UNIWERSYTET MIKOŁAJA KOPERNIKA W TORUNIU

Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarządzania

kierunek: menedżersko-finansowy

ANALIZA RYNKU NAJMU - DZIELNICA GRUNWALD W POZNANIU

Opracowały:
Anna Świtała,
Małgorzata Tęcza Praca zaliczeniowa z przedmiotu:
Studia niestacjonarne Podstawy Wyceny Nieruchomości

Prowadzący:
dr inż. Małgorzata Krajewska

Toruń, 2018

1. Podstawa formalna analizy 3

2. Przedmiot i zakres analizy 3

3. Cel analizy 3

4. Podstawy materialno - prawne 3

4.1 Podstawa prawna 3
4.2 Źródła informacji 3
4.3 Materiały pomocnicze 4

5. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 4

5.1 Charakterystyka rynku 4
5.2 Dane makro i mikroekonomiczne 5
5.2.1 Makroekonomiczne wskaźniki 5
5.2.2. Mikroekonomiczne wskaźniki 10
5.3 Rodzaj rynku, obszar badania cen 14
5.4 Analiza popytu i podaży 14
5.5 Analiza cen ofertowych najmu kawalerek 17
6. Wnioski 22
1. Podstawa formalna analizy
Sporządzona analiza stanowi podstawę zaliczenia przedmiotu: podstawy wyceny
nieruchomości, w roku akademickim 2017/2018 na kierunku menedżersko -
finansowym.

2. Przedmiot i zakres analizy

Analizie zostało poddane 24 oferty najmu kawalerek na Grunwaldzie w Poznaniu.
Oferty zostały poddane ocenie od dnia 27.02.2018 r. do 18.04.2018 r. Najwięcej ofert
(3) pojawiło się w dniach 02.04 i 12.04 bieżącego roku.

3. Cel analizy
Celem niniejszej analizy jest ocena sytuacji rynku najmu kawalerek w mieście
Poznań lokali położonych na Grunwaldzie. Rynek nieruchomości jest bardzo ważnym
elementem utrzymania stabilności makroekonomicznej oraz finansowej w Polsce. W
związku z tym interpretacji została poddane makro- i mikrootoczenie, dynamika cen
ofertowych do transakcyjnych, oraz popyt i podaż na rynku najmu mieszkań.
Ceny najmu kawalerek na wtórnym rynku mieszkaniowym na Grunwaldzie oraz
ich zmiany ukazano w roku 2018. Analizie poddano również przeciętną stawkę najmu
kawalerek w Poznaniu w latach 2011 - 2017.

4. Podstawy materialno - prawne

4.1 Podstawa prawna

Podstawę prawną najmu lokali stanowi: Ustawa z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie
lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, Dz. U. 1994, Nr 105, poz. 509.

4.2 Źródła informacji

Informacje niezbędne do sporządzenia niniejszej analizy zostały pozyskane z
następujących źródeł: Otodom,Olx, dane statystyczne publikowane przez GUS. W
pracy wykorzystano również metody statystyczne.
NBP, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w
Polsce w 2016 r., Warszawa 2017
 4.3 Materiały pomocnicze
Do sporządzonej analizy załączony jest plik zawierający dane potwierdzające
informacje zawarte w niniejszym opracowaniu.

5. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

5.1 Charakterystyka rynku

W wielu krajach europejskich najem jako forma zabezpieczenia potrzeb
mieszkaniowych jest znacznie bardziej popularny niż w Polsce. Przodują pod tym
względem Niemcy, Francja i Wielka Brytania. Dane Eurostatu pokazują, że w tych
trzech krajach, posiadających największe rynki najmu, własne mieszkanie posiada od
53% (Niemcy) do 65% (Wielka Brytania) obywateli. Pozostali korzystają z najmu.
Charakteryzując rynek mieszkań na wynajem należy zaznaczyć, że zwykle
mieszkania przeznaczone na wynajem są własnością osób fizycznych, które traktują
najem jako dodatkowe źródło dochodów. Najczęściej osoby te posiadają jedno
mieszkanie przeznaczone na wynajem. Rośnie grupa osób, które oferują mieszkania
w odzyskanych w wyniku reprywatyzacji kamienic, ale udział takich lokali w rynku nie
jest znaczący w skali kraju.
Zgromadzone nadwyżki kapitałowe wciąż chętnie inwestowane są w zakup
mieszkań na wynajem, bo przy aktualnym poziomie oprocentowania lokaty bankowe
są całkowicie nieopłacalne, a nawet deficytowe. Inwestycje w nieruchomości
zapewniają natomiast atrakcyjną stopę zwrotu przy relatywnie niskim ryzyku w
porównaniu na przykład z zakupem walorów na giełdzie. W odróżnieniu jednak od
krajów Europy Zachodniej, na polskim rynku inwestycyjny zakup mieszkań z
przeznaczeniem na wynajem to głównie domena inwestorów indywidualnych.
Z drugiej strony W 2016 roku byliśmy świadkami głośnego wejścia na polski
rynek dwóch dużych funduszy inwestycyjnych z zagranicy. Bouwfonds kupił niemal
200 mieszkań na wynajem w centrum Warszawy, a Catella zainwestowała w
apartamenty w Złotej 44. Na rynku coraz mocniej działa też Echo Investment,
budujące portfel mieszkań na wynajem i promujące inicjatywę Griffin Real Estate
inwestującego w akademiki.
Zasady gry może zmienić też rządowy program Mieszkanie plus. Takie
przynajmniej jest założenie PiS-u - aby stworzyć rynek długoterminowego najmu i
zwiększyć szanse na własne "M" mniej zamożnym Polakom. Bo wyliczenia Deloitte nie
pozostawiają złudzeń: żeby kupić 70-metrowe mieszkanie za gotówkę, trzeba na nie
odkładać średnio równowartość pensji brutto przez 7 lat i 2 miesiące. To jeden z
najgorszych wyników w Europie.
I nie jest to wyłącznie problem niskich zarobków, ale również braku nad Wisłą
tanich mieszkań na wynajem. Z raportu OECD wynika, że w Polsce nieruchomości
budowane przez państwo stanowią jedynie 8 proc. wszystkich mieszkań, podczas gdy
np. w Austrii to 26 proc., a w Holandii aż 35 proc.
Program rządowy ma sprawić, że zarówno wynajem, jak i zakup mieszkania ma
być dostępny dla każdego. Bartosz Turek z Open Finance wyliczył, że - pomijając
kalkulacje wartości pieniądza w czasie i zmiany poziomu kosztów - dojście do
własności mieszkania w programie Mieszkanie plus będzie około dwóch razy tańsze
niż na rynku.
5.2 Dane makro i mikroekonomiczne

5.2.1 Makroekonomiczne wskaźniki

Produkt Krajowy Brutto

Zgodnie z finalnym szacunkiem GUS, tempo wzrostu PKB w III kw. 2017 r
zwiększyło się do 4,9% r/r wobec 4,0% w II kw., a tym samym ukształtowało się
powyżej opublikowanego wcześniej wstępnego szacunku (4,7%). Roczne tempo
wzrostu PKB w III kw. było najwyższe od IV kw. 2011 r. Dynamika PKB oczyszczona z
wpływu czynników sezonowych zwiększyła się z 4,3% r/r w II kw. do 5,2% r/r,
kształtując się na poziomie najwyższym od I kw. 2011 r. Kwartalna odsezonowana
dynamika PKB w III kw. wzrosła do 1,2% z 0,9% w II kw., co wskazuje na lekkie
przyspieszenie wzrostu aktywności gospodarczej w III kw.
 Rys 5.2.1.1. Produkt Krajowy Brutto w okresie 2015-2017

Wielkość produktu krajowego brutto informuje o wzroście produkcji, nakładów na

inwestycje, m.in. w sektorze nieruchomości. Z racji wysokiej kapitałochłonności
inwestycje te są istotnym elementem popytu inwestycyjnego. Szczególna uwaga
zwracana jest w literaturze przedmiotu głównie na inwestycje mieszkaniowe, które
rosną w długim okresie wraz ze wzrostem dochodu narodowego i popytu
mieszkaniowego. W gospodarkach o niskim PKB ich poziom wynosi do 10% PKB i
systematycznie rośnie wraz ze wzrostem PKB nawet do 30% 6. Następnie, wraz z
osiągnięciem progu 400-450 mieszkań na 1000 mieszkańców rynek mieszkaniowy jest
nasycony, co powoduje spadek nakładów na nowe budownictwo mieszkaniowe i
wzrost nakładów inwestycyjnych na remonty, modernizacje i rozbudowy. Polska z
wartością wskaźnika daleko poniżej tego progu (351,5 mieszkania na 1000
mieszkańców, gdy średnio w UE wskaźnik wynosi 4667) będzie jeszcze w długim
okresie nadrabiać zaległości.

Inflacja
 Nakłady na środki trwałe (w tym inwestycje w nieruchomości) są jednym z
istotnych komponentów modelu prognostycznego NBP stosowanego przy szacowaniu
inflacji.
Rys 5.2.1.2. Stopa inflacji w okresie 2006-2017

Trudno mówić w sytuacji niskiej inflacji o realnym wpływie tego czynnika na rynek
nieruchomości. Na poziom inflacji ma wpływ sytuacja na rynku mieszkaniowym i
przyrost kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych.
 Bezrobocie
W Polsce stopa bezrobocia osiąga coraz niższe wyniki, świadcząc tym samym
o coraz lepszej kondycji rynku pracy w naszym kraju. Wzrost zatrudnienia przekłada
się również na rynek nieruchomości, dając możliwość usamodzielnienia się coraz
większej liczbie osób. Obecnie bezrobocie sięga średnio 6,6% w skali całego kraju, z
najniższym wynikiem w województwie Wielkopolskim: 3,8%, a najwyższym w
Warmińsko - Mazurskim: 11,6%, co obrazuje poniższa grafika:

Rys 5.2.1.2. Stopa bezrobocia rejestrowanego - październik 2017 roku

 Wynagrodzenie

Według najnowszych wyliczeń GUS-u, przeciętne wynagrodzenie w sektorze

przedsiębiorstw sięgnęło w grudniu ubiegłego roku 4973,73 zł brutto. To najwyższy
poziom w dotychczasowej historii badania. To nie zaskoczenie - jak wyraźnie widać na
wykresie, grudzień zawsze jest pod względem płac najlepszym miesiącem w roku
(poprzedni rekord w wysokości 4635,77 zł pochodził z grudnia 2016 r.)

Analiza zmian pokazuje, że widoczne były drobne wahania, jednak

utrzymywany jest trend wzrostowy z charakterystyczną cyklicznością związaną z
sezonowością prac, np. w budownictwie oraz premiami sezonowymi w grudniu.

Rys 5.2.1.3. Przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw na

lata 2005-2017, w ujęciu miesięcznym
5.2.2. Mikroekonomiczne wskaźniki

Bezrobocie w Poznaniu

Według Powiatowego Urzędu Pracy na koniec grudnia 2016 roku liczba

bezrobotnych w Poznaniu wyniosła 6,6 tys. osób, czyli o 1,4 tys. mniej niż rok
wcześniej. Oznacza to, że stopa bezrobocia wyniosła 1,9% i był to najniższy poziom w
skali kraju.

Na koniec miesiąca na 100 bezrobotnych mężczyzn przypadały 124 kobiety.

Najwięcej bezrobotnych posiada wykształcenie co najwyżej gimnazjalne lub wyższe.
Co piąty bezrobotny posiada uprawnienia do pobierania zasiłku, blisko co drugi
zarejestrowany zaliczany jest do kategorii długotrwale bezrobotnych. Pracy w
Poznaniu poszukiwało 517 osób niepełnosprawnych oraz 30 cudzoziemców.

W ciągu roku zwolnień grupowych obejmujących 0,7 tys. pracowników dokonało

30 zakładów pracy. Na koniec miesiąca Powiatowy Urząd Pracy dysponował 908
propozycjami pracy w Poznaniu, czyli na 1 ofertę przypadało 9 osób poszukujących
zatrudnienia. W ciągu roku liczba ofert pracy zwiększyła się o 14%.
 Wynagrodzenia w Poznaniu

Jak podaje Urząd Statystyczny w Poznaniu przeciętne wynagrodzenie brutto

w sektorze przedsiębiorstw wynosi 5531,85 zł czyli netto około 3 900 zł/miesięcznie.
Dla całości województwa kwota ta jest niższa o trochę ponad tysiąc złotych i wynosi
dokładnie 4387,32 zł brutto.

Rys 5.2.1.3. Porównanie stanu ludności, przeciętnego wynagrodzenia brutto, stopy

bezrobocia oraz ilości mieszkań oddanych do użytku - Poznań a województwo
wielkopolskie, marzec 2018
Sytuacja demograficzna w mieście Poznań

Ludność Poznania, podobnie jak większości dużych miast w Polsce, w ostatnich

latach systematycznie się zmniejsza. Najwyższe zaludnienie wynoszące 590,1 tys.
osób odnotowano w 1990 r. Od tego czasu populacja miasta zmniejszyła się o około
50 tys. osób i na koniec 2017 r. wynosiła 538,7 tys. osób.

Rys 5.2.1.3. Ruch naturalny ludności w Poznaniu w latach 1948-2016

Ruch naturalny poszczególnych dzielnicach statystycznie też nie wygląda

najlepiej. I chociaż większość dzielnic w 2017 to nadal liczba urodzeń jest tylko trochę
wyższa niż liczba zgonów, co przedstawia poniższa infografika.

Rys 5.2.1.5. Ruch naturalny na 1000 ludności w poszczególnych dzielnicach Poznania

 W kontekście rynku nieruchomości mieszkalnych należy jednak pamiętać o
niezarejestrowanych tym samym nie ujętych w tych statystykach uczestników rynku. W
Poznaniu studiuje około 130 tysięcy studentów, a około 124 tysięcy imigrantów
szacuje sam Powiatowy Urząd Pracy.
W samej dzielnicy Grunwald liczbę ludności w latach 2014-2016 przedstawia
poniższa tabela:
Tabela 5.2.1.1. Liczba mieszkańców dzielnicy Grunwald na przestrzeni lat 2014-
2016

5.3 Rodzaj rynku, obszar badania cen

 Analizie tej objęte są lokale o przeznaczeniu mieszkalnym jednolokalowe,
popularnie zwanymi kawalerkami dostępnymi na wynajem. Obszar objęty w tej analizie
to poznańska dzielnica, Grunwald.
Grunwald to dzielnica w której mieszka co piąty Poznaniak. Na temat jej
charakteru wiele można dowiedzieć się analizując … policyjne statystyki. Ciekawostką
jest bowiem to, że żaden rodzaj przestępstw nie występuje tu wyjątkowo często czy
wyjątkowo rzadko. Dlaczego? Bo Grunwald to zarówno budynki uchodzące dziś za
zabytkowe (głównie osiedle św.Łazarz), duże osiedla powstałe jeszcze w dobie PRL
(takie jak osiedle Kopernika) jak również osiedla willowe. Nie będzie więc cienia
przesady gdy napiszemy, że Grunwald to taki Poznań w pigułce. W większości
obszaru tej dzielnicy dominuje jednolita zabudowa mieszkaniowa, ale są tu także
znane w całym Poznaniu miejsca sportowe (INEA Stadion na którym odbywały się
mecze Euro 2012, Hala Widowiskowo – Sportowa Arena), przemysłowe (siedziba
GlaxoSmithKline, Cefarm, Polamed) czy rekreacyjne (Park Wilsona czy Kasprowicza).
Grunwald przeszedł sporą metamorfozę w związku z inwestycjami związanymi z
organizacją EURO 2012. Chodzi tu nie tylko o infrastrukturę samej Bułgarskiej, ale
przede wszystkim infrastrukturę komunikacji miejskiej, na którą dziś mieszkańcy
Grunwaldu narzekać nie powinni.
Na Grunwaldzie zidentyfikowano 20 inwestycji mieszkaniowych obejmujących
694 mieszkania. Przeciętna cena 1 m2 powierzchni mieszkaniowej wyniosła 6 323 zł i
była wyższa od mediany, która przyjęła wartość 6 300 zł. Minimalna cena 1 m2
ukształtowała się na poziomie 3,9 tys. zł, zaś maksymalna na poziomie 10,5 tys. zł.

5.4 Analiza popytu i podaży

Popyt:
W Polsce sukcesywnie rośnie popyt na mieszkania na wynajem. Potencjał tego
rynku jest duży, bo zaledwie ok. 4% Polaków decyduje się na wynajem mieszkania, a
w ciągu ostatniego roku zanotowano ok. 15% wzrost zapytań o mieszkania do
wynajęcia. Rynek wynajmu mieszkań w Polsce ma charakter lokalny i kształtuje się
różnie w zależności od miasta i regionu.
Największy popyt obserwowany na rynku najmu dotyczy kawalerek i mieszkań
2-pokojowych o powierzchni wahającej się od 40 do 60 mkw. Popularność tych
metraży wynika z potrzeb osób nimi zainteresowanych. W grupie najemców
przeważają bowiem single oraz bezdzietne pary, które nie są jeszcze zainteresowane
przywiązywaniem się do konkretnego miejsca. Czynnikiem decydującym o wyborze
lokalu jest głównie jego lokalizacja. Analiza ofert biur nieruchomości z największych
ośrodków miejskich w Polsce, przeprowadzona przez Polską Federację Rynku
Nieruchomości, wykazała, że najwięcej za wynajem mieszkania trzeba zapłacić w
Gdyni, Wrocławiu, Warszawie, Krakowie i Gliwicach. Przedział cenowy wielkiej piątki
zamyka Poznań, gdzie za wynajęcie kawalerki trzeba przeciętnie zapłacić minimum
1300 zł. 1400 i 1500 zł/mc to stawki obowiązujące odpowiednio w Krakowie oraz
Gdyni. Najdroższe nieruchomości znajdziemy w Warszawie i we Wrocławiu,
uważanych za polskie centra biznesowe, przez co znaczącą liczbę najemców
stanowią osoby przebywające tutaj na delegacjach lub mieszkające tymczasowo ze
względu na miejsce pracy.
Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w tzw. „pożądanych”
dzielnicach. Może się to wiązać z ich prestiżem, ale najczęściej dotyczy miejsc dobrze
skomunikowanych z resztą miasta, bezpiecznych, z rozbudowaną infrastrukturą
(sklepy, szkoły, przedszkola, ośrodki zdrowia itd.) i miejskim planem rozwoju i
inwestycji.
Mieszkania na wynajem stanowią alternatywę wobec kupna nieruchomości,
która będzie się spłacać przez kolejne kilkadziesiąt lat. Wpisuje się to również w trend
mobilności życiowej i przeprowadzek za pracą, na które decyduje się coraz więcej
Polaków
W mieście Poznań podstawowe wskaźniki dostępności mieszkaniowej
przyjmują niezadowalające wartości. W Poznaniu przeciętna płaca pozwala na zakup
około 0,5 m2 mieszkania. To wartość, która świadczy o niskiej dostępności
mieszkaniowej. Stąd znaczne ograniczenia popytowe na zakup własnej
nieruchomości, które jednak pozytywnie wpływa na popyt na najem nieruchomości.
Poznań jest jednym z najważniejszych ośrodków akademickich i naukowych w
kraju. Na 28 uczelniach studiuje ok. 130 tys. studentów, w tym blisko 2,5 tys.
cudzoziemców, głównie z krajów europejskich.
Studenci Politechniki Poznańskiej najczęściej poszukują więc mieszkań na
Ratajach, żaków Uniwerstytetu Ekonomicznego interesują okolice centrum i
sąsiednich dzielnic – Grunwaldu, Wilgi oraz Jeżyc, a wybierający się na Uniwersytet
Adama Mickiewicza wybierają lokum na Piątkowie czy Winogradach, w pobliżu
kampusu UAM na Morasku. Do popularnych lokalizacji należą także Osiedle Przyjaźni
i Winiary. Ze względu na mniejsze bezpieczeństwo, studenci nieco rzadziej wybierają
Dębiec, choć i tutaj w ostatnich latach sporo się zmieniło.
Według informacji Wojewódzkiego Urzędu Pracy w Poznaniu liczba złożonych
oświadczeń przez pracodawców, którzy chcą zatrudnić obywatela Ukrainy, rośnie z
roku na rok. W 2016 roku było ich 123 197 oświadczeń. Imigranci zza wschodniej
granicy również zwiększają popyt na najem mieszkań.

Podaż:
W ostatnich latach w Poznaniu obserwowano najczęściej stabilne tendencje na
rynku mieszkaniowym. Rocznie sektor budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu
przekazywał do użytkowania granicach 3 tys. nowych mieszkań. Na podobnym
poziomie planowano kolejne inwestycje - rocznie wydawano pozwolenia na budowę
ponad 3 tys. nowych mieszkań.
Zasób mieszkaniowy w Poznaniu oszacowano na poziomie 244,2 tys. mieszkań.
W ujęciu relatywnym daje to 446 mieszkań na 1000 mieszkańców.
Ze względu na bogacenie się społeczeństwa oraz stosunkowo niskie stopy
procentowe, inwestowanie w nieruchomości na wynajem są ostatnio bardzo modne. W
Polsce bardzo często podaż na rynku najmu nieruchomości jest tworzona przez tak
zwanych mikro inwestorów, która w ten sposób lokuje nadwyżkę kapitału. Ponadto
rośnie trend uzyskiwania tak zwanej wolności finansowej poprzez inwestowanie w
nieruchomości mieszkalne. Z racji niższej kapitałochłonności króluje tutaj zakup
kawalerek oraz tak zwanych mikroapartamentów.
 5.5 Analiza cen ofertowych najmu kawalerek

W pierwszej kolejności zaprezentowane zostaną przeciętne stawki najmu

kawalerek w Poznaniu w latach 2011 - 2017. W przypadku ofertowych stawek najmu w
Poznaniu w prezentowanym okresie uwagę zwraca fakt, że przeciętna wartość
oscylowała wokół 30 zł/m2 , transakcyjna zaś na poziomie nieco niższym - około 29
zł/m2. W całym okresie można powiedzieć, że przeciętne transakcyjne stawki najmu
są niższe od ofertowych o około 5 %. Warto także zwrócić uwagę na względną
stabilność zjawiska - za wyjątkiem drugiego kwartału 2012 roku, pierwszego kwartału
2014 roku oraz trzeciego 2016 roku, nie odnotowano większych wahań stawek najmu
w Poznaniu. Natomiast występująca różnica pomiędzy cenami oferowanymi a
transakcyjnymi wynika z negocjacji pomiędzy najemcą a wynajmującym lokal. Opisane
informacje zostały zaprezentowane na wykresie 5.5.1.

Wykres 5.5.1. Przeciętna stawka najmu kawalerek w Poznaniu w latach 2011 - 2017

Uwagę zwraca również fakt, że obecnie za miesiąc wynajmu mieszkania w Poznaniu

przeciętnie zapłacić trzeba w miesiącu 1 342 zł, przy czym znacznie więcej na
Winogradach – 1 900 zł, najmniej zaś na Piątkowie – 1 300 zł. Różnica wynosi więc
600 zł, choć nie liczyć ofert na Winogradach, rozpiętość ta byłaby znacznie niższa
(240 zł). Ceny zależne są bowiem od rejonu mieszkaniowego, ale również od
standardu lokali.
Przeciętna cena 1 m2 powierzchni mieszkaniowej w Poznaniu na Grunwaldzie
wyniosła 44,00 zł (1 645,58 zł) i była niewiele niższa od mediany, która przyjęła
wartość 44,05 zł (1 640,00 zł). Na m2 0,05 zł różnicy, natomiast jeżeli bierzemy pod
uwagę całość powierzchni to różnica wynosi 5,58 zł. Wykorzystane obliczenia
statystyczne zostały przedstawione w tabeli 5.5.1.

Tabela 5.5.1. Zestawienie obliczeń statystycznych dla najmu kawalerek na

Grunwaldzie w Poznaniu
Metody statystyczne Cena za 1 m2
Średnia arytmetyczna 44,00 zł
Mediana 44,05 zł
Kwartyl pierwszy 38,51 zł
Kwartyl drugi 44,05 zł
Kwartyl trzeci 50,00 zł

Kwartyle informują o tym, że:

25 % (6 kawalerek ) cen 1 m2 kawalerek przyjmuje wartość mniejszą lub równą 38,51
zł/m2.
50 % (12 kawalerek ) cen 1 m2 kawalerek przyjmuje wartość mniejszą lub równą
44,05 zł/m2.
75 % (18 kawalerek ) cen 1 m2 kawalerek przyjmuje wartość mniejszą lub równą
50,00 zł/m2.

Minimalna cena 1 m2 ukształtowała się na poziomie 29,09 zł (1 250 zł), zaś

maksymalna na poziomie 55,89 zł (2 100 zł).

Wykres 5.5.2. Oferta najmu mieszkań - Grunwald, Poznań według ceny

Na podstawie przedstawionego 5.5.2. wykresu możemy zauważyć wartości minimalne
czyli tzw. okazje oraz wartości maksymalne zwane cenami amatorskimi.

Biorąc pod uwagę powierzchnię mieszkań wyszczególnione zostało 5 podziałów, które

zostały przedstawione w tabeli 5.5.2.

Tabela 5.5.2. Oferta najmu mieszkań - Grunwald, Poznań według powierzchni (m2)
Powierzchnia użytkowa(w m2) Ilość ofert

19-23 1

24-28 7

29-33 11

34-38 4

39-43 1

Mówiąc o ofercie najmu mieszkań z uwzględnieniem powierzchni lokali, to największą

część oferty stanowią mieszkania o metrażu od 59 do 33 m2 (45,8%) oraz od 24 do 28
m2 (29,2%). Najmniejszy udział mają zaś mieszkania od 39 do 43 m2 oraz od 19 do
23 m2 - jest to zaledwie 4,2%.

Wykres 5.5.3. Oferta najmu mieszkań - Grunwald, Poznań według powierzchni (m2)

Ceny najmu mieszkań w dużej mierze zależą od powierzchni co przedstawia tabela

5.5.3. oraz wykres 5.5.3.

Tabela 5.5.3. Oferta najmu mieszkań - Grunwald, Poznań według ceny (m2)
Przedział cenowy (cena 1 m2) Ilość ofert
27-33 3
34-40 6
41-47 5
48-52 5
53-57 5

Stosunkowo największą część oferty rynkowej stanowią lokale w cenie od 34 do 40

zł/m2 (25% ogółu oferty). Dość liczne są także mieszkania, których cena oscyluje w
przedziale od 41 do 47 zł/m2, od 48 do 52 zł/m2 oraz od 53 do 57 zł/m2 - po 20,8%
udziału w ofercie. Zdecydowanie najmniejszą część oferty deweloperów stanowią
mieszkania o niższych cenach - do 27 do 33 zł/m2 - na rynku jest ich tylko 12,5%.

Wykres 5.5.4. Oferta najmu mieszkań - Grunwald, Poznań według ceny (m2)
 6. Wnioski

Poznań jako jedno z największych miast w Polsce jest dobrym miejscem na

inwestycje na rynku najmu. Stosunek ilości wynajmujących do zgłaszanego popytu jest
nadal na korzyść właścicieli.
Chociaż demografia według oficjalnych statystyk nie napawa optymizmem,
trzeba jednak pamiętać, że lwią częścią rynku najmu są osoby niezarejestrowane w
danym obrębie, takie jak studenci, pracownicy oddelegowani do Poznania, imigranci.
Utrzymująca się już od 4 lat najniższa w Polsce stopa bezrobocia zapewnia
większy komfort psychiczny dla właścicieli nieruchomości na wynajem- jeżeli ich
najemca straci pracę to na poznańskim rynku bez większych problemów powinien
dostać kolejną, dzięki czemu utrzyma płynność finansową. Wysokie przeciętne
wynagrodzenie brutto w zestawieniu ze stosunkowo dużym popytem sprawia, że
elastyczność cenowa popytu jest stosunkowo niska.
Przeciętna wartość ceny za 1m2 w dzielnicy Grunwald w stosunku do całości
Poznania jest aż o ok 14 zł/m2 większa. Dla najbardziej popularnego metrażu, t.j. ok
30 m2 (przedział: 29-33 m2) jest to średnio o 420 zł/mc więcej. W analizowanych
ofertach najniższa cena za 1 m2 odpowiada średniej cenie za 1m2 dla całego
Poznania.