Procjena Uspostave Nužnog Prolaza Bjelovar

CISSA EXPERT j.d.o.o.
Kružna 50, 10 000 Zagreb , MB: 04560175, OIB: 63739500232

Žiro račun: Erste Bank d.d. , IBAN: HR3624020061100786517
Telefon : +385 (01) 301 04 08, Mobitel: +385 (098) 418 218
ELABORAT PROCJENE VRIJEDNOSTI JEDNOKRATNE NAKNADE ZA

OSNIVANJE PRAVA SLUŽNOSTI NUŽNOG PROLAZA
NARUČITELJ : Republika Hrvatska, Općinski sud u Bjelovaru, Ulica

Josipa Jelačića br.3, Bjelovar
VRSTA ELABORATA : Elaborat procjene vrijednosti jednokratne naknade za

osnivanje služnosti nužnog prolaza
PREDMET POSLOVNI BROJ : R1-193/2015
SUDAC U PREDMETU : Sanjin Milošević
POVLASNE NEKRETNINE : K.č.br. 2802/17, k.č.br. 2802/18, k.č.br. 2802/3 i

k.č.br. 2802/6, sve k.o. Bjelovar
VLASNIK POVLASNIH Igor Habalija, Bjelovar, Matice Hrvatske 29,

NEKRETNINA : OIB:18140838405
POSLUŽNA NERETNINA : k.č.br. 2638/1, k.o. Bjelovar
VLASNIK POSLUŽNE Prva osnovna škola Bjelovar, Željka Sabola 14, OIB:
NEKRETNINE : 20465040737
DATUM VREDNOVANJA : 13. lipnja 2017
DATUM PROCJENE : 13. lipnja 2017
TEČAJ NA DAN PROCJENE : 1 € = 7,408203 Kn
PROCJENU IZRADIO : Zdenko Čiček, Stalni sudski vještak za graditeljstvo i

procjenu vrijednosti nekretnina
Stalni sudski vještak Županijskog suda u Zagrebu Zdenko Čiček, inž. građ. OIB:29589595153 1
Imenovan rješenjem br. 4 Su – 676/17 od 20. Ožujka 2017 ( 4-to reimenovanje )
1. SAŽETAK PROCJENE
Nekretnina: Građevinsko zemljište k.č.br. 2638/1, k.o. Bjelovar
Adresa: Ul. Željka Sabola 14, Bjelovar
Vlasništvo : Prema z.k.ul.br. 5375, k.o. Grad Bjelovar
Opći podaci
Vrsta vlasništva: I. osnovna škola Bjelovar, Željka Sabola 14, Bjelovar
Svrha procjenjivanja: Procjena vrijednosti naknade za osnivanje nužnog prolaza
Pretpostavka procjenjivanja: Procjena vrijednosti zemljišta radi osnivanja prava nužnog

prolaza
Datum procjenjivanja: 13. lipnja 2017
Infrastrukura: Potpuna komunalna infrastruktura
Namjena: građevinska parcela – škola i dvorište
Pokazatelji vrijednosti
Poštena vrijednost jednokratne naknade za uspostavu nužnog prolaza na poslužnoj
nekretnini, kako je gore opisano, na dan 13. lipnj 2017 godine, predstavljena jediničnim
zaokruženim iznosom od
23.455,00 Kn ili 3.166,00 EUR
Tečaj primijenjen u procjeni 1 € = 7,408203 KN ( 13.06.2017)
Stalni sudski vještak Županijskog suda u Zagrebu Zdenko Čiček, inž. građ. OIB:29589595153
Imenovan rješenjem br. 4 Su - 246/13 od 18.veljače 2013, dopuna imenovanja 29. 12. 2014
2
I Z V J E Š T A J
3
1. UVODNE INFORMACIJE
1.1. Opisne informacije
Temeljem Rješenja Općinskog suda u Bjelovaru, koje je sudac pojedinac Sanjin Milošević
donio u pravnoj stvari predlagatelja Igora Habalije iz Bjelovara, Matice Hrvatske 26, OIB:
18140838405, zastupanog po punomoćniku Predragu Labanu, odvjetniku iz Bjelovara, protiv
protustranke I. osnovne škole Bjelovar, Željka Sabola 14, Bjelovar, OIB:20465040737,
zastupane po punomoćniku Jugoslavu Puranu, odvjetniku iz Bjelovara, radi osnivanja
nužnog prolaza , potpisani vještak preuzeo je obvezu izrade procjenidbenog elaborata u
svrhu utvrđivanja visine jednokratne naknade za osnivanje nužnog prolaza na asfaltiranom
dijelu nekretnine protustranke u širini 4,85 m, te u dužini od 68 m.
Prema GUP-u grada Bjelovara, predmetna nekretnina nalazi se u zoni stambene izgradnje,
građevinsko područje naselja oznake S, dok je dio parcele na kojem se planira osnovati nužni
prilaz označen kao površina bez namjene.
Kao dan vrednovanja procjene nekretnine određen je 13. lipnja 2017. koji je isti kao i dan
kakvoće (stanja) nekretnine koje je mjerodavno za procjenu. Prilikom procjene vrijednosti
nekretnine, za preračunavanje vrijednosti primijenjen je srednji tečaj HNB-a od 13.
lipnja 2017. koji je iznosio 1 EUR = 7, 408203 Kn. U izraženoj vrijednosti nisu uključeni
porezi na promet nekretnina.
Preuzeta obaveza predpostavlja izradu procjenidbenog elaborata temeljem pregleda
predočene dokumentacije u spisu predmeta R1-193/2015, dostavljene od strane
Općinskog suda u Bjelovaru, po sudcu pojedincu toga suda Sanjinu Miloševiću.
Ovom procjenom vrijednosti utvrđuje se:
VISINA JEDNOKRATNE NAKNADE za osnivanje nužnog prolaza na asfaltiranom

dijelu parcele k.č.br. 2638/1, k.o. Bjelovar, širine 4,85 m, dužine 68,00 m, ukupne
površine 329,80 m2.
4
2. 1. M E T O D A P R O C J E N E
Odabir metode procjene
Metoda procjene temeljena je na Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN

78/15), i Pravilniku o procjeni nekretnina (NN105/15)
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina na temelju Zakona koriste se sljedeće propisane

metode: poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda ( članak 23).
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće

običaje u uobičajenom poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u
odnosu na raspoložive podatke
Predmet procjene vrijednosti nekretnina
Članak 2.
(1) Predmet procjene vrijednosti nekretnina može biti katastarska čestica uključujući sve
ono što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje te se koristi
na uobičajeni način.
(2) Katastarska čestica iz stavka 1. ovoga članka prema svome oblikovanju može biti:
1. pojedinačna nekretnina koja je oblikovana na temelju prostornog plana i/ili izvršnog akta
kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice (neizgrađena ili izgrađena građevna
čestica) i
2. pojedinačna nekretnina koja nije oblikovana na temelju prostornog plana i/ili izvršnog
akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice.
(3) Katastarska čestica iz stavka 1. ovoga članka može biti i nesamostalno iskoristiva
djelomična površina ili samostalno iskoristiva djelomična površina koja nije nužna za
redovito korištenje građevina.
(4) Neizgrađena građevna čestica je pojedinačna nekretnina, oblikovana na temelju
prostornog plana i/ili izvršnog akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice, koja
uključuje i sve ono što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod
nje.
(5) Izgrađena građevna čestica je pojedinačna nekretnina, oblikovana na temelju
prostornog plana i/ili izvršnog akta kojim se određuje oblik i veličina građevne čestice, koja
uključuje sve ono što je na njezinoj površini, iznad nje ili ispod nje izgrađeno, a
namijenjeno je da tamo trajno ostane ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj
nadograđeno ili na bilo koji drugi način s njom trajno povezano te je njen dio dok se od nje
ne odvoji. Nisu dijelovi građevne čestice one građevine i drugo što je s njom povezano
samo radi neke privremene namjene.
(6) Predmet procjene vrijednosti mogu biti pojedinačna stvarna prava koja su
povezana s vlasništvom nekretnine kao što su pravo građenja i pravo služnosti,
obveznopravni odnosi zakupa i najma, prava koja proizlaze iz posebnih propisa iz
područja prostornog planiranja, zaštite okoliša, zaštite prirode, zaštite spomenika
kulture, energetike, rudarstva, vodnog gospodarstva, šumarstva i poljoprivrede.
5
Općenito o stanju nekretnine
Članak 8.
(1) Obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine treba procijeniti na temelju stvarnih
tehničko-fizikalnih vrijednosti u relacijama s vrijednostima koje su utemeljene na
gospodarenju nekretninom po načelu dobrog gospodara.
(2) Ako se radi o obilježjima čiji utjecaj prelazi granice kompetencija ovlaštenog sudskog
vještaka ili ovlaštenog sudskog procjenitelja, potrebno je u okviru izrade procjembenog
elaborata uključiti specijaliziranog stručnjaka za pojedina pitanja, posebno kod utjecaja
onečišćenja i emisija, utjecaja postojećih nasada ili utjecaja na biotope.
(3) Kod izrade procjene vrijednosti nekretnina pored kategorije zemljišta posebno se uzima
u obzir jesu li zemljišta na dan kakvoće:
1. mogla biti privedena građevinskom ili drugom korištenju uz trošak koji je značajno iznad
uobičajenog na temelju njihovog ranijeg korištenja
2. javne namjene
3. određena za postav postrojenja za istraživanje, razvoj ili korištenje obnovljivih izvora
energije
4. u području zaštićenom temeljem posebnog propisa kojim se uređuje zaštita prirode
5. unutar prostornih međa kulturnog dobra temeljem posebnih propisa.
(4) Za procjenu vrijednosti služnosti puta u slučaju da okrnjenosti ne umanjuju

mjeru korištenja cijele nekretnine, primjenjivat će se koeficijenti iz tablice u Prilogu
2. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, kojima se izračunava umanjenje vrijednosti
prostora za izvršavanje služnosti puta na poslužnoj nekretnini (pojasa) od strane
vlasnika povlasne nekretnine na temelju sadržaja ovlaštenja.
(5) Za procjenu vrijednosti služnosti vodova u slučaju da okrnjenosti ne umanjuju mjeru

korištenja cijele nekretnine, primjenjivat će se koeficijenti iz tablice u Prilogu 3. koja je
sastavni dio ovoga Pravilnika, kojima se izračunava umanjenje vrijednosti prostora za
izvršavanje služnosti vodova na poslužnoj nekretnini (pojasa) od strane nositelja
predmetne osobne služnosti.
Koeficijenti za preračunavanje
Članak 27.
(1) Koeficijenti za preračunavanje koji su propisani u prilogu ovoga Pravilnika su:

koeficijenti različite mjere građevinskog korištenja, koeficijenti za preračunavanje
arondacijskih površina, koeficijenti za preračunavanje služnosti puta, koeficijenti za
preračunavanje služnosti vodova.
(2) Za potrebe procjene vrijednosti nekretnina mogu se izvesti i drugi koeficijenti za

preračunavanje razlika u vrijednosti drugih obilježja istovrsnih nekretnina.
6
Izrada procjembenog elaborata za procjenu naknade za izvlaštene nekretnine
Članak 69.
(1) U slučaju da se procjembeni elaborat izrađuje za procjenu vrijednosti naknade za
potpuno izvlaštenu nekretninu, za procjenu naknade za ustanovljenje zakupa i za procjenu
naknade za ustanovljenje služnosti, za svaku katastarsku česticu odnosno nekretninu
izradit će se zasebni procjembeni elaborat.
PRILOG 2.
KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE VRIJEDNOST SLUŽNOSTI PUTA
Vrijednost služnosti puta računa se prema sljedećoj jednadžbi:
gdje je:
B – utvrđeni iznos naknade (renta)
R – godišnji obrok (anuitet)
p – kamatna stopa na nekretnine
q = 1+p/100
KOEFICIJENTI ZA KOEFICIJENTI ZA
PRERAČUNAVANJE PRERAČUNAVANJE
u zoni stambene namjene u zoni M – pretežito posl.
OPIS PRAVA (planske oznake S) i namjene (M2) te u ostalim
mješovite – pretežito zonama namijenjenih
stambene namjene (planske gospodarskim aktivnostima
oznake M1) (planske oznake G, K, I)
Koeficijent
Sadržaj Stupanj Postotak Koeficijent za Postotak za
Vrsta služnosti puta
ovlaštenja okrnjenosti umanjenja preračunavanje umanjenja preračunava
nje
Hodati tom Ne postoji
stazom te tako uopće ili je
Pravo staze tuda k sebi slabog 10-30 0,10-0,30 10-20 0,10-0,20
puštati druge intenziteta i
ljude opsega
Voziti se po
poslužnoj
nekretnini
Pravo Umjerenog je
jednom ili
kolnika(obuhvaća i intenziteta i 30-70 0,30-0,70 20-55 0,20-0,55
više zaprega,
pravo staze) opsega
motornim
vozilom i
biciklom
Parkirati
Pravo prometa u motorna
Snažnog je
mirovanju(obuhvaća i vozila i
pravo staze i pravo bicikle na
intenziteta i 70-80 0,70-0,80 55-80 0,55-0,80
opsega
kolnika) poslužnoj
nekretnini
7
Procjena vrijednosti nekretnine troškovnom metodom
Metoda procjene temeljena je na Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN

78/15), i Pravilniku o procjeni nekretnina (NN105/15)
Osnova proračuna je ploština površine nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te

jedinična cijena 1 m2 korisne površine iste.
(1) Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod
novih građevina koje su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti
troškova gradnje budućim prihodima od najma ili zakupa nekretnine.
(2) Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno
intenzivno održavanje i koje zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako
troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti nakon odbitka troškova navedenih radova,
kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.
(3) Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje,
umanjenje vrijednosti zbog starosti, nedostatci i štete na građevini kao i druge okolnosti
koje su od utjecaja na vrijednost.
2.2. Obrazloženje za odabir metode
Prilikom izrade ovog procjembenog elaborata korištena je Troškovna metoda za procjenu

vrijednosti jednokratne naknade za osnivanje prava nužnog prolaza, a sve u skladu s
Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilnikom o procjeni nekretnina
(NN 105/15).
2.3. PRIKAZ OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA
Nakon vrhunca u cijenama i količini transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj koji je

zabilježen u periodu 2008-2009, cijene nekretnina, a posebno utrživost, su zabilježili
osjetni pad budući da ponuda uvelike nadmašuje potražnju.
Uslijed nekretninske i financijske krize koja je uslijedila potražnja od domaćih ali i stranih
kupaca je na vrlo niskoj razini i to ponajviše zbog niske likvidnosti na tržištu ali i
višegodišnjeg pada BDP-a u RH. Iz tog razloga domaći kupci imaju sve manje
raspoloživog iznosa za kupnju i investiranje. Također zbog neizvjesnosti oko oporavka
domaće ekonomije te zbog općeg dojma da nije dobro ulagati u nekretnine domaći kupci
nisu skloni ulaganjima što posljedično rezultira smanjenom potražnjom za nekretninama i
padom cijena.
Strani kupci nekretnina u RH, koji uglavnom dolaze iz zemalja EU, prošli su kroz
ekonomsku krizu u svojim domicilnim ekonomijama koje su se u međuvremenu uglavnom
oporavile no to nije imalo bitniji utjecaj na prodaju nekretnina u RH te povećanje potražnje
po tom osnovu još uvijek nije zabilježen tako da oni nemaju bitniji utjecaj na kretanje cijena
nekretnina. Kad se i pojavljuju kao kupci to je uglavnom na tržišno vrlo atraktivnim
područjima i atraktivnim nekretninama.
8
Prilikom izrade ovog procjembenog elaborata primjenjivale su se odgovarajuće
odredbe i smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i
normativa i to kako slijedi:
 Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN broj: 78/15)

 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN broj: 105/15)
 Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina, Vladimir Krtalić, Zagreb, svibanj
2007
 HRN ISO 9836:2002 Standardi za svojstva zgrada - definiranje i proračun površina i
prostora
 Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00,
73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14)
 Zakon o zemljišnim knjigama (NN broj: 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04,
107/07, 152/08, 126/10 i 55/13)
 Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN broj: 36/95, 70/97, 128/99, 57/00, 129/00,
59/01, 82/04, 178/04, 38/09, 79/09, 153/09, 49/11, 84/11, 90/11, 144/12, 94/13,
153/13 i 147/14)
 Zakon o prostornom uređenju (NN broj: 153/13)
 Zakon o gradnji (NN broj: 153/13)
 Zakon o posredovanju u prometu nekretnina(NN broj: 107/07, 144/12 i 14/14)
 HNORM U.C2.100 Površine i zapremine zgrada
 Uredba o visini vodnoga doprinosa (NN broj: 78/10, 76/11, 19/12, 151/13 i 107/14)
 Važeće odluke u vezi komunalnog opremanja građevinskog zemljišta i iznosa
troškova komunalne infrastrukture
 Podaci o prometnoj vrijednosti prikupljeni od agencija za promet nekretninama, te
podaci prikupljeni od Porezne uprave
 Priopćenje Državnog zavoda za statistiku republike Hrvatske „Indeks građevinskih
radova“
9
 Podatak Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva o
utvrđivanju etalonske vrijednosti građenja (NN broj: 53/08)
 Prostorno planska dokumentacija grada Bjelovara
JAVNO DOSTUPNI PODACI

- Državna geodetska uprava DGU
http://ww.katastar.hr/dgu/, http://www.geoportal.dgu.hr/#/,
- Ministarstvo pravosuđa – „e-Pravosuđe“
http://e-izvadak.pravosuđe.hr/pretraga zk.ulozaka.htm,
- Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja
https://nekretnine.mgipu.hr/
- Eurostat House price indeks
http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=prc_hpi_q&lang=en
2.1.2. Dokaz vlasništva
Kao dokaz vlasništva nad predmetnom nekretninom, procjenitelj je uzeo kopiju

zemljišnoknjižnog uložaka br. 5375, s Općinskog suda u Bjelovaru, Zemljišnoknjižni odjel
Bjelovar, K.O. Grad Bjelovar
2.1.3. Komentar legaliteta
U zemljišnoknjižnom izvatku nema zabilježbi odnosnih na legalitet odnosnih na

predmetnu parcelu.
IDENTIFIKACIJA NEKRETNINA
Predlagatelj osnivanja nužnog prolaza je Igor Habalija, vlasnik nekretnina upisanih u

z.k.ul.br. 4016, k.o. Grad Bjelovar, a radi se o z.k.č.br. 845/3, oranica površine 36 m2,
z.k.č.br. 847, voćnjak u ul.M.Bogovića površine 318 m2, z.k.č.br. 484/1, voćnjak u
ul.M.Bogovića površine 3.145 m2 i z.k.č.br. 484/3, oranica površine 30 m2, sve k.o. Grad
Bjelovar.
Protustranka je I. osnovna škola Bjelovar, vlasnik nekretnina upisanih u z.k.ul.br. 5375,

k.o. Grad Bjelovar i to : z.k.č.br. 858/1 u ulici Željka Sabola i to dvorište površine 13.859
m2, školska zgrada, Željka Sabola br.14, Bjelovar, površine 4.531 m2 pomoćna zgrada
površine 47 m2, podzemno skladište površine 643 m2 i dizalo za invalidnu djecu površine
7 m2.
Predlagatelj osnvanja nužnog prolaza izjavljuje da nema javnog puta so njegovih

nekretnina, te da se prolazom preko nekretnina protustranke služi već više od 20 godina,
te predlaže da se zaključi sporazum o otvaranju nužnog prolaza preko dijela nekretnine
protustranke, koju u naravi čini asfaltirana površina širine 4,85 m u dužini od 68 m.
10
Ovosudskim nalogom provedena je identifikacija nekretnina po ovlaštenom sudskom
vještaku za geodeziju Damiru Mlinariću, dipl.inž.geod., V. Lisinskog 4, Bjelovar, koji u
svom nalazu konstatira da je izvršio identifikaciju nekretnina, te ih taksativno navodi, kao i
da je na očevidu na terenu izvršio tahimetrijske izmjere i utvrdio da se na istočnom dijelu
poslužne nekretnine nalazi asfaltirani dio i to neposredno uz istočnu među, koja je
ograđena žičanom ogradom.
Uz ogradu se nalazi nogostup preko kojeg je na dva mjesta vidljiv ulaz na nekretnine uz
istočnu među. Uz navedeni nogostup nalaze se parkirna mjesta za automobile, te kolnik
koji je omeđen rubnjacima.
Na dijelu nogostupa gdje počinju povlasne nekretnine, vidljiv je prolaz preko istog, a što
predstavljaju iže postavljen i rubnjaci. Širina asfaltiranog dijela puta poslužne nekretnine u
naravi ceste, na koji se ulazi iz ulice Vlatka Mačeka iznosi 4,85 m, a isti se nakon 35 m
proširuje, što je vidljivo na skici izmjere ( u prilogu spisa list 25 i 26). Udaljenost od ul. V.
Mačeka do vidljivog ulaza na povlasne nekretnine je 68 m.
Skeniran askica izmjere s prikazom asfaltiranog dijela puta do povlasnih nekretnina
IMOVINSKO PRAVNO STANJE
Predmetom ove procjene je poslužna nekrenina prema ovosudskom rješenju, dok se

vrijednost i stanje poslužnih nekretnina neće elaboriratu ovim vještvom. Prema gore
navedenom slijedi :
11
Zemljište koje je predmet ove procjene nalaze se na zemljišno-knjižnoj čestici :
1. Z.k.č.br. 858/1, k.o. Grad Bjelovar , površine 19.087 m2

U zemljišnoknjižnom ulošku broj 5375, k.o. Grad Bjelovar, upisano je u :
Posjedovnici „A“, PRVI ODJELJAK pod rednim brojem 1
1. Z.k.č.br. 858/1, U ULICI ŽELJKA SABOLA površina 19.087 m2

DVORIŠTE 13.859 m2
ŠKOLA BR. 14 4.531 m2
POMOĆNA ZGRADA 47 m2
PODZEMNO SKLADIŠTE 643 m2
LIFT ZA INVALIDNU DJECU 7 m2
UKUPNO : 19.087 m2
u Vlastovnici „B“, upisano je vlasništvo

vlasnički dio 1/1
PRVA OSNOVNA ŠKOLA BJELOVAR, BJELOVAR, ŽELJKA SABOLA 14

U Teretovnici „C“ nema upisanih tereta
U posjedovnom listu broj 6385, k.o. Bjelovar, pod upisano je :
Udio Prezime i ime odnosno tvrtka ili naziv, prebivalište odnosno sjedište OIB
upisane osobe
1/1 OSNOVANA ŠKOLA I. BJELOVAR, ŽELJKO SABOL 14,

(VLASNIK)
U podacima o katastarskim česticama upisana je katastarska čestica

Broj kat. Adresa katastar. čestice Površina
čestice (Naziv, ulice, trga i sl.) stavke m2
19.087
PODZEMNO SKLONIŠTE, UL.Ž,SABOLA 643
2638/1 POMOĆNA ZGRADA GR.BR.858/1 47
ŠKOLA, I. OSNOV. ŠKOLA 4.531
LIFT ZA INVAL. DJECU 7
DVORIŠTE 13.859
Ukupna površina katastarskih čestica 19.087
Iz gore navedenog razvidno je da su površine u zemljišnoj knjizi i katastarskom

operatu JESU usklađene .
12
2.1.4. Tehnički opis
Predmetna nekretnina građevinska parcela, prema GUP-u grada Bjelovara, uvrštena je u

izgrađeni dio građeviskog područja naselja, namjene D1- društvene namjene, osnovna
škola u dijelu parcele tlocrtne površine građevine osnovne škole, dok je preostali dio
parcele označen kao građevinska parcela namjena stanovanja, a dio parcele na kojem je
prema skici izmjere asfaltirani dio puta označen kao zemljište bez namjene, odnosno
poljoprivredo zemljište..
Okolne parcele koje graniče s predmetnom parcelom su stambene namjene, a dio je
označen kao zelena površina Z1 - park
OSNOVNE KARAKTERISTIKE PREDMETNE PARCELE :
Namjena površina s prikazom površine izdvojene iz građevinskog dijela naselja
Način gradnje na kojem je površina izdvojena iz građevinskog dijela naselja

označena kao površina načina izgradnje SG2 – stambena gradnja tip 2.
13
Ono što je važno za utvrđivanje vrijednosti visine naknade za osnivanje nužnog prolaza jest
činjenica da je predmetni dio nekretnine k.č.br. 2638/1, k.o. Bjelovar, na kojem se osniva pravo
nužnog prolaza u prostorno planskoj dokumentaciji u mapi „Namjena površina“, izdvojen iz
građevinskog dijela naselja i označen kao površina bez namjene, odnosno poljoprivredno
zemljište, što izrađivači prostorno planske dokumentacije obično označe kao rezerviranu
površinu za budući razvoj za izgradnju komunalne infeastrukture ili javno prometnih površina. U
prilog tome ide i činjenica da je ista površina u mapi „Način gradnje“ označena kao SG2, koja
označava stambenu izgradnju tipa2, odnosno građevinsku površinu.
Iz gore elaboriranog izračun tržne vrijednosti predmetne površine, računati će se kao
građevinsko zemljište unutar građevinskog područja naselja.
2.2. POREZI I DAVANJA

2.2.1. Komunalni i vodni doprinos
Komunalni i vodni doprinos nisu bitni za ovu procjenu obzirom da se radi o procjeni
vrijednosti zemljišta koje će biti predmetom u postupku rješavanja imovinsko pravnih
odnosa osnivanjem prava nužnog prolaza.
3. PROCJENA - Procjena vrijednosti nekretnine

Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti
razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u
transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka
postupila upućeno, razborito i bez prisile.
Poštena ili fer vrijednost se koristi u dva određena ali međusobno različita konteksta. Ako
se određuje za potrebe financijskog izvještavanja, tada je definicija , a prema IFRS 13:
Cijena koja bi se mogla postići prilikom prodaje imovine ili koja se plaća kako bi se izvršio
prijenos obaveza regularnim transakcijama između učesnika na tržištu, na dan procjene (
tj. izlazna cijena).
Ako se procjena radi u druge svrhe , a ne za potrebe financijskog izvještavanja , tada se

poštena ili fer vrijednost tumači drukčije od tržišne vrijednosti. Za razliku od tržišne
vrijednosti, fer vrijednost predstavlja procjenu fer iznosa novčane transakcije za
nekretninu, između dvije voljne strane za kupoprodaju pod određenim okolnostima, gdje
nekretnina ne mora obavezno biti izložena naprodaju na otvorenom tržištu. Obično se radi
o osobama koje su u nekom poslovnom ( najmoprimac i najmodavac) ili rodbinskom
odnosu.
Procijenjena vrijednost mora biti takva da se niti jedna strana ne osjeća oštećenom.
Poštena ili fer vrijednost manja je ili jednaka tržišnoj vrijednosti.
Poštena vrijednost zemljišta i građevina određenja je tržišno provjerljivim parametrima iako

nema tržišne potvrde njene ukupne vrijednosti. Izračun poštene vrijednosti vrši se
izračunom vrijednosti zamjenske nekretnine ( Replacement Cost Method).
14
Za područje grada Bjelovara, ne postoji Zaključak o početnoj cijeni građevinskog zeljišta, te je
potrebno izvesti procjenu vrijednosti zemljišta prema usporednoj metodi.
POSTUPAK UTVRĐIVANJA TRŽNE VRIJEDNOSTI
USPOREDIVE NEKRETNINE
Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe
transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih
nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su na tržištu ili su
prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Za
predmetnu nekretninu kao usporedne nekretnine uzete su nekretnine u neposrednoj blizini
procjenjivih nekretnina, koje su prema odredbama UPU Novalja identičnih odredbi načina
korištenja prostora.
ODABIR POSTUPKA
Predmet utvrđivanja tržne vrijednosti je nekretnina k.č.br. 2638/1 k.o. Bjelovar, na čijem se
istočnom dijelu nalazi asfaltirana površina, kako je predhodno opisano i na kojoj se planira
uspostaviti služnost nužnog prolaza prema povlasnim nekretninama.
Na osnovu položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, te stanja čestice, kako je već
elaborirano, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržne vrijednosti prema odredbama
Načela o utvrđivanju tržne vrijednosti nekretnine jest poredbenini postupak.
Poredbenini se postupak, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja vrijednosti nekretnine
koje su međusobno približno slične, iz istog ili usporedivog cjenovnog bloka a među
ostalim primjenjuje se za utvrđivanje tržne vrijednosti zemljišta.
Podaci za usporedni postupak koji su primjenjeni za utvrđivanje vrijednosti okolnog

zemljišta pribavljeni su sa najbliže lokacije – područja koje je sličnih obilježja kao i
nekretnina koja je predmet procjene, odnosno iste izgradivosti, odnosno u izračunu će se
koristiti parcele čiji je promet nekretninama registriran na portalu E-nekretnine,
Ministarstva graditeljstva, a koje se nalaze u zoni načina gradnje SG2.
UTVRĐIVANJE KAKVOĆE ZEMLJIŠTA :
- utvrđena je kakvoća zemljišta koje je predmet vrednovanja, čija je pogodnost za javno

prometnu površinu – javno dobro, a pređašnja namjena neizgrađeno građevinsko
zemljište.
Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne
usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i
vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su
bile na tržištu ili su prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se
procjenjuje.
15
Prilagodbe u uspoređivanju se vrše na osnovu podataka o vremenskom periodu u
kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele,
infrastrukturi, mogućnosti gradnje, zoni, itd.
Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu

usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.
Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna
nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu
cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m 2 površine
nekretnine.
3.1. PROCES PROCJENE

3.1.1. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama
Za predmetnu nekretninu su pronađene usporedbe u okolici. Radi se o građevinskim

zemljištima u okruženju čiji promet nekretninama je evidentiran na portalu e-nekretnine
Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja. Usporedne nekretnine su ISTIH
KARAKTERISTIKA u odnosu na odredbe GUP-a grada Bjelovara. Usporedba s
pronađenim nekretninama izvedena je u odnosu na 1 m2 zemljišta.
Print screen portala E-nekretnine, na kojima je označena nekretnina k.č.. 2638/1 (crveno)
i ostale građevinske parcele u okruženju čiji promet nekretnina je evidentran navedenim
portalom i podacima dobicenim od Porezne uprave, Ministarstva financija, a koje po svojim
prostorno planskim karakteristikama odgovaraju kriterijima za poredbenu metodu.
16
Vrsta ID PN Vrsta Datum Površina Ukupna Cijena Cijena
ID ZKC
nekret. (PU) ugovora transkacije m2 Cijena Kn/m2 EUR/m2
550267 Građ.zem. 3220872 Kupoprod. 08.12.2015 461 180.000,00 390,46 52,71
368911 Građ.zem. 3217320 Kupoprod. 16.01.2014 6925 3.432.780,63 495,71 66,91
PROSJEČNA CIJENA 316,30 42,70
Međuvremensko i interkvalitativno izjednačenje

Zemljište
Međuvremensko izjednačenje izvodi se temeljem hedonističkih indeksnih nizova
preuzetih sa web stranice EUROSTAT-a
http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/submitViewTableAction.do
Jed.
Datum cijen EUROSTAT – hedon. C1 C1 +/-avg.
R.b. kupoprod. ( Kn/m2) kupoprod Sada k (%) (EUR/m2) (%)
1 08.12.2015 390,46 90,49 91,2 0,99 387,42 52,30 -20

2 08.09.2016 94,76 91,71 91,2 1,01 95,29 12,86 70
3 24.03.2014 257,90 93,19 91,2 1,02 263,53 35,57 18
4 26.07.2013 529,84 95,02 91,2 1,04 552,03 74,52 -71
5 31.10.2014 222,72 92,46 91,2 1,01 225,80 30,48 30
6 14.11.2014 222,72 92,46 91,2 1,01 225,80 30,48 30
7 16.01.2014 495,71 93,19 91,2 1,02 506,52 68,37 -57
SADAŠNJA TRŽNA CIJENA 322,34 43,51
Prema prikazanom u gornjoj tabeli, vidljivo je da nema posebnih odstupanja od prosječne

cijene, odnosno da su odstupanja od – 71 % od + 57 %, .
17
Isključivanje neuobičajenih okolnosti
Neuobičajene okolnosti utvrđuju se ako kupoprodajne cijene značajno odstupaju od

ostalih kupoprodajnih cijena i drugih podataka u usporedivim slučajevima.
U postupku procjene vrijednosti nekretnina značajna odstupanja odnose se na

pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena većih od +/- 30 % od prosječne
kupoprodajne cijene usporedivih nekretnina.
Prosječna cijena 322,34 Kn/m2 +/- 30% max. 30 % = 419,04 Kn/m2
min. 30 % = 225,64 Kn/m2
Prema prikazanom nekretnine koje odstupaju */- 30% od prosječne cijene neće se uzeti u
obzir pri izračunu.
Jed.
Datum HNB – hedon. C1 C1 +/-avg.
R.b. cijena
kupoprod.
( Kn/m2) kupoprod Sada k (%) (EUR/m2) (%)
1 08.12.2015 390,46 90,49 91,2 0,99 387,42 52,30 -40,55
3 24.03.2014 257,90 93,19 91,2 1,02 263,53 35,57 4,39
5 31.10.2014 222,72 92,46 91,2 1,01 225,80 30,48 18,08
3 14.11.2014 222,72 92,46 91,2 1,01 225,80 30,48 18,08
Nakon provedenog izračuna isključivanja neobičnih okolnosti, prva nekretnina odskaće

više od 30 % od dobivene prosječne cijene, te će se izostaviti iz daljnjeg izračuna, kako
slijedi :
Jed.
Datum HNB – hedon. C1 C1 +/-avg.
R.b. cijena
kupoprod.
( Kn/m2) kupoprod Sada k (%) (EUR/m2) (%)
3 24.03.2014 257,90 93,19 91,2 1,02 263,53 35,57 -10,55
5 31.10.2014 222,72 92,46 91,2 1,01 225,80 30,48 5,28
3 14.11.2014 222,72 92,46 91,2 1,01 225,80 30,48 5,28
Zaokružena utvrđena prosječna cijena građevinskog zemljišta iznosi
228,00 Kn/ m2 ili 32,00 EUR/ m2
18
5.1. Tržišna vrijednost služnosti puta prema čl.12. i 13. Uredbe,
Prilog br. 2. Pravilnika o procjeni nekretnina (NN105/15) –
JEDNOKRATNA ISPLATA NAKNADE
a.) Umanjenje vrijednosti parcele za izvršavanje uspostave

služnosti nužnog prolaza na poslužnoj nekretnini – 3.166,08 €
jednokratna isplata cijelog iznosa – prema Prilogu br.2
0,30 * 32,00 € *4,85 m1 *68,00 m1
b.) Umanjenje vrijednosti zbog imisija izvora onečišćenja zraka 0,00 €

( zanemarivo male imisije ) nema umanjenja vrijednosti
c.) Umanjeje vrijednosti zbog buke okoliša ( zanemariv utjecaj) 0,00 €
d.) Umanjenje vrijednosti zbog drugih gubitaka na poslužnoj 0,00 €

nekretnini ( nema posebnih drugih gubitaka )
Tržna vrijednost uspostave nužnog prolaza (iznos naknade) 3.166,08 €
19
3.2. ZAKLJUČAK
Svrha izrade elaborata bilo je utvrđivanje visine jednokratne naknade za osnivanje nužnog
prolaza na dijelu poslužne nekretnine k.č.br. 2368/1, k.o.. Bjelovar, što odgovara z.k.č.br.
858/1, k.o. Grad Bjelovar, upisane u z.k.ul.br. 5375, k.o. Grad Bjelovar u ukupnoj površini
19.087 m2, na čijem se dijelu asfaltirane površine širine 4,85 m1 u dukupnoj dužini od
68,00 m1 uspostavlja pravo služnosti nužnog prolaza do povlasnih nekretnina k.č.br.
2802/17, 2802/18, 2802/3 i 2802/6, sve k.o. Bjelovar, a koje odgovaraju z.k.č.br. 845/3,
848/3, 848/1 i 847, sve k.o. Grad Bjelovar, upisane u z.k.ul.br. 4016, Općinskog suda u
Bjelovaru, Zemljišnoknjižni odjel Bjelovar.
Mišljenje iznijeto u ovom izvješću može biti potpuno shvaćeno samo nakon čitanja
elaborata, priloga, drugih podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta, te općih uvjeta
poslovanja.
Prema tome, mišljenja sam da je poštena vrijednost jednokratne naknade za uspostavu
nužnog prolaza na poslužnoj nekretnini, kako je gore opisano, na dan 13. lipnj 2017
godine, predstavljena jediničnim zaokruženim iznosom od :
23.455,00 Kn ili 3.166,00 EUR
S poštovanjem
Procjenu izradio:
Zdenko Čiček, ing.građ.
Stalni sudski vještak građevinske struke
20
4. PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA
Uslugu koju je pružio sudski vještak Zdenko Čiček, je obavljena sukladno priznatim
profesionalnim procjenjivačkim standardima (USPAP). Djelovao sam kao neovisna stranka. Moja
naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti. Pretpostavljam, bez neovisne
verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni. Svi fajlovi, radni materijal i dokumentacija
napravljeni za vrijeme trajanja zadatka biti će moja imovina. Čuvati ću ove podatke još najmanje
pet godina.
Moja procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na
nju od strane vas ili trećih je nevažeće. Moje potpuno izvješće možete dati zainteresiranim trećim
stranama koje trebaju biti upoznate. Zadržavam pravo uključivanja naručitelja u svoju listu
klijenata. Ja kao sudski vještak ću, po pravnoj obvezi, smatrati povjerljivom svu konverzaciju,
povjerene mi dokumente te svoje izvješće. Ovi uvjeti se mogu mijenjati samo uz pismenu
suglasnost obiju stranaka.
21
PRILOZI :
Situacijski plan
Izvadak iz zemljišne knjige z.k.ul.br. 5375, k.o. Grad Bjelovar
Izvadak iz zemljišne knjige z.k.ul.br. 4016, k.o Grad Bjelovar
Prijepis posjedovnog lista br. 6385, k.o. Bjelovar
GUP grada Bjelovara –II.izmjene i dopine – Korištenje i namjena prostora
GUP grada Bjelovara –II.izmjene i dopine – Način gradnje
22
FOTODOKUMENTACIJA
23
24
RJEŠENJE O IMENOVANJU
25

Procjena Uspostave Nužnog Prolaza Bjelovar

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Procjena Uspostave Nužnog Prolaza Bjelovar

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

CISSA EXPERT j.d.o.o.

Kružna 50, 10 000 Zagreb , MB: 04560175, OIB: 63739500232

ELABORAT PROCJENE VRIJEDNOSTI JEDNOKRATNE NAKNADE ZA

NARUČITELJ : Republika Hrvatska, Općinski sud u Bjelovaru, Ulica

VRSTA ELABORATA : Elaborat procjene vrijednosti jednokratne naknade za

PREDMET POSLOVNI BROJ : R1-193/2015

SUDAC U PREDMETU : Sanjin Milošević

POVLASNE NEKRETNINE : K.č.br. 2802/17, k.č.br. 2802/18, k.č.br. 2802/3 i

VLASNIK POVLASNIH Igor Habalija, Bjelovar, Matice Hrvatske 29,

POSLUŽNA NERETNINA : k.č.br. 2638/1, k.o. Bjelovar

DATUM VREDNOVANJA : 13. lipnja 2017

DATUM PROCJENE : 13. lipnja 2017

TEČAJ NA DAN PROCJENE : 1 € = 7,408203 Kn

PROCJENU IZRADIO : Zdenko Čiček, Stalni sudski vještak za graditeljstvo i

Nekretnina: Građevinsko zemljište k.č.br. 2638/1, k.o. Bjelovar

Adresa: Ul. Željka Sabola 14, Bjelovar

Vlasništvo : Prema z.k.ul.br. 5375, k.o. Grad Bjelovar

Vrsta vlasništva: I. osnovna škola Bjelovar, Željka Sabola 14, Bjelovar

Svrha procjenjivanja: Procjena vrijednosti naknade za osnivanje nužnog prolaza

Pretpostavka procjenjivanja: Procjena vrijednosti zemljišta radi osnivanja prava nužnog

Datum procjenjivanja: 13. lipnja 2017

Infrastrukura: Potpuna komunalna infrastruktura

Namjena: građevinska parcela – škola i dvorište

23.455,00 Kn ili 3.166,00 EUR

Tečaj primijenjen u procjeni 1 € = 7,408203 KN ( 13.06.2017)

VISINA JEDNOKRATNE NAKNADE za osnivanje nužnog prolaza na asfaltiranom

Odabir metode procjene

Metoda procjene temeljena je na Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina na temelju Zakona koriste se sljedeće propisane

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće

Predmet procjene vrijednosti nekretnina

5. unutar prostornih međa kulturnog dobra temeljem posebnih propisa.

(4) Za procjenu vrijednosti služnosti puta u slučaju da okrnjenosti ne umanjuju

(5) Za procjenu vrijednosti služnosti vodova u slučaju da okrnjenosti ne umanjuju mjeru

(1) Koeficijenti za preračunavanje koji su propisani u prilogu ovoga Pravilnika su:

(2) Za potrebe procjene vrijednosti nekretnina mogu se izvesti i drugi koeficijenti za

KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE VRIJEDNOST SLUŽNOSTI PUTA

Vrijednost služnosti puta računa se prema sljedećoj jednadžbi:

Metoda procjene temeljena je na Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN

Osnova proračuna je ploština površine nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te

2.2. Obrazloženje za odabir metode

Prilikom izrade ovog procjembenog elaborata korištena je Troškovna metoda za procjenu

2.3. PRIKAZ OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

Nakon vrhunca u cijenama i količini transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj koji je

 Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN broj: 78/15)

JAVNO DOSTUPNI PODACI

2.1.2. Dokaz vlasništva

Kao dokaz vlasništva nad predmetnom nekretninom, procjenitelj je uzeo kopiju

2.1.3. Komentar legaliteta

U zemljišnoknjižnom izvatku nema zabilježbi odnosnih na legalitet odnosnih na

Predlagatelj osnivanja nužnog prolaza je Igor Habalija, vlasnik nekretnina upisanih u

Protustranka je I. osnovna škola Bjelovar, vlasnik nekretnina upisanih u z.k.ul.br. 5375,

Predlagatelj osnvanja nužnog prolaza izjavljuje da nema javnog puta so njegovih

Skeniran askica izmjere s prikazom asfaltiranog dijela puta do povlasnih nekretnina

IMOVINSKO PRAVNO STANJE

Predmetom ove procjene je poslužna nekrenina prema ovosudskom rješenju, dok se

1. Z.k.č.br. 858/1, k.o. Grad Bjelovar , površine 19.087 m2

1. Z.k.č.br. 858/1, U ULICI ŽELJKA SABOLA površina 19.087 m2

u Vlastovnici „B“, upisano je vlasništvo

PRVA OSNOVNA ŠKOLA BJELOVAR, BJELOVAR, ŽELJKA SABOLA 14

U posjedovnom listu broj 6385, k.o. Bjelovar, pod upisano je :

1/1 OSNOVANA ŠKOLA I. BJELOVAR, ŽELJKO SABOL 14,

U podacima o katastarskim česticama upisana je katastarska čestica