AMBIDAT

Investment Services BV

Nieuwsbrief
Bodegraven, juli 2008

Dat wij in een samenleving wonen, waar de zaken op een fantastische manier zijn geregeld,
realiseren we ons niet al te vaak. Stel U eens een land voor, waar niemand kan vaststellen wie
wat bezit, waar adressen niet makkelijk te achterhalen zijn, waar mensen niet gedwongen
kunnen worden hun schulden te betalen, beschrijvingen van bezit niet gestandaardiseerd zijn
en niet met elkaar vergeleken kunnen worden en waar de regels van stad tot stad, of staat tot
staat verschillen. U heeft zich dan ingeleefd in het bestaan in een ontwikkelingsland of een
postcommunistisch land; of liever gezegd in 80% van de bevolking van die landen. Bij ons in
het westen is alles uit en te na geregistreerd en is het erg makkelijk, omdat de registratie zo
goed is geregeld, om bezit, zoals onroerend goed of andere bezittingen, snel en makkelijk te
verhandelen. Als zaken niet geregistreerd staan is dit niet of nauwelijks goed te doen. Net zo
goed als men “bezit” in deze landen niet kan gebruiken als onderpand voor het verkrijgen van
bij voorbeeld een bedrijfslening.
Dit gegeven, het registreren van bezit, is altijd fascinerend geweest en de manier van
registreren zal voorlopig nog wel een bron van problemen blijven in ontwikkelingsgebieden.
Vanwaar deze inleiding, die voor een gedeelte afkomstig is uit het boek van de
ontwikkelingseconoom Hernando de Soto : “ Het mysterie van het kapitaal”?

Onze manier van het benutten van alle bezittingen, inclusief onroerend goed, is voor een groot
gedeelte te danken aan de manier waarop wij het hier hebben geregistreerd. Omdat het zo
goed is gedocumenteerd kan er snel en makkelijk in worden gehandeld.
In sommige gevallen misschien wat al te snel en al te makkelijk, het opdelen van eigendom in
verschillende componenten, is een bij uitstek gehanteerd instrument wat gebruikt wordt om
complexe financiële producten “verkoop” klaar te maken. Door de bundeling van één enkel
afgesplitst onderdeel uit bij voorbeeld een pakket hypotheken kunnen weer nieuwe producten
worden gemaakt met een eigen apart karakter. De zoektocht naar prachtige producten en
rendementen heeft ertoe geleid dat er veel van dit soort mechanismen zijn bedacht en ook in
de markt gezet. De problemen waar de financiële wereld nu mee te maken heeft zijn voor een
gedeelte terug te voeren tot dit principe en belangrijker nog, het vertrouwen. Vertrouwen in
het systeem, waarbij er kennelijk instrumenten in belangrijke mate worden ingezet waarvan
de verhandelbaarheid door een kleine groep beleggers wordt bepaald op maatstaven, die niet
erg toegankelijk zijn. Deze maatstaven moeten als betrouwbaar kunnen worden aangemerkt,
bij voorbeeld een rating door S & P, als dit niet het geval is, is er een groot probleem.

In de eerste situatie, die van de ontwikkelingslanden, kun je spreken van een gebrek aan
registratie en dat leidt tot excessen, maar bij ons heeft de erg verfijnde registratie het mogelijk
gemaakt er weer teveel mee te doen en dat heeft ook tot excessen geleid. Wat is nu de juiste
mix?

Wij hebben in de ontwikkelde economie hard gewerkt om beschrijvingssystemen op te stellen

en daarom kunnen we dat deel van de werkelijkheid dat moeilijk te zien en te begrijpen is
weergeven in termen die we wel kunnen begrijpen. Nieuwe beschrijvingssystemen behoren
tot de belangrijkste menselijke uitvindingen ( denk aan Arabische cijfers, inclusief de nul,
chemische formules etc) en laten we hopen/aannemen dat er snel aan deze lijst van
uitvindingen nieuwe toegevoegd kunnen worden.
AMBIDAT
Investment Services BV
Soms is het wel eens nuttig naar wat eenvoudiger zaken te kijken.
Wat is er nu makkelijker dan elk jaar weer een mooi rendement opstrijken en er ook nog naar
kunnen kijken en van genieten? Al jarenlang is dit het geval in de onroerend goed wereld.
Zolang de mensheid bestaat wordt er gebouwd en zijn we bezig onszelf een veilig
onderkomen te verschaffen. Of dat nu een grotwoning is geweest in de prehistorie of een
fantastisch mooi huis aan de golfbaan, voorzien van alle gemakken van deze tijd.

Woningen bouwen zal altijd nodig blijven en onderhevig zijn aan de mogelijkheden van de
tijd en de techniek en de middelen.
Dat er vroeger goed gebouwd werd kunnen we nu nog steeds vaststellen en gelukkig kunnen
we ook van deze bouwwerken zo af en toe nog genieten. Om natuurrampen te kunnen
doorstaan moet je bouwsel van een solide constructie zijn, anders zal het niet eeuwen later
nog in volle glorie te bewonderen zijn. Het is niet voor niets dat er zoiets bestaat als
wereldwonderen Of de huidige massale bouw woede in met name het Midden Oosten en
China, met enorm hoge gebouwen – tot wel meer dan 750 meter hoog in Dubai – over een
aantal eeuwen er nog steeds zal staan, is nog maar de vraag. Het streven naar nog hoger nog
groter is van alle tijden en het eerste voorbeeld daarvan is natuurlijk ook direct het bekendste,
de toren van Babel. Kennelijk is er iets in de regio het Midden Oosten, wat mensen ertoe
brengt enorme gebouwen te willen realiseren en ook meteen heel erg hoog.
.

Breugel 1563

Hoe anders kan het gaan met onroerend goed wat voor geen meter voldoet aan de eisen van de
tijd, maar ook nog eens erg lelijk is? Weg ermee en slopen die handel. Vaak is dit het lot van
commercieel onroerend goed. De ligging is niet goed meer en het gebouw is niet goed aan te
passen aan de eisen van de tijd. De afwegingen die dan plaatsvinden zijn natuurlijk rationeel
en monden heel vaak uit in sloop van het pand. Het kan soms schrijnende voorbeelden
opleveren van leegstaande erg fraaie panden, soms ook nog panden, die op de
monumentenlijst staan, maar waar geen directe commerciële bestemming aan is te geven. Een
fraai voorbeeld daarvan is in Vlissingen te zien, waar een drietal mooie Jugendstil gebouwen
staan, die vroeger door het Loodswezen werden gebruikt, nu staan ze allemaal leeg. Jammer !

Bijna iedereen die zich met beleggingsvraagstukken bezig houdt wordt zo af en toe wel
geconfronteerd met de vraag wat te doen met onroerend goed. Moet deze categorie apart
worden bezien? Is het onder te brengen bij de categorie alternatieve beleggingen?
AMBIDAT
Investment Services BV
Vaak wordt het als een aparte beleggingscategorie beschouwd en ook als zodanig apart
vermeld bij de rapportage. Binnen de wat grotere portefeuilles zal dit kunnen betekenen dat er
onder deze categorie beleggingen worden gerapporteerd in de directe onroerend goed sfeer,
maar ook beleggingen die via een onroerend goed fonds zijn uitgevoerd.

De laatste jaren is er een groeiende sector binnen de onroerend goed categorie bijgekomen;
die van de niet beursgenoteerde vastgoedparticipaties. Hierin is de afgelopen jaren door
ongeveer 60.000 particuliere beleggers ongeveer € 4,8 mrd. belegd ( Fin.Dagblad ) Om deze
groep beleggingen in perspectief te kunnen plaatsen is het goed eens naar de resultaten te
kijken van wat er de afgelopen jaren is gerealiseerd. Daarvoor gebruiken we een index van de
ROZ/IPD Kwartaalindex.

Dat er sprake is van een lichte achteruitgang t.a.v. de rendementen is niet al te verwonderlijk,
als de internationale ontwikkelingen worden gevolgd. In dat licht bezien is Nederland nog een
erg sterke achteruitgang bespaard gebleven. Op macroschaal ziet het beeld er heel anders uit.

Deze laatste cijferreeks heeft betrekking op de ontwikkeling van verhandelbare OG

beleggingsfondsen tot nu toe, onderverdeeld in de verschillende componenten.

Het kan soms erg verwarrend zijn om een goed beeld te krijgen van de onroerend goed markt.
Omdat er zoveel verschillende beleggingsvormen bestaan en er op zo veel verschillende
manieren wordt gerapporteerd. Het soort onroerend goed is belangrijk,winkels, kantoren,
woningen, bedrijfsruimten, agrarische grond etc.
AMBIDAT
Investment Services BV
Hieronder is een beknopte weergave gemaakt van de mogelijkheden die een willekeurige
belegger heeft, zonder de uitsplitsing naar de verschillen als woning, winkel etc. Hieruit blijkt
vrij snel dat niet voor iedereen alle mogelijkheden even toegankelijk zijn.

Soorten O.G. liquiditeit looptijd deelname soort

Beleggingsfondsen Erg goed Kort Meestal kleine Alles

via de beurs bedragen
Beleggingsfondsen In een klein aantal 5-10 jaar Meestal vanaf Vaak een
via CV’s of BV’s gevallen kan worden € 50.000 categorie
gehandeld
Beleggingen in Afhankelijk van Tot op zekere Vanaf relatief Een
direct onroerend marktomstandigheden hoogte zelf te kleine categorie
goed bepalen bedragen
Voorfinanciering niet 0-1 jaar Meestal vanaf Een
onr. goed € 500.000 categorie
Projectfinanciering niet 2-3 jaar Meestal vanaf Een
€ 1.000.000 categorie

Dat bij de hierboven genoemde verschillende soorten onroerend goed beleggingen vaak ook
een verschillend risicoprofiel hoort mag duidelijk zijn. De rendementen zijn in ieder geval
allemaal verschillend, waarbij voorfinanciering en projectontwikkeling qua rendement en ook
qua risico het hoogst scoren.

Mocht U na het lezen van deze nieuwsbrief vragen/opmerkingen hebben over een van de
behandelde onderwerpen dan verneem ik die graag. Als U er geen prijs meer op stelt om deze
brief te ontvangen kunt U mij dat natuurlijk melden.

Met vriendelijke groet,

Bodegraven, juli 2008

Ambidat Investment Services BV

J. Fred A. Voortman