Büro ve Şantiye

Organizasyonu
İNŞAATÇI olmak, İNŞAAT yapmak sıradan bir iş değildir.

Büyük, küçük her şantiyede birileri çalışır. İNŞAATÇI nın onlara iş verip, işleri
yönetmesi gerekir.

İNŞAATI yöneten kişinin MÜTEAHHİT veya TEKNİK eleman olması farketmez.

Başarısı, İşlerini YÖNETİCİ olarak planlayıp, uygulamasına bağlıdır.

Yönetici olmak

• Bilgi
• Deneyim
• Yetenek ister.

İnşaat yönetiminin kendine özgü ilkeleri ve teknikleri vardır.

Teknik eğitim almış olanlar, bu bilgileri tahsilleri sırasında kısmen okur.
Şanslı olan adaylar profesyonel bir İnşaat Şirketinde iş hayatına başlar, bilgilerini
artırır, deneyim sahibi olur ve yetişir.

Fakat her aday aynı şansı yakalayamaz. Yeterli bilgi ve deneyim sahibi olmadan, bir
İnşaat işini üstlenir. Yorulur, bocalar, hata yapar, zorlanır ve sonunda İnşaat
Sektörüne hatta belki hayata küser.
 Önemli Tanımlar
Yapı: Karada ve suda, iskan veya bayındırlık amacıyla yapılan bina, yol, köprü,
baraj vb. gibi yeraltı ve yerüstü her türlü inşaat.

Altyapı: Su, elektirik, kanalizasyon, yol, köprü, baraj gibi tesislerin tümüne verilen
ad.

Üstyapı: Altyapı üzerine kurulan, yaşamla ilgili her türlü yapıların tümü.

Tesisat: Gaz, elektrik ve su gibi yapı işleri.

Yapı Sahibi: Yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek veya tüzel kişi.

İş: Sözleşme ile üstlenilen inşaat işi.

İşveren: Ekonomik etkinlik birimi (Firma) sahibi.

İdare: İnşaat işini yaptıran kuruluş.

İlgili idare: Yapı ruhsatı ve kullanma izni vermeye yetkili Belediyeler, Valilik vb.
Müteahhit: Başkası için inşaat (yapım) işini yüklenen, gerçek veya tüzel kişi.

Alt Müteaahit: Büyük inşaat işleride işin bir bölümünü yapmayı, asıl
yükleniciden üstlenen gerçek veya tüzel kişi.

Taşeron: Bir inşaat işinin küçük bir böümünü veya sadece işçiliğini
üstlenen sermaye ve donatısı sınırlı kişi(Firma)

İnşaatçı: Yapı işiyle uğraşan kişi. ( Kayıt dışı çalışanlar dahil )

Kontrol (lük): İnşaatın konrol ve denetlenmesi için belirlenen kişi veya kurul.

Proje Müellifi: Mimarlık, Mühendislik ve Tasarım hizmetlerini meslek olarak

seçmiş, yapının etüt ve projelerini ( tasarım, çizim, statik vb. hesapları ) hazırlayan
kişi.
Yapı Denetim Kuruluşu: İlgili Bakanlıktan almış olduğu izin belgesi ile yalnızca
yapı denetim görevi yapan, ortakların tümü mimar ve mühendislerden meydana
gelen tüzel kişi.

Kontrol Mimarı: İnşaatın mimari projesine ve teknik kurallara uygun

olarak yapıldığını inceleyen, denetleyen proje müellifleri.

Kontrol Mühendisi: İnşaatın mühendsilik projesine ve teknik kurallara

uygun olarak yapıldığını inceleyen, denetleyen proje müellifleri.

Proje Müdürü: Bir inşaat işinin tümünü yöneten mühendis veya

mimar.

İş programı: İnşaat işlerinin birbiri ile ilişkilerini belirleyen,

başlama ve bitiş sürelerini, kaynak kullanımını göstermek için hazırlanan çizelge.

Şantiye: İnşaat işinin yapıldığı yer.

Şantiye tesisleri: İnşaat süresi içerisinde kullanılacak çeşitli yapım,

üretim, depolama, tamir bakım tesisleri ile çalışanların çalışma, yeme, yatma ve
sosyal gereksinimlerini karşılayacak yapıların tümü.

Hakediş: Bir yüklenicinin sözleşmesi uyarınca, yaptığı aylık iş

karşılığını gösteren belge ve bedel.
İNŞAAT SEKTÖRÜNÜN TANIMI VE ÖNEMİ

Karada veya suda imar (bayındırlık) veya iskan gereği olarak yapılan ve yürütülen
inşai işlerin tümüne İNŞAAT denir.

Yapı ( İnşaat ) işleri

Altyapı

Üst yapı olmak üzere ikiye ayrılır.

İnşaat işi hayatın tüm alanında etkilidir.

Ulaşım, barınma, eğitim, sağlık, çalışma, üretme vb. gibi bütün ihtiyaçlar için belli
alanlara ihtiyacımız vardır.

Bu ihtiyacı İNŞAAT sektörü karşılar.

İnşaat Sektörü özellikle gelişmekte olan ülkelerde sanayinin, ekonominin,
istihdamın da en önemli etkenlerindendir.
İNŞAAT SEKTÖRÜ / Dünya

• 2015 yılında dünyada inşaat sektörünün büyüklüğü 8,5 trilyon USD düzeyinde olup bu
rakamın 2020 yılında 10,3 trilyon USD’ye ulaşacağı öngörülmektedir.
• Halihazırda inşaat sektörünün küresel ekonomiden aldığı pay %10-12 seviyesindedir. 2025
yılına gelindiğinde inşaat sektörünün ekonomideki payının gelişmekte olan ülkelerde %16-
17, gelişmiş ülkelerde ise %10 düzeyinde olacağı tahmin edilmektedir.

• Kaynak: EMIS Industry Report

 • İnşaat sektöründe
İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye
reel büyüme 2015
yılında %4,9 ile %6,1
olan GSYH
büyümesinin altında
gerçekleşmiştir.
Buna karşılık, 2016
yılının ilk üç
çeyreğinde sektör
reel olarak yıllık
bazda %7,4, GSYH
ise %2,2 düzeyinde
büyümüştür.

• Sektörün GSYH’den aldığı pay %8-9 düzeyinde seyretmekte olup dünya ortalamasının bir
miktar altındadır.

• Sektörün ekonomik aktiviteye olan duyarlılığı yüksek düzeydedir. Genel olarak inşaat
sektöründe aktivite, büyüme dönemlerinde GSYH’den daha hızlı artmakta, daralma
dönemlerinde ise GSYH’den daha hızlı düşüşler sergilemektedir. Ancak, özellikle çevre
ülkelerde ortaya çıkan sorunlar nedeniyle sektörün 2015’te bu eğilimi sergilemediği
görülmektedir. 2016 yılında ise, 2015 yılındaki düşük baz etkisinden dolayı büyüme
oranları yüksek seyretmektedir.
• Kaynak: TÜİK
İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Doğrudan Yabancı Yatırımlar

• Ödemeler Dengesi verilerine göre, 2016 yılının ilk 10 ayında yurt içine yönelik net
doğrudan yabancı yatırımlar (DYY) 8,1 milyar USD’nin üzerinde gerçekleşirken, bunun 3,5
milyar USD’lik kısmı gayrimenkul alımına yönelik net yatırımlardan kaynaklanmıştır. Bu
dönemde gayrimenkul alımlarının toplam DYY içindeki payı %43 olmuştur.
• 2003 - 2015 döneminde ise, toplam DYY girişi 165,6 milyar USD düzeyinde gerçekleşirken,
gayrimenkul alımlarına yönelik net yatırımlar 33,4 milyar USD olmuştur. Bu dönem
itibarıyla, gayrimenkul alımlarına yönelik doğrudan yatırımların toplam içindeki payı %20,2
düzeyindedir.
• Kaynak: TCMB * Ocak-Ekim dönemi
İnşaat sektörü hayatın tamamını etkilediği için sektördeki hatalar ve başarısızlıklar
kamuyu ve bireyleri yakından ilgilendirir.

Sektördeki aksaklıklar, yapı kültürümüzdeki eksiklikler nedeniyle, genellikle yapım

sırasında algılanmaz.
Ancak deprem, sel, heyelan, yangın gibi afetler, facialara ve büyük kayıplara yol
açtığı zaman acı gerçekler ortaya çıkar.

İNŞAAT GEREKTİĞİ ŞEKİLDE YAPILMAMIŞTIR.

Sorumlu aranır. Birkaç günah keçisi bulunur. Yargılanır. Olay, kapanır, unutulur.
Ancak nedeni ne olursa olsun hem can hem de milli servetimizin bir kısmıda boşa
gider. Dolaylı şekilde bu zararı halk öder.
Ülkemizde inşaat sektörünün en başında gelen Konut sektörünün yarıdan fazlası,
teknik eleman katkısı olmadan, inşaatçı olarak anılan eğitimsiz, kayıt dışı
yükleniciler tarafından yapılmıştır.

Bunlara karşın İNŞAAT SEKTÖRÜ son yirmibeş yılda yurt içinde ve yurt dışında,
büyük ölçekte işler almakta ve başarı ile tamamlayıp teslim etmektedir.
Bugün yapı stoku içerisindeki sıkıntılı yapılar çok yönlü ihmallerin sonucu olarak
ortaya çıkmıştır.

Sorunun ana nedenleri;

• Yapı kültürünün gelişmemiş olması

• Sektördeki haksız rekabet
• Yasaların yeterince uygulanmaması
• Yasaların yetersizliği
• Ekonomik zayıflıklar

Olarak kabaca sayılabilir.

Başta depremler olmak üzere,

• Yaşanan acı olaylar

• Meslek odalarının ve Üniversitelerin sektöre katkısı
• Ekonomik gelişmeler
• Halkın bilinçlenmeye başlaması
• Toplu Konut İdaresinin uygulamaları
sonucu, inşaat kalitesi son yıllarda artış göstermiş ve önemli mesafeler katedilmiştir.
YAPININ TASARIMI Yapı tasarımının
amacı insanlığın
mutluluğu ve esenliği
olmalıdır.

Her türlü yapı inşaatına girişmeden önce, bazı önemli ön çalışmaların yapılması
gerekir.
Bu çalışmalar şu şekilde sıralanabilir.
1. İhtiyaç programının yapılması
2. Uygun arsa ve arazi seçimi
3. Yapının projelendirilmesi
4. İnşaat ihale dosyasının hazırlanması
1.İhtiyaç Programının Yapılması

Konut yapımın ihtiyaç programı tespiti zor değildir. Konut yaptırmak isteyen insan,
önce yaşadığı ve gördüğü evlerin durumundan istifade ederek hayalindeki konutu
yapabilir.

İnşaat işi bina olsun, altyapı olsun, büyüdükçe ihtiyaç programı konusu önem
kazanır.

Öncelikle
Ne için?
Neyin?
Nasıl?
Kaç TL ye? Yapılacağını doğru hesaplamak gerekir.

Yapı büyüdükçe gereksinimlerle ilgili etkenler ve veriler çoğalır. Bunların gerçekçi ve

doğru olarak belirlenmesi çok önemlidir.
İhtiyaç ve Maliyet dengesinin rasyonel bir şekilde kurulmasına özen gösterilmelidir.

İhtiyaçlar belirlenirken belli standartlardan yararlanılması önemlidir.

İhtiyaç programı belirlenirken bazen maliyet unsuru göz önüne alınmaz. Talepler
abartılır. Bazen de tersi olur. Mali olanakların kısıtlı olması sebebiyle, ihtiyaçlar
küçümsenir ve kısıtlı tutulur.
Her iki durumda da hatalı bir tutum ortaya çıkar.

Ya inşaat bitmeden para biter.

Ya da inşaata devam ederken,

İhtiyacı karşılamayacağı anlaşılır.
Proje değiştirilir, ilaveler yapılır.
İhtiyaç programlarının yapılmasında, o yapının işlevlerini bilen deneyimli
uzmanların mimarların rol alması ve gereksinimlerin açık ve net bilgilerle
tanımlanması gerekir.
İhtiyaç Programlarında,

• Yatay ve düşey ulaşım yolları

• Depolar
• Arşivler
• Temizlik ve Tuvalet yerleri
• Tesisat için gerekli ve yeterli alanlar
• Bacalar vb.
• İmar mevzuatının öngördüğü Sığınak, kapıcı dairesi gibi yerler tek tek
belirtilmelidir.
Ayrıca inşaat sahibinin veya kullanıcıların, yapı donatımı, kalitesi, konforu vb.
nitelikleri ile ilgili özel istekleri var ise, bunlarda yazılı olarak belirtilmelidir.

Proje yaptıracak kişi veya kuruluş ihtiyaç programı hazırlanması sorumluluğunun

kendisinde olduğunu unutmamalı tüm İhtiyaçlarını ve İsteklerini içeren taleplerini
eksiksiz belirleme çabası içerisinde olmalıdır.

Özetle ihtiyaç programları ve raporlarında, projecilere sonradan iletelilecek bir

talep kalmayacak şekilde inşaat sahibinin tüm istekleri ayrıntılı şekilde yazılmalıdır.

Aksi takdirde inşaat aşamasında veya inşaat bitiminde eksiklikler tespit edilse bile
düzeltilmesi bazı hallerde çok zor hatta mümkün olmayabilir.
2.Uygun Arsa-Arazi Seçimi

İnşaat yaptıracak kişi veya kuruluş,

•Ya mevcut arsasına inşaatı yapacak
•Ya da yapmayı düşündüğü inşaat için uygun bir yer arayıp bulacak.

Özel durumlar dışında genellikle yapım maliyeti, arsa maliyetinden daha fazla
olmaktadır.

Örneğin toplu konut işlerinde arsa bedeli %8-10 mertebesindedir.

Altyapı işlerinde de durum aynıdır.
Bazı durumlarda seçilen arsanın zemin yapısında, mülkiyet durumunda veya inşaat
alanı büyüklüğünde çeşitli sorunlarla karşılaşılmaktadır.

Dolasıyla inşaat yapılacak arsa veya arazinin çok yönlü irdelenmesi gerekir.
Aksi halde ucuz diye tabir edilen bir yerin inşaat maliyetine etkisi, umulmadık
şekilde çok büyük olabilir.
Ulaştırma, sulama, enerji yatırımları gibi büyük yatırımların yerinin ya da
güzergahının seçiminde pek çok faktör söz konusudur.

Bu nedenle bu tür çalışmalar uzman ekipler tarafından yapılmalıdır.

Bu tür yatırımların maliyetleri yüksek ve ekonomik ömürleri fazla olduğundan ön
çalışmalar aşamasındaki doğru kararlar önemli kazanımlara sebep olabilir.

Endüstri binaları ve diğer ticaret binalarının yerleri belirlenirken de, ilk yatırım ve
üretim maliyeti, pazarlama koşullarını etkileyen tüm faktörler ayrıntılı olarak
incelenmektedir.
Bu incelemeler sonucu söz konusu yatırım seçilen bölgeye yapılmasının uygun olup
olmadığına karar verilir. İş bu çalışmaya “Fizibilite” çalışması denilmektedir.

Arsa seçiminde bazı hususlara dikkat edilmelidir.

1- İmar Durumu
2- Arsanın Mülkiyet Durumu
a.Arsanın İmar Durumu
Sınırları belirlenmiş arazi parçasına “parsel” denir. Yapıların denetime tabi olduğu
her yerleşim yerinde bir imar planı mevcuttur.
İmar planında, her parselin hangi amaçla kullanılacağı yer almaktadır.

Herhangi bir olumsuz durumla karşılaşma olacasılığının en aza indirilmesi için,

alınması düşünülen parselin ,arsanın büyüklüğü, komşu parsellerle ilişkisi, üzerine
inşa edilecek toplam inşat büyüklüğü vs. gibi arsa hakkında bilgi veren resmi
belgelerin edinilmesi gerekmektedir.
Bu resmi belgeye “ İmar durum belgesi” denir.

b. Arsanın Mülkiyet Durumu

Arsa edinilirken veya herhangi bir taşınmaz alınırken taşınmazın kim yada kimlere
ait olduğu, ipotekli, hacizli vs. herhangi olumsuz bir durumun olup olmadığı
araştırılmalıdır.
Uygun olmayan arsa- arazide girişilen inşaatın,
•Maliyetinin çok arttığı
•İnşaatın sürüncemeden kaldığı
•Biten yapının ihtiyaca cevap veremediği

Çok sık görülen durumlardır.

İnşaat yerinin doğru belirlenmesi konusu sadece bina yerleri için değil, bazı altyapı
inşaatı içinde hayati önem taşır. Zemini, güzergahı yeterince araştırılmamış yol,
tünel, baraj vb. inşaatın da, geçmiş yıllarda pek çok sorunlar yaşadığı, büyük
meblağların boş yere toprağa gömüldüğü bilinmektedir.
sad
Gerek özel ve gerekse kamu inşaat işlerindeki arsa seçimi ve irdelenmesi ile ilgili
olarak dikkate alınması gereken hususlar Arsa-Arazi Araştırma Çizelgesinde
verilmiştir.

Titiz yatırımcıların özellikle büyük yatırımlarda arsa nitelikleri ile ilgili inceleme
yapmaları yetmez. İnşaatın türüne ve önemine göre topladıkları bilgileri
değerlendirmeleri ve arsa fiyatlarını karşılaştırmaları gerekir.
Bu amaçla Arsa-Arazi karşılaştırma çizelgesi kullanılabilir.

Arsa seçiminde ölçütlerin bazıları görüldüğü gibi itibari değerlerdir. Örneğin çevre
varlıkları sorununu farklı kişiler farklı şekilde değerlendirebilir.

Bu nedenle arsa değerlendirme ekibinde inşaat sahibinin yanısıra, teknik ekibin ve

işletmecilerin bulunmasında yarar vardır.
ii - P a f t :a N o -
i lc;;e -- A da No
-
Kas a ba I Koy Parsel N o -
-
M e v k ii -- H a r it a N o -
Y u z o l c;;u m u - S a h ib i -
R e s m i D e g e ri -
--
P iy a s a Degeri
-- N it e l i g i
-- ( T a r la . b a h c ; ; e . m e y v e li k .
O d e m e $ e k li
-- kirac;; a r a z i v b .)

1 T a p u s u v a r m 1? O r t :a k h i s e t u m o r t :a k la r a n l a !;>m •!? m 1? D
2 K a da s t r o a o r m u s m u ? D
3 T a p u s o r u n u v a r m 1? H u k u k i i h t i la f 1 v a r m 1?
( 0 z e r i n d e s a t 1 v a a d i . h a c iz . i p o t e k . i r t : f a k h a k k 1 v a r m 1?)
D
4 O r m a n la ils k i s i v e i h t ila f 1 v a r m 1? 0
5 H a z i n e il e i lis k is i v e i h t i la f 1 v a r m 1? 0
6 T o p ra k r e fo r m u n a t a b i m i? 0
7 i m a r d u r u m u n a s 1l? T a s a r la n a n y a p 1 ic;;i n u y g u n m u ? 0
8 H a n o i d e o re m 0
9 b To l a
Si ( keosr i un m
d ea ?) a la n 1 n d a m 1? 0
10 K r v 1 K e n a r K a n u n u s o r u n u v a r m 1? 0
11 Z e m in d u r u m u ( r a p o r u ) n a s 1 1 7
( V e t : e r i n c e s a g l a m m 1 ? Z e m i n s u y u s e v i y e s i v b .7 ) 0
12 K azi s o r u n u var m1?
( K a v a h k m t ? F a z la h a f r iv a t :, d o l g u g e r e k i v o r m u ? ) 0
13 K o n u m u n d a sak1nca va r m1?
<S e l v a t a a 1 o l m a s 1 . e t a d u s m e . h e v e l a n t e h l i k e l e r i g i b i ) 0
14 in a t:1 e t k i l e y e c e k i k l i m s o r u n l a n v a r m 1?
( S a o a n a k v a o m u r . a s 1 n s o O u k . f1rt:1 na . h o r t : u m v b . ) 0
15 Z i r a a t : a r a z i s i . a o a c l l k . b a O . b a h c e s o r u n u v a r m 1? 0
16 A l t : y a p 1 o l a n a k la n n a s i l ?
CYo L s u k a n a liz a s v o n . e l e k t r i k d o O a la a z v b . ) 0
17 A r s a d a in a a t :1 e t k i l e y e c e k u n s u r la r v a r m 1 ?
C Y u k s e k a e r ilim h a t t 1; a lt : v a o 1 . e s k i e s e r v b . o l a s 1 h 0 1 ) 0
18 T i c a r i . s o s y a l a lt : y a p 1 o l a n a k la n v a r m 1 ?
<Ya n 1 t u r u n e a 6 r e c a r s 1 o a z a r okul hastane 0
19 T o n l u t :a s 1m a o l a n a k la n n av sb i .l }? 0
20 < ; e v r e y e r l e i m le r i t a s a r l a n a n y a p 1 y a u y g u n m u ?
0
21
( S a n a v i . T u r is t i k t e s i s . T o o l u k o n u t . V i l l a a la n l a n v b . v a r
K a z i m a l z e m e s i a t 1l m a o la n a k la n v a r m 1?
-
m 1? )
<Arsa arsa 0
22 $i cai n t i y e o dl a 1s1)
n a k la n n a s 1 I ?
S a h a i c i b o s v e r i e r _ c e v r e d e n k i r a l a n m a o l a n a k la n v b )
CJ
23
24
l n s a a t 1 n v e t a s a r l n a n y a p 1 n1 n c e v r e v i o l u m s u z e t k i l e . . : n e
o la s 1 l 10 1 v a r m 1? CJ - -
25
Y a k i n __k o n : - ' s u la n k 1 m le r ; v a r a r l l v e s a k i n c a l l v o n l e r i ? _g_-
A r s a u z e n n d e k i d e g e r l e r ( Y a p 1la r . s u k a y n a g i , k u y . a g ac;; v b .) CJ
 ( A r s a - A r a z i A l t : e r n a t i f l e r i n i i r d e le m e )
<D
Ol< utler

=:5
en :::>
=
.._
Yerler
C>
::- -0
=
1 No. Arsa + + + + y + iyi Normal
2 No. Arsa + + orman + D + iyi Aga<;:h Pein
3 No. Arsa + yok + N + Cevrede Normal 6 ay
gecekondu var vadeli

4 No. Arsa + + + N + Normal Pein

5 No. Arsa + + + + D + Fazla 2
mevilli taksitle
6 No. Arsa + + + sulak D + iyi Normal Pein
zemin
F
iy a t l a n d 1 r m a : Y : y u k s e k , N : n o r m a l ( o r t a l a m a y a y a k 1 n ) , D : d u > u k

D e g e r le n d i r m e :
1 _ < ; z e l g e ; o l c:;:Cr t le r i n o n e m i n e g o r e , f a r k l l e k ild e b e l i r le n e b i l i r .
2. { 1 ) n o . g a y r im e n k u l ; f i y a t 1 y u k s e k a m a p a z a r l l k e d i le b i l i r .
{ 2 ) n o . g a y r im e n k u l ; o r m a n a r a z is i , in a a t i c:;:in u y g u n d e g i l .
{3 ) n o . g a y r i m e n k u l ; a m a c a u y g u n d e g i l, a y n c a c:;:evrede g e c e k o n d u v a r .
{ 4 ) n o . g a y r im e n k u l; t a p u s o r u n u v a r . A n c a k a 1la b i l i r m i ? K o n t r o l e d i l m e l i .
{ 5 ) n o . g a y r i m e n k u l ; f a z la m e y i l l i . T e k r a r i n c e le m e y e d e g e r .
{6 ) n o . g a y r im e n k u l; z e m in s o r u n u v a r . Kaz1k t e m e l a r a t i r m as 1 g e r e k l i.
3 _ i l k d e g e r l e n d ir m e y e g o r e 2 v e 3 n o . g a y r i m e n k u l l e r i e l e y i p , d ig e r l e r i u z e r i n d e
in c e l e m e v e a r a t i r m a d e r i n l e t i r i l e c e k , t e k r a r i r d e le m e y a p 1la c a k .
.. .. - .... .. . --- .. - ... - .... -- .. - .. .. -.... .. -... ... -. --........... . . . . .. - .. -- .... - .. .. -.... -......... ... .. -- ....... ........ ............ - .. .... - ..... ............. ... ........ .... ... ...... ......... ....... .
.. .. .. .. .. .. .. .. .. - ............................ .......................... .................... - ..... ...................... ............ ............... . .. .. .... .. .. .... .... . .. .. .. .. - ..... ....... .... . .... .. .. -... ...... ...... ..
- .. - .............. - .. .. .. ...... .. .. .. . .. ...................... ........ .. .... -- ... .................................................. ............. --..... ........................ .............. ............. .......... .... ........ .. .... .... . ..
. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . . . .... . . . .. .. . ... . .. .. . .. . . . . . . . .. .... .. .. .. . . .. .. ... . . . . .. .. .. .. . .. . . .. .. .. .... .. . .. . . .. . .... .. .. ... ..... ..
. . .. .. . .. .. .. .. . ... .. - ............ ........... . . . . .. - ...... ............
.... _............ ........... ....... . .... .. ... _
3. Yapının projelendirilmesi

Büyük-küçük her yapının amacına uygun olarak yapılabilmesi için, öncelikle

projelendirilmesi gerekmektedir.
Eski dönemlerdeki,

-Deneme yanılma
-Örneklerden yararlanma
-İleriyi düşünmeden işe başlama
Girişimleri artık sadece gecekondu tip ya da kırsal kesimdeki yapılarda
görülmektedir.

Eğer bir yapının kaliteli olmasını istiyorsak projelendirmeye önem vermemiz gerekir.

Yapı da amaçlanan 3 ana nitelik şöyle sıralanabilir.

-Fonksiyon
-Konstrüksiyon
-Ekonomik olması
“Bir yapının başarılı olması için hangi nitelikler gerekir?” sorusunu irdelememiz
gerekir.
Küçük inşaatlar da bile birkaç önemli niteliğin bulunması istenmektedir.
Bu nitelikler:

Yasalara uygunluk
Sağlamlık
İşlevsellik
Rasyonellik
Güzellik
YAPILARIN ÖNEMLİ NİTELİKLERİ
a-Yasalar uygun olması
b-Sağlam olması
c-İşlevsel olması
d-Rasyonel olması
e-Güzel olması
f-Sağlıklı olması
g-Çevreye uyumlu olması
h-Sorunsuz olması
i-Çağdaş olması
j-Kaliteli olması
a. Yapıların Yasalara Uygunluğu

Türkiye’ deki yapıların en az yarısı (Kamu binalarınında önemli bir kısmı) maalesef
inşaat ve imarla ilgili yasalara ve kurallara uyulmadan, KAÇAK ve RUHSATA
AYKIRI olarak yapılmıştır.
Buna rağmen, yasalara uyulma gerekliliği kesinlikle göz ardı edilmemelidir, çünkü
bu yasalar ve kurallar vatandaşın yararı ve güvenliği için hazırlanmıştır.

İnşaatçının bilmesi ve uyması gereken yasalar ve kurallar aşağıdaki gibidir.

 1 T.C. ANAYASASI.
z T.Tlcarot Kanunu (yenl ekli).
3 Bor .ar Kanunu,
4. T•m vargl Yesalari,
&. mer Kanunu,
6 i::amu lhalt Yeses ,
7 umu lhalt S01l& maoerl Karounu,
8 1$ ve Sosya S>gonalar Ka•unu,
9. j(Jyt Kenurou.
10. Yep Denet m Hakk ncl8 Kanun.
11 Kat Mu'kiyot1 Ka•unu
12. Yao• 1, ien helelen Uyg•larna Y6tle mell!J,
t3 Ya0t Denet1m Uygulama Us!J ve Eses an Y6'etmeligi,
14 Cevresel Etk•OeQee"dorl"es1« ;EDIYO<!etmetig,
5 Ya0t M a erne eo Y6ne me-ig
6 $ Sag l()t ve GOniltu Y6netmel gt,
17 Oeprem Yonetme g .
1a T p mar Yone1me1tgt.
19 Stgnak Yonetme tgi.
20. Kontrol Yonetmetigi.
21 K. bu1Y5netmoltQt, 22
1
Yangto YonetmoltQi,
23 Otooark Yonetmo'iQi,
?4 Ktyt Kanunu Uygulama Yona neligi,
25. Bl"alMoa 1st Yutt1m Yonetmetigi,
l6. T.M M.0 .B. Serbest Muhendislik ve Mima1ltk Hizmetleri Asgari Ocret
YOn81metQt.
27.Yard1mc1FenAdamlan Yetki, Gorev ve Sorumluluklan Hakk1nda Yonetmel k,
28.idari Sartname,
29. Genel Teknik Sartname,
30. Yap1m i$1eri Genel Sartnamesi,
31. Muhendislik Hizmetleri $artnameleri,
32. Mimarhk Hizmeti $artnamesi,
33. Zorunlu Deprem Sigorta Genel Sartnamesi,
34. Maden ve Ta$ Ocaklan Mevzuat1,
35. Zemin ve Temel Etudu Raporunun Hazirlanmas1na il i kin Esaslar.
36. Binalarda ls1Yaht1m1Kurallan.
37. Fiyat Farklan ve AG1klamalan,
38. Sozle$me Tasanlan,
39. Proje Bedelleri Hesaplan.
40. Konut Kooperatiflerinde Ferdile§me Kurallan,
41. Kamu Kurulu§lannca Yaptmlacak i§lerde t;ah§ma $artlan ile i lgili Genel Esaslar.
2. c;:e$itli Yap1Malzemeleri i9in T. Standartlan•
3. <;e$itli Yap1m $artnameleri-K1lavuzlan.
4. Birim Fiyat Tarifleri ve Analizleri.
b.Yapıların Sağlamlığı

Yapıların sağlamlığı deyişi, onların dayanıklı ve kolay yıpranıp, yıkılmayacak nitelikte

olduğunu anlatır.
Bu nitelik yapının,
•Kullanıma
• Doğa etkilerine
•Doğal afetlere Karşı
gücünü gösterir.
Dolayısıyla yapının sağlam sayılması için sadece

• Hareketli ve sabit yüklere

• Depreme
• Rüzgar yüküne ve projelerin doğru tasarlanmasına

bağlı değil

Aynı zamanda yapım sırasında,

Hem projesine göre uygun yapılması
Hem de gerekli standartları sağlayan malzemelerin kullanılmış olması gerekir.
Tac Mahal,
Hindistan'ın
Agra
şehrinde,
1631-1654
yıllarında
inşa edilmiş
anıt mezar.
İslâm türbe
mimarisinin
en önemli
eserlerinden
birisi olarak
kabul edilir
Camlar 5 santim kalanlığında ve kurşun geçirmez.
'Kriz yönetim sığınağı', nükleer bir kaza ya da
saldırıya karşı, radyasyon ve şok dalgalarını
geçirmeyen duvarlarıyla, başbakan ve adamlarını
koruyacak.
DEPREM
Deprem ülkesi olduğu için başbakanlık konutu da
çok büyük depremlere karşı dayanıklı. 7.2
büyüklüğündeki bir deprem, binayı hiçbir şekilde
etkilemeyecek. 7.2'nin üzerindeki depremler ise
binada en fazla kılcal çatlaklar yaratabilecek.
c. Yapıların İşlevselliği

Bu nitelik tüm yapılar için çok önemlidir.

Yol, kanlizasyon, köprü, baraj vb. alt yapıların; konut, ofis, okul, hastane gibi
binaların ve istinat duvarı, anıt, havuz gibi sair yapıların hepsinin bir yapılış
amacı, işlevi vardır.
Hatta bazı yapıların birden fazla işlevi vardır.

Örneğin bir televizyon kulesinin hem teknik işlevi vardır hem de anıtsal bir
görünümü olması istenir.
Bir yapının başarılı sayılabilmesi için ana yapılış amacına tam ve kusursuz şekilde
hizmet etmesi ön koşuldur.
Bu amaca ulaşılabilmesi için yapıların işlevlerinin ihtiyaç programında tam ve
eksiksiz olarak belirtilmesi gerekir.
İstanbul´un
sembolü
olması
beklenen yeni
kule
tamamlandığı
nda
vatandaşların
görebileceği
ikinci seyir
terası
yüksekliği 153
metre (Deniz
seviyesinden
371 metre)
yüksekliğe
çıkılabilecek.
Bittiğinde 365
metre
yüksekliğe
sahip olacak.
c. Yapıların Rasyonellik ( Ekonomik olması )

Her yapı, amacı ne olursa olsun parasal büyüklüğe sahip bir yatırımdır. Bu sebeple
bir yatırımın verimli olması için de yapıların harcamalarının

Gerektiği zamanda
Gereken kalemlere
Gereken miktarda,
harcama yapılması aranır.
Bu kural yapıya harcanan paranın karşılığının tam alınması anlamına gelir.

Rasyonellik, bazı konularda ek harcamalar göze alınarak sağlanır. Bunun en güzel

örneği, enerji tasarrufu için yapılan yalıtımlardır.
Ekonomik bir yatırım için, öncelikle proje aşamasından itibaren
Uygun malzeme
Yapı elemanı
Ekipman
İşçilik
Yapım yönetimi
Gibi unsurların tek tek ele alınıp Maliyet- Yarar dengeleri irdelenerek belirlenmesi
gerekir.
Yapının bir de uygulama aşaması vardır.

Projelerin mükemmel ve bütün planların doğru yapılmış olması, uygulama ise

ekonomiklik sağlamaz.

Uygulama zafiyeti iki şekilde olur:

• Uygulamanın proje ve eklerinde öngörülen kalitede yapılmaması,

• Uygulamanın doğru ancak gerektiğinden daha pahalıya mal olması.

Bazı hallerde iki olumsuz durum birlikte yaşanır. Bunun nedeni genellikle ,

• Yanlış yüklenici seçimi veya inşaatçı seçimidir.

e. Yapıların Sağlıklı Olması
Sağlam ve sağlığa uygun yapıların sağlıklı olduğu varsayılır.

Yapılarda bu konularla Yapı Fiziği, Yapı Ekolojisi alanları ilgilenmektedir.

Havalandırması, ışıklandırması, su, ısıi sesi toz vb. yalıtımları yeterince dikkate
alınmamış ve dolayısıyla bu konularda sorunları olan yapılar sağlıksızdır.
Sağlıksız yapılara örnek olarak,

Yer altı su damarı üzerinde veya yüksek gerilim hattı altında yapılmış bir bina, jeolozisi
dikkate alınmamış bir tünel, ses yalıtımı unutulmuş jeneratör mahalli, akustiği
dikkate alınmamış tiyatro salonu, ses geçiren komşu daire duvarıi yoğuşma ve
küflenmesi olan bina dış duvarları vb.

Binanın sağlıksız uzuvları olarak gösterilebilir.

 SAĞLIKLI BİR YAPIDA
1 •İnşaat alanı jeolojisi
2 •Yüksek gerilim ve radrasyon etkileri
3 •Doğal aydınlatma ve güneşten yararlanma
4 •İç mekanların iklimlendirilmesi
5 •Hava, rüzga ve esintilerden yararlanması
6 •Zararlı gazların ve maddelerin, malzemelerin varlığı
7 •İç mekanlarda hoş olmaya kokular
8 •Titreşim
9 •Ses yalıtımı
10 •Isı yalıtımı
F. Sorunlu yapılar
Gereği gibi tasarlanmamış veya uygulanmamış yapıların bazen inşası sırasında çoğu kez
de yapı kullanılmaya başlandıktan sonra sorunlar yaşanmaya başlanır.
Özellikle,
 Ön araştırmaları yeterince yapılmayan
 Kullanıcı ve yapı ile ilgili verileri dikkate almayan
 Proje tasarımında yeteri özen gösterilmeyen
 İnşaat aşamasında titiz davranılmayan
 Özetle, yasa ve kurallara uyulmayan

Yapılarda sorun yaşanması kaçınılmaz bir durumdur.

T. C .
C:EVR& V1i $ & H IRCIL IK
B A K A N L fli l
iMAR DURUMU

oc

idarece; I -- - --
-·
--
Onayh imar plan1n1n ... ... --=-= --
"--""----
'··
-- -- "'----- ---
·s_;,;...._,==-=-=
0------
o.V
" : . . : :.
· ,... - •..,,,,,,,,,,,_ ;_;,:.......::...:.....:.::.::= =-i
uygu lanmas1nda projelerin
haz1rlanmas1na esas
......,._
_ - -- -·---
,. _....._
.

!tAU..
. . ._ ._•

olmak uzere, parselin

uygu lama imar plan1
ve bu
yonetme lik hukumlerine
gore yap1la ma artlann1
gosteren imar durumu
belgesi duzenlenir.
i mar durum belgeleri, tereddiide mahal btrakmayacak
bicimde ve netlikte izim teknigine uygun olarak
duzenlenir.

imar durumunda gosterilemeyen ve parseli

ilgilendirmek uzere duzenlenen ek belgeler, imar
durumuyla bi rli kte, imza ve onaya dair yetkileri
haiz ki ilerce i mzalan1p onayl an1r ve i darenin
muhru i le muhur lenir.
ikasyon krokis·
u Kay1t Ornegji

1
b az1r Iath r1hr
• i m ar d u r u m be lgesi (en ge 2 i gunu)
• Yol/kanal ko t u tu tanak lan e n get 5 is gunu)
• Kanai Ko t u Tutanag1ay n bir su ve kana lizasyon
ida1resin,c e d u zen len ir ise _n ge 1 gunu1

• Jeolojik ve jeoteknik e,t u t raporu (2 i§ gunu)

i D t\..RE
 YAPI RUHSAT

Parsel malik veya maliklerini n ruhsat ve eki onayh projelere

muvafakati ahnmaks1z1n yap1 ruhsat1 duzenlenemez, onayh
projelerde tadi lat yap1lamaz.

Yap1ruhsat ve eki projelere uygun olarak tamamland1g1nda yap1

kul lanma izni duzenlenmesi asamas1nda veya sure uzat1m1na
yoneli k ruhsat sli emlerinde ayrica butun maliklerin
muvafakati aranmaz.

Sozle mesi ne ve mevzuata uygun olarak devam eden in aatlarda

mali klerin tamam 1b a vurmad1 ka ruhsat iptal edilemez.
 iMARi PROJE:

aziyet plan1,
at irt ifa k1na ve kat miilkiyetine esas pay la 1m ta blosu,
e t reka re cetveli,
Bod ru m kat lar dahil olma k iizere biit iin kat planlari, at 1 pla n1 ile
bunIara ili kin en az iki ade t kesit ve yeter i say1da gi:iriinii ,
opra k kaz1hesa b1,
j(gj(j mu hen dis(erce ha z1r(a nan ISi ya ht 1m projesi veya ra por u,
ap1 ya kla ma mesaf eleri ve yap1 projel erin e gore ha z1rla nacak ya p1
a plikasyon projesi,
erle m e ve ya p1n1n i:izelligine gi:ire ilgili idarece isten ecek peyza j
projel erinden meyd ana ge lir.
PROJEDE BELiRTiLECEK UNSURLAR:
Mimari Projed e :

-Parsel alan1,
-Parseldeki her bir bina n1n emsale kon u alan biiyiikliigii,
-Pa rselde ki t um bina lann topla m emsa le konu a lan biiyiikliigii,
-Ya p1in aat alan1, topla m yap1in aat alan1,
-Bina n1n ve binalann ta ba n alan1ve ta ban a la n1 katsay1s1,
-Kat a lan1 katsay 1s1(emsa l),
-Parsel iizerindeki yapilan n blok numa ralan, blokla rda ki bag1ms1z
boliim numa rala n,
-Her bag1ms1z boliimiin; bag1ms1z boliim net alan1, e klent i net
a lan1, bag1ms1z boliim bu riit alan1, eklent i biiriit alan1, bag1ms1z
bolii m gen el biiriit a lan1, bag1ms1zboliim top la m biiriit alan1
PROJEDE BELiRTiLECEKUNSU RLAR:
Hem mima ri projed e he m de aplikasyon projesi nde ;

-ima r pla n1nda ki kat ad ed ine esas kot ahna n noktaya ili kin
bilgiIerin,
-Bina derinligi, 1kma izdu umleri ve ya p1ya kla ma mesaf elerini n,
-Tabii zem in ve te sviye ed ilm i zem ine ili kin kot lar1n,
Bina ve ya p1yuksek lik ve kotla r1n1n,

bu Yonet mel igin 16 nc1madd esinde ki ta n1mlara, imar pla n1na ve

apu kay1tla r1na uygun ola ra k goste rilmesi zorunludur.
2-STATiK PROJE:

Mimari projeye ve zem in etud u ra poru na uygun olara k, in aat

muhend isle rlnce haz1rlana n, ol ek leri yap 1n1n b uy uklugu ne ve
ozell igine gore beli rle nen, betona rme, y1gma, eli k ve ben zeri
yap 1la r1n tu rlerine gore ta 1y1c1sistem lerini gostere n, bod rum kat
da hil olma k uzere bu tu n kat p la nla ri, at1 pl a n la ri, bu n la rin
kesit leri, deta ylari ve hesa pla r1d1r.
3- MEKANiKTESiSATPROJESi:

Mimarl projeye uygun olarak, makina muhend isleri taraf1ndan

haz1rla na n, ol ekleri yap1n1n buyuklugune ve ozelligine gore
belirlenen s1hhl tesisat, ka lorifer, kat ka loriferi ve benzeri 1s1tma,
sogutma, havaland1rma projeleri ve 1s1 yaht1m proje/raporudur.
idare, yap1n1nozelliginegore bu projelerdengerekliolanlan ister.
4-ELEKTRiKTESiSAT PROJESi:

Mimari projeye uygun olarak, elektrik mi.ihendislerince haz1rlanan;

ol ekleri yap1n1n bi.iyi.ikli.igi.ine ve ozelligine gore belirlenen

kuvvetli ve zay1f ak1ma il i kin elektrik i tesisat1 ile elektr ik
mi.ihendisi ve makina mi.ihendisince birlikte haz1r lanan asansor
projeleridir.

idare, yap1n1n ozelligine gore bu projelerden gerekli olanlari ister.

 a

Projeler ba vuru ta rihinden itibaren en g e 15 gun i inde

inceleni r.
Eksik/ya nh hk yok ise yap1 sahibine yaz1h bildirim yap1hr ve
bildirim ta rih inden itiba ren en g e 15 gun i ind e Ulusal Ad res
Veri Taban1uzerinde n ruhsat duzenlenir=30 gun
 Yap1ruhsat1n1ndUzenlendigi t ar iht en it ibaren

2 VILi inde yap1ya b a lanmas1

5 VIL i inde in aat1n bit ir ilmesi
zorunludur

• 2 y1I i erisinde ba lanmaya n

• 5 yd i erisinde bit irilmeyen

yap1lar i in verilen ru hsat g e ersizd ir.

BU
DU R U MDA
Yururlukte bulunan imar plani ve mevzuat
kapsammda yeniden ruhsat duzenlenmesi
gerekir.
Ruhsat suresi i inde tamamlanmas1 mumkun
o lamayan yap1lar i in b e inci y1Ii inde ruhsat
yenilemek uzere ilgi li idareye b a vurulmas1
gereklid ir.{Ruhsat yenilemesi)

Ruhsat yenilemesi
yap1lan yap1lar
hakk1nda ruhsat alma
tarih indeki mevzuat
hukum leri
uygulanmaktad1r.
Ruhsat eki projelerde degi iklik
YAPI RUHSATI
olmamakla b ir li kte; i9.
. . . 6. <b".6:. ri\-eili;anac1
- Yap1sahib i, r···· r···· 'L..

-Fenni mesul, ...............

.............
1: · !:::::::fi::=::
zx....,.,.., #
iH
!..
-Yap1muteahhidi degi ikli kleri ile
::::: ) Yo- c'=
i j .Btb--= i 11·.Pa-
............... } : :: : {
j13f
} : :: : {

............. }" ' " (

iSk:i:io.<ti l lU J.·J t :i:
) " ' "(
L..
• isihr.<e .
iZI. Ta.;
..............

Ruhsat eki projelerde degi iklik

...............
...............
['f::::""1
:;
:.
i f:::::;j &T• k
t::i15
j15 : m :i:i

i f:::::;;1 ;j..;....,,.,_ ,
l
!
gerektiren;
itXnro.
,,,r jl9.
L..J1S& r .t- •,<'J:rl
!

-iiave, hhidinin
-Tadilat vb. gi bi her ne gerekc;e ile ia. 1, iC kir'ilk ro.

.. .
o lursa olsun ruhsat1n yasal sures1
ic;indeki degi ikliklerde ,
.. .
Ruhsat sures1;
Yeni talep dogrultusunda duzenlenen ruhsat tarihinden
it i baren yeniden b a lar.
T.C .
C E V R E V E $ EHIR C ILIK
BAKANLllSI
TADiLAT RUHSATI

Ii! Ya p1 ru hsa t1 a h n m1 ola n yeni in aa t, ilave ve esash

tad illerde, son rada n degi ik l ik ya p1lmas 1istend iginde mi ma ri
projen in yen iden ta nzi m edi lm esi gerek lidir.

Ii! Bu degi ik l ik ya p1n1n stati k ve tesisat esasla r1nda da

degi ik l ik ya p1lmas 1n1 gerekti rdigi ta kdi rde istenen
belgelerde de gerek li degi iklik ya p1hr.

Ii! Ta dilat projeleri de ilgili ida rece m uhurlen ip imza la n1r.

T.C .
C E V R E V E $ EHIR C ILIK
B A K A N Ll I
RUHSAT GEREKTiRMEYEN TADiLATLAR

e Basit tamir ve tadi ller i le korkuluk, pergola ve

benzerlerin in yap1m1 ile b o lme duvari, b a h e
duvar1, duvar kaplamalari, baca, s a ak ve
benzeri elemanlarin t a mi r leri ruhsata tabi
de Hld ir.

e Bun lardan iskele kurmay1 gerektirenler i in

idareye yaz1h mUracaat edilmesi zorunludur. Bu
kapsamda kalmakla bi r likte b inan1n 1s1yaht1m1n1
etkileyen i lemler yap1lamaz.
T C.
C E V R E VI< $ E H I R C I L I K
BAKANLt61
YENiDEN RUHSAT

Ruhsat ta rihi uzerinden 5 y1I g e mes i ve bu sure i inde

su re uzat1m 1na veya tad ilata ya da isim degi ik ligine
yonel ik ola ra k ru hsat yen ilemes i ya p1lmaya n ya p1la rin,
ya p1 ru hsat1, eki projelerle birlikte hukiimsu z ha le gelir.

Si.i re uzat1m1 ba vurusu ya p1lmaya n ya plla rda ida reler,

ru hsat siiresinin dold ugu ta rihten itiba ren en g e 30 gu n
i ind e ya p1ye rinde seviye tespi tini ya pa r.

Ru hsat1 h u kumsu z h ale gelen lerin in as1na deva m

edi lebi lmesi i in yen iden ruhsat ahnmas 1zoru nlud u r.
T C. •
C:EVRE v t i $ E H I R C IWK RUHSAT SURESi GEc;EN YAPILAR
B A K A N L tcll

Yap1 ima r pla n1na, ru hsat ve

e kleri ne ve ima r mevz uat 1na ay k1r1
degil ise ay r1ca bi r ceza i m ueyyide
uygula n maz.

Ru hsat1 h u ku msu z ha le geld igi i in

m u h u rlenen ya p 1n1n, ima r pla n1na,
ru hsat ve ek lerine ay k1rih k t e kil
ettigi tespit edilirse ya p1, ya p1
sa hibi ve d ige r ilgilile r ha kk1nda
lma r Kan u n u n u n 32. ve 42.
maddeleri geregi i lem ya p1hr.
T.C .
C E V R E V E $ EHIR C ILIK RUHSAT SURESi G E EN YAPILAR
B A K A N Ll I

TAMAMLANMI YAPILAR{md:12)

Ruhsat ve ekle r ine uygun o larak tamamlanmas1na ragmen

ruhsat suresi dnde i yap1 kullanma znii
d uzenlenmemesi nedeniyle ruhsat1 hukumsuz hale gelen
yap1lara; denetimi yapan fen ni mesul m imar ve m uhendisler
veya yap1 dene t im kurulu lar1 taraf1ndan deneti m raporu
haz1r lanmak ve ilgi li idare taraf1ndan dosyas1nda ve
yeri nde, i nceleme ve te sp it yap1lmak k o uluyla yeni den
ruhsat duzenlenmeksizin yap1 kullanma izin belgesi verilir.

M evcut vaotlarla ilqili ozel bir hiikiim getirilmeden imar plant

degisikligi yap1lan alanda kalan yaptlar da ilk ruhsat altnd1g1 tarihteki
plan hiikiimleri dikkate altnmak suretiyle bu hiikme tabiidir!
T C. •
C E V R E V S $ EHIR C ILI K
RUHSAT-BA$LANM I$ YAPILAR VE PLAN DEGi$ iKLiGi
B A K A N L IC l

M d :12
Uygu lama ima r pla n1 d e g i ikligi ile yolda veya tekni k
a ltya p1 a lanlarinda kala n ve kam ula t1rma kara ri
a hna n ya p1larda seviye tespi ti ya p1lara k insaat derha l
d urd urulur.

Bu ya p1larla ilgili ya p1 ruhsat1 ve ya p1 kulla nma izni

i lemleri, kam ula t1rmay1 g e r ek le tirecek ka m u
ku rulu unu n en g e 30 gu n i inde, yu ru rlukte ki pla na
ve ka m ula t 1rma gere k esine gore verecegi goru
dogr ult usunda son u land1rihr.
 RUHSAT-BA$LANMI$ YAPILAR VE PLAN DEGi$iKLiG

M d:12

@ Ya p1lan d e g i iklikle ka m u last1rma ya ko n u d iSer a la n la

rda kala n ya p1la rda ise der ha l i lgili ida rece seviye tespiti
ya p1hr ve ilgilisine teblig edilir.

@ Ka m u la t1rma ka ra r1 a h n1ncaya kada r ruhsat eki projeleri ne

gore ta ma m lanmas 1na izin veri li r, bu ya p1la rda ru hsa t
yenile mesi veya k1smi ku lla nma izni veya ya p1 ku lla nma izin
belgesi duzenlen mesi kam u l a t1rma i lemlerini d u rd u rmaz .
Anca k ka mula t1rma ya p1h rke n seviye tespiti ni n uzeri nde
ya plla n k1s 1mlar i in ka m u la t1rm a bedel i oden m ez. Bu
ya p1la ra kat irtifa k1 ve kat m ulkiyeti tesis edi lemez. Ruhsa t1
su re nedeniyle huku msu z hale gelen ya p1larda da bu f1kra
hukmu uygu la n1r.
 RUHSAT-BA$LANMI$ YAPILAR VE PLAN DEGi$iKLiGi

md:12
@ Uygu lama ima r pla n1 d e8isikligi
nedeniyle pa rselin d u ru m u, bi na n1n
pa rselde ki ko nu mu, kat aded i, ya p1
ya kla ma mesafele ri, KAKS, TAKS
veya ku llan1m kara r1 gibi pla na a it
kararla ra ayk1r1 ha le d ii en ya plla r
ru hsat eki projeleri ne gore
ta ma m lat1hr.
e Bu ya p1la rda n Kanunun 29.maddesi nde ki su re neden iyle
ru hsat1 hiik iimsiiz ha le gele n leri n in as 1na deva m edi lebi lmesi
i in i l k ru hsa t k o ulla r1na gore yen iden ru hsa t a h n mas1zoru n lu
olup, bu ya p1la ra ilk ru hsat k o u lla r1na uygu n ola ra k yeniden
ru hsat d iize n lenebilecegi gibi ta lep halinde tad ilat h ola ra k
ye niden ru hsa t d iizen lenebili r.
 s

İHALE
ÇEŞİTLERİ
VE USULLERİ
 İhale (Bid, tender)

• İhale, sözlük anlamıyla; bir işi veya bir malı birçok istekli
arasından en uygun koşullarda kabul edene bırakma,
eksiltme veya arttırma işlemidir.

• İdarelerin (genelde resmi idareler) işlerini, gerçek veya tüzel

kişiler eliyle yaptırmasına ihale yoluyla iş yaptırma denir.
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

• Yapılan çalışmalar sonucunda, 04.01.2002 tarihinde

kabul edilen 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu ve
05.01.2002 tarihinde kabul edilen 4735 sayılı Kamu
İhale Sözleşmeleri Kanunu 1 Ocak 2003 tarihinde
yürürlüğe girmiştir.
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 1- Amaç
Bu Kanunun amacı, kamu hukukuna tâbi olan veya
kamunun denetimi altında bulunan veyahut kamu
kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının
yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri
belirlemektir.
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 4 - Tanımlar
 Mal: Satın alınan her türlü ihtiyaç maddeleri ile taşınır ve
taşınmaz mal ve hakları,
 Hizmet: Bakım ve onarım, taşıma, haberleşme, sigorta,
araştırma ve geliştirme, muhasebe, piyasa araştırması ve anket,
danışmanlık, mimarlık ve mühendislik, etüt ve proje, harita ve
kadastro, imar uygulama, her ölçekte imar planı, tanıtım, basım
ve yayım, temizlik, yemek hazırlama ve dağıtım, toplantı,
organizasyon, sergileme, koruma ve güvenlik, meslekî eğitim,
fotoğraf, film, fikrî ve güzel sanat, bilgisayar sistemlerine yönelik
hizmetler ile yazılım hizmetlerini, taşınır ve taşınmaz mal ve
hakların kiralanmasını ve benzeri diğer hizmetleri
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 4 - Tanımlar
• Hizmet sunucusu: Hizmet alımı ihalesine teklif veren gerçek veya
tüzel kişileri veya bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
• Yapım: Bina, karayolu, demiryolu, otoyol, havalimanı, rıhtım,
liman, tersane, köprü, tünel, metro, viyadük, spor tesisi, alt yapı,
boru iletim hattı, haberleşme ve enerji nakil hattı, baraj, enerji
santrali, rafineri tesisi, sulama tesisi, toprak ıslahı, taşkın koruma
ve dekapaj (madenlerde üstteki örtü tabakasının kaldırılması) gibi her
türlü inşaat işleri ve bu işlerle ilgili tesisat, imalat, ihzarat, nakliye,
tamamlama, büyük onarım, restorasyon, çevre düzenlemesi,
sondaj, yıkma, güçlendirme ve montaj işleri ile benzeri yapım
işlerini,
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 4 - Tanımlar
• Danışman: Danışmanlık yapan, bilgi ve deneyimini idarenin yararı
için kullanan, danışmanlığını yaptığı işin yüklenicileri ile hiçbir
organik bağ içinde bulunmayan, idareden danışmanlık hizmeti
karşılığı dışında hiçbir kazanç sağlamayan ve danışmanlık
hizmetlerini veren hizmet sunucularını
• Tedarikçi: Mal alımı ihalesine teklif veren gerçek veya tüzel kişileri
veya bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
• Yapım müteahhidi: Yapım işi ihalesine teklif veren gerçek veya tüzel
kişileri veya bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 4 - Tanımlar
• Aday: Ön yeterlik için başvuran gerçek veya tüzel kişileri veya
bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
• Ortak girişim: İhaleye katılmak üzere birden fazla gerçek veya
tüzel kişinin aralarında yaptıkları anlaşma ile oluşturulan iş
ortaklığı veya konsorsiyumları,
• İstekli: Mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihalesine teklif
veren tedarikçi, hizmet sunucusu veya yapım müteahhidini,
• Yüklenici: Üzerine ihale yapılan ve sözleşme imzalanan istekliyi,
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
MADDE 4 - Tanımlar
 İhale dokümanı: İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım
işlerinde; isteklilere talimatları da içeren idari şartnameler ile
yaptırılacak işin projesini de kapsayan teknik şartnameler, sözleşme
tasarısı ve gerekli diğer belge ve bilgileri,
 Ön proje: Belli bir yapının kesin ihtiyaç programına göre; gerekli arazi
ve zemin araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır haritalardan
alındığı, çevresel etki değerlendirme ve fizibilite raporları dahil elde
edilen verilere dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve
profillerin belirtildiği bir veya birkaç çözümü içeren projeyi,
 Kesin proje: Belli bir yapının onaylanmış ön projesine göre; mümkün
olan arazi ve zemin araştırmaları yapılmış olan, yapı elemanlarının
ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve gereçleri ile teknik
özelliklerinin belirtildiği projeyi,
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 4 - Tanımlar
• İhale: Bu Kanunda yazılı usul ve şartlarla mal veya hizmet alımları
ile yapım işlerinin istekliler arasından seçilecek birisi üzerine
bırakıldığını gösteren ve ihale yetkilisinin onayını müteakip
sözleşmenin imzalanması ile tamamlanan işlemleri,
• Teklif: Bu Kanuna göre yapılacak ihalelerde isteklinin idareye
sunduğu fiyat teklifi ile değerlendirmeye esas belge ve/veya
bilgileri,
• Sözleşme: Mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinde idare ile
yüklenici arasında yapılan yazılı anlaşmayı,
• Uygulama projesi: Belli bir yapının onaylanmış kesin projesine göre
yapının her türlü ayrıntısının belirtildiği projeyi ifade eder.
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 5 - Kanunun Temel İlkeleri

Saydamlık
Rekabet
Eşit muamele
Güvenirlik
Gizlilik
Kamuoyu denetimi
İhtiyaçların uygun şartlarla ve zamanında
karşılanması
Kaynakların verimli kullanılması
 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)

MADDE 10 - İhaleye Katılımda Yeterlik Kuralları

İhaleye katılacak isteklilerden, ekonomik ve malî
yeterlik ile mesleki ve teknik yeterliklerinin
belirlenmesine yönelik kuralları içermektedir.
•
Idare
Teklif Muayene
De ertencfinne Kabul
 İHALE SÜRECİ

Usul İhale süreci

1 İhtiyacın Ortaya Çıkması

2 Teknik Şartnamenin Hazırlanması

3 Yaklaşık Maliyet

4 İhale Usulünün Tespiti

 İHALE USULLERİ

Açık ihale usulü

Belli istekliler arasında ihale usulü
Pazarlık usulü
Doğrudan temin

4964 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik ile doğrudan

temin, bir ihale usulü olmaktan çıkarılmıştır.
 Doğrudan Temin
• İhale usulü olmaktan çıkarılmış bir kamu alım türüdür.
İhale ilanı yapılmaksızın ve teminat alınmaksızın kamu
kurumlarının ihtiyaçlarını temin etmekte kullandıkları
yöntemdir.
• 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 22. maddesinde
belirtilen şartlarda yapılabilir.
 Doğrudan Temin
4734 Sayılı Kanun-MADDE 22 - (Değişik: 30/7/2003-4964/15 md.)
Aşağıda belirtilen hallerde ihtiyaçların ilân yapılmaksızın ve teminat alınmaksızın
doğrudan temini usulüne başvurulabilir:
a) İhtiyacın sadece gerçek veya tüzel tek kişi tarafından karşılanabileceğinin tespit
edilmesi.
b) Sadece gerçek veya tüzel tek kişinin ihtiyaç ile ilgili özel bir hakka sahip
olması.
c) Mevcut mal, ekipman, teknoloji veya hizmetlerle uyumun ve standardizasyonun
sağlanması için zorunlu olan mal ve hizmetlerin, asıl sözleşmeye dayalı olarak
düzenlenecek ve toplam süreleri üç yılı geçmeyecek sözleşmelerle ilk alım yapılan
gerçek veya tüzel kişiden alınması.
• d) Büyükşehir belediyesi sınırları dahilinde bulunan idarelerin
(Altmışyedibinaltıyüzonüç Türk Lirası)*, diğer idarelerin
(Yirmiikibinbeşyüzyirmidört Türk Lirasını)aşmayan ihtiyaçları ile temsil ağırlama
faaliyetleri kapsamında yapılacak konaklama, seyahat ve iaşeye ilişkin alımlar
*Kamu İhale Kurumu’nun 2018/1 sayılı Tebliği ile 19/01/2018 tarihli ve 30306
sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış olup 01.02.2018 – 31.01.2019 dönemini
kapsamaktadır.
 Doğrudan Temin
4734 Sayılı Kanun-MADDE 22 - (Değişik: 30/7/2003-4964/15 md.)
e) İdarelerin ihtiyacına uygun taşınmaz mal alımı veya kiralanması.
f) (Değişik: 20/11/2008-5812/8 md.) Özelliğinden ve belli süre içinde kullanılma
zorunluluğundan dolayı stoklanması ekonomik olmayan veya acil durumlarda
kullanılacak olan ilaç, aşı, serum, anti-serum, kan ve kan ürünleri ile ortez, protez
gibi uygulama esnasında hastaya göre belirlenebilen ve hastaya özgü tıbbî sarf
malzemeleri, test ve tetkik sarf malzemeleri alımları.
g) Milletlerarası tahkim yoluyla çözülmesi öngörülen uyuşmazlıklarla ilgili davalarda,
Kanun kapsamındaki idareleri temsil ve savunmak üzere Türk veya yabancı
uyruklu avukatlardan ya da avukatlık ortaklıklarından yapılacak hizmet alımları.
h) (Ek: 12/12/2003-5020/28 md.; Değişik: 20/11/2008-5812/8 md.) 8/1/1943 tarihli ve
4353 sayılı Kanunun 22 ve 36 ncı maddeleri uyarınca Türk veya yabancı uyruklu
avukatlardan hizmet alımları ile fikri ve sınai mülkiyet haklarının ulusal ve
uluslararası kuruluşlar nezdinde tescilini sağlamak için gerçekleştirilen hizmet
alımları.
 Doğrudan Temin
4734 Sayılı Kanun-MADDE 22 - (Değişik: 30/7/2003-4964/15 md.)
ı) (Ek: 15/5/2008-5763/35 md.) Türkiye İş Kurumunun, 25/6/2003 tarihli ve 4904 sayılı
Kanunun 3 üncü maddesinin (b) ve (c) bentlerinde sayılan görevlerine ilişkin hizmet
alımları ile 25/8/1999 tarihli ve 4447 sayılı İşsizlik Sigortası Kanununun 48 inci
maddesinin yedinci fıkrasında sayılan görevlerine ilişkin hizmet alımları,
i) (Ek: 20/11/2008-5812/8 md.) Seçim dönemi bitmeden önce seçimlerin
yenilenmesine veya ara seçime ya da Anayasa değişikliğinin halkoyuna
sunulmasına karar verilen hallerde; Yüksek Seçim Kurulu tarafından yapılacak
filigranlı oy pusulası kağıdı ve filigranlı oy zarfı kağıdı alımı ile oy pusulası basım
hizmeti alımı, mahalli seçimlerde ise İl Seçim Kurulu başkanlıkları tarafından
alınacak oy pusulası basım hizmeti alımı.
Bu maddeye göre yapılacak alımlarda, ihale komisyonu kurma ve 10 uncu maddede
sayılan yeterlik kurallarını arama zorunluluğu bulunmaksızın, ihale yetkilisince
görevlendirilecek kişi veya kişiler tarafından piyasada fiyat araştırması yapılarak
ihtiyaçlar temin edilir.
Kamu İhale Kurumu’nun 2010/1 sayılı Tebliği ile 21/1/2010 tarihli ve 27469 sayılı
Resmi Gazete’de yayımlanmış olup 01.02.2010 – 31.01.2011 dönemini
kapsamaktadır.
USUL Açık İhale Usulü Belirli İstekliler Arasında Pazarlık Usulü
İhale Usulü

5 İhale Dokümanı Ön Yeterlik ve İhale Dokümanları İhale Dokümanı

6 İhale Onayının Alınması İhale Onayının Alınması İhale Onayının Alınması

7 İhale Komisyonunun İhale Komisyonunun Kurulması İhale Komisyonunun

Kurulması Kurulması

8 İhale İlânı Ön Yeterlik İlânı İhale İlânı

9 İhale Dokümanının Ön Yeterlik ve İhale Dokümanlarının İhale Dokümanının Görülmesi

Görülmesi / Satın Görülmesi / Satın Alınması / Değişiklik / Satın Alınması /Değişiklik ve
Alınması /Değişiklik ve ve Açıklama Yapılması Açıklama Yapılması
Açıklama Yapılması

10 Tekliflerin Sunulması Ön Yeterlik Değerlendirmesi, İhaleye Yeterlik Başvurusu,

Davet ve Tekliflerin Sunulması Değerlendirmesi, Teknik
Görüşme ve Fiyatı da İçeren
Son Tekliflerin Sunulması

11 Tekliflerin Tekliflerin Değerlendirilmesi ve Son tekliflerin

Değerlendirilmesi ve İhalenin Karara Bağlanması Değerlendirilmesi ve İhalenin
İhalenin Karara Karara Bağlanması
Bağlanması

12 İhale Sonucunun İhale Sonucunun Bildirilmesi ve İhale Sonucunun Bildirilmesi

Bildirilmesi ve Sözleşme Sözleşme Yapılması ve Sözleşme Yapılması
Yapılması
 Açık İhale

• Bütün istekliler teklif verebildiği ihale

türüdür.
 Belli İstekliler Arasında İhale

• Ön yeterlik değerlendirmesi sonucunda idare

tarafından davet edilen isteklilerin teklif verebildiği
usulü
• İşin özelliği;
– Uzmanlık,
– İleri teknoloji
gerektiriyorsa bu usule göre yapılır.
 Belli İstekliler Arasında İhale Usulünün Süreçleri

• Ön yeterlik ilanı:
– Adayların başvurularını hazırlayabilmeleri için en az
25 gün süre tanınarak ön yeterlik ilanı yapılır.

• Ön yeterlik değerlendirmesi:
– Belirtilen asgari yeterlik koşullarını sağlayamayanlar
yeterli kabul edilmez.
• Yeterli bulunmama gerekçeleri yazılı olarak
bildirilir.
– Yeterli olduğu tespit edilen bütün adaylara tekliflerini
hazırlayabilmeleri için en az 45 gün süre verilir.
• Bu adaylara ihaleye davet mektubu gönderilir.
Belli İstekliler Arasında İhale Usulünde İhalenin İptal Edilmesi

• İhaleye davet edilebilecek aday sayısının 5’ten az

olması veya
• Teklif veren istekli sayısı 3’ten az olması halinde ihale
iptal edilir.
 Belli İstekliler Arasında İhale Usulünde Yeniden İhale Süreci

• Teklif veren istekli sayısı 3’ten az olması durumda,

• İhale dökümanı gözden geçirilerek,

• Varsa hatalar ve eksiklikler düzeltilerek,

• Ön yeterliği tespit edilmiş bütün istekliler tekrar davet

edilerek ihale sonuçlandırılabilir.
 Pazarlık Usulü

• İhale sürecinin iki aşamalı olarak gerçekleştirildiği ve

idarenin ihale konusu işin teknik detayları ile
gerçekleştirme yöntemlerini ve belli hallerde fiyatı
isteklilerle görüştüğü usuldeki ihalelerdir.
 Pazarlık Usulünün Kullanıldığı Durumlar

• Açık ihale usulü veya belli istekliler arasında ihale usulü ile
yapılan ihale sonucunda teklif çıkmaması,
• Doğal afetler, salgın hastalıklar, can veya mal kaybı tehlikesi gibi
ani ve beklenmeyen veya idare tarafından önceden
öngörülemeyen olayların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi
olarak yapılmasının zorunlu olması,
• Savunma ve güvenlikle ilgili özel durumların ortaya çıkması
üzerine ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması,
• İhalenin, araştırma ve geliştirme sürecine ihtiyaç gösteren ve
seri üretime konu olmayan nitelikte olması,
• İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin özgün
nitelikte ve karmaşık olması nedeniyle teknik ve mali
özelliklerinin gerekli olan netlikte belirlenememesi.
 Pazarlık Usulünün Süreçleri

• İstekliler, öncelikle ihale konusu işin teknik detayları ve

gerçekleştirme yöntemleri gibi hususlarda fiyat içermeyen ilk
tekliflerini sunar.
• İdarenin ihtiyaçlarını en uygun şekilde karşılayacak yöntem ve
çözümler üzerine ihale komisyonu her bir istekli ile görüşür.
• Teknik görüşmeler sonucunda şartların netleşmesi üzerine bu
şartları karşılayabilecek isteklilerden, gözden geçirilerek şartları
netleştirilmiş teknik şartnameye dayalı olarak fiyat tekliflerini de
içerecek şekilde son tekliflerini vermeleri istenir.
 Tasarım Yarışmaları
• İdareler gerekli gördükleri zaman;
• mimarlık,
• peyzaj mimarlığı,
• mühendislik,
• kentsel tasarım projeleri,
• şehir ve bölge planlama ve
• güzel sanat eserleri ile ilgili bir plan veya
• tasarım projesi elde edilmesine yönelik olarak,

ilgili mevzuatında belirlenecek usul ve esaslara göre rekabeti

sağlayacak şekilde ilan vererek, jüri tarafından değerlendirme
yapılmak üzere - ödüllü veya ödülsüz yarışma yaptırabilir.
İnşaat Bedelinin Yükleniciye Ödenme Şekline Göre
İhaleler

• Birim Fiyat (Unit price)

• Götürü Bedel (Lump sum – Fixed fee)
• Anahtar Teslimi (Turnkey)
• Maliyet + Kâr (Cost plus)
 Birim Fiyat (Unit price)
 2886 Sayılı kanuna göre yapılan,
Bu ihale yönteminde, yapılan işlerin bedeli belirlenirken, söz
konusu işlerin birim fiyatları esas alınmaktadır.
 Yükleniciye yapılacak ödemenin tutarı belirlenirken, önce o
dönemde yapılmış olan işlerin miktarı belirlenmekte (metrajı
çıkartılmakta); sonra da her bir iş kendi birim fiyatı ile
çarpılmakta ve bulunan sonuçlar toplanmaktadır.
Örneğin; Bir ödeme döneminde yüklenici, A m3 kazı, B m3
beton, C m3 taş duvar, işi yapmış ve bu işlerin birim fiyatı
sıra ile a,b,c ise yapılacak ödeme (K), aşağıdaki gibi
hesaplanmaktadır.
K = (A x a) + (B x b) + (C x c)
 Götürü Bedel (Lump sum)
• Bir projenin ana iş grupları için kullanılır.
• İhaleye çıkılacak işin her bir imalat kalemi için birim fiyat
çıkarılmaz.
• İhaleye iştirak edeceklerden iş gruplar ının (ahşap ve demir
doğrama, tesisat, boya vb.) tahmini keşif üzerinden tenzilat
veya artırım yaptırılarak teklif alınır ve götürü fiyat
üzerinden uygun bedel tespit edilir.
 Anahtar Teslimi (Turnkey)
• Bir projenin tümü için kullanılır.
• Bu ihale yönteminde mal sahibi ile yüklenici inşa edilecek
yapının toplam fiyatı üzerinden anlaşmaktadırlar.
• Yüklenici ek bir talepte bulunmadan işi, proje, şartname ve
sözleşmesine göre tamamlamayı taahhüt etmektedir.
• İşin sözleşmesinde, inşaat için öngörülen toplam bedelin
inşaatın hangi aşamalarında ve ne miktarlarda ödeneceği
belirtilmektedir.
Örneğin; Temel bitince inşaat bedelinin % 10’u, duvarlar
örülünce %12’si vb. şekilde bir ödeme planı belirlenerek
sözleşmeye konmaktadır
 Maliyet + Kâr (Cost plus)
 Bu ihale yönteminde, yükleniciye yapılacak ödemeler
belirlenirken, işin maliyetine, maliyetin belirli bir yüzdesi kadar
kâr eklenmesi öngörülmektedir.
Örneğin; Kâr oranı %15 öngörülmüş ve yüklenicinin yapmış
olduğu işlerin maliyeti 10.000 TL olarak belirlenmişse,
yükleniciye yapılacak ödeme;
10.000 + (10.000 x %15) = 11.500 TL
olarak hesaplanmaktadır. Dolayısıyla, bu ihale şeklinde, üretim
maliyeti belirlenirken hangi giderlerin maliyete dâhil edileceği
ve bunların nasıl belgeleneceği ile kâr oranının ne kadar
olacağının belirlenmesi önemli olmaktadır. Bu nedenle, inşaata
başlanılmadan önce taraflar arasında bu hususların açıklığa
kavuşturularak sözleşmeye konulması gerekmektedir.
 Maliyet + Kâr (Cost plus)
• Maliyet + Kâr usulü ihalede, kâr oranı önceden
belirlenmiş olduğundan, maliyeti azaltarak kârı artırma
yönündeki eğilimlerin önüne geçilmiş olmaktadır.
Ancak, yüklenici kârı, maliyetin bir yüzdesi olarak
belirlendiğinden, kâr miktarını artırmak amacıyla suni
maliyet artışlarına neden olacak gereksiz harcamalar
yapma eğilimi ve malzeme israfı artabilmektedir.
Bu nedenle, bu tür ihalelerin sözleşmeleri düzenlenirken
söz konusu olumsuzlukları en aza indirecek önlemlerin
düşünülmesi gerekmektedir.
 E - İhale

• Şirketlerin verimliliklerini arttırabilmeleri, ürün girdi

maliyetlerini düşürebilmeleri ve değişik pazarlarda
tanınabilmeleri için teknoloji ve sanal ortamı kullandıkları
bir satın alma sistemidir.
• Sistem, sanal ortamda hızlı, seri ve ekonomik bir
şekilde gerçekleşmektedir.
E - İhale
 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu

Sözleşmenin Uygulanması

MADDE 8 - Fiyat Farkı Verilebilmesi

• Sözleşme türlerine göre fiyat farkı verilebilmesine ilişkin esas
ve usulleri tespite Kamu İhale Kurumu’nun teklifi üzerine
Bakanlar Kurulu yetkilidir.
• Sözleşmelerde yer alan fiyat farkına ilişkin esas ve usullerde
sözleşme imzalandıktan sonra değişiklik yapılamaz.
 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu

MADDE 10 - Mücbir Sebepler

Mücbir sebep olarak kabul edilebilecek haller aşağıda
belirtilmiştir:
a) Doğal afetler
b) Kanuni grev
c) Genel salgın hastalık
d) Kısmî veya genel seferberlik ilânı
e) Gerektiğinde Kurum tarafından belirlenecek benzeri diğer
haller.
Süre uzatımı verilmesi, sözleşmenin feshi gibi durumlar da
dahil olmak üzere, idare tarafından yukarıda belirtilen hallerin
mücbir sebep olarak kabul edilebilmesi için; yükleniciden
 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu

Kesin Teminata İlişkin Hükümler

MADDE 12 - Ek Kesin Teminat
Fiyat farkı ödenmesi öngörülerek ihale edilen işlerde fiyat farkı
olarak ödenecek bedelin, sözleşme bedelinde artış meydana
gelmesi halinde bu artış tutarının % 6'sı oranında teminat olarak
kabul edilen değerler üzerinden ek kesin teminat alınır.

MADDE 13 - Kesin Teminat ve Ek Kesin Teminatların

Geri Verilmesi
Taahhüdün, sözleşme ve ihale dokümanı hükümlerine uygun
olarak yerine getirildiği ve yüklenicinin bu işten dolayı idareye
herhangi bir borcunun olmadığı tespit edildikten sonra kabul
tutanagını onayından sonra yarısı SSK ilişkisiz belgesinden sonra
kalanı iade edilir.
 4735 Sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu

Sözleşmede Değişiklik, Sözleşmenin Devri ve Feshi

MADDE 17- Yüklenicinin Ölümü, İflası, Ağır Hastalığı,
Tutukluluğu veya Mahkumiyeti
Yüklenicinin ölümü, iflası, ağır hastalığı, tutukluluğu veya özgürlüğü
kısıtlayıcı bir cezaya mahkumiyeti hallerinde aşağıdaki hükümler
uygulanır:
a) Yüklenicinin ölümü halinde teminatları varislere verilir isteğe bağlı
olarak varislere ihalenin gerekli mevzuat sonucu devir işlemleri
yapılır
b) Yüklenicini iflasında 20 ve 22 maddeye göre işlem yapılır
c) Yüklenicini ağır hastalanması veya tutukluluk halinde yüklenicinin
teklif edeceği ve ilgili idarenin kabul edeceği birinin vekil tayin
edilmesi koşuluyla taahhüde devam edilebilir.