LUN VN:

Mt s vn v hp ng mua bn nh theo php lut hin hnh v phng hng hon thin

m u

1. Tnh cp thit ca vic nghin cu ti Nh l vn c nhiu ngnh, nhiu lnh vc nghin cu di nhng gic khc nhau, t a ra cc khi nim khc nhau v nh . Theo phm tr trit hc, nh l lng vt cht nh hnh kin trc, ng b v mang tnh vn ha; theo phm tr x hi hc n l phng tin p ng nhu cu ca con ngi; theo phm tr kinh t dn s nh l khi ti sn thng c gi tr ln; cn theo phm tr php lut th n l i tng iu chnh ca nhiu ngnh lut, trong c ngnh lut dn s. Nh lun gn lin vi cuc sng ca con ngi, l nhu cu khng th thiu ca mi c nhn, mi gia nh nn n mang tnh x hi su sc. Chnh v th, quyn v nh lun c ghi nhn trong Hin php ca hu ht cc quc gia vi t cch l mt quyn c bn ca cng dn. nc ta, Hin php

nm 1992 (sa i) ti iu 58 quy nh cng dn c quyn s hu hp php nh ca mnh. p ng nhu cu c nh mi c nhn, h gia nh c nhiu phng thc to lp khc nhau nh: t xy dng, thu nh , nhn tha k, tng cho hoc tham gia cc giao dch mua bn nh . Tuy nhin, v nhu cu nh trong iu kin mt nc c mt dn s ng nh nc ta hin nay l rt cao, c bit cc th ln nh H Ni, Thnh ph H Ch Minh... v th vn to lp c nh c php lut quy nh kh cht ch v ngy cng c hon thin tng bc, to c s php l vng chc cho th trng bt ng sn c hnh thnh v pht trin theo nh hng ca Nh nc. Nn kinh t nc ta trong 20 nm i mi c nhng bc pht trin mnh m, i sng vt cht v tinh thn ca ngi dn v ang c nng cao. Do , nhu cu c c nhng ngi nh khang trang, tin nghi v thun tin trong sinh hot v cng vic ngy cng c ngi dn ch trng. Trong khi vic to lp nh bng vic tham giao dch mua bn nh v ang pht trin ngy cng phong ph, a dng v phc tp. Chnh v th, quy nh ca php lut v giao dch mua bn nh lun c Nh nc ch trng hon thin p ng vi tnh hnh mi.

Thc t nc ta, hot ng mua bn nh tri qua nhiu thi k khc nhau. mi thi k c nhng nt ring bit phn nh s khc nhau trong ng li, chnh sch v nh ca ng v Nh nc. Tuy nhin, thi k no th cc giao dch mua bn nh cng phi thc hin bng hnh thc hp ng, phi c chng thc ca c quan nh nc c thm quyn v phi thc hin nhng th tc bt buc do php lut quy nh. Mc d vy, do nhiu nguyn nhn khch quan v ch quan nhiu ch th tham gia quan h mua bn nh li khng thc hin, thc hin khng ng nhng quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh , dn n nhiu tranh chp xy ra lm cho cc giao dch v mua bn nh vn phc tp li cng phc tp hn. Chnh v vy, ti "Mt s vn v hp ng mua bn nh theo php lut hin hnh v phng hng hon thin" c nghin cu da trn nhng c s l lun, c s thc tin, nhm ch ra nhng im hn ch ca php lut thc nh. T tm ra nhng phng hng, gii php sa i, b sung nhm hon thin cc quy nh ca php lut hin hnh v hp ng mua bn nh , to iu kin thun li cho th trng bt ng sn nc ta pht trin lnh mnh. 2. Mc tiu v nhim v nghin cu ca ti 2.1. Mc tiu Mc tiu tng qut ca ti l nghin cu, tm ra cc lun c khoa hc v thc tin cho vic xy dng v hon thin cc quy nh ca B lut dn s v hp ng mua bn nh trong giai on hin nay. 2.2. Nhim v Lm r nhng c s l lun, thc tin mt s ni dng cc quy nh ca php lut thc nh v hp ng mua bn nh . nh gi ng n, khch quan, ton din mt s ni dung cc quy nh ca B lut dn s nm 1995 v cc quy nh ca php lut thc nh v hp ng mua bn nh .

nh gi thc trng vic thc hin cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh , t a ra phng hng, gii php, kin ngh hon thin cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh . 3. Phm vi nghin cu "Mt s vn v hp ng mua bn nh theo php lut hin hnh v phng hng hon thin" l mt ti c phm vi nghin cu rt rng, ni dung phong ph, a dng, phc tp. V vy, trong phm vi ca mt lun vn thc s lut hc, tc gi tp trung nghin cu nhng c s l lun, thc tin nh gi khch quan, ton din v thc trng ni dung mt s cc quy nh ca php lut hin hnh v hp ng mua bn nh . T a ra cc phng hng, gii php hon thin ni dung cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh trong giai on hin nay v trong thi gian ti, c th: Nhng ni dung chnh, c bn ca php lut v hp ng mua bn nh , c bit l i tng ca hp ng, hnh thc hp ng, th tc mua bn nh . Thc trng gii quyt cc tranh chp v hp ng mua bn nh trong thi gian qua. xut gii php nhm hon thin ni dung php lut v hp ng mua bn nh . 4. C s l lun v phng php nghin cu 4.1. C s l lun ng li, ch trng, chnh sch ca ng, Nh nc v chnh sch nh ca nc ta trong giai on hin nay. Ni dung quan im ch o khi xy dng B lut dn s nm 1995; B lut dn s nm 2005; n Lut nh nm 2005. Ni dung cc vn bn quy phm php lut v hp ng mua bn nh v vn bn chnh sch ca Nh nc v nh ca nc ta trong giai on hin nay. 4.2. Phng php nghin cu ti c thc hin trn c s phng php lun ca ch ngha duy vt bin chng, ch ngha duy vt lch s v php bin chng ca ch ngha Mc - Lnin, t tng H Ch Minh v nh nc v php lut.

Cc phng php nghin cu c th c s dng l phng php phn tch, phng php tng hp, phng php so snh, phng php x hi hc th hin ni dung ti. 5. ngha v nhng im mi ca ti ti "Mt s vn v hp ng mua bn nh theo php lut hin hnh v phng hng hon thin" c nghin cu t c kt qu sau: y l lun vn u tin c nghin cu bc cao hc c tnh h thng, ton din v hp ng mua bn nh nc ta. ti c tnh h thng ha mt cch ton din nhng quy nh ca php lut nc ta v hp ng mua bn nh t nm 1945 n nay. Xc nh c hiu qu s iu chnh ca cc quy nh php lut v hp ng mua bn nh , qua ch ra nhng im hn ch ca php lut thc nh v hp ng mua bn nh , gip cc nh lp php hon thin hn nhng quy nh ca php lut hin hnh, ng thi gip cho cc c quan xt x hon thin hn c ch gii quyt cc tranh chp v hp ng mua bn nh . So snh vi nhng quy nh php lut v hp ng mua bn nh c quy nh trong php lut ca Cng ha Php v mt s nc khc lm ni bt tnh hin i ca php lut Vit Nam quy nh v hp ng mua bn nh . Tc gi xut phng hng hon thin php lut v hp ng mua bn nh c quy nh trong B lut dn s nm 1995. c bit, l cc quy nh lin quan n i tng ca hp ng l nh chung c, nh c hnh thnh trong tng lai v gii php hon thin nhng quy nh ca php lut v loi i tng ny gp phn hon thin nhng quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh . 6. Kt cu ca lun vn Ngoi phn m u, kt lun v danh mc ti liu tham kho, ni dung ca lun vn gm 3 chng, 8 mc.

Chng 1 Khi qut hp ng mua bn nh

1.1. Khi nim, c im php l ca hp ng mua bn nh 1.1.1. Khi nim hp ng mua bn nh Nh l t liu sinh hot v l nhu cu thit yu ca mi c nhn, mi gia nh. X hi cng vn minh, hin i th ch m chnh xc hn l nh cng c vai tr quan trng. Nh khng phi ch l mt vt th kin trc n thun bo m nhu cu ca con ngi, m n cn l mt vt th biu th cc gi tr vn ha, lch s ca mt dn tc, mt quc gia v c nhn loi. Chnh v th nh c nhiu ngnh khoa hc nghin cu di cc gc khc nhau. Theo phm tr trit hc th nh l lng vt cht nh hnh kin trc, ng b v mang tnh vn ha; theo phm tr x hi hc th n l phng tin p ng nhu cu ca con ngi; theo phm tr kinh t th n l khi ti sn thng c gi tr ln trong tng ti sn quc gia; cn theo phm tr php lut th nh l i tng iu chnh ca nhiu ngnh lut, trong c ngnh lut dn s. Khi cuc sng cng vn minh, x hi cng pht trin th con ngi ngy cng ch trng nhiu hn n nh v cng chnh v th vn nh lun l s quan tm ca mi ngi v ton x hi. bt k quc gia no, Nh nc cng phi quan tm n vn nh . S quan tm th hin vic Nh nc ban hnh v thc hin cc chnh sch x hi v nh v iu quan trng l Nh nc ban hnh cc quy nh php lut, to khung php l an ton, tin li cho ngi dn t thc hin cc giao dch, to lp nh p ng nhu cu cn thit ca mnh. p ng nhu cu c nh , mi c nhn, mi gia nh c nhiu phng thc to lp khc nhau nh: t xy dng nh , thu nh , nhn tha k, tng cho, i nh, hoc tham gia cc giao dch mua bn nh. Trong , tham gia cc giao dch mua bn nh ngy cng c xu th pht trin mnh trong x hi hin i. Mt khc, vi cch phn loi ti sn theo quy nh ca php lut dn s, th nh l mt loi bt ng sn quan trng, buc phi ng k quyn s hu nn cc giao dch mua bn nh c php lut quy nh kh cht ch.

Ch nh v hp ng mua bn nh c quy nh trong B lut dn s nm 1995 v B lut dn s nm 2005. Theo , hp ng mua bn nh c hiu l mt dng c th ca hp ng mua bn ti sn. Hp ng mua bn nh l s tha thun ca cc bn. Trong hp ng mua bn nh bao gi cng tn ti bn bn nh v bn mua nh, h c th l c nhn, php nhn hoc h gia nh hay t hp tc. Cc bn tha thun nhng ni dung ca hp ng trn c s ca s t do ch v ni dung ca tha thun khng c tri php lut v o c x hi. T do ch l vn trng yu trong php lut v hp ng ni chung v trong hp ng mua bn nh ni ring. T do ch c hiu l khng ai c th p buc ngi khc phi tham gia k kt hp ng mua bn nh vi mnh hoc vi mt ch th khc. Tt c "hp ng mua bn nh c k kt m vi phm iu kin t do ch ca ch th trong giao kt hp ng th hp ng s b v hiu" (theo quy nh ti iu 138, iu 141 B lut dn s) [2. S t do ch trong tha thun ca cc bn l mt trong nhng nguyn tc giao kt hp ng dn s ni chung v c quy nh ti iu 395 B lut dn s nm 1995, khi giao kt hp ng bn bn nh v bn mua nh phi thc hin nguyn tc: - T do giao kt hp ng, nhng khng c tri vi php lut, o c x hi; - T nguyn, bnh ng, thin ch, hp tc, trung thc v ngay thng. Nh , theo php lut dn s Vit Nam, l ti sn buc phi ng k quyn s hu. Mt khc, nh thng l loi ti sn c gi tr ln, c tc ng ln n i sng ca c nhn, h gia nh v cc chnh sch x hi ca Nh nc, v vy, vic tha thun ca cc bn khi giao kt hp ng phi c thc hin bng vn bn, c cng chng hoc chng thc ca cc c quan nh nc c thm quyn v phi tun theo nhng th tc lut nh. Thc t trong nhng nm va qua, cc giao dch mua bn nh lun l cc giao dch c tnh phc tp, nhy cm v thng c nhiu sai phm, c bit l sai phm v hnh thc hp ng, th tc mang tnh cht hnh chnh lin quan n ng k quyn s hu. Hin tng sai phm ny l s tn ti c tnh hn ch lch s nht nh. gii quyt nhng tn ti ca cc giao dch dn s v nh c xc lp trc ngy

01/07/1991, ti mc II khon 12 Thng t lin tch s 01/1999/TTLT-TANDTCVKSNDTC ngy 25/01/1999 ca Ta n nhn dn ti cao, Vin kim st nhn dn ti cao hng dn p dng mt s quy nh ti Ngh quyt s 58/1998/ NQ-UBTVQH xc nh: Hp ng mua bn nh l s tha thun gia cc bn, theo bn bn nh c ngha v giao nh v chuyn giao quyn s hu nh cho bn mua nh v nhn tin, cn bn mua c ngha v nhn nh v tr tin cho bn bn. c coi l hp ng mua bn nh khi thuc mt trong cc trng hp sau y: a) C hp ng bng vn bn (c th c xc nhn hoc khng xc nhn ca c quan nh nc c thm quyn; bn mua nhn c hoc cha nhn nh ); b) Ngi ang ti nh chng minh c l h mua nh mt cch hp php; c) Mt trong nhng ngi thuc mt trong cc im a, b v c khon 2 mc I thng t ny tha nhn bn nh [64]. Theo quy nh trn th hp ng mua bn nh c thit lp hp php khi bn mua "chng minh c l h mua nh mt cch hp php" th c php lut tha nhn. Nhng mt iu kh c th thc hin c l khi no, bng cch no th ngi ang ngi nh chng minh c h mua ngi nh mt cch hp php, trong khi php lut quy nh giao dch v nh t thi k phong kin, thi k Php thuc cho n nay u khng nh tt c cc giao dch loi ny u phi c th hin bng vn bn. Vy, tnh "hp php" c hiu nh th no tht kh c cu tr li xc ng trong trng hp ny. Theo chng ti, php lut khng nht thit phi a ra d liu ny bi n khng c tnh kh thi, gii quyt vn ny chng ta cn s dng nguyn tc suy on php l, nguyn tc xc lp quyn s hu i vi ti sn l bt ng sn. Khi khng c tranh chp, nu ngi ang s dng ngi nh mt cch hp php ngay tnh th h c coi l ch

s hu hp php ngi nh v nh vy chng ta khng cn phi cp n hp ng mua bn nh ca h. Nu nh c tranh chp chng ta mi xt n vn xc lp quyn s hu ngi nh ca ngi ang ngi nh v nhng ngi tranh chp phi chng minh c ngi ang s dng ngi nh l khng c cn c php lut. Mt khc, theo quy nh ti im c khon 12 thng t ny th hp ng mua bn nh c th ch l s th hin ch n phng ca bn bn nh , khng nh rng chnh h bn nh cho bn mua. Nh lm lut a ra cc d liu ny l nhm gii quyt nhng tn ti trong cc giao dch mua bn nh , trn thc t, xy ra trong mt thi gian tng i di. Tuy nhin, v c nhiu l do khc nhau m Nh nc cha ban hnh c h thng cc vn bn php lut iu chnh loi quan h ny. Bn cnh , cc c quan nh nc c thm quyn bung lng hot ng qun l nh nc v nh lm cho cc giao dch v nh din ra mt cch ty tin. gii quyt nhng hu qu ny, cn phi c nhng gii php nht nh bnh n v gii quyt cc tranh chp v ang xy ra i vi cc giao dch mua bn nh khng tun th trit cc quy nh ca php lut. Tm li, da trn l lun v hp ng dn s, cn c vo khi nim hp ng mua bn ti sn c quy nh ti iu 421, cc quy nh v hp ng mua bn nh c quy nh t iu 443 n iu 451 B lut dn s nm 1995 v thc tin i sng ca hp ng mua bn nh , c th a ra khi nim hp ng mua bn nh nh sau: Hp ng mua bn nh l s tha thun bng vn bn gia bn mua v bn bn, theo bn bn nh c ngha v chuyn giao ngi nh hoc phn nh v quyn s hu ngi nh hoc phn nh cho bn mua; bn mua l ch s hu ngi nh hoc phn nh do bn bn chuyn giao. Bn mua c ngha v tr tin cho bn bn ng thi hn, a im, theo phng thc do cc bn tha thun trong hp ng mua bn nh . 1.1.2. c im php l ca hp ng mua bn nh Nh , i tng ca hp ng mua bn nh l mt loi ti sn buc phi ng k quyn s hu, v th, cc giao dch mua bn nh c quy nh kh cht ch trong php lut. Theo quy nh ca php lut, hp ng mua bn nh l mt loi hp

ng c th ca hp ng mua bn ti sn, do , n c y cc c im ca hp ng mua bn ti sn ni chung. Ngoi ra, n cng c nhng c im th hin tnh c th ring (i tng ca loi hp ng mua b nh khc hn so vi cc loi hp ng khc, ngoi ra, n cn chu s nh hng ca cc chnh sch v nh ca Nh nc ta). Php lut thc nh Vit Nam, php lut mt s nc khc trn th gii u quy nh hp ng mua bn nh phi tun th hnh thc vn bn, c cng chng hoc chng thc ca c quan nh nc c thm quyn v phi thc hin theo cc th tc do php lut quy nh. S d c quy nh nh vy l do nh l mt loi bt ng sn phi ng k quyn s hu, n thng c gi tr ln v mang tnh x hi su sc. Mt khc, vic quy nh ny m bo cho hot ng qun l nh nc v nh t hiu qu cao hn. Nh nc, thng qua vic ng k quyn s hu nh v cc th tc m cc ch th mua, bn nh phi thc hin khi k kt hp ng, ti cc c quan nh nc c thm quyn s c s nh gi khch quan hn v tnh hnh cung - cu i vi nh . Thng qua nhng nh gi , Nh nc c th xy dng v ban hnh cc chnh sch v nh m bo cho ngi dn, c bit l nhng ngi c thu nhp thp, nhng ngi thuc din chnh sch x hi c nhiu iu kin thun li hn trong vic c nh . Nh vy, hp ng mua bn nh l loi hp ng mua bn ti sn nn n cng c nhng c im php l chung ca loi hp ng ny l: Th nht, hp ng mua bn nh l mt hp ng song v. Theo , bn bn nh v bn mua nh u c cc quyn v ngha v nht nh, khng bn no ch c quyn hoc ch phi thc hin cc ngha v. Ngha v ca bn ny l quyn li ca bn kia v ngc li. Khi bn c ngha v n hn thc hin ngha v nhng khng thc hin ng nhng cam kt tha thun, th bn c quyn s yu cu bn c ngha v phi thc hin ng, thc hin nhng cam kt tha thun. Tnh song v cn c th hin ch quyn li ca bn bn v bn mua ch c th c m bo khi bn mua v bn bn thc hin y cc ngha v tng ng ca mnh. Ni cch khc, trong hp ng mua bn nh , quyn v ngha v ca bn bn tng ng vi ngha v v quyn ca bn mua. V th hp ng mua bn nh lun phi c lp thnh nhiu bn c gi tr php l nh nhau, mi bn gi mt bn lm c s php l cho vic m bo quyn v vic thc

10

hin ngha v ca mnh. Tuy nhin, c tnh song v ny cng ch biu hin r nt sau khi hp ng c chng thc, chng nhn ca c quan nh nc c thm quyn (thi im c hiu lc ca hp ng). V d: "Bn bn nh c ngha v giao nh ng tnh trng ghi trong hp ng km theo h s v nh cho bn mua" (khon 2 iu 447) [2]. Tng ng vi quyn ca bn mua l "c nhn nh v km theo h s v nh ng tnh trng quy nh trong hp ng" (khon 1 iu 450) [2]. "Bn bn nh c quyn yu cu bn mua nhn nh ng thi hn tha thun" (khon 1 iu 448) [2], th "bn mua nh c ngha v nhn nh ng thi hn tha thun" (khon 2 iu 449) [2]. Th hai, hp ng mua bn nh l hp ng c n b. Tc l, trong hp ng, khi bn bn nh hoc bn mua nh thc hin cho bn kia mt li ch, th s nhn c t pha bn kia mt li ch tng ng. iu ny hon ton khc vi vic chuyn dch quyn s hu nh trong quan h tha k, tng cho nh . Trong hai loi quan h ny, ngi chuyn giao quyn s hu nh s khng c nhn bt k mt li ch vt cht tng ng vi gi tr ngi nh li tha k hoc em tng, cho. Cn ngi tip nhn quyn s hu nh (ngi c tha k, c tng cho) khng phi thc hin bt k ngha v ti sn no i vi ngi chuyn quyn s hu ngi nh. c im n b trong hp ng mua bn nh l s c th ha ca nguyn tc trao i ngang gi trong giao lu dn s m cc bn mua v bn thc hin m bo quyn v li ch hp php ca mnh khi h tham gia giao kt hp ng. Th ba, hp ng mua bn nh l hp ng chuyn giao ti sn v quyn s hu ti sn t pha ngi bn cho ngi mua. Trong quan h giao dch mua bn ny, ngi bn nh c trch nhim chuyn giao nh hoc phn nh v quyn s hu ngi nh hp php cho ngi mua, ng thi ngi bn nh cng phi chuyn giao quyn s dng t c cn nh cho ngi mua, tr trng hp bn nh trn phn t thu. Ngoi nhng c im php l trn hp ng mua bn nh cn c nhiu cc c im ring bit nh: v ch th tham gia giao kt hp ng, i tng ca hp ng, hnh thc ca hp ng. hiu mt cch ton din v su sc hn cc c im ny tc gi s cp nhng ni dung tip theo.

11

1.2. Khi qut tin trnh pht trin cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh ca nc ta Trong lch s lp php Vit Nam, cc quy nh v mua bn nh xut hin tng i r nt t thi k nh nc phong kin. Tuy nhin, vi trnh kinh t - x hi lc th nh khng c ghi nhn l mt i tng c lp, ring bit m n lun gn lin vi cc quy nh v in th. Mi n thi k triu L - Trn - H, t th k XI n th k XV, cng vi vic bc u hnh thnh ch nh v hp ng, ln u tin rung t t hu c coi l i tng ca hp ng mua bn gia t nhn vi t nhn. Trong Chiu ch 1292 ca nh Trn quy nh: - Nu rung t m bn on th phi lm vn kh v phi c ngi lm chng. Ngi bn im ch bn hng sau, ngi mua im ch ba hng trc. - Vn kh phi lp thnh 02 bn nh nhau, mi bn gi mt bn. - Nu rung t m bn on hoc bn t th khng c chuc li [65]. n thi k nh L, Nh nc ban hnh Quc triu Hnh lut. C th ni, y l mt trong nhng b lut thnh vn th hin trnh lp php cao nht, tin b nht ca Nh nc phong kin Vit Nam. Ni dung cc quy nh v hp ng mua bn rung t th hin c nhng nguyn tc c bn nht ca php lut hp ng dn s nh "nguyn tc bnh ng, t nguyn khi mua bn rung t. Mi giao kt khi b c hip th khng c gi tr" (iu 335). c bit, theo quy nh ti iu 366 th "vic mua bn rung t phi c lp thnh vn kh v c x trng chng kin" [60]. y l nhng quy nh thnh vn u tin, t nn mng cho s hnh thnh v pht trin cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh thi k nh nc phong kin Vit Nam ni ring v ca nh nc ta sau ny ni chung. Thi k thc dn Php h Vit Nam, vi phng chm "chia tr" chnh quyn thc dn xy dng ba b dn lut khc nhau p dng cho ba min Bc k, Trung k v Nam k. Cc quy nh v hp ng mua bn nh c quy nh trong ba b dn lut ny u c xy dng trn tinh thn ca B lut dn s Php, mt trong nhng B lut dn s c trnh lp php pht trin nht th gii thi k by gi. Cc

12

quy nh ca php lut thi k ny cng m bo cho cc giao dch mua bn nh c thc hin r rng, chnh xc, bo v c quyn v li ch ca cc bn. Sau khi Nh nc Vit Nam dn ch cng ha ra i, m bo cho cc giao lu dn s ni chung, cng nh nhng giao dch mua bn nh ni ring c tin hnh n nh trong i sng x hi. Ngy 10/10/1945, Ch tch H Ch Minh ban hnh Sc lnh s 90/SL quy nh gi tm thi cc lut l hin hnh ba min Bc k, Trung k v Nam k cho n khi ban hnh nhng b lut th mi p dng trn phm vi ton quc. Theo Sc lnh s 90/SL, cc quy nh trong B dn lut Nam k gin yu, B dn lut Bc k nm 1931, B dn lut Trung k nm 1936 c gi li p dng trong thi gian Nh nc Vit Nam dn ch cng ha cha ban hnh c nhng vn bn php lut mi iu chnh cc quan h dn s ang din ra trong x hi. Mc d bn cht giai cp c th hin trong ba b dn lut ny khng ph hp vi bn cht ca Nh nc ta, nhng do tnh c th ca php lut c th hin trong cc quy nh ca ba b dn lut ny u th hin c nhng nguyn tc c bn ca cc quan h dn s: s t do, t nguyn ca cc ng s trong vic tham gia cc giao dch dn s, n l c s php l cho vic gii quyt nhng tranh chp ang pht sinh trong i sng x hi. Mt khc, do c xy dng trn c s t tng, k thut ca B lut dn s Php, mt B lut dn s c nhiu im tin b v hin i nht thi by gi, nn ba b dn lut ny iu chnh tng i y cc quan h dn s ni chung v cc quan h v hp ng mua bn nh ni ring. Theo ni dung ca ba b dn lut ny, tt c cc hp ng mua bn nh u phi c lp thnh vn bn, phi c c quan nh nc c thm quyn chng nhn, th thc v phi lm trc b sang tn. y l nhng quy nh ht sc c bn, th hin c trnh lp php tin tin m sau ny php lut v hp ng mua bn nh ca nc ta k tha v pht trin mc cao hn. Do c qu nhiu vic phi lm i vi mt nh nc va non tr, va phi chng gic ngoi xm nn ngy 22/05/1950 Ch tch H Ch Minh k v ban hnh Sc lnh s 92/SL cho php tip tc p dng cc lut l c iu chnh cc quan h dn s nhng cc quy nh ny khng c tri vi cc nguyn tc t do, dn ch, bnh ng, tin b do Sc lnh ny quy nh nh: "Nhng quyn dn s u c lut bo v khi ngi ta hnh x n ng vi quyn li ca nhn dn " (iu 1) [11]. Nh vy, cc giao dch dn

13

s, trong c quan h mua bn nh , vn c thit lp trn c s cc quy nh ca ba b dn lut Bc, Trung v Nam k nhng phi m bo nguyn tc t nguyn, bnh ng, khng lm thit hi n li ch ca nhn dn. n nm 1952, Nh nc Vit Nam dn ch cng ha ban hnh Sc lnh s 85/SL ngy 22/02/1952 quy nh th l trc b i vi vic mua bn nh, cho v i nh ca, rung t. Ni dung ca Sc lnh cp n cc vn quan trng ca hp ng mua bn nh nh: - Cc vic mua bn, cho v i nh ca, rung t bt buc phi trc b ri mi c sang tn trong a b v s thu (iu 1); - Trc khi em trc b vn t phi a y ban khng chin hnh chnh x hay th x nhn thc ch k ca cc ngi mua, bn, cho, nhn, i v nhn thc nhng ngi bn, cho hay i l ch nhng nh ca, rung t em bn, cho hay i (iu 3); - Cc nh mc thu sut trc b i vi vic mua bn, cho, i nh ca, rung t (iu 4); - Thi hn vn t mua bn nh v ch ti p dng khi vi phm thi hn ny (iu 6) [12]. Nm 1959, Ta n nhn dn ti cao ra Ch th s 772/CT-TATC v vic nh ch p dng lut l ca quc, phong kin. Nhng do iu kin khch quan v ch quan ngay lc by gi, Nh nc ta vn cha ban hnh c cc vn bn php lut thay th iu chnh cc giao dch dn s ni chung v giao dch mua bn nh ni ring. Do vy, trn thc t chng ta vn da trn ni dung v nhng nguyn tc c bn ca php lut dn s trc y iu chnh cc giao dch mua bn nh . Ngy 4/1/1979, Hi ng Chnh ph ban hnh Ngh nh s 02/N-HCP ban hnh iu l thng nht qun l nh ca cc thnh ph, th x. Trong ngh nh ny quy nh v hp ng mua bn nh : Vic mua bn nh ca nhn dn v vic chuyn dch nh ca ca cc c quan, x nghip phi theo ng nguyn tc, th tc do php lut quy nh. Vic nhn dn mua bn nh ca nhau thnh th phi c y ban nhn dn huyn, th x, qun, v cp tng ng chng nhn v phi trc b, sang tn ti c quan qun l nh t tnh,

14

thnh ph mi c coi l hp php. i vi nh ca cha h s, chng t hp php v quyn s hu v nhng nh ca ch x l u cha c php chuyn dch quyn s hu (iu 16); nghim cm mi hnh vi u c, trc li, n hoa hng trong vic thu nh, mua bn, chuyn dch nh v cc th on li dng nh ca lm phng hi n trt t tr an. Ngi vi phm s b pht tin v x l theo php lut ca nh nc (iu 18) [44]. Ngy 26/03/1991, Hi ng Nh nc ban hnh Php lnh Nh . C th ni, y l vn bn php lut c gi tr cao nht, y , ton din nht iu chnh cc giao dch dn s lin quan n vn nh lc by gi. Trong , to c s php l vng chc cho vit thc hin cc giao dch v nh ni chung cng nh v mua bn nh ni ring, iu 15 Php lnh quy nh: "Nh nc, t chc x hi, t chc kinh t, c nhn c quyn s hu nh c to lp hp php thng qua vic xy dng, ci to, mua bn, nhn tha k, tng, cho v cc hnh thc khc theo quy nh ca php lut" [59]. m bo cho cc giao dch v mua bn nh c thc hin ng php lut, Php lnh dnh mt chng, Chng V t iu 31 n iu 38, quy nh v vic mua bn nh . Trong chng ny c mt quy nh mang tnh nguyn tc xuyn sut trong qu trnh xy dng php lut v hp ng mua bn nh : Vic mua bn nh thuc mi hnh thc s hu u phi thc hin thng qua hp ng mua bn nh . Hp ng mua bn nh c k kt bng vn bn gia bn mua v bn bn. t c nh khng phi l i tng ca hp ng mua bn nh . Ngi c chuyn quyn s hu nh c quyn s dng t theo quy nh ca Lut t ai (iu 31) [59]. Tuy nhin, cng c mt iu bt cp l trong Lut t ai nm 1987 khng h c mt quy nh no trc tip iu chnh quyn c chuyn quyn s dng t ca ngi bn nh, m ch quy nh mt trng hp c th duy nht m ngi mua nh c th c quyn s dng t c ngi nh l "ngi c tha k nh , hoc ngi cha c t , khi c ngi khc chuyn nhng nh , sau khi c c quan nh nc c thm quyn cng nhn quyn s hu i vi nh , th c quyn s dng t c ngi nh " (iu 17) [46].

15

Theo quy nh v quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp quyn s dng t ca h gia nh, c nhn, t chc trong Lut t ai nm 1993 th i tng ca hp ng mua bn nh khng ch c ngi nh, vt kin trc na m cn bao gm c quyn s dng t m c ngi nh xy trn . iu ny c ngha l khi thnh lp hp ng mua bn nh phi bao gm hai phn: Phn mua bn nh v phn chuyn quyn quyn s dng t. Tm li, tuy cc quy nh trong Php lnh nh nm 1991 cn nhiu quy nh chung chung, cha thc s c th, r rng v thng nht, nhng y thc s l vn bn nh du s pht trin mi ca php lut dn s v nh ni chung v cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh ni ring. Trn c s k tha v pht trin cc quy nh trong Php lnh ny, cc vn bn php lut ca Nh nc sau ny c nhng quy nh nhm iu chnh cc quan h mua bn nh ca, c bit l cc quy nh trong B lut dn s nm 1995 v hp ng mua bn nh . Mt trong nhng vn quan trng c nh hng n cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh ca nc ta l vic thc hin cc chnh sch nh ca Nh nc. V vy, tng cng hiu lc qun l nh nc v nh v to lp khung php l n nh cho cc giao dch lin quan n nh , c bit l to lp c s php l cho vic thc hin ch trng ha gi nh cho nhng ngi ang thu, ang s dng nh thuc s hu nh nc c iu kin tr thnh ch s hu nh , ngy 05/07/1994 Chnh ph ban hnh ng thi hai ngh nh quan trng, l Ngh nh s 60/1994/N-CP v Ngh nh s 61/1994/N-CP quy nh cc lnh vc v nh . Ngh nh s 60/N-CP ngy 05/07/1994 ca Chnh ph quy nh v quyn s hu nh v quyn s dng t ti th. y l ngh nh c ban hnh nhm c th ha cc quy nh trong Php lnh v nh nm 1991 v cc quy nh ca Lut t ai nm 1993. Cc quy nh trong ngh nh ny to c s php l ht sc quan trng cho hot ng mua bn nh pht trin. Trong , nh vi t cch l i tng ca hp ng mua bn c phn chia theo cc i tng, hnh thc s hu to iu kin thun li cho vic p dng cc quy nh ca php lut mang tnh c th, c trng ring nhm thc hin vic chuyn nhng quyn s hu nh hoc thu nh thuc cc i tng ny.

16

 n nh cc quan h mua bn nh , ngh nh dnh mt chng - Chng III - quy nh vic ng k nh , t . Trong khng nh: "Nh phi c ng k ti y ban nhn dn phng, th trn" (iu 8) [13], quy nh ny m bo cho cc ch th v nhng ngi nh tham gia giao dch mua bn c thc hin ng theo cc quy nh ca php lut. Ngh nh s 60/CP ti iu 2, iu 5, iu 6 v iu 7 a ra cch phn loi nh , khi nim nh theo ba hnh thc s hu: nh thuc s hu nh nc, nh thuc s hu ca cc t chc chnh tr, x hi, t chc kinh t v nh thuc s hu t nhn. Cch phn chia thnh cc hnh thc s hu nh ny m bo cho cc ch th tham gia giao dch mua bn nh yn tm hn rt nhiu khi h yu cu bn bn nh phi a ra cc chng c, ti liu chng minh quyn s hu hp php ngi nh em bn. Bn cnh , vic phn chia ny cng m bo cho vic thc hin cc th tc chuyn nhng quyn s hu, ng k trc b c thc hin d dng hn. Mt im quan trng na m Ngh nh s 60/1994/N-CP quy nh l cng nhn quyn s hu nh ca c nhn nc ngoi nh c ti Vit Nam. C nhn nc ngoi nh c ti Vit Nam c s hu mt nh cho bn thn v cc thnh vin gia nh h trn t thu ca Nh nc Vit Nam trong thi gian nh c ti Vit Nam, tr trng hp iu c quc t m Vit Nam k kt, tham gia tha thun vi chnh ph cc nc v cc t chc quc t c quy nh khc (iu 18) [13]. Quy nh ny khng nh c s php l quan trng cho vic tham gia cc giao dch v mua bn nh ca cc c nhn nc ngoi khi h tha mn cc iu kin nht nh m php lut Vit Nam a ra. Mc d vy, theo quy nh ti ngh nh ny th cc c nhn nc ngoi ch c quyn s hu mt ngi nh cho bn thn v cc thnh vin gia nh h trn t thu ca Nh nc trong thi gian h nh c Vit Nam. Nh vy, tuy cn im hn ch nht nh nhng n to iu kin thun li khuyn khch ngi nc ngoi yn tm u t, sinh sng Vit Nam. Cng vi vic ban hnh Ngh nh s 60/CP, Chnh ph cng ban hnh Ngh nh 61/1994/N-CP quy nh v vic mua bn v kinh doanh nh . Ngh nh quy nh:

17

Mua bn nh l vic chuyn quyn s hu nh v quyn s dng t t bn bn sang bn mua thng qua hp ng c k kt bng vn bn gia bn mua v bn bn theo ng quy nh ca php lut. Bn bn phi l ch s hu hp php nh v ch s dng hp php t . Trong mi trng hp khc, bn bn phi c giy y quyn ca ch s hu hp php nh v ch s dng hp php t c Cng chng nh nc chng nhn (iu 3) [14]. to iu kin cho cc giao dch v mua bn nh c thc hin ng theo cc quy nh ca php lut, m bo quyn v li ch hp php ca ngi mua nh, ngi bn nh, ngh nh quy nh i tng cc ch th c php kinh doanh nh ti iu 13, l "cc t chc trong nc, c nhn l cng dn Vit Nam nh c Vit Nam" [14]. y l hnh lang php l an ton cho cc ch th tham gia k kt hp ng mua bn nh . Mt khc, ngh nh ny cng ch r vic mua bn nh buc phi c tin hnh thng qua hp ng bng vn bn v tun theo cc th tc lut nh, nu khng hp ng s b v hiu. Ngy 28/10/1995 ti k hp th 8, Quc hi kha IX thng qua B lut dn s. B lut ny c xy dng trn c s k tha v pht trin ni dung cc quy nh ca php lut dn s Vit Nam t trc n nay. B lut dn s c ban hnh v c hiu lc thc s l cng c php l quan trng thc y giao lu dn s pht trin, thc y nn kinh t - x hi pht trin. Theo B lut dn s nm 1995, hp ng mua bn nh c quy nh thnh mt phn ring trong mc hp ng mua bn ti sn t iu 443 n iu 450. y l nhng iu lut quy nh ni dung c bn nht, quan trng nht ca hp ng mua bn nh nh: iu kin v ch th; quyn v ngha v ca cc bn; iu kin v nh em bn; ni dung, hnh thc ca hp ng; cch thc giao kt hp ng; cc trng hp bn nh thuc cc hnh thc s hu; bn nh ang cho thu. Trn c s cc quy nh ny, Nh nc ban hnh cc vn bn hng dn thi hnh nhm quy nh c th nhng vn c lin quan n vic thc hin cc quy nh ca giao dch mua bn nh , ng thi, cng quy nh vic hng gii quyt tranh chp pht sinh trong hp ng mua bn nh .

18

Khi B lut dn s nm 1995 c hiu lc, cc quan h dn s ni chung v quan h mua bn nh ni ring c iu chnh theo nhng quy nh trong B lut ny. Tuy nhin, gii quyt trit nhng tn ng ca cc giao dch lin quan n nh pht sinh trc ngy 01/07/1991 (ngy Php lnh nh c hiu lc), c bit l gii quyt cc vn hnh thc v th tc chuyn quyn s hu nh i vi cc giao dch mua bn nh , ngy 24/08/1998 y ban Thng v Quc hi ban hnh Ngh quyt s 58/1998/ NQUBTVQH hng dn gii quyt cc giao dch v nh . Tip , n ngy 25/01/1999 Ta n nhn dn ti cao, Vin kim st nhn dn ti cao ban hnh Thng t s 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hng dn p dng mt s quy nh ca Ngh quyt s 58/1998/ NQ-UBTVQH. Theo cc quy nh trong ngh quyt v thng t ny, mi giao dch lin quan n nh trong c quan h mua bn nh c gii quyt trn ba nguyn tc c bn: + Khuyn khch, tn trng s tha thun ca cc bn tham gia giao dch dn s, pht huy truyn thng on kt, tng thn, tng i, tng tr, gip ln nhau trong ni b nhn dn; trnh lng ph ca ci, vt cht pht sinh do vic i li nh gy ra; + Bo v quyn v li ch hp php ca cc bn, li ch ca Nh nc, li ch ca cng ng; trong qu trnh gii quyt cn quan tm thch ng i vi bn tham gia giao dch dn s l ngi c cng vi cch mng, ngi thuc din hng chnh sch x hi, ngi ngho ang phi thu nh , mn nh ; + Gi vng n nh x hi, c kh nng thc thi v c nhn dn ng tnh (iu 1) [68]. Vi vic ch ra ba nguyn tc gii quyt cc giao dch v nh c xc lp trc ngy 01/07/1991, php lut v mua bn nh th hin s nh hng rt nhiu trong vic thc hin cc chnh sch v nh ca Nh nc, khi m cc nhu cu v nh ca ngi dn cha c x hi p ng mt cch c bn. Thc tin nhng nm qua cho thy, vic chuyn quyn s hu nh thuc s hu nh nc cho cc c nhn chim mt t l khng nh trong cc giao dch mua bn nh . Chnh v th, p ng nhu cu ln ca ngi dn v nh , Nh nc ch trng

19

y nhanh tin ha gi nh thuc s hu nh nc cho cc c nhn, to iu kin cho cc giao dch mua bn nh thuc s hu nh nc c iu kin pht trin, ng thi cng to iu kin cho ngi dn c c hi nhiu hn trong vic tr thnh ch s hu ngi nh mnh ang . thc hin ch trng ny, ngy 03/03/1996 Th tng Chnh ph ban hnh Ch th s 191/CT-TTg quy nh v vic y mnh vic bn nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thu, v cp giy chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t ti th. Theo , Th tng Chnh ph ch th: "y ban nhn dn cc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng cn kin ton v tng cng hot ng ca Ban ch o cp tnh v chnh sch nh v t " (Mc1) [15]. i vi cc tnh, thnh ph c qu nh thuc s hu nh nc th "y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng phi khn trng xy dng n nh trnh Hi ng nhn dn thng qua, trong xc nh cc khu vc nh thuc din c bn v cng b rng ri cho nhn dn bit" (Mc 3) [15]. y l nhng quy nh quan trng, to c s php l cho vic thc hin cc giao dch mua bn nh thuc i tng s hu nh nc. Hn na, khi cha c ch trng v nhng quy nh r rng v vic chuyn quyn s hu cc i tng nh thuc s hu nh nc th cc giao dch mua bn thuc nhm i tng ny vn xy ra trn thc t. Nh vy, vic vi phm v iu kin ch th l ng nhin, l cc hin tng "bn hng hoa hng" gia ngi c nh nc giao nh khng thu vi cc ch th khc din ra trong thc t m php lut cha c bin php gii quyt trit nhng quan h thc t ny. T sau i hi ng ton quc ln th VI, ng v Nh nc ta thc hin cng cuc i mi ton din t nc, bn cnh vic nn kinh t ca nc ta c nhng chuyn i tch cc th cng cuc i mi ny cng gp phn khng nh trong vic gii quyt nhu cu nh ca nhn dn. Tuy nhin, do c nhiu iu kin khch quan v ch quan khc nhau nn vn gii quyt nhu cu nh cho tng nhm i tng, c bit l cc i tng thuc din chnh sch x hi, nhng ngi c thu nhp thp cn nhiu kh khn rt cn ti s tr gip ca Nh nc, ca chnh quyn a phng. V vy, trong thi gian qua Nh nc ban hnh nhng vn bn php quy quan trng p dng cho tng nhm i tng, cho tng vng a l trong vic gii quyt nhu cu nh

20

ca ngi dn c cng bng, bnh ng, n nh tnh hnh trt t tr an trong khu vc v trong phm vi c nc, c th l: i vi ngi hot ng cch mng, gia nh nh lit s, thng binh, bnh binh, ngi hot ng khng chin, ngi c cng gip cch mng, Nh nc c chnh sch h tr v nh theo Quyt nh s 20/Q-TTg ngy 03/02/2000 ca Th tng Chnh ph. Theo quyt nh ny th, ty tng trng hp c th cc i tng trn c min tin mua nh, min tin s dng t hoc c h tr v ti chnh t mnh ci thin ch cho bn thn v gia nh. i vi cc khu vc c iu kin a l, kinh t - x hi c bit, Nh nc ta cng ban hnh mt s quy nh mang tnh c th iu chnh cc giao dch dn s lin quan n vic mua bn nh . c bit, nh thuc din s hu nh nc c bn cho cc c nhn di cc hnh thc tr gip, tr gi nht nh khng tun theo mt cch tuyt i cc quy lut trao i ngang gi ca nn kinh t hng ha th trng. thc hin chnh sch x hi, kinh t ny Th tng Chnh ph ban hnh Quyt nh s 1548/2001/Q-TTg ngy 05/10/2001 quy nh vic u t tn nn vt l xy dng cc cm, tuyn dn c vng ngp su ng bng sng Cu Long, Quyt nh s 105/2005/ Q-TTg quy nh vic thc thi chnh sch mua tr chm nn nh v nh trong cc cm tuyn dn c ca cc tnh vng ng bng sng Cu Long. i vi vng Ty Nguyn, Th tng Chnh ph ban hnh Quyt nh s 132/2002/Q-TTg ngy 08/10/2002, Quyt nh s 154/2001/ Q-TTg ngy 12/11/2002 quy nh v vic gii quyt t sn xut, t v vic mua nh tr chm cho ng bo dn tc thiu s Ty Nguyn. Bn cnh , vi quan im: Ngi Vit Nam nh c nc ngoi l mt b phn ca cng ng dn tc Vit Nam. Nh nc bo h quyn li chnh ng ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi. Nh nc khuyn khch v to iu kin ngi Vit Nam nh c nc ngoi gi gn bn sc vn ha dn tc Vit Nam, gi gn gn b quan h vi gia nh v qu hng, gp phn xy dng qu hng t nc (iu 75) [57]. Chnh ph ban hnh Ngh nh s 81/2001/N-CP ngy 05 thng 10 nm 2001 quy nh v vic ngi Vit Nam nc ngoi mua nh ti Vit Nam. Ngh nh ny quy nh c th, r rng cc i tng c mua nh , iu kin mua nh . c bit,

21

"ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc din c mua nh theo quy nh ti Ngh nh ny, sau khi hon tt cc th tc mua nh th c cp Giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t " (iu 4) [22]. y l im khc bit gia ngi s hu nh l ngi nc ngoi vi ngi s hu nh l ngi Vit Nam nh c nc ngoi, quy nh ny v ang khuyn khch nhng ngi Vit Nam yu nc ang lm vic v sinh sng nc ngoi c iu kin v vt cht cng nh khoa hc, k thut c th u t v nc xy dng t nc ngy cng pht trin mnh m hn. Tuy nhin, thc t hin nay l trong cc giao dch v mua bn nh , mc d php lut quy nh rt c th, r rng v hnh thc cng nh ni dung v cc th tc mua bn nh , hu nh cc quy nh ca php lut li c thc thi khng nhiu, khng trit trn thc t. "Th trng ngm" v bt ng sn, trong c quan h mua bn nh ang din ra rt phc tp. y l mt trong nhng nguyn nhn gy ra t u c t ai, nh , gy nn nhng cn st t trong nhng nm va qua. Thc t ny i hi ng, Nh nc phi c nhng chnh sch iu chnh cc quy nh ca php lut cho ph hp hn na vi bn cht ca quan h mua bn nh , to iu kin thun li cho cc giao dch mua bn nh pht trin ng vi thc ti ca Vit Nam, c tnh n s ph hp vi thng l chung ca th gii, to c s php l quan trng cho s hnh thnh v pht trin th trng bt ng sn Vit Nam. khc phc nhng hn ch trong cc quy nh ca B lut dn s nm 1995 v cc vn bn php lut v hp ng mua bn nh trc , Quc hi kha XI, k hp th 7 thng qua B lut dn s nm 2005, c hiu lc t ngy 01/01/2006. Kt lun chng 1 K t khi Nh nc Vit Nam dn ch cng ha ra i nm 1945 cho n nay, php lut v hp ng mua bn nh tuy c nhng quy nh khc nhau nhng vn th hin c tnh k tha v s pht trin trong ni dung cc quy phm, trong trnh cng nh k thut lp php. Cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh ngy cng c quy nh c th hn, ph hp hn vi cc iu kin khch quan v kinh t - x hi ca t nc. N to c khung php l c bn, c th, r rng cc ch th tham gia vo cc giao dch mua bn nh , cc ch th tham gia giao dch ngy cng c m

22

rng; hnh thc v th tc mua bn nh c quy nh tng i n nh. Tuy nhin, di bt k ch chnh tr no, thi k no th vic mua bn nh u chu s chi phi mnh m bi hai yu t: s iu chnh ca php lut v s qun l cht ch ca cc c quan nh nc c thm quyn. Nghin cu v hp ng mua bn nh , s cn thit phi xy dng c khi nim ca hp ng mua bn nh , c im php l ca hp ng mua bn nh , ng thi phn tch theo h thng nhng quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh qua cc thi k nc ta, thy c ton cnh ni dung php lut quy nh v hp ng mua bn nh ca nc ta trong cc giai on trc y v hin nay. Trong chng ny, tc gi lun vn gii quyt trit nhng vn t ra trn.

23

Chng 2 Hp ng mua bn nh theo quy nh ca php lut hin hnh

2.1. Ch th ca hp ng mua bn nh Vn ch th ca quan h php lut ni chung v ch th ca hp ng mua bn nh ni ring l mt trong nhng vn hin nay cn c nhiu quan im khc nhau khng ch trong quy nh php lut ca quc gia m ngay c i vi nhng nh nghin cu lut hc trong v ngoi nc. Theo l lun ni chung, ch th ca cc quan h php lut dn s l nhng ngi tham gia vo cc quan h php lut dn s, c quyn v ngha v trong cc quan h php lut dn s . Hin nay, php lut dn s ca a s cc nc trn th gii ch tha nhn ch th quan h php lut dn s l c nhn v php nhn. Php lut dn s Vit Nam trc y cng tha nhn cc ch th truyn thng ny. Tuy nhin, theo php lut thc nh hin nay th ngoi cc ch th mang tnh truyn thng l c nhn v php nhn, php lut Vit Nam cn cng nhn h gia nh v t hp tc cng l ch th ca quan h php lut dn s, nhng l ch th c bit v hn ch. H khng phi l php nhn, cng khng phi l c nhn, cc ch th ny ch tham gia vo mt s quan h php lut dn s nht nh theo quy nh ca php lut. Do , trong quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh , c nhn, php nhn, h gia nh, t hp tc u c kh nng tr thnh ch th trong quan h hp ng mua bn nh . Trong ch th tham gia ch yu cc hp ng mua bn nh hin nay l c nhn, h gia nh v php nhn kinh doanh bt ng sn. tr thnh ch th ca hp ng mua bn nh th cc ch th ny phi p ng c cc iu kin khc nhau m php lut quy nh. C nhn - ch th ca hp ng mua bn nh . y l ch th ch yu v thng xuyn ca quan h mua bn nh . Tuy nhin, khng phi mi c nhn u c th tham gia vo quan h mua bn ny. c tham gia vo cc giao dch mua bn nh

24

vi t cch l mt ch th c lp c nhn phi c y nng lc ch th, tc l c nhn phi c nng lc php lut dn s v nng lc hnh vi dn s. + iu kin nng lc php lut dn s ca c nhn. l "kh nng ca c nhn c quyn dn s v c ngha v dn s" (khon 1 iu 16) [2] khi c nhn tham gia quan h hp ng mua bn nh . Theo php lut thc nh th mi c nhn l cng dn Vit Nam, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, ngi nc ngoi c tr Vit Nam u c th tham gia vo cc giao dch mua bn nh . + iu kin nng lc hnh vi dn s. Nng lc hnh vi dn s ca c nhn khi tham gia giao kt hp ng mua bn nh l kh nng ca c nhn bng chnh hnh vi ca mnh t do th hin ch xc lp, thc hin quyn v ngha v dn s khi h tham gia giao kt hp ng mua bn nh . Do nh l mt i tng c bit phi ng k quyn s hu v n thng c gi tr ln nn m bo quyn v li ch hp php ca cc bn, quyn v li ch chung ca Nh nc, ca x hi, php lut dn s quy nh c nhn phi c nng lc hnh vi dn s y th mi c th c c nhng quyt nh ng n nht tham gia giao kt hp ng mua bn nh . Nng lc hnh vi dn s y theo quy nh ca php lut l ngi t 18 tui tr ln c s pht trin bnh thng, khng mc bnh tm thn hoc cc bnh khc m khng th nhn thc, lm ch c hnh vi ca mnh; khng phi l ngi nghin ma ty hoc nghin cc cht kch thch khc dn n ph tn ti sn ca gia nh (iu 24, iu 25 B lut dn s nm 1995 v iu 22, iu 23 B lut dn s nm 2005). Tuy c cc quy nh v iu kin nng lc hnh vi dn s nh trn nhng iu khng c ngha l cc c nhn khng c nng lc hnh vi dn s y th h khng c tham gia v cc giao dch mua bn nh . i vi nhng ch th b hn ch nng lc hnh vi dn s h vn c th tham gia vo cc giao dch mua bn nh nhng vic tham gia phi c thc hin di s ng ca ngi gim h (tun theo cc quy nh v gim h, i din). H gia nh - ch th ca quan h hp ng mua bn nh . Nh phn trn cp, h gia nh l mt loi ch th c bit trong php lut dn s. tham gia vo vic

25

giao kt hp ng mua bn nh khng phi mi thnh vin ca h gia nh tham gia k kt m thng l ch h i din cho h tham gia k kt. Ch h c th y quyn cho thnh vin khc tham gia k kt hp ng, nhng thnh vin ny phi l ngi c y nng lc php lut dn s v nng lc hnh vi dn s. i vi t hp tc, theo quy nh ca php lut thc nh, th hin nay cha c mt quy nh no ca php lut cm t hp tc khng c tham gia vo cc giao dch mua bn nh , chnh v th theo nguyn tc suy on php l "c lm tt c nhng g php lut khng cm" th t hp tc l loi ch th c bit tng t nh h gia nh, cng c th tr thnh ch th ca hp ng mua bn nh ti bt k thi im no. Tuy nhin, trn thc t th him khi t hp tc tham gia vo cc giao dch mua bn nh vi mc ch m ch yu l h tham gia vo hp ng mua bn nh vi mc ch khc, thng l mc ch kinh doanh. Php nhn - ch th ca hp ng mua bn nh . Cng vi s hnh thnh v pht trin ca th trng bt ng sn, s chuyn mn ha trong phn cng lao ng x hi, cc php nhn kinh doanh bt ng sn c th hn l kinh doanh nh ngy cng nhiu cng, tnh chuyn nghip ngy cng cao. H v ang tham gia vo cc giao dch mua bn nh vi quy m ngy cng su, rng. c bit, khi m nh trong x hi hin i thng c thc hin theo cc d n, quy hoch vi cc khu chung c cao tng do cc cng ty kinh doanh nh xy dng bn hoc cho thu pht trin mnh, th cc php nhn kinh doanh nh ang tr thnh cc ch th quan trng ca quan h hp ng mua bn nh . Nh nc - ch th ca hp ng mua bn nh . Nh nc, c th hn l cc c quan nh nc c thm quyn, i din cho Nh nc, tham gia hp ng mua bn nh nhm thc hin cc chnh sch nh theo chc nng, nhim v ca mnh. y l loi ch th c bit khi tham gia k kt hp ng mua bn nh vi cc ch th khc. Trn thc t, Nh nc thng tham gia quan h hp ng mua bn nh vi t cch l bn bn nh. Trn y l mt s nt khi qut chung nht v cc c im ca ch th trong hp ng mua bn nh . tm hiu k hn cc quy nh ca php lut hin hnh v cc ch th trong quan h mua bn nh ny, cn tm hiu tng loi ch th ring bit ca quan h php lut ny. T c cch nhn tng qut hn, su sc hn v tng loi

26

ch th v tm ra c phng hng gii quyt ng n cc tranh chp c th xy ra gia cc bn trong quan h hp ng mua bn nh , cng nh ra cc gii php hon thin cc quy nh ca php lut v vn ny. 2.1.1. Bn bn nh c th tr thnh bn bn nh trong giao dch mua bn nh , iu quan trng nht trc tin l c nhn , h gia nh , php nhn phi l ngi ch s hu hp php ngi nh em bn v l ch s dng hp php t c ngi nh hoc l ngi c ch s hu nh y quyn ph hp vi cc quy nh ca php lut v y quyn ti thi im y quyn y quyn cho h c php bn ngi nh thuc s hu ca ngi y quyn. Trong trng hp ngi bn nh l ch s hu hp php ngi nh em bn th h phi a ra c cc giy t chng minh quyn s hu ngi nh ca mnh em bn. Cc loi giy t chng minh quyn s hu nh ca bn bn c th l mt trong s nhng loi giy t sau: + Giy chng nhn quyn s hu nh do c quan nh nc c thm quyn cp; + Hp ng mua bn nh m h thc hin mt cch hp php vi ch s hu ngi nh trc ; + Hp ng i nh hp php; + Trch lc bn n, quyt nh c hiu lc php lut v giy xc nhn ca c quan thi hnh n v vic h c thi hnh xong bn n, quyt nh ca Ta n lin quan n vic xc nhn quyn s hu nh em bn; + Cc giy t lin quan n vic ha gi nh thuc s hu ca Nh nc cho ngi c nh ; + Cc giy t chng minh quyn s hu nh , t do chnh quyn c cp mt cch hp php cho ngi ang s dng ngi nh , m nh v t ang c s dng n nh v khng c tranh chp.

27

+ Cc loi giy t hp php khc theo quy nh ca php lut. V d nh cc giy t hp l v t theo Cng vn s 647-CV/C ngy 31/05/1995 ca Tng cc a chnh v vic hng dn mt s im thc hin Ngh nh s 60/CP. Vic xut trnh cc giy t chng minh quyn s hu nh , ngoi vic m bo t cch ch th ca bn bn nh n cn gip cho vic thc hin cc th tc chuyn quyn s hu nh sang cho ngi mua ngi mua nh lm th tc ng k trc b cng nh thc hin cc ngha v np thu cho Nh nc c m bo ng php lut. Trng hp ngi bn nh l ngi c y quyn th h phi xut trnh giy y quyn hp php - Giy y quyn c chng nhn ca c quan nh nc c thm quyn. Trong giy y quyn ny phi ni r phm vi y quyn bn mua bit c phm vi quyn m ngi c y quyn c th c thc hin theo quy nh ca php lut v y quyn, m bo quyn li hp php ca cc bn. Bn bn nh phi l ngi c nng lc php lut dn s v hnh vi dn s. Vic xc nh iu kin nng nng lc ch th ca bn bn nh l ty thuc vo t cch ca bn bn nh nh th no, h l c nhn hay php nhn, h gia nh, t hp tc. + Bn bn nh l c nhn. C nhn mun c tham gia mt cch c lp trong quan h hp ng mua bn nh th h phi c nng lc hnh vi dn s y . i vi cc trng hp khc, khi tham gia giao kt hp ng h phi c ngi gim h, i din (nh phn tch trn). y l nhng quy nh nhm m bo cho quyn li ca ngi c gim h, v khi tham gia m phn, tha thun cc ni dung ca hp ng nh gi c, ni dung phng thc thanh ton trong hp ng mua bn nh l vn khng n gin. Bn cnh , vic thc hin cc th tc mua bn nh i hi ngi bn phi c trnh hiu bit x hi nht nh h c th nhn thc c y nhng hnh vi m h phi thc hin trc c quan nh nc c thm quyn; cc quyn v ngha v m h c hng v phi thc hin, cng nh cc hu qu php l khc khi h tham gia giao kt hp ng. + i vi php nhn, h gia nh, t hp tc. H c th tr thnh bn bn nh trong quan h hp ng mua bn nh bt c thi im no nu nh h l ch s hu ngi nh em bn, hoc ngi c ch s hu y quyn hp php. Trong trng hp

28

bn nh thuc s hu nh nc th php nhn phi l c quan c thm quyn qun l ngi nh theo quy nh ca php lut hin hnh. i vi trng hp bn bn nh l php nhn, h gia nh, t hp tc th vic giao dch phi thng qua cc i din theo php lut ca mnh. i vi cc trng hp khc, bn bn nh phi c giy y quyn hp php ca ngi i din ng nhin theo php lut cho php ngi c y quyn tham gia giao kt hp ng. Trng hp bn nh thuc s hu nh nc th bn bn nh phi l Gim c cng ty kinh doanh nh thuc ngnh nh t cp tnh, Ch tch hoc Ph ch tch y ban nhn dn thnh ph thuc tnh, th x, qun, huyn (ni cha c cng ty kinh doanh nh) hin ang qun l nh (iu 8) [14]. Mt im quan trng khi ni v ch th bn nh, trong quan h hp ng mua bn nh , l khi tham gia giao kt hp ng th bn bn nh phi hon ton t nguyn, t ch tha thun v a ra cc quyt nh v vic bn nh vi bn mua. Tuy nhin, trong mt s trng hp c bit, khi ch s hu ngi nh em bn c th khng c php trc tip tham gia tha thun giao kt hp ng vi bn mua nhng hp ng mua bn nh vn c thc hin, l cc trng hp nh em bn l ti sn th chp thc hin ngha v dn s, bn nh l ti sn b cng ch thi hnh n. y l nhng giao dch mua bn nh c bit, bi v ch s hu ngi nh nh ot s phn php l ca ngi nh trc khi n l i tng ca hp ng (trong trng hp nh l ti sn th chp m bo thc hin ngha v dn s), hoc ch s hu nh hon ton b cng ch phi bn nh (trong trng hp nh phi bn thc hin ngha v ti sn ca ch s hu nh theo quyt nh buc thi hnh bn n, quyt nh ca Ta n). Trong c hai trng hp ni trn, ch s hu ngi nh "mt" quyn nh ot ti sn thuc quyn s hu ca mnh khi h trong nhng iu kin c bit do php lut d liu trc buc tt c mi ngi phi thc hin. Do , trong nhng trng hp c bit ny Nh nc phi c nhng quy nh c th v vic mua bn nh yu t t nguyn ca cc bn khng nh hng n mt trong bn iu kin bt buc hp ng mua bn nh c hiu lc (khon 3 iu 131) [2].

29

Xut pht t c im ca i tng trong hp ng mua bn nh l thuc loi hnh s hu no (s hu t nhn hay s hu nh nc, s hu ca mt ch s hu hay s hu ca cc ng s hu), bn bn nh cn phi tha mn nhng iu kin khc m nu nh thiu n hp ng s b v hiu. Theo quy nh ti iu 445 B lut dn s 1995 th: + Vic bn nh thuc quyn s hu chung hp nht ca nhiu ngi th phi c s ng bng vn bn ca tt c cc ch s hu. + Vic bn nh thuc s hu chung theo phn khng c lm nh hng n quyn, li ch ca ch s hu chung khc. Cc ch s hu chung khc c quyn c u tin mua theo quy nh ti khon 3 iu 237 [2]. Ngoi nhng quy nh trn, php lut cng c nhng quy nh khc bt buc bn bn nh khi bn nh h phi thc hin mt s hnh vi nht nh nh: thng bo cho bn mua nh v ni dung phm vi quyn s hu ngi nh ca mnh; quyn ca cc ch s hu khc i vi ton b ngi nh hay cc phn s hu chung; thnh phn cc ch s hu chung ca ngi nh em bn, ng thi bn bn nh phi c c cc vn bn m bo quyn c bn ngi nh l ti sn ca cho bt c ch th no, c th l: + Nu nh thuc s hu chung hp nht th cc ch s hu phi cng ng tn v k kt trong hp ng mua bn nh . Nu thc hin theo vic y quyn th phi lm giy y quyn bn theo quy nh ca php lut v y quyn. + Nu nh thuc s hu chung theo phn th bn bn phi thc hin ngha v v quyn u tin mua ca cc ch s hu khc. Nu cc ch s hu khc khng mua th bn bn phi lp vn bn th hin r s khc t quyn u tin mua (khng mua nh) ca cc ch s hu khc, khi bn bn nh mi c quyn bn cho cc ch th khc v bn mua mi c mua phn nh . C bit, i vi Thnh ph H Ch Minh, do c th kin trc ca ngi nh v c th trong quan h gia cc ng s hu ch c nhiu im rt khc bit vi nh thuc khu vc khc, Nh nc cho php cc ch s hu i vi ngi nh thuc s hu chung ca nhiu ngi nu c nhu cu bn m mt hoc nhiu ng s hu ch vng mt

30

th cc ng s hu ch khc vn c th bn ngi nh thuc s hu chung , nhng khi bn h phi tha mn nhng iu kin nht nh v tun theo cc th tc bt buc sau: + Ngi bn, chuyn dch s hu phi xin xc nhn ca y ban nhn dn cp qun ni cn nh ta lc v phn vng ng s hu khng thuc ti sn do Nh nc qun l. + Ngi c yu cu chuyn dch quyn s hu phi np gi tr phn vng ng s hu ch vo ti khon vng ng s hu ti Ngn hng Cng thng. + Trng hp ng s hu vng mt khng r l do, vic np gi tr phn vng ti ngn hng ch c p dng sau mt thng k t khi cc ng s hu c mt ng tin trn 3 s bo Si Gn gii phng lin tc tm ngi vng mt thng bo vic bn chuyn dch s hu ti sn m vn khng c tin tc (tnh t ngy ng bo s cui cng). + Nu cc phn vng ng s hu thuc ti sn do Nh nc qun l th y ban nhn dn cp qun thng bo r t l v phn qun l theo quyt nh ca c quan nh nc c thm quyn. Ngi bn nh phi np phn gi tr phn ti sn Nh nc qun l ti Kho bc Nh nc thnh ph trc khi thc hin th tc chuyn dch s hu ti sn (khon 2 iu 28) [67]. i vi trng hp bn nh ang cho thu theo iu 446 B lut dn s, bn bn nh cn phi thc hin ngha v u tin bn cho ngi ang thu nu bn thu cha c ch khc v thc hin y ngha v ca ngi thu nh. Tc l bn bn ch c php bn nh cho ch th khc, khi thng bo cho bn thu v vic bn nh trc thi im bn l ba thng m bn ang thu nh khc t mua nh , vic khc t ny cng phi c th hin bng vn bn. 2.1.2. Bn mua nh Trc tin, tham gia vi t cch l bn mua nh trong quan h hp ng mua bn nh th ngi mua nh phi c y nng lc hnh vi dn s (nh cp phn 2.1.1), tc l, h phi l nhng ngi m php lut cho php h c cc quyn nng ca quyn s hu nh .

31

Theo cc quy nh ca php lut hin hnh nc ta th mi c nhn, php nhn, h gia nh t hp tc u c th tr thnh bn mua nh . Tuy nhin, i vi ngi nc ngoi nh c Vit Nam th h ch c quyn s hu nh trn phn t m h thu ca Nh nc v quyn s hu ny tn ti trong thi gian nh c Vit Nam. Do , c mt vn t ra cn gii quyt l khi ht thi hn c tr ti Vit Nam th hu qu ca vic x l ngi nh nh th no. Nu bn mua nh l c nhn, php nhn Vit Nam, khi h k kt hp ng mua nh h c ng nhin c bao gm c vic mua quyn s dng t trong thi gian thu hay khng? Nu ht thi gian cho thu quyn s dng t theo hp ng vi Nh nc th vic gii quyt s nh th no i vi nh , cc cng trnh xy dng trn t . y l vn cha c php lut quy nh r rng. Theo quy nh ti Ngh nh s 81/2001/N-CP ca Chnh ph v vic ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh ti Vit Nam, cc i tng l ngi Vit Nam nh c nc ngoi c th mua nh ti Vit Nam gm: Ngi v u t lu di ti Vit Nam l ngi trc tip hot ng u t theo quy nh ca Lut u t nc ngoi ti Vit Nam hoc Lut Khuyn khch u t trong nc, c cp Giy php u t hoc giy chng nhn ng k kinh doanh ca c quan nh nc c thm quyn (iu 3); ngi c cng ng gp i vi t nc, bao gm: Ngi c hng ch u i theo quy nh ca Php lnh u i ngi hot ng cch mng, lit s v gia nh lit s, thng binh, bnh binh, ngi hot ng khng chin, ngi c cng gip cch mng ban hnh ngy 29 thng 08 nm 1994 (iu 5) [22]. Mt vn na c t ra i vi vic bn mua nh l ngi nc ngoi nh c Vit Nam l php lut ch cho php ngi nc ngoi c s hu mt ngi nh trn t thu ca Nh nc. Theo quy nh ny, ngi nc ngoi nh c Vit Nam khng c php tham gia mua cc loi nh c xy dng trn t m quyn s dng t thuc v ngi s hu nh . Ni cch khc, i tng ca hp ng mua bn nh l cc ngi nh, cn h m ngi nc ngoi c php mua c phm vi rt hp. y l mt im hn ch trong php lut ca nc ta, trong khi hu ht php lut cc quc gia

32

trn th gii u cho php ngi nc ngoi c quyn tham gia mua bn nh mt cch bnh ng nh cng dn nc h. Theo quy nh ti iu 32 Php lnh nh nm 1991 th "ngi u khng c mua nh thuc s hu ca ngi mnh ang u" [59]. Nh trn phn tch, hp ng mua bn nh bao gi cng c giao kt bi cc ch th c y nng lc hnh vi php lut dn s. Th nht, n vi phm nguyn tc c bn ca giao kt hp ng, l s tha thun trn c s t do ch, t nguyn v bnh ng ca cc bn, trong khi php lut v u li quy nh ngi u bao gi cng l ngi i din bo v quyn v li ch hp php ca ngi c u trong mi giao dch dn s cn c s u theo quy nh ca php lut, m i vi giao dch mua bn nh php lut quy nh i vi ngi b hn ch nng lc hnh vi, ngi b mt nng lc hnh vi dn s (theo cc iu 22, 23, 24, 25 B lut dn s nm 1995) phi c ngi i din khi tham gia giao kt hp ng. Th hai, khi ngi u va l bn mua nh, va l i din bn bn nh th s tha thun trong hp ng gn nh khng c, v chc chn rng quyn v li ch ca ngi bn - ngi c u thng khng c m bo nh mc ch ca ch u. Quy nh cm thit lp quan h mua bn gia ngi gim h vi ngi mnh ang gim h theo iu 31 Php lnh nh nm 1991 c rt nhiu nt tng ng nh trong B lut dn s Php, v mt s nc khc. Theo iu 1596 B lut Dn s Php th ngi gim h khng c php trc tip hoc thng qua trung gian mua ti sn ca ngi mnh gim h, nu khng vic mua, bn s b v hiu. Tuy nhin, trong thc t, chng ta thy rng vic bn nh ca ngi buc phi c gim h lun c nhng l do nht nh ( thc hin ngha v ti sn ca ngi li di sn tha k, phc v li ch hp php ca ngi s hu nh , phi thc hin do s cng ch ca c quan nh nc c thm quyn) khin cho ngi gim h t nguyn hoc buc phi bn ngi nh thuc s hu ca ngi mnh gim h theo yu cu ca c quan nh nc c thm quyn. Bn cht v mc ch ca vic php lut quy nh nh vy l

33

bo h quyn v li ch hp php ca ngi c gim h - nhng ngi khng iu kin t bo v quyn v li ch ca mnh nu nh h tham gia vo cc giao dch i hi nhng nng lc hiu bit nht nh. Vy, khi quyn khng b vi phm th khng nn c s cm mua bn trong trng hp c th ny. Nu ngi u mun c tham gia giao dch mua nh ca ngi mnh u th buc h phi tham gia trong nhng trng hp c bit. l khi ngi nh em bn di hnh thc bn u gi ti sn, bi v khi ngi nh cng nh bt c mt loi ti sn no khc c em bn di hnh thc bn u gi th quyn v ngha v ca bn bn ti sn, bn bn u gi v bn mua ti sn lun c bo m tnh khch quan, cng khai bi chnh cc quy nh ca php lut v bn u gi ti sn. Mt khc, khi ngi mua nh l ngi gim h s tham gia giao dch vi t cch l mt trong s nhng ngi tham gia mua nh bnh ng vi ngi bn nh thng qua trung gian l t chc, n v c thm quyn bn u gi. C th ni, y l mt im u vit trong ch nh v mua bn ti sn ni chung v trong ch nh mua bn nh ni ring trong php lut Vit Nam so vi mt s nc. Php lut cng cn phi iu chnh v mt thut ng php l "ngi u", bi trong B lut dn s nm 1995 khng c khi nim " u" ch cc quan h gim h, i din. Chnh v th khi nim u trong iu 32 ca Php lnh nh nm 1991 rt c th lm cho vic gii thch, vic p dng php lut khng chun xc. Php lut dn s v hp ng mua bn ti sn ni chung v hp ng mua bn nh ni ring Vit Nam hin nay cha c cc quy nh c th ring bit no quy nh v quyn mua hoc bn ca cc ch th nh iu 1596 B lut dn s ca Php. thc hin quyn mua bn ti sn, chng ta phi p dng nguyn tc t do giao kt hp ng ti khon 1 iu 395, iu 173, iu 201 B lut dn s 1995. Chnh v th, khi xy ra cc trng hp ngi c y quyn mua ti sn do ngi y quyn bn, ngi gim h mua ti sn ca ngi mnh gim h c tranh chp thng rt kh gii quyt. Mt khc, cc quan h mua bn ny c m bo ng c vi bn cht ca cc giao dch dn s hay khng? C m bo c vic thc hin ng cc nguyn tc trong k kt, thc hin cc giao dch dn s hay khng hin ang cn l vn cha c cc nh khoa hc nghin cu k.

34

2.2. i tng ca hp ng mua bn nh V mt l lun, hp ng mua bn ti sn ni chung, hp ng mua bn nh ni ring khi bn mua tham gia giao kt hp ng l nhm hng ti l quyn s hu ti sn (ngi nh) m h mua. Theo khon 1 iu 422 th "i tng ca hp ng mua bn c th l vt v quyn ti sn. Vt v quyn ti sn phi c thc v c php tham gia giao dch" [2]. Trc ht, nh em bn phi c thc trn thc t. Theo l lun v ti sn trong php lut dn s thc nh ca nc ta quan nim cng nhc v khi nim ti sn. "Ti sn bao gm vt c thc, giy t tr gi bng tin v cc quyn ti sn" (iu 172) [2]. Quy nh ny lm cho khi nim ti sn theo php lut b b hp rt nhiu so vi nhng loi ti sn trn thc t c a vo giao lu dn s. Mt khc, trn thc t, khi chng ta ni bn mt ti sn l ng sn no nh ci bn, chic t s c lm trong tng lai (mua theo n t hng) th l chuyn bnh thng, nhng khi ni bn mt ngi nh s c hnh thnh trong tng lai th l mt vn mi ang c cp n trong giao dch dn s Vit Nam, trong khi , vn ny tr nn rt bnh thng i vi php lut dn s mt s nc tin b nh Php. B lut dn s Php dnh mt Chng III - mt Thin VI quy nh v hp ng mua bn bt ng sn s xy dng trong tng lai. Do c quan nim cng nhc v khi nim ti sn nh vy nn khi cc quan h mua bn nh c hnh thnh trong tng lai thc s din ra trong i sng x hi th php lut dn s Vit Nam li thiu c s php l vng chc gii quyt vn ny. Do , khi gii quyt cc tranh chp xy ra, c quan xt x thng lng tng trong vic p dng php lut, c th hin nay l vic p dng php lut tng t. khc phc nhng hn ch ny, B lut dn s nm 2005 ti iu 163 quy nh ti sn bao gm "vt, tin, giy t c gi v cc quyn ti sn" [3]. Vi quy nh ny th khi nim ti sn c m rng rt nhiu, c tnh khi qut cao, v khi ni ti sn l vt ta c th hiu vt ny c th l vt ang hin hu, vt ang tn ti thc t, hoc l vt s c hnh thnh chc chn trong tng lai.

35

Th hai, nh phi c php giao dch. y l mt trong hai iu kin i vi ngi nh l i tng ca hp ng mua bn nh phi tha mn, nu khng hp ng s b v hiu ngay t thi im k kt. Khi t ra iu kin ny, php lut dn s loi b cc trng hp nh l i tng ca ti sn b k bin, nh ang xy ra tranh chp, hay nh thuc s hu nh nc, khi Nh nc cha c quyt nh ha gi nh cho c nhn, h gia nh ang thu nh . Th ba, nh phi m bo tnh hp php. Giao dch mua bn nh mun hp php th nh phi thuc quyn s hu hp php ca bn bn. Trong mi trng hp khc, bn bn phi c giy y quyn hp php ca ch s hu cho php bn ngi nh , trong giy phi nu r phm vi, thm quyn m ngi c y quyn c quyn quyt nh nhng vn ca hp ng mua bn nh , hoc ngi bn phi c thm quyn bn (trong trng hp bn u gi, bn nh thuc s hu nh nc). Khi c tranh chp v hp ng mua bn nh th Ta n ch c th cn c vo vn t mua bn nh, hoc hp ng c xc nhn ca y ban nhn dn x, phng cng nhn vic mua bn nh gia cc bn. Th t, nh phi l mt bt ng sn hon chnh. Tnh hon chnh ny c th hin trn hai kha cnh: Nh phi c gi tr s dng, iu ny c ngha l cho d nh ch l mt gian nh tranh, hay mt din tch trong mt cn phng c em bn, th n cng phi p ng c nhng iu kin sinh hot cn c p ng nhng nhu cu v ca con ngi nh: ch n, ch ng, ni sinh hot c nhn, li ra vo. Nh phi l vt kin trc gn lin vi t . Tnh hon chnh th hin trn phng din php l c hiu l vt kin trc c xy dng hp php gn lin vi quyn s dng t hp php. Quan h mua bn nh , l mt quan h mua bn ti sn c bit v vic mua bn nh bao gi cng gn lin vi vic chuyn giao quyn s dng t t bn bn sng cho bn mua, nhng quyn s dng t li khng l i tng ca hp ng mua bn nh ny. Th nm, nh phi c th hin r rng trn giy t a chnh, theo quy nh v h s a chnh. Ni cch khc, nh phi c tnh r rng, chnh xc. iu kin ny c t ra l v, trong thc tin, khi c tranh chp, do cc bn khi xc lp hp ng ch ghi din tch, kch thc m khng m t r ranh gii tip gip ca ngi nh, mnh t,

36

cc cng trnh kin trc lin k rt kh gii quyt. V th, ngi nh em bn phi c th hin trn s a chnh hp php, c xc nhn ca c quan nh nc c thm quyn. Bn s a chnh c tc dng nh mt trong nhng bn ph lc hp ng, mc d trong hp ng cc bn phi m t chnh xc, y cc yu t k thut a chnh, ranh gii, din tch tha t, ngi nh ta lc trn tha t , cc "hn quyn" cng nh cc quyn li khc ca ch s hu ngi nh. Trong thc tin c nhiu hp ng mua bn nh khng ghi r cc thng s ny nn khi xy ra tranh chp rt kh gii quyt, c bit l trng hp bn mt phn ca ngi nh. V th cc c quan cng chng, chng thc hp ng mua bn nh phi c trch nhim t vn cho cc bn m bo quyn v li ch hp php ca mnh khi k kt hp ng. Tm li, nh l i tng ca hp ng mua bn rt phong ph v a dng nhng tt c u phi tha mn cc iu kin: c thc, c php giao dch, l mt bt ng sn hon chnh, c xc nh c th, r rng v thuc quyn s hu ca bn bn. Tuy nhin, do c th ca nh l vt kin trc nn n c th l mt ta nh c lp trn mt din tch t c lp, hoc ch l nhng cn h trong ta nh chung c, hoc ch l mt phn ca mt ngi nh, nn vic phn nh chnh xc ngi nh em bn thuc loi no c ngha quan trng trong vic xc nh t cch ch th, th tc mua bn nh , quyn v ngha v ca cc bn khi giao kt v thc hin hp ng. 2.2.1. Nh thuc s hu nh nc Do nhn thc ch quan v ch ngha x hi nn Hin php 1980, ti iu 62 quy nh: "Cng dn c quyn c nh . Nh nc m rng vic xy dng nh , ng thi khuyn khch gip tp th v cng dn xy dng nh theo quy hoch chung. nhm thc hin tng bc quyn . vic phn phi din tch nh do Nh nc qun l phi cng bng, hp l" [41]. Vic quy nh ny lm cho qu nh thuc s hu nh nc ca nc ta trong thi k ca ch bao cp tng ln rt nhiu. Hu ht cc cn b, cng nhn, vin chc thi by gi u nh do nh nc cp, hoc cho thu vi gi rt thp khng ng vi gi tr thc ca n. Thc t, cc giao dch mua bn nh

37

 cng c thc hin rt t trong i sng x hi, v th cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh hu nh khng c ch trng ban hnh. Khi Nh nc c ch trng chuyn i t nn kinh t k hoch ha, tp trung sang nn kinh t hng ha th trng, cc chnh sch bao cp dn dn b xa b, trong chnh sch phn phi nh cho cn b, cng nhn vin b hp dn do nhiu nguyn nhn khc nhau. Trn c s nhn thc, nh gi ng thc trng nn kinh t - x hi ca t nc, c bit l nhn thc v ch ngha x hi, iu 62 Hin php nm 1980 c Hin php nm 1992 iu chnh li theo hng Nh nc ghi nhn v bo h quyn s hu nh , quyn i thu v cho thu nh ca cng dn. T quy nh ny, Nh nc ta thc hin ch trng bn nh thuc s hu ca mnh cho ngi dn, to iu kin cho mi ngi, c bit l cc i tng cn b, cng nhn, vin chc ang ngi nh c nh nc phn phi hoc cho thu c th c nh thuc s hu ca chnh mnh. thc hin ch trng ha gi nh thuc s hu nh nc v m bo cho giao dch mua bn nh c thc hin ng i tng, ng cc th tc lut nh, Chnh ph ban hnh Ngh nh s 60/N-CP quy nh v quyn s hu nh v quyn s dng t ti th. Ngh nh quy nh cc i tng nh thuc s hu nh nc bao gm: + Nh to lp bng ngun vn ngn sch nh nc hoc c ngun gc t vn ngn sch nh nc; + Nh c ngun gc s hu khc c chuyn thnh s hu nh nc theo quy nh ca php lut; + Nh ca c nhn, h gia nh, tp th mua nh thuc s hu nh nc nhng cha tr ht tin cho Nh nc (iu 5) [13]. Nh vy, khi xc nh nh thuc s hu nh nc chng ta cn phi lu n trng hp nh c ngun gc s hu khc c chuyn thnh s hu nh nc theo quy nh ca php lut. Sau khi ginh c c lp, thng nht t nc, Nh nc thc hin cc chnh sch quc hu ha nh ca t sn mi bn, s quan ngy qun, ngy quyn c n mu vi nhn dn. Khi mua, bn nh thuc nhm i tng ny ngi mua nh phi yu cu ngi c thm quyn bn cung cp y cc giy t, ti

38

liu c lin quan n vic xc nh ngun gc s hu ca ngi nh, trnh cc trng hp i li nh thuc s hu nh nc bn cho ngi khc, hoc c Nh nc giao cho ngi khc s dng m bo s n nh trong cc chnh sch nh ca Nh nc. Tuy nhin, trong ch trng ha gi nh thuc s hu nh nc, khng phi tt c mi cn nh u c th c em bn. ngi nh thuc s hu nh nc tr thnh i tng ca hp ng mua bn nh th n phi c c quan nh nc c thm quyn ra quyt nh cho php bn ngi nh , cn h cho nhng i tng nht nh, thng l cn b, cng nhn vin chc ang lm vic trong cc c quan, n v ca Nh nc. Trn thc t, "th trng bt ng sn ngm" v ang tn ti vic mua bn "hoa hng" nh ang thu ca nh nc. l cc quan h mua bn nh m bn bn ch l ngi thu nh ca Nh nc, trong khi bn mua khng bit hoc coi nh l vic mua bn nh ny l hp php nn mua ngi nh m bn bn ang thu nh ca nh nc c gi r, cn bn bn th thu c tin li (tin hoa hng) t vic bn ngi nh . R rng y khng phi l hp ng mua bn nh hp php, v ngi bn khng phi l ch s hu ca ngi nh em bn. Trn thc t, khi cc tranh chp xy ra gy rt nhiu kh khn cho Ta n, bi v vn xc nh loi hp ng ny nh th no cn rt nhiu quan im khc nhau. C quan im cho rng, bn cht ca quan h ny l quan h cho thu li nh thu ca Nh nc vi gi cao nhm hng chnh lch, hoc cho rng vic mua bn thc t nh trn l mua bn quyn ti sn (quyn s dng nh ang thu). Ngoi ra, khi gii quyt hu qu php l ca vic mua bn ny cng gp phi nhiu kh khn cho cc c quan nh nc c thm quyn v: + Mt trong nhng kh khn khi xc nh loi hp ng ny l do quan h thu nh ca Nh nc, ngi thu nh phi tha mn nhng iu kin nht nh m bn thu nh t ra trc. V d, h ang l cn b, cng nhn, vin chc nh nc c thi gian cng tc v c s cng hin cho Nh nc, cho x hi mt mc nht nh, hin cha c nh ... V vy, trong tim thc ca ngi thu nh v ngi dn thng cho rng ngi nh do Nh nc giao cho ngi thu nh thuc quyn "nh ot" ca

39

ngi thu, lm cho ngi thu nh cng nh ngi mua nh ca ngi thu tng y l hp ng hp php. + Kh khn th hai l ngi nh c ngun gc s hu nh nc c "bn" qua tay nhiu ngi, sau xy ra tranh chp v quyn li, ngha v ca cc bn m cc bn khng th t gii quyt c, lc h mi c yu cu c quan nh nc c thm quyn gii quyt. Vy, bn cht ca quan h mua bn ny l nh th no? Theo php lut v quyn s hu, khi Nh nc thc hin cc quyn nng ca quyn s hu cho c nhn thu, th bn cht ca quan h ny l chuyn giao quyn s dng nh ch khng phi chuyn giao quyn s hu. Theo , bn thu c quyn chim hu v s dng nh m h ang thu ca Nh nc. Bn cht ca quan h ny l quan h chuyn nhng quyn s dng nh theo hp ng thu nh thuc s hu nh nc, khng phi l hp ng cho thu li nh thuc s hu nh nc, v trong quan h cho thu li vn tn ti mi quan h gia bn cho thu li vi Nh nc vi t cch l ngi cho thu nh. Cn trong quan h chuyn quyn s dng nh bn chuyn nhng s khng c quan h vi Nh nc vi t cch l ngi i thu nh na. C th ni chnh xc hn l ngi chuyn nhng quyn s dng nh thuc s hu nh nc em bn quyn c thu nh thuc s hu ca Nh nc ca mnh m ng l ra ngi bnh thng khc khng c trc tip thu nh ca Nh nc. Tuy nhin, trong quan h thu nh thuc s hu nh nc, v ch s hu l mt ch th c bit, cng vi ngi c trc tip thu nh ca nh nc cng thuc i tng c bit, nn vic chuyn nhng hp ng thu nh thuc s hu nh nc ca bn thu phi tun theo nhng quy nh ring. Theo , nu cc bn mun xc lp quan h chuyn nhng hp ng thu nh ny th phi p ng c cc iu kin: - Nh khng c tranh chp; - Khng c nhu cu s dng;

40

- c s ng ca c quan qun l nh t bng vn bn i vi vic chuyn nhng ny (s ng ny c th ti thi im giao kt hp ng, trc phin Ta hoc ti phin Ta nu cc bn c tranh chp yu cu Ta n gii quyt). - Vic chuyn nhng hp ng thu nh ny phi lp thnh vn bn [43]. + Kh khn th ba l vic xc nh thi gian thu nh thuc s hu nh nc c xc nh nh th no? (khi no th kt thc hp ng thu nh? trng hp nh th no th hp ng thu nh c chm dt...?). S xen k trong cc quan h mang tnh hnh chnh vi cc quan h mang tnh dn s khi xc lp quyn ca ngi thu nh hoc ngi c nh nc giao nh c th bng mt quyt nh hnh chnh. Nhng quy nh khng r rng, khng dt khot ny to ra quan nim sai lm trong x hi l coi ngi c thu, c giao cn nh c ngun gc s hu nh nc c coi l ch nhn c quyn nh ot cn nh . Do s phc tp trong cc quan h mua bn nh c ngun gc thuc s hu nh nc nh trn, Nh nc ban hnh v thc hin cc ch trng ha gi nh thuc s hu nh nc i vi mt s qu nh nht nh. Vic ban hnh ch trng ny nhm mc ch va m bo cho quyn li ca Nh nc v ngi hin ang thu, ang chim hu hp php cn nh , va bo m cc giao dch mua nh c ngun gc s hu nh nc c thc hin ng php lut, cng va gim bt c s phc tp trong quan h chuyn nhng quyn s dng nh theo hp ng thu nh ca nh nc. Tm li, vi vic quy nh cc loi hnh nh thuc s hu nh nc theo iu 5 nh trn m bo cho bn mua nh yn tm hn khi xc nh ng ngun gc ca ngi nh em bn, bn bn. V thc t vic xc nh ch th hp php c php bn nh c ngun gc s hu nh nc khng phi l vic n gin khi Nh nc ta trong nhng nm va qua cha thc hin tt cng tc cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t , c bit l cha gii quyt ht nhng tn ng trong cc quan h giao nh thuc s hu nh nc cho cc c nhn, t chc m hin nay h chuyn nhng cho ngi khc. 2.2.2. Nh thuc s hu t nhn

41

Nh thuc s hu t nhn l i tng ca hp ng mua bn nh phi l ngi nh, cn h c ngun gc hp php. Ngha l, ngi nh phi c xc lp quyn s hu hp php. Vn t ra y l ngi nh, cn h c xc lp trn nhng c s php l no th c coi l s hu hp php. Cn c vo quy nh ti iu 176 B lut dn s nm 1995, (iu 170 B lut dn s nm 2005) nh t nhn c coi l s hu hp php da v mt trong cc cn c sau: + T nhn t to dng (t xy dng) nh mt cch hp php; + C c t quyt nh hnh chnh ca c quan c thm quyn; + C c t cc giao dch dn s hp php (thng qua hp ng mua bn, i ti sn, tng cho ti sn, tha k ti sn); + C c t bn n, quyt nh ca Ta n c hiu lc php lut; + S hu nh theo quy nh ti khon 1 iu 225 B lut dn s nm 1995, v cc trng hp khc theo quy nh ca php lut [2]. Mt vn quan trng l nh l loi ti sn buc phi ng k quyn s hu, v th tt c cc cn c xc lp quyn s hu ca ch s hu ngi nh mun bn phi c cc giy t xc nhn quyn s hu ca c quan nh nc c thm quyn. Nhng thc t, vn xc nhn quyn s hu nh cng vi quyn s dng t trong nhng nm va qua cha c hiu qu cao. Mt khc, thc chp hnh php lut trong cc giao dch lin quan n nh t ca ngi dn l khng cao. Do , vn xut trnh cc giy t, ti liu chng minh quyn s hu nh hp php l rt kh thc hin c y . Mt vn na khi xem xt vic xc nh i tng ca hp ng mua bn nh thuc s hu t nhn l phn bit cc loi hnh s hu nh thuc loi hnh s hu t nhn l s hu chung theo phn hay s hu chung hp nht, hay s hu ca ring mt c nhn. Trn thc t, nhm i tng nh thuc s hu ca mt c nhn l i tng ca hp ng thng t xy ra cc tranh chp hn so vi nh thuc s hu chung. Bi v, cc chng c, ti liu chng minh nh thuc s hu ca mt c nhn thng r rng, d xc nh, trong khi nh thuc s hu chung thng t c cc chng c r rng

42

 phn nh phn nh v cc phn quyn khc lin quan n vic s hu phn nh ca mi ng s hu. V d: Vic phn nh quyn v ngha v ca cc ng s hu i vi cc cng trnh thuc s hu chung: cng trnh v sinh, hnh lang, khng gian chung, li i chung... C th khng nh rng, nh thuc s hu chung l nhm i tng khi tham gia giao dch mua bn trn th bt ng sn thng cha c s tun th trit nhng quy nh ca php lut. S vi phm trong cc quan h mua bn nh lin quan n nhm i tng ny c nhiu nguyn nhn ch quan v khch quan khc nhau, trong thng c s vi phm iu kin i tng ca hp ng mua bn nh . iu 34 Php lnh nh nm 1991 quy nh: "Bn nh thuc s hu ca nhiu ngi phi c s ng bng vn bn ca tt c cc ch s hu" [59], trong khi cha c mt quy nh no a ra khi nim nh thuc s hu ca nhiu ngi l nhng loi s hu chung no (nh thuc s hu chung hp nht hay nh thuc s hu chung theo phn). Khi bn nh thuc nhm i tng ny th quyn u tin mua ca ngi ng s hu c thc hin nh th no cng cha c php lut d liu ht. Quy nh ti iu 34 Php lnh nh nm 1991, lm hn ch rt ln ti quyn bn ti sn ca cc ng s hu ch khi h c nhu cu bn nh thuc s hu chung ca mnh. V khi mun bn nh cc ch s hu phi tha thun i n ng thun v vic ng bn nh thuc s hu chung ca h, m vic ng thun ny khng phi lc no cng d dng t c i vi mi ch s hu, bi rt nhiu nguyn khc nhau. Do , trong thc t, c rt nhiu ngi nh thuc s hu chung c bn m khng c s ng bng vn bn ca tt c cc ng s hu ch v khi c cc tranh chp v vic bn nh thuc s hu chung ny, Ta n thng khng c cc c s php l vng chc m bo quyn li hp php ca cc bn. B lut dn s nm 1995, nm 2005 c ban hnh khc phc c nhng im hn ch trn. Theo iu 229 B lut dn s nm 1995 (iu 214 B lut dn s nm 2005), nh thuc s hu chung c hiu l nh thuc quyn s hu ca nhiu ngi v n c th l s hu chung hp nht hoc s hu chung theo phn.

43

+ Theo quy nh ti iu 231 B lut dn s nm 1995 (iu 216 B lut dn s nm 2005) th ch s hu nh theo phn c cc phn quyn v ngha v tng ng vi phn nh thuc quyn s hu ca mnh, tr trng hp c tha thun khc. Do vy, khi bn nh thuc s hu chung theo phn th tng s hu ch c th bn phn nh thuc quyn s hu ca mnh m khng cn c s ng ca cc ch s hu chung khc nhng vic bn ny khng c lm nh hng n quyn, li ch ca cc ch s hu chung khc. Trong trng hp ny, "cc ch s hu chung khc c quyn c u tin mua" (iu 445) [2]. Ngha l trong trng hp ny, tng ch s hu c th hon ton c lp trong vic thit lp giao dch mua bn nh vi ngi c nhu cu mua nh, m khng b ph thuc vo kin ca cc ng s hu ch khc. Nhng trc khi giao dch vi ngi c nhu cu mua nh khc, h phi thc hin cc quy nh ca php lut v quyn u tin mua ca cc ng s hu. + Nh thuc s hu chung hp nht, thng pht sinh trong quan h hn nhn, theo "cc ch s hu chung c quyn v ngha v ngang nhau" i vi nh (khon 2 iu 232) [2]. Khi nh thuc s hu chung hp nht c em bn th trong hp ng phi th hin c s ng ca tt c cc ng s hu ch (cc ch s hu phi ng v k vo vn bn hp ng mua bn nh , hoc nu mt trong cc ch s hu vng mt, khng th k vo vn bn hp ng th phi c giy y quyn hp php cho ngi c php bn nh). y l im khc bit gia bn nh thuc s hu chung hp nht vi vic bn nh thuc s hu chung theo phn. C ngha l, khi mt trong cc ng s hu ch khng ng thun vi vic bn nh th hp ng mua bn nh khng bao gi c thc hin. 2.2.3. Nh ang cho thu Nh ang cho thu, cho mn, cho nh cng ging nh cc ti sn khc n cng c th tr thnh i tng ca hp ng mua bn. Tuy nhin, do nh lun l mt loi ti sn c bit c nh hng rt ln n cuc sng ca c nhn, gia nh ngi ang thu ngi nh . V th, khi bn nh ang cho thu ch s hu phi tha mn nhng iu kin do php lut quy nh. iu 446 quy nh: "Trong trng hp bn nh ang cho thu, th bn thu c u tin mua nu cha c ch no khc v thc hin y ngha v ca ngi thu nh" [2].

44

y l mt trong nhng quy nh tin b ca B lut dn s so vi cc vn bn php lut v nh trc . Nu nh iu 35 Php lnh nh nm 1991 ch quy nh: "Ch s hu mun bn nh ang cho thu th phi thng bo trc cho bn thu. Trong thi gian ba thng, k t ngy bn thu nhn c thng bo v vic bn nh m khng thun mua, ch s hu nh c quyn bn nh cho ngi khc" [59]. Cc quy nh ny th hin c quyn u tin mua ca ngi ang thu nh , nhng khng khng nh r quyn c u tin mua ca ngi ang thu nh c thc hin n u v khi no quyn u tin mua pht sinh, chm dt i vi cc bn, ch ti php l khi ngi bn khng thc hin u tin mua ca ngi thu nh. Theo quy nh ti iu 446 B lut dn s nm 1995, quyn u tin mua ca ngi ang thu nh c hiu l nu ch s hu nh mun bn ngi nh ca mnh ang cho ngi khc th phi ngh bn ang thu nh mua trc. Trong trng hp bn thu khng ng mua, khng tr li ngh bn trong thi hn 3 thng th bn bn nh mi c bn ngi nh cho ngi khc. Tuy vy, quyn u tin mua ca ngi thu nh khng phi pht sinh trong bt c trng hp no, ngha v thc hin ca ch s hu ngi nh i vi ngi ang thu ch pht sinh khi bn thu nh c cc iu kin sau: - Bn thu nh cha c ch khc; - Bn thu thc hin y cc ngha v ca ngi thu nh. Php lut t ra cc iu kin m bo quyn u tin mua ca ngi ang thu l vic lm ht sc cn thit. N va m bo tnh chnh sch x hi trong cc giao dch lin quan n vic mua bn nh , va m bo cho s hi ha v quyn li ca bn cho thu v bn i thu khi bn cho thu mun bn nh thuc s hu ca mnh. Mt iu cn lu trong trng hp mua bn nh ang cho thu l mc d hp ng mua bn c xc lp hay khng c xc lp th quyn thu nh ca bn thu i vi ngi nh ang thu trong thi gian thu ca hp ng thu nh vn lun c hiu lc nh cc bn tha thun trong hp ng thu nh, tr trng hp cc bn mua, bn v bn thu c tha thun khc. 2.2.4. Nh chung c

45

Vi s pht trin mnh m ca qu trnh th ha nc ta trong nhng nm va qua v trong tng lai, nh chung c c th tr thnh loi hnh nh ph hp nht i vi i b phn dn c ti cc khu th, khu cng nghip. Nh chung c l loi hnh nh mi c hnh thnh v pht trin cc th Vit Nam. C th khng nh, nh chung c c xy dng p ng c phn ln nhu cu v ch , iu kin c s h tng cng nh iu kin kinh t ca nhn dn. Do , vic to dng nh bng hnh thc mua nh chung c ti cc khu th hin nay ang v s tr thnh mt loi hnh to dng nh ch yu ca nhiu cp v chng tr v nhng c nhn, h gia nh c thu nhp mc thp v trung bnh cha c iu kin nhng ngi nh c lp. V th, vic xy dng v ban hnh nhng quy nh to hnh lang php l va thng thong, va m bo cc quan h mua bn nh chung c pht trin bnh thng trong th trng bt ng sn l vn cn thit v quan trng. Nh chung c l loi hnh nh m nhiu cn h cng xy dng trn mt mnh t v c cu trc theo hnh thc c bit tt c cc h sng trong ta nh chung c u c th c hng nhng iu kin thun li nht nh ca khu nh chung c . Mt khc, do cu trc xy dng ca nh chung c l mt khi thng nht nn vic mua bn tng cn h trong ta nh chung c tt yu s nh hng n quyn li ca nhng cn h lin k cng nh cc cn h khc (cc nh hng v quyn a dch). nh chung c tr thnh i tng ca hp ng mua bn nh th ngoi nhng iu kin chung v i tng ca hp ng nh phn tch trn, cn cn phi c nhng iu kin ring nht nh m bo quyn v li ch cho cc ng s hu khc i vi cc cn h trong ta nh chung c . 2.2.5. Nh c hnh thnh trong tng lai Nh c hnh thnh trong tng lai, cng nh cc bt ng sn khc s c hnh thnh trong tng lai l nhm i tng c php lut dn s cc nc tin tin trn th gii iu chnh, vi nhng quy ch c th v cht ch. V d: Chng III - 1 Hp ng mua bn bt ng sn s c xy dng (t iu 1601 1 n iu 1604 - 1) B lut dn s Php quy nh cc trng hp mua bn bt ng sn

46

ni chung (trong nh c coi l mt loi bt ng sn c th) s c hnh thnh trong tng lai. Theo , iu 1601 - 2 c quy nh: Hp ng bn chu tr theo k hn l mt hp ng theo ngi bn cam kt giao bt ng sn khi xy dng xong, ngi mua cam kt nhn v tr tin. Vic chuyn giao quyn s hu c thc hin ng nhin, do vic xc nhn bng cng chng th vic xy dng xong bt ng sn v pht huy hiu lc ngc li t ngy bn [54]. iu 1601 - 4 quy nh: Vic ngi mua nhng quyn ca h i vi bt ng sn s xy dng ng nhin lm cho ngi c nhng thay th cc ngha v ca ngi mua i vi ngi bn Nu vic bn c km theo y thc, vic y thc ny c tip tc gia ngi mua v ngi c nhng. Nhng quy nh ny c p dng i vi mi chuyn nhng khi cn sng, t nguyn hoc bt buc hoc chuyn nhng v l do cht [54]. Qua y, thy c php lut dn s Cng ha Php khng nhng gin tip khng nh, nhn v bo v bng php lut i vi cc giao dch mua bn nh s c xy dng (c hnh thnh trong tng lai), m cn a ra cc quy phm to cho cc giao dch mua bn ny c thc hin mt cch tng i hon chnh, m php lut dn s Vit Nam cng nh php lut mt s nc khc nn hc tp theo. Php lut dn s v hp ng ni chung cng nh php lut v hp ng mua bn nh ni ring cha c mt quy nh no trc tip iu chnh cc giao dch dn s lin quan n cc i tng nh s c hnh thnh trong tng lai. Trong khi trn thc t, cc quan h giao dch lin quan n cc nhm i tng ny xy ra rt nhiu. Mt trong nhng nguyn nhn quan trng ca hn ch ny l xut pht t quan nim v ti sn. iu 172 B lut dn s nm 1995 quy nh v ti sn nh sau: "Ti sn bao gm vt c thc, tin, giy t tr gi bng tin v cc quyn ti sn" [2]. Khi iu 422 B lut dn s quy nh v i tng ca hp ng mua bn ti sn "c th l vt v quyn ti sn. Vt v ti sn phi c thc v c php giao dch" [2]. Nh vy, nu xt v k thut lp php th vt - ti sn l i tng ca hp ng mua bn b b hp rt nhiu bi

47

khi nim "c thc". Khi nim "c thc" l khi nim dng ch nhng s vt, hin tng hoc ang xy ra trong thc t. Trong khi , v mt l lun th "khch th ca quan h php lut dn s l ci m cc ch th hng ti, tc ng vo. Ni mt cch khc, l nhng li ch vt cht, li ch tinh thn m php lut bo v cho cc ch th trong quan h php lut " [66]. Khch th c th l ti sn, l hnh vi v cc dch v; kt qu ca hot ng tinh thn sng to; cc gi tr nhn thn. V th, trong quan h mua bn nh , nh l i tng ca hp ng cha hnh thnh thi im hin ti nhng chc chn s c c trong tng lai v cng l i tng ca hp ng mua bn. Vic xc nh ngi nh l i tng ca hp ng mua bn s c trong tng lai l hon ton c cc c s php l vng chc: + Ngi nh c giy php xy dng ca c quan nh nc c thm quyn v c xy dng trn din tch t hp php ca bn bn nh . + Ngi nh s c xy dng theo cc d n v nh ca c quan nh nc c thm quyn, ca cc cng ty kinh doanh nh c ct c thm quyn quyt nh cho php xy dng. Trong th trng bt ng sn Vit Nam thi gian va qua, cc quan h c lin quan n vic mua bn nh c hnh thnh trong tng lai c cc ch th a vo giao dch. c bit l cc ngi nh chung c ti cc th ln nh thnh ph H Ni, Thnh ph H Ch Minh, cc ngi nh thuc dng ny c giao bn ngay khi "d n" kh thi mi c ph duyt bi c quan nh nc c thm quyn (hin tng bn nh trn giy). V th Nh nc phi sm c cc gii php nhm m bo cho cc giao dch mua bn nh m i tng ca n s c hnh thnh trong tng lai l iu cn thit trong nn kinh t m hin nay. Vic xy dng cc quy nh php l ny s m bo cho cc ch th khi tham gia quan h mua bn nh s c php lut bo v v hn ch nhng tranh chp c th xy ra. Tuy nhin, nh c hnh thnh trong tng lai c th tr thnh i tng ca hp ng mua bn nh th n phi c nhng iu kin nht nh. Theo chng ti th php lut nn quy nh r cc iu kin ngi nh c php a vo giao dch mua bn nh:

48

+ Ngi nh phi c cc giy t hp php chng minh quyn s dng t , quyn thu t hp php ca bn bn nh i vi din tch t m ngi nh s c xy dng trong tng lai; + Ngi nh phi c giy php xy dng ca c quan nh nc c thm quyn, km theo giy cp php xy dng l bn thit k kin trc c th c ph duyt cc bn cng tho lun v cc ni dung ca hp ng lin quan n ngi nh s xy . Nh vy, nh c hnh thnh trong tng lai hon ton c th tr thnh i tng ca hp ng mua bn nh . ph hp vi iu kin thc t v ang din ra i vi giao dch mua bn nh ni ring v mua bn ti sn ni chung, B lut dn s nm 2005 c s iu chnh v khi nim ti sn "ti sn bao gm vt, tin, giy t c gi khc v quyn ti sn" [3]. Vi quy nh nh iu 163 B lut dn s nm 2005 ny, th i tng ca hp ng mua bn ti sn ni chung v i tng ca hp ng mua bn nh ni ring c m rng hn rt nhiu, n m bo c tnh d liu cao khi php lut iu chnh cc giao dch mua bn ti sn hoc cc giao dch mua bn nh . Tm li, nh l i tng ca hp ng mua bn nh phi tha mn cc iu kin chung i vi cc ti sn c php giao dch theo iu 422 B lut dn s. Bn cnh , vi mi loi hnh nh khi l i tng ca hp ng mua bn th n cn cn phi tha mn nhng iu kin c tnh c th ring theo lut nh. Mt khc, iu kin v i tng ca hp ng trong hp ng mua bn nh c nh hng rt ln n hiu lc ca hp ng nn khi tham gia cc nghip v cng chng, chng thc hp ng, cc c quan nh nc c thm quyn cn phi hng dn, tham vn cho cc bn hiu r quyn li v ngha v ca mnh i vi vic tha thun v i tng ca hp ng v cc iu kin ca tng i tng nh . Mt vn na cng cn phi t ra khi cp n i tng ca hp ng mua bn nh l quyn s dng t c phi l i tng ca hp ng mua bn nh khng? y ang l mt vn cha c php lut quy nh mt cch r rng. Theo chng ti, vn ny cn c php lut quy nh r rng hn na, nh Php lnh nh nm 1991 quy nh ti iu 31, nhng cn c s iu chnh theo hng din tch t c nh l i tng ca hp ng mua bn nh . Ngi c chuyn quyn s hu nh ng thi cng c chuyn quyn s dng t theo quy nh ca php lut dn

49

s v Lut t ai. Bi v, hp ng mua bn nh l loi hp ng mua bn loi ti sn c bit. S c bit th hin ch bt c ngi nh no cng u phi c xy dng trn mt din tch t nht nh, do , vic bn nh khng th khng ni n vic "bn" t c nh , tr trng hp c bit ngi nh c xy dng trn phn t thu theo d n, quy hoch. 2.3. Ni dung hp ng mua bn nh Ni dung ca hp ng mua bn nh l tng hp cc iu khon m cc ch th tham gia giao kt hp ng tha thun. Cc iu khon xc nh quyn v ngha v dn s ca cc bn tham gia giao kt hp ng. Vi c im l loi hp ng song v, v vy, ni dung quyn v ngha v ca cc bn tha thun trong hp ng bao gi cng th hin tnh song v, tc l quyn v ngha v ca cc bn thng th hin s i lp, quyn ca bn ny s l ngha v ca bn kia v ngc li. Khi cp n ni dung ca hp ng mua bn nh l cp n ton b quyn v ngha v ca bn bn nh v bn mua nh, y l ni dung bt buc cc bn phi thc hin ng v thc hin y . 2.3.1. Quyn v ngha v ca bn bn nh * Ngha v ca bn bn nh Theo iu 447 B lut dn s 1995 th ngha v ca bn bn nh bao gm: 1. Thng bo cho bn mua v cc hn ch quyn s hu i vi nh mua bn, nu c; 2. Bo qun nh bn trong thi gian cha giao nh cho bn mua; 3. Giao nh ng tnh trng ghi trong hp ng km theo h s v nh cho bn mua; 4. Thc hin ng cc th tc mua bn nh theo quy nh ti iu 444 ca B lut ny; 5. Np thu theo quy nh ca php lut [2]. Theo quy nh trn, bn bn nh phi thc hin ngha v thng bo cho bn mua v cc hn ch quyn i vi nh mua bn. Vic thng bo ny l ngha v bt buc i

50

vi bn bn nh. Bn cnh , bn bn nh cng phi cung cp cc thng tin xc nh nh c xc lp quyn s hu nh th no (ngun gc ngi nh cng vi s hu ch ca ngi nh), cc hn ch quyn khc nh: ngi nh hin c phi l ti sn ang th chp m bo thc hin mt ngha v dn s khc khng, cc quyn a dch c xc lp i vi ngi nh l nhng yu t cn thit khng nh s hp php ca ngi nh em bn. Trong thc tin, ngha v ny thng b bn bn nh "l" i hoc nu khng h ch thng bo cho bn mua nhng thng tin khng nh ngi nh h em bn l c cn c hp php. Bn bn c ngha v bo qun nh bn trong thi gian cha giao nh cho bn mua. Bn bn d nhn hay cha nhn tin t bn mua nh, hai bn hon thnh th tc ng k trc b hay cha, k c trong hp ng cc bn tha thun v thi gian giao nh hoc cha tha thun v thi gian giao nh, th khi bn bn cha giao nh cho bn mua, bn bn c ngha v bo qun ngi nh theo ng hin trng ti thi im m cc bn tha thun v k kt trong hp ng, tr trng hp cc bn c tha thun khc. Ngha v bo qun nh em bn pht sinh k t thi im cc bn giao kt hp ng v hp ng c chng thc hoc cng chng ti c quan nh nc c thm quyn. Ngha v bo qun nh chm dt khi bn bn thc hin ngha v giao nh theo ng tnh trng ghi trong hp ng, km theo h s v nh cho bn mua nu h khng c tha thun khc. Theo quy nh ti iu 432 v iu 433 B lut dn s nm 1995, trong thi gian bn bn cha giao nh cho bn mua, cc bn cha hon thnh cc th tc mua bn nh theo quy nh ca php lut, bn mua nh cha lm cc th tc ng k quyn s hu nh th bn bn nh c ngha v bo qun ngi nh , tc l h phi chu mi ri ro i vi ngi nh d h c li hoc khng c li gy thit hi cho ngi nh (ngi nh b chy, sp, b thin tai, ch ha...). S d c quy nh nh vy l v trong thi gian ny, vic chuyn quyn s hu t ngi bn cho ngi mua cha c thc hin. Mt vn c t ra l nu bn mua v bn bn nh cha lm cc th tc ng k quyn s hu nh , m bn bn giao nh cho bn mua, bn mua nhn nh nhng h khng c tha thun no khc v trch nhim ca cc bn i vi ngi nh, khi xy ra ri ro bn no s phi chu trch nhim? y l mt vn phc tp v hin nay

51

vic thc hin cc th tc mua bn, ng k quyn s hu nh cha c cc bn thc s quan tm thc hin, hoc nu c thc hin th cng ch thc hin mt phn nh (thng l a n y ban nhn dn phng, x yu cu xc nhn vic mua bn nh ). Do tnh hnh thc t hin nay nc ta, khi m cc vn thuc v th tc hnh chnh cha c thc hin thun li ti a cho nhn dn, nn chng php lut cn c s sa i theo hng: trong quan h hp ng mua bn nh nu bn bn nh chuyn giao ngi nh cho bn mua th trch nhim bo qun nh c chuyn sang cho bn mua t thi im giao nh nu cc bn khng c tha thun khc. Bi v, trong trng hp ny ngi nh hon ton thuc quyn chim hu v s dng ca bn mua nh, cc bn ch ch thi gian lm cc th tc bn bn chuyn giao quyn s hu ngi nh v quyn s dng t cho bn mua, cn bn mua lm th tc ng k quyn s hu nh , quyn s dng t m mnh mua. Quy nh theo hng ny s m bo cho cc bn c thc trch nhim hn khi lm cc th tc hnh chnh trong giao dch dn s, m bo quyn li ca bn bn nh khi h bn giao nh cho bn mua, nhng v l do no h khng tha thun vi nhau v thi im chu ri ro i vi ngi nh. Do cc quy nh v thi im chu ri ro ny v mt s cc quy nh khc nh trn cp nn nu cc bn khng tha thun trong hp ng n s t ng xc lp i vi cc bn, buc cc bn phi thc hin cc iu kin m php lut d liu. Mt khc, tuy c cc quy nh ca php lut v vn ny nhng khng phi bt c ngi dn no cng bit, bn cnh , cc dch v php l nc ta cha pht trin v thc tun th php lut ca ngi dn cn hn ch, th vic quy nh ngha v bo qun nh nh hin nay cha thc s ph hp, cn phi c s iu chnh li. Song song vi vic giao nh ng thi hn tha thun cho bn mua, bn bn cn c ngha v giao ton b cc giy t lin quan n nh nh: giy chng nhn quyn s hu nh ; giy chng nhn quyn s dng t ; hp ng thu t hoc quyt nh cho thu t; giy php xy dng nh ; hp ng mua bn nh vi ngi khc; hp ng tng cho nh ; bn di chc; bn n, quyt nh ca Ta n c hiu lc php lut xc nh quyn s hu nh ca ngi bn nh; cc giy t a chnh khc c lin quan n nh ; cc giy t th hin quyn hn ch quyn s hu i vi ngi nh nu c (chuyn giao h s nh ).

52

Bn bn nh phi thc hin ng cc th tc "ng k trc b sang tn nh cho bn mua ti c quan nh nc c thm quyn" (iu 444) [2]. y khng ch l ngha v ca bn bn nh m n ng thi l ngha v ca bn mua nh (khon 4 iu 449) [2]. Ngha v thc hin ng cc th tc lut nh ny l c s php l nh nc cng nhn v bo v giao dch mua bn m cc bn t nguyn xc lp. Ngoi nhng ngha v theo quy nh ti iu 447 B lut dn s nm 1995 nh trn, bn bn nh cn phi thc hin nhng ngha v bo m quyn s hu ca bn mua i vi ti sn mua bn c quy nh ti iu 436 B lut dn s nm 1995, bo m cht lng ca ngi nh em bn (iu 437 B lut dn s nm 1995), ngha v bo hnh nu c tha thun. * Quyn ca bn bn nh Theo quy nh ti iu 448 B lut dn s nm 1995 th bn bn nh c cc quyn sau: 1. Yu cu bn mua nhn nh ng thi hn tha thun; 2. Yu cu bn mua tr tin ng thi hn theo phng thc tha thun; 3. Yu cu bn mua hon thnh cc th tc mua bn nh trong thi gian tha thun; 4. Khng giao nh khi cha nhn tin nh tha thun [2]. Nh vy, cng vi vic bn bn thc hin cc ngha v cho bn mua th h c quyn yu cu bn mua phi thc hin tha mn nhu cu bn nh ca mnh. Theo quy nh ti khon 1 iu 448 B lut dn s nm 1995, bn bn c quyn yu cu bn mua nhn nh ng thi hn tha thun. Quy nh ny nhm m bo khng ch quyn li ca bn mua c nhn nh m n cn m bo quyn li ca bn bn v bn bn nh c ngha v bo qun nh cho n khi giao nh cho bn mua theo khon 2 iu 447 v thc thc hin cc th tc mua bn nh c quy nh ti iu 444 B lut dn s. Trong trng hp bn mua khng nhn nh ng nh tha thun, s lm tng thm kh nng chu trch nhim ri ro i vi ngi nh v pha ngi bn nh. Do vy, nu nh vic chm giao nh ng tha thun l s chm thc hin ngha v, th

53

vic "bn mua chm tip nhn nh l chm tip nhn vic thc hin ngha v dn s" (iu 293) [2]. iu 293 quy nh: "i vi ti sn c nguy c b h hng, th ngi c ngha v c quyn bn ti sn v tr cho ngi c quyn khon tin thu c t vic bn ti sn sau khi tr chi ph cn thit bo qun v bn ti sn " [2]. Theo quy nh ny, khi ngi mua nh "khng" nhn nh th bn bn c quyn bn ngi nh cho ngi khc hay khng l vn phc tp. Trong trng hp ny, vic xc nh ti sn nh th no l "c nguy c b h hng" ngi bn nh c c s php l bn ngi nh rt kh xc nh. Trn thc t, nu nh ngi nh c gi tr thp hn rt nhiu so vi gi tr ca mnh t, ngi mua nh khi k kt hp ng ch yu nhm mc ch "mua t" c ngi nh th vic xc nh ti sn "c nguy c b h hng" l vn khng phi lc no cng c th t ra trong mi trng hp mua bn nh . V vy, php lut cn quy nh ht sc c th vic gii quyt nh th no i vi trng hp nu bn mua "khng" tip nhn vic bn giao nh t bn bn. Theo quan im ca chng ti th trong trng hp bn mua "khng" nhn giao nh t ngi bn, ngi bn khng c quyn bn nh cho ngi khc nh quy nh ti iu 293 B lut dn s. Nn quy nh theo hng bn bn ch c quyn bn ngi nh cho ngi khc khi h yu cu bn mua nhn nh ba ln lin tip trong khong thi gian hp l m bn mua vn khng nhn nh v khng a ra c cc l do chnh ng. Hin nay, trn thc t, t khi bn mua khng nhn giao nh ng thi hn. Tuy nhin, vic quy nh ny l cn thit, bi v trong thc t c nhiu trng hp hp ng mua bn nh c cc bn k kt, cc bn t cc, thanh ton trc vi nhau mt khon tin m bo thc hin hp ng, nhng v mt l do no bn mua khng nhn nh do bn bn giao (v khi nhn nh thng thng ngi mua ng thi phi tr ton b hoc mt phn ln tin mua nh cho bn bn nh tha thun trong hp ng). Nu bn mua vn c tip tc ko di tnh trng chm nhn nh do ngi bn giao, trong khi ngi bn nh li rt c nhu cu bn nh ly tin u t kinh doanh, mua nh mi, hoc lm mt vic g m h khng nhn c tin t pha ngi

54

mua th ng nhin h phi c quyn bn ngi nh cho ngi khc tha mn nhu cu hp php ca mnh. Bn bn c quyn yu cu bn mua hon thnh cc th tc mua bn nh trong thi hn tha thun. y cng l quyn nhm hn ch vic phi gnh chu ri ro i vi ngi nh m bn bn nh phi gnh chu, "bn bn phi chu ri ro cho n khi hon thnh th tc ng k, bn mua chu ri ro, k t thi im hon thnh th tc ng k, k c khi bn mua cha nhn ti sn, nu khng c tha thun no khc" (khon 2 iu 433) [2]. Bn bn c quyn yu cu bn mua tr tin ng thi hn theo phng thc tha thun trong hp ng. C th khng nh, y l quyn c bn ca bn bn v l im c trng ca hp ng mua bn ti sn. Khi tham gia quan h mua bn nh , ngi bn nh nhm ti mc ch c c mt khon tin nht nh no tha mn nhu cu ca mnh, do c nhn tin ng thi hn l mt yu t quan trng tha mn nhu cu ca bn bn. Ngoi vic quy nh quyn yu cu bn mua phi thanh ton tin ng thi hn tha thun, php lut cn quy nh nu bn mua khng thc hin ng ngha v thanh ton, bn bn c quyn khng giao nh cho bn mua. Nu qu thi hn, bn mua vn cha hon thnh ngha v tr tin nh tha thun th bn bn yu cu bn mua thc hin ngha v tr tin v bi thng thit hi do chm thc hin ngha v giao tin ng thi hn (iu 313) [2]. 2.3.2. Quyn v ngha v ca bn mua nh * Ngha v ca bn mua nh Theo quy nh ti iu 449 B lut dn s th bn mua nh c cc ngha v sau: 1. Tr tin nh ng thi hn, theo phng thc tha thun; nu hp ng khng quy nh thi hn v a im tr tin, th bn mua phi tr tin vo thi im bn bn giao nh v ti ni c nh em bn; 2. Nhn nh ng thi hn tha thun;

55

3. Trong trng hp mua nh ang cho thu, th phi bo m quyn, li ch ca ngi thu nh tha thun trong hp ng thu cn hiu lc; 4. Thc hin ng cc th tc mua bn nh theo quy nh ti iu 444 B lut ny [2]. i vi bn mua nh th mt trong nhng ngha v c bn l vic phi thanh ton tin ng thi hn tha thun vi bn bn. Khng nhng th bn mua cn phi thanh ton ng phng thc, nh phng thc thanh ton trc tip bng tin mt Vit Nam ng, hay bng ngoi t, vng bc hoc cc kim loi, qu khc, hoc gin tip tr qua ti khon ti ngn hng. Vic thanh ton ng phng thc cng l mt trong nhng iu quan trng trong vic thc hin ngha v ca hp ng m bn mua phi thc hin. Bi v, thi hn thanh ton, phng thc thanh ton c nh hng khng nh n gi tr tin m bn mua s nhn c, thm ch c th nh hng n thi c, c hi, uy tn trong hot ng kinh doanh ca ngi bn nh nu h l ngi bn nh ly vn hot ng kinh doanh, hay mt v d n gin l s chnh lch v t gi gia ng tin Vit Nam so vi ngoi t cc thi im khc nhau l khc nhau. V th, trong nn kinh t th trng hin nay, vn thanh ton ng hn trong cc hp ng mua bn ti sn, hp ng thng mi ni chung, hp ng mua bn nh ni ring l vn quan trng m ngi bn lun quan tm khi tin hnh giao kt hp ng vi bn mua. Ngha v nhn nh ng thi hn tha thun. y cng l mt ngha v c mi quan h mt thit, hu c vi ngha v thanh ton tin ng thi hn tha thun c php lut quy nh ti khon 1 iu 449 B lut dn s nm 1995. Theo quy nh ny, nu bn mua v bn bn nh khng tha thun v thi hn v a im tr tin, th bn mua phi tr tin vo thi im bn bn giao nh v ti ni c nh em bn. Mt khc, y cng l ngha v m bn mua phi thc hin p ng quyn ca bn bn c quy nh ti khon 1 iu 488 B lut dn s. Ngha v nhn nh ng thi hn tha thun m bn mua phi thc hin s m bo cho quyn ca bn bn c nhn tin t pha ngi mua theo hp ng m h k kt. V mt l lun v thc tin th ngha v ny cng ng thi l quyn ca bn mua, n lun c bn mua thc hin mt cch nhanh chng v thun tin. Mc ch ca ngi mua l mun c chim hu v s dng nh m mnh mua cng sm cng tt.

56

Bn mua phi m bo quyn, li ch ca ngi thu nh tha thun trong hp ng thu nh nu hp ng thu nh cn hiu lc. Thng thng, sau khi bn bn giao ti sn v lm cc th tc chuyn quyn s hu cho bn mua, bn mua s c y cc quyn nng ca ch s hu l quyn chim hu, quyn s dng v quyn nh ot ti sn . V nguyn tc, k t thi im ngi mua l ch s hu hp php ngi nh th h c ton quyn chim hu, s dng, nh ot n theo kh nng ca mnh m khng vi phm php lut, o c x hi. Tuy nhin, do nh l loi ti sn c bit, n nh hng rt ln n nhng ngi ang sinh sng trong ngi nh , v vy, m bo s n nh v ch ca mi c nhn, php lut v hp ng mua bn nh quy nh nu ngi mua nh m mua nh ang cho thu th h phi l ngi c ngha v m bo quyn, li ch hp php ca ngi i thu nh ngi ch nh c k kt vi ngi thu nh. Khi bn mua nh s l ngi tip nhn quyn v ngha v ca ngi cho thu nh t pha ngi bn nh v ngi thu nh phi thc hin cc ngha v ca ngi thu nh vi ch nh mi. Ngha v thc hin ng cc th tc mua bn nh c quy nh ti iu 444 B lut dn s nm 1995. y l ngha v c t ra khng nhng vi bn mua nh, m cn l ngha v ca c bn bn nh (khon 4 iu 447 B lut dn s nm 1995). Ngha v ny va m bo quyn li ca cc bn, va m bo quyn v li ch ca Nh nc, ca ton x hi. V khi bn mua v bn bn cng nhau thc hin ng, ngha v ny th ng thi h thc hin y cc ngha v np thu cho Nh nc, m bo cho s hp php ca cc giao dch mua bn nh, gp phn lm n nh, lnh mnh th trng bt ng sn ang hnh thnh Vit Nam hin nay. Tuy nhin, do c ch hnh chnh hin nay nc ta, cc th tc ng k quyn s hu nh cho cc ch s hu cn gp nhiu kh khn, bi nhiu nguyn nhn khch quan v ch quan t pha cn b, c quan nh nc c thm quyn n ngi bn nh v ngi mua nh. Trc thc trng ny, Nh nc phi tin hnh sa i, b sung cc quy nh ca php lut v iu kin cp giy chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t . Bn cnh , Nh nc cng phi ng thi ci cch cc th tc hnh chnh m bo cho vic ng k quyn s hu nh , quyn s dng t ni chung v khi cc c nhn, t chc k kt hp ng mua bn nh ni ring c thc hin thun li hn, nhanh hn v t th tc rm r hn. T

57

, vic thc hin ng cc th tc mua bn nh theo quy nh ti iu 444 B lut dn s nm 1995 ca bn bn v bn mua nh s c thc hin tt hn. * Quyn ca bn mua nh Theo quy nh ti iu 450 B lut dn s th quyn ca ngi mua nh bao gm cc quyn sau: 1. c nhn nh km theo h s v nh theo ng tnh trng quy nh trong hp ng; 2. Yu cu bn bn phi hon thnh cc th tc mua bn nh trong thi hn tha thun; 3. Yu cu bn bn giao nh ng thi hn, nu khng giao hoc chm giao nh, th phi bi thng thit hi (iu 450) [2]. Quyn c nhn nh km theo h s v nh ng tnh trng quy nh trong hp ng l mt quyn c bn v quan trng ca bn mua. Quyn ny m bo cho bn mua c nhn ng ngi nh vi nhng iu kin cht lng ti sn m mnh la chn, p ng c nhu cu c nh ca bn mua. Quyn ca bn mua khng ch n thun l c nhn nh, m h cn c yu cu bn bn giao ton b cc h s lin quan n nh bn. V mt nguyn tc, khi bn bn khng thc hin ng ngha v giao ti sn th bn mua c mt trong cc quyn c quy nh ti cc iu 428, iu 429 v iu 430 B lut dn s. Song song vi quy nh bn mua c nhn nh ng nh tha thun, h cn c quyn yu cu bn bn giao nh ng thi hn, nu khng giao hoc chm giao nh, th phi bi thng thit hi. Quyn ny c mt phn ni dung tng t nh quyn ca bn bn ti khon 1 iu 448 (nh phn tch ni dung trc). Quyn yu cu bn bn phi hon thnh cc th tc mua bn nh trong thi hn tha thun. Vic mua bn nh ch chm dt khi cc bn hon thnh cc th tc mua bn nh c quy nh ti iu 444 B lut dn s. Trong hp ng mua bn nh , quyn s hu ca bn mua i vi ngi nh mi thc s y v trn vn khi ngi nh h mua lm cc th tc v c c quan nh nc c thm quyn chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t c ngi nh cho ngi mua nu c.

58

Tm li, ni dung ca hp ng mua bn nh l s ghi nhn vic tha thun ca cc bn v cc quyn v ngha v ca h khi tham gia k kt hp ng. N l s c th ha cc quyn v ngha v c bn v c trng ca loi hp ng mua bn ti sn m cc bn tha thun, l quyn c nhn tin bn nh ng thi hn, ng phng thc tha thun ca bn bn. Bn bn phi thc hin ng ngha v giao nh cho bn mua nh tha thun, cn bn mua c quyn nhn nh ng nh tha thun. Tuy nhin, do nh l loi ti sn phi ng k quyn s hu nn bn bn nh v bn mua nh c hng nhng quyn v phi thc hin nhng ngha v mang c im ring ca hp ng mua ti sn phi ng k quyn s hu. Cc bn c quyn yu cu bn kia phi hon thnh cc th tc mua bn nh trong thi gian tha thun. 2.4. Hnh thc, th tc mua bn nh Hnh thc v th tc mua bn nh l vic cn thit m cc bn phi thc hin. Nu cc bn khng thc hin ng cc quy nh mang tnh lut nh ny s dn n hu qu php l l hp ng mua bn nh b v hiu. Do , hp ng mua bn nh c cc bn thc hin ng quy nh ca php lut, th cc c quan nh nc c thm quyn cng chng, chng thc hp ng cn phi hng dn cho cc bn thc hin ng cc quy nh ca php lut, hn ch bt nhng kh nng c th gy ra tranh chp gia cc bn v hnh thc ca hp ng. 2.4.1. Hnh thc ca hp ng mua bn nh Hnh thc ca hp ng chnh l s biu hin, s vt cht ha ni dung ca hp ng. iu 400 B lut dn s nm 1995 quy nh: Hp ng dn s c th giao kt bng li ni, bng vn bn hoc bng hnh vi c th, khi php lut khng quy nh i vi loi hp ng phi c giao kt bng mt hnh thc nht nh. Trong trng hp php lut c quy nh hp ng phi c th hin bng vn bn, phi c chng nhn ca Cng chng nh nc, chng thc, ng k hoc xin php, th phi tun theo cc quy nh ny [2].

59

Theo quy nh ny th hnh thc ca hp ng dn s rt a dng, to iu kin cho cc ch th c th la chn mt trong nhng hnh thc th hin cc quyn v ngha v ca h trong hp ng. Tuy nhin, s la chn hnh thc ca hp ng cn ph thuc vo ch ch quan ca chnh cc ch th v ca Nh nc; ph thuc vo tm quan trng ca i tng m cc bn hng ti trong giao dch dn s. Nh vi t cch l loi ti sn c bit c nh hng ln n i sng ca con ngi, ca x hi. V th cc giao dch lin quan n nh ni chung v giao dch mua bn nh ni ring theo quy nh ca lut thc nh Vit Nam v nhiu nc khc trn th gii u quy nh hnh thc ca cc giao dch ny phi c th hin bng vn bn, c chng nhn ca c quan nh nc c thm quyn. Trong lch s lp php ca Vit Nam, hnh thc ca hp ng mua bn nh phi c lp thnh vn bn c php lut quy nh t thi nh L - Trn - H (t th k XI n th k XV). Trong ln u tin rung t t hu c coi l i tng ca hp ng mua bn ti sn gia t nhn vi nhau. Hnh thc ca hp ng c quy nh c th l: Nu rung t m bn on th phi lm vn kh v c ngi lm chng. Ngi bn im ch bn hng sau, ngi mua im ch ba hng trc. Vn kh phi c lp thnh 02 bn nh nhau, mi bn gi mt bn [65]. iu 366 B lut Hng c tip tc quy nh vic mua bn rung t phi c lp bng vn kh v c x trng chng kin, nu khng cc vn kh ny s khng c gi tr, thm ch h cn b pht tin ty theo mc nng nh. y l nhng quy nh mng tnh cht nn mng vng chc cho cc quy nh v hnh thc ca cc giao dch lin quan n nh , t phi c th hin bng vn bn, v phi c chng nhn ca c quan nh nc c thm quyn trong php lut Vit Nam sau ny. Di thi Php thuc, vi vic xy dng php lut dn s ni chung v php lut v hp ng ni ring da trn cc quy nh ca B lut dn s Php nn cc quy nh lin quan n hp ng mua bn nh c quy nh rt c th, r rng. Cc bn tham gia k kt hp ng mua bn nh phi xut trnh y cc giy t v bn thn v cc giy t v nh t em bn ti Phng Chng kh, v c c quan ny xc nhn th hp ng mi c hiu lc.

60

Khi Nh nc Vit Nam dn ch cng ha ra i, m bo cho cc giao dch v nh v t c n nh, bo v li ch ca nh nc, quyn v ngha v ca cc bn, Ch tch nc ban hnh Sc lnh s 85-SL ngy 29/02/1952 quy nh v th l trc b i vi vic mua bn, cho, i nh , rung t. Theo , "cc vic mua bn, cho, i nh ca, rung t bt buc phi trc b ri mi c sang tn trong a b v s thu. Vic chuyn dch cc ti sn khc c min trc b" (iu 1) [12]. Trc khi em trc b, "vn t phi a y ban khng chin hnh chnh x hay th x xc nhn ch k ca ngi mua, bn, cho, i v nhn thc nhng ngi bn, cho, i l ch nh , rung t m bn, cho, i" (iu 3) [12]. Theo Php lnh v nh nm 1991, hnh thc ca hp ng mua bn nh c quy nh r ti iu 31, vic mua bn nh thuc mi hnh thc s hu u phi thc hin thng qua hp ng. Hp ng mua bn nh c k kt bng vn bn gia cc bn, c c quan Cng chng nh nc, y ban nhn dn cp c thm quyn cng chng hoc chng thc v phi lm cc th tc ng k trc b sang tn ti c quan qun l nh t cp c thm quyn (iu 33) [59]. cho cc giao dch v nh tip tc c n nh v pht trin bnh thng, m bo quyn v li ch hp php ca cc bn tham gia giao dch, ca Nh nc, ca x hi, B lut dn s nm 1995 c ban hnh, thay th cc quy nh khng cn ph hp trong Php lnh nh nm 1991, quy nh: "Hp ng mua bn nh phi c lp thnh vn bn c chng nhn ca Cng chng nh nc hoc chng thc ca y ban nhn dn cp c thm quyn" (iu 443) [2]. Nh vy, hnh thc ca hp ng mua bn nh phi tha mn hai iu kin sau: + Hp ng phi c lp thnh vn bn; + Hp ng phi c chng nhn ca Cng chng nh nc hoc chng thc ca y ban nhn dn cp c thm quyn. Hp ng mua bn nh phi c lp thnh vn bn l quy nh bt buc i vi cc bn. Quy nh mang tnh bt buc ny m bo cho quyn v ngha v ca cc bn lun c php lut ghi nhn v bo v. Mt khc, khi hp ng c cc bn tha thun v ghi nhn di dng vn bn, n l s c th ha nhng ni dung lin quan n

61

i tng ca hp ng, n quyn v ngha v ca cc bn. Cn nu hp ng khng c th hin bng vn bn th cc vn lin quan n nh , t - i tng ca hp ng, l cc vn phc tp, thng lin quan n quyn v li ch ca nhiu ch th khc nhau rt kh c gii quyt mt cch trit . Bn cnh , vic m t v nh , t , cc quyn a dch lin quan n nh , t , v mt lot cc vn khc l nhng vn rt kh c th hin mt cch r rng nhng vn buc cc bn phi thc hin. Hp ng cn l cn c quan trng cc bn c th yu cu bn kia thc hin cc ngha v ca h p ng quyn li ca mnh, nu bn kia khng thc hin ng ngha v cam kt th bn c quyn yu cu Ta n gii quyt cc tranh chp ca h. Khi hp ng l mt trong nhng chng c php l Ta n gii quyt cc tranh chp ca cc bn. Theo Ngh nh s75/2000/N-CP v vic cng chng v chng thc ca Chnh ph ban hnh ngy 08/12/2000 quy nh Phng cng chng tin hnh vic chng thc hp ng mua bn nh c gi tr t trn 50 triu ng, i vi cc hp ng mua bn nh c gi tr thp hn s do y ban nhn dn cp huyn chng thc. Vic quy nh ny cng c nhiu cn c khc nhau trong cn c quan trng v c bn l vn ngun nhn lc hin nay ca c quan Cng chng nh nc cn thiu, khi lng cng vic th nhiu, trong khi mt s cng vic c th chuyn cho y ban nhn dn cp huyn m nhn m vn m bo c cc yu cu v nghip v, chuyn mn v vic qun l nh nc v nh v t ai. Hin nay c nhiu quan im tri ngc nhau v vic php lut quy nh buc tt c cc hp ng mua bn nh u phi cng chng hoc chng thc ca c quan c thm quyn th mi c hiu lc. C quan im cho rng, hp ng mua bn nh phi lp thnh vn bn, khng nht thit phi cng chng, chng thc bi cc c quan nh nc c thm quyn. Quan im ny da trn c s hp ng mua bn nh l mt loi ca hp ng dn s da trn s t nguyn tha thun ca cc bn trong khun kh cc quy nh ca php lut. Nu vi phm cc quy nh ny s dn n cc hu qu php l bt li cho cc bn, nn khi tham gia tha thun, k kt hp ng cc bn cn phi thc c vn ny. Mt khc, vi cc quy nh buc tt c cc hp ng mua bn nh phi c cng chng, chng thc nh hin nay ang gy ra tnh trng qu ti cho cc c quan cng chng

62

nh nc, c bit l cc c quan Cng chng cc khu th ln nh: H Ni, Thnh ph H Ch Minh, bi gn nh ton b cc ngi nh, tr gi ca hp ng u ln hn 50 triu ng. i vi cc khu vc min ni, vng su, vng xa, vic ngi dn phi n cc phng Cng chng huyn chng thc hp ng l vic ht sc vt v v tn km. Theo quan im chnh thng hin nay, hp ng mua bn nh phi c lp thnh vn bn v phi c cng chng, chng thc ca cc c quan nh nc c thm quyn. Quan im ny da trn c s do hp ng mua bn nh c cc bn t nguyn thit lp nhng vi nhiu l do khc nhau, cn nhiu khim khuyt nht nh c v hnh thc biu hin v ni dung ca hp ng. Do , khi php lut buc cc bn khi thit lp hp ng th phi c chng nhn hoc chng thc ti c quan c thm quyn theo mt trnh t cht ch do php lut quy nh. Trong qu trnh Phng Cng chng nh nc, y ban nhn dn cp c thm quyn tip nhn, x l h s hp ng mua bn nh , cc cng chng vin, cc cn b t php c trch nhim t vn cho cc bn tha thun li nhng vn cha ph hp vi quy nh ca php lut, hoc phi cung cp thm nhng giy t cn thit khc m bo cho hp ng c k kt hp php nh: gi tr ca nh em mua bn l qu thp so vi quy nh khung gi do c quan nh nc ban hnh v gi tr thc t trn th trng (hin tng cc bn c tnh khai gi tr ca ngi nh thp trnh phi np thu chuyn quyn s hu nh v thu chuyn quyn s dng t theo quy nh ca php lut thu); cc vn bn chng minh quyn s hu nh ca bn bn cn thiu; cc giy t chng minh quyn c bn nh cho bn mua khi bn mua khng phi l cc i tng c u tin mua. Nh vy, nh c th tc cng chng, chng thc hp ng lm hn ch ti a mt s nguyn nhn gy ra s tranh chp c th xy ra gia cc bn, mt khc n lm cho hp ng c cc bn t nguyn tha thun giao kt tun theo ng cc quy nh ca php lut, bo v c quyn li ca cc bn. Tuy nhin, trong thc tin hin nay, vn cn mt s ni, c mt s cn b khng thc hin tt chc nng ca mnh, h da vo s quy nh ny sch nhiu, lm kh d cho cc bn trong quan h mua bn, gy s c ch cho cc bn khi phi n cc c quan cng quyn lm cc th tc nng tnh hnh chnh ny. V th, m bo cho vic cng chng hp ng mua bn nh c

63

m bo ng php lut, nhanh chng v thun tin, cc c quan nh nc, cc cn b cng chc c thm quyn cn phi c s thay i trong c ch hot ng, cch thc phc v nhn dn, gip nhn dn hiu r c cc quy nh ca php lut v thc hin theo php lut. Thc t do nhiu nguyn nhn khc nhau, c v thc php lut, trnh hiu bit php lut, c pha c ch hot ng ca b my hnh chnh nh nc v ang lm cho cc hp ng mua bn nh thng khng tun th y cc quy nh v hnh thc ca hp ng. y l mt trong nhng nguyn nhn quan trng gy ra s tranh chp gia cc bn, lm cho hot ng ca th trng bt ng sn c nhiu bin ng xu, hot ng mua bn nh , t din ra ngoi kh nng qun l ca cc c quan nh nc c thm quyn. Theo quy nh ti iu 139 B lut dn s nm 1995, khi hp ng mua bn nh khng tun th hnh thc theo iu 443 B lut dn s th Ta n, c quan nh nc c thm quyn quyt nh buc cc bn thc hin cc quy nh v hnh thc ca hp ng trong mt thi hn hp l; qu thi hn ny m cc bn khng thc hin, th hp ng s b v hiu theo yu cu ca mt hoc cc bn. Bn c li phi bi thng thit hi. Tm li, hnh thc ca hp ng l mt vn quan trng trong cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh , n l mt trong cc iu kin quyt nh hiu lc ca hp ng. Theo cc quy nh ca lut thc nh Vit Nam hin nay, hp ng mua bn nh phi c lp thnh vn bn, chng nhn ca Cng chng nh nc hoc chng thc ca y ban nhn dn cp c thm quyn. Quy nh buc tt c cc hp ng mua bn nh u phi c s cng chng, chng thc ca c quan nh nc c thm quyn hin nay cn vp phi nhiu quan im tri ngc nhau. Theo quan im ca tc gi, do trnh dn tr, thc php lut ca ngi dn hin nay, cng vi cc iu kin hin ti ca Vit Nam ang cn thit phi c s qun l cht ch ca nh nc i vi nh v t , th vic hp ng mua bn nh phi c chng nhn, chng thc ca cc c quan nh nc c thm quyn l cn thit. Trong tng lai, php lut cn c s iu chnh ni rng cc quy nh v iu kin bt buc i vi hnh thc ca hp ng mua bn nh theo hng ch quy nh hp ng mua bn nh bt buc phi c thnh vn bn, ch khng nht thit tt c

64

phi c cng chng, chng thc ca cc c quan nh nc c thm quyn. Vic cng chng, chng thc ny ch c thc hin khi c s yu cu ca cc bn. 2.4.2 Th tc mua bn nh i vi hp ng mua bn nh theo php lut thc nh Vit Nam, vic thc hin cc th tc mua bn nh l vn quan trng. N l mt trong nhng s kin php l nh du thi im chuyn quyn s hu nh , quyn s dng t t bn bn sang cho bn mua. Ni cch khc, n l s kin php l lm pht sinh quyn s hu nh , quyn s dng t ca bn mua, ng thi chm dt cc quyn ny t pha bn bn. Nu hiu theo ngha rng th th tc mua bn nh l trnh t cc bc m cc bn phi tin hnh t khi bt u cho n khi kt thc quan h mua bn nh . Tuy nhin, theo quy nh ti iu 444 B lut dn s nm 1995 v th tc mua bn nh th th tc mua bn nh l vic "cc bn phi ng k trc b, sang tn nh ti c quan nh nc c thm quyn. Quyn s hu nh c chuyn cho bn mua, k t thi im ng k quyn s hu" [66]. Nh vy, theo quy nh ny th tc mua bn nh ch gii hn vic cc bn mua v bn thc hin vic chuyn quyn s hu nh cho nhau. Theo quy nh ti iu 443 B lut dn s nm 1995 th vic hp ng mua bn nh c cc c quan nh nc c thm quyn cng chng, chng thc khng phi l mt bc trong cc th tc v mua bn nh m n thuc v hnh thc ca hp ng nh cp trn, nhng vic chng thc hp ng mua bn nh ny ca cc c quan nh nc c thm quyn li c quan h cht ch n th tc ng k trc b sang tn nh m cc bn mua bn phi thc hin hon thnh hp ng k kt. Hp ng mua bn nh c cng chng, chng thc hp php s l mt trong nhng iu kin cn v cho vic cc c quan nh nc c thm quyn lm th tc ng k trc b sang tn nh cho pha ngi mua nh trong quan h mua bn, nu khng c vic chng thc ny th chc chn ngi mua nh v bn bn nh s khng th lm th tc sang tn trc b c. Vy vn t ra y l vic cc bn trong quan h hp ng i cng chng, chng thc hp ng ti c quan hnh chnh nh nc c thm quyn c phi l mt trong nhng hnh vi thuc v th tc mua bn nh khng? V thut ng th tc thng ch trnh t cc bc m con ngi phi tin hnh t khi bt

65

u n khi kt thc, hon thnh mt cng vic g , m y trong quan h hp ng mua bn nh th l ton b cc trnh t m cc bn mua, bn phi tin hnh k t khi giao kt hp ng n khi thc hin xong hp ng. V mt l lun v thc tin, quan h mua bn nh l mt qu trnh m im bt u l khi mt trong cc bn mua hoc bn a ra li ngh giao kt hp ng v kt thc khi cc bn hon thnh xong cc quyn v ngha v m h tha thun trong hp ng (nu hp ng c cc bn k kt hp php). Theo quy nh ti khon 5 iu 403, iu 443 B lut dn s nm 1995 th hp ng mua bn nh c xc nh l c bn mua v bn bn giao kt vi nhau khi bn hp ng c chng nhn, chng thc ca c quan Cng chng nh nc hoc ca y ban nhn dn cp c thm quyn. Khi hp ng mi c hiu lc i vi cc bn. Trc ht, th tc mua bn nh l vic cc bn em hp ng i chng nhn, hoc chng thc ti c quan nh nc c thm quyn. Khi Cng chng vin hay cn b t php c thm quyn tip nhn h xem xt cc iu kin khng nh tnh hp php v i tng, ni dung ca hp ng, v iu kin ch th tham gia giao kt hp ng. Trn c s , cng chng vin hoc cn b t php mi quyt nh vic c chng nhn, chng thc hp ng khng. Nu cc iu kin ny u hp php th hp ng c chng nhn, chng thc nu khng th hp ng s khng c chng nhn, chng thc. giai on ny cc cng chng vin, cn b t php phi c trch nhim hng dn cc bn thc hin ng cc iu kin do php lut quy nh hp ng h k kt c hp php. Sau khi thc hin xong th tc cng chng, chng thc hp ng, cc bn phi mang bn hp ng n c quan nh nc c thm quyn ( thnh ph l S a chnh nh t, cc huyn l Phng a chnh) lm th tc trc b sang tn. Sau khi lm th tc trc b sang tn, quyn s hu nh mi chnh thc thuc v bn mua mc d cc bn thc hin ht cc quyn v ngha v m h tha thun trong hp ng. Khi lm th tc trc b sang tn, nu cc bn khng tha thun th tin np l ph trc b do bn mua np. Trong , gi l ph trc b l tr gi ti sn phi chu l ph trc b theo gi th trng ti thi im tnh l ph trc b (thc hin theo quy nh ti Ngh nh s 176/1999/ N-CP ngy 21/12/1999 ca Chnh ph).

66

T nhng phn tch trn, theo quan im ca chng ti, B lut dn s nm 1995 nn c s iu chnh cho chnh xc hn v tn gi ca iu 444 cho ph hp vi nhng ni dung m iu lut ny quy nh theo hng i tn ca iu 444 "Th tc mua bn nh " nh hin nay thnh "Th tc chuyn quyn s hu nh ". Vic B lut dn s nm 1995 quy nh ti mt iu ring bit v s chuyn quyn s hu nh l mt iu cn thit, v vic sang tn trc b mc d ch l mt th tc mang tnh hnh chnh, song n li l vn quan trng trong vic xc nh thi im pht sinh hiu lc ca hp ng, thi im chuyn giao quyn s hu nh , chuyn giao quyn s dng t cho ngi mua nh v cc quyn dn s khc trong quan h mua bn nh ny. Mt khc, s quy nh ny cng gp mt phn quan trng m bo cho vic xc nh ch s hu nh v quyn s dng t lun c thc hin nht qun. Kt lun chng 2 Hp ng mua bn nh l phng tin php l nhm chuyn dch nh v quyn s hu nh t ngi bn nh sang ngi mua nh . Nh l t liu tiu dng v l mt ti sn c gi tr khng ch v kinh t, m n cn cha ng nhng np sng vn ha, truyn thng vn ha ca mt cng ng ca mt dn tc nht nh. Vit Nam, quan h mua bn nh lun din ra si ng v phc tp, do s tng trng kinh t, s gia tng dn s, nhu cu nh ca mi c nhn, gia nh l mt nhu cu chnh ng v quan trng c php lut bo h. Nhng quy nh ca php lut v nh ni chung v hp ng mua bn nh ni ring nhm iu chnh quan h mua bn nh ph hp vi trnh pht trin kinh t - x hi Vit Nam. Nhng quy nh v ch th, i tng, hnh thc, th tc, ni dung ca hp ng lun c ban hnh v sa i, b sung ngy mt ph hp vi nhu cu ca x hi, ng thi nhng quy nh to ra hnh lang php l m bo cho tng c nhn, php nhn v cc ch th khc c iu kin tham gia quan h hp ng mua bn nh . Bn cnh nhng quy nh php lut ph hp vi i sng kinh t - x hi nc ta trong nhng thp nin qua v hin ti, nhng hn ch ca php lut v vn ny vn cn phi c xem xt v c nhng nh hng hon thin, gim thiu nhng quy nh hnh chnh lin quan n vic giao kt hp ng mua bn nh nht l v th tc. Nghin cu hp ng mua bn nh l vic lm cn thit, nhm nh gi hiu qu iu chnh ca php lut v hp ng mua bn nh ang c

67

hiu lc thc hin. qua c c s nhm hon thin nhng quy nh v hp ng mua bn nh , to ra nhng iu kin thun li cho cc ch th tham gia hp ng, v hn ch ti a nhng quy nh c tnh cht ro cn, km hm th trng bt ng sn pht trin theo quy lut cung cu trong x hi.

68

Chng 3 Thc trng gii quyt cc tranh chp v hp ng mua bn nh v phng hng hon thin php lut

3.1. Thc trng gii quyt cc tranh chp v hp ng mua bn nh Sau 20 nm thc hin chnh sch i mi ton din ca ng v Nh nc, nn kinh t nc ta pht trin mnh m, bc u c s tng trng n nh, i sng vt cht v tinh thn ca ngi dn c s ci thin ng k. Do , vn nh ang l nhu cu ngy cng bc thit i vi ngi dn lm cho cc giao dch lin quan n nh tng nhanh ng k, trong c bit l cc giao dch mua bn nh v thu nh . ng thi vi vic tng nhanh v s lng cc giao dch mua bn nh l vic tng nhanh s lng cc tranh chp trong cc hp ng mua bn nh , khng nhng th cc tranh chp v hp ng mua bn nh cn din ra ngy cng phc tp v gay gt lm nh hng khng nh n tnh hnh trt t x hi, nh hng n s pht trin kinh t t nc, i hi s quan tm ca ton x hi, c bit l cng tc nghin cu, xy dng v hon thin php lut, to mi trng thun li cho cc giao dch mua bn nh c pht trin bnh thng trong th trng bt ng sn. Cc tranh chp v hp ng mua bn nh thng rt phc tp, lin quan nhiu n cc quy nh ca php lut v chnh sch t ai, nh ca Nh nc trong cc thi k lch s khc nhau. Do , khi B lut dn s nm 1995 c hiu lc thi hnh, y ban Thng v Quc hi ban hnh Ngh quyt s 58/1998/NQ-UBTVQH ngy 20/08/1998 hng dn vic gii quyt tranh chp cc giao dch dn s v nh c xc lp trc ngy 01/07/1991. y l mt c s php l quan trng cc c quan nh nc c thm quyn xem xt gii quyt cc tranh chp trong hp ng mua bn nh c cc bn k kt trc ngy Php lnh nh c hiu lc php lut. Da vo ni dung ca Ngh quyt 58, cc Ta n nhn dn, y ban nhn dn cc cp gii quyt kh trit cc tranh chp ca cc bn trong quan h mua bn nh c xc lp trc ngy 01/07/1991.

69

Trong thc tin Vit Nam nhng nm tr li y, khi cc giao dch dn s v mua bn nh ngy cng c xc lp nhiu th s lng v n dn s m Ta n phi gii quyt lin quan n hp ng mua bn nh ang ngy cng tng cao, do nhiu nguyn nhn khc nhau, nhng a s thng bt ngun t vic cc bn khng tun th trit cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh . Nhng tranh chp v hp ng mua bn nh trn thc t rt a dng v phc tp, an xen bi nhiu s vi phm php lut. Do , tm hiu ci ngun, bn cht ca s tranh chp gia cc bn v thun tin trong s nghin cu, hon thin php lut, c th phn cc loi tranh chp hp ng mua bn nh thnh ba nhm c bn sau: * Tranh chp khi hp ng mua bn nh khng tun th cc quy nh v iu kin ch th - Hp ng mua bn nh k kt vi ngi khng nng lc hnh vi dn s. - Bn nh khng ng thm quyn i vi nh thuc s hu nh nc. - Hp ng mua bn nh c k kt gia ngi gim h vi ngi c gim h. Trng hp ny theo quy nh ti iu 32 ca Php lnh nh nm 1991 th hp ng s b tuyn v hiu nu c tranh chp xy ra. Tuy nhin, theo cc quy nh ca B lut dn s nm 1995 v hp ng mua bn nh cha c quy nh no cm ngi gim h mua nh ca ngi mnh ang gim h, khi vic mua bn ny c thc hin bng hnh thc bn u gi ti sn. V vy, php lut cng cn thit phi c quy nh c th v vn ny m bo quyn li ca ngi mua v ngi bn nh . - Mua bn nh m khng thc hin ng cc quy nh ca php lut v y quyn, (ngi bn "nh" ngi khc bn nh ca mnh nhng khng thc hin cc quy nh ca php lut v y quyn, dn n vic khi gi nh tng cao, th bn bn khng tha nhn vic "nh" ngi khc bn h nh cho mnh). y l nhng trng hp rt phc tp, v nu nh Ta n tuyn hp ng k kt gia cc bn l v hiu th v hnh tha nhn "tnh ngay, l gian", cn gii quyt thu o th i hi tn rt nhiu thi gian v cng sc ca Ta n v cc c quan nh nc c thm quyn khc. Trn thc t, nhng v n nh th ny ngi ngay tnh thng b thit hi nhiu hn, v hp ng mua bn nh thng b Ta n tuyn v hiu do k kt vi ngi

70

khng c quyn bn nh. Thm ch trong mt vi nm gn y, khi ch trng ca ng v Nh nc ang khuyn khch ngi Vit Nam nc ngoi v u t trong nc to iu kin ht sc thun li cho h c mua nh v quyn s dng t nh ngi trong nc nn nhng ngi ny "nh" ngi thn, bn b "mua h" nhng khng thc hin cc quy nh v y quyn, nn khi nh c gi cao ngi "mua h" khng giao nh cho ngi "nh mua", cng dn n nhng tranh chp nht nh v hp ng mua bn nh buc Ta n, c quan nh nc c thm quyn phi gii quyt. - Bn nh khi khng c s ng ca tt c cc ng ch s hu nh ; bn nh thuc s hu chung hp nht ca v chng nhng khi bn ch c chng hoc v ng tn trong hp ng mua bn nh , khi nh tng gi t bin v hoc chng kin xin i hy hp ng v l do khng bit, khng ng vic mua bn nh ny; bn nh thuc s hu chung theo phn c ngun gc t ti sn c tha k nhng li cha chia tha k, do nhng ngi c hng tha k yu cu ta n hy hp ng mua bn nh v nh l ti sn chung v cha c s ng ca h. V d: V tranh chp hp ng mua bn nh gia nguyn n l ch Lun, ch Chuyn, anh T, ch Oanh c i din bn nguyn n l ch Chuyn vi i din ca b n l ch Ch Tng Chc, Ng Hip, Thanh Tr, H Ni vi ni dung nh sau: C Lng (cht nm 1984) c v l Lm (cht nm 1981). Hai c sinh c ba ngi con l: - Ngi con th nht, ng Hng c v l b Tnh; - Ngi con th hai, ng c (tc Dc) c v l b Gi. ng c v b Gi c 6 ngi con l ch Tnh, ch Lun, ch Chuyn, ch Oanh, anh Tun, anh T. - Ngi con th ba l b Tuyt. Ngy 13/09/1971, c Lng v c Lm lp di chc hp php cho cc con ca mnh trong c di chc cho con l ng Dc mt mnh t ao c din tch 83m2. Nm 1979 ng c (Dc) cht khng li di chc. Nm 1984 b Gi cht khng li di chc.

71

Ti sn ca ng c (Dc) v b Gi gm 2 gian nh mi ngi trt vch, 01 gian bp mi l trt vch nm trn din tch 159m2 t v 83 m2 t ao c li i chung vi li i nh ng Hng di 19 m rng 1,45 m. Nm 1986 anh Tun vit giy bn nh t ca ng Dc, b Gi cho ng Hng vi gi 16.000 c ch Tnh k nhn tin. Ngy 10/11/1993 ng Hng c cp giy chng nhn quyn s dng t s: 00119/QSH/06/16, tha s 221, bn s 04 din tch 757 m2 t vn ao lu di. (trong tnh c din tch t v t ao do ng Hng mua ca anh Tun). Ngy 30/07/2002, Ch V Th Tnh, V Th Lun, V Th Chuyn, V Th Bch Oanh, V Anh T kin lm n xin hy hp ng mua bn nh t gia anh V Anh Tun vi ng Hng v l do mi ngi xa khng bit anh Tun v ch Tnh bn nh t cho ng Hng. ng Hng cng khng cho h bit l mua nh t ca anh Tun, mi n u nm 2002 h mi bit... Bn n s thm s 40/DSST ngy 30/10/2002, Ta n nhn dn huyn Thanh Tr x: - Chp nhn n yu cu hy hp ng mua bn nh t ca ch V Th Lun, V Th Chuyn, V Th Bch Oanh, V Anh T i vi anh Tun v ng Hng. - Hy mt phn hp ng mua bn nh t c xc lp gia anh Tun v ch Tnh vi ng Hng lp ngy 06/04/1986. Buc ng Hng phi tr li cho ch Lun, ch Chuyn, Ch Oanh, Anh T din tch t 150 m2. Do khng ng vi Bn n s thm ny ng Hng khng co. Ta n nhn dn thnh ph H Ni quyt nh ti Bn n Phc thm s 39/DSPT ngy 13/03/2003: Sa bn n s thm v x nh sau: - Chp nhn yu cu xin hy hp ng mua bn nh v chuyn nhng quyn s dng t ca ch Lun, Chuyn, Oanh, T i vi anh Tun v ng Hng. - Hy mt phn hp ng mua bn nh v chuyn nhng quyn s dng t c xc lp gia anh Tun v ch Tnh vi ng Hng lp ngy 06/04/1986.

72

Buc ng Hng phi tr li cho ch Lun, ch Chuyn, Ch Oanh, Anh T din tch t 147,85 m2 v 13,75 m2 ng i chung vi ng Hng. Nh vy, Bn n s thm s 40/DSST ngy 30/10/2002, Ta n nhn dn huyn Thanh Tr v Bn n Phc thm s 39/DSPT ngy 13/03/2003 ca Ta n nhn dn thnh ph H Ni trn c s xc nh ngun gc nh t m bn nguyn n a ra yu cu xin hy hp ng, l nh t m h c tha k hp php ca cha m h li l hp php. Vic anh Tun ch Tnh t ng bn ton b nh t cho ng Hng l vi phm iu kin ch th. Do , tuyn chp nhn n yu cu xin hy hp ng mua bn nh v chuyn quyn s dng t gia anh Tun, ch Tnh vi ng Hng ca cc nguyn n l ch Lun, ch Chuyn, ch Oanh, anh T. Hy mt phn hp ng mua bn nh v chuyn nhng quyn s dng t c xc lp gia anh Tun v ch Tnh vi ng Hng lp ngy 06/04/1986. Phn v hiu ny c xc nh l do anh Tun, ch Tnh t bn ton b ngi nh, t , ao thuc quyn s hu chung theo phn ca 6 ngi (con ca ng Dc v b Gi, nhng ngi c hng tha k theo php lut do ng Dc v b Gi khng li di chc, nhng di sn li vn cha c chia tha k cho nhng ngi tha k, do anh T qun l). Mt phn ca hp ng ny vn c hiu lc i vi nh , t thuc k phn ca anh Tun v ch Tnh c c do c hng tha k ti sn ca cha, m li cho h. V m bo quyn li ca ngi mua nh Ta n chp nhn phn ti sn thuc quyn s hu ca anh Tun v ch Tnh bn cho ng Hng vn c hiu lc php lut v buc anh Tun v ch Tnh phi bi thng cho ng Hng v gy thit hi cho ng Hng khi h k kt hp ng mua bn nh t vi ng Hng. Tm li, cc hp ng mua bn nh vi phm cc quy nh v iu kin ch th tham gia hp ng, theo tinh thn chung ca php lut thc nh Vit Nam l Ta n s tuyn hy ton b hoc mt phn ca hp ng lin quan n s vi phm v iu kin ch th khi phn vi phm ny l c lp, c th phn nh c quyn v ngha v, li ch ca ch th khc. * Tranh chp khi hp ng mua bn nh khng tun th cc quy nh ca php lut v ni dung

73

- Ni dung hp ng khng r rng, y quyn v ngha v ca cc bn, c bit l cc ni dung lin quan n ranh gii nh v t c nh, t li i chung, khong lu khng gian ca din tch nh khi bn nh l cn phng thuc cc tng trong mt ta nh. - Bn nh thuc din tch t ci ni tri php, t " nhy d" m c. - Bn nh khi nh ang l ti sn dng lm ti sn th chp. - Bn bn nh khng thc hin quyn u tin mua ca cc i tng c u tin mua (ngi ang thu nh , ng s hu ch khc), em bn nh cho ngi khc. - Bn nh l loi nh ang c tranh chp v quyn s hu nh nh l ti sn tha k nhng cha chia. i vi nhng tranh chp v ni dung hp ng mua bn nh trong nhng nm va qua thng rt a dng, phc tp, ko di v rt kh gii quyt, c bit khi i tng nh c xc lp quyn s hu qua nhiu ch nhng cc th tc hon thnh vic ng k quyn s hu li khng c thc hin trit qua cc ln chuyn i. y l loi tranh chp m hp ng mua bn nh c cc bn k kt nhng vi phm cc quy nh ca php lut v i tng ca hp ng mua bn nh l nh , t khng c php hoc b hn ch lu thng trong nhng trng hp c th nht nh. V d: Trong v n tranh chp hp ng mua bn nh gia nguyn n l ch Lun, ch Chuyn, anh T, ch Oanh c i din bn nguyn n l ch Chuyn vi i din ca b n l ch Ch nu trn, ta thy vic anh Tun, ch Tnh t ng bn ton b nh t thuc quyn s hu chung ca anh Tun, ch Tnh, ch Lun, ch Chuyn, anh T, ch Oanh do c tha k ca cha m li l s vi phm iu kin v ni dung ca hp ng mua bn, c th l nh t - i tng ca hp ng thuc s hu chung ca nhiu ng s hu m khi bn khng c php ca cc ng s hu ch. Do , khi c tranh chp, Ta n tuyn ton b ni dung hp ng mua bn nh t khng thuc quyn s hu ca anh Tun, ch Tnh vi ng Hng b v hiu l hon ton ng n.

74

* Tranh chp khi hp ng mua bn nh khng tun th quy nh v hnh thc v th tc mua bn nh Nhng tranh chp lin quan n vi phm v hnh thc v th tc mua bn nh chim mt t l ng k trong cc v n v hp ng mua bn nh , m ch yu l vic cc bn khi k kt hp ng khng lp thnh vn bn, hoc lp thnh vn bn nhng khng c cng chng, chng thc hp ng ti cc c quan nh nc c thm quyn. Trng hp ny thng xy ra khi ngi mua v ngi bn c quan h huyt thng, bn b thn quen, tin tng nhau sau khi k kt v thc hin cc iu kin tha thun nhng do s t bin ca th trng lm cho nh v t tng gi cao gp nhiu ln lm pht sinh tranh chp gia cc bn. Theo php lut hin hnh th cc hp ng mua bn nh vi phm v hnh thc cng l mt trong nhng cn c Ta n tuyn hy hp ng m cc bn k kt khi c tranh chp xy ra. Vi phm v hnh thc, th tc mua bn nh l loi tranh chp m bn cht ca n c da trn c s ngi bn li dng nhng quy nh ca php lut v cc iu kin, hnh thc lut nh m h lm n yu cu Ta n xem xt hy hp ng mua bn k kt vi bn mua nh nhm em li li ch cho bn thn. m bo cc quan h mua bn nh t c xc lp trc ngy 01/7/1991 c n nh Ngh quyt s 58//1998/NQ-UBTVQH ngy 24/08/1998, Thng t lin tch s 01/1999/TTLT- TANDTC- VKSNDTC ngy 25/01/1999 xc nh tt c cc giao dch v nh t xc lp trc ngy 01/07/1991 vi phm v hnh thc th x l nh sau: - Nu cc bn cha thc hin ngha v theo hp ng, ngha l bn bn cha nhn tin v cha giao nh, bn mua cha giao tin v cha nhn nh, th Ta n tuyn b hy hp ng. - Nu bn mua tr hoc mt phn tin m bn bn cha giao nh, hoc bn bn giao mt phn hoc ton b nh m bn mua cha tr tin, th Ton n buc cc bn phi thc hin theo hp ng v phi lm th tc chuyn quyn s hu. Tuy nhin, m bo quyn li ca bn bn nh trong trng hp ny, Ta n phi xc nh r s tin bn mua cha tr ti thi im mua bn nh chim bao nhiu phn trm tr gi ngi nh , ng thi quyt nh vic nh gi ngi nh ti thi

75

im xt x s thm xc nh r s tin theo s phn trm xc nh c ca tr gi nh buc bn mua phi thanh ton cho bn bn v tnh n ph. V d: V tranh chp hp ng mua bn nh gia nguyn n l ch Don Th Phng, b n l anh o Thanh Tng v anh Ng Vn Tun, ni dung v n nh sau: Theo li Ch Don trnh by: Ngy 21/03/1993 ch c mua ca ng Ph 01 nh cp 4 trn din tch t 200 m2 ti Cu Din, T Lim, H Ni khi mua ch a tin cho anh Tng ng tn giao dch cn khi lm giy t ch lm trc tip vi ng Ph. Anh Tng cng mua ca ng Ph mt mnh t c din tch 215 m2 gip vi nh ch v cng lm giy t nh nhau qua y ban nhn dn th trn xc nhn. Mt thi gian sau, anh Tng c nhu cu bn mnh t ca mnh nhng khch li thch nh t ca ch. Do gia nh ch v gia nh anh Tng l bn b lm n vi nhau nn ch v anh Tng tha thun i hai din tch nh t cho nhau. Vic i nh t ca ch v anh Tng khng c giy t g m ch vit 01 giy chuyn nhng t v hoa mu ngy 22/03/1993 lm tin v hai bn a ton b giy t nh t ca hai mnh cho nhau. Ngy18/09/2001ch Phng vay anh Tng 60.000.000 ng. Khi vay ch c vit giy cam kt vay tin v y quyn bn t theo yu cu ca anh Tng, ch Tin. V ch cn tin nn vit giy y quyn ngy 18/09/2001 trong thi hn 03 thng nu khng tr c s n th anh Tng, ch Tin mi c bn nh vi gi 300.000.000 ng. Cha n thi hn tr n, anh Tng bn nh ca ch cho anh Tun, khng c s ng ca ch. Nay ch lm n xin hy hp ng mua bn nh gia anh Tng v anh Tun ngy 15/12/2001. Theo anh Tng, ngy 21/03/1993 anh c mua ca ng Ph 800 m2 t ao. Sau , anh san lp v tm chia ra lm 04 mnh nh bn, trn mi mnh c mt nh tm cp 4. Anh bn cho khch 02 mnh, bn cho ch Phng 01 mnh vi gi 70.000.000 ng, cn anh gi li 01 mnh. Anh l ngi i gp ng Ph lm giy t cho tng mnh, c xc nhn ca y ban nhn dn th trn Cu Din, T Lim, H Ni. Khi anh c nhu cu bn t th ch Phng mun ly sang mnh ca anh v mnh ca anh rng hn. Vic mua bn c vit giy chuyn nhng nh v hoa mu ngy 22/03/1993 vi gi c l 70.000.000 ng khng ai phi thanh ton cho ai, ch khng phi i nh ch Phng khai.

76

Ngy 18/09/2001 ch Phng vay ca v chng anh 60.000.000 ng c giy cam kt vay tin v ch Phng c vit giy y quyn cho v chng anh gp khch th bn vi gi 300.000.000 ng. Ngy 15/12/2001 Anh bn cho anh Tun mnh t nh ch Phng y quyn. Sau khi bn anh c gi ch Phng tr tin v tr tin n nhng ch Phng khng ng v a n kin hy hp ng mua bn gia anh v anh Tun, anh khng ng . Nu ch Phng cho rng giy y quyn l khng hp php th vic mua bn nh t gia anh v ch Phng cng khng hp php v anh xin hy hp ng mua bn nh t ngy 22/03/1993 gia anh v ch Phng. Ti bn n s 11/DSST ngy 16/04/2003 ca Ta n nhn dn huyn T Lim quyt nh: - Chp nhn n xin hy hp ng chuyn nhng quyn s dng t ca ch Phng vi anh Tng v anh Tun. - Chp nhn n phn t hy hp ng mua bn nh t gia anh Tng vi ch Phng. Anh Tng v ch Phng u c n khng co bn bn s thm. Ti bn n phc thm s 221/DSPT ngy 16/09/2003 ca Ta n nhn dn thnh ph H Ni tuyn: - Hp ng mua bn nh t gia anh Tng v anh Tun lp ngy 15/12/2003 l v hiu, buc anh Tng phi hon tr s tin bn nh cho anh Tun. - Tuyn b hp ng mua bn nh t gia anh Tng v ch Phng lp ngy 22/03/1993 l v hiu. Nh vy, do hp ng mua bn nh do anh Tng v ch Phng, anh Tng v anh Tun xc lp bng giy vit tay, ch c xc nhn ca y ban nhn dn th trn l khng ng vi cc quy nh ca B lut dn s v iu kin hnh thc v th tc mua bn nh . Do , Ta n nhn dn huyn T Lim, Ta n nhn dn H Ni cn c trn c s cc quy nh ca B lut dn s nm 1995 v iu kin hnh thc, th tc mua bn nh ti iu 443 v iu 444 tuyn hp ng mua bn nh gia anh Tng v ch Phng cng nh hp ng gia anh Tng v anh Tun v hiu l ng n.

77

Tm li, trong nhng nm va qua vic gii quyt cc v n tranh chp v hp ng mua bn nh ngy mt nhiu vi tnh cht ngy cng phc tp v gay gt. iu ny bt ngun t nhiu nguyn nhn khc nhau, trong c mt s nguyn nhn ch yu l: - Nhu cu v nh ngy cng tng cao nhng qu nh li cha p ng c nhu cu ca ngi dn, c bit l nhu cu nh v cc giao dch nh ti cc thnh ph ln, cc trung tm kinh t thng mi, cc khu th (s mt cn i cung, cu v nh ti cc thnh ph, th x trong c nc). - Cng tc qun l v t ai v nh ca cc c quan nh nc c thm quyn cn nhiu hn ch, bt cp v c c ch hot ng v i ng cn b. - thc chp hnh php lut ca ngi dn cha cao. iu ny xut pht t nhiu nguyn nhn, song c mt s nguyn nhn c bn nh: tm l, vn ha sng, trnh nhn thc, iu kin tip xc vi cc quy nh ca php lut v cc c quan cng quyn cn nhiu hn ch, vic thc hin y cc th tc mua bn nh cn nhiu bt cp c v pha quy nh ca php lut, c v pha thc thi ca cc cn b cng quyn c trch nhim hng dn ngi dn thc hin ng cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh . 3.2. Mt s phng hng hon thin cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh Nh l mt trong nhng nhu cu thit yu ca mi gia nh, c nhn, do , khi x hi cng pht trin, i sng vt cht v tinh thn ca nhn dn cng cao th cc giao dch v nh cng tng nhanh. Tuy nhin, qua kt qu kho st ca cc c quan nh nc c thm quyn th tnh trng giao dch khng chnh quy (mua bn nh , tha k nh , cho thu nh ) khng lm th tc theo quy nh ca php lut chim t l rt ln, gy tht thu cho ngn sch nh nc v kh khn cho cng tc qun l. y l mt trong nhng nguyn nhn dn n tranh chp, khiu kin rt phc tp, ko di nhiu nm. cc giao dch nh ni chung, giao dch mua bn nh ni ring c thc hin an ton ng quy lut vn c ca n, Nh nc cn phi hon thin cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh , ng thi cng phi y mnh cng tc ci cch

78

hnh chnh trong cc c quan bo v v p dng php lut, to ra c ch ng b iu chnh cc quan h mua bn nh ang din ra hin nay v trong tng lai. 3.2.1. i vi cc quy nh v ch th tham gia quan h hp ng mua bn nh V iu kin c nhn nc ngoi nh c Vit Nam c php tham gia giao kt hp ng mua bn nh . p ng nhu cu hi nhp kinh t quc t hin nay, to iu kin khuyn khch ngi nc ngoi u t vo Vit Nam, Php lut cn phi sa i ni dung iu 18 Ngh nh 60/ N-CP ngy 05/07/1994 ca Chnh ph quy nh v "C nhn nc ngoi nh c Vit Nam c s hu mt nh cho bn thn v cho cc thnh vin trong gia nh h trn t thu ca Nh nc Vit Nam trong thi gian nh c Vit Nam". y l quy nh gin tip quyt nh iu kin ngi nc ngoi nh c Vit Nam c php tham gia giao kt hp ng mua bn nh . Theo quy nh trn, ch c c nhn nc ngoi nh c Vit Nam mi c quyn s hu mt nh trn phn t thu ca Nh nc Vit Nam, tc l h ch c php tham gia mt hp ng mua bn nh to lp mt ngi nh cho bn thn v cc thnh vin trong gia nh h. S hn ch quyn s hu nh ny ko theo quy nh hn ch quyn tham gia ng thi cng mt lc nhiu hp ng mua bn nh ca cc nhn nc ngoi. Mt khc, vi quy nh ny, gin tip ph nhn quyn c php kinh doanh nh ca cc c nhn nc ngoi ti Vit Nam. Trong khi vic xy dng, pht trin nh hin nay ca chng ta ang rt thiu vn u t ang cn c s u t ca nc ngoi. V th, php lut cn phi sa i quy nh quyn s hu nh ca c nhn nc ngoi theo hng: + Th nht, php lut ch quy nh vic tha nhn quyn s hu nh ca c nhn, t chc nc ngoi Vit Nam khi h tha mn cc iu kin do php lut quy nh v i tng c quyn s hu nh (khng hn ch quyn s hu bao nhiu nh ). Quy nh nh vy s m bo cho ngi nc ngoi c quyn s hu nh hp

79

php theo cc d n u t xy dng nh kinh doanh, hoc theo hp ng mua bn nh m h thit lp hp php theo php lut Vit Nam. + Th hai, php lut cn c quy nh cng nhn quyn s hu nh theo cc d n u t xy dng nh khinh doanh (c th l bn) c c quan nh nc c thm quyn ph duyt ca c nhn, t chc nc ngoi. Quy nh nh vy s c tnh khi qut cao, d liu c ht cc trng hp quyn s hu nh , quyn tham gia giao kt hp ng mua bn nh c yu t nc ngoi. Mt khc, quy nh trn s m bo c s php l cho cc ch u t nc ngoi u t xy dng nh ti Vit Nam c quyn tham gia cc hp ng mua bn nh . V quyn u tin mua nh ca mt s ch th c bit trong cc trng hp mua bn nh Hin nay, theo quy nh ti iu 445 B lut dn s nm 1995 quy nh: "Vic bn nh thuc s hu chung theo phn khng c lm nh hng n quyn, li ch ca cc ch s hu chung khc. Cc ch s hu chung khc c quyn c u tin mua theo quy nh ti khon 3 iu 237 ca B lut ny". Trong khi khon 3 iu 237 quy nh: "Trong trng hp mt ch s hu chung bn phn quyn ca mnh, th ch s hu chung khc c quyn u tin mua". Nh vy, iu 445 ch a ra d liu quyn c u tin mua nh thuc s hu chung ca cc ng s hu ch m cha a ra th t quyn u tin mua ca cc ng s hu ch i vi ngi thu nh nu ngi nh em bn va thuc s hu chung va ang cho ngi khc thu. Do , m bo quyn li chnh ng khng ch ca cc ng s hu ch v ngi i thu nh trong trng hp bn nh thuc s hu chung, m ngi nh ang cho thu th php lut cn quy nh r th t quyn u tin mua trc ht phi thuc v cc ng s hu ch, ri mi n quyn u tin mua ca ngi ang thu. Php lut v hp ng mua bn nh thc nh cha c quy nh no cp n quyn u tin mua nh ca Nh nc trong mt s trng hp c bit nh: vic mua nh ca Nh nc l phc v li ch cng cng hoc v li ch quc gia, mua nh phc v nhu cu cng v. Cc trng hp c bit ny, nn chng php lut cn phi quy nh r quyn u tin mua ny c thc hin n u to c s php l vng chc

80

cho cc c quan nh nc c thm quyn khi tin hnh k kt hp ng mua bn nh vi cc c nhn, t chc l ch s hu nh em bn. Theo quan im ca chng ti, Nh nc l ch th c quyn u tin mua hng th nht trong cc ch th c quyn u tin mua nh, v mc ch mua nh ca Nh nc l nhm phc v li ch chung ca cng ng, ca c x hi, vic mua nh ca Nh nc em li li ch chnh ng cho nhiu ngi. Tuy nhin, chng ti khng nht tr vi quan im xc nh quyn u tin mua ca Nh nc nh quy nh ti iu 90 D n Lut nh : Trng hp cc bn k kt hp ng mua bn nh nhng Nh nc c nhu cu s dng nh vo mc ch cng cng hoc v li ch quc gia th Nh nc c quyn u tin mua trc nh . Hp ng mua bn nh do cc bn k kt khng c gi tr php l [26]. Theo quan im ca chng ti, trong trng hp cc bn k kt hp ng mua bn nh nhng Nh nc c nhu cu s dng mua nh vo mc ch cng cng hoc v li ch quc gia th, Nh nc nn p dng quyn trng mua, hoc trng dng c n b ti sn ca c nhn, hoc t chc theo iu 23 Hin php 1992, iu 5 D n Lut nh , ch khng th tuyn hp ng mua bn nh do cc bn k kt khng cn gi tr php l. Bi v, khi hp ng mua bn nh c cc bn k kt l mt trong nhng chng c xc nh quyn v ngha v ca cc bn i vi nhau v i vi Nh nc trong trng hp Nh nc mua nh m h k kt hp ng. 3.2.2. Cc quy nh v i tng ca hp ng mua bn nh Php lut cn phi c nhng quy nh r rng hn, c th hn cc loi nh c php tham gia vo quan h mua bn nh . Vic xc nh nh no l i tng c php lu thng trn th trng bt ng sn l mt vn cp thit trong giai on hin nay, bi l trong giai on hin nay khi m cc h s v nh , t cha c cp giy t hp l cn chim t l rt ln. Trong khi cc loi giy t c gi tr tng ng giy chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t (khi c quan nh nc cha kp cp giy chng nhn) cn chim t l khng nh trong phm vi c nc.

81

Hin nay, B lut dn s nm 1995 ch quy nh hai trng hp mua bn nh l: bn nh thuc quyn s hu chung iu 445 v bn nh ang cho thu iu 446, hai iu lut ny khng d liu c ht cc trng hp mua bn nh khc v ang xy ra nh: trng hp bn nh ang c hnh thnh trong tng lai, bn nh theo hnh thc tr gp, bn nh thuc hnh thc s hu nh nc... V th, B lut dn s vi mc ch xy dng nhng quy nh chung nht, lm c s php l cho vic ban hnh cc o lut chuyn ngnh, khng nn quy nh c th cc trng hp mua bn nh c th nh hin nay. Vic quy nh cc trng hp mua bn nh c th ny s c mt o lut chuyn bit iu chnh. Trong D n lut nh theo T trnh s 63/CP-XDPL ngy 09/05/2005 ca Chnh ph trnh Quc hi kha XI, ti k hp th 7 a ra cc trng hp mua bn nh sau: mua bn nh thng mi (iu 37), mua bn nh tr gp (iu 87), mua bn nh thuc s hu chung (iu 88), mua bn nh ang cho thu (iu 89). Nh vy, D n Lut Nh cng cha a ra ht cc trng hp mua bn nh c th m ch lit k mt s trng hp mua bn nh c bn, thng dng trong i sng x hi hin nay. Theo quan im ca chng ti, D n Lut nh phi quy nh r thm cc trng hp mua bn nh chung c, mua bn nh thuc s hu nh nc. i vi nh thuc s hu nh nc ang cho thu m ngi thu li bn quyn c thu nh ca mnh cho ngi khc cng cn phi c s quy nh r rng hn quyn, ngha v ca ngi c Nh nc cho thu nh m li em bn quyn thu nh ca mnh cho ngi khc, quyn v ngha v ca ngi "mua" li quyn thu nh. y, php lut cn phi phn nh r bn cht ca quan h "bn" nh cho thu ny l quan h chuyn nhng quyn ti sn theo iu 200 B lut dn s nm 1995, iu 194 B lut dn s nm 2005. Bn cnh , m bo quan h ny din ra ng php lut th Nh nc cng phi xy dng cc quy nh v thi hn thu nh ca Nh nc lm c s gc xc nh cc quan h phi sinh sau . 3.2.3. Cc quy nh v hnh thc, th tc ca hp ng mua bn nh Hnh thc v th tc ca hp ng mua bn nh l mt trong nhng iu kin quan trng quyt nh tnh hp php ca giao dch mua bn nh . Theo php lut thc

82

nh, hu ht tt c cc giao dch v nh u phi c lp thnh vn bn, c chng nhn, chng thc ca c quan nh nc c thm quyn, iu 443 B lut dn s 1995: "Hp ng mua bn nh phi c lp thnh vn bn, c chng nhn ca cng chng nh nc, chng thc ca y ban nhn dn cp c thm quyn" [2]. Vn t ra y l vic chng thc, chng nhn hp ng mua bn nh ca c quan nh nc c thm quyn nh hin nay c tc dng nh th no, c ch thc hin ra sao m bo gim bt thi gian khng cn thit ca cc bn mua bn trong vic thc hin th tc ny. Bi l, khi quy nh nh l loi ti sn phi ng k quyn s hu (iu 11 Php lnh nh : "Tt c nh u phi c ng k v ch s hu c cp giy chng nhn quyn s hu" [59]), nn cc bn trong quan h mua bn phi thc hin y quyn, ngha v ca mnh th bn mua mi c c quan nh nc cp giy chng nhn quyn s hu nh , quyn s dng t (nu c), mi ng k trc b sang tn i ch c. Do , cc c quan nh nc s l ngi thm nh tnh hp php ca hp ng mua bn nh m cc bn k kt. Mt khc, trn thc t hin nay, do tt c cc hp ng mua bn nh u phi cng chng, chng thc, trong khi cng tc ny cha thc s lm tt dn n hin tng ngi dn khng tun th trnh t ny. Thay vo m bo cho cc quan h mua bn c c s php l bn mua v bn bn thng ch n y ban nhn dn phng, x ni c ngi nh yu cu xc nhn vic mua bn nh gia hai bn. V th theo quan im ca tc gi lun vn, php lut khng cn quy nh buc tt c cc hp ng mua bn nh phi c cng chng hoc chng thc nh hin nay, m ch quy nh hp ng mua bn nh phi cng chng hoc chng thc trong mt s trng hp c th hoc theo yu cu ca cc bn. Php lut cng cn phi c quy nh c th hn v trnh t, th tc mua bn nh, trnh s kh hiu, hiu theo nhiu ngha nh iu 444 B lut dn s nm 1995. iu 444 c tn "Th tc mua bn nh " trong khi ni dung iu lut quy nh: "Cc bn phi ng k trc b sang tn nh ti c quan nh nc c thm quyn. Quyn s hu nh c chuyn sang cho bn mua, k t thi im ng k quyn s hu" [2]. Vic quy nh cc bn phi ng k trc b sang tn nh ti c quan nh nc c thm quyn l quy nh thuc v vic ng k quyn s hu i vi ti sn m php lut quy nh buc phi ng k quyn s hu theo iu 174 B lut dn s nm 1995, iu

83

11 Php lnh nh nm 1991: "Tt c nh u phi c ng k quyn v ch s hu c cp giy chng nhn quyn s hu" [59], ch khng phi thuc v th tc mua bn nh . Quy nh quyn s hu nh c chuyn sang cho bn mua k t thi im ng k quyn s hu l quy nh v thi im chuyn quyn s hu ti sn (nh ) m B lut dn s nm 1995 quy nh ti khon 2 iu 434 quy nh chung cho tt c cc hp ng mua bn ti sn phi ng k quyn s hu "i vi hp ng mua bn ti sn m php lut quy nh buc phi ng k quyn s hu, th quyn s hu c chuyn cho bn mua, k t thi im hon thnh th tc ng k quyn s hu i vi ti sn " [2]. Theo quan im ca tc gi, cc quy nh ca php lut v trnh t, th tc mua bn nh phi phn nh c trnh t, th tc mang tnh cht th tc hnh chnh m bn mua v bn bn phi thc hin trong hp ng mua bn nh , ng thi m bo s khc bit gia n vi cc quy nh v hnh thc ca hp ng mua bn nh . Cng vi vic cn thit phi sa i, b sung nhng im cn chng cho, thiu ht hin nay trong cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh , Nh nc cng cn phi c nhiu gii php ng b t pha cc c quan chc nng, trong iu ht sc quan trng l Nh nc phi c cc chnh sch pht trin nh hp l hn trong tng lai gim bt p lc thiu ht nh nh hin nay, c bit l nh cho cc cn b, cng chc, ngi c thu nhp thp, sinh vin cc thnh ph, th x tng bc bnh n th trng mua bn nh t ang rt phc tp trong giai on hin nay, iu ny s gin tip lm cho vic thc hin cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh c thc hin tt hn. Tm li, qua nghin cu, tm hiu cc quy nh ca php lut thc nh v hp ng mua bn nh nc ta v tm hiu thc tin cc hot ng mua bn nh ang din ra nc ta trong nhng nm va qua, theo quan im ca chng ti, cho php lut v hp ng mua bn nh c i vo thc thi trong i sng php lut, t c mc ch ca Nh nc th khi ban hnh vn bn php lut chng ta cn phi:

84

* Nhanh chng b sung, hon thin h thng cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh : Nh nc cn xy dng, ban hnh c o lut chuyn bit iu chnh cc lnh vc v nh ni chung v hp ng mua bn nh ni ring. o lut gm h thng cc quy phm ng b iu chnh cc lnh vc v nh , n s l s c th ha cc quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh ni ring, cc lnh vc khc v nh ni chung c B lut dn s nm 1995 v B lut dn s nm 2005 quy nh. * Nh nc cn nhanh chng xy dng cc quy ch php l th trng bt ng sn chnh thc i vo hot ng: Khi th trng bt ng sn chnh thc i vo hot ng, s gip ngi dn c thng tin y hn v nh , t c th la chn c loi hnh tham gia ph hp vi iu kin kinh t ca bn thn. Mt khc, n cng lm cho cc giao dch mua bn chnh quy hn, chuyn nghip hn, m bo cho cc giao dch ny tun th tt hn cc quy nh ca php lut. * Cc c quan chc nng qun l nh nc v lnh vc nh v t phi tng cng hiu qu hot ng hn na, m bo cho cng tc quy hoch v pht trin nh ph hp vi iu kin pht trin ca t nc; tch cc thc hin vic hon thnh ci cch th tc hnh chnh cng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t ca nhn dn. * Tng cng hiu qu cng tc hng dn gii quyt cc tranh chp v nh , t ca Ta n nhn dn ti cao, Vin kim st nhn dn ti cao i vi Ta n nhn dn cc cp, Vin kim st nhn dn cc cp; gii quyt kp thi cc tranh chp v hp ng mua bn nh . Kt lun chng 3 Nh l ti sn quan trng trong i sng ca mi c nhn, mi gia nh v l ti c nhng c im khc bit so vi cc loi ti sn khc. Do tnh cht ca nh l t liu tiu dng v l bt ng sn, do , vic chuyn giao quyn s hu i vi loi ti sn ny c nhng vn phc tp lin quan khng nhng v ch th tham gia hp ng, m cn nhng vn phc tp khc lin quan n i tng, gi c, hnh thc v th tc chuyn giao quyn s hu nh t ngi bn sang ngi mua.

85

Nhng tranh chp xung quanh quan h mua bn nh thng din ra rt phc tp, vic gii quyt nhng tranh chp ny thng ny sinh nhng vn khng ch thuc thm quyn gii quyt ca Ta n nhn dn. Thc trng gii quyt nhng tranh chp lin quan n hp ng mua bn nh nc ta hin nay cn nhiu bt cp do nhiu nguyn nhn. Nhng c nguyn nhn c bn l ni dung php lut nhn chung cn c nhng im cha ph hp vi nhiu quan h kh ph bin trong x hi, do c ch iu chnh ca php lut, do thc v nhn thc tun th php lut ca nhn dn cn cha c cao; khng trnh khi nhng hnh vi xm phm nhng iu kin c hiu lc ca hp ng mua bn nh . Nhng hn ch v nhng bt cp ca nhng quy nh php lut v hp ng mua bn nh cn sm c khc phc, to hnh lang php l an ton cho cc ch th tham gia hp ng mua bn nh c thc hin c hiu qu, ng thi to ra nhng c ch php l gip cho cc c quan tin hnh t tng thc hin c tt nht nhim v gii quyt nhng tranh chp hp ng mua bn nh . Qua phn tch, nh gi v thc trng gii quyt nhng tranh chp hp ng mua bn nh v nhng bt cp ca php lut quy nh v hp ng mua bn nh l nhng cn c tc gi lun vn mnh dn c c nhng kin ngh hon thin php lut quy nh hp ng mua bn nh ca nc ta trong giai on hin nay v trong nhng giai on tip theo.

86

Kt lun

Nghin cu php lut hp ng mua bn nh l nhm h thng ha v nh gi hiu qu iu chnh ca php lut hin hnh quy nh v hp ng mua bn nh . Nhn chung, nhng quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh lun c Nh nc quan tm. Ch ring trong thi k i mi, hng lot vn bn php lut v nh c ban hnh, nhm iu chnh quan h v nh , trong c hp ng mua bn nh thuc cc thnh phn kinh t v hnh thc s hu gp phn m bo cho nhng giao dch dn s v nh theo nhng chun mc php l ngy mt cao hn. c bit, t khi Php lnh nh nm 1991 c ban hnh v sau l B lut dn s nm 1995 ca nc ta c hiu lc php lut ngy 01/07/1996, th nhng quy nh php lut v nh ni chung v hp ng mua bn nh ni ring tng bc c hon thin v hiu qu iu chnh ca nhng quy nh ny ngy cng cao, ph hp vi trnh pht trin kinh t - x hi v nhu cu v nh ca mi c nhn, h gia nh cng dn. Tuy nhin, php lut v nh v hp ng mua bn nh theo nhng quy nh ca php lut hin hnh vn tn ti nhng hn ch nht nh: Nhng quy nh v i tng, hnh thc, th tc giao kt hp ng mua bn nh vn cn nhng im cha tht ph hp vi thc t; nhng quy nh v hp ng mua bn nh cn cha tht y , c th, bn cnh cn c nhng quy nh phc tp ha quan h dn s thng thng v mang nng tnh cht hnh chnh, cn tr giao lu dn s v nh , cn sm c to iu kin cho mi c nhn, h gia nh cng dn v cc ch th khc c nhu cu mua bn nh , khi tham gia vo quan h hp ng mua bn nh c thun li hn na. C ch ca php lut thng thong l ngun tc nhn thc y giao lu dn s v m rng iu kin trong vic to ra nhng th trng mua bn bt ng sn ph hp vi quy lut cung cu trong x hi. C th nhn nh rng, php lut v nh ni chung v v hp ng mua bn nh ni ring, cn phi c nhng quy nh tht ph hp vi tc tng trng kinh t trong nc v nhu cu v nh ca c nhn. Quy nh ca php lut v hp ng mua bn nh phi hng ti mc ch nhm nng cao cht lng cuc sng ca mi c

87

nhn, ng thi cng nhm cng c s n nh trong giao lu dn s, trt t an ton x hi nc ta trong qu trnh pht trin v hi nhp. p ng nhng yu cu trn ca x hi trong giai on hin nay, ngy 14 thng 06 nm 2005 Quc hi kha XI, k hp th 7 thng qua B lut dn s mi thay th B lut dn s nm 1995. B lut dn s nm 2005 c hiu lc t ngy 01/01/2006 c nhiu quy nh mi quan trng iu chnh cc quan h ti sn, hp ng mua bn ti sn ni chung v hp ng mua bn nh ni ring. y l c s php l quan trng cho vic xy dng v ban hnh cc vn bn quy phm php lut iu chnh quan h giao dch mua bn nh trong thi gian ti, c bit l vic ban hnh Lut nh .

88

danh mc ti liu tham kho

1. Nguyn Mnh Bch (1997), Lut dn s Vit Nam lc gii, cc hp ng dn s thng dng, Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 2. B lut dn s Vit Nam (1995), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 3. B lut dn s Vit Nam (2005), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 4. B lut Hng c. 5. B T php (1995), "B lut dn s ca nc Cng ha x hi ch ngha Vit Nam", Dn ch v php lut, S chuyn . 6. B T php - Vin Nghin cu khoa hc php l (2000), "Kt qu kho st thc a, iu tra x hi hc v h gia nh v quyn s dng t ti H Ni v thnh ph H Ch Minh", Thng tin Khoa hc php l, (3). 7. Mnh Bn (2002), "Tht cht qun l nh, t cng", Bo u t, 78(875), ngy 01/07, tr. 1. 8. Cc quy nh mi ca php lut v t ai (2002), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 9. Nguyn Th Cam (1997), Ch nh quyn s dng t trong php lut Vit Nam, Lun vn thc s Lut hc, Trng i hc Lut H Ni. 10. Chnh ph (1945), Sc lnh s 90/SL ngy 10/10 v vic gi tm thi cc lut l hin hnh ba min Bc, Trung, Nam B. 11. Chnh ph (1950), Sc lnh s 92/SL ngy 22/5 v vic tip tc p dng cc lut l hin hnh ba min Bc, Trung, Nam B. 12. Chnh ph (1952), Sc lnh s 85/SL ngy 22/02 v Th l trc b cc vic mua bn, cho v i nh ca, rung t. 13. Chnh ph (1994), Ngh nh s 60/CP ngy 5/7 v quyn s hu nh v quyn s dng t ti th. 14. Chnh ph (1994), Ngh nh s 61/CP ngy 5/7 v mua bn v kinh doanh nh .

89

15. Chnh ph (1996), Ch th s 191/TTg ca Th tng Chnh ph ngy 03/3 v vic y mnh vic bn nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thu v cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t ti th. 16. Chnh ph (1996), Ngh nh s 31/CP ngy 2/10 v t chc v hot ng Cng chng Nh nc. 17. Chnh ph (1999), Ngh nh s 25/1999/N-CP ngy 19/4 v phng thc tr nh , gi cho thu nh khi cha tr li nh v th tc xc lp quyn s hu nh c quy nh ti Ngh quyt s 58/1998/NQ-UBTVQH ngy 20/08/1998 v giao dch dn s v nh c xc lp trc ngy 01/7/1991. 18. Chnh ph (1999), Ngh nh s 176/1999/N-CP ngy 21/12 v l ph trc b. 19. Chnh ph (2000), Ngh nh s 75/2000/N-CP ngy 8/12 v Cng chng, chng thc. 20. Chnh ph (2000), Quyt nh s 20/2000/TTg ca Th tng Chnh ph ngy 03/02 v vic h tr ngi hot ng cch mng t trc cch mng thng Tm nm 1945 ci thin nh , H Ni 21. Chnh ph (2001), Ngh nh s 71/N-CP ngy 05/10 v u i u t xy dng nh bn v cho thu. 22. Chnh ph (2001), Ngh nh s 81/N-CP ngy 05/10 v vic ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua nh ti Vit Nam. 23. Chnh ph (2001), Quyt nh s 1548/2001/Q-TTg ca Th tng Chnh ph ngy 05/12 v u t tn nn vt l xy dng cc cm, tuyn dn c vng ngp su ng bng sng Cu Long nm 2002, H Ni. 24. Chnh ph (2002), Quyt nh s 105/2002/Q-TTg ca Th tng Chnh ph ngy 02/8 v chnh sch cho cc h dn vng ngp l mua tr chm nn nh v nh trong cc cm, tuyn dn c cc tnh ng bng sng Cu Long, H Ni. 25. Chnh ph (2002), Quyt nh s 154/2002/Q-TTg ca Th tng Chnh ph ngy 12/11/2002 v chnh sch cho cc h ng bo dn tc thiu s ti ch v h dn thuc din chnh sch cc tnh Ty Nguyn mua tr chm nh , H Ni.

90

26. Chnh ph (2005), T trnh s 63/CP-XDPL ngy 09/05 ca Chnh ph v D n Lut Nh (ti k hp th 7, Quc hi kha XI), H Ni. 27. Cng bo (1994), Php lnh v quyn v ngha v ca t chc, c nhn nc ngoi thu t ti Vit Nam ngy 14/10/1994, (23). 28. Cng bo (1995), Ngh nh s 11/CP ngy 24/01/1995 ca Chnh ph v quy nh chi tit thi hnh Php lnh v quyn v ngha v ca t chc, c nhn nc ngoi thu t ti Vit Nam, (6). 29. Cng bo (1997), Ngh nh s 86/CP ngy 19/12/1996 ca Chnh ph v bn u gi ti sn, (4). 30. Cng bo (1999), Ngh nh s 17/1999/N-CP ngy 29/03/1999 ca Chnh ph v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k quyn s dng t v th chp, gp vn bng gi tr quyn s dng t, (17). 31. Cng bo (2001), Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 2001, (32). 32. Cng bo (2001), Ngh nh s 79/2001/N-CP ngy 01/11/2001 ca Chnh ph v sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 17/1999/N-CP ngy 29/03/1999 v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k quyn s dng t, th chp, gp vn bng gi tr quyn s dng t, (46). 33. Nguyn Vit Cng (1997), Hi p hp ng dn s, hp ng mua bn nh , mua bn ti sn, hp ng thu nh v phng hng gii quyt tranh chp, Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 34. D n Chnh sch php lut t ai - TF 29167 ca Chnh ph Vit Nam v Ngn hng th gii (1999), Khi nim th trng bt ng sn, (Ph lc 4 - Bo co phn B: Cc khi nim v th trng bt ng sn v c quan ng k thng nht, thng 1-1999), H Ni. 35. i hc Quc gia H Ni - Khoa Lut (2002) Gio trnh Lut Dn s, Nxb i hc quc gia H Ni. 36. ng c m (2002), "Mt s kin v chnh sch qun l t ai", K yu hi tho: V nh gi tnh hnh v kin ngh b sung, sa i chnh sch lut php

91

t ai, Ban ch o Trung ng chun b n chnh sch t ai - Ban Kinh t Trung ng t chc ti H Ni ngy 14 - 15/05. 37. ng Cng sn Vit Nam - Ban ch o Trung ng chun b n chnh sch t ai (Ban Kinh t Trung ng) (2002), Bo co tnh hnh thc hin v kin ngh tip tc i mi chnh sch, php lut t ai trong thi k y mnh cng nghip ha, hin i ha t nc (D tho ln 3), thng 9 - H Ni. 38. Nguyn Ngc in (2001), Bnh lun cc hp ng thng dng trong B lut dn s Vit Nam, Nxb Tr, Thnh ph H Ch Minh. 39. "Gi nh t tng 3 n 10 ln" (2002), Bo Php lut Thnh ph H Ch Minh, 22(592) ngy 2/5, tr. 1. 40. Trn Ngc Hin (2002), "Thc trng th trng nh, t- Nhn t gc qun l nh nc", K yu Hi tho khoa hc: Th trng nh, t H Ni - Thc trng v gii php tng cng qun l nh nc, Vin Nghin cu pht trin kinh t x hi v Vn phng Hi ng nhn dn - y ban nhn dn thnh ph H Ni, thng 04-2002. 41. Hin php Vit Nam (nm 1946, 1959, 1980 v 1992) (1995), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 42. Hong Vit lut l (1994), Nxb Vn ha thng tin, H Ni. 43. Hi ng B trng (1991), Quyt nh 297-CT ca Ch tch Hi ng B trng ngy 2/10 v vic gii quyt mt s vn nh . 44. Hi ng Chnh ph (1979), Ngh nh s 02/CP ngy 04/01 v vic ban hnh iu l thng nht qun l nh ca cc thnh ph, th x, th trn. 45. Hi ng thm phn Ta n nhn dn ti cao (2003), Ngh quyt s 01/2003/NQHTP ngy 16/4 v hng dn p dng php lut trong vic gii quyt mt s loi H Ni. 46. Lut t ai Vit Nam (1987), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 47. Lut t ai Vit Nam (1993), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. tranh chp dn s, hn nhn gia nh,

92

48. Lut t ai Vit Nam (2003), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 49. Lut thu chuyn quyn s dng t (1994), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 50. Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1993 (1998), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 51. Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1993 (2001), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 52. Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut thu chuyn quyn s dng t nm 1994 (1999), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 53. Nguyn Th Mai (2001), "Mt s gii php thc y s pht trin th trng bt ng sn Vit Nam", Dn ch v php lut, (2), tr. 32. 54. Nh php lut Vit - Php (1998), B lut dn s ca nc Cng ha Php, Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 55. Phm Hu Ngh (2002), "V thc trng chnh sch t ai Vit Nam", Nh nc v php lut, (8). 56. Ngh quyt ca Quc hi kha IX v vic thi hnh B lut dn s (1995), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 57. Ngh quyt s 51/2001/QH v vic sa i, b sung mt s iu ca Hin php nc Cng ha x hi ch ngha Vit Nam nm 1992 (2001), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 58. Phm Duy Ngha (2002), "Li ra cho th trng nh t", Bo Tui tr Ch nht, (16), ngy 28/04. 59. Php lnh nh (1991), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 60. Quc triu hnh lut (1995), Nxb Chnh tr quc gia, H Ni. 61. ng Mnh Tin (1997), Hp ng mua bn nh mt s vn l lun v thc tin, Lun vn thc s Lut hc, Trng i hc Lut H Ni. 62. "Tin cp Giy chng nhn quyn s dng t cc khu vc" (2003), Thi bo Kinh t Vit Nam, 5(1040), ngy 08/01, tr. 2.

93

63. Ta n nhn dn ti cao (1985), Bo co s 158/PC ngy 25/3/1985 v vic hng dn x l mt s tranh chp v nh . 64. Ta n nhn dn ti cao - Vin kim st nhn dn ti cao (1999), Thng t lin tch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngy 25/01 hng dn p dng mt s quy nh ti Ngh quyt s 58/1998 v giao dch dn s v nh xc lp trc ngy 01/7/1991, H Ni. 65. Trn Thi Tng (1237), Chiu ch 1292. 66. Trng i hc Lut H Ni (2003), Gio trnh Lut dn s, Nxb Cng an nhn dn, H Ni. 67. y ban nhn dn thnh ph H Ch Minh (2000), Quyt nh s 38/2000/Q-UB-T ngy 19/06 v trnh t th tc cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t th; th tc chuyn quyn s hu nh v quyn s dng t ti Thnh ph H Ch Minh. 68. y ban Thng v Quc hi (1998), Ngh quyt s 58/1998/NQ-UBTVQH ngy 24/8 v giao dch dn s v nh trc ngy 01/7/1991, H Ni.

94