SEMINARSKI RAD

TEMA: UGOVOR O GRAENJU

www.maturski.org

POJAM UGOVORA O GRAENJU

Ugovor o graenju predstavlja takav ugovor kojm se jedna ugovorena strana
izvoa radova obavezuje da prema odreenom projektu sagradi u
ugovorenom roku odreenu graevinu na odreenom zemljitu, ili da na
takvom zemljitu, na ve postojeem objektu izvri kakve druge graevinske
radove, a druga ugovorena strana naruilac radova se obavezuje da mu za
to isplati odreenu naknadu (cenu).
U naem pravu ima vie izvora prava o ugovoru o graenju. Ugovor o
graenju je prvenstveno regulisan Zakonom o obligacionim odnosima, zatim
Zakonom o izgradnji objekata, posebnim uzansama o graenju iz 1977
godine, Zakonom o odravanju stambenih zgrada i slino. U meunarodnom
pravu najznaajniji izvori prava su: Uslovi ugovora za graevinske radove,
Opti uslovi FICID (meunarodno struno udruenje konsalting ininjera),
Uslovi ugovora za elektrotehniku opremu i sl.
Osobine ugovora i pravna priroda:

Teretan
Dvostrano obavezan
Formalan pravni posao
Komutativne prirode

Ugovor o graenju spada u dvostrano obavezne i teretne ugovore, formalne

ugovore, komutativne prirode. U naem pravu ugovor o graenju spada i u
imenovane ugovore koji se posebno reguliu pod ovim nazivom izvoenje
investicionih radova u inostranstvu.
Subjekti ugovora o graenju su naruilac i izvoa radova kao ugovorene
strane. U ostvarivanju odnosa iz ugovora o graenju imaju odgovarajui
poloaj i pojedina druga lica kao to su projektant i lice koje vri struni
nadzor nad izvoenjem graevinskih radova. Ova lica imaju odreena prava i
obaveze i snose odgovarajue odgovornosti u vezi sa predmetom ugovora o
graenju. Prava i obaveze subjekata ugovora o graenju ostvaruju se tokom
izvoenje radova, ali pojedine obaveze, odnosno odgovornosti nekih
navedenih subjekata djeluju i posle predaje graevine naruiocu. Jedna od
bitnih pravnih karakteristika ugovora o graenju je u tome to odgovornost
izvoaa i projektanata se ne zavrava predajom graevine naruiocu to je
redovan sluaj kod ugovora o djelu, ve odreena odgovornost ovih lica traje i
po predaji graevine. Prema Zakonu o obligacionim odnosima odgovornost
traje i do 10 godina.
Razgranienje od ugovora o prodaji
Za pravnu teoriju, poslovnu i sudsku praksu posebno se pokazuje znaajnim
razgranienje ugovora o graenju, odnosno o delu ugovora o prodaji sa
kojima esto ovaj ugovor ima dodirne take. Ovo razgranienje znaajno je
posebno iz tri razloga: prvo, prenos rizika kod ovog ugovora vezuje se za
prenos (primopredaju) graevinskih (radova), a kod prodaje za predaju stvari,

drugo razliita je odgovornost za skrivene mane i tree razliiti su rokovi

zastarelost, podizanje prigovora, odgovornost
BITNI ELEMENTI UGOVORA O GRAENJU
Predmet
Pod predmetom ugovora o graenju podrazumjeva se odreena graevina
odnosno graevinski objekat ili graevinski radovi. Kada govorimo o
graevini, onda je to najee novi graevinski objekat a pod graevinom
podrazmjevamo: zgrade, brane, mostove i tunele, ustvari objekti ije izrada
zahteva sloenije radove.
Gravinski radovi, u smislu ovog zakona, podrazumjevaju obavljanje
graevinskih (ukljuujui graevinsko-zavrne i graevinsko-instalaterske
radove), montanih, instalacionih i zavrnih radova, kao i ugraenje ureaja,
postrojenja i opreme u novim i postojeim objektim. Pod izvrenjem
graevinskih radova podrazumjevaju se radovi na zemljitu na kojem takvi
radovi nisu prije bili izvoeni.
Treba istai da moe postojati ugovor o graenju sa posebnom odredbom, koji
se naziva klju u ruke. Pod ugovorom o graenju klju u ruke
podrazumijeva se takav graevinski posao kod koga se cijeli objekat i svi
radovi koji su potrebni za njegovo izvrenje obuhvataju jednom i
jedinstvenom cijenom. Izvoa radova preuzima obavezu da kompletan
objekat, osposobljen za upotrebu, preda naruiocu, predajom kljueva.
Ugovor klju u ruke ima sljedee osobine:
Kada na strani izvoaa sudjeluje vie subjekata sa tim svojstvom, oni
odgovaraju solidarno
Izvoa veoma esto obavlja poslove koje prethode greevinskim
radovima: projektovanje, obavljanje administrativnih poslova oko
pribavljanja neophodnih odobranja za graenje, raiavanje teren i sl.
Izvoa obezbjeuje nadzor
Izvoa se redovno pojavljuje kao komisionar.
Ogovornost izvoaa je stroija.
Cijena
Uvijek se odreuje sporazumom stranaka kao:
Ukupna ugovorena cena
Zbir jedininih cijena radova
Uz navoenje izraza klju u ruke
Cijena je naknada koju investitor duguje izvoau za postignuti rezultat:
graevinu ili radove, tojeste jedinicu mere ugovoreni radova. To je takozvana
jedinina cena. Cena se moe odrediti i za ukupan iznos objekta to je
takozvana ukupna ugovorena cena. U sluaju kljua u ruke ugovorena cene
obuhvata i sve nepredvidive trokove i vikove radova, ali iskljuuje uticaj
manjkova radova na ugovorenu cenu.

Ugovorom o graenju se pored iznosa regulie vreme i nain plaanja cene.

Moe se ugovarati plaenje cene odjednom u trenutku zakljuenja ugovora ili
u trenutku predaje izgraenog objekta ili zavrenih radova naruiocu. Cene se
u praksi najee ugovara sukcesivno, prema obimu izvedenih radova u
odreenom periodu. Takav obraun graevinskih radova prema njihovim
koliinama i kotanju naziva se situacija.

Postoji vie vrsta radova iji trokovi ine cijenu:

Odnos koliine predvienih i onih koji se stvarno trebaju izvesti: viak i

manjak radova
Radovi ije je preduzimanje neophodno za stabilnost objekta:
nepredvieni objekti
Radovi koji nisu ni nuni ni predvieni: naknadni radovi. Oni ne utiu na
cijenu

Ugovorena cijena se moe mijenjati:

Ugovorom:
Poveanje
Ako nije drugaije dogovoreno izvoa koji ne kasni snosi poveanje do 2% a
ako kasni svojom krivicom do 5%.
Smanjenje
Ako izvoa ne kasni investitor ima pravo na snienja preko 2% a kod fiksnih
cijena 10%. Ako je izvoa kasni sva snienja su u korist investitora.
Sporazumom stranaka
Pisana Forma
Prema zakonu o obligacionim odnosima, predviena je pisana forma ovog
ugovora iz vie razloga. To zavisi od sloenosti pravnih odnosa, od njihove
dugotrajnosti i po pravilu velike vrijednosti pravnog posla.
Rok
Rok je trenutak do koga ili period unutar koga objekt, odnosno graevinski
radovi moraju biti zavreni. Najee je odreen periodom. Poetak roka
moe biti izriito ugovoren, a ako nije onda tee od dana uvoenja
graevinara u posao.
Ako izvoa bez razloga odlae poetak poslova daje mu se primjeren rok.
Njegovo nepotivanje vodi ka raskidu ugovora. Produavati rok moe se i
unaprijed i naknadno. Kada zbog neispunjavanja obaveza naruioca izvoa
nije u mogunosti da krene sa radom, tada se rok prolongira za vrijeme
potrebno za ponovno otpoinjanje radova. Postoji vie vrsta rokova: rok za
uvoenje izvoaa u posao, rok za izvoenje, te onaj najvaniji rok za
dovrenje i predaju naruiocu.
Ugovorna kazna
Ugovorom se predvia plaanje ugovorne kazne u sluaju da izvoa kasni. To
moe biti:

Ugovoreni iznos po periodima

Procenat od vrijednosti neizvrenih radova za utvreno vrijeme
Procenat od vrijednosti neizvrenih radova za utvreno vrijeme po
progresivnoj stopi
Smatra se da je kazna ugovorena za neuredno ispunjenje ako nije drugaije
ugovoreno. U tom sluaju po Posebnoj Uzansi kazna je jedan promil od
ukupno ugovorene cijene za svaki dan zakanjenja. Taj iznos ne moe prei
5% od ukupne cijene radova. U ukupnu cijenu ne ulazi vrijednost ve
predatog dijela objekta.
Pored bitnih elemenata ugovor o graenju sadri druge elemente kao to su:
premija izvoau (investitor duguje izvoau za prijevremeno zavravanje
njegovih obaveza), garantni rok za kvalitet radova (traje minimalno dvije
godine), dinamiki plan gradnje, nadzor nad izvoenjem radova i sl.
PRAVA i OBAVEZE UGOVORENIH STRANE TOKOM IZGRADNJE PREME
UGOVORU O GRADNJI
Obaveze izvoaa
Izvoa radova tokom izvoenja radova ima brojna prava i obaveze. U
ugovorene obaveze spadaju: obavezu prouavanja tehnike dokumentacije,
obavezu izvoenja ugovorenih graevinskih radova, obavezu pridravanja
ugovorenih rokova, plaanja ugovorene kazne ako je ugovorena, obavezu
omoguavanja naruiocu radova da vri nadzor, obavezu osiguranju radova,
zatite obustavljenih radova i obavezu obavetenja naruioca o vanijim
okolnostima u vezi gradnje.
Prethodne obaveze-prinudni karaketer
Imovinskopravne:
Potovanje pismene forme ugovora
Administrativne:
Pregled tehnike dokumentacije,
Prijava poetka radova minimalno 8 dana prije poetka izvoenja radova.
Prijava se podnosi optinskoj komisiji za izvoenje graevinskih radova.
Preduzimanje mjera obezbjeenja da bi zatitio: graevinu i radove, opremu i
materijal, radnike, prolaznike i saobraaj, te susjedne objekte.
Obaveza prouavanja tehnike dokumentacije
Izvoa radova, koji prema ugovoru ne obezbeuje projektno-tehniku
dokumentaciju, a koja je redovno sastavni deo ugovora, duan je deteljno istu
da proui i da od naruioca zatrai blagovremeno objanjenje o nedovoljno
jasnim detaljima. Naruilac radova duan je da postupi po zahtevu izvoaa i
da mu u primerenom roku dostavi traena objanjenja u pisanoj forrmi. S
druge strane, izvoa radova nije ovlaen da mjenja projektno-tehniku
dokumentaciju, ali ako uoi odreene nedostatke duan je da o tome upozori
naruioca, a u teim sluajevima moe i da obustavi radove. Za izmene
tehnike dokumentacije ovlaen je naruilac kao gospodar posla, ali uz
odgovarajue izmene cene i roka graenja.

Obaveza izvoenja ugovoreni graevinski radova

Izvoa radova duan je da izvede ugovorene radove (pripremne, glavne i
zavrne) u svemu prema projektnoj dokumentaciji. Izvoa radova duan je
da izvede i vikove radova (koliine izvedenih radova koji prelaze ugovorene
koliine radova), koji se takoe smatraju ugovorenim radovima. Za svako,
odstupanje od projekta graenja, izvoa mora da ima pismenu saglasnost
naruioca. Izuzetno, izvoa ne mora da ima prethodnu pismenu saglasnost
naruioca kada je re o takozvanim nepredvienim radovima (koji nisu
predvieni ugovorom, a ije je izvoenje nuno zbog osiguranja stabilnosti
objekta ili radi spreavanja nastanka tete, a izazvani su neoekivanom
teinom zemljita, pojavom vode ili drugim vanrednim i neoekivanim
dogaajima), ali samo onda ako zbog njihove hitnosti nije bio u mogunosti
da pribavi tu saglasnot.
Izvoa radova nije duan jedino da izvede takozvane, naknadne radove, tj,
radove koji nisu ugovoreni i nisu nuni za ispunjenje ugovora. Ako meutim
naruilac eli da ih izvede, duan je da ih prvo ponudi na izvoenje izvoau.
Obaveza pridravanja ugovorenih rokova
Izvoa radova duan je ugovorene radove, odnosno ugovorenu graevinu
zavri u ugovorenom roku. Ako nije drugaije ugovoreneo, rok za izvoenje
tee od uvoenje izvoaa u posao. Ako izvoa radova ne zapone radove u
ugovorenom roku, odnosno odmah po uvoenju u posao, a to ne uini ni
naknadno u ostavljenom roku, naruilac moe da raskine ugovor i da zahteva
naknadnu tetu. Izvoa radova ima pravo da u odreenim sluajevima trai
produenje roka za izvoenje radova:
U sluaju promjenjenih okolnosti (prirodni dogaaji, poplave, zemljotresi i
dr)
Zbog neispunjavanje obaveza naruioca ne moe uredno da izvrava svoje
obaveze ( zakanjenje u uvoenje u posao, zakanjenje u isporuci opreme
itd)
Zbog odstupanja od predmete ugovora
Obaveze plaanja ugovorene kazne
U sluaju zakanjenja izvoa radova sa izvrenjem svoje ugovorene
obaveze, ugovara se i plaanje ugovorene kazne. Ugovorene strane mogu
odrediti visinu kazne po svom nahoenju u jednom ukupnom iznosu, u
procentu ili za svaki dan zakanjenja, ili na koji drugi nain. Ugovorena kazna
mora biti ugovoren u formi propisanoj za ugovor iz koga je nastala obaveza,
na ije se ispunjenje ta ugovorena kazna odnosi.
Omoguavanje nadzora
To je prinudna, dispozitivna i obiajna dunost izvoaa. Izvoa mora uiniti
sve da bi naruilac mogao realizirati svoja nadzorna ovlatenja.
Tu spada:
Omoguavanje pristupa na gradilite i u skladita
Pruanje dokaza o kvalitetu opreme i radova
Pozivanje na testiranje, prisustvovanje testovima
Izvoenje pojedinih radova u prisustvu nadzornog organa
Omoguavanje proba na licu mjesta
Otkrivanje pojedinih radova

Uzimanje uzoraka.

Obaveza osiguranja radova

Ugovorom o graenju predvia se obaveza izvoa da osigura radove,
materijal i opremu za ugraivanje, od uobiajnih rizika do njihove pune
vrijednosti. Uobiajni rizici od kojih se vri osiguranje odreuju se prema svim
okolnostima, konkretnog sluaja, a naroito prema vrsti radova, mjestu
izvoenja radova, vrsti i svojstvima materijala i opreme koja se ugrauje.
Obaveze zatite obustavljenih radova
Izvoa ima pravo da privremeno obustavi izvoenje radova, ako je zbog
postupka naruioca spreen da izvodi radove ili mu je zbog toga, izvoenje
radova znatno oteano. U sluaju obustavljanja radova izvoa je duan da
zatiti ve izvedene radove od propadanja preuzimanjem nunih mjera
zatite.

Obaveze obavjetenje naruioca

Izvoa radova duan je da izvjetava naruioca o svim vanijim okolnostima
toka izvrenje ugovora a posebno o oklonostima koje onemoguavaju ili
oteavaju izvoenje radova, o obustavljanju radova, o nastavljanju radova po
prestanku smetnji zbog kojih je izvoenje radova obustavljeno.
Voenje knjiga o graenju
Graevinski dnevnik sadri podatke o otpoinjanju i zavretku pojedinih
radova i o njihovim koliinama. Mora sadrati sve vanije momente koji se
tiu izvoenja radova ili koji mogu da utiu na kvalitet, nalozi i primjedbe
naruioca. Potpisivanje je svakodnevno. Graevinska

knjiga sadri zavretke

pojedinih faza radova i ureivanje odnosa

OBAVEZE NARUIOCA
Obaveze naruioca se po pravnoj prirodi dijele se na:
Administrativne i
Ugovorne
Naruilac je duan da pribavi odobrenje za izgradnju, da uvede izvoaa u
posao u roku koji je odreen ugovorom, da vri nadzor nad izvoenjem
radova na nain utvren zakonom o izgradnji objekata, da plati ugovorenu
cijenu, odnosno da plati avans.
Obaveze obezbeenje projektno tehnike dokumentacije
Naruilac radova je obavezan da obezbjedi i preda blagovremeno izvoau
svu potrebnu projektno- tehniku dokumentaciju sa svim grafikim,

raunskim i opisnim prilozima potrebnim za izvoenje radova koji su predmet

ugovora.
Obaveza uvoenje izvoaa u posao
Naruilac prvo mora da preda gradilite. Ureenim se smatra samo ono
gradilite koje izvoau izmeu ostalog obezbjeuje faktiku i pravnu
mogunost pristupa parceli na kojoj se izvode radovi.
Naruioc mora uruiti i:
Tehniku dokumentaciju za izvrenje radova u potrebnom broju
primjeraka,
Odobrenje za izgradnju
Dokaze o obezbeenim finansijskim sredstvima
Rok izgradnju tee za od trenutka uvoenja u posao
Obaveza vrenja strunog nadzora
Vrenje strunog nadzora je pravo naruioca radova. Realizacija ove obaveze
moe biti veoma znaajna kod procjenjivanja odgovornosti izvoaa za
nedostatak
izgraenog
graevinskog
objekta,
odnosno
izvedenih
graevinskih radova.
Predmet strunog nadzora su:
Vrste, koliine i kvalitet radova, materijala i opreme
Pridravanje tehnike dokumentacije i rjeenja znaajnih za stabilnost i
sigurnost objekta. Nain nadzora se odreuje ugovorom i posebnim
uzansama.
Obaveza plaanje cijene
Cijena je osnovna obaveza naruioca radova koju je on duan da plati za
izvrenje ugovorenih graevinskih radova. Vrijeme i nain plaanje cijene
graenja regulie se ugovorom: odjednom, u ratama, prije poetka graenje,
tokom graenja i nakon zavretka graenja.
Plaanje prije gradnje, avansom
Za iznose koje e dati, naruioc trai i garanciju banke da e izvoa ili izvriti
ugovorene radove ili vratiti avans. Ako nije drugaije dogovoreno, obaveza
poinje tei kad novani iznos ispostavljenih privremenih situacija dostigne
visinu od 50% ugovorene cijene. Vraanje se vri sukcesuivno i u srazmjeri
primljenog avansa i vrijednosti ugovorenih a neizvrenih radova. Vraanje
avansa ostvaruje se kroz odbijanje odgovarajue rate od cijene koju treba
platiti po dospjeloj privremenoj situaciji.
Plaanje u toku izgradnje, izvoenja radova
Vri se na osnovu faktura, u poslu graenja a nazivaju se situacijama. Po
Posebnim uzansama to je faktura koja se ispostavlja za radove izvedene u
proteklom periodu od mjesec dana. Radovi se utvruju na osnovu
graevinskog dnevnika i graevinsko-obraunski list knjige u koju se dnevno
biljei situacija na gradilitu.
U praksi postoje i takozvan. obraunske situacije. Obraunska situacija se
ispostavlja za radove obavljene u jednoj fazi, dijelu objekta, osnov je
graevinske knjige.
Plaanje nakon zavretka radova
Osnov je konana situacija. Ona se sastavlja i podnosi naruiocu po izvrenoj
primopredaji izvedenih radova. Sadri podatke do kojih je dola komisija koja

je zajedniko tijelo naruioca i izvoaa, koja provjerava saglasnost i kvalitet

izvedenih radova sa tehnikom dokumentacijom.
Rok za plaanje ove situacije je 15 dana od prijema. Naruioc ne plaa cijeli
iznos plaene konane situacije. On ima pravo da zadri srazmjerni dio cijene
za otklanjanje nedostataka utvrenih prilikom primopredaje radova. Zadrani
iznos se mora platiti u roku od 8 dana po otklanjanju utvrenih nedostataka.
Pored ovih obaveza naruilac je duan da podnese zahtjev za izdavanje
dozvole za upotrebu objekta. Po zavrenoj izgradnji objekta vri se
primopredaja objekta, odnosno graevinski radova, koja obuhvata tehniki
pregled radova i zapisniko konstantovanje primopredaje.
Postupak pregleda je odreen sporazumom i po prirodi stvari. Osnov je
ugovorna dokumetacija. Ne provjeravaju se oni elementi koji su ve
provjereni tehnikim pregledom. O pregledu se vodi zapisnik.
Podaci se odnose na:
Potivanje pravila u izvoenju radova
Kvalitet radova
Obim radova
Koje radove treba popraviti ili ponovo izvesti
Zapisnik potpisuju obje strane. Ako jedna strana nee neopravdano da
pristupi pregledu ili odbije da potpie zapisnik, drugi partner to moe uiniti
sam. Danom dostavljanja takvog zapisnika drugom ugovarau nastaje
posljedice u vezi sa primopredajom.
Ako su primopredajom uoeni nedostaci koje izvoa mora da otkloni on je
duan odmah da pristupi izvoenju radova. Kada zapisnik o primopredaji
bude potpisan i eventualni nedostaci otklonjeni, investitor donosi odluku o
prijemu objekata. Poslije toga se objekat zapisniki preuzima od izviaa.
ODGOVORNOST IZVOAA i PROJEKTANTA
Izvoa je odgovoran za nedostatke radova u stvari garantuje da su izvedeni
radovi u vrijeme primopredaje u skladu sa ugovorom, propisima i pravilima
struke i da nemaju mana koje onemoguavaju njihovu upotrebu ili umanjuju
njihovu vrijednost.
On je takoe odgovoran i za nedostateke zemljita na kom je podignuta
graevina. Posebne osobnosti ugovora o graenju je da se odgovornost za
izvrene radove produava i posle primopredaje objekta. To je takozvana
zakonska garancija ili po ugovoru o graenju ugovorena garancija. Ova
grancija traje vremesnki onoliko koliko je utvreno ugovoreno ali ne krae od
zakonom propisanim rokom. Zakonski garantsni rok je 10 godina.
Projektanti odgovaraju za tete nastale usljed loeg projektovanja.
Odgovaraju za nedostatke graevine koji se tiu njene soildnosti, unutar 10
godina od primopredaje radova.
Za nedostatke usljed projektovanja ili zbog osobina zemljita, koje je
projektant utvrdivao odgovornost projektanta se ne moe iskljuiti ni
ograniiti. Pravo na tubu ima ne samo naruilac ve i svaki sticaoc graevine
unutar 10 godina.
Projektant se oslobaa krivice samo ako nedostatak nije nastao njegovim
propustom.

PRESTANAK UGOVORA
Ugovor o graenju prestaje iz razloga:
Promjenjenih okolnosti
Nemogunosti ispunjenja obaveza
Prekomjernog oteenje
Na osnovu sporazuma - obaveznom pisanom formom
Izvoa moe jednostrano raskinuti ugovor kada investitor kasni sa
uvoenjem graevinara u posao.
Investitor moe prekinuti ugovor u skluaju
Znatnog poveanja cijene izazvanog nepredvienim radovima ili viim
cijenama materijala i radova.
Zbog upotrebe neadekvatnog meterijala od strane izvoaa
U sluaju kanjenja izvoaa sa izvoenjem pojedinih radova prema
vremenskom planu
Posao graenja je sloen i zahtijeva uestvovanje vie lica iji postupci
samostalno ili u vezi sa radnjama drugih lica utiu na ishod ugovora. Zato
svako od tih lica moe da odgovara samostalno ili povezano sa drugima
licima.