De Dordtse Herstructureringsproblematiek Op Bedrijventerreinen

De Dordtse
herstructureringsproblematiek
op bedrijventerreinen
Eindrapport
Opgesteld in opdracht van:

Programmabureau voor Economische Ontwikkeling Dordrecht - Drechtsteden
Opgesteld door:
ETIN Adviseurs Tilburg, november 2003
ETIN Adviseurs De Dordtse herstructureringsproblematiek op bedrijventerreinen
Inhoudsopgave
1. Inleiding ....................................................................................................... 1
1.1 Aanleiding ........................................................................................................................ 1
1.2 Doelstelling ...................................................................................................................... 1
1.3 Aanpak............................................................................................................................. 2
1.4 Leeswijzer ........................................................................................................................ 4
2. Dordrecht Noord ......................................................................................... 6

2.1 Inleiding............................................................................................................................ 6
2.2 1e Merwedehaven ............................................................................................................ 6
2.3 2e Merwedehaven .......................................................................................................... 14
3. Dordrecht West ......................................................................................... 20

3.1 Louter Bloemen.............................................................................................................. 20
3.2 Dordtse Kil I ................................................................................................................... 23
3.3 Dordtse Kil II .................................................................................................................. 27
3.4 Amstelwijck-West........................................................................................................... 29
4. Omvang herstructureringsopgave, prioritering en fasering ................. 31

4.1 Omvang herstructureringsopgave ................................................................................. 31
4.2 Prioritering en fasering................................................................................................... 32
5. Kosten en financiering ............................................................................. 34

5.1 Kosten............................................................................................................................ 34
5.2 Financiering ................................................................................................................... 36
6. Conclusies en aanbevelingen.................................................................. 40
1. Inleiding
1.1 Aanleiding
Eén van de essentiële onderdelen van een goed vestigingsklimaat is de beschikbaarheid van
voldoende en kwalitatief goede vestigingsruimte voor bedrijven. Het op een juiste wijze
accommoderen van de vraag naar bedrijventerreinen en bedrijfsruimten is van groot belang voor
de economische ontwikkeling en dynamiek. Ruimte is echter schaars, zo valt te lezen in alle
relevante beleidsnota’s. Vele functies leggen claims op deze ruimte; claims die niet allemaal
gehonoreerd kunnen worden. Dit honoreren zou immers ten koste gaan van de ruimtelijke kwaliteit
en de leefbaarheid. Keuzes moeten worden gemaakt. Direct gevolg hiervan is dat niet automatisch
gekozen wordt voor het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen om de te verwachten vraag naar
economische ruimte te accommoderen. Steeds vaker wordt gekeken naar de mogelijkheden die er
ruimtelijk gezien zouden kunnen zijn op de bestaande bedrijventerreinen. Deze insteek is mede
ingegeven door het idee dat in het verleden gemeenten nogal eens op een weinig kritische wijze
kavels uitgegeven zouden hebben. Erkend moet worden dat in tijden dat het economische minder
of ronduit slecht ging gemeenten eerder geneigd waren ruimere, of qua verkaveling minder
logische, kavels uit te geven aan bedrijven die zich op een terrein wilden vestigen. Dit in het kader
van de gemeentelijke werkgelegenheidssituatie. De vraag is echter of veel van deze ruimte nog
beschikbaar is of kan komen: zijn er inbreidingsmogelijkheden op het terrein, kunnen strategische
reserves worden teruggehaald, zijn er intensiveringmogelijkheden op bestaande kavels, etc.
Ook binnen de gemeente Dordrecht ligt een opgave voor het op een juiste wijze accommoderen
van de vraag naar bedrijventerreinen. Hierbij moet onderscheid gemaakt worden tussen nieuw
aan te leggen bedrijventerreinen en bestaande terreinen. Bij nieuwe terreinen spelen items als
duurzaamheid, intensief ruimtegebruik, meervoudig ruimtegebruik, functiemenging, etc. een grote
rol. Als het gaat om bestaande terreinen zijn deze items in veel gevallen gekoppeld aan het
realiseren van een kwaliteitsverbetering. Voor het realiseren van deze kwaliteitsverbetering is het
uitvoeren van herstructurering vaak onontbeerlijk.
1.2 Doelstelling
De gemeente Dordrecht heeft momenteel geen volledig beeld van de aard en omvang van haar
herstructureringsopgave. Op een aantal terreinen spelen verschillende knelpunten, de ernst en
mate van urgentie hiervan verschilt echter. In het verleden heeft de gemeente samen met
ondernemers gewerkt aan het oplossen van een aantal urgente knelpunten. Deze
knelpuntgerichte aanpak heeft ontegenzeggelijk tot verbeteringen geleid. Wel moet de vraag
gesteld worden of een dergelijke aanpak op alle terreinen nodig is en of zo’n aanpak overal kan
leiden tot een kwaliteitsverbetering waarmee recht wordt gedaan aan de economische potentie
van het betreffende terrein.
1
Om inzicht te krijgen in de aard en omvang van de herstructureringsopgave in de gemeente

Dordrecht is aan ETIN Adviseurs gevraagd deze in kaart te brengen. Doel van dit onderzoek is
dan ook:
Het inventariseren van de aard en omvang van de herstructureringsopgave waarbij ingegaan wordt
op verschillende ontwikkelingsmogelijkheden die mede zijn ingegeven door de economische potentie
van de terreinen.
Het indicatief aangeven van de kosten die gemoeid zijn met het uitvoeren van de herstructurering.
Om de doelstelling te kunnen beantwoorden, dienen de volgende aspecten in ieder geval aan de

orde te komen:
• De omvang van de herstructureringopgave (aantal ha.);
• De aard van de knelpunten;
• De economische potenties van de voor herstructurering in aanmerking komende terreinen;
• De mogelijkheden van het boeken van ruimtewinst;
• Het draagvlak onder de op de terreinen gevestigde bedrijven;
• De ideeën van de op de terreinen gevestigde bedrijven betreffende aard en omvang van
de problematiek en de potenties van de terreinen.
Daarnaast zal ook een globale indicatie worden gegeven van de kosten die met herstructurering
gepaard gaan en zal kort worden ingegaan op de mogelijke financieringsvormen.
1.3 Aanpak
In overleg met de opdrachtgever zijn zes bedrijventerreinen geselecteerd waar mogelijk

herstructurering nodig zou kunnen zijn om het terrein zo goed mogelijk aan te kunnen laten sluiten
op de wensen van de bedrijven. Het betreft de terreinen:
Dordrecht Noord: 1e Merwedehaven

2e Merwedehaven
Dordrecht West: Louter Bloemen

Dordtse Kil I
Dordtse Kil II
Amstelwijck-West
Indien alle zes de terreinen in hun totaliteit geherstructureerd zouden moeten worden dan hebben
we het in totaal over bruto ruim 300 hectare bedrijventerrein, waarvan een aanzienlijk deel
aangemerkt kan worden als nat bedrijventerrein1.
1
Bedrijfsterreinen in Zuid-Holland, per 1 januari 2003, Provincie Zuid-Holland, 2003.
2
Figuur 1: Dordrecht Noord, met de bedrijventerreinen 1e en 2e Merwedehaven
Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking ETIN Adviseurs, 2002
Figuur 2: Dordrecht West, met de bedrijventerreinen Louter Bloemen, Dordtse Kil I en II en Amstelwijck-West
Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking ETIN Adviseurs, 2002
3
Definitie herstructurering
In dit onderzoek is herstructurering het koepelbegrip voor maatregelen die genomen worden om
de veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan. Uitgangspunt is dat de bedrijfsfunctie
behouden blijft. Transformatie heeft betrekking op functiewijziging. Door een dergelijke ingreep
worden bedrijventerreinen onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. Deze vorm van
herstructurering wordt in het kader van dit onderzoek dan ook niet tot de herstructureringsopgave
gerekend. We onderscheiden twee vormen van herstructurering waarbij de functie van
bedrijventerrein gehandhaafd blijft:
1. Intensieve herstructurering: de meest ingrijpende vorm van herstructurering, waarbij (delen van) het
terrein intensief aangepakt worden. Door verplaatsing van bedrijven en herontwikkeling van delen
van het terrein zal de huidige bedrijvigheid deels plaatsmaken voor andersoortige
bedrijfsactiviteiten, met een vaak meer hoogwaardige uitstraling van het bedrijfspand. De
bedrijfsfunctie van het terrein blijft behouden.
2. Upgrading: ook hier blijft de bedrijfsfunctie van het bedrijventerrein behouden, maar veelal voor de
bestaande bedrijvigheid. Het gaat hierbij om een integrale en grondige aanpak van de
terreininrichting, zoals het vergroten van de parkeercapaciteit, verbeteren van de inrichting en van
de kwaliteit van de openbare ruimte, het herinrichten van wegprofielen, etc. Het gaat nadrukkelijk
om een integrale aanpak met als doel de kwaliteit van het gehele terrein te vergroten, waardoor er
een fundamentele bijdrage wordt geleverd aan de verlenging van de levenscyclus van het
bedrijventerrein. Daarmee onderscheidt upgrading zich van groot onderhoud dat zich puur richt op
het herstellen van de bestaande kwaliteit.
Werkwijze
Om kansrijke ontwikkelingsmogelijkheden voor de terreinen op te kunnen stellen, is op de eerste
plaats informatie over de betreffende terreinen ingewonnen. Er zijn gesprekken gevoerd met
diverse sleutelfiguren uit de gemeentelijke organisatie, met op de terreinen gevestigde
ondernemers, met vastgoedeigenaren en met de Dordrechtse Ondernemersvereniging (DOV) en
de Stichting Beveiliging Bedrijventerreinen Dordrecht (SBBD). Tevens zijn de terreinen uitgebreid
door ons geschouwd.
Hierdoor is een goed beeld verkregen van de knelpunten op de terreinen enerzijds en van de
economische potenties anderzijds. Tevens is een indicatie verkregen van het draagvlak voor de
mogelijk te plegen ingrepen. Op basis hiervan zijn voor de terreinen één of meerdere
ontwikkelingsmogelijkheden opgesteld.
1.4 Leeswijzer
Vanwege de ligging van de terreinen in het Dordtse is er voor gekozen om de geselecteerde

bedrijventerreinen geografisch te clusteren. Dit heeft ook alles te maken van de consequenties die
bepaalde door ons voorgestelde ontwikkelingsmogelijkheden zouden kunnen hebben op
aanpalende terreinen.
4
In Hoofdstuk 2 staan de in Dordrecht Noord gelegen natte terreinen 1e en 2e Merwedehaven

centraal. Hoewel officieel niet behorende bij een van de twee terreinen zal hier ook de EZH-locatie
worden meegenomen.
In Hoofdstuk 3 zoomen we vervolgens in op de vier in Dordrecht West gelegen terreinen.
In hoofdstuk 4 gaan we in op de prioritering en fasering van de in hoofdstuk 2 en 3 beschreven

projecten.
Op de kosten en enkele mogelijkheden om de projecten te financieren wordt in hoofdstuk 5

ingegaan.
De conclusies en aanbevelingen staan in hoofdstuk 6 beschreven.
5
2. Dordrecht Noord
2.1 Inleiding
Qua bedrijventerreinen wordt het noorden van de gemeente Dordrecht gedomineerd door de
terreinen 1e en 2e Merwedehaven. Komende vanaf de A15, via de N3, wordt het aangezicht van
de stad gedomineerd door havens, grootschalige bedrijfspanden en door een verscheidenheid aan
watergerelateerde activiteiten. De aanblik van de oostzijde van de N3 verschilt nadrukkelijk van
die van de westzijde. Vooral de westzijde domineert het beeld en straalt een grote diversiteit uit,
zowel van de panden als van de economische activiteiten. Dat het hier om bedrijfspanden gaat die
reeds lang geleden zijn neergezet is overduidelijk. De inrichting van de private en publieke ruimte
komt rommelig en onsamenhangend over.
Op de 1e en 2e Merwedehaven zijn ruim 70 bedrijven gevestigd, waar in totaal meer dan 4.200
mensen werken. Ongeveer twee op de drie banen in het gebied is in de industrie te vinden, de
overige werkgelegenheid wordt met name gegenereerd binnen de handel en transport.
Om een zo goed mogelijk beeld te geven van de huidige situatie, en vervolgens van de potenties
en ontwikkelingsmogelijkheden wordt in dit hoofdstuk een onderscheid gemaakt tussen de 1e en
de 2e Merwedehaven. Ook door de ondernemers wordt aangegeven dat beide terreinen totaal
verschillend van elkaar zijn en los van elkaar moeten worden gezien, zeker als het gaat om
herstructurering.
2.2 1e Merwedehaven
Het terrein 1e Merwedehaven ligt ten noorden van de Merwedestraat, een van de toegangswegen
tot het centrum van de stad. Het terrein ligt ingeklemd tussen de Beneden Merwede aan de
noordkant en de aan de zuidzijde van de Merwedestraat gelegen woonwijk ‘De Staart’. De grens
van het terrein aan de oostzijde is moeilijker vast te leggen. Het terrein bestaat eigenlijk uit twee
delen die beiden gelegen zijn aan het havenbekken. De verbinding tussen beide delen wordt
gevormd door het terrein van de voormalige EZH-centrale. Gezien deze situatie is er in het kader
van dit onderzoek voor gekozen om deze zogenoemde EZH-locatie mee te nemen in dit
onderzoek. Ze wordt hier dan ook gerekend tot het terrein 1e Merwedehaven. Hierdoor grenst het
terrein in het oosten aan het bedrijventerrein 2e Merwedehaven. Aan de westzijde grenst het
terrein aan het voormalige bedrijventerrein Maasstraat e.o.. Dit terrein zal getransformeerd worden
tot een gebied waar diverse stedelijke functies zullen worden geaccommodeerd. Dit onder de
naam Stadswerven. Het planontwikkeling is inmiddels ver gevorderd en zal in ieder geval het
gebied tot aan de Papendrechtsestraat gaan beslaan.
In het kader van dit onderzoek is het terrein 1e Merwedehaven opgedeeld in drie delen, te weten:
A) De Merwedestraat e.o.
B) Het schiereiland
C) De EZH-locatie
6
Figuur 3: Deelterreinen 1e Merwedehaven
Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003
Per deelterrein zal worden ingegaan op de huidige situatie (kenmerken en knelpunten) en op de

mogelijkheden die er voor dit gebied in de toekomst liggen (potenties en
ontwikkelingsmogelijkheden).
Ad A: Merwedestraat e.o.
Huidige situatie
De Merwedestraat en omgeving beslaat het gebied aan de noordkant van de Merwedestraat vanaf
de Papendrechtsestraat tot aan de N3. Het gebied wordt gekenmerkt door zeer uiteenlopende
typen bedrijvigheid, zowel qua activiteiten als qua omvang en uitstraling. Op de
Papendrechtsestraat zijn naast woningen enkele hallen met een weinig representatieve uitstraling
en leegstaande panden te vinden. Direct grenzend aan de Papendrechtsestraat is een
betonbedrijf gevestigd. Aan de Merwedestraat zelf is, naast gemengde en deels watergebonden
bedrijvigheid, ook enige consumentgerelateerde bedrijvigheid zoals een Super de Boer en een
Aldi te vinden. De uitstraling van de Merwedestraat is, mede door de diversiteit aan bedrijven,
sterk wisselend en hierdoor rommelig.
Bij veel bedrijven in het gebied laat de kwaliteit en de uitstraling van de panden en het onderhoud
van de kavels te wensen over. Ook de openbare ruimte is vaak slecht onderhouden. Het terrein
heeft een rommelige en weinig representatieve/laagwaardige uitstraling wat wordt veroorzaakt
door de slechte kwaliteit van delen van de infrastructuur, de onoverzichtelijkheid door de grote
diversiteit van de panden, het grotendeels ontbreken van erfafscheidingen, etc.. Zeker gezien het
feit dat de Merwedestraat een van de belangrijkste toegangswegen naar het centrum van de stad
is, vormen de uitstraling en soms slechte kwaliteit van de panden, samen met de
onoverzichtelijkheid van de ruimtelijke inrichting, de belangrijkste knelpunten.
7
Welke ingrepen in het gebied gewenst c.q. noodzakelijk zijn hangt af van de ambitie die gemeente
en bedrijfsleven hebben betreffende het gebied. Deze ambitie moet uiteraard wel realistisch zijn
en zal aan moeten sluiten op de economische potenties van het gebied.
Potenties en ontwikkelingsmogelijkheden
Gezien de ligging van het terrein is het logisch dat destijds besloten is hier een bedrijventerrein te
ontwikkelen voor watergebonden bedrijvigheid. Door de uitbreidingen van de stad is het terrein
echter meer en meer binnenstedelijk komen te liggen. Hierdoor zijn bedrijven van het terrein
verdwenen, waarvoor andere in de plaats zijn gekomen. Op zich is dit een logisch en verklaarbaar
proces. Door dit verschuifproces verandert het karakter van het terrein, de nieuwe bedrijven zijn
namelijk:
• Vaak niet watergebonden;
• Veelal kleinschaliger, wat leidt tot versnippering van eigendom;
• In steeds meer gevallen direct op consumenten gericht.
Gezien de druk die op het terrein ligt is het ons inziens geen lange termijn oplossing om zonder
duidelijke visie op de doelgroep van het terrein, enkel knelpunten aan te pakken in de openbare
ruimte. Dit zal er namelijk toe leiden dat de diversiteit aan bedrijvigheid verder toeneemt, wat in de
meeste gevallen een negatief effect heeft op de uitstraling van het terrein. Ieder type bedrijvigheid
heeft immers andere wensen en behoeften ten aanzien van aspecten als het pand (aard en
omvang), de inrichting van het (voor)terrein, de representativiteit van pand en kavel, etc.. In
toenemende mate zullen door een dergelijke ontwikkeling bedrijven hinder en overlast van elkaar
gaan ondervinden. Dit zal ook gelden voor de geplande ontwikkeling van de wijk Stadswerven.
Juist aan deze westzijde van het terrein is een aantal grootschalige bedrijven gevestigd waaronder
een betonfabriek, een scheepsreparatiewerf en een productievestiging van Lips. Een
knelpuntgerichte aanpak biedt in onze optiek hoogstens voor de korte termijn enige houvast.
Hoewel hiermee wel een aantal knelpunten kan worden aangepakt, zal de bedrijvigheid echter
blijven veranderen en aan diversiteit toenemen waardoor de onderlinge hinder en overlast zal
toenemen. Bovendien zijn verschillende typen bedrijvigheid (op termijn) niet te handhaven op
relatief korte afstand van andere stedelijke functies (zoals woningbouw). Een knelpuntgerichte
aanpak vormt voor de lange termijn dan ook geen oplossing. De situatie zal van kwaad tot erger
verworden en de onduidelijkheid over de toekomst van het terrein zal dit proces alleen maar
versterken.
Wat de toekomst betreft zijn er ons inziens twee mogelijkheden die wel kansrijk zijn:
1. Het gebied middels intensieve herstructurering herontwikkelen tot een gemengd terrein
voor lichte, kleinschalige en consumentgerelateerde bedrijvigheid;
2. Het gebied gedeeltelijk middels intensieve herstructurering herontwikkelen tot gemengd
terrein voor lichte, kleinschalige bedrijvigheid met tevens het behoud van de
watergebonden functie.
De eerste mogelijkheid is om de Merwedestraat aan te merken als binnenstedelijk bedrijventerrein

en te bestemmen voor kleinschalige bedrijvigheid, waarbij watergebondenheid geen criterium
meer is. Van belang is dat er een beeldkwaliteitsplan wordt opgesteld waardoor optimaal
aangesloten wordt op de ligging van het terrein. Op deze manier wordt de potentie van dit gebied
goed benut.
8
Een centraal aspect in deze aanpak is het streven naar een duidelijk profiel voor de
Merwedestraat voor kleinschalige lichte bedrijvigheid en het verder uitbouwen van de
consumentgerelateerde functie. Met name de diepere gedeelten van het terrein lenen zich voor
een eventuele concentratie van consumentgerichte bedrijvigheid zoals bijvoorbeeld autodealers.
Hier kan ook worden gedacht aan de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw.
Het gebied blijft dus op de eerste plaats een bedrijventerrein, de uitstraling en de aard van de
gevestigde bedrijvigheid zal echter veranderen. Zo zal het aandeel vierkante meters kantoorruimte
hoger worden ten koste van bijvoorbeeld ruimte voor opslag. Uiteraard is dit een proces wat niet
van de ene op de andere dag kan worden gerealiseerd; gezien de potentie van het gebied is het
echter wel een natuurlijk proces, wat ons inziens nadrukkelijk geregisseerd moet worden.
Door te kiezen voor deze ontwikkelingsmogelijkheid is op het terrein aanzienlijke ruimtewinst te

boeken. De grootschaligere bedrijven zullen/moeten in dit scenario immers verplaatsen waardoor
ruimte vrijkomt voor herontwikkeling. Het betreft vooral bedrijven die nu beschikken over
aanzienlijke ruimte op hun kavel die in gebruik is voor met name opslag en/of parkeren. Door
herontwikkeling is een intensiever gebruik van de ruimte absoluut mogelijk. Wanneer
grootschalige of zware bedrijven zich verplaatsen of verplaatst worden, zullen de ‘vrijkomende’
locaties moeten worden herontwikkeld voor kleinschaligere en lichtere bedrijvigheid. Hiervoor is
wel een actief grondbeleid van de gemeente vereist. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden
aan het inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten, het ontbinden van
erfpachtovereenkomsten en het actief verplaatsen van bedrijven. Bovendien zal de ruimtelijke
inrichting van grote delen van het terrein grondig herzien moeten worden. In het verlengde hiervan
zal ook de bijbehorende infrastructuur (wegen, fiets- en voetgangerspaden) en
groenvoorzieningen op de na te streven kwaliteit moeten worden afgestemd.
Niet vergeten mag echter worden dat bedrijven die zich verplaatsen op de nieuwe locatie vaak
30 tot 40% meer ruimte vragen dan dat zij nu hebben op hun huidige locatie. Of er dus per saldo
gesproken kan worden van ruimtewinst is dan ook nog maar de vraag.
De tweede mogelijkheid gaat ook uit van een ontwikkeling naar kleinschaliger en lichtere
bedrijvigheid maar dan niet voor de gehele Merwedestraat. Bij de uitwerking van deze
mogelijkheid is uitgegaan van de aanwezigheid van het water en dan met name het havenbekken.
Tevens is rekening gehouden met reeds aanwezige voorzieningen (kades) en mogelijkheden om
deze te realiseren (taluds). Bij het uitwerken van deze mogelijkheid is tevens rekening gehouden
met het overheidsbeleid dat gericht is op het clusteren van watergebonden bedrijvigheid in
havenbekkens in plaats van het accommoderen van dit type bedrijvigheid aan/langs de rivier.
Grenzend aan de nieuwe ontwikkeling rondom de Maasstraat is echter kleinschalige lichte
bedrijvigheid op lange termijn de beste optie. Zwaardere, vaak milieuhinderlijke bedrijvigheid dicht
tegen de Papendrechtsestraat aan, zal op den duur niet houdbaar zijn. Meer richting de N3 kan
wel ruimte worden gereserveerd voor watergebonden bedrijvigheid. Er zal een soort ‘bufferzone’
met kleinere en lichte bedrijvigheid moeten worden gecreëerd tussen de Stadswerven en het deel
van de Merwedestraat waar ook de wat zwaardere bedrijven een plek kunnen vinden. Dit zorgt
bovendien voor een betere uitstraling en een meer natuurlijke overgang van de binnenstad naar
het bedrijventerrein. Hiervoor zal ook de ruimtelijke inrichting van grote delen van het terrein fors
moeten worden verbeterd.
9
De consequenties van dit scenario zijn grotendeels gelijk aan het scenario waarin de gehele
Merwedestraat een meer representatieve uitstraling krijgt. Enkele grote bedrijven zullen moeten
verplaatsen waardoor de vrijkomende ruimte veel intensiever kan worden benut. Door de inzet van
een beeldkwaliteitsplan moet de uitstraling meer bij de potentie van de locatie gaan aansluiten.
Ook in dit geval zal de gemeente een actief grondbeleid moeten gaan voeren.
Een belangrijk verschil is dat in dit scenario de gemeente actief ruimte voor voornamelijk
kleinschalige watergebonden bedrijvigheid moet gaan creëren welke is gelegen aan het
havenbekken. Concreet zou het gaan om het gedeelte van het terrein tussen grofweg de huidige
vestiging van Super de Boer/Aldi en de N3. Een aantal bedrijven dat daar nu gevestigd is, maakt
geen gebruik van het water. Deze bedrijven zouden gedeeltelijk verplaatst kunnen worden naar
het meer westelijk gelegen deel van de 1e Merwedehaven, waar ruimte vrijkomt door de
verplaatsing van de grootschaligere en zwaardere bedrijvigheid. Op dit moment kunnen wij niet
inschatten of de scheepsreparatiewerf van Hoebee op de huidige locatie gevestigd kan blijven, dit
mede gezien de milieuhinder. Qua aard van de activiteiten pas het uiteraard wel in dit
ontwikkelingsscenario.
Bovengenoemd proces zal gedeeltelijk vanzelf op gang komen en is op sommige plaatsen reeds
gaande, echter niet gestructureerd en/of geregisseerd. Over een dergelijke ingrijpende operatie
moet zeker niet te licht worden gedacht. Op de eerste plaats is het van groot belang dat de
bedrijven die er nu gevestigd zijn, maar die niet in het nieuwe terreinprofiel passen, een goed
alternatief wordt geboden. Wij zijn van mening dat de EZH-locatie voor een aantal van deze
bedrijven een goed alternatief had kunnen zijn.
Duidelijk is dat de geïnterviewde ondernemers onderkennen dat een ingrijpende herstructurering

noodzakelijk is in dit deel van de 1e Merwedehaven. Wel wijzen zij nadrukkelijk op het belang van
het op een zo optimaal mogelijke wijze accommoderen van watergebonden bedrijvigheid. De
tweede mogelijkheid heeft dan ook hun voorkeur. Het op zijn beloop laten van de situatie is geen
optie, daarvoor is de urgentie te hoog.
Ad B: Het schiereiland
Huidige situatie
De punt van de 1e Merwedehaven is het terrein aan de Kerkeplaat dat ten westen van de N3 ligt.
Het terrein is alleen te bereiken via de Kerkeplaat die vanaf de open afrit van de N3
(Merwedestraat/Baanhoekweg) en vervolgens via de EZH-locatie loopt. Dit terrein vormt het
aangezicht van de stad komende vanaf de A15 en Papendrecht. Op dit schiereiland zijn
momenteel drie grootschalige bedrijven gevestigd, te weten Sita, Montan staal en Krohne
Altometer. Hoewel velen niet blij zijn met een dergelijk aangezicht van de stad, geeft de
bebouwing wel aan dat Dordrecht een stad is die zich ontwikkeld heeft aan het water en daar
hoor(d)en bepaalde typen bedrijvigheid bij. Niet vergeten mag worden dat een havenstad een
andere uitstraling heeft dan een zakelijke dienstverleningsstad.
De ruimtelijke kwaliteit van het schiereiland is op zichzelf niet slecht. Doordat er slechts drie,
grootschalige bedrijven zijn gevestigd is de structuur overzichtelijk en duidelijk. De uitstraling van
10
het pand en de kavel van Krohne Altometer kan als representatief worden aangemerkt. De
uitstraling van de andere panden is functioneel te noemen. Echter zowel de private als de publieke
ruimte moet een kwaliteitsverbetering ondergaan waardoor het geheel een ander aanzicht krijgt.
Zeker Sita geeft het gebied, met haar open opslag van afval, een absoluut niet representatieve
uitstraling. Dit wordt versterkt door de aanwezigheid van enkele leegstaande panden en
‘onduidelijke’ hallen. Knelpunten op het gebied van interne infrastructuur, parkeren e.d. doen zich
niet of nauwelijks voor.
Ten aanzien van de toekomst zijn er ons inziens twee ontwikkelingsmogelijkheden voor het
terrein:
1. Verhogen kwaliteit van zowel de publieke als de private ruimte;
2. Herontwikkelen tot gemengd terrein met behoud van ruimte voor watergebonden
bedrijvigheid.
In de eerste mogelijkheid gaan we er van uit dat de nu op het schiereiland gevestigde bedrijven
daar gevestigd blijven. Gezien het feit dat deze bedrijven passen bij het karakter van de stad en er
niet of nauwelijks mogelijkheden zijn om deze bedrijven te verplaatsen, zou het streven van de
gemeente er op gericht moeten zijn de bedrijven te behouden en gevestigd te laten op het
schiereiland. De bedrijven zitten er op zich goed en het is een locatie waar grotere en meer
milieuhinderlijke bedrijven weinig overlast veroorzaken. Het verplaatsen van dergelijke bedrijven
zal bovendien heel erg kostbaar en tijdrovend zijn, dit als er al een alternatieve locatie gevonden
kan worden in de gemeente of de regio.
Wel moet ingezet worden op een verbetering van de kwaliteit door upgrading. We hebben het dan
enerzijds over de representativiteit van de panden en anderzijds over de uitstraling van de
publieke en private ruimte. In overleg met de betrokken bedrijven is het wellicht mogelijk om de
bestaande panden op enigerlei wijze te verfraaien. Belangrijker is echter dat de omliggende ruimte
een kwaliteitsverbetering ondergaat, inclusief de aanpak van leegstaande panden en van de
hallen. Dit zou een gezamenlijke actie moeten zijn van gemeente en bedrijven.
Een intensiever gebruik van de ruimte zou in principe mogelijk moeten zijn. Het betreft dan met
name de ruimte die nu wordt ingenomen door leegstaande panden en ‘onduidelijke’ hallen en de
braak liggende kavel tegenover Sita, die overigens in private handen is.
De mogelijkheid om het water te gebruiken voor bijvoorbeeld ligplaatsen voor de binnenvaart moet
blijven bestaan en waar mogelijk uitgebreid.
In de tweede mogelijkheid wordt uitgegaan van een volledige herontwikkeling van het gebied tot
gemengd bedrijventerrein. Dit is een zeer ingrijpende aanpak. Wanneer hier voor wordt gekozen is
wel van belang dat aan de bedrijven die er nu gevestigd zijn alternatieve vestigingsmogelijkheden
worden geboden. In onze optiek past de huidige vestiging van Krohne Altometer goed in dit
scenario, dit bedrijf zou dan ook niet verplaatst hoeven te worden. Onze inschatting is dat de
gemeenten wel heel wat inspanningen zal moeten verrichten om alternatieve locaties te vinden
voor bijvoorbeeld een bedrijf als Sita.
11
Gezien het eerder genoemde beleid dat gericht is op het clusteren van watergebonden
bedrijvigheid in de havenbekkens stellen wij voor om de ruimtelijke inrichting van het schiereiland
aan te passen. De zuidzijde moet dan ook nadrukkelijk ruimte bieden aan kleinschalige
watergebonden bedrijvigheid. Deze ontwikkeling is vergelijkbaar met die zoals beschreven in het
tweede scenario ten aanzien van de ontwikkeling van het oostelijke deel van het deelgebied
Merwedestraat e.o. De noordzijde van het schiereiland zou ingericht moeten worden voor het
accommoderen van met name meer kleinschalige bedrijvigheid die duidelijk streven naar een
representatieve uitstraling van pand en kavel. Qua economische activiteiten zou dan gedacht
moeten worden aan zakelijke dienstverlening en zogenoemde kennisintensieve bedrijvigheid
(research & development, assemblage en productie).
Indien gekozen wordt voor een intensieve vorm van herstructurering is het essentieel dat de
gemeente een integrale ontwikkelingsvisie opstelt voor het gehele gebied, en dan bedoelen we
niet alleen het schiereiland. Immers de nieuwe bedrijfstypen zullen van invloed zijn op de
activiteiten die plaatsvinden of zullen gaan vinden op de deelterreinen Merwedestraat e.o. en
EZH-locatie. Hierbij moet gedacht worden aan allerlei milieuaspecten, maar ook aan
architectonische en stedenbouwkundige aspecten. Gezien de ligging en bereikbaarheid van het
schiereiland is de economische potentie natuurlijk absoluut aanwezig en zou het gebied uit
kunnen groeien tot Dordtse toplocatie. Essentieel hierbij is wel dat een goede afstemming
plaatsvindt met de ontwikkeling van het gedeelte van het terrein dat gelegen is aan de
Merwedestraat en de hierna te behandelen EZH-locatie. Dit heeft m.n. betrekking op milieu wet-
en regelgeving, maar ook op de bereikbaarheid.
Als de voorkeur uitgaat naar deze ontwikkelingsmogelijkheid, dan zal de te realiseren ruimtewinst
groot zijn. De bedrijven die er nu gevestigd zijn beschikken immers over aanzienlijke aantallen
vierkante meters onbebouwde ruimte. De gekozen invulling moet intensief ruimtegebruik mogelijk
maken. De te verplaatsen bedrijven vragen uiteraard wel ergens anders ruimte!
Ad C: EZH-locatie
Huidige situatie
Aan de oostkant van de N3 ligt een stuk grond nagenoeg geheel braak. Dit is het terrein van de
voormalige EZH-centrale. Het grootste gedeelte van de oorspronkelijke opstallen is inmiddels
gesloopt. Een groot gedeelte van de locatie ligt tussen de N3 en de Kerkeplaat in. Een ander
gedeelte van de locatie ligt echter tussen de Kerkeplaat en de Beneden Merwede in, omdat het
terrein als het ware in tweeën wordt gedeeld door de Kerkeplaat. De Kerkeplaat is de weg die
loopt vanaf De Merwedestraat/Baanhoekweg naar het onder Ad B beschreven schiereiland. De
grond is in handen van een projectontwikkelaar.
De economische potentie van de EZH-locatie is in principe hoog te noemen. Dit wordt
hoofdzakelijk bepaald door de ligging en de bereikbaarheid van de locatie. De EZH-locatie zou op
verschillende wijzen herontwikkeld kunnen worden. Een en ander hangt ons inziens nauw samen
met de ontwikkelingsrichting die wordt gekozen betreffende het schiereiland. Uiteraard is de
12
ontwikkeling die plaats heeft gevonden en nog plaatsvindt op het aangrenzende westelijke
gedeelte van het terrein 2e Merwedehaven ook van invloed op de potenties van de EZH-locatie.
Het moge duidelijk zijn dat de dominant aanwezige penitentiaire inrichting ook van invloed is,
immers niet alle (economische) functies ervaren een dergelijke buurman als positief.
Wat betreft de door ons uit te werken ontwikkelingsmogelijkheden zijn we echter beperkt. Het
terrein is eigendom van een marktpartij en het College van Burgemeester en Wethouders is onder
voorwaarden akkoord gegaan met een voorlopig plan voor herontwikkeling. Het plan voorziet in de
bouw van ongeveer 300 appartementen, het realiseren van circa 6.000 m2 leisure related retail
(grootschalige vestigingen), een megabioscoop, kinderopvang, horeca, circa 4.500 m2
grootschalige detailhandel en parkeervoorzieningen. Ook is in de huidige plannen rekening
gehouden met de ontwikkeling van 10.000 tot 20.000 m2 bvo voor hoogwaardige, kleinschalige
bedrijfsruimte. Het College beraadt zich binnenkort over een nader uitgewerkt plan.
Wel willen we hier de gemeente wijzen op effecten waarmee rekening gehouden moet worden,
welke het gevolg zijn van het collegebesluit. Indien qua ontwikkelingsrichting uitgegaan wordt van
het behoud van de nu op het schiereiland gevestigde bedrijven, dan moet er rekening mee worden
gehouden dat dit tot toenemende conflicten tussen de verschillende functies zal leiden. Het terrein
grenst voor een groot deel immers direct aan het terrein van Sita en aan de overkant van de
toegangsweg ligt de genoemde penitentiaire inrichting. In mindere mate zou dit ook kunnen gelden
voor de watergebonden bedrijvigheid die in een van de ontwikkelingsmogelijkheden wordt
nagestreefd op een deel van de Merwedestraat e.o..
Conclusie
Ons inziens moet geconcludeerd worden dat de gemeente eigenlijk maar één keus heeft als het
gaat om de herontwikkeling van het gehele terrein 1e Merwedehaven. Gestreefd zou moeten
worden naar het creëren van zoveel mogelijk vestigingsmogelijkheden voor kleinschalige
watergebonden bedrijvigheid in het havenbekken. Dit met name vanwege het beperkt aantal
vestigingsmogelijkheden voor watergebonden bedrijvigheid.
Dit houdt in dat het westelijk gedeelte van de Merwedestraat herontwikkeld zou moeten worden
voor kleinschalige bedrijvigheid die belang hechten aan een representatieve uitstraling van pand
en kavel. Hier zouden de mogelijkheden van het realiseren van een concentratie van
consumentgerichte bedrijvigheid, zoals bijvoorbeeld autodealers, onderzocht moeten worden. De
diepte van de kavels biedt hiervoor mogelijkheden.
Het meer oostelijk gelegen gedeelte (vanaf ongeveer de vestiging van Super de Boer/Aldi) zou
gecombineerd herontwikkeld moeten worden. Veel kavels zijn diep genoeg om te worden
gesplitst. De kavels direct gelegen aan de Merwedestraat zouden herontwikkeld moeten worden
voor kleinschalige (droge) bedrijvigheid, terwijl de kavels gelegen aan het havenbekken
herontwikkeld zouden moeten worden voor kleinschalige watergebonden bedrijvigheid. De
ruimtelijke inrichting dient hierop uiteraard te worden afgestemd. Hierbij is van belang dat rekening
gehouden wordt met de kadelengte die dit type bedrijvigheid nodig heeft voor het uitoefenen van
de bedrijfsactiviteiten.
Het schiereiland moet vervolgens ook worden herontwikkeld. De insteek is vergelijkbaar met die
zoals aangegeven voor het oostelijk deel van de Merwedestraat. Zo zouden kleinschalige
bedrijven gevestigd moeten worden aan de noordzijde, dus gelegen aan de rivier (droge kavels).
13
Gezien de locatie moeten deze panden en kavels het nieuwe aangezicht van Dordrecht worden. In
het op te stellen beeldkwaliteitsplan dient hiermee rekening te worden gehouden. De huidige
vestiging van Krohne Altometer kan naar onze mening goed worden ingepast in deze
ontwikkeling. De kavels gelegen aan de zuidzijde zouden gereserveerd moeten worden voor
kleinschalige watergebonden bedrijvigheid. Hierdoor wordt optimaal gebruik gemaakt van de
aanwezige voorzieningen en van de kwaliteit van de locatie. Ook hier moet rekening gehouden
worden met de vaak benodigde kadelengte. Gezien de omvang van de benodigde kavels zal het
wellicht mogelijk zijn om door het aanpassen van de huidige weginfrastructuur meerdere kavels te
realiseren. Dit bevordert een intensiever gebruik van de ruimte.
Figuur 4: Ontwikkelingsrichting 1e Merwedehaven
Ten aanzien van alle gepresenteerde ontwikkelingsmogelijkheden moet worden gewezen op het
belang van de representativiteit van het aanzicht van het terrein vanaf het water. In bijna alle
gevallen wordt vanaf het water aangekeken tegen de achterkanten van de bedrijven. Indien een
bedrijf al investeert in de representativiteit van pand en kavel betreft het nagenoeg altijd het
vooraanzicht. Bij de voorgestelde herontwikkeling moet echter nadrukkelijk rekening gehouden
worden met de kwaliteitsverbetering van deze zijde van het bedrijventerrein. Indien sprake is van
een talud, is deze vaak begroeid. Hierdoor wordt de achterkant van het bedrijf vaak aan het oog
onttrokken. Het is echter wel zaak dat het groen wordt onderhouden en aanwezig zwerfvuil wordt
verwijderd.
2.3 2e Merwedehaven
De 2e Merwedehaven omvat het gebied ten oosten van de voormalige EZH-centrale lopende tot
aan de spoorlijn. Het terrein beslaat in totaal bijna 113 hectare bruto. Er zijn 27 bedrijven
gevestigd waar bijna 2.400 mensen werkzaam zijn. Bijna driekwart van de werkgelegenheid is in
de industrie te vinden. Een beperkt aantal grote bedrijven is gezichtsbepalend voor het gehele
14
terrein, zoals bijvoorbeeld de vestigingen van Dupont, Netwerk, het waterleidingbedrijf en Peute
papierrecycling.
Het terrein 2e Merwedehaven wordt in het kader van dit onderzoek opgedeeld in drie delen, te
weten:
A) Kerkeplaat – Krammerstraat.
B) Krammerstraat – Grevelingenweg.
C) Grevelingenweg – spoorlijn.
Figuur 5: Deelgebieden 2e Merwedehaven
Ad A: Kerkeplaat - Krammerstraat
Huidige situatie
Het eerste gedeelte van het terrein is recentelijk ontwikkeld en is zelfs nog gedeeltelijk in
ontwikkeling. Het betreft allereerst de penitentiaire inrichting en het terrein daar direct achter dat
zich uitstrekt tot aan de insteekhaven. Een aantal bedrijven maakt gebruik van de ligging aan het
water. Voor een deel betreft het hier bedrijven die vanuit het terrein Maasstraat e.o. zijn verplaatst.
De uitstraling en kwaliteit van dit deel van het terrein is goed te noemen, zowel qua panden als
qua publieke en private ruimte. Dit gedeelte behoeft dan ook niet tot de herstructureringsopgave
te worden gerekend.
De westzijde van de Krammerstraat moet echter wel worden aangepakt. Dit gedeelte wordt
gedomineerd door garageboxen en moet absoluut een kwaliteitsverbetering ondergaan. De
bestrating is er ronduit slecht en de huidige situatie nodigt uit tot het parkeren, of beter gezegd
stallen van auto’s die eerder bedoeld zijn om te verhuizen naar een sloperij dan om in te rijden. In
hectares is dit echter een zeer geringe oppervlakte, het gaat om nog geen 0,5 hectare. Hoewel er
sprake is van intensieve herstructurering is de ingreep waarschijnlijk niet erg complex of kostbaar.
15
Potentie en ontwikkelingsmogelijkheid
Gezien de uitstraling van de aanpalende panden is hier ons inziens maar één type ingreep
mogelijk en wel een totale herontwikkeling van dit gedeelte van het terrein. Gestreefd moet
worden naar nieuwe bedrijvigheid die qua aard en uitstraling aansluit bij de aanpalende panden en
activiteiten. Zie ook hieronder bij Ad B.
De ruimtewinst die door een dergelijke ingreep gerealiseerd kan worden is beperkt vanwege de
beperkte omvang van het aan te pakken gedeelte. Het bedrijf/de bedrijven die zich hier vervolgens
zullen vestigen, zullen gezien de na te streven aard en uitstraling meer ruimte wensen rondom hun
pand. Daar staat tegenover dat bouwen in meerdere lagen hier een van de eisen zou kunnen zijn
die de gemeente stelt bij de uitgifte van de grond. We gaan er hier van uit dat de gemeente zelf de
grond aankoopt of de randvoorwaarden stelt (bestemmingsplan).
Gezien de geïsoleerde ligging van de Krammerstraat is de situatie niet of nauwelijks bekend bij
ondernemers. Wel wordt onderkend dat een dergelijke ontwikkeling negatieve effecten kan
hebben op de (courantheid van) aanpalende panden en kavels.
Ad B: Krammerstraat - Grevelingenweg
Huidige situatie
Langs de Baanhoekweg zijn verschillende typen bedrijven gevestigd, uiteenlopend van een
accountantskantoor tot een tankstation, inclusief kleinschalige stalling van auto’s, watersportwinkel
en dergelijke. Ook Kloek zoutindustrie is hier gevestigd, dit bedrijf maakt met enige regelmaat
gebruik van de haven.
De twee zijstraten van de Baanhoekweg (de Krammerstraat en de Grevelingenweg) zijn in slechte

staat. De Krammerstraat, wat geen doorgaande weg is, is reeds beschreven.
Ook de Grevelingenweg is geen doorgaande weg. Het eerste gedeelte wordt gedomineerd door
de autostalling van het tankstation. Tevens staan er een paar woonhuizen. De bijbehorende
bedrijfsgebouwen verkeren veelal in slechte staat. Hier zijn met name kleinschalige bedrijven
gevestigd. Het totale oppervlakte ramen we op tussen de 1,5 en 2,5 hectare.
De weg loopt vervolgens tussen de haven en het (parkeer)terrein van Dupont door. Hier zijn geen
bedrijven gevestigd. De waterdokken van Machinefabriek Bolier bepalen het beeld. De weg is
kwalitatief slecht en wordt niet of nauwelijks onderhouden. Naast de weg ligt een
goederenspoorlijn die totaal overwoekerd is door onkruid.
Richting het einde van de Grevelingenweg is de kwaliteit van een aantal panden zeer slecht, ook
hier staan woonhuizen tussen de bedrijfspanden en is veel niet-bedrijfsmatige open opslag. Niet
alleen veel particulier eigendom is verwaarloosd, ook de openbare ruimte (weg, stamspoorlijn en
groen) verkeert in slechte staat. Langs een deel van de weg is een parkeerstrook aangelegd. Daar
waar dit niet het geval is staan trailers en vrachtwagens gewoon op de straat geparkeerd. Gezien
de hoogte van het onkruid kan geconcludeerd worden dat dit niet alleen tijdelijk gebeurt. De totale
oppervlakte wordt geraamd op zo’n 1,5 a 2,5 hectare.
De Grevelingenweg eindigt bij de ingang van Boskalis die een zeer grote kavel heeft en deze met
name benut als opslagruimte. Ook de op de kavel gelegen insteekhavens liggen vol met materieel
16
in de meest brede zin van het woord. De aanblik vanaf het water van dit deel van het terrein wordt
gedomineerd door de absoluut niet representatieve uitstraling van de kavel van Boskalis. Dit geldt
zowel bezien vanuit het havenbekken als vanaf de rivier.
Zoals reeds aangegeven onder Ad A moet ons inziens de Krammerstraat intensief
geherstructureerd worden. De omvang van een dergelijke ingreep is qua tijd en kosten te
overzien.
De Grevelingenweg is niet alleen langer, maar de problematiek is ook meer divers. In ieder geval
dient de infrastructuur integraal te worden aangepakt. De weginfrastructuur dient aangepast te
worden aan de eisen van deze tijd. Dit houdt in dat voorzien moet worden in stallings- en
parkeermogelijkheden van vrachtwagens en trailers. Fysiek zijn hiervoor de mogelijkheden
aanwezig omdat de ruimte van de in onbruik geraakte goederenspoorlijn hiervoor kan worden
aangewend.
Daarnaast dient de gehele straat een kwaliteitsverbetering te ondergaan. Hiervoor zien wij twee
ontwikkelingsmogelijkheden:
1. Verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte;
2. Herontwikkelen, o.a. met functie voor watergebonden bedrijven.
De eerste mogelijkheid is om door een ingreep in de openbare ruimte de uitstraling van dit
gedeelte van de weg, inclusief groen te verbeteren. Hierbij moet gedacht worden aan het
aanleggen van een voetgangerspad aan de zijde waar de woningen staan, inclusief
parkeervakken. Middels zogenoemd camouflerend groen zou een kwaliteitsverbetering
ondersteund kunnen worden.
De tweede mogelijkheid gaat er van uit dat zowel het gedeelte aan de Baanhoekweg als het meer
noordelijk gedeelte intensief wordt geherstructureerd. Hierdoor komt een aanzienlijke ruimte vrij
die opnieuw kan worden uitgegeven.
Wat betreft het zuidelijk gelegen deel moet gestreefd worden naar bedrijven die qua aard en
schaal aansluiten op de reeds bestaande bedrijven. Dit betreft het deel dat ligt aan de
Baanhoekweg. De kavels grenzend aan het havenbekken moeten gereserveerd worden voor
watergebonden bedrijvigheid.
Het noordelijk gelegen deel heeft duidelijk minder potentie. Dit heeft alles te maken met de
geïsoleerde ligging en de wijze waarop dit gedeelte van het bedrijventerrein moet worden bereikt.
De kavels die aan de haven grenzen huisvesten bedrijven die gebruik maken van het water. Het
betreft bedrijven die qua aard en schaal en qua uitstraling hier goed passen. De droge kavels
moeten worden herontwikkeld. De vraag is echter voor welke typen bedrijvigheid deze
herontwikkelde kavels interessant zijn als nieuwe vestigingsplaats. Naar alle waarschijnlijkheid
trekt de locatie na herontwikkeling ongeveer hetzelfde type bedrijvigheid. De vraag is wel of dit
prijstechnisch voor deze bedrijven dan nog wel interessant is. Het valt dan ook te betwijfelen of de
kosten van een dergelijke ingrijpende aanpak wel opwegen tegen de opbrengsten. Wellicht dat via
een minder ingrijpende upgrading en handhaving meer kan worden bereikt.
Ten aanzien van deze problematiek geldt hetzelfde als die van de Krammerstraat. Gezien de
geïsoleerde ligging van de Grevelingenweg is de situatie niet of nauwelijks bekend bij
ondernemers. Wel wordt onderkend dat een dergelijke ontwikkeling negatieve effecten kan
17
hebben op de (courantheid van) aanpalende panden en kavels. Het belang van ruimte voor
watergebonden bedrijven wordt onderschreven.
Ad C: Grevelingenweg - spoorlijn
Ten oosten van de Grevelingenweg is een aantal grootschalige bedrijven gevestigd, zoals
Netwerk, Dupont, de waterzuivering en het waterleidingbedrijf. Dit gebied bestaat dan ook
praktisch volledig uit grote kavels die in particulier bezit zijn. Hier zijn geen noemenswaardige
knelpunten waarneembaar. Dit gedeelte moet volgens ons dan ook niet tot de
herstructureringopgave worden gerekend.
Conclusie
In zijn algemeenheid is de kwaliteit van het terrein 2e Merwedehaven goed te noemen. Er zijn
echter een paar delen die absoluut aangepakt moeten worden. Gezien de huidige kwaliteit van het
terrein en de negatieve effecten die uit zullen gaan van de slechtere delen van het terrein is
aanpak van deze delen wel van belang. Een intensieve herstructurering van deze delen is
noodzakelijk. Het betreft een deel van de Krammerstraat en grote delen van de Grevelingenweg.
Figuur 6: Ontwikkelingsrichting 2e Merwedehaven
Naast de voorgestelde ontwikkelingsmogelijkheden betreffende de genoemde delen van het

terrein 2e Merwedehaven is het van groot belang dat meer aandacht wordt geschonken aan de
representativiteit van het aanzicht van het terrein vanaf het water. De uitstraling van bijvoorbeeld
de kavel van Boskalis werkt negatief door op het aangezicht van het gehele terrein. In alle
gevallen wordt vanaf het water aangekeken tegen de achterkanten van de bedrijven. Indien een
bedrijf al investeert in de representativiteit van pand en kavel betreft het nagenoeg altijd het
18
vooraanzicht. Bij de voorgestelde herontwikkeling moet echter ook nadrukkelijk rekening

gehouden worden met een kwaliteitsverbetering van deze zijde van het bedrijventerrein. Indien
sprake is van een talud, is deze vaak begroeid. Hierdoor wordt de achterkant van het bedrijf vaak
aan het oog onttrokken. Het is echter wel zaak dat het groen wordt onderhouden en aanwezig
zwerfvuil wordt verwijderd.
Aangezien het echter vaak privaat terrein betreft (eigendom of erfpacht) zal de gemeente in
overleg moeten treden met de betrokken bedrijven om samen met hen een dergelijke
kwaliteitsverbetering te realiseren.
19
3. Dordrecht West
3.1 Louter Bloemen
Huidige situatie
Louter Bloemen is een van de oudste bedrijventerreinen van Dordrecht. Dit binnenstedelijke
terrein ligt dicht tegen het stadscentrum aan. Het terrein is gelegen tussen het Malle Gat in het
westen en de Mijlweg in het oosten. De zuidgrens wordt gevormd door de Van Leeuwenhoekweg.
De noordgrens is onduidelijk. Volgens de officiële registratiegegevens vormt de Nijverheidstraat de
grens tussen het terrein Louter Bloemen en het terrein Glazenstraat e.o.. In het kader van dit
onderzoek wordt het zuidelijke gedeelte van het terrein Glazenstraat e.o. wel tot het te
onderzoeken terrein gerekend. Het betreft dat deel van het terrein dat door personenauto’s en
vrachtwagens alleen te bereiken is via de Nijverheidstraat. Door deze ‘grenswijziging’ is er een
aantal woningen aanwezig op het terrein.
Figuur 7: Louter Bloemen
Het terrein wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van met name gemengde kleinschalige
bedrijvigheid. De entree van het terrein wordt gedomineerd door autobedrijven; zowel autodealers
als reparatiebedrijven. Hoewel de infrastructuur hier recentelijk is aangepakt vormt het parkeren
hier nog steeds een knelpunt. Dit leidt tot overlast en tot onveilige situaties. Ondernemers geven
toe op de Nijverheidstraat af en toe tegen de rijrichting in te moeten rijden om het terrein op of af
te kunnen. Bovendien is de kruising met de Mijlweg, wat de enige toegangsweg tot het terrein is,
uitermate onoverzichtelijk. Deze situatie nodigt niet uit om het terrein op te rijden en zorgt
daardoor voor een gesloten uitstraling. Voor een bedrijventerrein heeft dit in de meeste gevallen
20
negatieve gevolgen. Een terrein dat niet transparant is wordt, hoe onterecht soms ook, in
toenemende mate geassocieerd met onveiligheid en met dubieuze activiteiten.
De kwaliteit van het terrein is matig. Delen maken een verpauperde, soms zelfs desolate indruk.
Zo verkeert de Louter Bloemenstraat in zeer slechte staat; zowel de publieke als de private ruimte.
In het algemeen is vooral de private ruimte op veel plaatsen sterk verouderd. Ook is het
onderscheid tussen privaat en publiek domein niet altijd even overzichtelijk. Op sommige plaatsen
is veel open opslag en veel panden zijn slecht onderhouden. Er ligt een enkele kavel braak en
enkele panden staan overduidelijk langdurig leeg. De mogelijkheden om binnen de bestaande
structuur en bedrijvigheid veel ruimtewinst te boeken zijn beperkt. Verder is er ook nog sprake van
bodemverontreiniging op het terrein.
De op het terrein gevestigde ondernemers hadden al geruime tijd te kampen met diverse
knelpunten. In 2000 is door de gemeente in nauw overleg met het bedrijfsleven gekozen voor een
knelpuntgerichte aanpak. Duidelijk was dat dit niet de problemen voor de lange termijn op zou
lossen. Via deze knelpuntgerichte aanpak is een gedeelte van de openbare ruimte aangepakt. Zo
zijn op het gehele terrein meer parkeervoorzieningen gerealiseerd en is de weginfrastructuur
aangepakt. Dit laatste met name bij de ingang van het terrein en op de Nijverheidstraat.
Toch zijn er ook nu nog veel knelpunten op het terrein. Het parkeren op de openbare weg geeft,
zeker bij de ingang van het terrein, nog steeds een rommelige aanblik en leidt tot een
onoverzichtelijke verkeerssituatie. Naast het feit dat de externe ontsluiting onveilig is, is deze ook
ontoereikend. De capaciteit van de Mijlweg is onvoldoende, mede omdat de Mijlweg ook als
doorgaande route dient voor verkeer van en naar de overige bedrijventerreinen. Voor Louter
Bloemen is deze ontsluiting echter letterlijk en figuurlijk van levensbelang omdat de ontsluiting via
de Nijverheidstraat de enige open afrit is.
Al met al moeten we concluderen dat de gerealiseerde knelpuntgerichte aanpak niet voldoende

heeft geresulteerd in een kwaliteitsniveau waardoor ook op lange termijn kan worden voldaan aan
de eisen die bedrijven stellen. Wel is een aantal knelpunten dat direct betrekking heeft op de
openbare ruimte verbeterd en momenteel wordt de laatste hand gelegd aan de beveiliging van het
terrein. Doordat veel bedrijven zelf niets aan hun eigen panden doen en er bovendien niet of
onvoldoende wordt gehandhaafd waar het parkeren betreft, worden de beoogde effecten
onvoldoende behaald en bestaat nog altijd het risico dat het terrein in een neerwaartse spiraal
terecht komt.
De economische potentie van Louter Bloemen als binnenstedelijk bedrijventerrein is groot. Door
de ligging nabij het centrum van de stad en aan een van de belangrijkste ontsluitingswegen is het
als vestigingsplaats interessant voor bedrijven. De ligging ten opzichte van andere
zeehaventerreinen en bedrijventerreinen waar bovendien veelal grootschalige (haven)activiteiten
plaatsvinden, maakt dat het terrein niet geschikt is voor de meer kantoorachtige bedrijvigheid. Wel
zijn er duidelijk kansen voor consument gerelateerde activiteiten zoals autohandel, bouwmarkten
e.d.. Het huidige gebruik richt zich ook voor een aanzienlijk deel op deze typen bedrijvigheid.
Daarnaast biedt het terrein ook prima mogelijkheden voor gemengde bedrijvigheid. Hierbij kan het
ook om middelgrote bedrijven gaan.
21
De enige ontwikkelingsmogelijkheid die wij zien voor Louter Bloemen is dan ook het behouden, of
beter nog versterken, van de uitstraling en van de kwaliteit als binnenstedelijk bedrijventerrein.
Zowel voor de gemeente als voor de bedrijven is het van belang dat dergelijke terreinen (blijven)
bestaan. Voor het ondernemersklimaat is het essentieel om terreinen in alle segmenten te
hebben, dus ook in het goedkopere en kleinschaligere segment. Louter Bloemen kan ook op de
lange termijn een functie vervullen voor gemengde bedrijven en enige consumentgerelateerde
bedrijvigheid. Voorwaarde hiervoor is wel dat de kwaliteit van het gehele terrein op een hoger
niveau wordt getild door middel van een integrale en ingrijpende aanpak van het gehele terrein.
Wanneer naar een structurele verbetering van de kwaliteit van het terrein wordt gestreefd zal op
de eerste plaats de externe ontsluiting van het terrein verbeterd moeten worden. Hierbij kan
gedacht worden aan een tweetal ingrepen:
• Het terrein moet een tweede ontsluiting krijgen. Hierdoor worden de toegankelijkheid en
de transparantie van het terrein vergroot, bovendien is één ontsluiting onvoldoende voor
de bereikbaarheid van hulpdiensten. Momenteel wordt concreet gedacht over het
realiseren van een extra ontsluiting via het doortrekken van de Nijverheidstraat. Alleen
politie, brandweer en ambulance zouden hier gebruik van mogen maken. Dit zou naar
onze mening breder getrokken moeten worden, zodat het een openbare ontsluiting wordt.
Het is echter de vraag of dat op die locatie mogelijk dan wel gewenst is. Een andere
mogelijkheid zou het aansluiten van de Louter Bloemenstraat op de Van
Leeuwenhoekweg kunnen zijn, waardoor men daarvandaan op de Mijlweg kan komen.
Hiermee wordt de druk op de Nijverheidstraat verminderd. Een ander voordeel is dat het
‘achterste’ deel van het terrein meer potentie krijgt, wat een kwaliteitsverbetering van de
private ruimte tot gevolg zal hebben. Dit gedeelte komt dan immers aan de tweede entree
van het terrein te liggen.
• De huidige entree via de Nijverheidstraat moet worden verbeterd. Deze ingreep zou
betrekking moeten hebben op een integrale aanpak van de huidige structuur van de
ingang van het terrein met een aanpassing van de Mijlweg. Het meest optimaal, maar ook
het meest rigoureus, zou zijn het verleggen van de Mijlweg, waardoor de bocht die de
Mijlweg hier maakt wordt ‘rechtgetrokken’. Hiervoor is het echter noodzakelijk dat de daar
aanwezige woningen worden gesaneerd en bedrijven worden verplaatst. Tegelijkertijd
zouden hier extra parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden gezien de
concentratie van autodealers en autoreparatiebedrijven. Dit zou deels in de openbare
ruimte moeten gebeuren, maar zeker ook op eigen terrein. Indien een en ander niet
mogelijk blijkt zouden enkele grotere op het terrein gevestigde autodealers verplaatst
moeten worden naar de autoboulevard. Hierdoor wordt de parkeerdruk in elk geval
verminderd waardoor aspecten als de overzichtelijkheid, de uitstraling en de veiligheid
worden verbeterd.
Zoals gezegd is het van groot belang dat de capaciteit van de Mijlweg wordt vergroot. De
uitwerking van een dergelijke ingreep behoort echter niet tot dit onderzoek. Duidelijk is wel dat een
dergelijke ingreep uitermate ingrijpend is, maar wel enorme positieve effecten zal hebben, die veel
verder reiken dan alleen de bedrijven die op Louter Bloemen zijn gevestigd.
Ten slotte zal ook de kwaliteit van de totale openbare ruimte moeten verbeteren. Op delen van het
terrein is deze na de uitgevoerde werkzaamheden redelijk tot goed. Doordat deze ruimte echter
veelal als ‘extra bedrijfsruimte’ wordt gebruikt lopen de kwaliteit en de uitstraling hiervan snel
22
terug. Denk hierbij onder andere aan de zijstraatjes ten noorden van de Nijverheidstraat. Op
andere delen zal de openbare ruimte sowieso moeten worden versterkt. Het te bereiken effect
hangt nauw samen met het handhaven. Na het uitvoeren van de knelpuntgerichte
werkzaamheden is dit onvoldoende gebeurd, zo laat het zich aanzien.
Hoewel het terrein al zeer intensief wordt gebruikt ontstaan er door het uitvoeren van
bovenstaande ingrepen toch enige mogelijkheden voor ruimtewinst. Wanneer de aanwezige
bodemverontreiniging wordt gesaneerd, kan de kavel aan het einde van de Nijverheidstraat
opnieuw worden ontwikkeld en uitgegeven. De kavel naast Lankhorst Touwfabriek, die reeds in
eigendom van de gemeente is, zou opnieuw uitgegeven kunnen worden. Op dit moment denkt de
gemeente aan het op deze kavel realiseren van een parkeerplaats voor vrachtwagens. Ook
andere leegstaande panden en braakliggende kavels zullen vanwege de verbeterde
aantrekkelijkheid van het terrein (alsnog) uitgegeven worden.
Uit de reacties van de ondernemers blijkt dat men zeer tevreden is met de resultaten van de
knelpuntgerichte aanpak. Hierdoor zijn de meest urgente knelpunten goed aangepakt. Wel wordt
toegegeven dat de knelpunten weer toenemen. Verwacht wordt dat op de langere termijn een
meer ingrijpende aanpak noodzakelijk zal zijn om het terrein op niveau te houden. Alle
geïnterviewden zijn voorstander van het opheffen van de bocht die de Mijlweg maakt ten hoogte
van het bedrijventerrein.
Conclusie
Als aangegeven zien wij maar een ontwikkelingsmogelijkheid voor Louter Bloemen. Het terrein
moet behouden worden als binnenstedelijk bedrijventerrein. Daarvoor is een kwaliteitsverbetering
op het gehele terrein noodzakelijk. Essentieel in dat verband achten wij een verbetering van de
externe ontsluiting van het terrein. Twee ingrepen worden voorgesteld, te weten het realiseren van
een tweede ontsluiting van het terrein en het verbeteren van de huidige entree van het terrein.
Duidelijk is wel dat de door ons geïnterviewde ondernemers tevreden zijn met de resultaten van
de knelpuntgerichte aanpak en op korte termijn dan ook niets zien in een intensieve
herstructurering van het terrein. Men is wel voorstander van het opheffen van de bocht in de
Mijlweg ten hoogte van de ingang van het bedrijventerrein.
3.2 Dordtse Kil I
Huidige situatie
De terreinen Dordtse Kil I, Dordtse Kil II en Amstelwijck-West zijn aaneengesloten gelegen aan de
zuidwestkant van Dordrecht, ingeklemd tussen de A16 en de Dordtsche Kil. Ten zuiden van deze
bedrijventerreinen ligt het nieuwe terrein Dordtse Kil III, wat momenteel wordt uitgegeven. De
scheiding met Amstelwijk-West wordt gevormd door de Rijksstaatweg, een van de belangrijkste
toegangswegen van en naar Dordrecht. De grens tussen Dordtse Kil I en II wordt officieel gevormd
door de Kelvinstraat.
23
Het terrein Dordtse Kil I is een gemengd bedrijventerrein, waarop enkele grote bedrijven zijn
gevestigd, maar ook veel middelgrote en kleinere bedrijven. Het terrein heeft een omvang van
bruto zo’n 62 hectare, en is volledig uitgegeven. Er zijn ongeveer 4.400 personen op het terrein
werkzaam. Ongeveer de helft van de banen is in de industrie te vinden, maar ook de bouw en de
handel zijn relatief sterk vertegenwoordigd. Dordtse Kil I is het oudste deel van dit industriegebied,
hier zijn de knelpunten dan ook het grootst.
Figuur 8: Dordtse Kil I
Het gebied wordt vrij intensief gebruikt, de kavels zijn dicht bebouwd en er werken veel mensen
per hectare. Hoewel dit op zich heel positief is, heeft dit ook diverse negatief effecten. Zo is er
door de jaren heen een groot tekort aan parkeergelegenheid op de eigen kavels ontstaan,
waardoor in toenemende mate geparkeerd wordt op de openbare weg. Dit leidt vervolgens tot een
oneigenlijk gebruik van delen van de openbare ruimte. Zo zijn op bijna het gehele terrein aan
weerszijden van de wegen rabatstroken aangelegd. Deze zijn officieel bedoeld voor laden en
lossen, maar dit staat nergens aangegeven. In de praktijk worden deze dan ook massaal gebruikt
als parkeerstroken, wat een complete kettingreactie tot gevolg heeft. Hierdoor hebben
vrachtwagens op sommige plaatsen namelijk te weinig manoeuvreerruimte of vindt laden en
lossen simpelweg plaats op de openbare weg in plaats van op de daarvoor bestemde
rabatstroken. Dit leidt vervolgens weer tot onveilige verkeerssituaties. Het feit dat de rabatstroken
ook bij kruisingen en in bochten zijn aangelegd verergerd de situatie uiteraard alleen maar.
Sinds de invoering van collectieve beveiliging doet zich een nieuw knelpunt voor op het terrein. Dit
speelt vooral op de Kamerlingh Onnesweg en dan met name aan de zijde waar de portocabine
van de beveiliging staat. ’s-Avonds en vooral in de weekeinden parkeren veel
vrachtwagenchauffeurs hun vrachtwagens langs de Kamerlingh Onnesweg omdat ze hopen dat
de wagens daar veilig(er) staan vanwege de genoemde fysieke aanwezigheid van de beveiliging.
Hier is niet alleen de infrastructuur niet op berekend, het leidt ook tot verkeersonveilige situaties.
24
Bovendien zijn langs deze weg diverse bedrijven gevestigd die juist op zaterdag hun klanten
ontvangen. Deze bedrijven zijn vanaf de weg vaak absoluut onzichtbaar vanwege de ‘muur van
vrachtwagens’.
Naast deze interne infrastructurele knelpunten, vormt ook de externe ontsluiting van het terrein
een knelpunt. Ondanks het feit dat de ontsluiting recentelijk is verbeterd loopt het verkeer in de
spits helemaal vast rond de kruising van de N3 met de A16. Dit heeft als gevolg dat de
Wieldrechtse Zeedijk in toenemende mate als sluiproute wordt gebruikt, terwijl deze daar niet op
berekend is.
De aanblik en uitstraling van het terrein kunnen een kwaliteitsverbetering goed gebruiken. Hierbij
gaat het zowel om de openbare ruimte als om de particuliere kavels en panden. Vooral het
onderhoud laat te wensen over. Door gebrekkig onderhoud van de openbare ruimte wordt de
kwaliteit van de bestrating en van de verlichting steeds slechter. Ook plegen maar weinig bedrijven
investeringen om de uitstraling en kwaliteit van de panden te behouden, laat staan te verbeteren.
Ook zijn de groenvoorzieningen veelal verwilderd, is de scheiding tussen publiek en privaat vaak
onduidelijk en doen zowel de gemeente als de ondernemers te weinig aan het onderhoud hiervan.
Ten slotte is er vrij veel leegstand op het bedrijventerrein. Op zich hoeft dit geen probleem te zijn.
Zo is frictie leegstand juist goed voor de doorstroming, voor de economische dynamiek. Leegstand
vormt wel een probleem indien sprake is van structurele leegstand. Op Dordtse Kil I is in een
aantal gevallen duidelijk sprake van structurele leegstand. Hierbij gaat het meestal om
mengvormen van bedrijfshal met een deel kantoorruimte. In het algemeen gaat het om de iets
kleinere kavels. In vierkante meters uitgedrukt valt het probleem dan misschien mee, een
dergelijke ontwikkeling heeft wel degelijk negatieve effecten op de ontwikkeling van het gehele
terrein.
Dordtse Kil I is in principe gezien de ligging en de aard en omvang van de op het terrein
gevestigde bedrijven een typisch gemengd bedrijventerrein; zo’n terrein waar je als gemeente
altijd over zult moeten beschikken. Door de ontwikkeling van nieuwere terreinen als Dordtse Kil II,
Amstelwijck-West en nu Dordtse Kil III, komt de toekomst van het terrein onder druk te staan. Een
kwaliteitsverbetering is noodzakelijk om het terrein niet in een neerwaartse spiraal terecht te laten
komen. Echter, ook als een dergelijke verbetering plaatsvindt zullen bedrijven verhuizen naar deze
nieuwe(re) terreinen. Dit kan bijvoorbeeld zijn vanwege een uitbreidingsbehoefte of vanwege het
streven naar een meer representatieve bedrijfsomgeving. De bedrijven die op Dordtse Kil I
gevestigd blijven of zich er zullen vestigen, zullen naar alle waarschijnlijkheid niet de bedrijven zijn
die veel belang hechten aan een meer representatieve uitstraling. Gezien de aard en omvang van
de bedrijven kan echter wel worden verwacht dat zij investeren in het behoud van de huidige
kwaliteit van pand en kavel, mits dit functioneel is.
Om ervoor te zorgen dat Dordtse Kil I haar huidige functie kan behouden is het versterken en
vervolgens bewaken van de kwaliteit dus noodzakelijk:
• In ieder geval moet de interne infrastructuur worden aangepakt. De kwaliteit is op een
aantal plaatsen slecht: onderhoud wordt onvoldoende gepleegd, de rabatstroken worden
gebruikt als parkeerstroken en het openbaar groen is daar waar aanwezig veelal van
slechte kwaliteit. Een integrale aanpak is noodzakelijk. Indien ervoor wordt gekozen om de
25
rabatstroken te behouden, is het zaak duidelijk aan te geven waarvoor deze bestemd zijn
en -wat nog belangrijker is- te handhaven. Bovendien moeten deze rabatstroken op
kruisingen en in bochten worden vervangen door een stoep of moet door het plaatsen van
obstakels worden voorkomen dat er in de bochten wordt geparkeerd. Tevens kunnen op
diverse plaatsen de rabatstroken worden vervangen door ‘echte’ parkeerstroken. Door
deze ingrepen wordt het wegprofiel rustiger, overzichtelijker en duidelijker voor alle
weggebruikers. Duidelijk is dat de op het terrein gevestigde bedrijven groot voorstander
zijn van de hier beschreven aanpak. Om ook de problemen die ontstaan door het parkeren
van vrachtwagens op te lossen stellen wij voor om op het terrein een collectieve, bij
voorkeur beveiligde, parkeerplaats voor vrachtwagens te realiseren. Dit zou bijvoorbeeld
kunnen op de huidige collectieve parkeerplaats voor personenauto´s welke is gelegen
tussen de Buys Ballotstraat en de Snelliusstraat. Gezien de ligging van deze locatie
vragen de bedrijven zich af of de chauffeurs wel gebruik zullen gaan maken van deze
voorziening. Dit zal wel het geval zijn indien sprake is van een beveiligde parkeerplaats.
• In het verlengde hiervan zal ook de kwaliteit van andere aspecten van de openbare ruimte
moeten worden verbeterd. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de kwaliteit van
de groenvoorzieningen en de verlichting. Parallel aan deze ingrepen zal overleg met
bedrijven moeten plaatsvinden over investeringen in de kwaliteit van de private ruimte.
Onderzocht moet worden of de bedrijven open staan voor het op elkaar afstemmen van te
plegen investeringen in het onderhoud van de publieke en private groenvoorziening.
• Een derde actie heeft betrekking op het aanpakken van de structurele leegstand.
Aangezien het private panden / kavels betreft zal de gemeente deze situatie in nauw
overleg met de eigenaren aan moeten pakken. Wanneer de structurele leegstand
toeneemt kan dit leiden tot downgrading van activiteiten. Hoewel dit nog niet zichtbaar is
dreigt dit wel. Het is van groot belang of de eigenaar een lange termijn doel heeft met het
vastgoed. Indien gemeente en eigenaren niet tot gezamenlijke afspraken kunnen komen
over de staat van onderhoud en uitstraling van leegstaande panden, zal de gemeente een
actievere rol moeten overwegen. De gemeente kan bijvoorbeeld samenwerking zoeken
met lokale en regionale beleggers om hen te stimuleren panden op te kopen en op te
knappen (bijvoorbeeld door het alert zijn op potentiële vestigers). Ook een actief
grondbeleid van de gemeente kan tot de mogelijkheden behoren. Door de geïnterviewde
vastgoedeigenaren wordt aangegeven dat niet echt sprake is van structurele leegstand.
Leegstaande panden worden vaak aangekocht, vervolgens worden zowel cosmetische als
functionele aanpassingen uitgevoerd, en wordt het pand weer op de makt gebracht.
Daarnaast is de bereikbaarheid en ontsluiting van het terrein van groot belang voor een gezonde
ontwikkeling. Momenteel is dit al een van de belangrijkste knelpunten voor de op het terrein
gevestigde bedrijven. De Rijksstraatweg is reeds verbeterd, maar de aansluiting op de A16 loopt
nog steeds vast. Wanneer Dordtse Kil III steeds verder wordt uitgegeven wordt dit probleem alleen
maar groter. Een van de mogelijke oplossingen is het aanpassen van de Wieldrechtse Zeedijk
zodat deze in plaats van sluiproute een reguliere ontsluiting van het terrein gaat vormen. Dit vormt
uiteraard niet echt een oplossing van de problemen. De grootste knelpunten zijn en blijven immers
de aansluiting van de N3 op de A16 en de capaciteit van de Mijlweg.
26
Conclusie
De huidige kwaliteit van het terrein en de ontwikkeling van nieuwe terreinen maken dat de
toekomst van Dordtse Kil I onder druk straat. Een kwaliteitsverbetering is dan ook noodzakelijk.
Duidelijk is dat de interne infrastructuur moet worden aangepakt. Het betreft vooral de
rabatstroken. Dit houdt in dat aangegeven moet worden waarvoor deze stroken zijn bedoeld
(laden en lossen), dat ze op een aantal plaatsen worden ‘omgezet’ in echte parkeerplaatsen en
dat ze niet doorlopen in bochten en op kruispunten. Ook de kwaliteit van de overige openbare
ruimte dient te worden verbeterd, met name groen en verlichting.
Tenslotte moet de structurele leegstand op het terrein worden aangepakt. Dit zal door de
gemeente in nauw overleg met de eigenaren en/of projectontwikkelaars/vastgoedeigenaren
moeten worden opgepakt.
3.3 Dordtse Kil II
Huidige situatie
Het terrein Dordtse Kil II ligt ten zuiden van Dordtse Kil I en ten noorden van de Kiltunnelweg. Het
is bruto zo’n 45 hectare groot en volledig uitgegeven. Er werken 3.500 mensen, waarvan een
aanzienlijk deel in de industrie en in de sectoren zakelijke dienstverlening en transport en
communicatie. Dat het terrein ruimer en overzichtelijker aandoet dan Dordtse Kil I komt doordat
het van recentere datum is waardoor de kavels nog minder intensief zijn bebouwd, maar ook
doordat er wat meer dienstverlenende bedrijvigheid en wat minder productie en opslag is
gevestigd.
Figuur 9: Dordtse Kil II
27
Het belangrijkste knelpunt dat zich tot op heden op het gehele terrein voordoet is het oneigenlijke
gebruik van de rabatstroken die overal langs de wegen zijn aangelegd. Net zoals op Dordtse Kil I
zijn aan weerszijden van de wegen rabatstroken aangelegd. Deze zijn officieel bedoeld voor laden
en lossen. In de praktijk worden deze echter gebruikt als parkeerstroken. Dit heeft een
kettingreactie tot gevolg die qua omvang echter niet te vergelijken valt met die op Dordtse Kil I.
Door het parkeren op deze rabatstroken hebben op sommige plaatsen vrachtwagens te weinig
manoeuvreerruimte en/of vindt simpelweg laden en lossen plaats op de openbare weg. Dit leidt tot
onveilige verkeerssituaties. Het feit dat de rabatstroken ook bij kruisingen en in bochten zijn
aangelegd verergerd de situatie uiteraard alleen maar. Het parkeren op deze rabatstroken beperkt
zich echter slechts tot delen van het terrein. Dit heeft alles te maken met het feit dat veel bedrijven
(nog) beschikken over voldoende (parkeer)ruimte op eigen terrein. Naarmate de bedrijven
uitbreidingen zullen gaan realiseren zal de parkeerruimte op de eigen kavels afnemen en worden
de auto’s in toenemende mate op/langs de openbare weg geparkeerd. Op sommige plaatsen,
zoals langs de Kilweg, wordt reeds op de openbare weg en in de berm geparkeerd. Het groen
langs de Kilweg heeft ook duidelijk behoefte aan een kwaliteitsverbetering of in ieder geval een
onderhoudsbeurt.
De uitstraling van het terrein is goed, de wegen en kavels zijn ruim opgezet. De kwaliteit van de
meeste wegen en van het groen is goed te noemen.
Een specifiek aandachtspunt vormt de ontsluiting van het TPG-distributiecentrum en van de

hierachter gevestigde bedrijven, waaronder een autodealer. Langs het terrein van TPG loopt een
doodlopende weg (Zernikestraat) naar een deel van het terrein waar nog enkele bedrijven zijn
gevestigd. Deze weg, die nog een bouwstraat is, is haast onvindbaar en bovendien is onduidelijk
of deze weg wel of niet bij het TPG terrein behoort. Op dit moment wordt door de gemeente in
overleg met de bedrijven gewerkt aan een structurele oplossing.
Een ander aandachtspunt vormt een strook tussen de Planckstraat en de Einsteinstraat waar een
soort garageboxen in gebruik zijn door uiterst kleinschalige bedrijven voor opslag, productie, maar
ook handel. Dit heeft een zeer laagwaardige uitstraling, wat op termijn een negatieve uitwerking
zou kunnen krijgen op het omliggende gebied. Dit risico is momenteel extra aanwezig omdat er
sprake is van toenemende leegstand op het terrein.
Dordtse Kil II is een goed bedrijventerrein dat nog lange tijd mee kan. De huidige functie en de
gevestigde bedrijvigheid passen uitstekend bij de locatie. Het terrein is goed gelegen ten opzichte
van de A16 en ook redelijk goed ten opzichte van de A15. De economische potentie van het
gebied is dan ook goed en sluit aan op de huidige typen bedrijvigheid. Op dit moment kan Dordtse
Kil II niet tot de herstructureringsopgave worden gerekend.
Conclusie
Het is van belang dat de huidige kwaliteit van het terrein Dordtse Kil II wordt behouden. Hiervoor
moet er op de eerste plaats voor gezorgd worden dat enkele nu beginnende knelpunten worden
verholpen zodat deze geen kans krijgen een negatieve invloed te hebben op de ontwikkeling van
het gehele terrein. Van groot belang is dat duidelijk wordt aangegeven waar sprake is van
rabatstroken en wat dit inhoudt. Direct aansluitend hierop is het van belang dat er ook wordt
28
gehandhaafd. Bovendien moeten deze rabatstroken op kruisingen en in bochten worden

vervangen door een stoep of moet door het plaatsen van obstakels worden voorkomen dat er in
de bochten wordt geparkeerd. Tevens kunnen op diverse plaatsen de rabatstroken worden
vervangen door parkeerstroken. Door deze ingrepen wordt het wegprofiel rustiger, overzichtelijker
en duidelijker voor alle weggebruikers.
3.4 Amstelwijck-West
Huidige situatie
Het terrein Amstelwijck-West is een vrij goed functionerend bedrijventerrein van 13 hectare bruto.
Het ligt ten oosten van de Rijksstraatweg en ten westen van de A16. Op het terrein zijn zowel
enkele grotere bedrijven gevestigd als diverse kleinere en middelgrote bedrijven. In totaal zijn er
ongeveer 20 bedrijven gehuisvest, waar 550 mensen werkzaam zijn. Evenals voor Dordtse Kil I en
II geldt ook hier dat het verkeer van en naar het terrein in de spits vast loopt. Knelpunten op het
terrein doen zich voor op het gebied van de verkeersveiligheid. Daarnaast moet de kwaliteit van
de openbare ruimte goed in de gaten gehouden worden.
Figuur 10: Amstelwijck-West
Het terrein is vanaf de Rijksstraatweg op twee plaatsen ontsloten. De oprit van het terrein via de
Calandstraat, inclusief de aanliggende parkeerstroken, is in slechte staat. Dit is nog een
bouwstraat en er liggen plannen om deze te verbeteren. Ook de kwaliteit van de Lelystraat laat te
wensen over; het openbaar groen is hier volkomen verwaarloosd. Verder is er op enkele plaatsen
geen duidelijk onderscheid tussen openbare en private ruimte. Dit levert bijvoorbeeld bij ICS
Ingredients aan de Leeghwaterstraat een onduidelijke en onoverzichtelijke situatie op qua
parkeren.
29
Ondanks het feit dat er enkele, veelal beginnende, knelpunten zijn, is de kwaliteit van het terrein in
zijn algemeenheid goed te noemen. De kwaliteit van de private ruimte is, evenals de openbare
ruimte, over het algemeen goed. Er zijn echter wel enkele minder goede delen. De Lelystraat geeft
niet alleen een wat verpauperde aanblik door de kwaliteit van het groen, maar er ligt ook een kavel
braak en de kwaliteit van de daar aanwezige panden is matig. Elders op het terrein is juist een
aantal panden te vinden met een representatieve uitstraling. Voorbeelden hiervan zijn Autobar, de
showroom van Adria en verschillende panden bij de ingang van het terrein aan de Calandstraat.
Potentie en oplossingsrichtingen
Amstelwijck-West is een goed bedrijventerrein wat nog lange tijd mee kan. De huidige functie en
de gevestigde bedrijvigheid passen uitstekend bij de economische potentie van de locatie. Het
terrein is goed gelegen ten opzichte van de A16 en ook redelijk goed ten opzichte van de A15. De
economische potentie van het gebied is dan ook redelijk hoog en sluit aan op de huidige typen
bedrijvigheid. Op dit moment kan Amstelwijck-West niet tot de herstructureringsopgave worden
gerekend.
Conclusie
Het is van belang dat de huidige kwaliteit van het terrein Amstelwijck-West minimaal wordt
behouden. Hiervoor moet er op de eerste plaats gezorgd worden dat enkele nu beginnende
knelpunten worden verholpen zodat deze geen kans krijgen een negatieve invloed te hebben op
de omgeving. Gezien de aard en schaal van veel op het terrein gevestigde bedrijven kan worden
verwacht dat wanneer de gemeente het voortouw neemt, ook de bedrijven (blijven) investeren op
het terrein.
De door ons geïnterviewde ondernemers vinden het terrein een prima terrein, zowel qua type
bedrijvigheid dat er is gevestigd als qua opzet en uitstraling. De door ons gesignaleerde
beginnende knelpunten worden door hen niet zo ervaren. Dit hoort bij de dynamiek van een
bedrijventerrein, zo wordt gesteld.
30
4. Omvang herstructureringsopgave, prioritering en fasering
4.1 Omvang herstructureringsopgave
Als gezegd zijn in eerste instantie zes terreinen geselecteerd waar mogelijk herstructurering aan
de orde zou kunnen zijn. Uit de beschrijvingen van de knelpunten in de hoofdstukken 2 en 3 kan
worden geconcludeerd dat de herstructureringsopgave waar de gemeente Dordrecht voor staat
bestaat uit de volgende (delen van) terreinen. Tussen haakjes is het aantal hectaren aangegeven
dat naar onze mening geherstructureerd moet worden:
• 1e Merwedehaven (ca. 50 hectare bruto, exclusief EZH-locatie)
• 2e Merwedehaven (ca. 5 hectare bruto)
• Louter Bloemen (ca. 17 hectare bruto, inclusief gedeelte terrein Glazenstraat e.o.)
• Dordtse Kil I (62 hectare bruto)
De ingrepen die ons inziens noodzakelijk zijn op de eerste drie (delen van) terreinen betreffende
intensieve herstructurering, terwijl de laatste (Dordtse Kil I) betrekking heeft op upgrading.
Bovenstaande houdt in dat de ingrepen die noodzakelijk zijn op de bedrijventerreinen Dordtse Kil
II en Amstelwijck-West niet tot de herstructureringsopgave gerekend worden. Hier is sprake van
groot onderhoud. Ook het overgrote deel van het terrein 2e Merwedehaven wordt niet tot de
herstructureringsopgave gerekend, dit om de eenvoudige reden dat zich hier niet of nauwelijks
knelpunten voordoen. De EZH-locatie is niet meegenomen omdat het hier een herontwikkeling
betreft.
Wel moet hier nadrukkelijk worden opgemerkt dat dit niet inhoudt dat op deze (delen van)
terreinen niets hoeft te gebeuren. Ook op deze terreinen zijn investeringen noodzakelijk om de
kwaliteit te verbeteren en een negatieve spiraal te voorkomen. Ook hiervoor zal de gemeente
budgetten moeten reserveren. Ook ten aanzien van deze bedrijventerreinen geldt: voorkomen is
beter dan genezen!
In bovenstaande inventarisatie zijn de ingrepen die nodig zijn om de uitstraling vanaf het water te
verbeteren niet opgenomen. Daar waar voorgesteld wordt om tot intensieve herstructurering over
te gaan zal dit bij de herontwikkeling nadrukkelijk moeten worden meegenomen. Daar waar dit niet
aan de orde is zal de gemeente in overleg met de betreffende bedrijven moeten treden om een
kwaliteitsverbetering te realiseren. .
In totaal heeft de herstructureringsopgave waar de gemeente Dordrecht voor staat betrekking op

circa 134 hectare bruto bedrijventerrein. Dit is exclusief de zeehaventerreinen. Afhankelijk van de
ontwikkelingsmogelijkheid die uiteindelijk gekozen wordt betreft het intensieve herstructurering
en/of upgrading.
31
4.2 Prioritering en fasering
Om een voorstel te kunnen doen voor de prioritering en fasering van de aanpak van de
verschillende bedrijventerreinen is in eerste instantie uitgegaan van de aard en omvang van de
gesignaleerde knelpunten en de mogelijke ontwikkelingsscenario’s. Tevens is rekening gehouden
met de mate waarin draagvlak aanwezig is voor de verschillende ingrepen bij de geïnterviewde
ondernemers. Het aanpakken van een bepaald terrein kan immers wel urgent worden geacht door
bijvoorbeeld de gemeente, maar wanneer de ondernemers op het terrein er niet voor warm lopen
is het wellicht zinvoller om met de aanpak van een ander bedrijventerrein te starten. Dit heeft alles
te maken met het feit dat gestreefd wordt naar het afstemmen van de te plegen investeringen: het
zogenoemde sneeuwbaleffect. Het plegen van investeringen in de openbare ruimte heeft vaak tot
gevolg dat bedrijven ook gaan investeren, waardoor een meer integrale kwaliteitsverbetering wordt
gerealiseerd.
Overduidelijk is dat een intensieve herstructurering van de 1e Merwedehaven prioriteit nummer

één is. Welk door ons beschreven ontwikkleingsscenario ook gekozen wordt, de herstructurering
van de 1e Merwedehaven is in alle gevallen zeer ingrijpend. Dit betekent echter wel dat niet op
korte termijn kan worden gestart met de uitvoering. Niet alleen zal eerst een keuze voor een
ontwikkelingsscenario moeten worden gemaakt, ook moet dit middels een integrale visie op het
gehele gebied worden uitgewerkt. Pas hierna kan worden nagedacht over de concrete acties die
ondernomen moeten worden en over de vraag wanneer welke acties dan ondernomen zouden
moeten/kunnen worden. Wel kan de gemeente hierop nu reeds anticiperen door bijvoorbeeld de
Wet voorkeursrecht gemeenten in te zetten, de mogelijkheden te onderzoeken om
erfpachtcontracten te ontbinden, alternatieve vestigingslocaties te zoeken voor uit te plaatsen
bedrijven, etc. In dit kader is het van het grootste belang om contacten te leggen met zogenoemde
strategische bedrijven. Dit kunnen bedrijven zijn die reeds overwegen om te verplaatsen, bedrijven
die niet of nauwelijks aan hun milieuvergunning kunnen voldoen, bedrijven die er
bedrijfseconomisch niet florissant voorstaan, bedrijven die op plekken gevestigd zijn die essentieel
zijn voor de gewenste toekomstige ontwikkeling van het terrein, etc. Hoewel, of juist omdat, het
een complex en kostbaar proces is dat bovendien een lange doorlooptijd zal kennen, moet
hiermee op korte termijn worden begonnen. Nut en noodzaak van een integrale aanpak heeft
bovendien alles te maken met het collegebesluit om onder voorwaarden in te stemmen met de
ontwikkelingsrichting van de projectontwikkelaar aangaande het voorlopige plan voor
herontwikkeling van de EZH-locatie. De daadwerkelijke uitvoering van de onderliggende projecten
zal echter pas over een aantal jaren van start kunnen gaan.
Duidelijk is voorts dat, hoewel de knelpunten nog niet zeer urgent zijn, de upgrading van Dordtse
Kil I, een hoge prioriteit heeft. Veel bedrijven ondervinden overlast, de leegstand neemt toe en er
zijn alternatieve vestigingslocaties aanwezig in de gemeente en de regio. De voorgestelde
ingrepen zijn niet heel ingrijpend en hebben met name betrekking op de openbare ruimte. De
knelpunten zijn goed in beeld en de dialoog met de ondernemers is reeds opgestart. De kwaliteit
van het terrein is nu bovendien nog niet zo heel erg slecht. Wanneer gewacht wordt met het
aanpakken van de problemen zal over enkele jaren wellicht wel een meer ingrijpende aanpak
noodzakelijk zijn. De negatieve spiraal kan, door op korte termijn kordaat en slagvaardig in te
grijpen, worden doorbroken. De economische potentie van het terrein rechtvaardigt een dergelijke
actie. Het is dan ook van belang dat zo spoedig mogelijk begonnen wordt met het opstellen van
een herstructureringsplan en vervolgens met de uitvoering van de daarin opgenomen
32
herstructureringsprojecten. Doordat er al veel informatie beschikbaar is hoeft het maken van zo’n
plan niet veel tijd meer te kosten, en kan snel over de uitwerking van concrete projecten worden
gepraat.
Zowel in de planfase als in de uitvoering is het aan te bevelen om direct de knelpunten op
Dordtse Kil II en Amstelwijck-West mee te nemen. Deze zijn relatief beperkt maar moeten wel
op korte termijn worden opgelost. De gemeente zal voor het realiseren van de voorgestelde
ingrepen budgetten moeten reserveren. Ingezet moet worden op een integrale aanpak.
De aanpak van delen van het terrein 2e Merwedehaven scoort, met name bij de geïnterviewde
ondernemers, duidelijk lager op de prioriteitenlijst. Dit heeft alles te maken met de geïsoleerde
ligging, en dus onbekendheid met de problematiek, van die delen die geherstructureerd moeten
worden. Wij zijn echter van mening dat dit geen reden mag zijn voor de gemeente om de aanpak
van deze geïsoleerde delen op de lange baan te schuiven. Redenerend vanuit het totale belang
van de kwaliteit van het terrein moet immers voorkomen worden dat de huidige situatie negatieve
effecten gaat veroorzaken op de omliggende terreinen. Mede door de geïsoleerde ligging kan
deze herstructurering direct worden opgepakt. Bovendien kunnen de eventueel vrijkomende
kavels worden gebruikt als schuifruimte.
De knelpuntgerichte aanpak op Louter Bloemen is binnenkort, met de installatie van een

slagboom voor de beveiliging, formeel afgerond. Zowel binnen de gemeente als bij de
ondernemers is er op korte termijn onvoldoende draagvlak om een herstructureringstraject in gang
te zetten. Op de middellange of lange termijn zal dit ons inziens wel moeten gebeuren. Wel zal er
in de tussentijd aandacht moeten zijn voor het onderhoud van de openbare ruimte, moet er beter
worden gehandhaafd ten aanzien van parkeren en moet het bestaande overleg tussen gemeente
en ondernemers worden voortgezet.
Daarnaast moet al wel een start worden gemaakt met het bestuderen van de mogelijkheden voor
een tweede ontsluiting en de haalbaarheid van het verleggen van de Mijlweg.
Tenslotte zal ook direct over het beheer van de verschillende terreinen moeten worden nagedacht
om de te realiseren kwaliteitsverbetering te behouden. De collectieve aanpak van de beveiliging
op een aantal terreinen is een goede eerste aanzet hiertoe. Belangrijk aspect hierin zou moeten
zijn het structureel plegen van onderhoud aan de openbare ruimte op de bedrijventerreinen. Hoe
een en ander geregeld zou moeten worden dient dan ook nader te worden uitgewerkt.
Een goed initiatief in dit verband zijn de schouwrondes die op de in Dordrecht West gelegen
bedrijventerreinen plaatsvinden. Gemeente en ondernemers schouwen gezamenlijk de terreinen
en constateren knelpunten aangaande zowel de publieke als de private ruimte. Deze worden
gerapporteerd en vervolgens aangepakt. De betreffende ondernemer wordt bovendien door zijn
collega’s aangesproken over het gesignaleerde knelpunt. Aanbevolen wordt om ook op de
terreinen in Dordrecht Noord dergelijke schouwronden te introduceren.
33
5. Kosten en financiering
5.1 Kosten
Om de kosten voor de Dordtse herstructureringsopgave te kunnen ramen moet allereerst duidelijk

zijn om hoeveel hectare het daadwerkelijk gaat. Een nauwkeurige kostenraming kan echter alleen
worden gegeven wanneer er sprake is van concrete en gedetailleerd uitgewerkte projecten.
Zolang dat niet het geval is zal met kengetallen moeten worden gewerkt. Voordat de kosten
worden geraamd, gaan we hier dan ook kort in op het door ons gehanteerde kostenkengetal.
Kostenkengetal
Herstructurering van bedrijventerreinen is een kostbare aangelegenheid. Omdat herstructurering
voor een groot deel is gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte staan er
tegenover de hoge kosten niet of nauwelijks directe opbrengsten. Wanneer er naast het
verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte ook ingrepen in de private ruimte op het
programma staan, lopen de kosten snel op. Bij een dergelijke intensieve vorm van
herstructurering, waarbij een deel van een terrein opnieuw ontwikkeld wordt, moeten gronden
worden aangekocht en kavels gesaneerd. Dit betekent wel dat de grond opnieuw kan worden
uitgegeven, wat inkomsten genereert. Wanneer ervan uitgegaan wordt dat de grond opnieuw
wordt uitgegeven als bedrijventerrein, zullen de kosten echter veel hoger liggen dan de
opbrengsten. Bovendien zal een deel van de opbrengsten niet gaan naar diegene die de kosten
voor zijn rekening heeft genomen. In een aantal gevallen zal bijvoorbeeld een projectontwikkelaar
de gesaneerde grond aankopen van de gemeente, een pand realiseren en dit verhuren dan wel
verkopen. De hierdoor verkregen meeropbrengsten gaan aan de neus van de gemeente voorbij. In
andere gevallen zal een projectontwikkelaar het pand aankopen, saneren en/of herontwikkelen. In
dat geval komen zowel de kosten als de opbrengsten bij de projectontwikkelaar te liggen.
Hoewel de kosten van herstructurering zeer sterk variëren zal, om een indicatie te geven, een
kostenkengetal worden gehanteerd. Omdat de kosten voor aspecten als verwerving en
bodemsanering moeilijk voorspelbaar zijn, blijven dergelijke aspecten hier buiten de raming. Deze
kosten zijn echter veelal wel zeer hoog.
Uit onderzoek dat ETIN Adviseurs in opdracht van het Regionaal Economisch Overleg Rijnmond
heeft uitgevoerd, is gebleken dat de kosten voor herstructurering per (bruto) hectare ongeveer
€ 300.000,- bedragen. Hierbij zijn de fysieke ingrepen in de openbare ruimte inbegrepen, waarmee
de kwaliteit van het terrein op een hoger niveau kan worden gebracht. Er is geen aanleiding om te
veronderstellen dat dit kengetal fundamenteel anders zal zijn in de regio Drechtsteden.
Nadrukkelijk dient vermeld te worden dat het hier een kengetal betreft. Uitspraken over de hoogte
van de kosten van de aanpak op individuele terreinen zijn op basis van een dergelijk kengetal dan
ook niet verantwoord. Om een kostenoverzicht per terrein te maken is het noodzakelijk eerst een
tot op projectniveau uitgewerkt herstrcutureringsplan op te stellen.
34
In onderstaand kader staat aangegeven welke aspecten wel en welke niet in dit kengetal zijn
opgenomen.
Kostenkengetal herstructureringsmaatregelen: € 300.000,- per hectare
Inclusief de volgende herstructureringsmaatregelen:

het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur;
een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen;
een intensivering van de verlichting;
de aanleg van extra parkeergelegenheid;
de aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting op het terrein te
verbeteren (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg).
Exclusief de volgende bijzondere maatregelen:

bodemsanering;
verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties;
het verbeteren van de externe ontsluiting van het terrein;
bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes en damwanden en schoeiingen.
Kosten herstructurering Dordrecht

De herstructureringsopgave waar de gemeente Dordrecht voor staat bestaat uit de volgende
(delen van) terreinen:
• 1e Merwedehaven (ca. 50 hectare bruto, exclusief EZH-locatie)
• 2e Merwedehaven (ca. 5 hectare bruto)
• Louter Bloemen (ca. 17 hectare bruto, inclusief gedeelte terrein Glazenstraat e.o.)
• Dordtse Kil I (62 hectare bruto)
In totaal heeft de herstructureringsopgave dus betrekking op circa 134 hectare bruto

bedrijventerrein. Dit is exclusief de zeehaventerreinen. Wanneer uitgegaan wordt van het
hierboven beschreven kengetal van € 300.000,- per hectare komt het totale kostenplaatje op ruim
40 miljoen euro. Dit bedrag kan als richtbedrag worden gehanteerd. De ontwikkelingsscenario’s
die uiteindelijk worden gekozen om te worden uitgevoerd, bepalen uiteraard de daadwerkelijke
kosten:
• Zo gaan wij er van uit dat de ingrepen die wij voorstellen om te plegen op Dordtse Kil I qua
kosten per hectare lager zullen liggen dan het genoemde kengetal. Het betreft immers met
name het verbeteren van de kwaliteit van de wegen en het groen en het aanpakken van
de reeds aanwezige rabatstroken. Het vervangen van boven- en ondergrondse
infrastructuur is maar in beperkte mate noodzakelijk. Ook kan de aanleg van extra
parkeervoorzieningen relatief eenvoudig plaatsvinden vanwege de aanwezige
rabatstroken.
• De kosten voor de ingrepen als voorgesteld voor de 1e Merwedehaven zullen echter ruim
boven de € 300.000,- uit stijgen. Dit omdat hier in beide door ons voorgestelde scenario’s
niet alleen de volledige openbare ruimte aangepakt wordt, maar er ook bedrijven
verplaatst zullen moeten worden en er waarschijnlijk sprake zal zijn van
bodemverontreiniging. Wanneer er meer inhoud gegeven wordt aan het watergebonden
karakter, zullen er ook kadewanden moeten worden aangelegd en/of verbeterd, wat ook
zeer kostbaar is. Tegenover deze kosten staan echter wel opbrengsten. De aanpak heeft
35
immers niet alleen betrekking op de openbare ruimte maar ook worden gronden
aangekocht, herontwikkeld en opnieuw uitgegeven. Hoe hoog de opbrengsten zijn hangt
vooral af van de functie die de betreffende locatie krijgt en de opstelling van de betrokken
partijen (m.n. gemeente en projectontwikkelaars).
5.2 Financiering
Bij herstructurering van bedrijventerreinen is in nagenoeg alle gevallen sprake van een
onrendabele top. Om deze te kunnen financieren kunnen verschillende bronnen worden
aangesproken. Op de eerste plaats zal de gemeente een bijdrage moeten leveren. De te plegen
ingrepen hebben immers voor een groot deel betrekking op de openbare ruimte. Daarnaast zijn bij
provinciale en rijksoverheden subsidiepotten beschikbaar waarop aanspraak gemaakt zou kunnen
worden. Tevens zullen in sommige gevallen ook bedrijven of andere private partijen een deel van
de kosten voor hun rekening moeten nemen. Tenslotte zou in een aantal gevallen wellicht
Rijkswaterstaat een bijdrage kunnen leveren. Denk hierbij met name aan de ingreep betreffende
de Mijlweg.
Inzetten reguliere budgetten

De herstructurering van een bedrijventerrein omvat vaak projecten die, al dan niet in combinatie
met andere projecten, tot regulier onderhoud kunnen worden gerekend. In de meerjarenplannen
van de gemeentelijke sector Stadswerken is/wordt budget vrijgemaakt voor regulier onderhoud
van de openbare ruimte. Daarnaast zijn/worden er middelen gereserveerd voor bijzondere
ingrepen zoals het vervangen van wegen of riolering. Door hier qua planning/fasering bij aan te
haken of door in de tijd te schuiven met ofwel budgetten ofwel investeringen kan een gedeelte van
de herstructureringsplannen uit bestaande budgetten worden gefinancierd.
Verevening
Wanneer de herstructurering (bijna) uitsluitend betrekking heeft op verbetering van de openbare
ruimte staan er tegenover de kosten niet of nauwelijks enige opbrengsten. Wanneer echter
gekozen wordt voor een meer intensieve vorm van herstructurering, stijgen de kosten weliswaar,
maar zijn er aan de andere kant ook opbrengsten te genereren. Sommige deelprojecten waarbij
grond opnieuw kan worden uitgegeven zullen naar verwachting exploitatietechnisch rendabel zijn.
In de meeste gevallen gaat het dan om het realiseren van kantoren (hoge grondprijs). In het kader
van een actieve aanpak van de herstructureringsproblematiek is het van belang dat deze
opbrengsten ingezet worden voor het uitvoeren van ingrepen elders op een van de te
herstructureren bedrijventerreinen. Ook wanneer de opbrengsten op een ander terrein worden
gegenereerd, bijvoorbeeld door uitgifte van een nieuw terrein, is er veel voor te zeggen om de
revenuen van het ene terrein in te zetten voor het realiseren van een kwaliteitsverbetering op een
ander terrein. Een dergelijke vorm van verevening vindt echter nog (veel te) weinig plaats.
OZB, profijtbeginsel en baatbelasting

Het idee dat hieraan ten grondslag ligt is dat de grondwaarde en de vastgoedwaarde van
panden/kavels stijgt wanneer de kwaliteit en de uitstraling van een bedrijventerrein wordt
verbeterd door herstructurering. Dit betekent dat de inkomsten voor de gemeente toenemen door
het heffen van OZB. Deze extra opbrengsten zijn echter gering, zeker als deze worden afgezet
tegen de kosten van herstructurering. Bovendien lopen de kosten nadrukkelijk voor de baten uit.
36
Tevens geldt ook hier dat deze extra OZB inkomsten niet automatisch gelinkt worden aan de
herstructureringskosten.
Aangezien ook bedrijven een belang hebben bij herstructurering, zowel in vastgoedwaarde als in
bedrijfseconomisch opzicht, zou het in theorie voor de hand liggen dat ook zij bijdragen in de
kosten. Vanwege het feit dat de ingrepen hoofdzakelijk betrekking hebben op de openbare ruimte
blijken bedrijven in de praktijk vaak niet bereid een bijdrage te leveren. Om dit wellicht wel te
realiseren is het zaak dat het belang van herstructurering voor de ondernemers nadrukkelijk onder
hun aandacht wordt gebracht. Hiervoor is het wel van belang dat de gemeente laat zien haar
verantwoordelijkheden te kennen en bijvoorbeeld het achterstallig onderhoud aanpakt.
Bedrijven kunnen een bijdrage leveren op vrijwillige basis, dit kan met name het geval zijn bij
deelprojecten waar bedrijven direct baat bij hebben. Denk hierbij aan het wijzigen van de toegang
tot de kavel op verzoek van het bedrijf. Dit is het profijtbeginsel. Overleg tussen
bedrijvenvereniging, ondernemers en gemeente moet duidelijk maken of hier voldoende draagvlak
voor is. Wanneer dit draagvlak er niet is kan een gemeente eventueel overgaan tot het opleggen
van een baatbelasting. De gemeente doet dan bepaalde investeringen waar de bedrijven een
bijdrage aan moeten leveren. Wie dit niet uit zichzelf doet krijgt een belasting opgelegd. Hiermee
kunnen de free-riders worden aangepakt. In de praktijk komt het instellen van baatbelasting niet of
nauwelijks voor. Dit heeft alles te maken met de weerstand die dit oproept bij de bedrijven.
Bovendien is het niet eenvoudig om een voldoende stevige juridische basis te leggen om de
baatbelasting op te leggen.
Fondsvorming
Bovengenoemde mogelijkheden om de onrendabele top te dekken kunnen worden aangewend
om een fonds voor herstructurering op te zetten. Een dergelijk fonds zou bijvoorbeeld een
zelfstandig onderdeel van de gemeentebegroting kunnen vormen en worden ingezet voor het
herstructureren van bestaande bedrijventerreinen. Het dergelijk fonds zou kunnen worden gevuld
met inkomsten uit bijvoorbeeld OZB, profijtbeginsel of baatbelasting, reserveringen/budgetten van
de sector Stadswerken, inkomsten uit verevening en uit de algemene middelen. Denk bij dit laatste
bijvoorbeeld uit het oormerken van een deel van het totale budget voor groenonderhoud aan de
bedrijventerreinen. Ook mogelijke opbrengsten van herstructurering (bijvoorbeeld door
gronduitgifte) zouden terug kunnen vloeien in het fonds. Een dergelijk fonds kan al voordat de
daadwerkelijke herstructurering wordt uitgevoerd, worden opgezet. Zo kunnen alvast
reserveringen voor de toekomst worden gemaakt. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden op
verevening overe een langere tijdspanne. De Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij is momenteel
een herstructureringsmaatschappij aan het opzetten, waarin fondsvorming een centrale rol moet
gaan spelen.
Zowel bij de Rijksoverheid als bij de provincie Zuid-Holland zijn er mogelijkheden om subsidie te
verkrijgen voor herstructurering van bedrijventerreinen. De meest relevante worden hier genoemd.
37
Provincie Zuid-Holland:
Ontwikkelingsfonds bedrijventerreinen
Het ontwikkelingsfonds bedrijventerreinen (OFB) subsidieert financiële tekorten op projecten in het
kader van:
• herstructurering van bedrijventerreinen;
• realisatie van nieuwe bedrijventerreinen;
• de externe ontsluiting van bedrijventerreinen;
• het realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen.
Het college van Gedeputeerde Staten heeft besloten dat in 2007 zo’n 500 hectare bedrijventerrein
geherstructureerd moet zijn. Voor de periode 2003-2007 heeft ze 37 miljoen euro uitgetrokken
voor het bevorderen van het herstructureren van bestaande bedrijventerreinen en voor de
ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen.
Verordening duurzaam economisch ruimtegebruik

De verordening regelt subsidies ter ondersteuning en facilitering van herstructurering van
bedrijventerreinen. In aanmerking voor subsidies komen onder meer:
• haalbaarheidsonderzoeken gericht op duurzaam economisch ruimtegebruik (bijvoorbeeld
milieuscans, onderzoeken naar parkmanagement, vervoermanagement en optimalisering van
de energie-infrastructuur);
• projecten gericht op technische en/of organisatorische innovatie (bijvoorbeeld de ontwikkeling
van een nieuw soort asfalt);
• opstellen van uitwerkingsprogramma’s.
In aanvulling op deze subsidieregeling is vermeldenswaardig dat het provinciale projectbureau

DECOR het procesmanagement financiert voor de totstandkoming van uitvoeringsprogramma’s en
het initiëren van de concrete uitvoering daarvan. Ook kan per project inhoudelijk een beroep
worden gedaan via een helpdesk die op haar beurt terug kan vallen op provinciale kennis en
know-how. De regionaal accountmanager van de afdeling Economische Zaken vervult hierbij een
belangrijke rol.
Rijksoverheid:
Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing (IPSV)

Om een kwaliteitssprong in de stedelijke vernieuwing te bevorderen, is het Innovatie Programma
Stedelijke Vernieuwing (IPSV) ingesteld door de ministeries van VROM, EZ en LNV.
Initiatiefnemers worden aangespoord om niet te volstaan met reguliere maatregelen, maar om
nieuwe wegen in te slaan: nieuwe samenwerkingsvormen, nieuwe technieken, nieuwe producten,
etc. Het moet gaan om innovatieve projecten die gericht zijn op het toepassen van nieuwe
technologie, nieuwe producten, nieuwe instrumenten, nieuwe organisatievormen en –structuren of
nieuwe samenwerkingsvormen binnen het kader van stedelijke vernieuwing gericht op de fysieke
leefomgeving. Het gaat daarbij vaak om structurele ingrepen, zoals de aanleg van nieuwe of de
transformatie van bestaande wijken, parken of bedrijventerreinen, bodemsanering, duurzame
38
milieumaatregelen e.d. Belangrijk is dat de gemeente de ingrepen in samenhang met

economische en sociale maatregelen doet. Het Stimuleringsprogramma Intensief Ruimtegebruik
(StIR) is in 2001 opgegaan in het IPSV.
Het IPSV kent twee categorieën:

• innovatieve projecten die op het punt staan om te worden uitgevoerd: alleen de 30 ISV-
gemeenten (G30) komen hiervoor in aanmerking. Voor deze uitvoeringsprojecten is in 2003
een budget van € 37,2 miljoen beschikbaar, met een maximum van € 5 miljoen per project.
• ideeën en plannen: Voor deze categorie is in 2003 € 3,4 miljoen beschikbaar, met een
maximum van € 0,5 miljoen per project.
Ministerie van Economische Zaken

De huidige TIPP-regeling en de Subsidieregeling Duurzame Bedrijventerreinen komen te
vervallen. Medio 2004 zal het Actieplan Bedrijventerrein door de staatssecretaris van
Economische Zaken naar de Tweede Kamer worden gezonden, waarin de nieuwe instrumenten
worden gepresenteerd. De gekozen insteek is gericht op zogenoemde Topprojecten en valt uiteen
in twee instrumenten:
• Pijler Economie in het Grotestedenbeleid (GSB): Een deel (door het ministerie van
Economische Zaken wordt uitgegaan wordt van 2/3) van het budget van circa 160 miljoen
euro (2005-2010) zal ingezet worden voor het herstructureren van bedrijventerreinen.
Deze aanname is gebaseerd op de ervaringen uit de huidige convenantsperiode. Inzet
van de GSB middelen zal op voorstel van de steden en in overleg tussen de steden en het
ministerie worden vastgelegd bij het sluiten van de GSB-convenanten eind 2004.
• Aanvullend EZ-instrument: Dit instrument zal zich richten op Topprojecten betreffende
herstructurering die zijn gelegen buiten de GSB-steden en zo nodig projecten binnen de
GSB aanvullen. In totaal zou het gaan om circa 160 miljoen euro voor de periode tussen
2004 en 2010 waardoor zo’n 3.000 hectare bedrijventerrein geherstructureerd zou moeten
kunnen worden.
Duidelijk is dat grofweg twee typen subsidie kunnen worden onderscheiden, namelijk subsidies die
betrekking hebben op het traject om te komen tot herstructurering (bijvoorbeeld het uitvoeren van
haalbaarheidsstudies) en subsidies die betrekking hebben op de uitvoering van
herstructureringsprojecten.
39
6. Conclusies en aanbevelingen
Bij aanvang van dit onderzoek werd er van uitgegaan dat op een zestal bedrijventerreinen in de
gemeente Dordrecht mogelijk herstructurering noodzakelijk zou zijn. Uitgaande van het totaal
aantal hectaren van de geselecteerde terreinen zou de herstructureringsopgave aanzienlijk zijn.
Dit was dan ook de reden dat de gemeente ETIN Adviseurs heeft gevraagd zo concreet mogelijk
het aantal hectaren aan te geven waar daadwerkelijk herstructurering aan de orde is. Indien dit
aan de orde zou zijn, moest tevens aangegeven worden om wat voor type herstructurering het zou
moeten gaan: intensieve herstructurering of upgrading. Voorzichtig zou geconcludeerd mogen
worden dat als gekeken wordt naar het aantal hectaren dat daadwerkelijk nu in aanmerking komt
voor herstructurering mee valt. Het is natuurlijk altijd nog zo’n 134 hectare bruto bedrijventerrein!
Dat neemt echter niet weg dat de kosten die met de herstructurering gemoeid zullen zijn
aanzienlijk zijn. Een eerste raming komt uit op een bedrag van ruim 40 miljoen euro. De
daadwerkelijke kosten zijn echter pas bekend als de gemeente haar keuze heeft bepaald naar
aanleiding van de door ons voorgestelde ontwikkelingsscenario’s en concrete projecten zijn
geformuleerd.
De aard en omvang van de gesignaleerde knelpunten maakt duidelijk dat actie geboden is,
investeringen moeten worden gepleegd!
• Ten aanzien van het terrein 1e Merwedehaven heeft de gemeente eigenlijk maar een
keus: intensieve herstructurering. Het gehele terrein moet herontwikkeld worden waarbij
het accommoderen van kleinschaligere, lichtere bedrijvigheid die belang hechten aan een
representatieve uitstraling van pand en kavel centraal staat en waarbij tevens zoveel
mogelijk vestigingsmogelijkheden worden gecreëerd voor kleinschalige watergebonden
bedrijvigheid.
• De kwaliteit van de 2e Merwedehaven is over het algemeen goed te noemen. Een aantal,
geïsoleerd gelegen delen moeten echter intensief geherstructureerd worden. Het betreft
concreet een deel van de Krammerstraat en delen van de Grevelingenweg.
Ten aanzien van beide terreinen moet gewezen worden op het belang van de uitstraling van het
terrein bezien vanaf het water. In bijna alle gevallen wordt vanaf het water aangekeken tegen de
achterkanten van de bedrijven. Daar waar sprake is van een talud is dit vaak begroeid waardoor
pand en kavel aan het zicht worden onttrokken. De uitstraling van een kavel als die van
bijvoorbeeld Boskalis werkt echter negatief door op de uitstraling van het gehele terrein. Bij de
voorgestelde kwaliteitsverbetering moet nadrukkelijk de kwaliteit van deze delen van de terreinen
worden meegenomen.
• Ondanks de knelpuntgerichte aanpak die recentelijk ten aanzien van Louter Bloemen is
gevolgd, is, zeker op de langere termijn, intensieve herstructurering noodzakelijk.
Essentieel in dat verband achten wij een verbetering van de externe ontsluiting van het
terrein. Twee ingrepen worden in dit verband voorgesteld, te weten het realiseren van een
tweede ontsluiting en het verbeteren van de huidige entree van het terrein.
• De toekomst van Dordtse Kil I staat onder druk. Een kwaliteitsverbetering is noodzakelijk:
upgrading. De knelpunten doen zich met name voor in de openbare ruimte: infrastructuur,
40
groenvoorzienig en verlichting. Daarnaast moet de structurele leegstand aangepakt

worden. Dit zal in nauw overleg met de eigenaren en met vastgoedeigenaren en
projectontwikkelaars moeten geschieden.
• Belangrijk is dat de huidige kwaliteit van de terreinen Dordtse Kil II en Amstelwijck-West
wordt behouden. Beginnende knelpunten moeten dan ook worden aangepakt. Het betreft
voornamelijk de interne infrastructuur.
Mede op basis van de gesignaleerde knelpunten, de economische potenties en het draagvlak voor
de door ons voorgestelde ingrepen onder de door ons geïnterviewde ondernemers wordt
voorgesteld dat de gemeente een paar trajecten parallel aan elkaar op moet gaan opstarten:
• Zo zal de gemeente, in nauwe samenwerking met de Dordrechtse
Ondernemersvereniging (DOV) en de op de terreinen gevestigde bedrijven, een integrale
ontwikkelingsvisie op moeten gaan stellen betreffende de herontwikkeling van de 1e
Merwedehaven. Op dit terrein valt immers niet aan intensieve herstructurering te
ontkomen. Gezien het collegebesluit aangaande de herontwikkeling van de EZH-locatie
zal dit zo spoedig mogelijk moeten worden opgestart. Subsidie voor dit traject kan naar
alle waarschijnlijkheid via het projectbureau DECOR van de provincie Zuid-Holland
worden verkregen.
• Tegelijkertijd zal begonnen moeten worden met het uitvoeren van de voorgestelde
ingrepen op het bedrijventerrein Dordtse Kil I. Via upgrading kan hier een
kwaliteitsverbetering worden gerealiseerd. De aard van de ingrepen is relatief beperkt en
zal bovendien waarschijnlijk gekoppeld kunnen worden aan de meerjarenplannen van de
sector Stadswerken, inclusief bijbehorende budgetten. Naar verwachting zullen hierdoor
de kosten te overzien zijn. Afstemming met de aanpak van beginnende knelpunten op
Dordtse Kil II en Amstelwijck-West ligt voor de hand. Ook hier doen zich immers
beginnende knelpunten voor die ons inziens integraal met de herstructurering van Dordtse
Kil I moeten worden aangepakt. Ook hiervoor zullen financiële middelen vrijgemaakt
moeten worden.
Het is van belang dat de gemeente de prioritering en fasering van de herstructurering van de
verschillende bedrijventerreinen goed afstemt met de wensen van het bedrijfsleven. Dit geldt met
name de aanpak van het terrein Louter Bloemen, maar ook die van de geïsoleerde delen van het
terrein 2e Merwedehaven. Het draagvlak onder de ondernemers om hier op korte termijn te starten
met herstructurering is niet of nauwelijks aanwezig. Duidelijk is wel dat er op termijn niet te
ontkomen valt aan herstructureringsingrepen op deze bedrijventerreinen.
Afhankelijk van de ontwikkelingsmogelijkheden die worden gekozen is in meer of mindere mate

ruimtewinst te boeken door het herstructureren van de (delen van de) bedrijventerreinen. De
ruimte die vrijkomt door het verplaatsen van bedrijven kan immers worden herontwikkeld en
uitgegeven. In een aantal gevallen betreft het bovendien bedrijven die nu beschikken over
aanzienlijke ruimte op hun kavel die in gebruik is voor met name opslag en/of parkeren. Door
herontwikkeling is een intensiever gebruik van de ruimte absoluut mogelijk. Wel moet hier
nadrukkelijk gewezen worden op het gegeven dat bedrijven die worden verplaatst op hun nieuwe
locatie 30 a 40% meer ruimte vragen dan op hun huidige locatie ter beschikking staat. Het is dan
ook zeer de vraag of er per saldo sprake zal zijn van ruimtewinst.
41
In de meeste gevallen zal een actieve opstelling noodzakelijk zijn om de voorgestelde

herstructurering te kunnen realiseren. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan het inzetten
van de Wet voorkeursrecht gemeenten, het ontbinden van erfpachtovereenkomsten, het
aanpassen van bestemmingsplannen en het actief verplaatsen van bedrijven. Ook kan de
gemeente afspraken maken met projectontwikkelaars. Denk aan het aankopen van
panden/kavels. Dit zal vooral interessant voor projectontwikkelaars zijn indien het type
bedrijvigheid dat zich na de herstructurering op de locatie mag vestigen naar verwachting bereid
zal zijn een hogere grondprijs of huurprijs te betalen.
Duidelijk is dat herstructurering een kostbaar en complex proces is dat veelal een lange
doorlooptijd kent. Het is dan ook essentieel dat in een zo vroeg mogelijk stadium alle betrokken
partijen hierbij worden betrokken. Denk hierbij aan de verschillende afdelingen binnen de
gemeente, het georganiseerde bedrijfsleven, de op de bedrijventerrein gevestigde bedrijven, maar
zeker ook aan de eigenaren van de panden en de provinciale en rijksoverheid. Een dergelijke
aanpak is tevens van belang om tijdig aanspraak te kunnen maken op de verschillende ter
beschikking staande subsidiestromen. Een directe betrokkenheid van het bedrijfsleven geeft
daarnaast de meeste kans op het mogelijk financieel bijdragen door de bedrijven aan (bepaalde)
herstructureringsprojecten.
42

De Dordtse Herstructureringsproblematiek Op Bedrijventerreinen

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

De Dordtse Herstructureringsproblematiek Op Bedrijventerreinen

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

De Dordtse

Opgesteld in opdracht van:

2. Dordrecht Noord ......................................................................................... 6

3. Dordrecht West ......................................................................................... 20

4. Omvang herstructureringsopgave, prioritering en fasering ................. 31

5. Kosten en financiering ............................................................................. 34

Om inzicht te krijgen in de aard en omvang van de herstructureringsopgave in de gemeente

Om de doelstelling te kunnen beantwoorden, dienen de volgende aspecten in ieder geval aan de

In overleg met de opdrachtgever zijn zes bedrijventerreinen geselecteerd waar mogelijk

Dordrecht Noord: 1e Merwedehaven

Dordrecht West: Louter Bloemen

Figuur 1: Dordrecht Noord, met de bedrijventerreinen 1e en 2e Merwedehaven

Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking ETIN Adviseurs, 2002

Bron: Provincie Zuid-Holland, bewerking ETIN Adviseurs, 2002

Vanwege de ligging van de terreinen in het Dordtse is er voor gekozen om de geselecteerde

In Hoofdstuk 2 staan de in Dordrecht Noord gelegen natte terreinen 1e en 2e Merwedehaven

In Hoofdstuk 3 zoomen we vervolgens in op de vier in Dordrecht West gelegen terreinen.

In hoofdstuk 4 gaan we in op de prioritering en fasering van de in hoofdstuk 2 en 3 beschreven

Op de kosten en enkele mogelijkheden om de projecten te financieren wordt in hoofdstuk 5

De conclusies en aanbevelingen staan in hoofdstuk 6 beschreven.

Figuur 3: Deelterreinen 1e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Per deelterrein zal worden ingegaan op de huidige situatie (kenmerken en knelpunten) en op de

De eerste mogelijkheid is om de Merwedestraat aan te merken als binnenstedelijk bedrijventerrein

Door te kiezen voor deze ontwikkelingsmogelijkheid is op het terrein aanzienlijke ruimtewinst te

Duidelijk is dat de geïnterviewde ondernemers onderkennen dat een ingrijpende herstructurering

Figuur 4: Ontwikkelingsrichting 1e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Figuur 5: Deelgebieden 2e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

De twee zijstraten van de Baanhoekweg (de Krammerstraat en de Grevelingenweg) zijn in slechte

Figuur 6: Ontwikkelingsrichting 2e Merwedehaven

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Naast de voorgestelde ontwikkelingsmogelijkheden betreffende de genoemde delen van het

vooraanzicht. Bij de voorgestelde herontwikkeling moet echter ook nadrukkelijk rekening

3.1 Louter Bloemen

Figuur 7: Louter Bloemen

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Al met al moeten we concluderen dat de gerealiseerde knelpuntgerichte aanpak niet voldoende

3.2 Dordtse Kil I

Figuur 8: Dordtse Kil I

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

3.3 Dordtse Kil II

Figuur 9: Dordtse Kil II

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

Een specifiek aandachtspunt vormt de ontsluiting van het TPG-distributiecentrum en van de

gehandhaafd. Bovendien moeten deze rabatstroken op kruisingen en in bochten worden

Figuur 10: Amstelwijck-West

Bron: gemeente Dordrecht, bewerking ETIN Adviseurs, 2003

4. Omvang herstructureringsopgave, prioritering en fasering

4.1 Omvang herstructureringsopgave

In totaal heeft de herstructureringsopgave waar de gemeente Dordrecht voor staat betrekking op

4.2 Prioritering en fasering

Overduidelijk is dat een intensieve herstructurering van de 1e Merwedehaven prioriteit nummer

De knelpuntgerichte aanpak op Louter Bloemen is binnenkort, met de installatie van een

Om de kosten voor de Dordtse herstructureringsopgave te kunnen ramen moet allereerst duidelijk

Kostenkengetal herstructureringsmaatregelen: € 300.000,- per hectare

Inclusief de volgende herstructureringsmaatregelen:

Exclusief de volgende bijzondere maatregelen:

Kosten herstructurering Dordrecht

In totaal heeft de herstructureringsopgave dus betrekking op circa 134 hectare bruto

Inzetten reguliere budgetten

OZB, profijtbeginsel en baatbelasting