Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Studia Podyplomowe

Wycena Nieruchomości

Metody, podejścia, techniki wyceny

- podejście kosztowe

Prowadzący:
Monika Szmidt

grudzieo 2021 r.
1
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Wycena nieruchomości w podejściu kosztowym:

1. Wprowadzenie ................................................................................................................... 3
2. Podejście kosztowe ............................................................................................................. 3
3. Metoda kosztów odtworzenia ............................................................................................. 4
4. Metoda kosztów zastąpienia .............................................................................................. 5
5. Technika szczegółowa ......................................................................................................... 5
6. Technika elementów scalonych ........................................................................................... 6
7. Technika wskaźnikowa ....................................................................................................... 7
8. Sposoby ustalania zużycia nieruchomości ............................................................................ 8
8.1. Rodzaje zużycia nieruchomości ................................................................................................ 8
8.2. Wzory Rossa............................................................................................................................ 9
8.3. Średnioważone zużycie techniczne ......................................................................................... 10
Przykłady: ................................................................................................................................ 10

2
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

1. Wprowadzenie
Uwarunkowania prawne
§ Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
§ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego

Materiały pomocnicze (źródła merytoryczne):

 Literatura branżowa

2. Podejście kosztowe
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 153.3. *Podejście kosztowe]
Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartośd ta
odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartośd zużycia nieruchomości. Przy
podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części
składowych.

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego
§ 20. *Metody wyceny w podejściu kosztowym]
W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

§ 21.1. [Koszt nabycia gruntu]

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa
w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuj się wartośd rynkową gruntu o takich samych cechach.

§ 21.2. [Koszt odtworzenia części składowych]

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy,
przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o
wartośd zużycia tych części składowych.

§ 23.1. *Techniki wyceny w podejściu kosztowym]

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej,
techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

§ 23.5.
Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

3
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

3. Metoda kosztów odtworzenia

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego
§ 22.1. [Metoda kosztów odtworzenia]
Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy
zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wniesienia lub powstania
tych części składowych.
W metodzie kosztów odtworzenia określa się koszt wykonania repliki istniejącego obiektu.
Ustalony w ten sposób koszt odtworzenia pomniejsza się o wartośd zużycia obiektu związaną z jego
zużyciem technicznym (fizycznym), funkcjonalnym (użytkowym) i środowiskowym.

Przy założeniu, że w skład wycenianej nieruchomości wchodzi kilka obiektów budowlanych

(budynki, budowlane, obiekty małej architektury), do obliczeo wykorzystuje się relacje:

W = WG + Σ WBi (1 - Szi)
WBi = KBi + KDi

gdzie:
W – wartośd nieruchomości,
WG – koszt nabycia gruntu (wartośd rynkowa gruntu o takich samych cechach),
WBi – wartośd obiektu budowlanego w stanie nowym – uwzględniająca koszty wykonania jego
repliki,
KBi – koszty wykonania obiektu budowlanego uwzgledniające aktualne na datę wyceny zasady
ustalania wartości kosztorysowej robót budowlanych (na podstawie kalkulacji szczegółowej lub
uproszczonej),
KDi – koszty dodatkowe dla obiektu budowlanego obejmujące koszty dokumentacji i nadzoru,
Szi – stopieo zużycia obiektu.

Na koszt odtworzenia obiektu budowlanego w stanie nowym składają się:

 koszty bezpośrednie wykonania obiektu,
 koszty dodatkowe.

Koszty bezpośrednie to koszt robót budowlanych (R) oraz koszt materiałów budowlanych (M)
i pracy sprzętu budowlanego (S) wraz z narzutami.

Koszty dodatkowe to:

- koszty okołoinwestycyjne (uzgodnienia, pozwolenia),
- koszty opracowania dokumentacji projektowej,
- koszty nadzoru budowlanego,
- koszty przygotowania terenu (badania geotechniczne, geodezja).

KD = wKD · KB

4
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Procentowy wskaźnik kosztów dodatkowych wyznacza rzeczoznawca po analizie rynku, zależny jest
od rodzaju obiektu, jego funkcji i stopnia złożoności, uwarunkowao rynku lokalnego, warunków
gruntowych.

4. Metoda kosztów zastąpienia

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego
§ 22.2. [Metoda kosztów zastąpienia]
Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu
obiektami budowlanymi o tej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają
obiekty, których wartośd określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych
technologii i materiałów.

Wycena przy zastosowaniu tej metody powinna byd poprzedzona rozważeniem celowości
wzniesienia nowoczesnego budynku zastępczego o np. mniejszej powierzchni użytkowej
w stosunku do istniejącego budynku, jeśli na skutek zmian technologicznych lub z innych powodów
obecna działalnośd może byd w takim samym zakresie realizowana w mniejszym budynku.
W każdym wypadku nowoczesny obiekt zastępczy, którego koszt byłby w ten sposób ustalany,
powinien uwzględniad zmiany technologiczne i współczesne wymagania użytkowe.
Wycenę przeprowadza się według zasad analogicznych jak dla metody kosztów odtworzenia,
uwzględniając koszty wykonania obiektu przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów
i technologii. Zużycie obiektu określa się dla wycenianego, istniejącego budynku lub budowli.

5. Technika szczegółowa
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego
§ 23.2. [Technika szczegółowa+
Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych
robót.

Dla stosowania tej techniki konieczne jest zestawienie obmiarów wszystkich robót budowlanych.
Wymaga to przeprowadzenia szczegółowej inwentaryzacji obiektu, a dodatkowo ustalenia,
w drodze badania dokumentacji archiwalnej lub w drodze przyjęcia hipotez roboczych, rodzaju
i ilości robót zanikających.

Na przykład dla wyceny budynku mieszkalnego konieczna jest znajomośd danych takich jak:
głębokośd posadowienia fundamentów, ich rodzaj i wymiary, szczegółowa charakterystyka
konstrukcji stropów, konstrukcja i grubośd ścian nośnych i działowych, szczegółowe dane
o instalacjach, itp.
Formalnie rzecz biorąc, informacje te można uzyskad w drodze wykonywania odkrywek
(odsłonięcie fundamentów, przebicie stropów czy ścian), ale w praktyce droga ta jest dla
rzeczoznawcy zamknięta.
5
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Podejmując więc decyzję o wykorzystaniu tej techniki, trzeba wziąd pod uwagę zakres i liczbę
elementów nieznanych, które przyjąd trzeba w sposób arbitralny i w tym kontekście rozważyd
celowośd zastosowania tej techniki.

Do wyliczeo wykorzystuje się zależnośd:

KB = Σ VK · CjK

gdzie:
KB – koszty wykonania obiektu budowlanego,
VK – ilośd roboty „K” w jednostkach odniesienia *m2, m3, szt., mb…+,
CjK – cena jednostkowa roboty w zł/jednostkę odniesienia.

Ceny jednostkowe są ustalane zgodnie z zasadami kosztorysowania i uwzględniają nakłady

poniesione na robociznę (R), materiały budowlane (M) i pracę sprzętu (S) oraz pozostałe składniki
wartości kosztorysowej określone na podstawie aktualnie obowiązujących zasad kosztorysowania.
W praktyce wykorzystuje się katalogi, które podają zagregowane ceny za wykonane roboty,
wyrażone w złotych za jednostkę odniesienia.

PRZYKŁAD 2

6. Technika elementów scalonych

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego
§ 23.3. [Technika elementów scalonych]
Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych
robót.
Przy wykorzystaniu tej techniki dzieli się obiekty budowlane na elementy scalone. Liczna
i rodzaj elementów scalonych nie jest jednoznacznie określona. Najlepiej dobierad je w zależności
od podziału stosowanego przez katalogi, z których korzystamy przy wycenie konkretnego obiektu.
Jeden z ogólnodostępnych katalogów dzieli na przykład budynek mieszkalny jednorodzinny
na następujące elementy scalone, podając równocześnie jednostki obmiaru dla zestawionych
elementów:
Lp. Element scalony Jedn. obmiaru1
1 Roboty ziemne, fundamenty 100 m2 pow. zabudowy
2 Ściany nadziemia i ścianki działowe 100 m3 umownej obj. murów
3 Stropy i schody 100 m2
4 Dach 100 m2 pow. zabudowy
5 Posadzki i podłogi 100 m2 pow. ogólnej
6 Stolarka i ślusarka 100 m2 pow. ogólnej
7 Tynki wewnętrzne, okładziny, malowane 1000 m3 kubatury budynku
8 Elewacja i roboty zewnętrzne 100 m2 umownej pow. elewacji
9 Instalacje 1000 m3 kubatury budynku
1
definicje i zasady wyliczenia poszczególnych jednostek obmiaru podane są w katalogu, w rozdziale założenia.

6
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Obmiary elementów scalonych należy określid na podstawie pomiarów inwentaryzacyjnych lub też
na podstawie dokumentacji obiektu, przy czym w tym drugim przypadku konieczne jest zbadanie
jej zgodności ze stanem faktycznym.

Do obliczenia wartości odtworzeniowej obiektu budowlanego w technice elementów scalonych

wykorzystuje się zależnośd:

KB = Σ Ve · Cje

gdzie:
KB – koszty wykonania obiektu budowlanego,
Ve – ilośd robót elementu scalonego „e” w przyjętych jednostkach *np. 100 m 2 pow. ogólnej, 1000
m3 kubatury budynku, itp….],
Cje – cena jednostkowa w zł/jednostkę elementu scalonego.

PRZYKŁAD 1

7. Technika wskaźnikowa
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego
§ 23.4. [Technika wskaźnikowa]
Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby
jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można
stosowad tylko wtedy, gdy obiekty, których wartośd określa się, są porównywalne z obiektami, dla
których znane są ceny wskaźnikowa.

Jednostką odniesienia dla techniki wskaźnikowej może byd np. kubatura budynku, jego
powierzchnia całkowita lub powierzchnia użytkowa.
Jeżeli mamy przy wykorzystaniu tej techniki ustalid koszt odtworzenia domu jednorodzinnego, to
poszukiwad będziemy w katalogach ceny wybudowania domu o identycznej lub zbliżonej
charakterystyce materiałowej, technologicznej oraz o porównywalnej powierzchni zabudowy,
powierzchni użytkowej lub kubaturze.
Cena jednostkowa wybudowania takiego domu (np. 1 m2 powierzchni użytkowej) pomnożona
przez liczbę jednostek odniesienia obiektu wycenianego da nam koszt wykonania obiektu.
Podobnie jak w technice elementów scalonych liczbę jednostek odniesienia obiektu wycenianego
określid można bądź w drodze pomiarów inwentaryzacyjnych, bądź na podstawie dokumentacji
obiektu.

7
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Do obliczenia wartości odtworzeniowej obiektu budowlanego w technice wskaźnikowej

wykorzystuje się zależnośd:

KB = Q · CjQ

gdzie:
KB – koszty wykonania obiektu budowlanego,
Q – liczba jednostek odniesienia dane wskaźnika dla wycenianego obiektu budowlanego *np. ilośd
m2 pow. użytkowej, ilośd m3 kubatury budynku],
CjQ – cena wskaźnikowa.

PRZYKŁAD 1

8. Sposoby ustalania zużycia nieruchomości

8.1. Rodzaje zużycia nieruchomości
Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy
tym przepisy o amortyzacji obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne podawane
w jakichkolwiek publikacjach.
Przez zużycie rozumie się utratę wartości szacowanej nieruchomości wynikłą z jej zużycia
technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (ubytkowego) i środowiskowego.

Wyróżnia się trzy rodzaje zużycia:

1) techniczne – wynikające z:
a. wieku obiektu budowlanego,
b. trwałości zastosowanych materiałów,
c. jakości wykonawstwa budowlanego,
d. sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych,
e. wad projektowych,
f. prowadzonej gospodarki remontowej, itp.

Zużycie to najczęściej określa się procentowo. W pewnych przypadkach pożądane będzie wzięcie
pod uwagę zamiast określonego procentu utraty wartości:
a) nakładów finansowych niezbędnych do doprowadzenia obiektu do używalności w dobrym stanie
technicznym,
b) pozostałego okresu użytkowania obiektu dla prowadzenia danej działalności gospodarczej.

Ocena stanu technicznego obiektu może byd dokonywana w sposób wizualny lub badawczy,
w zależności od rodzaju stwierdzonego przez rzeczoznawcę zużycia całego obiektu, w tym
poszczególnych jego elementów. Jeżeli rzeczoznawca nie może samodzielnie wykonad takiej oceny,
winien ją powierzyd uprawnionemu do tego specjaliście lub właściwej jednostce badawczej. Wyniki
dokonanej oceny rzeczoznawca powinien przytoczyd w swoim operacie szacunkowym.
W przypadku gdy rzeczoznawca uzna, że nie ma warunków do pełnej oceny stanu technicznego
danego elementu budowlanego obiektu lub instalacji, bez przeprowadzenia specjalistycznych
badao, a stan ten budzi jego zastrzeżenia, powinien wyraźnie zaznaczyd to w operacie
8
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

szacunkowym.

2) funkcjonalne – wynikające z porównao zastosowanych w danym przypadku projektowych

rozwiązao użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), a także
porównao w zakresie standardu wykooczenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak
również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę
sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej
dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości
zlokalizowanych na danym terenie.

3) środowiskowe – wynikające na przykład z:

a. dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących
uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, takich jak: budowa w sąsiedztwie
szacowanej nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruchu,
linii tramwajowej, nieuregulowanego cieku wodnego itp.
b. prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej
powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości,
c. szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałośd obiektów
budowlanych i jakośd gruntu.

Jeżeli rzeczoznawca ustalił oddzielnie zużycie techniczne, funkcjonalne i środowiskowe

nieruchomości i uzyskał różne wyniki dla każdego z rodzajów tego zużycia, to do określenia
wartości nieruchomości winien przyjąd największe zużycie spośród ustalonych procentowo.

8.2. Wzory Rossa

Do ustalenia stopnia zużycia technicznego budynku można zastosowad metody czasowe – wzory
Rossa:
a) dla obiektów, gdzie konserwacje i remonty realizowane były w budynku na poziomie
niezadowalającym,
𝑡
Sz = 𝑇·100%

b) dla obiektów, gdzie konserwacje i remonty realizowane były w budynku na poziomie

standardowym,
𝑡(𝑡+𝑇)
Sz = ·100%
2𝑇 2

c) dla obiektów, gdzie konserwacje i remonty realizowane były w budynku na poziomie bardzo
dobrym,
𝑡2
Sz = 𝑇 2·100%

gdzie:
Sz – stopieo zużycia technicznego elementu/obiektu wyrażony w procentach,
t – czas użytkowania elementu/obiektu w latach,
T – przewidywany okres trwałości w latach.
9
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

8.3. Średnioważone zużycie techniczne

Ustalenie średnioważonego zużycia technicznego obiektu polega na ustaleniu stopnia zużycia
poszczególnych elementów składowych obiektu, a następnie na obliczeniu średnioważonego
zużycia technicznego całego obiektu, przy wykorzystaniu następującej zależności:
𝑛
𝑈𝑖 ∙ 𝑆𝑧𝑒𝑖
𝑆𝑧 = ∑
100
𝑖=1

gdzie:
Sz – średnioważony stopieo zużycia technicznego obiektu wyrażony w procentach,
Ui – procentowy udział kosztu odtworzenia danego elementu w koszcie odtworzenia całego
obiektu,
Szei – stopieo zużycia danego elementu wyrażony w procentach.

Przykłady:
Przykład 1 – wartośd odtworzeniowa – technika wskaźnikowa, technika elementów scalonych
Przykład 2 – wartośd odtworzeniowa – technika szczegółowa

10
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Przykład 1
Budynek o funkcji magazynowej będzie przedmiotem ubezpieczenia. W oparciu o podany poniżej
zakres informacji określ jego koszt odtworzenia z uwzględnieniem zużycia technicznego.

Charakterystyka techniczna obiektu:

Stan zerowy: roboty ziemne – mechaniczne, grunt kat. III-IV,
fundamenty - żelbetowe monolityczne;
Konstrukcja budynku
• Ściany: szkielet stalowy – zużycie stali 20 kg /m2 pow. zabudowy;
• Dach : wiązary stalowe kratowe i płatwie z kształtowników walcowanych, wskaźnik zużycia stali
15 kg/m2 pow. zabudowy;
Ściany osłonowe: z bloczków gazobetonowych grubości 25 cm;
Pokrycie dachu: blacha trapezowa ocynkowana;
Okna: stalowe, szklone pojedynczo;
Bramy: stalowe pełne;
Posadzka: betonowa, o łącznej grubości 20 cm;
Instalacje: elektryczna – oświetlenia i siły;

11
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Średnioważony stopieo zużycia technicznego Sz przyjąd w wysokości 30%.

Zebrane informacje o cenach:

Katalog „A”:
Budynek magazynowy
Powierzchnia zabudowy Pz = 600,00 m2
Kubatura V = 3400 m3
Fundamenty: ławy i stopy żelbetowe.
Konstrukcja budynku: stalowa z kształtowników.
Ściany zewnętrzne: z bloczków gazobetonowych grubości 25 cm.
Dach – konstrukcja wiązary i płatwie stalowe z kształtowników.
Dach – pokrycie blacha trapezowa ocynkowana.
Posadzka betonowa grubości 20 cm.
Okna stalowe, pojedyncze.
Bramy stalowe pełne.
Instalacje elektryczna: oświetlenia, siły.
Koszt jednostkowy 123 zł/m3 kubatury.

Katalog „B”:
Ceny jednostkowe elementów :
Stan zerowy 105,0 zł/m2 pow. zabudowy
Konstrukcja stalowa 7000,0 zł/tonę
Ściany z bloczków gazobetonowych 300,0 zł/m3 muru
Pokrycie blacha trapezowa ocynkowana 80,0 zł/m2 pow. pokrycia
Okna stalowe szklone 450,0 zł/m2
Bramy stalowe 420,0 zł/m2
Posadzka betonowa grubośd 20 cm 110,0 zł/m2
Instalacja elektryczna - oświetlenia i siły 8,0 zł/m3 kubatury

Ceny jednostkowe podane w katalogach A i B odpowiadają cenom lokalnym ze względu na

położenie nieruchomości wycenianej. Koszty dodatkowe: prace projektowe, nadzór autorski –
4,5%, nadzór inwestorski – 1,5%, opłaty za pozwolenia – 0,3%, obsługa geologiczna – 0,5%.

12
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Rozwiązanie przykładu 1
W podejściu kosztowym wartośd obiektu budowlanego określa się według wzoru:
Sz
Wo  WB  (1  )  (1  WKD )
100
gdzie:
WO – wartośd odtworzeniowa netto obiektu budowlanego;
WB – koszt odtworzenia brutto obiektu budowlanego;
Sz – stopieo zużycia wyrażony w procentach;
WKD – wskaźnik kosztów dodatkowych.

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby
jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona, przy użyciu następującego wzoru:

WB  I  Cw
gdzie:
WB – koszt odtworzenia obiektu brutto,
I – liczba jednostek odniesienia;
Cw – cena wskaźnikowa ustalona dla jednostki odniesienia;

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty określa się na podstawie ilości niezbędnych do
wykonania scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót, przy użyciu
następującego wzoru:
n
W B   I e  C je
i 1
gdzie:
WB – koszt odtworzenia obiektu brutto,
Ie – ilośd poszczególnych scalonych elementów robót budowlanych;
Cje – ceny scalonych elementów poszczególnych robót, określone w oparciu o publikacje,
w których uwzględniona jest robocizna, materiały, sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk;

A. Określenie wartości odtworzeniowej budynku w podejściu kosztowym, metodą kosztów

odtworzenia, przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej:

1. Obliczenie pow. zabudowy: PZ =

2. Obliczenie kubatury: V =

Koszt odtworzenia budynku zostanie wyliczony na podstawie katalogu „…….”

Koszt odtworzenia budynku brutto:

WB =

Wartośd odtworzeniowa:
WO =

13
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

B. Określenie wartości odtworzeniowej budynku w podejściu kosztowym, metodą kosztów

odtworzenia, przy zastosowaniu techniki elementów scalonych:
1. Obliczenie pow. zabudowy: PZ =
2. Obliczenie kubatury: V =
3. Obliczenie objętości ścian z bloczków gazobet.:

4. Obliczenie pow. pokrycia dachu:

5. Obliczenie pow. okien:
6. Obliczenie pow. bram:
7. Obliczenie pow. posadzki betonowej:

8. Obliczenie zużycia stali:

Koszt odtworzenia budynku zostanie wyliczony na podstawie katalogu „…….”

Jedn.obm. Ilośd jedn. Cena
Element Wartośd elementu *zł+
elementu elementu jednostkowa *zł+
Stan zerowy m2 p. z.

Konstrukcja stalowa t

Ściany z bloczków PGS m3 obj. muru

Pokrycie dachu blachą m2 pow. pokrycia

Okna stalowe szklone m2

Bramy stalowe m2

Posadzka bet. gr. 20 cm m2

Instalacja elektryczna m3 kubatury

Razem:

Koszty dodatkowe:

Razem:

Średnioważony stopieo zużycia

Koszt odtworzenia budynku:

14
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Przykład 2
Dla potrzeb realizacji celu publicznego tj. poszerzenia drogi publicznej z nieruchomości gruntowej
oznaczonej działką nr 4 o powierzchni 1600 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym
jednorodzinnym, została wydzielona działka nr 4/1 o powierzchni 180 m2, której częścią składową
jest ogrodzenie (szkic inwentaryzacyjny przedstawiono w załączniku).

Opis ogrodzenia:
 fundament betonowy o przekroju: szerokośd - 0,22 m, wysokośd - 0,75 m;
 cokół betonowy nad poziomem terenu: szerokośd - 0,22 m, wysokośd - 0,20 m;
 słupki stalowe z rur Φ=76 mm, ciężar słupka 20,00 kg, ilośd słupków 20 szt.;
 przęsła z siatki stalowej ocynkowanej w ramach z kątowników; długośd przęsła 1,90 m,
wysokośd 1,25 m, ilośd przęseł 21;
 Stopieo zużycia oceniono w wysokości: Sz= 20%.

Dane w zakresie cen jednostkowych ogrodzeo:

1. Biuletyn cen obiektów budowlanych „SEKOCENBUD" cz. ll obiekty inżynieryjne.
Ogrodzenie z siatki w ramach o wysokości 1,50 m nad cokołem, słupki stalowe osadzone w cokole,
cokół betonowy szerokości 0,25 m i wysokości 0,20m, na fundamencie betonowym szerokości 0,25
m i głębokości 1,0 m.
Cena jednostkowa - 358,00 zł/metr bieżący ogrodzenia w poziomie cen na datę wyceny.

2. W wyniku badania lokalnego rynku uzyskano informacje: o cenach robót budowlanych dla
podobnych obiektów na datę wyceny:
- fundamenty betonowe wraz z robotami ziemnymi - 490,00 zł/m3 fundamentu
- cokoły betonowe o szerokości do 0,25m - 205,00 zł/m2
- słupki stalowe wraz z osadzeniem - 10,50 zł/kg
- przęsła z siatki ocynkowanej w ramach z kątownika wraz z montażem 180,00 zł/m 2
- koszty dodatkowe kształtują się na poziomie 1,5%

Na podstawie badania aktów notarialnych ustalono, że w ostatnich 6 miesiącach wystąpiło 15

transakcji nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną
a w tym 5 transakcji dotyczyło działek o identycznych cechach, mianowicie:

Cena jednostkowa
Lp. Działka Data transakcji w stosunku do daty wyceny
*zł/m2]
1 A 6 miesięcy wcześniej 199
2 B 5 miesięcy wcześniej 200
3 C 3 miesięcy wcześniej 202
4 D 1 miesięcy wcześniej 204
5 E Data transakcji odpowiada dacie wyceny 205

Trend czasowy: w wyniku analizy ustalono, że miesięczny wzrost cen gruntów wynosi: 0,5%.

15
Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

16
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Rozwiązanie przykładu 2
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartośd rynkowa nieruchomości. Jeżeli ze
względu na rodzaj nieruchomości nie można określid jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju
nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartośd odtworzeniową.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartośd gruntu
i oddzielnie wartośd jego części składowych.
WO = WG + WOgr

Wartośd gruntu zostanie ustalona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami,

a koszt ogrodzenia w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką szczegółową.

Określenie wartości gruntu:

Aktualizacja cen transakcyjnych, gdy miesięczny wzrost cen gruntów wynosi r = …………%:
 r 
Ca = Cnom x 1   m
 100% 

CaA = 199,00 x (1 + 0,005 x 6) = 199,00 x 1,03 = 204,97 zł/m2

CaB =
CaC =
CaD =
CaE =

WjG =

WG =

Określenie wartości ogrodzenia:

Biorąc pod uwagę posiadany zakres informacji, koszt odtworzenia zostanie obliczony podejściem
kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką szczegółową.

W podejściu kosztowym wartośd obiektu budowlanego określa się według wzoru:

Sz
Wo  WB  (1  )  (1  WKD )
100
gdzie:
WO – wartośd odtworzeniowa netto obiektu budowlanego;
WB – koszt odtworzenia brutto obiektu budowlanego;
Sz – stopieo zużycia wyrażony w procentach;
WKD – wskaźnik kosztów dodatkowych.

17
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania
robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót, przy użyciu następującego wzoru:

n
WB   I i  C ji
i 1
gdzie:
WB – koszt odtworzenia obiektu brutto,
Ii – ilośd poszczególnych robót budowlanych;
Cji – ceny poszczególnych robót, określone w oparciu o publikacje, w których uwzględniona jest robocizna,
materiały, sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk;

Obmiar robót
1. Fundament:

2. Cokoły betonowe:

3. Słupki stalowe

4. Przęsła siatki:

Określenie wartości odtworzeniowej ogrodzenia:

Cena robót
Element Jedn.obmiaru Obmiar Wartośd * zł+
bud. *zł+
Fundamenty betonowe z robotami
ziemnymi
Cokoły betonowe
Słupki stalowe wraz z osadzeniem
Przęsło z siatki ocynkowanej + montaż
Razem
Koszty dodatkowe ……. %
Koszt odtworzenia ogrodzenia
Stopieo zużycia Sz = ……. %
Wartośd odtworzeniowa ogrodzenia WOgr =

Wartośd odtworzeniowa ogrodzenia WOgr =

Wysokośd odszkodowania:
WO = WG + WOgr =

18