•g q•og-_→B→@aq@EA

BB§
1.17. Księga wieczysta angielska (title register lub property register)

▶ wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (rescission of a mortgage) bez ważnej podsta-

wy prawnej; wygaśnięcie następuje po upływie 10 lat od wspomnianego wykreślenia
(art. 95 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Hipoteka w prawie szkockim (standard security)

Prawo szkockie uznaje tylko jeden rodzaj hipoteki (standard security), będący funk-
cjonalnym odpowiednikiem angielskiej instytucji charge by legal mortgage. Szkocka in-
stytucja została uregulowana w ustawie z 1970 r. o przenoszeniu praw własności do nieru-
chomości i reformie feudalnej (Conveyancing and Feudal Reform (Scotland) Act 1970)
i  jest ograniczonym prawem rzeczowym (subordinate real right). Może ona obciążać
każdą nieruchomość. Hipoteka podlega konstytutywnemu wpisowi do jednego z dwóch
rejestrów prowadzonych dla nieruchomości: General Register of Sasines lub Rejestrze Nie-
ruchomości Szkocji (Land Register of Scotland), który jest szkockim rejestrem ksiąg wie-
czystych. Wniosek o wpis hipoteki (application for a dealing with registered interest(s))
należy złożyć na urzędowym formularzu nr 2 (Form 2).
Jeżeli dłużnikiem (debtor) jest spółka, hipotekę należy również zgłosić u Rejestratora
Spółek (Registrar of Companies) w  przeciągu 21 dni od chwili zgłoszenia w  rejestrze

•-_T@A@sEoB
nieruchomości.
Hipoteka w prawie szkockim uprawnia wierzyciela hipotecznego (standard security
holder) do sprzedaży nieruchomości (sale), przejęcia jej w  posiadanie (entering into
possession), co wymaga orzeczenia sądowego (court order), albo przejęcia jej na włas-
ność (foreclosure). W  przypadku sprzedaży nieruchomości wierzyciel musi najpierw
ją ogłosić (advertise the sale); wierzyciel ma obowiązek uzyskania najlepszej ceny (has
a duty to obtain the best price), którą może „w rozsądny sposób” uzyskać (be reasonably
obtained). Do przejęcia nieruchomości na własność dochodzi w przypadku, gdy wierzy-
ciel nie był w stanie sprzedać nieruchomości za cenę wystarczającą do spłacenia długu
(price sufficient to satisfy the debt) (C. Ashton et al. 2007: 671).

1.17. Księga wieczysta angielska (title register lub property

register)

Angielski rejestr, będący odpowiednikiem polskiej księgi wieczystej (title register lub
property register), przypomina ją swym układem. Składa się z trzech działów:
▶ dział pierwszy to property register (zwany w angielskim żargonie prawniczym reje-
strem A (A register)), który zawiera aktualny opis nieruchomości (up to date descrip-
tion of the land) ze wskazaniem rodzaju uprawnień do nieruchomości – własności
pełnej bezterminowej (freehold) albo „własności dzierżawczej”, ograniczonej termi-

21

3367150
33
LGBT-related
1. Prawo rzeczowe (property law)

nem (leasehold), w drugim przypadku odnotowuje się główne postanowienia umowy

dotyczącej dzierżawy (main terms of the lease), tj. strony umowy (parties), datę jej
zawarcia (date of lease) oraz czas trwania umowy (length). Ponadto dział zawiera in-
formacje na temat praw związanych z nieruchomością (benefitting rights), np. prawo
przechodu czy przejazdu,
▶ dział drugi to proprietorship register (zwany w  angielskim żargonie prawniczym
rejestrem B (B register)), który zawiera dane dotyczące uprawnionego (registered
proprietor), takie jak na przykład imię, nazwisko, adres, jak również pewne kwestie
związane z przysługującym mu uprawnieniem (estate). Innymi słowy, w dziale dru-
gim mogą figurować dane właściciela bezterminowego (owner) czy też czasowego
(leaseholder), powiernika, tj. osoby uprawnionej na mocy trustu (trustee) itp. Ponad-
to dział może zawierać informacje na temat toczącego się postępowania upadłościo-
wego (pending bankruptcy notice) wobec osoby uprawnionej, podana jest również
cena nieruchomości (price of the land),
▶ dział trzeci – charges register (dosł. rejestr obciążeń) (zwany w angielskim żargonie
prawniczym rejestrem C (C register)), w którym ujawniane są obciążenia nierucho-
mości (burdens and adverse interests affecting the land). Tu również pojawia się in-
formacja o hipotece (mortgage) i tzw. przyrzeczeniach rzeczowych (real covenants).

Uwaga terminologiczna
Omawiając pojęcia związane z  postępowaniem wieczystoksięgowym, warto podkreślić różnice
terminologiczne występujące między prawem szkockim a angielskim. W prawie szkockim termin
charges występujący w  szkockiej księdze wieczystej odnosi się jedynie do zastawów i  hipotek
(czyli obciążeń finansowych) na nieruchomości, a termin burden (obciążenie) dotyczy pozostałych
praw i ograniczeń na nieruchomości obciążonej czyli służebnej (burdened property lub servient
temenent (LSA)). Natomiast w prawie angielskim i walijskim termin charges użyty w kontekście
angielskiej księgi wieczystej obejmuje swym znaczeniem wszystkie obciążenia na nieruchomości,
w tym również hipotekę (mortgages). Jednak w przyszłości dział szkockiej księgi wieczystej no-
szącej obecnie miano charges section ma zmienić nazwę na securities section, co będzie stanowić
terminologiczne odzwierciedlenie szkockiego prawa rzeczowego, zgodnie z którym w odniesie-
niu do hipoteki używa się terminu: standard security.

W Anglii i Walii rejestracji dokonuje (registration is carried out) zazwyczaj prawnik

– specjalista ds. przenoszenia praw własności (conveyancer), działając w imieniu kupu-
jącego (acting for the purchaser). Korzysta przy tym z urzędowych fornularzy (official
forms) przygotowanych przez Land Registry, tj. departament, który jest odpowiednikiem
funkcjonalnym polskiego sądu wieczystoksięgowego. Formularze można pobrać ze strony
internetowej urzędu. Wniosek o  założenie księgi wieczystej (application for first regi-
stration) występuje w formie formularza FR1 (Form FR1).
Należy podkreślić, iż zgodnie z  ustawą z  2002  r. o  rejestracji nieruchomości (Land
Registration Act 2002) możliwe jest dokonywanie obrotu nieruchomościami za pośred-

22

3367150
33
for-profit
1.18. Księga wieczysta irlandzka (folio)

nictwem elektronicznych środków komunikacji (e-conveyancing). Można zatem skorzy-

stać z usług elektronicznych noszących miano Business e-services. System informatycz-
ny jest dostępny wyłącznie dla osób, które posiadają wymaganą autoryzację (authorised
persons), np. licencjonowanych podmiotów upoważnionych do pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami (P. Armada-Rudnik 2009). Takie transakcje zawierane są na pod-
stawie dokumentów w  postaci elektronicznej, opatrzonych bezpiecznym podpisem
elektronicznym.
Odpis angielskiej księgi wieczystej nosi miano official copy of the title register, nato-
miast wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej występuje w formie formularza (form
OC1) i zatytułowany jest: application for official copies of register.

1.18. Księga wieczysta irlandzka (folio)

Irlandzka księga wieczysta (folio), będąca rzeczywistym rejestrem praw własności (ac-
tual register of title), przypomina układem angielski odpowiednik. Składa się z trzech
działów, a raczej części (is set out in three parts):
▶ część pierwsza – nieruchomość (Part 1 - Property) zawiera aktualny opis nierucho-
mości (description of property),
▶ część druga – własność (Part 2 – Ownership) zawiera dane osobowe zarejestrowane-
go właściciela (registered owner), klasę tytułu do nieruchomości (class of title),
▶ część trzecia – obciążenia oraz adnotacje i wzmianki o tzw. ciężarach rzeczowych (tj. ro-
dzaju służebności) (Burdens and Notices of Burdens). Prawo irlandzkie nie uznaje
rozróżnienia na wzmianki i adnotacje, które występują w polskich księgach wieczystych
jako różne formy odnotowywania informacji. Wspomniane notices obejmują informa-
cje wprowadzane w irlandzkiej księdze wieczystej, które odsyłają do treści konkretnego
przyrzeczenia ustanowionego na mocy odrębnego aktu formalnego (covenant).
Informacje zawarte w rejestrze są jawne (public record), aczkolwiek udziela się ich
odpłatnie (on payment of the prescribed fees).
Warto odnotować, że zgodność stanu prawnego nieruchomości wynikającego z  ir-
landzkiej księgi wieczystej (title shown on the folio) gwarantuje państwo (is guaranteed
by the State). W przypadku jakichkolwiek niezgodności to Skarb Państwa będzie odpo-
wiadać za wypłatę odszkodowania osobie (is bound to indemnify any person), która
poniosła z tego tytułu stratę (has suffered loss on that account).

23

3367150
33
After-school
1. Prawo rzeczowe (property law)

1.19. Księga wieczysta polska (title register (E&W) lub folio (IRL)
lub land and mortgage register)

Księgi wieczyste w Polsce uznawane są za najbardziej wiarygodne źródło informacji

o stanie prawnym nieruchomości (R. Strzelczyk 2012: 275). Należy je odróżnić od zbio-
rów dokumentów prowadzonych dla nieruchomości, które nie mają założonych (urządzo-
nych) ksiąg wieczystych, albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu (R. Strzelczyk
2012: 275).
W ścisłym tego słowa znaczeniu księgi wieczyste pojawiły się w Polsce, a właściwie
na ziemiach pod zaborem pruskim i austriackim, dopiero w końcu XVIII w. Natomiast
pierwszą polską ustawą o  księgach wieczystych i  hipotece była uchwalona w  1818  r.
w Królestwie Polskim ustawa „O ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach
i hipotekach” (P. Borkowski, J. Trześniewski-Kwiecień 2008: 31).
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.
2013.707 tekst jednolity), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego
nieruchomości (to evidence the legal state of the land lub to evidence the legal sta-
tus of the land). Ujawnieniu podlega prawo własności oraz inne prawa rzeczowe (real
rights (LSA, Malta, Quebec, Scot) lub property rights (E&W, USA) lub rights in rem (LL,
Roman))), ale również prawa osobiste (personal rights) i roszczenia (claims).
Księga wieczysta, która nie została dotąd przeniesiona, czyli nie uległa migracji,
do systemu informatycznego, składa się z działów (czterech), które z kolei składają się
z  łamów (§ 3 ust. 1 zd. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 wrześ-
nia 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz.U.
2001.102.1122). Inna jest szczegółowa struktura księgi wieczystej prowadzonej w  sy-
stemie informatycznym (electronic title register). Księga ta składa się z działów (czte-
rech), podzielonych na rubryki i  pola, które mogą być (odpowiednio) podzielone na
podrubryki i podpola (§ 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 li-
stopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie infor-
matycznym, Dz.U. 2013.1411).
Polska księga wieczysta składa się z czterech działów (sections lub chapters):
1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości (description of the immovable pro-
perty) oraz wpisy (entries) praw związanych z  jej własnością (benefiting rights);
np. służebności (servitudes lub easements), zaś w przypadku księgi prowadzonej dla
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – oznaczenie lokalu lub domu jedno-
rodzinnego oraz nieruchomości, z którą jest związany (R. Strzelczyk 2012: 367);
2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności (ownership lub proprietorship) i użytko-
wania wieczystego (perpetual usufruct lub long-term public ground lease) – czy-
li ujawnia osobę każdoczesnego właściciela (successor in title lub each successive
owner lub each successive proprietor lub subsequent landowner) lub użytkownika
wieczystego (perpetual usufructuary lub long-term public ground leaseee lub hol-
der of a perpetual usufruct). W przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla spół-

24

3367150
33
-_-_fo-I----n-&
1.19. Księga wieczysta polska (title register (E&W) lub folio (IRL) lub land and mortgage register)

dzielczego własnościowego prawa do lokalu wspomniany dział zawiera wspisy doty-

czące osoby, której prawo to przysługuje;
3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem (limitations
in disposal) oraz wpisy ograniczonych praw rzeczowych (limited real rights lub sub-
ordinate real rights) i roszczeń z wyjątkiem wpisów dotyczących hipotek;
4) czwarty jest przeznaczony na wpisy (entries) dotyczące hipotek (mortgages).
Niekiedy wpis do księgi wieczystej jest warunkiem powstania określonego prawa rze-
czowego – mówimy wówczas o wpisie konstytutywnym (contitutive entry). Wpis kon-
stytutywny jest wymagany w następujących przypadkach (P. Borkowski, J. Trześniewski-
-Kwiecień 2008: 48):
▶ powstanie i przeniesienie (creation and transfer) w drodze umowy (by way of agree-
ment) użytkowania wieczystego (perpetual usufruct lub long-term public ground
lease) (art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami,
Dz.U. 1997.115.741),
▶ ustanowienie odrębnej własności lokali (creation of a condominium right (USA) lub
creation of commonhold units (E&W)) w drodze umowy (by contract) (art. 7 ust. 2
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. 2000.80.903 tekst jednolity),
▶ powstanie roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokali (creation of a right
to demand a condominium right lub right to demand a commonhold unit) (art. 9
ust. 2 ustawy o własności lokali),
▶ przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości (transfer of a lim-
ited real right), ujawnionego w księdze wieczystej, jeżeli przepis szczególny nie stano-
wi inaczej (art. 2451 Kodeksu cywilnego), a także zrzeczenie się takiego prawa (renun-
ciation of the right) (art. 246 § 2 Kodeksu cywilnego),
▶ zastrzeżenie pierwszeństwa (perfection) ograniczonego prawa rzeczowego wpisanego
do księgi wieczystej (limited real right entered in the title register) (art. 13 ust. 3
ustawy o księgach wieczystych i hipotece),
▶ powstanie hipoteki (creation of a mortgage) (art. 67 ustawy o księgach wieczystych
i hipotece) i przelew wierzytelności hipotecznej (art. 79 ust. 1 ustawy o księgach wie-
czystych i hipotece).
Jeżeli jednak zmiana stanu prawnego nieruchomości następuje niezależnie od wpi-
sów dokonanych w księgach wieczystych, wówczas mówimy o wpisach deklaratywnych
(declaratory entries).
Warto podkreślić, że wpis nie przesądza o  stanie prawnym nieruchomości, chociaż
stwarza takie domniemanie. Dzięki domniemaniu wiarygodności ksiąg wieczystych nie
trzeba przeprowadzać przy każdym kolejnym zbyciu nieruchomości tzw. dowodu dia-
belskiego (łac. probatio diabolica) (devil’s proof lub diabolical proof), który polega na
udokumentowaniu wszystkich zbyć aż do nabycia pierwotnego (original acquisition)
(R. Strzelczyk 2012: 373).
W przypadku niezgodności (discrepancy between) stanu prawnego nieruchomości
ujawnionego w  księdze wieczystej (legal status shown in the register) z  rzeczywistym

25

3367150
33
FEISTIEST
1. Prawo rzeczowe (property law)

stanem prawnym (actual legal status lub true legal situation) treść księgi rozstrzyga się
na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej
nabył własność (acquired ownership) lub inne prawo rzeczowe (real right (LSA, Malta,
Quebec, Scot) lub property right (E&W, USA) lub right in rem (LL, Roman)). Przed-
stawiona rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (principle of credibility of title
registers lub so-called ‘safeguard of public faith’ lub ‘public faith guarantee’ (D. Lasok
1975: 128, S. Frankowski red. 2005: 68) nie ma zastosowania wobec rozporządzeń nieod-
płatnych (gratuitous) lub też dokonanych na rzecz nabywcy w złej wierze (acquirer in
bad faith lub mala fide acquirer). W złej wierze jest osoba, która wie, że treść księgi wie-
czystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mógła się o tym
dowiedzieć (could have easily found out about the discrepancy) (art. 6 ust. 2 Ustawy
o księgach wieczystych i hipotece).

Uwaga terminologiczna
Przekład terminu księga wieczysta może nastręczać pewnych trudności ze względu na różnorod-
ne terminy stosowane przez polskich tłumaczy w tłumaczeniu powyższego zwrotu, takie jak: land
and mortgage register, land register, property rights register lub property register. Można uznać, iż dwa
pierwsze zwroty funkcjonują poniekąd jako uzus tłumaczeniowy. Jednocześnie należy zwrócić uwa-
gę, iż określenie land register może wprowadzić w błąd szkockich czytelników, którzy zapewne uzna-
ją, iż mowa jest o rejestrze ksiąg wieczystych (Land Register), będącym szkockim odpowiednikiem
polskiego sądu wieczystoksięgowego. Dlatego w zależności od odbiorcy tekstu docelowego warto
się zastanowić nad użyciem ekwiwalentów funkcjonalnych, takich jak title register lub folio.
Zobacz też sąd wieczystoksięgowy.

1.20. Księga wieczysta szkocka (title sheet (wersja elektroniczna)

i land certificate (wersja papierowa))

Podobnie jak w przypadku angielskiego rejestru ksiąg wieczystych (Land Registry),

szkocki urząd rejestracyjny (Land Register) zbiera informacje na temat uprawnień do
nieruchomości (titles to land), które utrwalane są w formie arkuszy tytułów własności
(title sheets) – odpowiednika polskiej księgi wieczystej. Każdy arkusz ma nadany numer
(has its own dedicated numer) i  występuje jedynie w  wersji elektronicznej (is held in
electronic form). Urzędowa papierowa wersja arkusza (official paper copy of the title
sheet) nosi miano „świadectwa nieruchomości” (land certificate).
Szkocka księga wieczysta składa się z czterech działów (sections):
▶ dział pierwszy, zwany w  działem A  (A Section), to Property Section. Zawiera on
oznaczenie nieruchomości (description of the land), a podając jej adres – odniesie-
nie do mapy (plan) (również w formie cyfrowej), która z kolei jest fragmentem planu

26

3367150
33
B-Standard
1.20. Księga wieczysta szkocka (title sheet (wersja elektroniczna) i land certificate (wersja papierowa))

zagospodarowania przestrzennego (master plan) przygotowanego przez Ordinance

Survey – agencji rządowej Wielkiej Brytanii, zajmującej się sporządzeniem map dla in-
stytucji publicznych i prywatnych. Dział A podaje również informacje na temat praw
związanych z nieruchomością, tj. przypadków, w których występuje ona jako nieru-
chomość władnąca (benefited property) (łac. praedium dominans);
▶ dział drugi, zwany działem B (B Section), to Proprietorship Section. Dział ten przed-
stawia dane na temat aktualnego właściciela nieruchomości (present owner of the
land), tj. jego adres; brak jest informacji dotyczących wcześniejszych właścicieli. Po-
dana jest również cena nabycia nieruchomości (price of the land);
▶ dział trzeci, zwany działem C (C Section), to Charges Section (dosł. dział obciążeń).
W  odróżnieniu od angielskiego odpowiednika, zawiera on wyłącznie informacje na
temat hipoteki i innych zastawów. W prawie szkockim w takim przypadku jest mowa
nie o mortgages, ale rights in security. W przyszłości dział ten ma zmienić nazwę na
securities section, co będzie stanowić terminologiczne odzwierciedlenie szkockiego
prawa rzeczowego, gdzie w odniesieniu do hipoteki używa się terminu: standard securi-
ty. Omawianą zmianę terminologii przewidują przepisy szkockiej ustawy z 2012 r. o re-
jestracji nieruchomości etc. (Szkocja) (Land Registration etc. (Scotland) Act 2012);
▶ dział czwarty, zwany działem D (D Section), to Burdens Section. W dziale tym umiesz-
cza się informacje o służebnościach (servitudes) oraz tzw. ciężarach rzeczowych (real
burdens), tj. innych ograniczonych prawach rzeczowych (nieznanych w prawie pol-
skim) na przedmiotowej nieruchomości. Dział czwarty jest zazwyczaj najdłuższy, gdyż
zawiera szczegółowe informacje na temat przeznaczenia nieruchomości, tzn. przed-
stawia regulamin korzystania z budynku (rules for the use of the house), który wznie-
siono na koszt właściciela. Taki wykaz obowiązków (nakazów i zakazów), dotyczący
np. utrzymywania nieruchomości w dobrym stanie technicznym (keeping the house
in good repair), jej ubezpieczenia, zakazu parkowania przyczep samochodowych (no
caravans to be parked in the property), zakazu trzymania drobiu, gołębi, bydła, koni,
owiec bądź trzody chlewnej itp., jest typowy dla szkockich osiedli mieszkaniowych
(housing estates). Drobiazgowe wyliczenia obejmują nawet instrukcje co do urządze-
nia ogródka, który np. ma być obsiany trawą, a wysokość drzew i krzewów nie powin-
na przekraczać 3 stóp (exceed 3 feet in height) czyli metra (K.G.C. Reid 2004). Część
podobnych nakazów i zakazów można spotkać w warunkach zagospodarowania prze-
strzennego w  Polsce, nigdy jednak nie przyjmują one postaci aż tak szczegółowych
wytycznych (detailed regulations).
Informacje zawarte w szkockim rejestrze są jawne bez żadnych ograniczeń (open to
the public without restriction).
Przeniesienie uprawnień do nieruchomości zarejestrowanej w Register of Sasines do
nowego rejestru następuje w  związku ze sprzedażą nieruchomości (sale of property).
Wówczas uprawnienie kupującego do nieruchomości (title of the buyer) podlega reje-
stracji w  Rejestrze Nieruchomości (Land Register). Docelowo planuje się zamknięcie
Register of Sasines, który ma zostać zastąpiony przez wspomniany Land Register. Zobacz
też sąd wieczystoksięgowy.

27

3367150
33