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    | CIUDADES eaten cot connuea, nines tre CAPITAL INMOBILIARIO-FINANCIERO 1 'Y CAMBIOS URBANOS @ EXPEDIENTE 2 De la ciudad compacta ala periferia dispersa Emilio Praditla Cobos Capital inmobiliario- financiero y articulaciones publico-privadas Ivana Socoloff Mercados fallidos Alfonso Valenzuela Aguilera 30 @ EXPEDIENTE La gran transformacion: politicas urbanas y gobernanza Maria Mercedes Di Firgilio Tomas Guevara Gsintimire 37: Actores en el ssarrollo urbano Erika Patricia Cérdenas Gomez oa POE @SIN LIMITE Construccion de la ciudad: entramado puiblico-privado Lujén Menazzi i TESTIMONIO Gestion espacial y cambios urbanos Newton Rauseo @EXPEDIENTE Capital inmobiliario-financiero articulaciones TUDADES 106, abril-junio de 2015, RNIU, Puebla, Mexico Ivana Socoloff* ublico-privadas Bano nencsaasencelianaal 5 8 2 & Ear Re Ba ecienente bn ampli cl debs académioo ex Ree Pesce hon he ora eons expen de rvs flan lo extent de cite Jee, como as dienes erspetvs ‘Signa de ts eves se mite” Dano ets Uabajos, un “earl tres i pst Ie impor de produ seretgectone itemecas que conse lees sobre {lsum yn pbelzacon con lo sass urbanes satis poy ubans, a tenfommocin doles ee maeeonalzacien de aces ene os (ot empl Sie 2012 Sociol 015; shen 2003" Kaka} foggine, 2015, Weber, 2010) Stn de a rn bibgra, ji cons xt itereeions uns, resto hope ia as imesozans aces acs aeoneio encom We nulleens vce" (athens 2019), sas abs Stsuca con abst pope deo goes te Tasso 107; cbr, 210) leet de eas seers ca conse nobis fancies We hapatias, 200; Hageman er a 2007) os foes de Seen nupapel ena nvtsionen incr es (Bosc Shs Tk Ceol 201) a cono ext ene Cisne Tov deaolsores abla, (Soc SOLS Fansein 200; Davy 201%" Malber y Rowan 2014 Pata, 207, Saft, 213) Encatenbj nes proponems ar aprc ate bat, posta ex pve oar la nportans dl andi as Ricans pubicoivadn gue cacazan cl cat Taivesidad de Buenos Aires, Focalted de Ciencias Socials, nsitto de América Latins y el Carbo, CONICET. Core: visne@gmail com, 10 financiero y el tertitorio, por medio del estudio en profundi dad de sus mecunismos concretos (Weber, 2010: 253). En teste caso, realigaremos estos aportes en el marco de las este tegias de las empresas desarrolladoras responsables de este blecer esos vineulos entte el sector financiero y la producciéa urbana, es decir, aalizando a los responsables de “filtrar el riesgo” (Halbert y Rouanet, 2014) irreducible de lo espacit, ‘mediante la conversién de'bienes heterogéaeos y dispersos bajo la gestion ermpresarial en activos evaluables, legibles ¥ calculabies para los inversores distantes, Por ello, nos abocaremos en este artfculo al andlisis de la principal empresa desarrolladora de Argentina, denominade lnversiones y Representaciones SA (IRSA), cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (B¢BA) ¥ sits acciones globales de depésito (Global Depositary Shares, ‘Gbs)’ se transaceionan en la Bolsa de Valores de Nueva York (XYSE). En este caso, nos enfocaremos en una intervencite urbana especifica ieénics del holding 1RSA, como es cl caso dl centro comercial Abasto de Buenos Aires.” Su importa cia radica en que seré esta inversion la que inauguraré cl cca de orientacién defnitiva del grupo hacia los activos de ren entre Ios que destacan los centros comerciales (Socolfi 2015). La gestién de los mismos constituye la principal ac vvidad de la compafia en Ia actualidad, y representa el 87% su ingreso previo a la deduccién de infereses, impuest depreciaciones y amortizaciones (earnings before int taxes, depreciation and amortization, BBITDA) (RSA, 2015) TEL objetivo sera entonces analizar, en primer lugar, zona de ja interveneién urbana del Abasto dentro de la texia global de le compafia, con el fin de aportar elem ‘que permitan comprender 10s procesos coneretos de laf cin espacial del capital (spatial fo) (Harvey, 1982) a partir ‘del rol de los actores intermedios. En segundo lugar, se estu- diarin las estrategias desplegadas por la empresa para llevar ‘adelante el emprendimiento, enfocindonos en las articulacio- nes piblico-privadas que lo hicieron posible. ‘Al respecto, se sostiene aqui que una delicada red de actores territorialmente localizada permitié el desarrollo del cmprendimiento Abasto, Esta red es caracterizada como dindmica y dependiente de la articulacién de estrategias de los diferentes actores, pero movilizada por la estrategia ‘empresarial que procur6 producir un objeto urbano de acuer- ddo con las demandas del sector financiero. Fn otras palabras, tes un Vehiculo de inversiones que ofteciera a In vez una apertura de la informacion contable y de la gestion del por- tafolio, alta tasas de rentabilidad, y también un importante volumen de negocios. En esta estrategia, se afirma, el Abas- to constituyé ima inversion lucrativa para cl mereado de capitales, sobre todo por las condiciones de su adquisicién, Ja dindmica del mercado minorista (retail) en Buenos Aires ¥y la gestion de la cartera de inquilimos. Por los limites de este trabajo; nos abocaremos exclusivamente al andlisis de Jas articulaciones piiblico-privadas que permitieron la com- pra In liberacion de la tierra y la obtencién de normativa, fres momentos claves gue explican la ganancia empresarial ‘en el sector inmobiliaio.? El articulo esté organizado de la siguiente manera. En una primera seccion se describe brevemente la compaiia y sus ‘vinculaciones con el capital financiero trasnacional, La segunda secci6n contiene un breve relato de In historia del ‘Abasto, mientras que en Ia tercera parte se estudian las arti~ cculaciones piblico-privadas que se desplegaron en el proceso dle adquisicion por parte de IRSA. En el euarto apertado se desoriben las alianzas que permitieron la “liberacion de Ta tier” para la valorizacién del emprendimiento inmobiliario, Finalmente, se estudian las condiciones de la aprobacién urbanistica, proceso que incluye la virtual apropiacion que la tempresa hace de Ja plaza publica que unia a los dos edificios ‘que componian cl vicjo Mercado del Abast. ara llevar adelante Ja investigacién que dio lugar a este articulo, se adopté una metodologta de cardcter cualitativo. ‘Sc basa en el procesamiento y anélisis de fuentes secundarias ‘difimndidas por los actores que se procura analizar® asi como ‘de entrevistas realizadas a actores claves. De este modo, las fuentes son diversas y comprenden tanto documentos prove~ nientes de émbitos pilicos (series estadisticas, documentos legislativos, estatales,financieros, etc.) como archivos prove- hientes de empresas y camaras empresariales, o incluso revistas y prensa especializada del sector” Inversiones y Representaciones 4 y el mercado de capitales La sociedad 1RsA ¢s hoy la principal propietaria de 1Rs4 Pro- ppiedades Comerciales ~antes Alto Patermo Sociedad Andni- ‘ma, APSA, denominacién de la compafia durante més de {quince aiios y nombre con la que se la conoce en el ambito inmobiliario local-, que constituye la rama de Ia empresa abocada al negocio de los centros comerciales. Eduardo Elsztain es el director ejecutivo de msa, desde que tomé el ‘control en 1991 de esta empresa “céscara” que operaba en la Bolsa desde 19432 Asociado en sus comienzos al magnate hningaro-estadounidense George Soros, 1R8A ingresd a los ‘mereados mundiales Hegando a cotizar sus acciones en la Bolsa de Valores de Nueva York y en NASDAQ a través de ‘otras empresas del Grupo. Con vin acceso casi itrestricto a los ‘capitales internacionales, y debido a que el Estado argentino se estaba deshaciendo de importantes immuebles y tier, IRSA se expandid durante la primera mitad de los aiios 1990 (Socoloff, 2013). Sin embargo, con las sucesivas crisis en ‘América Latina durante la segunda mitad de esta década (en México y Brasil principalmente), los fondos de Soros ccomenzaron un proceso de desvinculacién previo a la crisis argentina de 2001.* Su salida desencadené una reestructura- ‘ibn sovietaria, a partir de 1a cual CRESUD ~otra empresa de! grupo hasta entonces controladora de las propiedades rura [es~se convirtié en su accioniste principal.” Un porcentaj ‘mayoritario de las acciones de CRESUD, # su vez, quedaron en ‘manos de Ia empresa Znversiones Financieras del Sur ss ((F1sa), una sociedad domiciliada en Uruguay, controlada en 100% a su vez~ por otta sociedad domiciliada cu las Islas Bermudas (Inversores Financieros del Sur, ts), donde Elsz tain se dosempefia como presidente. En otras palabras, RSA fue indirectamente adquirida po ‘otras sociedades localizadas en paraisos fiscales, cuya com posicién accionaria en téminos de origen de los capitale involuerados puede ser sélo objeto de rumores, dado que né cs posible conocer su titularidad. 'A lo largo de sus primeros aftos de historia, que puede: ser ubicados entre 1991 y 1996, 1sA suffié una transforms cid on sw estrategia hasta definir su perfil. En un comienzo Te empresa realizé algunas inversiones en vivienda para sec tores medios-bajos, reciclaje de oficinas y una masiva com pra de tierra, que fue posible, entre otras razoves, por un ‘importante liquidez en los mereados de capitales emergente previe a le crisis mexicana, y un anonimato a nivel local qu la protegieron de protestas sociales en contra de sus empren dimientos (Socoloff, 2013). En contraste, hacia 1997 IRSA inicié un proceso de diver sificacién de segmentos inmobiliatios y diversificacién d localizacién geografica. En el primer caso, fa actividad de | empresa se concentré en mayor medida en el segmento d los centros comerciales ¢ incorporé la actividad hoteler Para su expansion geografica, IRSA amplié la actividad d Tos centros comerciales y el segmento residencial haci fuera de Ins fronteras de Ia ciudad de Buenos Aires, a lave {que se asocié con importantes empresas latinoamericanas d Chile, Brasil y Venezuela, La punta de lanza de esta tran formacién en la estrategia de la empresa sera sin duda desarrollo del Abasto, iniciado unos alios antes y conclu cen 1998, E] Abasto fue el primer desarrollo “enteramente ¢ la compafia”, alli ea donde se ubicaba el ex mercado ¢ futas y verduras de la ciudad, De mereado a mal El caso del Abasto ha sido ampliamente estudiado y analiz do por diversas investigaciones que dieron cuenta de sw hi toria, st vinculacién con el barrio, los procesos de segreg jan que suflié Ia zona y su concepeiin arquitectinica." E iinea con estas investigaciones, pero atendiendo a nuestn bjetivos, nos proponemos ofrecer una lectura del Abasto ¢ este apartado que ponga el foco en aspectos fragmentar mente revelados por otras investigaciones. Bn particu, 5 En 1986, la Cooperativa BI Hogar Obrero (en adclants era coloca al proyecto del Abasto dentro dela esto cio) se hizo cargo del edficio para desarrolay vo = wa general de IRSA y mostar las distintas eiculacionss HO) Slum cenro culsural y un hipermercado distribuidos ‘Emprese-Estado que viablizaroa el proyects corn ris edifcios que componian el mereado, entre fos rrevendemos al respecto que, en concordancia con OVS re Sebi meiar una plaza pica, im embarpo, la obs trabajos, la operacién inmobiiaia, socal, politica ¥ pa OF quedd paalizada debido ala crisis econdmice, BAAS de {gue implicd el Abasto fe la resultant de una iy eadade- 1989. La zona, como consecuencia de |p actividad del mer- see rclaciones con diversas instancis estates Y 10 eS" vee, habia elojado histOricamente a trabajadores que Vivieh qt Nuestro nfasis agus tiene que ver con atendet specie en tomo al negocio de as frutas y vores ‘Cerrado el mer seen ve indo”, entendiendalo como una articaacifp Seornse instal alli [a idea dé “vacio” urbane (Sassenoy amet que incluyen los distinos onganismos polices 2001: 107). de vse, pero tambien las fuerzas de seguridad que fueron i clere del mercado y lx proyeccién del tazado do a ‘Raniomenales para permitr la “iberacida” de los ere, utopia praia. zona como pate de (a poi bane de Ral Mercado del Abasto el principal mercado de autoiste Prgeninn de 1976 2 1983- implicaron la caida ney verduras do Buenos Airs~ fue desactivado por 0c Fas de las propiodades del cea durante Ie década de Js J gobierno militar, luego de casi 90 afios de existne™ vod Numerosos eomereios que vivian de su vineulo cone persgexmauguracion en 1893. El cierre defiitivo se one” 1980 fueron cerrados,¥ una parte importante de In Pohl Cera Tod, momento en el que esta imponente pieza Wake maereal barrio quedo sin empleo [as condiciones econ Xo a ica quads. a ia espera de un queve destino, ave se e180 impulsaron la instalacion informal -en muchos cconcretaria casi dos décadas mis tarde. cas oc eravés de la ocupacién— de familias de sectores POS retria a abla sido creado por productos que s¢ ls ‘dl escenario de supuesto “abandono”, junto cons onforaron en 1889 en In denominsda Sociedad An int tae uel centro, convitieron ala zonaen atractive pars 0s caacary dbavlo Productores (SAMA). Las actvidedes ¢° ‘negocios inmobiliarios. ) Merced ton fueron amplidndose co el paso de Is 463° | a rots acer noczsaria In creaciOn de un auevo OAc ‘i acuerdo: compra y aval judicial des: Birado en, 1037, Esta obra. constinay® wns imporaee Sora deaxgitectara ingeniria,cuya chads Mcingava fue .a conerecion de la compra hecha por ESA produjo ente Mier ata parol argutecto esloveno Viktor Sui, frmade ra fotpre de 1993 y 1995. Esta adquisicion fe de. gr isvfaia, Desde sus instalaciones, se comtaba con acces9 Po cieportancia para TRSA dado que fue el primer Proyeo Seg al feroearly al metto de Buenos Ais. % pee ‘Mpportante realizado en un inmueble no privatized, invole- | Tee su ubicacion a principios del siglo xB SSponferica” roa todos los departamentos de! BP, fue “el desarrollo | eae pecto al centto, acabé formando parte de Ia z0n8 ¢en- er mportante que hemos hecho”, en palabras de Plaza ‘ral de Ia ciudad, (orld Investment News, 29 de marzo de 2001), “hanco dela Repiblice, Las series secretas de Juan Antonio Roda, pruebas de estado, 2013 con movin de siz flos de a ute el mes Jan Aon TOG, 1 Banco de Te rapiblice blo el ealgo La seria seretas de an A000 Rode, pruebas de me. coma camppemento aia exposiiéa iierante cures Po" ‘Marta Rodrigue?, qe “o Siahitee pn de oot de 2013 en tas rncipales mene ‘ngencias cultures Sea olin Hyun intr ata, seta muesea Pema alt ajo on pres del ue furael scat de vviss genrecones ‘artistas colombianos y 1 han reconocido recibir una influencia innegable 4 plares, que penalizaban Ia ocupacién y demostraban ‘on lineas generales~ se priorizaba el derecho a la pro dad frente al derecho a la vivienda digna (Carman, 2 75-76). Estas tareas de desalojo fueron encaradas por numer agentes de diferentes organismos. Por un lado participar policia federal y el gobiemo local, pero también, por el Jos “vecinos” del barrio organizados en tomo al Cont Gestion y Participaciéa (CGP) fueron actores fundamen fen la promocion de actividades de “‘cuidado ambiental donde el “ambiente” era liberado de tos “indeseables ‘Abasto que era hasta entonces de espacio entendido c “inwerto”"- debia *revivir” Estamos sequros que ha sido el paso fundamental para vie" uno de (0s barrios ms “representarivos y emblems de fa ciudad de Buenos Aires (Eduardo Elsztain en R “Mercado, 9 de juio de 2001). En este sentido, la operacién inmobiliaria del A ‘puso a los empresarios de IRSA -y a sus técnicos y proy {as~al servicio de la pacificacién de los expacios y de trol social." El “orden social” necesario para “ambi ‘cara al barrio” se construyé como una procuccién pik privada, en donde los desarrolladores avanzaron sob jiblico para suplir aquello que el Estado “no hace”. Fe Go Barenboim, gerente de IRSA, afro: Si estuviéramas en una ciudad normal, donde el gasto p ten plazas y parques es una priordad, una plaza abiert Sido mejor para el barrio, En wna ciudad donde ta sep es problemitica y mo hay imversiones en espacto pit preferible tener exo (usa plaza cerrada), En estos afios plazas han sido cereadas como respuesta al vandal Dprosttucin y las drogas, esta plaza habria seguido el ‘camino (entrevista realizada por Daniel Kozak el 8 den tre de 2005, citada en Kozak, 2008: 253) La tarea de pacificacién y control social, sin embargo, no fuc en este caso ~y podtl ‘mos decir que nunca lo ha sido~ plenamente delegada al promotor, ya que para el éxito de su operacidn éste requirié de asistencia per- manente de los distintos érganos represivos del Estado y de la participacion de los “veci- ‘nos organizadas”, con sus propias estrategias de vigilancia y control social, En una entre- vista, un responsable de IRSA comentaba: La experiencia en el Abasta fue buena, pero porque era un sector de a ciudad altamente ddegradao, muy inseguro, y donde la legada del “shopping” de una forma ondens todo ese universo de mal vivientes que estaba dando vwelias por aki. “Con fuerte colaboracién de a policia pudimos desterrar a algunas Dandas que habia por la zona y que acecha- ‘genie misma decente que vive en el Nuestra compaiia, a la ves, es pro ietaria de algunas propiedades adyacentes ‘al Abasto, gue al momento de 1 consiruccién del “shopping” estabon ocupadas ilegalmen- te, "Hemas hecho acuerdos con ellos y tas hemos destinado a otros lugares de la ciudad, al inerior de la provincia de Buenos Aires, y en conjunto con el gobierno, hemos podldo hacer un tga rela- tiyamente seguro.” No todo fo seguro que quisiéramos, porque Ja cludad de Buenos Aires hoy por hoy no es segura cien por len. Pero de lo que eva Abasio a lo que es ahava, dita que hay son trabajo muy fuerte y que ha dado sus frutos conviriendase fen un lugar transtable. Creo que los veeinos lo han agrade- ldo muckisimo. (.) "La Comuna nos dio el respaida en exe momento. Apoyd bastonte. Ete tipo de emprendinlentos, st no fueran con wn apoyo declddo, no podrian hacerse, seria muy ‘ified concretarlos"® (Juan, entrevista realizada en 2009), ‘Como afirmé entonces el entrevistado, la viabilidad de las ‘operaciones inmobiliarias de iniciativa “privada” y de gran _magaitud depende fueriemente de una articulacién éon nume- rosos organismos y dependencias estatales y no estates. ‘Volveremos mas precisamente sobre este punio al analizar el ‘cerramiento de la Plaza Zorzal en el apartado siguiente, (Des)Trabas en torno a la Plaza del Zorzal Uno de los aspectos mis controvertidos sobre el desarrollo, del Abasto en términos arquitecténicos tuvo que ver con el destino de Ia plaza pilblica que debfa mediar entre los dos edifcios del Mercado. La normativa que regia el destino del Abasto era producto de un convenio que habia sido fiemado entre SAMAP y la municipalidad de Buenos Aries en 1984. Sin embargo, hubo una transformacién del proyecto original ‘hasta la creacion de la Plaza del Zorzal como espacio cern do Al momento del disefio definitivo, se inieié un proceso de negociacion con las primeras autoridades de la Ciudad ‘Auténoma. Como producto de esa negociacion, se acordé el permiso de cerramiento de la plaza (Foto 1) por medio de una reinterpretacion de la normativa de 1984, favorable a los intereses de la empresa (Kozak, 2008). Hacia 1997, uno de Foto 1 Plaza pablica del Zorzal, interior del centro comercial Abasto Fuente: Coles sro los principales responsables de la empresa vinculaba el cerra- rmieato con la voluntad de la empresa de “mejorar el espacio pliblico”, como se observa en esta entrevista [Entrevistader:] Cuando ustedes proyectan un desarrollo para determinada zona de ta cluded, ¢qué tmportancia dan al espacio pablo? (Remando Estaain:] Depend, en el caso det Abasto habia una plaza que ceder entre el edifcio y el galpin de atv. Nosotros no silo la cedimos, sino que ia eubrimos yy elimatizamas. Va a costar mucho dinero porque la vamos a ‘cubrir a unos seis pisos de altura, Esta decisiSn se tomé en fa Irisqueda de mejorar el espacto piblico (Revista le Arqultectu- ra, N° 287, die. 1997). En otras palabras, la interpretacién urbanistica realizada por las autoridades se realiz6 segin la voluntad de los arqui- tectos de insA, dado que se entendia que el cerramiento no requerfa un cambio de normativa, evitando asf el acuerdo de uun nuevo proyecto en Ta Legislatura que podria haber impe~ ido tos mencionados planes.™ En ese sentido, se expresaba el compromise que las autoridades de la ciudad y sus respon- sables en el rea de Planificacién tenfan con el centro comer- cial del Abasto. Lo anterior se complementaba con. un pro- grama lanzado desde el gobierno de la ciudad, tendiente a la “revitalizacion de la calle Corrientes” como mecanismo de “apoyo a los emprendimientos privados”* En particular, y ‘como puede observarse en esta cita,existia una clara volun tad del jefe de gabiemo de la ciudad Fernando de la Rita, ‘quien después llegé a ser presidente nacional de vineular a Jas empresas con las autoridades, De la Ria afirmé: [Esta obra es la principal deatro del programa de revializacién de la avenida Corrientes, seguiremos apoyando otros empren-

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