Podejście Porównawcze - Konspekt2021

Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie
Studia Podyplomowe
Wycena Nieruchomości
Metody, podejścia, techniki wyceny

- podejście porównawcze
Prowadzący:
Monika Szmidt
marzec 2021 r.
1
Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym:
1. Analiza rynku ................................................................................................................................ 3

1.1. Zebranie informacji o cenach transakcyjnych ................................................................................... 3
1.2. Baza danych o cenach transakcyjnych............................................................................................... 3
1.3. Wybór i analiza rynku lokalnego ....................................................................................................... 4
2. Określenie cech rynkowych ........................................................................................................... 4
3. Określenie trendu zmian cen spowodowanego upływem czasu .................................................. 6
4. Wprowadzenie do podejścia porównawczego ............................................................................. 7
5. Podejście porównawcze ................................................................................................................ 7
6. Metoda porównywania parami .................................................................................................... 9
7. Metoda korygowania ceny średniej............................................................................................ 10
8. Metoda analizy statystycznej rynku ........................................................................................... 11
Przykłady: ........................................................................................................................................... 12
2
1. Analiza rynku
1.1. Zebranie informacji o cenach transakcyjnych
Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości uzyskuje się poprzez wgląd do aktów
notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy każdorazowo powinien dokonad przydatności cen
podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania,
uwzględniając definicję wartości rynkowej nieruchomości zawartą w art. 151.1. Ustawy
o gospodarce nieruchomościami oraz wytyczne z par. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie
wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Art. 151 ust. 1 *Wartośd rynkowa+
Wartośd rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskad za
nieruchomośd w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym
a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem
i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego
§ 5. *Źródła informacji o transakcjach+
1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą byd informacje o transakcjach,
w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty
w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub
sprzedaż w drodze przetargu, z zastrzeżeniem ust.2.
2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą byd źródłem informacji o cenach
transakcyjnych, jeśli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na
rynku za nieruchomości podobne.
3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną
w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikata, sprzedaż z odroczonym terminem
zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.
1.2. Baza danych o cenach transakcyjnych

Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych gromadzone są przez rzeczoznawców
majątkowych w zestawieniach zwanych bazą danych.
Baza danych zawiera zebrane z rynku informacje dotyczące transakcji nieruchomości
porównawczych, takie jak:
1) oznaczenie położenia nieruchomości,
2) datę transakcji,
3) powierzchnię wyrażoną w jednostkach charakterystycznych dla danego rodzaju
nieruchomości (np. nieruchomośd lokalowa – 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu,
nieruchomośd gruntowa niezabudowana – 1 m2 powierzchni gruntu, nieruchomośd rolna –
1 ha powierzchni gruntu),
4) cenę transakcyjną,
5) cenę transakcyjną przeliczoną na jednostkę obszarową,
6) cenę skorygowaną na datę wyceny,
7) cechy rynkowe nieruchomości.
3
1.3. Wybór i analiza rynku lokalnego
Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępnośd danych, rzeczoznawca
majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym
rynek nieruchomości oraz wyznacza okres jego analizy.
Analiza rynku powinna obejmowad:
a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp);
b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);
c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);
d) informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki
ekonomiczne, które uzna za istotne.
Badany rynek nieruchomości powinien byd w miarę możliwości zbliżony pod względem cech
rynkowych do nieruchomości wycenianej:
a) cechy fizyczne nieruchomości (zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, lokali, ich
zużycie, zbliżone formy użytkowania gruntów, zbliżony wiem drzewostanu w wycenie
nieruchomości leśnych),
b) stan prawny nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,
c) cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości (podobny sposób użytkowania, renoma,
itp.).
Nieruchomośd podobna - nieruchomośd, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą

przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz
inne cechy wpływające na jej wartośd (art. 4 pkt. 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Jeżeli dwie nieruchomości możemy ze sobą porównad wszystkimi cechami wpływającymi na cenę,
to są one podobne i mogą z powodzeniem służyd do wyceny nieruchomości.
2. Określenie cech rynkowych

Cechy rynkowe nieruchomości (atrybuty) są to w szczególności ich właściwości
lokalizacyjne, fizyczne, techniczne, użytkowe wpływające w sposób zasadniczy na wartośd
nieruchomości.
W wyniku analizy rynku nieruchomości ustalamy rodzaj i liczbę cech, które w sposób
zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartośd rynkową nieruchomości.
Cechy nieruchomości (atrybuty) w sposób zasadniczy zależą od rodzaju nieruchomości
będącej przedmiotem wyceny oraz od lokalnego rynku nieruchomości i jego charakterystyki.
Określając cechy rynkowe na danym rynku lokalnym podajemy:
1) rodzaj (nazwę) cechy,
2) ocenę cechy,
3) opis cechy związany z jej oceną.
Przykładowe cechy dla nieruchomości lokalowych:
1. Lokalizacja
2. Stan techniczny budynku
3. Standard wykooczenia lokalu
4. Położenie na kondygnacji
5. Usytuowanie w budynku (np. względem uciążliwej ulicy)
6. Funkcjonalnośd lokalu (przejściowe pokoje, ciemna kuchnia, brak przedpokoju)
7. Powierzchnia lokalu
4
Przy ustalaniu katalogu cech rynkowych można posiłkowad się analizując oferty sprzedaży na rynku
lokalnym. W ofertach podawane są przede wszystkim te cechy, które są przez uczestników
postrzegane i na jakie zwracają szczególną uwagę.
Przykładowe cechy dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych:

1. Lokalizacja
2. Powierzchnia działki/ek,
3. Przeznaczenie w planie/studium
4. Uzbrojenie w media
5. Forma własności (własnośd/użytkowanie wieczyste) lub okres trwania użytkowania
wieczystego
6. Dojazd
7. Utrudnienia inwestycyjne (kształt działki, służebności, napowietrzne linie energetyczne)
Przykładowe cechy dla nieruchomości rolnych:

1. Lokalizacja
2. Powierzchnia działki/ek,
3. Bonitacja
4. Dojazd
5. Kultura rolna
6. Zróżnicowane użytków
Przykładowe cechy dla nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi:

1. Lokalizacja
2. Stan techniczny budynku
3. Powierzchnia użytkowa budynku
4. Powierzchnia działki
5. Rodzaj zabudowy
6. Stan zagospodarowania posesji
Waga cechy rynkowej jest pomiarem wpływu oddziaływania danej cechy rynkowej na cenę
nieruchomości, a w konsekwencji na ich wartośd.
Wagi cech rynkowych określane są:
1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej
przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen,
2) przez analogie do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
3) na podstawie badao-obserwacji preferencji nabywców nieruchomości.
5
Wybór sposobu określenia wag cech rynkowych zależy od liczby transakcji nieruchomości
jakie zaistniały na badanym rynku. Jednym ze sposobów pomiaru wag cech jest wykorzystanie
zasady ceteris paribus (pozostałe równe), w którym korzystamy z następującego wzoru:
gdzie:
Wi – waga i-tej cechy,
CW – cena wyższa nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy,
CM – cena niższa nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy,
ΔC – zakres cenowy, tj. różnica między ceną maksymalną a ceną minimalną.
PRZYKŁAD 1
WYLICZENIE WAG CECH RYNKOWYCH PRZY POMOCY BADAO ANKIETOWYCH
WYLICZENIE WAG CECH RYNKOWYCH PRZY POMOCY METOD STATYSTYCZNYCH
3. Określenie trendu zmian cen spowodowanego upływem czasu

Współczynnik zmian cen z uwagi na upływ czasu oblicza się wykorzystując następującą
formułę matematyczną:
gdzie:
rt – współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu wyrażony procentowo,
Cp – cena jednostkowa uzyskana za nieruchomośd, której data zawarcia transakcji jest dalsza od
momentu wyceny,
Cw – cena jednostkowa uzyskana za nieruchomośd, której data zawarcia transakcji jest bliższa
momentowi wyceny,
t – liczba jednostek czasu między transakcjami (liczba miesięcy).
Przy zastosowaniu powyższej formuły musi zostad spełniony warunek, iż nieruchomości
o cenach transakcyjnych Cp, Cw wykorzystane do określenia wartości rt muszą różnid się między
sobą tylko i wyłącznie datą zawarcia transakcji sprzedaży, a w związku z tym pozostałe cechy
(atrybuty) są identyczne.
Ostateczną wartośd współczynnika zmian cen z uwagi na upływ czasu określa się na
podstawie średniej arytmetycznej uzyskanej z kilku par nieruchomości, przy czym odrzuca się
wielkości skrajne – znacznie odbiegające od poziomu większości z nich.
Sprowadzenie cen transakcyjnych na datę wyceny

Aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny dokonuje się przy użyciu następującej
formuły: Cs = C · ( 1 + rt · t )
gdzie:
Cs – cena zaktualizowana na datę wyceny,
C – cena sprzedaży,
rt – współczynnik zmiany cen,
t – ilośd miesięcy.
6
W przypadku wystąpienia na rynku dużych zmian średniego poziomu cen w krótkich
przedziałach czasowych, należy aktualizowad ceny transakcyjne przy zastosowaniu następującej
formuły matematycznej:
Cs = C · ( 1 + rt1 · t1 + rt2· t2 + rt3 · t3 + … + rtn · tn)
gdzie:
Cs – cena zaktualizowana na datę wyceny,
C – cena sprzedaży,
rt – współczynnik zmiany cen w danym przedziale czasowym,
t – ilośd miesięcy w danym przedziale.
PRZYKŁAD 2, PRZYKŁAD 3, PRZYKŁAD 4

WYLICZENIE TRENDU PRZY POMOCY METOD STATYSTYCZNYCH REXTREND
4. Wprowadzenie do podejścia porównawczego

Uwarunkowania prawne
§ Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
§ Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego
Materiały pomocnicze (źródła merytoryczne):

 Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie
nieruchomości
 Literatura branżowa
5. Podejście porównawcze
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 153.1. *Podejście porównawcze+
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartośd ta
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu
rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od
nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej.

szacunkowego
§ 4.1. *Podejście porównawcze – warunek stosowania]
Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomośd cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych
nieruchomości wpływających na poziom ich cech.
2. *Metody wyceny w podejściu porównawczym]
W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny
średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
7
Nota interpretacyjna (NI) Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
3. ZAŁOŻENIA OGÓLNE I DEFINICJE
3.1. Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także
cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie.
3.2. Przez nieruchomośd podobną należy rozumied nieruchomośd, która jest porównywalna
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny,
przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartośd.
3.3. Do porównao należy wykorzystywad nieruchomości podobne, które były przedmiotem
sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od
daty, na którą określa się wartośd nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga
szczegółowego uzasadnienia.
3.4. Rzeczoznawca majątkowy określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości
podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępnośd danych,
przedstawiając w szczególności:
a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp);
b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);
c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);
d) informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki
ekonomiczne, które uzna za istotne.
3.5. Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych dalej cechami
rynkowymi. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenid wielkośd wpływu cech rynkowych na
zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowid wagi cech rynkowych.
3.6. Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomośd szacowaną
z nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-
użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.
3.7. Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych
w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywad oceny przydatności
cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania.
3.8. Wagą cechy może byd jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną
minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych,
stanowiących podstawę wyceny. Nie wyklucza się także innych sposobów wyrażania wpływu cech
rynkowych na ceny.
3.9. Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena
transakcyjna, a także stosuje identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości
porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, m2 powierzchni budynku, m3 kubatury).
W szczególnie uzasadnionych wypadkach jednostką porównawczą może byd nieruchomośd.
3.10. Wielkośd wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej
cechy można określid w zależności od stanu rynku, uwzględniając:
a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących
przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości;
b) analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych;
c) badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości;
d) inny wiarygodny sposób.
8
6. UWAGI DODATKOWE
6.1. Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można
stosowad dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału *0,90, 1,10+. Współczynnik ten może
byd uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy
nieruchomośd ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna
zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K powinno
byd w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie
odpowiedniej klauzuli.
6.2. Przy stosowaniu podejścia porównawczego do określania wartości nieruchomości
o szczególnych cechach (nieruchomości rolne, leśne, z kopalinami, zabytkowe itp.), a także
w przypadku gdy, stanowią one przedmiot innych praw niż własnośd, należy dodatkowo
uwzględniad zasady wyceny zawarte w standardach zawodowych i innych notach interpretacyjnych
ze zbioru PKZW.
6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy
nieruchomośd o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomośd
o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się
w przyjętym przedziale ocen.
6.4. W przypadku, gdy szacowana nieruchomośd ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie
najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystad zasadę ekstrapolacji
przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu
współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.
6.5. W przypadku, gdy nieruchomośd o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych
nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomośd o cenie maksymalnej oceny
gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosowad dla potrzeb określania hipotetycznego
przedziału cenowego. Możliwośd taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech
rynkowych
6. Metoda porównywania parami

szacunkowego
§ 4.3. *Metoda porównywania parami+
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomośd będącą przedmiotem wyceny,
której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu
rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości.
4. METODA PORÓWNYWANIA PARAMI
4.1. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomośd wycenianą
o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych
i cechach. Wartośd określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen
pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.
4.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami.
4.2.1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny,
4.2.2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
9
4.2.3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości.
4.2.4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
4.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
4.2.6. Wybór do porównao z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
4.2.7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych.
4.2.8. Przeprowadzenie porównao nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami
wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości
wycenianej i nieruchomości wybranych do porównao.
4.2.9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównao
przy użyciu określonych poprawek.
4.2.10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej
z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównao w poszczególnych parach, lub
średniej ważonej, jeśli wiarygodnośd otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
4.2.11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
PRZYKŁAD 5, PRZYKŁAD 6
7. Metoda korygowania ceny średniej

szacunkowego
§ 4.4. *Metoda korygowania ceny średniej+
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównao przyjmuje się z rynku właściwego ze
względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości
podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartośd nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
5. METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ
5.1. Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównao przyjmuje się z właściwego
rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny
transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartośd nieruchomości
będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi.
5.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.
5.2.1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach,
stanowiącego podstawę wyceny,
5.2.2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
5.2.3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku
nieruchomości.
10
5.2.4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
5.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
5.2.6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do
przyjętej skali cech rynkowych.
5.2.7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny,
oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).
5.2.8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie
maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech
rynkowych.
5.2.9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr+ i górnej granicy *Cmax/Cśr+ sumy współczynników
korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech
rynkowych.
5.2.10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej,
nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin,
Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę
średnią.
5.2.11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
gdzie:
ui – wartośd i-tego współczynnika korygującego,
n – liczba współczynników korygujących.
5.2.12.Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości
jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).
PRZYKŁAD 7, PRZYKŁAD 8
8. Metoda analizy statystycznej rynku

szacunkowego
§ 4.5. *Metoda analizy statystycznej rynku+
Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do
określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy.
Wartośd nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.
WYCENA PRZY UŻYCIU METOD STATYSTYCZNYCH REXWYCENA
11
Przykłady:
Przykład 1 – wyznaczanie wag cech rynkowych przy zastosowaniu zasady ceteris paribus
Przykład 2 – wyznaczenie trendu zmian cen transakcyjnych w czasie
Przykład 3 – korygowanie cen na datę wyceny – jeden współczynnik zmian cen w czasie
Przykład 4 – korygowanie cen na datę wyceny – kilka współczynników zmian cen w czasie
Przykład 5 – metoda porównywania parami – lokal mieszkalny
Przykład 6 – metoda porównywania parami – nieruchomośd gruntowa niezabudowana
Przykład 7 – metoda korygowania ceny średniej – budynek mieszkalny jednorodzinny
Przykład 8 – metoda korygowania ceny średniej – lokal mieszkalny
12
Przykład 1
Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjęto, przy uwzględnieniu preferencji
nabywców tego typu nieruchomości, następujące cechy rynkowe i ich ocenę. Na podstawie
dostępnych danych transakcyjnych wyznacz wagi cech rynkowych.
Tabela 1. Cechy rynkowe i ich ocena
Ocena cechy
Lp. Cechy rynkowe Opis atrybutu
rynkowej
1 Atrakcyjnośd budynki zlokalizowane w dalszej odległości od głównych
lokalizacji dróg osiedlowych, z dala od ich uciążliwości, w pobliżu
atrakcyjna osiedlowych zieleoców i placów zabaw; dogodny dostęp do
przystanków komunikacji miejskiej i punktów handlowych
oferujących artykuły pierwszej potrzeby;
budynki wybudowane przy głównych drogach osiedlowych
lub w dalszej odległości od nich; dostęp do przystanków
przeciętna
komunikacji miejskiej i punktów handlowych pierwszej
potrzeby utrudniony;
2 Stan techniczny budynki nowe, wybudowane w okresie ostatnich 20 lat, w
bardzo dobry
budynku konstrukcji murowanej, IV- lub V-kondygnacyjne;
budynki wybudowane w 70. i 80. latach XX wieku, w
konstrukcji wielkopłytowej; V-kondygnacyjne; ściany
dobry
zewnętrzne ocieplone, odnowiona elewacja, wymieniona
stolarka okienna i drzwiowa;
budynki wybudowane w 70. i 80. latach XX wieku, w
konstrukcji wielkopłytowej; X- lub XI-kondygnacyjne; ściany
średni
zewnętrzne ocieplone, odnowiona elewacja, wymieniona
stolarka okienna i drzwiowa;
3 Standard posadzki – panele drewniane dobrej jakości, w
wykooczenia lokalu pomieszczeniach mokrych glazura i terakota w stanie
podwyższony
nadającym się do zachowania. Tynki: ścian gładzone gładzią
gipsową;
posadzki – wykładziny PCV, panele drewniane i parkiety
znacznie zużyte do wymiany; brak glazury i terakoty w
przeciętny
pomieszczeniach mokrych lub płytki ceramiczne do
wymiany; tynki złej jakości – do wymiany lub gładzenia;
posadzki – wykładziny PCV, panele drewniane i parkiety
znacznie zużyte do wymiany; brak glazury i terakoty w
niski
pomieszczeniach mokrych lub płytki ceramiczne do
wymiany; tynki złej jakości – do wymiany lub gładzenia;
4 Wielkośd bardzo dobra powierzchnia lokalu większa niż 35 m2 i mniejsza niż 55 m2
lokalu dobra powierzchnia lokalu większa niż 55 m2 i mniejsza niż 65 m2.
słaba powierzchnia lokalu większa niż 65 m2
5 Położenie na piętrze bardzo dobre I i II piętro
dobre III piętro i wyżej z pominięciem ostatniej kondygnacji
uciążliwe parter i ostatnia kondygnacja
13
Tabela 2. Wybór danych przyjętych w procesie wyceny
Cena transakcyjna po Atrybuty cenotwórcze
Powierzchnia
Lp. Data transakcji Lokalizacja 2 uwzględnieniu trendu Atrakcyjnośd Stan techniczny Standard Wielkośd Położenie na
lokalu [m ] 2
czasowego *zł/m ] lokalizacji budynku wykooczenia lokalu piętrze
1 grudzieo 2018 Oś. Bukowe 49,50 3 915 atrakcyjna średni przeciętny b.dobra dobre
2 grudzieo 2018 Oś. Słoneczne 48,50 3 725 przeciętna średni niski b.dobra dobre
3 styczeo 2019 Oś. Bukowe 46,70 4 500 atrakcyjna b.dobry podwyższony b.dobra b.dobre
4 styczeo 2019 Oś. Bukowe 54,20 4 090 przeciętna b.dobry podwyższony b.dobra b.dobre
5 luty 2019 Oś. Bukowe 63,50 4 090 atrakcyjna dobry przeciętny dobra dobre
6 marzec 2019 Oś. Majowe 60,30 4 100 atrakcyjna dobry przeciętny dobra dobre
7 kwiecieo 2019 Oś. Słoneczne 53,00 3 970 atrakcyjna średni niski b.dobra dobre
8 czerwiec 2019 Oś. Słoneczne 54,40 4 200 atrakcyjna b.dobry przeciętny b.dobra dobre
9 wrzesieo 2019 Oś. Bukowe 49,40 4 280 atrakcyjna średni podwyższony b.dobra dobre
10 wrzesieo 2019 Oś. Bukowe 84,60 4 180 atrakcyjna b.dobry podwyższony słaba b.dobre
11 październik 2019 Oś. Majowe 49,20 4 260 atrakcyjna dobry podwyższony b.dobra uciążliwe
12 listopad 2019 Oś. Majowe 70,60 3 670 atrakcyjna średni przeciętny słaba uciążliwe
13 listopad 2019 Oś. Słoneczne 48,50 3 700 przeciętna średni przeciętny b.dobra dobre
14 listopad 2019 Oś. Słoneczne 48,50 4 050 przeciętna średni podwyższony b.dobra dobre
15 grudzieo 2019 Oś. Słoneczne 74,80 3 750 atrakcyjna średni przeciętny słaba b.dobre
16 styczeo 2020 Oś. Bukowe 42,60 4 150 atrakcyjna b.dobry przeciętny b.dobra dobre
17 luty 2020 Oś. Bukowe 54,10 3 700 przeciętna średni przeciętny b.dobra dobre
18 styczeo 2020 Oś. Bukowe 49,50 3 980 atrakcyjna średni przeciętny b.dobra dobre
19 luty 2020 Oś. Bukowe 52,30 3 910 atrakcyjna średni niski b.dobra uciążliwe
20 czerwiec 2019 Oś. Majowe 74,60 3 500 przeciętna średni niski słaba uciążliwe
21 wrzesieo 2019 Oś. Słoneczne 35,50 4 350 atrakcyjna dobry podwyższony b.dobra b.dobre
22 październik 2019 Oś. Bukowe 66,20 3 930 atrakcyjna dobry przeciętny słaba dobre
23 październik 2018 Oś. Słoneczne 54,20 3 950 atrakcyjna średni niski b.dobra dobre
14
Rozwiązanie przykładu 1
∆C = Cmax – Cmin
Cmin= ………… zł
Cmax= ………... zł
∆C= ………………………………. zł
Tabela 3. Określenie wag cech rynkowych

Wybrane pary Ceny
Wartośd
nieruchomości nieruchomości Waga po
Lp. Rodzaj cech Waga średnia
różniące się różniących się korekcie
wagi
jedną cechą jedną cechą
1 Atrakcyjnośd C1W = 3 915,00

lokalizacji 1 - 17 21,50%
1
C M= 3 700,00
C2W = 3 980,00
18 - 17 28,00% 24,75%
C2M = 3 700,00
C3W = 4 500,00
3-4 41,00%
3
C M= 4 090,00
2 Stan techniczny C1W =

budynku 8-1
C1M =
C2W =
16 - 1
C2M =
3 Standard C1W =
wykooczenia 9-7
lokalu C1M =
C2W =
9 - 23
C2M =
C3W =
14 - 2
C3M =
15
4 Wielkośd i C1W =
funkcjonalnośd
lokalu C1M =
C2W =
C2M =
C3W =
C3M =
5 Położenie na C1W =
piętrze
C1M =
C2W =
C2M =
C3W =
C3M =
Otrzymane wartości procentowe wag cech skorygowano współczynnikiem korekcyjnym 100 :

……………. = ……… i przybliżono z dokładnością do 5%.
16
Przykład 2:
Na podstawie poniższych danych określid współczynnik trendu zmian cen nieruchomości
gruntowych niezabudowanych wskutek upływu czasu:
Lp. Data transakcji Powierzchnia Kształt
Lokalizacja Uzbrojenie Cena 1m2
działki *m2+ działki
1 listopad 2018 1032 b.atrakcyjna w,e,k,g korzystny 86,24
2 styczeo 2019 845 atrakcyjna w,e,k,g korzystny 98,22
3 wrzesieo 2018 632 przeciętna w,e niekorzystny 118,67
4 sierpieo 2019 1189 b.atrakcyjna w,e,k niekorzystny 120,27
5 lipiec 2019 689 przeciętna w,e niekorzystny 120,46
6 sierpieo 2019 852 atrakcyjna w,e,k,g korzystny 105,63
7 kwiecieo 2019 1203 b.atrakcyjna w,e,k,g korzystny 90,61
8 luty 2019 1305 b.atrakcyjna w,e,k niekorzystny 112,64
Rozwiązanie przykładu 2:
Para ………………
Para ………………
Para ………………
Para ………………
17
Przykład 3:
Na podstawie danych przedstawionych w przykładzie 1 należy skorygowad ceny jednostkowe
nieruchomości na datę wyceny (grudzieo 2019):
Cena 1 m2
Lp. Data transakcji Cena 1m2 Ilośd miesięcy
skorygowana
1 listopad 2018 86,24
2 styczeo 2019 98,22
3 wrzesieo 2018 118,67
4 sierpieo 2019 120,27
5 lipiec 2019 120,46
6 sierpieo 2019 105,63
7 kwiecieo 2019 90,61
8 luty 2019 112,64
Przykład 4:
Proszę zaktualizowad cenę nieruchomości lokalowej sprzedanej 11 miesięcy temu, której cena 1 m 2
wynosiła 4 500 zł, jeżeli z analizy rynku wynika, że przez pierwsze 4 miesiące ceny wzrastały o 4%
na miesiąc, przez kolejne 2 miesiące 2% na miesiąc, a przez ostatnie 5 miesięcy spadały o 1%.
Cs =
18
Przykład 5
Określ wartośd rynkową lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności,
zlokalizowanego w Szczecinie przy ulicy Brązowej. Lokal mieszkalny składa się z dwóch pokoi,
kuchni, przedpokoju, łazienki oraz wc, łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 51,20 m 2,
usytuowany jest na III piętrze, stan techniczny budynku dobry, standard wykooczenia lokalu
podwyższony. Lokalizację nieruchomości z uwagi na sąsiedztwo ocenia się jako korzystną.
Tabela 1. Zestawienie transakcji lokali mieszkalnych na rynku wtórnym

Pow. lokalu Cena 1 m2 p.u. lokalu
Lp. Ulica Miesiąc Rok
[m2] *zł/m2]
1 Pomaraoczowa 52,30 marzec 2020 5 120
2 Seledynowa 64,50 grudzieo 2019 4 850
3 Brązowa 52,20 marzec 2020 5 145
4 Seledynowa 45,60 listopad 2019 4 835
5 Czerwona 58,20 październik 2019 4 500
6 Brązowa 47,20 luty 2020 5 250
7 Brązowa 41,60 luty 2020 5 500
8 Seledynowa 56,30 styczeo 2020 4 915
Ustalono, że w okresie badania nie nastąpiły istotne zmiany cen na lokalnym rynku nieruchomości.
Na podstawie badao i preferencji nabywców lokali mieszkalnych na lokalnym rynku

nieruchomości określono poniższe rodzaje cech rynkowych oraz ich wagi:
- atrakcyjnośd lokalizacji 30%
- stan techniczny budynku 25%
- standard wykooczenia lokalu 30%
- wielkośd lokalu 5%
- usytuowanie w budynku 10%
Tabela 2. Opis cech rynkowych

Lp. Cecha rynkowa Opis cechy rynkowej
Korzystna – położenie w oddaleniu od ruchliwych dróg w
sąsiedztwie terenów zielonych, dobry dostęp do usług i handlu.
Średnio korzystna – położenie w oddaleniu od ruchliwych dróg
w znacznej odległości od terenów zielonych, dobry dostęp do
1 Atrakcyjnośd lokalizacji
usług i handlu.
Przeciętna – położenie przy ruchliwych drogach, w znacznej
odległości od terenów zielonych, przeciętny dostęp do usług i
handlu.
Bardzo dobry – budynek wybudowany po roku 2 000.
2 Stan techniczny budynku Dobry – budynek wybudowany w latach 80. lub 90 XX wieku.
Średni – budynek wybudowany w latach 60. lub 70. XX wieku.
Wysoki – materiały wykorzystane do wykooczenia lokalu
wysokiej jakości.
3 Standard wykooczenia
Podwyższony – materiały wykorzystane do wykooczenia lokalu
dobrej jakości.
19
Lp. Cecha rynkowa Opis cechy rynkowej

Przeciętny – materiały wykorzystane do wykooczenia lokalu
przeciętnej jakości.
Słaby – materiały wykorzystane do wykooczenia lokalu
przeciętnej jakości, widoczne znaczne zużycie.
Średnia – do 50 m2
4 Wielkośd lokalu
Duża – powyżej 50 m2
Dobre – I i II piętro
5 Usytuowanie w budynku Średnie – III piętro
Słabe – parter i IV piętro
Tabela 3. Cechy rynkowe poszczególnych lokali porównawczych

Lp. Ulica Atrakcyjnośd Stan techniczny Standard Wielkośd Usytuowanie
lokalizacji budynku wykooczenia lokalu w budynku
1 Pomaraoczowa Średnio korzystna Bardzo dobry Wysoki Duża Dobre
2 Seledynowa Średnio korzystna Bardzo dobry Przeciętny Duża Słabe
3 Brązowa Korzystna Bardzo dobry Słaby Duża Dobre
4 Seledynowa Średnio korzystna Średni Podwyższony Średnia Średnie
5 Czerwona Przeciętna Średni Słaby Duża Słabe
6 Brązowa Korzystna Dobry Wysoki Średnia Średnie
7 Brązowa Korzystna Bardzo dobry Wysoki Średnia Dobre
8 Seledynowa Przeciętna Średni Słaby Duża Dobre
20
Dla analizowanego rynku lokalnego określono:
Cmin = …………. zł/m2
Cmax = …………. zł/m2
Dla powyższych danychC wynosi:

C= Cmax - Cmin = ………………………… = …………………. zł/m2
Tabela 4. Zestawienie wag cech rynkowych i zakresu poprawek kwotowych

Lp. Rodzaj cechy rynkowej Wagi cech (%) Zakres kwotowy (zł/m2 )
2 Stan techniczny budynku
4 Wielkośd lokalu
5 Usytuowanie w budynku
Suma: 100% C=
Do porównao przyjęto następujące nieruchomości: …………………..

W poniższych tabelach przeprowadzono porównanie nieruchomości wycenianej kolejno
z nieruchomościami wybranymi do wyceny.
Tabela 5. Korygowanie wartości 1 m2 p.u. w porównaniu z obiektem ……

Ocena cechy Ocena cechy
Zakres
rynkowej dla rynkowej dla
Lp. Cecha rynkowa kwotowy
wycenianego lokalu
poprawek
lokalu porównawczego
2 Stan techniczny
budynku
4 Wielkośd lokalu
5 Usytuowanie w
budynku
Suma
2
Obliczenie wartości 1 m p.u. z uwzględnieniem poprawek:
………………. zł/m2 + ………………. zł/m2 = ………………….. zł/m2
21
Tabela 6. Korygowanie wartości 1 m2 p.u. w porównaniu z obiektem ….

Zakres
wycenianego lokalu
poprawek
2 Stan techniczny
budynku
4 Wielkośd lokalu
5 Usytuowanie w
budynku
Suma
2
………………. zł/m2 + ………………. zł/m2 = ………………….. zł/m2
Tabela 7. Korygowanie wartości 1 m2 p.u. w porównaniu z obiektem ….

Zakres
wycenianego lokalu
poprawek
2 Stan techniczny
budynku
4 Wielkośd lokalu
5 Usytuowanie w
budynku
Suma
2
………………. zł/m2 + ………………. zł/m2 = ………………….. zł/m2
Ostateczną wartośd rynkową 1 m2 przedmiotowego lokalu mieszkalnego w przeliczeniu na

powierzchnię użytkową obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych
w trzech parach porównawczych.
.......... ...  .......... ....  .......... .......
WJ  = ………………………. zł/m2
3
Wartośd lokalu mieszkalnego oblicza się jako iloczyn wartośd 1 m2 oraz powierzchni
użytkowej:
W = ……………………… zł/m2 × 51,20 m2 = …………………………. .przyjęto ……………………… zł
22
Przykład 6
Określ wartośd rynkową niezabudowanej działki gruntu położonej w obrębie Czarnówko,
gmina Widuchowa, o przeznaczeniu pod przemysł i składy. Powierzchnia działki 12 275 m2. Działka
posiada częściowe uzbrojenie w media: energia elektryczna, woda. Lokalizację nieruchomości
z uwagi na sąsiedztwo ocenia się jako średnio korzystną. Dojazd do działki drogą utwardzoną,
w koocowym odcinku 20 m drogą gruntową. Kształt działki regularny, brak utrudnieo
inwestycyjnych.
Tabela 1. Zestawienie transakcji nieruchomości niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu

Powierzchnia Cena 1
Lp. Data transakcji Powiat Gmina Obręb
działki, -ek [m2] m2 *zł+
1 2019-10-15 Stargardzki Stargard Szczecioski Lubowo 20 557 11,39
2 2019-03-25 Stargardzki Stargard Szczecioski Sowno 9 000 16,00
3 2018-11-22 Stargardzki Stargard Szczecioski Święte 10 909 10,54
4 2019-11-28 Goleniowski Goleniów Białuo 31 400 6,53
5 2019-02-19 Goleniowski Goleniów Miękowo 11 400 10,53
6 2018-12-20 Goleniowski Goleniów Białuo 35 400 6,50
7 2019-12-27 Łobeski Węgorzyno Brzeźniak 9 000 10,43
8 2019-09-03 Łobeski Węgorzyno Połchowo 12 125 6,75
9 2019-01-21 Goleniowski Goleniów Rurzyca 32 524 18,00
10 2019-03-14 Goleniowski Goleniów Goleniów – 9 26 191 17,18
11 2019-04-08 Goleniowski Nowogard Długołęka 39 621 7,33
Po przeanalizowaniu cen transakcyjnych i zbadaniu rynku ustalono następujące cechy

rynkowe dla potrzeb obliczenia wartości nieruchomości:
 Lokalizacja i sąsiedztwo: korzystna, średnio korzystna, przeciętna (waga 35%).
 Uzbrojenie w media: w zasięgu, brak (waga 15%).
 Powierzchnia działki: średnia, duża, bardzo duża (waga 15%).
 Jakośd dojazdu: dobry, średni, słaby (waga 15%).
 Kształt działki i utrudnienia inwestycyjne: dobry, średni, słaby (waga 20%).
Tabela 2. Zestawienie cech rynkowych i ich opisu

Lp. Rodzaj cechy Opis cechy
korzystna – oznacza położenie nieruchomości przy głównych drogach
miejscowości lub w pobliżu, w bezpośrednim lub pośrednim sąsiedztwie
terenów zainwestowanych, przeznaczonych i wykorzystywanych na podobne
cele;
Lokalizacja i średnio korzystna – oznacza położenie nieruchomości przy głównych drogach
1
sąsiedztwo miejscowości lub w pobliżu, w pośrednim sąsiedztwie terenów
zainwestowanych, przeznaczonych i wykorzystywanych na podobne cele;
przeciętna – oznacza położenie nieruchomości w oddaleniu od głównych dróg
miejscowości, w bezpośrednim sąsiedztwie terenów nie zainwestowanych lub
zainwestowanych w stopniu nieznacznym;
w zasięgu – nieruchomośd nie posiada przyłączy do urządzeo infrastruktury
Uzbrojenie
2 technicznej, istnieje jednak możliwośd przyłączenia mediów, nie wymagająca
w media
budowy długich odcinków sieci lub montażu specjalistycznych urządzeo;
23
Lp. Rodzaj cechy Opis cechy

brak – nieruchomośd nie posiada przyłączy do urządzeo infrastruktury
technicznej, a przyłączenie wymaga budowy długich odcinków sieci lub
montażu specjalistycznych urządzeo;
średnia – do 10 000 m2
Powierzchnia duża – od 10 001 do 30 000 m2
3
działki
bardzo duża – powyżej 30 000 m2
dobry – dostęp z drogi publicznej utwardzonej, możliwośd bezpośredniego
wjazdu na nieruchomośd;
średni – dostęp drogą utwardzoną, w niewielkiej części drogą gruntową,
4 Jakośd dojazdu
możliwośd bezpośredniego wjazdu na nieruchomośd;
słaby – dostęp drogą gruntową (powyżej 100 m) lub niewyniesioną w terenie
ewentualnie służebnośd (przejścia i przechodu, drogi koniecznej);
dobry – korzystny kształt działki (regularny), umożliwiający racjonalne
wykorzystanie i zagospodarowanie, brak utrudnieo inwestycyjnych;
średni – w miarę regularny kształt działki, umożliwiający w miarę racjonalne
Kształt działki
wykorzystanie i zagospodarowanie, utrudnienia inwestycyjne nie występują
5 i utrudnienia
lub ich usunięcie nie wymaga dużych nakładów inwestycyjnych;
inwestycyjne
słaby – kształt w miarę regularny lub nieregularny, utrudnienia inwestycyjne
występują, których występowanie ogranicza wykorzystanie nieruchomości albo
ich usunięcie wymaga dużych nakładów inwestycyjnych.
Tabela 3. Zestawienie cech nieruchomości objętych analizą

Kształt działki
Lokalizacja Uzbrojenie Powierzchnia Jakośd
Lp. i utrudnienia
i sąsiedztwo w media działki dojazdu
inwestycyjne
1 Średnio korzystna W zasięgu Duża Średni Średni
2 Przeciętna Brak Średnia Słaby Średni
3 Korzystna Brak Duża Słaby Średni
4 Przeciętna Brak Bardzo duża Słaby Dobry
5 Korzystna Brak Średnia Dobry Dobry
6 Przeciętna Brak Bardzo duża Dobry Średni
7 Średnio korzystna Brak Średnia Dobry Dobry
8 Przeciętna W zasięgu Duża Słaby Dobry
9 Średnio korzystna Brak Bardzo duża Słaby Średni
10 Korzystna W zasięgu Duża Dobry Słaby
11 Przeciętna Brak Bardzo duża Średni Średni
24
Dla analizowanego rynku określono:
Cmin = …………… zł/m2
Cmax = ………….. zł/m2
Dla powyższych danych C wynosi:

C= Cmax - Cmin = ………………………… = …………………. zł/m2
Tabela 4. Zestawienie wag cech rynkowych i zakresu poprawek kwotowych
Wagi cech Zakres kwotowy

Lp. Rodzaj cechy rynkowej
(%) (zł/m2)
1 Lokalizacja i sąsiedztwo
2 Uzbrojenie w media
3 Powierzchnia działki
4 Jakośd dojazdu
5 Kształt działki i utrudnienia inwestycyjne
Suma: 100% C=
Spośród zebranych do porównania, po szczegółowej analizie wybrano trzy nieruchomości

najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem transakcji kupna – sprzedaży na terenie
rynku lokalnego: …………………….
W poniższej tabeli przeprowadzono porównanie nieruchomości wycenianej kolejno
z nieruchomościami wybranymi do wyceny. W wyniku porównao otrzymano wartośd jednostkową
1 m2 gruntu, jako średnią arytmetyczną z cen transakcyjnych.
25
Tabela 5. Określenie wartości 1 m2

Cechy Obiekt Obiekty przyjęte do porównania z uwzględnieniem poprawek
porównawcze podlegający kwotowych
wycenie zakres zakres zakres
Obiekt nr … kwoto- Obiekt nr …. kwoto- Obiekt nr …. kwoto-
wy wy wy
Cena w zł za 1 m2
-------
gruntu
Lokalizacja i
sąsiedztwo
Uzbrojenie w
media
Powierzchnia
działki
Jakośd dojazdu
Kształt działki i
utrudnienia
inwestycyjne
SUMA POPRAWEK
WARTOŚĆ
1 m2
Ostateczną wartośd rynkową prawa własności gruntu działki wycenianej, w przeliczeniu na

2
1 m gruntu, obliczono jako średnią arytmetyczną z wartości cząstkowych określonych w trzech
parach porównawczych w tabeli:
.......... ...  .......... ....  .......... .......

WJ  = ………………………. zł/m2
3
Wdz. = 12 275 m2 x ……………………………….. zł/m2 = …………………………. zł;

przyjęto …………………………. zł
26
Przykład 7
Określ wartośd rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym
przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej.
Opis nieruchomości:
- powierzchnia działki: 450 m2
- powierzchnia użytkowa budynku: 180 m2
- położenie: dobre
- standard wykooczenia: niski
- stan techniczny: budynek 45 letni, stopieo zużycia – 50%, stan niezadowalający
- powierzchnia i urządzenie działki: słabe
- sąsiedztwo: przeciętne
Dane rynkowe:
W wyniku badania lokalnego rynku nieruchomości w okresie ostatnich 24 miesięcy odnotowano 18
transakcji nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Na podstawie
analizy lokalnego rynku nieruchomości ustalono następujące cechy rynkowe nieruchomości i ich
wagi:
a) cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi:
- lokalizacja 30%
- standard wykooczenia 15%
- stan techniczny mierzony stopniem zużycia 30%
- powierzchnia i urządzenie działki 15%
- sąsiedztwo 10%
b) skale ocen rynku lokalnego w ramach poszczególnych cech rynkowych
 położenie:
- dobre
- przeciętne
- słabe
 standard wykooczenia:
- wysoki
- średni
- niski
 stan techniczny mierzony stopniem zużycia:
- stopieo zużycia technicznego domów jednorodzinnych na rynku lokalnym (ocena na
podstawie transakcji rynkowych) zawiera się w granicach 10-35%.
 stan dobry - zużycie 10%
 stan przeciętny – zużycie 35%
 powierzchnia i urządzenie działki:
- dobre
- przeciętne
- słabe
 sąsiedztwo:
- dobre
- przeciętne
- słabe
27
Zestawienie danych transakcyjnych

Stopieo
Powierzchnia Powierzchnia
Powierzchnia Cena 1 m2 zużycia
Lp. użytkowa Położenie Standard i urządzenie Sąsiedztwo
2 działki *m2] pow. uż. *zł+ technicznego
budynku [m ] działki
[%]
1 185 450 1280 Słabe Niski 35 Słabe Słabe
2* 96 240 1310 Słabe Niski 30 Słabe Słabe
3 221 700 1850 Dobre Wysoki 20 Dobre Dobre
4 230 618 1750 Przeciętne Wysoki 30 Dobre Dobre
6 211 500 1340 Przeciętne Niski 25 Słabe Słabe
7 195 670 1590 Dobre Średni 15 Przeciętne Przeciętne
9 219 672 1610 Dobre Średni 15 Przeciętne Dobre
10 198 498 1440 Słabe Średni 20 Przeciętne Dobre
11 220 520 1370 Słabe Niski 30 Przeciętne Przeciętne
12 238 553 1490 Dobre Niski 20 Przeciętne Dobre
13 212 690 1680 Dobre Średni 20 Dobre Dobre
15 200 630 1500 Przeciętne Średni 20 Przeciętne Dobre
16 213 515 1335 Słabe Niski 20 Przeciętne Dobre
17 185 400 1390 Dobre Średni 20 Przeciętne Słabe
18 252 460 880 Dobre Średni 10 Dobre Przeciętne
*budynek w zabudowie bliźniaczej
28
Do analizy z danych transakcyjnych wybieramy te, które są najbardziej podobne do nieruchomości
wycenianej. Pomijamy:
transakcje nr …………………….
Z pozostałych transakcji wyznaczamy:

Cmin = …………………. zł/m2
Cmax = …………………. zł/m2
Cśr = ……………………. zł/m2
Granica dolna Cmin/Cśr = ……………………………………. = ………………….

Granica górna Cmax/Cśr = ……………………………………. = ………………….
Waga Zakres współczynników Wartośd

Cecha rynkowa
cechy [%] korygujących współczynników ui
Lokalizacja
Standard wykooczenia
Stan techniczny
Powierzchnia i urządz. działki
Sąsiedztwo
SUMA: 100 Cmin/Cśr = Cmax/Cśr = Σui =
Wartośd rynkowa 1 m2:

C1m2 = Cśr x Σui = ………………… zł/m2 x ………………… = …………………… zł/m2
Wartośd nieruchomości:
Wn = Pu x C1m2 = ………………… m2 x ………………… zł/m2 = ………………….. zł;
przyjęto ………………………… zł
29
Przykład 8
Określ wartośd samodzielnego lokalu mieszkalnego o pow. P = 48 m2 stanowiącego nieruchomośd
lokalowa, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
• wycenie podlega prawo własności nieruchomości lokalowej obciążonej hipoteka wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej obejmującej prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności
części wspólnych budynku;
• lokal mieszkalny znajduje się na osiedlu w strefie centralnej miasta B, w budynku wzniesionym
w latach pięddziesiątych XX wieku, w technologii tradycyjnej;
• maksymalna wysokośd budynków: 5 kondygnacji (4 pietra);
• od północy osiedle graniczy z arteria szybkiego ruchu wzdłuż, której biegną tory kolejowe, od
południa graniczy z dużym parkiem; przez środek osiedla przebiega ulica łącząca osiedle z centrum
miasta.
W wyniku przeprowadzonych badan:

1. ustalono następujące cechy (atrybuty) i ich wagi wpływające na ceny transakcyjne lokali
mieszkalnych o pow. do 60,0 m2 położonych na tym osiedlu :
• lokalizacja, otoczenie 25%
• funkcja 25%
• stan techniczny 35%
• kondygnacja 15%
2. ustalono, że w okresie badania nie nastąpiły istotne zmiany cen na lokalnym rynku
nieruchomości.
3. ustalono charakterystykę lokalu wycenianego oraz lokali: najtaoszego – cena minimalna (Cmin)
i najdroższego – cena maksymalna (Cmax)
Charakterystyka Lokal
wyceniany najtaoszy najdroższy
Lokalizacja centrum północna południowa
Funkcja b. dobra pokoje przejściowe b. dobra
Instalacje wod+kan+elektryka+gaz+co
Piętro parter parter I piętro
Stan techniczny dobry słaby b.dobry
Hipoteka 30 000 zł - -
30
4. zebrano następujące dane o transakcjach sprzedaży lokali mieszkalnych na terenie osiedla:

Prawo do Cena
Lp. Lokal mieszkalny stanowi: Powierzchnia lokalu
gruntu *zł/m2+
1 nieruchomośd lokalową W 15,50 3 322
2 nieruchomośd lokalową UW 37,00 2 351
3 spół. wł. prawo do lokalu - 28,98 2 580
17 spół. wł. prawo do lokalu - 30,98 2 807
* W - własnośd
* UW - użytkowanie wieczyste
31
Po analizie transakcji, ze zbioru odrzucono transakcje:
………………………… – prawo do gruntu – ……………………….;
………………………… – powierzchnia lokalu odbiega od powierzchni przeciętnej;
………………………… – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
Z pozostałych transakcji wyznaczamy:

Cmin = …………………. zł/m2
Cmax = …………………. zł/m2
Cśr = …………………….. zł/m2
Granica dolna Cmin/Cśr = ……………………………… = …………………..

Granica górna Cmax/Cśr = ……………………………… = …………………..
Waga cechy Zakres współczynników Wartośd

Cecha rynkowa
*ΔC+ korygujących współczynników ui
Lokalizacja
Funkcja
Stan techniczny
Kondygnacja
Cmin Cmax
100 = = Σui =
Cśr Cśr
W1m2 = Cśr x Σui = ………………….x …………………. = ………………………zł/m2
Wlok = W1m2 x 48 m2 = ……………….. x ………………… = ……………………. zł

≈ ……………………………zł
32

Podejście Porównawcze - Konspekt2021

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Podejście Porównawcze - Konspekt2021

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Metody, podejścia, techniki wyceny

Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym:

1. Analiza rynku ................................................................................................................................ 3

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

1.2. Baza danych o cenach transakcyjnych

Nieruchomośd podobna - nieruchomośd, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą

2. Określenie cech rynkowych

Przykładowe cechy dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych:

Przykładowe cechy dla nieruchomości rolnych:

Przykładowe cechy dla nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi:

3. Określenie trendu zmian cen spowodowanego upływem czasu

Sprowadzenie cen transakcyjnych na datę wyceny

PRZYKŁAD 2, PRZYKŁAD 3, PRZYKŁAD 4

4. Wprowadzenie do podejścia porównawczego

Materiały pomocnicze (źródła merytoryczne):

Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

6. Metoda porównywania parami

7. Metoda korygowania ceny średniej

8. Metoda analizy statystycznej rynku

Tabela 3. Określenie wag cech rynkowych

1 Atrakcyjnośd C1W = 3 915,00

2 Stan techniczny C1W =

Otrzymane wartości procentowe wag cech skorygowano współczynnikiem korekcyjnym 100 :

Tabela 1. Zestawienie transakcji lokali mieszkalnych na rynku wtórnym

Na podstawie badao i preferencji nabywców lokali mieszkalnych na lokalnym rynku

Tabela 2. Opis cech rynkowych

Lp. Cecha rynkowa Opis cechy rynkowej

Tabela 3. Cechy rynkowe poszczególnych lokali porównawczych

Cmax = …………. zł/m2

Dla powyższych danychC wynosi:

Tabela 4. Zestawienie wag cech rynkowych i zakresu poprawek kwotowych

Do porównao przyjęto następujące nieruchomości: …………………..

Tabela 5. Korygowanie wartości 1 m2 p.u. w porównaniu z obiektem ……

Tabela 6. Korygowanie wartości 1 m2 p.u. w porównaniu z obiektem ….

Tabela 7. Korygowanie wartości 1 m2 p.u. w porównaniu z obiektem ….

Ostateczną wartośd rynkową 1 m2 przedmiotowego lokalu mieszkalnego w przeliczeniu na

Tabela 1. Zestawienie transakcji nieruchomości niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu

Po przeanalizowaniu cen transakcyjnych i zbadaniu rynku ustalono następujące cechy

Tabela 2. Zestawienie cech rynkowych i ich opisu

Lp. Rodzaj cechy Opis cechy

Tabela 3. Zestawienie cech nieruchomości objętych analizą

Cmax = ………….. zł/m2

Dla powyższych danych C wynosi:

Tabela 4. Zestawienie wag cech rynkowych i zakresu poprawek kwotowych

Wagi cech Zakres kwotowy

Spośród zebranych do porównania, po szczegółowej analizie wybrano trzy nieruchomości

Tabela 5. Określenie wartości 1 m2

Ostateczną wartośd rynkową prawa własności gruntu działki wycenianej, w przeliczeniu na

.......... ...  .......... ....  .......... .......

Wdz. = 12 275 m2 x ……………………………….. zł/m2 = …………………………. zł;

Zestawienie danych transakcyjnych

*budynek w zabudowie bliźniaczej

Z pozostałych transakcji wyznaczamy:

Granica dolna Cmin/Cśr = ……………………………………. = ………………….

Waga Zakres współczynników Wartośd

Wartośd rynkowa 1 m2:

W wyniku przeprowadzonych badan:

4. zebrano następujące dane o transakcjach sprzedaży lokali mieszkalnych na terenie osiedla:

Z pozostałych transakcji wyznaczamy:

Granica dolna Cmin/Cśr = ……………………………… = …………………..

Waga cechy Zakres współczynników Wartośd