Jak

si uvait astnj ivot

ve svt nemovitost

A jak odolat jeho nstrahm

Pavla Temrov, 2013
www.realitnikucharka.cz
Sazba a tisk: AMOS repro, spol. s.r.o.
ISBN titn verze knihy: 978-80-260-5163-3

REALITN KUCHAKA

Praktick rdce na trhu s nemovitostmi
v esk republice


Kniha poprv odhaluje
tajemstv toho, jak si i s mlem
me kad zat tvoit finann nezvislost.


Pedstavuje konkrtn nvody a rady,
jak efektivn hledat a nabzet nemovitosti.
A jak si zjednoduit ivot dky internetu








Faber est suae quisque fortunae - Kad svho tst strjcem
Appius Claudius Caecus (3.stolet p. n.l.)

www.realitnikucharka.cz
www.realitnikucharka.cz/seminare


Obsah

vod

1 Jak se stt majitelem nemovitosti, i kdy nemte penze................. 14
2 Njem vs. vlastn bydlen.................................................................. 26
3 Jak poznat, kter nemovitost je ta sprvn....................................... 30
4 m se dit a eho se vyvarovat, pokud chcete koupit
nemovitost za elem pronjmu....................................................... 39
5 Kde zskat penze na nemovitost a jak sprvn postupovat.............. 48
6 Praktick informace pro cizince..........................................................59
7 Jak efektivn hledat a nabzet nemovitosti a jak najt skvl
vci za mlo penz............................................................................. 64
8 Draba vs. aukce aneb jak uetit a 70 % z ceny............................... 81
9 Jak koupit levn kvalitn pozemek a vydlat na nm dvojnsobek.... 89
10 10 oblast, na kter se zamit pi koupi star nemovitosti.............. 97
11 10 oblast, na kter se zamit pi koupi novostavby........................101
12 Osobn vs. drustevn vlastnictv, rozdly, vhody a nevhody..........111
13 Konkrtn tipy, jak rychle a spn pronajmout byt i dm .......... 119
14 Dan a pojitn u nemovitost .........................................................128

15 Praktick rady a tipy, jak si zjednoduit ivot a jak uetit................134

- VNOVN -

Tuto knku bych rda vnovala vem lidem, kte si chtj zat plnit sv sny, na n jim
chyb penze. Zejmna pak tm, kte tou po vlastnm bydlen.

Jejm clem je pedstavit vm mon zpsob, jakm toho lze doshnout. Netvrdm, e je
jedin mon a e bude fungovat kadmu, ale mn osobn a mnoha dalm lidem v mm
okol se velmi osvdil.

autor

Na vod si dovolm pr otzek. Zeptali jste se nkdy na nkterou ?

Jak jsou moje sny a pn? Pro bych si pl/a vydlat vc penz? Co
bych tm chtl/a zmnit, zskat? Co jsem si pl/a v dtstv?

Jak si pedstavuji svj ivot za 10, 20, 30 let? Jak se chci ctit, kde a jak
bych rd/a bydlel/a?

Pokud nyn bydlm v pronjmu nebo s rodii a je to fajn, bude tomu tak
i za pr let? A budu mt vlastn dti?
***Nap. v Praze stouply v poslednch dvou letech regulovan njmy
v prmru o 14 procent na 104 korun za metr tveren a bl se trnmu
njemnmu.

Pokud iji v byt, kter pat partnerovi/partnerce, a sm/sama si

nevytvm dn finann jistoty, co kdy se jednou situace zmn a my se
rozejdeme?

Investuji do vc, jejich hodnota kles?

Nap. pli velk auto, kter nepotebuji a stoj m nemlo penz spltky
leasingu, pojitn, benzn atd.

Spom si na spoicm tu. Jak je mj cl? Jak dlouho v tom chci
pokraovat?
***rokov sazby spoicch t se v poslednch letech dramaticky snily.
Zatmco ped 6 lety spoic ty nabzely zhodnocen a 3 %, v roce 2012 to
byla u jen polovina. Jsou jist lepm eenm ne spoen do prastka, ale
s ohledem na inflaci jsou ztrtov.

Zdaleka nejmn vhodnou formou bankovnho spoen jsou vkladn knky,
ty jsou roeny dokonce jen v du desetin procent. Pesto jsou, zejmna

mezi star generac, velmi oblben. V roce 2012 mli ei na vkladnch

knkch uloeno neuvitelnch 80 miliard korun!

Spom jinm zpsobem. Ale co si za sv penze jednou koupm?
*** V roce 2012 doshla inflace v na zemi 3,3 %. (Zdroj: esk statistick
ad). Jej skuten hodnota byla pro adu lid a nkolikansobn vy. Je
to podobn, jako kdy S ekne, e prmrn mzda v R je 24 12O K.
Avak kdo tyto penze opravdu vydl? Ve skutenosti je to tak, e tetina
lid m mzdu vy a dv tetiny ni. Podobn problm je s inflac. Pro
dchodce je v poslednch letech inflace mnohem vt ne pro mlad lidi,
jeliko energie, potraviny, zdravotn pomcky a lky se vznamn zdraily.
A jen tko lze oekvat, e se jich njak vrazn dotkla ni cena
elektroniky, tak jak s tm pracuje S pi svch vpotech.

Investuji sv penze do vybaven bytu, kter nen mj, a vm, e
v ppad rozchodu ve zachrn tenky, kter si zodpovdn schovvm?
Bytov a jin vybaven, kter se navc asto vyrb na mru (kuchyn atd.),
strne a ztrc na hodnot. To sam plat i o elektronice a
elektrospotebich.

Pokud nic nemm, ale tak nic nepotebuji a neutrcm za nesmysly,
jsem jist skromn/ a nenron/. Situace, ve kter se nyn nachzm, mi
pln vyhovuje.
Te jsem sm/sama, ale jednou bych si pl/a mt rodinu, dti, dt jim
potebnou pi a chtla jim pomoci, kdyby se dostali do pot. Zvldnu to
pak finann?

Jsem mu, i ena, zvykl/, e mj partner/rodie za vechno plat,
akoliv mi to bere v uritch situacch svobodu a tak to nemus trvat
vn?

Nyn jsem mlad/, zdrav/, vkonn/, sobstan/. Co kdy se
situace zmn a budu potebovat zdravotn pi? Budu na ni mt?

 Mm uzaven investin ivotn pojitn, ale je to opravdu vhodn?

*** Provize za zprostedkovn tohoto typu pojitn se pohybuje ve vi
vaich plateb za 1224 msc. Pokud tedy platte stku 2000 K msn,
pak zprostedkovatel, kter s vmi pojistku uzavel, dostal od pojiovny
provizi cca 48 tisc! Pojiovny sv agenty a partnery vyplc zpravidla
ihned po uzaven smlouvy. A to je dvod, pro je vypovzen investin
ivotn pojistky ped uplynutm 2 let pro klienta pod pokutou.

Investuji do podlovch fond. Sice jsem ji nkolik let namsto
slibovanch vnos ve ztrt, ale nijak m to netrp, peci se jedn o
dlouhodob investin produkt.
A tak kad msc poctiv poslte sv dva, ti.. tisce a uklidujete se
pedstavou, e se peji jedn o dlouhodob investovn a je tedy logick, e
je pli brzy soudit? Zamysleli jste se nad tm, k jak vznamnho
zhodnocen by muselo v ptch letech dojt, aby jste se skuten dokali
slibovanch vnos, kter vm byly slibovny? Kolik penz kad rok
poslte nkam za nco, emu mon vbec nerozumte a dvujete
charizmatickm poradcm a marketingu investinch spolenost?

Kde a za co budu t, a zestrnu?

Jak to bude se sttnmi dchody, co si za n budu moci podit? Pokryj
mi nklady na lkae?
*** Dle daj S byl v roce 2012 v R na hranici chudoby zhruba milion
lid. Celch 70 % z nich jsou lid star 50 let. Za 3040 let se zdvojnsob
poet oban R nad 65 let. Dchody od sttu budeme dostvat pozdji a
budou ni ne dnes. A nebudou schopny zajistit dostatenou ochranu
ped chudobou.
Na udren dnen rovn dchod bychom potebovali dalch
cca 150 mld. Pokrt schodek 150 mld. by napklad znamenalo prodlouit
vk odchodu do dchodu z 65 na 7172 let...

Zdroj: www.mpsv.cz

10

Jak to ale udlat, abych vydlal/a penze, kter budu moci pout na
cokoliv a vytvoil/a si tak finann nezvislost na sttnm systmu a
ostatnch lidech?

Monm eenm, jak vydlat penze nebo dokonce

zbohatnout, je nkup perspektivnch, asto i velmi levnch
nemovitost, kter se zhodnocuj a kter se mohou splcet
pln samy. e nemte penze ani na gar? Mon mte
vc, ne si myslte.

Jeden pbh

V roce 1997 jsem se pisthovala do Prahy z malho pohraninho msta.
Nikoho jsem tady neznala a vbec nevdla, jak funguje trh s bydlenm. Z
potku jsem bydlela na ubytovn a platila za jeden mal pokoj 6 tisc
korun. Jet ten den jsem si nala prci, abych mla na pt njem. Bydlet
na periferii, kam ani nejezdilo metro bylo pern a tak jsem hledala dle.
Pozdji jsem si pronajala vlastn byt blzko centra, kter stl mn ne
ubytovna na okraji Prahy. Zjitn jak odlin mohou bt ceny a postupn
porozumn tomu, jak hledat ve m vyvolalo velkou touhu dozvdt se o
nemovitostech vce.

Postupem asu jsem se na realitnm trhu zaala vc orientovat a zjistila
jsem, e k nemovitostem (vlastnm i pronajatm) vede nkolik cest, kter
jsem postupn vyzkouela. Bylo zajmav si byty pronajmat a zkusit tak
bydlet pokad v jin lokalit. Tehdy jsem zaala sledovat nabdky
realitnch agentur a skoro dnou vlohu s inzerty jsem nepela, abych
se do n nepodvala. Kadmu jsem tm la na nervy, ale fungovalo to jako
magnet. Mj narstajc zjem o reality vznamn podpoila zkuenost ze

11

ivota v zahrani (USA, Nmecko, Itlie), kde jsem mla monost vidt sv
ptele a znm kupovat a prodvat nemovitosti. Bylo to fascinujc a
pln jin, ne co jsem doposud zaila.

Psal se rok 2000 a v R bylo nemysliteln, aby si mlad lovk podil byt.
Aspo mi to tehdy pipadalo jako vsada starch a bonitnch. Na rozdl
napklad od Nmecka, kde byly nkupy nemovitost naprosto bn i mezi
studenty, kte mli obasn brigdy. Finann produkty a pedevm
finann gramotnost bnch lid u ns byly na mnohem ni rovni ne
dnes. Hypotka byla drah a dala se pout jen na byty v osobnm
vlastnictv. rokov sazby byly nkolikansobn vy, ne v roce 2013,
nezdka dosahovaly i 13 %! Nabdka byt, zejmna tch novch, byla
velmi omezen a soustedila se pedevm na Prahu.
*** Pro srovnn: prmrn ve hypotky v roce 2000 byla 1,03 milionu
korun. V roce 2001 to bylo u 1,67 milionu a v roce 2007 pi vrcholcm
realitnm boomu to bylo dokonce 1,71 milionu. Zdroj: Patria.cz

Ale trh se vyvjel..

V roce 2005 jsem zaala pracovat pro pedn eskou developerskou
spolenost, kter v letech 1997-2013 postavila a spn prodala 7500
byt v echch a na Slovensku a jako jedin spn expandovala do Asie.
V poslednch letech rozila sv portfolio o vstavbu pikovch
kancelskch budov a jako prvn v republice postavila zbrusu novou
mstskou tvr v Praze s vlastnm vstupem do metra. To ve mi, spolu
s pedchozmi zkuenostmi, pomhalo pochopit, jak trh nemovitost
funguje a pedevm jakm zpsobem lid financuj sv byty a domy.
Tehdy jsem poprv zaala sledovat nabdky bank a hypoten produkty.
Bylo to tak inspirativn, e jsem ji rok nato koupila svj prvn byt. Jet ten
sam msc jsem jej pronajala, a hypotku tak zaal splcet nkdo jin.
Sama jsem dl bydlela v pronjmu. Od t doby jsem si podila nkolik
nemovitost v Praze i dalch regionech, kter se kadoron zhodnocuj a
dlaj mi velkou radost.
A tak el as...

12

m vc jsem se o realitnm trhu dozvdala, tm vc m bavilo sledovat, jak

se vyvj a neustle mn. Jak se li cena byt v zvislosti na tom, kde se
nachz. A jak se mn infrastruktura samotnch lokalit. Realitn trh m
doslova chytil za srdce a z profese se postupn stala skuten zliba.
Zajmalo m, jakm zpsobem lid za to vechno plat, protoe spousta
z nich nemla v t dob vbec dn penze. Bavilo m sledovat, jak se
mn finann produkty bank a jak asn flexibilnmi se stvaj. A jak se
tohle vechno ovlivuje navzjem. Zpotku jsem nechpala, jak to lid
dlaj. Ale te u to vm. d se nkolika jednoduchmi pravidly, ve
kterch se propojuje znalost realitnho trhu se znalost finannch
produkt. Tato pravidla nevyaduj dn zvltn know-how a me je
vyuvat pln kad, kdo investuje deset minut denn do ten realitnch
magazn nebo nabdek na realitnch internetovch serverech.

Mon mte dobrou prci, ale platte drah njem, zatmco vm utk
pleitost podit si vlastn bydlen. Nebo ijete v byt s regulovanm
njmem a kad rok nervzn sledujete, jak jeho ve roste.

Mon si prv kte: Ale jak mm koupit nemovitost, kdy na to

nemm? Co kdy je to ale pouze hel pohledu? Realita me bt pln
jin a vy nkter monosti v tuto chvli jen nevidte. Je jenom na ns,
staneme-li se reisrem svho ivota, nebo zstaneme-li pouhm hercem.

V prvn kapitole se dozvte, jak si mete zat tvoit finann jistoty nebo
vydlat penze nkupem nemovitost. A to i v ppad, e nemte vbec
dn penze nebo nerozumte realitnmu ani finannmu trhu.

Kad, kdo pracuje a kdo m kontrolu nad svmi pjmy a vdaji a nevytv
dluhy, m vechen potencil k tomu, stt se majitelem nemovitosti, kterou
pak nech vydlvat. Jde jenom o to, najt sprvnou nemovitost a k n
sprvn finann produkt.

Nespolhejte na stt ani na to, e vm jednou nkdo pome. Zante
sami a to co nejdve!

13

1.


Jak se stt majitelem nemovitosti, i kdy nemte penze

A jak postupovat, aby se vm za ti roky sama splatila
a spadla vm do klna

Nemte hotovost ani bohat rodie.
Nemte naeteno a ani nemte z eho etit.
Nemte nikoho, kdo by vm finann pomohl.
Nemte dn zkuenosti z realitnho ani finannho trhu.

Pesto existuje zpsob, jak se mete stt majitelem nemovitosti,

kter si na sebe sama vydl a jej hodnota poroste. Zd se vm to
nemon? Vte, e toho mete doshnout tak, stejn jako j a
miliony lid po celm svt.

Co kdy dnen doba nabz pleitost, kter se objev jen nkolikrt za

ivot? kte si mon, jak mm ale koupit nemovitost, kdy na to zkrtka
nemm? Co kdy je to vak pouze hel pohledu, ze kterho situaci vidte
vy sami? Jak ji bylo eeno, realita me bt pln jin.

14

Pokud nepatte mezi ty astn, kte maj naspoeno, zddili i jakmkoliv

jinm zpsobem zskali nkolik statisc nebo jet lpe milion, pak mte
monost financovat nkup vlastnho bydlen bankovnm vrem, jako je
hypotka nebo vr ze stavebnho spoen. Jde o bn produkty, kdy vm
banka nebo stavebn spoitelna pj penze za urit rok a vy je postupn
splcte. Zrove poaduje zruku v podob nemovitosti, na kterou vm
pjila. Je to podobn jako leasing na auto, kdy leasingov spolenost m
kontrolu nad vam autem do doby, ne ho cel splatte, abyste ho pedtm
napklad nemohli prodat.

Hypotkou i vrem ze stavebnho spoen se daj financovat v podstat
vechny nemovitosti, byty, domy, chaty, chalupy i pozemky, a to
v osobnm i drustevnm vlastnictv. Velmi pznivou zprvou pro vechny,
kte erpaj nebo se chystaj erpat hypotku, je to, e rokov sazby bank
jsou v souasn dob na svm historickm minimu a je bn zskat
hypotku s 5letou fixac a se splatnost 15 let u od 3 % p. a. Pokud vm
tato sla nic nekaj, netrapte se tm a tte dl.

Nenechte se odradit neznalost finannch produkt. Od toho jsou tady
jin, kte vm porad a sprvn nasmruj.

Kad doba je nm vjimen a nabz pleitosti.

Ta dnen je pmo uniktn, protoe:

1. Penze se daj pjit levnji a rychleji ne kdykoliv pedtm.

2. Ceny mnoha nemovitost zavaj vznamn pokles, ten ale
nebude trvat vn.

3. Vtina dleitch vc se d zkontrolovat a provit dky
internetu ihned, navc bez nutnosti kamkoliv cestovat.

15

Ukzka vvoje rokovch sazeb hypotk v letech 1995 - 2013

V listopadu roku
2013 se pohybovaly
fixn rokov sazby
hypotk od 2,84%
p.a. a pohybliv
rokov sazby ji od
1,96% p.a.

(p.a.= za rok)

Zdroj: www.hypoindex.cz

Ceny starch byt v nkterch lokalitch poklesly (ve srovnn s lety 2008
2009) a o 30 %.

Pokles zaregistrovaly vechny regiony esk Republiky. Tkal se zejmna
panelovch sdli, nekvalitnch novostaveb v satelitnch lokalitch, dle
pak velkometrnch byt v dobrch lokalitch, kter se obtnji
pronajmaj. Ale nejen jich. Pokles zaznamenaly i centrln lokality velkch
mst.

Zdroj : Hypoten banka, 2013

16

Nejvce za posledn tyi roky zlevovaly podle spolenosti EuronetMedia,

kter se opr o data 584 realitnch kancel, vt byty. Cena prmrnho
tpokojovho bytu za tu dobu klesla a o 30 procent. Men byty
zlevovaly mn, ale napklad i na dvoupokojovm se d v Praze uetit
a pl milionu korun.

Souasn situace tak pedstavuje pro mnoho lid uniktn pleitost, kter
se v ptch letech nemus opakovat. Spousta nemovitost se aktuln
nachz na samm cenovm dn. A jedno je jist, ceny tch kvalitnch,
tedy tch v kvalitn lokalit, zanou rst (nebo ji zaaly).
Monm klem je koupit kvalitn nemovitost (=v kvalitn lokalit),
jej cena poroste. Tu obratem pronajmout, aby se splcela sama
nebo zaas prodat se ziskem.
Pokud si spote penze a mte je na spoicm tu, dostanete od banky
ron zhodnocen cca 1,5 %. Avak inflace vm kad rok ukradne 23 %,
take se vae spory budou kadm rokem zmenovat a tenit. Pokud vak
msto na spoic et budete ukldat penze do perspektivnch
nemovitost, uchrnte je nejen ped inflac, ale navc se vm zhodnot. U
nkupu na vr je to velmi podobn, protoe rok, kter platte bance, se
vm vrt tm, e tuto nemovitost pronajmete nebo ji prodte se ziskem.
Pokud pronajmeme kvalitn nemovitost, bude se splcet sama a nm kad
rok pinese zhodnocen, v nkterch ppadech a v du destek procent.
Monm zpsobem, jak koupit levnou nemovitost, je pekvapiv i
obyejn spotebn vr. Jde o stejn vr, kter lid pouvaj napklad
na rekonstrukci bytu i domu nebo na nkup zbo. Spotebn vry jsou
roeny vy rokovou sazbou, a logicky jsou tak na nkup dra
nemovitosti zcela nevhodn. Avak vzhledem k tomu, e monost erpn
hypotky zan u vtiny bank a na stce 300 tisc, bv to u levnjch
byt i jinch nemovitost asto jedin ance. Pokud takovto vr
pouijete na nkup levnho bytu, pak ani stka za zaplacen roky
nebude vysok.

17

Osobn zkuenost:

V lt roku 2012 jsem koupila stavebn pozemek ve stedoeskm kraji, 37
km. od Prahy, pmo u Slapsk pehrady. Zaplatila jsem za nj 350 tisc
korun (2-3 krt levnji ne je v mst obvykl). Jednalo se o zasovanou
parcelu o rozloze 1350 m2 s jin orientac. Pmo v mst je zkladn
obansk vybavenost a nkolik pamtek (pota, obchod, lka, kino,
hospoda, zmeek, kostelk a dal). Pt minut chze od pozemku je
autobusov zastvka, kam jezd, v pravidelnch intervalech, nkolik
autobus s pmm spojenm do Prahy. Samotn msto je obklopeno lesy a
krsnou prodou. V podstat ihned jsem tuto nemovitost mohla prodat se
ziskem. Jak je to mon?

Z nkolika dvod: Zmnnou lokalitu jsem cel pedchoz rok pravideln
sledovala a ekala na mimodn levnou nabdku, kter by znaila, e
prodvajc potebuje rychle penze nebo se z njakho dvodu chce sv
nemovitosti zbavit. Nebo si jednodue nen vdom hodnoty, kterou m.

Mla jsem nkolik kritri jako velikost pozemku, cena za m2, vzdlenost
od msta, kde bydlm a dal kritria, kter tato nabdka musela splnit.
Na prvn pohled se m oekvn zdlo nereln a nikdo nevil, e najdu.
ekala jsem trpliv jako ryb na rybu a pravideln sledovala nabdky
realitnch server. Hledn jsem vnovala cca 5 minut denn, obvykle pi
ekn ve front nebo na MHD, kdy jsem zbn protala realitn nabdky
pes telefon. asov m to nijak neomezovala, naopak, bylo to velmi
zbavn. A pak to pilo. V nabdce se objevil zajmav pozemek za
tetinovou cenu, ne je v okol obvykl.

Jak jsem se pozdji dozvdla od realitn agentury, kter zastupovala
majitele, majitel se chtl pozemku zbavit, protoe ji dostaten vydlal
prodejem jinch nemovitost, a nabdl jej za ni cenu ne ty pedchoz.
Vdla jsem, e musm okamit jednat a jet se na msto podvat. Druh
den jsem si vzala v prci dovolenou a ji v 9 hodin rno byla na mst a
vyzvnla na branku sousednho domu. Zeptala jsem se zdvoile na pr

18

otzek, kter se tkaly bezpenosti okol, stavu pjezdov komunikace

v zim a tak stavu podzemn vody pro realizaci vrtan studny. Sousedka
ve ochotn zodpovdla a poskytla mi spoustu dalch hodnotnch
informac o okol.

Po dvou telefontech s realitn agenturou, bhem nich jsem zjiovala, je-
li nabdka stle aktuln a zdali majitel akceptuje dal slevu, jsem se
rozhodla pozemek ihned rezervovat. Doslova eeno, jela jsem k prvnmu
bankomatu vybrat rezervan zlohu a ihned pot do realitn agentury
podepsat rezervan smlouvu.
*** Obvykle se rezervan poplatek pi nkupu nemovitosti pohybuje ve
vi 310 % z celkov ceny. Zpsob jeho hrady definuje rezervan
smlouva. Obvykle to bv tak, e kupujc zaplat st ihned a zbytek do
tdne od podpisu rezervan smlouvy. Z vlastn zkuenosti vm, e jeho ve
i zpsob hrady bv na domluv, m je mon zskat dleit as na
zajitn penz samotnho rezervanho poplatku.

Pmo v kanceli realitn agentury jsem provila vechny nezbytn
zleitosti, jako vpis z katastru nemovitost, abych zkontrolovala ppadn
vcn bemena a omezen. Dle jsem se podvala na internet do radonov
mapy, jestli v mst nen radioaktivita. V neposledn ad jsem nechala
agenturu zavolat na mstn stavebn odbor, abych si potvrdila informaci, e
se zde d skuten stavt.

Posledn kontrola se tkala telefontu s mstn radnic, kde jsem zjiovala,
zdali v mst nebyly v minulosti povodn (nebyly). Na co vechno se
zamit se dotete v kapitole 8.

V tomto konkrtnm ppad jsme se domluvili, e 10% z celkov ceny
zaplatm hotov pi podpisu rezervan smlouvy a zbylou st do esti
tdn pot. To proto, e jsem chtla zbylou st financovat vrem a jeho
zzen njakou dobu trv. (vr bylo mon zskat podstatn rychleji, ale
chtla jsem mt vce asu na porovnn nkolika nabdek od rznch bank.)

19