Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Studia Podyplomowe

Wycena Nieruchomości

Metody, podejścia, techniki wyceny

- podejście mieszane

Prowadzący:
Monika Szmidt

grudzieo 2021 r.

1
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Wycena nieruchomości w podejściu mieszanym:

1. Wprowadzenie ................................................................................................................... 3
2. Podejście mieszane ............................................................................................................. 3
3. Metoda pozostałościowa .................................................................................................... 3
4. Metoda kosztów likwidacji ................................................................................................. 7
5. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu ........................................................................ 8
Przykłady: ................................................................................................................................ 11

2
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
1. Wprowadzenie
Uwarunkowania prawne
§ Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
§ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego

Materiały pomocnicze (źródła merytoryczne):

 Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie
nieruchomości
 Literatura branżowa

2. Podejście mieszane
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 152.2. *Podejście mieszane]
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejśd: porównawczego,
dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejśd
poprzednich.

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego
§ 15. *Metody wyceny w podejściu mieszanym]
W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo
metodę wskaźników szacunkowych gruntu.

3. Metoda pozostałościowa
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego
§ 16. [Metoda pozostałościowa]
1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na
nieruchomości mają byd prowadzone roboty budowlane polegające na budowie,
odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu
budowlanego.
2. Wartośd, o której mowa w ust. 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po
wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych
robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości
podobnych.
3. Metodę pozostałościową można stosowad, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:
1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego;
2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust.1;
3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejśd uwzględnia się
dane odwzorowujące stan rynku.
4. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga
szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

3
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie
nieruchomości

3. ZAŁOŻENIA OGÓLNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI METODĄ POZOSTAŁOŚCIOWĄ

3.1. Metodę pozostałościową można stosowad do określenia wartości rynkowej
nieruchomości, jeżeli nieruchomośd ta podlegad ma rozwojowi polegającym w szczególności
na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji,
montażu lub remoncie obiektu budowlanego.
3.2. Metodę pozostałościową najczęściej stosuje się do określania wartości rynkowej
nieruchomości, w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży
nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej pozwalającej na zastosowanie
podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na
określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym.
3.3. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej nieruchomości
wymaga określenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, która podlega
wycenie.
3.4. Stosując metodę pozostałościową do określania wartości rynkowej nieruchomości
przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mied charakter rynkowy i
powinny wynikad z przeprowadzonej analizy rynku.
3.5. Metoda pozostałościowa wymaga zgromadzenia różnorodnych danych oraz przyjęcia
założeo dotyczących rynku nieruchomości, procesu rozwojowego i rynku finansowego.
Rzeczoznawca majątkowy powinien zachowad szczególną ostrożnośd w przyjmowaniu
założeo, gdyż nawet niewielkie zmiany w danych wejściowych do wyceny mogą, po
skumulowaniu, mied znaczący wpływ na określaną wartośd nieruchomości. Przyjęcie danych
wejściowych do wyceny powinno zostad uzasadnione.

4. PROCEDURA PRZY STOSOWANIU METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ

4.1. Przy stosowaniu metody pozostałościowej wartośd rynkową nieruchomości określa się
jako różnicę wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów
rynkowych związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na
rynku podobnych inwestycji.

Można to przedstawid następującym wzorem:

WR = WK – (KR + ZI)
gdzie:
WR - wartośd rynkowa nieruchomości,
WK - wartośd nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju,
KR - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości,
ZI - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji.

4
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
4.2. Metoda pozostałościowa wymaga zastosowania następującej procedury:
4.2.1. Określenie wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (WK).
4.2.2. Określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (KR), na które
składają się m.in. na:
- koszty uzyskania pozwoleo i uzgodnieo,
- koszty zakupu,
- koszty wstępne,
- koszty budowy,
- inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane
- koszty finansowania.
4.2.3. Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (ZI) uzyskiwanego na rynku
nieruchomości podobnych.
4.2.4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości (WR) jako różnicy wartości
nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym
rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.
4.2.5. Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np. poprzez porównanie z transakcjami,
ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.
4.3. Przy stosowaniu metody pozostałościowej mogą byd wykorzystywane elementy podejśd:
porównawczego, dochodowego i kosztowego.
4.4. W przypadku etapowania rozwoju należy w obliczeniach uwzględnid liczbę etapów, czas
ich realizacji, oraz poziom dochodów i kosztów w poszczególnych etapach.

5. ZASADY USTALANIA DANYCH WEJŚCIOWYCH

5.1. Wartość nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju (WK)
5.1.1. Wartośd nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju należy określid przy
założeniu, że rozwój ten ukooczony jest w dniu wyceny, według cen i warunków rynkowych
panujących w dniu wyceny. Istotne jest przy określaniu WK uwzględnienie równowagi
popytowo-podażowej rynku i wpływu zakładanego rozwoju na zmiany tej równowagi.
5.1.2. W przypadku niektórych inwestycji, takich jak np. mieszkaniowe, wartośd
nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju stanowid może suma wartości
poszczególnych samodzielnych lokali możliwych do wyodrębnienia.
5.1.3. W przypadku niektórych inwestycji niezbędnym może byd określenie WK przy użyciu
różnych podejśd i metod.
5.2. Rynkowe koszty inwestycji związane z rozwojem (KR)
Sposób agregacji i prezentacji kosztów może byd dostosowany do rodzaju inwestycji, rodzaju
nieruchomości i projektu objętego rozwojem.
5.2.1. Koszty uzyskania pozwoleo i uzgodnieo
Koszty te dotyczą np. koniecznych decyzji, pozwoleo i uzgodnieo, w tym również koszty
związane z odwołaniami i/lub zapytaniami oraz koszty związane z uzyskaniem pozwoleo na
zmiany w otoczeniu, takie jak np. zmiana układu komunikacyjnego czy infrastruktury
komunalnej w związku z planowaną inwestycją.
5.2.2. Koszty zakupu nieruchomości
Koszty te obejmują w szczególności opłaty pośredników, opłaty prawne, notarialne i sądowe,
które należne będą w związku z zakupem nieruchomości.

5
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
5.2.3. Koszty wstępne
Koszty te obejmują koszty niezbędne do poniesienia przed rozpoczęciem budowy. Mogą one
obejmowad np. koszty związane z regulacją stanu prawnego nieruchomości, takie jak:
- koszty usunięcia ograniczonych praw rzeczowych i zobowiązaniowych (zwolnienia
nieruchomości od dotychczasowych użytkowników, rozwiązania umów ograniczających
użytkowanie nieruchomości, itp.),
- koszty pozyskania ograniczonych praw rzeczowych i/lub zobowiązaniowych zapewniających
prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości (zapewnienie dostępu do światła, uzgodnienia
odnośnie wykorzystania wspólnych ścian, dostępu do drogi publicznej itp.),
Ponadto koszty wstępne mogą obejmowad:
- koszty związane z ochroną środowiska; zaliczyd tu można koszty naprawcze, lub
zapobiegawcze (te zwykle określa właściwy ekspert); do kosztów tych zalicza się również
koszty usunięcia zanieczyszczeo, ochrony przed hałasem lub kontroli immisji pośrednich i
bezpośrednich,
- koszty rozbiórki,
- koszty prac przygotowawczych,
- koszty prac archeologicznych koniecznych do poniesienia przed rozpoczęciem właściwej
inwestycji,
- koszty związane z wyłączeniem z produkcji rolnej i leśnej,
- inne koszty wstępne wynikające z przepisów prawa.
5.2.4. Koszty budowy
Koszty te stanowią zazwyczaj główny składnik rozwoju w metodzie pozostałościowej. Należy
uwzględnid koszty dodatkowe. Ponadto należy uwzględnid usługi projektantów,
konsultantów i osób zarządzających projektem (konsultanci branżowi w zależności od
rodzaju inwestycji).
5.2.5. Opłaty i inne koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane.
Rodzaje i wysokośd innych opłat i kosztów zależą głównie od wielkości i złożoności inwestycji.
Do innych opłat i kosztów zalicza się m.in.:
- doradztwo prawne oraz reprezentację prawną w trakcie realizacji inwestycji oraz jej
sprzedaży,
- koszty sprzedaży i/lub wynajmu w tym: koszty promocji i prowizji agentów nieruchomości
(za sprzedaż lub wynajem).
5.2.6. Koszty finansowania
Przy obliczaniu kosztów finansowania należy przeprowadzid analizę typowych zachowao
inwestorów na rynku w zależności od rodzaju nieruchomości w zakresie finansowania
rozwoju. Do kalkulacji należy przyjąd rynkowy sposób finansowania i zachowania inwestorów
Do kosztów finansowania zalicza się głównie odsetki, prowizje i opłaty. Odsetki naliczane są
od zaangażowanych środków finansowych równych zwykle wartości gruntu (lub
nieruchomości zabudowanej mającej podlegad rozwojowi) i sumie kosztów wymienionych w
punktach 5.2.1. do 5.2.5. Koszt finansowania, w zależności od zachowao inwestorów na
rynku, określany jest także od zaangażowanych środków własnych. Jest to odzwierciedlenie
stosowanej powszechnie zasady kalkulacji utraconych korzyści. Przyjęta, do określenia
kosztów finansowania, stopa procentowa może byd złożona lub roczna, zgodnie z aktualną
praktyką na rynku.

6
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Do obliczania odsetek stosuje się zwykle dwa podejścia:
- liniowe, w którym zakłada się, że koszty ponoszone są proporcjonalnie w okresie realizacji
inwestycji,
- nieliniowe, w którym koszty nie są ponoszone proporcjonalnie w okresie realizacji
inwestycji; wynikiem tego podejścia jest bardziej szczegółowe, niż w podejściu liniowym,
określenie kosztów finansowania.
Przy obliczaniu kosztów finansowania należy uwzględnid koszty prowizji za udostępnienie
finansowania oraz inne opłaty związane z finansowaniem.
5.3. Zysk inwestora (ZI)
5.3.1. Zysk inwestora uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych zależny jest od rodzaju
inwestycji i stanowi, w szczególności, wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko i
zaangażowanie w proces inwestycyjny.
5.3.2. Przyjmuje się zysk inwestora, zgodnie z aktualną praktyką na rynku Mm że byd
określony jako procent rynkowych kosztów związanych z rozwojem (KR) lub wartości
nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju (WK). Powyższe nie wyklucza
stosowania innych kryteriów określania zysku, stosownie do zachowania rynku w danym
okresie i rodzaju projektu.
6. USTALENIA DODATKOWE
6.1. W trakcie sporządzania wyceny metodą pozostałościową może wystąpid koniecznośd
skorzystania przez rzeczoznawcę majątkowego z pomocy odpowiednio wykwalifikowanych
ekspertów przy określaniu danych wejściowych do wyceny, takich jak np.: rynkowe koszty
inwestycji czy wielkości poszczególnych powierzchni określane na podstawie decyzji o
pozwoleniu na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, planów miejscowych i in.
6.2. Zaleca się, ze względu na wrażliwośd metody pozostałościowej, na zmiany parametrów
wejściowych do wyceny, wykorzystywanie gotowych cenników kosztów budowlanych tylko
informacyjnie. W każdym przypadku konieczne jest oparcie się na badaniach rynku
budowlanego, właściwego dla danego rodzaju inwestycji.
PRZYKŁAD 1,2

4. Metoda kosztów likwidacji

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego
§ 17. [Metoda kosztów likwidacji]
1. Wartośd nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi
nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1, pomniejszonemu o koszty likwidacji
części składowych tego gruntu.
2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których
mowa w § 23.
3. Wartośd nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartośd materiałów
pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwośd ich odzyskania.
4. Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone
do rozbiórki.
5. Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej

7
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.
§ 21.1. [Koszt nabycia gruntu]
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym
mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuj się wartośd rynkową gruntu o takich samych
cechach.

§ 23. [Techniki wyceny w podejściu kosztowym]

1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
2. [Technika szczegółowa]
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się
na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen
jednostkowych tych robót.
3. [Technika elementów scalonych]
Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia
określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen
scalonych elementów tych robót.
4. [Technika wskaźnikowa]
Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz
liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową
można stosowad tylko wtedy, gdy obiekty, których wartośd określa się, są porównywalne z
obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowa.
5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji
i nadzoru.

PRZYKŁAD 3,4

5. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego
§ 18. [Metoda wskaźników szacunkowych gruntu]
1. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne,
w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników
szacunkowych gruntu.
2. Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1, wartośd gruntu określa się jako
iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1
m3 drewna.
3. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty
jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia
nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią
ważoną z uwzględnieniem sortymentów sprzedawanego drewna.
4. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy

8
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia
lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.
5. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu
siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.

§ 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntu uwzględnia się następujące
poszczególne cechy:
1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne – położenie w
stosunku do głównych dróg, jakośd dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudnośd
uprawy, kulturę rolną, wielkośd zanieczyszczeo środowiska, strukturę użytków
gruntowych, występowanie urządzeo melioracyjnych, występowanie infrastruktury
utrudniającej agrotechnikę;
2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne – stopieo degradacji
siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe
występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg,
możliwośd przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym,
jakośd dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

Wartość gruntu rolnego przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metody wskaźników

szacunkowych gruntu określa się stosując wzór:
n
WgR =  N
i 1
szij x Pi  · C 1dt (1 + v1 + v2 + ...+ vn)

gdzie:
NSzi,j – wskaźnik szacunkowy dla i-tego użytku i klasy gruntu oraz j-tego okręgu podatkowego,
Pi – powierzchnia nieruchomości rolnej w i-tym użytku i klasie i j-tym okręgu podatkowym,
C 1dt – cena 1 decytony ziarna żyta z rynku lokalnego,
v1, v2, ... , vn – współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w Rozporządzeniu cech
nieruchomości rolnych; współczynniki korekcyjne „vi” ustala rzeczoznawca.

Wartość gruntu leśnego przy zastosowaniu podejścia mieszanego, metody wskaźników

szacunkowych gruntu określa się stosując wzór:
n
WgL =  N
i 1
szij x Pi  · C 1m3dr (1 + v1 + v2 + ...+ vn)

gdzie:
NSzi,j – wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasu oraz j-tego okręgu
podatkowego,
Pi – powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego,
C 1m3dr – cena 1 metra sześciennego drewna, ustalona zgodnie z zasadami określonymi
w Rozporządzeniu,
v1, v2, ... , vn – współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w Rozporządzeniu cech
nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne „vi” ustala rzeczoznawca i mogą
przyjmowad wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu.

9
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Tabl. 1. Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech
wysokości współczynników korekcyjnych.

10
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Przykłady:
Przykład 1 – metoda pozostałościowa (nieruchomośd zabudowana)
Przykład 2 – metoda pozostałościowa (nieruchomośd niezabudowana)
Przykład 3 – metoda kosztów likwidacji, technika wskaźnikowa
Przykład 4 – metoda kosztów likwidacji, technika szczegółowa

11
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Przykład 1
Określ maksymalną cenę, którą może zapłacid deweloper za nieruchomośd gruntową
zabudowaną budynkiem mieszkalnym przeznaczonym do modernizacji, w wyniku której
powstaną 4 lokale mieszkalne o wysokim standardzie, przeznaczone do sprzedaży.

Założenia inwestycyjne:
 łączna powierzchnia użytkowa lokali: 302,40 m2
 przewidywana cena rynkowa sprzedaży mieszkao: 5 500 zł/m2
 przewidywany koszt prac modernizacyjnych, łącznie z kosztami projektu i nadzoru: 365 000 zł
 koszt kredytu: 15% do kosztów prac modernizacyjnych
 inne koszty związane ze sprzedażą mieszkao: 3% od ceny sprzedaży
 oczekiwany zysk dewelopera: 15% ogólnych kosztów inwestycji

Rozwiązanie przykładu 1
Wartośd nieruchomości określono w podejściu mieszanym, przy zastosowaniu metody
pozostałościowej, wg następującego algorytmu:
WN = WNzm – K – Z
gdzie:
WN – wartośd nieruchomości w stanie obecnym,
WNzm – wartośd nieruchomości po przeprowadzeniu prac modernizacyjnych,
K – koszty inwestycji,
Z – zysk dewelopera.

Wartośd nieruchomości po modernizacji:

WNzm =

Koszty inwestycji:
 koszt prac modernizacyjnych: 365 000 zł
 koszt kredytu: 365 000 x 0,15 = 54 750
 koszt sprzedaży mieszkao: 1 663 200 x 0,03 = 49 896 zł

Łącznie:

Zysk dewelopera:

Wartośd nieruchomości w stanie obecnym (przed modernizacją):

12
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Przykład 2
Deweloper zamierza nabyd nieruchomośd gruntową niezabudowaną w celu wybudowania na
niej budynku z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi na sprzedaż oraz lokalami handlowo-
usługowymi, które zamierza przeznaczyd na wynajem.

Program użytkowy zamierzenia inwestycyjnego:

Parter: 10 lokali handlowo-usługowych o łącznej p.u. 600 m2
Kondygnacje II-IV: 20 lokali mieszkalnych, każdy po 40 m2 oraz 20 lokali mieszkalnych, każdy
po 80 m2

Założenia inwestycyjne oparte na danych rynkowych:

 koszt inwestycji został określony na 8 200 000 zł
 planowany zysk dewelopera: 10% kosztów inwestycji
 koszt sprzedaży lokali: 3% ich ceny
 cena sprzedaży lokali mieszkalnych o p.u. 40 m2: 4 400 zł/m2
 cena sprzedaży lokali mieszkalnych o p.u. 80 m2: 4 200 zł/m2
 rynkowy czynsz najmu lokali handlowo-usługowych: 50 zł/m2/m-c
 straty w dochodach: 10%
 wydatki operacyjne łącznie: 60 000 zł/rok
 stopa kapitalizacji: R=12%

13
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Rozwiązanie przykładu 2
Wartośd nieruchomości określono w podejściu mieszanym, przy zastosowaniu metody
pozostałościowej, wg następującego algorytmu:
Wg = W n – K – Z
gdzie:
Wg – wartośd gruntu niezabudowanego,
Wn – wartośd nieruchomości po zakooczeniu inwestycji,
K – koszty inwestycji,
Z – zysk dewelopera.

14
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu
Przykład 3
Nieruchomośd gruntowa zabudowana budynkiem magazynowym stanowiąca własnośd gminy
X przeznaczona jest do sprzedaży w trybie przetargowym.

Opis nieruchomości:
 powierzchnia działki: 6 000 m2
 lokalizacja: dobra
 uzbrojenie: pełne
 dostępnośd komunikacyjna: dobra
 otoczenie nieruchomości: korzystne
 dotychczasowy sposób użytkowania: składowo-magazynowy
 części składowe: działka zabudowana jest budynkiem 2-kondygnacyjnym o konstrukcji
mieszanej (ściany murowane, strop i stropodach żelbetowe), powierzchnia zabudowy
1 800 m2, kubatura budynku 14 400 m3; zgodnie z decyzją organu nadzoru budowlanego
budynek przeznaczony jest do rozbiórki z uwagi na jego stan techniczny; wg ekspertyzy
technicznej nie przewiduje się odzysku materiałów; objętośd elementów budynku stanowi
10% jego kubatury;
 przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: MU – tereny
zabudowy mieszkaniowej o średniej intensywności zabudowy z funkcją usługową w
kondygnacjach parteru;

Na podstawie badania lokalnego rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod

zabudowę mieszkaniową ustalono cechy, wagi i skale (przedziały) tych cech.
Cecha Waga cechy Skala cechy

Lokalizacja 40% dobra

przeciętna
niekorzystna
Uzbrojenie 30% pełne
częściowe
brak
Dostępnośd komunikacyjna 10% dobra
przeciętna
utrudniona
Otoczenie 20% korzystne
przeciętne
niekorzystne

W wyniku badania lokalnego rynku uzyskano następujące informacje:

 rozbiórka całkowita budynków magazynowych o konstrukcji stalowej: 60 zł/m3 kubatury;
 rozbiórka całkowita budynków magazynowych o konstrukcji mieszanej: 50 zł/m3 kubatury;
 wywiezienie gruzu z rozbiórki na wysypisko: 70 zł/m3 gruzu

15
Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

16
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Rozwiązanie przykładu 3
Wycena zostanie wykonana podejściem mieszanym, metodą kosztów likwidacji, techniką
wskaźnikową. Wartośd nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi
nabycia gruntu WG, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu WKl
i powiększonemu o wartośd materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu.
Zgodnie
z treścią zadania nie przewiduje się odzysku materiałów, więc:

Odczytano:
Cmax = zł/m2 ;
Cmin = zł/m2
ΔC = zł/m2
Porównanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami przyjętymi do porównao:
Waga Nieruchomośd
Cecha Kwota Nieruchomośd Nieruchomośd Nieruchomośd
cechy X
rynkowa *zł+
[%] Cecha Cecha Popr. Cecha Popr. Cecha Popr.
Cena transakcyjna:
Lokalizacja

Uzbrojenie

Dost. kom.

Otoczenie
Suma poprawek:
Cena skorygowana:

Cśr 1m2 =

Wartość rynkowa działki: Wg =

Koszt likwidacji budynku:
– rozbiórka całkowita budynku magazynowego:

– wywiezienie gruzu z rozbiórki:

Razem:

WN =

17
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Przykład 4
Przedmiotem wyceny jest nieruchomośd budynkowa – działka gruntu w użytkowaniu wieczystym
zabudowana budynkiem magazynowym przeznaczonym z uwagi na zły stan techniczny do
likwidacji. Cel wyceny: zamiana.

Opis nieruchomości:
 lokalizacja: korzystna
 powierzchnia działki: 1 260 m2
 przeznaczenie w mpzp: składy, magazyny
 uzbrojenie: wodociąg, kanalizacja, energia elektryczna
 dojazd: drogą utwardzoną
 dostępnośd komunikacyjna: dobra
 stawka opłaty rocznej w tytułu u.w. 3%; u.w. do 2089 r.

Dane budynku:

3550

Dla uproszczenia przyjąd założenie, że:

- elementy lub ich części poniżej terenu nie podlegają rozbiórce.
- nie przewiduje się odzysku materiałów.
Załadunek i rozładunek gruzu – mechaniczny. Odległośd miejsca składowania gruzu – 5 km.

18
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

W wyniku badao lokalnego rynku odnotowano następujące transakcje nieruchomości

o identycznym przeznaczeniu i infrastrukturze:

W zakresie cen czynników robót rozbiórkowych ustalono, że średnia stawka robocizny

kosztorysowej netto, ceny pracy sprzętu, wskaźnik kosztów pośrednich i wskaźnik zysku,
odpowiadają założeniom przyjętym dla określenia średnich cen robót w Biuletynie „SEKOCENBUD”.

19
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Rozwiązanie przykładu 4
Do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście mieszane, metodę
kosztów likwidacji, technikę szczegółową. Zgodnie z treścią zadania nie przewiduje się odzysku
materiałów, więc:
WN = WG – WKl

Cena średnia z transakcji:

Cśr =
Wg =

Koszt rozbiórki:
1. Objętośd murów:

2. Objętośd stropu:

3. Objętośd posadzki betonowej:

4. Objętośd gruzu:

Symbol Jedn.
Lp. Opis roboty Cena jedn. Ilośd robót Wartośd
klasyfikacji miary

Razem
Wn =

20