Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Studia Podyplomowe

Wycena Nieruchomości

Wartośd nieruchomości jako podstawa wyceny

Prowadzący:
Monika Szmidt
rzeczoznawca majątkowy

kwiecieo 2020 r.
1
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

PLAN WYKŁADU

1. Pojęcie wartości i ceny transakcyjnej

2. Rodzaje wartości zdefiniowane w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami
2.1. Definicja i interpretacja wartości rynkowej według Ustawy o gospodarce
nieruchomościami
2.2. Sposoby określania wartości rynkowej nieruchomości w polskich przepisach
prawa
2.3. Definicja wartości rynkowej w przepisach międzynarodowych
2.4. Najczęstsze cele wyceny, dla których określamy wartośd rynkową
nieruchomości
2.5. Definicja i interpretacja wartości odtworzeniowej według Ustawy o
gospodarce nieruchomościami
2.6. Sposoby określania wartości odtworzeniowej nieruchomości w polskich
przepisach prawa
2.7. Najczęstsze cele wyceny, dla których określamy wartośd odtworzeniową
2.8. Definicja wartości katastralnej według Ustawy o gospodarce
nieruchomościami
2.9. Ustalanie wartości katastralnej nieruchomości w polskich przepisach prawa
3. Inne rodzaje wartości
3.1. Wartośd bankowo-hipoteczna
3.2. Wartośd godziwa
3.3. Wartośd indywidualna
3.4. Wartośd ubezpieczeniowa
3.5. Wartośd dla wymuszonej sprzedaży

2
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

1. Pojęcie wartości i ceny transakcyjnej

Przez pojęcie ceny transakcyjnej należy rozumied zdarzenie ekonomiczne,
które miało miejsce w przeszłości i które przy spełnieniu pewnych warunków stanowi
źródło informacji na potrzeby wyceny.

Wartośd to prognoza ceny, jaka może byd osiągnięta na rynku, określona przez
rzeczoznawcę majątkowego, w drodze sformalizowanych procedur wyceny, przy
wykorzystaniu informacji o cenach transakcyjnych.

Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa

własności lub innych praw do nieruchomości.

2. Rodzaje wartości zdefiniowane w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w dziale IV Wycena nieruchomości,
Rozdziale 1 Określenie wartości nieruchomości wyróżnia trzy rodzaje wartości:
1) Wartośd rynkową
2) Wartośd odtworzeniową
3) Wartośd katastralną
Ustawa wspomina również o innych rodzajach wartości przewidzianych w odrębnych
przepisach.

2.1. Definicja i interpretacja wartości rynkowej według Ustawy o gospodarce

nieruchomościami

Wartośd rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą byd przedmiotem
obrotu (art. 150 ust. 2 UoGN).
Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy:
Wartośd rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny
można uzyskad za nieruchomośd w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach
rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar
zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się
w sytuacji przymusowej.

3
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Kilka dodatkowych uwag:

Wartośd rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów
transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Informacja odpowiadająca powyższemu powinna byd zamieszczona w operacie
szacunkowym.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny
Podstawowy „Wartośd rynkowa” został uchwalony przez Radę Krajową PFSRM na
posiedzeniu w dniu 19 września 2017 r. i włączony jako Standard Podstawowy KSWP
do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Standard od dnia
1 października 2017 r. jest zalecany do stosowania.
W Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym „Wartośd rynkowa”
przedstawiono definicję wartości rynkowej, a także wyjaśniono podstawowe pojęcia
i wymagania dotyczące definicji oraz jej zastosowana w wycenie nieruchomości
w sytuacji, gdy cel wyceny wymaga określenia wartości rynkowej.
W Standardzie zastrzeżono, że jeżeli cel wyceny wymaga określenia wartości
rynkowej zdefiniowanej w odrębnych przepisach to podane w Standardzie
interpretacje nie mają zastosowania.

2.2. Sposoby określania wartości rynkowej nieruchomości w polskich przepisach

prawa
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami (art. 152 ust. 3) wartośd
rynkowa nieruchomości może byd określona przy zastosowaniu podejścia
porównawczego lub podejścia dochodowego, a jeżeli istniejące uwarunkowania nie
pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartośd
rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym.

2.3. Definicja wartości rynkowej w przepisach międzynarodowych

Wartośd rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskad za
składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od
siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się
w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania
nieruchomości na rynku.
Definicja ta pochodzi z Międzynarodowych Standardów Wyceny, Wartośd
rynkowa jako podstawa wyceny (MSW 1) i jest zgodna z definicją zawartą
w Europejskim Standardzie Wyceny „Wartośd rynkowa” (ESW 1), dyrektywach
organów Unii Europejskiej, a w szczególności w regulacjach dotyczących wycen dla

4
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

potrzeb zabezpieczenia wierzytelności.

2.4. Najczęstsze cele wyceny, dla których określamy wartośd rynkową

nieruchomości
 wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności,
 wycena dla potrzeb zabezpieczenia interesów sprzedającego/kupującego,
 wycena dla potrzeb sprzedaży w przetargu (cena wywoławcza),
 wycena dla potrzeb sprzedaży dotychczasowemu najemcy/dzierżawcy,
 wycena dla potrzeb naliczenia opłat publiczno-prawnych (opłata planistyczna,
opłata adiacencka),
 wycena dla celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste lub aktualizacji opłat
z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
 …

2.5. Definicja i interpretacja wartości odtworzeniowej według Ustawy

o gospodarce nieruchomościami
Wartośd odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj,
obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą byd przedmiotem obrotu
rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3 UoGN).

Zgodnie z art. 151 ust. 2 Ustawy:

Wartośd odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia,
z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się oddzielnie koszt

nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych.

2.6. Sposoby określania wartości odtworzeniowej nieruchomości w polskich

przepisach prawa
Wartośd odtworzeniową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia
kosztowego.

5
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

2.7. Najczęstsze cele wyceny, dla których określamy wartośd odtworzeniową

 wycena dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności (w szczególnych
przypadkach lub jako wartośd dodatkowa),
 wycena dla potrzeb odszkodowawczych,
 wycena dla potrzeb rozliczenia nakładów na nieruchomości;

2.8. Definicja wartości katastralnej według Ustawy o gospodarce

nieruchomościami
Wartośd katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa
w przepisach o podatku od nieruchomości (art. 150 ust. 4 UoGN).

Zgodnie z art. 151 ust. 3 Ustawy:

Wartośd katastralną nieruchomości stanowi wartośd ustalona w procesie
powszechnej taksacji nieruchomości.

2.9. Ustalanie wartości katastralnej nieruchomości w polskich przepisach prawa

Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 działu IV Ustawy
o gospodarce nieruchomościami.
Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania
podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo
przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących
własnośd Skarbu Paostwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo
przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest
określenie wartości nieruchomości.
Wartośd katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania
nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na
obszarze danej gminy, z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na
obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin
sąsiadujących.
Podstawą do ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości są mapy
taksacyjne i tabele taksacyjne.
Wartośd katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartośd katastralna gruntu
oraz wartośd katastralna jego części składowych.
6
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

3. Inne rodzaje wartości

3.1. Wartośd bankowo-hipoteczna
Nowelizacja w 2002 r. Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i
bankach hipotecznych wprowadziła zapisy, które w znaczący sposób zmieniają
podejście do bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości, podkreślając tym
samym jej odmienny charakter od wartości rynkowej w rozumieniu Ustawy o
gospodarce nieruchomościami.

Definicja bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości zawarta jest w art. 2 pkt 1)

ULZ, który stanowi, że to ustalona zgodnie z przepisami ustawy wartośd, która
w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego
z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank
hipoteczny.
Ustawodawca określił również, że przez zabezpieczenie hipoteką należy przez to
rozumied hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania
wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju (art. 2
pkt 2).

Bankowo-hipoteczna wartośd nieruchomości jest to ostrożnie określona wartośd

nieruchomości, na której ustanawia się hipotekę zabezpieczającą kredyty
refinansowane ze środków uzyskanych w wyniku emisji listów zastawnych. Przy jej
ustalaniu uwzględnia się tylko trwałe cechy nieruchomości oraz dochody, które może
uzyskad każdy posiadacz tej nieruchomości. Chodzi o to, aby wartośd nieruchomości
ustalona w momencie udzielania kredytu i emisji listów zastawnych:
- zabezpieczała je w całym okresie istnienia wierzytelności hipotecznej,
- nie była wyższa od wartości rynkowej w przypadku ewentualnej egzekucji.
Szczegółowe regulacje ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości
zawarte są w art. 22 Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Ustalanie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane

z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z
uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów,
które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mied trwały charakter i które
może uzyskad każdy posiadacz nieruchomości.

7
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Wartośd bankowo-hipoteczną ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy

wykonane zgodnie z odrębnymi przepisami regulującymi działalnośd banku
hipotecznego.
Propozycja wartości bankowo-hipotecznej najczęściej uwzględnia aktualny sposób
użytkowania, chociaż dopuszcza się możliwośd uwzględnienia alternatywnego
sposobu użytkowania.

3.2. Wartośd godziwa

Wartośd godziwa jest kwotą, za jaką dany składnik aktywów może byd wymieniony
na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze
poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.
Ten rodzaj wartości powszechnie występuje w przepisach o rachunkowości.
Z zasady wartośd godziwa jest wartością rynkową określoną na podstawie transakcji
rynkowych. Przy braku takich transakcji lub przy niewystarczającej ich liczbie
pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego, wartośd godziwą można
określid stosując podejście dochodowe, a przy braku danych potrzebnych do
zastosowania podejścia dochodowego stosuje się podejście kosztowe.
Określana jest dla celu założenia ewidencji środków trwałych, dla celów amortyzacji,
dla celów wniesienia nieruchomości do spółki aportem.

3.3. Wartośd indywidualna

Wartośd indywidualna (inwestycyjna) określana jest na podstawie założeo
wskazanych przez konkretnego inwestora lub grupę inwestorów, dotyczących m.in.
ich wymagao lub zamierzeo w zakresie rozwoju nieruchomości, w tym sposobu
zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz
stopy zwrotu zainwestowanego kapitału.
Wartośd indywidualna jest wartością subiektywną, w odróżnieniu od wartości
rynkowej, która jest wartością obiektywną.

3.4. Wartośd ubezpieczeniowa

Wartości niezdefiniowane w przepisach prawa
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Krajowy Standard Podstawowy – Inne rodzaje
nieruchomości (projekt do konsultacji środowiskowej z dnia 14.05.2014 r.):
1) Wartośd ubezpieczeniowa
2) Wartośd dla wymuszonej sprzedaży

8
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Wartośd ubezpieczeniowa to kwota pieniężna stanowiąca górną granicę

odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn
wyszczególnionych w umowie ubezpieczeniowej, dla poszczególnych przedmiotów
ubezpieczenia.

Wartośd ubezpieczeniową, w zależności od przedmiotu i zakresu ubezpieczenia,

stanowid mogą różne rodzaje wartości zdefiniowane w odpowiednich przepisach
prawa, w ogólnych warunkach ubezpieczenia danego towarzystwa
ubezpieczeniowego, umowie ubezpieczeniowej.
Wartośd ubezpieczeniową ustala się na okres ubezpieczenia oznaczony w umowie.

3.5. Wartośd dla wymuszonej sprzedaży

Wartośd dla wymuszonej sprzedaży to kwota pieniężna, którą można otrzymad
z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje
się pod presją konieczności jej sprzedaży.
Przy określaniu wartości dla wymuszonej sprzedaży należy wziąd pod uwagę, że
zbywca znajduje się w sytuacji przymusowej, co powoduje, że czas eksponowania
nieruchomości na rynku jest zwykle zbyt krótki, aby uzyskad cenę rynkową.
Wartośd dla wymuszonej sprzedaży najczęściej określa się dla potrzeb zabezpieczenia
wierzytelności.