OPERAT SZACUNKOWY

Określenia wartości prawa własności nieruchomości

gruntowej wraz z wartością naniesień znajdujących się
na gruncie, położonej w Wieliszewie, powiat
legionowski, województwo mazowieckie, stanowiącej
działkę ewidencyjną ………………………
Celem wyceny jest określenie wartości ww. działki gruntu dla potrzeb ustalenia
wysokości darowizny.

Warszawa, dnia 31 lipca 2015 r.

Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

sporządzony na podstawie art.158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 782 z późniejszymi zmianami)
oraz R. R. M. z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

Lp. Cechy nieruchomości Treść

Określenie nieruchomości
Adres: Wieliszew, powiat legionowski, woj. mazowieckie
Nr działki; obręb: – Wieliszew PGR
1
Powierzchnia [m2]: 1786

Nr KW (grunt):

Celem wyceny jest określenie wartości ww. działki

2 Cel wyceny
gruntu dla potrzeb określenie wysokości darowizny.

Osoby, którym przysługuje

3 Skarb Państwa – Agencja Nieruchomości Rolnych
prawo własności do nieruchomości
Rodzaj nieruchomości/zakres
4 Działka gruntu wraz z częściami składowymi
wyceny
Zastosowane podejście w wycenie Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny
5
nieruchomości średniej

239 300 zł
Wartość gruntu niezabudowanego (słownie złotych: dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy
[zł] trzysta)
Wartość 1m2 gruntu wynosi 134zł
6

3 411 zł
Wartość naniesień na gruncie [zł] (słownie złotych: trzy tysiące czterysta jedenaście)

7 Data, na którą określono wartość 31.07.2015r.

Data, na którą określono stan
8 31.07.2015r.
przedmiotu wyceny
9 Data sporządzenia operatu 31.07.2015r.

Podpis rzeczoznawcy
10
majątkowego

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 3

Spis treści:

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY .......................................................................................... 4

2. CEL WYCENY ............................................................................................................................... 4
3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO .......................................... 4
3.1. Podstawa formalna .......................................................................................................................... 4
3.2. Podstawy materialno – prawne........................................................................................................ 4
3.3. Podstawy metodologiczne ................................................................................................................ 4
3.4. Źródła danych merytorycznych ....................................................................................................... 5
3.5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego ...................................................................... 5
4. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI ........................................................................... 5
4.1 Stan prawny nieruchomości ....................................................................................... 5
4.2 Opis nieruchomości .................................................................................................... 6
5. FUNKCJE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA TERENU .................................................. 8
6. SPOSÓB WYCENY ....................................................................................................................... 9
6.1. Uwarunkowania prawne związane z celem wyceny ................................................... 9
6.2. Wybór podejścia i metody wyceny działki gruntu bez naniesień ............................. 10
6.3. Wybór podejścia i metody wyceny części składowych gruntu .................................. 11
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU ........................................................................ 12
8. SZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI GRUNTU BEZ
NANIESIEŃ ........................................................................................................................................... 13
8.1 Analiza transakcji uwzględnionych do porównań .................................................... 13
8.2 Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych ................................................................ 14
8.3 Ocena szacowanej działki gruntu w stanie obecnym w aspekcie cech rynkowych. . 15
8.4 Obliczenie wartości rynkowej prawa własności gruntu ........................................... 15
9. SZACOWANIE WARTOŚCI NANIESIEŃ .............................................................................. 16
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY ................................................................................................ 16
10.1 Wnioski z dokonanych obliczeń ................................................................................ 16
11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ............................................................................................... 16
12. ZAŁĄCZNIKI .............................................................................................................................. 17

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

Przedmiot wyceny:
Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej wraz z wartością
naniesień znajdujących się na gruncie, położonej w Wieliszewie, powiat legionowski,
województwo mazowieckie, stanowiącej działkę ewidencyjną …………………………….

Zakres wyceny:
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości w/w działki gruntu, jako przedmiotu prawa
własności oraz wartość części składowych gruntu.

2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości ww. działki gruntu dla potrzeb ustalenia wysokości
darowizny.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna

…………………………………………………………………………………………………………………..

3.2. Podstawy materialno – prawne

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 782 z późniejszymi zmianami),
 Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 06 lipca 1982r.
(Dz. U. z 2013r., poz. 707 z późniejszymi zmianami),
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego
(Dz. U. z 2004 Nr 207 poz. 2109 z późniejszymi zmianami),

3.3. Podstawy metodologiczne

 R.Cymerman, A.Hopfer: „System, zasady i procedury wyceny nieruchomości”. PFSRM
2012.
 Gerard Bieniek, Stanisław Rudnicki: „Nieruchomości. Problematyka prawna”.
Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis. Warszawa 2013.
 Jerzy Dydenko – „Szacowanie nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe” – Wolters
Kluwer, 2012.
 Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych„
 Zużycie obiektów budowlanych” WACETOB Warszawskie Centrum Postępu Techniczno
Organizacyjnego Budownictwa, Warszawa 2000r

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 5

 Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, BISTYP, III kwartał 2014
roku

3.4. Źródła danych merytorycznych

 Oględziny przedmiotu wyceny przeprowadzone w dniu 22.07.2015r.,
 Informacje Zamawiającego dotyczące szacowanej nieruchomości i prowadzonego
postępowania,
 ……………………………………………………………….
 Uchwała nr XXXIII/342/2013 Rady Gminy Wieliszew z dnia 27.06.2013r. w sprawie
uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi
Wieliszew (obręb PGR) – teren przy Urzędzie Gminy Wieliszew gm. Wieliszew
 Informacje z rejestru gruntów
 Informacje z zasobu Systemu Rejestracji Cen prowadzonego przez Wydział Geodezji i
Gospodarki Nieruchomościami w Starostwie Powiatowym w Legionowie.
 Informacje o lokalnym rynku nieruchomości oraz o aktualnych cenach transakcyjnych
sprzedaży gruntów uzyskane z:
 Agencji pośrednictwa i obrotu nieruchomościami
 Publikacji w wydawnictwach specjalistycznych,
 Informacje gromadzone we własnym zakresie.

3.5. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego

Data sporządzenia operatu 31.07.2015r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 31.07.2015r.
Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 31.07.2015r.
Data dokonania oględzin nieruchomości 22.07.2015r.

4. CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI
4.1 Stan prawny nieruchomości
Dla szacowanej nieruchomości Sąd Rejonowy w Legionowie, IV wydział ksiąg
wieczystych, prowadzi księgę wieczystą …………………... Stan zapisów księgi wieczystej
określono na podstawie badania wieczysto księgowego w dniu 31 lipca 2015 roku. W księdze
wieczystej znajdują się wpisy jak poniżej:

Oznaczenie księgi wieczystej: nieruchomość gruntowa

Dział I: Oznaczenie nieruchomości
Położenie: województwo mazowieckie, powiat legionowski, gmina Wieliszew,
miejscowość Wieliszew,
Oznaczenie:
działka ewidencyjna:
numer działki …………, numer obrębu ewidencyjnego -, ulica: -, sposób korzystania: działka
gruntu

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 6

Budynek:
Brak wpisu
Obszar: 6,5105 ha
Dział I-Sp.:
Brak wpisu
Dział II: Własność
Właściciel: Skarb Państwa, Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa
Dział III:
Brak wpisu
Dział IV:
Brak wpisu

Według informacji z rejestru gruntów, szacowana działka gruntu nr 44/41 położona jest w
obrębie 17 – Wieliszew PGR, w jednostce ewidencyjnej: 140805_2 Wieliszew, powiat
legionowski, województwo mazowieckie. Ma powierzchnię 1786 m2. Opis użytków: Bi –
inne tereny zabudowane – 47m2, RIVb – 1739m2. Właścicielem jest Skarb Państwa – Agencja
Nieruchomości Rolnych.

4.2 Opis nieruchomości

Lokalizacja, położenie lokalne, sąsiedztwo, dojazd
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Wieliszew, w powiecie
legionowskim, w województwie mazowieckim.
Gmina Wieliszew położona jest w środkowej części województwa mazowieckiego,
w widłach Wisły i Narwi, niespełna 30 km na północ od Warszawy.
Obejmuje obszar położony w łuku Narwi od Zegrza do Nowego Dworu Mazowieckiego i
wchodzi w skład powiatu legionowskiego.
Gmina Wieliszew graniczy z gminami: Nowy Dwór Mazowiecki na zachodzie,
Pomiechówek i Serock na północy, Nieporęt na wschodzie, Legionowo i Jabłonna na
południu. Naturalną północną granicę gminy stanowi rzeka Narew oraz Jezioro Zegrzyńskie o
pow. ok. 700 ha, oddane do użytku w 1963 roku, powstałe w wyniku przegrodzenia zaporą w
Dębem wód Bugu i Narwi.
Ośrodkiem gminnym jest najliczniejsza i najsilniejsza ekonomicznie wieś - Wieliszew,
mogąca pochwalić się ponad 700-letnią historią, która od 1993 roku jest siedzibą władz
gminnych. W latach 1975-1998 miejscowość administracyjnie należała do województwa
warszawskiego. Wg administracji kościelnej Wieliszew należy obecnie do Diecezji
Warszawsko-Praskiej. W miejscowości działało Państwowe Gospodarstwo Rolne Wieliszew,
później jako Kombinat Państwowych Gospodarstw Ogrodniczych Wieliszew..
Przez Wieliszew przebiegają droga wojewódzka nr 631 oraz linia kolejowa nr 10. Dojazd
do Wieliszewa z centrum Warszawy samochodem zajmuje około 40 minut. Komunikacja
autobusowa liniami L9, L10, L11, Translud, PPKS, lub pociągami podmiejskimi KM, SKM.

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 7

Mapa gminy Wieliszew. Źródło: http://wieliszew.e-mapa.net/

Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy asfaltowej ulicy Modlińskiej, ma kształt
wydłużonego trójkąta o pow. 1786m2, teren płaski. Na działce zlokalizowany jest murowany
budynek gospodarczy w złym stanie technicznym, bez instalacji o znacznym stopniu zużycia.
Działka porośnięta jest trawą i krzakami, zaniedbana, nieogrodzona.

Źródło: http://legionowo.podgik.pl/

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 8

Najbliższe sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz grunty rolne,

w dalszej okolicy kościół, zabudowa mieszkaniowa i podstawowe obiekty użyteczności
publicznej.
Nieruchomość położona jest w zasięgu pełnej infrastruktury miejskiej.
Na podstawie oględzin nieruchomości wyodrębniono następujące części składowe
nieruchomości:
 Budynek gospodarczy murowany, jednopoziomowy o powierzchni zabudowy
47m2, powierzchni użytkowej 40m2 i kubaturze 180m3. Nie posiada podłóg,
instalacji, okien, ani drzwi czy bramy wejściowej. Widoczna jest znaczna korozja
cegieł i liczne ubytki. Stopień zużycia budynku określono w trakcie wizji lokalnej
na 90%
 Składniki roślinne: krzewy, chaszcze rosnące dziko – nie posiadają wartości
rynkowej.
Stan nieruchomości stwierdzono na podstawie wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu
22 lipca 2015 roku.

5. FUNKCJE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA TERENU

Dla przedmiotowego terenu obowiązuje Uchwała nr XXXIII/342/2013 Rady Gminy
Wieliszew z dnia 27.06.2013r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dla części wsi Wieliszew (obręb PGR) – teren przy Urzędzie Gminy
Wieliszew gm. Wieliszew.
W w/w planie teren szacowanego gruntu znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1MW
Dla terenu tego ustala się:
1) przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;
2) przeznaczenie dopuszczalne:
a) zabudowa o charakterze komunalno - socjalnym,
b) usługi nieuciążliwe wbudowane w budynek mieszkalny,
c) zieleń wraz z obiektami małej architektury,
d) drogi wewnętrzne,
e) miejsca postojowe,
f) place zabaw,
g) obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej dla potrzeb lokalnych
3) parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:
a) minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej: 1200m²,
b) maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy działki budowlanej: 40%,
c) maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy działki budowlanej: 1,6,
d) minimalny wskaźnik intensywności zabudowy działki budowlanej: 0,7,
e) minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej działki budowlanej: 30%
f) maksymalna wysokość nowej zabudowy: do 15m – do czterech kondygnacji nadziemnych
oraz jedna kondygnacja podziemna,
g) geometria dachów: dachy dwuspadowe, wielospadowe o nachyleniu połaci dachowych od
15º do 35º lub płaskie.

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 9

Źródło: http://edziennik.mazowieckie.pl

6. SPOSÓB WYCENY
6.1.Uwarunkowania prawne związane z celem wyceny

Zgodnie z art. 134. Ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 135.1. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości
rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość
odtworzeniową.
2. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość
gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.
3. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2–4.
4. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury
technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia
zużycia.
5. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie
znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym
drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna,
które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu,
szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.
Na podstawie art. 135 pkt. 1 i 3 Ustawy oddzielnie określono wartość gruntu oraz
naniesień budowlanych. Takie postępowanie jest uzasadnione stanem rynku lokalnego

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 10

i charakterem naniesień na nieruchomości. Transakcji podobnymi gruntami nie ma na

lokalnym rynku nieruchomości.

6.2.Wybór podejścia i metody wyceny działki gruntu bez naniesień

Wycenę gruntu przeprowadzono w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody

korygowania ceny średniej.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości
i sporządzania operatu szacunkowego stanowi m. in.:
„§4.1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen
transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a
także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę
korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.(...)
4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej
kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla
których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze
korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi,
uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości..(...)”
„§27. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej
nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa
własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa
użytkowania wieczystego wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa
własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako
przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania
wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych
rynkach nieruchomości.”
Szczegółowe wytyczne stosowania podejścia porównawczego zawiera Nota
Interpretacyjna nr 1 włączona do Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, obowiązująca od
1 marca 2009r. Znajdują się w niej m. in. zapisy:
„Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji,
a także cechy wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie.
Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna
z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny,
przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem
sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa
lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych
okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. (...)”
Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się
z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla
których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 11

nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze

korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi.” (...)

Wartość rynkową (W) powierzchni gruntu obliczono na podstawie wzoru:

n
W  C ŚR   u i
i 1

gdzie:
Cśr – średnia cena 1 m2 powierzchni nieruchomości na rynku lokalnym,
ui – współczynniki korygujące odzwierciedlające ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie
cech rynkowych.

6.3. Wybór podejścia i metody wyceny części składowych gruntu

Wartość naniesień na dz. ew. nr 44/41 określono przyjmując podejście kosztowe, metodę
kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową.
Zgodnie z treścią par. 22 i 23 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (z późniejszymi
zmianami):
§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do
wzniesienia lub powstania tych części składowych.
2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu
częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają
części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie
stosowanych technologii i materiałów.
§ 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki
szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.
2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych
robót.
3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia
określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych
elementów tych robót.
4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz
liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową
można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z
obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.
5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji
i nadzoru.
Stopień zużycia technicznego określono na podstawie oględzin oraz na podstawie
opracowania: Zużycie obiektów budowlanych” WACETOB Warszawskie Centrum Postępu
Techniczno Organizacyjnego Budownictwa, Warszawa 2000r
Wartość kosztów odtworzenia obliczono na podstawie wzoru:

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 12

Kb = Q * Cjq
Gdzie:
Q = liczba jednostek odniesienia
Cjq = cena wskaźnikowa jednostki odniesienia wyznaczona na podstawie w/w cenników

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

Analizie poddano rynek obrotu prawem własności do nieruchomości niezabudowanych na
terenie gminy Wieliszew.
 Rynek został poddany analizie w celu przeprowadzenia rozpoznania odnośnie
wysokości cen transakcyjnych uzyskiwanych w obrocie rynkowym dla nieruchomości
gruntowych niezabudowanych.
 Okres badania rynku obejmuje czas od początku roku 2014 do dnia wyceny.
W celu przeprowadzenia wyceny zgromadzono następujące dane wyjściowe:
 Informacje o cenach transakcyjnych gruntami niezabudowanymi na rynku lokalnym.
 Informacje z dostarczonej dokumentacji oraz uzyskane w trakcie wizji lokalnych
dotyczące cech i innych czynników cenotwórczych nieruchomości wycenianej
i nieruchomości będących przedmiotem transakcji rynkowych.
 Analizę oparto o najbardziej wiarygodne transakcje rynkowe, odrzucono transakcje
nieruchomościami rodzące wątpliwości co do ich wiarygodności pod względem
atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.

Przy zastosowaniu przyjętych kryteriów, ze zbioru transakcji zanotowanych w badanym

okresie wyselekcjonowano kilkanaście transakcji, na podstawie których dokonano
szacowania wartości rynkowej. Wszystkie transakcje wykorzystane w analizie porównawczej
zostały uwzględnione wg cen netto (bez podatku VAT). Na postawie przeprowadzonej
analizy, dostępnych raportów i informacji z rynku nieruchomości, przyjęto dla potrzeb
niniejszego opracowania, że ceny w badanym okresie pozostawały na stałym poziomie,
zanotowane ceny transakcyjne zachowują więc aktualność na dzień wyceny. Wniosek taki
wynika z faktu, iż w okresie ostatnich 3 lat zmiany cen gruntów niezabudowanych na
badanym rynku lokalnym zawierały się w granicach błędu statystycznego.
Na badanym terenie dominuje zabudowa jednorodzinna, z uwagi na rozwój regionu część
gruntów przeznaczana jest w nowopowstałych planach pod zabudowę mieszkaniową
wielorodzinną.
Ceny jednostkowe nieruchomości wybranych do porównań zawierały się w przedziale od
około 90 zł do około 170 zł/m.kw. Z analizy rynku wynika, że czynnikiem decydującym o
atrakcyjności gruntu była jego lokalizacja oraz potencjał inwestycyjny (przeznaczenie w
MPZP oraz inne czynniki wpływające na możliwość zagospodarowania nieruchomości).
Do analizy porównawczej przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę
mieszkaniową jednorodzinną oraz wielorodzinną niską. Różnice korygowano w oparciu
cechy tych nieruchomości.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW), Notą Interpretacyjną

Nr I Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości określono wielkość
wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz ich skalę ocen. Cechy
rynkowe mające największy wpływ na ceny zostały ustalone w oparciu o wyniki analizy

AESTIMA
 Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 13

danych pochodzących z zarejestrowanych transakcji nieruchomości oraz poprzez badanie

i obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Cechy rynkowe i ich wagi są następujące:

- lokalizacja ogólna i walory komunikacyjne - 40 %
- potencjał inwestycyjny wynikający z MPZP - 30 %
- cechy fizyczne nieruchomości - 20 %
- sąsiedztwo i otoczenie - 10%

Ze względu na małą liczbę dokonanych transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości

gruntowych przyjętych na potrzeby niniejszego operatu oraz dużą niejednorodność rynku,
wagi cech rynkowych zostały określone na podstawie badań obserwacji preferencji
potencjalnych nabywców nieruchomości oraz zostały potwierdzone przez biura obrotu
nieruchomościami.

8. SZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI

GRUNTU BEZ NANIESIEŃ
8.1 Analiza transakcji uwzględnionych do porównań
Wykaz odnotowanych transakcji – zbiór transakcji przyjętych do analizy, przedstawiono
w tabeli poniżej.
Tabela 1
pow w cena za Przeznaczenie w
nr aktu Data adres Obręb cena
m2 1m2 MPZP
Zabudowa
16
3505 2015-06-22 Wieliszew 883 124000 140 mieszkaniowa
jednorodzinna
Zabudowa
3640 2015-06-24 Wieliszew 16 864 90720 105 mieszkaniowa
jednorodzinna
17 – Zabudowa
Wieliszew,
4443 2015-04-29 Wieliszew 940 113978 121 mieszkaniowa
Solidarności
PGR wielorodzinna
17 – Zabudowa
Wieliszew,
2441 2015-04-08
Kościelna
Wieliszew 6000 1045500 174 mieszkaniowa
PGR wielorodzinna
17 – Zabudowa
Wieliszew,
2157 2015-04-30
Poprzeczna
Wieliszew 303 46965 155 mieszkaniowa
PGR jednorodzinna
Zabudowa
1738 2014-04-24 Wieliszew 16 859 80000 93 mieszkaniowa
jednorodzinna
Zabudowa
4474 2014-04-17 Wieliszew 16 813 116000 143 mieszkaniowa
jednorodzinna
Zabudowa
Wieliszew,
5997 2015-06-11
Modlińska
16 866 135000 156 mieszkaniowa
jednorodzinna
Zabudowa
2785 2015-05-14 Wieliszew 16 1104 115000 104 mieszkaniowa
jednorodzinna

AESTIMA
 Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 14

Zabudowa
2285 2015-04-23 Wieliszew, Różana 16 754 75400 100 mieszkaniowa
jednorodzinna
Zabudowa
Wieliszew,
2292 2015-04-23 16 753 75300 100 mieszkaniowa
Sasankowa
jednorodzinna
Zabudowa
16
1942 2015-04-08 Wieliszew 889 158000 178 mieszkaniowa
jednorodzinna
Zabudowa
Wieliszew,
3595 2015-04-09 16 856 77040 90 mieszkaniowa
Świętojańska
jednorodzinna
Źródło: System Rejestracji Cen i Wartości przy Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy

Na podstawie zbioru transakcji przyjętych do porównań określono:

 Cenę średnią 1 m2 powierzchni C śr = 128 zł/m2
 Cenę minimalną C min = 178 zł/m2
 Cenę maksymalną C max = 90 zł/m2

Określenie zakresu sumy współczynników korygujących:

C min 90 C max 178
  0,703   1,391
C śr 128 C śr 128

8.2 Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych

Dla potrzeb szacowania, w ramach ustalonych cech rynkowych przyjęto następującą
skalę ocen:
Tabela 2

Cechy rynkowe Ocena Opis

Tereny zlokalizowane w rejonach centralnych obszaru
Lokalizacja ogólna – Bardzo dobra Sąsiedztwo obiektów o podobnym charakterze,
40% Usytuowanie blisko głównych ciągów komunikacyjnych, w
zasięgu bezpośredniego oddziaływania infrastruktury
Bliska odległość do przystanków komunikacji publicznej,
autobusowych i/lub kolei miejskiej.
Tereny pośrednie, nieco oddalone od obszarów centralnych
Dobra miejscowości, ale usytuowanie blisko ciągów
komunikacyjnych, w zasięgu oddziaływania infrastruktury i
obiektów społeczno – usługowych.
Średni dostęp do komunikacji publicznej
Obejmuje tereny peryferyjne, ograniczony dostęp do
Średnia obiektów handlowo-usługowych i innych obiektów
użyteczności publicznej,
Słaby dostęp do komunikacji publicznej
Bardzo dobry Możliwość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,
Potencjał inwestycyjny możliwa zabudowa do 4 kondygnacji naziemnych

AESTIMA
 Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 15

(wg MPZP/ SUiKZP)– Dobry Możliwa zabudowa jednorodzinna lub wielorodzinna niska,
30% zabudowa 2 – 3 kondygnacyjna
Średni Możliwa zabudowa jednorodzinna niska jedno – dwu
kondygnacyjna
Korzystne Kształt regularny, frontowy, teren płaski, korzystna
Cechy fizyczne powierzchnia,
nieruchomości – 20% Średnio Kształt regularny, frontowy, ale mniejsze powierzchnie
korzystne
Niekorzystne Kształt nieregularny lub bardzo mała powierzchnia
Bardzo dobre Sąsiedztwo obiektów o podobnym charakterze. Tereny
Sąsiedztwo i otoczenie okoliczne zadbane, zagospodarowane. Pełna infrastruktura
– 10% miejska, dobra jakość dróg dojazdowych, chodniki,
oświetlenie
Dobre Sąsiedztwo obiektów o podobnym charakterze. W okolicy
zabudowa mieszana, częściowo zaniedbana, średnia jakość
dróg dojazdowych
Przeciętne Zabudowa mieszana często zaniedbana lub
niezagospodarowana, sąsiedztwo terenów użytkowanych
rolniczo, słaba jakość dróg dojazdowych

8.3 Ocena szacowanej działki gruntu w stanie obecnym w aspekcie cech rynkowych.
Tabela 3

Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka

1 Lokalizacja ogólna Dobra
2 Potencjał inwestycyjny Bardzo dobry
3 Cechy fizyczne Niekorzystne
4 Sąsiedztwo i otoczenie Przeciętne

8.4 Obliczenie wartości rynkowej prawa własności gruntu

Tabela 4 przedstawia procentowy wpływ cech rynkowych na wartość przedmiotu wyceny,
określone wartości współczynników korygujących i ich sumę.
Tabela 4

Udział cechy Zakres

L Wartość współ –
Cechy rynkowe w ∆C (waga współczynników
p. czynników ui
cechy)[%] korygujących
1 Lokalizacja ogólna 40 0,281 0,556 0,419
2 Potencjał inwestycyjny 30 0,211 0,418 0,418
3 Cechy fizyczne 20 0,141 0,278 0,141
4 Sąsiedztwo i otoczenie 10 0,070 0,139 0,070
100 0,703 1,391 1,048

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 16

Wartość rynkowa (W) 1 m2 powierzchni działki gruntu wynosi:

W = 128 zł/m2 * 1,048 = 134 zł/m2
Wartość rynkowa prawa własności gruntu wynosi:
Wwł = 134 zł/m2 * 1786 m2 ≈ 239 300 zł

9. SZACOWANIE WARTOŚCI NANIESIEŃ

Założenia do obliczeń:
Do wyceny budynku zlokalizowanego na działce przyjęto obiekt nr BCOI.8.019 – „Budynek
inwentarski” z cennika „Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych”,
BISTYP, III kwartał 2014 roku
Obliczenie wartości odtworzeniowej
Budynek w stanie nowym (cena bez instalacji i elementów, których wyceniany budynek nie
posiada): 40m2 x 852,84zł/mb = 34 114 z
Budynek w stanie aktualnym 34 114 x (1 – 90%) = 3 411zł

10.WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wraz z wartością naniesień
znajdujących się na gruncie, położonej w Wieliszewie, powiat legionowski, województwo
mazowieckie, stanowiącej działkę ewidencyjną ………………………………, wynosi:
239 300 zł
(słownie złotych: dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy trzysta)
Wartość naniesień na gruncie, wynosi:
3 411 zł
(słownie złotych: trzy tysiące czterysta jedenaście)

10.1 Wnioski z dokonanych obliczeń

Obliczenie wartości gruntu dla aktualnego sposobu użytkowania oparto na cenach
rynkowych zawartych w aktach notarialnych. Oszacowana wartość gruntu zawiera się
pomiędzy ceną minimalną i maksymalną zaobserwowaną na lokalnym rynku, przy czym
zbliżona jest do wartości średniej w przyjętym zbiorze transakcji rynkowych. Oszacowana
wartość uwzględnia między innymi: czynniki lokalizacyjne, potencjał i przeznaczenie gruntu
oraz cel, dla którego wartość ta została określona.
Tak określona wartość nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobną cenę
możliwą do uzyskania na lokalnym rynku nieruchomości.

11.KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz
Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wydanymi przez Polską Federację
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

AESTIMA
Wieliszew, powiat legionowski, woj. Mazowieckie Strona 17

2. Zgodnie z obowiązującymi przepisami operat szacunkowy jest ważny przez 12 miesięcy

od daty sporządzenia. Oszacowanie wartości nieruchomości pozostaje jednak w ścisłym
związku z datą, na którą została ona określona. W przypadku zaistnienia istotnych
zmian na lokalnym rynku lub w stanie nieruchomości oraz jej otoczenia wykorzystanie
operatu w przyszłości może wymagać jego aktualizacji.
3. Czynności szacowania wartości rynkowej nieruchomości dokonano ze szczególną
starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki
zawodowej, kierując się zasadą bezstronności.
4. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły, przyjęte w dobrej
wierze, udostępnione przez Zamawiających dokumenty i materiały.
5. Oszacowana wartość nie zawiera podatku VAT.
6. Operat szacunkowy zawiera 18 ponumerowane strony i załączniki.

12.ZAŁĄCZNIKI
1. Mapa ewidencyjna szacowanej nieruchomości
2. Wydruk z systemu iGeoMap
3. Dokumentacja fotograficzna szacowanej nieruchomości i okolicy
4. Księga wieczysta ………………..
5. Wypis z rejestru gruntów

AESTIMA