0

1 85 592 587

2020

22 ‫ من‬0 ‫صفحة‬

‫ شارع الملك عبدالعزيز‬- ‫ حي الزهور‬- ‫ الدمام‬- ٠١٣٨٣٠٠٠١١ : ‫ تلفون‬- ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨ ‫ت‬.‫س‬
C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street
Email: zhooraldammam@gmail.com
 ‫‪1‬‬

‫محتوى تقريرالتقييم‬

‫الصفحة‬ ‫املحتوى‬

‫‪2‬‬ ‫املقدمة‬

‫‪3‬‬ ‫شهادة التقييم‬

‫‪5-4‬‬ ‫الشروط املرجعية (نظاق العمل)‬

‫‪6‬‬ ‫مراحل العمل‬

‫‪7‬‬ ‫بيانات العقار والخدمات واملرافق املتوفرة باملنطقة‬

‫‪9-8‬‬ ‫موقع العقار‬

‫‪11-10‬‬ ‫املعاينة وتحليل املوقع‬

‫‪12‬‬ ‫املعلومات القانونية‬

‫‪13‬‬ ‫أساليب وطرق التقييم املستخدمة‬

‫‪14‬‬ ‫جمع وتحليل البيانات‬

‫‪17-15‬‬ ‫حساب القيمة السوقية‬

‫‪18‬‬ ‫القيمة النهائية‬

‫‪19‬‬ ‫محددات التقرير‬

‫‪21-20‬‬ ‫املستندات املستلمة من العميل‬

‫‪22‬‬ ‫امللحقات‬

‫صفحة ‪ 1‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪2‬‬

‫املقدمة‬

‫املحترم‬ ‫املكرم ‪ :‬حمد بن محمد بن عبدالعزيز البريدي‬

‫السالم عليكم ورحمة هللا وبركاته‬

‫املوضوع ‪ :‬تقريرتقييم محطة محروقات املقامة على االرض التجارية السكنية من رقم ‪/587‬ج الى رقم ‪/592‬ج من املخطط رقم ‪1/85‬‬

‫في حي الجلوية بمدين ــة الدمام ‪.‬‬

‫نحن مكتب زهور الدمام للتقييم العقاري نتقدم لكم بخالص الشكر والتقدير على اختياركم لنا ومنحكم ثقتكم‬

‫الغالية لتقييم وتثمين العقار الواقع في حي الجلوية بمدينة الدمام بموجب التكليف الصادر منكم بتاريخ ‪ 2021/09/09‬م‬
‫ً‬
‫بناءا على الترخيص املمنوح لنا من قبل الهيئة السعودية للمقيميين املعتمدين متبعين في ذلك النسخة األخيرة من معايير‬

‫التقييم الدولية ‪ 2020‬واملتعارف عليها وقواعد واخالقيات املهنة للوصول إلى التقييم النهائي الحيادي بناء على املعاينة‬

‫الفعلية من فريق العمل ودراسة منطقة السوق املحيطة بالعقار وقد تم الوصول إلى القيمة السوقية العادلة للعقار‬

‫باستخدام طرق التقييم املختلقة بما يحمله التقرير ‪ .‬وعليه يسعدنا ان نتقدم لكم بشهادة التقييم العقاري الواردة ادناه‪.‬‬

‫صفحة ‪ 2‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪3‬‬

‫شهادة التقييم‬

‫تاري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـخ التقييم ‪ 2021/09/20 :‬م‬

‫تاري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـخ املعاين ـة ‪ 2021/09/09 :‬م‬
‫تاريخ نفاذ القيمة ‪ 2021/09/20 :‬م‬
‫رقم التقرير ‪ZDE210920 :‬‬

‫املحترم‬ ‫املكرم ‪ :‬حمد بن محمد بن عبدالعزيز البريدي‬

‫تحية طيبة وبعد‪:‬‬

‫ً‬
‫بناء على الدراسة املنجزة فإننا نرفق لكم نتائج القيمة السوقية العادلة ملحطة املحروقات املقامة على االرض‬

‫التجارية السكنية من رقم ‪/587‬ج الى رقم ‪/592‬ج من املخطط رقم ‪ 1/85‬في حي الجلوية بمدين ــة الدمام ‪ ،‬وعلى‬

‫وضعها الراهن بتاريخ التقدير ‪ 2021/09/20‬م ‪.‬‬

‫تقديرها بمبلغ ( ‪ ) 23,565,000‬فقط ثالثة وعشرون مليون وخمسمائة وخمسة وستون الف ريال سعودي الغير‬

‫مع خالص الشكروالتقدير‪،،،...‬‬

‫املديرالعام‬

‫عـبـداللــه بن سـلـيـمـان الـمـطـلـق‬

‫(عضو الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين)‬
‫الفرع‪ :‬العقار ‪ -‬فئة العضوية‪ :‬زميل‬
‫رقم العضوية‪1210000630 :‬‬
‫التاريح ‪2021/09/20 :‬م‬

‫صفحة ‪ 3‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪4‬‬

‫‪ -1‬الشروط املرجعية ( بنود العمل)‬

‫االيضاح‬ ‫بنود نطاق العمل‬

‫القائم بأعمال التقييم هم‪:‬‬

‫عبد هللا سليمان املطلق – رقم العضوية (‪)1210000630‬‬ ‫هوية املقيم‬

‫عايش خليف املطيري – رقم العضوية (‪)1210001488‬‬

‫حمد بن محمد بن عبدالعزيز البريدي‬ ‫العميل‬

‫حمد بن محمد بن عبدالعزيز البريدي وآخرين‬ ‫مستخدمين التقرير‬

‫قطعة أرض تجارية سكنية مقام عليها محطة الدريس للوقود‬ ‫األصل موضوع التقييم‬

‫الغرض من التقييم‬
‫تقسيم تركة بالتراض ي‬

‫تم جمع املعلومات الكافية عن طريق الزيارة امليدانية واملعاينة الظاهرة واجراء التحليالت وتم عمل‬

‫دراسة من مواقع قريبة من موقع العقارات ومن مكاتب عقارية معتمدة في منطقة العقار والتحري من‬ ‫نطاق بحث املقيم‬

‫جميع املعلومات ودراستها بصورة دقيقة‬

‫القيمة السوقية العادلة‬ ‫أساس القيمة‬

‫الريال السعودي‬ ‫عملة التقييم‬

‫‪ 2021/09/20‬م‬ ‫تاريخ التقييم‬

‫صفحة ‪ 4‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪5‬‬

‫االيضاح‬ ‫بنود نطاق العمل‬

‫تم تنفيذ جميع األعمال ً‬

‫وفقا لنظام املقيمين املعتمدين والالئحة التنفيذية ذات الصلة بالتقييم‬

‫العقاري الصادرة عن الهيئة السعودية للمقيمين املعتمدين (تقييم) والنسخة األخيرة من معايير التقييم‬

‫الدولية (‪ )IVS‬التي نشرها مجلس معايير التقييم الدولية )‪ (IVSC‬واملقيمين الذين يلتزمون بمتطلباته‬ ‫معايير التقييم املتبعة‬

‫وقد تخضع التقييمات للمتابعة من قبل هذه الجهات وتتضمن املراجعة تطابق تقارير التقييم مع‬

‫متطلبات معايير التقييم الدولية لعام ‪.2020‬‬

‫املعلومات الواردة بالتقرير صدرت من جهات رسمية أو مكاتب متخصصة باألبحاث والدراسات‬ ‫طبيعة ومصدر‬

‫وبالرجوع إلى مكتب زهور الدمام للتقييم العقاري‬ ‫املعلومات‬

‫ال يتحمل مكتبنا أي مسؤولية إزاء أية معلومات تم استالمها من العميل والتي من املفترض سالمتها‬
‫االفتراضات املهمة او‬
‫وإمكانية االعتماد عليها‪ ،‬كما ال يقر مكتبنا بدقة او اكتمال البيانات املتاحة وال تعبر عن رأيها ولم تقم‬
‫االفتراضات الخاصة‬
‫بعرض اي نوع من الضمانات لدقة البيانات أو اكتمالها إال فيما أشارت إليه بوضوح في هذا التقرير‪.‬‬

‫تعد عمليات التقييم والتقارير سرية للطرف املوجه وملن يتم إحالتها إليه لغرض محدد مع عدم تحمل‬
‫ً‬
‫أي مسئولية من اي نوع ألي طرف ثالث وال يجوز نشر هذا التقرير كامال أو أي جزء منه أو االشارة إليه‬ ‫قيود استخدام‬

‫في أي وثيقة أو بيان أو نشره دورية أو في اي وسيلة تواصل مع أي طرف ثالث دون الحصول على موافقة‬ ‫التقرير‬

‫مسبقة مكتوبة بالشكل والسياق الذي تظهر فيه‪.‬‬

‫صفحة ‪ 5‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪6‬‬

‫‪ .2‬مراحل العمل‬

‫نطاق العمل‬

‫االجتماع بالعميل و تحديد نطاق العمل بما يتضمنه من غرض التقييم و أساس القيمة و األطراف املعنية و تاريخ التقييم و أي‬

‫افتراضات خاصة أو هامة بما يتضمن وضوح التكليف و املخرجات املتوقعة منه ‪.‬‬

‫املعاينة و تحليل املوقع‬

‫معاينة العقار و التعرف على خصائصه و مواصفاته و مطابقة املستندات مع الواقع ‪ ،‬و تحليل موقع العقار و االستخدامات‬

‫املحيطة بالعقار مع تحديد نطاق البحث الجغرافي واألنشطة و املشاريع املناسبة ‪.‬‬

‫جمع وتحليل البيانات‬

‫القيام بجمع البيانات السوقية املكتبية و امليدانية و تحليلها للوصول إلى معرفة اتجاهات السوق السابقة و الحالية و املؤشرات‬

‫السوقية التي سيتم االعتماد عليها عند تطبيق طرق التقييم ‪.‬‬

‫تطبيق طريق التقييم‬

‫ً‬
‫بناء على نطاق العمل و تحليل السوق يتم تحديد طرق التقييم املناسبة و وضع كافة االفتراضات و املدخالت للقيام بالحسابات‬

‫ً‬
‫املالية للوصول إلى القيمة السوقية وفقا للطرق املختارة‬

‫صفحة ‪ 6‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪7‬‬

‫‪ .3‬بيانات العقار والخدمات املتوفرة بمنطقة‬

‫العقار‬
‫الجلوية‬ ‫الحي‬ ‫الدمام‬ ‫املدينة‬

‫‪1/85‬‬ ‫رقم املخطط‬ ‫شارع امللك خالد‬ ‫الشارع‬

‫من ‪ / 587‬ج الى ‪/592‬ج‬ ‫رقم القطعة‬ ‫‪-‬‬ ‫رقم البلك‬

‫تجاري سكني‬ ‫نوع العقار‬ ‫‪4,880.66‬‬ ‫املساحة (باملتراملربع)‬

‫‪N: 26.42854‬‬ ‫احداثيات‬ ‫ارض مقام عليها محطة وقود‬

‫استخدام العقار‬
‫‪E: 50.07333‬‬ ‫املوقع‬ ‫مؤجرة لشركة الدريس‬

‫الخدمات واملرافق املتوفرة بمنطقة العقار‬

‫شبكة تصريف‬ ‫شبكة الهاتف‬ ‫شبكة صرف‬

‫شبكة مياة‬ ‫شبكة كهرباء‬
‫مياه‬ ‫واألنترنت‬ ‫صحي‬
‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬
‫دفاع مدني‬ ‫دوائر حكومية‬ ‫مدارس‬ ‫حدائق‬ ‫مساجد‬
‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬
‫فنادق‬ ‫مطاعم‬ ‫بنوك‬ ‫خدمات طبية‬ ‫أسواق تجارية‬
‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬
‫آخرى‬ ‫التشجير‬ ‫اإلنارة‬ ‫محطات وقود الرصف والسفلتة‬
‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬

‫صفحة ‪ 7‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪8‬‬

‫األصل موضوع التقييم‬

‫يقع العقاربمدينة‪ :‬الدمام ‪ -‬حي ‪ :‬الجلوية – شارع ‪ :‬امللك خالد ‪ -‬مخطط ‪ – 1/85 :‬قطع من رقم ‪/587‬ج الى رقم ‪/592‬ج‬

‫صفحة ‪ 8‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪9‬‬

‫العقارعلى مستوى الحي‬

‫العقارعلى مستوى املنطقة‬

‫صفحة ‪ 9‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪10‬‬

‫املعاينة وتحليل املوقع‬

‫عند معاينة العقارتبين لنا مطابقته للمستندات املستلمة من قبل العميل بوصفه‪:‬‬
‫أرض تجارية سكنية مقام عليها محطة للوقود واملحروقات مؤجرة لشركة الدريس للخدمات البترولية والنقليات تقع على ثالث واجهات اهمها شارع‬
‫ً ً‬
‫امللك خالد عرض ‪ 40‬متر من الناحية الجنوبية وهو شارع رئيس ي وحيوي في حي الجلوية بمدينة الدمام ‪ .‬مساحتها ‪ 5112‬متر مربع تقريبا وفقا ملا ورد‬

‫بصك امللكية ‪ ،‬مكونة من عدد ‪ 6‬مكاين بنزين وعدد ‪ 17‬محل تجاري وصرافة بنك ومسجد وحمامات وخزان للوقود ‪ ،‬ومحاطة بجميع املرافق والخدمات‬

‫ويمتاز موقعها بكثافة سكانية عالية‪.‬‬

‫صفحة ‪ 10‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 11

22 ‫ من‬11 ‫صفحة‬

‫ شارع الملك عبدالعزيز‬- ‫ حي الزهور‬- ‫ الدمام‬- ٠١٣٨٣٠٠٠١١ : ‫ تلفون‬- ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨ ‫ت‬.‫س‬
C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street
Email: zhooraldammam@gmail.com
 ‫‪12‬‬

‫معلومات صك امللكية‬ ‫املعلومات القانونية‬

‫نسبة امللكية‬ ‫اسم املالك‬ ‫تاريخ الصك‬ ‫رقم الصك‬

‫‪%16.67‬‬ ‫عبدالكريم عبدالعزيزصالح البريدي‬

‫‪%16.67‬‬ ‫عبدالعزيزمحمد عبدالعزيزصالح البريدي‬

‫‪%16.67‬‬ ‫ابراهيم محمد عبدالكريم العبدالكريم‬

‫‪%8.33‬‬ ‫نعيمه محمد عبدالعزيزالبريدي‬

‫‪ 1438/05/09‬ه‬ ‫‪530114006102‬‬
‫‪%16.67‬‬ ‫خالد محمد عبدالعزيزالبريدي‬

‫‪%8.33‬‬ ‫هدى محمد عبدالعزيزالبريدي‬

‫‪%8.33‬‬ ‫امل محمد عبدالعزيزالبريدي‬

‫‪%8.33‬‬ ‫ناديه محمد عبدالعزيزالبريدي‬

‫الحدود واألطوال في صك امللكية‬

‫االطوال (باملتر)‬ ‫الحدود‬ ‫االتجاه‬

‫‪79‬‬ ‫شارع عرض ‪ 15‬متر‬ ‫شمال‬

‫‪79‬‬ ‫شارع امللك خالد عرض ‪ 40‬متر‬ ‫جنوب‬

‫‪65‬‬ ‫شارع عرض ‪ 15‬متر‬ ‫شرق‬

‫‪65‬‬ ‫القطعتين رقما ‪594 ، 593‬‬ ‫غرب‬

‫ألغراض هذا التقرير افترضنا وجود ملكية جيدة وسارية وخالية من أي عوائق أو رهون أو رسوم أو مصالح ألي أطراف ثالثة وما إلى ذلك‬
‫حسب افادة العميل‪ ،‬وفي حال عدم تحقق ذلك يمكن أن يتأثر رأي قيمة العقار‪ ،‬لذا نوص ي بأن يتحقق املستشار القانوني للجهة من بيانات‬
‫ً‬
‫امللكية‪ ،‬ونؤكد أيضا على عدم االعتماد على االفتراضات الواردة أعاله بشأن امللكية لحين تأكد املستشار القانوني من دقتها‪.‬‬

‫معلومات الرخصة‬

‫نوع الرخصة‬ ‫املالك‬ ‫تاريخ الرخصة‬ ‫رقم الرخصة‬

‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫غير متوفرة‬

‫صفحة ‪ 12‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪13‬‬

‫اساليب التقييم‬

‫اإليضاح‬ ‫األسلوب‬

‫يقدم مؤشرات للقيمة بإستخدام املبدأ االقتصادي و الذي مفاده ان املشتري ال يدفع مقابل شراء اصل اكثر من تكلفة الحصول‬

‫اسلوب التكلفة‬
‫على اصل له نفس املنفعة سواء عن طريق الشراء او االنشاء و يستند هذا األسلوب الى مبدأ ان السعر الذي يدفعه املشتري في‬
‫السوق مقابل االصل موضوع التقييم لن يكون اكثر من تكلفة شراء أو انشاء أصل يعادله ما لم تكن هناك عوامل مثل التوقيت‬
‫غير املناسب أو عدم املالءمة او وجود املخاطر او عوامل آخرى ‪.‬و غالبا ما يكون االصل موضوع التقييم أقل جاذبية مـن البـديل‬
‫الـذي يمكن شراؤه أو انشاؤه بسبب عمر االصل أو تقادمه ‪.‬و في هذه الحالة تكون هناك حاجة الى اجـراء تسـويات و تعـديالت في‬
‫تكلفـة االصـل البـديل حسـب أسـاس القيمـة املطلوب‪.‬‬

‫يقدم مؤشرا للقيمة عن طريق تحويل التدفقات النقدية املستقبلية الى قيمة رأسمالية حالية و احدة ‪.‬يتناول هذا األسلوب الدخل‬

‫اسلوب الدخل‬
‫الذي يحققه االصل خالل عمرة االنتاجي (العمر اإلفتراض ي لألصل ) و تقدر القيمة من خالل عملية الرسملة ‪ ،‬و يقصد بالرسملة‬
‫تحويل الدخل الى مبلغ رأسمال بإستخدام معدل خصم مناسب ‪.‬و تتوالى تدفقات الدخل بموجب عقود أو ترتيبات غير تعاقدية‬
‫مثل الربح املتوقع من إستخدام او االحتفاظ باألصل وتتضمن الطرق التي تندرج ضمن أسلوب الدخل‬

‫‪- 1‬رسملة الدخل بتطبيق معامل املخاطر او الرسملة الكلي على فترة دخل واحدة معتادة‪.‬‬

‫طرق التقييم املستخدمة‬

‫أسلوب الدخل‬ ‫أسلوب التكلفة‬ ‫أسلوب السوق‬ ‫اساليب التقييم‬

‫تم استخدام هذا االسلوب‬
‫تم استخدام هذا‬
‫بشكل اساس ي لتقدير قيمة‬ ‫تم استبعاد هذا األسلوب لعدم‬
‫االسلوب بشكل‬
‫العقار لتوافر عقود تأجيرية‬ ‫وجود شواهد مطابقة للعقار محل‬ ‫األسلوب املستخدم‬
‫مساعد لتقدير‬
‫وبيانات كافية ولطبيعة‬ ‫التقييم‬
‫قيمة العقار‬
‫العقار املدر للدخل‬

‫طريقة تكلفة‬ ‫املسح امليداني (املقارنات ‪،‬‬

‫طريقة رسملة الدخل‬ ‫اإلحالل املهلكة‬ ‫اسعار العقارات املعروضة‬ ‫طرق التقييم املستخدمة‬
‫للمباني‬ ‫للبيع)‬

‫طريقة اساسية لتقدير‬ ‫طريقة مساعدة‬ ‫طريقة مساعدة لتقدير قيمة األرض‬
‫أسباب االستخدام‬
‫قيمة العقار‬ ‫لتقدير قيمة املباني‬ ‫بمقارنة األراص ي املماثلة في السوق‬

‫صفحة ‪ 13‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪14‬‬

‫جمع وتحليل البيانات‬

‫السوق السعودي ال يتمتع بالشفافية ‪ ،‬و يصعب جمع معلومات دقيقة و عليه فإننا تمكنا من جمع البيانات لعينة مختارة من‬

‫العقارات التي تجسد واقع السوق بالعموم و سنعمل على تقديم بياناتهم و مؤشرات ادائهم كتجسيد للسوق‪ .‬العقارات املختارة هي‪:‬‬

‫العينة (‪)2‬‬ ‫العينة (‪)1‬‬ ‫املقارنات‬

‫‪500‬‬ ‫‪532‬‬ ‫املساحة (م‪)2‬‬

‫‪1500‬‬ ‫‪3387‬‬ ‫سعراملتراملربع (ريال‪/‬م‪)2‬‬

‫سكني‬ ‫تجاري‬ ‫استخدام األرض‬

‫عروض‬ ‫عروض‬ ‫حالة املقارنة (بيوع ‪ /‬عروض)‬

‫ابن القاسم‬ ‫االمير عبداملحسن بن جلوي‬ ‫الشارع‬

‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫القطعة‬

‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫املنطقة‬

‫‪85‬‬ ‫‪18‬‬ ‫املخطط‬

‫الجلوية‬ ‫الجلوية‬ ‫الحي‬

‫الدمام‬ ‫الدمام‬ ‫املدينة‬

‫‪2021/09/20‬‬ ‫‪2021/06/20‬‬ ‫تاريخ البيع‪/‬العرض‬

‫‪0563329555‬‬ ‫‪0541704463‬‬ ‫رقم املعلن‬

‫مكتب فارس املليحي‬ ‫ابومحمود‬ ‫اسم املعلن‬

‫صفحة ‪ 14‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪15‬‬

‫ً‬ ‫حساب القيمة السوقية‬

‫اوال ‪ :‬اسلوب التكلفة ‪:‬‬

‫أ‪ -‬إجراء التسويات للحصول على سعراملتراملربع لألرض ‪:‬‬

‫نسبة‬ ‫نسبة‬
‫ارض مقارن رقم ‪2‬‬ ‫ارض مقارن رقم ‪1‬‬ ‫العقارمحل التقييم‬ ‫الخصائص‬
‫الضبط‬ ‫الضبط‬

‫‪1500‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪3387‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫؟‬ ‫قيمة املتر قبل التسوية لألرض بالريال السعودي‬

‫عروض‬ ‫‪0%‬‬ ‫عروض‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫البيوع فعلية ام عروض‬

‫سبتمبر‪21-‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫يونيو‪21-‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫سبتمبر‪21-‬‬ ‫زمن تاريخ البيع أو العرض‬

‫ملكية مطلقة‬ ‫‪0%‬‬ ‫ملكية مطلقة‬ ‫‪0%‬‬ ‫ملكية مطلقة‬ ‫امللكية املطلقة ‪ /‬الحيازة‬

‫سكني‬ ‫‪0%‬‬ ‫تجاري‬ ‫‪0%‬‬ ‫تجاري سكني‬ ‫االستخدام العام للعقار‬

‫‪427‬‬ ‫‪-40%‬‬ ‫‪325‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪5,112.50‬‬ ‫املساحة متر مربع‬

‫مكتملة‬ ‫‪0%‬‬ ‫مكتملة‬ ‫‪0%‬‬ ‫مكتملة‬ ‫الخدمات‬

‫مستوية‬ ‫‪0%‬‬ ‫مستوية‬ ‫‪0%‬‬ ‫مستوية‬ ‫طبيعة األرض‬

‫الواجهات (عدد الشوارع) ‪ /‬عرض الشارع‪ /‬نسبة الواجهة الى العمق ‪/‬‬
‫‪1/15/80%/60%/3‬‬ ‫‪-7.0%‬‬ ‫‪2/20/60%/60%/3‬‬ ‫‪7.0%‬‬ ‫‪3/40/82%/60%/4‬‬
‫نسبة البناء ‪ /‬عدد االدوار املسموح بها‬

‫سهل الوصول‬ ‫‪0%‬‬ ‫سهل الوصول‬ ‫‪0%‬‬ ‫سهل الوصول‬ ‫سهولة الوصول‬

‫‪0.0%‬‬ ‫‪0.0%‬‬ ‫الضبط النسبي‬

‫‪-47.0%‬‬ ‫‪47.0%‬‬ ‫الضبط اإلجمالي‬

‫‪795‬‬ ‫‪4978.89‬‬ ‫القيمة السوقية بعد التسوية بالريال‬

‫‪262.35‬‬ ‫‪33%‬‬ ‫‪3335.86‬‬ ‫‪67%‬‬ ‫الوزن النسبي للعقارات األكثر تشابه والقيمة النسبية حسب الوزن‬

‫‪3598.21‬‬ ‫مجموع القيمة النسبية‬

‫‪3600‬‬ ‫تقديرسعرمتراألرض بعد التقريب ‪ /‬ريال سعودي‬

‫صفحة ‪ 15‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪16‬‬

‫ب‪ -‬حساب قيمة املبنى باستخدام طريقة تكلفة اإلحالل املهلكة للمباني ‪:‬‬

‫تقديراملباني بطريقة تكلفة االحالل املهلكة للمباني‬

‫تكلفة البناء املباشرة‬ ‫املساحة (تقديري)‬
‫املبلغ (ريال)‬ ‫االستعمال‬
‫(ريال‪/‬م‪)2‬‬ ‫(م‪)2‬‬
‫‪357,875.00‬‬ ‫‪70.00‬‬ ‫‪5113‬‬ ‫تجهيز املوقع العام‬
‫‪1,650,000.00‬‬ ‫‪1,100.00‬‬ ‫‪1500‬‬ ‫منطقة الخدمات املساندة‬
‫‪325,000.00‬‬ ‫‪650.00‬‬ ‫‪500‬‬ ‫مظلة املحطة‬
‫‪54,000.00‬‬ ‫‪900.00‬‬ ‫‪60‬‬ ‫خزانات الوقود‬
‫‪2,386,875.00‬‬ ‫‪333‬‬ ‫‪7,173‬‬ ‫مجموع تكاليف البناء املباشرة‬
‫املبلغ‬ ‫النسبة‬ ‫البيان‬
‫‪167,081.25‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫الرسوم املهنية‬
‫‪143,212.50‬‬ ‫‪6%‬‬ ‫شبكة املرافق‬
‫‪71,606.25‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫تكاليف اإلدارة‬
‫‪214,818.75‬‬ ‫)‪(3*50%*6%=9%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫تكاليف التمويل (‪3‬سنوات * ‪)%6* % 50‬‬
‫‪358,031.25‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫ربح املقاول‬
‫‪954,750.00‬‬ ‫مجموع تكاليف البناء الغير مباشرة‬
‫‪3,341,625.00‬‬ ‫اجمالي تكاليف البناء (مباشرة وغير مباشرة)‬
‫‪%10‬‬ ‫معدل االهالك السنوي (عمر املبنى الحالي ‪3‬عام والعمر اإلفتراض ي له ‪ 30‬عام)‬
‫‪334,162.50‬‬ ‫تكاليف اإلهالك‬
‫‪3,007,462.50‬‬ ‫صافي تكلفة البناء بعد خصم تكاليف االهالك‬
‫‪3,007,463‬‬ ‫القيمة بعد التقريب (ريال)‬

‫ملخص قيمة العقارباستخدام اسلوب التكلفة ‪:‬‬

‫اإلجمالي (ريال)‬ ‫املساحة باملتراملربع سعراملتراملربع‬ ‫بيان‬

‫‪18,405,000‬‬ ‫‪3600‬‬ ‫‪5,112.50‬‬ ‫قيمة األرض‬

‫‪3,007,463‬‬ ‫‪419.27‬‬ ‫‪7,173‬‬ ‫قيمة املباني (بعد اإلهالك)‬

‫‪21,412,000‬‬ ‫القيمة بعد التقريب ‪ :‬فقط واحد و عشرون مليون واربعمائة واثنى عشر الف ريال سعودي الغير‬

‫صفحة ‪ 16‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪17‬‬

‫ً‬
‫ثانيا ‪ :‬اسلوب الدخل ‪:‬‬

‫حساب قيمة العقارباستخدام طريقة رسملة الدخل ‪:‬‬

‫ً‬
‫وفقا لعقد ايجار العقار املرفق أن املحطة مؤجرة بالكامل لشركة الدريس للخدمات البترولية والنقليات ملدة (‪ )20‬عام‬
‫ً‬
‫ميالدي وان القيمة اإليجارية السنوية الصافية تقدر بمبلغ (‪ )2‬اثنان مليون ريال وبناءا عليه يمكن حساب قيمة العقار‬
‫ً‬
‫باستخدام طريقة رسمله الدخل وفقا ملايلي ‪:‬‬

‫الوحدة‬ ‫القيمة‬ ‫البند‬

‫ريال ‪ /‬سنويا‬ ‫‪2,000,000‬‬ ‫مجمل دخل العقار‬
‫‪%‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫نسبة اشغال العقار‬
‫ريال ‪ /‬سنويا‬ ‫‪2,000,000‬‬ ‫الدخل الفعلي من العقار‬
‫ريال ‪ /‬سنويا‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫نسبة مصروفات التشغيل و الصيانة‬
‫ريال ‪ /‬سنويا‬ ‫‪0‬‬ ‫مصروفات التشغيل و الصيانة‬
‫ريال ‪ /‬سنويا‬ ‫‪2,000,000‬‬ ‫صافي دخل العقار‬
‫‪%‬‬ ‫‪8.00%‬‬ ‫معامل الرسملة‬
‫ريال‬ ‫‪25,000,000‬‬ ‫القيمة السوقية للعقار‬

‫صفحة ‪ 17‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪18‬‬

‫القيمة النهائية للعقار‬

‫ً‬
‫بناء على ماسبق يمكن تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار حسب املعدل املرجح مابين اساليب التقييم املطبقة‬
‫ً‬
‫اعاله وفقا ملايلي ‪:‬‬

‫التقييم باسلوب الدخل‬ ‫التقييم باسلوب التكلفة‬ ‫بيان‬

‫‪25,000,000‬‬ ‫‪21,412,000‬‬ ‫قيمة العقار (ريال سعودي)‬

‫‪%60‬‬ ‫‪%40‬‬ ‫املعدل املرجح‬

‫‪15,000,000‬‬ ‫‪8,564,800‬‬ ‫تطبيق املعدل املرجح‬

‫‪23,565,000‬‬ ‫القيمة النهائية للعقار بعد التقريب‬

‫ً‬
‫اإلجمالي‪ :‬فقط ثالثة وعشرون مليونا وخمسمائة وخمسة وستون الف ريال سعودي الغير‬

‫صفحة ‪ 18‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 ‫‪19‬‬

‫محددات التقرير‬

‫‪ .1‬ال يجوز تضمين كل أو بعض هذا التقرير أو اإلشارة إليه في أي وثيقة أو تعميم أو بيان ينشر دون‬
‫الرجوع ملكتب زهور الدمام ‪ ،‬كما ال يجوز نشره بأي طريقة دون املوافقة الخطية املسبقة للمكتب‬
‫على الشكل والنص الذي يظهر به‪.‬‬
‫‪ .2‬إن مسؤولية الشركة فيما يتعلق بالتقرير والتقييم مقصورة على العميل وهو الجهة صاحبة التقييم‪.‬‬
‫‪ .3‬لم يتم التحقق عن أي مستند قانوني للعقار الذي تم تقييمه أو بالنسبة للمسائل القانونية التي‬
‫تتضمن امللكية أو الرهن وتم افتراض أن املعلومات حسب افادة العميل وساري املفعول ‪.‬‬
‫‪ .4‬املعلومات املقدمة بواسطة جهات أخرى خصوصا فيما يتعلق بالتخطيط وامتالك األرض‬
‫واالستئجار وغيرها‪ ،‬والتي أسس عليها كل هذا التقرير أو جزء منه اعتبرت موثوق بها ولكن لم يتم‬
‫تأكيد صحتها في كل الحاالت‪ ،‬كما لم يتم تقديم ضمان بالنسبة لصحة هذه املعلومات‪ .‬إذا ظهر عدم‬
‫صحة هذه املعلومات فإن القيمة الواردة في هذا التقرير يمكن أن تتغير‪.‬‬
‫‪ .5‬القيم املقدرة في هذا التقرير هي للعقار قيد البحث وأي توزيع للقيمة على أجزاء العقار لن يكون‬
‫صحيح ويجب أال تستعمل هذه القيمة ألي أغراض أخرى‪ ،‬إذ يمكن أن تكون غير صحيحة إذا‬
‫استعملت كذلك‪.‬‬
‫‪ .6‬تم معاينة العقار ظاهريا ولم يتم فحص العقار إنشائيا أو مالحظة أي عيوب غير ظاهره وعليه يجب‬
‫أن يفهم أن هذا تقرير تقييم وليس فحصا ً إنشائيا‪.‬‬
‫‪ .7‬يعتبر تقرير التقييم هذا صحيح فقط إذا كان يحمل ختم مكتب زهور الدمام للتقييم العقاري فقط‬
‫وتوقيع املقيميين املعتمدين به‪.‬‬
‫‪ .8‬يقر مكتب زهور الدمام للتقييم العقاري بان التقييم مستقل عن أي طرف وال يوجد أي انحياز‬
‫ألطراف التقييم ولغرض داخلي فقط للعميل‪.‬‬

‫صفحة ‪ 19‬من ‪22‬‬

‫س‪.‬ت ‪ - ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨‬تلفون ‪ - ٠١٣٨٣٠٠٠١١ :‬الدمام ‪ -‬حي الزهور ‪ -‬شارع الملك عبدالعزيز‬
‫‪C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street‬‬
‫‪Email: zhooraldammam@gmail.com‬‬
 20

‫املستندات املستلمة من العميل‬

22 ‫ من‬20 ‫صفحة‬

‫ شارع الملك عبدالعزيز‬- ‫ حي الزهور‬- ‫ الدمام‬- ٠١٣٨٣٠٠٠١١ : ‫ تلفون‬- ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨ ‫ت‬.‫س‬
C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street
Email: zhooraldammam@gmail.com
 21

22 ‫ من‬21 ‫صفحة‬

‫ شارع الملك عبدالعزيز‬- ‫ حي الزهور‬- ‫ الدمام‬- ٠١٣٨٣٠٠٠١١ : ‫ تلفون‬- ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨ ‫ت‬.‫س‬
C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street
Email: zhooraldammam@gmail.com
 22

: ‫امللحقات‬

22 ‫ من‬22 ‫صفحة‬

‫ شارع الملك عبدالعزيز‬- ‫ حي الزهور‬- ‫ الدمام‬- ٠١٣٨٣٠٠٠١١ : ‫ تلفون‬- ٠٥٥٦٨١١٢٢٢ - ٠٥٥٥٩١٧٦٥٧ - ٢٠٥٠٢٤١٢٥٨ ‫ت‬.‫س‬
C.R. 2050241258 - Mobile : 0555917657 - 0556811222 - Tel : 0138300011 - AL-Dammam - AL-Zhoor District - King Abdulaziz Street
Email: zhooraldammam@gmail.com