Professional Documents
Culture Documents
PRAVILNIKU I PROCEDURAMA
PROCJENA VRIJEDNOSTI
NEKRETNINA IV-04/2016
Ovaj dokument definira i odreuje vrijednost raznih faktora i koeficjenata koji slue kod izrade
procjena trine vrijednosti nekretnine razliitim metodama.
Svi faktori i koeficjenti su preporuene veliine i mogue su njihove korekcije s obzirom na
posebnosti nekretnine ali i promjena na tritu.
Numerike veliine istih odreene su temeljem iskustva izrade procjena tokom 14 godina i cca
90.000 elaborata. Gdje je bilo mogue primjenjene su matematike metode temeljem
provjerenih podataka sa trita. Testirani su tijekom II - IV mjeseca 2016 godine te nakon
manjih korekcija prezentirani u ovom dokumentu.
IZRADIO :
Darko tefani
Slijedom iskustva i obrade vee koliine podataka koji su prikupljeni izradama procjena trine vrijednosti nekretnina
trite RH podijeljeno je u pet (5) trinih zona :
I kategorija Predstavlja najbolju lokaciju za predmetnu nekretninu npr za trgovinu to je centar grada no
ODLINA za npr industrijsku ili poljoprivrednu zgradu je neka druga lokacija.
II kategorija Predstavlja neto loiju lokaciju za predmetnu nekretninu, ali jo uvijek iznad prosjeka npr
VRLO DOBRA za trgovinu to je pjeice dostupna udaljenost od glavne prometnice ili centra.
III kategorija Predstavlja prihvatljivu lokaciju za predmetnu nekretninu, npr za trgovinu to je gradsko
DOBRA predgrae.
IV kategorija Predstavlja lokaciju sa poveanim rizikom za predmetnu nekretninu, npr za trgovinu to je
SREDNJA podruje van grada ili na rubu naselja.
TIP LOKACIJE
A-glavni grad B-okolica glavnog grada C-regionalni centar D-Okolica regionalnog E-Ruralno
centra podruje
1. Grad Zagreb + turistika
sredita + veliki gradovi na
moru
2. Veliki gradovi u
unutranjosti + more manje Zagrebaka upanija Ostatak od 2.
atraktivne lokacije
3. Gradovi u unutranjosti +
okolica od 2.
4. Opinska sredita u
unutranjosti + okolica od 3
5. Okolica od 4. + neatraktivna
podruja - Lika, Banovina,
Kordun, Moslavina, Istona
Slavonija, Poeko Gorje,
Baranja, Gorski kotar, zalee
u Dalmatinskim upanijama
Fz faktor zone, lokalnog poloaja - Odraava poveanje ili umanjenje SGV u odnosu na lokalnu poziciju a
raspon mu je razliit u odnosu na trini poloaj (npr 0,2 znai +20% na SGV). Granini poloaji ili poloaji
posebnih karakteristika u odnosu na bliske raunaju se interpolacijom.
ctg I ctg II ctg III ctg IV
Tip lokacije "A" 0,30 0,20 0,00 -0,05
Fst faktor starosti zgrade, prvenstveno ovisi o godini izgradnje i ukupnom predvidivom vijeku uporabe no
kvalitetnom i sveobuhvatnom adaptacijom i rekonstrukcijom moe se smanjiti utjecaj starosti s obzirom na
godinu gradnje.
starost od 0 - 5 god + 0,15
starost od 5 - 10 god + 0,10
starost od 10 - 30 god + 0,05
starost od 30 - 50 god 0
starost vie od 50 god - 0,05
Fposl faktor za poslovne prostore, polazi od pretpostavke da namjena prostora ima utjecaj na trinu vrijednost
Tio lokacije A B C D E
Kategorija lokacije 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Stambena 4,0% 4,0% 4,5% 5,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 5,0% 5,5% 5,5% 6,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0%
Uredska 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 8,0% 8,5% 9,0% 10,0%
Poslovna 3,5% 4,5% 5,0% 6,0% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 6,5% 6,5% 7,0% 7,0% 7,0% 8,0% 9,0% 10,0%
Trgovaka 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% 5,0% 6,0% 7,5% 8,0% 5,5% 6,5% 7,5% 8,5% 7,0% 7,5% 8,0% 9,0% 10,0% 11,0% 12,0% 12,5%
Industrijska 8,0% 8,0% 9,0% 9,0% 8,5% 8,5% 10,0% 10,0% 8,5% 8,5% 10,0% 10,0% 9,0% 9,0% 10,0% 11,0% 10,0% 11,0% 12,0% 12,0%
Nekretnina za odmor 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 6,0% 7,0% 8,0% 9,0% 6,5% 7,5% 8,0% 9,0% 7,0% 8,0% 9,0% 10,0% 10,0% 11,0% 11,0% 12,0%
POETNE STOPE KAPITALIZACIJE (IY)-Initial Yield / DISKONTNE STOPE
Zemljita 2% -3% manje od stope kapitalizacije zgrade koja se moe graditi na zemljitu
4
DODATAK "4"
POJEDINANI
Protok vremena Opisuje promjene na tritu koje su nastale od datuma transakcije do dana
vrednovanja(podaci HNB i DZS)
korekcija Izraava se za svaku usporednu nekretninu kao odnos indexa HNB za procjenjivanu
nekretninu / Indeks HNB za usporednu nekretninu. Rezultat se mnoi cijenom m2 zemljita
usporedne nekretnine
Trini poloaj Upotrebljava se kada nemamo dovoljno podataka za bliske lokacije pa koristimo podatke
slinih trinih lokacija (podaci MRGIFEU)
korekcija Izraava se za svaku usporednu nekretninu kao odnos Indexa razvijenosti mjesta
procjenjivane nekretnine / Indeks razvijenosti usporednih nekretnina. Rezultat se mnoi
cijenom m2 zemljita usporedne nekretnine
Mjera koritenja Kod razliitin mjera koritenja opisuje utjecaj istih na vrijednost zemljita a izraunava
sepomou koeficjenata za preraunavanje (KP) sukladno Prilogu 11 Pravilnika o
metodama procjene.
korekcija Izraunava se za svaku usporednu nekretninu formulom
(KPprocjenjivane nek / KPusporedne)*100. Rezultat se mnoi cijenom m2 zemljita
usporedne nekretnine
Nakon korekcije po prethodnim koeficjentima dobije se za svaku usporednu nekretninu poetna vrijednost za izraun koja
se onda korigira koeficjentima za preraunavanje
ZBIRNI
Lokacija-kategorija Opisuje razlike u vrijednosti s obzirom na razliiti lokalni poloajni status procjenjivane i
usporednih nekretnina
korekcija Poloaj usporednih nekretnina u odnosu na procjenjivanu nekretninu
puno bolji bolji slian loiji puno loiji
-20% -10% 0% +10% +20%
Oblik Opisuje razlike geometrijskog oblika parcele, omjera duljine stranica i iskoristivosti na
odnos vrijednostis procjenjivane i usporednih nekretnina
korekcija Usporedne nekretnine
stranice ili oblik str do 1:2,5 od 1:2,5 do 1:5 vie od 1:5 nepravilni posebno lo
str do 1:2,5 0% 10% 15% 20% 30%
Procjenjivana
nekretnina
Procjenjivana
nekretnina
koso -10% 0% 10% 15% 20%
nepravilni -15% -10% 0% 10% 20%
depresija/strmo -20% -15% -10% 0% 10%
posebno lo -30% -20% -15% -10% 0%
KOEFICIJENTI ZA PRERAUNAVANJE-zemljite
Infrastruktura Opisije razlike dostupnosti infrastrukture, posebno pristupa na JPP te blizine i sastav
ostalih komunalnih prikljuaka na odnos vrijednosti procjenjivanei usporednih nekretnine
Refrentna nekretnina je uvijek procjenjivana nekretnina. Ako su njena obiljeja bolja tada je razlika u + a ako su loija
tada je -. Koeficjenti se izraavaju u tonosti od 5%.
Procjenitelj moe, prema svojim saznanjima i iskustvu, dodati i neke druge koeficjente koji bitno utiu na vrijednost
nekretnine kako u + tako i u - (izuzetno povoljan prometni poloaj, posebna lokacija i okolina, buka, zagaenje i sl)
POJEDINANI
Protok vremena Opisuje promjene na tritu koje su nastale od datuma transakcije do dana
vrednovanja(podaci HNB i DZS)
korekcija Izraava se za svaku usporednu nekretninu kao odnos indexa HNB za procjenjivanu
nekretninu / Indeks HNB za usporednu nekretninu. Rezultat se mnoi cijenom m2 zemljita
usporedne nekretnine
Trini poloaj Upotrebljava se kada nemamo dovoljno podataka za bliske lokacije pa koristimo podatke
slinih trinih lokacija (podaci MRRIFEU)
korekcija Izraava se za svaku usporednu nekretninu kao odnos Indexa razvijenosti mjesta
procjenjivane nekretnine / Indeks razvijenosti usporednih nekretnina. Rezultat se mnoi
cijenom m2 zemljita usporedne nekretnine
ZBIRNI
Lokacija-kategorija Opisuje razlike u vrijednosti s obzirom na razliiti lokalni poloajni status procjenjivane i
usporednih nekretnina
korekcija Poloaj usporednih nekretnina u odnosu na procjenjivanu nekretninu
puno bolji bolji slian loiji puno loiji
-20% -10% 0% +10% +20%
stambena
Procjenjivana nekretnina
vrlo dobro -5% 0% 5% 10% 15%
Ope stanje prostora Opisuje utjecaj na vrijednost procjenjivane nekretnine u odnosu na usporedne s obzirom
na ope stanje prostora, gotovost, odravanje, prilagoenost namjeni, upotrijebljene
materijale i sl
Usporedne nekretnine
KOEFICJENTI ZA PRERAUNAVANJE-etani prostori
izvanredno
Pozicija Opisuje utjecaj u odnosu na referentnu nekretninu poziciju prostora unutar zgrade
korekcija Stambene nekretnine
Usporedne nekretnine
Usporedne nekretnine
Procjenjivana nekretnina
< 5 god 0% 5% 10% 15% 20%
Refrentna nekretnina je uvijek procjenjivana nekretnina. Ako su njena obiljeja bolja tada je razlika u + a ako su loija
tada je -. Koeficjenti se izraavaju u tonosti od 5%.
Procjenitelj moe, prema svojim saznanjima i iskustvu, dodati i neke druge koeficjente koji bitno utiu na vrijednost
nekretnine kako u + tako i u - (izuzetno povoljan prometni poloaj, posebna lokacija i okolina, buka, zagaenje i sl)