41213 กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน

(Property Law)

หน่วยที่ 1 ความหมาย ประเภท และความสัมพันธ์ของทรัพย์สิน

1. คำำว่ำ “ทรัพย์” และ “ทรัพย์สิน” มีควำมหมำยแตกต่ำงกัน กล่ำวคือ ทรัพย์สินนั้นมีควำมหมำยกว้ำงกว่ำ

และครอบคลุมถึงทรัพย์ด้วย ทรัพย์จึงเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน
2. ทรัพย์สินอำจแบ่งออกได้เป็นหลำยประเภท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจะใช้เกณฑ์ใดเป็นหลักในกำรแบ่ง แต่กำร
แบ่งประเภทที่สำำคัญคือ กำรแบ่งเป็นสังหำริมทรัพย์ และอสังหำริมทรัพย์
3. ทรัพย์สินนั้น โดยเฉพำะตัวทรัพย์อำจมีควำมสัมพันธ์เกี่ยวข้องกับทรัพย์อื่นๆ ในลักษณะที่เป็นส่วน
ควบ อุปกรณ์ หรือดอกผลของทรัพย์อื่น

1.1 ความหมายและประเภทของทรัพย์สิน
1. ทรัพย์หมำยถึง วัตถุที่มีรูปร่ำง มีตัวตนในสภำพธรรมชำติ สำมำรถจับต้องสัมผัสได้
2. ทรัพย์สินหมำยถึง ทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่ำง ซึ่งอำจมีรำคำและอำจถือเอำได้
3. ทรัพย์สินอำจแบ่งออกเป็นประเภท ทั้งนี้ขนึ้ อยู่กับกำรที่จะยึดเกณฑ์ใดเป็นตัวแบ่งทรัพย์ สินเหล่ำนั้น
4. อสังหำริมทรัพย์ หมำยถึง ที่ดิน ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินเป็นกำรถำวร ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับ
เนื้อที่ดิน และรวมทั้งทรัพย์สิทธิที่เกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียว
กับที่ดินนั้น
5. สังหำริ ม ทรั พย์ หมำยถึ ง ทรั พย์ สิน อื่ น ที่ ไ ม่ ใ ช่ อ สั งหำริ ม ทรั พย์ และหมำยรวมถึ ง สิท ธิ อั น เกี่ ย วกับ
ทรัพย์สินที่ที่เป็นสังหำริมทรัพย์นั้นด้วย
6. ทรัพย์แบ่งได้ คือทรัพย์ที่แบ่งออกจำกกันเป็นส่วนๆ แล้วยังคงรูปบริบูรณ์ดังเช่นทรัพย์เดิม
7. ทรัพย์แบ่งไม่ได้ คือ ทรัพย์ที่ไม่อำจแบ่งแยกออกจำกกัน โดยให้คงภำวะเดิมของทรัพย์และหมำยรวม
ถึงทรัพย์ที่มีกฎหมำยกำำหนดว่ำแบ่งไม่ได้ด้วย
8. ทรัพย์นอกพำณิชย์ คือทรัพย์สินที่ไม่อำจถือเอำได้ และโอนแก่กันมิได้ โดยชอบด้วยกฎหมำย
9. ทรัพย์ในพำณิชย์ คือ ทรัพย์สินที่สำมำรถซื้อขำยกันได้โดยชอบด้วยกฎหมำย

1.1.1 ความหมายของทรัพย์และทรัพย์สิน
สิ่งที่เป็นวัตถุที่มีรูปร่ำง และพิจำรณำว่ำ เป็น “ทรัพย์” หรือไม่
หนังสือ ปำกกำ แว่นตำ นำฬิกำ สร้อยคอ บ้ำน โต๊ะ เก้ำอี้ ศำลำ รถยนต์ จักรยำน เสื้อ รองเท้ำ ต้นไม้
แก้วนำ้ำ ร่ม กระถำง กระป๋อง ตะกร้ำ ถังขยะ
 2

วัตถุที่มีรูปร่ำงดังที่ยกตัวอย่ำงมำเป็น “ทรัพย์” ทั้งหมดเพรำะเป็นวัตถุที่มีรูปร่ำง อำจมีรำคำและถือเอำ

ได้
วัตถุที่ไม่มีรูปร่ำง และเหตุผลว่ำทำำไมแต่ละตัวอย่ำงเป็น “ทรัพย์สิน” แต่ไม่เป็น “ทรัพย์”
วั ต ถุไ ม่ มี รู ป ร่ ำ ง เช่ น ลิ ข สิ ท ธ์ สิท ธิ บั ต ร เครื่ อ งหมำยกำรค้ ำ สิท ธิ ก ำรเช่ ำ สิ ท ธิ ใ นชื่ อ เสี ย งกำรค้ ำ
(Goods Will) สิท ธิในกำรใช้ สื่อ และสูต รในกำรกระกอบกำรค้ ำ (Franchise) สิท ธิจำำ นำำ
สิทธิจำำนอง สิทธิเรียกร้องให้ชำำระหนี้
ตัวอย่ำงที่ยกมำเป็น “ทรัพย์สิน” เพรำะ (เป็นวัตถุ) ไม่มีรูปร่ำง ซึ่งอำจมีรำคำและอำจถือเอำได้

1.1.2 ประเภทของทรัพย์สิน
นิยำมของ “อสังหำริมทรัพย์” นั้นประกอบด้วยทรัพย์ประเภทใดบ้ำง
อสังหำริมทรัพย์ประกอบด้วย
(1)ที่ดนิ ตัวอย่ำงเช่น ที่ดินมีโฉนด ที่ดินมี น.ส. 3 และสิทธิภำระจำำยอมบนที่ดิน เป็นต้น
(2)ทรัพย์อนั ติดอยู่กับที่ดินอย่ำงถำวร ตัวอย่ำงเช่น บ้ำน ต้นมะขำม สะพำน
(3)ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ตัวอย่ำงเช่น เนื้อดิน แร่ ธำตุในดิน
(4)ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน ตัวอย่ำงเช่น กรรมสิทธิ์ในที่ดิน สิทธิครอบครอง ในที่ดิน น.ส. 3
และสิทธิภำระจำำยอมบนที่ดินเป็นต้น
ยกตัวอย่ำง “ทรัพย์ที่แบ่งได้” และ “ทรัพย์ที่แบ่งไม่ได้”
ทรัพย์ที่แบ่งได้คือ ข้ำวสำร นำ้ำตำล ขนมปัง กะปิ นำ้ำปลำ เชือก นำ้ำ เงินตรำ นำ้ำมัน ที่ดิน ส่วนทรัพย์ที่
แบ่งไม่ได้ คือ รถยนต์ จักรยำน ร่ม หนังสือ ปำกกำ แว่นตำ นำฬิกำข้อมือ รองเท้ำ ช้อนส้อม กำงเกง
อธิบำยควำมหมำยของ “ทรัพย์นอกพำณิชย์” และยกตัวอย่ำงทรัพย์นอกพำณิชย์
ทรัพย์นอกพำณิชย์คือ ทรัพย์ที่ไม่อำจถือเอำได้โดยสภำพ และรวมทั้งทรัพย์ที่โอนแก่กันมิได้โดยชอบ
ด้วยกฎหมำย
ตัวอย่ำงทรัพย์ที่ไม่อำจถือเอำได้ เช่น ก้อนเมฆ ที่ดินบนดวงจันทร์ และทรัพย์ที่โอนแก่กันมิได้เช่น ปืน
เถื่อน ยำบ้ำ ที่สำธำรณสมบัติของแผ่นดิน

1.2 ความสัมพันธ์ของทรัพย์สิน
1. ส่วนควบ คือ ส่วนซึ่งโดยสภำพแห่งทรัพย์หรือโดยจำรีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสำระสำำคัญในควำม
เป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อำจแยกจำกกันได้นอกจำกจะทำำลำย ทำำให้บุบสลำย หรือทำำให้ทรัพย์นั้น
เปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภำพไป เจ้ำของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
2. อุปกรณ์ คือ สังหำริมทรัพย์ซึ่งโดยปกตินิยมเฉพำะถิ่นหรือโดยเจตนำชัดแจ้งของทรัพย์ที่เป็นประธำน
เป็นของใช้ประจำำ อยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธำนเป็นอำจิณ เพื่อประโยชน์แก่กำรจัดดูแล ใช้สอย หรือ
รักษำทรัพย์ที่เป็นประธำน และเจ้ำของทรัพย์ได้นำำมำสู่ทรัพย์ที่เป็นประธำนโดยกำรนำำมำติดต่อหรือ
ปรับเข้ำไว้ หรือทำำโดยประกำรอื่นใดในฐำนะเป็นของใช้ประกอบกับทรัพย์ที่เป็นประธำนนั้น อุปกรณ์
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 3

ที่แยกออกจำกทรัพย์ที่เป็นประธำนเป็นกำรชั่วครำวก็ยังไม่ขำดจำกกำรเป็นอุปกรณ์ของทรัพย์ที่เป็น
ประธำนนั้น อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ที่เป็นประธำนเว้นแต่จะมีกำรกำำหนดไว้เป็นอย่ำงอื่น
3. ดอกผลธรรมดำ คือ สิ่งที่เกิดขึ้นตำมธรรมชำติของทรัพย์ ซึ่งได้มำจำกตัวทรัพย์โดยกำรมีหรือใช้ทรัพย์
นัน้ ตำมปกตินิยม และสำมำรถถือเอำได้เมื่อขำดจำกทรัพย์นั้น
4. ดอกผลนิตนิ ัย คือ ทรัพย์หรือประโยชน์อย่ำงอื่นที่ได้มำเป็นครั้งครำวแก่เจ้ำทรัพย์จำกผู้อื่นเพื่อกำรที่ได้
ใช้ทรัพย์นั้น และสำมำรถคำำนวณและถือเอำได้เป็นรำยวันหรือตำมระยะเวลำที่กำำหนดไว้

1.2.1 ส่วนควบของทรัพย์
ทรัพย์อย่ำงหนึ่งนั้นสำมำรถเป็นส่วนควบของทรัพย์อีกอย่ำงหนึ่งหรือไม่ และทรัพย์นั้นๆประกอบด้วย
ส่วนควบอะไรบ้ำง
ตัวอย่ำงของทรัพย์ที่มีลักษณะเป็นส่วนควบ ตำมมำตรำ 144
(1)เข็มนำฬิกำเป็นส่วนควบของนำฬิกำ
(2)หินเป็นส่วนควบกับพื้นคอนกรีตของบ้ำน
(3)เส้นด้ำยเป็นส่วนควบกับเสื้อ
(4)ขำโต๊ะเป็นส่วนควบของโต๊ะ
(5)หูฟังโทรศัพท์เป็นส่วนควบของเครื่องโทรศัพท์
กรณีบ้ำน เรือน อำคำร หรือสังหำริมทรัพย์อื่นที่ปลูกอยู่บนที่ดินและไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินนั้น
ตัวอย่ำงของอสังหำริมทรัพย์ที่เข้ำข้อยกเว้นตำมมำตรำ 146 ไม่ตกเป็นส่วนของที่ดิน
(1)บ้ำนที่ปลูกบนที่ดินเช่ำ
(2)บ้ำนที่ปลูกบนที่ดินที่ที่ผู้ปลูกมีสิทธิเหนือพื้นดิน
(3)ตึกแถวที่ปลูกบนที่ดินเช่ำ
(4)ต้นทุเรียนที่ปลูกในที่เช่ำเพื่อทำำสวน
(5)ถนนที่สร้ำงโดยได้รับควำมยินยอมจำกเจ้ำของที่ดิน
มาตรา 144 ส่ ว นควบของทรั พ ย์ หมำยควำมว่ ำ ส่ ว นซึ่ ง โดย สภำพแห่ ง ทรั พ ย์ หรื อ โดยจำรี ต
ประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสำระสำำ คัญ ในควำมเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อำจแยกจำกกันได้นอกจำกจะ
ทำำลำย ทำำให้บุบสลำย หรือทำำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือ สภำพไป
เจ้ำของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
มาตรา 145 ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ ไม้ล้มลุกหรือธัญชำติอันจะเก็บเกี่ยวรวง
ผลได้ครำวหนึ่ง หรือหลำยครำวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน
มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วครำว ไม่ถือว่ำเป็นส่วนควบกับที่ดิน
หรือโรงเรือนนั้น ควำมข้อนี้ให้ใช้บังคับ แก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้ำงอย่ำงอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้
สิทธินั้นปลูกสร้ำงไว้ในที่ดินนั้นด้วย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 4

1.2.2 อุปกรณ์ของทรัพย์
สังหำริมทรัพย์รอบตัวว่ำสิ่งใดเป็นอุปกรณ์ของทรัพย์ใด
ตัวอย่ำงสังหำริมทรัพย์ที่เป็นอุปกรณ์ของทรัพย์ประธำน
- เครื่องมือซ่อมรถยนต์เป็นอุปกรณ์ของเครื่องยนต์
- ลำำโพงเป็นอุปกรณ์ของเครื่องกระจำยเสียง
- เตำเป็นอุปกรณ์ของครัว
- ลูกกุญแจเป็นอุปกรณ์ของแม่กุญแจ
- กลอนเป็นประตูบ้ำนเป็นอุปกรณ์ของบ้ำน
ก. ทำำสัญญำซื้อรถยนต์คันหนึ่งจำก ข. โดยมิได้มีข้อตกลงเกี่ยวกับเครื่องเสียงที่ติดตั้งอยู่ในรถคันดัง
กล่ำว เมื่อถึงกำำ หนดเวลำส่งมอบ ข. จะถอดเครื่องเสียงนั้นออกก่อนส่งมอบรถยนต์คันดังกล่ำว แต่ ก. ไม่
ยินยอมโดยอ้ำงว่ำเครื่องเสียงติดตั้งอยู่ในรถยนต์ย่อมเป็นอุปกรณ์ของรถยนต์ ข. จึงต้องส่งมอบเครื่องเสียงนั้น
ให้แก่ตนด้วย ดังนี้ให้วินิจฉัยว่ำข้ออ้ำงของ ก. รับฟังได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ปพพ. มำตรำ 147 อุปกรณ์หมำยควำมว่ำ สังหำริมทรัพย์ซึ่งโดยปกตินิยมเฉพำะถิ่น หรือโดย
เจตนำชัดแจ้งของเจ้ำของทรัพย์ที่เป็นประธำน เป็นของใช้ประจำำ อยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธำนเป็นอำจิณ เพื่อ
ประโยชน์แก่กำรจัดกำร ดูแล ใช้สอย หรือรักษำทรัพย์ที่เป็นประธำน และเจ้ำของทรัพย์ได้นำำมำสู่ทรัพย์ที่เป็น
ประธำน โดยกำรนำำติดต่อหรือปรับเข้ำไว้ หรือทำำโดยประกำรอื่นใดในฐำนะเป็นของใช้ประกอบทรัพย์ที่เป็น
ประธำนนั้น
อุปกรณ์ที่แยกออกจำกทรัพย์ที่เป็นประธำนเป็นกำรชั่วครำว ก็ยังไม่ขำดจำกกำรเป็นอุปกรณีของทรัพย์
ที่เป็นประธำนนั้น
อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ที่เป็นประธำนเว้นแต่จะมีกำรกำำหนดไว้เป็นอย่ำงอื่น
ตำมปัญหำเครื่องเสียงที่ติดตั้งอยู่ในรถคันดังกล่ำว แม้จะเป็นของใช้ประจำำ อยู่ในรถยนต์นั้น แต่ก็เป็น
เพียงทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์แก่เจ้ำของรถยนต์มิใช่เพื่อประโยชน์แก่กำรที่จะจัด ดูแล ใช้สอย หรือรักษำ
รถยนต์นั้น เครื่องเสียงที่ติดตั้งอยู่ในรถยนต์จึงมิใช่อุปกรณ์ของรถยนต์ ตำมบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มำตรำ
147 วรรคแรก ดังกล่ำว เครื่องเสียงมิใช่อุปกรณ์ของรถยนต์จึงไม่ตกติดไปกับรถยนต์ ตำมมำตรำ 147
วรรคสำม ดังกล่ำว ข. จึงไม่ต้องส่งมอบเครื่องเสียงนั้นให้ ก.
ฉะนัน้ ข้ออ้ำงของ ก. จึงรับฟังไม่ได้ตำมเหตุผลดังกล่ำว
มาตรา 147 อุปกรณ์ หมำยควำมว่ำ สังหำริมทรัพย์ซึ่งโดย ปกตินิยมเฉพำะถิ่น หรือโดยเจตนำชัด
แจ้งของเจ้ำของทรัพย์ที่เป็น ประธำนเป็นของใช้ประจำำอยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธำนเป็นอำจิณเพื่อ ประโยชน์แก่
กำรจัดดูแล ใช้สอย หรือรักษำทรัพย์ที่เป็นประธำน และ เจ้ำของทรัพย์ได้นำำ มำสู่ทรัพย์ที่เป็นประธำนโดย
กำรนำำมำติดต่อหรือ ปรับเข้ำไว้ หรือทำำโดยประกำรอื่นใดในฐำนะเป็นของใช้ประกอบกับ ทรัพย์ที่เป็นประธำน
นัน้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 5

อุปกรณ์ที่แยกออกจำกทรัพย์ที่เป็นประธำนเป็นกำรชั่วครำวก็ ยังไม่ขำดจำกกำรเป็นอุปกรณ์ของทรัพย์
ที่เป็นประธำนนั้น
อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ที่เป็นประธำน เว้นแต่จะมีกำร กำำหนดไว้เป็นอย่ำงอื่น

1.2.3 ดอกผลของทรัพย์
ทรัพย์ใดเป็น “ดอกผลธรรมดำ” ของทรัพย์ใด
ดอกผลธรรมดำ คือ
- ลูกมะพร้ำวเป็นดอกผลของต้นมะพร้ำว - ลูกกระต่ำยเป็นดอกผลของกระต่ำยตัวเมีย
- ดอกกล้วยไม้เป็นดอกผลของต้นกล้วยไม้ - ผลแตงโมเป็นดอกผลของต้นแตงโม
- ขอแกะเป็นดอกผลของแกะ
ทรัพย์ใดเป็น “ดอกผลนิตินัย” ของทรัพย์ใด
ดอกผลนิตินัย คือ
- ค่ำเช่ำ - ดอกเบี้ย – เงินปันผลหุ้น – ค่ำหน้ำดิน – ค่ำผ่ำนทำง เป็นต้น
มาตรา 148 ดอกผลของทรั พ ย์ ได้ แ ก่ ดอกผลธรรมดาและ ดอกผลนิ ติ นั ย ดอกผลธรรมดำ
หมำยควำมว่ำ สิ่งที่เกิดขึ้นตำมธรรมชำติของ ทรัพย์ซึ่งได้มำจำกตัวทรัพย์ โดยกำรมีหรือใช้ทรัพย์นั้นตำมปกติ
นิยม และสำมำรถถือเอำได้เมื่อขำดจำกทรัพย์นั้น
ดอกผลนิตินัย หมำยควำมว่ำ ทรัพย์หรือประโยชน์อย่ำงอื่นที่ ได้มำเป็นครั้งครำวแก่เจ้ำของทรัพย์จำกผู้
อื่นเพื่อกำรที่ได้ใช้ทรัพย์นั้น และสำมำรถคำำนวณและถือเอำได้เป็นรำยวันหรือตำมระยะเวลำที่ กำำหนดไว้

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 1

1. ควำมแตกต่ำงระหว่ำงควำมหมำยของคำำว่ำ “ทรัพย์” และ “ทรัพย์สิน” คือ ทรัพย์ต้องมีตัวตน

แต่ทรัพย์สินอำจมีคัวตนหรือไม่มีก็ได้
2. สิ่งที่เป็นทรัพย์สิน แต่ไม่เป็นทรัพย์ได้แก่ ลิขสิทธิ์ และ สิทธิบัตร
3. ทรัพย์สินที่จัดว่ำเป็นอสังหำริมทรัพย์ได้แก่ ต้นมะพร้ำวที่ปลูกในสวน และ สิทธิเก็บกิน (
พวกเอกสำรแสดงสิทธิ ในที่ ดิน ต้ นข้ำ วที่ ป ลู ก ในนำ และดิ น ที่ ถู ก เคลื่ อ นย้ำ ยเพื่อ ไปถมที่
อำกำศธำตุที่อยู่เหนือพื้นดิน ไม่ใช่อสังหำริมทรัพย์)
4. ทรัพย์สินต่อไปนี้เป็นสังหำริมทรัพย์ สิทธิบัตรในกำรประดิษฐ์หุ่นยนต์ สิทธิจำำนำำ (อำกำศที่
พั ด ไปมำ นำ้ำ ทะเลในท้ อ งทะเล ดิ น ใต้ ท้ อ งนำ้ำ สถำนี ร ถไฟใต้ ดิ น ไม่ ใ ช่ ท รั พ ย์ สิ น ที่ เ ป็ น
อสังหำริมทรัพย์ )
5. ทรัพย์สินนอกพำณิชย์ได้แก่ ยำบ้ำ ที่วัด (ปืน ดอกไม้ไฟ นำ้ำยำเคมี ไม่ถือว่ำเป็นทรัพย์สินนอก
พำณิชย์)

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 6

6. ทรัพย์ของรถยนต์ที่ไม่เป็นส่วนควบกับรถยนต์ได้แก่ ยำงอะไหล่ ล้ออะไหล่ (กันชน ไฟท้ำย

กระจกมองข้ำง เครื่องยนต์ จัดเป็นส่วนควบของรถยนต์)
7. สิ่งปลูกสร้ำงที่ทำำขึ้นที่ไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินได้แก่ บ้ำนที่ปลูกอยู่บนที่ดินเช่ำ (สะพำน
เรือนครัวที่ปลูกแยกจำกตัวบ้ำน รั้วบ้ำน ยุ้งข้ำว จะตกเป็นส่วนควบกับที่ดิน)
8. ทรัพย์ที่ใช้ประจำำ อยู่ในบ้ำนที่จัดเป็นอุปกรณ์ข องบ้ ำนได้แ ก่ กลอนประตู ขอสับหน้ำต่ำ ง
(หน้ำต่ำง ฝำกัน้ ห้อง พัดลม และหลังคำโรงครัว ไม่ใช่อุปกรณ์ของบ้ำน)
9. ทรัพย์ที่จัดว่ำเป็นดอกผลธรรมดำคือ ขนแกะที่ตัดจำกตัวแกะ ลูกสุนขั
10. ทรัพย์สินที่ถือว่ำเป็นดอกผลนิตินัยคือ ค่ำเช่ำนำที่จ่ำยเป็นข้ำวเปลือก ลูกของสุนัขตัวผู้ที่ได้
จำกกำรเอำไปเป็นพ่อพันธุ์

หน่วยที่ 2 สภาพของทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิ

1. ทรัพย์สิทธิเป็นสิทธิของบุคคลที่มีอยู่เหนือทรัพย์สิน โดยมีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สิน
2. ทรัพย์สิทธิมีอยู่หลำยชนิด เท่ำที่ปรำกฏโดยกำรบัญญัติไว้ใน บรรพ 4 ประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณิชย์ มีตัวอย่ำงเช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิอำศัย ภำระจำำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บ
กิน และภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
3. กำรทรงทรัพย์สิทธิหรือกำรแสดงออกซึ่งกำรมีทรัพย์สิทธินั้น กฎหมำยเห็นเป็นเรื่องสำำคัญ บำงกรณีจึง
กำำหนดให้แสดงออกทำงทะเบียนให้ชัดเจน
4. ทรัพย์สิทธิอำจระงับสิ้นไปโดยผลแห่งกำรแสดงเจตนำ โดยผลของกฎหมำย และโดยสภำพธรรมชำติ

2.1 บ่อเกิดและความหมายของทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิ
1. ทรัพย์สิทธิเป็นสิทธิของบุคคลที่มีอยู่เหนือทรัพย์สิน โดยมีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สิน ส่วน
บุคคลสิทธิเป็นสิทธิของบุคคลที่มีอยู่เหนือบุคคลที่ตนมีนิติสัมพันธ์ด้วย โดยมีวัตถุแห่งสิทธิ
เป็นกำรกระทำำกำร หรืองดเว้นกระทำำกำร
2. ทรัพย์สิทธิสำมำรถก่อ ตั้งขึ้นแต่โดยอำศัยอำำ นำจแห่งนิติบัญญัติ ของกฎหมำยเท่ำนั้น แต่
บุคคลสิทธิอำจก่อตั้งขึ้นโดยนิติกรรมสัญญำหรือโดยนิติเหตุ หรือโดยบัญญัติแห่งกฎหมำ
ยอืน่ ๆ ก็ได้

2.1.1 ความหมายของทรัพย์สทิ ธิและบุคคลสิทธิ

ทรัพยสิทธิและบุคคลสิทธิมีควำมหมำยแตกต่ำงกันอย่ำงไร
ทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิมีควำมหมำยแตกต่ำงกันดังนี้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 7

1) ทรัพยสิทธิเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินเป็นวัตถุแห่งสิทธิ ตำมมำตรำ 1336 ส่วน

บุคคลสิทธิเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือบุคคลโดยมีวัตถุแห่งสิทธิเป็นกำรกระทำำงดเว้นกำรก
ระทำำส่งมอบทรัพย์สิน มำตรำ 194
2) ทรัพยสิทธิโดยปกติสำมำรถใช้อำำนำจ แห่งสิทธิยันต่อบุคคลได้ทั่วไปเรียกว่ำสิทธิเด็ด
ขำด ส่วนบุคคลสิทธิโดยปกติเป็นสิทธิเรียกร้องได้เฉพำะบุคคลผู้เป็นลูกหนี้แห่งสิทธิจึง
เป็นสิทธิสัมพัทธ์
3) ทรัพยสิทธิเป็นสิทธิเหนือทรัพย์ ผู้ทรงสิทธิจึงสำมำรถได้ด้วยตนเองโดยตรงไม่จำำต้อง
ขอใช้สิทธินั้นๆ ผ่ำนทำงศำล ส่วนบุคคลสิทธิที่ต้องใช้บังคับบุคคลอีกบุคคลหนึ่งกำรใช้
สิทธิจึงต้องใช้สิทธิผำ่ นทำงศำลที่มีอำำนำจวินิจฉัย
4) ปกติ ท รั พ ยสิ ท ธิ ที่ มี แ ต่ อ ำยุ ค วำมได้ สิ ท ธิ (ยกเว้ น ภำระจำำ ยอม ภำระติ ด พั น ใน
อสังหำริมทรัพย์ที่จะสิ้นไปเมื่อใช้สิทธิ) แต่บุคคลสิทธิไม่มีอำยุควำมเสียสิทธิมีแต่เมื่อ
ผู้ทรงสิทธิไม่ใช้สิทธิทำงศำลภำยในในกำำหนดก็จะเสียสิทธิเรียกว่ำสิทธิเรียกร้องขำด
อำยุควำม ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 193/9
5) ทรัพยสิทธิสำมำรถก่อตั้งได้ด้วยอำศัยอำำนำจตำมกฎหมำย ป.พ.พ. มำตรำ 1298
ส่วนบุคคลสิทธิสำมำรถก่อตั้งได้ด้วยอำศัยนิติกรรมหรือนิติเหตุ หรือโดยบทบัญญัติ
ของกฎหมำย
กำรศึกษำเรื่องทรัพยสิทธิและบุคคลสิทธิให้ประโยชน์อย่ำงไรบ้ำง
กำรศึกษำเรื่องทรัพยสิทธิและบุคคลสิทธิทำำให้เกิดประโยชน์แก่ผู้ทำำกำรศึกษำสองประกำรคือ
(1)เกิดควำมเข้ำใจควำมสัมพันธ์ระหว่ำงกฎหมำยลักษณะหนี้และกฎหมำยลักษณะทรัพย์
(2)ทำำให้เกิดประโยชน์ในกำรพิจำรณำเพื่อนำำไปฟ้องร้องคดีต่อศำลเป็นต้นว่ำ
- ถ้ำฟ้องในฐำนะเป็นเจ้ำของทรัพยสิทธิ โจทก์ต้องเป็นผู้ทรงทรัพย์สิทธินั้น แต่หำกฟ้องโดย
อำศัยมูลบุคคลสิทธิเป็นสภำพข้อหำต้องอำศัยกำรที่โจทก์เป็นคู่สัญญำ จึงจะทำำให้โจทก็ทั้ง
สองกรณีเป็นโจทก์ที่ชอบด้วยกฎหมำย
- อำยุควำมฟ้องร้อง ถ้ำหำกฟ้องโดยอำศัยมูลทรัพย์สิทธิตำมปกติไม่มีกำำหนดอำยุควำม แต่หำก
ฟ้องโดยอำศัยมูลบุคคลสิทธิจะต้องดำำเนินกำรในกำำหนดอำยุควำมของบุคคลสิทธิประเภท
นัน้ ๆ

2.1.2 บ่อเกิดของทรัพย์สิทธิและบุคคลสิทธิ
บ่อเกิดแห่งทรัพยสิทธิมีอะไรบ้ำง
ทรัพยสิทธิมีบ่อเกิดทำงเดียว คือ โดยอำำ นำจของกฎหมำยต่ำงๆ ที่ได้บัญญัติกำรก่อตั้งไว้แล้ ว ซึ่ง
อำำนำจดังกล่ำวอำจเห็นได้ในประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์หรือกฎหมำยเฉพำะอื่น เช่น พระรำชบัญญัติ
ลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 พระรำชบัญญัติสิทธิบัตร พ.ศ. 2522 พระรำชบัญญัติเครื่องหมำยกำรค้ำ พ.ศ.
2534
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 8

บ่อเกิดแห่งบุคคลสิทธิมีอรไรบ้ำง
บุคคลสิทธิมีบ่อเกิดได้หลำยทำงเป็นต้นว่ำ
1) โดยอำศัยนิติกรรมหรือสัญญำ จำก ป.พ.พ. มำตรำ 149 กึงมำตรำ 181 และ
มำตรำ 354 ถึงมำตรำ 368
2) โดยมูลละเมิด จำก ป.พ.พ. มำตรำ 420
3) โดยมูลจัดงำนนอกสั่ง จำก ป.พ.พ. มำตรำ 395 ถึง มำตรำ 405
4) โดยมูลลำภมิควรได้ จำก ป.พ.พ. มำตรำ 406 ถึง มำตรำ 419 หรือ
5) โดยบทบั ญญั ติ อื่ น ๆ ของกฎหมำยเช่ น ป.พ.พ. มำตรำ 1461 สิท ธิ ที่ จ ะได้ รั บ
อุปกำระเลี้ยงดู มำตรำ 1564 สิทธิที่จะได้รับกำรอุปกำระด้ำนกำรศึกษำตำมสมควร

2.2 ประเภทของทรัพย์สิทธิ
1. ทรัพย์สิทธิ์อำจแบ่งได้เป็นสองประเภทใหญ่ๆ คือ ทรัพย์สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์และทรัพย์
สิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์
2. ทรัพย์สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์แบ่งได้เป็น 5 ชนิด คือ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ลิขสิทธิ์
สิทธิบัตร และเครื่องหมำยกำรค้ำ
3. ทรัพย์สิทธิ์ประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์แบ่งได้เป็น 9 ชนิด คือ ภำระจำำ ยอม สิทธิอำศัยใน
โรงเรียน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ สิทธิจำำ นอง สิทธิ
จำำนำำ สิทธิยึดหน่วงและบุริมสิทธิ

2.2.1 ทรัพย์สิทธิประเภทกรรมสิทธิ์
ทรัพยสิทธิประเภทกรรมสิทธิ์มีกี่ชนิด
ทรัพยสิทธิประเภทกรรมสิทธิ์ตำมกฎหมำยอำจมีอยู่ 5 ชนิด คือ
1. กรรมสิทธิ์ ป.พ.พ. มำตรำ 1336
2. สิทธิครอบครอง ป.พ.พ. มำตรำ 1367
3. ลิขสิทธิ์ พ.ร.บ. ลิขสิทธ์ พ.ศ. 2537
4. สิทธิบัตร พ.ร.บ. สิทธิบัตร พ.ศ. 2537
5. เครื่องหมำยกำรค้ำ พ.ร.บ. เครื่องหมำยกำรค้ำ พ.ศ. 2534

2.2.2 ทรัพยสิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์
ทรัพย์สินประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้ำง
ทรัพย์สินประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์มีดังนี้
1. ภำระจำำยอม
2. สิทธิอำศัยในโรงเรือน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 9

3. สิทธิเหนือพื้นดิน
4. สิทธิเก็บเงิน
5. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
6. สิทธิจำำนอง
7. สิทธิจำำนำำ
8. สิทธิยึดหน่วง
9. บุริมสิทธิ

2.3 การทรงทรัพย์สิทธิและการสิ้นไปของทรัพย์สิทธิ
1. กำรแสดงออกซึ่งทรงทรัพย์สิทธิ เพื่อให้บุคคลอื่นรู้ถึงกำรมีอยู่ของทรัพย์สิทธิแ ละบุคคล
ผูท้ รงสิทธิ ซึ่งก่อให้เกิดหน้ำที่ที่จะต้องงดเว้นไม่เข้ำใจไปรบกวนขัดทรัพย์สินนั้น
2. กำรทรงทรัพย์สิทธิแบ่งออกเป็น 2 วิธี คือโดยทำงทะเบียน โดยกำรครอบครอง
3. บุคคลเท่ำนั้นที่สำมำรถเป็นผู้ทรงทรัพย์สิทธิ แต่ทรัพย์ด้วยกันเองไม่ว่ำทรัพย์นั้นจะเป็นสิ่งมี
ชีวิตหรือไม่ ก็ไม่สำมำรถอยู่ในฐำนะเป็นผู้ทรงทรัพย์สิทธิได้
4. ทรัพย์สิทธิย่อมสิ้นสภำพไปได้ 3 ทำงคือ สิ้นไปโดยสภำพแห่งธรรมชำติของทรัพย์สิทธินั้น
สิ้นไปโดยผลแห่งเจตนำและสิ้นไปโดยผลของกฎหมำยเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิไม่สำมำรถอ้ำง
ทรัพย์สิทธิเป็นประโยชน์แก่ตนได้อีกต่อไป

2.3.1 ลักษณะทัว่ ไปของการเป็นผูท้ รงทรัพยสิทธิ

กำรแสดงออกซึ่งกำรทรงทรัพยสิทธิแบ่ งออกเป็นกี่วิธี และกำรที่กฎหมำยกำำ หนดให้กำรซื้อขำย
อสังหำริมทรัพย์ต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนนั้นเป็นกำรควบคุมในทำงใด
สำมำรถแบ่งออกได้ 2 วิธี คือแสดงออกโดยกำรครอบครองและแสดงออกโดยทำงทะเบียน อนึ่งกำร
ซื้อขำยอสังหำริมทรัพย์นั้นกฎหมำยกำำหนดให้ต้องทำำตำมแบบของนิติกรรมที่กำำหนดไว้ ดังปรำกฏในประมวล
กฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ 456 วรรคแรก และเป็นกำรควบคุมในทำงเปิดเผย

2.3.2 การทรงทรัพย์สิทธิในสังหาริมทรัพย์
กำรแสดงออกซึ่งกำรทรงทรัพยสิทธิในสังหำริมทรัพย์นั้นโดยทั่วไปแล้วจะแสดงออกโดยกำรครอบ
ครอง แต่มีสังหำริมทรัพย์บำงชนิดที่ต้องกำรแสดงออกโดยทำงทะเบียน สังหำริมทรัพย์เหล่ำนั้นได้แก่อะไรบ้ำง
สังหำริมทรัพย์ที่กฎหมำยกำำหนดกำรแสดงออกซึ่งกำรทรงทรัพยสิทธิทำงทะเบียน ได้แก่เรือกำำ ปั่น
เรือมีระวำงตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์มีระวำงตั้งแต่ห้ำตันขึ้นไป แพ สัตว์พำหนะ เครื่องจักร
บำงชนิด และพวกทรัพย์สินไม่มีรูปร้ำง

2.3.3 การทรงทรัพย์สิทธิในอสังหาริมทรัพย์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10

อสังหำริมทรัพย์นั้น โดยหลัก แล้วต้องแสดงออกซึ่งกำรทรงทรัพยสิทธิโดยทำงทะเบียน หำกไม่

แสดงออกทำงทะเบียน ผลทำงกฎหมำยจะเป็นอย่ำงไร
อสังหำริมทรัพย์นั้น หำกไม่แสดงออกทำงทะเบียน จะไม่มีผลเป็นทรัพย์สิทธิที่ใช้ยันได้แก่บุคคล
ทั่วไป นอกจำกนั้นยังอำจเสียสิทธิแก่ผู้สุจริตได้
ใน ป.พ.พ. มีนิติกรรมใดบ้ำงที่ทำำให้บุคคลได้มำซึ่งทรัพยสิทธิอย่ำงใดอย่ำงหนึ่ง
นิติกรรมซื้อขำยแลกเปลี่ยน ให้เช่ำทรัพย์ เช่ำซื้อ ยืม จ้ำงทำำ ของ จำำ นอง จำำ นำำ ประณีประนอมยอม
ควำม ตั๋วเงิน และนิติกรรมอื่นๆ ที่คู่กรณีตกลงกันและมีผลทำำให้บุคคลได้มำซึ่งทรัพยสิทธิอย่ำงใดอย่ำงหนึ่ง
เช่น กำรเล่นแชร์เปียหวย เป็นต้น
กำรเพิกถอนทะเบียนตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1300 นัน้ มีข้อยกเว้นอย่ำงไรบ้ำง
มีข้อยกเว้นว่ำ จะต้อสู้บุคคลภำยนอกผู้สุจริตและเสียค่ำตอบแทนไม่ได้

2.3.4 การสิ้นไปของทรัพย์สิทธิ
กำรที่ทรัพย์สินสิ้นไปโดยสภำพธรรมชำตินั้น ทำำให้ทรัพยสิทธิสิ้นไปได้อย่ำงไร
กำรที่จะมีทรัพยสิทธิขึ้นมำได้ จะต้องมีตัวทรัพย์สินขึ้นมำก่อน ดังนั้นหำกทรัพย์สินสูญสิ้นไปทรัพย
สิทธิจึงต้องสูญสิ้นตำม ไปด้วยเช่น แก๊สระเหยออกไปในอำกำศย่อมทำำให้กรรมสิทธิ์ในแก๊สนั้นสิ้นไปด้วย
เจตนำของบุคคลทำำให้ทรัพยสิทธิสิ้นไปได้อย่ำงไร
ทรัพยสิทธิจะสิ้นไปหรือไม่จะต้องดูว่ำบทบัญญัติของกฎหมำยกำำหนดให้คู่กรณีแสดงเจตนำเลิกหรือ
ระงับทรัพยสิทธินั้นๆ ได้หรือไม่ เช่น ภำระจำำยอม คู่สัญญำอำจตกลงเลิกกันได้เป็นต้น
กำรที่ทรัพยสิทธิสิ้นไปโดยผลของกฎหมำยนั้นมีหลักเกณฑ์อย่ำงไรบ้ำง
กำรที่ทรัพยสิทธิสิ้นไป จะต้องแล้วแต่ชนิดทรัพยสิทธิ เพรำะกฎหมำยบัญญัติไว้แตกต่ำงกันตำม
ประเภทของกฎหมำย

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 2

1. สิทธิของบุคคลที่มีเหนือทรัพย์สินเรียกว่ำ ทรัพย์สิทธิ
2. สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สินเรียกว่ำ ทรัพย์สิทธิ
3. สิทธิสัมพันธ์เป็นสิทธิที่นักกฎหมำยใช้เรียกสิทธิ บุคคลสิทธิ
4. นักกฎหมำยเยอรมันเรียกบุคคลสิทธิว่ำ สิทธิสัมพัทธ์
5. สิ่งของ ไม่ใช่วัตถุแห่งหนี้ (กำรกระทำำ กำรส่งมอบ กำรงดเว้นกระทำำ เป็นวัตถุแห่งหนี้)
6. กำรได้ทรัพย์สิทธิที่ไม่ต้องจดทะเบียนได้แก่ ลิขสิทธิ์
7. จ้ำงแรงงำนที่ทำำขึ้นบนอสังหำริมทรัพย์ ไม่ใช้บุริมสิทธิพิเศษเหนืออสังหำริมทรัพย์
8. ค่ำแรงงำนเพื่อกสิกรรม ไม่ใช่บุริมสิทธิพิเศษเหนือสังหำริมทรัพย์
9. ค่ำปลงศพ เป็นบุริมสิทธิสำมัญ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11

10. ค่ำจ้ำงเสมียนทำำงำนในบริษัทมีบุริมสิทธิ ที่ยังค้ำงจ่ำยถอยหลัง 4 เดือนไม่เกิน 100,000 บำท

11.บุริมสิทธิค่ำอุปโภคประจำำวันมี ค้ำงชำำระอยู่ถอยหลังไป 6 เดือน
12. บุริมสิทธิในผู้พักอำศัยในโรงแรมมีเหนือ เครื่องเดินทำงของผู้อำศัย
13. กำรก่อตั้งทรัพย์สิทธิทำำได้โดย อำศัยอำำนำจของกฎหมำย
14. เช้ำซื้อบ้ำน ไม่ถือเป็นทรัพย์สิทธิ (ภำระจำำยอม สิทธิอำศัย สิทธิเก็บกิน ถือเป็นทรัพย์สิทธิ)
15. สิทธิเก็บกินมีได้ใน ทรัพย์สินทุกชนิด
16.สิทธิบัตร เป็นทรัพย์สินประเภทกรรมสิทธิ์
17. ทรัพยสิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่ สิทธิยึดหน่วง
18. ทรัพย์สิทธิในทรัพย์สินของผู้อื่นคือ ภำระจำำยอม
19. สังหำริมทรัพย์ที่ไม่ต้องจดทะเบียนกำรได้มำคือ เครื่องบิน (เรือกำำปั่น เรือนแพ สัตว์พำหะนะ ต้องจด
ทะเบียน)

หน่วยที่ 3 กรรมสิทธิ์และกรรมสิทธิ์รวม

1. กรรมสิทธิ์เป็นสิทธิที่ได้มำตำมกฎหมำย (de jure) กล่ำวคือกฎหมำยบัญญัติรับรองให้บุคคลมี

อำำนำจอยู่เหนือทรัพย์สิน ฉะนั้นอำำนำจแห่งกรรมสิทธิ์ เจ้ำของทรัพย์สินจึงมีสิทธิใช้สอย จำำ หน่ำยได้
ดอกผล ติดตำมเอำคืนและขัดขวำงมิให้ผู้อื่นสอดเข้ำเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของตนโดยมิ ชอบด้ว ย
กฎหมำย นอกจำก นี้กฎหมำยยังบัญญัติให้เจ้ำของที่ดินมีแดนกรรมสิทธิ์ รวมทั้งบัญญัติให้เจ้ำของ
อสังหำริมทรัพย์มีสิทธิขจัดเหตุเดือดร้อนรำำคำญด้วย
2. กรรมสิทธิ์รวม เป็นเรื่องของบุคคลหลำยคนต่ำงก็เป็นเจ้ำของทรัพย์สินอันเดียวกัน โดยเจ้ำของทุกคน
ต่ำงก็เป็นเจ้ำของทุกส่วนของทรัพย์สินอันเดียวกันนั้น เจ้ำของรวมทุกคนต่ำงก็มีอำำ นำจในฐำนะของ
กรรมสิทธิ์เช่นเดียวกัน แต่จะต้องใช้สิทธิไม่ขัดแย้งต่อเจ้ำของรวมคนอื่น ฉะนัน้ กฎหมำยจึงต้องบัญญัติ
สิทธิและหน้ำที่ของเจ้ำของรวมไว้เป็นกำรเฉพำะ

3.1 กรรมสิทธิ์
1. กรรมสิทธิ์มีลักษณะสำำ คัญ 7 ประกำร คือ เป็นสิทธิที่กฎหมำยให้อำำ นำจบุคคลมีอยู่เหนือทรัพย์สิน
เป็นที่ประชุมแห่งสิทธิทั้งปวง เป็นทรัพย์สิทธิ์ชนิดหนึ่งที่มีอำำนำจเหนือกว่ำทรัพย์สินอื่นๆ เป็นสิทธิที่มี
ตัวทรัพย์เป็นวัตถุแห่งสิทธิ เป็นสิทธิเด็ดขำด เป็นสิทธิที่ก่อให้เกิดอำำนำจหวงกันไว้โดยเฉพำะ และเป็น
สิทธิถำวร กฎหมำยบัญญัติรับรองให้เจ้ำของทรัพย์สินมี สิท ธิพื้นฐำน 5 ประกำรคือ สิทธิใช้สอย

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 12

จำำหน่ำย ได้ดอกผลติดตำมเอำคืนและขัดขวำงมิให้ผู้อื่นสอดเข้ำเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของตน โดยมิ

ชอบด้วยกฎหมำย
2. เจ้ำของที่ดินย่อมมีแดนกรรมสิทธิ์ บนพื้นดิน เหนือพ้นพื้นดิน และใต้พื้นดินนั้น นอกจำกนี้กำรใช้สิทธิ
ที่เป็นเหตุให้เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้รับควำมเสียหำยที่เกิดควรคำดคิด หรือคำดหมำยได้ว่ำจะเป็น
ไปตำมปกติ แ ละเหตุ อั น ควร ในเมื่ อ เอำตำำ แหน่ ง ที่ อ ยู่ แ ห่ ง ทรั พ ย์ นั้ น มำคำำ นึ ง ประกอบ เจ้ ำ ของ
อสังหำริมทรัพย์นั้นมีสิทธิที่จะปฏิบัติกำรเพื่อยังควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป

3.1.1 อำานาจแห่งกรรมสิทธิ์
ทองบรรจุพระเครื่องไว้ในเจดีย์บรรจุกระดูกของบรรพบุรุษ ซึ่งตั้งอยู่บริเวณอุโบสถวัด ทุกปีลูก
หลำนก็จะไปเคำรพกรำบไหว้โดยตลอดมำเป็นเวลำกว่ำ 10 ปี ภำยหลังวัดจะสร้ำงอุโบสถใหม่ทำงวัดจึง
เคลื่อนย้ำยเจดีย์ออกจำกบริเวณอุโบสถและเจำะเอพระเครื่องไปเก็บไว้ ทองทรำบเรื่องจึงไปขอคืน แต่กรรมกำร
วัดอ้ำงว่ำหมดอำยุควำมเรียกคืนแล้ว ดังนี้ให้วินิจฉัยว่ำข้ออ้ำงของกรรมกำรวัดรับฟังได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 ภำยในบังคับแห่งกฎหมำย เจ้ำของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและ
จำำหน่ำยทรัพย์สินของตนและได้ดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตำมและเอำคืนซึ่งทรัพย์สินของตน
จำกบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้และมีสิทธิขัดขวำงมิให้ผู้อื่นสอดเข้ำเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น โดยชอบด้วย
กฎหมำย
ตำมปัญหำ ทองบรรจุพระเครื่องไว้ในเจดีย์บรรจุกระดูกของบรรพบุรุษซึ่งตั้ งอยู่บริเวณอุโบสถ
ของวัดทุกปีลูกหลำนก็ไปเคำรพกรำบไหว้โดยตลอดมำเป็นเวลำกว่ำ 10 ปีแล้ว เห็นได้ว่ำทองไม่มีเจตนำสละ
ละทิ้งพระเครื่องซึ่งบรรจุไว้ในเจดีย์ดังกล่ำวแต่ประกำรใด เช่นนี้ พระเครื่องดังกล่ำวยังเป็นกรรมสิทธิ์ของทอง
อยู่เมื่อทำงวัดเคลื่อนย้ำยเจดีย์นั้นออกไปจำกพระอุโบสถและเจำะเอำพระเครื่องนั้นไปเก็บไว้ ทองทรำบเรื่องจึง
ไปขอคืน แต่ทำงกรรมกำรวัดอ้ำงว่ำหมดอำยุควำมเรียกคืนแล้ว เช่นนี้เป็นข้ออ้ำงที่มิชอบด้วยกฎหมำย เพรำะจ้ำ
ของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิติดตำมและเอำคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจำกบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1336 ดังกล่ำว ทั้งนี้มีสิทธิติดตำมเอำคืนโดยอำำนำจแห่งเจ้ำของกรรมสิทธิ์ดังกล่ำวไม่มีกำำหนดอำยุ
ควำม
ฉะนัน้ ข้ออ้ำงของกรมกำรวัดจึงรับฟังไม่ได้ตำมเหตุผลดังกล่ำว
ก. ได้ ยั ก ยอกกำำ ไลหยกโบรำณของ ข. ไปขำยให้ ค. ซึ่ ง เป็ น พ่ อ ค้ ำ ขำยของเก่ ำ ในรำคำ
200,000 บำท โดย ค.ไม่ทรำบว่ำเป็นของที่ยักยอกมำและได้ขำยต่อให้กับบุคคลอื่นไปโดยไม่ทรำบชื่อ
ในรำคำ 300,000 บำท เมื่อ ข. ทรำบเรื่องจึงแจ้งให้ ค.ส่งมอบเงินกำำไร 100,000 บำท ให้แก่ตน
มิฉะนั้นจะฟ้องร้องดำำเนินคดี ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่ำ ข. มีสิทธิจะเรียกเงินกำำไรดังกล่ำวจำก ค.ได้หรือไม่ เพรำะ
เหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 ภำยในบังคับแห่งกฎหมำย เจ้ำของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและ
จำำหน่ำยทรัพย์สินของตน และได้ดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตำมและเอำคืนซึ่งทรัพย์สินของตน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 13

จำกบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวำงมิให้ผู้อื่นสอดเข้ำเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วย
กฎหมำย
ตำมปัญหำ ค.พ่อค้ำขำยของเก่ำรับซื้อกำำไลหยกโบรำณจำก ก.โดยไม่ทรำบว่ำเป็นของที่ ก.ยักยอก
มำจำก ข. และ ค. ได้ขำยกำำไลหยกนั้นให้แก่บุคคลอื่นโดยไม่ทรำบชื่อ ค.ได้กำำ ไรจำกกำรนี้หนึ่งแสนบำท
เมื่อ ข.เจ้ำของที่แท้จริงทรำบเรื่องจึงเรียกให้ ค. ส่งมอบเงินกำำไรดังกล่ำวคืนให้แก่ตนนั้น ข.ในฐำนะเจ้ำของ
ทรัพย์มีสิทธิติดตำมและเอำคืนทรัพย์สินของตน ซึ่งก็คือกำำไลหยกดังกล่ำวจำกผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ตำมมำตรำ
1336 ดังกล่ำว บุคคลที่ยึดถือกำำไลหยกซึ่งเป็นทรัพย์สินของ ข.ไว้ก็คือบุคคลที่ไม่ทรำบชื่อซึ่งได้ซื้อไปจำก
ค.ดังนี้ ค.จึงมิใช่บุคคลที่ยึดถือทรัพย์สินของ ข. ไว้ แม้ ค.จะได้กำำไรจำกกำรขำยทรัพย์สินของ ข. แต่ ค. ได้
ทำำกำรโดยสุจริตจึงไม่ต้องรับผิดต่อ ข. แต่ประกำรใด
ฉะนั้น ข. จึงมีสิทธิติดตำมเอำคืนกำำ ไลหยกของตนจำกบุคคลผู้ไม่ทรำบชื่อซึ่งยึดถือทรัพย์สินไว้
เท่ำนั้น หำที่จะมีสิทธิที่จะเรียกเงินกำำไรดังกล่ำวจำก ค. ได้ไม่

3.1.2 แดนกรรมสิทธิ์และสิทธิขจัดเหตุเดือดร้อนรำาคาญ
เทียนกับธูปมีบ้ำนอยู่ติดกัน และหลังคำบ้ำนบำงส่วนของเทียนยื่นลำ้ำเข้ำไปในเขตที่ดินของธูป เทียน
ซื้อที่ดินพร้อมบ้ำนหลังนี้มำจำกเจ้ำของเดิมและอยู่อำศัยมำเป็นเวลำ 8 ปีแล้ว โดยธูปก็รู้เรื่องกำรลุกลำ้ำดังกล่ำว
มำโดยตลอด แต่ก็มิได้ว่ำกล่ำวประกำรใด ต่อมำเทียนกับธูปมีเรื่องผิดใจกัน ธูปจึงเรียกให้เทียนรื้อถอนหลังคำ
ส่วนที่ยื่นลำ้ำออกไป แต่เทียนต่อสู้ว่ำหลังคำบ้ำนของตนยื่นไปในอำกำศไม่เกี่ยวกับทรัพย์สินของธูป และถ้ำผิด
ธูปก็เห็นมำเป็นเวลำกว่ำ 8 ปีแล้ว คดีเป็นอันขำดอำยุควำม ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่ำ ข้อต่อสู้ของเทียนรับฟังได้หรือ
ไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1335 แดนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพ้นพื้นดิน และใต้พื้นดินด้วย
มำตรำ 1336 เจ้ำของทรัพย์สินมีสิทธิขัดขวำงมิให้ผู้อื่นสอดเข้ำเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น โดยมิชอบด้วย
กฎหมำย
ตำมปัญหำ หลังคำบ้ำนบำงส่วนของเทียนที่ยื่นลำ้ำ เข้ำไปในเขตที่ดินของธูป จึงเป็นกำรรุกลำ้ำ แดน
กรรมสิทธิ์ที่ดินของธูปในเขตเหนือพื้นดินตำมมำตรำ 1335 ดังกล่ำว ธูปในฐำนะเจ้ำของทรัพย์สินจึงมีสิทธิ
ขัดขวำงมิให้ผู้อื่นสอดเข้ำเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น โดยมิชอบด้วยกฎหมำย ตำมมำตรำ 1336 ทั้งนี้สิทธิ
ของเจ้ำของกรรมสิทธิ์ตำมมำตรำ 1336 นัน้ ไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติแห่งกฎหมำยว่ำด้วยอำยุควำม
ฉะนัน้ ข้อต่อสู้ของเทียนจึงรับฟังไม่ได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว
บ้ำนของแดงมีทำงออกทำงเดียวคือด้ำนที่ติดกับถนนของเทศบำล ไม่มีทำงออกทำงอื่นเพรำะด้ำนอื่น
มีที่ดินผู้อื่นล้อมอยู่ ต่อมำเทศบำลได้สร้ำงสะพำนลอยข้ำมถนนโดยมีทำงขึ้นด้ำนหนึ่งกีดขวำงทำงเข้ำ ออกบ้ำน
ของนำยแดง จนนำยแดงไม่สำมำรถเข้ำออกได้ นอกจำกต้องปืนข้ำมรำวสะพำนดังกล่ำวด้วยควำมยำกลำำบำก
นำยแดงจึงร้องเรียนให้เทศบำลรื้อทำงขึ้นสะพำนลอยนั้นเสีย แต่เทศบำลไม่ยินยอมโดยอ้ำงว่ำทำงเทศบำลสร้ำง
ทำงขึ้นสะพำนลอยบนทำงเท่ำสำธำรณะมิได้รุกลำ้ำที่ดินของนำยแดงแต่ประกำรใด อีกทั้งเทศบำลได้กระทำำโดย
สุจริตเพื่อสำธำรณะประโยชน์จึงไม่อำจรื้อถอนได้ดังนี้ ให้วนิ ิจฉัยว่ำนำยแดงจะมีข้อต่อสู้อย่ำงใดหรือไม่
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 14

ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้รับ

ควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคำดหมำยได้ว่ำจะเป็นไปตำมปกติและเหตุอันควร เมื่อเอำสภำพ
และตำำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์นั้นมำคำำนึงประกอบไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์มีสิทธิปฏิบัติกำรเพื่อยัง
ควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้ำงสิทธิที่จะเรียกเอำค่ำตอบแทน
ตำมปัญหำ เทศบำลได้สร้ำงสะพำนลอยข้ำมถนนโดยมีทำงขึ้นลงด้ำนหนึ่งกีดขวำงทำงเข้ำออกบ้ำน
ของนำยแดง จนนำยแดงไม่สำมำรถเข้ำออกได้นอกจำกต้องปีนข้ำมรำวสะพำนดังกล่ำวด้วยควำมยำกรำำ บำก
ดังนี้เห็นได้ว่ำกำรกระทำำของเทศบำลเป็นเหตุให้นำยแดงซึ่งเป็นเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้รับควำมเสียหำยและ
เดื อ ดร้ อ นเกิ น ที่ ค วรคิ ด หรื อ คำดหมำยได้ ว่ ำ จะเป็ น ไปตำมปกติ แ ละเหตุ อั น ควรแล้ ว นำยแดงเจ้ ำ ของ
อสั งหำริ ม ทรั พย์ จึ ง มี สิท ธิ ป ฏิ บั ติ ก ำรเพื่ อ ยั ง ควำมเสี ย หำยหรื อ เดื อ ดร้ อ นให้ สิ้ น ไป ตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1337 ดังกล่ำว อนึ่งมำตรำ 1337 นั้นใช้บังคับแก่บุคคลทั่วไปรวมทั้งเทศบำลด้วย แม้เทศบำลจะได้
กระทำำ โดยสุจริตเพื่อสำธำรณะประโยชน์ก็ไม่มีกฎหมำยใดให้อำำ นำจเทศบำลที่จะไม่ต้องปฏิบัติตำมมำตรำ
1337
ดังนี้นำยแดงจึงมีข้อต่อสู้เทศบำลโดยยก ป.พ.พ. มำตรำ 1337 ดังกล่ำวขึ้นเป็นข้อตอ่สู้เพื่อให้
เทศบำลรื้อถอนทำงขึ้นสะพำนนั้นออกไปได้

3.2 กรรมสิทธิ์รวม
1. กรรมสิทธิ์รวมเป็นเรื่องของบุคคลหลำยคนถือกรรมสิทธิ์รวมกันในทรัพย์สินอันเดียวกัน และทุกคน
เป็นเจ้ำของทุกส่วนของทรัพย์สินนั้นรวมกัน โดยลักษณะดังกล่ำว กฎหมำยจึงกำำหนดให้เจ้ำของรวมมี
ส่วนตำมข้อสันนิษฐำนของกฎหมำย มีสิทธิจัดกำรทรัพย์สิน ต่อสู้บุคคลภำยนอกใช้ทรัพย์สินและได้
ซึ่งดอกผลจำำหน่ำยหรือก่อภำระติดพัน รวมทั้งมีหน้ำที่ออกค่ำใช้จ่ำยตำมส่วน
2. เจ้ำของมีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์นั้นได้ โดยแบ่งทรัพย์นั้นเองระหว่ำงเจ้ำของรวม หรือขำยทรัพย์สิน
แล้วเอำเงินที่ขำยได้แบ่งกัน โดยเจ้ำของรวมคนหนึ่งๆ ต้องรับผิดชอบตำมส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้
ขำยในทรัพย์สิน ซึ่งเจ้ำของรวมคนอื่นๆได้รับไปในกำรแบ่งนั้น รวมทั้งต้องรับผิดร่วมกันต่อบุคคล
ภำยนอกในหนี้อันเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม และรับผิดต่อเจ้ำของรวมคนอื่นในหนี้ซึ่งเกิดจำกกำรเป็น
เจ้ำของรวมด้วย

3.2.1 ลักษณะและผลของกรรมสิทธิ์รวม
เอก โท และ ตรีเป็นเจ้ำของโรงแรมเล็กๆ แห่งหนึ่งร่วมกันโดยเอกเป็นเจ้ำของ 1 ส่วน โท 2 ส่วน
และตรี 3 ส่วน เอกกับโทมีควำมเห็นร่วมกันว่ำ ต้องปรับปรุงโรงแรมใหม่โดยเปลี่ยนจำกระบบพัดลมเป็น
ระบบเครื่องปรับอำกำศ เพื่อยกระดับโรงแรมและเพิ่มค่ำเช่ำห้องให้สูงขึ้น แต่ตรีคัดค้ำน โดยอ้ำงว่ำตนเป็นหุ้น
ส่วนใหญ่ เมื่อตนไม่เห็นด้วย หำกเอกกับโทดำำ เนินกำรกันไปเอง ย่อมเป็นกำรกระทำำ ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมำย
ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่ำข้ออ้ำงของตรีรับฟังได้หรือไม่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 15

ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1358 วรรคสำม ในเรื่องกำรจัดกำรอันเป็นสำระสำำคัญ ท่ำนว่ำข้อตกลงกัน

โดยคะแนนข้ำงมำกแห่งเจ้ำของรวมและคะแนนข้ำงมำกนั้น ต้องมีส่วนไม่ตำ่ำกว่ำครึ่งหนึ่งแห่งค่ำทรัพย์สิน
ตำมปัญหำกำรปรับปรุงโรงแรมใหม่โดยเปลี่ยนจำกระบบพัดลมเป็นระบบเครื่องปรับอำกำศนั้น
เป็นกำรจัดกำรทรัพย์สินโดยวิธีที่ต่ำงไปจำกกำรจัดกำรธรรมดำจึงเป็นเรื่องของกำรจัดกำรอันเป็นสำระสำำคัญ
ตำมมำตรำ 1358 วรรคสำมดังกล่ำว กำำหนดให้ต้องตกลงกันโดยคะแนนเสียงข้ำงมำกของเจ้ำของรวมและ
คะแนนข้ำงมำกนั้น ต้องมีส่วนไม่ตำ่ำกว่ำครึ่งหนึ่งแห่งค่ำทรัพย์สิน เมื่อเอกกับโทมีควำมเห็นร่วมกันจึงนับเป็น
เสียงข้ำงมำกของเจ้ำของรวม และมีส่วนของควำมเป็นเจ้ำของรวมกันได้ 3 ส่วน ซึ่งเป็นครึ่งหนึ่งของทรัพย์สิน
ทั้งหมด จึงมีส่วนไม่ตำ่ำกว่ำครึ่งแห่งมูลค่ำทรัพย์สิน ตำมมำตรำ 1358 วรรคสำมดังกล่ำวแล้ว เอกกับโคจึง
ดำำเนินกำรในเรื่องจัดกำรอันเป็นสำระสำำคัญดังกล่ำวได้โดยชอบด้วยกฎหมำย
ฉะนัน้ ข้ออ้ำงของตรีจึงรับฟังไม่ได้ กำรที่เอกกับโท ตกลงกันย่อมเป็นคะแนนข้ำงมำกแห่งเจ้ำของรวม
และคะแนนข้ำงมำกนั้นมีส่วนไม่ตำ่ำกว่ำครึ่งหนึ่ง แห่งค่ำทรัพย์สิน ตำมมำตรำ 1358 วรรคสำมแล้ว
เด่ น กั บ ดั ง เป็ น เจ้ ำ ของรถบรรทุ ก คั น หนึ่ ง ร่ ว มกั น โดยเด่ น ถื อ กรรมสิ ท ธิ์ 2 ใน 3 และดั ง ถื อ
กรรมสิทธิ์ 1 ใน 3 ทั้งสองตกลงกันว่ำใครจะเอำไปใช้เมื่อใดก็ไก้ แต่ขอให้บอกกันให้รู้ล่วงหน้ำ และจะไม่
ใช้ซำ้ำกัน ปรำกฏว่ำในระหว่ำงที่เด่นนำำ ไปใช้หนึ่งเดือนนั้น ต้องจ่ำยค่ำซ่อมเครื่องยนต์ไป 30,000 บำท
และค่ำนำ้ำมันเชื้อเพลิง 12,000 บำท เด่นจึงเรียกให้ดังออกค่ำใช้จ่ำยค่ำซ่อมเครื่องยนต์และค่ำนำ้ำมันเชื้อ
เพลิงดังกล่ำว คนละครึ่งดังนี้ให้วินิจฉัยว่ำ ดังจะมีข้อต่อสู้เพียงใด
ตำม ป.พ.พ.มำตรำ 1362 เจ้ำของรวมคนหนึ่งๆ จำำต้องช่วยเจ้ำของรวมคนอื่นๆตำมส่วนของตน
ในกำรออกค่ำจัดกำร ค่ำภำษีอำกร และค่ำรักษำ กับทั้งค่ำใช้ทรัพย์สินรวมกันด้วย
ตำมปัญหำ เด่นกับดังเป็นเจ้ำของรถรถบรรทุกคันหนึ่งร่วมกัน โดยเด่นถือกรรมสิทธิ์ 2 ใน 3 และ
ดั ง ถื อ กรรมสิ ท ธิ์ 1 ใน 3 ปรำกฏว่ ำ ในระหว่ ำ งที่ เ ด่ น นำำ ไปใช้ เ ป็ น เวลำ 1 เดื อ นนั้ น ต้ อ งจ่ ำ ยค่ ำ ซ่ อ ม
เครื่องยนต์ไป 30,000 บำท ค่ำซ่อมเครื่องยนต์ดังกล่ำวเป็นค่ำรักษำทรัพย์สิน ดังต้องช่วยออก 1 ใน 3
ตำมส่ว นของตน ตำมมำตรำ 1362 ดั ง กล่ ำวนั้ นคื อ 10,000 บำท สำำ หรั บ ค่ ำนำ้ำ มัน เชื้ อ เพลิ งมิ ใ ช่
ทรัพย์สินรวมกัน แต่เป็นค่ำใช้จ่ำยทรัพย์เป็นส่วนตัว ดังจึงไม่มีหน้ำที่ต้องช่วยออกค่ำทรัพย์ใช้ทรัพย์สินเป็นกำร
ส่วนตัวแต่อย่ำงใด
ฉะนั้น ดังจึงมีข้อต่อสู้โดยออกค่ำใช้จ่ำยเฉพำะค่ำซ่อมเครื่องยนต์ อันเป็นค่ำรักษำทรัพย์สินตำมตำม
ส่วนของตนเท่ำนั้น

3.2.2 การแบ่งทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
นกกับ แมวซื้อ ที่ดิ นหน้ำ กว้ำ ง 6 เมตร ยำวตลอดแนวเพื่อทำำ ถนนเข้ำ ที่ดินของแต่ ละคน โดยถือ
กรรมสิทธิ์คนละครึ่ง ต่อมำนกต้องกำรปรับปรุงถนนจำกดินลูกรังเป็นคอนกรีตแต่แมวคัดค้ำนโดยอ้ำงเหตุว่ำ
เป็นกำรสิ้นเปลืองและเกินควำมจำำเป็น หำกจะทำำก็ขอให้นกออกค่ำใช้จ่ำยแต่เพียงฝ่ำยเดียวนกโกรธมำกจึงเรียก
ให้แบ่งถนนคนละครึ่ง คือแบ่งตำมหน้ำกว้ำคนละ 3 เมตรเพื่อจะได้ถนนคอนกรีตในส่วนของตนดังนี้ ให้
วินจิ ฉัยว่ำข้อเรียกร้องให้แบ่งถนนคนละครึ่งของนกรับฟังได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 16

ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1363 วรรคแรก เจ้ำของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้

เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้ำวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้ำของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นกำรถำวร ก็เรียกให้แบ่ง
ไม่ได้ ตำมปัญหำนกกับแมวซื้อที่ดินหน้ำกว้ำง 6 เมตรยำวตลอดแนวเพื่อทำำถนนเข้ำที่ดินของแต่ละคน โดยถือ
กรรมสิทธิ์คนละครึ่ง เช่นนี้เห็นได้ว่ำวัตถุประสงค์ที่เป็นเจ้ำของถนนรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นกำรถำวร นกจึง
เรียกให้แบ่งถนนคนละครึ่งตำมหน้ำกว้ำงคนละ 3 เมตร เพื่อจะได้ทำำถนนคอนกรีตเฉพำะส่วนของตนไม่ได้
เป็นกำรขัดต่อบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มำตรำ 1363 วรรคแรกดังกล่ำว
ฉะนั้นข้อเรียกร้องให้ แบ่ งถนนคนละครึ่ งของนกจึ งรั บฟังไม่ ได้ เพรำะวั ตถุ ประสงค์ข องกำรเป็น
เจ้ำของรวมกันนั้น มีลักษณะเป็นกำรถำวรต้องห้ำมตำมมำตรำ 1363 วรรคแรก
หนึ่ง สอง และสำม เป็นเจ้ำของโคฝูงหนึ่งร่วมกันโดยแต่ละคนถือกรรมสิทธิ์เท่ำกัน ต่อมำทั้งสำมคน
ตกลงแบ่งโคกันตำมส่วนคนละ 100 ตัว แต่ปรำกฏว่ำโคส่วนของสำมที่ได้รับแบ่งไปนั้นตำยทั้งหมดเพรำะ
ป่วยเป็นโรคร้ำยอยู่ก่อนแล้ว ต้องทำำลำยซำกทั้งหมด ในส่วนที่โคตำยทั้งหมดนั้น คิดเป็นเงิน 600,000
บำท สำมจึงเรียกให้หนึ่งและสองชดใช้ค่ำเสียหำยให้ตนคนละ 300,000 บำท เช่นนี้ ให้วินิจฉัยว่ำหนึ่ง
และสองจะมีข้อต่อสู้เพียงใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1366 เจ้ำของรวมคนหนึ่งๆ ต้องรับผิดตำมส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้ขำย
ในทรัพย์สินซึ่งเจ้ำของรวมคนอื่นๆ ได้รับไปในกำรแบ่ง
ตำมปัญหำ หนึ่ง สอง และสำม เป็นเจ้ำของโคฝูงหนึ่งร่วมกันโดยแต่ละคนถือกรรมสิทธิ์เท่ำกันภำย
หลังกำรแบ่งทรัพย์สิน ปรำกฏว่ำโคส่วนของสำมที่ได้รับแบ่งไปตำมทั้งหมด เพรำะป่วยเป็นโรคร้ำยอยู่ก่อนแล้ว
เช่นนี้ หนึ่ง สองต้องรับผิดในควำมชำำรุดบกพร่อง ตำมส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้ขำย ตำมมำตรำ 1366 ดัง
กล่ำว เมื่อโคที่ส่วนของสำมที่ตำยทั้งหมด คิดเป็นเงิน 600,000 บำท แต่ละคนจะต้องรับผิดชอบตำม
ส่ ว นคื อ คนละ 200,000 บำท สำมจึ ง เรี ย กให้ ห นึ่ ง และสอง ชดใช้ ค่ ำ เสี ย หำยให้ ต นได้ คนละ
200,000 บำท
ฉะนั้น หนึ่งและสองจึงมีข้อต่อสู้ว่ำ จะต้องรับผิดตำมส่วนของตนคือคนละ 200,000 บำท
มิใช่ 300,000 บำท ตำมที่สำมเรียกร้อง

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 3

1. สัตว์เลี้ยงของ ก. ถูกขโมยบ่อยๆ ก. จึงนำำมำฆ่ำเป็นอำหำรกินเสียทั้งหมด เช่นนี้ เป็นสิทธิตำม

สิทธิจำำหน่ำย ของเจ้ำของทรัพย์
2. แดนกรรมสิทธิ์มีได้เฉพำะกับทรัพย์สินประเภท ที่ดนิ เท่ำนั้น
3. บทบัญญัติเรื่องเหตุเดือดร้อนรำำ คำญ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 นั้นมุ่งคุ้มครอง เจ้ำของ
อสังหำริมทรัพย์
มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ ได้รับควำมเสียหำย หรือ
เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคำดหมำยได้ว่ำจะเป็นไป ตำมปกติ และเหตุอันควรในเมื่อเอำสภำพและตำำแหน่งที่
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 17

อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมำ คำำนึงประกอบไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติกำรเพื่อยัง ควำมเสีย

หำยหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้ำงสิทธิที่จะเรียกเอำค่ำ ทดแทน
4. ผู้ก่อเหตุเดือดร้อนรำำคำญ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 นัน้ จะเป็น บุคคลใดก็ได้
5. เจ้ำของรวมคนหนึ่งจะอ้ ำงภำระจำำ ยอมโดยอำยุควำมขึ้นยั นเจ้ำ ของรวมคนอื่น ไม่ ได้ เพรำะ
เจ้ำของรวมทุกคนย่อมเป็นเจ้ำของทุกส่วนของทรัพย์สินนั้น
6. เจ้ำของรวมคนหนึ่งๆ จะทำำกำรเพื่อรักษำทรัพย์สิน กระทำำได้เสมอ
7. ก. กับ ข. เป็นเจ้ำของรถยนต์คันหนึ่งรวมกันโดย ก. ถือกรรมสิทธิ์ 2 ส่วน และ ข. ถือ
กรรมสิทธิ์ 1 ส่วน ทั้งสองตกลงผลัดกันใช้ตำมควำมจำำ เป็นในระหว่ำงที่ ก. นำำ รถไปใช้ 1
เดือน ต้องจ่ำยค่ำนำ้ำมันไป 3,000 บำท เช่นนี้ ก. จะเรียกให้ ข. ช่วยจ่ำยค่ำนำ้ำ มันนั้น ไม่
ได้ เพรำะมิใช่ค่ำใช้ทรัพย์สินเพื่อประโยชน์รวมกัน
8. สิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมนั้นจะตัดโดยนิติกรรม ได้ครำวละไม่เกิน 10
ปี
9. กำรแบ่งทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม โดยกำรตกลงกันเองนั้นจะต้องใช้คะแนนเสียงของ
จำำนวนเจ้ำของรวมทั้งหมดเห็นชอบ
10. ถ้ำเจ้ำของรวมต้องรับผิดร่วมกันต้อบุคคลภำยนอกในหนี้อันเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม ในเวลำแบ่ง
กำรจะเรียกให้เอำทรัพย์สินรวมนั้นชำำระหนี้เสียก่อน กฎหมำยกำำหนดให้เป็นสิทธิของ เจ้ำของ
รวมด้วยกันเอง
11. ลักษณะของกรรมสิทธิ์ เป็นสิทธิที่กฎหมำยให้อำำนำจบุคคลมีอยู่เหนือทรัพย์สิน
12. ก. ให้สิทธิอำศัยแก่ ข. ในโรงเรือนของตนเอง เช่นนี้ เป็นสิทธิตำม สิทธิจำำหน่ำย ของเจ้ำของ
ทรัพย์สิน
13. แดนกรรมสิทธิ์ครอบคลุมพื้นที่บริเวณ บนพื้นดิน เหนือพ้นพื้นดิน ใต้พื้นดิน
14. เจ้ำของรวมคนใดจะอ้ำงอำยุควำมครอบครองปรปักษ์ขึ้นยันเจ้ำของรวมคนอื่นไม่ได้ เว้นแต่ใน
กรณี เจ้ำของรวมได้แยกกำรครอบครองกันเป็นสัดส่วนแล้ว
15. ในเรื่องกำรจัดกำรตำมธรรมดำ เจ้ำของรวมคนหนึ่งๆ จะกระทำำได้หำกเจ้ำของรวมฝ่ำยข้ำงมำก
เห็นชอบ
16. ก. กั บ ข. เป็น เจ้ำของบ้ำนหลั งหนึ่ งรวมกั น โดย ก. ถื อกรรมสิท ธิ์ 1 ส่วน และ ข. ถือ
กรรมสิทธิ์ 2 ส่วน ก. ตกลงให้ ข. ครอบครองบ้ำนนั้นแต่ฝ่ำยเดียว ต่อมำ ข. ได้จ่ำยค่ำซ่อม
บ้ ำ นไป 30,000 บำท เช่ น นี้ ข . จะเรี ย กให้ ก . ช่ ว ยจ่ ำ ยค่ ำ ซ่ อ มดั ง กล่ ำ ว ได้ จำำ นวน
10,000 บำท ตำมส่วนเพรำะเป็นค่ำรักษำทรัพย์สิน
17. ถึงแม้ว่ำวัตถุประสงค์ที่เป็นเจ้ำของรวมกันนั้น มีลักษณะเป็นกำรถำวร เจ้ำของรวมคนหนึ่งๆ จะ
เรียกให้แบ่งทรัพย์สินนั้น ไม่ได้โดยเด็ดขำด

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 18

18. กำรแบ่งทรัพย์สินอันเป็นกรรมสิทธิ์รวม โดยกำรตกลงกันนัน้ จะต้องเป็นไปตำมสัดส่วนกำรถือ

กรรมสิทธิ์หรือไม่ คำาตอบ อำจแบ่งกันต่ำงไปได้ตำมแต่ข้อตกลงของเจ้ำของรวม
19. เจ้ำของรวมต้องรับผิดชอบตำมส่วนของตน ในทรัพย์สินซึ่งเจ้ำของรวมคนอื่นๆได้รับไปในกำร
แบ่งเช่นเดียวกับ ผูข้ ำย

หน่วยที่ 4 การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

1. กำรได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์นั้น อำจได้มำโดยหลักส่วนควบ ตำมหลักที่ว่ำเจ้ำของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ใน

ส่วนควบของทรัพย์นั้น ซึ่งมีทั้งกำรได้กรรมสิทธิ์มำในกรณีส่วนควบของที่ดิน และในกรณีส่วนควบ
ของสังหำริมทรัพย์
2. กำรเข้ำถืออสังหำริมทรัพย์ไม่มีเจ้ำของหรือของตกหำยในบำงกรณี อำจเป็นเหตุให้ได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์
ได้รวมทั้งกำรเป็นผู้รับโอนโดยสุจริต หำกเข้ำข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้โอน ก็อำจเป็น
เหตุให้ได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์เช่นเดียวกัน

การได้มาโดยหลักส่วนควบ
1. กำรได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์ในกรณีส่วนควบของที่ดินนั้น อำจมีได้ 6 กรณี คือ กรณีที่งอกริมตลิ่ง กรณี
สร้ำงโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น กรณีสร้ำงโรงเรือนรุกลำ้ำเข้ำไปในที่ดินของผู้อื่น กรณีผู้เป็นเจ้ำของ
ที่ดนิ โดยมีเงื่อนไขสร้ำงโรงเรือน กรณีกำรก่อสร้ำงและเพำะปลูกในที่ดิน และกรณีเอำสัมภำระของ
ผูอ้ ื่นมำปลูกหรือสร้ำงในที่ดินของตนเอง
2. กำรได้ ม ำซึ่ ง กรรมสิ ท ธิ์ ใ นกรณี ส่ ว นควบของสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ อำจมี ไ ด้ 2 กรณี คื อ กรณี เ อำ
สังหำริมทรัพย์ของบุคคลหลำยคนมำรวมกันและกรณีใช้สัมภำระของบุคคลอื่นทำำสิ่งใดขึ้นใหม่

การได้มาในกรณีส่วนควบของที่ดิน
แดงมีที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งอยู่ติดกับแม่นำ้ำ ต่อมำเกิดดินทับถมกันจนเป็นที่ดอนกลำงแม่นำ้ำนั้น และ
ดินที่ตื้นเขินงอกเข้ำมำจนจรดที่ดินของแดง เป็นเนื้อที่ประมำณ 50 ตำรำงวำ แดงจึงเข้ำครอบครองทำำกินใน
ที่ดินนั้น เมื่อทำงรำชกำรทรำบเรื่องจึงยื่นคำำขำดให้แดงออกจำกที่ดนิ ดังกล่ำวมิฉะนั้นจะฟ้องร้องดำำเนินคดี ดังนี้
ให้วนิ ิจฉัยว่ำแดงจะมีข้อต่อสู้เพียงใด
ตำม ป.พ.พ.มำตรำ 1308 ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกย่อมเป็นทรัพย์สินของที่ดิน
แปลงนัน้
มำตรำ 1309 เกำะที่เกิดในทะเลสำบ หรือในเขตน่ำนนำ้ำของประเทศก็ดี และท้องนำ้ำที่เขินขึ้นก็ดี
เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 19

ตำมปัญหำที่ดอนที่เกิดขึ้นกลำงแม่นำ้ำ และดินตื้นเขินงอกเข้ำมำจนจรดที่ดินของแดงเป็นเนื้อที่แปะ
มำณ 50 ตำรำงวำนั้น ย่อมมีสภำพเป็นเกำะหรือท้องนำ้ำ ตื้นเขิน อันเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินตำมมำตรำ
1309 มิใช่ที่งอกริมตลิ่ง อันจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้ำของที่ดินริมตลิ่งนั้น ตำมมำตรำ 1308 เพรำะที่
งอกริมตลิ่งจะต้องเป็นที่งอกออกจำกตลิ่งไปในแม่นำ้ำ มิใช่งอกจำกที่ดอนกลำงแม่นำ้ำเข้ำหำตลิ่ง
ฉะนั้น แดงไม่มีข้อต่อสู้กับทำงรำชกำร และต้องออกจำกที่ดินดังกล่ำวเพรำะที่ดินนั้นมีสภำพเป็น
ทรัพย์สินของแผ่นดิน มิใช่ที่งอกริมตลิ่ง
เสือสร้ำงบ้ำนหลังหนึ่ง แต่ได้ทำำถังส้วมซีเมนต์รุกลำ้ำเข้ำไปฝังอยู่ในที่ดินของช้ำง โดยเข้ำใจว่ำอยู่ใน
เขตที่ดินของตน เมื่อมีกำรรังวัดตรวจสอบเขตจึงทรำบข้อเท็จจริงดังกล่ำว เสือจึงเสนอเงินตอบแทนแก่ช้ำงเป็น
ค่ ำ ที่ ดิน แต่ ช้ำ งไม่ ย อมและยื น ยั น ให้ เ สือ รื้ อ ถอนออกไป ดั งนี้ ให้ วิ นิจ ฉัย ว่ ำ เสือ จะได้ รั บ กำรคุ้ ม ครองตำม
กฎหมำยอย่ำงใด หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1312 วรรคหนึ่ง บุคคลใดสร้ำงโรงเรือนรุกลำ้ำเข้ำไปในที่ดินของผู้อื่นโดย
สุจริตไซร้ท่ำนว่ำบุคคลนั้นเป็นเจ้ำของโรงเรือนที่สร้ำงขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้ำของที่ดินเป็นค่ำใช้ที่ดินนั้น
และจดทะเบียนเป็นภำระจำำยอม
ตำมปัญหำเสือทำำถังส้วมซีเมนต์รุกลำ้ำเข้ำไปฝังอยู่ในที่ดินของช้ำงโดยเข้ำใจว่ำอยู่ในเขตที่ดินของตน
แต่ถังส้วมซีเมนต์มิใช่โรงเรือนและอยู่นอกโรงเรือนไม่เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน แม้เสือจะกระทำำโดยสิจริตก็
ไม่ได้รับกำรคุ้มครองตำมมำตรำ 1312 วรรคหนึ่งดังกล่ำว แม้เสือจะเสนอเงินตอบแทนแก่ช้ำงเป็นค่ำใช้
ที่ดินแต่ช้ำงไม่ยอม เสือก็ต้องรื้อถอนถังส้วมซีเมนต์นั้นออกไป
ฉะนัน้ เสือจึงไม่รับกำรคุ้มครองตำมมำตรำ 1312 วรรค 1 แต่ประกำรใด

การได้มาในกรณีส่วนควบของสังหาริมทรัพย์
จำำปีเช่ำซื้อรถยนต์คันหนึ่งซึ่งไม่มีตัวถังจำกจำำปำ และจำำปีได้ว่ำจ้ำงต่อตัวถังรถขึ้นเพื่อใช้ในกำรขนส่ง
ของ ต่อมำจำำปีและจำำปำตกลงเลิกสัญญำเช่ำซื้อต่อกันให้ถือว่ำเช่ำซื้อเป็นค่ำเช่ำรถยนต์นั้น แต่ไม่ได้ตกลงกันใน
เรื่องตัวถังรถดังกล่ำว เมื่อจำำปำมำรับมอบรถยนต์นั้นคืนจำำปีได้ยื่นข้อเรียกร้องให้จำำปำรื้อตัวถังรถซึ่งต่อเติมขึ้น
นัน้ คืนแก่ตน ดังนีใ้ ห้วนิ ิจฉัยว่ำจำำปำจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1316 บัญญัติว่ำ “ถ้ำอสังหำริมทรัพย์ของบุคคลหลำยคนมำรวมเข้ำกันจน
เป็นส่วนควบหรือแบ่งแยกไม่ได้ไซร้ท่ำนว่ำบุคคลเหล่ำนั้นเป็นเจ้ำของรวมแห่งทรัพย์ที่รวมเข้ำกันแต่ละคนมี
ส่วน ตำมค่ำแห่งทรัพย์ของตนในเวลำที่รวมเข้ำกับทรัพย์อื่น”
ถ้ำทรัพย์อันหนึ่งอำจถือได้ว่ำเป็นทรัพย์ประธำนไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของทรัพย์นั้นเป็นเจ้ำของทรัพย์ที่รวม
เข้ำกันแต่ผู้เดียว แต่ต้องใช้ค่ำแห่งทรัพย์อื่นๆ ให้แก่เจ้ำของทรัพย์นั้นๆ
ตำมปัญหำ จำำปีเช่ำซื้อรถยนต์คันหนึ่งซึ่งไม่มีตัวถังจำกจำำปำ และจำำปีได้ว่ำจ้ำงต่อตัวถังรถขึ้นเพื่อใช้
ในกำรขนส่งของ เช่นนี้จึงเป็นกำรเอำสังหำริมทรัพย์ของบุคคลหลำยคนมำรวมเข้ำกันจนเป็นส่วนควบ หรือ
แบ่งแยกไม่ได้ แต่ตัวรถยนต์ของจำำปำถือได้ว่ำเป็นทรัพย์ประธำน จำำปำเจ้ำของตัวรถยนต์จึงเป็นเจ้ำของตัวถังที่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 20

รวมเข้ำด้วยกันแต่ผู้เดียว แต่ต้องใช้ค่ำแห่งทรัพย์อื่นให้แก่เจ้ำของทรัพย์นั้น ตำมมำตรำ 1316 วรรค สองดัง

กล่ำว
ฉะนั้น จำำปำจึงมีข้อต่อสู้ที่จะไม่ต้องรื้อตัวถังซึ่งต่อเติมขึ้นนั้นคืน แต่ต้องชดใช้ค่ำใช้จ่ำยในกำรต่อตัว
ถังรถยนต์นั้นแก่จำำปี
เงินถือวิสำสะขณะที่ทองไม่อยู่ นำำไม้สักทองไปแกะสลักเป็นทับหลังนำรำยณ์บรรทมสินธุ์ และนำำไป
ตั้งแสดงในงำนนิทรรศกำร ทองทรำบเรื่องจึงตำมทวงคืนโดยยินดีจะชำำ ระค่ำแกะสลักให้ตำมมูลค่ำจริงคือ
20,000 บำท เงินไม่ยอมคืน แต่ยินดีชำำระค่ำไม้สักที่ได้แกะสลักแล้วให้ตำมมูลค่ำจริงคือ 19,990
บำท ดังนั้น ให้วินิจฉัยว่ำเงินกับทองใครมีสิทธิในงำนไม้แกะสลักนัน้ ดีกว่ำกัน
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1317 บุคคลใดใช้สัมภำระของบุคคลอื่นทำำส่งใดขึ้นใหม่เจ้ำของสัมภำระ
เป็นเจ้ำของสิ่งนัน้ โดยมิต้องคำำนึงว่ำสัมภำระนั้นจะกลับคืนตำมเดิมได้หรือไม่ แต่ต้องใช้คำ่ แรงงำน
แต่ถ้ำแรงงำนเกินกว่ำค่ำสัมภำระที่ใช้นั้นมำก ผู้กระทำำเป็นเจ้ำของทรัพย์ที่ทำำขึ้นแต่ต้องใช้ค่ำสัมภำระ
ตำมปัญหำ เงินใช้ไ ม้สัก ซึ่งเป็น สัม ภำระของทองทำำ สิ่งใหม่ขึ้น คือ แกะสลั กเป็น ทับหลังนำรำยณ์
บรรทมสินธุ์ โดยค่ำแกะสลักหรือแรงงำนนั้นมีมูลค่ำเกินกว่ำค่ำสัมภำระเพียง 10 บำท ซึ่งถือได้ว่ำเกินกว่ำ
เพียงเล็ก น้อยเท่ำนั้น ค่ำแรงงำนมิได้เกินกว่ำค่ำสัมภำระมำก จึงไม่ต้องด้วยข้อยกเว้นตำมมำตรำ 1317
วรรคสอง ฉะนั้นเจ้ำของสัมภำระจึงเป็นเจ้ำของสิ่งนั้นตำมมำตรำ 1317 ดังนั้นทองจึงมีสิทธิในงำนไม้แกะ
สลักนัน้ ดีกว่ำเงิน

การได้มาซึ่งทรัพย์สินไม่มีเจ้าของและการรับโอนโดยสุจริต
1. กำรได้ ม ำซึ่ ง ทรั พ ย์ สิ น ไม่ มี เ จ้ ำ ของนั้ น กรณี สั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ไ ม่ มี เ จ้ ำ ของบุ ค คลอำจได้ ม ำซึ่ ง
กรรมสิทธิ์โดยกำรเข้ำถือเอำ สำำหรับกรณีทรัพย์สินที่ไม่มีผู้ครอบครอง อำจได้กรรมสิทธิ์ในกรณี
เดียวคือ ผูเ้ ก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหำยแล้วผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินมิได้เรียกเอำภำยในหนึ่งปีนับแต่วันที่
เก็บได้
2. กำรได้มำโดยกำรรับโอนโดยสุจริตนั้น เป็นกำรได้มำโดยพฤติกำรณ์พิเศษอันเป็นกำรคุ้มครอง
บุ ค คล ภำยนอกผู้ รั บ โอนโดยสุ จ ริ ต ซึ่ ง มี ก รณี สำำ คั ญ ๆ คื อ กรณี บุ ค คลหลำยคนเรี ย กเอำ
สังหำริมทรัพย์เดียวกัน โดยอำศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่ำงกัน กรณีได้ทรัพย์สินจำกกำรขำยทอดตลำด
ตำมคำำสั่งศำลหรือเจ้ำพนักงำนพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลำย กรณีสิทธิของบุคคลผู้ได้เงินตรำและ
กรณีซื้อทรัพย์สินในกำรขำยทอดตลำดในท้อง ตลำดหรือจำกพ่อค้ำซึ่งขำยของชนิดนั้น

กำรได้มำซึ่งทรัพย์สินไม่มีเจ้ำของ
สมชำยทะเลำะกับแฟนสำวและโกรธที่แฟนสำวคืนแหวนทองซึ่งตนให้เป็นของขวัญจึงขว้ำงแหวน
ทองนั้นทิ้งไปในกองขยะแล้วจำกไป สมศรีเห็นเหตุกำรณ์จึงเข้ำไปค้นหำจนพบแหวนทองนั้น สุดสวยอยู่ใน
เหตุกำรณ์ด้วยเห็นว่ำแหวนนั้นสวยมำกจึงขอซื้อ สมศรีเกรงว่ำเก็บไว้อำจมีปัญหำยุ่งยำกจึงขำยแหวนทองนั้นให้
สุดสวยไป ในวันรุ่งขึ้น สมชำยนึกเสียดำยแหวนทองนั้นจึงกลับมำหำที่เดิมและทรำบควำมจริงว่ำสุดสวยเป็น
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 21

คนรับซื้อแหวนนั้นไป สมชำยจึงตำมไปทวงแหวนคืนจำกสุดสวย ดังนี้ให้วินิจฉัยว่ำสุดสวยจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร

หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1319 ถ้ ำเจ้ำ ของสั งหำริ ม ทรั พย์ เ ลิ ก ครอบครองทรั พย์ ด้ ว ยเจตนำสละ
กรรมสิทธิ์ไซร้ ท่ำนว่ำสังหำริมทรัพย์นั้นไม่มีเจ้ำของ
มำตรำ 1318 บุคคลอำจได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์แห่งสังหำริมทรัพย์อันไม่มีเจ้ำของโดยเข้ำถือเอำ เว้น
แต่กำรเข้ำถือเอำต้องห้ำมด้วยกฎหมำย หรือฝ่ำฝืนสิทธิของบุคคลอื่นที่จะเข้ำถือเอำสังหำริมทรัพย์นั้น
ตำมปัญหำ สมชำยทะเลำะกับแฟนสำวและโกรธที่แฟนสำวคืนแหวนทองซึ่งตนให้เป็นของขวัญจึง
ขว้ ำ งแหวนทองนั้ น ทิ้ ง ไปในกองขยะ ถื อ ได้ ว่ ำ สมชำยได้ เ ลิ ก ครอบครองสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ด้ ว ยเจตนำสละ
กรรมสิทธิ์แล้ว แหวนทองนั้นจึงเป็นสังหำริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้ำของตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1319 ดังกล่ำว
สมศรีเข้ำไปค้นหำจนพบแหวนทองนั้น จึงถือได้ว่ำสมศรีได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์แห่งแหวนทองนั้นซึ่ง
เป็นสังหำริมทรัพย์อันไม่มีเจ้ำของ โดยเข้ำถือเอำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1318 ดังกล่ำว สุดสวยเป็นผู้รับซื้อ
แหวนทองนั้นจำกสมศรีผู้เป็นเจ้ำของกรรมสิทธิ์ สุดสวยจึงได้กรรมสิทธิ์ในแหวนทองนั้นโดยชอบ
ฉะนัน้ สุดสวยจึงมีข้อต่อสู้ตำมหลักกฎหมำยดังกล่ำว
กรณีโบรำณวัต ถุต ำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองต่ ำงกั บกรณีสังหำริ ม ทรั พย์ มี ค่ ำ ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1328 ในประเด็นสำำคัญอย่ำงไร
กรณีโบรำณวัตถุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองต่ำงกับกรณีสังหำริมทรัพย์ มีค่ำ ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1328 ในประเด็นสำำคัญ 5 ประกำร ดังต่อไปนี้
(1) โบรำณวัตถุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสอง นั้น จะเป็นสังหำริมทรัพย์มีค่ำ
หรือไม่ก็ได้แต่ต้องเป็นโบรำณวัตถุ ในทำงกลับกัน สังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1328 นัน้ จะเป็นโบรำณวัตถุหรือไม่ก็ได้ แต่ต้องเป็นสังหำริมทรัพย์มีค่ำ
(2) โบรำณวัตถุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองนั้น จะต้องเป็นทรัพย์สินหำย แต่
สังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1328 นัน้ จะต้องเป็นทรัพย์ที่ซ่อนหรือฝัง
ไว้เท่ำนั้น หำกเป็นทรัพย์ที่ตกหล่นอยู่โดยไม่ได้ซ่อนหรือฝังไว้ ไม่เป็นสังหำริมทรัพย์มี
ค่ำตำมมำตรำ 1328
(3) โบรำณวัตถุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองนั้น โดยพฤติกำรณ์อันมีผู้อ้ำงว่ำ
เป็ น เจ้ ำ ของได้ แต่ สั ง หำริ ม ทรั พ ย์ มี ค่ ำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1328 นั้ น โดย
พฤติกำรณ์ต้องไม่มีผู้ใดสำมำรถอ้ำงว่ำเป็นเจ้ำของได้
(4) โบรำณวัตถุตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1325 วรรคสองนั้น กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของ
แผ่นดินต่อเมื่อต้องรอให้พ้น 1 ปี ตำมมำตรำ 1325 วรรคแรกเสียก่อน นั่นคือ ผู้มี
สิทธิ์จะรับทรัพย์สินนั้น มิได้เรียกเอำภำยใน 1 ปี นับแต่วันที่เก็บได้ กรรมสิทธิ์ ใน
โบรำณวัตถุนั้นจึงจะตกเป็นของแผ่นดิน แต่สังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม ป.พ.พ. มำตรำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 22

1328 นัน้ กรรมสิทธิ์ตกเป็นของแผ่นดินในทันทีที่มีผู้เก็บได้ ไม่ต้องรอให้พ้น 1 ปี

ดังเช่นในกรณีตำมมำตรำ 1325 วรรคสอง
(5) โบรำณวัตถุตำมมำตรำ 1325 วรรคสองนั้น ผู้เก็บได้มีสิทธิ์จะได้รับรำงวัลร้อยละ
10 (หรือ 1 ใน 10) แห่งค่ำทรัพย์สินนั้น แต่สังหำริมทรัพย์มีค่ำตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1328 นัน้ ผู้เก็บได้มีสิทธิที่จะได้รับรำงวัล 1 ใน 3 แห่งค่ำทรัพย์สินนั้น

กำรได้มำโดยกำรรับโอนโดยสุจริต
ก. ตกลงขำยเงินตรำสมัยรัชกำรที่ 5 ให้กับ ค. โดยนัดชำำ ระรำคำและส่งมอบในวันรุ่งขึ้น แต่ยัง
ไม่ทันได้ส่งมอบ ข. ซึ่งเป็นบุตรของ ก. เข้ำใจว่ำอย่ำงไรเสีย ก. ก็ต้องยกเงินตรำนั้นให้เป็นมรดกตกทอดแก่
ตน ข. จึงถือวิสำสะนำำเงินตรำนั้นไปขำยให้ ง. โดย ง. รับซื้อไว้ด้วยควำมสุจริตและได้ชำำระรำคำพร้อมทั้ง
รับมอบเงินตรำนั้นไว้เรียบร้อย เมื่อ ค. ทรำบเรื่องจึงติดตำมทวงถำมเงินตรำนั้นคืนจำก ง. แต่ ง. ไม่ยินยอม
โดยอ้ำงว่ำทรัพย์ที่ตนซื้อไว้เป็นเงินตรำอีกทั้งตนได้ครอบครองไว้แล้วจึงได้รับกำรคุ้มครองตำมกฎหมำยดังนี้
ให้ท่ำนวินิจฉัยว่ำ ข้ออ้ำงของ ง. รับฟังได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1303 วรรค 1 ถ้ำบุคคลหลำยคนเรียกเอำสังหำริมทรัพย์เดียวกัน โดย
อำศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่ำงกันไซร้ ท่ำนว่ำทรัพย์สินนั้นตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนั้นมีสิทธิยิ่งกว่ำ
บุคคลอืน่ ๆ แต่ต้องได้ทรัพย์นนั้ มำโดยมีค่ำตอบแทนและได้กำรครอบครองโดยสุจริต
มำตรำ 1331 สิทธิของบุคคล ผู้ได้เงินตรำมำโดยสุจริตนั้น ท่ำนว่ำมิเสียไปถึ งแม้ภำยหลังจะ
พิสูจน์ได้ว่ำเงินนั้นมิใช่ของบุคคลซึ่งได้โอนให้มำ
ตำมปัญหำ ก. ตกลงขำยเงินตรำสมัยรัชกำรที่ 5 ให้กับ ค. แม้จะยังไม่ได้ชำำ ระรำคำและส่งมอบ
กรรมสิทธิ์ในเงินตรำนั้นก็โอนไปยัง ค. นับแต่ตกลงซื้อขำยแล้ว ในเรื่องนี้กรณีกำรชำำระรำคำและกำรส่งมอบ
เป็นเพียงวัตถุแห่งหนี้ ไม่เกี่ยวกับกำรโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแต่ประกำรใด ส่วนกำรที่ ข. ถือวิสำสะนำำเงิน
ตรำนั้นไปขำยให้กับ ง. แม้ ง. จะได้ครอบครองเงินตรำนั้นไว้โดยสุจริตและมีค่ำตอบแทน แต่ ง . มิได้ซื้อเงิน
ตรำนั้นจำกบุคคลคนเดียวกับที่ขำยให้ ค. หำกเป็นกำรซื้อจำก ข. ซึ่งเป็นบุคคลที่ไม่มีอำำนำจจะขำยให้ ฉะนั้น
ง. จะอ้ำงกำรครอบครอง โดยอำศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่ำงกันตำมมำตรำ 1303 วรรค 1 ขึ้นต่อสู้กับ ค. หำ
ได้ไม่
อีกทั้งเงินตรำตำมปัญหำดังกล่ำว เป็นเงินตรำสมัยรัชกำรที่ 5 ซึ่งเป็นเงินตรำที่ยกเลิกไปแล้วมิใช่เงิน
ตรำที่ใช้ชำำระหนี้ได้ตำมกฎหมำย ฉะนัน้ ง. จึงไม่ได้รับกำรคุ้มครองตำมมำตรำ 1331 ดังกล่ำว
ดังนั้น ข้ออ้ำงของ ง. จึงรับฟังไม่ได้ตำมเหตุผลดังกล่ำว
ทวนซื้อช้ำงเชือกหนึ่งจำกกำรขำยทอดตลำดในกำรบังคับคดีตำมคำำ พิพำกษำของศำล ทองเจ้ำ ของ
ที่แท้จริงเห็นว่ำ เป็นกำรขำยทอดตลำดที่มิชอบ จึงยื่นคำำร้องขอให้ศำลเพิกถอนกำรขำยทอดตลำดนั้น และคดีอยู่
ระหว่ำงกำรพิจำรณำคดีของศำล ทวนได้จดทะเบียนโอนขำยช้ำงดังกล่ำวให้แก่แทน โดยแทนรับโอนไว้โดย
สุจริต ต่อมำศำลพิพำกษำให้เพิกถอนกำรขำยทอดตลำดนั้น ทองจึงเรียกให้แทนส่งมอบช้ำงดังกล่ำวคืนแก่ตน
แต่แทนต่อสู้ว่ำตนรับโอนมำจำกทวนผู้ซื้อทรัพย์สินมำจำกกำรขำยทอดตลำด และตนเป็นผู้รับโอนโดยสุจริต
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 23

เสียค่ำตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ย่อมได้รับกำรคุ้มครองตำมกฎหมำย ดังนี้ ให้ท่ำนวินิจฉัยว่ำข้อ

ต่อสู้ของแทนรับฟังได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1330 สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในกำรขำยทอดตลำดตำมคำำ
สั่งศำลหรือคำำ สั่งเจ้ำพนักงำนรักษำทรัพย์ในคดีล้มละลำยนั้น ท่ำนว่ำมิเสียไป ถึงแม้ภำยหลังจะพิสูจน์ได้ว่ำ
ทรัพย์นนั้ มิใช่ทรัพย์ของจำำเลย หรือลูกหนี้โดยคำำพิพำกษำหรือผู้ล้มละลำย
ตำมปัญหำ ทวนซื้อช้ำงเชือกหนึ่งจำกกำรขำยทอดตลำดในกำรบังคับคดีตำมคำำพิพำกษำของศำล แต่
ต่อมำศำลได้พิพำกษำให้เพิกถอนกำรขำยทอดตลำดนั้น จึงถือว่ำไม่มีกำรขำยทอดตลำดช้ำงดังกล่ำว และไม่มี
กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกำรโอนกรรมสิทธิ์ในช้ำงนั้นแก่ทวนแต่ประกำรใด ทวนจึงไม่ได้รับกำร
คุ้มครองตำมมำตรำ 1330 เมื่อทวนผู้โอนไม่มีสิทธิในช้ำงนั้นด้วย ตำมหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้โอน
แทนจึงต้องส่งมอบช้ำงดังกล่ำวคืนแก่ทองเจ้ำของที่แท้จริง
ฉะนัน้ ข้อต่อสู้ของแทนจึงรับฟังไม่ได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว
บริษัท ก. ได้รับอนุญำตจำกทำงรำชกำรให้ประกอบธุรกิจซื้อขำยแลกเปลี่ยนรถยนต์ บริษัท ก. ได้
ซื้อรถยนต์คันหนึ่งจำกนำยแดงซึ่งนำำมำขำย ณ ที่ทำำกำรของบริษัท แต่แท้ที่จริงแล้วรถยนต์คันดังกล่ำวเป็นของ
บริษัท ข. ซึ่งประกอบธุรกิจซื้อขำยแลกเปลี่ยนรถยนต์เช่นเดียวกัน แต่รถยนต์คันดังกล่ำวถูกคนร้ำยฉ้อโกงไป
เมื่อ 3 ปี ก่อน บริษัท ข. ทรำบเรื่องจึงได้ทวงรถยนต์คันดังกล่ำวคืนจำกบริษัท ก. ดังนี้ให้วินิจฉัยว่ำ บริษัท
ก. จะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1332 บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมำโดยสุจริตในกำรขำยทอดตลำด หรือในทำง
ท้องตลำด หรือจำกพ่อค้ำซึ่งขำยของชนิดนั้นไม่จำำต้องคืนแก่เจ้ำของที่แท้จริง เว้นแต่เจ้ำของจะชดใช้รำคำที่ซื้อ
มำ
ตำมปัญหำ บริษัท ก. ได้ซื้อรถยนต์คันหนึ่งจำกนำยแดงซึ่งนำำ มำขำย ณ ที่ทำำ กำรของบริษัท ดังนี้
บริษัท ก. จึงมิใช่ผู้ซื้อทรัพย์สินมำจำกกำรขำยทอดตลำด หรือในท้องตลำดและไม่ปรำกฏว่ำนำยแดงเป็นพ่อค้ำ
ซึ่งขำยของชนิดนั้นแต่ประกำรใด บริษัท ก. จึงไม่มีสิทธิที่จะยึดถือรถยนต์คันดังกล่ำวไว้ ตำมมำตรำ 1332
ดังกล่ำว บริษัท ก. ต้องคืนรถยนต์คันดังกล่ำวให้แก่บริษัท ข. เจ้ำของที่แท้จริงโดยไม่ได้รับกำรคุ้มครองใน
ส่วนของรำคำที่ซื้อมำแต่ประกำรใด
ฉะนัน้ บริษัท ก. จึงไม่มีข้อต่อสู้แต่ประกำรใด ตำมนัยสำำคัญแห่งมำตรำ 1332 ดังกล่ำว

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 4

1. บุคคลใดสร้ำงโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริต กฎหมำยบัญญัติให้ผู้ใดเป็นเจ้ำของ
โรงเรือน คำาตอบ เจ้ำของที่ดิน
2. บุคคลใดสร้ำงโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตกฎหมำยบัญญัติให้เจ้ำของที่ดินเป็น
เจ้ำของโรงเรือนแต่จะต้องชดใช้ให้แก่เจ้ำของโรงเรือน โดยชดใช้ค่ำที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น
เพรำะสร้ำงโรงเรือนนั้น
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 24

3. กรณีใดกฎหมำยบัญญัติให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภำระจำำยอมได้ คำาตอบ สร้ำงโรงเรือนรุกลำ้ำ

เข้ำไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
4. กำรจดทะเบียนภำระจำำ ยอมในกรณีสร้ำงโรงเรือนรุกลำ้ำเข้ำไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
นั้น กฎหมำยบัญญัติให้เจ้ำของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนได้ในกรณี โรงเรือนนั้นสลำยไป
แล้ว
5. กรณีผู้เป็นเจ้ำของที่ดินโดยมีเงื่อนไข สร้ำงโรงเรือนในที่ดินนั้น และภำยหลังที่ดินตกเป็น
ของบุคคลอื่นตำมเงื่อนไข กฎหมำยให้นำำบทบัญญัติในเรื่องใดมำใช้บังคับ คำาตอบ ลำภมิ
ควรได้
6. กรณี ผู้ เ ป็ น เจ้ ำ ของที่ ดิ น โดยมี เ งื่ อ นไข สร้ ำ งโรงเรื อ นในที่ ดิ น ตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1313 นั้น ข้อที่เป็นเงื่อนไขดังกล่ำวคือ เจ้ำของที่ดินจะต้องโอนที่ดินนั้นคืนแก่เจ้ำของ
เดิมหรือบุคคลอื่น
7. กรณีสังหำริมทรัพย์มำรวมเข้ำกันจนเป็นส่วนควบโดยไม่มีทรัพย์ประธำน ตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1316 วรรคแรกนั้น ใครเป็นเจ้ำของทรัพย์ที่รวมเข้ำด้วยกัน คำาตอบ แต่ละคนมี
ส่วนเป็นเจ้ำของตำมค่ำแห่งทรัพย์ของตน
8. บุคคลใดใช้สัมภำระของบุคคลอื่นทำำสิ่งใดขึ้นใหม่ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1317 วรรค
แรกนั้น ใครเป็นเจ้ำของสัมภำระ คำาตอบ เจ้ำของสัมภำระ
9. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1318 บุคคลอำจได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์แห่ งสังหำริม ทรั พย์ ไม่ มี
เจ้ำของโดยวิธีใด คำาตอบ กำรแสดงเจตนำยึดถือ
10. สัตว์ป่ำที่คนจับได้นั้น ถ้ำมันกลับคืนอิสระและเจ้ำของไม่ ติดตำมภำยในเวลำ โดยพลัน
กฎหมำยบัญญัติให้เป็นสัตว์ป่ำไม่มีเจ้ำของ
11. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1323 (3) บุคคลเก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหำย ต้องส่งมอบทรัพย์
นัน้ แก่พนักงำนเจ้ำหนี้ที่ ภำยในเวลำภำยใน 3 วัน
12. กรณีบุคคลหลำยคนเรียกเอำสังหำริมทรัพย์เดียวกันโดยอำศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่ำงกัน ในกำร
วินจิ ฉัยว่ำใครจะมีสิทธิดีกว่ำกันนั้น กฎหมำยยึดหลัก กำรครอบครองเป็นเกณฑ์
13. สิทธิของบุคคลผู้ได้มำซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่ำตอบแทนและโดยสุจริตนั้นไม่เสียไป แม้ว่ำผู้
โอนให้จะได้ทรัพย์ สินนั้นมำโดยนิติกรรมที่มีลักษณะ โมฆียะ
14. กรณีอ สังหำริมทรัพย์มำรวมเข้ำกันจนเป็นส่วนควบโดยมี ทรั พย์ ประธำนตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1316 วรรคสองนั้น ใครเป็นเจ้ำของทรัพย์ที่รวมเข้ำด้วยกัน คำา ตอบ เจ้ำของ
ทรัพย์ประธำน
15. บุคคลใดใช้สัมภำระของบุคคลอื่นทำำสิ่งใดขึ้นใหม่กฎหมำยให้ผู้ทำำเป็นเจ้ำของทรัพย์ที่ทำำ
ขึ้นในกรณี ค่ำแรงเกินกว่ำค่ำสัมภำระนั้นมำก

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 25

16. สังหำริมทรัพย์อำจมีสภำพเป็นทรัพย์ไม่มีเจ้ำของได้ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1319 หำก

เจ้ำของได้กระทำำกำร เลิกกำรครอบครองโดยเจตนำสละกรรมสิทธิ์
17. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1320 วรรค สำม สัตว์ป่ำซึ่งเลี้ยงเชื่องแล้ว จะกลำยเป็นสัตว์ไม่มี
เจ้ำของหำก มันทิ้งที่ไป
18. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1323 (2) บุคคลเก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหำยต้องแจ้งแก่ผู้มีสิทธิ
จะรับทรัพย์สินนั้นภำยในเวลำ โดยมิชักช้ำ
19. กรณีบุคคลหลำยคนเรียกเอำสังหำริมทรัพย์เดียวกันโดยอำศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่ำงกันนั้น ไม่
ใช้บังคับกับกรณี ทรัพย์สินหำย
20. ผู้ซื้อทรัพย์สินจำกกำรขำยทอดตลำดในท้องตลำดหรือจำกพ่อค้ำซึ่งขำยของชนิดนั้นศำล
ฎีกำได้ตีควำม “ผู้ซื้อ” ให้หมำยควำมรวมถึง “ผู้เช่ำซื้อ” ด้วย

หน่วยที่ 5 การใช้สิทธิและข้อจำากัดในการใช้สิทธิ

1. บุคคลแม้จะมีสิทธิและสำมำรถใช้สิทธิตำมที่กฎหมำยรับรอง และคุ้มครองให้ซึ่งก่อให้เกิดหน้ำที่แก่
บุคคลคลอื่นที่จะต้องไม่ละเมิดหรือก้ำวล่วงในสิทธิของตนก็ตำม แต่ก็มีข้อจำำ กัดในกำรใช้สิทธิตำม
หลักทั่ว ไปคือต้องใช้สิทธิโดยสุจริต และไม่ทำำควำมเสียหำยแก่ผู้อื่น และยังมีข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิ
เฉพำะกรณีตำมที่กฎหมำยหรือหรือข้อตกลงในนิติกรรมสัญญำจำำกัดกำรใช้สิทธิ
2. ข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิของเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ เป็นข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิของเจ้ำของสิทธิเฉพำะ
กรณีซึ่งประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์บัญญัติจำำ กัดกำรใช้สิทธิของเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ หรือ
เจ้ำของที่ดินไว้เพื่อประโยชน์ซึ่งกันและกันของเจ้ำของที่ดินที่มีเขตติดต่อกัน หรือเพื่อประโยชน์แก่
บุคคลทั่วไป หรือสำธำรณประโยชน์

การใช้สิทธิและข้อจำากัดในการใช้สิทธิโดยทั่วไป
1. สิทธิหมำยถึงอำำนำจหรือประโยชน์ที่บุคคลมีอยู่โดยกฎหมำยรับรอง และคุ้มครองให้ซึ่งเจ้ำของ
สิทธิย่อมมีอำำนำจหรือมีควำมสำมำรถที่จะใช้สิทธิของตน หรือกระทำำกำรต่ำงๆ ได้ภำยในของ
เขตที่กฎหมำยรับรองไว้
2. เจ้ำของสิทธิหรือผู้ทรงสิทธิ แม้จะมีอำำนำจในกำรใช้สิทธิของตนโดยสุจริต มีควำมรับผิดชอบต่อ
บุคคลอื่น ไม่ทำำควำมเสียหำยให้แก่บุคคลอื่น แม้จะไม่มีกฎหมำยหรือข้อสัญญำกำำหนดห้ำมไว้
โดยเฉพำะก็ตำม ซึ่งเป็นข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิตำมหลักทั่วไป นอกจำกนี้เจ้ำของสิทธิหรือผู้ทรง
สิทธิอำจถูกกฎหมำยหรือข้อตกลงในนิติกรรมสัญญำจำำ กัดกำรใช้สิทธิของตนก็ได้ซึ่งเป็นข้อ
จำำกัดในกำรใช้สิทธิเฉพำะกรณี

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 26

สิทธิและการใช้สิทธิ
สิทธิตำมกฎหมำยหมำยควำมว่ำอย่ำงไร
สิ ท ธิ ต ำมกฎหมำย (Legal Rights) หมำยถึ งอำำ นำจหรื อ ประโยชน์ อั น บุ ค คลมี อ ยู่ โ ดย
กฎหมำยรับรองและคุ้มครองให้ซึ่งไม่หมำยรวมถึงสิทธิอื่นๆ ที่ไม่มีค่ำบังคับทำงกฎหมำย เช่น สิทธิทำงศีล
ธรรม สิทธิทำงธรรมชำติหรือสิทธิมนุษยธรรม แต่ถ้ำมีกฎหมำยบัญญัติรับรองสิทธิดังกล่ำวไว้สิทธินั้นก็กลำย
เป็นสิทธิตำมกฎหมำย
สิทธิตำมกฎหมำยอำจแยกเป็นสิทธิที่เกี่ยวกับสภำพบุคคลประกำรหนึ่ง และสิทธิที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน
อีกประกำรหนึ่ง

ข้อจำากัดในการใช้สิทธิ
หลักกฎหมำยทั่วไปที่ว่ำ “ผู้ที่ใช้สิทธิของตน ย่อมไม่ทำำ ควำมเสียหำยแก่บุคคลอื่น” หมำยควำมว่ำ
อย่ำงไร และมีบัญญัติไว้ในกฎหมำยไทยหรือไม่อย่ำงไร
“ผู้ที่ใช้สิทธิของตน ย่อมไม่ทำำ ควำมเสียหำยแก่บุคคลอื่น” ซึ่งเป็นหลักกฎหมำยทั่วไปตำมสุภำษิต
โรมันนั้น หมำยควำมว่ำแม้เจ้ำของสิทธิจะมีอำำนำจในกำรใช้สิทธิตำมกฎหมำยของตนได้แก่กำรใช้สิทธินั้นก็
อำจกระทบต่อสิทธิของเจ้ำของสิทธิคนอื่นได้เช่นกัน ดังนั้น เจ้ำของสิทธิหรือผู้ใช้สิทธิจึงต้องใช้สิทธิโดยมี
ควำมรับผิดชอบที่จะไม่ก้ำวล่วงสิทธิของบุคคลอื่น หรือทำำควำมเสียหำยให้แก่บุคคลอื่นแม้จะไม่มีกฎหมำยหรือ
ข้อตกลงในนิติกรรมและสัญญำกำำหนดห้ำมไว้ก็ตำม
ป.พ.พ. ได้นำำหลักกฎหมำยทั่วไปดังกล่ำวมำบัญญัติไว้ในมำตรำ 5 และมำตรำ 421 ดังนี้
“มำตรำ 5 ในกรณีใช้สิทธิแห่งตนก็ดี ในกำรชำำระหนี้ก็ดี บุคคลทุกคนต้องกระทำำโดยสุจริต”
“มำตรำ 421 กำรใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหำยแก่บุคคลอื่นนั้น ท่ำนว่ำเป็นกำรอันมิชอบด้วย
กฎหมำย”

ข้อจำากักในการใช้สิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
1. ข้อจำำกัดแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซึ่งกฎหมำยกำำหนดไว้นั้นไม่ต้องจดทะเบียน แต่ต้องกำร
ถอนหรือแก้ไขหย่อนลงต้องทำำนิติกรรมเป็นหนังสือ และจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
สำำหรับข้อจำำกัดซึ่งกำำหนดไว้สำำหรับสำธำรณะประโยชน์ กฎหมำยนั้นห้ำมมิให้ถอนหรือแก้
ให้หย่อนลงทั้งสิ้น
2. ทำำเลที่ตั้งของที่ดินสูงหรือตำ่ำตำมธรรมชำติ เป็นที่มำของข้อจำำกัดสิทธิทที่ ำำให้เจ้ำของที่ดินตำ่ำ
จำำ ต้องรับนำ้ำซึ่งไหลตำมธรรมดำหรือไหลเพรำะกำรระบำยนำ้ำนั้นจำกที่ดินสูงมำในที่ดินของ
ตน และเจ้ำของที่ ดินริมทำงนำ้ำจะชักนำ้ำเอำไว้เกินควำมจำำเป็นแก่ตนจนเป็นเหตุเสื่อมเสียแก่
ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ตำมทำงนำ้ำนั้นมิได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 27

3. เจ้ำของที่ดินซึ่งมีแนวเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินแปลงอื่น อำจมีปัญหำเกี่ยวกับกำรใช้สิทธิใน
ที่ดินตำมหลักกรรมสิทธิ์และแดนกรรมสิทธิ์ กฎหมำยจึงจำำกัดสิทธิของเจ้ำของกรรมสิทธิ์ไว้
บ้ำงบำงประกำรโดยกำำ หนดไว้อย่ำงชัดเจน หรือกำำหนดไว้เป็นข้อสันนิษฐำนของกฎหมำย
เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้ำของที่ดินติด ต่อกันทั้งสองฝ่ำย และเพื่อขจัดปัญหำข้อขัดแย้ง
หรือข้อพิพำทเกี่ยวกับกำรใช้สิทธิในที่ดินของเจ้ำของที่ดินติดต่อกันนั้น
4. ที่ดินแปลงหนึ่งอำจถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทำงออกถึงทำงสำธำรณะได้ กฎหมำยจึง
ให้สิทธิแก่เจ้ำของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมผ่ำนที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทำงสำธำรณะได้ตำมควำม
จำำ เป็นซึ่งเจ้ำของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมต้องใช้ค่ำทดแทนให้แก่เจ้ำของที่ดินแปลงที่เปิดทำง
จำำเป็นเพื่อควำมเสียหำยอันเกิดจำกเหตุนั้น ถ้ำไม่มีทำงออกเพรำะเกิดจำกควำมแบ่งแยกหรือ
แบ่งโอนที่ดินซึ่งเดิมมีทำงออกอยู่แล้วนั้น แปลงที่ไม่มีทำงออกเพรำะเหตุดังกล่ำวมีสิทธิเรียก
เอำทำงจำำเป็นได้เฉพำะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเท่ำนั้น และไม่ต้องเสีย
ค่ำทดแทนแต่จะเรียกเอำทำงเดินจำกที่ดินแปลงอื่นไม่ได้
5. บุคคลทั่วไปก็อำจเข้ำไปใช้ประโยชน์ในที่ดินของบุคคลอื่นได้ ถ้ำเจ้ำของไม่ได้กั้นและมิได้
หวงห้ำมตำมที่กฎหมำยกำำหนดไว้ หรือในกรณีมีประเพณีแห่งท้องถิ่นให้ทำำได้และเจ้ำของ
ไม่ ห้ ำ มเฉพำะกำรเข้ ำ ไปใช้ ป ระโยชน์ บ ำงประกำร ทั้ ง นี้ เ พื่ อ ให้ ที่ ดิ น ที่ เ จ้ ำ ของมิ ไ ด้ ทำำ
ประโยชน์และมิได้ห้ำมเกิดประโยชน์แก่บุคคลอื่นบ้ำงตำมสมควร

การจดทะเบียนถอนหรือเปลี่ยนแปลงข้อจำากัด
เอกและโทเป็นเจ้ำของที่ดินติดกันตกลงทำำนิติกรรมเป็นหนังสือ ห้ำมมิให้คู่สัญญำขุดบ่อ สระหลุมรับ
นำ้ำโสโครก ในระยะสองเมตรจำกแนวเขตที่ดินตำมบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มำตรำ 1342 วรรคหนึ่ง ต่อ
มำเอกต้องกำรเลี้ยงปลำแรดเพื่อขำยในช่วงเศรษฐกิจตกตำ่ำ จึงขุดบ่อขนำดใหญ่ห่ำงจำกแนวเขตที่ดินติดกับที่ดิน
ของโทเพียงหนึ่งเมตร โทจึงว่ำเอกทำำผิดสัญญำแต่เอกอ้ำงว่ำสัญญำนั้นเป็นโมฆะใช้บังคับกันไม่ได้ เพรำะกำร
ทำำนิติกรรมเช่นนั้นต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ จึงจะมีผลสมบูรณ์ใช้บังคับกันได้
ให้วนิ ิจฉัยว่ำข้ออ้ำงของเอกชอบด้วยกฎหมำยหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. มำตรำ 1338 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่ำ
“ข้อจำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซึ่งกฎหมำยกำำหนดไว้ ท่ำนว่ำไม่จำำต้องจดทะเบียน”
กรณีตำมปัญหำเป็นเรื่องกำรขุดบ่อสระ หลุมรับนำ้ำ โสโครก หรือหลุมรับปุ๋ย หรือขยะมู ลฝอยซึ่ง
มำตรำ 1342 วรรคหนึ่ง กำำหนดว่ำจะขุดในระยะสองเมตรจำกแนวเขตที่ดินไม่ได้ บทบัญญัติในมำตรำดัง
กล่ำวจึงเป็นข้อจำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซึ่งกฎหมำยกำำหนดไว้จึงไม่จำำต้องจดทะเบียนตำมมำตรำ
1338 วรรคหนึ่งแต่ถ้ำจะถอนหรือแก้ข้อจำำ กัดตำมมำตรำ 1342 ให้หย่อนลงนั้น จะต้องทำำ นิติกรรม
เป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ จะทำำนิติกรรมตกลงกันเองไม่ได้ตำมมำตรำ 1338 วรรค
หนึ่ง ข้อตกลงของเอกและโทที่ได้ทำำนิติกรรมเป็นหนังสือห้ำมมิให้คู่สัญญำขุดบ่อสระ หลุมรับนำ้ำโสโครกนับ
เป็นข้อตกลงซึ่งเป็นข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของกรรมสิทธิ์ ที่ ป.พ.พ. กำำหนดไว้อย่ำงชัดเจนแล้ว จึงไม่ต้องจด
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 28

ทะเบียนดังนั้นข้ออ้ำงของเอกที่อ้ำงว่ำ “สัญญำนั้นเป็นโมฆะใช้บังคับกันไม่ได้ เพรำะกำรทำำนิติกรรมเช่นนั้น

ต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่จึงจะมีผลสมบูรณ์ใช้บังคับกันได้” นั้นจึงเป็นข้ออ้ำงที่
ไม่ชอบด้วยกฎหมำยตำมมำตรำ 1338 และมำตรำ 1342 ดังกล่ำว

ข้อจำากัดเกี่ยวกับการรับนำ้าตามสภาพทางธรรมชาติของที่ดิน
เสรีเจ้ำของที่ดินสูงได้ระบำยนำ้ำจำกบ่อเลี้ยงปลำช่อนของตนลงสู่ที่ดินของสิทธิซึ่งอยู่ตำ่ำกว่ำ สิทธิใน
ฐำนะเพื่อนบ้ำนจึงแจ้งให้เสรีทรำบว่ำไม่มีสิทธิระบำยนำ้ำนั้นลงมำที่ดินของตน แต่เสรีกับอ้ำงว่ำสิทธิเป็นเจ้ำของ
ที่ดินตำ่ำจำำ ต้องรับนำ้ำ ที่ไหลเพรำะกำรระบำยจำกที่ดินสูงมำในที่ดินของตน และสิทธิก็ไม่ได้รับควำมเสียหำย
เพรำะกำรระบำยนำ้ำนั้นแต่อย่ำงใด สิทธิจึงไม่มีสิทธิห้ำมมิให้ตนระบำยนำ้ำ นั้นจำกที่ดินของตน ให้วินิจฉัยข้อ
อ้ำงของเสรีชอบด้วยกฎหมำยหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. มำตรำ 1340 วรรคหนึ่งบัญญัติว่ำ
“เจ้ำของที่ดินจำำต้องรับนำ้ำซึ่งไหลเพรำะระบำยจำกที่ดินสูงลงมำในที่ดินของตนถ้ำก่อนที่จะระบำย
นัน้ นำ้ำได้ไหลเข้ำมำในที่ดินของตนตำมธรรมดำอยู่แล้ว”
ตำมปัญหำเป็นกรณีที่เสรีเจ้ำของที่ดินสูงได้ระบำยนำ้ำจำกบ่อเลี้ยงปลำช่อนของตนลงสู่ที่ดินของสิทธิ
ซึ่งอยู่ตำ่ำกว่ำ ไม่ใช่กำรระบำยนำ้ำ ตำมธรรมชำติเช่นนำ้ำ ฝนซึ่งก่อนที่จะระบำยนำ้ำ นำ้ำ ได้ไหลเข้ำมำในที่ดินของ
สิทธิซึ่งอยู่ตำ่ำกว่ำตำมธรรมดำอยู่แล้วตำมหลักกฎหมำยในมำตรำ 1340 ซึ่งเป็นข้อจำำ กัดสิทธิของเจ้ำของ
ที่ดินตำ่ำที่จำำต้องยอมรับนำ้ำนั้น กำรระบำยนำ้ำเช่นนี้จึงเป็นกำรกระทำำโดยไม่มีสิทธิตำมกฎหมำย แม้สิทธิจะมิได้
รับควำมเสียหำยเพรำะกำรระบำยนำ้ำก็ตำม แต่สิทธิย่อมมีสิทธิที่จะห้ำม หรือฟ้องร้องมิให้เสรีระบำยนำ้ำจำกบ่อ
เลี้ยงปลำช่อนลงสู่ที่ดินของตนในฐำนะเจ้ำของกรรมสิทธิ์ในที่ดินตำมมำตรำ 1336 ข้ออ้ำงของเสรีจึงเป็น
ข้ออ้ำงที่ไม่ชอบตำมกฎหมำย

ข้อจำากัดเพื่อประโยชน์แห่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของที่ดินติดต่อกัน
ยิ่งและยอดเป็นเจ้ำของที่ดินติดต่อกัน ได้ร่วมกันปลูกต้นตะโกโดยทำำเป็นรั้วต้นไม้ตำมแนวเขตที่ดิน
เพื่อใช้เป็นแนวแบ่งเขตที่ดินทั้งสองแปลงตำมแนวหลักเขตของกรมที่ดิน ต่อมำยิ่งต้องกำรจะตัดรั้วต้นไม้ดัง
กล่ำวเพรำะต้นตะโกได้ขยำยแนวรุกลำ้ำเข้ำไปในเขตที่ดินของตนโดยจะก่อกำำแพงเป็นแนวเขตแทนและขอให้
ยอดร่วมออกค่ำใช้จ่ำยในกำรตัดรั้วต้นไม้และกำรก่อกำำแพงด้วย แต่ยอดไม่ยอมให้ตัดโดยอ้ำงว่ำต้นตะโกนั้น
นอกจำกจะใช้เป็นรั้วและยังใช้เป็นหลักเขตอีกด้วย ให้วนิ ิจฉัยว่ำ ยิ่งมีสิทธิตัดต้นตะโกโดยให้ ยอดร่วมออกค่ำใช้
จ่ำยและก่อกำำแพงหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. วำงหลักไว้ว่ำ
“เมื่อรั้วต้นไม้ หรือคูซึ่งมิได้ใช้เป็นรำงระบำยนำ้ำ เป็นของเจ้ำของที่ดินทั้งสองข้ำงรวมกัน ท่ำนว่ำ
เจ้ำของข้ำงใดข้ำงหนึ่งมีสิทธิที่จะตัดรั้วต้นไม้หรือถนนคูนั้นได้ถึงแนวเขตที่ดินของตน แต่ต้องก่อกำำแพง หรือ
ทำำรั้วตำมแนวเขตนั้น” มำตรำ 1345

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 29

“เจ้ำของแต่ละฝ่ำยจะต้องกำรให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็ได้ ค่ำใช้จ่ำยในกำรนั้นต้องเสียเท่ำกันทั้งสองฝ่ำย
แต่ถ้ำเจ้ำของอีกฝ่ำยหนึ่งสละสิทธิในต้นไม้นั้นไซร้ฝ่ำยที่ต้องกำรขุดหรือตัดต้องเสียค่ำใช้จ่ำยฝ่ำยเดียว ถ้ำต้นไม้
นั้นเป็นหลักเขตและจะหำหลักเขตอื่นไม่เหมำะเหมือน ท่ำนว่ำฝ่ำยหนึ่งฝ่ำยใดจะต้องกำรให้ขุดหรือตัดไม่ได้”
มำตรำ 1346 วรรคสอง
กรณีตำมปัญหำเมื่อต้นตะโกซึ่งอยู่บนแนวเขตที่ดินเป็นของยิ่งและยอดเจ้ำของที่ดินทั้งสองข้ำงร่วม
กันโดยเจตนำปลูกเพื่อใช้เป็นรั้วต้นไม้แบ่งเขตที่ดินตำมแนวหลักเขตของกรมที่ดิน ยิ่งซึ่งเป็นเจ้ำของร่วมฝ่ำย
หนึ่งจะขุดหรือตัดต้นตะโกซึ่งใช้เป็นรั้วต้นไม้นั้นได้ถึงแนวเขตที่ดินของตน แต่ต้องก่อกำำแพงหรือทำำรั้วตำม
แนวเขตที่ดินนั้นตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1345 ยอดจะไม่ยอมให้ตัดไม่ได้เพรำะเป็นข้อจำำ กัดกรรมสิทธิ์อีก
ทั้งรั้วต้นตะโกไม่ใช่หลักเขตตำมมำตรำ 1346 วรรคสอง แม้จะมีเจตนำปลูกเพื่อให้เป็นเครื่องหมำยแบ่งเขต
ที่ดินก็ตำมเพรำะมีหลักเขตของกรมที่ดินอยู่แล้ว สำำหรับค่ำใช้จ่ำยในกำรตัดต้นตะโกนั้น หำกยอดต้องกำรต้น
ตะโกซึ่งตนเป็นเจ้ำของร่วมด้วยนั้น ยอดก็ตองเสียค่ำใช้จ่ำยในกำรตัดร่วมเท่ำกันทั้งสองฝ่ำย แต่ถ้ำยอดสละสิทธิ
ในต้นตะโก ยิ่งซึ่งเป็นฝ่ำยต้องกำรตัดก็ต้องเสียค่ำใช้จ่ำยฝ่ำยเดียว มำตรำ 1346 วรรคสอง และต้องเสียค่ำ
ใช้จำ่ ยในกำรก่อกำำแพงตำมแนวเขตนั้นแต่เพียงผู้เดียวตำมมำตรำ 1345 ด้วยเช่นกัน
ฟ้ำได้ขออนุญำตเดือนเจ้ำของที่ดินติดต่อกันเพื่อเข้ำไปวำงบันไดติดตั้งกันสำดและรำงนำ้ำฝนของตน
ซึ่งอยู่ใกล้แนวเขตที่ดิน และขอวำงท่อระบำยนำ้ำผ่ำนที่ดินของเดือนไปสู่ทำงระบำยนำ้ำสำธำรณะด้วยเพรำะไม่มี
ทำงอื่นที่จะระบำยออกสู่ทำงระบำยสำธำรณะได้ โดยฟ้ำยินดีจ่ำยค่ำทดแทนตำมที่เดือนจะเสนอมำ แต่เดือนไม่
ยอมให้ฟ้ำเข้ำไปในที่ดินของตนเพื่อติดตั้งกันสำดและรำงนำ้ำฝน และบอกฟ้ำว่ำหำกเสนอค่ำทดแทนในกำรวำง
ท่อระบำยนำ้ำ ให้ตำมสมควรแก่ควำมเสียหำยของตนแล้วจะอนุญำตให้ทำำ ได้ตำมที่ต้องกำรทั้งหมด ดังนี้ให้
วินจิ ฉัยว่ำฟ้ำมีสิทธิกระทำำกำรดังกล่ำวหรือไม่
ป.พ.พ. วำงหลักไว้ว่ำ
“มำตรำ 1351 เจ้ำของที่ดิน เมื่อบอกล่วงหน้ำตำมสมควรแล้วอำจใช้ที่ดินติดต่อเพียงที่จำำเป็นใน
กำรปลูกสร้ำงหรือซ่อมแซมรั้วกำำแพง หรือโรงเรือน ตรงหรือใกล้แนวเขตของตนแต่จะเข้ำไปในโรงเรือนที่อยู่
ของเพื่อนบ้ำนข้ำงเคียงไม่ได้ เว้นแต่ได้รับคำำยินยอม” มำตรำ 1351 วรรคหนึ่ง
“ท่ำนว่ำเจ้ำของที่ดินได้รับค่ำทดแทนตำมสมควรแล้วต้องยอมให้ผู้อื่นวำงท่อนำ้ำ ท่อระบำยนำ้ำ สำย
ไฟฟ้ำหรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ำยกันผ่ำนที่ดินของตน เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินติดต่อ ซึ่งถ้ำไม่ยอมให้ผ่ำนก็ไม่มีทำงจะ
วำงท่อได้ หรือถ้ำจะวำงได้ก็เปลืองเงินมำกเกินควร แต่เจ้ำของที่ดินอำจยกเอำประโยชน์ของตนขึ้นพิจำรณำ
ด้วย” มำตรำ 1352 วรรคหนึ่ง
กรณีตำมปัญหำ เมื่อฟ้ำได้ขออนุญำตเดือนแล้ว ฟ้ำย่อมมีสิทธิเข้ำไปใช้ที่ดินของเดือนเพื่อวำงบันใด
ติดตั้งกันสำดและรำงนำ้ำฝน แม้เดือนจะไม่อนุญำตก็ไม่มีควำมผิดทั้งทำงแพ่งและทำงอำญำเป็นกำรเข้ำไปเพียงที่
จำำ เป็นในกำรติดตั้งกันสำดและรำงนำ้ำ ฝนตำมมำตรำ 1351 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นบทจำำ กัดสิทธิของเจ้ำของ
กรรมสิทธิ์ ส่วนกำรวำงท่อระบำยนำ้ำ นั้นแม้จะเป็นข้อจำำ กัดสิทธิของเจ้ำของที่ดินตำมมำตรำ 1352 เช่น

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 30

เดี ย วกั น ก็ต ำม แต่ ฟ้ำ ต้ อ งเป็ นฝ่ ำ ยเสนอค่ำ ทดแทนให้ เ ดื อ น และจะวำงท่ อ ระบำยนำ้ำ ได้ เ มื่ อ เดื อ นได้ รั บ ค่ ำ
ตอบแทนตำมสมควรแล้วตำมมำตรำ 1352 วรรคหนึ่งเท่ำนั้น

ข้อจำากัดเกี่ยวกับทางจำาเป็นกับการใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์แก่บุคคลทัว่ ไป
สุดใจมีที่ดินสองแปลง แปลงแรกติดทำงสำธำรณะ แปลงที่สองอยู่หลังที่ดินแปลงแรกไม่ติดทำง
สำธำรณะ สุดใจให้สุดทำงเช่ำที่ดินแปลงที่สองโดยให้สุดทำงใช้ที่ดินแปลงแรกผ่ำนๆไปสู่ทำงสำธำรณะได้ ต่อ
มำสุดใจได้ให้ชอบจิตเช่ำที่ดินแปลงแรกเพื่อสร้ำงห้องแถว ชอบจิตได้สร้ำงห้องแถวบนที่ดินแปลงแรกเต็มพื้นที่
จนทำำให้สุดทำงไม่สำมำรถผ่ำนที่ดินแปลงแรกออกสู่ทำงสำธำรณะได้ ให้วินิจว่ำสุดทำงจะฟ้องขอให้เปิดทำง
จำำเป็นได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ป.พ.พ. มำตรำ 1349 วรรคหนึ่งบัญญัติว่ำ “ที่ดินแปลงใดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มี
ทำงออกถึงทำงสำธำรณะได้ไซร้ ท่ำนว่ำเจ้ำของที่ดินแปลงนัน้ จะผ่ำนที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทำงสำธำรณะได้”
กรณีตำมปัญหำผู้ที่จะได้สิทธิใช้ทำงจำำเป็นผ่ำนที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมที่ดินของตนจนไม่มีทำงออกถึง
ทำงสำธำรณะได้ ต ำมมำตรำ 1349 นั้น ต้ อ งเป็นเจ้ำของที่ดิ นซึ่งถูก ล้ อ มอยู่ ต ำมแนวคำำ พิพำกษำฎี กำที่
2196/2514 หำกเป็นเพียงเจ้ำของโรงเรือนหรือผู้เช่ำที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมอยู่ก็ไม่มีสิทธิฟ้องร้อง
หรือเรียกร้องทำงจำำ เป็น ดังนั้นสุดทางผู้เป็นผู้เช่ำจึงฟ้องขอให้เปิดทำงจำำเป็นไม่ได้ อีกทั้งกำรเรียกร้องให้เปิด
ทำงจำำ เป็นนั้นต้องเป็นที่ดินต่ำงแปลงต่ำงเจ้ำของกัน (คำำ พิพำกษำฎีกำที่ 517/2509) แต่กรณีนี้แม้จะ
เป็นที่ดินต่ำงแปลงกัน แต่ต่ำงก็เป็นที่ดินของเจ้ำของเดียวกันจะเรียกร้องเอำจำกบุคคลอื่นซึ่งไม่ ใช่ เจ้ำของ
กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ไม่ได้ เพรำะบทบัญญัติในมำตรำ 1349 เป็นข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของกรรมสิทธิน์ ั่นเอง

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 5

1. บุคคลสิทธิ เป็นสิทธิที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน
2. กำรใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหำยแก่บุคคลอื่นนั้น ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์
บัญญัติว่ำเป็นกำรกระทำำที่ ไม่ชอบด้วยกฎหมำย
3. กำรนำำงำนอันมีลิขสิทธิ์ของผู้อื่นไปจัดพิมพ์เผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญำตเป็นกำรกระทำำที่
ไม่มีสิทธิกระทำำ
4. ข้อจำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซึ่งกฎหมำยกำำหนดไว้นั้นจะถอนหรือแก้ให้หย่อน
ลง ได้โดยทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
5. เอกและโทเป็นเจ้ำของที่ดินติดต่อกัน เอกได้ถมที่ดินของตนให้สูงขึน้ เพื่อไม่ให้นำ้ำท่วมที่ดิน
ของตนเมื่อฝนตกนำ้ำจึงไหลจำกที่ดินของเอกลงสู่ที่ดินของโท โทจึงทำำคันดินกั้นไว้ไม่ให้นำ้ำ
ไหลท่วมที่ดินของตนเอกอ้ำงว่ำโทไม่มีสิทธิทำำเช่นนั้น เพรำะโทเป็นเจ้ำของที่ดินตำ่ำจึงต้อง
รับนำ้ำซึ่งไหลจำกที่ดินสูงตำมกฎหมำยกรณีนี้โทต้องเปิดทำงระบำยนำ้ำให้เอกตำมข้ออ้ำงดัง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 31

กล่ำวหรื อไม่ เพรำะเหตุ ใด คำา ตอบ ไม่ต้องเปิด เพรำะที่ดิ นของเอกไม่ใ ช่ที่ ดิน สูงตำม
ธรรมชำติ
6. ถ้ำเอกต้องกำรขุดร่องเพื่อวำงท่อระบำยนำ้ำ ลึกหนึ่งเมตร เอกต้องขุดห่ำงจำกแนวเขตที่ดิน
อย่ำงน้อย ห้ำสิบเซนตริเมตร
7. หนึ่งและสองเจ้ำของที่ดินติดต่อกันได้ร่วมกันขุดคูเป็นแนวเขตที่ดิน ถ้ำหนึ่งต้องกำรถมคู
เพรำะเกรงว่ำจะเป็นอันตรำยแก่บุตรของตน หนึ่งมีสิทธิทำำได้หรือไม่ คำาตอบ ได้แต่ต้องถม
ถึงแนวเขตของตนเท่ำนั้น และต้องทำำรั้วตำมแนวเขตที่ดิน
8. เจ้ำของที่ดินจะตัดรำกไม้ กิ่งไม้ ซึ่งรุกลำ้ำเข้ำมำจำกที่ดินติดต่อกันและเอำไว้เสียเลยได้หรือ
ไม่ คำาตอบ ได้โดยไม่ต้องบอกกล่ำวเฉพำะรำกไม้ แต่กิ่งไม้ต้องบอกกล่ำว ถ้ำไม่ตัดจึงตัดเอำ
เสียได้
9. เทพได้แบ่งแยกที่ดินแปลงหนึ่งของตน ซึ่งอยู่ติดกับทำงสำธำรณะออกเป็น 10 แปลง ที่
ให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกแปลงหนึ่งที่ หนู เป็นผู้ซื้อไม่มีทำงออกสู่ทำงสำธำรณะได้ เพรำะ
ถูกที่ดินแปลงอื่นอีก 9 แปลงที่เกิดจำกกำรแบ่งที่ดินปิดล้อม หนูจะขอให้เจ้ำของที่ดิ น
แปลงที่แบ่งแยกแปลงใดแปลงหนึ่งเปิดทำงจำำ เป็นให้ได้หรือไม่ อย่ำงไร และต้องเสียค่ำ
ทดแทนหรือไม่ คำาตอบ ได้โดยไม่ต้องเสียค่ำทดแทนใดๆ
10. แคบเป็นเจ้ำของที่ดินแปลงใหญ่แปลงหนึ่งโดยไม่ได้กั้นรั้ว และไม่ได้ทำำประโยชน์แต่อย่ำง
ใด ฉวยจะพำฝูงวัวของตนเข้ำไปเลี้ยงกินหญ้ำกินนำ้ำในที่ดินของแคบได้หรือไม่ คำาตอบ ได้
เพรำะเป็นข้อจำำกัดในกำรใช้สิทธิ แต่แคบย่อมห้ำมได้เสมอ
11. บุคคลสิทธิ ไม่ใช่สิทธิเกี่ยวกับสภำพบุคคล
12. ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์มำตรำ 5 บัญญัติหลักทั่วไปในกำรใช้สิทธิ และในกำร
ชำำระหนี้ไว้ให้กระทำำโดยสุจริต
13. กำรผลิตไข่เค็มที่จังหวัดเชียงใหม่โดยใช้ชื่อว่ำ “ไข่เค็มไชยำ” ในขณะที่ยังไม่มีกฎหมำย
ทรัพย์สินทำงปัญญำเกี่ยวกับสิ่งบ่งชี้ทำงภูมิศำสตร์ เป็นกำรกระทำำที่ มีสิทธิกระทำำโดยชอบ
ด้วยกฎหมำย
14. ข้อจำำกัดสิทธิแห่งเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ซึ่งกำำหนดไว้เพื่อสำธำรณะประโยชน์นั้น จะถอน
หรือแก้ไขให้หย่อนลงได้หรือไม่ คำาตอบ ไม่ได้ เว้นแต่จะออกเป็นกฎหมำย
15. เสรีเจ้ำของที่ดินตำ่ำได้ทำำคันดินปิดกั้นมิให้นำ้ำซึ่งไหลตำมธรรมดำจำกที่ดินของอำำนำจซึ่งอยู่
สูงกว่ำลงสู่ที่ดินของตน จนทำำให้นำ้ำท่วมที่ดินของอำำนำจ กรณีนี้เสรีมีสิทธิกระทำำดังกล่ำว
ได้หรือไม่ คำาตอบ ไม่มีสิทธิ เพรำะเป็นที่ดินสูงตำ่ำตำมธรรมชำติ
16. ยิ้มต้องกำรขุดหลุมส้วมลึก 2.20 เมตร ยิ้มต้องขุดห่ำงจำกแนวเขตที่ กว่ำ 2 เมตร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 32

17. กบและเขียดเป็นเจ้ำของรั้วต้นไม้ทั้งสองข้ำงร่วมกัน กบจะตัดรั้วต้นไม้ นั้นโดยเขี ยดไม่

อนุญ ำตได้ห รื อ ไม่ คำำ ตอบ ตัด ได้ แต่ ต้ อ งตั ด ถึ ง แนวเขตที่ ดิ นของตนเท่ำ นั้น ละก่ อ สร้ ำ ง
กำำแพงหรือทำำรั้วตำมแนวเขตนั้น
18. ฟ้ำและดินเป็นเจ้ำของที่ดินติดกัน ต่ำงก็ปลูกมะม่วงในที่ดินของตน แต่กิ่งต้นมะม่วงของฟ้ำ
รุกลำ้ำเข้ำไปในที่ดินของดินเกือบทุกต้น ทำำให้ผลมะม่วงหล่นลงในที่ดินของดินจำำนวนมำก
ผลมะม่วงที่หล่นนั้นเป็นของใคร คำา ตอบ เป็นของดิน เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่ำหล่นจำกต้น
ของตน
19. น้อยสร้ำงบ้ำนพักอำศัยบนที่ดินตำบอด ซึ่งไม่มีทำงออกสู่ทำงสำธำรณะซึ่งเป็นที่ดินที่น้อย
เช่ำจำกนิด น้อยจะขอผ่ำนที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ไปสู่ทำงสำธำรณะได้หรือไม่ คำาตอบ ไม่ได้
เพรำะน้อยไม่ใช่เจ้ำของที่ดิน
20. ยอดจะเข้ำไปในที่ดินของยิ่งซึ่งเป็นที่ป่ำเพื่อเก็บผลไม้ป่ำ และเห็ดที่ขึ้นโดยธรรมชำติได้หรือ
ไม่ คำาตอบ ได้ ถ้ำมีจำรีตประเพณีแห่งท้องถิ่นให้ทำำได้ และ ยิ่งไม่ห้ำม

หน่วยที่ 6 สิทธิครอบครอง

1. ลิทธิครอบครองเป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่ง ซึ่งได้มำตำมข้อเท็จจริง (de facto) ต่ำงกับสิทธิอื่นๆ

ซึ่งต้องได้มำตำมกฎหมำย (de jure) สิทธิครอบครองจึงอำจได้มำโดยกำรยึดถือ ด้วยเจตนำ
ยึดถือเพื่อตน โดยไม่ต้องคำำนึงว่ำจะได้มำโดยชอบด้วยกฎหมำยหรือไม่ และอำจสิ้นสุดลงเมื่อขำดจำก
กำรยึดถือด้วยเจตนำยึดถือเพื่อตน
2. ผู้ทรงสิทธิครอบครองมีอำำนำจเหนือทรัพย์สินนั้นใกล้เคียงเจ้ำของกรรมสิทธิ์ สำมำรถใช้ต่อสู้หรือยก
ขึ้นยันแก่บุคคลทั่วไปได้โดยไม่จำำกัด เว้นแต่เจ้ำของกรรมสิทธิ์เท่ำนั้น และกำรครอบครองโดยปรปักษ์
อำจเป็นเหตุให้ได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้

6.1 ลักษณะ การได้มาและการสิ้นสุดซึ่งสิทธิครอบครอง

1. สิทธิครอบครองเป็นทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่งที่ได้มำตำมข้อเท็จจริง อำจมีได้ทั้งสังหำริมทรัพย์
และอสัง หำริมทรัพย์ เป็นสิทธิที่มีอยู่ได้ตรำบเท่ำที่ครอบครองและอำจอยู่ได้โดยลำำพังหรือ
แทรกอยู่ในสิทธิอื่นๆ ก็ได้ และผู้ทรงสิทธิอำจเป็นเจ้ำของหรือมิได้เป็นเจ้ำของทรัพย์สินก็ได้
เหตุที่กฎหมำยรับรองสิทธิครอบครอง ก็เพื่อกำรรักษำควำมสงบเรียบร้อยของบ้ำนเมือง เป็น
ประโยชน์ในกำรใช้บังคับกฎหมำย และกำรใช้ประโยชน์ในทำงเศรษฐกิจ นอกจำกนี้สิทธิ
ครอบครองยังเกี่ยวข้องกับหลักเกณฑ์ทำงกฎหมำย ทั้งในทำงแพ่งและใน ทำงอำญำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 33

2. สิทธิครอบครองอำจได้มำโดยกำรยึดถือด้วยตนเอง ผู้อื่นยึดถือไว้ให้หรือได้มำโดยกำรเปลี่ยน
ลักษณะแห่งกำรยึดถือก็ได้ และสิทธิครอบครองอำจสิ้นสุดไปโดยกำรถูกแย่งกำรครอบครอง
กำรสละเจตนำครอบครอง หรือกำรโอนกำรครอบครองก็ได้

6.1.1 ลักษณะของสิทธิครอบครอง
สิทธิครอบครองมีลักษณะสำำคัญอย่ำงไร
สิทธิครอบครองมีลักษณะสำำคัญ 7 ประกำรดังต่อไปนี้
1) สิทธิครอบครองเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่ง

2) สิทธิครอบครองเป็นสิทธิที่ได้มำตำมข้อเท็จจริง

3) สิทธิครอบครองอำจมีได้ทั้งในสังหำริมทรัพย์และอสังหำริมทรัพย์

4) สิทธิครอบครองมีอยู่ได้ตรำบเท่ำที่ครอบครอง

5) สิทธิครอบครองเป็นสิทธิที่อำจอยู่ได้โดยลำำพัง

6) สิทธิครอบครองอำจแทรกอยู่ในกรรมสิทธิ์ บุคคลสิทธิ และทรัพย์สินอืน ่ ๆ ได้

7) สิทธิครอบครองมีได้ทั้งกรณีผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้ำของ และมิได้เป็นเจ้ำของทรัพย์สิน

ยกตังอย่ำง ข้อสันนิษฐำนของกฎหมำยที่เป็นประโยชน์แก่ผู้ครอบครอง มำ 5 กรณี

(1) บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ บุคคลนั้นยึดถือเพื่อตน (ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1366)
(2) ผู้ครอบครองนั้นให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ ครอบครองโดยสุจริต โดยควำมสงบ และ
โดยเปิดเผย (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1370)
(3) ถ้ำพิสูจน์ได้ว่ำ บุคคลใดครองทรัพย์สินเดียวกันสองครำวให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ
บุคคลนั้นได้ครอบครองติดต่อกันตลอดเวลำ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371)
(4) สิทธิที่ผู้ครอบครองใช้ในทรัพย์สินที่ครอบครองนั้น ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำเป็น
สิทธิที่ผคู้ รอบครองมีตำมกฎหมำย (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371)
(5) ดอกผลของต้นไม้ที่หล่นตำมธรรมดำลงในที่ดินแปลงใด ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ
เป็นดอกผลของที่ดินแปลงนัน้ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1348)
เข้ำไปในอสังหำริมทรัพย์ของตนเอง อำจเป็นควำมผิดฐำนบุกรุก ตำม ปอ.มำตรำ 362 ได้หรือไม่
กำรเข้ำไปในอสังหำริมทรัพย์ของตนเองก็อำจเป็นควำมผิดฐำนบุกรุกตำม ปอ.มำตรำ 362 ได้ดัง
กรณีต่อไปนี้
1) ในกรณีที่เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ได้ส่งมอบกำรครอบครองให้ผู้อื่นเช่ำหรืออำศัย
แล้วเข้ำไปรบกวนกำรครอบครองของเขำ ก็เป็นกำรผิดบุกรุกได้
2) กรณีอ สังหำริ มทรัพย์นั้น ถูก ผู้อื่นครอบครองปรปั ก ษ์ จนได้ ก รรมสิท ธิ์ แ ล้ ว ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1382 แม้ที่ดินจะมีชื่อปรำกฏเป็นเจ้ำของตำมเอกสำรแสดง
กรรมสิทธิ์ แต่กำรบุรุกเข้ำไปในอสังหำริมทรัพย์นั้นก็เป็นกำรผิดบุกรุกได้
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 34

6.1.2 การได้มาและการสิ้นสุดซึ่งสิทธิครอบครอง
แดงจ้ำงดำำเข้ำไปครอบครองที่ดินที่ดินมือเปล่ำแปลงหนึ่งที่มีผู้ทอดทิ้งให้เป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำมำนำน
แล้ว เพื่อที่แดงจะได้เข้ำไปทำำกินในภำยหลัง อีกปีเศษต่อมำแดงจะเข้ำไปทำำกินในที่ดินแปลงดังกล่ำวแต่ดำำไม่
ยินยอมโดยอ้ำงว่ำ ตนเป็นผู้มิสิทธิครอบครองเพรำะสิทธิครอบครองนั้นต้องยึดถือตำมควำมเป็นจริง เมื่อแดง
มิได้เป็นผู้ครอบครองที่ แท้จริงจึงหำมีสิทธิครอบครองไม่ และตนยินดีจะคืนเงินค่ำจ้ำงทั้งหมดให้ ดังนี้ให้
วินจิ ฉัยว่ำ ข้ออ้ำงของดำำรับฟังได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1368 บุคคลอำจได้มำซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้
ตำมปัญหำ แดงจ้ำงดำำเข้ำไปครอบครองที่ดินมือเปล่ำแปลงหนึ่งที่มีผู้อื่นทอดทิ้งไว้เป็นที่รกร้ำงว่ำง
เปล่ำมำเป็นเวลำนำนแล้วเพื่อที่แดงจะได้เข้ำไปทำำกินในภำยหลังนั้น เห็นได้ว่ำดำำเข้ำยึดถือโดยอำศัยสิทธิของ
แดงและเป็นกำรยึดถือแทนแดง ดำำไม่ได้ใช้สิทธิครอบครอง แดงจึงเป็นผู้ได้มำซึ่งสิทธิครอบครองโดยดำำยึดถือ
ไว้ ตำมมำตรำ 1368 ดังกล่ำว โดยไม่จำำเป็นต้องครอบครองด้วยตนเองแต่ประกำรใด
ฉะนัน้ ข้ออ้ำงของดำำจึงรับฟังไม่ได้
ชำติยอมออกจำกที่ดินมือเปล่ำของตนเพรำะหลงเชื่อคำำบอกกล่ำวของของพนักงำนว่ำ ที่ดินนั้นเป็นที่
สำธำรณะ ภำยหลัง 10 ปีเศษต่อมำ มีกำรรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ ปรำกฎว่ำที่ดินดังกล่ำวอยู่นอกเขตพื้นที่
สำธำรณะ ดังนี้ให้วนิ ิจฉัยว่ำ ชำติจะเรียกร้องที่ดินดังกล่ำวคืนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1377 ถ้ำผู้ครอบครองสละเจตนำครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไป
ไซร้ กำรครอบครองย่อมสิ้นสุดลง
ถ้ำเหตุอันมีสภำพเป็นเหตุชั่วครำวมีมำขัดขวำงมิให้ผู้ครอบครองถือทรัพย์สินไว้ไซร้ ท่ำนว่ำกำรครอบ
ครองไม่สิ้นสุด
ตำมปัญหำกำรที่ชำติยอมออกจำกที่ดินมือเปล่ำของตนเพรำะหลงเชื่อคำำ บอกกล่ำวของเจ้ำพนักงำน
ที่ดินนั้นเป็นที่สำธำรณะ ภำยหลัง 10 ปีเศษต่อมำ มีกำรรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ ปรำกฏว่ำที่ดินดังกล่ำวอยู่
นอกเขตที่สำธำรณะนั้น เห็นได้ว่ำชำติยินดีออกจำกที่ดินดังกล่ำวเป็นเวลำถึง 10 ปี เศษแล้ว ถือไม่ได้ว่ำจะมี
เหตุอันมีสภำพเป็นกำรชั่วครำวมำขัดขวำง มิให้ชำติยึดถือทรัพย์สิน ตำม ป .พ.พ. มำตรำ 1377 วรรคสอง
จึงถือได้ว่ำชำติสละเจตนำครอบครองหรือไม่ยึดถือที่ดินนั้นต่อไป กำรครอบครองของชำติจึงสิ้นสุดลงตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1377 วรรคหนึ่ง คำำพิพำกษำฎีกำที่ 2954/2523
ดังนั้น ชำติจะเรียกร้องที่ดินดังกล่ำวคืนไม่ได้

6.2 ผลของลิทธิครอบครองและการครอบครองปรปักษ์
1. ผู้ ท รงสิท ธิ ค รอบครองย่ อ มได้ รั บ ประโยชน์จ ำกข้ อ สั น นิ ษ ฐำนของกฎหมำย และมี สิท ธิ ใ นกำร
ปลดเปลื้องกำรรบกวนและกำรเอำคืนซึ่งกำรครอบครอง มีข้อต่อสู้กับผู้มีสิทธิเอำทรัพย์คืน ตลอดจน
มีอำำนำจในกำรโอนสิทธิครอบครองนั้น

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 35

2. บุคคลผู้ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนำเป็นเจ้ำของ ถ้ำได้ครอบ

ครองติดต่อกันตำมหลักเกณฑ์ที่กฎหมำยกำำหนด ผู้ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
โดยกำรครอบครองปรปักษ์

6.2.1 ผลของสิทธิครอบครอง
ผู้ครอบครองทรัพย์สินสองครำวตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371 นั้น จะได้รับประโยชน์จำกข้ อ
สันนิษฐำนของกฎหมำย ก็ต่อเมื่อต้องปรำกฏข้อเท็จจริงประกำรใดเสียก่อน
ผู้ครอบครองทรัพย์สินสองครำว ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1371 นั้น จะได้รับประโยชน์จำกข้อ
สันนิษฐำนของกฎหมำย ต่อเมื่อต้องปรำกฏข้อเท็จจริง 2 ประกำรดังนี้
(1) ต้องครอบครองทรัพย์สินเดียวกันเท่ำนั้น หำกมิใช่ทรัพย์สินเดียวกัน จะอ้ำงประโยชน์
จำกข้อสันนิษฐำน ตำมมำตรำ 1371 ไม่ได้
(2) ต้ องครอบครองทรัพย์ สินนั้น สองครำว คือครำวแรกกั บครำวหลัง จะทำำ ให้ ไ ด้ รั บ
ประโยชน์ใน ช่วงกลำง คือกฎหมำยให้สันนิษฐำนว่ำได้ครอบครองติดต่อกันตลอด
เวลำ หำกพิสูจน์ได้เพียงว่ำครอบครอง ครำวแรกหรือครำวหลังเพียงครำวเดียวเท่ำนั้น
ก็ไม่ได้รับประโยชน์จำกข้อสันนิษฐำน ตำมมำตรำ 1371 ดังกล่ำว
สิทธิฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องกำรรบกวนกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1374 วรรคสอง
แตกต่ำงกับสิทธิที่จะปฏิบัติกำรเพื่อยังควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนให้สิ้นไป ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337
ในประเด็นสำำคัญอย่ำงไร
สิทธิฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องกำรรบกวนกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1374 วรรคสอง
ต่ำงกับสิทธิที่จะปฏิบัติกำรเพื่อยังควำมเสียหำยหรือเดือดร้อนให้สิ้นไป ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 ใน
ประเด็นสำำคัญคือมำตรำ 1337 นั้นมุ่งคุ้มครองเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์หำกเป็นเพียงผู้ครอบครองที่มิใช่
เจ้ำของจะใช้สิทธิตำมมำตรำ 1337 โดยลำำพังไม่ได้ แต่มำตรำ 1374 นั้น มุ่งคุ้มครองผู้ครอบครองซึ่ง
จะเป็นเจ้ำของหรือไม่ก็ได้ และสิทธิตำมมำตรำ 1337 นั้น อำจใช้สิทธิได้โดยไม่ต้องฟ้องร้องในศำล แต่
สิทธิที่จะให้ปลดเปลื้องกำรรบกวนกำรครอบครองตำมมำตรำ 1374 จะต้องฟ้องคดีในศำลเท่ำนั้น
นิลกับหยกต่ำงก็มีที่ดินอยู่ติดต่อกัน แต่แนวเขตที่ดินไม่ชัดเจน ทั้งสองต่ำงก็กันไม่ให้อีกฝ่ำยหนึ่งเข้ำ
เกี่ยวข้องในที่ดินพิพำท ซึ่งเป็นป่ำกระถินอยู่บริเวณแนวเขตที่ดินที่ติดต่อกันนั้น ต่อมำหยกได้ย้ำยไปอยู่ต่ำง
จังหวัดนิลได้โอกำสจึงเข้ำไปตัดฟันป่ำกระถินออกและปลุกโรงเรือนอยู่อำศัย ในเขตที่ดินพิพำทดัง กล่ำว โดย
หยกไม่ทรำบเรื่อง อีกปีเศษต่อมำหยกจะขำยที่ดินนั้นจึงทรำบเรื่อง และให้เจ้ำพนักงำนรังวัดสอบเขตปรำกฏ
ว่ำที่ดินที่เคยพิพำทกันนั้นอยู่ในเขตที่ดินของหยก และโรงเรือนของนิลที่ปลูกบนที่ดินพิพำทนั้นรุกลำ้ำเข้ำไปใน
เขตที่ดินของหยกทั้งหลัง หยกจึงยื่นคำำ ขำดให้นิลรื้อถอนโรงเรือนดังกล่ำวออกไปและส่งมอบที่ดินคืน ให้
วินจิ ฉัยว่ำ นิลจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร หรือไม่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 36

ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1375 “ถ้ำผู้ครอบครองถูกแย่งกำรครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมำย

ไซร้ ท่ำนว่ำผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งกำรครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ำยหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่ำซึ่งจะ
เป็นเหตุให้เรียกคืนจำกผู้ครอบครองได้
กำรฟ้องคดีเพื่อเอำคืนซึ่งกำรครอบครองนั้น ท่ำนว่ำต้องฟ้องภำยในหนึ่งปีนับแต่เวลำถูกแย่งกำร
ครอบครอง”
ตำมปัญหำ นิลกับหยกต่ำงก็มีที่ดินมือเปล่ำอยู่ติดต่อกันและพิพำทกันในที่ดินแนวเขตส่วนที่เป็นป่ำ
กระถิน เมื่อนิลเข้ำไปตัดฟันป่ำกระถินออกและปลูกโรงเรือนอยู่อำศัยในเขตที่ดินดังกล่ำว ย่อมถือได้ว่ำเป็นกำร
แย่งกำรครอบครอง ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1375 วรรคสอง เมื่อหยกทรำบเรื่องภำยหลังถูกแย่งกำรครอบ
ครองเป็นเวลำเกินหนึ่งปี หยกจึงไม่อำจฟ้องเรียกคืนซึ่งที่ดินพิพำทดังกล่ำวได้
ฉะนัน้ นิลจึงมีข้อต่อสู้ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1375 ดังกล่ำว

6.2.2 การครอบครองปรปักษ์
ขนุนปลอมหนังสือมอบอำำนำจของบิดำไปจดทะเบียนขำยเรือนแพให้แก่ทุเรียน โดยทุเรียนไม่ทรำบ
เข้ำใจว่ำเป็นกำรโอนโดยชอบ อีก 6 ปีต่อมำ บิดำของขนุนทรำบเรื่องจึงเรียกให้ทุเรียนส่งมอบเรือนแพนั้นคืน
แก่ตน มิฉะนัน้ จะฟ้องร้องดำำเนินคดี ดังนี้ให้วินิจฉัยว่ำทุเรียนจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร หรือไม่
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินผู้อื่นไว้โดยควำมสงบ และโดยเปิด
เผยด้วยเจตนำเป็นเจ้ำของ ถ้ำเป็นอสังหำริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลำสิบปี ถ้ำเป็นสังหำริมทรัพย์
ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลำห้ำปีไซร้ ท่ำนว่ำบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
ตำมปัญหำทุเรียนซื้อเรือนแพมำจำกขนุน และได้จดทะเบียนโอนกันเรียบร้อย โดยทุเรียนไม่ทรำบว่ำ
ขนุนปลอมหนังสือมอบอำำนำจของบิดำ เข้ำใจ่เป็นกำรโอนโดยชอบ จึงเห็นได้ว่ำทุเรียนกระทำำโดยสุจริตและได้
ครอบครองเรือนแพนั้นด้วยเจตนำเป็นเจ้ำของ และไม่ปรำกฏว่ำทุเรียนครอบครองโดยไม่สงบหรือโดยไม่เปิด
เผยแต่ประกำรใด แม้เรือนแพนั้นจะมิใช่ของขนุนผู้ขำย แต่เมื่อทุเรียนได้ครอบครองแทนผู้อื่น แต่ได้ครอบครอง
โดยควำมสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนำเป็นเจ้ำของสำำหรับเรือนแพซึ่งเป็นสังหำริมทรัพย์ติดต่อกันเป็นระยะ
เวลำเกินห้ำปี ทุเรียนจึงได้กรรมสิทธิ์ ตำมมำตรำ 1382 ดังกล่ำว
ฉะนัน้ ทุเรียนจึงมีข้อต่อสู้โดยอ้ำงกำรครอบครองปรปักษ์ได้ตำมมำตรำ 1382 ดังกล่ำว
ธนเข้ำไปทำำกินในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของเทพ โดยสำำคัญผิดว่ำเป็นที่ดินของตนเอง แท้จริงแล้ว
ที่ดินของธนเป็นอีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ใกล้เคียงกัน 10 ปีเศษต่อมำ เทพทรำบเรื่องจึงเรียกให้ธนออกจำกที่ดิน
แปลงดังกล่ำว โดยอ้ำงว่ำกำรครอบครองโดยสำำคัญผิดว่ำเป็นของตนเองนั้น เป็นกำรครอบครองโดยไม่รู้ว่ำเป็น
ของบุคคลอื่น แม้จะครอบครองเป็นเวลำนำนเท่ำใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่ำ ข้ออ้ำงของเทพรับ
ฟังได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยควำมสงบและโดย
เปิ ด เผยด้ว ยเจตนำเป็ น เจ้ำ ของ ถ้ำ เป็ น อสังหำริ ม ทรั พย์ ไ ด้ ครอบครองเป็ น เวลำติ ด ต่ อ กั น เป็ น สิบ ปี ถ้ ำ เป็ น
สังหำริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลำห้ำปีไซร้ ท่ำนว่ำบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 37

ตำมปัญหำธนเข้ำไปครอบครองที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งของเทพ โดยสำำคัญผิดว่ำเป็นที่ดินของตนเอง
มำเป็นเวลำ 10 ปีเศษแล้ว จึงเห็นได้ว่ำธนเข้ำไปครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบและโดยเปิดเผย ด้วย
เจตนำเป็นจ้ำของเมื่อครอบครองติดต่อกันเป็นเวลำสิบปี ธนย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยกำรครอบครองปรปักษ์ ตำม
มำตรำ 1382 ดังกล่ำว กำรครอบครองปรปักษ์ตำมบทบัญญัติในมำตรำ 1382 นั้น ต้องเป็นกำรครอบ
ครองทรัพย์สินของบุคคลอื่น แม้สำำคัญผิดว่ำเป็นของตนเอง ก็ถือว่ำเป็นของบุคคลอื่นอยู่นั่นเอง หำจำำเป็นต้อง
ครอบครองโดยรู้ว่ำเป็นของบุคคลอื่นไม่
ฉะนัน้ ข้ออ้ำงของเทพจึงรับฟังไม่ได้ ธนมีข้อต่อสู้โดยกำรครอบครองปรปักษ์ดังกล่ำว

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 6

1. สิทธิที่ไม่ใช่ลักษณะของสิทธิครอบครองได้แก่ สิทธิที่ได้มำตำมกฎหมำย และ บุคคลสิทธิ

2. สิทธิครอบครองที่เกี่ยวข้องกับควำมสมบูรณ์ของนิติกรรมได้แก่ กำรให้สังหำริมทรัพย์
3. กำรเปลี่ยนลักษณะแห่งกำรยึดถือ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1381 นั้นกำำ หนดให้ทำำ ได้โดยวิธี บอก
กล่ำว
4. กำรฟ้องคดีเพื่อเอำคืนซึ่งกำรครอบครองนั้น ต้องฟ้องภำยในระยะเวลำ 1 ปี นับแต่ถูกแย่งกำรครอบ
ครอง
5. ในเรื่องกำรสละเจตนำครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1377 นัน ้ ไม่มีแบบของกำรแสดงเจตนำ
6. ป.พ.พ. มำตรำ 1370 ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำ ผู้ครอบครองได้ครอบครอง โดยสุจริต และ โดย
สงบและเปิดเผย
7. ถ้ำผู้ครอบครองถูกรบกวนกำรครอบครองทรัพย์สินโดยมิชอบ ผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้อง
กำรรบกวนนั้นได้ และถ้ำเป็นที่น่ำวิตกว่ำจะยังมีกำรรบกวนอีก ผู้ครอบครองมีสิทธิ ขอต่อศำลให้สั่ง
ห้ำม
8. ถ้ำผูร้ ับโอนยึดถือทรัพย์นั้นอยู่แล้ว กำรโอนไปซึ่งกำรครอบครองจะต้องกระทำำ เพียงแสดงเจตนำ
9. กำรครอบครองปรปักษ์จะกระทำำได้กับทรัพย์สินประเภท ทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์เท่ำนั้น
10. กำรครอบครองปรปักษ์แพที่อยู่อำศัยของผู้อื่นโดยสำำคัญผิดว่ำเป็นของตนเอง ต้องครอบครองมำเป็น
เวลำ นำน 5 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์
11. สิทธิครอบครองที่เกี่ยวข้องกับหลักฐำนแห่งสัญญำ ได้แก่ สัญญำจะซื้อจะขำยอสังหำริมทรัพย์
12. กำรบอกกล่ำวเปลี่ยนเป็นลักษณะแห่งกำรยึดถือตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1381 นั้น ต้องกระทำำ โดย
วิธี บอกกล่ำวด้วยวำจำหรือโดยปริยำยก้ได้
13. กรณีที่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันมำก่อน กำรบอกกล่ำวเปลี่ยนเจตนำแห่งกำรยึดถือ เป็นกำรแย่งกำรครอบ
ครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1375 แล้ว
14. กำรละทิ้งทรัพย์สินเพรำะเหตุ ฝนตกหนักจนนำ้ำ ท่วมเข้ำไปครอบครองไม่ได้ ยังไม่ถือว่ำเป็นกำรสละ
เจตนำครอบครอง
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 38

15. กรณีครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองครำว กฎหมำยให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำบุคคลนั้นได้ครอบครอง

ติดต่อกันตลอดเวลำนั้น ครำวแรกกับครำวหลังจะห่ำงกันเท่ำใดยังไม่มีกำำหนดระยะเวลำในกรณีนี้
16. พฤติกรรมที่ถือว่ำเป็นกำรรบกวนกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1374 ได้แก่ (1) เข้ำทำำ
รั้ ว ในที่ ค รอบครองของผู้ อื่ น (2) เข้ ำ ไปกรี ด ยำงในที่ ค รอบครองของผู้ อื่ น (3) จอดแพอยู่ ใ น
ลำำคลองบังหน้ำที่ดินของผู้อื่น (4) เอำพืชผลเข้ำไปปลูกในที่ครอบครองของผู้อื่น
17. ถ้ ำ จะส่ ง มอบทรั พ ย์ สิ น คื น แก่ บุ ค คลผู้ มี สิ ท ธิ เ อำคื น นั้ น ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1376 ให้ นำำ
บทบัญญัติในเรื่อง ลำภมิควรได้ มำใช้บังคับโดยอนุโลม
18. ที่ดินมี น.ส. 3 จะครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด คำา ตอบ ไม่ได้ เพรำะเจ้ำของมีเพียง
สิทธิครอบครอง
19. กรณีถูกแย่งครอบครองสังหำริมทรัพย์ และยื่นฟ้องต่อศำลภำยใน 1 ปี แต่กว่ำจะได้กลับคืนมำจริงก็
เวลำเลยไป 2 ปี เศษ แล้ว เช่นนี้จะถือว่ำกำรครอบครองสะดุดหยุดลงหรือไม่ เพรำะเหตุใด คำาตอบ ไม่
สะดุดหยุดลง เพรำะได้ยื่นฟ้องภำยใน 1 ปี

หน่วยที่ 7 ภาระจำายอม

1. ภำระจำำ ยอมเป็นทรัพยสิทธิชนิดที่จำำ กัดตัดตอนกรรมสิท ธิ์อ ย่ำ งหนึ่ ง ซึ่งเป็น เหตุ ให้ เจ้ำของ
อสังหำ ริมทรัพย์ต้องรับกรรมหรืองดเว้นกำรใช้สิทธิบำงอย่ำง เพื่อประโยชน์แก่อสังหำริมทรัพย์
อื่น ภำระจำำยอมนั้นอำจได้มำโดยผลของกฎหมำย โดยนิติกรรม และโดยอำยุควำม นอกจำกนี้
ภำระจำำยอมยังมีลักษณะสำำคัญแตกต่ำงจำกสิทธิอื่นๆ
2. เจ้ำของสำมยทรัพย์ ไม่มีสิทธิทำำให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่ภำรยะทรัพย์ แต่มีสิทธิทำำกำรอันจำำเป็น
เพื่อรักษำและใช้สอยภำระจำำยอม ในขณะที่เจ้ำของภำรยทรัพย์ก็จะต้องไม่กระทำำกำรใด อันเป็น
เหตุให้ประโยชน์ แห่งภำระจำำยอมลดไปหรือเสื่อมควำมสะดวก แต่อำจเรียกให้ย้ำยภำระจำำยอม
ไปยังส่วนอื่นของทรัพย์ได้
3. ภำระจำำยอมอำจระงับสิ้นไป โดยผลของกฎหมำย โดยนิติกรรม และโดยอำยุควำม

7.1 ความหมาย การได้มา และลักษณะของภาระจำายอม

1. ภำระจำำยอมเป็นทรัพย์สิทธิชนิดที่จำำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์อย่ำงหนึ่ง อันเป็นเหตุให้เจ้ำของอสังหำ ริม
ทรัพย์หนึ่งซึ่งเรียกว่ำ ภำรยทรัพย์ต้องรับกรรมบำงอย่ำงซึ่งกระทบถึงสิทธิของตน หรือต้องงดเว้นกำร
ใช้สิทธิบำงอย่ำงอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหำริมทรัพย์อื่นซึ่งเรียกว่ำ
สำมยทรัพย์
2. ภำระจำำ ยอมอำจได้ ม ำโดย 3 ทำง ได้ แ ก่ (1) โดยผลของกฎหมำยกล่ ำ วคื อ เป็ น กำรได้ ม ำตำม
บทบัญญัติแห่งกฎหมำย (2) โดยนิติกรรมกล่ำวคือ เป็นกำรได้มำตำมเจตนำของคู่กรณี และ (3)

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 39

โดยอำยุควำมกล่ำวคือ เป็นกำรได้มำจำกกำรใช้สิทธิโดยสงบเปิดเผย และเจตนำได้ภำระจำำยอมติดต่อ

กันเป็นเวลำ 10 ปี
3. ภำระจำำยอมมีลักษณะสำำคัญ 5 ประกำร ได้แก่ (1) ภำระจำำยอมย่อมตกติดไปกับสำมยทรัพย์ (2)
ภำระจำำยอมย่อมตกติดไปกับภำรยทรัพย์ (3) ภำระจำำยอมย่อมมีอยู่แก่ทุกส่วนของภำรยทรัพย์ที่แยก
ออกไป (4) ภำระจำำยอมย่อมมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนของสำมยทรัพย์ที่แยกออกไป และ (5)
ภำระจำำยอมซึ่งเจ้ำของรวมแห่งสำมยทรัพย์คนหนึ่งได้มำหรือใช้อยู่นั้นมีผลต่อเจ้ำของรวมทุกคนโดย
ควำมหมำย กำรได้มำ และลักษณะสำำคัญของภำระจำำยอมดังกล่ำว ภำระจำำยอมจึงมีลักษณะที่แตกต่ำง
กับทำงจำำเป็นและทรัพย์สิทธิ์อื่นๆ ในหลำยประกำร

7.1.1 ความหมายของภาระจำายอม
หลักเกณฑ์อันเป็นสำระสำำคัญของภำระจำำยอมมีอะไรบ้ำง อธิบำยโดยสังเขป
หลักเกณฑ์อันเป็นสำระสำำคัญของภำระจำำยอมนั้นมี 3 ประกำรดังต่อไปนี้
(1) ทรัพย์สินที่เกี่ยวเนื่องกับ ภำระจำำ ยอมต้ องเป็ นอสังหำริม ทรั พย์ แ ละต้ อง
ประกอบด้วยอสังหำริม ทรัพย์สองอสังหำริมทรัพย์ต่ำงเจ้ำของกัน
(2) เจ้ ำ ของอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ อั น เป็ น ภำรยทรั พ ย์ ต้ อ งรั บ กรรมบำงอย่ ำ งซึ่ ง
กระทบถึ งทรั พย์ สินของตน หรื อ ต้ อ งงดเว้ น กำรใช้ สิท ธิ บ ำงอั น มี อ ยู่ ใ น
กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น
(3) กรรมหรือข้องดเว้นกำรใช้สิทธิดังกล่ำวจะต้องเป็นประโยชน์โดยตรงแก่
อสังหำริมทรัพย์อื่นอันเป็นสำมยทรัพย์นั้น
เจ้ำของโคยินยอมให้นำำ โคไปไถนำให้แก่เจ้ำของนำได้ในทุกฤดูกำลทำำนำ ดังนี้เป็นภำระจำำ ยอมได้
หรือไม่ เพรำะเหตุใด
เป็นภำระจำำ ยอมไม่ได้ เพรำะภำระจำำ ยอมต้องเป็นกรณีอสังหำริมทรัพย์สองอสังหำริมทรัพย์ แต่โด
เป็นสังหำริมทรัพย์มิใช่อสังหำริมทรัพย์ กรณีนี้จึงไม่ใช่เป็นเรื่องของเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ต้องรับกรรม เพื่อ
ประโยชน์แก่อสังหำริมทรัพย์อื่น ฉะนั้นจึงไม่ใช่ภำระจำำยอม
เจ้ำของที่ดินแปลงหนึ่งยินยอมให้เจ้ำของที่ดินข้ำงเคียงรวมทั้งบริวำรเข้ำไปจับปลำในหนองนำ้ำซึ่งอยู่
ในที่ดินของเจ้ำของที่ดินนั้นได้ ดังนั้นเป็นภำระจำำยอมได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
เป็นภำระจำำยอมไม่ได้ เพรำะภำระจำำยอมต้องเป็นประโยชน์โดยตรงแก่อสังหำริมทรัพย์อันเป็นสำมย
ทรั พย์ นั้ น แต่ ก ำรยิ น ยอมให้ เ ข้ ำ ไปจั บ ปลำในหนองนำ้ำ เป็ น ประโยชน์ แ ก่ เ จ้ ำ ของอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ซึ่ ง เป็ น
ประโยชน์เฉพำะแก่ตัวบุคคล โดยไม่เกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์เลยฉะนัน้ จึงเป็นภำระจำำยอมไม่ได้

7.1.2 การได้มาซึ่งภาระจำายอม
ภำระจำำยอมอำจได้มำโดยทำงใดบ้ำง
ภำระจำำยอมอำจได้มำโดย 3 ทำงคือ
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 40

(1) โดยผลของกฎหมำย
(2) โดยนิติกรรม
(3) โดยอำยุควำม
ภำระจำำยอมซึ่งได้มำโดยนิติกรรมนั้น หำกมิได้ทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
ผลจะเป็นประกำรใด
ภำระจำำยอมซึ่งได้มำโดยนิติกรรมนั้นหำกมิได้ทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
จะมีผลไม่บริบูรณ์ในฐำนะเป็นทรัพย์สินตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1 จึงไม่ตกติดไปกับภำรย
ทรัพย์ และจะยกเป็นข้อต่อสู้กับบุคคลภำยนอกผู้รับโอนภำรยทรัพย์นั้นไม่ได้คงมีผลเรียกร้องบังคับกันได้ใน
ระหว่ำง คู่กรณีเท่ำนั้น
หนึ่งเดินผ่ำนทุ่งหญ้ำเลี้ยงสัตว์สำธำรณะเป็นเวลำกว่ำ 10 ปีติดต่อกันเช่นนี้หนึ่งจะยกอำยุควำมขึ้น
อ้ำงสิทธิทำงภำระจำำยอมได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1306 ท่ ำ นห้ ำ มมิ ใ ห้ ย กอำยุ ค วำมขึ้ น เป็ น ข้ อ ต่ อ สู้ กั บ แผ่ น ดิ น ในเรื่ อ ง
ทรัพย์สินอันเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน
ตำมปัญหำ ทุ่งหญ้ำเลี้ยงสัตว์สำธำรณะ เป็นทรัพย์สินสำำ หรับพลเมืองใช้ร่วมกันย่อมเป็นสำธำรณะ
สมบัติของแผ่นดิน ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304 (2) ฉะนั้น หนึ่งจึงต้องห้ำมมิให้ยกอำยุควำมขึ้นเป็นข้อ
ต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1306 ดังกล่ำว
ก. อำศัยเดินผ่ำนที่ดินของ ข. มำเป็นเวลำหลำยสิบปีแล้วเช่นนี้ ก. จะได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำม
หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1401 ภำระจำำยอมอำจได้มำโดยอำยุควำมท่ำนให้นำำบทบัญญัติว่ำด้วยอำยุ
ควำมได้สิทธิ อันกล่ำวไว้ในสำธำรณะ 3 แห่งบรรพหนี้มำใช้บังคับโดยอนุโลม
มำตรำ 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยควำมสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนำ
เป็นเจ้ำของ ถ้ำเป็นอสังหำริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลำสิบปี ท่ำนว่ำบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
ตำมปัญหำ ก. อำศัยเดินผ่ำนที่ดินของ ข. จึงเห็นได้ว่ำ ก. มิได้ใช้สิทธิโดยปรปักษ์ต่อ ข. ฉะนั้น
แม้ ก. จะเดินผ่ำนที่ดินของ ข. เป็นเวลำนำนเท่ำใด ก็ไม่ได้สิทธิภำระจำำ ยอมตำมมำตรำ 1401 ประกอบ
มำตรำ 1382 แต่ประกำรใด
ภำระจำำ ยอมซึ่งได้มำโดยอำยุควำมนั้น หำกมิได้ไปจดทะเบียนจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกได้
หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ภำระจำำยอมซึ่งได้มำโดยอำยุควำมนั้น แม้มิได้นำำไปจดทะเบียนก็ยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกได้ไม่
อยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรคสอง ทั้งนี้เพรำะผู้รับโอนภำรยทรัพย์มิใช่เป็นผุ้ได้สิทธิใน
ภำระจำำยอมหำกแต่ภำระจำำยอมที่ตกติดไปนั้นเป็นกำรรอนสิทธิผู้รับโอนตำม ป.พ.พ. มำตรำ 480 ฉะนั้น
ภำระจำำยอมที่ได้มำโดยอำยุควำมจึงไม่อยู่ในบังคับของมำตรำ 1299 วรรคสอง ตำมที่มีคำำพิพำกษำฎีกำที่
800/2502 ได้วินิจฉัยไว้เป็นบรรทัดฐำน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 41

7.1.3 ลักษณะของภาระจำายอม
ก. เจ้ำของที่ดินแปลงหนึ่งจดทะเบียนให้ ข. เจ้ำของที่ดินแปลงข้ำงเคียงได้สิทธิทำงภำระจำำยอมผ่ำน
ที่ดินของตน ต่อมำ ก.ได้จดทะเบียนโอนขำยที่ดินภำรยทรัพย์นั้นให้แก่ ค. และ ข. ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บ
กินในที่ดินสำมทรัพย์นั้นให้แก่ ง. ดังนี้ ค. และ ง. ต้องผูกพันต่อภำระจำำยอมหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1393 วรรคหนึ่ง ถ้ำมิได้กำำหนดไว้เป็นอย่ำงอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิด
ภำระจำำยอมไซร้ ท่ำนว่ำภำระจำำยอมย่อมติดไปกับสำมยทรัพย์ได้จดทะเบียนซึ่งได้จำำหน่ำย หรือตกไปในบังคับ
แห่งสิทธิอื่น
ตำมปัญหำ ก. เจ้ำของภำรยทรัพย์ได้จดทะเบียนโอนขำยภำรยทรัพย์นั้นให้แก่ ค. ภำระจำำยอมย่อม
ตกติดไป กับภำรยทรัพย์ ฉะนั้น ค. จึงต้องผูกพันกับสิทธิภำระจำำยอมนั้น และ ข. ได้จดทะเบียนให้สิทธิเก็บ
กินในที่ดินสำมยทรัพย์นั้นแก่ ง. ภำระจำำยอมย่อมตกติดไปกับสำมยทรัพย์ซึ่งได้จำำหน่ำยหรือตกไปในบังคับ
ของสิทธิอื่นตำมมำตรำ 1393 วรรคหนึ่งดังกล่ำว
ฉะนั้น ง. จึงเป็นผู้ทรงสิทธิภำระจำำ ยอมผ่ำนทำงในที่ดินของ ค. ได้ทั้ง ค. และ ง. ต้องผูกพันต่อ
ภำระจำำยอมนั้น
หนึ่งจดทะเบียนให้สองได้สิทธิภำระจำำ ยอมในกำรเดินผ่ำนที่นำของตนผ่ำนไปยังที่นำของสอง ต่อ
มำสองได้แบ่งขำยที่นำส่วนหนึ่งของตนให้แก่สำม ดังนี้หนึ่งจะปฏิเสธมิให้สำมผ่ำนที่นำของตนโดยอ้ำงว่ำตน
ให้สิทธิภำระจำำยอมแก่สองมิได้ให้แก่สำม ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1395 ถ้ ำมี กำรแบ่ งแยกสำมยทรั พย์ ท่ำ นว่ำ ภำระจำำ ยอมยั งคงมี อ ยู่ เ พื่อ
ประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนัน้
ตำมปัญหำ สองได้แบ่งขำยที่นำส่วนหนึ่งของตนให้แก่สำมภำระจำำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่
สำมยทรัพย์ทุกส่วนที่แยกออกไป ตำมมำตรำ 1395 ดังกล่ำว ฉะนัน้ ภำระจำำยอมจึงยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์
แก่ที่นำส่วนที่แบ่งแยกแก่สำมด้วย ข้ออ้ำงของหนึ่งที่ว่ำตนได้ให้สิทธิภำระจำำยอมแก่สองมิได้ให้แก่สำมจึงรับ
ฟังไม่ได้เพรำะภำระจำำ ยอมย่อมมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่อสังหำริมทรัพย์มิใช่เจำะจงเพื่อประโยชน์แก่บุคคลใด
รวมทั้งภำระจำำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกไปนั้น ตำมมำตรำ 1395 ดังกล่ำว
ฉะนัน้ หนึ่งจึงปฏิเสธมิให้สำมผ่ำนที่นำของตนไม่ได้
ก. และ ข. เป็นเจ้ำของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงหนึ่ง ก. แต่ผู้เดียวที่ใช้สิทธิเดินผ่ำนที่ดินของ
ค. จนได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำม โดย ข. มิได้มีส่วนร่วมด้วยเลยเพรำะอยู่อำศัยในจังหวัดอื่น ต่อมำ ข. ได้
ย้ำยไปอยู่อำศัยในที่ดินแปลงดังกล่ำว ดังนี้ ค. จะปฏิเสธมิให้ ข. เดินผ่ำนที่ดินของตนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ มำตรำ 1396 ภำระจำำ ยอมซึ่งเจ้ำของรวมแห่งสำมยทรัพย์คนหนึ่งได้มำ
หรือใช้อยู่นั้นท่ำนให้ถือว่ำเจ้ำของรวมได้มำหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน
ตำมปัญหำ ก. และ ข. เป็นเจ้ำของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงหนึ่ง ก. แต่ผู้เดียวได้ใช้สิทธิเดิน
ผ่ำนที่ดินของ ค. จนได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำมแม้ ข. จะมิได้มีส่วนร่วมด้วย แต่ภำระจำำยอมซึ่งเจ้ำของรวม
แห่งสำมยทรัพย์คนหนึ่งได้มำหรือใช่อยู่นั้นให้ถือว่ำเจ้ำของรวมได้มำหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 42

ฉะนั้น ข. จึงได้สิทธิภำระจำำยอมนั้นด้วยตำมมำตรำ 1396 ดังกล่ำว ค. จึงปฏิเสธมิให้ ข. เดิน

ผ่ำนที่ดินของตนไม่ได้
ภำระจำำยอมต่ำงกับทำงจำำเป็นในประเด็นใดบ้ำง
ภำระจำำยอมต่ำงกับทำงจำำเป็นในประเด็นที่สำำคัญ 9 ประกำร ดังต่อไปนี้
(1) ทรั พ ย์ สิ น อั น เกี่ ย วกั บ ภำระจำำ ยอม ต้ อ งประกอบด้ ว ยอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ส อง
อสังหำริมทรัพย์แต่ทรัพย์สินอันเกี่ยวกับทำงจำำเป็นต้องเป็นที่ดินเท่ำนั้นไม่เกี่ยวกับ
อสังหำริมทรัพย์อื่น
(2) ภำระจำำยอมไม่มีข้อจำำกัดว่ำจะเป็นกำรใช้สิทธิประเภทใด แต่ทำงจำำเป็นจำำกัดเฉพำะ
ในเรื่องทำงสัญจรเท่ำนั้น ประโยชน์อื่นจะอ้ำงทำงจำำเป็นไม่ได้
(3) ในส่วนของทำงภำระจำำยอมไม่จำำต้องถูกล้อมจนไม่มีทำงออก แต่ทำงจำำเป็นนั้นจำำกัด
เฉพำะกรณีที่ดินถูกล้อมจนไม่มีทำงออกสู่ทำงสำธำรณะได้เท่ำนั้น
(4) ในส่วนของทำงภำระจำำ ยอมจะใช้เป็นทำงสัญจรไปสู่ที่ใดก็ได้ไม่มีข้อจำำ กัด แต่ทำง
จำำเป็นนั้นจำำกัดเฉพำะกรณีผ่ำนที่ดินที่ล้อมออกไปสู่ทำงสำธำรณะเท่ำนั้น
(5) ภำระจำำยอมนั้น ภำรยทรัพย์กับสำมยทรัพย์ไม่จำำต้องตั้งอยู่ติดต่อกันเสมอไป แต่ทำง
จำำเป็นจะต้องผ่ำนที่ดินที่อยู่ติดต่อกัน หรืออยู่ต่อเนื่องกับที่ดินที่ติดต่อกันเ้้ทำ่ นั้น
(6) ภำระจำำยอมเป็นสิทธิซึ่งเจ้ำของสำมยทรัพย์จะได้ใช้ แต่ทำงจำำเป็นเป็นข้อจำำกัดสิทธิ
ของเจ้ำของที่ดินตำมควำมหมำยในมำตรำ 1338
(7) ภำระจำำ ยอมอำจได้มำโดยผลของกฎหมำยโดยนิติกรรม หรือโดยอำยุควำม แต่ทำง
จำำ เป็นนั้นเป็นข้อจำำ กัดสิทธิโดยผลของกฎหมำยตำมมำตรำ 1349 และมำตรำ
1350
(8) ในเรื่องค่ำตอบแทน ภำระจำำยอมที่ได้มำโดยผลของกฎหมำยอำจเสียค่ำทดแทนหรือ
ไม่ก็ได้แล้วแต่กรณี ภำระจำำยอมที่ได้มำโดยนิติกรรมขึ้นอยู่กับควำมตกลงของคู่กรณี
ส่วนภำระจำำยอมที่ได้มำโดยอำยุควำมหำจำำ ต้องเสียค่ำทดแทนไม่ แต่ทำงจำำ เป็นนั้น
มำตรำ 1349 วรรคท้ำยกำำหนดให้ต้องชดใช้ค่ำทดแทนเว้นแต่กรณีตำมมำตรำ
1350 กรณีเดียวที่ไม่จำำต้องเสียค่ำทดแทน
(9) ภำระจำำยอมอำจสิ้นไปโดยผลของกฎหมำยโดยนิติกรรม หรือโดยอำยุควำม แต่ทำง
จำำ เป็นนั้นจะสิ้นไปเมื่อหมดควำมจำำ เป็นเท่ำนั้น ไม่มีกรณีระงับสิ้นไปดังเช่นภำระ
จำำยอม

7.2 สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของ สามยทรัพย์และภารยทรัพย์

1. เจ้ำของสำมยทรั พย์ ไม่ มี สิท ธิทำำ ให้เ กิด ภำระเพิ่มขึ้ นแก่ ภำรยทรั พย์ แต่ มี สิท ธิ ทำำ กำรอั น
จำำเป็นเพื่อรักษำและใช้สอยภำระจำำยอม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 43

2. เจ้ำของภำรยทรัพย์จะต้องไม่กระทำำกำรใดเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภำระจำำยอมลดไปหรือ
เสื่อมควำมสะดวก แต่อำจเรียกให้ย้ำยภำระจำำยอมไปยังส่วนอื่นของทรัพย์ได้

7.2.1 สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของสามยทรัพย์
กรณีเจ้ำของสำมยทรัพย์ ไม่มีสิทธิทำำ กำรเปลี่ยนแปลงในภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์ซึ่งทำำ ให้เกิด
ภำระเพิ่มขึ้นแก่ภำรยทรัพย์ ตำมมำตรำ 1388 กับกรณีควำมต้องกำรแห่งเจ้ำของสำมยทรัพย์เปลี่ยนแปลง
ไปไม่ให้สิทธิแก่เจ้ำของสำมยทรัพย์ที่จะทำำให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่ภำรยะทรัพย์ ตำมมำตรำ 1389 นัน้ แตก
ต่ำงกันอย่ำงไร
กรณีห้ำมทำำ ให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่ภำรยทรัพย์ ตำมมำตรำ 1388 กับมำตรำ 1389 มีควำม
แตกต่ำงกันดังต่อไปนี้
กรณีตำม มำตรำ 1388 ภำระที่เพิ่มขึ้นแก่ภำรยทรัพย์นั้นเกิดจำกกำรที่เจ้ำของสำมยทรัพย์กระทำำ
กำรเปลี่ยนแปลงภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์ แต่กรณีตำมมำตรำ 1389 ภำระที่เพิ่มขึ้นแก่ภำรยทรัพย์นั้น
เกิดจำกควำมต้องกำรแห่งเจ้ำของสำมยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป โดยมิได้กระทำำ กำรเปลี่ยนแปลงใดๆ ในภำรย
ทรัพย์หรือในสำมยทรัพย์นั้นเลย
ก. ได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำมเดินผ่ำนที่ดินของ ข. ซึ่งมีขอบเขตทำงกว้ำง 2 เมตร ต่อมำ ก. จะ
ทำำกำรปรับปรุงเป็นทำงคอนกรีตและขยำยทำงให้กว้ำงเพิ่มขึ้นเป็น 3 เมตร เพื่อให้สำมำรถนำำรถเข้ำออกได้
สะดวกขึ้น เช่นนี้ ก. มีสิทธิกระทำำกำรได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1388 เจ้ำของสำมยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำำกำรเปลี่ยนแปลงในภำรยทรัพย์หรือ
ในสำมยทรัพย์ซึ่งทำำให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่ภำรยทรัพย์
ตำมปัญหำ เดิม ก. ได้ภำระจำำ ยอมโดยอำยุควำมเดินผ่ำนที่ดินของ ข. ซึ่งมีขอบเขตทำงกว้ำง 2
เมตร กำรที่ ก. จะทำำกำรปรับปรุงทำงภำระจำำยอมให้เป็นทำงคอนกรีตนั้น ไม่เป็นกำรทำำให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่
ภำรยทรัพย์แต่ประกำรใด แต่กำรที่ ก. จะขยำยทำงให้กว้ำงเพิ่มขึ้นเป็น 3 เมตรนั้น ย่อมเป็นกำรเปลี่ยนแปลง
ในภำรยทรัพย์ ซึ่งทำำให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่ภำรยทรัพย์ ต้องห้ำมตำมมำตรำ 1388
ฉะนั้น ก. มีสิทธิทำำ กำรปรับปรุงทำงภำระจำำ ยอมให้เป็นทำงคอนกรีตได้แต่ไม่มีสิทธิขยำยทำงให้
กว้ำงกว่ำเดิม เป็นกำรต้องห้ำมตำมมำตรำ 1388
หนึ่งได้ภำระจำำ ยอมในกำรชักนำ้ำ จำกลำำ ลำงของสองมำใช้ในที่ดินของตนต่อมำลำำ รำงนี้ตื้นเขิน นำ้ำ
ไหลผ่ำนไม่สะดวก หนึ่งจะเข้ำไปขุดลอกลำำรำงให้นำ้ำไหลผ่ำนได้สะดวกเหมือนเดิมโดยไม่ต้อขอควำมยินยอม
จำกสองก่อนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1391 วรรค 1 เจ้ำของสำมยทรัพย์มีสิทธิทำำ กำรทุกอย่ำงอันจำำ เป็นเพื่อ
กำรรักษำและใช้ภำระจำำยอม แต่ต้องเสียค่ำใช้จ่ำยของตนในกำรนี้เจ้ำของสำมยทรัพย์จะก่อให้เกิดควำมเสียหำย
แก่ภำรยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตำมพฤติกำรณ์
ตำมปัญหำ หนึ่งได้ภำระจำำยอมในกำรชักนำ้ำจำกลำำรำงของสองมำใช้ในที่ดินของตน ต่อมำลำำรำงตื้น
เขินนำ้ำไหลไม่สะดวก หนึ่งในฐำนะเจ้ำของสำมยทรัพย์จึงมีสิทธิทำำกำรทุกอย่ำงอันจำำเป็นเพื่อรักษำและใช้ภำระ
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 44

จำำ ยอม ตำมมำตรำ 1391 วรรค 1 เช่นนี้หนึ่งจึงมีสิทธิตำมกฎหมำยที่จะเข้ำไปขุดลอกลำำ รำงให้นำ้ำ ไหล

ผ่ำนได้สะดวกเหมือนเดิมโดยไม่ต้องขอควำมยินยอมจำกสองก่อน แต่ประกำรใด
ฉะนั้น หนึ่งจะเข้ำไปขุดลอกลำำ รำงให้นำ้ำ ไหลสะดวกเหมือนเดิมได้โดยไม่ต้องได้รับควำมยินยอม
ก่อนตำมมำตรำ 1391 วรรค 1 ดังกล่ำว

7.2.2 สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์
ก. เจ้ำของสำมยทรัพย์ได้ก่อสร้ำงสะพำนเชื่อมตึก 2 หลังของตน โดยสะพำนนั้นคร่อมทำงภำระ
จำำยอมสูงจำกพื้น 5 เมตร ไม่กีดขวำงทำงเดินรถเข้ำออกของ ข.เจ้ำของสำมยทรัพย์เช่นนี้ ข. จะเรียกให้ ก.
รื้อถอนสะพำนนั้นออกไปได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1330 ท่ำนมิให้เจ้ำของภำรยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อันจะเป็นเหตุให้
ประโยชน์แห่งภำระจำำยอมลดไปหรือเสื่อมควำมสะดวก
ตำมปัญหำ ก. เจ้ำของภำรยทรัพย์ได้สร้ำงสะพำนเชื่อมตึก 2 หลังของตน โดยสะพำนนั้นคร่อมทำง
ภำระจำำยอมสูงจำกพื้น 5 เมตรเมื่อสะพำนนั้นไม่กีดขวำงทำงเดินรถเข้ำออกของ ข. เจ้ำของสำมยทรัพย์ กำร
สร้ำงสะพำนเชื่อมดังกล่ำวจึงไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภำระจำำยอมลดลงไปหรือเสื่อมควำมสะดวก ไม่ต้อง
ห้ำมตำมมำตรำ 1390 ดังกล่ำว
ฉะนัน้ ข. จึงเรียกให้ ก. รื้อสะพำนนั้นออกไปไม่ได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว
เดิมทำงภำระจำำยอมผ่ำนทำงทิศตะวันออกของที่ดินของ ก. แต่ต่อมำ ก. เรียกให้ย้ำยทำงภำระจำำยอม
ไปทำงทิศตะวันตกของภำรยทรัพย์ โดยอ้ำงว่ำจะทำำให้ ข. เจ้ำของสำมยทรัพย์ผ่ำนทำงได้สะดวก เพรำะระยะ
ทำงใกล้ขึ้น และ ก. ยินยอมเสียค่ำใช้จ่ำยเอง แต่ตำมข้อเท็จจริงระยะทำงเท่ำเดิมมิได้ใกล้หรือไกลขึ้นแต่อย่ำง
ใด เช่นนี้ ข. จะคัดค้ำนมิให้ ก. ย้ำยทำงภำระจำำยอมนั้นได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1392 ถ้ำภำระจำำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภำรยทรัพย์ เจ้ำของทรัพย์
นั้นอำจเรียกให้ย้ำยไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่ำกำรย้ำยนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่ำใช้จ่ำย
ทั้งนี้ต้องไม่ทำำให้ควำมสะดวกของเจ้ำของสำมยทรัพย์ลดน้อยลง
ตำมปัญหำ ก. เรียกให้ย้ำยทำงภำระจำำ ยอมโดยอ้ำงว่ำจะทำำ ให้ ข. เจ้ำของสำมยทรัพย์ผ่ำนทำงได้
สะดวก เพรำะระยะทำงใกล้ขึ้น แม้ ก. จะยินยอมเสียค่ำใช้จ่ำยเองแต่สิทธิของเจ้ำของสำมยทรัพย์ที่จะย้ำยภำระ
จำำยอมนั้น ควำมสะดวกมำกขึ้นของเจ้ำของสำมยทรัพย์มิใช่เหตุผลสำำคัญหำกแต่หลักเกณฑ์ในกำรย้ำยประกำร
หนึ่งต้องแสดงได้ว่ำกำรย้ำยนั้นเป็นประโยชน์แก่ตน เมื่อขำดหลักเกณฑ์ดังกล่ำวสิทธิกำรเรียกร้องให้ย้ำยตำม
มำตรำ 1392 จึงไม่เกิดขึ้น
ฉะนัน้ ข. จึงคัดค้ำนมิให้ ก. ย้ำยภำระจำำยอมได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว

7.3 การระงับสิ้นไปแห่งภาระจำายอม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 45

1. ภำระจำำ ยอมอำจระงับ สิ้นไปโดยผลของกฎหมำย ได้แก่ โดยภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์สลำยไป

ทั้งหมด โดยภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์ตกเป็นของเจ้ำของคนเดียวกันในกรณีภำระจำำ ยอมมิได้จด
ทะเบียน และโดยภำระจำำยอมหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์
2. ภำระจำำยอมอำจระงับสิ้นไปโดยนิติกรรม ได้แก่ โดยกำำหนดโดยระยะเวลำในนิติกรรม โดยควำมตกลง
ของคู่กรณี โดยกำรแสดงเจตนำสละภำระจำำ ยอม โดยกำรบอกเลิกควำมยินยอม และโดยกำรเรียกให้
พ้นจำกภำระจำำยอม
3. ภำระจำำยอมอำจระงับสิ้นไปโดยอำยุควำม ได้แก่ กำรที่มิได้ใช้ภำระจำำยอมนั้นเป็นระยะเวลำ 10 ปี
ติดต่อกัน

7.3.1 การระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย
ภำระจำำยอมระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมำยมีกรณีตำมบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มำตรำใดบ้ำง
ภำระจำำยอมระงับสิ้นไปโดยผลของกฎหมำย มีกรณีตำมบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ดังต่อไปนี้
(4) ตำมมำตรำ 1397 กรณีภำรยทรัพย์หรือสำมยทรัพย์สลำยไปทั้งหมด
(5) ตำมมำตรำ 1398 กรณี ภ ำรยทรั พ ย์ แ ละสำมยทรั พ ย์ ต กเป็ น ของเจ้ ำ ของคน
เดียวกันเฉพำะกรณีภำระจำำยอมซึ่งมิได้จดทะเบียน
(6) ตำมมำตรำ 1400 วรรค 1 กรณีภำระจำำยอมหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์
ถ้ำภำรยทรัพย์สลำยไปเกือบทั้งหมด ยังเหลือแต่เพียงเล็กน้อย แต่ก็ไม่เป็นประโยชน์อะไรกับสำมย
ทรัพย์นนั้ อีก เช่นนี้ ภำระจำำยอมจะระงับสิ้นไปตำมมำตรำ 1397 หรือไม่
กรณีภำรยทรัพย์สลำยไปเกือบทั้งหมด เมื่อสลำยไปยังไม่หมด แม้ยั งเหลืออยู่เพียงเล็ กน้อย ภำระ
จำำยอมก็ยังไม่สิ้นไปตำมมำตรำ 1397 แต่เมื่อภำรยทรัพย์ที่เหลืออยู่ไม่เป็นประโยชน์อะไรกับสำมยทรัพย์
อีก ภำระจำำยอมก็ยังไม่สิ้นไป ตำมมำตรำ 1400 วรรค 1
ก. และ ข. เป็นเจ้ำของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงหนึ่งร่วมกัน และได้ภำระจำำยอมโดยอำยุควำมผ่ำน
ที่ดินของ ค. ต่อมำ ก. และ ข. ได้ซื้อที่ดินภำรยทรัพย์ของ ค. มำเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันอีก ภำยหลัง ก. และ
ข. ได้ขำยที่ดินอันเป็นสำมยทรัพย์เดิมให้ ง. เช่นนี้ ง. จะอ้ำงภำระจำำยอมเดินผ่ำนที่ดินของ ก. และ ข. อัน
เป็นภำรยทรัพย์เดิม ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1398 ถ้ำภำรยทรัพย์ตกเป็นเจ้ำของคนเดียวกัน ท่ำนว่ำเจ้ำของจะได้เพิก
ถอนกำรจดทะเบียนก็ได้ แต่ถ้ำยังมิได้เพิกถอนทะเบียนไซร้ ภำระจำำยอมยังคงมีอยู่ในส่วนบุคคลภำยนอก
ตำมปัญหำ ก. และ ข. เป็นเจ้ำของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงหนึ่งร่วมกันและได้ภำระจำำยอมโดยอำยุ
ควำมผ่ำนที่ดินของ ค. ต่อมำ ก. และ ข. ได้ซื้อที่ดินภำรยทรัพย์ของ ค. มำเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันอีก จึงเท่ำ
กับภำรยทรัพย์และสำมยทรัพย์ตกเป็นเจ้ำของคนเดียวกัน ในเมื่อเป็นภำระจำำ ยอมโดยอำยุควำมโดยมิได้จด
ทะเบียน ภำระจำำยอมย่อมระงับสิ้นไปตำมมำตรำ 1398 ดังกล่ำวเมื่อภำระจำำยอมระงับสิ้นไปแล้ว แม้ ง.จะ
เป็นบุคคลภำยนอกผู้รับโอนสำมยทรัพย์เดิมนั้น ก็ไม่ทำำให้ภำระจำำ ยอมที่ระงับสิ้นไปแล้ว กลับมีขึ้นมำอีกแต่
ประกำรใดเว้นแต่จะก่อภำระจำำยอมขึ้นใหม่ไม่เกี่ยวกับภำระจำำยอมเดิม
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 46

ฉะนัน้ ง. จะอ้ำงภำระจำำยอมเดินผ่ำนที่ดินของ ก. และ ข. อันเป็นภำรยทรัพย์เดิมไม่ได้

หนึ่งได้รับภำระจำำยอมผ่ำนภำรยทรัพย์ของสองไปขำยของที่ตลำด ซึ่งอยู่ติดกับภำรยทรัพย์ของสอง
ต่อมำตลำดถูกขำยกิจกำรและเปลี่ยนไปเป็นโรงงำนซึ่งล้อมรั้วโดยรอบ ทำำให้ทำงภำระจำำยอมเดิมกลำย เป็นทำง
ตัน หนึ่งไม่ได้ใช้ทำงนั้นอีกต่อไป เช่นนี้ ภำระจำำยอมนั้นจะสิ้นสุดไปหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1400 ถ้ำภำระจำำ ยอมหมดประโยชน์ แ ก่ สำมยทรัพย์ไ ซร้ ท่ำนว่ำภำระ
จำำยอมนั้นสิ้นไป....
ตำมปัญหำ หนึ่งได้ภำระจำำยอมผ่ำนภำรยทรัพย์ของสองไปขำยของที่ตลำดซึ่งตั้งอยู่ติดกับภำรย ทรัพย์
ของสอง ต่อมำตลำดถูกขำยกิจกำรและเปลี่ยนไปเป็นโรงงำนซึ่งล้อมรั้วโดยรอบ ทำำ ให้ทำงภำระจำำ ยอมเดิม
กลำยเป็นทำงตัน หนึ่งไม่ได้ใช้ทำงนั้นอีกต่อไป เช่นนี้ เห็นได้ว่ำ ภำระจำำยอมนั้นหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์
ภำระจำำยอมย่อมสิ้นไปตำมมำตรำ 1400 ดังกล่ำว
ฉะนัน้ ภำระจำำยอมนั้นย่อมระงับสิ้นไป ตำมเหตุผลดังกล่ำว

7.3.2 การระงับสิ้นไปโดยนิติกรรม
มีกรณีใดบ้ำงที่ภำระจำำยอมระงับสิ้นไปโดยนิติกรรม
ภำระจำำยอมระงับสิ้นไปโดยนิติกรรมนั้นมี 5 กรณี ดังต่อไปนี้
(1)กรณีพ้นกำำหนดระยะเวลำในนิติกรรม
(2)กรณีควำมตกลงระงับของเจ้ำของภำรยทรัพย์และเจ้ำของสำมยทรัพย์
(3)กรณีผู้ทรงสิทธิแสดงเจตนำสละภำระจำำยอม
(4)กรณีของเจ้ำภำรยทรัพย์บอกเลิกภำระจำำยอม
(5)กรณีเจ้ำของภำรยทรัพย์เรียกให้พ้นจำกภำระจำำยอม
หนึ่งตกลงด้วยวำจำให้สองชักนำ้ำ จำกคูนำ้ำ ของตนไปใช้ในที่ดินของสองได้ โดยมีกำำหนดระยะเวลำ
10 ปี เวลำผ่ำนไปเพียง 2 ปี หนึ่งก็ขำยที่ดินอันเป็นภำรยทรัพย์ของตนให้แก่สำม โดยสำมรู้อยู่แล้วว่ำหนึ่ง
กับสองมีข้อตกลงเช่นว่ำนั้น ดังนี้ สำมจะปฏิเสธไม่ให้สองชักนำ้ำจำกคูนำ้ำภำระจำำยอมเดิมได้หรือไม่ เพรำะเหตุ
ใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1 ภำยในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมำยนี้หรือ
กฎหมำยอื่ น ท่ ำ นว่ ำ ได้ ม ำโดยนิ ติ ก รรมซึ่ ง อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ ห รื อ ทรั พ ยสิ ท ธิ ห รื อ ทรั พ ย์ สิ น อั น เกี่ ย วกั บ
อสังหำริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนกำรได้มำกับพนักงำนเจ้ำ
หน้ำที่
ตำมปัญหำ หนึ่งกับสองตกลงก่อภำระจำำยอมกันด้วยวำจำ มิได้ทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้
มำกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ภำระจำำยอมนั้นจึงมีผลไม่บริบูรณ์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1 ดังกล่ำว
ซึ่งใช้บังคับได้เฉพำะในระหว่ำงคู่กรณีจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกมิได้ เช่นนี้ แม้สำมจะได้รู้อยู่แล้วว่ำมี
ภำระจำำยอมเช่นว่ำนั้น แต่เมื่อสำมไม่ตกลงยินยอมด้วย แม้ภำระจำำยอมนั้นยังเหลือเวลำอีกถึง 8 ปี ก็ชอบที่สอง
กับหนึ่งจะว่ำกล่ำวกันเอง สองจะยกเอำสิทธิภำระจำำยอมซึ่งมิได้จดทะเบียนขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับสำมไม่ได้
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 47

ฉะนัน้ สำมจึงปฏิเสธมิให้สองชักนำ้ำจำกคูนำ้ำภำระจำำยอมได้ ตำมเหตุผลดังกล่ำว

ก. จดทะเบียนให้ ข. ได้ภำระจำำยอมผ่ำนที่ดินของตนได้ ต่อมำ ก. ได้แบ่งแยกภำรยทรัพย์นั้นโอน
ขำยให้ ค. ส่วนหนึ่งและ ง. ส่วนหนึ่ง ซึ่งส่วนที่แบ่งแยกออกไปนั้นอยู่นอกขอบเขตของทำงภำระจำำยอม ค.
และ ง. จึงเรียกให้ที่ดินส่วนของตนพ้นจำกภำระจำำยอม เช่นนี้ ข. จะคัดค้ำนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1354 ถ้ำมีกำรแบ่งแยกภำรยทรัพย์ ท่ำนว่ำภำระจำำยอมยังคงมีอยู่ยังคงมีอยู่
แก่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้ำในส่วนใดภำระจำำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตำมรูปกำร ท่ำนว่ำเจ้ำของส่วนนั้นจะ
เรียกให้พ้นจำกภำระจำำยอมก็ได้
ตำมปัญหำ ก. จดทะเบียนให้ ข. ได้ภำระจำำ ยอมผ่ำนที่ดินของตนได้ ต่อมำ ก. ได้แบ่งแยกภำรย
ทรัพย์นั้นโอนขำยให้ ค. ส่วนหนึ่งและ ง. ส่วนหนึ่ง ซึ่งในส่วนที่แบ่งแยกออกไปนั้นอยู่นอกขอบเขตของทำง
ภำระจำำ ยอม เช่นนี้เห็นว่ำส่วนของ ค. และ ง. ที่แยกออกไปนั้น ภำระจำำ ยอมย่อมไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตำม
รูปกำร ค. และ ง. เจ้ำของส่วนที่แยกออกไปนั้นย่อมเรียกให้พ้นจำกภำระจำำยอมได้ ตำมมำตรำ 1394 ดัง
กล่ำว
ฉะนั้น ข. จะคัดค้ำนไม่ได้ เพรำะ ค. และ ง. ใช้สิทธิเรียกให้พ้นจำกภำระจำำ ยอมได้โดยชอบด้วย
กฎหมำยดังกล่ำว

7.3.3 การระงับสิ้นไปโดยอายุความ
ก. ได้สิทธิภำระจำำยอมโดยจดทะเบียนผ่ำนทำงในที่ดินของ ข. ต่อมำ ก. และ ข. ขัดผลประโยชน์
กันทำงธุรกิจกำรค้ำ ข. ได้ข่มขู่คุกคำมจน ก. ต้องย้ำยจำกสำมยทรัพย์นั้น ไปอยู่ที่จังหวัดอื่นเป็นเวลำถึง 10
ปี เมื่อ ข. เจ้ำของสำมยทรัพย์เสียชีวิตแล้ว ก. จึงกลับเข้ำมำอยู่อำศัยในสำมยทรัพย์เดิมนั้นอีก และจะใช้สิทธิ
ภำระจำำยอมเดิมผ่ำนภำรยทรัพย์นั้น ดังนี้ทำยำทของ ข. จะมีข้อต่อสู้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1399 ภำระจำำยอมนั้นถ้ำมิได้ใช้ 10 ปี ท่ำนว่ำย่อมสิ้นไป
ตำมปัญหำ ก. ได้สิทธิภำระจำำยอมโดยจดทะเบียน ผ่ำนทำงในที่ดินของ ข. ต่อมำ ก. และ ข. ขัด
ผลประโยชน์กันทำงธุรกิจกำรค้ำ ข. ได้ข่มขู่คุกคำมจน ก. ต้องย้ำยไปอยู่จังหวัดอื่น เป็นเวลำถึง 10 ปีเช่นนี้
ภำระจำำยอมนั้นย่อมมิได้ใช้สิบปี ภำระจำำยอมนั้นย่อมสิ้นไป ตำมมำตรำ 1399 ดังกล่ำว ไม่ว่ำกำรที่มิได้ใช้
นัน้ จะเกิดจำกสำเหตุใด เพรำะกฎหมำยพิเครำะห์เฉพำะผลที่เกิดขึ้นเท่ำนั้น
ฉะนัน้ ทำยำทของ ข. จึงมีข้อต่อสู้ภำระจำำยอมนั้นระงับสิ้นไปแล้วตำมมำตรำ 1399 ดังกล่ำว
หนึ่งได้สิทธิภำระจำำยอมผ่ำนที่ดินของสองโดยอำยุควำม ต่อมำหนึ่งได้ไปทำำงำนต่ำงประเทศเป็นเวลำ
ถึง 9 ปี แล้วกับมำอยู่เมืองไทยและได้ใช้ทำงภำรยทรัพย์นั้นอีกเพียง 6 เดือน ก็กลับไปทำำงำนต่ำงประเทศอีก
เป็นเวลำ 2 ปี จึงกลับมำอยู่อำศัยในสำมยทรัพย์เดิมนั้น แต่สองไม่ยอมให้หนึ่งผ่ำนที่ดินของตนโดยอ้ำงว่ำ
ภำระจำำยอมระงับสิ้นไปแล้ว เช่นนี้หนึ่งจะมีข้อต่อสู้อย่ำงไร
ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1399 ภำระจำำยอมนั้น ถ้ำมิได้ใช้สิบปีท่ำนว่ำย่อมสิ้นไป

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 7
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 48

1. ทรัพย์สินที่จะตกอยู่ภำยใต้ภำระจำำยอมได้จะต้องเป็นทรัพย์สินประเภท อสังหำริมทรัพย์
2. กำรใช้สิทธิโดยกำรขออำศัยอำจเป็นเหตุให้ได้มำซึ่งภำระจำำยอมโดยอำยุควำม ไม่ได้ เพรำะ
มิใช่เป็นกำรใช้สิทธิโดยเจตนำจะได้ภำระจำำยอม
3. ในเรื่องภำระจำำ ยอมและทำงจำำ เป็น อำจได้สิทธิทั้งภำระจำำ ยอมและทำงจำำ เป็นในเส้นทำง
เดียวกันได้
4. ปักเสำเดินสำยไฟในทำงภำระจำำยอมเดิม เป็นกำรทำำให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่ภำรยทรัพย์
5. ภำระจำำยอมในประเทศไทยคดีทขี่ ึ้นสู่ศำลส่วนใหญ่เป็นเรื่องเกี่ยวกับ ทำงสัญจร
6. กรณีเจ้ำของสำมยทรัพย์ต้องเสียค่ำใช้จ่ำยของตนเองในกำรซ่อมแซมที่ได้ทำำไปแล้ว หำกเจ้ำ
ของภำรยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วย เจ้ำของภำรยทรัพย์ ต้องออกค่ำใช้จ่ำยด้วยตำมส่วนแห่ง
ประโยชน์
7. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1392 เจ้ำของทรัพย์อำจเรียกให้ย้ำยภำระจำำยอมไปยังส่วนอื่นได้
ในกรณี ภำระจำำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภำรยทรัพย์
8. ถ้ำภำรยทรัพย์สลำยไปทั้งหมด ภำระจำำยอมจะมีผล สิ้นไปโดยผลของกฎหมำย
9. ถ้ำมีกำรแบ่งแยกภำรยทรัพย์ ภำระจำำยอมยังคงมีอยู่แก่ทุกส่วนที่แยกออกไป
10. ภำระจำำยอมนั้นถ้ำไม่ได้ใช้ไปภำยในระยะเวลำเท่ำใดย่อมสิ้นไป คำาตอบ ไม่มีกำรสิ้นไปโดย
ไม่ใช้
11. ทรัพย์สินที่เป็นสำมยทรัพย์ได้จะต้องเป็นทรัพย์สิน เฉพำะอสังหำริมทรัพย์
12. กำรได้ภำระจำำ ยอมโดยผลของกฎหมำยแล้ว ต่อมำอำจได้ภำระจำำ ยอมโดยอำยุควำมอีกใน
กรณีเดียวกัน ได้ หำกได้ใช้สิทธิโดยครบหลักเกณฑ์ตำมกฎหมำย
13. เรื่องเกี่ยวกับภำระจำำ ยอมและทำงจำำ เป็น ภำระจำำยอมไม่จำำ กัดประเภทสิทธิ แต่ทำงจำำ เป็น
จำำกัดเฉพำะกรณีทำงสัญจร
14. ทำำทำงภำระจำำ ยอมเดิมจำกโรยกรวดเป็นเทคอนกรีต ไม่เป็นกำรทำำให้เกิดภำระเพิ่มขึ้นแก่
ภำรยทรัพย์
15. ภำระจำำยอมเป็นทรัพยสิทธิชนิด จำำกัดตัดทอนกรรมสิทธิ์
16. ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1391 เจ้ำของสำมยทรัพย์มีสิทธิทำำ กำรทุกอย่ำงอันจำำ เป็นเพื่อ
รักษำและใช้ภำระจำำยอม แต่จะก่อให้เกิดควำมเสียหำยแก่ภำรยทรัพย์ ได้ก็แต่น้อยที่สุดตำม
พฤติกำรณ์
17. ถ้ำภำระจำำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งแห่งภำรยทรัพย์นั้นอำจเรียกให้ย้ำยไปยังส่วนอื่นก็ได้
แต่ต้องแสดงได้วำ่ กำรย้ำยนั้น เป็นประโยชน์แก่ตน
18. กรณีถ้ำมีควำมเป็นไปมีทำงให้กลับใช้ภำระจำำ ยอมได้ ภำระจำำ ยอมนั้นอำจกลับมีขึ้นอีกได้
นัน้ เป็นกรณี ภำระจำำยอมหมดประโยชน์แก่สำมยทรัพย์โดยสิ้นเชิง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 49

19. ภำระจำำ ยอมที่ได้จดทะเบียนไว้แล้ว ถ้ำภำรยทรัพย์และสำมยทรัพย์ตกเป็นของเจ้ำของคน

เดียวกัน จะต้องเพิกถอนกำรจดทะเบียน มิฉะนั้นยังคงมีผลอยู่ในส่วนบุคคลภำยนอก
20. กรณีไม่ได้ใช้ภำระจำำ ยอมเป็นเวลำ 10 ปี ภำระจำำ ยอมนั้นย่อมสิ้นไปทุก กรณีไม่มีข้ อ
ยกเว้น

หน่วยที่ 8 ทรัพย์สิทธิอื่นๆ

1. สิทธิอำศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยว

กับอสังหำริมทรัพย์ ที่กำำหนดให้บุคคลมีสิทธิใช้ได้ หรือได้รับประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่น
หรือกล่ำวอีกนัยหนึ่งเป็นทรัพย์สิทธิ์ที่จำำกัดตัดทอนสิทธิ์ของเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้แห่ง
สิทธิเหล่ำนี้
2. กำรได้มำ กำรเปลี่ยนแปลง และกำรระงับสิ้นไปของทรัพยสิทธิอื่นๆ นั้น จะต้องทำำเป็นหนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
3. ทรัพยสิทธิอื่นๆนี้ อำจมีกำำ หนดเวลำหรือกำำ หนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิหรือผุ้รับประโยชน์หรือ
เจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับสิทธินั้นๆ หรือมีกำำหนดเวลำก็ได้

8.1 สิทธิอาศัย
1. สิทธิอำศัยเป็นทรัพยสิทธิที่กำำ หนดให้ผู้ทรงสิทธิ และบุคคลในครอบครัวอยู่อำศัยในโรง
เรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่ำเช่ำ
2. กำรได้มำ กำรเปลี่ยนแปลง และกำรระงับสิ้นไปของสิทธิอำศัยนั้น จะต้องทำำ เป็นหนังสือ
และจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
3. สิทธิอำศัยเป็นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิ จึงไม่อำจโอนหรือรับมรดกกันต่อไปไม่ได้
4. สิทธิอำศัยอำจมีกำำ หนดเวลำหรือกำำ หนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิอำศัย หรือไม่มีกำำ หนด
เวลำก็ได้

8.1.1 ลักษณะของสิทธิอาศัย
ลักษณะของสิทธิอำศัยที่สำำคัญมีอย่ำงไรบ้ำง
สิทธิอาศัยมีหลักสำาคัญดังต่อไปนี้
(1) สิทธิอำศัยเป็นสิทธิที่ให้บุคคลใดมีสิทธิอยู่อำศัยในโรงเรือนของผู้อื่น โดยไม่เสียค่ำเช่ำ และมี
สิทธิเก็บดอกผลธรรมดำเพียงเท่ำที่จำำเป็นแก่ควำมต้องกำรของครัวเรือน
(2) สิทธิอำศัยจะได้มำโดยทำงนิติกรรมเท่ำนั้น และจะต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้
มำนั้นต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่จึงจะมีผลเป็นทรัพย์สิทธิใช้อ้ำงยันบุคคลทั่วไปได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 50

(3) สิทธิอำศัยเป็นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิอำศัยจึงโอนกันไม่ได้ แม้โดยทำงมรดก

(4) สิทธิอำศัยอำจมีกำำหนดเวลำหรือไม่ก็ได้ และจะกำำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิอำศัยก็ได้
ก. ให้ ข. อำศัยอยู่ในบ้ำนของตนโดยไม่ต้องเสียค่ำเช่ำบ้ำนมีกำำหนด 10 ปี และได้ทำำสัญญำต่อ
กันไว้เป็นหนังสือ ต่อมำ ข. อยู่ในบ้ำนของ ก. ได้ 5 ปี ก. ยกบ้ำนนั้นกับ ค. ค. ไม่ยอมให้ ข. อยู่ในบ้ำน
นั้นต่อไป ข. ก็ไม่ยอมออกจำกบ้ำนนั้นโดยอ้ำงว่ำตำมสัญญำระหว่ำงตนกับ ก. นั้น ตนมีสิทธิอำศัยในบ้ำนนี้
อีกเป็นเวลำ 5 ปี และ ค. รับโอนบ้ำนนั้นไปโดยไม่สุจริตและไม่เสียค่ำตอบแทน ดังนี้ระหว่ำง ข. และ ค. ผู้
ใดมีสิทธิในบ้ำนดังกล่ำวนี้ดีกว่ำกัน
จำกอุทำหรณ์ ค. ผู้รับโอนบ้ำนจำก ก. มีสิทธิดีกว่ำ ข. ผู้อำศัยในบ้ำนหลังนั้น ส่วน ข. นั้นแม้จะมี
สัญญำให้สิทธิอำศัยระหว่ำงตนกับ ก. แต่สัญญำดังกล่ำวเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้อ้ำงยันได้ระหว่ำงตนกับ ก.
เท่ำนั้น เนื่องจำกกำรได้มำซึ่งสิทธิอำศัยเป็นกำรได้มำซึ่งทรัพย์สิทธิชนิดหนึ่งนั้น จะต้องทำำเป็นหนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่จึงจะบริบูรณ์เป็นทรัพย์สิทธิ แต่กำรได้มำซึ่งทรัพย์สิทธิอำศัยของ ข. นัน้ เพียงแต่
ทำำเป็นหนังสือแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่จึงไม่อำจใช้อ้ำงยืนยันต่อ ค. ซึ่งเป็นบุคคลภำยนอกได้
สำำ หรั บข้ อ อ้ ำ งของ ข. ที่ว่ ำ ค. ไม่ สุจ ริ ต ก็ ไ ม่ ป รำกฏข้ อ เท็ จ จริ ง ว่ ำ ค. ไม่ สุจ ริ ต แต่ ป ระกำรใด และไม่ มี
กฎหมำยบัญญัติว่ำบุคคลภำยนอกจะต้องสุจริตหรือไม่ กำรที่ ค. ไม่ได้เสียค่ำตอบแทนนั้นก็ไม่มี กฎหมำย
บัญญัติว่ำบุคคลภำยนอกจะต้องเสียค่ำตอบแทนหรือไม่ ดังนัน้ ถ้ำ ค. ไม่ต้องกำรให้ ข. อยู่ในบ้ำนนั้นต่อไป ค.
ย่อมมีสิทธิให้ ข. ออกจำกบ้ำนนั้นได้

8.1.2 ผลของสิทธิอาศัย
ผู้ทรงสิทธิอำศัยมีสิทธิและหน้ำที่อย่ำงไรบ้ำง
ผู้ทรงสิทธิอำศัยมีสิทธิและหน้ำที่ดังต่อไปนี้
สิทธิของผู้ทรงสิทธิอำศัย
(1)อยู่อำศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่ำเช่ำ
(2)เก็บดอกผลธรรมดำเพียงเท่ำที่จำำเป็นแก่ควำมต้องกำรของครัวเรือน
หน้ำที่ของผู้ทรงสิทธิอำศัย
(1)ใช้โรงเรือนตำมปกติประเพณีหรือที่กำำหนดไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธิอำศัย
(2)สงวนโรงเรือนอย่ำงวิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตน และบำำรุงรักษำและซ่อมแซมเล็กน้อย
(3)ยอมให้ผู้อำศัยหรือตัวแทนเข้ำตรวจดูโรงเรือนเป็นครั้งครำว
(4)ไม่ดัดแปลงต่อเติมโรงเรือน
(5)ส่งคืนโรงเรือนให้ผู้ให้อำศัยเมื่อสิทธิอำศัยระงับสิ้นไป

8.1.3 การระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิอาศัย
เหตุของกำรสิ้นไปซึ่งสิทธิอำศัยมีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิอำศัย
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 51

1) กำรระงับสิ้นไปโดยผลแห่งเจตนำ ซึ่งแบ่งออกเป็น
- เมื่อสิ้นระยะเวลำที่กำำหนดไว้
- เมื่อผูใ้ ห้สิทธิอำศัยบอกเลิกสิทธิอำศัย
- เมื่อผู้ทรงสิทธิสละสิทธิอำศัย
- เมื่อคู่กรณีทั้งสองฝ่ำยตกลงกันเลิกสิทธิอำศัย
2) กำรระงับสิ้นไปโดยผลแห่งกฎหมำย ซึ่งแบ่งออกเป็น
- เมื่อผู้ทรงสิทธิอำศัยตำย
- เมื่อสิทธิอำศัยกับกรรมสิทธิ์เกลื่อนกลืนกัน
3) กำรระงับสิ้นไปโดยสภำพธรรมชำติ

8.2 สิทธิเหนือพืน้ ดิน

1. สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทรัพย์สิทธิที่กำำหนดให้ผู้ทรงสิทธิเป็นเจ้ำของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้ำง
หรือสิ่งเพำะ ปลูกบนดินหรือใต้ดินของผู้อื่น โดยไม่เป็นส่วนควบของเจ้ำของที่ดินนั้น โดย
จะเสียค่ำเช่ำเป็นกำรตอบแทนหรือไม่ก็ได้
2. กำรได้มำ กำรโอน กำรเปลี่ยนแปลงและกำรระงับสิ้นไปของสิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะต้องทำำ
เป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
3. สิทธิเหนือพื้นดินมิใช่เป็นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิ จึงอำจโอนหรือรับมรดกกันต่อไป
ได้
4. สิทธิเหนือพื้นดินอำจมีกำำหนดเวลำหรือกำำหนดตลอดชีวิตของเจ้ำของที่ดินหรือของผู้ทรง
สิทธิ หรือไม่มีกำำหนดเวลำก็ได้

8.2.1 ลักษณะของสิทธิเหนือพื้นดิน
ลักษณะของสิทธิเหนือพื้นดินที่สำำคัญมีอย่ำงไรบ้ำง
สิทธิเหนือพื้นดินมีลักษณะที่สำำคัญดังต่อไปนี้
(1) สิทธิเหนือพื้นดินเป็นสิทธิให้บุคคลมีสิทธิเป็นเจ้ำของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้ำงหรือสิ่งเพำะปลูก
ในที่ดินของผู้อื่น โดยทรัพย์สินเหล่ำนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบของเจ้ำของที่ดิน โดยจะเสียค่ำเช่ำหรือผลประโยชน์
ตอบแทนหรือไม่ก็ได้
(2) สิทธิเหนือพื้นดินนั้นอำจได้มำโดยทำงนิติกรรมและโดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม
(3) สิทธิเหนือพื้นดินมิใช่เป็นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน จึงอำจโอนกันได้เสมอ
(4) สิทธิเหนือพื้นดินอำจมีกำำหนดเวลำหรือไม่ก็ได้ และจะกำำหนดเวลำไว้ตลอดชีวิตของเจ้ำของ
ที่ดินหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้
ก. อนุญำตให้ ข. สร้ำงบ้ำนในที่ดินของตนโดยทำำสัญญำกันเป็นหนังสือไว้ให้ ข. อยู่ในที่ดินนั้นได้
ตลอดชีวิตของ ข. ต่อมำ ก. ทำำพินัยกรรมยกที่ดินนั้นให้ ค. และ ก. ตำยลง ค. จึงฟ้องขับไล่ ข. ออกจำก
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 52

ที่ดิน ดังนี้ ข. จะไม่ยอมออกจำกที่ดินนั้นได้หรือไม่ โดยอ้ำงว่ำตนมีสิทธิตำมสัญญำตนกับ ก. ซึ่ง ค. ต้อง

ผูกพันด้วยเพรำะเป็นผู้ได้รับที่ดินนั้นจำก ก.
จำกอุทำหรณ์ ข. จะไม่ยอมรื้อถอนบ้ำนออกจำกที่ดินของ ค. ไม่ได้ เพรำะ ข. มีสิทธิเหนือที่ดินที่
ไม่บริบูรณ์ เป็นทรัพย์สิทธิ แต่เป็นเพียงบุคคลสิทธิระหว่ำง ก. กับ ข. เท่ำนั้น เนื่องจำกกำรได้มำซึ่งสิทธิเหนือ
พื้นดินของ ข. นัน้ มิได้จดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ จึงมิใช่ทรัพย์สิทธิที่จะใช้อ้ำงยันต่อ ค. ซึ่งเป็นบุคคล
ภำยนอก ค. จึงไม่ผูกพันโดยสิทธิเหนือพื้นดินนั้น ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 1

8.2.2 ผลของสิทธิเหนือพืน้ ดิน

ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมีสิทธิและหน้ำที่อย่ำงไร
ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินมีสิทธิและหน้ำที่ดังนี้
สิทธิของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน
(1)เป็นเจ้ำของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้ำง หรือสิ่งเพรำะปลูกในที่ดนิ ของผู้อื่น
(2)โอนสิทธิเหนือพื้นดินให้แก่บุคคลอื่น
(3)รื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้ำง หรือสิ่งเพรำะปลูกเมื่อสิทธิเหนือพื้นดินระงับสิ้นไป
หน้ำที่ของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน
(1)ชำำระค่ำเช่ำให้เจ้ำของที่ดิน
(2)ปฏิบัติตำมเงื่อนไขซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน
(3)คืนที่ดินและรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้ำง และสิ่งเพรำะปลูกเมื่อสิทธิเหนือพื้นดินระงับสิ้นไป

8.2.3 การระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิเหนือพื้นดิน
เหตุของกำรสิ้นไปซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินมีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรสิ้นไปซึ่งสิทธิเหนือพื้นดิน
กำรระงับสิ้นไปโดยผลแห่งเจตนำซึ่งแบ่งออกเป็น
ก. เมื่อสิ้นระยะเวลำที่กำำหนดไว้
ข. เมื่อมีกำรบอกเลิกสิทธิเหนือพืน้ ดินในกรณีที่ไม่มีกำำหนดเวลำ
ค. เมื่อเจ้ำของที่ดินบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อผู้ทรงสิทธิไม่ปฏิบัติตำมเงื่อนไขหรือไม่ชำำระค่ำเช่ำ
สองปีติดต่อกัน
ง. เมื่อผู้ทรงสิทธิสละสิทธิ์เหนือพื้นดิน
จ. เมื่อคู่กรณีทั้งสองฝ่ำยตกลงกันเลิกสิทธิเหนือพื้นดิน
ฉ. เมื่อเจ้ำของที่ดินตำยในกรณีที่สิทธิเหนือพื้นดินก่อตั้งขึน้ ตลอดชีวิตของเจ้ำของที่ดิน
ช. เมื่อผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินตำยในกรณีที่สิทธิเหนือพื้นดิน ก่อตั้งขึ้นตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ
เหนือพืน้ ดิน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 53

ก. ให้ ข. ปลูกบ้ำนในที่ดินของตนโดยมีสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเวลำ 10 ปี ต่อเมื่อ ข. อยู่ในที่ดิน

นั้นได้ 5 ปี เกิดเพลิงไหม้บ้ำนของ ข. หมดสิ้น ข. จะปลูกสร้ำงใหม่ในที่ดินนั้น ก. ไม่ยอม ดังนี้ ข. จะมี
สิทธิปลูกบ้ำนใหม่หรือไม่
จำกอุทำหรณ์ ข. มีสิทธิปลูกบ้ำนขึ้นใหม่ในที่ดินของ ก. เพรำะสิทธิเหนือพื้นดินของ ข. ในที่ดิน
ของ ก. ไม่สิ้นไป เพรำะสภำพบ้ำนซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ตนปลูกสร้ำงลงสิ้นไปเพรำะมิใช่ที่ดินที่อยู่ภำยใต้บังคับ
สิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป และเป็นไปตำมบทบัญญัติมำตรำ 1475

8.3 สิทธิเก็บกิน
1. สิทธิเก็บกินเป็นทรัพย์สิทธิที่กำำหนดให้ผู้ทรงสิทธิเข้ำครอบครองใช้ และถือเอำประโยชน์
จำกอสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่น
2. สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิที่ให้ผู้ทรงสิทธิใช้ หรือถือเอำประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่น
โดยไม่ มี ข้ อ จำำ กั ด เจ้ ำ ของอสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ กล่ ำ วคื อ ผู้ ใ ห้ สิ ท ธิ จ ะระบุ จำำ กั ด กำรใช้ ห รื อ
ประโยชน์เฉพำะอย่ำงมิได้
3. กำรได้มำ กำรเปลี่ยนแปลง และกำรระงับสิ้นไปของสิทธิเก็บกินนั้นจะต้องทำำ เป็นหนังสือ
และจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
4. สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิ จึงไม่อำจโอนหรือรับมรดกกันต่อไปได้
5. สิทธิเก็บกินอำจมีกำำหนดเวลำ หรือกำำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือไม่มีกำำหนด
เวลำก็ได้

8.3.1 ลักษณะของสิทธิเก็บกิน
ลักษณะของสิทธิเก็บกินที่สำำคัญมีอะไรบ้ำง
สิทธิเก็บกินมีลักษณะสำำคัญดังต่อไปนี้
(1) สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิที่ให้บุคคลมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอำประโยชน์จำกอสังหำริม
ทรัพย์ของผู้อื่น โดยจะเสียค่ำเช่ำหรือผลประโยชน์ตอบแทน หรือไม่ก็ได้ และโดยมิได้ระบุจำำกัดกำรใช้หรือถือ
เอำประโยชน์
(2) สิทธิเก็บกินนั้น จะได้มำก็แต่ทำงนิติกรรมเท่ำนั้น และจะต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียน
กำรได้มำซึ่งสิทธิเก็บกินต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่เพื่อให้บริบูรณ์เป็นทรัพย์สิทธิที่จะใช้อ้ำงยันแก่บุคคลทั่วไปได้
(3) สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพำะตัวของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน จึงไม่อำจทรงสิทธิเก็บกินกันได้ แต่ก็อำจ
มีกำรโอนกำรใช้สิทธิเก็บกินกันได้ เพรำะไม่ใช่กำรโอนถึงสิทธิเก็บกิน
(4) สิทธิเก็บกินนั้น อำจมีกำำหนดเวลำ หรือไม่มีกำำหนดเวลำ หรือกำำหนดตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ
เก็บกินก็ได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 54

ก. เป็นเจ้ำของที่ดินแปลงหนึ่งได้ให้ ข. มีสิทธิเก็บกินในที่ดินของตนโดยทำำนิติกรรมถูกต้องตำม
กฎหมำยแต่ไม่ได้ตกลงกันว่ำจะให้ ข. มีสิทธิเก็บกินอยู่นำนเท่ำใด ภำยหลัง ก. ไม่พอใจ ข. และไม่ต้องกำร
ให้ ข. อยู่ในที่ดินนั้นอีกต่อไป ก. จะเรียกที่ดินนั้นคืนได้หรือไม่
จำกอุ ท ำหรณ์ สิท ธิ เ ก็ บ กิ น ระหว่ ำ ง ก. กั บ ข. เป็น สิท ธิ เ ก็ บ กิ น ที่ ไ ม่ มี กำำ หนดเวลำซึ่ ง ป.พ.พ.
มำตรำ 1418 วรรค 2 ให้สันนิษฐำนไว้ก่อนว่ำสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิ ดังนั้น ตำมข้อ
สันนิษฐำนของกฎหมำย ก. จะเรียกที่ดินนั้นคืนไม่ได้ตรำบใดที่ ข.ยังมีชีวิตอยู่ แต่ถ้ำมีพฤติกำรณ์แสดงให้เห็น
เป็นอย่ำงอื่น เช่น ให้สิ้นสิทธิไปเมื่อ ก. ไม่พอใจและเรียกเอำคืน ก. ก็ย่อมได้สิทธิเรียกที่ดินคืนได้

8.3.2 ผลของสิทธิเก็บกิน
สิทธิและหน้ำที่ของผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอย่ำงไรบ้ำง
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีสิทธิและหน้ำที่ดังต่อไปนี้
สิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
(1)ครอบครอง ใช้สอย ถือเอำประโยชน์และจัดกำรอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเก็บกิน
(2)โอนกำรใช้สิทธิเก็บกินให้บุคคลอื่นเว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิเก็บกินจะห้ำม
หน้าที่ของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
1)รักษำทรัพย์สินที่อยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเก็บกินเสมอวิญญูชนรักษำทรัพย์สินของตนเอง
2)สงวนภำวะแห่งทรัพย์สินมิให้เปลี่ยนไปในสำระสำำ คัญ และบำำ รุงรักษำปกติและซ่อมแซมเล็ก
น้อย
3)ออกค่ำใช้จ่ำยในกำรจัดกำรทรัพย์สิน
4)ประกันวินำศภัยทรัพย์สินที่อยู่ภำยใต้บังคับสิทธิเก็บกิน
5)ส่งทรัพย์สินคืน

8.3.3 การระงับสิ้นไปซึ่งสิทธิเก็บกิน
เหตุของกำรสิ้นไปซึ่งสิทธิเก็บกินมีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรสิ้นไปของสิทธิเก็บเงิน
(1) กำรระงับสิ้นไปโดยผลแห่งเจตนำ ซึ่งแบ่งออกเป็น
- เมื่อสิ้นระยะเวลำที่กำำหนดไว้
- เมื่อมีกำรบอกเลิกสิทธิเก็บกินในกรณีที่ไม่มีกำำหนดระยะเวลำ
- เมื่อผู้ทรงสิทธิสละสิทธิเก็บกิน
- เมื่อคู่กรณีทั้งสองฝ่ำยตกลงกันเลิกสิทธิเก็บกิน
(2) กำรระงับสิ้นไปโดยผลแห่งกฎหมำย
- เมื่อผู้ทรงสิทธิตำย
- เมื่อสิทธิเก็บกินกับกรรมสิทธิ์เกลื่อนกลืนกัน
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 55

(3) กำรระงับสิ้นไปโดยสภำพธรรมชำติ
ก. ทำำพินัยกรรมให้ ข. มีสิทธิเก็บกินในที่ดินของตนพร้อมบ้ำนที่ปลูกอยู่ในที่ดินนั้นเป็นเวลำ 20
ปี ต่อมำเมื่อ ข. อยู่ในที่ดินนั้นได้ 10 ปี บ้ำนนั้นถูกพำยุพัดพังหมด ดังนี้ ก. จะให้ ข. ออกจำกที่ดินของตน
โดยอ้ำงว่ำสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงแล้วได้หรือไม่
จำกอุทำหรณ์สิทธิเก็บกินของ ข. ในที่ดินของ ก. ไม่ระงับสิ้นไป แม้บ้ำนที่ปลูกสร้ำงอยู่ในที่ดินนั้น
จะสิ้นสลำยไปก็ตำม ก. จะให้ ข. ออกจำกที่ดินไม่ได้ เพรำะไม่ใช่กรณีที่ตั้งอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับ
สิทธิเก็บกิน คือ ที่ดินสิ้นสลำยไป

8.4 ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
1. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ เป็นทรัพยสิทธิที่กำำหนดให้ผู้รับประโยชน์ได้รับชำำระ
หนี้จำกอสังหำ ริมทรัพย์ของผู้อื่นเป็นครำวๆ ไป หรือได้ใช้หรือถือเอำประโยชน์จำก
อสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่นตำมที่ระบุไว้
2. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็นภำระที่เกี่ยวกับตัวทรัพย์สินโดยตรง
3. กำรได้มำ กำรเปลี่ยนแปลง และกำรระงับสิ้นไปของภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์นั้น
จะต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
4. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เฉพำะตัวของผู้รับประโยชน์ จึงไม่อำจโอนหรือรับมรดก
กันต่อไปได้ เว้นแต่จะมีกำรระบุไว้เป็นอย่ำงอื่นในนิติกรรมก่อตั้งภำระติดพัน
5. ภำระติ ด พัน ในอสังหำริ ม ทรั พย์ อำจมี กำำ หนดเวลำ หรื อ กำำ หนดตลอดชี วิ ต ของผู้ รั บ
ประโยชน์หรือไม่มีกำำหนดเวลำก็ได้

8.4.1 ลักษณะของภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
ลักษณะของภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ที่สำำคัญมีอะไรบ้ำง
ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์มีลักษณะดังต่อไปนี้
(1) ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็นทรัพยสิทธิ ที่ทำำให้ผู้รับประโยชน์ได้รับชำำระหนี้
จำก อสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่นเป็นครำวๆ ไป หรือได้ใช้และถือเอำประโยชน์จำก
อสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่นตำมที่ระบุได้
(2) ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์นั้นอำจได้มำก็แต่โดยทำงนิติกรรมและโดยทำงอื่น
นอกจำกนิติกรรม
(3) ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์เป็นสิทธิเฉพำะตัวของผู้รับประโยชน์ตำมปกติ จึงไม่
อำจโอนหรือรับมรดกกันได้เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่ำงอื่นในนิติกรรมก่อตั้งภำระ
ติดพันในอสังหำริมทรัพย์
ก. ให้ ข. เดินผ่ำนที่ดินของตน เพื่อไปทำำ นำในที่นำของ ข. ซึ่งอยู่ถัดออกไปเฉพำะฤดูกำลทำำ นำ
เป็นเวลำ 20 ปี เมื่อทำำสัญญำมำได้ครบ 10 ปี ข. ตำยลง ค. ซึ่งเป็นบุตรของ ข. จะเข้ำไปทำำนำในที่ดิน
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 56

ของตน โดยเดินผ่ำนที่ดินของ ก. แต่ ก. จะไม่ให้ ค. เดินผ่ำนที่ดินนั้น ดังนี้ ก. จะมีสิทธิห้ำมไม่ให้ ค. เดิน

ผ่ำนที่ดินนั้นได้หรือไม่
จำกอุทำหรณ์ ก. มีสิทธิห้ำม ค. มิให้เดินผ่ำนที่ดินของตน เพรำะภำระติดพันดังกล่ำวนี้ระงับสิ้นไป
เมื่อ ข. ผู้รับประโยชน์ตำย แม้ ค. จะเป็นผู้รับมรดกจำก ข. ก็ตำม ค. ก็ไม่สำมำรถรับมรดกภำระติดพันนั้น
ได้เว้นแต่ในนิติกรรมก่อตั้งภำระติดพันระหว่ำง ก. กับ ข. จะระบุไว้ว่ำให้ทำยำทของ ข. รับมรดกภำระ
ติดพันนั้นได้ ดังที่บัญญัติไว้ในมำตรำ 1431

8.4.2 ผลของภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
สิทธิและหน้ำที่ของผู้รับประโยชน์ในภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์มีอย่ำงไรบ้ำง
สิทธิและหน้ำที่ของผู้รับประโยชน์ในภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
สิทธิของผู้รับประโยชน์
(1) ได้รับประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน โดยได้รับชำำระหนี้
เป็นครำวๆ จำกอสังหำริมทรัพย์ หรือได้ใช้หรือถือเอำประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์
ตำมทีร่ ะบุไว้
(2) ขอให้ศำลตั้งผู้รักษำทรัพย์ หรือให้เอำอสังหำริมทรัพย์ออกขำยทอดตลำด
(3) ทำำกำรทุกอย่ำงเพื่อรักษำและใช้อสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน
หน้าที่ของผู้รับประโยชน์
1)ปฏิบัติตำมเงื่อนไขอันเป็นสำระสำำคัญที่ระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งภำระติดพัน
2)ไม่ทำำกำรเปลี่ยนแปลงอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน
3)ไม่ทำำกำรอันเป็นกำรเพิ่มภำระแก่อสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพัน
4)หยุดกระทำำ กำรซึ่งเป็นประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพันเมื่อภำระ
ติดพันนั้นระงับสิ้นไป

8.4.3 การระงับสิ้นไปซึ่งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
เหตุระงับสิ้นไปซึ่งภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์มีอย่ำงไรบ้ำง
เหตุของกำรระงับสิ้นไปซึ่งภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
1) การระงับสิ้นไปโดยผลแห่งเจตนา ซึ่งอาจแบ่งออกเป็น

(1)เมื่อสิ้นระยะเวลำที่กำำหนดไว้
(2)เมื่อมีกำรยกเลิกภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ในกรณีที่ไม่มีกำำหนดระยะเวลำ
(3)เมื่อเจ้ำของทรัพย์สินบอกเลิกภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ในกรณีที่ผู้รับประโยชน์ไม่
ปฏิบัติตำมเงื่อนไข
(4)เมื่อผูร้ ับประโยชน์สละภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
(5)เมื่อคู่กรณีทั้งสองฝ่ำยตกลงเลิกภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 57

(6)เมื่อผูร้ ับประโยชน์ถึงแก่ควำมตำยในกรณีที่กำำหนดเวลำไว้ตลอดชีวิตผู้รับประโยชน์
2) การระงับสิ้นไปโดยผลแห่งกฎหมาย ซึ่งอาจแบ่งออกเป็น
(1)เมื่อผูร้ ับประโยชน์ถึงแก่ควำมตำยในกรณีที่ไม่ได้กำำหนดระยะเวลำเอำไว้
(2)เมื่อผู้รับประโยชน์ขอให้ศำลนำำอสังหำริมทรัพย์ที่อยู่ภำยใต้บังคับภำระติดพันออกขำยทอด
ตลำดเพื่อชำำระหนี้ที่ค้ำงอยู่
(3)เมื่อเจ้ำของอสังหำริมทรัพย์ของให้อสังหำริมทรัพย์นั้นพ้นจำกภำระติดพัน
(4)เมื่อผูร้ ับประโยชน์มิได้ใช้อสังหำริมทรัพย์นั้นเป็นเวลำ 10 ปี
(5)เมื่อภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์หมดประโยชน์หรือมีประโยชน์น้อยลง
(6)เมื่อภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์และกรรมสิทธิ์เกลื่อนกลืนกัน
3) การระงับสิ้นไปโดยสภาพธรรมชาติ

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 8

1. บุคคลอำจได้มำซึ่งทรัพย์สิทธิต่ำงๆ ได้โดยทำง นิติกรรม และ ทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม

2. บุคคลอำจได้มำซึ่งทรัพยสิทธิต่ำงๆ เช่น สิทธิอำศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และภำระติดพันใน
อสังหำริมทรัพย์โดยทำง นิติกรรม และ อำยุควำม
3. ทรัพยสิทธิที่เป็นทรัพยสิทธิที่จำำกัดตัดทอนอำำนำจของกรรมสิทธิ์ได้มำกที่สุด คือ สิทธิเก็บกิน
4. สิทธิอำศัย คือ สิทธิที่ก่อให้เกิดผลต่อ ผูท้ รงสิทธิมีสิทธิอยู่อำศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไม่ต้องเสียค่ำ
เช่ำ
5. ดำำให้แดงอำศัยอยู่ในบ้ำนของตนโดยทำำหนังสือระหว่ำงกัน ต่อมำดำำขำยที่ดินนั้นให้ขำว ขำวจึงฟ้อง
ขับไล่แดง ดังนั้น แดงจะมีสิทธิอำศัยอยู่ในบ้ำนนั้นหรือไม่ คำา ตอบ แดงไม่มีสิทธิอำศัย เพรำะสิทธิ
อำศัยนั้นไม่ได้จดทะเบียน จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิที่จะใช้ยั นกับขำวได้
6. สิทธิเหนือพื้นดิน คือสิทธิที่ก่อให้เกิดผลต่อ ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิเป็นเจ้ำของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้ำง หรือ
สิ่งเพำะปลูกที่อยู่ในที่ดินของผู้อื่น
7. ขำวให้เขียวปลูกบ้ำนอยู่ในที่ดินของตนโดยทำำ สัญญำกันเอง ต่อมำขำวขำยที่ดินนั้นให้เข้มไปดังนี้
ระหว่ำ งเขี ย วกั บ เข้ ม ใครจะมี สิท ธิ ใ นบ้ ำนดี ก ว่ ำ กั น คำา ตอบ เข้ ม มี สิท ธิ ดี ก ว่ ำ เพรำะเขี ยวมิ ไ ด้ จ ด
ทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินสิทธิของเขียวจึงไม่ผูกพันเข้ม
8. สิทธิเก็บกิน คือสิทธิที่ก่อให้เกิดผลอย่ำงไรต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกิน คำาตอบ ผูท้ รงสิทธิมีสิทธิ ครอบครอง
ใช้สอย และถือประโยชน์จำกอสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่น
9. นำ้ำเงินให้ม่วงมีสิทธิเก็บกินในที่สวนของตน ต่อมำม่วงโอนกำรให้สิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นให้ฟ้ำ ถ้ำ
ฟ้ำตัดต้นไม้ในสวนไปทำำฟืนขำยหมด ดังนั้นนำ้ำเงินจะเรียกให้ใครรับผิดชอบ คำาตอบ นำ้ำเงินฟ้องม่วง
และฟ้ำให้รับผิดชอบต่อตนได้ เพรำะเป็นกรณีที่มีกฎหมำยบัญญัติไว้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 58

10. ภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์คือทรัพย์สิทธิที่ก่อให้เกิดผลอย่ำงไรต่อผู้รับประโยชน์ คำาตอบ ผู้รับ

ประโยชน์ มี สิ ท ธิ ไ ด้ รั บ ชำำ ระหนี้ เ ป็ น ครำวๆ หรื อ ได้ ใ ช้ แ ละถื อ เอำประโยชน์ ต ำมที่ ร ะบุ ไ ว้ จ ำก
อสังหำริมทรัพย์
11. เหลือ งให้แดงเข้ำทำำ นำในที่ดินของตนเฉพำะฤดูกำลทำำ นำ ต่อมำแดงให้ดำำ เข้ำไปทำำ นำในที่นำนั้น
แทนตน ดั ง นั้ น ถ้ ำ ดำำ ทำำ ให้ ที่ น ำนั้ น เสี ย หำย เหลื อ งจะเรี ย กให้ ใ ครรั บ ผิ ด ตำมบทบั ญ ญั ติ ใ นเรื่ อ ง
ทรัพย์สินได้บ้ำง คำาตอบ เหลืองฟ้องแดงให้รับผิดชอบได้ เพรำะแดงจะโอนภำระติดพันดังกล่ำวให้ดำำ
ไม่ได้
12. ขำวให้เขียวมีสิทธิอำศัยในบ้ำนของตนโดยทำำพินัยกรรมไว้ เมื่อขำวตำย เขียวได้ให้เช่ำบ้ำนหลังนั้นไป
และเหลืองได้เข้ำครอบครองที่ดินที่มีบ้ำนนั้นจนได้สิทธิ เขียวจะยังมีสิทธิอำศัยในบ้ำนหลังนั้นหรือ
ไม่ คำำ ตอบ เขียวไม่มีสิทธิอำศัยในบ้ำน เพรำะไม่ได้จดทะเบียนสิทธิอำศัยจึงไม่อำจอ้ำงยันในฐำนะ
ทรัพยสิทธิต่อเหลืองได้
13.เขียวให้ขำวปลูกบ้ำนอยูในที่ดินของตนโดยทำำเป็นหนังสือระหว่ำงกัน ต่อมำเขียวขำยที่ดินนั้นให้เข้ม
ไปดังนี้ระหว่ำงขำวกับเข้มใครจะมีสิทธิในบ้ำนดีกว่ำกัน คำำตอบ เข้มมีสิทธิดีกว่ำ เพรำะขำวมิได้จด
ทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเหนือพื้นดินของขำวจึงไม่ผูกพันเข้ม

หน่วยที่ 9 การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

1. กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ เป็นกรณีที่ทำำให้ผู้ได้มำสำมำรถ
ใช้อำำ นำจแห่งสิทธิที่ได้มำยกขึ้นต่อสู้กับผู้อื่น ดังนั้น กฎหมำยจึงจำำ เป็นต้องบัญญัติหลักกำรแสดง
ออกซึ่ ง สิท ธิ ที่ ไ ด้ ม ำนั้ น ให้ ชั ด เจน เพื่ อ ประโยชน์ ต่ อ ผู้ ไ ด้ ม ำ (ผู้ ท รงทรั พ ย์ สิ ท ธิ ) แต่ อ ย่ ำ งไรก็ ดี
กฎหมำยก็ยังให้ควำมคุ้มครองสิทธิของบุคคลภำยนอกที่ได้ทรัพย์สิทธินั้นมำโดยสุจริตและเสียค่ำ
ตอบแทน
2. กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์นั้น ตำมกฎหมำยแบ่งออกเป็น
2 ทำง คือ กำรได้มำโดยทำงนิติกรรม และกำรได้มำโดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม
3. กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์บำงกรณีอำจถูกเพิกถอนทะเบียน
ได้ทั้งนี้ต้องเป็นไปตำมหลักกำรตำมที่กฎหมำยกำำหนดไว้
4. ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์อำจเปลี่ยนแปลงระงับหรือกลับคืนมำได้ ทั้งนี้กฎหมำยกำำหนด
ให้นำำหลักกำรทำงทะเบียนดังบัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มำตรำ 1299 และ มำตรำ 1300 มำใช้
โดยอนุโลม อนึ่ง สังหำริมทรัพย์ที่กฎหมำยกำำหนดให้มีกำรแสดงออกทำงทะเบียน หำกมีกำรได้มำ
หรือมีกำรเปลี่ยนแปลงหรือระงับ หรือกลับคืนก็ต้องแสดงออกให้ปรำกฏทำงทะเบียนเช่นกัน

การได้มาโดยทางนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 59

1. กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์ หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงนิติกรรม
ต้องดำำเนินกำรจดทะเบียนกำรได้มำซึ่งทรัพย์สิทธินั้นให้ถูกต้อง มิฉะนั้น ไม่บริบูรณ์เป็น
ทรัพย์สิทธิ
2. กำรได้มำโดยนิติกรรมซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์

หลักเกณฑ์การได้มาโดยทางนิติกรรม
ควำมในบทบัญญั ติ ม ำตรำ 1299 วรรคแรกตอนต้ นที่ กล่ ำวว่ำ “ภำยในบั งคั บ แห่ งบทบั ญ ญั ติ
ประมวลกฎหมำยนี้หรือกฎหมำยอื่น” หมำยควำมว่ำอย่ำงไร
หมำยควำมว่ำ กรณีที่จะนำำ บทบัญญัติมำตรำ 1299 วรรคแรกมำใช้ ต้องเป็นประเด็นซึ่งมิได้มี
บทบั ญ ญั ติ ใ ดใน ป.พ.พ. หรื อ บทบั ญ ญั ติ ใ ดๆในกฎหมำยอื่ น บั ญ ญั ติ ถึ ง กำรได้ ม ำโดยนิ ติ ก รรมซึ่ ง
อสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์นั้นๆไว้เป็นกำรเฉพำะเจำะจงเท่ำนั้น ดังนั้น หำก
เป็นกรณีซึ่งมีบทบัญญัติแห่งกฎหมำยบัญญัติไว้ในประเด็นกำรได้มำ ดังกล่ำวไว้เป็นกรณีเฉพำะเจำะจงแล้วต้อง
เป็ น ไปตำมบทบัญ ญั ติ เ ฉพำะเจำะจงนั้น ๆ กำำ หนดไว้ เช่น กรณี ก ำรซื้ อ ขำย ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 456
บัญญัติไว้เป็นกำรเฉพำะเจำะจงแล้ว ย่อมไม่อำจนำำ มำตรำ 1299 ไปใช้บังคับแก่กำรซื้อขำยทรัพย์สินดัง
กล่ำวได้
กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยนิติกรรมตำมบทบัญญัติ
มำตรำ 1299 วรรคแรกมีกรณีใดบ้ำง
กำรได้มำโดยนิติกรรมซึ่งอสังหำริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ หมำยถึงกรณีที่
คู่สัญญำแสดงเจตนำผูกนิติสัมพันธ์เพื่อก่อทรัพย์สิทธิขึ้น เช่นกรณีคู่สัญญำซึ่งมีนิติสัมพันธ์กันอยู่แต่เดิมแล้วฝ่ำย
หนึ่งซึ่งมีหน้ำที่ชำำระหนี้อันเนื่องจำกอีกฝ่ำยหนึ่งมีสิทธิเรียกร้อง แต่ไม่สำมำรถชำำระหนี้ได้ ดังนั้น คู่สัญญำดัง
กล่ำวจึงทำำควำมตกลงประนีประนอมยอมควำมกัน โดยให้ฝ่ำยที่มีหน้ำที่ชำำระหนี้โดยยกที่ดินดีใช้หนี้ให้แก่ฝ่ำย
ที่เป็นเจ้ำหนี้ เช่นนี้ เป็นกรณีกำรได้มำโดยนิติกรรมซึ่งอสังหำริมทรัพย์ ต้องด้วยมำตรำ 1299 วรรคแรก
สมศักดิ์ใช้หนี้เงินกู้ให้สมบัติโดยกำรยกที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งให้แทนกำรชำำ ระหนี้ตำมประมวล
กฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ มำตรำ 321 หลังจำกที่สมบัติครอบครองที่ดินแปลงนี้มำได้ 2 ปี สมศักดิ์เห็นว่ำ
รำคำที่ดินแปลงนี้สูงขึ้นมำกจึงเรียกที่ดินแปลงนี้คืนจำกสมบัติโดยอ้ำงว่ำกำรยกที่ดินให้แทนชำำระหนี้เงินกู้นั้น
ตกเป็นโมฆะเพรำะไม่ได้ทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้มำต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ท่ำนเห็นด้วยกับข้ออ้ำง
ของสมศักดิ์หรือไม่ อย่ำงไร
กำรชำำระหนี้อย่ำงอื่นแทนกำรชำำระหนี้ที่ได้ตกลงกันไว้ตำมที่บัญญัติในประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณิชย์มำตรำ 321 นั้น ไม่ใช่บทบัญญัติที่กำำหนดให้อยู่ในบังคับหรือกำำหนดให้ต้องทำำตำมแบบซึ่งหำกไม่
ได้กระทำำกำรดังกล่ำวจะทำำให้มีผลเป็นโมฆะดังนั้นกำรที่สมศักดิ์ใช้หนี้เงินกู้ให้แก่ สมบัติโดยกำรยกที่ดินแปลง
หนึ่งให้แทนกำรชำำระหนี้เงินกู้นั้น แม้กำรยกให้จะไม่ได้ทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกำรได้มำต่อพนักงำนเจ้ำ
หน้ำที่ก็ไม่ทำำ ให้ผลตกเป็นโมฆะแต้อย่ำงใด เพียงแต่มีผลให้กำรได้มำซึ่งที่ดินแปลงนั้นไม่บริบูรณ์ตำมหลัก
กฎหมำยที่บัญญัติในมำตรำ 1299 วรรคแรกเท่ำนั้น ซึ่งหมำยควำมว่ำยังไม่อำจถือหรือไม่อำจบังคับได้ตำม
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 60

ทรัพย์สิทธินั้นๆเท่ำนั้นแต่กำรได้มำซึ่งที่ดินแปลงดังกล่ำวนั้นหำเสียเปล่ำไม่ โดยยังมีคงมีผลบังคับกันได้ใน
ระหว่ำงคู่สัญญำในฐำนะเป็นบุคคลสิทธิ ในกรณีนี้แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนกำรได้มำให้บริบูรณ์ และสมบัติยัง
ครอบครองไม่ถึง 10 ปี ก็หำใช่เป็นกำรครอบครองโดยปรำศจำกสิทธิไม่ ดังนั้นจึงไม่เห็นด้วยกับข้ออ้ำงของ
สมศักดิ์เพรำะเป็นข้ออ้ำงที่ไม่ชอบด้วยหลักกฎหมำย

ผลของการได้มาโดยทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก

มำตรำ 1299 วรรคแรก บั ญ ญั ติ ว่ ำ กำรได้ ม ำซึ่ ง อสั งหำริ ม ทรั พย์ แ ละทรั พ ย์ สิท ธิ อั น เกี่ ย วกั บ
อสังหำริมทรัพย์โดยนิติกรรม “ไม่บริบูรณ์” หมำยควำมว่ำอย่ำงไร
หมำยควำมว่ำนิติกรรมที่ทำำให้บุคคลได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์ และทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหำ ริม
ทรัพย์นั้น ไม่ สำมำรถทำำ ให้ผู้ ได้ มำมีท รัพย์สิทธิ ที่จ ะใช้เ พื่อ ยกต่ อสู้บุค คลทั่ว ไป หำกแต่ ใช้ บังคับ กัน ได้ ใน
ระหว่ำงคู่สัญญำในฐำนะเป็นบุคคลสิทธิ หรือสิทธิเหนือบุคคลที่เป็นคู่สัญญำเท่ำนั้น
กำรได้มำซึ่งที่ดินมือเปล่ำโดยทำงนิติกรรม อยู่ในบังคับของบัญญัติมำตรำ 1299 วรรคแรกหรือ
ไม่
ที่ ดิ น มื อ เปล่ ำ มี บ ทบั ญ ญั ติ ใ น ป.พ.พ. บั ญ ญั ติ ถึ ง กำรได้ ม ำไว้ เ ป็ น กำรเฉพำะแล้ ว โดยมำตรำ
1377 มำตรำ 1378 ดังนัน้ หำอยู่ในบังคับบทบัญญัติมำตรำ 1299 แต่ประกำรใดไม่

การได้มาโดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
1. กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอำยุควำม โดยกำร
รับมรดก และโดยคำำพิพำกษำของศำล เป็นกำรได้ทรัพย์สิทธิในทันที่โดยผลของกฎหมำยไม่ต้องนำำ
ไปจดทะเบียน
2. หำกกำรได้มำจำกข้อ 1 ผู้ได้มำ นำำไปดำำเนินกำรจดทะเบียนให้ถูกต้อง กฎหมำยบัญญัติให้ผู้ได้มำ
เช่นว่ำนั้ นสำมำรถยกกำรได้ ม ำ ของตนขึ้น เป็ น ข้ อ ต่ อ สู้กั บ บุ ค คลภำยนอกแม้ สุจ ริ ต และเสีย ค่ ำ
ตอบแทนกับทั้งได้จดทะเบียนสิทธินั้นมำโดยสุจริตได้

การได้มาโดยทางอายุความ
กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอำยุควำมหมำยควำม
อย่ำงไร
หมำยควำมว่ำ เมื่อบุคคลใดได้กระทำำข้อเท็จจริงอย่ำงใดอย่ำงหนึ่งตำมกำำหนดเวลำที่กฎหมำยเรียกว่ำ
อำยุควำม บุคคลนั้นย่อมได้มำซึ่งทรัพย์สิทธิทันทีที่ครบกำำหนดเวลำที่เรียกว่ำอำยุควำม เช่น กรณีอำยุควำมได้
สิทธิตำมบทบัญญัติมำตรำ 1382 ทำำให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันที
นำยโกง ครอบครองปรปักษ์ที่มีกรรมสิทธิ์ของนำยกัน เป็นเวลำ 11 ปี โดยมิได้จดทะเบียนกำรได้
กรรมสิทธิ์ เช่นนี้ หำกต่อมำนำยโกงถูกนำยกันฟ้องขับไล่ ท่ำนเห็นว่ำตำมข้อเท็จจริงที่ปรำกฏผู้ใดมีสิทธิในที่ดิน
ดีกว่ำกัน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 61

นำยโกงมีสิทธิดีกว่ำนำยกัน เพรำะทรัพย์สิทธิซึ่งนำยโกงได้มำนั้นเป็นกำรได้มำโดยทำงอื่นนอกจำก
นิติกรรมเมื่อข้อเท็จจริงชัดเจนว่ำเป็นกำรได้โดยกำรครอบครองปรปักษ์เท่ำกับได้ทรัพย์สิทธินั้นทันทีและใช้ยนั
นำยกันได้ทันทีเช่นกัน

การได้มาโดยทางมรดก
กรณีใดบ้ำงที่เป็นกำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์ และทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงมรดก
คือกำรได้รับมรดกทั้ งในฐำนะเป็นทำยำทโดยธรรมประเภทญำติแ ละกำรได้มำซึ่งมรดกโดยทำง
พินัยกรรม
ทรัพย์สิทธิประเภทใดบ้ำงที่บุคคลไม่อำจได้รับมำโดยทำงมรดกได้เลย
ทรัพย์สินประเภทสิทธิอำศัย สิทธิเก็บกินและภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์ตำมนัยที่บัญญัติไว้ใน
มำตรำ 1404 มำตรำ 1418 และ 1431 ของประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์

การได้มาโดยคำาพิพากษาของศาล
กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ โดยคำำ พิพำกษำของศำลใน
ลักษณะใดที่เรียกว่ำเป็นกำรได้มำโดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม
หมำยถึงกำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์ หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยคำำ พิพำกษำ
ชี้ขำดตัดสินคดีของศำลที่คดีดังกล่ำวนั้นมีกำรสืบพยำน และศำลตัดสินคดีโดยฟังจำกพยำนหลักฐำนที่คู่ ควำม
ในคดีนำำสืบ
กำรได้มำโดยคำำพิพำกษำตำมยอมของศำล เรียกว่ำเป็นกำรได้มำโดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรมหรือไม่
ไม่ถือเป็นกำรได้มำโดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม แต่เป็นกำรได้มำโดยทำงนิติกรรม ตำมคำำพิพำกษำ
ฎีกำที่ 9936/2539

ผลของการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
นำย ก. เป็นเจ้ำของที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่ง ได้มอบหมำยให้นำย ข. ดูแลแทน แต่นำย ข. ได้ปลอม
ใบมอบอำำนำจโดยลงลำยมือชื่อนำย ก. เป็นผู้มอบให้ นำย ข. โอนขำยที่ดินแปลงนั้น และนำย ข. ได้นำำที่ดิน
แปลงนั้นไปโอนขำยให้แก่ นำย ค. ซึ่งซื้อไปโดยสุจริต ครั้นนำย ก. ทรำบกำรกระทำำ ดังกล่ำวของนำย ข.
นำย ก. จึงได้ฟ้องขับไล่นำย ค. ออกไปจำกที่ดิน ดังนี้ นำย ค. จะมีข้อต่อสู้กับนำย ก. อย่ำงไร
หลักกฎหมำยใน ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 2 บัญญัติว่ำ “กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือ
ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรมสิทธิ์ของผู้ได้มำนั้นถ้ำยังมิได้จดทะเบียน
ท่ำนว่ำจะมีกำรเปลี่ยนแปลงทำงทะเบียนมิได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยกขึ้นเป็นข้อตู่สู้บุคคล
ภำยนอกผู้ได้สิทธิมำโดยเสียค่ำตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”
หลักกฎหมำยทั่วไปบัญญัติว่ำ “ผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้โอน”

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 62

จำกบทบั ญ ญั ติ ข้ ำ งต้ น กำรใช้ ม ำตรำ 1299 วรรค 2 บุ ค คลภำยนอกได้ สิ ท ธิ ม ำโดยเสี ย ค่ ำ

ตอบแทนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตต้องเป็นกำรได้ไปโดยทำงทะเบียนถูกต้องตำมกฎหมำย
หำกเป็นกำรได้อสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงทะเบียนที่ไม่ถูกต้องจะ
อำศัยบทบัญญัติมำตรำ 1299 วรรค 2 เพื่อต่อสู้เจ้ำของเดิมไม่ได้ กรณีจึงต้องบังคับด้วยหลักกฎหมำย
ทั่วไปว่ำผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่ำผู้โอน
ดังนั้น นำย ค. ซื้อมำจำกนำย ข. ซึ่งไม่ได้เป็นเจ้ำของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพรำะนำย ข. โดยขำยที่ดิน
แปลงนั้น กรณีจึ งไม่ ต้อ งด้ว ยมำตรำ 1299 วรรค 2 ฉะนั้นนำย ค. จึงไม่ มีข้ อต่ อ สู้กับ นำย ก. ผู้เ ป็น
เจ้ำของกรรมสิทธิ์
นำย ก. ทำำ สัญญำโอนขำยที่ ดิ น มี โ ฉนดแปลงหนึ่ งให้ น ำย ข. โดยไม่ ไ ด้ ทำำ เป็ นหนั งสือ และจด
ทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ แต่ได้ส่งมอบที่ดินให้นำย ข. เข้ำครอบครองทำำกินตลอดมำเป็นเวลำ 13 ปี
เศษแล้ว ในปีที่ 13 นี้ นำย ก. ได้จดทะเบียนที่ดินแปลงนั้นให้แก่นำย ค. โดยนำย ค. ตรวจสอบทะเบียน
เห็นว่ำเป็นชื่อของนำย ก. อยู่จึงรับซื้อไว้ เมื่อนำย ข. ทรำบจึงฟ้องเพิกถอนกำรโอน ดังนี้ ระหว่ำงนำย ข. และ
นำย ค. ใครเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินแปลงนั้นดีกว่ำกัน
หลักกฎหมำยใน ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 2 บัญญัติว่ำ “มีผู้ได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์ หรือ
ทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอื่นนอกจำกทำงนิติกรรมสิทธิ์ของผู้ได้มำนั้น ถ้ำยังมิได้จด
ทะเบียน ท่ำนว่ำจะมีกำรเปลี่ยนแปลงทำงทะเบียนไม่ได้และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยกขึ้นเป็นข้อ
ต่อสู้ต่อบุคคลภำยนอกผู้ได้สิทธิมำโดยเสียค่ำตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว”
กำรครอบครองปรปักษ์เป็นกำรได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดซึ่งเป็นอสังหำริมทรัพย์ของผู้อื่นมำตำม
ควำมในบทบัญญัติมำตรำ 1299 วรรค 2 แต่เมื่อกำรได้มำของนำย ข. ยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิทำำ ให้
กรรมสิทธิ์ของนำย ข. ซึ่งยังไม่ได้ทำำกำรจดทะเบียนกำรได้มำต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่นั้นไม่สำมำรถยกขึ้นเป็น
ข้อต่อสู้กับนำย ค. ซึ่งเป็นบุคคลภำยนอกผู้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมำโดยเสียค่ำตอบแทนและสุจริต ทั้งยังได้จด
ทะเบียนสิทธินั้นโดยสุจริตจึงทำำให้นำย ค. มีสิทธิดีกว่ำนำย ข. ฉะนั้น นำย ข. จึงไม่อำจต่อสู้กับ นำย ค. ได้
จึงมีควำมเห็นว่ำระหว่ำงนำย ข. กับ นำย ค. นำย ค. ย่อมเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดีกว่ำ

การเพิกถอนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทางทะเบียน
1. กำรเพิกถอนกำรจดทะเบียนเป็นกำรแก้ปัญหำกำรจดทะเบียนให้แก่บุคคลที่อำจเสียเปรียบในกำร
โอนทำงทะเบียนตำมกฎหมำยมำตรำ 1279
2. ผูม้ ีสิทธิเรียกให้เพิกถอนทะเบียนได้ต้องเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐำนะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้
ก่อนเท่ำนั้น
3. กำรเรียกให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนเป็นคนละเรื่องกับกำรร้องขอเพิกถอนกำรฉ้อฉล

หลักเกณฑ์การเพิกถอนการจดทะเบียน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 63

หนึ่งเป็นผู้จัดกำรมรดกได้นำำ ที่ดินมรดกแปลงหนึ่งซึ่งกำำ ลังมีปัญหำข้อพิพำทกับสองทำยำทอีกคน

หนึ่งของเจ้ำของมรดกไปจดทะเบียนขำยฝำกกับสำมเพื่อนำำเงินมำต่อสู้คดีกับสอง สามเห็นว่ำคดีนี้หนึ่งมีสิทธิที่
จะชนะควำมจึงได้รับซื้อฝำกที่ดินแปลงนั้นไว้ แต่ต่อมำเมื่อศำลมีคำำพิพำกษำปรำกฏว่ำสองเป็นฝ่ำยชนะคดีโดย
ศำลได้มีคำำ พิพำกษำถึงที่สุดแล้ว ให้สองเป็นทำยำทผู้มีสิทธิได้รับมรดกในที่ดินแปลงดังกล่ำวแต่เพียงผู้เดียว
เมื่อสามทรำบเรื่องจึงแจ้งให้หนึ่งนำำเงินมำไถ่ที่ดินคืนภำยในกำำหนดระยะเวลำ ดังนี้ให้พิจำรณำว่ำสอง จะมีข้อ
ต่อสู้อย่ำงไรหรือไม่
ตำมปัญหำเมื่อหนึ่งผู้จัดกำรมรดก นำำที่ดินมรดกแปลงที่พิพำทกับสองไปจดทะเบียนขำยฝำกกับสำม
และสำมเห็นว่ำคดีนี้หนึ่ งมี สิทธิ จะชนะคดี ควำมจึงรับ ซื้อฝำกไว้เห็น ได้ ว่ำสำมรู้อ ยู่แ ล้วว่ ำที่ ดินดั งกล่ำวอยู่
ระหว่ำงมีข้อพิพำท กำรจดทะเบียนขำยฝำกของสำมจำกหนึ่งจึงเป็นกำรกระทำำโดยไม่สุจริต แม้สองทำยำทของ
เจ้ำของมรดกจะยังมีกรณีพิพำทอยู่ในศำล ก็ถือว่ำสองเป็นผู้อยู่ในฐำนะอันจะเรียกให้จดทะเบียนสิทธิได้ได้อยู่
ก่อนแล้ว เมื่อสำมกระทำำกำรใดๆโดยไม่สุจริต สองจึงเรียกให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนขำยฝำกนั้นได้ตำมมำตรำ
1300
ดังนั้น สองมีข้อต่อสู้โดยเรียกให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนขำยฝำกได้
นำยแดงทำำสัญญำจะซื้อจะขำยที่นำกับนำยดำำ และนำยดำำผู้ซื้อจะได้วำงมัดจำำ ไว้กับนำยแดงด้วยเงิน
จำำนวนหนึ่งเพียงแต่รอจะไปโอนโฉนดเมื่อสองฝ่ำยว่ำง แต่ต่อมำนำยแดงได้นำำโฉนดที่นำแปลงดังกล่ำวไปจด
ทะเบียนโอนขำยให้นำงสำวเขียวโดยเสน่หำในควำมงำม เมื่อนำยดำำทรำบจึงฟ้องศำลให้เรียกเพิกถอนกำรจด
ทะเบียนโอนที่นำแปลงนั้น ระหว่ำงนำยแดงกับนำงสำวเขียว แล้วให้นำยแดงโอนที่นำแปลงนั้นขำยให้กับนำย
ดำำต่อไป ดังนี้ ศำลควรจะตัดสินคดีนี้อย่ำงไร
ตำมปัญหำ ถ้ำเป็นศำลควรจะตัดสินให้นำยดำำ แพ้คดี เพรำะนำยดำำ ไม่มีอำำ นำจฟ้องคดีเนื่องจำกผู้ที่
เพียงทำำสัญญำจะซื้อจะขำยและวำงเงินมัดจำำนั้น ได้แต่เพียงบุคคลสิทธิตำมสัญญำจะซื้อจะซื้อจะขำยยังไม่ได้
ทรัพยสิทธิ จึงไม่ถือว่ำเป็นผู้อยู่ในฐำนะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน ดังนั้นนำยดำำ จึงไม่มีอำำ นำจฟ้องคดีให้
เพิกถอนกำรจดทะเบียนกำรโอนระหว่ำงนำยแดงกับนำงสำวเขียว

การเรียกให้เพิกถอนทะเบียนได้ตามมาตรา 1300 แตกต่างจากการให้เพิกถอนการฉ้อฉลตาม

ปอ. มาตรา 237
อธิบำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงมำตรำ 1300 และมำตรำ 237 โดยสังเขป
มำตรำ 1300 เป็นกรณีบุคคลใช้สิทธิฟ้องศำลเพื่อขอให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนทรัพยสิทธิเป็นที่
เสียเปรียบผู้อยู่ในฐำนะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อน
ส่วนมำตรำ 237 เป็นกรณีเจ้ำหนี้ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมที่ทำำให้เจ้ำหนี้ทั้งหลำยเสียเปรียบ

การเปลี่ยนแปลง การระงับ และการกลับคืนมาซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกฎหมาย

กำาหนดให้มีทะเบียน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 64

1. กำรเปลี่ยนแปลง กำรระงับ กำรกลับคืนซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยนิติกรรมต้อง

จดทะเบียน มิฉะนั้นยกขึ้นยันบุคคลทั่วไปไม่ได้
2. กำรเปลี่ ย นแปลงกำรระงับ กำรกลั บ คื น ซึ่งทรั พย์ สิท ธิ อัน เกี่ ย วกั บ อสังหำริ ม ทรั พย์โ ดยทำงอื่ น
นอกจำกนิติกรรม ถ้ำยังไม่จดทะเบียนก็มีผลจะเปลี่ยนแปลงทำงทะเบียนไม่ได้
3. กำรเปลี่ยนแปลง กำรระงับ กำรกลับคืนซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอื่นนอก
จำกนิติกรรม ถ้ำยังไม่ได้จดทะเบียนจะใช้ยันบุคคลภำยนอกผู้รับโอนโดยสุจริตเสียค่ำตอบแทนและ
จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตมิได้
4. ถ้ ำ มี ก ำรจดทะเบี ย นกำรเปลี่ ย นแปลง ระงั บ และกลั บ คื น มำซึ่ ง ทรั พ ย์ สิ ท ธิ อั น เกี่ ย วกั บ
อสังหำริมทรัพย์เป็นกำรเสียเปรียบแก่ผู้อยู่ในฐำนะอันจะให้จดทะเบียนกำรเปลี่ยนแปลง ระงับ และ
กลั บคื นมำได้ อยู่ ก่อ นแล้ ว ผู้ ที่ อ ยู่ ในฐำนะเช่ นนั้ น ย่ อ มมี อำำ นำจให้เ พิ ก ถอนกำรจดทะเบี ย นกำร
เปลี่ยนแปลง กำรระงับ กำรกลับมำได้ เว้นแต่กำรจดทะเบียนเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมำนั้น
ได้กระทำำโดยสุจริต เสียค่ำตอบแทน จึงเพิกถอนมิได้
5. หลักกำรแสดงออกให้ปรำกฏทำงทะเบียนเกี่ยวกับกำรได้มำ กำรเปลี่ยนแปลง ระงับ กลับคืน ใช้
สำำหรับสังหำริมทรัพย์ที่กฎหมำยกำำหนดให้มีทะเบียนด้วย

การเปลี่ยนแปลงซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ก. และ ข. เป็นเจ้ำของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงหนึ่ง ต่อมำ ก. และ ข. ตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์
รวมโดยมิได้จดทะเบียน เช่นนี้จะมีผลทำงกฎหมำยอย่ำงไร
กำรแบ่งกรรมสิทธิ์รวมเป็นกำรเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ เมื่อไม่จดทะเบียนมีผลไม่สมบูรณ์ใช้บังคับได้
ระหว่ำง ก. และ ข. เท่ำนั้น ยันบุคคลภำยนอกไม่ได้

การระงับซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ก. และ ข.ตกลงระงับสิทธิเหนือพื้นดินที ข. ได้สิทธิปลูกบ้ำนและปลูกโรงเรือนบนที่ดิน ก. แต่ ก.
ไม่ได้จดทะเบียนข้อตกลง ระงับสิทธิเหนือพื้นดินนั้น ให้ปรำกฏในทะเบียนที่ดินของตน ในเวลำต่อมำ ข. โอน
ขำยสิทธิเหนือพื้นดินนั้นให้ ค. ดังนี้ ก. จะอ้ำงกับ ค. ได้หรือไม่ว่ำสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่ำวนั้นระงับแล้ว
ก. อ้ำงสิทธิอำศัยระงับแล้วไม่ได้ เพรำะกำรตกลงระงับเป็นเรื่องระหว่ำง ก. กับ ข. คู่สัญญำเท่ำนั้น
จะใช้ยันต่อ ค. มิได้ เพรำะ ค. เป็นบุคคลภำยนอก

การกลับคืนมาซึ่งทรัพย์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
อธิบำยกำรกลับคืนมำซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์
กำรกลับคืนมำ หมำยถึงกำรที่ทรัพย์สินอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ได้ถูกโอนไปอยู่กับอีกคนหนึ่ง
เป็นกำรชั่วครำว แล้วจึงมีกำรกลับคืนมำเป็นเจ้ำของเดิมอีก โดยส่วนมำกจะเป็นกรณีนิติกรรมที่มีเงื่อนไขบัง คับ
หลัง คือมีเหตุกำรณ์ตำมเงื่อนไขเกิดขึ้นจึงโอนกลับมำเป็นเจ้ำของเดิมอีก เช่น กำรไถ่คืนขำยฝำกเป็นต้น

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 65

การนำา บทบั ญ ญั ติ ม าตรา 1299 1300 1301 ไปใช้ กั บ สั ง หาริ ม ทรั พ ย์ ที่ ก ฎหมาย
กำาหนดให้มีทะเบียน
นำยเกียรติได้ทำำสัญญำขำยช้ำงเชือกหนึ่ง ซึ่งมีอำยุ 4 ปี ให้แก่นำยกอง เพื่อนำำไปใช้ขี่ไปตำมถนนใน
กรุงเทพมหำนคร โดยวัตถุประสงค์ของนำย ข. เพื่อให้ควำญช้ำงขี่ไปตำมถนนเรียกให้ประชำชนที่พบเห็นซื้อ
กล้วยหรืออ้อย ฯลฯ จำกควำญช้ำงนั้นให้ช้ำงกินเป็นอำกำร และบำงเวลำก็นำำช้ำงไปโชว์ในฐำนะช้ำงไทยเพื่อให้
ชำวตะวันตกชม เช่นนี้ ตำมกฎหมำยกำรซื้อขำยระหว่ำงนำยเกียรติและนำยกอง จะต้องทำำอย่ำงไรจึงจะถือว่ำ
ชอบด้วยกฎหมำย
กำรทำำ สั ญ ญำซื้ อ ขำยช้ ำ งที่ อ ำยุ ยั ง ไม่ ย่ ำ งเข้ ำ ปี ที่ 8 ตำมกฎหมำยพระรำชบั ญ ญั ติ สั ต ว์ พ ำหนะ
2482 สัญญำซื้อขำยดังกล่ำวไม่จำำเป็นต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ดังนั้น แม้
กำรซื้อขำยดังกล่ำวคู่สัญญำจะตกลงกันด้วยวำจำเท่ำนั้น ก็เป็นกำรชอบด้วยกฎหมำยแล้ว
นำยเอต้องกำรซื้อเรือกลไฟลำำหนึ่งซึ่งมีระวำง 3 ตันจำกนำยทักษิณ เพื่อใช้เป็นเรือประมงออกทะเล
หำปลำ แต่นำยเอกลัวว่ำกำรซื้อขำยจะทำำไม่ถูกต้องตำมพระรำชบัญญัติเรือไทย พ.ศ. 2491 นำยเอ จึงได้
มำพบและปรึกษำนักกฎหมำยเพื่อขอคำำ แนะนำำ นักกฎหมำยจะให้คำำ แนะนำำ อย่ำงไรแก่นำยเอ กำรซื้อขำยดัง
กล่ำวจึงจะชอบด้วยกฎหมำย
เมื่อนำยเอมำปรึกษำข้อกฎหมำย นักกฎหมำยจะให้คำำปรึกษำแก่นำยเอ ว่ำเรือที่ซื้อขำยกันดังกล่ำวเป็น
เพียงเรือกล คือเรือที่เดินด้วยเครื่องกำำลังจำกเครื่องจักรและแม้อำจจะใช้พลังอื่นเข้ำช่วยด้วยหรือไม่ก็ตำมแต่เป็น
เรือกลที่เป็นเรือขนำดเล็กกว่ำกฎหมำยระบุนำ้ำหนักเรือที่ต้องบังคับให้แสดงให้ปรำกฏทำงทะเบียนในกำรได้มำ
ฉะนั้ น เมื่ อ ไม่ ใ ช่ ก รณี ก ฎหมำยบั ง คั บ ไว้ ดั ง กล่ ำ วในพระรำชบั ญ ญั ติ ก ำรเดิ น เรื อ ในน่ ำ นนำ้ำ ไทย
2456 ประกอบพระรำชบัญญัติลักษณะปกครองท้องที่ พ.ศ. 2457 ซึ่งประมวลกฎหมำยแพ่งและ
พำณิชย์มำตรำ 1302 บัญญัติไว้ให้กำรได้มำต้องแสดงให้ปรำกฏทำงทะเบียน แม้กำรซื้อขำยเรือกลดังกล่ำว
ทำำขึ้นด้วยวำจำมิได้ทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ กำรซื้อขำยก็ชอบด้วยกฎหมำย

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 9

มาตรา 1299 ภำยในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมำยนี้หรือ กฎหมำยอืน่

ท่ำนว่ำกำรได้มำโดยนิติกรรมซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์
เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำำเป็นหนังสือและ ได้จดทะเบียนกำรได้มำกับพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
ถ้ำมีผู้ได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์
โดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มำนั้น ถ้ำยังมิได้จดทะเบียนไซร้
ท่ำนว่ำจะมีกำรเปลี่ยนแปลงทำงทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น
มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภำยนอกผู้ได้สิทธิมำโดยเสียค่ำตอบแทนและ โดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 66

1. ป.พ.พ. มำตรำ 1299 บัญญัติถึงเรื่องเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ในประเด็น กำรได้มำ

2. คำำว่ำไม่บริบูรณ์ ตำมมำตรำ 1299 วรรคแรก มีควำมหมำย สมบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิ
3. หำกเป็นกรณีกำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์โดยทำงนิติกรรมตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค
แรกโดยไม่จดทะเบียนและฝ่ำยลูกหนี้ไม่ยินยอมโอนทรัพย์ให้ทั้งฝ่ำยเจ้ำหนี้ประสงค์ให้โอน ดังนี้
ฝ่ำยเจ้ำหนี้ มีสิทธิฟ้องบังคับให้โอนได้ทันที่เพรำะกฎหมำยให้อำำนำจไว้
4. ที่ดินประเภท น.ส. 3 ข เมื่อมีกำรโอนที่ดินต้องจดทะเบียนนิติกรรมกำรโอนกับเจ้ำหน้ำที่คือ
นำยอำำเภอหรือผู้ทำำกำรแทน
5. กำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรค 2 เมื่อได้จดทะเบียนแล้ว จะ
ต่อสู้บุคคลภำยนอกได้ทุกกรณี
6. ผลกำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรมโดยไม่จดทะเบียนคือ เป็นทรัพย์สิทธิ
ในทันทีที่ได้มำ
7. กำรได้อสังหำริมทรัพย์มำโดยทำงรับมรดกในฐำนะผู้รับพินัยกรรม ศำลฎีกำเคยวินิจฉัยว่ำเป็นกำร
ได้มำโดยวิธีกำร นิติกรรม
8. นำย ก. ยอมให้นำย ข. ทำำทำงเดินทำงเท้ำในที่ดินของตน แต่ไม่ได้จดทะเบียน มีผลทำงกฎหมำย
คือ ผูกพันถึงทำยำทผู้รับมรดกของ ก.
9. นำย ก. เป็นเจ้ำของที่ดินมีโฉนด และนำย ข. เข้ำครอบครองทำำประโยชน์ แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อ
พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ จนระยะเวลำล่วงเลยมำ 11 ปี ดังนี้มผี ลทำงกฎหมำยคือ นำย ข. ได้ที่ดนิ โดย
ทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม
10. นำย ก. ได้ที่ดินของนำย ข. เป็นทำงภำระจำำ ยอมโดยทำงนิติกรรม จะต้องบังคับตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1299 วรรคแรกเพรำะ ต้ อ งบั งคั บ ตำม เพรำะภำระจำำ ยอมเป็น ทรั พยสิท ธิ เ กี่ ย วกับ
อสังหำริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง
11. กำรได้รับทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์มำ แต่เป็นประเภทรอนกรรมสิทธิ์ กฎหมำยกำำหนด
ไว้อย่ำงไรจึงจะทำำให้กำรได้มำนั้นสมบูรณ์ คำำตอบ ต้องจดทะเบียน เพรำะกฎหมำยมิได้ยกเว้นไว้
ว่ำไม่ต้องจดทะเบียน
12. กำรได้มำซึ่งที่ดินที่มีแต่ใบตรำจองต้องจดทะเบียนที่ สำำนักงำนที่ดิน ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขต จึงจะ
ถูกต้องตำมกฎหมำย
13. ข้อที่ศำลฎีกำเห็นว่ำไม่เป็นกำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์โดยทำงนิติกรรมตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1299 วรรคแรก คือ ได้มำโดยกำรครอบครองปรปักษ์
14. กำรได้รับที่ดินมำเพรำะคำำพิพำกษำของศำลที่คู่ควำมสำมำรถตกลงประนีประนอมยอมควำมกันได้
เป็นกำรได้มำซึ่งอสังหำริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์โดยทำงอื่นนอกจำก
นิติกรรม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 67

15. ผู้ไ ด้อ สังหำริม ทรั พย์ หรือ ทรั พยสิท ธิเ กี่ย วกั บ อสังหำริ ม ทรั พย์ ต ำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299
วรรค 2 จะใช้สิทธิ กำรขำยไม่ได้
16. “ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภำยนอกไม่ได้” หมำยควำมว่ำ ยกขึ้นกล่ำวอ้ำงต่อบุคคลภำยนอกไม่ได้
17. “เจ้ำหนีจำำนอง” คือ “บุคคลภำยนอก” ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1299 วรรคสอง
18. ผู้ที่อยู่ในกำรอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนที่จะขอให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1300 คือ เจ้ำของรวมผู้ครอบครองเป็นส่วนของตนมำเกิน 10 ปีแล้ว

หน่วยที่ 10 ระบบที่ดินและที่ดินของรัฐ

1. ที่ ดิ น หมำยถึ ง อำณำเขตบนพื้ น โลก ที่ ดิ น จึ ง หมำยควำมถึ ง พื้ น ดิ น และพื้ น นำ้ำ เช่ น แม่ นำ้ำ ลำำ คลอง
ทะเลสำบ
2. ที่ดินนั้นอำจแบ่งได้หลำยประเภท แล้วแต่จะมองในแง่ใด แต่ส่วนใหญ่แบ่งเป็นที่ดินของรัฐและที่ดิน
ของเอกชน
3. ที่ดินของรัฐเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินทั้งสิ้น แบ่งเป็นสี่ประเภทคือ ที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ ที่ดิน
ของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ทีร่ ำชพัสดุ และที่สงวนหวงห้ำม
4. ที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำเป็นที่ดินของรัฐประเภทเดียวเท่ำนั้นที่เอกชนจะได้มำตำมกฎหมำยที่ดินได้
5. ที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันและที่รำชพัสดุ เป็นที่ดินที่ไม่สำมำรถมำจัดให้ประชำชนได้
อธิบดีกรมที่ดินจึงจัดให้มีหนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงเพื่อแสดงเขตไว้เป็นหลักฐำน
6. ที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรือที่ดินรำชพัสดุ อำจถูกถอนสภำพโดยพระรำชบัญญัติหรือ
พระรำชกฤษฎีกำทำำให้ที่ดินตกเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำได้
7. ที่ดินของวัดวำอำรำมในพระพุทธศำสนำ จะถูกบุคคลใดมำแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์
ไม่ได้ และอำจจะโอนให้รำชกำร รัฐวิสำหกิจหรือเอกชนโดยพระรำชบัญญัติหรือพระรำชกฤษฎีกำ
8. ที่ดินในศำสนำอื่น เช่น ที่ดนิ ของวัดในศำสนำคริสต์ ที่ดนิ ของมัสยิดอิสลำม และที่ดินของศำลเจ้ำก็อำจ
ถูกบุคคลใดมำแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์ได้ เช่นเดียวกับที่ดินของเอกชน
9. ที่ดินของพระมหำกษัตริย์ก็จะถูกบุคคลใดแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

10.1 ระบบที่ดิน
1. ควำมหมำยของที่ดินตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139 และตำมประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 1 มี
ควำมหมำยเหมือนกัน คือที่ดินหมำยถึงอำณำเขตบนพื้นโลก ที่ดินจึงหมำยรวมถึงพื้นดินและพื้นนำ้ำ
ด้วย
2. ที่ ดินกั บพื้นดิ นมีค วำมหมำยไม่เ หมื อนกั น พื้นดิน ประกอบด้ ว ยแร่ ธำตุ กรวดทรำย เป็ น ทรั พย์
ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินซึ่งเป็นอสังหำริมทรัพย์ชนิดที่ 3 ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 68

3. ที่ดินอำจแบ่งได้เป็นที่ดินของรัฐและที่ดินของเอกชน
4. ที่ดินอำจแบ่งได้เป็นที่ดินที่ยังไม่เป็นของใคร ที่ดินไม่อำจให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ใดได้โดยเด็ดขำด
ที่ดินที่ไม่เป็นของผู้ใดโดยเฉพำะเจำะจงแต่รัฐให้รำษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน และที่ดินที่มีเจ้ำของ
แล้ว
5. ที่ดินอำจจำำแนกเป็นประเภทเพื่ออนุรักษ์ทรัพยำกรป่ำไม้คือ แบ่งเป็นป่ำอนุรักษ์ และป่ำเศรษฐกิจ

10.1.1 ความเป็นมาของที่ดิน
ที่ดินและพื้นดินแตกต่ำงกันอย่ำงไร
ที่ดินหมำยถึงอำณำเขตบนพื้นโลก ดังนั้น อำณำเขตหนึ่งๆ จึงประกอบด้วยพื้นดิน พื้นนำ้ำ เช่นแม่นำ้ำ
ลำำคลอง ทะเลสำบด้วย ที่ดินถือเป็นอสังหำริมทรัพย์ชนิดแรกตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139 ส่วนพื้นดินเป็น
อสังหำริมทรัพย์ชนิดที่ 3 ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 139 คือ เป็นทรัพย์ประกอบอันเดียวกับที่ดิน
แม่นำ้ำลำำคลองเป็นที่ดินหรือไม่ ถ้ำถือว่ำเป็นจะเป็นที่ดินประเภทใด
แม่นำ้ำ ลำำคลอง ถือว่ำเป็นที่ดินเหมือนกัน ตำมประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 1 และถือว่ำเป็นที่ดิน
ของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(2)
ที่ดินของเอกชนจะประกอบด้วยพื้นนำ้ำด้วยได้หรือไม่
ที่ดินเอกชนก็ประกอบด้วยพื้นนำ้ำได้ เช่น ที่นำที่เจ้ำของขุดเป็นคูระบำยนำ้ำ หรือที่ดินที่ขุดเป็นสระ
ว่ำยนำ้ำ ซึ่งพื้นนำ้ำเหล่ำนี้ถือว่ำเป็นส่วนหนึ่งของอำณำเขตของเจ้ำของที่ดินคนนั้นนั่นเอง

10.1.2 การแบ่งประเภทของที่ดิน
ที่ดินหลวงแบ่งออกได้เป็นกี่ประเภท อะไรบ้ำง
ที่ดินหลวงแบ่งเป็นหลำยประเภทคือ
(1)ที่ดนิ ของชำติ กรมที่ดนิ เป็นผู้ดูแล
(2)ที่ดนิ ของศำสนำ กรมกำรศำสนำเป็นผู้ดูแล
(3)ที่ดินของพระมหำกษัตริย์ สำำนักงำนทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์หรือสำำนักงำนพระรำชวัง
เป็นผู้ดูแล
(4)ที่ดนิ ของรัฐบำลหรือที่รำชพัสดุ กรมธนำรักษ์ กระทรวงกำรคลังเป็นผู้ดูแล
ที่ดินของรัฐที่ยังไม่มีใครเป็นเจ้ำของและที่ดินของรัฐที่มีเจ้ำของมีลักษณะต่ำงกันอย่ำงไร
ที่ ดิ น ของรั ฐ ที่ ยั ง ไม่ มี ใ ครเป็ น เจ้ ำ ของ ได้ แ ก่ ที่ ดิ น รกร้ ำ งว่ ำ งเปล่ ำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1304(1) ส่วนที่ดินของรัฐที่มีเจ้ำของแล้ว เจ้ำของอำจจะเป็นรัฐบำล (คือที่รำชพัสดุ) หรือเจ้ำของอำจ
เป็นองค์กรศำสนำ เช่น วัดวำอำรำมในพุทธศำสนำ หรือเจ้ำของอำจเป็นสำำ นักงำนทรัพย์สินส่วนพระมหำ
กษัตริย์ก็ได้

10.2 ที่ดนิ ของรัฐ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 69

1. ทรัพย์สินของแผ่นดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ ทรัพย์สินแผ่นดินธรรมดำที่สำมำรถจำำ หน่ำย

จ่ำยโอนได้ จึงเป็นทรัพย์ในพำณิชย์และสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งตำมปกติจะโอนให้บุคคล
ใดไม่ได้จึงมีลักษณะเป็นทรัพย์นอกพำณิชย์
2. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(1) และ
ประเภทใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพำะตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(3) จัดเป็น
ทรัพย์สินของแผ่นดินที่ใช้เพื่อสำธำรณะประโยชน์ ส่วนสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภท
พลเมืองใช้ร่วมกันตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1304(2) ถือเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินประเภทที่
สงวนไว้เพื่อประโยชน์ส่วนรวม
3. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ที่ชำยตลิ่ง แม่นำ้ำ ลำำคลอง เป็นที่ดนิ ที่
ไม่สำมำรถจัดให้ประชำชนได้ อธิบดีกรมที่ดินจึงจัดให้มีกำรออกหนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงเพื่อ
แสดงเขตไว้เป็นหลักฐำน
4. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพำะหรือที่รำชพัสดุ คือ
ที่ดินที่ตั้งของหน่วยรำชกำรทั้งทหำรและพลเรือน เช่น ที่ตั้งศำลำกลำงจังหวัด ที่ตั้งที่ว่ำกำรอำำเภอ
ที่ดนิ ที่ตั้งกระทรวง ทบวง กรม เป็นต้น
5. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทที่ สงวนหรือหวงห้ำม เช่น ที่ภูเขำ ที่ป่ำ สงวนแห่ งชำติ ที่
อุทยำนแห่งชำติ เขตรักษำพันธุ์สัตว์ป่ำ
6. หนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงคือ หนังสือสำำคัญในที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันและในที่
รำชพัสดุเท่ำนั้น ไม่มีกำรออกในที่ดินของรัฐประเภทที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำ
7. สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันอำจถูกถอนสภำพโดยพระรำชบัญญัติหรือ
พระรำชกฤษฎีกำ ทำำให้กลับกลำยเป็นที่ดินของรัฐประเภทที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำได้

10.2.1 ลักษณะทัว่ ไปของสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน และทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดา

ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำแตกต่ำงจำกทรัพย์สินของเอกชนอย่ำงไร
ทรัพย์ สินของเอกชนสำมำรถถูก ยึ ด ได้ แต่ ท รั พย์ สิน ของแผ่น ดิ น ธรรมดำห้ำ มยึ ด ตำม ป.พ.พ.
มำตรำ 1307
ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำแตกต่ำงกับสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินอย่ำงไร
ทรัพย์สินใดที่แผ่นดินถือไว้ในฐำนะควำมเป็นอยู่เสมือนบริษัทเอกชนใหญ่ มีทรัพย์สินไว้จำำ หน่ำย
จ่ำยโอน ทำำผลประโยชน์หำกำำ ไรเข้ำท้องพระคลังได้ ถือเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำ ถูกยึดไม่ได้ ถูก
ครอบครองปรปักษ์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 ได้
ทรัพย์สินใดที่แผ่นดินถือไว้ในฐำนะเป็นผู้แทนของรำษฎรและรักษำไว้เพื่อสำธำรณะประโยชน์หรือ
เพื่อประโยชน์ของรำษฎรร่วมกันโดยตรง ได้ชื่อว่ำเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินมีลักษณะเป็นทรัพย์นอก
พำณิชย์เพรำะโอนไม่ได้ จะถูกยึดไม่ได้ บุคคลใดจะยกอำยุควำมอำยุควำมขึ้นต่อสู้กับ แผ่นดินก็ไม่ได้ ตำม
ป.พ.พ. มำตรำ 1305 1306 และ 1307
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 70

10.2.2 สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทที่รกร้างว่างเปล่า
ที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำหมำยควำมว่ำอย่ำงไร ที่ป่ำถือว่ำเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำหรือไม่
ที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ หมำยควำมถึงที่ดินที่ยังไม่ได้จัดให้รำษฎรจับจอง ยังไม่ได้นำำ ไปออกโฉนด
หรือ น.ส. 3 ให้รำษฎร ที่ป่ำถือว่ำเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำได้ แต่ต้องไม่ใช่ที่ป่ำสงวนต้องเป็นที่ป่ำธรรมดำ
เท่ำนั้น
บุคคลใดเป็นผู้ดูแลรักษำที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ
ตำมประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 8 นัน้ อธิบดีกรมที่ดินจะเป็นผู้ดูแลรักษำที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำ แต่ใน
ทำงปฏิบัติมีคำำ สั่งกระทรวงมหำดไทยที่ 890/2498 ลงวันที่ 16 สิงหำคม 2498 มอบหมำยให้
จังหวัด เทศบำลหรือสุขำภิบำลเป็นผู้ดูแลรักษำที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำนั้นแทนอธิบดีกรมที่ดิน
ที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำสำมำรถนำำมำใช้ประโยชน์อย่ำงไรได้บ้ำง
ที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำสมำรถนำำมำดำำเนินกำรได้ดังนี้
(1)สำมำรถนำำมำจัดให้ประชำชนตำมกฎหมำยที่ดินได้ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1334
(2)อธิบดีกรมที่ดินสำมำรถนำำที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำมำจัดหำผลประโยชน์ โดยวิธีกำรซื้อขำยแลก
เปลี่ยน ให้เช่ำและให้เช่ำซื้อได้ ตำมประมวลกฎหมำยที่ดิน มำตรำ 10 11
(3)รัฐมนตรีมหำดไทยสำมำรถนำำที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำมำจัดขึ้นทะเบียนเพื่อให้ทบวงกำรเมืองใช้
ประโยชน์ในรำชกำรได้ ตำมประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 8 ทวิ
(4)รัฐมนตรีมหำดไทยสำมำรถนำำที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำมำให้สัมปทำนแก่เอกชนหรือให้เอกชนใช้
ในระยะเวลำอันจำำกัดได้ ตำมประมวลกฎหมำยที่ดิน มำตรำ 12

10.2.3 สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจำำเป็นต้องมีทะเบียนกำำหนดไว้ว่ำเป็นที่ดิน
ประเภทนี้หรือไม่
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน ไม่จำำ เป็นจ้องมีทะเบียนว่ำอยู่ที่ใด เนื้อที่
เท่ำใดเพรำะกำรจะเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินชนิดนี้ ขึ้นอยู่กับว่ำมีรำษฎรใช้ที่ดินนั้นเพื่อประโยชน์ร่วม
กันหรือไม่ก็พอแล้ว
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้รว่ มกันมีผู้ดูแลรักษำหรือไม่
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน มีผู้ดูแลรักษำทั้งสิ้น เช่น แม่นำ้ำ ลำำคลอง
กรมเจ้ำท่ำเป็นผู้ดูแล ทำงหลวง กรมทำงหลวงเป็ นผู้ดู แล ที่ เลี้ ยงสัตว์ สำธำรณะ หนองนำ้ำ สำธำรณะ ป่ำ ช้ำ
สำธำรณะ นำยอำำเภอท้องที่เป็นผู้ดูแลรักษำ
มีกำรออกหนังสือสำำคัญในที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรือไม่ ถ้ำมีออกหนังสือชนิดใด
จะมีกำรออก “หนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวง” สำำหรับที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่นมี
กำรออกในที่เลี้ยงสัตว์สำธำรณะ เป็นต้น
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 71

10.2.4 สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทที่ใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ
ที่รำชพัสดุแบ่งเป็นกี่ประเภทอะไรบ้ำง
ที่รำชพัสดุแบ่งเป็น 2 ประเภทคือ
(1)ที่รำชพัสดุที่เป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน คือ เป็นที่ดินที่ตั้งสถำนที่รำชกำรมำแต่ต้น
(2)ที่รำชพัสดุที่เป็นทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดำเดิมเป็นที่ที่ดินของเอกชน แต่รัฐบำลได้ที่ดิน
นั้นมำจำกเอกชน เช่น ยึดหรือซื้อมำจำกเอกชน แต่ยังไม่ได้นำำที่ดินนั้นมำใช้ในรำชกำรแต่อย่ำง
ใด
ที่รำชพัสดุคือที่ดนิ ประเภทใด ใครเป็นผู้ดูแล
ที่รำชพัสดุ คือที่ดินที่ตั้งกระทรวง ทบวง กรมในรัฐบำล ทั้งทหำรและพลเรือน แต่ไม่ใช่ที่ดินของ
รัฐวิสำหกิจและไม่ใช่ที่ดินของเทศบำลหรือสุขำภิบำล ผู้ดูแลรักษำที่รำชพัสดุคือ กรมธนำรักษ์ กระทรวง กำร
คลัง

10.2.5 สาธารณะสมบัติของแผ่นดินประเภทที่สงวนหรือหวงห้าม
กำรหวงห้ำมที่ดินก่อนหน้ำมีกำรประกำศใช้ พ.ร.บ. ว่ำด้วยกำรหวงห้ำมที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำอัน
เป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน พ.ศ. 2478 จะต้องดำำเนินกำรอย่ำงไร
กำรหวงห้ำมที่ดินก่อนมีกำรประกำศใช้ พ.ร.บ. ว่ำด้วยกำรหวงห้ำมที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ พ.ศ.
2478 จะดำำเนินกำรประกำศหรือออกกฎหมำยเป็นรำยๆไป เช่นประกำศกรมโยธำธิกำร ว่ำด้วยกำรสร้ำง
ถนนเยำวรำช ร.ศ. 110 (พ.ศ. 2434) เป็นต้น
ที่ดินที่หวงห้ำมไว้ตำม พ.ร.บ. หวงห้ำมที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำ พ.ศ. 2478 ยังคงเป็นที่ดิน
รกร้ำงว่ำงเปล่ำอยู่หรือไม่
ที่ ดินรกร้ำ งว่ำ งเปล่ ำ ที่ ไ ด้ ทำำ กำรหวงห้ำ มไว้ ต ำม พ.ร.บ. หวงห้ำมที่ดิ นรกร้ ำ งว่ำ งเปล่ ำ พ.ศ.
2478 ไม่เป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำอีกต่อไปแต่จะเป็นที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรือเป็นที่รำช
พัสดุแล้วแต่กรณี
ที่เขำ ที่ภูเขำ สำมำรถออกโฉนดได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
ที่เขำ ที่ภูเขำ ตำมหลักทั่วไปจะออกโฉนดไม่ได้ คือ บุคคลที่ครอบครองที่เขำ ที่ภูเขำ ตั้งแต่ประกำศ
ใช้ ประมวลกฎหมำยที่ดินนับตั้งแต่วันที่ 1 ธันวำคม 2497 เป็นต้นไป แต่ถ้ำบุคคลใดครอบครองที่เขำ ที่
ภูเขำมำก่อนหน้ำวันที่ 1 ธันวำคม 2497 และได้แจ้ง ส.ค. 1 แล้วก็มีสิทธิได้รับโฉนดได้ เพรำะไม่ต้อง
ห้ำมตำมกฎหมำย เพรำะกฎหมำยห้ำมออกโฉนดในที่ภูเขำ นับแต่วันที่ประกำศใช้ ประมวลกฎหมำยที่ดิน
เป็นต้นมำเท่ำนั้น

10.2.6 การออกหนังสือสำาคัญสำาหรับที่หลวง
หนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงจะออกในที่ดินประเภทใดบ้ำง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 72

หนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงจะออกได้ในที่ดิน 2 ประเภทคือ
(1)ที่ดนิ ของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ที่เลี้ยงสัตว์สำธำรณะ ที่หนองนำ้ำสำธำรณะ
(2)ที่รำชพัสดุ เช่น ที่สนำมบิน ที่ตั้งสำำนักรำชกำรบ้ำนเมือง
หนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงเป็นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือไม่
หนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงไม่ใช่หนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่เป็นหนังสือที่แสดง
แนวเขตที่ดินของรำชกำรเท่ำนั้น

10.2.7 การถอนสภาพสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน
ที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจะถูกถอนสภำพให้เป็นที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำได้โดยวิธีกำรใด
ได้บ้ำง
ที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันจะถูกถอนสภำพเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำได้ 2 วิธคี ือ
(1) ถูกถอนสภำพโดยพระรำชบัญญัติ กรณีที่ทบวงกำรเมือง รัฐวิสำหกิจหรือเอกชนหำ
ที่ดนิ แปลงอื่นมำให้พลเมืองใช้แทน
(2) ถูกถอนสภำพโดยพระรำชกฤษฎีกำ กรณีที่พลเมืองเลิกใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว
ป.ที่ดนิ มำตรำ 8 วรรค 2(1)
ที่ดินรำชพัสดุจะถูกถอนสภำพได้โดยอำศัยกฎหมำยฉบับใด
ที่ ร ำชพั ส ดุ นั้ น เดิ ม กำรถู ก ถอนสภำพให้ ใ ช้ ป.ที่ ดิ น มำตรำ 8 วรรค 2(2) ต่ อ มำถึ ง พ.ศ.
2518 ได้มีกำรประกำศใช้ พ.ร.บ. ที่รำชพัสดุ มำตรำ 8 , 9 เป็นหลักเกณฑ์ในกำรถอนสภำพแทน

10.3 ที่ดนิ ของศาสนาและพระมหากษัตริย์

1. วัดในพระพุทธศำสนำ สำมำรถได้มำซึ่งที่ดินโดยได้รับกำรอุทิศจำกรำษฎร โดยซื้อจำกรำษฎร และ
เข้ำครอบครองปรปักษ์ที่ดินของรำษฎร
2. ที่ดนิ ของวัดในพุทธศำสนำ จะถูกบุคคลใดแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์ไม่ได้
3. ที่ดินของวัดในพุทธศำสนำจะโอนไปให้หน่วยรำชกำร หรือบุคคลได้ก็ต้องอำศัยทำงรำชกฤษฎีกำ
หรือพระรำชกฤษฎีกำแล้วแต่กรณี
4. มิซซั งโรมัน คำทอลิ ก เป็น วั ด ในศำสนำคริ สต์ ซึ่งมี ลั ก ษณะเป็ น นิ ติ บุ คคล จึ งมี สิท ธิ ถื อ ที่ ดิ น ใน
ประเทศไทยได้
5. มัสยิดอิสลำม เป็นนิติบุคคลตำม พ.ร.บ. มัสยิดอิสลำม 2490 จึงมีสิทธิถือที่ดินได้ ซึ่งอำจได้
มำซึ่งที่ดินโดยทำงนิติกรรมหรือเข้ำไปแย่งกำรครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์ที่ดินของเอกชน
ก็ได้
6. ศำลเจ้ำที่ตั้งอยู่ในที่ดินของรัฐบำล หรือแม้จะตั้งในที่ดินของเอกชน แต่เอกชนอุทิศที่ดินนั้นให้เป็น
สมบัติของศำลเจ้ำ ที่ดินชนิดนี้เป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน ใครจะยกอำยุควำมครอบครอง
ปรปักษ์ขึ้นต่อสู้ไม่ได้
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 73

7. ศำลเจ้ำที่ตั้งอยู่ในที่ดินของเอกชน และเอกชนมิได้อุทิศให้เป็นของรัฐบำล ที่ดินแบบนี้ยังเป็นของ

เอกชนอยู่ จึงอำจเสียสิทธิโดยถูกแย่งกำรครอบครอง หรือถูกครอบครองปรปักษ์ได้
8. ที่ดินของพระมหำกษัตริย์ไม่ว่ำจะเป็นที่ดินที่เป็นทรัพย์สินส่วนพระองค์ ทรัพย์สินส่วนสำธำรณะ
สมบัติของแผ่นดิน และทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์ เช่น ที่ทรัพย์สิน บุคคลใดจะมำแย่งกำร
ครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

10.3.1 ที่ดนิ ในวัดวาอารามในพุทธศาสนา

ที่ดินของวัดในพุทธศำสนำมีอะไรบ้ำง
มี 3 ประเภทคือ
(1) ที่วัด คือ ที่ซึ่งตั้งวัด ตลอดจนเขตของวัดนั้น

(2) ที่ธรณีสงค์ คือที่ซึ่งเป็นสมบัติของวัด

(3) ที่กัลปนำ คือที่ซึ่งมีผู้อุทิศแต่ผลประโยชน์ให้แก่วัดหรือพระศำสนำ (พ.ร.บ.คณะสงฆ์มำตรำ

33)
กำรโอนที่ดินของวัดในพุทธศำสนำจะทำำได้โดยวิธีกำรใดบ้ำง
ตำมปกติ จะทำำได้โดยพระรำชบัญญัติ (พ.ร.บ. คณะสงฆ์ มำตรำ 34 วรรค 1) แต่อำจจะโอน
โดยพระรำชกฤษฎีกำถ้ำจะโอนที่วัดให้ส่วนรำชกำรรัฐวิสำหกิจหรือหน่วยงำนอื่นของรัฐเมื่อมหำเถรสมำคมไม่
ขัดข้อง (พ.ร.บ. คณะสงฆ์มำตรำ 34 วรรค 2)

10.3.2ที่ดนิ ของวัดในศาสนาคริสต์ในประเทศไทย
ที่ดินของมิซซังโรมันคำทอลิกแบ่งเป็นกี่ประเภท อะไรบ้ำง
แบ่งเป็นสองประเภทใหญ่ๆ คือ
(1)ที่ดนิ ที่ใช้เป็นวัด โรงเรือน ตึกรำม วัดบำดหลวง แยกย่อยเป็นสองชนิดคือ
- สถำนวัดบำดหลวง
- สถำนพักสอนศำสนำ
(2)ที่ดนิ เพื่อประโยชน์ได้แก่ มิซซัง (พ.ร.บ. ลักษณะวัดบำทหลวงโรมันคำทอลิก ร.ศ. 128
มำตรำ 6)
ที่ดินของมิซซังหนองแสง มีอยู่ในเขตใดบ้ำง
ที่ดินมิซซังหนองแสงมีอยู่ 7 จังหวัด คือ (1) อุบลรำชธำนี (2) ศรีษะเกษ (3) นครพนม
(4)อุดรธำนี (5) หนองคำย (6) สกลนคร (7) เลย

10.3.3 ที่ดนิ ของมัสยิดอิสลาม

มัสยิดอิสลำมจะได้มำซึ่งที่ดิน โดยวิธีกำรใดบ้ำง
อำจได้มำหลำยวิธีดังนี้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 74

(1)ได้มำโดยทำงนิติกรรม เช่น ทำำกำรซื้อขำยแลกเปลี่ยนหรือมีผู้ยกให้

(2)ได้ ม ำโดยกำรเข้ ำ ไปครอบครองปรปั ก ษ์ ที่ ดิ น มี โ ฉนดของเอกชนเกิ น 10 ปี (ป.พ.พ.
มำตรำ 1382) และเข้ำไปแย่งครอบครองที่ดินมือเปล่ำของเอกชนเกิน 1 ปี (ป.พ.พ.
มำตรำ 1375)
(3)ได้มำตำมบทบัญญัติของศำสนำอิสลำม

10.3.4 ที่ดนิ ของศาลเจ้า

ที่ดินที่ตั้งศำลเจ้ำ ถือเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินเสมอไปหรือไม่
ไม่เสมอไป อำจแยกได้ดังนี้คือ
(1)ถ้ำศำลเจ้ำนั้นตั้งอยู่ในที่ดินของรัฐบำล หรือแม้แต่จะตั้งอยู่ในที่ดินของเอกชน แต่เอกชนอุทิศ
ที่ดินนั้นให้เป็นสมบัติของศำลเจ้ำและอยู่ในควำมปกครองของรัฐบำล
ที่ดินชนิดนี้ถือว่ำเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน
(2)ถ้ำศำลเจ้ำตั้งอยู่ในที่ดินของเอกชน และเอกชนมิได้อุทิศให้เป็นของรัฐบำล ที่ดินชนิดนั้นยัง
เป็นเอกชนอยู่ ไม่เป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน

10.3.5 ที่ดนิ ของพระมหากษัตริย์

ทรัพย์สินของพระมหำกษัตริย์แบ่งเป็นกี่ประเภท อะไรบ้ำง
มี 3 ประเภทคือ
(1) ทรัพย์สินส่วนพระองค์ หมำยควำมว่ำทรัพย์สินที่เป็นของพระมหำกษัตริย์อยู่แล้ว
ก่อนขึ้นครองรำชย์สมบัติ หรือทรัพย์สินที่รัฐทูลเกล้ำถวำย หรือทรัพย์สินที่ทรง
ได้มำไม่ว่ำทำงใดและเวลำใด นอก จำกที่ทรงได้มำในฐำนะที่ทรงเป็นพระมหำ
กษัตริย์
(2) ทรัพย์สินส่วนส่วนสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน คือทรัพย์สินในพระมหำกษัตริย์
ซึ่งใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพำะ เช่น พระรำชวัง
(3) ทรั พ ย์ สิ น ส่ ว นพระมหำกษั ต ริ ย์ คื อ ทรั พ ย์ สิ น ในพระมหำกษั ต ริ ย์ นอกจำก
ทรัพย์สินส่วนพระองค์และทรัพย์สินส่วนสำธำรณะสมบัติของแผ่นดิน เช่น ที่
ทรัพย์สิน เป็นต้น

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 10

1. ที่ดินหมำยควำมถึง อำณำเขตบนพื้นโลก
2. ที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำหมำยถึง ที่ป่ำธรรมดำ
3. ที่ป่ำธรรมดำเป็นที่ดินประเภท ที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 75

4. ที่ป่ำสงวนเป็นที่ดินประเภท ที่สงวนหวงห้ำม
5. ที่เลี้ยงสัตว์สำธำรณะที่ไม่มีรำษฎรคนใดใช้เป็นที่เลี้ยงสัตว์อีกต่อไปแล้ว อำจจะถอนสภำพให้เป็นที่
รกร้ำงว่ำงเปล่ำได้โดยวิธีกำร ออกเป็นพระรำชกฤษฎีกำ
6. ที่ชำยตลิ่งซึ่งต่อจำกที่ดินเอกชนที่ตื้นเขินจนเป็นที่งอกริมตลิ่ งแล้ว ไม่ต้องถอนสภำพแต่ประกำรใด
เพรำะที่ดินตกเป็นของเอกชนแล้ว
7. ที่ธรณีสงฆ์คือ ที่ดนิ ที่ตกเป็นสมบัติของวัดเป็นที่ทำำประโยชน์ของวัดนั้น
8. ผู้ดูแลรักษำที่เลี้ยงสัตว์สำธำรณะคือ นำยอำำเภอท้องที่
9. ผู้ดูแลที่ดินที่ตั้งกระทรวง ทบวง กรม ในรัฐบำลคือ อธิบดีกรมธนำรักษ์
10. ที่ทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินประเภท ทรัพย์สินส่วนพระมหำกษัตริย์
11. ที่ดินเกำะช้ำงมีสภำพเป็น อุทยำนแห่งชำติ
12. ที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำนั้น อธิบดีกรมที่ดน
ิ มีหน้ำที่ดูแลรักษำที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำตำมกฎหมำย
13. ป่ำช้ำสำธำรณะ เป็นที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน
14. ที่ดินที่ตั้งของมหำวิทยำลัยของรัฐ เป็นที่ดินที่รำชพัสดุ
15. ที่ดินประเภทที่สำมำรถออกหนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงได้ ได้แก่ คลองชลประทำน
16. บุคคลผู้ที่มีอำำนำจออกหนังสือสำำคัญสำำหรับที่หลวงได้แก่ อธิบดีกรมที่ดน ิ
17. กำรโอนที่ดินของวัดในพุทธศำสนำอำจทำำได้โดย พระรำชบัญญัติหรือพระรำชกฤษฎีกำ
18. จังหวัดที่มีที่ดินอยู่ในเขตของมิชซังหนองแสง คือ อุดรธำนี
19. จังหวัดที่มีมัสยิดมำกที่สุดในประเทศไทยได้แก่ ปัตตำนี

หน่วยที่ 11 ที่ดนิ ของเอกชน

1. ที่ดินของเอกชนมีสองประเภท คือ ที่ดินที่เอกชนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินกับที่ดินที่เอกชนยังไม่มี

กรรมสิทธิ์ในที่ดิน (หรือที่ดินมือเปล่ำ)
2. ตำมปกติเอกชนจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพรำะมีหนังสือสำำ คัญแสดงกรรมสิทธิ์ แต่ในบำงกรณี
เอกชนอำจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นโดยยังไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ก็ได้
3. ที่บ้ำนที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ถือว่ำเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์แม้เจ้ำของจะไม่มี
โฉนดที่ดินก็ตำม
4. ที่ดินมือเปล่ำคือ ที่ดินที่เอกชนยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ที่ดินมือเปล่ำอำจมีหนังสือสำำ คัญใน
ที่ดนิ บำงอย่ำง เช่นมี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส.3 ก หรืออำจไม่มีหนังสืออะไรเลยก็ได้
5. ที่ดนิ มือเปล่ำที่ไม่มีหนังสือสำำคัญอะไรเลยได้แก่ ที่ดินที่ตกค้ำงกำรแจ้ง ส .ค. 1 และที่ดินที่มผี ู้
ครอบครองที่ดินโดยพละกำรเมื่อมีกำรประกำศใช้ประมวลกฎหมำยที่ดินแล้ว

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 76

6. ตำมปกติคนไทยจะไม่ถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองที่ดิน แต่คนต่ำงด้ำวถูกจำำ กัดสิทธิในกำรถือ

ครองที่ดิน
7. คนต่ำงด้ำวจะได้มำซึ่งที่ดินจะต้องเป็นคนต่ำงด้ำวของประเทศที่มีสนธิสัญญำกับประเทศไทยที่
กำำหนดให้คนต่ำงด้ำวของประเทศนั้นมีสิทธิถือที่ดินในประเทศไทยได้ และจะต้องได้รับอนุญำต
จำกรัฐมนตรีมหำดไทยด้วย
8. ที่ดินของเอกชนอำจจะกลับคืนมำสู่รัฐได้หลำยวิธี เช่น กำรเวนคืนที่ดินและกำรทอดทิ้งที่ดิน
เป็นต้น

11.1 การแบ่งประเภทที่ดินของเอกชน
1. ที่ ดิ น เอกชนมี ส องประเภท คื อ ที่ ดิ น ที่ เ อกชนมี ก รรมสิ ท ธิ์ ใ นที่ ดิ น และที่ ดิ น ที่ เ อกชนยั ง ไม่ มี
กรรมสิทธิ์ในที่ดิน
2. เอกชนอำจจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ก็ได้เช่น ได้ที่งอกริมตลิ่ง
จำกที่ดินที่มีโฉนดของตน กำรเข้ำครอบครองปรปักษ์ในที่ดินมีโฉนด ที่ดินของบุคคลอื่นจนครบ
10 ปี หรือเป็นเจ้ำของบ้ำน ที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ก็ได้
3. ถ้ำบุคคลใดทำำ ที่ดินเป็นที่บ้ำนหรือทำำ เป็นที่สวนผลไม้ยืนต้นมำก่อน พ.ศ. 2475 ถือว่ำเป็น
บ้ำนที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ซึ่งเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ แม้จะไม่มีโฉนดที่ดินก็ตำม
4. คนที่ มีชื่ อใน น.ส. 3 น.ส. 3 ก หรื อ ส.ค. 1 ซึ่งเป็ นที่ ดินมื อเปล่ ำ แม้บุ คคลนั้นจะไม่ มี
กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ถือว่ำบุคคลนั้นเป็นเจ้ำของที่ดินได้
5. ตำมหลักในประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 2 ถือหลักว่ำที่ดินมือเปล่ำทุกชนิด ยังเป็นของรัฐอยู่แต่
รัฐก็คงไม่ไปยุ่งเกี่ยวขับไล่เจ้ำของที่ดินมือเปล่ำนั้นออกไปจำกที่ดิน ก็ยังปล่อยให้ครอบครองที่ดิน
แปลงนั้นอยู่
6. ตำมปกติ บุคคลที่เข้ำครอบครองที่ดินของรัฐโดยพละกำร เมื่อประกำศใช้ประมวลกฎหมำยที่ดิน
แล้ว จะมีควำมผิดและมีโทษตำมกฎหมำย แต่ภำยหลังกฎหมำยที่ดินกลับมีบทบัญญัติผ่อนผันให้
บุคคลดังกล่ำวได้รับโฉนดที่ดินโดยกำรประกำศทั้งตำำบลได้ เมื่อเข้ำหลักเกณฑ์ที่กฎหมำยกำำหนด
ไว้

11.1.1 ที่ดนิ ของเอกชนที่มีกรรมสิทธิ์

บุคคลอำจจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยที่ไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนัน้ เลยได้หรือ
ไม่ ถ้ำมีจะมีได้ในกรณีใด
บุคคลอำจจะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยที่ไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ในกรณีดังต่อ
ไปนี้
(1)ได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เป็นที่งอกริมตลิ่งตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1308
(2)ได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยกำรครอบครองปรปักษ์ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 77

(3)ได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยทำงมรดก ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1599 และ 1600

11.1.2 ทีบ่ ้าน ทีส่ วนตามกฎหมายเบ็ดเสร็จบทที่ 42

ที่บ้ำน ที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 มีลักษณะอย่ำงไร และมีควำมสำำคัญอย่ำงไร
ที่บ้ำน ที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ถือว่ำเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์โดยที่บุคคลนั้นไม่มี
หนังสือสำำ คัญแสดงกรรมสิทธิ์แต่อย่ำงใดเลย โดยจะต้องเป็นบุคคลที่สร้ำงบ้ำนหรือสวนไม้ยืนต้นมำก่อนปี
พ.ศ. 2475 ถ้ำทำำหลังปี พ.ศ. 2475 ไม่ถือว่ำเป็นกรรมสิทธิ์ ที่ประเภทนี้จะเสียสิทธิ์โดยถูกบุคคล
อื่นครอบครองประโยชน์ครบ 10 ปี ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382

11.1.3 ลักษณะทัว่ ไปของที่ดินมือเปล่า

ที่ดินมือเปล่ำหมำยควำมว่ำอย่ำงไร
ที่ดินมือเปล่ำ หมำยควำมถึงที่ดินที่เอกชนไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์อย่ำงหนึ่งอย่ำงใดในสี่
อย่ำงและไม่ใช่ที่บ้ำน ที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ด้วยที่ดนิ มือเปล่ำอำจจะเป็นที่ดินที่มีหนังสือบำง
อย่ำงเช่น น.ส. 3 น.ส. 3 ก ส.ค. 1 หรืออำจจะไม่มีหนังสืออย่ำงไรเลยก็ได้
ที่ดินมือเปล่ำแตกต่ำงจำกที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่ำงไร
ที่ดินมือเปล่ำแตกต่ำงจำกที่ดินมีกรรมสิทธิ์ที่สำำคัญดังต่อไปนี้
(1) ที่ดินมีกรรมสิทธิ์ เจ้ำของมีกรรมสิทธิ์ ที่ดินมือเปล่ำ เจ้ำของไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
อย่ำงมำกที่สุดก็อำจมีแต่เพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่ำนั้น
(2) ที่ ดิ น มี ก รรมสิ ท ธิ์ อำจถู ก ผู้ อื่ น ครอบครองประโยชน์ ค รบ 10 ปี (มำตรำ
1382) ที่ดินมือเปล่ำอำจเสียสิทธิในที่ดินโดยถูกบุคคลอื่นแย่งกำรครอบครอง
เกิน 1 ปี (มำตรำ 1375)

11.1.4 ที่ดนิ มือเปล่าชนิดทีไ่ ม่มีหนังสือสำาหรับที่ดินแต่อย่างใด

ที่ดินมือเปล่ำชนิดที่ไม่มีหนังสือสำำคัญในที่ดิน ได้แก่ที่ดินประเภทใด
ที่ดินมือเปล่ำชนิดที่ไม่หนังสือสำำคัญในที่ดินได้แก่
(1) ที่ดินรกร้ำงว่ำงเปล่ำที่รำษฎรได้เข้ำไปครอบครองและทำำ ประโยชน์ในที่ดิน ก่อน
หน้ำ พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ ดิ น ฉบั บ ที่ 6 พ.ศ. 2479 โดยไม่ไ ด้ มี ห นั งสือ
แสดงกำรจับจองแต่อย่ำงใด
(2) ที่ดินของรัฐที่มีผู้ครอบครองโดยพละกำร สมัยใช้ พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดินฉบับที่
6 พ.ศ. 2479 และครอบครองตลอดมำจนปัจจุบัน
(3) ที่ดินของรัฐที่มีผู้ครอบครองโดยพลกำรสมัยใช้ประมวลกฎหมำยที่ดิน
ที่ดินที่มีผู้บุกรุกโดยพละกำรเมื่อประมวลกฎหมำยที่ดินประกำศใช้แล้ว จะมีสิทธิได้รับโฉนดที่ดิน
หรือไม่ ภำยใต้หลักเกณฑ์และเงื่อนไขอย่ำงไร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 78

ที่ดินที่มีผู้บุกรุกโดยพลกำรเมื่อประมวลกฎหมำยที่ดินประกำศใช้แล้ว ก็มีสิทธิได้รับโฉนดที่ดินโดย
มีหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) มี สิ ท ธิ ไ ด้ รั บ โฉนดที่ ดิ น หรื อ หนั ง สื อ รั บ รองกำรทำำ ประโยชน์ ทั้ งตำำ บล (น.ส.
3 ก) ตำมประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 38 เท่ำนั้น ไม่มีสิทธิยื่นขอออกโฉนด
ที่ดนิ สำยเฉพำะรำยตำม ประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 59
(2) จะได้รับโฉนดหรือหรือ น.ส. 3 ก ได้ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้ำต้องกำรเกิน 50 ไร่ ก็
ต้องขออนุมัติต่อผู้ว่ำรำชกำรจังหวัดเป็นกำรเฉพำะรำย
(3) เมื่อได้โฉนดหรือ น.ส. 3 ก แล้วจะถูกห้ำมโอนภำยใน 10 ปี เว้นแต่ที่ดินจะ
ตกทอดมำทำงมรดกหรือโอนให้ทบวงกำรเมือง ฯลฯ

11.2 การถือสิทธิในที่ดินของเอกชน
1. บุคคลที่มีสัญชำติไทย ไม่ได้ถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือที่ดินแต่อย่ำงใด
2. บุคคลต่ำงด้ำวถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองที่ดินทั้งในด้ำนที่อยู่อำศัย กำรอุตสำหกรรม และกำรพำณิชย์
กรรม
3. คนต่ำงด้ำวจะได้มำซึ่งที่ดินจะต้องเป็นคนต่ำงด้ำว ของประเทศที่มีสนธิสัญญำกับประเทศไทยที่กำำ
หนดให้คนต่ำงด้ำวของประเทศนั้น มีสิทธิ ถือ ที่ดิ นได้ และจะต้ อ งได้รั บอนุมั ติจำกรั ฐมนตรีว่ำ กำร
กระทรวง มหำดไทยด้วย
4. บริษัทจำำ กัดที่จดทะเบียนในประเทศไทย ถ้ำมีหุ้นที่คนต่ำงด้ำวถือเกินกว่ำร้อยละ 49 ของทุนจด
ทะเบียนหรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่ำงด้ำวเกินกว่ำกึ่งจำำ นวนผู้ถือหุ้นให้ถือว่ำมีสิทธิถือที่ดินได้เสมือนคน
ต่ำงด้ำว
5. กำรจัดสรรที่ดินตำมหลักเกณฑ์ใน พ.ร.บ. กำรจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 จะต้องเป็นกำรจัดสรร
จำำ หน่ ำ ยที่ ดิ น ติ ด ต่ อ กั น เป็ น แปลงย่ อ ยมี จำำ นวนตั้ ง แต่ สิ บ แปลงขึ้ น ไป ไม่ ว่ ำ ด้ ว ยวิ ธี ใ ด โดยได้ รั บ
ทรัพย์สินหรือประโยชน์ ไม่ว่ำทำงตรงหรือทำงอ้อมเป็นค่ำตอบแทน

11.2.1 สิทธิในที่ดินของบุคคลที่มีสัญชาติไทย
บุคคลสัญชำติไทยจะถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองที่ดินในประเทศไทยหรือไม่
บุคคลสัญชำติไทยสมัยเมื่อประมวลกฎหมำยที่ดินประกำศใช้ใหม่ๆ ถูกจำำ กัดสิทธิในกำรถือครอง
ที่ดินคือจะถือที่ดินเพื่อเกษตรกรรมไม่เกิน 50 ไร่ จะถือที่ดินเพื่ออุตสำหกรรมไม่เ กิน 10 ไร่ ต่อมำถึง
พ.ศ. 2502 รั ฐบำลได้ ย กเลิ ก หลั ก เกณฑ์ เ รื่ อ งข้ อ จำำ กั ด สิท ธิ ข องคนไทย โดยยกเลิ ก หลั ก ในประมวล
กฎหมำยที่ดินมำตรำ 34-49 ไปทั้งหมด ดังนั้นในปัจจุบันคนไทยจึงไม่ถูกจำำกัดสิทธิในกำรถือครองที่ดิน
แต่อย่ำงใด

11.2.2 สิทธิในที่ดินของคนต่างด้าวและนิติบุคคลบางประเภท

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 79

คนต่ำงด้ำวจะมีสิทธิถือที่ดินในประเทศไทยภำยใต้หลักเกณฑ์และเงื่อนไขอย่ำงไรบ้ำง
คนต่ำงด้ำวจะมีสิทธิถือที่ดินในประเทศไทยได้ภำยใต้หลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1) ต้องเป็นคนต่ำงด้ำวของประเทศที่มีสนธิสัญญำกับประเทศไทย โดยสนธิสัญญำ
นั้ น เป็ น สั ญ ญำต่ ำ งตอบแทนกั น คื อ มี ข้ อ ตกลงกั น ว่ ำ ให้ ค นไทยถื อ ที่ ดิ น ใน
ประเทศนั้นได้ คนต่ำงด้ำวมนประเทศนั้นจึงจะมีสิทธิถือที่ดินในประเทศไทยได้
(2) ต้องได้รับอนุมัติจำกรัฐมนตรีว่ำกำรกระทรวงมหำดไทยก่อน
(3) จะถูกจำำกัดในกำรถือครองที่ดินดังนี้คือ
- ที่อยู่อำศัย ครอบครัวละ ไม่เกิน 1 ไร่
- ที่ใช้เพื่อพำณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
- ที่ใช้เพื่ออุตสำหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
- ที่ดินเพื่อใช้เกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
- ที่ใช้เพื่อกำรศำสนำ ไม่เกิน 1 ไร่
- ที่ใช้เพื่อกุศลสำธำรณะ ไม่เกิน 5 ไร่
- ที่ใช้เพื่อสุสำนตระกูลละไม่เกิน 1 ไร่

11.2.3 การค้าที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน และการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายพิเศษ

กำรจัดสรรที่ดินหมำยควำมว่ำอย่ำงไร
ตำม พ.ร.บ. กำรจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้วำงหลักเกณฑ์กำรจัดสรรที่ดินหมำยควำมถึง
กำรจั ดจำำ หน่ำ ยที่ ดิ น ติ ด ต่ อ กั น เป็น แปลงย่ อ ยมี จำำ นวนตั้ ง แต่ 10 แปลงขึ้น ไปไม่ ว่ ำ ด้ วยวิ ธี ใ ด โดยได้ รั บ
ทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่ำตอบแทน และให้หมำยควำมรวมถึงกำรดำำเนินกำรที่ได้มีกำรแบ่งที่ดินเป็นแปลง
ย่อยไม่ถึง 10 แปลงและต่อมำได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภำยใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำำ นวนตั้งแต่
10 แปลงขึ้นไป

11.3 วิธีการที่ทดี่ ินของเอกชนจะกลับคืนมาสู่รัฐ

1. ผู้มีสิทธิในที่ดินไม่ว่ำจะเป็นที่ดินมีโฉนดที่ดินหรือที่ดินมือเปล่ำถ้ำจะเวนคืนที่ดินให้รัฐโดยสมัคร
ใจให้ไปยื่นคำำขอเวนคืนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
2. กำรเวนคืนที่ดินโดยสมัครใจทำำ ให้ที่ดินของเอกชนกลับมำเป็นที่ดินของรัฐประเภทที่รกร้ำงว่ำง
เปล่ำ
3. กำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม พ.ร.บ. เวนคืนสังหำริมทรัพย์ 2530 ที่ดินของเอกชนจะกลับมำ
เป็นที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันหรือเป็นที่รำชพัสดุแล้วแต่กรณี
4. กำรที่เอกชนเป็นเจ้ำของที่ดินมือเปล่ำสละเจตนำครอบครอง หรือไม่ยึดถือที่ดินมือเปล่ำต่อไปก็
ทำำ ให้ ที่ ดิน มื อ เปล่ ำ นั้น ตกเป็ น ของรั ฐประเภทที่ ร กร้ ำ งว่ ำ งเปล่ ำ ได้ แต่ วิ ธี นี้ จ ะไม่ ใ ช้ กั บ ที่ ดิ น มี
กรรมสิทธิ์
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 80

5. เอกชนเจ้ำของที่ดินมีโฉนดที่ดิน ถ้ำทอดทิ้งที่ของตนเกิน 10 ปี ติดต่อกัน หรือทอดทิ้งที่มี น.ส.

3 น.ส. 3 ก ของตนเกิน 5 ปีติดต่อกัน ทำำให้ที่ดนิ ตกเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำได้

11.3.1 การเวนคืนตามประมวลกฎหมายที่ดิน
กำรเวนคืนโดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยที่ดินจะมีได้ในในที่ดินประเภทใดบ้ำง
กำรเวนคืนโดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยที่ดินอำจมีได้ในที่ดินดังต่อไปนี้
(1)ที่ดนิ ที่มีโฉนดแผนที่โฉนดตรำจอง ตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว หรือโฉนดที่ดิน
(2)ที่ดนิ มีใบไต่สวน
(3)ที่ดนิ มีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์
(4)ที่ดนิ มี ส.ค. 1
(5)ที่ดนิ ที่ตกค้ำงกำรแจ้งกำรครอบครอง

11.3.2 การอุทศิ ที่ดินให้เป็นทางสาธารณะ

กำรที่เอกชนจะอุทิศที่ดินของตนให้เป็นทำงสำธำรณะมีหลักเกณฑ์อย่ำงไรบ้ำง
กำรที่เอกชนจะอุทิศที่ดินของตนให้เป็นทำงสำธำรณะนั้น อำจเป็นกำรแสดงออกเจตนำอุทิศโดยตรง
หรือโดยปริยำยก็ได้โดยไม่จำำเป็นต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่แต่อย่ำงใด และเมื่อมี
ประชำชนทั่วไปมำใช้เป็นทำงสำธำรณะแล้ว ก็เป็นทำงสำธำรณะทันที

11.3.3 การสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือที่ดินนั้นต่อไป

กำรที่เจ้ำของที่ดินจะสละเจตนำครอบครอง หรือไม่ยึดถือที่ดินแปลงนั้นต่อไปและทำำให้ที่ดินแปลง
นัน้ ตกเป็นของรัฐประเภทที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำนั้นจะทำำได้ในที่ดินประเภทใด
กำรที่เจ้ำของที่ดินจะสละเจตนำครอบครองหรือไม่ยึดถือที่ดินแปลงนั้นต่อไป และทำำให้ที่ดินแปลง
นัน้ ตกเป็นของรัฐนั้น จะทำำได้เฉพำะที่ดินมือเปล่ำเท่ำ นั้น จะทำำไม่ได้ในที่ดินที่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์
เพรำะเจ้ำของที่ดินมีกรรมสิทธิ์นั้นแม้เจ้ำของจะได้สละเจตนำครอบครองหรือไม่ยึดถือที่ดินต่อไป กรรมสิทธิ์
ในที่ดินแปลงนัน้ ก็ยังคงอยู่ต่อไป

การเวนคืนตามกฎหมายเวนคืน
11.3.4

กำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม พ.ร.บ. เวนคืนอสังหำริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แตกต่ำงกับกำร

เวนคืนโดยสมัครใจอย่ำงไร
กำรเวนคืนโดยสมัครใจตำม ประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 5 แตกต่ำงกับกำรเวนคืนโดยถูกบังคับ
ตำม พ.ร.บ. เวนคืนอสังหำริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 ดังนี้
(1)เวนคืนโดยสมัครใจ ไม่ต้องจดทะเบียนเวนคืน เวนคืนโดยถูกบังคับต้องจดทะเบียนเวนคืน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 81

(2)เวนคืนโดยสมัครใจ ผู้เวนคืนจะไม่ได้รับค่ำตอบแทนใดๆ ทั้งสิ้นเวนคืนโดยถูกบังคับรัฐต้อง

ให้ค่ำตอบแทนแก่ผู้ถูกเวนคืนทุกรำย
(3)เวนคื น โดยสมั ค รใจ ที่ ดิ น ที่ เ วนคื น กลั บ มำเป็ น ที่ ร กร้ ำ งว่ ำ งเปล่ ำ ตำม ป.พ.พ. มำตรำ
1304(1) เวนคืนโดยถูกบังคับอำจกลับมำเป็นที่ดินของรัฐประเภทพลเมืองใช้ร่วมกัน
ตำ ม ป .พ .พ . 1304(2) ห รื อ กลั บ มำ เ ป็ น ที่ ร ำ ช พั ส ดุ ต ำ ม ป .พ .พ . มำ ต ร ำ
1304(3) แล้วแต่กรณี

11.3.5 การทอดทิ้งที่ดนิ ตามประมวลกฎหมายทีด่ ิน

กำรทอดทิ้งที่ดินของเอกชนและจะทำำให้ที่ดินตกเป็นของรัฐนัน้ มีหลักเกณฑ์อย่ำงไรบ้ำง
เอกชนจะทอดทิ้งที่ดินของตนและทำำให้ที่ดินตกเป็นของรัฐนัน้ มีหลักเกณฑ์ดังต่อไปนี้
(1)ทอดทิ้งที่ดินมีโฉนดที่ดินเกิน 10 ปี
(2)ทอดทิ้งที่ดินมี น.ส. 3 น.ส. 3 ก เกิน 5 ปีติดต่อกัน
(3)อธิบดีกรมที่ดินยื่นคำำร้องต่อศำลให้สอบสวนข้อเท็จจริง
(4)ศำลพิจำรณำได้ควำมจริงแล้วให้ศำลเพิกถอนโฉนดที่ดินหรือ น.ส. 3 น.ส. 3 ก แปลงที่
มีกำรทอดทิ้งและทำำให้ที่ดินแปลงนัน้ ตกเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำต่อไป

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 11

1. ที่ดินมีกรรมสิทธิ์หมำยถึงที่ดินประเภท ที่บ้ำนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42
2. กำรครอบครองปรปักษ์ที่บ้ำนหรือที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ต้องใช้เวลำคนอบครอง
นำน 10 ปี
3. ที่บ้ำนที่สวนตำมกฎหมำยเบ็ดเสร็จบทที่ 42 ต้องเป็นบ้ำนหรือที่ทำำเป็นสวน ต้องทำำมำก่อนหน้ำกำร
ประกำศใช้ ป.พ.พ. บรรพ 4 ว่ำด้วยทรัพย์สิน (พ.ศ. 2475)
4. ที่ดินมี ส.ค. 1 น.ส. 3 น.ส. 3 ก. ถือว่ำเป็น ที่ดินมือเปล่ำ
5. ที่ดินมี น.ส. 3 จะต้องทอดทิ้งที่ดินของตนเองเป็นเวลำ 5 ปี ที่ดินจึงจะตกเป็นของรัฐประเภทที่ดิน
รกร้ำงว่ำงเปล่ำอีกครั้งหนึ่ง
6. กำรเวนคืนที่ดินโดยสมัครใจตำมประมวลกฎหมำยที่ดิน มำตรำ 5 และกำรเวนคืนโดยถูกบังคับตำม
พ.ร.บ. เวนคืนอสังหำริมทรัพย์ 2530 มีข้อแตกต่ำงในประเด็น กำรเวนคืนโดยสมัครใจที่ดินจะ
กลับคืนมำเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำ แต่กำรเวนคืนโดยถูกบังคับจะไม่กลับมำเป็นที่รกร้ำงว่ำงเปล่ำ แต่จะ
กลับมำเป็นที่ดินของรัฐประเภทอื่นแล้วแต่จุดมุ่งหมำยของกำรเวนคืน
7. ที่สวนที่ทำำกินเมื่อปี พ.ศ. 2480 จะเสียสิทธิในที่ดินโดยถูกคนอื่นแย่งเป็นระยะเวลำ 1 ปี
8. กำรแย่งกำรครอบครองที่ดินที่มี น.ส. 3 ก. ต้องใช้เวลำ 1 ปี จึงจะได้สิทธิในที่ดิน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 82

9. ผู้บุกรุกที่ดินของรัฐโดยพลกำรหลังประมวลกฎหมำยที่ดินประกำศใช้แล้ว เมื่อได้รับโฉนดที่ดินมำแล้ว
กฎหมำยกำำหนดว่ำภำยในระยะเวลำ 10 ปี นับแต่ได้รับโฉนดจะโอนที่ดินให้บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่
จะเข้ำข้อยกเว้น
10. คนต่ ำ งด้ ำ วซึ่ ง มี สิ ท ธิ ไ ด้ ที่ ดิ น ในประเทศไทยนั้ น เมื่ อ ได้ ที่ ดิ น มำเพื่ อ จะใช้ เ ป็ น ที่ อ ยู่ อ ำศั ย กฎหมำย
กำำหนดให้ได้จำำนวน 1 ไร่
11. คนต่ำงด้ำวที่ต้ อ งกำรถือ ที่ดิ นในประเทศไทยเพื่อ ใช้ ในกำรอุต สำหกรรมนั้น กฎหมำยที่ ดิ น กำำ หนด
จำำนวนสูงสุดในกำรถือครองที่ดินเพื่อทำำกิจกรรมชนิดนี้ไว้ จำำนวน 10 ไร่
12. คนต่ำงด้ำวจะถือ ครองที่ดิ นในประเทศไทยได้นั้น จะต้อ งได้รั บอนุญ ำตถือ ครองที่ดิ นจำก รั ฐมนตรี
ว่ำกำรกระทรวงมหำดไทย
13. คนต่ำ งด้ ำ วจะได้ ม ำซึ่ ง ที่ ดิ น ในประเทศไทย จะต้ อ งเป็ นคนต่ ำ งด้ ำวของประเทศที่ มี ส นธิ สั ญ ญำกั บ
ประเทศไทยให้พลเมืองของแต่ละประเทศถือที่ดินต่ำงตอบแทนกันได้
14. บริษัทจำำกัดที่จดทะเบียนในประเทศไทย ถ้ำมีคนต่ำงด้ำวถือหุ้นในบริษัทนั้นเกินกว่ำ ร้อยละ 49 ของ
ทุนจดทะเบียน มีผลทำำให้บริษัทนั้นถือที่ดินในประเทศไทยได้เสมือนกับคนต่ำงด้ำว
15. กำรที่เอกชนอุทิศที่ดินของตนให้เป็นทำงสำธำรณะจะทำำได้โดย อุทิศโดยตรงหรือโดยปริยำย
16. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินถ้ำเจ้ำของที่ดินทอดทิ้งที่ดินเกิน 10 ปี ติดต่อกัน ที่ดินนั้น จะตกเป็นของรัฐต่อ
เมื่ออธิบดีกรมที่ดินยื่นเรื่องรำวกำรทอดทิ้งที่ดินต่อศำล และศำลได้พิจำรณำแล้วก็สั่งเพิกถอนโฉนด
แปลงที่มีกำรทอดทิ้งนั้น

หน่วยที่ 12 การออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดนิ

1. ก่อนหน้ำกำรออกโฉนดแผนที่ หนังสือสำำ คัญในที่ดินที่ทำงรำชกำรออกให้รำษฎรเป็นหมำยเก็บ

ภำษีทั้งสิ้น
2. โฉนดแผนที่เป็นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ฉบับแรกที่เกิดขึ้นในประเทศไทยมีอยู่ 2 สมัยคือ
สมัยแรก ร.ศ. 120 สมัยที่สอง ร.ศ. 127
3. โฉนดตรำจองออกตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดตรำจอง ร.ศ. 124 ออกได้ เ ฉพำะในมณฑล
พิษณุโลก
4. ตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้วเป็นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกตำม พ.ร.บ.
ออกโฉนดที่ดนิ ฉบับที่ 6 พ.ศ. 2479

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 83

5. โฉนดที่ดินออกตำมประมวลกฎหมำยที่ดินปัจจุบันมีอยู่สองรูปแบบ คือกำรออกโฉนดที่ดินทั้ง
ตำำบล (ป. ที่ดนิ มำตรำ 58) และกำรออกโฉนดที่ดินเฉพำะรำย (ป.ที่ดินมำตรำ 59)
6. ทุกครั้งก่อนออกโฉนดที่ดนิ เจ้ำหน้ำที่ต้องทำำใบไต่สวนก่อนเสมอ
7. หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์มีหลำยแบบคือ หมำยเลข 3 น.ส. 3 น.ส. 3 ก และ น.ส.
3ข
8. ผู้มีหน้ำที่แจ้งกำรครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) คือบุคคลที่ครอบครองที่ดินมำก่อนหน้ำวันที่ 1
ธันวำคม 2497 และยังไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
9. บุคคลที่ตกค้ำงกำรแจ้ง ส.ค. 1 ก็ยังมีสิทธิได้รับโฉนดหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ทั้ง
สำยเฉพำะตำำบลและสำยเฉพำะรำย
10. ใบจองเป็นหนังสืออนุญำตให้จับจองตำมประมวลกฎหมำยที่ดิน มีสองรูปแบบคือ ใบจองในกำร
จัดที่ดินผืนใหญ่และใบจองในกรณีจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย
11. เมื่อหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินสูญหำย มีกำรออกใบแทนได้
12. ถ้ำมีกำรออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปโดยคลำดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมำยก็มีกำรเพิก
ถอนหรือแก้ไขได้ โดยอธิบดีกรมที่ดิน หรือศำลยุติธรรม

12.1 การออกหนังสือสำาคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
1. ในสมัยกรุงศรีอยุธยำและสมัยกรุงรัตนโกสินทร์ตอนต้น ไม่มีหนังสือสำำ คัญแสดงกรรมสิทธิ์ใน
ที่ดินเลย มีแต่หนังสือที่เป็นหมำยเรียกเก็บภำษีอำกรทั้งสิ้น
2. โฉนดแผนที่ถือว่ำเป็นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ฉบับแรกที่เกิดขึ้นในประเทศไทย กำรสร้ำง
หนังสือชนิดนี้ได้นำำเอำหลักกำรระบบทอเรนซ์ (Torrens system) ของต่ำงประเทศ
มำใช้
3. โฉนดตรำจอง

12.1.1 โฉนดแผนที่และโฉนดตราจอง
โฉนดแผนที่มีด้วยกันกี่สมัย
โฉนดแผนที่มีด้วยกัน 2 สมัยคือ
(1)โฉนดแผนที่ตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดนิ ร.ศ. 120
(2)โฉนดแผนที่ตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดนิ ร.ศ. 127
โฉนดตรำจองออกตำมกฎหมำยฉบับใด จะออกได้ในท้องที่ใดได้บ่ำง
โฉนดตรำจองออกตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดตรำจอง ร.ศ. 124 (เปลี่ยนชื่อจำกเดิมคือ พ.ร.บ.
ออกตรำจองชั่วครำว ร.ศ. 121) โฉนดตรำจองออกได้เฉพำะในเขตมณฑลพิษณุโลกเดิมที่เป็นเขตจังหวัด
พิษณุโลก สุโขทัย พิจิตร อุตรดิตถ์ และนครสวรรค์บำงส่วน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 84

12.1.2 ตราจองที่ตราว่าได้ทำาประโยชน์แล้ว
บุคคลพวกใดบ้ำงที่มีสิทธิได้รับตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว
บุคคลที่มีสิทธิได้รับตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้วได้แก่บุคคลดังต่อไปนี้
(1) บุค คลที่ขออนุญำตจั บจองเป็ นตรำจองตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดิน ฉบั บที่ 6
พ.ศ. 2479 ถ้ำทำำประโยชน์ครบ 3 ปีแล้ว จึงมีสิทธิยื่นขอตรำจองที่ตรำว่ำได้
ทำำประโยชน์แล้วได้
(2) บุคคลที่ได้ครอบครองและทำำประโยชน์บนที่ดินอยู่ก่อน พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดิน
ฉบับที่ 6 พ.ศ. 2479 โดยยังไม่ได้รับหนังสือสำำ คัญแสดงกรรมสิทธิ์ให้มำ
ขึ้นทะเบียนที่ดินเอำไว้ ต่อมำก็ให้พนัก งำนเจ้ำหน้ำที่ออกตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำ
ประโยชน์ แ ล้ ว ให้ ต่ อ ไป (พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ ดิ น ฉบั บ ที่ 7 พ.ศ. 2486
มำตรำ 13 มำตรำ 15)
ผู้ได้รับอนุญำตให้จับจองเป็นใบเหยียบยำ่ำตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดนิ ฉบับที่ 6 พ.ศ. 2479
เมื่อทำำประโยชน์ในที่ดินครบ 2 ปีแล้วจะมีสิทธิได้รับตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้วหรือไม่
บุค คลที่ไ ด้รั บอนุญำตให้จับ จองเป็น ใบเหยี ยบยำ่ำ ตำม พ.ร.บ. ออกโนดที่ ดินฉบับ ที่ 6 พ.ศ.
2479 เมื่อทำำ ประโยชน์ครบในที่ดินครบ 2 ปีแล้ว แม้ตำมมำตรำ 11 ของ พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดิน
ฉบับที่ 6 จะดูคล้ำยๆว่ำจะมีสิทธิได้รับตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว เหมือนผู้ได้รับอนุญำตให้จับจอง
เป็นตรำจอง แต่ในทำงปฏิบัติแล้ว พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะออกหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์แล้วเหมือนผู้ได้รับ
อนุญำตให้จับจองเป็นตรำจอง แต่ในทำงปฏิบัติแล้ว พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะออกหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์
แล้วตำมแบบหมำยเลข 3 ให้แทน

12.1.3 โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินจะออกให้รำษฎรได้โดยอำศัยหลักเกณฑ์ออย่ำงไร
โฉนดที่ดินจะออกแก่รำษฎรได้โดยอำศัยหลักเกณฑ์ดังนี้
(1)ท้องที่นนั้ ต้องมีกำรสร้ำงระวำงแผนที่ก่อน
(2)จะต้องไม่ใช่ที่ดินที่รำษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ใช่ที่ภูเขำที่สงวนหวงห้ำม ฯลฯ
(3)จะต้องเป็นบุคคลประเภทที่ ประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 58 ทวิได้ระบุไว้เช่น เป็นผู้มี
ส.ค. 1 ใบจอง ใบเหยียบยำ่ำ น.ส. 3 น.ส. 3 ก หรือเป็นผู้ตกค้ำงแจ้ง ส.ค. 1
กำรออกโฉนดที่ดินทั้งตำำบลและกำรออกโฉนดที่ดินเฉพำะรำยมีหลักสำำคัญแตกต่ำงกันอย่ำงไร
กำรออกโฉนดที่ดินทั้งตำำบลและกำรออกโฉนดเฉพำะรำยมีข้อแตกต่ำงที่สำำคัญดังนี้
(1) กำรออกโฉนดทั้งตำำบลเป็นกำรบังคับให้เจ้ำของที่ดินไปนำำเดินสำำรวจผู้ใดไม่ไป
มีโทษปรับไม่เกิน 500 บำท (ป. ที่ดิน มำตรำ 107)
กำรออกโฉนดเฉพำะรำย ไม่เป็นกำรบังคับ ใครจะมำยื่นขอออกก็ได้ตำมใจสมัคร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 85

(2) กำรออกโฉนดทั้งตำำ บลเจ้ำของที่ดินไม่ต้องออกค่ำใช้จ่ำยใดๆ เว้นแต่ค่ำโฉนด

ที่ดิน 50 บำท
กำรออกโฉนดเฉพำะรำยผู้ยื่นคำำขอต้องเสียค่ำธรรมเนียม ค่ำมัดจำำ ค่ำพำหนะเดินทำง ค่ำคนงำนทุก
อย่ำง
(3) กำรออกโฉนดทั้งตำำบลเจ้ำหน้ำที่จำกส่วนกลำงคือ จำกกรมที่ดินมำนำำเดินสำำรวจ
กำรออกโฉนดเฉพำะรำย โดยปกติจะใช้เจ้ำหน้ำที่จำกสำำนักงำนที่ดินที่ที่ดินแปลงนัน้ ตั้งอยู่
(4) กำรออกโฉนดที่ดินทั้งตำำบลตำมปกติรังวัดออกโฉนดด้วยแผนที่ชั้นหนึ่งคือกล้องธี
โอโดไลท์
กำรออกโฉนดเฉพำะรำย ตำมปกติจะรังวัดด้วยแผนที่ชั้นสอง

12.2 การออกหนังสือสำาคัญในที่ดินประเภทอื่นที่ไม่ใช่หนังสือสำาคัญแสดงกรรมสิทธิ์
1. ผู้มีหน้ำที่แจ้งกำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 คือผู้ที่ทำำ ประโยชน์ในที่ดินก่อนหน้ำวันที่ 1
ธ.ค. 2497 และยังไม่มีหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธ์
2. บุคคลที่เข้ำหลักเกณฑ์ที่จะต้องแจ้ง ส.ค. 1 แต่ไม่แจ้งและครอบครองที่ดินมำจนปัจจุบันถือว่ำ
เป็ น กำรตกค้ ำ งกำรแจ้ ง กำรครอบครอง ซึ่ งมี สิ ท ธิ ไ ด้ รั บ โฉนดที่ ดิ น หรื อ หนั ง สื อ รั บ เอำกำรทำำ
ประโยชน์เหมือนกัน แต่จะต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตำม ป. ที่ดิน มำตรำ 27 ตรี และมำตรำ 59
ทวิ
3. ใบจองเป็นหนังสืออนุญำตให้จับจองที่ดินตำมประมวลกฎหมำยที่ดินปัจจุบันออกได้สองวิธีคือ
ใบจองในกำรจัดที่ดินผืนใหญ่ และใบจองในกำรจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อยตำม ป. ที่ดินมำตรำ
33
4. กำรจั ด ที่ ดิ น ตำม พ.ร.บ. จั ด ที่ ดิ น เพื่ อ กำรครองชี พ มี ก ำรจั ด ที่ ดิ น ได้ ส องรู ป แบบคื อ แบบ
นิคมสร้ำงตนเองของกรมประชำสงเครำะห์และแบบนิคมสหกรณ์ของกรมส่งเสริมสหกรณ์
5. หนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์มีกำรออกได้ทั้งในกำรออกทั้งตำำ บลตำม ป. ที่ดินมำตรำ 58
และ ตำม ป. ที่ดินมำตรำ 59 ได้เช่นเดียวกับกำรออกโฉนดที่ดิน
6. ทุกครั้งก่อนออกโฉนดที่ดนิ เจ้ำหน้ำที่จะต้องทำำให้ไต่สวนก่อนเสมอ

12.2.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

บุคคลผู้มีหน้ำที่แจ้งกำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 จะต้องมีลักษณะอย่ำงไร
บุคคลผู้มีหน้ำที่แจ้งกำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 ต้องมีคุณสมบัติดังนี้
(1)ต้องครอบครองและทำำประโยชน์ในที่ดินก่อนหน้ำวันที่ 1 ธันวำคม 2497
(2)ยังไม่ มีห นังสือสำำ คัญ แสดงกรรมสิท ธิ์ใ นที่ ดินคือ ยั งไม่ มี โ ฉนดแผนที่ โฉนดตรำจองหรื อ
ตรำจองที่ตรำว่ำได้ทำำประโยชน์แล้ว

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 86

ผู้มี ส.ค. 1 และผู้ตกค้ำงกำรแจ้ง ส.ค. 1 จะมีสิทธิได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำ

ประโยชน์เต็มเนื้อที่ที่ตนครอบครองหรือไม่
ผู้มี ส.ค. 1 จะได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์เต็มที่ครอบครองหรือไม่ ต้องดู
ว่ำเนื้อที่ที่ปรำกฏใน ส.ค. 1 แตกต่ำงกับเนื้อที่ที่รังวัดได้ตอนออกโฉนดที่ดินหรือไม่ คือเนื้อที่ที่รังวัดได้ตอน
ออกโฉนดที่ดินมำกกว่ำหรือน้อยกว่ำที่ปรำกฏใน ส.ค. 1 ก็ออกให้ได้ตำมจำำ นวนที่รังวัดได้ไม่ให้ถือตำม
เนื้อที่ที่ระบุใน ส.ค. 1 (มำตรำ 59 ตรี)
ส่วนผู้ตกค้ำงกำรแจ้ว ส.ค. 1 จะมีสิทธิได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ได้
ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้ำต้องกำรจะได้เกิน 50 ไร่ จะต้องขออนุมัติจำกผู้ว่ำรำชกำรจังหวัดเป็นกำรเฉพำะรำย (ตำม
ระเบียบคณะกรรมกำรจัดที่ดินแห่งชำติฉบับที่ 12 พ.ศ. 2532 หมวด 1 ข้อ 5 และ ข้อ 6)

12.2.2 ใบเหยียบยำ่าและตราจอง
ใบเหยียบยำ่ำที่ออกหลังวันประกำศใช้ประมวลกฎหมำยที่ดินมีได้หรือไม่ ถ้ำมีจะมีได้กรณีใด
ใบเหยียบยำ่ำที่ออกหลังวันประกำศใช้ประมวลกฎหมำยที่ดินก็อำจมีได้ คือ ใบเหยียบยำ่ำตำม พ.ร.บ.
ให้ใช้ ป. ที่ดินมำตรำ 14 คือ บุคคลที่ยื่นขอจับจองที่ดินตำมพ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดินฉบับที่ 6 แต่ทำงกำร
ยังไม่อนุญำต ประมวลกฎหมำยที่ดินก็ประกำศใช้เป็นกฎหมำยเสียก่อน กฎหมำยจึงกำำ หนดให้นำยอำำ เภอมี
อำำนำจจัดกำรตำม พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดินฉบับที่ 6 ต่อไป คือให้นำยอำำเภอมีอำำนำจออก “ใบเหยียบยำ่ำ” ให้
แก่ผู้ขอจับจองให้ แม้จะเป็นเวลำเมื่อประกำศใช้ประมวลกฎหมำยที่ดินแล้วก็ตำม
ผู้มีใบเหยียบยำ่ำตำม ป. ที่ดินมำตรำ 58 ทวิ วรรคสอง คือผู้ที่มีใบเหยียบยำ่ำเมื่อ ป. ที่ดินประกำศ
ใช้แล้ว ตำม พ.ร.บ. ให้ใช้ ป. ที่ดินมำตรำ 14 ที่ว่ำ
“บุคคลใดได้ดำำ เนินกำรขอจับจองที่ดินไว้ต้อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ก่อนวันที่พระรำชบัญญัตินี้ใช้
บังคับแต่ยังไม่ได้รับอนุญำต ให้นำยอำำเภอมีอำำนำจดำำเนินกำรตำมนัยแห่งพระรำชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ฉบับ
ที่ 6 พุทธศักรำช 2479 ต่อไปจนถึงที่สุดได้”

12.2.3 ใบจอง
ใบจองจะออกให้แก่ประชำชนได้ในกรณีใดบ้ำง
ใบจองจะออกให้ประชำชนได้ 2 กรณีคือ
(1)ใบจองในกรณีจัดที่ดินผืนใหญ่ ตำม ป. ที่ดิน มำตรำ 30
(2)ใบจองในกรณีจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย ตำม ป.ที่ดิน มำตรำ 33
ผู้รับโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองจำกผู้มีใบจองจะมีสิทธิได้รับโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรอง
กำรทำำประโยชน์ หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ผู้รับโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองจำกผู้มีใบจองไม่มีสิทธิได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรอง
กำรทำำ ประโยชน์ ไม่ว่ำ สำยทั้ งตำำ บล (ป. ที่ ดิน มำตรำ 58) ทวิ หรือ สำยเฉพำะรำย (ป. ที่ดิน มำตรำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 87

59)เพรำะมำตรำ 58 ทวิ และมำตรำ 59 ไม่ได้บัญญัติไว้ ซึ่งแตกต่ำงจำกผู้รับโอนโดยส่งมอบกำรครอบ

ครองจำกผู้มี ส.ค. 1 ซึ่งกฎหมำยอนุญำตให้ทำำได้
โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ที่ออกสืบเนื่องจำกใบจอง จะมีข้อกำำหนดห้ำมโอน
เสมอไปหรือไม่
โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์ที่ออกสืบเนื่องจำกใบจอง บำงกรณีมีข้อกำำ หนด
ห้ำมโอน บำงกรณีก็ไม่มี โดยมีหลักดังนี้
(1) โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ที่ได้ออกสืบเนื่องมำจำกใบจอง จะ
ถู ก ห้ ำ มโอน 5 ปี ถ้ำ ใบจองนั้ น ออกก่ อ นวั น ที่ 14 ธั นวำคม พ.ศ. 2515
และรัฐให้กำรช่วยเหลือด้ำนสำธำรณูปโภค
(2) โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ที่ออกสืบเนื่องจำกใบจอง จะไม่ถูก
บังคับห้ำมโอนเลย ถ้ำ ใบจองนั้น ออกก่อ นวัน ที่ 14 ธันวำคม พ.ศ. 2515
และรัฐไม่ให้ควำมช่วยเหลือด้ำนสำธำรณูปโภค
(3) โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์ที่ออกสืบเนื่องจำกใบจอง จะถูก
ห้ำมโอนมีกำำหนด 10 ปี ถ้ำใบจองนั้นออกในหรือหลังวันที่ 14 ธันวำคม พ.ศ.
2515 เป็นต้นไป และไม่ว่ำรัฐจะให้ควำมช่วยเหลือในด้ำนสำธำรณูปโภคหรือ
ไม่ก็ตำม

12.2.4 หนังสือแสดงการทำาประโยชน์ตาม พ.ร.บ. จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ. 2511

กำรจัดที่ดินเพื่อกำรครองชีพแตกต่ำงจำกกำรจัดที่ดินเพื่อประชำชนตำมประมวลกฎหมำยที่ดิน
อย่ำงไร
กำรจัดที่ดินเพื่อกำรครองชีพแตกต่ำงกับกำรจัดที่ดินเพื่อประชำชน ที่สำำคัญดังนี้
(1) กำรจัดที่ดินเพื่อประชำชน เป็นอำำนำจของคณะกรรมกำรจัดที่ดินแห่งชำติ
กำรจัดที่ดินเพื่อกำรครองชีพเป็นกำรจัดในรูปนิคมมีสองประเภทคือนิคมสร้ำงตนเอง ซึ่งมี
อธิบดีกรมประชำสงเครำะห์เป็นผู้ดำำเนินกำรและนิคมสหกรณ์ซึ่งมีอธิบดีกรมส่งเสริมสหกรณ์เป็นผู้ดำำเนินกำร
(2) กำรจัดที่ดินเพื่อประชำชน หลังจำกคัดเลือกบุคคลแล้วก็จะจัดให้นำยอำำเภอท้องที่ออกใบจองให้
ยึดถือหลักฐำน
กำรจัดที่ดินเพื่อกำรครองชีพไม่มีกำรออกใบจองแต่จะออก น.ค. 2 แทน
(3) กำรจัดที่ดินเพื่อประชำชน ผู้ได้รับคัดเลือกต้องทำำ ประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภำยใน 3 ปี
นับแต่ได้รับใบจอง
กำรจัดที่ดินเพื่อกำรครองชีพสมำชิกนิคมมีสิทธิครอบครองทำำประโยชน์ในที่ดินได้ไม่ตำ่ำกว่ำ 5
ปี และ เฉพำะสมำชิกนิคมสร้ำงตนเอง อธิบดีกรมประชำสงเครำะห์มีสิทธิขยำยเวลำทำำประโยชน์ต่อไปอีกครำว
ละ 1 ปี แต่ต้องไม่เกิน 3 ปี คืออย่ำงมำกไม่เกิน 8 ปี

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 88

12.2.5 หนังสือรับรองการทำาประโยชน์
หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์มีแบบฟอร์มอะไรบ้ำง ใครเป็นผู้ออก
หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์มี 4 แบบฟอร์มคือ
(1)แบบฟอร์มหมำยเลข 3 นำยอำำเภอเป็นคนออก
(2)แบบ น.ส. 3 นำยอำำเภอท้องที่เป็นคนออก
(3)แบบ น.ส.3 ก ตำมกฎหมำยเก่ำนำยอำำ เภอเป็นคนออก แต่ตำมกฎหมำยใหม่เจ้ำพนักงำน
ที่ดนิ เป็นคนออก
(4)แบบ น.ส. 3 ข. เจ้ำพนักงำนที่ดินเป็นคนออก
ผู้มี ส.ค. 1 หรือใบจองจะสำมำรถไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้ทันทีหรือไม่ จำำ เป็นต้องยื่นขอ
น.ส. 3 เสียก่อนหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ผู้มี ส.ค. 1 หรือใบจอง สำมำรถไปยื่นขอออกโฉนดที่ดินเฉพำะรำยได้ทันที ถ้ำท้องที่นั้นมีกำร
สร้ำงวำงแผนที่เพื่อกำรออกโฉนดที่ดินไว้แล้ว โดยไม่จำำเป็นต้องไปยื่นขอ น.ส. 3 เสียก่อนแต่อย่ำงได

12.2.6 ใบไต่สวน
ใบไต่สวนคืออะไร
ใบไต่สวนคือหนังสือสอบสวนก่อนออกโฉนดที่ดินคือทุกครั้งก่อนออกโฉนดที่ดินเจ้ำพนักงำนจะ
ต้องทำำใบไต่สวนเสียก่อนเสมอ จะไม่ทำำไม่ได้ ตำมปกติจะทำำเป็นสองฉบับ ฉบับหนึ่งเจ้ำพนักงำนเก็บไว้ อีก
ฉบับหนึ่งเจ้ำของที่ดินเก็บไว้เป็นหลักฐำนสำำหรับไปขอรับโฉนดที่ดินต่อไป ใบไต่สวนมีควำมสำำคัญคือถ้ำใบ
ไต่สวนสูญหำยทั้งสองฉบับจะสร้ำงโฉนดไม่ได้เลย ต้องออกไปรังวัดเดินสำำรวจออกโฉนดใหม่

12.3 การเปลี่ยนแปลงและการเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
1. โฉนดที่ดินที่ออกไปนำนแล้ว กำรครอบครองของเจ้ำของที่ดินย่อมเปลี่ยนไปจำกรูปแผนที่ที่ทำำไว้
จึงจำำเป็นต้องมีกำรสอบเขตที่ดินกันขึ้น
2. ที่ดินที่ได้ทำำ กำรสอบเขตแล้วเจ้ำพนักงำนที่ดินมีอำำนำจทำำโฉนดที่ดินให้ใหม่แทนฉบับเดิม ส่วน
ฉบับเดิมเป็นอันยกเลิกและให้ส่งคืน
3. กำรรังวัดสอบเขตมี สองวิธีคือ กำรรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินทั้งตำำ บลและกำรทำำ รังวัดสอบเขต
โฉนดที่ดินเฉพำะรำย
4. ประเภทของกำรรังวัดที่จะขอรังวัดได้โดยใช้บริกำรจำกสำำนักงำนช่ำงวัดเอกชน ตำม พ.ร.บ. ช่ำง
รังวัดเอกชน พ.ศ. 2535 มีได้เฉพำะรังวัดสอบเขต รังวัดแบ่งแยกและรังวัดรวมโฉนดที่ดิน
5. ถ้ำโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์เกิดสูญหำยหรือชำำรุด เจ้ำพนักงำนสำมำรถออก
ใบแทนให้ได้ เมื่อออกใบแทนแล้ว หนังสือสำำคัญฉบับเดิมเป็นอันถูกยกเลิกใช้ไม่ได้ต่อไป
6. ถ้ำมีกำรออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ไปโดยคลำดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วย
กฎหมำย อธิบดีกรมที่ดินหรือผู้ว่ำรำชกำรจังหวัดสำมำรถแก้ไขหรือเพิกถอนได้
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 89

12.3.1 การรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินและการตรวจสอบเนื้อที่ตามหนังสือรับรองการทำาประโยชน์
ในกำรรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพำะรำยตำม ป. ที่ดินมำตรำ 69 ทวิ ถ้ำมีผู้คัดค้ำน กฎหมำยให้เจ้ำ
พนักงำนที่ดินเป็นผู้สอบสวนไกล่เกลี่ย กำรสอบสวนไกล่เกลี่ยต่ำงจำกกำรสอบสวนเปรียบเทียบในกรณีโต้ แย้ง
คัดค้ำนในกำรออกโฉนดตำมมำตรำ 60 อย่ำงไร
กำรสอบสวนไกล่เกลี่ยในกำรรังวัดสอบเขตโฉนดเฉพำะรำยตำม ป. ที่ดิน มำตรำ 69 ทั้งนี้ผู้
สอบสวนไกล่เกลี่ยไม่มีอำำนำจสั่งกำรได้ว่ำ จะเห็นด้วยกับฝ่ำยใด จึงแตกต่ำงกับกำรสอบสวนเปรียบเทียบใน
กรณีโต้แย้งคัดค้ำนในกำรออกโฉนดที่ดินตำม ป. ที่ดินมำตรำ 60 ซึ่งผู้สอบสวนสำมำรถสั่งกำรได้ว่ำตนจะ
เห็นด้วยกับฝ่ำยใด คือจะเห็นด้วยกับผู้ยื่นขอออกโฉนดที่ดิน หรือผู้คัดค้ำนสิทธิของผู้ยื่นดังขอ

12.3.2 การออกใบแทนและการจัดทำาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินขึ้นใหม่
กรณีใดที่จะออกใบแทนโฉนดที่ดินได้
กรณีที่จะออกในแทนโฉนดที่ดิน มีได้ 3 กรณี
(1)โฉนดที่ดินนั้นเป็นอันตรำยทั้งฉบับ เช่น ถูกไฟไหม้จนกลำยเป็นเถ้ำถ่ำน
(2)โฉนดที่ดินชำำรุด
(3)โฉนดที่ดินสูญหำย
เมื่อมีกำรออกใบแทนแล้ว ต่อมำไปพบโฉนดที่ดินที่คิดว่ำหำยเข้ำในภำยหลังจะต้องดำำ เนินกำร
อย่ำงไร
เมื่อมีกำรออกใบแทนโฉนดแล้ว ต่อมำไปพบโฉนดที่ดินที่คิดว่ำหำยเข้ำในภำยหลัง เช่นนี้ตำมหลัก
แล้วเมื่อมีกำรออกใบแทน โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันถูกยกเลิกไปแล้ว (ป. ที่ดิน มำตรำ 63) ดังนั้นถ้ำเจ้ำของ
ต้องกำรให้โฉนดเดิมยังคงใช้ได้ ก็ต้องยื่นคำำร้องต่อศำล ขอให้ศำลมีคำำสั่งว่ำให้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ได้ต่อ
ไป โดยให้ยกเลิกใบแทนเสีย

12.3.3 การเพิกถอนหรือแก้ไขหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ที่ออกไปโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบ

ด้วยกฎหมาย
ถ้ำมีกำรออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรั บรองกำรทำำ ประโยชน์อ อกไปทับ ที่เ ลี้ย งสัตว์ สำธำรณะ
บุคคลใดบ้ำงที่จะมีสิทธิเพิกถอนหนังสือสำำคัญดังกล่ำว
ถ้ำมีกำรออกโฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรั บรองกำรทำำ ประโยชน์อ อกไปทับ ที่เ ลี้ย งสัตว์ สำธำรณะ
บุคคลผู้มีสิทธิเพิกถอนโฉนดที่ออกไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมำยนี้
(1)อธิบดีกรมที่ดิน
(2)รองอธิบดีกรมที่ดินที่อธิบดีกรมที่ดินมอบหมำย
(3)ศำลยุติธรรม ถ้ำมีผู้ยื่นคำำ ขอให้เพิกถอน ไม่ว่ำที่เลี้ยงสัตว์สำธำรณะนั้นจะอยู่ที่ใดก็ตำม (ป.
ที่ดนิ มำตรำ 61)

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 90

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 12

1. หนังสือสำำคัญในที่ดินประเภท โฉนดตรำจอง ถือว่ำเป็นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

2. หนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินฉบับแรกที่เกิดขึ้นในประเทศไทยคือ โฉนดแผนที่
3. หนังสือสำำคัญในที่ดิน ที่ถือว่ำเป็นหนังสือสำำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ฉบับแรกที่ออกแทนโฉนดแผนที่ใน
ท้องที่ที่มีโฉนดแผนที่ที่ยังรังวัดไปไม่ถึง คือ ตรำจองชั่วครำว
4. จังหวัดลำำปำง เป็นจังหวัดที่ไม่มีกำรออกโฉนดตรำจอง
5. โฉนดที่ดินแปลงใด ที่มีกำรลงชื่อเจ้ำพนักงำนที่ดินแต่ผู้เดียวในโฉนดคือ น.ส. 4 จ.
6. กำรออกโฉนดที่ดินในปัจจุบันมี 2 รูปแบบ คือกำรออกโฉนดที่ดินทั้งตำำบลตำม ป .ที่ดน ิ มำตรำ 58
และกำรออกโฉนดที่ดินเฉพำะรำยตำมมำตรำ 59
7. กำรโอนที่ดินที่มี ส.ค. 1 จะทำำ ได้โดย ส่งมอบกำรครอบครองที่ดินให้ผู้รับโอน จึงจะถูกต้องตำม
กฎหมำย
8. ที่ดินที่ได้รับอนุญำตให้จับจองเป็นใบเหยียบยำ่ำ เมื่อ พ.ศ. 2495 เป็นที่ดินประเภทที่ต้องทำำ กำร
แจ้งกำรครอบครองตำมแบบ ส.ค. 1 ต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
9. กำรโอนที่ดินที่มีใบจอง (น.ส. 2) จะต้องขอ น.ส. 3 เสียก่อนจึงจะนำำที่ดินแปลงที่มีใบจองเดิม
นี้ไปทำำกำรโอนจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ จึงจะถูกต้องตำมกฎหมำยที่ดิน
10. แบบฟอร์มของใบไต่สวนคือ น.ส. 5
11. แบบฟอร์มใบจองคือ น.ส. 2 ก.
12. ที่ดินที่ถือว่ำเป็นที่ดินตกค้ำงกำรแจ้งกำรครอบครอง (ตกค้ำงกำรแจ้ง ส.ค. 1) คือ ที่ดินที่มีผู้บุกรุก
โดยพลกำรเมื่อ พ.ศ. 2495 แล้วไม่ยอมแจ้ง ส.ค. 1
13. ผู้ตกค้ำงกำรแจ้งกำรครอบครอง (ตกค้ำงกำรแจ้ง ส.ค. 1) จะต้องทำำ เพื่อจะได้รับโฉนดที่ดินทั้ง
ตำำ บลเมื่อท้องที่ที่ตนอยู่ ทำงรำชกำรได้ประกำศว่ำจะเตรียมดำำ เนินกำรออกโฉนดทั้งตำำ บล คือ นำำ
พนักงำนเจ้ำหน้ำที่เดินสำำรวจในที่ดินของตน
14. ถ้ำมีกำรออกโฉนดที่ดินคลำดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมำย ผู้มีอำำ นำจเพิกถอนหรือแก้ไขคือ เจ้ำ
พนักงำนที่ดิน หรืออธิบดีกรมที่ดิน
15. ในกฎหมำยที่ดินในปัจจุบัน พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ผู้มีอำำนำจลงชื่อในโฉนดที่ดิน คือ เจ้ำพนักงำนที่ดิน
16. เกี่ยวกับกำรออกเอกสำรสิทธิในที่ดิน ใบจองมี กำรออกได้ 2 วิธีคือ ใบจองในกำรจัดที่ดินผืนใหญ่
(มำตรำ 30) และใบจองในกำรจัดที่ดินแปลงเล็กแปลงน้อย (มำตรำ 33)

หน่วยที่ 13 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 91

1. กำรจดทะเบียนสิทธิ เช่นจดทะเบียนกำรได้มำซึ่งกำรครอบครองปรปักษ์ กำรจดทะเบียนมรดก กำร

จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดกำรมรดก
2. กำรจดทะเบียนนิติกรรม เช่น กำรจดทะเบียนสัญญำซื้อขำย แลกเปลี่ยน ให้เช่ำหรือจำำนอง
3. กำรจดทะเบียนทรัพย์สินบำงอย่ำงมีได้ทั้งกำรจดทะเบียนสิทธิและกำรจดทะเบียนนิติกรรม เช่น
สิทธิเหนือพื้นดินอำจได้มำโดยนิติกรรมและอำจได้มำโดยทำงมรดกด้วย
4. กำรจดทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์
อำจทำำ ได้ ทั้ งนิ ติ ก รรมและไม่ ใ ช่ นิ ติ ก รรม เช่ น จดทะเบี ย นซื้อ ขำยที่ ดิ น ที่ มี โ ฉนดที่ ดิ น และจด
ทะเบียนมรดก ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
5. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์นั้น ตำมปกติจะต้องจดทะเบียนในท้องที่ซึ่งมี
ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ แต่อำจจะจดทะเบียนต่ำงท้องที่ก็ได้ ถ้ำกำรจดทะเบียนนั้นไม่มีกำรประกำศ
ก่อนจดทะเบียนหรือไม่มีกำรรังวัดก่อนจดทะเบียน
6. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ ถ้ำทำำ ไปโดยคลำดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วย
กฎหมำยก็อำจจะถูกแก้ไขหรือเพิกถอนได้
7. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ อำจถูกระงับชั่วครำวเมื่อมีบุคคลใดมำยื่นขอ
อำยัดที่ดินแปลงนั้นไว้และพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ที่รับอำยัดไว้แล้ว

13.1 หลักเกณฑ์ทั่วไปในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
1. กำรจดทะเบี ย นอสั งหำริ ม ทรั พย์ มี ทั้ ง กำรจดทะเบี ย นสิท ธิ เช่ น จดทะเบี ย นมรดกและกำรจด
ทะเบียนนิติกรรม เช่นจดทะเบียนสัญญำซื้อขำยที่ดิน
2. ตำมปกติสถำนที่สำำหรับกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ คือสำำนักงำน
ที่ดินจังหวัด และสำำนักงำนที่ดินสำขำ ซึ่งทุกจังหวัดจะมีสำำนักงำนที่ดินจังหวัดตั้งอยู่จังหวัดละ 1
แห่ง แต่บำงจังหวัดมีงำนจดทะเบียนมำกก็จะมีสำำ นักงำนที่ดินสำขำตั้งขึ้น เพื่อเป็นกำรแบ่งเบำ
ภำระของสำำนักงำนที่ดินจังหวัด
3. ก่อนที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะสำมำรถสอบสวนคู่กรณีหรือเรียกให้
บุคคลอื่นมำให้ถ้อยคำำเพื่อที่จะให้กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินเป็นไปโดยถูกต้องและ
ไม่ผิดพลำด
4. ถ้ำปรำกฏต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ว่ำ นิติกรรมที่คู่กรณีนำำมำจดทะเบียนเป็นโมฆะกรรม ก็ไม่ต้องจด
ทะเบียนให้เลย
5. ถ้ำปรำกฏแก่พนักงำนเจ้ำที่ว่ำนิติกรรมที่คู่กรณีนำำมำจดทะเบียนเป็นโมฆะกรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำที่
สำมำรถรับจดทะเบียนได้ ถ้ำคู่กรณีที่อำจเสียหำยยืนยันให้จดทะเบียน
6. ตำมปกติกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ คู่กรณีต้องมำทั้งสองฝ่ำย แต่มีบำง
กรณีที่กฎหมำยกำำหนดให้มำยื่นของจดทะเบียนได้ฝ่ำยเดียว เช่น กำรจดทะเบียนมรดกและกำรจด
ทะเบียนกำรได้มำโดยกำรครอบครองปรปักษ์ เป็นต้น
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 92

7. ตำมปกติค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่มีทุนทรัพย์ ให้เรียกเก็บร้อยละ 2
ของรำคำประเมินทุนทรัพย์

13.1.1 ประวั ติ ค วามเป็ น มาและประเภทของการจดทะเบี ย นสิ ท ธิ และนิ ติ ก รรมเกี่ ย วกั บ

อสังหาริมทรัพย์
กำรจดทะเบียนสิทธิ และกำรจดทะเบียนนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ คืออะไร อธิบำย
กำรจดทะเบียนสิทธิหมำยถึง กำรจดทะเบียนสิ่งที่บุคคลมีอยู่หรือได้มำโดยผลของกฎหมำย เช่น จด
ทะเบียนโอนมรดก โอนมรดกบำงส่วน แบ่งโอนมรดก จดทะเบียนลงชื่อผู้จัดกำรมรดก จดทะเบียนกำรได้มำซึ่ง
กำรครอบครองปรปักษ์เป็นต้น
กำรจดทะเบียนนิติกรรม หมำยถึงกำรจดทะเบียนกำรมีอยู่หรือกำรได้มำที่เกิดจำกกำรกระทำำ ของ
บุคคลที่ชอบด้วยกฎหมำย ก่อให้เกิดควำมผูกพันขึ้นระหว่ำงบุคคลที่ไม่ว่ำเป็นกำรก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน
หรือระงับซึ่งสิทธิก็ตำม เช่น จดทะเบียนซื้อขำย ขำยฝำก ให้ จำำนอง เป็นต้น

13.1.2 สถานที่ แ ละพนั ก งานเจ้ า หน้ า ที่ ใ นการจดทะเบี ย นสิ ท ธิ และนิ ติ ก รรมเกี่ ย วกั บ
อสังหาริมทรัพย์
ใครเป็นพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์
พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ในกำรจดทะเบียนสิท ธิแ ละนิ ติก รรมเกี่ย วกั บอสังหำริ มทรัพย์ต ำม ป. ที่ดิน
มำตรำ 71 เดิมมีอยู่สองสำย สำยแรกคือ เจ้ำพนักงำนที่ดินจังหวัดหรือเจ้ำพนักงำนที่ดินสำขำรับจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดหรือใบไต่สวนและนำยอำำเภอท้องที่มีอำำนำจรับจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมในที่ดินที่มีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ส.ค. 1 หรือใบจอง และรับจดทะเบียนและนิติกรรม
เกี่ยวกับอำคำรหรือสิ่งปลูกสร้ำงอย่ำงเดียว ไม่ว่ำสิ่งปลูกสร้ำงนั้นจะอยู่ในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวนหรือ
ที่ดินมือเปล่ำอย่ำงอื่นก็ตำม
ต่อมำ ป. ที่ดินมำตรำ 71 ถูกแก้ไขใหม่เมื่อปี 2528 โดยมีหลักให้เจ้ำพนักงำนที่ดินเท่ำนั้น
เป็นผู้มีหน้ำที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกั บอสังหำริ มทรั พย์ ไม่ ว่ำจะเป็น ที่ดิน มีโ ฉนดที่ ดิน ใบ
ไต่สวน หนังสือรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ ไม่ว่ำจะเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบ
ไต่สวน หนังสือรับรองกำรทำำ ประโยชน์หรือที่ดินประเภทใดก็ตำมโดยตัดอำำ นำจนำยอำำ เภอท้องที่ แต่นำย
อำำ เภอท้องที่ยังมีอำำ นำจตำมบทเฉพำะกำลใน พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป. ที่ดินฉบับที่ 4 พ.ศ. 2528
มำตรำ 19 คือ อำำ นำจของหัวหน้ำเขต นำยอำำ เภอยังมีหน้ำที่รับจดทะเบียนที่ดินที่มีหนังสือรับรองกำรทำำ
ประโยชน์หรืออำคำรสถำนที่อยู่ต่อไป จนกว่ำรัฐมนตรีมหำดไทยจะยกเลิกอำำนำจดังกล่ำวเป็นเขตๆ ไปทั่วรำช
อำณำจักรซึ่งในปัจจุบัน รัฐมนตรีว่ำกำรมหำดไทยยกเลิกอำำนำจหัวหน้ำเขตในกรุงเทพมหำนคร และบำงจังหวัด
เท่ำนั้น อำำนำจของนำยอำำเภอในต่ำงจังหวัดหลำยสิบจังหวัดยังไม่ได้ยกเลิก

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 93

13.1.3 อำา นาจและหน้ า ที่ ข องพนั ก งานเจ้ า หน้ า ที่ ใ นการจดทะเบี ย นสิ ท ธิ และนิ ติ ก รรมใน
อสังหาริมทรัพย์
ถ้ำพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ว่ำนิติกรรมที่เกี่ยวกับที่ดินที่คู่กรณีนำำมำจดทะเบียนเป็นโมฆียกรรม พนัก งำน
เจ้ำหน้ำที่จะรับจดทะเบียนให้ได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
ถ้ำพนักงำนเจ้ำหน้ำที่เห็นว่ำนิติกรรม ที่เกี่ยวกับที่ดินที่คู่กรณีนำำ มำจดทะเบียนเป็นโมฆียะกรรม
พนักงำนเจ้ำหน้ำที่อำจจะรับจดทะเบียนให้ก็ได้ เมื่อคู่กรณีอีกฝ่ำยที่อำจเสียหำยยืนยันให้จดทะเบียน
ผู้เยำว์จะมำจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินจะทำำได้หรือไม่ ถ้ำทำำได้จะทำำได้โดยวิธี กำร
ใด
ผู้เยำว์จะมำจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ผู้เยำว์จะมำขอจดทะเบียนโดยลำำ พังไม่ได้
นิติกรรมจะเป็นโมฆียะ แม้ว่ำคู่กรณีอีกฝ่ำยหนึ่งจะยืนยันให้จดทะเบียน พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ก็จะไม่จดทะเบียน
ให้ ผู้เยำว์จะจดทะเบียนได้ก็ต่อเมื่อผู้ใช้อำำนำจปกครองคือบิดำมำรดำของผู้เยำว์ทั้งสองคน (ถ้ำยังมีชีวิตอยู่ทั้ง
คู่ ) ยื่ น คำำ ของร่ ว มกั น แสดงตั ว เป็ น ผู้ ใ ช้ อำำ นำจปกครองเพื่ อ ทำำ นิ ติ ก รรมแทนผู้ เ ยำว์ (คำำ สั่ ง กรมที่ ดิ น ที่
8/2489 ลงวั นที่ 26 ธันวำคม 2489 และหนั งสือ กรมที่ดิ น ม.ท. 0612/1/ว 41051
ลงวันที่ 29 พฤศจิกำยน พ.ศ. 2519)

13.1.4 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ ที่คู่กรณีต้องมาทั้งสองฝ่ายและที่

สามารถมาได้ฝ่ายเดียว
กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์คู่กรณีจำำ เป็นต้องมำจดทะเบียนพร้อมกันทั้ง
สองฝ่ำยเสมอไปหรือไม่ เพรำะเหตุใด
ตำมปกติ กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์คู่กรณีจำำเป็นต้องมำจดทะเบียนด้วย
กันทั้งสองฝ่ำย (ป.ที่ดนิ มำตรำ 72 วรรค 1) แต่มีบำงกรณีที่กฎหมำยกำำหนดมำเพียงฝ่ำยเดียวก็ได้
(1)กำรจดทะเบียนกำรได้มำซึ่งกำรครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน (ป.ที่ดนิ มำตรำ 81)
(2)กำรจดทะเบียนไถ่ถอนจำำนองหรือกำรไถ่ถอนจำกกำรขำยฝำก เมื่อผู้รับจำำนองหรือผู้ขำยฝำก
ได้ทำำหลักฐำนเป็นหนังสือว่ำได้มีกำรไถ่ถอนแล้ว (ป.ที่ดินมำตรำ 80)
(3)กำรจดทะเบียนกำรได้มำ โดยทำงมรดกในอสังหำริมทรัพย์ (ป.ที่ดินมำตรำ 81)
(4)กำรจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดกำรมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ป.ที่ดนิ มำตรำ 82)

13.1.5ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์
ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ชนิดที่มีทุนทรัพย์ต้องเสียใน
อัตรำเท่ำไร
ค่ำธรรมเนียมในกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหำริมทรัพย์ ถ้ำเป็นกำรจดทะเบียนชนิดที่
มีทุนทรัพย์ เช่น ขำย ขำยฝำก แลกเปลี่ยน ให้ โอน ชำำระหนี้ จำำ นอง โอนมรดก ต้องเสียร้อยละ 2 ของรำคำ
ประเมินทุนทรัพย์แต่มีข้อยกเว้นคือ
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 94

(1) ถ้ำเป็นกำรโอนอสังหำริมทรัพย์เฉพำะในกรณีที่มูลนิติชัยพัฒนำ หรือมูลนิธิส่งเส

ริม ศิล ปำชี พสมเด็ จ พระนำงเจ้ ำ สิริ กิ ติ์ เป็ นผู้ รั บ โอนหรื อผู้ โ อน เรี ย กตำมรำคำ
ประเมิ น ทุ น ทรั พ ย์ ร้ อ ยละ 0.001 (ให้ ดู ก ฎกระทรวง ฉบั บ ที่ 41 พ.ศ.
2534)
(2) ถ้ำเป็นกำรจดทะเบียนโอนมรดกหรือให้ เฉพำะระหว่ำงผู้บุพกำรีกับผู้สืบสันดำน
หรื อ ระหว่ ำ งคู่ ส มรส เรี ย กตำมรำคำประเมิ น ทุ น ทรั พ ย์ ร้ อ ยละ 0.5 (กฎ
กระทรวง ฉบับที่ 41 พ.ศ. 2534)

13.2 ประเภทของการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์
1. ที่ดินมีโฉนดที่ดินเมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปีแล้ว ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382
แล้ว ผู้ครอบครองปรปักษ์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นทันที แต่ถ้ำยังไม่ได้จดทะเบียนกำรได้มำโดยกำร
ครอบครองปรปักษ์จะเปลี่ยนแปลงทะเบียนไม่ได้
2. ผูไ้ ด้มำโดยกำรครอบครองปรปักษ์จะต้องดำำเนินกำรทำงศำลให้ศำลมีคำำพิพำกษำว่ำตนมีกรรมสิทธิ์
ในที่ดินโดยกำรครองครองแล้ว จึงจะมีสิทธินำำเอำคำำพิพำกษำมำแสดงต่อเจ้ำพนักงำนที่ดินเพื่อให้
เจ้ำพนักงำนใส่ชื่อตนลงในโฉนดได้
3. กำรยื่นคำำ ขอจดทะเบียนกำรได้มำโดยทำงมรดกในอสังหำริมทรัพย์ พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะรับจด
ทะเบียนในวันยื่นคำำขอไม่ได้ จะต้องประกำศให้คนมำคัดคำนก่อนภำยใน 30 วัน
4. กำรจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดกำรมรดกตำมคำำสั่งศำล พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ดำำเนินกำรจดทะเบียนให้ได้
ตำมคำำขอโดยไม่ต้องประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อน
5. กำรจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดกำรมรดกตำมพินัยกรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะต้องประกำศให้คนมำ
คัดค้ำนก่อนภำยใน 30 วัน จะจดทะเบียนไปในทันทีไม่ได้
6. กำรจดทะเบียนซื้อขำยอสังหำริมทรัพย์อำจมีกำรจดทะเบียนได้หลำยประเภท เช่นขำยเต็มแปลง
ขำยเฉพำะส่วน แบ่งขำย ขำยระหว่ำงจำำนอง
7. กำรจดทะเบียนทรัพยสิทธิตำม ป.พ.พ. บรรพ 4 บำงอย่ำงอำจได้มำโดยนิติกรรมเท่ำนั้น เช่น
สิทธิอำศัยและสิทธิเก็บกินจะได้มำทำงอื่นนอกจำกนิติกรรมเช่นทำงมรดกไม่ได้
8. สิทธิเหนือพื้นดินและภำระติดพันในอสังหำริมทรัพย์อำจจะได้มำทั้งทำงนิติกรรม และกำรรับมรดก
ก็ได้

13.2.1 การจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
เมื่อผู้ครอบครองปรปักษ์ได้เอำคำำ พิพำกษำของศำล ซึ่งแสดงว่ำตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยกำร
ครอบครองปรปักษ์มำแสดงต่อเจ้ำพนักงำนที่ดิน แต่ปรำกฏว่ำเจ้ำของที่ดินเดิมไม่ยอมส่งมอบโฉนดให้เจ้ำ
พนักงำนที่ดินเพื่อนำำมำจดทะเบียน เจ้ำพนักงำนที่ดินจะดำำเนินกำรอย่ำงไร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 95

เมื่อผู้ครอบครองปรปักษ์ได้เอำคำำ พิพำกษำซึ่งแสดงว่ำตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยกำรครอบครอง
ปรปั กษ์ม ำแสดงต่ อเจ้ำพนัก งำนที่ ดิ น แต่ เ จ้ ำ ของเดิ ม ไม่ ย อมส่งมอบโฉนดให้ เ จ้ ำ พนั ก งำนที่ ดิ น ที่นำำ มำจด
ทะเบียน กฎหมำยให้ถือว่ำโฉนดเดิมสูญหำยให้ออกใบแทนโฉนด โดยให้ผู้ครอบครองปรปักษ์ไปดำำเนินกำร
ยื่นคำำร้องขอออกใบแทนในกรณีโฉนดสูญหำยเมื่อได้ใบแทนแล้ว เจ้ำพนักงำนที่ดินนั้นจะจดทะเบียนลงชื่อผู้
ครอบครองปรปักษ์ลงในโฉนดใบแทนต่อไป

13.2.2 การจดทะเบียนมรดกในอสังหาริมทรัพย์
กำรจดทะเบียนมรดกในที่ดินจะจดทะเบียนได้ในที่ดินทุกประเภทหรือไม่ เพรำะเหตุใด
กำรจดทะเบียนมรดกในที่ดินตำมประมวลกฎหมำยที่ดินมำตรำ 81 สำมำรถขอจดทะเบียนได้ใน
ทุกประเภท ไม่ว่ำจะเป็นที่ดินมีโฉนดที่ดิน หนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ใบไต่สวน ส.ค. 1 ใบเหยียบยำ่ำ
หรือที่ดนิ ที่ไม่มีหนังสือสำำคัญแต่อย่ำงใดเลยก็ตำม

13.2.3 การจดทะเบียนผู้จัดการมรดกในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
กำรจดทะเบียนผู้จัดกำรมรดกตำมคำำสั่งศำล และกำรจดทะเบียนผู้จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรม มีวิธี
ดำำเนินกำรแตกต่ำงกันอย่ำงไร
ถ้ำเป็นกำรจดทะเบียนผู้จัดกำรมรดกตำมคำำ สั่งศำลให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ลงชื่อผู้จัดกำรมรดกใน
หนังสือแสดงสิทธิตำมคำำขอได้ทันทีโดยไม่ต้องประกำศให้มีคนมำคัดค้ำนเสียก่อน
ถ้ำเป็นกรณีผู้จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรม พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะต้องสอบสวนและตรวจหลักฐำนแล้ว
ดำำ เนินกำรประกำศตำม ป. ที่ดิน มำตรำ 81 วรรค 2 ให้คนทั้งหลำยมีโอกำสคั ดค้ำนก่อ น โดยทำำ เป็ น
หนังสือปิดไว้ในที่เปิดเผยมีกำำหนด 30 วัน ถ้ำไม่มีผู้ใดได้แย้งภำยใน 30 วัน พนักงำนเจ้ำหน้ำที่สำมำรถจด
ทะเบียนลงชื่อผู้จัดกำรมรดกโดยพินัยกรรมลงในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตำมคำำขอนั้นได้

13.2.4 การจดทะเบียนสัญญาซื้อขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ เช่า และจำานองอสังหาริมทรัพย์

กำรจดทะเบียน “แบ่งขำย” และขำย “เฉพำะส่วน” มีลักษณะแตกต่ำงกันอย่ำงไร
“แบ่งขำย” คือโฉนดที่ดินนั้นมีชื่อเจ้ำของคนเดียวเจ้ำของแบ่งขำยที่ดินของตนบำงส่วนให้บุคคลอื่น
เช่น ที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ 10 ไร่ เจ้ำของแบ่งขำยให้บุคคลอื่นไป 3 ไร่ เป็นต้น หรือในโฉนดมีบุคคลหลำยคน
มีชื่อรวมกันในโฉนด เจ้ำของรวมทุกคนได้แบ่งขำยที่ดินบำงส่วนให้ผู้อื่น โดยมีกำรรังวัดแบ่งแยกแล้วออก
หนังสือแสดงสิทธิแปลงใหม่ให้ผู้ซื้อ
“ขำยเฉพำะส่วน” หมำยควำมว่ำในโฉนดนั้นมีชื่อหลำยคนเป็นเจ้ำของแต่ละคนไม่ทรำบอำณำเขต
ของตนว่ำอยู่แคไหน เช่น ก. ข. เป็นเจ้ำของร่วมกันในโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งเนื้อที่ 10 ไร่ ก. ได้ขำยเฉพำะ
ส่วนของตนให้ ค. โดย ค. เข้ำมำมีชื่อร่วมกับ ข. ในโฉนดที่ดิน 10 ไร่ นี้ตำมเดิม กำรขำยแบบนี้เจ้ำของ
รวมแต่ละคนสำมำรถทำำได้โดยไม่ต้องไปขอควำมยินยอมจำกเจ้ำของคนอื่น (ป.พ.พ.มำตรำ 1361 วรรค
1)

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 96

กำรจดทะเบียน “แบ่งให้” และให้ “เฉพำะส่วน” แตกต่ำงกันอย่ำงไร

“แบ่งให้” คือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นมีชื่อเจ้ำของคนเดียว เจ้ำของคนนั้นแบ่งให้ที่ดินของตน
ให้ผู้รับไปบำงส่วน หรือถ้ำที่ดินมีชื่อเจ้ำของหลำยคนเจ้ำของทุกคนได้แบ่งให้ที่ดินบำงส่วนโดยมีกำรรังวัดแบ่ง
แยกและออกหนังสือแสดงสิทธิแปลงใหม่ให้ (ป.ที่ดิน มำตรำ 79)
“ให้เฉพำะส่วน” คือโฉนดที่ดินนั้นมีชื่อเจ้ำของหลำยคน เจ้ำของบำงคนได้ให้เฉพำะส่วนของตนไป
ให้บุคคลอื่นเข้ำมำเป็นเจ้ำของร่วมในโฉนดแทนตน
กำรจดทะเบียน “จำำนองเฉพำะส่วน” และ “ขำยระหว่ำงจำำนอง” มีลักษณะอย่ำงไร
“จำำนองเฉพำะส่วน” หมำยควำมว่ำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมีชื่อเจ้ำของหลำยคนเจ้ำของบำงคน
หรือหลำยคนแต่ไม่ทั้งหมด จำำนองเฉพำะส่วนของตน ส่วนของคนอื่นบำงคนไม่ได้จำำนองด้วย
“ขำยระหว่ำงจำำ นอง” คือเจ้ำของที่ดินได้จำำ นองที่ดินไว้แก่บุคคลหนึ่ง แต่ยังไม่ได้ไถ่ถอนจำำ นอง
เจ้ำของที่ดินได้ขำยที่ดินให้บุคคลอื่นไปโดยมีจำำนองติดไปด้วย

13.2.5 การจดทะเบียนทรัพย์สิทธิตาม ป.พ.พ. บรรพ 4

ทรัพยสิทธิตำม ป.พ.พ. บรรพ 4 ที่จดทะเบียนกำรได้มำโดยทำงพินัยกรรมอย่ำงเดียวได้แก่อะไร
บ้ำง
ทรัพย์สินตำม ป.พ.พ. บรรพ 4 ที่ได้มำโดยทำงนิติกรรมอย่ำงเดียวได้แก่ “สิทธิอำศัย” และ “
สิทธิเก็บกิน” สองอย่ำงนี้จะได้มำโดยทำงอื่นนอกจำกนิติกรรม เช่น โดยทำงมรดกไม่ได้
ถ้ำเจ้ำของที่ดินสำมยทรัพย์และภำรยทรัพย์จดทะเบียนกำรได้ มำซึ่งภำระจำำ ยอมโดยนิ ติก รรมมี
กำำหนด 10 ปี เมื่อครบ 10 แล้ว จะต้องจดทะเบียนเลิกภำระจำำยอมหรือไม่
เจ้ำของที่ดินสำมยทรัพย์และภำรยทรัพย์จดทะเบียนกำรได้มำซึ่งภำระจำำยอมโดยนิติกรรมมีกำำหนด
10 ปี เมื่อครบ 10 ภำระจำำยอมก็สิ้นไปตำมระยะเวลำ ไม่จำำเป็นต้องจดทะเบียนเลิกภำระจำำยอมแต่อย่ำง
ใด
กำรจดทะเบียน “เลิกภำระจำำ ยอม” จะมีได้ในกรณีที่ภำรยทรัพย์และสำมยทรัพย์ตกเป็นเจ้ำของคน
เดียวกันก็ให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนได้ (ป.พ.พ. มำตรำ 1398)

13.2.6 การจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินแปลงเดียวออกเป็นหลายแปลง และการรวมที่ดินหลายแปลง

เข้าเป็นแปลงเดียว
กำรรวมที่ดินหลำยแปลงเข้ำเป็นแปลงเดียวกันมีวิธีดำำเนินกำรอย่ำงไร
กำรรวมที่ดินหลำยแปลงเข้ำเป็นแปลงเดียวกันต้องให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ไปทำำ กำรรังวัดรวมที่ดิน
เสร็จแล้วก็จะทำำกำรออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ที่รวมเป็นแปลงเดียวเสร็จแล้วให้กับผู้
ขอต่อไป โดยไม่ต้องทำำกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมรวมที่ดินแต่อย่ำงใด
กำรแบ่งแยกที่ดินแปลงเดียวออกเป็นหลำยแปลงมีวิธีกำรดำำเนินกำรอย่ำงไร
กำรแบ่งแยกที่ดินแปลงเดียวออกเป็นหลำยแปลงต้องดำำเนินกำรตำม ป. ที่ดิน มำตรำ 79 ดังนี้
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 97

(1) เจ้ำของที่ดินต้องไปยื่นคำำ ขอแบ่งแยกต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ แล้วนำำ หนังสือแสดง

สิทธิในที่ดินของตนไปแสดงต่อเจ้ำหน้ำที่
(2) เมื่อพนักงำนได้รับคำำขอก็จะออกไปทำำกำรรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้
(3) หลังจำกหมดเรื่องรังวัดผู้ยื่นคำำขอต้องมำจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อพนักงำน
เจ้ำหน้ำที่ซึ่งอำจจะจดทะเบียนแบ่งขำย แบ่งให้ แบ่งในนำมเดิม แบ่งกรรมสิทธิ์รวม
เป็นต้น
(4) หลังจำกจดทะเบียนแบ่งแยกแล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ออกหนังสือแสดงสิทธิฉบับ
ใหม่ให้
ในทำงปฏิบัติไม่ได้ออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับใหม่ให้ในที่ดินที่ถูกแบ่งแยกทุกแปลงเช่น
ที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งมีกำรแบ่งแยกเป็น 10 แปลง เจ้ำหน้ำที่จะออกโฉนดใหม่ให้เพียง 9 ฉบับ ในที่ดิน
9 แปลง ส่วนอีกแปลงหนึ่งมีกำรใช้โฉนดเดิม ซึ่งมีกำรแก้ไขแผนที่และเนื้อที่ให้ตรงกับที่เหลืออยู่เรียกว่ำ “
โฉนดคงเหลือ”

13.3 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน
1. กำรจดทะเบียนในโฉนดที่ดินอำจเป็นไปทั้งกำรจดทะเบียนสิทธิ เช่น จดทะเบียนมรดก หรือจด
ทะเบียนนิติกรรม เช่น จดทะเบียนสัญญำซื้อขำย แลกเปลี่ยน หรือให้เช่ำ เกินกว่ำ 3 ปี
2. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินมีโฉนดที่ดิน ตำมปกติไม่ต้องประกำศให้คนทั่วไปมำ
คัดค้ำนก็สำมำรถจดทะเบียนได้ แต่มีบำงกรณี เช่น กำรจดทะเบียนมรดกหรือกำรจดทะเบียน
ลงชื่อผู้จัดกำรมรดกที่ตั้งขึ้นโดยพินัยกรรม ต้องประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนจดทะเบียน
3. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินมีโฉนด ตำมปกติต้องจดทะเบียนที่สำำนักงำนที่ดินใน
ท้องที่ซึ่งที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ แต่อำจจดทะเบียนข้ำมท้องที่ก็ได้ คืออำจจะจดทะเบียนที่สำำนักงำน
ที่ดินแห่งใดก็ได้ทั่วรำชอำณำจักร ถ้ำกำรจดทะเบียนไม่มีกำรประกำศก่อนหรือไม่มีกำรรังวัดก่อน
จดทะเบียน
4. กำรโอนที่ดินที่มีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ก่อนหน้ำมีกำรประกำศใช้ ป. ที่ดิน มำตรำ 4
ทวิ มีกำรโอนได้สองอย่ำงคือ โอนโดยกำรทำำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
หรือโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1378 แต่เมื่อมีมำตรำ 4 ทวิแล้ว
กฎหมำยกำำ หนดให้ โ อนที่ ดิ น ที่ มี ห นั ง สื อ รั บ รองกำรทำำ ประโยชน์ ใ ห้ ทำำ เป็ น หนั ง สื อ และจด
ทะเบียนต่อเจ้ำหน้ำที่เท่ำนั้น
5. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มีใบไต่สวนหรือหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ ตำม
ปกติจะต้องจดทะเบียนในท้องที่ซึ่งมีที่ดินนั้นตั้งอยู่ แต่ก็อำจจดทะเบียนต่ำงท้องที่ได้ ถ้ำกำรจด
ทะเบียนนั้นไม่มีกำรประกำศก่อนจดทะเบียนหรือไม่มีกำรรังวัดแต่อย่ำงใด

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 98

6. กำรซื้อขำยที่ดินที่มี ส.ค. 1 ไม่ต้องตกอยู่ในบังคับ ป.พ.พ. มำตรำ 456 แต่ต้องทำำกำรซื้อ

ขำยกันเองและส่งมอบกันเอง ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1378 กำรโอนเป็นอันสมบูรณ์ ไม่ตก
เป็นโมฆะตำมมำตรำ 456 แต่อย่ำงใด

13.3.1 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
นำยแดงเป็นเจ้ำของที่ดินมีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งอยู่จังหวัดเชียงรำย นำยแดงต้องกำรจะขำยที่ดิน
แปลงนี้ร่วมกับบ้ำนที่ปลูกอยู่ให้นำยเขียว โดยจะมำยื่นขอจดทะเบียนซื้อขำยที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัดเชียงใหม่
จะทำำได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
นำยแดงเป็นเจ้ำของที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งอยู่จังหวัดเชียงรำย นำยแดงต้องกำรจะขำยที่ดิน
แปลงนี้รวมกับบ้ำนที่ปลูกอยู่ให้แก่นำยเขียว โดยจะมำยื่นของจดทะเบียนซื้อขำยที่ดินแปลงนี้ที่สำำนักงำนที่ดิน
จังหวัดเชียงใหม่สำมำรถทำำได้ เพรำะตำมปกติกำรจดทะเบียนซื้อขำยที่ดินมีโฉนดที่ดินเป็นกำรจดทะเบียนไม่
ต้องมีกำรประกำศก่อนกำรจดทะเบียนแต่อย่ำงใด (ป.ที่ดนิ มำตรำ 72 วรรค 2)
นำยเอกจะจดทะเบียนมรดกในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งที่ตั้งอยู่ที่ลำำปำง นำยเอกจะมำยื่นขอจด
ทะเบียนที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัดลำำพูนได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
นำยเอกจะมำจดทะเบียนมรดกในที่ดินที่มีโฉนดที่ดินที่ตั้งอยู่ที่จังหวัดลำำปำง นำยเอกจะมำยื่นขอจด
ทะเบียนที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัดลำำพูนไม่ได้ เพรำะกำรจดทะเบียนมรดกจะต้องมีกำรประกำศให้คนมำคัดค้ำน
ก่อน 30 วัน ตำม ป.ที่ดินมำตรำ 81 จึงยื่นต่ำงท้องที่ไม่ได้ ต้องห้ำมตำม ป.ที่ดนิ มำตรำ 72 วรรค 2

13.3.2 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำาประโยชน์
นำยสะอำดต้องกำรจะขำยที่ดินที่มี น.ส. 3 ที่ตั้งอยู่ที่พิษณุโลกให้นำยกำำธรคู่กรณีจะมำยื่นขอจด
ทะเบียนที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัดนครสวรรค์ได้หรือไม่
นำยสะอำดต้องกำรจะขำยที่ดินที่มี น.ส. 3 ที่ตั้งอยู่ที่พิษณุโลกให้นำยกำำธรคู่กรณีจะมำยื่นขอจด
ทะเบียนที่สำำ นักงำนที่ดินจังหวัดนครสวรรค์ไม่ได้เพรำะตำมปกติกำรจดทะเบี ยนที่ ดิน ที่มี น.ส. 3 ต้อง
ประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนจดทะเบียนมีกำำหนด 30 วัน (กฎกระทรวงฉบับที่ 35 พ.ศ. 2531)
นำยวิษณุต้องกำรจะขำยที่ดินที่มี น.ส. 3 ก. ที่ตั้งอยู่ที่จังหวัดนครพนมให้นำยประสิทธิ์คู่กรณีจะ
มำยื่นขอจดทะเบียนที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัดสกลนครจะได้หรือไม่
นำยวิษณุต้องกำรจะขำยที่ดินที่มี น.ส. 3 ก. ที่ตั้งอยู่ที่นครพนมให้นำยประสิทธิ์คู่กรณีจะมำยื่น
ขอจดทะเบียนที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัดสกลนครได้ เพรำะกำรจดทะเบียนที่ดินที่มี น.ส. 3 ก. ไม่จำำเป็นต้อง
มีกำรประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนจดทะเบียนแต่อย่ำงได (กฎกระทรวงฉบับที่ 35 พ.ศ. 2531)

13.3.3 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มีใบไต่สวน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 99

นำยทะนงเป็นเจ้ำของที่ดินที่มีใบไต่สวนแปลงหนึ่งซึ่งตั้งอยู่จังหวัดสงขลำ นำยทะนงต้องกำรจะขำย
ที่แปลงนี้ให้นำยธนูที่อยู่จังหวัดยะลำ คู่กรณีจะมำยื่นขอจดทะเบียนซื้อขำยที่แปลงนี้ที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัด
ยะลำจะทำำได้หรือไม่ เพรำะเหตุใด
นำยทะนงเป็นเจ้ำของที่ดินที่มีใบไต่สวนแปลงหนึ่งตั้งอยู่ที่จังหวัดสงขลำ นำยทะนงต้องกำรจะขำย
ที่แปลงนี้ให้นำยธนูที่อยู่ที่จังหวัดยะลำคู่กรณีจะมำยื่นของจดทะเบียนซื้อขำยที่แปลงนี้ที่สำำนักงำนที่ดินจังหวัด
ยะลำสำมำรถทำำ ได้ เพรำะตำมปกติกำรซื้อขำยที่ดินที่มีใบไต่สวนไม่จำำ เป็นที่จะต้องมีกำรประกำศให้คนมำ
คั ด ค้ ำ นก่ อ นจดทะเบี ย น 30 วั น แต่ อ ย่ ำ งใด (ป.ที่ ดิ น มำตรำ 72 วรรค 2 กฎกระทรวงฉบั บ ที่
35/2531)

13.3.4 การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินที่มี ส.ค. 1

กำรซื้อขำยที่ดินที่มี ส.ค. 1 นัน้ จะต้องทำำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่หรือ
ไม่ อย่ำงไร
กำรซื้อขำยที่ดินที่มี ส.ค. 1 นั้น ไม่ต้องทำำ เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนัก งำนเจ้ำหน้ำที่
เพรำะที่ดินที่มี ส.ค. 1 เป็นที่ดินที่เจ้ำของมีเพียงสิทธิครอบครองไม่อยู่ในบังคับ ป.พ.พ. มำตรำ 456
ประกอบกับ ป. ที่ดินมำตรำ 4 ทวิ ระบุให้กำรโอนที่ดินซึ่งมีสิทธิครอบครองประเภทหนังสือรับรองกำรทำำ
ประโยชน์เท่ำนั้นที่ต้องโอนโดยกำรทำำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
อย่ำงไรก็ตำม กำรซื้อขำยที่ดินที่มี ส.ค. 1 นั้นสำมำรถกระทำำ ได้โดยกำรส่งมอบหรือสละกำร
ครอบครองตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1337 และมำตรำ 1338

13.4 การระงั บ การจดทะเบี ย นและการเพิ ก ถอนการจดทะเบี ย นสิ ท ธิ แ ละนิ ติ ก รรมเกี่ ย วกั บ

อสังหาริมทรัพย์
1. กำรอำยัดที่ดินเป็นกำรให้ระงับกำรเปลี่ยนแปลงทำงทะเบียนที่ดินไว้ชั่วระยะหนึ่ง จนกว่ำจะได้
วินจิ ฉัยสิทธิซึ่งกันและกัน
2. ผู้มีส่วนได้เสียอันอำจจะฟ้องบังคับให้มีกำรจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทำงทะเบียนในที่ดินแปลง
นัน้ ได้เท่ำนั้นที่มีสิทธิยื่นขออำยัดได้
3. เมื่อมีกำรยื่นขออำยัดแล้วเมื่อเจ้ำพนักงำนที่ดินได้สอบสวนหลักฐำนเห็นว่ำสมควรเชื่อถือได้ก็ให้รับ
อำยัดไว้ได้มีกำำหนด 30 วัน
4. กำรอำยัดซำ้ำ คือกำรขออำยัดที่ดินแปลงเดียวกันหลำยครั้งในกรณีเดียวกันจะทำำไม่ได้
5. เมื่ อ มี ก ำรจดทะเบี ย นสิท ธิ แ ละนิ ติ ก รรมในอสังหำริ ม ทรั พย์ โ ดยคลำดเคลื่ อ นหรื อ ไม่ ช อบด้ ว ย
กฎหมำย อธิบดีกรมที่ดินหรือศำลสำมำรถแก้ไขหรือเพิกถอนได้

13.4.1 การอายัดที่ดนิ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
0

นำยวิชัยทำำ สัญญำจะซื้อที่ดินมีโฉนดที่ดินแปลงหนึ่งจำกนำยองอำจ โดยมีหลักฐำนเป็นหนังสือ

สัญญำกันว่ำนำยองอำจจะไปจดทะเบียนซื้อขำยที่ดินแปลงนี้ให้นำยวิชัยในวันที่ 10 ตุลำคม 2539 ต่อมำ
นำยองอำจไปทำำสัญญำจะขำยที่ดินแปลงนี้ให้นำยไพโรจน์ เช่นนี้ นำยวิชัยมีสิทธิขออำยัดที่ดินแปลงนี้หรือไม่
เพรำะเหตุใด
นำยวิชัยทำำสัญญำจะซื้อที่ดินที่มีโฉนดที่ดินจำกนำยองอำจโดยมีหลักฐำนเป็นหนังสือสัญญำว่ำจะ
ไปจดทะเบียนซื้อขำยกันในวันที่ 10 ตุลำคม 2539 ต่อมำนำยองอำจไปทำำสัญญำจะขำยที่ดินแปลงนี้ให้
นำยไพโรจน์ นำยวิชัยมีสิทธิมำขออำยัดที่ดินแปลงนี้ไว้ก่อนได้ ตำม ป.ที่ดินมำตรำ 83 เพรำะถือว่ำนำยวิชัยผู้
จะซื้อเป็นผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในที่ดินอันอำจจะฟ้องร้องบังคับให้มีกำรจดทะเบียนหรือให้มีกำรเปลี่ยนแปลง
ทำงทะเบียนให้แก่ตนได้

13.4.2 การเพิกถอนและการแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอสังหาริมทรัพย์ที่ทำาไปโดย
คลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ถ้ำมีกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้บุคคลที่ได้ปลอมตัวมำโดยเจ้ำของที่ดินจริงๆไม่รู้เรื่อง
บุคคลใดจะมีสิทธิเพิกถอนกำรจดทะเบียนดังกล่ำว
ถ้ำมีกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้บุคคลที่ได้ปลอมตัวมำโดยเจ้ำของที่ดินจริงๆไม่รู้เรื่องถือว่ำ
เป็นกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหำริมทรัพย์ที่ทำำ ไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมำย ผู้มีสิทธิเพิก
ถอนกำรจดทะเบียนดังกล่ำวคือ
(1)อธิบดีกรมที่ดิน
(2)ศำล ถ้ำมีบุคคลใดยื่นคำำร้องต่อศำลให้เพิกถอนกำรจดทะเบียนไม่ว่ำกำรจดทะเบียนจะทำำที่ใด
ก็ตำม ( ป.ที่ดนิ มำตรำ 61)

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 13

1. พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ที่กฎหมำยที่ดินกำำหนดให้เป็นผู้ทำำกำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยว
กับอสังหำริม ทรัพย์ คือ เจ้ำพนักงำนที่ดินท้องที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และนำยอำำเภอท้องที่
2. ตำมกฎหมำยที่ดินปัจจุบัน นำยอำำ เภอท้องที่ยังเป็นผู้มีหน้ำที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับอสังหำริม ทรัพย์ อยู่ คือ ยังมีอำำ นำจจดทะเบียนอยู่ จนกว่ำรัฐมนตรีมหำดไทยจะ
ประกำศยกเลิกอำำนำจของนำยอำำเภอเป็นเขตๆ ไปทัว่ รำชอำณำจักร
3. ที่ดินที่มีหนังสือรับรองกำรทำำประโยชน์ กฎหมำยที่ดินบังคับไว้ว่ำ กำรโอนที่ดินชนิดนี้ต้อง
ทำำ เป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่เท่ำนั้น จะโอนโดยส่งมอบกำรครอง
ครองไม่ได้
4. กำรจดทะเบียนมรดกในที่ดิน พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ต้องประกำศให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียคัดค้ำน
ภำยในเวลำ 30 วัน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
1

5. กำรจดทะเบียนที่ต้องมีกำรประกำศให้คนมำคัดค้ำนก่อนกำรจดทะเบียนคือ สัญญำซื้อขำย
ที่ดินที่มีโฉนดตรำจอง
6. กำรจดทะเบี ยนซื้อ ขำยที่ ดิ น พร้ อ มบ้ ำ นในที่ ดิ น มี โ ฉนดที่ ดิ น ไม่ ต้ อ งมี ป ระกำศให้ ค นมำ
คัดค้ำนก่อนจดทะเบียน
7. กำรซื้อขำยที่ดินมีโฉนดที่ดินเพียงครึ่งแปลง จะต้องมีกำรรังวัดที่ดินก่อนกำรจดทะเบียน
8. กำรจดทะเบียนที่ดินต่ำงท้องที่ จะทำำได้โดยอำศัยหลักเกณฑ์ กำรจดทะเบียนนั้นจะต้องไม่มี
กำรประกำศก่ อ นกำรจดทะเบี ยน และ กำรจดทะเบี ย นนั้ น จะต้ อ งไม่ มี รั ง วั ด ก่ อ นกำรจด
ทะเบียน
9. กำรซื้อที่ดินมีโฉนดที่อยู่ที่จังหวัดเชียงใหม่ คู่กรณีอำจ จะยืนคำำ ขอได้จำกสำำ นักงำนที่ดินที่
แห่งใดก็ได้ทั่วรำชอำณำจักร
10. กำรจดทะเบียนต่ำงท้องที่จะกระทำำไม่ได้ ถ้ำกำรจดทะเบียนนั้นต้องมีกำรประกำศก่อนกำรจด
ทะเบียน
11. กำรได้มำซึ่งกำรครอบครองปรปักษ์ในที่ดิน ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1382 นั้น ผู้ได้มำได้
กรรมสิ ท ธิ์ ใ นที่ ดิ น แปลงนั้ น ทั น ที เ มื่ อ ปฏิ บั ติ ถู ก ต้ อ งตำมหลั ก เกณฑ์ ที่ ป .พ .พ . มำตรำ
1382 บัญญัติไว้
12. กำรที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียขออำยัดที่ดินนั้น ถ้ำพนักงำนเจ้ำหน้ำที่สอบสวนแล้ว เห็นสมควร
เชื่อถือได้ก็ให้รับอำยัดไว้ได้มีกำำหนด 30 วัน นับแต่วันที่สั่งรับอำยัด
13. ที่ดินที่มี น.ส. 3 ในกำรโอนจำำ เป็นต้องทำำ เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำ
หน้ำที่เท่ำนั้น
14. ที่ดินมี ส.ค. 1 ในกำรโอนต้องมีกำรโอนโดยส่งมอบกำรครอบครองให้ผู้รับโอนเพียงอย่ำง
เดียว
15. ที่ดินที่มีใบไต่สวน เป็นที่ดินที่สำมำรถทำำกำรโอนโดยจดทะเบียนต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ และ
โอนโดยกำรส่งมอบกำรครอบครองให้ผู้รับโอนได้ทั้งสองอย่ำง
16. กำรจดทะเบี ย นลงชื่ อ ผู้ จั ด กำรมรดกโดยพินั ย กรรมลงในโฉนดที่ ดิ น จำำ เป็ น ต้ อ งมี กำร
ประกำศก่อนกำรจดทะเบียน
17. กำรจดทะเบียนขำยบ้ำนและที่ดินพร้อมกัน ในที่ดินที่มี น.ส. 3 ก. ไม่จำำเป็นต้องมีกำร
ประกำศก่อนกำรจดทะเบียน

หน่วยที่ 14 การปฏิรูปที่ดนิ เพื่อเกษตรกรรม

1. หลักกำรเบื้องต้นของกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ครอบคลุมเนื้อหำสำระในส่วนของแนวคิด
ที่มำของกำรปฏิรูปที่ดิน วิวัฒนำกำรของกฎหมำยปฏิรูปที่ดินในประเทศไทย นอกจำกนี้กำรศึกษำ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
2

ถึงควำมหมำยของคำำสำำคัญตำมกฎหมำยปฏิรูปที่ดินและกฎหมำยอื่นที่เกี่ยวข้อง ก็ถือว่ำเป็นสำระ
สำำคัญที่นำำไปสู่ควำมเข้ำใจในเนื้อหำของกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมยิ่งขึ้น
2. องค์กรทำำหน้ำที่ดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดิน ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้นประกอบไปด้วยหลำยส่วน
ทั้งที่เป็นคณะกรรมกำรที่ทำำหน้ำที่กำำหนดนโยบำยและแผน ตลอดจนองค์กรที่ทำำหน้ำที่อนุมัติเพื่อ
กำรดำำเนินกำรตำมโครงกำรปฏิรูปที่ดิน ซึ่งมีอำำ นำจหน้ำที่ลดหลั่นกันลงไป โดยมีองค์กรที่เป็น
ส่วนรำชกำรทั้งในส่วนกลำงและส่วนภูมิภำค ทำำหน้ำที่ดำำเนินกำรตำมนโยบำยและแผนของคณะ
กรรมกำร นอกจำกนี้ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมยังมีกองทุนที่ใช้ในกำรปฏิรูปที่ดิน อีกทั้ง
กรรมกำรด้ำนต่ำงๆ ทำำหน้ำที่ที่เกี่ยวข้องและสืบเนื่องจำกผลกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อทำำ ให้กำรปฏิรูป
ที่ดนิ บรรลุวัตถุประสงค์ตำมเจตนำรมณ์
3. กำรดำำเนินงำนปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นผลจำกกำรปฏิบัติให้เป็นไปตำมพระรำชบัญญัติ
กำรปฏิรูปที่ดิน พ.ศ. 2518 โดยมีเนื้อหำในส่วนที่เป็นสำระสำำคัญ กล่ำวคือ กำรกำำหนดเขต
ปฏิรูปที่ดิน ประเภทที่ดินที่นำำมำใช้ในเขตปฏิรูปที่ดิน อำำนำจหน้ำที่ของสำำนักงำนกำรปฏิรูปที่ดิน
เพื่อเกษตรกรรม ตลอดจนเจ้ำพนักงำนในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดิน กำรจัดที่ดินให้เกษตรกร ผล
ภำยหลังกำรจัดที่ดินให้เกษตรกร ตลอดจนโครงกำรที่หน่วยงำนของรัฐให้กำรส่งเสริมและพัฒนำ
เพื่อเพิ่มผลผลิตให้เกษตรกรในเขตปฏิรูปที่ดิน

14.1 หลักเบื้องต้นของการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกร
1. กำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีแนวคิดมำจำกกำรที่เกษตรกรขำดแคลนที่ดินทำำกิน หรือมีขนำด
ที่ดินไม่เพียงพอกับกำรทำำกิน ตลอดจนผลผลิตทำงกำรเกษตรกรรมตกตำ่ำ ส่งผลให้เศรษฐกิจของ
ประเทศตกตำ่ำ ทำำให้มีปัญหำต่อประเทศชำติในภำพรวม เนื่องจำกผลผลิตทำงกำรเกษตรไม่เอื้อต่อ
กำรพัฒนำประเทศ รำยได้ของเกษตรกรตำ่ำลงและกำรถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่มีกำรกระจำยไปยัง
เกษตรกรที่จำำ เป็นต้องใช้พื้นที่ดิน จึงมีแนวคิดในกำรปรับปรุงแก้ไขปัญหำดังกล่ำวโดยวิธีกำร
ปฏิรูปที่ดนิ เพื่อเกษตรกรรม
2. กำรเปลี่ยนแปลงทำงเศรษฐกิจของประเทศจำกกำรทำำกำรเกษตรเพื่อยังชีพ เปลี่ยนไปเป็นเพื่อกำร
ค้ำรัฐมีนโยบำยให้กำรช่วยเหลือสนับสนุนกำรทำำเกษตรกรรมโดยกำรจัดทำำสำธำรณูปโภค แต่ยัง
คงมีปัญหำในเรื่องกำรกระจำยที่ดินเกษตรกรใช้ทำำกิน ซึ่งทำำให้ผลผลิตทำงกำรเกษตรตกตำ่ำตำม
แนวคิดในข้อ 1 ปัญหำดังกล่ำวมีที่มำจำกกำรเกษตรกรขำยที่ ดินทำำ กิน ให้แ ก่ นำยทุน ทำำ ให้
เกษตรกรกลำยเป็นผู้เช่ำที่ดิน ส่งผลให้เกษตรกรมีฐำนะยำกจนไม่สำมำรถมีชีวิตควำมเป็นอยู่ได้ดี
เท่ำที่ควร กระทั่งมีเหตุกำรณ์เกิดกำรเรียกร้องที่ดินทำำ กินในกลุ่มเกษตรกรที่เดินขบวนเข้ำมำ
ประท้วงรัฐบำล รวมทั้งยังมีเกษตรกรอีกส่วนหนึ่งใช้วิธีกำรบุกรุกป่ำสงวน ปัญหำต่ำงๆที่เกิดขึ้น
ดั ง กล่ ำ วผนวกกั บ แนวคิ ด ของกำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น ที่ มี ม ำอยู่ ก่ อ นแล้ ว จึ ง ได้ มี ก ำรผลั ก ดั น ให้ เ ป็ น
นโยบำยกำรปฏิรูปที่ดิน ซึ่งในที่สุดได้มีผลใช้บังคับเป็นกฎหมำยปฏิรูปที่ดิ นเพื่อเกษตรกรรม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
3

3. พระรำชบัญญั ติก ำรปฏิรู ปที่ ดินเพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีแ ก้ ไข 2 ครั้ง ใน พ.ศ.
2519 และ พ.ศ. 2532 เพื่ อ ให้ เ กิ ด ควำมชั ด เจน ควำมคล่ อ งตั ว และบรรลุ ต ำม
เจตนำรมณ์ของกฎหมำยในกำรปฏิรูปที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม
4. กำรศึกษำถึงคำำ ศัพท์สำำ คัญในกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเป็นสิ่งจำำ เป็นอย่ำงยิ่งเพื่อให้ทรำบถึงควำม
หมำยของคำำศัพท์บำงคำำ เช่น เขตปฏิรูปที่ดิน ที่ดินของรัฐ เกษตรกร ซึ่งในคำำ บำงคำำ มีปัญหำใน
กำรปฏิบัติมำกในกำรตีควำมเพื่อให้เป็นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำยที่ดิน นอกจำกนี้ยังจำำเป็น
ต้องศึกษำและเข้ำใจคำำว่ำกรรมสิทธิ์ ซึ่งนำำไปใช้กับกำรถือครองที่ดินของเกษตรกรในเขตปฏิรูป
ที่ดินและตำมพระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มีบทบัญญัติที่
กำำหนดให้เกษตรกรอำจมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ตนถือครองจำก ส.ป.ก. ด้วย

14.1.1 แนวคิดในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
อธิบำยควำมหมำยของกำรปฏิรูปกำรเกษตร ปฏิรูปที่ดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ และกำรปฏิรูป
ที่ดินในควำมหมำยอย่ำงกว้ำง พร้อมเชื่อมโยงควำมสัมพันธ์ของควำมหมำยกำรปฏิรูปกำรเกษตรกับกำรปฏิรูป
ที่ดิน
กำรปฏิรูปกำรเกษตร หมำยถึงกำรปรับปรุงเปลี่ยนแปลงโครงสร้ำงทำงกำรเกษตรที่ไม่ถูกต้องหรือ
ไม่ดี
กำรปฏิรูปที่ดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ หมำยถึงกำรกระจำยหรือกำรถือครองที่ดินจำกผู้ที่มีที่ดิน
มำกพอเพียงต่อกำรทำำกิน นำำมำกระจำยให้แก่ผู้ที่ขำดแคลน หรือมีปัญหำเกี่ยวกับกำรมีที่ดินหรือถือครองที่ดิน
เพื่อกำรประกอบอำชีพ
กำรปฏิรูปที่ดินในควำมหมำยอย่ำงกว้ำง มีควำมหมำยคลุมไปถึงกำรกระจำยกำรถือครองที่ดิน (ที่
ถือเป็นกำรปฏิรูปที่ดินในควำมหมำยอย่ำงแคบ) และยังรวมไปถึงกำรดำำเนินกำรของหน่วยงำนของรัฐ เพื่อจัด
ทำำกิจกรรมและโครงกำรด้ำนต่ำงๆ ที่มีลักษณะเอื้อประโยชน์ต่อกำรสนับสนุนให้เกษตรกรมีเศรษฐกิจและชีวิต
ควำมเป็นอยู่ที่ดีขึ้น
ส่วนควำมสัมพันธ์ของกำรปฏิรูปกำรเกษตรกับกำรปฏิรูปที่ดิน คือ กำรปฏิรูปที่ดินอย่ำงกว้ำงถือ
เป็นกำรปฏิรูปกำรเกษตร

14.1.2 ทีม่ าของการปฏิรูปที่ดนิ เพื่อเกษตรกรรม

อธิบำยที่มำของกำรปฏิรูปที่ดิน และเหตุผลของกำรที่ประเทศไทยจำำเป็นต้องมีกฎหมำยปฏิรูปที่ดิน
เพื่อเกษตรกรรม
ที่มำและเหตุผลที่ประเทศไทยจำำ เป็นต้องมีกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เนื่องมำจำกกำร
ขำดแคลนที่ดินทำำ กินของเกษตรกร ปัญหำควำมยำกจนของเกษตรกร กำรไม่มีนโยบำยเพื่อพัฒนำทำงกำร
เกษตรเพื่อเป็นแนวทำงหรือสวัสดิกำรให้แก่เกษตรกรอย่ำงพอเพียง ซึ่งส่งผลกระทบต่อประเทศในภำพรวม

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
4

14.1.3 วิวัฒนาการของกฎหมายปฏิรูปที่ดนิ ในประเทศไทย

เหตุใดพระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 จึงมีกำรแก้ไขค่อนข้ำงเร็ว
มำก กล่ำวคือแก้ไขในปี พ.ศ. 2519 ทั้งที่กฎหมำยมีผลบังคับใช้ไม่ถึง 1 ปี
กฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อกำรเกษตรมีบทบัญญัติที่ไม่รัดกุมและเหมำะสมทำำให้เป็นอุปสรรคต่อกำร
ดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินอยู่หลำยประกำร
อธิบำยเหตุผล และสำระสำำคัญของกำรแก้ไขกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในครั้งที่สองโดย
สังเขป
เหตุ ผ ลในกำรแก้ ไ ขเพิ่ม เติ ม กฎหมำยปฏิ รู ป ที่ ดิน เพื่อ กำรเกษตรในครั้ งที่ สอง เนื่ อ งจำกยั งคงมี
อุปสรรคที่ทำำให้ไม่อำจดำำเนินกำรไปโดยเหมำะสมตำมควร และสมควรขยำยขอบเขตกำรจัดกำรปฏิรูปที่ดินให้
กว้ำงขวำงขึ้น ให้สำมำรถช่วยเหลือผู้ประสงค์จะเป็นเกษตรกรได้ ตลอดจนกำรจัดที่ดินเพื่อให้กำรดำำ เนิน งำ
นครงวงจรภำคเกษตรกรรม

14.1.4 ความหมายของคำาศัพท์สำาคัญในกฎหมายปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
คำำ ว่ำ “เกษตรกร” มีควำมหมำยประกำรใด โดยเปรียบเทียบกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ฉบับปัจจุบันกับกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฉบับเดิม
เกษตรกร ตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏิรูปที่ดินฉบับเดิม หมำยถึงผู้ประกอบอำชีพเกษตรกรรม
เป็นหลัก ส่วนคำำ ว่ำเกษตรกรตำมควำมหมำยของกฎหมำยปฏิ รูป ที่ดิน ฉบั บปั จจุ บัน นอกจำกจะหมำยถึงผู้
ประกอบอำชี พเกษตรกรเป็ น หลั ก แล้ ว ยั ง หมำยควำมรวมถึ ง บุ ค คลผู้ ย ำกจนหรื อ ผู้ จ บกำรศึ ก ษำทำงด้ ำ น
เกษตรกรรม หรือผู้เป็นบุตรของเกษตรกร บรรดำซึ่งไม่มีที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นของตนเองและประสงค์จะ
ประกอบอำชีพเกษตรกรรมเป็นหลัก
ควำมหมำยของคำำ ว่ำ “กรรมสิทธิ์” และกรรมสิทธิ์ที่มีควำมเกี่ยวข้องกับกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อ
เกษตรกรรมอย่ำงไร
คำำว่ำกรรมสิทธิ์ไม่มีกฎหมำยใดให้คำำนิยำมไว้แต่ตำมประมวลกฎหมำยที่ดินได้ให้ควำมหมำยไว้ว่ำ
กรรมสิทธิ์ ถือเป็นส่วนหนึ่งของสิทธิในที่ดิน เป็นสิทธิของเจ้ำของที่จะดำำเนินกำรอย่ำงไรก็ได้ในทรัพย์สินที่ตน
เป็นเจ้ำของ (ตำม ป.พ.พ. มำตรำ 1336 )
กรรมสิทธิ์มีควำมหมำยเกี่ยวข้องกับกฎหมำยปฏิรูปที่ดินในแง่ที่เกษตรกรสำมำรถมีกรรมสิทธิ์ใน
ที่ดินที่รัฐจัดให้ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้

14.2 องค์กรดำาเนินการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
1. คณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมถือเป็นองค์กรหลัก ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ในส่ ว นที่ เ กี่ ย วกั บ กำรให้ น โยบำย กำรกำำ กั บ ดู แ ลส่ ว นรำชกำรที่ ดำำ เนิ น กำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น ซึ่ ง มี
โครงสร้ำงค่อนข้ำงใหญ่ และมีอำำนำจหน้ำที่ตำมที่กฎหมำยกำำหนดหลำยประกำร

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
5

2. สำำนักงำนกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ส.ป.ก. เป็นองค์กรหลักในกำรดำำเนินกำรเพื่อกำร

ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นส่วนรำชกำรในระดับกรมสังกัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ โดย
ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินนี้ ส.ป.ก. จะมีแนวนโยบำยและกำรกำำหนดภำรกิจหรือขั้นตอนใน
กำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินให้เป็นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำย
3. คณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัด เป็นองค์กรที่กำำหนดนโยบำยและกำำกับดูแลส่วนรำชกำรที่เกี่ยว
ข้องกับกำรปฏิรูปที่ดินในระดับจังหวัด ที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับองค์กรเพื่อกำรปฏิรูปที่ดินในส่วนอื่นๆ
อย่ำงเป็นระบบ มีโครงสร้ำงที่ค่อนข้ำงใหญ่ และมีอำำนำจหน้ำที่และควำมรับผิดชอบตำมกฎหมำย
หลำยประกำร
4. สำำนักงำนปฏิรูปที่ดินจังหวัด หรือ ส.ป.ก. จังหวัด เป็นหน่วยงำนในสังกัดของ ส.ป.ก. มีอำำนำจ
หน้ำที่ ในกำรดำำ เนิน กำรปฏิรู ปที่ ดิ น เพื่อ เกษตรกรรม ตำมที่ ค ณะกรรมกำรกำรปฏิ รู ป ที่ ดิน เพื่อ
เกษตรกรรมและคณะกรรมกำรกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัดกำำหนด
5. กองทุนกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจัดตั้งขึ้นมำพร้อมกับ ส.ป.ก. โดยได้เงินและทรัพย์สินจำก
ทั้งรัฐบำลและแหล่งเงินอื่นๆ เพื่อเป็นทุนหมุนเวียน และใช้จ่ำยเพื่อกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ปั จ จุ บั น กองทุ น กำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น เพื่ อ เกษตรกรรมนี้ เป็ น กองทุ น ที่ ทำำ ให้ ก ำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น บรรลุ
วัตถุประสงค์ในหลำยส่วน
6. คณะกรรมกำรกำำหนดเงินค่ำทดแทนและคณะกรรมกำรอุทธรณ์ เป็นองค์กรที่จัดตั้งขึ้นตำมกฎหมำย
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และมีหน้ำที่ตำมกฎหมำยที่เกี่ยวข้อง กรณีกำรกำำหนดเงินค่ำทดแทนจำกกำร
เวนคืนที่ดินของเอกชน ซึ่งหำกผู้ที่ถูกเวนคืนไม่เห็นชอบด้วยกับจำำนวนเงินที่คณะกรรมกำรกำำหนด
เงินค่ำทดแทน ก็สำมำรถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมกำรอุทธรณ์ได้

14.2.1 คณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ปัจจุบันคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีกำรออกประกำศ และระเบียบเพื่อใช้ในกำร
ดำำเนินงำนปฏิรูปที่ดินเป็นจำำนวนมำก ให้ยกตัวอย่ำงระเบียบคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่ออก
ตำมอำำนำจหน้ำที่และควำมรับผิดชอบ ตำมมำตรำ 19 พระรำชบัญญัติกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.
2518
ตัวอย่ำง เช่น ระเบียบคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ว่ำด้วยกำรให้เกษตรกรและสถำบัน
เกษตรกรผู้ได้รับที่ดินจำกกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อกำรเกษตรกรรมปฏิบัติเกี่ยวกับกำรเข้ำทำำประโยชน์ในที่ดิน พ .ศ.
2535

14.2.2สำานักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
อธิบำยภำรกิจหรือขั้นตอนในกำรดำำ เนินงำนปฏิรูปที่ดิน ของ ส.ป.ก. ว่ำมีควำมสอดคล้อ งกับ
นโยบำยที่ ส.ป.ก. ได้กำำหนดไว้เพื่อกำรปฏิรูปที่ดินประกำรใด

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
6

ขั้นตอนในกำรดำำเนินกำรของ ส.ป.ก. ในกำรเตรียมกำร กำรจัดที่ดิน กำรพัฒนำโครงสร้ำงพื้นฐำน

และกำรเพิ่มรำยได้นั้นถือได้ว่ำเป็นกำรดำำเนินงำนของ ส.ป.ก. ที่มีควำมสอดคล้องกับนโยบำยในกำรดำำเนิน
งำนของ ส.ป.ก. เพื่อสนองนโยบำยของรัฐและเพื่อให้กำรปฏิรูปที่ดินบรรลุเป้ำหมำยโดยเร็วที่สุด

14.2.3 คณะกรรมการปฏิรูปที่ดินจังหวัด
ให้อธิบำยอำำนำจหน้ำที่และควำมรับผิดชอบของคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัดพอสังเขป
อำำนำจหน้ำที่หลักของคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัดคือ กำรกำำหนดมำตรกำรและวิธีกำรปฏิบัติ
งำนของสำำนักงำนกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัด และยังมีอำำนำจหน้ำที่ในกำรพิจำรณำให้ควำมเห็นชอบในเรื่องต่ำงๆ
ที่สำำนักงำนกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัดเสนอติดตำมกำรปฏิบัติงำนของ ส.ป.ก. จังหวัดพิจำรณำผลกำรปฏิบัติงำน
จัดทำำงบประมำณค่ำใช้จ่ำยดำำเนินกำรเกี่ยวกับกำรเงินและกิจกำรอื่นๆ ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ตลอด
จนวำงระเบียบหรือข้อบังคับเกี่ยวกับกำรปฏิบัติงำนของ ส.ป.ก. จังหวัด

14.2.4 สำานักงานคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินจังหวัด
ให้อธิบำยอำำนำจหน้ำที่ของสำำนักงำนปฏิรูปที่ดินจังหวัด เกี่ยวกับกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
ส.ป.ก. จังหวัดมีอำำนำจหน้ำที่ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ตำมที่คณะกรรมกำร
ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินจังหวัดกำำหนด

14.2.5 กองทุนการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
มีควำมคิดเห็นอย่ำงไรกับกำรบริหำรจัดกำรองค์กรของกองทุนกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หำก
นำำไปเปรียบเทียบกับองค์กรหรือสถำบันกำรเงินที่ต้องมีกำำไรหรือเลี้ยงตัวเองได้
กองทุนกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ไม่น่ำจะนำำ ไปเปรียบเทียบกับองค์กรหรือสถำบันกำรเงิน
ทั่วไปที่ต้องมีกำำไรหรือเลี้ยงตัวเองได้ เนื่องจำกโดยวัตถุประสงค์และเจตนำรมณ์ของกฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อ
กำรเกษตรกรรมเป็นกำรกระจำยกำรถือครองที่ดินให้เกษตรกร ตลอดจนกำรพัฒนำควำมเป็นอยู่ของเกษตรกร
ให้ดีขึ้นมิใช่เป็นกำรดำำเนินกำรเพื่อหำกำำไร

14.2.6 คณะกรรมการกำาหนดเงินค่าตอบแทนและคณะกรรมการอุทธรณ์
อธิบำยขั้นตอนกำรดำำเนินงำนของคณะกรรมกำรกำำหนดเงินทดแทนและคณะกรรมกำรอุทธรณ์ ซึ่ง
มีควำมหมำยเกี่ยวข้องกัน ในฐำนะที่เป็นองค์กรเสริมเพื่อกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
คระกรรมกำรกำำหนดเงินทดแทน จะมีหน้ำที่กำำหนดเงินทดแทนจำกกำรเวนคืนที่ดินของเอกชนโดย
พิจำรณำปัจจัยหลำยประกำร เช่น ทำำเลที่ตั้งของที่ดิน ควำมสมบูรณ์ของที่ดิน ซึ่งหำกเจ้ำของที่ดินที่ได้รับแจ้ง
จำำ นวนเงินค่ำทดแทน จำกคณะกรรมกำรกำำ หนดเงินทดแทนแล้วไม่เห็นชอบด้วยกับจำำ นวนเงินทดแทน ก็มี
สิทธิอุทธรณ์จำำนวนเงินค่ำทดแทนต่อคณะกรรมกำรอุทธรณ์ได้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
7

14.3 การดำาเนินการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
1. กำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ในส่วนของกำรกำำหนดเขตปฏิรูปที่ดินถือเป็นจุดเริ่ม
ต้นที่สำำคัญของขั้นตอนในกำรปฏิบัติของ ส.ป.ก. และพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ โดยกำรเลือกพื้นที่ที่ใช้
ในกำรปฏิรูปที่ ดินเพื่อประกำศเป็นเขตปฏิรูปที่ดินโดยตรำเป็นพระรำชกฤษฎีกำและจัดทำำแผนที่
แนบท้ำยพระรำชกฤษฎีกำ
2. เพื่อให้กำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นไปตำมวัตถุประสงค์หลักในกำรมอบสิทธิ
ในที่ดินแก่เกษตรกร ซึ่งจะต้อ งใช้ที่ดินเป็นจำำ นวนมำก จึงได้มีกำรนำำ ที่ดินทั้งของรัฐและของ
เอกชนมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดิน
3. พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินของเอกชนเพื่อกำรสำำรวจที่ดิน ตลอดจนทำำเครื่องหมำย
ขอบเขตหรือแนวเขตโดยปักหลักหรือขุดร่องแนว หรือกำรสร้ำงหมุดหลักฐำนแผนที่ในเขตปฏิรูป
ที่ดนิ
4. ส.ป.ก. เป็ น ส่ ว นรำชกำรหลั ก มี ห น้ ำ ที่ ห ลำยประกำรในกำรดำำ เนิ น กำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น เพื่ อ
เกษตรกรรม อำทิ กำรนำำที่ดินสำธำรณะสมบัติแผ่นซึ่งเป็นที่ดินของรัฐ กำรจัดซื้อหรือกำรดำำเนิน
กำรเวนคื น ที่ ดิ น ของเอกชน มำใช้ ใ นกำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น ซึ่ ง ในกำรดำำ เนิ น กำรของ ส.ป.ก. นี้
กฎหมำยปฏิรู ปที่ ดิน ก็มี บทบัญญั ติพิเศษในส่ว นที่เ กี่ย วข้ องกับ กำรดำำ เนิน กำรปฏิ รู ป ที่ ดิน ของ
ส.ป.ก. อีกด้วย
5. กำรจัดที่ดินให้เกษตรกรเป็นส่วนหนึ่งในอำำนำจหน้ำที่ของ ส .ป.ก. ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดิน
เพื่อเกษตรกรรม โดยจะจัดให้เกษตรกรมีสิทธิถือครองได้ตำมจำำนวนที่เหมำะสมกับกำรประกอบ
กำรเกษตรในแต่ละประเภท นอกเหนือจำกกำรจัดที่ดินให้เกษตรแล้ว ส .ป.ก. ยังสำมำรถจัดที่ดิน
ให้สถำบันเกษตรกร และผู้ประกอบกิจกำรอื่นที่เป็นกำรสนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับกำรปฏิรูป
ที่ดนิ ให้สถำบันเกษตรกรรม

14.3.1 การกำาหนดเขตปฏิรูปที่ดิน
ให้อธิบำยขั้นตอนกำรกำำหนดเขตปฏิรูปที่ดินพอสังเขป
ขั้นตอนกำรกำำหนดเขตปฏิรูปที่ดิน จะเริ่มจำกกำรพิจำรณำควำมเหมำะสมของพื้นที่ที่จะใช้ในกำร
ปฏิรูปที่ดินโดยพิจำรณำจำกเกณฑ์ในกำรจัดอันดับควำมสำำคัญก่อนหลัง จำกนั้นจึงเสนอคณะกรรมกำรปฏิรูป
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หลังจำกคณะกรรมกำรฯ อนุมัติแล้ว ส.ป.ก. จะจัดทำำแผนที่เพื่อใช้แนบท้ำยพระรำช
กฤษฎีกำจำกนั้นจึงส่งร่ำงไปยังสำำ นักเลขำธิกำรคณะรัฐมนตรี เพื่อเสนอรัฐมนตรีให้ควำมเห็นชอบ เมื่อคณะ
รั ฐ มนตรี ใ ห้ ค วำมเห็ น ชอบแล้ ว ก็ จ ะนำำ ทู ล เกล้ ำ ฯ ถวำยพระบำทสมเด็ จ พระเจ้ ำ อยู่ หั ว ฯ เพื่ อ ทรงลงพระ
ปรมำภิไธยประกำศในรำชกิจจำนุเบกษำ

14.3.2 ที่ดนิ ที่นำามาใช้ในการปฏิรูปที่ดิน

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
8

เหตุใดที่ดินของรัฐบำงประเภท เมื่อนำำมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแล้ว ไม่จำำ เป็นต้อง

ดำำเนินกำรถอนสภำพตำมกฎหมำยนั้นๆ
เนื่ อ งจำกกฎหมำยปฏิ รู ป ที่ ดิ น เพื่ อ เกษตรกรรม มี บ ทบั ญ ญั ติ ที่ มี ผ ลในกำรถอนสภำพกำรเป็ น
สำธำรณะสมบัติของแผ่นดินโดยกฎหมำยฉบับนี้ ซึ่งไม่จำำเป็นต้องดำำเนินกำรถอนสภำพตำมกฎหมำยของที่ดิน
ในส่วนที่เกี่ยวข้องนั้นๆอีก
อธิบำยขั้นตอนกำรยื่นคำำร้องขอต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ ในกรณีของเอกชนประสงค์จะขอมีสิทธิใน
ที่ดินของตนเกินกว่ำจำำนวนที่กฎหมำยกำำหนดต่อไป
เจ้ำของที่ดินจะต้องยื่นคำำร้องต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ พร้อมแสดงหลักฐำนว่ำตนได้ประกอบเกษตร
กรรมด้วยตนเองเกินกว่ำจำำนวนที่กฎหมำยกำำหนดมำแล้วไม่ตำ่ำ กว่ำ 1 ปี ก่อนที่กฎหมำยปฏิรูปที่ดินจะมีผล
บังคับใช้ และต้องแสดงได้ว่ำตนมีควำมสำมำรถและมีปัจจัยที่จะทำำที่ดินนั้นให้เป็นประโยชน์ทำงเกษตรกรรม
ได้ จำกนั้นพนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะสอบสวนตำมคำำร้องและเสนอคณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อ
อนุญำตให้ผู้ร้องขอมีสิทธิในที่ดินของตนต่อไป

14.3.3 การดำาเนินการปฏิรูปที่ดินของพนักงานเจ้าหน้าที่
อธิบำยอำำนำจหน้ำที่ของพนักงำนเจ้ำหน้ำที่ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินพอสังเขป
อำำนำจหน้ำที่ในกำรดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินของพนักงำนเจ้ำหน้ำที่โดยหลักแล้ว จะเป็นกำรเข้ำไปใน
ที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินซึ่งมีพระรำชกฤษฎีกำกำำหนดเขตปฏิรูปที่ดินในพื้นที่แล้ว เพื่อกำรสำำรวจรังวัด กำร
ทำำเครื่องหมำยขอบเขตหรือแนวเขตโดยปักหลักหรือขุดร่องแนว หรืออำจสร้ำงหมุดหลักฐำนกำรแผนที่ด้วย
ก็ได้

14.3.4 อำานาจของ ส.ป.ก. ในการดำาเนินการปฏิรูปที่ดิน

ส.ป.ก. มีอำำนำจนำำที่ดินของเอกชนมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินได้โดยวิธีใดบ้ำง
ส.ป.ก. มีอำำนำจนำำที่ดินของเอกชนมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินสองวิธี คือ กำรจัดซื้อและดำำเนินกำร
เวนคืนที่ดิน
ทำำไม ส.ป.ก. จึงไม่ใช้มำตรกำรในกำรเวนคืนที่ดินของเอกชนมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดิน
เนื่องจำก ส.ป.ก. สำมำรถเจรจำขอจัดซื้อที่ดินจำกเอกชนได้เป็นจำำนวนที่มำกพอแล้ว ประกอบกับ
สำมำรถนำำที่ดินอันเป็นสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินได้ด้วย ประกอบกับกำรจัดซื้อที่ดิน
จำกเอกชนด้วย

14.3.5 การจัดที่ดินให้เกษตรกร
อธิบำยหลักเกณฑ์และขนำดของที่ดินที่ ส.ป.ก. จัดให้เกษตรกรและผู้เกี่ยวข้องพอเป็นสังเขป
กำรจัดที่ดินให้เกษตรกรตำมปกติ ส.ป.ก. จะจัดให้เกษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดียวกันมี
สิทธิถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 50 ไร่ สำำหรับประกอบเกษตรกรรม และหำกเป็นกำรประกอบเกษตรกรรมเลี้ยง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 10
9

สัตว์ใหญ่สำมำรถถือครองที่ดินได้ไม่เกิน 100 ไร่ และหำกเกษตรกรถือครองที่ดินของรัฐบำลก่อนกำำหนด

เวลำที่ ค ณะกรรมกำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น เพื่ อ เกษตรกรรมกำำ หนด เกษตรกรจะได้ รั บ ที่ ดิ น ไม่ เ กิ น 100 ไร่ แต่
เกษตรกรอำจถือครองที่ดินได้เกินกำำหนด 1 เท่ำตัว หำกแสดงได้ว่ำตนมีควำมสำมำรถและมีปัจจัยที่จะทำำที่ดิน
ที่ขอเพิ่มให้เป็นประโยชน์ในทำงเกษตรกรรมได้
นอกจำกนี้ ส.ป.ก. สำมำรถจัดที่ดินให้แก่สถำบันเกษตรกรได้ตำมจำำนวนที่คณะกรรมกำรปฏิรูป
ที่ ดินเพื่อ เกษตรกรรมเห็น สมควร และ ส.ป.ก. ยั งสำมำรถจั ดที่ ดินให้ แ ก่ผู้ ประกอบกิ จ กำรอื่ น ที่เ ป็ น กำร
สนับสนุนหรือเกี่ยวเนื่องกับกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมได้อีกไม่เกิน 50 ไร่

14.3.6 ผลภายหลังการจัดที่ดินให้เกษตรกร
อธิบำยหลักเกณฑ์ของข้อจำำกัดในกำรโอนที่ดินที่เกษตรกรได้มำจำกที่ ส .ป.ก. จัดให้ตำมกฎหมำย
ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ในส่วนของกำรอยู่ในระหว่ำงใช้สิทธิกำรเช่ำหรือเช่ำซื้อ กับกำรได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของ
เกษตรกร
กฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมกำำหนดมิให้เกษตรกรโอนสิทธิกำรเช่ำหรือหรือเช้ำซื้อให้แก่ผู้
อื่น โดยที่เกษตรกรจะมีหนังสืออนุญำตให้เข้ำทำำประโยชน์ในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) และอยู่ในระหว่ำง
กำรทำำสัญญำเช่ำหรือเช่ำซื้อที่ดินจำก ส.ป.ก.
ส่ว นข้ อ กำำ หนดห้ำ มแบ่ งแยกหรื อ โอนกรรมสิท ธิ์ ในที่ ดิ น ให้ แ ก่ ผู้ อื่ นนั้ น เป็ นผลภำยหลั งจำกที่
เกษตรกร ได้เช่ำซื้อที่ดินจำก ส.ป.ก. ได้ประสำนงำนกับกรมที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เกษตรกรเช่ำ
ซื้อให้แก่เกษตรกร ทำำให้เกษตรกรไม่สำมำรถแบ่งแยกหรือโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้อื่นได้

โครงการส่งเสริมเพื่อพัฒนาและเพิ่มผลผลิตในเขตปฏิรูปที่ดิน
14.3.7

โครงกำรต่ ำ งๆ ตำมเรื่ อ งที่ ศึ ก ษำ มี ค วำมสอดคล้ อ งกั บ วั ต ถุ ป ระสงค์ ใ นกำรปฏิ รู ป ที่ ดิ น เพื่ อ

เกษตรกรรมอย่ำงไร
เป็นโครงกำรที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ในส่วนของกำรพัฒนำ
อำชีพเกษตรกรรม กำรใช้ทรัพยำกรที่ดินให้มีประสิทธิภำพด้วยกำรปรับปรุงกำรผลิตให้บริกำรสินเชื่อและกำร
ตลำดเพื่อให้เกษตรกรมีรำยได้สูงขึ้น และยังเป็นกำรจัดตั้งสถำบันเกษตรกร พัฒนำอำชีพนอกจำกกำรเกษตร
บริกำรสำธำรณูปโภค เพื่อเพิ่มสวัสดิกำรและเสริมสร้ำงควำมเจริญในท้องถิ่นของเกษตรกร

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 14

1. กำรกระจำยกำรถือครองที่ดินให้เกษตรกร คือควำมสำำคัญลำำดับแรกที่รัฐจะต้องจัดให้มีใน
กำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
2. กำรขุดคลอง ที่เป็นตัวอย่ำงที่แสดงให้เห็นถึงพัฒนำกำร ของกำรมีสำธำรณูปโภคเพื่อใช้ใน
กำรเกษตรกรรมได้แก่ คลองรังสิต

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11
0

3. กระทรวงที่เข้ำมำดูแลกองทุนกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมคือ กระทรวงกำรคลัง
4. สำำ นักงำนปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นองค์กรที่มีควำมสำำ คัญต่อกำรปฏิรูปที่ดิน ใน
ฐำนะหน่วยงำนระดับกรม ซึ่งมีแนวนโยบำยและกำรกำำ หนดกำรถือ หรือขั้นตอนในกำร
ดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินให้เป็นไปตำมเจตนำรมณ์ของกฎหมำย
5. ส.ป.ก. อำจใช้วิธีกำรในขั้นตอนปกติที่สำมำรถดำำเนินกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโดย
ไม่ต้อ งประกำศเป็นเขตปฏิรูปที่ดิน คือ กำรจัดซื้อที่ดินเพิ่มจำกเจ้ำของที่ได้ขำยที่ดินทั้ง
แปลง
6. กฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม กำำหนดให้ ส.ป.ก. มีอำำนำจเวนคืนอสังหำริมทรัพย์
ได้ องค์กรที่ทำำหน้ำที่ดูแลเกี่ยวกับดำำเนินกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์เพื่อให้เกิดควำมเป็น
ธรรมแก่สังคม คือ คณะกรรมกำรกำำหนดเงินค่ำทำำแทน
7. ขั้นตอนกำรดำำเนินกำรเพื่อกำรปฏิรูปที่ดินของ ส.ป.ก. คือ พิจำรณำควำมเหมำะสมของ
เขตพื้นที่ที่จะใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
8. นับตั้งแต่เวลำ 1 ปี ที่พระรำชกฤษฎีกำกำำ หนดเขตปฏิรูปที่ดินใช้บังคับ กฎหมำยบัญญัติ
ห้ำมมิให้ผู้ใดจำำหน่ำยด้วยประกำรใดๆ หรือก่อให้เกิดภำระติดพันใดๆ ซึ่งที่ดินในเขตปฏิรูป
ที่ดิน
9. กำรถอนสภำพสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินสำำหรับสำำหรับพลเมืองใช้รว่ มกัน ใช้บังคับตำม
กฎหมำยปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
10. ตำมปกติเกษตรกรและบุคคลในครอบครัวเดียวกันมีสิทธิถือครองที่ดินจำกกำรปฏิรูปที่ดิน
เพื่อเกษตรกรรมได้ไม่เกิน 50 ไร่
11. กำรปฏิรูปที่ดินเพื่อกำรเกษตร คือควำมหมำยของ กำรปฏิรูปที่ดิน
12. ผู้เสนอควำมคิดในกำรจัดระบบกำรถือครองที่ดินในสมุดปกเหลือง โดยมีเนื้อหำเกี่ยวกับ
กำรจั ด ระบบกำรถื อ ครองที่ ดิ น และได้ ถู ก ต่ อ ต้ ำ นอย่ ำ งมำกโดยถู ก มองว่ ำ เป็ น ระบบ
คอมมิวนิสต์ คือ นำยปรีดี พนมยงค์
13. กำรแก้ไขกฎหมำยปฏิรูปที่ดินที่มีผลบังคับใช้ในปัจจุบัน มีกำรนำำที่ดินเขตป่ำสงวน มำเพิ่ม
เติมเพื่อใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
14. กำรเวนคืน ไม่ใช่ขั้นตอนในกำรทำำงำนเบื้องต้นของ ส.ป.ก.
15. ส.ป.ก. เริ่มมีเ งินประเดิมของกองทุนกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อกำรเกษตรกรรมเมื่อ ปี พ.ศ.
2520
16. คณะกรรมกำรอุทธรณ์ มีอำำนำจวินิจฉัยเรื่องรำวกรณีที่เจ้ำของที่ดินหรืออสังหำริมทรัพย์ไม่
พอใจเกี่ยวกับสิทธิที่จะได้เงินค่ำตอบแทนกรณีอสังหำริมทรัพย์ถูกเวนคืน
17. เหตุผลสำำคัญที่มีกำรกำำหนดเขตที่ดินในเขตตำำบลหรืออำำเภอเป็นเขตปฏิรูปที่ดิน โดยจะต้อง
หมำยถึงเฉพำะที่ตั้งอยู่นอกเขตเทศบำลและสุขำภิบำลคือ เป็นเขตที่มีระดับกำรพัฒนำที่มัก
อยู่ในระดับตำ่ำกว่ำเขตเมือง
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 111

18. จำำนวนที่ดินที่สูงที่สุดที่คณะกรรมกำรปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จะพิจำรณำอนุญำตให้

เกษตรกรมีสิทธิในที่ดินเกินกำำหนดได้ 200 ไร่
19. กำรเพิกถอนสำธำรณะสมบัติของแผ่นดินสำำ หรับใช้ประโยชน์ของแผ่นดินหรือรำชพัสดุ
โดยไม่ต้องดำำ เนินกำรครองสภำพที่ดินดังกล่ำวตำมกฎหมำยว่ำด้วยที่รำชพัสดุ สำมำรถ
ทำำได้โดย พระรำชกฤษฎีกำกำำหนดเขตปฏิรูปที่ดิน
20. ในกำรเวนคืนที่ดินของเอกชนเพื่อนำำมำใช้ในเขตปฏิรูปที่ดิน หำก ส.ป.ก. ได้ดำำเนินกำร
ไปตำมขั้นตอนของกฎหมำยแล้ว ทำำให้กฎหมำยมีผลบังคับมิให้ผู้ถูกเวนคืนทำำกำรจำำหน่ำย
หรือก่อให้เกิดภำระติดพันใดๆ ในที่ดินของตน ที่ ส.ป.ก. จะนำำมำใช้ในกำรปฏิรูปที่ดินจะ
มีผล เป็นโมฆะ

หน่วยที่ 15 กรรมสิทธิ์ในอาคารชุด

1. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด เป็นรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิ์โดยผู้ถือหลำยคนอย่ำงหนึ่ง แต่มีลักษณะเฉพำะ

ที่มุ่งใช้กับกำรถือกรรมสิทธิ์ในอำคำรสูง โดยกำำหนดให้เจ้ำของร่วมแต่ละบุคคลสำมำรถแยกกำรถือ
กรรมสิทธิ์ออกจำกกันเป็นสัดส่วนได้ ซึ่งในต่ำงประเทศมีมำเป็นเวลำนำนแล้ว แต่ในประเทศไทยเพิ่ง
บัญญัติเป็นกฎหมำยเฉพำะเมื่อ พ.ศ. 2522
2. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดจำำ แนกออกเป็น 2 ส่วนคือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์
ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กำรถือกรรมสิทธิ์ร่วมทั้ง 2 ส่วนส่วนนี้ต้องควบคู่กันเสมอ อำคำรพร้อม
ที่ดนิ ใดที่เจ้ำของประสงค์จะให้อยู่ภำยใต้กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด จะต้องจดทะเบียนเป็นอำคำรชุด และ
อำจเลิกอำคำรชุดได้โดยสมัครใจ หรือโดยสภำพบังคับตำมกฎหมำย
3. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด เป็นกำรจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิ์ในกำรอยู่ร่วมกัน ฉะนั้นเจ้ำของร่วมจึง
ต้องมีสิทธิและหน้ำที่ในกำรปฏิบัติต่อกัน ทั้งตำมกฎหมำยอำคำรชุด และตำมกฎหมำยแพ่ง ทั้งนี้เพื่อ
ควำมสงบเรียบร้อยในกำรอยู่ร่วมกัน

15.1 ความหมาย ความเป็นมา และลักษณะทั่วไปของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด

1. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด เป็นกำรจัดรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิ์ในอำคำรและที่ดินขึ้นใหม่ โดยให้
เจ้ำของร่วมแต่ละคนสำมำรถแยกกำรถือกรรมสิทธิ์ออกจำกกันเป็นสัดส่วนได้ ซึ่งในต่ำงประเทศมี
มำเป็นเวลำนำนแล้ว แต่ในประเทศไทยเพิ่งบัญญัติเป็นกฎหมำยเฉพำะคือ พระรำชบัญญัติอำคำรชุด
พ.ศ. 2522
2. กรรมสิท ธิ์ในอำคำรชุด เป็น รูป แบบกำรถือ กรรมสิท ธิ์โ ดยผู้ ถือ หลำยคนอย่ำ งหนึ่ ง ต่ ำ งไปจำก
กรรมสิทธิ์รวมตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์ อำคำรชุดเปรียบเสมือนกำรนำำ บ้ำนหลำยๆ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11
2

หลังมำซ้อนอยู่ร่ว มกั นในอำคำรและที่ดิ นเดียวกัน จึงต้อ งจัด รูป แบบกำรถือ กรรมสิท ธิ์ใ ห้มี ทั้ง
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์รว่ มในทรัพย์ส่วนกลำง ต่ำงไปจำกกำรถือกรรมสิทธิ์
ในอำคำรบ้ำน อำคำรแถว สหกรณ์อำคำรชุด และบริษัทอำคำรชุด

15.1.1 ความหมายและความเป็นมาของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด
จงสรุปควำมหมำยของคำำว่ำอำคำรชุด
คำำว่ำ “อำคำรชุด” หมำยถึงรูปแบบของกำรจัดกำรถือกรรมสิทธิ์ในอสังหำริมทรัพย์ที่มีอำคำรพร้อม
ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่สำำ คัญ โดยเจ้ำของร่วมแต่ละคนสำมำรถแยกกำรถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆได้ ทั้งนี้
แต่ละส่วนต้องประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง
ในยุโรปได้มีบทบัญญัติในเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรไว้โดยเฉพำะตั้งแต่เมื่อใด และได้มีกำร
พัฒนำรูปแบบกำรถือกรรมสิทธิ์จนเป็นหลักกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดดังเช่นในปัจจุบันตั้งแต่เมื่อใด อธิบำย
เหตุผลโดยสังเขป
ในยุโรปได้มีบทบัญญัติกฎหมำยเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรชุดไว้โดยเฉพำะและถือปฏิบัติกันมำ
ตั้งแต่สมัยกลำง (Middle Age) ทั้งนี้เพรำะเมืองสำำ คัญๆ ของยุโรปในสมัยนั้นคับแคบไม่สำมำรถ
ขยำยขอบเขตออกไปได้ ทำำให้ประชำชนอยู่รวมกันอย่ำงหนำแน่น หรือมิฉะนั้นก็เกิดจำกกรณีที่บ้ำนเมืองถูก
ทำำลำยโดยอัคคีภัยหรือภัยธรรมชำติ เมื่อมีกำรก่อสร้ำงใหม่จึงมักนิยมก่อสร้ำงบ้ำนพักอำศัยร่วมกันโดยเข้ำเป็น
เจ้ำของกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรที่ก่อสร้ำงขึ้น
อย่ ำ งไรก็ ดี หลั ก กรรมสิท ธิ์ ร วมในอำคำรที่ ใ ช้ กั น อยู่ เ ดิ ม ในสมั ย กลำงนั้ น ยั งไม่ มี ห ลั ก เกณฑ์ ที่
ครอบคลุมและชัดเจนเพียงพอ เมื่อควำมนิยมในเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในอำคำรเพิ่มขึ้นอย่ำงรวดเร็วในช่วงต้น
ศตวรรษที่ 20 ซึ่งส่งผลให้เกิดปัญหำในทำงปฏิบัติรุนแรงยิ่งขึ้น จึงได้มีกำรแก้ไขตัวบทกฎหมำย และพัฒนำ
รูปแบบกำรถือกรรมสิทธิ์ จนเป็นกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดเช่นในปัจจุบัน
อธิบำยเหตุผลของกำรบัญญัติกฎหมำยอำคำรชุดขึ้นเป็นกฎหมำยเฉพำะในประเทศไทย โดยสังเขป
เหตุผลของกำรบัญญัติกฎหมำยเฉพำะในประเทศไทยนั้น เนื่องมำจำกภำวกำรณ์ขำดแคลนที่อยู่อำศัย
ในเมืองเพรำะอัตรำควำมเจริญของเมือง ทั้งในเมืองหลวงและภูมิภำคเพิ่มขึ้นอย่ำงรวดเร็วทำำให้เกิดปัญหำควำม
ขำดแคลนที่ดินเพื่อกำรอยู่อำศัยในเมือง กำรที่จะขยำยมืองออกไปในทำงรำบก็เกิดปัญหำด้ำนสำธำรณูปโภค
และสำธำรณูปกำร กำรสิ้นเปลืองพลังงำน กำรสูญเสียที่ดินในภำคเกษตรกรรมตลอดจนดุลยภำพในสิ่งแวดล้อม
ด้วยเหตุดังกล่ำว จึงจำำ เป็นต้องขยำยเมืองไปในทำงสูง ซึ่งได้แก่กำรเพิ่มที่อยู่อำศัยในอำคำรสูงนั่นเอง แต่ก็
ประสบปัญหำทำงกฎหมำย เพรำะหลักกรรมสิทธิ์ในอสังหำริมทรัพย์ ตำม ป.พ.พ. ไม่อำจตอบสนองควำม
ต้องกำรของประชำชนซึ่งต้องอยู่อำศัยในอำคำรเดียวกัน โดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ในอำคำรนั้นแยกจำกกันเป็น
สัดส่วนได้ จึงได้นำำ หลักกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดที่ใช้กันอยู่ในต่ำงประเทศมำใช้ในประเทศไทยโดยตรำเป็น
กฎหมำยเฉพำะขึ้น คือพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522

15.1.2 ลักษณะทัว่ ไปของกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 11
3

อธิบำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดกับกรรมสิทธิ์ตำม ป.พ.พ. มำโดยสังเขป

กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด กับกรรมสิทธิ์ตำม ป.พ.พ. แตกต่ำงกันในประเด็นสำำคัญๆ ดังต่อไปนี้
(1) ลักษณะของกฎหมำย กรรมสิทธิ์ตำม ป.พ.พ. เป็นกฎหมำยทั่วไปซึ่งใช้บังคับกับ
ทรัพย์สินทั่วไปทั้งสังหำริมทรัพย์และอสังหำริมทรัพย์ แต่กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด
เป็นกฎหมำยพิเศษซึ่งมุ่งเน้นกรรมสิทธิ์ในอำคำรและที่ดินเป็นสำำคัญ
(2) กำรก่ อ ตั้ ง กรรมสิ ท ธิ์ ทรั พ ย์ สิ น โดยทั่ ว ไปอยู่ ใ ต้ ข้ อ บั ง คั บ ของกรรมสิ ท ธิ์ ต ำม
ป.พ.พ. อยู่แล้วแต่กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดนั้นต้องจดทะเบียนก่อตั้งเป็นอำคำรชุด
ตำมบทบัญญัติของกฎหมำย
(3) ลักษณะของกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ตำม ป.พ.พ. จำำ แนกได้เป็น 2 ประเภท คือ
กรรมสิทธิ์โดยผู้ถือคนเดียวและกรรมสิทธิ์รวม โดยแต่ละประเภทแยกต่ำงหำกจำก
กัน สำำหรับกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดนั้น จำำแนกกำรถือกรรมสิทธิ์ออกเป็น 2 ส่วน
คื อ กรรมสิท ธิ์ ใ นทรั พย์ ส่ว นบุ ค คลและกรรมสิท ธิ์ ร่ ว มในทรั พย์ ส่ ว นกลำง ใน
กรรมสิทธิ์ทั้งสองส่วนต้องอยู่ควบคู่กัน จะแยกออกจำกกันไม่ได้
(4) สิทธิในกำรจัดกำรทรัพย์สิน กรรมสิทธิ์ตำมประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์นั้น
หำกเป็ น กรรมสิ ท ธิ์ โ ดยถื อ ผู้ เ ดี ย ว เจ้ ำ ของกรรมสิ ท ธิ์ ย่ อ มมี สิ ท ธิ์ ใ นกำรจั ด กำร
ทรัพย์สินเป็นเอกเทศของตนเอง ส่วนกรรมสิทธิ์รวมนั้นกฎหมำยให้สิทธิเจ้ำของ
รวมเป็นผู้จั ดกำรทรัพย์สินรวมกั น สำำ หรั บกรรมสิท ธิ์ ใ นอำคำรชุ ด นั้ นหำกเป็ น
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล เจ้ำของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิจัดกำรทรัพย์สินเป็น
เอกเทศของตนเอง ทั้งนี้อยู่ภำยในบทบัญญัติของกฎหมำย หำกเป็นกรรมสิทธิ์ใน
ทรัพย์ส่วนกลำง กฎหมำยอำคำรชุดกำำหนดให้มีนิติบุคคลอำคำรชุดเป็นผู้มีอำำนำจ
หน้ำที่กำรจัดกำร ซึ่งเจ้ำของร่วมเป็นผู้ควบคุมกำรจัดกำรของนิติบุคคลอำคำรชุด
โดยผ่ำนกำรออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุม
อธิบำยควำมแตกต่ำงระหว่ำงกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดกับอำคำรแถว (Townhouse) ใน
ประเด็นของกำรถือกรรมสิทธิ์
กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดกับในอำคำรแถวแตกต่ำงกันในประเด็นของกำรถือกรรมสิทธิ์ดังต่อไปนี้
กรรมสิทธิ์ในอำคำรแถวเจ้ำของถือกรรมสิทธิ์ใน 2 ส่วนดังนี้
(1)ส่วนที่เป็นบ้ำนและที่ดินอำจถือกรรมสิทธิ์โดยบุคคลคนเดียวหรือกรรมสิทธิ์รวมก็ได้
(2)ส่วนที่เป็นผนังของอำคำรที่ใช่ร่วมกันถือกรรมสิทธิ์ร่วมระหว่ำงเจ้ำของที่ใช้ผนังร่วมกันนั้น
สำำหรับกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดนั้นเจ้ำของร่วมถือกรรมสิทธิ์ใน 3 ส่วนดังนี้
(1) ส่วนที่เป็นห้องชุด สิ่งปลูกสร้ำงอย่ำงอื่น หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้ำของห้อง
ชุดแต่ละรำยเป็นกำรถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล
(2) ส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลำงเป็นกำรถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11
4

(3) ส่ ว นที่ เ ป็ น ฝำผนั ง พื้ น หรื อ เพดำนที่ กั้ น ระหว่ ำ งห้ อ งชุ ด ที่ ติ ด ต่ อ กั น ถื อ เป็ น
กรรมสิทธิ์รวมระหว่ำงเจ้ำของห้องชุดที่ติดต่อกันนั้น ซึ่งเป็นกำรถือกรรมสิทธิ์รวม
เหมือนกับกรณีของฝำผนังของอำคำรแถว

15.2 หลักการ การก่อตั้ง และการเลิกกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด

1. กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดนั้นเปรียบเสมือนกำรนำำเอำกรรมสิทธิ์โดยผู้ถือคนเดียว และกรรมสิทธิ์รวมมำ
ควบคู่ อ ยู่ ใ นทรั พย์ สิน อั น เดี ย วกั น ซึ่ ง ตำม ป.พ.พ. แต่ เ ดิ ม ไม่ เ ปิ ด ช่ อ งให้ ทำำ ได้ โดยกำำ หนดให้ มี
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กำรถือกรรมสิทธิ์ทั้งสองส่วนนี้
จะต้องควบคู่กันเสมอ จะแยกออกจำกกันมิได้
2. อำคำรพร้อมที่ดิน ใดที่เจ้ำของประสงค์จะให้อยู่ภำยใต้กรรมสิทธิ์ในอำคำรชุดจะต้องจดทะเบียนอำคำร
ชุด พร้อมทั้งจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด และข้อบังคับของอำคำรชุด เมื่อจดทะเบียนแล้วจะต้อง
เปลี่ยนแปลงเอกสำรแสดงสิทธิ์จำกโฉนดที่ดินเดิมเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
3. กำรเลิกกรรมสิทธิ์ในอำคำรชุด อำจทำำโดยสมัครใจหรือโดยสภำพบังคับ และผลของกำรเลิกจะต้องนำำ
โฉนดที่ดินเดิมกลับมำใช้อีกและจัดกำรทรัพย์สินตำมหลักเกณฑ์ของกฎหมำย

15.2.1 หลักกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด
ข้อควำมที่ว่ำ “กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” หมำยควำมว่ำอย่ำงไร และบุคคลหลำยคนจะ
ถือกรรมสิทธิ์รวมในห้องชุดเดียวกันได้หรือไม่
ข้อควำมที่ว่ำ “กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้” นั้นหมำยควำมว่ำห้องชุดหนึ่งๆ เจ้ำของจะขอ
จดทะเบียนแบ่งแยกห้องชุดนัน้ เป็นห้องชุดย่อยๆ ต่อไปอีกไม่ได้ทั้งนี้เพรำะห้องชุดแต่ละห้องชุดโดยสภำพย่อม
สมบูรณ์และเหมำะแก่กำรใช้สอยอยู่แล้วในขณะที่ขอจดทะเบียนอำคำรชุด หำกยินยอมให้มีกำรแบ่งแยกห้องชุด
ต่อไปอีก อำจมีข้อยุ่งยำกในเรื่องกำรดัดแปลงต่อเติมรวมทั้งในส่วนของกำรกำำ หนดอัตรำส่วนกรรมสิทธิ์ใน
ทรัพย์ส่วนกลำงด้วย
อย่ำงไรก็ดี บุคคลหลำยคนจะถือกรรมสิทธิ์รวมในห้องรวมชุดเดียวกันตำมหลักกรรมสิทธิ์รวมแห่ง
ป.พ.พ. ได้ แต่เจ้ำของรวมนั้นจะขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ให้ห้องชุดนั้นอีกไม่ได้ดังกล่ำวแล้วฉะนั้น กำรแบ่งใน
ระหว่ำงเจ้ำของกรรมสิทธิ์รวมจึงต้องกระทำำโดยกำรขำยห้องชุดแล้วนำำเงินที่ได้มำแบ่งกันตำมบทบัญญัติแห่ง
ประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์
อำคำรชุดแห่งหนึ่งมีห้องชุดทั้งหมด 120 ห้อง แบ่งเป็นห้องชุดแบบ ก. 100 ห้อง รำคำขณะ
ที่ขอจดทะเบียนอำคำรชุดห้องชุดละ 500,000 บำท และห้องชุดแบบ ข. 20 ห้องชุด รำคำขณะที่ขอ
จดทะเบียนอำคำรชุดห้องชุดละ 2,000,000 บำท หำกแดงถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแบบ ก. 1 ห้อง
ชุด ดังนี้แดงจะมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำงเท่ำใด
แดงจะมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำงตำมวิธีกำรคำำนวณดังนี้

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11
5

รำคำรวมของห้องชุดทั้งหมด = (100X500,000) +
(20X2,000,000) บำท
=
50,000,000+40,000,000 บำท
= 90,000,000
บำท
แดงมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง = 500,000/90,000,000
= 1/180
เพรำะฉะนั้นแดงมีกรรมสิทธิ์รว่ มในทรัพย์ส่วนกลำง หนึ่งในหนึ่งร้อยแปดสิบส่วน

15.2.2 การก่อตั้งกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด
เมื่อจดทะเบียนอำคำรชุดแล้ว จะมีผลประกำรใดต่อโฉนดที่ดิน และจะมีเอกสำรใดแสดงกรรม สิทธิ์
ในอำคำรชุดนั้น
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 9 วรรคหนึ่งเมื่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่รับจด
ทะเบียนอำคำรชุดแล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ส่งโฉนดที่ดินที่ยื่นตำมมำตรำ 6 ไปยังพนักงำนที่ดินท้องที่อำคำร
ชุดนั้นตั้งอยู่ภำยใน 15 วัน เพื่อจดแจ้งในสำรบัญสำำ หรับจดทะเบียนของโฉนดที่ดินว่ำที่ดินนั้นอยู่ภำยใต้
บังคับแห่งพระรำชบัญญัตินี้ และให้เก็บรักษำโฉนดที่ดินนั้นไว้
มำตรำ 20 วรรคหนึ่ง เมื่อได้จดทะเบียนอำคำรชุด ตำมมำตรำ 7 แล้ว ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำ ที่
ดำำเนินกำรออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตำมแผนผังอำคำรชุดที่จดทะเบียนนั้นโดยไม่ชักช้ำ
ตำมบทบัญญัติดังกล่ำว เพื่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่รับจดทะเบียนอำคำรชุดแล้ว พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จะส่ง
โฉนดที่ดินนั้นไปให้เจ้ำพนักงำนที่ดินท้องที่ที่อำคำรชุดนั้นตั้งอยู่ เพื่อจดแจ้งในสำรบัญและเก็บรักษำโฉนด
ที่ดินนั้นไว้ (มำตรำ 20 วรรคหนึ่ง) สำำหรับโฉนดที่ดินที่เก็บไว้นั้น จะถูกนำำกลับมำใช้ใหม่ต่อเมื่อมีกำรเลิก
อำคำรชุดนั้นแล้ว
สมชำยจดทะเบียนอำคำรชุดแห่งหนึ่งแล้ว แต่มีปัญหำสภำพคล่องทำงกำรเงิน จึงมีควำมประสงค์จะ
โอนขำยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดให้แก่สมบัติโดยที่ยังมิได้จดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด จะกระทำำได้หรือ
ไม่ เพรำะเหตุใด
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 31 วรรคหนึ่ง กำรโอนกรรมสิทธิ์ในห้อง
ชุดให้แก่บุคคลหนึ่งบุคคลใด โดยไม่เป็นกำรโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอำคำรชุด ให้แก่บุคคลคน
เดียวกันหรือหลำยคนโดยถือกรรมสิทธิ์รวม จะกระทำำได้ต่อเมื่อผู้โอนและผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดัง
กล่ำวยื่นคำำขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมกับคำำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด โดยมีสำำ เนำข้อบังคับ
และหลักฐำนในกำรจดทะเบียนอำคำรชุดต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่
ตำมปัญหำสมชำยจดทะเบียนอำคำรชุดแห่งหนึ่ง แล้วประสงค์จะโอนมอบกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
ทั้งหมดให้ แก่สมบัติ นั้น เป็นกำรโอนกรรมสิทธิ์ ในห้ องชุด ทั้ งหมดในอำคำรชุ ด ให้แ ก่บุ คคลคนเดียวมิใ ช่

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11
6

เป็นกำรโอนแต่ละห้องชุดให้แก่บุคคลเป็นรำยบุคคลเป็นครั้งแรก จึงเข้ำข้อยกเว้นไม่จำำ เป็นต้องยื่นคำำขอโอน

กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมกับคำำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด ตำมมำตรำ 31 วรรคหนึ่งดังกล่ำว
ฉะนั้นสมชำยสำมำรถโอนขำยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดให้แก่สมบัติได้ โดยไม่จำำ เป็นต้องจด
ทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด

15.2.3 การเลิกกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด
อำคำรชุดแห่งหนึ่งมีห้องชุดทั้งสิ้น 400 ห้อง รำคำห้องชุดขณะที่ได้จดทะเบียนอำคำรอำคำรชุด
เท่ำๆกัน ทุกห้องชุด โดยมีอำคำร 2 หลัง หลังเอมี 100 ห้องชุด หลังบีมี 300 ห้องชุด เจ้ำของร่วมในอำ
คำรหลังบีมี 300 ห้องชุด ประสงค์จะเลิกอำคำรชุดในเฉพำะส่วนอำคำรหลังบีของตน จะกระทำำได้หรือไม่
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(2) อำคำรชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อำจ
เลิกได้ด้วยเหตุเจ้ำของร่วมมีมติเอกฉันท์ให้เลิกอำคำรชุด
ตำมปัญหำเจ้ำของร่วมในอำคำรหลัง บี ทั้ง 300 ห้อง ประสงค์จะเลิกอำคำรชุดในเฉพำะส่วน
อำคำร บี ของตนนั้นกฎหมำยไม่เปิดช่องให้มีกำรเลิกอำคำรชุดเฉพำะส่วนได้ หำกประสงค์จะเลิกอำคำรชุด
เจ้ำของร่วมทั้ง 400 ห้องชุด จะต้องมีมติเอกฉันท์ให้เลิกอำคำรชุดตำมมำตรำ 51(2) ดังกล่ำว หำกมี
เจ้ำของห้องชุดเพียงรำยเดียวไม่ตกลงยินยอมด้วยก็ไม่อำจเลิกอำคำรชุดได้
ฉะนัน้ แม้เจ้ำของร่วมในอำคำรทั้งหลังบีมีควำมประสงค์จะเลิกอำคำรชุดเฉพำะอำคำรหลังบีของตน
ก็ไม่สำมำรถทำำได้
มีกรณีใดบ้ำงที่เจ้ำภำพร่วมไม่จำำต้องยื่นคำำขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชุด
ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 51(4) อำคำรชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อำจ
เลิกได้ด้วยเหตุอำคำรชุดถูกเวนคืนทั้งหมดตำมกฎหมำยว่ำด้วยกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์
มำตรำ 56 วรรค 1 ในกรณีอำคำรชุดเลิกเพรำะเหตุตำมมำตรำ 51(4) ให้หนังสือกรรมสิทธิ์
ห้องชุดของอำคำรชุดนั้นเป็นอันยกเลิก ให้พนักงำนเจ้ำหน้ำที่จดทะเบียนอำคำรชุดและให้ประกำศจดทะเบียน
เลิกอำคำรชุดนั้นในรำชกิจจำนุเบกษำ
กรณีเจ้ำของร่วมไม่จำำ ต้องยื่นคำำ ขอเลิกอำคำรชุดมีกรณีเดียวคือ อำคำรชุดถูกเวนคืนทั้งหมดตำม
กฎหมำยว่ำด้วยกำรเวนคืนอสังหำริมทรัพย์ ตำมมำตรำ 51(4) ดังกล่ำว ซึ่งเป็นกำรยกเลิกโดยสภำพบังคับ
ทำำให้อำคำรชุดต้องถูกยกเลิกโดยผลของกฎหมำยจึงเท่ำกับอำคำรชุดต้องเลิกโดยริยำย เจ้ำของร่วมจึงไม่ต้องยื่น
คำำขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชุดแต่ประกำรใด
อย่ำงไรก็ตำม แม้เจ้ำของร่วมจะไม่ต้องยื่นคำำขอจดทะเบียนเลิกอำคำรชุด แต่พนักงำนเจ้ำหน้ำที่ก็จะ
ต้องจดทะเบียนเลิกอำคำรชุดและประกำศจดทะเบียนเลิกอำคำรชุดนั้นในรำชกิจจำนุเบกษำ ตำมมำตรำ 56
วรรค 1 ดังกล่ำว

15.3 สิทธิและหน้าที่ของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11
7

1. เจ้ำของร่วมย่อมมีสิทธิในฐำนะเจ้ำของกรรมสิทธิ์ มีสิทธิในกำรออกเสียงลงคะแนนและมีสิทธิใน
กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เมื่อมีสิทธิแล้วก็ย่อมต้องมีข้อจำำกัดสิทธิด้วย ซึ่งทั้งข้อจำำกัดสิทธิ
ตำมกฎหมำยอำคำรชุด และข้อจำำ กัดสิทธิตำมหลักทั่วไปในกฎหมำยแพ่ง นอกจำกนี้คนต่ำงด้ำว
หรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมำยถือว่ำเป็นคนต่ำงด้ำวอำจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ ตำมบทบัญญัติแห่ง
กฎหมำย
2. เมื่อมีสิทธิย่อมมีหน้ำที่ควบคู่กัน กฎหมำยจึงกำำหนดให้เจ้ำของร่วมมีหน้ำที่ในกำรปฏิบัติตำมข้อ
บังคับและมติของเจ้ำของร่วม

15.3.1 สิทธิของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด
มติในกรณีใดบ้ำง ที่จะต้องได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำำ นวนคะแนนเสียงของเจ้ำของร่วม
ทั้งหมด
มติที่จะต้องได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำำนวนคะแนนเสียงของเจ้ำของร่วมทั้งหมดนั้นมี 4
กรณี ตำมมำตรำ 48 วรรคแรก และมำตรำ 50 วรรคหนึ่ง ประกอบวรรคห้ำ ดังนี้
(1) กำรอนุญำตให้เจ้ำของร่วมคนใดคนหนึ่งทำำ กำรก่อสร้ำง ต่อเติมที่มีผลต่อทรัพย์
ส่วนกลำงหรือลักษณะภำยนอกของอำคำร โดยค่ำใช้จ่ำยของผู้นั้นเอง
(2) กำรแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดกำรนิติบุคคลอำคำรชุด
(3) กำรกำำหนดกิจกำรที่ผู้จัดกำรนิติบุคคลอำคำรชุด มีอำำนำจมอบหมำยให้ผู้อื่นทำำกำร
แทนได้
(4) กรณีอำคำรชุดเสียหำยทั้งหมดหรือเป็นบำงส่วนแต่เกินครึ่งหนึ่งของจำำนวนห้อง
ชุดทั้งหมด กำรลงมติที่จะให้หรือไม่ให้ก่อสร้ำงหรือซ่อมแซมอำคำรชุดที่เสียหำย
นัน้
ข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของร่วมตำมกฎหมำยอำคำรชุดมีกรณีใดบ้ำง
ข้อจำำกัดสิทธิของเจ้ำของร่วม ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มี 5 กรณี ดังต่อไปนี้
(1)กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้
(2)กำรถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำงจะแบ่งแยกออก
จำกกันไม่ได้ ต้องถือควบคู่กันเสมอ
(3)ทรัพย์ส่วนกลำงเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมที่ขอแบ่งแยกออกจำกกันไม่ได้
(4)เจ้ำของห้องชุดจะทำำกำรใดๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันจะเป็นกำรกระทบกระเทือนต่อ
โครงสร้ำงควำมมั่นคง และกำรป้องกันควำมเสียหำยต่อตัวอำคำรมิได้
(5)กำรกระทำำใดๆที่ต้องห้ำมตำมข้อบังคับของอำคำรชุด
นำยหว่องชำวฮ่อ งกงกับเพื่อนชำวต่ำงประเทศได้นำำ เงินเข้ำมำในรำชอำณำจัก ร เพื่อ ซื้อห้ องชุด
ทั้งหมดในอำคำรชุดแห่งหนึ่งในเขตกรุงเทพมหำนคร โดยมีที่ดินที่ตั้งอำคำรชุดรวมกับที่ดินสนำมกอล์ฟ ซึ่ง
เป็นทรัพย์ส่วนกลำงจำำนวน 50 ไร่ เช่นนี้จะกระทำำได้หรือไม่เพรำะเหตุใด
สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.
 11
8

ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 19 ทวิ อำคำรชุดแต่ละอำคำรชุดจะมีคน

ต่ำงด้ำวหรือนิติบุคคลตำมที่ระบุไว้ในมำตรำ 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตรำ
ร้อยละสี่สิบเก้ำของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอำคำรชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 6
อำคำรชุดใดที่จะมีคนต่ำงด้ำวหรือนิติบุคคลตำมที่ระบุไว้ในมำตรำ 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
เกินกว่ำอัตรำที่กำำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง อำคำรชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหำนคร เขตเทศบำล หรือเขต
รำชกำรส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำำ หนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอำคำรรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อให้หรือเพื่อ
ประโยชน์ร่วมกันสำำหรับเจ้ำของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้ำไร่
กำรได้มำซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตำมวรรคสองของคนต่ ำงด้ำว และนิ ติบุ คคลตำมที่ ระบุไ ว้ใน
มำตรำ 19 ให้เป็นไปตำมหลักเกณฑ์ วิธีกำร และเงื่อนไขที่กำำหนดในกฎกระทรวง
มำตรำ 19(5) คนต่ำงด้ำวหรือนิติบุคคลที่กฎหมำยถือว่ำเป็นคนต่ำงด้ำว อำจถือกรรมสิทธิ์ใน
อำคำรชุดได้ หำกได้นำำเงินตรำต่ำงประเทศเข้ำมำในรำชอำณำจักร หรือถอนเงินจำกบัญชีเงินบำทของบุคคลที่มี
ถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจำกบัญชีเงินฝำกเงินตรำต่ำงประเทศ
ตำมปัญหำ นำยหว่องชำวฮ่องกงกับเพื่อนชำวต่ำงประเทศ ถือว่ำเป็นคนต่ำงด้ำว แต่ได้นำำเงินเข้ำมำ
ในรำชอำณำจั ก รเพื่ อ ซื้ อ อำคำรชุ ด จึ ง เป็ น บุ ค คลต่ ำ งด้ ำ วที่ อ ำจถื อ กรรมสิ ท ธิ์ ใ นอำคำรชุ ด ได้ ตำมมำตรำ
19(5) ดังกล่ำว
แต่โดยเหตุที่นำยหว่องกับเพื่อนชำวต่ำงประเทศจะซื้ออำคำรชุดในเขตกรุงเทพมหำนคร โดยมีที่ดิน
ที่ตั้งอำคำรชุดรวมกับที่ดินสนำมกอล์ฟซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลำงจำำ นวน 50 ไร่นั้น เกินข้อจำำ กัด 5 ไร่ ตำม
มำตรำ 19 ทวิ วรรคสอง ดังกล่ำว เงินนี้นำยหว่องกับเพื่อชำวต่ำงประเทศจึงไม่อำจซื้อห้องชุดทั้งหมดใน
อำคำรชุดนั้นได้จึงต้องอยู่ ภำยในบังคับของมำตรำ 19 ทวิวรรคหนึ่ง นั่นคือ นำยหว่ องกั บเพื่อ นชำวต่ำ ง
ประเทศจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดนั้น ใน
ขณะที่ขอจดทะเบียนอำคำรชุด
ฉะนัน้ นำยหว่องชำวฮ่องกงกับเพื่อนชำวต่ำงประเทศจะซื้อห้องชุดดังกล่ำวทั้งหมดไม่ได้จะซื้อได้ไม่
เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดเท่ำนั้น

15.3.2 หน้าที่ของผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด
อธิบำยหลักเกณฑ์กำรเฉลี่ยค่ำใช้จ่ำยของเจ้ำของร่วมในอำคำรชุด และมำตรกำรในกำรบังคับชำำระ
หนี้
หลั ก เกณฑ์ ก ำรเฉลี่ ย ค่ ำ ใช้ จ่ ำ ยของเจ้ ำ ของร่ ว ม มี บั ญ ญั ติ ไ ว้ ใ นพระรำชบั ญ ญั ติ อ ำคำรชุ ด พ.ศ.
2522 มำตรำ 18 ดังนี้
มำตรำ 18 เจ้ำของร่วมต้องร่วมกันออกค่ำใช้จ่ำยที่เกิดจำกกกำรบริกำรส่วนรวมและที่เกิดจำก
เครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตำมส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดทั้งนี้ตำมที่กำำหนดไว้ในข้อ
บังคับ

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 11
9

เจ้ำของร่วมต้องร่วมกันออกค่ำภำษีอำกรและค่ำใช้จ่ำยที่เกิดขึ้นจำกกำรดูแลรักษำและดำำ เนินกำร
เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลำง ตำมอัตรำส่วนที่เจ้ำของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำงตำมมำตรำ 14
ตำมบทบัญญัติดังกล่ำวอำจจำำแนกกำรเฉลี่ยค่ำใช้จ่ำยของเจ้ำของร่วมออกเป็นสองประเภทได้แก่
(1)ค่ำใช้จ่ำยตำมส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด (มำตรำ 18 วรรคหนึ่ง) ได้แก่ ค่ำใช้จ่ำยที่
เกิดจำกกำรบริกำรส่วนรวมและที่เกิดจำกเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(2)ค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง (ตำมมำตรำ 18 วรรคสอง) ได้แก่ค่ำ
ใช้จ่ำยเกี่ยวกับภำษีอำกร กำรดูแลรักษำ และกำรดำำเนินกำรเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลำง
สำำหรับมำตรกำรในกำรบังคับชำำระหนี้นั้นมีบัญญัติไว้ในพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ .ศ. 2522
มำตรำ 41 ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่ำใช้จ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่ำบุริมสิทธิในลำำดับ
เดียวกับบุริมสิทธิตำมมำตรำ 259(1) แห่งประมวลกฎหมำยแพ่งและพำณิชย์
และมีอยู่เหนือสังหำริมทรัพย์ที่เจ้ำของห้องชุดนั้นนำำมำไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่ำใช้จ่ำยตำมมำตรำ 18 วรรคสองให้ถือว่ำเป็นบุริมสิทธิใน
ลำำ ดับเดียวกับบุริมสิทธิตำมมำตรำ 273(1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือ
ทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้ำของห้องชุด
บุริมสิทธิตำม (2) ถ้ำผูจ้ ัดกำรได้ส่งรำยกำรหนี้ต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่แล้วให้ถือว่ำอยู่ในลำำดับก่อน
เจ้ำของ
ตำมบทบัญญัติดังกล่ำว อำจจำำแนกมำตรกำรในกำรบังคับชำำระหนี้ออกเป็นสองกรณี ได้แก่
(1) กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ให้นิติบุคคลอำคำรชุดมี
บุ ริ ม สิ ท ธิ ใ นลำำ ดั บ เดี ย วกั บ กำรค้ ำ งค่ ำ เช่ ำ อสั ง หำริ ม ทรั พ ย์ และมี อ ยู่ เ หนื อ
สังหำริมทรัพย์ที่เจ้ำของห้องชุดนั้นนำำมำวำงไว้ในห้องชุดของตน
(2) กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง ให้นิติบุคคลอำคำรชุดมี
บุริ มสิทธิ ในลำำ ดั บเดี ย วกั บ ลู ก หนี้ ในกำรรั ก ษำอสั งหำริ ม ทรั พย์ และมี อ ยู่ เ หนื อ
ทรั พ ย์ ส่ ว นบุ ค คลของแต่ ล ะเจ้ ำ ของห้ อ งชุ ด บุ ริ ม สิ ท ธิ ใ นกรณี นี้ หำกผู้ จั ด กำร
นิติบุคคลอำคำรชุดได้ส่งรำยกำรหนี้ต่อพนักงำนเจ้ำหน้ำที่แล้ว ให้ถือว่ำอยู่ในระดับ
ก่อนจำำนอง
อำคำรชุดแห่งหนึ่งมีห้องชุดทั้งสิ้น 100 ห้อง รำคำในขณะขอจดทะเบียนอำคำรชุดห้องชุดละ
600,000 บำท เท่ำกันทุกห้อง ต่อมำห้องชุดถูกเวนคืนจำำ นวน 20 ห้องชุด โดยนำย ก. เป็นเจ้ำของ
ห้องชุดถูกเวนคืน 1 ห้องชุด นำย ก. จะได้รับชดใช้รำคำจำกเจ้ำของร่วมที่ห้องชุดไม่ถูกเวนคืน สำำ หรั บ
ทรัพย์สินส่วนกลำงที่เหลืออยู่เป็นจำำนวนเท่ำใด หำกทรัพย์สินส่วนกลำงที่เหลืออยู่มีมูลค่ำ 20 ล้ำนบำท

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 12
0

ตำมพระรำชบัญญัติอำคำรชุด พ.ศ. 2522 มำตรำ 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้ำของร่วมใน

ทรัพย์ส่วนกลำง ให้เป็นไปตำมอัตรำส่วนระหว่ำงรำคำของห้องชุดแต่ ละห้องชุด กับรำคำรวมของห้องชุด
ทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอำคำรชุดตำมมำตรำ 16
มำตรำ 34 วรรคแรก ในกรณีที่ อ ำคำรชุ ด ถู ก เวนคืน บำงส่ว นตำมกฎหมำยว่ำ ด้ ว ยกำรเวนคื น
อสังหำริมทรัพย์ ให้เจ้ำของซึ่งถูกเวนคืนห้องชุดหมดสิทธิในทรัพย์ส่วนกลำงที่เหลือจำกำรถูกเวนคืนในกรณีนี้
ให้นิติบุคคลคนอำคำรชุดจัดกำรให้เจ้ำของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุด ร่วมกันชดใช้รำคำให้แก่เจ้ำของร่วมซึ่ง
หมดสิทธิไปดังกล่ำว ทั้งนี้ตำมอัตรำส่วนที่เจ้ำของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง
ตำมปั ญ หำ นำย ก. เป็ น เจ้ ำ ของห้ อ งชุ ด 1 ห้ อ งชุ ด รำคำ 600,000 บำท นำย ก. จึ งมี
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง ตำมมำตรำ 14 ดังนี้

600,000 / (600,000 X 100) = 1/100 ส่วน

ในกรณีนี้ กฎหมำยกำำหนดให้นิติบุคคลอำคำรชุด จัดกำรให้เจ้ำของร่วมซึ่งไม่ถูกเวนคืนห้องชุดร่วม

กันชดใช้รำคำให้แก่เจ้ำของร่วมซึ่งหมดสิทธิไปตำมอัตรำส่วนที่เจ้ำของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วน
กลำงตำมมำตรำ 34 วรรคแรกดังกล่ำวและนำย ก. ก็ย่อมจะได้รับชดใช้จำกเจ้ำของร่วมที่ไม่ถูกเวนคืนตำม
อัตรำส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำงเช่นเดียวกันดังนี้

(1/100) X 20,000,000 = 200,000 บำท

ดังนั้น นำย ก. จะได้รับชดใช้จำกเจ้ำของรวมที่ไม่ถูกเวนคืน สำำหรับทรัพย์ส่วนกลำงที่เหลืออยู่

เป็นจำำนวน 200,000 บำท
หมำยเหตุ นำย ก. ได้รับค่ำเวนคืน สำำหรับห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของตนเต็มจำำนวน และ
จะได้รับค่ำเวนคืนสำำหรับทรัพย์ส่วนกลำงที่ถูกเวนคืน ตำมอัตรำส่วนที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วน กลำง
ด้วย

แบบประเมินผลการเรียนหน่วยที่ 15

1. กฎหมำยอำคำรชุดของไทยอำศัยกฎหมำยอำคำรชุดของประเทศ ฝรั่งเศส รัฐฮำวำย และ

สหรัฐอเมริกำ เป็นแนวทำงในกำรร่ำง
2. ที่ดนิ ที่จัดไว้เป็นที่จอดรถของแต่ละห้องชุด เป็นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล
3. กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำงนั้น กฎหมำยอำคำรชุดกำำหนดให้เป็นไปตำม อัตรำส่วน
ของรำคำแต่ละห้องชุดกับรำคำรวมของห้องชุดทั้งหมด

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.

 12
1

4. ที่ดินและอำคำรที่จะขอจดทะเบียนอำคำรชุดได้ต้องเป็นไป เฉพำะที่เจ้ำของมีกรรมสิทธิ์
เท่ำนั้น
5. กำรจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดจะกระทำำ มิได้จนกว่ำ จะได้กระทำำ กำร
จดทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด
6. กำรเลิกอำคำรชุดโดยสมัครใจ จะต้องอำศัยมติ เอกฉันท์
7. ในกำรลงคะแนนเสียงนั้น กฎหมำยอำคำรชุดกำำหนดให้นับคะแนนเสียงตำม อัตรำส่วนที่มี
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง
8. ตำมกฎหมำยอำคำรชุด ต้องจัดให้มีกำรประชุมใหญ่ภำยในเวลำ 6 เดือน นับแต่วันที่ได้จด
ทะเบียนนิติบุคคลอำคำรชุด
9. มติในเรื่อง กำรแต่ งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดกำร ที่ต้องได้รับคะแนนเสีย งเกินกึ่งหนึ่ งของ
จำำนวนคะแนนเสียงของเจ้ำของร่วมทั้งหมด
10. กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดกฎหมำยกำำ หนดให้นิติบุคคล
อำคำรชุดมีบุริมสิทธิในลำำดับเดียวกับ กำรค้ำงค่ำเช่ำอสังหำริมทรัพย์
11. ส่วนของฝำผนังกั้นระหว่ำงห้องชุด เป็นส่วนของอำคำรชุดที่เจ้ำของห้องชุดถือกรรมสิทธิ์
รวมตำม ป.พ.พ.
12. กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยก ไม่ได้ ต้องห้ำมด้วยบทบัญญัติแห่งกฎหมำย
13. กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลำง กฎหมำยอำคำรชุดกำำ หนดให้เป็นไปตำมอั ตรำส่ว น
ระหว่ำงรำคำแต่ละห้องชุด กับรำคำรวมของห้องชุดทั้งหมดโดยคิดรำคำในขณะ ขอจด
ทะเบียนอำคำรชุด
14. กำรจดทะเบี ยนสิทธิ แ ละนิติ กรรมเกี่ ยวกับ ห้อ งชุด จะกระทำำ มิ ไ ด้ จนกว่ ำ จะจดทะเบี ย น
นิติบุคคลอำคำรชุด เว้นแต่กรณี จดทะเบียนไถ่ถอนจำำนอง และ โอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
ให้แก่บุคคลคนเดียว
15. กำรเลิกอำคำรชุดที่ไม่ต้องยืนคำำขอเลิกอำคำรชุดได้แก่ ในกรณีอำคำรชุดถูกเวนคืนทั้งหมด
16. กำรประชุมใหญ่นั้น ต้องมีผู้มำประชุมซึ่งมีคะแนนเสียงรวมกันไม่น้อยกว่ำ 1 ใน 3 จึง
จะเป็นองค์ประชุม
17. กรณีค่ำใช้จ่ำยตำมอัตรำส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลำง กฎหมำยกำำ หนดให้นิติบุคคล
อำคำรชุดมีบุริมสิทธิในลำำดับเดียวกับ มูลหนี้ในกำรรักษำอสังหำริมทรัพย์
18. มติในเรื่อง กำรแก้ไขอัตรำส่วนค่ำใช้จ่ำยร่วมกันในข้อบังคับ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อย
กว่ำ 3 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้ำของร่วมทั้งหมด

---------------------------------------------------

สอบซ่อมวันอาทิตย์ที่ 6 สิงหาคม 2549 เวลา 08.30-11.00 น.