dr Adam Polko

Akademia Ekonomiczna im. Karola Adamieckiego w Katowicach

Katedra Gospodarki Przestrzennej

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 1
1. Wprowadzenie – pojęcia nieruchomości, działalności zawodowe w dziedzinie
nieruchomości
2. Prawa do nieruchomości
3. Źródła informacji o nieruchomościach – część I
4. Źródła informacji o nieruchomościach – część II
5. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i
jednostek samorządu terytorialnego – część I
6. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i
jednostek samorządu terytorialnego – część II
7. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości
8. Gospodarka mieszkaniowa i prawo spółdzielcze – część I
9. Gospodarka mieszkaniowa i prawo spółdzielcze – część II
10. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
11. Podatki i opłaty w obrocie nieruchomościami
12. Gospodarka nieruchomościami w krajach Unii Europejskiej
13. Podsumowanie – kolokwium egzaminacyjne

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 2
 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
 Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
 Ustawa z dnia 8 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
 Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
 Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 3
1. Źróbek S., Źróbek R., Kuryj J.: Gospodarka nieruchomościami z
komentarzem do wybranych procedur, Wydawnictwo Gall, Katowice 2006
2. Prystupa M., Rygiel K.: Nieruchomości. Definicje, funkcje, zasady wyceny,
Dom Wydawniczy Elipsa, Warszawa 2003
3. Hopfer A. (red.): Informacje w wycenie nieruchomości, Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2005
4. Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo
Naukowe PWN, Warszawa 2006
5. Bryx M.: Rynek nieruchomości – system i funkcjonowanie, Wydawnictwo
Poltex, Warszawa 2006
6. Gniewek E.: Prawo rzeczowe, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2003
7. Kucharska-Stasiak E. (red.): Zachodnie rynki nieruchomości, Twigger,
Warszawa 2004
8. Henzel H. (red.): Inwestowanie na rynku nieruchomości, Akademia
Ekonomiczna w Katowicach, Katowice 2004

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 4
 Nieruchomości, Wydawnictwo C.H. Beck, miesięcznik

 Finansowanie nieruchomości, Związek Banków Polskich, kwartalnik

 Świat Nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości, kwartalnik

 Administrator, Centralny Ośrodek Informacji Budownictwa, miesięcznik

 Wycena, Educaterra, kwartalnik

 Nieruchomość, Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych,

kwartalnik

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 5
Nieruchomościami są części powierzchni
ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki
trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów
szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności
(art. 46 §1 Kodeks Cywilny)

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 6
 Ujęcie prawne:
Nieruchomość jako wiązka różnego rodzaju praw przysługujących do
oznaczonego gruntu, budynku bądź lokalu

Nieruchomość gruntowa – prawo własności gruntu wraz z częściami składowymi

Nieruchomość budynkowa – prawo własności budynku wraz z prawem użytkowania
wieczystego gruntu
Nieruchomość lokalowa – prawo własności lokalu wraz z prawem współwłasności w części
ułamkowej gruntu i nieruchomości wspólnej

 Ujęcie ekonomiczne:
Nieruchomość jako wiązka różnego rodzaju atrybutów, wspólnie
nabytych, przyczyniających się do osiągania konkretnego poziomu
satysfakcji przy zaspokajaniu potrzeb użytkowników

Atrybuty wewnętrzne: powierzchnia, stan techniczny, funkcjonalność, udogodnienia etc.

Atrybuty zewnętrzne: lokalizacja, sąsiedztwo, gospodarka i polityka lokalna

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 7
 Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości,
a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy,

niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
1. rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku
2. efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju
3. skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4. oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali
5. bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości
6. określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego
inwestora
7. wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu
przepisów o rachunkowości
8. wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu
ustawy o rachunkowości
"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 8
 Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym
wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami
czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości

2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego
lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
3. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części
4. innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do
nieruchomości lub ich części.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać

opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku
nieruchomości.

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 9
 Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1. zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej

nieruchomości
2. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
nieruchomości
3. zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu
przepisów Prawa energetycznego
4. bieżące administrowanie nieruchomością
5. utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
przeznaczeniem
6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość

Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy

oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami.

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 10
Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa
gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków
urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3. posiada wyższe wykształcenie;
4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami /
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
5. odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami.

Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia
wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla
studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa w
obrocie nieruchomościami.

Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe

dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami / pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 11
 Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie
fizycznej, która:

1. posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2. nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa
gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych,
za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3. posiada wyższe wykształcenie magisterskie;
4. ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
5. odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
6. przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin
dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości

Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia
wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla
studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości.

Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe

dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości następuje na podstawie
zaświadczenia uczelni.

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 12
1. Własność i współwłasność 1. Najem
2. Użytkowanie wieczyste 2. Dzierżawa
3. Ograniczone prawa 3. Użyczenie, leasing
rzeczowe: 4. Prawa w spółdzielniach
◦ użytkowanie,
mieszkaniowych niezaliczane
◦ służebność, do praw bezwzględnych
◦ własnościowe spółdzielcze prawo 5. Inne prawa nienazwane
do lokalu mieszkalnego, (wynikające z innych
◦ spółdzielcze prawo do lokalu stosunków prawnych)
użytkowego,
◦ prawo do domu jednorodzinnego
w spółdzielni mieszkaniowej,
◦ hipoteka

Prawa względne
Prawa bezwzględne
(zobowiązaniowe)
"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 13
1. Posiadanie rzeczy
2. Korzystanie z rzeczy
◦ używanie,
◦ pobieranie pożytków
◦ uprawnienie do zużycia i
przetworzenia rzeczy
3. Rozporządzanie rzeczą
◦ wyzbycie się własności,
◦ obciążenie własności,
◦ zniesienie prawa własności
Triada uprawnień
"Gospodarka nieruchomościami"
1. Ograniczanie własności przez
przepisy prawa, np.:
◦ tzw. prawo sąsiedzkie (art. 144-145
KC),
◦ ustawa o ochronie gruntów rolnych i
leśnych,
◦ prawo pierwokupu, wywłaszczenie
(ustawa o gospodarce
nieruchomościami),
◦ ustawa o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym
2. Ograniczanie własności przez
zasady współżycia społecznego
(art. 140 KC)
3. Ograniczanie własności przez
społeczno-gospodarcze
przeznaczenie rzeczy
Triada ograniczeń
dr Adam Polko 14
 Własność dotyczy rzeczy
 Prawo bezterminowe
 Prawo nieodpłatne
 Właściciel może rozporządzać
rzeczą
Własność
"Gospodarka nieruchomościami"
 Nieruchomości gruntowe SP i
JST
 Prawo terminowe (99 lat lub
nie mniej niż 40 lat)
 Prawo odpłatne
 Użytkownik wieczysty może
rozporządzać prawem
Użytkowanie wieczyste
dr Adam Polko 15
W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie
gruntu, własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego
powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawo
do wód (art. 143. KC)

◦ Postanowienia Prawa wodnego:

 powierzchniowe wody płynące oraz grunty pod tymi wodami stanowią
własność Skarbu Państwa,
 wody stojące oraz wody w rowach znajdujące się w granicach
nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela nieruchomości
 wody podziemne do określone głębokości (30m) stanowią integralną
część nieruchomości gruntowej
◦ Postanowienia Prawa geologicznego i górniczego : złoża kopalin
nie stanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są
własnością Skarbu Państwa

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 16
 Pojęcie prawne
 Źródło informacji: Księga
wieczysta
 Nieruchomość może się składać z
kilku niesąsiadujących ze sobą
działek, byle byłyby przedmiotem
jednolitej własności
Nieruchomość
"Gospodarka nieruchomościami"
 Pojęcie geodezyjne
 Źródło informacji: Ewidencja
gruntów i budynków
 Najmniejsza jednostka rejestrowa
w ewidencji gruntów.
Niepodzielna, ciągła część
powierzchni ziemskiej stanowiąca
część lub całość nieruchomości
gruntowej
 Na jednej działce nie może być
ustanowionych więcej niż jedna
nieruchomość
 Wydzielenie nowej działki nie
oznacza powstania nowej
nieruchomości
Działka gruntowa
dr Adam Polko 17
 Immisja – działanie na gruncie własnym, ze skutkami odczuwanymi na gruntach
sąsiednich (oddziaływanie zakłócajace)
 Immisje bezpośrednie – celowe, bezpośrednie kierowanie określonych substancji (np.
ścieków) na inną nieruchomość – zabronione
 Immisje pośrednie – nie celowe, będące ubocznym skutkiem działania właściciela.
Zabronione: zakłócające ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich
(decyduje społeczno-gospodarcze przeznaczenie oraz stosunki miejscowe)

1. Żądanie od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem

potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) (art. 145 KC)
2. Nie wolno wykonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło
nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 KC)
3. Owoce opadłe z drzewa bądź krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki (art.
148 KC)
4. Przekroczenie bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu. Można żądać :
wynagrodzeniaw zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej,
wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy
straciła znaczenie gospodarcze (art. 151 KC)
5. Mury, płoty, miedze rowy, krzewy, drzewa na granicy służą do wspólnego użytku
sąsiadów (art. 154 KC)

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 18
 Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych
uprawnień na cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach
właścicielowi. W tym znaczeniu stanowią obciążenia prawa własności
(Dział III KW)

 Zamknięty katalog ograniczonych praw rzeczowych:

◦ Użytkowanie – prawo do używania i pobierania pożytków z rzeczy,
◦ Służebność – gruntowa przysługująca właścicielowi nieruchomości, osobista
przysługująca osobie fizycznej
◦ Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
◦ Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
◦ Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
◦ Zastaw – obciąża rzeczy ruchome
◦ Hipoteka – ustanawia się dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach
oraz wybranych prawach

"Gospodarka nieruchomościami"
dr Adam Polko 19