Professional Documents
Culture Documents
Hipotekarna kriza
Napomena:
Godinja kamatna stopa 12%
Efektivna kamatna stopa 12,68%
(mj. k.s. 1%) 1,0112 = 12,68%%
Kolateral institucija koja daje kredit upisuje
zalono pravo na imovinu
Uee zajmoprimca (5% - 20%)
Dodatno osigurava kreditora (pad cijene
nekretnine, odustanak dunika od kupljene
nekretnine)
Privatno hipotekarno osiguranje (PMI private
mortgaga insurance)
Npr. sluaj nie vrijednosti nekretnine od
odbrenog kredita kod neizvravanja obaveze
dunika
$ 20 30/ mj. za kredit od $ 100.000
Kreditna sposobnost dunika
Pravila za kvalifikaciju dunika sloena i
stalno se mijenjaju
Ukupan iznos svih kreditnih obaveza
dunika 33% bruto mjesenog prihoda (do
36%)
Otplata hipotek. kred.(+porezi i osiguranje)
25% bruto mjesenog prihoda (do 28%)
Osigurani i ugovorni hipotek. krediti
Osigurane kredite izdaje hipotek. kreditor,
a osigurava*:
Savezna uprava za stambena pitanja
Federal Housing Administration FHA (1934.)
Uprava za potporu veteranima
Investitor
Hipotekarni VP na amerikom tritu
Hipotekarni prenosi (mortgage pass-trough
securities/certificates PC-s)
Kolateral su HK - dospjela plaena kamata i
glvnica HK kad se naplati, uplauje se FI
emitentu VP (MBS) koja zatim sredstva
prosljeuje (pass-through) vlasnicima PC-s
Ginnie Mea PC-s Kolateral HK prema uslovima
GNMA (ista k.s.), minimalna denominacija USD
25.000; prinos o,5% nii od k.s. na HK, 0,5%
dijele FI koja servisira HK i GNMA (osiguranje
HK)
Fannie Mea PC-s Emisijom PC-s (MBS)
obezbjeuje sredstva za kupovinu HK, moe
kupiti HK putem swap-a (zamjene) PC-s za HK
sa FI koja ih je odobrila (FI moe PC-s prodati
ili zadrati), FNMA garantira pravovremenu
isplatu PC-s
Freddie Mac PC-s (participacijski certifikati)
Hipotekarni pul sadri konvencionalne
(negarantirane/savezno neosigurane) HK sa
razliitim k.s. Minimalni apoen USD 100.000
Hipotekarna obaveza osigurana zalogom
(Collateralized Mortgage Obligations CMOs)
CMOs su VP izdati na osnovu npr. ve emitovanih
obveznica na pul HK ali su kod emisije razvrstani u
grupe/razrede/klase prema razliitom datumu
dospijea (izbjegavanje rizika prijevremene otplate)
CMOs prvog razreda se isplauju prvi i tako redom
do krajnjeg roka (zabiljeeno do 17 klasa)
REMICs (Real Estate Mortgage Investment Conduits)
razliiti od CMOs samo po pravnim i poreznim
posljedicama Zakon o poreznoj reformi 1986.g.
dozvolio prvobitnim kreditorima prenos otplaenih
kamata na HK bez plaanja poreza
Privatni prenosi (Private Pass-Troughs PIPs)
kolateral su HK koji premauju iznos koje su
odredile vladine agencije (tzv. Jumbo HK), a koje
odobravaju FI (banke, tedionice ...), HK se
kobinuju u pulove radi emisije PIPs
Hipotekarni strip prenos (Stripped Pass-Trough
Securities STRIPS) Posebna vrsta hipotekarnih
obaveza (CMOs) osiguranih zalogom emitovanih
obveznica tako da se izdaju dvije vrste CMOs
Klasa VP izdatih na tok naplaenih kamata (interest only
IO)
Klasa VP izdatih na tok naplaenih glavnica (principal
only PO)
Obveznice osigurane hipotekarnim
kreditom (Mortgage Backed Bonds - MBB)
Za razliku od prethodno opsanih hipotekarnih
VP, HK kao kolateral za emisiju MBB obino
ostaju u bilansu FI (Assets Backed Securities)
Novani tokovi naplaene kamate i glavnice iz
osnova HK koji slue kao kolateral za emisiju
MBB nisu nuno povezani sa isplatom kamate i
glavnice na MBB
FI izdaje MBB
radi prikupljanja finansijskih sredstava po povoljnim
uslovima (niski tokovi kamata)
Radi pokria izdatih HK (kvalitetnim) dugoronim
sredstvima ako su oni npr. dijelom finasirani iz
depozita kratkih rokova
Kriza na hipotekarnom tritu SAD
Problematika subprimarnog kreditiranja
kupovine nekretnina (subprime mortages)
Subprimarno posuivanje/kreditiranje za
kupovinu nekretnina (kua, stanova) je
odobravanje hipotekarnih kredita odobrenih
zajmoprimcima koji ne zadovoljavaju
standardizirane konvencionalne uslove,
odnosno imaju nii kreditni rejting (ispod 620
na skali od 300 900) i/ili nedostatnu
dokumetaciju za dokazivanje dohotka
neophodnog za kupovinu kue.
Defnicija subprimarnih HK (near-prime
mortgage) upuuje na to da slabiji kreditni
rejting istovremeno znai
viu kamatnu stopu radi veeg rizika na odobreni
kredit
nuno privatno hipotekarno osiguranje
po mogunosti, vee uee
Kako bi privukle zajmotraioce FI su
odobravale HK po varjabilnim k.s. (ARM), to
je stvaralo poetni privid nie k.s.
Subprimarni HK su sekjuritizirani kako
je to inae bila razvijena praksa na
hipotekarnom tritu
Na taj nain su FI originatori HK svaki put
iznova dolazile do novih sredstava i
nastavljale proces odobravanja
(subprimarnih) HK
Rizinost subprimarnih HK je bila
transferirana investitorima koji su kupovali
hipotekarne VP i tako rasprena svaki put
na sve iri krug uesnika
Posao sa (subprimarnim) HK je snano
ekspandirao i donosio svim uesnicima
velike zarade
Putem sekjuritizacije i emisije hipotekarnih
VP, ovo ekspanzivno trite visokih zarada
postalo je dostupno FI irom svjeta i nije
ostalo u ekskluzivnoj amerikoj upotrebi
Statistika
Koriteni pojmovi*
HMDA Home Mortgage Diclosure Act po kojem
FI originatori HK imaju obavezu podnositi izvjetaj
i ova statistika se smatra najobuhvatnijom u smilu
da daje podatke za oko 80% svih odobrenih
hipotekarnih zajmova u SAD
Change
(basis points)
Level
Date Increase Decrease (percent)
2008
December 16
... 75 - 100 0 - 0.25
October 29 ... 50 1
October 8 ... 50 1.5
April 30 ... 25 2.00
March 18 ... 75 2.25
January 30 ... 50 3.00
January 22 ... 75 3.50
Percent changes in CPI for All Urban Consumers (CPI-U):
U.S. city average
Unadjusted 12-mos. Ended Aug. 2009
All items - 1.5
2006 201.8
2007 210.0
2008 210.2 Aug. 2008 219.1
Aug. 2009 215.8 Aug. 2009 215.8
U dravnom budetu SAD je odobreno
USD 700 mrd. za rjeavanje problema
FI koje se nau u tekoama/kojima
prijeti bankrot
SAD kao najglasniji propagator privatnog
finasijskog sektora spremne su da
dokapitaliziraju brojne FI dravnim novcem
Istorijski znaaj dobiva koordinacija u
MKP najsnanijih zemalja
2009Sep -0.3
2009Aug -0.2
2009Jul -0.7
2009Jun -0.1
2009May 0.0
2009Apr 0.6
2009Mar 0.6
2009Feb 1.2
2009Jan 1.1
2008Dec 1.6
2008Nov 2.1
2008Oct 3.2
ECB takoe pomae likvidnost FI
Ali mora voditi rauna o kompleksnoj
strukturi Evropske monetarne unije
Marginal lending facility 3.75 %
Main refinancing operations
Fixed rate 3.25 %
Deposit facility 2.75 %
Effective from 12 November 2008
Marginal lending facility (*) 1.75 %
Main refincing operations
(fixed rate) (*) 1.00 %
Deposit facility 0.25 %
(*) Effective from 13 May 2009
U Budetu EU je izdvojeno EUR 200
mrd. za poticaje u procesu ublaavanja
krize
Pored toga svaka zemlja pojedinano u
budetu rezervira sredstva za ove
namjene, prema njenim prioritetima
Pominjan je iznos od EUR 2.300 mrd. ?
MMF
MMF dobiva znaajnu ulogu u davanju
pomoi za prevazilaenje Svjetske
finasijske krize
Pomo Islandu, Maarskoj, Ukraini, BiH...
Japan obeao USD 100 mrd.
uprkos brojnih primjedbi na zastarjelu
finasijsku institucionalnu infrastrukturu
svjetske privrede