Loteamento é incorporagdo? Parece, mas nao é. Tem RET? Depende Diana Nacur ‘uinta-feira, 9 de margo de 2023 Atualizado as 11:20 omme OOOO Sabem aquelas imagens dos testes de Rorschach na psicologia, em que uma borboleta parece uma bruxa, uma mulher parece um golfinho ou um tronco de arvore que realga o perfil de uma face humana? Acompanhadas da fatidica pergunta "o que vooé vé primeiro?", logo vem a promessa de que a resposta ha de definir a personalidade do observador. Pois bem. Imaginem uma gleba subdivida por abertura de novas vias de circulagao e implantagdo de infraestrutura urbana, cuja oferta ao mercado contempla a entrega futura de partes menores individualizadas (lotes) destinadas a edificagao. Loteamento, condominio de lotes, incorporagao imobilidria ou incorporagéo de casas? A depender da sua primeira percepgao, sua especialidade juridica ou empresarial ha de ser revelada. Trés tipos de empreendimentos, trés distintos conceitos com natureza juridica completamente distintas. Mas, com certa frequéncia, eles renovam o debate no mesmo ritmo daquele frisson da internet acerca do vestido branco e dourado (ou preto e azul?). (Gnagem:Canva) Separemos 0 “joio do trigo"! Incorporagao imobiliéria. No artigo 28, paragrafo Unico, e artigo 29, da lei 4591/74, o legislador a definiu como uma atividade empresarial exercida pelo empreendedor que assume o compromisso de vender fragées ideais de terreno, vinculando-as as futuras unidades auténomas, com o intuito de promover e realizar a construgao, para alienago total ou parcial, de edificagdes ou conjunto de edificages sob regime condominial Sob ponto de vista empresarial, é comum a confusao entre incorporagao imobilidria e o ato de construir em si. Mas, sob 0 aspecto juridico, a incorporagao imobilidria é um negécio juridico que permite 0 exercicio da atividade empresarial de venda de unidade a ser construida ou em construgéo em regime condominial. Vale comentar, inclusive, que, caso se trate de umcondominio edilicio com unidades a venda somente depois da conclusao das obras, nao ha necessidade de ser feita a incorporago imobilidria. Havera simplesmente a instituigéo de condominio com a possibilidade de venda de unidades jd existentes (¢ nao futuras). O objetivo especial da incorporagao imobilidria é dar identidade e regulamentar a venda de imével inexistente no momento da celebragao do negécio (unidade futura). Loteamento. O artigo 2°, § 1°, da Lei 6.76/79, 0 definiu como uma modalidade de parcelamento do solo caracterizada pela subdiviséo de uma gleba em lotes destinados a edificagéo, com abertura de novas vias de circulagéo, de logradouros publicos ou prolongamento, modificagéo ou ampliagao das vias existentes. Nesta modalidade, desde o registro, conforme dispée o artigo 22 da mesma lei, as vias de circulagao, dreas institucionais, pragas e espagos de uso coletivo (reas institucionais) passam a ser de dominio publico. Condominio de lotes. Aqui, a explicagao atrai um breve contexto histérico. Quando a Lei 4.591/64 definiu a atividade da incorporagao imobiliaria, o legislador a vinculou @ venda de futuras unidades imobilidrias a serem construidas e submetidas ao regime condominial, recebendo tratamento especifico no Titulo | da lei. Ou seja, 0 objeto desta atividade era a venda "na planta" de unidades de um edificio em construgao. Neste formato, ¢ instituido o condominio edilicio, cuja edificagao passa a ter partes que sao propriedade exclusiva (unidades auténomas) e partes que sao propriedade comum dos condéminos. Logo, as areas comuns (hall de entrada, piscina, espagos de circulagao, entre outros) so de dominio particular. Talvez em razéio das principais preocupagées do mercado imobilidério da época estarem distantes da timida atuago do loteador como empreendedor profissional, talvez por desatengao. Mas é certo que assim o legislador definiu. Ocorre que, aquele empreendedor - isto é, 0 loteador - que se compromete a subdividir uma gleba em lotes, promovendo a infraestrutura de urbanizagao com “abertura de novas vias de circulagdo, de logradouros ptiblicos ou prolongamento, modificagéo ou ampliagéo das vias existentes", também vende e promete entregar futuras unidades imobilidrias. Elas nao estarao vinculadas a uma edificagéo nem submetida ao regime condominial, mas este empreendedor também oferta e negocia um imével que ainda nao existe. Percebam, portanto, que a atividade empresarial em si ¢ semelhante. Mas, por definigao legal e diante da auséncia de edificagéo e/ou do regime condominial, 0 loteador ficou fora da categoria dos incorporadores. art. 3°, do Decreto-Lei 271/67, publicado trés anos depois, tentou remendar a situagao, ao dispor que: Art. 3° Aplica-se aos loteamentos a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condéminos e as obras de infra-estrutura 4 construgao da edificagao §1° O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentara éste decreto-lei, especialmente quanto a aplicagéo da Lei n® 4.591, de 16 de dezembro de 1964, aos loteamentos, fazendo inclusive as necessdrias adaptagéesPorém, a regulamentagao prometida no paragrafo primeiro nunca ocorreu. E, assim, um acirrado debate vem se arrastando por décadas: 0 loteamento poderia, ainda assim, ser submetido ao regime da incorporaga0? Seria possivel subdividir uma gleba em lotes, sem vinculd-los a uma edificagéo, mas submeté-los ao regime condominial? Seria possivel estabelecer areas comuns em um loteamento? Se sim, poderia usufruir dos mesmos beneficios e deveres estabelecidos ao incorporador? O loteamento tide como "fechado" poderia ser constituido em regime condominial? © condominio edilicio, tal como previsto na Lei 4.591/64 e foi previsto no Cédigo Civil de 2022, admitiria sua constituigéo sem vinould-lo as edificagdes? As divergéncias entre os juristas pelo Brasil afora fizeram, inclusive, surgir normas estaduais que vedavam a venda de lotes em regime condominial (como em Sao Paulo); enquanto, em outros, admitia-se o registro deste tipo de empreendimento, contemplando as vias como areas comuns e os lotes como areas privativas (como ocorreu no Rio Grande do Sul, onde se tem noticia do primeiro condominio de lotes registrado na cidade de Santa Maria em 1978) Como a demanda do mercado nao respeita as lacunas ou omissées legislativas, o imbréglio acabou por néo impedir o surgimento dos conhecidos "condominios ou loteamentos fechados". Um empreendimento que, a olho nu, apresenta-se como um condominio, com portaria e muro. Mas que tem a natureza juridica de parcelamento do solo (loteamento propriamente dito) com vias de circulagéo e espagos comuns pertencentes ao dominio piiblico, cujo controle do acesso ¢ apenas concedido pelo Municipio de forma precaria ao administrador do empreendimento. Mas, na verdade, séo loteamentos, os quais a Lei 13.465/2017 tipificou como sendo loteamento com acesso controlado (artigo 2°, § 8°, da Lei 6766/79). Foi somente com o advento da Lei n° 13.465/2017 que o assunto foi apaziguado no contexto da legislagao federal. Ela incluiu o artigo 1.358-A no Cédigo Civil, esclarecendo, enfim, que 6 possivel sim ter um condominio edilicio independe de suas fragées ideais estarem vinculadas a uma edificagao. O dispositive sofreu modificagées também pela Lei 14.382/22 e, agora, vigora nos seguintes termos: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que so propriedade exclusiva e partes que so propriedade comum dos condéminos. § 1° A fragao ideal de cada condémino poderd ser proporcional a area do solo de cada unidade auténoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituigao. § 2° Aplica-se, no que couber, ao condominio de lotes: | - © disposto sobre condominio edilicio neste Capitulo, respeitada a legislagao urbanistica; e I- 0 regime juridico das incorporagées imobilidrias de que trata o Capitulo | do Titulo II da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrarios. § 3° Para fins de incorporagao imobilidria, a implantagao de toda a infraestrutura ficar a cargo do empreendedor.Portanto, condominio de lotes nado é modalidade de parcelamento do solo. E forma de organizagao da propriedade imobilidria, revelando-se em uma espécie de condominio edilicio, pela qual a lei prevé que "pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que sao propriedade exclusiva e partes que sao propriedade comum dos condéminos". No mesmo sentido, dispde o artigo 2°, §7°, Lei 6.766/79, também incluido pela mesma lei de 2017, que estabelece: “o lote podera ser constituido sob a forma de imével auténomo ou de unidade imobilidria integrante de condominio de lotes" Vale comentar que, em razdo do longo debate sobre o tema, bem como por forga da competéncia constitucional atribuida aos Municipios para legisiarem sobre seu ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupagao do solo urbano, hd locais que tratam 0 "condominio de lotes" como uma tipologia de parcelamento do solo. Mas, este ponto merece estudo proprio, para o qual é essencial a leitura da obra de autoria do brilhante Bernardo Amorim Chezzi, 0 livro intitulado "Condominio de Lotes: Aspectos Civis, Registrais e Urbanisticos" ¢ publicado pela Editora Quartier Latin, chega a sua 2* edigao. Mas, para fins do contexto da legisiagao federal, restou expresso que a constituigdo do condominio edilicio, como um condominio especial, pode se dar de forma desvinculada da edificagao; e, agora, por expressa disposi¢ao legal, estabeleceu-se também que a oferta de suas futuras unidades durante a fase de construgao da infraestrutura do condominio de lotes poderia ser objeto da incorporagao imobilidria. Percebem, portanto, que os conceitos nao se confundem. Loteamento é a divisdo de uma gleba em partes menores, transformando-a em varios iméveis menores e destinando as vias e espagos de uso coletivo ao dominio publico. Condominio de lotes é um condominio especial que organiza a propriedade de um imével subdividindo-a a gleba em fragées ideias, distinguindo o que 6 parte comum do que é privativo, sem vinculé-las as edificagdes e mantendo as vias e éreas comuns como de propriedade privativa. E incorporagao imobilidria 6 uma atividade empresarial. Repito: incorporagao imobilidria é uma atividade empresarial por expressa definigao legal! Neste sentido, a legislagéo também impés direitos, deveres e beneficios ao incorporador, especialmente para que essa atividade empresarial pudesse ser fomentada de maneira segura e ordeira, protegendo os adquirentes de futuras unidades, especialmente diante da sua relevancia econémica no mercado brasileiro. Dentre os beneficios, encontra-se o RET, o Regime Especial Tributario instituido pela Lei n° 10.931/2004 que prevé um regime simplificado aplicdvel as incorporagées imobilidrias que tenham sido submetidas ao patriménio de afetacdo previsto nos artigos 31-A a 31-E da Lei n? 4,591/1964, contemplando uma forma de apuragao dos tributos federais simplificada e reduzida, Esta lei diz: Art. 1° Fica instituido 0 regime especial de tributagéo aplicdvel as incorporagées imobiliérias, em carater opcional e irretratavel enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigagdes do incorporador junto aos adquirentes dos iméveis que compéem a incorporagao. Art. 2° A opgdo pelo regime especial de tributagdo de que trata o art. 1° seré efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:| - entrega do termo de opgdo ao regime especial de tributagao na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentagao a ser estabelecida; e Il - afetagdo do terreno e das acessées objeto da incorporagao imobilidria, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Por definigao legal, portanto, o RET foi permitido a atividade empresarial desempenhada pelo empreendedor que "assume o compromisso de vender fragées ideais de terreno, vinculando- as as futuras unidades auténomas, com o intuito de promover e realizar a construgdo, para alienagao total ou parcial, de edificagées ou conjunto de edificagées sob regime condominial" e que submete tal empreendimento ao patriménio de afetagao. Ou seja, 0 RET ¢ permitido somente para os empreendimentos que podem ser objeto da incorporagao imobilidria prevista na Lei 4591/64; que, por sua vez, nao abrange a atividade desempenhada pelo loteador na venda de futuros lotes. Tema que, inclusive, foi pacificado pela Solugao de Consulta Cosit n° 196, de 05 de agosto de 2015, da Receita Federal.! Contudo, para elevar 0 nivel de dificuldade de distingao das "cores do vestido", eis que 0 legislador trouxe uma nova figura na Lei 14.382/22: a incorporagao de casas, prevista nos seguintes termos: Art. 68. A atividade de alienagao de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada a construgao de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2°-A da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporagao imobilidria sujeita ao regime juridico instituido por esta Lei e as demais normas legais a ele aplicaveis. § 1° A modalidade de incorporagao de que trata este artigo poderé abranger a totalidade ou apenas parte dos lotes integrantes do parcelamento, ainda que sem area comum, e nao sujeita o conjunto imobilidtio dela resultante ao regime do condominio edilicio, permanecendo as vias e as areas por ele abrangidas sob dominio puiblico. § 2° O memorial de incorporagao do empreendimento indicaré a metragem de cada lote e da area de construgéo de cada casa, dispensada a apresentagaéo dos documentos referidos nas alineas e, i, , |e n do caput do art, 32 desta Lei. § 3° A incorporago seré registrada na matricula de origem em que tiver sido registrado o parcelamento, na qual serao também assentados 0 respectivo termo de afetagao de que tratam o art, 31-B desta Lei e o art. 2° da Lei n° 10.931, de 2 de agosto de 2004, e os demais atos correspondentes a incorporagao. A nova figura misturou "alhos com bugalhos", A incorporagéo de casas é uma atividade empresarial desenvolvida pelo empreendedor imobilidrio que faz um loteamento (isto é, parcela 0 solo, subdividindo a gleba em partes menores mediante a abertura de novas vias de circulagao; endo o organiza como se fosse um condominio edilicio), mas promete entregar nao apenas o lote, mas também a edificagao sobre ele Diante dessa paella de empreendimentos e atividades empresariais imobiliarias, a Receita Federal publicou recentemente a Solugao de Consulta COSIT N° 24, de 20 de janeiro de 2023, dispondo que:INCORPORAGAO IMOBILIARIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAGAQO. PARCELAMENTO DO SOLO MEDIANTE LOTEAMENTO. CONSTRUGAO DE UNIDADES HABITACIONAIS, ADMISSIBILIDADE DE ADESAO. MARCO TEMPORAL. Anteriormente a 28 de junho de 2022, data de publicacao da Lei n® 14.382, de 27 de junho de 2022, no DOU, o parcelamento do solo mediante loteamento, per se, ainda que contratualmente vinculado a opgao de construgéo de unidades habitacionais segundo projetos previamente aprovados pelo érgéo competente, era insuficiente para caracterizar a incorporagao imobiliaria, para fins de adesdo ao Regime Especial de Tributagao (RET) instituido pelos arts. 1° a 10 da Lei n® 10.931, de 2004. A partir de 28 de junho de 2022, 0 parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporagao imobiliaria, para fins de adesdo ao Regime Especial de Tributagao (RET) instituido pelos arts. 1° a 10 da Lei n® 10.931, de 2004, desde que sejam atendidos os requisitos da legislagao de regéncia, entre os quais se destaca a vinculacao da atividade de alienagao de lotes integrantes do loteamento a construgao de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei n° 4.591, de 1964, ou no art. 2°-A da Lei n° 6.766, de 1979, SOLUGAO DE CONSULTA PARCIALMENTE VINCULADA A SOLUGAO DE CONSULTA COSIT N° 196, DE 5 DE AGOSTO DE 2015. Dispositivos Legais: Lei n° 4.591, de 1964, arts. 28, paragrafo Unico, 29 e 68; Lei n° 6.766, de 1979, art. 2°, §§ 1° © 2°; Lei n° 10.406, de 2022 (Codigo Civil), art. 1.358-A; Lei n? 10.931, de 2004, arts. 1° e 4°; Lei n° 14,382, de 2022, arts. 10 e 14; Instrugao Normativa RFB n® 1.435, de 2013, art. 2°, § 1°. A leitura dinamica nas midias sociais levou milhares de loteadores e advogados ligeira felicidade de que, enfim, o RET seria aplicado ao loteamento. Porém, ha ali um "desde que" que muda tudo. Vejam: "(...) desde que sejam atendidos os requisitos da legislagao de regéncia, entre os quais se destaca a vinculagdo da atividade de alienagao de lotes integrantes do loteamento a construgao de casas". Esta ressalva feita pela Consulta define que objeto da resposta é - e téo somente - a incorporagdo de casas; o que jé esta previsto no artigo 68 da Lei 4.591/64, e que, portanto, pode sim ser submetida ao patriménio de afetacao e, por conseguinte, usufruir dos beneficios do RET. Alids, 0 contribuinte que formulou a consulta queria, na verdade, questionar a Receita Federal sobre 0 RET em condominio de lotes. Mas, a resposta acabou por tratar de loteamento. Novamente, uma mistura de joio e trigo. © assunto, entdo, poderia ser organizado da seguinte forma:LoreaMENTO DuNtesre, INCORPORACAO CONDOMINIO anenTo — COMACESSO —‘DECASAS.-«——_‘DELOTES Venda de uniades pia sim SM sm sim Insttuigdo de ; A i condominio edilicio? oa ue ne) aM Pode ter Incorparacio nao nko sia si imobilaie? Pode ter patriménio de ‘a0? NAO nko sim SIM Pode ter RET? Nao No sim sim Em suma: Onde ha incorporacio imobilidria, pode ter RET; onde nao h4 incorporagao imobilidria, no tem RET. Isso porque 0 legisiador assim definiu. Ele enxergou branco e dourado ao invés de preto e azul. E clarividente que a diferenga é ténue, A atividade do empreendedor loteador, cada vez mais expressiva e pujante no mercado pés-pandemia, urge por um reconhecimento no mesmo patamar do incorporador. E, por isso, so esperangosas e animadoras as teses em defesa da suficiéncia do disposto no art. 3°, do Decreto-Lei 271/67 e os movimentos de propositura legislativa que possam promover essa plena equiparagao. Porém, importante pontuar que, em defesa da seguranga e previsibilidade juridica, razoavel perseguirmos 0 respeito a lei - qualquer que seja - ao invés de insistirmos na imposigao de interpretagées extensivas que acabam por criar instabilidade nas relagdes negociais, Assim sendo, diante do arcabougo legislativo vigente neste momento, trazer 0 RET para todas as modalidades de loteamento demanda alteragao legislativa. Como, por exemplo, sugere a proposta da Emenda 63 a Medida Proviséria n° 1.162, de 2023, que propée alteragao na Lei 6.766/79 e na Lei 10.931/2004 para expressamente dispor sobre a possibilidade do loteador - em qualquer que seja seu empreendimento (com ou sem casas em construgao) - optar pelo RET. Mas, ainda resta o debate se a expressa opgdo seria suficiente ou se nao seria necessario também o acréscimo, na Lei 6.766/79 ou na Lei 4.591/64, da equiparacdo do loteador ao incorporador, ou da previsdo do loteamento ser objeto de incorporagao imobilidria, ja que o art. 1° da Lei n® 10.931/2004 ao dispor sobre o RET, estabelece que é um regime exclusivo incorporagées imobilidrias que tenha constituido o patriménio de afetagdo. Essa equiparagao, permitiria 0 loteador, enfim, ser reconhecido como um empreendedor imobilidrio. Um pequeno ajuste de foco, E todos enxergarao que o "vestido" era mesmo preto azul. Ou, enfim, perceberéo todos as cores, ops! Nuances multidisciplinares dos empreendimentos imobilidrios.(Gage: Canvs) 1 ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAGAO TRIBUTARIA, EMENTA: REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAGAO. INCORPORAGOES IMOBILIARIAS. O Regime Especial de Tributagao (RET), instituido pelos arts. 1° a 10 da lei 10.931, de 2004, aplica-se exclusivamente as incorporagées imobilidrias, nao sendo, portanto, extensivo a0 parcelamento do solo, mediante loteamento ou desmembramento, Caso ocorra posterior incorporaco realizada nos lotes resultantes do parcelamento, o incorporador poder aderir ao RET e ler as receilas decorrentes da incorporagdo tributadas na forma prevista no art, 4° da lei mencionada, desde que observados os requisitos previstos na Instrugéio Normativa RFB n° 1.435, de 2013. DISPOSITIVOS LEGAIS: lei 10.931, de 2004 arts, 1° e 4°; lei 4.591, de 1965, arts. 28, paragrafo Unico, e 29; lei 6.766, de 1979, art. 2°, §§ 1° e 2°; IN RFB n° 1.435, de 2013, art. 2°, § 1°. Disponivel aqui. Acesso em 13. fev. 2023.