1

I HC THI NGUYN
TRNG I HC NNG LM

TS. Th Lan v TS. Anh Ti









Gio trnh
KINH T TI NGUYN T
(Dng cho sinh vin ngnh Qun l t ai)











NH XUT BN NNG NGHIP
H Ni - 2007
2
LI NI U
Kinh t t l mt mn hc c s gn kt gia nhng vn l lun trong kinh t
v cc vn k thut lin quan s dng t. Vic vn dng cc quy lut kinh t
trong nghin cu ngun lc cng c tp th cc tc gi p dng mt cch thnh
cng trong cc chng ca cun sch ny.
Mn hc ny nhm trang b nhng kin thc c bn gip cc nh qun t c th
a ra cc ng x hp l trong vic s dng ngun lc trn c s thc t ca mnh v
gip cc nh hoch nh chnh sch a ra cc chnh sch qun l ph hp khuyn
khch ngi dn nng cao hiu qu trong s dng ngun lc t ca mnh. Cun sch
ny cng l mt ti liu tham kho c ngha cho cc nh nghin cu trong lnh vc
nng nghip, kinh doanh bt ng sn v cc nh u t v.v...
p ng nhu cu o to c nhn qun l t ai ca Trng i hc Nng
Lm Thi Nguyn v phc v ng o hc sinh, sinh vin cn b nghin cu, tp th
tc gi mnh dn a cc kt qu nghin cu mi nht vo ti liu. Tham gia bin
son gio trnh ny l:
- TS. Th Lan ch bin v vit cc chng 1 , 2, 5, 6.
- TS. Anh Ti vit cc chng 3, 4.
Chng ti hy vng cun sch s l ti tin nghin cu, hc tp tt cho sinh vin
ngnh qun l t ai ni ring, trong cc trng i hc ni chung v nhng ai quan
tm nghin cu vn ny.
Do bin son ln u, trong thi gian gp rt nn cun sch chc khng trnh
khi nhng thin st v ni dung cng nh hnh thc trnh by. Chng ti rt cm n
v mong nhn c nhng kin ng gp qu bu, chn tnh t bn b ng nghip,
t pha c gi v ngi hc cun sch ngy cng hon thin hn.

Thi Nguyn, thng 10 nm 2006
Tp th tc gi
3
Chng I
I CNG V KINH T TI NGUYN T


1.1. KHI NIM TI NGUYN V PHN LOI TI NGUYN
1.1.1. Khi nim ti nguyn
Ti nguyn l cc dng vt cht c to thnh trong sut qu trnh hnh thnh v
pht trin ca t nhin, cuc sng sinh vt v con ngi. Cc dng vt cht ny cung
cp nguyn - nhin vt liu, h tr v phc v cho cc nhu cu pht trin kinh t x hi
ca con ngi.
Ti nguyn t ca hnh tinh chng ta c hiu l ton b lp v tri t cng
b mt ph b ngoi ca n, m thc vt, ng vt, vi sinh vt v c con ngi c
th sinh sng c
1.1.2. Phn loi ti nguyn
Hin nay c nhiu phng php phn loi ti nguyn khc nhau. S phn loi ch
c tnh tng i v tnh a dng v a dng ca ti nguyn v tu theo mc tiu s
dng khc nhau.
1.1.2.1. Phn loi theo ngun gc
Theo ngun gc, ti nguyn c chia lm hai loi nh sau:
- Ti nguyn thin nhin (Natural Resources): Ti nguyn thin nhin l ngun
ca ci vt cht nguyn khai c hnh thnh v tn ti trong t nhin m con ngi
c th s dng p ng cc nhu cu trong cuc sng. Mi loi ti nguyn c c
im ring, nhng c hai thuc tnh chung:
+ Ti nguyn thin nhin phn b khng ng u gia cc vng trn tri t v
trn cng mt vng lnh th c th tn ti nhiu loi ti nguyn, to ra s u i ca t
nhin vi tng vng lnh th, tng quc gia.
+ i b phn cc ngun ti nguyn thin nhin c gi tr kinh t cao c hnh
thnh qua qu trnh lu di ca t nhin v lch s.
Chnh hai thuc tnh ny to nn tnh qu him ca ti nguyn thin nhin v
li th pht trin ca cc quc gia giu ti nguyn.
Ti nguyn thin nhin c chia thnh cc dng nh: Ti nguyn nng lng,
khong sn, sinh vt, t, nc, bin, kh.hu, cnh quan, v.v...
- Ti nguyn nhn to (Artificial Resources): L loi ti nguyn do lao ng ca
con ngi to ra nh nh ca, rung vn, xe c, th, nng thn v cc ca ci vt
cht khc.
4
1.1.2.2. Phn loi theo kh nng phc hi
Da vo kh nng phc hi, ngi ta phn ti nguyn thnh hai dng sau: Ti
nguyn c kh nng phc hi (ti nguyn ti to): L cc ti nguyn m thin nhin c
th to ra lin tc v c con ngi s dng lu di nh: rng; cc loi thu hi sn
sng, h, bin; ph nhiu ca t; nc ngt; v.v... Cc ti nguyn c th ti to
ng vai tr rt quan trng i vi s sng ca sinh vt v chng l ngun cung cp
thc n lin tc cho sinh vt v cho cc nhu cu cn thit khc.
- Ti nguyn khng c kh nng phc hi: gm cc khong vt (Pb, Si, v.v...) hay
nguyn nhin liu (than , du m, gas t nhin, v.v...) c to thnh trong sut qu
trnh hnh thnh v pht trin ca v tri t. Cc ti nguyn ny c khi lng nht
nh v b hao ht dn sau khi c khai thc phc v cho s pht trin kinh t,
khoa hc, k thut ca x hi loi ngi.
Trong sut qu trnh sng con ngi lm dng v tr c tn ca mnh can
thip vo gii t nhin, bt t nhin phi quy phc cho nhng hnh ng th bo ca
mnh. Do , trong mt s trng hp, ti nguyn c kh nng phc hi s bin thnh
ti nguyn khng c kh nng phc hi. V d: t l ti nguyn c kh nng phc hi
nhng mt khi n b ong ho, phn ho, v.v... th s tr thnh "t cht" v ngi
ta xem n l ti nguyn khng c kh nng phc hi. V vy c th ni, khi nim "ti
nguyn c th phc hi v ti nguyn khng th phc hi y ch mang ngha
tng i.

Hnh 1.1: S phn loi ti nguyn thin nhin theo kh nng phc hi
1.1.2.3. Phn loi theo s tn ti
Ti nguyn hu hnh: L dng ti nguyn hin din trong thc t m con ngi
c th o lng, c tnh v tr lng cng nh tim nng khai thc, s dng vi
nhiu mc ch khc nhau trong cuc sng nh: ti nguyn khong sn, ti nguyn
5
nc, v.v...
Ti nguyn v hnh: Dng ti nguyn m con ngi s dng cng em li hiu
qu thc t cao nhng n li tn ti dng khng nhn thy, c ngha l tr lng
ca dng ti nguyn ny l bao nhiu, mc no th con ngi cha th xc nh
c m ch thy c hiu qu to ln ca dng ti nguyn ny em li. Mt s dng
ti nguyn v hnh nh: Ti nguyn tr tu, ti nguyn sc lao ng, ti nguyn vn
ho, v.v...
1.2. VAI TR CA T AI TRONG SN XUT VT CHT V PHT
TRIN KINH T X HI
1.2.1. Khi nim kinh t v t ai
Cho ti nay c nhiu nh ngha v t, nhng nh ngha ca acutraep
(1879) - nh th nhng hc ngi Nga c tha nhn rng ri nht. Theo tc gi
ny th t l vt th t nhin c hnh thnh qua mt thi gian di do kt qu tc
ng tng hp ca 5 yu t: m, sinh vt, kh hu, a hnh v thi gian.
Cc loi v khong cht cu to nn v tri t di tc ng ca kh hu, sinh
vt, a hnh tri qua mt thi gian nht nh dn dn b vn nt v cng vi xc hu
c sinh ra t. Chnh con ngi khi tc ng vo t lm thay i nhiu tnh cht
t v nhiu khi to ra mt loi t mi cha tng c trong t nhin (v d nh t
trng la nc). Nu biu th di dng mt cng thc ton hc th ta c th coi t
nh l mt hm s theo thi gian ca nhiu bin s, m mi bin s l mt yu t hnh
thnh t:

Trong : : t a: m
Sv: Sinh vt Kh: kh hu
h: a hnh Nc: nc trong t v nc ngm
t: thi gian Ng: hot ng ca con ngi
t l mt h thng h. Cc hot ng thm vo t, mt khi t, chuyn dch
v tr trong t v hot ng chuyn ha trong t xy ra lin tc. Cht lng ca t
ph thuc vo m, kh hu, c cy v sinh vt sng trn v trong lng t, c bit
ph thuc vo tc ng ca con ngi i vi t ai.
Theo cch nh ngha ca t chc FAO th: t ai l mt tng th vt cht, bao
gm c s kt hp gia a hnh v khng gian t nhin ca thc th vt cht . Nh
vy, t ai l mt phm vi khng gian nh mt vt mang nhng gi tr theo nim
ca con ngi. Theo cch nh ngha ny, t ai thng gn vi mt gi tr kinh t
c th hin bng gi tin trn mt n v din tch t ai khi c s chuyn quyn s
hu. Cng c nhng quan im tng hp hn cho rng t ai l nhng ti nguyn
6
sinh thi v ti nguyn kinh t, x hi ca mt tng th vt cht. Theo quan im ,
t ai l mt phn din tch c th ca b mt tri t, bao gm c cc yu t cu
thnh mi trng sinh thi ngay trn v di b mt t nh kh hu, th nhng, dng
a hnh, a mo, nc mt (h, sng, sui, m ly, v.v ) cc lp trm tch st b
mt cng vi nc ngm, tp on ng thc vt, trng thi nh c ca con ngi,
nhng kt qu hot ng ca con ngi trong qu kh v hin ti li (san nn, h
cha nc, h thng tiu thot nc, ng x, nh ca. v.v...).
- t ai l mt ti nguyn
t ai l ti nguyn v cng qu gi i vi mi quc gia, l iu kin tn ti v
pht trin ca con ngi v cc sinh vt khc trn tri t.
C.Mac vit: t l ti sn mi mi vi loi ngi, l iu kin cn sinh tn, l
iu kin khng th thiu c sn xut, l t liu sn xut c bn trong nng lm
nghip.
Trong tin trnh lch s ca x hi loi ngi, con ngi v t ai ngy cng gn
lin cht ch vi nhau. t ai tr thnh ngun ca ci v tn ca con ngi, con
ngi da vo to nn sn phm nui sng mnh. t ai lun lun l thnh
phn quan trng hng u ca mi trng sng. Khng c t ai th khng c bt k
mt ngnh sn xut no, khng mt qu trnh lao ng no din ra v cng khng th
c s tn ti ca x hi loi ngi.
t ai l a im, l c s ca cc thnh ph, lng mc, cc cng trnh cng
nghip, giao thng, thu li, cc cng trnh phc li khc, cc cnh ng con ngi
trng trt, chn nui v.v
t ai l ngun ca ci, l mt ti sn c nh hoc u t c nh, l thc o
s giu c ca mi quc gia. t ai cn l s bo him cho cuc sng, bo him v
ti chnh, nh l s chuyn nhng ca ci qua cc th h v nh l mt ngun lc cho
cc mc ch tiu dng.
Lut t ai 1993 ca nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam c ghi: "t ai
l mt ti nguyn quc gia v cng qu gi, l t liu sn xut c bit, l thnh phn
quan trng hng u ca mi trng sng, l a bn phn b cc khu dn c, xy
dng cc c s kinh t, vn ho x hi, an ninh quc phng. Tri qua nhiu th h,
nhn dn ta tn bao cng sc, xng mu mi to lp, bo v c vn t ai nh
ngy nay !.
Con ngi khai thc b mt t ai trng trt, chn nui,,to nn sn phm
nui sng c x hi loi ngi. Khai thc b mt t ai v ci tin cht lng t ai
to ra khi lng sn phm ngy cng nhiu hn, tho mn nhu cu lng thc,
thc phm ngy cng tng. Trnh khai thc t ai gn lin vi s tin ho ca x
hi. Qu trnh y lm cho con ngi ngy cng gn cht vi t ai hn. Quan h gia
con ngi v t ai ngy cng pht trin v gn lin cht ch vi nhau. Mt khc con
7
ngi ngy cng nhn thc v hiu bit hn v khoa hc k thut, khm ph v khai
thc kho bu trong lng t phc v mc ch ca mnh.
t ai gn lin vi kh hu, mi trng trn phm vi ton cu cng nh tng
vng, tng min lnh th. Tri qua lch s hng triu nm ca tri t, kh hu cng
tri qua nhiu bin ng do nhng nguyn nhn t nhin hoc do tc ng ca con
ngi. Trong qu trnh chinh phc v ci to thin nhin, con ngi ngy cng can
thip vo qu trnh bin i ca t nhin. Bin i kh hu c tc ng mnh m n
cc h sinh thi trn t lin, nht l i vi cy trng.
Nh vy vic s dng hp l t ai ngoi ngha v kinh t cn c ngha v
bo v, ci to v bin i mi trng. Ngy nay vi s pht trin ca khoa hc k
thut, ngi ta rt ch n tc ng ca mi trng trong qu trnh hot ng sn
xut ca con ngi, trong s dng khai thc t ai l yu t v cng quan trng.
Trong cc yu t cu thnh ca mi trng t ai, ngun nc, kh hu, cy
trng, vt nui, h sinh thi v.v... th t ai ng vai tr quan trng. Nhng bin i
tiu kh hu, nhng ph v h sinh thi nhng vng no trn tri t ngoi tc
ng nh hng ca t nhin th vai tr ca con ngi tc ng cng rt ln: lt ng
do ph rng, canh tc bt hp l v.v... Tt c nhng ci lm nh hng n mi
trng. Bi vy s dng ti nguyn t khng th tch ri vi vic bo v v ci to
mi trng.
1.2.2. Nhng chc nng ch yu ca t ai
t ai l ti nguyn v cng qu gi i vi mi quc gia, l iu kin tn ti v
pht trin ca con ngi v cc sinh vt khc trn tri t. Trong tin trnh lch s ca
x hi loi ngi, con ngi v t ai ngy cng gn lin cht ch vi nhau. t ai
tr thnh ngun ca ci v tn ca con ngi, con ngi da vo to nn sn
phm nui sng mnh. t ai lun l thnh phn quan trng hng u ca mi trng
sng. Khng c t ai th khng c bt k mt ngnh sn xut no, khng mt qu
trnh lao ng no din ra v cng khng th c s tn ti ca x hi loi ngi. Khi
nim v t ai gn lin vi nhn thc ca con ngi v th gii t nhin. i vi con
ngi, t ai c nhng chc nng ch yu sau y:
Chc nng sn xut
L c s cho rt nhiu h thng phc v cuc sng con ngi, qua qu trnh
sn xut, t ai cung cp lng thc, thc phm v rt nhiu sn phm sinh vt
khc cho con ngi s dng trc tip hay gin tip qua chn nui gia sc, gia cm v
cc loi thu hi sn.
Chc nng mi trng sng
t ai l c s ca mi hnh thi sinh vt sng trn lc a thng qua vic cung
cp cc mi trng sng cho sinh vt v n di truyn bo tn cho thc vt, ng
8
vt v cc c th sng c trn t v di mt t.
Chc nng cn bng sinh thi
t ai v vic s dng n l ngun v l tm thm xanh, hnh thnh mt th cn
bng nng lng tri t - s phn x, hp th v chuyn i nng lng phng x t
mt tri v ca tun hon kh quyn a cu.
Chc nng tng tr v cung cp ngun nc
t ai l kho tng tr nc mt v nc ngm v tn, c tc ng mnh ti chu
trnh tun hon nc trong t nhin v c vai tr iu tit nc rt to ln.
Chc nng d tr
t ai l kho ti nguyn khong sn cung cp cho mi nhu cu s dng ca con
ngi.
. Chc nng khng gian s sng
t ai c chc nng tip thu, gn lc, l mi trng m v lm thay i hnh
thi, tnh cht ca cc cht thi c hi.
Chc nng bo tn, bo tng lch s
t ai l trung gian bo v, bo tn cc chng c lch s, vn ho ca loi
ngi, l ngun thng tin v cc iu kin kh hu, thi tit trong qu kh v c v
vic s dng t ai trong qu kh.
Chc nng trt mang s sng
t ai cung cp khng gian cho s chuyn vn ca con ngi, cho u t, sn
xut v cho s dch chuyn ca ng vt, thc vt gia cc vng khc nhau ca h
sinh thi t nhin.
Chc nng phn d lnh th
s thch hp ca t ai v cc chc nng ch yu ni trn th hin rt khc bit
cc vng khc nhau trn lnh th ca mi quc gia ni ring v trn ton tri t ni
chung. Mi phn lnh th mang nhng c tnh t nhin, kinh t, x hi rt c th.
1.2.3. Vai tr ca t trong s pht trin kinh t, x hi
1.2.3.1. t ai l mt t liu sn xut
Trong s nhng iu kin vt cht cn thit cho hot ng sn xut v i sng
ca con ngi, t vi lp ph th nhng, lng t, rng v mt nc chim v tr
c bit. t l iu kin u tin v l nn tng t nhin ca bt k mt qu trnh sn
xut no.
Cc Mc cho rng, t l mt phng th nghim v i, l kho tng cung cp cc
t liu lao ng, vt cht, l v tr nh c, l nn tng ca tp th. Khi ni v vai tr
9
v ngha ca t i vi nn sn xut x hi, Mc khng nh: Lao ng khng
phi l ngun duy nht sinh ra ca ci vt cht v gi ta tiu th - nh William Petti
ni - Lao ng ch l cha ca ca ci vt cht, cn t l m Chng ta u bit rng,
khng c t th khng th c sn xut, cng nh khng c s tn ti ca con ngi.
t l sn phm ca t nhin, xut hin trc con ngi v tn ti ngoi mun ca
con ngi. t tn ti nh mt vt th lch s - t nhin khng ph thuc vo hnh thi
kinh t - x hi. thc hin qu trnh lao ng cn phi c 3 yu t:
- Hot ng hu ch ca con ngi: Chnh l lao ng hay con ngi c kh nng
sn xut, c k nng lao ng v bit s dng cng c, phng tin lao ng sn
xut ra ca ci vt cht;
- i tng lao ng: L i tng lao ng tc ng ln trong qu trnh lao
ng;
T liu lao ng: L cng c hay phng tin lao ng c lao ng s dng
tc ng ln i tng lao ng.
Nh vy, qu trnh lao ng ch c th bt u v hon thin c khi c con
ngi + iu kin vt cht (bao gm c i tng lao ng v cng c hay phng
tin lao ng
t ai l iu kin vt cht chung nht i vi mi ngnh sn xut v hot ng
ca con ngi, va l i tng lao ng (cho mi trng tc ng nh: xy dng
nh xng, b tr my mc, lm t, v.v...), va l phng tin lao ng (cho cng
nhn ni lm vic, dng gieo trng, nui gia sc, v.v...). Tuy nhin, t ai l t
liu sn xut c bit. N khc vi cc t liu sn xut khc nhng im sau:
- c im to thnh: t ai xut hin, tn ti ngoi ch v nhn thc ca con
ngi; l sn phm ca t nhin, c trc lao ng, l iu kin t nhin ca lao ng.
Ch khi tham gia vo hot ng sn xut ca x hi, di tc ng ca lao ng t ai
mi tr thnh t liu sn xut. Trong khi , cc t liu sn xut khc l kt qu ca
lao ng c trc ca con ngi (do con ngi to ra).
- Tnh hn ch v s lng: t ai l ti nguyn hn ch, din tch t (s
lng) b gii hn bi ranh gii t lin trn b mt a cu. Cc t liu sn xut khc
c th tng v s lng, ch to li tu theo nhu cu ca x hi.
- Tnh khng ng nht: t ai khng ng nht v cht lng, hm lng cc
cht dinh dng, cc tnh cht l, ho, v.v... trong t (quyt nh bi cc yu t hnh
thnh t cng nh ch s dng t khc nhau). Cc t liu sn xut khc c th
ng nht v cht lng, quy cch, tiu chun (mang tnh tng i do quy trnh cng
ngh quyt nh).
- Tnh khng thay th: Thay th t bng t liu khc l vic khng th lm c
Cc t liu sn xut khc, tu thuc vo mc pht trin ca lc lng sn xut c
10
th c thay th bng t liu sn xut khc hon thin hn, c hiu qu kinh t hn .
- Tnh c nh v tr: t ai hon ton c nh v tr trong s dng (khi s dng
khng th di chuyn t ch ny sang ch khc). Cc t liu sn xut khc c s
dng mi ch, mi ni, c th di chuyn trn cc khong cch khc nhau ty theo s
cn thit.
- Tnh vnh cu (kh nng tng tnh cht sn xut): t ai l t liu sn xut
vnh cu (khng l thuc vo tc ng ph hoi ca thi gian). Nu bit s dng hp
l c bit l trong sn xut nng - lm nghip, t s khng b ph hng, ngc li c
th tng tnh cht sn xut ( ph nhiu) cng nh hiu qu s dng t. Kh nng
tng sc sn xut ca t tu thuc vo phng thc s dng l tnh cht c gi tr c
bit, khng t liu sn xut no c c. Cc t liu sn xut khc u b h hng dn,
hiu ch s dng gim v cui cng b loi khi qu trnh sn xut.
C th ni, t ai l mt t liu sn xut cc k quan trng i vi con ngi.
S quan tm ch ng mc trong vic qun l v s dng t ai s lm cho
sn lng thu c t mi mnh t khng ngng tng ln.
1.2.3.2. Vai tr c bit ca t trong nng nghip
t ai l iu kin vt cht cn thit cho s tn ti ca bt k ngnh sn xut
no. t cn cho cng nghip, nng nghip, giao thng vn ti, v.v... Nhng trong mi
ngnh, t c vai tr khng ging nhau.
Trong cc ngnh phi nng nghip, t ai gi vai tr th ng vi chc nng l
c s khng gian v v tr hon thin qu trnh lao ng, l kho tng d tr trong
lng t (cc ngnh khai khong). Qu trnh sn xut v sn phm c to ra khng
ph thuc vo c im ph nhiu ca t, cht lng thm thc vt v cc tnh
cht t nhin c sn trong t.
Ring trong nng nghip t c vai tr khc hn. Vi nng nghip, t khng ch
l c s khng gian, khng ch l iu kin vt cht cn thit cho s tn ti ca ngnh
sn xut ny, m t cn l yu t tch cc ca sn xut. Qu trnh sn xut nng
nghip c lin quan cht ch vi t, ph thuc nhiu vo ph nhiu ca t, ph
thuc vo cc qu trnh sinh hc t nhin. Trong nng nghip, ngoi vai tr c s
khng gian, t cn c hai chc nng c bit quan trng:
- t l i tng chu s tc ng trc tip ca con ngi trong qu trnh sn
xut;
- t tham gia tch cc vo qu trnh sn xut, cung cp cho cy trng nc,
khng kh v cc cht dinh dng cn thit cy trng sinh trng v pht trin. Nh
vy t gn nh tr thnh mt cng c sn xut. Nng sut v cht lng sn phm
ph thuc rt nhiu vo ph nhiu ca t. Trong s tt c cc loi t liu sn xut
dng trong nng nghip, ch c t mi c chc nng ny.
11
Chnh v vy, phi ni rng t ai l t liu sn xut ch yu v c bit trong
nng nghip.
1.2.3.3. t ai i vi s pht trin cc ngnh kinh t
t ai tham gia vo tt c cc ngnh sn xut vt cht ca x hi nh l mt t
liu sn xut c bit. Tuy nhin i vi tng ngnh c th trong nn kinh t quc dn,
t ai cng c nhng v tr vai tr khc nhau.
Trong ngnh cng nghip (tr ngnh khai khong), t ai lm nn tng, lm c
s, lm a im tin hnh nhng thao tc, nhng hot ng sn xut kinh doanh.
Mun xy ng mt nh my, trc ht phi c a im, mt din tch t ai
nht nh, trn s l ni xy dng cc nh xng my mc, kho tng, bn bi,
nh lm vic, ng x i li trong ni b v.v. . . Tt c nhng ci l cn thit trc
tin tin hnh hot ng sn xut kinh doanh.
S pht trin nhanh chng ca cc ngnh cng nghip i hi m rng qui m
xy dng, cc nh my mi tng ln lm tng s lng din tch t ai dnh cho yu
cu ny.
Cng vi s pht trin nhanh chng ca cc ngnh cng nghip l s pht trin
ca cc ngnh xy dng, cc cng trnh dn c pht trin i hi xy dng nh v
hnh thnh th, cc khu dn c mi. Nhng yu cu ny ngy cng tng ln lm cho
nhu cu t ai dnh cho cc ngnh cng tng ln.
Trong nng nghip t ai c v tr c bit quan trng, l yu t hng u ca
ngnh sn xut ny. t ai khng ch l ch ta, ch ng lao ng m cn l
ngun thc n cho cy trng. Mi tc ng ca con ngi vo cy trng u da vo
t ai v thng qua t ai. t ai s dng trong nng nghip c gi l rung t
Trong nng nghip, rung t l t liu sn xut ch yu v c bit khng th
thay th c. Rung t va l i tng lao ng, va l t liu lao ng.
Hot ng sn xut trong nng nghip, c bit trong ngnh trng trt, l qu
trnh tc ng ca con ngi vo rung t (nh cy ba, bn phn v.v. . . ) nhm thay
i cht lng t ai, to iu kin thun li cho cy trng sinh trng v pht trin,
tc l qu trnh bin rung t km mu m thnh rung t mu m hn. Trong qu
trnh ny rung t ng vai tr nh l i tng lao ng. Mt khc con ngi s
dng t ai nh mt cng c tc ng ln cy trng, thng qua lm
tng mu m ca t nhm thu sn phm nhiu hn. Trong qu trnh ny,
rung t ng vai tr nh l t liu lao ng.
Qu trnh sn xut nng nghip (trong ngnh trng trt) l qu trnh khai thc, s
dng t. Bi vy khng c rung t th khng th c hot ng sn xut nng
nghip.
12
1.3. C IM T AI V NGHA KINH T I VI VIC S DNG
TI NGUYN T
1.3.1. c tnh khng th sn sinh v c kh nng ti to ca t ai
t ai c v tr c nh khng di chuyn c, vi mt s lng c hn trn
phm vi ton cu v phm vi tng quc gia. Tnh c nh khng th di chuyn t v tr
ny sang v tr khc ca t ai ng thi qui nh tnh gii hn v quy m theo khng
gian gn lin vi mi trng m t ai chu chi phi (ngun gc hnh thnh, kh hu,
sinh thi vi nhng tc ng khc ca thin nhin). V tr ca t ai c ngha ln v
mt kinh t trong qu trnh khai thc s dng t. Nhng t ai gn cc th, cc
ng giao thng, cc khu dn c c khai thc s dng trit hn nhng t ai
cc vng xa xi, ho lnh, v do c gi tr s dng v gi tr ln hn. t ai khng
th sn sinh thng qua sn xut.
ph l mt thuc tnh t nhin ca t v l yu t quyt nh cht lng t
ph l mt c trng v cht gn lin vi t, th hin kh nng cung cp thc n,
nc cho cy trng trong qu trnh sinh trng v pht trin. Kh nng phc hi v ti
to ca t chnh l kh nng phc hi v ti to ph thng qua t nhin hoc do tc
ng ca con ngi. Tu theo mc ch s dng m ph ca t c vai tr khc
nhau. Chng hn, trong nng nghip ph hay mu m ca t c vai tr cc k
quan trng, quyt nh vic tng nng sut v sn lng cy trng. Vic s dng v
khai thc t nng nghip phi bo m nguyn tc l khng ngng ci to nng cao
ph.
t ai dng canh tc c kh nng to ra mt khi lng lng thc ln
duy tr s sng ca ngi lao ng. t, trong hu ht cc tnh hung, sn sinh ra mt
lng lng thc nhiu hn so vi s lng duy tr s sng ca ngi lao ng
(A am Smith - Ca ci cc dn tc - Nh xut bn Gio dc, H Ni, 1997).
Tnh hai mt ca t ai (khng th sn sinh nhng c kh nng ti to) c
ngha cc k quan trng trong qu trnh s dng t. Mt mt, phi ht sc tit kim
t ai, xem xt k lng khi b tr s dng cc loi t. Mt khc phi ch ng
dng tin b k thut tng kh nng phc hi v ti to ca t ai.
1.3.2. t dai l t liu sn xut c bit gn lin vi hot ng sn xut ca
con ngi
Trong qu trnh hot ng sn xut, t ai tr thnh t liu sn xut khng th
thiu c. Tc ng ca con ngi vo t ai thng qua hot ng sn xut a dng
phong ph vi nhiu v khc nhau, trc tip hay gin tip nhm khai thc trit
ngun ti nguyn thin nhin ny v li ch ca mnh. Nhng tc ng c th lm
thay i tnh cht s dng t ai, t t ai hoang s thnh t ai canh tc c hoc
t ai t s dng mc ch ny sang mc ch khc. Hoc nhng tc ng ci to
cht t, lm tng mu m ca t ai. Tt c nhng tc ng y ca con ngi lm
13
cho t ai vn d l mt sn phm t nhin tr thnh mt sn phm ca lao ng.
Tuy c nhng thuc tnh t nhin nh nhau nhng mt m t c canh tc
c gi tr ln hn mt m t b hoang (C.Mac, nghen ton tp - tp 25 phn II,
Nh xut bn Chnh tr quc gia, 1994)
Con ngi khng to ra c t ai, nhng bng lao ng ca mnh (lao ng
sng v lao ng vt ho) m ci thin t ai, lm cho t ai t xu tr thnh tt hn
v tng nng sut s dng rung t.
T bn c th c c nh vo t, b vo rung t, trong mt thi gian tng
i ngn, nh trng hp ci to nhng thuc tnh ho hc, p dng phn bn... hoc
c nh trong mt thi gian di hn, nh trng hp xy dng cc knh o tiu nc,
h thng ti nc, san bng mt t, xy dng cc kin trc dng vo vic kinh
doanh... mt ni khc, ti tng gi t bn sp nhp vo rung t nh vy l lang
capital (rung t - t bn)
Trong iu kin sn xut t bn ch ngha, nhng u t vo rung t bin
rung t thnh t bn (T bn rung t) v rung t tr thnh mt quan h kinh
t - x hi. Trong x hi c giai cp, cc quan h ny ngy cng pht trin v cng lm
su sc thm nhng mu thun trong x hi.
Trong iu kin kinh t th trng, t ai tr thnh i tng ca s trao i,
mua bn, chuyn nhng v hnh thnh mt th trng t ai.
1.3.3. c im v s chim hu v s hu t ai
T xa xa, khi loi ngi cn sng thnh by n, con ngi chuyn t sn bn
sang trng cy trn nhng t ai chim c v tr thnh s hu chung ca cng
ng.
Cng vi tin trnh pht trin ca x hi loi ngi, ch s hu v chim hu
t ai cng pht trin theo nhiu kiu khc nhau. Tuy nhin S hu rung t khc
vi cc hnh thi s hu khc ch l, n mt trnh pht trin kinh t nht nh, n
tr nn tha v c hi, ngay c khi xt trn quan im ca phng thc t bn ch
ngha (Mac- nghen ton tp, tp 25 phn II, Nh xut bn Chnh tr quc gia, 1994).
Ch chim hu rung t v bin quyn s hu t ai thnh s hu t nhn
l mt qu trnh pht trin lu di, gn lin vi lch s ca tng vng trn tri t hay
mi quc gia.
t ai trc ht l sn phm ca t nhin, con ngi khai ph v chim hu
thnh ti sn chung ca cng ng, b lc. Nhng nhu cu sn phm nui sng con
ngi ngy cng tng ln do dn s pht trin, nhng t ai mu m, d khai ph
c chim hu v c canh tc. Nh nc ra i v ch s hu t nhn v rung
t cng xut hin. chu u ch s hu t nhn v rung t c php lnh
khuyn khch v bo h. chu M La tinh li tp trung nhng rung t rng ln
14
trong tay mt nhm nh nhng a ch c quyn th.
Quyn s hu t ai khng ch em li li ch kinh t m quan trng hn cn
em li a v x hi v quyn lc chnh tr. Trong ch s hu t nhn v rung t
ai nm nhiu rung t th khng nhng k giu c m cn l ngi c uy lc chnh
tr.
Nhng ngi khng c t tr thnh k lm thu, cuc sng bp bnh ph thuc.
Duy tr ch s hu t nhn v rung t s dn n rung t tp trung trong tay
mt s t ngi, nhm ngi hoc mt tng lp no trong x hi, cn i b phn
lm rung trc tip s khng c rung, tr thnh ngi lm thu. ng thi ch s
hu t nhn v rung t cng dn n vic tch ngi lm rung khi iu kin sng
v lm vic ca h, tc l tch ngi lao ng vi i tng lao ng v t liu sn
xut.
Mt hu qu khc ca ch s hu t nhn v rung t l to ra mt lp ngi
mi nng thn - lp ngi cho vay nng li. Lp ngi ny thng c trng cho
ch s hu t nhn v rung t chu - ni kt hp ch rung t truyn
thng trc thc dn ho ca chu u v ch rung t vi chnh sch thc dn ho
ca chu u. Tc l s hu rung t cng ng lng x vi ch s hu rung t
phong kin - t bn.
T mt nn nng nghip t cung t cp, sn xut sng n mt nn nng
nghip thng mi ho, vai tr ca tng lp ngi cho vay nng li thay i mt cch
cn bn.
Hot ng cho vay nng li t ch ch cung cp cho ngi nng dn nhng
khon tin hn ch vt qua kh khn trong cuc sng m thng tr bng hin vt
vi li cao v rt cao, n vic cung cp tin cho ngi nng dn khng hn ch do
nhng nhu cu chuyn i cy trng hoc u t u vo sn xut. Thng ngi cho
vay nng li quan tm hn n vic chim t ca ngi nng dn do h khng tr
c n v li sut cao v nghim nhin h b mt quyn s dng mnh t ca mnh.
T , ngi cho vay nng li tr thnh k u c rung t bn cho nhng a ch
kch s giu c v chnh h tr thnh nhng a ch c th lc nng thn v trong
x hi. Tt yu dn n a v x hi ca nng dn b h thp.
Cng vi qu trnh thng mi ho nn nng nghip, vic chia nh t ai v
quyn s hu t nhn v t ai cng tt yu dn n qu trnh bn cng ho nng
dn, lm tn thng n nn kinh t v lm mt t ai ca i b phn nng dn, tp
trung vo tay mt s a ch giu c v y quyn lc
nc ta, t nhng ngy u dng nc t thi cc vua Hng ca t Vn
Lang, u Lc, rung t trong nc thuc quyn s hu ti cao ca nh vua, ngi dn
cy cy t Vua ban phi c ngha v i vi vua, tc l ngha v vi Nh nc nh
ng gp sn vt, lao dch, binh dch.
15
Cng vi s pht trin ca lch s, ch phong kin hnh thnh v dn dn ch
s hu t nhn cng bt u xut hin. Song nhn chung trong mt thi gian di
sut hng trm nm ch phong kin kt hp vi ch thuc a ca thc dn
php, ch s hu rung t ca nc ta vn gm hai loi song song tn ti: s hu
Nh nc v s hu t nhn. Tu theo tng thi k lch s khc nhau m s biu hin
ca quyn s hu cng khc nhau v din ra di nhiu hnh thc khc nhau.
Vo thi k cc thnh ca ch phong kin Vit Nam (th k X- XV) rung t
thuc s hu Nh nc chim i b phn t vua, cha lng. Bao gm rung lng
x, rung quc kh, rung phong cp.
Rung lng x l rung t thuc s hu Nh nc nhng thng c giao cho
cc lng x qun l v lng x ng ra phn chia cho nng dn cy cy. Ngi nng
dn cy rung cng ca lng x phi np t, i lao dch, binh dch. Rung t cng
lng x tr thnh ngun thu ch yu ca nh nc phong kin. Nh nc phn chia
hng rung t. nh mc t phi np cho mi hng rung t ca lng x cho nng
dn cy cy.
Mt s triu i phong kin cho php bn rung cng thnh rung t (i nh
Trn, 1254). Nh vy i nh Trn chuyn quyn s hu Nh nc sang quyn s
hu t nhn. Thi hu L (th k XV) cho php bin quyn chim hu lu di
thnh s hu, khin cho tnh trng chim cng vi t ny n.
Ch phong kin ngy cng pht trin. Nh nc ngy cng tham gia trc tip
vo vic phn chia rung cng lng x. Vi chnh sch qun in thi nh L
(1429), ch phong kin nh L hu b quyn t tr rung t ca lng x. Rung
t cng lng x Nh nc cn dng ban thng cho quan li qu tc hay ngi c
cng vi Nh nc.
Nh vy rung cng lng x tuy c xu hng gim nhng vn c u th trong
ton b t ai trong nc v ca hnh thc s hu Nh nc.
Rung quc kh l rung t thuc s hu Nh nc, do Nh nc trc tip
qun l Ngun ca rung quc kh l tch thu t cc trang tri, n in ca a ch
quan li ngi Hn, do khai hoang m c. Hoa li rung quc kh thng dng vo
vic cu t sa sang lng tm, n i. Lc lng lao ng ch yu lm rung
quc kh l nhng t nhn v chin t. T rung quc kh thng cao hn t
rung lng x. Thng t rung lng x do dn lng x cy cy ch bng 117 t rung
quc kh
Rung phong cp l rung t vua ban thng cho quan li, qu tc hay ngi c
cng vi nc, vi triu nh. Thng thng rung phong cp c km theo mt s h
nng dn canh tc, t hnh thnh cc thi p ca qu tc. Quyn s hu rung
phong cp vn thuc Nh nc. Ngi c phong cp ch c quyn chim hu thu t,
khng c quyn s hu.
16
Bn cnh rung t thuc s hu Nh nc cn c rung t thuc s hu t
nhn. l rung t ca a ch hay ca nhng nng dn t canh tc, trong rung
t ca a ch l ch yu. Xu hng rung t s hu t nhn ngy cng tng do s
phn ho giai cp, do chim cng vi t, do Nh nc cho bn rung cng lm rung
t.
T thi nh L nm 1135 rung t t mi c tha nhn v mt php l. i
nh Trn (th k XV) c nhiu chnh sch khuyn khch pht trin m rng rung t
s hu t nhn nh chnh sch thu - thu rung t ch bng 1130 thu rung cng.
Chim cng vi t, cho bn rung cng thnh rung t.
Ngy nay Nh nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam quy nh t ai
thuc quyn s hu ton dn, do Nh nc thng nht qun l. Nh nc giao t
cho cc t chc kinh t, cc n v v trang nhn dn, c quan nh nc, t chc chnh
tr - x hi (gi chung l t chc), h gia nh, c nhn s dng n nh lu di. Nh
nc cn cho t chc, h gia nh, c nhn thu t...(iu 1, Lut t ai nm 1993).
t ai thuc s hu ton dn v Nh nc l ngi i din. Nh nc giao cho
cc t chc, cc c nhn s dng t ai theo mc ch quy nh. Ngi s dng rung
t phi ng thu cho Nh nc. Nh nc c th cho thu t v ngi thu t phi
tr tin thu t trong thi hn thu.
1.3.4. Tnh a dng v phong ph ca t ai
Tnh a dng v phong ph ca t ai trc ht do c tnh t nhin ca t ai
v phn b c nh trn vng lnh th nht nh gn lin vi iu kin hnh thnh t
quyt nh, mt khc n cn do yu cu v c im, mc ch s dng cc loi t
khc nhau. Mt loi t c th s dng theo nhiu mc ch khc nhau.
c im ny ca t ai i hi con ngi khi s dng t ai phi bit khai
thc trit li th ca mi loi t mt cch tit kim v c hiu qu nht trn mi
vng lnh th. lm c iu phi xy dng mt quy hoch tng th v chi tit
s dng t ai trn phm vi c nc v tng vng lnh th.
1 4. QY T AI, TI NGUYN T TH GII V VIT NAM
1.4.1. Khi nim v s hnh thnh qu t
Qu t l ton b din tch t ai cc loi ca mt quc gia, mt vng hay a
phng, ca loi t theo mc ch s dng. Qu t c th c tnh cho ton b hay
tnh cho mt u ngi. C th xem xt c cu qu t cc loi ang s dng theo
mc ch. Qu t ca mt quc gia hay a phng thng l c nh v vic tng
thm l rt hn ch. Qu t tnh trn u ngi thng thay i theo xu hng gim
bt v t ai khng c sn sinh ra nhng dn s li tng.
Qu t ai ca mt quc gia l ngun lc t nhin cn c bo v v s dng
mt cch tit kim, c hiu qu, c bit l t ai tt, c gi tr lm tng thm ca ci
17
trong x hi.
Qu t ai c hnh thnh mt cch t nhin gn lin vi qu trnh hnh thnh
t, vi mt lch s lu i trong qu trnh s dng t ca con ngi. Qu t cng
c phn b mt cch t nhin gn lin vi phn b cc vng lnh th. Mt khc
trong qu trnh s dng t, do nhng nhu cu s dng khc nhau, qu t cng c
hnh thnh bi con ngi nhm iu ho v b tr li t ai theo mc ch s dng.
V d khi nhng nhu cu v xy dng c s h tng, v pht trin cc khu cng
nghip, th tng ln, con ngi c th iu chnh, gim bt din tch ca cc qu t
khc nh qu t nng nghip tng thm qu t cho cc loi nhu cu trn. S thay
i c cu qu t trong tng th qu t t nhin c ngha rt quan trng, ni ln xu
th pht trin ca t nc trong qu trnh pht trin kinh t x hi, ng thi cng th
hin trnh pht trin ca khoa hc k thut v vic ng dng chng vo sn xut,
c bit i vi s thay i trong sn xut nng nghip.
1.4.2. Vi nt chung v t th gii
Tri t ca chng ta, vi tng din tch b mt l 510 triu km
2
trong i
dng chim 361 triu km
2
(71%), cn li din tch lc a ch chim 149 triu km
2

(29%). Bc bn cu c din tch t lin ln hn nhiu so vi Nam bn cu.
S thay i v kh hu, thm thc vt, m, a hnh v tui ca t trn Tri
t l nguyn nhn hnh thnh nhiu loi t khc nhau v mu sc, dy t,
chua v nhiu tnh cht khc. Nhn chung, trn th gii c 5 nhm t ph bin nht.
Nhng vng c kh hu lnh, lng ma di do v iu kin thot nc tt c nhm
t.podzol.
- Nhng vng kh hu n ha vi rng rng l theo ma c nhm t alfisols, t
c mu nu hoc xm.
- Nhng vng c kh hu n ha v ng c bn kh hn hnh thnh nhm t
en giu mn, t c tng dy v mu en.
- Nhm t kh hn (aridosols) pht trin nhng vng kh hn Bc M, Nam
M v Chu Phi, ni gn hoang mc hoc hoang mc. Nhm t ny rt xu, ch
chn nui v pht trin nng nghip nu c ngun nc ti.
- nhng vng nhit i v nhit i vi lng ma phong ph, c nhm t
(oxisols) ngho cht dinh dng.
T l phn trm (%) nhng loi t ny c th hin bng 1.1
S liu ca bng cho thy, nhng loi t thun li cho sn xut nng nghip nh
t ph sa, t nu rng ch chim 12,6%. Nhng loi t qu xu (4 loi u) chim
ti 40,5%.
Hin trng s dng t ca th gii theo FAO nh sau:
18
- 20% din tch t lc a vng c nhit qu lnh (< 50C)
- 20% din tch t lc a l hoang mc v sa mc
- 20% din tch t vng qu dc
- 20% din tch t vng qu kh hn
- 10% din tch t lc a ang canh tc
- 10% din tch t lc a l ng c hoc chn th t nhin.
19
Bng 1.1. T l % din tch cc loi t trn th gii

Loi t T l %
Tuyt, bng, h 11,0
t hoang mc 8,7
t ni 16,3
t ti nguyn 4,0
t podzol 9,2
t nu rng 3,5
t (laterit) 17,0 .
t en 5,2
t mu ht d 8,6
t xm 9,4
t ph sa 3,9
(Ngun: FAO, 1990)
t trn th gii rt him song chng li c phn b khng ng u cc hu
v cc nc khc nhau.
Bng 1.2. Din tch t ai phn b theo b mt tri t
t lin Din tch (km
2
)
Chu u 9.671.000
Chu 42.275.000
Chu Phi 29.813.000
Chu c 7.965.000
Nam M 17.976.000
Bc M 20.443.000
Chu Nam Cc 11.105.000
(Ngun: L Huy B, 2002)
Hin nay ton b t ai tt nht trn th gii b con ngi tc ng vo.
Din tch t ang canh tc ca th gii ch chim 10% tng din tch t t nhin
(khong 1500 triu ha), v c FAO nh gi l:
t c nng sut cao: 14%
t c nng sut trung bnh: 28%
t c nng sut thp: 58%
Trong tng lai, c th khai ph v a vo s dng nng nghip khong 15-
20%. Nhng r rng, trn phm vi ton th gii, t tt th t, t xu th nhiu v qu
t ngy cng b thoi ha. Cc loi t khng s dng c cho nng nghip theo
bng 1.3.
20
Bng 1.3. Cc loi t khng s dng c cho nng nghip

Loi t Din tch (t ha) % so vi t t nhin ( % )
t qu dc 2,682 18
t qu kh 2,533 17
t qu lnh 2,235 15
t ng bng 1,490 10
t qu nng 1,341 9
t qu ngho dinh dng 0,745 5
t qu ly 0,596 4
(Ngun: P. Bllringh)
Ngun ti nguyn t th gii hng nm lun b gim i v s lng cng nh
cht lng, c bit l t nng nghip mt i do chuyn sang s dng cho mc ch
khc (ch yu l ng cho xy dng). X hi pht trin ngy cng cao, nhu cu xy
dng ngy cng ln. Ngi ta c tnh mt ngi cn 0,1 ha t lm ch v cc nhu
cu vn ho, giao thng, v.v... v th do s lng ngi tng ln dn n hng nm th
gii mt i khong 8 triu ha t nng nghip do chuyn sang xy dng c bn. t
nng nghip cn mt i do xi mn, nhim mn, nhim khc, v.v... khong 4 triu
ha. Nh vy, mi nm nhn loi mt i 12 triu ha t nng nghip.
Nhng t cn li cng b gim st v cht lng do nhiu nguyn nhn nh xi
mn, ra tri, c bit vng nhit i m do ma ln cng vi t dc, 1 ha t
trong 1 nm mt t 100 - 150 tn t. Ngoi ra cn nhiu nguyn nhn khc nh: Kh
hn, cht thi rn v lng, bi, v.v... lm cho t b nhim thoi ha. Bn cnh ,
tnh trng kt von, ong ho, hoang mc ha, v.v... ngy cng gia tng. Song song
vi vic t nng nghip ngy cng b mt v xu i th s bng n dn s trn c th
gii ngy cng bo ng. Dn s th gii mi nm tng t 80 - 85 triu ngi. Vi
nng sut nh hin nay, mi ngi cn 0,2 - 0,4 ha t nng nghip mi lng thc
thc phm. Mun nui sng 80 - 100 triu ngi dn tng/nm cn phi khai hoang 20
- 30 triu ha t mi nm. Nh vy mun t nng nghip khi mt i hng nm th
phi khai hoang m rng din tch t 30 - 40 triu ha. Song tim nng t nng nghip
ca th gii ch c hn. Theo nhiu nh khoa hc tnh ton, trong 3,2 t ha t ca tri
t chng ta khai thc 1,5 t ha, cn 1,7 t ha vi tc khai thc 40 triu ha/nm
th ch cn 40 nm na l khng c t khai hoang m rng din tch. Hn na,
vic khai hoang s c mt s tr ngi ln nh:
+ Phi c ngun vn ln.
+ Khng c xm canh vo t rng v rng b tn ph qu nhiu,
21
+ Nhng vng cn t khai hoang l nhng vng t dn nn s hn ch v lc
lng lao ng.
Nh vy vic cn quan tm y l s dng ti nguyn t sao cho thc s hp
l gii quyt mu thun gia t v vic tng dn s. Hin nay ch c hng thm
canh tng nng sut v nng cao h s s dng t c coi l c hiu qu nht. Gn
y, nh c cc bin php k thut tin tin, con ngi lm tng nng sut gp 2 - 3
ln nng sut c. Tuy nhin, cng c nhng kh khn cn phi c quan tm gii
quyt l:
+ t thoi ho do xi mn, ra tri, bn nhiu phn ho hc v thuc phng tr
su bnh, c di, v.v...
+ Gi thnh nng sn ngy cng cao. Ngi ta tng kt mun tng nng sut 1
ln th phi tng chi ph my ko 2 ln, phn ho hc 5 ln, thuc tr su, bnh v c
di 10 ln.
1.4.3. Khi qut v ti nguyn t Vit Nam
Vit Nam c din tch t nhin l 330.104,2 km
2
, xp th 59 trn tng s 200
nc trn Th gii, thuc quy m din tch trung bnh. Trong din tch sng, sui,
ni v cc hi o chim khong 2 triu ha, cn li l cc loi hnh th nhng t
lin. Gn 3/4 din tch t ai ca nc ta l rng ni v cha khai thc. Din tch t
ai c s dng vo sn xut nng nghip cha y 25%. C th ni, Vit Nam rt
a dng v cc loi hnh th nhng v phong ph v kh nng s dng t, nhng
phn b gia cc vng khng u. nhng vng t rng ln th dn c li t, tha
tht. Nhng vng ny thng iu kin sn xut kh khn, do i sng cng gp
nhiu kh khn. Vng Trung du Bc b chim 31,3% din tch t t nhin nhng ch
chim 16,4% tng din tch t nng nghip ca c nc. Trong khi , ng bng
sng Hng chim 3,78% din tch t t nhin nhng chim 8,7% tng din tch t
nng nghip. ng bng sng Cu Long chim 11,95% din tch t t nhin,
nhng chim 34,30% tng din tch t nng nghip. Din tch t t nhin v t
nng nghip trn u ngi ngy cng gim do tc tng dn s cao, s pht trin
mnh ca cc yu t nh th ho, cng nghip ho v cc c s h tng m ch
yu l t nng nghip b chuyn i mc ch s dng sang cc hot ng kinh t
khc vi s lng ngy cng tng. Din tch t bnh qun u ngi Vit Nam
thuc loi thp trn Th gii, din tch t t nhin bnh qun u ngi l 0,46 ha, ch
bng 116 mc bnh qun ca Th gii, ng th 10 trong 11 nc ng Nam (cao
hn Singapore) v ng th 135 trong s 200 nc trn Th gii. Bnh qun t nng
nghip trn u ngi ca Vit Nam hin ch cn di 0,12 ha (theo s liu thng k
t nng nghip nm 2002 ca B Ti nguyn v Mi trng). c im phn b t
ai ti Vit Nam cng rt a dng, ph thuc vo iu kin a l ca tng vng, min.
cc ni vng su, vng xa thuc trung du min ni din tch t t nhin bnh qun
u ngi cao, nhng loi t tt vi cc iu kin m bo cho ngi dn c th canh
22
tc c li rt thiu. ng bng - ni t ai c khai ph t lu, thun li cho
sn xut nng nghip th qu t li rt khan him do mt dn s ng v ngy
cng tng, tc pht trin kinh t nhanh v hu nh khng c t khai ph mi b
sung.
T trc nhng nm 1990, t nng nghip hu nh khng tng, chnh lch t
6.933.400 ha (nm 1980) n 6.993.200 (nm 1990). Tuy nhin, sau nm 1990, din
tch t nng nghip gia tng ng k. Trong khi , t lm nghip c chiu hng
gim dn, nht l vo thi k 1980-1985. y l thi k cng cuc khai hoang din ra
mnh m. Sau , din tch t lm nghip tng ln do c s u t trng rng, khi
phc v bo v ti nguyn rng.
Bng 1.4. Cc loi hnh s dng t

Nm
i tng
1980 1985 1990 1994 2000 2001 2003
t nng nghip 6.933,4 6.944,2 6.933,2 7.367,2 9.345,3 9.382,5 9.531,8
t lm nghip 11.866,8 9.641,7 9.395,2 9.915,1 11.575,4 11.823,8 12.402,2
t chuyn dng 718,8 766,8 972,2 1 122,1 1.532,8 1.568,3 1.669,6
t khu dn c 702,0 855,7 817,8 717,5 443,2 477,7 440,6
t cha s dng 12.967,9 14.827,7 14.924,9 13.982,3 10 027,2 9.672,4 8.867,4
(Ngun: Nin gim thng k cc nm)
Din tch t cha s dng u c tt c 7 vng kinh t - sinh thi ca t nc,
nhng tp trung nhiu nht l min ni trung du Bc b v Ty Nguyn. y cng l
hai vng c mt dn c thp nht. Ngoi ra cn c vng Duyn hi min Trung
v Khu Bn c. t cha s dng phn ln l t rng v i ni trc, iu kin sn
xut kh khn. Bi vy vic khai thc t ai cc' vng ny c ngha v mt kinh
t v x hi to ln trn phm vi c nc, nhng i hi phi c nhng u t ln, k c
trong vic xy dng c s h tng hnh thnh cc vng kinh t mi.
1.5. S CN THIT CA KHOA HC KINH T TI NGUYN T V
NHNG VN T RA
1.5.1. V tr mn khoa hc kinh t ti nguyn t
t ai b gii hn bi b mt ca qu a cu v trong lnh th ca tng quc
gia. t ai khng ch phc v cho nhu cu sn xut nng lm nghip m cn phc v
cho tt c cc ngnh khc ca nn kinh t quc dn nh: xy dng, giao thng, thu
li, khai khong, quc phng v nh k c nhu cu th ho.
Ti nguyn t l mt ngun lc i vi mi quc gia. Ngun lc y c hn.
Theo ti liu ca FAO v nh gi t th gii th hin nay hnh tinh chng ta c
khong 149 triu km
2
. Trong t tuyt bng, h, hoang mc chim hn 20% cn
23
gn 80% c th phc v cho cc mc ch ca con ngi. t canh tc sn xut
nng lm nghip ch cn khong 27% t t nhin.
S hn hp v b mt din tch t ai, cng vi s hn ch trong vic khai thc
tim nng t ai do tin b k thut v vic ng dng chng vo khai thc t i hi
con ngi phi bit tnh ton, nh gi y v t ai khng ch v mt k thut m
c v mt kinh t ca t ai.
Mt khc dn s ngy cng tng, kinh t- x hi ngy cng pht trin, nhng nhu
cu v t ai ngy cng tng ln. t ai sn xut nng nghip, trc tip to ra sn
phm nui sng con ngi ngy cng c xu hng gim st, trong khi nhng nhu cu
v t ai cho cc ngnh khc li tng ln nh xy dng, giao thng, nh v nht l
qu trnh th ho tng ln lm cho t ai phi sn xut nng nghip tng ln.
t ai li rt a dng v phong ph, c th s dng cho nhiu mc ch khc
nhau, nhiu ngnh ngh khc nhau. t ai mu m trng trt canh tc cng khng
phi l nhiu. Nhng khu vc t ai thun li d khai thc th c khai thc.
Nhng vng t ai kh khn cha c khai thc cho sn xut th thng gp nhng
tr ngi v k thut v kh nng kinh t, nhng iu kin khc khai thc s dng
chng.
Nhng bt cp v cung - cu t ai ni trn ang t ra cho con ngi nhng
bc bch cn c gii quyt. Trn phm vi mi quc gia, din tch t ai b hn hp.
Nh vy cn phi lm g khai thc v s dng c hiu qu ngun ti nguyn thin
nhin ny, va ci to bi dng t va bo v mi trng sinh thi trn phm vi
quc gia v tng tiu vng lnh th ca quc gia. ,
Khoa hc kinh t ti nguyn t ng vai tr xng ng trong h thng khoa hc
kinh t v ti nguyn t ai chim v tr quan trng trong s giu c v lm tng
ngun ca ci ca x hi i vi mi quc gia.
1.5.2. i tng, nhim v v phm vi nghin cu ca mn hc kinh t t
t ai trn phm vi lnh th ca mt quc gia l v cng rng ln. t ai bao
gm c phn b mt v c phn b su trong lng t. B su trong lng t l nhng
khong sn c khai thc hoc cha c khai thc. Khoa hc kinh t t nghin
cu phn b mt t (bao gm c phn mt nc) , ang v s c s dng v khai
thc. Chng c lin h n phn b su trong lng t.
Nh vy b mt t ai v cc loi t ai , ang v s s dng l i tng
nghin cu trc tip ca khoa hc kinh t t.
T v tr vai tr v ngha ca khoa hc kinh t t, vic nghin cu mn hc
ny c mc ch v nhim v sau y:
Nghin cu nhng tnh quy lut chung trong vic s dng t nh: ph t v
cc loi ph, nhng biu hin ca n v khai thc ph trn kha cnh kinh t vn
24
a t v gi c rung t. M hnh ba mt trong s dng t, li th so snh, chi
ph c hi trong s dng t. Quy lut cung, cu v th trng nh t. Vn quan h
gia t ai v mi trng. Vic nghin cu nhng tnh quy lut chung trong s dng
t l cn thit nhm trang b nhng kin thc chung nht v kinh t t t gip ta
tm ra c nhng tnh quy lut trong vic s dng t c hiu qu.
- Nghin cu nhng xu th, quy lut vn ng ca cc loi t ai s dng trn
phm vi quc gia v tng vng lnh th
- Tm ra phng hng, nhng gii php s dng c hiu qu cc loi t
ai.
1.5.3. Phng php nghin cu khoa hc kinh t ti nguyn t
Phng php duy vt bin chng v duy vt lch s l phng php khoa hc
chung nht cho mi khoa hc. V vy khoa hc kinh t ti nguyn t cng s dng
phng php duy vt bin chng v duy vt lch s lm c s nn tng trong phng
php lun nghin cu ca mnh.
Phng php ny coi ti nguyn t nh mt s vt v hin tng, mt i tng
trc tip, t n trong s vn ng gn lin vi s vn ng mi trng sinh thi,
trong c s tc ng ca con ngi. S tc ng ca con ngi vo vic ci to t
hoc chuyn ho cc loi t phi nm trong mi quan h bin chng hp quy lut.
S bin ho ca t ai, c bit l s bin ho v mt s dng v s thay i cc
ch s hu ph thuc vo cc ch x hi v s vn ng trong qu trnh lch s
nht nh.
Phng php duy vt bin chng v duy vt lch s trong nghin cu khoa hc
kinh t t l mt phng php t duy khoa hc nhm tm ti v rt ra quy lut trong
qu trnh s dng hp l ngun ti nguyn t. tu theo iu kin c th, tng ni,
tng lc.
Phng php phn tch chi ph li ch, phng php nh lng v.v...
Phng php thng k, phn t so snh cng c s dng rng ri v xuyn
sut trong qu trnh nghin cu khoa hc kinh t ti nguyn t. Phng php ny
gip cho sinh vin nm c s lng tng loi t, s bin ng ca chng v mi
quan h gia cc loi t trn phm vi quc gia v tng vng. Ngoi ra cn nhiu
phng php khc cng c ng dng rng ri trong nghin cu kinh t t.
1.5.4. Mi quan h gia khoa hc kinh t ti nguyn t vi cc mn khoa
hc khc
Kinh t ti nguyn t l mn khoa hc mi, gn lin vi qu trnh pht trin ca
x hi. t ai ngy cng khan him v mt din tch do tnh c hn ca n v s bng
n dn s, s pht trin cc ngnh kinh t quc dn. ng thi ngy cng b cn kit
25
trong vic khai thc tim nng ca n. Con ngi ngy cng phi bit hn v ngun
ti nguyn ny. Khoa hc kinh t t ra i nhm p ng i hi ny ca con ngi,
ca x hi.
Cc khoa hc v t: Nghin cu v S hnh thnh, ngun gc v tnh cht ca
t phn loi t con ngi s dng t tt hn, b tr cy tng thch hp vi tng
loi t v cho sn phm cao hn.
Khoa hc k thut nng nghip: Nghin cu mi quan h v s tc ng ca cc
yu t vt cht t s pht trin ca cy trng, vt nui cho sn phm nhiu nht v
tt nht trong mi quan h vi t ai v mi trng.
Cc khoa hc kinh t: Nghin cu nhng quy lut v tnh quy lut trong quan h
gia ngi v ngi trong qu trnh sn xut, tc l nghin cu cc quan h sn xut
trong mi lin h tc ng qua li vi lc lng sn xut.
Nh vy khoa hc kinh t t trn c s nn tng ca kinh t hc chnh tr Mc-
lnin, da trn nhng thnh tu ca cc khoa hc v t, khoa hc nng nghip v cc
kha hc t nhin khc nghin cu cc quan h, trc ht l quan h kinh t-x hi
trong qu trnh s dng t. V vy khi nghin cu khoa hc kinh t t khng th b
qua nhng kin thc v khi nim c bn ca kinh t hc chnh tr Mc L nin v cc
thnh tu ca khoa hc a cht, khoa hc nng nghip v cc khoa hc t nhin khc
(thin vn, kh tng, thu vn v.v...l
26
Chng II
A T V CHNH SCH KIM SOT DN S
2.1. A T
2.1.1. Bn cht ca a t
a t l mt phm tr kinh t gn lin vi ch s hu t ai. Ch s hu
v rung t c cc hnh thc c bn sau: s hu nh ca nng dn t do, s hu ln
ca a ch (bao gm c a ch trong x hi phong kin v a ch trong x hi t
bn); s hu ca Nh nc cc thi i. Trong vic xem xt bn cht ca a t, chng
ta s ly s hu rung t ca a ch trong x hi t bn lm nn tng xut pht.
c trng c bn ca t ai ca a ch (c trong x hi phong kin cng nh
trong x hi t bn) l tch ri ngi s hu v ngi s dng t. Trong x hi t bn
tch ri ngi s dng t vi ngi lao ng trc tip v hnh thnh nn nh t bn
kinh doanh nng nghip v ngi lao ng lm thu trong nng nghip. Trong nng
nghip di x hi t bn tn ti 3 giai cp i lp nhau nhng c quan h cht ch vi
nhau: a ch, ch t bn kinh doanh nng nghip, lao ng lm thu trong nng
nghip. chnh l tin ca phng thc sn xut t bn ch ngha. Ngi s hu
rung t - a ch hay ch t c quyn s dng t theo mun ca h: trc tip
kinh doanh hoc cho ngi khc thu. Trong trng hp cho thu t, quyn s hu
rung t v quyn s dng rung t tch ri v hnh thnh hai giai cp i lp
nhau - ch t (ngi s hu t) v nh t bn kinh doanh nng nghip (ngi s
dng t).
c s dng t ca a ch vo kinh doanh sn xut, nh t bn phi tr
cho ch t mt khon tin nht nh theo hp ng. S tin tr thng c tnh theo
tng nm. ng nhin s tin tr c hnh thnh mt cch khch quan, khng
ph thuc vo mun ring ca ch rung hay nh t bn theo mt bng chung v
mc li nhun trong ton nn kinh t. S tin tr d l tr v rung t canh tc hay
l t xy dng, hm m, ng trng, rng g v.v... u c gi l a t (C Mc -
Anghen ton tp, tp 25, phn II, NXB CTQG - H NI, 1994, trang 246). chnh l
gi tr kinh t ca quyn s hu t ai ca a ch. Quyn mang li cho ch
rung mt li t h c th. Nh vy, a t l hnh thi theo quyn s hu rung t
c thc hin v mt kinh t, tc l em li thu nhp cho ngi s hu rung t .
Khon tin m ch t bn phi tr cho ch rung, trn thc t d nhiu hay t u c
gi l a t. Nhng xt v bn cht kinh t, ch c th ni: a t l mt khon tin m
ch t bn phi tr cho ch rung.
Theo C. Mc th trong nn nng nghip nh gi c rung t - hnh thc v kt
qu ca quyn t hu rung t - biu hin thnh s gii hn i vi bn thn sn
xut, lm gim lng t bn c th u t thm canh cho sn xut. Cn trong ch
s hu ln ca a ch th mt mt tin thu rung cng lm gii hn i vi sn xut,
27
mt khc nhng khon u t vo t rt cc s vo tay ca a ch. Trn thc t ch
t bn ra sc bc lt t trong thi hn hp ng cn hiu lc, ng thi a ch cng
ra sc li dng t lm giu.
Ch t bn, ngoi tin thu t c s dng t, cn phi u t t bn vo
t sn xut: T bn c th c c nh vo t, b vo rung t trong thi gian
tng i ngn nh l trng hp ci to nhng thuc tnh ho hc s dng phn ho
hc v.v... hoc c c nh trong mt thi gian di hn, nh trng hp xy dng cc
knh o tiu nc, h thng ti nc, san bng mt t, xy dng cc kin trc dng
trong vic kinh doanh v.v... (C. Mc - Anghen ton tp, tp 25, phn II, NXB CTQG
- H NI, 1994. trang 246). Nhng phn u t c nh vo t u lm cho t c
ci thin hn, u lm tng nng sut s dng rung t, lm cho rung t t ch l
vt cht n thun tr thnh rung t - t bn. l cng lao ca nh t bn kinh
doanh nng nghip, khng phi ca a ch. Trong thi hn hp ng thu t th kt
qu thuc v nh t bn. Nhng khi ht hn thu t th nhng kt qu nghim
nhin thuc v ch t, tr thnh thuc tnh ca t ca a ch v khi sang hp ng
mi a ch cng nghim nhin tnh thm vo a ti c phn c th sinh li ca nhng
t bn u t trc Bng cch a t s ngy mt ln ln. a ch thu
c li do thnh qu pht trin ca x hi mang li - nhng tin b khoa hc cng
ngh trong nng nghip m ng ta khng h c cht cng lao no to ra n. Xu th
vn ng ca a t chng t a ch ngy cng li dng t ai lm giu, v
n buc nhng nh t bn kinh doanh nng nghip hn ch nhng khon u t vo
t m h khng khai thc ht c trong thi hn hp ng. l mt trong nhng
hn ch ln ca kiu kinh doanh t bn ch ngha trong nng nghip.
a t t bn ch ngha l b phn li nhun siu ngch do cng nhn lm thu
trong nng nghip to ra (tc b phn gi tr thng d sau khi tr i li nhun bnh
qun ca t bn u t vo nng nghip) v do nh t bn thu t np cho ngi s
hu rung t.
Vn t ra l nh t bn kinh doanh nng nghip ly tin t ngun thu no
tr tin thu rung - a t cho ch rung. Phi chng h phi trch mt phn li nhun
m h thu c trong kinh doanh tr cho ch rung. tr li c cu hi , cn
nghin cu cc hnh thi c th ca a t.
2.1.2. a t chnh lch
Cc ngnh kinh t khc nhau c cu to hu c khc nhau, ngha l vi tng
lng t bn nh nhau nhng cc ngnh khc nhau th mt lng lao ng sng s
vn hnh c nhng lng lao ng vt ho khc nhau. V vy cng t sut gi tr
thng d nh nhau vi mt lng t bn nh nhau s thu c lng gi tr thng d
khc nhau.
Trong nng nghip cng nh trong cng nghip, u c li nhun siu ngch.
28
Trong cng nghip, li nhun siu ngch ch l mt hin tng tm thi i vi tng
doanh nghip, cn trong nng nghip th n tn ti tng i lu di, v din tch
rung t c hn v hu ht t ai c th trng trt b chim dng, nn khng th
to thm rung t tt v gn ni tiu th nh trong cng nghip c th xy dng thm
nh my hin i hn cnh tranh.
Khc vi trong cng nghip, trong nng nghip gi c sn xut chung ca nng
phm do iu kin sn xut xu nht quyt nh, bi v nu ch canh tc trn rung t
tt v trung bnh s khng nng sn phm cho nhu cu x hi m phi canh tc c
trn rung xu. Do , gi c sn xut chung ca nng phm phi m bo cho nhng
t bn u t trn rung t xu ny thu c li nhun bnh qun.
Nh vy, c nhng nh t bn kinh doanh trn rung t tt v rung t trung
bnh u thu c li nhun siu ngch.
a t chnh lch l nhng phn li nhun siu ngch ngoi li nhun bnh qun
thu c trn nhng rung t tt v trung bnh, l chnh lch gia gi c sn xut
chung ca nng phm c quyt nh bi iu kin sn xut trn rung t xu nht
v gi c sn xut c bit trn rung t tt v trung bnh.
Bng 2.1 : a t chnh lnh cc hng rung t khc nhau

Hng
rung t
Chi ph t bn Li nhun
bnh qun
Tng s gi c
sn xut
Sn lng (t)
Xu 100 20 120 4
Trung bnh 100 20 120 5
Tt 100 20 120 6

T nguyn l hot ng ca quy lut hng ho li nhun nh trn, chng ta hy
xem xt th d ca C. Mc thy mt phn gi tr thng d ca nh t bn thu t
kinh doanh ti sao li ri vo tay ca ch rung di hnh thc a t.
Gi s phn ln cc cng xng trong mt ngnh no u s dng than
lm nhin liu sn xut sn phm, c mt s t cc cng xng li dng c sc
ca dng chy cc thc nc. Cc cng xng s dng nhin liu than phi chi ph
mt lng t bn cho mi n v sn phm ln hn cc cng xng li dng c
nng lng dng chy thc nc. Gi c sn xut chung c hnh thnh t gi thnh
ca cc xng sn xut dng than cng vi t sut li nhun bnh qun. Vy l cc
xng s dng thc nc bn sn phm theo gi c sn xut chung cho php thu li
nhun siu ngch. l con s chnh lch gia gi c sn xut c bit vi gi c sn
xut chung. Li nhun siu ngch gii hn bi 2 i lng: gi c sn xut c bit
v gi c sn xut chung ca ngnh . Nh t bn kinh doanh s dng li nhun siu
29
ngch tr a t cho ch rung. iu cho php ch t bn vn thu c li
nhun theo t sut li nhun bnh qun v vn c a t tr cho ch rung.
Vn t ra l: ti sao li th khai thc li khng b bnh qun ho to ra li
nhun bnh qun ca ngnh ? R rng khng phi bt c nh t bn no cng c li
th , m ch c mt s t nh chim hu c khu t c thc nc mi c khai
thc li th , hoc mt s t nh thu c thc nc ca a ch. Mc d c cnh
tranh t do cc t bn khc khng th to ra c thc nc mt cch ph bin. Do
vy c th ni tnh cht c bit ca thc nc (mt lc lng t nhin) v s c
chim thc nc cn tr bnh qun ha s lng li nhun ca cc cng xng
c iu kin t nhin c bit thun li so vi iu kin sn xut chung ph bin ca
ngnh .
Ch t bn phi tr a t cho ch t l v, th nht a ch c quyn cho php
hay khng cho php ai s dng thc nc trn a phn ca ng ta. Quyn s hu
t ai v mt php l cho php ng ta c th cho php hay khng cho php ngi
khc c s dng thc nc. Ngha l ngi s dng thc nc phi tr tin thu cho
ch t c thc nc di hnh thc a t. Th hai, li nhun siu ngch l kt qu
ca vic s dng t bn iu kin thun li. Ch t bn tuy phi tr a t cho ch
t bng li nhun siu ngch, nhng phn li nhun ca ng ta khng v th m thp
hn cc ch t bn khc. l c s kinh t ch t bn chp nhn tr a t cho
ch t.
Mt s iu cn c bit ch t s phn tch trn:
Th nht: a t m ch t bn thu thc nc tr cho ch t bao gi cng l a
t chnh lch. l mc chnh lch gia gi c sn xut c bit ca t bn s dng
lc lng t nhin b c chim vi gi c chung ca t bn trong ngnh .
Th hai: a t xut hin khng phi do sc sn xut ca t bn s dng,
c tng ln mt cch tuyt i. M ch l s ln hn mt cch tng i kt
qu ca t bn c s dng trong cc iu kin thun li so vi nhng t bn c
s dng trong nhng iu kin t nhin khng thun li. Bi l nu tin b khoa hc -
cng ngh tng ln n mt trnh m hiu qu s dng nhin liu than tin kp hoc
vt u th ca thc nc th s khng cn li nhun siu ngch i vi nhng t bn
khai thc thc nc v do khng cn a t.
Th ba: lc lng t nhin ca thc nc khng phi l ngun sinh ra a t, m
ch l c s t nhin ca a t. Ni cch khc, n l vt mang trong n tim nng sinh
ra a t, ch khng phi to ra a t.
Th t: quyn s hu khu t c thc nc cng khng phi ngun sinh ra li
nhun siu ngch - phn c th chuyn ho thnh a t. Li nhun vn tn ti ngay
c khi khng c mt quyn s hu t ai no c. V d l thc nc trong khu t
v ch. Quyn s hu t y ch em li cho a ch - ngi s hu c thc nc
30
kh nng chuyn li nhun siu ngch t tay ch t bn sang tay ng ta m thi.
Quyn l nguyn nhn lm cho li nhun siu ngch chuyn ho thnh a t.
Tm li, a t chnh lch l kt qu ca nng sut khc nhau gia nhng t bn
ngang nhau b vo rung t.
2.1.2.1. a t chnh lch I
Nh chng ta bit, s chnh lch gia gi c sn xut c bit v gi c sn
xut chung ca mt ngnh s to nn li nhun siu ngch trong ngnh . Trong nng
nghip, li nhun siu ngch ca cc ch t bn kinh doanh trn cc tha t khc
nhau l iu kin cn thit lm xut hin a t. C nhiu nhn t lm xut hin li
nhun siu ngch, do s lm xut hin a t trong iu kin ch t hu t ai
ca a ch. a t chnh lch c hnh thnh bi cc nhn t thuc iu kin t
nhin nh ph t nhin, v tr ca t ai v.v... c gi l a t chnh lch I.
Ngi ta c th khai thc cc loi t trong nng nghip t t xu ti t tt
hoc ngc li. iu hon ton ph thuc vo iu kin c th ca tng ni, trong
tng giai on. Thng thng ngi ta khai thc t tt trc cho n khi t ai
c khai thc ht s dng vo sn xut nng nghip v tnh hnh s din ra nh
sau:
Do nhu cu ca x hi v nng phm s tng dn n mc c th a loi
t xu hn vo s dng. Nh t bn kinh doanh trn t xu vn thu c li
nhun bnh qun.
Khi t xu c a vo s dng, gi nng phm trn th trng l gi mi
bng gi c sn xut c bit trn t xu mi a vo s dng th loi t c
s dng trc s tr nn c li nhun siu ngch v t c a t.
Loi t xu mi c a vo s dng khng c li nhun siu ngch do
khng c a t, m ch c li nhun bnh qun. Cho n khi c t xu hn na c
a vo s dng theo gi nng phm mi th n mi c a t.
c a t chnh lch I, cn c nhng iu kin c bn sau y:
Th nht: Gi c sn xut trn loi t xu trong khi x hi i hi phi l gi c
sn xut chung c tc dng iu tit trn th trng.
Th hai: C s chnh lch v cc iu kin t nhin ca t ai m cc chnh
lch phi dn n chnh lch v nng sut rung t, cho d chi ph t bn l ngang
nhau.
Th ba: Vn cn c ch t hu v t ai ca a ch
a t chnh lch I ni chung phi thuc v ch s hu t ai v phn li nhun
siu ngch c c khng phi do cng lao ca nh t bn m do iu kin t nhin
khch quan a li. Mt khc cc ch t bn sau khi np t cho ch t vn cn nhn
31
c li nhun bnh qun.
Trn thc t mt s ni c th trnh t khai thc t khng phi t tt n xu
m ngc li - t xu n tt. Ngay c trong trnh t vn xut hin a t chnh lch
I. Tuy nhin gia hai trnh t c mt s khc bit
trnh t t tt n xu, s m bo v li ch cho cc ch t bn kinh doanh
trn t xu x hi cn thit l gi nng sn phm phi tng n mc cho h thu
c li nhun bnh qun. trnh t t t xu n t tt, s m bo v li ch l gi
nng phm khng gim khi tng cung nh sn xut trn t tt hn. iu s khng
lm gim khi khi lng li nhun ca cc nh t bn ang kinh doanh trn t xu,
ng thi vi cc nh t bn kinh doanh trn t tt mi sau khi np a t vn thu
c li nhun bnh qun .
Khi phn tch qu trnh xut hin a t chnh lch I chng ta s dng thut
ng gi c sn xut trn t xu nht x hi cn thit. Do nhu cu x hi v c im
gii hn ca t ai, nn x hi phi chp nhn tr gi cho nng phm theo gi t
nht cn thit ca x hi. iu lm ny sinh s khng n khp gia gi c sn phm
c bit vi gi th trng.
Chnh sch kinh t trong nng nghip cn x l c nhng mu thun trn.
2.1.2.2. a t chnh lch II
Khc vi a t chnh lch I - l hnh thi ca a t c c trn c s nhng
iu kin t nhin thun li, a t chnh lch II l mt hnh thi a t c c trn c
s u t thm canh ca nh t bn kinh doanh nng nghip, tc l do nhng khon
u t lin tip nhau trn cng mt m t m c.
Trong khi nghin cu a t chnh lch II cn lu 2 im sau:
C s v xut pht im ca a t chnh lch II l a t chnh lch I. Ngha l
a t chnh lch I l tin ca a t chnh lch II, tc l canh tc song song cng
mt lc nhng tha t c ph t nhin v v tr khc nhau.
- Trong a t chnh lch II, ngoi s khc nhau v mc ph nhiu cn cng
thm s khc nhau trong cch phn phi t bn ca ngi kinh doanh nng nghip. T
bn b vo rung t cng ln, nn nng nghip cng pht trin th a t cng tng
ln. T bn b vo rung t em li khon a t khng theo t l vi li nhun
m t bn b ra. a t tng ln cng vi mc tng ca u t. Tuy nhin, thy
r s vn ng ca a t chnh lch II trong mi quan h vi u t t bn ph thm
ngha l s tng ln ca u t ph thm vo t ai lm cho a t tng ln nh th
no, chng ta c th xem xt cc trng hp sau y:
- Trng hp 1 : a t tng ln cng t l vi mc u t ca t bn ph thm.
Trng hp ny s din ra khi:
+ Gi c sn xut khng thay i: mt lng t bn ph thm em li sn phm
32
ph thm t l vi lng t bn ph thm, ngha l khi lng sn xut tng thm t l
vi s lng t bn ph thm.
+ Khi gi c sn xut gim xung, mc t bn u t ph thm vn em li mt
lng sn phm tng thm, ngha l lm cho mc sn xut tng dn ln.
+ Trong mi trng hp khi gi c sn xut tng ln v t gi gi iu tit vn
khng thay i th a t tng ln t l vi u t ph thm khi hiu sut u t ln sau
khng i quyt nh hiu sut u t ln trc gim, hiu sut u t ln sau gim
hoc tng ln.
Trng hp 2: a t tng ln khng cng t l vi mc tng u t t bn ph
thm, hoc cao hn hoc thp hn:
+ T l tng a t cao hn mc tng t bn u t ph thm khi gi c sn xut
khng thay i nhng sn xut vn tng ln, ngha l vi lng t bn u t ph thm
em li mt lng sn phm tng ln mc du gi c sn xut khng thay i v trong
mi trng hp khi gi c sn xut tng ln.
+ T l tng a t thp hn t l tng t bn u t ph thm khi hiu sut u
t ln sau gim so vi ln u t trc.
Trng hp 3: mc a t vn gi nguyn nh c trn tt c cc loi t khi c
u t tip theo. Trng hp ny xy ra khi loi t xu nht khng em li a t v
do c tc dng iu tit gi c b loi ra khi cnh tranh v loi t tt hn tip
tr thnh c tc dng iu tit v do loi t ny khng em li a t na.
Nh vy trong a s cc trng hp a t u tng ln v u t t bn tng
ln.
2.1.3. a t tuyt i
Khi nghin cu v a t chnh lch, chng ta xut pht t gi thit gi c sn
xut chung ngang bng vi gi c sn xut c bit trn loi t xu x hi cn thit.
Ni cch khc, gi c sn xut c tc dng iu tit th trng ngang vi gi c c bit
trn t xu nht x hi cn thit. Khi ch c nhng t no c gi c sn xut c
bit thp hn gi c sn xut c bit x hi cn thit th mi c li nhun siu ngch -
ci s chuyn ho thnh a t chnh lch. a t c c s l s chnh lch v
ph nhiu t nhin hoc l kt qu chnh lch gia cc ln u t lin tip trn cng
mt tha t. Gi thit khng lm sai lch quy lut a t chnh lch. Gi thit
gip chng ta nghin cu a t chnh lch mt cch d dng nht.
Tuy nhin, theo gi thit th cc ch t bn kinh doanh trn t xu nht x
hi cn tht s khng phi np a t cho ch rung v gi c sn phm trn th trng
do gi c sn xut trn loi t xu quyt nh v ch rung loi t A cng khng
thu c mt a t no. Trn thc t th khng phi lm nh vy. Ngay c loi t A
nh th d trong chng ny, cng em li a t cho ch t. Bi nu t A khng c
33
a t th chng khc g coi quyn s hu t ca ch t khng cn tn ti. Nhng a
t khng th l khon khu tr vo li nhn bnh qun, cng khng th l khon
khu tr vo tin cng ca cng nhn, v nu th n khng cn l a t na. a t
phi l khon tri ln so vi gi c sn xut c bit ca loi t A. C th hn, gi sn
phm nng nghip phi cao hn gi c sn xut trn t xu nht x hi cn thit, m
bo cho ch t bn thu c li nhun bnh qun, ch t thu c a t, cng nhn
thu c tin cng theo ng ngha ca nhng khi nim . Chi khi c ch t mi
cho php cc nh t bn u t kinh doanh trn t ai ca ng ta c quyn s hu.
Khon tin m ch t bn phi np cho ch t khng phi di hnh thi a t chnh
lch c gi l a t tuyt i. a t ny bt k t c li nhun siu ngch
chnh lch gia cc tha t, hoc gia cc mc u t hay khng u phi np
cho.ch rung. Vy c s no gi sn phm nng nghip li c bn cao hn gi
c sn xut trn t xu nht x hi cn thit? iu ny xut pht t s khc nhau v
cu to hu c ca t bn gia nng nghip v cng nghip.
Trn thc t cu to hu c ca t bn nng nghip bao gi cng thp hn trong
t bn cng nghip. V d c hai t bn vi s lng ngang nhau l 100, t bn nng
nghip cu to hu c l 75/25, cn t bn cng nghip l 85/15, nu t xut gi tr
thng d u l 100% th gi tr sn phm ca nng nghip l 125; cn ca cng
nghip s l 115. Nu quy lut li nhun bnh qun tc ng th gi c sn xut ca
nng nghip s thp hn gi tr sn phm; cn gi c sn xut cng nghip s cao hn
gi tr sn phm v gi c sn xut chung cho c hai ngnh s l 120. Lng chnh
lch gia 120 v 125 l 5. S 5 thc cht vn l gi tr thng d trong nng nghip.
Nu sn phm cng nghip bn cao hn gi c sn xut ca n t c tin np a
t tuyt i cho ch t, th cng ch cao hn trong gii hn t 120 n 125. chnh
l c s sn phm nng nghip c th bn cao hn gi c sn xut.
Trong s phn tch trn, ta gi nh quy lut li nhun bnh qun san bng gi
c sn phm ca hai ngnh. Tht ra quy lut rt kh san bng gi tr thng d c
to ra trong nng nghip. V rng khng ging nh trong cng nghip - h c t sut
gi tr thng d cao v nh t bn c tin l c th u t m rng sn xut sn phm
c t sut cao ; trong nng nghip quyn s hu t nhn v t ca a ch khng
cho php qu trnh din ra chng no m ch t cha thu c a t tuyt i. V
l gi c sn xut ca nng nghip trn thc t s ln hn 120, cn trong cng
nghip s nh hn 120. Gi d trong nng nghip l 123, th khong chnh lch gia
120 - l gi c sn xut l ra c hnh thnh, vi 123 - l gi c sn xut thc t c
hnh thnh do s cn tr ca quyn s hu ca a ch v t, l phn gi tr thng d
tri ra m ch t bn c th trch ra np t a tuyt i. Vy bn cht ca a t
tuyt i l mt t sut gi tr thng d nh nhau hoc mt mc bc lt nh nhau
nhng t bn ngang nhau trong nhng ngnh sn xut khc nhau tu theo cu to trung
bnh khc nhau ca chng em li nhng gi tr thng d khc nhau.
34
2.1.4. a t lao dch, a t hin vt v a t tin
a t lao dch (lao ng), a t hin vt v a t bng tin l nhng hnh thc
biu hin trong lch s pht sinh v pht trin ca a t. T a t lao dch - hnh thc
s khai ban u n a t tin l mt qu trnh pht trin lch s lu di ca a t gn
lin vi cc phng thc sn xut nht nh. Xem xt qu trnh gip chng ta thy
r hn bn cht ca a t v qu trnh hnh thnh a t t bn ch ngha.
2.1.4.1. a t lao dch
L hnh thc n gin nht v u tin ca a t. L hnh thi lc ban u ca
gi tr thng d v kt hp lm mt vi gi tr thng d. l thi gian lao ng m
ngi canh tc rung t phi lm vic trn lnh a ca a ch. Thi gian lao ng
ny do mc a t quyt nh v l lao ng thng d khng cng cho k s hu cc
iu kin sn xut - rung t.
Trong iu kin ngi s hu rung t l vua cha th a t kt hp lm mt
vi thu kho.
2.1.4.2. a t sn phm
Xt v mt kinh t, vic chuyn ho a t lao ng sang a t hin vt khng
lm bin i bn cht ca a t. l sn phm thng d m ngi s dng rung t
phi tr cho ngi s hu rung t di dng a t. y ngi s dng rung t
khng phi l lao ng trc tip cho lnh cha, m np sn phm cho ch t. a t
hin vt l mt bin hnh ca a t lao ng.
2.1.4.3. a t bng tin
L mt bin hnh ca a t hin vt. Ngi s dng rung t tr gi tr sn
phm cho ngi s hu rung t ch khng phi np chnh sn phm y. Nn sn
xut hng ho pht trin, phn sn phm thng d m ngi s dng rung t phi tr
cho ch t bng gi tr sn phm . l c s ca a t t bn ch ngha.
2.2. CHNH SCH KIM SOT DN S: L THUYT V THC TIN
2.2.1. D bo dn s
Nhim v ca kinh t t l t chc s dng hp l ngun ti nguyn t ai
nhm gii quyt tt mu thun gia ngi v t. Dn s lun gia tng, cng vi s gia
tng dn s l s gia tng v nhu cu x hi i hi nhu cu t ngy cng ln. Trong
khi din tch v sc ti dn s ca t li c hn, mu thun gia ngi v t li
cng thm gay gt. V vy d bo dn s c ngha quan trng l tin ca hiu qu
kinh t t.
Do c s khc bit gia thnh th v nng thn v mc v nhu cu tiu dng
nng sn, v tnh trng s dng t ai. V vy, cng vi vic d bo tng dn s cn
d bo r dn s phi nng nghip, dn s nng nghip cng nh dn s tng trng t
35
nhin v tng c hc (dn s tng theo mc tiu quy hoch).
Quy m dn s phi nng nghip l ch tiu quan trng phn nh thc trng kinh
t - x hi v pht trin ca cc th. Khi quy hoch s dng t ai dn s phi nng
nghip c d bo khng ch v m v quy m dn s nhm m bo cho s pht
trin bn vng kinh t - x hi v ph hp vi trnh th ho. xc nh dn s
phi nng nghip cn da vo nhng cn c sau :
- Trnh (mc ) th ho nm nh hnh quy hoch.
- Cc yu t tng hp nh : S liu lch s v dn s, tnh cht th, xu th v
quy m pht trin, tnh hnh pht trin kinh t - x hi . . .
Thng mi vng u bao gm dn s c 2 khu vc th v nng thn, ngay
trong khu vc th ngoi dn s phi nng nghip cn c c dn s nng nghip.
Tng dn s, dn s phi nng nghip, dn s nng nghip thng c d bo
theo phng php tng t nhin. Cng thc tnh nh sau:

Trong :
Nn: S dn d bo nm nh hnh quy hoch
N
o
: S dn hin trng ( thi im lm quy hoch)
K: thi hn (s nm) nh hnh quy hoch.
Gi tr K c th c xc nh theo ch tiu khng ch v t l tng dn s (chnh
sch k hoch ho gia nh) qua cc nm ca thi k nh hnh quy hoch hoc da
vo ch tiu thng k bnh qun v lch s pht trin dn s ca vng. Bn cnh nhn
t lch s v chnh sch k hoch ho gia nh, s gia tng dn s cn chu nh hng
ca nhiu nhn t khc nh: di chuyn dn (nhp c) t vng ny sang vng khc, quy
m v tc tng trng kinh t - x hi (pht trin cng nghip, dch v...). V vy,
cn ch n t l tng c hc v dn s. Cng thc tnh trong trng hp ny nh
sau:

Trong :
Nn: S dn d bo nm nh hnh quy hoch.
N
o
: S dn hin trng ( thi im lm quy hoch)
K: T l tng dn s c hc vi du ( + ) s dn nhp c cao hn s dn di
c; vi du (- ) ngc li
n: Thi hn (s nm ) nh hnh quy hoch.
Ngoi ra cn c th d bo dn s theo phng php khc nh phng php cn
36
i lao ng (da trn c s tnh ton trc tip nhu cu lao ng cn thit ca cc
ngnh nm nh hnh quy hoch); phng php hi quy tuyn tnh (cn c vo s
liu lch s thng k dn s nhiu nm).
i vi d bo dn s th cn c th p dng phng php chuyn dch lao
ng (trong biu th mi lin quan gia tng dn s th v s chuyn dch lao
ng t khu vc nng thn). V bn cht, khi cc th pht trin s i hi kh ln
v nhu cu lao ng (gi l sc ht ca th). Trong khi , khu vc nng thn dn
s v lao ng cng lun tng lm gim bnh qun din tch t canh tc, mt khc
vic p dng cc bin php k thut canh tc tin tin dn n tnh trng d tha lc
lng lao ng, to s chuyn dch ra thnh ph v cng n vic lm.
Dn s nng nghip c th d bo trc tip bng cc phng php nu trn, cng
c th s dng kt qu ca d bo tng s dn v dn s phi nng nghip (bng hiu
s) .Do c im d bo mang tnh trung v di hn nn gi tr d bo dn s l ch
tiu khng ch. V vy, cn p dng nhiu phng php tnh ton, kt hp vi phn
tch tnh hnh thc t ca a phng v phi m rng bin dao ng dn s d bo
mt cch hp l.
2.2.2. Cc hc thuyt v dn s
Cng vi qu trnh gia tng dn s, nhiu vn thch thc ny sinh. Nhiu
nh kinh t bn n mi quan h gia dn s vi pht trin kinh t - x hi, s dng
ti nguyn v mi trng trong cc hc thuyt v dn s
2.2.2.1. Hc thuyt Mauhus
Ni dung c bn ca hc thuyt ca Thomas R.Malthus c trnh by trong
cun sch Nhng hiu bit v quy lut dn s v tc ng ca n n nng cao i
sng x hi (1798). Theo Malthus, dn s th gii c 25 nm li tng gp i v tng
ln nh vy t thi k ny sang thi k khc, theo cp s nhn : 1, 2, 4, 8, 16, 32, 64,
128, 256. Trong khi , da vo quy lut. mu m ca t ai gim dn ng cho
rng ca ci vt cht ch tng theo cp s cng: 1, 2, 3, 4, 5, 6,7, 8,9... V th nu mt
quc gia c 50 triu dn v hin c lng thc cho 50 triu dn ny, sau 25 nm
na s c 100 triu dn v vn c th c lng thc cho 100 triu dn. Nhng sau
50 nm na, dn s s l 200 triu ngi v sn xut lng thc ch c th tng
cung cp cho 150 triu ngi m thi. Sau hai th k, dn s s ln hn gn 30 ln kh
nng cung cp lng thc thc phm; Sau ba th k, mi tng quan ny l 315 ln v
sau hai ngn nm, s chnh lch ny l v cng ln, khng th tnh c. Theo cch
tnh ton v lp lun ca Malthus nh vy, nn tha nhn khu, i ngho, dch bnh
v chin tranh l cc hu qu tt yu s xy ra. M hnh ca hc thuyt Malthus rt
n gin v phn nh c im ca quy lut dn s nhng s suy lun ca ng cha
ng vi thc t. Hc thuyt ny cha tnh n kh nng pht trin ca khoa hc k
thut v quan nim v gia nh hin i.
37
Malthus cho rng dn s c tng ln mi theo kh nng sinh sn t nhin m
khng quan tm n mt thc t l mc sinh chu tc ng mnh m ca nn kinh t
ng thi, ca nhng quan im x hi v nhu cu c nhn ca tng kiu gia nh.
Malthus ct ngha khng chnh xc cc hu qu x hi ca bin ng dn s v
ra phng php gii quyt khng ng. Thc t, cc yu t kinh t - x hi hon ton
c kh nng tc ng vo hin tng ti sn xut dn s (mc sinh, mc cht) to ra
s tng dn s hp l.
Mc d hc thuyt Malthus khng c s ng h hi th k 19, nhng trong
nhng nm gn y ngi ta li quan tm tr li hc thuyt ny do s tng trng dn
s nhanh cc nc ang pht trin, s lng ph ti nguyn thin nhin, xung cp
mi trng v mi quan tm n ngun cung cp lng thc
2.2.2.2. Hc thuyt v qu dn s
Hc thuyt qu dn s xem xt mi quan h gia tng trng v pht trin
kinh t - x hi vi mc tng dn s.
Thc t cc nc pht trin cho thy cc nc ny tri qua cc giai on
din bin dn s nh sau :
Giai on 1 : Thi k trc cch mng cng nghip. Trong thi k ny t sut
sinh v t sut cht ca dn s u kh cao (khong 50 phn nghn) vi mc sinh cao
hn cht t so vi mc cht. v vy dn s tng rt chm, thm ch n nh.
Giai on 2: Thi k cch mng cng nghip. Cng vi nhng tin b trong
cng nghip, mc sng vt cht, tinh thn, chm sc sc kho ban u v phng php
y t cng ng c nng cao, nh t l t vong gim r rt, tui th trung bnh
tng dn t 40 ln 60 tui. Trong khi , t l sinh li khng thay i ng k so vi
thi k trc. Kt qu l dn s trong giai on ny tng ln mt cch nhanh chng v
i khi c gi l bng n dn s.
Giai on 3: Tc ng ca cng nghip ho ti cc iu kin kinh t - x hi dn
n nhng thay i lm tng tui th trung bnh ca con ngi ng thi li lm cho
mc sinh gim dn. n cui giai on ny, mc sinh v mc cht u thp v cn
bng mc khong 10 phn nghn, dn s n nh. Nguyn nhn ch yu l lc ny
i sng cao, chm sc y t tt, ph n tham gia lao ng sn xut v cc cng tc x
hi khc nn s ch em ly chng mun chim t l cao; bn thn cc gia nh cng c
thc sinh t con b m t phi u t thi gian v tng dn u t vt cht, tinh
thn cho con (chuyn t nhu cu s lng sang cht lng i vi con ci)
Nh vy dn s cc nc pht trin i t trng thi cn bng lng ph (sinh
nhiu, cht nhiu) sang trng thi cn bng tit kim hn (sinh t, cht t). Gia hai
trng thi ny l mt thi k ko di khong 150 nm Chu u. Thuyt qu dn s
rt hu ch trong nghin cu i vi cc nc ang pht trin; mc d tun theo s
tng qut ca qu dn s nhng thc t cho thy bin i mc sinh v mc cht
38
cc nc ngho din ra nhanh hn, qu dn s rt ngn li, ng lc v cc hu qu
ca qu dn s cng c nhiu im khc nhau vi qu dn s Chu u Cu hi
t ra l liu cc quc gia ngho c t ng chuyn i sang giai on 3 khi m mc
sng ca cc quc gia ny tng ln v liu qu trnh cng nghip ho, hin i ho c
phi l gii php kh thi cho vn dn s khng i hi nhng nghin cu su hn
v nguyn nhn ca nhng thay i trong thi k ny.


th 2.1. Mi quan h gia t sut sinh v cht hng nm vi thi gian
2.2.2.3. Hc thuyt kinh t vi m v mc sinh
Trong cc phn tch mc sinh da vo cc l thuyt kinh t vi m, tr em c
nhn nhn nh nhng hng ho mang li tho dng cho ngi tiu dng trong mt
thi gian di. Theo l thuyt hnh vi ngi tiu dng, cc c nhn (trong trng hp
ny l cc ng b, b m) vi mc thu nhp nht nh s c gng ti a ho mc tho
dng ca mnh thng qua vic la chn tiu dng cc hng ho hng ngy, cc hnh
thc dch v, ngh ngi, du lch. . . v la chn vic cn sinh bao nhiu con c th
m bo iu kin thu nhp, lao ng cng nh cc nhu cu hc hnh, chm sc sc
kho, chm lo i sng tinh thn cho con ci. S la chn ca h chu nh hng ca
thu nhp v gi c ca cc loi hng ho. Gi c ca con ci chnh l cc chi ph kinh
t cho tr em, bao gm chi ph ti chnh (thc n, qun o, nh , hc hnh, thuc men
. . . ) v chi ph c hi (chi ph hay thu nhp m cha m mt i nh ngh vic hoc t
b c hi tham gia cc hot ng x hi khc nui con... ).
cc nc pht trin, chi ph kinh t cho tr em kh cao; c bit, s gia tng
mc tham gia ca ph n vo lao ng v tin lng cao hn trn th trng lm
tng thm chi ph c hi ca tr em. Mt khc, khi thu nhp tng, cc ng b b m
mun con ci h c chm sc, hc hnh tt hn, tc l h thch mt "cht lng"
hn l "s lng".
S la chn s con mong mun, mt khc, cn ph thuc vo nhng li ch kinh
39
t m cha m hy vng nhn c t con ci trong tng lai. Trong x hi pht trin,
con ci t c thi gian chm sc tr gip b m hn, ng thi cc khon lng hu
v tr cp x hi c m bo khin cho cha m gi khng b l thuc vo s phng
dng ca con ci na. Nh vy, vi cc nc pht trin, tr em khng phi l mt
lnh vc u t tt v chi ph th cao m li ch kinh t li thp.
Ngc li, cc nc ang pht trin, chi ph cho tr em thp hn nhiu, c bit
l vng nng thn v nhng ni tr em khng i hc, ph n t tham gia lao ng x
hi. nhng ni ny, li ch t con ci li tng i ln v ngay t lc cn t tui tr
em c th lao ng ng gp thu nhp ca gia nh; khi cha m gi, con ci c
th tr gip v kinh t v chm sc lc au m. Do khi kinh t - x hi cha pht
trin th mc sinh cao, hin tng "con n chu ng" l iu d thy.
S phn tch hnh vi sinh c th hin trong m hnh cung - cu c bn nh
sau :

th 2.2 : Cu v s con trong gia nh
MCI: Chi ph cn bin ca con ci khi kinh t - x hi cha pht trin
MC2: Chi ph cn bin ca con ci khi kinh t - x hi pht trin
D1 = MBI: Cu = Li ch cn bin ca con ci khi kinh t - x hi cha pht
trin.
D2 = MB2: Cu = Li ch cn bin ca con ci khi kinh t - x hi pht trin.
Tm li, mi quan h gia pht trin v hnh vi sinh con l quan h hai chiu. T
l sinh gim xung l do cc yu t c bn sau:
- Ph n c trnh ngy mt cao, c vic lm v thu nhp n nh, c v tr x
hi.
40
- Thu nhp ca cc gia nh tng, nhu cu nui dng v chm sc con ci cao
hn.
- H thng chm sc sc kho v dch v x hi tt, cc quan h x hi to cuc
sng tinh thn thoi mi.
2.2.3. Pht trin kinh t, dn s v ti nguyn mi trng
Dn s c mi quan h trc tip n mi trng thng qua vic s dng ti
nguyn thin nhin, pht trin kinh t v pht thi vo mi trng. Tc ng n ti
nguyn v mi trng (gi tt l tc ng mi trng) ca dn s c Pht Ehrlich
v Jonh Holdren cp nm 1971 di dng mt ng nht thc nh sau :

Trong :
I : Tc ng mi trng ca dn s v cc yu t lin quan n dn s
P : Quy m dn s
F : Mc tc ng mi trng tnh bnh quanh theo u ngi
Mc tc ng mi trng bnh qun u ngi li l mt hm s c xc
nh bi mt lot bin s.

Trong :
c: mc tiu dng bnh qun u ngi
t: Tc ng mi trng ca cng ngh tnh trn mt n v ti nguyn c s
dng
g: Lng ti nguyn c s dng
ng nht thc ( 1 ) cng c th c biu din di mt dng khc l :

Trong :
A : Mc s dng ti nguyn bnh qun u ngi
T : Tc ng mi trng ca vic s dng ti nguyn (hay l tc ng ca cng
ngh)
R rng, tng tc ng ca dn s n mi trng ph thuc vo tng s dn P
v cc bin s lin quan n mc tc ng bnh qun u ngi. M hnh ny cho thy
khng th c s tip tc gia tng dn s no li khng gy ra nhng nh hng nghim
trng n hnh tinh ca chng ta, bi l xu hng t nhin ca con ngi l lun
mun c hng th nhiu hn, tc l tiu th bnh qun u ngi s tng v v th
tc ng ca cng ngh thng qua vic khai thc v ch bin ti nguyn thin nhin
41
cng khng th gim ng k. Nh Ehrlich pht biu sau y vo nm
" ..Khng th c s pht trin bn vng nu khng 'c nhng hn ch i vi tc
gia tng d~s...". Thm ch ngay c khi nui ngi n gin nh sn xut g hng
lot th cng vn cn mt ngun nng lng v vt cht ti thiu cho mi ngi (A) v
nh lut th hai ca nhit ng hc cng ch r mc gii hn ca hiu sut s dng
(T) i vi cc ngun nng lng vt cht . Cc tc ng tiu cc ca tnh trng gia
tng dn s hin nay trn th gii biu hin kha cnh:
- Sc p ln ti nguyn thin nhin v mi trng tri t do khai thc qu mc
cc ngun ti nguyn phc v cho cc nhu cu nh , sn xut lng thc, thc phm.
sn xut cng nghip. . .
- To ra cc ngun thi tp trung vt qu kh nng t phn hu ca mi trng
t nhin trong cc khu vc th, khu sn xut nng nghip, cng nghip.
- S chnh lch ngy cng gia tng v tc pht trin dn s gia cc nc
cng nghip ho v cc nc ang pht trin, dn n tnh trng nhim do ngho i
cc nc ang pht trin v nhim do tiu ph d tha cc nc cng nghip ho.
S chnh lch ngy cng tng gia th v nng thn, gia cc nc pht trin v
ang pht trin l mt trong nhng nguyn nhn ca s di dn di mi hnh thc .
- S gia tng dn s th, hnh thnh cc thnh ph ln - siu th gy ra tnh
trng qu ti, lm cho mi trng nhiu khu vc th c nguy c b suy thoi nghim
trng.
Ngun cung cp nc sch, nh , cy xanh khng p ng kp cho s gia tng
dn s, nhim mi trng khng kh. nc, cht thi rn tng ln; cc t nn x hi
gia tng v vn qun l x hi trong th ngy cng kh khn.
T gia th k 20 n nay, dn s th gii tng nhanh, c bit l cc nc
ang pht trin. Nu nm 1930, dn s th gii ch c 2 t ngi th n nay t
mc trn 6 t ngi v c th t 10 t ngi vo nm 2050. Do dn s tng nhanh,
duy tr s sng v pht trin nn sn xut, con ngi khai thc mt cch khng
thng tic ngun ti nguyn thin nhin v cng a dng v tr thnh th phm ca
s tn ph v lm nhim mi trng, ph v cn bng sinh thi.
42

Theo tnh ton ca cc nh khoa hc, nu dn s tng 1% th thu nhp quc dn
phi tng 3 - 4% m bo n nh mc sng. M nu tng 5% thu nhp quc dn
hng nm th trong vng 10 -15 nm lng s dng ti nguyn thin nhin s tng gp
i. Trong vng mt th k qua, con ngi khai thc t lng t 130 t tn kh t,
tn ph hng lot cnh rng - nhng "l phi xanh ca hnh tinh".
Vic khai thc, ch bin cc nguyn liu thi ra nhiu khi bi, kh SO
2
, NO
X
...
gy ma axit hi ma mng, gy ra cc bin i mi trng v bnh tt cho con ngi.
Tng lng cc cht gy nhim trong nm 1970 l 19 t tn, n nay tng ln 40
t tn. Ti nguyn rng ca th gii cng b suy gin nghim trng do nhu cu v g
ci, cc loi c sn, dc liu... tng ln, ng thi din tch rng cn b tn ph
ly t trng trt v chn th gia sc; nn chy rng cng tr ln trm trng nhiu
ni trn th gii. Suy gim din tch rng li dn n nhng sc p ln i vi t:
Xi mn, ra tri, bc mu,nhim mn t; hn hn, l lt cng gia tng; cc loi ng
thc vt hoang d mt ni c tr nn suy gim c v chng loi v s lng... Lng
nc thi do sinh hot v sn xut nng, cng nghip cng gia tng cng vi qu trnh
tng dn s v gy ra hu qu l gn 50% dn s th gii khng c p ng nhu cu
v nc sch.
Mc d lp lun ca Ehrlich ch yu tp trung vo s cn thit hn ch mc tng
dn s, ng nht thc I = PAT cng c s dng gii thch cho s cn thit hn
ch tiu dng v tc ng ca cng ngh. Thc t cho thy cc nc ngho vi tc
tng dn s nhanh c th gy ra t nh hng xu n mi trng hn so vi cc nc
giu c mc tiu dng cao hn v cng ngh hu dit hn. Nh vy, mt trong nhng
gi tr c bn ca m hnh I =PAT l n ch r dn s khng phi l yu t duy nht
sn sinh ra tc ng mi trng. Sn xut v tiu dng cng l 2 yu t chng km
43
phn quan trng. iu ny trong cun Cu ly tri t ca IUCN ( 1991 ) c vit :
"Tri t c gii hn ca n. sng trong s gii hn , cn thc hin hai
vic: Chm dt vic gia tng dn s v cc nc giu phi n nh vic tiu dng ti
nguyn ca h".
2.2.4. Cc chnh sch nhm m bo cn i gia gia tng dn s, pht trin
kinh t v bo v mi trng
Dn s - Pht trin v ti nguyn mi trng ngy cng c nhn nhn nh l
mt h thng c quan h hu c trong chin lc pht trin ca mi quc gia cng nh
ca ton cu. Mc tiu c mt cuc sng tt hn, vi mc sng, iu kin hc hnh,
chm sc sc kho v c hi kinh t cao hn khng ch c t ra cho cc th h hin
ti m cn cho c cc th h trong tng lai. Mc tiu pht trin bn vng y cn c
thc hin thng qua s kt hp ca cc chnh sch.
2.2.4.1. Chnh sch nhm t c t l gia tng dn s hp l
Trc tnh hnh gia tng dn s hin nay, con ngi ang b e do bi 3 nn i:
i n, i hc v i vic lm. Dn s tng nhanh lm cho khong cch chnh lch
gia ngi giu v ngi ngho ngy cng ln. Nm 1991 ch c 20% s ngi giu
nht nhng chim ti 85% thu nhp ca ton th gii trong khi ngc li, 20% s
ngi ngho nht ch t c 1,4% tng thu nhp ca ton th gii. Hin tng
ngho i kh ph bin cc nc ang pht trin cng vi tc tng dn s nhanh
cc nc ny l nguyn nhn dn n tc khai thc ti nguyn thin nhin cao
(nht l cc ti nguyn h nui dng), lm cho ti nguyn b cn kit, suy thoi, gim
a dng sinh hc.
Bn cnh , cc nc ang bc vo giai on cng nghip ho s dng mt
khi lng ln ti nguyn tho mn nhu cu i sng cho s dn ng li pht thi
vo mi trng mt lng cht thi ln hn bao gi ht.
Hng i ti ca th k 2 1 l phi gim t l tng dn s c th thc hin mi
quan h: C tng 1% dn s, cn tng 3 - 4% thu nhp quc dn nhm bo m v
nng cao mc sng ca cng ng x hi, ng thi bo m s pht trin khng vt
qu gii hn chu ng ca cc h sinh thi.
Tuy nhin, t l tng dn s ph hp cn c xc nh c th cn c vo kh
nng pht trin lc lng sn xut, tc pht trin kinh t - x hi ca mi nc, mi
khu vc. Vi nhng nc cng nghip pht trin, trnh lc lng sn xut cao, s
lng my mc s dng trong sn xut chim t l ln v ngy mt hin i, nng sut
lao ng hng nm tng khng ng k, thm ch n nh. Vi nhng nc ny, ch
cn tng dn s 0,3 - 0,5% l tho mn ngun lao ng.
Nhng cc nc ang pht trin, s dng lao ng ca con ngi (bao gm c
lao ng chn tay) chim t l ln, nng sut lao ng thp nn nhu cu v s lng
44
lao ng cao. Ngoi ra, trong thi gian ti, nhu cu pht trin cc ngnh dch v du
lch, y t, gio dc, giao thng... s i hi gia tng lc lng lao ng c v s lng
lao ng c v cht lng. Trong mt vi thp k ti, .cc nc ang pht trin cn t
l tng dn s mc trn di 1%, thm ch l,5%lnm. Tuy nhin, do t l gia tng
dn s cc nc ang pht trin hin nay ni chung kh cao nn vic t c mc
tiu tng dn s mc 1- 1,5% i hi cc nc ny phi c chin lc v chnh sch
thch hp kim sot dn s.
C th s dng chnh sch c cc bin php tc ng trc tip ti bin ng dn
s, v d nh chnh sch sinh 1 con Trung Quc, cung cp cc bin php v dch v
y cho k hoch ho gia nh...
Hng tip cn kinh t trong vic kim sot dn s l cc bin php chnh sch
nhm gin tip lm gim mc sinh, gim quy m gia nh. N c thc hin thng
qua vic xc lp cc nhn t c th tc ng n quy m ca gi nh, tin hnh
thay i cc nhn t . c th s dng hng tip cn ny, chng ta phi bit c
quyt nh v mc sinh b tc ng nh th no bi hon cnh kinh t ca cc gia nh.
Pht trin kinh t - x hi, nng cao mc sng v cc c hi hc hnh, vic lm, chm
sc sc kho ca con ngi, c bit l to iu kin pht trin cho ph n... c coi
l nhng bin php chnh sch dn s gin tip.
2.2.4.2. Chnh sch phn b li dn c v s dng hp l lao ng
V nhng l do lch s, tnh hnh chung ca nhiu quc gia trn th gii l dn
c phn b khng u, khng hp l. Phn ln dn c th gii tp trung mt s vng
ng bng, ven bin. Cc ng bng ln trn th gii nh Hong H, Dng T, Cu
Long, Hng H, Nhe... u l nhng vng ng bng tp trung ng dn c ca cc
nc.
Ngy nay, nhiu nc trn th gii sang giai on cng nghip ho nn vic
hnh thnh cc khu cng nghip, cc vng kinh t mi khai thc ti nguyn khong
sn, nhin liu v cc ti nguyn khc ngoi t v nc tr thnh nhu cu mi ca
nhiu nc. iu i hi phi c chnh sch di dn p ng nhu cu pht trin
kinh t - x hi.
to c sc ht i vi vic iu dn t vng ng dn n vng t dn, cn
phi t chc tt sn xut v c chnh sch gi dn nhng vng tip nhn dn c Kh
nng gi dn tt nht l t chc xy dng h thng kt cu h tng y , thun li,
p ng tt nhu cu sn xut v i sng cho ngi dn, lm cho ngi nhp c sm
thy ho mnh vo cng ng mi. Vic di dn cng cn c bit quan tm n mi
quan h gia s dn tng c hc v kh nng v ti nguyn, mi trng ca vng tip
nhn, cn chun b "sc cha" cho vng tip nhn dn c mt cch ton din.
Do cn c mt h thng chnh sch ph hp nh quy nh v s dng ti
nguyn, v xy dng nh , hnh thnh khu dn c mi, xy dng hoc b sung trng
45
hc, bnh vin, cc h thng dch v khc nh in, nc, ngn hng, giao thng vn
ti v thng tin.
Hin tng di dn t nng thn ra thnh th cng cn c quan tm ng mc
v c chnh sch lm gim p lc cho qu trnh th ho. H thng th ca cc
nc ang pht trin hin nay u b sc p ca 3 vn c bn l nh , giao thng
v thu gom, x l cht thi. mt s nc, gii quyt sc p ny, ngi ta xy
dng thnh ph v tinh, cc khu cng nghip ngoi , m rng th, dng chnh
sch dn dn vng trung tm th v hn ch nhp c vo thnh ph vi nhng tiu
chun cao.
i i vi chnh sch phn b li dn c cn c mt h thng chnh sch s dng
ngun lao ng mt cch hp l, t hiu qu cao nh cc chnh sch v gio dc, o
to u i ngnh ngh pht trin vic lm...
2.2.4.3. Lng ghp cc yu t dn s vo chin lc v k hoch pht trin
ca quc gia cng nh ca cc a phng
Lng ghp cc yu t dn s vo chin lc v k hoch pht trin l mt gii
php rt quan trng nhm t c mc tiu gim mc sinh, gim quy m gia nh,
nng cao cht lng dn s; pht trin ngun nhn lc cht lng cao p ng cho nhu
cu pht trin kinh t - x hi nhanh v bn vng.
Thc t ca nhiu nc trn th gii v ca Vit Nam cho thy, gii quyt vn
dn s s gp nhiu kh khn v tn km c v thi gian, cng sc nu khng kt
hp vi cc vn mi trng v pht trin, gim ngho i v to c hi cho pht
trin, nng cao trnh dn tr, tng cng vai tr gia nh v thc hin bnh ng gii
trong gio dc v o to, dy ngh v phn cng lao ng, ci thin v th ca ph n
trong gia nh v x hi, u t hp l cho cc vng kh khn, vng su, vng xa...
Vic thc hin cc chng trnh lng ghp c coi l cch thc tt nht t
c cc hiu qu tng hp v hn ch t l gia tng dn s, lm cho vn dn s hi
ho vi pht trin bn vng trn c s bo v mi trng.
2.3. NHNG NHN T NH HNG TI VIC S DNG T V XU TH
PHT TRIN CUA N
S dng t ai l h thng cc bin php nhm iu ho mi quan h ngi vi
t trong t hp vi cc ngun ti nguyn thin nhin khc v mi trng. Cn c vo
nhu cu ca th trng s pht hin, quyt nh phng hng chung v mc tiu s
dng hp l nht ti nguyn t ai, pht huy ti a cng dng ca t ai nhm t
ti hiu ch sinh thi, kinh t v x hi cao nht. V vy, s dng t thuc phm tr
hot ng kinh t ca nhn loi. Trong mi phng thc sn xut x hi nht nh,
vic s dng t theo yu cu ca sn xut v i sng cn cn c vo cc thuc tnh
t nhin ca t ai. Vi ngha l nhn t ca sc sn xut, cc nhim v v ni
dung s dng t ai c th hin theo 4 mt sau:
46
- S dng t hp l v khng gian, l hiu qu kinh t khng gian s dng
t
- Phn phi hp l c cu t ai trn din tch t c s dng, chnh l c cu
kinh t s dng t.
Quy m s dng t cn c s tp trung thch hp, l quy m kinh t s dng
t.
- Gi mt s dng t ai thch hp, chnh l vic s dng t mt cch kinh
t, tp trung, thm canh.
2.3.1. Nhng nhn t ch yu nh hng n vic s dng t
Phm vi s dng t, c cu v phng thc s dng t. . . mt mt b s chi
phi bi cc iu kin v quy lut sinh thi t nhin, mt khc b kim ch bi cc
iu kin, quy lut kinh t - x hi v cc yu t k thut V vy, c th khi qut
nhng iu kin v nhn t nh hng n vic s dng t theo 3 ni dung sau y:
2.3.1.1. Nhn t iu kin t nhin
Khi s dng t ai ngoi b mt khng gian (nh din tch trng trt, mt bng
xy dng . . . ), cn ch n vic thch ng vi iu kin t nhin v quy lut sinh
thi t nhin ca t cng nh cc yu t bao quanh mt t (nh nhit , nh sng,
lng ma, khng kh v cc khong sn trong lng t). Trong nhn t iu kin t
nhin, iu kin kh hu l nhn t hn ch hng u ca vic s dng t ai, sau
l iu kin t ai (ch yu l a hnh, th nhng) v cc nhn t khc
- iu kin kh hu
Cc yu t kh hu nh hng rt ln, trc tip n sn xut nng nghip v iu
kin sinh hot ca con ngi. Tng tch n nhiu t, nhit bnh qun thp, s sai
khc nhit v thi gian v khng gian, s sai khc gia nhit ti cao v ti thp,
thi gian khng c sng di hoc ngn... trc tip nh hng n s phn b, sinh
trng v pht dc ca cy trng, cy rng v thc vt thu sinh... Cng ca nh
sng mnh hay yu, thi gian chiu sng di hay ngn cng c tc dng c ch i vi
sinh trng, pht dc v tc dng quang hp ca cy trng. Ch nc va l iu
kin quan trng cy trng vn chuyn dinh dng, va l vt cht gip cho sinh vt
sinh trng v pht trin. Lng ma nhiu hay t bc hi mnh hay yu c ngha
quan trng trong vic gi nhit m ca t, cng nh kh nng m bo cung cp
nc cho sinh trng ca cy trng, cy rng, gia sc v thu sn. . .
- iu kin t ai ( a hnh v th nhng)
S sai khc gia a hnh, a mo, cao so vi mt nc bin, dc v
hng dc, s bo mn mt t v mc xi mn. . . thng dn ti s khc nhau v
t ai v kh hu, t nh hng n sn xut v phn b cc ngnh nng - lm
47
nghip, hnh thnh s phn d a gii theo chiu thng ng i vi nng nghip. a
hnh v dc nh hng n phng thc s dng t nng nghip, t ra yu cu
xy dng ng rung thu li ho v c gii ho. i vi t phi nng nghip, a
hnh phc tp s nh hng ti gi tr cng trnh v gy kh khn cho thi cng, iu
kin th nhng quyt nh rt ln n hiu qu sn xut nng nghip. ph ca t
c nh hng ln i vi sinh trng ca cy trng.
c th ca nhn t iu kin t nhin mang tnh khu vc. V tr a l ca vng
vi s khc bit v iu kin nh sng, nhit , ngun nc v cc iu kin t nhin
khc s quyt nh kh nng, cng dng v hiu qu s dng t ai. V vy, trong
thc tin s dng t cn tun th quy lut t nhin, tn dng cc li th nhm t hiu
ch cao nht v x hi, mi trng v kinh t. Tnh trng ph bin hin nay l nhiu
a phng s dng t cha hp l, c bit trong cng cuc i mi, mt s a
phng s dng t nng nghip pht trin, m rng cc khu cng nghip, khu
kinh t, xy dng v pht trin th mt cch trn lan, thiu tnh ton, nhiu ni dnh
t ri y khng s dng, gy lng ph t canh tc, ph hoi mi trng . . .
2.3.1.2. Nhn t kinh t - x hi
Bao gm cc yu t nh ch , dn s v lao ng, thng tin v qun l, chnh
sch mi trng v chnh sch t ai, yu cu quc phng, sc san xut v trnh
pht trin ca kinh t hng ho, c cu kinh t v phn b sn xut, cc iu kin v
cng nghip, nng nghip, thng nghip, giao thng, vn ti, s pht trin ca khoa
hc k thut, trnh qun l, s dng lao ng, iu kin v trang thit b vt cht
cho cng tc pht trin ngun nhn lc, a khoa hc k thut vo sn xut...
Nhn t kinh t - x hi thng c ngha quyt nh, ch o i vi vic s
dng t ai. Thc vy, phng hng s dng t c quyt nh bi yu cu ca
x hi v mc tiu kinh t trong tng thi k nht nh. iu kin t nhin ca t ai
cho php xc nh kh nng thch ng v phng thc s dng t. Cn s dng t
nh th no c quyt nh bi s nng ng ca con ngi v cc iu kin kinh t
x hi, k thut hin c, quyt nh bi tnh hp l, tnh kh thi v kinh t k thut v
mc p ng ca chng... quyt nh bi nhu cu ca th trng.
Trong mt vng hoc trn phm vi mt nc, iu kin vt cht t nhin ca t
ai thng c s khc bit khng ln, v c bn l ging nhau. Nhng vi iu kin
kinh t - x hi khc nhau, dn n tnh trng c vng t ai c khai thc s dng
trit t lu i em li nhng hiu qu kinh t - x hi rt cao, c ni th b
hoang ho hoc khai thc vi hiu qu rt thp... C th nhn thy, iu kin t nhin
ca t ai ch l mt tn ti khch quan, khai thc v s dng t ai quyt nh vn
do con ngi. Cho d iu kin t nhin c nhiu li th, nhng cc iu kin x hi,
kinh t, k thut khng tng ng th u th ti nguyn cng kh c th tr thnh sc
sn xut hin thc, cng nh chuyn ho thnh u th kinh t. Ngc li khi iu kin
kinh t, k thut c ng dng vo khai thc v s dng t s pht huy mnh m
48
tim lc sn xut ca t, ng thi gp phn ci to iu kin mi trng t nhin,
bin iu kin t nhin t bt li thnh iu kin c li cho pht trin kinh t - x hi.
Ch s hu t liu sn xut v ch kinh t - x hi khc nhau s tc ng
n vic qun l ca x hi v s dng t ai, khng ch phng thc v hiu qu s
dng t. Trnh pht trin x hi v kinh t khc nhau s dn n trnh s dng
t khc nhau. Nn kinh t v cc ngnh cng pht trin, yu cu v t ai s cng
ln, lc lng vt cht dnh cho vic s dng t cng c tng cng, nng lc s
dng t ca con ngi s c nng cao.
nh hng ca iu kin kinh t n vic s dng t c nh gi bng hiu
qu s dng t. Thc trng s dng t lin quan n li ch kinh t ca ngi s
hu, s dng v kinh doanh t ai. Trong nn kinh t th trng theo nh hng x
hi ch ngha, t c dng cho xy dng c s h tng u da trn nguyn tc hch
ton kinh t, thng qua vic tnh ton hiu qu kinh doanh sn xut. Tuy nhin, nu c
chnh sch u i s to iu kin ci thin v hn ch vic s dng theo kiu bc lt
t ai. Mt khc, s quan tm qu mc n li nhun ti a cng dn n tnh trng
t ai c s dng khng hp l, thm ch hu hoi t ai.
V d, vic gia tng th ho v pht trin cc khu cng nghip l mt trong
nhng ch tiu nh gi tin b, phn vinh ca x hi, c th em li li ch rt ln cho
nhng ngi kinh doanh bt ng sn, ch t, cc nh cng nghip, ch doanh
nghip... Nhng s phn b t ai khng hp l, thiu l tr, khng ch n vic x
l nc thi, kh thi v cht thi th, cng nghip s lm mt i vnh vin din tch
ln t canh tc, cng vi vic gy nhim t ai, ngun nc, bu kh quyn, hu
hoi cht lng mi trng cng nh hu qu khn lng khc.
T nhng vn nu trn cho thy, cc nhn t iu kin t nhin, iu kin
kinh t - x hi to ra nhiu t hp nh hng n vic s dng t ai. Tuy nhin,
mi nhn t gi v tr v c tc ng khc nhau. Trong , iu kin t nhin l yu t
c bn xc nh cng dng ca t ai c nh hng trc tip, c th v su sc
nht i vi sn xut nng nghip. iu kin kinh t s kim ch tc dng ca con
ngi trong vic s dng t. iu kin x hi to ra nhng kh nng khc nhau cho
cc yu t kinh t v t nhin tc ng n vic s dng t. V vy, cn phi da vo
quy lut t nhin v quy lut kinh t - x hi nghin cu, x l mi quan h gia
cc nhn t t nhin, kinh t trong lnh vc s dng t ai. Cn c vo yu cu ca
th trng v ca x hi, xc nh mc ch s dng t kt hp cht ch yu cu s
dng vi u th ti nguyn ca t ai t ti c cu tng th hp l nht, vi din
tch t ai c hn s mang li hiu qu kinh t, hiu qu x hi ngy cng cao v s
dng t ai c bn vng.
2.3.1.3. Nhn t khnggian
Trong thc t, mi ngnh sn xut vt cht v phi vt cht (nh cc ngnh nng
49
nghip, cng nghip, khai thc, xy dng, mi hot ng kinh t v hot ng x hp
u cn n t ai nh iu kin khng gian hot ng. Khng gian, bao gm c
v tr v mt bng. c tnh cung cp khng gian ca t ai l yu t vnh hng ca t
nhin ban pht cho x hi loi ngi. V vy, khng gian tr thnh mt trong nhng
nhn t hn ch c bn nht ca vic s dng t.
Khng gian m t ai cung cp c c tnh vnh cu, c nh v tr khi s dng
v s lng khng th vt phm vi quy m hin c. Do v tr v khng gian ca t
ai khng b mt i v cng khng tng thm trong qu trnh s dng, nn phn no
gii hn sc ti nhn khu v s lng ngi lao ng, c ngha tc dng hn ch
ca khng gian t ai s thng xuyn khi dn s v kinh t - x hi lun pht trin.
S bt bin ca tng din tch t ai khng ch hn ch kh nng m rng khng
gian s dng t, m cn chi phi gii hn thay i ca c cu t ai. iu ny quyt
nh vic iu chnh c cu t ai theo loi, s lng c s dng cn c vo sc
sn xut ca t v yu cu sn xut ca x hi nhm m bo nng cao lc ti ca t
ai.
Kh nng khng chuyn ch ca t ai dn n vic phn b v s lng v cht
lng t ai mang tnh khu vc rt cht ch. Cng vi mt dn s ca cc khu vc
khc nhau, t l c cu v lng u t s c s khc bit rt r rt. Ti nguyn t ai
c hn, li gii hn v khng gian. y l nhn t hn ch ln nht i vi vic s
dng t nc ta. V vy, cn phi thc hin nghim ngt nguyn tc s dng t
hp l, tit kim, c hiu qu kt hp bo v ti nguyn t v mi trng.
i vi t xy dng th, t dng cho cng nghip, xy dng cng trnh, nh
xng, giao thng . . . . mt bng khng gian v v tr ca t ai c ngha c bit
quan trng v em li gi tr kinh t.
2.3.2. Xu th pht trin v s dng dt
2.3.2.1 . S dng t pht trin theo chiu rng v tp trung
Lch s pht trin x hi loi ngi cng chnh l lch s bin i ca qu trnh
s dng t. Khi con ngi cn sng bng phng php sn bn v hi lm, ch yu
da vo s ban pht ca t nhin v thch ng vi t nhin tn ti, vn s dng
t hu nh khng tn ti. Thi k du mc, con ngi sng trong lu c, nhng vng
t c nc v ng c bt u c s dng. Khi xut hin ngnh trng trt vi
nhng cng c sn xut th s, din tch t ai c s dng tng ln nhanh chng,
nng lc s dng v ngha kinh t ca t ai cng gia tng. Tuy nhin, trnh s
dng t vn cn rt thp, phm vi s dng cng rt hn ch, mang tnh kinh doanh
th, t ai kh nhiu nhng thu nhp rt thp. Vi s tng trng ca dn s v pht
trin ca kinh t, k thut, vn ho v khoa hc, quy m, phm vi v chiu su ca
vic s dng t ngy mt nng cao, yu cu sinh hot vt cht v tinh thn ca ngi
dn ngy cng cao, cc ngnh ngh cng pht trin theo xu hng phc tp v a dng
50
dn, phm vi s dng t ngy cng m rng (t cc b mt vng pht trin trn
phm vi c th gii, thm ch c nhng vng t trc y khng th s dng c).
Cng vi vic pht trin s dng t theo khng gian, trnh tp trung cng su
hn nhiu. t canh tc cng nh t s dng theo cc mc ch khc u c pht
trin theo hng kinh doanh tp trung, vi din tch t t nhng hiu qu s dng cao.
Tuy nhin, thi k qu chuyn t kinh doanh qung canh sang kinh doanh
thm canh cao trong s dng t l mt nhim v chin lc lu di. nng cao sc
sn xut v sc ti ca mt n v din tch, i hi phi lin tc nng mc u t v
vn v lao ng, thng xuyn ci tin k thut v cng tc qun l. nhng khu vc
khc nhau ca mt vng hoc mt quc gia u c s khc nhau v trnh pht trin
kinh t, k thut cng nh cc iu kin c th, do phi p dng linh hot, sng
to nhiu phng thc tu tng thi im khc nhau.
2.3.2.2. C cu s dng t pht trin theo hng phc tp ho v chuyn
mn ho.
Khoa hc k thut v kinh t ca x hi pht trin, s dng t ai t hnh thc
qung canh chuyn sang thm canh ko theo xu th tng bc phc tp ho v
chuyn mn ho c cu s dng t.
Thc t cho thy, khi k thut v kinh t ca x hi pht trin, nhu cu ca con
ngi v vt cht, vn ho, tinh thn v mi trng ngy mt cao s trc tip hoc
gin tip i hi yu cu cao hn i vi t ai. thi k mc sng cn thp vic s
dng t cn yu tp trung vo sn xut nng nghip, nhm gii quyt cc vn
thng nht ca cuc sng l cm n o mc v ch . Khi i sng nng cao,
chuyn sang giai on hng th, s dng t ngoi vic sn xut vt cht phi tho
mn c nhu cu vui chi, gii tr, vn ho, th thao v mi trng trong sch...
lm cho c cu s dng t cng phc tp hn
Tin b khoa hc k thut cho php tng kh nng m rng kim sot t nhin
ca con ngi, p dng cc bin php bi dng v ci to nng cao sc sn
xut ca t ai, tho mn cc loi nhu cu ca x hi. Trc y vic s dng
t rt hn ch do kinh t v khoa hc k thut cn trnh thp, ch yu s dng b
mt ca t ai, nng nghip th c canh, t lm nghip, ng c, mt nc t c
khai thc, khai thc khong sn cn rt hn ch, xy dng ch yu l chn t bng.
Khi khoa hc k thut hin i pht trin, ngay c t xu cng c khai thc trit ,
hnh thc s dng a dng, rung nc pht trin... lm cho ni dung s dng t
ngy cng phc tp hn theo hng s dng ton din, trit cc cht dinh dng,
sc ti, vt cht cu thnh v sn phm ca t ai phc v con ngi. Hin i ho
nn kinh t quc dn v pht trin nn kinh t hng ho dn n s phn cng trong s
dng t theo hng chuyn mn ho. Do t ai c c tnh khu vc rt mnh, s
khai thc v u th ti nguyn ht sc r rt, phng hng v bin php s dng t
51
cc vng cng rt khc nhau. s dng hp l t ai, t c sn lng v hiu
qu kinh t cao nht cn c s phn cng v chuyn mn ha theo khu vc. Cng vi
vic u t, trang b v ng dng cc cng c k thut, cng c qun l hin i s ny
sinh yu cu pht trin cc vng sn xut nng nghip c quy m ln v tp trung,
ng thi cng hnh thnh cc khu vc chuyn mn ho s dng t khc nhau v
hnh thc v quy m.
2.3.2.3. S dng t ai pht trin theo hng x hi v cng hu ho
S pht trin ca khoa hc, k thut v x hi dn ti vic x hi ho sn xut.
Mi vng t thc hin sn xut tp trung mt loi sn phm v h tr b sung ln
nhau hnh thnh nn s phn cng hp tc mang tnh x hi ho sn xut cng nh
x hi ho s dng t ai.
t ai l c s vt cht v cng c con ngi sinh sng v x hi tn ti.
V vy vic chuyn mn ho theo yu cu x hi ho sn xut phi p ng nhu
cu ca x hi hng ti li ch cng ng v tin b x hi. Ngay c ch x hi
m mc tiu s dng t ch yu v li ch ca t nhn, nhng vng t ai hng s
dng cng ng nh : ngun nc, ni rng, khong sn, sng ngi, mt h, bin c
cu cng, hi cng, danh lam thng cnh, ng thc vt qu him... vn c nhng quy
nh v chnh sch thc thi hoc tin hnh cng qun, kinh doanh... ca Nh nc
nhm ngn chn, phng nga vic t hu to nn nhng mu thun gay gt ca x
hi.x hi ho s dng t l sn phm tt yu v l yu cu khch quan ca s pht
trin x hi ho sn xut. V vy, x hi ho s dng t v cng hu ho l xu th tt
yu. Mun kinh t pht trin v thc y x hi ho sn xut cao hn, cn phi thc
hin x hi ho v cng hu ho s dng t.
2.4. NHNG THUN LI V THCH THC HIN NAY TRONG QUN L
TI NGUYN T VIT NAM
Mc d t nc t c nhng thnh tu to ln trong pht trin kinh t
trong 15 nm qua, ngho i vn ang cn l mt vn ln i vi mt b phn ln
dn c sng trong cc vng nng thn Vit Nam. Trong khi mt phn ba dn s
thot khi tnh trng i ngho trong thp k qua v tc pht trin kinh t ang tng
mt cch vng chc th cc d liu hin c cho thy khong cch gia giu v ngho
ang c xu hng gia tng. c bit t l ngho i trong cc cng ng dn tc thiu
s ang ngy mt gia tng, t 20% nm 1993 n hn 30% trong nm 2002. Nm
2002, Vit Nam xc nhn cam kt ca mnh trong s nghip xo i gim ngho
bng Chin lc ton din v xo i gim ngho. Chin lc ny nhn nhn xo
i gim ngho nh l mt nhn t c bn ca tng trng bn vng kinh t. Tuy
nhin, nhng ngi dn hin ang sng trong i ngho vn cn cha thc s c
hng li ch mt cch y t cc chng trnh xo i gim ngho. Mt trong
nhng lnh vc cn quan tm y l qun l v s dng t ai. i ngho dai dng
52
trong cc cng ng nng thn ngho, bao gm c ngi dn tc thiu s, c lin quan
mt cch su sc vi cc vn v qun l v s dng ti nguyn t, c bit l t
nng nghip.
Trong lnh vc nng nghip, nm 1988 Chnh ph Vit Nam tin hnh giao
khon t nng nghip t qun l tp th sang cho cc h nng dn. y l mt phn
ca chnh sch i mi m trng tm l chuyn i nn kinh t t m hnh tp trung,
quan liu, bao cp sang nn kinh t th trng c s iu tit ca Nh nc. Vic giao
khon t nng nghip c tin hnh trong nhiu nm tip theo ti cc vng khc
nhau trn c s iu kin ca mi a phng. Ngi nng dn c giao t s dng
n nh, phn chia sn phm r rng nn pht huy ht cc kh nng ca mnh. Tuy
nhin t ai cha c giao lu di v cc quyn ca t ai cha c php lut
tha nhn.
Lut t ai nm 1993 tin ln thm mt bc bng cch giao t lu di, s
dng n nh vi 5 quyn s dng t c php lut cng nhn, bao gm: chuyn
i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp thng qua vic cp Giy chng nhn
quyn s dng t cho h gia nh. Mc d khng tng ng vi quyn s hu t
nhn, song cc quyn s dng t to iu kin thun li cho cc h gia nh trong
qu trnh s dng v thc hin cc giao dch t ai. Nhn chung, qu trnh giao t l
hp l, ph hp vi nguyn vng ca i a s ngi dn, m bo cng bng x hi
v khng gy xo trn n sn xut. Song trn thc t iu ny li ny sinh mt s vn
mi c tc ng n i sng ngi dn, c bit l ngi ngho vng nng thn
v sinh k ch yu vn da vo sn xut nng nghip.
Trong bi cnh v iu kin kinh t x hi mi ca t nc trong nhng nm
gn y, chnh sch qun l v s dng t ai mt ln na cn phi c sa i theo
hng mang li nhiu quyn li v li ch hn na cho ngi dn cng nh cng c
li h thng qun l Nh nc v t ai. Ngy 26 thng 11 nm 2003 Quc hi nc
Cng ho x hi ch ngha Vit Nam thng qua Lut t ai nm 2003 v c hiu
lc thi hnh t ngy 01 thng 07 nm 2004. n nay, Lut c hiu lc vi rt nhiu
vn bn di lut c ban hnh km theo.
2.4.1. Kt qu tc ng chnh sch t ai ca Vit Nam
Chnh sch t ai ca Vit Nam gp phn tch cc gii quyt cc vn kinh
t x hi trong nng thn, gii phng nng dn khi ch bc lt v chia rung t cho
dn cy l thng li u tin ca cng cuc ci cch rung t nc ta. Tuy nhiu
ln thay i quyn s hu (trc ci cch rung t t thuc s hu ca giai cp bc
lt l ch yu; sau ci cch rung t t thuc v nng dn lao ng; thi k hp tc
ho t thuc v kinh t tp th; nm 1980 Hin php ca Nh nc quy nh t
thuc s hu ton dn; khi thc hin "khon l0" t c tm giao cho ngi lao
ng; t sau Ngh nh 64/CP t c giao quyn s dng lu di cho h v n v
sn xut kinh doanh, v.v...). n nay quan h v t ai c bn c gii quyt, ngi
53
s dng t yn tm u t, t nng cao trch nhim v tnh ch ng ca h. y
l thnh cng u tin v rt ng k ca chnh sch t ai Vit Nam, to iu kin
thun li cho cng cuc th ho, pht trin nng nghip.
Vi chnh sch khai khn t ai mi thc hin t ngay nhng nm sau ho bnh
lp li min Bc, pht trin kh rm r trong nhng nm 60 v y mnh xy dng
cc vng kinh t mi trong nhng nm 80, 90 ca th k trc, din tch t khai
hoang tng ln nhanh chng, nhiu c s kinh t mi c pht trin nhng vng t
rng ngi tha. cc vng ch ng v thu li, v ng tr thnh v sn xut
chnh, din tch gieo trng c tng ln, gp phn tng thu nhp ng k cho nng h
vi nhiu loi cy trng mi v k thut canh tc tin b. Tc dng ca v ng cn
gp phn thc y sn xut chn nui, y mnh ch bin v sn xut nng sn xut
khu, v.v...
Yn tm sn xut trn "t ca mnh", nng h tng cng p dng k thut
mi, trc ht l cc ging cy mi c nng sut cao (la, ng, rau, u, lc, v v ) sau
l ch canh tc tin b (thu li ho, s dng cc cht ho hc, ci to t lun
phin cy trng, v.v...). K thut mi a vo sn xut t r tnh u vit ca n
trong vic to ra sc sn xut mi, sn phm mi, i hi nng cao trnh k thut
ca ngi lao ng.
Chnh sch t ai cng vi cc chnh sch u t xy dng c s h tng to
nn nhng vng sn xut hng ho nguyn liu tp trung tng i ln nh vng c
ph Ty Nguyn. ma Lam Sn, Qung Ngi, ch Thi Nguyn, Lm ng, cao
su ng Nam B, la go hai vng ng bng ln (sng Hng v sng Cu Long),
tri cy min ng Nam B, sn xut hi sn ven bin, rau v ng vng ng
bng sng Hng v.v... v nhiu tiu vng tp trung khc. Thnh cng trong vic hnh
thnh cc vng chuyn mn ho s to iu kin thun li cho vic u t c trng
im theo quy hoch i vi nng nghip, gp phn tch cc chuyn bin nn kinh t
nng nghip t t cp t tc sang sn xut hng ho chuyn mn ho cao.
Chnh sch t ai cng to iu kin pht trin a dng ha, c bit cc vng
c trnh thm canh tng i cao. Do vn lng thc c n nh ngi dn
tm n sn xut cc mt hng mi cung cp cho x hi trn din tch c nhn. Mt
xu th mi xut hin trong sn xut nng nghip l tnh cht c canh v sn xut
lng thc khng cn nng n nh trc na. Cc sn phm mi nh rau cao cp, sn
phm chn nui, cc loi c sn khc xut hin vng nng thn. a dng ho
cho php p ng yu cu sn phm a dng cho x hi, s dng cc ngun lc a
dng, trit v c hiu qu hn, gp phn chuyn bin nng nghip t c canh cy
la t cp t tc sang a dng sn xut hng ho.
T nhng nh hng tch cc ni trn, chnh sch t ai lm cho vic s
dng t ai mang li hiu qu cao hn, to ra nhiu sn phm hn trn mt n v
din tch. Nng sut sn phm nng nghip ca Vit Nam trong nhng nm qua tng
54
ln lin tc l mt minh chng v trnh s dng t ngy c nng cao.
Trong nhng nm gn y chnh sch t ai to iu kin hnh thnh cc m
hnh sn xut mi cc h lm n gii vi cc hng sn xut hp dn v c bit l
trn 135.000 trang tri c hnh thnh. Cc m hnh sn xut mi to nn s thay
i v mc ch t chc sn xut, hiu qu kinh t v s nhn nhn v sn xut nng
nghip, l cc ht nhn qu cho s pht trin mt nn nng nghip hng ho theo
hng cng nghip ho, hin i ho. Sn phm ca cc m hnh sn xut ny mang
sc cnh tranh cao, l c s tin ti hi nhp ca nng nghip Vit Nam vi th
trng th gii.
Khi Lut t ai 1993 ra i, cc h gia nh c giao t theo bnh qun u
ngi. Ti cc vng nng thn Bc B, ty thuc vo din tch t nng nghip ca
a phng, mi khu c giao t 300 dn 700m2. vi din tch ny, nhn chung
ngi nng dn n v c mt phn tch ly. Tnh hnh kinh t x hi ti cc vng
nng thn trong giai on ny tng i n nh v c nhng bc pht trin quan
trng. Sau hn 10 nm t thi im giao t, din tch t nng nghip bnh qun u
ngi t l mt trong nhng l do khin thu nhp t nng nghip ca nng dn khng
cn p ng nhu cu cuc sng ngy cng tng. Ngi nng dn b p phn
thiu ht ny bng cch lm thm nhiu ngh khc nhau. C l, hai t "nng dn" ch
l mt nhn hiu, trn thc t h l nhng ngi lm dch v nh, th th cng, ngi
lm thu hoc lm cc ngh lao ng ph thng n gin khc. V phng din chnh
sch, Lut t ai 2003 ra i vi vic tha nhn t ai l hng ha gip ngi dn
trong vic khc phc tnh trng thiu t trong nng nghip.
2.4.2. Nhng vn ni cm v quan h t dai Vit Nam
Tuy chnh sch t ai c tc dng to ln nhng do tnh cht phc tp v iu
kin t nhin, kinh t - x hi ca nc ta nn nhiu vn gay cn ang c t ra
cn quan tm gii quyt (trong c nhng vn khng th gii quyt ngy mt
ngy hai ch t gc nng nghip), song c nhng vn do ch quan gy nn cn
phi c iu chnh.
Din tch t nng nghip bnh qun trn mt ngi dn nng thn hay trn mt
lao ng nng nghip, mt h nng nghip qu thp. iu ny c th gii thch l din
tch t nng nghip ca ta nh, s lng ngi lm nng nghip li nhiu, c dn
cn tp trung ng trong nng nghip. Vn ny c tnh cht lu di v ch c gii
quyt trn c s:
- M rng din tch bng tng v v khai hoang,
- S dng ht v hp l t nng nghip hin c,
- Qun l gia tng dn s,
- Pht trin mnh cng nghip rt bt lao ng v dn c trong nng nghip
55
(c th l s thu ht ca cng nghip ln hoc chuyn dch lao ng ti ch theo
hng "ly nng bt ly hng").
Nh vy gii quyt tnh trng ny bn cnh vic qun l gia tng dn s tng
cng khai hoang, tng v, qun l khai hoang theo quy hoch, iu quan trng vn l
a dng ha ngun thu nhp nng thn. Mt khi c nhng ngun thu khc, t trng
thu nhp t nng nghip s gim xung th vn t ai s bt cng thng hn. t
nng nghip ngy cng gim do s pht trin ca qu trnh th ho. y l vn
tt yu khng th trnh khi song cn sm thc thi cc quy hoch cho tng a phng
n nh din tch t nng nghip. y l mt vn mang tnh bo ng. Tnh
trng chnh lch v din tch t ai bnh qun trn mt u ngi gia cc h ngy
cng r nt. y cng l mt l ng nhin v s bin ng v nhn khu gia cc h
khc nhau trong khi din tch giao t cho cc h khng i. Vn ny nn gii
quyt nh th no? C nn tip tc iu chnh cho "cng bng" gia cc h hay
khng? mt s a phng dng qu t d tr iu chnh nhng s t
khng ln v s khng cn iu chnh cho sau ny Vy l thc trng ny phi c
chp nhn. i Loan - ni thu c thnh cng nht trong chnh sch t ai cng
ch chia t mt ln trong cuc ci cch rung t nm 1953. Do vy vn a dng
ha thu nhp li c t ra nhm h tr tch cc cho vic gii quyt quan h t ai
trong nng thn.
vic ci to t phc v yu cu c gii ho, thc hin cch mng sinh hc cn l
vn nan gii hin nay. Tnh trng sn xut h no bit h trong iu kin manh
mn l ph bin hin nay. Tng lai ca mt nn nng nghip hin i trng ch vo
nhng chuyn bin quan trng ny. Cc d n u t ci to t, xy dng c s h
tng cn c thc hin c hiu qu hn, ngi dn phi c hng li nhiu hn t
cc d n . Trong iu kin kinh t h, cn phi pht huy cc mi quan h hp tc
v cng ng trong vic xy dng, s dng v qun l cc cng trnh cng cng vi s
tham gia ca ngi dn.
Vn xc nh hng sn xut tng i r cc vng sn xut hng ho
nguyn liu tp trung nhng cha n nh, cha c c s khoa hc, cha c quy
hoch. cc vng trng mu v c bit i vi din tch vn tp cn ci to v s
bt hp l trong vic m rng din tch cy c sn khp mi ni. C mt tnh trng
l vi Thanh H, Lc Ngn, nhn lng Hng Yn, v.v... c trng khp mi ni.
Trong khi cc vng sn xut truyn thng ang c gi ly thng hiu hng ho vi
cht lng bo m th mi ni u nhan nhn cc sn phm tng t, gy nn s
ng sn phm, xung gi sn phm lm cho nhiu h nng dn lm vo tnh trng b
tc v vic sn xut sn phm cc vng sn xut truyn thng b nh hng ln. Tnh
trng t manh mn l mt cn tr ln i vi s pht trin ca sn xut nng nghip.
2.4.3. Thc trng manh mn rung t nc ta
Manh mn t ai l th hin tnh vn vt phn tn v phn b t ai cho tng
56
loi sn phm trn cc tha t nh b ri rc an xen vi nhau do c im ca a
hnh v phng thc s hu, s dng t. Xt trn kha cnh c th thy v manh
mn t l:
- Quy m din tch ca mt tha t nh
- S tha t ca mt h nhiu
- Quy m din tch ca cc nng h nh
- an xen v din tch gia cc h, cc loi cy trng, cc tha t.
Tnh trng manh mn rung t xut hin vo cui nhng nm 70 u nhng
nm 80 ca th k XX. Khi Nh nc ta ch trng u t kinh ph cho vic thit
k ci to ng rung thc hin c gii ho nng nghip. Ti cc tnh, thnh ph c
i quy hoch, kho st thit k ci to rung t. Trn c s kt qu kho st, thit k
cc i, trm my nng nghip ca cc huyn cng san i ci to thnh nhng tha
rung ln c hnh thc hp l cc b tha thun li cho vic canh tc bng my v
chm sc. Khi thc hin Ngh quyt l0/NQ-TW nm 1988 ca B Chnh tr v i mi
qun l kinh t nng nghip, cc hp tc x tin hnh giao rung t n nh cho x
vin lm cho s tha rung tng ln. Khi thc hin Ngh nh 64/CP nm 1993 th s
manh mn cng bc l r vi phng chm giao t cho h: "c gn, c xa, c tt, c
xu m bo tnh cng bng. S tha sau khi giao t theo Ngh nh 641CP mt
s a phng gp 2 ln khi thc hin Ngh quyt 10/NQ-TW, gp 3 ln khi thc hin
khon theo Ch th 100/CT-TW ca Ban b th. n cui nm 1998 c nc c xp x
100 triu tha t, bnh qun s tha trn mi h cc vng cng khc nhau.
Tnh trng manh mn rung t nc ta c th thy qua cc c im sau: -
vng ng bng ni t cht ngi ng, bnh qun din tch trn mt u ngi qu
thp. t vng ng bng c chia thnh cc hng tt xu khc nhau. Trong qu
trnh thc hin Ngh nh 64/CP mt yu cu cn c bo m l s cng bng hp
l khi phn chia rung t giao nhn. T t c giao theo phng chm c xu,
c tt, c xa, c gn" nn cc mnh rung b x nh cho nhiu h v cc h phi qun
l nhiu mnh rung cc v tr khc nhau vi cc chn t khc nhau, c bit l loi
t c quy m nh a phng. t c chia nh theo mt chiu b c li i li
chung, c mnh rung ch va x ba hoc va mt lung rau.
vng min ni, c bit l vng bn sn a t nng nghip nm trn cc a
hnh phc tp nn b chia nh v mt h phi qun l rt nhiu mnh t trn nhng
a hnh khc nhau cc v tr khc nhau. Trong khi t rng c th giao vi quy m
mt vi hc ta th din tch rung li rt nh.
T c im trn cho thy min ni c th trng rng, cc h c th pht trin
trang tri chn nui hoc cy n qu nhng vng ng bng iu kin pht trin cc
trang tri gp rt nhiu kh khn. Ch c nhng h "nhanh chn" chuyn i t,
u thu cc loi t cng mi c din tch ln cho pht trin trang tri. Sau ny vic
57
pht trin trang tri vng ng bng kh khn hn v phi rt cht vt mi c th
chuyn i t to nn khu vc sn xut tp trung hoc phi tm ra phng hng
thch hp. Vic chuyn i t tp trung t cng kh nan gii.
Nng dn min Bc vi tm l phi c gi "tc t cm di" nn h ch chuyn
m khng nhng, c bit cc vng nm trong din quy hoch th. H ch c
hng li cao khi quy hoch gi t ln cao, ch nht quyt khng bn rung. Trong
khi min Nam li xut hin hin tng nng dn khng t. Nng dn chuyn
nhng rung t ca mnh m khng c ngun thu nhp bo m nn cuc sng ca
h tr nn kh khn v khng n nh.
D mi vng c nhng c im ring nhng ni chung din tch t nng
nghip/ u ngi ca ta qu nh b. Bnglat, o lut ca Nh nc nm 1950
cn quy nh t trng trtlgia nh khng qu 13,5 ha, mt thnh vin c s dng
ti a 1,35 ha t canh tc v 1,35 ha t . Philipin, nm 1978 mi h cn c 7
ha. Nht mi mnh rung rng t 500 - 1000m2, sau n dn li thnh nhng tha
rng ti 2000m2. Trung Quc chuyn i t theo ch trng "i n nh, tiu iu
chnh". Nh vy so vi nhng nc ng dn trong khu vc tnh trng manh mn t
ai ca chng ta l ng k v cng vic dn in i tha cn gp nhiu kh khn.
Bng 2.2. T l cc h theo quy m din tch canh tc bnh qun 1 h (%)

Din tch t canh tc bnh qun 1 h Vng
< 0,5 ha 0,6- 1 ha 1,1-3,0 ha > 3,0 ha
C nc 72,08 16,72 10,12 1,10
Vng ni v trung du Bc b 75,47 17,16 5,88 1,49
ng bng sng Hng 96,00 3,19 0 68 0 13
Khu Bn c 87,70 11,12 1 14 0 04
Duyn hi min Trung 75,64 17,56 6,38 0,42
Ty Nguyn 43,18 32,50 22,85 1 47
ng Nam B 38,12 29,73 27,88 4,27
ng bng sng Cu Long 32,50 30,65 32,88 3,97
(Ngun: Thanh Phng, 1997. i ngho nng thn v lii ra)
Tnh trng manh mn v t khng nhng lm quy m nng h nh m cn l
lc cn mi i vi nn nng nghip sn xut hng ho ln vi nhng c trng yu
cu c gii ho, chuyn mn ho, p dng cng ngh cao, to ra nng sut lao ng
cao, gi thnh h, nng cao sc cnh tranh trn th trng ni a, th trng khu vc
v th trng th gii.
58
Hin nay phong tro i rung trong c nc din ra si ng, c nhng h nng
dn chuyn i mt cch t pht, mt s ni c ch trng ca cc cp lnh o
in hnh mt s tnh nh Thanh Ho, H Ty, v.v...
* Bt li ca tnh trng t ai manh mn
tnh trng manh mn gy nn nhiu tr ngi cho sn xut ca tng h, cho cng
ng, cho nhng h lm n gii mun c din tch ln kinh doanh v cho c vic
chuyn bin t sn xut t cp t tc sang sn xut hng ho. Nhng bt li c th
thy qua cc biu hin sau:
- Do c nhiu tha t nn u t ca h b phn tn. Vi trnh qun l yu
km, h khng th qun xuyn tt tt c cng vic ng ng mi tha t nn c
tha c s dng tt, c tha khng c chm sc chu o.
- H rt lng tng trong vic xc nh hng sn xut, b tr sn xut sn phm
hp l cho cc tha t. Thng thng b tr sn xut c tin hnh theo tng tiu
vng a phng. H s phi tip cn vi nhiu loi cy hoc nhiu ging cy trn
nhiu tha t phn tn nn khng th am hiu v thc hin tt mi quy trnh k thut
sn xut. H khng th p dng tin b k thut hay thc hin cc khu k thut mt
cch ng u cho mi tha t nn cht lng u t thp v t nng sut cy
trng, kt qu v hiu qu sn xut s thp.
- Do sn xut quy m nh nn phn ln sn phm sn xut ra theo mc tiu t
sn t tiu, hoc nu c sn xut hng ho cng ch tin hnh trn quy m nh, khng
to nn lng hng ho ln nn vic tiu th cng khng n nh, thng b ng
trong lc chnh v.
Do cc tha t nh, phn tn, an xen gia cc h nn rt kh khn trong vic
xy dng c s h tng, c bit l thu li, giao thng. Bn cnh vic duy tu, ci
to qun l, s dng cc cng trnh sn c cng gp nhiu vng mc.
- Trong iu kin t ai manh mn cc h u cng phi n cc x ng
lm vic. Nh vy gy ra lng ph ln v qu thi gian chung a phng (nhiu ln
phi i li, nhiu ln phi vn chuyn vt t, sn phm v.v...). T dn n s thp
km v hiu qu s dng t.
- Do c nhiu tha nh nn cn rt nhiu b ngn cch. Din tch nng nghip
hp, din tch dnh cho lm b li ln nn din tch thc s dng cho sn xut cng b
thu hp.
Cc h c s khu khc nhau nn quy m din tch rt khc nhau tng x ng.
Cc x ng li sn xut theo cc hng sn xut khc nhau, t ai c mu m
khc nhau nn vic chuyn i cng kh khn. hnh thnh nn mt trang tri phi
tp trung c mt s lng rung t nht nh. Trong iu kin cc h u t din
tch, nhng h mun tp trung t cng rt kh khi din tch t u thu ht, khi
59
cc h chuyn nhng b "lch pha".
Nh vy tnh trng manh mn t ai gy rt nhiu kh khn cho qu trnh
cng nghip ho, hin i ho nn nng nghip (xt c v mt u t v hiu qu, c
v mc ch v phng thc sn xut, c v mt kinh t v x hi, v.v...).
Bng 2.3. Li ch v hn ch ca vic t ai manh mn

Li ch ca vic c nhiu mnh t Hn ch ca vic c nhiu mnh dt
Li ch c nhn Li ch x hi Bt li c nhn Bt li x hi
- Phn tn ri ro (ng
ngp, su bnh, sn
lng)
- D dng cho tha
k
- Linh hot v d a
dng trong chuyn
i ma v
- D trao i, th
chp
- Phn b lao ng,
ma v - D qun l
- Bo him tuyt i
-Cng bng trong i
x
- Tng cng tnh a
dng sinh hc
- Tng chi ph sn
xut
- S dng nhiu lao
ng
- Mt din tch do
cc b vng, b tha
- Kh tip cn Xung
t t ai tng ln
- Kh khn cho vic
ti tiu
- Kh khn cho vic
c gii ho nng
nghip
- Cn tr vic p
dng cng ngh mi
- Lao ng c gii
phng t C gii ho
b chm tr
- Chi ph trao i cao
hn khi c dng
cm c
- Quy hoch khu sn
xut thng mi kh
- Vic p dng cng
ngh mi b chm tr
- Kh qun l
* ngha ca vic tp trung rung t
Tp trung t ai trong nng nghip l phng thc lm tng quy m din tch
ca tha t v ch th s dng t thng qua cc hot ng dn n tp trung rung
t nh: chuyn i, chuyn nhng, thu t, thu li t, tha k quyn s dng t,
v.v...
Din bin v nguyn nhn dn n tp trung rung t nng thn Vit Nam
nh sau:
+ Mt s h lm n kh gi, c vn, c trnh k thut v trnh qun l kinh
doanh mun c thm t ai sn xut.
+ Mt s h yu km t thy khng m bo cuc sng trn rung t c giao
nn chuyn nhng, cho thu t va p ng yu cu trc mt, va "rnh tay"
tp trung cc ngun lc cho cc ngun thu nhp khc c hiu qu hn.
Nhng quy nh trong Lut t ai hin hnh ca nc ta hin nay v ang to
60
ra hnh lang php l cho cc hot ng tp trung t ai trong sn xut nng nghip.
chnh l vic xc nh ch s dng t thng qua cc khi nim di y:
+ Ch th s dng t: l nhng t chc, h gia nh, c nhn c Nh nc
giao t hoc cho thu t s dng.
+ Khch th quyn s dng t: l mt vng nht nh m Nh nc giao cho
cc ch th s dng t s dng.
+ Chuyn i quyn s dng t: l vic "i t ly t" gia cc ch th s
dng t c Nh nc giao t s dng nhm mc ch ch yu l t chc li sn
xut cho ph hp, khc phc tnh trng manh mn, phn tn ca rung t hinnay.
+ Chuyn nhng quyn s dng t: l vic chuyn cho ngi khc trn c s
c gi, ngi nhn t phi tr cho ngi chuyn quyn mt kho n tin tng ng vi
chi ph b ra c c quyn s dng t cng nh chi ph u t lm tng gi tr
ca t.
+ Cho thu t: l mt dng chuyn nhng quyn s dng t c thi hn, bn
thu t phi tr cho bn cho thu t mt khon tin nht nh do hai bn tho thun.
+ Cho thu li t: l mt dng chuyn nhng li quyn s dng t khi ngi
i thu cho ngi khc thu li, bn thu t phi tr cho bn cho thu t mt khon
tin do hai bn tho thun.
+ Tha k quyn s dng t: l mt dng c bit ca chuyn nhng rung t
ni dung ca quan h tha k va mang ngha kinh t, va mang ngha chnh tr x
hi.
+ Th chp quyn s dng t: l hot ng trong quan h tn dng, trong cc
ch th s dng t th chp ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu ti t
chc tn dng Vit Nam vay vn sn xut - kinh doanh theo quy nh ca php lut.
+ Gp vn kinh doanh bng quyn s dng t: l vic cc ch s dng t s
dng t thu trong thi hn thu cng vi ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi
t hp tc sn xut, kinh doanh vi t chc, c nhn trong hoc ngoi nc theo
quy nh ca php lut.
Qu trnh tp trung rung t c ngha rt ln i vi vic pht trin kinh t t
nc ni chung, nng nghip ni ring:
- Nng cao hiu qu s dng rung t thng qua vic chuyn i c cu cy
trng, pht trin nng nghip hng ho theo hng cng nghip ho, hin i ho. Mc
ch ra rng, nng nghip l mt b phn, tt c cc phng php khoa hc hin i
i vi nng nghip (nh ti tiu, dng my mc, phn ho hc, v.v...) ch c th p
dng c kt qu khi canh tc rung t trn quy m rng ln.
Thc t hin nay cho thy, mt mu thun ln ang t ra i vi nn nng
61
nghip nc ta l c nhiu sn phm c khi lng hng ho ln nhng li c sn
xut nng h c quy m nh hoc rt nh nn cht lng thp, ngi sn xut trc
tip khng nm c thng tin th trng nn gi bn r, km sc cnh tranh trn th
trng. Mu thun ny ch c th gii quyt tho ng thng qua con ng tp trung
rung t, t tin ti t chc mt nn nng nghip hp ng.
- To ra cc iu kin thun li hn cho vic s dng t ai y , hp l v
bo v c mi trng t.
- Tp trung rung t l mt vn mang tnh quy lut ca vic i ln sn xut
ln, n din ra trong sut qu trnh pht trin nng nghip theo hng sn xut hng
ho, thc hin vic chuyn dch c cu kinh t v phn cng li lao ng x hi trong
qu trnh cng nghip ho, hin i ho v chuyn dch c cu lao ng nng thn
nc ta.
Tch t rung t nc ta din ra chm chp v:
- Cc hng dn v chuyn nhng, cho thu t cha c th v khng tin hnh
ng thi cc a phng.
- S tr tr trong vic chuyn lao ng nng nghip sang cc lnh vc khc.
- Mt khi ngnh ngh trong nng thn cha pht trin th dn c v lao ng vn
tp trung trong nng nghip.
- mt s ni rung t c v tr thun li, trong quy hoch tng lai nng dn
hy vng gi t s ln nn trc mt vn gi t.
- Mt s h tuy chuyn sang kinh doanh lnh vc mi nhng vn tnh nc
chc n "hu nng vi bn", phng ri ro, phng chnh sch tht cht ca Nh
nc. - Tm l gi t ca nng dn, c bit l nng dn min Bc n su vo tim
thc ca h.
2.4.4. Kin thc v Lut dt ai ca ngi dn
Theo nghin cu ca Lin hip cc Hi Khoa hc v K thut Vit Nam, iu tra
hiu bit v Lut t ai ca ngi dn hai tnh Ho Bnh (i din cho cc tnh min
ni pha Bc) v Hi Dng (i din cc tnh ng bng pha Bc) th phn ln ngi
dn cha c nghe hoc bit thng tin g v Lut t ai mi hin nay. Trong s 908
ngi c hi th c n 568 ngi tr li (chim 62,60%) h khng bit hoc cha
nghe ni g v Lut t ai 2003. Nhng ngi bit v Lut t ai mi cng khng
y , khng phn bit c s khc nhau gia Lut t ai 2003 v cc lut c trc
. 340 ngi trong 908 ngi c hi tr li rng h c bit v nghe ni v
Lut t ai mi, chim 37,40%. Nhng khi hi k rng h bit nh th no? n mc
no? c phn bit c Lut t ai 2003 v Lut t ai 1993 khc nhau nh th
no th nhng ngi ny u khng phn bit c. H bit mt cch s qua, thm ch
ch mi nghe n tn Lut t ai mi m thi ch cng khng bit ni dung th no.
62
C nhiu nguyn nhn dn n vic ngi dn khng nm c thng tin v Lut
t ai 2003, trong c mt s nguyn nhn quan trng:
- Chnh quyn cha thc s quan tm n cng tc tuyn truyn v ph bin Lut
t ai. Vn ny mt mt l do chnh sch t ai mi kh phc tp, chnh quyn c
nhiu vic phi lm v h cng cha nhn thc c rng ngi dn cn phi c
tuyn quyn v Lut t ai mi.
Ngun cung cp tin cho dn rt phong ph nhng cht lng cha cao v khng
chnh thng.
- Vi mt c s h tng vn ho cha pht trin ngi dn rt t c c hi c
tip cn vi nhng thng tin mi v Lut t ai.
63
Chng III
C S KHOA HC NGHIN CU KINH T T
3.1. M HNH BA MT TRONG S DNG T
3.1.1. Khi nim m hnh ba mt
Qu trnh s dng ti nguyn t hoc bt ng sn ca con ngi lun lun din
ra di s tc ng ca m hnh ba mt. s dng mt vng t t hiu qu v
trnh ri ro chng ta phi xem xt 3 yu t sau:
- Xem xt nhm cc yu t vt l, sinh hc - cn c vo kh nng thc tin v
mt t nhin ca vng t
- Kh nng chp nhn v mt x hi ca vng t
- Xem xt tnh kh thi v mt kinh t trong s dng t
S phi hp ca ba mt ny to nn nhng gii hn, trong tng c nhn, cng
ng v chnh ph c th thc hin cc hot ng ca h trong tng lnh vc s dng
t, pht trin v bo v ngun ti nguyn t vi mt trnh khoa hc k thut v
cng ngh cho php. Ba yu t ny c quan h v tc ng qua li.
Kh nng thc tin v mt t nhin ca mt vng t
Cc yu t, c tnh v mt vt l ca vng t: Th nhng, a hnh, dng t
nng ho, kh hu, thu vn v.v...
- Cc nhm yu t, c tnh v mt sinh hc: Thm thc vt; h cy trng, h
ng vt, h thu sinh, h vi sinh vt
Yu t con ngi v cng ng dn c a phng ca vng t Xem xt quy
lut hot ng ca h sinh thi ti vng t t chng ta m phng, li dng t
kt qu tt hn.
Kh nng chp nhn v mt x hi
- Quc gia: Tun th theo th ch quc gia c th hin hin php v cc vn
bn php lut. S dng vng t c chp nhn v mt chnh tr.
- Cng ng: Yu cu trong s dng t phi ph hp v khng sai tri v mt
o c lun l, ph hp vi thun phong m tc.
- Pht huy c tnh tch cc, ch ng ca cng ng a phng trong vic s
dng vng t pht trin cho chnh h.
- Vic s dng mt vng t phi thun tin trong vic thc hin v mt hnh
chnh.
Tnh kh thi v mt kinh t
- La chn c mt qu trnh sn xut thch ng, p ng tnh kh thi v mt
64
kinh t. Xc nh c quan h hp l gia u ra (v khi lng, c cu) v quan h
u vo ca qu trnh s dng t. Xc nh c loi sn phm ph hp vi yu t
u vo cn thit, xc nh c cng ngh sn xut thch hp, xc nh c quy
trnh sn xut hp l em li hiu qu kinh t cao.
- Qu trnh b tr cho qu trnh sn xut: hot ng marketing thch ng, vn
chuyn cho ph hp v.v...
- Xc nh c mt h thng phn phi ph hp: phn phi v kt qu, thu
nhp, li nhun v.v... mi thnh vin c th chp nhn c.

M hnh ny rng buc cc vn thc tin v s dng t phi tun th nghim
ngt mi quan h 3 chiu: t nhin, kinh t, th ch t c cc tiu chun ca s
pht trin bn vng, l:
- S dng t phi ph hp vi iu kin t nhin v mi trng
- S dng t nhm t hiu qu kinh t cao
- S dng t phi tun th theo php lut, th ch v c x hi chp nhn
3.1.2. Bn cht ca cc nhm yu t trong m hnh
3.1.2.1. Nhm cc yu t v vt l v sinh hc
Nhm ny quan tm n mi trng thin nhin, trong cc loi ti nguyn
khc nhau vi y cc tnh cht v c im ca chng m con ngi lun gn lin
s hot ng ca mnh vo .
Cc yu t vt l sinh hc cung cp: nguyn liu th, v tr v a bn, iu kin
h tr v mt a l, cc loi sinh vt v ti nguyn khc cho mi hot ng ca con
ngi.
Tt c cc yu t k trn u c th trc tip to nn nhng thun li hoc gy
kh khn tr ngi cho con ngi trong qu trnh s dng t. Chng to nn nhng tc
ng nh hng quan trng ti c hai mt:
- Tng s ti nguyn t c th cung cp
65
- Tng lng nhu cu ca con ngi t cc ngun ti nguyn .
iu quan tm c ngha nht ca nhm cc yu t vt l, sinh hc trong m
hnh l nhn mnh s cn thit phi duy tr, gi gn cc mi quan h sinh thi theo thi
gian.
c th t c nhng thng li trong s dng t th cc chnh sch s dng
ti nguyn phi hng s hot ng ca con ngi tun th cc quy lut vt l, sinh
hc v sinh thi t nhin trong cc hot ng ngn hn, di hn cng nh trong tng
lai lu di.
Cn phi nhn thc c tc hi ca s ph hu ngun ti nguyn v mi trng.
Nu con ngi khng c thc th vi kh nng khoa hc k thut ca mnh cng vi
s cm d v kh nng cho li nhun cao trong thi gian trc mt ca mt
s kiu khai thc ti nguyn, con ngi c th ph hu ngun ti nguyn, vi
phm quy lut t nhin ca sinh thi, ph hu hoc lm nhim nghim trng mi
trng thin nhin, dn n ngun ti nguyn s b suy kit, lm nh hng n cuc
sng ca ton nhn loi trong tng lai.
Chnh v vy ton x hi, c bit l cc chnh sch quc gia phi tp trung chng
li cc hnh ng c kh nng ph hu ngun ti nguyn khan him v khng th thay
th, chng li cc hnh ng vi phm hoc ph v nghim trng cc qu trnh sinh thi
bnh thng.
3.1.2.2. Nhm cc yu t v kinh t
Nhm v cc yu t kinh t trong m hnh quan tm n s hot ng ca h
thng gi c, gi tr tc ng n tng ch s dng t, cng vi s c gng ca h
to ra li nhun cao trn mnh t ca mnh.
Nhm yu t ny cng l s quan tm ca ngi s dng t trong cc mi quan
h u vo. u ra trong qu trnh sn xut c th t c ti a mc thu nhp ca
h.
Bn cht ca m hnh kinh t l gii quyt cc vn nh: Gi tr sn xut, thu
nhp, li nhun i vi cc iu kin u t ca qu trnh sn xut.
M hnh cng c bit quan tm n cc vn sau:
- H thng marketing
- Nhu cu ca ngi tiu dng
- Vn lu thng vn chuyn vt t sn phm.
Ngoi ra cc nhm yu t v kinh t trong m hnh cn quan tm n vn
phc li x hi, n vn bo tn ti nguyn t v ti nguyn thin nhin khc, n
vic phn phi thu nhp v li nhun t sn xut gia cc ch s dng t, n ngi
lao ng v cc thnh vin khc trong x hi.
66
3.1.2.3. Nhm cc yu t v th ch trong m hnh
Vn th ch trong m hnh quan tm n mi trng php lut ca ch th s
dng t, c th l c nhn, tp th hoc cc t chc tham gia s dng t
Mi trng php lut y biu hin thng qua cc vn bn php quy nh hin
php, php lut, h thng cc chnh sch v.v...
Cc chng trnh v d n s dng t phi:
- Tun th theo hin php v php lut
- Ph hp v mt chnh tr v c th ch cho php
- Khng tri vi nhng quy nh thng thng v mt lun l o c v quan
tm n thun phong m tc ca a phng, c nhn dn a phng chp nhn (s
dng kin thc bn a ca cng ng trong tin b khoa hc v cng ngh). m
bo thng li cho cng tc qun l, cc chng trnh v d n s dng t cn phi p
ng yu cu hot ng v mt hnh chnh. Ngha l phi tun th theo h thng qun
l nh nc v t ai theo cc cp hnh chnh t trung ng n a phng.
Tm li: M hnh 3 mt tc ng trong qu trnh s dng t l:
- Cc chng trnh v d n s dng t phi ph hp vi iu kin v mt vt l
v sinh hc, m bo tnh kh thi v mt kinh t, ng thi phi c chp nhn v
mt th ch, ph hp vi hon cnh thc tin.
Cc nh qun l ti nguyn v hoch nh chnh sch s dng t lun phi quan
tm n cc mt hn ch t ra ca tng nhm yu t trong m hnh c th a ra
cc chng trnh v chnh sch s dng t thch hp, m bo thng li trong cng
tc qun l s dng t, p ng c mc tiu pht trin lu di.
3.2. L THUYT CUNG CU TRONG S DNG T
3.2.1. L thuyt cu v nh t
3.2.1.1. Khi nim v cc nhn mnh hng n cu v nh t
a. Khi nim
Cu v nh t l lng nh t m ngi tiu dng sn sng chp nhn v c
kh nng thanh ton nhn c lng nh t trn th trng.
Yu cu ca ngi tiu dng trn th trng c hnh thnh t nhu cu tiu
dng v nng sn phm, qua mt qu trnh pht trin nh sau:

Nghin cu qu trnh hnh thnh ca cu cho chng ta thy, mc d phn nh nhu
cu tiu dng, nhng cu khng thng nht vi nhu cu. l qu trnh pht trin t
67
ci chung chung n ci c th, t mt nhu cu c th hnh thnh nhiu cu v nhng
sn phm khc nhau trn th trng, cu v mt sn phm c th c hnh thnh t
nhiu loi nhu cu khc nhau. Hot ng marketing ca cc nh kinh doanh l nhm
bin mt hoc nhiu loi nhu cu chung thnh cu v nng sn phm ca mnh, bin
nhng khch hng tim nng thnh khch hng thc s ca doanh nghip mnh.
Gia nhu cu tiu dng v cu v nh t c mt s cch bit kh ln v quy m,
phm vi v i tng xut hin. Nhu cu thng xut hin vi mt quy m ln trn
phm vi rng vi tt c cc i tng. Song cu thc t trn th trng li khng hon
ton trng khp do c nhng nhu cu khng c kh nng thanh ton, c nhng nhm
i tng c nhu cu nhng khng tr thnh cu trn th trng, c nhng i tng
khng c nhu cu s dng nhng li c nhu cu u c kim li nn c cu xut hin
trn th trng. Chnh v vy cu l mt phm tr c quan h ht sc cht ch vi nhu
cu, kh nng thanh ton v iu kin hot ng ca th trng.
Cu v nh t xut hin trn c s c s hi t ca cc iu kin sau: S xut
hin ca nhu cu tiu dng v mt dng nh t no m nhu cu khng th t
tho mn bng cc ngun lc sn c ca mi ngi dn.
- Phi c cc ngun lc ti chnh m bo kh nng thanh ton cho cc nhu
cu ny. Ch khi c cc ngun lc ti chnh cho thanh ton th nhu cu mi c
chuyn thnh cu trn th trng.
- Phi c s hot ng ca th trng nhu cu c kh nng thanh ton c iu
kin gp c cung v cu thc s tr thnh cu xut hin trn th trng. Chnh th
trng l mi trng nhu cu c kh nng thanh ton tr thnh cu thc t v c
tho mn.
C rt nhiu loi cu khc nhau v nh t, c th phn loi thnh cc nhm sau
y:
- Cu v t ai cho sn xut: Cu t ai cho sn xut l tng nhu cu m rng
cc hot ng sn xut da vo m rng din tch t ai s dng. Cu v t ai cho
sn xut thng l cu v t ai cho cc hot ng sn xut thuc khu vc I ca x
hi bao gm: cu ca cc hot ng sn xut da vo t ai nh nng lm, ng
nghip, sn xut vt liu xy dng v hm m. Thng thng, x hi cng pht trin,
cc hot ng sn xut thuc khu vc I cng gim xung mt cch tng i so vi
cc khu vc khc, do vy cu v t ai cho sn xut tng ln khng ng k so vi
cc khu vc khc.
- Cu t ai cho cng nghip, giao thng v cc cng trnh cng cng. Thng
thng cu v t ai lm a bn pht trin cc hot ng cng nghip, giao thng v
cc cng trnh cng cng l cu c x hi ho v p ng bng cc chng trnh ca
Chnh ph, chng t xut hin hoc xut hin n mnh di cc hnh thc khc trn th
trng bt ng sn.
68
- Cu v nh , t xy dng nh v t xy dng cc cng trnh bt ng sn
khc. Cu v nh , ko theo l t ai xy dng nh v cc cng trnh bt
ng sn khc phc v cho kinh doanh thng mi v dch v. Cu v t v nh
(ni chung l cu v nh t) l cu xut hin rng ri nht v si ng nht trn th
trng bt ng sn. Do s pht trin hot ng sn xut ca khu vc III ngy cng
tng ln nhanh cng vi s pht trin ca x hi nn cu v nh t ngy cng tng
nhanh. N bao gm cu v t ai nh cho dn c, t ai v nh lm vic ca cc
vn phng cng s, cc trung tm thng mi, cc trung tm vui chi gii tr, th thao.
- Cu gi to xut hin trong quan h thng mt do k vng ca nhng ngi
kinh doanh bun bn bt ng sn. Nhng nh u t bt ng sn 'mua t v nh
khng phi p ng nhu cu s dng ca bn thn h m u c bun bn li
trn th trng. Nh vy r rng rng, cu v nh t cho cc quan h thng mi
lm tng gi to nhu cu v nh v c th lm i mt bng gi c bt ng sn.
Nghin cu v th trng nh t nhiu thnh ph ch ra rng chnh cu v nh
t ca nhng ngi kinh doanh bt ng sn l nhn t cn bn lm cng thng thm
quan h v cung cu nh v lm i gi nh t tng ln ti mt thi im nht nh.
b. Cc nhn mnh hng en cu nh t
* S tng trng v dn s' v cc nh cu pht trin
Tng trng dn s l nhn t lm tng mi mt nhu cu ca x hi v theo
cu v t ai v nh tng ln.
Trc ht, tng dn s lm gia tng cu v t ai cho hot ng sn xut khu
vc I c bit l cc lnh vc nng lm ng nghip. Trong giai on u ca qu trnh
pht trin, giai on bng n dn s trong khi qu trnh cng nghip ho mi bt u,
nng sut lao ng cn thp, cc khu vc hot ng phi nng nghip cha pht trin
nn ton b lc lng lao ng x hi cn tp trung ch yu vo lnh vc nng nghip
lm cho nhu cu t ai sn xut nng nghip tng, ko theo cu t ai cho sn xut
tng. Tuy nhin, trong giai on ny, do nn sn xut x hi cha mang tnh x hi
ho, sn xut cn mang nng tnh t cp t tc, nn cu t ai cho sn xut cha c
tr thnh hng ho, cha xut hin ph bin trn th trng bt ng sn. Chnh v vy,
mc d nhu cu t ai tng nhanh, nhng cu v t ai cho sn xut trong giai on
ny cha tng theo tc tng ca nhu cu. S gia tng dn s l p lc ln lm tng
nhu cu v t v nh . Dn s tng lm tng quy m gia nh dn n nhu cu v
quy m din tch nh ca cc h gia nh tng ln S gia tng dn s cng ko theo
s gia tng ca s lng h gia nh c lp. Trong xu th pht trin ca x hi, kt
cu gia nh ht nhn l xu hng pht trin chnh trong h thng kt cu gia nh ca
x hi. Cc gia nh truyn thng, a th h ngy cng gim dn thay vo l s gia
tng nhanh chng ca s lng cc gia nh ht nhn. Trong trng hp s lng h
gia nh c lp tng thm th cu v din tch t v nh cng tng ln mt cch
tng ng. Kt cu tui ca dn s cng l mt nhn t tc ng ln n s thay
69
i v cu nh Dn s tui kt hn cao cng ng ngha vi nhu cu v nh
v cn h c lp tng ln; con ci trong cc gia nh chuyn t tui tr em sang
tui v thnh nin v thnh nin cng l lc nhu cu v s phng ca cn h phi
tng thm. nhng nc pht trin, theo x hi phng ty, con ci n tui thnh
nin thng tch ra sng c lp vi b m l mt trong nhng l do lm cu v cc
cn h c thn cc thnh ph tng ln rt nhanh. Tri li, mt s dn tc do tnh
rng buc cng ng gia tc rt cao hn ch cu nh c quy m tp trung v ci to
m rng thm dn. Ngoi ra, tp qun sinh hot cng nh hng n cu v nh t
ca cc nhm dn c khc nhau. Nhng tp qun c th do thi quen v tiu dng,
iu kin cuc sng v quan nim x hi a li.
S gia tng dn s khng ch lm gia tng nhu cu v nh m cn lm tng
thm nhu cu v cc hot ng dch v thng mi, y t, vn ho gio dc, v.v. . . u
l cc nhn t lm tng nhu cu v nh t, nht l ti cc vng trung tm Chnh v vy
cng vi s gia tng dn s, cc vng trung tm cng hnh thnh nhanh chng v s
nhn nhp ca th trng nh t cng bt u t nhng trung tm ny.
* S thay i v tnh cht v mc ch s dng t ai
Tnh cht v mc ch s dng t ai cng l nhn t lm thay i cung cu v
nh t. Trc ht l s thay i v mc ch v tnh cht s dng t ai trong sn
xut. Ngay trong cng mt ngnh, mt lnh vc sn xut, khi tnh cht sn xut thay
i t sn xut theo kiu t cp t tc ca kinh t nng h sang sn xut hng ho ca
cc nng tri lm ny sinh cu v t ai nng nghip. Trong sn xut t cp t tc,
nhu cu c t ai sn xut ch c tho mn bng s iu chnh cn bng vn c
ca t nhin. n giai on pht trin cao hn, kinh t trang tri hnh thnh v pht
trin, nhu cu v t ai cho pht trin sn xut ca trang tri khng cn da vo con
ng i khai ph t nhin m ch yu c gii quyt bng cch tp trung t ai
thng qua th trng chuyn quyn s dng t. R rng khi nhu cu v t ai cho
sn xut mi thc s hnh thnh cu v t ai trn th trng. S thay i v mc ch
s dng t gia cc hot ng sn xut khc .thau cng lm ny sinh quan h v cu
t ai cho sn xut. c bit l s thay i mc ch s dng t sang pht trin nh
, cc khu thng mi, cc khu vui chi gii tr. X hi cng pht trin, cc hot ng
sn xut khu vc I cng gim i do vy nhu cu v t ai cho sn xut gim song thay
vo khu vc III pht trin lm cho nhu cu v t ai phc v cho cc hot ng
ny tng ln. Do vy, Phu nh vn duy tr mc ch s dng t ai cho lnh vc sn
xut ca khu vc~i th cu v t ai cho sn xut s thp. Tri li khi chuyn mc
ch s dng sang phc v cho cc hot ng ca khu vc III th cu v cc loi nh
t lm cng s, vn phng, trung tm dch v v thng mi tng ln rt nhiu. iu
chng ta c th thy rt r s thay i ca gi c trao i v cng mt loi t ai,
cng mt v tr v iu kin nhng ch khc nhau v mc ch s dng.
* s tc ng ca vic lm v thu nhp n cu v nh t
70
Chng ta u bit nhu cu ca con ngi, trong c nhu cu v nh l khng
ngng tng ln do s gia tng ca quy m dn s, quy m gia nh v s i hi nng
cao cht lng cuc sng. Nu nh mc thu nhp cng tng ln cho php phn ln cc
nhu cu tr thnh nhu cu c kh nng thanh ton th khi r rng cu v nh t
srtng ln. Ngi ta ch ra mi quan h ht sc cht ch gia thu nhp v cu v
nh t. Khi thu nhp cn thp, cc khon thu nhp phi u tin tho mn cc nhu
cu thit yu v cc vt phm nui sng v duy tr s tn ti ca con ngi. Khi cc
nhu cu v cc vt phm thit yu c bo m th phn thu nhp s c chuyn
sang gii quyt v nhu cu nh . Do vy khi thu nhp tng ln, cu v nh v t
tng ln kh r nt. l tnh trng m hu ht cc nc ang pht trin hin nay ang
phi ng u vi s bng n v cu nh khi i sng v thu nhp cc nc ny
ang c nng dn v gia tng Tt nhin nhu cu nh cng l nhu cu thit yu nn
n cng c gii hn tng i, do vy sau khi nhu cu c gii quyt c bn, mc d
thu nhp c th tip tc tng cao nhng cu v nh s chm dn li. l tnh trng
m hu ht cc nc pht trin hin nay t ti Cng vi s tc ng ca thu nhp,
vic lm v ngh nghip cng c tc ng rt ln n s thay i v cu nh . Trc
ht, tnh trng vic lm v ngh nghip c quan h ht sc cht ch vi s gia tng v
thu nhp ca dn c - iu lm thay i ng k v cu nh . Th n, tnh trng vic
lm v ngh nghip cng c nhng yu cu v tnh cht, c im ca nh ph hp
vi yu cu v tnh cht ca cng vic. C nhng ngh nghip yu cu ch nh s
dng nh nh l mt phn a im lm vic hoc kinh doanh, c nhng ngh nghip
i hi ch ng thi l ni t cc quan h giao lu, c nhng ngh nghip i hi
ni ch l ni ngh ngi sinh hot ngoi gi lm vic. Nh vy s thay i v c cu
ngh nghip s dn n s thay i v th hiu nh v sau l s thay i v cu
nh .
* th ho v qu trnh pht trin ca th
th ho l mt qu trnh pht trin tt yu ca mi quc gia trong giai on
chuyn i c cu cc khu vc hot ng kinh t x hi. c trng r nt nht ca
th ho l quy m tp trung dn s v cc vng th v s pht trin quy m b rng
khng gian th. Chnh v vy qu trnh th ho l qu trnh c s thay i cn bn
nht v cu nh th. Mt cn i cung cu v nh th cng xut hin ch yu
trong giai on ny. Qu trnh th ho khng ch lm thay i v tng cu v nh
m cn lm thay i kt cu nhu cu v nh . Nu nh qu trnh pht trin cc th
c i ch yu din ra dnh cho cc tng lp dn c qu tc, th dn v chc dch th
qu trnh th ho trong bi cnh hin 'nay li din ra vi mt kt cu dn c a dng
hn dn n cu v nh t th cng c nhng thay i cn bn v chun mc v
iu kin. Nhng tng lp thng gia v nhng ngi c thu nhp cao c th t do la
chn khu vc v kiu dng kin trc cng nh mc tin nghi ca nh . Tng lp
dn c lao ng cng c nhng la chn v a im nh c v tiu chun ch khc
vi th dn trong cc th c. c bit cc lung di dn t do, nhng ngi sng
71
bng cc ngh nghip khng n nh ang l nhng sc p v thch thc ln i vi
hu ht cc th ca cc nc ang pht trin trong qu trnh th ho. Chnh nhm
dn c ny lm xut hin mt kiu dng cu nh c bit nh cc xm liu, cc
khu chut. V vy, cu v nh t ni ring, th trng nh t ni chung din bin
si ng nht trong qu trnh pht trin ca th ho.
* Mi v th hiu nh
Nhng thay i v kin trc, kiu dng v nht l mt tiu dng l nhng nhn t
lm thay i ng k cu v nh . C nhng nh cn h trong cc khu nh cao
tng c xy dng v trang b hin i hn nhiu so vi nhng ngi nh c lp hoc
nhng ngi nh c, song do mt tiu dng, ngi ta vn mun mua cc ngi nh c
lp d khng tin li bng mua cc phng kiu cn h.
* S pht trin v hon thin ca h thng kt cp h tng
S pht trin v hon thin v kt cu h tng cng lm tng ng k cu v nh
t vi nhng vng t trc y cha c c s h tng, khng c kh nng tip cn.
Tuy nhin, vic tng kh nng tip cn cng ng ngha vi vic tng thm v cung
nh t v lm ng cung dch chuyn ng k v bn phi nn i khi s thay i
ca cu cng khng theo kp vi s thay i ca cung.
* Nhng chnh sch ca Chnh ph
Nhng chnh sch ca Chnh ph Trung ng hoc chnh quyn a phng cng
l nhng nhn t tc ng ht sc nhy cm n cu v nh t. Trc ht thi ca
Chnh ph v quyn s hu v s dng v nh v t l mt trong cc tc nhn
mnh v nhy cm i vi s thay i v quy m, kt cu v tnh cht cu v nh t.
S tha nhn s hu t nhn v nh l mt t ph lm tng cu v nh khng ch
nhm tho mn nhu cu v ch m nhiu khi l nhu cu tch tr, dnh v l di sn
lu li cho cc th h con chu. S thay i thi ca Chnh ph i vi chnh sch
thu nh v bn nh cng l tc nhn nhy cm n s thay i v cu thu nh hay
cu mua nh t. Mt bng chng v s chm ch thm ch khng mun chp nhn
quyn s hu v nh bng vic tr tin ho gi nh cho Nh nc l do s tc ng
ca chnh sch gi thu qu thp so vi gi bn ca Nh nc. Nhng quy nh th ch
ca Chnh ph v chnh quyn a phng v nh v t cng c th lm trit tiu
hoc khi dy cu v nh v t . nhiu thnh ph trn th gii, bo v cnh
quan v khng gian th cng nh tnh thm m v kt cu ca cng trnh kin trc,
ngi dn ch c php t xy dng nh ring khi c mt khu t vi din tch
vt qu mc ti thiu quy nh v phi bt buc tun th cc tiu chun kin trc quy
nh. Trong iu kin , cu v t xy dng nh ring hu nh gim xung, thay
vo l cu v nh chung c tng ln. Tri li, mt s nc ang pht trin v c
nc ta hin nay, cc th ch quy nh ca Chnh ph v chnh quyn nhiu thnh
ph li theo chiu hng khuyn khch, to cc iu kin thng thong n mc th
72
ni vic u t mua v xy dng nh t vi quy m nh, do vy chnh sch ang
lm tng cu v nh t t do xy dng vi quy m nh, chen chc v gim cu v nh
chung c.
* Chnh sch cng tin t cng c tc ng ng k n cu v nh
Do lng tin t sn c nn nhu cu tiu dng s d dng chuyn thnh nhu cu
c kh nng thanh ton v tr thnh cu trn th trng.
Ni chung cc nhn t trnh by trn y l nhng nhn t ph bin tc ng n
s thay i v cu nh t. Tuy nhin, trong bi cnh pht trin khc nhau, trong cc
iu kin mi trng khc nhau th s biu hin ca cc nhn t trn l khng ng
nht, ng thi cn c th xut hin nhng nhn t tc ng c th khc.
3.2.1.2. Phng php xc inh cu v co gin ca cu nh t a. Phng
php xc nh cu v nh t
Cu v t ai cho sn xut (ch yu l cc hot ng sn xut thuc khu vc I)
thng khng phi l quan h c bn trn th trng bt ng sn. Trong nhiu trng
hp, nhu cu v t ai cho sn xut c p ng thng qua cc iu chnh khng
phi quan h th trng nh chnh sch phn chia, giao t v iu chnh qu t ai
sn xut ca Chnh ph. Cu v t ai cho sn xut thng ch xut hin trn mt
phm vi hp mang tnh khu vc v thng c gii quyt ngay gia nhng ngi dn
sn xut ti a phng trong vng.
Nhu cu v nh l nhu cu c bn thit yu, ng hng th hai sau cu v
lng thc v thc phm. Do vy cu v nh ti thiu s tng ln tng ng vi tc
tng ca thu nhp khi mc thu nhp vt qu mc gii hn v cu lng thc v
thc phm. n mt gii hn cao hn, nu thu nhp tip tc tng, cu v nh ti
thiu s tng chm li v thm ch gim i thay vo l tng cu v nh cao cp
Trong giai on thu nhp thp, nhu cu v nh ti thiu gn nh mt ng thng,
khng co gin so vi thay i mc thu nhp. Tng nhu cu v nh c th c xc
nh bng phng trnh tuyn tnh gia tng s dn (hoc tng s h) nhn vi mc s
dng ti thiu trung bnh ca x hi. Nh vy tng cu c th xut hin trn th trng
l hiu s gia tng nhu cu ti thiu vi tng qu nh hin c. Khi mc thu nhp
tng ln qua gii hn i ngho, cu v nh thit yu bt u tng nhanh theo mt
hm phi tuyn v chm dn khi n mc bo ho v nhu cu nh ti thiu. Khi thu
nhp tip tc tng thm, nhu cu nh thit yu c xu hng gim dn v thay vo l
cu v nh cao cp tng ln.
d bo di hn v cu nh , ngi ta cn phi xy dng cc hm cu v nh
theo mc thu nhp. xy dng cc thng s ca cc hm cu nh , ngi ta phi
thc hin cc iu tra nghin cu v mi quan h gia thu nhp v chi dng cho nh ,
tnh trng nh v xu hng thay i, nng cp ch . Nhng d liu thu c t cc
cuc iu tra v mc sng dn c, tng iu tra dn s v nh v.v. . . l nhng ngun
73
thng tin ht sc phong ph v ng tin cy cho vic xc nh hm cu v nh . Bn
cnh vic xy dng cc hm cu v nh xc nh xu hng v d bo di hn v
cu nh , ngi ta cng cn phi xc nh cu nh ti mi thi im c cc i
sch kp thi cho th trng nh t. Vic xc nh cu v nh t ti mi thi im c
th cn c vo quy m v kt cu ca cc nhm dn c, tnh trng nh hin ti, ngn
qu tch lu cho vic thay i ci to ch , gi c nh hin ti v din bin v mua
bn, trao i nh din ra trn th trng. Ngi ta cng c th thc hin cc nghin
cu v nhu cu mua sm, xy dng v thay i ch thng qua cc nghin cu kho
st, iu tra phng vn dn c.

th 3.1. Mi quan h thu nhp v cu nh
b. co gin ca cu v nh t
C nhiu bin s xc nh mc cu nh chng ta trnh by trong phn cc
nhn t nh hng. Vn t ra l cn o lng c s bin ng ca cu v nh
t mi khi cc bin s ny thay i. thay i ca cu v nh so vi thay i
ca cc yu t xc nh c gi l co gin ca cu v nh .t. Cng thc tng
qut tnh co gin ca cu v nh t l:

Trong :
- EY l h s co gin ca cu v nh t so vi yu t Y
- Di l t l % mc thay i v cu nh t khi bin s Y thay i
-Yi l t l % mc thay i ca bin s Y
Mc cu v t ai ca tng ngi sn xut (nht l cho sn xut nng nghip)
ph thuc vo gii hn quy m ti u ca sn xut. Gii hn quy m ti u ca sn
xut nng nghip li ph thuc vo tnh cht v trnh ca sn xut. Tng ng vi
mi trnh sn xut t c, cu ca ngi sn xut v t ai l mt gii hn, hay
ni cch khc l ng cu khng co gin trong gii hn ca trnh sn xut . Tuy
74
nhin trong giai on chuyn giao gia cc trnh sn xut, gia cc phng thc
kinh doanh th co gin ca cu l rt ln.

th 3.2. Mi quan h gia lng cu t v trnh sn xut
Trong giai on ny, co gin ca cu s ph thuc vo s thay i ca cng
ngh v tnh cht chuyn mn ho ca sn xut. S gia tng ca mc u t cng
ngh canh tc tin tin, s gia tng ca t trng chuyn mn ho s l cc bin s
quyt nh mc gia tng tng ng ca cu v t ai sn xut. Nhiu nghin cu
ch ra rng, trong giai on chuyn tip ny h s co gin ca cu v t ai i vi s
thay i ca cng ngh v mc chuyn mn ho l tng i ln.
co gin ca cu v t v nh ph thuc rt ln vo cc bin s: quy m
gia nh, thu nhp v gi c. co gin ca cu nh i vi quy m gia nh l quan
h so snh gia t l tng v cu so vi t l tng s ngi trong mi gia nh.

th 3.3. Quan h gia quy m gia nh v cu v t
Mt mi quan h thun chiu l: quy m gia nh tng ln cng ko theo cu v
din tch nh v t tng theo. Tuy nhin h s co gin ny khng ch n thun
ph thuc vo s thay i ca quy m, m cn tu thuc vo kt cu ca gia nh. S
thay i v quy m gia mt gia nh c thn v mt gia nh ca mt cp v chng
hoc khi gia nh c thm con nh lm thay i khng ng k v cu nh hay ni
cch khc co gin ca cu so vi quy m khi l rt nh. Tri li, s thay i v
quy r gn lin vi s thay i v kt cu trong gia nh (lp gia nh ca con ci, con
ci bc sang tui trng thnh, s hin din ca ngi cao tui, ca nhiu th h
75
cng sng chung v.v...) s to ra co gin kh ln v cu nh Khi quy m gia nh
tip tc tng ln vi kt cu gia nh khng thay i th cu v din tch nh s thay
i chm li v co gin ca cu so vi quy m li nh dn. co gin ca cu nh
so vi thu nhp c xc nh l tc bin thin ca cu so vi tc thay i ca
thu nhp. Khi thu nhp cn thp cha vt qu mc tho mn nhu cu ti thiu v cc
vt phm c bn nh lng thc, thc phm th co gin ca cu nh i vi thu
nhp l rt nh. Khi thu nhp tng ln vt qua mc gii hn i ngho th t l ca
thu nhp c dnh u t cho ch tng ln kh nhanh v chim mt t trng
tng i ln.
Nhiu nghin cu cc nc ang pht trin ch ra rng, khi mc thu nhp
tng ln vt qu mc ngho i, t l tch lu trong tng thu nhp ca cc h gia nh
chi dng cho nh chim t 25 n 40%. l mt t l kh cao nhm tho
mn nhu cu v nh m khi thu nhp cn thp, nhu cu ny khng c kh nng thanh
ton tr thnh cu thc t. Do vy co gin ca cu nh i vi thu nhp l
tng i ln. Tuy nhin kt cu ca cu v nh c s thay i khc nhau gia cc
giai on tng thu nhp, song nhn tng th th tng cu nh c co gin kh ln
i vi s thay i ca thu nhp.

th 3.4. Mc thu nhp vi tng cu nh
co gin ca cu nh t i vi gi c l quan h so snh gia tc bin
ng ca cu so vi tc bin thin ca gi c nh . Nh l nhu cu tiu dng
thit yu nhng l vt phm tiu dng c kh nng thay th v khng c gii hn ti a
nh lng thc, thc phm. Do vy, co gin ca cu nh t i vi gi c l kh
nhy cm ngay c khi mc tho mn v nh cn thp.
Mc d nh l mt hng tiu dng ti cn thit xp hng sau lng thc v thc
phm, nhng mt mc thu nhp c nh, nu gi nh tng qu cao mt cch tng
i so vi thu nhp th kh nng thanh ton coi nh bng khng v khi cu v nh
trn th trng coi nh bng khng.
Thng d tiu dng v nh cng thay i rt nhanh khi quy m tiu dng nh
cn thp v tng ln rt chm khi quy m tiu dng vt qu gii hn cn thit. Do
vy cu v nh c co gin kh ln i vi gi c khi mc tiu dng nh bnh
76
qun cn thp v co gin s gim dn khi mc tiu dng t n mc nhu cu cn
thit.

th 3.5. Quan h gi v lng cu
3.2.2. Quyn s hu v quyn s dng v nh dt
Quyn s hu v quyn s dng v nh t l nhng vn ht sc nhy cm i
vi th trng nh t. Mt trong nhng quyt sch quan trng, c tc dng r nt
trong vic iu chnh tnh cht, mc v phm vi hot ng ca th trng nh t l
nhng quan h lin quan n quyn s hu v quyn s dng v nh t.
3.2.2.1 . Quyn s hu v quyn s dng ti sn
Quyn s hu v ti sn bao gm: quyn chim hu, s dng v nh ot ti
sn. Quyn s hu hp php v ti sn l cc quyn nu trn ca ngi s hu c
php lut cng nhn v bo h.
iu 17 ca Hin php (nm 1992) v iu 1 ca Lut t ai (nm 1993)
quy nh r: t ai l s hu ton dn, thuc quyn s hu ca Nh nc. V nh ,
chng ta hin ang c 3 hnh thc s hu khc nhau: nh thuc quyn s hu ca
Nh nc, nh thuc quyn s hu ca cc t chc x hi v nh thuc s hu t
nhn. Chnh ph ban hnh cc vn bn php quy v cc th tc cn thit nhm
chuyn ch s hu nh ca cc c quan, t chc x hi sang s hu Nh nc v
chuyn dn nh t s hu Nh nc sang s hu t nhn ca ngi s dng. Nh
vy v php l, nhng quy nh v quyn s hu v s dng i vi t ai v nh
c quy nh r rng v y . Tuy nhin trn thc t, vic thc thi cc quy nh
ny cn nhiu vn cha c phn nh r nt, nht l vic thc thi v quyn s
hu nh v quyn s dng t ti th. Th nht, tnh cht hp php ca cc
quyn s hu v nh v.quyn s dng t th ch chim mt t l nh. Tnh
trng ny mt mt do s pht trin nh khng tun th cc quy tc v quy nh ca
Nh nc; mt khc cng c th do cc quy nh t ra khng ph hp v khng c c
s thc t thc thi. Nh vy phi chng cng cn phi xem xt c cch quan nim
v tnh hp php ca cc vn quyn s dng t v s hu nh th. Th hai,
s suy gim ca quyn nng s hu Nh nc v t v s lng quyn ca ngi c
php s dng t ang l vn ph bin m x hi phi chp nhn. iu lm gim
77
i tnh php l v quyn s hu ca Nh nc i vi nh v t th.
3.2.2.2. Quyn s hu v quyn s dng ti sn i vi th trng nh t
Nh t l mt ti sn tiu dng c gi tr ln, do vy mi ngi dn u rt
quan tm n tnh hp php ca ti sn mnh s dng. Ngi dn sn sng tr ra mt
khon tin ng k c tha nhn tnh hp php v ch ca mnh mc d gi tr
s dng ca n khng c g thay i. Mt ngi nh hp php chc chn s c ngi
mua chp nhn vi gi cao hn nhiu so vi mt ngi nh cha c tha nhn l hp
php. iu cho thy r rng quyn s hu v quyn s dng v nh t l nhng
nhn t tc ng rt ln n th trng nh .
Vic tha nhn quyn s hu t nhn v nh v quyn s dng hp php v t
l mt trong nhng ng lc quan trng thc y tng cu v nh t. Cc quyn
mua bn, chuyn nhng c chnh thc tha nhn chnh l "giy php" cho th
trng nh t ra i v hot ng hp php. S hot ng ca th trng en v nh
t xut hin v tng tn ti ngay c khi Nh nc khng tha nhn tnh hp php
ca cc quan h mua bn nh t. Tuy nhin mt th trng en thng to ra cc mt
cn i v cung v cu mt cch gi to do s sai lch ca cc lung thng tin khng
chnh thc, s can thip ca cc th lc khng ch th trng. Tnh bt hp php
thng mang li li ch cc b cho mt b phn v th lc x hi. Hp php ho
nhng phn nh t ln chim chnh l mt phong thng cho nhng ngi hng li
v nhng ngi mang li quyn li cho h. Do tn ti tnh bt hp php ca th trng
ngm nh t nn chnh quyn c th khng phi chu trch nhim v cc vn cng
ng v l do l khu vc bt hp php. Mt nhm ngi c th c hng li khi
h c xy dng v mua bn ngay trn nhng mnh t th ho nhng khng c
coi l th nn khng phi chu cc chi ph chuyn i mc ch s dng t ai.
Vic hn ch cc th tc v phm vi hp php ho nh t cng ng ngha vi vic
thc y thm tnh trng bt quy tc. iu lm cho cung v nh t hp php lun
b gii hn bi cc quy nh php lut. Nh vy Chnh ph l ngi gi th lc mnh
nht trong vic iu tit v lng cung trn th trng v nh t hp php. Trong khi
ngi tiu dng sn sng tr gi cao hn cho nh t hp php th tnh trng chm ci
thin v tnh hp php l nguyn nhn chnh y gi nh t ln cao. iu mun
khng nh rng chnh sch iu tit ca Chnh ph v gi c v th trng nh t
khng phi l nhng h tr trc tip v gi vt liu xy dng hay kim sot gi thu v
gi bn, m l chnh sch m rng cung bng vic m rng tnh hp php ca cc
ngun cung nh t.
Tnh hp php v quyn s hu v quyn s dng nh t, c thit lp chnh l
c s thc hin tnh hp php trong quan h giao dch v nh t trn th trng.
Chnh nh Nh nc s kim sot v nm c ton b cc din bin v giao dch
ca th trng nh t cng nh c hng li t cc quan h ny thng qua cc
khon thu thu trc b chuyn nhng.
78
3.3. L THUYT CUNG V NH T
3.3.1. Khi nim v cc nhn t nh hng n cung nh t
3.3.1.1. Khi nim v cung nh t
Cung nh t trn th trng l mt lng nh t sn sng a ra trao i trn
th trng ti mt thi im no vi mt mc gi gii hn nht nh.
Cng ging nh cu v nh t, cung v nh t khng phi l ton b qu nh
t c th c m l lng nh t c th v sn sng tham gia giao dch mua bn trn
th trng. C th c ngi c nhiu nh v t nhng nu h khng c nhu cu bn
hoc c nhu cu bn nhng khng phi l bn vi mt bng gi hin ti ca th trng
m mun ch mt c hi vi mt bng gi cao hn th nh t khng c tnh vo
lng cung ti thi im . cc ngun nh t tr thnh ngun cung nh t trn
th trng cn c s hi t ca cc iu kin sau:
- Qu nh t hin c phi t c cc tiu chun v yu cu ca th trng hin
thi, c ngha l n c th p ng c yu cu no v c th trng chp nhn
v gi tr s dng.
- Ngi ch s hu qu nh t khng c mc ch s dng cho nhu cu tiu
dng ca mnh m c nhu cu bn, tc l sn sng chuyn giao nh t cho ngi
khc.
- Gi c thc hin quyn chuyn giao ti sn phi ph hp vi gi mt bng
chung, tc l ph hp vi kh nng thanh ton v chp nhn ca th trng.
- Phi c th trng nh t xut hin v qu nh t tham gia vo giao dch
trn th trng l c tha nhn.
Cung nh t l cung v mt loi hng ho c bit, n c nhng c im rt
c th so vi cc hng ho thng thng khc. t ai l mt sn phm c ngun gc
vn c t t nhin vi s lng c gii hn, con ngi khng th t to ra thm t ai
mi lm tng cung theo mun. Gia cc loi t ai, s thay i v cung loi t
ai ny c th lm thay i v cung ca loi t ai khc. Mt c im ht sc quan
trng l t ai c v tr c nh v gn lin vi cc iu kin vn c v c im, iu
kin t nhin. Do vy cung v t ai khng th iu chnh theo khng gian cng nh
chng loi hay cht lng t ai. iu c th dn n nhng mt cn bng v cung
cu mt cch cc b v khng gian v chng loi t ai.cung v t ai cho cc
ngnh sn xut thuc khu vc I c th c tng thm t cc ngun khai ph t t
nhin, ng thi nhng phn t ai khai ph v hin ang sn xut khu vc 1 ngy
cng gim dn do mt phn t ai c chuyn sang cc mc ch s dng thuc khu
vc II v khu vc III. Phn ln ngun cung t ai cho cc hot ng sn xut thuc
khu vc I do chnh nhng ngi vn d tng hot ng ti khu vc ny di chuyn
sang cc lnh vc hot ng khc. Nh vy thc cht ca cung t ai cho sn xut
79
khu vc I l s lu chuyn t ai gia nhng ngi sn xut trong ni b khu vc I
ch khng phi l do tng thm ngun cung mi. Tri li, ngun cung t ai cho cc
hot ng thuc khu vc II v III ch yu l t ai s dng t khu vc I chuyn sang.
Nh vy, tng cung t ai cho cc hot ng ca khu vc II v III ng thi cng lm
gim cung t ai ca khu vc I.
3.3.1.2. Nhng nhn mnh hng n cung v nh t
a. Qu nh t trong quy hoch ca Chnh ph
Mc ch s dng nhng hng ho thng thng do tnh nng tc dng ca n
quyt nh, trong khi mc ch s dng ca t ai do Nh nc l ngi qun l
v nh ot. Nh nc thc hin quy hoch v phn nh cc vng t ai dnh cho
cc mc ch s dng khc nhau. Mt vng t nm ngay trong thnh ph, nu n
c quy hoch cho sn xut nng nghip th mnh t ny khng h c ng gp g
cho vic tng cung v nh t. Ch cn mt quyt nh ca Chnh ph v vic chuyn
mc ch s dng th chnh mnh t s ngay lp tc lm tng cung t v cng
ng ngha vi tng cung v nh . Do vy tng cung v nh t trc ht ph thuc
vo qu t c quy hoch dng cho xy dng dn dng. y l c s quan trng
nht quyt nh n tng cung v nh t, nht l tng cung v ngun nh t hp
php v t n lm trit tiu cung v nh t bt hp php.
b. S pht trin ca h thng kt cu h tng
Mc pht trin ca kt cu h tng c tc ng rt ln n cung v nh t.
Kt cu h tng c th lm thay i cng dng v gi tr ca nh t hin c. Nh
c s pht trin ca h thng kt cu h tng m iu kin tip cn ca t ai tr nn
d dng hn, n c th p ng v tho mn c nhiu yu cu khc nhau ca th
trng v nh c th tham gia vo ngun cung t ai trn th trng. Mt khu vc
t ai khng c h thng kt cu h tng c th coi nh cung bng khng i vi th
trng nh v t . Song cng vng t , nu c xy dng kt cu h tng
ng b, kh nng tip cn d dng thun tin th li l ngun cung rt c ngha
i vi th trng nh t. Chnh v vy, tip sau quy hoch, u t pht trin kt cu
h tng l mt gii php cc k quan trng do Chnh ph hoc chnh quyn a
phng l ngi quyt nh.
c. Cc yu t u vo v chi ph pht trin nh
Cc yu t nguyn liu u vo cng c vai tr rt quan trng n lng cung v
nh . Nu cc nguyn vt liu cho xy dng nh sn c th kh nng v tc pht
trin ca ngnh xy dng nh mnh hn. Nu gi c cc nguyn vt liu xy dng h
th gi thnh xy dng cng thp v kh nng cung nh vi gi h s c m rng
thm. Cc yu t nguyn liu v k thut u vo ca qu trnh xy dng nh cn
cho php to ra ngun cung v nh vi cc cp khc nhau to thm tnh phong
ph v c cu ngun cung. Ngoi ra, mt s vng do cc iu kin c th v a l
80
v thi tit, kt cu nh phi c thit k, xy dng vi k thut c bit v nguyn
vt liu chuyn dng nn cung nh ti cc vng ny ph thuc rt ln vo s pht
trin ca cng ngh v k thut xy dng.
d. Chnh sch v php lut ca Nh nc
Khc vi cc hng ho thng thng, cung v nh t ph thuc rt ln vo
chnh sch ca Chnh ph v cc ch qun l t ai v nh , v chnh sch s
dng t v cc khon u t cho pht trin nh t.
Trc ht l cc ch quy nh v quyn s hu v quyn s dng v nh t
Vic quy nh r rng v xc lp rng ri cc quyn ny i vi cc ngun t ai v
nh hin c l iu kin cc ngun t ai v nh ny sn sng v c y
iu kin tham gia vo th trng nh t hp php. Nhng ngun t ai v nh c
th s dng cho pht trin cc cng trnh dn dng nhng khng c hp thc ho v
cc quyn s hu v s dng khng th tham gia vo ngun cung ca th trng bt
ng sn hp php v khng c tnh vo ngun cung chnh thc v nh t Nu c
chng n ch tham gia giao dch ngoi th trng en v do vy n cng khng c
th hin mc cung y .
Tnh ch ng v tch cc n nhn nhng thay i tt yu v kt cu dn c v
nhng chuyn i gia cc khu vc hot ng kinh t - x hi l c s Nh nc c
ch trng chnh sch trong vic chuyn i mc ch s dng t ai. Nu xu th
th ho din ra vi p lc cao, s dch chuyn cc khu vc hot ng kinh t x hi
din ra nhanh chng m quy hoch v mc ch s dng t ai khng c iu
chnh kp thi th chc chn s gy ra mt s thiu ht v cung nh t. T s mt cn
i gia cung v cu dn n s xut hin c nhng ngun cung nh t bt hp php,
song do thiu ht ngun cung hp php nn cc ngun cung bt hp php vn c
chp nhn.
S hp php ho v cc quyn s hu v s dng nh t cng vi vic tha
nhn v cho ra i hot ng cng khai ca th trng nh t cng l mt nhn t tc
ng rt ln n lng cung v cu v nh t. S hot ng cng khai ho ca th
trng cho php mi i tng u c th tham gia th trng, lm phong ph thm
ngun cung v a dng ho c cu v cung. Mt th trng hot ng khng cng
khai, khng c tha nhn v khng c s iu tit ca Nh nc thng b mt s
th lc en chi phi v iu tit. thu c li nhun, cc th lc ny c th to ra
s khan him v cung v tng cu mt cch gi to. Chnh v vy, tnh cht hot ng
ca th trng bt ng sn, thi cng nh nhng can thip ca Nh nc i vi
hot ng ca th trng bt ng sn cng l nhng tc ng ht sc quan trng i
vi s cn bng ca cung v cu. S tha nhn v ch trng a dng ho cc ngun
cung v nh cng l mt nhn t quan trng m ng cho vic a dng ho cc
hnh thc pht trin nh v lm phong ph thm s lng, a dng hn v c cu ca
cc ngun cung nh .
81
Chnh sch u t pht trin kt cu h tng v m rng phm vi pht trin th
l nhng tc ng trc tip n cung v nh t. D bt lun l a dng ho v hnh
thc v cc ngun tham gia xy dng pht trin nh , song Nh nc lun lun l
ngi duy nht c chc nng, vai tr v kh nng trong vic u t pht trin kt cu
h tng. Vic u t pht trin h thng kt cu h tng phi i trc v theo' cc
hot ng xy dng v cung cp nh , cng s vn phng v cc khu thng mi mi
c th pht trin tip theo. Nu vic u t xy dng ht cu h tng ca Nh nc
khng c trin khai th d cc tim lc xy dng c to ln n u, cc ch trng
chnh sch khc c hp dn bit bao nhiu, nhng vng t khng c c s h tng vn
ch l t khng hn khng km ch khng th tr thnh ngun cung nh t. V vy,
s pht trin v hon thin ca kt cu h tng l mt tc nhn quan trng i vi s
thay i v lng cung nh t.
Chnh sch ca Nh nc i vi pht trin v ci thin ngun cung v nh t
khng phi l nhng h tr v gi u vo ca nguyn vt liu xy dng, khng phi
l s kim sot bng cc quy nh v cc quan h giao dch trn th trng m thng
qua cc hnh ng thc t t quy hoch, th ch ho cc quan h v nh t n vic
u t pht trin h thng kt cu h tng. l nhng tc ng hu hiu nht n
vic iu chnh, thay i trng thi cc quan h cung cu v nh t.
3.3.2. Cc khu vc sn xut v cung nh
Ngi ta c th chia cc hot ng sn xut v cung cp nh thnh 3 khu vc:
khu vc cng cng; khu vc t nhn v khu vc gia nh hay khu vc khng chnh
thc.
3.3.2.1. Khu vc cng cng
Khu vc cng cng hay khu vc Nh nc l cc hot ng xy dng pht trin
nh o Nh nc hoc cc c quan, doanh nghip Nh nc u t xy dng bng
ngun vn ngn sch hoc coi nh vn ngn sch v cc qu nh khc thuc s hu
Nh nc. Khu vc cng cng c xem l tiu im chnh ca chnh sch nh v
l khu vc Nh nc c th can thip v iu tit trc tip.
Vic pht trin khu vc nh cng cng nhm vo nhiu mc tiu khc nhau, t
nht cng l mc tiu chnh tr. Nh cng cng trc ht c xy dng th hin
s h tr ca Chnh ph nhm ci thin i sng dn c thng qua nhng h tr v
ch . Nh cng cng thng mang tnh bao cp, do vy i tng c hng li
trc ht cng l cc cn b cng chc, nhng ngi trc tip lm vic phc v cho
cc khu vc ca Chnh ph. V vy, v thc cht nhng h tr ca Chnh ph thng
qua chng trnh pht trin nh cng cng hu nh khng n c ti tng lp dn
ngho. Do tnh bao cp trong xy dng, cp pht nn cc ngun u t cho pht trin
nh thuc khu vc cng cng thng c hiu qu thp v mt kinh t cng nh gi
tr s dng. Nh cng cng bao cp khng theo kp tc gia tng dn s th.
82
Mc d c bao cp nhng nhiu nh cng cng vn b trong khng c ngi s
dng c th do gi thu mc d c bao cp nhng vn l cao so vi khu vc bnh
dn. L do c bn nht l cng tc quy hoch, xc nh v tr b coi thng do vy nh
cng cng thng ri vo v tr khng tin li, c s h tng km nn ngi dn
khng sng trong cc khu nh cng cng m ch yu hg vo khu vc nh bnh
dn v xy dng nh khng chnh thc. Tuy nhin, lch s pht trin ca cc nc
u cho thy rng, pht trin khu vc nh cng cng l cn thit v ng gp nhiu
cho vic gii quyt nh hng pht trin nh trong giai on u ca qu trnh pht
trin. Thc t nhng nm gn y cc nc ang pht trin a ra v p dng linh
hot, a dng v phong ph cc hnh thc pht trin nh cng cng c xc lp.
Nhng nhc im v hn ch kh nng tham gia ca nhn dn vo chng trnh pht
trin nh cng cng dn c khc phc. Nhiu nc ang pht trin ci tin
hnh thc pht trin nh cng cng chuyn t hnh thc u t ton b ca Nh nc
sang cc hnh thc u t mang tnh h tr v nh hng nh u t nng cp cc khu
nh chut. Mt hnh thc tip cn mi c gi l "t xy dng v dch vi trong
Chnh ph thc hin quy hoch v chun b cc mnh t c cc dch v ti
thiu cho cc gia nh c thu nhp thp c t xy dng dn nh ca h. Thc cht
ca cch tip cn ny ch l mt s ci thin v m rng k thut nhm gim chi ph
ca khu vc nh bnh dn. Nhng hnh thc ny cng b ph phn mnh m v cc l
do nh: lm tng gi c xy dng k c cc d n c tiu chun thp; i hi tnh tiu
chun ho cao, kh thch nghi vi khu vc bnh dn; khng hp dn i vi cc h gia
nh lm ngh t do v n hn ch kh nng to thu nhp cho h. Cc l do hn
ch s tham gia v ho nhp ca ngi ngho dn n tnh trng phn ho ngy cng
tng trong khu vc th. Nhng lun chng c a ra ng h cch tip cn ny
l n khuyn khch s tham gia ca c cng ng trong vic ra quyt nh v u t
pht trin nh , ng thi cho php c s quy hoch mm do hn. Vi nhng u vit
, nhng ti tr ca Ngn hng th gii cho pht trin nh th ch yu c thc
hin thng qua cc d n t xy dng v dch v.
3.3.2.2. Khu vc t nhn
Khu vc pht trin nh t nhn l nhng hot ng pht trin nh khng bng
ngun vn ngn sch Nh nc, do cc t chc, cc cng ty hoc c nhn thc hin v
tun th theo cc quy tc chnh thc ca Nh nc v qun l xy dng v pht trin
nh . Mc d Nh nc khng th trc tip kim sot s pht trin nh khu vc t
nhn, nhng Nh nc vn ginh quyn iu tit thng qua cc quy tc, quy nh v
tiu chun xy dng.
Mc ch chnh ca cc cng ty pht trin nh t nhn l thu v li nhun ti a.
Do vy khu vc nh t nhn lun hng vo vic pht trin nh sao cho c th thu
c li nhun nhiu nht. l xy dng cc khu nh c din tch ln, cao cp
hoc xy dng cc bit th ven v.v . . . Tt c u hng vo phc v i tng
83
l ngi giu, c thu nhp cao. Ngc li vic xy dng cc nh nh, c kh nng
thch hp vi ti tin ca tng lp bnh dn thng khng mang li li nhun cho
ngi xy dng. Do vy, nu pht trin t do, khu vc nh t nhn ch hng vo
cung nh cho tng lp ngi giu, c thu nhp cao, kh nng thanh ton ln. Tri li
tng lp bnh dn v dn ngho thnh th l tng lp c nhu cu cp bch v nh hn
c nhng cu ca h trn th trng ch gii hn kh nng thanh ton thp nn khu
vc nh t nhn khng hng cung vo p ng cu ny. Tuy vy, khu vc nh t
nhn lun biu hin u th l khu vc pht trin nh c hiu qu cao nht c v gi
tr kinh t v hiu ch s dng. Chnh v vy, nhiu nh kinh t cho rng cha kho
gii quyt vn nh th l phi khuyn khch pht trin khu vc t nhn. Tuy
nhin, nu c th trng t iu tit th khu vc nh t nhn ch hng vo cung
nh cho ngi giu v vn bt bnh ng, vn phn ho v khong cch gia
ngi giu v ngi ngho ngy cng ln. gii quyt nhng mu thun ny, Chnh
ph cc nc thng iu tit th trng nh t nhn theo hai hng. Th nht, thc
thi cc chnh sch nhm hn ch vic pht trin cc khu nh c din tch ln, gi tr
cao; khuyn khch pht trin cc khu nh c din tch nh, gi thnh h ph hp vi
tng lp bnh dn thng qua cc quy nh v t l v mt xy dng, h s s dng
t v mt bng xy dng, cc chnh sch v thu i vi thu nhp xy dng nh cao
cp c thu nhp cao. Th hai, Chnh ph to iu kin tng lp bnh dn c th tip
cn c cc khu vc nh t nhn qua chnh sch cho vay vn bng vic th chp
chnh ngi nh ca h mua.
3.3.2.3. Khu vc nh khng chnh thc
Khu vc nh khng chnh thc (hay khu vc bnh dn) l cc hot ng xy
dng nh hon ton c lp vi nhng khun kh quy tc ca Chnh ph. Tham gia
hnh thnh qu nh khng chnh thc c th bao gm nhiu hot ng xy dng v
pht trin nh vi mc ch, tnh cht v phm vi khc nhau. Mt hnh thc in
hnh nht ca khu vc nh khng chnh thc l cc khu nh chut ca cc tng lp
dn ngho khng ngh nghip, xm liu ca nhng ngi lang thang khng cng n
vic lm v khng c ni n nh, ca nhng ngi di dn t do phiu bt. Khu vc
nh khng chnh thc cng c th do cc ch kinh doanh nh t xy dng bn
cho nhng ngi khng c tin tip cn th trng nh chnh thc. Trong
nhng iu kin lut php khng c cht ch r rng, nhng quy nh v quyn s
hu v quyn s dng v nh , nht l v t khng c m rng v thng thong
th hot ng kinh doanh nh khng chnh thc cng pht t v l c hi lm giu
cho mt nhm ngi thu tm cc th trng en ny. Nh khng chnh thc cn
bao gm cc hot ng xy dng nh t pht ca ngi dn vi mc ch
nhng cha c cc iu kin c tha nhn theo cc quy nh php l. Nh vy
khu vc nh khng chnh thc l mt ngun cung nh rt ln, rt phong ph v a
dng v cp , tnh cht v a bn. Tnh cht khng chnh thc ca khu vc cung
ny c th do tnh ch quan ca bn thn nhng ngi tham gia vo khu vc to ra,
84
song cng c th do nhng l do khch quan nh nhng quy nh php l ca Chnh
ph t ngi dn vo tnh th phi chp nhn l nh khng chnh thc. hu ht
cc nc ang pht trin, khu vc nh khng chnh thc chim t trng a phn
trong ngun cung nh cho dn chng. Khi nim khu vc nh khng chnh thc
khng hon ton ng ngha vi nh c cht lng thp, ti tn. Mt thc t l,
nhiu ni khu vc nh khng chnh thc cng cung cp nhng khu nh c cht
lng rt cao, c gi tr ln, thm ch cn cao hn c khu vc nh cng cng. Nhng
quy nh v quyn s hu v quyn s dng v nh t khng c r rng, nhng
quy nh ngt ngho ca Chnh ph thng buc ngay c nhng ngi c thu nhp
cao, c kh nng thanh ton ln cng phi chp nhn pht trin nh khng chnh
thc.
3.3.2.4. Mi quan h gia cc khu vc cung cp nh
Vic phn chia 3 khu vc cung cp nh nhiu khi ch mang tnh cht tng i
Trn thc t vic phn nh ny thng l khng r rng. Chnh v vy tn ti mt mi
quan h v s an xen gia cc khu vc cung cp nh vi nhau. Vic phn nh khu
vc nh t nhn vi khu vc nh khng chnh thc cng tu thuc vo thi v
quan nim ca Nh nc. Mt khu nh hp php c Nh nc tha nhn th c
coi thuc khu vc t nhn, song nu Nh nc khng tha nhn tnh hp php th
chnh nhng nh c xp ngay vo danh mc nh khng chnh thc. Gia nh
t nhn v nh cng cng cng khng c ranh gii r rng v trong phn cu thnh
ca nh t nhn t nhiu u c s kt tinh ca cc yu t u t ngn sch v ngc
li.
Gia ba khu vc nh cng c s an xen v tc ng qua li vi nhau trong
vic to ra ngun cung nh cho th trng nh t. Nu nh khu vc nh t nhn
cng nhy cm vi th trng bao nhiu, th khu vc nh cng cng li dng nh
bng quan li ch kinh t trc tip t kinh doanh nh . Chnh v vy, hai hnh thc
ny mang tnh b khuyt rt r nt v ngun cung nh t. Khu vc nh khng chnh
thc pht trin khng phi v mc ch tham gia vo cung nh trn th trng m ch
yu l p ng nhu cu trc tip ca ngi dn v nh . Tuy vy, s pht trin khu
vc nh khng chnh thc vn c nhng tc ng rt ln n cung nh t nhn v
nh cng cng. S cnh tranh gia cc khu vc nh trc ht v ngun t ai cho
xy dng nh . Tip n, s tho mn nhu cu v nh ca khu vc ny c th lm
gim cu nh thuc khu vc khc. Mt x hi cng pht trin, cu nh cng hng
ti cc tiu chun cao cp v v vy cung nh khu vc t nhn cng c nhiu c hi
pht trin, cung nh phi chnh thc cng gim dn.
3.3.3. co gin ca cung v s dch chuyn ng cung nh t
3.3.3.1. co gin ca cung v nh t
S thay i v cung trc ht bt ngun t s thay i ca sn xut. t ai c
85
ngun gc t t nhin. Cho d cc yu t sn xut c thay i theo chiu hng no
th s lng t ai vn khng thay i.

th 3.6. Mc cung c nh vi mi mc gi thay i

Nh vy tng cung v t ai ni chung l mt dng ng cung hon ton
khng co gin. Trong trng hp ny, ng tng cung v t ai l mt ng thng
ng vung gc vi trc honh.
Quy lut chung ca cung l lng cung hng ho tng ln khi gi c hng ho
tng ln. Quy lut ny s vn ng nh th no i vi cung hng ho l nh t?
Tng cung t ai ni chung l mt ng hon ton khng co gin, song ni chung
cha phi l cung t ai vi t cch l hng ho. Trong nhng gii hn v phm vi
nht nh, quy lut v mi quan h gia cung vi gi c vn din ra theo xu hng
din bin ca cc hng ho ni chung. Khi gi c trao i t ai tng ln, ngi ta c
th sn sng u t nhiu hn khai ph ci to cc vng t hoang ho, kh cn
thnh t ai dng cho sn xut nng, lm nghip. Khi gi c trao i t ai cho xy
dng tng ln, ngi ta sn sng chp nhn ri ro, tr gi vi cc hnh ng bt hp
php t chuyn i mc ch s dng t ai thnh t dng cho xy dng v cung
v nh t phi chnh thc tng ln mt cch ng k.

th 3.7. Mc cung thay i khi gi thay i
Nh vy, trong nhng phm vi v hon cnh nht nh cung v nh t l mt
hm co gin i vi gi c. Tuy nhin, co gin ca cung nh t so vi gi c ni
chung l tng i nh, do vy hm cung nh t trn thc t l mt ng tng i
dc.
co gin ca cung v nh i vi gi c thng ln hn l co gin ca
86
cung v t ai, song cng khng hon ton tch ri quan h vi cung v t ai. Hn
na, nhng nh xy dng d gi c c gim xung cng khng th b hoang hoc
cho vo d tr v lng vn ng qu ln. V vy, s tha,y i v lng cung nh
thng lc hu hn s thay i v gi c nn nhn chung co gin ca cung nh i
vi gi c thng khng vt qu co gin n v. Gia cc loi nh cng c
co gin khc nhau i vi gi c. Cc dng nh phi chnh thc l nhm c nhy
cm nht i vi gi c nn co gin l tng i cao do s tng thm c lng cung
nh t bt hp php trn th trng v vic t xy dng ci to nh .
Trong quan h i vi gi c, co gin ca cung nh nhy cm nhiu hn i
vi s thay i ca gi c cc yu t sn xut, c bit l gi t xy dng nh . S
tng gi t ai xy dng v gi c nguyn vt liu xy dng l mt tc nhn lm gim
ng k vic cung nh nht l cc loi nh cao cp, s dng nhiu din tch v
khng gian cng nh vt liu xy dng. Trong nhng trng hp , cu v nh vn
tip tc tng ln l yu t kch thch lm tng cung cc loi nh khng s dng nhiu
din tch khng gian nh cc khu nh cao tng. S tng gi c ca t ai xy dng
cng l tc nhn kch thch s gia tng cung nh phi chnh thc, v trong bi cnh
s chuyn ni mc ch s dng t ai bt hp php l ngun sinh li cao cho nhng
ngi kinh doanh nh t phi chnh thc.
co gin v cung nh t cng nhy cm i vi s pht trin ca tin b khoa
hc - k thut trong cc lnh vc ci to t v cng ngh xy dng. Nhng tin b ny
c th cho php khai thc thm cc qu t ai cha s dng thnh cc vng t c th
s dng tt cho cc lnh vc sn xut ca khu vc I. Nhng thnh tu v k thut xy
dng c th lm thay i cn bn phng thc thi cng, tnh bn vng v nng cao kh
nng thch ng. Do vy, cung v nh cng c s thay i ng k v lng cung,
phm vi v a bn cung v nht l chng loi v cht lng nh
3.3.3.2. S dch chuyn ng cung nh t
Khi khng c nhng thay i v cc tc nhn ca cung v nh t th lng cung
s vn ng trn ng cung nh trc. V cu nh c co gin cao i vi gi c
nn ng cu thng c dc nh. V vy, trong khi cung thay i theo ng
cong c dc ln th ch cn mt s thay nh v lng cung s dn n s thay i
ng k v mc gi c.
C nhiu nhn t tc ng lm ng cung dch chuyn hn mt bc qua tri
hoc phi. Trong nhng trng hp , s thay i v cu s khng theo kp v do vy
thng to ra nhng thay i ng k v gi c nh t.
Trong nhng trng hp cc nhn t tc ng n cung thay i th lng cung
thay i cn bn thng qua s dch chuyn ng cung. Nhng tc nhn lm dch
chuyn ng cung nhiu nht phi k n cc chnh sch ca Chnh ph v vn
nh t. Nhng chnh sch c lin quan n qun l tp trung ch xy dng nh
87
nh cp php xy dng, cc quy nh v tiu chun ho xy dng nh v t v v .
thng lm cho ng cung dch chuyn v bn tri. Ngc li, vic m rng quy
hoch v chuyn i mc ch s dng t s lm ng cung dch chuyn v bn
phi. Chnh v vy s can thip c hiu lc nht ca Chnh ph vo th trng nh t
l s can thip vo nhng th ch lm thay i ng cung Trong nhiu trng hp,
nhng rng buc qu kht khe ca Chnh ph trong bi cnh lng lo ca lut php
to ra s khan him v cung mt cch hnh thc v to ra nhng k h cho nhng k
u c v kinh doanh nh phi chnh thc.

S. pht trin ca kt cu h tng v cc iu kin tip cn cng thng dn n
nhng s thay i lm dch chuyn ng cung nh t. S dch chuyn ny thng
tc ng rt ln n cung v nh t c tiu chun ho thuc khu vc cng cng v
khu vc t nhn, ng thi n cng lm gim i t l din tch nh chut v cc xm
liu.
Mc d cung v nh t ni chung lun c xu hng lm dch chuyn ng
cung v bn tri, song trong bi cnh ng cu cng lun lun tng ln v thm ch
tng cn nhanh hn, thng xuyn hn so vi s gia tng v cung nn s dch chuyn
ng cung so vi ng cu ch l tng i v c tnh thi im. Do vy, mc d
ng cung c xu hng dch chuyn sang tri song s gim gi nh t ch l tm
thi, th trng nhanh ly li cn bng cung cu v gi nh t tng ln l mt xu
hng bn vng.
Bn cnh cc hot ng xy dng mi lm tng cung v nh , nhng khu nh
ht hn s dng, cc tc nhn ca thin tai cng lm cho cung nh gim i. Tuy
nhin nhng tc ng ny thng din ra cng vi vic u t xy dng mi v do vy
s gim i ca qu nh loi ny thng lm tng cung v nh c cht lng cao
hn.
u t xy dng pht trin kinh doanh nh l mt dng u t di hn vi
lng vn huy ng rt ln. S mt cn bng trn th trng nh thng xy ra theo
88
xu hng cu ln hn cung nn kinh doanh nh thng c c mc li nhun rt
cao v lun c sc. hp dn cc nh u t bt ng sn. Trong iu kin nn kinh t
ang tng trng cao, mc tng cung v nh t thng khng theo kp mc tng cu
v nh do kh nng thanh ton ca ngi dn c nng ln khi i sng kinh t
c ci thin. Tuy nhin, khi nn kinh t bc vo giai on khng hong v nh tr,
cc hot ng u t kinh doanh bt ng sn thng ri vo tnh trng b tc v c
nhiu nguy c e do. Gia vic tng u t qu mc cho kinh doanh bt ng sn v
tnh trng pht trin kinh t cng c quan h ht sc mt thit vi nhau. Khi cu tng
cao, cc nh u t ua nhau tng mc u t tng cung, iu cng to ra nguy
c thu ht lng vn qu ln ca nn kinh t ang tng trng vo khu vc khng
sinh li vt cht to ra s mt cn i trong u t x hi, l nguyn nhn dn n
khng hong. Khi nn kinh t ri vo tnh trng khng hong, cu nh t coi nh
bng khng dn n s khng hong tt yu ca th trng nh t. Do vy Nh nc
phi hng kim sot th trng nh t vo kim sot v cung nh t.
3.4. QUAN H CUNG CU V GI C TI SN NH T
Khi phn tch quan h v cung v cu chng ta thng coi cung v cu l hm s
ca gi. Cung, cu c th cn bng bt c thi im no v chng ta c gi cn bng.
Nu cc yu t khc khng i, mt s tng ln ca cu hay gim xung ca cung s
lm gi tng ln v ngc li s gim ca cu hoc tng ln ca cung s lm cho gi
gim xung. Do trong th trng cnh tranh th gi c iu tit lng cung v cu.
Tuy nhin s thay i ca gi nhiu hay t do thay i lng cung v cu cn ph
thuc vo co gin ca cung v cu theo gi. Nu cung co gin nhiu th mt s thay
i trong lng cu cng s ch lm cho gi thay i rt nh v cn bng c th nhanh
chng t c bi s gia tng m rng ca cung. Ngc li cung t co gin i vi
gi th mt s thay i nh trong lng cu s lm cho gi thay i mnh v cn bng
khng th t c mt cch nhanh chng bi v vic tng ln ca cung khng theo
kp vi cu.
Nu cu c co gin ln th mt s thay i trong lng cung s lm cho lng
cu gia tng (hoc gim i) mt cch nhanh chng v gi c t bin ng, nhng nu
cu t co gin v mi s thay i trong lng cung s lm cho cu t thay i v gi c
s bin ng mnh.
y l mi quan h mang tnh quy lut gia cung v cu i vi mi hng ho v
dch v, nhng thy c s vn ng ca n trong th trng nh t chng ta cn
phi xem xt c tnh v nhng nhn t c th nh hng n lng cung v cu i
vi ti sn nh t.
Ngoi yu t v gi, cung ti sn nh t cn chu nh hng bi nhiu yu t
khc nh: qu t ai trong quy hoch ca Chnh ph, s pht trin c s h tng, cc
yu t u vo ca pht trin nh, chnh sch v lut php. Cn cu ti sn nh t
89
chu nh hng ca cc yu t nh s tng trng dn s v nhu cu pht trin, s
thay i v tnh cht v mc ch s dng t ai, s thay i ca thu nhp v vic
lm, qu trnh th ho, nhng chnh sch ca Chnh ph. S thay i ca bt c yu
t no trong nhng yu t trn cng c th nh hng n lng cung hoc lng cu,
lm cung hoc cu chuyn dch v gi cn bng trn th trng ti sn nh t s thay
i (tng ln hoc gim i).

th 3.9. Quan h cung cu
i vi th trng nh t, tng cung t ai cho tt c cc mc ch l c nh,
mc d vic ci to t c th lm gia tng cung cn bin trong tng cung. Song cung
khng nht thit c nh cho loi s dng c th, nhng tng cung t l c nh v
vic hn ch bng kim sot quy hoch c nh hng n gii hn cung t b sung
cho nhng mc ch s dng c th. Vic xy dng nh thng khng th thc hin
mt cch nhanh chng v vic tng cung mt loi ti sn nh t c th thng chim
nhiu thi gian. Nh vy cung trong th trng nh t khng th phn ng mt cch
nhanh chng i vi s thay i ca cu. Do cung t co gin hn so vi cu.
Khi lng cu nh t tng lm ng cu dch chuyn t D1 n D2, cn bng
chuyn dch t El n E2, do cung t co gin i vi gi nn lm cho gi tng mnh.
Mi quan h ca cung v cu ti sn nh t cn ph thuc vo thi gian. Trong
ngn hn, cung mt loi nh t c th c th hon ton khng co gin, v d nh
cho thu. Do c mt s lng nh cho thu c nh trong mt thnh ph, nu thi hn
ht sc ngn th s tng cu ch y tin thu ln cao. Vi thi hn di hn v nu
khng c chnh sch kim sot gi cho thu nh ca Chnh ph, tin thu nh cao hn
s khuyn khch ngi ta sa sang nhng ngi nh hin c v xy dng thm nhng
ngi nh mi cho thu, do lng cung s tng ln v gi thu nh s gim xung.
Nh vy i vi ti sn nh t, cung ngn hn thng t co gin hn cung trong
di hn v bt c thay i trong lng cu (tng hoc gim) cng lm cho gi c nh
t trong ngn hn thay i mnh hn trong di hn.
90

th 3.10. Mc thay i ca cung ngn hn v di hn
Khi cu tng, trong ngn hn (a) cung ti sn nh t t co gin, gi c tng mnh.
Trong di hn (b) cung co gin nhiu hn cung ngn hn, gi tng t so vi ngn hn.
Ti sn nh t l hng tiu dng lu bn, nn tng d tr ca n trong tay ngi
tiu dng tng i ln so vi sn lng sn xut hng nm. Do vy mt s thay i
nh trong tng d tr m ngi tiu dng mun nm gi cng c th gy ra mt t l
phn trm thay i ln trong lng mua ca h. Khi gi nh t tng, nhiu ngi s
tr hon vic mua ca mnh, do vy cu gim mnh. Tuy nhin, trong di hn, nh ca
c nt, hao mn khng th s dng c na v cn phi c thay th, nn cu hng
nm li tng ln. V vy co gin i vi gi ca cu nh t trong di hn t hn
trong ngn hn. iu ny tri ngc vi phn ln cc hng ho thng thng khc.
Hnh di y minh ho co gin ca cu nh t di hn v ngn hn.

th 3.11. Cu thay i trong ngn hn v di hn
Gi tr cn bng trong th trng nh t khng ch ph thuc vo s thay i
trong lng cung v cu m cn ph thuc nhiu vo co gin ca chng. Trong di
hn, co gin ca cu v cung u ln, nn mt s thay i nh trong lng cung s
lm thay i mnh trong lng cu v do gi c cn bng s t thay i. Tuy nhin,
lng tch tr ca ngi tiu dng v nh t ln nn hng nm lng nh t hao
mn, c nt phi thay th vn ln hn trong ngn hn.
co gin ca cu i vi thu nhp trong ngn hn cng khc so vi trong di
91
hn. i vi ti sn nh t nu tng thu nhp tng th s c nhiu ngi c nhu cu
mua sm nh mi. Cui cng, sau khi ngi tiu dng mua sm c mt
lng nh mong mun, th vic mua sm nh mi ch yu thay th nhng ngi
nh c R rng co gin ca cu theo thu nhp trong ngn hn s ln hn nhiu so
vi co gin ny trong di hn. co gin ca cu theo gi v theo thu nhp cn tu
thuc vo ni , cc nhm dn c v.v... iu ny s c nh hng n quan h cung
cu v gi c cn bng ti nhng thi im khc nhau.
3.5. CC QUY LUT KINH T C BN V NH HNG N LA CHN
KINH T
3.5.1. Quy lut khan him
Vic dn s gia tng nhanh ng ngha vi vic tng nhu cu, y chnh l hai c
s dn n trnh trng khan him ti nguyn din ra sau ny. Do vy, phi nghim tc
v c gng thc hin tt nht vic la chn gii php kinh t ti u, kh t vn la
chn phi lun nh n vn gii hn ca ngun lc, s khan him v cn kit ca
ti nguyn.
Theo l thuyt, c kinh t v m v vi m u lin quan n s la chn, v vy
vic la chn s cng kh khn khi ngun lc khan him, c bit l vi tng lai sau
ny.
3.5.2. Quy lut hiu sut bin gim dn
Quy lut ny biu th mi quan h gia lng u vo v u ra ca qu trnh sn
xut, v trong qu trnh sn xut, khi mt yu t u vo tng cn yu t u vo khc
li hn ch th n mt lc no , mc tng sn lng u ra s gim i khi tng thm
mt n v u vo.
Nhiu ngi ngh rng, khi tng ng b tt c cc ngun lc v yu t u vo,
sn lng u ra s tng tng ng theo t l no . Nhng thc t cho thy, n mt
gii hn nht nh, mc tng sn lng u ra s gim dn.
3.5.3. Quy lut chi ph c hi gia tng
Quy lut ny th hin r khi ngun lc ca sn xut c gii hn. V d, vi ngn
sch c hn, chng ta phi s dng sn xut lng thc v vi cung cp cho nhu
cu n, mc ca dn. Da trn cng ngh sn xut, iu kin t ai v cc yu t
khc, ngi ta tm c mt ng gii hn kh nng sn xut i vi hai mt hng
ny. Cc im trn ng ny ch ra lng lng thc (hoc vi) ti a sn xut c
khi c nh sn xut lng thc (vi) mt mc no .
92

Hnh 3.12. Minh ha quy lut chi ph c hi gia tng
Gi s ban u ton b tin u c s dng sn xut lng .thc (im K
th 3.12, by gi ta bt lng thc sn xut mt n v vi (im H), tip tc sn
xut thm mt n v vi na ta s c cc im ln lt l: F, D, B, M. Chi ph c
hi cho sn xut n v vi u tin l di Ki, chnh l lng lng thc b bt
sn xut n v vi . Nu sn xut thm mt n v vi na th chi ph c hi ca
n v th hai l HG v cc n v tip theo s l FE, DC, BA. T hnh 3.12 cho thy
KI < HG < FE < DC < BA, ngha l chi ph c hi cho sn xut vi ngy mt tng. Ni
cch khc, mun sn xut thm mt n v vi mc phi hy sinh mt lng sn xut
lng thc ngy mt nhiu hn, chnh l quy lut chi ph c hi gia tng.
93
Chng IV
PHNG PHP PHN TCH KINH T T
t ai gia cc vng trong mt quc gia hoc gia cc quc gia u c s khc
nhau trn nhiu kha cnh nh v tr tng i, tnh cht t kh nng s dng, hm
lng cht hu ch c trong t, v iu kin sn xut kinh doanh khc v.v... Do m
kt qu cng nh hiu qu kinh t thu c trn t cng s khc nhau (vi cng mc
chi ph, trnh cng ngh). Khi nghin cu v kinh t cc ngun lc ni chung v
kinh t t ni ring chng ta cn phi xem xt trn nhiu kha cnh khc nhau nh
gi ng n kt qu v hiu qu ca vic s dng ngun lc ny. Nhiu phng php
khc nhau c p dng v c th p dng c trong nghin cu v phn tch
ngun lc t. y chng ta c th chia ra lm 2 nhm: l) Nhm phng php nghin
cu v m nh GIS, nh vin thm; 2) Nhm cc phng php nghin cu phn tch vi
m nh li th so snh, cc phng php nh lng v p dng cc m hnh ton hc
v.v...
Trong chng ny chng ta s ln lt lm quen v gii thiu v cc phng
php v kh nng ng dng ca chng.
Trong cc hc thuyt v thng mi quc t, ngi ta chia li th thnh hai dng:
li th tuyt i v li th tng i (hay li th so snh).
4.1. LI TH TUYT I
hiu c li th tuyt i gn lin vi t ai, hy xem xt mt s v d v
sn xut nng nghip - mt ngnh m t ai l t liu sn xut ch yu v khng th
thiu c .
V d: sn xut c mt n v sn phm ca 2 loi hng ho l go v c
ph, chi ph sn xut cho mi n v sn phm mi loi hai quc gia khc nhau nh
sau (tnh bng n v chi ph):

Quc gia A Quc gia B
Go
C ph
1
4
3
2

Trong v d trn, xt v yu t chi ph cng sn xut ra mt n v sn phm
th quc gia A c chi ph sn xut 1 n v sn phm go t hn so vi quc gia B do
vy chng ta thy quc gia A c li th hn quc gia B v sn xut go. y l li th
tuyt i v chi ph sn xut go bn A r hn. Ngc li vi c ph th quc gia B
li c li th tuyt i. Cng c th mt vng hay mt nc c li th tuyt i i
94
vi mt sn phm no th chi ph sn xut ra sn phm r hn so vi cc vng
hoc nc khc.
Nh vy chng ta c th nh ngha li th tuyt i v sn xut sn phm l do
iu kin t nhin hoc cng c th l do cc tc ng nhn to ca quc gia a li
Nhng li th do iu kin t nhin hoc iu kin sn xut thun li hn lm cho vic
sn xut cc sn phm hng ho nc hay vng c gi thnh r hn so vi cc
nc khc, vng khc.
Li th tuyt i do nhng iu kin t nhin sn xut thun li hn l c s ban
u cho thng mi quc t. Tuy nhin trong qu trnh pht trin ca thng mi quc
t, vai tr ca li th tuyt i ngy cng gim dn. c bit trong bi cnh quc t
ho cc quan h kinh t nh hin nay. Xu th lm cho thng mi khng b gii
hn nh li th tuyt i gia cc nc pht trin vi cc nc ang pht trin - nhng
nc m hu ht cc sn phm ni chung v sn phm nng nghip ni ring sn xut
ra u khng c li th tuyt i so vi cc nc pht trin. Nn thng mi hin nay
ch yu da trn c s li th tng i.
4.2. LI TH TNG I
Thuyt li th tng i tn ti ni m chi ph c hi sn xut nhng mt
hng khc nhau mi nc (mi vng) th khc nhau. Thuyt li th tng i (li th
so snh) c nh kinh t hc ngi Anh Davit Ricardo ra vo nm 1817. Chi ph
c hi ca mi sn phm l gi tr nhng sn phm khc m ngi ta phi t b lm
thm mt n v sn phm hin c. Chi ph c hi cho ta bit chi ph tng i lm
ra cc sn phm khc nhau
V d: C hai khu vc (hai nc) sn xut hai sn phm th li th tng i ch
tn ti nu chi ph c hi cn bin sn xut ra mt trong hai sn phm hai khu vc
(hai nc) l khc nhau. Trong trng hp , mi khu vc s c li th tng i
mt trong hai sn phm v s kim c li bng chuyn mn ho sn xut sn phm
ny v bn i mt sn phm y i ly sn phm kia.
Nh vy ni dung ca thuyt li th tng i l: cc vng (hay cc nc)
chuyn mn ho trong vic sn xut v xut khu cc sn phm m h lm ra vi chi
ph c hi thp hn so vi cc vng khc (hay nc khc).
Thuyt li th tng i c ng dng trong cc iu kin ch yu sau y:
- Mi vng c khi lng ti nguyn c nh c coi l loi u vo duy nht
v quyt nh sn lng ti a loi sn phm c th lm ra c.
- Do trnh k thut sn xut khc nhau lm cho chi ph sn xut tng i
mi vng (hoc mi nc) khc nhau, ngha l c s chnh lch v nng sut lao ng
tng i.
- Khng c hiu qu kinh t theo quy m nn chi ph sn xut ca n v sn
95
phm khng bin ng theo sn lng.
- Khi lng v ti nguyn c s dng ht.
- Trong thng mi khng c chi ph vn chuyn v chi ph giao dch th trng
lun lun c cnh tranh.
Tuy nhin trong cc iu kin khng nht thit phi c iu kin v chi ph
sn xut ca n v sn phm khng bin i theo sn phm, chi ph vn chuyn v chi
ph giao dch khng c trong thng mi.
hiu c thuyt li th tng i, c th xem v d n gin sau y: C hai
loi sn phm nng nghip l la v ng. Vi hai vng sn xut l A v B (hay quc
gia). Vng B vo li th khng thun li nn nng sut cy trng vng B thp hn
vng A.
Mi vng dnh ra 10.000 ha t sn xut mt loi sn phm, nng sut cy
trng hai vng nh sau:
Vng A Quc gia B
Ng
La
2tn/ha
4tn/ha

1,2tn/ha
2tn/ha

Gi d hai vng khng c s trao i vi nhau, sn xut t tiu dng. Bi vy nu
m bo s sn phm (la, ng) cho nhu cu tiu dng vi nng sut nh cho,
din tch t ai mi vng s phi dnh ra sn xut la, ng v sn lng n phm
c th sn xut c nh sau:
Bng 4.1. Din tch v sn lng la, ng ca 2 vng khi t sn xut
Din tch (ha) sn lng (tn)
Vng
La Ng La Ng
Vng A 5.000 5.000 20.000 10.000
Vng B 7.000 3.000 14.000 3.600
C 2 12.000 8.000 34.000 136.000

Khi xt v li th tuyt i ta thy vng A c li th tuyt i c v hai loi sn
phm la v ng. Gi d 2 vng c s thay i v mt c cu din tch t ai: vng B
dnh ton b din tch t ai trng ng (l0.000 ha) cn vng A dnh 90% t ai
trng la (9.000 ha) v 10% trng ng (l.000 ha). Ta s c din tch v sn lng
la v ng hai vng nh sau:
96
Bng 4.2. Din tch v sn lng la, ng ca 2 vng khi c trao i

Din tch (ha) Sn lng (tn)
Vng
La Ng La Ng
Vng A 9.000 1.000 36.000 2.000
Vng B 0 10.000 - 12.000
C 2 vng 9000 11.000 36.000 14.000

Nu c hai vng c s trao i sn phm cho nhau th vng A s cn d 16.000
tn la (36.000 tn - 20.000 tn) trao i vi vng B v lng lng thc ca hai
vng tng ln 2.000 tn (36.000 tn - 34.000 tn). Vng B cn d 8.400 tn ng
trao i vi vng A (12.000 tn - 3.600 tn) v lng ng c hai vng cng tng ln
400 tn (14.000 tn - 13.600 tn).
Hai vng A v B dng la v ng trao i cho nhau, bi v i vi vng A chi
ph c hi sn xut la thp hn chi ph c hi sn xut ng (2/4 i vi la v
1,2/2 i vi ng) so vi vng B. Ta ni vng A c li th tng i sn xut la so
vi sn xut ng.
Ngc li i vi vng B, chi ph c hi i vi sn xut ng li thp hn chi ph
sn xut la (2/1,2 i vi chi ph sn xut ng v 4/2 chi ph c hi i vi sn
xut la) so vi vng A. Ta ni vng B c li th tng i v sn xut ng so vi sn
xut la.
4.3. VN DNG L THUYT LI TH TRONG S DNG T AI
C th ni mi hot ng sn xut kinh doanh c lin quan n s dng t ai
c th vn dng l lun v a t th u c th s dng l thuyt li th trong phn
tch nghin cu. ng nhin nh ni, mc vn dng tu thuc v tr ca t ai
trong hot ng kinh doanh. Cc hot ng sn xut kinh doanh trong nng nghip,
cng nghip, xy dng, la chn v tr ca cc khu cng nghip, khu ch xut v v . u
c th vn dng l thuyt li th trong qun l.
Trong sn xut nng nghip, t ai l t liu ch yu v khng th thay th.
i vi Vit Nam, c iu kin hi nhp vo nn kinh t th gii, trc ht
cn phi tranh th khai thc a t chnh lch I to ra li th tuyt i trong giao
thng quc t. Ngay th trng ni a, cc vng t khc nhau cn c s b tr sn
xut ph hp to ra li th. Bi v trong phn l lun v a t, ta khng nh mt
tha t c th khng c a t - khng c li th, tr thnh t c a t - c li th
nu c s b tr sn xut ph hp. Theo ngha th vic quy hoch s dng t ai
cc loi s c ngha rt quan trng to ra li th cho tng vng cng nh c nc.
97
B tr sn xut hp l l s kt hp khai thc c a t chnh lch I v a t chnh
lch II. V lu di, sau bin php b tr sn xut hp l l bin php thm canh duy
tr a t chnh lch 1, to ra a t chnh lch II. iu cho php duy tr c tnh
bn vng ca li th trong nng nghip. Tnh bn vng c th hin v mt sinh
thi, tip l duy tr c li th vi vng khc, quc gia khc. a t t ai cn do
v tr tng i ca t ai chi phi. Trong quan h v tr gia t ai vi iu kin
khc th t l yu t khng th di chuyn, tri li cc yu t khc c th thay i bi
con ngi. iu ny cng c ngha l con ngi c th to ra v tr thun li tng i
ca t ai bng cch xy dng cc c s h tng nh giao thng, cng khu... gn vi
cc vng t ai . V vy, c th to ra li th cho t dai d t l t nng
nghip, khu cng nghip hay t th.
4.4. CHI PH C HI TRONG S DNG T
4.4.1. Chi ph c hi
Chi ph c hi l mt thut ng c s dng xem xt kh nng la chn
trong cc quyt nh sn xut. Chi ph c hi u t vo mt d n A no bao
gm gi tr ti a ca cc d n khc c th c u t nu chng ta khng dng cc
ngun lc u t vo d n A .
- i vi nh sn xut: chi ph c hi l vic quyt nh s dng ti nguyn cho
mc ch ny thay v mc ch khc.
- i vi ngi tiu dng: chi ph c hi tiu th sn phm A l s hy sinh
tiu th sn phm B. V d c nhn quyt nh mua chic Honda Dream th s chi ph
c hi ca h l s hy sinh khon tin mua chic Honda Future.
- i vi Chnh ph: chi ph c hi ca mt chnh sch nht nh no l gi tr
thc ca cc chnh sch khc m l ra Chnh ph c th theo ui. V d, chi ph c
hi ca vic khc phc sau trn l lt ng bng sng Cu Long nm 2000 l s hy
sinh cc khon ti chnh l ra c dng xy dng mt trung tm khoa hc ngang
tm c quc t.
Nh vy, chi ph c hi l mt khi nim ca kinh t hc vi m, cho php nh
sn xut, cc doanh nghip la chn ngnh sn xut no hp l nht v c hiu qu
nht. N c kt hp vi thuyt li th so snh la chn ngnh sn xut. Khi mt
nh sn xut, nh kinh doanh mun chuyn t ngnh sn xut ny sang ngnh sn xut
khc phi tnh n chi ph c hi. Trong vic s dng t, ng dng khi nim chi ph
c hi b tr s dng cc loi t hp l nht hoc chuyn i t mt loi t ny
sang mt loi t khc v mc ch s dng.
Chi ph c hi ca mt din tch t ai sn xut mt loi sn phm A chnh l
sn lng hoc gi tr sn lng ca loi sn phm B c th sn xut c trn din
tch t ai phi b i sn xut loi sn phm A. Thng thng khi c nhiu loi
sn phm c th cng sn xut c th ngi ta s s dng loi sn phm no c gi
98
tr hoc sn lng cao nht so snh tnh ra chi ph c hi.
V d: Chi ph c hi sn xut ma trn mt din tch t ai no chng hn
ang sn xut la chnh l sn lng la hoc gi tr sn lng la thu c trn din
tch s trng ma. Ngi sn xut chuyn din tch trng la sang trng ma th gi tr
sn lng thu c ca ma phi bng hoc ln hn gi tr sn lng la. Trong trng
hp y vic chuyn din tch t ai t trng la sang trng ma mi c ngha.
4.4.2. Vn chuyn mc ch s dng t
t ai c s dng cho nhiu ngnh sn xut khc nhau vi nhiu mc ch
khc nhau. Din tch t ai c hn, nhng nhu cu v t ai cho cc ngnh v cho
cc mc ch khc nhau cng tng ln v thay i tu theo s pht trin kinh t x hi
tng thi k. V vy vic chuyn i mc ch s dng t tt yu xy ra v l hin
tng khng th trnh khi.
t ai canh tc phc v sn xut nng nghip bao gm c khai thc mt nc
nui trng thu sn ang c xu hng gim i do nhng yu cu pht trin ca cc
ngnh khc nh cng nghip, xy dng th, giao thng, thu li v.v...
Qu trnh th ho cng vi vic tng dn s, lm cho nhu cu t ai xy dng
nh , cng trnh kin trc, xy dng c s h tng ang c xu hng tng ln.
Qu trnh cng nghip ho, pht trin cc ngnh cng nghip cng tng ln, dn
n nhu cu t ai i vi ngnh ny cng tng ln v y l nguy c lm gim t
nng nghip.
Ngay trong t canh tc nng nghip cng c nhng thay i, nhu cu pht trin
gia cc ngnh sn xut trong nng nghip v nhng sn phm a dng ca ngnh ny
vi qu trnh chuyn i c cu cy trng ang lm cho c cu t nng
nghip cng thay i theo hng t trng cy lng thc thc phm gim, trong
khi t cho cc loi cy trng khc tng ln.
Lut t ai v nhng quy nh ca Nh nc - vi t cch l ngi s hu ton
b t ai quc gia, quy nh cc loi t theo mc ch s dng v nhng yu cu
iu kin khi phi chuyn mc ch s dng, ng thi quy nh thm quyn cho cc
cp trong vic qun l t ai. Nhng quy nh nhm nghim cm v hn ch vic
chuyn mc ch s dng t mt cch tu tin lm nh hng n qu t ai quc
gia.
Vic chuyn t ai s dng vo mc ch khng phi l sn xut nng lm
nghip c quy nh mt cch cht ch nhm m bo t canh tc cho nng nghip,
lm nghip. Nhng quy nh y th hin iu 23 ca Lut t ai nm 1993.
99
4.5. PHN TCH TI CHNH TRONG KINH T T
4.5.1. Mc ch
Phn tch ti chnh l vic nh gi mt k hoch s dng t hay mt quy hoch
s dng t trn quan im mt ngi hoc mt t chc u t v khai thc s dng
t gi chung l doanh nhn. H c th l nng dn, cng ty t nhn, cng ty cng
cng v cc t chc khc tham gia vo k hoch, quy hoch s dng t. Phn tch ti
chnh nhm gii quyt vn k hoch, quy hoch s dng t c m bo c vn
theo yu cu v c kh nng tr c vn u t khng?
Mc tiu c th ca phn tch ti chnh l:
- m bo kch thch c ngi s dng t v cc t chc s dng t - nh
gi nh hng ti chnh ca k hoch, phng n, d n quy hoch ti ngi s dng
t.
- Cung cp mt k hoch ti chnh ph hp
- Xc nh cc yu cu ti chnh ca nhng ngi tham gia u t nh mt tng
th.
- nh gi kh nng qun l ti chnh
Mun m bo c cc mc tiu trn phi kt hp phn tch ti chnh mt cch
chi tit vi vic kim tra ngn qu bit c mc sinh li ca vic u t.
Phn tch ti chnh v c phn tch kinh t sau ny c tin hnh theo trnh t
chung l:
- Xc nh cc khon chi ph v thu nhp (hoc li ch) ca d n v lp dng
tin qua cc thi gian.
- Tnh gi tr tng ng ca chi ph, thu nhp v dng tin theo thi gian - Xc
nh phng php phn tch v la chn k hoch, phng n quy hoch, d n u t
v.v. . .
4.5.2. Tnh gi tr theo thi gian ca dng tin (gi tr tng ng ca dng
tin)
4.5.2.1. Thi gian l tin
Kt lun thi gian l tin hoc tin ra tin nh cu ni dn d cho thy mt
ng tin c nhn hoc tr vo cc thi gian khc nhau s c gi tr khc nhau. iu
ny ng trn c hai phng din u t v tiu dng. ng v mt u t, nu nhn
tin hm nay th c th u t vo ch khc hoc cho vay, gi tit kim c li Nh
vy s tin gc s c cng vi mt s li trong tng lai. Trn phng din tiu
dng th mi ngi u mun c tin hm nay mua cc hng ho dch v hn l sau
ny.
100
V nguyn tc, nu b tin vo ngn hng s c li, nu vay tin th phi tr li.
Bi vy ni ti tin l ni ti 2 thc o: li sut v thi gian pht sinh.Trong phn
tch, nh gi ti chnh, mun so snh v nh gi s thu chi xut hin cc thi im
khc nhau phi chuyn chng v cng mt thi im no theo mt tiu chun qui
nh. Nh vy gi l tm gi tr tng ng ca tin. Lin quan ti li c li tc v li
sut
4.5.2.2. Cc khi nim v li
a. Li tc (Ienterest)
Li tc cn gi l tin li, li tc c tnh nh sau:
(Li tc) = (Tng vn tch lu) - (Vn gc ban u)
b. Li sut (Interest rate)
Khi li tc biu th theo t l phn trm i vi s vn ban u trong mt n v
thi gian th c gi l li sut.

c. S tng ng
T li sut chng ta c th thit lp khi nim tng ng. l nhng s tin
khc nhau cc thi im khc nhau c th bng nhau v gi tr kinh t.
V d:
Nu li sut l 12% mt nm th mt triu ng hm nay s tng ng vi 1
12 triu ng sau 1 nm.
Tng tin tch lu = 1 (triu) + 1 x 12% = 1,12 (triu ng)
d. Li tc n (Simple interest)
Khi li tc ch tnh theo s vn gc m khng tnh thm li tc tch lu, pht sinh
t li cc thi on trc, ngi ta gi l li tc n.
e. Li tc ghp (Compound interest)
Trong tnh ton li tc ghp, li tc mi thi on c tnh theo s vn gc v
c tng s tin li lu tch c trong cc thi on trc .
Nh vy, li tc ghp phn nh c hiu qu gi tr theo thi gian ca ng tin
cho c phn tin li trc .
Cch tnh li tc ghp thng c dng trong thc t
4.5.2.3. Li tc n
101
a . Li tc n

I : Li tc n
P: S vn gc hay tr gi hin ti (present value)
r : Li sut n tnh theo thi on (nm, qu, thng v.v. . . )
t: S thi on vay
V d: Mt ngi vay 1 triu ng vi li sut n 4% thng v s tr c vn ln
li sau 6 thng. Hi anh ta phi tr bao nhiu tin?
Gii:
Tin li trong 6 thng:

Sau 6 thng phi tr c vn v li l:
1 000 000 + 240.000 = 1 .240.000
b. Tng vn ly tch (Amount) hay gi tr tng lai F (future value):

Trong : F: gi tr tng lai
P: gi tr hin ti
r: li sut n tnh theo thi on (nm, qu, thng v.v... )
t: s thi on vay
V d:
Tm tng s tin phi tr (k c vn gc ln tin li) ca mn n 800$ li sut
n l 12%/ nm sau 4 thng?

Gii:
S tin phi tr:

V d:
102
ng A cho cng ty X vay mt s tin vi li sut n 10%/nm. Sau 9 thng
cng ty tr cho ng A s tin l 5.000 $. Hi ng A cho cng ty vay bao nhiu tin?
Gii:

V d:
Nu bn hn vn vo doanh nghip vi s tin 960$. Sau 6 thng bn nhn c
s tin gm c vn ln li l 1000$. Hi li sut n tnh cho mi nm l bao thiu?
Gii:

4.5.2.4. Li tc ghp
a. Li tc ghp
Nu P l vn gc v r l li sut ghp tnh theo nm v ghp li theo nm n
cui nm th 1 tng vn tch lu s l:

Cui nm th 2

Cui nm th 3

Tng t, n cui nm th n tng s vn tch lu s l:

Pn = F = gi tr tng lai ca gi tr hin ti P sau n nm
V d:
Nu s tin 1.000$ c u t vi li sut ghp l 8%lnm ghp li theo nm th
103
sau 5 nm th tng vn tch lu (gm c vn ln li) s l bao nhiu?
Gii:

Nu r l li sut n th:

b. Li sut thc v li sut danh ngha (effective rate & nominal rate)
* Li sut thc v li sut danh ngha
+ Thng thng gi tr li sut l tin li trong thi gian 1 nm hay cn gi thi
on pht biu li l 1 nm.
+ Thc t, thi on pht biu li c th t hn 1 nm (V d: 6 thng, qu,
thng, tun, ngy v.v. . . ).
+ Mt khc, thi on ghp li tc v thi k quy ng thanh ton li c th khc
vi thi on pht biu li. Do , cn tm mi lin h gia cc loi thi on trn.
V d:
Li sut 12%/nm, ghp li theo qu, 6 thng lnh li 1 ln.
+ Thi on pht biu li: 1 nm
+ Thi on ghp li: qu
+ Thi on tr li: 6 thng
Khi thi on pht biu li ph hp vi thi on ghp li th l li sut thc.
Nu thi on pht biu li khc thi on ghp li th l li sut danh ngha.
Li sut danh ngha trong mt thi k = Li sut danh ngha trong mt thi on
x S thi on trong k.
V d:
- Tnh li sut 3%/qu:
Li sut danh ngha theo nm l = 3% x 4 = 12%lnm
- Li sut i = 12%/qu Li sut thc l 12% ghp li theo qu
- Li sut i = 20%lnm, ghp li theo qu Li sut danh ngha thi on ghp
li l qu => Li sut thc l 5%/qu.
* Tnh ton li sut thc v li sut danh ngha:
1) Tnh chuyn li sut thc theo nhng thi on khc nhau:
Gi: i
1
: li sut thc thi on ngn (thng)
104
i
2
: li sut thc thi on di (nm)
m : s thi on ngn c trong thi on di im = 12)
P l vn gc, sau 1 thi on di hay sau m thi on ngn, ta c:

2) Tnh chuyn li sut danh ngha sang li thc:
Bc 1 : Tnh chuyn li sut danh ngha sang li sut thc trong thi on ghp
li.
Bc 2: Tnh chuyn li sut thc trong thi on ghp li sang li sut thc
trong thi on tnh ton.

vi: i: li sut thc trong thi on tnh ton
r: li sut danh ngha trong thi on pht biu
m
1
: s thi on ghp li c trong thi on pht biu
m
2
: s thi on ghp li c trong thi on tnh ton
V d: Li sut r = 15%lnm, ghp li theo qu
Li sut thc theo qu l:
15
14
15
14
%/qu

V d: S tin 10000$ c gi i tit kim vi li sut 9%/nm, ghp li theo
thng. Hi sau bao nhiu thng s c c s tin l 12000$.
105

V d: Mt ngi lp mt s tit kim gi u tin 1 triu ng. Sau 4 nm gi 3
triu ng v sau 6 nm gi 1,5 triu ng. Li sut l 12%/nm ghp li na nm mt
ln. Hi sau 1 0 nm ngi c bao nhiu?


Gi tr tng lai F nhn c:

V d: Tnh s tin tch lu c trong mt s tit kim sau 12 thng nu s
gi tit kim nh hnh sau. Gi s ngn hng tr li 6%, ghp li 6 thng 1 ln v tr
li xut cho cc khon gia k.
106

Gii:
Li sut thc trong 6 thng u l 6/2 = 3% + 0,03
V li sut nhng thng gia k khng c tnh li ghp nn ta phi quy i
v cui thng 6 v cui thng 12.
+ Vi 6 thng u:

4.6. PHNG PHP PHN TCH CHI PH LI CH
4.6.1. t vn
Li ch (benefits) l mt thut ng m cc nh kinh t thng hay s dng, n l
phn li nhun m con ngi nhn c. V d: mt khon tin li, trng rng, khu
th mi vi.mi trng cnh quan p... V mt kinh t, mi c nhn c c li ch
th h sn sng hy sinh hoc vui lng tr tin c n.
Chi ph (costs) l mt trong nhng khi nim quan trng c s dng trong kinh
t hc. sn xut ra mt loi hng ho hay dch v no , chng ta cn phi c cc
yu t lao ng, my mc, nhin liu, nguyn liu u vo, tin thu t... Tt c cc
yu t trn c c thng qua mua bn, trao i trn th trng, cc bn c nhu cu ch
vic nh gi theo chi ph b ra mua nguyn vt liu, tr tin cng... v xc nh l
li.
Phn tch chi ph - li ch (CP - LI) l mt bin php gip cho cc nh ra quyt
nh a ra nhng chnh sch hp l v s dng bn vng cc ngun ti nguyn khan
him, lm gim hoc loi b nhng tc ng tiu cc pht sinh trong cc chng trnh,
107
k hoch pht trin kinh t - x hi.
Vn s dng t c xem nh l mt d n u t trong chng ta c bit
cn quan tm n vic phn tch gia chi ph v li ch. Thng qua vic phn tch ng
thi chi ph v li ch chng ta s a ra c nhng quyt nh c li th cho vic s
dng mt vng t c quy hoch.
Chng ta gi s mt khu vc t c th s dng cho nhiu mc tiu khc nhau,
mi mc tiu s mang li cc li ch v kinh t, x hi v mi trng khc nhau do
vy chng ta cn phi so snh cc li ch nhm xc nh nn u t theo hng
no.
V d: Khi chng ta s dng mt khu t cho mc ch lm mt cng vin vui
chi gii tr n s c li ch cao v mt x hi nhng khi chng ta s dng khu t
cho vic to ra mt h iu ho trong thnh ph th s c li ch cao v mi trng.
Vic s dng t mang li nhiu li ch khc nhau nh vy dn n vic so snh
xc nh nn s dng n nh th no l mt cu hi kh v tu tng trng hp c th
m a ra cu tr li ng nht. Trong phn ny chng ta s ly thc o kinh t
xem xt vic la chn quyt nh no l hp l nht.
Trong nhng trng hp vic u t ca chng ta l nhng u t mang tnh di
hn th vic phn tch chi ph li ch ch yu da vo cng c ti chnh trong thi gian
di xem xt vic u t sn xut, kinh doanh trn mt khu t c hiu qu kinh t
hay khng.
Phn tch chi ph - li ch l mt cng c chnh sch cho php cc nh hoch nh
chnh sch la chn gia cc gii php thay th c tnh cnh tranh vi nhau. Chng
hn khi cn nhc vn c tnh chnh sch: c mt din tch t nng nghip ngoi
mt trung tm thnh ph, thnh ph ang c nh chuyn mc ch s dng khu t
ny sang hoc l mt khu cng nghip, hoc l mt khu th, hoc l mt sn golf.
Vn t ra y l nn cp php cho d n no?
Khi lnh o a phng s phi i mt vi vn mang tnh cht chnh sch
nh cp trn l trong s hng lot cc phng n chng ta cn phi bit r
phng n no s mang li cho x hi li ch thc cao nht. T cc phng n ny s
l cc m hnh cho cc k hoch qun l hoc phn b ngun lc v gia chng s c
s cnh tranh vi nhau.
Nh vy phn tch chi ph - li ch c p dng vo vic nh gi cc h thng
t nhin l mt b phn hu c ca qu trnh ra quyt nh mi cp: a phng,
vng, quc gia hay quc t.
4.6.2. Trnh t tin hnh phn tch chi ph li ch
Cc bc chnh c thc hin trong phn tch chi ph - li ch c tm tt
thng qua s 4. 1 nh sau:
108
S 4.1. S 5 bc dng trong phn tch chi ph li ch

4.6.2.1. Xc nh cc gii php thay thm
Nh chng ta trnh by phn trn, bc u tin l xc nh cc gii php
khc nhau cho mt quyt nh chnh sch. v d trn th vic xc nh khu t ph
hp cho nhiu phng n s dng khc nhau nh khu th, khu cng nghip hay khu
vui chi gii tr.
4.6.2.2. Phn nh chi ph v li ch
Vic phn nh rch ri ton b cc chi ph v li ch tc ng n mi thnh
vin trong x hi l vic lm tip theo ca bc th nht. Trong bc ny chng ta cn
phi lp mt danh mc y v cc khon chi ph c th pht sinh trong qu trnh
thc hin mt gii php thay th. V d, khi chng ta cn nhc gii php u tin trong
nm gii php lit k trn lin quan n vic chuyn i mc ch s dng. Danh
mc cc li ch cng cn c k ra, bao gm:
- Tng thu nhp trc tip nh chuyn sang mc ch s dng khc
- S tng thu nhp gin tip nh vic chuyn i ny
Nh vy, trong vic xem xt nhng li ch, khng ch xt ring trong d n m
cn xem xt nh hng tng ln trong cc hot ng kinh t khc ngoi d n. Danh
mc lit k i vi cc khon chi ph bao gm:
- Vn u t
- Tin lng v cc khon chi ph khc
- Nhng chi ph khc.
Cc chi ph khc c th xem l nhng chi ph ngi s dng.
Trong bi cnh chng ta ang xem xt cn phi ch rng mt s khon tin c
th thng xuyn c xem nh l mt khon chi ph hay li ch c th s khng c
coi l c ngha x hi. V d: mt nh u t ca Vit Nam ng thu cho Nh nc,
r rng i vi nh u t l mt khon chi ph. Tuy nhin, xt v mt x hi, s
109
thu phi tr ny n gin ch l s chuyn nhng thu nhp t ngi Vit Nam ny
(nh u t) sang cho ngi dn Vit Nam khc m thi. Nhng i vi mt nh u
t nc ngoi th l mt khon thu nhp c tnh x hi, s d nh vy l v cc nh
u t nc ngoi h s chuyn s tin li trong u t v nc h v vic chia li
nhun u t cho Vit Nam l khon thu m h phi tr. T phn tch v d ny cho ta
thy vic xc nh li ch thc phi da trn c s phn nh r rng li ch v chi ph.
4.6.2.3. nh gi chi ph v li ch
Trong bc ny, mi khon chi ph v li ch ca cc gii php c xc nh
bc trc cn phi c nh gi bng tin. i vi nhng mt hng c trao i
trn th trng, gi tr ca n c th c tnh (-)n gin bng cch nhn s lng ca
mt hng vi gi th trng ca n. Tuy nhin do tnh "quy lut s lng ln gi"
c tnh gi th trng khng ng do th trng thng xuyn khng hon ho.
Ch khi th trng i vi mt mt hng c tnh cnh tranh th gi th trng i vi
mt mt hng mi c xem l mt ch s tt i vi gi tr x hi. Chnh v vy,
theo kh nng c th, chng ta nn s dng gi th trng th gii i vi cc mt
hng c trao i trn th trng th gii. Bi v th trng th gii c tnh cnh tranh
mnh hn nhiu so vi th trng trong nc, cho nn gi th gii l nhng ch s tt
hn v mt gi tr. Hn na, do tnh lm pht hin thi nn vic nh gi thng c
d tnh trn c s gi thc hoc gi c nh. iu c ngha l gi c phi c th
hin trn c s nguyn tc chung v c iu chnh bng mt ch s gi. i vi
nhng yu t nh hng khng c gi th trng, nh gi chng thng ngi ta
phi s dng gi tham kho.
4.6.2.4. Tnh ton gi tr cc ch tiu lin quan
Trn c s nh gi cc gi tr lin quan bc ba, cn c vo cc ch tiu chng
ta s tnh ton cc gi tr phc v cho so snh gia cc gii php nu ra bc
mt.
Thng nhng ch tiu thng dng nht c s dng trong vic phn tch chi
ph - li ch l gi tr hin ti rng (NPV), t sut li ch - chi ph (BCR) v h s hon
vn ni b (IRR).
4.6.2.5. Sp xp th t cc gii php thay th
Trn c s cc ch tiu tnh ton bc bn, chng ta s sp xp th t u
tin ca cc gii php ra bc mt. S sp xp ny cn c vo:
- i vi ch tiu NPV, thng thng chng ta thch dng gii php mang li gi
tr dng v sp xp cc gii php no c NPV cao nht ln u.
- i vi ch tiu BCR, thng chng ta dng gii php no c t sut ln hn 1
v sp xp gii php no c BCR cao nht ln u.
- i vi ch tiu IRR, sp xp u tin ln u i vi nhng h s hon vn ni
110
b ln hn t l chit khu, bi l chng ta t u tin chuyn li ch cho th h tng
lai.
4.6.3. Chit khu v bin thi gian
Do tnh cht c bit quan trng ca vic xc nh trc thi gian v h s chit
khu trong phn tch d n, di y s cp mt cch tng i k cc cng thc
tnh ton chun v mt s biu bng quan trng tr gip cho vic tnh ton.
4.6.3.1. Chn bin thi gian thch hp
V mt l thuyt, phn tch kinh t cc d n phi c ko di trong khong
thi gian va c th bao hm ht mi li ch v chi ph ca d n. Trong vic la
chn bin thi gian thch hp, cn lu n hai nhn t quan trng sau y Thi gian
tn ti (sng) hu ch d kin (Expected Useful Life) ca d n to ra cc sn phm
u ra v cc li ch kinh t c s m da vo d n c thit k.
- T l chit khu c s dng trong phn tch kinh t ca d n.
i vi nhn t th nht, khi li ch u ra tr nn rt nh th thi gian sng hu
ch d kin ca d n (Effective Project Life) c th xem nh kt thc i vi h s
chit khu (Discount Ra te) nu gi tr chn la ngoi ng ny cng ln th thi gian
sng hu ch d kin s cng ngn, v n lm gim i gi tr hin ti li ch ca d n
theo thi gian trong tng lai. V vy, i vi mt d n theo thi gian sng hu ch
di, cn c vo li ch ca n (v d 100 nm) nhng vi mt h s chit khu cao (v
d 10%) th bin thi gian s ngn hn rt nhiu so vi thi gian sng hu ch cho d
kin, v li nhun rng trong nhng nm sau s nh hng khng ng k n gi tr
hin ti rng. Do , quy lut chung l bin i thi gian thch hp cho mt d n s
"ngn hn" so vi thi gian hu ch d kin ca d n hoc so vi thi gian hiu dng
kinh t ca d n khi tnh n chit khu.
Bng 4.3 cho thy mi quan h gia h s chit khu vi vic la chn bin thi
gian thch hp, qua ta thy vic la chn h s chit khu l ht sc quan trng.
4.6.3.2. Chit khu
so snh cc li ch v chi ph xut hin cc thi gian khc nhau bng cch
gn chng vi mt trng s quy i v cc gi tr hin ti tng ng. Mi trng
s l mt hm s ca t l chit khu v thi gian xy ra ca kt qu.
T l chit khu ca li sut lu tch (cn gi l li kp - tnh theo t l phn
trm) dng iu chnh cc li ch v chi ph trong tng lai v gi tr hin ti tng
ng. Qu trnh iu chnh gi l chit kh~
Nh vy chit khu l mt c ch m nh ta c th so snh li ch v chi ph
cc thi im khc nhau trn trc thi gian. y l mt khi nim thng d b lm ln
nht trong phn tch kinh t.
111
Chit khu c mt vai tr ht sc quan trng, bi l mt s thay i nh ca t l
chit khu s lun lun lm thay i gi tr hin ti rng v nh vy s dng t l chit
khu sai s cho gi tr sai. Quan trng hn na l s thay i v t l chit khu s c
th lm thay i li ch x hi rng ca mt phng n t dng sang m (hay ngc
li) hoc lm thay i th t ca nhiu phng n la chn.
Trong vic s dng chit khu cn bo m hai iu kin tin quyt:
- Mt bin s a vo tnh ton chit khu (v d: chi ph ti nguyn, li ch u
ra, v.v. . . ) phi c quy v cng mt h n v. thun tin trong tnh ton ngi
ta thng dng USD lm n v tin t. Cng c th s dng cc ng tin chuyn i
khc nh Euro, Yn, Phrng v.v. . .
- Phi tha nhn gi nh cho rng: Gi tr mt n v chi ph hoc li ch hin ti
l ln hn mt n v chi ph hoc li ch trong tng lai.
V iu kin tin quyt th hai nhiu ngi tin rng cc dch v v hng ho to
ra trong cc h thng t nhin s tng ln theo thi gian do nhu cu v mc khan
him tng ln. i vi a s hng ho v dch v iu ny l hon ton ng, do
vn ny c th c x l khi phn tch kinh t bng cch thay i gi tng i
(Relative Prices) ca dch v hay hng ho.
Bng 4.3: Mi quan h gia t l chit khu v thi gian la chn

Thi gian, T l chit khu (%) nm
nm 2 5 8 10 15
0 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
10 82,03 61,39 46,32 38,55 24,71
20 67,30 37,69 2 1,45 14,86 7,56
25 60,95 39,53 14,60 9,23 7,05
40 45,29 14,20 4,60 2,21 0,57
60 30,48 5,35 0,99 0,33 0,04
100 13,80 0,76 0,05 0,01

Nh ni trn, vic phn tch kinh t ca cc d n thng s dng gi tr
khng thay i ca ng la, ch khng phi gi tr b thay i do lm pht. Bi
v chit khu khng phi l cng c iu chnh gi lm pht, v vy ch c th s
dng gi tr tng i do s thay i ny. V d, nhu cu t ngy cng tng do dn s
th gii tng, nn gi ca n s tng ln nhanh hn mc gi chung. V vy trong phn
tch kinh t ca d n, c th a vo nhn t hiu chnh s tng gi thc s ca t
112
(v d 2%/ nm) trong khi tt c cc gi khc (li nhun cng nh chi ph) vn gi
mc khng i.
4.6.3.3. T l chit khu thch hp
Th no l mt t l chit khu thch hp c s dng trong phn tch kinh t
y l mt vn khng n gin. Cn ch n mt s iu kin sau y:
- Trong mt php phn tch kinh t, ch c s dng mt t l chit khu mc
d khi phn tch c th thc hin lp i lp li nhiu gi tr khc nhau ca t l chit
khu (php phn tch nhy).
- T l chit khu khng phn nh lm pht, mi gi c s dng trong phn tch
l thc hoc gi la khng i.
T l chit khu = T l chit khu danh ngha - T l lm pht.
- V l thuyt, t l chit khu c th l dng, "0" hoc m Trong phn tch kinh
t, li sut (Interest Ra te) c s dng phn nh mt t l th trng i vi nh
u t v ng tin hot ng, v vy n nhy cm vi t l lm pht hin ti hay d
kin cho tng lai. T l chit khu s dng trong phn tch kinh t thng khng th
quan st c trong mt nn kinh t. Cc nh kinh t hc pht trin nhiu phng
php, xut pht t cc quan nim kinh t v x hi, xc nh v iu chnh t l
chit khu, l:
+ Chi ph c hi ca ng tin: Phng php tip cn ny da trn vic on
nhn mt qu trnh sn xut l kt qu ca vic u t vo mt d n ny m khng
phi l d n khc hoc l u t ca Nh nc vo mt d n c th no .
Phng php ny c Ngn hng th gii p dng khi cho mt d n no
vay tin, khi d n tho thun mt t l hon tr hng nm ti thiu bng mt t l
no c xc nh da trn chi ph c hi ca ng tin.
+ Chi ph ca vic vay mn tin: Chnh ph thng phi vay tin hoc t cc
ngun trong nc hoc nc ngoi u t cho cc d n pht trin.
+ H thng x hi v u tin theo thi gian (Thc Preference): Da trn quan
im cho rng, kh nng ca x hi phn ng chnh xc hn th trng t nhn trong
cn nhc tiu th gia hin ti v tng lai. Xt theo quan im x hi, mi c nhn s
tiu th qu mc trong hin ti hn l tit kim cho u t hay l sn xut sau ny. H
s x hi v u tin theo thi gian s dn ti vic a ra mt t l chit khu thp hn
so vi s la chn ca cc c nhn trong th trng t nhn (thi gian sng mi c
nhn ngn hn rt nhiu so vi trc thi gian ca x hi.
Tm li: T l thc c s dng trong phn tch kinh t s l c trng cho mi
quc gia v c th c xc lp trn c s cc chnh sch ca Chnh ph. Nhn t quan
trng i vi vic la chn t l chit khu l chi ph c hi ca t bn,yu cu ca t
chc ti tr, chi ph cho tin t ca Chnh ph v quan im hin thi ca Chnh ph
113
i vi s tiu th, u t ca t nhn trong mi quan tm n cc th h tng lai.
Nhng ngi phn tch d n cn tm s hng dn ca c quan ra quyt nh ca Nh
nc i vi t l chit khu ang c s dng. Trong trng hp khng c cc
hng dn c th, khi thc hin cc phn tch d n c th s dng cc t l chit khu
v ang c s dng trong nc i vi cc d n u t ca t nhn hay cng
cng.
4.6.4. Cc ch tiu s dng khi nh gi mt d n
Khi mc thi gian thch hp v h s chit khu c la chn, nhng tnh
ton thc t c th cn c vo nhiu dng cng thc khc nhau. Trong phn ny s
trnh by mt s cng thc thng dng.
a. Gi tr hin ti (Present Value - PV)
i vi a s cc d n, vic phn tch, kim tra c thc hin bng cch so
snh dng li ch v chi ph theo thi gian ( th 4.2.).

th 4.2: S thay i chi ph, li ch ca mt d n theo thi gian
(Theo Hufschimidt v cng s, 1993)
Mt vi gi thit c bn v dng tin t nh sau: (l) Nm khi u ca mt d n
c th c gn cho ci tn "nm 0 " hay nm 1 (th nht); (2) Tt c dng tin t
(chi ph hay li ch) xy ra vo cui mi nm s c chit khu cho thi gian ton
nm. V d, mt chi ph no xy ra vo bt c thi gian no nm th 5 s c
chit khu theo thi gian 5 nm. Gi thit ny s dn ti mt sai s nh, bi v chi ph
thc t hoc doanh thu phi c chit khu t khi n xut hin; (3) Mi chi ph v li
ch cng c x l tng t nh dng tin t (Cash Flow).
Mt s k hiu thng c s dng trong cc cng thc tnh ton:
r - T l chit khu
n - S nm trn trc thi gian
114
t - Thi gian tng ng, thng l 1 , 2, . . . , n
Bt - Li ch ti nm t
Ct Chi ph ti nm t (vn, chi ph vn hnh, bo dng, thay th thit b)
Tng trong khong thi gian t nm th nht n nm th n.
b. Gi tr hin ti rng (NPV)
Cng thc hay s dng nht trong phn tch kinh t l gi tr hin ti rng git
Present Value) ca mt d n. i lng ny xc nh gi tr li nhun rng hin thi
khi chit khu dng li ch v chi ph tr v vi nm c s bt u (nm th nht). Hai
cng thc c s dng:

Bng 4.4. V d v tnh gi tr hin ti rng vi r = 10%

Nm
0 1 2 3 4
Chi ph ($) 1000 100 100 100 100
Li ch 0 600 700 800 700
Nhn t chit khu ( 1 + r) 1 ,0 1,1 1,21 1,331 1,46
NPV - 1000 455 496 526 410
Gi tr hin ti rng = - 1000 + 455 + 496 + 526 + 410 = 867$
c.T sut li ch - chi ph (BCR)
T sut li ch - chi ph l t l ca tng gi tr hin ti ca li ch so vi tng gi
tr hin ti ca chi ph

T sut ny so snh li ch v chi ph c chit khu. Trong trng hp ny,
115
li ch c xem l li ch th bao gm c li ch mi trng, cn chi ph bao gm
vn cng vi cc chi ph vn hnh, bo dng v thay th cng nh nhng chi ph mi
trng.
d. H s hon vn ni b (/RR)
H s hon vn ni b k (Intemal Ra te of Re tum - IRR) c nh ngha nh l
h s m qua gi tr hin thi ca li ch v chi ph l bng nhau. H s k tng
ng vi t l chit khu (r), c th xc nh bng cch suy din khi tho mn biu
thc sau:

Gi tr IRR sau khi tnh ton s c so snh vi li sut v ti chnh hoc t l
chit khu xem xt mc hp dn v ti chnh hoc kinh t ca d n xc nh
IRR, ngi ta phi gii phng trnh trn. Nhng vic gii n nhiu khi rt phc tp
nn ngi ta thng dng phng php ni suy tnh IRR. Cch tnh nh sau:

Ta bit rng khi f(x) = 0 th x = IRR
Chn x
1
sao cho f (x
1
) > 0 v gn bng 0
V chn x
2
sao cho f(x
2
) < 0 V gn bng 0.
R rng, trong khong gia x
1
v x
2
s c 1 im f (x) = 0. v f(x
1
) > 0 V f(x
2
) <
0 V hm f(x) l hm lin tc.
Mt khc, f(x
l
) > 0, f(x
2
) < 0, tc l khong cch t f(x
l
) n f(x
2
) rt ngn.
Nh vy, trong khong x, v x
2
, hm s f(x) c th coi l tuyn tnh, phng trnh
f(x) = ax + b c th l ng thng.

116
Ta bit rng khi th ct trc honh th f(x) = 0 v x= IRR hay
f(x) = a.IRR + b = 0 Thay a v b vo v rt gn ta c:

T l hon vn ni b (IRR) c vai tr rt quan trng trong vic xc nh t l
chit khu (r) ph hp cho mt d n hoc chng trnh. i vi nhng d n hoc
chng trnh mi trng c tnh di hn, n li cng c ngha c bit quan trng.
Trong nhiu trng hp, thng qua vic xc nh (IRR), ngi ta c th suy on cc
ch tiu khc ca d n hoc chng trnh nh gi tr hin ti rng (NPV), t sut li
ch v chi ph (B/C). Mi lin h ca 3 i lng ny c th hin nh sau:
Bng 4.5. Mi lin h gia gi tr hin ti rng (NPV), t sut li ch v
chi ph (B/C) v h s hon vn ni ti (IRR)

NPV T sut BIC IRR
Nu > 0 Th > 1 V > r
Nu < 0 Th < 1 V < r
Nu = 0 Th = 1 V = r

Nu ch xt mi quan h gia gi tr hin ti rng (NPV) v t l chit khu, cng
nh h s hon vn ni ti IRR, ta c th xem th 4.3.

th 4.3: Mi quan h gia NPV v t l chit khu i vi
li nhun rng dng v m
Ba i lng trnh by trn u cn c vo gi tr hin ti (Pressent Value) ca
dng li ch v chi ph. Gia chng c mi lin h khng kht vi nhau.
C v nh s khng c vn g khi s dng ba i lng trn trong vic hnh
thnh v chn la cc d n pht trin, bi v chng u s dng cng cc gi tr li
ch v chi ph c chit khu. Tuy nhin, Gittinger ( 1982), khi thc hin vic
phn tch so snh i vi 3 loi d n:
(1) Cc d n c lp, khng b gii hn v chi ph
117
(2) Cc d n c lp b gii hn chung v chi ph
(3) Cc d n c kh nng loi tr ln nhau (v d, hai ba d n s dng chung
mt khu vc), cho kt qu trnh by trong bng 4.5.
Bng 4.5: So snh cc i lng ca gi tr hin ti

Quy tc chn 1 xp
hng
NPV IRR B/C
Cc d n c lp
Chi ph khng hn
nh
Chi ph khng hn
inh
Chi ph khng hn
inh
Chn mi d n vi
B/C > 1 khng cn
xp hng
Chi ph hn nh Khng thch hp cho
xp hng d n
Xp hng d n IRR
c th dn ti s xp
hng khng ng
Xp hn d n theo
B/C khi C l chi ph
hn nh lun lun
cho kt qu ng
Cc d n loi tr
(Chi ph khng hn
nh)
Chn la phng n
vi NPV ln nht
Chn la phng n
vi IRR ln c th
dn ti kt qu khng
ng
Chn la phng n
vi B/C cao nht c
th cho kt qu khng
ng
H s chit khu Phi s dng h s
chit khu
Khng cn h s chit
khu
Phi s dng h s
chit khu thch hp

4.7. PHNG PHP PHN TCH NH LNG TRONG S DNG T
4.7.1. L thuyt chung
Bn cnh cc phn tch nh tnh chng ta cng cn phi lng ho cc vn
trong kinh t s dng t. Vic p dng cc cng c ton hc trong kinh t v cc khoa
hc x hi rt ph bin v c ngha trong nghin cu, n gip chng ta a ra nhng
quyt nh ng n.
Trong cc phng php nh lng p dng trong kinh t chng ta c th dng
cc hm hi quy trong kinh t lng nghin cu cc mi quan h, cc tc ng v
phn tch d bo.
Bn cnh bi ton qui hoch tuyn tnh - bi ton ti u s gip chng ta ti
u ho vic s dng t ai gia cc mc ch khc nhau theo mt mc tiu chung no
118
, ng thi tho mn mt s yu cu ca chng ta t ra hoc buc phi tun theo.
L thuyt tr chi l mt phng php c p dng trong nhiu lnh vc trong c
c vic la chn quyt nh s dng t ti u v kinh t, do vy trong chng ny
chng ta cng s im qua phng php ny.
4.7.2. Phng php hi quy
Phng php hi quy c s dng rng ri trong phn tch mi quan h v s
tc ng ca mt hoc mt vi yu t n mt yu t nghin cu no . V d trong
phn tch ti nguyn t l vic u t cc yu t u vo v kt qu u ra. Ngoi ra
s dng cc hm hi quy cn gip cho cc nh nghin cu, cc nh u t c th a
ra c d on cho tng lai V d s bin ng ca chnh sch c th nh hng
nh th no n gi t.
4.7.2.1 Cc hm c bn
Cc hm s dng trong phn tch hi quy gm 2 loi hm chnh l hm hi quy
dng tuyn tnh v hm hi quy dng phi tuyn.
y s trnh by mt s dng hm n gin hay gp trong ng dng thc tin.
1)Hm hi quy tuyn lnh
M hnh hi quy tuyn tnh c hiu theo ngha tuyn tnh i vi cc tham s
N c th tuyn tnh hoc khng tuyn tnh i vi cc bin. Dng ca hm hi quy l
mt vn quan trng, mt trong nhng nhn t c tnh cht quyt nh i vi kt
qu nghin cu. Tuy vy, vn dng ca hm hi quy li khng c mt c s l
thuyt mnh c th khng nh dng ca hm hi quy l dng ny m khng
phi l dng khc. Hay ni mt cch khc dng hm ca m hnh hi quy l mt vn
thc nghim.
Mt trong nhng phng php thng c dng l biu din cc s liu trn h
to . Nu nh th ch ra quan h gia hai bin l tuyn tnh th dng hm ca m
hnh l tuyn tnh, nu quan h c ch ra l hm bc 2 (phi tuyn), th dng hm ca
m hnh c chn mt cch tng ng. Phng php ny c s dng trong m
hnh hi quy gin n. N s l khng hu ch nu chng ta c m hnh hi quy bi.
V mt ton hc hm tuyn tnh thng c biu din nh sau:

y l hm tuyn tnh n, trong Y l bin ph thuc hay cn gi l bin
c gii thch; X l bin c lp hay bin gii thch; a v b l cc tham s m t hm.
Chng ta cng c th gp hm hi quy tuyn tnh vi nhiu bin gii thch nh:

Trong m hnh hi quy tuyn tnh c lng c cc tham s ca m hnh
119
ngi ta thng hay dng phng php bnh phng b nht OLS c lng, v
phng php ny s cho ta nhng c lng khng chch tt nht.
Khi dng phng php OLS ta c:

2) Hm c h s co gin khng i - hm Cobb - Douglas
Hm Cobb - Douglas c dng Y = aX
b
Hm ny l phi tuyn i vi X v phi tuyn i vi tham s b. Tuy nhin c th
bin i v dng tuyn tnh i vi tham s. Ly l hai v, ta c:

y l m hnh tuyn tnh gin n bit. Ta c th minh ho hm ban u v
hm sau khi bin i bng th sau:

Hm Cobb - Douglas c th m rng cho trng hp c nhiu bin gii thch:

Bng php bin i: ly = lnY + b
1
lnX
l
+ b
2
lnx
2
+ .. + b
n
lnX
n

Chng ta d dng c hm tuyn tnh i vi cc tham s. Trong hm Cobb -
Douglas, h s co dn ca Y i vi X
i
bng b
1.

3) Hm c dng Yt = b(l+r)
t

Hm c dng Yt = b(l+r)
t
, trong t l thi gian. Hm ny thng dng o s
tng trng ca yu t Yt theo thi gian, r l t l tng trng.
120
nm (thi k) t = 0, ta c Y
0
= b, do Y
l
= Vo( 1+ r)
t
Bin i hm v dng tuyn tnh i vi tham s:

D dng c lng c hm ny v t tm c Y
0
v r
4) Hm dng Hypecbol

Hm ny l phi tuyn i vi X, nhng luyn tnh i vi cc tham s. Trng
hp a,b > 0, khi th c dng quay chiu cong xung di, trng hp ny c
mc tim cn di, d c tng n u, Y khng th nh hn b.
Hm ny thng c dng khi phn tch chi ph trung bnh ca u t vo t
sn xut ra mt sn phm.

th 4.6: Hm Hypecbol
5) Hm c dng a thc: Y = a + b
l
X + b
2
X
2
+ b
3
X
3

Hm ny thng c s dng nghin cu quan h gia chi ph u vo ca
t ai v s lng sn phm c sn xut ra. Chng hn Y - tng chi ph, X - s
lng sn phm c sn xut ra. Nu xy dng c hm ny ta d dng tm c
chi ph trung gian v chi ph bin.

th 4.7: Hm tng chi ph th 4.8 : Chi ph bin v chi ph trung bnh
121

TC: Tng chi ph; MC: Chi ph bin; AC: Chi ph trung bnh
Vi m hnh ny chng ta c th bit c khi no chng ta c mc u t trn
mt n v din tch t c hiu qu u ra l cao nht.
Trn y trnh by mt s dng m hnh hi quy gin n. Trong thc t
vn dng m hnh ny hay m hnh khc trc ht phi hiu c mi quan h gia
cc bin, tnh cht ca cc m hnh (cc dng hm) mun vn dng.
4.7.2.2. Hm sn xut
L hm hi quy trong biu hin mi quan h gia u vo v kt qu u ra
ca mt qu trnh sn xut. V d mi quan h gia lng phn bn trn mt n v
din tch no vi sn lng sn phm u ra ca mt loi cy trng l mt hm sn
xut.
Trong phn tch hm sn xut ngi ta thng dng cc dng hm tuyn tnh,
Cobb-Douglas hay cc hm a thc.
C th m t hm sn xut bng ngn ng ton hc

Trong : Y l u ra (c th l sn lng mt loi sn phm no ) X
1
, X
2
, X
3
,
X
n
x l Cc yu t u vo. Trong cc yu t u vo c th nh lng c
nh phn bn, thuc tr su..., hoc cc yu t u vo khng th nh lng c
(hay l yu t nh tnh) nh qun l.
Hm sn xut cn c gi l hm p ng v khi tng hay gim cc yu t s
dng n s c cc p ng ca u ra. Cc kiu p ng in hnh l p ng tuyt i
v p ng tng i. V d khi s dng hm sn xut dng tuyn tnh th p ng l
tuyt i v khi nu ta s dng tng hoc gim mt lng yu t u vo Xn no
th p ng ca yu t u ra s tng ng vi tham s b ca bin s . Trong khi
nu p dng hm Cobb-Douglas th p ng l tng i v khi yu t u vo Xn
no thay i 1% th kt qu u ra s p ng l bi
Cc gi nh trong phn tch hm sn xut:
( 1 ) Hm sn xut c xy dng vi cc gi tr khng m ca u vo v u ra
Y 0 v X 0
(2) Quan h u vo u ra c nh gi ring bit, lin tc m vi chng s c
o hm ring bc mt v bc hai ca u ra theo yu t u vo tc l y/ x
1
v
2
y/
x
1
2
khng trit tiu.
(3) Hm sn xut c c trng bi:
Sn phm cn bin gim dn vi mi kt hp yu t - sn phm
122
T l thay th cn bin gia hai yu t bt k gim dn
T l chuyn i gia hai sn phm bt k gim dn
Trnh t phn tch hm sn xut:
1 ) Xc nh m hnh kinh t: Mc ch ca giai on ny l ch ra mt m hnh
kinh t thch hp nhm th hin hm sn xut bng quan h ton hc. y l giai on
chuyn i t cc gi thuyt sang cng c ton hc. Cc cng vic ch yu trong giai
on ny bao gm: Chn dng m hnh; Chn cc bin a vo m hnh.
2) Phn loi cc yu t u vo u ra: Lin quan n cc yu t u vo nh t
ai, cc loi u t trn t, k c qun l v.v...
3) Thu thp s liu: C hai ngun s liu l s liu th nghim v s liu iu
tra.
4) Cc k thut kinh t lng trong c lng cc tham s ca hm sn xut.
Bng phng php bnh phng nh nht trnh by phn trn (OLS).
5) nh gi v phn tch kt qu ca hm sn xut t rt ra cc vn ng
quan tm. Mc ch ca vic nh gi mt hm sn xut l rt ra cc i lng c
ngha kinh t khc nhau nh co dn sn xut, mc thay i tuyt i v.v... t
c th a ra nhng quyt nh ph hp cho vic tc ng vo qu trnh sn xut nhm
mang li li ch v hiu qu cao nht cho nh sn xut thng qua vic s dng t ai.
4.7.3. Phng php quy hoch tuyn tnh
Trong thc t sn xut c rt nhiu vn t ra i hi chng ta phi gii quyt
mang tnh h thng, trong vic s dng ngun lc t cng khng nm ngoi mi
quan h . iu c ngha l ta phi nhn nhn vn mt cch ton din trong
s gn kt v mi quan h gia cc nhn t bn trong cng nh gia cc nhn t bn
trong v bn ngoi ca s vt/ hin tng . p ng yu cu , phng php qui
hoch tuyn tnh s gip ta mt cng c hu ch cho cc vn mang tnh cht h
thng nh vy. V vy trong phn ny chng ta s nghin cu bi ton qui hoch tuyn
tnh p dng trong i sng kinh t.
Tu thuc vo tng vn c th m hnh s c nhng c im khc nhau chi
tit Nhng c th m t ni dung c bn ca n nh sau:
Trn mt n v din tch c th b tr nhiu loi hnh sn xut khc nhau v d
nh cc cng thc lun canh cy trng. Mi loi hnh i hi nhu cu cc yu t u
vo khc nhau. Chng ta c mt s yu t u vo ca sn xut no vi tr lng
cho trc s dng kt hp nhng yu t ny cng sn xut nhiu loi sn phm u
ra khc nhau vitnh mc tiu hao nguyn vt liu khc nhau.
Ta phi lp phng n s dng din tch t sao cho ti u ho mt ch tiu
no chng hn nh li, doanh thu hoc chi ph v.v. . .
123
xy dng bi ton ta gi thuyt c m loi yu t u vo vi tr lng ln
lt l b1, b2..b
m
tim cng tham gia vo cc qu trnh cng ngh khc nhau s
dng din tch t to ra n loi sn phm khc nhau. H s hao ph yu t u vo (i =
1,m) tnh cho 1 n v sn phm i l a;) (j = 1,n). Gi mi n v sn phm j l C
(j = 1,n) ta phi lp phng n sn xut sao cho tng doanh thu l ln nht.
R rng phng n sn xut c xc nh bi s lng sn phm mi loi cn
sn xut ra trn din tch t nn ta t bin s l xi (j = 1,n) biu din s lng sn
phm j c sn xut. Hin nhin xi > 0 (j = 1,n). Phng n sn xut ch c th chp
nhn c khi tng s yu t u vo khng vt qu s lng hin c ca n. Ngha
l phng n phi tho mn cc rng buc v yu t sn xut:

Gi F(x) l tng doanh thu ng vi phng n X = (x
1,
x
2
.. x
n
) th F(x) c
tnh bng biu thc:

Theo yu cu th F(x) phi c ti a ho o vy ta s c bi ton nh sau:

Vic gii bi ton ny (xem sch quy hoch tuyn tnh) s cho ta mt phng n
s dng t m bo ti a yu t doanh thu nhng ng thi li tho mn s hn ch
ca cc yu t ngun lc khc u t cho t.
Ngoi vn kinh t m chng ta ang quan tm chng ta cn c th a thm
vo cc yu t i hi v mi trng hay mc ti thiu phi t c v cc li ch
x hi trong vic s dng t.
4.8. NG DNG GIS TRONG PHN TCH, NGHIN CU KINH T T
GIS (Geographic Information System) l h thng thng tin a l n to ra s
khc bit trong qun l thng tin so vi cc dng qun l thng tin khc nh h c s
d liu, bng tnh ch cng c ny x l thng tin khong cch.
GIS c kh nng to ra nhng chng ghp ca cc thng tin cng mt v tr, kt
hp chng, phn tch chng v cui cng l v ra cc bn . Do vy trong phn tch
kinh t t, GIS s l mt cng c hu ch cho vic nghin cu tm v m. Ngy nay
124
GIS khng ch ng dng xy dng cc bn v hin trng s dng t, cht t,
v.v... m n cn c ng dng trong cc nghin cu kinh t x hi. Thng qua vic
kt hp cc thng tin kinh t cho php xy dng cc bn s dng t hp l mang
li ngun li kinh t ln hn cho cc khu vc hoc bn quan h gia s dng t v
pht trin kinh t cho mt khu vc no .
V d: Bng vic s dng cng c GIS v thu thp s liu theo phng php
phng vn, ngi ta xy dng bn c lng thu nhp theo hnh thc s dng t
hin ti hay tc ng ca vic thoi ho t n thu nhp/ u ngi Mai Sn, Sn

Ngun: Lentes, 2004

125

Ngun: Lentes, 2004
126
Chng V
NH GI HIU QU S DNG T
5.1. NHNG VN CHUNG V HIU QU
5.1.1. Nhng quan im khc nhau v hiu qu
Khi nghin cu v hiu qu c rt nhiu quan im khc nhau do cch nhn nhn
khc nhau v hiu qu. C th tm tt thnh cc quan im sau y:
Quan im 1 : Trc y ngi ta coi hiu qu l kt qu t c trong hot
ng kinh t. Ngy nay quan im ny khng cn ph hp, bi l nu cng mt kt
qu sn xut nhng 2 mc chi ph khc nhau th theo quan im ny chng c cng
mt hiu qu, iu khng ng.
Quan im 2: Hiu qu c xc nh bng nhp tng tng sn phm x hi
hoc thu nhp quc dn. Hiu qu s cao khi nhp tng ca cc ch tiu cao,
nhng chi ph hoc ngun lc c s dng tng nhanh hn th sao? Hn na iu
kin sn xut ca cc nm c th khc nhau, do quan im ny cng cha c
tho ng.
Quan im 3: Coi hiu qu l mc tho mn yu cu ca quy lut kinh t c
bn ca Ch ngha x hi. Quan im ny cho rng mc tiu dng vi tnh cch l i
din cho mc sng ca nhn dn l ch tiu phn nh hiu qu ca nn sn xut x hi.
y cn phn bit hiu qu v vai tr tc dng ca n. Hiu qu ni chung hay
hiu qu kinh t ni ring c ngha ln trong vic nng cao mc sng ca nhn dn,
n l phng tin i n tho mn mc tiu cao hn. Song hiu qu khng phi l mc
tiu m ch l phng tin t mc tiu, nn phi xc nh n dng cng c ch
khng phi l tc dng cui cng ca n.
Quan im 4: Hiu qu kinh t l ch tiu so snh mc tit kim chi ph trong
mt n v kt qu hu ch v mc tng khi lng kt qu hu ch ca hot ng sn
xut vt cht trong mt thi k, gp phn lm tng thm li ch ca x hi, ca nn
kinh t quc dn.
u im ca quan im ny l gn lin chi ph vi kt qu, coi hiu qu l s
phn nh trnh s dng chi ph. Nhc im l cha r rng, thiu tnh kh th
phng din xc nh v tnh ton.
Nh vy trong thc t c rt nhiu quan im v hiu qu. Trc kia khi nhn
thc con ngi cn hn ch, ngi ta thng quan nim kt qu v hiu qu ch l
mt. Sau ny khi nhn thc ca con ngi pht trin cao hn ngi ta thy r s
khc nhau gia kt qu v hiu qu. Tuy nhin vic xc nh bn cht v khi nim
hiu qu cn phi xut pht t nhng lun im trit hc Mc v nhng lun im ca
h thng sau ny.
127
Theo trung tm t in ngn ng, hiu qu chnh l kt qu nh yu cu ca vic
lm mang li.
Kt qu hu ch l mt i lng vt cht to ra do mc ch ca con ngi,
c biu th bng nhng ch tiu c th, xc nh. Do tnh cht mu thun gia ngun
ti nguyn hu hn vi nhu cu ngy cng cao ca con ngi m ta phi xem xt kt
qu c to ra nh th no? chi ph b ra to ra kt qu l bao nhiu? c a li
kt qu hu ch khng? Chnh v th khi nh gi hot ng sn xut khng ch dng
li vic nh gi kt qu m cn phi nh gi cht lng cc hot ng sn xut
kinh doanh to ra sn phm . nh gi cht lng ca hot ng sn xut kinh
doanh l ni dung nh gi hiu qu.
Vic xc nh bn cht v khi nim hiu qu cn xut pht t nhng lun im
trit hc ca Mc v nhng lun im l thuyt h thng sau y:
- Th nht: Bn cht ca hiu qu l s thc hin yu cu tit kim thi gian,
biu hin trnh s dng ngun lc ca x hi. Cc Mc cho rng quy lut tit kim
thi gian l quy lut c tm quan trng c bit tn ti trong nhiu phng thc sn
xut. Mi hot ng ca con ngi u tun theo quy lut , n quyt nh ng lc
pht trin ca lc lng sn xut, to iu kin pht trin vn minh x hi v nng cao
i sng ca con ngi qua mi thi i.
- Th hai: Theo quan im ca l thuyt h thng th nn sn xut x hi l mt
h thng cc yu t sn xut v cc quan h vt cht hnh thnh gia con ngi vi
con ngi trong qu trnh sn xut.
H thng sn xut x hi bao gm trong n cc qu trnh sn xut, cc phng
tin bo tn v tip tc i sng x hi, p ng cc nhu cu x hi, nhu cu ca con
ngi l nhng yu t khch quan phn nh mi quan h nht nh ca con ngi i
vi mi trng bn ngoi. l qu trnh trao i vt cht, nng lng gia sn xut
x hi v mi trng.
- Th ba: Hiu qu kinh t l mc tiu nhng khng phi l mc tiu cui cng
m l mc tiu xuyn sut mi hot ng kinh t. Trong k hoch v qun l kinh t
ni chung hiu qu l quan h so snh ti u gia u vo v u ra, l li ch ln hn
thu c vi mt chi ph nht nh, hoc mt kt qu nht nh vi chi ph nh hn.
Nh vy bn cht ca hiu qu c xem l:
- Vic p ng nhu cu ca con ngi trong i sng x hi
- Vic bo tn ti nguyn, ngun lc pht trin lu bn
Trong phn tch kinh t, hiu qu kinh t c phn nh thng qua cc ch tiu
c trng kinh t k thut xc nh bng cc t l so snh gia u ra v u vo ca
h thng sn xut x hi. N phn nh trnh s dng ngun lc vo vic to ra li
ch nhm t c cc mc tiu kinh t x hi.
128
* Hin qu kinh t
Theo Cc Mc, quy lut kinh t u tin trn c s sn xut tng th l quy lut
tit kim thi gian v phn phi mt cch c k hoch thi gian lao ng theo cc
ngnh sn xut khc nhau. Theo nh khoa hc kinh t Samuelson Nordhuas "Hiu qu
c ngha l khng lng ph". Nghin cu hiu qu sn xut phi xt n chi ph c hi.
"Hiu qu sn xut din ra khi x hi khng th. tng sn lng mt hng ho ny m
khng ct gim sn lng mt loi hng ho khch Hiu qu kinh t l ch tiu so snh
mc tit kim chi ph trong mt n v kt qu hu ch v mc tng kt qu hu ch
ca hot ng sn xut vt cht trong mt thi k, gp phn lm tng thm li ch ca
x hi.
Hiu qu kinh t phi p ng c ba vn :
* Mt l, mi hot ng sn xut ca con ngi u tun theo quy lut "tit kim
thi gian".
* Hai l, hiu qu kinh t phi c xem xt trn quan im l thuyt h thng.
* Ba l, hiu qu kinh t l mt phm tr phn nh mt cht lng ca cc hot
ng kinh t bng qu trnh tng cng cc ngun lc sn c phc v cho li ch ca
con ngi .
Hiu qu kinh t c hiu l mi tng quan so snh gia lng kt qu t
c v lng chi ph b ra trong hot ng sn xut kinh doanh. Kt qu t c l
phn gi tr thu c ca sn phm u ra, lng chi ph b ra l phn gi tr ca cc
ngun lc u vo. Mi tng quan cn xt c v phn so snh tuyt i v tng i
cng nh xem xt mi quan h cht ch gia hai i lng .
T nhng vn trn c th kt lun rng bn cht ca phm tr kinh t s dng
t l: vi mt din tch t ai nht nh sn xut ra mt khi lng ca ci vt cht
nhiu nht vi mt lng u t chi ph v vt cht v lao ng thp nht nhm p
ng nhu cu ngy cng tng v vt cht ca x hi.
* Hiu qu x hi
Phn nh mi tng quan gia kt qu thu c v mt x hi m sn xut mang
li vi cc chi ph sn xut x hi b ra. Loi hiu qu ny nh gi ch yu v mt x
hi do hot ng sn xut em li.
Hiu qu v mt x hi s dng t nng nghip ch yu c xc nh bng kh
nng to vic lm trn mt din tch t nng nghip.
* Hiu qu mi trng
Hiu qu mi trng l mi trng c sn sinh do tc ng ca sinh vt, ho
hc, vt l v.v..., chu nh hng tng hp ca cc yu t mi trng ca cc loi vt
cht trong mi trng. Hiu qu mi trng phn theo nguyn nhn gy nn gm: hiu
129
qu ho hc mi trng, hiu qu vt l mi trng v hiu qu sinh vt mi trng.
Hiu qu sinh vt mi trng l hiu qu khc nhau ca h thng sinh thi do s pht
sinh bin ho ca cc yu t mi trng dn n. Hiu qu ho hc mi trng l hiu
qu mi trng do cc phn ng ho hc gia cc vt cht chu nh hng ca iu
kin mi trng dn n. Hiu qu vt l mi trng l hiu qu mi trng do tc
ng vt l dn n .
T nhng quan im v hiu qu nh trn chng ta thy rng:
- Hiu qu l mt phm tr trng tm v rt c bn ca khoa hc kinh t v qun
l
- Vic xc nh hiu qu l ht sc kh khn v phc tp m nhiu vn v l
lun cng nh thc tin cha gii p ht c
- Bn cht ca hiu qu xut pht t mc ch sn xut v pht trin kinh t x
hi l p ng nhu cu ngy cng cao v i sng vt cht v tinh thn ca mi thnh
vin trong x hi. Mun vy sn xut phi khng ngng pht trin c v chiu rng ln
chiu su.
- Vic nng cao hiu qu khng ch l nhim v ca mi doanh nghip, mi
ngi sn xut m l ca mi ngnh, mi vng. y cn l vn mang tnh ton cu
v xu hng chung ca th gii ngy nay l pht trin kinh t theo chiu su, sao cho
vi ngun lc hn ch m sn xut ra mt lng sn phm hng ho c gi tr s dng
cao nht vi mc hao ph t nht.
Qu trnh sn xut l s lin h mt thit gia yu t u vo (input) v u ra
(output), l biu hin kt qu ca cc mi quan h th hin tnh hiu qu ca sn
xut
Ngy nay chng ta sng trong thi i "mt tri t mt gia nh" nn con ngi
ngy cng nhn thc c cc quy lut t nhin kinh t, x hi v mi trng. Trong
iu kin c th ca nn kinh t m nh hin nay mi hot ng sn xut ca con
ngi khng ch quan tm n vn kinh t, x hi m mi trng ngy cng tr nn
quan trng i hi phi c quan tm ng mc.
Mt quan nim v hiu qu trong iu kin hin nay l phi tho mn vn tit
kim thi gian, tit kim ti nguyn trong sn xut, mang li li ch x hi v bo v
c mi trng.
5.1.2. Nhng nhn t ch yu nh hng n hiu qu s dng t
Phm vi s dng t, c cu v phng thc s dng t v.v... mt mt b chi
phi bi cc iu kin v quy lut sinh thi t nhin, mt khc b kim ch bi cc
iu kin, quy lut kinh t, x hi v cc yu t k thut. V vy, c th khi qut
nhng iu kin v nhn t nh hng n vic s dng t theo bn ni dung sau y
:
130
* Nhm cc yu t v iu kin t nhin.
iu kin t nhin (t, nc, kh hu, thi tit v.v...) l yu t c bn xc
nh cng dng ca t ai, c nh hng trc tip, c th v su sc, nht l i vi
sn xut nng - lm nghip. c th ca iu kin t nhin mang tnh khu vc, v tr
a l ca vng vi s khc bit v iu kin nh sng, nhit , ngun nc v cc
iu kin t nhin khc s quyt nh kh nng, cng dng v hiu qu s dng t. V
vy trong thc tin s dng t cn tun th quy lut t nhin, tn dng cc li th
nhm t hiu qu cao nht v kinh t, x hi v mi trng.
Theo Mc, iu kin t nhin l c s hnh thnh a t chnh lch. Theo N.Bon
lang - ngi c gii Nobel v ho bnh v gii quyt lng thc cho cc nc pht
trin cho rng: yu t duy nht quan trng hn ch nng sut cy trng cc nc
ang pht trin, c bit i vi nng dn thiu vn l ph t.
* Nhm cc yu t v iu kin kinh t, x hi
Bao gm cc yu t nh ch x hi, dn s v lao ng, thng tin v qun l
chnh sch mi trng, chnh sch t ai, sc sn xut v trnh pht trin ca kinh
t hng ho, c cu kinh t v phn b sn xut, cc iu kin v nng nghip, thng
nghip, giao thng, s pht trin ca khoa hc k thut, trnh qun l, s dng lao
ng, p dng khoa hc k thut vo sn xut.
iu kin kinh t, x hi thng c ngha quyt nh, ch o i vi vic s
dng t ai. Thc vy, phng hng s dng t c quyt nh bi yu cu ca
x hi v mc tiu kinh t trong tng thi k nht nh. Vic s dng t ai nh th
no c quyt nh bi s nng ng ca con ngi v cc iu kin kinh t, x hi,
k thut hin c; quyt nh bi tnh hp l, tnh kh thi v kinh t k thut; quyt nh
bi nhu cu ca th trng v.v...
* Nhm cc yu t v k thut canh tc
Bin php k thut canh tc l cc tc ng ca con ngi vo t ai, cy trng,
vt nui nhm to nn s hi ho gia cc yu t ca cc qu trnh sn xut t hiu
qu kinh t cao. Trn c s nghin cu cc quy lut t nhin ca sinh vt la chn
cc tc ng k thut, la chn chng loi v cch s dng u vo nhm t c cc
mc tiu kinh t ra.
Tuy nhin, vic ng dng cc bin php k thut tin b trong canh tc cn ph
thuc rt ln vo trnh u t cc c s kinh t, h tng trong nng nghip. y l
nhng tc ng th hin s hiu bit su sc v i tng sn xut, v thi tit v iu
kin mi trng. Theo Frank Ellis v Douglass C. Nanh, cc nc pht trin, khi c
tc ng tch cc ca k thut, ging mi, thu li, phn bn ti hiu qu th cng t
ra yu cu mi i vi vic t chc s dng t. C ngha l ng dng cng ngh sn
xut tin b l mt m bo vt cht cho kinh t nng nghip tng trng nhanh. Cho
n gia th k XXI, trong nng nghip nc ta quy trnh k thut c th ng gp
131
30% nng sut kinh t. Nh vy, nhm cc bin php k thut c bit c ngha quan
trng trong qu trnh khai thc t theo chiu su v nng cao hiu qu s dng t.
* Nhm cc yu t kinh t t chc
Vic quy hoch v b tr sn xut: Thc hin phn vng sinh thi nng nghip
da vo iu kin t nhin, da trn c s phn tch, d bo v nh gi nhu cu th
trng, gn vi quy hoch pht trin cng nghip ch bin, kt cu h tng, pht trin
ngun nhn lc v cc th ch lut php v bo v ti nguyn, mi trng. l c s
pht trin h thng cy trng, vt nui v khai thc t mt cch y , hp l.
ng thi to iu kin thun li u t thm canh v tin hnh tp trung ho,
chuyn mn ho, hin i ho nhm nng cao hiu qu s dng t nng lm nghip.
Hnh thc t chc sn xut: Cc hnh thc t chc sn xut c nh hng trc
tip n vic t chc khai thc v nng cao hiu qu s dng t nng - lm nghip. V
th, pht huy th mnh ca cc loi hnh t chc s dng t trong tng c s sn xut
l rt cn thit. Mun vy cn phi thc hin a dng ho cc hnh thc hp tc trong
nng nghip, xc lp mt h thng t chc sn xut ph hp v gii quyt tt mi quan
h gia cc hnh thc .
5.1.3. S cn thit phi nh gi hiu qu s dng t
Th gii ang s dng khong 1,5 t ha t cho sn xut nng nghip. Tim nng
t nng nghip ca th gii khong 3 - 5 t ha. Nhn loi lm h hi khong 1,4 t
ha t v hin nay mi nm c khong 6 - 7 triu ha t nng nghip b b hoang do
xi mn v thoi ho. gii quyt nhu cu v sn phm nng nghip, con ngi phi
thm canh. tng v, tng nng sut cy trng v m rng din tch t nng
nghip.Vic iu tra, nghin cu t ai nm vng s lng v cht lng t bao
gm iu tra lp bn t, nh gi hin trng s dng t, nh gi phn hng t
v quy hoch s dng t hp l l vn c bit quan trng m cc quc gi ang
rt quan tm nhm ngn chn nhng suy thoi ti nguyn t ai do s thiu hiu bit
ca con ngi, ng thi nhm hng dn nhng quyt nh v s dng v qun l t
ai sao cho ngun ti nguyn ny c th c khai thc tt nht m vn duy tr c
sn xut ca n trong tng lai.
5.1.4. Tiu chun nh gi hiu qu s dng dt
Trong qu trnh s dng t, tiu chun c bn v tng qut khi nh gi hiu
qu l mc p ng nhu cu x hi v s tit kim ln nht v chi ph cc ngun ti
nguyn, s n nh lu di ca hiu qu. Do , tiu chun nh gi vic nng cao hiu
qu s dng ti nguyn t nng - lm nghip l mc tng thm cc kt qu sn
xut trong iu kin ngun lc hin c hoc mc tit kim v chi ph cc ngun lc
khi sn xut ra mt khi lng nng - lm sn nht nh.
Tiu chun nh gi hiu qu s dng t l mc t c cc mc tiu kinh
t, x hi v mi trng.
132
Hiu qu s dng t c nh hng n hiu qu sn xut nng - lm nghip, n
mi trng sinh thi, n i sng ngi nng dn. V vy, nh gi hiu qu s dng
t phi theo quan im s dng t bn vng hng vo ba tiu chun chung l bn
vng v mt kinh t, x hi v mi trng (FAO, 1994)
5.1.5. Phm vi di tng nghin cu hiu qu s dng t S dng t
Vi nhiu mc ch khc nhau kh c th nh gi c hiu qu kinh t ca n
i vi cc ngnh sn xut khc ngoi nng nghip. Phm vi nghin cu hiu qu s
dng t trong iu kin cho php hin nay ch xem xt i vi sn xut nng nghip
(nng, lm, thu sn). Tuy nhin hiu qu s dng t trong nng nghip cng khng
th tch ri khi phm vi ca c nn nng nghip. Hiu qu sn xut nng nghip do
nhiu yu t hp thnh nh: t ai, lao ng, vn v khoa hc cng ngh, th trng
v.v... V vy khi xem xt hiu qu s dng t trong nng nghip chng ta c th mc
nhn chnh l hiu qu ca nn sn xut nng nghip trong iu kin tc ng hp
l ca cc yu t trn nn tng l t ai.
5.2. PHN LOI HIU QU
Mi hot ng sn xut ca con ngi. u c mc tiu ch yu l kinh t. Tuy
nhin kt qu hot ng khng ch duy nht t c v mt kinh t, m ng thi
to ra nhiu kt qu lin quan n i sng kinh t x hi ca con ngi. Nhng kt
qu l:
- Ci thin iu kin sng v lm vic ca con ngi, nng cao thu nhp - Ci to
mi sinh, nng cao i sng vn ho tinh thn cho ngi lao ng v v. tc t hiu qu
x hi.
- Ci to mi trng sinh thi, to ra mt s pht trin bn vng trong s dng
t ai. Thc t mt s trng hp xt trn phm vi c bit - mt hot ng kinh t c
th mang li hiu qu kinh t cho mt c nhn, mt n v, nhng xt trn phm vi
ton x hi th c th n nh hng xu n li ch v hiu qu chung. Chnh v vy
khi nh gi hiu qu cn phn nh r mi lin h gia chng c nhn xt chnh
xc.
phn loi hiu qu c nhiu cch khc nhau
* Cn c vo ni dung v cch biu hin, hiu qu c th phn loi: Hiu qu
kinh t, hiu qu x hi v hiu qu mi trng
- Hiu qu kinh t l khu trung tm ca tt c cc loi hiu qu, n c vai tr
quyt nh i vi cc loi hiu qu khc. Hiu qu kinh t l loi hiu qu c kh
nng lng ho, c tnh ton tng i chnh xc v biu hin bng h thng cc ch
tiu.
- Hiu qu x hi c lin quan mt thit vi hiu qu kinh t v th hin mc tiu
hot ng kinh t ca con ngi. Vic lng ho cc ch tiu biu hin hiu qu x hi
133
cn gp nhiu kh khn m ch yu phn nh bng cc ch tiu nh tnh nh to cng
n vic lm cho ngi lao ng, n nh ch , xo i gim ngho, nh canh nh
c, lnh mnh x hi v.v...
Hiu qu mi trng. y l loi hiu qu c cc nh mi trng hc rt quan
tm trong iu kin hin nay. Mt hot ng sn xut c coi l c hiu qu khi
khng c nhng nh hng tc ng xu n mi trng t, nc, khng kh, khng
lm nh hng xu n mi sinh v a dng sinh hc.
* Cn c vo yu cu t chc qun l kinh t, hiu qu c th phn ra cc loi
sau:
- Hiu qu kinh t quc dn
- Hiu qu kinh t vng lnh th
- Hiu qu kinh t khu vc sn xut vt cht, phi vt cht
- Hiu qu kinh t doanh nghip
* Cn c vo cc yu t c bn ca sn xut v phng hng tc ng vo sn
xut, c cc loi hiu qu sau:
- Hiu qu s dng lao ng v s dng ti nguyn nh t ai, nng lng,
nguyn liu.
- Hiu qu s dng vn, my mc thit b
- Hiu qu ca cc bin php khoa hc k thut v qun l.
* Ring trong sn xut nng nghip, hiu qu bao gm 2 mt:
- Hiu qu sinh hc trong nng nghip
- Hiu qu kinh t trong nng nghip
- Hiu qu sinh hc thng gn vi cc hot ng ca cc qu trnh sinh hc,
c din t thng qua nhng yu t u vo, u ra ca sn xut (mt trong nhng
yu t u vo quan trng l t ai v mi trng t nhin). Qu trnh sinh hc din
ra nhng mi trng khc nhau l khc nhau, vic ci tin chng khng d ng. V
vy s ph hp gia qu trnh sinh hc vi mi trng l iu cn thit "t no cy
y".
- Hiu qu kinh t trong nng nghip ch yu do 2 quy lut chi phi, l quy
lut cung - cu v quy lut hiu qu gim dn.
- Hiu qu sinh hc ca nng nghip khng ph thuc vo vic ngi ta c thch
mua sn phm hay khng, cn hiu qu kinh t nng nghip li b khng ch bi
vn ny, nht l trong iu kin sn xut nng nghip hng ho. Vn tiu th sn
phm nng nghip l mi quan tm hng u ca kinh t nng nghip.
- V quy lut cung - cu: Trong kinh t v m khi m tng cung vt qu tng
134
cu v mt sn phm no th tt yu gi c s h xung. Nh vy quan im khc
nhau gia hiu qu sinh hc v hiu qu kinh t thng bt ngun t vn x hi.
Vn cn gii quyt l lm sao tng khi lng sn xut sn phm trong khun
kh x hi v kinh t nht nh.
Nhu cu y khng phi l nhu cu chung m chnh l nhu cu v kh nng
thanh ton, hn na nhu cu cn gn lin vi cc thi quen v s thch ca ngi tiu
dng. S la chn ca ngi tiu dng dn n s cnh tranh trong qu trnh sn xut,
cc nh sn xut tp trung u t vo loi sn phm c nhu cu cao, do dn n sn
xut tha v gi bn s h. D tha v thiu ht tr thnh chu k ca kinh t th
trng, nh vy s nh hng ti hiu qu kinh t.
- V quy lut hiu qu gim dn: Hiu qu kinh t ca h thng cy trng cn
tun theo quy lut hiu qu gim dn. Tc l s phn ng ca nng sut cy trng vi
mc u t s gim dn k t mt ngng no . Ngng c gi l im ti u
sinh hc. K t im ti u sinh hc ny th mt n v u t tng ln dn n nng
sut cy trng tng t hn so vi trc , nu chng ta tip tc tng mc u t th
hiu qu s gim dn.
Quan h gia nng sut cy trng v mc u t biu hin theo th sau:

th 5.1. Nng sut cy trng v mc m bn
* Ngoi ra hiu qu cn c xem xt c v mt thi gian v khng gian.
- V mt thi gian: Hiu qu t c phi m bo li ch trc mt v lu di -
ngha l hiu qu ca tng thi k khng c nh hng n hiu qu ca k tip
theo.
- V mt khng gian: Hiu qu ch c th coi l t c mt cch ton din khi
hot ng ca cc ngnh, cc doanh nghip u mang li hiu qu v khng lm nh
hng chung n nn kinh t quc dn.
* Tm li: nh gi hiu qu phi xem xt mt cch ton din c v thi gian v
khng gian trong mi quan h hiu qu chung ca ton nn kinh t. Hiu qu bao
gm: Hiu qu kinh t, hiu qu x hi, hiu qu mi trng. Ba loi hiu qu ny c
mi quan h mt thit vi nhau nh mt th thng nht v khng tch ri nhau. ng
135
trn gc ton nn kinh t hiu qu ca cc doanh nghip phi gn lin vi hiu qu
chung ca ton x hi.
Trong sn xut nng nghip khi nh gi hiu qu kinh t ca mt phng thc
s dng t, mt h thng cy trng phi xt n kh nng sn xut hng ho, ho
nhp vi th trng trong nc v quc t, thc hin cnh tranh, pht huy ht li th so
snh ca tng vng, gp phn cng nghip ho, hin i ho t nc. Mt tiu chun
na trong nh gi hiu qu l vn chuyn mn ho v a dng ho sn phm, s
dng hp l ngun lao ng, to cng n vic lm, tng thu nhp cho ngi lao ng,
ng thi bo v mi trng sinh thi.
Hiu qu l mt vn rt phc tp, mi kha cnh nghin cu khc nhau c h
thng ch tiu phn nh hiu qu khc nhau. Nu nh gi ng n s kch thch sn
xut pht trin v tng cng p dng tin b k thut trong cc hon cnh c th.
5.3. C S KHOA HC CA HIU QU KINH T S DNG T
5.3.1. Yu cu chung khi la chn h thng ch tiu nh gi hiu qu kinh
t s dng t
H thng ch tiu nh gi hiu qu kinh t ni chung, hiu qu s dng t ni
ring phi p ng yu cu sau:
- m bo tnh thng nht v mt ni dung vi h thng ch tiu kinh t ca nn
kinh t quc dn.
- m bo tnh ton din v h thng - tc l c c ch tiu tng qut v ch tiu
b phn, ch tiu ch yu v ch tiu ph.
- m bo tnh n gin v kh thi
- Phi ph hp vi c im v trnh pht trin ca nc ta, ng thi c kh
nng so snh quc t trong quan h kinh t i ngoi, nht l nhng sn phm c kh
nng xut khu.
H thng ch tiu kinh t c bt ngun t bn cht ca hiu qu, l mi
quan h gia yu t u vo v u ra. Hay ni cch khc gia chi ph v cc kt qu
thu c t chi ph . Tu theo cc h thng tnh ton m cc ch tiu v kt qu v
hiu qu s c s khc nhau.
5.3.2. Cng thc tng qut v hiu qu kinh t
Tt c cc h thng ch tiu u bt ngun t mi quan h gia u ra, u vo
ca qu trnh sn xut. V vy cng thc tng qut v hiu qu l:

136
Ch tiu tng qut ca hiu qu c th hin trn c s nh lng nh sau:

T dng tng qut trn c th xem xt nhiu kha cnh khc nhau ca hiu qu
nh: Hiu s Q - K Max l tr s tuyt i ca hiu qu
T s (Q-K)/ K Max l tr s tng i ca hiu qu
T s K Q Min biu th t trng chi ph cn thit c mt n v kt qu
(hay cn gi l sut tiu hao, sut chi ph)
5.3.3. Bn cht ca hiu qu kinh t
Trong iu kin nn kinh t th trng hin nay, hiu qu kinh t l tiu chun
u tin nh gi cht lng cng tc ca mt doanh nghip hay mt qu trnh hot
ng kinh t no . Mt sn phm to ra c th trng chp nhn hay khng c
biu hin khng nhng ni dung cht lng sn phm, m cn th hin sn phm
c bn ra mc gi no.
T thc t khi nh gi hiu qu th kt qu (Q) cng nh chi ph (K) u da
trn c s gi th trng ti thi im xc nh. Tuy nhin khi cn nghin cu ng
thi ca hiu qu th phi s dng gi c nh hoc gi ti thi im gc so snh.
Trong sn xut nng nghip cc yu t chi phi n hiu qu cn mang nhng
c th ring l:
- t ai l mt t liu sn xut c bit quan trng nhng lun lun b gii hn
v din tch.
- Sn xut nng nghip phi tun theo quy lut t nhin ca sinh hc. V vy hiu
qu trong sn xut nng nghip bao hm cc mt sau:
+ Hiu qu s dng t: Vic nng cao hiu qu s dng t c c bit coi
trng khng ch thi gian trc mt m i hi phi lu di, bn vng thng qua cc
phng php nh: La chn h thng cy trng vt nui thch hp vi t, thc hin
cc bin php thm canh, tng v, m rng din tch v.v... mt cch hp l.
+ Hiu qu sinh hc: Nng cao hiu qu sinh hc thng qua cc bin php:
Ging mi, thay i cng ngh sn xut, thi v thch hp v.v...
C hai mt trn u ho quyn b sung cho nhau nhm t mc tiu l thu c
lng kt qu ln nht trn mt n v din tch vi lng chi ph thp nht. chnh
l hiu qu s dng t trong nng nghip.
5.4. CC H THNG CH TIU NH GI HIU QU S DNG T
Khi nh gi hiu qu kinh t trong sn xut nng nghip c th dng nhiu ch
137
tiu v cch xc nh cc ch tiu tu thuc vo mc ch v phm vi nghin cu Da
trn c s khoa hc ca hiu qu kinh t v cc c im, yu cu nghin cu hiu qu
kinh t s dng t, c th xc nh h thng cc ch tiu sau:
5.4.1. H thng ch tiu th nht
5.4.1.1 Nhm ch tiu phn nh hiu qu sn. xut tnh trn mt n v din
tch t (ha)
- Gi tr sn xut Golha (Gross Output) l ton b gi tr sn phm c to ra
trong mt thi k nht nh (thng l 1 nm) trn 1 hecta t
GO = Sn lng sn phm x gi bn sn phm
- Gi tr gia tng VA/ha (Value Added) l gi tr tng thm hay gi tr sn phm
mi to ra trong qu trnh sn xut trn 1 hecta t tnh VA cn phi tnh c chi
ph trung gian IE (Intermediate Expenditure) hoc chi ph trc tip Dc (Direct Cost).
l ton b chi ph vt cht trc tip cho sn xut nh: Ging, phn bn, bo v thc
vt, nc v cc dch v sn xut khc nh vn ti, khuyn nng, li vay ngn hng,
tin thu lao ng ngoi v.v...
VA = GO - DC hoc VA = GO - IE
Trong nn kinh t th trng ngi sn xut quan tm nhiu n gi tr gia tng,
c bit v cc quyt nh ngn hn trong sn xut. N l kt qu trong vic u t chi
ph vt cht v lao ng sng ca tng h nng dn hoc doanh nghip v kh nng
qun l ca h.
- Thu nhp hn hp NVA/ha (Net Value Added)
L phn tr cho ngi lao ng (c lao ng chn tay v lao ng qun l) cng
tin li thu c trn tng loi hnh s dng t ca 1 hecta. y chnh l phn thu
nhp m bo i sng ngi lao ng v tch lu cho ti sn xut m rng.
NVA = VA - DP - T
Trong : Dp l khu hao ti sn c nh
T l thu s dng t
5.4.1.2. Nhm ch tiu phn nh hiu qu trn mt n v chi ph vt cht
(thng tnh cho 1000 ng chi ph)
Gi tr sn xut trn chi ph vt cht : HCGO = GO/ Dc
- Gi tr gia tng trn chi ph vt cht : HCVA = VA/ Dc
- Thu nhp hn hp trn chi ph vt cht : HCNVA = NVA/ DC
y l cc ch tiu tng i ca hiu qu. N ch ra hiu qu s dng 1000 ng
chi ph trung gian (hoc chi ph trc tip). Khi sn xut cnh tranh trn th trng cc
ch tiu ny s quyt nh s thnh bi ca mt loi sn phm.
138
5.4.1.3 Nhm ch tiu phn nh hiu qu trn mt n v lao ng (l lao ng
quy i hoc 1 ngy cng chun)
Gi tr sn xut trn lao ng: HLGO = GO/ LD
- Gi tr gia tng trn lao ng: HLVA = VA/ LD
- Thu nhp hn hp trn lao ng: HLNVA = NVA/LD
Cc ch tiu ny nh gi kt qu u t lao ng sng cho tng loi hnh s
dng t, c th dng lm c s so snh chi ph c hi lao ng.
5.4.2. H thng ch tiu th hai
5.4.2.1 Hiu qu trn n v din tch canh tc
- Gi tr sn xut GO/ha (nh h thng ch tiu th nht)
- Li th GM/ha (Gross Magin) l hiu s ca gi tr sn xut v chi ph bin i
GM = GO - VC
Chi ph bin i VC (Variable Cost) cn gi l chi ph kh bin - l loi chi ph
thay i theo quy m sn xut.
Nu phn chia c th th: c loi chi ph bin i t l thun vi sn lng, c
loi thay i theo cp bc, chng loi sn phm. C trng hp c bit th kh chi ph
tng thm c th lm gim sn lng.
Trong sn xut nng nghip chi ph bin i gm cc loi: Ging, phn bn, bo
v thc vt, thu li ph, thu my mc v chi ph cng lao ng. .
Chi ph c nh FC (Fixed Cost) l ton b khon tin m doanh nghip hay h
nng dn phi ng chu trong mt thi k v cc khon u t vo ti sn c nh.
Trong thi k cc khon chi ph ny khng thay i v khng ph thuc vo s
lng sn phm, thm ch nu khng sn xut vn phi chu khon chi ph ny. i
vi h thng s dng t th l: Tin thu t, khu hao ti sn c nh, thu cng
c v.v.
- Li rng: Nifha git Income) l li rng trong sn xut kinh doanh ca doanh
nghip hay h nng dn
Ni = Go -VC - FC
5.4.2.2. Hiu qu trn mt n v chi ph
- Li th trn chi ph bin i: HCGM = GM/VC
Li rng trn tng chi ph vt cht: HC = NI/(VC+FC)
5.4.2.3. Hiu qu trn mt n v lao ng
- Li th trn ngy cng lao ng: HL = GM/ LD
139
- Li rng trn mt lao ng: HL = NI/ LD
5.4.3 . Kh nng ng dng cc h thng ch tiu trong nh gi hiu qu
kinh t t
* H thng ch tiu th nht: C th dng nh gi hiu qu s dng t trong
h nng dn v trong cc trang tri quy m nh, m trnh hch ton thp, cha
hch ton c y chi ph lao ng, nht l lao ng t lm ca h nng dn.
Trong iu kin d tha lao ng thng th ngi nng dn "ly cng lm li".
* H thng ch tiu th hai: C th p dng tnh ton xc nh hiu qu s
dng t cc trang tri, doanh nghip, nng lm trng c quy m sn xut ln, c
trnh hch ton cao, c kh nng phn nh r c chi ph lao ng, k c lao ng
thu v lao ng t lm. Cng lao ng c tr theo mc lng c nh hng thng
cho cng nhn.
5.5. NH GI HIU QU S DNG T THEO QUAN IM SINH ThI
BN VNG
Hin ti trn th gii cng nh trong nc cha c nhng nghin cu c tnh
chin lc v qun l s dng t ai lu bn, trong c vn quan trng l qun l
t nc v dinh dng. Phn ln cc chng trnh nghin cu trin khai cp ti
nng cao nng sut trn cc tha canh tc, cha gii quyt c cc vn trn ton
lu vc hoc trn mt vng rng ln theo quan im sinh thi bn vng, c bit i
vi nhng vng t dc, t c vn v d b thoi ho.
5.5.1. Khi nim v qun l s dng t bn vng
Nhm cc nh nghin cu v khung nh gi qun l t bn vng (Narobi,
1991) a ra mt khi nim nh sau:
Qun l bn vng t ai bao gm t hp cc cng ngh, chnh sch hot ng
nhm kt hp cc nguyn l kinh t x hi vi cc quan tm mi trng ng thi
gii quyt cc vn :
- Duy tr hoc nng cao nng sut nng nghip (Productivity)
- Gim ri ro cho sn xut (Security)
- Bo v tim nng ngun lc t nhin v ngn nga thoi ho t v nc
(Protection)
- C hiu qu lu di (Viability)
c x hi chp nhn (Acceptability)
5.5.2. Nhng nguyn tc nh gi bn vng
1) Tnh bn vng c nh gi cho mt kiu s dng t nht nh
2) nh gi cho mt n v lp a c th
140
3) nh gi cn tin hnh nh mt hot ng lin ngnh
4) nh gi v c 3 mt: Kinh t, x hi, mi trng
5) Da trn quy trnh v d liu khoa hc, nhng tiu chun v ch s phn nh
nguyn nhn v du hiu.
5.5.3. Nhng tiu ch v ch tiu c bn nh gi tnh bn vng hiu qu s
dng t
nh gi hiu qu s dng t ni chung cn phi xem xt mt cch cn i
v ng b cc tiu ch trn cc kha cnh hiu qu kinh t, hiu qu x hi v vn
bo v mi trng t s dng lu bn. Theo quan im v s dng t bn vng,
nht l i vi t i ni dc, cc nh khoa hc t Vit Nam nghin cu v
ngh s dng cc tiu ch sau y nh gi hiu qu s dng t.
Tiu ch v hiu qu Ni dung ch tiu
Hiu qu kinh t
1 Nng sut cao
2. Cht lng tt

3. Gi tr sn xut trn n v din
tch cao
4. Gim ri ro
- V sn xut
- V th trng
- Trn mc sng bnh qun ca vng
- Nng sut tng dn
- t tiu chun sn phm tiu th ti a phng v xut
khu
- Trn mc trung bnh ca cc h thng s dng t ca
a phng
- Gi tr li ch/chi ph (B/C > 1,5)
- t mt trng o thin tai, su bnh
- C th trng n nh > 7 nm
- D bo qun v vn chuyn
Hiu qu x hi
1.p ng nhu cu nng h
- V lng thc, thc phm
- V tin mt
- Nhu cu khc: g, ci
2. Ph hp nng lc nng h
- V t ai
- V nhn lc
- V vn
- V k thut
3. Tng cng kh nng ngi
dn:
- Tham gia Hng quyn quyt
nh, cng bng x hi
4. Ci thin cn bng gii trong
cng ng
5 . Ph hp vi lut php hin
hnh
6. c cng ng chp thun
- Nng h c lng thc do sn xut hoc to ra ngun
tin mua
- Bo m c thc phm cn i dinh dng
- Sn phm bn c, c thu nhp thng xuyn
- cht t hoc nhu cu thng thng khc
- Ph hp vi quy m t c giao
- Ph hp vi lao ng trong h hoc thu ti a phng
-Khng phi vay li cao
- Pht huy c tri thc bn a, k nng nng dn, nng
h t lm c nu c tp hun Tham gia mi khu k
hoch

- Nng dn t quyt vic s dng t v c hng li
ch (khng p t)
- Khng lm ph n nng nhc hn
- Khng lm tr em mt c hi hc hnh
- Ph hp vi lut t ai v cc lut khc
- Ph hp vi vn ho dn tc
- Ph hp vi tp qun a phng
141
Hiu qu v mi trng
1.Gim thiu xi mn, thoi ho t
n mc chp nhn c
2. Tng che ph t

3. Bo v ngun nc

4. Nng cao a dng sinh hc ca h
sinh thi t nhin
- xi mn di mc cho php
- ph nhiu t c duy tr hoc ci thin
- Tr li tn d hu c mc c th
- che ph t >35% quanh nm
- Duy tr tng ngun sinh thu
- Khng gy nhim ngun nc
- Duy tr s loi thc vt cao nht
- Khai thc ti a cc loi bn a
- Bo tn, lm phong ph qu en
* Nhm tiu ch v hiu qu kinh t
- H thng s dng t phi c mc nng sut sinh hc cao trn mc bnh qun
trong vng c cng iu kin t ai. Nng sut sinh hc c tnh bao gm c sn
phm chnh v sn phm ph i vi c trng trt v chn nui.
- Xu th nng sut phi tng dn mi th hin c tnh bn vng v hiu qu
kinh t
- V cht lng: Sn phm phi t tiu chun th trng (tiu th ti a
phng, trong nc hay xut khu). Ch tiu ny phn nh trnh tip cn th trng,
vic gii quyt ch tc v th trng phi bt u ngay t khu sn xut, chn ging
thch hp, ph hp th hiu ngi tiu dng, b tr thi v hp l nht bn sn phm
c gi v.v...
+ Gi tr sn xut (GO), gi tr gia tng (VA) trn n v din tch l thc o
quan trng nht ca hiu qu kinh t i vi mt h thng s dng t. Cc loi sn
phm (chnh v ph) c ng gp vo thu nhp u phi c tnh n.
+ Cc ch tiu khc v hiu qu kinh t c xem xt trong tng iu kin c th
v khng gian v thi gian gp phn ra cc quyt nh cho h thng s dng t.
Tuy nhin ch tiu li rng trong sn xut t nht phi ln hn li sut tin vay vn
ngn hng.
+ Gim ri ro: H thng s dng t c gng gim n mc thp nht thit hi
do thin tai, su bnh. V th trng tiu th trc ht phi quan tm n th trng
ni a (nu khng bn c xa hay xut khu th vn c kh nng tiu th trong
vng). Sn phm d bo qun, t h hao, thi hng, trnh cho ngi sn xut
khng b ngi mua c quyn p gi.
* Nhm tiu chun v hiu qu x hi - tnh chp nhn x hi
+ Xc nh h thng s dng t trc ht cn quan tm n nhu cu ti thiu
ca nng h v n, v sinh hot ri mi vn ln sn xut hng ho.
Sau na l quan tm n vic cho thu nhp thng xuyn, u k ph hp vi
vn ling t i ca h nng dn
142
+ H thng s dng t phi pht huy c ni lc ca nng h v ngun lc a
phng, c t chc trn t m nng dn c quyn hng th lu di, t, rng
c giao vi li ch cc bn rch ri.
+ Ngun vn vay c n nh vi li sut v thi hn ph hp t ngun vn tn
dng hoc ngn hng.
+ Ngi dn c tham gia trit vo vic ra quyt nh v k hoch v
phng n sn xut, c quyn bnh ng trong hng li i vi mi hp ng c lin
quan.
+ V lao ng x hi: B tr s dng hp l ngun lao ng, quan tm n vic
bnh ng gii v quyn tr em. Khng lm cho ph n phi lao ng nng nhc hn,
khng lm dng sc lao ng ca tr em v tc i quyn hc tp ca chng. Rt gn
thi gian lao ng v tng thi gian hc tp cho tr em
+ T l s dng lao ng trong nng lm nghip
+ Ch s cn bng v gii
+ T l i ngho
+ m bo an ninh lng thc
+ H s cng bng s dng t
+ H thng s dng t phi ph hp vi lut php v hng c cng ng ln
hn. Chng hn khng b tr cy trng i khng nhau trong mt vng t, cy c sc
chng xi mn yu khng b tr vng u ngun, cy trng khng ph hp vi nn
vn ho dn tc v tp qun a phng s khng c cng ng ng h.
* Nhm tiu chun v mi trng sinh thi
H thng s dng t phi p ng cc yu cu sau:
+ Gi t khi b ra tri, xi mn: Th hin bng gim thiu lng t mt
hng nm di ngng cho php. Ngng ny phi c xc nh cho tng loi t,
tng thm ph thc vt mi a phng.
+ ph nhiu t tng dn trong tun hon hu c c ci thin
+ m bo ngun sinh thu khng b khai thc cn kit, h mc nc ngm,
nhim ngun nc.
+ m bo che ph t ngng an ton sinh thi (> 35%), che ph lin tc
trong nm.
+ m bo a dng sinh hc th hin qua thnh phn loi sinh vt (a canh bn
vng hn c canh, cy di ngy c kh nng bo v tt hn cy ngn ngy v v )
+ Bo tn qu en: Tn dng c nhiu loi cy bn a vn c chn lc
t lu i thch nghi vi iu kin a phng, b sung mt s loi mi m bo cn
143
bng sinh thi.
+ H s a dng sinh hc
+ T l che ph rng, t l din tch t trng c trng
Cc tiu ch thuc ba lnh vc trn c dng xem xt nh gi mt h thng
s dng t. Tu theo tng c tnh v mc tiu ca mi kiu s dng t, cc tiu ch
v ch tiu cng c ngha khc nhau, cp quan trng khc nhau. V vy khi nh
gi s xem xt trong tng trng hp c th m t cho chng cc trng s khc nhau.
5.6. TNH CHT KINH T CA QUYN S HU I VI TI SN NH
T
5.6.1. Cc loi quyn s hu i vi ti sn t dai
* Quyn s hu i vi ti sn t ai gm:
- Quyn s dng ti sn
- Quyn thu li nhun t ti sn
- Quyn cho thu, th chp
- Quyn lu chuyn, chuyn nhng, bn ti sn
- Quyn s hu t ai cn c xem xt phn t ngm, khong khng gian.
mt s quc gia quyn s hu t mang tnh c quyn, c nhng quy nh hn
ch.
* Gi tr ti sn t ai ph thuc:
- Gi tr thu nhp tng thm do ti sn t ai mang li
- Chi ph thc hin quyn s hu hoc s dng t
* Cc hnh thc s hu ti sn:
- S hu nh nc
-S hu c nhn (t nhn)
- S hu cng ng
- S hu chung
* Vn tranh chp trong s dng quyn ti sn t ai:
- Trong s dng t, cc mnh t lin k nhau, mc ch s dng khc nhau gy
nh hng ln nhau dn n tranh chp s dng ti sn.
- S tranh chp s dng ti sn t ai xut hin chi ph giao dch gi quan h
- Chi ph xc lp v bo v quyn s hu (s dng) ti sn gn lin vi mt th
trng gi l chi ph giao dch. Vn tranh chp phi c quy nh v gii quyt
bng h thng php l v.v... chi ph giao dch thp nht.
144
5.6.2. Tnh cht kinh t ca quyn s hu v quyn s dng t
Quyn s hu v quyn s dng v ti sn t ai rt c quan tm, lm th no
th hin n ph hp iu kin v mi trng c th ca mi quc gia? Trong nn kinh
t th trng t c coi l mt ti sn c bit v c lu truyn qua cc th h. L
mt ti sn c bit nn n c gi v c xc lp quyn s hu. Nu quyn s hu t
ai khng c xc nh c th dn n nhng lng ph trong s dng t, lm cho ti
nguyn t, rng, bin mau b cn kit do mi ngi cng tm cch chim t trng,
ph rng, khai ph t lm ti sn ring.
Trong vn s hu, mi nc la chn mt c ch v hnh lang lut php thch
hp vi nc mnh, c nc quyn s hu t ai thuc t nhn. C nc p dng i
vi t c quan nh nc, cng trnh phc li cng cng, ti nguyn bin, sng, h
v.v... thuc s hu Chnh ph; t sn xut, t , t doanh nghip, v.v... thuc s
hu t nhn. mt s nc quyn s hu t thuc s hu t nhn nhng lut php
quy nh m( s hn ch nht nh nh khng c thay i mc ch s dng t v
lm cng trnh kin trc tri vi quy hoch ph duyt, khng c quyn i vi
phn t ngm, khong khng gian ngoi gii hn cho php hay Chnh ph c
quyn nh ot khi gii to c n b s dng t vo cc mc ch cng cng nh
lm ng giao thng, knh dn nc, thm d khai thc khong sn, cng trnh phc
v li ch cng ng v.v...

th 5.2. Tnh kinh t ca quyn s hu v quyn s dng t
Cng nh cc hng ho khc, quyn s hu ti sn t c tnh loi tr v tnh
cnh tranh. Ti sn t c tnh loi tr (bng gi c) nu nh mt t chc hay mt c
nhn ch c th c quyn s dng t bng cch tr tin cho ch s hu ca mnh
t Cn tnh cnh tranh ca ti sn t th hin ch nu n c s dng bi mt
ngi ch th ng nhin ngi khc khng th c s dng. Trong th trng t,
145
chi ph xc lp v bo v quyn s hu ti sn t gn lin vi th trng gi l chi ph
giao dch. Chnh ph cc nc ang pht trin u c gng chi ph giao dch mc
hp l nht, mun t c iu cn c quy nh khng quyn s hu t b
lng ph (khng t v ch), c quy nh bng lut php, chnh sch chi ph giao
dch tp trung vo khu vc kinh t chnh thng, gim thiu chi ph giao dch ri vo
khu vc kinh t phi chnh thng v d pht sinh tiu cc. Trong nn kinh t th trng
khi quyn s hu ti sn c xc lp mi c s giao dch mua bn thay i quyn s
hu v mt loi ti sn no gia cc i tng bao gm c t ai. th gm hai
thng s: (l) Lao ng l i lng thay i; (2) t ai l i lng c nh
ng cong AV l nng sut lao ng (NSL), bin i theo mi n v lao
ng phn nh u ra trn 1 n v lao ng. S dng t lao ng nng sut cao v
ngc li.
ng VMPt (Gi tr sn phm bin theo lao ng) l lng sn phm di ra khi
tng thm mt lng lao ng
on OB l chi ph c hi v lao ng
- Nu khng giao quyn s dng t: Nhiu lao ng a phng cng s dng
t ti im D s lao ng trung bnh bng chi ph c hi ca lao ng, im OL
2
- Khi t c giao quyn (c ngi ch) ch thu mt lng lao ng tt nht
OL
1
, sn phm di d ln hn chi ph c hi lao ng, khi OL
1
= OB, tam gic
ABC l tin thu c do giao quyn s dng hoc s hu v t.
- Khi khng giao quyn s dng t, ng VMPL tt xung E (m), tin thu sn
phm trung bnh do nhiu lao ng lm D, phn thu thm nm im m, tam gic
CDE l l (ABC = CDE).
Rt ra:
- Khon l do s dng nhiu lao ng bng khon li do t c giao quyn.
Nu quyn ti sn t quy nh khng hon thin, khng giao quyn s hu hoc s
dng t mt cch r rng th nhng chi ph tng thm khng c b li.
- Nhiu ngi cng khai thc ti nguyn thin nhin th ti nguyn mau b cn
kit
- Nhiu ngi cng lm dng khai thc t ai th t ai mau b thoi ha.
- Khng t khng c ch, phi giao quyn s hu, quyn s dng t c th .
5.6.3. Chi ph to ra quyn s hu
C nhiu trng hp c mt mnh t hp php phi b ra khon chi ph
khng hp vi lut, gi l chi ph to ra quyn s hu hoc quyn s dng t. Mc
chi ph l bao nhiu trnh hoc li dng php lut?
146
Cng thc xc nh (Maket & Jhon Son):

C th n gin ha thnh: EG: Pr(q).P - (Ca)
Trong :
EG: L li nhun d kin
P: L gi th trng ca mt n v t ai vi mt quyn s hu
C: L gi ca Chnh ph i vi mt n v t ai
Q: L chi ph b ra trn trnh lut php
Pr(q): L kh nng thnh cng c quyn s hu vi chi ph q
Nu c s cnh tranh gia nhiu ngi xin c cp t (vi t c gi tr ln) th:

Li nhun d kin thu c c th bng 0, khi gi c quyn s hu hoc s
dng t tng ng vi gi Chnh ph cng vi chi ph khng hp lut php. - Vy
q l bao nhiu c quyn s hu hoc quyn s dng t cc nc ang pht trin?
(mt s nc l 60 - 80% ca P hoc 33% ca C).
- Chnh ph cn quy nh khng quyn s hu, quyn s dng t b lng ph,
giao quyn s hu hoc s dng t c th, phi gii quyt bng lut php, chnh sch
v.v...
- Khi to ra quyn s hu, quyn s dng t s nh hng ti gi c v phn
phi thu nhp x hi (phn ha giu, ngho v.v...).
- To ra quyn s hu, quyn s dng t cho c nhn phi c chnh sch x hi
km theo n nh gi, b p ngi thit thi, ngi ngho v.v...
- Khi xem xt chi ph to ra quyn s hu, quyn s dng t cn ch s xut
hin chi ph giao dch kinh doanh (lm cho quyn s hu, quyn s dng t c hiu
lc sm).
5.6.4. Chi ph to ra quyn s hu t ai cc nc dang pht trin v
Vit Nam
Cc nc ang pht trin thng chi ph ny cao do dn tr thp, lut l cha
hon chnh.
Phi xc lp quyn s hu, quyn s dng t trong khu vc kinh t chnh thng,
gim thiu ngun lc di do vo khu vc phi chnh thng
Phi gii quyt vn gim chi ph giao dch bng quy nh ca lut php
Mt s biu hin c th li dng khi t khng c ch c th:
147
- C nhn tm cch chim cc khu t trng trong thnh ph
- C nhn tm cch hp thc ha trong th trng thng mi khng chnh thc
(bun bn h ph v.v...)
- Nhng chi ph tiu cc to ra quyn s hu, quyn s dng t, quyn hp
php doanh nghip, chi ph trn trnh lut php v.v...
Tm li:
Cc nc ang pht trin cn nghin cu, p dng vn giao quyn s hu
hoc quyn s dng t ai (p dng th no, mc ra sao?)
Mi nc nn tm c ch v hnh lang lut php thch hp trong giao t, cp t
gim chi ph giao dch, Nh nc kim sot c vn giao t, cp t vit
Nam:
- Giao quyn s dng t ai trong c ch s hu ton dn v t ai xc lp cc
quyn khc bn cnh quyn s dng t ai
- Nh nc can thip vo th trng t ai bng cc chnh sch v quy nh c
th, hn ch nhng tiu cc ca giao t, cp t
- To hnh lang php l v th tc cho cp t v cho thu t...
Bt b cc th tc phin h trong cp giy php kinh doanh, thnh lp doanh
nghip
- Xy dng nhng chnh sch x hi gim bt bnh ng v chnh lch v thu
nhp
- X l nhng hnh ng v biu hin chi ph tiu cc hp thc ha quyn s
dng t ai bt hp php.
148
Chng VI
TH TRNG NH T V CNG TC N B
GII PHNG MT BNG


6.1. TH TRNG V VAI TR CA TH TRNG NH T I VI S
PHT TRIN KINH T X HI
6.1.1. Vai tr ca t ai vi nh
Trong Li ni u ca Lut t ai nm 1993 vai tr ca t ai c khng
nh: "t ai l ti nguyn quc gia v cng qu gi, l t liu sn xut c bit, l
thnh phn quan trng hng u ca mi trng sng, l a bn phn b cc khu dn
c, xy dng cc c s kinh t, vn ho, x hi, an ninh v quc phng". Tht vy t
ai gi v tr v c ngha c bit quan trng. t ai l iu kin chung i vi mi
qu trnh sn xut ca cc ngnh kinh t quc dn v hot ng ca con ngi. t ai
l mt trong nhng ti nguyn v cng qu gi ca con ngi, l iu kin cho s sng
ca ng, thc vt v ca con ngi trn tri t. t ai l iu kin vt cht cn thit
con ngi tn ti v ti sn xut cc th h k tip nhau ca loi ngi. Bi vy,
vic s dng t ai c hiu qu (hiu qu kinh t, x hi v mi trng) v bo v
ngun ti nguyn t ai bn vng v lu di l v cng cn thit.
Nh l sn phm ca hot ng xy dng v l khng gian bn trong c t chc
c ngn cch vi mi trng bn ngoi dng . Vi cch tip cn t nn tng x
hi, n nay nh khng ch l khng gian c tr n thun, m cn l mi trng
sng, mi trng lao ng v sn xut, mi trng vn ho, gio dc. Nh l t m
hnh phc ca mi gia nh, l t bo ca s phn vinh v tin b x hi...
i vi mi quc gia, nh khng ch l ngun ti sn ln, m cn th hin trnh
pht trin, tim nng kinh t v gp phn to nn b mt kin trc tng th. Ngy
nay nhiu nc vi nn kinh t th trng hin i, cuc sng ca ngi dn c
nhng bin i v cht rt ln. Khi nhu cu v n v mc tm n, nh i vi mi
gia nh cng tr nn quan trng, yu cu v nh li cao hn: nhiu phng v c tin
nghi hin i. .
Nh l vn nng bng ca mi x hi, trong mi thi k pht trin ca nn
kinh t, l s quan tm ca mi c nhn, mi gia nh, mi t chc kinh t, x hi v
c mi quc gia. Nh c nh hng n mi lnh vc ca i sng kinh t - x hi t
kinh t, vn ho n chnh tr x hi.
Trong nhng nm thc hin cng cuc i mi, ng v Nh nc ta ht sc
quan tm gii quyt vn nh ca nhn dn cc th cng nh nng thn, gp
phn tng bc thc hin ci thin i sng cho nhn dn. iu 62 Hin php nc
149
Cng ho x hi ch ngha Vit Nam nm 1992 quy nh r: Cng dn c quyn xy
dng nh theo quy hoch v php lut. Quyn li ca ngi thu nh v ngi c
nh cho thu c bo h theo php lut.
6.1.2. Khi nim th trng nh t
Nh t l nhng b phn ti sn quan trng ca bt ng sn. phn loi ti
sn trong quyn s hu, ngi ta chia ti sn thnh hai loi: Bt ng sn v ng sn.
Thut ng bt ng sn v ng sn v ang c s dng rng ri v c ghi
nhn hu ht cc b lut theo h thng php lut thnh vn. nhiu nc trn th
gii nh Anh, M, Thi Lan, Malaixia v.v. . . ch nh bt ng sn c th ch ho
trong mt ngnh lut: Lut bt ng sn. Hu ht cc khi nim bt ng sn gia cc
nc u c s thng nht. Mc du vy, khi xc nh cc ti sn cu thnh bt ng
sn cn c s khc nhau mt mc nht nh, tuy rng khng nhiu.
nc ta, trc khi ban hnh B lut Dn s nm 1995, trong h thng php
lut cng nh trong qun l v hot ng kinh t chng ta rt t khi s dng thut ng
bt ng sn v ng sn. Trong php lut kinh t chng ta s dng ti sn c nh
v ti sn lu ng v xc nh c ni hm ca chng. Theo thng l quc t v tp
qun quc t cng nh trn c s thuc tnh t nhin ca cc ti sn v cc ti sn c
di di c hay khng, B lut Dn s phn chia ti sn thnh 184
bt ng sn v ng sn. iu 181 B lut Dn s xc nh khi nim bt
ng sn v ng sn nh sau:
1. Bt ng sn l cc ti sn khng di di c bao gm:
a. t ai
b. Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi
nh , cng trnh xy dng ;
c. Cc ti sn khc gn lin vi t ai;
d. Cc ti sn khc do php lut quy nh.
2. ng sn l nhng ti sn khng phi l bt ng sn.
Cch phn loi trn y l ph hp vi yu cu ca cng tc qun l v hot
ng sn xut kinh doanh. t ai, nh , cc cng trnh xy dng v cc ti sn gn
lin vi t ai l nhng loi ch yu ca bt ng sn. Theo quy nh ca php lut
cc loi ti sn phi c ng k nhm m bo vic kim tra, kim sot ca cc
c quan nh nc c thm quyn.
Th trng nh t l th trng cc yu t nh v t hp thnh. Theo ngha hp,
th trng nh t gm th trng cc yu t nh v t , vn tc, khun vin gn
vi nh. Theo ngha rng, th trng nh t bao gm c t , vn tc v khun
vin gn vi nh v t s dng cho cc mc ch khc. Trn thc t hin nay
150
nc ta mt s kin quan nim v th trng bt ng sn theo ngha hp, l th
trng nh t. V bt ng sn nh, t va mang ngha kinh t, chnh tr x hi to
ln, va ph hp vi tnh hnh thc t nc ta hin nay l trong th trng bt ng
sn th th trng nh t v ang c hnh thnh r rt v vn hnh rt si ng.
Nn kinh t hng ho pht trin bao gm mt h thng ng b cc loi th
trng. S pht trin cc loi th trng l h qu tt yu ca phn cng lao ng trong
nn sn xut hng ho, ng thi l iu kin lm cho phn cng lao ng x hi ngy
mt su sc.
Th trng nh t bc u hnh thnh v ang c xu hng m rng nc
ta. u c nh v t cng nh cc dch v gn lin vi nh v t th c th
hnh thnh th trng nh t. Th trng nh t c lin quan n mt vng, mt khu
vc, hoc ton b lnh th t nc.
Th trng nh t l mt b phn ca th trng bt ng sn. V vy, n gn
lin vi s ra i v pht trin ca th trng bt ng sn. Th trng nh t trc
ht c hiu l ni din ra cc hnh vi mua v bn hng ho nh t cng nh dch
v gn lin vi hng ho . Qu trnh trao i - mua v bn nh t lun vn ng v
pht trin lm cho cc phng thc giao dch, trao i nh t cng din ra nhiu dng
khc nhau.
nc ta, trong cc vn bn php lut ca Nh nc quy nh t ai thuc
s hu ton dn, do Nh nc thng nht qun l v Nh nc giao cho cc t chc v
c nhn s dng n nh lu di. Cc t chc v c nhn c Nh nc giao t s
dng t theo quy nh ca php lut c cc quyn: quyn chuyn i, quyn chuyn
nhng, quyn tha k, quyn cho thu, quyn th chp v quyn gp vn bng gi tr
quyn s dng t hp tc kinh doanh. Do vy nc ta thc cht hng ho trao
i trn th trng nh t l quyn s dng t v quyn s hu nh . V vy th
trng nh t c th hnh dung mt cch tru tng l ni m ngi mua v ngi
bn tho thun c vi nhau v s lng, cht lng v gi c hng ho l quyn s
dng t v quyn s hu nh . Th trng nh t cc vng khc nhau hot ng
theo cc cch khc nhau tu theo s lng, quy m ca nhng ngi tham gia, kt cu
h tng v cc iu kin thng tin gia ngi mua v ngi.bn.
Th trng t hnh thnh v pht trin t lu i trong cc nc kinh t th
trng, ngay t x hi phong kin t vic thu mn, cm, c t chuyn sang mua
t bn on, ph bin l cc a ch tch t t tng cng quy m bc lt a t.
Chuyn sang x hi t bn, vic thu t, mua bn t theo gi th trng cng bc
sang mt trnh cao hn, hnh thnh th trng t bn cnh cc th trng khc nh
th trng hng tiu dng, th trng lao ng, th trng vn v.v. . . Tuy vy th
trng t cng c nhng nt ring tng nc, do s khc bit v ch chnh tr,
do mc khan him ti nguyn t.
151
Th trng l phm tr kinh t ca sn xut hng ho, th trng t chu s iu
tit ca quy lut cung - cu, quy lut cnh tranh, quy lut khan him ti nguyn. Th
trng t chu s can thip ca Chnh ph thng qua cc chnh sch v cc cng c.
6.1.3. Cc yu t nh hng ti th trng t
C cc nhm yu t sau y nh hng ti th trng t:
- Yu t chnh tr: n nh chnh tr, th trng t n nh.
- Yu t x hi: Mt dn s, phong tc tp qun, trnh dn tr, t l ngi
giu, ngi ngho v.v. . . c nh hng ti th trng t.
- Yu t kinh t: Tnh trng pht trin kinh t ca t nc, thu nhp bnh qun
ca dn c, c s h tng, s hi nhp kinh t vi bn ngoi.
6.1.4. Nhng c im ring ca th trng t ai
Ngoi nhng c im chung nh ca cc th trng khc, th trng t ai c
nhng c im ring xut pht t nhng im ring bit tn ti ca bn thn t ai :
- Do tnh khng ti to, tnh khng thay th ca t ai, s khng gia tng ca
din tch t nhin nn t ngy cng khan him, t l mt loi vn, mt loi ti sn
tham gia trn th trng, gi t tng theo thi gian v s pht trin ca x hi. - Tng
cung v t khng i nhng lng cung tng loi t thay i, cu v t tng theo
thi gian.
- Trao i trn th trng, t khng thay i v tr khng gian, t khng mt i
trong qu trnh s dng. S dng t ph thuc mi trng sinh thi, tun theo quy
hoch v lin quan ti khu vc ln cn.
Th trng t nhy cm vi nn kinh t x hi v chnh tr, c nh hng ln ti
th trng ti chnh v.v...
6.1.5. Vai tr ca th trng nh t
Th trng nh t pht trin l nhn t quan trng gp phn thc y s pht
trin kinh t - x hi t nc v nng cao i sng ca cc tng lp dn c.
- Th trng nh t l ni thc hin ti sn xut cc yu t sn xut cho cc nh
kinh doanh nh t. Trn th trng nh t, cc nh kinh doanh bt ng sn v
nhng ngi tiu dng thc hin vic mua bn ca mnh. Vi vai tr l mt hng ho
c bit, t ai v nh c chuyn quyn s hu v quyn s dng t ngi ny
sang ngi khc. Vic mua i bn li nh vy to ra mt khi lng hng ho khng
bao gi cn cung cp cho th trng, lm cho th trng hng ho nh t lun lun
phong ph. Th trng l ni chuyn ho vn t hnh thi hin vt sang gi tr, l nhn
t quyt nh tc chu chuyn vn, s tng trng ca kinh doanh v s tn ti ca
cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn.
Trong qu trnh kinh doanh to ra cc sn phm nh nh v cc cng trnh gn
152
lin vi t ai, cc yu t sn xut k c gi c ca t ai c vt ho trong sn
phm. tin hnh qu trnh ti sn xut chu k tip theo, i hi phi chuyn ho
hnh thi hin vt thnh hnh thi tin. Chng hn, xy dng nh cao tng bn,
mun ti sn xut chu k sau phi bn nh tr lng cho nhng ngi qun l v
cng nhn, mua nguyn vt liu (xi mng, st thp, gch ngi v v .) Cng vic chuyn
ho hnh thi vn ny c thc hin thng qua th trng. Tuy nhin tc chu
chuyn nhanh hay chm li ph thuc vo tc lu thng hng ho, ph thuc vo
dung lng ca th trng.
Th trng nh t nhn t gc x l u ra ca sn phm c nh hng quyt
nh n tc , quy m tng trng ca kinh doanh v s tn ti ca doanh nghip v
l ni thc hin chc nng hon tr vn - iu kin ti sn xut cc yu t sn xut
kinh doanh.
Qu trnh thc hin vic tiu th sn phm trn th trng khng ch n thun l
hon tr chi ph sn xut, m cn l quy trnh hin thc ho gi tr sn phm thng d
tim tng thnh li nhun thc t.
- Th trng nh t l cu ni gia sn xut v tiu dng, gia xy dng, mua
bn nh v mua bn quyn s dng t.
Trong iu kin ca sn xut hng ho, ngi sn xut trc ht lo t chc sn
xut kinh doanh, s dng cc yu t sn xut sn xut ra nhng sn phm hng ho,
nhng sn phm hng ho s c em bn. Trong khi nhng ngi tiu dng
sn phm li cn tm mua cc loi sn phm . gii quyt mu thun ny, ni gp
g chnh l th trng. Thng qua th trng)ngi bn (bn cung) v ngi mua (bn
cu) gp g tho thun vi nhau v sn phm c thc hin, qu trnh sn xut din
ra bnh thng.
- Thc y p dng khoa hc - k thut, ci tin cng ngh, nng cao cht lng
nh , bo v v nng cao hiu qu s dng ti nguyn t. Th trng ni chung, th
trng nh t ni ring chu s tc ng tng h ln nhau gia cc yu t c bn l
cung cu, gi c, cnh tranh. S tn ti v vn ng ca th trng biu hin s vn
ng ca cc yu t khng tch ri nhau. Mi s bin thin ca yu t ny u ko
theo s vn ng bin thin ca yu t khc v ngc li. iu lm thc y cc
doanh nghip p dng tin b khoa hc v cng ngh, ci tin t chc v qun l, thc
hin cc bin php hu hiu nhm nng cao nng sut lao ng, h gi thnh v nng
cao cht lng sn phm, nng cao sc cnh tranh trn th trng mang li li nhun
cao.
- Hot ng ca th trng nh t gp phn thc y qu trnh i mi qun l
t ai, nh , cc cng trnh cng cng v cc c s kinh t - x hi khc. Th trng
nh t c hnh thnh v pht trin gp phn tng bc xy dng ng b cc loi
th trng trong nn kinh t hng ho. Thng qua hot ng ca th trng nh t,
153
Nh nc tip tc b sung hon thin php lut v cc chnh sch cng nh t chc
qun l to iu kin cho th trng m rng v pht trin, gp phn khc phc tnh
trng "kinh doanh ngm", tham nhng, trn thu, u c v cc t nn khc xung
quanh hot ng kinh doanh nh t ang c chiu hng gia tng nc ta. Th
trng nh t hnh thnh v pht trin gp phn xc lp mi quan h kinh t gia Nh
nc v ngi s dng t v cc cng trnh, ti sn gn lin vi t ai, nng cao hiu
qu s dng ngun ti nguyn t, khc phc tnh trng phi kinh t trong u t xy
dng c bn, tn dng v pht trin bt ng sn p ng nhu cu ca cc tng lp
dn c, tng ngun thu ng k vo ngn sch Nh nc.
- Pht trin th trng nh t gp phn tng cng quan h hp tc, nng cao
trnh x hi ho trong sn xut kinh doanh. Trn th trng, cc nh kinh doanh,
nhng ngi s dng c iu kin tip xc, c mi quan h qua li to ra s m rng
trong quan h ni b th trng v cc quan h vi cc ngnh, cc lnh vc khc nh
xy dng, a chnh, ngn hng, mi trng th v.v... m rng th trng.
Ngnh kinh doanh bt ng sn ni chung, nh t ni ring i hi nhiu vn,
sc hp dn cao. Nu th trng c m rng, nng cao nng lc kinh doanh v tng
cng qun l th kh nng thu ht vn u t ln ca cc doanh gia trong v ngoi
nc cng nh vn tch lu ca cc tng lp dn c, to ra kh nng m rng quy m
sn xut kinh doanh, i mi cng ngh, hp l ho t chc qun l, nng cao hiu qu
hp tc lin doanh. Thng qua kt qu hot ng kinh doanh bt ng sn m p ng
nhu cu thit yu ca nhn dn v nh , v cc sn phm cn thit khc c to ra
gn lin vi t ai.
6.2. NHNG C IM C BN CA TH TRNG NH T
Th trng nh t l mt b phn ch yu ca th trng bt ng sn. Th
trng nh t c hnh thnh v pht trin cng vi qu trnh pht trin hng ho
trong nn kinh t th trng. Th trng nh t c nhng c im c bn sau y:
- Th trng nh t mang tnh cht khng tp trung, tri rng trn tt c cc
vng ca t nc. Th trng nh t thng khng phi l mt th trng ln m
bao gm hng hot th trng nh, mi th trng mang bn cht a phng vi quy
'm v trnh khc nhau do c s pht trin khng u gia cc vng, cc min do
iu kin t nhin v trnh pht trin kinh t, vn ho, x hi khc nhau quy nh.
R rng th trng nh t cc th c quy m v trnh pht trin cao hn th
trng nh t nng thn, min ni v.v...
- Th trng nh t l mt dng th trng khng hon ho do s khng ng
nht v thng tin v cc yu t cu thnh cc th trng . iu ny xut pht t
nhng c trng ring ca mi vng, chu s chi phi ca iu kin t nhin cng nh
truyn thng v tp qun v s dng nh t. Thm ch trong cc th trng a
phng, s hiu bit v cc giao dch cng khng hon ho, ngi mua v ngi bn
154
nh thng thiu thng tin lin quan n nhng giao dch trc . Mt nh kinh
doanh nh t c th thc hin thnh cng nhiu giao dch trong mt a phng nht
nh nhng khi chuyn sang mt th trng khc i hi ngi phi thu thp v
nh gi ton b ngun thng tin ca th trng mi. V d, mt ngi kinh doanh nh
t ch tin hnh giao dch H Ni, nhng li c mi vo thnh ph H Ch Minh
nh gi mt ti sn nh t cho mt ngi mua no , th r rng ngi ny
khng th nm bt c mi thng tin v th trng nh t thnh ph H Ch Minh.
ng ta s phi mt nhiu thi gian thu thp y thng tin gip cho vic nh gi
c chnh xc. Trong hon cnh nh vy, c l nhanh chng v n gin nht l nh
u t nn trc tip tip xc v thu mt chuyn gia th trng nh t ngay ti thnh
ph H Ch Minh t vn. Nh vy, nh u t s tit kim c thi gian v chi ph
thu thp thng tin th trng.
Tuy nhin, s l khng cn thit khi chng ta nh gi mt ti sn c gi tr tng
i ng lot khp c nc. Trong trng hp ny, chuyn gia trong mt th trng
a phng s c hiu bit thc hin giao dch cc th trng a phng khc.
Ring i vi ti sn nh t th nh u t thng phi chu ton b chi ph chung v
t vn chuyn mn, tr khi bn thn nh u t c kinh nghim t lm ly cng
vic ny.
Cung v th trng nh t khng th phn ng nhanh chng tng ng vi s
thay i ca cu bi vic tng cung ca mt loi nh t vi mc ch c th no
thng mt nhiu thi gian. l thi gian dnh cho vic to ngun cung cp cho th
trng, nh mua t, xin cp giy php xy dng, v.v... Nhng bin ng xy ra trong
th trng nh t chm hn nhiu so vi phn ln cc th trng khc. Kt qu l nh
t ch hp dn nhng ngi c th thanh ton nhng th cho thu c thc hin
chm.
Tuy nhin, trong ngn hn, cung ca mt loi nh t c th c th tng ln bng
cch chuyn t mc ch s dng ny sang mc ch s dng khc. V d, nu s
lng vn phng lm vic khng cho thu, th ngi cho thu c th ci to nh
chuyn thnh vn phng. Nhng vic thay i mc ch s dng ch c th c
thc hin khi quy hoch cho php v ngc li.
Mt c im na ca th trng nh t l tng cung t ai cho tt c cc
nh v mc tiu l c nh, mc d vic ci to t c th gia tng cung cn bin trong
tng cung. Cung khng nht thit c nh cho tng mc ch s dng c th, nhng
tng cung t l c nh v vic hn ch bng kim sot quy hoch c nh hng ln
n gii hn cung t b sung cho nhng mc ch s dng c th .
6.3. SINH LI T V GI T TRONG NN KINH T TH TRNG
C nhiu cch tip cn vn nh gi t trong quan h kinh t, lm th no
nh gi t ai theo gi th trng phn nh gi tho mn yu' cu ngi mua v
155
ngi bn. Vy bn cht gi tr kinh t ca t ai trong c ch th trng l g? M
hnh n gin nht gii thch gi tr kinh t ca t ai nh mt ti sn vn, l
thng qua vic s dng gi tr hin ti ca dng thu nhp tng lai. Thu nhp ny c
th di hnh thc sinh li (a t) hay thu nhp thun thu c t t . sau khi tr
i mi chi ch lin quan. Cng thc phn nh gi t di dng ton hc:

Trong :
PL l gi t c tnh nh gi tr ca mt loi ti sn
PLt l sinh li hay thu nhp t t ai trong mt khong thi gian t xc nh, r l
t l li tin gi trn th trng (c quy i di dng h s).
y l cch tnh ton m v c bn xc nh gi tr ca mt ti sn nu n c
dng thu nhp trong tng lai, dng thu nhp u c so snh, i chiu vi vic
gi tin vo ngn hng. Ly mt v d n gin, gi s c mt mnh t mi nm cho
thu nhp 100 triu ng, t l li tin gi trn th trng l 5%lnm. Hy xc nh gi
tr mnh t trong thi gian s hu 2 nm. Trc ht gi s lng tin 100 triu gn
ngn hng trong thi gian 2 nm l bao nhiu:
100 x 105 + 105 x 1,05 = 212,25 = 100 x 1,05 + 100 x 1,052 = 212,25 triu ng
Gi tr ban u ca 100 triu vo cui nm th 1 s l 100/1.05 = 95,238 triu ti
thi im hin ti, v nu gn 95,238 triu vo ngn hng th cui nm s c 100 triu
ng. Do , quy i gi tr t trong tng lai v hin ti th chia thu nhp cho 1
cng li sut tin gn, ngc li tnh gi tr hin ti ca t trong tng lai th nhn
vi 1 cng li sut. Vn v t ai y l phi tm ra gi tr hin ti ca lung sinh
li t t thu c trong tng lai. Bi vy gi tr hin ti ca 100 triu ng sinh li
trong 2 nm ti l:
100/1,05 + 100/(l,05)2 = 184,94 triu ng.
Nh vy gi tr ca mnh t vo thi im u nm th nht (thi im hin ti)
l 185,94 triu ng.
Cc nhn t nh hng ti sinh li trn t cng nh hng ti thu nhp thun
trn t l khong cch ti th trng trung tm v mu m ca t.
Cng thc (1) ng rng s sinh li l khng i trong c chu k sng ca ti
sn, iu ny cha hon ton ng trong thc t. Lng hoa li PLt hon ton bin
ng theo thi gian, bi th ng hn nn vit PLt (t) nh l mt hm ca thi gian.
Tin b k thut, gi sn phm, gi u vo, li sut thay i s lm thay i gi tr ti
sn v sinh li ca mt nm c th. Bi th cng thc c th c vit nh sau:

156
Nu d kin lng sinh li hay a t trong tng lai tng ln th cng s lm
tng gi tr ca ti sn t. Sinh li giai on u cao hn s lm tng gi tr nhiu hn
giai on sau, li sut tng s lm gim gi tr ca t v ngc li, s d on tng
ln trong tng lai xa s nh hng t n gi tr ti sn t.
Gi tr hin ti ca t ph thuc vo lng thu nhp hoc a t trong tng lai
v thng thng lng tng lai ny khng th bit chc chn c, do vy gi tr k
vng ca lng hoa li hay a t t t l nhn t quan trng xc nh gi tr ca
t. C rt nhiu yu t nh hng ti k vng ca con ngi v thu nhp trong tng
lai, do thng c k vng khc nhau t cc c nhn khc nhau.
6.4. MT S NH HNG C BN V S HNH THNH V M RNG
TH TRNG NH T NC TA
6.4.1. Khi qut mt s nt v th trng nh t nc ta
Lut t ai nm 1993 v Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai
1998, Php lnh nh nm 1991 v cc Ngh nh, Thng t, Quyt nh ca Th
tng Chnh ph v c th ho Lut t ai v Php lnh nh l c s php l quan
trng cho vic qun l hot ng sn xut kinh doanh nh t. Vic qun l kinh
doanh nh t t c nhng kt qu quan trng, bc u to lp c th trng
nh t nc ta.
thi hnh Lut t ai v Php lnh nh , nhiu vn bn c ban hnh
nh khung gi t, thu chuyn quyn s dng t, thu trc b, quyn s hu nh
v kinh doanh nh , v xy dng kt cu h tng v.v. . . ang tng bc lm cho t
ai, nh tip cn vi th trng bt ng sn. y l mt trong nhng c s quan
trng hnh thnh th trng nh t, tng ngun thu ng k vo ngn sch, thc y
vic s dng t ai c hiu qu, tng nng lc u t cho kt cu h tng.
Trong chng trnh pht trin nh cng nh cc chnh sch h tr vn cho cc
hot ng pht trin nh ti cc a phng, Chnh ph cho php cc a phng
s dng phn ln ngun tin thu v s dng t th pht trin kt cu h tng
th v lo nh cho ngi c thu nhp thp. Chnh ph cng cho php cc a phng
gi li ton b s tin thu t bn nh thuc s hu Nh nc dng cho cc phng n
pht trin v ci to nh .
- Trn c s quy hoch, k hoch s dng t, quy hoch th, quy hoch nng
thn cng nh trn c s k hoch xy dng v pht trin nh , bc u gip cho
vic phn b t ai hp l hn cho cc mc ch s dng v to lp c mt c ch
phc hp trong qun l Nh nc ca cc c quan chc nng i vi t ai, xy dng
v pht trin nh , xy dng c s h tng cc th.
- Vic giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t trong nhng nm gn
y c tin hnh khn trng, c bit i vi t nng nghip. n nay c nc
c bn hon thnh giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t nng nghip.
157
Vic giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t to c s v ng lc cho s
t ch ca ngi nng dn, lm cho h yn tm, phn khi, nng cao trnh v hiu
qu thm canh v trn c s gp phn dn ch ho i sng kinh t x hi nng
thn, xy dng nng thn mi. Thng qua vic cp giy chng nhn quyn s dng
t nng nghip gp phn tng cng cng tc qun l t ai, p ng yu cu i
mi ca thi k cng nghip ho, hin i ho t nc, khc phc tnh trng bt hp
l trong quan h t ai v gii quyt nhng hin tng tiu cc tham nhng, chim
ot t ai iu chnh cho hp l hn. y cng l tin quan trng cho s hnh
thnh th trng chuyn quyn s dng t ai.
- Nhiu a phng v ang thc hin vic chuyn i, chuyn nhng, cho
thu, th chp t vo mc ch nng nghip khc phc tnh trng phn tn, manh
mn. iu ny v ang gp phn to tin cho vic xc lp t ai l mt yu t
quan trng vn ng theo qu trnh pht trin sn xut hng ho, chuyn dch c cu
kinh t nng thn theo hng tin b v hiu qu.
Tuy t c kt qu nh trn, vic qun l v hot ng ca th trng nh t
cn bc l nhng hn ch v nhng vn ny sinh.
Vic t chc qun l th trng nh t va b bung lng, va b chng cho v
chc nng, nhim v, thiu s qun l thng nht. Nhiu trng hp mua bn t ai
v nh ngoi s kim sot ca Nh nc, vn ng theo xu hng t pht. Cc cng
ty mi gii nh t, dch v mua bn t c hnh thnh v hot ng nhiu ni
nhng vn cn mang tnh manh mn, t pht. Hin tng "c nh ', "c t ' hin din
khp ni, tranh chp t ai pht sinh, ngn sch tht thu nghim trng.
Chng trnh nh t c mt s thnh qu ng k, nhng s pht trin
nh khng kp vi tc gia tng dn s. Vic m rng khu dn c cn nhiu hin
tng tu tin, thiu quy hoch chi tit nn chp v v thiu ng b gia xy dng
nh v kt cu h tng. Kt cu h tng cn thp km. Mi trng dn c b nhim.
Cng tc qun l cn lng tng khi chuyn t c ch bao cp sang c ch th trng v
cha nghin cu y tnh x hi ho trong nh . Cc doanh nghip kinh doanh nh
t ang gp kh khn v vn, cng ngh cn ngho nn, lc hu v th tc cn nng
n.
Cc quy nh ca Nh nc cha to ra c mt hnh lang php l y m
bo cho vic vn hnh th trng nh t c s qun l ca Nh nc, cha quy nh
c th cc chnh sch i vi doanh nghip t nhn kinh doanh nh t, i vi t
nng nghip v lm nghip do nng trng v lm trng ang s dng, quyn v
ngha v ca ngi s dng t th, xy dng nh v kinh doanh nh gn lin
vi cng trnh trn t, n b gii phng mt bng pht trin th, qun l th
trng bt ng sn.
Vic giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t lm nghip cng nh
158
vic cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t th trin khai
cha c l bao do c ch iu hnh, phi hp v cc bin php thc hin cha ng
b.
Vic bo v cc loi t ai cn nhiu hn ch. Nhiu vi phm trong qun l v
s dng t ai cha kp thi x l.
Vic bn nh thuc s hu Nh nc vn cn chm do gi nh cn cao, cha ph
hp vi sc mua ca ngi dn v th tc mua nh cn phc tp, cha thc s thu ht
s ch ca nhng ngi c nhu cu mun mua nh .
Cc c quan lm chc nng qun l Nh nc v bt ng sn ni chung, nh t
ni ring cha c hon thin v hot ng c hiu qu. Gia cc ngnh a chnh,
ti chnh, vt gi, xy dng v cc c quan quy hoch, k hoch trong qun l Nh
nc v bt ng sn cha c s phi hp cht ch. Chc nng, quyn hn ca cc c
quan qun l bt ng sn cha c quy nh c th.
Tm li, trong nhng nm qua, Nh nc ch trng xy dng v ban hnh h
thng lut php, cc ngh nh v nhiu chnh sch to ra mi trng php l v
mi trng kinh t cho cc hot ng kinh doanh ni chung, kinh doanh bt ng sn
ni ring. Do vy, hot ng kinh doanh bt ng sn dn dn c nh hnh, th
trng bt ng sn dn dn c hnh thnh v c nhng ng gp nht nh cho
s pht trin kinh t - x hi v i sng ca nhn dn. Tuy nhin, do tc ng ca c
ch th trng v do cha ch trng ng mc t chc qun l nn th trng bt ng
sn cn pht trin t pht, thiu t chc. Nhiu hot ng kinh doanh bt ng sn
ang ngoi tm qun l ca c quan chc nng, lm nh hng xu n tnh hnh kinh
t - x hi. Bi vy, tng cng vai tr ca Nh nc trong qun l hot ng kinh
doanh bt ng sn trong giai on hin nay nc ta l rt cn thit nhm pht trin
th trng bt ng sn ng hng, pht huy tc dng v hiu qu ca n.
6.4.2. Mt s nh hng c bn v s hnh thnh v m rng th trng
nh t nc ta
Pht trin nn kinh t hng ho nhiu thnh phn c s qun l ca Nh nc
nh hng x hi ch ngha l mt ch trng ln ca ng v Nh nc ta. Vic
hnh thnh v m rng h thng cc loi th trng, trong c th trng nh t phi
c thc hin theo nh hng trn y.
- Hnh thnh ng b cc loi th trng. Th trng nh t l mt b phn trong
h thng cc loi th trng gn vi u vo v u ra ca sn xut kinh doanh. Vic
hnh thnh ng b cc loi th trng c ngha rt quan trng i vi vic hnh
thnh v pht trin c ch th trng. Trong qu trnh thc hin cng cuc i mi, cc
yu t th trng nc ta bt u hnh thnh, nht l th trng u ra: th trng
hng ho v dch v m gi c ca n c xc nh trn c s gi tr v quan h cung
- cu. Th trng cc yu t u vo ca sn xut bao gm th trng my mc, thit
159
b, nguyn vt liu, vn, bt ng sn, sc lao ng. Vic hnh thnh cc loi th
trng hin cn thiu ng b gia th trng u ra v u vo, gia cc yu t ca
th trng u vo lm cho c ch th trng pht trin chm hoc cn s khai. Bi
vy, vic hnh thnh th trng nh t c t ra trong mi quan h ng b vi cc
loi th trng l cn thit cc loi th trng c iu kin hnh thnh v pht trin.
- Tip tc nghin cu, b sung v hon thin lut php to mi trng php l
cho hot ng kinh doanh bt ng sn, m rng th trng bt ng sn.
Do s tc ng ca c ch th trng, t ai, nh v cc cng trnh xy dng,
cc ti sn gn lin vi t ai v ang c mua bn t do thiu t chc chi phi
kh nhiu. Bi vy, Nh nc cn t chc nghin cu ban hnh vn bn php lut v
bt ng sn, to iu kin cho hot ng kinh doanh bt ng sn n nh v pht
trin, th trng bt ng sn c pht trin c t chc, khc phc nhng hin tng
tiu cc ca c ch th trng.
- Tng cng v nng cao hiu qu cng tc quy hoch, k hoch Cn c s
chuyn bin tch cc trong quy hoch, k hoch pht trin nng thn. y l tin
quan trng cho ton b quy trnh hot ng pht trin bt ng sn. Bi vy cn quan
tm n vic tng cng v nng cao hiu qu ca cng tc quy hoch, k hoch pht
trin th v pht trin nng thn. Cn phi khn trng tin hnh xy dng quy
hoch s dng t ai cp tnh, thnh ph, qun, huyn v r sot, b sung quy hoch
s dng t ai chi tit cp phng, th trn, th x. Trong cng tc quy hoch t ai
pht trin nh , nhim v t ra l xc nh v thc hin cc bin php khc phc tnh
trng chng cho v chc nng, nhim v, quyn hn thc hin cng tc quy hoch s
dng t, giao t v gii quyt tranh chp t ai, nht l quy hoch s dng t
th v qun l th.
- Khn trng hon thnh cng tc ng k thng k t ai, nh , lp bn
a chnh, cp giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh . Tin hnh
vic o v bn a chnh cc a phng. Thc hin cng tc thng k t ai, cp
giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng t. y nhanh tin v sm
hon thnh vic cp giy chng nhn quyn s hu nh v huyn s dng t ai
th cc th trong c nc. T chc qun l v theo di cht ch s bin ng t
ai, khng tnh trng t ai vn ng mt cch t pht ngoi vng kim sot ca
Nh nc. Giy chng nhn quyn s dng t v giy chng nhn quyn s hu nh
l nhng chng t php l to nn tng php l hnh thnh th trng bt ng
sn nc ta cho vic giao dch dn s cng nh nhng hnh vi din ra trn th trng
bt ng sn mt cch thun li.
Cng c v mt t chc v quy nh c th chc nng, nhim v ca c quan
ng k bt ng sn to iu kin thun li cho s vn ng ca th trng bt
ng sn. Trong hot ng c quan ng k bt ng sn cn m bo cc yu cu sau
160
y: cp giy chng nhn nhanh chng, ng php lut, khng gy phin h; cung cp
kp thi, chnh xc cc thng tin v bt ng sn; t vn php lut trong giao dch bt
ng sn.
- Thc hin chnh sch nh gi hp l nhm thc y vic hnh thnh v qun l
th trng bt ng sn. nh gi bt ng sn l mt cng vic rt phc tp, i hi
phi s dng cc phng php nh gi c c s khoa hc, m bo hp l vic iu
tit gi c t ai, nh , m bo cng bng trong s dng t gia cc thnh phn
kinh t. Trn c s nh gi t hp l, m bo vic giao t, chuyn quyn s dng
t, cho thu t, n b thit hi khi thu hi t, gp vn bng gi tr ca t trong
lin doanh, lin kt c din ra mt cch bnh thng v c hiu qu, nh gi bt
ng sn phi m bo cc nguyn tc: coi trng li ch quc gia, bo v li ch chnh
ng ca dn c, khai thc v s dng bt ng sn c hiu qu nht. Tip tc thc
hin chnh sch pht trin cc thnh phn kinh t. Lnh vc kinh doanh bt ng sn l
lnh vc i hi vn ln. Vic pht trin cc thnh phn kinh t trong lnh vc kinh
doanh bt ng sn l cn thit khai thc tim nng ca cc thnh phn kinh doanh,
pht trin sn xut. Do yu cu pht trin ca t nc trong thi gian ti, ngnh u
t kinh doanh bt ng sn s thu ht s tham gia ca nhiu thnh phn kinh t trong
v ngoi nc. y l mt ngnh kinh t quan trng. V vy, kch thch cc thnh phn
kinh t pht trin, trong cc doanh nghip Nh nc phi ng vai tr nng ct.
Thc hin vic t chc sp xp li cc doanh nghip hot ng trong lnh vc bt
ng sn v ng k hot ng kinh doanh bt ng sn theo ng quy nh ca php
lut. Cc hot ng t vn, mi gii bt ng sn cn c chn chnh li m bo
hot ng c hiu qu trn cc mt: cung cp thng tin, php lut v bt ng sn v
dch v v bt ng sn.
Thit lp mt h thng ngn hng gn vi hot ng kinh doanh bt ng sn.
- Tng cng cng tc thanh tra v cng tc o to. Cng tc thanh tra hot
ng v s dng bt ng sn l cn thit kp thi pht hin, x l cc trng hp
vi phm ch qun l v s dng t ai.
- Tng cng cng tc o to. Do c im bt ng sn v th trng bt ng
sn, kinh doanh bt ng sn l mt ngnh kinh doanh c bit phc tp, mt khc th
trng bt ng sn nc ta ang bc l nhiu yu km do cn mi m v cha
c t chc hp l. Bi vy cng tc o to cc ngnh ngh chuyn mn: trung gian
bt ng sn, nh gi bt ng sn, qun l bt ng sn, t vn bt ng sn l vic
lm rt cn thit.
6.4.3. Vn dng l thuyt th trng t Vit Nam
Gn 20 nm qua Vit Nam bc vo thi k i mi, xy dng nn kinh t th
trng nh hng x hi ch ngha. Chnh sch t ai ca Vit Nam c nhiu i
mi v t nhiu kt qu tt p. Nh nc l i din ch s hu ton dn v t ai,
161
thc hin giao quyn s dng t lu di cho ngi dn v cc t chc, cho thu t v
tha nhn cc quyn khc bn cnh quyn s dng t. Lut t ai xc nh t c
tham gia th trng bt ng sn, Nh nc ban hnh khung gi t, to iu kin v
mi trng php l thun li cho giao dch t trong th trng bt ng sn nh:
- T chc ng k hot ng giao dch v quyn s dng t;
- T chc ng k hot ng pht trin qu t, u t xy dng kinh doanh bt
ng sn;
- T chc ng k hot ng cung cp dch v h tr cho th trng bt ng
sn;
- Bo v quyn li v li ch hp php ca ngi tham gia giao dch v quyn s
dng t trong th trng bt ng sn;
- Thc hin cc bin php bnh n gi t, chng u c t ai.
Nh nc Vit Nam v cc c quan nh nc cp tnh ban hnh khung gi t
tng thi k, thc hin cc bin php can thip kh hu hiu vo th trng bt ng
sn mi khi c nhng cn st gi t. Trin khai cng tc quy hoch t ai, pht trin
qu t. Quan tm nghin cu i mi chnh sch t ai m trc ht l hon thin
Lut t ai ( 1993 ; 1989; 2001 ; 2003 ) lm c s vn hnh v tc ng vo th
trng bt ng sn. Th trng bt ng sn Vit Nam hnh thnh v pht trin kh
mnh nhng nm qua trong khun kh nh ch lut php, to iu kin p ng cu
v t cho lm nh , sn xut, xy dng c s h tng v.v. . .
Tuy vy cn thy rng giao dch t Vit Nam l giao dch quyn s dng t
trong th trng bt ng sn, t giao s dng n nh lu di v t i thu u c
thi hn s dng c th. iu hon ton ph hp vi iu kin ca mt t nc
t cht, ngi ng, ang pht trin v i mi.
Tuy vy giao dch t trong th trng bt ng sn nhng nm qua cng bc l
nhiu im yu.cn c rt kinh nghim v un nn vic pht trin tht th trng
bt ng sn lnh mnh, hp quy lut. Nhng im yu cn c un nn v hn ch:
- Th trng giao dch quyn s dng t nng nghip nng thn din ra chm
chp do cng nghip v dch v nng thn pht trin yu, vic lm phi nng nghip t,
tm l nng dn vn bo th, ch i, gi t nng nghip duy tr cuc sng, t dm
chuyn nhng t u t sang lnh vc ph nng nghip.
- Th trng giao dch t th din ra i lc thiu kim sot nht l cc
thnh ph ln, cc th x do cu "o" v t , giao dch t c biu hin u c kim
li nhng ngi c tin to nn cc cn st t, y gi t ln qu mc gi thc
t ph hp vi thu nhp v sc mua ca ngi ngho, ngi c nhu cu t thc s
- Do cu t tng i hi lng cung tng, trong iu kin thiu t v c s
cnh tranh gia t nng nghip vi t phi nng nghip dn n nhng biu hin
162
thiu cn nhc k trong quy hoch t , cp t, ct t nng nghip sai nguyn tc
mt s a phng lm nh hng n cng tc qun l qu t.
- Kh nng can thip vo th trng bt ng sn cn mi v hn ch do cha
khc phc ht nhng tiu cc trong th trng ny, khi giao dch t trong th trng
bt ng sn "ng bng" nh thi im hin nay cha a ra c nhng gii php
hu hiu khi dy th trng.
- Cng tc nh gi t cn thiu lc lng v yu v trnh nn nh gi t
cha st v cha kp vi din bin ca th trng.
- Cha c nhng c quan t vn chuyn su nghin cu v th trng bt ng
sn, nh gi t xut nhng gii php hu hiu can thip kp thi vo th trng
bt ng sn.
khc phc nhng im hn ch trn xin kin ngh nhng gii php chnh sau
y:

- Tip tc y nhanh pht trin kinh t x hi nng thn, ch trng pht trin
cng nghip v dch v nng thn to ra nhiu vic lm phi nng nghip, thu ht bt
lao ng nng nghip sang cc lnh vc phi nng nghip kch thch vic chuyn
nhng quyn s dng t nng nghip.
- Quy hoch pht trin hp l cc th, khu cng nghip, c s h tng, cc khu
dch v du lch tit kim ti mc cao nht c th vic ct t nng nghip sang cc
mc ch phi nng nghip, gim bt cng thng lng cung v t trong iu kin t
cht ngi ng.
- Lm tt cng tc quy hoch t, k hoch chuyn i s dng t cc vng,
cc a phng, cng khai thng tin quy hoch v cc d n chuyn i mc ch s
dng t chuyn dch gi ti sn t hp l, trnh trc li ca mt b phn c nhn.
-Xy dng chnh sch t , nh hp l, quan tm ti ngi ngho v ngi c
nhu cu t , nh thc s, to iu kin cho h c tip cn vi t , nh . Xy
dng cc sn giao dch t cc thnh ph ln, ch cp giy php kinh doanh bt ng
sn cho nhng cng ty ln mnh v nng lc chuyn mn v kh nng ti chnh,
nh thu tin sinh li t giao dch t, nh thu cao i vi t chc c nhn u c
t v tin ti xo b u c t i vi tng c nhn, xo b cu "o" v t trn th
trng.
- T chc cc c quan nghin cu, o to lc lng nghin cu v th trng bt
ng sn, nh gi t, nghin cu nhng vn th ch nh hng n giao dch t
trong th trng bt ng sn, gp phn xut v t vn nhng gii php chnh sch
hu hiu cho cc c quan qun l nh nc cc cp trong vic can thip kp thi vo
th trng bt ng sn Vit Nam.
163
6.5. KHI NIM V C IM CA QU TRNH BI THNG GII
PHNG MT BNG
Qu trnh bi thng gii phng mt bng (hay n b gii phng mt bng) l
qu trnh n b thit hi khi Nh nc thu hi t s dng vo mc ch quc
phng, an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng quy nh ti iu 27 ca Lut t
ai nm 1993.
Bn cht ca cng tc bi thng gii phng mt bng (GPMB) l chuyn quyn
s dng t, chuyn mc ch s dng t di s iu tit ca Nh nc. Do vy
tin hnh cng tc bi thng GPMB ca cng trnh, cn phi da vo nhng c s
di y:
Nhu cu v pht trin kinh t x hi ca t nc
- Nhu cu v pht trin kinh t x hi ca a phng
- Da vo kinh ph bi thng GPMB ca cng trnh
- Da vo cc loi bn , s sch c lin quan n cng tc bi thng GPMB
GPMB l qu trnh a dng v phc tp n th hin khc nhau i vi mi d n, n
lin quan trc tip n li ch ca cc bn tham gia v li ch ca ton x hi.
- Tnh a dng th hin: Mi d n c tin hnh trn mt vng t khc nhau
vi iu kin t nhin - KTXH v trnh dn tr nht nh. i vi khu vc ni
thnh, mc tp trung dn cao, ngnh ngh ca dn c a dng, gi tr t v ti sn
trn t ln dn n qu trnh GPMB c c trng nht nh. i vi khu vc ven ,
mc tp trung dn c kh cao, ngnh ngh dn c phc tp, hot ng sn xut a
dng: Cng nghip, tiu th cng nghip, thng mi, bun bn nh v v qu trnh
GPMB cng c c trng ring ca n. i vi khu vc ngoi thnh, hot ng sn
xut ch yu ca dn c l sn xut nng nghip, do GPMB cng c tin hnh
vi nhng c im ring bit.
- Tnh phc tp th hin: t ai l ti sn c gi tr cao, c vai tr quan trng
trong i sng kinh t - x hi, i vi mi ngi dn. khu vc nng thn dn c
sng ch yu nh vo hot ng sn xut nng nghip m t ai l t liu sn xut
trong khi trnh sn xut ca nng dn thp, kh nng chuyn i ngh nghip kh
khn, do tm l dn c vng ny l gi c t sn xut, thm ch h cho thu
t cn thu c li nhun cao hn l sn xut nhng h vn khng cho thu. Tnh
hnh dn n cng tc tuyn truyn vn ng dn c tham gia di chuyn l rt
kh khn. Vic h tr ngh nghip l iu cn thit m bo i sng dn c sau
ny. Mt khc cy trng, vt nui trn vng t cng a dng khng c tp trung
mt loi cy trng vt nui nht nh nn gy kh khn cho cng tc nh gi bi
thng.
164
6.6. VAI TR CA VIC GPMB I VI S PHT TRIN C S H
TNG V I SNG KINH T X HI
6.6.1 i vi s pht trin c s h tng
Vit Nam l nc c nn kinh t ang pht trin, nn kinh t th trng theo nh
hng XHCN, c nhng thay i v mi mt nh: ang trong qu trnh cng
nghip ho hin i ho t nc, vi tc pht trin nhanh v t c nhng thnh
qu ht sc quan trng trong qu trnh i mi t nc, lun ch trng, khuyn khch
v to iu kin thun li nht cho cc c nhn, doanh nghip trong v ngoi nc u
t vn, khoa hc, k thut vo Vit Nam. Do thu ht c nhiu ngun vn u
t ca cc c nhn, t chc, doanh nghip trong v ngoi nc. Nhng thay i ko
theo l cc d n u t ngy mt tng ln. Cng vi qu trnh cng nghip ho, hin
i ho t nc l tc th ho ngy cng mnh m trn c nc, lm nh
hng rt ln n qu trnh s dng t, t nng nghip gim t dn n t phi
nng nghip tng ln (t khu cng nghip, t th, t giao thng, t thu li v.v..
). Tc tng trng kinh t nhanh lm cho nhu cu v thu t, chuyn mc ch s
dng t ngy cng ln. cho cc d n u t vo cc cng trnh phc v cho mc
ch quc phng, an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng, mc ch pht trin kinh
t c tnh kh thi, ng tin th cng tc bi thng v gii phng mt bng (bi
thng GPMB) ng mt vai tr ht sc quan trng. N quyt nh n tin thi
cng cc cng trnh, nh hng trc tip n hiu qu s dng t v ngun vn ca
cc ch u t.
Cng tc bi thng GPMB l mt cng vic rt kh khn, phc tp v c x
hi c bit quan tm bi cng tc bi thng GPMB nh hng trc tip n quyn
li ca cc t chc, cc c nhn v h gia nh. Trn thc t trong cng tc bi thng
GPMB gp khng t nhng kh khn, nhng vn bt cp v kh gii quyt nh:
vic xc nh gi bi thng thng thp hn so vi thc t, hn th na n cn
nh hng trc tip n i sng kinh t x hi ca ngi dn. T s gp phi
nhng kh khn nht nh trong vic thng lng vi ngi dn v l quyn li
ca h. Kh khn trong vic gii quyt cng n vic lm, ti nh c cho ngi dn v
nhng hu qu sau khi gii phng mt bng. Theo bo co tng hp mi nht ca B
Ti nguyn v Mi trng ti k hp th 9 Quc hi kho Xi, trong 203 khong
17.000 n th khiu ni, t co v t ai c ti hn 12.000 n th khiu ni, t co
v cng tc bi thng v gii phng mt bng. T con s c th thy, cng tc bi
thng GPMB ang l vn nng bng v c x hi c bit quan tm.
Ngy nay, dn s ngy cng tng, x hi cng pht trin th nhu cu v s dng
t ai ngy.cng ln, cng tc qun l t ai cn c ch trng v qun l cht ch.
thc hin tt vic qun l s dng t ai mt cch hiu qu, cht ch, tit kim,
hp l cng tc bi thng GPMB l rt quan trng. N cn c s quan tm, s phi
hp ng b ca ngi dn, cc cp, cc ngnh v ca ton x hi trin khai mt
165
cch c hiu qu nht.
- V mt tin hon thnh ca d n:
+ Tin thc hin cc d n ph thuc vo nhiu iu kin khc nhau nh: Ti
chnh, lao ng, cng ngh, iu kin t nhin, tuy nhin cng ph thuc nhiu vo
thi gian tin hnh GPMB.
+ GPMB thc hin ng tin ra s tit kim c thi gian v vic thc
hin d n c hiu qu. Ngc li GPMB ko di gy nh hng n tin xy dng
cc cng trnh, nh hng n vic s dng lao ng cng nh chi ph cho d n. - V
mt kinh t ca d n: GPMB c thc hin tt s gim ti a cho chi ph GPMB, c
iu kin tp trung vn u t cho cc cng trnh khc. GPMB ko di dn n chi ph
bi thng ln, tin hon thnh d n lu lm cho s quay vng vn chm gy kh
khn cho cc nh u t, c bit l cc nh u t trong nc c ngun vn hn hp
th vic quay vng vn l cn thit m bo tn dng cc c hi u thu cc cng
trnh khc.
- V bi thng thit hi: iu tra kho st v lp phng n bi thng hp l
m bo gii to nhanh chng.
Tuy nhin, d thc hin theo hnh thc no th Nh nc cng phi quan tm,
qun l cht ch cc hot ng cng nh tin thc hin cc d n, trnh s tham
nhng trong qu trnh thc hin. Nh nc cn ra mc bi thng thit hi c th
i vi tng d n. Trnh trng hp cc d n ca doanh nghip mun y nhanh
tin GPMB h thng chi tr bi thng cao hn cc d n c vn ngn sch gy
ra s suy b ca ngi dn c t b thu hi gia cc d n, gy kh khn cho GPMB.
6.6.2. i vi s pht trin kinh t x hi
S pht trin c s h tng ca mt quc gia phn nh trnh pht trin kinh t
cng nh phong tc tp qun v nn vn ho ca quc gia . Cho nn nhn vo b
mt th ngi ta c th nh gi nn kinh t ca quc gia ny mnh hay yu. nc
ta vic quy hoch khng c thc hin trong thi gian di do vic pht trin m
rng th mang tnh t pht, khng c quy m r rt, ng ph cht hp, cc quy
nh v kin trc khu ph khng c thit lp, b mt th xung cp Nguyn nhn
ca vn ny mt phn do s qun l yu km ca cc c quan nh nc, phn khc
do s tng trng qu nhanh v dn s th, din tch nh bnh qun thp, nhu cu
v nh ngy cng tng, cng vi thc v kin trc th ca ngi dn thp, mnh
ai ngi y lm, ai m rng c bao nhiu th m, gy nh hng ti vic sp xp li
th cng nh xy dng pht trin h thng c s h tng th.
6.7. CHNH SCH BI THNG GPMB MT S NC TRN TH GII
6.7.1. Cng tc GPMB mt s nc t bn
i vi cc nc trn th gii, t ai thuc s hu t nhn, th trng t ai
166
pht trin theo quy lut ca th trng hng ha v c mua bn t do. phng ty
gi t bin ng theo l t, cn nhng nc t bn pht trin ch s hu t
nhn v t ai c xc lp n nh, qu trnh tch ly v t ai ln ti nh cao, th
trng v t ai mang tnh c quyn v cc quc gia thng p dng Lut thu i
vi vic mua bn t ai, khng p t gii hn hnh chnh i vi th trng t ai.
Cc nc c nn kinh t th trng pht trin t ai c mua bn t do v cho thu
mt cch rng ri.
Vic chuyn nhng v cho thu rung t c cho l mt bin php nhm
nng cao hiu qu s dng t, bi v t ai khi thuc s hu ca cc ch s dng t
nhn mi c kh nng sinh li cao hn so vi ch s dng t c. Vic GPMB thc
cht l vic mua v bn t ai theo gi tha thun gia ngi mua v ngi bn nn
vic GPMB ch mang tnh cht th tc v t ai thuc s hu t nhn do
h c quyn em ra trao i hay mua bn l ty . Ngoi ra t ai cn tham gia
vo th trng bt ng sn v th trng chng khon nh mt ngun u t ngoi t.
6.7.2. Trung Quc
Trung Quc l mt t nc nng nghip. Sau cch mng gii phng dn tc
(nm 1949), Trung Quc tin hnh ci cch rung t, a rung t cho nng dn,
Trung Quc tin hnh phong tro tp th ho nng nghip. t ai v nhng t liu
sn xut ch yu nng thn c tp th ho.
Trong nng nghip, Trung Quc khi phc v tha nhn h nng dn nh l n
v sn xut ch lc trong nng nghip. Nhng h nng dn nng thn c Nh
nc giao t vi cc quyn rng ri nh quyn chuyn nhng, chuyn i chuyn
dch c cu lao ng v c cu kinh t nng thn. Nh giao quyn rng ri v qun
l v s dng t ai cho h nng dn, hng lot cc chnh sch khc v nng nghip,
nng thn Trung Quc pht trin nhanh chng.
Qu trnh th ho, cng nghip ho m ca t ra hng lot vn mi m v
qun l t ai th, xy dng c s u t nc ngoi v.v... Chnh ph Trung Quc
c nhng quy nh mi v chnh sch v php lut gii quyt cc nhu cu trn.
Do yu cu ca th ho v m mang cng nghip dch v, mt phn t vn
c s dng vo kinh doanh nng nghip buc phi chuyn mc ch s dng. V li
ch cng cng, Nh nc c th tin hnh trng dng theo php lut i vi t ai
thuc s hu tp th. Tit kim t, s dng t ai hp l, bo v thit thc t canh
tc l quc sch c bn ca Trung Quc, khi trng dng t Nh nc b ra mt khon
tin n b cho c nhn, tp th c t b trng dng.
Theo iu 47 lut qun l t ai nc Cng ho nhn dn Trung Hoa thi hnh t
ngy 01/01/1999 quy nh:
"i vi t trng dng th bi thng theo mc ch s dng t khi trng
167
dng.
Tin bi thng trng dng t canh tc bao gm: tin bi thng, tin h tr
nh c cng vi tin bi thng cy trng hin vt trn t. Tin bi thng i vi
t canh tc bng 6 n 10 ln gi tr sn lng bnh qun hng nm ca 3 nm trn
t trc khi b trng dng. Tin h tr nh c c tnh theo nhn khu nng
nghip phi b tr. S lng nhn khu phi b tr ly theo s lng t b trng dng
chia cho s t canh tc bnh qun, tnh theo u ngi ca n v trc khi b trng
dng. Tiu chun tin h tr cho mi nhn khu nng nghip cn b tr bng 4 n 6
ln sn lng bnh qun ca t canh tc b trng dng, cao nht khng qu 15 ln sn
lng bnh qun 3 nm trc ca t b trng dng.
Mc bi thng t v tin h tr nh c khi trng dng cc loi t khc do
tnh, khu t tr, thnh ph trc thuc cn c vo mc bi thng t ai v h tr tin
nh c i vi t canh tc quy nh.
Mc bi thng cy trng v hin vt trn t do tnh, khu t tr thnh ph quy
nh.
Khi trng dng t trng rau ngoi th th n v s dng t phi np tin
khai khn khu trng rau mi theo quy nh c lin quan ca Nh nc.
Trong trng hp tin bi thng t ai v tin nh c theo iu ny khng
m bo cho ngi dn b trng dng t duy tr c mc sng tng ng ban u
th sau khi c tnh, khu t tr, thnh ph trc thuc ph duyt chun, c th tng
mc h tr nhng tng bi thng t v h tr nh c khng c vt qu 30% sn
lng bnh qun ca 3 nm trc trn t b thu hi.
Cn c vo trnh pht trin x hi trong nhng tnh hung c bit c th nng
cao tiu chun bi thng v h tr nh c i vi t canh tc c trng dng.
6.7.3. Nht Bn
Sau chin tranh th gii th hai, t nc Nht b tn ph nng n, kinh t kit
qu i sng nhn dn ni chung v nng dn ni ring cc k kh khn.
Sau chin tranh th gii th hai, Chnh ph Nht Bn tin hnh 2 cuc ci
cch rung t:
- Ln ci cch rung t th nht: D kin tin hnh rt nhiu cng vic nh nh
mc hn in cho a ch (khng vt qu 5 ha !h a ch), chia t v xc lp quyn
s hu cho nng dn, qun t v thanh ton t bng tin v.v... Nhng do s chng li
ca a ch v cc th lc bo th nn nhng d kin ci cch rung t ln th nht
khng thc hin c.
- Trc kt qu na vi ca cuc cch mng ln th nht, di sc p ca M,
Nht Bn tin hnh cuc ci cch rung t ln th hai. Ni dung ca cuc ci cch
ln ny bao gm rt nhiu vn nh: nh mc hn in cho a ch, chia t v xc
168
nh quyn s hu t cho nng dn, xc nh quyn ca Nh nc i vi vic trng
thu t, cp t v cc quyn khc v.v...
Cng vi hi cuc ci cch rung t Nht Bn cn ban hnh Lut t ai nng
nghip. Lut quy nh nhng bin php c bit nhm m bo quyn s hu t ai
ca ngi lm nng nghip.
Trc yu cu ca vic hnh thnh cc hp tc x nng thn, Nht Bn quy
nh tho thun v quyn qun l v quyn s dng t ai v quyn s hu t ai ca
h thnh vin tham gia hp tc x.
t canh tc t nhng nhu cu m rng din tch t cng nghip, dch v giao
thng v h thng kt cu h tng rt ln. gii quyt hi ho gia yu cu s dng
t cho nng nghip v t dng cho nhu cu kinh t x hi khc, Nht Bn ban hnh
Lut v t chc li ngnh nng nghip nhng vng cn pht trin. Lut v cc bin
php kinh t, hnh chnh c tin hnh nhm cng mt lc p ng cc yu cu:
- u tin t cho nng nghip, thm canh tng nng sut nng nghip gii
quyt mu thun gia t canh tc t li bt buc phi bt mt phn dnh cho cc yu
cu khc cho pht trin nng thn, th ho, hin i ho. Do Nht Bn sm tr
thnh quc gia c nhiu loi cy trng t nng sut cao nht th gii.
- C chnh sch c th thc y vic dnh t ai pht trin cng nghip,
dch v, giao thng v.v... Nh vy chnh sch t ai ca Nht Bn va tng bc thc
y nng cao hiu qu s dng t dnh cho nng nghip va thc y chuyn dch c
cu t ai theo hng cng nghip ho, hin i ho v th ho.
- Mc d hnh thc s hu a dng, k c tha nhn s hu t nhn v t ai,
Nh nc vn c quyn nng theo Lut php thu hi t phc v cho cc nhu cu
pht trin kinh t x hi ca t nc.
6.8. TNH HNH GII PHNG MT BNG MT S A PHNG
TRONG NC
6.8.1. Tnh hnh GPMB Nng
Thnh ph Nng l ni thc hin cng tc bi thng GPMB nhanh gn v
c hiu qu nht trong ton quc. UBND thnh ph Nng thnh lp Ban gii to
mt bng thc hin nhim v chuyn trch v cng tc bi thng GPMB. Tu theo
quy m tng d n m UBND thnh ph thnh lp Hi ng GPMB cp thnh ph do
Ph ch tch UBND thnh ph lm Ch tch hi ng. Cc hot ng ca c quan
chuyn mn di s ch o ca Ch tch hi ng GPMB, hng tun giao ban mt ln
v nghe bo co v nhng vn vng mc pht sinh.
Vic chun b t ti nh c cho cc h c i trc mt bc. y l vn
quan trng t ln hng u trong ton b cc bc cng vic m bo cho vic gii
to c nhanh chng. Nu khng c ti nh c th khng th trin khai GPMB. Cn
169
c vo nhu cu gii to, Thnh ph ch ng lp cc khu ti nh c phc v cho
vic GPMB ng thi c chnh sch min gim tin s dng t cho cc h gii to.
Bn cnh Thnh ph cn xy dng nhiu dy nh chung c cao tng s dng cho
ngi c thu nhp thp thu hoc cho cc h gii to mn s dng khng phi tr
tin, nhm y nhanh tin GPMB. Mt s d n cn xy nh tm phc v cho cc
h trong thi gian cc h cha c giao t. Cc h khng vo nh chung c, khng
vo nh tm th c hng s tin thu nh, thi gian thu t 3 n 6 thng sm
d nh bn giao mt bng cho n v thi cng.
Khng ch dng li vic kho st phng n GPMB v phn cng nhim v
cho cc thnh vin m phi c s phi kt hp ca a phng v cc ban ngnh, on
th trong vic tham gia vn ng gii thch cho qun chng v ch trng bi thng
thit hi, nghin cu tnh hnh thng k, lp danh sch cc h cha thng nht ch
trng GPMB c k hoch trin khai kp thi. Cc t chc, cc on th n tng
h gia nh nghe kin v gii thch nhng vng mc cho h. Nu cha gii thch
c, bo co cho Hi ng tho g nhng kh khn vng mc theo thm quyn.
Quy trnh bi thng GPMB ca thnh ph Nng thc hin qua 6 bc:
Bc 1: Ph bin ch trng chnh sch, n gi, phng n v k hoch bi
thng. Tuyn truyn vn ng nhn dn to s thng nht ca nhn dn vi ch
trng ca Nh nc.
Bc 2: Kim nh thu thp ti liu lin quan n ti sn v t thu hi.
Bc 3: Xt tnh hp php v nh, t xc nh mc bi thng v v tr t
xc nh n gi bi thng.
Bc 4: Ln bng gi tr bi thng cho tng h trnh thm nh.
Bc 5: Thm nh v ph duyt gi tr bi thng n tng h.
Bc 6: Chi tr bi thng cho cc h dn.
Nhng d n khng cn gp mt bng th tin hnh tun t theo 6 bc trn .
Trong trng hp gp, mt thi gian qu ngn th s thc hin 4 phng chm ti
ch l: Thnh lp t cng tc c i din s, ban, ngnh c lin quan tp trung, lm
vic ngay ti hin trng ni gii to, kim nh ti ch, p gi ti ch, thm nh ti
ch, chi tr tin ti ch cn cc bc khc s hon tt sau theo 6 bc trn.
Gii quyt nhng vng mc khiu ni ca h gii to thc hin theo Lut khiu
ni t co c phn cng c th nh sau: Khiu ni v thm nh p dng gi bi
thng th ban qun l d n, ch u t, Ban gii to bi thng c nhim v kim
tra, gii quyt v tr li cc h bng vn bn ng thi chu trch nhim trc UBND
thnh ph v kt qu gii to.
Nu thc mc v ch trng gii to, bi thng th UBND cc cp c nhim v
170
gii thch, vn ng n tng h gii to hoc ra vn bn tr li, nu cc h cha ng
vi tr li v quyt nh gii quyt th khiu ni ln UBND tnh hoc to n nhn
dn cng cp.
i vi cc h c vn ng v c quyt nh gii quyt cui cng m vn
c tnh khng chp hnh th x l bng bin php cng ch. Nu thc mc lin quan
n tnh php l v t, mc bi thng v v tr t th S Ti nguyn v Mi trng
chu trch nhim gii thch.
Nhng d n trng im, ch tch s tip dn ti khu vc gii to. C quan bi
thng GPMB c nhim v chun b cc ti liu lin quan n tt c cc h gii to
thuc d n trnh khi lnh o yu cu. Vi cch lm nh trn, nm 2000 thnh ph
Nng gii to c 19,5 tm ng Quc l la trong vng 3,5 thng v gii to
262 h c nh trn ng Hi Phng (thnh ph Nng) trong vng 1,5 thng.
6.8.2. Tnh hnh gii phng mt bng H Ni
Thnh ph H Ni l ni c rt nhiu d n lin quan n vic GPMB. Tnh n
cui thng 5 nm 2003, ton thnh ph c khong 352 d n lin quan n GPMB.
Trong , cc d n c iu kin l 294. thc hin cc d n , c 2.123 ha t
phi thu hi, lin quan n 49.079 h. Din tch t thu hi ca cc d n iu
kin l 1.672 ha, s h lin quan ca d n iu kin l 32.510 h. Trong 6 thng
u nm 2003, UBND thnh ph t chc hi ngh giao ban vi cc qun, huyn v
cng tc GPMB . Hu ht cc kin ca hi ng GPMB cc qun, huyn v cc ch
u t u khng nh rng cng tc GPMB ngy cng phc tp v c rt nhiu nhng
vng mc xung quanh vn v c ch chnh sch, qu nh ti nh c, gi c n b
ca cc d n.
K hoch GPMB nm 2003 ca thnh ph H Ni so vi thc hin nm 2002 v
s lng d n khng tng nhng v khi lng thu hi t v lin quan n s h
phi n b v b tr ti nh c tng gn 2 ln. Quy m ca cc d n ln, c d n
din tch t thu hi ln n hng trm hecta nh d n thot nc giai on I, h tng
k thut xung quanh H Ty, cng vin Yn S, cu Thanh Tr. Bn cnh cc d n
lin quan n cng tc GPMB c nhiu cng trnh phc v Sen Games 22 v 9 cm
cng trnh trng im v nhiu d n quan trng ca TW c ng lot trin khai
trn a bn thnh ph. Do vy yu cu cp bch t ra cho thnh ph l cn GPMB
sm trin khai m bo tin ca cc d n.
Trong vic GPMB ca thnh ph khu iu tra, kho st gp rt nhiu vng
mc. Tnh n u thng 6 nm 2003, trong tng s 294 d n iu kin trin
khai GPMB hin iu tra, kho st xong 20.000132.50 h, t l t 60%. Trong ,
s lng d n, hng mc d n GPMB xong, bn giao a vo thi cng c gn
40 d n. Tuy nhin, theo kin ca cc ch u t, mt trong nhng kh khn,
vng mc ca cng tc GPMB hin c xc nh l do cng tc t chc, iu tra
171
ngun gc lp phng n n b. Bi cng tc GPMB hin nay ch no cng
vng mc, khng vng v vn quy hoch th vng v xc nh ngun gc t.
Rt nhiu d n khng th trin khai c v dn khng ng cn b vo iu tra,
kho st lp phng n n b.
Mt kh khn khng nh, lm nh hng n tin cc d n l nhu cu ti
nh c. Qua kt qu iu tra, r sot mi nht v nhu cu ti nh c ca t cng tc
qu nh t thnh ph cho thy, hin c 120 d n c nhu cu b tr ti nh c vi s
lng gn 9.000 cn h, l t. Trong cc d n c iu kin nh c vn n b,
chun b trc qu nh, qu t ti nh c cn cho nm 2003 l 7.000 cn h, l t.
Hin nay vic chun b qu nh, t ti nh c so vi nhu cu cha p ng c,
mi t t l khong 50%. Nguyn nhn ca tnh trng ny l do trc y vic xy
dng trc qu nh, t khng c b tr vn trc m ch khi no d n u t c
duyt th mi bt u trin khai, mt s ni c xy dng xong nh li thiu iu kin
nh khng c nc, nh lu ln, nt hoc cha hon thin
Trong thi gian ti Ban ch o GPMB thnh ph s phi hp, kt hp cht ch
hn vi cc qun, huyn, ch u t gii quyt nhng vng mc trong vic
GPMB, y nhanh thc hin cc d n.
Cu Giy l qun c tc th ho mnh. S lng cc d n cn GPMB l
rt ln. Tuy nhin cng tc GPMB trn a bn qun din ra rt chm, cha p ng
c yu cu th ho ngy mt cao ca qun. Nguyn nhn chnh l ngi c t b
thu hi khng chu nhn n b v trao tr mt bng cho d n. iu ny do chnh
sch n b ca Nh nc cha ph hp vi tnh hnh thc t, cha tho mn c
lng dn, gy khiu kin ko di.
V cng tc t chc thc hin cn nhiu yu km biu hin c th nh sau: - Tu
tin quy nh hn mc t vi cc trng hp s dng t trc khi c Lut t ai
1993, nhn dn khng ng tnh dn n khiu kin, chm GPMB, trin khai d n.
- Tu tin p t ngi s dng t vi phm quy hoch, vi phm hnh lang bo
v cng trnh khng n b cho ngi b thu hi.
- Mt s a phng t t ra cho cc ch d n cc khon ng gp xy dng c
s h tng v ng gp khc cho x, phng ni c t b thu hi dn n hin
tng l c ch nhim hp tc x khng k vo phng n n b, i hi d n phi
chi ph cho a phng khon h tr, m c trng hp khon h tr ny cn cao hn
tng chi ph n b t cho dn. l vic lm phi l gy bt bnh cho dn. V tr tin
hnh cc d n GPMB hu ht l t ang sn xut nng nghip vi quy m din tch
tng i ln v c cu cy trng phc tp, s h thuc din b thu hi tng i ln.
Quy m din tch v kt qu ca vic bi thng c th hin qua bng 6. 1 .
Bng 6.l: Quy m din tch v kt qu ca vic bi thng ca mt s d n
trn a bn qun Cu Giy - thnh ph H Ni
172

Tn
d n
Din tch
(m
2
)
Loi t
s h b
thu hi
t
(h)
s h
c bi
thng
t
(h)
s h
khng c
bi thng
t (h)
s h
khng nhn
bi thng
t (h)
D n 1 7.759 t 92 0 92 14
D n 2 109.500 Nng nghip 180 180 0 73
D n 3 5.287 Nng nghip 10
+ 2 HTX
6
+ 2 HTX
4 0
D n 4 560.144 Nng nghip 42 19 23 0
(Ngun: Tng hn mt s d n GPMB trn a bn qun Cu Giy thnh ph H
Ni)
Danh mc cc d n:
D n 1 - D n Hc vin Quc phng
D n 2- D n Siu th Bourbon Thng Long
D n 3- D n Trng tiu hc Nguyn Siu
D n 4- D n Khu th mi Nam Trung Yn
6.8.3. Cng tc GPMB ca thnh ph Thi Nguyn trong nhng nm gn
y
Trong nhng nm gn y tnh Thi Nguyn y mnh thu ht u t, trong
thnh ph Thi Nguyn ng mt vai tr ht sc quan trng, c nhiu d n c
u t lin quan ti cng tc GPMB.
Tnh t nm 2000 n 2004 Thnh ph c khong 332 d n lin quan n
GPMB. Trong c khong gn 497ha t b thu hi, lin quan n 15.348 h dn,
kinh ph bi thng khong 185,6 t ng.
Nhu cu ngun vn, kinh ph bi thng GPMB cng gia tng theo tng nm.
Quy trnh c tin hnh theo cc bc sau:
Bc 1 : Thnh lp hi ng bi thng, h tr v ti nh c. T chc hp vi
ngi dn b thu hi t thng bo cc quyt nh, vn bn lin quan n bi
thng, h tr v ti nh c; pht t khai v hng dn ngi b thu hi t t k
khai. Thi gian khng qu 5 ngy lm vic.
Bc 2: Ngi b thu hi t t k khai; cam kt np vn bn, giy t c
lin quan v t v ti sn trn t b thu hi. Thi gian khng qu 5 ngy lm vic.
Bc 3: Hi ng bi thng, h tr v ti nh c t chc kim k thc t v
173
t v ti sn gn lin vi t b thu hi v lp bin bn kim k t ai, ti sn ca
tng ngi b thu hi t. Thi gian khng qu 30 ngy lm vic.
Bc 4: Hi ng bi thng, h tr v ti nh c tng hp, phn loi v hp
xt xc nh cc trng hp c bi thng, h tr, khng c bi thng v d
kin ti nh c (nu c). Thi gian khng qu 15 ngy lm vic.
Bc 5: Hi ng bi thng, h tr v ti nh c cng khai cc hng mc c
bi thng, h tr, khng c bi thng v d kin ti nh c (nu c) chi tit n
tng ngi b thu hi t v nim yt cng khai ti thn, bn, xm, t dn ph. Thi
gian khng qu 5 ngy lm vic.
Bc 6: Hi ng bi thng, h tr v ti nh c hp vi ngi b thu hi t
gii quyt nhng kin ngh, vng mc (nu c). Thi gian khng qu 5 ngy lm
vic.
Bc 7: Hi ng bi thng, h tr v ti nh c lp phng n bi thng
trnh Hi ng thm nh bi thng ca tnh xem xt thm nh. Thi gian khng qu
5 ngy lm vic.
Bc 8: Hi ng thm nh bi thng ca tnh thm nh v lp t trnh, trnh
duyt phng n bi thng. Thi gian khng qu 5 ngy lm vic.
Bc 9: Cp c thm quyn ph duyt phng n bi thng. Thi gian khng
qu 5 ngy lm vic.
Bc l0: Hi ng bi thng, h tr v ti nh c hp thng bo cng khai
phng n bi thng c ph duyt v gii quyt nhng vng mc (nu c). Thi
gian khng qu 5 ngy lm vic.
Bc 11 : Ch u t xy dng cng trnh lp h s thu hi t trinh S Ti
nguyn mi trng thm nh. Thi gian khng qu 15 ngy lm vic.
Bc 12: Hi ng thm nh bi thng ca tnh thm nh d ton v trnh
duyt d ton. Thi gian khng qu 15 ngy lm vic.
Bc 13: Cp c thm quyn quyt nh ph duyt d ton bi thng, h tr.
Thi gian khng qu 15 ngy lm vic.
Bci4: Ch u t xy dng cng trnh t chc thanh ton kinh ph bi thng
cho tng ngi b thu hi t. Thi gian khng qu 5 ngy lm vic.
Bc 1 5 : Ngi b thu hi t t tho d, di chuyn ti sn, bn giao mt bng
cho Ch u t xy dng cng trnh. Thi gian khng qu 30 ngy lm vic Bc 16:
Ch u t xy dng cng trnh lp h s quyt ton kinh ph bi thng h tr trnh
c quan ti chnh thm tra theo quy nh. Thi gian khng qu 30 ngy lm vic.
Trn y l quy trnh tin hnh cng tc bi thng GPMB dnh cho tt c cc
d n. Nhng tu tng a phng c th quy trnh ny c s thay i.
174
6.9. CC TIU CHUN QUC T V BI THNG V TI NH C
(Do chuyn gia t vn Cecilhood trnh by ti hi ngh hi tho cng tc bi
thng h tr ti nh c khi Nh nc thu hi t do Chnh ph Vit Nam t chc ti
H Ni thng 11 nm 2000)
- Trong trng hp tht cn thit hoc m bo c quyn li cho c nhn trong
h gia nh t b nh hng th mi tin hnh thu hi t hoc nh bt buc.
- C nhn, h gia nh v t chc b nh hng sau khi ti nh c v nhn tin
bi thng phi c cuc sng tt hn hoc t nht l khng km hn i sng ca h
trc lc b di di.
- Phi thit lp h thng thng l gii quyt tranh chp c lp da trn c s c
cu to n hin hnh hoc cc hnh thc khc c s tham gia ca nhng ngi lm
cng tc ho gii c o to gii quyt bt c tranh chp c lin quan n bi
thng hay ti nh c khc.
- Ti nh c k c bi thng phi c xem xt v x l trn c s cc quyn
c hng ca h gia nh c nhn, h gia nh v t chc b nh hng cng nh
nguyn tc ti nh c ch khng da trn kh nng thanh ton bi thng c
ngun ngn sch 4 trang tri tt c cc khon bi thng v cc chi ph ti nh c
khc trc khi tin hnh cng tc ti nh c.
- Nhng ngi khng c t m ang chim t bt hp php hoc c chng c
ang chim t bt hp php m c Chnh ph hoc bt k c quan no xc nhn
khng c tranh chp trong khong thi gian nht nh (thng l 1 hay 2 nm) th
c bi thng ti sn v c cp nh hp l.
- Tin hnh mt s bin php ngn chn nhng ngi c tnh chim t bt
hp php khi mt d n c cng b nhm kim tin bi thng. Cng tc ti nh
c c bit i vi nhng d n ln c ln k hoch k lng trc khi tin hnh v
chun b phng n ti nh c thch hp. Nhng phng n ny l ht sc cn thit
trc khi d ton ngn sch cui cng cho vic thc hin d n c thng qua.
- Phi tin hnh tho lun vi cng ng dn c s ti, ni b thu hi t v ni
ti nh c, v cc vn lin quan n ti nh c trn c s tham gia y v chn
thc, phi c nht tr vi tt c cc c nhn, h gia nh, t chc v cng ng dn
c b nh hng i vi tt c cc vn lin quan trc khi tin hnh cng tc bi
thng GPMB v ti nh c.
- Cc phng n ti nh c phi c thng nht vi tt c cc cng ng dn
c v i din c nhn, h gia nh, t chc b nh hng.
- Phi lun lun c bit xem xt n ti nh c v bi thng nhng ngi gp
kh khn v th xc hoc tinh thn nh: Ngi gi, ngi c thn hay ph n go
chng, ngi thiu gio dc, thiu hiu bit v vn ho sc tc.
175
- Trc khi cng b mt d n hay cng trnh ca Chnh ph phi tin hnh iu
tra dn s vi tt c nhng ngi v t chc chc chn b nh hng. Lm nh vy
gim thiu kh nng ngi dn c tnh chim din tch t b nh hng nhm i tin
bi thng. Rt t kh nng c th khc phc c cc hot ng u c ca nhng
ngi nhn bit tim nng mnh t s c s dng cho mt d n hay cng trnh ca
Chnh ph v mua mnh t vi mc ch duy nht l thu li nhun u c. y l
mt c im ca tt c cc th trng t ai v gn nh khng th trnh c, mc
d tin hnh nh thu rt nng i vi nhng li nhun nh vy. nhiu nc, Chnh
ph s thu cc nh c vn php lut v nh gi c lp phc v cho nhng ngi b
nh hng.
- Chnh ph khng lin quan n cng tc thu hi t hay bi thng t ai
trong cc trng hp nh u t l t nhn.
- Cc nh u t t nhn phi mua t hay quyn s dng t t ngi s hu v
tun theo cc yu cu nh trc.
- Gi tin bi thng do nh u t t nhn thanh ton cho ch s hu hoc
ngi chim t l mt giao dch kinh doanh t nhn gia hai bn.
- Tt c vic mua t hay nh cng nh gi thc t thanh ton phi c bo
co ln c quan a chnh v nh gi ca Chnh ph trc khi t c bn.
- Tt c cc c nhn, h gia nh v t chc b nh hng phi c bi thng
y , sao cho sau khi ti nh c h c c i sng t nht l bng hoc tt hn
i sng ca h trc khi di di. Cc i tng ny bao gm c nhng ngi gin tip
chu nh hng bt li v nhng ngi c t b thu hi.
- Cng tc bi thng phi c tin hnh khng thin v, phi cng bng minh
bch v nht qun. Nhng quyn ny c quy nh y trong lut t ai hoc cc
vn bn di lut.
- Vic bi thng phi c thng lng mt cch dn ch, gia c nhn v h
gia nh b nh hng m khng phi chu bt k mt p lc chnh thc hay khng
chnh thc no.
- Phi tin hnh bi thng cho c nhn v h gia nh b nh hng trc khi h
buc phi di chuyn khi ch c.
Quc t u cng nhn rng: Duy nht quyt nh bi thng cng bng v
y do thit hi v t ai v cng trnh l da trn c s gi th trng thc t vo
thi im hin ti ca t ai v cng trnh b thu hi.
- vic nh gi t v cng trnh tnh ton bi thng lun lun phi da trn
c s thc tin hot ng th trng t ai. Ni no khng th xc nh c chng
c ca vic mua bn, cho thu bn giao i vi t ai hay cng trnh tng ng th
p dng bin php da trn kh nng sinh ra thu nhp ca t ai hoc cng trnh.
176
- Trong mt s trng hp khng c bng chng v hot ng mua bn trn th
trng th cc cng trnh c th c nh gi trn c s khu hao chi ph c iu
chnh, ph hp vi c im ca tng cng trnh nh gi.
Trong nhiu nm qua, nhiu nc tha nhn rng, cc khung gi khng bao
gi l chnh xc v ng tin cy. Chng lun lc hu vo thi im ban hnh, chng
mang tnh cng nhc v nhn to. Ngay c khi c s iu chnh ca chnh quyn a
phng th khung gi khng m bo bao hm c s lng rt ln ca cc loi hay
s thch hp, tnh trng v tnh hp dn khc nhau ca t v cng trnh.
- Cng tc nh gi c tin hnh trong vng 3 thng. Khi ang thanh ton bi
thng, bt c vic nh gi no qua 3 thng vo thi im thanh ton bi thng
s c thc hin li.
- Ngi b nh hng c quyn khiu ni s tin nh gi t n mt c quan
c lp hoc to n nu h khng ng vi vic nh gi
- Vic bi thng lun phi c thng nht v thc hin trc khi nh hoc t
b thu hi v ngi dn phi di di.
- Phi tho lun y v bi thng v cc vn khc c lin quan n ti
nh c vi tt c cc c nhn, t chc v cng ng dn c s b nh hng hoc c
tham gia vo qu trnh ti nh c. Bn thn vic bi thng bng cch giao t, nh
thng l cha , phi m bo rng cc c nhn, h gia nh, t chc b nh hng
s c c i sng tt hn hoc t nht l bng vi i sng ca h trc .
- Phi c h tr b sung cho tt c cc c nhn, h gia nh s b mt thu nhp do
b ti nh c c bit, h khng th duy t ngh nghip trc y v phi o to li
Nhng ngi chu nh hng bt li bi cc d n hoc cng trnh khc ca Chnh
ph m khng b mt t hay nh phi c hng cc bin php khc phc nh
hng hoc bi thng nhng nh hng bt li .
- Theo thng l quc t, iu quan trng nht l tch bit cc cng tc thu hi t
bi thng v ti nh c khi cng tc hoch nh chnh sch thanh tra v kim tra
cc cng tc c lin quan n bi thng v ti nh c.
- nhiu quc gia cng tc a chnh, nh gi t thu hi t cho nhng cng
trnh ca Chnh ph v ti nh c thng l trch nhim ca mt c quan duy nht.
Nhng quy nh v ti chnh, xy dng cc nguyn tc chi tiu v kim ton cng tc
chi tiu phc v thu hi t v ti nh c thng l trch nhim ca B Ti chnh
hoc Kho bc.
- Vic thanh tra, kim tra hot ng m cng trnh xy dng ca mt d n v
cc hot ng ti nh c thng l trch nhim ca mt c quan khc tip nhn. Cn
vic gii quyt khiu ni v bi thng l trch nhim ca mt c quan ring bit
khc.
177
- Ti cc nc ang pht trin, t ai, nh thng c dng lm phng tin
bi thng chnh khi thu hi t ai hoc nh ca. Tr khi ngi b nh hng trn c
s thng tin y , t nguyn yu cu bng tin. Ti cc nc pht trin, tin mt
thng c s dng lm hnh thc chi tr bi thng duy nht, tr khi ngi b nh
hng yu cu hnh thc bi thng khc.
Trong trng hp ngi c bi thng gy kh khn m khng c l do chnh
ng, h buc phi di chuyn, vic bi thng v ti nh c lu di s c gii quyt
bi mt c quan c lp hoc to n.
6.10. CC VN BN PHP QUY CA NH NC V BI THNG GPMB
6.10.1. Hin php nm 1992 ca nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam
iu 17: t ai, rng ni, sng h, ngun nc, ti nguyn trong lng t,
ngun li vng bin, thm lc a v vng tri, phn vn v ti sn do Nh nc u
t vo cc x nghip, cng trnh thuc cc ngnh v lnh vc kinh t, vn ho, x hi,
khoa hc, k thut, ngoi giao, quc phng, an ninh cng cc ti sn khc m php
lut quy nh l ca Nh nc, u thuc s hu ton dn.
iu 18: Nh nc thng nht qun l ton b t ai theo quy hoch v php
lut bo m s dng ng mc ch v c hiu qu.
Nh nc giao t cho cc t chc v c nhn s dng n nh lu di.
T chc v c nhn c trch nhim bo v, bi b, khai thc hp l, s dng tit
kim t, c chuyn quyn s dng t c Nh nc giao theo quy nh ca php
lut.
iu 58: Cng dn c quyn s hu v thu nhp hp php ca ci dnh, nh
t liu sinh hot, t liu sn xut, vn v cc ti sn khc trong doanh nghip hoc
trong cc t chc kinh t khc; i vi t c Nh nc giao th s dng theo quy
nh ti iu 1 7 v iu 1 8 .
6.10.2. B lut dn s nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam
iu 173: Quyn s hu
iu 176: Cn c xc lp quyn s hu
iu 177: Cn c chm dt quyn s hu
iu 180: Chim hu ti sn c cn c php lut
iu 738 - 774: Quy nh tha k quyn s dng t.
6.10.3. Lut t ai
6.10.3.1. Lut t ai 1993 (sa i b sung 1998 v 2001)
iu 1 : t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l.
178
iu 3 :
1- Nh nc bo h quyn v li ch hp php ca ngi s dng t.
2- H gia nh, c nhn c Nh nc giao t c quyn chuyn i, chuyn
nhng, cho thu, tha k, th chp quyn s dng t.
iu 12: Nh nc xc nh gi cc loi t tnh thu chuyn quyn s dng
t, thu tin khi giao t hoc cho thu t, tnh gi tr ti sn khi giao t, bi thng
thit hi v t khi thu hi t. Chnh ph quy nh khung gi cc loi t i vi tng
vng v theo tng thi gian.
iu 28: C quan Nh nc c thm quyn quyt nh giao t no th c quyn
thu hi t .
6.10.3.2. Lut t ai 2003
iu 5 : "t ai thuc s hu ton dn, Nh nc i din ch s hu, Nh
nc quyt nh quyn nh ot i vi t ai."
iu 10 : Quy nh nhng m bo cho ngi s dng t.
iu 38-40 : Quy nh khi thu hi t
iu 42 : Quy nh bi thng, ti nh c khi ngi c t b thu hi.
iu 44-45: Quy nh thm quyn thu hi t.
iu 105-121 : Quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t.
6.10.4. Chnh sch bi thng GPMB khi Nh nc thu hi dt Chnh sch
bi thng ca Chnh ph
a. Quyt nh s 1 86/HBT ngy 31/05/1990 ca Hi ng b trng quy nh:
Ngi s dng t nng nghip, t c rng vo mc ch khc phi n b thit
hi v t nng nghip, t c rng cho Nh nc v bi thng thit hi v ti sn
cho ngi c t b thu hi giao cho mnh s dng.
b. Ngh nh s 90/CP ngy 17/08/1994 ca Chnh ph:
Ban hnh quy nh v n b thit hi khi Nh nc thu hi t s dng vo
mc ch quc phng an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng. Theo quy nh ti
Ngh nh ny th khi Nh nc thu hi t, ngi b thu hi t c n b thit hi
v t ai v ti sn.
* i vi thit hi v t: Nh nc c th bi thng bng t (bi thng
tng ng so vi t b thu hi) hoc bng tin (theo gi t cng hng hoc cng
loi ca t b thu hi). i vi t ti th th c bi thng ch yu bng nh
hoc bng tin. i vi t u thu, t cho thu th c n b tng ng gi tr
ca t tnh theo thi gi s dng cn li. Gi t tnh bi thng thit hi do
UBND tnh, thnh ph trc thuc TW ban hnh theo khung gi t do chnh ph quy
179
nh (khung gi t ca Ngh nh 87/CP ngy 17/08/1994)
* i vi thit hi v ti sn: Nh , vt kin trc v cc cng trnh gn lin vi
t c bi thng bng gi tr hin c ca cng trnh. Cy hng nm v vt nui trn
t c mt nc c bi thng bng gi tr sn lng thu hoch mt v.
c. Ngh nh s 22 II9981N-CP ngy 24/04/1998 ca Chnh ph v vic n b
thit hi khi Nh nc thu hi t.
Sau 4 nm thc hin, Ngh nh 901CP c thay th bng Ngh nh 22/1
998/N-CP. Ngh nh ny p dng chung cho mi trng hp b Nh nc thu hi
t.
* n b thit hi v t: Nguyn tc v iu kin c bi thng t, gi t
tnh bi thng (theo gi Nh nc quy nh nhn vi h s K).
* n b thit hi v ti sn gn lin vi t: Bao gm n b thit hi v nh,
cng trnh kin trc, n b thit hi v hoa mu, m m, n b thit hi trong trng
hp giao t tm thi, cng vi cch tnh mc bi thng cho gi tr ca ti sn b
thit hi.
* Chnh sch h tr: Bao gm h tr n nh sn xut i sng, tr cp ngng
sn xut kinh doanh, tr cp mt ch lm vic, tr cp c s h tng b mt, tr cp
chuyn i ngh nghip, iu kin xc nh cc khon h tr v cc chnh sch h tr
khc.
* Lp khu ti nh c thc hin GPMB thu hi t: Bao gm lp khu ti nh
c, iu kin bt buc phi c khu ti nh c, ngun vn xy dng khu ti nh c.
* T chc thc hin bi thng GPMB: Cn c vo quyt nh thu hi t ca c
quan Nh nc c thm quyn, cn c vo quy m, c im v tnh cht ca tng d
n, UBND cp tnh ch o thnh lp Hi ng bi thng thit hi GPMB cp huyn.
d. Thng t s 14511998/TT/BTC ngy 04/11/1998 ca B Ti chnh v vic
hng dn thi hnh Ngh nh s 22/NICP ngy 24/04/1998.
* Phng php xc nh h s K nh gi t tnh n b thit hi: - H s K
c xc nh theo quan h t l gia gi t tnh theo kh nng sinh li vi gi t do
UBND cp tnh quy nh.
- H s K c xc nh theo quan h gia gi chuyn quyn s dng t thc t
vi gi t do UBND cp tnh quy nh.
- Xc nh h s K v gi t n b cho mt s trng hp c bit.
* Lp phng n n b thit hi GPMB:
- Xc nh mc n b cho d n s dng t phi chi tr.
- Xc nh mc n b, tr cp cho tng ch s dng t b thu hi e. Cc Thng
180
t, Ngh nh lin quan.
- Thng t 116/2004/TT-BTC ca B Ti chnh hng dn thc hin Ngh nh
s 197/2004/N-CP ngy 03/12/2004 ca Chnh ph v bi thng, h tr v ti nh
c khi Nh nc thu hi t.
- Ngh nh s 197/2004/N-CP ngy 03/12/2004 ca Chnh ph v bi thng,
h tr v ti nh c khi Nh nc thu hi t.
- Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v phng
php xc nh gi t v khung gi cc loi t.
- Thng t 114/2004/TT-BTC ca B Ti chnh hng dn thc hin Ngh nh
s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v phng php xc nh gi t
v khung gi cc loi t.
Ch th s 05/2004/CT- TTg ngy 9/2/2004 ca Th tng Chnh ph v vic
trin khai thi hnh Lut t ai nm 2003.
Ngh nh s 181/2004/N- CP ngy 29/10/2004 ca Chnh ph v thi hnh
Lut t ai.
- Thng t 69/2006/TT-BTC ca B Ti chnh hng dn thc hin vic sa i
b sung Thng t 116/2004/TT-BTC.
BNG PH LC N GI BI THNG NH CA, VT KIN TRC
(Quyt nh ca UBND tnh s 4005/20041Q-UB ngy 04 thng 11 nm 2004
v vic ban hnh b n gi bi thng thit hi khi Nh nc thu hi t)
A. n gi bi thng theo phn loi nh

TT Loi nh 1 n v 1 hn gia n v n gi
I Nh 1 tng lp my ngi,fbro xi mng.
1 Nh xy gch x, lp mi fibro xi mng
1 1 Chiu cao n 3m /m
2
XD 299.000
1 2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
319.000
1 3 chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
339.000
2 Nh xy gch x, lp mi ngi 22v/m
2
/m
2
XD
2.1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
329.000
2.2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
349.000
2.3 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
369.000
3 Nh xy gch ch d 110, lp mi fibro xi mng
3.1 chiu cao n 3m
/m
2
XD
364.000
3.2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
373.000
3.3 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
395.000
4 Nh xy gch ch d 110, lp mi ngi 22v/m
2

4.1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
408.000
181
4.2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
414.000
4.3 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
436.000
II Nh 1 tng lp mi ngi fibro xi mng c mng thng
1 Nh xy gch x, lp mi fibro xi mng
1 1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
382.000
1 2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
395.000
1 3 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
42 1 .000
2 Nh xy gch x, lp mi ngi 22v/m
2

2.1 chiu cao n 3m
/m
2
XD
407.000
2.2 chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
418 . 000
2.3 chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
487.000
3 Nh xy gch ch d 110, lp mi ngi 22v/m
2

3.1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
419.000
3.2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
433.000
3.3 Chiu cao trn 3,3m /m
2
XD 483.000
4 Nh xy gch ch di 10, lp mi fibro xi mng
4. 1 chiu cao n 3m
/m
2
XD
380.000
4.2 chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
394.000
4.3 Chiu cao trn 3,3m /m
2
XD 438.000
III Nh 1 tng c hin ty mng thng
1 Nh xy gch x, lp mi fibro xi mng
1.1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
454.000
1.2 chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
477.000
1.3 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
497.000
2 Nh xy gch x, lp mi ngi 22vlm
2
/m
2
XD
2.1 chiu cao n 3m /m
2
XD 476.000
2.2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
490.000
2.3 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
540.000
3 Nh xy gch ch d 110, lp mi ngi 22v/m
2

3.1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
486.000
3.2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
515.000
3.3 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
565.000
4 Nh xy gch ch d220, lp mi fibro xi mng
4.1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
568.000
4.2 chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
578.000
4.3 chiu cao trn 3,3m
/m
2
XD
619.000
5 Nh xy gch ch d220, lp mi ngi 22v/m
2
/m
2
XD
5.1 Chiu cao n 3m
/m
2
XD
57 1 .000
5.2 Chiu cao t 3m n 3,3m
/m
2
XD
582.000
5.3 chiu cao trn 3,3m /m
2
XD 640.000
IV Nh 1 tng mi bng khng c gc xp, qut vi ve
1.1 Nh xy gch x
1.1 1 Chiu cao n 3,3m /m
2
sn 778.000
1.2 Chiu cao trn 3,3m /m
2
sn 811 .000
182
2 Nh xy gch ch d 1 1 0
2. 1 Chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
854.000
2.2 chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
893.000
3 Nh xy gch ch d220
3.1 chiu cao n 3,3m /m
2
sn 909.000
3.2 Chiu cao trn 3,3m /m
2
sn 960.000
V Nh 1 tng mi bng khng c gc xp, sn vi
1 Nh xy gch x
1.1 Chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
992.000
1.2 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
1.054.000
2 Nh xy gch ch d 110
/m
2
sn
2.1 Chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
1.032.000
3 Nh xy gch ch d220
/m
2
sn
3.1 Chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
1.086.000
3.2 Chiu cao trn 3,3m /m
2
sn 1.161.000
VI Nh 1 tng mi bng c gc xp bng b tng ct thp, qut vi
1 Nh xy gch x
1.1 Chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
556.000
1.2 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
665.000
2 Nh xy gch ch o
/m
2
sn
2.1 chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
610.000
2.2 chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
731.000
3 Nh xy gch ch d220
/m
2
sn
3.1 Chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
676.000
3.2 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
842.000
VII Nh 1 tng mi bng c gc xp bng b tng ct thp, sn vi
1 Nh xy gch x
1.1 Chiu cao n 3,3m
/m
2
sn
724.000
1.2 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
894.000
2 Nh xy gch ch d 110
2.1 Chiu cao n 3.3m
/m
2
sn
753.000
2.2 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
933.000
3 Nh xy mch ch d220
/m
2
sn
3.1 Chiu cao n 3.3m
/m
2
sn
817.000
3.2 Chiu cao trn 3,3m
/m
2
sn
1.048.000
VIII
Nh 2 tng c gc xp bng b tng ct thp
1 Kt cu khung BTCT chu lc, sn b tng ct thp,
xy tng chn gch ch d220 sn vi
/m
2
sn
988.000
Kt cu tng chu lc xy gch ch d220, sn b
tng ct thp, sn vi
/m
2
sn
905.000
3 Kt cu khung BTCT chu lc, sn BTCT, xy tng
chn gch ch d220 qut vi ve
/m
2
sn
791.000
183
4 Kt cu tng chu lc xy gch ch d220, sn b
tng ct thp, qut vi ve
/m
2
sn
712.000
IX Nh 2 tng khng c gc xp b tng ct thp
1 Kt cu khung b tng ct thp chu lc, sn BTCT,
xy tng chn gch ch d220, sn vi
/m
2
sn
1.078.000
2 Kt cu tng chu lc xy gch ch d220, sn b
tng ct theo sn vi
/m
2
sn
1.005.000
3 Kt cu khung BTCT chu lc, sn BTCT, xy tng
chn gch ch d220 qut vi ve
/m
2
sn
872.000
4 Kt cu tng chu lc xy gch ch d220, sn b
tng ct thp, qut vi ve
/m
2
sn 805.000
B. n gi bi thng h thng in, nc lp t trong nh, ngoi nh
I H thng in lt trong nh
1 Nh 1 tng lp mi ngi fibro xi mng /m
2
XD 29.000
2 Nh 1 tng mi bng v nh 2 tng tr ln
2.1 Tng 1
/m
2
sn
29.000
2.2 Tng 2 tr ln
/m
2
sn
23.000
II
H thng cp thot nc lp t trong nh
(tnh t im u ni phn Phi dch vu)
1 Nh 1 tng lp mi ngi fibro xi mng /m
2
XD 29.000
2 Nh 1 tng mi bng v nh 2 tng tr ln
2.1 Tng 1
/m
2
sn
29.000
2.2 Tng 2 tr ln
/m
2
sn
23.000
III
H thng in v cp thot nc lp t ngoi nh
H thng in v cp thot nc lp t ngoi nh tnh theo s lng kim
m thc t v gi tr th trng ti thi im kim m
C. n gi chi tit bi thng theo thnh phn cng vic
TT Tn cng vic n vi n gi
I Nn nh
1 Lng nn khng nh mu /m
2
12.500
2 Lng nn c nh mu
/m
2

14.000
3 Lng GRANITO nn sn
/m
2

111.000
4 Lng nn gch hoa XM 200x200
/m
2

50.000
5 Lt nn gch men TQ 300x300
/m
2

62.000
6 m b tng gch v
/m
2

195.000
7 m x, vi /m
3
150.000
II Trn nh + T ng /m
3

1 Trn vi rm /m
2
trn 78.500
2 Trn ct p
/m
2
trn
56.000
184
3 Trn g dn
/m
2
trn
66.000
4 Trn g tr
/m
2
trn
166.000
5 Trn g i gm g
/m
2
trn
219.000
6 Trn nha (0,18 x 6 )
/m
2
trn
95.000
7 p tng g i
/m
2

191.000
8 p tng bng tm nha
/m
2

67.000
III Mng nh
1 ng cc tre /m
2
nn 140.000
2 Xy mng hc
/m
3

320.000
3 b tng mng 1 x 2 M200
/m
3

492.000
IV
Sn xut + Lp dng ct thv mng
1 SXLD ct thp mng y nh hn 10 /kg 9.5000
2 SXLD ct thp mng t 10 n nh hn hoc bng
18

/kg
10.000
3 SXLD ct thp mng v > 1 8
/kg
11.000
v Cc loi ca
1 ca nhm knh 5 ly
1 1 SXLD ca i, ca s ( nhm mu ) /m
2
420.000
1 2 SXLD vch nhm knh ( nhm mu )
/m
2

380.000
1 3 SXLD ca i, ca s ( nhm trng )
/m
2

360.000
1 4 SXLD vch nhm knh ( nhm trng )
/m
2

300.000
2 Ca g
2.1 Khun n g lim
/m
2

130.000
2.2 Khun ko g lim
/m
2

260.000
2.3 Khun n g nhm 4
/m
2

60.000
2.4 Khun ko g nhm 4
/m
2

130.000
2.5 Ca i pan knh g lim
/m
2

670.000
2.6 ca s knh g lim
/m
2

540.000
2.7 ca i Pan g lim
/m
2

750.000
2.8 ca s Pan g lim
/m
2

700.000
2.9 ca i pan kinh g nhm 4+5
/m
2

290.000
2.10 ca s knh g nhm 4+5
/m
2

270.000
2.11 ca i pan ,g n hom 4+5
/m
2

310.000
2.12 Ca s ung Pan /m
2
290.000
D.n gi bi thng cng trnh ph tm, chung tri chn ni
TT Tn cng vic n v n gi
I Cng trnh ph tm
1 Tng xy gch ch 220 lp ngi fibro xi mng, nn m x /m
2
XD 491.000
2 Tng xy gch ch 220 lp ngi giy u, tranh, nn m x /m
2
XD 435.000
3 Tng xy gch ch 110 ln ngi fibro xi mng, nn m x /m
2
XD 345.000
4 Tng xy gch ch 110 lp giy du, tranh, nn m x /m
2
XD 290.000
5 Tng xy gch x lp ngi fibro xi mng, nn m x /m
2
XD 279.000
6 Tntg xy gch x lp giy du, tranh, nn m x /m
2
XD 223.000
185
7 Tng tranh. Tre, ct p, mi cu phong li t tre lp r /m
2
XD 112.000
8 Tng vch t, mi tranh tre, ct ko g, ca vn dp, nn
t
/m
2
XD 165.000
9
Tng xy gch t mi tranh tre, ct ko g, ca vn p, nn
t
/m
2
XD 213.000
10
Tng tranh tre, ct p, g dn mi ngi, giy du, fibro xi
mng
/m
2
XD 1 35.000
II Nh tiu, nh tm c lp
1 Tng xy gch ch 110 nn lng va, xi mng nh mu /m
2
XD 279.000
2 Tng xy gch x nn lng va, xi mnG nh mu /m
2
XD 206.000
III Chung tri chn nui
1
Tng xy gch x lp giy du, tranh tre, fibro xi mng, nn
lt gch
/m
2
XD 291.500
2
Tng xy gch x lp giy du, tranh tre, fibro xi mng, nn
lng xi mng nh mu
/m
2
XD 270.500
3
Tng xy gch x lp giy du, tranh tre, fibro xi mng, nn
lng xi mng khng mu
/m
2
XD 255.000
IV B nc
1 B xy gch ch 220 khi tch 4m
3
c np an b tng /m
3
716.000
2 B xy gch ch 220 khi tch 4m
3
khng c np an b
tng
/m
3
622.000
3 B xy gch ch 220 khi tch l0m
3
c np an b tng /m
3
497.000
4 B xy gch ch 220 khi tch l0m
3
khng c np an b
tng
/m
3
403.000
5 B xy gch ch 220 khi tch l0m
3
c np an b tng /m
3
487.000
6 B xy gch ch 220 khi tch l0m khng c np an b
tng
/m
3
395.000
7 B xy gch ch 110 c np an b tng /m
3
487.000
8 B xy gch ch 110 khng c ny an b tng /m
3
424.000
9 B xy gch x c np an b tng /m
3
498.000
10 B xy gch x khng c np an b tng /m
3
403.000
11 B xy gch xi mn(g c np an b tng /m
3
573.000
12 B xy gch xi mng khng c np an b tng /m
3
463.000
v Ging nc
1 Ging xy gch ch 220
1.1 ng knh D 1m
1.1.1 Su 4m /m
3
262.500
1.1.2 Su 4m /m
3
272.000
1.2 ng knh D 1 m
186
1.2.1 Su 4m /m
3
247.000
1.2.2 Su > 4m /m
3
256.500
2 Ging xy gch ch 110
2.1 ng knh D 1m
2.1.1 Su 4m /m
3
232.000
2.1.2 Su > 4m /m
3
237.500
2.2 ng knh D > 1M
2.2.1 su < 4m /m
3
228.500
2.2.2 su > 4m /m
3
232.000
3 Ging ng buy b tng
3.1 su 4m /m
3
325.000
3.2
Su > 4m
/m
3
348.500
4
Ging k khoan
4.1 ng knh D 1m
4.1.1 su 4m /m
3
198.500
4.1.2 Su > 4m /m
3
226.500
4.2 ng knh D > 1m
4.2.1 Su 4m /m
3
192.500
4.2.2 Su > 4m /m
3
217.500
5 Ging xy gch x
5.1 ng knh D 1m
5.1.1 Su 4m /m
3
305.500
5.1.2
Su > 4m /m
3

317.500
5.2 ng knh D > lm
5.2.1 Su < 4m /m
3
384.500
5.2.2 Su > 4m /m
3
290.000
6
Ging xy hc
6.1 ng knh D lm
6.1.1 Su 4m /m
3
237.500
6.1.2 Su > 4m /m
3
250.000
6.2 ng knh D > 1m
6.2.1 Su 4m /m
3
214.500
6.2.2 Su > 4m /m
3
231.000
7
Ging o t
7.1 ng knh D 1m
7.1.1 Su 4m /m
3
48.000
7.1.2 Su > 4m /m
3
57.000
7 .2 ng knh D > lm
7.2.1 Su 4m /m
3
40.000
7.2.2 Su > 4m /m
3
52.000

187
BNG PH LC N GI BI THNG CC CNG TRNH GIAO THNG

TT Tn cng trnh n v n gi
1 Cng trn y75 m 1754.500
Cng trn yloo m 1786.000
3 Cng trn i50 m 2.237.500
4 Cng trn y200 m 3.483.000
5 Cng bn khu 75 m 2.008.000
6 Cng bn khu 100 m 2.745.000
7 Cng bn khu 150 m 3.152.500
8 Cng bn khu 200 m 3.800.000
9 Rnh dc thot nc xy hc (0,75 x 0,75) m 869.000
10 Xy rnh hc hnh thang 0,4 x ( 1 ,2; 0,4) m 208.500
11 Rnh dc thot nc xy gch (0,75 x 0,75) m 505.000
12 Rnh dc tam gic b tng 0,5 x 1,2 m 149.000
13 B tng rnh hnh thang 0,4 x (l,2; 0,4) m 1 7 5 .000
14 K xy (h = 2m) m 3.304.000
15 K phng h b tng (h = 2m) 3.480.000

BNG TNG HP NG GIAO THNG NNG THN

TT Tn cng trnh n v n gi
I Loi A
1 Mt ng m
2
38.000
2 Nn ng m
2
21.000
II Loi B
1 Mt ng m
2
32.000
2 Nn ng m
2
29.000

BNG PH LC N GI BI THNG THIT HI V CY TRNG
A. n gi bi thng cy n qu

TT
Loi cy mt
quy nh
Tiu chun phn loi n v tinh
n gi
()


Mt cc loi, mt ng knh thn cao 1,3m ln hn
40cm
Cy 400.000


ti a
350cy/ha
ng knh thn cao 1,3 ln hn
30 n 40cm
Cy 250.000




ng knh thn cao l,3m ln hn
20 n 30 cm
Cy 130.000
1

ng knh thn cao 1,3m ln hn
10 n 20 cm
Cy 100.000




ng knh thn cao 1,3m ln t 5
n mm
Cy 50.000
188
* Cc trng hp cn li, chia ra
Cy cao hn l,3m Cy 10 000
Cy cao t 0,5 n l,3m Cy 5.000
Cy cao di 0,5m Cy 2.000
I.Cy ghp hoc git
ng knh tn ln hn 8m Cy 4.000.000
ng knh tn ln hn 7n 8m Cy 3.500.000
ng knh tn ln hn 6 n 7m Cy 3.000.000
ng knh tn ln hn 5 n 6m Cy 2.500.000
2 Nhn cc loi ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 2.000.00
mt ti a n g knh tn ln hn 3 n 4m Cy 1.500.00
400 cy/ha ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 700.000
ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 200.000
ng knh tn xung cha ra
Cy cao hn 1-5m Cy 150.000
Cy cao hn 1 n l,5m Cy 75.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 30.000
Cy cao di 0,5m Cy 15.000




II.Cy ging gieo t ht:
Tiu chun phn loi v n gi n b tng t nh cy ging
ghp hoc chit
(i vi cy c ng knh tn < 1m gi bi thng cy ging t
ht bng 50% cy ghp hoc chit).
ng knh tn ln hn 7m Cy 3.000.000
ng knh tn ln hn 6 n 7m Cy 2.500.000
ng knh tn ln hn 5 n 6m Cy 2.000.000
3 Vi cc ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 1.500.000
loi (chit ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 1.000.000
v ght ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 500.000
mt ti a ng knh tn ln hn 1,5 n 2 m Cy 300.000
400cy/ha ng knh tn ln hn l n 1,5 m Cy 100.000
ng knh tn nh hn 1m, chia ra
Cy cao hn 1m Cy 75.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 30.000
Cy cao di 0,5m Cy 20.00
ng knh tn ln hn 4m Cy 400 .000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 300.000
4 Cam cc ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 160.000
loi, mt ng knh tn ln hn 1 n 2m
ti a 800/ha ng knh tn t 1m tr xung chia ra:
Cy cao hn 1m Cy 50.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 30.000
Cy cao di 0,5m Cy 15.000
ng knh tn ln hn 5m Cy 300.000
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 250.000
189
Bi cc ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 200.000
loi mt ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 150.000
5 ti a ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 50.000
450 ng knh tn t 1m tr xung, chia ra:
cy/ha Cy cao hn 1m Cy 30.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 15.000
Cy cao di 0,5m Cy 10.000
ng knh tn ln hn 3m Cy 200.000
Chanh cc ng knh tn ln hn 2 3m Cy 150.000
loi- mt ng knh tn ln hn 1 n 2m Cy 100.000
6 ti a ng knh tn t 1m tr xung, chia ra
850 cy /ha Cy cao hn 1m Cy 50.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 30.000
Cy cao di 0,5m Cy 10.000
ng knh tn ln hn 4m Cy 300.000
ng knh tn ln hn 4m Cy 200.000
Qut cc ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 150.000
7 loi, mt ng knh tn ln hn ln 2m Cy 80.000
ti a ng knh tn t 1m tr xung chia ra:
800 cy/ha Cy cao hn 1 m Cy 50.000
Cy cao hn 0,5 n m Cy 20.000
Cy cao di 0,5m Cy 10 000
8 qut mt ng knh tn ln hn 3m Cy 100 000
ti a ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 80.000
1 500 ng knh tn ln hn 1 n 2m Cy 60.000
cy/ha ng knh t t 1m xung chia ra:
Cy cao hn 1m Cy 30.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 15.000
Cy cao di 0,5m Cy 8 .000
ng knh tn ln hn 4m Cy 200.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 150.000
9 Qut hng ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 100.000
b. mt ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 80.000
ti a ng knh tn t 1m tr xung, chia ra:
900 cy/ha Cy cao hn 1m Cy 50.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 20.000
Cy cao di 0,5m Cy 5.000
ng knh tn ln hn 5m Cy 400.000
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 300.000
Hng ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 200.000
xim mt ng knh tn n hn 2 n 3m Cy 150.000
10 ti a ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 100.000
600 n g knh tn t 1 m tr xung chia ra:
cv/ha Cy cao hn 1m Cy 50.000
Cy cao hn 0,5 1m Cy 30.000
cy cao di 0,5m Cy 5.000
ng knh tn n hn 5m Cy 300.000
190
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 250.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 200.000
V sa, mt ng knh tn n hn 2 n 3m Cy 150.000
11 ti a ng knh tn n hn 1 n 2 m Cy 100.000
500cy/ ha ng kn tn t 1m tr xung. chia ra:
Cy cao hn 1 m Cy 50.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 30.000
Cy cao di 0,5m Cy 10.000
ng knh tn ln hn 5m Cy 200.000
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 150.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 100.000
Trng g, ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 80.000
12 mt ti ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 50.00
a 550 cy/ha ng knh_tn t 1m tr xung, chia ra:
Cy cao hn 1 m Cy 30.000
Cy cao bn 0,5 p 1m Cy 10.000
Cy cao di O,5m Cy 5.000
ng knh tn ln hn 5m Cy 500.000
13 Hng cc ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 400.000
loi. mt ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 300.000
ti a ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 200.000
600 ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 150.000
cv/ha n g knh tn t 1m tr xung, chia ra:
Cy cao hn 1 m Cy 100 000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 50.000
Cy cao di 0,5m Cy 15.000
ng knh tn ln hn 5m Cy 160.000
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 120.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 100 000
Th, mt ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 80.000
14 ti a ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 50.000
400 cy/ha ng knh tn t 1m tr xung, chia ra :
Cy cao hn 1 m Cy 30.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 10 000
Cy cao di 0,5m Cy 5.000
ng knh tn ln hn 5m Cy 600.000
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 450.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 350.000
ng knh ln ln hn 2 n 3m Cy 250.000
15 Xoi, mt ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 100.00
ti a n g knh tn t 1m tr xung, chia ra:
500 cy/ha Cy cao hn 1 m Cy 50.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 30.000
Cy cao di 0,5m Cy 10.000
ng knh tn ln hn 5m Cy 450.000
191
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 350.000
Mun, ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 250.000
quo- su. ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 150.000
16 mt ti ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 100.000
a 400 ng knh tn t 1m tr xung, chia ra:
cy/ha cy cao hn 1m Cy 50.000
cy cao hn 0,5 n 1m Cy 30.000
cy cao di 0,5m Cy 10.000
17 Kh, chay, ng knh tn ln hn 5m Cy 300.000
me, tai ng knh khun hn 4 n 5m Cy 250.000
Chua, mt ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 200.000
ti a ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 150.000
400 ng knh tn ln hn 1 n 2m Cy 100.000
cy/ha ng knh tn t 1m tr xung, chia ra:


Cy cao hn 2m Cy 50.000
Cy cao hn 1 n 2m Cy 20.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 5.000
Cy cao di 0,5m Cy 2.000
18 Nht, mt Tn rng ln hn 5m
2
m
2
10.000
ti a Tn rng t 3 - 5m
2
m
2
5.000
500 Tn rng nh hn 3m
2
m
2
2.000
cy/ha Cha leo ln gian cm 2.000
19 C Ph, ng knh tn ln hn 3m Cy 100.000
mt ti ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 80.000
a 1000 ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 60.000
cy/ha ng knh tn nh hn hoc bng 1m Cy 10.000
Chiu cao l thn ln hn 5m Cy 300.000
Chiu cao l thn ln hn 4 n 5m Cy 250.000
20 Da. mt Chiu cao l thn ln hn 3 n 4m Cy 200.000
ti a Chiu cao l thn ln hn 2 n 3m Cy 160.000
600 chiu cao l thn ln hn 1 n 2m Cy 120.000
cylha chiu cao l thn t 0,5 n 1m Cy 80.000
chiu cao l thn di 0,5m Cy 50.000
Cha l thn Cy 30.000
Chiu cao l thn ln hn 5m Cy 250.000
Chiu cao l thn ln hn 4 n 5m Cy 200.000
Cau, mt Chiu cao l thn ln hn 3 n 4m Cy 150.000
21 ti a Chiu cao l thn ln hn 2 n 3m Cy 100.000
800 Chiu cao l thn ln hn 1 n 2m Cy 50.000
cy/ha Chiu cao l thn t 0,5 n 1m Cy 20.000
Chiu cao l thn di 0,5m Cy 10.000
Cha l thn Cy 5.000
192
22 To cc loi,
mt
ng knh gc (cch mt t 20cm)
ln hn 25cm
Cy 200.000
ti a ng knh gc ln hn 20 n 25cm Cy 150.000
500 ng knh gc ln hn 15 n 20cm Cy 100 000
cy/ha ng knh gc ln hn 10 n 15cm Cy 80.000
ng knh gc ln hn 5 n 10 cm Cy 50.000
ng knh gc nh hn 5cm, chia ra:
Cy cao hn 2m Cy 30.000
Cy cao hn 1 n 2m Cy 10 000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 2.000
Cy cao di 0,5m Cy 1.000
23 ng knh tn ln hn 5m Cy 200.000
ng knh tn ln hn 4 n 5m Cy 150.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 100.000
i cc ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 70.000
li, mt ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 30.000
ti ng knh tn t 1m tr xung, chia ra:
a 550/ha Cy cao hn 1 m Cy 10 000
Cy cao di 1 m Cy 5.000
ng knh tn ln hn 4m Cy 300.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 250.000
Na cc ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 1 50.000
loi, mt ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 100 000
24 ti a ng knh tn t im tr xung, chia ra:
1000 Cy cao hn l,5m Cy 30.000
Cy/ha cy cao hn 1 n l,5m Cy 20.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 10.000
cy cao di 0,5m Cy 5.000
ng knh tn ln hn 4m Cy 250.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 180.000
25 L, mt ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 120.000
ti a ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 80.000
1000 ng knh tn t im tr xung, chia ra:
cy/ha Cy cao hn 2m Cy 20.000
Cy cao hn 1 n 2m Cy 10.000
Cy cao di 1m Cy 5.000
ng knh tn ln hn 4m Cy 200.000
o mn, ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 150.000
m, lu ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 100.000
26 mt ti ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 50.000
a 600 ng knh tn t_lm tr_xung, cha ra:
cy/ha Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 10.000
Cy cao t 0,5m tr xung Cy 5.000
27 Nho, mt Tn l rng hn 5m
2
Cy 20.000
ti a Tn l rng t 3 n 5 m
2
Cy 15.000
193
500 Tn l rng nh hn 3 m
2
Cy 10.000
cy/ha Loi cha leo ln gin Cm 3.000


ng knh gc (cch mt t 20cm)
ln hn 20cm
Cy 60.000
ng knh gc ln hn 10 n 20cm Cy 40.000
ng knh gc ln hn 5 n mm Cy 20.000
28 u , mt ng knh gc nh hn 5cm, chia ra:
ti a Cy cao hn 2m Cy 10.000
200 cy/ha Cy cao hn 1 n 2m Cy 5.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 2.000
Cy cao di 0,5m cy 200
Cy c bung hn 10 ni Cy 40.000
Cy C bung t 5 n 10 ni
Cy
30.000
Cy c bung di 5 ni v cy ra
Cy
20.000
Cy cha ra bung, chia ra:
29 Chui cc
loi, mt
Cy cao hn 2m (o st mt t n
cung l)
Cy 10.000


ti a
1.600 cy/ha
Cy cao hn 1 n 2m (o st mt t
n cung l)
Cy 8.000


Cy cao di im (o st mt t n
cung l)
Cy 5.000
Da cc Mi gc c t 3 qu tr ln gc 4.000
loi: Mi gc c di 3 qu gc 2.500
chuyn Gc sp c qu gc 1.500
30 canh 50.000
cy/ha;
Xen canh
10.000
cy/ha

Gc mi trng 3 thng tr ln
gc 500
ng knh tn ln hn 4m Cy 150.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 100.000
Du n ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 50.000
qu, mt ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 30.000
31 ti a ng knh tn t im tr xung, chia ra:
800 Cy cao hn 2m Cy 10.000
cy/ha Cy cao hn 1 n 2m Cy 5.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 2.000
Cy cao di 0,5m Cy 1.000
ng knh tn ln hn 4m Cy 100.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 80.000
ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 50.000
Roi, du ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 20.000
32 da, mt ng knh tn t 1m tr xung, chia ra:
ti a Cy cao hn 2m Cy 15.000
194
500 cy/ha Cy cao hn 1 n 2m Cy 10.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 5.000
Cy cao di 0,5m Cy 2.000
ng knh tn ln hn 4m Cy 300.000
ng knh tn ln hn 3 n 4m Cy 200.000
Thanh ng knh tn ln hn 2 n 3m Cy 100.000
mai. mt ng knh tn ln hn 1 n 2 m Cy 50.000
33 ti a ng knh tn t 1m tr xung, chia ra:
800 Cy cao hn 2m Cy 20.000
cy/ha Cy cao hn 1 n 2m Cy 15.000
Cy cao hn 0,5 n 1m Cy 10.000
Cy cao di 0,5m Cy 5.000

B. n gi bi thng cc loi hoa mu

TT Tn cy Tiu chun phn loi n v n
gi()
Khoai Loi c c to cha c thu hoch m
2
1.000
1 lang Loai c c nh
m
2

800
Loi cha c c
m
2

600
2 Loai c c sc cho thu hoch
m
2

5.000
Loai cy cao t 30cm tr ln cha c c
m
2

2.500
Loai cy cao t 10 n di 30cm cha c
m
2

1.500

Khoai s,
khoai ty, mt
, tiu chun
5 hc /m
2
Loi mi tra c mc mm cao di lon
m
2

800
Loai trng trn 9 thng mi hc t 5kg c hc 30.000
3 Sn dy Loi trng t 6 n 9 thng mi hc t 5 kg
c tr xung
hc 20.000
Loai trng t 3 n 6 thng hc 10.000
Loi trng cha n 3 thng hc 5.000
C t, mt Loi c c t lkg/hc tr ln
m
2

5.000
4 ti a Loai c c nh hn lkg/hc
m
2

3.000
15.00 hc/ha Loi cha c c
m
2

800
Loi mi gc bnh qun t lkg tr ln
m
2

2.800
5 Loi mi gc bnh qun nh hn lkg
m
2

2.000

C dong, mt
ti a
20.000hc/ha Loi cha c c
m
2

1.000
6 sn tu, Loi c c t lkg/hc tr ln hc 1.500
mt ti a Loi c c nh hn lkg/hc hc 1.000
11.000hc/ha Loi cha c c hc 300
Cc loi Loai cy c hoa sp cho thu hoch
m
2

1.500
tng, en Loai cy cao hn hoc bng 15cm cha c
m
2

800
7 xanh, mt
ti a
50-60
Loi mi tra ht n ny mm cao di
15cm
m
2

500
195
8 u a, Loi c qu
m
2

2.000
c ve, mt Loi cha c qu dy leo t 0,5 n im
m
2

1 000


ti a
10 cy/m
2

Loi trng 2 n 3 l
m
2

500
Xu ho, mt Loi c c ln hn 0,5kg/c
m
2

3.000
9 ti a Loi c c nh hn hoc bng 0,5kg/c
m
2

2.500
5-6Cy/m
2
Loi mi trng
m
2

700
Loi c nng sut ln hn 2kg/ m
2
m
2

2.000
10 Rau ci Loi c nng sut t 1 n 2kg/ m
2
m
2

1.500
cc loi Loi c nng sut di lkg/ m
2
m
2

500
Loi ang thu hoch
m
2

3.000
11 Cc loi rau
tng t
Loi cha thu hoch
m
2

1.000
Loi c nng sut ln hn 0,5kg/m
2
m
2

4.000
12 Hnh ti Loi c nng sut t 0,5kg/m
2
tr xung
m
2

3.000
Loi cha c c
m
2

1.500
13 Rau thm Loi c nng sut ln hn 0,6kg/m
2
m
2

5.000
cc loi Loi c nng sut nh hn hoc bng
m
2

3.000
Loi c qu (tnh theo din tch tn l)
m
2

3.000
14 Bu, b Loi cha c qu
m
2

2.000
Loi cao hn 20cm sp cho thu hoch
m
2

3.500
15 Cy sp Loi mi ra hoa
m
2

2.500
l, c rt Loi mi trng
m
2

500
cy c hoa c qu
m
2

4.700
16 Da hu Cy cha ra qu
m
2

3.500
cc loi Loi mi trng
m
2

1 000
17 Cy rau Loi cao trn 35cm
m
2

3.000
ngt Loi cao t 35 ci tr xung
m
2

2.000
18 Cy cn Loi cho thu hoch 2kg/m
2

m
2

5.000
ty Loi cho thu hoch nh hn 2kg/m
2
m
2

3.000
Su su, b Loi thnh gin (xc nh theo din tch
m
2

5.000
19 xanh, mt
ti a 1
500cy/ ha
Loi cha leo gian hc 2.000
20 C chua, Loi c qu cha c thu hoch m
2
3.000
cc loi ca
khc
Loi cha c qu m
2
1.000
21 Gng, ngh Loi cho nng sut c t lkg/m
2
tr ln m
2
7.000
v cc loi Loi cho nng sut c nh hn lkg/m
2
m
2
5.000
tng t Loi mi trng v c rt nh m
2
1.000
196
22 t cc loi Loi c qu cha c thu hoch m
2
5.000
Loi cha c qu m
2
3.000
Loi c c cha cho thu hoch m
2
1.000
23 Lc Loai trn 3 l nhng cha c c m
2
700
Loi trng t 3 l tr xung m
2
300
24 Ng cc Loi c bp nhng cha thu hoch m
2
800
loi, mt Loi t 7 l tr ln cha c bp m
2
500
ti a 4
cy /m
2

Loi trng di 7 l m
2
300
25 Ma cc loi Loai c ng knh ln hn 3cm cao trn Cy 3.000
(chiu cao Loi c ng knh t 2 n 3cm cao 1,5 Cy 2.500
tnh n Loai c ng knh nh hn 2cm, cao di Cy 2.000
ngn thn) Loi mi trng c 2 ngn hoc thn/hc hc 800
26 M np Cha n thi k nh m
2
2.500
27 M t Cha n thi k nh 1
m
2

2.000
28 Lua np Cha c thu hoch
m
2

1.500
La t nhnh n tr
m
2

800
29 La t Cha c thu hoch
m
2

1.200
La t nhnh n tr m
2
700

C.n gi bi thng cy ly nha. cy ly g, cy ly v, cy ly du

TT Tn cy Tiu chun phn loi n v n gi()

1
Cy c ng knh thn cao l,3m
so vi mt t ln hn lon, chiu cao
hn 4m
m
3
400.000


D, x c, xoan,
phi lao, bch n,
sa mc, keo, m
v Cc loi g
tng t
Cy c ng knh thn cao
1,3m so vi mt t ln hn kim, chiu
cao di 4m
m
3
300.000
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 40cm
Cy 300.000
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 35 n 40cm
Cy
250.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 30 n 35cm
Cy
200.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 25 n 30cm
Cy
150.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m 1n hn 20 n 25cm
Cy
100.000
2 Thng m v (mt
tiu chun
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 15 n 20cm
Cy 70.000
197
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 10 n 15cm
Cy
25.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 5 n 10cm
Cy
7.000
Cc trng hp cn li chia ra:
Cy

Cy cao hn 2,5m
Cy
5.000
Cy cao hn 2m n 2,5m
Cy
4.000
Cy cao hn 1,5m n 2m
Cy
3.000
Cy cao hn 1m n l,5m
Cy
2.000
Cy cao di 1m
Cy
1.500
3 Go, a v cc
loi cy g tng
t
Cy c ng knh thn cao
1,3m so vi mt t ln hn kim, chiu
cao hn 4m
m3 175.000


Cy c ng knh thn o cao
1,3m so vi mt t ln hn kim, chiu
cao di 4m
m3 125 .000
Ccy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 40cm
Cy
850.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 35 n 40cm
Cy
700.000
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 30 n 35cm
Cy
450.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 25 n 30cm
Cy
350.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 20 n 25cm
Cy
250.000
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 15 n 20cm
Cy
150.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 10 n 15cm
Cy
50.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 5 n 10cm
Cy
15.000
4 Thng nha, mt Cc trng hp cn li, chia ra:
Cy

tiu chun Cy cao hn 2,5m
Cy
11.000
1.600 cy/ha Cy cao hn 2m n 2,5m
Cy
8.500
Cy cao hn 1,5m n 2m
Cy
6.000
Cy cao hn 1m n l,5m
Cy
4.500
Cy cao di 1m
Cy
3.200
198
5 Cy trm cc loi,
mt ti a
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn loocm
Cy
2.724.000
1.650 cy/ha Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 90 n 100cm
Cy
2.250.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 80 n 90cm
Cy
1.590.000
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 70 n 80cm
Cy 1.080.000


Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 60 n 70cm
Cy 840.000


Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 50 n 60cm
Cy
585.000




Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 40 n 50cm
Cy
384.000




Cy c thng knh thn o cao 1,3m
ln hn 30 n 40cm
Cy
231 .000




Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 20 n 30cm
Cy
123.000




Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 10 n 20cm
Cy
60.000




Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 5 n mm
Cy
30.000
Cc trng hp cn li, chia ra:
Cy cao hn 2,5m
Cy
20.000
Cy cao hn t 2m
Cy
15.000
Cy cao hn t 1 n 2m
Cy
5.000
Cy cao di 1m
Cy
2.000




Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn lon
Cy
50.000




Cy c ng knh thn o cao
1,3m t 6 n mm
Cy
30.000
6

Cy c ng knh thn o cao l,3m
t 2 n 5cm
Cy 20.000

Qu, mt
tiu chun
2.500 cy/ha
Cc trng hp cn li, chia ra:
Cy

Cy cao hn 2,5m
Cy
15.000
Cy cao t 2 n 2,5m
Cy
10.000
Cy cao t 1 n 2m
Cy
5.000
199
Cy cao di 1m
Cy
2.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 20cm
Cy
200.000
Cy c ng knh thn o cao
1,3m ln hn 10 n 20cm
Cy
100.000
Cy c ng knh thn o cao l,3m
ln hn 6 n mm
Cy
50.000
7 Hi, mt tiu
chun 500 cy/ha
Cy c ng knh thn o cao
1,3m t 2 n 6 cm
Cy
20.000
Cc trng hp cn li, chia ra:
Cy

Cy cao hn 2,5m
Cy
15.000
Cy cao t 2 n 2,5m
Cy
10.000
Cy cao t 1 n 2m
Cy
5.000
Cy cao di im
Cy
2.000
8 Loi cy c ng knh thn o cao
l,3m t 5 n 10cm
Cy
7.000 Chung cho cc
loi cy khc (tr
cy ly nha)
Loi cy c ng knh thn o cao
l,3m t 2 n 5cm
Cy
5.000
Loi cn li Cy 2.000

200
TI LIU THAM KHO
Ting Vit:
1.A am Smith (1997): Ca ci cc dn tc - Nh xut bn Gio dc H Ni,
1997
2. B Ti nguyn mi trng (2005): Tp ch a chnh - Vin nghin cu a
chnh, s 1/2005
3. B Ti nguyn mi trng (2006): Tp ch a chnh - Vin nghin cu a
chnh, s 2/2006
4. B Ti nguyn mi trng (2006): Tp ch a chnh - Vin nghin cu a
chnh, s 3 , thng 6/2006
5. B Ti nguyn mi trng (2006): Tp ch a chnh - Vin nghin cu a
chnh, s 4, thng 8/2006
6. B Ti nguyn mi trng (2006): Trang wed: www.monre.gov.vn ca B Ti
nguyn v mi trng
7. B Thng mi (2004): Kin thc c bn v hi nhp kinh t quc t, H Ni,
2004
8. B Ti chnh (2004): Thng t s 114/2004/TT-BTC ngy 26/11/2004 ca B
Ti chnh hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP
9. B Ti chnh (2004): Thng t s 116/2004/TT - BTC ngy 07 thng 12 nm
2004 hng dn thc hin Ngh nh s 197/2004/N - CP
10. Nguyn nh Bng (2003): Qun l th trng bt ng sn, Ti liu ging
dy cho cao hc
1 1. Ng c Ct (2000): Kinh t ti nguyn t, NXB Nng nghip
12. Nguyn Th Chinh (2003): Gio trnh kinh t v qun l mi trng, NXB
Thng k
13. Chnh ph nc CHXHCN Vit Nam (2003): Cc Ngh nh 181 v 182
hng dn thi hnh Lut t ai 2003
14. Chnh ph nc CHXHCN Vit Nam (2004): Ngh nh s 188/20041N-
CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v phng php xc nh gi t v khung gi cc
loi t
15. Chnh ph nc CHXHCN Vit Nam (2004): Ngh nh s 197/2004/N-
CP ngy 03/12/2004 ca Chnh ph v bi thng, h tr v ti nh c khi nh nc
thu hi t
16. Phm Th M Dung ( 1996): Phn tch kinh t nng nghip, NXB Nng
201
nghip
17. i hc quc gia H Ni (2006): Pht trin bn vng min ni Vit Nam, 10
nm nhn li v nhng vn t ra. i hc quc gia H Ni
18. Nguyn Th ng & Nguyn Th Hng (1999): Th nhng hc. NXB
Nng nghip
19. Phan Th Thanh H v Trnh Quyn (2005): Gio trnh L thuyt tin t -
ng dng, NXB H Ni
20. Hi khoa hc t (2000): t Vit Nam, NXB nng nghip
21 . ng Vn Minh, Nguyn Th ng, Th Lan, Dng Thanh H, Hong
Hi (2005). Gio trnh t lm nghip. NXB Nng nghip
22. Nguyn Ngc Nng v Th Lan (2005): Bi ging kinh t t 23. Nh
xut bn Chnh tr quc gia (1994): C. Mc, nghen ton tp - tp 25 phn II
24. Trn An Phong v cng s (1995): nh gi hin trng s dng t theo quan
im sinh thi v pht trin lu bn. NXB Nng nghip, H Ni
25. Quc hi nc CHXHCN Vit Nam (2003): Lut t ai ngy 26 thng 11
nm 2003
26. Trn Kng Tu (2002): Ti nguyn t - NXB i hc quc gia H Ni
27. L nh Thng (2000): Gio trnh Nguyn l th trng nh t - NXB Chnh
tr Quc gia, H Ni
28. L nh Thng, Trn nh Hin & Phm Th M Dung (1995): Lp v phn
tch d n pht trin nng thn, NXB Nng nghip, H Ni
29. o Chu Thu v Nguyn Khang (1998): nh gi t (dng cho cao hc),
NXB Nng nghip, H Ni
30. Thc trng cng nghip ho, hin i ho nng nghip, nng thn Vit Nam.
NXB Thng k, H Ni, 1998
3 1 . Trung tm ti nguyn t v mi trng (2000)
32. V Ngc Tuyn, Trn Khai, Phm Gia Tu (1963): Nhng loi t chnh min
Bc Vit Nam NXB Nng thn, H Ni
Ting nc ngoi:
33. FAO (1976): A framework for Evaluation. FAO-Rome
34. FAO (1985): Land Eualuation for Development, ILRI, Wagenigen
35. FAO (1985): Land Evaluation for Inigated Agriculture
36. FAO (1990): Land Evaluation and Fanning System Analysic for Land Use
Plaming, Working Document
202
37. Wemer Theobald (2000): Integrative Umweltbewertung. Springer - Verlag
Berlin Heidelberg New York
38. Gehard Wiegleb, Friederike Schulz (2000): Naturschutz in
Bergbaufolgelandschaften, Physica Verlag

203
MC LC
Trang
LI NI U.................................................................................................................2
Chng I.I CNG V KINH T TI NGUYN T. ...........................................3
1.1. KHI NIM TI NGUYN V PHN LOI TI NGUYN............................3
1.2. VAI TR CA T AI TRONG SN XUT VT CHT V PHT TRIN
KINH T X HI .........................................................................................................5
1.3. C IM T AI V NGHA KINH T I VI VIC S DNG TI
NGUYN T.............................................................................................................12
1 4. QY T AI, TI NGUYN T TH GII V VIT NAM.....................16
1.5. S CN THIT CA KHOA HC KINH T TI NGUYN T V
NHNG VN T RA.........................................................................................22
Chng II:A T V CHNH SCH KIM SOT DN S.................................26
2.1. A T...................................................................................................................26
2.2. CHNH SCH KIM SOT DN S: L THUYT V THC TIN............34
2.3. NHNG NHN T NH HNG TI VIC S DNG T V XU TH
PHT TRIN CUA N................................................................................................45
2.4. NHNG THUN LI V THCH THC HIN NAY TRONG QUN L TI
NGUYN T VIT NAM.....................................................................................51
Chng III: C S KHOA HC NGHIN CU KINH T T.............................63
3.1. M HNH BA MT TRONG S DNG T...................................................63
3.2. L THUYT CUNG CU TRONG S DNG T.........................................66
3.3. L THUYT CUNG V NH T....................................................................78
3.4. QUAN H CUNG CU V GI C TI SN NH T ...............................88
3.5. CC QUY LUT KINH T C BN V NH HNG N LA CHN
KINH T .......................................................................................................................91
Chng IV: PHNG PHP PHN TCH KINH T T.........................................93
4.1. LI TH TUYT I ..........................................................................................93
4.2. LI TH TNG I .........................................................................................94
4.3. VN DNG L THUYT LI TH TRONG S DNG T AI................96
4.4. CHI PH C HI TRONG S DNG T........................................................97
4.5. PHN TCH TI CHNH TRONG KINH T T.............................................99
4.6. PHNG PHP PHN TCH CHI PH LI CH.............................................106
4.7. PHNG PHP PHN TCH NH LNG TRONG S DNG T ......117
4.8. NG DNG GIS TRONG PHN TCH, NGHIN CU KINH T T.......123
Chng V: NH GI HIU QU S DNG T.................................................126
5.1. NHNG VN CHUNG V HIU QU......................................................126
5.2. PHN LOI HIU QU ....................................................................................132
5.3. C S KHOA HC CA HIU QU KINH T S DNG T..................135
5.4. CC H THNG CH TIU NH GI HIU QU S DNG T .........136
5.5. NH GI HIU QU S DNG T THEO QUAN IM SINH ThI BN
VNG .........................................................................................................................139
5.6. TNH CHT KINH T CA QUYN S HU I VI TI SN NH T
.....................................................................................................................................143
Chng VI: TH TRNG NH T V CNG TC N B GII PHNG
MT BNG................................................................................................................148
204
6.1. TH TRNG V VAI TR CA TH TRNG NH T I VI S
PHT TRIN KINH T X HI .............................................................................148
6.2. NHNG C IM C BN CA TH TRNG NH T.....................153
6.3. SINH LI T V GI T TRONG NN KINH T TH TRNG.........154
6.4. MT S NH HNG C BN V S HNH THNH V M RNG TH
TRNG NH T NC TA...........................................................................156
6.5. KHI NIM V C IM CA QU TRNH BI THNG GII PHNG
MT BNG................................................................................................................163
6.6. VAI TR CA VIC GPMB I VI S PHT TRIN C S H TNG
V I SNG KINH T X HI...........................................................................164
6.7. CHNH SCH BI THNG GPMB MT S NC TRN TH GII .165
6.8. TNH HNH GII PHNG MT BNG MT S A PHNG TRONG
NC..........................................................................................................................168
6.9. CC TIU CHUN QUC T V BI THNG V TI NH C..........174
6.10. CC VN BN PHP QUY CA NH NC V BI THNG GPMB177
TI LIU THAM KHO...........................................................................................200