Uredba o procjeni vrijednosti

nekretnina
i
pripadni pravilnik
Mr. sc. eljko Uhlir, zamjenik ministrice
Zagreb, rujan 2014.

OPIS STANJA
do sada u RH nije postojao propis koji bi regulirao
podruje procjene vrijednosti nekretnina,
pravna nesigurnost za vlasnike i investitore,
procjenitelji ne mogu obavljati svoj posao
profesionalno kada ne postoji regulacija procesa,
ne postoji (nije dostupna) kvalitetna baza
podataka za procjene.
ZAKLJUNO:
neodrivo stanje koje pogoduje opoj
nesigurnosti i manipulaciji u prometu
nekretnina
2

PROMJENA STANJA
zakonska osnova za donoenje Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN
74/14) i pripadnog pravilnika (NN 79/14) sadrana je u l. 196. st. 6. Zakona o
prostornom ureenju (NN 153/2013)
Europski Parlament je u sijenju 2014. god. usvojio Mortgage Credit Directive,
kojom se u uvodnom dijelu trai od zemalja lanica da donesu nacionalne propise
za procjene vrijednosti nekretnina koji bi bili usklaeni s meunarodnim
standardima o procjenama
teoretske osnove Uredbe:

Baugesetzbuch - 2011 (BauGB),

Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV),
European Valuation Standards 2012 (EVS),
International Valuation Standards 2010 (IVS).

u konanici, planira se zakonski osnaiti odredbe bitne za sustav procjenjivanja

CILJEVI
zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama vrijednosti
nekretnina:
SUSTAV PROCJENJIVANJA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINA

PROCJENITE
LJI

METODE

PODACI

uz definiranje osnovnih pojmova postaviti okvir za izradu procjena

ime bi one bile profesionalno izraene, uzimajui u obzir sve
raspoloive dokaze kako bi rezultat bio odriv i nakon provjere;
propisati metode i procedure na nain kako je to odreeno u
standardima i propisima zemalja EU, ime bi domai procjenitelji i
naruitelji procjena stekli osnovu za pravno sigurne, objektivne i
meunarodno priznate procjene;
kroz prikupljanje i evaluaciju podataka, omoguiti kvalitetan
pregled kretanja cijena i drugih parametara u prometu nekretnina.

I. OPE ODREDBE
Ovom Uredbom ureuje se nain procjene vrijednosti nekretnina,
nain prikupljanja podataka i njihova evaluacija za sve nekretnine u
Republici Hrvatskoj neovisno u ijem su vlasnitvu, osim ako
posebnim zakonom nije propisano drukije (l. 1. Uredbe).
Ova Uredba primjenjuje se prilikom procjene vrijednosti nekretnina,
njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava
na nekretninama (l. 2. st. 1. Uredbe).
Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak trinog
vrednovanja prema zadacima naruitelja uz primjenu odredbi ove
Uredbe i pravilnika kojim se razrauju metode procjena nekretnina (u
daljnjem tekstu: pravilnik) koji provode ovlateni sudski vjetaci za
procjenu nekretnina i ovlateni sudski procjenitelji, ija ovlatenja
proizlaze iz posebnih propisa kojima se ureuje rad sudova i postupci
izvlatenja. (l. 2. st. 2. Uredbe).

II. OPI NAINI PROCJENE VRIJEDNOSTI

NEKRETNINA
Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine:
Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je trina vrijednost
nekretnine koja se utvruje prema propisanim metodama (l. 4. st. 1.
Uredbe).

Trina vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi

nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, izmeu
voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po trinim
uvjetima nakon prikladnog oglaavanja, pri emu je svaka stranka
postupila upueno, razborito i bez prisile (l. 3. st. 1. pods. 41. Uredbe).
Definicija meunarodnih standarda (EVS i IVS)
Direktiva o visini kapitala banaka 2006/48/EC, (Basel II) u pravnoj steevini EU
Kljuno - objektivni koncept s dvije stranke

Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebno je

detaljno obrazloiti
6

Metode za procjenu vrijednosti nekretnina:

Poredbena metoda
Prihodovna metoda
propisane metode (l. 6.
Uredbe)

Trokovna metoda
U sluaju posebnih znaajnih obiljeja procjenjivane
nekretnine za koja ne postoje prikladni podaci koji
omoguuju jednoznanu procjenu vrijednosti nekretnine
prema metodama koje propisuje ova Uredba, za potporu i
provjeru rezultata primijenjene metode iz ove Uredbe
dozvoljeno je koritenje drugih metoda i postupaka ija je
osnovica za procjenu nekretnina trina vrijednost (l. 6. st.
6. Uredbe).
Izraun vrijednosti nekretnina kao prosjeka rezultata po
nekoliko metoda ili ponderiranjem rezultata protivan je ovoj
Uredbi, te se takav izraun nee uzeti u obzir (l. 6. st. 7.

III. POSEBNI NAINI PROCJENA NEKRETNINA

Nain procjene vrijednosti prava graenja
Nain procjene vrijednosti prava slunosti
Nain procjene vrijednosti prava stanovanja i prava
plodouivanja
Vrijednost naknade za prekoraenje mee graenjem
Procjene vrijednosti za povrine javne namjene
Procjene naknade za izvlatene nekretnine
(uz primjenu naela prethodnog uinka, procjena za gubitak prava, za posljedine
gubitke i dobitke)

Procjene vrijednosti nekretnina u ovrnim postupcima

Odnos izmeu Uredbe i Pravilnika

POSEBNI NAINI

OPI NAINI
PROCJENE
VRIJEDNOSTI
NEKRETNINA
(PRAVILNIK)
PROPISANE METODE:
1. POREDBENA,
2. PRIHODOVNA I
3. TROKOVNA.

IZVOENJE NUNIH
REZULTAT:
PODATAKA:
TRINA
4. KAMATNIH STOPA NA
VRIJEDNOST
NEKRETNINE,
NEKRETNINE I
5. KOEFICIIJENATA ZA
NUNI
PRILAGODBU,
PODATCI
6. INDEKSNIH NIZOVA,
7. KOEFICIJENATA ZA
PRERAUNAVANJE I
8. POREDBENIH
POKAZATELJA.
. KOEFICIJENTI KORISNE
VRIJEDNOSTI POVRINA
. KAKVOA NEKRETNINA
. UTJECAJ BUKE I
ZAGAENJA ZRAKA
. OVK I OOVK

PROCJENE
VRIJEDNOSTI
NEKRETNINA (UREDBA)
TRINA VRIJEDNOST
NEKRETNINE I NUNI
PODATCI
ULAZNI PODATCI ZA
PROCJENU VRIJEDNOSTI:
1. PRAVA GRAENJA
2. OSOBNIH I STVARNIH
SLUNOSTI,
3. NEKRETNINA OPTERENIH
PRAVOM GRAENJA ILI
SLUNOSTIMA,
4. POVRINA JAVNE
NAMJENE,
5. NAKNADE ZA IZVLATENE
NEKRETNINE,
6. NAKNADE ZA
USTANOVLJENJE
SLUNOSTI,
7. NAKNADE ZA
USTANOVLJENJE ZAKUPA,
8. U OVRNIM POSTUPCIMA.

IV. PODACI ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI

NEKRETNINA
Pribavljanje podataka
- JL(R)S, posrednici u prometu nekretnina, zemljinoknjini
odjeli

Izdavanje podataka
- uz uvaavanje odredbi Zakona o zatiti osobnih podataka

Evaluacija podataka

10


Plan priblinih vrijednosti zemljita i orijentacijske
vrijednosti zemljita

11

 Informatiki sustav za podrku procjenama

vrijednosti nekretnina

12

REKAPITULACIJA
Zakonodavno postaviti tri temeljna stupa u procjenama
vrijednosti nekretnina:
PROCJENITELJI
METODE
PODACI

i time postaviti okvir za izradu procjena ime bi one bile

profesionalno izraene, uzimajui u obzir sve raspoloive
dokaze kako bi rezultat bio odriv i nakon provjere,
te kako bi domai procjenitelji i naruitelji procjena stekli
osnovu za pravno sigurne, objektivne i meunarodno
priznate procjene.
13

Zahvaljujem na panji