prawo rzeczowe

I. Ogólne wiadomości o prawie rzeczowym.

Podmiotowe prawo rzeczowe jest majątkowym prawem cywilnym o charakterze
bezwzględnym, mającym za przedmiot rzecz. Prawo rzeczowe o znaczeniu przedmiotowym
oznacza zespół przepisów, które regulują formy prawne korzystania z rzeczy przybierające postać
podmiotowych praw rzeczowych. Jest wiec zespołem źródeł prawa regulującego problematykę
podmiotowych praw rzeczowych. Źródła prawa rzeczowego:
• Księga II kc;

• Inne ksiegi kc;

• Ustawy np. z 6.7.82 o księgach wieczystych;

• Fragmenty kpc, Kro;

Prawo rzeczowe odnosi się do stosunków dotyczących rzeczy. Pojęcie rzeczy (art. 45 k.c.) –
rzeczami są tylko przedmioty materialne. Rzeczami są dobra, które spełniają łącznie następujące
przesłanki: 1) już istnieją;
2) są zindywidualizowane;
3) są materialnymi częściami przyrody;
4) maja charakter samoistny, czyli są na tyle wyodrębnione, że mogą być traktowane w obrocie
jako dobra samoistne;
5) są dostępne i podlegają władzy człowieka.
Np. pieniądze – są rzeczami typu „sui generis” – ich ważność wynika z tego, iż państwo zapewnia
im gwarancje; zwłoki ludzkie – nie są rzeczami, chyba, że mogą stanowić przedmiot badań
naukowych; zwierzęta – nie są rzeczami, ze względu na ustawę o ochronie zwierząt.
Rzeczy przyszłe nie mogą być przedmiotem własności.
Przedsiębiorstwo – nie jest rzeczą, ponieważ w jego skład wchodzą również prawa i majątek;
księgozbiór – (zbiór rzeczy) może być przedmiotem obrotu, ale pojedyncza książka może być
tylko przedmiotem własności.
PODZIAŁ RZECZY
Nieruchomości i ruchomości
NIERUCHOMOŚCI (art. 46 k.c.; def. legalna) – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności. Trzy rodzaje nieruchomości:
1. nieruchomości gruntowe (części powierzchni ziemskiej);
2. nieruchomości budynkowe, czyli budynki;
3. części budynków to nieruchomości lokalowe (lokale).
Ad. 1
Cechy nieruchomości gruntowej:
- musi to być część powierzchni ziemskiej wyodrębniona, tzn. oznaczona granicami; - jest
odrębnym przedmiotem własności (muszą być granice zewnętrzne pod względem przedmiotowym;
musi być wyodrębniona pod względem prawnym – to stanowi ustawa z 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece – celem tej ustawy jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości).
Szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna – nieruchomość, która
jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie
produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Ad. 2
Nieruchomości budynkowe – budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Są one
częściami składowymi gruntu i jako takie nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (art. 47 i
48 k.c.).
1
Mówimy, że jest trwale związany, gdy:
- połączenie z gruntem musi być fizyczne;
- element czasowości jest ustalony na stałe a nie tylko tymczasowo (np. kiosk,
namiot). Wyjątek:
1. wzniesione przez użytkownika wieczystego budynki na gruncie Skarbu Państwa, gminy lub
związku gmin albo nabyte przez niego na skutek zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r.
2. przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem oddanym jej przez
Skarb Państwa w użytkowanie wieczyste;
3. garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie należącym do Skarbu
Państwa, gminy lub związku gmin przez najemcę z jego własnych środków i przez niego nabyte,
prawo to przysługuje również jego następcom prawnym;
4. są to budynki, jakie otrzymali rolnicy, którzy przekazali państwu w zamian za rentę, swoje
nieruchomości rolne.
Ad. 3
Nieruchomości lokalowe. Problematyka własności nieruchomości lokalowej uregulowana jest w
ustawie z 1994 r. o własności lokali – zgodnie z tą ustawą – samodzielny lokal mieszkalny lub lokal
o innym przeznaczeniu może stanowić odrębną nieruchomość.
Odrębną nieruchomość lokalową ustanawia się:
1. w drodze umowy między współwłaścicielami nieruchomości;
2. w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu;
3. może to być jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości;
4. w drodze orzeczenia sądowego o zniesieniu współwłasności (np. zniesienie współwłasności
małżeńskiej). Wszystkie czynności prowadzące do ustalenia odrębnej własności lokalu powinny
być dokonane w formie aktu notarialnego. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest
wpis w księdze wieczystej, oznacza to, że odrębna własność lokalu powstaje z chwilą dokonania
wpisu nawet nie prawomocnego a nie z chwilą dokonania wzmianki o wniosku – ten wyjątek ma
charakter konstytutywny, natomiast wpis ma zawsze charakter deklaratoryjny. Z chwilą wpisu
powstaje prawo.
Ogół właścicieli stanowi wspólnotę mieszkaniową (ułomna osoba prawna, – tzn. że wspólnota
może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną, zarząd nieruchomości
jest wspólny i powinien być ustalony w akcie prawnym).
RUCHOMOŚCI – wszystko, co nie jest nieruchomością jest rzeczą ruchomą.
Rzeczy dzielimy na:
- rzeczy oznaczone, co do gatunku (mają pewne cechy rodzajowe);
- rzeczy oznaczone, co do tożsamości (mają pewne cechy zindywidualizowane).
Samochód na placu przed fabryką między innymi samochodami jest oznaczony, co do gatunku,
ale gdy jest przedmiotem sprzedaży jest oznaczony, co do tożsamości.
Części składowe rzeczy
Ich cechą jest to, że połączone stanowią jedną całość, czyli utraciły swój samodzielny byt. Ich
rozłączenie spowoduje uszkodzenie rzeczy lub odłączonej części (art. 47 §2 i §3).
Część składowa rzeczy musi mieć cechy:
1. musi być połączona z rzeczą nie tylko w sensie gospodarczym, ale i fizycznym; 2. samodzielny
charakter części składowej musi polegać na tym, że da się ją przestrzennie wyodrębnić i
połączenie jej z pozostałymi częściami składowymi stanowi całość;
3. połączenie to musi być na tyle silne, że odłączenie części spowoduje uszkodzenie lub istotną
zmianę rzeczy lub tej części składowej. Połączenie musi być trwałe a nie przemijającego użytku.
Za części składowe gruntu uznaje się drzewa, rośliny, od chwili zasiania lub zasadzenia (art. 48
k.c.). Rośliny i drzewa mogą stanowić odrębną od gruntu własność, gdy zostały zasiane lub
zasadzone przez Rolniczą Spółdzielnie Produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie,
należącym do Skarbu Państwa. Części składowe gruntu dzielą los gruntu – ‘superficies solo
cedit’.
Przynależności – korzystanie z niektórych rzeczy wymaga posługiwania się innymi rzeczami
ruchomymi, które ułatwiają korzystanie z rzeczy głównej, np. klucz i szafa. Przynależnością może
być tylko rzecz ruchoma, musi być odrębna od rzeczy głównej, przynależność musi pozostawać z
rzeczą główną w
 2
stosunku gospodarczego podporządkowania, musi być przynależność przydatna do korzystania z
rzeczy głównej, przynależnością może być tylko rzecz ruchoma stanowiąca własność właściciela
rzeczy głównej. POŻYTKI
1) pożytki prawa – dochody jakie prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem, np. odsetki od wkładów bankowych;
2) pożytki rzeczy – są to pożytki naturalne lub pożytki cywilne:
a) dochody, które rzecz przynosi tytułu stosunku prawnego, np. czynsz
b) płody rzeczy, np. zboże
c) odłączone od rzeczy części składowe, np. piasek, żwir, gliny.
Pożytki zwykle przysługują właścicielowi, ale mogą również przysługiwać użytkownikowi
wieczystemu, dzierżawcy.
Cechy praw rzeczowych:
- są skuteczne względem wszystkich – erga omnes – mają charakter bezwzględny (np.
własność)w przeciwieństwie do spraw względnych np. wierzytelności; w przeciwieństwie do praw
bezwzględnych, prawa względne są skuteczne jedynie wobec określonej osoby.(określone
roszczenie wobec oznaczonej osoby, lub osób)
- z praw rzeczowych wynika powszechny obowiązek nie czynienia czegokolwiek co miałoby te
prawa naruszać;
- ochrona praw rzeczowych przed naruszeniem przysługuje względem każdego kto takie prawo
narusza. Klasyfikacja praw rzeczowych przyjęta przez polskiego ustawodawcę:
1. Prawo własności
2. Użytkowanie wieczyste
3. Ograniczone prawa rzeczowe (iura in re aliena – prawa do korzystania z rzeczy cudzej).
Ustawodawca przyjął katalog zamknięty prawa rzeczowych (numerus clausus). Zainteresowani
mogą więc ustanawiać takie prawa, jakie przewiduje ustawa. Zakazane jest poszerzanie lub
ograniczanie treści praw rzeczowych: a) użytkowanie
b) służebność
c) zastaw
d) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (reguluje je prawo
spółdzielcze) e) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (jw.)
f) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (jw.)
g) hipoteka – uregulowana w ustawie o księgach wieczystych.
Nie zakłóca tej systematyki odrębna regulacja prawna instytucji time sharing, zawarta w ustawie z
13.7.2000 o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w
oznaczonym czasie w każdym roku. Takie podzielone w czasie prawo korzystania z budynku lub
lokalu przybiera postać użytkowania lub innego prawa rzeczowego albo ma postać wierzytelności.
Wszystkie prawa rzeczowe należą do kategorii praw majątkowych. Trzeba też wyróżnić
prawa: • samodzielne( własność, użytkowanie wieczyste i spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu) ; • związane (służebność-związana z własnością nieruchomości);
• akcesoryjne (zastaw, hipoteka)
Wyróżniamy również prawa: niezbywalne(użytkowanie oprócz time sharingu, służebności
osobiste) i zbywalne(reszta).

Jawność praw rzeczowych. Jawność praw rzeczowych jest gwarancją ich ochrony i
poszanowania przez osoby trzecie. W przypadku nieruchomości najlepsza formą ujawniania praw
rzeczowych jest wpis do księgi wieczystej. Istnieje domniemanie, że prawo jawne z księgi
wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Księgi wieczyste są generalnie
jawne. Metodą ujawniania praw rzeczowych(np. własności )jest posiadanie rzeczy. Domniemywa
się, że ten kto rzeczą włada, jest jej właścicielem. Istnieje również powszechny system ewidencji
gruntów i budynków( właściciel, położenie powierzchnia, rodzaj gruntu). Należy tez wspomnieć o
metodzie ujawniania zastawu rejestrowego oraz zastawu skarbowego.
 3
II. Kształtowany model stosunków własnościowych w Polsce.
Własność stanowi przede wszystkim kategorię ekonomiczną. W znaczeniu ekonomicznym
właścicielem jest ten, kto faktycznie dysponuje w swoim interesie danym dobrem ekonomicznym.
Natomiast w znaczeniu prawnym własność to tylko jedna, podstawowa forma władania. W
technicznio-prawnym znaczeniu własność stanowi formę prawną korzystania z rzeczy.
Na płaszczyźnie prawnej wyróżnia się jeszcze szersze pojęcie mienia. Obejmuje ono
własność oraz inne prawa majątkowe. Jest więc synonimem majątku w znaczeniu aktywów
majątkowych. Obok własności mieszczą się tu jeszcze dalsze prawa rzeczowe oraz inne prawa
majątkowe (np. wierzytelności). Własność przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo jest
zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do
prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: • oznaczenie

indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części ( nazwa); • własność ruchomości

i nieruchomości oraz inne prawa rzeczowe;
• prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy oraz prawa do korzystania z nieruchomości i

ruchomości; • wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

• koncesje, licencje i zezwolenia;

• patenty i inne prawa własności przemysłowej;

• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

• tajemnice przedsiębiorstwa;

• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedmiotem obrotu jest przedsiębiorstwo. Czynność prawna mająca za przedmiot
przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład. Przedsiębiorstwo stanowi
zespoloną funkcjonalnie, zmienną ilościowo i rodzajowo, masę majątkową.
Własność gospodarstw rolnych. Wyodrębnionym prawnie rodzajem przedsiębiorstwa jest
gospodarstwo rolne. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi,
budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić
zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa
rolnego(art. 553kc)
Nieruchomościami rolnymi(gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być
wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej
i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej, rybnej (art. 461kc).
Gospodarstwo więc to zorganizowany kompleks majątkowy. Podstawowe znaczenie maja grunty
rolne. Istnieje również pojęcie gospodarstwa rodzinnego. Jest nim gospodarstwo prowadzone
przez rolnika indywidualnego o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha użytków rolnych.
Ustrojowa funkcja własności. Własność jest jednym z filarów, na których wspiera się cała
konstrukcja systemu prawa cywilnego. Cały system obowiązującego w danym społeczeństwie
ustawodawstwa dąży do ochrony i umocnienia określonego typu (modelu) własności jako podstawy
istniejącego ustroju społeczno-gospodarczego.

Współczesne przekształcenia własnościowe: Współcześnie rozpoczął się proces przemian

ustrojowych państwa i związanych z tym przekształceń stosunków własnościowych. Ustawodawca
współczesny dąży do utrwalenia przeciwnego gospodarce socjalistycznej modelu własności
prywatnej. Tworzy się również instrumenty prywatyzacji istniejącego zasobu mienia państwowego.
1. Uwłaszczenie osób prawnych. W czasach PRL-u socjalistyczna własność ogólnonarodowa
niepodzielnie przysługiwała państwu. Obecnie „własność i inne prawa majątkowe, stanowiące
mienie państwowe, przysługują Skarbowi Państwa albo innym osobom prawnym” (art. 441 kc).
Nastąpiło więc „upodmiotowienie” własności państwowej. W ten sposób zniesienie zasady jedności
 własności państwowej wkomponowało się w ogólny nurt współczesnych przekształceń
własnościowych. Uwłaszczenie państwowych osób prawnych w trybie ustawy z 29.9.90 o zmianie
ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, odbywało się poprzez
przekształcenie zarządu gruntu w prawo użytkowania wieczystego. Obecnie państwowe osoby
prawne mogą w trybie bieżących czynności nabywać własność, użytkowanie wieczyste oraz inne
prawa majątkowe. W związku z wyodrębnieniem samorządu terytorialnego dokonano też
uwłaszczenia komunalnych osób prawnych. Dokonano również uwłaszczenia 4
spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych, które w dniu 5.12.90 były
użytkownikami gruntów państwowych.
2. Komunalizacja mienia państwowego. Utworzenie samorządu gminnego pociągnęło za sobą
wyposażenie gmin w osobowość prawną. Konieczne było również wyposażenie gmin w niezbędny
zasób majątku. Źródłem majątku komunalnego(gminnego)stał się proces komunalizacji mienia
państwowego. Mieniem właściwych gmin stało się mienie państwowe należące do:
• rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego; •
przedsiębiorstw państwowych, dla których organy wyżej określone pełniły funkcję organy
założycielskiego;
• zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych tym organom. Natomiast
mienie państwowe służące użyteczności publicznej, należące w dniu wejścia ustawy ( 10.5.90) do:
• rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia wojewódzkiego; •
przedsiębiorstw państwowych, dla których organy wyżej określone pełniły funkcję organy
założycielskiego;
• zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych tym organom. -przekazywano
jako mienie komunalne gminom i związkom gmin, jeżeli było ono niezbędne do wykonywania ich
zadań. W sprawach komunalizacji mienia państwowego orzekał wojewoda. 3. Wyposażenie
majątkowe powiatów i województw. W sprawach powiatu problematykę ta reguluje ustawa z
5.6.98 o samorządzie powiatowym. W sprawach województwa – ustawa z 5.6.98 o samorządzie
województwa.
4. Kształtowanie modelu własności prywatnej.
a)Prywatyzacja mienia państwowego: w gospodarce rynkowej dominujące znaczenie przypada
własności prywatnej. Własność państwa występuje w ograniczonym zakresie. Koniecznością stała
się stanowiąca odwrotność nacjonalizacji, prywatyzacja mienia państwowego. Polega ona na
wyzbyciu się przez państwo majątku znajdującego się w dyspozycji przedsiębiorstw państwowych
na rzecz osób trzecich. Prywatyzację dzielimy na:
• bezpośrednią-polegającą na rozporządzeniu wszystkimi składnikami przedsiębiorstwa przez
sprzedaż, wniesienie przedsiębiorstwa do spółki, oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego
korzystania. • pośrednią- następuje po komercjalizacji dokonywanej w celu prywatyzacji
przedsiębiorstwa. Komercjalizacja to przekształcenie w spółkę. Prywatyzacja pośrednia polega na
zbywaniu należących do Skarbu Państwa akcji.
Szczególny rodzaj prywatyzacji zaproponowano w programie „powszechnej prywatyzacji”.
Programem objęto ponad 500 przedsiębiorstw. W tym celu utworzono- w formie spółek akcyjnych
„narodowe fundusze inwestycyjne”. Akcje funduszy zostały rozdzielone pomiędzy obywateli przez
wyemitowane świadectwa udziałowe.
b)Prywatyzacja własności rolnej skarbu państwa: ustawa z 19.10.91 o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa reguluje proces likwidacji państwowych
przedsiębiorstw gospodarki rolnej. Ustanawia Agencje Nieruchomości Rolnych i powierza jej
gospodarowaniem zasobem własności rolnej Skarbu Państwa. Wskazano możliwość sprzedaży
mienia lub jego części. Wskazano również możliwość wynajęcia lub wydzierżawienia
nieruchomości, wniesienia mienia lub jego cześci do spółki, oddanie mienia określonemu
„administratorowi”, przekazanie mienia w zarząd i zamiany nieruchomości.
c)Reprywatyzacja: oznacza przywrócenie prawa własności niegdysiejszym właścicielom
znacjonalizowanego mienia w formie naturalnej lub w postaci ekwiwalentu.
Współczesna stratyfikacja własności. Istnieją różne formy własności.
1.Własność prywatna: własność przysługująca jednostkom; osobom fizycznym lub zakładanym
przez nie spółkom. Majątek spółek handlowych stanowi własność prywatną poprzez udziały(akcje)
osób prywatnych. 2.Własność państwowa: obejmuje ona mienie przeznaczone do wykonywania
ustrojowych funkcji państwa, jak i w znacznym rozmiarze mienie natury produkcyjnej. W
przeszłości istniała zasada jedności własności państwowej. Obecnie należy wyodrębnić własność
Skarbu Państwa oraz własność innych państwowych osób prawnych.
5
a)Własność Skarbu Państwa: jest pierwotną odmianą własności państwowej. Stanowi ją wszelkie
mienie, nabyte przez Skarb Państwa, przed dalszym rozporządzeniem na rzecz państwowych osób
prawnych oraz mienie pozostawione definitywnie w zarządzie ststionis fisci . Skarb Państwa jest w
stosunkach cywilnoprawnych podmiotem praw i obowiązków, które dotyczą mienia państwowego
nienależącego do innych państwowych osób prawnych. W ścisłym znaczeniu własnością Skarbu
Państwa jest mienie służące do wykonywania ustrojowych i społecznych zadań
państwa( administracja, obrona, służba zdrowia itp.). Zarząd nad mieniem Skarbu Państwa
sprawują różne państwowe jednostki organizacyjne, działając przez swoje organy ustrojowe.
b) Własność innych państwowych osób prawnych: katalog rodzajowy państwowych osób
prawnych jest urozmaicony. Trzeba wyróżnić przedsiębiorstwa państwowe i banki państwowe,
również jednoosobowe spółki Skarbu Państwa. Są również inne państwowe osoby prawne: Polska
Akademia Nauk, państwowe szkoły wyższe itp. Posiadają one przydzielone mienie państwowe dla
wykonywania swych zadań.
c) Zasoby własności rolnej Skarbu Państwa: duży odsetek zasobów własności państwowej
stanowi mienie rolnicze. Powołano do życia Agencję Nieruchomości Rolnych . Jest ona państwową
osoba prawną. Skarb Państwa powierzył agencji wykonywanie prawa własności i innych praw
rzeczowych na jego rzecz. Dokonana więc została likwidacja państwowych przedsiębiorstw
gospodarki rolnej (PGR-y). Agencja gospodaruje zasobem własności rolnej Skarbu Państwa.
Agencja ma możliwość sprzedaży mienia lub jego części. Wskazano również możliwość wynajęcia
lub wydzierżawienia nieruchomości, wniesienia mienia lub jego części do spółki, oddanie mienia
określonemu „administratorowi”, przekazanie mienia w zarząd i zamiany nieruchomości.
3. Własność samorządowa:
a)własność komunalna: mieniem komunalnym jest własność i inne prawa majątkowe należące do
poszczególnych gmin i ich związków oraz mienie innych komunalnych osób prawnych, w tym
przedsiębiorstw. Pierwotne źródło omawianej własności stanowił proces komunalizacji mienia
państwowego. Własność komunalna gmin stanowi majątek nieprzysługujący innym komunalnym
osobom prawnym. Z zasady jest to nieprodukcyjny majątek służący wykonywaniu zadań
publicznych gminy. Gmina mieniem komunalnym zarządza poprzez swoje organy lub specjalnie
utworzone jednostki organizacyjne pozbawione osobowości prawnej (zakładu , urzędy).
Formą komunalnych osób prawnych są jednoosobowe spółki handlowe gmin. Tworzenie
komunalnych spółek handlowych powinno służyć prowadzeniu działalności z zakresu użyteczności
publicznej. Poza sferą użyteczności publiczne gminy mogą tworzyć spółki handlowe, jeżeli:
• istnieją niezaspokojone potrzeby wspólnoty mieszkaniowej na rynku lokalnym; • występujące w
gminie bezrobocie w znacznym stopniu wpływa ujemnie na poziom życia wspólnoty. Gmina nie
ponosi odpowiedzialności za zobowiązania innych gminnych osób prawnych, a one nie ponoszą
odpowiedzialności za zobowiązania gminy.
b)własność powiatowa: mieniem powiatu jest własność i inne prawa majątkowe nabyte przez
powiat lub inne powiatowe osoby prawne.
c)własność wojewódzka: mieniem województwa jest własność i inne prawa majątkowe nabyte
przez województwo lub inne wojewódzkie osoby prawne.
4. Własność osobista: brakuje legalnej definicji; własność osobistą stanowi przysługująca
osobom fizycznym własność rzeczy przeznaczonych do zaspokojenia osobistych potrzeb
materialnych i kulturalnych właściciela i jego bliskich.

III. Treść prawa własności.

WŁASNOŚĆ – Prawo własności – podstawowe, najmocniejsze prawo rzeczowe.
Prawo własności w Konstytucji: art. 20 – „Społeczna gospodarka rynkowa oparta na wolności
działalności gospodarczej, własności prywatnej oraz solidarności, dialogu i współpracy partnerów
społecznych stanowi podstawę ustroju gospodarczego RP”; art. 21 „RP chroni prawo własności i
prawo dziedziczenia”; art. 64 ust. 1 „Każdy ma prawo do własności, innych prawa majątkowych
oraz prawo dziedziczenia” ust. 2 „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia
podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej” ust. 3 „Własność może być ograniczona tylko w
drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie

6
narusza ona istoty prawa własności”. Oprócz Konstytucji również kodeks cywilny definiuje w art. 44
własność – mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.
PODMIOT PRAWA WŁASNOŚCI – podmiotem może być każda osoba fizyczna, prawna poza
wyjątkami określonymi w przepisach prawa, np. cudzoziemiec nie może być podmiotem prawa
własności póki nie otrzyma zezwolenia ministra MSWiA; z art. 140 k.c. właściciel może w granicach
określonych w tym artykule korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, to oznacza, że każdy
kto nie jest właścicielem zobowiązany jest powstrzymać się od wszelkiej ingerencji w sferę
własności.
PRZEDMIOTEM PRAWA WŁASNOŚCI – są rzeczy w rozumieniu kodeksu cywilnego –
przedmioty materialne.

TREŚĆ PRAWA WŁASNOŚCI: w systemie polskiego prawa cywilnego przedmiotem własności są

wyłącznie rzeczy w rozumieniu art. 45 kc. Własność jest prawem uniwersalnym (może
przysługiwać każdemu). Są pewne ograniczenia (np. posiadanie broni itp.), ale nie maja większego
wpływu na całość. Własność jest prawem bezterminowym. Trwa ona tak długo, jak długo istnieje
rzecz będąca przedmiotem własności. Następują zaś podmiotowe zmiany własności.

Uprawnienia właściciela, które składają się na treść prawa własności: (pozytywne uprawnienia
właściciela)
1. ius possidendi – jest to uprawnienie do posiadania; posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten,
kto nia włada jak właściciel. Przede wszystkim posiadaczem jest właściciel.
2. ius utendi – to uprawnienie do korzystania, używania rzeczy, czyli także uprawnienie, które nie
polega na czerpaniu pożytków; właściciel morze korzystać z rzeczy, pobierać z niej pożytki
naturalne( np. płody), cywilne ( dochody). Właściciel może również pobierać inne dochody niż
naturalne i cywilne. 3. ius fruendi – to uprawnienie do pobierania pożytków i innych przychodów z
rzeczy; właściciel może z rzeczy pobierać pożytki naturalne( np. płody) i cywilne ( dochody).
Właściciel może również pobierać inne dochody niż naturalne i cywilne
4. ius abutendi – to uprawnienie do dyspozycji faktycznych rzeczą, tzn. prawo do przetworzenia
rzeczy, zużycia jej, a nawet zniszczenia;
5. ius disponendi – uprawnienie do rozporządzania rzeczą obejmuje dwojakiego rodzaju
uprawnienia: a) uprawnienie do wyzbycia się własności rzeczy, które może nastąpić przez
zrzeczenie się własności lub przez przeniesienie własności na inną osobę lub przez
rozporządzenie własnością na wypadek śmierci; mamy tu do czynienia z pochodnym,
translatywnym nabyciem prawa własności przy jego utracie przez dotychczasowego właściciela.
b) uprawnienie do obciążenia rzeczy, np. oddanie rzeczy w dzierżawę. Formą obciążenia
własności rzeczy jest przede wszystkim ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych.
c) Zniesienie prawa własności; zaliczyć tu można porzucenie rzeczy lub zniszczenie jej.
Granice prawa własności. Prawo własności nie jest prawem absolutnym, nie daje absolutnej
władzy nad rzeczą. Korzystanie z prawa własności musi odbywać się w pewnych granicach
wyznaczonych przez: 1. ustawy (o charakterze publiczno-prawnym z zakresu prawa
administracyjnego, np. Ustawa z 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym – zgodnie z tą
ustawą ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi
przepisami sposób wykonywania własności nieruchomości); 2. zasady współżycia społecznego;
3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności – chodzi tu o korzystanie,
rozporządzanie rzeczą zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.
Art. 144 – ogranicza prawo własności; art. 144 do 154 – artykuły o prawie sąsiedzkim. IV.
 Własność nieruchomości- problematyka korzystania z

nieruchomości.

Przestrzenne granice prawa własności:

1. Geodezyjne oznaczenie nieruchomości. Nieruchomości to części powierzchni ziemskiej
stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane
lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności. Nieruchomość gruntowa jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości. Jej
oznaczenie przedmiotowe następuje przez wskazanie granic geodezyjnych( na poziomej
powierzchni). Granice nieruchomości są 7
ujawnione ewidencji gruntów i budynków. Dane z ewidencji gruntów(granice położenie
powierzchnia itp.) stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. W terenie
granice nieruchomości oznacza się za pomocą geodezyjnych znaków granicznych.
2. Pionowy zasięg własności nieruchomości. Własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i
pod jego powierzchnią. Nieruchomość gruntowa przedstawia się więc jako 3-wymiarowa bryła
geometryczna. 3. Postanowienia prawa wodnego. Postanowienie, że własność gruntu rozciąga
się na przestrzeń nad i pod powierzchnia gruntu nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód.
Wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu są wodami publicznymi
(chodzi również o wody podziemne). 4. Postanowienia prawa geologicznego i górniczego.
Złoża kopalin niestanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu
Państwa.
5. granice przestrzenne nieruchomości budynkowych. Sam budynek stanowi
zindywidualizowany przedmiot własności. Jego granice są fizycznie widoczne.
6. granice przestrzenne nieruchomości lokalowych. Odrębną nieruchomość może stanowić
jedynie lokal „samodzielny”, stanowiący określony zespół izb wraz z pomieszczeniami
pomocniczymi, a spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Prawo sąsiedzkie:– odnoszi się do nieruchomości sąsiednich i sąsiadujących. Nieruchomości
sąsiednie – to takie, że między A i B są inne nieruchomości, nie graniczą jedną granicą, działania
jednej z nich oddziaływają na pozostałe. Nieruchomości sąsiadujące – mają wspólne granice.
Zadaniem prawa sąsiedzkiego jest zapobieganie konfliktom.
1. Ograniczenie dopuszczalnych immisji. Oddziaływanie na grunty sąsiednie nazywamy
immisjami. Immisja – naruszający działa na własnym gruncie, ale skutki jego działań są widoczne
na gruntach sąsiednich. Faktyczne, fizyczne wtargnięcie – działania odbywają się na cudzym
gruncie. Rodzaje immisji:
- Bezpośrednie
polegają na bezpośrednim skierowaniu pewnych substancji na sąsiednią nieruchomość za pomocą
przygotowanych do tego celu urządzeń np. odprowadzenie wody deszczowej na działkę sąsiednią.
- Pośrednie:
a) materialne – polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek materii, np. pyłów,
hałasu. b) niematerialne – to oddziaływanie na psychikę właściciela sąsiedniej nieruchomości,
np. wybudowanie domu pogrzebowego na osiedlu.
Immisje bezpośrednie są zakazane, natomiast pośrednie są dozwolone, czy dopuszczalne zgodnie
z art. 144 k.c. o ile mieszczą się one w granicach w tym przepisie wyznaczonych – nie mogą
przekraczać przeciętnej miary; dla oceny przeciętnej miary bierzemy dwa kryteria:
1. stosunki miejscowe;
2. społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.
Immisją nie jest działanie siły wyższej.
Ochrona właściciela przed działaniem szkodzącym immisji:
1. jest to roszczenie negatoryjne – z art. 222 §2 k.c., które obejmuje roszczenie o przywrócenie
stanu zgodnego z prawem i roszczenie o zaniechanie naruszeń;
2. art. 415 k.c. – naruszenie musi być zawinione – kto z winy swej wyrządził szkodę jest
zobowiązany do jej naprawienia;
3. art. 24 k.c. – ochrona w przypadku naruszenia dobra osobistego, np. naruszenie zdrowia
wskutek hałasu. 2. Służebności w stosunkach sąsiedzkich. Szczególna role pełni służebność
drogi koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do
należących co tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli
gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Ustanowienia
służebności drogi koniecznej może również żądać posiadacz samoistny nieruchomości. Tu może
być ustanowiona jedynie służebność osobista(tylko dla niego). Możliwość ustanowienia
służebności pojawia się również w razie przekraczania granicy gruntu sąsiedniego przy
wznoszeniu budynku. Właściciel sąsiedniego gruntu może żądać albo wynagrodzenia za
ustanowienie służebności, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na
skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
3. Określenie sposobu korzystania z przygranicznych pasów gruntu. „Owoce opadłe z drzewa
lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki.” Przypadają zatem właścicielowi sąsiedniego
gruntu. Nie

8
dotyczy to przypadku, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. „Właściciel gruntu
może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców.
Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.” „ Właściciel
gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie pochodzące z sąsiedniego gruntu. To samo
dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim
właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.”
4. Problematyka granic gruntów w prawie sąsiedzkim. Domniemywa się, że mury, płoty,
miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą
do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy.(art. 154 § 1 kc).
Jeżeli granice gruntu stały się sporne, zachodzi potrzeba rozgraniczenia. Postępowanie może
zakończyć się ugodą. W przeciwnym wypadku decyzja rozgraniczającą wydaje wójt (burmistrz).
Gdy brak jest podstaw do wydania decyzji, sprawą zajmuje się sąd.
5. Znaczenie planowania przestrzennego. Zasadnicze znaczenie odgrywa miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia planu miejscowego kształtują, wraz z innymi
przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W przypadku braku
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i
warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, przy czym:
• lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji celu publicznego; •
sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze
decyzji o warunkach zabudowy.
Korzystanie z gruntów rolnych i leśnych: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
przesądza o rolniczym lub leśnym przeznaczeniu gruntu. Na cele nierolnicze i nieleśne można
przeznaczać nieużytki albo te, o niższej przydatności produkcyjnej. Właściciel gruntu płaci zaś
określone w ustawie opłaty na rzecz Funduszu Ochrony Gruntów Rolnych z powodu wyłączenia
gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej.
Natomiast grunt rolny będący częścią gospodarstwa rolnego lub stanowiący jego całość może być
przeznaczony do zalesienia, jeżeli spełnia min. jeden z warunków:
• jest gruntem klasy VIz, VI i V, a także klasy IV, jeżeli jego powierzchnia w łącznej powierzchni
gruntu przeznaczonego do zalesienia nie przekracza 10 %,
• jest gruntem położonym na stoku o średnim nachyleniu powyżej 15%,

• jest gruntem zdegradowanym w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych;. i jeżeli
jest przewidziany do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Korzystanie z gruntów nabytych od skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego:
Nabywca nieruchomości skarbowych lub samorządowych jest zobowiązany przestrzegać
określonego przeznaczenia nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do nieruchomości
przeznaczonych pod zabudowę powinien w określonym terminie dokonać inwestycji. Zmiana
przeznaczenia wymaga dochowania właściwego trybu.
 V. Nabycie i utrata własności.

Sposoby nabycia własności:

PIERWOTNE: nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby.
- nacjonalizacja;
- wywłaszczenie;
- zasiedzenie;
- objęcie w posiadanie samoistne rzeczy niczyjej.
POCHODNE: następca prawny na podstawie umowy nabywa własność od poprzednika prawnego.
Z nabyciem pochodnym mamy do czynienia w razie przeniesienia własności (sukcesja syngularna)
i dziedziczenia (sukcesja uniwersalna).
PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI –oznacza przejście własności na podstawie umowy. Przeniesienie
własności – jest to termin techniczno-prawny, zastrzeżony dla nabycia własności na podstawie
umowy.

9
Osobę przenoszącą własność nazywamy zbywcą, a osobę na którą przechodzi własność
nazywamy nabywcą.
Na przeniesienie własność (w drodze umowy) składają się dwie czynności:
1. z mocy, której zbywca zobowiązuje się przenieść własność (czynność prawna zobowiązująca,
czyli umowna);
2. na mocy której dochodzi do przeniesienia własności (umowa rozporządzająca ponieważ
przenosi własność).
Ogólne zasady dotyczące przeniesienia własności:
1. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rodzi podwójny skutek, tzn. zobowiązuje
zbywcę do przeniesienia własności i równocześnie własność tę przenosi;
2. umowa o przeniesienie własności jest umową konsensualną, tzn. własność przechodzi na mocy
samej umowy, co do zasady nie są potrzebne elementy realne, np. wydanie rzeczy;
3. umowa o przeniesienie własności jest umową kauzalną, czyli przyczynową, tzn. że ważność
przeniesienia własności zależy od ważności zobowiązania do przeniesienia własności
(przeniesienie własności causa solvendi).
ad. 1
Znane są dwa systemy przeniesienia własności:
1. system niemiecki, który przyjmuje, że dla przeniesienia własności potrzebne są dwie umowy;
umowa zobowiązująca nie wystarcza by przenieść własność, konieczne jest zawarcie drugiej
umowy – umowy rzeczowej;
2. system prawa francuskiego, który stanowi, że dla przeniesienia własności wystarczające jest
zawarcie umowy zobowiązującej do przeniesienia własności ponieważ rodzi ona dwa skutki:
obligacyjny (zobowiązaniowy) i rzeczowy.
Nasz ustawodawca przyjął system francuski, a więc umowa obligacyjna sama przenosi własność.
Wyrazem tej zasady w prawie polskim jest art. 155 k.c. Są wyjątki od tej zasady (podwójnego
skutku), czyli takie sytuacje, w których muszą być zawarte dwie odrębne umowy:
1. jeżeli przepis szczególny tego wymaga – art. 157 §2 k.c.;
2. jeżeli strony postanowiły, że przeniosą własność po zawarciu dwóch odrębnych
umów. ad. 2
Czyli przeniesienie własności następuje na mocy samej umowy z chwilą złożenia przez strony
zgodnych oświadczeń woli, a zatem solo consensu (np. w przypadku przeniesienia własności
rzeczy oznaczonych co do tożsamości). Tą zasadę można wywieść z art. 155 §2 k.c. Od zasady tej
są wyjątki: 1. gdy podmiotem umowy ma być rzecz ruchoma oznaczona co do gatunku (art. 155 §2
k.c.); do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy (czynność realna).
2. gdy przedmiotem umowy są rzeczy ruchome przyszłe (art. 155 §2 k.c.); tak samo jak w punkcie
1. 3. gdy zbycia rzeczy dokonuje osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą, a nabywca jest
w dobrej wierze (art. 169 k.c.). Nabywca w tym przypadku uzyskuje własność z chwilą wydania mu
rzeczy. (umowa realna)
ad. 3
To oznacza, że nieważność lub wadliwość zobowiązania do przeniesienia własności ma ten sam
skutek, że przeniesienie własności jest nieważne. Nieważność umowy przeniesienia własności
wynika z samego prawa, jeśli nieważna jest umowa zobowiązująca do przeniesienia własności i nie
jest wymagane stwierdzenie tej nieważności przez sąd. Wyrazem tej zasady jest art. 156 k.c.
Zobowiązanie do przeniesienia własności może wynikać:
1. z umowy – przede wszystkim umów wskazanych w art. 155 k.c.;
2. z zapisu;
3. z bezpodstawnego wzbogacenia;
4. z innego zdarzenia.
Dwa systemy określające odmienne skutki nieważności zobowiązania:
1. system niemiecki – zakłada, że nieważność zobowiązania nie powoduje nieważności
przeniesienia własności; zasada abstrakcyjności – oderwania od siebie umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności o samego przeniesienia własności;
2. system francuski – ten system przyjmuje, że nieważność kauzy, czyli przyczyny, powoduje
nieważność przeniesienia własności. Ten model przyjął polski ustawodawca.

10
Przykładem innego zdarzenia jest art. 231 k.c.

ZASIEDZENIE (art. 172 k.c.) Jest jedna z instytucji dawności . Stanowi instrument korekty
pomiędzy rzeczywistym stanem posiadania, a formalnym stanem własności. Nabycie własności
następuje po upływie pewnego czasu. Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności.
Nabycie własności przez upływ czasu. Przedmiotem zasiedzenia są prawa rzeczowe:
1. własność,
2. niektóre ograniczone prawa rzeczowe – w przypadku polskim jest to służebność gruntowa,
polegająca na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 k.c.),
3. można zasiedzieć udział we współwłasności,
4. użytkowanie wieczyste – zasiedzenie, które przysługiwało poprzedniemu użytkownikowi
wieczystemu. Zasiedzieć można każdą nieruchomość:
1. gruntową, nawet jeśli ma urządzoną księgę wieczystą;
2. nieruchomość lokalową – stanowiącą odrębną własność, nie można zasiedzieć jednego z pokoi
wchodzących w skład mieszkania stanowiącego odrębną własność,
3. nieruchomość budynkową – ale razem z prawem głównym, tzn. z użytkowaniem wieczystym. Do
1990 roku nie można było zasiedzieć własności państwowej. Od 1 października 1990 roku można
zasiedzieć własność państwową.
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości:
1. posiadanie samoistne;
2. upływ określonego w ustawie terminu – termin ten zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza;
dobra lub zła wiara modyfikuje przesłankę drugą.
ad. 1
Czyli posiadanie takie jak właściciel, które wypełnia treść prawa własności. Posiadanie musi być
nieprzerwane. Posiadania nie traci się przez przejściową utratę pod warunkiem jego przywrócenia,
ani też przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości. Wynika to z art. 340 i 345 k.c.
Nie może nabyć własności nieruchomości przez zasiedzenie właściciel.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania albo też nastąpiło jego
dziedziczenie, obecny posiadacz do czasu w którym sam posiada, może doliczyć sobie czas
posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzednik-posiadacz uzyskał posiadanie
nieruchomości w złej wierze obecny posiadacz może doliczyć sobie czas posiadania poprzednika
tylko wtedy, gdy łącznie wynosi on przynajmniej 30 lat (art. 176 k.c.).
ad. 2
Do 1.X.1990 roku czas wynosił 10 lat dla posiadacza w dobrej wierze, a 20 dla w złej wierze. Od
1.X.1990 20 lat dla posiadacza w dobrej wierze, 30 w złej wierze.
Dobra wiara posiadacza występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych nie wie on o tym, że
nie przysługuje mu prawo własności. Nie jest w dobrej wierze ten, kto nabywa nieruchomość na
własność na podstawie umowy nie mającej formy aktu notarialnego.
Kiedy musi istnieć dobra wiara? Dobra wiara musi istnieć w momencie objęcia rzeczy w
posiadanie. Skutki zasiedzenia:
1. nabycie własności przez posiadacza i wygaśnięcie prawa dotychczasowego właściciela – jest to
skutek ex lege (z mocy samego prawa) – następuje w dacie upływu terminu;
2. posiadacz może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie. Odbywa
się to w postępowaniu nieprocesowym z udziałem dotychczasowego właściciela. Sąd wydaje
postanowienie stwierdzające nabycie własności – ma charakter deklaratoryjny, tzn. stanowi dowód
nabycia w drodze zasiedzenia własności i przede wszystkim jest podstawą wpisu w księdze
wieczystej.
Zasiedzenie ruchomości (art. 174 k.c.):
Przesłanki:
1. posiadanie samoistne,
2. upływ trzyletniego terminu,
3. dobra wiara posiadacza.
Władanie rzeczą tak jak właściciel, nabyć na własność przez zasiedzenie ruchomości lub
nieruchomości nigdy nie może posiadacz zależny.

11
Nie można nabyć na własność ruchomości przez zasiedzenie będąc posiadaczem w złej wierze.
Co więcej dobra wiara musi trwać przez całe trzy lata.

INNE SPOSOBY NABYCIA I UTRATY WŁASNOŚCI

I. zrzeczenie się – można zrzec się:
1. własności nieruchomości (art. 179 k.c.);
2. własności ruchomości (art. 180 k.c.).
ad. 1
Jest to jednostronne oświadczenie woli właściciela, które dla swej skuteczności wymaga zgody
starosty wykonującego to zadanie z zakresu administracji rządowej. To oświadczenie musi mieć
formę aktu notarialnego, a zatem zrzeczenie się jest czynnością prawną jednostronną i
konsensualną. Zgoda starosty jest to decyzja administracyjna i jest niezbędną przesłanką
zrzeczenia się własności.
Nieruchomość, której zrzekła się właściciel staje się własnością Skarbu państwa. Skarb państwa
ponosi odpowiedzialność z tej nieruchomości za jej obciążenia. Nabycie własności przez Skarb
państwa traktowane jest jako pierwotne nabycie własności.
ad. 2
Następuje ono przez porzucenie rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności. Samo porzucenie bez
zamiaru nie jest traktowane jak zrzeczenie. Jest to jednostronna czynność realna, następuje je
porzucenie. Taka rzecz jest rzeczą niczyją.
II. zawłaszczenie – art. 181 k.c. – przesłanki:
1. zawładnięcie rzeczy,
2. w intencji stania się właścicielem tej rzeczy – istotna jest wola wykonywania władztwa dla siebie.
Jest to czynność prawna jednostronna i realna, powoduje pierwotne nabycie własności. Art. 182
k.c. – rój pszczół – który opuścił swoją pierwotną pasiekę jest niczyim, jeżeli właściciel nie odszukał
go przed upływem 3 dni od wyrojenia.
1. rój może się ulokować w siedlisku dzikim, nie należącym do nikogo,
2. kiedy osiedli się w cudzym ulu niezajętym,
3. kiedy osiedli się w cudzym ulu zajętym.
W pierwszym przypadku właściciel może zabrać rój jako swoją własność. W drugim przypadku
może domagać się wydania roju od właściciela, w którego ulu rój się osiadł za zwrotem kosztów. W
trzecim przypadku rój staje się własnością tego, czyją własnością był rój w ulu z którym połączyły
się oba roje. Dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje w tym przypadku roszczenie z tytułu
bezpodstawnego wzbogacenia (czyli z art. 405 i następnych k.c.).
III. znalezienie rzeczy:
1. dotyczy to rzeczy zgubionych,
2. porzuconych, z zamiarem wyzbycia się ich własności,

W razie znalezienia rzeczy zgubionej należy bezzwłocznie zawiadomić o tym osobę uprawnioną do
odbioru rzeczy. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie kto jest uprawniony, albo jeśli nie można ustalić
miejsca zamieszkania osoby uprawnionej znalazca powinien zawiadomić o tym właściwy organ
państwowy. Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności lub rzeczy mające wartość naukową lub
artystyczną znalazca powinien oddać niezwłocznie na przechowanie do właściwego organu
państwowego. Jeżeli znalazca przechowuje rzecz u siebie, stosuje się odpowiednio przepis o
nieodpłatnym przechowaniu. Samo przechowanie jest czynnością realną. Znaleźne: znalazca, który
uczynił zadość swoim obowiązkom może żądać znaleźnego w wysokości 1:10 wartości rzeczy jeśli
zgłosił swoje roszczenie najpóźniej w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej do odbioru.
Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności lub rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną,
które nie zostaną przez uprawnionego odebrane w ciągu roku od dnia wezwania go przez właściwy
organ, a w razie niemożliwości wezwania- w ciągu 2 lat od znalezienia, staja się własnością Skarbu
Państwa. Inne przeczy stają się po upływie tych samych terminów własnością znalazcy. Spotykamy
się tu z postacią przemilczenia stanowiącego uzasadnienie dla utraty własności. Omówionych
zasad nie stosuje się w przypadku znalezienia rzeczy w budynku publicznym(również wagon,
statek inny środek transportu). W tym przypadku znalazca jest zobowiązany oddać rzecz zarządcy
budynku lub środków transportu.
IV. pobieranie pożytków, przetworzenie i połączenie rzeczy ruchomych:

12

• Jeżeli przetworzenie rzeczy było dokonane w złej wierze albo jeżeli wartość materiałów jest
większa od wartości nakładu pracy, precz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów.
• Jeżeli rzeczy ruchome zostały połączone lub pomieszane w taki sposób, że przywrócenie stanu
poprzedniego dułoby bardzo trudne i kosztowne, dotychczasowi właściciele stają się
współwłaścicielami całości. Udziały we współwłasności oznacza się według stosunku wartości
rzeczy połączonych lub pomieszanych (art. 193 § 1 kc).
• Jeżeli jedna z rzeczy połączonych ma wartość znacznie większą niż pozostałe, rzeczy mniejszej
wartości stają się jej częściami składowymi. art. 193 § 2 kc).

VI. Obrót nieruchomościami.

Zasadą przeniesienia własności jest: Nikt nie może przenieść więcej prawa niż sam posiada –
jest to zasada niepisana, ale obowiązująca w prawie polskim. Wyjątki od tej zasady:
1. dotyczący nieruchomości – z ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika – zasada rękojmi
wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tej zasady wynika, że nabywca nieruchomości mającej
urządzoną księgę wieczystą nabywa na własność na podstawie umowy nieruchomości od osoby,
która niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel.
O ile umowa ta ma charakter odpłatny i nabywca jest w dobrej wierze.
2. dotyczący ruchomości – wynika z art. 169 k.c. – w przypadku ruchomości dowodem, że ktoś jest
właścicielem wynika z faktu posiadania. Ustawodawca przyjął:
1. zbywcą rzeczy jest osoba, która nie jest właścicielem rzeczy;
2. zbywcą nie jest osoba uprawniona do rozporządzania rzeczy;
3. chodzi o rzecz ruchomą;
4. strony zawarły umowę;
5. nabywca jest w dobrej wierze;
6. zbywca włada rzeczą i wydaje ją nabywcy;
7. nabywca obejmuje rzecz w posiadanie.
Ta reguła doznaje ograniczeń, które wynikają z art. 169 §2 – jeżeli chodzi o rzecz zgubioną,
skradzioną lub w inny sposób utraconą przez właściciela własność takiej rzeczy przechodzi na
nabywcę na podstawie umowy zawartej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania nią dopiero z
upływem 3 lat od jej utraty przez właściciela.
Ograniczenia nabycia własności nieruchomości przez cudzoziemców
Te kwestię reguluje ustawa z 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Cudzoziemcy mogą nabyć na własność nieruchomość za zezwoleniem ministra MSWiA wydanego
za zgodą ministra MON, a gdy chodzi o nieruchomości rolne również za zgodą ministra rolnictwa i
gospodarki żywnościowej. Zgodnie z tą ustawą cudzoziemiec za zezwoleniem może nabyć
własność nieruchomości albo prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Zezwolenia nie
wymagają:
1. umowa przedwstępna – zobowiązująca do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia
własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego;
2. jeśli chodzi o umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości, o ile ma ona
tylko skutek obligacyjny;
3. umowa zlecenia przewidująca nabycie przez zleceniodawcę nieruchomości, o ile zleceniobiorca
nie jest cudzoziemcem, natomiast zleceniodawcą jest cudzoziemiec;
4. umowa zobowiązująca do oddania nieruchomości cudzoziemcowi w używanie, np. najem,
dzierżawa; 5. umowy o postanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz cudzoziemca; 6.
umowy zastrzegające prawo pierwokupu nieruchomości na rzecz cudzoziemca. Cudzoziemiec ma
prawo do nabycia współwłasności – ale musi mieć na to zezwolenie. Nabycie na własność przez
cudzoziemca nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga zezwolenia właściwego ministra.
Art. 166 k.c. dotyczy pierwokupu właścicieli.

13
Przeniesienie własności nieruchomości następuje zasadniczo mocą jednej omowy o podwójnym
skutku: umowy zobowiązująco-rozporządzajacej.
Szczególne zasady obrotu nieruchomościami:
1. zakaz zastrzegania warunku i terminu. wynika z art. 157 §2 k.c. – nie można przenieść
własności nieruchomości pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu. Nie ma natomiast przeszkód
do zawarcia pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu umowy zobowiązującej do przeniesienia
własności nieruchomości. Jeśli do tego doszło do przeniesienia własności nieruchomości
potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na
niezwłoczne przejście własności.
2. Wymóg formy aktu notarialnego. wynika z art. 158 k.c. – umowa zobowiązująca do
przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo
dotyczy umowy przenoszącej własność. Nie zachowanie tej formy powoduje nieważność umowy.
Zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
3. Materialna i formalna kauzalność przeniesienia własności nieruchomości. W przypadku
przeniesienia własności nieruchomości mamy do czynienia z kauzalnością formalną i materialną.
Czyli ważność tej czynności zależy od ważności zobowiązania(materialna kauzalność), a ponadto
wymagane jest wymienienie tego zobowiązania w akcie notarialnym(formalna kauzalność).
4. Znaczenie wpisu do księgi wieczystej. W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości
prowadzi się księgi wieczyste. Wpis prawa własności do księgi wieczystej jest obowiązkowy.
Właściciel jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w
księdze wieczystej. J Przeniesienie własności ruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego
poza jednym wyjątkiem: jeżeli wartość rzeczy ruchomej przekracza 2 tysiące złoty umowa powinna
być sporządzana na piśmie dla celów dowodowych. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek
nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za
szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku bądź na skutek opieszałości w jego
wykonaniu. Wpis prawa własności do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny( wyjątek-
odrębna własność budynków przysługująca wieczystemu użytkownikowi wymaganie wpisu
konstytutywnego).
5. Znaczenie planowania przestrzennego w zakresie obrotu nieruchomościami. Ustalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują sposób wykonywania prawa
własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości musi również kierować się ustalonym wcześniej
przeznaczeniem gruntu. Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego podział nieruchomości może nastąpić w celu:
• Zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami,
wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu
dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z
działkami gruntu niezbędnymi dla prawidłowego korzystania z tych budynków;
• Wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej dla prawidłowego
korzystania z niego, jeżeli budynek ten został wzniesiony w dobrej wierze przez samoistnego
posiadacza; • Wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste
zostały nabyte z mocy prawa;
• Realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z ustaw;

• Realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw

państwowych lub samorządowych;
• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej; •
Wydzielenia działki budowlanej jako działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku, w
którym ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu.
Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji wójta( burmistrza) zatwierdzającej projekt
podziału. Obrót nieruchomościami rolnymi: Ustawa z 11.4.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego
ogranicza swobodne rozporządzanie nieruchomościami rolnymi na rzecz dowolnych kontrahentów.
W razie sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną, dzierżawcy tej
nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli umowa dzierżawcy została zawarta w formie
pisemnej z datą pewną oraz była

14
wykonywana min. 3 lata , a przy tym nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa
rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. W przypadku
braku uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo
pierwokupu przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych.
Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż
umowa sprzedaży, Agencja Nieruchomości Rolnych może złożyć oświadczenie o nabyciu tej
nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Nie stosuje się tych instrumentów, gdy
nabywcą jest osoba bliska rozporządzającego lub spółdzielnia produkcji rolnej, a zbyciu podlega
nieruchomość stanowiąca wkład gruntowy jej członka oraz gdy w wyniku nabycia nieruchomości
rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nieprzekraczającej 300
ha. Gospodarstwo rodzinne prowadzone jest przez rolnika indywidualnego (osoba fizyczna,
prowadzi gosp. Osobiście, kwalifikacje rolnicze, zamieszkuje na terenie gminy, gdzie ma
nieruchomości rolne).
Obrót nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu
terytorialnego: Obowiązuje tu ustawa z 21.8.97 o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy ona
generalnie pierwotnego obrotu nieruchomościami skarbowymi i samorządowymi. Wprowadza ona
liczne ograniczenia obrotu. Zwraca uwagę ograniczenie swobody dokonywania czynności
rozporządzenia darmego lub półdarmego. Nieruchomości skarbowe i samorządowe mogą być
przedmiotem darowizny na cele publiczne.. Ograniczona jest możliwość sprzedaży za obniżoną
cenę oraz zamiany ekwiwalentnej. Ograniczenie stanowi również zastosowanie przetargowego
trybu rozporządzania nieruchomościami (przetarg obligatoryjny). Cena wywoławcza w pierwszym
przetargu nie może być niższa od wartości nieruchomości, w drugim nie niższa niż 50% wartości.
Wyjątkowo, w pewnych przypadkach (np. osoba z pierwszeństwem nabycia) można zastosować
procedurę bezprzetargową.
Obrót nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa: obowiązuje tu ustawa z 19.10.91 o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Gospodarkę ta sprawuje Agencja
Nieruchomości Rolnych. Dysponuje ona instrumentem sprzedaży nieruchomości, wykluczono zaś
darowiznę nieruchomości rolnych. Sprzedaż wymaga obligatoryjnego trybu przetargowego.
Wyjątkowo, w pewnych przypadkach (np. osoba z pierwszeństwem nabycia) można zastosować
procedurę bezprzetargową. Cena nieruchomości nie może być niższa od wartości nieruchomości
określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce
nieruchomościami.

VII. Ochrona własności.

Ochrona własności wiąże się z bezwzględnym charakterem tego prawa. Do osób trzecich płynie
obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi
naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenie ochronne, adresowane już do
konkretnej osoby. Środki ochrony własności:
1. rei vindicatio – roszczenie windykacyjne (lub też wydobywcze)
2. rei negatoria – roszczenie negatoryjne
3. roszczenia uzupełniające
4. szczególny środek ochrony własności, tj. powództwo o ustalenie prawa, wynika z art.
189 k.p.c. ad. 1
Uregulowane w art. 222 §1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada rzeczą,
aby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela
uprawnienie do władania rzeczą. Roszczenie właściciela o oddanie rzeczy. Legitymację czynną ma
właściciel oraz współwłaściciel. Legitymowanym biernie (pozwanym) jest każdy, który faktycznie
włada rzeczą, czyli może być to posiadacz, który faktycznie włada rzeczą dla siebie, dzierżyciel
(włada dla kogo innego). To roszczenie nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy nieruchomości. W
celu zaspokojenia roszczenia windykacyjnego powinno nastąpić wydanie rzeczy w naturze, a nie
jej wartości. Roszczenie windykacyjne wymaga przeprowadzenia dowodu własności. W przypadku
nieruchomości mających urządzoną księgę wieczystą istnieje domniemanie prawne prawa
własności właściciela.
ad. 2
Polega na tym, że może on żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz może żądać
zaniechania naruszeń. Właściciel może wystąpić albo z jednym albo z drugim, albo łącznie. Można
skorzystać z roszczenia negatoryjnego jeśli nastąpiło naruszenie własności w inny sposób niż
przez pozbawienie
15
właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, np. jeżeli ktoś stosuje immisję bezpośrednią.
Roszczenie negatoryjne uzasadniają jedynie zdarzenia stanowiące działanie człowieka
(bezprawne). Zapadający w procesie negatoryjnym wyrok sądu musi określać ściśle obowiązki
pozwanego, prowadzące do przywrócenia stanu zgodnego z prawem( roszczenie o przywrócenie
stanu zgodnego z prawem) lub określać rodzaj zakazanych działań pozwanego (roszczenie o
zaniechanie naruszeń). Roszczenie negatoryjne jeśli dotyczy nieruchomości nie ulega
przedawnieniu. Legitymowany czynni jest właściciel, współwłaściciel. Legitymowany biernie jest
każdy, kto narusza własność.
ad. 3
Składają się na nie:
1. roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,
2. roszczenie o zwrot pożytków,
3. roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy.
Te roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Zakres roszczeń uzupełniających:

• posiadacz w dobrej wierze (art. 244 §1 k.c.); Nie jest on zobowiązany do zwrotu wynagrodzenia
za korzystanie z rzecz. Nie odpowiada za zużycie, utratę lub uszkodzenie rzecze. Nabywa
własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania.
Zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w czasie posiadania wymagalne.
• posiadacz w złej wierze (art. 225 k.c.); Właściciel może wnieść roszczenie przeciwko niemu o
wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy. Posiadacz zobowiązany jest do wynagrodzenia
za korzystanie z cudzej rzeczy. Taki posiadacz odpowiada za zużycie, utratę rzeczy, chyba, że
uległa by ona pogorszeniu, także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Taki posiadacz zobowiązany jest zwrócić pożytki, jeśli ich nie zużył lub równowartość pożytków,
które zużył, a także zobowiązany jest do zwrotu wartości tych pożytków, których nie uzyskał z
powodu złej gospodarki.
• posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa
(art. 224 §2 k.c.).Posiadacz – wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy. Zobowiązany jest
zwrócić pożytki, których nie zużył lub ich równowartość, jeśli je zużył. Nie jest zobowiązany do
zwrotu pożytków, których nie uzyskał w związku z prowadzeniem nieprawidłowej gospodarki.Za
zużycie, utratę lub pogorszenie rzeczy odpowiada tylko wtedy, gdy nastąpiły one z jego winy.
ad. 4.
Powództwo o ustalenie prawa – może je wnieść każdy kto ma interes prawny w ustaleniu tego
prawa. Legitymowany czynnie musi przedstawić dowody na posiadanie interesu prawnego dla
wniesienia tego powództwa.
To powództwo dąży do tego aby sąd wydał orzeczenie stwierdzające istnienie prawa, natomiast
roszczenia windykacyjne i negatoryjne wiążą się z żądaniem od innej osoby spełnienia
określonego świadczenia, np. wydania rzeczy.
Roszczenia posiadacza o zwrot nakładów: W granicach określonych prawem roszczeniu
windykacyjnemu oraz roszczeniom uzupełniającym właściciela posiadacz może przeciwstawić
własne roszczenie o zwrot nakładów na rzecz. Jeśli zaś służy mu roszczenie o zwrot nakładów,
może skorzystać z prawa zatrzymania (ius retentionis), hamując w ten sposób roszczenie
windykacyjne, aż do momentu zaspokojenia przysługujących mu roszczeń.
Rozliczenia co do nakładów na rzecz:
1. nakłady konieczne; Służą utrzymaniu rzeczy w należytym stanie. Umożliwiają prawidłowe z niej
korzystanie, np. remonty, konserwacja.
2. nakłady użyteczne; Są ponoszone w celu ulepszenia rzeczy. Mają na celu podniesienie jej
funkcjonalności.
3. nakłady zbytkowne. Jeżeli nakłady użyteczne wiążą się ze znacznym kosztem oraz służą
celom luksusów, mówimy o nakładach zbytkownych.

Roszczenia od zwrotu nakładów:

1. dobra wiara posiadacza w chwili ponoszenia nakładów;
2. zła wiara posiadacza w chwili ponoszenia nakładów;

16
3. posiadacz w dobrej wierze ponosi nakłady po tym jak dowiedział się o wytoczeniu przeciwko
niemu powództwa lub po wyzwaniu co do zwrotu rzeczy będącej własnością państwową (art. 228
k.c.).

ad. 1
Może on żądać zwrotu nakładów koniecznych, o ile mają one pokrycie w korzyściach, które uzyskał
z rzeczy. Może on żądać zwrotu nakładów innych niż konieczne, o ile zwiększają one wartość
rzeczy w chwili wydania jej właścicielowi (art. 226 §1 zdanie 1).
ad. 2
Może on żądać zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogacił się jego
kosztem, tzn. gdyby rzecz na skutek nakładów stała się więcej warta aniżeli przed ich dokonaniem
(art. 226 §2). ad. 3
Może on żądać zwrotu nakładów koniecznych, które dokonał po powzięciu wiadomości o
wytoczeniu przeciwko niemu powództwa lub też, których dokonał po wezwaniu go do zwrotu rzeczy
będących własnością państwową. Może on żądać zwrotu tych nakładów, choćby nawet nie
wzbogaciły one właściciela (Art. 226 §1 zdanie 2).
Roszczenia związane ze wzniesieniem budowli na cudzym gruncie:
1. roszczenia posiadacza gruntu. Posiadacz i samoistny i zależny gruntu może żądać zwrotu
nakładów. Jeżeli nakład ma postać budowli lub innego urządzenia posiadacz jak i właściciel mają
roszczenie o przeniesienie na własność za odpowiednim wynagrodzeniem zajętej działki. Art. 231
k.c. – przesłanki roszczenie o przeniesienie:
• może wystąpić z nim posiadacz samoistny – ten który włada rzeczą jak właściciel; ten art. ma też
zastosowanie między posiadaczem a użytkownikiem wieczystym;
• dobra wiara posiadacz samoistnego;

• wzniesienie budowli lub innego urządzenia;

• wartość tej budowli znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki.
Posiadacz samoistny musi w chwili wznoszenia budowli znajdować się w dobrej wierze. 2.
Roszczenia właściciela gruntu. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne
urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać , aby
ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim
wynagrodzeniem.

VIII. Współwłasność.
Własność tej samej rzeczy może niepodzielnie przysługiwać kilku osobom.
Podzielność prawa własności: Prawo własności można podzielić według czasu jego trwania,
według treści lub współwłasność.
1. Według czasu trwania – art. 187 – przeniesienie nie jest dopuszczalne ani pod warunkiem ani
z zastrzeżeniem terminu. Nie istnieje własność terminowa co do nieruchomości gruntowych.
Możemy mówić o podziale ze względy na czas:
- nieruchomości budynkowe będące własnością użytkownika wieczystego gruntu. Art. 235 §2
odrębna własność tych budynków wygasa z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego, -
ruchomości – ustawodawca nie wprowadza żadnych ograniczeń. Można przenieść pod warunkiem
i z zastrzeżeniem terminu.
2. Według treści – jest tzw. właściciel zwierzchni (dominus directus) i właściciel użytkowy
(dominus utilis). Każdy z nich ma inne uprawnienia. Jeden z nich może użytkować rzecz, drugi
może rozporządzać rzeczą. Uprawnienia te razem zsumowane dopiero składają się na całość
prawa własności. 3. Współwłasność (prawo do jednej rzeczy przysługuje kilku osobom)
Każdy ze współwłaścicieli dysponuje wszystkimi atrybutami prawa własności. Współwłasność
charakteryzują 3 cechy:
a) jedność przedmiotu – przedmiotem współwłasności może być rzecz, która może być podmiotem
własności (nie może to być np. zbiór praw, rzeczy);
b) wielość podmiotów – muszą być przynajmniej 2 podmioty;
c) niepodzielność wspólnego prawa – każdy ze współwłaścicieli ma prawo własności do całej
rzeczy, a nie do wyodrębnionej fizycznie części tej rzeczy.

17
Nie można na jednej nieruchomości ustanowić współwłasności i współużytkowania wieczystego.
Chodzi o prawo jednorodne (albo jedno albo drugie).

Rodzaje współwłasności: (art. 196 k.c.)

a)Współwłasność w częściach ułamkowych.
1. charakter współwłasności – samodzielna instytucja prawa wspólnego uregulowana w art. 196
k.c. §2, zdanie 2.
2. istota współwłasności – każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział we
współwłasności. 3. rozporządzenie udziałem – istnieje możliwość rozporządzania swoim udziałem
bez zgody pozostałych współwłaścicieli, art. 198 k.c.
4. zniesienie współwłasności – możliwość żądania w każdym czasie zniesienie współwłasności –
art. 210 k.c. Uprawnienie do zniesienia współwłasności może być wyłączone przez czynność
prawną na czas nie dłuższy niż 5 lat. W ostatnim roku przed upływem 5 lat można przedłużyć ten
okres na dalsze 5 lat.

Udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Określa on zakres
uprawnień współwłaściciela w stosunkach wewnętrznych lub zewnętrznych. Wielkość udziału może
być określona:
- w drodze jednostronnej czynności prawnej,
- w umowie,
- ze zdarzeń prawnych,
- z orzeczenia sądu,
- z ustawy;
W ramach współwłasności ułamkowej występują:
• własność przymusowa – nie może być ona zniesiona dopóki, dopóty istnieje stosunek prawny, z
którym jest związana,
• wspólnota gruntowa – osoby, którym ona przysługuje mają ograniczenia w zbyciu swego udziału i
nie mogą żądać zniesienia współwłasności,
• współwłasność przedmiotów należących do spadku – można żądać jej zniesienia tylko w ramach
działu spadku; spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzać
udziałem w przedmiocie należącym do spadku.
b) Współwłasność łączna.
1. charakter współwłasności – regulują je przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. 2.
istota współwłasności – współwłasność bezudziałowa – nie można wyodrębnić udziałów
przysługujących współwłaścicielom.
3. rozporządzenie udziałem – brak możliwości rozporządzania udziałem.
4. zniesienie współwłasności – brak możliwości żądania zniesienia współwłasności. U jej podstaw
leży określony stosunek prawny, bez którego nie mogłaby powstać i istnieć. Nie można w niej
wyodrębnić udziałów. Właściciel nie może rozporządzać swoim prawem tak długo jak długu istnieje
współwłasność łączna.
Podstawowym stosunkiem prawnym jest:
• małżeństwo,

• stosunek spółki cywilnej,

• istnienie osobowej spółki handlowej.

Kiedy stosunki prawne tracą byt współwłasność łączna staje się współwłasnością w częściach
ułamkowych. Zarząd rzeczą wspólną:Całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą
tej rzeczy bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy.
Ustanowienie zarządu może nastąpić:
1. w drodze umowy (umowny z arząd rzeczą wspólną),
2. na podstawie przepisów ustawy (ustawowy zarząd rzeczą wspóln ą),
3. na mocy postanowienia sądu (sądowy zarząd rzeczą wspólną).
ad. 1.
Umowa ta może być zawarta w dowolnej formie. Strony mogą w niej określić, że: - zarząd będzie
sprawował jeden z nich lub osoba trzecia nie będąca współwłaścicielem, 18
- rodzaj czynności prawnych lub faktycznych dla których dokonania będzie wymagana zgoda
wszystkich współwłaścicieli albo większości z nich.
Umowa taka może być wypowiedziana lub zmieniona.
ad. 2
Ustawowe zasady zarządu rzeczą wspólną:
- każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, art.
200 k.c., - ustawodawca wyraził trojakiego rodzaju czynności składające się na zarząd rzeczą
wspólną: a) czynności zwykłego zarządu,
b) czynności przekraczające zwykły zarząd,
c) czynności zachowawcze.
Dla dokonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art.
201 k.c.). W razie braku zgody większości każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia
sądowego do dokonania takiej czynności. Większość współwłaścicieli ustala się według wielkości
udziałów.

Dla dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli. W jej braku właściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać
rozstrzygnięcia przez sąd, który bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli oraz cel
zamierzonej czynności – art. 199 k.c.

Dla dokonania czynności zachowawczych… Mają na celu zachowanie wspólnego prawa (np.
wniesienie powództwa). Każdy ze współwłaścicieli może dokonać czynności zachowawczych oraz
może dochodzić roszczeń mających na celu zachowanie jego prawa – art. 209 k.c.

Pojęcie czynności zwykłego zarządu i przekraczającej zwykły zarząd

Czynności zwykłego zarządu mają na celu utrzymanie rzeczy wspólnej w należytym stanie oraz
mają na celu zwykła eksploatację tej rzeczy.
Czynności przekraczające zwykły zarząd są to np. zbycie, obciążenie rzeczy wspólnej, zmiana
przeznaczenia rzeczy wspólnej.
ad. 3
Możliwy jest w 3 sytuacjach:
a) gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli, nie wszystkich ale ich większości w istotnych
sprawach dotyczących zwykłego zarządu,
b) jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasadę prawidłowego zarządu,
c) jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.
W tych sytuacjach wydawane jest postanowienie sądu o ustanowienie zarządu rzeczą wspólną.
Art. 611 k.c. stanowi, że w przypadku ustanowienia sądowego zarządu nieruchomością zarządca
zobowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej. Sąd
uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania.

Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujący zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich
terminach rachunku z zarządu.
Art. 208 k.c. – to uprawnienie przysługuje tylko temu, który nie ma prawa do zarządu rzeczą.
Reguła ta nie ma zastosowania do zarządu rzeczą wspólną ustanowioną przez sąd.
Złożenie rachunku zarządu ozn. złożenie sprawozdania rachunkowego wraz z informacjami
dotyczącymi rzeczy wspólnej, a w szczególności o dokonanych czynnościach związanych z tą
rzeczą, o wydatkach i ciężarach poniesionych w związku z tą rzeczą oraz o przychodach
uzyskanych z tej rzeczy. Sprawozdanie to powinno być odpowiednio udokumentowane, złożone w
odpowiednim terminie w odpowiedniej formie w zależności od okoliczności danego przypadku.
Termin i forma złożenia sprawozdania zależy od woli.
W razie odmowy złożenia takiego rachunku uprawnieni współwłaściciele mogą wystąpić do sądu z
pozwem o nakazanie złożenia rachunku. Art. 208 k.c. – przepis bezwzględnie obowiązujący, tzn.,
że umowa między współwłaścicielami nie może wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia
współwłaścicieli nie sprawujących zarządu do żądania rachunków z zarządu.
Korzystanie z rzeczy wspólnej: Obejmuje ono:

19
1. pobieranie pożytków rzeczy – z art. 207 wynika, że jeżeli współwłaściciel nie postanawia
inaczej, przychody z rzeczy przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów.
Ta sama reguła dotyczy ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.
Przychodami rzecz są przede wszystkim: pożytki oraz inne przychody np. materiał po rozbiórce
budynku, drzewo zwalone podczas burzy. Wydatki związane z rzeczą są to wydatki poniesione w
związku z normalną eksploatacją rzeczy oraz z zachowaniem zasad prawidłowej gospodarki.
Ciężarami są przede wszystkim: podatki oraz inne świadczenia o charakterze publiczno-prawnym.
2. uprawnienie do posiadania rzeczy – oznacza, że każdy współwłaściciel może posiadać całą
rzecz i korzystać z niej ponieważ takie uprawnienie przysługuje wszystkim współwłaścicielom.
Korzystanie z rzeczy jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może czynić to tylko o tyle,
o ile nie przeszkadza analogicznemu korzystaniu z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli – art.
206 k.c.
3. uprawnienie do używania rzeczy.
Strony mogą w drodze umowy określić sposoby korzystania z rzecz wspólnej:
• mogą strony przewidzieć podział nieruchomości do korzystania quoad usum. Polega ona na tym,
że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wyodrębnioną część
nieruchomości wspólnej. Ten podział nie oznacza zniesienia współwłasności ponieważ dalej
osoby, które są współwłaścicielami przysługuje im prawo żądania zniesienia współwłasności.
• jest to podział korzystania z rzeczy pod względem czasu.

• jest to podział korzystania z rzeczy wg rodzaju pożytków z niej pobieranych.

• mogą przyznać prawo korzystania z rzeczy jednemu z nich z zastrzeżeniem oddania pozostałym
 części pożytków.
ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI:
Zniesienie współwłasności oznacza likwidację stosunku prawnego jaki łączy współwłaścicieli.
Zniesienie współwłasności jest uprawnieniem każdego z współwłaścicieli, którego nie może on się
zrzec, ponieważ jest ono niezbywalne. Co więcej roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega
przedawnieniu (art. 220 k.c.).
TRYBY ZNIESIENIA WSPÓŁWŁASNOŚCI:
1. Umowny – przepisy kodeksu cywilnego nie regulują umownego trybu zniesienia
współwłasności, jest on pozostawiony swobodzie stron. Mogą one dowolnie uregulować likwidację
współwłasności byleby nie było to sprzeczne z ustawami. Taka umowa powinna określać sposób
zniesienia współwłasności, ewentualne spłaty i dopłaty.
Aby umownie znieść współwłasność wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli
będzie chodziło o zniesienie współwłasności ruchomości – umowa może być zawarta w dowolnej
formie, natomiast umowa dotycząca zniesienia współwłasności nieruchomości wymaga formy aktu
notarialnego. 2. Sądowy. Prawo do żądania sądowego zniesienia współwłasności ma każdy
człowiek. Jest on zobowiązany określić rzecz wspólną będącą przedmiotem współwłasności oraz
sposób jej podziału. Trzy rozwiązania podziału rzeczy wspólnej:
a) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli – art. 211 k.c.,
b) przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych – art. 212
§2 k.c., c) podział cywilny rzeczy, czyli sprzedaż rzeczy na licytacji publicznej – art. 212 §2
k.c. ad. a)
Nie zawsze rzecz da się fizycznie podzielić. Co wyłącza fizyczny podział rzeczy: jeżeli podział byłby
sprzeczny z przepisami ustawy lub też gdyby był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem rzeczy albo też powodowałby istotną zmianę rzecz albo też powodowałby
zmniejszenie jej wartości – wynika to z art. 211 k.c.
ad. b)
Spłata – jest to równowartość udziału współwłaściciela.
Dopłata – jest to wyrównanie różnicy między wartością udziału a wartością części rzeczy, wydanej
współwłaścicielowi.
Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności – uregulowane jest przez k.p.c., w sprawach z
zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy (art. 606 k.p.c.). We wniosku o
zniesienie współwłasności współwłaściciel powinien określić rzecz, zaproponować sposób
podziału, udowodnić prawo do współwłasności np. wykazać wpis do księgi wieczystej. Sąd
powinien dążyć w tym postępowaniu do tego by nakłonić współwłaścicieli do zgodnego podziału
rzeczy wskazując sposoby ich podziału. Gdy
20
współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności sąd wyda
postanowienie odpowiadające treści tego wniosku, o ile projekt podziału nie sprzeciwia się prawu,
zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesów uprawnionych
osób.

Zniesienie współwłasności gospodarstw rolnych: Ustawodawca odrębnie uregulował

problematykę sądowego zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych. Nie dotyczą zaś one
umownego zniesienia współwłasności. Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z
gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub
mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem
gospodarstwa rolnego(art. 553kc). Ustawodawca wykluczył możliwość fizycznego podziału
gospodarstwa rolnego, jeżeli byłoby to sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Jeżeli
podział jest niedopuszczalny, sąd przyzna gospodarstwo temu, na którego wyrażą zgodę wszyscy
współwłaściciele. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo
temu z nich, które je prowadzi lub stale w nim pracuje , chyba że interes społeczno-gospodarczy
przemawia za wybraniem innego współwłaściciela. Jeżeli warunki te spełnia kilku współwłaścicieli
albo jeżeli nie spełnia ich żaden, sąd przyzna gospodarstwo temu z nich, który daje najlepszą
gwarancję jego należytego prowadzenia. Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządza
sprzedaż gospodarstwa. Współwłaściciele, którzy do chwili zniesienia współwłasności w
gospodarstwie zamieszkiwali mogą zamieszkiwać dalej, ale nie dłużej niż 5 lat. Gdy są małoletni -
max. 5 lat od uzyskania pełnoletności.
 IX. Odrębna własność lokali
Konstrukcja prawna odrębnej własności lokalu: reguluje to ustawa z 24.6. 94 o własności lokali.
1.Przedmiot własności. Poszczególne lokale w budynku są nieruchomościami w miarę
wyodrębnienia ich własności. Chodzi tu o samodzielne( wydzielona trwałymi ścianami izba lub
zespół izb) lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu(użytkowe). Do lokalu mogą
przynależeć jako części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie
przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym
wyodrębniono dany lokal (np. piwnica). 2.współwłasność „przymusowa” nieruchomości
wspólnej. Nieruchomość lokalowa wyłania się z nieruchomości macierzystej (budynkowej). W razie
wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie
do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowych wszystkich lokali. Nie
można zadąć zniesienia współwłasności nieruchomości dopóki trwa odrębna własność
lokalu(prawo związane-przymusowe). Są to np. klatki schodowe, instalacje elektryczne itp.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu:
Umowne ustanowienie odrębnej własności. Odrębną własność lokalu można ustanowić w
drodze: • Umowy (np. sprzedaży); wraz z nabyciem lokalu następuje ukonstytuowanie stosunku
współwłasności nieruchomości wspólnej. Umowa powinna być dokonana w formie aktu
notarialnego, obowiązkowy wpis do księgi wieczystej. Umowa taka powinna określać rodzaj,
położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość
udziałów przypadających w nieruchomości wspólnej.
• jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości; właściciel nieruchomości może
ustanowić odrębna własność lokalu dla siebie. Stosuje się tu odpowiednio przepisy o
ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy(akt notarialny itp.).
• orzeczenia sądu znoszącego współwłasność ; oznacza to podział nieruchomości. Podziałowi
ulega będąca przedmiotem współwłasności dotychczasowa nieruchomość macierzysta.
Wydziela się z niej odrębną własność poszczególnych samodzielnych lokali. Równocześnie
utrzymana zostaje, w okrojonym rozmiarze, współwłasność nieruchomości wspólnej,
przekształcając się we współwłasność przymusową. Podziału dokonuje się stosownie do liczby
samodzielnych lokali.

21
Wspólnota mieszkaniowa właścicieli lokali: Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (zdolność prawna i sądowa).
Prawa i obowiązki właścicieli lokali: Właściciele lokali są uprawnieni do posiadania, korzystania
z lokalu i rozporządzania swoim prawem własności. Mają również prawo do współkorzystania z
nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu
wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem
jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku,
uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie
kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących, miesięcznych opłat.
Zarząd nieruchomością wspólną: Sposób zarządzania nieruchomością wspólną właściciele lokali
mogą określić w umowie. Mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli nie zawarto
stosownej umowy, zarząd odbywa się według reguł ustawowych. Jest on różny zależnie od liczby
mieszkańców: • „mała” wspólnota mieszkaniowa; liczba lokali wyodrębnionych i
niewyodrębnionych, należących do
nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem. Do zarządu taką wspólnotą
mieszkaniową mają odpowiednie zastosowanie przepisy KC i KPC o współwłasności. • „duża”
wspólnota mieszkaniowa; liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do nadal
do dotychczasowego właściciela jest większa niż siedem. Tu właściciele są zobowiązani podjąć
uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu(niekoniecznie spośród grona
właścicieli lokali). Powołany zarząd jest organem wspólnoty mieszkaniowej. Obok zarządu istnieje
też naczelny organ wspólnoty-„ogół właścicieli”. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej
i reprezentuje ją na zewnątrz. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres
zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę.

X. Użytkowanie wieczyste.

Źródłem jest kodeks cywilny i ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.VIII.1997 roku. Do

użytkowania wieczystego ustawodawca nakazuje stosować przepisy o własności w kwestiach
nieuregulowanych w art. do 232 do 243 k.c.
Ustanowienie użytkowania wieczystego może nastąpić:
1. na gruntach Skarbu państwa, położonych w granicach administracyjnych miast; 2. na gruntach
Skarbu państwa poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego
miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki;
3. grunty jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Użytkowanie wieczyste można ustanowić tylko na gruncie.
Kto może być użytkownikiem wieczystym?
Są to osoby fizyczne oraz osoby prywatne. Może być jednostka samorządu terytorialnego
użytkownikiem wieczystym na gruncie Skarbu państwa i odwrotnie.
Treść użytkowania wieczystego:
Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, a także w tych samych
granicach może rozporządzać swoim prawem. Te uprawnienie są jednak ograniczone przez: 1.
ustawy;
2. zasady współżycia społecznego;
3. przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Rozporządzanie prawem użytkowanie wieczystego: użytkownik wieczysty może przenieść to
prawo, może oddać w leasing, może obciążyć hipotekę, może się zrzec użytkowania wieczystego.
Użytkowania wieczystego udziela się na okres maksymalny 99 lat. Użytkownik wieczysty może w
ciągu 5 lat przed upływem okresu użytkowania wieczystego wystąpić o przedłużenie użytkowania
wieczystego na dalszy czas (na okres od 40 do 99 lat). Organ może odmówić przedłużenia tylko ze
względu na ważny interes społeczny.

22
Forma zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa ta powinna być
sporządzona w formie aktu notarialnego oraz umowa o przedłużenia użytkowania wieczystego
powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa dochodzi do skutku z chwilą wpisu w księdze wieczystej – ma charakter konstytutywny.
Opłaty za użytkowanie wieczyste – użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania przez
czas trwania użytkowania wieczystego opłaty rocznej. Wysokość opłaty wynika z ustawy o
gospodarce nieruchomościami. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się wg stawki
procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. Natomiast
wysokość stawek rocznych wynosi za nieruchomość gruntową pod budownictwo mieszkaniowe
albo na realizację urządzeń infrastruktury technicznej – 1% ceny. W pozostałych przypadkach (np.
na cele sakralne) – 0,3%. Akcesoryjność użytkowania wieczystego polega na tym, że z chwilą jego
wygaśnięcia, wygasają prawa z nim związane.
Przedawnienie roszczeń przeciwko użytkownikowi wieczystemu o naprawienie szkód za
nieprawidłowe korzystanie gruntu przedawnia się z upływem lat 3 od daty zwrotu gruntu oddanego
w użytkowanie wieczyste. Taki sam termin jest przewidziany dla roszczeń użytkownika wieczystego
przeciwko właścicielowi o wynagrodzenie za budynki i urządzenia.

Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności:

Użytkownik wieczysty może w dwojaki sposób stać się właścicielem użytkowanego gruntu
(tryby): 1. w trybie ustawy z 4.IX.1997 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
przysługującego osobom fizycznym prawo własności. (Dz. U. 2001.120.1299);
2. zgodnie z ustawą z 21.VIII.1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą
użytkownik wieczysty może stać się właścicielem w drodze umowy sprzedaży zawartej z
właścicielem. Chodzi o sprzedaż bezprzetargową (art. 37 ust 2 ustawy).
ad. 1
Zakres podmiotowy: właścicielem może stać się użytkownik wieczysty będący osobą fizyczną,
który spełnia ustawowe kryteria:
a) musi uzyskać prawo użytkowania wieczystego przed dniem 31.X.1998 roku. Nabycie
użytkowania wieczystego może nastąpić przez:
- nabycie w drodze umowy;
- z mocy samego prawa (art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami);
- przez zasiedzenie;
- w drodze decyzji administracyjnej;
- w trybie art. 231 k.c. (budynek na cudzym gruncie).
Uprawnienie do wystąpienia z wnioskami o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w
prawo własności przysługuje także następcom prawnym, są to: spadkobiercy oraz osoby fizyczne,
które nabyły prawo użytkowania wieczystego w drodze umowy o przeniesienie tego prawa.
Jeżeli poprzednik prawny był osobą prawną to następca będący osobą fizyczną musi nabyć
użytkowanie wieczyste przed dniem 31.X.1998 r.
Właściwość organów: określa art. 2 ustawy o przekształceniu
1. Jeżeli w użytkowanie wieczyste oddany był grunt będący własnością Skarbu państwa decyzję o
przekształceniu wydaje starosta lub prezydent miast na prawach powiatu. Organem odwoławczym
od decyzji wydanej przez te organy jest wojewoda.
2. Jeżeli użytkowanie wieczyste było ustanowione na nieruchomości będącej własnością jednostki
samorządu terytorialnego to decyzję o przekształceniu wydaje przewodniczący zarządu jednostki
samorządu terytorialnego. Organem odwoławczym w tym przypadku jest Samorządowe Kolegium
Odwoławcze.
Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej (charakter deklaratoryjny). Użytkownik
staje się właścicielem, gdy decyzja o przekształceniu jest ostateczna wg k.p.a. Decyzja o
przekształceniu nie narusza praw osób trzecich.
Art. 241 k.c. jest zasadą, że z chwilą wygaśnięcia użytkowania wieczystego wygasają ustanowione
na niej obciążenia. Natomiast art. 2 ust 3 ustawy o przekształceniu jest wyjątkiem od tej zasady.
Przy

23
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności prawa rzeczowe obciążające
użytkowanie wieczyste nie wygasają.
Odpłatność przekształcenia:
Przekształcenie jest odpłatne poza wyjątkami określonymi w art. 6 ustawy o przekształceniu. Przy
ustaleniu opłaty należy brać pod uwagę wskazówki art. 4a ustawy o przekształceniu
1. Ustawa o przekształceniu odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami do art. 67 ust 1
ustawy o gospodarce nieruchomościami, który określa sposób ustalania ceny nieruchomości przez
rzeczoznawcę. Rzeczoznawcy oceniają wartość nieruchomości wg reguł przyjętych w dziale IV
ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata nie powinna być niższa niż wartość nieruchomości
oceniana przez rzeczoznawcę. 2. Ustawa o przekształceniu odsyła do art. 70 ustawy o gospodarce
nieruchomościami – cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej może zostać
rozłożona na raty, nie dłużej niż na 10 lat.
3. Ustawa o przekształceniu przewiduje wprowadzenie bonifikat, praktycznie jest to ograniczone do
nieruchomości wykorzystywanych lub przeznaczonych na cele mieszkaniowe; w formie
zarządzenia wojewody albo uchwała rady lub sejmiku.
4. Zapłata następuje w dniu, w którym decyzja o przekształceniu stałą się ostateczna. Koszty
oszacowania przez biegłych są wliczone albo cenę nieruchomości przy jej sprzedaży albo też
organy odwołują się do k.p.a. do art. 262 zgodnie z którym stronę obciążają te koszty
postępowania, które: wynikły z winy strony lub zostały poniesione w interesie lub na żądanie
strony, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie.
Wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie ustawy o
przekształceniu można było wnosić do 31.XII.2002 roku.
ad 2.
Zgodnie z art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości gruntowej,
która była uprzednio oddana w użytkowanie wieczyste może nastąpić wyłącznie na rzecz
użytkownika wieczystego co nie obejmuje sprzedaży między Skarbem Państwa a jednostkami
samorządu terytorialnego. Ustawę tę stosuje się do osób fizycznych i osób prawnych.
Użytkownik wieczysty może powołać się na pierwszeństwo, jeżeli właściciel (Skarb państwa,
jednostka samorządu terytorialnego) zdecyduje o sprzedaży tej nieruchomości. Jeżeli Skarb
państwa, jednostka samorządu terytorialnego dokona sprzedaży z pominięciem użytkownika
wieczystego (jego pierwszeństwa) użytkownik wieczysty może skorzystać z art. 58 k.c. – który
stanowi o bezprawności czynności.
Art. 35 ustawy o gospodarce nieruchomościami – właściwy organ sporządza i podaje do publicznej
wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie
wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę.
Pierwszeństwo (ma na celu eliminację innych podmiotów ubiegających się o tę rzecz) ≠ (nie równa
się) pierwokup (zastrzeżenie dla jednej ze stron, że będzie miała ona pierwszeństwo)
Realizacja pierwszeństwa zależy od dwóch przesłanek:
1. osoba uprawniona musi złożyć wniosek o nabycie przed upływem terminu wskazanego w
wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Ten wyznaczony termin nie może być
krótszy niż 6 tygodni. 2. osoba uprawniona składa oświadczenie, że wyraża zgodę na cenę
ustaloną w sposób określony w ustawie.
Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży wygasa z mocy prawa ustanowione na niej użytkowanie
wieczyste. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta
w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własności, która zostaje
zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności
nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 k.c.).

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego:

1. wygasa po upływie czasu na które było ustanowione;
2. rozwiązanie prze strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste;
3. zrzeczenie się użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie;
4. konfuzja, czyli zlanie się w jednym ręku użytkowania wieczystego z prawem
własności; 5. rozwiązanie umowy ustanowione na skutek jednostronnego żądania;
6. wywłaszczenie.
Skutki wygaśnięcia:
24
1. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia (art.
241 k.c.) – poza wyjątkami wynikającymi z ustawy o przekształceniu;
2. wygasa przysługujące właścicielowi budynków lub urządzeń wzniesionych na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste, prawo własności;
3. użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może od niego żądać na
zasadach ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego
gruntu. Roszczenie o naprawienie szkód – przedawnia się z upływem 3 lat od wydania
nieruchomości, jeżeli użytkownik nie chce wydać nieruchomości właścicielowi przysługuje
właścicielowi roszczenie windykacyjne, które nie ulega przedawnieniu.
XI. Ograniczone prawa rzeczowe-przepisy ogólne.
Ograniczone prawa rzeczowe są prawami na „rzeczy cudzej”. W tym przypadku sfera władzy
uprawnionego jest ograniczona(stąd nazwa) do tych uprawnień, jakie są jej przyznane przez
ustawodawcę. Ograniczone prawa rzeczowe polegają na wykonywaniu niektórych uprawnień na
cudzej rzeczy, przysługujących w zwykłych warunkach właścicielowi. W takim znaczeniu stanowią
obciążenia prawa własności. Ustawodawca limituje katalog praw rzeczowych (numerus clausus):
1. użytkowanie;
2. służebność;
3. zastaw;
4. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego;
5. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
6. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
7. hipoteka.
Przedmiot ograniczonych praw rzeczowych :Zasadniczo przedmiotem ograniczonych praw
rzeczowych są rzeczy. Jednakże wyjątkowo- z mocy przepisu szczególnego- spotykamy postacie
ograniczonych praw rzeczowych obciążających inne prawa majątkowe(m.in. użytkowanie praw,
zastaw na prawach). Ograniczone prawa rzeczowe można ustanowić:
- na nieruchomości,(np. służebność)
- na ruchomości,(np. zastaw)
Hipotekę można ustanowić na nieruchomości. Zastaw można ustanowić tylko na ruchomości,
użytkowanie można ustanowić na ruchomości i nieruchomości.
Samoistne i akcesoryjne prawa rzeczowe: Charakter samoistny mają prawo użytkowania,
służebności i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Charakter akcesoryjny mają zastaw i
hipoteka. Prawa samoistne mają swój samodzielny byt prawny. Ich ustanowienie oraz dalsze
istnienie jest niezależne od innego prawa. Prawa akcesoryjne zaś ustanawia się dla
zabezpieczenia wierzytelności.
Powstanie ograniczonych praw rzeczowych:
1. umowa; zawierają ją właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa. Określa się w niej rodzaj i
treść ustanawianego prawa. Stronom nie wolno zmieniać ustawowej treści i charakteru właściwego
prawa. Obowiązuje tutaj zasada przyczynowości(kauzalności). Jeśli zatem ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego następuję dla wykonania uprzedniego zobowiązania, ważność
umowy zależy od istnienia tego zobowiązania. W przypadku nieruchomości zobowiązanie takie
powinno być powołane w akcie notarialnym. Do umowy stosujemy odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności, chodzi o zasadę kauzalności i konsensualności. Można ustanowić
ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości pod warunkiem i z zastrzeżeniem terminu.
Odmiennie niż w art. 157 k.c. Forma aktu notarialnego wymagana jest dla oświadczenia
właściciela, który prawo ustanawia. Oświadczenie uprawnionego do ograniczonego prawa
rzeczowego może być złożone w dowolnej formie, nawet w sposób dorozumiany.
2. z mocy prawa; Istnieje wyjątkowa możliwość powstania ograniczonych praw rzeczowych z
mocy prawa. Np. zasiedzenie służebności, zastaw ustawowy.
3. orzeczenie sądowe; chodzi tu o konstytutywne orzeczenie sądu mające charakter zdarzenia
cywilnoprawnego. Np. ustanowienie służebności drogi koniecznej.
4. decyzja administracyjna: spotykana zupełnie rzadko. Niemniej istnieje możliwość ograniczenie
cudzego prawa własności w trybie wywłaszczenia.
Zmiana treści ograniczonych praw rzeczowych: Do zmiany treści ograniczonego prawa
rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym, a właścicielem rzeczy obciążonej , a
jeżeli prawo było
25
ujawnione w księdze wieczystej- wpis to księgi. Jeżeli zmiana taka dotyka osoby trzeciej potrzebna
jest jej zgoda. Zmiana treść ograniczonych praw rzeczowych nie może naruszać przepisów
powszechnie obowiązujących. W przypadku zmiany treści prawa wpisanego do księgi wieczystej
niezbędny jest akt notarialny. Niekiedy zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego następuje
na mocy orzeczenia sądowego (np. w przypadku służebności).
Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych: Zagadnienie to dotyczy praw zbywalnych (np.
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego). Do przeniesienia ograniczonego prawa
rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym, a nabywcą oraz , jeżeli
prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej, wpis do tej księgi.
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych:
1. Kolizja ograniczonych praw rzeczowych. Zdarza się, że jedna rzecz jest obciążona kilkoma
ograniczonymi prawami rzeczowymi. Może wówczas powstać kolizja polegająca na tym, że
wykonywanie jednego prawa przeszkadzało lub wyłączałoby możliwość wykonywania innego
prawa. 2. Pierwszeństwo praw wpisanych do księgi wieczystej. Ustawodawca ustala hierarchie
praw i kolejność ich wykonywania:
• Prawo ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem w owej księdze nie
ujawnionym;
• O pierwszeństwie praw ujawnionych w księdze wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczą się
skutki dokonanego wpisu. (chwila złożenia wniosku o wpis, gdyż wpis w księdze wieczystej ma
moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu);
• Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo; •
Istnieje możliwość zastrzeżenia pierwszeństwa prawa we wpisie do księgi wieczystej. 3.
Pierwszeństwo innych ograniczonych praw rzeczowych. Panuje tutaj zasada prior tempore
potior iure. Zatem „lepsze” jest prawo wcześniej ustanowione.
4. Zmiana pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych. Pierwszeństwo ograniczonych
praw rzeczowych może być zmienione na podstawie umowy między tym, czyje prawo ma ustąpić
pierwszeństwa, a tym czyje prawo ma uzyskać pierwszeństwo. Jeżeli chociaż jedno z tych praw
jest wpisane do księgi wieczystej, potrzebny jest także wpis do księgi. Nie wolno zmieniać
pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych w celu uszczuplenia praw osób trzecich- zmiana
prawa nie narusza praw mających pierwszeństwo niższe niż prawo ustępujące pierwszeństwa, a
wyższe niż prawo, które uzyskuje pierwszeństwo ustępującego prawa.

Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych: Zdarzenia prawne powodujące wygaśnięcie

ograniczonych praw rzeczowych:
• Zrzeczenie się prawa; prawo wygasa, jeżeli uprawniony go się zrzeknie. Oświadczenie o
zrzeczeniu powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej. Gdy chodzi o prawo
ujawnione w księdze wieczystej, potrzebne jest wykreślenie prawa z tej księgi..
• Konfuzja; chodzi tu o zjednoczenia się (zlanie, confusio) w jednej osobie prawa własności i
ograniczonego prawa rzeczowego.
• Inne źródła wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych; jeżeli ograniczone prawo rzeczowe
zostało ustanowione z zastrzeżeniem terminu końcowego, wygasa z upływem tego terminu.
Często wygasa również ze śmiercią uprawnionego (służebności osobiste, użytkowanie). Z racji
akcesoryjnego charakteru wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za
sobą wygaśnięcie hipoteki. Podobnie jest w przypadku zastawu. Niektóre ograniczone prawa
rzeczowe wygasają z mocy prawa(ex lege) na skutek niewykonywania przez dziesięć lat (np.
użytkowanie). Służebność gruntową może znieść orzeczenie sądowe. Istnieje również
możliwość wywłaszczenia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości.
Ochrona ograniczonych praw rzeczowych: Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Następuje tu więc odesłanie do roszczenia
windykacyjnego i negatoryjnego, ze wskazaniem że chodzi tu o zastosowanie odpowiednie,
uwzględniające specyfikę ograniczonych praw rzeczowych. Niekiedy, np. w przypadku hipoteki
brakuje jakiejkolwiek przekładni dla zastosowania środków zbliżonych do ochrony własności.
Dlatego ustawa tu ustanawia własne środki ochrony, dostosowane do specyfiki tego prawa
rzeczowego.

26
XII. Użytkowanie.
Użytkowanie stanowi najmocniejsze obciążenie cudzego prawa własności.
Treść użytkowania: (Art. 252 – legalna definicja użytkowania)
Użytkownik ma dwa uprawnienia:
1. uprawnienie do używania rzeczy;
2. uprawnienie do pobierania pożytków.
Powinien on wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (art. 256).
Zasady prawidłowej gospodarki nie są nigdy wartością stałą. Zależą od przedmiotu użytkowania
oraz aktualnych wymagań (techniki, nauki, zasad doświadczenia życiowego).
Nie oznacza to, że od użytkownika wymaga się najwyższego stopnia wiedzy teoretycznej i
praktycznej. Wykonuje on swoje prawo zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki jeżeli
zachowuje zwykłą miarę staranności i dbałości o rzecz.
Użytkownik powinien zachować substancję rzeczy i jej przeznaczenie.
Art. 256 jest konkretyzowany w następujących artykułach:
- art. 258 zgodnie z którym użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej
gospodarki powinny być pokrywane z pożytków, które rzecz przynosi. Ciężary są to świadczenia o
charakterze publiczno-prawnym (podatki, składki ubezpieczeniowe). Artykuł ten pozwala stronom
inaczej te kwestie uregulować.
- art. 259 Właściciel nie korzysta z oddanej w użytkowanie rzeczy. Jest zasadą, że nie ponosi
wydatków na nakłady konieczne. Jeżeli jednak nakłady poczynił może żądać od użytkownika ich
zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
- art. 260 Rozwinięcie art. 259. Dotyczy dokonywania napraw i nakładów, które związane są ze
zwykłym korzystaniem z rzeczy. Do ich dokonywania zobowiązany jest użytkownik. Jeżeli będą to
nakłady nie związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, użytkownik jest zobowiązany zawiadomić
o tym właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Jeżeli takie nakłady poczyni
użytkownik przysługuje mu roszczenie względem właściciela, może żądać ich zwrotu na podstawie
przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
- art. 261 Użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela o tym, że osoba trzecia
dochodzi przeciw użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy.
Przedmiot użytkowania:
Mogą nim być:
- rzeczy ruchome,
- nieruchomości,(znaczenie wiodące)
- prawa zbywalne.
Użytkowanie obciąża całą rzecz łącznie z jej częściami składowymi i przynależnościami. Wynika to
z art. 252. Zasada ta podlega ograniczeniu zgodnie z art. 253. Dopuszcza on modyfikację tej
zasady w dwu kierunkach:
- przez ograniczenie zakresu użytkowania tzn. użytkownik nie będzie mógł pobierać wszystkich
pożytków z rzeczy;
- zostaje ograniczone wykonywanie użytkowania do oznaczonej części nieruchomości.
Przedmiotem użytkowania mogą być rzeczy niezużywalne (można z nich korzystać bez ich
unicestwienia). W przypadku wygaśnięcia użytkowania, użytkownik jest zobowiązany zwrócić
właścicielowi te same rzeczy, które były przedmiotem użytkowania. Zasada ta nie dotyczy sytuacji,
gdy przedmiotem użytkowania są pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku. W tym
wypadku jest to użytkowanie nieprawidłowe (art. 264).
Nieprawidłowość przejawia się w:
1. z chwilą wydania tych rzeczy użytkownikowi staje się on ich właścicielem,
2. zwrot rzeczy po wygaśnięciu użytkowania polega na tym, że użytkownik zobowiązany jest
zwrócić tę samą ilość pieniędzy lub tę samą ilość rzeczy oznaczonych co do gatunku i tej samej
jakości. Wynika to z przepisów o zwrocie pożytków (art. ).
Prawa będące przedmiotem użytkowania

27
Przedmiotem użytkowania mogą być wyłącznie prawa zbywalne (wierzytelności, obligacje, prawo
użytkowania wieczystego) – art. 265.
Przedmiotem użytkowania może być także zespół przedmiotów, przede wszystkim zespół środków
produkcji (art. 257).
Użytkowanie jest ściśle związane z osobą użytkownika. Ustanowione na rzecz osoby fizycznej ma
charakter osobisty, a ustanowione na rzecz osoby prawnej ma służyć ściśle określonym celom
statutowym, ma charakter wyłączny.
Użytkowanie jest niezbywalne (art. 254). Ponieważ jest niezbywalne to:
- nie wchodzi w skład spadku po zmarłym użytkowniku,
- nie może stanowić przedmiotu majątku wspólnego,
- nie może stanowić przedmiotu obrotu prawnego.
Niezbywalność użytkowania należy odróżnić od wykonywania tego prawa. Użytkownik może
wykonywać swoje prawo samodzielnie albo też za pośrednictwem innych osób, np. przez oddanie
przedmiotu użytkowania w najem, dzierżawę lub użyczenie.
Powstanie użytkowania:
Zasadą jest, że użytkowanie powstaje w wyniku umowy między właścicielem a przyszłym
użytkownikiem. Użytkowanie może też powstać wskutek decyzji administracyjnej jeżeli przepisy
szczególne to przewidują. Wygaśnięcie użytkowania:
Użytkowanie wygasa z upływem czasu określonego w umowie.
Użytkowanie wygasa jeżeli użytkownik zrzeknie się tego prawa. Oświadczenie o zrzeczenie się
powinno być złożone właścicielowi (art. 246).
Użytkowanie wygasa przez jego niewykonywanie przez 10 lat (art. 255).
Użytkowanie wygasa przez konfuzję (zlanie się w jednym ręku uprawnień właściciela i
użytkownika) – art. 247.
Użytkowanie wygasa w wyniku decyzji administracyjnej jeżeli było w ten sposób
ustanowione. Użytkowanie wygasa przez wywłaszczenie.
Po wygaśnięciu użytkowania, użytkownik zobowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi, któremu w
razie odmowy zwrotu rzeczy przysługują dwa roszczenia:
1. roszczenie o zwrot rzeczy oddanej w użytkowanie. Roszczenie to przysługuje właścicielowi na
podstawie art. 262. Właściciel wnosząc takie roszczenie powinien udowodnić, że pozwany otrzymał
rzecz na podstawie umowy użytkowania i użytkowanie wygasło. Właściciel nie potrzebuje
wykazywać swojego prawa własności. Nie jest to bowiem przesłanką art. 262.
2. roszczenie windykacyjne (art. 222 §1) o wydanie rzeczy. Właściciel obciąża dowód własności.
Rzecz powinna być zwrócona w stanie w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o
wykonywaniu użytkowania. Jeżeli stan ten został określony w umowie to zwrot powinien nastąpić
zgodnie z jej postanowieniami.
Użytkowanie przez osoby fizyczne: (art. 262-2701) Użytkowanie może być ustanowione na czas
oznaczony. W tym także na czas życia uprawnionego lub na czas nieoznaczony. Jednakże w
przypadku użytkowania przez osobę fizyczną wygasa zawsze najpóźniej z chwilą jej śmierci (art.
266). Użytkownik będący osobą fizyczną jest zobowiązany zachować substancję rzeczy i jej
dotychczasowe przeznaczenie. Naruszeniem substancji rzeczy jest zmiana samej struktury rzeczy
lub tworzywa, z którego rzecz jest zbudowana, np. usunięcie ściany nośnej budynku, usunięcie lub
wzniesienie budynku. Użytkownik może jednak zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w
takich granicach jak najemca (art. 268). Co do uprawnień najemcy – art. 684. Użytkownik może
założyć w pomieszczeniu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia,
chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża
bezpieczeństwu nieruchomości.
Z art. 268 wynika, że użytkownik nie ma więcej praw niż najemca w zakładaniu wyżej
wymienionych urządzeń. Właściciel może odmówić wydania rzeczy będącej przedmiotem
użytkowania nieprawidłowego dopóki nie otrzyma odpowiedniego zabezpieczenia. Jeżeli
przedmiotem użytkowania są inne rzeczy niż pieniądze lub inne rzeczy oznaczone co do gatunku,
właściciel może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia. Czy powód jest
ważny wynika to ze stanu faktycznego danej sprawy. Właściciel wyznacza użytkownikowi
odpowiedni termin do wniesienia zabezpieczenia. Po jego bezskutecznym upływie właściciel może
wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.

28
Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne: chodzi tu o produkcyjne przeznaczenie
użytkowania, a jego przedmiotem są grunty. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne
dzielimy na:
• Użytkowanie gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa; możliwe jest oddawanie w
użytkowanie rolniczych spółdzielni produkcyjnych tylko gruntów skarbowych niepowierzonych
Agencji Nieruchomości Rolnych. Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą
spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie stanowią własność owej
spółdzielni, chyba, że zostało zastrzeżone inaczej. Rolnicza spółdzielnia produkcyjna może
zmienić przeznaczenia użytkowanych przez siebie gruntów Skarbu Państwa. Jeżeli
użytkowanie wygasło, budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem wzniesione przez
spółdzielnię i stanowiące dotąd jej własność stają się własnością Skarbu Państwa. Spółdzielnia
może wtedy żądać zapłaty ich wartości.
• Użytkowanie gruntów wniesionych przez członków spółdzielni; statut spółdzielni może
przewidywać, że członek posiadający grunty jest obowiązany wnieść je w całości lub w części
jako wkład do spółdzielni. Spółdzielnia z chwilą przejęcia wkładu nabywa prawo użytkowania.
Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie
 stanowiącym wkład stają się jej własnością. Budynki istniejące wcześniej stanowią przedmiot
użytkowania. Ustanie stosunku członkostwa jest zdarzeniem prowadzącym do wygaśnięcia
użytkowania wkładu gruntowego. Potrzebna jest też czynność wycofania wkładu. W razie
wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące
własnością spółdzielni może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą jej
wartości.
Inne wypadki użytkowania: Mozę tu chodzić o użytkowanie gruntów stanowiących własność
Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego według ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Użytkowania w ramach timesharingu: Problematyka ta jest uregulowana w
ustawie z 13. 7. 2000 o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia
mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Ustawa określa zasady ochrony
nabywcy(osoby fizycznej), który to prawa uzyskuje na podstawie umowy zawartej min. na trzy lata.
Użytkowanie w ramach timesharingu jest zbywalne i podlega dziedziczeniu. Nie obowiązuje tutaj
zasada, że użytkowania wygasa na skutek niewykonywania przez dziesięć lat. Wygasa natomiast
najpóźniej z upływem 50 lat od jego ustanowienia.

XIII. Służebności.
Służebności należą do najdawniej znanych ograniczeń własności. Stanowią one grupę praw
rzeczowych obciążających nieruchomości. Zatem służebność jest obciążeniem cudzej
nieruchomości mającym na celu zwiększenie użyteczności innej nieruchomości albo też
zaspokojenie określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej. Służebności dzielimy na:
• Gruntowe;

• Osobiste.
Z największym natężeniem służebności występują w stosunkach wiejskich.

SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE: Polega ono na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może

korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa jest prawem
związanym z własnością nieruchomości władnącej. Jest ona traktowana zatem jako część
składowa nieruchomości.
Powstanie służebności gruntowych:
1. Umowne ustanowienie służebności. Następuje tu zawarcie umowy(o podwójnym skutku:
zobowiązująco-rozporządzającej) pomiędzy właścicielem nieruchomości obciążonej, a
nabywającym prawo służebności właścicielem nieruchomości władnącej. Dla oświadczenia woli
właściciela nieruchomości obciążonej konieczny jest akt notarialny. Stanowi to podstawę do wpisu
do księgi wieczystej, który ma charakter deklaratoryjny. Ustanowienie służebności może być
odpłatne lub darmowe. Strony w umowie określają niezbędną treść ustanowionego prawa. Muszą
jednak trzymać się ogólnego modelu służebności gruntowej.
2. Zasiedzenie służebności. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w
wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przede wszystkim
niezbędne jest stwierdzenie posiadania służebności. Jeżeli posiadacz służebności uzyskał jej
posiadanie w dobrej wierze, 29
dla zasiedzenia wystarcza okres 20 lat nieprzerwanego korzystania z cudzej nieruchomości. W
przypadku złej wiary- 30 lat. Przy spełnieniu powyższych przesłanek nabycie służebności
gruntowej następuje ex lege. Natomiast stwierdzenie zasiedzenia następuje w trybie
deklaratoryjnego postanowienia właściwego sądu. 3. Ustanowienie służebności drogi
koniecznej. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do
należących co tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może żądać od właścicieli
gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Ma ona
miano drogi koniecznej. Właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie służebności drogi
koniecznej. Ustanowienia służebności drogi koniecznej może również żądać posiadacz samoistny
nieruchomości. Tu może być ustanowiona jedynie służebność osobista(tylko dla niego). Do
zaspokojenia roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej wiedzie droga umowy stron
lub orzeczenia sądowego. Ustanowienie drogi koniecznej następuję z jak najmniejszym
obciążeniem gruntów, przez które droga ta ma prowadzić.
4. Inne przypadki powstania służebności na podstawie orzeczenia sądowego. • Służebności
ustanowione w związku z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego przy wznoszeniu budynku.
Właściciel naruszonego gruntu może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za
ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak
również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. O
ustanowieniu takiej służebności orzeka sąd. Specyficznie jednak roszczenie o ustanowienie
przysługuje właścicielowi obciążonej nieruchomości.
• Służebności ustanowione przy zniesieniu współwłasności. Przy podziale gruntu sąd może
obciążyć poszczególne potrzebnymi służebnościami.
5. Powstanie służebności na podstawie decyzji administracyjnej. Wyjątkowo służebność
może na podstawie konstruktywnej decyzji administracyjnej. Obecnie można się posługiwać
jedynie przykładem decyzji wywłaszczeniowej. Wywłaszczenie nieruchomości polega na
pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności lub innego prawa rzeczowego na
nieruchomości. Można ustanowić służebności gruntowe na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek
samorządu terytorialnego.
Treść i wykonanie służebności:
1. Treść służebności czynnych. Właściciel nieruchomości władnącej może korzystać z
nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie. Korzystanie z cudzej nieruchomości jest
ograniczone np. do przejazdu, przechodzenia, wypasu bydła itp. Polega zaś na korzystaniu
faktycznym lub pobieraniu pożytków(wydobywanie kruszywa). Nigdy jednak nie obejmuje tak
pełnego jak w przypadku użytkowania prawa do używania i pobierania pożytków rzeczy.
2. Treść służebności biernych. Właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać
określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie
przepisów o treści i wykonywaniu własności. Treść służebności biernej polega zatem na obowiązku
powstrzymania się(non facere) przez właściciela nieruchomości obciążonej od określonych działań
względem cudzej nieruchomości.
3. Wykonywanie służebności. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób,
żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Zakres służebności gruntowej
i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia
społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Utrzymanie urządzeń niezbędnych do wykonywania służebności: Wykonywanie służebności
często wymaga korzystania z niezbędnych urządzeń. W braku odmiennej umowy( w umowie strony
mogą dowolnie rozłożyć koszty) obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania
służebności obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
Podział nieruchomości. Ważną kwestią jest dalszy los służebności w razie podziału
nieruchomości władnącej i obciążonej. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność
utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział. Jednak, gry służebność
zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może
żądać zwolnienia jej od służebności względem pozostałych. Również w razie podziału
nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez
podział. Jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich,
właściciele pozostałych części mogą żądać zwolnienia ich ze służebności. W przypadku braku
porozumienia kwestię ta rozstrzyga sąd.

30
Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności. Zmiana treści służebności gruntowej
może nastąpić w trybie umowy zawieranej przez właściciela nieruchomości władnącej i właściciela
nieruchomości obciążonej. W wyjątkowych przypadkach zmiana taka może nastąpić w trybie
sądowym. Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza,
właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu
wykonywania służebności, chyba że zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek
nieruchomości władnącej.
Wygaśnięcie służebności. Według zasad ogólnych służebności gruntowe wygasają w razie
zrzeczenia się oraz w razie konfuzji, ale również:
• Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Jeżeli treść służebności
 polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się, gdy na nieruchomości
obciążonej istnieje od lat 10 stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.
• Służebność gruntowa wygasa wskutek orzeczenia sądowego; np. Gdy służebność jest
szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej , a wcale nie jest konieczna.
• Służebność gruntowa wygasa wskutek decyzji administracyjnej; przykład wywłaszczenia
służebności.

SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTE: nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej

prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebności osobiste mogą mieć
również charakter czynnych i biernych (jak gruntowe). Przy służebnościach osobistych
uprawnionym nie jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej, lecz imiennie oznaczona
osoba fizyczna. Funkcją tych służebności jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego. Do
służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Zakres
służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według
osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów
miejscowych. Służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego. Służebności osobiste
są niezbywalne. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień
przy wykonywaniu swego praw, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany
służebności na rentę.
Osobista służebność mieszkania: W tym przypadku uprawnionemu przysługuje, w charakterze
prawa rzeczowego, uprawnienie do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej
nieruchomości. Zakres tej służebności określa umowa stron. Uprawniony może zajmować cały
budynek lub jego oznaczone pomieszczenia( min. jeden pokój). W praktyce służebność mieszkania
występuje najczęściej w ramach treści prawa dożywocia. Mający służebność może przyjąć na
mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie lub inne osoby gdy są przez niego utrzymywane albo
potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Można się umówić, że po śmierci
uprawnionego służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Mający
służebność może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku
mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność, a właścicielem
nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.

XIV. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Od 1976 roku spółdzielczość mieszkaniowa uzyskała niemalże monopolistyczną pozycję w
dziedzinie wielomieszkaniowego budownictwa miejskiego. Zadania spółdzielni mieszkaniowej
określono w ustawie z 15.12. 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych. Celem spółdzielni
mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin
poprzez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a
także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:
• Budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych
lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych;
• Budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych
własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o
innym przeznaczeniu, a także do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych;
• Budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności
znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a
także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych;
31
• Budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków
własności tych domów;
• Udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych;
• Budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w
tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
Formy prawne zaspokajania potrzeb lokalowych przez spółdzielnie
mieszkaniowe: • Lokatorskie prawo do lokalu;

• Własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego;

• Odrębna własność lokalu;

• Własność domu jednorodzinnego;

• Najem lokalu lub budynku;

• Własnościowe prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym i ułamkowy udział

we współwłasności w takim garażu.
W stosunkach konkretnych o przedmiocie działalności spółdzielni rozstrzyga jej statut. Rodzaje
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
jest ograniczonym prawem rzeczowym. Spółdzielnia mieszkaniowa może budować lub nabywać
budynki w celu ustanowienia na rzecz jej członków spółdzielczych własnościowych praw do
znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub o innym przeznaczeniu. Znika zaś
współcześnie rodzaj prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Mamy również
do czynienia z udziałem we wspólności własnościowego prawa do lokalu będącego
wielostanowiskowym garażem wspólnym. Powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu: Ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest możliwe, gdy spółdzielni
przysługuje własność lub udział we współwłasności budynku wybudowanego lub nabytego przez
spółdzielnię. Spółdzielnie może równie rozporządzać wolnymi lokalami z dawnych swoich zasobów.
W przypadku budynku wznoszonego przez spółdzielnię zawiera ona z członkiem ubiegającym się o
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umowę o budowę lokalu( w formie
pisemnej). Powstaje wówczas roszczenie( zwane ekspektatywą ) Ekspektaywa taka jest zbywalna,
wraz wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega
egzekucji. Dla wykonania uprzedniego zobowiązania płynącego z umowy o budowę lokalu
spółdzielnia zawiera z członkiem-inwestorem umowę o ustanowieniu spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu(forma pisemna). Przesłanką nabycia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu jest wniesienie wymaganego wkładu budowlanego, którego
wysokość określa umowa.
Treść i charakter spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość spółdzielczą.
Prawo to jest wyposażone w przymiot prawa bezwzględnego, skutecznego erga omnes. Członkowi
spółdzielni przysługuje uprawnienie do używania przydzielonego lokalu. Własnościowe prawo do
lokalu jest prawem zbywalnym oraz przechodzącym na spadkobierców (można nim rozporządzić w
testamencie), a także podlegającym egzekucji. W obecnym stanie prawnym można również
dokonać rozporządzenia własnościowym prawem do lokalu poprzez ustanowienie hipoteki
obciążającej takie prawo. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zawsze związane ze
stosunkiem członkowskim w spółdzielni.
Wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: Według powszechnych zasad
prawo to wygasa w przypadku zrzeczenia się i konfuzji, ale również:
• Prawo to wygasa z upływem 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmierć
członka, chyba że członek przed upływem tego terminu dokonał zbycia prawa, a jeden z
nabywców złoży deklarację członkowską.
W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia
zobowiązana jest uiścić uprawnionemu wartość rynkową tego prawa z potrąceniem niewniesionej
przez członka części wkładu budowlanego lub kredytu na sfinansowanie kosztów budowy.
Własnościowe, a lokatorskie prawo do lokalu: Lokatorskie prawo do lokalu uprawnia do
używania przydzielonego lokalu, nie zostało jednak zaliczone do katalogu ograniczonych praw
rzeczowych. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie przechodzi na
spadkobierców i nie podlega egzekucji. Jeżeli w toku likwidacji nieruchomości spółdzielni nabywcą
budynku albo udziału w budynku
32
nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkaniowego
przekształca się w prawo najmu. Lokatorskie prawo do lokalu związane jest ze stosunkiem
członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.
Własnościowe prawo do lokalu, a odrębna własność lokalu: Spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, pełniącym funkcję bliska prawu własności.
Własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, dziedziczny, podlegającym egzekucji.
Żadne inne z ograniczonych praw rzeczowych nie uzyskuje tak wysokiej rangi. Zawsze jednak
prawo to jest związane ze stosunkiem członkowskim w spółdzielni.
Współczesne przekształcenia praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych: Należy
zwrócić uwagę na roszczenie o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w
odrębną własność lokalu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć z
tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu wymaganych spłat. Istnieje
również możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w odrębną własność lokalu według wyboru członka
spółdzielni (procedura jak w przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu).

XV. Prawo zastawu.

Wedle określonej istoty stosunku zobowiązaniowego wierzyciel może żądać od dłużnika
świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Ostrożność nakazuje wierzycielowi sięgać po
zabezpieczenia długu. Wyróżniamy zabezpieczenia osobiste( np. poręczenie, gwarancję bankową)
i rzeczowe(np. zastaw, hipoteka, kaucja). Zabezpieczenia osobiste charakteryzują się tym, że obok
dłużnika głównego odpowiedzialność osobistą całym swym majątkiem ponosi dłużnik dodatkowy.
Natomiast przy zabezpieczeniu rzeczowym zabezpieczenie wierzytelności stanowi
odpowiedzialność określoną rzeczą właściciela tej rzeczy, bez względu na to, czy jest dłużnikiem
głównym, czy osoba trzecią.
Funkcja prawa zastawu: W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą
obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez
względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi
właściciela rzeczy. Za pomocą formy zastawu można zabezpieczać wszelkie wierzytelności, nie
tylko pieniężne, a wśród pieniężnych- nie tylko z tytułu pożyczek i kredytów.
Powstanie prawa zastawu:
1. Umowny zastaw zwykły. Do ustanowienia zastawy potrzebna jest umowa między właścicielem,
a wierzycielem oraz(poza wyjątkami) wydanie rzeczy(umowa realna) wierzycielowi albo osobie
trzeciej, na którą strony się zgodziły. Umowę zawiera stający w roli zastawcy właściciel obciążonej
rzeczy oraz będący zastawnikiem wierzyciel uzyskujący zabezpieczenie. W zawartej umowie
określa się przedmiot zastawu oraz zabezpieczoną wierzytelność.
2. Zastaw rejestrowy. Kwestię ą reguluje ustawa z 6.12.96 o zastawie rejestrowym i rejestrze
zastawów. Zastaw rejestrowy może być ustanowiony dla zabezpieczenia wierzytelności: Skarbu
Państwa i innej państwowej osoby prawnej, jednostki samorządu terytorialnego, związku jednostek
samorządu terytorialnego i innej gminnej, powiatowej i wojewódzkiej osoby prawnej; banku
krajowego, banku zagranicznego, osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest
udzielanie pożyczek i kredytów, międzynarodowej organizacji finansowej, której członkiem jest
Rzeczpospolita Polska, innego podmiotu gospodarczego prowadzącego działalność gospodarczą
na terytorium RP oraz posiadaczy obligacji oraz innych papierów dłużnych wyemitowanych na
podstawie odpowiednich aktów prawnych obowiązujących w krajach należących do Organizacji
Współpracy Gospodarczej i Rozwoju(OECD). Do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna
jest umowa(na piśmie) między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu, a
wierzycielem oraz wpis do rejestru zastawów. Prowadzenie rejestru zastawów powierza się sądom
gospodarczym. Ustanowienie zastawu rejestrowego nie wymaga realnej czynności wydania
zastawionej rzeczy wierzycielowi.
3. Zastaw ustawowy. Niekiedy prawo zastawu powstaje ex lege na mocy szczególnego przepisu
ustawy. Np. posiadacz gruntu może zająć cudze zwierzę, które wyrządza szkodę na gruncie, jeżeli
zajęcie jest potrzebne dla zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody.

33
4. Zastaw skarbowy. Specyficzną formę zastawu przymusowego stanowi zastaw skarbowy
ustanawiany w trybie ustawy z 29.8. 97 –Ordynacja Podatkowa. Skarbowi Państwa i jednostkom
samorządu terytorialnego z tytułu zobowiązań podatkowych, a także z tytułu zaległości
podatkowych oraz odsetek za zwłokę przysługuje zastaw skarbowy na wszystkich będących
własnością podatnika oraz stanowiących współwłasność łączną podatnika i jego współmałżonka
rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli wartość poszczególnych
rzeczy lub praw wynosi min. 10 000 zł. Zastaw skarbowy powstaje z dniem wpisu do rejestru
zastawów skarbowych prowadzonych przez urzędy skarbowe. Wpis zastawu skarbowego do
rejestru jest dokonywany na podstawie doręczonej decyzji:
• Ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego;

• Określającej wysokość zobowiązania podatkowego;

• Określającej wysokość odsetek za zwłokę;

• O odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta;

• O odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej;

• O odpowiedzialności spadkobiercy;

• Określającej wysokość zwrotu podatku.

Przedmiot zastawu: zasadniczo przedmiotem zastawu są rzeczy ruchome oraz prawa(zbywalne).

Znaczniejsze modyfikacje zawiera ustawa o zastawie rejestrowym. Według niej przedmiotem
zastawu mogą być rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru
okrętowego, a także prawa majątkowe, jeżeli są zbywalne. Zastawem rejestrowym można w
szczególności obciążyć:
• Rzeczy oznaczone co do tożsamości;

• Rzeczy oznaczone co do gatunku, jeżeli w umowie zastawniczej określona zostanie ich ilość
oraz sposób ich wyodrębnienia;
• Zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiący całość gospodarczą;

• Wierzytelności;

• Prawa na dobrach niematerialnych;

• Prawa z papierów wartościowych.

Obciążenie rzeczy zastawem rejestrowym pozostaje w mocy bez względu na zmiany, którym
może ona ulegać w toku przetwarzania.
Natomiast w zastawie skarbowym zauważamy, że: Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu
terytorialnego z tytułu zobowiązań podatkowych, a także z tytułu zaległości podatkowych oraz
odsetek za zwłokę przysługuje zastaw skarbowy na wszystkich będących własnością podatnika
oraz stanowiących współwłasność łączną podatnika i jego współmałżonka rzeczach ruchomych
oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli wartość poszczególnych rzeczy lub praw wynosi
min. 10 000 zł.
Zakres zabezpieczenia: Zasadniczo prawo zastawu zabezpiecza oznaczoną wierzytelność.
Jednakże zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej i
warunkowej. W granicach przewidzianych w KPC zastaw zabezpiecza także roszczenia związane
z wierzytelnością zabezpieczoną, w szczególności:
• Roszczenie o odsetki nie przedawnione;

• O odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania

zobowiązania; • O zwrot nakładów na rzecz;

• O przyznane koszty zaspokojenia wierzytelności.

Akcesoryjny charakter prawa zastawu: Prawo zastawu nie może istnieć bez wierzytelności.
Wyjątek stanowi możliwość zawarcia umowy zastawu dla zabezpieczenia wierzytelności przyszłej
lub warunkowej. Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą
przeniesienie zastawu.

Treść prawa zastawu: Istotę zabezpieczenia zastawniczego charakteryzuje możliwość

zaspokojenia wierzytelności z rzeczy oddanej w zastaw z zachowaniem dwóch łącznie
występujących przywilejów: • Nie szkodzi wierzycielowi zmiana osoby wierzyciela;

• Wierzyciel może się zaspokoić z obciążonej rzeczy z pierwszeństwem przed wierzycielami

osobistymi właściciela rzeczy.
34
W zastawie rejestrowym zawarto jednak normę które mówi, że: w umowie zastawniczej
dopuszczalne jest zastrzeżenie, że przed wygaśnięciem zastawu rejestrowego właściciel nie
dokona zbycia lub obciążenia przedmiotu zastawu.
Zobowiązania stron w stosunku zastawu: Zasadniczo treść zobowiązań między zastawcą, a
zastawnikiem regulują właściwe przepisy prawa. Możliwe modyfikacje nie mogą naruszać istoty
tych zobowiązań.
• Zastawnik, któremu rzecz została wydana, powinien czuwać nad jej zachowaniem stosownie do
przepisów o przechowaniu za wynagrodzeniem;
• Po wygaśnięciu zastawu zastawnik powinien zwrócić rzecz zastawcy;

• Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej
umowy, pobierać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Po
wygaśnięciu zastawu obowiązany jest złożyć zastawcy rachunek. Poza tym zastawnik nie ma
prawa korzystania z rzeczy;
• Jeżeli zastawnik poczynił nakłady na rzecz, do których nie był zobowiązany, stosuje się
odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia;
• Jeżeli rzecz obciążona zastawem zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie, zastawca może
żądać złożenia rzeczy do depozytu sądowego, lub zwrotu rzeczy za jednoczesnym
ustanowieniem innego zabezpieczenia wierzytelności albo sprzedania rzeczy. W razie
sprzedaży zastaw przechodzi na uzyskaną cenę, która powinna by złożona do depozytu
sądowego.
W przypadku zastawu rejestrowego zastawca może korzystać z przedmiotu zastawu zgodnie z
jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. W wyznaczonym przez zastawnika terminie
zastawca obowiązany jest umożliwić zastawnikowi zbadanie stanu przedmiotu zastawu
rejestrowego.

Tryb zaspokajania wierzyciela: Zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonej następuje według

przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Jeżeli rzecz obciążona zastawem przynosi
pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobierać je i zaliczać na poczet
wierzytelności i związanych z nią roszczeń. Zatem jest to również metoda zaspokajania
wierzyciela. Egzekucję z oddanej w zastaw rzeczy ruchomej prowadzi, po zajęciu rzeczy, komornik
sądowy. Dokonuje on sprzedaży (przeważnie licytacyjnej), sporządza plan podziału uzyskanej
sumy i zaspokaja wierzycieli. Podstawę egzekucji stanowi tytuł wykonawczy, którym jest
przeważnie wyrok sądowy. Dla zaspokojenia wierzyciela można więc dochodzić roszczenia od
zastawcy. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia
zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej.
Zaspokojenie zastawnika z przedmiotu zastawu rejestrowego następuje również w drodze
sądowego postępowania egzekucyjnego. Jednak jest to przepis względnie obowiązujący(w
przeciwieństwie do zastawu zwykłego). Postanowiono tu zatem, że umowa zastawnicza może
przewidywać zaspokojenie zastawnika przez przejęcie przez niego na własność przedmiotu
zastawu rejestrowego, jeżeli:
• Zastaw rejestrowy został ustanowiony na papierach wartościowych dopuszczonych do
publicznego obrotu, a Komisja Papierów Wartościowych wyraziła zgodę na takie przejęcie i
określiła warunki przejęcia;
• Przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy występujące powszechnie w obrocie towarowym; •
Przedmiotem zastawu rejestrowego są rzeczy, wierzytelności i prawa, których wartość została
ściśle oznaczona w umowie zastawniczej.
Umowa zastawnicza może również przewidywać, że zaspokojenie zastawnika nastąpi przez
sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego, który poprowadzi
notariusz lub komornik. Można również postanowić, że wierzytelność zastawnika będzie
zaspokojona z dochodu, jaki przynosi przedsiębiorstwo zastawcy, w skład którego wchodzi
przedmiot zastawu rejestrowego. Można również postanowić, że przedsiębiorstwo zastawcy
zostanie wydzierżawione w celu zaspokojenia wierzytelności zastawnika z należnego czynszu
dzierżawnego.

Wygaśnięcie prawa zastawu: Według powszechnych zasad zastaw wygasa w razie zrzeczenia
się tego prawa przez zastawnika oraz w razie konfuzji. Wyjątkowo jednak na mocy przepisu
szczególnego zastaw nie wygasa pomimo nabycia rzeczy obciążonej przez zastawnika na
własność, jeżeli wierzytelność zabezpieczona zastawem jest obciążona prawem osoby trzeciej lub
na jej rzecz zajęta. Poza tym zastaw

35
wygasa w razie wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności (prawo akcesoryjne). Również w razie
przeniesienia wierzytelności z wyłączeniem zastawu, prawo to wygasa.
Zastaw rejestrowy wygasa w razie przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej zastawem
rejestrowym na podmiot nieuprawniony do zabezpieczenia wierzytelności zastawem rejestrowym.
Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej zastawem rejestrowym pociąga za sobą wygaśnięcie
tego zastawu, chyba że umowa stanowi inaczej. Wykreślenie zastawu rejestrowego z rejestru
zastawów na wniosek zastawnika powoduje wygaśnięcie tego zastawu.

Zastaw na prawach: Przedmiotem zastawu mogą być również prawa jeśli są zbywalne. Do
zastawu na prawach stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie na rzeczach ruchomych.
Umowa o ustanowienie zastawu na prawach powinna być zawarta na piśmie z datą pewną. Jeżeli
ustanowienie zastawu na wierzytelności nie następuje przez wydanie dokumentu ani przez indos
do ustanowienia zastawu potrzebne jest pisemne zawiadomienie dłużnika wierzytelności przez
zastawcę. Jeżeli wierzytelność pieniężna zabezpieczona zastawem jest wymagalna, zastawnik
może żądać zamiast zapłaty, ażeby zastawca przeniósł na niego wierzytelność obciążoną, jeżeli
jest pieniężna, do wysokości wierzytelności zabezpieczonej zastawem.

XVI. Hipoteka.

Hipoteka uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 1982 roku. Ustanawia ją się
dla zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomościach oraz wybranych prawach.
Powstanie hipoteki:
Ze względu na sposób powstania hipoteki dzielimy na:
1. hipotekę umowną (na podstawie umowy);
Powstaje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Jeżeli hipoteka
ma obciążać inne prawo do nieruchomości, umowa jest zawierana np. z użytkownikiem
wieczystym. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie zawiera przepisów o hipotece umownej,
dlatego dla ustanowienia tej hipoteki stosujemy art. 245 k.c., według którego z zastrzeżeniem
wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia hipoteki mają zastosowanie przepisy o
przeniesieniu własności. Przy czym nie ma zakazu zastrzeżenia warunku lub terminu, a forma aktu
notarialnego jest wymagana tylko dla oświadczenia właściciela, który to prawo ustanawia. Nie
oznacza to, że ustanowienie hipoteki umownej następuje w drodze jednostronnego oświadczenia
właściciela, skoro jak wskazuje nazwa, hipoteka ta powstaje na podstawie umowy, to wola
wierzyciela co do przyjęcia tego oświadczenia jest niezbędna. Z tym zastrzeżeniem, że w
przeciwieństwie do oświadczenia właściciela, oświadczenie wierzyciela nie wymaga żadnej
szczególnej formy. Może być zatem złożone nawet w sposób dorozumiany, np. przez złożenie
wniosku o wpis do księgi wieczystej. Do powstania hipoteki umownej niezbędny jest wpis w księdze
wieczystej (art. 67 ustawy) – wpis ten ma charakter konstytutywny. Szczególny przykład hipoteki
umownej przewiduje prawo bankowe. W tym przypadku hipoteka umowna zabezpiecza
wierzytelność banku. Nie wymaga się w tym przypadku formy aktu notarialnego dla oświadczenia
właściciela obciążonej nieruchomości.
Zgodnie z art. 95 prawa bankowego, dokumenty stwierdzające udzielenie kredytu, jego wysokości,
zasad oprocentowania i warunku spłaty wystawione przez banki są podstawą wpisu hipoteki do
księgi wieczystej. 2. hipotekę przymusową (na podstawie tytułu wykonawczego);
Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w
przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu, uzyskać hipotekę na
wszystkich nieruchomościach dłużnika – art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Hipoteka powstaje wbrew woli stron. Przymusowy charakter tej hipoteki wyraża się w tym, że
podstawą i tytułem jej ustanowienia nie jest ani umowa ani jednostronne oświadczenie właściciela
nieruchomości lecz sam wniosek wierzyciela i określonych w przepisach o postępowaniu
egzekucyjnym tytuł wykonawczy, stwierdzający wierzytelność. W celu ustanowienia hipoteki
przymusowej wierzyciel musi uzyskać odpowiednie orzeczenie, czyli tytuł wykonawczy, który
stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Podstawę wpisu do księgi wieczystej mogą stanowić:
1. tytuł wykonawczy, tzn. tytuł egzekucyjny, którym z reguły jest prawomocne orzeczenie sądu,
zaopatrzone w klauzulę wykonalności;
36
2. tymczasowe zarządzenie sądu, tzn. postanowienie zabezpieczające powództwo na czas
trwania procesu; 3. postanowienie prokuratora;
4. wyrok sądu polubownego;
5. ugoda zawarta przed sądem lub sądem polubownym;
6. akt notarialny, w którym dłużnik poddała się egzekucji;
7. tytuł egzekucyjny wystawiony przez bank na podstawie prawa bankowego;
8. decyzja administracyjna, jeżeli przepisy szczególne to przewidują;
9. zarządzenie zabezpieczenia dokonane na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym
w administracji.

Art. 110 ustawy stanowi co może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Ustanowienie tej hipoteki wymaga wpisu w księdze, charakter konstytutywny. Zgoda właściciela nie
jest wymagana do wpisu w księdze.
Wpis hipoteki przymusowej zabezpieczającej wykonanie zobowiązań podatkowych ma charakter
konstytutywny. Podstawą tego wpisu do księgi wieczystej jest doręczona decyzja ustalająca
wysokość zobowiązania podatkowego i zaległości podatkowe. Do wniosku o wpis do księgi
wieczystej powinien być dołączony dowód doręczenia decyzji zobowiązanego. Hipoteką
przymusową zabezpieczającą należności podatkowe przysługuje pierwszeństwo zaspokojenia
przed hipotekami zabezpieczającymi inne należności z wyjątkiem hipotek ustanowionych dla
zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego

Hipoteka przymusowa ze względu na swoją treść może być:

a) hipoteką przymusową zwykłą; Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie prawomocnego
orzeczenia sądu, które stwierdza istnienie i wysokość wierzytelności jest hipoteką przymusową
zwykłą. b) hipoteką przymusową kaucyjną. Jeżeli natomiast podstawą wpisu jest orzeczenie
tymczasowe mamy do czynienia z hipoteką przymusową kaucyjną, gdyż ulegająca zabezpieczeniu
wierzytelność nie jest ustalona w sposób ostateczny albo nawet samo jej istnienie jest niepewne.
Kwota na którą opiewa ta hipoteka nie ma charakteru ostatecznego. O hipotece przymusowej
kaucyjnej stanowi art. 111 ustawy. Przedmiot hipoteki:
Przedmiot hipoteki:
1. Nieruchomość. Przy czym hipoteką można obciążyć ściśle określoną nieruchomość, a nie ogół
nieruchomości właściciela – zasada szczegółowości hipoteki. Hipoteką można obciążyć każdą
nieruchomość bez względu na to, kto jest jej właścicielem, tak więc także państwową. 2. Hipoteka
łączna. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża
wszystkie nieruchomości utworzone przez podział(hipoteka łączna ex lege). Jeżeli ustawa stanowi
inaczej, łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba
że te nieruchomości są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników
solidarnych(umowna hipoteka łączna).
3. Jest to część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. To oznacza, że
hipoteką nie może obciążyć części ułamkowej swej nieruchomości wyłączny jej właściciel. To
oznacza, że można obciążyć hipoteką cały udział współwłaściciela. Z art. 198 k.c. wynika, że
współwłaściciel nie potrzebuje zgody pozostałych współwłaścicieli dla ustanowienia hipoteki na
swoim udziale.
4. Przedmiotem hipoteki może być także również użytkowanie wieczyste – w tym przypadku
hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia wzniesione na użytkowanym gruncie, stanowiąc
własność użytkownika wieczystego. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają
ustanowione na nim obciążenia.
5. Przedmiotem hipoteki może być własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu
mieszkalnego. 6. Również może być spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
7. Tak samo prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
8. Przedmiotem może być także wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Instytucja subintabulatu.

Zakres obciążenia hipotecznego: Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami

składowymi. Części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu dopóki
pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa
zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.

37
Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości
aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Rzeczy które na skutek zbycia
przestały byś przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości,
chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona
pismem z datą urzędowo poświadczoną. W tych okolicznościach następuje zbliżenie statusu
prawnego części składowych i przynależności.
Hipoteka obejmuje roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili
zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może pobierać czynsz.

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką:

1. Charakter i wysokość wierzytelności. Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne,
może być wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej – to wynika z art. 68 ustawy o księgach. W
razie zmiany wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wpis w księdze wieczystej
wymaga odpowiedniej zmiany. Nieprawidłowe jest dokonywanie w tym przypadku nowego wpisu,
tak jakby chodziło o ustanowienie nowej hipoteki. Nie dopuszczalne jest oznaczenie sumy
pieniężnej według innego niż pieniądz, miernika wartości. Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki
z zastrzeżeniem warunku lub terminu – art. 245 §2 k.c. Nie dopuszczalne jest zabezpieczenie
hipoteką wierzytelności przedawnionej w chwili ustanowienia hipoteki. Hipoteka zabezpiecza
oprócz wierzytelności, pewne świadczenia dodatkowe – zabezpiecza także roszczenia o odsetki
nie przedawnione i o przyznane koszty postępowania – to wynika z art. 69 ustawy o księgach
wieczystych i hipotece. Poza wyjątkami określonymi w prawie dewizowym zabezpieczone hipoteką
wierzytelności powinny być wyrażone w pieniądzu polskim.
2. Hipoteka kaucyjna. Wierzytelności o nieustalonej wysokości mogą być zabezpieczone hipoteką
do oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące
lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nie objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Ponadto hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos,
chociażby wysokość wierzytelności była z góry ustalona.
Hipoteka kaucyjna powstaje zazwyczaj z umowy(umowna hipoteka kaucyjna). Wyjątkowo zaś
może powstać jako hipoteka przymusowa.

treść hipoteki
Jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na obciążeniu nieruchomości wierzytelnością
z tym skutkiem, że wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed
wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości (art. 65 ustawy okwih).
Z przepisu tego wynika, że wierzyciel hipoteczny ma dwa uprawnienia:
1. pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi, oznacza to, że w
razie egzekucji z nieruchomości sumy uzyskane z licytacji będą najpierw przeznaczone na
zaspokojenie wierzyciela hipotecznego a dopiero po nim na zaspokojenie wierzycieli osobistych.
Pierwszeństwo zaspokojenia nie ma charakteru bezwzględnego, ustępuje wierzytelnościom
uprzywilejowanym z mocy samego prawa. W szczególności są to wierzytelności wymienione w art.
1025 §1 i 4 k.p.c., w art. 1026 k.p.c.
2. skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, tzn., że dla
właściciela hipotecznego nie mają większego znaczenia zmiany właściciela obciążonej
nieruchomości. Każdy kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym.
Mimo, że właściciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami
osobistymi to nie oznacza, że wierzyciel hipoteczny ma prawo do korzystania z nieruchomości
obciążonej. To pierwszeństwo zaspokojenia nie daje wierzycielowi hipotecznemu żadnej władzy
faktycznej względem obciążonej nieruchomości, to oznacza, że właściciel może rozporządzać
nieruchomością.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece w art. 72 przewiduje, że jest niedopuszczalne
zastrzeżenie przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela
hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
Prawo właściciela do rozporządzania nieruchomością należy odróżnić od prawa do
korzystania z nieruchomości. W skutek ustanowienia hipoteki właściciel korzysta z nieruchomości z
pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby
doprowadzić do

38
znacznego obniżenia wartości nieruchomości obciążonej, tak że wartość jej spadłaby poniżej
zabezpieczonej wierzytelności. Wierzyciel hipoteczny ma środki pozwalające mu przeciwdziałać
dewastacji nieruchomości. Ogół tych uprawnień składa się na ochronę hipoteki. Przysługujące
wierzycielowi hipotecznemu środki ochrony hipoteki są uregulowane w artykułach od 91 do 93
(przepisy szczególne w stosunku do art. 251 k.c.) ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Zgodnie z art. 251 k.c. do ochrony praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
własności.
Środki ochrony przysługujące wierzycielowi hipotecznemu:
1. roszczenie o zaniechanie działań pociągających za sobą zmniejszenie wartości nieruchomości w
stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki. Jest to roszczenie negatoryjne, sądem właściwym
jest sąd właściwy dla położenia nieruchomości (art. 91 ustawy o księgach);
2. jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło na skutek działań, za które właściciel
odpowiada wierzyciel hipoteczny może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do
przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dodatkowego
zabezpieczenia. Po bezskutecznym upływie tego terminu, wierzyciel hipoteczny może żądać
niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości (art. 92 ustawy o księgach);
3. jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło wskutek okoliczności za które właściciel nie
odpowiada (np. działanie siły wyższej) hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o
naprawienie szkody. W tym przypadku wierzyciel nie ma roszczenia przeciwko właścicielowi, ale
przysługująca mu hipoteka obejmuje roszczenie o naprawienie szkody należne właścicielowi (art.
93 ustawy o księgach).
 XVII. Posiadanie.

Posiadanie – nie jest prawem, jest faktycznym władztwem nad rzeczą.

Elementy posiadania:
1. podmiot – podmiotem posiadania może być każdy podmiot prawa cywilnego;
2. przedmiot – przedmiotem posiadania mogą być przedmioty materialne, ale tylko takie, które są
przedmiotem obrotu i przedmiotem prawa;
3. treść – na treść posiadania składają się dwa elementy:
a) animus possesionis – element psychiczny posiadania, oznacza zamiar władania rzeczą
dla siebie; b) corpus possesionis – element fizyczny posiadania, fizyczne, faktyczne władztwo
nad rzeczą. Art. 338 k.c. dzierżenie – kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest
dzierżycielem. Kryteria podziału posiadania:
1. samoistne i zależne
2. prawne i bezprawne
3. wadliwe i niewadliwe
4. w dobrej wierze i w złej wierze
ad. 1
Kryterium tego podziału – zakres władztwa nad rzeczą. Podstawą prawną jest art. 336 k.c.
Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel (posiadanie
właścicielskie). Posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik,
najemca, dzierżawca lub mający inne prawo z którym łączy się władztwo nad rzeczą, np.
użytkowanie wieczyste. Ma charakter czasowy i powstaje zwykle na podstawie umowy o czasowe
korzystanie z rzeczy.
Precarium – władztwo prekaryjne – są to sytuacje polegające na tym, że ze względów
grzecznościowych lub humanitarnych jedna osoba pozwala drugiej na korzystanie z rzeczy, np.
ktoś daje samochód na przejażdżkę, ktoś udziel gościny. Prekarzysta nie korzysta z ochrony, z
której korzysta posiadacz i nie może nabyć prawa przez zasiedzenie. Może być w każdej chwili
odwołane, strony nie są związane węzłem prawnym.
ad. 2
Kryterium stanowi podstawa posiadania, czy ona istnieje czy nie. Posiadaczem bezprawnym jest
np. złodziej, paser. Posiadaczem prawnym jest właściciel, dzierżawca.
ad. 3

39
Kryterium – sposób nabycia posiadania. Posiadanie wadliwe jest to vitiosa possesio, niewadliwe
non vitiosa possesio.
Posiadanie wadliwe – jest to posiadanie uzyskane gwałtem, potajemnie lub też w sposób
nadużywający zaufanie drugiej strony, np. podstępnie; jest to posiadanie nabyte wbrew woli i
wiedzy dotychczasowego posiadacza i przy użyciu niedozwolonych środków.
Posiadanie niewadliwe – polega na tym, że posiadacz uzyskuje posiadanie za wiedzą i zgodą
dotychczasowego posiadacza albo w sposób pierwotny, gdy rzecz nie był jeszcze w niczyim
posiadaniu. ad. 4
Kryterium – to przeświadczenie posiadacza czy prawo mu przysługuje. Pojęcie dobrej i złej wiary to
klauzula generalna – w prawie cywilnym istotą klauzul generalnych jest możliwość uwzględniania
przy ocenie stanu faktycznego różnych okoliczności faktycznych, które w oderwaniu od konkretnej
sprawy nie mogą być oceniane raz na zawsze wg bezwzględnie obowiązującego schematu.
Tradycyjne pojęcie dobrej wiary wg SN – posiadaczem w dobrej wierze jest ten, którego wiara
polega na przekonaniu, że w danych okolicznościach prawo mu przysługuje. Drugie podejście SN
do dobrej wiary to pojęcie liberalne – dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego
przekonaniem, że swoim posiadaniem nikogo nie krzywdzi albo niczyich praw nie narusza, a zatem
posiadaczem w dobrej wierze był osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie
nieformalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, czyli bez zachowania formy aktu
notarialnego. Obecnie SN uzasadnia pojęcie dobrej wiary – po pierwsze wychodzi z Konstytucji i z
zasady państwa prawnego – zasad państwa prawnego wymaga przestrzegania prawa, zasada ta
powinna być stosowana przy tłumaczeniu prawa w tym przez sądy; jeżeli art. 158 k.c. wymaga dla
przeniesienia własności nieruchomości formy aktu notarialnego to posiadacz, który wszedł w
posiadanie nieruchomości bez zachowania tej formy nie może być uważany za posiadacza w
dobrej wierze.
Osoba przeświadczona, że prawo jej przysługuje i rzeczywiście to prawo jej przysługuje, co wynika
z usprawiedliwionych okoliczności danego przypadku jest posiadaczem w dobrej wierze. Dobrą
wiarę posiadacza wyłącza ni tylko pozytywna wiadomość, że uprawnienie mu nie przysługuje, ale
także brak takiej świadomości spowodowany niedbalstwem.
Niedbalstwo (nienależyta staranność) – jedna z form winy nieumyślnej – dana osoba będąc w
pełni poczytalną nie zdaje sobie sprawy ze skutków swego działania, chociaż powinna i mogła
zdawać sobie z tego sprawę.
W złej wierze jest ten, kto wie albo powinien wiedzieć, że prawo nie przysługuje jemu lecz innej
osobie. W złej wierze jest ten komu zarzucimy niedbalstwo.
Ochrona posiadania
Ustawodawca udziela ochrony posiadaczowi. Art. 342 k.c. – bezwzględny zakaz naruszania
posiadania, nawet posiadania w złej wierze.
Środki ochrony posiadania:
1. domniemania związane z posiadaniem
2. środki ochrony pozasądowej (własnej)
3. środki ochrony sądowej.
ad. 1
Są cztery domniemania, które chronią posiadanie:
1. domniemanie posiadania samoistnego – art. 339 k.c. – domniemywa się, że ten, kto rzeczą
faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym;
2. domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym – art. 341 k.c. – domniemywa się, że
posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez
poprzedniego posiadacza.
3. domniemanie ciągłości posiadania – art. 340 k.c. – domniemywa się ciągłość posiadania.
Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.
4. domniemanie dobrej wiary – art. 7 k.c. – jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej wiary
lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.
Iuris tantum – wszystkie domniemania są wzruszalne, można je obalić przeprowadzając dowód
przeciwny. Wartość czy istota tych domniemań polega na tym, że zarówno posiadacz jak i sąd są
zwolnieni z przeprowadzenia dowodów, co więcej posiadacz jest legitymowany jako posiadacz w
dobrej wierze dopóki ktoś nie udowodni, że to domniemanie jest nieprawdziwe.

40
Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ma
pierwszeństwo przed domniemaniem zgodności posiadania ze stanem prawnym (art. 341 k.c.).
ad. 2
1. obrona konieczna (art. 343 k.c.)
2. dozwolona samopomoc (art. 343 k.c.)
posiadacz sam dochodzi prawa
Przesłanki obrony koniecznej:
1. zamach na dobro powinien być bezpośredni
2. zamach musi być bezprawny
3. zamach musi być rzeczywisty realny.
Obrona konieczna musi być natychmiastowa, w momencie naruszenia naszego posiadania, przy
zastosowaniu odpowiednio współmiernych środków, w przeciwnym razie będzie to nadużycie
obrony koniecznej.
Dozwolona samopomoc wchodzi w rachubę po naruszeniu posiadania, jednak w bardzo krótkim
czasie po naruszeniu posiadania, czyli niezwłoczne, tzn. bez nieuzasadnionej zwłoki. Jeśli chodzi o
zastosowanie samopomocy dozwolonej w stosunku do nieruchomości nie wolno stosować
przemocy względem osób. Jeśli chodzi o zastosowanie samopomocy do ruchomości muszą być
spełnione dwa warunki:
1. gdy zachodzi niebezpieczeństwo powstania niepowetowanej straty,
2. samopomoc musi nastąpić natychmiast, bezpośrednio po naruszeniu.

ad. 3
Z tej ochrony posiadacz może skorzystać w każdym przypadku naruszenia posiadania. Ochrona
przysługuje wtedy, gdy posiadanie zostało samowolnie naruszone przez jakąkolwiek osobę, nawet
przeciwko właścicielowi. Z faktu naruszenia posiadania powstają dla posiadacza dwojakiego
rodzaju roszczenia: 1. roszczenie posesoryjne (art. 344 k.c.) ≠ roszczenie petytoryjne
2. roszczenie o wstrzymanie budowy (art. 347 k.c.)
ad. 1
Roszczenie posesoryjne – roszczenie o ochronę posiadania, w przeciwieństwie do roszczenia
petytoryjnego, które jest wnoszone o ochronę prawa. Legitymację czynną – czyli powodem – w
procesie posesoryjnym – jest każdy posiadacz w dobrej wierze lub złej wierze, samoistny i zależny,
ten którego posiadanie jest wadliwe i niewadliwe, i jak i ten, którego posiadanie jest prawne lub
bezprawne. Nie może z nim wystąpić dzierżyciel i prekarzysta. Legitymację bierną – czyli
pozwanym – może być:
a) ten kto dopuścił się naruszenia posiadania;
b) ten, na kogo korzyść nastąpiło naruszenie posiadania.
Powód może pozwać jedną z tych osób albo obie łącznie.
Ochrona posesoryjna jest ochroną obiektywną, tzn. że przysługuje posiadaczowi niezależnie od
tego czy osobie, która naruszyła posiadanie, można zarzucić winę.
Na roszczenie posesoryjne składają się dwa roszczenia:
1. roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego;
2. roszczenie o zaniechanie naruszeń.
Powód może wystąpić z jednym z tych roszczeń albo z jednym i drugim.
Naruszenie posiadania może polegać:
1. na nękaniu posiadania;
2. przez pozbawienie dotychczasowego posiadacza władztwa nad rzeczą, czyli wyzucie z
posiadania. Dwa modele procesu posesoryjnego:
1. tzw. czysty model procesu posesoryjnego – polega na tym, że sąd bada wyłącznie okoliczności
związane z samym posiadaniem;
2. model ograniczonej ochrony posesoryjnej – polega na tym, że w pewnym zakresie sąd bada
również elementy petytoryjne, czyli bada komu przysługuje prawo do rzeczy.
Nasz ustawodawca przyjął model ‘czystego procesu posesoryjnego’, co wynika z art. 478 k.p.c. –
jest to postępowanie odrębne. W sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie stan
posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpatruje samego prawa ani dobrej wiary posiadacza. Z
tego wynika, że sąd ma bezwzględny zakaz badania prawa do rzeczy spornej, że roszczenie to nie
zależy od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności jego posiadania ze stanem prawnym. Sąd ma
ustawowy zakaz badania sprawy

41
co do prawa. W procesie posesoryjnym istnieje bezwzględny zakaz badania prawa co do spornej
rzeczy, a to oznacza, że ten kto naruszył posiadanie nie może przed sądem powołać się na zarzut
prawa własności, czyli exceptio domini ani na zarzut innego prawa (np. zastaw), czyli exceptio iuris.
Poza jednym wyjątkiem. Otóż ten wyjątek wynika z art. 344 §1 zdanie 2: naruszający posiadanie
(pozwany) w procesie posesoryjnym może powołać się na to, że przysługuje mu prawo do rzeczy
spornej jeżeli prawomocne orzeczenie sądu lub innego organu powołanego do rozstrzygania spraw
tego rodzaju stanowi, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.
Orzeczenie musi zapaść po naruszeniu posiadania ale przed zakończeniem procesu
posesoryjnego. Orzeczenie to musi być prawomocne przed zakończeniem procesu posesoryjnego.
Organ, który wydaje takie orzeczenie jest organem państwowym – chodzi o decyzję
administracyjną. Rozstrzygnięcie w procesie posesoryjnym ma charakter tymczasowy
(prowizoryczny), to oznacza, że przedmiotem orzeczenia sądu jest tylko orzeczenie o tym czy
posiadanie zostało naruszone. Sąd nigdy nie rozstrzyga samego prawa do posiadania. Prawo do
posiadania rozstrzygane jest w procesie petytoryjnym. W związku z tym podmiot, który przegrał
proces posesoryjny może wystąpić z powództwem o ochronę prawa.
Termin dochodzenia roszczenia posesoryjnego: zgodnie z art. 344 §2 roszczenie to wygasa, jeśli
nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia posiadania. Jest to termin zawity (prekluzyjny)
a nie termin przedawnienia. Upływ terminu zawitego powoduje, że roszczenie wygasa, natomiast
upływ terminu przedawnienia oznacza, że roszczenie nie może być dochodzone przed sądem po
upływie tego terminu, ale roszczenie nie wygasa, dobrowolnie może je wypełnić zobowiązany. Nie
można zrzec się terminu zawitego – zrzeczenie się tego terminu jest bezskuteczne. Dochodzenie
roszczenia polega na wniesieniu powództwa.
Wyrok – czym się charakteryzuje? Wyrok ten musi zawierać dwa elementy:
1. musi być sformułowany tak, by nadawał się do egzekucji, tzn. musi dokładnie określać do jakich
działań zobowiązany jest pozwany, czyli na czym ma polegać przywrócenie posiadania.
2. w wyroku tym należy zawrzeć stwierdzenie, że przywrócenie posiadania nastąpiło w trybie
posesoryjnym.
Przywrócenie posiadania następuje w chwili wykonania wyroku. Bardzo szczególnym skutkiem
posiadania jest – że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art. 345 k.c.).
Ochrona posiadania między współposiadaczami:
Z art. 346 k.c. wynika, że roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach między
współposiadaczami tej samej rzeczy jeżeli nie da się ustalić zakresu współdziałania, tzn. że jeden
ze współposiadaczy może wystąpić przeciwko drugiemu o ochronę posiadania jeżeli posiadanie
może być wykonywane bez współdziałania z pozostałymi współposiadaczami.
ad. 2
Roszczenie o wstrzymanie budowy – jest to roszczenie uzupełniające w stosunku do właściwego
roszczenia posesoryjnego. Przysługuje ono w razie podjęcia budowy na gruncie sąsiednim jeżeli
budowa ta grozi albo wyrządzeniem szkody posiadaczowi albo naruszeniem jego posiadania.
Roszczenie to wygasa gdy nie będzie dochodzone przed rozpoczęciem budowy albo w ciągu
miesiąca od rozpoczęcia budowy (termin zawity). Legitymację czynną – czyli powodem – jest
posiadacz nieruchomości.

NABYCIE POSIADANIA – może być:

1. pierwotne – czyli nie istnieje więź między poprzednim a następnym posiadaczem. Są to dwie
sytuacje: a) gdy ktoś objął w posiadanie rzecz niczyją;
b) objęcie w posiadanie rzeczy przez kradzież, podstęp, drogą kradzieży.
2. pochodne – czyli nabycie od dotychczasowego posiadacza, jest to kontynuacja posiadania innej
osoby (art. 176 k.c.).
Nabycie pochodne wiąże się z przeniesieniem posiadania. Przeniesienie posiadania jest to termin
techniczno-prawny zastrzeżony dla nabycia posiadania w drodze czynności prawnej. Pięć
sposobów przeniesienia posiadania; dzielą się one na dwie grupy:
I. przeniesienie posiadania z wydaniem rzeczy:
1. wydanie rzeczy (fizyczne wręczenie rzeczy) – art. 348 zdanie 1;
2. wydanie dokumentów umożliwiających rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków,
które dają faktyczną władzę nad rzeczą;
II. przeniesienie posiadania bez wydania rzeczy:

42
3. zgodnie z art. 249 k.c. przeniesienie posiadania samoistnego może nastąpić w ten sposób,
że dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz
zależny albo jako dzierżyciel na podstawie stosunku prawnego, który strony jednocześnie
ustalał;
4. jeżeli rzecz znajduje się z posiadaniu zależnym albo w dzierżeniu osoby trzeciej
przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez umowę między stronami i przez
zawiadomienie posiadacza zależnego albo dzierżyciela;
5. przeniesienie posiadania samoistnego na posiadacza zależnego albo na dzierżyciela
następuje na mocy umowy między stronami.
Czy posiadanie może być dziedziczone?
Nie ma wyraźnego przepisu mówiącego, że można objąć posiadanie poprzez dziedziczenie,
jedynie art. 922 k.c. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na
jedną lub kilka osób. Orzecznictwo i doktryna przyjmują, że posiadanie jest dziedziczone –
dowodem na to jest art. 176 k.c. §2.

XVIII. Księgi wieczyste.

Bezwzględny charakter praw rzeczowych wymaga ich jawności. Księgi wieczyste prowadzi się w
celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Wpisowi podlega prawo własności i inne prawa
rzeczowe. Dodatkowo w księdze wieczystej można ujawnić niektóre prawa osobiste i roszczenia.
Nie spełniono dotychczas postulatu powszechności ksiąg wieczystych. Obok nieruchomości
wieczystoksięgowych występują nieruchomości, dla których nie założono dotąd księgi wieczystej. Z
księgami wieczystymi wiążą się domniemania prawne:
• Prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem

prawnym; • Prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Czasem wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza że w określonych
przypadkach dla ustanowienia i przeniesienia prawa niezbędny jest wpis do księgi.
Realny system ksiąg wieczystych: Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu
prawnego nieruchomości. Są one szczególnego rodzaju urzędowymi rejestrami publicznymi.
Ustawodawca przyjął realny system ksiąg wieczystych. Prowadzi się bowiem księgi wieczyste dla
rzeczy(nieruchomości) niezależnie od następujących zmian właściciela. Maja one zatem charakter
rejestru przedmiotowego. Zasadą jest, że dla każdej nieruchomości(gruntowej, lokalowej,
budynkowej) prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią
inaczej. Wyjątek, np:
• właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może
żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość;
• część nieruchomości może być odłączona, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące
podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części
pozostałej. W przypadku odrębnej własności budynków funkcjonującej jako prawo związane z
prawem użytkowania wieczystego prowadzi się wspólną księgę dla gruntu oddanego w
użytkowanie wieczyste i dla budynków stanowiących odrębny przedmiot własności użytkownika
wieczystego.
Według szczególnego postanowienia ustawodawcy, księgi wieczyste mogą być także prowadzone
w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkaniowego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej. Stosuje się tu odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla
nieruchomości. W razie przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
mieszkaniowego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w
prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta
prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a
wpisana w tej księdze hipoteka staje się hipoteką nieruchomości.
Prawa podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej: Księgi wieczyste prowadzi się w celu
ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ujawnienia w księdze wieczystej wymagają przede
wszystkim prawa rzeczowe- własność, prawo użytkowania wieczystego. Ujawnieniu podlegają
także ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebności, hipoteka, spółdzielcze prawa do
lokalu.
W przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami
rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste oraz roszczenia. Chodzi tu o prawa względne.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza ujawnienie w księdze wieczystej:

43
• prawa najmu lub dzierżawy, prawa odkupu lub pierwokupu, prawa dożywocia; • roszczenia o
przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego;
• roszczenia wynikającego z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez
współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych;
• roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności. Przez
ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem
praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi
koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu
budynku lub innego urządzenia.
Charakter wpisów: Ustalenie stanu prawnego nieruchomości następuje za pomocą ujawnienia w
księdze wieczystej nabytego prawa oraz wykreślenia prawa wygasłego( wpisem w księdze
wieczystej jest również wykreślenie).
1. Wpisy o charakterze konstytutywnym. Wyjątkowo wymagany jest wpis o charakterze
konstytutywnym. Wpisu konstytutywnego wymaga się dla:
• ustanowienia odrębnej własności lokali;

• ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego;

• ustanowienia hipoteki;

• przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze

wieczystej; • zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w

księdze wieczystej; • zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego
ujawnionego w księdze wieczystej;
• zmiany pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych ujawnionych w księdze
wieczystej. Podstawę wpisu stanowi dokonana we właściwej formie czynność prawna.
2. Wpis o charakterze deklaratoryjnym. Zasadniczo ustalenia stanu prawnego nieruchomości
następuje w trybie deklaratoryjnego wpisu ujawnionego prawa. Rozporządzenie prawem
następuje zaś niezależnie od wpisu. Brak wpisu powoduje zaś jedynie sprzeczność stanu
prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Nie wymaga wpisu konstytutywnego przeniesienie prawa własności( wyjątek stanowi
ustanowienie odrębnej własności lokalu).
Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie
swego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawniania
prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę. Sąd może
wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10000 zł w celu
spowodowania ujawnienia prawa własności. W takim kontekście wpis prawa własności jest
obowiązkowy(obligatoryjny), jednakże nie ma znaczenia konstytutywnego.
W zakresie pozostałym, a więc dotyczącym użytkowania, służebności i spółdzielczego prawa do
lokalu, wpis do księgi wieczystej jest nie tylko deklaratoryjny ale w dodatku zaledwie fakultatywny.
Jawność ksiąg wieczystych: Księgi wieczyste są jawne. W znaczeniu formalnym(jawność
formalna) księgi wieczyste są jawne poprzez ogólny dostęp osób trzecich w celu zbadania stanu
prawnego nieruchomości. Każdy może przeglądać księgi wieczyste w obecności pracownika
sądu. Odpisy ksiąg wieczystych wydaje się zaś na żądanie osób zainteresowanych lub na
żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu
terytorialnego. Nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej( zasada
ignorantia iuris nocet). Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych:
1. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że
prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Domniemywa się również, że prawo wykreślone nie istnieje. Domniemanie zgodności wpisu z
rzeczywistym stanem prawnym obejmuje ujawnione w księdze wieczystej prawa podmiotowe:
prawa rzeczowe oraz prawa osobiste i roszczenia. Przeciwko domniemaniu prawa wynikającego z
wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z
posiadania.
Powołane domniemanie ma charakter uniwersalny. Można je obalić dowodem przeciwnym w
każdym postępowaniu, w którym od stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego zależy treść
rozstrzygnięcia.

44
W razie niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym potrzebna jest korekta treści
wpisów w księdze wieczystej. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi
wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana
orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. W razie niezgodności między stanem
prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
osoba, której prawo nie jest wpisane lub wpisane jest błędnie albo jest dotknięte wpisem nie
 istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Sąd procesowy
nakaże zaś w wyroku sądowi wieczystoksięgowemu dokonanie odpowiedniego wpisu lub
wykreślenie wpisu błędnego.
2. Rękojmia wiary publicznej.
a) istota rękojmi. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto
przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo
rzeczowe. Ma tu zastosowanie odstępstwo od zasady nemu plus iuris in alium transfere potest
quam ipse haberet. Zatem w dążeniu do ochrony bezpieczeństwa obrotu ustawodawca
sankcjonuje bezwzględną przewagę treści księgi wieczystej nad rzeczywistym stanem
prawnomaterialnym.
b) zakres zdarzeń prawnych objętych rękojmią. Rękojmia chroni jedynie nabycie prawa w
drodze czynności prawnej. Musi to być w dodatku czynność odpłatna. Chodzi tu o nabycie pod
tytułem szczególnym( succesio singularis) w drodze umowy rozporządzającej oznaczoną
nieruchomością. Nie chroni rękojmia zaś nabycia uniwersalnego w drodze dziedziczenia, zbycia
spadku itp. Nie chroni również rękojmia nabycia w trybie innych zdarzeń prawnych: zasiedzenia,
egzekucji, wpisu hipoteki przymusowej itp.
c) negatywne przesłanki rękojmi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni
rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W
złej wierze jest ten, kto wie że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem
prawnym albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Znaczenie ma tu dobra lub zła
wiara w chwili zawarcia umowy rozporządzającej lub chwila złożenia wniosku o wpis do księgi
wieczystej.
d) prawa chronione przed rękojmią. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa
przeciwko: • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu;

• prawu dożywocia;

• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji

państwowej; • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem

granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
Skutkiem udzielonej ochrony wskazane prawa nie wygasają, mimo że nie były wpisane do księgi
wieczystej.
e) wzmianki wyłączające rękojmię. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza
wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz
ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
3. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawo rzeczowe na
nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nie
ujawnionym w księdze. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi
wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.

Zakładanie ksiąg wieczystych: Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów

rejonowych. Właściwy sąd wieczystoksięgowy zakłada oraz prowadzi księgę wieczystą. Założenie
księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Założenie księgi wieczystej dla
nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
• oznaczenie nieruchomości, miejsce jej położenia, obszaru oraz sposobu

korzystania; • wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz

własność ma być wpisana; • powołanie tytułu własności;

• wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń

w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub
ograniczeń.
 45
Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie własności nieruchomości
oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości.

Struktura księgi wieczystej: Wszelkich wpisów w księdze wieczystej dokonuje się według
pewnego usystematyzowanego porządku. Służy temu rozplanowana graficznie struktura księgi
wieczystej. Księga wieczysta zawiera cztery rozdziały, z których:
• pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej

własnością; • drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

• trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem

hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem
wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki;
• czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Księgi wieczyste mogą być również zakładane i prowadzone w systemie informatycznym.

Prowadzenie ksiąg wieczystych: Sąd rozpoznaje sprawy o wpis do księgi wieczystej w

postępowaniu nieprocesowym.
1. Dokonywanie wpisów.
a) wniosek o wpis. Wpis w księdze wieczystej dokonywany jest jedynie na wniosek. Wniosek taki
może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma
nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze
wieczystej.
b) podstawa wpisu. Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie
poświadczonym, jeżeli przepisu nie przewidują innej formy dokumentu. Do wpisu ograniczonego
prawa rzeczowego wystarcza dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu
tego prawa. W grę wchodzą dokumenty stanowiące o powstaniu, przeniesieniu, obciążeniu i
wygaśnięciu prawa, jak również dokumenty o charakterze deklaratoryjnym, stwierdzający stan
prawnorzeczowy nieruchomości.
c) zakres kognicji sądu. Rozpoznając sprawę sąd rejonowy bada jedynie treść wniosku, treść i
formę dołączonych dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Jest to badanie od strony
formalnej. Sąd nie rozstrzyga zaś o istnieniu prawa na podstawie merytorycznej oceny zdarzeń
prawnych stanowiących podstawę wniosku.
d) Orzeczenie sądu. Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu w granicach wniosku. Wpis w
księdze wieczystej jest orzeczeniem. Nie uzasadnia się jednak dokonanego wpisu. Wpisem w
księdze wieczystej jest również wykreślenie. W postępowaniu wieczystoksięgowym zapadają
również orzeczenia negatywne. Sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo
istnieją przeszkody do jego dokonania. Oddalenie wniosku następuje w trybie postanowienia
podlegającego uzasadnieniu.
e) zaskarżalność orzeczeń. Merytoryczne orzeczenia kończące postępowanie w sprawie o wpis
do księgi wieczystej podlegają zaskarżeniu w trybie apelacji.

Zbiór dokumentów: Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których
księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu prowadzi się we właściwych sądach rejonowych, do czasu
założenia ksiąg, zbiory dokumentów przeznaczone do składania wniosków i dokumentów
dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu tymi
nieruchomościami. Zbiór dokumentów jest rejestrem zastępczym o charakterze tymczasowym,
wyprzedzającym założenie księgi wieczystej.
46