OGÓLNE WIADOMOŚCI O PRAWIE RZECZOWYM

POJĘCIE PRAWA RZECZOWEGO W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM I PRAW RZECZOWYCH W

ZNACZENIU PODMIOTWYM
– prawo rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym to zespół przepisów prawa cywilnego, które normują
powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności oraz innych form korzystania z rzeczy, czyli praw
rzeczowych w znaczeniu podmiotowym;
– prawo rzeczowe w znaczeniu podmiotowym to takie prawo cywilne, które ma dwie łącznie cechy:
* dotyczy rzeczy;
* jest prawem bezwzględnym;
→ np. nie są prawami rzeczowymi prawa na dobrach niematerialnych (nie dotyczą rzeczy) oraz prawo
najmu czy dzierżawy (nie są bezwzględne);
– prawa rzeczowe i prawa obligacyjne to 2 podstawowe grupy praw podmiotowych w systemie prawa
cywilnego;
* prawo obligacyjne → wierzytelność – wierzyciel może żądać od dłużnika określonego świadczenia (art.
353)  dotyczą korzystania z wszelkich dóbr i usług i są prawami względnymi, a prawa wynikające ze
stosunków zobowiązaniowych choć z reguły mają byt samodzielny, czasem uzupełniają rolę praw
rzeczowych (np. umowa sprzedaży, zawiera zobowiązanie do przeniesienia rzeczy);
– terminologia w prawie rzeczowym → prawa obligacyjne określane jako prawa osobiste lub prawa osobiste i
roszczenia (od łac. ius in rem – rzeczowe i ius in personam – obligacyjne; np. art. 306 kc);
– też inne cechy praw rzeczowych, poza dwoma w/w (patrz dalej);

RZECZY JAKO PRZEDMIOTY PRAW RZECZOWYCH

– przedmiotem praw rzeczowych są RZECZY (z nielicznymi wyjątkami, art. 265, 327 k.c, art. 65 ust. o ks.
wiecz. i hip.);
* nie zawsze jest to korzystanie z rzeczy (np. hipoteka, zastaw), ale zawsze dotyczą rzeczy;
– WĄSKA DEFINICJA POJĘCIA RZECZ – wyłącznie rzeczy w techniczno-prawnym znaczeniu tego słowa;
* rzeczami są tylko przedmioty materialne (art. 45) → muszą spełniać łącznie 2 wymogi:
→ są materialnymi częściami przyrody → NIE: dobra niematerialne, prawa oraz różnego rodzaju
energie;
→ mają charakter samoistny, tzn. są wyodrębnione → NIE: części składowe rzeczy, złoża minerałów,
tzw. res omnium communes (woda płynąca, woda w morzu, powietrze);
 nie ma znaczenia, czy stanowi cześć przyrody w stanie pierwotnym, czy przetworzonym;
* NIE: zwierzęta, bo tak ustawa, ale stosuje się odpowiednio przepisy dot. rzeczy;
* TAK: pieniądze (banknoty i bilon) → są rzeczami sui generis, a wartość ich wynika nie z nich, ale z
gwarancji jakie udziela im państwo;
* NIE: zwłoki ludzkie i ich części, CHYBA ŻE preparaty przygotowane do celów badawczych;
* TAK: rzecz już istniejąca i zindywidualizowana (odmiennie niż w obligacyjnych) → NIE: rzecz przyszła
lub niewydzielona jak 100kg zboża w 1T zboża;
* TAK poszczególne przedmioty → NIE: masa majątkowa oraz NIE rzeczy zbiorowe, np. stado owiec,
biblioteka;
– NIERUCHOMOŚCI (rzeczy nieruchome) i RUCHOMOŚCI (rzeczy ruchome);
* art. 46 → nieruchomości to:
→ części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty, nieruchomości
gruntowe); 2 warunki łącznie:
 stanowi wyodrębnioną całość (oznaczona granicami);
 jest odrębnym przedmiotem własności;
→ budynki trwale z gruntem związane (nieruchomości budynkowe) lub części takich budynków
(nieruchomości lokalowe), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności  inaczej część składowa gruntu; np:
 budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika; stanowią one własność
użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.);
 budynki wzniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną, należącym
do jej członka lub do Skarbu Państwa; mogą one stanowić własność spółdzielni (art. 272 i 279
k.c.);

1
  budynki, jakie zatrzymali rolnicy, którzy przekazali państwu w zamian za rentę swoje
nieruchomości rolne (do 1983 r.);
 lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności;
 urządzenia pracowniczego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego korzystania przez
użytkowników działek są własnością Polskiego Związku Działkowców, natomiast nasadzenia,
urządzenia i obiekty znajdujące się na działce wykonane lub nabyte ze środków finansowych
użytkownika działki stanowią jego własność (ustawa pracowniczych ogrodach działkowych);
* rzeczy ruchome (def. negatywna) – to co nie jest nieruchomością (brak def. w kodeksie);
– rzeczy oznaczone CO DO TOŻSAMOŚCI (cechy indywidualne) i CO DO GATUNKU (cechy rodzajowe) → podział
subiektywny, gdyż o przynależności rzeczy do danej kategorii decyduje wola stron;
– CZĘŚĆ SKŁADOWA (art. 47) → 3 łącznie przesłanki:
* połączenie przede wszystkim w sensie fizycznym;
* odłączenie spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego;
* połączenie z rzeczą musi być trwałe, a nie dokonane tylko dla przemijającego użytku;
→ wg orzecz. użytek przemijający → to nie użytek krótkotrwały, lecz taki, który według zamiaru tego,
kto dokonuje połączenia, ma trwać pewien, choćby nawet długi czas (w doktrynie też pogląd
obiektywny);
→ wyjątek → art. 49 urządzenia doprowadzające wodę, pary, gaz, prąd nie stanowią części składowych,
jeśli stanowią część przedsiębiorstwa lub zakładu;
→ wyjątek → art. 50 prawa związane z własnością nieruchomości uważa się za części składowe;
→ skutek → nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych;
* części składowe nieruchomości → art. 48 i 191 → zasada superficies solo cedit – wszystko co zostało z
gruntem połączone w sposób naturalny lub sztuczny dzieli los prawny gruntu;
→ wyjątki → patrz wyżej oraz art. 272 i 279;
→ zasada ta ma charakter normy iuris cogentis;
– PRZYNALEŻNOŚCI (art. 51) → spełnione łącznie przesłanki:
* tylko rzecz ruchoma;
* rzecz odrębna;
* charakter rzeczy pomocniczej (podporządkowanie gospodarcze w stosunku do rzeczy głównej);
* potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem;
* faktyczny związek z rzeczą główną, ale nie traci sojego charakteru przez przemijające pozbawienie jej tego
związku;
* tylko jeśli jest to własność właściciela rzeczy głównej;
→ np. klucz do szafy; maszyna rolnicza dla nieruchomości rolnej, pokrowce na siedzenia dla samochodu;
→ skutek (art. 52) → czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem
przynależności, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych;
– POŻYTKI (art. 53, 54) → jedna z form korzystania z rzeczy;
* 2 kategorie:
→ pożytki rzeczy → to dochody, jakie przynosi rzecz:
 pożytki naturalne to płody rzeczy oraz odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad
prawidłowej gospodarki stanowią one normalny przychód z rzeczy;
 pożytki cywilne – dochody, jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz
dzierżawny.
→ pożytki prawa → to dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem, np. odsetki;
* pożytki przypadają w zależności od stosunku prawnego łączącego strony lub od szczegółowych
uregulowań – albo właścicielowi (art. 140) – albo innym osobom (np. art. 233, 252, 693 § 1), a art. 55
określa następujące zasady:
→ pożytki naturalne, które zostały odłączone w czasie trwania uprawnienia przypadają uprawnionemu;
→ pożytki cywilne przypadają uprawnionemu w stosunku do czasu trwania tego uprawnienia;
→ za nakłady w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie należy się wynagrodzenie, do
wysokości pożytków;

BEZWZGLĘDNY CHARAKTER PRAW RZECZOWYCH

2
– prawo rzymskie → ius in re (prawo wynikające ze stosunku do rzeczy) i ius in personam (prawo wynikające
ze stosunku między osobami) → obecnie koncepcja odrzucona, gdyż prawa i obowiązki mogą dot. tylko osoby
 obecnie → krąg osób względem, których prawo jest skuteczne – prawa względne i bezwzględne;
– o zaliczeniu do kategorii praw bezwzględnych decyduje ustawodawca, kierując się względami
ekonomicznymi i celowościowymi, a strony mogą jedynie wybrać formę stosunku prawnego, który zawrą;
– KATEGORIA POŚREDNIA → prawo czasem nadaje niektórym prawom względnym pewne cechy właściwe
prawom bezwzględnym (głównie skuteczność erga omnes); są to np:
* niektóre prawa względne mogą uzyskać skuteczność erga omnes na skutek ujawnienia ich w księdze
wieczystej (art. 16 ust. o ks. wiecz. i hip.);
* zobowiązania realne (actio in rem scripta) – sprzężone są z pewną sytuacją prawnorzeczową (własność
albo posiadanie), a skutkiem tego sprzężenia jest to, że są one, niezależnie od tego, w stosunku do kogo
powstały, skierowane przeciwko aktualnemu właścicielowi albo aktualnemu posiadaczowi rzeczy, której
roszczenie dotyczy, np. roszczenie posiadacza o wykup gruntu, na którym wzniósł budynek;
* gdy przepisy szczególne tak stanowią, np. najem lokalu czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego czy każdego typu prawo do lokalu mieszkalnego (odpowiednio stosuje się przepisy o
ochronie własności);
→ podobnie dożywocie (odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych);
* wierzytelność może być chroniona na podstawie przepisów o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną
poza istniejącym stosunkiem zobowiązaniowym (tzw. odpowiedzialność z czynu niedozwolonego art. 415 i
n. k.c);
* tzw. roszczenia pauliańskie – ochrona wierzycieli przed czynnościami prawnymi dłużników dokonanymi
z ich szkodą poprzez uznanie przez sąd za bezskuteczną względem wierzyciela czynności dłużnika w
wyniku, której określone przedmioty wyszły z jego majątku lub do tego majątku nie weszły, dzięki czemu
wierzyciel zaspokaja się z przedmiotu, który do dłużnika nie należy (art. 527 kc);
* tzw. prawa do rzeczy (ius ad rem) – art. 59 kc;
– łączność między prawami rzeczowymi a obligacyjnymi to nie tylko przyznanie zobowiązaniom skuteczności
względem osób trzecich, ale też gdy prawo przewiduje zobowiązania, które stanowią element treści praw
rzeczowych (choć z reguły mają one charakter uboczny, a rzadko strony mogą inaczej ułożyć zobowiązania,
jakie wynikają z praw rzeczowych);
* np. obowiązki między współwłaścicielami; obowiązek użytkownika ponoszenia ciężarów związanych z
prowadzeniem prawidłowej gospodarki; obowiązek użytkownika dokonywania napraw i innych nakładów
związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, obowiązek zastawnika czuwania nad zachowaniem rzeczy
oddanej mu w zastaw;

BLIŻSZA CHARAKTERYSTYKA ORAZ PODZIAŁ PRAW RZECZOWYCH

Inne cechy praw rzeczowych:
– należą do kategorii praw majątkowych (tzn. z reguły służą zaspokojeniu potrzeb gospodarczych) i polegają
one na korzystaniu z rzeczy w szerokim ekonomicznym znaczeniu tego słowa (prawo używania, prawo
pobierania pożytków oraz inne korzyści, jak hipoteka i zastaw);
– bezpośrednia władza uprawnionego nad rzeczą → ale cecha ta jest kwestionowana, gdyż pokrywa się z
bezwzględnym charakterem praw rzeczowych, a gdyby miała polegać na władaniu rzeczą, to nie każde
prawa polegają na władztwie nad rzeczą;;
– nie polegają (w odróżnieniu od zobowiązań) na obowiązku czynnych świadczeń na rzecz uprawnionego,
ale jedynie na obowiązku biernego nienaruszania prawa, tym bardziej, że chodzi o osoby trzecie, nie
powiązane z uprawnionym żadnym szczególnym stosunkiem;
* dotyczy też obowiązku właściciela względem osoby, której przysługuje inne prawo do jego rzeczy niż
prawo własności (np. służebność), choć sytuacja właściciela może niekiedy odbiegać od sytuacji innych
osób, gdyż:
→ obowiązek nienaruszania polega na znoszeniu tego, że ktoś inny korzysta z jego rzeczy;
→ niektóre przepisy nakładają na właściciela pewne uboczne obowiązki pozytywne, a strony czasem
mogą te obowiązki rozszerzyć;
→ przepisy prawa mogą nakładać na właściciela obowiązki pozytywne jako obowiązki podstawowe
(kiedyś ciężary realne);
– stosunek prawnorzeczowy łączy wszystkie strony występujące w obrocie cywilnoprawnym, a obligacyjny
jedynie określone osoby – koncepcja obligacji generalnej → zarzucono jej sztuczność, gdyż zakłada ona

3
 istnienie stosunku prawnego między uprawnionym a wszystkimi innymi podmiotami, czyli też osobami
wzajemnie się nie znającymi. W związku z tym powstały 2 koncepcje:
 należy odróżnić od konkretnego (zindywidualizowanego, obligacyjnego) stosunku prawnego
stosunek prawny potencjalny (pewien wzorzec stosunku prawnego, niezależny od tego, czy w
konkretnej sytuacji ktoś stał się adresatem tego stosunku);
 odrzucenie założenia (stanowiącego podstawę dla konstrukcji stosunku prawnego z
nieokreśloną liczbą podmiotów), że prawa podmiotowe wynikają jedynie ze stosunków prawnych.
Wg tej koncepcji prawa podmiotowe wynikają albo ze stosunków prawnych (w przypadku
zobowiązań), albo wprost z nakazów i zakazów z norm prawnych, skierowanych bezpośrednio do
adresatów;
– korzystają z zasady pierwszeństwa (inaczej zobowiązania) w 2 aspektach:
* pierwszeństwo przed prawami i roszczeniami osobistymi;
* w razie kolizji między prawami rzeczowymi podlegają realizacji w kolejności odpowiadającej ich
pierwszeństwu, a nie według zasady proporcjonalności (jak w przypadku zobowiązań);
– prawo rzeczowe „idzie za rzeczą”, tzn. mogą być realizowane bez względu na to, w czyim ręku rzecz się
znajduje (są związane z rzeczą);
– w istnieniu i wykonywaniu prawa rzeczowego zainteresowany jest tylko ten, komu prawo to przysługuje, więc
może on jednostronnie zrzec się swojego prawa (a ewentualne przepisy mówiące o tym, nie dają tego
prawa, a jedynie regulują sposób i skutki zrzeczenia się). Zobowiązania by wygasły musi istnieć nie tylko
zwolnienie z długu dokonane przez wierzyciela, ale także przyjęcie tego zwolnienia przez dłużnika;
– trwałość praw rzeczowych (gdyż chronią interes prawny polegający na korzystaniu z rzeczy, co jest procesem
w miarę trwałym/długim), a prawa obligacyjne z reguły są realizowane jednorazowo;
– prawo rzeczowe obciąża zawsze całą rzecz, choćby nawet jego wykonywanie było ograniczone do oznaczonej
jej części (wynika z zasady, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności lub
innych praw rzeczowych);
– jawność praw rzeczowych (ze względu na skuteczność erga omnes), a w przypadku ruchomości istnieje
domniemanie istnienia prawa, tak gdzie istnieje posiadanie;

Podziały praw rzeczowych:

bezterminowe (dawniej wieczyste) terminowe (czasowe)
– ich czas trwania z góry nie jest określony; – ich czas trwania jest z góry oznaczony;
niektóre mogą być tylko bezterminowe (np. własność nieruchomości), inne tylko jako terminowe (użytkowanie
wieczyste), jeszcze inne zależą od woli stron (np. służebności gruntowe);
niezwiązane (wolne) związane
– mają byt niezależny; – mogą przysługiwać tylko podmiotowi innego prawa
(głównego) i dzielą jego los prawny, np. służebność
gruntowa;
samodzielne (samoistne) niesamodzielne (niesamoistne, akcesoryjne)
– do swego istnienia nie potrzebują istnienia innego – są uzależnione od innego prawa i nie mogą powstać
prawa; ani istnieć bez niego, np. hipoteka i zastaw względem
wierzytelności, którą zabezpieczają;
zbywalne niezbywalne
– można przenieść na inną osobę – ze względu na ich cele jakim jest zaspokajanie
potrzeb określonej osoby; np. użytkowanie (z
wyjątkiem time-sharingu) oraz służebności osobiste;
odpłatne nieodpłatne
– niektóre z definicji swojej wymagają tego elementu
(np. użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do
lokalu, time-sharing), a inne mogą być albo odpłatne
albo nie
podzielne niepodzielne
mogą należeć do kilku osób w ten sposób, że każdej z nawet jeśli mogą należeć do kilku osób, to nie mogą
nich przysługuje część ułamkowa prawa, którą może one samodzielnie rozporządzać tymi ułamkami, np.
ona samodzielnie rozporządzać, np. własność, hipoteka, służebność;
użytkowanie wieczyste, użytkowanie;

4
Trójpodział praw rzeczowych (wcześniej dwójpodział)
– własność;
– użytkowanie wieczyste → ze względu na szczególną doniosłość zostało ono wyodrębnione w oddzielną grupę
i usytuowane między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, chociaż mogłoby być zaliczone do
ograniczonych praw rzeczowych; w kc potraktowane jako prawo pośrednie;
– prawa rzeczowe ograniczone;
* to prawa rzeczowego należą też przepisy o posiadaniu;

– tzw. zasada zamkniętej listy praw rzeczowych (numerus clausus tych praw) – w odróżnieniu od
zobowiązań (swoboda umów, ograniczana jedynie wyjątkowo, więc strony mogą powołać do życia taki
stosunek, jakiego ustawa w ogóle nie przewiduje – stosunek nienazwany, bądź też zmodyfikować stosunek w
ustawie unormowany według swego uznania);
* powód – ich skuteczność erga omnes oraz konieczność dla ich utworzenia istnienia pewnych zasad
organizacyjnych, których stworzenie przekracza możliwości zainteresowanych osób (np. ujawnianie praw
rzeczowych w księdze wieczystej);
* tylko w ustawie, ale albo na sposób wyraźny, albo w taki sposób, że suma cech składa się na istotę prawa
rzeczowego;

OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PRAWA RZECZOWEGO W ZNACZENIU PRZEDMIOTOWYM

– historia → unifikacja prawa rzeczowego w 1946 roku na bazie prac międzywojennych (prawo rzeczowe;
prawo o księgach wieczystych; przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych) 
zmiana w 1964 księga II kc  zmiany w latach 90’tych, w tym główna z 28.07.1990 r., która zerwała z
marksistowską koncepcją różnych form własności,
* ustawa o hipotece i księgach wieczystych w systemie PRL nie została włączona do kc, ze względu na
dążenie do pełnej nacjonalizacji  obecnie ustawa z 1982 r.;
– główne źródła obecnie obowiązującego prawa rzeczowego to:
* art. 21, 64 oraz 20, 23, 165 ust. 1 zd. 2 i art. 216 ust. 2 Konstytucji;
* kodeks cywilny (art. 44-55 i 140-352) oraz przepisy wprowadzające kodeks cywilny;
* ustawa z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wraz z rozporządzeniem wykonawczym Ministra
Sprawiedliwości z 2001 r.; ustawa z 1994 r. o własności lokali; ustawa z 1996 r. o zastawie rejestrowym i
rejestrze zastawów; prawo spółdzielcze z 1982 r. (art. 141-151); ustawa z 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych;
* inne ustawy, a w szczególności: ustawa z 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, prawo
geodezyjne i kartograficzne z 1989 r.; ustawa z 1991 r. o lasach, prawo geologiczne i górnicze z 1994 r.,
ustawa z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawa z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
prawo ochrony środowiska z 2001 r., prawo wodne z 2001 r., kodeks morski z 2001 r., ustawa z 2003 r. o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego;
– zajmują szczególną pozycję, gdyż regulują stosunki własności, a poprzez to wpływają na ustrój państwa i na
inne dziedziny prawa → z tego powodu w większości są to normy iuris cogentis;
– rola orzecznictwa → choć nie ma mocy prawotwórczej, to odgrywa znaczną rolę dla zrozumienia i stosowania
prawa cywilnego – wyjaśnia niejednoznaczności, precyzuje bliżej przesłanki ustawowe, zapełnia występujące
luki (analogia), nadaje właściwą treść elastycznym przepisom → szczególnie widoczne w dziedzinie prawa
rzeczowego, ze względu na skomplikowany charakter tych stosunków;
* w toku prac nad projektem kc korzystano z dorobku orzecznictwa;
– rola doktryny;

5
 TREŚĆ, ZAKRES I WYKONYWANIE WŁASNOŚCI
TREŚĆ PRAWA WŁASNOŚCI
– niezależnie od teorii skąd wynika prawo własności to właściciel jest osoba uprawnioną, a zobowiązanym do
nienaruszania jest każdy inny podmiot → wyróżnienie strony:
* pozytywnej – uprawnienia (atrybuty), jakie składają się na prawo własności jako prawo podmiotowe; była
(i czasem nadal jest) określana przez tzw. triadę uprawnień (ius possidendi, ius utendi fruendi, ius
abutendi), które wyczerpują ten zakres → inaczej kc, który nie wymienia wyczerpująco tego katalogu, a
jedynie określa podstawowe uprawnienia właściciela (stanowiące trzon własności):
→ uprawnienie do korzystania z rzeczy, które tradycyjnie składa się z:
 do posiadania rzeczy (ius possidendi);
 do używania rzeczy (ius utendi);
 do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy (ius fruendi);
 do dyspozycji faktycznych, czyli przetworzenia, zużycia, zniszczenia rzeczy (ius abutendi);
→ uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius disponendi):
 uprawnienie do wyzbycia się własności rzeczy;
 uprawnienie do obciążenia rzeczy albo przez prawo rzeczowe albo obligacyjne;
* negatywnej – w art. 140 kc wskazuje na nią sformułowanie „z wyłączeniem innych osób”, które oznacza
obowiązek innych podmiotów do nieingerowania, a wkroczenie w tą sferę może się odbywać jedynie za
zgodą właściciela, albo wyjątkowo ex lege;
– granice prawa własności określane są czasem jako „ustawowe granice”, ale w rzeczywistości jedynymi
ograniczeniami prawa własności są prawa podmiotowe innych osób, a ograniczenia wynikające z przepisów
ustawy określają zakres treści prawa własności, czyli stanowią element ustawowej definicji tego prawa, co
znajduje wyraz w sformułowaniu art. 140 kc, że właściciel może korzystać z rzeczy „w granicach okreś lonych
przez ustawy”;
* charakter ograniczeń – z reguły negatywny (zakazujący czynić coś), ale czasem pozytywny (nakazujący
czynić coś), ale przeważa pogląd, że pozytywne obowiązki nie należą do prawa własności, a są jedynie z
nim skorelowane, gdyż prawo podmiotowe nie może zobowiązywać właściciela w sensie cywilistycznym;
– z art. 140 kc wynikają 3 wyznaczniki granic treści prawa własności:
* przepisy ustaw – brak wskazania konkretnych przepisów, więc chodzi o całokształt obowiązującego
ustawodawstwa;
→ w dziale II kc poza art. 140, kolejne artykuły określają granice treści prawa własności, do
najważniejszych z nich należy art. 142 określający sytuację działania w stanie wyższej konieczności;
kolejne art. 144-154 uwzględniają uzasadnione interesy właścicieli nieruchomości sąsiednich, też np.
art. 231 kc – możliwość utraty własności na rzecz posiadacza;
→ ustawy szczególne – patrz ogólna charakterystyka prawa rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym →
ważne by ograniczenia te były zgodne z art. 64 i 31 Konstytucji;
* zasady współżycia społecznego – kwestia sporna – wzajemny stosunek tego pojęcia z art. 5 i art. 140 →
pogląd dominujący uznaje, że art. te spełniają inne funkcje – art. 5 dot. wykonywania prawa
podmiotowego, w tym własności, a art. 140 uznaje te zasady za element treści tego prawa, np.:
→ art. 140 – niedopuszczalność korzystania z prawa własności tylko w celu szykany;
→ art. 5 – żądanie właściciela, aby osoba władająca jego nieruchomością wydała mu ją w sytuacji
szczególnie dla niej niedogodnej (np. podczas choroby);
 istnieje też wątpliwość czy te klauzule powinny być ze względu na wymóg ustanawiania
ograniczeń prawa własności tylko w drodze ustawy, ale zasada ta nie odnosi się do zakazu
posługiwania się klauzulami generalnymi przez ustawodawcę; dodatkowo TK potwierdził
konstytucyjność art. 5; patrz też wewnętrzna teoria nadużycia prawa;
* społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności – podobnie jak w/w zasada stanowi kategorię,
która zarówno określa sposób wykonywania prawa (art. 5), jak i kształtuje jego treść (art. 140), ale chodzi o
przeznaczenie konkretnego prawa własności a nie własności w ogóle;
→ w kc tendencja do bardziej społecznego traktowania własności (głównie nieruchomości) – patrz. art.
143, 144, 146, 214);
→ ważne orzecz. SN z 1993 → nie wolno sztywno podchodzić do nadrzędności interesu ogólnego nad
interesem indywidualnym, z czego wynika obowiązek organu wskazania o jaki konkretnie interes
ogółu chodzi i udowodnić, dlaczego jest on ważniejszy;

6
– NEGATYWNA DEFINICJA WŁASNOŚCI – treść własności polega na tym, że właścicielowi wolno robić
wszystko, z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane → definicja te wynika z braku wyczerpującego
pozytywnego podejścia do katalogu uprawnień właściciela, nawet jeśli dwa podstawowe uprawnienia zostaną
ograniczone, nadal ma inne, np. prawo do ochrony własności;

PODMIOT I PRZEDMIOT ORAZ PRZESTRZENNE I CZASOWE GRANICE WŁASNOŚCI

– podmiot → ze względu na pełną zdolność prawną każdego podmiotu, każdy może być właścicielem, a wyjątki
są nieliczne;
– przedmiot → rzecz (przedmiot materialny), ale nie zawsze konsekwentnie jest termin ten określany, np.
własność patentu, własność przemysłowa, tzw. własność intelektualna, własność przedsiębiorstwa itp.;
– przestrzenne granice prawa własności → w przypadku rzeczy ruchomych (też nieruchomości budynkowych
i lokalowych) z reguły nie ma kontrowersji na tle wyznaczania ich granic, gdyż wynika to z ich fizycznej
samoistności; kontrowersje pojawiają się dopiero w przypadku nieruchomości gruntowych, gdyż ich granice są
jedynie kategorią prawną;
* historia → z czasów rzymskich koncepcja wg, której własność nieruchomości sięga bez żadnych
ograniczeń zarówno w głąb ziemi, jak i nad jej powierzchnię → pod tym wpływem pierwsze wielkie
kodyfikacje europejskie → od KCN własność nieruchomości obejmuje także przestrzeń nad powierzchnią i
pod nią, ale z zastrzeżeniem, że właściciel nie może sprzeciwiać się działaniom dokonywanym na takiej
wysokości lub w takiej głębokości, które nie zagrażają jego uzasadnionym interesom;
* art. 143 kc → uzależnia sięgnięcie pod i nad od społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu, z
zaznaczeniem, że przepis ten nie uchybia prawu do wód (też prawo górnicze, lotnicze);
* prawo wodne → wody powierzchniowe/stojące to części skłądowe gruntu, a „wody w rowach”, tzn.
płynące i podziemne – ich własność to prawo nadrzędne w stosunku do prawa własności i przysługuje SP:
→ wody podziemne – tzw. zwykłe korzystanie z nich przez właściciela gruntu;
→ wody płynące – tzw. powszechne korzystanie z wody (też z wód powierzchniowych na gruntach SP);
* prawo górnicze → 2 rodzaje: kopaliny poniżej dolnej granicy z art. 143 należą do SP, która może
ustanowić użytkowanie górnicze (tzw. własność górnicza nie jest jest prawem rzeczowym) a kopaliny
leżące powyżej granicy należą do gruntu;
– czasowe granice prawa własności:
* kiedyś → tzw. własność czasowa (pr. rzecz. z 1946) – przeniesiona własność z państwa lub związku
samorządu terytorialnego po pewnym czasie sama z siebie przechodziła z powrotem na nie;
* obecnie własność jest bezterminowa, chyba że wola osób zainteresowanych o tym zdecyduje, ale wtedy w
ograniczonym zakresie, tzn. nie może dot. gruntów, gdyż nie mogą one być przenoszone z zastrzeżeniem
warunku ani terminu (art. 157);
→ swoista własność terminowa dot. budynków stanowiących odrębne od gruntu własności, których
własność wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego (art. 235, 241);
→ dopuszczalne w stosunku do ruchomości → własność terminowa to tzw. własność podzielona w czasie
(należy niejako do 2 właścicieli: aktualnego i przyszłego);

STOSUNKI SĄSIEDZKIE
– sąsiedztwo w szerokim znaczeniu → nie tylko bezpośrednie, ale i pewne oddalenie nieruchomości;
– prawo sąsiedzkie (art. 144-154 kc) – w prawie francuskim określane jako służebności ustawowe, w prawie
polskim należą do ustawowej treści własności;
* dot. przede wszystkim gruntów, ale też budynków czy lokali;
* dot. nie tylko właścicieli, ale i w ograniczonym zakresie innych użytkowników, czy uprawnionych z innych
tytułów (zarówno rzeczowych jak i obligacyjnych);
* mogą być kształtowane też w drodze czynności prawnej;
* wyróżniamy:
1 przepisy ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie (art. 144 i 147 k.c);
2 przepisy określające sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi (art. 148-150
k.c);
3 przepisy przewidujące możność ustanowienia pewnych służebności (art. 145, 146 i 151 k.c);
4 przepisy normujące problemy związane z granicami (art. 152-154 k.c).
ad 1. właściciel korzystający ze swojej nieruchomości może oddziaływać na grunt sąsiedni – immisje → to
działanie na gruncie własnym, którego skutki odczuwa grunt sąsiada;

7
  dzieli się je na:
 bezpośrednie – polegają na skierowaniu pewnych substancji na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych
urządzeń i są zbliżone do fizycznej ingerencji  zakazane;
 pośrednie – dzieli się je na materialne – polegają na przenikaniu na nieruchomość sąsiednią cząstek
materii lub pewnych sił (pyły, hałasy) oraz niematerialne – oddziałują tylko na sferę psychiki
właściciela tej nieruchomości (innej osoby uprawnionej), poczucie bezpieczeństwa czy estetyki 
niezakazane, ale ograniczenie w art. 144 kc;
 art. 144 kc → zakres dopuszczalnych immisji jest różny w zależności od rodzaju nieruchomości;
 do immisji należą: wytwarzanie cieczy, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasów, spalin, zapachów,
wstrząsów, hodowanie pszczół, utrudnianie nasłonecznienia przez dopuszczenie do nadmiernego
wzrostu na granicy drzew i krzewów lub przez wadliwe usytuowanie budynków i innych urządzeń
(kontrowersyjne), uniemożliwianie lub utrudnianie odbioru programu telewizyjnego (wg. SN);
 środki prawne → roszczenie negatoryjne p-ko właścicielowi o przywrócenie stanu zgodnego z
prawem i o zaniechanie naruszeń (art. 222 § 2 k.c) oraz roszczenie o odszkodowanie na zasadach
ogólnych dot. czynów niedozwolonych o ile działanie było zawinione; też może dojść do zbiegu
roszczeń z art. 144 i 24 § 1 k.c.;
 art. 147 kc → dot. robót ziemnych na gruncie, które mogłyby zagrozić nieruchomościom sąsiada;
 też ograniczenia w Prawie o ochronie środowiska;
ad 2. sposób korzystania z nieruchomości – art. 149 i 150 kc:
 owoce i gałęzie zwieszające się na grunt sąsiada mogą zostać zabrane przez właściciela, do czasu aż nie
opadną na grunt sąsiedni, gdyż wtedy stanowią pożytek tego gruntu (art. 148, z wyjątkiem dot. gruntów
publicznych); właściciel gruntu sąsiedniego może żądać naprawienia szkody jaka wynikła z zabierania
tych gałęzi i owoców;
 dot. sytuacji gdy drzewo czy krzewy przerosną przez granicę, właściciel może wtedy obciąć ich
korzenie, gałęzie i owoce (i zostawić je sobie), ale jeśli dot. to gałęzi czy owoców powinien wyznaczyć
sąsiadowi termin do ich usunięcia;
ad 3. możliwości ustanowienia służebności – art. 145, 146, 151
 art. 145, 146 – właściciel lub posiadacz samoistny mogą żądać od właściciela gruntu sąsiedniego
ustanowienia potrzebnej służebności drogowej jeśli nie ma dojazdu do drogi publicznej, albo
budynków gospodarskich;
 art. 151 – reguluje kwestie tzw. służebności budynkowej, tj. sytuacji w której budowa budynku
przekroczyła granice gruntu, a właściciel gruntu częściowo zajętego może żądać przywrócenia do stanu
poprzedniego jedynie wyjątkowo, gdy:
 przekroczenie granicy było wynikiem winy umyślnej;
 istniał sprzeciw wobec budowy zgłoszony bez nieuzasadnionej zwłoki;
 utrzymanie budowli grozi właścicielowi gruntu zajętego niewspółmiernie wielką szkodą;
 jeśli nie zachodzi żadna z w/w okoliczności albo jeśli właściciel gruntu zajętego zrezygnuje z
możliwości w/w żądania może żądać albo:
 wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej (tzw.
budynkowej);
 wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej, która straciła dla niego znaczenie gospodarcze;
ad 4. stosunki graniczne → związane z nimi 3 zagadnienia:
 utrzymanie granic w należytym stanie → art. 152 k.c. – obowiązek współdziałania przy
rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, a koszty po połowie;
 własność i korzystanie z urządzeń granicznych (np. płoty, mury, miedze):
 własność → nie uregulowana w kc, wynika z założeń ogólnych, tzn. jeśli urządzenie to część
składowa jednego z gruntów, właścicielem jest właściciel danego gruntu, ale kwestia sporna czy
urządzenia, które znajdują się częściowo na jednym, a częściowo na drugim gruncie są
współwłasnością czy należą w odpowiednich częściach do każdego z właścicieli;
 korzystanie → art. 154 – domniemanie, że urządzenia te służą do wspólnego użytku, tak samo drzewa
i krzewy na granicy, a koszty utrzymania (ale nie wybudowania nowego urządzenia) ponoszą po
połowie;
 rozgraniczenie → to określenie, jak na gruncie przebiega linia graniczna i jak mają być rozmieszczone
punkty graniczne umożliwiające wytyczenie tej linii; 3 sposoby:

8
  w drodze umowy zainteresowanych właścicieli;
 na mocy orzeczenia sądowego;
 na podstawie decyzji organu administracyjnego.
TRYB ROZGRANICZENIA (prawo geodezyjne i kartograficzne): POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE: na
wniosek lub z urzędu na podstawie czynności dokonanych przez upoważnionego geodetę (tzw. władza miernicza)
wójt/burmistrz/prezydent miasta wydaje decyzję o rozgraniczeniu tylko wtedy, gdy: są pewne dowodu co do
granicy lub strony zawarły ugodę → jeśli brak jest przesłanek lub zgody albo strona nie zgadza się z decyzją (i w
terminie zawitym 14 dni od doręczenia decyzji wystąpi z wnioskiem do wójta) wójt przekazuje sprawę do sądu 
POSTĘPOWANIE SĄDOWE: art. 153 kc ustala kolejność kryteriów branych pod uwagę przez sąd:
– według stanu prawnego;
– gdy nie można ustalić stanu prawnego i nie ma ugody między stronami → według ostatniego spokojnego stanu
posiadania;
– gdy i w/w kryterium nie zachodzi → według wszelkich okoliczności (celowość, czyli tak by było to jak
najbardziej sensowne) i może przyznać odpowiednią dopłatę pieniężną;

9
 NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI

NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI — CHARAKTERYSTYKA OGÓLNA

– nie tylko cywilnoprawne, ale i administracyjnoprawne (np. wywłaszczenie i nacjonalizacja) oraz karne (np.
orzeczenie środka karnego jakim jest przepadek narzędzi, służących do popełnienia przestępstwa);
– sposoby cywilnoprawne nabycia własności:
* na podstawie umowy;
* zasiedzenie,
* przemilczenie;
* zrzeczenie się własności;
* w toku egzekucji sądowej, którego podstawą jest:
→ co do ruchomości: swoista czynność prawna;
→ co do nieruchomości: orzeczenie sądowe zwane przysądzeniem własności;
* konstytutywne orzeczenie sądowe;
– nabycie pochodne – prawo pozostaje to samo, a jedynie zmienia się podmiot (następstwo prawne);
– nabycie pierwotne – nabywca nie uzyskuje prawa od dotychczasowego właściciela, gdyż ten ostatni traci je, a
nabywca uzyskuje je niezależnie od niego;
* konsekwencje prawne:
→ nabycie pierwotne – bez ograniczających je praw (z wyjątkami), a nabycie pochodne – wraz ze
wszystkimi obciążającymi je prawami;
→ nabycie pierwotne – nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet → zasada ta nie jest
nigdzie zapisana, ale znajduje potwierdzenie w licznych wyjątkach przewidzianych w kc czy w
ustawach szczególnych → te wyjątki to m.in.: (1) art. 83 kc; (2) art. 169 i 170 kc; (3) rękojmia ks.
wiecz.; (4) czek i weksel;

PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI
I. umowy zobowiązująco-rozporządzające
– teoria – przeniesienie własności w drodze umowy = dwie umowy: zobowiązująca i rozporządzająca;
* system niemiecki → umowa zobowiązująca nie wystarcza do przeniesienia własności;
* system francuski → umowa zobowiązująca przenosi własność, tzn. wywiera podwójny skutek: obligacyjny
i rzeczowy;
– art. 155 kc → umowa zobowiązująca przenosi własność → wyjątki:
* przepis szczególny, np. art. 157 § 2, gdy umowa zawarta jest z warunkiem lub terminem; też w przypadku
prawa pierwokupu;
* wola stron;
! konieczna umowa rozporządzająca, gdy podstawą przeniesienia jest inne zobowiązanie niż umowa;

II. konsensualność umowy

– art. 155 kc → charakter konsensualny umowy, tj. do przeniesienia własności nie są potrzebne żadne
dodatkowe przesłanki jak wydane rzeczy czy wpis do księgi wieczystej;
– wyjątki → ruchomości:
* gdy rzeczy są oznaczone co do gatunku;
* gdy chodzi o rzeczy przyszłe;
* gdy zbywcą jest osoba nieuprawniona, a nabywca działa w dobrej wierze;
– nieruchomości – też konsensualne, więc wpis do księgi wieczystej ma jedynie charakter deklaratywny,
ale sytuacja właściciela, który nie postarał się o wpis jest ułomna (patrz: rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych; brak hipoteki) → ustawa wpis traktuje jak obowiązkowy i przewiduje pewne środki mające na
celu respektowanie tego nakazu;
* wyjątki w przepisach szczególnych:
→ wpis ma charakter konstytutywny w wypadku przeniesienia odrębnej własności budynków
stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste;
→ wpis jest konieczną przesłanką do ustanowienia odrębnej własności lokali;

III. kauzalność
– (system niemiecki → umowa abstrakcyjna) a (system francuski → umowa kauzalna);

10
– art. 156 kc → kauzalność/zasada przyczynowości w znaczeniu materialnym, a przyczyny wymienione
przykładowo (inne to np. wybudowanie budynku na czyimś gruncie, co rodzi roszczenie o przeniesienie
własności);
– dominujący pogląd → zasada przyczynowości dot. ogółu czynności, więc wyjątki muszą wynikać z
przepisów szczególnych;
* ostatnio poglądy kwestionujące w/w pogląd (min. Zaradkiewicz); też że przeniesienie własności rzeczy
ruchomej jest czynnością „dyspozytywnie abstrakcyjną);
– zasada przyczynowości w znaczeniu formalnym → art. 158 kc – zobowiązanie, będące podstawą
przeniesienia nieruchomości musi być w akcie notarialnym wymienione  nie dot. ruchomości;

IV. warunek i termin w przeniesieniu własności

– art. 157 – zabrania przenoszenia pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu nieruchomości, ale
możliwe jest zawarcie warunku/terminu w umowie zobowiązującej do przeniesienia własności. W takim
przypadku konieczne jest do przeniesienia własności dodatkowe porozumienie stron (=umowa rozpo-
rządzająca) obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności;
– można w przypadku ruchomości;

V. forma przeniesienia własności

– nieruchomości → ad solemnitatem forma aktu notarialnego jest wymagana tak dla umowy przenoszącej
własność, jak i dla umowy zobowiązującej do tego (art. 158) → wyjątek w art. 159 gdy wniesione grunty
stanowią wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej i stają się współwłasnością dotychczasowych właścicieli;
* z orzecznictwa wykształciła się dopuszczalność przeniesienia własności nieruchomości w formie
„sądowej” → ugoda przed sądem lub sądem polubownym;
* często nie przestrzegane, szczególnie w warunkach wiejskich (tzw. nieformalny obrót nieruchomościami)
→ patrz posiadanie;
– ruchomości → brak ograniczeń co do formy, choć czasem one występują (np. kodeks morski co do tzw.
statków rejestrowych);

VI. czy skutecznie można nabyć własność tylko od właściciela?

– zasadą jest nemo plus iuris ... w odniesieniu do przeniesienia własności rzeczy → ale wyjątki ze względu na
dobrą wiarę (brak zasady generalnej ochrony działających w dobrej wierze, a jedynie we wskazanych
przypadkach):
* inne działy prawa cywilnego (np. art. 83 § 2, art. 92 § 2, art. 1028);
* prawo rzeczowe:
→ tzw. zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych → elementy konieczne: istnienie
założonej księgi wieczystej, wpisana do niej niezgodnie ze stanem rzeczywistym osoba
nieuprawniona/niewłaściciel, dobra wiara nabywcy, odpłatność czynności;
→ art. 169 k.c. – dot. nabycia ruchomości od osoby nieuprawnionej → warunki: dobra wiara nabywcy,
przekazanie posiadania przez zbywcę nabywcy (realna czynność prawna);
 ograniczenie w przypadku rzeczy skradzionych, zgubionych lub utraconych w inny sposób →
własność przechodzi dopiero po 3 latach od utraty (nie dot. pieniędzy i dokumentów na okaziciela
ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego);
– 2 ważne orzeczenia SN dot. nabycia kradzionego samochodu:
* uchwała 7 SN z 30.03.1992 → „nabywca używanego samochodu powinien zachować stosownie do
okoliczności, zwłaszcza, gdy zbywcą nie jest osoba zajmująca się obrotem samochodami, szczególną
ostrożność w celu upewnienia się, czy samochód nie pochodzi z kradzieży” → aprobowane przez doktrynę
* orz. z 10.10.1997 → SN zaostrzył kryteria wynikające z art. 169 kc, dodając, że jeśli w okresie 3-letnim
nastąpiło kilkakrotnie zbycie, to własność przechodzi po tym okresie, tylko wtedy, gdy dobrą wiarę mieli
też wszyscy poprzednicy w tym 3-letnim okresie → krytykowane przez doktrynę;

VII. ustawowe ograniczenia

– stosunkowo niewielkie znaczenie tych ograniczeń w stosunku do ruchomości, większe dot. nieruchomości
(patrz dalej);

VIII. zlecenie

11
– zlecenie dla zleceniobiorcy by kupił nieruchomość na swoje nazwisko, a potem na żądanie zleceniodawcy
przeniósł jej własność na niego, a gdy zleceniobiorca uchyla się od tego może zostać przymuszony do
przeniesienia własności przez sąd, którego orzeczenie zastępuje to przeniesienie (art. 64 kc)  wg
utrwalonego orzecznictwa takie umowy zlecenia są dopuszczalne, a obowiązek przeniesienia własności przez
zleceniobiorcę istnieje ex lege (nawet jak nie zostanie on wyraźnie przez strony wyrażony), a forma takiej
umowy zlecenia może być dowolna;

12
 OGRANICZENIA OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI
I. Historia ograniczeń
– punkt kulminacyjny – po II-giej wojnie światowej ze względu na przepisy powojenne, międzywojenne, a nawet
zaborcze → w praktyce zahamowało to obrót nieruchomościami w latach 50’tych → ustawa o obrocie
nieruchomościami rolnymi z 1957 r. zniosła wszystkie ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi → ze
względu na ujemne efekty ustawa o ograniczeniu podziału gospodarstw rolnych z 1963 r. wprowadziła
szczegółową reglamentację → kc z 1964 r. przejął te rozwiązania (art. 160, 161 i 163-167) i wraz z przepisami
dot. współwłasności (art. 214-218 kc) oraz dot. dziedziczenia gospodarstw rolnych (art. 1058-1087 kc)
zmierzały do 3 celów:
* oddania ziemi w ręce ludzi o kwalifikacjach rolniczych („ziemia dla rolników”);
* zapobiegania nadmiernemu rozdrobnieniu ziemi;
* oddłużenia rolnictwa;
– ograniczenia te można podzielić na:
* podmiotowe – własność rolna tylko dla rolników;
* podziału – zapobieganie rozdrobnieniu;
* obszarowe – zapobieganie powstawaniu zbyt dużych gospodarstw;
* dot. przenoszenia udziału we własności gospodarstwa rolnego – prawo pierwokupu;
– nowela z 1982 r., która miała na celu uelastycznić te przepisy i dostosować je do potrzeb życia, ale po
wprowadzeniu gospodarki wolnorynkowej okazały się nieefektywne  nowela z 1990 r. utrzymała jedynie art.
166 kc (prawo pierwokupu), przepisy dot. dziedziczenia zakwestionował TK, a o współwłasności utrzymane;
– ustawa z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła szczególnego rodzaju ograniczenia, nadające
Agencji Nieruchomości Rolnych prawo pierwokupu i wykupu;

II. Prawo pierwokupu.

– art. 166 kc – sprzedaż udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości (z zastrzeżeniem
pewnych wyjątków) — uprawnionymi z tego prawa są pozostali współwłaściciele prowadzący gospodarstwo
rolne na wspólnym gruncie;
– art. 109-111 ugn – dla gminy w przypadku gdy dot.:
* niezabudowanej nieruchomości, uprzednio nabytej od SP lub samorządu;
* prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości, niezależnie od formy nabycia przez zbywcę;
* sprzedaż nieruchomości/użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym na
cele publiczne;
* sprzedaż nieruchomości/użytkowania wieczystego nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
→ ma 1 miesiąc → kwestia sporna – czy prawo to gmina nabywa gdy jej oświadczenie dojdzie do
zbywcy czy w samym momencie złożenia oświadczenia?;
– art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – sprzedaż
nieruchomości nabytej od Agencji Nieruchomości Rolnych przed upływem 5 lat od nabycia – dla Agencji;

13
– ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego:
* PRAWO PIERWOKUPU – nie przysługuje p-ko osobom bliskim właściciela (art. 4 pkt. 13 ugn);
Dzierżawca → Agencja
 umowa dzierżawy na piśmie z datą pewną;  nie przysługuje, gdy nabywca powiększa swoje
 wykonywana przez min. 3 lata; gospodarstwo rodzinne w tej samej gminie albo
 gdy nieruchomość wchodzi w skład sąsiedniej;
gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy;
→ realizacja prawa pierwokupu:
 umowa zobowiązująca po warunkiem, inaczej nieważna (art. 9 ustawy, art. 599 § 2 kc);
 termin – 1 miesiąc na wykonanie tego prawa, a dla Agencji zaczyna biec albo po miesiącu od
zawiadomienia dzierżawcy, albo od dnia oświadczenia dzierżawcy o nie wykonaniu tego prawa;
* PRAWO WYKUPU (art. 4 ustawy)
 inny tytuł niż sprzedaż;
 wykonywanie prawa – odpowiednie stosowanie
przepisów dot. prawa pierwokupu →
dyskusyjne czy umowa musi być
zobowiązująca warunkowa?

III. Ograniczenie podziału nieruchomości.

– ugn → nieruchomości inne niż rolne mogą być przedmiotem obrotu w całości, a podział tylko o ile jest
zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi,
nieruchomości w ten sposób utworzone mają dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub służebność)
→ podział bez uwzględnienia w/w planu może nastąpić, gdy:
* zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej legalnie min. 2 budynkami, gdy podział ma
polegać na wydzieleniu poszczególnym współwłaścicielom budynków wraz z działkami gruntu
niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
* wydzielenie działki gruntu, na której samoistny posiadacz wzniósł budynek;
* wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy
prawa lub co do której przysługuje z mocy ustawy roszczenie ojej nabycie;
* realizacja przepisów dot. przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub
samorządowych;
* „wyznaczenie” tzw. nieruchomości wspólnych w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali;
– podział na podstawie decyzji adm, która stanowi przesłankę prawnego podziału nieruchomości w umowie,
chyba, że dokonuje go sąd;

IV. Cudzoziemcy.
– ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców → konieczne zezwolenie MSW, za zgodą MON, a
gdy dot. rolnych też MR, inaczej umowa nieważna;
– dot. nabycia własności/użytkowania, udziałów w spółce, będącej właścicielem/użytkownikiem wieczystym
nieruchomości, jeśli w wyniku tego spółka ta stanie się cudzoziemcem lub jeżeli nabywcą udziałów w takiej
już kontrolowanej spółce jest cudzoziemiec niebędący dotychczas jej wspólnikiem czy akcjonariuszem;
* cudzoziemiec to:
→ osoba nieposiadąjąca obywatelstwa polskiego;
→ osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
→ nieposiadąjąca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 i 2, mająca siedzibę za
granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
→ osoba prawna mająca siedzibę w RP, ale kontrolowana przez cudzoziemców;
– wyjątki (rozszerzane w drodze rozp. RM):
* gdy zamieszkuje min. 5 lat od udzielenia zezwolenia na osiedlenie/lub 2 lata, gdy małżonek jest
obywatelem;
* nabycie własności lokalu mieszkalnego, a zwłaszcza nabycie na cele statutowe przez spółkę mającą
siedzibę w Polsce, kontrolowaną przez cudzoziemców, nieruchomości (użytkowania wieczystego) o łącz-
nej powierzchni w kraju do 0,4 ha, położonych na terenie miast;

14
V. Nieruchomości SP lub samorządu terytorialnego.
– ugn → różne ograniczenia, min. wymagana zgoda wojewody/sejmiku na sprzedaż lub użytkowanie wieczyste;

ZASIEDZENIE I PRZEMILCZENIE
I. Zasiedzenie a przemilczenie
– cecha wspólna – nabycie własności na skutek upływu czasu (wraz ze spełnieniem innych przesłanek);
– różnica – zasiedzenie to długotrwałe wykonywanie prawa przez osobę nieuprawnioną, a przemilczenie to
brak wykonywania przez właściciela swojego prawa:
* różne funkcje:
→ zasiedzenie – usuwa rozbieżność między stanem prawnym a stanem posiadania;
→ przemilczenie – ma na celu likwidację stanu polegającego na tym, że właściciel nie wykazuje
zainteresowania swoją rzeczą;
– zasiedzenie uregulowane generalnie w art. 172-177 kc, a przemilczenie nie zostało ogólnie uregulowane;

II. Przedmiot zasiedzenia

– tylko prawa rzeczowe, a głównie własność; ze względu na konieczność posiadania, muszą być to prawa
związane z władaniem rzeczą:
* własność – ruchomości i nieruchomości (nawet jak ma księgę wieczystą);
→ każdą nieruchomość: gruntową, lokalową, budynkową (wraz z prawem głównym);
→ w przypadku gruntu można zasiedzieć tylko część, ale lokal trzeba w całości;
* też udział we współwłasności (wg. orzecznictwa i doktryny);
* niektóre służebności gruntowe oraz użytkowanie wieczyste;
– wg. orzecznictwa do zasiedzenia nie mają zastosowania ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi;

III. Przesłanki zasiedzenia

– nieruchomości → art. 172 – 2 przesłanki:
* posiadanie;
* upływ czasu (20 lub 30 lat, w zależności od dobrej wiary) → w 1990 r. przedłużono te okresy z 10/20 lat,
co zostało skrytykowane ze względu na tendencję do skracania terminów;
– ruchomości → art. 174 – 3 przesłanki:
* posiadanie;
* 3 lata;
* dobra wiara;

IV. Posiadanie samoistne

– do zasiedzenia prowadzi tylko posiadanie samoistne (odpowiadające treści prawa własności), a posiadacz nie
może być jednocześnie właścicielem rzeczy;
– konieczna ciągłość posiadania → ważne zasady:
* art. 340 kc – domniemanie ciągłości posiadania, a przemijające przerwy nie mają wpływu;
* art. 345 kc – przywrócone posiadanie poczytuje się za nieprzerwane;
– odesłanie do przepisów o przedawnieniu, więc odpowiednio stosuje się przepisy dot. przerwy i
zawieszenia;
– ochrona małoletniego (art. 173) – bieg zasiedzenia nie może się skończyć przed upływem 2 lat od uzyskania
pełnoletniości przez właściciela;
– art. 176 → doliczenie posiadania poprzednika → możliwe tylko wtedy gdy poprzednik posiadał w dobrej
wierze, a jeśli nie, to posiadanie dolicza się tylko, o ile razem z posiadaniem następcy wynosiłoby 30 lat;
ważne: musi być poprzednik, tzn. musiało dojść do przejścia posiadania albo dziedziczenia posiadania, a nie
np. zawładnięcia;

V. Dobra wiara
– DOBRA WIARA występuje, gdy z przyczyn usprawiedliwionych (ale nie z niedbalstwa) nie wie on o tym, że nie
przysługuje mu prawo własności → np.:
* TAK: osoby, które kupiły rzecz od osoby nieuprawnionej lub nie mającej zdolności do czynności
prawnych oraz gdy akt notarialny był dotknięty brakiem powodującym jego nieważność;

15
 * NIE: gdy aktu notarialnego w ogóle nie było, gdyż wtedy wie, że nie jest właścicielem (wg SN);
– nieruchomość – dobra wiara musi być w chwili uzyskania posiadania;
– ruchomość – dobra wiara musi być cały czas;
– art. 7 kc – domniemanie dobrej wiary;

VI. Skutek zasiedzenia

– skutek → nabycie własności przez posiadacza ex lege w dacie upływu terminu; zasada ogólna to nabycie bez
obciążeń, ale istnieją wyjątki, wynikające z przekonania, że wykonywanie posiadania nie jest skierowane
przeciwko osobom trzecim, a przeciwko właścicielowi;
– w czasie zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje żadne prawo do rzeczy;
– po upływie terminu, posiadacz może żądać by sąd w postępowaniu nieprocesowym stwierdził nabycie
własności w drodze zasiedzenia; konieczny udział poprzedniego właściciela, albo odpowiednie ogłoszenia,
jeśli jest nie znany; postanowienie to jest podstawą do wpisu do księgi wieczystej;

VII. Przemilczenie
– podstawą nabycia jest bezczynność właściciela → 2 elementy:
* niewykonywanie przez właściciela swego prawa;
* upływ określonego w ustawie czasu;
– przykład: rzeczy znalezione – albo znalazca albo SP;
– przykład: dekret z 8.03.1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich → majątki te miały zarząd
państwowy a osoby przez ten dekret uprawnione mogły w określonym terminie żądać przywrócenia
posiadania. Jeśli do tego nie doszło w określonym terminie (ruchomości do 1950, nieruchomości do 1955) to
własność nabywał SP. W razie uzyskania posiadania w tej drodze, osoba ta własność uzyskiwała po 10 latach
→ ten sposób nabycia został zaliczony przez orzecznictwo do przemilczenia, gdyż przesłanką nabycia
własności nie było posiadanie;

VIII. ustawa z 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (tzw. ustawa o uwłaszczeniu
posiadaczy)
– 2 elementy: posiadanie i upływ czasu;
– przewidywała nabycie własności nieruchomości:
* znajdujących się w samoistnym posiadaniu w dniu wejścia w życie przez tych, którzy to posiadanie
uzyskali na podstawie umowy o przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego
 nabycie ex lege;
* także przez tych, którzy w dniu wejścia w życie byli samoistnymi posiadaczami, nawet jeśli nie mieli w/w
umowy, o ile posiadanie to do dnia wejścia w życie ustawy trwało co najmniej 5 lat (zła wiara – 10 lat) 
nabycie ex lege;
* przez posiadaczy zależnych (głównie dzierżawców) gruntów rolnych, jeśli ich właściciele nie
gospodarowali na nich od 5 lat do dnia wejścia w życie ustawy  nabycie na podstawie orzeczenia organu;
– uchylona w 1982 r. przez nowelę kc, ale z zaznaczeniem, że pozostaje w mocy nabyta na jej podstawie
własność → tzn. że w przypadku 1 i 2 nawet jeśli nie mieli odpowiedniego orzeczenia organu, to mogli go
dostać, ale już od sądu, ale w 3 przypadku posiadacze zależni, nie mogli już uzyskać na tej podstawie
własności;

INNE, PRZEWIDZIANE W KODEKSIE CYWILNYM, WYPADKI NABYCIA I UTRATY WŁASNOŚCI

I. Zrzeczenie się własności (art. 179-180)
– wynika z prawa do rozporządzania rzeczą (art. 140 kc);
NIERUCHOMOŚCI
– uregulowania prawne: art. 179 kc (uregulowania ogólne; nowela z 2003 r.) i art. 16 ustawy o gospodarce
nieruchomościami (dot. zrzeczenia się własności oraz użytkowania wieczystego przez państwowe i
samorządowe osoby prawne;
– akt jednostronny, w formie aktu notarialnego, wyrażający taką wolę → czynność prawna jednostronna,
konsensualna;
– nieruchomość ta nie staje się rzeczą niczyją, a własnością gminy, chyba że przepis szczególny stanowi
inaczej:
* gdy państwowa osoba prawna → SP;

16
 * samorządowa osoba prawna → jednostka samorządu terytorialnego („macierzysta”);
– części składowe, jakimi są min. służebności czy udział w tzw. części wspólnej dzielą los prawny
nieruchomości;
– odpowiedzialność z nieruchomości → nabycie pierwotne, ale gmina odpowiada za obciążenia nieruchomości
do wysokości jej wartości, wg stanu w chwili nabycia, a wg cen rynkowych w chwili zaspokojenia wierzyciela;
– kwestia sporna → możliwość zrzeczenia się przez SP lub jednostki samorządu terytorialnego – ze względu na
brak uregulowania tych rozporządzeń, przy jednoczesnym uregulowaniu innych, oraz ze względu na charakter
tych podmiotów nie jest to możliwe wg. Ignatowicz, Stefaniuk;
* gmina nie może zrzec się własności gruntu położonego na jej terenie;
– wcześniej w art. 179 kc był wymóg uzyskania zgody na zrzeczenie u starosty, a w u.g.n. u jednostki
samorządu terytorialnego – po noweli z 2003 wykreślono to z art. 179 kc, ale art. 16 w u.g.n. pozostał bez
zmian, jednak uregulowanie z u.g.n. zmieniało jedynie organ, który miał kompetencję do jej udzielenia, więc z
tego wynika (wykładania systemowa), że uregulowanie to straciło doniosłość normatywną, tym bardziej, że w
stosunku do państwowych osób prawnych uregulowanie to przestało istnieć;
RUCHOMOŚCI
– art. 180: 1) porzucenie rzeczy; 2) z zamiarem wyzbycia się własności → czynność prawna jednostronna,
realna;
– ruchomość staje się rzeczą niczyją;

II. Zawłaszczenie (pierwotne nabycie) art. 181-182 kc

– art. 181 kc – 2 elementy:
* objęcie rzeczy w posiadanie samoistne;
* w intencji stania się jej właścicielem → co wynika z istoty posiadania, dla powstania którego konieczna
jest wola wykonywania prawa dla siebie;
→ czynność prawna jednostronna, realna;
– art. 182 kc – reguluje sytuację, gdy rój pszczół opuści rój, a właściciel odnajdzie go w ciągu 3 dni, wtedy:
* jeśli rój osiadł dziko – może zabrać go jako swoją własność;
* jeśli rój osiadł w pustym ulu – może żądać wydania roju za zwrotem kosztów;
* jeśłi rój osiadł w zajętym ulu – rój staje się własnością właściciela ula, a dotychczasowemu właścicielowi
nie przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia;

III. Znalezienie rzeczy (art. 183-189 kc)

– dot. rzeczy zgubionych, porzuconych bez zamiaru wyzbycia się własności oraz zwierząt, które się
zabłąkały lub uciekły;
– obowiązki znalazcy:
* powiadomienie osoby uprawnionej, a jeśli nie wie kto to, albo gdzie mieszka, tzw. organ przechowujący
(starosta – zadanie zlecone z adm. rząd.);
* pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną – w
organie przechowującym, inne – tylko na żądanie organu przechowującego musi wydać;
– termin na odzyskanie – 1 rok od wezwania, albo 2 lata od zgubienia;
– po w/w terminie – rzeczy w/w stają się własnością SP, a inne znalazcy, jeśli wypełnił swoje obowiązki →
przemilczenie;
– znaleźne – 1/10 wartości, jeśli zgłosi swoje żądanie w chwili wydania rzeczy osobie uprawnionej i dopełnił
obowiązków znalazcy;
– wyłączenia:
* znalezienie w budynku lub innym pomieszczeniu otwartym dla publiczności albo w środku transportu
publicznego – musi oddać zarządcy w/w obiektów;
* tzw. skarbu (rzecz mająca znaczną wartość materialną, naukową, artystyczną, a poszukiwanie właściciela
byłoby oczywiście bezcelowe → własność SP, a dla znalazcy odpowiednie wynagrodzenie;

IV. Nabycie pożytków naturalnych z rzeczy (art. 190 kc)

– art. 53 kc – pożytki naturalne to płody rzeczy i inne odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad
prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy → art. 190 kc – uprawniony do tych pożytków
nabywa ich własność przez odłączenie ich od rzeczy, bez względu na to kto je zebrał;

17
V. Akcesja, czyli połączenie (art. 191-194 kc)
– akcesja to zdarzenie czysto faktyczne, tzn. że przemiany własności jakie wywołuje następują niezależnie od
tego, kto dokonał połączenia, nawet jeśli doszło do tego bez udziału człowieka;
– POŁĄCZENIE NIERUCHOMOŚCI Z RUCHOMOŚCIĄ – art. 191 kc – na rzecz nieruchomości, o ile ruchomość
stała się jej częścią składową;
* dot. gruntów (superficies solo cedit), budynków, lokali;
 podstawa rozliczeń – przepisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem (art. 224-231
k.c.), przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast.) oraz o naprawieniu szkody (art.
415 i nast.);
– POŁĄCZENIE 2 RUCHOMOŚCI (art. 192-194) – 3 sytuacje:
* połączenie;
* pomieszanie;
→ jeśli przywrócenie do stanu poprzedniego byłoby zbyt kosztowne lub trudne – współwłasność, a
udziały w stosunku do wartości rzeczy połączonych, pomieszanych, chyba, że jedna z rzeczy ma
wartość szczególnie wysoką w porównaniu z pozostałymi, wtedy tamte stają się jej częściami
składowymi;
* przetworzenie → właścicielem ten kto wytworzył nową rzecz, chyba, że: działał w złej wierze albo gdy
wartość materiałów jest wyższa niż wartość nakładu pracy;
 podstawa rozliczeń – przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast.) oraz o
naprawieniu szkody (art. 415 i nast.);

SZCZEGÓLNE SPOSOBY NABYWANIA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI PRZEZ PAŃSTWO I

PRZEZ JEDNOSTKI SAMORZĄDU TERYTORIALNEGO
I. Nacjonalizacja
– na mocy aktu nacjonalizacyjnego (ustawa, itp) na własność państwa przechodzi określona kategoria dóbr bez
konieczności wydawania innych aktów administracyjnych, choć czasem przejście własności jest od nich
uzależniane → nabycie pierwotne, ale z reguły część obciążeń (głównie służebności) pozostają w mocy;
– komunalizacja (odmiana nacjonalizacji) – przejście dóbr na gminę lub gminy w/w sposób (tylko raz w 1945
na rzecz gminy m.st. Warszawy);
* nie mylić z „komunalizacją”, czyli nabycie przez gminę ex lege lub na mocy decyzji o przekazaniu mienia
państwowego;

II. Wywłaszczenie
– akt władczy indywidualny, na mocy którego następuje, ze względu na interes publiczny pozbawienie
właściciela własności określonej nieruchomości albo ograniczenie własności lub pozbawienie bądź
ograniczenie innego prawa rzeczowego na nieruchomości;
– uregulowania prawne – Konstytucja (art. 21) i u.g.n. – zasady z ustawy:
* tylko na cele publiczne;
* może polegać na odjęciu własności/ograniczonego prawa rzeczowego lub tylko na ich ograniczeniu;
* możliwe, gdy jest niezbędne do zrealizowania określonego celu publicznego, a w/w działania nie mogą
nastąpić w drodze umowy;
* generalnie tylko na rzecz SP lub jednostki samorządu terytorialnego, ale też innego podmiotu
realizującego cele publiczne, gdy wywłaszczenie polega na ograniczeniu własności/prawa rzeczowego (czy
nawet obligacyjnego), polegającej na założeniu lub przeprowadzeniu na nieruchomości urządzeń np.
kanalizacyjnych, wodociągowych, i.in.;
– za słusznym odszkodowaniem (wartości wywłaszczonej nieruchomości) w jednorazowej wypłacie;
– wydaje starosta (zadanie zlecone z adm. rząd.) decyzję wywłaszczeniową oraz decyzję o zwrocie
wywłaszczonej nieruchomości, gdy stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu;

18
 WSPÓŁWŁASNOŚĆ
POJĘCIE, RODZAJE I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA WSPÓŁWŁASNOŚCI
I. Podzielność prawa własności.
– własność podzielona według czasu jej trwania → wyraża się w tym, że rzecz ma właściciela aktualnego i
przyszłego;
– własność podzielona według treści → wywodzi się ze średniowiecza z własności podzielonej, której istotą
było to, że każdemu właścicielowi (zwierzchniemu i użytkowemu) przysługiwały inne atrybuty własności,
które razem składały się na własność; potem jeszcze jako emfiteuza, grunty wieczysto-czynszowe, wieczysta
dzierżawa; obecnie – nie ma;
– własność należąca niepodzielnie do kilku osób, czyli współwłasność (condominium pro indivisio) →
każdemu ze współuprawnionych przysługują wszystkie atrybuty prawa własności, ale ich zakres może być
różny;

II. Definicja współwłasności.

– art. 195 kc – 3 cechy:
* jedność przedmiotu → tzn. jedna rzecz ruchoma lub nieruchoma, ale też z przynależnościami czy rzecz
zbiorowa, ale nie masy majątkowe, jak spadkowa czy małżeńska, choć w potocznym języku prawniczym
jest to tak określane;
* wielość podmiotów → osoby te są odrębnymi podmiotami, a nie tworzą jednej osoby prawnej;
* niepodzielność wspólnego prawa → oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej
rzeczy, ograniczone jedynie prawami innych współwłaścicieli;

III. Rodzaje współwłasności.

– WSPÓŁWŁASNOŚĆ W CZĘŚCIACH UŁAMKOWYCH jest samoistnym stosunkiem prawnym prawa rzeczowego,
niezwiązanym ze stosunkiem prawnym innego rodzaju;
– WSPÓŁWŁASNOŚĆ ŁĄCZNA opiera się zawsze na określonym stosunku osobistym i spełnia względem tego
stosunku rolę służebną, a w razie jego ustania, traci ten charakter;
* przykłady:
→ wynikająca ze wspólności majątkowej między małżonkami zarówno ustawowej jak i umownej;
→ współwłasność wspólników spółki cywilnej;
→ wcześniej w KH dominował pogląd, że również majątek osobowych spółek handlowych (jawna i
komandytowa) to współwłasności łącznej ich wspólników, ale obecne rozwiązania KSH idą w innym
kierunku (że sama spółka jako ułomna osoba prawna jest podmiotem własności;
* uwagi terminologiczne dot. współwłasności łącznej – „współwłasność” powinna być zamieniona terminem
„wspólność”, ze względu na to, że jej przedmiotem jest z reguły pewna masa majątkowa, natomiast termin
„łączna” jest adekwatny;
→ podstawowa różnica – w. ułamkowa – nie ma celu, w. łączna – ma cel społ.-gosp.;
– podejście ustawodawcy:
* w. ułamkowa – ustawodawca ułatwia jej likwidację, gdyż uważana za byt przejściowy; w. łączna –
uważana za byt trwały, dlatego  regulacje prawne dot. w. łącznej mają na celu ochronę majątku
wspólnego jako całości, by spełniał swoją rolę społ.-gosp., natomiast regulacje dot. w. ułamkowej mają na
celu ochronę indywidualnych interesów każdego ze współwłaścicieli, ze względu na brak motywu dla
którego miałyby one być podporządkowane całości;
– 3 typowe różnice:
* w. ułamkowa – każdy ze współwłaścicieli ma swój określony ułamkiem udział, w. łączna jest tzw.
współwłasnością bezudziałową;
* w. ułamkowa – możliwość rozporządzania prawami do współwłasności, w. łączna – nie może;
* w. ułamkowa – możliwość żądania w każdej chwili zniesienia współwłasności, w. łączna – brak tej
możliwości;

IV. Odmiany współwłasności w częściach ułamkowych.

– w zasadzie ma charakter jednolity, ale występują pewne odmiany:
TZW. WSPÓŁWŁASNOŚĆ PRZYMUSOWA
– zasadą jest, że w. ułamkowa nie służy określonemu celowi, ale w sytuacjach szczególnych ma ona specjalne
przeznaczenie;

19
– przykłady:
* wspólna droga należąca do kilku współwłaścicieli – po to by mogli lepiej korzystać ze swych
nieruchomości; w ugn alternatywą dla ustanowienia służebności drogowej jest ustanowienie wspólnej
drogi;
* ustawa o własności lokali – współwłasność części wspólnej;
WSPÓŁWŁASNOŚĆ SIEDLISK
– na Ziemiach Odzyskanych siedliska, ze względu na ich wielkość, były przekazywane kilku osadnikom (2
dekrety z 1946 i 1951), a współwłasność ta była zaliczana do w. ułamkowej, ale o 2 różnicach:
* zasadą było podzielne korzystanie z siedlisk przez ich współwłaścicieli;
* zniesienie tej współwłasności było z reguły wyłączone;
→ cechy te nie wynikały z kategorycznego uregulowania ustawowego, lecz z określonego układu
faktycznego → obecnie problematyka ta straciła na znaczeniu;
WSPÓŁWŁASNOŚĆ SPADKOWA
– 2 rodzaje:
* wspólność całej masy spadkowej
* współwłasność poszczególnych rzeczy wchodzących w skład spadku (współwłasność sensu stricto)
– ograniczenia praw współwłaścicieli:
* możliwość żądania zniesienia współwłasności tylko w ramach działu całego spadku;
* prawo rozporządzania udziałem w przedmiocie wchodzącym w skład spadku;
WSPÓŁWŁASNOŚĆ WSPÓLNOT GRUNTOWYCH
– unormowane ustawą o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych;
– do zarządu powoływane są specjalne spółki przymusowe, które są jedynie zarządcami, a współwłaścicielami są
mieszkańcy danego terenu;
– udział oznaczony ułamkiem, ale o ograniczonym prawie zbywania i niemożności żądania zniesienia
współwłasności → wg SN do tych wspólnot nie mają w ogóle zastosowania przepisy o k.c. o współwłasności,
ale wg doktryny jest to zbyt krańcowe;

V. Istota udziału.
– pogląd przeważający w doktrynie (jednolicie przyjęty przez orzecznictwo) → współwłasność nie jest
instytucją samodzielną, lecz odmianą własności, więc udział jest wycinkiem własności, czyli w swej istocie
jest prawem własności → stąd stosuje się do niego bezpośrednio (a nie przez analogię) przepisy dot. własności,
jak przeniesienie, zasiedzenie, itd;
– inny pogląd → każdemu ze współwłaścicieli przysługuje samoistne prawo rzeczowe sui generis, na które
składa się szereg uprawnień o charakterze bezwzględnym → głównym argumentem jest, że na prawo
współwłasności składają się prawa, które nie mieszczą się w prawie własności oraz że współwłaściciel podlega
pewnym ograniczeniom → ale cechy swoiste nie zmieniają prawa, a jedynie powodują powstanie jego
odmiany;

VI. Powstanie współwłasności w częściach ułamkowych.

– kc nie określa sposób jej powstania, ale do najczęstszych zdarzeń należy:
* ze spadkobrania, gdy spadek przechodzi na kilku spadkobierców (art. 1035 kc);
* z czynności prawnych, np. z kupna jednej rzeczy przez kilku nabywców;
* ex lege na skutek zasiedzenia;
* ex lege z połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych (art. 193 § 1 kc);
* z orzeczenia sądowego; jeżeli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności rzecz wspólną przyznaje
kilku współwłaścicielom.

VII. uregulowania prawne dot. współwłasności w częściach ułamkowych.

– art. 195-221 k.c;
– przepisy o własności (jak wyżej w pkt. V);
– art. 1035-1046 k.c. (do wspólności majątku spadkowego i działu spadku);
– odpowiednie przepisy kpc (art. 606-608 i 611-625);
– przepisy ustaw szczególnych, np. ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych oraz o własności lokali;

VIII. Stosowanie odpowiednio.

20
– brak uregulowań współwłasności innych praw, więc stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności, w
szczególności do:
* wspólności masy majątkowej (art. 1035 k.c. i art. 42 k.r.o.);
* wspólności innych praw rzeczowych, np. do wspólności wieczystego użytkowania;
* wspólności niektórych praw obligacyjnych, jak np. prawa najmu;
* wspólności niektórych praw na dobrach niematerialnych należących do kilku osób, jak np. do wspólnego
prawa autorskiego lub do wspólności patentu;
* do współposiadania;

UDZIAŁY WSPÓŁWŁAŚCICIELI
I. Charakter udziału
– udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (określany ułamkiem zwykłym,
czasem dziesiętnym – stąd nazwa część ułamkowa, a dawn. „cz. idealna albo myślowa”) i przysługuje
wyłącznie jego właścicielowi;
– wielkość udziału wynika z tytułu, który był podstawą współwłasności, ale gdy nie można tego ustalić w art.
197 kc jest domniemanie równości udziałów;

II. Rozporządzenie udziałem

– każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art.
198 kc);
* rozporządzenie to może polegać na:
→ zbyciu udziału
→ obciążeniu go prawem rzeczowym, o ile nie jest to sprzeczne z danym prawem (np. hipoteka, ale nie
służebność);
→ zrzeczenie zgodnie z art. 179 kc;
→ zawieraniu niektórych umowy o skutkach obligacyjnych, np. dzierżawa, ale nie najem;
→ rozporządzeniu na wypadek śmierci;
→ z pewnymi zastrzeżeniami do udziału może być prowadzona egzekucja;
– wyjątki od zasady swobodnego dysponowania udziałem w szczególności to:
* prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży udziału do gruntu rolnego dla pozostałych współwłaścicieli,
jeżeli prowadzą gospodarstwo na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 k.c.);
* dot. udziału w przedmiocie należącym do spadku tylko za zgodą wszystkich spadkobierców (art. 1036 k.c);
* dot. udziału we współwłasności przymusowej i we wspólnocie gruntowej;

ZARZĄD RZECZĄ WSPÓLNĄ

I. Pojęcie i rodzaje zarządu rzeczą wspólną
 zarząd rzeczą wspólną – to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności
dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego
przedmiotu, jak i w sytuacjach nietypowych;
 3 rodzaje zarządu:
 umowny;
 sądowy;
 ustawowy;

II. Zasady zarządu ustawowego

– podział czynności dot. rzeczy wspólnej na: czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły
zarząd + kategoria uzupełniająca tzw. czynności zachowawcze;
– w/w podział dot. wszystkich czynności: prawnych, faktycznych, procesowych;
– zasada woli stron – czynności zwykłego zarządu – wola większości (obliczana według większości udziałów);
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – zasada jednomyślności;
– zasada woli uzupełniona przez zasadę ingerencji sądu, która polega:
* albo na rozstrzygnięciu dotyczącym konkretnej czynności;
* albo na ustanowieniu zarządu sądowego;
– obowiązek współwłaścicieli do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 kc), a jeśli jeden tylko

21
 z nich sprawuje zarząd (niezależnie od podstawy) przysługuje mu wynagrodzenie odpowiadające
uzasadnionemu nakładowi jego pracy (art. 205 kc), a inny współwłaściciele mogą żądać w odpowiednich
terminach rachunku z zarządu (art. 208 kc);

III. Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd

– brak w przepisach definicji w/w czynności, ale na bazie doktryny i orzecznictwa:
* CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU to załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją
rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia;
→ np. bieżące administrowanie gospodarstwem rolnym, a w przypadku nieruchomości miejskich też
zawieranie umów najmu lokali, wykonywanie tych umów, pobieranie czynszu itp.
→ wg. SN (kontrowersyjne) z reguły jest to też podział rzeczy quoad usum;
* CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCE ZWYKŁY ZARZĄD – wszystkie inne;
→ np. zbycie rzeczy wspólnej, jej obciążenie, zmiana przeznaczenia rzeczy, gruntowna przebudowa
budynku itp.;
– art. 199 kc → rozporządzenie rzeczą oraz inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – zgoda
wszystkich współwłaścicieli → jeśli brak to ci, których udziały są większe niż ½ mogą żądać rozstrzygnięcia
przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich
współwłaścicieli;
– art. 201 k.c. → czynności zwykłego zarządu – zgoda większości, ale w przypadku sporu każdy ze
współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku gdy:
* art. 201 – brak zgody większości na taką czynność;
* art. 202 – gdy uznaje, że większość chce dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego
zarządu;
– czynność zwykłego zarządu będąca umową z osobą trzecią to współwłaściciele ją zawierający nie są
przedstawicielami pozostałych, a działają w imieniu własnym, choć w interesie wszystkich współwłaścicieli;

IV. Czynności zachowawcze (art. 209 kc)

– może dokonywać każdy ze współwłaścicieli;
– zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające go, ale podejmowane w celu zachowania
wspólnego prawa;
– przykłady:
* wytoczenie powództwa windykacyjnego (zgodnie z utrwalonym orzecznictwem);
* wystąpienie z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości;
* sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego jej zepsucia się;
* rozebranie budynku grożącego zawaleniem się;
* dochodzenie całej należności z tytułu czynszu najmu przez współwłaściciela, który zarządza rzeczą
wspólną (uchw. (7) SN);
* wg SN też dochodzenie od osoby trzeciej odszkodowania za wycięcie rosnących na nieruchomości drzew;

V. Zarząd umowny
– współwłaściciele mogą zupełnie odmiennie uregulować zasady zarządu rzeczą wspólną, ale taka umowa jest
czynnością przekraczającą zarząd wspólny i potrzebuje zgody wszystkich;
– ustanowienie zarządu umownego bardzo często łączy się z ustaleniem sposobu korzystania z rzeczy wspólnej;

VI. Zarząd sądowy (art. 203 kc)

– legitymacja – każdy współwłaściciel;
– przesłanki:
* gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu;
* gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu;
* gdy większość ta krzywdzi mniejszość;
– zarządcą może być albo współwłaściciel, albo osoba trzecia;
– zarządca ma uprawnienie jedynie do zarządu zwykłego (inne ograniczenia w kpc), więc czynności
przekraczające zarząd nadal u współwłaścicieli;

KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ

22
I. Sposób korzystania
– rodzaje sposobów korzystania:
* korzystanie ustawowe;
* korzystanie umowne;
* korzystanie na podstawie orzeczenia sądowego;
– na prawo współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej składają się prawa:
* do pobierania pożytków z rzeczy → podzielne (art. 207 kc);
* do posiadania rzeczy i do jej używania → niepodzielne (art. 206);
→ szerokie orzecznictwo, szczególnie ważne są wytyczne SN z 1963 r. (ta instytucja już nie istnieje, ale
nadal ma silne oddziaływanie);

II. Prawa współwłaścicieli

– art. 207 reguluje zobowiązania pomiędzy współwłaścicielami (pożytki i wydatki w zależności od wielkości
udziałów), ale na zewnątrz za zobowiązania odpowiadają ci współwłaściciele, którzy je zaciągnęli;
– art. 206 reguluje sytuacje współposiadania (współkorzystanie) – każdy ze współwłaścicieli ma prawo do
bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej (żadnemu z nich nie przysługuje prawo do określonej części tej
rzeczy), o tyle o ile nie przeszkadza to analogicznemu korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli;

III. Ochrona współposiadania rzeczy wspólnej

– KWESTIA SPORNA czy ten ze współwłaścicieli, który został pozbawiony współposiadania przez pozostałych
współwłaścicieli, może sądownie dochodzić „dopuszczenia” go do współposiadania → wyjaśnienie w w/w
wytycznych:
* korzysta z ochrony, ale ze względu na specyfikę inne są warunki;
* współposiadanie podzielone na 2 rodzaje:
→ niewymagające zgodnego działania, np. współposiadanie wspólnej studni, wspólnej drogi,
wspólnego pastwiska, wspólnych pomieszczeń dla wszystkich mieszkańców domu lub mieszkania 
może dochodzić w trybie procesu swoich praw, gdyż wyrok wydany będzie wykonalny;
→ wymagające zgodnego działania, np. prowadzenie gospodarstwa rolnego  wyrok taki byłby
niewykonalny, dlatego nie może żądać dopuszczenia go do posiadania w trybie procesu, ale nie jest
bezradny, gdyż może wystąpić do sądu z wnioskiem o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy
wspólnej niż sposób ustawowy z art. 206 k.c., np. wydzielenie każdemu części do wyłącznego użytku;
– ochrona ta należy do ochrony petytoryjnej (tzn. służącej osobie, której przysługuje określone prawo);

IV. Korzystanie z rzeczy wspólnej umowne i na podstawie orzeczenia sądowego

KORZYSTANIE UMOWNE
– najbardziej typowe → podział nieruchomości do korzystania (podział quoad usum) → każdy ze
współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej
* w/w wytyczne uznały, że jest to zakazane w stosunku do gospodarstw rolnych (ze względu na obejście
zakazu rozdrobnienia), ale obecnie brak tego zakazu, więc i gospodarstwa rolne można w ten sposób
dzielić;
* podział ten to nie zniesienie współwłasności;
– inne to np.: podział korzystania z rzeczy pod względem czasowym lub według rodzaju pożytków, jakie rzecz
przynosi albo przyznanie prawa bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli w
zamian za odpowiednią część pożytków w naturze lub w gotówce itp.
KORZYSTANIE NA PODSTAWIE ORZECZENIA SĄDOWEGO
– w razie gdy nie mogą dojść do porozumienia, albo samowolnie odsuwają jednego od współposiadania;
– podstawa prawna – przepisy o zarządzie rzeczą wspólną (art. 611-616 kpc) w trybie nieprocesowym →
wg niektórych (min. Dybowski, Gniewek) podstawą żądania podziału quoad usum jest art. 206, więc trybem
właściwym jest proces;

V. Skutek umów między współwłaścicielami

– rodzaje umów miedzy współwłaścicielami:
* co do zarządu;
* co do sposobu korzystania;
* porozumienia wyłączające na czas do 5 lat uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności (z

23
 możliwością przedłużenia na rok przed końcem porozumienia);
– skutek → nie rodzą skutków względem osób trzecich – powstają jedynie roszczenia względne, skuteczne tylko
między współwłaścicielami (nie powstają prawa rzeczowe), ale by załagodzić ten by złagodzić ten
rygorystyczny skutek – WYJĄTKI:
* art. 221 kc – umowy te mają zastosowanie w stosunku do nabywcy udziału, jeśli o nich wiedział, lub jeśli
z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dot. wypadku, gdy sposób korzystania został ustalony w
orzeczeniu sądowym;
* ust. o ks. wiecz. i hip. – roszczenia z tych umów mogą być ujawnione w księdze wieczystej i wtedy
nabywca nawet, jeśli nie wiedział o roszczeniu, musi je honorować;

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI
I. Pojęcie zniesienia współwłasności
– zniesienie współwłasności to likwidacja stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli
* w przypadku spadku – termin „dział spadku”;
* w przypadku majątku małżonków – termin „podział”;
– art. 210 – prawo żądania zniesienia współwłasności ma każdy współwłaściciel, bez wyjątków ustawowych
(nie licząc specyficznych odmian współwłasności), a jedynie strony przez czynność prawną mogą to
uprawnienie wyłączyć na nie więcej niż 5 lat (z możliwością przedłużenia);
* prawo to nie ulega przedawnieniu (art. 220);

II. Tryb zniesienia współwłasności

TRYB UMOWNY
– nie ma wymaganej żadnej formy, ale w przypadku nieruchomości, ponieważ zniesienie współwłasności to
jej przeniesienie wymagany jest forma aktu notarialnego;
TRYB SĄDOWY
– legitymowany – każdy współwłaściciel (też prokurator – art. 7 kpc), a tryb jest nieprocesowy (art. 617-625
kpc);
– sąd rozstrzyga także (ostatecznie) o wzajemnych roszczeniach z tytułu posiadania (art. 618 k.p.c);

III. Rodzaje podziałów

– z art. 211 i 212 kc → 3 sposoby zniesienia współwłasności:
* przez podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny);
* przez przyznanie tej rzeczy jednemu (lub niektórym) ze współwłaścicieli;
* przez sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny);

IV. Podział fizyczny

– podstawowy sposób zniesienia współwłasności – art. 211 kc – dokonanie podziału fizycznego, o ile:
* nie byłby sprzeczny z przepisami ustawy – np. ograniczenia w zakresie podziału gruntów rolnych, czy
obecnie zakaz podziału budynku, z wyjątkiem, gdy możliwy jest podział pionowy na regularne i
samodzielne części, albo wyjątkowo poziomy, ale wtedy działka i części budynku nadal stanowią
współwłasność;
* nie byłby sprzeczny z ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy – np. wtedy, gdy prowadzi do
likwidacji istniejącego warsztatu produkcyjnego;
* pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości – zakaz ten odnosi się
głównie do ruchomości;
→ w/w ograniczenia obowiązują wszystkie jedynie w postępowaniu sądowym, natomiast podczas
podziału umownego obowiązują tylko ograniczenia ustawowe;
– sąd powinien dążyć do tego, aby części podziału odpowiadały co do wartości wielkości udziałów, ale nie jest
to nakaz bezwzględny, gdyż z różnych powodów może być to nie możliwe – wtedy art. 212 § 1 daje
możliwość ustanowienia przez sąd dopłat czy służebności dla wyrównania podziału;
* jak się wydaje możliwe jest zamiast ustanowienia służebności drogowej wydzielenie tzw. drogi
wewnętrznej i przyznanie jej na współwłasność właścicielom dzielonej nieruchomości (u.g.n.);

V. Przyznanie rzeczy jednemu (lub niektórym) ze współwłaścicieli (art. 212 § 2 kc)

– w razie przyznania (z różnych powodów) jednemu lub niektórym rzeczy na własność pozostali otrzymują

24
 spłaty, czyli wartość całego swojego udziału;
– z reguły dot. ruchomości, a w przypadku nieruchomości, gdy jest to np. lokal, działka, której podzielić nie
można ze względu na plan miejscowy, warsztat pracy jednego ze współwłaścicieli;
– terminy i warunki dopłat i spłat ustala sąd, mający w tym względzie dużą swobodę – art. 212 § 3 kc;

VI. Podział cywilny

– wg kpc podział ten możliwy jest przede wszystkim, gdy współwłaściciele złożą zgodny wniosek, co do takiego
sposobu, a w razie jego braku sąd sam może o tym zdecydować, gdy rzeczy nie da się podzielić, a okoliczności
przemawiają za tym, by nie przyznawać rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (np. gdy nie jest potrzebna
żadnemu z nich, a istnieje możliwość osiągnięcia korzystnej ceny, albo gdy żaden z nich nie miałby z czego
spłacić pozostałych);
– sprzedaż dokonywana w w trybie postępowania egzekucyjnego, a więc w zasadzie w drodze licytacji;

VII. Podział gospodarstwa rolnego (213-218 kc)

– odrębności zniesienia współwłasności rolnej:
* podział zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki  jeśli niemożliwe – temu na którego wszyscy się
zgadzają  jeśli brak zgody – temu, który je prowadzi/pracuje lub za którym przemawia interes społ.-
gosp.  jeśli jest kilku lub żaden – temu, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia;
* sprzedaż na wniosek, albo gdy żaden nie wyraża zgody na przyznanie gospodarstwa;
* wysokość spłat – zgodnie z porozumieniem  jeśli brak zgody – spłaty mogą być obniżone, a sąd bierze
pod uwagę: rodzaj gospodarstwa i sytuację osobistą i majątkową współwłaścicieli;
* w razie obniżenia spłat, jeśli sprzeda gospodarstwo przed upływem 5 lat, reszta ma roszczenie o wydanie
korzyści, jakie uzyskał w wyniku uiszczenia obniżonych wpłat;
* ci, którzy mieszkali w gospodarstwie do czasu przekazania mogą przez 5 lat w nim mieszkać (małoletni do
czasu pełnoletniości); to samo osób trwale niezdolnych do pracy;

25
 WŁASNOŚĆ LOKALI
POJĘCIE WŁASNOŚCI LOKALI I ROZWÓJ USTAWODAWSTWA
– na przeszkodzie realizacji koncepcji odrębnej własności lokali stała zasada superficies solo cedit, dlatego
konieczne było dokonanie w niej wyłomu  koncepcja „odrębnej własności lokali” zakłada, że lokal, który
wg zasad ogólnych stanowi część składową nieruchomości gruntowej, zostaje z tego reżimu wyłączony i staje
się oddzielną nieruchomością;
– historia → rozp. Prezydenta RP o własności lokali z 1934 r, → uchylone przez kc z 1964 → uchylone przez
USTAWĘ Z 1994 R. O WŁASNOŚCI LOKALI
* poprzednie unormowania:
→ tylko na cele mieszkalne;
→ określenie maksymalnej wielkości lokalu;
→ początkowo tylko w tzw. małych domach mieszkalnych (2-4 lokali) i musiało dot. wszystkich lokali;
* nowela z 1990 – zniesiono ograniczenia, ale wiele niedociągnięć, min. pominięto zasady zarządzania
wspólnymi sprawami, brak sankcji na „uciążliwego” sąsiada; unormowanie w kilku aktach, w sposób
różny, w zależności czy chodziło o domy SP, gminy czy prywatne;
* obecnie → krytykowana za niejasność, ale niesłusznie, gdyż posłużono się pojęciami znanymi;

PRAWNA REGULACJA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI

I. Przesłanki wyodrębnienia lokali
– podstawowe założenie – daleko posunięta swoboda, dlatego:
* przedmiotem odrębnej własności lokalu może być lokal o różnym przeznaczeniu (też garaż, użytkowy,
rekreacyjny);
* nie ma znaczenia, czy lokal będzie przeznaczony na cele mieszkalne czy komercyjne;
* dowolne rozmiary;
* nie ma znaczenia rodzaj budynku (mały, czy wielo-mieszkaniowy);
* nie musi obejmować wszystkich lokali w danym budynku;
* dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności kilku lokali dla jednej osoby;
– ograniczenie – może dot. tylko lokalu samodzielnego (wyodrębniony w obrębie budynku trwałymi ścianami),
a samodzielność lokalu stwierdza właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, chyba że
ustanawianie odrębnej własności jest w trybie sądowym, wtedy też na podstawie opinii biegłego;

II. Sposób ustanowienia odrębnej własności lokali

– ustanowienie odrębnej własności lokali może być dokonane w drodze:
* umowy → zawarta przez współwłaścicieli nieruchomości albo przez właściciela nieruchomości i osobę,
która nabywa od niego lokal;
→ przesłanki ważności – akt notarialny oraz dokonanie wpisu w zakładanych dla nich księgach
wieczystych;
→ powinna w szczególności określać:
 rodzaj, położenie i rozmiar poszczególnych lokali;
 wielkość udziałów;
* jednostronnej czynności prawnej → może ustanowić właściciel dla siebie; odpowiednio przepisy o trybie
umownym (j/w);
* orzeczenia sądowego → w postępowaniu o podziale współwłasności (wcześniej postulowane przez SN);
też konieczny wpis do księgi wieczystej
→ w razie poważnego konfliktu między współwłaścicielami sąd może jednak wybrać inne
rozstrzygnięcie;
– inne sposoby:
* TAK: jako efekt budownictwa spółdzielczego – (patrz dalej) też wymóg aktu notarialnego i wpisu do
księgi wieczystej;
* TAK: art. 1719 ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) – w razie likwidacji/upadłości
spółdzielni mieszkaniowej tzw. własnościowe spółdzielcze prawa do lokali przekształcają się z mocy
prawa w odrębną własność, chyba że nabywcą budynku jest inna s.m.; to samo dot. egzekucji z obciążonej
takimi prawami nieruchomości spółdzielni;
* NIE możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze zasiedzenia, ale można zasiedzieć taki
lokal (wg orzecz.);

26
 * NIE możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze orzeczenia sądowego wydanego na
podstawie art. 231 § 1 kc;

III. Nieruchomość wspólna

– grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych
właścicieli lokali = nieruchomość wspólna – własność poszczególnych właścicieli w częściach ułamkowych;
– udziały – odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokali + przynależności do powierzchni uzytkowej
wszystkich lokali w budynku (+przynależności);
– cechy współwłasności (tzw. przymusowej):
* udział to prawo związane z własnością lokalu;
* nie można żądać zniesienia tej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali;
– tego charaktery nie podważają możliwości podziału gruntu, w przypadku:
* podzielenia działki na której stoi kilka budynków;
* podzielenia działki, która ma cześć „zbędną” dla korzystania z budynku;
– w przypadku nie wyodrębnienia wszystkich lokali, lokale te stanowią, obok wyodrębnionych lokali i
nieruchomości wspólnej, osobną nieruchomość (tzw. złożona nieruchomość lokalowa);

IV. Użytkowanie wieczyste

– poza prawem własności do gruntu, możliwe jest również prawo użytkowania wieczystego (ze względu na
długotrwałość i stabilność) → wtedy właścicielom lokali przysługują udziały w tym prawie, przepisy o
własności stosuje się odpowiednio;

V. Podmiotowość prawna
– brak osobowości prawnej, ale ustawa konstruuje wspólnotę mieszkaniową (ogół właścicieli) jako tzw. ułomną
osobę prawną → może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a za zobowiązania
dot. nieruchomości wspólnej odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej
jego udziałowi;

VI. Sytuacja prawna właścicieli lokali

– 2 podstawy:
* przepisy o własności (gł. art. 140 kc)
* współwłasność nieruchomości wspólnej oraz wzajemne zależności z tego wynikające → związane z
korzystanie, pożytkami, wydatkami i ciężarami oraz zasadami porządku domowego, itp;

VII. Sankcja
– wspólnota może żądać w trybie procesu, aby sąd nakazał sprzedaż lokalu w drodze licytacji, tego właściciela,
który w sposób rażący narusza swe obowiązki;

VIII. Zarząd nieruchomością wspólną

– umowa lub uchwała dot. sposobu zarządu podjęta przez właścicieli lokali (wszystkich), a w razie jej braku
obowiązuje zarząd ustawowy;
– zarząd ustawowy – 2 rodzaje:
* w małych (do 7 lokali) wspólnotach → system zarządu bezpośredniego, tj. przez wszystkich właścicieli
→ odpowiednio stosuje się przepisy kc (art. 199-208) i kpc (611-616);
* we wspólnotach powyżej 7 lokali → zarząd sprawowany przez organy: zarząd (też jednoosobowy) i organ
kontrolno-stanowiący (ogół właścicieli; zasada większości);
→ sposób obliczania większości – wg posiadanych udziałów, ale możliwość wprowadzenia głosowania
„1 właściciel-1 głos”:
 albo w drodze uchwały lub umowy podjętą „większością udziałową”;
 albo w przypadku gdy większość udziałów należy do jednego właściciela albo gdy udziały nie
sumują się w 1, na każde żądanie właścicieli, którym łącznie przypada min. 1/5 udziałów;
– podział działań na czynności:
* zwykłego zarządu → zarząd podejmuje samodzielnie;
* przekraczające zarząd → konieczna uchwała, wyliczone przykładowo te czynności;
→ w małych wspólnotach zgodnie z zasadami ogólnymi;

27
– w razie istnienia zarządu umownego, ale braku uregulowania tylko niektórych kwestii stosuje się przepisy
u.w.l.;
– w razie powierzenia zarządu osobie trzeciej, ten umowny zarządca w duże wspólnocie ma kompetencje jak
zarząd w systemie z. ustawowego;

WŁASNOŚĆ LOKALI W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH

I. Uregulowania prawne
– ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ustanawia szczególny system zarządu nieruchomością wspólną,
zawiera też i inne uregulowania specyficzne, ale uzupełniana jest w braku regulacji ustawą o własności lokali,
w szczególności:
* umowa o ustanowienie własności lokalu w budynku s.m. wymaga aktu notarialnego;
* przesłanką powstania tej własności jest wpis do księgi wieczystej;
* udział to prawo związane;

II. Sposoby uzyskania własności lokalu

– sposoby uzyskania własności lokalu w budynku należącym do spółdzielni przez członka:
* w drodze „dostarczenia” lokalu w tej formie prawnej → musi przewidywać to statut spółdzielni;
* w trybie „przekształcenia” we własność dotychczasowego prawa spółdzielczego lokatorskiego lub
własnościowego → w każdej spółdzielni;

III. „Dostarczanie” lokalu

– zawarcie umowy o budowę lokali między spółdzielnią a jej członkiem wraz z zobowiązaniem ustanowienia
odrębnej własności lokalu oraz inne postanowienia;
* członek może zastrzec, że wraz z nim nabywają to prawo inne wskazane przez niego osoby;
* forma pisemna ad solemnitatem;
* w umowie o ustanowienie własności (akt notarialny) powinno być wymienione to zobowiązanie (art. 158
kc);
– wraz podpisaniem umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności (zwane „ekspektatywą
odrębnej własności lokalu”) → zbywalne, dziedziczne, podlega egzekucji wraz z wkładem budowlanym;
* zbycie tej ekspektatywy → akt notarialny; staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy (tylko jedna
osoba; wyjątek małżonkowie) w poczet członków spółdzielni (tak samo w przypadku spadkobrania) →
niezgodne z Konstytucją (wyroki TK K32/03 i K42/02);
* tymczasowość ekspektatywy → choć jest to prawo podmiotowe, ale zastaw, a tym bardziej hipoteka są
wykluczone;
* zobowiązanie do zawarcia umowy o ustanowienie własności zobowiązuje obydwie strony, ale w różnym
stopniu → członek może uchylić się od zawarcia umowy w każdej chwili (dyskusyjne czy po ukończeniu
budowy też), bez względu na okoliczności → brak jasności czy to uregulowanie uniemożliwia nałożenie na
niego obowiązku wyrównania ewentualnych strat (wg Ignatowicz, Stefaniuk raczej nie);

IV. „Przekształcenie” prawa spółdzielczego

– członek, mający spółdzielcze prawo do lokalu po pisemnym żądaniu i spełnieniu wymagań finansowych ma
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu (w gdyby spółdzielnia wyodrębniła go dla siebie” o
przeniesienie tej własności);
* też dziedzic, nawet jeśli nie jest członkiem, ale ma spół. własnościowe;
* w szczególnych sytuacjach prawo do nabycia lokalu na własność na w/w zasadach mają też inne osoby
mające: prawo do wkładu związanego z wygasłym na skutek śmierci członka spółdzielczym prawem
lokatorskim do tego lokalu lub prawo najmu;
– umowa ta powinna wskazywać jako podstawę prawną tego rozporządzenia, zobowiązanie spółdzielni
wynikające z ustawy;
WYODRĘBNIENIE DLA SIEBIE PRZEZ SPÓŁDZIELNIĘ
– spółdzielnia może (na zasadach ogólnych) wyodrębnić lokal dla siebie, ale jeśli lokal ten jest przedmiotem
prawa spółdzielczego podlega podwójnemu ograniczeniu:
* s.m. nie może przenieść własności na inny podmiot, niż uprawniony;
* podmiot uprawniony może żądać przeniesienia własności;

28
V. Swoistość spółdzielczego reżimu
– nie występuje wspólnota mieszkaniowa → art. art. 27 ust. 3 u.s.m.;

VI. Zarząd nieruchomością wspólną

– sprawuje s.m., niezależnie czy jest właścicielem niewyodrębnionych lokali, czy w nieruchomości
wyodrębnione zostały wszystkie lokale, ale choć jeden właściciel jest członkiem spółdzielni (art. 26 i 27
u.s.m.);
* s.m. występuje w imieniu własnym;
– u.s.m. stanowi, że zarząd wykonywany przez s.m. jest jak zarząd powierzony z art. 18 ust. 1 u.w.l., ale
jednocześnie zaznacza, że poza art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a przepisów u.w.l. o zarządzie nie stosuje się →
sprzeczne samo w sobie uregulowanie, które z jednej strony odwołuje się do pojęcia zarządu powierzonego, ale
z drugiej wyłącza stosowanie przepisów o zarządzie z u.w.l., które regulują tą kwestię → zasadnicze znaczenie
jednak ma postanowienie, że s.m. wykonuje zarząd jak zarząd powierzony z u.w.l., który z braku innych
uregulowań (art. 33 u.w.l.) min. może samodzielnie wykonywać czynności zwykłego zarządu, a w przypadku
czynności przekraczających ten zarząd (i nie uregulowanych odmiennie w przepisach szczególnych) potrzebuje
zgody większości właścicieli (w szczególności czynności z art. 22 ust. 3 pkt. 5, 5a, 6), tym bardziej, że
określone działania związane z zarządem z art. 27 ust. 4 i 5 u.s.m., nie wywołują dla ogółu właścicieli tak
daleko idącego skutku, a potrzebują ich wniosku  KWESTIA SPORNA;

VII. Odpowiedzialność względem osób trzecich

– konstrukcja prawna zarządu i tworzenia odrębnej własności powoduje, że niemożliwe jest stosowanie
odpowiednio ani w ogóle art. 17 u.w.l. dot. odpowiedzialności członków wspólnoty za zobowiązania dot.
nieruchomości wspólnej → spółdzielnia odpowiada za te zobowiązania;

VIII. Obciążenia właścicieli lokali

– właściciele lokali uczestniczą w kosztach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale też, nawet jeśli
nie są członkami s.m., w utrzymaniu innych nieruchomości, będących mieniem s.m., które są przeznaczone do
wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu
– też w wydatkach z wszelkich innych tytułów, ale mogą być niższe niż opłaty pozostałych właścicieli lokali,
jeżeli s.m. uzyska dochody z działalności gospodarczej;
– wysokość opłat ustala s.m., ale ich zasadność może być kwestionowana przez:
* właściciela – członka – może najpierw w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym, a potem przed sądem, ale
może od razu na drodze sądowej (tak orzekł TK);
* właściciela – nie-członka – przed sądem;
→ nie-członek może zaskarżyć uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni, jeśli dot. jego prawa;

IX. Prawa i obowiązki

– w zakresie nieuregulowanym prawa i obowiązki właścicieli regulują przepisy u.w.l. i kc:
* z żądaniem sprzedaży przez sąd lokalu (w razie rażącego naruszania obowiązków) występuje zarząd
spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynkach położonych w obrębie danej
nieruchomości;

X. Zakończenie reżimu spółdzielczego

– na mocy prawa wygasa po 2 łącznie przesłankach:
* wyodrębniona została własność wszystkich lokali w nieruchomości;
* ustało członkostwo wszystkich właścicieli w/w lokali;
– wtedy stosuje się przepisy u.w.l., choć spółdzielnia nadal może zarządzać tak powstałą wspólnotą, ale na
podstawie u.w.l. a nie u.s.m.;

29
 OCHRONA WŁASNOŚCI
OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA OCHRONY WŁASNOŚCI

– system roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa (art. 222-231 kc) → ochrona
cywilistyczna;
– OCHRONA PETYTORYJNA → ochrona prawa;
* podstawowe roszczenia – ROSZCZENIE WINDYKACYJNE (art. 222 § 1 kc) i NEGATORYJNE (art. 222 § 2 kc)
→ wzmacniane przez TZW. ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE;
→ roszczenie ≠ powództwo (procesowa forma dochodzenia roszczeń);
– ochrona posesoryjna → ochrona stanu faktycznego;
* właściciel może skorzystać z ochrony posesoryjnej, ale występuje wtedy jako posiadacz;
– powództwo o ustalenie prawa (art. 189 kpc) – specjalny środek ochrony. Powód nie dochodzi roszczenia w
sensie materialnoprawnym, a jedynie domaga się od sądu stwierdzenia istnienia jego prawa;

ROSZCZENIE WINDYKACYJNE I NEGATORYJNE

I. Historia ustawodawcza
– w pr. rzecz. z 1946 uznano, że nie ma potrzeby opisaniem wszystkich sposobów ochrony, gdyż uznał że rodzaj
i treść roszczeń, jakie powstają dla właściciela na wypadek naruszenia prawa własności, wynikają z jej
definicji → krytyka ze względu na to, że wraz z pominięciem roszczeń, pominięto wiele zagadnień bardziej
szczegółowych → w kc z 1964 – art. 222-231;

II. Charakter ochrony petytoryjnej

– ochrona ma charakter obiektywny – tzn. jest niezależna od nastawienia (winy) sprawcy, a opiera się jedynie
na fakcie naruszenia prawa → o powstaniu roszczenia decyduje stan przedmiotowy, a nie podmiotowy;
– roszczenia w. i n. są ściśle związane z prawem własności i mogą być zbyte jedynie wraz z tym prawem;
podobnie nie można się ich zrzec, bez zrzeczenia się samego prawa;

III. Roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 kc)

– dla powstania tego roszczenia nie ma znaczenia powód zaistniałej sytuacji (czemu właściciel nie ma władztwa
nad rzeczą), a jedynie konieczne jest spełnienie się 2 przesłanek:
* brak władztwa nad rzeczą;
* prawo własności po stronie powoda;
– zbieg dwu roszczeń (pogląd dominujący) – w razie istnienia roszczenia windykacyjnego i roszczenia
wynikającego ze stosunku obligacyjnego lub ograniczonego prawa rzeczowego następuje zbieg tych roszczeń i
uprawniony może wybrać roszczenie;
– przyjmuje się, że przedmiotem roszczenia windykacyjnego jest zwrot rzeczy cum omni causa, tzn. wraz ze
wszystkimi pobranymi przychodami uzyskanymi, przez osobę, która bezprawnie władała rzeczą;
LEGITYMACJA CZYNNA
– właściciel (też jeden ze współwłaścicieli);
– legitymacja procesowa – też prokurator i RPO;
– może żądać wydania rzeczy do jego rąk, lub do rąk osoby uprawnionej (np. z tytułu najmu);
– ciężar dowodu na powodzie → art. 6 kc, ale może korzystać z wszelkich dowodów;
LEGITYMACJA BIERNA
– przeciwko każdej osobie, która faktycznie włada rzeczą, czyli nie koniecznie tylko przeciwko posiadaczowi
w rozumieniu art. 336 kc, ale i np. dzierżycielowi (art. 337 kc);
* gdy rzecz jest u państwowej osoby prawnej, przeciwko tej osobie, a nie SP (art. 441 § 1 kc);
MOŻLIWOŚCI OBRONY
– może po prostu zaprzeczyć, wtedy jeśli powód nie udowodni tytułu własności, roszczenie zostanie oddalone;
– zarzut braku legitymacji biernej – że rzecz nie jest w jego władaniu;
– zarzut hamujący – wynika z art. 222 § 1, dot. sytuacji, gdy pozwany włada rzeczą na podstawie uprawnienia
skutecznego względem właściciela, które hamuje do czasu swego wygaśnięcia możliwość windykacji rzeczy;
– zarzut nadużycia prawa (art. 5 kc) – twierdzenie, że właściciel wykonuje swoje prawo sprzecznie z zasadami
współżycia społecznego → SN (2000 r.) oddalenie powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 kc może
nastąpić wyjątkowo i w rzadkich przypadkach;
* często spotykana ochrona przez 1972 (przed ustawą o uwłaszczeniu posiadaczy), gdy na skutek

30
 nieformalnego obrotu nieruchomościami właściciele domagali się zwrotu nieruchomości, za którą dostali
cenę;

PRZEDAWNIENIE
– na mocy szczególnego unormowania roszczenia windykacyjne dot. nieruchomości nie ulegają przedawnieniu,
ale upływ czasu może doprowadzić do utraty włąsności w skutek zasiedzenia jej przez inną osobę;
– roszczenia o ruchomości – 10 lat;

IV. Roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 kc)

– gdy osoba narusza własność, w inny sposób niż pozbawiając jej właściciela → musi to być działanie
człowieka, a nie sił przyrody, nawet jeśli źródłem jest inna nieruchomość;
– 2 możliwe skutki (też łącznie, w zależności od okoliczności):
* żądanie przywrócenia stanu poprzedniego;
* żądanie zaniechania naruszeń → gdy zachodzi niebezpieczeństwo kontynuowania naruszeń;
– legitymacja czynna – właściciel, a procesowa też prokurator, RPO;
– legitymacja bierna – ten, kto cudze prawo własności narusza w sposób inny niż pozbawiając go władztwa nad
rzeczą;
– dowód własności, nadal na powodzie, ale sytuacja jest o tyle lepsza, że korzysta z domniemania własności
wynikającej z faktu posiadania (art. 339 i 341 kc);
– roszczenie to nie ulega przedawnieniu, gdy wynika z własności nieruchomości;

ROSZCZENIA UZUPEŁNIAJĄCE
I. Pojęcie i istota
– dla wyrównania szkody powstałe z braku możliwości władania rzeczą właścicielowi przysługują roszczenia
uzupełniające (art. 224 i 225 kc):
* roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy;
* roszczenie o zwrot pożytków (lub ich równowartości);
* roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratą;
– związek tych roszczeń z roszczeniem windykacyjnym i z prawem własności nie jest nierozdzielny → mogą
być dochodzone oddzielnie albo być samoistnym przedmiotem obrotu;

II. Posiadacz samoistny i zależny

– przepisy o tych roszczeniach dot. przede wszystkich stosunków właściciel-posiadacz samoistny, ale na
zasadzie odesłania z art. 230 kc stosuje się je odpowiednio do posiadacza zależnego, chyba, że są
uregulowane w przepisach szczególnych;

III. Przedawnienie
– przedawnienie z upływem roku od dnia wydania rzeczy, a wg orzecznictwa w razie braku wydania w c
upływem lat 10 (art. 118 kc);

IV. Charakter ochrony. Dobra i zła wiara.

– ochrona uzależniona od dobrej lub złej wiary posiadacza:
* gdy posiadacz jest w dobrej wierze → nie powstaje roszczenie uzupełniające a wszystkie pożytki
(odłączone naturalne i wymagalne cywilne) zachowuje dla siebie; jedynie gdy za rzecz utraconą uzyskał
ekwiwalent (np. odszkodowanie z ubezpieczenia) na podstawie art. 405 kc jest zobowiązany do jego
wydania;
* gdy posiadacz jest w złej wierze → zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, za
ewentualne pogorszenie lub utratę (chyba, że i tak by powstało, nawet u uprawnionego) oraz za pobrane
pożytki oraz za te, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki;
* gdy posiadacz jest w dobrej wierze, ale wie o wytoczonym przeciwko niemu powództwu o wydanie
rzeczy → powzięcie wiadomości o powództwie zrównane z wezwaniem przez właściwy organ państwowy
do wydania rzeczy (art. 228); od tej chwili posiadacz ten zobowiązany jest do zwrotu wszystkich pożytków
(ale nie tych, których nie zebrał w skutek złej gospodarki), oraz za pogorszenie lub utratę odpowiada tylko,
jeśli zawinił;

31
 ROSZCZENIA Z TYTUŁU NAKŁADÓW

I. Zwrot nakładów posiadaczowi.

– zasadą jest, że powinien zwrócić nakłady posiadaczowi, ale:
* gdy posiadacza jest w dobrej wierze → zwrot nakładów koniecznych, o tyle o ile nie mają pokrycia w
korzyściach, jakie uzyskał, a zwrot nakładów innych, o tyle o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej
wydania właścicielowi (art. 226 § 1);
→ nakłady konieczne – konieczne dla zachowania rzeczy do normalnego użytku;
→ nakłady inne – zmierzają do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) albo do nadania jej wyglądu lub
charakteru pożądanego przez dokonującego (nakłady zbytkowne);
* gdy posiadacz jest w złej wierze → tylko nakłady konieczne i to tylko o tyle o ile właściciel
bezpodstawnie wzbogaciłby się nimi, np. podwyższenie wartości rzeczy w skutek tych nakładów (art. 226
§ 2);
* posiadacz jest w dobrej wierze, ale wie o wytoczonym przeciwko niemu powództwu o wydanie rzeczy
→ tylko nakłady konieczne, nawet jeśli nie wzbogaciły one właściciela (art. 226 § 1)
* art. 227 kc – rzeczy połączone – nawet jak staną się częścią składową, mogą zostać zabrane (dobra wola
posiadacza), ale jeśli posiadacz był w złej wierze, albo połączenia dokonał po dowiedzeniu się o
powództwie właściciel może zatrzymać te rzeczy, zwracając ich równowartość i koszt robocizny, albo
sumę o którą powiększyła się wartość rzeczy;
PRZEDAWNIENIE
– z upływem roku od dnia wydania rzeczy (art. 229);

II. Budynek na cudzym gruncie

– art. 231 – w przypadku wybudowania budynku na cudzym gruncie → są 2 możliwości:
* albo przyjęcie zasady, że własność tego gruntu przechodzi ex lege na budującego, a właścicielowi
przysługuje tylko roszczenie o zapłatę odpowiedniego wynagrodzenia;
* albo na przyznaniu tak posiadaczowi jak i właścicielowi roszczenia o wykup gruntu → to rozwiązanie
przyjęte w kc;
PRZESŁANKI POWSTANIA ROSZCZENIA O WYKUP.
– przesłanki powstania roszczenia o wykup dla osoby, która wzniosła budynek:
* samoistne posiadanie → gdy wzniesiony przez kilka takich osób, każdej z nich przysługuje to roszczenie;
* dobra wiara posiadacza → dot. przeświadczenia, że przysługuje mu prawo własności do działki, ale
praktyka wykazała, że rygorystyczne stosowanie tego przepisu byłoby bardzo rzadkie, dlatego powstawały
różne koncepcje  wg. orzecznictwa pod rządem pr. rzecz. dobra wiara to również taka postawa, że
chociaż wie że nie przysługuje mu tytuł do gruntu, ale wie, że nie krzywdzi właściciela (z reguły gdy kupił
nieformalnie)  krytyka, ze względu na wewnętrzną sprzeczność → koncepcja pośrednia – dobra wiara
to tylko gdy ma usprawiedliwione przekonanie o posiadaniu prawa, ale na równi z dobrą wiarą
należy traktować też tego posiadacza w złej wierze, jeśli wymagają tego zasady współżycia
społecznego ze względu na okoliczności;
→ orzecznictwo → tego stanowiska nie przekreśliła uchw. (7) z 1991 r. odrzucająca tzw. rozszerzone
pojęcie dobrej wiary, co potwierdził SN w orz. z 1997 r. → po wejściu w życie Konstytucji orzecz.
kontynuujące tą linię w 2001 r.;
* wzniesienie budynku lub innego urządzenia, choć wątpliwe, to SN uznał za takie urządzenie też
ogrodzenie działki; nie jest takim urządzeniem sad;
* znaczna różnica wartości budowli i działki;
* wg orzecz. nie można uwzględnić roszczenia, jeśli byłoby to sprzeczne z interesem społeczno-
gospodarczym → taka linia była wynikiem nielegalnej praktyki nieformalnej sprzedaży działek przez
rolników na cele rekreacyjne → po zniesieniu tych ograniczeń i w związku z orzecz. dot. dobrej wiary
(patrz wyżej) nie ma to dalej zastosowania;
– przesłanki roszczenia właściciela o wykup działki → podobne, ale różnica polega na tym, że nie ważne jest
kto wybudował budynek (czy posiadacz, czy w dobrej wierze);
– orzecznictwo podsumowujące:
* roszczenie przysługuje też współwłaścicielowi gruntu w chwili realizacji budowy → dość częste
zastosowanie, gdyż stanowi swoistą formę rozliczeń z tytułu wspólnych nakładów pomiędzy właścicielem

32
 a innymi osobami, np. rodzice i dzieci, małżonkowie, też osoby pozostające w konkubinacie → osoby te
mogą żądać od właściciela udziału w zabudowanej działce, ale nie ustanowienia odrębnej własności lokalu
w budynku (możliwie w przypadku rozliczeń małżonków podczas podziału wspólnoty majątkowej);
SKUTEK ROSZCZENIA
– w razie spełnienia przesłanek – wykup wielkości działki potrzebnej do racjonalnego używania budynku za
odpowiednim wynagrodzeniem, tzn. przeciętna cena gruntu w okolicy;
– zrealizowane poprzez zawarcie umowy o przeniesienie własności albo na podstawie orzeczenia sądowego;
– wg orzecz. roszczenie posiadacza o wykup nie ulega przedawnieniu, ale wygasa wraz z utratą posiadania;
GRUNT NALEŻĄCY DO SKARBU PAŃSTWA.
– wcześniej był jeszcze § 3 który uprzywilejowywał pozycję SP, gdyż ustalał jedynie obowiązek ustanowienia
użytkowania wieczystego. Obecnie nie obowiązuje już ten przepis, więc grunt należący do SP podlega
zasadom ogólnym, ale możliwe jest, by w drodze umowy doszło do ustanowienia użytkowania wieczystego,
zamiast do przeniesienia własności;

33
 UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
POJĘCIE I FUNKCJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
I. Przedmiot użytkowania wieczystego (art. 232 § 1 kc).
– początkowo → tylko grunty należące do państwa o charakterze miejskim;
– zrezygnowano z tych założeń wraz z :
* reaktywacją samorządu terytorialnego;
* rezygnacją z zasady jedności państwowej (art. 441 kc);
– obecnie → 2 kategorie:
* grunty należące do SP (położone w granicach miast lub poza nimi, jeśli są włączone do planu
zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki), ale już
nie np. należące do państwowej osoby prawnej;
→ § 2 – też inne; jeśli jest przepis szczególny (→ przepis wadliwy, ze względu na dodanie wyrażenia
„jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków”)
* grunty należące do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, ale nie należące do
samorządowej osoby prawnej;

II. Podmiot użytkowania wieczystego.

– początkowo ze względu na celowy charakter podmiotami mogły być tylko osoby fizyczne i spółdzielnie
mieszkaniowe, ale obecnie każdy może być podmiotem tego prawa, też SP czy jednostki samorządu
terytorialnego lub ich związki (art. 14 ugn);

III. Charakter użytkowania wieczystego.

– nie ma już charaktery celowego, określonego w ustawie, ale nadal jest celowe, ze względu na cel, który jest
elementem koniecznym umowy;

IV. Uregulowania prawne dot. użytkowania wieczystego.

– 2 podstawowe akty prawne:
* kodeks cywilny (kc) → tylko problematyka cywilnoprawna;
* ustawa o gospodarce nieruchomościami (ugn) → też problematyka administracyjnoprawna;
* też akty bardziej szczegółowe;
– pomimo dosyć szerokiego uregulowania w aktach prawnych, cześć materii pozostała poza ustawowym
uregulowaniem → ze względu na pośrednią rolę tego prawa pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi
ograniczonymi należy analogicznie stosować przepisy dot. jednym bądź drugich;

TREŚĆ I WYKONYWANIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

I. Treść użytkowania wieczystego.
– zgodnie z art. 233 kc ma uprawnienia podobne jak właściciel, o pewnych różnicach:
* korzystanie jest ograniczone umową, która określa umowa (art. 239);
→ strona negatywna jak we własności – korzystanie z wyłączeniem innym osób (też z właścicielem);
* rozporządzanie:
→ przeniesienie na inną osobę (art. 237) – stosuje się odpowiednio przepisy o własności, ale z art. 27 ugn
wynika, że umowa ta nie jest czynnością konsensualna, bo do jej skuteczności konieczny jest wpis do
księgi wieczystej;
→ możliwość obciążania niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi: hipoteka (art. 65 ust. 3 ust. o
ks. wiecz. i hip.); użytkowanie (art. 265 § 1 kc); też służebność (wg doktryny);
→ prawo dziedziczne;
→ podlega egzekucji;
– art. 32 ugn – właściciel nie może przenieść własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym →
wyjątek:
* przeniesienie na użytkownika wieczystego;
* przeniesienie na jednostkę samorządu terytorialnego (związek) lub na SP (po powiadomieniu użytkownika
wieczystego);
– treść tego prawa ograniczona (tak samo jak własność) przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz
przez umowę, a nie jak w przypadku własności przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy;

34
II. Własność budynków i urządzeń (art. 235 kc).
– budynki wzniesione przez użytkownika → są jego własnością, nawet te, które wzniósł niezgodnie z umową,
a wg. Ignatowicza, też budynki wzniesione przez inne osoby (np. posiadaczy);
– budynki pozostałe → do noweli kc z 1990 r. zd. 2 tego przepisu było różnie rozumiane: albo były własnością
użytkownika, jeśli kupił je wraz z ustanowieniem użytkowania wieczystego, albo wchodziły w skład gruntu →
obecnie w zw. z art. 31 ugn wraz z ustanowieniem użytkowania wieczystego, następuje sprzedaż tych
budynków;
* własność budynków jest prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego; dzielą jego los prawny;
– inne urządzenia → ich status prawny nie jest jasny: art. 46 nie zaliczył ich do nieruchomości, ale są one stale
wymieniane łącznie z budynkami i poddane temu samemu reżimowi prawnemu (art. 235, 272, 273, 279 k.c),
więc ich nie wymienienie w art. 46 stanowi przeoczenie;
* niezależnie od tego, czy są nieruchomościami czy ruchomościami stanowią one też odrębny przedmiot
własności;

III. Terminowość użytkowania wieczystego (art. 236 kc)

– ustanawiane tylko na określony z góry czas – zasadą jest 99 lat, ale wyjątkowo (gdy cel gospodarczy
użytkowania tego nie wymaga) 40 lat;
* przedłużanie – na 5 lat przed końcem (albo wcześniej, gdy okres amortyzacji zamierzonych nakładów jest
znacznie dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu) użytkownik może
żądać jego przedłużenia na kolejne 40-99 lat  odmowa tylko ze względu na ważny interes społeczny;
→ forma aktu notarialnego;

IV. Opłata (art.238 kc + ugn).

– regułą jest ustanowienie tego prawa za wynagrodzeniem:
* opłata roczna pobierana przez czas trwania prawa; ustalana wg stawki procentowej od ceny nieruchomości
gruntowej, uzależniona od celu określonego w umowie; możliwość zmiany tych opłat w trybie i terminach
określonych w ustawie, wraz ze zmianą wartości nieruchomości; możliwość stosowania bonifikat lub
podwyższenia opłaty (1% gdy cele mieszkalne);
* tzw. pierwsza opłata (od 15-25% wartości nieruchomości) uiszczana w dniu zawarcia umowy;
→ wyjątki w ugn dot. stosunków SP a jednostki samorządu terytorialnego;
– opłaty mają charakter cywilnoprawny;

V. Sposób korzystania.
– art. 239 kc → powinien być określony w umowie, a jeśli celem jest wzniesienie budynków lub innych
urządzeń, umowa powinna określać:
* termin rozpoczęcia i zakończenia robót;
* rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymania w należytym stanie;
* warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie
trwania użytkowania wieczystego;
* wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie
w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego → w związku z art. 33 ust. 2 ugn postanowienie to ma
charakter iuris cogentis;
→ postanowienia te podlegają ujawnieniu w ks. wiecz. (art. 30 ugn);

POWSTANIE I WYGAŚNIĘCIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO

I. Powstanie użytkowania wieczystego.
– art. 234 kc → stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności → forma aktu notarialnego, ale
nie jest umową konsensualną, gdyż wymaga wpisu do księgi wieczystej;
* nie wymagane wydanie decyzji adm.;

II. Zasiedzenie.
– uchw. (7) SN z 11.12.1975 r. (też pogląd doktryny) → nie można nabyć w ten sposób prawa użytkowania
wieczystego, które wcześniej nie zostało ustanowione (nie ma ogólnej zasady dopuszczalności nabywania
prawa rzeczowych przez zasiedzenie). SN uznał jednak, że można w tej drodze nabyć to prawo, jeśli zostało
ono już wcześniej ustanowione (np. brak zachowania formy aktu notarialnego dla przeniesienia tego prawa).

35
 Podstawą takiego nabycia per analogiam byłyby przepisy o zasiedzeniu nieruchomości;

III. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego.

– najważniejsze przyczyny wygaśnięcia użytkowania wieczystego:
* UPŁYW CZASU, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione (art. 236 kc);
* ROZWIĄZANIE PRZEZ STRONY UMOWY o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (zasada swobody woli
stron);
* konfuzja (zlanie się prawa własności z prawem użytkowania wieczystego) – w zakresie nieuregulowanym
(art. 32 ugn) stosuje się odpowiednio art. 247 kc;
* ROZWIĄZANIE UMOWY o ustanowienie użytkowania wieczystego PRZED UPŁYWEM OKRESU
USTALONEGO w umowie ze względu na jej nienależyte wykonywanie przez użytkownika (art. 240 kc) →
gdy korzysta w sposób oczywiście sprzeczny z celem określonym w umowie właściciel może żądać
rozwiązania umowy przez sąd (art. 33 ust. 3 i 4 ugn), a nie jak poprzednio do rozwiązania mogło dojść w
drodze decyzji adm.;
* WYWŁASZCZENIE (chyba, że wywłaszczenie tego prawa następuje na rzecz podmiotu niebędącego
właścicielem obciążonego nim gruntu – art. 121 ust. 2 i 3 ugn);
* ZRZECZENIE SIĘ → brak regulacji tego uprawnienia, ale wynika ono z uprawnienia do rozporządzania
prawem – wg dominującego poglądu per analogiam należy stosować przepisy o własności:
→ wymaga formy aktu notarialnego, ale nie wymaga konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej;
→ nabycie ex lege przez gminę, wraz z jej odpowiedzialnością w granicach art. 179 kc, chyba, że
dochodzi do konfuzji;
 zasady specjalne – gdy zrzeczenia dokonuje państwowa lub samorządowa osoba prawna prawo
to uzyskuje SP lub macierzysta jednostka samorządu terytorialnego;
SKUTKI WYGAŚNIĘCIA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO.
– wygasają wraz z nim ustanowione obciążenia (art. 241 kc) → ale nie dot. wypadku nabycia nieruchomości
przez dotychczasowego użytkownika własności gruntu – stają się one obciążeniami na nabytej nieruchomości
(patrz ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługujące osobom fizycznym w prawo
własności z 1997 r., też art. 241 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip. i art. 45 ust. 1 usm);
– gaśnie przysługujące użytkownikowi prawo własności budynków lub innych urządzeń (stają się one częścią
składową gruntu), a użytkownikowi należy się za nie wynagrodzenie (art. 33 ust. 2 ugn);
– użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może żądać od niego na zasadach
ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania z oddanego mu gruntu;
PRZEDAWNIENIE
– dot. roszczenia o naprawienie szkód oraz roszczenia o wynagrodzenie za budynki i urządzenia – 3 lata od
zwrotu użytkowanego gruntu (art. 243 kc);
– dot. roszczenia o zwrot użytkowanego gruntu – nie ulega przedawnieniu – r. windykacyjne (art. 223 § 1 kc);

36
 PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE — PRZEPISY OGÓLNE
POJĘCIE I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PRAW RZECZOWYCH OGRANICZONYCH
I. Pojęcie ograniczonych praw rzeczowych.
– sfera możności osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, jest ograniczona do tych
uprawnień, jakie w ustawie są jej przyznane (określone pozytywnie i wyczerpująco uprawnienia, jakie
składają się na treść każdego ograniczonego prawa rzeczowego) → stąd nazwa ograniczone prawa rzeczowe
(termin prawa na rzeczy cudzej, jest nieścisły, gdyż użytkowanie wieczyste też jest prawem na rzeczy cudzej;
– katalog ograniczonych praw rzeczowych → użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka i spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu;
* przejściowo istnieją też inne ograniczone prawa (prawo do domu jednorodzinnego w s.m., ciężary realne);
* rozważania nad wprowadzeniem „długu na nieruchomości”, jako kolejnego prawa rzeczowego
zastawniczego, ale nie o akcesoryjnym charakterze;

II. Podział ograniczonych praw rzeczowych.

– podział ze względu na sposób osiągania korzyści z prawa:
* polegają na korzystaniu z rzeczy, z czym łączy się to, iż zapewniają uprawnionemu władztwo nad rzeczą;
* polegają na tym, że uprawniony może zaspokoić z rzeczy obciążonej swoją wierzytelność, są to: hipoteka
i zastaw (też zastaw rejestrowy);
– podział ze względu na samodzielność ograniczonych praw rzeczowych:
* samoistne;
* akcesoryjne – ich byt zależy od istnienia prawa podstawowego (wierzytelność), a którym są związane;

III. Przedmiot ograniczonych praw rzeczowych.

– rzeczy, ale też i prawa (dot. użytkowania – art. 265 kc, zastawu – art. 327-335 k.c. i art. 7 ust. 2 ustawy o zast.
rej. oraz hipoteki – art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip.);
– ruchomości i nieruchomości, ale niektóre mogą dot. tylko jednej z tych kategorii, choć problematyka ogr. pr.
rzecz. dot. głównie nieruchomości;

IV. Skuteczność ograniczonych praw rzeczowych.

– skuteczne erga omnes → korelatem tych praw są bierne obowiązki innych osób (w tym właściciela rzeczy)
powstrzymania się od działań, które by uniemożliwiały lub utrudniały wykonywanie ograniczonych praw
rzeczowych;
* możliwa sytuacja, gdy ustawa nakłada na właściciela też obowiązek pozytywnych działań, np. ciężary
realne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ubocznie w przypadku służebności czy użytkowania z
2701 kc;

V. Funkcja społeczno-gospodarcza ograniczonych praw rzeczowych.

– różna, zależna od treści i przeznaczenia  UŻYTKOWANIE – jako środek zabezpieczenia egzystencji osób
starszych lub nieporadnych; jako gwarancję corocznego korzystania z tzw. domów wakacyjnych; jako pod-
stawę działalności produkcyjnej; SŁUŻEBNOŚCI – głównie polepszenie warunków produkcji rolnej;
SPÓŁDZIELCZE PRAWO DO LOKALU – zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych; HIPOTEKA I ZASTAW – prawne
formy zabezpieczenia kredytu;

VI. Uregulowania prawne dot. ograniczonych praw rzeczowych.

– art. 244-251 kc; ustawa o ks. wiecz. i hip.; ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów; ustawa o
spółdzielniach mieszkaniowych; też inne akty, np.: ordynacja podatkowa (tzw. zastaw skarbowy oraz
hipoteka przymusowa zabezpieczająca należności podatkowe) i kodeks morski (zastaw na statkach wpisanych
do rejestru = hipoteka morska);
– ograniczone prawa rzeczowe, których powstanie jest aktualnie niemożliwe podlegają przepisom
dotychczasowym (art. XL przep. wprow. k.c);

POWSTANIE I WYGAŚNIĘCIE PRAW RZECZOWYCH OGRANICZONYCH ORAZ SYTUACJA

PRAWNA OSÓB, KTÓRYM TE PRAWA PRZYSŁUGUJĄ.
I. Powstanie ograniczonych praw rzeczowych.

37
– USTANOWIENIE OGRANICZONEGO PRAWA RZECZOWEGO (tzn. umowa między właścicielem a drugą stroną;
art. 245 kc) → z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności (konsensualność; przyczynowość; zasada, że umowa zobowiązująca przenosi prawo
własności, jeżeli co innego nie wynika z ustawy lub z woli stron) → WYJĄTKI (art. 245 § 2 kc oraz przepisy
szczególne):
* prawo rzeczowe na nieruchomości może być ustanowione z zastrzeżeniem warunku lub terminu;
* forma aktu notarialnego jest wymagana tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości;
* oświadczenie drugiej strony może być nawet dorozumiane;
* do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej;
* do ustanowienia zastawu konieczne jest wydanie rzeczy;
* do ustanowienia zastawu rejestrowego konieczny jest wpis do rejestru zastawów;
* do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych o charakterze zastawniczym nie jest wymagana umowa,
lecz wystarczy jednostronne oświadczenie woli właściciela rzeczy obciążanej w wyjątkowych sytuacjach
(ustawa o obligacjach);
– ORZECZENIE SĄDOWE → min. ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 i 146 k.c), ustanowienie
służebności w orzeczeniu o zniesieniu współwłasności (art. 212 § 1 kc) oraz powstanie hipoteki przymuso wej
(art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip.);
– ORZECZENIE ADMINISTRACYJNE → min. powstanie służebności gruntowej w drodze wywłaszczenia,
powstanie tzw. zastawu skarbowego oraz hipoteki przymusowej zabezpieczającej należności podatkowe;
– ZASIEDZENIE → w pr. rzecz. każde, które polegało na władaniu rzeczą, mogło być zasiedziane, obecnie tylko
te, co do których ustawa to przewiduje, czyli tylko służebność gruntową (art. 292);
– Z MOCY PRAWA → np. zastaw, w bardzo ograniczonym zakresie hipoteka;

II. Zmiana treści ograniczonych praw rzeczowych.

– zmiana tylko w granicach, w jakich ustawa pozostawia swobodę określania tych praw, czyli nie możliwe
ustanowienie dziedziczności służebności osobistej, bo zgodnie z art. 299 kc wygasa ona najpóźniej ze śmiercią
uprawnionego;
– art. 248 § 1 kc → do zmiany treści konieczna jest umowa (cz. konsensualna), a jeśli prawo jest ujawnione w
ks. wiecz. to też wpis;
– art. 248 § 2 kc → do zmiany treści konieczna jest zgoda osoby trzeciej (złożona jednej ze stron), jeśli zmiana
ta jej dotyczy → bez tej zgody umowa jest negotium claudicans (63 kc) i jest bezskuteczna;

III. Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych.

– ograniczone prawo rzeczowe może być przeniesione na inną osobę, ale znaczenie tej instytucji jest
ograniczone ze względu na charakterystykę praw:
* użytkowanie (bez timesharingu) i służebności osobiste są niezbywalne;
* służebność gruntowa tylko z nieruchomością, hipoteka i zastaw tylko wraz z wierzytelnością;
* spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest przenoszalne;
– przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości – konieczna jest umowa, oraz wpis do ks.
wiecz., prawo ujawnione już jest w księdze (art. 2451 kc);
– można zastrzec warunek i termin (art. 89 i 116 kc);

IV. Kolizja ograniczonych praw rzeczowych.

– rzecz może być obciążona więcej niż 1 ogr. pr. rzecz. → ewentualna kolizja:
* albo gdy dwa prawa nie mogą być równocześnie wykonywane, np. 2 prawa użytkowania;
* albo gdy jedno prawo może wpłynąć na wartość drugiego, np. użytkowanie lub służebność mogą obniżyć
wartość nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka;
* albo gdy pełne zaspokojenie jednego prawa uniemożliwia zaspokojenie innego prawa, np. dwie hipoteki;
– konkurencją ograniczonych praw rzeczowych (zarówno jednakowych, jak i równych) rządzi zasada
pierwszeństwa → zasady ogólne – art. 249 i art. 11 ust. o ks. wiecz. i hip., chyba, że istnieje przepis
szczególny;
* w wypadku zbiegu praw niewpisanych do księgi wieczystej pierwszeństwo ma prawo powstałe
wcześniej;
* w wypadku zbiegu prawa wpisanego z prawem niewpisanym pierwszeństwo przysługuje prawu
wpisanemu, bez względu na czas jego powstania;

38
 * w wypadku zbiegu praw wpisanych do księgi wieczystej o pierwszeństwie decyduje chwila złożenia
wniosku o wpis (godzina i minuta danego dnia, w którym wniosek wpłyną);
* prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo;
→ podobnie zastaw rejestrowy, ale decyduje dzień, a nie godzina i minuta;
→ niedopuszczalność wykonania prawa niemającego pierwszeństwa z uszczerbkiem dla prawa mającego
pierwszeństwo;
– zasady szczególne – mogą wynikać z:
* ustawy – np. hipoteka przymusowa zabezpieczająca należności podatkowe;
→ swoiste rozwiązanie zbiegu hipotek z innymi ogr. pr. rzecz. podczas egzekucji z nieruchomości
przyjęła nowela kpc z 2001 r. – pierwszeństwo hipoteki, niezależnie od ew. pierwszeństwa innych; też
uprzywilejowanie zastawu rejestrowego przed zastawem zwykłym;
* umowy (zastrzeżenia właściciela nieruchomości) – art. 250 kc i art. 13 i 14 ust. o ks. wiecz. i hip. –
konieczna umowa i wpis do księgi, jeśli choć jedno z tych praw jest ujawnione; zmiana ta nie może
szkodzić innym prawom (konieczna ich zgoda na zmianę);

V. Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych.

– w wyniku czynności prawnej (art. 246 kc) → w drodze umowy oraz zrzeczenia się osoby uprawnionej
(zrzeczenie się powinno być złożone właścicielowi), ale jeśli konieczny był wpis na powstanie, to konieczne
jest wykreślenie z księgi;
– konfuzja (art. 247 kc);
– w wyniku upływu czasu, na jaki zostało ustanowione → zwłaszcza służebności osobiste (art. 299 kc) oraz
użytkowanie (art. 266 i 271 kc);
– na skutek niewykonywania ich przez lat 10 → dot. tylko użytkowania i służebności (art. 255 i 293 kc);
– z mocy wyroku sądowego → roszczenie właściciela o zniesienie służebności (art. 294 i 295 kc);
– na skutek decyzji administracyjnej → np. w trybie wywłaszczenia (art. 113 ugn);
– w razie wygaśnięcia zabezpieczonej prawem rzeczowym akcesoryjnym wierzytelności;

VI. Ochrona ograniczonych praw rzeczowych.

– art. 251 kc – do ochrony ogr. pr. rzecz. stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, czyli art.
222-231, ale główne znaczenie mają art. 222 i 223 kc (roszczenie windykacyjne i negatoryjne);
* przepisy te mają zastosowanie do praw polegających na władaniu rzeczą i ze względu na ich
bezwzględny charakter przysługują również przeciwko właścicielowi rzeczy;
– ochrona hipoteki uregulowana w sposób specjalny w ust. o ks. wiecz. i hip.;

CIĘŻARY REALNE
– wcześniej uregulowane w art. 279-289 pr. rzecz. z 1946 r. oraz w przepisach szczególnych:
* art. 2 dekretu z 8.08.1946 r. o wpisywaniu w księgach hipotecznych (gruntowych) prawa własności
nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej;
* art. 6 ust. 2 dekretu z 28.10.1947 r. o mocy prawnej ksiąg wieczystych na obszarze Ziem Odzyskanych i
byłego Wolnego Miasta Gdańska;
* uchw. (7) SN z 1965 r. ciężary te mogą zostać wpisane do księgi wieczystej również po wejściu w życie kc;
– cel → zabezpieczenie różnego rodzaju rent; przepisy szczególne → dla zabezpieczenia należności SP z tytułu
ceny nabycia przez rolników ziemi i inwentarza w trybie przepisów o reformie rolnej i o osadnictwie na
Ziemiach Zachodnich;
– CIĘŻAR REALNY polega na obowiązku powtarzających się świadczeń (w pieniądzu lub rzeczach zamiennych, a
wyjątkowo świadczenia należne dożywotnikowi na podstawie umowy dożywocia) ze strony każdoczesnego
właściciela oznaczonej nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby lub na rzecz każdoczesnego właściciela innej
nieruchomości;
– 2 postacie ciężarów realnych ze względu na treść:
* postać zwykła – powtarzające się świadczenia w pieniądzu lub w rzeczach zamiennych → po wejściu w
życie kc z 1964 r. – istnieją nadal, ale o ile nie są ustanowione na czas życia uprawnionego, właściciel
może je wykupić z trzymiesięcznym wypowiedzeniem; stosuje się prawo dotychczasowe (art. XLVI przep.
wprow. k.c);
* postać wyjątkowa – świadczenia należne dożywotnikowi → po wejściu w życie kc z 1964 r. – wygasły,
gdyż znalazły inne zabezpieczenie(art. 910 kc);

39
 UŻYTKOWANIE
POJĘCIE I FUNKCJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA UŻYTKOWANIA ORAZ ZASADY WSPÓLNE
DLA WSZYSTKICH WYPADKÓW UŻYTKOWANIA

I. Funkcja użytkowania.
– początkowo użytkowani miało charakter alimentacyjny → w państwach o gospodarcze planowanej i
znacjonalizowanych terenach nabrało użytkowanie zaczęło służyć celom produkcyjnym, a nie konsumpcyjnym
→ obecnie po wprowadzeniu samorządu terytorialnego, możliwości sprzedawania czy oddawania w wieczyste
użytkowanie gruntów instytucja ta nie ma już takiego znaczenia;
* ustawa o pracowniczych ogrodach działkowych → Polski Związek Działkowców dostaje w użytkowanie
(czasem w użytkowanie wieczyste) grunty, które w użytkowanie przekazuje działkowcom,
* ustawa o timesharingu – cel: zagwarantowanie osobom fizycznym korzystania corocznie z domów, lokali
w celu wakacyjnym lub innym, nie polegającym na działalności gospodarczej;

II. Definicja użytkowania (art. 252 kc).

– treść prawa użytkowania to: prawo do korzystania z rzeczy oraz prawo do pobierania z niej pożytków; a w
przypadku timesharingu – też możliwość sprzedaży tego prawa;
* korzystanie → podobnie jak właściciel, ale ograniczone w przepisach ogólnych i szczególnych:
→ obowiązek użytkownika przestrzegania zasad prawidłowej gospodarki;
* pobieranie pożytków → tylko pożytków, ale już nie innych przychodów;
– art. 253 – możliwość ograniczenia w pobieraniu pożytków i w oznaczonej części wykonywania użytkowania;

III. Podobieństwa użytkowania do innych praw.

– dzierżawa – duże podobieństwa, ale i różnice: inna funkcja (tylko produkcyjna, a nie też konsumpcyjna);
dzierżawa jest zawsze terminowa (do 30 lat); dzierżawa to prawo obligacyjne;
– użytkowanie wieczyste – osobna kategoria praw rzeczowych; przedmiotem tylko grunty SP i samorządu; treść
szersza niż użytkowania;
– tzw. bezczynszowe użytkowanie gruntów (art. 708 kc) – prawo obligacyjne, powstaje na podstawie ustnej
umowy i podlega swobodnemu wypowiedzeniu;
– często, nawet w aktach normatywnych (głównie niższego rzędu) termin „użytkowanie” używany podobnie jak
„posiadanie”, dla określenia samego faktu eksploatacji gospodarstwa lub przedsiębiorstwa niezależnie od
tytułu prawnego;

IV. Przedmiot użytkowania.

– rzecz – ruchomość i nieruchomość (tylko one w timesharinegu);
* prawo to obciąża całą rzecz (wszystkie części składowe i przynależności), nawet jeśli jego wykonywanie
jest ograniczone tylko do określonej części;
* rzeczy niezużywalne, ale gdy dot. rzeczy zużywalnych (pieniądze, zborze) – użytkowanie nieprawidłowe
(art. 264 kc) – użytkownik staje się ich właścicielem (na tym polega „nieprawidłowość”), ale po
zakończeniu użytkowania zobowiązany jest do zwrotu wg przepisów o pożyczce;
– prawa (art. 265 kc) – można obciążyć użytkowaniem tylko prawa zbywalne, np. udział we współwłasności,
obligacje, wierzytelności, też użytkowanie wieczyste → uregulowania prawne – do użytkowania praw stosuje
się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy, a do ustanowienia tego użytkowania przepisy o przeniesieniu
tego prawa;
– zespół przedmiotów, np. środków produkcji (art. 257) – użytkownik może w granicach prawidłowej
gospodarki zastępować poszczególne składniki innymi, które stają się własnością właściciela, chyba że zespół
ma być zwrócony wg oszacowania, wtedy użytkownik uzyskuje własność zespołu i jest zobowiązany do
zwrotu tego samego rodzaju i tej samej wartości składniki, chyba, że inaczej zastrzeżono, np. urządzenie
gospodarstwa rolnego lub zakładu usługowego, rzeczy zbiorowe itp;
– masy majątkowe – w kc nie ma możliwości użytkowania mas majątkowych generalnie, czy mas określonego
rodzaju, jedynie jest w art. 75 możliwość użytkowania przedsiębiorstwa → wydaje się, że nie jest wykluczone
użytkowanie gospodarstwa rolnego;

V. Cechy użytkowania, w szczególności:

– najszersze prawo spośród ogr. pr. rzecz. (w zasadzie pełne korzystanie z cudzej rzeczy);

40
– prawo niezbywalne (z wyjątkiem timesharingu) ze względu na jego funkcję, ale możliwe jest oddanie go
osobie trzeciej do wykonywania na podstawie stosunku obligacyjnego, np. najem;
– może być terminowe lub bezterminowe (zależy na czyją rzecz zostało ustanowione), a timesharing na od 3 do
50 lat;
– do istoty użytkowania nie należy odpłatność, z wyjątkiem timesharingu;

VI. Stosunki obligacyjne w użytkowaniu.

– powstają ex lege; należą do zakresu ustawowej treści użytkowania; są to min:
* art. 256 – obowiązek użytkownika wykonywania prawa zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki;
* art. 258 – w stosunkach wzajemnych między użytkownikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary,
które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy;
* art. 259 i 260 – nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy ponosi użytkownik, a o potrzebie
innych powinien zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych napraw; w razie
poczynienia nakładów do których strona nie była zobowiązana stosuje się odpowiednio przepisy o
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia;
→ przepisy szczególne oraz umowa mogą kształtować te stosunki inaczej;
– art. 261 – w razie roszczenia osoby trzeciej dot. własności użytkowanej rzeczy przeciwko użytkownikowi, ma
on obowiązek zawiadomić niezwłocznie o tym właściciela;

VII. Powstanie użytkowania.

– patrz zasady ogólne dot. powstania ogr. pr. rzecz;
– podstawowy sposób – czynność prawna, chyba, że przepis szczególny przewiduje inną drogę, np. decyzja
administracyjna;
– NIE: w drodze zasiedzenia; ex lege w następstwie określonych zdarzeń;

VIII. Wygaśnięcie użytkowania.

– patrz zasady ogólne dot. wygaśnięcia ogr. pr. rzecz;
– art. 255 – niewykonanie przez 10 lat, z wyjątkiem timesharingu → ze względu na to że traci rację bytu, ale
w przypadku timesharingu, ze względu na jego funkcję i zapłatę z góry za umówiony okres nie traci racji bytu;
– art. 262 – obowiązek zwrotu rzeczy w stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o
wykonywaniu użytkowania;
– przedawnienie roszczeń o nakłady i o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy wynosi 1 rok od
dnia zwrotu rzeczy;

UŻYTKOWANIE PRZEZ OSOBY FIZYCZNE (ART. 266-270 KC)

I. Pojęcie.
– 2 założenia uregulowań prawnych:
* alimentacyjny charakter → przepisy zapewniają tylko taki zakres użytkowania, jaki jest potrzebny do
zapewnienia egzystencji;
* potrzeba ochrony interesów właściciela – w razie zniszczenia rzeczy możliwość zrealizowania roszczenia
odszkodowawczego może być niewielka → przepisy nakładają na użytkownika specjalne ograniczenia;
– timesharing – nie ma charakteru alimentacyjnego, ale też ma cel konsumpcyjny → odpowiednio przepisy
ogólne o użytkowaniu oraz przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne, z pewnymi wyjątkami;

II. Uregulowania szczególne.

– ograniczenie zakresu uprawnień – może korzystać, ale musi zachować substancję rzeczy oraz jej
przeznaczenie → wg orzecz. zakaz wznoszenia nowych budynków, chyba, że istniejący budynek nie nadaje
się do korzystania i jest niezbędny do dalszego wykonywania użytkowania;
* zakaz ten nie wyłącza możliwości:
→ zbudowania urządzeń do wydobywania kopalin (zgodnie z prawem), ale przed przystąpieniem do
robót powinien zawiadomić właściciela w odpowiednim terminie, który może żądać zaniechania tych
działań lub zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody, jeśli działania te miałyby zmienić
przeznaczenie gruntu albo naruszały wymagania prawidłowej gospodarki (art. 267)
→ zakładania nowych urządzeń, na zasadach dot. najemcy (art. 168) → art. 648: oświetlenie
elektryczne, telefon, radio i inne podobne urządzenia;

41
– prawo terminowe – na umówiony czas, a najpóźniej wygasa wraz z jej śmiercią; nie dot. timesharingu;
– z ważnych powodów właściciel może żądać zabezpieczenia, a po bezskutecznym upłynięciu terminu może
wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy; użytkownik może żądać uchylenia zarządu, w razie dania
zabezpieczenia;
– nieprawidłowe użytkowanie → właściciel może zawsze odmówić wydania rzeczy przez uzyskaniem
zabezpieczenia;

TIMESHARING
1
I. Pojęcie timesharingu (art. 270 kc).
– timesharing może mieć postać prawa osobistego (wierzytelności) lub prawa rzeczowego → DECYDUJE
WOLA STRON;
– umowa między przedsiębiorcą a osobą fizyczną o treści → ustanowienie prawa do korzystania z domu lub
pomieszczenia mieszkalnego w określonym czasie za zryczałtowanym wynagrodzeniem na okres min. 3
lat;
* istota → periodyczność wykonywania uprawnienia, prawo zbywalne i dziedziczne;

II. Przeniesieni timesharingu.

– brak dokładnego uregulowania problematyki przeniesienia;
– wydaje się, że wykluczona jest możliwość przeniesienia na dowolny podmiot, tzn. na osobę prawną (ze
względu na jego istotę) czy możliwość transformacji timesharingu w zwykłe użytkowanie;
– zgodnie z zasadą kauzalności czynności przysparzających przeniesienie timesharingu jest czynnością
przyczynową, a zobowiązanie do przeniesienia jest jednocześnie czynnością rozporządzającą, w braku
innej woli stron;
– forma – dowolna, ale jeśli to użytkowanie jest ujawnione w księdze wieczystej, do skuteczności przeniesienia
konieczny jest wpis (art. 2451 kc), a do dokonania wpisu potrzebna jest forma pisemnego dokumentu z
podpisami notarialnie poświadczonymi (tzw. forma ad intabulationem) → wg Ignatowicz, Stefaniuk wystarczy
oświadczenie woli zbywającego (tzw. zasada konsensu formalnego);

III. Egzekucja timesharingu.

– lakoniczność i nieprzystosowanie przepisów o egzekucji → istotne wątpliwości co do sposobu prowadzenia
egzekucji → sprzedaż wg przepisów egzekucyjnych (art. 908 i 909 kpc), ale tylko osobie fizycznej;

IV. Zastaw timesharingu.

– może być przedmiotem zastawu (art. 327 kc) – umowa o ustanowienie zastawu ad solemitatem na piśmie z
datą pewną;

V. Wymagania dla ustanowienia timesharingu jako użytkowania.

– podmiot ustanawiający – właściciel nieruchomości, albo użytkownik wieczysty gruntu i właściciel
budynków;
– forma – ustawa zastrzega formę pisemną, ale nie uchybia innym przepisom, czyli art. 245 – forma aktu
notarialnego → w razie jej niedochowania umowa ulegnie konwersji w umowę obligacyjną;
– wpis (deklaratywny) powinien identyfikować, że nie chodzi o zwykłe użytkowanie, ale o timesharing;
* możliwy jest też wpis ujawniający timesharing obligacyjny;

UŻYTKOWANIE PRZEZ ROLNICZE SPÓŁDZIELNIE PRODUKCYJNE

I. Znaczenie przepisów.
– prawna forma korzystania z gruntów przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne tak z gruntów członkowskich, jak
i należących do SP → założenie: podstawą grunty członkowskie, ale w praktyce wkłady członków były
niewystarczające i główną rolę odgrywała ziemia państwowa → obecnie rolnicza spółdzielczość produkcyjna
ma marginalne znaczenie, ale przepisy pozostały;

II. Grunty należące do Skarbu Państwa.

– teoretycznie jest to możliwe, ale w praktyce ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP
uniemożliwiła to poprzez:
* brak możliwości oddania gruntów SP w użytkowanie;
* istniejące stosunki użytkowania wygasły ex lege najpóźniej do 30.06.2000 r.

42
 → z tego wynika, że obciążenie gruntów rolnych SP nie jest możliwe; ustawa ta dot. tylko nieruchomości
rolnych stanowiących tzw. Zasób Własności Rolnej SP, to istotą tej instytucji jest użytkowanie
gruntów rolnych, a nie innych, jak to teraz jest tylko możliwe;
– zasady wynikające z przepisów dot. tego użytkowania:
* powstanie z mocy umowy, a nie jak to wynika z niezmienionych art. 272 § 2 i 275 kc na mocy decyzji
administracyjnej;
* spółdzielnia może zmienić przeznaczenie gruntów lub naruszyć ich substancję, chyba, że w przekazaniu
inaczej zastrzeżono → swoboda kształtowania produkcji;
* regułą jest przekazywanie bezterminowe, ale możliwe terminowe;
* nie mają obecnie przywileju bezpłatnego korzystania z gruntów SP;
* prawo niezbywalne (art. 254 ck);
* jeśli grunt jest zabudowany, to budynki i inne urządzenia albo przekazywane w użytkowanie albo na
własność, a budynki i inne urządzenia wzniesione przez spółdzielnię stanowią jej własność, chyba, że
inaczej w umowie/decyzji;
* odpowiednie stosowanie przepisów o budynkach do drzew i roślin (ale one są ruchomościami);
* wygaśniecie:
→ z upływem czasu, na który zostało ustanowione;
→ wskutek rozwiązania umowy o przekazaniu;
→ w razie zrzeczenia się użytkowania przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną;
→ w wypadku konfuzji;
→ z chwilą likwidacji spółdzielni (art. 271 kc);
* budynki i inne urządzenia należące do spółdzielni, po wygaśnięciu użytkowania stają się własnością SP, ale
spółdzielnia może żądać zapłaty ich wartości, chyba, że wzniesiono jest wbrew społ.-gosp. przeznaczeniu
gruntu;

III. Grunty należące do członków.

– uregulowania prawne – art. 277-279 kc oraz art. 141-151 pr. spółdz.;
– cechy tego użytkowania:
* o ile umowa lub statut spółdzielni inaczej nie stanowi, grunty przekazane spółdzielni są w formie
użytkowania → nabycie w drodze czynności prawnej realnej, ale nie ma obowiązku zachowania formy
aktu notarialnego;
* też posiadacz samoistny może przekazać grunt, a posiadacz zależny za zgodą właściciela → odstępstwo od
zasady nemu plus iuris ...;
* spółdzielnia ma prawo zmienić przeznaczenie lub naruszyć substancję, tylko wtedy gdy statut tak stanowi,
ale wg doktryny użytkowanie to powinno dawać to uprawnienie spółdzielni, gdyż z reguły jest to potrzebne
do prawidłowej gospodarki;
* bezterminowe, tzn. tylko na czas członkowstwa;
* odpłatne, ale zasady odpłatności ustala statut;
* prawo niezbywalne;
* budynki i inne urządzenia (też drzewa i rośliny) wzniesione przez spółdzielnię, stanowią jej własność;
* użytkowanie wygasa wraz z ustaniem członkowstwa, ale potrzebne jest wycofanie spółdzielni z gruntu, a
zasady i termin wycofania wkładu gruntowego określa statut;
* wkład podlega możliwości zbycia i dziedziczenia;
* w razie wycofania gruntu powinien odzyskać swój grunt, ale gdy wymagają tego potrzeby gospodarki
może dostać grunt zamienny;
* w razie wygaśnięcia użytkowania gruntu, na którym stoją budynki i inne urządzenia spółdzielni, może być
wykupiony przez spółdzielnię za wartość z chwili wygaśnięcia użytkowania;

IV. Gospodarstwo przyzagrodowe.

– praktyka → członek prowadzi we własnym zakresie tzw. gospodarstwo przyzagrodowe → statut może
przewidywać prawo do działki przyzagrodowej (w statucie: komu przysługuje, wielkość i sposób wydzielenia);
– wg doktryny – stosunek między członkiem a spółdzielnią ma charakter względny i z reguły jest
stosunkiem nienazwanym, choć może być ukształtowany jako dzierżawa;

INNE WYPADKI UŻYTKOWANIA

43
I. Jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.
– art. 284 kc – ogólne odesłanie innych sposobów użytkowania przez osoby prawne do rozdziału I (wprost) i II
(odpowiednio) o ile nie są uregulowane w przepisach szczególnych;
– ugn → stosuje się odpowiednio przepisy o trwałym zarządzie w zakresie użytkowania gruntów SP lub
samorządu przez osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej istniejące do dnia
5.12.1990 r.;
– ugn → na zasadach ogólnych – możliwość oddania w użytkowanie każdemu podmiotowi, ale ustawa o gosp.
nieruch. rolnymi SP wprowadza tylko formę najmu i dzierżawy;
– norma z art. 284 kc dot. też ustanowienia przez osobę fizyczną użytkowania na rzecz osoby prawnej;

II. Państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej.

– uregulowanie prawne – ugn;
– to nie użytkowanie, ale trwały zarząd, ale uregulowania podobne, a w razie braku regulacji, stosuje się
odpowiednio przepisy o użytkowaniu;
– trwały zarząd to nie prawo podmiotowe (założenie, że taka jednostka nie może mieć jakiegokolwiek prawa
podmiotowego, ze względu na brak podmiotowości), ale określenie sytuacji prawnej, tj. powierzenie jednostce
organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej wykonywania w oznaczonym w ustawie i decyzji zakresie za
SP lub jednostki samorządu terytorialnego własności przysługującej tym podmiotom;
* brak konsekwencji, gdyż wg ustawy pomiędzy taką jednostką a SP lub jednostką samorządu mogą powstać
stosunki cywilnoprawne (najem, dzierżawa, użyczenie), których przedmiotem są nieruchomości
SP/samorządu;
– trwały zarząd ustanawia w drodze decyzji odpowiedni organ;
– polega na korzystaniu z nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (możliwa zmiana
zabudowy, możliwe oddawanie budynków w najem itp;
– odpłatność – roczna opłata wg stawki procentowej od ceny nieruchomości;
– okres może być nieoznaczony lub oznaczony;
– wygasa min:
* z upływem czasu, na który został ustanowiony;
* na mocy decyzji organu administracji rządowej lub wójta bądź zarządu jednostki samorządu terytorialnego;

44
 SŁUŻEBNOŚCI
SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE
I. Definicja służebności gruntowej (art. 285 § 1 kc).
– „nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej)
prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w
oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej
zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym,
że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu
względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
własności (służebność gruntowa)”;
– 2 postacie służebności:
* CZYNNE – polegają na uprawnieniu właściciela nieruchomości władnącej do ograniczonego korzystania z
innej nieruchomości; np. przechodu, przejazdu, przegonu bydła, czerpania wody, pobierania ściółki lub
drzewa;
* BIERNE – polegają na obowiązku właściciela nieruchomości obciążonej niewykonywania określonych
uprawnień wchodzących w zakres jego prawa własności;
→ polegają na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek powstrzymania się od
pewnych czynności faktycznych, które mógłby podejmować w ramach prawa własności; np. zakaz
wznoszenia budynku ponad pewną wysokość = s. widoku/światła;
→ polegają na tym, że właściciel musi się powstrzymać od wykonywania takich uprawnień, które z mocy
przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności służą mu względem nieruchomości sąsiednich; np.
pozbawienie prawa wchodzenia na grunt, w celu ścięcia wyrastających gałęzi;
– ustanawiana na rzecz właściciela nieruchomości władnącej, a w drodze wyjątku na rzecz rolniczej
spółdzielni produkcyjnej, bez względu na to czy jest właścicielem gruntu;

II. Istota służebności gruntowej.

– prawo związane z własnością gruntu (jest częścią składową gruntu);
– prawo rzeczowe, skuteczne erga omnes;
– cel – podnosić wartość nieruchomości władnącej, bez zbędnej szkody dla nieruchomości obciążonej;
* zakres i wykonywanie oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy
uwzględnieniu zwyczajów miejscowych;
* powinna być wykonywana tak, by jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej;
– korzyść musi mieć charakter obiektywny, ze względu na związanie z nieruchomością (głównie gospodarcza);
– służebność nie polega na działaniu (sewitus infaciendo consistere non potest) – dot. też utrzymania urządzeń,
które spada na właściciela nieruchomości władnącej, ale strony mogą umówić się odmiennie;
– z reguły bezterminowa, ale możliwe jest ustanowienie jej na czas określony;

III. Powstanie służebności gruntowej.

– CZYNNOŚĆ PRAWNA → zasady ogólne, głównie art. 245 kc;
– ORZECZENIE SĄDU → w następujących wypadkach:
* tzw. służebność drogi koniecznej (art. 145 kc) → roszczenie przysługuje gdy nie ma odpowiedniego
dostępu do drogi publicznej, także wtedy gdy ma zgodę na przejazd (chodzi o stworzenie prawnej
gwarancji);
→ gdy może przebiegać przez różne grunty, przeprowadza się tak, by była jak najmniej uciążliwa (wg
orzecz.);
→ brak odpowiedniego dostępu oznacza też gdy dostęp jest, ale bardzo uciążliwy, lub niebezpieczny
dla ruchu;
→ w razie „odcięcia” możliwości przejazdu w skutek zabudowy, SN uznał, ze nie uzasadnia to
oddalenia roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej → teza szeroko przyjęta w komentarzach do kc,
ale wg. Igantowicz, Stefaniuk taka sytuacja powinna zostać oceniona w świetle art. 5 kc, ale i
uwzględniając całokształt okoliczności;
→ wynagrodzenie – jednorazowe, okresowe, a nawet jako służebność polegająca na możliwości
korzystania z przyległego pasa nieruchomości władnącej;
→ wyznaczenie drogi ma nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej i jak
najmniejszym obciążeniem innych nieruchomości, a jeśli potrzeba ustanowienia drogi jest

45
 wynikiem sprzedaży lub innej czynności, a pomiędzy stronami nie ma porozumienia, sąd zarządzi
przeprowadzenie drogi przez te grunty;
→ per analogiam dot. też przeprowadzenia sieci elektrycznej lub wodociągowej → też pomimo
istnienia przepisów dot. przyłączy w ugn, ale tam dot. to administracyjnego zezwolenia, udzielanego
tylko na cele publiczne, a nie dot. potrzeb indywidualnych → kwestia ta nie jest bezsporna;
→ uprawniony do żądania – właściciel, wg. orzecz. też wieczysty użytkownik;
 posiadacz samoistny – może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej;
→ orzeka sąd w postępowaniu nieprocesowym, ale realizacja tego roszczenia może nastąpić też w
drodze umowy;
* tzw. służebność budynkowa – patrz art. 151 kc;
* orzeczenie o zniesieniu współwłasności;
– ZASIEDZENIE (art. 292 kc) → tylko gdy polega na korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, a przepisy
o zasiedzeniu własności stosuje się odpowiednio → czyli przesłanki nabycia to;
* posiadanie → posiadanie służebności (art. 352), tzn. faktyczne korzystanie z cudzego gruntu w taki
sposób, jak to czyni osoba, której przysługuje służebność, ale nie np. gdy korzysta z drogi koniecznej
dzięki grzeczności sąsiada (wtedy jest prekarzystą);
* upływ czasu → 20 lat dla dobrej wiary, 30 dla złej (też ten, kto wykonuje służebność na podstawie
zezwolenia właściciela nieruchomości „obciążonej", ale udzielonego bez zachowania formy aktu
notarialnego);
* istnienie trwałego i widocznego urządzenia → urządzenia te muszą być wykonane przez właściciela
nieruchomości „władnącej”;
→ ale SN w orzecz. z 2002 r. zmodyfikował to stanowisko, twierdząc, że nie jest konieczne, by
urządzenia te wybudował właściciel nieruchomości władnącej → kwestia sporna;
– ORZECZENIE ADMINISTRACYJNE → na podstawie przepisów o wywłaszczeniu, gdyż wywłaszczenie to też
ograniczenie prawa własności, np. poprzez ustanowienie służebności;
* szczególny przypadek w ugn – zgoda na podział działek dokonywana pod warunkiem ustanowienia w
drodze czynności prawnych odpowiednich służebności drogowych, albo ustanowienia tzw. drogi
wewnętrznej;

IV. Zmiana i wygaśnięcie służebności gruntowej.

– niewykonywanie w ciągu 10 lat, chyba, że bierna, wtedy wygasa, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje
od 10 lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności;
– właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia, gdy utraciła znaczenie dla
nieruchomości władnącej;
– właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia za wynagrodzeniem, gdy w skutek zmiany
stosunków stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna dla nieruchomości władnącej;
– właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany za wynagrodzeniem ze względu na ważną potrzebę
gospodarczą chyba, że przyniosłoby to niewspółmierne szkody nieruchomości władnącej;
– skutki dokonania podziału nieruchomości:
* zasada niepodzielność służebności – utrzymuje się na rzecz każdej z części nieruchomości władnącej, ale
gdy zwiększa ona użyteczność jedynie jednej lub kilku z nich, właściciel może żądać zwolnienia względem
pozostałych;
* podział nieruchomości obciążonej – utrzymuje się na wszystkich, ale gdy wykonywanie ogranicza się do
jednej/ kilku z nich, pozostali właściciele mogą żądać zniesienia jej względem nich;
* gdy podział powoduje konieczność zmiany, to sposób w braku porozumienia stron ustalany przez sąd;
– też sposoby typowe dla ogr. pr. rzecz → w drodze umowy, zrzeczenia, konfuzji, czasem wygaśnięcie
powoduje egzekucyjna sprzedaż nieruchomości obciążonej;

SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTE
I. Pojęcie służebności osobistej.
– treść służebności osobistej może być taka sama → czynna i bierna, a obciąża każdoczesnego właściciela
nieruchomości obciążonej, ale uprawnionym jest tylko konkretna osoba fizyczna,
– inna funkcja:
* s. gruntowa – zaspokaja z reguły trwałą potrzebę produkcyjno-gospodarczą;
* s. osobista – cel konsumpcyjny;

46
II. Uregulowania charakterystyczne dla służebności osobistej.
– art. 297 – odesłanie ogólne do przepisów o s. gruntowej, ale wyjątki:
* zakres i sposób wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb
uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych;
* prawo związane z daną osobą, wygasa wraz z jej śmiercią;
* prawo niezbywalne i nie można przenieść jego wykonywania;
* gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień, właściciel może żądać zmiany na rentę;
* gdy grunt obciążony taką służebnością wniesiony do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia
może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania lub zamiany na rentę;
* wyłączona możliwość zasiedzenia;

III. Służebność mieszkalna.

– najczęściej uzupełnienie umowy o dożywocie;
– prawo zamieszkiwania w cudzej nieruchomości;
* też wraz z rodziną i osobami pozostającymi na utrzymaniu, lub koniecznymi do prowadzenia
gospodarstwa, a dzieci po osiągnięciu pełnoletniości mogą dalej mieszkać;
* z prawem do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców
budynku;
– wygasa wraz ze śmiercią, ale możliwość umówienia się. że będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i
małżonkowi;
– stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne do wzajemnych stosunków między
mającym służebność, a właścicielem nieruchomości, ale są też różnice, np. użytkownik może przekazać
wykonywanie prawa osobie trzeciej, a uprawniony do tej służebności nie;

IV. Służebność drogi koniecznej dla posiadacza samoistnego.

– pod rządami pr. rzecz. z 1946 r. rygorystyczne traktowanie posiadaczy i odmawiano im przyznania drogi
koniecznej → kc z 1964 r. wprowadził taką możliwość, ale tylko w formie służebności osobistej → z
ekonomicznego punktu widzenia spełnia ona rolę służebności gruntowej;

47
 SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU
PRZEMIANY PRAW DO LOKALI W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH
– ustawa o spółdzielniach z 1920 r. → nie zajmowała się bezpośrednio spółdzielczością mieszkaniową, a dot.
tego przepisy okólne tej ustawy i przepisy prawa cywilnego ze szczególną rolą statutów spółdzielni;
* od początku formułowały się dwie odmiany praw członków do korzystania z przydzielanych im mieszkań
– silniejsza i słabsza (zależne od wysokości wpłaty) → prawa nienazwane;
– ustawa z 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach → nazwanie obu form „prawem spółdzielczym do lokalu”,
a jego silniejsza lub słabsza forma zależała od przynależności do spółdzielni mieszkaniowej lub mieszkaniowo-
budowlanej → w praktyce zacierał się związek z rodzajami spółdzielni, gdyż powstawały spółdzielnie
mieszane (własnościowo-lokatorskie); brak innowacji w treści tych praw;
– ustawa z 1982 r. prawo spółdzielcze – też nie zmieniła treści tych praw, ale uściśliła terminologię:
* własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu → ograniczone prawo rzeczowe;
* i lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu → nie jest ograniczonym prawem rzeczowym (tak było też
wcześniej);
* prawa te, oraz prawo do domu jednorodzinnego nie są związane z typem spółdzielni;
* usankcjonowanie możliwości przekształcenia własnościowego w lokatorskie;
* wprowadziła spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
* unormowano sytuację członków oczekujących na nabycie własności domów budowanych przez
spółdzielnie (podobne do własnościowego);
– duża nowelizacja z 1994 r → szereg modyfikacji, ale nie zmienił podstawowych konstrukcji;
– ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 r. → utrzymała lokatorskie prawo, ale zlikwidowała prawo
do lokalu użytkowego i domu jednorodzinnego;
* główna forma dostarczania lokali – prawo własności oraz przekształcanie dotychczasowych praw w prawo
własności;
– nowela z 2002 r. → powrócono do własnościowego prawa do lokalu, ale nie wprowadzono 2 osobnych praw
silniejszych do lokalu mieszkalnego i użytkowego, ani nie powrócono do prawa do domu jednorodzinnego;
– obowiązujące formy aktualnie to: własnościowe, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu i własność domu
jednorodzinnego → o formie prawnej dostarczanych lokali decyduje statut spółdzielni, co jednak nie odbiera
możliwości przekształcenia lokatorskiego we własnościowe;
* lokatorskie – to nie jest prawo rzeczowe;

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU WEDŁUG USTAWY O

SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH
I. Przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
– może być ustanowione w budynku:
* będącym własnością spółdzielni;
* będącym współwłasnością spółdzielni → nieprecyzyjne i zbyt szerokie, gdyż bez kontrowersji odnosi się
do sytuacji tzw. złożonej nieruchomości lokalowej, ale kontrowersyjne wydaje się dopuszczenie budynku
na zasadzie zwykłej współwłasności, gdyż ze względu na to, że spółdzielnia sama ustanawia spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, albo zbytnio ograniczałoby to innych współwłaścicieli, albo dawałoby im
prawo do uczestnictwa w ustanawianiu tego prawa;
– przedmiotem jest lokal, wraz z funkcjonalnie podporządkowanym uprawnienie do współkorzystania z innych
części nieruchomości;
* lokal mieszkalny, jak i użytkowy;
* też dom jednorodzinny, choć nie wynika to z przepisów bezpośrednio;
* miejsca postojowe w garażach wielostanowiskowych – stosouje się odpowiednio do nich przepisy o lokalu;

II. Podmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

– członek spółdzielni → wyjątki:
* gdy uzyska w drodze dziedziczenia czy zapisu;
* gdy stanie się podmiotem współwłasności łącznej lub ułamkowej;
* przejściowo też były członek;
– osoba fizyczna i prawna, też ułomna osoba prawna, ale statut może wyłączać możliwość przyjęcia w poczet
członków osoby prawne;

48
III. Powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
UMOWA O USTANOWIENIE TEGO PRAWA (art. 171 ust. 1 i 3 usm).
– forma pisemna; zawarta z członkiem lub z członkiem i osobami, którym wspólnie z nim przysługuje
uprawnienie do nabycia tego prawa;
– konieczne elementy wcześniej to:
* uzyskanie przez zainteresowanego członkostwa;
* zawarcie przez spółdzielnię z członkiem umowy o budowę lokalu, zobowiązującej strony do zawarcia
umowy o ustanowienie własnościowego prawa do tego lokalu → powstaje roszczenie o lokal, które stanie
się wymagalne po spełnieniu n/w warunku – „ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu”;
→ zbycie ekspektatywy wymaga aktu notarialnego i obejmuje też wkład budowlany → skuteczne wraz z
chwilą przyjęcia do spółdzielni;
→ też w przypadku dziedziczenia konieczne jest przyjęcie do spółdzielni;
* wniesienie przez członka wkładu budowlanego lub jego części;
* wybudowanie lokalu.
UMOWA O PRZEKSZTAŁCENIE SPÓŁDZIELCZEGO LOKATORSKIEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO (art.
111 ust. 1 usm).
– spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć tą umową na pisemne żądanie uprawnionego, po spełnieniu przez niego
określonych warunków (wpłata wkładu budowlanego);
* w razie bezpodstawnej odmowy ma roszczenie o zawarcie tej umowy;
* w razie gdy przysługuje małżonkom, konieczna jest zgoda obojga, w razie braku porozumienia jedno z nich
może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie;

IV. Treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

– korzystanie z lokalu → wraz z funkcjonalnie połączonym prawem do współkorzystania z części
nieruchomości przeznaczonej do wspólnego użytku;
* sposób korzystania zdeterminowany przeznaczeniem i adaptacją lokalu (może decydować o tym umowa);
przeznaczenie lokalu nie może być zmienione bez zgody spółdzielni; nie może być sprzeczny z porządkiem
domowym i normami sąsiedzkimi;
* nie stanowi zmiany przeznaczenia lokalu prowadzenie w nim, obok mieszkania, działalności gospodarczej;
* też możliwość wynajęcia lokalu, itd;
– rozporządzanie swoim prawem → w tym możliwość nabycia lokalu na odrębną własność;
* możliwość przeniesienia, rozporządzenia na wypadek śmierci, zrzeczenia się, ustanowienia hipoteki i
użytkowania;

V. Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

– przeniesienie tego prawa ograniczone wymogiem uzyskania członkostwa i determinowane właściwościami
fizycznymi przedmiotu;
* skuteczność zbycia zależy od przyjęcia nabywcy do spółdzielni, ale o ile nabywca odpowiada
wymaganiom statutu, przysługuje mu roszczenie o stanie się członkiem, a sąd zastępuje potrzebną
uchwałę (roszczenie to przysługuje też spadkobiercy, zapisobiorcy oraz licytantowi) → patrz orzeczenia
TK K32/03 i K42/02 → obecnie nie jest to już prawo związane z członkowstwem w spółdzielni;
* umowa zobowiązująca do przeniesienia tego prawa przenosi to prawo (chyba, że strony wyłączą ten
skutek), choć stanie się skuteczna z dniem uzyskania członkostwa;
→ wg Sn (dyskusyjne) przeniesienie tego prawa może nastąpić celu zabezpieczenia wierzytelności (causa
cavendi);
* umowa zbycia własnościowego prawa do lokalu – powinna być w formie aktu notarialnego (zarówno
zobowiązująca, jak i rozporządzająca);
– w/w uwagi dot. też przeniesienia na kilka osób, zbycie ułamkowej części, zbycie udziału w tym prawie, ale:
* członkiem spółdzielni może być tylko jeden ze współuprawnionych (pomijając małżonków);
* prawo pierwokupu udziału dla pozostałych współuprawnionych; umowa bez tego warunku jest nieważna
→ wykładania funkcjonalna: prawo pierwokupu dot. tylko zbycia osobie „z zewnątrz”, a nie innemu
współuprawnionemu i dot. tylko sprzedaży, a nie przeniesienia pod innym tytułem;

VI. Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

– podlega ogólnym zasadom prawa spadkowego → wraz z otwarciem spadku następuje nabycie prawa;

49
– nie jest wymagane dla jego zachowania członkowstwo w spółdzielni, ani też nie jest ono wymagane dla
dokonania działu spadku czy pozostania we wspólności;
– spadkobiercy i zapisobiorcy przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków, chyba, że jest to osoba
prawna, a statut wyklucza przyjęcie takich osób;
– zbycie udziału w spadku, jakim jest to prawo jest ograniczone prawem pierwokupu, a na zasadach
ogólnych wymaga zgody pozostałych spadkobierców, pod rygorem tzw. bezskuteczności względnej;
– rozstrzygnięcie o prawie do lokalu w sądowym dziale spadku → przeważnie przyznanie jednemu ze
spadkobierców, ale na żądanie kilku może być przyznane na wspólność w częściach ułamkowych; też
możliwość tzw. podziału cywilnego, czyli zarządzenie sprzedaży wg przepisów kpc i podział uzyskanej kwoty;
– spadkobiercy w umowie działowej mogą albo przyznać prawo do lokalu jednemu, albo przyznać je kilku z
nich, ale forma tej umowa to akt notarialny (bo to umowa de facto przenosząca to prawo, co wymaga formy
aktu notarialnego);
– wykonanie zapisu → należy traktować zapisobiorcę jak spadkobiercę, więc nie musi on najpierw zostać
przyjęty w poczet członków spółdzielni;

VII. Egzekucja.
– podlega egzekucji, ale warunkiem przysądzenia prawa licytantowi jest uzyskanie przez niego członkostwa
(ma roszczenie o członkostwo);

VIII. Współwłasność.
– współwłasność może wynikać z różnych źródeł – dziedziczenie, inne zdarzenia przeniesienie na kilku
nabywców lub przeniesienie ułamkowej części; też jako składnik majątku wspólnego małżonków;
– prawo pierwokupu dla pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży;
– odpowiednie stosowanie art. 16 uwl;
– odpowiednie stosowanie w razie braku uregulowań przepisów o współwłasności;
– „pełnomocnik spadkobierców” – jeśli jest kilku spadkobierców powinni w ciągu roku wyznaczyć
pełnomocnika, a w razie jego braku sąd go wyznaczy, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni; umocowanie
pełnomocnika ma obejmować czynności prawne związane z wykonywaniem tego prawa, włącznie z
zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu → wyjaśnienie niejasności:
* chodzi o czynności kształtujące sytuację współuprawnionych ze spółdzielnią, a nie „zewnętrzne”, jak
obciążanie hipoteką;
* nie ma obowiązku, by upoważnienia do przekształcenia tego prawa we własność, gdyż to jest uprawnienie,
a nie obowiązek – dot. to tak uprawnionych jak i sądu – realizacja tego uprawnienia podlega przepisom
ogólnym dot. zarządu rzeczą wspólną;
* postanowienie to nie uchybia przepisom o pełnomocnictwie (np. wymagana forma);
* przepis ten sugeruje, że jego racją bytu jest to, że spadkobiercy nie są członkami, a w każdym innym
przypadku wspólności nie jest wymagany taki pełnomocnik, bo jeden jest zawsze członkiem; jednak
kompetencje przyznane pełnomocnikowi nie odpowiadają uprawnieniom współuprawnionego na innej
podstawie, a trudno przyznać na podstawie tego art. takie kompetencje temu ostatniemu, tylko ze względu
na jego członkostwo;

IX. Ograniczone prawo rzeczowe.

– korzysta z ochrony przewidzianej dla tych praw;
– może być wpisane do księgi wieczystej, z czym wiąże się domniemanie jego istnienia oraz rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych;
– prócz cech wspólnych, też różnice:
* brak możliwości kolizji, gdyż nie może powstać kolejne prawo, przed wygaśnięciem poprzedniego;
* egzekucja → w przypadku ogr. pr. rzecz. na nieruchomości – wygasają, w ich miejsce powstaje prawo do
zaspokojenia z określonym pierwszeństwem, z kwoty uzyskanej z egzekucji, a prawo to przekształca się
w odrębne prawo własności do lokalu (chyba, że nabywcą jest s.m. wtedy pozostaje w tej postaci);
* szeroka treść tego prawa powoduje, że jest ono zbliżone do własności, gdy chodzi o intensywność jego
ochrony;

X. Obowiązki związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

50
– obowiązek wnoszenia do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz świadczeń na wkład budowlany oraz
uzupełnienia wkładu budowlanego w pewnych sytuacjach;
* rozmiar świadczeń zależny od wydatków ponoszonych przez spółdzielnię; szczegółowe zasady dot. tych
świadczeń w statucie s.m.;
* odpowiedzialność solidarna za w/w świadczenia;

XI. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność.

– prawo to wygasa w wyniku konfuzji na skutek nabycia odrębnej własności lokalu, przeniesionej przez
spółdzielnię na uprawnionego, na jego żądanie;
* w takim przypadku obciążenia na tym prawie stają się obciążeniami na nieruchomości, a to samo dot.
księgi wieczystej;
– przekształcenie to dokonuje się ex lege (z wyjątkiem przejęcia przez inna spółdzielnię):
* w wypadku likwidacji albo upadłości spółdzielni;
* w razie egzekucji z nieruchomości spółdzielni;

XII. Wygaśniecie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

– wygaśnięcie tego prawa zdarza się zupełnie wyjątkowo i to tylko o ile nie jest obciążone hipoteką → jeśli
jest, przechodzi na spółdzielnię, nawet jeżeli powinno dojść do jego wygaśnięcia, która dokonuje
przetargowego zbycia tego prawa i zwraca byłemu podmiotowi kwotę zbycia, pomniejszoną o należność z
tytułu niewniesionej części wkładu budowlanego oraz o wierzytelność hipoteczną;
– wygaśniecie może też nastąpić w skutek ustania członkostwa (w ciągu 6 miesięcy od dnia ustania
członkostwa albo od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna) i to tylko o tyle, o ile były członek nie dokona
zbycia tego prawa, a nabywca w odpowiednim terminie nie postara się o członkostwo → tak było, obecnie
uchylone przez w/w wyroki TK;
– wygaśniecie może też nastąpić na skutek zrzeczenia się tego prawa;
LOS PRAWA W PRZYPADKU WSPÓŁWŁASNOŚCI I WYGAŚNIĘCIA CZŁONKOSTWA.
– w przypadku wygaśnięcia członkostwa jednego ze współuprawnionych, innym z nich przysługuje prawo
przystąpienia do spółdzielni (wraz z roszczeniem), ale spółdzielnia może odmówić, jeśli powody
wykluczenia poprzedniego członka dot. też kolejnego;
– w przypadku wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązana jest oddać
uprawnionemu wartość wygasłego prawa, pomniejszoną o nie wniesioną uprzednio część wkładu
budowlanego;
– do przyczyn ustania członkostwa należą:
* śmierć członka;
* wystąpienie ze spółdzielni;
* wykluczenie lub wykreślenie przez spółdzielnię → gdy z winy członka nie da się pogodzić członkostwa
w spółdzielni z postanowienia statutu lub zasadami współżycia społecznego; istotne naruszenie
obowiązków członka; rażące uchybienie normom sąsiedzkiego współżycia; uchylenie się od obowiązku
świadczeń finansowych;
– wyłączenie to jest niemożliwe gdy dot. wielu osób uprawnionych, z których żaden nie jest członkiem →
wtedy spółdzielnia w przypadku rażącego naruszenia norm sąsiedzkiego i długotrwałego zalegania z opłatami
wystąpić do sądu o sprzedaż tego prawa w drodze licytacji;
* w drodze analogi można stosować też w przypadku jednej osoby uprawnionej;

PRAWO DO DOMU JEDNORODZINNEGO W SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ

– nowela z 1991 r → ogr. pr. rzecz. – prawo do domu jednorodzinnego w s.m. (wprowadzone ustawą pr. spółdz.
z 1982 r., bez określenia go jako ogr. pr. rzecz) → zabezpieczenie interesów członka w okresie przejściowym
do uzyskania własności domu (w zakresie nieuregulowanym stosowanie odpowiednio przepisów o
własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu;
– usm z 2000 → od tej ustawy jest to instytucja przejściowa, gdyż od tej ustawy nie może ono już powstać, a
zniknie wraz z przekazaniem ich na własność uprawnionym, a stosuje się do nich przepisy normujące status
członków oczekujących na uzyskanie w spółdzielni odrębnej własności lokalu („ekspektatywa odrębnej
własności lokalu” → „ekspektatywa własności domu jednorodzinnego”) → zbywalna dziedziczna, podlega
egzekucji, ale nie jest ograniczonym prawem rzeczowym; nie można ustanowić na niej hipoteki;

51
 PRAWA ZASTAWNICZE
UWAGI OGÓLNE
– zabezpieczenia wierzyciela mogą wynikać albo z ustawy albo z umowy;
* dzielą się na:
→ osobowe – obok dłużnika głównego jest jeszcze dłużnik dodatkowy, np. poręczenie;
→ rzeczowe – zabezpieczenie w postaci przedmiotu, do którego pierwszeństwo ma wierzyciel, nawet w
przypadku sprzedaży tego przedmiotu (tzw. prawa zastawnicze), np. hipoteka, zastaw (w tym zastaw
rejestrony, skrabowy) i inne (tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie);
– zabezpieczenia rzeczowe mają szczególne znaczenie dla gospodarki rynkowej → dostosowania przepisów:
* zastaw → tradycyjna postać przyjęta w kc uniemożliwiała wykorzystanie go na szerszą skalę przede
wszystkim dlatego, że wyłączała zastawiony przedmiot z produkcji oraz z powodu egzekucyjnego trybu
zaspokojenia wierzytelności → zmiany: ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów wraz z ustawą
wprowadzającą instytucję domów składowych;
* hipoteka → szereg modyfikacji: rozszerzenie przedmiotu hipoteki (w tym przywrócenie subintabulatu);
wprowadzenie umownej hipoteki łącznej; modyfikacje w kierunku zlikwidowania hipoteki ustawowej;
→ ustawa o obligacjach – dla zabezpieczenia wierzytelności wynikających z obligacji może być hipoteka,
ustanawiany jednostronnym oświadczeniem woli właściciela, a wierzycieli nie oznacza się imiennie,
lecz podaje liczbę, serię, numery i wartość obligacji, oraz łączną kwotę hipoteki;
→ ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych – specjalne banki „hipoteczne” udzielające
kredytów zabezpieczanych hipoteką, refinansowanych ze środków uzyskanych z emisji tzw.
hipotecznych listów zastawnych (=papiery wartościowe); przedmiot tylko własność lub użytkowanie
wieczyste nieruchomości;
PRZEWŁASZCZENIE NA ZABEZPIECZENIE.
– polega na tym, że dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy z jednoczesnym zobowiązaniem
wierzyciela, że będzie z niej korzystał tylko w granicach określonych w umowie, a często też rzecz taka
pozostaje nadal we władaniu dłużnika;
– ruchomości → w orzecz. uznana za dopuszczalną, a od niedawna przewidziana w pr. bank.;
– nieruchomości → kwestia kontrowersyjna – początkowo SN (orz. z 1964 r.) uważał, że jest to niemożliwe,
gdyż w takiej formie kryje się przeniesienie własności z zastrzeżeniem warunku lub terminu, co jest zakazane,
ale ostatnio w 2 orz. (2000 i 2002 r.) odszedł od tego poglądu → dyskusja w doktrynie nadal trwa i nie opiera
się jedynie na zgodności z art. 157, ale również na zagadnieniu spójności z ukształtowanym systemem
zabezpieczeń rzeczowych, a głównie zasadą egzekucyjnego trybu zaspokajania wierzycieli oraz na
wątpliwościach zasadności uzasadniania dopuszczalności tej formy zasadą swobody umów;
– prawa → występują też powiernicze rozporządzenia wierzytelnościami, a SN uznał za dozwolone
przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w celu zabezpieczenia wierzytelności;
ZASTAW ANTYCHRTYCZNY.
– polega na tym, że wierzyciel może zaspokoić się jedynie z pożytków jakie rzecz przynosi, ale nie z samej
rzeczy – istniał w Kodeksie Napoleona, obecnie nie istnieje;
– zastawem tym nie jest przypadek z art. 319 kc i art. 27 ust. o zast. rej.
DŁUG GRUNTOWY.
– ograniczone prawo rzeczowe (podobne do hipoteki) – uprawniony może dochodzić oznaczonej sumy
pieniężnej z obciążonej nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela, ale nie jest to prawo akcesoryjne;
* występuje w prawie niemieckim;
* z reguły powiązany jest z inną wierzytelnością/ami (istniejącymi lub przyszłymi), co nie wynika z
treści tego prawa, ale z umowy między dłużnikiem a wierzycielem; wygaśnięcie/niepowstanie tych
wierzytelności nie powoduje wygaśnięcia tego zabezpieczenia, a może rodzić obligacyjne roszczenie
zrzeczenia się długu gruntowego lub jego przeniesienie na właściciela, o ile strony nie zawrą nowej umowy
zabezpieczającej kolejną wierzytelność;

52
 HIPOTEKA
POJĘCIE, FUNKCJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA HIPOTEKI
I. Treść hipoteki (art. 65 ust. 1 ust. o ks. wiecz. i hip.).
– „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się
własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)” →
2 uprawnienie:
* pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi (z wyjątkiem tzw. przywileju egzekucyjnego);
* hipoteka jest skuteczna względem każdego właściciela nieruchomości → 2 konstrukcje:
→ nowy właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem, ale ma obowiązek znoszenia, że z jego
nieruchomości zostanie zaspokojony wierzyciel innej osoby;
→ właściciel nieruchomości staje się obok dłużnika osobistego dalszym dłużnikiem, z ograniczeniem
odpowiedzialności tylko do nieruchomości;
 całokształt przepisów sugeruje przyjęcie drugiej konstrukcji;

II. Akcesoryjność hipoteki.

– hipoteka może istnieć tylko jeśli istnieje prawo zasadnicze (wierzytelność) i dzieli jego los prawny → wyjątki:
* wierzytelność przyszła lub warunkowa (art. 102 ust. o ks. wiecz. i hip.);
* też w razie przedawnienia wierzytelności (art. 77 ust. o ks. wiecz. i hip.);

III. Stosunki między wierzycielem a dłużnikiem.

– wierzyciel ma jedynie prawo do zaspokojenia się z nieruchomości, nie ma praw do korzystania z niej, ani
żadnej innej faktycznej władzy;
– niedopuszczalne jest zobowiązywanie dłużnika do niedokonywania rozporządzeń prawem (art. 72 ust. o
ks. wiecz. i hip. w zw. z art. 57 kc);
– prawo właściciela do korzystania z nieruchomości podlega pewnym ograniczeniom – nie może dokonywać
takich czynności faktycznych, które doprowadziłyby do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości, a
wierzyciel ma uprawnienia przeciwdziałające temu (art. 91-93 ust. o ks. wiecz. i hip. oraz art. 251 kc) → ogół
uprawnień wierzyciela dot. głównie możności przeciwdziałania dewastacji – stanowią one OCHRONĘ
HIPOTEKI (art. 91, 92, 93 ust. o ks. wiecz. i hip.);

PRZEDMIOT HIPOTEKI
I. Prawa obciążane hipoteką.
wg. art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip. hipoteką mogą być obciążone następujące prawa:
I. prawo własności nieruchomości;
II. udział współwłaściciela we własności nieruchomości;
III. użytkowanie wieczyste;
IV. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
V. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
VI. wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
Hipoteka morska – zastaw na statkach wpisanych do rejestru okrętowego – stosuje się odpowiednio przepisy dot.
hipoteki na nieruchomości, ale to wciąż jest zastaw, gdyż dot. ruchomości;

ad I. Własność nieruchomości.
– zasada szczegółowości hipoteki – może obciążyć ściśle określoną nieruchomość;
– może to być KAŻDA NIERUCHOMOŚĆ, ale:
* konieczny wpis w księdze wieczystej (wyjątek – na podstawie postanowienia sądu do tzw. samodzielnego
zbioru dokumentów);
* niezależnie od własności, ale wg ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez SP oraz niektóre
osoby prawne – zakazana jest hipoteka umowna zabezpieczająca cudzy dług;
* dot. gruntów i lokali, ale budynki – zależy od ich statusu – albo wraz z użytkowaniem podlegają
hipotece, albo gdy są niezbywalne (np. gdy należą do spółdzielni rolniczej na gruncie SP) nie podlegają
obciążeniu;
– hipoteka obciąża wraz z nieruchomością (art. 84-90 ust. o ks. wiecz. i hip.):
* jej części składowe,

53
 * jej przynależności,
* niektóre roszczenia okresowe (czynsz najmu i dzierżawny należne właścicielowi nieruchomości);
HIPOTEKA ŁĄCZNA.
– art. 76 ust. o ks. wiecz. i hip. – ZABEZPIECZENIE JEDNEJ WIERZYTELNOŚCI NA KILKU NIERUCHOMOŚCIACH
→ wierzyciel wg własnego wyboru może żądać zaspokojenia wierzytelności w całości lub części z jednej z
nich, z niektórych lub wszystkich łącznie;
* stosunki między właścicielami nieruchomości – na zasadach ogólnych;
– powstaje ex lege w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (zasada niepodzielności hipoteki), ale jeśli
cześć odłączona nie nieznaczna, a pozostała zapewnia bezpieczeństwo wierzycielowi zbywca jak i nabywca tej
części może żądać od wierzyciela zwolnienia;
* wg SN, gdy podział nieruchomości polega na powstaniu wielu nieruchomości mniejszych (lokalowych),
hipoteka obciąża te lokale, jak również nieruchomość obejmującą pozostałe lokale, oraz udziały w
nieruchomości wspólnej;
* wyjątek od w/w zasady w art. 76 ust. 4 ust. o ks. wiecz. i hip. i w art. 44 usm;
– hipoteka łączna umowna (art. 76 ust. 3 ust. o ks. wiecz. i hip.) – do je powstania stosuje się przepisy ogólne o
powstaniu hipoteki, czyli potrzebne są wpisy do ksiąg wieczystych, a wg doktryny możliwe jest powstanie
takiej hipoteki w miarę sukcesywnie dokonywanych wpisów dot. poszczególnych nieruchomości;
– hipoteka łączna przymusowa – (art. 1111 ust. 1 ust. o ks. wiecz. i hip.) – może powstać tylko wyjątkowo:
* gdy przewiduje ją przepis szczególny;
* gdy nieruchomości są już obciążone inną hipoteką łączną lub stanowią własność dłużników solidarnych;
→ podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy od wierzyciela;
→ w art. 34 ord. pod. nie ma hipoteki łącznej przymusowej, tylko hipotekę przymusową;

ad II. Współwłasność.
– część nieruchomości może być obciążona tylko jeśli stanowi udział współwłaściciela, a nie możliwe gdy jest
jeden właściciel;
* nie jest konieczna zgoda współwłaścicieli (art. 198 kc);
– w razie, gdy nieruchomość stanie się własnością jednej osoby (bez względu na powód) – hipoteka nadal
będzie obciążać jedynie ułamkową część nieruchomości;
– w razie zniesienia współwłasności przez fizyczny podział (art. 211 kc) hipoteka będzie obciążać każdą z
utworzonych w ten sposób nieruchomości (hipoteka łączna) w części odpowiadającej temu udziałowi;

ad III. Użytkowanie wieczyste.

– w takim przypadku hipoteka obejmuje też budynki i inne urządzenia, stanowiące własność użytkownika
wieczystego;
* w przypadku użytkowania wieczystego przysługującego kilku osobom – analogicznie jak dopuszczalność
hipoteki w przypadku współwłasności;
* w razie wygaśnięcia tego prawa wygasa też hipoteka, ale wierzycielom hipotecznym przysługuje ustawowy
zastaw na roszczeniach o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia;
* w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek nabycia nieruchomości przez użytkownika
wieczystego hipoteka staje się hipoteką na nieruchomości;

ad IV i V. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo do domu jednorodzinnego w s.m.

– kwestia dyskusyjna – dopuszczalność hipoteki na udziale do w/w praw, nawet pomimo art. 65 ust. 2 ust. oks.
wiecz. i hip.;
– dla powstania hipoteki – wymagane założenie księgi wieczystej dla danego prawa i wpisu hipoteki do tej
księgi → sąd zawiadamia o tym spółdzielnię, która jest zobowiązana prowadzić rejestr lokali, do których
prawa własnościowe mają urządzone księgi;
– w razie ustanowienia odrębnej własności (w wyniku przeniesienia własności lub likwidacji czy upadłości
spółdzielni) – księga ta stałaby się księgą dla tej nieruchomości (lokalowej, albo domu jednorodzinnego);
* prawo to nie wygasa jeśli jest obciążone hipoteką, a spółdzielnia musi je sprzedać i zaspokoić dłużnika,
resztę oddając dotychczas uprawnionemu;

ad VI. Wierzytelność zabezpieczona hipotecznie (tzw. subintabulat; prawo podzastawu).

54
– WIERZYCIEL MOŻE ŻĄDAĆ BEZPOŚREDNIO ZAPŁATY OD DŁUŻNIKA WIERZYTELNOŚCI OBCIĄŻONEJ I MOŻE
DOCHODZIĆ ZASPOKOJENIA Z NIERUCHOMOŚCI
– SPŁATA WIERZYTELNOŚCI OBCIĄŻONEJ HIPOTEKĄ MOŻE BYĆ DOKONANA DO WYSOKOŚCI SUMY
SUBINTABULATU TYLKO DO RĄK WIERZYCIELA, NAWET JEŚLI JEGO WIERZYTELNOŚĆ NIE JEST JESZCZE
WYMAGALNA, A HIPOTEKA NA NIERUCHOMOŚCI WYGASA DO WYSOKOŚCI TEJ KWOTY;
– taka wierzytelność może być przedmiotem dalszych hipotek;
– może dot. też wierzytelności zabezpieczonej na użytkowaniu wieczystym lub spółdzielczym prawie do
lokalu;
– może dot. też hipoteki kaucyjnej (chyba, że zabezpiecza ona wierzytelność warunkową lub przyszłą – wg
SN);

II. Stosowanie przepisów.

– stosowanie wprost w przypadku współwłasności;
– stosowanie odpowiednio w przypadku innych praw;

WIERZYTELNOŚĆ ZABEZPIECZONA HIPOTEKĄ I SPOSÓB JEJ ZASPOKOJENIA

I. Wierzytelności zabezpieczane hipoteką.
– wierzytelności pieniężne → hipoteka wyrażona w oznaczonej sumie pieniężnej, w pieniądzu polskim, chyba że
wierzytelność była wyrażona (zgodnie z prawem) w innym pieniądzu;
* hipoteka zabezpiecza wierzytelność wraz ze świadczeniami dodatkowymi, jak nieprzedawnione odsetki i
koszty postępowania;
* wierzytelność istniejąca lub warunkowa lub przyszła;

II. Wielość dłużników.

– wierzyciel hipoteczny może mieć dwóch dłużników:
* osobistego → osoba, która dług zaciągnęła → odpowiada całym swoim majątkiem;
* rzeczowego → osoba, która jest właścicielem obciążonej nieruchomości → odpowiada tylko z
nieruchomości;
– wierzyciel sam decyduje od, którego z dłużników żąda zapłaty długu, czy od obu na raz, ale po dostaniu
kwoty długu wierzytelność wygasa, a wraz z nią hipoteka;
* wobec braku przepisu ustawy przewidującego odpowiedzialność solidarną dłużnika osobistego i
hipotecznego ta wspólna odpowiedzialność zaliczana jest do tzw. solidarności niewłaściwej (roszczenia
zwrotne między nimi reguluje najczęściej umowa);
– ustawa wprowadza wyjątek od ograniczenia odpowiedzialności za długi spadku, gdyż odpowiedzialność z
nieruchomości obciążonej hipoteką istnieje bez względu na ograniczenie odpowiedzialności, wynikające z
przepisów prawa spadkowego;

III. Domniemania iuris tantum.

– domniemanie, iż prawa ujawnione w księdze wieczystej są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym
(art. 3 ust. 1 ust. o ks. wiecz. i hip.) → dot. to min. hipoteki, ale nie wierzytelności, którą ona zabezpiecza, gdyż
ona nie jest ujawniana jako prawo obligacyjne;
– domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z
nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką → nie dot. hipoteki kaucyjnej;
* dot. tylko dłużnika rzeczowego, wiec gdy dochodzi wierzytelności od dłużnika osobistego musi istnienie
wierzytelności udowodnić na zasadach ogólnych;

IV. Postępowanie egzekucyjne.

– tryb egzekucyjny (sądowy, wyjątkowo administracyjny) – konieczny (norma ius cogens), dla bezpieczeństwa
dłużnika i innych wierzycieli;
– SĄDOWY TRYB EGZEKUCYJNY – zaspokojenie wierzyciela następuje:
* gdy wierzyciel hipoteczny dochodzi zaspokojenia swojej wymagalnej wierzytelności → powinien
wytoczyć powództwo o zasądzenie należności, a następnie, po zaopatrzeniu wyroku klauzulą wykonalności
(tytuł wykonawczy), skierować go do komornika w celu wszczęcia egzekucji;
→ możliwe nadanie przez sąd takiej klauzuli także innym niż wyrok tytułom egzekucyjnym;

55
 * gdy prowadzona jest egzekucja z nieruchomości → z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o
przysądzeniu w toku egzekucji własności nieruchomości wygasają wszelkie prawa jej dotyczące, a na ich
miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, przy
uwzględnieniu obowiązującego pierwszeństwa;
→ postanowienie to stanowi podstawę do wykreślenia z księgi wieczystej praw obciążających, ale
hipoteki wykreśla się po stwierdzeniu w postanowieniu zapłaty gotówką przez nabywcę całej ceny
nabycia;
– ADMINISTRACYJNY TRYB EGZEKUCYJNY – do 2001 r. (nowela ustawy o postęp. egz. w adm. zmieniła art. 75
ust. o ks. wiecz. i hip.) zaspokojenie wierzyciela hipotecznego tylko w drodze egzekucji sądowej, nawet w
przypadku należności publicznoprawnych;
* ZASADĄ JEST SĄDOWA EGZEKUCJA, a wyjątki od niej określone w przepisach szczególnych, min. w kpc i
ustawy o postęp. egz. w adm.;
* administracyjna egzekucja, gdy:
→ gdy ze względu na swój charakter podlega takiej egzekucji, ale w przypadku zbiegu tej egzekucji z
egzekucją sądową, zaspokojenia wierzyciela nastąpi w drodze egzekucji sądowej, jeśli sąd postanowi
o łącznym przeprowadzeniu egzekucji;
→ gdy dojdzie do zbiegu egzekucji sądowej z administracyjną, a sąd postanowi o dalszym łącznym
prowadzeniu egzekucji przez administracyjny organ egzekucyjny;
→ gdy z egzekucja sądowa nie została wszczęta, a prowadzona jest administracyjna;

V. Inne postanowienia ustawy o księgach wieczystych i hipotece dot. hipoteki.

– przelew wierzytelności hipotecznej; zmiana treści wierzytelności hipotecznej; zakres i rodzaj zarzutów, jakie
może przeciwstawiać wierzycielowi właściciel nieruchomości nie będący dłużnikiem osobistym;
wypowiedzenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką;

POWSTANIE HIPOTEKI I JEJ RODZAJE

I. Hipoteka umowna.
– powstanie hipoteki umownej → umowa między wierzycielem a właściciele (podmiotem odpowiedniego
prawa), złożona w formie aktu notarialnego (przynajmniej oświadczenie właściciela – art. 245 § 2 kc) + wpis
do księgi wieczystej;
– szczególne wypadki ustanowienia hipoteki:
* hipoteka bankowa – do jej powstania nie jest wymagany inny dokument, niż wskazany w pr. bank.
dokument bankowy, choć SN w 2001 stwierdził, że dokument ten jest podstawą wpisu, o ile oświadczenie
woli właściciela jest w formie aktu notarialnego;
* hipoteka z ustawy o obligacjach;

II. Hipoteka przymusowa.

– wierzyciel może w określonych okolicznościach żądać ustanowienia hipoteki;
* w przypadku SP tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych, ze względu na to, że państwo
jest pewnym dłużnikiem (dot. tylko SP);
– może mieć dwojaki charakter, który zależy:
* czy stwierdza się ostatecznie istnienie wierzytelności → hipoteka zwykła;
* czy jedynie zabezpiecza jej płatność na okres toczącego się postępowania → hipoteka kaucyjna;
– wpis (konstytutywny) dokonywany na podstawie odpowiedniego aktu;
– te akty to:
* orzeczenie sądowe:
→ sądowy tytuł wykonawczy (art. 109 ust. 1) → zgodnie z art. 776 k.p.c. tytułem wykonawczym jest
zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny, czyli:
 prawomocne orzeczenie sądu oraz ugoda zawarta przed sądem;
 nieprawomocne, ale podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenia sądu → hipoteka ta
będzie kaucyjna;
 wyrok sądu polubownego i ugoda przed takim sądem oraz inne orzeczenia, ugody i akty, które z
mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej (min. tzw. bankowy tytuł
egzekucyjny czy akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji);

56
  kwestia sporna → nie tylko orzeczenie zasądzające wierzytelność, ale też wyrok ustalający
istnienie wierzytelności, ale w takim wypadku klauzulę wykonalności należy zastąpić
stwierdzeniem prawomocności wyroku → wykładnia rozszerzająca art. 109 ust. 1;
→ tymczasowe zarządzenie sądu = postanowienie zabezpieczające dochodzone w postępowaniu
sądowym roszczenie pieniężne → hipoteka kaucyjna;
→ wydane w postępowaniu karnym postanowienie sądu (lub prokuratora w postępowaniu
przygotowawczym) o zastosowaniu takiej formy zabezpieczenia wykonania grożącej oskarżonemu
grzywny lub wyegzekwowania innych, określonych należności → hipoteka kaucyjna;
* akt pochodzący od organów administracyjnych:
→ administracyjny tytuł wykonawczy stwierdzający wierzytelność (należność) pieniężną → kwestia
sporna czy dot. tytułu wykonawczego w rozumieniu ustawy u postęp. egz. w adm., ale sformułowanie
„określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym” nie pozwala zawęzić interpretacji;
→ inne akty organu administracyjnego z art. 110 → w wypadkach przewidzianych w przepisach
szczególnych, hipoteka ta może powstać w oparciu o decyzję kształtującą/ustalającą wierzytelność,
nawet nie ostateczną; też przez wydanie na podstawie przepisów o egzekucji w administracji
zarządzenia zabezpieczenia w ten sposób należności podlegającej takiej egzekucji;
 np. w ord. pod. – wpis na podstawie dostarczonej decyzji określającej czy ustalającej należności
podatkowe lub tytuł wykonawczy
 hipoteka wpisana na podstawie nie ostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną;
– wierzyciel może uzyskać hipotekę przymusową „na wszystkich nieruchomościach dłużnika” → nie oznacza
to hipoteki łącznej, ale możliwość wierzyciela podzielenia swojej wierzytelności i rozłożenia na
nieruchomości dłużnika wg jego uznania, a jedynie w wypadkach określonych w przepisach szczególnych
może powstać jako hipoteka łączna;

III. Hipoteka ustawowa (prawna).

– ich istnienie nie jest powiązane z ujawnieniem w rejestrach nieruchomości (wpis ma charakter deklaratywny);
– w obecnym stanie prawnym prawie nie występują → jedynie w art. 1037 § 3 kpc i art. 115d § 3 ustawy o post.
egz. w adm.;
– wcześniej przepisy przewidywały taką hipotekę z tytułu należności podatkowych i niektórych innych
należności publicznoprawnych → w 2001 r. zmieniono to → te hipoteki ustawowe albo wygasły, a jeśli były
wpisane do księgi wieczystej przekształciły się w hipoteki przymusowe;

IV. Hipoteka kaucyjna.

– zabezpiecza wierzytelności o wysokości jeszcze nieustalonej, do wysokości oznaczonej sumy najwyższej;
– może być ustanowiona tylko w wypadkach w ustawie przewidzianych:
* wierzytelności istniejące lub mogące powstać z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane
z wierzytelnością hipoteczną (np. odsetki) nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą (art. 102 ust. 2) → w
przypadku otwartego kredytu;
* wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby wysokość wierzytelności była z góry
ustalona (art. 103) → np. w przypadku czeku, weksla;
– może mieć postać hipoteki umownej lub przymusowej, ale konieczny jest wpis do księgi wieczystej;
– odmienne uregulowania:
* jeśli chodzi o należności dodatkowe to zabezpiecza je tylko do wysokości tej kwoty;
* wierzycielowi nie przysługuje domniemanie istnienia prawa;
– może być zmieniona na hipotekę zwykłą, a zwykła na kaucyjną;

WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI
I. Wygaśnięcie wierzytelności.
– powoduje wygaśnięcie hipoteki chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej, bez względu na powód dla
którego wygasła wierzytelność, ale przedawnienie wierzytelności nie powoduje wygaśnięcia hipoteki;

II. Zniesienie hipoteki przez czynność prawną.

– nawet jeśli wierzytelność nadal istnieje, w drodze czynności prawnej (umowa) może zostać zniesiona;

III. Złożenie zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego.

57
– wygasa gdy wierzytelność jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go
napotyka trudności, hipoteka wygasa w razie złożenia zabezpieczonej hipoteką kwoty do depozytu sądowego,
zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem → podstawa do wykreślenia hipoteki z księgi
wieczystej;

IV. Konfuzja.
– wygasa gdy ten, komu to prawo przysługuje nabędzie własność rzeczy obciążonej;

V. Bezpodstawne wykreślenie z księgi wieczystej.

– nie wygasa, a wierzyciel może domagać się przywrócenia wpisu. Jeśłi tego nie uczynił, hipoteka wygasa po
upływie 10 lat od daty wykreślenia;

VI. Wygaśnięcie jednej z hipotek.

– gdy wygasa jedna z hipotek, hipoteki poniżej przesuwają się naprzód, a nie zostaje puste miejsce (jak w
prawie szwajcarskim);

VII. Obowiązki wierzyciela po wygaśnięciu wierzytelności.

– wierzyciel jest zobowiązany do wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi
wieczystej (np. w razie spłaty wierzytelności powinien dać pokwitowanie z podpisem notarialnie
poświadczonym lub jeśli wierzycielem jest bank wystawić odpowiedni dokument bankowy);
* w przypadku wierzytelności wynikających z obligacji → protokół umorzenia wykupionych obligacji
sporządzony przez notariusza;
– wg SN z 1998 r. w razie odmowy dokonania przez wierzyciela czynności niezbędnych do wykreślenia
wygasłej hipoteki właściciel może dochodzić wykreślenia hipoteki, na podstawie art. 10 w zw. z art. 100 ust. o
ks. wiecz. i hip. w drodze powództwa;

58
 ZASTAW
POJĘCIE, FUNKCJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA ZASTAWU
I. Definicja zastawu.
– art. 306 kc – „W CELU ZABEZPIECZENIA OZNACZONEJ WIERZYTELNOŚCI MOŻNA RZECZ RUCHOMĄ
OBCIĄŻYĆ PRAWEM, NA MOCY KTÓREGO WIERZYCIEL BĘDZIE MÓGŁ DOCHODZIĆ ZASPOKOJENIA Z
RZECZY BEZ WZGLĘDU NA TO, CZYJĄ STAŁA SIĘ WŁASNOŚCIĄ, I Z PIERWSZEŃSTWEM PRZED
WIERZYCIELAMI OSOBISTYMI WŁAŚCICIELA RZECZY, WYJĄWSZY TYCH, KTÓRYM Z MOCY USTAWY
PRZYSŁUGUJE PIERWSZEŃSTWO SZCZEGÓLNE” → 2 uprawnienia:
* możność zaspokojenia z rzeczy bez względu kto jest właścicielem → możliwość wystąpienia dłużnika
osobistego i rzeczowego;
* pierwszeństwo → z zastrzeżeniem przepisów szczególnych np. art. 1025 kpc – niektóre należności mają
pierwszeństwo (np. za alimenty, pracę, podatki – tylko w tym przypadku mają pierwszeństwo, inaczej jest
w hipotece i zastawie rejestrowym);

II. Przedmiot zastawu.

– rzeczy ruchome, nie wyjęte z obiegu i mające wartość majątkową, nawet jeśli są wyłączone spod egzekucji +
części składowe i przynależności;
* udział we współwłasności;
* statki wpisane albo nie wpisane do zastawu, ale do statków wpisanych do rejestru stosuje się przepisy o
hipotece;
– prawa – zbywalne, jak wierzytelności, obligacje, akcje itp, ale nie te które można obciążyć hipoteką;
* stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie na ruchomościach, ale też są odrębne przepisy:
→ dot. zastawu na papierach wartościowych w publicznym obrocie, udziałach w sp. z o.o.; akcjach,
wierzytelnościach wekslowych;
→ umowa o przeniesienie zastawu powinna być z datą pewną;

II. Wierzytelność zabezpieczana.

– pieniężna i niepieniężna, ale wtedy wymagalna dopiero gdy przekształci się w pieniężną, czyli roszczenie o
odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 314 kc);
– też przyszła i warunkowa (art. 306 § 2 kc) → w przepisach brak określonego obowiązku określenia sumy
maksymalnej, ale w doktrynie przeważa pogląd, że stosuje się to per analogiam;
– też roszczenia związane z wierzytelnością zabezpieczoną, w tym roszczenie o odsetki nieprzedawnione, o
zwrot nakładów na rzecz oraz o przyznane koszty zaspokojenia wierzytelności;

POWSTANIE I WYGAŚNIĘCIE ZASTAWU. SYTUACJA PRAWNA ZASTAWCY I ZASTAWNIKA

I. Powstanie zastawu.
– ZASTAW UMOWNY → umowa między właścicielem rzeczy a wierzycielem, a w przypadku osoby
nieuprawnionej stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności; brak wymaganej formy umowy,
ale patrz zastaw na prawach;
* zasadą jest, że konieczne jest wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się
zgodziły → czynność prawna realna;
* gdy rzecz jest w dzierżeniu wierzyciela, wystarcza sama umowa → czynność prawna konsensualna;
* wyjątki od obowiązku wydania rzeczy mogą wynikać z przepisów szczególnych;
– ZASTAW USTAWOWY → powstaje ex lege na mocy szczególnych przepisów, np. wynajmującemu na rzeczach
najemny wniesionych do lokalu iin;
* art. 326 kc – do zastawu ustawowego stosuje się odpowiednio przepisy o zastawie umownym;

II. Prawo do rozporządzania rzeczą przez właściciela;

– prawa tego właściciel nie może być pozbawiony (art. 57 § 1 kc), ani nie można mu ograniczyć tego prawa
(art. 311 kc, odmiennie niż art. 57 § 2 kc);

III. Tryb zaspokojenia wierzyciela.

– wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art. 312 kc) → musi uzyskać tytuł egzekucyjny, a
potem wykonawczy i złożyć wniosek egzekucyjny do komornika;

59
 * wyjątek → art. 313 – gdy rzecz ma tzw. cenę sztywną, rzecz ta w razie zwłoki może przejść na
zastawnika; czasem też w przepisach szczególnych dot. zastawu ustawowego;
– też wtedy gdy prowadzona jest egzekucja sądowa przez innego wierzyciela, jeśli w odpowiednim terminie
zgłosi swoją wierzytelność komornikowi i w odpowiednim terminie uzyska/złoży tytuł wykonawczy;
– też egzekucja administracyjna → w przypadku zbiegu egzekucji sądowej i administracyjne, jeśli:
* administracyjna prowadzona jest w celu realizacji zastawu skarbowego;
* sąd tak postanowi;

IV. Przedawnienie zastawu.

– przedawnienie wierzytelności (= wygaśnięcie odpowiedzialności osobistej) nie powoduje wygaśnięcia
zastawu, ale dot. roszczeń o odsetki i inne świadczenia uboczne  uregulowanie to świadczy, że pomimo
przedawnienia wierzytelności zastawnik może uzyskać tytuł wykonawczy;

V. Pożytki z rzeczy zastawionej.

– jeśli rzecz przynosi pożytki, to w braku odmiennej umowy zastawnik powinien je pobierać i zaliczać na
poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń;
– zastawnik powinien czuwać nad zachowaniem rzeczy stosownie do przepisów o przechowaniu za
wynagrodzeniem, a w razie zagrożenia rzeczy zastawca może żądać złożenia rzeczy do depozytu, zwrotu za
ustanowieniem innego zabezpieczenia lub sprzedaży (wtedy zastaw przechodzi na uzyskaną ze sprzedaży cenę,
która powinna być złożona do depozytu sądowego);

VI. Wygaśnięcie zastawu.

– wygasa z przyczyn typowych dla ograniczonych praw rzeczowych, ale nie wygasa w wyniku konfuzji, jeżeli
zabezpieczona zastawem wierzytelność jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta (art.
325 § 2 kc);
– przyczyny typowe dla zastawu to:
* wygaśnięcie wierzytelności;
* przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej bez przeniesienia zastawu (art. 323 § 1 kc);
* zwrócenie przez zastawnika rzeczy zastawcy (art. 325 § 1 kc);

VII. Inne przypadki zastawu.

– zastaw z art. 670 kc;
– zastaw skarbowy;
– hipoteka morska;

60
 ZASTAW REJESTROWY
POJĘCIE I FUNKCJE ZASTAWU REJESTROWEGO
I. Rejestrowy zastaw skarbowy.
– rejestrowy zastaw skarbowy – konstytutywny wpis do prowadzonego przez urzędy skarbowe rejestru
zastawów, a podstawą wpisu jest decyzja dot. podatku, czasem deklaracja podatkowa;
* służy zabezpieczeniu wierzytelności SP i samorządu terytorialnego;
* podlegają niewyłaczone spod egzekucji rzeczy ruchome i prawa zbywalne, których wartość w dniu
ustanowienia wynosi min. 10000 zł.;
* tryb przepisów o egzekucji w administracji;
* pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi i innymi zwykłymi zastawami

II. Miejsce zastawu w systemie ograniczonych praw rzeczowych.

– zastaw rejestrowy to odmiana zastawu zwykłego – bo tak zdecydował o tym ustawodawca;
* stosuje się wprost przepisy o zastawie w sprawach nieuregulowanych;

III. Definicja.
– brak osobnej definicji, więc stosuje się definicję zastawu;

IV. Różnice w stosunku do zwykłego zastawu.

– dot. kwestii takich jak: ustanowienie zastawu i władanie rzeczą będącą jego przedmiotem oraz sposób
zaspokojenia się zastawnika, inne to:
* wyłom w zasadzie akcesoryjności – wierzytelność przyszła, warunkowa, ale również możliwość
utrzymania w mocy zastawu, nawet po wygaśnięciu wierzytelności → sposób na zachowanie miejsca;
* węższy zakres przywilejów egzekucyjnych – tak do zastawu zwykłego, jak i zastawu skarbowego (zasada
pierwszeństwa wpisu);
* wprowadza możliwość umownego ograniczenia prawa do rozporządzenia, a w razie odmiennego
zachowania rozporządzenie to jest nieważne, chyba że osoba trzecia nie wiedziała i mimo dołożenia
należytej staranności nie mogła się dowiedzieć o takim zastrzeżeniu;
→ zastrzeżenie to podlega wpisowi do rejestru zastawów;

USTANOWIENIE ZASTAWU REJESTROWEGO

– konieczna umowa na piśmie + konstytutywny wpis do rejestru zastawów;
* w przypadku zastawu zabezpieczającego wierzytelności z obligacji – zamiast umowy oświadczenie woli
zastawcy;
– przesłankę wydania rzeczy zastępuje wpis do rejestru, choć taki warunek może być w umowie określony;
– do ochrony zastawnika w dobrej wierze w przypadku dokonania zastawu przez osobę nieuprawnioną stosuje
się odpowiednio przepisy o ochronie nabywcy rzeczy ruchomej w dobrej wierze (art. 169 kc), a wpis
zastawu rejestrowego do rejestru zastawów jest równoznaczny z wydaniem rzeczy;

PRZEDMIOT ZASTAWU REJESTROWEGO

– ruchomości i prawa zbywalne (ale nie te, które podlegają pod hipotekę); mogą to być w szczególności:
* rzeczy oznaczone co do tożsamości;
* rzeczy oznaczone co do gatunku (w umowie ilość i sposób wyodrębnienia);
* zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny;
* wierzytelności;
* prawa na dobrach niematerialnych,;
* prawa z papierów wartościowych;
* rzeczy i prawa przyszłe – obciążenie tych rzeczy/praw zastawem staje się skuteczne z chwilą nabycia ich
przez zastawcę;
→ nie może dot. rzeczy złożonych na skład, na które został wystawiony dowód składowy;
– kwestia połączenia i przetworzenia:
* w razie połączenia lub pomieszania rzeczy obciążonej z innymi tak, że nie da się ich rozdzielić/zbyt duże
koszta → zastaw obciąża całą rzecz;
→ w razie nabycia zgodnie z art. 13 ust. o zast. rej. wygasa zastaw;

61
 * w razie połączenia/przetworzenia kilku rzeczy obciążonych zastawem, zastawy te obciążają całość, a o
pierwszeństwie decyduje wcześniejszy dzień wniosku o wpis do rejestru;
* gdy rzecz stanie się częścią składową nieruchomości → zastaw wygasa, a zastawnik może żądać od
właściciela nieruchomości ustanowienia hipoteki do wysokości wartości rzeczy przyłączonej;
– zastaw rejestrowy obejmuje roszczenie o odszkodowanie z tytułu utraty, zniszczenia, uszkodzenia lub
obniżenia wartości przedmiotu zastawu rejestrowego chyba, że umowa stanowi inaczej;

WIERZYTELNOŚCI ZABEZPIECZONE ZASTAWEM REJESTROWYM

I. Podmiot wierzytelności.
– możliwe podmioty to:
* SP i inna państwowa osoba prawna;
* jednostka samorządu terytorialnego (związek) oraz inna gminna/powiatow/wojewódzka osoba prawna;
* bank krajowy;
* bank zagraniczny;
* osoba prawna, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów;
* międzynarodowa organizacja finansowa, której członkiem jest RP;
* inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą na terytorium RP,
* posiadacze obligacji wyemitowanych na podstawie ustawy o obligacjach oraz innych papierów dłużnych
wyemitowanych na podstawie odpowiednich aktów prawnych obowiązujących w krajach należących do
Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD);
→ 2 grupy: podmioty związane z działalnością gospodarczą i podmioty prawa publicznego;
II. Cechy wierzytelności.
– wierzytelność przyszła lub warunkowa → określenie maksymalnej wysokości → zastaw kaucyjny;
– też wyrażona w walucie obcej i choć brak takiego zastrzeżenia to najprawdopodobniej wtedy gdy w tej
walucie wyrażona jest wierzytelność, inaczej umowa byłaby nieważna (art. 358 kc);

ZASPOKOJENIE WIERZYCIELA Z PRZEDMIOTU OBCIĄŻONEGO ZASTAWEM REJESTROWYM

I. Sposób zaspokojenia zastawnika.
– strony w pewnym zakresie mogą inaczej postanowić w zakresie zaspokojenia zastawnika, tzn. mogą wybrać
inny sposób zaspokojenia wierzyciela, ale nie mogą go określić inaczej niż ustawa;
– poza sądową egzekucją ustawa przewiduje pozaegzekucyjne sposoby:
* przez przejęcie przedmiotu na własność;
* przez sprzedaż przedmiotu zastawu rejestrowego w drodze przetargu publicznego;
* przez pobieranie przez zastawnika dochodów, jakie przynosi przedsiębiorstwo obejmujące przedmiot
zastawu rejestrowego;

II. Przejecie przedmiotu na własność.

– umowa zastawnicza może przewidywać ten sposób, jeśli:
* zastaw dot. papierów wartościowych dopuszczonych do publicznego obrotu, a Komisja Papierów
Wartościowych wyraziła zgodę na takie przejęcie i określiła warunki przejęcia → zgodnie z regułami z
przepisów o publicznym obrocie papierami wartościowymi;
* zastawy dot. rzeczy występujących w powszechnym obrocie → przez złożenie zastawcy oświadczenia;
* zastaw dot. rzeczy lub praw, których wartość została ściśle oznaczona w umowie zastawniczej → przez
złożenie zastawcy oświadczenia;
– zastawnik może wystąpić do sądu o ustalenie, że wierzytelność nie istnieje albo nie jest jeszcze wymagalna;

III. Sprzedaż przedmiotu zastawu w drodze przetargu publicznego.

– przetarg przeprowadza notariusz lub komornik w terminie 14 dni od wniosku, w trybie sprzedaży w
postępowaniu egzekucyjnym;
– zastawnik może wystąpić do sądu o ustalenie, że wierzytelność nie istnieje albo nie jest jeszcze wymagalna;

IV. Zaspokojenie z dochodów uzyskanych z przedsiębiorstwa.

– jeśli w umowie zastrzeżono ten sposób, zaspokojenie może mieć 2 postacie:
* przedsiębiorstwo może być przejęte w zarząd, a zarządcę wyznacza się w umowie zastawniczej;

62
 * może być na żądanie zastawnika wydzierżawione w celu zaspokojenia wierzytelności z czynszu; w umowie
można zastrzec konieczność uzyskania zgody zastawnika na zawarcie umowy dzierżawy;

V. Prawa i obowiązki zastawnika.

– ten, u którego przedmiot się znajduje (zastawca, osoba trzecia) może z niego korzystać zgodnie z jego społ-
gosp przeznaczeniem i powinien dbać o zachowanie go w stanie niepogorszonym, a w wyznaczonym terminie
umożliwić zastawnikowi zbadanie stanu przedmiotu;
– jeśli przedmiot jest u zastawnika i przynosi pożytki, to zgodnie z ogólną regułą i w braku innego
uzgodnienia, zastawnik powinien je pobierać i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń;

WYGAŚNIĘCIE ZASTAWU REJESTROWEGO

– wraz z wygaśniecie wierzytelności (chyba, że strony uzgodnią inaczej);
– wskutek zrzeczenia się go;
– wskutek rozwiązania umowy zastawniczej;
– gdy rzecz zastawiona stanie się częścią składową nieruchomości;
– ze względu na zasługujący na ochronę interes nabywcy przedmiotu obciążonego zastawem zgodnie z art.
13 ustawy;
– wraz z przeniesieniem wierzytelności na podmiot nieuprawniony do zabezpieczenia wierzytelności takim
zastawem;
– wskutek wykreślenia zastawu z rejestru na wniosek zastawnika;

REJESTR ZASTAWÓW
– definicja wpisu – ujęta szeroko (podobnie jak w księgach wieczystych) – nie tylko wprowadzenie nowych
danych, ale ich zmiana i wykreślenie;
– rejestr prowadzi sąd rejonowy (gospodarczy), mający siedzibę w miastach wojewódzkich i obejmują obszar
województwa;
* sąd właściwy do wpisu – miejsca zamieszkania zastawcy; potem ten który pierwszy dokonał wpisu;
* wg rozp. Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowej organizacji i sposobu prowadzenia rejestru
zastawów → podział czynności: sąd podejmuje orzeczenia o wpisach oraz prowadzi akta rejestrowe →
rejestr prowadzony jest w systemie informatycznym (urządzenia znajdują się w MS) w Centrali Rejestru
Zastawów, która wprowadza dane na podstawie orzeczenia sądu (data wprowadzenia danych = data wpisu
do rejestru)
– skutki materialno-prawne rejestru:
* dokonanie, zmiana i wygaśnięcie – wpis konstytutywny;
* od dnia dokonania wpisu nikt nie może zasłaniać się nieznajomością tych danych, chyba że mimo
zachowania należytej staranności nie mógł o nich ;
* domniemanie prawdziwości danych ujawnionych w rejestrze, chyba, że zastawnik lub zastawca
niezwłocznie wystąpili z wnioskiem o sprostowanie;
– skutki formalnoprawne:
* formalna jawność rejestru;
* odpisy z rejestru zastawów, stanowiące dowód wpisu, a także zaświadczenia o braku wpisu zastawcy lub
przedmiotu zastawu wydawane są na wniosek każdego, kto tego zażąda (= dokumenty urzędowe w
rozumieniu art. 244 kpc);
– postępowanie rejestrowe  na podstawie kpc i ust. o zast. rej. → postępowanie nieprocesowe na wniosek na
posiedzeniu niejawnym (ale sąd może zarządzić rozprawę) → orzeczenie w formie postanowienia →
postanowienie niezgodne z wnioskiem sąd uzasadnia z urzędu, gdy wydane na posiedzeniu niejawnym, w
pozostałych sytuacjach, gdy zostanie wniesiony środek odwoławczy (apelacja od postanowienia w przedmiocie
wpisu, inne postanowienia – zażalenie);
* czynności może dokonywać referendarz sądowy → skarga do sądu rejonowego, który działa jak I
instancja, ale orzeczenie referendarza zarządzające wpis pozostaje w mocy;

63
 POSIADANIE
POJĘCIE I FUNKCJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA
POSIADANIA
I. Przyczyny powstania posiadania.
– nieformalny obrót nieruchomościami;
– dokonywanie działów bez zachowania formy aktu notarialnego i przenoszeniu bez tej formy własności
nieruchomości przez rodziców na dzieci tytułem wyposażenia;
– nieważność umowy przeniesienia własności z innych przyczyn aniżeli niezachowanie formy, jak np. brak
świadomości czy z powodu uchybień przy sporządzaniu aktu notarialnego;
– objęcie spadku przez osobę, która spadkobiercą nie jest;
– odmowa zwrotu nieruchomości przez niesumiennego dzierżawcę, który bezzasadnie kwestionuje wygaśnięcie
dzierżawy lub uzurpuje sobie prawo własności do tej nieruchomości;

II. Definicja posiadania (art. 336 kc).

– „POSIADACZEM RZECZY JEST ZARÓWNO TEN, KTO NIĄ FAKTYCZNIE WŁADA JAK WŁAŚCICIEL (POSIADACZ
SAMOISTNY), JAK I TEN, KTO NIĄ FAKTYCZNIE WŁADA JAK UŻYTKOWNIK, ZASTAWNIK, NAJEMCA,
DZIERŻAWCA LUB MAJĄCY INNE PRAWO, Z KTÓRYM ŁĄCZY SIĘ OKREŚLONE WŁADZTWO NAD CUDZĄ
RZECZĄ (POSIADACZ ZALEŻNY)” → 2 elementy:
* fizyczny – corpus → faktyczne władanie rzeczą;
* psychiczny – animus → wola wykonywania względem rzeczy określonego prawa;
→ romanistyczna teoria; germanistyczna – tylko corpus;

III. Współposiadanie.
– gdy rzecz znajduje się we wspólnym władztwie kilku osób, które władają nią w taki sposób, jak to czynią
współwłaściciele, współnajemcy itp.;
– 2 sposoby:
* zakłada element współdziałania przy korzystaniu z rzeczy → np. wspólne gospodarstwo rolne;
* każdy współposiadacz korzysta z całej rzeczy, ale nie współdziała z innymi → np. wspólna studnia,
pastwisko;

IV. Rodzaje posiadania.

– posiadanie samoistne (właścicielskie) → ten, kto włada rzeczą jak właściciel;
– posiadanie zależne (niewłaścicielskie) → ten, kto włada rzeczą w zakresie innego prawa aniżeli prawo
własności; a wyliczenie praw w art. 336 jest przykładowe – zasada ogólna – można być posiadaczem
zależnym w zakresie każdego prawa z którym łączy się władztwo nad rzeczą, innego niż własność (też
użytkowanie wieczyste);
* posiadanie zależne może się przekształcić w posiadanie samoistne, gdyż nie obowiązuje rzymska
paremia: nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest;
– posiadanie służebności (art. 352 kc) → kto faktycznie włada z cudzej nieruchomości w zakresie
odpowiadającym służebności – tylko służebności czynne; odpowiednie stosowanie przepisów o posiadaniu
rzeczy;

V. Kategorie posiadania.
– posiadanie bezprawne i prawne:
* posiadanie bezprawne → posiadanie nieodpowiadające prawu, np. nieformalny nabywca, ten, kto uważa
się za najemcę/dzierżyciela/itp, ale nim nie jest;
* posiadanie prawne → posiadanie zgodne ze stanem prawnym, np. właściciel, najemca, dzierżyciel;
– posiadanie wadliwe i niewadliwe → wykształcone z prawa rzymskiego (vi, dam, precario);
* posiadanie wadliwe (vitiosa possesio) → gdy zostało nabyte przy użyciu środków niedozwolonych, np.
zabór rzeczy, podstęp;
* posiadanie niewadliwe (non vitiosa possessio) → głównie wtedy, gdy zostało nabyte od dotychczasowego
posiadacza, albo w sposób pierwotny;
– posiadanie w złej i w dobrej wierze → kryterium: przeświadczenie posiadacza co do rzeczywistych lub
rzekomych jego uprawnień;
* dobrą wiarę wyłącza:

64
 → pozytywna wiadomość o braku uprawnienia;
→ brak świadomości spowodowany niedbalstwem;
→ nieformalny nabywca → to posiadacz w złej wierze, gdyż wie, że nie nabył własności bez
zachowania formy aktu notarialnego → SN zakwestionował ten pogląd w orz. z 1989 r., ale powrócił
do niego w uchw. (7) z 1991 r.; podobnie w orz. z 1988 dot. posiadania służebności bez zachowania
formy aktu notarialnego;
→ osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie notarialnej umowy
zobowiązującej do przeniesienia własności → może zostać uznana za posiadacza w dobrej wierze,
ale zależy to od okoliczności (orz. SN z 1999, ale krytyka w doktrynie i w orz. 2001 odmienny pogląd
SN);
→ patrz roszczenie z tytułu nakładów;

VI. Dzierżenie.
– art. 338 kc – „kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem”;
* do kategorii dzierżycieli (animus possidendi pro alieno): też pełnomocnik, przedstawiciel ustawowy,
przechowawca, przewoźnik, zarządca, itp;
* dzierżenie nie korzysta z ochrony sądowej;
– art. 337 kc – „posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie
zależne”;
* posiadacze zależni są jednocześnie dzierżycielami rzeczy w zakresie prawa własności → pogląd sporny;

VII. Władztwo prekaryjne (precarium).

– tzw. władztwo prekaryjne (precarium) – inne niż posiadanie czy dzierżenie → istota tego władztwa polega
na odwołalności oraz na tym, że dający i biorący rzecz do użytku nie są związani węzłem prawnym, a istnieje
między nimi jedynie stosunek grzecznościowy;
* prekarzysta nie korzysta z ochrony i nie może zasiedzieć rzeczy;

VIII. Skutki posiadania.

– posiadanie to stan faktyczny, a nie jako swoiste prawo rzeczowe (prawo podmiotowe) → pogląd utrwalony w
orzecznictwie i doktrynie, ale jest zjawiskiem prawnym w tym sensie, że rodzi skutki prawne, w szczególności:
* może prowadzić do zasiedzenia (art. 172 i art. 292 kc);
* korzysta z ochrony posesoryjnej (art. 344, 346, 347 kc);
* posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków, jakie rzecz przynosi (art. 224 kc);
* posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać wykupu działki gruntu zajętej pod budowę (art. 231
kc);
* uzyskanie posiadania jest w pewnych wypadkach konieczną przesłanką nabycia prawa w drodze
czynności prawnej (np. art. 155 § 2, 169 § 1, 307 § 1 kc);
* z posiadaniem łączy się wiele domniemań prawnych (art. 339-341 kc);
* posiadaczowi przysługują roszenia o odszkodowanie od osoby, która wyrządzi mu szkodę (art. 415
kc), choć ważne jest czy tą osobą jest właściciel, czy kto inny → różnice w doktrynie co do przesłanek tej
ochrony, wg. SN z 1999 posiadaczowi nie przysługuje roszczenie odszkodowawcze o zwrot utraconych
korzyści w wypadku samowolnego naruszenia posiadania przez właściciela, jeżeli posiadanie to było
bezprawne;

IX. System domniemań.

– art. 339 kc → ten, kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym → 2 domniemania:
* ten kto włada rzeczą jest posiadaczem;
* posiadanie to ma charakter samoistny;
– art. 341 kc → z faktu posiadania, wynika, że jest ono zgodne z prawem, co dot. też poprzedniego posiadacza.
* nie można się na nie powołać, przeciwko wpisowi w księdze wieczystej;
→ te 3 domniemania zastępują dowód własności;
– art. 340 kc → domniemanie ciągłości posiadania, tzn. jesli wykaże że wykonywał posiadanie w jakiś dwu
momentach, nawet od siebie oddalonych, nie musi udowadniać wykonywania go w tym okresie;
* przerwy posiadania, które nie powodują przerwania ciągłości posiadania:
→ w przypadku przeszkody przemijającej;

65
 → posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane;
– domniemanie dobrej wiary – art. 7 kc;

OCHRONA POSIADANIA
I. Przyczyny i istota ochrony posiadania.
– przyczyny ochrony posiadania:
* skuteczne narzędzie walki z samowolą;
* często służy w rzeczywistości ochronie własności lub innych praw do rzeczy;
* w szczególnych okolicznościach służy ochronie tzw. korzyści/dobrodziejstw posiadania (związanych z
pożytkami, nakładami, zasiedzeniem);
– bezwzględny zakaz naruszania posiadania – art. 342 kc → nieograniczony przedmiotowo (każde
posiadanie) i podmiotowo (każda osoba, też uprawniony);
– 2 postacie ochrony:
* ochrona własna (art. 343 kc);
* ochrona sądowa (art. 344-347 kc);

II. Ochrona własna.

– OBRONA KONIECZNA → art. 343 § 1 kc – posiadacz może zastosować obronę konieczną, aby odeprzeć
samowolne naruszenie posiadania → brak uzależnienia obrony koniecznej od przesłanek szczególnych, czy
zakreślonych granic, ale z ogólnych założeń wynika, że musi być zachowana proporcja między środkami a
celem;
– DOZWOLONA SAMOPOMOC → art. 343 § 2 kc – określone przesłanki:
* gdy dot. nieruchomości – tylko niezwłocznie i bez użycia przemocy względem osób;
* gdy dot. rzeczy ruchomych – tylko, gdy grozi niepowetowana strata i musi to być działanie
natychmiastowe, ale może zastosować dowolne środki, byleby zmierzały do celu, jakim jest przywrócenie
stanu poprzedniego i były do niego proporcjonalne;
– z ochrony własnej może korzystać dzierżyciel;

III. Ochrona sądowa (art. 344 kc).

– przysługuje posiadaczowi w razie samowolnego (bezprawnego = gdy nie jest uprawniony do wkroczenia w
sferę posiadania) naruszenia posiadania albo poprzez pozbawienie go posiadania albo poprzez zakłócenie
posiadania → roszczenia posesoryjne o przywrócenie posiadania, poprzez oddanie rzeczy posiadaczowi,
albo poprzez wydanie odpowiednich nakazów i zakazów;
* ochrona obiektywna – niezależna od winy;
* SN w 1992 r. uznał za możliwe zmianę powództwa z posesoryjnego na petytoryjne;

IV. Legitymacja.
– legitymacja czynna → tylko posiadacz (samoistny i zależny), a nie dzierżyciel czy prekarzysta;
– legitymacja bierna → nie może żądać wydania rzeczy od każdego (jak w ochronie petytoryjnej), a jedynie od:
* tego, kto dopuścił się naruszenia posiadania;
* osoby, na której korzyść naruszenia dokonano;
→ może pozwać każdą z tych osób lub obydwie łącznie;

V. Model procesu posesoryjnego.

– 2 możliwości:
* model czystego procesu posesoryjnego – badane tylko okoliczności związane z samym posiadaniem;
* model realizujący ograniczoną ochronę posesoryjną – dopuszczalne badanie w pewnym zakresie także
tzw. elementów petytoryjnych;
– w prawie polskim przyjęty model pierwszy → oznacza to, że:
* niezależnie od kategorii posiadania (wadliwość, dobra wiara, zgodność z prawem);
* zakaz badania prawa do spornej rzeczy, czyli nie może bronić się zarzutem własności (exceptio dominii)
czy zarzutem prawa (exceptio iuris) → wyjątek: gdy prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego
do rozpoznania spraw tego rodzaju organu państwowego stanowi, że stan posiadania powstały na skutek
tego naruszenia jest zgodny z prawem;

66
 → wg orzecz. dopuszczalne jest w wyjątkowych przypadkach badanie zgodności roszczenia z zasadami
współżycia społecznego;

VI. Terminy ochrony.

– ze względu na ochronę stanu faktycznego, a nie prawa, roszczenia te ograniczone są krótkim terminem
prekluzyjnym → art. 344 § 2 kc – 1 rok od chwili naruszenia;

VII. Współposiadanie.
– w razie naruszenia posiadania przez osobę trzecią – każdy współposiadacz może korzystać z ochrony,
również w interesie innych współposiadaczy;
– art. 346 kc → roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami
tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania → wg orzecz.:
* gdy nie ma konieczności współpracy posiadaczowi przysługuje roszczenie do pozostałych
współposiadaczy;
* gdy konieczne jest współdziałanie w posiadaniu, ochrona nie przysługuje, wtedy może np. żądać by
sposób wykonywania współposiadania został określony przez sąd;
→ takie samo rozwiązanie jak dla ochrony petytoryjnej w stosunkach między współwłaścicielami;

VIII. Roszczenie o wstrzymanie budowy (cautio damni infecti).

– art. 347 kc – w razie gdyby budowa mogła naruszyć posiadanie albo grozić wyrządzeniem szkody →
termin prekluzyjny – przed rozpoczęciem budowy albo w ciągu miesiąca od jej rozpoczęcia;

IX. Wymagania dot. wyroku o przywrócenie posiadania.

– 2 wymagania:
* tak sformułowany, by nadawał się do egzekucji, tzn. musi wskazywać do jakich konkretnie działań
pozwany jest zobowiązany;
* sformułowanie wyroku powinno wskazywać, że zapadł on w trybie posesoryjnym, najlepiej gdy nakazuje
przywrócenie posiadania w określony sposób (tak SN w uchw. (7) z 1988 – sąd jest zobowiązany do
określenia sposobu przywrócenia posiadania);

X. Ochrona posesoryjna a petytoryjna.

– przywrócenie posiadania nie z chwilą wydania wyroku posesoryjnego, ale z chwilą wydania rzeczy → wyrok
ten nie zamyka drogi do ochrony petytoryjnej;

XI. Petytoryjna ochrona posiadania.

– w prawie rzymskim powstała silniejsza ochrona posiadania kwalifikowanego (nabyte w dobrej wierze, w
sposób słuszny albo w sposób nieformalny) → ochrona ta pod względem intensywności zbliżona do ochrony
petytoryjnej, ale jest ochroną posesoryjną, bo chroni kwalifikowany stan faktyczny → nazywana petytoryjną
ochroną posiadania albo ochroną publicjańską;
* np. kca (kc Austrii) – tzw. skarga z domniemanej własności;
* w prawie polskim międzywojennym nie było takiej ochrony, choć podejmowane próby jej skonstruowania
na podstawie nadużycia prawa → też w toku prac nad kc z 1964 ale jej nie wprowadzono. Po uwłaszczeniu
posiadaczy problem przestał być aktualny;

XII. Ochrona władania lokalem (art. 3431 kc)

– w doktrynie krytyczna ocena tego przepisu:
* raczej nie chodzi o władanie na zasadzie dzierżenia czy prekarium (gdyż takiego niedorzecznego
rozwiązania nie można przypisać ze względu na domniemanie racjonalności ustawodawcy), więc może
chodzić o zapewnienie takiej ochrony władania lokalem „dla siebie”, w zakresie jakiegoś prawa (ale nie
koniecznie na tej podstawie) → ale władanie takie mieści się w pojęciu posiadania, a jeśli chodzi o lokal
niewyodrębniony, to choć wykluczone jest posiadanie samoistne, możliwe jest jednak posiadania zależne
(część składowa może być przedmiotem praw obligacyjnych);
* wątpliwości związane z tym art. wiążą się też z jego umiejscowieniem pomiędzy ochroną własną a sądową;

NABYCIE I UTRATA POSIADANIA

67
I. Nabycie pierwotne.
– do nabycia posiadania dochodzi gdy powstaną dwa elementy: corpus i animus → możliwe zastępstwo w
posiadaniu (tak w nabyciu, jak i wykonywaniu);
– możliwe nabycie zarówno pochodne (tylko wtedy można zaliczyć posiadanie poprzednika) jak i pierwotne;
* pierwotne nabycie poprzez jednostronny akt posiadacza (zastępcy) polegający na objęciu rzeczy
połączony z wolą wykonywania określonego prawa względem tej rzeczy (occupatio):
→ gdy rzecz niczyja;
→ gdy rzecz do kogoś należy w drodze przemocy, podstępu, kradzieży, itp → posiadanie wadliwe;
– możliwe nabycie w drodze następstwa szczególnego jak i ogólnego;

II. Nabycie pochodne.

– przeniesienie posiadania to czynność prawna, wiec potrzebna jest zdolność do czynności prawnych po stronie
nabywcy i zbywcy
* sporne → gdyż posiadaczem nieruchomości może się stać osoba ograniczona w zdolności do czynności
prawnych, jeżeli inna osoba to posiadanie na nią przeniosła, a ona działała na tyle z rozeznaniem, że mogła
wyrazić animum rem sibi habendi;
– wręczenie rzeczy – konieczne do przeniesienia posiadania (art. 348 kc) → ale takie, któremu towarzyszy wola
władania rzeczą;
* art. 348 zd. 2 – traditio longa manu – też przez wydanie dokumentów czy rzeczy, które dają faktyczną
władzę nad rzeczą;
* art. 349 kc – constittum possessorium – gdy dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz jako
posiadacz zależny, albo dzierżyciel rzeczy na podstawie stosunku prawnego ustalonego przez strony;
* art. 350 kc – gdy rzecz jest w posiadaniu zależnym/dzierżeniu osoby trzeciej przeniesienie następuje przez
umowę między stronami i zawiadomienie tej osoby trzeciej;
* art. 351 kc – traditio brevi manu – gdy rzecz jest już u nabywcy, posiadanie przechodzi samą umową;

III. Dziedziczenie posiadania.

– ze względu na ustawową definicję, że do spadku wchodzą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego → spór
czy posiadanie jest dziedziczne → doktryna i orzecznictwo przyjęły, że tak z 2 powodów:
* przepisu mówiącego o możliwości zaliczenia posiadania poprzednika w przypadku zasiedzenia;
* potrzeba uregulowania sytuacji nieformalnego nabywcy;

68
 KSIĘGI WIECZYSTE I EWIDENCJA GRUNTÓW
POJĘCIE, FUNKCJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA KSIĄG
WIECZYSTYCH
I. Pojęcie.
– księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości;
– rejestry dzielimy na podmiotowe (akta stanu cywilnego, ewidencja ludności KRS) i przedmiotowe (rejestr
zastawów, księgi wieczyste i ewidencja gruntów);
– rejestry dzielimy na czysto ewidencyjne (ewidencja gruntów) i pociągające za sobą skutki materialnoprawne
(np. księgi wieczyste);
– ewidencja gruntów – prowadzona w celu umożliwienia państwu i jednostkom samorządu terytorialnego
wykonywanie zadań związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, gospodarką ziemi, ustanawianiem
danin publicznych

II. Akty prawne.

– ustawa z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece;
– rozdz. VI działu III tytułu II kpc „Postępowanie wieczystoksięgowe”;
– ustawa z 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie
informatycznym;
– rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów;

III. Powszechność ksiąg wieczystych.

– ustawa nie wprowadza obowiązku zakładania ksiąg wieczystych, ale przewiduje wiele instrumentów, które
prowadzą do tego, by księgi wieczyste stały się powszechne;
* unormowania materialnoprawne, które niejako wymuszają zakładanie ksiąg wieczystych, przez związanie z
ich istnieniem powstania określonych praw (np. hipoteki);
* obowiązek właściciela nieruchomości ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej (a więc i założenia
jej jeśli nie istnieje) pod sankcją odpowiedzialności odszkodowawczej za szkodę poniesioną przez osobę
trzecią wskutek niewykonania tego obowiązku;
* szeroki zakres osób uprawnionych do złożenia wniosku o wpis, a nawet o założenie księgi wieczystej;
* obowiązek notariusza, także wtedy, gdy akt notarialny obejmuje przeniesienie własności nieruchomości
niemającej urządzonej księgi wieczystej, obowiązek zamieszczenia w tym akcie wniosku (uważanego za
wniosek uprawnionego) o dokonanie wpisu (pierwszego) do księgi wieczystej, a więc wniosku o założenie
księgi i przekazania tego aktu sądowi wieczystoksięgowemu;
* w większości wypadków skierowanie do sądu dokumentu w celu złożenia go do tzw. samodzielnego zbioru
dokumentów traktuje się jako wniosek o założenie księgi wieczystej;
– ZASADA POWSZECHNOŚCI KSIĄG WIECZYSTYCH obowiązuje w tym sensie, że całokształt rozwiązań
ustawowych prowadzi do osiągnięcia tego stanu;

IV. Prawo podstawowe dla księgi wieczystej.

– księgi zakłada się odrębnie dla każdej nieruchomości i nie są związane z osobą właściciela (system realny) →
głównym prawem dla którego są prowadzone to prawo własności, a inne prawa mogą być wpisywane jako
prawa do własności pochodne, ale nowela z 1991 przyjęła, że księgi wieczyste mogą być też prowadzone dla
ustalenia stanu prawnego własnościowych praw spółdzielczych do lokali (wprowadzone ze względu na
wprowadzenie hipoteki na tych prawach);

V. Prawa i informacje ujawniane w księdze wieczystej.

– w księgach wieczystych ujawnia się prawa rzeczowe na nieruchomościach, a prawa obligacyjne tylko
wtedy, gdy ustawa tak stanowi;
* nie ma domniemania wpisania wszystkich praw rzeczowych;
– informacje na temat stanu faktycznego (położenie nieruchomości, obszar, sposób korzystania, zabudowa)
mają jedynie znaczenie informacyjne i nie przysługuje im domniemanie zgodności ze stanem faktycznym, jak
to się ma w przypadku praw w księdze ujawnionych;
– w księdze wieczystej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej nie wpisuje się obciążających tą
nieruchomość własnościowych rzeczowych praw spółdzielczych → uregulowanie dyskusyjne;

69
VI. Treść księgi wieczystej.
– TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ TO POSZCZEGÓLNE WPISY;
– WPISY to każda adnotacja o zmianie stanu prawnego, dodanie nowych danych oraz wykreślenie prawa;
* nie jest wpisem adnotacja informująca o możliwości dokonania wpisu, np. tzw. wzmianka o wniosku;
* wpisu dokonuje sędzia (referendarz sądowy) na podstawie dokumentu stanowiącego jego podstawę i
obejmuje tylko istotną treść dokumentu (w przypadku rozbieżności – dla osoby trzecie decydujący jest
wpis, dla stron umowy – umowa);
* dzielimy na:
→ ostateczne → kończą definitywnie określone postępowanie, np. wpis nowego właściciela;
→ tymczasowe → tylko zabezpieczają wynik postępowania, a zbliżony do nich cel mają adnotacje
informacyjne;
– przykłady wpisów tymczasowych i wzmianek:
* wpis hipoteki przymusowej na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu czy postanowienia prokuratora
lub zarządzenia zabezpieczenia wydanego w trybie administracyjnych przepisów egzekucyjnych (art. 110
ust. o ks. wiecz. i hip.);
* wpis ostrzeżenia o toczącym się procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym (art. 10 w/w ustawy);
* wpis ostrzeżeń z urzędu o niezgodności stanu ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym
(art. 36 ust. 3 ust. o ks. wiecz. i hip.; art. 62613 § 1 kpc);
* wzmianka o wniosku (art. 6267 § 2 kpc.);
* wzmianka o skardze na wpis dokonany przez referendarza sądowego (art. 6267 § 4 kpc);
* wzmianka o apelacji i kasacji (art. 62611 kpc);
* wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości – wpis subhastacyjny (art. 924 kpc);
* wpis o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego (art. 117 ugn);

VII. Zniszczenie ksiąg wieczystych.

– księgi wieczyste nie ulegają nigdy zniszczeniu → wydanie zarządzenia o ich zniszczeniu jest
niedopuszczalne, a w razie przeniesienia nieruchomości do innej księgi, dotychczasową zamyka się i
składa do archiwum;
– po „wymianie” ksiąg wieczystych na księgi informatyczne, dotychczasowe straci swój charakter i stanie się
częścią akt księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym;

ZASADY KSIĄG WIECZYSTYCH

I. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych.
I. zasada wpisu;
II. zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych;
III. zasada domniemań związanych z wpisem;
IV. zasada pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych do księgi wieczystej;
V. zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi;

ad I. Zasada wpisu.
– nie ma zasady wpisu w czystej postaci → zasadą jest deklaratywności wpisów, wyjątkiem
konstytutywność;
* te wyjątki to: ustanowienie odrębnej własności lokali; ustanowienie i przeniesienie użytkowania
wieczystego; ustanowienie hipoteki; przeniesienie i zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego, jeżeli
jest ono wpisane do księgi wieczystej;
– mogą postawać rozbieżności między stanem rzeczywistym a stanem prawnym, wynikającym z księgi
wieczystej → aby zapobiec ujemnym stronom tego przepisy kreują różne obowiązki:
* obowiązek właścicieli ujawnienia w księdze wieczystej swojego prawa pod rygorem odpowiedzialności za
szkodę poniesioną przez osobę trzecią wskutek nieujawnienia jego prawa, a czasem pod sankcją grzywny;
* też obowiązek notariusza, sądu czy organu administracji;
→ z tych obowiązków wynika, że wpis prawa własności ma charakter deklaratywny, ale obowiązkowy;

ad II. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

70
– art. 5 „W RAZIE NIEZGODNOŚCI MIĘDZY STANEM PRAWNYM NIERUCHOMOŚCI UJAWNIONYM W KSIĘDZE
WIECZYSTEJ A RZECZYWISTYM STANEM PRAWNYM TREŚĆ KSIĘGI ROZSTRZYGA NA KORZYŚĆ TEGO, KTO
PRZEZ CZYNNOŚĆ PRAWNĄ Z OSOBĄ UPRAWNIONĄ WEDŁUG TREŚCI KSIĘGI NABYŁ WŁASNOŚĆ LUB INNE
PRAWO RZECZOWE (RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH)” oraz art. 9 „PRZEPISY ART. 5-8
STOSUJE SIĘ TAKŻE W WYPADKACH NIEWYMIENIONYCH W ART. 5 ROZPORZĄDZEŃ PRAWAMI JAWNYMI Z
KSIĘGI WIECZYSTEJ ORAZ GDY NA PODSTAWIE WPISANEGO PRAWA ZOSTAJE SPEŁNIONE ŚWIADCZENIE NA
RZECZ OSOBY UPRAWNIONEJ WEDŁUG TREŚCI KSIĘGI”;
– zasada ta chroni osoby trzecie na wypadek:
* nabycia prawa rzeczowego;
* innego rozporządzenia takim prawem;
* spełnienia świadczenia przez osobę trzecią na rzecz osoby ujawnionej jako uprawnionej;
– zasada ta nie daje pewności co do tożsamości osoby z którą zawiera się umowę → nie nabywa prawa, gdy
osoba posługuje się fałszywym dowodem tożsamości;
– przesłanki (ŁĄCZNIE !!!) rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych:
* rękojmia chroni jedynie nabycie w drodze czynności prawnej, czyli nie w przypadku hipoteki
przymusowej, zasiedzenia, egzekucji;
* chroni tylko czynności prawne polegające na rozporządzeniu prawem rzeczowym ujawnionym w
księdze (oraz spełnienie świadczenia na rzecz uprawnionego wg księgi na podstawie wpisanego tam
prawa), nie chroni natomiast praw obligacyjnych, nawet ujawnionych w księdze;
* nie chroni nabycia pod tytułem ogólnym, np. sprzedaż spadku;
* nie chroni nabywcy w wypadku rozporządzeń nieodpłatnych; wg. SN z 1993 r. nie stanowi
rozporządzenia nieodpłatnego ustanowienie hipoteki także wtedy, gdy następuje to „grzecznościowo" w
celu zabezpieczenia cudzego długu (gdy osoba ustanawiająca hipotekę nie jest dłużnikiem osobistym
wierzyciela hipotecznego);
* rękojmię wyłącza zła wiara osoby trzeciej → ograniczenie zakresu złej wiary – NIE: gdy wiedział oraz
gdy z niedbalstwa się nie dowiedział, ale TAK: gdy wiedział oraz gdy z łatwością mógł się dowiedzieć;
→ już w pr. rzecz. z 1946 ograniczenie, ale bardzo duże, gdyż tylko do przypadku gdy wiedział, stąd w
orzecz. tendencja do rozszerzania tego artykułu → kc z 1964 r. zmienił to j/w → w związku z tym
pozostało aktualne orz. SN z 1981 r. nie ma złej wiary tylko dlatego, że nie sprawdził w organach
adm. państwowej czy ujawniony właściciel nie stracił własności, ale wg. Igantowicz, Stefaniuk zbyt
dużo wymaga od banku, na rzecz którego ustanawiana jest hipoteka, by sprawdzał treść stosunków
majątkowych małżonków;
* „negatywne rozumienie rękojmi” → rękojmia nie działa przeciwko (nawet jeśli nie są ujawnione w
księdze, a nabywca jest w dobrej wierze):
→ prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu ;
→ prawu dożywocia;
→ służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej ;
→ służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy
wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
* rękojmię wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub
kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości;
– skutki rękojmi polegają przede wszystkim na zrobieniu wyjątku od zasady nemo plus iuris ...;
– problemy szczególne:
* nie chroni użytkownika wieczystego na gruncie niestanowiącym własności SP lub jednostek samorządu
terytorialnego (ich związków), ale osłania, gdy użytkowanie takie ustanowi inny taki podmiot → orzecz.;
* nie chroni nabywcy od osoby, która była właścicielem nieruchomości i nadal jest wpisana, ale utraciła ex
lege własność z mocy przepisów ustawy nacjonalizacyjnej → gdyż mechanizm rękojmi stosuje się do
obrotu cywilnoprawnego, ale chroni w przypadku dekretu z 1946 r. o majątkach opuszczonych i
poniemieckich oraz w przypadku ustawy uwłaszczeniowej z 1971 r.;

ad III. Zasada domniemań związanych z wpisem.

1. domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym;
 domniemanie to jest silniejsze niż wynikające z faktu posiadania;
2. domniemanie, że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje;

71
3. domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki obejmuje także (chyba, że jest to hipoteka
kaucyjna), gdy chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, wierzytelność zabezpieczoną hipoteką;
– może się na nie powołać każdy zainteresowany;
– domniemania usuwalne → 2 możliwości:
* uzgodnienie w związku z tym, że stan prawny się zmienił → na podstawie dokumentu lub orzeczenia, które
stwierdzają (deklaratywnie lub konstytutywnie) zmianę stanu;
* uzgodnienie w związku z tym, że wpis był od początku niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym →
specjalne postępowanie – osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, albo jest dotknięta
wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności → tryb procesu, a
wyrok nakazujący uzgodnienie stanowi podstawę do wpisu;
– roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – może być ujawnione
przez ostrzeżenie, wpisywane na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, przed którym toczy się proces o
uzgodnienie, albo na podstawie nieprawomocnego wyroku;
* też możliwość „urzędowego” ostrzeżenia, dokonywanego po zawiadomieniu przez sąd lub organ adm. o
zmianie właściciela, albo gdy sam dostrzeże nieprawidłowości;
* obie powyższe możliwości nie obalają domniemania, ale wyłączają rękojmię;
– możliwość obalenia domniemania także w innej sprawie jako przesłanka jej rozstrzygnięcia, ale to ma
znaczenie tylko dla danej sprawy;

ad IV. Zasada pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych wpisanych do księgi.

 patrz kolizje praw rzeczowych ograniczonych;

ad V. Zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi.
– prawa obligacyjne na zasadzie wyjątku przez ustawę przewidzianego mogą być ujawniane w księdze
wieczystej, w szczególności mogą to być (art. 16 ust. o ks. wiecz. i hip.):
* prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
* roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych lub warunkowych; roszczenie
może być jednak wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego;
* roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez
współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
* roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności;
* wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do
rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych;
* timesharing → ale jeśli ukształtowały jako użytkowanie, to może wpisać jako prawo rzeczowe, ale z
zaznaczeniem, że chodzi o timesharing;
* uwl – wynikające z umowy roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu;
– skutek → uzyskuje skuteczność względem praw nabytych po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności
drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z prze kroczeniem granicy przy wznoszeniu
budynku lub innego urządzenia;
* do pierwszeństwa tych praw odpowiednio stosuje się przepisy o pierwszeństwie ograniczonych praw
rzeczowych;
– szczególne znaczenie ma prawo pierwokupu gminy z art. 109 ust. 1 pkt. 3 i 4 → pomimo, że zastrzega je
ustawa, to przesłanką jego istnienia jest wpis w księdze wieczystej;

II. Zasada formalnej jawności ksiąg wieczystych.

– księgi wieczyste są jawne → zasada ta ma za zadanie umożliwienie prawidłowego funkcjonowania w/w
zasad:
* przeglądanie bez wykazywania interesu prawnego, ale w obecności pracownika sądu;
* odpisy tylko na żądanie zainteresowanych osób, notariusza, organów państwowych i samorządowych
→ ograniczenie to nie dot. ksiąg prowadzonych w systemie informatycznym;
* księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek;

ZAKŁADANIE I PROWADZENIE KSIĄG WIECZYSTYCH; SAMODZIELNY ZBIÓR DOKUMENTÓW

I. Organ powołany do prowadzenia ksiąg wieczystych.

72
– pr. o ks. wiecz. z 1947 r. – sąd  ustawa z 1964 r. o przekazaniu państwowym biurom notarialnym
prowadzenia ksiąg wieczystych  ustawa z 1991 r. p. wpr. ustawę prawo o notariacie oraz o zmianie kpc i ust.
o ksi. wiecz. (Dz. U. nr 22. poz. 92) – sądy rejonowe  ustawa z 1997 r. nowela k.p.c., prawa o ustroju sądów
powszechnych, ust. o ks. wiecz. i hip. – dodano, że czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych
mogą wykonywać referendarze sądowi;

II. Postać ksiąg wieczystych.

– postać tradycyjna czyli księgi w powszechnie przyjętym znaczeniu tego słowa;
– w końcu księgi te zostaną zastąpione „księgami" zdematerializowanymi, występującymi w postaci
informatycznej (zapisów komputerowych) → art. 25 1 ust. o ks. wiecz. i hip. oraz ustawa z 2003 r. o
przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym;
* min. tryb przenoszenia ksiąg tradycyjnych w system informatyczny;
– nie jest księgą wieczystą prowadzoną w systemie informatycznym, a swoistą odmianą księgi tradycyjnej,
księga wieczysta mająca formę wydruków komputerowych, czyli prowadzona „przy wykorzystaniu
informatycznego programu komputerowego” (nie są księgą dane wprowadzone do komputera) – podstawa
prawna rozp. wyk. z 1992. i art. 58 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.;

III. Założenie księgi wieczystej.

– na wniosek właściciela lub innego podmiotu uprawnionego → założenie księgi z chwilą dokonania pierwszego
wpisu;
– do wniosku powinny być dołączone odpowiednie dokumenty, a jeśli na ich podstawie prawo osoby składającej
wniosek nie jest dostatecznie udowodnione sąd wieczystoksięgowy ogłasza obwieszczenie, by osoby zgłosiły
swoje prawa pod rygorem pominięcia ich w księdze wieczystej;
– takie pominięcie nie oznacza utraty prawa → zawsze można wystąpić o uzgodnienie treści ksiegi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym;

IV. Skład księgi wieczystej.

– księga składa się z 4 działów:
* dział pierwszy – obejmuje oznaczenie nieruchomości (podstawą jest ewidencja gruntów) oraz prawa
związane z jej własnością (np. służebności gruntowe przysługujące właścicielowi nieruchomości
władnącej);
* dział drugi – wpisy dot. prawa własności i użytkowania wieczystego oraz trwały zarząd, czy ustawowy
zarząd;
* dział trzeci – wpisy dot. ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości (z wyjątkiem
hipotek), wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i użytkowaniem wieczystym oraz wpisy
praw osobistych i roszczeń, też dożywocie;
* dział czwarty – wpisuje się hipoteki i dotyczące ich roszczenia;
– działy dzielą się na łamy;
→ podział ten jest porządkowy, wiec dokonanie wpisu w innym dziale czy łamie nie powoduje jego
nieważności;
→ ten podział dot. też księgi wieczystej w postaci wydruków komputerowych; prawdopodobnie będzie to
też dot. księgi wieczystej w systemie informatycznym;
– akta księgi wieczystej (zbiór dokumentów) → dokumenty i pisma dot. nieruchomości;

V. Samodzielny zbiór dokumentów.

– wprowadzone w prawie zunifikowanym, jako surogat księgi wieczystej → składało się wnioski i dokumenty,
ale nie dokonywało się w tym rejestrze wpisów (nazwa zbiór dokumentów, a więc ta sama co do akt księgi
wieczystej, więc dla odróżnienia nazwano samodzielnym zbiorem dokumentów) → założenie z chwilą
złożenia pierwszego wniosku dot. nieruchomości, ale wiele wniosków traktowane są obecnie jako jednocześnie
wniosek o założenie księgi wieczystej;
* skutki → jak księga wieczysta, ale bez rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych;

EWIDENCJA GRUNTÓW
I. Istota ewidencji gruntów. Kataster.
– ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne i rozp. wyk. w sprawie ewidencji gruntów i budynków;

73
– prowadzona przez starostę, jawna, a uwierzytelnione przez organ prowadzący ewidencję wyrysy i wypisy
(wydruki) oraz kopie map ewidencyjnych są dokumentami urzędowymi;
– prowadzi się dla poszczególnych jednostek ewidencyjnych (gł. gminy), dzielone na obręby;
– EWIDENCJA TO ZBIÓR DANYCH O POSTACI MAPY EWIDENCYJNEJ I REJESTRÓW ORAZ DOKUMENTÓW
UZASADNIAJĄCYCH WPISY DO TYCH REJESTRÓW (TZW. OPERAT EWIDENCYJNY), PROWADZONA W
SYSTEMIE INFORMATYCZNYM, GDZIE GRUNTY OZNACZA SIĘ NUMERYCZNIE JAKO DZIAŁKI WRAZ Z
PODANYMI OZNACZENIAMI KSIĄG WIECZYSTYCH;
– ewidencja ma zostać przekształcona w kataster nieruchomości → też po dokonaniu taksacji nieruchomości,
tzw. katastralna wartość nieruchomości (głównie dla podatku od nieruchomosci);

II. Dane w ewidencji gruntów.

– ze względu na inne cele niż ksiąg wieczystych inne dane są w niej ujawniane – DANE FAKTYCZNE, jak
położenie gruntów, granice i obszar oraz rodzaj użytków oraz klasę gruntów, położenie budynków, ich
przeznaczenie, rok budowy, opis, też wartość nieruchomości;
– też dane właściciela i osoby faktycznie władającej nieruchomością ( gł. posiadacza samoistnego);

III. Zasady ewidencji gruntów.

– rejestr informacyjny, ale dane z niego stanowią podstawę planowania gospodarczego i przestrzennego,
wymiaru podatków i innych decyzji adm. i samorządowych, też są podstawą dla wpisów do księgi wieczystej;
– zasada wiarygodności ewidencji gruntów – zawarte w niej dane są w pewnym sensie pewne i w zasadzie
wiążące dla administracji rządowej i samorządowej;
– zasada powszechności – dot. wszystkich gruntów;
– zasada jednolitości – jeden system wprowadzania danych na obszarze całego państwa;
– zasada zupełności – ujawnia się wszystkie działki danej jednostki ewidencyjnej, a co do każdej działki
wszystkie dane, a także, że wpisy utrzymuje się w stanie stałej aktualności;
– zasada jawności – dane są dostępne, ale odpisy, wypisy i wyrysy wydaje się tylko właścicielom, osobom
władającym nieruchomością lub innym uprawnionym podmiotom;

74