ingrensku

DmstllEvrpubandalagsins
BirtingenskuInfoCuriaogEurLex

RSKURURDMSTLSINS(Fyrstudeildar)
14.nvember2013

(Tilskipun93/13EBE99.greinmlsmeferarreglnaDmstlsEvrpusambandsins

NeytendasamningarFasteignavelnssamningurGerirtilfullnustufasteignavea
Valdheimildirheimalandsdmstlsmelgsguumfullnusturttmtirskilmlar
Vimivimat)

sameinuummlumC537/12ogC116/13,

BEINIRumforrskursamkvmt267.gr.SUSE(TFEU,Sttmlansumstarfshtti
Evrpusambandsins),frJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccinNo.1deCatarroja
(Spni)(dmstlfyrstadmstigsogfrumrannsknanr.1Catarrroja),ogJuzgadode
PrimeraInstanciadePalmadeMallorca(Spni)(dmstlfyrstadmstigsnr.17Palma
deMallorca),sembornarvoruframmerskurum15.nvember2012og26.febrar
2013ogmtteknarhjDmstlnum27.nvember2012og11.mars2013hvorumsig,
mlunum

BancoPopularEspanolSA
gegn
MaraTeodolindaRivasQuichimboog
WilmarEdgarCunPrez(C537/12),
og
BancodeValenciaSA
gegn
JoaqunValldeperasTortosaog
MarangelesMiretJaume(C116/13),

hefurDMSTLLINN(Fyrstadeild),

skipaurA.Tizzano(framsgumanni),forsetadeildarinnar,A.BorgBarthet,E.Levits,
M.BergerogS.Rodin,dmurum,
Lgsgumaur:J.Kokott,
Dmritari:A.CalotEscobar,

eftirahafahlttlitlgsgumannsins,ogtalirttatakakvrunsname
rkstuddumrskurisamrmivi99.greinmlsmeferarreglnaDmstlsins,
kveiuppsvohljandi


RSKUR:

1.Beiniressarumforrskurvaratlkuntilskipunrsins93/13/EBEfr5.
aprl1993umrttmtaskilmlaneytendasamningum(Stjt.EB1993L95,bls.29;
hrnefnd"tilskipunin").

2.Beinirnarhafaveribornarframtveimurdmsmlum,.e.fyrstalagimilli
BancoPopularEspanolSA("BancoPopular")ogfr.RivasQuichimbosamthr.CunPerz,
ogrulagimilliBancodeValenciaSAoghr.ValldepenasTortosasamtfr.Miret
Jaume,ervarainnheimtutistandandiskuldumvegnalnssamningame
fasteignaveimilliessaraaila.

Lagaumhverfi

Evrpusambandsrttur

3.sextndaliformlsoratilskipunar93/13segirsvo:

"......Seljandieaveitandigeturuppfylltkrfunaumgatrefhannkemurfram
heiarleganogsanngjarnanhttvihinnailann,endaerhonumskyldugt*ahafa
hugalgmta*hagsmunihans."

4.3.greinessarartilskipunarersvokvei:

"1.Samningsskilmlisemekkihefurverisamiumsrstaklegatelstrttmturef
hann,rttfyrirkrfunaumgatr,veldurumtalsverujafnvgirttindumog
skyldum*ailannasamkvmtsamningnum,neytandanumhag.*

2.Samningsskilmlitelstvalltekkiverasrstaklegaumsaminn*efhannhefur
verisaminnfyrirframogneytandinnvekkihafttkifritilahafahrifefni
skilmlans,einkumegarumerarafastoraastaalsamninga.
............................

3.viaukanumerskr,leibeinandienekkitmandi,yfirsamningsskilmlasem
teljastmega*rttmtir."

5.Samkvmt1.mlsgr.4.greinartilskipunarinnarettavi:

"Mefyrirvaraumkvi7.greinarskalvimatv,hvortsamningsskilmlier
rttmtur,takatillittilessumhverskonarvrureajnustusamningurinnfjallar
oghafahlisjnafllumastumvarandigersamningsinssnumtma*ogaf
llumrumskilmlumsamningsinseaannarssamningssemhannerefnislega
hur*."

6.1.mlsgr.6.greinartilskipunar93/13hljarannig:

"Aildarrkinskulumlasvofyrirarttmtirskilmlarsamningisemseljandi
eaveitandigerirvineytandasu,samkvmtlandslgumeirra,ekkibindandifyrir

neytandannogasamningurinnveriframbindandifyrirailanamesmu
skilmlumaruleyti*efhanngeturhaldigildisnunhinnarttmtuskilmla."

7.1.mlsgr.7.greinartilskipunar93/13segirsvo:

"Aildarrkinskulutryggja,guneytendaogsamkeppnisaila,atilsu
vieigandiogskilvirkarleiir*tilahindraframhaldandinotkunrttmtraskilmla
samningumseljendaeaveitendavineytendur."

8.viaukatilskipunar93/13erutaldiruppeirskilmlarsemumgetur3.mlsgr.
3.greinartilskipunarinnar:

"1.Skilmlarsemhafaamarkmiieaauhrif:
..............

(e)akrefjasttilhlilegahrrabtaafneytandasemstendurekkivi
skuldbindingarsnar;
..............

(g)aheimilaseljandaeaveitandaasegjasamningigerumtiltiltekinstma
uppnhfilegsfrests,nematilessliggimikilvgarstur;
.............

2.Gildissvig,joglliar:

"kvigliarkomaekkivegfyriraveitandifjrmlajnustuskiljisrrtttil
asltaeinhliasamningitilkveinstmanvivrunareffyrirvergildsta,a
vtilskilduaveitandanumsskyltatilkynnahinumsamningsailanumea
ailunumumettaegarsta.*
..........".

Spnskurrttur

9.SamkvmtlggjfSpnivoruneytendurupphaflegavarirgagnvartrttmtum
samningsskilmlummeAlmennumlgum26/1984umverndneytendaognotenda
(LeyGeneral26/1984paralaDefensadelosConsumidoresyUsuarios)fr19.jl1984
(BOEnr.176fr28.jl1984,bls.21686)(BoletnOficialdelEstado,lgbirtingatindi
Spnar.).

10.Lgumessumvarsanbreyttmelgum7/1998umalmennasamningsskilmla
viskiptum(Ley7/1998sobreCondicionesGeneralesdelaContratacin)fr13.aprl
1998(BOEnr.89fr14.aprl1998,bls.12304),seminnleiddutilskipun93/13
landslgSpni.

11.Asustuvoruhinalmennulg26/1984,meornumbreytingumsamkvmt
lgum7/1998,frlagablkmekonunglegrilggjafartilskipun1/2007um
stafestinguendurskouumkvumalmennulagannaumverndneytendaog
notendaogannarratengdralaga(RealDecretoLegislativo1/2007porelqueseaprueba

eltextorefundidodelaLeyGeneralparalaDefensadelosConsumidoresyUsuarios)fr
16.nvember2007(BOEnr.287fr30.nvember2007,bls.49181).

12.82.greinessararkonunglegulggjafartilskipunarersvokvei:

"1.llsamningskvisemekkihafaverisrstaklegaumsaminogallaragerir
semekkihafaverisamykktarbeinumorumskuluteljastfelasrrttmta
samningsskilmlaefau,gagnstttkrfumumgatr,valdaumtalsverujafnvgi
rttindumogskyldumailannasamkvmtsamningnum,neytandanumog
notandanumhag.

..................

3.Vimatv,hvortsamningsskilmlierrttmtur,skaltakatillittilessum
hverskonarvrureajnustusamningurinnfjallaroghafahlisjnafllum
astumeimtmaerhannvargerur,ogafllumrumskilmlumsamningsins
eaannarssamningssemhannerefnislegahur.

4.nessakviundanfarandimlsgreinastandivvegiskuluskilmlar
teljastrttmtirefeir,samkvmtvsemmlter85.90.greinabum
metldum:
(a)gerasamninginnhanviljaveitandaeaseljanda,
(b)takmarkarttindineytandaognotanda,
(c)geraaverkumaekkiverigagnkvmnisamningnum,
(d)geraneytandanumeanotandanumatakasthendurhflegarbyrgirea
leggjasnnunarbyrinahannsvorttltts,
(e)erurhfimiavitilurogefndirsamningsins,ea
(f)gangagegnreglumumlgsguoglgausemviskulieiga."

13.Almennulginummefereinkamla(ley1/2000,de7deenero,de
EnjuiciamientoCivil),meeimkvumsemgildivorueimtmaererdmsmlin
aalmlinuvoruhfu(hrnefnd"einkamlalgin"),erurandiummefermla
tilfullnustufasteignavea,samkvmtkvumbkIII,hlutaIV,kaflaV,sember
fyrirsgnina"Mlsmefertilfullnustuskuldumtryggummesjlfsvrsluvei
lausafeafasteign",einkumlagagreinum681til698.

14.695.greineinkamlalagannaersvoummlt:

"1.Vimefereirramlasemumfjallaressumkaflaereinungisunntataka
mtmlivifullnustuafhlfugerarolatilgreinaefauerubyggeftirfarandi
stum:

1.aAvertturinneaskuldbindinginsemhannttiatryggjasufallinbrott,a
vtilskildualagtsframvottorringlsingabkersniaveifasteign,ea
eftiratvikumveiruvermtinvrslubreytingar,sfalliniur,easkjalme
vottunlgbkandaerstafestiagreislasfengineavertturinnfallinnniur.

2.aAfjrhhinnartistandandiskuldbindingarsranglegakvru,egarhin
vetryggaskulderniurstaalokauppgjrsreikningimillikrfuhafanssem

fullnustuleitarogailanssemfullnustugereigiaola.Gerarolaberaleggja
framsitteintakafyfirlitiumreikninginn,ogveramtmlihansvaeinstekintil
greinaajfnuarfjrhinsemreikningsyfirlitisnirsnnurenjfnuurinnsem
gerarbeiandihefurgertgreinfyrir.
......................

3.a..........afyrirhendisannavebandeafasteignavesemskrhafiveri
undanveskuldbindingunnisemmliltura,ogberasannaamevieigandi
vottoriringlsingabk.

2.Efframeruborinmtmlisamkvmtundanfarandimlsgreinskalrttarritarinn
frestafullnustugerinniogkvejaailanatilinghaldsfyrirdmstlnumsemmlt
hafifyrirumgerina.Laskuluminnstfjrirdagarmillikvaningarinnarog
ingdagsins.essuinghaldiskaldmstllinnhlamlailanna,takavi
framlgumggnumogsanleysargreiningnumeinsoghanntelurefnitilme
rskuriinnantveggjadaga.
..................."

15.698.greineinkamlalagannasegirsvo:

"1.Srhverkrafa,semunnterahafauppiafhlfuskuldara,rijaailame
vrslurhendieaannarrasemhagsmunaeigaagtaogfellurekkiundirkvi
undanfarandigreina,armealkrfurvarandigildiveheimildarinnarea
varandigjalddagavekrfunnar,ryggihennar,endalokeafjrh,skaltekintil
rlausnarfyrirtilessbrumdmstlnessaaleiitilnokkurrarfrestunarea
stvunareirrifullnustumlsmefersemmlterfyrirumessumkafla.
.......................

2.egarkrafaeinsogumrirundanfarandimlsgreinkemurframeavi
mefervmlisemhnleiirtil,ogtilatryggjahrifessdmsrskurarsemar
verifelldur,erheimiltaskaeftirvahaldiverieftirheildeaahlutaeirri
fjrhsemannarsberiagreiakrfuhafasamkvmteirrimlsmefersemmlt
erfyrirumessumkafla.

Dmstllinntekurkvrunumaltahaldaslkrifjrheftirgrundvelli
framlagragagnaefhanntelurframkomnarmlssturveitangilegefnitiless.Ef
ailinnsemferframettaersnileganngilegrargjaldfrnigeturdmstllinngert
honumasetjafyrirframhfilegatryggingutilastandaundirdrttarvxtumog
greislubtavegnaannarstjnssemkrfuhafikunniaverafyrir.

3.Efkrfuhafileggurframhfilegatryggingumtieirrifjrhsemhaldaeigi
eftirsamkvmteirrimlsmefersemumrirundanfarandimlsgreinskals
rstfundregintilbaka."

16.131.greinlagannaumsjlfsvrsluvefasteign(Leyhipotecaria),ergildivoru
eimtmasemhrskiptirmli,metextasemlgfesturvarmetilskipun8.febrar
1946(BOEnr.58,fr27.febrar1946,bls.1518)(hraneannefndvelgin.),
segirsvo:

"Skrarathugasemdirtilbrabirgavegnabeiniumgildinguvesinsea
ararfrsluringlsingabksemekkierubyggareinhverjuafeimatvikumsem
getaleitttilfrestunarfullnustuskulufelldarbrottgrundvellirskuraressum
brottfellingusemumrir133.grein,avtilskilduaessarfrslursuyngrien
bkuninspssuumtgfuvottorsfyrirverttindunum.Ekkierheimilta
skrsetjagerninginnumvitkugreisluhinnivetrygguskuldnemaursbi
afellabrottumrddabkungrundvellidmsrskurartt."

17.grein153.aumrddumlgumersvokvei:

".........Ailunumerheimiltasemjaannvegakomitilfullnustuveinu,skuli
fjrhhinnartistandandiskuldarerannigheimtistkvarastafuppgjrieftir
treikningisemfjrmlastofnuninerlnhefurveittframkvmirmeeimhttisem
ailarnirhafatiltekisamningisnum.

egarliierframanngjalddagasemailarnirhafasamiumsnmillieaa
linumframlengdumgreislufrestisemtilkannahafakomimframkvma
fullnustuveinusamrmivikvi129.og153.greinaressaralagaoghlist
kvilagannaummefereinkamla."

Mlavextiraalmlunumoglitaefninsemvsaertilforrskurar

MlC537/12

18.Hinn28.ma2005geruhr.CunPerezogfr.RivasQuichimbosamningumlna
fjrh107.300evrur,tryggtmeveibarhsifjlskyldunnar.

19.Eftir31.oktber2009stuskuldararnirekkilengurskilummeafborganiraf
lninu.

20.Afeimskum,samkvmtbeini20.janar2012frBancoPopular,kva
JuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccinNo1deCatarroja(dmstllfyrstadmstigs
ogfrumrannsknanr.1Catarroja)merskurisnum8.febrar2012aheimila
fullnustugerhinnivesettufasteignfyrirkrfuhendurskuldurunumumgreislu
97.667,49evrumvegnatistandandihfustlsog17.962,02evrumvegnavaxtaog
kostnaar.

21.Hinn18.ma2012,meatbeinalgmannserhennihafiveriskipaur
samkvmtbeinihennarumgjafskn,lagifr.RivasOuichimboframmtmlivi
fullnustugerinni,sembyggvoruvmealannars,akvilnssamningsinsum
"vaxtaglf"brisrrttmtanskilmla,essefnisatryggjalnveitandanum
tilteknalgmarksvextivtilvikiavimiunarvextirsamkvmtsamningnumfru
niurrtilteknuviri,enmevvrilnimebreytilegumvxtumaundirstutil
umbreyttlnmefstumvxtum.

22.dmingihinn10.jl2012,arsemlgmaurfr.RivasQuichimbotrekai
mlsstunaumrttmtiessasamningsskilmla,barBancoPopularfram
rksemdahnflliekkiundirkvi695.greinareinkamlalaganna,arsemgildar

sturtilmtmlaviframgangifullnustugerarvrutmanditaldar,ogyrfti
skuldunauturinnsamkvmtvahfaviurkenningarmltilafumhanafjalla.

23.essaristugeriJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccionno1deCatarroja
ailunumgreinfyrirvmekvrunhinn15.oktber2012,ahannvrivafaum
hvortkvispnskrarttarfarslagavruaessuleytisamrmanlegeim
lagarammasemlagurvritilgrundvallartilskipun93/13/EBE,annigaeirgtu
tjlitsitt.

24.Umettabentinefndurdmstllsrstaklega,aefskuldareigandikjsiaganga
aveisnumefullnustugertilaknjaframefndir,veriekkiunntahafauppi
mtbrurgrundvellirttmtisskilmlalnssamningnumsemhinumkrafaskuld
safrisinnemamehfunviurkenningarmlsnhrifatilfrestunargerinni.Me
tillititilessatilokasaleggjamatmeintrttmtiessustigifullnustu,
hvortheldurafrumkvidmstlsinseaeftirkrfuannarsailans,smjgsvo
erfittfyrirspnskandmstlvislkarasturabtarvjafnvgisemori
getimillineytandaogveitandaeaseljandavigerirtilfullnustuveskuldbindinga.

25.Alitiumrddsdmstlserureglurspnskrarlggjafarumessamlsmefer
annigtilessfallnaragrafaundanvirknieirrarneytendaverndarsemaerstefnt
metilskipun93/13.

26.SstahfingfreinnigstuningafforsendummliC618/10BancoEspanolde
Credito(2012dmurbirturdmasafni),mlsgrein53,arsemDmstllinnkomst
asmuniurstuvarandimlsmeferumgreislufyrirmlisemgildihefur
veriSpni,meeimrkumahn"tilokarmelluadmstllerfjallaarfum
beiniumtgfugreislufyrirmlagetilagtmataaeiginfrumkvi,viupphaf
mlsmeferareaeinhverjusarastigihennar,jafnveltthannhafiegarfyrirsr
allarupplsingarumlagahliogatvikmlsinssemviurfivtilliti,hvortskilmlar
semfyrirfinnastsamningigerummilliseljandaeaveitandaogneytandasu
rttmtir".

27.ViessarasturkvaJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccinNo1de
CatarrojaafrestamlinuogaleggjaeftirfarandispurningarfyrirDmstlinntil
forrskurar:

"1.Beratlkatilskipun93/13.......leiahngirifyrirhrifkva
landslgumsemmeinadmstl,erhefurmehndummefermlitilfullnustu
fasteignavei,hlistueimgerumerltafyrirmlum681.695.greinarspnsku
lagannaummefereinkamla......,aleggjamat,aeiginfrumkvieaakrfu
mlsaila,rttmtiskilmlasamningigerummilliveitandaeaseljandaog
neytanda,hvortsvosemhinnsarnefndihefurhaftuppimtbrureaekki?

2.ntillitstilesshvortsvariviessumlitaefnumerjkvtteaneikvtt.....,
beratlkatilskipun93/13leiahngirifyrirhrifkvalandslgumsem
meinadmstl,erhefurmehndummefermlitilfullnustufasteignavei,af
samatogaogrgerirsemumfjallar681.695.greinspnskulagannaum
mefereinkamla.....,akveafrestungerinnieftilesskemurahfaveri
viurkenningarmlmekrfuumaskilmlisamningigerummilliveitandaea

seljandaogneytandaverilsturrttmtur,endahafissamningurverilagurtil
grundvallarvabyrjaumrddafullnustuger?"

MlC116/13

28.Melgbkandaskjalifr26.jl2007geruhr.ValldepenasTortosaogfr.Miret
JaumesamningviBancodeValenciaumlnafjrh300.000evrurtilafjrmagna
kaupbarhsifyrirfjlskylduna.Mevskjalisettuauhseigninajafnframta
veilninutiltryggingar.

29.Samningurinnkvasvo,srstakrigreinmefyrirsgninni"Endurgreisla
velninufyrirtmann",aeftilvanskilakmieinhverriskuldbindingusamkvmt
samningnumgtilnastofnuninsagtlnssamningnumuppeinhlianundanfarandi
vivrunarogkrafistendurgreislutistandandihfustl,samtvxtumog
kostnai.Samkvmtessarisamningsgreinvarbankanummealannarsheimilta
gjaldfellasamninginnegareftirfyrstuvanskilmnaarlegriafborgunaflninu,n
essaurfaatakatillittilfyrriefndaskuldarannasamningsskyldumsnum.

30.egarskuldararnirhfuekkistaiskilfjrumafborgunummnaannamars
tiljn2012,lstiBancodeValenciayfirgjaldfellingulninuoghfsthandahinn5.
jn2012umfullnustugertilheimtuveskuldinni,mekrfuumgreislu
279.540,58evrumsemeftirstvumhfustlssamt83.862,17evrumvexti,sem
reiknairvorutilbrabirgaavleytisemeirfllutileftirtreikninglgbkanda
skuldinni,erltinnvarfylgjagerarbeininni,aukkostnaar.

31.SemdmstllserlgsguttiumfullnustugerinaltJuzgadodePrimera
Instanciano17dePalmadeMallorca(dmstllfyrstadmstigsnr.17Palmade
Mallorca)ljsefasemdiruma,mesvipuumhttiogJuzgadodePrimeraInstancia
edeInstruccinNo1deCatarrojaasnuleyti,hvortreglurSpniumgerirtil
fullnustufasteignaveumvrusamrmanlegartilskipun93/13.Samkvmteim
reglumhefurdmstllinnsemumgerinafjallarekkertvaldtilametaaeigin
frumkviurenrskururgangiumfullnustuhvortskilmlilnssamningime
fasteignaveikunniaverarttmtur,arsemhlutverkhanstakmarkistviathugun
formlegugildifullnustuheimildarinnarogeirragagnasemhennierultinfylgja,n
heldurvaldtilafrestafullnustugerinniefskuldarihfardmsmlvtil
viurkenningaraskilmlilnssamningnumsrttmtur.

32.annighefurJuzgadodePrimeraInstanciaNo17dePalmadeMallorcalsteirri
skoun,mevsantillitslgsgumannsinsKokottmlinuC415/11Aziz(dmurfr
14.mars2013,ennbirturdmasafni),averamegiaessarrttarfarsreglurfari
bgaviskipanmlasemtilskipun93/13hafifestsessi,samkvmteirritlkun
hennarsemtrekufordmiDmstlsinssegitilum(sjdmasameinuummlum
C240/98tilC244/98,OcanoGrupoEditorialogSalvatEditores(2000)ECRIbls.
4941;mliC168/05,MostazaClaro(2006)ECRIbls.10421;mliC243/08,Pannon
CSM(2009)ECRIbls.4713;ogmliBancoEspanoldeCreditosemfyrrertilvitna).
Svosemskrtkemurframumrddulitierdmstlheimalandinuvalltskylta
takatilathugunaraeiginfrumkvihvortsamningsskilmlisemfellurundir
gildissviessarartilskipunarsrttmtur,egarerhannhefurfyrirsrau
lagaatriiogatviksemmliskiptavtilliti.


33.JafnframtessuhefurJuzgadodePrimeraInstanciaNo17dePalmadeMallorca
lsteirriafstuameferaalmlsinsvekifleirispurningar,einkumvarandi
tlkunhinuskilgreindahugtaki"rttmturskilmli"ljsikva1.og3.mlsgr.3.
greinarumrddrartilskipunar,ogkvannalium1(e)og(g)og2(a)viauka
hennar.annigsljsthvortsamrmimegiteljamilliessarakvaogskilmlans
semerdeiluefniaalmlinuogvararfltinguendurgreislufasteignavelns.

34.ViessarasturkvaJuzgadodePrimeraInstanciaNo17dePalmade
MallorcaafrestadmsmlinuogaleggjaeftirfarandispurningarfyrirDmstlinntil
forrskurar:

"1.Samrmastspnskarreglurummlsmefervifullnustufasteignaveskulda
kvum7.greinartilskipunar93/13.....avleytisemrleyfaaekki,sem
undanfarandiskilyrikvrunarumhvortfullnustaskulifarafram,ahlutaeigandi
dmstllleggiaeiginfrumkvimatgildisamningsskilmlaumgjaldfellingulns
fyrirtmanneftireinhliakrfulnastofnunar,egarhannertalinnrttmtursjlfu
srogeinsogbeitinguhansmlinuerhtta,ogskilmlinnermissandiforsenda
essastofnunin,semhafiatvinnuaflnveitingum,fineytteirraforrttindasem
aferinumfullnustuveitir?

2.Einnig,egarlitiertilkva7.greinartilskipunar93/13,.....hversuvtkt
valdberatladmstlnumtilafskiptaafumrddumsamningsskilmlaegarhann
arfamlafyrirumframkvmdgerarvifullnustuveskuldargrundvelliessara
mlsmeferarreglna?

3.Erunntaltasvoumsamningsskilmla,erheimilarfjrmlastofnunsem
lnveitandaasegjalnssamningiuppeinhliamevsantilalgerlegahlutlgra
stna,semsumarsuntengslavisjlfanlnssamninginn,og,einsogumera
raessumli,mevsantilvangreislufjrummnaarlegumafborgunumaf
fasteignavelni,askilmlinnsrttmtur,bisjlfusrogeinsogbeitinguhans
mlinushtta,egarlitiertilkva1.og3.mlsgr.3.greinartilskipun93/13
.....oglia1(e)og(g)og2(a)viaukahennar?

35.MekvrunforsetaDmstlsinshinn20.Jn2013vorumlC537/12ogC
116/13sameinumetillititilskriflegsogmunnlegsmlflutningsogtileftirfarandi
dmslagningar.

Spurningarnarsemfyrirerulagar

36.aleiirafkvum99.greinarmlsmeferarreglnaDmstlsinsaegar
spurningsembeintertilDmstlsinstilforrskurarersamaefnisogspurningsem
hannhefururleystr,egarsvarivitilvsarispurninguverurrime
skrumhttiaffyrirliggjandidmaframkvmd,eaegarekkieruneinefnitil
skynsamlegsvafaumsvarivispurningunnisemfyrirerlg,erDmstlnum
valltheimilt,atillgudmaranssemframsguhefurogeftirahafahltt
lgsgumanninn,aleysarmlinumerkstuddumrskuri.

37.Viafylgjaessumkvumvirlausnhinnasameinuumlasemhrliggja
fyrir.

SpurningarnartvrmliC537/12ogfyrstutvrspurningarnarmli116/13

38.Meessumtilteknuspurningum,semrttereratakatilskounareinulagi,
skatilvsunardmstlarniraundirstutileftirsvariuma,hvorttlkaberi
tilskipun93/13leiakvihennargirifyrirlagaregluraildarrki,borvi
rsemumerdeiltaalmlinu,erveitadmstlsemtlaerafjallaumgerirtil
fullnustufasteignaveskuldaekkikostvaleggjamat,aeiginfrumkvieaeftir
beinineytanda,rttmtiskilmlasamningisemveskuldinerrisinafoger
grundvlluraheimildinnitilfullnustu,nheldurtilakveatmabundnahlirun
semtryggtgetifullavirkniendanlegrarrlausnarviurkenningarmlifyrirdmstli
semeigilgsguumkvrunesshvortskilmlisrttmtur.

39.essusamhengieraviurkennddmvenjaaltasvo,averndarkerfia
seminnleittvarmetilskipun93/13hvlivgrundvallarsjnarmiianeytandi
veriateljasthinnveikariailigagnvartseljandaeaveitanda,biavervarar
samningsastuogekkingarstig(Azizmli,mlsgrein44).

40.Avervararhinaveikaristukveur1.mgr.6.greinartilskipunar93/13svo
arttmtirsamningsskilmlarsuekkibindandifyrirneytandann.Einsogglggt
verursafdmvenjuerettafrvkjanlegtkvisemmiaravaltahi
formlegajafnvgisemumermltsamningnumrttindumogskyldumailanna
vkjafyrirraunhfujafnvgisemkomiafturjafnrimillieirra(Azizmli,
mlsgrein45).

41.vsamhengihefurDmstllinnegarlstvfjlmrgumtilvikuma
landsdmstlnumberiskyldatilametaaeiginfrumkvihvortsamningsskilmli
semfalliinnanvbandatilskipunarinnarsrttmtur,ogabtameeimhtti
uppajafnrisemrkimillineytandansogseljandaeaveitanda,egarerhann
hefurtkaskoaaulagaleguatriiogstareyndirsemmliskiptiviamat
(Azizdmurinnogfordmisemarertilvitna).

42.EnnfremurhefurDmstllinnslegivfstuatilskipun93/13beriatlka
lei,ahngirifyrirgildilagakvasemstandavvegiadmstllsemfr
hendurbeiniumrskurumgreislufyrirmlileggimataaeiginfrumkvi,
upphafimlsmeferareasarastigi,svoahannhafifyrirsraulagalegu
atriiogmlsatviksemltaurfitilvsambandi,hvortskilmliumvextivegna
drttargreislumsamningimillineytandaogseljandaeaveitandasrttmtur,
vtilvikianeytandinnhafiekkisjlfurhaftuppimtbruressefnis(Banco
EspanoldeCredito,mlsgrein57).

43.AaukihefurDmstllinnslegivfstu,mlsgrein64Azizmlinu,askilja
veriumrddatilskipunleiahngirifyrirlagaregluraildarrkisemeru
essefnisavimefergerartilfullnustufasteignaveskuldarmegiekkihafauppi
mtbrurbyggarrttmtiskilmlasamningisemergrundvlluraheimildinni
tilfullnustuveinu,ogveitijafnframtekkidmstleimsemfiviurkenningarmltil
meferarogeigilgsguummatrttmtislksskilmlakostamlafyrirum

10

hlirunarrstafanirtilbrabirga,ogeinkumfrestunhinniumbenu
fullnustuger,egarrferslkrihliruntilatryggjaendanlegrirlausnhansfull
hrif.

44.Viessarasturerannigunntarasvarivihinumtilvsuu
spurningummeskrumhttiafofangreindridmaframkvmd,avleytisemr
varaefnisinntakeirrarskilgreiningarsemtilskipuninnifelstvaldheimildum
dmstla,semlgsgueigaumheimildirtilfullnustufasteignaveskulda,egarskipan
rttarfarsinsermesamahttiogtilskounarvarfyrirDmstlnumAzizmlinu.

45.afylgirsanv,asamrmingrttarfarsrraalandsrttivarandi
nauungarfullnustuhefurekkittsrsta,areglurumskipaness,hvaamtbrur
verihafaruppivigerirtilfullnustufasteignaveskulda,ogjafnframtess,hvaa
valdheimildumessusviiveribeittafhlfudmstlasemfviurkenningarmltil
meferarogeigalgsguumlgmtieirrasamningsskilmlasemrtturinntila
leitafullnustuertalinnbyggur,heyraundirlandsrtthversaildarrkis,samrmi
vimeginreglunaumrttarfarslegtsjlfsforrirkjanna,envalltavtilskildu,
aessarreglursuekkihagstarienrsemannarsgildaumsvipaaragerir
heimafyrir(meginreglanumjafngildi),ogargeriaekkikleiftreyndea
hflegaerfittaneytaeirrarttindasemneytendumeruskilina
Evrpusambandsrtti(meginreglanumskilvirkni)(sjsmuleiAzizdminn,
mlsgrein50).

46.Avervararjafngildisreglunaerrttatakafram,afyrirDmstlnumeru
ekkiframkominneinggnsemveitiefnitilefasemdaumalggjfinsemumerdeilt
aalmlinusamrmisteirrimeginreglu.

47.Ljsterafggnummlsinsahinarspnskurttarfarsreglurumgerirtil
fullnustufasteignaveskuldameinadmstlnum,sematbeinaaveitaum
framkvmdfullnustunnar,atakatilskounaraeiginfrumkvieaabeini
annarsailansefniesssamnings,semskuldinniliggurtilgrundvallar,afrutilefni
eneimstumtilandmlasemsrstaklegaerutilgreindar,eaatakakvrun
umhliruntilbrabirgasemtryggtgetifullavirkniendanlegrardmsrlausnar
viurkenningarmlivegnavekrfunnarfyrirrumdmstl,ekkiaeinsegars
dmstllarfametahvortskilmlisamningimillineytandaogseljandaeaveitanda
kunniaverarttmturljsi6.greinartilskipunar93/13,heldureinnigegarhann
hugarhvortskilmlinnkunniabrjtabgaviallsherjarreglualandslgum,svo
semhonumberiskyldatilakanna.

48.Avervararmeginreglunaumskilvirkniliggurafyrirsamkvmtskrri
dmvenjuDmstlsinsahverteinstakttilvik,arsemspurningrsumahvort
kvirttarfarsreglnaalandsrttigerikleifteahflegaerfittabeitalagareglu
semvieigiaEvrpusambandsrtti,skaltekitilskounarmehlisjnafv
hlutverkisemettakvieigiagegnainnanrammaeirrarmlsmeferarsemvi
eigifyrirhinummsuyfirvldumheimalandinu,framvinduhennarogsrstkum
einkennum,alltsamkvmtheildstumati(sjAzizdminn,mlsgrein53).

49.mliessueraljstafeimggnumsemfyrirDmstlinnhafaverilga

11

samkvmt695.greineinkamlalagannaveramtmliafhlfugerarolavigerir
tilfullnustufasteignaveskuldavaeinstekintilgreinaaausuvbygg,a
vertturinneaskuldbindinginsemhannttiatryggjasufallinbrott,afjrh
tistandandiskuldbindingarsranglegakvru,egarhinvetryggaskulder
niurstaalokauppgjrsreikningimilligerarbeiandanssemkrfuhafaogailans
semfullnustuaola,eaafyrirhendisannafasteignaveeavebandsem
skrhafiveriundanverttinumsemgerinltura.

50.Samkvmtfyrirmlum698.greinareinkamlalagannaskulusrhvernnur
andmliafhlfuskuldara,armealkrfurhansvarandigildiveheimildarinnar
eagjalddagaveskuldarinnar,ryggihennar,endalokeafjrh,tekintilrlausnar
fyrirdmstlsemlgsguumsakarefni,nessaaleiitilnokkurrarfrestunar
eastvunarmlsmefereirrisemumermlteimkaflalagannasemgreinin
tilheyrir.

51.Aukessamlir131.greinarvelagannasvofyriraskrarathugasemdirvegna
beiniumgildinguverttareaararfrsluringlsingabk,semekkierubyggar
einhverjuafeimatvikumsemleittgetatilfrestunarfullnustu,berafellabrott
samkvmtrskuriumaefnieinsogumri133.greineirralaga,efreru
gerarsarenbkuninspssuumtgfuvottorsfyrirverttindunum.

52.afelstannigvsemhrvarrakiasamkvmtrttarfarsreglumSpni
veriendanlegrstfunvesettrareignartilrijamannsvalltafturkallanlegs
elis,jafnvelttsvofariarttmtisamningsskilmlasemneytandihefurvfengt
fyrirdmirttilegahfuuviurkenningarmlileiitilgildingargerinnitil
fullnustuverttarins,nemavtilvikianeytandinnhafifengiskraathugasemd
umvfengingunagildiverttarinsurenumrddbkunspssuvarger(sj
Azizdminn,mlsgrein57).

53.tlaverurhinsvegar,mehlisjnafvhvernigtilhttarumframvinduog
srkennieirrargerartilfullnustuverttarsemumerdeiltaalmlinu,altamegi
essisastnefndutilviksemfjarlganmguleikaalmennts,arsemveruleg
httasvahlutaeigandineytandikomiekkiframskrninguumrddri
athugasemdinnanesstmasemtilersettur,mistvegnahraansframkvmd
fullnustugerarinnareaessahannekkiekkieaskiljiumfangrttindasinna(sj
Azizdminn,mlsgrein58).

54.EinsogDmstllinnhefuregarlst59.mlsgreinAzizdmsinsorka
rttarfarsreglurafessumtogatilskeringareirriverndsemaerstefntme
tilskipun93/13,avleytisemrgeradmstleim,erfrtilmeferar
viurkenningarmlsemneytandihefurhfamekrfuumasamningsskilmlisem
erbyggtumrttinntilaleitafullnustuverimetinnrttmtur,ekkimgulegta
mlafyrirumhlirunarrstafanirtilbrabirgaerleittgetitilfrestunarea
stvunarumbeinnifullnustuger,egarnausynerslkrihliruntilatryggja
endanlegridmsrlausnhansfullavirkni.

55.samahttveruralyktaaessiskipanrttarreglna,avleytisemr
hindramelluadmstlls,semframkvmdfullnustugerarheyrirundir,getia
eiginfrumkvieaabeinineytandalagtmatrttmtiskilmlasamningieim

12

semumkrafinskulderafrisinogergrundvllurarttinumtilfullnustu,einsogmli
essu,ellegarmltfyrirumtmabundnarhlirunarrstafanirsemleittgetitil
frestunareastvunargerinnitilfullnustuvekrfunnar,egarnausynerslkri
hliruntilatryggjafullavirkniendanlegrarmlsrlausnarfyrireimdmstlerhafi
mehndummeferviurkenningarmlsarsemneytandinnheldurvframa
skilmlinnsrttmtur,stilessfallinagrafaundanskilvirknieirrarverndar
semtilskipun93/13leitastvianfram.

56.egaressirkostireruekkifyrirhendi,ogatvikumerhttaeinsograuniner
aalmlinu,annigafullnustavesettrifasteignfariframurendmurerlagur
viurkenningarml,arsemsamningsskilmlisemlverttinumtilgrundvallarer
lsturrttmturogfullnustugerinmetingildafeimskum,verurastaans
einsogDmstllinnhefururlykta,amlsrlausnfyrirdmiereinungisfallintil
atryggjaneytandanumeftirfengnaverndogeinvrungubtarttarelis,ens
vernderekkifullkominogfullngjandiogverurekkitalinfelasrvieigandiea
skilvirkaleitilahindraframhaldandinotkunskilmlanssemumeratefla,
gagnstttkvum1.mlsgr.7.greinartilskipunar93/13(Azizmli,mlsgrein60).

57.ettavieimmunfremuregarasturerumeeimhtti,einsog
aalmlinu,ahinvesettafasteignerfjlskyldubstaurneytandanssemrtturhefur
veribrotinn,ljsiessahinumrddurritilneytendaverndarerueinskoru
vigreisluskaabta,oggeraekkikleiftakomavegfyrirendanleganog
afturkrfanmissiessaheimilis(Azizdmurinn,mlsgrein61).

58.Eftiressuvriseljendumeaveitendumannigngahefjasthandaumgeraf
ofangreindutagitilfullnustuvekrfufasteign,suskilyrintilhennarfyrirhendi,til
essreyndasviptaneytendurhagrinuafeirriverndsemaerstefntme
tilskipun93/13,ogjafnframtfriettabgavidmaframkvmdDmstlsins,en
samkvmthennieigahinsrstkueinkennimlsmeferaralandsrttidmsmlum
milliseljendaeaveitendaannarsvegarogneytendahinsvegarekkiagetaori
ttursemhafihrifrttarverndsemneytendureigaanjtasamkvmt
kvumeirrartilskipunar(Azizdmurinn,mlsgrein62).

59.Viessarasturveruralyktaarspnskurttarfarsreglursemumer
deiltaalmlinusamrmistekkimeginreglunniumskilvirkni,avleytias
mefersemvihfermlumsemseljendureaveitendurhfagegnneytendum
semvarnarailumgerikleifteahflegaerfittakomavieirriverndsem
tilskipunintlasttilaneytendunumveritrygg(Azizdmurinn,mlsgrein63).

60.ljsiesssemhrhefurverirakiverurasvarivispurningunumtveimur
mliC537/12ogfyrstutveimurspurningunummliC116/13,atlkaveri
tilskipun93/13leiahngirifyrirlggjfaildarrki,einsogsemumer
deiltaalmlinu,semleyfirekkiadmstllssemmefergerartilfullnustu
verttarfasteignheyrirundirgetiaeiginfrumkvieaabeinineytandalagt
mata,hvortskilmlisamningieimsemumkrafinskulderrisinafoger
grundvllurarttinumtilfullnustusrttmtur,ellegarmltfyrirum
hlirunarrstafanirtilbrabirgasemleittgetitilfrestunareastvunar
fullnustugerinni,egarnausynerslkrihliruntilatryggjafullaskilvirknihinnar

13

endanleguniurstudmstlsesserfitilmeferarviurkenningarmlarsem
neytandinnheldurvframaskilmlinnsrttmtur.

rijaspurninginmliC116/13

61.Meessarispurningusinnileitartilvsunardmstllinngrundvallaratrium
eftirnnariskringuumtlkun1.og3.mlsgr.3.greinartilskipunar93/13samt
lium1(e)og(g)og2(a)viaukahennar,meafyriraugumaleysarvhvort
samningsskilmlinnsemumerdeiltaalmlinuogvarar"gjaldfellingu
fasteignavelnsinsfyrirtmann"veritalinnrttmtur.

62.essusambandiberanefnaaAzizmlinuvarleitatilDmstlsinsumsvr
viekkrispurningu,tilageralandsdmstlnumkleiftameta,nnartilteki,hvort
skilmliumgjaldfellingufyrirtmannfasteignavelnitillangstmavrirttmtur.
Afessuleiiraunnteradragaskrarlyktanirafdmsforsendumvmlium
svarvieirrispurningusemhrliggurfyrir.

63.SamkvmtviurkenndridmaframkvmdDmstlsinsnrlgsagahansav
erhrskiptirmlitiltlkunarhugtakinu"rttmtursamningsskilmli"semer
byggt1.mlsgr.3.greinartilskipunar93/13ogviaukahennar,ogtilesshvaa
vimilandsdmstlnumsheimilteaskyltahafatilmarksegarhannleggurmat
samningsskilmlaljsikvaessarartilskipunar,enjafnframtheyriraundir
hlutaeigandilandsdmstlaleysarv,ateknutillititilessaravimia,hvort
tiltekinnsamningsskilmliverireyndtalinnrttmtureinsogatvikummlsinss
htta.annigliggurfyriraDmstlnumberatakmarkaumfjllunsnaviaa
veitalandsdmstlnumleibeiningarsemhonumberisanahafatilhlisjnarvi
matsittvhvorthinnumdeildisamningsskilmlisrttmtur(sjmlC472/10
Invitel(2012dmurbirturdmasafni),mlsgrein22,ogdmasemarertil
vitna).

64.Aessuathuguuberatakafram,aegarrtter1.mlsgr.3.greinar
tilskipunarinnarumhugtakigatrogumumtalsvertjafnvgirttindumog
skyldumailannasamkvmtsamningnum,neytandanumhag,ereinungisveria
bendamealmennumhttirastursemvaldigetivaskilmli,semekki
varsrstaklegaumsaminn,teljistrttmtur(sjAzizdminn,mlsgrein67).

65.EinsogDmstllinnhefururlyktaernausynv,egargangaarfr
skuggaumhvorttiltekinnskilmlivaldi"umtalsverujafnvgi"rttindumog
skyldumailagrundvellisamningsins,neytandanumhag,altasrstaklegatiless
hvaalagaregluralandsrttimyndueigavi,egarekkihefiveriumaatrii
sami.Mesamanburargreininguverugeturlandsdmstllinnmeti,hvortog
eftiratvikumahvemikluleytisamningurinnkunniasetjaneytandannhagstari
lagalegastuensemhannttitilkalltileftirgildandilandslgum.essuskynier
jafnframtrttametalagalegastuneytandansmetillititilesshvaarri
honumsutiltkalandslgumtilakomavegfyrirframhaldandibeitingu
rttmtumsamningsskilmlum(Azizdmurinn,mlsgrein68).

66.Varandialitaefni,vihvaaasturslktjafnvgigetiori"rttfyrir
krfunaumgatr",hefurDmstllinnurlyktaalandsdmstlnumberia

14

metaessutillitihvortseljandinneaveitandinn,efhannhefurkomiframvi
neytandannafsanngirniogrttsni,hafimesanngirnimttvntaessaneytandinn
hefifallistumrddanskilmlaefumhannhefiverisamieinstaklingsbundi
(Azizdmurinn,mlsgrein69).

67.essusambandierrttaminnaaviaukinnsemvsaertil3.mlsgrein3.
greinartilskipunar93/13innihelduraeinsleibeinandiogekkitmandiskryfir
skilmlasemtaldirverirttmtir(Azizdmurinn,mlsgrein70).

68.esserogsrstaklegaagtaaliir1(e)og(g)viaukanumlsaskilmlum
semhafaamarkmieaauhrif,fyrstalagi,ageraneytandasemstendurekki
skilskuldbindingusinniainnaafhenditilhlilegaharbturafeimskum,og
rulagi,ageraseljandanumeaveitandanumkleiftasegjauppsamningigerum
tiltiltekinstmanhfilegsfyrirvara,atilessliggiekkimikilvgarstur.
li2(a)viaukanumsegirennfremur,akviliar1(g)suekkivtilfyrirstu
aveitandifjrmlajnustuskiljisrrtttilasegjaeinhliauppsamningitil
tiltekinstmanvivrunareffyrirvergildsta,avtilskilduaveitandanum
sskyltatilkynnahinumsamningsailanumeaailunumumettaegarsta.

69.aerljsiessaravimiasemJuzgadodePrimeraInstanciaNo17dePalmade
Mallorcaberametahvortskilmlinnumfltinguendurgreislufasteignavelnsins
semumerafjallaaalmlinusrttmtur,egarastaanersasamkvmt
honumgeturlnastofnunineinhliasagtupplnssamningummefstumgildistmaog
meeimhttikrafistendurgreislutistandandihfustlogvxtumgrundvelli
vanefndaafhlfuskuldaraumtakmarkaantma.

70.essutillitiveruralandsdmstlsinsatakasrstaklegatilathugunar,hvort
rtturseljandanseaveitandanstilasegjasamningiuppeinhliashurva
vanefndhafioriafhlfuneytandaskuldbindinguerhafigrundvallaringuv
samningssambandisemumerara,hvortessirttursskilinnvegnatilvikaar
semslkvanefnderngilegaalvarlegljsitmalengdarogfjrharlnsins,hvort
essirtturfelisrfrvikfreimreglumsemvimyndueigaefekkivriumatrii
samimilliaila,annigaerfiaraverifyrirneytandann,miaviaurttarrri
semhonumerutiltk,aleitatildmstlaogneytarttarsnstilvarnar,oghvort
reglurlandslagaveitikostvieigandiogskilvirkumrrumergerineytandanum,
semhursslkumskilmla,kleiftarabthrifunumafhinnieinhliauppsgn
lnssamningsins(sjaessuleytiAzizdminn,mlsgreinar73og75).

71.egarlitiertilallraofangreindraathugasemdaverursvariviriju
spurningunnimliC116/13leiaskiljaverikvi1.mlsgr.3.greinar
tilskipunar93/13oglia1(e)og(g)samtli2(a)viaukahennarannigaau
merkiavimatv,hvortsamningsskilmlisemvararfltinguendurgreislu
fasteignavelnseinsogumriraalmlinusrttmtur,getihieftirfarandihaft
rslitaingu:

hvortrtturseljandaeaveitandatilasegjasamningiuppeinhliashur
vavanefndveriafhlfuneytandaskuldbindingusemhafi
grundvallaringusamningssambandivsemumerara,

15

hvortessirttursskilinntilvikumarsemslkvanefndsngilega
alvarlegljsigildistmasamningsinsogfjrharlnsinstilneytanda,

hvortessirtturfelisrfrvikfreimreglumsemvimyndueigaefekki
vriumatriisamimilliaila,annigaerfiaraverifyrirneytandann,
miaviaurttarrrisemhonumerutiltk,aleitatildmstlaogneyta
rttarsnstilvarnar,og

hvortreglurlandslagaveitikostvieigandiogskilvirkumrrumergeri
neytandanum,semhursslkumsamningsskilmla,kleiftarabt
hrifumhinnareinhliauppsagnarlnssamningsins.

aerverkahringlandsdmstlsinsaframkvmaettamatmehlisjnafllum
atvikumhinstilteknamlssemfyrirhonumliggur.

Mlskostnaur

72.arsemmlettaer,fyrirailaaalmlsins,fangimlivsemrekierfyrir
landsdmstlnum,heyrirkvrunummlskostnaundiranndmstl.Kostnaur
semfallihefurtilvegnaframlagningargreinargerafyrirDmstlnum,annaren
kostnauressaraaila,verurekkitildmdur.

___________________________________________________________________________________________________

Niurstaa

MevsantilframangreindraforsendnarskurarDmstllinn(Fyrstadeild)hrme:

1.Tilskipunrsins93/13/EBEfr5.aprl1993umrttmtaskilmla
neytendasamningumberatlkasvoahngirifyrirlggjfaildarrki,eins
ogsemumerdeiltaalmlinu,semleyfirekkiadmstllssemmefer
gerartilfullnustuverttarfasteignheyrirundirgetiaeiginfrumkviea
abeinineytandalagtmata,hvortskilmlisamningieimsemumkrafin
skulderrisinafogergrundvllurarttinumtilfullnustusrttmtur,ellegar
mltfyrirumhlirunarrstafanirtilbrabirgasemleittgetitilfrestunarea
stvunarfullnustugerinni,egarnausynerslkrihliruntilatryggja
fullaskilvirknihinnarendanleguniurstudmstlsesserfitilmeferar
viurkenningarmlarsemneytandinnheldurvframaskilmlinns
rttmtur.

2.kvi1.mlsgr.3.greinartilskipunar93/13oglia1(e)og(g)samtli
2(a)viaukahennarberaskiljasvoaaumerkiavimatv,hvort
samningsskilmlisemvararfltinguendurgreislufasteignavelnseinsog
umriraalmlinusrttmtur,getieftirfarandihaftrslitaingu:

hvortrtturseljandaeaveitandatilasegjasamningiuppeinhlias
hurvavanefndveriafhlfuneytandaskuldbindingusemhafi
grundvallaringusamningssambandivsemumerara,

16

hvortessirttursskilinntilvikumarsemvanefndessisngilega
alvarlegljsigildistmasamningsinsogfjrharlnsinstilneytanda,

hvortessirtturfelisrfrvikfreimreglumsemvimyndueigaef
ekkivriumatriisamimilliaila,annigaerfiaraverifyrir
neytandann,miaviaurttarrrisemhonumerutiltk,aleitatil
dmstlaogneytarttarsnstilvarnar,og

hvortreglurlandslagaveitikostvieigandiogskilvirkumrrumer
gerineytandanum,semhursslkumsamningsskilmla,kleiftara
bthrifumhinnareinhliauppsagnarlnssamningsins.

aerlandsdmstlsinsaframkvmaettamatmehlisjnafllumatvikum
hinstilteknamlssemfyrirhonumliggur.

(Undirritun)

Rttingrenskutextarskurarinsstafestisthrme.

Reykjavk,9.desember2014

HjrturTorfason
Lggilturskjalaandirogensku

Athugasemdiranda:

Tekierframatungamlsinsfyrirdmstlnumvarspnska.Mlsgreinanmer
dmnumeruhrtilgreindinnanmeginmlsfremurenspssu.Heitinnuren
enskueruhrsumpartaukenndmeskletriasvosekkitextadmsins.

Viingutilvitnunumbeinkvitilskipunar93/13/EBEhefurslenskumtexta
hennarverifylgteinsoghannerbirturStjrnartindumEvrpsambandsins(nr.L
93/29o.fr.),mefeinumundantekningum(arsembreytingareruaukenndarme
stjrnu*).Breytingarnareruekkimissandi,ogafeimerahelstanefnaa1.
mgr.7.gr.tilskipunarinnareruorin"vieigandiogskilvirkarleiir"notusta
"rttarograngursrkarleiir",nessamerkingarmunursanniggefinntilkynna.

H.T.
_____________________

17

ORDEROFTHECOURT(FirstChamber)
14November2013(*)

(Directive93/13/EECArticle99oftheRulesofProcedureoftheCourtofJusticeConsumer
contractsMortgageloanagreementMortgageenforcementproceedingsPowersofthe
nationalcourtresponsibleforenforcementUnfairtermsCriteriaforassessment)

InJoinedCasesC537/12andC116/13,
REQUESTS for a preliminary ruling under Article 267 TFEU from the Juzgado de Primera
InstanciaeInstruccinNo.1deCatarroja(Spain)andtheJuzgadodePrimeraInstanciaNo.17
dePalmadeMallorca(Spain),madebydecisionsof15November2012and26February2013,
receivedattheCourton26November2012and11March2013,respectively,intheproceedings
BancoPopularEspaolSA
v
MariaTeodolindaRivasQuichimbo,
WilmarEdgarCunPrez(C537/12),
and
BancodeValenciaSA
v
JoaqunValldeperasTortosa,
MarangelesMiretJaume(C116/13),
THECOURT(FirstChamber),
composedofA.Tizzano(Rapporteur),PresidentoftheChamber,A.BorgBarthet,E.Levits,M.
BergerandS.Rodin,Judges,
AdvocateGeneral:J.Kokott,
Registrar:A.CalotEscobar,
having decided, after hearing the Advocate General, to give its decision by reasoned order in
accordancewithArticle99oftheRulesofProcedureoftheCourt,
makesthefollowing
Order
1 These requests for a preliminary ruling concern the interpretation of Council Directive
93/13/EEC of 5 April 1993 on unfair terms in consumer contracts (OJ 1993 L 95, p. 29 the

Directive).
2Therequestshavebeenmadeintwosetsofproceedings,first,betweenBancoPopularEspaol
SA(BancoPopular)andMsRivasQuichimboandMrCunPrezand,second,betweenBanco
de Valencia SA (Banco de Valencia) and Mr Valldeperas Tortosa and Ms Miret Jaume,
concerningtherecoveryofunpaiddebtsarisingfrommortgageloanagreementsbetweenthose
parties.
Legalcontext
EuropeanUnionlaw
3ThesixteenthrecitalinthepreambletoDirective93/13statesthat:
Therequirementofgoodfaithmaybesatisfiedbythetraderwherehedealsfairlyandequitably
withtheotherpartywhoselegitimateinterestsheshouldtakeintoaccount.
4Article3ofthatdirectiveprovides:
1.Acontractualtermwhichhasnotbeenindividuallynegotiatedshallberegardedasunfair
if,contrarytotherequirementofgoodfaith,itcausesasignificantimbalanceinthepartiesrights
andobligationsarisingunderthecontract,tothedetrimentoftheconsumer.
2.Atermshallalwaysberegardedasnotindividuallynegotiatedwhereithasbeendraftedin
advance and the consumer has therefore not been able to influence the substance of the term,
particularlyinthecontextofapreformulatedstandardcontract.

3.TheAnnexshallcontainanindicativeandnonexhaustivelistofthetermswhichmaybe
regardedasunfair.
5UnderArticle4(1)oftheDirective:
WithoutprejudicetoArticle7,theunfairnessofacontractualtermshallbeassessed,takinginto
account the nature of the goods or services for which the contract was concluded and by
referring, at the time of conclusion of the contract, to all the circumstances attending the
conclusion of the contract and to all the other terms of the contract or of another contract on
whichitisdependent.
6Article6(1)ofDirective93/13iswordedasfollows:
MemberStatesshalllaydownthatunfairtermsusedinacontractconcludedwithaconsumerby
asellerorsuppliershall,asprovidedforundertheirnationallaw,notbebindingontheconsumer
and that the contract shall continue to bind the parties upon those terms if it is capable of
continuinginexistencewithouttheunfairterms.
7Article7(1)ofDirective93/13states:
MemberStatesshallensurethat,intheinterestsofconsumersandofcompetitors,adequateand
effective means exist to prevent the continued use of unfair terms in contracts concluded with
consumersbysellersorsuppliers.
8TheannextoDirective93/13liststhetermsreferredtoinArticle3(3)oftheDirective:
1.Termswhichhavetheobjectoreffectof:


(e)requiringanyconsumerwhofailstofulfilhisobligationtopayadisproportionatelyhigh
sumincompensation

(g)enablingthesellerorsuppliertoterminateacontractofindeterminatedurationwithout
reasonablenoticeexceptwherethereareseriousgroundsfordoingso.
2.Scopeofsubparagraphs(g),(j)and(l)
(a)Subparagraph(g)iswithouthindrancetotermsbywhichasupplieroffinancialservices
reserves the right to terminate unilaterally a contract of indeterminate duration without
notice where there is a valid reason, provided that the supplier is required to inform the
othercontractingpartyorpartiesthereofimmediately.

Spanishlaw
9 Under Spanish law, consumers were initially protected against unfair terms by General
Law26/1984fortheprotectionofconsumersandusers(LeyGeneral26/1984paralaDefensade
losConsumidoresyUsuarios)of19July1984(BOENo176of24July1984,p.21686).
10 That law was subsequently amended by Law 7/1998 on general contractual conditions
(Ley7/1998sobreCondicionesGeneralesdelaContratacin)of13April1998(BOENo89of
14April1998,p.12304),whichtransposedDirective93/13intoSpanishdomesticlaw.
11Lastly,GeneralLaw26/1984,asamendedbyLaw7/1998,wascodifiedbyRoyalLegislative
Decree1/2007approvingtherecasttextoftheGeneralLawfortheDefenceofConsumersand
Usersandrelatedlaws(RealDecretoLegislativo1/2007porelqueseapruebaeltextorefundido
delaLeyGeneralparalaDefensadelosConsumidoresyUsariosyotrasleyescomplementarias)
of16November2007(BOENo287of30November2007,p.49181).
12Article82ofthatroyallegislativedecreeprovides:
1.Allstipulationsnotnegotiatedindividuallyandallpracticesnotexpresslyallowedwhich,
contraveningtherequirementsofgoodfaith,giverise,inamannerdetrimentaltotheconsumer
anduser,toasignificantimbalanceoftherightsandobligationsofthepartiesunderthecontract,
shallberegardedasunfairterms.

3.Theunfairnessofacontractualtermshallbeassessed,takingintoaccountthenatureofthe
goodsorservicesforwhichthecontractwasconcludedandbyreferringtoallthecircumstances
attendingtheconclusionofthecontractandtoalltheothertermsofthecontractorofanother
contractonwhichitisdependent.
4. Notwithstanding the foregoing paragraphs, terms shall be regarded as unfair if, in
accordancewiththeprovisionsofArticles85to90,bothinclusive,they:
(a)makethecontractdependentonthewishesofthesupplierorseller,
(b)limittherightsoftheconsumeranduser,
(c)determinethatthereshallbenocontractualreciprocity,

(d)requiretheconsumerorusertoprovidedisproportionateguaranteesorimproperlyimpose
uponhimtheburdenofproof,
(e)aredisproportionateinrelationtotheformationandperformanceofthecontract,or
(f)contravenetherulesonjurisdictionandapplicablelaw.
13TheCodeofCivilProcedure(Ley1/2000,de7deenero,deEnjuiciamientoCivil),intheversion
inforceonthedateonwhichtheactionsinthemainproceedingswerecommenced(theCodeof
Civil Procedure) governs, in Book III, Title IV, Chapter V, entitled Procedure for enforcing
payment of debts guaranteed by a pledge or mortgage, in particular in Articles 681 to 698,
mortgageenforcementproceedings.
14Article695oftheCodeofCivilProcedurestates:
1.Intheproceedingsreferredtointhischapter,oppositiontoenforcementbythedefendant
maybeacceptedonlywhenbasedonthefollowinggrounds:
1.Extinguishmentofthesecurityorsecuredobligationonconditionofproductionofa
certificate from the register showing the annulment of the mortgage or, as
appropriate,ofthenonpossessorypledgeoranotarialinstrumentattestingreceiptof
paymentorannulmentofthesecurity.
2.Anerrorindeterminingtheamountdue,wherethesecureddebtistheclosingbalance
ofanaccountbetweenthecreditorseekingenforcementandthepartyagainstwhom
enforcementissought.Thepartyagainstwhomenforcementissoughtshallproduce
hiscopyofthestatementofaccountandtheobjectionshallbeacceptedonlywhen
thebalanceshowninthatstatementdiffersfromthebalancesubmittedbythecreditor
seekingenforcement.

3.theexistenceofanotherguaranteeormortgageregisteredbeforethesecurity
which is the subject of the proceedings, which is to be established by means of an
appropriatecertificatefromtheregister.
2.Ifanobjectionislodgedundertheprecedingparagraph,theregistrarshallstayenforcement
andsummonthepartiestoahearingbeforethecourtwhichorderedtheenforcement.There
shallbeatleastfourdaysbetweenthesummonsandthedateofthehearinginquestion.At
that hearing, the court shall hear the parties, admit the documents that are submitted and
issuethedecisionthatitconsidersreasonablewithintwodaysintheformofanorder
15Article698oftheCivilProcedureCodestates:
1.Anyapplicationmadebyadebtor,thirdpartyholderorotherinterestedparty,whichisnot
covered by the preceding articles, including applications concerning nullity of title,
maturity, certainty, extinguishment or the amount of the debt, shall be settled by an
appropriatejudgment,withouteverhavingtheeffectofstayingorterminatingthejudicial
enforcementproceedingsprovidedforinthepresentchapter.

2.Uponsubmissionoftheapplicationreferredtointheprecedingparagraphorinthecourse
ofthesubsequentproceedings,andinordertosecuretheeffectivenessofthedecisiontobe
takeninthoseproceedings,retentionofallorpartoftheamounttobepaidtothecreditorin
accordancewiththeprocedurelaiddowninthepresentchaptermayberequested.

Thecourtshallordersuchretentiononthebasisofthedocumentssubmittedifitconsiders
thegroundsassertedtobesufficient.Ifthepartyseekingretentionclearlylacksadequate
funds,thecourtmayfirstrequirehimtoprovideasufficientsecurityinrespectofdefault
interestandanycompensationforotherdamagethecreditormaysuffer.
3. If the creditor provides a reasonable security for the amount ordered to be retained as a
resultoftheproceedingsreferredtointhefirstparagraph,theretentionshallberevoked.
16Article131oftheLawonmortgages(LeyHipotecaria)inforceatthematerialtime,codifiedby
Decreeof8February1946(BOENo58,of27February1946,p.1518),provides:
Preliminaryregistrationsofanapplicationforannulmentofamortgageortheotherentriesnot
basedononeofthecaseswhichmayleadtostayingofenforcementshallbecancelledpursuant
to the order on annulment referred to in Article 133, provided that such entries postdate the
marginal note regarding the issue of the security certificate. The act concerning receipt of
payment of the mortgage may not be registered unless the abovementioned marginal note has
alreadybeencancelledbyorderofthecourttothateffect.
17PursuanttoParagraph153aofthatlaw:
Thepartiesmayagreethat,inthecaseofenforcement,theamountdueshallbethatresulting
fromthequantificationcarriedoutbythelendingfinancialinstitutioninthemanneragreedbythe
partiestothecontract.
At the expiry of the period agreed by the contracting parties or following any extension,
mortgageenforcementmaybecarriedoutinaccordancewithArticles129and153ofthepresent
lawandanalogousprovisionsoftheCodeofCivilProcedure.
Theactionsinthemainproceedingsandthequestionsreferredforapreliminaryruling
CaseC537/12
18On28May2005,MrCunPrezandMsRivasQuichimboconcludedaloanagreementforEUR
107300securedbyamortgageonthefamilyhome.
19From31October2009thedebtorsceasedpayingtheloaninstalments.
20Therefore,givingjudgmentontheapplicationbroughton20January2012byBancoPopular,
the Juzgado de Primera Instancia e Instruccin No 1 de Catarroja (Court of First Instance and
Preliminary Investigations No 1, Catarroja) authorised mortgage enforcement proceedings
against the immoveable property subject to the mortgage, by decision of 8 February 2012,
ordering the debtor to pay EUR 97 667.49 in respect of the principal outstanding and EUR
17962.02inrespectofinterestandexpenses.
21 On 18 May 2012, Ms Rivas Quichimbo, represented by the lawyer appointed following her
application for legal aid, opposed the enforcement proceedings, relying, inter alia, on the
unfairnessofthefloorclauseintheloanagreementwhichguaranteesthelendinginstitutiona
minimum rate of interest in the event that the rate used as a reference falls below a specified
amount,essentiallytransformingavariablerateloanintoafixedrateloan.
22 At the hearing on 10 July 2012, as Ms Rivas Quichimbos lawyer repeated the argument
concerning the unfairness of the contractual term concerned, Banco Popular claimed that it did
notappearintheexhaustivelistofgroundsforoppositionlaiddowninArticle695oftheCodeof
CivilProcedureand,accordingly,thatthedebtormusthaverecoursetodeclaratoryproceedings.

23Inthatcontext,bydecisionof15October2012,theJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccin
No1deCatarrojainformedthepartiesofitsdoubtsastotheconformityofSpanishprocedural
law with the legal framework established by Directive 93/13 so that they could express their
views.
24Inparticular,thatcourtstatedthat,ifthecreditorchoosesmortgageenforcementproceedingsfor
enforcement purposes, only declaratory proceedings without suspensory effect enable a plea of
unfairness to be raised regarding one of the terms of the loan agreement from which the debt
claimedarises.Inthosecircumstances,takingaccountoftheimpossibilityofassessingunfairness
at the stage of enforcement, either of the courts own motion or at the request of one of the
parties,itisextremelydifficultforaSpanishcourttocompensatefortheimbalancewhichexists
betweentheconsumerandthesellerorsupplierinmortgageenforcementproceedings.
25 In that courts view, the Spanish legislation governing that procedure thus undermines the
effectivenessofconsumerprotectionintendedbyDirective93/13.
26ThatfindingalsofollowsfromCaseC618/10BancoEspaoldeCredito[2012]ECR,paragraph
53,inwhichtheCourtarrivedatthesameconclusionregardingtheproceduralarrangementwith
respect to orders for payment such as that in force in Spain, on the ground that it completely
preventsthecourtbeforewhichanapplicationfororderforpaymenthasbeenbroughttoassess
of its own motion, in limine litis or at any other stage during the proceedings, even though it
alreadyhasallthelegalandfactualelementsnecessaryforthattaskavailabletoit,whetherterms
containedinacontractconcludedbetweenasellerorsupplierandaconsumerareunfair.
27InthosecircumstancestheJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccinNo1deCatarrojadecided
to stay the proceedings and to refer the following questions to the Court of Justice for a
preliminaryruling:
(1)[Must]Directive93/13beinterpretedasprecludingnationallegislationwhichprevents
ajudicialauthorityhearingmortgageenforcementproceedingssuchasthosegovernedby
Articles681to695oftheSpanishLeydeEnjuiciamientoCivilfromexamining,either
of its own motion or at the request of a party, the unfairness of a term contained in a
contractconcludedbetweenasupplierorsellerandaconsumer,whetherornotthelatter
hasformulatedopposition[?]
(2) Regardless of whether the answer to those questions is positive or negative [must]
Directive 93/13 must be interpreted as precluding national legislation which prevents a
judicial authority hearing mortgage enforcement proceedings of the kind governed by
Articles681to695oftheSpanishLeydeEnjuiciamientoCivilfromsuspendingthose
proceedingsintheeventthatdeclaratoryproceedingsaresubsequentlyinitiatedinwhicha
declaration is sought as to the unfairness of a term contained in the contract concluded
betweenasupplierorsellerandaconsumer,thesaidcontracthavingbeenrelieduponto
commencetheabovementionedenforcementproceedings[?]
CaseC116/13
28Bynotarialinstrumentof26July2007,MrValldeperasTortosaandMsMiretJaumeconcluded
a loan agreement with Banco de Valencia for EUR 300 000 to finance the purchase of their
familyhome.Inthatinstrument,theborrowerssecuredthepropertywithamortgage.
29Theagreementprovided,inaspecificclauseentitledAcceleratedrepaymentofthemortgage,
thatintheeventofnonpaymentofanyoneofthecontractualobligations,thelendinginstitution
couldcanceltheloanagreementunilaterallywithoutpriornoticeandrequiretherepaymentofthe
outstanding capital, together with interest and costs. Under that clause, the bank could, in
particular,cancelthatagreementfromthefirstunpaidmonthlyinstalment,withouthavingtotake

intoconsiderationpreviouscompliancebythedebtorswiththeircontractualobligations.
30SincethedebtorsdidnotpayfourinstalmentsfortheperiodfromMarchtoJune2012,Bancode
Valencia declared the repayment term accelerated and, on 5 June 2012, initiated mortgage
enforcementproceedingsseekingthepaymentofEUR279540.58inrespectofcapitalandasum
of EUR 83 862.17 provisionally calculated in respect of interest accruing after the notarially
attestedcalculationannexedtotheapplication,pluscosts.
31Asthecourtresponsibleforenforcement,theJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccinNo.17
dePalmadeMallorca(CourtofFirstInstanceandPreliminaryInvestigationsNo.17,Palmade
Mallorca)expresseddoubts,inthesamewayastheJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccin
No.1deCatarroja,astothecompatibilitywithDirective93/13ofSpanishmortgageenforcement
proceedings.Underthelatter,thecourthavingjurisdictionhasnopowertodetermineofitsown
motion whether a term contained in a mortgage loan agreement is unfair before ordering
enforcement,itstaskbeinglimitedtotheformalexaminationoftherighttoseekenforcementand
the accompanying documentation and to stay the mortgage enforcement proceedings if
declaratoryproceedingsarebroughtbythedebtorseekingadeclarationthatthatcontractualterm
isunfair
32 Thus, by noting the view expressed in Advocate General Kokotts Opinion in Aziz (Case
C415/11[2013]ECR),theJuzgadodePrimeraInstanciaNo17dePalmadeMallorcastatedthat
it is possible that those procedural rules may contravene the system established by Directive
93/13,asinterpretedbythesettledcaselawoftheCourt(seeJoinedCasesC240/98toC244/98
OcanoGrupoEditorialandSalvatEditores[2000]ECRI4941CaseC168/05MostazaClaro
[2006]ECRI10421CaseC243/08PannonGSM[2009] ECR I4713 and Banco Espaol de
Crdito).ItisclearfromthatOpinion,thatthenationalcourtisalwaysrequiredtodetermineof
its own motion whether a contractual term falling within the scope of that directive is unfair,
sinceithasbeforeittheelementsoflawandfactnecessaryforthatpurpose.
33Inaddition,theJuzgadodePrimeraInstanciaNo.17dePalmadeMallorcatooktheviewthat
thehandingofthecaseinthemainproceedingsraisesotherquestionsconcerning,inparticular,
the interpretation of the definition of unfair term in the light of Article 3(1) and (3) of that
directive,andPoint1(e)and(g)andPoint2(a)intheannexthereto.Thecompatibilityofthose
provisionswiththetermwhichisthesubjectmatterofthedisputeinthemainproceedingsand
whichconcernstheacceleratedrepaymentofamortgageisunclear.
34Inthosecircumstances,theJuzgadodePrimeraInstanciaNo.17,PalmadeMallorcadecidedto
staytheproceedingsandtoreferthefollowingquestionstotheCourtforapreliminaryruling:
(1)DoestheSpanishmortgageenforcementprocesscomplywithArticle7ofDirective93/13
, in so far as it does not accept, as a precondition for deciding whether or not to order
enforcement, judicial review of the courts own motion of a term for acceleration of the
loan,attherequestofthebankalone,whichisconsideredunfairinitselfandinthespecific
way it is applied to this case, that term being indispensable for making that privileged
meansofenforcementavailabletoaprofessionallender?
(2) Again having regard to Article 7 of Directive 93/13, what must be the scope of the
courts intervention regarding that term when it has to direct that enforcement is to take
placeinthemortgageenforcementprocess?
(3)Canacontractualtermwhichenablesthelendingfinancialinstitutionunilaterallytocancel
the loan agreement on purely objective grounds, some of which have no connection with
theloanagreementitselfand,inthecircumstancesatissueintheseproceedings,becauseof
thefailuretopayfourmonthlymortgageinstalments,beregardedasunfair,bothinitself

andinthemannerinwhichitisspecificallyappliedtothiscase,inthelightofArticle3(1)
and(3)ofDirective93/13andpoints1(e)and(g)and2(a)oftheannexthereto?
35 By order of the President of the Court of 20 June 2013, Cases C537/12 and C116/13 were
joinedforthepurposesofthewrittenandoralprocedureandofthejudgment.
Thequestionsreferred
36 Under Article 99 of the Rules of Procedure, where a question referred to the Court for a
preliminaryrulingisidenticaltoaquestiononwhichtheCourthasalreadyruled,wherethereply
to such a question may be clearly deduced from existing caselaw or where the answer to the
questionreferred fora preliminary ruling admits of no reasonable doubt, theCourtmay atany
time,onaproposalfromtheJudgeRapporteurandafterhearingtheAdvocateGeneral,decideto
rulebyreasonedorder.
37Itisappropriatetoapplythatarticletothepresentjoinedcases.
ThetwoquestionsinCaseC537/12andthefirsttwoquestionsinCaseC116/13
38 By those questions, which should be examined together, the referring courts ask essentially
whetherDirective93/13mustbeinterpretedasmeaningthatitprecludeslegislationofaMember
State,suchasthatatissueinthemainproceedings,whichdoesnotallowthecourtresponsible
forenforcement,inmortgageenforcementproceedings,eithertoassessofitsownmotionorat
therequestoftheconsumertheunfairnessofatermcontainedinthecontractfromwhichthedebt
arisesandwhichisthebasisfortheenforcementorder,ortograntinterimreliefguaranteeingthe
full effectiveness of the final decision of the court hearing the corresponding declaratory
proceedingswhichhasjurisdictiontodeterminewhetherthattermisunfair.
39Inthatconnection,itissettledcaselawthatthesystemofprotectionintroducedbythedirective
is based on the idea that the consumer is in a weak position visvis the seller or supplier, as
regardsbothhisbargainingpowerandhislevelofknowledge(Aziz,paragraph44).
40Asregardsthatweakerposition,Article6(1)ofDirective93/13providesthatunfairtermsare
not binding on the consumer. As is apparent from the caselaw, that is a mandatory provision
whichaimstoreplacetheformalbalancewhichthecontractestablishesbetweentherightsand
obligations of the parties with an effective balance which reestablishes equality between them
(Aziz,paragraph45).
41 In that context, the Court has already stated on several occasions that the national court is
required to assess of its own motion whether a contractual term falling within the scope of the
directive is unfair, compensating in this way for the imbalance which exists between the
consumer and the seller or supplier, where it has available to it the legal and factual elements
necessaryforthattask(Aziz,paragraph46andthecaselawcited).
42 Furthermore, the Court has held that Directive 93/13 must be interpreted as precluding
legislationofaMemberStatewhichdoesnotallowthecourtbeforewhichanapplicationforan
order for payment has been brought to assess of its own motion, in liminelitis or at any other
stageduringtheproceedings,eventhoughitalreadyhasthelegalandfactualelementsnecessary
forthattaskavailabletoit,whetheratermconcerninginterestonlatepaymentscontainedina
contractconcludedbetweenasellerorsupplierandaconsumerisunfair,inthecasewherethat
consumerhasnotlodgedanobjection(BancoEspaoldeCrdito,paragraph57).
43Inaddition,theCourtheld,inparagraph64ofAziz,thatthatdirectivemustbeinterpretedas
meaning that it precludes the legislation of a Member State which, while not providing in

mortgage enforcement proceedings for grounds of objection based on the unfairness of a

contractualtermonwhichtherighttoseekenforcementisbased,doesnotpermitthecourtbefore
which declaratory proceedings have been brought, which does have jurisdiction to assess the
unfairness of such a term, to grant interim relief, including, in particular, the staying of those
enforcement proceedings, where the grant of such relief is necessary to guarantee the full
effectivenessofitsfinaldecision.
44Inthosecircumstances,theanswertothequestionsreferredmaybeclearlydeducedfromthat
caselawinsofarastheyconcern,insubstance,thedefinition,pursuanttothatdirective,ofthe
powers of the court with jurisdiction to authorise mortgage enforcement, in the context of the
sameproceduralsystemasthoseexaminedbytheCourtofJusticeinAziz.
45Inthatregard,intheabsenceofharmonisationofthenationalmechanismsforenforcement,the
rulesimplementingthegroundsofobjectionallowedinmortgageenforcementproceedingsand
thepowersconferredonthecourthearingthedeclaratoryproceedings,whichenjoysjurisdiction
to analyse the lawfulness of the contractual terms on the basis of which the right to seek
enforcementwasestablished,areamatterforthenationallegalorderofeachMemberState,in
accordance with the principle of the procedural autonomy of the Member States, on condition,
however,thattheyarenolessfavourablethanthosegoverningsimilardomesticactions(principle
ofequivalence)anddonotmakeitinpracticeimpossibleorexcessivelydifficulttoexercisethe
rights conferred on consumers by European Union law (principle of effectiveness) (see, by
analogy,Aziz,paragraph50).
46Asregardstheprincipleofequivalence,itmustbeobservedthattheCourtdoesnothavebefore
itanyevidencewhichmightraisedoubtsastothecomplianceofthelegislationatissueinthe
mainproceedingswiththatprinciple.
47ItisapparentfromthefilethattheSpanishproceduralsystemprohibitsthecourtresponsiblefor
enforcement,inmortgageenforcementproceedings,eitherfromexaminingofitsownmotionor
attherequestofoneoftheparties,thecontractonwhichthedebtclaimedisbasedforreasons
different from the grounds of opposition expressly provided for or from granting interim relief
guaranteeing the full effectiveness of the final decision of the court hearing the declaratory
proceedings, not only where the latter assesses the unfairness, in the light of Article 6 of
Directive 93/13, of a term used in a contract concluded between a seller or supplier and a
consumerbutalsowhereitexaminesanyconflictbetweensuchatermandnationalrulesrelating
topublicpolicy,whichitisbound,nonetheless,toexamine.
48 As regards the principle of effectiveness, it is the Courts settled caselaw that every case in
whichthequestionarisesastowhetheranationalproceduralprovisionmakestheapplicationof
EuropeanUnionlawimpossibleorexcessivelydifficultmustbeanalysedbyreferencetotherole
ofthatprovisionintheprocedure,itsprogressanditsspecialfeatures,viewedasawhole,before
thevariousnationalbodies(Aziz,paragraph53).
49Inthepresentcase,itisapparentfromthefilesubmittedtotheCourtthat,pursuanttoArticle
695oftheCodeofCivilProcedure,inmortgageenforcementproceedings,anobjectionbythe
defendant to enforcement may be accepted only where it is based on extinguishment of the
securityorsecuredobligation,anerrorindeterminingtheamountdue,wherethesecureddebtis
theclosingbalanceofanaccountbetweenthecreditorseekingenforcementandthepartyagainst
whomenforcementissought,ortheexistenceofanothermortgageorguaranteeregisteredbefore
thesecuritywhichisthesubjectoftheproceedings.
50UnderArticle698oftheCodeofCivilProcedure,anyotherapplicationmadebythedebtor,
includingclaimsconcerningnullityoftitle,maturity,certainty,extinguishmentortheamountof
the debt, is to be settled by an appropriate judgment, without having the effect of staying or
terminatingthejudicialenforcementproceedingsprovidedforinthechapterconcerned.

51Inaddition,accordingtoArticle131oftheLawonmortgages,preliminaryregistrationsofan
applicationforannulmentofamortgageortheotherentriesintheregisternotbasedononeof
thecaseswhichmayleadtostayingofenforcementaretobecancelledpursuanttotheorderon
annulmentreferredtoinArticle133ofthatlaw,providedthatsuchentriespostdatethemarginal
noteregardingissueofthesecuritycertificate.
52Itfollowsfromtheabovethat,underSpanishrulesofprocedure,thefinalvestingofmortgaged
propertyinathirdpartyisalwaysirreversible,eveniftheunfairnessofthetermchallengedby
theconsumerbeforethecourthearingthedeclaratoryproceedingsresultsintheannulmentofthe
mortgageenforcementproceedings,exceptwherethatconsumermadeapreliminaryregistration
oftheapplicationforannulmentofthemortgagebeforethatmarginalnote(Aziz,paragraph57).
53 In that regard, taking into account the progress and the special features of the mortgage
enforcementproceedingsatissueinthemainproceedings,suchaneventualitymusthoweverbe
regardedasremotebecausethereisasignificantriskthattheconsumerinquestionwillnotmake
thatpreliminaryregistrationwithintheperiodprescribedforthatpurpose,eitherbecauseofthe
rapidity of the enforcement proceedings in question or because he is unaware of or does not
appreciatetheextentofhisrights(Aziz,paragraph58).
54 As the Court has already held in paragraph 59 of Aziz, such procedural rules impair the
protectionsoughtbyDirective93/13,insofarastheyrenderitimpossibleforthecourthearing
thedeclaratoryproceedingsbeforewhichtheconsumerhasbroughtproceedingsclaimingthat
thecontractualtermonwhichtherighttoseekenforcementisbasedisunfairtograntinterim
reliefcapableofstayingorterminatingthemortgageenforcementproceedings,wheresuchrelief
isnecessarytoensurethefulleffectivenessofitsfinaldecision.
55Inthesameway,itmustbeheldthatsuchproceduralrules,insofarastheycompletelyprevent
the court responsible for enforcement either to assess of its own motion or at the consumers
request, the unfairness of a term contained in the contract which gives rise to the debt claimed
and which constitutes, in the present case, the basis of the right to enforcement, or to grant
interim relief capable of staying or terminating the mortgage enforcement proceedings, where
suchreliefisnecessarytoensurethefulleffectivenessofthefinaldecisionofthecourthearing
thedeclaratoryproceedingsliablebeforewhichtheconsumerarguesthatthattermisunfair,are
liabletounderminetheeffectivenessoftheprotectionwhichDirective93/13seekstoachieve.
56AstheCourthasstated,withoutthatpossibility,where,asinthemainproceedings,enforcement
inrespectofthemortgagedimmovablepropertytookplacebeforethejudgmentofthecourtin
thedeclaratoryproceedingsdeclaringunfairthecontractualtermonwhichthemortgageisbased
andannullingtheenforcementproceedings,thatjudgmentwouldenablethatconsumertoobtain
only subsequent protection of a purely compensatory nature, which would be incomplete and
insufficient and would not constitute either an adequate or effective means of preventing the
continueduseofthatterm,contrarytoArticle7(1)ofDirective93/13(Aziz,paragraph60).
57Thatappliesallthemorestronglywhere,asinthemainproceedings,themortgagedpropertyis
thefamilyhomeoftheconsumerwhoserightshavebeeninfringed,sincethatmeansofconsumer
protectionislimitedtopaymentofdamagesandinterestanddoesnotmakeitpossibletoprevent
thedefinitiveandirreversiblelossofthatdwelling(Aziz,paragraph61).
58Itwouldthusbesufficientforsellersorsuppliers,iftheconditionsaresatisfied,toinitiatesuch
mortgage enforcement proceedings so as to deprive consumers, in essence, of the protection
intendedbythedirective,thatbeingalsocontrarytotheCourtscaselaw,accordingtowhichthe
specificcharacteristicsofcourtproceedings,whichtakeplaceundernationallawbetweensellers
orsuppliersandconsumers,cannotconstituteafactorwhichisliabletoaffectthelegalprotection
fromwhichconsumersmustbenefitundertheprovisionsofthatdirective(Aziz,paragraph62).
59 In those circumstances, it must be held that the Spanish legislation at issue in the main

proceedings does not comply with the principle of effectiveness, in so far as, in mortgage
enforcementproceedingsinitiatedbysellersorsuppliersagainstconsumerdefendants,itmakes
the application of the protection which the directive seeks to confer on those consumers
impossibleorexcessivelydifficult(Aziz,paragraph63).
60Inthelightofthoseconsiderations,theanswertotwoquestionsinCaseC537/12andthefirst
two questions in Case C116/13 is that Directive 93/13 must be interpreted as precluding
legislationofaMemberState,suchasthatatissueinthemainproceedings,whichdoesnotallow
thecourtresponsiblefortheenforcement,inmortgageenforcementproceedings,eithertoassess
ofitsownmotionorattheconsumersrequest,theunfairnessofatermcontainedinthecontract
whichgivesrisetothedebtclaimedandwhichconstitutesthebasisoftherighttoenforcement,
or to grant interim relief capable of staying or terminating the mortgage enforcement
proceedings,wheresuchreliefisnecessarytoensurethefulleffectivenessofthefinaldecisionof
thecourthearingthedeclaratoryproceedingsbeforewhichtheconsumerarguesthatthattermis
unfair.
ThethirdquestioninCaseC116/13
61Bythatquestion,thenationalcourtessentiallyseeksclarificationregardingtheinterpretationof
Article3(1)and(3)ofDirective93/13andpoints1(e)and(g)and2(a)oftheannexthereto,in
ordertodeterminewhetherthecontractualterm,whichisthesubjectmatterofthedisputeinthe
mainproceedingsandwhichconcernstheacceleratedrepaymentofthemortgage,isunfair.
62Inthatconnection,itshouldbestatedthatinAziz,theCourtwascalledontoanswerasimilar
request, in order to enable the national court to determine, in particular, whether a term
acceleratingtherepaymentofalongtermmortgagecontractwasunfair.Accordingly,theanswer
tothepresentquestionmaybeclearlydeducedfromthefindingssetoutinthatjudgment.
63AccordingtotheCourtssettledcaselaw,therelevantjurisdictionoftheCourtextendstothe
interpretationoftheconceptofunfairtermusedinArticle3(1)ofDirective93/13andinthe
annexthereto,andtothecriteriawhichthenationalcourtmayormustapplywhenexamininga
contractualterminthelightoftheprovisionsofthatdirective,bearinginmindthatitisforthat
courttodetermine,inthelightofthosecriteria,whetheraparticularcontractualtermisactually
unfairinthecircumstancesofthecase.ItisthusclearthattheCourtmustlimititselftoproviding
the referring court with guidance which the latter must take into account in order to assess
whetherthetermatissueisunfair(seeCaseC472/10Invitel[2012]ECR,paragraph22andthe
caselawcited).
64 That being so, it should be noted that, in referring to concepts of good faith and significant
imbalanceinthepartiesrightsandobligationsarisingunderthecontract,tothedetrimentofthe
consumer,Article3(1) of that directive merelydefinesin ageneral way the factors thatrender
unfairacontractualtermthathasnotbeenindividuallynegotiated(Aziz,paragraph67).
65 As the Court has already stated, in order to ascertain whether a term causes a significant
imbalanceinthepartiesrightsandobligationsarisingunderthecontract,tothedetrimentofthe
consumer, it must in particular be considered what rules of national law would apply in the
absenceofanagreementbythepartiesinthatregard.Suchacomparativeanalysiswillenablethe
nationalcourttoevaluatewhetherand,asthecasemaybe,towhatextent,thecontractplacesthe
consumerinalegalsituationlessfavourablethanthatprovidedforbythenationallawinforce.
To that end, an assessment should also be carried out of the legal situation of that consumer
havingregardtothemeansathisdisposal,undernationallegislation,topreventcontinueduseof
unfairterms(Aziz,paragraph68).
66Withregardtothequestionofthecircumstancesinwhichsuchanimbalancearisescontraryto

the requirement of good faith, the Court has held that the national court must assess for those
purposes whether the seller or supplier, dealing fairly and equitably with the consumer, could
reasonably assume that the consumer would have agreed to such a term in individual contract
negotiations(Aziz,paragraph69).
67 In that regard, it should be recalled that the annex, to which Article 3(3) of Directive 93/13
refers, contains only an indicative and nonexhaustive list of terms which may be regarded as
unfair(Aziz,paragraph70).
68Inparticular,Point1(e)and(g)ofthatannexsetsoutthetermswhichhavetheobjectoreffect
of,first,requiringanyconsumerwhofailstofulfilhisobligationtopayadisproportionatelyhigh
sum in compensation and, second, enabling the seller or supplier to terminate a contract of
indeterminate duration without reasonable notice except where there are serious grounds for
doingso.Point2(2)oftheannexfurtherstatesthatPoint1(g)iswithouthindrancetotermsby
which a supplier of financial services reserves the right to terminate unilaterally a contract of
indeterminatedurationwithoutnoticewherethereisavalidreason,providedthatthesupplieris
requiredtoinformtheothercontractingpartyorpartiesthereofimmediately.
69 It is in the light of those criteria that the Juzgado de Primera Instancia No 17 de Palma de
Mallorcamustassesswhetherthetermacceleratingtherepaymentofthemortgageatissueinthe
main proceedings is unfair, pursuant to which the lending institution may unilaterally cancel
fixed term loan agreements and thereby require the repayment of the outstanding principal and
interestonaccountofeventsofdefaultoccurringwithinalimitedperiod.
70Inthatconnection,itisforthereferringcourttoascertaininparticularwhethertherightofthe
sellerorsuppliertocancelthecontractunilaterallyisconditionaluponthenoncompliancebythe
consumer with an obligation which is of essential importance in the context of the contractual
relationshipinquestion,whetherthatrightisprovidedforincasesinwhichsuchnoncompliance
issufficientlyseriousinthelightofthetermandamountoftheloan,whetherthatrightderogates
fromtherulesapplicableintheabsenceofagreementbetweentheparties,soastomakeitmore
difficult for the consumer, given the procedural means at his disposal, to take legal action and
exercisetherightsofthedefence,andwhethernationallawprovidesforadequateandeffective
means enabling the consumer subject to such a term to remedy the effects of the unilateral
cancellationoftheloanagreement(see,tothateffect,Aziz,paragraphs73and75).
71Havingregardtoallofthoseconsiderations,theanswertothethirdquestioninCaseC116/13is
thatArticle3(1)and(3)ofDirective93/13andPoints1(e)and(g)and2(a)oftheannexthereto
must be interpreted as meaning that, in order to assess the unfairness of a contractual term
accelerating the repayment of a mortgage, such as that at issue in the main proceedings, the
followingareofdecisiveimportance:
whethertherightofthesellerorsuppliertocancelthecontractunilaterallyisconditional
upon the noncompliance by the consumer with an obligation which is of essential
importanceinthecontextofthecontractualrelationshipinquestion,
whetherthatrightisprovidedforincasesinwhichsuchnoncomplianceissufficiently
seriousinthelightofthecontractualtermandamountoftheloan,
whetherthatrightderogatesfromtherulesapplicableintheabsenceofagreementbetween
theparties,soastomakeitmoredifficultfortheconsumer,giventheproceduralmeansat
hisdisposal,totakelegalactionandexerciserightsofthedefence,and
whethernationallawprovidesforadequateandeffectivemeansenablingtheconsumer
subjecttosuchacontractualtermtoremedytheeffectsoftheunilateralcancellationofthe
loanagreement.

Itisforthereferringcourttocarryoutthatassessmentinrelationtoallthecircumstancesofthe
particularcasebeforeit.
Costs
72Sincetheseproceedingsare,forthepartiestothemainproceedings,astepintheactionpending
before the national court, the decision on costs is a matter for that court. Costs incurred in
submittingobservationstotheCourt,otherthanthecostsofthoseparties,arenotrecoverable.
Onthosegrounds,theCourt(FirstChamber)herebyrules:
1.CouncilDirective93/13/EECof5April1993onunfairtermsinconsumercontracts
mustbeinterpretedasprecludinglegislationofaMemberState,suchasthatatissue
in the main proceedings, which does not allow the court responsible for the
enforcement,inmortgageenforcementproceedings,eithertoassessofitsownmotion
orattheconsumersrequest,theunfairnessofatermcontainedinthecontractwhich
gives rise to the debt claimed and which constitutes the basis of the right to
enforcement,ortograntinterimreliefcapableofstayingorterminatingthemortgage
enforcementproceedings,wheresuchreliefisnecessarytoensurethefulleffectiveness
ofthefinaldecisionofthecourthearingthedeclaratoryproceedingsbeforewhichthe
consumerarguesthatthattermisunfair.
2.Article3(1)and(3)ofDirective93/13andPoints1(e)and(g)and2(a)oftheannex
thereto must be interpreted as meaning that, in order to assess the unfairness of a
contractualtermacceleratingtherepaymentofamortgage,suchasthatatissueinthe
mainproceedings,thefollowingareofdecisiveimportance:
whethertherightofthesellerorsuppliertocancelthecontractunilaterallyis
conditionaluponthenoncompliancebytheconsumerwithanobligationwhich
is of essential importance in the context of the contractual relationship in
question,
whether that right is provided for in cases in which such noncompliance is
sufficientlyseriousinthelightofthecontractualtermandamountoftheloan,
whether that right derogates from the rules applicable in the absence of
agreementbetweentheparties,soastomakeitmoredifficultfortheconsumer,
given the procedural means at his disposal, to take legal action and exercise
rightsofthedefence,and
whethernationallawprovidesforadequateandeffectivemeansenablingthe
consumer subject to such a contractual term to remedy the effects of the
unilateralcancellationoftheloanagreement.
It is for the national court to make such an assessment on the basis of the specific
circumstancesofthecasebeforeit.
[Signatures]

*Languageofthecase:Spanish.

AUTODELTRIBUNALDEJUSTICIA(SalaPrimera)
de14denoviembrede2013(*)

Directiva93/13/CEEArtculo99delReglamentodeProcedimientodelTribunaldeJusticia
ContratoscelebradosconconsumidoresContratodeprstamohipotecarioProcedimientode
ejecucinhipotecariaFacultadesdeljueznacionalqueconozcadelprocedimientodeejecucin
ClusulasabusivasCriteriosdeapreciacin

EnlosasuntosacumuladosC537/12yC116/13,
quetienenporobjetosendaspeticionesdedecisinprejudicialplanteadas,conarregloalartculo
267TFUE,porelJuzgadodePrimeraInstanciaeInstruccinn1deCatarroja(Valencia)ypor
el Juzgado de Primera Instancia n 17 de Palma de Mallorca (Islas Baleares), mediante
resolucionesde15denoviembrede2012y26defebrerode2013,recibidasenelTribunalde
Justicia los das 26 de noviembre de 2012 y 11 de marzo de 2013, respectivamente, en los
procedimientosentre
BancoPopularEspaol,S.A.,
y
MariaTeodolindaRivasQuichimbo,
WilmarEdgarCunPrez(asuntoC537/12),
y
BancodeValencia,S.A.,
y
JoaqunValldeperasTortosa,
MarangelesMiretJaume(asuntoC116/13),
ELTRIBUNALDEJUSTICIA(SalaPrimera),
integrado por el Sr. A. Tizzano (Ponente), Presidente de Sala, y los Sres. A. Borg Barthet y
E.Levits,laSra.M.BergeryelSr.S.Rodin,Jueces
AbogadoGeneral:Sra.J.Kokott
Secretario:Sr.A.CalotEscobar
vista la decisin adoptada, oda la Abogado General, de resolver mediante auto motivado, con
arregloalartculo99delReglamentodeProcedimientodelTribunaldeJusticia
dictaelsiguiente
Auto

1LaspeticionesdedecisinprejudicialversansobrelainterpretacindelaDirectiva93/13/CEE
delConsejo,de5deabrilde1993,sobrelasclusulasabusivasenloscontratoscelebradoscon
consumidores(DOL95,p.29).
2 Dichas peticiones se presentaron en el marco de dos litigios entre, por una parte, el Banco
PopularEspaol,S.A.(enlosucesivo,BancoPopular),ylaSra.RivasQuichimboyelSr.Cun
Prez,y,porotra,entreelBancodeValencia,S.A.(enlosucesivo,BancodeValencia),yel
Sr. Valldeperas Tortosa y la Sra. Miret Jaume, relativos al cobro de las deudas impagadas
derivadasdecontratosdeprstamohipotecariocelebradosentreestaspartes.
Marcojurdico
DerechodelaUnin
3SegneldecimosextoconsiderandodelaDirectiva93/13:
Considerando [] que los profesionales pueden cumplir la exigencia de buena fe tratando de
maneralealyequitativaconlaotraparte,cuyosintereseslegtimosdebe[n]tenerencuenta.
4Elartculo3deestaDirectivaestablece:
1.Lasclusulascontractualesquenosehayannegociadoindividualmenteseconsiderarn
abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un
desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del
contrato.
2. Se considerar que una clusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido
redactadapreviamenteyelconsumidornohayapodidoinfluirsobresucontenido,enparticular
enelcasodeloscontratosdeadhesin.
[...]
3.ElAnexodelapresenteDirectivacontieneunalistaindicativaynoexhaustivadeclusulas
quepuedenserdeclaradasabusivas.
5Atenordelartculo4,apartado1,dedichaDirectiva:
Sinperjuiciodelartculo7,elcarcterabusivodeunaclusulacontractualseapreciarteniendo
encuentalanaturalezadelosbienesoserviciosqueseanobjetodelcontratoyconsiderando,en
el momento de la celebracin del mismo, todas las circunstancias que concurran en su
celebracin, as como todas las dems clusulas del contrato, o de otro contrato del que
dependa.
6Elartculo6,apartado1,delamismaDirectivatienelasiguienteredaccin:
Los Estados miembros establecern que no vincularn al consumidor, en las condiciones
estipuladas por sus Derechos nacionales, las clusulas abusivas que figuren en un contrato
celebradoentresteyunprofesionalydispondrnqueelcontratosigasiendoobligatorioparalas
partesenlosmismostrminos,sistepuedesubsistirsinlasclusulasabusivas.
7Atenordelartculo7,apartado1,delaDirectiva93/13:
LosEstadosmiembrosvelarnporque,enintersdelosconsumidoresydeloscompetidores
profesionales,existanmediosadecuadosyeficacesparaqueceseelusodeclusulasabusivasen
loscontratoscelebradosentreprofesionalesyconsumidores.

8ElanexodeestaDirectivaenumera,ensupunto1,lasclusulasalasqueserefieresuartculo3,
apartado3.Esteanexotienelasiguienteredaccin:
1.Clusulasquetenganporobjetooporefecto:
[...]
e) imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnizacin
desproporcionadamentealta
[...]
g)autorizaralprofesionalaponerfinauncontratodeduracinindefinida,sinnotificacin
previaconantelacinrazonable,salvopormotivosgraves
2.Alcancedelasletrasg),j),yl)
a)Laletrag)seentiendesinperjuiciodelasclusulasporlasqueelprestadordeservicios
financierossereserveelderechoderescindirunilateralmente,sinprevioavisoencasode
raznvlida,elcontratodeduracinindeterminada,acondicindequeelprofesionalest
enlaobligacindeinformardeelloinmediatamentealasdemspartescontratantes.
[...]
Derechoespaol
9 En Derecho espaol, la proteccin de los consumidores contra las clusulas abusivas estaba
garantizada inicialmente por la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los
ConsumidoresyUsuarios(BOEn176,de24dejuliode1984,p.21686).
10 Esta Ley fue modificada posteriormente mediante la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre
condiciones generales de la contratacin (BOE n 89, de 14 de abril de 1998, p. 12304), que
adaptelDerechointernoespaolalaDirectiva93/13.
11 Por ltimo, mediante el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se
apruebaeltextorefundidodelaLeyGeneralparalaDefensadelosConsumidoresyUsuariosy
otrasleyescomplementarias(BOEn287,de30denoviembrede2007,p.49181),seestableci
el texto refundido de la Ley 26/1984, en su versin modificada por la Ley 7/1998, sobre
condicionesgeneralesdelacontratacin.
12Conarregloalartculo82deesteRealDecretoLegislativo:
1. Se considerarn clusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas
individualmente y todas aquellas prcticas no consentidas expresamente que, en contra de las
exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio
importantedelosderechosyobligacionesdelaspartesquesederivendelcontrato.
[...]
3. El carcter abusivo de una clusula se apreciar teniendo en cuenta la naturaleza de los
bienesoserviciosobjetodelcontratoyconsiderandotodaslascircunstanciasconcurrentesenel
momento de su celebracin, as como todas las dems clusulas del contrato o de otro del que
stedependa.
4. No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las
clusulasque,conformealodispuestoenlosartculos85a90,ambosinclusive:

a)vinculenelcontratoalavoluntaddelempresario,
b)limitenlosderechosdelconsumidoryusuario,
c)determinenlafaltadereciprocidadenelcontrato,
d) impongan al consumidor y usuario garantas desproporcionadas o le impongan
indebidamentelacargadelaprueba,
e)resultendesproporcionadasenrelacinconelperfeccionamientoyejecucindelcontrato,o
f)contravenganlasreglassobrecompetenciayderechoaplicable.
13LaLey1/2000,de7deenero,deEnjuiciamientoCivil,ensuversinvigenteenelmomentoen
que se presentaron las demandas en los litigios principales (en lo sucesivo, Ley de
EnjuiciamientoCivil),regulaenelcaptuloVdelttuloIVdellibroIII,conlarbricaDelas
particularidades de la ejecucin sobre bienes hipotecados o pignorados, concretamente en los
artculos681a698,elprocedimientodeejecucinhipotecaria.
14Elartculo695delaLeydeEnjuiciamientoCivilestablece:
1. En los procedimientos a que se refiere este captulo slo se admitir la oposicin del
ejecutadocuandosefundeenlassiguientescausas:
1.a Extincin de la garanta o de la obligacin garantizada, siempre que se presente
certificacindelRegistroexpresivadelacancelacindelahipotecao,ensucaso,de
laprendasindesplazamiento,oescriturapblicadecartadepagoodecancelacinde
lagaranta.
2.aErrorenladeterminacindelacantidadexigible,cuandoladeudagarantizadaseael
saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado
deberacompaarsuejemplardelalibretaenlaqueconstenlosasientosdelacuenta
ysloseadmitirlaoposicincuandoelsaldoquearrojedichalibretaseadistintodel
queresultedelapresentadaporelejecutante.
[...]
3.a [...] la sujecin [] a otra prenda [o] hipoteca [inscritas] con anterioridad al
gravamen que motive el procedimiento, lo que habr de acreditarse mediante la
correspondientecertificacinregistral.
2. Formulada la oposicin a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial
suspenderlaejecucinyconvocaralaspartesaunacomparecenciaanteelTribunalque
hubiera dictado la orden general de ejecucin, debiendo mediar cuatro das desde la
citacin,comparecenciaenlaqueelTribunaloiralaspartes,admitirlosdocumentosque
sepresentenyacordarenformadeautoloqueestimeprocedentedentrodelsegundoda.
[...]
15Elartculo698delaLeydeEnjuiciamientoCivildispone:
1. Cualquier reclamacin que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan
formularyquenosehallecomprendidaenlosartculosanteriores,inclusolasqueversen
sobrenulidaddelttuloosobreelvencimiento,certeza,extincinocuantadeladeuda,se
ventilarn en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni
entorpecerelprocedimientoqueseestableceenelpresentecaptulo.

[...]
2.Altiempodeformularlareclamacinaqueserefiereelapartadoanterioroduranteelcurso
[del]juicioaquedierelugar,podrsolicitarsequeseasegurelaefectividaddelasentencia
quesedicteenelmismo,conretencindeltodoodeunapartedelacantidadque,porel
procedimientoqueseregulaenestecaptulo,debaentregarsealacreedor.
Eltribunal,medianteprovidencia,decretarestaretencinenvistadelosdocumentosque
sepresenten,siestimabastanteslasrazonesquesealeguen.Sielquesolicitaselaretencin
no tuviera solvencia notoria y suficiente, el tribunal deber exigirle previa y bastante
garantapararesponderdelosinteresesdedemoraydelresarcimientodecualesquieraotros
daosyperjuiciosquepuedanocasionarsealacreedor.
3.Cuandoelacreedorafianceasatisfaccindeltribunallacantidadqueestuvieremandada
reteneralasresultasdeljuicioaqueserefiereelapartadoprimero,sealzarlaretencin.
16Elartculo131delaLeyHipotecariavigenteenelmomentodeloshechosdellitigioprincipal,
cuyotextorefundidofueaprobadoporelDecretode8defebrerode1946(BOEn58,de27de
febrerode1946,p.1518),establecelosiguiente:
Lasanotacionespreventivasdedemandadenulidaddelapropiahipotecaocualesquieraotras
quenosebasenenalgunodelossupuestosquepuedandeterminarlasuspensindelaejecucin
quedarncanceladasenvirtuddelmandamientodecancelacinaqueserefiereelartculo133,
siemprequeseanposterioresalanotamarginaldeexpedicindecertificacindecargas.Nose
podr inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado
previamentelacitadanotamarginal,mediantemandamientojudicialalefecto.
17Conarregloalartculo153bisdeestaLey:
[]Podrpactarseenelttuloquelacantidadexigibleencasodeejecucinsealaresultantede
laliquidacinefectuadaporlaentidadfinancieraacreedoraenlaformaconvenidaporlaspartes
enlaescritura.
Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prrrogas, la accin
hipotecariapodrserejercitadadeconformidadconloprevistoenlosartculos129y153deesta
LeyyconcordantesdelaLeydeEnjuiciamientoCivil.
Litigiosprincipalesycuestionesprejudiciales
AsuntoC537/12
18El28demayode2005,elSr.CunPrezylaSra.RivasQuichimbocelebraronuncontratode
prstamoporimportede107.300euros,garantizadoconlahipotecaconstituidasobrelavivienda
familiar.
19Apartirdel31deoctubrede2009,losdeudoresdejarondepagarlascuotasdelprstamo.
20 En consecuencia, el Juzgado de Primera Instancia e Instruccin n 1 de Catarroja,
pronuncindose sobre la demanda presentada el 20 de enero de 2012 por el Banco Popular,
despachmedianteresolucinde8defebrerode2012ejecucinhipotecariadelbieninmueble
sobreelquesehabaconstituidolagaranta,requiriendoaldeudorparaqueprocedieraalpagode
97.667,49 euros en concepto de capital pendiente de devolucin y de 17.962,02 euros en
conceptodeinteresesycostas.
21 El 18 de mayo de 2012, la Sra. Rivas Quichimbo, representada por el abogado que le fue

designado tras solicitar el beneficio de justica gratuita, formaliz oposicin a la ejecucin

invocando en particular el carcter abusivo de la clusula suelo del contrato de prstamo, la
cualgarantizaalainstitucinfinancierauntipodeintersmnimoenelcasodequeelutilizado
como referencia se site por debajo de un valor determinado, transformando, en esencia, un
prstamodeintersvariableenunprstamodeintersfijo.
22Dadoqueenlavistacelebradael10dejuliode2012dichoabogadoreitersualegacinrelativa
al carcter abusivo de la clusula contractual en cuestin, el Banco Popular record que tal
motivo no figuraba en la lista exhaustiva de causas de oposicin del artculo 695 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y que, en consecuencia, la parte deudora deba acudir al correspondiente
procesodeclarativo.
23 En este contexto, mediante providencia de 15 de octubre de 2012, el Juzgado de Primera
Instancia e Instruccin n 1 de Catarroja puso en conocimiento de las partes las dudas que
albergaba en cuanto a la conformidad del Derecho procesal espaol con el marco jurdico
establecidoporlaDirectiva93/13,conelfindequestaspudieranformularsusobservaciones.
24 En particular, el mencionado Juzgado expuso que, si el acreedor acude al procedimiento de
ejecucinhipotecariaparaprocederalaejecucinforzosa,nicamenteresultaposibleinvocarel
carcter abusivo de una de las clusulas del contrato de prstamo del que resulta la deuda
reclamadasiseiniciaanteelrganojurisdiccionalcompetenteunprocedimientodeclarativosin
efectossuspensivos.Enestascircunstancias,habidacuentadelaimposibilidaddeapreciarenla
fase de ejecucin, de oficio o a instancia de parte, ese carcter abusivo, resulta enormemente
difcilparaunjuezespaolcorregireldesequilibrioexistenteentreelconsumidoryelprofesional
enelprocedimientodeejecucinhipotecaria.
25 A juicio del rgano jurisdiccional remitente, la normativa espaola que regula este
procedimiento menoscaba la eficacia de la proteccin del consumidor pretendida por la
Directiva93/13.
26Segnelcitadorganojurisdiccional,estaapreciacintambinsefundamentaenelapartado53
de la sentencia de 14 de junio de 2012, Banco Espaol de Crdito (C618/10), en la cual el
TribunaldeJusticiallegalamismaconclusinporloquerespectaaunrgimenreguladordel
procesomonitoriocomoelvigenteenEspaa,enlamedidaenquenopermitequeeljuezque
conocedeunademandaenunprocesomonitorio,auncuandoyadispongadetodosloselementos
dehechoydeDerechonecesariosalefecto,examinedeoficioinliminelitisnienningunafase
delprocedimientoelcarcterabusivodelasclusulascontenidasenuncontratocelebradoentre
unprofesionalyunconsumidor,cuandoesteltimonohayaformuladooposicin.
27 En este contexto, el Juzgado de Primera Instancia e Instruccin n 1 de Catarroja decidi
suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones
prejudiciales:
1)[DebeinterpretarselaDirectiva93/13]enelsentidodequeseoponeaunanormativa
nacional que impide a un rgano jurisdiccional, que conoce de un proceso de ejecucin
hipotecariacomoelreguladoenlosartculos681a695delaLeydeEnjuiciamientoCivil
deEspaa[],examinartantodeoficiocomoainstanciadeparte,elcarcterabusivode
una clusula contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor,
tantosistehaformuladooposicincomosinolohahecho[?]
2)Tantoenelsupuestodequelarespuestaadichaspreguntasfuerapositivacomosifuera
negativa, [debe interpretarse la Directiva 93/13] en el sentido de que se opone a una
normativa nacional que impide a un rgano jurisdiccional, que conoce de un proceso de
ejecucin hipotecaria como el regulado en los artculos 681 a 695 de la Ley de
EnjuiciamientoCivildeEspaa[],suspenderdichoprocedimientoenelsupuestodeque

posteriormenteseinicieunprocedimientodeclarativoenelquesesolicitequesedeclareel
carcterabusivodeunaclusulacontenidaenuncontratocelebradoentreunprofesionaly
unconsumidor,habindoseutilizadodichocontratoparainiciarelcitadoprocedimientode
ejecucin[?]
AsuntoC116/13
28Medianteescriturapblicade26dejuliode2007,elSr.ValldeperasTortosaylaSra.Miret
JaumesuscribieronconelBancodeValenciauncontratodeprstamohipotecarioporimportede
300.000eurosconelfindefinanciarlacompradesuviviendafamiliar.Enesamismaescritura,
los prestatarios constituyeron una hipoteca sobre el bien financiado como garanta de la
devolucindelprstamo.
29 El mencionado contrato prevea, en una clusula especfica con la rbrica vencimiento
anticipado del prstamo hipotecario, la posibilidad de que la entidad de crdito, en caso de
incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contractuales, resolviera unilateralmente el
contratodeprstamosinprevianotificacinyexigieraladevolucindelascantidadesadeudadas
porcapitalyelpagodeinteresesygastos.Envirtuddeestaclusula,elbancopodaresolver,en
particular, ese contrato a partir de la primera cuota mensual que se dejara de pagar, sin estar
obligado a tomar en consideracin la circunstancia de que los deudores hubieran cumplido
anteriormentesusobligacionescontractuales.
30Nohabiendoabonadolosdeudorescuatrocuotas,lascorrespondientesalosmesesdemarzoa
juniode2012,elBancodeValenciadioporvencidoanticipadamenteelplazoeinici,el5de
juniode2012,unprocedimientodeejecucinhipotecariaparaobtenerelpagodeunasumade
279.540,58 euros en concepto de capital y de otra, calculada provisionalmente, de
83.862,17 euros, en concepto de intereses de demora devengados despus de la liquidacin
notarialadjuntaalademandaydegastos.
31ElJuzgadodePrimeraInstancian17dePalmadeMallorca,quientramitabaesteprocedimiento
comojuezqueconocedelprocesodeejecucin,expressusdudas,aligualqueelJuzgadode
Primera Instancia e Instruccin n 1 de Catarroja, sobre la conformidad del procedimiento de
ejecucin hipotecaria espaol con la Directiva 93/13. En virtud de este procedimiento, el juez
competente no tiene reconocida la facultad, por una parte, de apreciar de oficio el carcter
abusivodeunaclusulacontenidaenelcontratodeprstamohipotecarioantesdedespacharla
ejecucin, quedando limitadas sus funciones al examen formal del ttulo ejecutivo y de la
documentacinqueloacompaa,y,porotraparte,desuspenderlaejecucinhipotecariacuando
eldeudoriniciaunprocesodeclarativoconelfindequeseaprecieesecarcterabusivo.
32 De este modo, trayendo a colacin el criterio expuesto en las conclusiones de la Abogado
GeneralKokottpresentadasenelasuntoAziz(sentenciade14demarzode2013,C415/11),el
Juzgado de Primera Instancia n 17 de Palma de Mallorca afirm que este rgimen procesal
podra resultar contrario al sistema establecido por la Directiva 93/13, tal como ha sido
interpretada por la jurisprudencia reiterada del Tribunal de Justicia en la materia (vanse las
sentencias de 27 de junio de 2000, Ocano Grupo Editorial y Salvat Editores, C240/98 a
C244/98,Rec.p.I4941de26deoctubrede2006,MostazaClaro,C168/05,Rec.p.I10421
de 4 de junio de 2009, Pannon GSM, C243/08, Rec. p. I4713, y Banco Espaol de Crdito,
antes citada). A juicio del rgano jurisdiccional remitente, de esta jurisprudencia se desprende
queeljueznacionalestsiempreobligadoaapreciardeoficioelcarcterabusivodeunaclusula
contractualalaqueleresultedeaplicacinestaDirectivadesdeelmomentoenquedispongade
todosloselementosdehechoydeDerechonecesariosalefecto.
33Asimismo,elJuzgadodePrimeraInstancian17dePalmadeMallorcaestimqueellitigio
principal planteaba otras cuestiones referidas, en particular, a la interpretacin del concepto de

clusulaabusiva,alaluzdelartculo3,apartados1y3,dedichaDirectiva,ydelospuntos1,
letrase)yg),y2,letraa),desuanexo.As,considerquecabadudardelaconformidadcon
estas disposiciones de la clusula sobre la que versa el litigio principal y que se refiere al
vencimientoanticipadodelprstamohipotecario.
34 Enestascircunstancias, el Juzgado de Primera Instancian17de Palma deMallorca decidi
suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones
prejudiciales:
1)Respetaelprocedimientodeejecucinhipotecariaespaolelartculo7dela[Directiva
93/13],alnopermitircomopresupuestoparadecidireldespachodelaejecucinelcontrol
judicialdeoficiodeunaclusuladevencimientoanticipadodelprstamo,asolainstancia
del banco y que se considera abusiva en s misma y en su concreta aplicacin al caso,
resultando dicha estipulacin imprescindible para abrir a la prestamista profesional dicha
vaprivilegiadadeejecucin?
2)Desdelamismaperspectivadelartculo7dela[Directiva93/13],culdebeserelalcance
delaintervencindeljuezfrenteadichaclusulacuandotienequedisponereldespachode
laejecucinenelprocedimientodeejecucinhipotecaria?
3)Puedeconsiderarsecomoabusiva,ensmismaconsideradayensuespecficaaplicacin
al caso, desde la ptica del [artculo 3, apartados 1 y 3 de la Directiva 93/13] y de su
Anexo,ensuspuntos[1,letrase)yg),y2,letraa)],unaclusulacontractualquepermitea
la entidad financiera prestamista la resolucin unilateral del contrato de prstamo por
causastotalmenteobjetivas,algunassinconexinconelpropiocontratoy,enelsupuesto
enjuiciado,anteelimpagodecuatrocuotasmensualeshipotecarias?
35 Mediante auto del Presidente del Tribunal de Justicia de 20 de junio de 2013, se acord la
acumulacin de los asuntos C537/12 y C116/13 a efectos de las fases escrita y oral y de la
sentencia.
Sobrelascuestionesprejudiciales
36Conarregloalartculo99delReglamentodeProcedimiento,cuandounacuestinprejudicialsea
idntica a otra sobre la que el Tribunal de Justicia ya haya resuelto, cuando la respuesta a tal
cuestin pueda deducirse claramente de la jurisprudencia o cuando la respuesta a la cuestin
prejudicialnosusciteningunadudarazonable,elTribunaldeJusticiapodrdecidirencualquier
momento, a propuesta del Juez Ponente y tras or al Abogado General, resolver mediante auto
motivado.
37Procedeaplicardichoartculoenlospresentesasuntosacumulados.
SobrelasdoscuestionesprejudicialesenelasuntoC537/12ysobrelasdosprimerascuestiones
prejudicialesenelasuntoC116/13
38 Mediante estas cuestiones, que procede analizar conjuntamente, los rganos jurisdiccionales
remitentespidenfundamentalmentequesedilucidesilaDirectiva93/13debeinterpretarseenel
sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como la controvertida en el
litigio principal, que no permite al juez que conoce de la ejecucin, en el marco de un
procedimiento de ejecucin hipotecaria, ni examinar, ya sea de oficio o a instancia del
consumidor, el carcter abusivo de una clusula contenida en el contrato del que se deriva la
deudareclamadayquesirvedefundamentoalttuloejecutivo,niadoptarmedidascautelaresque
garanticen la plena eficacia de la resolucin final del juez que conozca del correspondiente
procesodeclarativo,quienescompetenteparaapreciarelcarcterabusivodedichaclusula.

39Aesterespecto,cabesealarque,segnreiteradajurisprudencia,elsistemadeproteccinque
establece la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situacin de
inferioridadrespectoalprofesional,enloreferidotantoalacapacidaddenegociacincomoal
niveldeinformacin(sentenciaAziz,antescitada,apartado44).
40Habidacuentadeestasituacindeinferioridad,elartculo6,apartado1,delacitadaDirectiva
prev que las clusulas abusivas no vincularn al consumidor. Como se desprende de la
jurisprudencia, se trata de una disposicin imperativa que pretende reemplazar el equilibrio
formalqueelcontratoestableceentrelosderechosyobligacionesdelaspartesporunequilibrio
realquepuedarestablecerlaigualdadentrestas(sentenciaAziz,antescitada,apartado45).
41Enestecontexto,elTribunaldeJusticiahasubrayadoyaenvariasocasionesqueeljueznacional
deberapreciardeoficioelcarcterabusivodeunaclusulacontractualincluidaenelmbitode
aplicacin de dicha Directiva y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el
consumidoryelprofesional,tanprontocomodispongadeloselementosdehechoydeDerecho
necesariosparaello(sentenciaAziz,antescitada,apartado46yjurisprudenciacitada).
42ElTribunaldeJusticiahadeclaradoasimismoquelaDirectiva93/13debeinterpretarseenel
sentidodequeseoponeaunanormativadeunEstadomiembroquenopermitequeeljuezque
conoce de una demanda en un proceso monitorio, aun cuando disponga de los elementos de
hechoydeDerechonecesariosalefecto,examinedeoficioinliminelitisnienningunafasedel
procedimiento el carcter abusivo de una clusula sobre intereses de demora contenida en un
contratocelebradoentreunprofesionalyunconsumidor,cuandoesteltimonohayaformulado
oposicin(sentenciaBancoEspaoldeCrdito,antescitada,apartado57).
43Porotraparte,elTribunaldeJusticiaconsider,enelapartado64delasentenciaAziz,antes
citada,queestaDirectivadebeinterpretarseenelsentidodequeseoponeaunanormativadeun
Estadomiembroque,almismotiempoquenoprev,enelmarcodelprocedimientodeejecucin
hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposicin basados en el carcter abusivo de
unaclusulacontractualqueconstituyeelfundamentodelttuloejecutivo,nopermitequeeljuez
que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carcter abusivo de esa
clusula,adoptemedidascautelares,entreellas,enparticular,lasuspensindelprocedimientode
ejecucin hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena
eficaciadesuresolucinfinal.
44 En estas circunstancias, cabe sealar que esta jurisprudencia permite deducir claramente la
respuesta que debe darse a las cuestiones formuladas con carcter prejudicial, en la medida en
queserefieren,fundamentalmente,aladefinicin,envirtuddedichaDirectiva,delasfunciones
del juez competente para despachar la ejecucin hipotecaria, en el marco del mismo sistema
procesalqueelanalizadoporelTribunaldeJusticiaenlasentenciaAziz,antescitada.
45Aesterespecto,procedesealarque,afaltadearmonizacindelosmecanismosnacionalesde
ejecucin forzosa, las modalidades de aplicacin, por una parte, de los motivos de oposicin
admitidos en el marco de un procedimiento de ejecucin hipotecaria y, por otra parte, de las
facultades conferidas en ese mbito al juez que conoce de la ejecucin para analizar la
legitimidad de las clusulas de los contratos celebrados con consumidores, forman parte del
ordenamiento jurdico interno de los Estados miembros en virtud del principio de autonoma
procesaldestos,acondicin,sinembargo,dequenoseanmenosfavorablesquelasquerigen
situacionessimilaresdecarcterinterno(principiodeequivalencia)ydequenohaganimposible
enlaprcticaoexcesivamentedifcilelejerciciodelosderechosqueconfierealosconsumidores
elordenamientojurdicodelaUnin(principiodeefectividad)(vase,poranaloga,lasentencia
Aziz,antescitada,apartado50).
46Enloqueataealprincipiodeequivalencia,debesealarsequeelTribunaldeJusticianocuenta
con ningn elemento que suscite dudas en cuanto a la conformidad con dicho principio de la
normativacontrovertidaenloslitigiosprincipales.

47Enefecto,constaenautosqueelsistemaprocesalespaolnopermitealjuezqueconocedela
ejecucin, en el marco de un procedimiento de ejecucin hipotecaria, ni examinar, ya sea de
oficiooainstanciadeparte,elcontratodelquesederivaladeudareclamadabajolapticade
razones diferentes de los motivos de oposicin expresamente previstos, ni adoptar medidas
cautelaresquegaranticenlaplenaeficaciadelaresolucinfinaldeljuezqueconozcadelproceso
declarativo,noslocuandoesteltimoaprecieelcarcterabusivo,alaluzdelartculo6dela
Directiva 93/13, de una clusula contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un
consumidor, sino tambin cuando compruebe que tal clusula resulta contraria a las normas
nacionalesdeordenpblico,loquelecorrespondealverificar.
48 En lo que respecta al principio de efectividad, procede recordar que, segn reiterada
jurisprudencia,cadacasoenelqueseplanteelacuestindesiunadisposicinprocesalnacional
hace imposible o excesivamente difcil la aplicacin del Derecho de la Unin debe analizarse
teniendo en cuenta el lugar que ocupa dicha disposicin en el conjunto del procedimiento y el
desarrollo y las peculiaridades de ste ante las diversas instancias nacionales (sentencia Aziz,
antescitada,apartado53).
49Enelpresenteasunto,deladocumentacinremitidaalTribunaldeJusticiasededuceque,en
virtud del artculo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procedimientos de ejecucin
hipotecaria,laoposicindelejecutadoalaejecucinnicamenteseadmitecuandosefundeenla
extincin de la garanta o de la obligacin garantizada, en un error en la determinacin de la
cantidad exigible cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta
entreejecutanteyejecutadooenlasujecinaotraprendaohipotecainscritasconanterioridad
algravamenquemotiveelprocedimiento.
50 Segn el artculo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cualquier otra reclamacin que el
deudor pueda formular, incluso las que versen sobre nulidad del ttulo o sobre el vencimiento,
certeza,extincinocuantadeladeuda,seventilarneneljuicioquecorresponda,sinproducir
nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento judicial de ejecucin que se
estableceenelcaptuloencuestin.
51Porotraparte,envirtuddelartculo131delaLeyHipotecaria,lasanotacionespreventivasde
demandadenulidaddelapropiahipotecaocualesquieraotrasquenosebasenenalgunodelos
supuestosquepuedandeterminarlasuspensindelaejecucinquedarncanceladasenvirtuddel
mandamiento de cancelacin a que se refiere el artculo 133 de esta Ley, siempre que sean
posterioresalanotamarginaldeexpedicindecertificacindecargas.
52Puesbien,deloexpuestosedesprendeque,enelsistemaprocesalespaol,laadjudicacinfinal
a un tercero de un bien hipotecado adquiere siempre carcter irreversible, aunque el carcter
abusivo de la clusula impugnada por el consumidor ante el juez que conozca del proceso
declarativoentraelanulidaddelprocedimientodeejecucinhipotecaria,salvoenelsupuestode
queelconsumidorrealiceunaanotacinpreventivadelademandadenulidaddelahipotecacon
anterioridadalanotamarginalindicada(sentenciaAziz,antescitada,apartado57).
53 A este respecto, es preciso sealar, no obstante, que, habida cuenta del desarrollo y de las
peculiaridades del procedimiento de ejecucin hipotecaria controvertido en el litigio principal,
debe considerarse que es altamente improbable que se produzca tal supuesto, ya que existe un
riesgo no desdeable de que el consumidor afectado no realice esa anotacin preventiva en los
plazos fijados para ello, ya sea debido al carcter sumamente rpido del procedimiento de
ejecucinencuestin,yaseaporqueignoraonopercibelaamplituddesusderechos(vasela
sentenciaAziz,antescitada,apartado58).
54Ahorabien,comoelTribunaldeJusticiadeclarenelapartado59delasentenciaAziz,antes
citada, un rgimen procesal de este tipo, al no permitir que el juez que conozca del proceso
declarativo,anteelqueelconsumidorhayapresentadounademandaalegandoelcarcterabusivo

de una clusula contractual que constituye el fundamento del ttulo ejecutivo, adopte medidas
cautelaresquepuedansuspenderoentorpecerelprocedimientodeejecucinhipotecaria,cuando
acordar tales medidas resulte necesario para garantizar la plena eficacia de su resolucin final,
puedemenoscabarlaefectividaddelaproteccinquepretendegarantizarlaDirectiva93/13.
55Esnecesariodeclararasimismoquetalrgimenprocesal,enlamedidaenquetambinimpideal
juez que conoce de la ejecucin ya sea apreciar, de oficio o a instancia del consumidor, el
carcter abusivo de una clusula contenida en el contrato del que resulta la deuda reclamada y
queconstituya,enesecaso,elfundamentodelttuloejecutivo,yaseaadoptarmedidascautelares
que puedan suspender o entorpecer el procedimiento de ejecucin hipotecaria, cuando acordar
talesmedidasresultenecesarioparagarantizarlaplenaeficaciadelaresolucinfinaldeljuezque
conozca del proceso declarativo ante el cual el consumidor haya alegado ese carcter abusivo,
puedemenoscabarlaefectividaddelaproteccinquepretendegarantizarlaDirectiva93/13.
56Enefecto,talcomodeclarelTribunaldeJusticia,sinesaposibilidad,entodosloscasosenque,
comoenloslitigiosprincipales,sehayallevadoacabolaejecucindeuninmueblehipotecado
antes de que el juez que conozca del proceso declarativo adopte una resolucin por la que se
declare el carcter abusivo de la clusula contractual en que se basa la hipoteca y, en
consecuencia,lanulidaddelprocedimientodeejecucin,esaresolucinslopermitegarantizar
al consumidor una proteccin aposteriori meramente indemnizatoria, que resulta incompleta e
insuficienteynoconstituyeunmedioadecuadoyeficazparaqueceseelusodedichaclusula,
encontradeloqueestableceelartculo7,apartado1,delaDirectiva93/13(sentenciaAziz,antes
citada,apartado60).
57Asocurreconmayorrazncuando,comoenloslitigiosprincipales,elbienqueconstituyeel
objeto de la garanta hipotecaria es la vivienda del consumidor perjudicado y de su familia,
puestoqueelmencionadomecanismodeproteccindelosconsumidores,limitadoalpagodeuna
indemnizacin por daos y perjuicios, no es adecuado para evitar la prdida definitiva e
irreversibledelavivienda(sentenciaAziz,antescitada,apartado61).
58Aspues,bastaconquelosprofesionalesinicien,siconcurrenlosrequisitos,elprocedimientode
ejecucin hipotecaria para privar sustancialmente a los consumidores de la proteccin que
pretendegarantizarlaDirectiva93/13,loqueresultaasimismocontrarioalajurisprudenciadel
TribunaldeJusticiasegnlacuallascaractersticasespecficasdelosprocedimientosjudiciales
queseventilanentrelosprofesionalesylosconsumidores,enelmarcodelDerechonacional,no
puedenconstituirunelementoquepuedaafectaralaproteccinjurdicadelaqueestosltimos
deben disfrutar en virtud de las disposiciones de dicha Directiva (sentencia Aziz, antes citada,
apartado62).
59Entalescircunstancias,procededeclararquelanormativaespaolacontrovertidaenloslitigios
principales no resulta conforme con el principio de efectividad, en la medida en que hace
imposibleoexcesivamentedifcil,enlosprocedimientosdeejecucinhipotecariainiciadospor
losprofesionalesyenlosquelosconsumidoressonpartedemandada,aplicarlaproteccinquela
Directiva93/13pretendeconferiraestosltimos(sentenciaAziz,antescitada,apartado63).
60Alaluzdeestasconsideraciones,haderespondersealasdoscuestionesenelasuntoC537/12y
alasdosprimerascuestionesenelasuntoC116/13quelaDirectiva93/13debeinterpretarseen
elsentidodequeseoponeaunanormativadeunEstadomiembro,comolacontrovertidaenlos
litigios principales, que no permite al juez que conoce de la ejecucin, en el marco de un
procedimiento de ejecucin hipotecaria, ni examinar, ya sea de oficio o a instancia del
consumidor, el carcter abusivo de una clusula contenida en el contrato del que se deriva la
deudareclamadayquesirvedefundamentoalttuloejecutivo,niadoptarmedidascautelares,en
particular la suspensin de la ejecucin, cuando acordar tales medidas resulte necesario para
garantizar la plena eficacia de la resolucin final del juez que conozca del correspondiente
procesodeclarativo,quienescompetenteparaapreciarelcarcterabusivodedichaclusula.

SobrelaterceracuestinprejudicialenelasuntoC116/13
61Medianteestacuestin,elrganojurisdiccionalremitentepide,fundamentalmente,orientacin
acercadelainterpretacindelartculo3,apartados1y3,delaDirectiva93/13ydelospuntos1,
letras e) y g), y 2, letra a), de su anexo, con el fin de apreciar el carcter abusivo o no de la
clusula sobre la que versa el litigio principal y que guarda relacin con el vencimiento
anticipadodelprstamohipotecario.
62 Es necesario precisar a este respecto que, en la sentencia Aziz, antes citada, el Tribunal de
Justiciahuboderesponderaunapreguntasemejanteafindepermitiraljueznacionalapreciaren
particular si tena carcter abusivo una clusula de vencimiento anticipado de contratos de
prstamo hipotecario de larga duracin. Por consiguiente, la respuesta a la presente cuestin
prejudicialpuedededucirseclaramentedelasconsideracionesexpuestasenaquellasentencia.
63 Segn reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia, la competencia de ste comprende la
interpretacin del concepto de clusula abusiva, definido en el artculo 3, apartado 1, de la
Directiva93/13yenelanexodesta,yloscriteriosqueeljueznacionalpuedeodebeaplicaral
examinarunaclusulacontractualalaluzdelasdisposicionesdeestaDirectiva,entendindose
que incumbe a dicho juez pronunciarse, teniendo en cuenta esos criterios, sobre la calificacin
concreta de una clusula contractual determinada en funcin de las circunstancias propias del
caso. De ello se desprende que el Tribunal de Justicia ha de limitarse a dar al rgano
jurisdiccional remitente indicaciones que ste debe tener en cuenta para apreciar el carcter
abusivo de la clusula de que se trate (vanse las sentencias de 26 de abril de 2012, Invitel,
C472/10,apartado22,yAziz,antescitada,apartado66).
64Sentadoloanterior,esprecisoponerderelieveque,alreferirsealosconceptosdebuenafey
desequilibrioimportanteendetrimentodelconsumidorentrelosderechosylasobligacionesde
las partes que se derivan del contrato, el artculo 3, apartado 1, de la mencionada Directiva
delimitatanslodemaneraabstractaloselementosqueconfierencarcterabusivoaunaclusula
quenosehayanegociadoindividualmente(sentenciaAziz,antescitada,apartado67).
65Puesbien,comoelTribunaldeJusticiayahaprecisado,paradeterminarsiunaclusulacausaen
detrimentodelconsumidorundesequilibrioimportanteentrelosderechosylasobligacionesde
las partes que se derivan del contrato, deben tenerse en cuenta, en particular, las normas
aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido.
Medianteunanlisiscomparativodeesetipo,eljueznacionalpodrvalorarsiy,ensucaso,en
qu medida el contrato deja al consumidor en una situacin jurdica menos favorable que la
previstaporelDerechonacionalvigente.Asimismo,resultapertinenteaestosefectosexaminarla
situacinjurdicaenqueseencuentraeseconsumidoralavistadelosmediosdequedisponecon
arregloalanormativanacionalparaqueceseelusodeclusulasabusivas(sentenciaAziz,antes
citada,apartado68).
66Enloqueserefierealacuestindeenqucircunstanciassecausaesedesequilibriopesealas
exigenciasdelabuenafe,debesealarseque,segnlajurisprudenciadelTribunaldeJusticia,el
juez nacional debe comprobar a tal efecto si el profesional poda estimar razonablemente que,
tratandodemaneralealyequitativaconelconsumidor,steaceptaraunaclusuladeesetipoen
elmarcodeunanegociacinindividual(sentenciaAziz,antescitada,apartado69).
67Enestecontexto,haderecordarsequeelanexoalqueremiteelartculo3,apartado3,dela
Directiva 93/13 slo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de clusulas que pueden ser
declaradasabusivas(sentenciaAziz,antescitada,apartado70).
68Enparticular,elpunto1,letrase)yg),deesteanexomencionalasclusulasquetenganpor
objetooporefecto,porunaparte,imponeralconsumidorquenocumplasusobligacionesuna
indemnizacindesproporcionadamentealtay,porotraparte,autorizaralprofesionalaponerfina

un contrato de duracin indefinida, sin notificacin previa con antelacin razonable, salvo por
motivosgraves.Elpunto2,letraa),dedichoanexoprecisaademsquelaletrag)delpunto1se
entiendesinperjuiciodelasclusulasporlasqueelprestadordeserviciosfinancierossereserve
elderechoderescindirunilateralmente,sinprevioavisoencasoderaznvlida,elcontratode
duracinindeterminada,acondicindequeelprofesionalestenlaobligacindeinformarde
elloinmediatamentealasdemspartescontratantes.
69EstossonloscriteriosalaluzdeloscualeselJuzgadodePrimeraInstancian17dePalmade
Mallorcadebeapreciarelcarcterabusivodelaclusuladevencimientoanticipadodelprstamo
hipotecarioobjetodellitigioprincipal,envirtuddelacuallaentidaddecrditopuederesolver
unilateralmente los contratos de prstamo de duracin determinada y exigir, de ese modo, la
devolucindelascantidadesadeudadasporcapitalyelpagodeinteresescomoconsecuenciadel
incumplimiento por parte del deudor de sus obligaciones contractuales durante un perodo
limitadodetiempo.
70Aesterespectoesnecesarioprecisarqueincumbealjuezremitentecomprobarespecialmentesi
lafacultaddelprofesionalderesolverunilateralmenteelcontratodependedequeelconsumidor
haya incumplido una obligacin que revista carcter esencial en el marco de la relacin
contractual de que se trate, si esa facultad est prevista para los casos en los que tal
incumplimientotienecarctersuficientementegraveconrespectoaladuracinyalacuantadel
prstamo,sidichafacultadconstituyeunaexcepcinconrespectoalasnormasaplicablesafalta
deacuerdoentrelaspartesdemaneraqueresultemsdifcilparaelconsumidor,alavistadelos
mediosprocesalesdequedispone,elaccesoalajusticiayelejerciciodesuderechodedefensa
ysielDerechonacionalprevmediosadecuadosyeficacesquepermitanalconsumidorsujetoa
laaplicacindeesaclusulaponerremedioalosefectosdelaresolucinunilateraldelcontrato
deprstamo(vase,enestesentido,lasentenciaAziz,antescitada,apartados73y75).
71 Habida cuenta del conjunto de estas consideraciones, procede responder a la tercera cuestin
prejudicialenelasuntoC116/13queelartculo3,apartados1y3,delaDirectiva93/13ylos
puntos1,letrase)yg),y2,letraa),desuanexodebeninterpretarseenelsentidodeque,conel
fin de examinar el carcter abusivo de una clusula de vencimiento anticipado de un prstamo
hipotecario, como la controvertida en el litigio principal, reviste en particular una importancia
esencial:
lacuestindesilafacultaddelprofesionalderesolverunilateralmenteelcontratodepende
de que el consumidor haya incumplido una obligacin que revista carcter esencial en el
marcodelarelacincontractualdequesetrate
lacuestindesiesafacultadestprevistaparaloscasosenlosquetalincumplimiento
tienecarctersuficientementegraveconrespectoaladuracinyalacuantadelprstamo
la cuestin de si dicha facultad constituye una excepcin con respecto a las normas
aplicables a falta de acuerdo entre las partes, de manera que resulte ms difcil para el
consumidor,alavistadelosmediosprocesalesdequedispone,elaccesoalajusticiayel
ejerciciodesuderechodedefensa,y
lacuestindesielDerechonacionalprevmediosadecuadosyeficacesquepermitanal
consumidor sujeto a la aplicacin de esa clusula poner remedio a los efectos de la
resolucinunilateraldelcontratodeprstamo.
Correspondealrganojurisdiccionalremitenterealizarestaapreciacinenfuncindetodaslas
circunstanciasqueconcurranenellitigiodelqueconoce.
Costas

72 Dado que el procedimiento tiene, para las partes de los litigios principales, el carcter de un
incidentepromovidoanteelrganojurisdiccionalnacional,correspondeasteresolversobrelas
costas. Los gastos efectuados por quienes, no siendo partes de los litigios principales, han
presentadoobservacionesanteelTribunaldeJusticianopuedenserobjetodereembolso.
Envirtuddetodoloexpuesto,elTribunaldeJusticia(SalaPrimera)declara:
1) La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clusulas
abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el
sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como la
controvertida en los litigios principales, que no permite al juez que conoce de la
ejecucin,enelmarcodeunprocedimientodeejecucinhipotecaria,niexaminar,ya
sea de oficio o a instancia del consumidor, el carcter abusivo de una clusula
contenida en el contrato del que se deriva la deuda reclamada y que sirve de
fundamento al ttulo ejecutivo, ni adoptar medidas cautelares, en particular la
suspensin de la ejecucin, cuando acordar tales medidas resulte necesario para
garantizar la plena eficacia de la resolucin final del juez que conozca del
correspondiente proceso declarativo, quien es competente para apreciar el carcter
abusivodedichaclusula.
2)Elartculo3,apartados1y3,delaDirectiva93/13ylospuntos1,letrase)yg),y2,
letraa),desuanexodebeninterpretarseenelsentidodeque,conelfindeexaminarel
carcter abusivo de una clusula de vencimiento anticipado de un prstamo
hipotecario, como la controvertida en el litigio principal, reviste en particular una
importanciaesencial:
la cuestin de si la facultad del profesional de resolver unilateralmente el
contrato depende de que el consumidor haya incumplido una obligacin que
revistacarcteresencialenelmarcodelarelacincontractualdequesetrate
la cuestin de si esa facultad est prevista para los casos en los que tal
incumplimientotienecarctersuficientementegraveconrespectoaladuracin
yalacuantadelprstamo
la cuestin de si dicha facultad constituye una excepcin con respecto a las
normasaplicablesafaltadeacuerdoentrelaspartes,demaneraqueresultems
difcilparaelconsumidor,alavistadelosmediosprocesalesdequedispone,el
accesoalajusticiayelejerciciodesuderechodedefensa,y
la cuestin de si el Derecho nacional prev medios adecuados y eficaces que
permitanalconsumidorsujetoalaaplicacindeesaclusulaponerremedioa
losefectosdelaresolucinunilateraldelcontratodeprstamo.
Corresponde al rgano jurisdiccional remitente realizar esta apreciacin en funcin
detodaslascircunstanciasqueconcurranenellitigiodelqueconoce.
Firmas

*Lenguadeprocedimiento:espaol.