kinnisvara haldamine

Roode Liias
professor
Tallinna Tehnikaülikool

1
KINNISVARA HALDAMINE
3 AP 4 EAP
EPJ3810 6 tundi; 8 nädalat; 48 tundi E
BCU1140 4 tundi; 12 nädalat; 48 tundi E
Kinnisvara haldamise riiklikud, munitsipaal- ja erastruktuurid.
Kinnisvaraturg. Ehitiste hooldus. Kinnisvaratehingute
korraldus. Rendilepingud. Ehitiste kindlustamine. Kinnisvara ja
selle juurde kuuluva tehnovarustussüsteemide ning seadmete
kasutamise järelevalve. Ehitise omanikuehituskvaliteedi
juhtimissüsteem. Kinnisvara hooldus-kulud. Müügi- ja
rendihind ja selle riiklik regulatsioon. Kinnisvara loomise,
soetamise, hooldamise ja võõrandamiseseaduste süsteem.
Asjaõigusseadus. Maaseadus. Planeeringute seadus.
Ehitusliku otstarbega maa korraldus. Elamu-majanduse riiklik
reguleerimine.

2
 õppetöö korraldus
EPJ3810
– 8 nädalat x 6 tundi audikas III-103 (Ehitajate tee 5)
– E 8.00 – ca 10.05 ja 10.30 – 12.30
– kirjalik eksam
• esimene võimalus 9-ndal nädalal (29.märts?)
• sessi ajal (maikuu lõpus)
• eksamiküsimused kodulehel ...
BCU1140
– 12 nädalat x 4 tundi; Tõnismägi 14, audikas 1
– E 13.00 – 16.00 (esimesed 8 nädalat)
– kirjalik eksam
• sessi ajal (maikuu lõpus)
• samad eksamiküsimused

3
• soovitatava kirjanduse loetelu

4
• kutsekvalifikatsiooni
tõendamine ja
omistamine
• sertifitseerimine

Tallinn 2003

5
• mis ja milleks on
kinnisvara
• tahan muuta oma
elukeskkonda ja –
kvaliteeti
• kuidas korraldada
kinnisvara korrashoidu

Tallinn 2001

6
• kinnisvara korrashoid
• korrashoiustandard
• haldamise ja
hooldamise
komplekstegevused

Tallinn 2001

7
• kinnisvaraturg
• kinnisvaratehingute õiguslikud
alused
• kinnisvaratehingutes osalejad
• kinnisvara turustamine
• läbirääkimised
• lepingud kinnisvaraäris
• laenud
• investeerimine kinnisvarasse ja
kinnisvaraarendus
• kinnisvara hindamine

Tallinn 2003

8
KINNISVARA ELUEA ÖKONOOMIKA
• kinnisvara olemus, kinnisvara
strateegia
• kinnisvara elutsüklid, eluiga
• investeeringu analüüs
• kinnisvara eluea arvutused
KINNISVARA HOOLDUSTEENUSE
KVALITEEDIKORRALDUS
• kinnisvara hooldusteenus
• kinnisvara hooldusteenuse
kirjeldus

Tallinn 2002

9
• eluasemekorralduse
problemaatika
• ehitus- ja kinnisvaraturg
• omandisuhted
eluasemekorralduses
• riigi osa eluasemekorralduses
• eluasemekorralduse aspekte
• ükski lahend pole ainuõige

Tallinn 1998

10
• professionaalsuse arendamine
elamusektori korrashoiu
korraldamisel balti riikides
• kinnisvara korrashoiu
strateegia määratlemine
• kinnisvara korrashoiu
hankeprotsess
• kinnisvara korrashoiu tagamise
tegevuste Eesti standardi
struktuuri kirjeldus

Tallinn 2004

11
• kinnisvara korrashoid
• eluhoonete renoveerimise
üldistatud aluste ja korralduse
põhimõtted ja soovitused
omanikule

Tallinn 2003

12
• kinnisvara ja
kinnisvarakeskkond
• organisatsiooniõpetus
• ühiskonna mõjud
kinnisvarakeskkonnale
• kinnisvarahaldamine ja
informatsioon
• kinnisvara korrashoiu
lõputu protsess

Tallinn 2003
13
• kinnisvara korrashoid
• korterelamute korrashoid ja
renoveerimine
• kinnisvara korrashoiu
professionaalsusest
• EKHHL poolt lugejale
soovitatavad materjalid

Tallinn 2004
Tallinn 2007

14
1. kinnisvara ajaloost
Eestis
2. tulevasele
maaomanikule
3. kinnisvaraökonoomika
algõpetus

Tallinn 1999

15
• hooldusraamatu
vajalikkusest
• hooldusraamatu ülesehitus
ja koostamine
• hooldusraamatu kasutusele
võtmisega seonduvad
soovitused
• hooldusraamatu
koostamisjuhend

Tallinn 2001

16
• näidisobjekti
hooldusraamatus
kasutatud hooldustööde
liigiti
• hooldusraamatu sisu
• korteri kasutusjuhend
• poolte ülesanded ja
vastutus hooldusraamatu
koostamisel

Tallinn 1998

17
• tehnosüsteemide eluea
jälgimine
• eluea äritegevus ja
tehnosüsteemid
• hoone energiatarbimise
arvutus
• eluea kuluarvutus – LCC
• eluea hinnang – LCA
• toimimine ja ökoloogilisus
• keskkonnakirjeldus

Tallinn 2003
18
• Eesti avaliku sektori kinnisvarapoliitika kujundamise
lähtepunktid
• avaliku sektori kinnisvarapoliitika olemus ja
ülesanded
• Eesti avaliku sektori kinnisvara arendamise ja
korrashoiu probleemid
• avaliku sektori kinnisvaramajanduse tervikliku
süsteemi loomine Eestis
• Riigi Kinnisvara ASi olukord ja probleemid

Tartu Ülikool 2006

19
• kinnisvaraõpik 2

• kinnisvaraturul osalejad
• kinnisvara müügi- ja
ostuprotsess
• kinnisvaratehingu riskid
• kinnisvara reklaam
• kinnisvara erialaliidud
• kinnisvaraturust ja selle
jaotusest

Tallinn 2007

20
kinnisvarakäsiraamat
• kinnisvara ostmine
• kinnisvara müük
• kinnisvara üürimine ja rentimine
• kinnisvara ja laenud
• kinnisvara valdkonda reguleeriv
õiguslik keskkond
• kinnisvara ja maksud
• kinnisvara haldamine ja hooldamine
• kinnisvara ja kindlustus
• lepingute näidised

2007
21
• hoolduse lähtekohad ja alused
– kinnisvara korrashoiu ja hoolduse põhimõisted
– korrashoiust ja hooldamisest
– hoolduse eesmärgid ja koostöö
– standard EVS 807:2004 ja EL hooldusala standardid
• hoolduse valdkonnad ja spetsialistide
soovitused
• hoolduse dokumendid, tüüpvormid ja viited
Tallinn 2008 22
• lisaks seadusandlus ja standardid...

23
vajalikud seadused
– põhiseadus
– tsiviilseadustiku üldosa seadus
– asjaõigusseadus
– võlaõigusseadus
– planeerimisseadus
– ehitusseadus
– korteriomandiseadus
– ...
seadused on kohustuslikud täitmiseks!

24
standard
• ...on konsensuse alusel koostatud ja
tunnustatud asutuse poolt vastuvõetud
dokument
– reeglid, juhised ja omadused tegevuste või nende
tulemuste kohta
– üldiseks ja korduvaks kasutamiseks
– on suunatud korrastatuse saavutamisele antud
kontekstis
• rahvuslikud EVS
• Euroopa EN CEN
• rahvusvahelised ISO

25
• standart

26
• standardimine on innovatsioon!
– eesmärk vähendada raiskamist
– ei pea ratast uuesti leiutama!

27
• Standard käesoleva seaduse tähenduses on
üldiseks ja korduvaks kasutamiseks
standardiorganisatsiooni poolt vastuvõetud
dokument, mis sisaldab tehnilist kirjeldust
või juhiseid tegevuse või selle tulemuse
kohta ning mille kasutamine on vabatahtlik.
• Tehniline kirjeldus käesoleva seaduse
tähenduses on toote või teenuse omaduste
loetelu, samuti neid omadusi mõjutavate
protsesside ja tootmismeetodite kirjeldus.
TEHNILISE NORMI JA STANDARDI SEADUS
28
ajalugu
– EVS 807:2001
– EVS 807:2004
– prEVS 807:2010
• mis ajendas ja on
ajendanud
kinnisvara
korrashoidu
standardima
29
inim-mõtlemise loogika
– kui tahame jõuda tulemuseni, tuleb
kirjeldada üksiktegevusi
– üksiktegevuste mõistlik kombineerimine
tagab eesmärgile jõudmise

• eesmärk – korras(-)olek
• tegevused – korrashoiu tegevused

30
 eesmärgid
• omanike teavitamine
• kinnisvara eluea pikendamine
• vähendada toimehälbeid
• korrashoiu personali töökorralduse parendamine
• mõistlike töömeetodite valik
• vähendada ohte ja riske
• parendada esteetilist väljanägemist
• tagada võimalus analüüsida kulusid
• energiasäästu arvestamine
• säästlikkus keskkonnas

31
• õigusaktid koormavad ehitise
(kinnisvara) omanikku
• omanik peab tagama oma vara
korrasoleku
• tagamine ei tähenda ise tegemist
• tagamiseks on vaja teada, mida
tuleb teha

32
traditsiooniliselt
– standard EVS 807:20XX on suunatud kinnisvara
omanikule
– vaid teadlik omanik on võimeline tegutsema
ratsionaalselt ja mõistuspäraselt
• optimaalsusest on asi kaugel!
– see on eeldus ka kvaliteetsele tulemusele

33
standardi kasutajad

– kinnisvara omanikud
– ehitiste projekteerijad
– ehitusettevõtjad
– korrashoidjad
– kinnisvara kasutajad
– hindajad, maaklerid; ostjad-müüjad
– avalik sektor

34
• lisaks

35
EVS 875:200X – Vara hindamine
1 hindamise üldised alused

2 varade liigid

3 väärtuse liigid

4 hindamise head tavad ja hindamistulemuse esitamine

5 hindamise finantsaruandluse eesmärgid

6 hindamine laenamise eesmärgil

7 hinnangu läbivaatus

8 kulumeetod

9 tulumeetod

10 objekti ülevaatus ja andmete kogumine

36
• see fail ‘läheb’ võrku ‘üles’

37
• aga nüüd algab tegelik loeng...

38