LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES EN EL
SISTEMA REGISTRAL
PERUANO
Mtro. Renzo Ortiz Diaz
ASPECTOS GENERALES
PRINCIPIOS REGISTRALES EN
EL SISTEMA REGISTRAL
PERUANO
Características o rasgos fundamentales que rigen u
orientan a un determinado sistema registral y que
lo distinguen o asemejan de otros.

Medios o instrumentos a través de los cuales,

en forma mediata o inmediata, se alcanzan los
fines de la publicidad jurídica registral:
Seguridad Jurídica (Estática y Dinámica).
CLASIFICACIÓN
 La doctrina, tradicionalmente, ha clasificado los
principios registrales como:
1) Formales o Adjetivos: están referidos al
procedimiento registral (requisitos para la
inscripción).
2) Materiales o Sustantivos: están referidos a los
efectos de la inscripción.
 CLASIFICACIÓN

Jorge Ortiz Pasco: clasificación de principios

registrales atendiendo a las 4 etapas o momentos del
procedimiento registral.
 CLASIFICACIÓN
 Primera Etapa: Antes de la Inscripción (Principios de Titulación
Auténtica, Rogación y Prioridad).

 Segunda Etapa: Buscando la Calificación (Legalidad, Tracto

Sucesivo, Prioridad Excluyente).

 Tercera Etapa: Generando Publicidad (Publicidad, Fe Pública).

 Cuarta Etapa: Defendiendo la Inscripción (Legitimación).

 HERRAMIENTAS DEL DERECHO REGISTRAL
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

 Rogación
Antes de la Inscripción
 Prioridad (Presentación)

 Calificación
Durante la Calificación  Tracto Sucesivo
 Prioridad de Rango y Excluyente

 Publicidad
Como consecuencia de
la Inscripción  Legitimación
 Fe Pública Registral
NOTA: Las diapositivas en blanco son tomadas de la ponencia “Principios registrales” del prof. Jorge Ortiz 7
Pasco.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL

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¿DÓNDE ACTÚAN LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES?

¡En el Procedimiento Registral!

Rogación Calificación Inscripción

Tracto Sucesivo
Prioridad Publicidad
Prioridad Excluyente
Legitimación
Fe Pública Registral

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 ANTES DE LA INSCRIPCIÓN

 PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA:

 Art. 2010º C.C: “La inscripción se hace en virtud de

título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria”.

 También llamado Principio de Titulación Pública.

PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTENTICA

 Francisco Javier Gómez-Gálligo:

Seguridad = Titulación + Calificación
Jurídica Pública Registral
TITULACIÓN AUTÉNTICA O
PÚBLICA
 Por principio las inscripciones se practican sobre la base de los documentos públicos.

 Excepcionalmente, se realizan inscripciones sobre la base de documentos privados

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 PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTENTICA

 Art. 235º del CPC: El documento público es aquel otorgado

por funcionario público en ejercicio de sus funciones.
 En ese sentido, será instrumento público:
1) Instrumento Público Notarial
2) Instrumento Público Judicial
3) Instrumento Público Administrativo
 PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTENTICA

 Art. III del Título Preliminar del TUO del RGRP: “Los
asientos registrales se extienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario”.
 ANTES DE LA INSCRIPCIÓN
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN:

• También conocido como “Principio de Instancia”.

• Principio que inicia el procedimiento registral.
• Declaración de voluntad que se dirige al Registrador para
buscar la inscripción del título.
ANTES DE LA INSCRIPCIÓN

Rogación:

Es la solicitud, rogatoria …………………………..

“NO MAS”
Es la materialización de la presentación de un
documento para ser calificado y, de ser el caso,
registrado.

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 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Significa que las inscripciones en los Registros Públicos
se extienden necesariamente a solicitud de parte
interesada, no procediendo de Oficio.

La rogatoria se da al momento de presentar al Registro

una solicitud que, además, viene acompañada de un
documento (s) y anexo (s) al mismo si fuera el caso.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 Gilberto Mendoza: “En el ámbito
registral es la solicitud que realiza
cualquier sujeto que tiene interés en que
ciertas situaciones jurídicas accedan al
registro y puedan lograr ser
publicitadas; así como el pedido de
acceso a la publicidad formal que emite
el registro.”
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 El término “rogación” no debe ser confundido con el de
súplica, debido a que el Registrador está en la obligación de
calificar el título presentado, por cuanto el servicio público
registral es inexcusable.

 Existen excepciones a este principio, es decir, pueden existir

inscripciones de oficio, como por ejemplo, la inscripción de la
Hipoteca Legal (arts. 1118 y 1119 del Código Civil) y la
Rectificación de Errores Materiales (art. 76 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos).
 CAPÍTULO QUINTO
Hipotecas Legales

Artículo 1118º.- Además de las hipotecas legales

establecidas en otras leyes, se
reconocen las siguientes:

1.- La del inmueble enajenado sin que su precio

haya sido pagado totalmente o
lo haya sido con dinero de un tercero.

2.- La del inmueble para cuya fabricación o

reparación se haya proporcionado
trabajo o materiales por el contratista y por el monto
que el comitente se
haya obligado a pagarle.

3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición

con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los
copropietarios.
 Constitución e inscripción de hipoteca legal

Artículo 1119º.- Las hipotecas legales a que se

refiere el Artículo 1118º se constituyen de
pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo
responsabilidad del registrador,
simultáneamente con los contratos de los
cuales emanan.
EJEMPLO: HIPOTECA LEGAL
EJEMPLO: HIPOTECA LEGAL
 Artículo 76.- Procedencia de la rectificación
Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de
parte.
Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la
existencia de errores materiales.

Articulo 81.- Error material y error de concepto

El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o

cifras
distintas a los que constan en el titulo archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia
que debe
TUO DEL REGLAMENTO constar en el asiento;
GENERAL DE LOS c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al
REGISTROS PÚBLICOS que le
corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL
RECTIFICACIÓN DE ERROR
MATERIAL
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 La calificación registral no solamente se practica al
documento sino que además alcanza a la solicitud
y anexos al documento.

 La rogatoria no es la presentación de una solicitud

en sí misma (pertenece al derecho administrativo)
sino que la rogatoria surge cuando esta solicitud,
acompañada de documentos que contienen el acto
que será materia de inscripción, es presentada al
Registro.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 CÓDIGO CIVIL:

 El Principio de Rogación encuentra su expresión legislativa en el art. 2011

del Código Civil: “Los registradores califican la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción…”.

 No es una redacción técnicamente acertada.

 Se utiliza el término “documentos” en vez de emplear la palabra “título”.

 TÍTULO: ROGATORIA + DOCUMENTO PÚBLICO + ANEXOS

PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 Gilberto Mendoza: “Se
inscribe en función a una
solicitud, la cual se realiza
en virtud de la autonomía
privada (…)
 La calificación del
registrador tendrá como
referencia la voluntad de
los otorgantes.”
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
TÍTULO PRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS
PÚBLICOS:

 “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de
tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en
contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo
reserva expresa.
 Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o
del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya
indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos
los efectos del procedimiento podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá
también actuar la persona a quien éste representa…. En caso de contradicción o conflicto
entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.
 PRINCIPIO DE ROGACIÓN
TÍTULO PRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS:

1) Determina quiénes son los sujetos legitimados para solicitar la inscripción

registral: otorgantes del acto o derecho o tercero interesado.
2) Señala el “título” como el objeto de la calificación (reemplaza el término
“documento” utilizado por el Código Civil.
3) Incluye una presunción jure et de jure al señalar que el presentante del título
es considerado como si actuara en representación del adquiriente del derecho
o del directamente beneficiado con la inscripción.
4) Dentro de “tercero interesado” debe incluirse al Notario Público que tiene
interés propio para efectos de la rogatoria de los títulos que ante él se
otorguen.
 PRESENTANTE DEL TÍTULO: ¿Quién puede
solicitar una inscripción en el Registro?

Conforme el T.U.O del Reglamento General de los Registros Públicos (Art.

III del Título Preliminar), las personas que se encuentran legitimadas para
realizar la presentación de títulos son los siguientes:

A) Los otorgantes del acto o derecho: partes del contrato, acto unilateral,
autoridades judiciales o administrativas. Todos aquellos que intervienen
en la formalización del acto o derecho con trascendencia registral.

B) Los terceros interesados.- Son aquellos que sin haber participado en la

generación del acto o derecho, pueden verse afectados o beneficiados
con su inscripción.
 PRESENTANTE DEL TÍTULO: ¿Quién puede solicitar
una inscripción en el Registro?

Existe una presunción de que el presentante actúa en representación del otorgante

del acto o derecho o actúa en representación del beneficiado con la inscripción.

El presentante también puede estar actuando en representación de persona que no

sea el otorgante del acto o el beneficiado con la inscripción.

En el procedimiento registral ambas personas presentante y representado pueden

actuar indistintamente. Sin embargo, en caso de que haya conflicto o contradicción
entre ambos prevalecerá la solicitud del otorgante del acto o derecho.
 RESERVA DE LA ROGATORIA

Art. III del Título Preliminar:

“La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el título, salvo reserva
expresa.”
 DESISTIMIENTO DE LA ROGATORIA

ARTÍCULO 13º DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS

PÚBLICOS:
El presentante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante
escrito con firma legalizada por Notario o por funcionario autorizado para
efectuar dicha certificación, mientras no se hubiere efectuado la inscripción
correspondiente.
Tratándose de títulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un
proceso civil, sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la
resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de
inscripción que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el
desistimiento a solicitud de ésta. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente, si el
Juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de la inscripción, el
Registrador dará por concluido el procedimiento registral tachando el título. El
desistimiento puede ser total o parcial.
El desistimiento es parcial cuando se limita a alguna de las inscripciones
solicitadas. Este último procede únicamente cuando se refiere a actos separables y
siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros
actos inscribibles.
 DIFERENCIA ENTRE DESISTIMIENTO PARCIAL Y LA
RESERVA DE INSCRIPCIÓN

No debe de confundirse al Desistimiento Parcial con la Reserva de

Inscripción pues si bien ambas tienen sustento en el Principio de
Rogación, se ejercitan en diferentes momentos del procedimiento
registral.

El Desistimiento se produce después de la presentación; pero antes de la

inscripción; pudiendo efectuarse tanto en primera como en segunda
instancia registral, si estuviere pendiente de resolución un recurso de
apelación formulado ante el Tribunal Registral.

La Reserva de Inscripción es efectuada en el momento de la

presentación del titulo, por lo que el Registrador, desde el inicio de su
calificación, va a tener conocimiento de los actos o derechos que no se
pretende inscribir.
 PRESENTACIÓN CAUTIVA
La Séptima Disposición Complementaria, Transitoria y Final del
Decreto Legislativo del Notariado, D.Leg. 1049º, establece, con rango
de ley, la potestad del notario de encargarse de la presentación de los
partes notariales, de los instrumentos otorgados ante él, ya sea
personalmente o a través de sus dependientes acreditados.
PRESENTACIÓN CAUTIVA
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
(DOCTRINA)
Francisco Javier Gómez Gálligo y Pedro del Pozo Carrascosa:

“La rogación o petición de inscripción es una declaración

de voluntad unilateral y recepticia, dirigida al Registrador.
La solicitud inicia el procedimiento registral y hace que el
Registrador deba calificar los títulos que se le presenten,
realizando la inscripción si la calificación es favorable,
o bien suspendiéndola o denegándola cuando del
título examinado resulte un juicio desfavorable”.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
(JURISPRUDENCIA)
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
(JURISPRUDENCIA)
ACUERDO PLENARIO DEL
TRIBUNAL REGISTRAL
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PRINCIPIO DE PRIORIDAD: Tiene relación con
el aforismo jurídico “Prior in Tempore, Potior in
Iure” (primero en el tiempo, mejor en el derecho).

También se denomina “Prioridad de Rango”, para

diferenciarlo del principio de “Prioridad
Excluyente”.
PRIORIDAD

“Prior tempore potior jure”

¡POR FAVOR!

Es el derecho para ocupar una posición expectante

de posible registro. Si este derecho es calificado
como positivo, entonces los efectos de la inscripción
se retrotraen (hacia atrás).

45
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CÓDIGO CIVIL: art. 2016º

“La prioridad en el tiempo de la inscripción

determina la preferencia de los derechos que
otorga el Registro”.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
TÍTULO
PREFERENTE
PRELIMINAR DEL REGLAMENTO
GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS (art.
IX):

“Los efectos de los asientos registrales, así como la

preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación”.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PREFERENTE
Significa que los derechos que otorgan los
Registros Públicos están determinados por la
fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de
inscripción está determinada por el día y hora
de su presentación.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PREFERENTE
 Jorge Ortiz Pasco:
1) Se adquiere el derecho que el documento presentado sea
calificado por el Registrador Público.

2) Se adquiere el derecho para ocupar una posición expectante

mientras dura el proceso de calificación.

3) Se adquiere el derecho que mientras se encuentre vigente el

asiento de presentación (35 días hábiles contados desde su
presentación-60 días hábiles si existe observación o requiere
informe técnico previo de la Oficina de Catastro) nada ni nadie
podrá vulnerar nuestra posición (adquirimos un rango).
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PREFERENTE
 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS DEL CÓDIGO CIVIL:
 “Este artículo reconoce el Principio de Prioridad de Rango, que es
la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con
posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos
inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan en función de la
antigüedad de su inscripción”.
(Ejemplo: Rango de las hipotecas)
 ASIENTO DE PRESENTACIÓN
 Estos se extienden en el diario por riguroso orden de ingreso de
cada título.
 Se considera en ellos, la información contenida en la solicitud de
inscripción.
 Vigencia:
35 días (plazo ordinario)
25 días adicionales (observación, liquidación, e informes de
catastro).
ASIENTO DE
PRESENTACIÓN
ASIENTO DE PRESENTACIÓN
ASIENTO DE PRESENTACIÓN
 ASIENTO DE PRESENTACIÓN
 José María Chico y Ortiz:
 “Asiento preliminar, preparatorio o transitorio que
permite la extensión de otros libros de inscripciones y que
está sujeto a caducidad”
 ASIENTO DE PRESENTACIÓN
 Jorge Luis Gonzales Loli:

 “Es aquel que tiene por objeto lograr los efectos protectores del
registro desde el mismo momento de la presentación. La finalidad
del asiento de presentación,
 es la de hacer constar el momento o
 instante del ingreso, entrada o presentación
 de un título en la oficina del Registro.
Esto origina los efectos prioritarios
del mismo”.
 BUSCANDO LA CALIFICACIÓN:
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
 Por el Principio de Legalidad todo título que pretenda su
inscripción debe estar sometido a una previa calificación
registral, a fin que en los asientos correspondientes solamente
tengan acceso los títulos válidos y perfectos.
 La calificación registral es el análisis minucioso y exhaustivo
que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto,
contrato, resolución administrativa, teniendo en cuenta las
normas legales vigentes y los antecedentes que obran en los
Registros (asientos preexistentes).
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
 La calificación registral, de acuerdo al principio de legalidad,
consiste en un juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso o
en litigio, sino para incorporar o no al Registro una nueva situación
jurídico registral.

 La calificación registral es el summun de la función registral,

siendo indelegable y obligatoria bajo responsabilidad. El
Registrador no puede delegar en otra persona esta actividad,
suspender su juicio ni consultar con sus superiores.
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
 José Manuel García García:
 La calificación no es un principio ni un presupuesto técnico. Es un proceso que
se efectúa aplicando los principios registrales.
 La calificación registral constituye el acto emblemático del Registrador.
 Calificar es examinar, es evaluar y es confrontar: Se examinan los documentos
en su forma externa (aspecto formal), se evalúan los derechos contenidos en el
acto o contrato y su validez (aspecto sustantivo) y se confronta el título con
los antecedentes que obran en el Registro.
DOCTRINA

“Habría, por tanto, tres tipos distintos de aspectos

calificables: los relacionados con el contenido del
título, los formales atinentes al documento y los
dependientes del registro”.

Gabriel De Reina Tartiere

60
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Art. 2011º del Código Civil (primer párrafo):
“Los Registradores califican la legalidad de
los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de
sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos” .
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
 Art. 31º del TUO del RGRP: “La calificación registral es
la evaluación integral de los títulos presentados al
Registro que tiene por objeto determinar la procedencia de
su inscripción”.
 Art. V del Título Preliminar del TUO del RGRP. “La
calificación comprende la verificación del cumplimiento
de las formalidades propias del título y la capacidad de los
otorgantes, así como la validez del acto (…) la verificación
de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o
derecho”.
DOCTRINA

“la calificación consiste en el examen o

comprobación que hace el Registrador de la
Legalidad de los títulos que se presentan para
registrar. Según lo considere, el Registrador
procederá a la inscripción, la denegará o la
suspenderá”.

Francisco Javier Gómez Galligo y

Pedro Del Pozo Carrascosa
63
LA CALIFICACIÓN TIENE SUS PROPIOS
EXTREMOS

 Verificar cumplimiento de las formalidades.

 Capacidad de los otorgantes.
 Validez del acto.
 Verificación de los obstáculos.
 Condición de inscribible o no inscribible.

64
 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

 Consecuencias de la calificación registral:

1) Calificación Positiva: El título cumple con todos los requisitos
legales y formales y se procede a su inscripción.

2) Calificación Negativa: El título adolece de algún defecto, por lo

que será: liquidado (falta pago de derechos registrales), observado
(defecto subsanable) o tachado (defecto insubsanable).
ASIENTO DE INSCRIPCIÓN
ESQUELA DE OBSERVACIÓN
ESQUELA DE LIQUIDACIÓN
ESQUELA DE OBSERVACIÓN Y LIQUIDACIÓN
ESQUELA DE TACHA SUSTANTIVA
ESQUELA DE TACHA PROCESAL
 CALIFICACIÓN DE
DOCUMENTOS JUDICIALES
 Tema controversial a nivel de la doctrina y la casuística.
 La redacción original del art. 2011º del C.C únicamente
contemplaba su primer párrafo.
 Posteriormente, con la entrada en vigencia del Código
Procesal Civil, se añadió un segundo párrafo al referido
artículo que dispone que el principio de legalidad NO SE
APLICARA A LOS DOCUMENTOS EMANADOS EN
SEDE JUDICIAL.
 CALIFICACIÓN DE
DOCUMENTOS JUDICIALES
 Párrafo añadido por la entrada en vigencia del CPC (Art. 2011):
 “Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte
que contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al
juez las aclaraciones o información complementaria que
precise, o requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro”.
 CALIFICACIÓN DE
DOCUMENTOS JUDICIALES
 La modificación planteada en el Código Procesal Civil es
discriminatoria (al eximir a los documentos judiciales de la
calificación registral) y que, además, podría generar una
serie de asientos registrales imperfectos.
 En la actualidad, los documentos judiciales tienen la
“corona” de que no se les aplique ninguna de las
disposiciones establecidas en el art. 2011º, primer párrafo,
del Código Civil.
 CALIFICACIÓN DE
DOCUMENTOS JUDICIALES
 El Registrador solamente podrá dirigirse al juez a través
de un oficio, informando los posibles defectos
encontrados en el documento.
 Jorge Ortiz Pasco:
 La modificatoria del artículo 2011º es inconstitucional y
discriminatoria.
 No cabe apercibir al Registrador cuando cumple una
función inherente a su cargo (art. 4º de la Ley Orgánica
del Poder Judicial).
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA
V PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL
CALIFIACIÓN DE
DOCUMENTOS NOTARIALES
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
 El principio de tracto sucesivo está recogido en el art. 2015 del Código
Civil: “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.
 La excepción al principio de tracto sucesivo es la inscripción de la
primera de dominio o inmatriculación (el Sistema Registral Peruano
son conceptos similares), tratándose del Registro de Predios, que viene
a ser el ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria
determinada a la vida registral, sin embargo a partir de la
inmatriculación, las posteriores inscripciones deberán cumplir con el
principio de tracto sucesivo.
 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
 El principio de tracto sucesivo tiene por sentido la continuidad
de una inscripción enlazada con otra inscripción, es decir,
constituye el hecho de generar eslabones que encajen el uno al
otro y como consecuencia de ello tener asientos de inscripción
sólidos.
 El tracto sucesivo se produce cuando el derecho que se
inscribe emana de uno inscrito inmediatamente antes, es decir,
es la exacta concordancia que debe existir entre los derechos
inscritos en el Registro.
TRACTO SUCESIVO EN EL REGLAMENTO GENERAL DE LOS
REGISTROS PÚBLICOS

También se encuentra consagrado en

el artículo VI del Título Preliminar del
Nuevo Reglamento General de los
Registros Públicos, en los siguientes
términos: “Ninguna inscripción,
salvo la primera, se extiende sin que
esté inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto
previo necesario o adecuado para
su extensión, salvo disposición en
contrario”.
TRACTO SUCESIVO

Es la consecuencia de un asiento con otro.

Permite confrontar: Documento Calificado

vs.
Asientos del Registro

Tiene efecto Excluyente en caso de incompatibilidad

Se produce el “cierre del registro".
87
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

“El tracto sucesivo permite que los

actos de transmisión y adquisición
de derechos inscritos formen en el
Registro una cadena perfecta en el
orden legal, sin solución de
continuidad, de forma que el
Registro refleje el historial completo
de la finca inmatriculada”.
(Luis Diez-Picazo)
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

“El adquirente de hoy sea el

transmitente de mañana y que
el transmitente de hoy haya
sido el adquirente de ayer”.
(José Manuel García García)
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

"Las inscripciones se sucedan

debidamente engarzadas, de tal
modo que el adquiriente,
sucesor o causahabiente en uno
de dichos asientos sea,
precisamente el transferente,
causante o autor en su inmediato
anterior"
(Ramón Roca-Sastre)
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
En la Declaración de la Carta
de Buenos Aires, aprobada en
el Primer Congreso
Internacional de Derecho
Registral de 1972 se declara:
“Los derechos inscribibles se
derivarán del titular inscrito,
de modo tal que el Registro
contendrá el historial
completo de los bienes. El
tracto sucesivo puede ser
abreviado o comprimido”.
 TRACTO ABREVIADO

El Tracto Sucesivo presenta una variante a la cual se denomina Tracto Abreviado,

Tracto Comprimido o Tracto Breve, el cual consiste que en un solo asiento se
extienden varias inscripciones. El Tracto Abreviado consiste en extender en un solo
asiento varias inscripciones. Jerónimo Gonzales, afirma que el Tracto Sucesivo
cumplen los siguientes fines: simplifica los asientos que no interesan a tercero, evita
gastos inútiles y facilita la tarea de los Registradores.

Cuando se aplica el Tracto Abreviado la calificación registral es la misma, por

tanto, las tasas registrales son las mismas que hubieran correspondido de no haberse
utilizado el Tracto Abreviado.
TRACTO INTERRUMPIDO
Cuando los títulos que se presentan al Registro
contienen deficiencias no pueden inscribirse.
En tal sentido es posible que respecto de un
inmueble inmatriculado existan varias
traslaciones de dominio que contengan
deficiencias que no pueden ser materia de
aclaración por no estar presentes los otorgantes.
Es decir, traslaciones no inscritas efectuadas una
a continuación de otra pero que todas o sólo
algunas contengan deficiencias se denomina
como interrupción del tracto sucesivo.
TRACTO INTERRUMPIDO
Exposición de Motivos del Libro IX del
Código Civil de 1984:

“En tal circunstancia, el tracto es posible

reanudarlo con el cumplimiento previo del
procedimiento para obtener títulos
supletorios, o con el procedimiento judicial
necesario que ordene que inscriba el
derecho de alguien que evidentemente no
proviene de quien lo tenía inscrito. Esto es
pues una excepción del principio de tracto
sucesivo, pero a la vez es una forma de
remediarlo”.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
(JURISPRUDENCIA)
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
(JURISPRUDENCIA)
PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
(JURISPRUDENCIA)
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE
Llamado también Principio de Impenetrabilidad.

Tiene como propósito impedir que se inscriban

derechos que se opongan o resulten incompatibles
con otro ya inscrito, aunque aquellos sean de fecha
anterior.
 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE

Art. 2017º del Código Civil: “No puede inscribirse un

título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior”.

Art. X del Título Preliminar del TUO del RGRP: “No

puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual
o anterior fecha”.
PRIORIDAD EXCLUYENTE

Un Título incompatible con otro:

No se puede inscribir

aunque

sea de fecha anterior o igual

Concordancia: Artículo 26 del Reglamento 100

 CIERRE REGISTRAL
El Principio de Prioridad Excluyente tiene
estrecha relación con el denominado “cierre
registral”.
Lacruz Berdejo: “El efecto de cierre es una
operación meramente formal y mecánica: el
título que llega primero clausura el Registro
para el ulterior incompatible, sin que este
título al cual se cierra el Registro, sea,
siempre, materialmente ineficaz, ni pierda
toda posibilidad de ingresar en aquél.”
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
En el sistema peruano el cierre registral de un nuevo título incompatible puede
originarse respecto a:

a) Un título anterior ya inscrito, lo que implica un cierre registral

definitivo.
b) Un título anterior anotado preventivamente (bloqueo registral,
medida cautelar de no innovar) mientras duren sus efectos,
siendo un cierre temporal.
c) Un título presentado con fecha anterior, en cuyo caso el cierre
registral será provisional.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Para la aplicación de este principio, sólo los TITULOS

INCOMPATIBLES ANTERIORES producen el efecto de
cierre registral, bien sea temporal (título anterior en trámite) o
definitivo (título anterior ya inscrito).
Resolución Nº 131-2001-ORLC/TR de fecha 27/03/2001: “…
dos títulos son incompatibles cuando existen circunstancias
que determinan que la inscripción o anotación de uno de ellos
conlleva la imposibilidad de la inscripción o anotación del
otro…”
PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

Jorge Luis Gonzales Loli:

“La verdadera incompatibilidad entre títulos
presentados debe evaluarse restrictivamente,
puesto que ella determinará, además de la
observación correspondiente, la suspensión del
plazo de vigencia del asiento de presentación del
ingresado en segundo lugar”.
GENERANDO PUBLICIDAD
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:
 Recogido en el art. 2012 del Código Civil (“Se presume, sin
admitir prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones”).

 Contiene una presunción legal que establece que toda persona

tiene conocimiento de las inscripciones, sin admitirse prueba en
contrario.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
 También está recogido en el art. I del Título Preliminar del TUO
del RGRP (“El contenido de las partidas registrales afecta a
los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo”).

 La publicidad jurídica material únicamente busca que los

terceros tengan la posibilidad de conocer (cognoscibilidad
general), constituyéndose en el efecto fundamental de la
publicidad jurídica registral.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

 La cognoscibilidad general o posibilidad de conocer

supone que los terceros se verán afectados o
perjudicados por las situaciones jurídicas publicadas,
aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento
efectivo.

 La cognoscibilidad general produce una oponibilidad

erga omnes.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

 ¿Es la Publicidad Registral un principio?

 Para un sector de la doctrina (Alvaro
Delgado Scheelje) la publicidad registral no
es propiamente un principio sino la base
subyacente sobre la cual todos los demás
principios registrales reposan.
CLASES DE PUBLICIDAD

Posibilidad legal del conocimiento de

las situaciones jurídicas.
MATERIAL Publicidad de los Derechos Reales.
Implica el tránsito del documento al
Registro.

Información de las situaciones

jurídicas registradas.
Publicidad de los asientos.
FORMAL Recorre el camino inverso, es decir
va del Registro a los Sujetos.

109
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
 La publicidad registral reconoce dos clases: la publicidad formal
y la publicidad material.

1) Publicidad Material: Se encuentra en el enunciado mismo del

art. 2012º del Código Civil, en la presunción legal de
conocimiento.
Recogido en el art. I del Título Preliminar del TUO del RGRP.
PUBLICIDAD MATERIAL

Publicidad Otorga El Registro

Jurídica

Actos Derechos

Partidas Contienen Inscripciones

Registrales Anotac. Preventivas

dicho contenido afecta 3ros.

Presunción 111
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
 2) Publicidad Formal: Está representada por los documentos y
certificados que expide o exhibe el Registro, constituyéndose
por ello en los medios, mecanismos o herramientas publicitarias.
 Esta expresado en el art. II del Título Preliminar del TUO del
RGRP
 (“El Registro es público. La publicidad formal garantiza
que toda persona acceda al conocimiento efectivo del
contenido de las partidas registrales y, en general,
obtenga información del Archivo Registral”).
PUBLICIDAD FORMAL

Acceso a la Información contenida en un Registro

Conocimiento real o efectivo

(cognoscible)

Partidas Registrales (específico)

Archivo Registral (genérico)

113
 CLASES DE PUBLICIDAD FORMAL
MANIFESTACIÓN:
“(…) tipo de publicidad que se emite sin análisis previo de la
información contenida –por ejemplo- en el asiento.”
(copias simples de partidas registrales o boletas informativas)

EXHIBICIÓN:
Posibilidad de verificar directamente los títulos archivados en el
local de la Oficina Registral. También se pueden revisar los títulos en
trámite
 CLASES DE PUBLICIDAD FORMAL

LOS CERTIFICADOS:
Son aquellos documentos que son emitidos por las zonas
registrales los cuales tienen en mayor o menor medida la
intervención de un funcionario o servidor público.
Los Certificados pueden ser literales y compendiosos.
 CERTIFICADOS LITERALES Y
COMPENDIOSOS
CERTIFICADOS LITERALES:
Documentos que emite el registro y que los certificadores dan fe de
que corresponde con lo que se encuentra en registros (copias literales
de partidas registrales y de títulos archivados).

CERTIFICADOS COMPENDIOSOS:
Implican un análisis mayor por parte de los certificadores dado que
buscan acreditar la existencia o vigencia de determinadas
inscripciones o anotaciones (vigencia de poder, cargas y gravámenes)
 CLASES DE CERTIFICADOS
COMPENDIOSOS
1) CERTIFICADOS POSITIVOS: Acreditan la existencia de
determinada inscripción.
2) CERTIFICADOS NEGATIVOS: Acreditan sólo la inexistencia
de determinada inscripción.
3) CERTIFICADOS DE VIGENCIA: Acreditan la vigencia del acto
o derecho inscrito a la fecha de su expedición.
4) CERTIFICADOS DE BÚSQUEDA CATASTRAL: Acreditan si
un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o si
parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. Asimismo,
acredita o no la superposición de áreas.
LA PUBLICIDAD MATERIAL Y LA PUBLICIDAD
FORMAL

Se unen y confunden en un elemento común

“El Asiento Registral”

Que es generado Que es divulgado

Publicidad Material Publicidad Formal
118
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
ACUERDOS PLENARIOS DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
ACUERDOS PLENARIOS DEL TRIBUNAL
REGISTRAL
 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
 PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
 Este principio tiene como objetivo amparar las
adquisiciones realizadas teniendo como soporte la fe
registral; es decir, creyendo y amparándose en lo que el
registro publicita.
 Este principio se halla justificado por la necesidad de
proteger la seguridad jurídica de la contratación
(Seguridad Dinámica) a base de los asientos de inscripción
que obran en los Registros.
FE PÚBLICA REGISTRAL

Posibilidad de mantener la titularidad del derecho real inscrito

terceros de buena fe y a título oneroso

hubieren celebrado negocios jurídicos válidos

Confiados en el contenido del registro (a pesar de su inexactitud)

123
FE PÚBLICA REGISTRAL

Inexactitud Registral
Real
Negocio Derivativo
Jurídico Valido
Oneroso
Presupuestos
Buena Fe
de Aplicación Configuración
del Tercero
Ausencia de Reflejo de
la Inexactitud

Inscripción Registral

La Inexactitud Registral y su Proyección Negocial. Vargas de Vallania y otros,

124
De Palma Editores, 1985, Buenos Aires Argentina, página 61
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
 La protección que ofrece este principio se refiere únicamente a
los terceros que de buena fe que adquieren a título oneroso, es
decir, ambos elementos deben de ser concomitantes.
 La buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la
niegue tiene la obligación de probarla. La carga de la prueba
pesa respecto aquél que niega la buena fe.
EL ART. 2014º DEL CÓDIGO CIVIL ANTES
DE LA MODIFICACIÓN POR LA LEY Nº
30313
EL ART. 2014º DEL CÓDIGO CIVIL DESPUÉS
DE LA MODIFICACIÓN POR LA LEY Nº
30313
 DEFENDIENDO LA
INSCRIPCIÓN
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:
 Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce
todos sus efectos, mientras no sean rectificadas o anuladas judicialmente.

 La legitimación representa la intagibilidad de los asientos de inscripción en
el Registro; es decir, que los mismos mantienen su plena vigencia y sus
efectos son válidos, mientras no se declare la nulidad o rectificación de
dicho asiento en la vía judicial. Es decir, solamente un juez puede dejar sin
efecto un asiento de inscripción registral.
LEGITIMACIÓN

Apariencia de veracidad

adquiere quien logra acceder al registro

Para emplazarse en él (el que inscribe)

129
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
 Este Principio también es conocido como de “credibilidad
general del asiento”.
 El asiento registral producirá todos sus efectos mientras no sea
declarado inexacto o inválido.
 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

 Esta presunción de exactitud tiene la característica

de ser “juris tantum”, es decir, que la inexactitud
del registro debe ser probada, bien a través del
propio procedimiento registral (rectificación de
errores materiales o de concepto) o a través de un
procedimiento judicial.
 PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
 Art. VII del Título Preliminar del TUO del
RGRP: “Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus efectos
y legitiman al titular Registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen
en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su
invalidez”.
EL ART. 2013º DEL CÓDIGO CIVIL DESPUÉS
DE LA MODIFICACIÓN POR LA LEY Nº
30313
 PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
 En la doctrina se distinguen dos clases de legitimación: la
legitimación pasiva y la legitimación activa.
 La legitimación activa está referida a que el titular
registral, por el hecho de serlo está autorizado para ejercer
el derecho del cual es titular sin ninguna limitación.
 La legitimación pasiva es la que protege al tercero que no
tiene ningún derecho inscrito a su favor, cuando se
relaciona con quien sí lo tiene.