Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Studia Podyplomowe

Wycena Nieruchomości

Wprowadzenie do problematyki wyceny nieruchomości

Prowadzący:
Monika Szmidt

kwiecieo 2020 r.
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Spis treści
1. Istota i cele wyceny nieruchomości ......................................................................................... 3
2. Koncepcje wyceny nieruchomości na świecie ........................................................................... 7
2.1. Szkoła brytyjska ...................................................................................................................... 7
2.2. Szkoła amerykaoska ................................................................................................................ 9
2.3. Szkoła niemiecka ................................................................................................................... 11
3. Wycena nieruchomości a wycena przedsiębiorstwa ........................................................... 13

2
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

1. Istota i cele wyceny nieruchomości

Szacowanie nieruchomości w ujęciu schematycznym, to szukanie odpowiedzi na trzy
podstawowe pytania:
1) co?
2) po co?
3) jak?

Co? Czyli co jest przedmiotem i zakresem wyceny?

Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub
innych praw do nieruchomości.

3
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Po co? czyli jaki jest cel wyceny

Cele wyceny wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowao prawnych. Biorąc pod
uwagę główne powody szacowania można wyróżnid 5 następujących grup celów:
1. Transfer nieruchomości, tj. kupno-sprzedaż, dzierżawa lub inna forma użytkowania
zależnego:
a. pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu,
b. pomoc przyszłym sprzedającym przy ustaleniu możliwej do zaakceptowania ceny
sprzedaży,
c. cena wywoławcza w przetargu;
2. Finansowanie przedsięwzięd rozwojowych lub udzielanie kredytów, w tym przypadku
wartośd jest potrzebna, aby:
a. określid wartośd zabezpieczenia spłaty kredytu udzielonego przez bank;
b. dostarczyd inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji, gdzie
ulokowad kapitał - nabycie nieruchomości jako alternatywa dla nabycia obligacji lub
innych papierów wartościowych;
3. Obliczanie odszkodowao:
a. z tytułu wywłaszczenia nieruchomości,
b. z tytułu zmiany stanu środowiska,
c. z tytułu decyzji planistycznych (obniżenie wartości nieruchomości);
4. Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym:
a. podatek od wartości nieruchomości,
b. opłata od wzrostu wartości nieruchomości (planistyczna, adiacencka),
c. podatek od darowizn, spadków, majątku do podziału w przypadku rozwodu;
5. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości;
a. ustalenie opłaty dzierżawnej.

Jak? czyli jak ma byd określona wartośd

Zastosowanie odpowiednich podejśd, metody i technik wyceny.

Odpowiedzi na te trzy pytania są ściśle ze sobą powiązane, czyli zmiana odpowiedzi na pytanie
„co?” lub „po co?” wywołuje najczęściej zmianę odpowiedzi na pytanie „jak?” – a więc procedura
szacowania jest zwykle zależna od przedmiotu, zakresu i celu wyceny.

4
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

CELE WYCENY NIERUCHOMOŚCI WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW PRAWNYCH

1. Cele wynikające z Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:

2. Cele wynikające z Ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Paostwa:

3. Cel wynikający z Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności

cywilnoprawnych:

4. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wierzytelności:

 z Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe
 z Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych
 z Ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów:

5. Cele wynikające z Ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji:

5
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

6. Cele wynikające z Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym:

7. Cel wynikający z Ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników:

8. Cel wynikający z Ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach paostwowych:

9. Cele wynikające z Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

10. Cel wynikający z Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn:

11. Cel wynikający z Ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej:

12. Cel wynikający z Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego:

13. Cel wynikający z Ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach:

14. Cele wynikające z Ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne:

6
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

15. Cel wynikający z Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody:

16. Cel wynikający z Ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości

17. Cele wynikające z Ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

i z Ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze:

2. Koncepcje wyceny nieruchomości na świecie

Proces globalizacji występujący na rynkach nieruchomości wymusił międzynarodową
standaryzację wszelkich świadczonych usług, w tym również w sferze wyceny nieruchomości.
W celu zapewnienia spójności wycen na arenie międzynarodowej i zwiększenia przejrzystości
sporządzanych raportów i wiarygodności wyników wyceny zostały opracowane przez IVSC
(International Valuation Standards Council) Międzynarodowe Standardy Wyceny (International
Valuation Standards) oraz Europejskie Standardy Wyceny (European Valuation Standards) wydane
przez TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations).
Opracowania międzynarodowe nie wyjaśniają szczegółowo algorytmów wyceny
w poszczególnych krajach, lecz stanowią zbiór ogólnych wskazówek i zaleceo dotyczących sposobu
wyceny nieruchomości oraz działalności rzeczoznawców majątkowych zgodnie z zasadami
najlepszej praktyki wyceny. Standardy te zawierają wytyczne dla krajowych organizacji
zawodowych co do ogólnych zasad tworzenia regulacji lokalnych, uwzględniających równocześnie
uwarunkowania krajowe i wymogi międzynarodowe. Obecnie Międzynarodowe Standardy Wyceny
respektowane są w 52 krajach na świecie.

2.1. Szkoła brytyjska

Zasady wyceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii zostały określone przez Królewski
Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors), który jest
jedną z największych na świecie organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, skupiającą
ponad 100 tys. członków w 140 krajach.
Przepisy, wytyczne oraz zasady dobrych praktyk wyceny nieruchomości opracowane przez
RICS zawarto w Czerwonej Księdze (Red Book), która od swego pierwszego wydania, tj. od 1976 r.,

7
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

stanowi zbiór obligatoryjnych przepisów dla wszystkich członków RICS i wielu organizacji
zawodowych w Wielkiej Brytanii.
Rodzaje wartości:
 wartośd rynkowa (market value),
 pomniejszony koszt zastąpienia (depreciated replacement cost),
 czynsz rynkowy (market rent),
 wartośd maszyn i urządzeo dla prowadzonej działalności (value of plant and machinery to
the business).
Wartośd rynkowa zdefiniowana jest jako spodziewana kwota, jaką można uzyskad za
nieruchomośd w momencie szacowania, przy założeniu, że istnieją chętny nabywca i chętny
sprzedający, a cena osiągnięta zostanie w normalnej transakcji poprzedzonej właściwym
marketingiem, w której każda ze stron będzie postępowała świadomie, rozsądnie i bez przymusu.
Określając wartośd rynkową, przyjmuje się najlepszy sposób wykorzystania nieruchomości.
Pomniejszony koszt zastąpienia (inaczej: wartośd odtworzeniowa) jest określany jedynie
w sporadycznych przypadkach, kiedy wymaga tego cel wyceny lub nie jest możliwe określenie
wartości rynkowej. Pomniejszony koszt zastąpienia jest to suma wartości rynkowej gruntu
według aktualnego sposobu użytkowania i kosztów odtworzenia zabudowy pomniejszonych
o wartośd zużycia.
Czynsz rynkowy oznacza spodziewaną kwotę, za jaką można wynająd nieruchomośd lub jej
częśd w momencie szacowania, przy założeniu, że istnieją chętny najemca i chętny
wynajmujący, a warunki najmu zostaną ustalone w normalnej transakcji poprzedzonej
właściwym marketingiem, w której każda ze stron będzie postępowała świadomie, rozsądnie
i bez przymusu.
Wartośd maszyn i urządzeo dla prowadzonej działalności oznacza spodziewaną cenę, jaką
można uzyskad za maszyny i urządzenia w momencie szacowania, przy przyjęciu założenia, że
istnieją chętny nabywca i chętny sprzedawca, a cena zostanie uzyskana w normalnej transakcji
poprzedzonej właściwym marketingiem, w której każda ze stron będzie postępowała
świadomie, rozsądnie i bez przymusu oraz że maszyny i urządzenia będą wykorzystywane
jedynie do aktualnie prowadzonej działalności w przedsiębiorstwie.
Oprócz zdefiniowanych wyżej wartości Czerwona Księga wymienia trzy rodzaje wartości
nieruchomości, które mają zastosowanie wyłącznie w wycenach brytyjskich. Są to wartości: dla
aktualnego sposobu użytkowania, dla aktualnego sposobu użytkowania określana dla
socjalnych budynków mieszkalnych oraz prognozowana wartośd rynkowa.

Sposoby określania wartości nieruchomości:

 porównawcza (comparison of rents and capital values),
 inwestycyjna (investment),
 zysków (profits-based),

8
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

 kosztowa (cost-based),
 pozostałościowa (residual valuation for development).
Metoda porównawcza jest wykorzystywana do określania wartości rynkowej
nieruchomości, a także czynszu rynkowego. Podstawy metodologiczne tej metody odpowiadają
stosowanemu w Polsce podejściu porównawczemu.
Metoda inwestycyjna i metoda zysków odpowiadają dwóm metodom stosowanego
w Polsce podejścia dochodowego. Służy do określania wartości rynkowej na podstawie
spodziewanych dochodów z nieruchomości (metoda inwestycyjna) lub działalności prowadzonej
na nieruchomości (metoda zysków).
W podejściu inwestycyjnym sposób wyceny polegający na kapitalizacji dochodu, obok
modelu tradycyjnego, zakłada dodatkowo możliwośd zmiany wysokości dochodów
z nieruchomości. Natomiast wyceny według metod dyskontowych, umożliwiając porównanie
nakładów inwestycyjnych z oczekiwanymi korzyściami uzyskanymi z nieruchomości, służą głównie
ocenie efektywności inwestycji.
Metodą zysków najczęściej wyceniane są nieruchomości, dla których brak danych
rynkowych, a które swymi cechami fizycznymi (np. położenie, rodzaj zabudowy, wyposażenie itp.)
determinują rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej. Są to np.: hotele, kina, teatry, obiekty
sportowe, stacje benzynowe.
Alternatywną metodą wykorzystywaną do wyceny obiektów nietypowych, które rzadko
wprowadzane są do obrotu rynkowego, jest metoda kosztowa, odpowiadająca polskiemu
podejściu kosztowemu. Podobnie jak w Polsce wartośd nieruchomości zabudowanej określa się
jako sumę wartości rynkowej gruntu i kosztów wytworzenia obiektów budowlanych, pomniejszoną
o wartośd zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego.
Ostatnią metodą stosowaną w przypadku braku danych rynkowych jest metoda
pozostałościowa. Jest ona wykorzystywana do ustalania wartości nieruchomości, które posiadają
potencjał rozwojowy. Wartośd nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości
według stanu po zakooczeniu prac rozwojowych a kosztami realizacji tych prac, uwzględniając
oczekiwany zysk właściciela nieruchomości.

2.2. Szkoła amerykaoska

W Stanach Zjednoczonych wycena nieruchomości opiera się na Jednolitych Standardach
Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych (Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice). Obowiązek przestrzegania tych standardów przez federalne instytucje kredytowe
wprowadziła ustawa o reformie instytucji finansowych i rekompensatach.
Podstawowym rodzajem wartości określanej przez rzeczoznawców majątkowych w Stanach
Zjednoczonych jest wartośd rynkowa nieruchomości. Standardy zawodowe nie definiują jej, ale
zawierają wskazówki, w jaki sposób wartośd ta powinna byd definiowana. Ogólnie wartośd
rynkowa oznacza prawdopodobną cenę sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku, przy przyjęciu
założeo, że strony transakcji są odpowiednio zmotywowane, działają racjonalnie (są dobrze

9
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

poinformowane, działają w swoim interesie, nie wywierają wzajemnej presji) oraz minął
odpowiedni okres ekspozycji nieruchomości.
W zależności od celu wyceny oszacowane mogą byd odmiany wartości rynkowej, na
przykład wartości: podatkowa, ubezpieczeniowa, odtworzeniowa, hipoteczna, czynszowa,
likwidacyjna czy inwestycyjna.
Sposoby określania wartości nieruchomości:
Do wyceny nieruchomości wykorzystywane są trzy podejścia:
 podejście porównywania cen (sales comparison approach),
 podejście kosztowe (cost approach),
 podejście kapitalizacji dochodu (income capitalization approach).
Wycena nieruchomości z wykorzystaniem podejścia porównywania cen oparta jest na
zasadzie substytucji, zgodnie z którą rozważny nabywca nie zapłaci za wycenianą nieruchomośd
więcej niż miałby zapłacid za nieruchomośd podobną (substytucyjną). Taka wycena wymaga analizy
rynku, głównie w zakresie poziomu cen, relacji pomiędzy popytem a podażą, czynników
wpływających na wartośd, a także w zakresie zmienności tych elementów. W swojej istocie jest
więc podobna do stosowanego w Polsce podejścia porównawczego.
Podejście kosztowe również oparte jest na zasadzie substytucji. W tym przypadku uważa
się, że żaden nabywca nie zapłaci za wycenianą nieruchomośd więcej niż kosztowałyby go zakup
podobnej nieruchomości gruntowej i wytworzenie zabudowy o podobnej użyteczności. Podejście
to jest więc bliskie koncepcji podejścia kosztowego w Polsce, z tym zastrzeżeniem, że w USA uważa
się, że w wyniku takiej wyceny otrzymuje się wartośd rynkową nieruchomości.
W podejściu dochodowym rzeczoznawca dokonuje oceny zdolności danej nieruchomości
do przynoszenia dochodu. Podobnie jak w Polsce przy założeniu niezmienności dochodów
stosowana jest technika kapitalizacji prostej, natomiast w przypadku przewidywanych zmian
w dochodzie – technika dyskontowania strumieni pieniężnych. W wyniku zastosowania tego
podejścia określa się zwykle wartośd rynkową nieruchomości. Może ono byd również
wykorzystywane do oszacowania wartości inwestycyjnej, uwzględniającej indywidualne
oczekiwania inwestora.
Amerykaoski rzeczoznawca, by dokładnie oszacowad wartośd nieruchomości, powinien,
w miarę możliwości, zastosowad równocześnie trzy przedstawione wyżej podejścia. Użycie
w odniesieniu do wycenianej nieruchomości kilku sposobów wyceny skutkuje uzyskaniem wielu
wskaźników wartości nieruchomości.
W celu określenia ostatecznego wyniku wyceny stosowana jest tzw. zasada uzgadniania
oszacowanych wartości polegająca na ocenie wykorzystanych metod, uwzględniających ich
przydatnośd względem przedmiotu, zakresu i celu wyceny. Rzeczoznawca dokonuje uzgodnienia
oszacowanych wartości, przyjmując kryteria: podobieostwa, dokładności i ilości danych.
Sprawdzane są dobór metod wyceny, dokładnośd obliczeo oraz dostępnośd i możliwośd
wykorzystania danych rynkowych. Celem jest takie określenie wartości rynkowej nieruchomości,
aby odzwierciadlała ona jak najlepiej bieżącą sytuację na rynku.

10
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

2.3. Szkoła niemiecka

Zasady wyceny nieruchomości reguluje kodeks budowlany (Baugesetzbuch). Ustawa ta
m.in. określa zasady tworzenia i prowadzenia zbiorów cen transakcyjnych oraz reguluje zasady
funkcjonowania komisji rzeczoznawców. Opierając się na kodeksie, wprowadzono rozporządzenia
wykonawcze dotyczące zasad wyceny nieruchomości, np. rozporządzenie federalne w sprawie
zasad ustalania wartości rynkowej nieruchomości (Wertermittlungsverordnung) czy szczegółowe
wytyczne wprowadzające jednolite dla całego kraju normy (standardy) wyceny
(Wertermittlungsrichtlinien).
Podstawowym rodzajem szacowanej wartości nieruchomości jest wartośd rynkowa
(Verkehrswert), która została zdefiniowana w kodeksie budowlanym. Zgodnie z tą definicją
wartośd rynkową wyraża cena, jaką na dzieo wyceny można uzyskad w normalnym obrocie
handlowym, uwzględniając uwarunkowania prawne, rzeczywiste właściwości i cechy
nieruchomości, wyłączając wszelkie nadzwyczajne okoliczności transakcji lub osobiste relacje
i oczekiwania stron transakcji wpływające na poziom cen.
Biorąc pod uwagę różnorodne uwarunkowania i cele wyceny, w niemieckim systemie
wyceny nieruchomości występują szczegołowe odmiany wartości rynkowej, takie jak wartośd:
bankowo-hipoteczna (Beleihungswert), ubezpieczeniowa (Versicherungswert) czy taksacyjna
(Einheitswert).
Określenia tych wartości dokonuje się na podstawie metodyki obliczania wartości
rynkowej, przyjmując odpowiednie założenia właściwe celom wyceny.
Metody wyceny:
 porównawcze,
 dochodowe,
 kosztowe.

Każda z metod umożliwia odrębne oszacowanie wartości gruntu i jego części składowych.
Takie ujęcie przedmiotu wyceny jest specyficzne dla metodyki niemieckiej, która odróżnia wartośd
gruntu i naniesieo, mimo iż w obrocie rynkowym elementy te łącznie stanowią przedmiot
transakcji rynkowych. Wartośd gruntu przyjmuje się z transakcji porównawczych albo
z opracowanych przez lokalną komisję rzeczoznawców zbiorów cen transakcyjnych. Do wartości
gruntu dodaje się wartośd części składowych, określoną według wybranych metod.
Przepisy nakazują, by rzeczoznawca każdorazowo stosował przynajmniej dwie wybrane
metody, a otrzymane wyniki korygował i dopasowywał do warunków rynkowych, tak by
ostateczna wartośd nieruchomości w pełni odpowiadała sytuacji na rynku nieruchomości.
Metody porównawcze stosowane są głównie do wyceny nieruchomości gruntowych
niezabudowanych oraz nieruchomości zabudowanych wykorzystywanych przez właścicieli. Taki
sposób obliczeo należy stosowad wyłącznie w przypadku dostępności danych porównawczych
dotyczących nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Dane rynkowe rzeczoznawcy
uzyskują bezpośrednio z aktów notarialnych lub korzystając z opracowanych przez komisje

11
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

rzeczoznawców zbiorów cen transakcyjnych oraz innych kluczowych wskaźników rynkowych.

W zależności od dostępnych danych rynkowych wyróżnia się metodę bezpośrednia i pośrednią.
Metoda bezpośrednia możliwa jest do wykorzystania pod warunkiem dostępności
informacji transakcyjnych o nieruchomościach podobnych. Polega na porównaniu wycenianej
nieruchomośd z innymi nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego,
uwzględniając różnorodne cechy, jakie na wybranym rynku kształtują wartośd rynkową
nieruchomości. Szacując wartośd rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej metodą
bezpośrednią, można określid jej łączną wartośd, tj. wartośd gruntu wraz z częściami składowymi.
W przypadku braku danych rzeczoznawca stosuje metodę pośrednią, korzystając
z gotowych zestawieo cenowych. Metoda pośrednia oparta na cenach orientacyjnych
i wskaźnikach porównawczych wymaga nieco odrębnej procedury. Tu wartośd porównawcza
nieruchomości zabudowanej określana jest jako suma wartości gruntu i wartości kapitałowej
budynków. W ramach analizy danych rynkowych określa się wartośd budynków znajdujących się
na nieruchomości poprzez odjęcie wartości gruntu od ceny transakcyjnej nieruchomości.
Ostatecznie wartośd rynkową określa się jako sumę wartości budynku oraz wartości gruntu
określonego na podstawie danych transakcyjnych. Procedura ta może byd również
wykorzystywana w przypadku, gdy cel wyceny wymaga odrębnego określenia wartości gruntu
i części składowych.
Metody dochodowe stosuje się do wyceny nieruchomości, których wartośd uzależniona jest
od dochodów możliwych do uzyskania z nieruchomości. Najczęściej przedmiotem wycen
dochodowych są nieruchomości komercyjne, bez względu na ich przeznaczenie. Wartośd
dochodowa nieruchomości składa się z dwóch elementów: wartości dochodowej gruntu i wartości
dochodowej części składowych. Takie ujęcie przedmiotu wyceny wynika z założenia, że grunt
stanowi składnik aktywów, który nie podlega zużyciu. Grunt jest wieczny, w przeciwieostwie do
budynków, które mają ograniczoną żywotnośd, więc również ograniczoną w czasie możliwośd
generowania dochodu.
Wartośd dochodowa nieruchomości jest najczęściej określana jako suma skapitalizowanego
rocznego dochodu uzyskiwanego z budynku w okresie pozostałego okresu użytkowania i wartości
gruntu. Do wyceny w podejściu dochodowym wartośd gruntu szacuje się metodą porównawczą na
podstawie danych transakcyjnych lub przyjmuje się z zestawieo wartości gruntów
opracowywanych przez komisje rzeczoznawców. Stopę kapitalizacji przyjmuje się również
z opracowao komisji. Z kolei okres użytkowania budynków uzależniony jest od spodziewanej ich
sprawności technicznej, przy uwzględnieniu stanu technicznego i prowadzonej gospodarki
remontowej.
Metody kosztowe w Niemczech są bardzo popularne. Są to metody stosunkowo proste
i możliwe do zastosowania w przypadku większości nieruchomości bez względu na dostępnośd
danych transakcyjnych, szczególnych uwarunkowao rynku czy wyjątkowych cech wycenianej
nieruchomości. Wartośd uzyskiwana w tym podejściu, czyli wartośd odtworzeniowa, w Niemczech
jest uznana za odmianę wartości rynkowej.
Wartośd odtworzeniowa według niemieckich zasad wyceny nieruchomości stanowi sumę
odrębnie określonych elementów, tj. wartości gruntu i wartości części składowych, uwzględniającą
ich stopieo zużycia. Tu, podobnie jak w podejściu dochodowym, wartośd gruntu szacowana jest

12
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

podejściem porównawczym opartym na danych transakcyjnych lub określana na podstawie

opracowao lokalnej komisji rzeczoznawców. Do wartości gruntu dodawana jest wartośd
budynków, budowli, urządzeo i różnego rodzaju wyposażenia nieruchomości. Wartośd części
składowych gruntu musi uwzględniad stopieo zużycia wycenianych elementów.

3. Wycena nieruchomości a wycena przedsiębiorstwa

Ustawa o komercjalizacji i prywatyzacji, która odnosi się wyłącznie do przedsiębiorstw
paostwowych, przewiduje dwie formy ich prywatyzacji:
• pośrednią, polegającą na zbywaniu akcji przedsiębiorstwa przekształconego
(skomercjalizowanego) w spółkę,
• bezpośrednią, która polega na:
1) sprzedaży przedsiębiorstwa,
2) wniesieniu przedsiębiorstwa do spółki,
3) oddaniu przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania.
W obu przypadkach ustawodawca wymaga wykonania analizy stanu prywatyzowanego
przedsiębiorstwa, w tym oszacowania jego wartości. Dlatego wyceny przedsiębiorstw w Polsce
sporządzają specjaliści różnych dyscyplin związanych z ekonomią, np. doradcy inwestycyjni, biegli
rewidenci, maklerzy, księgowi i niekiedy rzeczoznawcy majątkowi. Ukształtowało to dużą swobodę
metodyczną, która może byd oceniana jako ciekawa dla rozwoju teorii wycen, ale trudna dla
zaakceptowania dla praktyki gospodarczej, gdyż brak kryteriów umożliwiających weryfikowanie
wyników tych wycen powoduje istotne trudności przy próbach rozwiązywania na ich podstawie
sporów gospodarczych.
Jedyną grupą zawodową, która podjęła zadanie opracowania norm zawodowych z zakresu
wyceny przedsiębiorstw, są rzeczoznawcy majątkowi. PFSRM opracowała Krajowy Standard
Specjalistyczny „Ogólne zasady wyceny przedsiębiorstw”.
Wycena nieruchomości i wycena przedsiębiorstw to dwie usługi o odmiennym charakterze.
Wycena nieruchomości nie tylko jest silnie zinstytucjonalizowana prawnie i zestandaryzowana
zawodowo, ale przede wszystkich rzeczoznawca majątkowy występuje w roli samodzielnego
specjalisty, znawcy rzeczy (nieruchomości) oraz znawcy rynku. W przypadku wyceny
przedsiębiorstw jej autor występuje także w roli specjalisty, jednak zakres jego wiedzy nie
obejmuje zwykle informacji o warunkach funkcjonowania wielu specjalistycznych rynków, na
których konkurują przedsiębiorstwa.
Do tej różnorodności rodzajowej należy dodad zróżnicowanie celów wyceny (sprzedaż,
egzekucja, podział majątku wspólników, wyłączenie udziałowca mniejszościowego, zabezpieczenie
kredytu, podział przymusowy w sądzie, sprzedaż masy upadłości, aport, fuzja i inne).
Osoby wyceniające przedsiębiorstwa muszą często polegad na usługach ekspertów z innych
dziedzin. Na przykład rzeczoznawcy majątkowi wyceniają tylko wchodzące w skład
przedsiębiorstwa nieruchomości. Ma to miejsce wtedy, gdy autor wyceny przedsiębiorstwa nie ma
uprawnieo do wyceny wchodzących w jego skład nieruchomości.

13
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Jeśli autorem wyceny przedsiębiorstwa jest rzeczoznawca majątkowy, to oczywiście może

sam wycenid nieruchomości, ale będzie musiał często korzystad z usług specjalistów znających
warunki konkurowania na branżowych, niekiedy bardzo wąskich segmentach rynku.

14