休閒產業分析

流星花園民宿
指導老師：林志鈞 老師
組員： F9125052 葉怡芳
F9225041 詹雅晴
F9225058 張惠雯

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 大綱
一、產業特性 二、公司特性

三、競爭狀況 四、產業分析

五、競爭了解度 六、經營績效

七、競爭策略建議

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 產業特性
產業緣由

 民宿之名稱與文化源自日本
 農漁民將空房出租
 遊客借住景點附近之民房
 民宿就此產業展開

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 產業特性
產業現況
 國民旅遊盛行
 定點旅遊潮流
 造就產業市場擴大
 社會結構改變
 不同於傳統的民宿
1. 高級的住宿服務
2. 特色行程服務
3. 特色民宿

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 公司特性
民宿介紹
 地址：台中縣豐原市水源路坪頂巷 8 號

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 公司特性
民宿介紹
 位置分析：距豐原市十分鐘，距台中市二十分鐘
 建築風格：歐風建築、柚木建材
 經營方向：民宿及休閒農場、餐飲、生態旅遊
 經營特色：販賣景點、放鬆心靈、藝術人文
 民宿設施：客房、藝術廰、餐廳、會議廳、休閒農場
 民宿設備：單槍、投影螢幕

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 公司特性
房間介紹
 房間總數：十六間
 床位總數：六十四床
 房間風格：柚木建材，木質地板，歐式簡雅裝潢
 房間設備：全套按摩浴缸、彈簧床、全自動 RO
 房間類型：有景觀、無景觀，兩人房 ~ 五人房

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 鄰近景點
月
眉 后
育 里
樂 馬
世 場
界

谷
逢
關
甲
風
夜
景
市
區
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 公司特性
房間價格
類型 有景觀 無景觀

圖片

類型 / 日期 平日 假日 平日 假日
二人房 ＄ 2,400 ＄ 3,000 $1.920 ＄ 2,400
三人房 ＄ 2,880 ＄ 3,600 ＄ 2,400 ＄ 3,000
四人房 ＄ 3,360 ＄ 4,200 ＄ 2,880 ＄ 3,600
五人房 ＄ 3,840 ＄ 4,800 ＄ 3,360 ＄ 4,200
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 公司特性
餐飲價格
圖片

價格 黑胡椒雞排 $250 奶油全雞 $500 香烤鮭魚 $260

圖片 花茶火鍋 $250
藥膳火鍋 $300
台塑牛排 $650
德國豬腳 $490
價格 黃金炒飯 $150 摩卡咖啡 $90 碳烤羊排 $320

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 公司特性
創業歷程
77 年 自家果園→觀光果園

82 年 觀光果園→休閒農場

91 年 休閒農場→民宿

95 年 穩定期

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 公司特性
企業文化
正 ─ 踏實、永續
誠 ─ 誠心誠意
勤 ─ 積極、主動、掌握先機
儉 ─ 節流、資源、效率

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 公司特性
企業紀事
77 年 經營觀光農場

91 年 轉型休閒農場

91 年 轉型民宿

92 年 SARS 之期，推出促銷活動

93 年 擴建會議廳，拓展企業旅遊

93 年 成立公老坪發展協會

94 年 加入台中縣民宿促進協會

95 年 加入台中縣民宿輔導計畫
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 流星花園 山中威尼斯 天籟園 金洋麗舍 雲的故鄉

LOGO

建築風格 歐風藝術 田園風味 巴洛克 異國多樣 日式禪風

經營特色 自然景觀 蟲鳴鳥叫 香草花園 異國風情 真心誠意的服
人文藝術 養生套餐 客房 務
房間價位 1,920~4,800 2,280~3,280 2,000~9,600 1,600~7,700 3,000~36,000
消費族群 公司 . 家庭 家庭 . 情侶 家庭 . 情侶 家庭 . 學生 家庭 . 情侶
週邊景點 月眉、谷關 福隆、平溪 谷關、東勢 墾丁、恆春 清境、廬山
逢甲、后里 貢寮、九份 東山公園 南灣、 九族、埔里
行銷策略 贈月眉門票 免費接送 住宿送晚餐 免費點心 熟客優惠
國民旅遊卡 旅遊諮詢 套裝行程 餐飲優惠 壽星優惠
優惠房價 派對服務 平日優惠價 旅遊諮詢 買四送一
套裝行程
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 產業特性
競爭 / 市場因素：

 平日及淡季之折扣
 顧客特性
 回流率高
 競爭者為具有豐富景觀資源之民宿
 在公老坪地區具有指標性地位
 配合節日之競爭策略

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 產業特性
供給因素：
 投資民宿之成本為兩千萬
 共 16 間客房，多樣化設施服務
 穩定期

財務因素：
 獲利能力以餐飲為主
 業主本身擁有足夠資本
 創業民宿資本為兩千萬

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 產業特性
人事因素：
 人性化管理
 勞資關係良好
 勞力供應共六人
 提供忙碌的現代人一個遠離塵囂的好地方。

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 產業特性
慣性因素：
 產業進入障礙為政府法規之約束
 退出市場可考慮轉賣或租借給有意經營者

政府因素：
 民宿管理辦法
 政府未重視民宿產業

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 民宿管理辦法
 第一章
第三條 - 本辦法所稱民宿，指利用自用住宅空閒房間，結合當地
人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副
業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。

 第二章
民宿之設立申請、發照及變更登記 - 第六條 - 位於經農業主管機
關核發經營許可登記證之休閒農場之特色民宿，得以客房數十五間
以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。

 第二章
民宿之設立申請、發照及變更登記 - 第十條 - 民宿之申請登記應
符合下列規定：
　 一、建築物使用用途以住宅為限。
　　二、由建築物實際使用人自行經營。　　　　　　

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 五力分析
潛在進入者

產業的現有競爭者
供應者 購買者
現有廠商的對抗

替代者
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 五力分析
潛在進入者

產業的現有競爭者
供應者 購買者
現有廠商的對抗

替代者
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 五力分析
潛在進入者
潛在進入者

獨具特色之
供應者 購買者
知名民宿

替代者
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 五力分析
潛在進入者

獨具特色之
供應者 購買者
知名民宿

替代者
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 五力分析
市場尚未飽和
威脅性高

獨具特色之
供應者 購買者
知名民宿

替代者
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 五力分析
市場尚未飽和
威脅性高

獨具特色之
供應者 購買者
知名民宿

替代者
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 五力分析
市場尚未飽和
威脅性高

獨具特色之
供應者 購買者
知名民宿

同性質者多
威脅性高
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 五力分析
市場尚未飽和
威脅性高

獨具特色之
供應者 購買者
知名民宿

同性質者多
威脅性高
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 五力分析
市場尚未飽和
威脅性高

非大量採購原料 獨具特色之
購買者
議價能力高 知名民宿

同性質者多
威脅性高
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 五力分析
市場尚未飽和
威脅性高

非大量採購原料 獨具特色之
購買者
議價能力高 知名民宿

同性質者多
威脅性高
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 五力分析
市場尚未飽和
威脅性高

非大量採購原料 獨具特色之 選擇性高

議價能力高 知名民宿 議價能力高

同性質者多
威脅性高
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 總體環境分析
統計資料：
 根據交通部觀光局九十五年十二月之
統計資料顯示：

合法 非合法 總計

家數 1701 家 295 家 1996 家

房間數 6826 間 1668 間 8494 間

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 總體環境分析

 九十五年度民宿成長率為 13.7%

 九十五年每月民宿家數異動比較表：
12 月 11 月 新設 歇業 總計

合法 1701 1672 31 2 29

非合法 295 392 0 97 -97

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 總體環境分析
環境分析：

社會環境 滿足遊客住宿需求、尋求大自然沉澱心靈
、滿足小家庭需求

經濟環境 休閒旅遊興盛、雙薪家庭、民宿價位低於
旅館飯店

法律環境 民宿管理辦法

資訊科技 雜誌及網際網路

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 行銷組合
套裝行程
其他行銷方案
住宿優待
線上即時訂房系統
國民旅遊卡
情人套餐
特定節日
周邊環境簡介活動及印刷品
成立公老坪產業發展協會、台中縣民宿促進
發展協會幹部，且另有經營幼稚園及養老院
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 SWOT 分析
優勢 Strength 劣勢 Weakness
 公老坪唯一以景觀著名之民宿。  交通不便。
 大台中夜景觀賞最佳地點。  地點選擇不佳。
 週邊景點豐富。  業者未重視歷史資源此部分。
 擁有豐富的文化資源。  國家無重點開發之規劃。
 結合藝術與自然人文。
 多元化的服務。

機會 Opportunity 威脅 Threaten
 可增加歷史導覽服務。  非本地人意圖進入市場。
 與網際網路結合。  產品容易被複製。
 吸引文雅人士。  太多商業化成分。
 可開發月眉育樂世界商機。

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 經營績效 -5P5C 分析
Product Customer Care Place Customer
Convenience
1.產品多元化 1.吸引老顧客回流率與潛在顧 1.位於公老坪山頂，視野極 1.具有自然生態美景，夜晚還有
特色餐飲 客 佳 絕佳夜景
新鮮水果 咖啡、花茶水果茶飲品、 2.與電視媒體結合作行銷 2.旅遊節目訪問
周邊產品藝術殿堂：室 各式簡餐、中西式套餐、 3.網路 3.架設網站，讓潛在顧客及老顧
內擺設創作藝術家郭奇康 主廚特餐 4.CTIN 台灣旅遊聯盟 客能清楚最新資訊
老師的作品 休閒農場有販賣可自行採 5.天下雜誌「微笑台灣再造 4.使用線上即時訂房系統
1.五星級民宿 收的新鮮水果 319 鄉」 5.曾接受具有知名度及公信力的
2.多功能全方位會議室 防蚊液、泡麵零食、桂花 雜誌訪問。
3.套裝行程 醋…
1.打開窗戶就可見夜景，每間
房間有按摩浴缸，還有進口溫
泉粉，達到真正消除疲勞 Price Customer Capability
2.聚會、研習、視訊
3.多種配套行程供顧客選擇
or Customer Cost

1.平常日打折 1.公務人員、公司行號、退休人
2.套裝行程 員
3.公司行號 2.情侶、家庭、學校團體
4.國民旅遊卡 3.會議
4.公務人員
Position Correct Customer
Promotion Customer
Communication
1.依照不同時間，全客層的 •推廣至各族群
定位  公務人員、公司行號、 1.搭配節日舉辦特殊活動 1.增加與顧客間的互動
平常日一 ~ 五 退休人員 情人節 情人餐
假日六、日  情侶 新年 家庭優惠價
特定節日  家庭 聖誕節 幼稚園兒童

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 經營績效 -BCG 矩陣分析
市場 高 問題產業 明星產業
成長 套裝行程 民宿
率

低
落水狗產業 金牛產業
周邊產品 餐飲

低 高

市場佔有率

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 競爭策略建議

 未來產業走向
必須不斷更新且創造民宿本身特色及遊憩價
值，附加獨特的經營方針及增加配合時代需求的機
能、格調與價值才能發揮其特色。

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 競爭策略建議
直效行銷
經營者須明白經營的社群對象、清楚的產品定位
、市場區隔才能使供需產生良好的互動。
媒體行銷
本身需具有獨特性與強烈自我風格才有機會促使
媒體的採訪報導，例如報紙、雜誌、電視、網路等
。
網路行銷
業者可透過網路平台將自身之特色和風格推廣至
全世界，讓顧客隨時取得最新資訊，並且定時更新
內容，更要主動出擊，經營屬於自己的網路社群。

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 競爭策略建議
異業聯盟
可結合當地區域旅遊業者、餐廳、博物館、交通
運輸業者等，推出套裝行程，增加民宿本身之遊憩價
值，也藉由異業結盟開創民宿旅遊之新市場區塊。
組織行銷
經組織的包裝行銷和品牌的推廣及休閒活動的理
念宣導，除提升組織及業者本身之品牌知名度外，還
能增進業界的交流。
優惠行銷
提供特別的優惠或加值服務。

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 結論
地點選擇
地方民宿經營者，須對當地投入關懷，對地方資源有深度的
了解，才能充分分享當地資源。
空間設計規劃及環境設計
必須顯現出對生活品味的用心，故內部的環境設計必須是精
緻而有特色。
市場需求
經營者必須清楚了解重點客群，以滿足所要接待的客群為主
要經營方向。

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 結論
民宿主人本身必須具有魅力、體力、能
力、知識力、創意力、對美的鑑賞力，以及服務
業人格特質和社群經營技巧，才能使民宿更有吸
引力。且必須具有國際觀，以先進國家的發展趨
勢及軌跡做為參考依據，台灣本身擁有相當豐富
的資源，若業者能發揚台灣資源，必能使民宿業
蓬勃發展。

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謝謝您的聆聽 !

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