T.C.

ANADOLU NVERSTES YAYINI NO: 2993

AIKRETM FAKLTES YAYINI NO: 1946

BNA VE STE YNETCL

Yazarlar
Do.Dr. Glten EREN GMTEKN (nite 1-8)
r.Gr. Ltfi MUTLU (nite 8)

Editr
Yrd.Do.Dr. Hasan BAKIR

ANADOLU NVERSTES

i
www.hedefaof.com
 Bu kitabn basm, yaym ve sat haklar Anadolu niversitesine aittir.
Uzaktan retim tekniine uygun olarak hazrlanan bu kitabn btn haklar sakldr.
lgili kurulutan izin almadan kitabn tm ya da blmleri mekanik, elektronik, fotokopi, manyetik kayt
veya baka ekillerde oaltlamaz, baslamaz ve datlamaz.

Copyright 2013 by Anadolu University

All rights reserved
No part of this book may be reproduced or stored in a retrieval system, or transmitted
in any form or by any means mechanical, electronic, photocopy, magnetic tape or otherwise, without
permission in writing from the University.

UZAKTAN RETM TASARIM BRM

Genel Koordinatr
Do.Dr. Mjgan Bozkaya

Genel Koordinatr Yardmcs

Do.Dr. Hasan alkan

retim Tasarmclar
Yrd.Do.Dr. Seil Banar
r.Gr.Dr. Mediha Tezcan

Grafik Tasarm Ynetmenleri

Prof. Tevfik Fikret Uar
r.Gr. Cemalettin Yldz
r.Gr. Nilgn Salur

Kitap Koordinasyon Birimi

Uzm. Nermin zgr

Kapak Dzeni
Prof. Tevfik Fikret Uar
r.Gr. Cemalettin Yldz

Dizgi
Akretim Fakltesi Dizgi Ekibi

Bina ve Site Yneticilii

ISBN
978-975-06-1653-2

1. Bask

Bu kitap ANADOLU NVERSTES Web-Ofset Tesislerinde 4.000 adet baslmtr.

ESKEHR, Ocak 2013

ii
www.hedefaof.com
indekiler

nsz .... iv

1. Gayrimenkul, Bina, Site ve Toplu Yap Yneticilii 2

2. Kat rtifak Ynetimi 24
3. Kat Mlkiyeti Ynetimi 42
4. Anagayrimenkuln Ynetimi 62
5. Toplu Yaplarn Ynetimi .. 84
6. Kat Maliklerinin Zarardan Sorumluluu ve Komu Haklar 102
7. Kapclk Hizmetleri 126
8. Apartman/Site/Toplu Yap Ynetimi ile lgili Belgeler ... 148

iii
www.hedefaof.com
nsz
Gnmzde ehirlemenin artmas ile birlikte, insanlarn yaam tarzlarnn yan sra ehirlerdeki yerleim
biimlerinde de deiiklikler olmaya balamtr. ehirler yatay biimde bahedeki tek katl yaplardan ve
mahallelerden oluurken zaman iinde bu yaplarn yerini ok katl yaplar, mahallelerin yerlerini de
siteler almaya balad.
ehirleme ile birlikte gelen yaam biim deiiklii, aile yaplarnn ekirdek aile ekline dnmesi,
farkl kltrlerdeki insanlarn bir arada yaamak durumunda kalmas, insanlar arasndaki bir takm
problemlerin de kmasna neden olmutur. Ortaya kan problemler kanuni dzenlemeleri de beraberinde
getirmi, konu ile ilgili ok sayda kanun, kararname vb. ile yasal dzenlemeye gidilmitir.
Bir taraftan insanlarn ikamet edecekleri site ve apartmanlar ihtiyalara uygun biimde tasarlanrken dier
taraftan oluturulan bu yerleim alanlarnn ortak ihtiyalar karlayacak ekilde ynetilmesi kanlmaz
bir hal almtr. Balangta gnlllk esas ile yrtlmeye allan bu konu, kapsam asndan
olduka geni bir hal almas, yneticiler yasal sorumluluklarn vb. nedenler ile artk bu konuda yetimi
insanlarn profesyonel anlamada alabilecekleri i kolu durumuna gelmitir. Bu noktada apartman ve
site ynetimini salt hukuki boyutu ile de ele almamak gerekir. nk apartman ve site ynetimi,
ierisinde birbirinden farkl ileri yerine getirecek grevliler bulunan organizasyonu da sorunsuz ve etkin
bir ekilde ynetmek durumundadr. Apartman ve site ynetimi ihtiya duyulan faaliyetleri yerine
getirirken ortaya kan giderleri ve gelirleri, effaf ve hesap verilebilir bir biimde tutmak zorundadr.
Uzaktan eitim teknii erevesinde hazrlanan bu kitap ile bina site yneticiliinin hukuki boyutu
yannda, ynetim ve finans boyutuna da yer verilmitir.
Kitap, bata yazarlar olmak zere geni bir gurubun almalaryla hazrlanmtr. Kitapta tm emei
geenlere teekkr eder, rencilerimize baarlar dilerim.

Editr
Yrd.Do.Dr. Hasan BAKIR

iv
www.hedefaof.com
www.hedefaof.com
1












Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Apartman, site ve toplu yap ynetimini tanmlayabilecek,
Gayrimenkul mlkiyeti ve anagayrimenkul aklayabilecek,

Kat irtifakn ve kat mlkiyetini tanmlayabilecek,

Arsa, arsa pay, tapu sicili, ipotek, arazi vb. gibi kavramlar aklayabilecek
bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Ynetim ve Ynetici Arsa ve Arsa Pay

Kat rtifak Tapu Sicili

Kat Mlkiyeti potek

Gayrimenkul ve Anagayrimenkul Arazi

indekiler

Giri

Gayrimenkul Ynetimi ve Ynetici Kavramlar

Gayrimenkule likin Kavramlar

Apartman, Bina, Site ve Toplu Yap Yneticilii

2
www.hedefaof.com



 Gayrimenkul, Bina, Site ve
Toplu Yap Yneticilii
GR
nsanlarn barnma ihtiyac ok eski alara dayanmaktadr ve bu barnma ihtiyac gn getike nemli
lde artm ve yeni yaam alanlarnn kurulmas gerekliliini ortaya karmtr. Bu nedenle ok katl
yaplar ina edilmi ve insanlar toplu yaplarda yaamaya balamlardr. Bu da nemli bir sorunu ortaya
koymutur. Bu sorunun zm iin 23.06.1965 tarihinde 634 Sayl Kat Mlkiyeti Kanunu Mecliste
Kabul edilmi ve Resmi Gazetenin 02.07.1965 gn ve 12038 sayl nshasnda yaynlanarak yrrle
girmitir. Bu yasannda baz blmleri zaman ierisinde ihtiyaca cevap vermedii iin 13.04.1983
Tarihinde 2814 sayl Kanun ile, 14.11.2007 Tarihinde 5711 Sayl Kanun ile ve 23.06.2009 Tarihinde
5912 sayl Kanunlar ile 634 sayl Kat Mlkiyeti Kanunda deiiklikler ve ilaveler yaplmtr.
Gnmzde bina ve site ynetimi herkesin stlenmekten kand, byk bir sorun haline gelmitir.
Bina ve apartman ynetiminde karlalabilecek problemleri zmek, gnmzde bir apartmann
yaayaca btn sorunlar zmek ve ihtiyalara karlk vermek gerekmektedir. Ynetimin misyonu
bina ve sitelere deer katarak, komuluk ilikilerini bozmadan, effaf, gvenilir ynetim ilkesi ile
huzurlu, mutlu yaanabilinilir, ynetim sistemini gelitirmek olmaldr. Gnmzde bina, site ve
apartman ynetimi, yeterli bilgi ve deneyim gerektiren bir i olduundan son yllarda kiilerin
yneticiliinden profesyonel irketlerin ynetimine doru deiim gstermeye balamtr. Bu
nedenlerle bu nitede, genel olarak ynetim ve ynetici kavramlarndan sonra, gayrimenkule ilikin
kavramlar ve apartman, bina, site ve toplu yap yneticiliine ilikin kavramlar ele alnmtr.

GAYRMENKUL YNETM VE YNETC KAVRAMLARI

Ynetim kavram, insanlarn ibirliini salama ve onlar bir amaca doru yneltme, faaliyetlerini ve
abalarn uyumlatrma, insanlar ynlendirme ve faaliyetlerin planlar dorultusunda yaplp
yaplmadn denetleme abalarnn toplamdr. Dier bir deyile, bakalarnn aracl ile amalara
ulamadr. Ynetim, amalara ynelmi beeri ve psiko-sosyal z olan bir sretir. Ynetim srecinde
rol alan yani ortak alma ve abalara katlan bireyler, igren ve grdren, ynetilen ve yneten, ast ve
st, memur ve amir gibi eitli terimlerle belirtilen bir toplumsal farkllamaya urarlar. Gerekten,
ynetim sreci ve olgularnn varolduu durumlarda, emir verenler ve emir alanlar diye iki taraf vardr.
Bu iki taraf, yani meydana gelen emir ve komuta zincirinde yer alan kiiler, astlarna gre st, stlerine
gre ast olurlar ve kiiliklerinde hem astlk hemde stlk sfat ve ilevlerini toplam olurlar. Sz konusu
farkllamann, itirakiler zerinde olumlu ve olumsuz etkileri vardr. Ynetim, aniden gerekleen ve
bir kez gereklemekle ortadan kalkan bir olgu deildir. Ynetim, eitli kademelerdeki yneticiler
arasndan geerek, ynetilenlere ulaan, ok aamal ilemlere bal karmak bir sretir. Belirlenen
amacn gerekletirilebilmesi iin bu sre ierisinde ncelikle yaplacak iler belli bir plan ve programa
baldr. Sahip olunan maddi imkanlarla insan gcnn en verimli ekilde birletirilmesi iin eitli
kademelerde grev yapanlar, iin amalarna uygun biimde eitilir ve ynlendirilir.
Ancak ynetim olaynn incelenmesinde ve problemlerin zmlenmesinde bilimsel yntemlerin
uygulanmas 20.yzyl balarnda gereklemitir. Bylece ynetim biliminin douu gereklemeye
balamtr.

3
www.hedefaof.com



 Genellikle ynetim sanatlarn en eskisi, bilimlerin en yenisi olarak nitelendirilmektedir. Ynetim, bir
kurumun btn kaynaklarnn olumlu, sistemli ve ekonomik bir biimde kullanlmas ile ilgili bir sanat,
sre ve ayn zamanda bir bilimdir. Genel olarak ynetim e ayrlr;
1. Sanat ve meslek olarak ynetim: Ynetim ayn zamanda, bir maharet ve bir sanattr. Ynetim
uygulamalarnn toplumsal yaam kadar eski olmas nedeniyle sanatlarn en eskisi; ynetimin
nemi ve evrensellii nedeniyle de sanatlarn en nemlisidir. Ynetim sanat; sezgi, muhakeme,
tecrbeyle edinilen ve ynetim biliminin salad bilgilerin bilinli ve sistemli bir biimde,
maharetle uygulanarak, rgt amalarnn gerekletirilmesine ilikin bir faaliyet ve abadr.
Ynetim bilim ve teorisindeki gelimeler, ynetimin sanat ynn azaltmam, aksine ynetimin
giderek bilimsel bilgiye dayanan bir sanat nitelii kazanmasn salamtr. Modern toplumlarda,
ynetim ve yneticilik bir meslek ve dnyann en nemli ve evrensel nitelikli bir fonksiyonu
haline gelmitir.
2. Sre olarak ynetim: Ynetim her eyden nce bir i ve faaliyet srecidir. rgtlerin iinde yer
alan i ve faaliyetler, ynetsel ve ynetsel olmayan faaliyetler olmak zere ikiye ayrlr. nk,
ynetsel faaliyetlerle, ynetsel olmayan faaliyetler, ama, kapsam asndan, gerektirdii
beceriler ve tadklar kavram ve teknikler bakmndan farkldrlar. Ynetsel faaliyetler,
zellikle yneticiler tarafndan yerine getirilir ve bu faaliyetler rgtlerin yaama ve
gelimeleriyle yakndan ilgili faaliyetlerdir. Bu faaliyetler de; planlama, rgtleme, yneltme,
koordinasyon ve denetim olarak sralanabilir.
Sre nitelii, ynetimin en belirgin zelliklerinden biridir. Bir ok aratrmac ynetimin tanmn bu
zellie dayandrmaktadr. Sre olarak ynetim; tek bir kiinin gerekletiremeyecei ortak bir ama
iin, bir araya gelmi insanlarn faaliyetleriyle ilgili tm abalardan olumaktadr. Bu nedenle tek kiinin
var olduu bir durumda ynetimden sz edilemez. Ynetimin varl iin en az iki kiiye gereksinim
vardr.
Ynetim sreci, rgtlerde, eitim ve salk kurumlarnda, belediyelerde, derneklerde, vakflarda,
sendikalarda, siyasi partilerde, dini, askeri, aile kurumu ve dier her trl kamu kurumu ve kurulularnda
ve anagayrimenkul ynetiminde uygulanan ortak bir faaliyettir. Ayrca ynetim bu kurum ve
kurululardaki yneticiler tarafndan uygulanr. Her rgtte uygulanmas dolaysyla ynetim evrensel bir
nitelik kazanr.
3. Bilim olarak ynetim: Ynetim yalnzca bir faaliyetler dizisi veya sre olarak deil, ayn
zamanda renilebilir bir bilgi topluluu, bir disiplindir. Kendine has kavramlar, ilkeleri ve
teorileri vardr. Bu adan ele alndnda Ynetim; rgt amalarnn etkili ve verimli bir
ekilde gerekletirilmesi amacyla planlama, rgtleme, yneltme, koordinasyon ve denetim
fonksiyonlarna ait kavram, ilke, teori, model ve tekniklerin sistematik ve bilinli olarak
uygulanmas ile ilgili tm faaliyetler topluluu eklinde tanmlanabilir.
Ancak ynetim olaynn incelenmesinde ve problemlerin zmlenmesinde bilimsel yntemlerin
uygulanmas 20.yzyl balarnda gereklemitir. Bylece ynetim biliminin douu gereklemeye
balamtr.
Ynetimin yalnzca bir dzeyi kapsayan bir sre deildir. Yneticiler, byk-kk, zel-kamu,
btn rgtlerde eitli dzeylerde i grrler. Ynetici, belirlenen grevlere ve hazrlanan planlara
uygun olarak kiilerin davranlarna rehber olur ve onlarn davranlarn gdler. Ynetici, bakalar
adna alan, nceden belirlenen amalara ulamak iin aba harcayan, ileri planlayan, uygulatan ve
sonular denetleyen kiidir.
Ynetici sorun zcdr. Yneticinin fonksiyonlar u balklarda sralanabilir:
Ama ve politika belirleme
Kaynaklar salama ve dzenleme

nsan kaynann ynetimi ve kadrolama

Tevik ve gdleme

4
www.hedefaof.com



 Bte ve mali iler

Ynetimi gelitirme
Yetki devri ve temsil

Karar verme

letiim
D ilikiler
Halkla ilikiler
Yneticiler, byk-kk, zel-kamu, btn rgtlerde eitli dzeylerde i grrler. Genellikle st
dzey, orta dzey ve alt dzey ynetim biiminde incelenir.
st kademe ynetim ve yneticiler: Bakan, genel mdr, genel mdr yardmcs, ynetim kurulu
bakan tepe yneticisi vb. gibi adlarla arlan ve kurumun nihai sorumlusu olan kiilerin oluturduu
ynetime st ynetim ad verilir.
Orta kademe ynetim ve yneticiler: Tepe ynetimince belirlenen genel amalar gerekletirmeye
ynelik uygulama planlar gelitiren; alt kademe yneticilerin almalarn koordine eden bu grup, blm
mdr, fabrika mdr, daire bakan, idare amiri gibi isimlerle anlrlar. Orta kademe yneticileri ok
eitli uygulamaya dnk iler yaparlar.
Alt dzey ynetim ve yneticiler: Bu dzeydeki yneticiler, gnlk faaliyetlerinin baarlmas iin
ynetsel ilevleri olmayan bireyleri ynetmekten sorumlu olan gzetmen ya da ilk kademe amirleridir.
ef, amir nezareti, ustaba, usta vb. gibi adlarla anlrlar.
Kurum veya organizasyon ierisinde yneticinin szlerinden ok yapt iler nemlidir. Bir kurumda
alanlar yneticinin szleri kadar davranlarna ve fiillerine deer vermektedir, apartman ve site
ynetiminde ynetici kavram, kat maliklerinden genel kurula kadar btn ynetim kademelerinde yer
alan kiileri kapsamaktadr. Ynetim fonksiyonlar deiik ynetim kademelerinde farkl olarak
uygulanmaktadr. Ynetim kademelerde ynetme olarak, alt kademelerde ise uygulama olarak
gerekleir. Anagayrimenkuln ynetiminde ise; kat malikleri kurulu, ynetici/ynetim kurulu ve denetim
kurulu ynetimi olutururlar. Anagayrimenkuln ynetiminde, blok kat malikleri kurulu, toplu yap kat
malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve blok yneticileri de ynetimde yer alrlar.
Gerekte her ynetici mensubu olduu rgtn belirlenen hedefler ynnde faaliyet gstermesi iin
yukarda belirtilen fonksiyonlar da aan daha kapsaml ve geni rolleri yerine getirmeye alr. Bu
yzden her yneticinin tamas gereken zellikler;
Gvenilir olmak: Yneticiye hem kurum iinde ve hem de dnda gvenin tam olmas gerekir.
Saygn olmak: Ynetici tutum ve davranlaryla herkes tarafndan sayg duyulan bir kiilie
sahip olmaldr.
Sevimli olmak: Yneticinin gler yzl, sevimli ve sempatik olmas gerekir. Ask suratl,
somurtkan, asabi kendisiyle bark olmayan kiiler ynetici olamazlar. Yneticinin ii insanlarla
yakndan ilgili olduu iin ynetici insanlar sevmek durumundadr.
Adil olmak: Ynetici kendisine bal btn personeline adaletli davranmas gerekir, dl ve
ceza verirken kiiler arasnda ayrm yapmamaldr.
effaf olmak: Yneticinin insan ilikilerinde net, ak ve anlalr tavrl olmas gerekir.
Yneticinin hangi durumlarda nasl davranacann kiiler tarafndan bilinmesi, ynetim ile
kiilerin ilikilerinin salkl ve dzenli olmasn salayacaktr.
Yeterli bilgiye sahip olmak: Ynetici, baarl bir yneticide bulunmas gerekli bilgilere sahip
olmaldr. Ynetici, ynetim biliminde meydana gelen deiiklikleri gn gnne izleyerek
kendisini bilgi ynyle srekli yenilemelidir.
5
www.hedefaof.com



 Saduyu sahibi olmak: Ynetici kararlarnda rasyonel, ak, drst, tarafsz davranabilecek
saduyuya sahip olmaldr. Saduyu yneticinin tam olarak bilmedii ve ne ynde gelieceini
tahmin edemedii durum ve ortamlarda en iyi kararn verilmesini salar.

Ynetsel Beceriler
Etkili olabilmek iin bir ynetici baz becerilere sahip olmak ve onlar srekli olarak gelitirmek
zorundadr. Bu becerilerin nemi, yneticinin rgt iindeki kademesiyle orantl olarak deiir.
Teknik Beceri: in baarlmas iin zel bilgi, yntem ve tekniklerin kullanlmas yetenei teknik
beceriyi oluturur. rgtn faaliyetlerini yapan alanlarla dorudan iliki iinde bulunan ilk kademe
gzetmenlerin etkinlii iin bu beceri ok nemlidir. Bu kiiler alanlara teknik yardm ve destek
salamak zorundadr. rnein, bir sorunla karlaan kendisine bal kiinin, teknik konuda
bavurabilecei kii yneticisi olacaktr. Yneticinin kendisine bal kiilerin bu tr sorunlarna ya da
yeni gelen bir kiinin teknik konulara uyarlanmasna yardm etmesi onun en nemli grevi olacaktr.
Bunu yapamad srece, kendisine bal kiilerin gznde deerini yitirme sorunu ortaya kacaktr.
rgtn st kademelerine kldka dorudan temas azalacandan bu tr becerinin nemi de azalacaktr.
letiim Becerisi: rgtte belirlenen hedeflere ulamak iin yazl ya da szl bilgi salama
becerisine iletiim becerisi denir. Hayatta btn insanlar iin iletiim nemlidir. Ancak dierlerinin
abalaryla belirlenen amalar baaran kiiler olan yneticiler iin nemi daha da byktr. rgtsel
dzeyler bakmndan bu becerinin nemi bir farkllk gstermez. Kendi altndakilerinin seviyesine
inemeyen genel mdr iin olduu kadar, kendisine bal kiilerin dediini anlamayan ynetici iin de
ayn nemi tar.
nsan likileri Becerisi: Dier kiileri anlayabilme, onlarla birlikte alabilme ve iyi geinebilme
becerisidir. Her dzey ynetim iin gerekli olmakla birlikte zellikle alt dzeylerde nemi daha da artar.
nk bu yneticiler, alanlarla dorudan ve gnlk ilikiler iindedirler.
Analitik Beceri: Sorunlarn zmnde, i olanaklarnn deerlendirilmesinde mantksal ve bilimsel
yaklam ve teknikler kullanabilme becerisine denir. rgtte st basamaklara kldka nemi artar.
nk alt kademeler genellikle duraan ve daha nceden kestirilebilen bir ortamda ve almalar iin
belirlenmi ilkeler nda alrlar. st basamaklarda karmaklklar ve belirsizlikler artmaya balar. Bu
karmaklklar ve belirsizlikleri zmek iin yneticiler deiik nicel tekniklerden yararlanrlar.
Karar Verme Becerisi: eitli seeneklerden birisini semeye, karar verme denir. Karar verme
becerisi, planlama, rgtleme, yneltme, koordinasyon ve denetleme gibi ynetsel ilevleri yerine getiren
yneticiler iin temel niteliktedir. Etkili ve isabetli karar verme rgtn her dzeyindeki ynetici iin
gereklidir. Ancak rgtlerin st kademelerine kldka kararlarda deer eleri artaca iin karar verme
becerisinin nemi de artacaktr. nk alt dzeyler faaliyetlerini st dzeylerin verdii kararlar nda
yrtrler.
Kavramsal Beceri: Yneticinin, tm rgtn karmaklklarn anlamas ve her bir blmn rgtn
temel hedeflerine katksn deerlendirmesi becerisidir. Birletirme ve btnletirme becerisi de denebilir.
rgt, iinde bulunduu evreye uyarlama ilevi grd iin st ynetimce ok byk nem kazanr.
rgtte alt kademelere inildike bu becerinin nemi byk lde azalr.
Anagayrimenkul ynetiminde tm yneticiler, anagayrimenkuln ve kiisel amalarn baarmak iin
bu becerilerini kullanmak ve gelitirmek zorundadrlar. Bunlardan birine ya da birkana ynelmek yeterli
deildir. Bu becerilerin bulunulan ynetim kademesine gre, belirli oranlarda bir bileimi baarl bir
yneticilik sergilemede olduka nemlidir.

yi Bir Yneticinin zellikleri

Ynetici becerileri genel bir erevede aklamann yannda, iyi bir yneticinin nasl olmas gerektii
konusu da nemlidir. yi bir yneticide bulunmas gereken zelliklerin balcalar yle sralanabilir:

6
www.hedefaof.com



 nsanlar tanma, insan sevgisi ve iletiim kurabilme

Objektif ve adil olma

Mantkl olma, analiz, sentez ve muhakeme (yarg) gc

Dncelerini konulara ve sorunlara odaklatrabilme ve ak-seik ifade edebilme

Teknik bilgi ve tecrbe

Giriken, inisiyatif sahibi, dinamik ve azimli olma
D grn ile evrede kabul grme; tertipli ve dzenli olma

yi bir satcolma; fikirlerini ikna yoluyla benimsetebilme

Sorumluluk duygusuna sahip olma

Gl irade ve kendine gven duygusuna sahip olma

Konuya olumsuz ynden bakldnda; anlaysz, objektif olmayan, abuk etkilenen, kararsz,
saduyusuz, korkak gibi zelliklere sahip kimselerin ynetici olamayacan ileri srlebilir.

Bir iletmede ynetici, kendine bal kiileri sizce nasl

ynlendirmelidir?

GAYRMENKULE LKN KAVRAMLAR

Gayrimenkul ve Anagayrimenkul: Gayrimenkul, tanmaz mal; bir yerden bir yere tanmas imkansz
olan duraan mallar olup arazi, tapu ktnde ayr sayfada kaydedilen bamsz ve srekli haklar, kat
mlkiyeti ktne kaytl bamsz blmler gayrimenkul mlkiyetinin konusunu oluturur.
Gayrimenkul, arazi, arsa, bamsz blm gibi bir yerden bir yere tanamayan, yerinde sabit duran
eylerdir. Kat mlkiyetine konu olan tanmazn btnne anagayrimenkul denir. Gayrimenkul kaytlar
kadastro gren yerlerde tapu sicilinde tutulmaktadr. Tapusu olmayan garimenkllerin devri zilyetlik
hkmlerine gre harici senet veya noterde yaplmaktadr. Gayrimenkul sat vaadi szlemesi, bir tarafa
bir gayrimenkuln satnn yaplmasn isteme hakkn veren bir szlemedir.
Tapu sicili: Tapu sicili; tanmaz mal ile zerindeki haklarn durumlarn gstermek zere devletin
sorumluluu altnda tescil ve aklk ilkelerine gre tutulan sicildir. Tapu sicilinde; tanmaz mallarn yz
lm ve malikinin kim olduu gibi zelliklerin yan sra, erhe ve beyanlar ksmnda da tanmaz mala
ilikin irtifak, rehin gibi tm hak ve ykmllklere yer verilir. Tapu ktne tanmaz mal olarak tescil
edilen bamsz ve srekli haklar, nc kiilere devir olunabilir, miraslara geebilir ve zerinde her
trl ayn ve kiisel hak kurulabilir.
Arsa pay karl inaat, tanmaz sat vaadi, kira, alm, n alm, geri alm, szlemelerinden doan
haklar ile ekimeli haklarn korunmasna ilikin mahkeme kararlar, haciz, iflas karar veya konkordato
ile verilen sre tapu ktne erh verilebilir. Bu erhlerin verilmesi sonucunda, erh konusu haklar, o
tanmaz zerinde sonradan kazanlan haklarn sahiplerine kar ileri srlebilir.
Tapu/tapu senedi: Arazinin belirli bir parasnn veya zerine ina edilmi bamsz blmn
malikini gsteren, tapu sicil mdrlnce verilmi, aksi kantlanncaya kadar geerli resmi belgeye tapu
senedi denir.
Tapu haritas, Tapu kt: Tapu haritas (tapu plan veya kadastro paftas), parsellerin geometrik
ekillerini gsterir ve belirli bir lekte izilmi haritaya denir. mar, kamulatrma haritalar da tapuya
tescil edilmekle tapu haritas zelliini kazanr.
Tapu sicilini oluturan ve tanmaz mallarn zerindeki ayn ve ahsi haklar gsteren, ky veya
mahalle esasna gre tutulan defterlerden her birine tapu kt denir.

7
www.hedefaof.com



 Tapu tahsisi belgesi: mar aff almalar sonucunda tapu ktnn beyanlar stununa
kaydedilerek, gecekondu hak sahiplerine verilen slah imar plan yapldktan sonra hak sahiplerine
verilecek tapuya esas tekil edecek olan belgedir.
Tapu sicil mdrl, tapu ve kadastro genel mdrl: Tanmaz mallara ilikin akit ve tescil
ilemlerini yapmak ve tapu sicilini mevzuatna gre tutmakla grevli her il ve ilede kurulmu bulunan
mdrlklerdir.
Tapu ve kadastro genel mdrl, tanmaz mallara ait akitlerle her trl tescil, kadastro, yenileme
ilerini mevzuatna gre yapmak, tapu sicillerini, kadastrol topografik haritalar dzenlemek, uygulamak
ve yenilemek iin genel bte iinde ayr bteli bir kamu kurumudur.
Kat irtifak: Bir arsa zerinde, ileride kat mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya yaplmakta
olan bir yapnn bamsz blmleri iin o arsann maliki veya ortak malikleri tarafndan kurulan irtifak
hakkna Kat irtifak, bu haklara sahip olanlara da Kat irtifak sahibi denir.
Kat mlkiyeti: Bamsz blmler zerinde kurulan mlkiyet hakkna kat mlkiyeti denir. Kat
mlkiyeti hakkna sahip olanlara kat maliki denir. Tamamlanm bir yapnn kat, daire, bro, dkkan ,
maaza, mahzen, depo gibi blmlerinden ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olanlar
zerinde, o gayrimenkuln maliki veya ortak malikleri tarafndan bamsz mlkiyet haklar kurulabilir.
Kat mlkiyetinin konusu, tamamlanm bir yapnn bamsz blmleridir.
Eklentiler: Kat irtifak veya kat mlkiyeti kurulmu binalarda bir bamsz blmn dnda olup,
dorudan doruya o blme tahsis edilmi olan yerlere eklenti denir. Bir bamsz blmn dnda olup,
dorudan doruya o blme tahsis edilmi olan kmrlk, su deposu, garaj, elektrik, hava gaz veya su
saati yuvalar, tuvalet gibi eklentiler, ait olduu bamsz blmn btnleyici paras saylr ve o
blmn maliki eklentilerin de tek bana maliki olur. Bir yerin eklenti olup olmadnn saptanmas iin
ana gayrimenkuln tapudaki planna, ynetim szlemesine ve kat mlkiyeti ktnn beyanlar
hanesine baklr.
Eklenti, asl ey malikinin anlalabilen arzusuna gre iletilmesi, korunmas, yarar salanmas iin
asl eye srekli olarak zglenen ve kullanlmasnda birletirme, takma veya baka bir biimde asl eye
bal klnan tanr maldr.
Ada: evresi kamuya ait cadde, sokak, yol, kanal, ark, dere, gl, deniz gibi doal ve/veya yapay
snrlarla ve/veya kadastro alma alan snr ile ve/veya devlet demiryollar arazisi ile evrili parseller
topluluuna ada denir.
Aile konutu: Aile konutu ailenin devaml olarak ikametine ayrlan konuttur. Medeni Kanunun
19.maddesinde aile konutunun bulunduu yere yerleim yeri ad verilmitir. Buna gre yerleim yeri
bir ailenin srekli kalmak niyeti ile oturduu yerdir.
Akitli ve akitsiz ilemler: Resmi senet dzenlenerek yaplan sat, ba, taksim, lnceye kadar
bakma akdi, ipotek ve irtifak haklar ile tapu sicil mdrlnde yaplan ilemlerdir. Akitsiz ilemler,
ayn haklarn kurulmas ve devri ile ilgili olmayan kiisel haklarn erhi, terkin, dzeltme, deiiklik,
ayrma, birletirme, mirasn intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek tarafl iradesi ile tapu sicil
mdrlnde yaplan ilemlerdir. Akitsiz ilemler iin resmi senet yerine tescil istem belgesi dzenlenir.
Aplikasyon (Yer gsterme): Kadastro paftalarndaki parsel ke noktalarnn, yani parselin
snrlarnn zeminde gsterilmesidir.
Arazi: Snrlar, yz lm ve nitelii yeterli vastalarla belirlenmi, yatay ve dey snrlar
bulunan zemin parasdr.
Arsa ve arsa pay: Belediye ve mcavir alan snrlar veya ky yerleik alanlarnda yaplan planlarla
iskan sahas olarak ayrlm yerlerde bulunan arazi paralarna arsa denir. Kat irtifak veya kat mlkiyeti
kurulmu binalarda her bir bamsz blme tahsis edilmi zemindeki ortak mlkiyet payna arsa pay
denir. Arsann Kat Mlkiyeti Kanununda yazl esaslara gre bamsz blmlere tahsis edilen ortak
mlkiyet paylarna arsa pay denir (KMK. Md:2/d).

8
www.hedefaof.com



 Bamsz blm: Kat mlkiyeti veya kat irtifak kurulmu yerlerde, ana gayrimenkuln; ayr ayr ve
bal bana kullanlmaya elverili olan ve her biri kat mlkiyeti ktnde ayr bir sayfaya tescil edilen
konut, dkkan, maaza gibi bamsz mlkiyete konu blmlerine bamsz blm denir.
Anagayrimenkuln ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olup, kat mlkiyeti kanunu
hkmlerine gre bamsz mlkiyete konu olan blmleri bamsz blmlerdir.

Arsa pay ile kat mlkiyetinin sizce nasl bir ilikisi vardr?

Cins deiiklii: Bir gayrimenkuln cinsinin yapsz iken yapl veya yapl iken yapsz hali ba,
bahe ve benzeri iken arsa ve arazi, arsa ve arazi veya yapl iken ba, bahe vb. duruma dntrmek
iin paftasnda ve tapu sicilinde yaplan ilemdir. Bir dier deile tapu ktnde kaytl bir tanmazn
niteliinin deitirilerek bir baka nitelikte tapu ktne tescil edilmesidir. Uygulamada ska
karlalan cins tashihi ilemleri, arsa veya araziler zerine yeni bina ina edilmesi veya mevcut binann
yklarak arsa haline dntrlmesi eklinde grlmektedir.
ap: Kadastro grm ve tapu sicilinde kayd bulunan tm tanmazlarn plan rneklerine ap denir.
ap bir parselin komu parsellerle plan snr dorultularn, iindekini veya snrlarndaki doal, yapay
tesisleri ve parsele ait bilgileri ieren bir belgedir.
Devre mlk ve devre tatil: Devre mlk, mesken olarak kullanlmaya elverili bir yap veya bamsz
blmn ortak malikten her biri lehine bu yap veya bamsz blmlerden yln belli dnemlerinde,
devreler halinde mterek mlkiyet payna bal olarak yararlanlmak zere kurulan bir irtifak hakkdr.
Mlkiyet payna bal olmayarak, genelde turizm amal belli tarihlerde tatil yapma hakkna devre tatil
denir. Devre tatil hakknn tapu sicili ile bir ilgisi yoktur, ayn bir hak olmayp ahsi bir haktr.
Dzeltme: Dzeltme, tapu ktne yanl yazlm bir kaydn geree ve/veya belgelere uygun
olarak dzenlenmesi ilemidir. Uygulamada yanl veya eksik yazmlar genellikle malikin ad, soyad,
baba ad, cinsiyeti, pay, tarih ve yevmiye numaras, tanmazn yzlm gibi hususlarda
yaplmaktadr. lgililerinin istemi halinde, belgesine aykr olan yanllklar tapu sicil mdrlnce
dzeltilebilir. Ayrca, ktk, yevmiye defteri ve yardmc sicillerde belgesine aykr olarak basit yazm
hatas yapldnn tespit edilmesi halinde mdr tarafndan, nedeni dzeltmeler sicilinde aklanarak
resen dzeltme yaplmasna imkan tannmtr.
Fera verme: Gayrimenkul malikinin mlkiyet hakkn devretmek veya zerinde bakas lehine bir
hak kurmak amacyla tapu sicil mdrlne gelip, dzenlenen resmi senedi imzalanarak bakas lehine
tescilini istemesi eylemidir.
Fbk: poteklerin tescilinde kullanlan fekki (terkini) bildirinceye kadar anlamna gelen ksaltmadr.
Alacaklnn terkin istemesi zerine ipotek sicilden terkin edilir. ay, bir yl gibi sreli ipoteklerde de
srenin bitiminde ipotek, mdrlke kendiliinden terkin edilmemekte yine alacaklnn talebi
aranmaktadr.

Oy, Osman, (2010) Apartman/Site/Toplu Yap Ynetimi, Beta Basm,

stanbul.

Gecekondu: mar ve yap ilerini dzenleyen mevzuata ve genel hkmlere bal kalnmakszn,
kendisine ait olmayan arazi veya arsalar zerinde rza alnmadan yaplan izinsiz yaplara gecekondu
denir.
Geit hakk: Bir tanmaz zerinden dier bir tanmaz sahibine geebilmesi iin kurulan ayn bir
hak olup, bu hak tapu ktne yazm ile hkm ifade eder.
fraz (ayrma): Tapu ktne kaytl tek bir para olan tanmazn birden fazla paraya, parsele
ayrlmasdr. fraz ilemleri, belediye encmeni karar veya il idare kurulunun olumlu karar zerine

9
www.hedefaof.com



kadastro mdrlklerince tescil bildirimi dzenlenerek tapuya intikal ettirilir. lemin bitimini takiben
ayrlan paralara ayr ayr parsel numaralar verilir.
mar parseli: mar adalar ierisindeki kadastro parsellerinin imar mevzuat ve imar plan esaslarna
gre dzenlenmi eklidir.
ntifa hakk: Bir maldan tamamyla yararlanma onu kullanma hakkdr.
potek: Temin edilen bir kredi veya domas muhtemel bir borca gvence olarak bir gayrimenkul
gsterilmesi halinde bor miktar kadar alacan varsa faiziyle beraber tanmazn tapu ktnn ilgili
stununa tescili ilemidir. Kurulmas bir kanun hkm tarafndan n grlm ipotee kanuni ipotek
denir.
potekli bor senedi: ahsi bir alacak iin resmi senede dayal olarak tapu siciline tescil ile kurulan
ve kymetli evrak olarak tedavl kabiliyeti olan gayrimenkul rehin senedidir.
rtifak hakk: Sahibine hakkn konusu tanmaz zerinde bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren
snrl ayn haklarn genel addr. rnein, intifa, skna, geit, kaynak, st hakk.
tira hakk: Bir tanmaz mal belli bir bedelle, belli bir sre iinde malikinden satn alabilme
hakkdr. Bu nitelii ile sat vaadine benzer szleme noterce dzenlenir ve tapu ktne erh edilir.
tirakn bozulmas: tirak (elbirlii) halinde kaytl tanmaz mallarda itirak halinin bozularak
mterek mlkiyet (hissedarlk) esasna geilmesi ilemidir. Bunun iin tm itirakilerin veya
temsilcilerinin istemi ya da bu ynde bir mahkeme kararnn getirilmesi gerekir.
tirak halinde mlkiyet: Birden ok kiinin aralarnda nceden mevcut olan ahsi bir ba veya
ortaklk mnasebetini dourduu ortak bir mlkiyettir. rnein kar-koca arasndaki mal ortakl.
zale-i uyu: Tanmaza ortak mlkiyet olarak sahip olan hissedarlara mallarnn aynen taksim
edilmesi veya mahkemece satlarak bedellerinin hissedarlar arasnda paylar orannda paylatrlmasna
izale-i uyu denir. Ortak maln taksimi mmkn olmuyor ise, mahkemece satlarak bedel paylatrlr.
Kadastro, kadastro mdrl ve kadastro parseli: Tanmaz mallarn snrlarnn arazi ve harita
zerinde elirtilerek hukuki durumlarnn ve zerindeki haklarn tesbit edilmesi ilemine kadastro denir.
Memleketin kadastral topografik haritasna dayal olarak tanmaz mallarn snrlarn arazi ve harita
zerinde belirterek hukuki durumlarn tesbit etmek ve bu suretle tapu sicilini kurmak ve tapu zerindeki
fenni deiiklikleri takip etmekle grevli kamu idaresine kadastro mdrl denir. Kadastro yapld
zaman kadastro adalar iinde bulunan mlkiyeti tescilli parsel kadastro parselidir.
Kamulatrma: Devlet veya dier kamu tzel kiilerinin kamu yararnn gerektirdii durumlarda
karlklarn pein demek artnda zel mlkiyette bulunanlara tanmaz mallarn tamamna veya bir
ksmna el konulmas ilemidir.
Kaynak hakk: Bakasnn arazisinden kaynaklanan sudan yararlanma hakkdr.
Kuru mlkiyet: Mlkiyet; kuru mlkiyet ve intifak hakk olmak zere 2ye ayrlr. Tanmazn
zerinde kullanma ve ondan yararlanma hakk bulunmadan o tanmaza sahip olmak demektir. Kuru
mlkiyete plak mlkiyet de denir. Kuru mlkiyet sahibi tanmaz kiraya veremez. ntifa hakk sahibi
ise tanmaz kiraya verebilir.
Ktk: Arazi, bamsz blm, mstakil ve daimi irtifaklar ile bunlarn zerinde kurulabilen haklarn
yazld byk boy defterler ktk denir. rnein tapu kt, kat mlkiyeti kt gibi.
Mera: Bir veya birka ky veya beldenin hayvanlarn otlatmalarn veya otundan yararlanmalar iin
tahsis edilen veya eskiden beri bu amala kullanlagelen arazidir. Tapu ktne deil kamu ortak mallar
siciline tescil edilir. Mera vasf deimedike zel mlkiyete konu olmaz, zaman am ile kazanlamaz.
Mevkii: Kylerde bulunan arazilerin o ky halknca verilen mahalli isimlere gre bulunduu yerdir.
Mevkii isimleri de tapu ktne kadastro srasna gre kaydedilir.

10
www.hedefaof.com



 Mevzi imar plan: Mevcut imar plan snrlar dnda olup bu planla btnlemeyen bir konumdaki
alanlar zerinde ancak plan ilkesine uygun olarak konut, sanayi, turizm, ulam vb. tesisler iin hazrlanan
ve sosyal ve teknik alt yap gereksinimleri kendi bnyesinde salanm olan plandr.
Miras paynn devri: Miras paynn devri (temliki), itirak halinde bulunan miraslardan birinin
miras payn, itirak bozulmadan dier bir miras veya miraslara devretmesi demektir. Bu devir bedelli
ise sat, bedelsiz ise ba olarak deerlendirilir.
Mirasn intikali: Tapu sicilinde kaytl malikin lm halinde miras hakknn mahkemeden veraset
senedi belirtilen miraslar adna medeni kanunun hkmlerine gre tescili ilemine mirasn intikali denir.
Mahkemeden alnm veraset belgesi ile malikin adna kaytl tanmaz maln, kanuni miraslar
adna kanuni miras paylar orannda hissedarlk esasna gre intikal yoluyla tescili ilemine payl
(mterek) mlkiyet olarak tescili ilemidir.
Mirasn taksimi: Miras taksimi; noter tarafndan yaplm ise szleme ile miraslar arasnda yazl
olarak yaplm olupta miraslarn imzalar noterce onaylanmam ise tm miraslarn ba vurmas ile
imzalarn bir ksm onaylanm ise imzalar onaylanmam olanlarca bavurulmas gerekir.
Mcavir alan: mar mevzuat bakmndan belediyelerin kontrol ve sorumluluu altna verilmi olan
alanlardr. Mcavir alan snrlar belediye meclisi veya il idare kurulu karar ile belirlenir ve bakanlka
onaylanr.
Mtemmim cz: Gayrimenkul mlkiyeti, tanmazn ayrlmaz paralar (mtemmim cz), tabi
semereleri ve zerine daha sonradan eklenen eklentileri de kapsar. Mtemmim cz, mahalli rfe gre
bireyin esasl bir unsurunu oluturan o ey telef veya tahrip veya tayir edilmedike ondan ayrlmas
mmkn olamayan czleridir. Tanmazn altnda veya stnde yaplan inaat, gayrimenkuln
mtemmim czleri saylr.
Mterek mlkiyet: Birden fazla kiinin bir ey zerindeki mlkiyet haklar mterek mlkiyettir.
Mterek mlkiyette issedarlarn belli paylar olup, her payda kendi pay zerinde malikin sahip olduu
hak ve ykmllkleri haizdir. Mterek mlkiyette pay sahiplerinin fa hakk (ncelikli alm hakk)
mevcuttur.
Nazm imar plan: Blge veya evre dzeni imar planlar uygun olarak izilen hali hazr haritalar
zerinde, kadastro durumu ilenmi olarak izilen ve arazi paralarnn genel kullan biimlerini, balca
blge tiplerini, blgelerin gelecekteki nfus younluklarn gerektiinde yap younluunu, eitli
yerleme alanlarnn gelime yn ve byklkleri ile ilkelerini, ulam sistemlerini ve problemlerin
zm gibi hususlar gstermek ve uygulama imar planlarnn hazrlanmasna esas oluturmak zere
dzenlenen detayl bir raporla aklanan ve raporu ile beraber btn olan plandr.
Ortak yerler: Kat irtifak veya kat mlkiyeti kurulmu binalarda bamsz blmler dnda kalp
korunma ve ortaklaa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlere ortak yerler denir.
Pafta: zerinde parsellerin adalarn snrlar, numaralar ve zerindeki bina ile tesisleri gsteren harita
tekniklerine uygun olarak izilmi dkmanlardr.
Parsel ve parselasyon: Snrlar, yz lm ve nitelii yeterli biimde belli olan, kendi iinde
kapanan bir snrla evrili yeryz parasna parsel denir. mar parselleri oluturmak amacyla, parseller
ierisinde yol, meydan, yeil alan, park, otopark vb. kamu hizmetlerine ayrlan yerlerden herhangi birini
veya birkan kapsayacak biimde yaplan tanmaz mallar ayrma ilemine parselasyon denir.
Paylama: Ortak mlkiyet olarak bulundurulan birden fazla tanmaz maln ortaklar arasnda pay
edilmesidir. Paylama rza-i ve kaza-i olabilir.
Resmi senet: Tanmaz mlkiyetinin veya mlkiyetten baka ayn haklarn kurulmas ve devri iin
tapu sicil mdrlnde grevli bir memur tarafndan dzenlenip, taraflar ve gerekiyorsa tanklar
tarafndan imzalanan, mdrce imza ve mhr ile tasdik edilen resmi bir szlemedir.
Skna hakk/oturma hakk: Bir evin tamamnda veya bir ksmnda oturma veya ikamet etme
hakkdr.
11
www.hedefaof.com



 ufa hakk: n alm, ncelikle alm hakkdr. Hakkn ilikin bulunduu tanmaz maln satlmas
halinde onu dier alclara gre ncelikle satn alma hakkdr.
Tabii semereler: Bir eyin maliki, onun rnlerinin de maliki olur. rnler, dnemsel olarak elde
edilen doal veya hukuki rnler ile bir eyin zglendii amaca gre adetler gerei ondan elde edilmesi
uygun grlen dier verimlerdir. Doal rnler asl eyden ayrlncaya kadar onun btnleyici parasdr.
Takrir: Malik veya hak sahibinin dzenlenen resmi senet veya tescil istem belgesini tapu sicil
mdr huzurunda okudum yazarak imzalamasna takrir denir.
Taksim: Tapuda mterek veya itirak halinde kaytl tanmaz mallardaki ortakln sona erdirilmesi
amac ile yaplan paylalma ilemidir. Taksimde paylalan tanmaz mallarn deerlerinin eit olas art
deildir.
Trampa: Trampa, taraflardan birinin dier tarafa bir veya birka eyin teslim ve mlkiyetini ele
geirmeyi, dier taraftan da ayn ekilde baka bir veya birka eyin teslim ve mlkiyetini ele geirmeyi
taahht etmesi karlnda borland bir szlemedir. Trampa bir maln, baka bir malla
deitirilmesidir. Trampada deitirilecek mallarn deerlerini birbirine eit olmas art deildir.
Tescil: Tapu ktne yazm demektir. Ayn ve ahsi haklara ynelik ilemlerin gerekleri yerine
getirildikten sonra tarih ve yevmiye numaras ile kte tescil edilir.
Terkin: Tapu ktnde kaytl bir hakk sona erdirmek amacyla zerinin krmz mrekkepli
kalemle izilerek terkin tarih ve yevmiye numarasnn yazlmas ilemidir.
Tevhit (birletime): Ayn mal sahibine veya sahiplerine ait birden fazla tanmazn yeni bir numara
altnda birletirilerek bir parsel haline getirilmesi ilemidir.
Uygulama imar plan: Tasdikli hali hazr haritalar zerine varsa kadastrol durumu ilenmi olarak
nazm imar plan esaslarna gre izilen ve eitli blgelerin yap adalarn, bunlarn younluk ve
dzenini, yollar ve uygulama iin gerekli imar uygulama programlarna esas olacak uygulama etaplarn
ve dier bilgileri ayrntlar ile gsteren plandr.
st hakk: Bir kimseye, bakasna ait arazinin altnda veya stnde bir yap ina etme veya mevcut
yapnn maliki olma yetkisini veren bir irtifak hakkdr.
Vefa hakk: Satann, satt tanmaz mal mteriden geri satn alma hakkn sakl tutmasdr. Vefa
hakk tapu ktne erh edilir.
Yevmiye, yevmiye numaras: Tapu sicili ile ilgili olarak tapu sicil mdrlnde yaplan her ilem
ile reddedilen, istemlerin tarih ve sra numarasna gre kaydedildii deftere yevmiye defteri, bu defterden
alnarak tapu ktnde yaplan tescil veya terkinin yannda belirtilen tarih ve numaraya da yevmiye
tarihi ve numaras denir.
Yola terk: mar planlarnn uygulan srasnda tanmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz
olarak imar planna uygun biimde tanmazn tamamnn vaya bir ksmnn kamu yararna yola, yeil
alana, parka vb. terk edilmesi ilemidir.
Ynetim plan: Kat mlkiyeti kurulmu apartman ve sitelerde bina veya sitenin nasl ynetileceini,
kat maliklerinin hak, bor ve sorumluluklarn dzenleyen tm kat maliklerince imzal olan bir belgedir.
Ynetim plan, kat maliklerinin tmnn bete drdnn karar ile deitirilebilinir.
Yap kullanma belgesi: Yap tamamen bittii takdirde tamamnn, ksmen kullanlmas mmkn
ksmlar tamamland takdirde bu ksmlarn belediye veya valilikce ana yapnn btn bamsz
blmleri iin verilen ve bamsz blmlerin amacna uygun kullanlabilir durumda ve projesine uygun
ina edildiini gsteren bir belgedir.

Bir gayrimenkuldeki eklenti, dier bir gayrimenkuldeki bamsz

blme balanabilir mi?

12
www.hedefaof.com



APARTMAN, BNA, STE VE TOPLU YAPI YNETCL
Anagayrimenkuln ynetimi kapsamnda, ynetici ve ynetimin seimi; Toplu yap kapsamnda
bulunan parsel ve parsellerdeki birden ok bamsz blm kapsayan ana yapda ortak yerleri bulunan
blok yaplarn her biri, kendi sorunlarna ve yalnz o bloa ait ortak yerlere ilikin olarak, o blokta
bulunan bamsz blm maliklerinden oluan blok kat malikleri kurulunca ynetilir.
Bir parselde blok niteliinde olmayan yaplar varsa veya bu nitelikteki yaplarla blok yaplar ayn
parselde yer alyorsa, kendi sorunlarna ve o parsele ait ortak yerlere ilikin olarak, o parselde bulunan
bamsz blm maliklerinden oluan, toplu yap kat malikleri kurulunca ynetilir.
Ynetim plnnda bloklarn ve blok niteliinde olmayan yaplarn ynetim tarz ayrca belirtilir. Bir
adada birden ok parsel yer alyorsa, aday oluturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bamsz
blm maliklerinden oluan ada kat malikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici
hkmleri sakl kalmak artyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr. Bu yetki, ynetim plnnda ada
temsilciler kuruluna verilebilir.
Ynetim plnnda baka trl dzenlenmemise, ada temsilciler kurulu, blok yaplarda her blokta
bulunan bamsz blm maliklerince seilen blok yneticileri ve blok niteliinde olmayan yaplarn
bamsz blm maliklerince seilen temsilcilerden oluur.
Ada temsilciler kurulu yelerinin says ve nasl seilecei toplu yapnn zellii dikkate alnarak
ynetim plnnda belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yneticiler ve temsilciler ynettikleri ve temsil
ettikleri bamsz blm says kadar oy hakkna sahiptirler.
Toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bamsz blm
maliklerinden oluan toplu yap kat malikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici
hkmleri sakl kalmak artyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr. Bu yetki, ynetim plnnda toplu yap
temsilciler kuruluna verilebilir.
Ynetim plnnda baka trl dzenlenmemise, toplu yap temsilciler kurulu, blok yaplarda her
blokta bulunan bamsz blm maliklerince seilen blok yneticileri ve blok niteliinde olmayan
yaplarn bamsz blm maliklerince seilen temsilcilerden oluur.
Toplu yap temsilciler kurulu yelerinin says ve nasl seilecei toplu yapnn zellii dikkate
alnarak ynetim plnnda belirtilir.
Toplu yap temsilciler kurulunda bu yneticiler ve temsilciler, ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz
blm says kadar oy hakkna sahiptirler.
Apartman Yneticisinin Seimi; Kat malikleri, anagayrimenkuln ynetimini kendi aralarndan veya
dardan seecekleri bir kimseye veya kiilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ynetici, kurula da
ynetim kurulu denir. Anagayrimenkuln sekiz veya daha fazla bamsz blm varsa, ynetici atanmas
mecburidir. Anagayrimenkuln sekizden az bamsz blm varsa, ynetim uygulamalar, kat malikleri
kurulu tarafndan yaplr. Anagayrimenkuln btn blmleri bir kiinin mlkiyetinde ise, malik kanunen
ynetici durumundadr. Ynetici, kat maliklerinin, hem say hem arsa pay bakmndan ounluu
tarafndan atanr. Ynetici her yl kat malikleri kurulunun kanuni yllk toplantsnda yeniden atanr; eski
ynetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkuln ynetiminde anlaamaz veya toplanp bir ynetici atayamazlarsa, o
gayrimenkuln bulunduu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin mracaat zerine ve
mmknse dierleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir ynetici atanr. Bu ynetici, aynen kat
maliklerince atanan yneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine kar sorumlu olur. Sulh
mahkemesince atanan ynetici, bu atanma zerinden alt ay gemedike, kat malikleri kurulunca
deitirilemez. Ancak hakl bir sebep karsa, onu atam olan sulh mahkemesi, deitirmeye msaade
edebilir.
Ynetici atanrken kendisiyle yaplan szlemede, teminat gstermesi art koulabilir; szlemede
byle bir art olmasa bile, hakl bir sebebin kmas halinde kat malikleri kurulu, yneticiden teminat
gstermesini isteyebilir.
13
www.hedefaof.com



 Yneticinin ad ve soyad ile i ve ev adresinin anagayrimenkuln giri kaps yanna veya girite
grlecek uygun bir yere aslmas zorunludur. Bu yaplmazsa, yneticiden veya ynetim kurulu
yelerinin her birinden, ilgilinin bavurmas zerine ayn mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar para
cezas alnmasna kesin olarak hkmolunur.
Anagayrimenkuln ynetimi kapsamnda, ynetici ve ynetim kurulunun grevleri ile ynetim plan
yle incelenir:
Anagayrimenkuln ynetimi
Anagayrimenkuln ynetimi;
Kat malikleri kurulu

Ynetici/ynetim kurulu
Deneti/denetim kurulu
ile yaplr.
Toplu yaplardaki ynetim aada belirtildii biimlerde yrtlr;
Blok kat malikleri; toplu yap kapsamnda bulunan parsel ve parsellerdeki birden ok bamsz
blm kapsayan ana yapda ortak yerleri bulunan blok yaplarn her biri, kendi sorunlarna ve
yalnz o bloa ait ortak yerlere ilikin olarak, o blokta bulunan bamsz blm maliklerinden
oluan blok kat malikleri kurulunca ynetilir.
Toplu yap kat malikleri kurulu; bir parselde blok niteliinde olmayan yaplar varsa veya bu
nitelikteki yaplarla blok yaplar ayn parselde yer alyorsa, kendi sorunlarna ve o parsele ait
ortak yerlere ilikin olarak, o parselde bulunan bamsz blm maliklerinden oluan kat
malikleri kurulunca ynetilir.
Ada kat malikleri; bir adada birden ok parsel yer alyorsa, aday oluturan parsellere ait ortak
yerler, o adada bulunan bamsz blm maliklerinden oluan ada kat malikleri kurulunca
ynetilir.
Ada temsilciler kurulu; ynetim plannda baka trl dzenlenmemise, ada temsilciler kurulu,
blok yaplarda her blokta bulunan bamsz blm maliklerince seilen blok yneticileri ve blok
niteliinde olmayan yaplarn bamsz blm maliklerince seilen temsilcilerden oluur.
Blok yneticileri; ynetim plannda baka trl dzenlenmemise, toplu yap temsilciler kurulu,
blok yaplarda her blokta bulunan bamsz blm maliklerince seilen blok yneticileri ve blok
niteliinde olmayan yaplarn bamsz blm maliklerince seilen temsilcilerden oluur.
Kat malikleri kurulu
Anagayrimenkul kat maliklerince ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici hkmleri sakl
kalmak kouluyla kat malikleri kurulu tarafndan kararlatrlr.
Kat malikleri kurulunun grev ve yetkileri unlardr:
Ynetim plan yapmak ve gerektiinde deitirmek
Anagayrimenkuln sigorta ettirilmesine karar vermek
Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yaplmasna karar vermek
Ynetici ve ynetim kurulunu semek ve gerektiinde deitirmek ve denetlemek
Deneti/denetim kurulunu semek
letme projesi hakknda karar vermek
Ynetici/ynetim kurulu ve deneti/denetim kurulunu ibra etmek
Anagayrimenkuln ynetiminde kat malikleri arasnda ortaya kabilecek anlamazlklar
zmek
14
www.hedefaof.com



 Ynetici ve ynetim kurulu
Kat malikleri, ana gayrimenkuln ynetimini kendi aralarndan veya dardan seecekleri bir kimseye
veya kiilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ynetici, birden ok yneticiden oluan kurula da
ynetim kurulu denir.
Anagayrimenkuln sekiz veya daha fazla bamsz blm varsa, ynetici atanmas arttr. Bamsz
blm says 8 den az ise; ynetim uygulamalar, kat malikleri kurulu tarafndan yaplr.
Ynetici ve ynetim kurulunun seimi
Anagayrimenkuln btn blmleri bir kiinin mlkiyetinde ise, malik kanunen ynetici
durumundadr. Ynetici, kat maliklerinin; hem say, hem arsa pay bakmndan ounluu tarafndan
atanr. Ynetici her yl kat malikleri kurulunun kanuni yllk toplantsnda yeniden atanr; eski ynetici
tekrar atanabilir.
Yneticinin grevleri
Ynetim grevleri, ynetim plannda belirtilir, ynetim planna gre ynetici;

Kat malikleri kurulunca verilen kararlarn yerine getirilmesi

Anagayrimenkuln amaca uygun olarak kullanlmas, korunmas, bakm ve onarm iin kat
maliklerinin yararna olan konularda gereken tedbirlerin onlar adna alnmas,

Anagayrimenkuln sigorta ettirilmesi

Anagayrimenkuln genel ynetim ileriyle korunma, onarm, temizlik gibi bakm ileri ve
asansr, kalorifer, scak ve souk hava iletmesi ve sigorta iin ynetim plannda gsterilen
zamanda, eer byle bir zaman gsterilmemise, her takvim ylnn ilk ay iinde, kat
maliklerinden avans olarak uygun miktarda parann toplanmas ve avansn harcanp bitmesi
halinde, geri kalan iler iin tekrar avans toplanmas
Anagayrimenkuln ynetimiyle ilgili dier btn demelerin kabul, ynetim dolaysyla doan
borlarn denmesi ve kat malikleri tarafndan ayrca yetkili klnmsa, bamsz blmlere ait
kiralarn toplanmas

Anagayrimenkuln tmn ilgilendiren tebligatn kabulnn yaplmas

Anagayrimenkul ilgilendiren konularda bir srenin gemesine veya bir hakkn kaybna meydan
vermeyecek ekilde gerekli tedbirlerin alnmas
Kat mlkiyetine ilikin bor ve ykmllklerini yerine getirmeyen kat maliklerine kar dava
ve icra takibi yaplmas ve kanuni ipotek hakknn kat mlkiyeti ktne tescil ettirilmesi
Toplad paralar ve avanslar yatrmak ve gerektiinde almak zere muteber bir bankada kendi
adna ve fakat anagayrimenkuln yneticisi sfat gsterilmek suretiyle hesap atrlmas
Kat malikleri kurulunun toplantya arlmas
Defter tutulmas ve belgelerin saklanmas

Yllk iletme projesinin hazrlanp onaylatlmas

Kolluk kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi

Karar ve iletme defterlerinin yasal srelerde tasdikinin yaplmas

Personel (kapc vs.) ile szleme yaplmas

Sigorta prim bordrolarnn tanzim edilmesi, alma Bakanlna ie balayan personelin yasal
srelerde bildirmesi

Personel kdem tazminat fonunun oluturulmas

15
www.hedefaof.com



 Kaloriferci belgesi ve asansr iletme belgesi gibi yllk ilemlerinin takip edilmesi

Yangn sndrme cihazlar ve baca temizlii gibi btn periyodik bakmlarn yaplmas
Ynetici/ynetim kurulu yelerinin ad, soyad ve telefonlarn giri kapsna uygun bir konumda
aslmas

Apartman adna dardan alnan hizmetler iin szlemeler yapmas

Apartmann nc ahslara verecei hasarlarn tedbirinin alnmas (rnein; kopan svalarn
derek arabalara zarar vermesi gibi)
Anagayrimenkulde kapc, kaloriferci gibi teknik ve yardmc hizmetlerde alanlarn
kimliklerini, ie balamalarn takibeden 3 gn iinde dolduraca belge ile Mahalli Genel
Kolluk rgtne verilmesi
gibi ileri yrtr.
Yneticinin haklar
Kat mlkiyeti kanununa gre yneticilerin yapt ynetim hizmeti karlnda kat maliklerinden
cret alma haklar vardr. Bu kanuni bir haktr. Ancak bunun miktar yasada belli deildir. Buna kat
malikleri karar verip tespit ederler. zel bir oran olmad iin, arsa ve say bakmndan, kat maliklerinin
ve yneticinin ikisinin de birden ounlukla verecei karara gre, bir cret verilebilir, uygulamada
genellikle cret vermek yerine bir takm masraflardan yneticiyi muaf tutmak eklinde olmaktadr. Bir
oran salamlarsa, uygulama devam ettirilir, eer oran salanmamsa, bu takdirde mahkemeye
bavurarak ynetici, hakk olan adil bir cretin tespitini isteyebilir.
Ynetici vekilin haklarna sahiptir. Kat malikleri, kendilerine den borlar ve ykmllkleri
ynetici tarafndan noterlike yaptrlan ihtara ramen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse,
ynetici hibir tazminat demeye mecbur olmakszn kendine ait szlemeyi feshedip yneticilikten
ekilerek, bu yzden urad zararn tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Ynetici, ynetim plannda
veya kendisiyle yaplan szlemede bir cret tayin edilmemi olsa bile, kat maliklerinden uygun bir cret
isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasndan atanm yneticinin normal ynetim giderlerine katlp
katlmayaca, katlacaksa ne oranda katlacan kararlatrr. Bu yolda bir karar alnmam ise, ynetici
ynetim sresince kendisine den normal ynetim giderlerinin yarsna katlmaz.
Yneticinin sorumluluklar
Ynetici, haklarnda olduu gibi kat maliklerine kar aynen vekil gibi sorumlu olmaktadr
(KMKmd.38). Ynetici ile kat malikleri arasndaki iliki Borlar Kanunundaki vekalet akti hkmlerini
kapsamaktadr. Ynetici, kat malikleri kurulunun kararlarna ve talimatlarna aykr davranamaz.
Ynetici, ynetim plannda yazl zamanlarda, eer byle bir zaman yazlmamsa her takvim ylnn
birinci ay iinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolaysyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin
ve yaplm olan giderlerin hesabn vermekle ykmldr.
Kat maliklerinin yars isterse, bunlarn arsa paylar ne olursa olsun, ynetim plannda yazl zamanlar
dnda da hesabn gsterilmesi yneticiden istenebilir.
Anagayrimenkuln veya anayapnn tmnn veya bir ksmnn harabolmas halinde durum ynetici
tarafnda o gayrimenkuln bulunduu yerin tapu idaresine ve btn kat maliklerine; eer ynetici yoksa,
bamsz blm harap olan kat maliki tarafndan tapu idaresine derhal bildirir; bunu bildirmemesi
yznden doacak zararlarn tmnden bamsz blm harap olan kat maliki, zararn bete biri
oranndaki ksmndan da ynetici mteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu deildir.
Ynetici, binadaki kapc, kaloriferci, beki, temizliki vb. hizmetlerde alanlar ie balamalarn
izleyem 3 gn iinde rneine uygun dolduraca Kimlik Bildirme Belgesini mahalli kolluk rgtne
vermek zorundadr.

16
www.hedefaof.com



 Ynetici tarafndan defter tutulmas ve belgelerin saklanmas
Ynetici, kat malikleri kurulunun kararlarn, protokolleri, yaplan ihtar ve tebligatn zetini ve
tarihlerini ve btn giderleri, tarih srasyla deftere yazmaya ve bu defteri ve giderleri belgeleriyle dier
btn belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin her takvim ylnn bitmesinden balayarak
bir ay iinde ynetici tarafndan notere kapattrlmas mecburidir. Bu grevleri yerine getirmeyen
yneticiden para cezas alnmas hkmolunur.
Yneticinin ekilmesi
Kat malikleri, kendilerine den borlar ve ykmllkleri, ynetici tarafndan noterlike yaptrlan
ihtara ramen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, ynetici hibir tazminat demeye mecbur
olmakszn, kendine ait szlemeyi feshedip yneticilikten ekilerek, bu yzden urad zararn
tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Deneti/denetim kurulu
Kat malikleri kurulu, yneticinin bu konudaki tutumunu devaml olarak denetler ve hakl sebebin
kmas halinde onu her zaman deitirebilir. Deneti, yneticide de olduu gibi dardan seilemez.
Deneti dorudan kat malikleri arasndan seilir.
Toplu yaplarda, ynetim plannda baka trl dzenlenmedike, blok kat malikleri blok iin, blok
niteliinde olmayan yaplarn yer ald parseldeki kat malikleri kendilerine zglenen ortak yer ve
tesisler iin, toplu yap temsilciler kurulu ise toplu yap kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler
iin deneti atar.
Blok denetisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliinde olmayan yaplarn ortak yer ve tesisleri iin
deneti, bu yaplardaki kat maliklerinin say ve arsa pay bakmndan ounluu tarafndan seilir. Toplu
yap kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler iin deneti ise, toplu yap temsilciler kuruluna katlan
ynetici ve temsilcilerin, ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz blm saysnn salt ounluunun oyu
ile atanr.
Denetinin grev ve yetkileri unlardr;

Yneticiyi denetlemek,

Hesaplar denetlemek,

Denetleme raporu vermek,

Defter tutmak,

Hakl bir neden varsa yneticinin grevine son verilmesi iin kat malikleri kurulundan istemek,

nemli bir sebebin ortaya kmas halinde kat malikleri kurulunu toplantya armak,
Hesaplarn denetlenmesi iin, ynetim plannda belirli bir zaman konulmamsa; bu denetim her
ayda bir yaplr; bununla beraber hakl bir sebep karsa, hesap denetlenmesi her zaman yaplabilir.
Kat malikleri kurulu denetim iini, kendi aralarndan say ve arsa pay ounluuyla seecekleri bir
denetiye veya kiilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde deneti veya denetim kurulu ynetim
plannda yazl zamanlarda, eer zaman yazlmamsa, her takvim ylnn birinci ay iinde kat malikleri
kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkuln ynetim tarz hakkndaki
dncelerini bildirir; bu rapor oaltlarak birer rnei taahhtl mektupla kat maliklerine gnderilir.
Denetiler bu raporu, verecekleri kararlar ve gerekli grdkleri dier konular, 1 den balayp sra ile
giden sayfa numaralar tayan ve her sayfas noter mhryle tasdikli bir deftere geirip tarih koyarak
altn imzalarlar.
Ynetim plan
Btn kat maliklerini balayan bir szleme hkmnde olan ynetim plan, anagayrimenkuln;

17
www.hedefaof.com



 Ynetim tarzna,

Kullanma ama ve ekline,

Ynetici ve denetilerin alacaklar cretine,

Bamsz blmlerin bakm ve kullanmna,

Ortak yerlerin kullanm ve bakmna,

Genel giderlere ilikin paylatrmaya,
Anagayrimenkuln bakm, korunmas ve zararlardan sorumluluklara
ilikin konular dzenler.
Ynetim plannda hkm bulunmayan hallerde, anagayrimenkuln ynetiminden doacak
anlamazlklar bu kanuna ve genel hkmlere gre karara balanr. Ynetim plan kat mlkiyeti
kurulurken yaplr. Ynetim plannn yaplmamas halinde kat mlkiyetine evirme ilemi yaplmaz.
Ynetim plan tm malikler tarafndan imzalanmaldr. Ynetim plannn deitirilmesi iin btn kat
maliklerinin bete drdnn oyu arttr.
Ynetim plan; emredici hukuk kurallarna, ahlka, adaba, kiilik haklarna aykr olmamaldr.
Ynetim plannda kanunlara v e hakkaniyete aykr hkmler varsa, kat maliklerinden herhangi biri nce
Kat Malikleri Kuruluna bavurup, bu aykrlklarn deitirilmesini veya iptalini ister. Kat malikleri
bavuran malikin bu isteini reddederse veya bu istein yerine getirilmesi iin bete drt oy
salanamamsa, bavuran malik ynetim planndaki szkonusu hkmn deitirilmesi veya iptali iin
dava amaldr.
Ynetim plan ve bu planda yaplan deiiklikler;
Ynetim plann imzalam tm kat maliklerini,

Btn kat malikleri ile onlarn miraslarn,

Satn alma yoluyla malik olanlar,

Kiraclar, intifa hakk sahipleri ve irtifak hakk sahiplerini,

Ynetici ve denetileri
balar.
Ynetim plannn ve sonradan planda yaplan deiikliklerin tarihi, kat mlkiyeti ktnn
beyanlar hanesinde gsterilir ve bu deiiklikler ynetim planna balanarak kat mlkiyetinin kurulu
belgeleri arasnda saklanr.

Ynetim plan yapmak sizce neden nemlidir?

18
www.hedefaof.com



 zet

Gnmzde ynetim, bakalarnn ibirlii ile

ortak amaca ynlendiren, kiileri verimli, etkin ve
baarl almalarn salayan faaliyet srecidir.
Bu nedenle yneticinin kiileri baarya
ynlendirebilmesi iin, eitli becerilerinin
olmas gerekir. Apartman, bina, site ve toplu yap
yneticilii de beceri gerektiren, son derece
karmak ilemleri dzenleyen, ileri ve kiileri
uyumlatran ve denetleyen zellikler tar.
Gayrimenkul ve anagayrimenkule ilikin
uygulamalar, arazi, arsa, bamsz blm gibi bir
yerden baka bir yere tanamayan, yerinde sabit
duran eylerin yannda, tapu ktnde ayr bir
sayfada kaydedilen bamsz ve srekli haklar,
kat mlkiyetine kaytl blmleri ve kat
mlkiyetine konu olan btne ilikindir.
Gnmzde insanlarn toplu yaplarda yaamalar
nedeniyle; gayrimenkuln ve anagayrimenkuln
ynetimini salkl biimde yrtmek
gerekmektedir. Apartman, bina, site ve toplu yap
yneticiliinin; sorunlar zmek ve insanlarn
beklentilerini karlamak ve gereksinimlerine
karlk vermesi gerekmektedir.

19
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, insanlarn ibirliini 5. Aadakilerden hangisi, kat irtifak veya kat
salama ve onlar bir amaca doru yneltme ve mlkiyeti kurulmu binalarda bir bamsz
yrtme faaliyet ve abalarnn toplamdr? blmn dnda olup, dorudan doruya o
blme tahsis edilmi olan yerlerdir?
a. Ynetim
a. Kat irtifak
b. Denetim
b. Kat mlkiyeti
c. birlii
c. Eklenti
d. Amaca ulama abas
d. Ada
e. Koordinasyon
e. Aile konutu
2. Aadakilerden hangisi, bir iin baarlmas
iin zel bilgi, yntem ve tekniklerin kullanlmas 6. Aadakilerden hangisi, kadastro grm ve
yeteneini oluturan beceridir? tapu sicilinde kayd bulunan tm tanmazlarn
plan rnekleridir ve ayrca bir parselin komu
a. letiim becerisi parsellerle plan snr dorultularn, iindekini
b. nsan ilikileri becerisi veya snrlarndaki doal, yapay tesisleri ve
parsele ait bilgileri ieren bir belgedir?
c. Analitik beceri
a. ap
d. Teknik beceri
b. Kadastro
e. Kavramsal beceri
c. Parsel
3. Aadakilerden hangisi, bir yerden bir yere
tanmas imkansz olan duraan mallar olup, d. Bamsz blm
arazi, tapu ktnde ayr sayfada kaydedilen e. Devre mlk
bamsz ve srekli haklar, kat mlkiyeti
ktne kaytl bamsz blmlerdir? 7. Aadakilerden hangisi, bir maldan tamamyla
yararlanma ve onu kullanma hakkdr?
a. Tapu sicili
a. rtifak hakk
b. Gayrimenkul
b. ntifa hakk
c. Ada
c. tira hakk
d. Aile konutu
d. Geit hakk
e. Tapu kt
e. Kaynak hakk
4. Aadakilerden hangisi, arazinin belirli bir
parasnn veya zerine ina edilmi bamsz 8. Aadakilerden hangisi, temin edilen bir kredi
blmn malikini gsteren, tapu sicil veya domas muhtemel bir borca gvence olarak
mdrlnce verilmi, aksi kantlanncaya kadar bir gayrimenkul gsterilmesi halinde bor miktar
geerli resmi belgedir? kadar alacan varsa faiziyle beraber tanmazn
tapu ktnn ilgili stununa tescili ilemidir?
a. Tapu haritasi
a. mar parseli
b. Tapu kt
b. fraz
c. Tapu sicili
c. potek
d. ap
d. Mevkii
e. Tapu/tapu snenedi
e. Kamulatrma

20
www.hedefaof.com



9. Aadakilerden hangisi, anagayrimenkuln Kendimizi Snayalm Yant
ynetiminde yer alan kurullardan deildir? Anahtar
a. Kat malikleri kurulu 1. a Yantnz yanl ise Ynetim ve Ynetici
b. Ynetici/ynetim kurulu Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
c. Deneti/denetim kurulu
2. d Yantnz yanl ise Ynetsel Beceriler
d. Blok kat malikleri kurulu balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
e. Anagayrimenkul ynetim kurulu 3. b Yantnz yanl ise Gayrimenkule likin
Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden
10. Aadakilerden hangisi, yneticinin
geiriniz.
grevlerinden deildir?
4. e Yantnz yanl ise Gayrimenkule likin
a. Kat malikleri kurulunca verilen karar yerine Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden
getirir geiriniz.
b. Anagayrimenkuln amaca ilikin kullanlma- 5. c Yantnz yanl ise Gayrimenkule likin
sn salar Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden
c. Anagayrimenkuln korunmas, bakm ve geiriniz.
onarm iin gereken tedbirleri alr 6. a Yantnz yanl ise Gayrimenkule likin
Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden
d. Anagayrimenkul sigorta ettirir
geiriniz.
e. Ynetici dorudan kat malikleri arasndan
7. b Yantnz yanl ise Gayrimenkule likin
seilir
Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
8. c Yantnz yanl ise Gayrimenkule likin
Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
9. d Yantnz yanl ise Apartman, Bina, Site ve
Toplu Yap Yneticilii balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
10. e Yantnz yanl ise Apartman, Bina, Site
ve Toplu Yap Yneticilii balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.

21
www.hedefaof.com



Sra Sizde Yant Anahtar
Sra Sizde 1
Bir ynetici, kendine bal kiileri; iyi tanyarak,
iletiim kurarak, objektif ve adil olarak, teknik
bilgisini paylaarak, sorunlar doru analiz edip
zerek, dinamik ve azimli olarak, iyi rnek
olarak, fikirlerini ikna yoluyla benimseterek,
sorumluluk duygusuna, gl irade ve kendine
gven duygusuna sahip olarak ynledirebilir.
Sra Sizde 2
Kat mlkiyeti ile kat irtifak, bu mlkiyete konu
olan ana gayrimenkuln bamsz blmlerinden
her birinin konum ve byklklerine gore
hesaplanan deerleri ile oranl olarak projesinde
tahsis edile arsa paynn ortak mlkiyet esaslarna
gore aka gsterilmesi suretiyle kurulu. Arsa
paylarnn bamsz blmlerin paylar ile oranl
olarak tahsis edilmedii hallerde, her kat maliki
veya kat irtifak sahibi, arsa paylarnn yeniden
dzenlenmesi iin mahkemeye bavurabilir.
Sra Sizde 3
Bir gayrimekuldeki eklenti, dier bir
gayrimenkuldeki bamsz blme balanamaz.
rnein; eklenti niteliindeki bir kmrlk,
bitiik apartmandaki bir blme tahsis edilemez.
Ancak bu, ana gayrimenkul iindeki eklentiler
iin mmkndr.
Yararlanlan Kaynaklar
Azaplar, Nuri, (2011). Apartman Ynetimi
Nasl Oluturulur?,
http://blog.milliyet.com.tr/apartman-yonetimi-
nasil-olusturulur/Blog/?BlogNo=294145
Demirci, M. K. (Edi.). (2008). letmecilik
Kuram ve Uygulamalar. Ankara: Detay
Yaynclk.
Efil, . (2010). letmelerde Ynetim ve
Organizasyon, 11. Bask, Dora Yaynlar, Bursa.
Koel, T. (2011). letme Yneticilii: Ynetim
ve Organizasyon, Organizasyonlarda
Davran, Klasik, Modern, ada ve Gncel
Yaklamlar. 3. Bask, stanbul: Beta Basm
Yaym Datm A..
Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2007). Amatr-Profesyonel
Toplu Yap Site Merkezi Yneticisinin El
Kitab, 6.B., Geit Kitabevi, stanbul.

Sra Sizde 4
Ynetim plan anagayrimenkuln; btn olarak
ynetimi, planlanmas, organize edilmesi,
denetlenmesine ilikin olduundan,
anagayrimenkuln ynetim tarzna, kullanma
ama ve ekline, yneticilerin ve denetilerin
cretlerine, bamsz blmlerin ve ortak yerlerin
bakmna, kullanmna, genel giderlerin
paylamna ilikin konular dzenleyip, btn
kat maliklerini balayan bir szleme olduu iin
nemlidir.

22
www.hedefaof.com



 www.hedefaof.com



2












Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Anagayrimenkulde ynetim kavramn ve ynetimin ilevlerini tanmlayabilecek,
Kat irtifak ynetimi kavramn ve kat irtifak sahibinin haklarn aklayabilecek,
Kat irtifaknn kurulmas ve kat irtifaknn kurulmas iin gerekli belgeleri belirleyebilecek,
Kat irtifaknn sahibinin borlarn ve kat irtifaknn sona ermesini aklayabilecek
bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Ynetim ve Ynetimin levleri Yap zin Belgesi

Kat rtifaknn Haklar Kat rtifaknn Borlar

Kat rtifaknn Kurulmas Kat rtifaknn Sona Ermesi

indekiler

Giri

Anagayrimenkuln Kat rtifaknn Ynetimi ve Ynetimin levleri

Kat rtifak ve Kat rtifaknn Kurulmas

Kat rtifak Sahibinin Haklar

Kat rtifak Sahibinin Borlar

Kat rtifaknn Sona Ermesi

24
www.hedefaof.com



 Kat rtifak Ynetimi
GR
Nfusu hzla artan toplumlarda, birey ve ailelerin balca gereksinimlerinden biri de, konut edinmektir.
nsanlarn, gemi zamanlarda maddi nedenlerden dolay mstakil ev, konak gibi yan yana dzendeki
konutlarda yaamlarn devam ettirirlerken, zamanla maddi seviyenin artmas, kyden ehire g ve
kltrel deiim gibi nedenlerle yaam ekilleri de deimeye balamtr. Tek katl binalardan, nce
dubleks, tripleks ad verilen binalara geilmi zellikle byk kentlerde apartmanlar, gkdelenler bunlarn
yerini almtr. Bu srete, yllarca mstakil binalarda sorumluluk duygusu ile yaam olan kiiler, toplu
yaam alanlarna tanrken, gemiten gelen alkanlklarn da beraberinde tamaktadrlar.
lkemizde toplu yap almalarnn hz kazand bugnlerde kentsel dnm planlar insanlarn
daha gvenli, daha temiz, daha bakml ve kendisini daha zel hissedebilecei yaam ve i alanlar
yaratma amacyla projelendirilmekte ve hayata geirilmektedir. Bazen yzlerce hatta binlerce daireden
oluan siteler; gereksinimleri, giderleri ve sunulan hizmet boyutuyla kk birer kent, mali boyutlaryla
ise orta lekli bir iletmenin vergi sonras gelirlerini aabilecek boyutlara ulaabilmektedir.
Her biri neredeyse kk bir kent haline gelen konut sitelerinin en temel sorunlarndan biri de, verimli
ve etkin ynetim eksikliidir. Kat Mlkiyeti Kanununun ilgili maddeleri gereince seilen Ynetici/
Ynetim Kurulu, doal olarak asl profesyonel ileri ile megul olduundan, bu yneticiler, sitenin
ynetimi ve saha hizmetlerinin ynetimi gibi konularda deneyimli ve eitimli olmadklarndan, site
ynetimini bilgi ve deneyimi olmayan kiiler aracl ile yrtmek ve ynetmek zorunda kalmaktadrlar.
Konut sitelerindeki ynetim eksikliinden kaynaklanan sorunlar ortadan kaldrmak ve Trkiyede ki
site ynetimine profesyonel bir yaklam kazandrmak amacyla kat irtifak, kat mlkiyeti,
anagayrimenkul, site, bina ve apartman ynetimleri konular; nasl bir iletme krl, verimli, etkin
ynetiliyorsa, benzer biimde anagayrimenkul ynetiminin de bu ekilde olmas gerektii varsaymndan
hareket edilmelidir. Bu nitede, kat irtifak ynetimi konular bilimsel ynetim ilkeleri nda ele
alnmaktadr.

ANAGAYRMENKULN KAT RTFAKININ YNETM VE

YNETMN LEVLER
Anagayrimenkul ve kat irtifak kavramlarna aklk getirdikten sonra ynetim konular ele alnacaktr.
Anagayrimenkul/anatanmaz; kat mlkiyetine konu olan yapnn btnne
Ana yap; yalnz esas yap ksmna
Kat irtifak; bir arsa zerinde ilerde kat mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya yaplmakta olan
bir veya birden ok yapnn bamsz blmleri iin o arsann maliki veya ortak malikleri tarafndan bu
kanun hkmlerine gre kurulan irtifak hakkna
Kat irtifak sahibi; bu hakka sahip olanlara
Arsa pay; arsann, bu kanunda yazl esasa gre bamsz blmlere tahsis edilen ortak mlkiyet
paylarna

25
www.hedefaof.com



 Bamsz blm; anagayrimenkulun ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olup, KMK kanun
hkmlerine gre bamsz mlkiyete konu olan blmlerine
Eklenti; bir bamsz blmn dnda olup, dorudan doruya o blme tahsis edilmi olan yerlere
Kat mlkiyeti; bamsz blmler zerinde kurulan mlkiyet hakkna
Kat maliki; bu hakka sahip olanlara
Ortak yerler; anagayrimenkulun bamsz blmleri dnda kalp, korunma ve ortaklaa kullanma
veya faydalanmaya yarayan yerlerine
Kullanma hakk; kat maliklerinin ortak malik sfat ile payda bulunduklar bu yerler zerindeki
faydalanma haklarna
Szleme; kat mlkiyetinin veya kat irtifaknn kurulmasna esas resmi senettir.
Kat irtifak ynetimi konularnn bilimsel ynetim ilkeleri nda ele alnabilmesi iin; ncelikle
ynetim konular zerinde durulmas gereklidir. Ynetimin amalarn gerekletirmek iin, teknoloji,
finansman ve insan kaynaklarnn anagayrimenkul iin gerekli olan hizmetlerin retilmesinde belirli bir
ynetim kltr erevesinde ynlendirilmesi gereklidir. Amalar ise; anagayrimenkullerde hizmetlerin
etkinliinin salanmas, topluma hizmet, global normlar salamak vb. olabilir.
Anagayrimenkuln drt kritik unsuru vardr: Teknoloji, Finansman, nsan Kaynaklar ve Ynetim. Bu
unsurlar akladktan sonra, ynetimin ilevleri zerinde durulacaktr.
Anagayrimenkuln kat irtifak ynetiminde teknoloji
Teknoloji unsurunu kritik klan ey; srekli deiiyor olmasdr. Teknoloji; her trl bilgi veya
insanolunun gereksinimlerine uygun makine, donanm, ara-gere, bilgisayarlarn yannda, bu aletlerin,
cihazlarn, yardmc alet ve edevatn yaplmas ya da retilmesi iin gerekli bilgi ve yetenek olarak
tanmlanabilir. Teknoloji, gnmzde veri paylamnn en etkin bir biimde kullanlarak keiflere yn
vermesinin etkin bir parasdr. Teknoloji, hizmet retimini salayan bilgidir ve teknoloji ierisinde
ayrca patent, know-how ve marka kavramlar da ele alnmaldr. Patent; bir buluun kullanma hakk, bir
rnn vcuda getirilme bilgisidir. Know-how; trkede teknik bilgi olarak ifade edilir ve bir iin
bandan sonuna kadar yapln gsteren bilgiye teknik bilgi denir. Marka; bir rnn addr. Patent,
know-how ve marka lisans anlamalar erevesinde belirli bir bedel karlnda alnr ve satlr.
Anagayrimenkuln kat irtifak ynetiminde insan kaynaklar
Gnmzde anagayrimenkullerde alan insan kaynaklar denilince, yalnzca yneticilerin ya da
maliklerin verdii ii aynen yapan kiiler deil, ayn zamanda belirli standartlar deitirebilen, bunun
iin yaratclklarn, hayl glerini ne karan kiiler armaktadr. Anagayrimenkullerde alanlarn
standartlara itiraz eden, normlar deitirmek iin kar gelen, tartan, yaratan konumda olmalar
gerekmektedir. phesiz hayatn her alannda olduu gibi anagayrimenkullerde de tm olay ve
oluumlarn k ve var noktas yine insandr ve bu durum da, insan kaynan stratejik ve kritik bir
faktr olarak karmza karmaktadr.
Anagayrimenkuln kat irtifak ynetiminde finansman
Bir toplu yapnn kurulmasnda ve anagayrimenkuln varln devam ettirebilmesinin her aamasnda
para kaynana yani finansmana gereksinim vardr. Bu durum da, finansman anagayrimenkuln
ynetiminde en kritik ve vazgeilmez faktrlerinden biri haline getirmektedir.
Anagayrimenkuln kat irtifak ynetiminde ynetim kltr
Teknoloji, insan kaynaklar ve finansman ile birlikte ve bu kritik eleri de direkt olarak etkileyen en
nemli bir dier faktr de ynetim kltrdr. Ynetim kltr ynetsel baarlar salayabilmede
stratejik bir neme sahip olmakla beraber teknoloji, insan kaynaklar ve finansman gibi kritik elerin
baarl olabilmesinde de etkili olan en nemli bir unsurdur. Ynetim amalar gerekletirmek iin
planlama, rgtleme, yneltme, koordinasyon ve denetime ilikin bilgi, teori, kavram, model ve
yaklamlarn dikkat ve zenle uygulamaya gtrlmesi srecidir. Ynetime ilikin bilgi, teori, kavram,
model ve yaklamlarn uygulamaya gtrlmesinin direkt ilgili olduu konunun ad ynetim kltrdr.

26
www.hedefaof.com



Anagayrimenkuln Kat rtifak Ynetiminde Ynetimin levleri
Ynetim ilevleri, anagayrimenkuln amalarn gerekletirmek iin ynetimin yapmas gereken
abalardr. Ynetim sreci belli bir bak ierisinde gerekleirken, eitli ilevlerin yerine getirilmesi
gerekir. Ynetimde ncelikle bir hazrlk aamas vardr; bu aamann tamamlanmasndan sonra
uygulamaya geilir. Uygulamada hazrlktaki ilkeler ve belirlemelere gre davranlr. Bu ilkelere ve
belirlemelere ne lde varld, baka bir deyile hazrlkta saptanan amalara ne lde varld
srekli denetlenir.
Ynetim sreci planlamayla balar, rgtleme ve yneltme ile birlikte koordinasyon ve denetimle
sona erer. Ynetim srecinin bandan sonuna dek sz konusu olan tm ilevler ynetimin ilevleri olarak
adlandrlr.
Gnmzde ynetim ilevleri bee ayrlarak ele alnmaktadr. Bunlar;
Planlama
rgtleme
Yneltme
Koordinasyon
Denetim

Sizce ynetimin ilevleri yerine getirilmezse ne olur?

Planlama
Ynetimin, gelecee ilikin kararlarn, ileriyi grerek nceden belirlemesi planlamann temelini
oluturur. Planlama, bir anagayrimenkulde neyin, ne zaman, nasl, nerede ve kimlerce yaplacan
nceden kararlatrmaktr. Baka bir deyile, planlama, amalarn ve bunlara ulatracak ara ve
olanaklarn belirlenmesi ve seimi ilemidir. Buna gre, planlama ile nce anagayrimenkuln uzun ve
ksa dnemli ama ve hedefleri saptanr ve sonra bu ama ve hedeflere ulatracak politikalar, programlar
ve yntemler belirlenir. Bu yol ve yntemlerin birden ok olmas, planlama aamasnda bir karar verme
sorununu ortaya karr. Bu durumda, planlamada en uygun seenekler arasndan bir seim yapmak sz
konusu olmaktadr. Bu aamadan sonra, planlarn srekli olarak denetlenmesi ve ortaya kacak deiiklik
gereksinmelerinin belirlenmesi gerekecektir.
Planlama, gelecee ilikin olaylarn nceden kestirilmesi srecidir. Gelecein kestirilmesi eitli
bilimsel yntemlerle ve kiisel beceri, deneyim ve yeteneklerin kullanlmasyla olur. Anagayrimenkul
iinde bulunduu alma koullarnn srekli deimesi yaplan planlarn uyum salamasn zorlatrr.
Mevsimsel dalgalanmalar, konjonktrel geliim, moda deiimleri ve yapsal oynamalar, planlama
ortamlarnn belirlilikten kp, belirsizlie kaymasna yol aan nedenlerdendir. Belirsizliin derecesine
bal olarak, yneticilerin bir ok nlem almas ve olumsuzluklarn etkisini en aza indirgemesi gerekir.
Yneticilerin nemli niteliklerinden biri olan ileriyi grebilme, planlama konusunda nem
kazanmaktadr.
Planlamann Aamalar
Planlama akla dayal bir sretir; bu nedenle planlaycnn dnsel gc ve planlama iin gerekli
olan bilgilerin elde edilme olanaklar bir plann dzeyini ortaya koyar. Planlama bir seme ilemi olarak
alglandnda, planlamann drt temel aamadan olutuunu saptanabilir. Bunlar;
1. Amalarn belirlenmesi: Bu aamada ok iyi bir tanmlama ve ak biimde amalar ortaya
koymak gerekir.
2. Amalar gerekletirecek koullarn saptanmas: Ynetimin tmyle denetleyebilecei ya da bir
blmyle denetleyebilecei koullarn yan sra hi denetleyemeyecei koullar da gz nnde
tutmas gerekir.
27
www.hedefaof.com



 3. Seeneklerin belirlenmesi ve karlatrlmas: eitli karar konularnda sz konusu olabilecek
seenekleri belirlemek, bunlar ayklamak ve birbiriyle karlatrmak gerekir.
4. En uygun seenein seilmesi: Bir nceki aamada sz konusu olan seeneklerden
anagayrimenkul amalarna en uygun olann seilmesiyle planlamann aamalar tamamlanm
olur.
Planlamann zellikleri
1. Planlama esnek ve devingen bir zellik tar: Planlar bir kez yapldktan sonra hi
deitirilmeden braklmazlar. Planlarn deien koullar erevesinde srekli olarak gzden
geirilmesi ve gerektiinde yeni koullarla uyum salayacak deiikliklere gidilmesi gereklidir.
Bu nedenle, planlama eylemi sreklilik tar.
2. Planlama kapsaml bir abadr: Anagayrimenkul tm basamaklarnda ve Anagayrimenkuln tm
ynetim aamalarnda planlama eylemi vardr. Yneticiler planlama ile ilgilenmek
zorundadrlar.
3. Planlama bir seim ve tercih srecidir: Gelecee ilikin kararlara yol gsterici olan planlama,
nce hedefler arasndan seim yapacak, sonra bu hedeflere ulatracak en uygun ara ve
olanaklar belirleyecektir. Bu nedenle planlama bir karar sreci olmaktadr.
4. Planlama ama ve hedeflere ulamay salar: Plan, ynetim ilevleri iinde ilk olarak ele
alnmas gereken bir abadr. Planlama, anagayrimenkul amalar dorultusunda
anagayrimenkuldeki abalarn yrtlmesini salar. Bunu yaparken en uygun seeneklerden
yola kar.

Gelecein doru tahmin edilmesi sizce neden ok nemlidir?

Plan eitleri
Plan, anagayrimenkuln amalarna varabilmek iin nelerin yaplacan, bunlarn ne zaman, nasl,
hangi sraya gre ve ne kadarlk bir srede yaplacan gsteren bir yol gstericidir. Planlarn belirli bir
amaca ynelik olmas, esnek ve dengeli bir yap tamas, eldeki olanaklardan yararlanmay salamas ve
olumsuzluklar karsnda bavurulacak nlemleri de iermesi gerekir.
Planlar eitli ynlerden blmlendirilebilir. Bunlar:
1. Nitelikleri asndan
a. Stratejik planlar
b. Ynetsel planlar
2. Sreleri asndan
a. Ksa sreli planlar
b. Orta sreli planlar
c. Uzun sreli planlar
3. Kullanm biimleri asndan
a. Tek kullanml planlar
b. Srekli planlar
4. Teknik yaplar asndan
a. Deimez planlar
b. Deiken planlar
5. Kapsamlar asndan
a. Genel planlar
b. Anagayrimenkuln tm blmleriyle ilgili planlar
28
www.hedefaof.com



 rgtleme
Ynetimin planlamadan sonra gelen ikinci temel ilevi anagayrimenkullerin yapsnn kurulmasdr.
rgtlemede, anagayrimenkuln yaayaca alann izilmesi, anagayrimenkul yapsnn iskeletinin
oluturulmasdr. Bu ilevde, maddi konular ve insan kaynaklarnn yan sra tm ara, gere, yntem,
teknoloji, teknik bilgi ve donanmn yerleiminin gerekletirilmesi salanr. Bylece, kim, nerede, nasl,
ne amala, ne tr yntem ile alaca belirlenmi olur.
Yneltme
yi hazrlanm planlar ve iyi kurulmu bir organizasyon veya anagayrimenkul, doru ileri doru
olarak yapan insanlar olmadka bir anlam tamaz. Yneltme bir anagayrimenkuldeki kiilerin, amalar
dorultusunda almalarn salamak iin ynlendirilmesi, gdlenmesi ve insan kaynaklarna
etkileyeblmek iin liderlik yaplmas srecidir. Yneltme, yneticilere bal olarak alan insan
kaynann hangi ileri nasl yapacaklarn sylemeyi ve yaplan yanllar dzeltme yollarn gstermeyi
de kapsar. Bu ilev, ynetimin hazrlk aamasndan uygulama aamasna geiidir. Yneltme, eldeki
kaynaklar aklc ve etkin biimde kullanarak, yapy nceden belirlenen amalara ynlendirmedir. Etkin
bir yneltme, insan kaynaklarn gdleyecek bir duyarllk ve liderlik de gerektirir. alanlar
anagayrimenkuln amalarna yneltecek biimde etkileme ve gdleme yetenei, iletiim kurabilme
yetenei iyi bir ynetici iin ayrt edici zelliklerdir. Yneticilerin tm yneltme grevinin arlkl
blmn denetleme olarak alglayp, yrtr. Yneltme, insan kaynann istekle altrlmas iin
gdleme, liderlik ve iyi iletiimle baarl olur.

www.anadolu.edu.tr

Buyruun Yneltmedeki Yeri ve nemi

Bu ilev, rgtleme ile denetim arasnda ba oluturur. Tm anagayrimenkul malikleri, insan
kaynaklarn amalar gerekletirmeleri dorultusunda ynlendirirken, insan kaynaklarnn hazrlanan
planlara ve verilen buyruklara gre davranmalarn ynlendirmelidirler. Yneltme ilevinin ilerlik
kazanmas, eitli konularda verilecek buyruklarla olur. Yneltme ilevinin daha iyi anlalabilmesi iin,
buyruk zerinde durmak gerekir. Yneltmeyi daha tutarl ve etkin klacak buyruklarn tayaca
zellikler unlardr:
1. Buyruun yerine getirilebilir ve akla uygun olmas gerekir. Koullar buyruun yerine
getirilebilmesi iin uygun olmal ve istenen iin yaplmas iin uygun olmal ve istenen iin
yaplmas iin gerekli ortamn ve aralarn elverili klnmas gerekir.
2. Buyruk ak ve anlalr olmaldr. Buyruklarn ak, kesin, eksiksiz ve amacn yanl
anlalmasna yol amayacak biimde dzenlenmesi gerekir.
3. Buyruk tam olmaldr. in yaplmas ile ilgili eksik bir nokta braklmamaldr. Buyruu kimin
yerine getirecei, buyruun yerine getirilmesi iin nelerin gerektii bilinmelidir.
4. Buyruk, yaplan hizmetle ilgili olmaldr.
5. Etkin bir buyrukta, buyurganlktan ok ibirlii havas bulunmaldr.
6. Buyruk verilirken bu buyruun nedeni aklanmaldr.
7. Buyruk, insan kaynaklarn zendirici biimde dzenlenmelidir.
8. Buyruun uygulanmas her zaman izlenmelidir.

Etkin Bir Yneltme Sisteminin Koullar

Etkin bir yneltmeyi gerekletirebilmek iin, zen gsterilmesi gereken eitli koullar
bulunmaktadr. Bu koullar ounlukla anagayrimenkulde alan insan kaynaklarnn etkin klnmasna
yneliktir. Bu koullardan nemlileri unlardr:

29
www.hedefaof.com



 1. Takm ruhunun gelitirilmesi gerekir. nsan kaynaklarnn anagayrimenkuln amacyla
btnletirmeli, insan kaynaklarnn kme olarak ve tek olarak ayr davranlarda bulunduklar
gz nnde tutulmal; anagayrimenkulle btnleme ynnde gdlemeye gidilmelidir. Bunun
iin insan kaynaklarnn iyi tannmas, etkinlii engelleyecek niteliksiz ve yeteneksiz insan
kaynaklarnn anagayrimenkulden uzaklatrlmas ya da baka alma alanlarna kaydrlmas
gerekir.
2. Ynetici, kiilii ve davranlaryla rnek olmaldr.
3. nsan kayna ve anagayrimenkul arasndaki ilikiler yakndan tannmaldr.
4. Etkili bir denetim sistemi kurulmal, verilen buyruklarn yerine getirilip getirilmedii, uygulama
sonular kesinlikle izlenmelidir.
5. Ynetici, insan kaynaklaryla sk sk toplantlar yapp, onlardan yazl ve szl raporlar
almaldr.
6. Ynetici, ayrntlar iinde boulmamaldr.
7. nsan kaynaklarnn birlik, zveri ve alma istei canl tutulmaldr.
8. nsan kaynaklarna anagayrimenkul iinde yetenek ve becerilerine uygun den grevler
verilmelidir.
9. nsan kaynaklarnn yanllarnn hogryle karlanmas ve yetimeleri iin yardmc olunmas
gerekir.
10. Yneltme ile ilgili evre ok iyi kavranmaldr. Anagayrimenkuln zelliine gre yneltme
ilevi yrtlmelidir.
11. Etkin bir dllendirme ve cezalandrma sistemi kurulmaldr.
12. Anagayrimenkule katlmann snrlar iyi izilmelidir. Yetki ve basamaklamann bozulmas ve
etkisizlemesi sonucunu douracak katlmadan kanlmaldr.

Yneltmede Gdleme ve Liderliin nemi

Gdleme, bir anagayrimenkulde insan kaynaklarnn uyumlu olarak almasna en st dzeyde aba
gstermesini salama srecidir. Gdleme insan davranlarnn altnda yatan bilinli ve bilinsiz
etmenlerin harekete geirilerek, anagayrimenkul amalar dorultusunda kullanlmasdr. nsan gdleri
ile ilgili bir ok model gelitirilmitir.
Gnmzde insan kaynaklarnn yalnzca cret artlaryla gdlenemeyecei, aratrmalarn ortaya
koyduu bir gerektir. Dk gelir dzeyinde olan insan kaynaklar, ou kez cretlerin arttrlmas
yoluyla ie zendirilirler; nk cret artlar gdlemede ok etkilidir. alanlar, gelir dzeyleri
ykseldike, yaam dzeyi olarak belli bir konuma geldike salt yksek cretlerle
gdlenememektedirler. almann getirecei baka olanaklar, en az cret kadar nem kazanmaktadr.
rnein, daha iyi alma koullar, eitim programlar, salk sigortas, gelitirilmi emeklilik
politikalar, tatil olanaklar, aile ve ocuklar iin yaratlan olanaklar, kararlara katlma da gdleme
aralarndandr.
Psikologlar ve sosyal bilimciler, alanlarn gdlenmesi salayacak eitli dnceler
gelitirmektedirler. Zamann ve insanlarn deimesi, bu konuda da srekli deiiklikler gerektirmektedir.
Zaman iinde deimeyen bir gdleyici olarak, stlerin astlara kar olan tutumu gsterilebilir.
alanlar; kiilikli, titiz, iine bal ve kurallar herkese eit ve dengeli olarak uygulayan stleri yelerler.
alanlar arasnda tutunmak iin aba gsteren ve kurallar dengesiz ve belirsiz olarak uygulayan stler
olumsuzluk yaratr.
Yneltmede baarl olmann koullarndan olan gdleme ve liderlik, anagayrimenkullerde insancl
ilikilerin nemini de vurgulamaktadr. Bu gerek, liderlik konusunun nemini gndeme getirmektedir.
Yneltmenin ikinci kilit konusu liderliktir. Liderlik, deiik yetki dzeylerinde, bir kuruluun amalar
dorultusunda alrken bakalarnn harekelerini ynetme sorumluluu ve ayrcaldr. yi liderler,
30
www.hedefaof.com



alanlarn gvenini kazanrlar ve ile ilgili kurallarn uygulanmasnda bir sorun yaratmazlar. Liderler;
toplayc, btnletirici ve ibirliini gelitirici yaplaryla, anagayrimenkul rgtnn gelimesi iin
gerekli ortam salarlar. Liderler; yaratc ve yenilikidir. Ortamdaki dankl ve atmalar nler,
amaca btnlk iinde varlmasn salar. Bir liderin sahip olmas gereken nitelikler yle sralanabilir:
Lider gelecei grebilmelidir. Gelecein getirecei olumsuzluklara kar srekli tetikte olmal ve
saduyulu planlar yaplmaldr.

dn vermeyecei amalar iin; sabrl, kararl ve yreklilikle direnmelidir.

Umutsuzlua en zor koullarda bile kaplmamal, evresine srekli gven vermelidir.

Ortaya kan sorunlar ne kadar byk ne kadar beklenmedik olsa da yaratcl ve aklcl ile
bunlarn stesinden gelebilmelidir.

Bilgi ve deneyimleriyle evresindekilerin yeteneklerini gelitirmelerine yardmc olmaldr.

evresinin gvenini kazanmas iin; adil, dengeli ve ilke sahibi olmaldr.

Bir vizyonu benimsemeli ve bunu da kendine bal insan kaynaklaryla paylamaldr.

Deiiklie ak olmal ve yeni projeleri ynetebilmelidir.

nsanlarn gereksinimlerine ynelik almaldr.

nsanlarla bireysel olarak ilgilenmelidir.

Ekipleri ve gruplar desteklemelidir.

Bilgiyi paylamaldr.

Salkl kararlar vermelidir.

Problemlere ve problem durumlarna duyarllk gstermelidir.

ok sayda ie yarar fikir retebilmelidir.

Alagelmemi, zgn ancak ilevsel fikir retebilmelidir.

Sentez ve analiz yeteneine sahip olmaldr.

Deerlendirme ve yorumlama yapabilmelidir.

Karmak ilikileri kontrol altna alabilmelidir.

lerin akn ynetmelidir.

Teknik beceri sergileyebilmelidir.

Zaman ve kaynaklar doru ynetmelidir.

Sorumluluk alabilmelidir.
Beklenilenin stnde inisiyatif kullanabilmelidir.

Duygularna hakim olabilmelidir.

Profesyonel ahlka sahip olmaldr.

Merhametli olmaldr.
Gvenilir olmaldr.

Anagayrimenkulde insan kaynaklarn yneltmede liderlik sizce

neden nemlidir?
31
www.hedefaof.com



 Koordinasyon
Bir ibirlii sistemi olan anagayrimenkuln ileyiinde, uyumsuzluklara ve dzensizliklere yer
vermeden yapnn veya ortamn btnln salamak ve buna sreklilik kazandrmak koordinasyon
adn alr. Anagayrimenkul oluturan birbirinden farkl tm blm, birim ve kiilerin gvenlerini yerine
getirirlerken birbiriyle de uyum iinde olmalar durumunda ilemlerin baarsndan sz edilebilir.
Koordinasyon, anagayrimenkuln yesi olan maliklerin abalarn birletirmek ve zaman asndan
uyumlu klmak; amaca varmay salayacak biimde i ve ilemlerin birbiri ardndan gelebilmesi ve
birbirini btnlemesi iin gerekli olan ilevdir.
Koordinasyon salanm bir anagayrimenkulde, her blm, her malik ve her insan kayna teki
blmlerle, maliklerle ve insan kaynaklar ile uyum iinde ve birlikte hareket ederler. Her blmn alt
sistemlerinde alanlar genel amaca nasl hizmet edeceklerini, birbirleriyle ilikilerini ve bu ilikiler
sonunda karlkl yardmlamann ne olduunun bilincindedirler. Her blm, her malik ve her insan
kayna, saptanm ana program ve planlarla uyum iinde olurlar.
Koordinasyonun lkeleri
1. Koordinasyon, ilgili sorumlular arasnda dorudan buluup grme ile salanmaldr. Bu
oluum yalnzca st basamak malikleri iin deil, tm basamak malik ve yneticiler iin
geerlidir. Alt basamaklardakilerin de dorudan buluup grmeleri koordinasyonu
kolaylatrr.
2. Planlama yaplrken ve politikalar kararlatrlrken koordinasyona en bata gitmek gerekir.
Zorluklarn balangta saptanp zmlenmesi, koordinasyonun kolaylamasn salar.
3. Bir sorunla ya da konuyla ilgili tm etkenlerin birbirleri zerine olan karlkl etkileri gznne
alnarak koordinasyona gidilmelidir.
4. Koordinasyon srekli bir ilem olarak dnlmelidir. Her sorunun zm yeni bir durum
ortaya kardndan, yeni koullarn gereklerine gre koordinasyona gitme zorunluluu doar.

Efil, . (2010). letmelerde Ynetim ve Organizasyon, 11. Bask, Dora

Yaynlar, Bursa.

Koordinasyon eitleri
Koordinasyon genelde drde ayrlarak incelenir:
1. Basamaksal (Dikey) Koordinasyon: Yneticinin kendisine bal hizmet grenlerle salad
ibirlii ve uyum basamaksal koordinasyondur. Ynetici, insan kaynaklar stnde yetki ve
yaptrm gcn kullanarak i btnl salar. Yap bydke, denetlenecek ast says
arttka basamaksal koordinasyon da zorlar.
2. Yatay Koordinasyon: Ayn basamakta yer alan eitli blmler, birimler, organlar ve kiiler
arasnda kurulan koordinasyondur. rnein maliklerin kendi aralarndaki koordinasyon, hizmet
grenlerin kendi aralarndaki koordinasyon bu trdendir. Bu koordinasyon anagayrimenkullerde
byk neme sahiptir. rnein, kapclk hizmeti grenlerin, kapclk hizmetleri abalarnn
uyumlatrlmasdr.
3. Gnll Koordinasyon: Otorite yerine alanlarn gnll temeline dayanr.
Anagayrimenkuln ortak amalar erevesinde kendiliinden bir koordinasyon olumaktadr.
Birbirine danan, birbiriyle uyum salamak iin bir araya gelip, dzenlemeler yapan eitli
dzeydeki kiilerin koordinasyonu anagayrimenkul iin olumlu bir ortam yaratr.
4. D Koordinasyon: Anagayrimenkuln d evre ile uyumlu ve dengeli ilikiler oluturma
abalarna d koordinasyon ad verilir. evreden yaltlm bir anagayrimenkuln etkin
yaatlmas sz konusu deildir. Anagayrimenkul, ekonomik, toplumsal, kltrel, teknolojik ve
hukuksal evre ile deiik dzeylerde ilikiler kurar. Bu ilikilerde anagayrimenkuln uyum
salama abas gstermesi, anagayrimenkul amalarnn gereklemesi iin de gereklidir.
32
www.hedefaof.com



 Koordinasyonun Faydalar
1. Yeni dncelerin yaylmasna, gelimeye olanak verir.
2. Tm sorunlar herkes tarafndan gerek anlamyla anlalr.
3. Daha ileri dzeyde iletiim ve anlama oluur.
4. Karklklar ve yinelemeler nlenebilir.
5. Uygulanan politika, plan ve ilkeler ayn biimde anlalr.
6. lerin dzenli olarak yrtlmesi, ilgililerin alma gcn arttrr.
7. Planlar daha iyi uygulanabilir.
Denetim
Ynetimin sonuncu ilevi denetimdir. Denetim, anagayrimenkuln ve ayr ayr blmlerinin, arsa,
arazi, site, apartman, bamsz blm, genel kurul, ynetim kurulu, kapclk hizmetleri gibi tmnn
ileyilerinin deerlendirilerek, sapmalar varsa dzeltici nlemler almak ve bunlar gelitirici deiiklikler
yapmaktr. Bu ilev ynetimin yerine getirdii tm ilerle ilgilidir; ancak planlamayla ok daha yakn bir
ilikisi vardr.
Denetim, planlanan hedeflere ve amalara eriilip eriilemediinin saptanmas, amatan sapmalar
olduunda bunun nedenlerinin aratrlmas ve deerlendirilmesi ve dzeltici nlemler alnmas iin
yaplan tm i ve ilemlerdir. Elde olunan bu sonulara gre yeni planlarn yaplmas ve bunlarn da
izlenmesi gerekecektir. Denetleme, yalnzca i ve ilemlerin sona ermesinden sonra deil, srekli olarak
yrtlen bir ilevdir. Denetimin gereklemesi veya lme ve deerlendirme yaplabilmesi iin belli
dayanaklardan yola kmak gerekir. Planlama aamasnda amalar dorultusunda belli ller, standartlar
saptanr ve bunlara ulamaya allr. Denetim bu ller, standartlar erevesinde yrtlr ve srekli
olarak bunlara ulalp ulalamad llr; sapma nedenleri belirlenir ve gerekli dzeltmelere gidilir.
leyile ilgili gerek sonular, rnein hizmet, maliyetler, hizmetin nitelii ve insan kaynaklarna ilikin
deerler, bunlarla ilgili belirlenmi standartlarla karlatrlacaktr.
Denetimin Aamalar
Denetim drt aamadan geilerek gerekletirilir:
1. Standartlarn Belirlenmesi: Sonularn deerlendirmesi iin anagayrimenkul amalar
erevesinde varlmas hedeflenen belli ller saptanr. Bu ller, plan erevesinde eitli
basamaklar dzeyinde ve eitli i ve ilemlere gre ayrntlaryla belirlenir. Belirlenecek
standartlar, yerine gre fiziksel standart, sermaye standard, gelir standard, maddi olmayan
standartlar biiminde dzenlenebilir.
2. Gerekleen Durumun Belirlenmesi: nceki aamann ileyebilmesi iin, abalar sonunda
ulalan durumun, elde olunan sonularn saptanmas gerekir. Bu saptamay yapmak gzlemle,
zmlemeyle, deerlemeyle ve yorumla gerekleebilir. Gerekleen durumu belirlemede ok
zenli olmak gerekir.
3. Standartlarla Gerekleen Sonularn Karlatrlmas: nceki aamalarda yaplan belirlemeler,
bir deerlendirme olana salar. Standartlara ulama derecesi bu aamada saptanr.
Standartlarla gerekleen durumun uyumlu olmas, planlanan amalara ulaldn gsterir.
Ancak, planlananla gerekleen durum arasnda bir sapma varsa iletmede olumsuzluklardan sz
edilir. letmenin belirlenen standarda ulaamamas ya da standard amas ayr ayr
deerlendirilmelidir. Standartlarla gerekleen durum arasndaki farkll bir ok etken
yaratabilir. Ortaya kan yanllar, iletmenin ya da ilgili blmn balangta yanl
rgtlenmesinden kaynaklanabilir. letme dndan kaynaklanan etkenler de yetersizlie yol
aabilir. Ekonomik bunalmlar, hkmetlerin uygulamalar belirli alanlardaki hedeflerin
gereklemesini engelleyebilir. Burada, standartlarn ok iyi aratrlp saptanm olmas da
nem kazanmaktadr. Standartlarn yetersiz kalmas ve yeniden dzenlenmesi sz konusu
olabilir. Bu nedenle, standartlara ulamak, standartlardan geri kalmak ya da onlar amak her
zaman byk anlamlar tamayabilir.

33
www.hedefaof.com



 4. Sapmalarn Nedenlerini Belirleyip, nlemler Almak: Gereki standartlara gre ortaya konmu
sapmalarn nedenlerini bulmak ok nemlidir. Denetim nleyici bir biimde yrtlyorsa,
sapmalar olumadan nlemler alnr. Dzeltici denetimde ise, sapmalarn bir daha
yinelenmemesi iin kesin nlemlerin alnmas, sonradan gerekletirilen bir ilem olmaktadr.
Anagayrimenkulde malikler, sorunlar belirledikten ve nedenlerini ortaya koyduktan sonra, bunlarn
dzeltilmesi iin nlemler alacaklardr. Bu durumda, denetim ilevi planlama ilevine yol gstermektedir.
Denetim sonular ve nerilen zmler iin ynetim srecinin yeniden balamas ve planlama,
rgtleme, yneltme, koordinasyon ve denetim eylemlerinin yeniden ilenmesi gerekmektedir.

KAT RTFAKI VE KAT RTFAKININ KURULMASI

Kat irtifak, arsa payna bal bir irtifak eididir. Yapnn tamam iin dzenlenecek yap kullanma izin
belgesine dayal olarak, KMK.da gsterilen artlar uyarnca kat mlkiyetine resen (kendiliinden)
evrilir. Bu ilem, arsa malikinin veya kat irtifakna sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de
gerekletirilebilir (KMK. Md: 2/3)
Bir arsa zerinde, ileride kat mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya yaplmakta olan bir
yapnn bamsz blmleri iin o arsann maliki veya ortak malikleri tarafndan kurulan irtifak hakkna
Kat irtifak, bu haklara sahip olanlara da kat irtifak sahibi denir.
Kat irtifak, resmi senet ile ve tapu siciline tescil ile doar. (KMK. Md:10).
Kat irtifaknn hukuki mahiyeti
Yaplmakta veya ileride yaplacak bir yapnn blmleri zerinde, yap tamamlandktan sonra
geilecek kat mlkiyetine esas olmak zere, arsa maliki veya arsann ortak malikleri tarafndan bu kanun
hkmlerine gre kat irtifak kurulabilir.
Kat irtifak arsa payna bal bir irtifak eidi olup, yapnn tamam iin dzenlenecek yap kullanma
izin belgesine dayal olarak, bu kanunda gsterilen artlar uyarnca kat mlkiyetine resen evrilir. Bu
ilem, arsa malikinin veya kat irtifakna sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerekletirilebilir.
Bir arsa zerinde kat mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya yaplmakta olan bir veya birden
ok yapnn bamsz blmleri iin o arsann maliki veya ortak malikleri tarafndan Kat Mlkiyeti
Kanununun hkmlerine gre kurulan irtifak hakkna, kat irtifak hakk denir.
Dava yolu ile kat irtifak kurulamaz. Ancak, mahkemeden ortakln giderilmesi yoluyla KMK.
Md:10un uygulanmas istenebilir.
Kat irtifak ileminin mali yn
1. Kat irtifak kurulmas ilemi, hibir vergi ve harca tabi deildir. Kat Mlkiyeti Kanununa gre
kat mlkiyeti ve kat irtifak kurulmas, mlkiyetin bakasna devrini ihtiva etmedike her eit
har ve vergiden istisnadr.
2. Dner Sermaye letmesince belirlenen tarifeye gre cret tahsil edilir
Kat irtifaknn kurulmas iin aranan artlar;

anayap henz yaplmam veya tamamlanmam olmaldr,

yaplacak blmler bamsz olmaldr,

yapnn tamamnda kat irtifak kurulmaldr,
maliklerin tm istemde bulunmu olmaldr,

birden ok malik varsa resm senet, tek malik varsa istem belgesi dzenlenmi olmaldr,
kanunda belirtilen belgeler getirilmi olmaldr.

34
www.hedefaof.com



 Kat irtifak sahiplerinden biri ykmlln yerine getirmezse sizce
ne olur?

Kat irtifaknn kurulmas iin gerekli belgeler

Henz yap yaplmam veya yaps tamamlanmam bir arsa zerinde kat irtifaknn kurulmas ve
tapu siciline tescil edilmesi iin o arsann malikinin veya btn paydalarnn buna ait istem ile birlikte
dzenlenen proje ile ynetim plann tapu idaresine vermeleri lazmdr. Kat mlkiyetine geite ayrca
ynetim plan istenmez.
Bir arsa zerinde kat irtifaklar ancak szlemede veya dilekede her kat irtifaknn ilgili bulunduu
bamsz blme tahsisi istenen arsa pay, arsann kaytl olduu ktn Beyanlar hanesinde
belirtilmek suretiyle kurulur ve yapnn, verilen projeye gre tamamlanmasndan sonra kat mlkiyetine
konu olacak bamsz blmlerinin numaras ve bu blmlere bal eklentiler ktn beyanlar
hanesinde belirtilir.
Yapnn tamamlanmasndan sonra kat irtifaknn kat mlkiyetine evrilmesi, kat irtifaknn tesciline
ait resmi senede ve gerekli belgelere dayal olarak, yetkili idarece yap kullanma izin belgesinin verildii
tarihten itibaren altm gn iinde ilgili tapu idaresine gnderilmesi zerine resen yaplr.
5912 Sayl Kat Mlkiyeti Kanununda Deiiklik Yaplmasna ilikin Kanunun 23.06.2009 tarihinde
kabulnden nce kat irtifak kurulmu ve zerindeki yaplar tamamlanp yap kullanma izin belgesi
alnm yaplarda, kat irtifakna sahip ortak maliklerden birinin bavurusu veya yap kullanma izin
belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gnderilmesi zerine zorunlu deprem sigortas poliesi dahil
bakaca hibir belge aranmakszn kat mlkiyetine resen geilir.
Kat irtifak, KMK. Md:14e gre; aada belirtilen belgelerin tapu idaresine verilmesiyle kurulur.
Henz yap yaplmam veya yaps tamamlanmam bir arsa zerinde kat irtifaknn kurulmas ve Tapu
Siciline tescil edilmesi iin o arsann malikinin veya btn paydalarnn buna ait yazl ve szl istem
ile birlikte 12. Maddenin (a) bendine uygun olarak dzenlenen mimari proje ile (b) bendindeki
ynetim plann Tapu daresine vermeleri arttr.
Mimari projenin yetkili kamu kurum ve kurulularnca ynetim plan onaylanm olmas gerekir.
Ynetim plannn bamsz blmlerin kullanl tarzna, birden ok yapnn varl halinde bu
yaplarn zelliine gre KMK. 28. Maddedeki esaslar erevesinde hazrlanm, kat mlkiyetini kuran
malik veya malikler tarafndan imzalanm olmas gerekir.
Yapnn tamamlanmasndan sonra kat irtifaknn kat mlkiyetine evrilmesi, kat irtifaknn tesciline
ait Resmi Senete ve 12. Maddede yazl belgelere dayal olarak, yetkili idarece Yap Kullanma zin
Belgesinin verildii tarihten itibaren 60 gn iinde ilgili Tapu daresine gnderilmesi zerine resen
yaplr.
Yaplar tamamlanm olan kat irtifakl anagayrimenkulde Yap Kullanma zin Belgesinin alnd
tarihten itibaren 1 yl iinde kat mlkiyetine geilmesi zorunludur.
Yap kullanma izin belgesi; Yap kullanma izin belgesi; mar kanunu md:30a gre; yap tamamen
bittii takdirde tamamnn, ksmen kullanlmas mmkn ksmlar tamamland takdirde bu ksmlarnn
belediye veya valiliklerce anayapnn btn bamsz blmleri iin verilen ve bamsz blmlerin
amacna uygun kullanlabilir durumda ve projesine uygun ina edildiini gsteren bir belgedir. Bu belge,
herhangi bir apartmann yalnzca bir ksm bamsz blmleri iin verilmise, cins deiiklii yaplamaz
ve kat mlkiyetine geilemez.
Belediyeler, valilikler mal sahiplerinin bavurularn en ge 30 gn iinde sonulandrmak zorundadr.
Aksi halde, bu srenin sonunda yapnn tamamnn veya biten ksmnn kullanlmasna izin verilmi
saylr.

35
www.hedefaof.com



 Kat irtifaknn kurulmas iin gerekli belgeler yle zetlenebilir:
Dileke: Btn bamsz blmlerin ayr ayr deerleri ile bu blmlere, deerleri ile orantl olarak
ayrlan arsa paylarn gsterir tm maliklerce imzalanm dileke (istenildiinde bu dileke Tapu Sicil
Mdrl grevlilerince yazlr)
Genel inaat projesi: Bir mimar veya mhendis tarafndan yaplm olmas ve doruluu Belediyece
(Belediye snrlar dnda Bayndrlk ve skan Mdrlnce) tasdik edilmi olmas gerekir.
Bir arsa zerine birden fazla ina edilen yaplarn her birinin projede ayr ayr gsterilmesi ve blok
yaplarda, her blok iin ayr proje verilmesi zorunludur.
Vaziyet plan: Bir arsa zerine yaplacak birden fazla yaplarn (Blok veya ayr ayr) arsa iindeki
konumunu, varsa zel yol, yeil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerinin aka gsterilmesi ve Belediyece
tasdik edilmi olmas gerekir. Genel inaat projesinde, vaziyet plan mevcut ise ayrca vaziyet plan
ibrazna gerek yoktur.
Ynetim plan: Ana gayrimenkulun ynetimini dzenleyen ynetim plannn btn maliklerce her
sayfas imzalanm olmas gerekir.
Liste: Listenin her bamsz blmn arsa payn, kat, daire, i brosu gibi nevini ve bunlarn birden
balayp sra ile giden numarasn, varsa eklentisini gstermesi ile ana gayrimenkulun maliki veya btn
paydalar tarafndan imzalanmas ve noterden tasdikli olmas gerekir.
Maliklerin veya yetkili temsilcilerin fotorafl nfus czdanlar
Maliklerin 6x4 cm. byklnde ikier adet vesikalk fotoraf (Resmi senet ve tapu senetlerine
yaptrlmas iin)

KAT RTFAKI SAHBNN HAKLARI

Kat irtifak sahipleri, ortak arsa zerinde yaplacak yapnn, szlemede yazl sre iinde balamas ve
tamamlanmas iin kendilerine den borlarn yerine getirilmesini, karlkl olarak isteme ve dava etme
hakkna sahiptirler.
Kat irtifak sahipleri yapnn tamamlanmas iin kendi aralarndan veya dardan bir veya birka
kiiyi ynetici olarak tayin edebilirler. Kat mlkiyeti yneticisinin grev, yetki ve sorumluluklarna dair
hkmler, bu ynetici hakknda da uygulanr.
Kat irtifak kurulmu gayrimenkullerde yap fiilen tamamlanm ve bamsz blmlerin te ikisi
fiilen kullanlmaya balanmsa, kat mlkiyetine geilmemi olsa dahi ana gayrimenkuln ynetiminde
kat mlkiyeti hkmleri uygulanr.
Kat irtifak sahibinin haklar yle zetlenebilir;
Dava Hakk: Kat irtifak sahipleri, ortak arsa zerinde yaplacak yapnn, szlemede yazl sre
iinde balamas ve tamamlanmas iin kendilerine den borlarn yerine getirilmesini, karlkl olarak
isteme ve dava etme hakkna sahiptirler (KMK. Md:17/1).
Ynetici Seme Hakk: Kat irtifak sahipleri, yapnn tamamlanmas iin kendi aralarndan veya
dardan bir veya birka kiiyi ynetici olarak tayin edebilirler (KMK. Md: 17/2).
Anagayrimenkuln Ynetimine Katlma Hakk: Kat irtifak kurulmu gayrimenkullerde, fiilen
kullanlmaya balanmsa, (kat mlkiyetine geilmemi olsa bile) anagayrimenkuln ynetiminde kat
mlkiyeti hkmleri uygulanr (KMK. Md:17/3).

KAT RTFAKI SAHBNN BORLARI

Yap iini kolaylatrmak: Kat irtifak sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa zerinde, ileride kat
mlkiyetine evrilmek zere yaplacak yapnn szlemeye ve plana gre tamamlanmas iin kendilerine
den borlar vaktinde yerine getirmek ve yap iini, doruluk kaideleri uyarnca kolaylatrmakla,
karlkl olarak ykmldrler (KMK. md: 26/1).

36
www.hedefaof.com



 Kat irtifak sahiplerinden biri kendine den borlar, noterlike yaptrlan ihtara ramen, bu ihtar
tarihinden balayarak iki ay iinde yerine getirmezse, dierlerinin yazl istemi zerine hakim, onun arsa
paynn ve kat irtifaknn, o zamanki deeri karsnda teki paydalara, arsa paylar orannda devrine
karar verilir (KMK. md:26/2).
Yapnn kanuni sre iinde tamamlanmas iin bor ve ykmllklerini yerine getirmek: Kat
irtifak sahiplerinden birinin kusuru yznden, yapnn kanuni sre iinde yaplamamas sebebiyle kat
irtifak derse, kusurlu taraf dierlerinin bu yzden uradklar zarar tazminle ykmldr KMK.
md:26/3).
Kat irtifak sahiplerinden biri borcunu demezse veya inaatn balamas veya tamamlanmas iin,
belirli zamanlarda denmesi gereken para, kat irtifak sahiplerinden biri tarafndan denmedii takdirde,
kat irtifak sahiplerinden herhangi biri, o yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde dava aabilir.
Kat irtifak sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa zerinde, ileride kat mlkiyetine evrilmek zere
yaplacak yapnn szlemeye ve plana gre tamamlanmas iin kendilerine den borlar vaktinde
yerine getirmek ve yap iini, doruluk kaideleri uyarnca kolaylatrmakla, karlkl olarak,
ykmldrler (Madde 26).
"Kat irtifak sahiplerinden biri kendine den borlar, noter araclyla yaplan ihtara ramen, bu
ihtar tarihinden balayarak iki ay iinde yerine getirmezse dierlerinin yazl istemi zerine hkim, onun
arsa paynn ve kat irtifaknn hkme en yakn tarihteki deeri karlnda, teki paydalara, arsa paylar
orannda devrine karar verir."
Kat irtifak sahiplerinden birinin kusuru yznden, yapnn kanuni sre iinde yaplamamas sebebiyle
kat irtifak derse, kusurlu taraf dierlerinin bu yzden uradklar zarar tazminle ykmldr.

KAT RTFAKININ SONA ERMES

Yazl beyanla: Kat irtifakna konu olan arsann maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri
yazl bir beyanla kat irtifakna ait sicil kaydn sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifak, buna konu olan arsann;

tamamiyle yok olmas

zerinde yap yaplamayacak hale gelmesi

kamulatrlmas
ile kendiliinden sona erer.
Ayrca, kat irtifakna konu olan arsa zerinde, bu irtifakn kurulmas srasnda verilen plana gre;
be yllk srenin gemesiyle

kat mlkiyetine evrilmesi

Be yllk srenin gemesiyle: Kat irtifakna konu olan arsa zerinde, bu irtifakn kurulmas srasnda
verilen plana gre be yl iinde yap yaplmazsa maliklerden birinin istemi zerine, sulh hakimi,
gerektiinde ilgilileri de dinleyerek, duruma gre kat irtifaknn sona ermesine veya belli bir sre iin
uzatlmasna karar verir. Sre istem zerine yeniden uzatlabilir.
Kat mlkiyetine evrilmesiyle: Kat irtifak, kat mlkiyetine evrilmekle sona erer. Kat irtifak
kaldrldnda tapu ktndeki kayt silinir. Tamamlanm bir yapnn kat, daire, i brosu, dkkan,
maaza, mahzen, depo gibi blmlerinden ayr ayr ve bal bana kullanmaya elverili olanlar zerinde,
o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafndan, bu kanun hkmlerine gre, bamsz mlkiyet
haklar kurulabilir.
Kat irtifak kaldrldnda, tapu ktndeki kayt silinir.

37
www.hedefaof.com



 zet
Kat irtifak, bir arsa zerinde ilerde kat
mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya
yaplmakta olan bir veya birden ok yapnn
bamsz blmleri iin o arsann maliki veya
ortak malikleri tarafndan bu kanun hkmlerine
gre kurulan irtifak hakkna denir ve bu hakka
sahip olanlara da, kat irtifak sahibi ad verilir.
Kat irtifak ynetimi konular bilimsel ynetim
ilkeleri nda ele alndnda; ynetimin
amalarn gerekletirmek iin, teknoloji,
finansman ve insan kaynaklarnn
anagayrimenkul iin gerekli olan hizmetlerin
retilmesinde belirli bir ynetim kltr
erevesinde ynlendirilmesi gereklidir. Ynetim
ilevleri, anagayrimenkuln amalarn
gerekletirmek iin ynetimin yapmas gereken
abalardr. Ynetim sreci planlamayla balar,
rgtleme ve yneltme ile birlikte koordinasyon
ve denetimle sona erer.
Planlama, bir anagayrimenkulde neyin, ne zaman,
nasl, nerede ve kimlerce yaplacan nceden
kararlatrmaktr.
Ynetimin planlamadan sonra gelen ikinci temel
ilevi anagayrimenkullerin yapsnn
kurulmasdr. rgtlemede, anagayrimenkuln
yaayaca alann izilmesi, anagayrimenkul
yapsnn iskeletinin oluturulmasdr. Bu ilevde,
maddi konular ve insan kaynaklarnn yan sra
tm ara, gere, yntem, teknoloji, teknik bilgi ve
donanmn yerleiminin gerekletirilmesi
salanr. Bylece, kim, nerede, nasl, ne amala,
ne tr yntem ile alaca belirlenmi olur.
Yneltme bir anagayrimenkuldeki kiilerin,
amalar dorultusunda almalarn salamak
iin ynlendirilmesi, gdlenmesi ve insan
kaynaklarna liderlik yaplmas srecidir.
Yneltme, yneticilere bal olarak alan insan
kaynann hangi ileri nasl yapacaklarn
sylemeyi ve yaplan yanllar dzeltme
yollarn gstermeyi de kapsar.
Koordinasyon, bir ibirlii sistemi olan
anagayrimenkuln ileyiinde, uyumsuzluklara
ve dzensizliklere yer vermeden yapnn veya
ortamn btnln salamak ve buna sreklilik
kazandrmaktr.
www.hedefaof.com



Denetim, anagayrimenkuln ve ayr ayr
blmlerinin, arsa, arazi, site, apartman, bamsz
blm, genel kurul, ynetim kurulu, kapclk
hizmetleri gibi tmnn ileyilerinin
deerlendirilerek, sapmalar varsa dzeltici
nlemler almak ve bunlar gelitirici deiiklikler
yapmaktr.
Bir arsa zerinde, ileride kat mlkiyetine konu
olmak zere yaplacak veya yaplmakta olan bir
yapnn bamsz blmleri iin o arsann maliki
veya ortak malikleri tarafndan kurulan irtifak
hakkna Kat irtifak, bu haklara sahip olanlara
da kat irtifak sahibi denir. Kat irtifaknn
kurulmas iin; anayap henz yaplmam veya
tamamlanmam olmal; yaplacak blmler
bamsz olmal; yapnn tamamnda kat irtifak
kurulmal; maliklerin tm istemde bulunmu
olmal; birden ok malik varsa resm senet, tek
malik varsa istem belgesi dzenlenmi olmaldr.
Kat irtifak sahipleri, ortak arsa zerinde
yaplacak yapnn, szlemede yazl sre iinde
balamas ve tamamlanmas iin kendilerine
den borlarn yerine getirilmesini, karlkl
olarak isteme ve dava etme hakkna sahiptirler.
Kat irtifak sahipleri bu hakka konu olan ortak
arsa zerinde, ileride kat mlkiyetine evrilmek
zere yaplacak yapnn szlemeye ve plana gre
tamamlanmas iin kendilerine den borlar
vaktinde yerine getirmek ve yap iini, doruluk
kaideleri uyarnca kolaylatrmakla, karlkl
olarak ykmldrler.
Kat irtifakna konu olan arsann maliki veya ortak
malikleri, tapu memuruna verecekleri yazl bir
beyanla kat irtifakna ait sicil kaydn sildirerek
bu irtifaka her zaman son verebilirler.
38
Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, kat irtifak 5. Aadakilerden hangisi, bir
ynetiminde kritik unsurlardan biri deildir? anagayrimenkuln insan kaynaklarnn uyumlu
olarak almasna ve en st dzeyde aba
a. Teknoloji gstermesini salama srecidir?
b. Finansman a. Gdleme
c. Liderlik b. Planlama
d. nsan kaynaklar c. Koordinasyon
e. Ynetim d. Denetim
2. Aadakilerden hangisi, her trl bilgi veya e. Finansman
insanolunun gereksinimlerine uygun makine,
donanm, ara-gere, bilgisayarlarn yannda, bu 6. Aadakilerden hangisi, anagayrimenkuln ve
aletlerin, cihazlarn, yardmc alet ve edevatn ayr ayr blmlerinin, arsa, arazi, site, apartman,
yaplmas ya da retilmesi iin gerekli bilgi ve bamsz blm, genel kurul, ynetim kurulu,
yetenektir? kapclk hizmetleri gibi tmnn ileyilerinin
deerlendirilerek, sapmalar varsa dzeltici
a. Patent nlemler almak ve bunlar gelitirici deiiklikler
b. Know-how yapmaktr?

c. Marka a. Koordinasyon

d. Teknoloji b. Planlama

e. Teknik bilgi c. rgtleme

3. Aadakilerden hangisi, anagayrimenkuln d. Yneltme

kat irtifak ynetiminde incelenen ynetimin e. Denetim
ilevlerinden deildir?
7. Aadakilerden hangisi, arsa payna bal bir
a. Planlama irtifak eidi olup, arsa zerinde, ileride kat
b. retim mlkiyetine konu olmak zere yaplacak veya
yaplmakta olan bir yapnn bamsz blmleri
c. Yneltme iin o arsann maliki veya ortak malikleri
tarafndan kurulan irtifak hakkdr?
d. Koordinasyon
a. Kat mlkiyeti
e. Denetim
b. Kat irtifak
4. Aadakilerden hangisi, bir anagayrimenkulde
neyin, ne zaman, nasl, nerede ve kimlerce c. Kat maliki
yaplacan nceden kararlatrmaktr?
d. Kullanm hakk
a. Planlama
e. Ana yap
b. Amalar
8. Aadakilerden hangisi, kat irtifaknn
c. Hedefler kurulmas iin, aranan artlardan deildir?
d. rgtleme a. Ana yapnn henz yaplmam veya
tamamlanmam olmas
e. retim
b. Yapnn tamamnda kat irtifaknn kurulmu
olmas
c. Yaplacak blmlerin bamsz olmamas
d. Maliklerin tmnn istemde bulunmu olmas
e. Birden ok malik varsa, resmi senet, tek malik
varsa istem belgesinin dzenlenmi olmas

39
www.hedefaof.com



9. Aadakilerden hangisi, yap tamamen bittii
takdirde tamamnn, ksmen kullanlmas
mmkn ksmlar tamamland takdirde bu
ksmlarnn belediye veya valiliklerce anayapnn
btn bamsz blmleri iin verilen ve
bamsz blmlerin amacna uygun kullanlabilir
durumda ve projesine uygun ina edildiini
gsteren bir belgedir?
a. Dileke
b. Genel inaat projesi
c. Vaziyet plan
d. Yap kullanma izin belgesi
e. Ynetim plan
10. Aadakilerden hangisi, kat irtifaknn sona
ermesine ilikin konulardan deildir?
a. Arsann tamamyla yok olmas
b. Arsann zerine yap yaplamayacak hale
gelmesi
c. Arsann kamulatrlmas
d. Be yllk srenin gemesi
e. Kat mlkiyetine evrilmemesi
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm Yant
Anahtar
1. c Yantnz yanl ise Ynetimin levleri-
Yneltme balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
2. d Yantnz yanl ise Anagayrimenkuln Kat
rtifak Ynetiminde Teknoloji balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
3. b Yantnz yanl ise Ynetimin levleri
balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
4. a Yantnz yanl ise Ynetimin levleri-
Planlama balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
5. a Yantnz yanl ise Ynetimin levleri-
Yneltme balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
6. e Yantnz yanl ise Ynetimin levleri-
Denetim balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
7. b Yantnz yanl ise Kat rtifak balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
8. c Yantnz yanl ise Kat rtifaknn
Kurulmas balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
9. d Yantnz yanl ise Kat rtifaknn
Kurulmas in Gerekli Belgeler balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
10. e Yantnz yanl ise Kat rtifaknn Sona
Ermesi balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
40
Sra Sizde Yant Anahtar
Sra Sizde 1
Ynetimin ilevleri ilerin ve faaliyetlerin
dzenli, sistemli, uyumlu, verimli, baarl ve
etkin yaplmasn salar. Ynetimin ilevleri
yerine getirilmezse, ortamda kaos oluur ve
herey plansz, programsz bir biimde
yaplacandan malikler veya insan kaynaklar
arasnda fikir atmalar ve sorunlardan
kaynaklanan krizler yaanabilir.
Sra Sizde 2
Gelecekle ilgili salkl, doru, tam zamannda
kararlar alabilmek iin, belirsizlikleri ortadan
kaldrmak, riskleri azaltmak ve olumsuzluklarn
etkisini en aza indirgemek gereklidir.
Yararlanlan Kaynaklar
Demirci, M. K. (Edi.). (2008). letmecilik
Kuram ve Uygulamalar. Ankara: Detay
Yaynclk.
Efil, . (2010). letmelerde Ynetim ve
Organizasyon, 11. Bask, Dora Yaynlar, Bursa.
Koel, T. (2011). letme Yneticilii: Ynetim
ve Organizasyon, Organizasyonlarda
Davran, Klasik, Modern, ada ve Gncel
Yaklamlar. 3. Bask, stanbul: Beta Basm
Yaym Datm A..
Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.

Sra Sizde 3 Yaln, Ayhan, (2007). Amatr-Profesyonel

Toplu Yap Site Merkezi Yneticisinin El
Liderlik; anagayrimenkullerde insancl ilikilerin Kitab, 6.B., Geit Kitabevi, stanbul.
gelitirilmesine, insan kaynaklarnn etkin ve
gdlenmi bir ekilde almalarnn
salanmasna ve btnletirici, toplayc ve
ibirliini gelitirici zellii ile insan
kaynaklarnn yneltebildii ve etkileyebildii
iin ok nemlidir.

Sra Sizde 4
Kat irtifak sahiplerinden biri, kendine den
ykmllkleri yerine getirmediinde, dier kat
irtifak sahiplerinin yazl talepleri zerine, arsa
paynn ve kat irtifaknn deeri karlnda,
teki paydalara, arsa pay orannda devrine karar
vermelidir.

41
www.hedefaof.com



3












Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Kat mlkiyeti ynetimi ve organizasyonu kavramlarn tanmlayabilecek,
Kat mlkiyeti ynetiminde giriim ve giriimcilik kltr kavramlarn aklayabilecek,
Kat mlkiyetinin hukuki mahiyetini ve kurulmasn aklayabilecek,
Kat mlkiyetinde szleme ve tescil ilemlerini aklayabilecek,
Kat mlkiyetinin sona erme srecini aklayabilecek
bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Kat Mlkiyeti Ynetimi Bamsz Blm

Ynetim ve Organizasyon Kat Maliklerinin Haklar

Giriim ve Giriimci Kat Maliklerinin Borlar

Kat Malikleri Kat Mlkiyetinin Devri

indekiler

Giri

Kat Mlkiyetinde Ynetim, Organizasyon, Ynetici, Giriimci, Giriim ve Giriimcilik Kltr
Kavramlar

Ynetim ve Organizasyon

Ynetici, Giriimci, Giriim ve Giriimcilik Kltr

Kat Mlkiyeti Ynetimi

42
www.hedefaof.com



 Kat Mlkiyeti Ynetimi
GR
Toplu yaam kltrnn hakim olmas ve kyden kente gn artmasyla birlikte ehirlerin ehresi hzla
deimeye balamtr. nce apartmanlar ykselmi ve ehrin altyapsnn gelimedii yerler
gecekondularla dolmaya balam ve daha sonra apartmanlar yklp, yerlerine gkdelenler dikilmeye
balamtr. Gecekondularn yerini ise siteler ve uydu kentler almaya balamtr. Son dnemlerde ise
rezidanslar yaplmaya balanmtr.
Ancak 'toplu yaam kltr' kentlemedeki bu hza paralel gelimeyince, adliyeler alan davalarla
dolmaya balad. Apartmanlarda ki komu kavgalar adliye koridorlarna tand. Yaanan ykc
depremlerde apartmanlarda herkesin kafasna gre yapt deiikliin ne kadar ac sonlara yol atn
grlnce harekete gemek iin ne kadar ge kalnd da ortaya kt. Kat Mlkiyeti Kanunu bu
deimeler gz nne alnarak hazrland.
Estetik, konfor ya da ticari amalarla yaplan uygulamalar, olas bir depremde tm binada hasara
neden olabilecek kt komulara kar artk yasa yrrle girmi oldu. Apartmanlarda yaamann
kurallarn belirleyen Kat Mlkiyeti Kanunu 1965 ylnda kartlmt. Hzla byyen kentler, kentlerin
etrafnda kurulan uydu kentler ve byk sitelerle ilgili kurallar yasada yer almad iin, Yargtay
itihatlar ile buralardaki sorunlar zlmeye allmt. Binlerce vatandan yaamn yitirmesine neden
olan 17 austos 1999 Marmara depremi, apartmanlarn hi de salkl yaplmadn gz nne serdi.
Binalarn depreme kar glendirilmesi gerekliydi, ancak yasada zorunluluk bulunmad iin bir trl
gerekletirilemedi. Olas bir stanbul depreminde binlerce evin yklacana ilikin kyamet
senaryolarnn konuulduu bir dnemde, Yargtay'n istei ile hazrlanan Kat Mlkiyeti Tasars Meclis'e
gnderildi. Meclis'te tm partilerin destei ile yasalat. Cumhurbakannn onayndan sonra resmi
gazetede yaynlanarak yrrle girdi.
Bina, apartman ve site ynetimleri, deneyim gerektiren bir i olduundan son dnemlerde maliklerin
yneticiliinden daha bilimsel ve daha profesyonel ynetime doru deiim gstermeye balamtr.
Apartman ve Sitelerde kendisi de kat maliki olan ynetici; kimse ynetici olmak istemedii iin
mecburen ynetici olmak zorunda kalmakta ve aidat demeleri ile uyulmas gereken kurallar gibi
konularda oluabilecek sorunlar karsnda zorluk ekebilmektedir. Ynetici, komusuna kar zellikle
aidat borcundan dolay hukuki ilem balatamamaktadr. Kat Mlkiyeti Kanununu esas alarak, kat
malikleri ve kiraclarn haklar ve tm anagayrimenkul malikleri; mali konularn takibi, bilgi ve uzmanlk
gerektirdii iin, eit, effaf ve tarafsz ynetim sistemi uygulamaya alarak hizmet salamalar
gerekmektedir. Bilimsel ynetim uygulamalar ile ancak verimli ve etkin ynetim uygulanabilir ve
problemler sratle zme ulatrlabilir, zamandan ve paradan tasarruf salanabilir.
Gnmzn gittike kalabalklaan toplumlarnda bal bana bir sorun haline gelen apartman
yneticilii; toplu yaam alanlarnn rasyonel ynetimi, kaynaklarn etkin kullanm, toplu yaam
alanlarnn, kat sakinleri arasndaki sorunlar en aza indirmek, ortak yaam alann ilgilendiren konularda
komuluk ilikilerinin salkl bir ekilde srdrlebilmesi gibi uzmanlk gerektiren konularda etkin
ynetilmesini salamak ve apartman yneticiliini bilimsel ynetimi uygulayarak, tarafszlk ilkesine
uygun yaplabilmesi gereklidir.
Bu nitede kat mlkiyeti konusu bilimsel ynetim asndan ele alnmakta ve deerlendirilmeye
allmaktadr.
43
www.hedefaof.com



KAT MLKYETNDE; YNETM, ORGANZASYON, YNETC,
GRMC, GRM VE GRMCLK KLTR KAVRAMLARI
Kat mlkiyeti kavram, tamamlanm bir kagir yapnn kat, daire, i brosu, dkkn, maaza, mahzen,
depo gibi blmlerinden ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olanlarnn zerinde, o
gayrimenkuln veya tanmazn mliki veya ortak mlikleri tarafndan Kat Mlkiyeti Kanunu
hkmlerine gre kurulan mlkiyet haklarna kat mlkiyeti ad verilir. Kat mlkiyeti ynetimi de,
gayrimenkuln veya tanmazn mliki veya ortak mliklerinin yapt faaliyetler, ilevler,
organizasyonlar, amaca ulama abalar ve uygulamalardr.
Kat mlkiyeti ynetimi konusunu incelemeden nce, ynetim, organizasyon ve bu konularla balantl
olarak giriim, giriimci ve giriimcilik kltr konular ele alnp incelenmesi gereklidir. Kat mlkiyeti
ynetimi bir hizmet retimidir. Hizmetin retilebilmesi iin de baarl, etkin ve verimli bir ynetimin
oluturulmas gereklidir.

YNETM VE ORGANZASYON
Ynetim evrensel bir sre olarak insann olduu her yerde geerlidir ve insan bulunduu herhangi bir
yerde ya ynetendir veya ynetilendir. Ynetim, evrensel bir sre, toplumsal yaam kadar eski bir
sanat, gelimekte olan bir bilimdir. Sre olarak ynetim, sreci oluturan bir takm faaliyetleri ve
ilevleri; sanat olarak ynetim, bir uygulamay; bilim olarak ynetim ise, sistemli ve bilimsel bilgi
topluluunu aklar. Bir bilim dal ve uygulama alan olan ynetimin temel zellii, eitli disiplinlerce
gelitirilmi bilgilerin ve analitik yntemlerin birletirilerek uygulanmasdr. Ynetici organizasyonu
blmleriyle birlikte bir btn olarak ele alarak, deiik bilgi ve teknikleri mevcut artlara uygunluklarna
gre kullanmak ve uygulamak durumunda olan kiidir. Ynetim faaliyeti insan ile birlikte grlen bir
olgu olarak, ortak ama etrafnda insanlarn faaliyetlerini organize etmesi sonucu ortaya kmtr.
Gnmz demokratik rgt ynetimlerinde yneten ve ynetilen karlkl etkileimli bir ekilde
modern ynetim yaklamn gelitirmektedir. Bu geliim sonucunda artk ynetim kavram yerine
ynetiim kavram kullanlmaya balanmtr. Ynetiim, ynetenle ynetilenin tm rgt srelerinde
interaktif yani etkileimli bir ekilde bulunduklar modern bir ynetim yaklamn ifade etmektedir.
Modern ynetim anlaynda, genel eilimler yannda yerel eilimlerde dikkate alnmaktadr. Tek kiinin
amalarna ulamak, yani maddi ara ve gereler ile parann belirli hedeflere ynelik kullanm iin
giritii i, ekonomik faaliyet veya bir i planlamas olurken, birden fazla insann birlikte bulunduklar ve
aralarnda kurulan ibirlii ise, ynetim srecini gsterir. Ynetimde, maddi ara ve para kaynaklar
olmasa bile, belirli faaliyetleri yapmak ve amalara ulamak iin insan kayna unsurunun bulunmas
yeterli ve gerekli bir arttr. Ynetim ve yneticiden sz edilebilmesi iin mutlaka emrinde alan
otoritesini kabullenen bir insann bulunmas gerekmektedir.
Ynetimin deiik alanlara gre farkl ekillerde tanmlar yaplmaktadr: Ynetim, bir amaca ulama
yolunda giriilen ilerin ve faaliyetlerin toplam olarak ifade edilir. Ynetim, ortak amal kiilerin yer
aldklar bir rgtn ksa ve etkili yoldan amalarna ulamak iin bata insanlar olarak para kaynaklar,
donanm, demirba, hammadde, yardmc malzeme ve zaman birbiriyle uyumlu ve verimli kullanacak
kararlar alma ve uygulama srecidir. Ynetim, bir kurulu veya organizasyonun amalarna etkili ve
verimli bir ekilde ulamak zere planlama, rgtleme, yneltme, koordinasyon ve denetim ilevlerinin
yerine getirilmesidir. Ynetim, organizasyonun amalarnn etkili ve verimli bir ekilde
gerekletirilmesi amacyla planlama, rgtleme, yneltme, koordinasyon ve denetim ilevlerine ait
kavram, ilke, teori, model ve tekniklerin sistematik ve bilinli olarak uygulanmasdr.
Gnmz toplumlar gereksinimlerin zorlamas ile her alanda rgtlenmeye ynelmekte; bata aile
rgtlenmesi olarak, sivil toplum rgtlenmesi, devlet ve devletleraras rgtlenmelere gidilmektedir.
rgtler, insanlar tek balarna yapamayaca ileri yapar, srekli toplanan verilerin gelecek kuaklara
aktarlmas ve alanlarn kariyer yapacaklar kurumsal yapy salar. Gnmz toplumlarnn geliimine
bal olarak organizasyonlara duyulan ihtiyalar srekli artmakta ve artan bu ihtiyaca daha etkili cevap
verebilmek iin organizasyonlarn da gelitirilmesi gerekmektedir. Gelimi toplumlarn nemli
zelliklerinden birisi de mmkn olduunca ok deiik faaliyet alanlarnda organize olmu yani
44
www.hedefaof.com



rgtlenmi olmalardr. Hibir faaliyet kendi bana organize olmadan yani rgtlenmeden hedefine
ulaamaz. Toplumlarn gelimiliinin gnmz ltlerinden birisi de, rgtl toplum olup
olmamalarna baldr.
Ynetim ve organizasyon ilikisine bakldnda; ynetimin sz konusu olduu her yerde mutlaka
organizasyonun olduu grlr. Ynetim ve organizasyon/rgt kavramlarnn szlk anlamlar ayr
olmasna ramen, nerede bir ynetim varsa, orada organizasyonun da var olduu ve bunun tersi olarak
nerede bir organizasyon varsa orada ynetimin de var olduu grlmektedir. Ynetim ve organizasyon
etle trnak gibi birbirinden ayrlmaz, ancak literatrde ve uygulamada iki ayr kavram olarak ele alnr.
Burada ynetim, amalar belirleyen, temel ilkeleri ortaya koyan bir sre, organizasyon ise, belirlenen
amalara en etkin ve verimli ekilde ulama yolunu gsteren bir sistemdir. Bu adan ynetimin baars
ile organizasyonunu iyi ileyii arasnda sk bir iliki vardr. Bu iki kavram birbirini tamamlayc
konumdadr ve organizasyon, ynetimin var olduu ve faaliyetini srdrd bir yap, ynetim ise, bu
yap ierisindeki bir ilev olarak grlr. Ynetim ve organizasyon olgusu, planlama, rgtleme,
yneltme, koordinasyon ve denetim gibi birden fazla ilevin bir arada ve dzen iinde
gerekletirilmesiyle ortaya kar.
Organizasyon, amalara ulamak iin yaplacak ilerin belirlenmesi ve gruplandrlmas; ileri
yapacak insan kaynann ve insan kaynaklarnn yetki ve sorumluklarnn belirlenmesi; faaliyetlerin
etkinlii iin gerekli fiziki ortamn hazrlanmas abalarnn tmdr. Organizasyon, retim faktrlerini
en etkin, sistemli, olumlu ve uyumlu bir ekilde kullanarak, maml ve hizmetleri retebilmek iin insan
kaynaklarnn grevlerini en iyi ekilde yapmak zere dzene konmas ve gerekli her trl ara, gere ve
imknla donatlmasdr.
Organizasyonun balca zellikleri yle sralanabilir; Organizasyon:
belli amalara ulamak iin bir insan grubunun abalarn dzenletirmeye yarayan belirli yap,
kural ve srelerin btndr,

belirli amalar dorultusunda kiilerin gayretlerini birletirdikleri yaplandrlm bir sretir,

insan, i, teknoloji faktrlerini birletiren bir sistemdir,

bir iletmedeki ileri, mevkileri, igrenleri ve aralarndaki haberleme ve otorite ilikilerini
gsteren bir yapdr,

teknik ve sosyal faktrlerle ilgili bir dzenlemedir.

Organizasyon kavramnn sre ve yap olarak iki anlam vardr:
1. Bir sre olarak organizasyon; amalara ulamak iin yaplacak ilerin tanmlanmas ve
gruplanmas, ileri yapacak kiilerin veya insan kaynaklarnn ve onlarn yetki ve
sorumluluklarnn belirlenmesi, insanlarn bir arada etkin ve verimli bir ekilde alabilmesi iin
gerekli fiziksel ortamn hazrlanmasdr. Sre olarak organizasyon kavram rgtleme,
organizasyon ilemi veya organize etme kavramlar kullanlabilir.
2. Bir varlk veya yap olarak organizasyon; belirlenen amalara ulamak zere, birden fazla
kiinin bir araya gelerek dzenli ve birbirini takip eder ekilde aba gsterdii bir yap olarak
ifade edilir. rgtleme, rgt yapsn oluturmak iin gerekli faaliyetler srecini ifade
etmektedir. Bu, ynetim ilevlerinden biri olan organize etme ilevidir ve faaliyetleri gruplamak,
bu gruplar rgtsel olarak kademe ve mevki haline getirmek, bu mevkilere uygun igrenleri
atamak aamalarn ierir.
Organizasyonun dizayn, bir rgtn yapsn oluturan balca ilikilerin eklini ve niteliini gsterir.
Organizasyon dizayn srecinden sonra ortaya kan yap biimsel organizasyon yapsdr. Bu yap rgt
dizayn edenin tercih ve seimlerine dayand iin bu ad almaktadr. Organizasyon emas da bu formel
yapnn ematik olarak ifade edilmi eklidir. rnein; organizasyon emasnn en stnde, st dzey
ynetimde ynetim kurulu, ona bal genel mdr, daha aadaki hiyerarik kademelerde ilevsel
mdrler ve mdrlere bal alt kademede eitli uzmanlklara sahip insan kaynaklar yer alr.
Organizasyon yapsn oluturan birimlerin yetki-sorumluluk dalmlar, birbirleriyle olan ilikileri ise
45
www.hedefaof.com



organizasyon el kitaplarnda yer alr. rnein; kat mlkiyetinde bir apartman ynetiminin organizasyon
emasnda; kat malikler kurulu en stte ve bu kurula bal ynetici, yneticiye bal daha alt hiyerarik
basamakta kapclk hizmetleri ve dier hizmetleri salayan kiiler yer alr.
Bunun dnda organizasyonlarda kendiliinden gelien ve kiilerin birbiriyle kurduklar i ii ve i
d ilikiler sonucu ortaya kan bir yap vardr ki buna da informel (biimsel olmayan) yap ad verilir.
nformel ve formel yaplar uyumlatrld zaman birbirini tamamlayc ve etkinlii artrc bir yap
kazanrlar. Biimsel ilikilerin de ortaya kmasyla rgtn mekanik yanndan daha da ar basan sosyal
yan ortaya kar. Organizasyonu oluturan kiilerin kiisel anlaylar, amalar ve deer yarglar dier
tm zellikleri ayn olsa bile bir organizasyonu dier bir organizasyondan ayrr. Her organizasyondaki
bu farkl havaya rgt kltr ad verilir.
Organizasyon Yapsn Belirleyen Unsurlar
Bir organizasyonun yaps oluturulmak istendii zaman, organizasyonu karakterize eden birtakm
unsurlar zerinde durmak gerekir. Bu unsurlardan balcalar unlardr.
a. Ama: Her organizasyon ulamak istedii amalara ve bu amalarla ulatracak faaliyetlere gre
farkl bir yapda dizayn edilir. rnein rutin ilerin yapld rgtler mekanik yapya gre
dizayn edilirken, deiken ilerin yapld rgtler organik yapda dizayn edilir. Bu rnekten de
anlalaca zere bu unsur organizasyon amalarn gerekletirmek iin yaplacak i ve
faaliyetlerin nitelikleriyle ilgilidir.
b. blm ve uzmanlk derecesi: Uzmanlama belli bir iin ok kk paralar ayrlarak her
grevi bir kiinin srekli olarak yapmasdr. Organizasyondaki blmlerde ne derece
uzmanlamaya gidilecei organizasyon yapsn direkt olarak etkileyecektir. rnein mekanik
organizasyon yapsnda, ilerin nasl yaplaca belirlenmi ve kiilerin bu belirlenen dorultuda
davranmas istenmitir. Dier taraftan sosyo-teknik sistem anlayna gre organizasyonda
etkinliin artmas, ilerin ve kiilerin birlikte daha insancl ilikilerle ele alnmas ile
salanabilir.
c. Formalleme Derecesi: Formalleme derecesi ilerin yaplmas srasnda belirlenmi olan
yntem ve ilkelerin ne derecede uygulandn ifade eder. Eer ilerin nerede, ne zaman, kim
tarafndan yaplaca tam ve ayrntl olarak belliyse ve bunlara uymak zorunlu ise formalleme
derecesi yksek demektir.
d. Denetim Alan: Organizasyonda bir yneticiye bal olmas gereken insan kayna says ile
ilgili bir unsurdur. eitli yazarlar bir yneticinin denetim alann snrlayan kiilerin adedi
zerinde farkl grler ne srmler ancak bir yneticiye bal ast veya insan kayna
saysnn genellikle 3 ile 10 arasnda deitii fikrinde birlemilerdir.
e. Organizasyondaki Kademe Says: Bu faktr denetim alan unsurunun uygulamas sonucu
ortaya kar ve organizasyonun bask veya sivri olmasn etkiler. Bask yapda haberleme hzl
salanrken, sivri yapda daha fazla insan kaynana gereksinim duyulur ve hiyerarik kademe
says fazladr.
f. Merkezileme Derecesi: Merkezileme derecesi, organizasyonda kararlarn hangi kademedeki
alanlar tarafndan verildiini gsterir. Eer kararlar st ynetim tarafndan veriliyorsa
merkeziyeti, kararlar alt kademeye doru kaydrlmsa ademi-merkeziyeti bir yapdan sz
edilir.
g. apraklk Derecesi: Organizasyondaki dikey ve yatay yaylma derecesidir. apraklk
derecesinin artmas koordinasyon, iletiim, haberleme ve denetim asndan birtakm sorunlar
da ortaya karr.
h. Departmanlama veya Blmlere Ayrma: Departmanlama iletmelerde yaplacak olan
faaliyetler, bu faaliyetlerin bir araya getirilmesi ile grevler ve srasyla iler, pozisyonlar ve
blmler ile ilgili bir unsurdur. Bu blmlerin oluumu srasnda dikkat edilecek ilkeler ve
kriterler departmanlamay etkiler. rnein; anagayrimenkulde; genel kurul, ynetim kurulu,
malikler kurulu gibi eitli kurullarn olmas.

46
www.hedefaof.com



 i. Emir-Komuta ve Kurmay Organlarn Oluturulmas: Emir-Komuta ve kurmay organ olarak
grev yapacak birimlerin aralarndaki ilikilerin belirlenmesi de bir dier nemli unsurdur. Eer
bu konunun zerinde durulmazsa ileride organizasyonda sorunlarn kma olasl byktr.
j. Haberleme Kanal ve ekli: Haberleme ilikilerinin eidi ve nitelii de, organizasyonun
yapsn etkileyen bir unsurdur.
Yukardaki unsurlar her ynetici tarafndan iinde bulunulan ortamn zelliklerine gre deerlendirilir
ve bu unsurlarn yansmasna gre organizasyon yaps ortaya kar.

Sizce bir anagayrimenkuln organizasyon emasnda hangi kurullar

st hiyerarik basamakta yer alr?

Sanal organizasyonlar: Ynetim ile ilgili konulardan biri de, sanal organizasyonlardr. Teknolojinin
geliimi ile birlikte; bilgisayar ve internetin toplum hayatna katt iletiim etkinlikleri ve dijital medya
olarak da ifade edilen sosyal medyann geliimi sanal organizasyonlar gndeme getirmitir. Sanal
organizasyon ile ilgili farkl tanmlar verilebilir: Sanal organizasyon, varl ksmen veya tamamen,
haberleme teknolojileri ile birlikte ortaya km olan internete, kablolu sistemlere, telefon sistemlerine
vb. bal olan bir iletme, klp, topluluk, enstit, kurum veya benzeri kurululardr. Sanal organizasyon,
ayn amaca ynelen ancak birbirinden bamsz grevlerle ykml ve uzay, zaman ve fiziki snrlar
aarak iletiim teknolojilerinin alaryla glendirilmi balarla birbirine bal insan topluluu olarak
tanmlanmaktadr. Sanal organizasyon, yeleri uzun vadeli bir ama veya hedef iin bir araya gelmi,
iletiimlerini ve ilerin koordinasyonunu bilgi-iletiim teknolojileri yoluyla gerekletiren, corafi olarak
geni alana yaylm olan bir organizasyon olarak grlmektedir. Sanal organizasyon, alanlarn belli
bir yerde toplanmad, deiik meknlardaki birimlerin bir mamln veya hizmetin retiminin belirli
aamalarnda yer ald, bilgisayar imknlar ile srekli haberleme iinde bulunan ve sanki tek bir
organizasyon gibi mterilerine maml veya hizmet sunan bir organizasyondur.
Gnmzn gelimi toplumlarnda gereksinimleri karlamak iin kurulan ve gelien ynetim nemli
hale gelmi ve ynetimin belli bal konular iine girmitir. Ynetim konular genelde iletme
ynetimine dnktr. Bu balamda iletme ynetimi, iletmenin belirlenen hedefine ulaabilmesi iin
iletme iiinsan kayna, makine, teknoloji, tehizat vb.- ve iletme dpazar, hammadde, yabanc
kaynak, zaman vb.- unsurlar planlama, organize etme, yneltme, koordine etme ve denetleme sreci
olarak tanmlanabilir. letme ynetimi, iletmeyi belirlenen amalarna ulatrmak iin tm faaliyetleri
planlama, rgtleme, yneltme, koordine etme ve denetleme abalarna denir. letme ynetimi, i ve d
etkenler karsnda iletmeyi amalarna en uygun bir ekilde ulatracak ve evre ile uyumlatracak bir
beyin grevine sahiptir. Ancak beyin grevini yapt srece iletme baarl olacak ve iletmecilik
ynnden bir deer tayabilecektir.
Ynetim literatrnde ynetim ve iletme ynetimi kavramlarn birbirinden ayran iki temel farkllk
bulunmaktadr. letme ynetimini genel ynetimden ayran ilk fark ortak amacn ekonomik oluu, ikinci
fark ise iletme ynetiminin sosyo-teknik bir nitelie sahip olmasdr.
Etkin kat malikleri ynetiminin temel grevleri yledir:
1. Kat malikleri ynetiminin belirledii vizyona bal olarak amalarn belirlenmesi,
2. Amalar dorultusunda siyaset ve stratejiler gelitirilmesi,
3. Anagayrimenkuln organizasyon yapsn, geliim ve deiime uygun yeniden yaplandrlmas,
4. Tm unsurlarn anagayrimenkuln ynetiminin amalar dorultusunda verimli kullanmnn
salanmas,
5. Anagayrimenkuln faaliyetlerinin mliklerin amalaryla uyumunun denetlemesi,
Kat mlkiyetinin ynetiminde olay, insan ile insan, insan ile dier tm unsurlar arasndaki ilikilerin
dzenlenmesini ierir. Bu manada anagayrimenkul ynetimi, ynetime ilikin problemleri zmek,
amalar yerine getirmek iin birok faaliyeti yrten bir ura alandr. Etkili bir ynetim; sorun
alanlarn nceden grp, tespit edip sorun kmadan zm getirmek ile salanabilir.
47
www.hedefaof.com



YNETC, GRMC, GRM VE GRMCLK KLTR
Gnmzde gayrimenkullerin giderek bymeleri ve ynetim sorunlarnn daha karmak hale gelmesi,
ynetim ilevinin bu konuda eitim grm ve tecrbe kazanm profesyonel kiilerce yrtlmesini
kanlmaz hale getirmektedir. Faktr artlarnn deitii, talep yapsnn deitii, karlkl bamllk
yapsnn yeniden olutuu gnmzde teknolojik imknlarn salad grme genilii ve derinliinin
getirdii alglama ile yneticiler ve giriimciler baarya ulaabilir. Teknoloji, temelde insann kendi
gcyle yapamadn, akln kullanarak bulduu metot ve aralarla yapabilmesini ifade eder.
Ynetim konularnn daha iyi anlalmas asndan ynetici ile giriimci kavramn da karlatrmak
gerekir. Ynetici ve giriimci kavramlar, birbirinden farkl kavramlardr. Ynetici; kr ve riski
bakalarna ait olarak maml veya hizmet retmek zere retim faktrlerini uyumlu bir ekilde bir araya
getiren ve bunlar belirli bir gereksinimi karlama amacna ynelten ve ynetim iini bir meslek olarak
yerine getiren kiidir. Ynetici; her zaman dilimi ierisinde ve deiken evre artlar altnda belirli bir
takm rgtsel amalar gerekletirmek zere beeri, fiziki, finansal ve bilgi kaynaklarn planlayan,
organize eden, ynelten, koordine eden ve denetleyen kiidir. Ynetici iletmede; planlama, rgtleme,
yneltme, koordinasyon ve denetim olarak ynetimin ilevlerini uygular ve bu ilevler ynetimin temel
ilevi olarak yneticinin varlk nedenini de oluturur. Gelecein yneticileri ynetici asistanl
pozisyonunda yneticinin nezaretinde yetitirme eilimi srekli artmaktadr. Yneticiler eitim ile analiz,
sentez, yorum ve fikir retebilme yetenei kazanrlar. Kreselleen dnyada ynetici ve giriimcilerin
ilevlerine ek olarak yeni ekonomik anlay daha yeni ilevleri yklemektedir.
Kat mlkiyetinde yneticinin ilevleri;
1. Anaayrimenkulde ve kat mlkiyetinde ynetim ilevlerini uygular, anagayrimenkuln hizmetleri
iin gereken retim faktrlerini temin ederek uyumlu kullanmn salar.
2. Anagayrimenkul veya kurullar sahipleri adna ynetir, anagayrimenkuln amalarna uymak
ve bunlara ulamak zorundadr.
3. Alternatif bamsz kaynaklar bulmaya alr.
4. Anagayrimenkul aleyhine gelitirilen eitli uygulamalar ortaya karr ve bu konuda ilgililere
bilgi verir.
5. Adil bir blm ve datm sisteminin kurulmasna yardmc olmak.
Yneticilik gnmzde gelir salamak amacyla srekli olarak yaplan bir faaliyet halini alm ve bu
ura artk profesyonel yneticilik olarak ifade edilmektedir. Profesyonel yneticilik; ynetim iini
kendilerine meslek edinen ve kuruluun sahibi haline gelmeden giriimcinin yapt her ii yapan ve
hizmetleri karl aylk cret, krdan pay veya pirim alan kimseler olarak ifade edilir. Ynetimin
verimlilii, ynetim faaliyetlerinin etkin ekilde yerine getirilmesi ile mmkndr veya yneticinin
ynetime ait becerileri kazanma ve gelitirmesine baldr. Yneticilerin ynetimde baarl olabilmeleri
iin baz becerilere yani zelliklere sahip olmas ve onlar srekli gelitirmesi gerekir.
Yneticinin; teknik, haberleme -iletiim-, insan ilikileri, karar verme, analitik beceri, insanlar
tanma, objektif olma, kendine gvenme, yerinde kararlar alabilme, yetkisini kullanabilme, sorumluluk
duygusuna sahip olma ve iradesi kuvvetli olma gibi temel nitelikleri olmas gerekir. Organizasyonlarn
varlklarn devam ettirebilmeleri iin yneticiler; srekli olarak, abuk, hzl ve doru kararlar alarak,
dinamik olan ekonomik, toplumsal ve siyasi ortamn gereklerine ayak uydurmak durumundadr.
Organizasyonlarn bulunduu ortamda srekli bir geliim vardr, burada nemli olan nokta, yneticinin de
evrede olan, birok deiiklikleri zamannda grp, hemen gerekli hazrlklar yaparak organizasyonlarn
amalarna uygun ve doru kararlar alabilmeleridir.
Ynetici, bir organizasyonu, byk bir kuruluu veya bunun bir iletmesini veya onun bir alt blm
gibi karmak bir birimi yneten ve ynlendiren kiidir ve ynettii birimin tm faaliyetlerinden
sorumludur.

48
www.hedefaof.com



 Giriimci; bir retim faktr olarak dier retim faktrlerini ahenkli bir ekilde bir araya getirerek
belirli bir maml veya hizmeti retmek veya yalnzca pazarlamak iin kendi parasn veya bakalarndan
toplad paray dier retim faktrlerine yatrp bylece kr veya zarar ihtimalini ve riskini gze alan
kiilere giriimci denir. Dier bir tanmla giriimci; temelde kr elde etmek olarak deiik amalarla,
gerekli riskleri gze alarak dier retim faktr olan insan kayna, sermaye ve teknoloji faktrlerini
uyumlu bir ekilde bir araya getirerek maml veya hizmet retmek veya yalnzca pazarlamak iin gerekli
ortam hazrlayan kiidir.
Giriim; giriimcinin zel varlndan yer, nvan, sermaye, muhasebe ve organizasyon olarak ayr bir
btn olan ve bakalarnn gereksinimlerinin karlanmas iin devaml retim faaliyetlerinde bulunan bir
ekonomik birim yani bir organizasyondur. Serbest piyasa artlarnda giriimciler, lke kalknmasnda
nemli rol oynayan kiilerdir. Kk iletmelerde giriimci genellikle iletmenin ayn zamanda yneticisi
olurken, byk iletmelerde ise, giriimci sorumluluklarnn bir blmn profesyonel yneticilere
aktarr. Giriimciler, retim faktrlerini en verimli ekilde bir araya getiren kiiler olarak halk dilinde de
ii bilen, becerikli, atlgan, giriken, giriimcilik kltrne sahip ve gz pek kimselerdir. Giriimcilik
kltr siyasi ortamn msait olmad durumlarda bile geliimini devam ettirmektedir. Giriimcilik her
sistem ve durumda varln devam ettiren ve gelien bir yap olarak sosyal ve siyasi evre ile etkileim
ierisindedir. Giriimcinin temel zellikleri; girikenlik, kararllk, risk alabilme, ok ynllk,
yenilikilik, ikna yetenei, bamszlk, alkanlk ve liderlik yetenei gibi sralanmaktadr. Giriimciler,
artk gnmzde ii iyi balayan deil, ii iyi yaparak para kazanan kiiler olarak grlmekte ve
baarszln maddi ve manevi sonularna katlanan, baar ile dllenen kiilerdir.
Kat mlkiyeti ynetiminde giriimcinin ilevleri yle sralanabilir: 1. Yeni bir hizmet retmek, 2.
Yeni ve ileri teknolojik yntemleri bulmak ve uygulamak, 3. Yeni organizasyonlar yapmak, 4. Hizmet
retmek iin alternatif bamsz kaynaklar bulmak. 5. Bilgi vermek. 6. Adil bir retim, blm ve
datm sisteminin kurulmasna yardmc olmak. Anagayrimenkul yaamnda saylan bu ilevlere uygun
olmas gereken giriimcinin, uygulamada; bazlar yalnzca kurucu giriimci, bazlar inandrma
yeteneine sahip, bazlar cesur, atlgan, deiiklii sever dier bir blm ise, ekingen ve korkak,
bazlarnn amac ise ok para kazanmak gibi deiik tip ve trleri vardr. Yneticiyi giriimciden ayran
temel fark, faaliyetler sonucunda ortaya kan riske katlanmamas yani kr veya zararn sahibi
olmamasdr. Ynetici, emei karl cret, prim veya krdan pay alarak iletmeyi belirlenen hedeflere
ulatrmaya alr. Serbest piyasa ekonomisinde; zel mlkiyet hakk, seme hrriyeti, kr elde etme
ve serbest rekabet gibi drt temel unsur bulunmaktadr. Gnlk yaamda, ynetici ve giriimci dnda,
iveren, patron, sermaye ve sermayedar kavramlar da birbiri yerine kullanlmakta, kesin ve ak
tanmlarnn yeterince bilinmeyii birbirine kartrlmasna sebep olmaktadr. Bu kavramlar birbiri ile
yakn iliki iinde, ekonomik, sosyal, kltrel, siyasi ve teknolojik artlara bal olarak anlam
deiikliine uramakta ve farkl ierik kazanmaktadr. Bu kavramlar birbirinden ayrmak ve akla
kavuturmak gerekir. Literatrnde iveren; ii veya igren istihdam eden, igc kiralayan ve bu
sfatla igc sahiplerine kar sorumlu kii olarak ifade edilir. veren kavram bir iletmecilik ve
ekonomi kavram olmaktan ok hukuki bir kavramdr ve dolaysyla hukuki ynden ele alnp
deerlendirilmesi gerekir. i-iveren mnasebetleri alma ekonomisinin temel konularn oluturur.
Patron ise, deiik anlamlar olan bir kavramdr; duruma gre giriimcilik, sermaye sahiplii ve
yneticilik kavramlarnn hepsini birden kapsayan bir mana kazanmakla beraber, gnlk dilde bir ticari
veya sna iletmenin sahibi, iveren anlamnda kullanlmaktadr. Burada bir kiinin patron olarak ifade
edilebilmesi iin zorunlu olarak; iveren veya sermaye sahibi olmas gerekir. Patron ayn zamanda
giriimci de olabilirken, buna kar tm giriimciler patron olamaz, ancak st yneticiler ve iverenler
patron olarak nitelendirilebilir. Gnlk yaamda, halkn kulland dilde genelde sermayeden anlalan
para olurken, iletme biliminde ise sermaye, bir iletmenin kuruluunu ve faaliyete gemesini salamak
amacyla z kaynak olarak konulan veya taahht edilen para, maml ve gayri maddi varlklar yani
iletmenin elinde bulundurduu ve sahip olduu deerler toplamdr. Sermaye, para ve maml eklinde
olarak, para eklinde sermaye, satn alma gcn temsil ederken, maml eklinde sermaye ise, retimle
ilgili teknik ve ekonomik deerleri ifade eder. Sermayedar ise, sermayeye sahip olan ve bu sermayeyi
yatrm yaparak deerlendiren veya gerekirse ihtiya duyan kiilere bor vererek veya hisse senedi satn
alarak, ortaklk kurarak sunan kiidir. Uygulamada sermayedar kendisi yatrma giritii ve iletme
kuruculuu yaptndan, giriimci ile kartrlr. Oysa giriimci sermayeye sahip olmasa bile,
bakasndan temin ederek, risk alan, dinamik, yeniliki, nc ve bamsz kararlar alabilen nitelikler
gerektirir. Sermaye sahibinde bu niteliklerin bulunmas beklenemez.

49
www.hedefaof.com



 Sizce bir anagayrimenkuln sahibi; ynetici, giriimci, sermayedar,
iveren ve patron kimliklerini tar m?

KAT MLKYET YNETM

Kat mlkiyeti, tamamlanm bir yapnn kat, daire, i brosu, dkkan, maaza, mahzen, depo gibi
blmlerinden ayr ayr ve bal bana kullanlmaya elverili olan bamsz blmleri arsa pay ve
bamsz yerlerle balantl olarak kurulan ve o gayrimenkuln maliki veya ortak malikleri adna (kat
mlkiyeti ktnde) veya (kat mlkiyeti zabt defterinde) kayd gereken bamsz ve yeni bir mlkiyet
eididir. Kat mlkiyeti, arsa pay ve anatanmazdaki ortak yerlerle balantl zel bir mlkiyettir. Ahap
binalar zerinde tamamen veya ksmen de olsa kat mlkiyeti kurulamaz. Ayrca anayapnn yalnzca bir
veya birka bamsz blm zerinde de kat mlkiyeti kurulamaz.
Bir kiinin sahip olduu bir tanmazn mlkiyetinin, kat mlkiyetine evrilebilmesi iin, gerekli olan
dier artlar varsa, sahibinin yazl istei zerine kat mlkiyetine evrilebilir.
Anagayrimenkulde, yap veya yaplarn d cepheler ve i taksimat bamsz blm, eklenti, ortak
yerlerin lleri ve bamsz blmlerin konum ve byklklerine gre hesaplanan deerleriyle oranl
arsa paylar kat, daire, i brosu gibi cins ile bunlarn 1den balayp srayla giden numaras ve bamsz
blmlerin yap inaat alan da aka gsterilmek suretiyle, proje mellifi mimar tarafndan yaplan ve
anagayrimenkuln maliki veya btn paydalar tarafndan imzalanan, yetkili kamu kurum ve
kurulularnca onaylanan mimari proje ile yap kullanma izin belgesidir.
Apartman/Site/ merkezlerinin kat malikleri genel kurulunda ynetici olarak alanlarn yapmalar
gereken veya Kat Mlkiyeti Kanunu ve ilgili tm kanun, tzk ve ynetmeliklerin yneticiye tanm
olduu grev ve sorumluluklar erevesinde toplu yaam alanlarnn ynetimi srasnda yaplmas
gerekenler;

letme projesinin hazrlanmas

Apartmann/sitenin masraflarnn dairelere nasl paylatrlacann planlanmas, kat maliklerinin
ve kiraclarnn bor/alacak durumlarnn takibinin yaplmas

Dairelerin yaptklar demeler banka kaytlar esas alnarak, deftere ilenmesi

Aylk gelir, gider ve borlu listeleri her ay dzenli olarak hazrlanarak tm kat maliklerine ve
apartman sakinlerine ulatrlmas
Zamannda denmeyen alacaklarn gerekirse uzman hukukular aracl ile icra yolu ile
tahsilinin salanmas
Kapc, kaloriferci, gece bekisi ve (veya) bahvann SGK ie giri bildirgeleri, aylk SGK
bildirgelerinin yaplmas
Binada su, kanalizasyon, elektrik, asansr, at ve dier mterek kullanm alanlarnda meydana
gelecek arzalarn giderilmesi, bakmlarnn yaplmas
Yukarda saylan apartman/site hizmet grevlilerinin ie giri ve klarnda Blge alma
Mdrlklerine verilecek resmi evraklarn tanzim edilmesi
Yllk olaan ya da olaanst toplantlarn usulne uygun yaplmas, alnan kararlarn Kat
Malikleri Kanununa uygun olmasna dikkat edilmesi
Elektrik-su tesisat, asansr problemleri, d ve i cephe bakm ve onarm hizmetleri, temizlik
gereksinimleri konularnda gvenilir zmler retilmesi
Binann risk durumunun saptanmas iin sigorta irketleriyle irtibat salanmas, yangn tp,
yangn hortumu, yangn merdiveni bakm ve denetimlerinin yaplmas

50
www.hedefaof.com



 Kapcnn, hizmet personelinin yllk izin formlarnn hazrlanmas ve kdem tazminat fonu
ayrlmas

Defterlerin yllk noter defter tasdikinin yaplmas

Aidat ve avans demelerinin apartman/site adna alacak olan banka hesabna yatrlmas ve
elden para toplanmamas

Kat Mlkiyetinin Hukuki Mahiyeti

Kat mlkiyeti, arsa pay ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle balantl zel bir mlkiyettir. Kat
mlkiyeti ve kat irtifak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doar.
Kat mlkiyeti, bu mlkiyete konu olan ana yapnn bamsz blmlerinden her birine kat irtifaknn
kurulduu tarihteki, dorudan doruya kat mlkiyetine geilme halinde ise, bu tarihteki deeri ile oranl
olarak tahsis edilen arsa paynn ortak mlkiyet esasna gre aka gsterilmesi suretiyle kurulur. Arsa
paylarnn bamsz blmlerin deerleri ile oranl olarak tahsis edilmedii hallerde, her kat maliki veya
kat irtifak sahibi, arsa paylarnn yeniden dzenlenmesi iin mahkemeye bavurabilir. Bamsz
blmlerden her birine tahsis edilen arsa pay, o blmlerin deerinde sonradan meydana gelen oalma
veya azalma sebebiyle deitirilemez.
Kat mlkiyeti kanunundan nceki tanmazlarn durumu ise, daha nce mar Kanununa uygun
biimde onayl plan ve projeye dayal olarak yaplan kat mlkiyeti kurulmu olan yaplarda KMK
ile bu kanunu deitiren 2814 sayl kanun hkmleri uygulanr.

Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap Ynetimi, 2.B., Beta

Basm, stanbul.

Kat Mlkiyetinin Kurulmas

Kat irtifak 07.07.2009 tarihinden sonra kurulmu ya da daha nce kurulmu olmakla birlikte yap
kullanma izin belgesi bu tarihten sonra alnm ise, Kat irtifaknn Kat Mlkiyetine evrilmesinde 12.
Maddenin (a) ve (b) bendlerinde ngrlen ve kat mlkiyetinin kurulmas iin zorunlu belgelerin varl
aranr.
Tamamlanm bir yapnn kat, daire, i brosu, dkkan, maaza, mahzen, depo gibi blmlerinden
ayr ayr bal bana kullanlmaya elverili olanlar zerinde, gayrimenkuln sahibi ve ortak sahipleri
tarafndan Kat Mlkiyeti Kanunu hkmlerine gre, bamsz mlkiyet haklar kurulabilir.
Kat mlkiyeti parsel sahipleri birden fazla ise tapuda dzenlenen resmi senetle, parsel tek kiiye ait ise
sahibinin dilekesi ile tapuda kurularak tescil edilir.
Yapnn tamamlanmasndan sonra kat irtifaknn kat mlkiyetine evrilmesi, kat irtifaknn tesciline
ait resmi senede ve KMK 12. Maddesinde yazl belgelere dayal olarak, yetkili idarece yap kullanma
izin belgesinin verildii tarihten itibaren 60 gn iinde ilgili Tapu daresine gnderilmesi zerine resen
yaplr. Bu ilem, arsa malikinin veya kat irtifakna sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de
yaplabilir. Arsa paylarnn bamsz blmlerin paylar ile oranl olarak tahsis edilmedii hallerde, her
kat maliki veya kat irtifak sahibi, arsa paylarnn yeniden dzenlenmesi iin mahkemeye bavurabilir.
Bamsz blmlerden her birine tahsis edilen arsa pay, o blmlerin deerinde sonradan meydana gelen
oalma veya azalma nedeniyle deitirilemez.
Nitelii arsa olan bir parselde ina edilen binann mlkiyetinin kat mlkiyetine evrilebilmesi iin
gerekli olan koullar unlardr:
Bina tamamlanmam olmaldr. Binann belirli bir ksm tamamlanm olsa dahi bu ksm
zerinde kat mlkiyeti tesis edilemez. Tamamnn bitmi olmas gerekir.

51
www.hedefaof.com



 Binadaki blmler bamsz olmaldr. Yapda bulunan blmler dier blmlerden ayr olarak
tek bana kullanlmaya elverili ve bamsz olmaldr. rnein; apartman dairesinin her bir
odas zerinde ayr ayr kat mlkiyeti kurulamaz.
Ana yapnn tamam kat mlkiyetine evrilmelidir. Anatanmaz maln tmnn mlkiyeti kat
mlkiyetine evrilmeden o tanmazn yalnz bir veya birka blm zerinde kat mlkiyeti
kurulamaz.
Bina kagir olmaldr. Bina duvarlar kagir ve betonarme olmaldr. atsnn ahap olmas engel
deildir. Kerpi veya ahaptan yaplan binalarda kat mlkiyeti kurulmas mmkn deildir.
Belediye snrlar ierisinde Belediyeden dnda ise Bayndrlk ve skan Mdrlnce onayl
Genel naat Projesi olmaldr. Projede parsel sahibi veya sahiplerinin imzalar ve bamsz
blm numaralar bulunmaldr.
Kat Mlkiyeti tesisi istemini ieren dileke tanzim edilerek, Tapu Sicil Mdrlne
verilmelidir.
Mterek mlkiyet halinde olmaldr. nk itirak (elbirlii) halinde mlkiyet szkonusu ise,
kat mlkiyeti kurulamaz. Anagayrimenkuln tamam bir kiiye aitse, bu durum szkonusu
deildir.

Yaplmam ya da tamamlanmam olan binalarda sizce kat mlkiyeti

kurulabilir mi?

Kat Mlkiyeti Kurulmasna likin Gerekli Belgeler:

Kat mlkiyetinin kurulmas iin, anagayrimenkuln kat mlkiyetine evrilmesi konusunda o
gayrimenkul maliki veya btn paydalar tarafndan imzalanan bir dilekenin tapu idaresine verilmesi
veya istemde bulunmas lazmdr. Bu dileke veya istem zerine tapu idaresince dzenlenecek tutanakta,
anagayrimenkuln kat mlkiyetine konu olacak bamsz blmlerinin ayr ayr deerlerinin ve bu
blmlere deerleri ile doru orantl olarak tahsis istenen arsa paylarnn gsterilmesi arttr.
Kat mlkiyeti kurulmasna ilikin gerekli belgeler unlardr:
1. Dileke: Btn bamsz blmlerin ayr ayr deerleri ile bu blmlere, deerleri ile orantl
olarak ayrlan arsa paylarn gsterir tm maliklerce imzalanm dileke (istenildiinde bu
dileke Tapu Sicil Mdrl grevlilerince yazlr.)
2. Genel inaat projesi: Bir mimar veya mhendis tarafndan yaplm olmas ve doruluu
Belediyece (Belediye snrlar dnda Bayndrlk ve skan mdrlnce) tasdik edilmi olmas
gerekir. Bir arsa zerine birden fazla ina edilen yaplarn her birinin projede ayr ayr
gsterilmesi ve her blok iin ayr proje verilmesi zorunludur.
3. Vaziyet plan: Bir arsa zerine yaplan birden fazla yaplarn (blok veya ayr ayr) arsa iindeki
konumu, varsa zel yol, yeil saha spor tesisleri gibi ortak yerlerin aka gsterilmesi ve
belediyece tasdik edilmi olmas gerekir. Genel inaat projesinde vaziyet plan mevcut ise ayrca
vaziyet plan ibrazna gerek yoktur.
4. Yap kullanma izni (skan Ruhsat):
5. Fotoraf: Anagayrimenkulun n ve arka cephelerini ve mmknse yan cephelerini gsterir en az
13xl8 cm. boyutlarnda olmas ve Belediyece tasdik edilmi olmas gerekir.
6. Liste: Listenin, her bamsz blmn arsa payn, kat, daire, i brosu gibi nevini ve bunlarn
birden balayp sra ile giden numarasn, varsa eklentisini gstermesi ile ana gayrimenkulun
maliki veya btn paydalar tarafndan imzalanmas ve noterden tasdikli olmas gerekir.
7. Ynetim plan: Anagayrimenkulun ynetimini dzenleyen ynetim plannn btn maliklerince
her sayfasnn imzalanm olmas gerekir.
8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotorafl nfus czdanlar:
52
www.hedefaof.com



 9. Maliklerin 6x4 cm byklnde ikier vesikalk fotoraf: Resmi senet ve tapu senetlerine
yaptrlmas iin gereklidir
Kat irtifak kurulmu bir tanmaz maln kat mlkiyetine geite 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerindeki
belgeler kat irtifak tesisinde alndndan yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur. Yalnzca, yap kullanma
izni (iskan ruhsat) fotoraf ve ynetim plannn (verilmemi ise) ibraz halinde maliklerden birinin veya
yneticinin talebine istinaden kat mlkiyeti kurulur.
Dileke veya istem tutanana;
Anagayrimenkulde, yap veya yaplarn d cepheler i taksimat bamsz blm, eklenti, ortak
yerlerinin lleri ve bamsz blmlerin konum ve byklklerine gre hesaplanan
deerleriyle oranl arsa paylar, kat, daire, i brosu gibi trleri ile bunlarn birden balayp
srayla giden numaras ve bamsz blmlerin yap inaat alan da aka gsterilmek suretiyle,
proje mellifi mimar tarafndan yaplan ve ana gayrimenkuln maliki veya btn paydalar
tarafndan imzalanan, yetkili kamu kurum ve kurulularnca onaylanan mimar proje ile yap
kullanma izin belgesi.

Anagayrimenkuln yap veya yaplarn n ve arka cephelerini ve mmknse yan cephelerini

gsteren, en az 13x18 byklnde ve doruluu belediyece tasdikli bir fotoraf.

Her bamsz blmn arsa payn, kat, daire, i brosu gibi trleri ve bunlarn birden balayp
sra ile giden numarasn, varsa eklentisini gsteren ve anagayrimenkuln maliki veya btn
paydalar tarafndan imzalanm noterden tasdikli liste,

Bamsz blmlerin kullanl tarzna, birden ok yapnn varl halinde bu yaplarn zelliine
gre hazrlanm, kat mlkiyetini kuran malik veya malikler tarafndan imzalanm bir ynetim
plan eklenir.
Tapuda itirak halinde mlkiyet olarak kaytl tanmaz zerinde kat mlkiyeti kurulamaz.
ncelikle, itirak (elbirlii) halindeki mlkiyetin, mterek (payl) mlkiyete evrilmesi gerekir.
Szleme ve Tescil
Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulne uygun ve dilekeyi verenlerin veya
istemde bulunanlarn yetkili olduklarna kanaat getirdikten sonra, kat mlkiyeti veya kat irtifak
kurulmasna dair resmi szlemeyi dzenler. Bu szleme, ayn zamanda tescil istemi saylr.
Szleme dzenlenince, anagayrimenkuln kaytl bulunduu tapu kt sayfasndaki mlkiyet
hanesine bu gayrimenkuln mlkiyeti kat mlkiyetine evrilmitir ibaresi yazlarak sayfa kapatlr ve
kat mlkiyetine konu olan her bamsz blm, kat mlkiyeti ktnn ayr bir sayfasna o blme bal
arsa pay ve anagayrimenkuln kaytl bulunduu genel ktkteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa
numaralar gsterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkuln kaytl bulunduu genel ktk sayfasna
da, bamsz blmlerin kat mlkiyeti ktndeki sayfasna geilir.
Kat mlkiyeti ktne tescil edilen her bamsz blm, ayr bir gayrimenkul nitelii kazanr ve
ktkte o blmn tasdikli planndaki numaray alr.
Kat malikine, anagayrimenkuln apl tasarruf belgesinden baka istem halinde, projeden kendi
bamsz blmne ait olan ksmnn tasdikli bir rnei de verilir.
Kat mlkiyeti kurulurken, ayn katta birbirine bitiik bulunan ayn cinsdeki birden fazla bamsz
blm veya bir yapnn otel, i veya ticaret yeri gibi ekonomik adan veya kullanma bakmndan
btnlk arz eden birden ok kat veya blm, kat mlkiyeti ktne tek bamsz blm olarak tescil
edilebilir. Byle bir tescilin yaplabilmesi iin, buna uygun deiiklik projesinin ve yap kullanma izin
belgesinin Tapu Sicil Mdrlne verilmi olmas gereklidir. Buna gre; ncelikle birden fazla bamsz
blmn birletirilmesi iin ayn cinsten olmas arttr. Ancak yapnn otel, i veya ticaret yeri gibi
ekonomik adan veya kullanma bakmndan btnlk arz eden birden ok kat veya blmn de kat
mlkiyeti ktne tek bamsz blm olarak tescil edebilme imkan da vardr. Ancak, byle bir tescilin
yaplabilmesi iin, buna uygun deiiklik projesinin ve yap kullanma izin belgesinin Tapu sicil
mdrlne verilmi olmas gereklidir.
53
www.hedefaof.com



 Asma katl dkkanlar ve dubleks daireler iin durum ise, asma katl dkkanlar ve dubleks daireler
ayn katta saylr ve tek bir bamsz blm olarak kabul edilirler. Ancak, ayr ayr katlardaki bamsz
blmlerin tek bamsz blm olarak kabul edilmesi mmkn deildir.

www.anadolu.edu.tr

Kat mlkiyeti tapusu, dairenin inaat tamamlanp, oturma raporu alndktan sonra bir nceki aamada
arsa hissesi olarak alnan mlk cins deitirerek arsadan binaya dnmekte ve kat mlkiyeti tapusu ile
belgelenmektedir. Tapu, 1/100 hisseli arsa tapusu iken, 1/100 hisseli, rnein 150 m2 daire, daire tapusu
haline gelir. Eer alnan bu ev 40 sene sonra yklp arsa haline gelip daha byk bir inaat yaplrsa, o
arsada 1/100 hak baki kalr.

Kat Maliklerinin Haklar

1. Kat maliklerinin bamsz blm zerinde haklar: Kat malikleri kendilerine ait bamsz
blmler zerinde Kat Mlkiyetin Kanununun ilgili hkmleri sakl kalmak kouluyla, Medeni
Kanunun maliklere tand btn hak ve yetkilere sahiptirler.
2. Kat maliklerinin ortak yerler zerindeki haklar: Kat malikleri, anagayrimenkuln btn ortak
yerlerine, arsa paylar orannda, ortak mlkiyet hkmlerine gore malik olurlar.
Kat malikleri ortak kullanma hakkna sahiptirler; bu hakkn genel kmrlk, garaj, teras, amarhane
ve amar kurutma alanlar gibi yerlerdeki ls, aksine szleme olmadka, her kat malikine ait arsa
pay ile oranldr.

Sizce kat mlkiyeti kurulurken, ayn katta birbirine bitiik bulunan

1den fazla blm, Kat Mlkiyeti Ktne tek bamsz blm olarak tescil edilebilir
mi?

Kat Maliklerinin Borlar

Kat malikleri, gerek bamsz blmlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanrken doruluk
kurallarna uymak, zellikle birbirini rahatsz etmemek, birbirinin haklarn inememek ve ynetim plan
hkmlerine uymakla, karlkl olarak ykmldrler.
1. Anagayrimenkuln bakm, korunmas ve zarardan sorumluluk: Kat malikleri,
anagayrimenkuln bakmna ve mimari durumu ile gzelliini ve salamln titizlikle
korumaya mecburdurlar.
Her kat maliki anagayrimenkulde ve dier bamsz blmlere, kusuru ile verdii zarardan dolay
dier kat maliklerine kar sorumludur.
2. Anagayrimenkuln genel giderlerine katlma: Kat maliklerinden her biri aralarnda baka trl
anlama olmadka;
kapc, kaloriferci, bahvan ve beki giderlerine ve bunlar iin toplanacak avansa eit olarak,
anagayrimenkuln sigorta primlerine ve btn ortak yerlerin bakm, koruma, glendirme ve
onarm giderleri ile ynetici ayl gibi dier giderlere ve ortak tesislerin iletme giderlerine ve
giderler iin toplanacak avansa kendi arsa pay orannda
katlmakla ykmldr.
3. Sigorta anlamas: Kat malikleri kurulunca tayin edilecek deer zerinden sigorta edilmesi kat
malikleri kurulunca kararlatrlabilir. Sigorta yaplmas halinde kat malikleri, sigorta
giderlerine, arsa paylar orannda katlmakla ykmldrler.
4. Ortak giderlerin teminat: Kat malikinin payna decek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatndan, bamsz blmlerin birinde kira akdine, oturma (skna) hakkna veya baka bir
54
www.hedefaof.com



 nedene dayanarak devaml bir ekilde faydalananlar da mtereken ve mteselsilen sorumludur.
Ancak kiracnn sorumluluu demekle ykml olduu kira miktar ile snrl olup, yapt
deme kira borcundan dlr.
Kat malikinin borcu bu yolla da alnmazsa, mahkemece tespit edilen borcunu demeyen kat malikinin
bamsz blm zerine, varsa yneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazl istemiyle bu bor tutar
iin, dier kat malikleri lehine kanuni ipotek hakk tescil edilir.
5. Msaade mecburiyeti: Kat maliklerinden birinin bamsz blmnde veya bu blmdeki
tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluun onarm veya giderilmesi veya tesislerin
yeniden yaplmas ile yap gvenlii ile ilgili olarak yaplmas gerekli grlen teknik incelemeler
iin dier bir bamsz blme girmek gerekiyorsa, o blmn maliki veya o blmde baka
sfatla oturanlar, giri msadesi vermeye ve blmde gerekli ilerin yaplmasna katlanmaya
mecburdurlar.
6. Yasak iler: Gayrimenkuln, ktkte mesken, i veya ticaret yeri olarak gsterilen bamsz
blmnde hastane, dispenser, klinik, poliklinik, ecza laboratuar gibi messeseler kurulamaz;
kat maliklerinin buna aykr szlemeleri hkmszdr; dispenser, klinik, poliklinik niteliinde
olmayan muayenehaneler bu hkmn dndadr.
Anagayrimenkuln, ktkte mesken olarak gsterilen bamsz bir blmnde sinema, tiyatro,
kahvehane, gazino, pavyon, bar, klp, dans salonu vb. gibi elence ve toplant yerleri ve frn, lokanta,
pastane, sthane gibi gda ve beslenme yerleri ve imalthane, boyahane, basmevi, dkkn, galeri ve ar
gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirlii ile verecei kararla alabilir.
7. Kat mlkiyetinin devri mecburiyeti: Kat maliklerinden biri bu kanuna gre kendisine den
borlar ve ykmleri yerine getirmemek iin ekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar,
o kat malikinin mstakil blm zerindeki mlkiyet hakknn devredilmesini hakimden
isteyebilirler.

Kat Mlkiyetinin Sona Ermesi

Kat mlkiyeti, Kat mlkiyeti ktndeki sicil kaydnn silinmesiyle sona erer.
1. Kat mlkiyetinin anagayrimenkuln arsasyla birlikte yok olmas veya kamulatrlmas ile
sona ermesi: Kat mlkiyeti, kat mlkiyeti ktndeki sicil kaydnn silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkuln btn bamsz blmlerinin bir tek kiinin mlkiyetinde toplanmasyla kat
mlkiyeti kendiliinden sona ermez.
Sicil kayd, btn kat maliklerinin veya btn bamsz blmleri kendi mlkiyetinde toplam
bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mlkiyetinin adi mlkiyete evrilmesine ait yazl istemi
zerine silinir ve o gayrimenkul, mstakil blmlere bal arsa paylarna gre genel ktkte yeni bir
sayfaya geilerek ve eski kaytlaryla balant salanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkuln
niteliinde kat mlkiyetinin kurulmasndan sonra deiiklikler olmusa, yeni sicil kaydna bunlar da
yazlr.
Bamsz blmlerden biri, bir ayni hakla veya sicile erh verilen bir ahsi hakla kaytlanm
bulunuyorsa, hak sahibinin baarsyla o hak ktkten silinmedike, anagayrimenkul zerindeki kat
mlkiyetinin adi mlkiyete evrilmesi ve kat mlkiyeti ktndeki sicil kaydnn silinmesi istenemez.
Kaytlayc hakkn sahibi, sicil kaydnn silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakknn yalnz
borluya ait mlkiyet payna veya hakkn niteliine gore, btn ortak mlkiyet paylarna aktarlmasna
muvafakat ederse, bu hak sicilden silinmeksizin yalnz borlunun, adi mlkiyet esasna tabi klnm olan
o gayrimenkuldeki btn ortak mlkiyet paylar zerine geirilmek suretiyle genel kte tescil olunur.
Anagayrimenkuln arsasyla birlikte tamamen yok olmas veya kamulatrlmas halinde sicil
kaydnn silinmesi genel hkmlere gre yaplr.
Anagayrimenkul kamulatrlrsa, her bamsz blmn kamulatrma bedeli balantl bulunduu
arsa pay ve eklentileri de gznnde tutularak ayr ayr takdir olunur ve o blmn malikine denir.

55
www.hedefaof.com



 2. Kat mlkiyetinin anayapnn harap olmas sonucunda sona ermesi: Anayapnn tm harap
olmusa, anagayrimenkul zerindeki kat mlkiyeti kendiliinden sona erer.
Anayapnn bamsz blmlerinden biri tamamen harap olur ve o blmn maliki iki yl iinde
blmn yeniden yaptrmazsa, dier kat malikleri veya bunlardan bir ksm, bu srenin
tamamlanmasndan balayarak, bir yl iinde o blme ait arsa paynn, deeri karlnda ve arsa paylar
orannda kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde, devrolunan arsa paylar kat
mlkiyeti ktnn ilgili sayfalarnn beyanlar hanesine iaret olunur; arsa payn devralanlar,
devraldklar tarihten balayarak, iki yl iinde, harap olan bamsz blm yeniden yaptrmaya veya
ayn sure ierisinde btn kat malikleri bamsz blmlere bal arsa paylarn yeniden hesaplayarak kat
mlkiyeti ktne geirtmeye mecburdurlar.
Birden ok bamsz blm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yaplmas dierinin
yaplmasna bal bulunuyorsa, bamsz blmleri harap olan kat malikleri bunlar yeniden yaptrp
yaptrmayacaklarn, harap olma tarihinden balayarak, alt ay iinde dier kat maliklerine yazl olarak
bildirmeye mecburdurlar.
Bildirmeyenlerin yeniden yaptrmak istemedikleri Kabul olunur ve onlarn arsa paylar, blmlerini
yeniden yaptrmak isteyenlere ncelikle devredilir.
Harabolan bamsz blmler zerindeki kat mlkiyeti bu maddede yazl sreler devamnca
kendiliinden kat irtifakna evrilir ve kat mlkiyeti ktnde beyanlar hanesine geici erh verilir.
Bamsz blm yaplnca onun zerindeki kat mlkiyeti yeniden doar ve geici erh ktkten silinir.
3. Bildirme devi ve kaydn silinmesi: Anagayrimenkuln veya anayapnn harabolmas halinde
durum ynetici tarafndan o gayrimenkuln bulunduu yerin tapu idaresine ve btn kat
maliklerine; eer ynetici yoksa, bamsz blm harap olan kat maliki tarafndan tapu
idaresine derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yznden doacak zararlarn tmnden bamsz
blm harap olan kat maliki, zararn bete biri oranndaki ksmndan da ynetici mteselsilen
sorumlu olup, Hazine sorumlu deildir.
Kat mlkiyeti sona erince, kat mlkiyeti ktndeki sayfalar kapatlarak gayrimenkuln kayd
anayapdan salam kalan ksmlar gsterilmek ve kat mlkiyeti kt kurulmadan nceki genel ktk
kaydyla balant salanmak suretiyle, arsa paylar orannda ortak mlkiyet esaslarna gre, genel kte
tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz zerinde de ortak mlkiyet hkmleri yrr.
Tm harabolan ana yapnn arsasnda malik veya ortak malikler tarafndan yine kat mlkiyeti esasna
gre yeni bir yap yaplmak istenirse, kat irtifak ve kat mlkiyeti kurulmasna dair hkmler uygulanr.
Kat Mlkiyetinin Devri Mecburiyeti
Kat maliklerinden herhangi biri bu kanuna gre, kendisinin zerine den borlarn ve ykmlerini
yerine getirmemek iin dierleri iin ekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
mstakil blm zerindeki mlkiyet hakknn devredilmesini hakimden isteme hakkna sahiptirler.

56
www.hedefaof.com



 zet
Bu nitede kat mlkiyeti konusu bilimsel
ynetim asndan ele alnmakta ve
deerlendirilmeye allmtr. Kat mlkiyeti
kavram, tamamlanm bir kagir yapnn kat,
daire, i brosu, dkkn, maaza, mahzen, depo
gibi blmlerinden ayr ayr ve bal bana
kullanlmaya elverili olanlarnn zerinde, o
gayrimenkuln veya tanmazn mliki veya
ortak mlikleri tarafndan Kat Mlkiyeti Kanunu
hkmlerine gre kurulan mlkiyet haklarna
kat mlkiyeti ad verilir. Kat mlkiyeti
ynetimi de, gayrimenkuln veya tanmazn
mliki veya ortak mliklerinin yapt faaliyetler,
ilevler, organizasyonlar, amaca ulama abalar
ve uygulamalardr. Kat mlkiyeti ynetimi bir
hizmet retimidir. Hizmetin retilebilmesi iin de
baarl, etkin ve verimli bir ynetimin
oluturulmas gereklidir.
Ynetim, bir kurulu veya organizasyonun
amalarna etkili ve verimli bir ekilde ulamak
zere planlama, rgtleme, yneltme,
koordinasyon ve denetim ilevlerinin yerine
getirilmesidir. Ynetim, organizasyonun
amalarnn etkili ve verimli bir ekilde
gerekletirilmesi amacyla planlama, rgtleme,
yneltme, koordinasyon ve denetim ilevlerine ait
kavram, ilke, teori, model ve tekniklerin
sistematik ve bilinli olarak uygulanmasdr.
Organizasyon, amalara ulamak iin yaplacak
ilerin belirlenmesi ve gruplandrlmas; ileri
yapacak insan kaynann ve insan kaynaklarnn
yetki ve sorumluklarnn belirlenmesi;
faaliyetlerin etkinlii iin gerekli fiziki ortamn
hazrlanmas abalarnn tmdr.
Organizasyon yapsn oluturan birimlerin yetki-
sorumluluk dalmlar, birbirleriyle olan
ilikileri ise organizasyon el kitaplarnda yer alr.
rnein; kat mlkiyetinde bir apartman
ynetiminin organizasyon emasnda; kat
malikler kurulu en stte ve bu kurula bal
ynetici, yneticiye bal daha alt hiyerarik
basamakta kapclk hizmetleri ve dier
hizmetleri salayan kiiler yer alr.
www.hedefaof.com



Kat mlkiyetinin ynetiminde olay, insan ile
insan, insan ile dier tm unsurlar arasndaki
ilikilerin dzenlenmesini ierir. Bu manada
anagayrimenkul ynetimi, ynetime ilikin
problemleri zmek, amalar yerine getirmek
iin birok faaliyeti yrten bir ura alandr.
Etkili bir ynetim; sorun alanlarn nceden
grp, tespit edip sorun kmadan zm
getirmek ile salanabilir.
Kat mlkiyeti, bu mlkiyete konu olan ana
yapnn bamsz blmlerinden her birine kat
irtifaknn kurulduu tarihteki, dorudan doruya
kat mlkiyetine geilme halinde ise, bu tarihteki
deeri ile oranl olarak tahsis edilen arsa paynn
ortak mlkiyet esasna gre aka gsterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarnn bamsz
blmlerin deerleri ile oranl olarak tahsis
edilmedii hallerde, her kat maliki veya kat
irtifak sahibi, arsa paylarnn yeniden
dzenlenmesi iin mahkemeye bavurabilir.
Bamsz blmlerden her birine tahsis edilen
arsa pay, o blmlerin deerinde sonradan
meydana gelen oalma veya azalma sebebiyle
deitirilemez.
Kat mlkiyeti tapusu, dairenin inaat
tamamlanp, oturma raporu alndktan sonra bir
nceki aamada arsa hissesi olarak alnan mlk
cins deitirerek arsadan binaya dnmekte ve
kat mlkiyeti tapusu ile belgelenmektedir. Tapu,
1/100 hisseli arsa tapusu iken, 1/100 hisseli,
rnein 150 m2 daire, daire tapusu haline gelir.
Eer alnan bu ev 40 sene sonra yklp arsa
haline gelip daha byk bir inaat yaplrsa, o
arsada 1/100 hak baki kalr.
Kat malikleri, gerek bamsz blmlerini, gerek
eklentileri ve ortak yerleri kullanrken doruluk
kurallarna uymak, zellikle birbirini rahatsz
etmemek, birbirinin haklarn inememek ve
ynetim plan hkmlerine uymakla, karlkl
olarak ykmldrler. Kat maliklerinden
herhangi biri, kendisinin zerine den borlarn
ve ykmlerini yerine getirmez ve dierleri iin
ekilmez hale gelecek derecede kurallar ihlal
ederse, o kat malikinin mstakil blm
zerindeki mlkiyet hakknn devredilmesini
hakimden isteme hakk vardr.
57
Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, tamamlanm bir 5. Aadakilerden hangisi, kr ve riski
kagir yapnn kat, daire, i brosu, dkkn, bakalarna ait olarak maml veya hizmet
maaza, mahzen, depo gibi blmlerinden ayr retmek zere retim faktrlerini uyumlu bir
ayr ve bal bana kullanlmaya elverili ekilde bir araya getiren ve bunlar belirli bir
olanlarnn zerinde, o gayrimenkuln veya gereksinimi karlama amacna ynelten ve
tanmazn mliki veya ortak mlikleri tarafndan ynetim iini bir meslek olarak yerine getiren
Kat Mlkiyeti Kanunu hkmlerine gre kurulan kiidir?
mlkiyet haklardr?
a. Malik
a. Kat mlkiyeti
b. Uzman
b. Kat irtifak
c. Deneti
c. Tanmaz
d. Asistan
d. Ortak maliklerin faaliyetleri
e. Ynetici
e. Organizasyonlar
6. Aadakilerden hangisi, temelde kr elde
2. Aadakilerden hangisi, evrensel bir sre,
etmek olarak deiik amalarla, gerekli riskleri
toplumsal yaam kadar eski bir sanat, gelimekte
gze alarak dier retim faktr olan insan
olan bir bilimdir?
kayna, sermaye ve teknoloji faktrlerini
a. Sre uyumlu bir ekilde bir araya getirerek maml
veya hizmet retmek veya yalnzca pazarlamak
b. Sanat iin gerekli ortam hazrlayan kiidir?
c. Ynetim
a. Giriimci
d. Bilim
b. Ynetici
e. Kanun
c. Lider
3. Aadakilerden hangisi, amalara ulamak
iin yaplacak ilerin belirlenmesi ve d. Malik
gruplandrlmas; ileri yapacak insan kaynann e. Uzman
ve insan kaynaklarnn yetki ve sorumluklarnn
belirlenmesi; faaliyetlerin etkinlii iin gerekli 7. Aadakilerden hangisi, nitelii arsa olan
fiziki ortamn hazrlanmas abalarnn tmdr? bir parselde ina edilen binann mlkiyetinin kat
mlkiyetine evrilebilmesi iin gerekli olan
a. Teknoloji koullardan deildir?
b. Organizasyon
a. Bina tamamlanmam olmaldr
c. Anagayrimenkul
b. Binadaki blmler bamsz olmamaldr
d. Kat mlkiyeti
c. Anayapnn tamam kat mlkiyetine
e. Kat irtifak evrilmelidir
4. Aadakilerden hangisi, varl ksmen veya d. Bina kagir olmaldr
tamamen, haberleme teknolojileri ile birlikte
ortaya km olan internete, kablolu sistemlere, e. Onayl genel inaat projesi olmaldr
telefon sistemlerine vb. bal olan bir iletme,
klp, topluluk, enstit, kurum veya benzeri 8. Aadakilerden hangisi, anagayrimenkulun
kurululardr? ynetimini dzenleyen, btn maliklerince her
sayfasnn imzalanm olmas gereken belgedir?
a. Kurmay
a. Vaziyet plan
b. blm
b. Genel inaat projesi
c. Departmanlama
c. Ynetim plan
d. Sanal organizasyon
d. skan ruhsat
e. Ynetim
e. Dileke

58
www.hedefaof.com



9. Aadakilerden hangisi, kat maliklerinin
gerek bamsz blmleri, gerek eklentileri ve
ortak yerleri kullanrken doruluk kurallarna
uymak, zellikle birbirini rahatsz etmemek,
birbirinin haklarn inememek ve ynetim plan
hkmlerine uymakla, karlkl olarak
ykmllkleri ifadelerinin tanmdr?
a. Kat maliklerinin borlar
b. Kat maliklerinin haklar
c. Kat maliklerinin giderleri
d. Kat maliklerinin gelirleri
e. Kat maliklerinin teminatlar
10. Kat maliklerinden herhangi birinin kanuna
gre, kendisinin zerine den borlarn ve
ykmlerini yerine getirmemek iin dierleri iin
ekilmez hale gelecek derecede kurallar ihlal
ederse, digger kat malikleri, o kat malikinin
mstakil blm zerinde aadakilerden hangi
durumu hakimden isteme hakkna sahiptirler?
a. Kat maliklerinin borlar
b. Kat maliklerinin alacaklar
c. Kat mlkiyetinin ynetimi
d. Kat mlkiyetinin devri mecburiyeti
e. Kat maliklerinin ykmllkleri
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm Yant
Anahtar
1. a Yantnz yanl ise Kat Mlkiyetinde;
Ynetim, Organizasyon, Ynetici, Giriimci,
Giriim ve Giriimcilik Kltr Kavramlar
balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
2. c Yantnz yanl ise Ynetim ve
Organizasyon balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
3. b Yantnz yanl ise Ynetim ve
Organizasyon balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
4. d Yantnz yanl ise Ynetim ve
Organizasyon balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
5. e Yantnz yanl ise Ynetici, Giriimci,
Giriim ve Giriimcilik Kltr balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
6. a Yantnz yanl ise Ynetici, Giriimci,
Giriim ve Giriimcilik Kltr balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
7. b Yantnz yanl ise Kat Mlkiyetinin
Kurulmas balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
8. c Yantnz yanl ise Kat Mlkiyetinin
Kurulmasna likin Gerekli Belgeler balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
9. a Yantnz yanl ise Kat Maliklerinin
Borlar balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
10. d Yantnz yanl ise Kat Mlkiyetinin
Devri Mecburiyeti balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
59
Sra Sizde Yant Anahtar
Sra Sizde 1
Bir anagayrimenkuln organizasyon emasnda;
genel kurul, ynetim kurulu, denetim kurulu ve
malikler kurulu gibi kurullar st dzey ynetimi
olutururlar ve hiyerarik basamakta en stte yer
alrlar. Kurullara bal bir ynetici ve yneticiye
bal daha alt hiyerarik basamakta kapclk
hizmeti salayan ve dier anagayrimenkule
hizmet veren kiiler yer alrlar.
Sra Sizde 2
Bir anagayrimenkuln sahibi; ayn zamanda
maliktir, dolaysyla malikler kurulunun yesidir.
Malikler kurulu ynetim faaliyetlerini yerine
getirdiinden; malik; ynetici, sermayedar, eer
giriimcilik uygulamalarn yapyorsa giriimci
ve patrondur.
Sra Sizde 3
Yararlanlan Kaynaklar
Demirci, M. K. (Edi.). (2008). letmecilik
Kuram ve Uygulamalar. Ankara: Detay
Yaynclk.
Efil, . (2010). letmelerde Ynetim ve
Organizasyon, 11. Bask, Dora Yaynlar, Bursa.
Koel, T. (2011). letme Yneticilii: Ynetim
ve Organizasyon, Organizasyonlarda
Davran, Klasik, Modern, ada ve Gncel
Yaklamlar. 3. Bask, stanbul: Beta Basm
Yaym Datm A..
Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2007). Amatr-Profesyonel
Toplu Yap Site Merkezi Yneticisinin El
Kitab, 6.B., Geit Kitabevi, stanbul.

Yaplmam ya da tamamlanmam olan

binalarda kat mlkiyeti kurulamaz, ancak kat
irtifak kurulabilir. Henz yap yaplmam veya
yaps tamamlanmam bir arsa zerinde kat
irtifaknn kurulmas ve tapu siciline tescil
edilmesi iin, o arsann malikinin veya btn
paydalarnn buna ait istem ile birlikte KMK 12
maddenin (a) bendine uygun olarak dzenlenen
proje ve plan, (b) bendindeki ynetim plan ile (c)
bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri
lazmdr. Kat mlkiyetine geite ayrca ynetim
plan istenmez.

Sra Sizde 4
Kat mlkiyeti kurulurken, ayn katta birbirine
bitiik bulunan ayn cinsdeki birden fazla
bamsz blm veya bir yapnn otel, i veya
ticaret yeri gibi ekonomik adan veya kullanma
bakmndan btnlk arz eden birden ok kat
veya blm, kat mlkiyeti ktne tek
bamsz blm olarak tescil edilebilir.

60
www.hedefaof.com



 www.hedefaof.com



4












Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Anagayrimenkul ynetiminde kat malikleri kurulunu tanmlayabilecek,
Ynetim plann aklayabilecek,
letme projesini anlatabilecek,
Ortak yerleri tanmlayabilecek
bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Anagayrimenkul Ortak Yerler

Kat Malikleri Kurulu Veklet

Ynetim Plan

letme Projesi

indekiler

Giri

Anagayrimenkul Ynetiminde Kat Malikleri Kurulu

Ynetim Plan

letme Projesi

Ortak Yerler

62
www.hedefaof.com



 Anagayrimenkuln
Ynetimi
GR
Yllar nce atalarmz konar - ger bir yaam tarzna sahiplerdi. Ancak zamanla deien yaam koullar
ve gereksinimler yerleik yaam zorunlu klm, gemiten gnmze geldiimizde yerleik yaam tarz
hukuk kurallaryla desteklenerek bireyler arasnda ortak yaam bilinci olumutur. Kk kentlerden
gn hzlanarak artmas; byk kentlerdeki nfusun ve mesken ihtiyacnn artmasn beraberinde
getirmitir. Byyen, gelien ve hzl bir ekilde kentleen yerleim alanlarnda yaam genellikle birden
fazla bamsz blmden oluan apartman ve sitelerde srdrlmektedir. Bu paralelde artan nfusun
barnma ihtiyac ve nitelikli konutlara duyulan gereksinim belediyeler, toplu konut idaresi ve zel
teebbslerin byk yerleim merkezleri ina etmesine neden olmutur.
Anagayrimenkul; tanmaz mala ilikin gayrimenkul hizmetlerini sunan, tanmaz varln ncelikle
koruma, sonrasnda ise deerini arttrma amac ile ihtiya duyulan her trl hizmeti salayan ve
ynetilmesinde maliklere bilgi, tecrbe ve internet zerinden bilgisayar destekli yksek teknoloji ile en
kaliteli hizmeti veren, yeniliki, dinamik bir ynetim anlay ile ynetmek gereklidir. Anagayrimenkul
ynetimi, ticari yaplar olarak ofislerden meskenlere, fabrika binalarndan alveri merkezlerine kadar
hizmet anlamnda her trl mlkte kiralama, iletme ve iletme destek hizmeti projeleri retme ve
ynetme anlamna gelir. Bu anlamda anagayrimenkul ynetimi; tesisin inaas srasnda ileriye dnk
iletme bilgilerinin derlenmesi veya inaas sonrasnda kiralama teknik desteinin verilmesi, finansal
yapsnn kurulmas veya iletmesinin ynetilmesi ile ilgili her trl tanmaz mal kapsar.
Anagayrimenkul ynetimi, insan, mekan, hizmet ve teknoloji etkenlerini btnletirerek yaplarn yaam
kalitesi ve kullanm kolaylklarn arttran bir hizmet ynetimi anlaydr.
Yaam iin apartman ve siteler, alveri iin alveri merkezleri, alma yaam iin i merkezi veya
i han gibi bireylerin ortak yaam bilinci konusunda bir araya gelmeleri ynetim ilevini yrtecek bir
organizasyon ve sistem gereksinimini dourmutur. Toplu yaam alanlarnda ki ortak alanlarn bakm,
gvenlik, temizlik gibi ihtiyalarn yerine getirilmesi ve devam ettirilmesi iin faaliyet ynetimi,
organizasyonu ve sistemi gerekmekte olup, bu ilevleri yerine getirecek ortada tzel kiilie sahip bir
oluum bulunmamaktadr. Meydana gelen bu ynetim boluu uygulamada i merkezi ynetimi, site
ynetimi, toplu yap kat malikleri kurulu, apartman veya bina ynetimi ad altnda oluturulan ynetim
rgtlenmeleri ile giderilmeye allmaktadr. Yasalarmzda bu ynetim rgtlenmelerini yasaklayan bir
hkm bulunmamakla birlikte bu isimler de tanmlanan bir ynetim ekli de yoktur. Bu ynetim
rgtlenmeleri, bireylerin ortak amalarn yerine getirmek iin kurulmu dernek veya kooperatif gibi
tzel kiilie haiz kurum niteliinde deildirler.
Anagayrimenkul ynetiminde; kat malikleri kurulu, ynetim plan, iletme projesi, ortak yerler gibi
konular, bilimsel ynetim bak asyla ele alnp, deerlendirilmektedir.

ANAGAYRMENKUL YNETMNDE KAT MALKLER KURULU

K.M.K.nunun, 27.maddesinde, anagayrimenkulun ynetimi bal ad altnda, genel kurul;
anagayrimenkul, kat mlikleri kurulunca ynetilir ve ynetim tarz, kanunlarn emredici hkmleri sakl
kalmak artyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr. denilmektedir.

63
www.hedefaof.com



 Anagayrimenkul K.M.K.na gre oluturulacak ynetim organlar tarafndan ynetilir. Bu organlar;
1. Kat mlikleri kurulu veya genel kurul,
2. Ynetici veya ynetim kurulu,
3. Deneti veya denetim kurulu.
Kat mlikleri kurulu veya genel kurul, anagayrimenkuln en byk ynetim organdr. Kat
mlikleri kurulu, ayn anagayrimenkulde bulunan btn kat mliklerinden oluur. Bir bamsz blmn
birden fazla maliki varsa; bunlar, kat malikleri kurulunda ilerinden vekalet verecekleri birisi veya
mahkemece seilecek mmessil veya kayyum temsil eder (KMK.md:31/3). Kat mlikleri kurulu, temsil
yetkisini, kendilerinin dndaki bir kimseye de verebilirler. Kat mliklerinden biri ehliyetsiz ise, onu
kanuni mmessili temsil eder. (KMK.md:31/3)
Anagayrimenkuldeki arsa pay ne olursa olsun, bamsz blm olarak kat mlkiyeti ktne tescil
edilmi olan depo, dkkan, oda gibi her blmn maliki de, kat mlikleri kurulunun yesidir.
Anagayrimenkul; kat mlikleri kurulu tarafndan, szleme, ynetim plan ve kanun hkmleri
uyarnca verilecek kararlara gre ynetilir. (KMK.md:32/1) Kat mlikleri kurulunun kararlar, kanunlarn
emredici hkmlerine aykr olamaz. Aksi halde, kararlar hkmsz olur.
Kat Mlikleri Kurulunun Grev ve Yetkileri
Kat mlikleri kurulunun grev ve yetkileri unlardr;

Ynetim pln yapmak ve gerektiinde deitirmek,

Ynetmelik yapmak ve gerektiinde deitirmek,

Anagayrimenkul sigorta ettirmek,

Anagayrimenkulde yenilik ve ilveler yaplmasna karar vermek,
Temliki tasarruflar ve nemli ynetim ileriyle ilgili kararlar almak,
Yneticiye veya ynetim kuruluna verilenler dnda kalan ynetim i ve ilemlerini yrtmek.

Ynetici veya ynetim kurulu tyin etmek, gerektiinde grevden almak,

letme projesi hakknda karar vermek,

Belirtilen zamanlarda hesaplar incelemek,

Ynetici veya ynetim kurulunun ibrs hakknda karar vermek,

Ynetici veya ynetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu i iin deneti veya denetim kurulu
tyin etmek,
Anagayrimenkuln kullanlmasndan veya ynetiminden tr kat mlikleri arasnda yahut
bunlarla ynetici ve denetiler arasnda veya denetilerle yneticiler arasnda kan
anlamazlklar zmleyerek karara balamak.

Kat Mliki yelerinin Haklar ve Veklet

Kat mliki yelerinin haklar unlardr;
Kat mlikleri kurulunu toplantya arma hakk,
Kurul toplantsna katlma hakk,
Kat mlikleri kurulunda baz konularn grlmesini isteme hakk,

Grmelere katlma hakk,

Oy hakk,
64
www.hedefaof.com



 Kat mlikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altnda bulundurma ve itiraz hakk,

Hakime bavurma ve dava ama hakk,

Her kat mliki, arsa pay oranna baklmakszn bir tek oy hakkna sahiptir. (KMK.md:32/1).
Kiraclarn, intif, skn, riyet hakk (riyet: kullanmaya dair szleme ariyet veren bir eyin bedava
kullanlmasn, ariyet alana brakmak, alanda onu kullandktan sonra geri vermekle ykml olur. Ariyet
hakk: kullanm dnc hakk tannmas hakkdr) gibi mlkiyet hakkndan baka bir hakka dayanarak
bamsz blmden yararlananlarn oy haklar yoktur. Ancak, bunlarn kat malikine vekaleten oy
kullanmalar mmkndr. Oy hakk devredilemez, ondan feragat edilemez. Ancak, bu, oy hakk mutlaka
sahibi tarafndan kullanlr demek deildir. Oy hakk, yetkili klnan vekil eliyle de kullanlabilir.
(KMK.md:31)
Anagayrimenkulde birden ok bamsz blm olan kat maliki her bamsz blm iin ayr bir oy
hakkna sahiptir. Belirli konularda geerli olmak zere dzenlenen temsil belgesi ile katlnan kat
malikleri kurulu toplantsnda, kendisine yetki verilmeyen konularda oy kullanan temsilcinin bu oyu kat
malikini balamaz. Alnacak karar, dorudan doruya kendini ilgilendiren kat maliki grmelerde hazr
bulunabilir, ancak oy kullanamaz.
Kat mlikleri kurulunda ayn kii, birden fazla kat malikinin vekili olabilir. Ancak, bir kii, toplam oy
saysnn % 5inden daha fazlasn kullanmak zere vekil tayin edilemez. Bunun yannda, 40 ve daha az
saydaki kat mlkiyetine tabi tanmazlarda 1 kii, en fazla 2 kiiye veklet edebilir (KMK.md:31).
Temsil yetkisinin geerli olabilmesi iin dzenlenmesi herhangi bir ekle bal deildir. Ancak, ispat
arac olmas iin yazl ve imzal bir belge olmas faydaldr. Oy hesab yaplrken kesirler dikkate
alnmaz.
Kat mlikleri kurulunda alnacak karar, dorudan doruya kendini ilgilendiren kat mliki
grmelerde bulunabilir, fakat oya katlamaz. (KMK.md:31) Katlmsa, oyu geersiz saylr.

Sizce Kat Malikleri Kurulu grevlerini yerine getirmezse, ne olur?

Kat Malikleri Kurulunun Toplants ve Kararlar

Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanaca ynetim plannda belirtilir ve ylda bir kez mutlaka
toplanmas gerekir.
Kat Malikleri Kurulu Toplant Zaman
Kat malikleri kurulu;
Olaan; kat malikleri kurulu, ylda bir defadan az olmamak zere ynetim plannda gsterilen
zamanlarda, eer ynetim plannda byle bir zaman gsterilmemise, her takvim ylnn ilk ay
iinde olaan olarak toplanr.
Olaanst; toplant ynetim plannda belirtilen zamanda veya belirtilmemise, ocak aynda da
yaplmamsa, olaanst toplant yaplr. Ayrca, nemli bir nedenin kmas halinde de
olaanst toplanr. Bu durumda, yneticinin veya denetinin yahut kat maliklerinden te
birinin istemi gerekir.
Kat malikleri kurulu, toplu yaplarda en ge iki ylda bir defadan az olmamak zere ynetim plannda
gsterilen zamanlarda, byle bir zaman gsterilmemi ise, ikinci takvim ylnn ilk ay iinde toplanr.
Kat Malikleri Kurulu Toplants in ar Yaplmas
Toplantya ar, ynetim plannda belirtilen ekilde yaplr ve ary ynetici yapar. Bamsz
blm says 8den az olduu iin ynetici seilmemise; ary ynetim plannda gsterilen kii yapar.
Ynetim plannda hkm yoksa, kat mlkiyeti kanunu hkmlerine gre hareket edilir.

65
www.hedefaof.com



 Ynetim plannda hkm yoksa, toplant tarihinden en az (15) gn nce taahhtl mektupla veya
btn kat maliklerine imzalattrlacak bir belge ile yaplr. arda toplant nedeni de bildirilir.
Kat malikleri kurul toplantsna ar;
Bamsz blm maliki birden fazla ise her malike ayr ayr yaplmaldr.

Dorudan kat malikine yaplmaldr.

Aka yetki verilmemise vekile, kiracya, intifa hakk sahibine ya da bamsz blm
herhangi bir nedenden dolay kullanan kiilere ar yaplmamaldr.
Adresini ynetime kimlik bildirme kanunu gerei bildirmeyen veya adresi belli olmayan kat
maliklerinin tapu sicilindeki mevcut adreslerine tebligat yoluyla yaplmaldr.
Orta tanmazlarda oturmayan her bamsz blm sahibi, apartman ynetimi ve ortak giderlerle
ilgili tebligat ynnden geerli olmak zere Trkiyede bir adresi, yneticiye yazl olarak
bildirmek zorundadr. Apartman ynetimince ortak giderlerle ilgili tebligat bu adrese yaplr.
Ayrca, tebligatn bir rnei apartman giriinde bulundurularak, ilan tahtasna aslmaldr. Bu
ekilde bamsz blmde fiilen oturana yaplacak tebligat, bamsz blm sahibine yaplm
olur.
arda toplant gndemi de belirtilir. lk ar yaplrken, birinci toplantda yeter saynn
salanamamas halinde, ikinci toplantnn nerede ve hangi tarihte yaplaca da belirtilir. lk ar
yaplrken birinci toplant tarihinden en az (15) gn nce tebli olunmaldr. Olaan toplant arsnn
(15) gn nce tebli zorunluluu yoktur.
Olaanst kat malikleri toplants, nemli bir nedenin kmas halinde;

Yneticinin veya

Denetinin veya

Kat maliklerinden te birinin

istemi zerine toplanr.
Olaanst kat malikleri kurulu toplantsna ilikin ary ynetici yapar. Kat malikleri kurulu
toplantsna ilikin ar, toplantnn nedeni de bildirilmek suretiyle olaan kat malikleri kurulunda
belirtilen esaslar dahilinde yaplmaldr.
Kat Malikleri Kurulu Toplantsnn Yaplaca Yer
Kat malikleri kurulu, ynetim plannda belirtilen yerde, ynetim plannda byle bir yer belirtilmemi
ise, o takdirde arda belirtilen yerde toplant yaplr. Ynetim plannda hkm yoksa, kat malikleri
kurulunun verecei bir kararla, bamsz blmler dndaki bir yerde de toplant yaplabilir. Ancak,
belirlenecek yerin drstlk kuralna uygun olmas gerekir. rnein; toplant, anagayrimenkule uzak bir
yerde yaplrsa, iptal davas alabilir.
Kat Malikleri Kurulunun Toplant Yeter Says
Kat Mlkiyeti Kanununda bakaca bir yeter say ngrlmemi ise, kat malikleri kurulu, kat
maliklerinin say ve arsa pay bakmndan yarsndan fazlasyla toplanr ve oy okluuyla karar verir.
Yeter saynn salanamamas nedeniyle ilk toplantnn yaplamamas halinde, ikinci toplant birinci
toplanty takip eden (15) gn iinde yaplmaldr. Bu toplantda karar yeter says, katlanlarn salt
ounluudur.
Toplant yeter saysna uyulmadan yaplm olan toplant ve o toplantda alnm olan kararlar ancak
alacak dava ile iptal edilir. Dava ama sresi, toplantya katlan ve olumsuz oy kullananlar iin bir ay,
katlmayanlar iin toplant gnn takip eden (6) aydr.

66
www.hedefaof.com



 www.anadolu.edu.tr

Kat Malikleri Kurulu Toplant Merasimi ve Toplantnn Ynetimi

Kat malikleri kurulu tarafndan baka trl bir karar alnmamsa, toplant yneticinin bakanlnda
balar. Kanuna, eitlik ve drstlk kurallar gibi temel ilkelere uyulmak kouluyla toplant gndemine
gre ynetilir. ncelikle, toplantya katlanlarn, hazrlanm olan hazirun cetveline, asaleten ve/veya
vekaleten konumuna gre toplantya katlm imzalar alnr. Hazirun cetveli zerinde yaplacak olan
belirleme sonras, toplant iin gerekli yeter saysnn varlnn anlalmas halinde toplant alr ve
toplantnn ynetebilmesi amacyla;
Toplantya bakanlk yapacak olan divan bakan,
Toplantda kullanlacak olan oylar saymak iin memur edilecek olan oy toplama memuru,
Toplantnn tutanan dzenleyecek olan toplant katibi
Seildikten sonra, toplant gndemine geilir.
Kat malikleri kurulunda srasyla toplant gndeminde yer alan konular grlr. Bu durumda;
Ynetim kurulu raporu okunur ve ynetim kurulunun faaliyetleri deerlendirilir,
Denetim kurulu raporu okunur ve denetim kurulu raporu deerlendirilir,
Eski ynetim ve denetim kurullarnn ibras oylanr,
Yeni dnem iin ynetim ve denetim kurulu yeliklerine seimler yaplr,
Hazr ise, iletme projesi tartlarak, konu hakknda gerekli karar verilir ve deerlendirmeler
yaplr,
Varsa, gndemdeki dier konular tartlr,
Son olarak da, neriler ve dilekler grlr.
Gndem maddeleri grlrken, lehte ve aleyhte grler bildirilir. Grmeler sonucunda divan
bakannca kabul edenler kabul etmeyenler diye sorularak oylama yaplr.
Kat Malikleri Kurulu Toplant Kararlar
Kat malikleri kurulu kararlar, 1den balayp srayla giden numaralar tayan, her sayfas noter
mhryle tasdikli bir deftere yazlr. Kat malikleri kurulu kararlar, protokoller, ihtar ve teblilerin
zetleri ve tarihleri, yaplan harcamalar yazlr. Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafndan,
szleme, ynetim plan ve kanun hkmleri uyarnca verilecek kararlara gre ynetilir.
Btn kat malikleri ile klli ve czi halefleri, ynetici ve denetiler, kat malikleri kurulunun
kararlarna uymakla ykmldrler.
Anagayrimenkuln kullanlmasndan veya ynetiminden dolay kat malikleri arasnda veya bunlarla
ynetici ve denetiler arasnda veya denetilerle yneticiler arasnda kan anlamazlklar, kat malikleri
kurulunca zlr ve karara balanr.
Kat malikleri kurulunca alnacak kararlarn geerli saylabilmesi iin, oybirlii gerektiren konular
unlardr;
Anagayrimenkuln, ktkte mesken olarak gsterilen bamsz bir blmnde; sinema, tiyatro,
kahvehane, gazino, bar, kulp, dans salonu vb. gibi elence ve toplant yerleri ve frn, lokanta,
pastahane, sthane gibi gda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basmevi, dkkan,
galeri ve ar gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirlii ile verecei kararla alabilir.
Anagayrimenkuln stne kat ilavesi veya mevcut ekme kat yerine tam kat yaplmas ve zemin
veya bodrum katlarnda veya arsann bo ksmnda sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar,
kulp, dans salonu vb. gibi elence ve toplant yerleri ve frn, lokanta, pastahane, sthane gibi
67
www.hedefaof.com



 gda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basmevi, dkkan, galeri ve ar gibi yerler,
ancak kat malikleri kurulunun oybirlii ile verecei kararla alabilir.
Anagayrimenkule yaplan ilavelerden sonra anagayrimenkuln alaca duruma gre, yaplan
yeni ilaveler de dahil olmak zere btn bamsz blmlerine tahsis olunacak arsa paylarnn,
usulne gre yeniden ve oy birlii ile saptanabilir.
Anagayrimenkuln bir hakla kaytlanmas veya arsann blnmesi ve blnen ksmn
mlkiyetinin bakasna devrolmas gibi temliki tasarruflar, ancak, kat maliklerinin oybirlii ile
verecekleri karar zerine yaplabilir.
Anayapnn d duvarlarnn, at veya damnn reklam amacyla kiralanmas gibi nemli
ynetim ileri, ancak btn kat maliklerinin oy birlii ile verecekleri karar zerine yaplabilir.
Kararlarn, toplantya katlan btn kat malikleri tarafndan imzalanmas arttr. Aksi durumda, alnan
kararlar hakknda uyumazlk kacak olursa, mahkeme, alnan kararlar yok sayabilir.
Karar aykr oy verenler, bu aykrln nedenini belirterek imzalarlar. ekimser kalanlar, nedenini
belirterek imzalarlar. ekimser oylar, oy hesabnda red anlamna gelir. Yazl hale getirilmeyen kararlar
geerli deildir.
Hem Say, Hem Arsa Pay ounluu Koulunun Arand Kararlar
Kat malikleri kurulunda kararlarn geerli saylabilmesi iin, hem arsa pay hem de say ounluu
gerektiren konular unlardr;

Ynetici atamas,
Deneti veya denetim kurulu yelerinin atamas,
Kat malikleri, anagayrimenkuln ortak yerlerinde, ortak yerlerin dzgn veya bunlar
kullanmann daha rahat ve kolay bir hale konulmasna veya bu yerlerden elde edilecek faydann
oaltlmasna yarayacak btn yenilik ve ilaveler iin oyounluu ile karar vererek ilem
yaparlar.
Aksi takdirde, kendi balarna bir deiiklik yapamazlar.
Hem Say, Hem Arsa Pay iin Bete Drt ounluk Koulunun Arand Kararlar
Kat malikleri kurulunda kararlarn geerli saylabilmesi iin, bete drt ounluk gerektiren konular
unlardr;

Ynetim plannn deitirilmesi,

Be veya daha fazla kii tarafndan zerinde bir veya birden ok yap yaplmak amacyla birlikte
bir arsa edinilmi olmas halinde, kat irtifakna gei iin.

Kat Malikleri Kurulunda Deneti ve Denetim Kurulu

Kat malikleri kurulu, yneticinin grevlerindeki tutumunu devaml olarak denetler ve hakl bir
nedenin kmas durumunda yneticiyi her zaman deitirebilir. Deneti, yneticide olduu gibi dardan
seilemez, dorudan kat malikleri arasndan seilir. Ynetici, kat malikleri kurulu tarafndan denetlenir.
Ancak, bu grev 1 kiiye ve 3 kiilik bir kurula verilebilir.
Toplu yaplarda, ynetim plannda baka trl dzenlenmedike, blok kat malikleri kurulu blok iin,
blok niteliinde olmayan yaplarn yer ald parseldeki kat malikleri kendilerine ait ortak yer ve tesisler
iin, toplu yap temsilciler kurulu ise, toplu yap kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler iin
deneti atar.
Blok denetisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliinde olmayan yaplarn ortak yer ve tesisleri iin
deneti, bu yaplardaki kat maliklerinin say ve arsa pay bakmndan ounluu tarafndan seilir. Toplu
yap kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler iin deneti ise, toplu yap temsilciler kuruluna katlan
ynetici ve temsilcilerin, ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz blm saysnn salt ounluunun oyu
ile atanr.
68
www.hedefaof.com



 Denetinin grev ve yetkileri unlardr;
Yneticiyi denetlemek

Hesaplar denetlemek
Denetleme raporu vermek

Defter tutmak

Hakl bir neden varsa, yneticinin grevine son verilmesi iin kat malikleri kurulundan istemek
nemli bir nedenin ortaya kmas halinde, kat malikleri kurulunu toplantya armak
Hesaplarn denetlenmesi iin, ynetim plannda belli bir zaman konulmamsa; bu denetim her (3)
ayda bir yaplr; bununla beraber hakl bir neden karsa, hesap denetlenmesi her zaman yaplabilir.
Anagayrimenkuln bamsz blm says ne olursa olsun, deneti semek mecburi deildir. Bu konu,
ynetim plannda hkme balanr.

Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin El Kitab, 27.B.,

Trkmen Kitabevi, stanbul.

Kat malikleri kurulu, denetim iini, kendi aralarndan say ve arsa pay ounluuyla seecekleri bir
denetiye veya kiilik bir denetim kuruluna verebilir; bu durumda deneti veya denetim kurulu
ynetim plannda yazl zamanlarda, eer zaman yazlmamsa, her takvim ylnn birinci ay iinde kat
malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkuln ynetim tarz
hakkndaki dncelerini bildirir; bu rapor oaltlarak birer rnei taahhtl mektupla kat maliklerine
gnderilir.
Denetiler bu raporu ve verecekleri kararlar ve gerekli grdkleri dier konular, 1den balayp sra
ile giden sayfa numaralar tayan ve her sayfas noter mhryle tasdikli bir deftere geirip tarih koyarak
altn imza ederler.
Kat malikleri kurulunda deneti iin cret kararlatrlmsa, cret alr, bu konuda kural, cretsiz
vekalettir. Denetiye cret kararlatrlmamsa veya denetinin cret talebi kat malikleri kurulunca
reddedilmise, denetinin grevini reddetmekten baka kar yolu yoktur. nk zorla denetilik
yaptrlamaz.
Kat malikleri kurulunda deneti, kat maliklerine kar aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu konuda, kat
malikleriyle deneti arasnda kurulan dzene aykr olmamak kouluyla BK. Md.386-398 hkmleri
uygulanr. Denetim kurulu yeleri, kat maliklerine kar aynen bir vekil gibi ve mteselsilen
sorumludurlar. Denetim kurulu yeleri, vekalet szlemesine gre, birlikte hareket etmek zorundadrlar.
Deneti, istifa veya vefat etmise, kat malikleri kurulu olaanst toplantya arlr ve usulne gre yeni
deneti seilir. Bu ekilde seilen denetinin grevi, olaan toplantya kadar devam eder.
Ynetim plannda belirtilmise, belirtilen tarihte, belirtilmemise, yneticinin grev sresinin bittii
tarihte, denetinin de grev sresi biter. Ortada hakl bir neden varsa, kat malikleri kurulunun say ve arsa
pay bakmndan ounluunun verecei bir kararla, her zaman son verilebilir.

YNETM PLANI
Gnmzde anagayrimenkul ynetimi konusu ok nemli hale gelmi olmasna ramen, anagayrimenkul
ynetimi, herkesin stlenmekten kand, byk bir sorun haline gelmitir. Bu nedenle ynetim
konularna bilimsel adan bakmak ve sorunlara bilimsel zmler getirmek gereklidir. Ynetimin
misyonu, anagayrimenkule, bina ve sitelere deer katarak, komuluk ilikilerini bozmadan, effaf,
gvenilir ynetim ilkesi ile huzurlu, mutlu yaanabilinilir, ynetim sistemini sunmak olmaldr.
Anagayrimenkul, bina, site ve apartman ynetimi, yeterli bilgi ve deneyim gerektiren bir i olduundan
kiilerin yneticiliinden bilimsel ynetim uygulamalarn ele alan yneticilerin ynetimine doru
deiim gstermesi gereklidir.
69
www.hedefaof.com



 Sizce, ynetim faaliyetleri nasl olmaldr?

Ynetim; bakalar araclyla amalara ulamak ve i grmek olarak ifade edilir. Bu adan, amac
ne olursa olsun ynetim, bir grup faaliyeti olarak ortaya kmakta ve yneten ile ynetilen ilikisi
domaktadr. Buradan hareketle ynetimin bir taraftan, ne yaplmas gerektiini belirleme ve bu amac
en iyi biimde bakalar araclyla gerekletirme abas; dier taraftan, ibirliinde bulunan bir
grubun faaliyetlerini ortak amalar dorultusunda srdrme sreci olarak ele almak gerekir. Bu
yaklamdan hareketle, ynetimin hem bir ibirlii, hem de bir faaliyetler dizisi olduu sylenebilir.
yleyse, ynetim; amalarn etkili ve verimli bir biimde gerekletirilmesi amacyla bir insan grubunda
ibirlii ve koordinasyon salamaya ynelik faaliyetlerin tmn ifade eder.
Ynetim; rgtn amalarna ulaabilmesi iin, insan ve fiziksel kaynaklar en etkin ve dzenli bir
biimde salayan, yerletirilmesini ve kullanmn koordine eden, onu evresi ile dinamik bir denge
iinde tutabilen bir sretir. Yukarda sralanan tanmlar incelendiinde ynetimin; balca nokta
zerinde odaklat grlmektedir. Bunlar; ortak bir amacn olmas, bir insan grubunun bulunmas ve
insanlarn ortak amacn gerekletirilmesi iin ibirliinde bulunmalardr. Genel anlamda ynetim,
belirli bir ibirlii ve iliki sistemi iinde bir araya gelen insanlarn, ortak amalarn gerekletirmek
zere yapaca faaliyetlerin dzenlenmesi sreci eklinde tanmlanabilir.
rgtsel amalar saptandktan sonra yaplacak ey, bu amalarn nasl baarlacan belirleyen
planlarn gelitirilmesidir. Plan, kuruluun politikalarna gre oluturulan ve btnn ilgilendiren, eitli
genel hedefleri, ilkeleri ieren ve ana strateji erevesinde bunlara ulama yollarn, srelerini ve
kaynaklarn kapsar ekilde belirten belgedir. Ksaca, amalara ulamak iin aralar ve yollarn
kararlatrlmas ve kabaca neyin nasl yaplacann saptanmas ve amalara ulamak iin aralar ve
yollarn kararlatrlmasdr.
Plan ise amalara ulamak iin aralar ve yollarn kararlatrlmas ve kabaca neyin nasl yaplacann
saptanmasdr Pln daha ok hesap edilmi rakamlandrlm ve daha akas yazlm bir ngr
trdr. Plan amalarn saptanmas ve ilikili eylemlerden salanacak faydann maksimizasyonu ile
ilgilidir. Planlama srekli deikenlik gsteren evremizde, kendileri de zamanla deiecek olan ama ve
gelecee dnk hedefler ile bunlara ulama yollarn, seeneklerini de gzeterek belirleme sanatdr.
Amac gerekletirmek iin en iyi hareket eklini seme ve gelitirme nitelii tayan bilinli bir sretir.
Baka bir deyile neyin, ne zaman, nerede ve kim tarafndan yaplacan nceden kararlatrarak
bulunulan yer ile varlmas tasarlanan yer arasnda kpr kurmaktr. Planlama geni apta zihinsel bir
faaliyettir. Organizasyon, yneltme, koordinasyon ve denetleme gibi iletme fonksiyonlarn nnde yer
alr ve ynetimin vazgeilmez bir unsurudur.
Ynetim plan; kat irtifakl veya kat mlkiyetli tanmazlarn Anayasa ve yasalardan sonra gelen
yasas gibidir. Anayasa genel, yasalar zel, ynetim plan ise ok zel bir dzenlemedir. Her ynetim
plannn ait olduu tanmaz iin geerli olduu, baka tanmazlar hakknda uygulanamayaca gz
nne alndnda ynetim plannn ok zel bir dzenleme olduu anlalr. Ynetim ve iletme konular
dzenleyecek, bu konularda gerektii her zaman bavurulacak ve ierdii kurallarla sorunlar zecek bir
belge olan ynetim plan kat mlkiyetli tanmazlarn yaam sresince var olacaktr.
Gerek uygulanma sresi gerekse de fonksiyonu itibariyle bu kadar nemli bir belge olan ynetim
plannn bu zelliklerinden dolay, ait olduu tanmazn kendisine has nitelikleri dikkate alnarak,
titizlikle hazrlanmas gerekmektedir. ok sk karlalan, krtasiyeden satn alnan standart basl evrakn
ya da baka bir siteden kopyalanm kurallar btnnn ynetim plan olarak tapuya tescil ettirilmesi
ilemi, uyumazlklar nlemek veya zmek bir yana daha ok uyumazlk yaratan sonular
dourmaktadr.
Sorunlarn zm iin hukuksal alt yapnn tamamlanmas, ynetim plannn mutlaka oluturulmas
gerekmektedir. nk, anagayrimenkullerde ortak gereksinimlerinin karlanmas, ortak sorunlarnn
giderilmesi ve bunlarla birlikte birbirlerinden tamamen farkl tutum ve davranlarnn uyumlu ve dzenli
bir ekilde ynetilmesi iyi hazrlanm ve uygulanan ynetim planna baldr.

70
www.hedefaof.com



 Ynetim plan anagayrimenkuln;
Ynetim tarzn,

Kullanma amac ve eklini,

Ynetici ve deneticilerin alacaklar cretlerini,

Bamsz blmlerin bakm ve kullanmn,

Ortak yerlerin bakm ve kullanmn,

Ortak giderlere ilikin paylatrmay,

Anagayrimenkuln bakm, korunmas ve zararlardan sorumluluklara ilikin

ynetime ait dier konular dzenleyen ve btn kat mliklerini balayan szleme hkmnde bir
belgedir. (KMK.md:28/1)
Ynetim planlar kanunlarn emredici hkmlerine aykr olmamak artyla, serbeste dzenlenebilir.
Kanunun emredici hkmlerine aykr olan ynetim plan geersizdir. Yukarda belirtilen ynetime ait
dier konular KMKnun sayd hkmlerin dnda kalan konulardr. Bunlar her gayrimenkuln zel
durumuna gre belirlenir. Ancak, bu konularn emredici hukuk kurallarna, ahlka, adaba ve kiilik
haklarna aykr olmamas gerekir.
Ynetime ait dier konulardan bazlar unlardr;
Bamsz blm zerindeki mlkiyet hakknn kullanlma eklinin ayrntl ekilde belirlenmesi,

Bamsz blmlerin bakm ve kullanlmasna ilikin kurallar,

Bamsz blmlerin kiralanmasnda uyulmas gereken kurallar,

Ortak yerlerin kullanm ve bakmna ilikin kurallar,

Genel giderlere ilikin paylatrma kurallar,

Anagayrimenkuln bakm, korunmas ve zararlardan sorumlulua ilikin kurallar,

Ayrntl i ynetmelik
Ynetim plannda hkm bulunmayan hallerde, gayrimenkuln ynetiminden doacak anlamazlklar
bu kanuna ve genel hkmlere gre karara balanr.
Ynetim plan, kat mlkiyeti kurulurken yaplr. Ynetim plannn yaplmamas halinde kat
mlkiyetine evirme ilemi yaplmaz. Bu nedenle, tapu memuru, kanuna uygun olarak dzenleni
ynetim plan getirilinceye kadar, kat mlkiyetine evirme ilemini yapmaz.
Ynetim Plannn tarihi ve onda sonradan yaplan deiikliklerin tarihi, kat mlkiyeti ktnn
Beyanlar hanesinde gsterilir ve bu deiiklikler ynetim planna balanarak kat mlkiyetinin kurulu
belgeleri arasnda saklanr. (KMK.md:28/5)
Ynetim plannn tm malikler tarafndan imzalanmas gerekir. Malik, yalnzca bir kii ise, malikin
imzalamas, 1den fazla ise hepsinin imzalamas gerekir. (KMK.md:12/c)
Kat mlkiyeti kurulurken, ilgililerden biri veya birka ynetim plann imzalamak istemezlerse, Kat
Mlkiyeti Kanununun 33.nc maddesi kyasen uygulanr. Bunun iin ynetim plann imzalamayan kat
malikine kar anagayrimenkuln bulunduu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde dava alp uyarda
bulunulmas gerekir. Dava, kat maliklerinden biri veya ynetici tarafndan alr.
Ynetim planlarnda kanunlara ve hakkaniyete aykr hkmler yer alamaz. Ancak ynetim
plannnda kanunlara ve hakkaniyete aykr hkm bulunduu sonucuna varan ve bunu ileri sren kat
maliklerinden biri, nce kat malikleri kuruluna bavurup bu aykrlklarn giderilmesini, deitirilmesini
veya iptalini ister.
71
www.hedefaof.com



 Kat malikleri kurulu, kurula bavuran malikin bu isteini reddederse veya istein yerine getirilmesi
iin bete drt oy salanamamsa, bavuran malik Ynetim Planndaki sz konusu hkmn
deitirilmesi veya iptali iin dava alr. nk, Ynetim Plannn deitirilebilmesi iin btn kat
maliklerinin bete drdnn oyu attr.
Dava, kat maliklerine, kat maliklerini temsilen yneticiye veya olumsuz oy kullananlara husumet
ynetilmesi suretiyle alr. Ynetici alan davay btn kat maliklerine duyurur. Dava;
Toplantya katlanlar bakmndan karar tarihinden itibaren bir ay iinde,

Toplantya katlmayanlar bakmndan ise karar rendikten sonra bir ay iinde,

Her halde karar tarihinden itibaren 6 ay iinde,
Ana gayrimenkuln bulunduu Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal davas alabilir. Buradaki 6 aylk
sre art ile kararlarn yok veya mutlak butlanla hkmsz sayld durumlar hari olmak zere karar
aleyhine dava amak isteyenlerin en ge bu sre iinde dava amalar gerekir.
Kararn alnmasndan itibaren 6 ayn gemesiyle artk kararlar aleyhine iptal davas alamaz. Eer kat
malikleri kurulu kararlarnn yok veya mutlak butlanla hkmsz sayld durumlar varsa, o zaman 6
aylk sre art da aranmaz.
Kat Mlkiyeti Kanununun zellikle kamu dzeni ile ilgili saylan ve belli bir ounluu veya birlii
gerektiren hkmleri, ynetim planna konulacak aksi kurallarla deitirilemez. Ynetim plannda
deiiklik istei kabul edilmeyen ya da deiiklii kabul ettiremeyen kat maliki, gayrimenkuln
bulunduu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine bavurarak KMK.md. 33e gre dava aabilir.
(KMK.md:28/3).
Kat malikleri kurulu kararlarnn iptaline ilikin davalarda husumet kat maliklerini temsilen yneticiye
yneltilir. Ynetici, alan davay btn kat maliklerine duyurur.
Kurul kararlarnn iptali halinde bu konudaki yarglama giderleri ortak giderlerden karlanr.
(KMK.md:33/son).
Anagayrimenkuln ynetiminde doacak anlamazlklarn zmnde, Kat Mlkiyeti Kanununa ve
genel hkmlere gre karar verilir. (KMK.md:28/2).
Ynetim plan ve bunda sonradan yaplan deiiklikler;

Ynetim plann imzalam tm kat maliklerini,

Btn kat malikleriyle onlarn miraslarn, (klli haleflerini)
Satn alma yoluyla malik olanlar, (czi halefleri)

Kiraclar, intifa hakk sahipleri ve irtifak hakk sahiplerini,

Ynetici ve denetileri,
balar.
Kiraclar, zilyetlie bor, faydalanma (intifa) ve oturma (skna) hakk sahipleri ise, irtifaka bal bor
esasna gre Ynetim Planyla baldr. KMK.nun emredici hkmlerinin Ynetim plan ile
deitirilmesine, bu hkmlerin aksine hkm konulmasna imkan yoktur. Ynetim planna yanlarak
(zuhulen) emredici hkmlere aykr esaslar konulmu veya kat malikleri kurulu tarafndan emredici
hkmler hilafna kararlar alnm olsa bile, bu kararlar hkm ifade etmez.
Ynetim plannda; apartmann zelliklerine gre gerekli ilaveler yaplabilir, gerekli grlmeyen
maddeler de karlabilir.
Ynetim Planyla lgili Yargtay Kararlarna likin Balca rnekler;
Ynetim plannn 634 sayl KMK.nun emredici hkmlerine ve hakkaniyete uygun olmas
arttr.
72
www.hedefaof.com



 634 sayl KMK.nun emredici hkmleri ve kamu dzeni amacyla konulmu hkmler ynetim
plan ile deitirilemez.
Onanm projeye aykr biimde ynetim plan dzenlenemez.
Ynetim plan bamsz blmlerin mlkiyet sorunlarn zmleyemez.
Ynetim plannda, kat sahiplerinin kendi bamsz blmlerinde kedi, kpek gibi hayvan
beslemeleri aka yasak edilmi olan hallerde, btn kat sahipleri bu yasak hkmne uymak
zorundadrlar.
Ynetim plannda grltl bir biimde kullanma hakk tannamaz.
Ortak yerin kullanlmas ynetim planna konulan madde ile bir tek kat malikine braklamaz.
Kanuna uygun olarak dzenlenen ynetim plann imzalamayan ortak aleyhine, kat
maliklerinden herhangi biri tarafndan hakimin mdahalesi istenebilir.
Ynetim plannda kanuna aykr yn varsa, bu ynler karlarak ynetim plan imzalanm
saylmaldr.
Ynetim plannn deitirilmesi davasnda husumet tm kat maliklerine yneltilmelidir.
Ynetim plan 4/5 ounluun oyuyla deitirilebilir.
Ynetim plannda deiiklik yaplmas iinnce kat malikleri kurulundan karar alnmas, sonra
mahkemeye bavurulmas gerekir. Dorudan doruya mahkemeye bavurulamaz.

LETME PROJES
letme kavram i kknden gelir ve i grdrme, yer ve retim birimi anlamlarn ierir. , bir fayda
oluturmak iin giriilen insan faaliyetleri dizisi olarak; insanlarn gelir elde etmek amacyla yaptklar
bedeni ve fikri abalardr. letme ise, amalar gerekletirmek iin teknoloji, finansman, ve insan
kaynaklarnn tanmaz mal ve anagayrimenkule hizmet retimini belirli bir ynetim kltr erevesinde
ynlendirdii yaplara ya da rgtlere, kurululara denir.
Proje kavram; bir plan erevesinde, belli bir zaman dneminde belirli kaynaklarla dierlerinden
bamsz olarak gerekletirilebilecek, birbiri ile dorudan ilikili faaliyetler kmesidir. Proje, bir kez
yaplacak bir plan trdr ve belirli balang ve biti noktas olan, amac, kapsam ve btesi aka
tanmlanm ve plan gerekletiren aktiviteler btndr. Baka bir tanmlama ile proje, probleme zel,
bir defaya zel oluturulan plan ve belirli bir zaman ierisinde bir grup amac baarmay hedefleyen
ilemlerdir. Genel anlamda her proje, kaynaklarn etkin kullanmn, belirlenen takvimin takip edilmesini
ve projeden beklentilerin karlanmasn iermektedir.
Proje eitleri u ekilde sralanabilir:
a. Yeni Yatrm Projesi: Tamamyla yeni bir tesis kurmak amacyla gerekletirilen projedir.
b. Yenileme Yatrm Projeleri: Mevcut ve ileyen sisteme ilikin retim aralar ypranmsa ve
yeni teknoloji ile deitirilmesine ihtiya duyuluyorsa, yenileme yatrm projesine ihtiya vardr.
c. Tamamlama-Geniletme (Tevsi) Yatrm Projeleri: Mevcut bir tesisin retim kapasitesini
arttrmak iin yrtlen yatrm projeleridir.
d. Modernletirme ya da Modernizasyon Yatrm Projeleri: Mevcut tesise, ara -gere ve
makinelerde ypranma olmamasna karn uygulanan teknolojinin eski olmas dolaysyla yaplan
modernletirme almalarn kapsayan yatrm projeleridir.
Projelerin plansz olmas dnlemez. Bu balamda plansz bir proje, etraf bulank olarak grmekle
ayn anlama gelir. Elektrik santralna ynelik bir projeye ilikin elektrik datm plan olmamas projenin
yaama geirilmemesine neden olur.
Proje, zgn rn, hizmet ya da sonular yaratmak iin stlenilmi geici abalardr. Projenin temel
zellikleri; geicilik, zgn rn, hizmet ya da sonular ve programl-zenli ilerleme olmaktadr. Projenin

73
www.hedefaof.com



geicilii, her projenin belirli bir balang zaman ve yine belirli bir biti zamannn olmasdr. Projenin
biti zaman geldiinde, projenin amalarna ulalm yani grev tamamlanmtr ya da projenin
amalarna ulaamayaca anlalmtr, dier bir ifadeyle projenin daha fazla devam ettirilmesine gerek
kalmad iin sona erdirilmitir. Bununla birlikte projenin geicilii projenin ksa sreli oldugu anlamna
gelmez. Geicilik zellii projenin kts olan rn, hizmet ya da proje tarafndan yaratlan sonular iin
geerli deildir.

Sizce bir proje yapabilmek iin gerekli olan kaynaklar nelerdir?

letme projesi, anagayrimenkuln bir yllk ynetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlarn
ieren kat mlkiyeti birliinin btesidir. Kat mlkiyeti kurulunca kabul edilmi bir iletme projesi yoksa,
ynetici, gecikmeksizin bir iletme projesi yapmaldr. Bu projede, zellikle u konular yer alr;
1. Anagayrimenkuln 1 yllk ynetiminde tahmini olarak gelir-gider tutarlar;
Gelirler;
Bamsz blm maliklerinin arsa paylarna gre deyecekleri aylk yakt cretleri,

Her kat malikinin deyecei kapc, kaloriferci, beki, bahvan vb cretleri,

Anagayrimenkuln ortak yerlerinin ve tesislerinin yllk bakm, korunma, onarm ve sigorta
primleri iin her bamsz blm malikinden arsa paylar esas alnm avanslar,
Eskiyen posta kutular, kap zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi iin, konut
maliklerinden alnan paralar,

Posta, noter ve mahkeme giderleri iin, her kat malikinden alnan paralar,

Beklenmedik ve acil iler iin, arsa paylar esas alnarak her kat malikinden alnan paralar vb.
Giderler;
Yllk yakt gideri,

Yllk kapc, kaloriferci, beki, bahvan giderleri ve bunlarn SGK primlerinin yllk tutar,
Anagayrimenkuln ortak yerlerinin ve tesislerinin yllk bakm, korunma, onarm ve iletme
giderleri,

Anagayrimenkul sigortal ise, yllk sigorta primi,

Kat malikleri kurulunca kararlatrlm iler (kapc kdem tazminat fonu gibi) iin yllk
giderler

Beklenmedik ve acil iler giderleri.

2. Tm giderlerden her kat malikine, KMK md.20 deki esaslara gre decek tahmini miktar
3. Tahmini giderlerle dier olas giderleri karlamak zere her kat malikinin KMK md 20 deki
esaslara gre vermesi gereken avans tutar
4. KMK md 20 ye gre, kat maliklerinden her biri, aralarnda baka trl anlama olmadka;

Kapc, kaloriferci, bahvan ve beki giderlerine ve bunlar iin toplanacak avansa eit olarak,
Anagayrimenkuln sigorta primlerine ve btn ortak yerlerin bakm, koruma ve onarm giderleri
ile ynetici ayl gibi giderlere ve ortak tesislerin iletme giderlerine ve giderler iin toplanacak
avansa kendi arsa paylar orannda katlmakla ykmldr.

74
www.hedefaof.com



 letme projesinin hazrlanmas
letme projesi;
Ya nceden hazrlanmak suretiyle dorudan kat malikleri kuruluna sunulmak,
Ya da yaplan ynetim seimi sonras yeni ynetimin hazrlayarak maliklere yazl olarak
sunmalar suretiyle yaama geer. Eer iletme projesi nceden hazrlanarak kat malikleri
kurulunda tartlp deerlendirilmesi suretiyle kararlatrlrsa, ynetici bakmndan sonradan
iletme projesi yapma ve bunu bildirme gibi sreci yaamasna gerek kalmaz.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmi iletme projesi yoksa, kat malikleri kurulunda seilmi olan
ynetici gecikmeksizin bir iletme projesi yapar.
Projede;

Anagayrimenkuln bir yllk ynetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarlar

Tm giderlerden her kat malikine decek tahmini miktar
gsterilir.
Proje, kat maliklerine veya bamsz blmden fiilen yararlananlara, imzalar karlnda veya
taahhtl mektupla bildirilir. Bildirimden baalayarak yedi gn iinde projeye itiraz edilirse, durum kat
malikleri kurulunda incelenir ve proje hakknda karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazrlanr.
letme projesine yaplan itiraz kat malikleri kurulunda incelenir. Bunun iin eer olaan toplant
zaman deilse, kat malikleri olaanst toplantya arlr.
Kat malikleri kurulu;

Ya itiraz uygun grerek yeni bir iletme projesi dzenler,

Veya itiraz reddeder.

Kesinleen iletme projeleri veya kat malikleri kurulunun iletme giderleri ile ilgili kararlar, cra ve
flas Kanununun 68. maddesinde belirtilen ilam mahiyetindeki belgelerden saylr. Genel gider borcunu
demeyen kat malikine kar ilamsz icra takibi yaplr.
letme projesi;

Kat maliklerinden herhangi birine tebli edilmemise, iletme projesi kabul edilmi saylmaz,

Varl ve kesinletii saptanamayan iletme projesine dayanarak icra takibi yaplamaz,

letme prjesi bizzat kat malikleri kurulu tarafndan verilen kararla belirlenmi ise, bu kararn
toplantya katlm olan kat maliklerine ayrca tebliine gerek yoktur,

Kat malikleri kurulunda iletme projesine itiraz etmi olan kat malikleri bu projenin iptalini dava
edebilir,

letme projesi tebli edildikten sonra, itiraz edilmemise kesinleir.

letme Projesi ile lgili Yargtay Kararlarna likin Balca rnekler;
Kat maliklerinden herhangi birine iletme projesi kabul edilmi saylmaz.

Varl ve kesinletii saptanamayan iletme projesine dayanlarak icra takibi yaplmaz.

Ortak giderlerden alacak davasnda KMK. Md.37nin uygulama yeri yoktur.

letme gideri bizzat kat malikleri kurulu tarafndan verilen kararla belirlenmemise, bu kararn
ayrca kat maliklerine tebliine gerek yoktur.
Yllk iletme projesi tebli edilmeden ve kesinlemeden bu projeye dayanlarak avans borcu
dava edilemez.
75
www.hedefaof.com



 Kat malikleri kurulunda iletme projesine itiraz eden kat malikleri, bu projenin iptalini dava
edebilir.

letme projesi tebli edildikten sonra itiraz edilmemise, kesinleir.

Geersiz olan iletme projesine dayanlarak dava alamaz, takip yaplamaz.

Kesinleen iletme projesi ile kat malikleri kurulunun iletme giderleriyle ilgili kararlar K.
Md. 68deki belgelerden saylr.
letme projesinin iptali, projeye itiraz etmeyen dier kat maliklerini ve anatanmazn
ynetimini de etkileyecei iin projenin tmnn iptali szkonusu olamaz.

ORTAK YERLER
Anagayrimenkuln bamsz blmleri dnda kalp, korunma ve ortaklaa kullanma veya faydalanmaya
yarayan yerler, ortak yerlerdir. Kat malikleri, anagayrimenkuln btn ortak yerlerine, arsa paylar
orannda, ortak mlkiyet hkmlerine gre malik olurlar. Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkna
sahiptirler. Bu hakkn genel kmrlk, garaj, teras, amarhane ve amar kurutma alanlar gibi
yerlerdeki ls, aksine szleme olmadka, kat malikine ait arsa pay ile orantldr.
Bamsz blm bakasna devredilirse, kaytlanrsa veya kiralanrsa; ortak yerler de kendiliinden
devredilmi, kaytlanm veya kiralanm olur. Ortak yerler iin arsa pay ayrlamaz ve ortak yerler zel
mlkiyete konu olamaz. Ortak yere arsa pay ayrlrsa, iptali gerekir.
Bir yerin ortak yer mi, yoksa bamsz blm m olduunun anlalmas iin ncelikle ynetim
planna baklmal, burada bununla ilgili bir hkm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli projeye
baklmaldr. Bamsz blm malikleri, ortak yerlerin bakm ve iletme masraflarna katlmak zorunda
olup, kat malikleri ortak yerlerden yararlanmadklar gerekesiyle bu ykmllkten kurtulamaz.
Muhtelif yargtay kararlar uyarnca;

Sahanlklar, tavanlar ve atlar ortak yerlerdendir.

Ortak yerlerde btn kat maliklerinin rzalar alnmadan hibir deiiklik yaplamaz.
Bamsz blm iindeki tali su borusu, anayapnn pis su tesisat kapsamnda ortak yer deildir.
Dourduu zarar kat malikine aittir.
Ortaklaa korunma ve faydalanma iin zorunlu olan snaklar ortak yerlerdendir. Ancak, btn
kat maliklerinin oybirlii ile verecekleri kararla kiraya verilebilir.
Btn kat maliklerinin oybirlii olmadka, anagayrimenkuln ortak yerlerinde tadilat ve inaat
yaplamaz. Yapnn d grn deitirilemez.

Btn kat maliklerinin rzas alnmadan projede gsterilen yerlerin nitelikleri deitirilemez.
Kapc dairesi, anagayrimenkuln ortak yerlerindendir. Anayapnn projesi dzenlenirken, bu
ortak yer projede gsterilmemise sonradan btn kat maliklerinin oybirlii ile kabul ve imza
edecekleri, ek proje ile ana bir amaca tahsis edilmemi bo ortak alanda kurulabilir.
Yaplarn dnda kalan boluk alan ve baheler ortak yerlerdendir.
Anayapda bamsz blm ve eklenti olmayan yerler, ortak yerdir.

Ortak yerler, bamsz blm olamaz.

Ortak yerler szleme ile belirlenebilir; szlemede hkm yoksa, kat mlkiyet kanununda yazl
yerler ortak yerlerdir.

76
www.hedefaof.com



 Ortak yerler;
Mutlak ortak yerler

Szleme ile saptanan ortak yerlerdir.

Mutlak ortak yerlerin szleme ile belirlenmesi de mmkn deildir. Kirac da ortak yerlerden
yararlanabilir.
Mutlak Ortak Yerler
Kat mlkiyeti kanunu uyarnca;
Temeller
Ana duvarlar

Bamsz blmleri ayran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,

Avlular,

Genel giri kaplar,

Antreler,

Merdivenler,
Asansrler,

Sahanlklar,

Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar,

Kapc daire veya odalar,

Genel amarlk ve amar kurutma yerleri,

Genel kmrlk ve ortak garajlar,

Elektrik, su ve havagaz saatlerinin korunmasna mahsus olup bamsz blm dnda bulunan
yuvalar ve kapal ksmlar,

Kalorifer daireleri,

Kuyu ve sarnlar,
Yapnn genel su depolar,
Snaklar,

Her kat malikinin kendi blm dndaki kanalizasyon tesisleri ve p kanallar ile kalorifer, su,
havagaz ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon iin ortak ebeke ve antenler scak ve
souk hava tesisleri,

atlar, bacalar, genel dam teraslar, yamur oluklar, yangn emniyet merdivenleri
mutlak ortak yerlerdir. Mutlak ortak yerlerin kullanma ekli hibir ekilde deitirilemez. Mutlak ortak
yerlerin szleme ile belirlenmesi mmkn deildir.
Her kat malikinin kendi blm dndaki kanalizasyon tesisleri ve p kanallar ile kalorifer, su,
havagaz ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon iin ortak ebeke ve antenler, scak ve souk
hava tesisleri, atlar, bacalar, genel dam teraslar, yamur oluklar, yangn merdivenleri, otopark, bahe
duvar, dkkan nndeki boluklar, bahe ortak yerlerdendir.

77
www.hedefaof.com



 Eer, kat maliki ortak yerlerden yeterince yararlanamyorsa, sizce ne
yapmaldr?

Anayapnn tamamnda bir btnlk arzeden kanalizasyon, pis su giderleri, p kanallar, su, doalgaz
ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon ortak ebeke ve antenleri, scak ve souk hava tesisleri
gibi tesisatn bamsz blm dnda kalan ksmlar ortak yerlerdendir. Ancak bu tesislerin bamsz
blm iinde kalan ksmlar ortak yer saylmadndan, rnein, su ve kalorifer ebekesi bozulan
bamsz blmn giriinden kna kadar olan blm, bamsz blm malikinin sorumluluundadr.
Bunun dnda kalan blmler ortak yerlerdendir.
Kapc daire ve odalar da ortak yerlerdendir. Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen
ynetici tarafndan szlemeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapc, kaloriferci,
bahvan ve bekiler ile dardan atanan yneticiler kendilerine bu grevleri dolaysyla bir yer tahsis
edilmi ise, bu yerleri (15) gn ierisinde boaltmak zorundadrlar. Bu sre iinde boaltlmayan yerler,
yneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin bavurusu zerine bakaca tebligata lzum kalmadan
mahalli mlki amirlerin karar ile (1) hafta iinde zabtaca boalttrlr. dare ve yarg organlarna
yaplacak bavuru, bu kararlarn yerine getirilmesini durdurmaz.
Ortak yerlerden saylan kalorifer tesisatnn bulunduu kazan dairesi, yakt deposu, atk yerleri, baca,
ana borular, yedek su deposu da ortak yerlerdendir. Bamsz blmler iinde kalan radyatrler, bamsz
blm sahiplerince dilim says artrlmadan deitirilebilir. Kaloriferle snan binalarda, kaloriferin
yaklmamas iin tm kat maliklerinin onay arttr.
at katnn etrafndaki akln; terasn ortak yeri olup olmadnn belirlenmesi onayl projeye gre
yaplr. Genel dam teraslar ortasnda veya kenarnda bamsz blm bulunmayan veya byle bir
bamsz blm bulunsa bile, genel merdivenlerden ulalmas mmkn olan teraslardr. Genel olmayan
dam teraslar da, mutlaka bir bamsz blmn iinden geilmesi gereken teraslardr.
at aras, ortak yerlerden olup, hibir ekil ve surette zel amala kullanlamaz. Ancak, montaj
ileminin atya ve anayapya zarar vermeden yaplmas halinde, atya anten konulmas iin dier kat
maliklerinden izin almaya gerek yoktur. Ynetim plannda bunu yasaklayan bir hkm varsa, kat
malikleri kurulunda bu konuda bir karar alnmsa, atda her bamsz blm iin uygun yer yoksa,
konulacak antenin bykl bamsz blmn arsa payn ayorsa, anayapda esasen herkesin
kullanm iin ortak bir anten varsa, ferdi anten kurulmas mutlak zorunlu deilse, ortak yer olan atya
anten tesisi kurulamaz.
Balkonlarn kullanm bamsz blmlere ait olmakla beraber, binann d blmn dorudan
etkiledii iin, mutlak ortak yerlerdendir. Ynetim plannda yasaklayc bir hkm varsa, kat malikleri
kurulunca yasaklayc bir karar alnmsa, kullanlacak tesisi anayapya zarar verecek veya anayapnn
estetiini bozacak nitelikte ise, balkona anten kurulamaz.
Bahe, arsa boluu ortak yerlerden olup, buralar kat malikleri tarafndan ferdi biimde st
kapatlmak, oto garaj yapmak, su ya da akaryakt deposu konulmak suretiyle kullanlamaz.
Garaj nitelii onayl mimari projeye gre belirlenir. Garaj, bamsz blm veya eklenti niteliinde
deilse, ortak yerlerdendir. Bamsz blm niteliinde ise, arsa pay belirlenmi olmaldr.
Deponun niteliinin ne olduu onayl mimari projeye gre belirlenir. Depo, bamsz blm veya
eklenti niteliinde deilse, ortak yerdir.
Szleme ile Saptanan Ortak Yerler
Mutlak ortak yerlerin dnda kalan ve kat maliklerinin bamsz blmleri nedeniyle mutlaka
kullanmalar gerekmeyen dier yerler, kat maliklerince ynetim plannda yaplacak dzenleme ile ortak
yer yaplabilir. Genel kural olarak ortak yerler zerindeki tasarruflar ancak btn bamsz blm
maliklerinin oybirlii ile mmkndr.

78
www.hedefaof.com



 Ortak Yerlere Mdahale Halinde Dier Kat Maliklerinin Yasal Haklar
Kat maliklerinden birinin dier maliklerin rzasn almadan ortak yere inaat veya eklenti yapmas
halinde kat maliklerinden herhangi biri;
Mdahalenin nlenmesi

Tazminat
davas aabilir.
Bu dava gayrimenkuln bulunduu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde alr. Bu dava ile eski haline
getirme, mdahalenin nlenmesi ve verfilen zararn tazmini taleplerinde bulunulabilir.

79
www.hedefaof.com



 zet

Anagayrimenkul kat mlikleri kurulunca ynetilir Anagayrimenkuln bamsz blmleri dnda

ve ynetim tarz, kanunlarn emredici hkmleri kalp, korunma ve ortaklaa kullanma veya
sakl kalmak artyla, bu kurul tarafndan faydalanmaya yarayan yerler, ortak yerlerdir. Kat
kararlatrlr. Anagayrimenkuldeki arsa pay ne malikleri, anagayrimenkuln btn ortak
olursa olsun, bamsz blm olarak kat yerlerine, arsa paylar orannda, ortak mlkiyet
mlkiyeti ktne tescil edilmi olan depo, hkmlerine gre malik olurlar. Kat malikleri,
dkkan, oda gibi her blmn maliki de, kat ortak yerlerde kullanma hakkna sahiptirler. Bu
mlikleri kurulunun yesidir. Her kat mliki, hakkn genel kmrlk, garaj, teras, amarhane
arsa pay oranna baklmakszn bir tek oy ve amar kurutma alanlar gibi yerlerdeki
hakkna sahiptir. Anagayrimenkulde birden ok ls, aksine szleme olmadka, kat malikine
bamsz blm olan kat maliki her bamsz ait arsa pay ile orantldr.
blm iin ayr bir oy hakkna sahiptir.
Bamsz blm bakasna devredilirse,
Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanaca kaytlanrsa veya kiralanrsa; ortak yerler de
ynetim plannda belirtilir ve ylda bir kez kendiliinden devredilmi, kaytlanm veya
mutlaka toplanmas gerekir. Anagayrimenkuln kiralanm olur. Ortak yerler iin arsa pay
kullanlmasndan veya ynetiminden dolay kat ayrlamaz ve ortak yerler zel mlkiyete konu
malikleri arasnda veya bunlarla ynetici ve olamaz. Ortak yere arsa pay ayrlrsa, iptali
denetiler arasnda veya denetilerle yneticiler gerekir.
arasnda kan anlamazlklar, kat malikleri
Bir yerin ortak yer mi, yoksa bamsz blm m
kurulunca zlr ve karara balanr.
olduunun anlalmas iin ncelikle ynetim
Ynetim plan; kat irtifakl veya kat mlkiyetli planna baklmal, burada bununla ilgili bir
tanmazlarn Anayasa ve yasalardan sonra gelen hkm yoksa bu takdirde kanuna ve tasdikli
yasas gibi ok zel bir dzenlemedir. Her projeye baklmaldr. Bamsz blm malikleri,
ynetim plannn ait olduu tanmaz iin geerli ortak yerlerin bakm ve iletme masraflarna
olduu, baka tanmazlar hakknda katlmak zorunda olup, kat malikleri ortak
uygulanamamaldr. Ynetim ve iletme konular yerlerden yararlanmadklar gerekesiyle bu
dzenleyecek, bu konularda gerektii her zaman ykmllkten kurtulamaz.
bavurulacak ve ierdii kurallarla sorunlar
Mutlak ortak yerlerin dnda kalan ve kat
zecek bir belge olan ynetim plan kat
maliklerinin bamsz blmleri nedeniyle
mlkiyetli tanmazlarn yaam sresince var
mutlaka kullanmalar gerekmeyen dier yerler,
olacaktr.
kat maliklerince ynetim plannda yaplacak
Sorunlarn zm iin hukuksal alt yapnn dzenleme ile ortak yer yaplabilir. Genel kural
tamamlanmas, ynetim plannn mutlaka olarak ortak yerler zerindeki tasarruflar ancak
oluturulmas gerekmektedir. nk, btn bamsz blm maliklerinin oybirlii ile
anagayrimenkullerde ortak gereksinimlerinin mmkndr.
karlanmas, ortak sorunlarnn giderilmesi ve
bunlarla birlikte birbirlerinden tamamen farkl
tutum ve davranlarnn uyumlu ve dzenli bir
ekilde ynetilmesi iyi hazrlanm ve uygulanan
ynetim planna baldr. Ynetim planlar
kanunlarn emredici hkmlerine aykr olmamak
artyla, serbeste dzenlenebilir. Kanunun
emredici hkmlerine aykr olan ynetim plan
geersizdir.
letme projesi, anagayrimenkuln bir yllk
ynetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarlarn ieren kat mlkiyeti birliinin
btesidir. Kat mlkiyeti kurulunca kabul edilmi
bir iletme projesi yoksa, ynetici, gecikmeksizin
bir iletme projesi yapmaldr.
80
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, kat mlikleri
kurulunun grev ve yetkilerinden deildir?
a. Ynetim plan yapmak
b. Ynetmelik yapmak
c. Anagayrimenkul sigorta ettirmek
d. letme projesi yapmak
e. Belirlenen zamanlarda hesaplar incelemek
2. Aadakilerden hangisi, kat
yelerinin haklarndan deildir?
a. Kat mlikleri kurulunu toplantya arma
hakk
b. Kat mlikleri kurulunu toplantsna katlma
hakk
c. Toplantda grlerini sylememe hakk
d. Kat mlikleri kurulunda baz
grlmesini isteme hakk
e. Oy hakk
5. Aadakilerden hangisi, kat mlikleri
kurulunda denetinin grev ve yetkilerinden
deildir?
a. Yneticiyi denetlemek
b. Hesaplar denetlemek
c. Denetleme raporu vermek
d. Defter tutmamak
e. nemli bir nedenin ortaya kmas halinde,
mlikleri
kat malikleri kurulunu toplantya armak
6. Aadakilerden hangisi, rgtn amalarna
ulaabilmesi iin, insan ve fiziksel kaynaklar en
etkin ve dzenli bir biimde salayan,
yerletirilmesini ve kullanmn koordine eden,
onu evresi ile dinamik bir denge iinde tutabilen
bir sretir?
a. Ynetim
konularn
b. Denetim
c. Planlama

3. Aadakilerden hangisi, kat mlikleri d. Organizasyon

kurulunun olaan toplant zaman saylr? e. Proje
a. Her takvim ylnn ilk ay iinde toplanr 7. Aadakilerden hangisi, ynetim plannda yer
almaz?
b. nemli bir nedenin kmas halinde toplanr
c. Yneticinin veya denetinin te birinin istemi a. Ynetim tarz
ile toplanr b. Anagayrimenkul kullanma amac ve eklini
d. Kat maliklerinden te birinin istemi ile c. Ynetici ve deneticilerin alacaklar cretlerini
toplanr
d. Bamsz blmlerin bakm ve kullanmn
e. Ynetim plannda belirtilen zamann dnda
e. Ortak giderlerin ynetici tarafndan
toplanr
karlanmasn
4. Aadakilerden hangisi, kat mlikleri
kurulunun toplants srasnda grlecek 8. Aadakilerden hangisi, amalar
konulardan deildir? gerekletirmek iin teknoloji, finansman, ve
insan kaynaklarnn tanmaz mal ve
a. Ynetim kurulu raporunun okunmas anagayrimenkule hizmet retimini belirli bir
ynetim kltr erevesinde ynlendirdii
b. Ynetim kurulu faaliyetlerinin yaplara ya da rgtlere, kurululardr?
deerlendirilmesi
a. Ynetim
c. Denetim kurulu raporunun okunmas
b. letme
d. Denetim kurulu raporunun deerlendirilmesi
c. Bamsz blm
e. Yeni ynetim ve denetim kurullarnn
ibrasnn oylanmas d. Anagayrimenkul
e. Anatanmaz

81
www.hedefaof.com



9. Aadakilerden hangisi, bir plan erevesinde, Kendimizi Snayalm Yant
belli bir zaman dneminde belirli kaynaklarla Anahtar
dierlerinden bamsz olarak
gerekletirilebilecek, birbiri ile dorudan ilikili 1. d Yantnz yanl ise Anagayrimenkul
faaliyetler kmesidir? Ynetiminde Kat Malikleri Kurulu balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
a. Plan
2. c Yantnz yanl ise Anagayrimenkul
b. Program Ynetiminde Kat Malikleri Kurulu balkl
c. Proje konuyu yeniden gzden geiriniz.

d. Politika 3. a Yantnz yanl ise Kat Malikleri

Kurulunun Toplants ve Kararlar balkl
e. Prosedr konuyu yeniden gzden geiriniz.
10. Aadakilerden hangisi, anagayrimenkuln 4. e Yantnz yanl ise Kat Malikleri
bamsz blmleri dnda kalp, korunma ve Kurulunun Toplants ve Kararlar balkl
ortaklaa kullanma veya faydalanmaya yarayan konuyu yeniden gzden geiriniz.
yerlerdir?
5. d Yantnz yanl ise Kat Malikleri
a. Ortak yerler Kurulunda Deneti ve Denetim Kurulu balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
b. Baml blmler
6. a Yantnz yanl ise Ynetim Plan balkl
c. Kapc dairesi
konuyu yeniden gzden geiriniz.
d. Merdivenler
7. e Yantnz yanl ise Ynetim Plan balkl
e. Asansrler konuyu yeniden gzden geiriniz.
8. b Yantnz yanl ise letme Projesi balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
9. c Yantnz yanl ise letme Projesi balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
10. a Yantnz yanl ise Ortak Yerler balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.

82
www.hedefaof.com



Sra Sizde Yant Anahtar
Sra Sizde 1
Kat malikleri kurulu, grevlerini yerine
getirirken, birtakm kurallara uymak
zorundadrlar. rnein; kat malikleri kurulu,
grevlerini yerine getirirken, doruluk kurallarna
uygun hareket etmeli ve ynetim planna gore
davranmaldrlar. Eer kat malikleri kurulu
grevlerini yerine getirmezse, dava alabilir.
Sra Sizde 2
Ynetim, amalara ulamak iin, insan, sermaye
ve teknoloji gibi tm kaynaklarn salanmas, bu
kaynaklarn etkili ve verimli olarak planlanmas,
kaynaklarn uygun yerlere yerletirilmesi, insan
kaynann doru ve etkin ynlendirilmesi, tm
kaynaklarn biribirleriyle uyumlatrlmas ve
denetlenmesidir.
Sra Sizde 3
Yararlanlan Kaynaklar
Demirci, M. K. (Edi.). (2008). letmecilik
Kuram ve Uygulamalar. Ankara: Detay
Yaynclk.
Efil, . (2010). letmelerde Ynetim ve
Organizasyon, 11. Bask, Dora Yaynlar, Bursa.
Koel, T. (2011). letme Yneticilii: Ynetim
ve Organizasyon, Organizasyonlarda
Davran, Klasik, Modern, ada ve Gncel
Yaklamlar. 3. Bask, stanbul: Beta Basm
Yaym Datm A..
Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2007). Amatr-Profesyonel
Toplu Yap Site Merkezi Yneticisinin El
Kitab, 6.B., Geit Kitabevi, stanbul.

Proje, bir plan erevesinde, belli bir zaman

dneminde insane, teknoloji, finansman gibi
kaynaklarla gerekletirilebilecek, birbiri ile
dorudan ilikili faaliyetler topluluudur.
Projenin amac ve btesi belirlenmeli, zellikle
belli bir zaman dilimini kapsayaca iin
ncelikle zaman belirlenmeli ve planlanmaldr.
Sra Sizde 4
Ortak yerlerden yeri kadar yararlanamayan kat
maliki, ncelikle kat malikleri kuruluna
bavurmaldr. rnein; merkezi system stmada
uygulama hatas olduunu ileri sren kat maliki,
hatalarn giderilmesini salamak iin, kat
malikleri kuruluna bavurmal ve zm
aramaldr.

83
www.hedefaof.com



5




















Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Toplu yaplar, toplu yaplarda ynetim tarzlarn ve liderlik uygulamalarn tanmlayabilecek,
Toplu yaplarda vaziyet plan ve projelerini anlatabilecek,
Toplu yaplarda yneticiyi ve denetiyi tanmlayabilecek,
Toplu yaplarda ynetim organlarnn oluturulmasn aklayabilecek
bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Toplu Yaplar Ynetim Organlar

Ynetim Tarz Blok Kat Maliki

Liderlik Ada Kat Maliki

Vaziyet Plan Denetim

indekiler

Giri

Toplu Yaplar ve Toplu Yaplarn Kurulmas

Toplu Yaplarda Ynetim Tarzlar ve Liderlik

Toplu Yaplarda Ynetim Uygulamalar

Toplu Yaplarda Ynetim Organlarnn Oluturulmas

84
www.hedefaof.com



 Toplu Yaplarn Ynetimi
GR
Sanayilemenin gelimesi ve nfusun artmas gibi nedenlerle, konutlarn yetersiz kalmas sorunu dier
lkelerde olduu gibi, lkemizde de kat mlkiyetine gei srecini balatmtr. Kat mlkiyeti sistemine
gei ile beraber tek katl yap dnemi yava yava sona ermeye balam ve yerini ise, ok katl yaplar
almaya balamtr. Bunun nedeni, ok katl yaplarn yaplmas ile arsalardan daha fazla yararlanlmaya
balanmasdr. Bylece, bir binann bamsz olarak kullanlmaya elverili blmleri zerinde paydalarn
her birinin yararlanmas amacyla irtifak haklar tannmasna imkan verilmitir. Kat mlkiyeti, bir
yapnn, binann bal bana kullanlmaya elverili blmlerini btnden ayrarak onlara bamsz bir
kimlik veren ve bylece mlkiyet hakknn konusu haline getiren bir kavramdr. Bu nedenle, kat
mlkiyeti, sosyal ve ekonomik ihtiyalarn zorlat geni kitlelerin konut skntsn gidermek amacyla
Kabul edilmi zel bir tanmaz mlkiyet eididir. Kat mlkiyeti, tamamlanm bir yapnn kat, daire, i
brosu, dkkan, maaza, depo gibi blmlerinde kurulmu bamsz mlkiyet hakkdr. Bylece kat
maliki bamsz blmler zerinde mlkiyet hakkna sahip kiidir. Ancak, kat mlkiyeti kavramyla
yalnzca katlar zerinde mlkiyet hakk deil, duruma gre bir kattaki eitli daireler ve maaza, depo
gibi bamsz blmler zerindeki bamsz mlkiyet haklar da ifade edilmektedir.
Son yllarda, nfus art ile lkemizde ortaya kan konut skntsn gidermek amacyla, toplu yaplar
kurulmaya balanm ve saylar da gn getike fazlalamtr. Toplu yap kavram ilk kez Yargtay
tarafndan kullanlmtr. Ancak, ihtilaflarn zmlenmesi iin yksek mahkemenin vard sonular
yetersiz kalmtr. htilaflarn artmas ve olaylarn eitlilii karsnda 5711 sayl Kat Mlkiyeti
Kanununda deiiklik yaplmasna ilikin kanun ile 634 sayl kat mlkiyeti kanununa toplu yap kavram
ve toplu yaplarda ynetim kavram eklenmitir. Bylece ilk defa toplu yap kavram ve toplu yap
ynetimi kanunda dzenlenmitir. 5711 sayl kat mlkiyeti kanununda deiiklik yaplmasna ilikin
kanun ile 634 sayl kat mlkiyeti kanununun pek ok maddesinde deiiklik yaplmtr. Bu
deiikliklerin ou olumlu ynde olsa da, nemli konularda ciddi hatalara neden olacak deiiklikler de
mevcuttur. Uygulamada karlalan zorluklar, ilgili dava srelerinin uzamas yaplan hukuki
dzenlemelerin acilen tekrar gzden geirilmesini zorunlu hale getirmektedir. En nemli deiiklik 69.
maddede olduu dnlmektedir. Buna gre; kat malikleri kurulu ynetimi, ada kat malikleri kurulu
ynetimi, ada temsilciler kurulu ve toplu yap kat malikleri kurulu'nun dereceli bir seim sreciyle
oluturulmas ngrlmektedir. Bunun anlam, tek bir ynetim sz konusu deildir. Bu kuralla birlikte
ortak yerlerin ynetimi iin bamsz blm maliklerinin oy haklar da ellerinden alnm olmaktadr.
Ynetim plannda "baka trl dzenlenmemise" kural bu deiikliin emredici olmadn gsterse de,
maddenin yeniden ele alnmas gerekmektedir.
Toplu yap kavramnn kat mlkiyeti kanununa getirilen yeni bir dzenleme olmas ve bu
dzenlemenin mevcut sorunlarn zmndeki etkisinin ne ynde olaca konular almada ele
alnmaktadr. almada, 5711 sayl kanun ile getirilen toplu yaplarda ynetim ve ynetim dzeni ele
alnmakta, toplu yaplarda ortak yerler, toplu yap vaziyet plan ve projeleri, toplu yaplarda ynetim plan
ve toplu yaplarn kurulmas konularnn yannda, toplu yaplarn ynetimi bilimsel ynetim yaklam
asndan ele alnmakta ve toplu yaplarn ynetimine ilikin uygulamada ortaya kacak sorunlara zm
yollar getirilmeye allmaktadr.

85
www.hedefaof.com



TOPLU YAPILAR VE TOPLU YAPILARIN KURULMASI
Toplu yap, bir veya birden ok imar parseli zerinde, belli bir onayl yerleim planna gre, yaplm
veya yaplacak, alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunlarn ynetimi
bakmndan birbirleriyle balantl birden ok yapy ifade eder.
Toplu yap kapsamndaki imar parsellerinin bitiik veya komu olmalar arttr. Ancak bu parseller
arasnda kalan ve imar planna gre yol, meydan, yeil alan, park, otopark gibi kamuya ayrlan yerler iin
bu koul aranmaz. Toplu yap kapsamndaki her imar parseli, kat irtifaknn veya kat mlkiyetinin
oluturulmasnda, ayr ayr dikkate alnr. Ancak toplu yap birden fazla imar parselini ieriyorsa, ayr
ayr parseller zerinde toplu yap hkmlerine tabi olacak ekilde kat mlkiyeti ilikisi kurulamaz.
Ancak, yaplar tamamlandka, tamamlanan yaplara ilikin kat irtifaklar kat mlkiyetine evrilebilir.
Toplu yap kapsamnda bulunan birden ok yapnn ortak sosyal ve alt yap tesisleri bulunduklar
parsel veya yapya baklmakszn, ayrldklar bamsz blmlerin ortak yeri saylr.
Toplu yap kapsamnda olup, btnyle bu kapsamdaki bamsz blmlerin ortak kullanma ve
yararlanmasna ayrlm bulunan parsellerin malik hanesine, ayrldklar toplu yap kapsamndaki dier
parsellerin ada, parsel, blok ve bamsz blm numaralar gsterilmek suretiyle Tapu Siciline kaydedilir
ve bylelikle ayrldklar parsellerde bulunan bamsz blmlerin ortak yeri olur.
Toplu Yap Kavramnn Ortaya kmas
lkemiz, nfusun hzl biimde art, byk ehirlere gn artmas, ekonomik ve soysal gelimeler
ve deimelerin neden olduu iyerleri ve konut ihtiyalarnn karlanmas amac ile zellikle byk
ehirlerde yaplamann artt, yaplamada toplu yaplarn byk bir oran oluturduu gzlenmektedir.
Toplu yap kavramnn gnlk dildeki kullanm site kavramdr. Trk Dil Kurumu gncel trke
szlkte site;
1. Genellikle belli meslek adamlar iin yaplm veya belli amalarla kurulmu konutlar topluluu,
i merkezi
2. ehir
3. Kentlerde, belirli bir merkezden ynetilen, genellikle gvenlii salanm toplu yerleim
merkezi
4. lk ada kendi yasalaryla ynetilen bir veya birka kentten oluan devlet
5. Kii veya kurulularn Genel A'da (sanal ortamda) oluturduklar deiik konulardaki
bilgilendirici veya elendirici sayfalar
olarak tanmlanmakta ve birden ok anlam ifade etmek zere kullanlmaktadr. Yukarda verilen tanmda
esas alnan ana olgunun konutlar topluluu- toplu yerleim merkezi olmasna da uygun biimde
toplumsal gereksinimlerin giderilmesi iin 14.11.2007 tarih ve 5711 sayl Kanunun 22 nci maddesi ile
634 sayl Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek zere; toplu yaplara ilikin zel hkmler bal
altnda dokuzuncu blm eklenmitir. Gerekten de 5711 sayl Kanunla 634 sayl Kat Mlkiyeti
Kanununda yaplan deiiklikte sz edilen Kanuna -Dokuzuncu Blm- olarak Toplu Yaplara likin
zel Hkmler konulmu ve ayrntl bir ekilde dzenlenmitir.
5711 sayl Kanunla deiik yeni Kat Mlkiyeti Kanununun gerekesinde de vurguland zere; toplu
yapda zorunlu olarak kamuya braklm yol, park, ortak yer ve tesisleri olan birden ok yapnn farkl
parseller zerinde ina edilmesi sonucunu getirmitir. Tek parsel esas zerinden dzenlenmi bulunan kat
mlkiyeti rejimi, farkl parseller zerinde ina edilmi, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle balantl
birden ok yapnn saylar yzlerle, bazen binlerle llen bamsz blmn uygulamada mlkiyet,
ynetim, ortak gider gibi konularda ortaya kard sorunlara cevap verecek zmleri kapsamamaktadr.
Bu nedenle toplu yap uygulamasnn ortaya kard ok ynl sorunlarn zmlenmesi, bu gn
gelinen noktada, Kat Mlkiyeti Kanununda yeni ve belli lde ayrntl dzenlemelere yer verilmesini
zorunlu klmaktadr. Yeni ve biraz da kark mulak-olarak yaplan bu dzenlemenin dnda kalan -yani
5711 sayl Yasa ile ngrlen kurallarn herhangi bir nedenle oluturulamayan ve ynetim plan
86
www.hedefaof.com



gerekletirilemeyen ya da Yasann buyurduu ekil ve esasta yaplamayan- sitelerin ynetimi ve bundan
doan sorunlar, eskiden olduu gibi genel hkmlere ve kat malikleri arasndaki szleme hkmleri
gereince zmlenecektir. 5711 sayl kanun ile 634 sayl kanuna eklenen toplu yaplara ilikin zel
hkmler balkl dokuzuncu blm hkmleri erevesinde, toplu yap nedir, toplu yaplarda ortak
yerlerden saylmay gerektirecek unsurlar nedir, toplu yaplarn ynetimleri nasl oluturulur vb. konular
deerlendirilmek ve uygulama ile karlatrlmak gerekmektedir.

Sizce toplu yaplar neden daha ok byk ehirlerde kurulur?

Kanunun 66. maddesi; toplu yapy; bir veya birden ok imar parseli zerinde, belli bir onayl
yerleim plnna gre yaplm veya yaplacak, alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve
hizmetler ile bunlarn ynetimi bakmndan birbirleriyle balantl birden ok yapy ifade eder eklinde
tanmlamaktadr. Bu tanma gre; bu kanun hkmlerinin uygulanmasnda, birden ok yapnn toplu yap
olarak saylmas iin;
Onayl yerleim planna gre yaplm veya yaplacak olmas,
Alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunlarn ynetimi
bakmndan birbirleri ile balantl olmas koullar aranacaktr.
Toplu yap kapsamndaki imar parsellerinin bitiik veya komu olmalar da yasa tarafndan aranlan
artlardandr. Dolaysyla, fiziken bir arada bulunmasna ramen, alt yap, ortak yerler ve ynetim
bakmndan balantl olma koullar salamayan yaplamalar ile bitiik veya komu parsellerde yer
almamasna karn dier koullar tayan yaplamalar, 634 sayl Kanun anlamnda toplu yap
saylmayacak ve bunlara Kanunun toplu yaplarla ilgili zel hkmleri uygulanamayacaktr.
Gerekten de kanun ile yasalaan kat mlkiyeti kanununda deiiklik yaplmasna ilikin kanun
tasars genel gerekesinde yer alan; kat mlkiyeti kanunu hazrlanrken uygulamada, belli bir arsa veya
parsel zerinde yaplm ve yaplacak birden ok bamsz blm kapsayan tek bir yap sz konusu
olmakta ve btn olarak yer ve tesisler tek parsel ve tek yap iinde kalmaktayd. Bu nedenle, mlkiyet
hakk, ortak yerler ve onlardan faydalanma anagayrimenkuln ynetimi, ortak giderlere katlma gibi
konular dzenlenirken, tek yap, tek parsel dncesinden hareket edilmitir.
Krsal kesimden ehirlere ynelik gn hzla artmas, ehir nfusunun ok ksa srede byk artlar
kaydetmesi, gecekondu olaynn yannda parseller zerindeki yaplarn ok sayda bamsz blm
kapsayan byk blok inaata dnmesi ve bazen de ayn parselde, ortak alt yap, yer ve tesislere sahip
birden ok blok yapnn yer almas sonucunu dourmutur. Kat mlkiyeti kanunu hazrlanrken
ngrlmemi bu durum, uygulamada zellikle ynetim ve ortak giderlere katlma asndan sorunlar
ortaya karmtr. Kanun koyucu bu sorunlara belli lde de olsa bir zm getirmek amacyla
13/4/1983 tarihli ve 2814 sayl Kanunla, Kat Mlkiyeti Kanununa "Birden ok yaplarda uygulanacak
zel hkmler" bal altnda ek 3. maddeyi ilve etmitir.
Toplu yap uygulamasnn yaygnlamas ile birlikte, "bir arsa zerindeki birden ok yapya ilikin
getirilen hkm de yetersiz kalmtr. Toplu yapda zorunlu olarak kamuya braklm yol, park, ortak yer
ve tesisleri olan birden ok yapnn farkl parseller zerinde ina edilmesi sonucunu getirmitir. Tek
parsel esas zerinden dzenlenmi bulunan kat mlkiyeti uygulamas, farkl parseller zerinde ina
edilmi, ortak yer ve tesisleriyle birbirleriyle balantl birden ok yapnn, saylar yzlerle, bazen
binlerle llen bamsz blmn uygulamada mlkiyet, ynetim, ortak gider gibi konularda ortaya
kard sorunlara cevap verecek zmleri kapsamamaktadr.
Toplu yap uygulamasnn ortaya kard ok ynl sorunlarn zmlenmesi, bugn gelinen
noktada, kat mlkiyeti kanununda yeni ve belli lde ayrntl dzenlemelere yer verilmesini zorunlu
klmaktadr gibi ifadeler bu durumu aklamaktadr.
Sosyal ve ekonomik olarak ortaya kan bu gelimelerle beraber, toplu yaplarda da birtakm
sorunlarn domasna neden olmutur. Bu balamda yasal dzenlemelerin yeni duruma uygun hkmler

87
www.hedefaof.com



iermesi, yarg kararlar ile kanun boluklarnn giderilmeye allmas kanlmaz olmutur. Bu
anlamda; 5711 sayl kanun ile 634 sayl kat mlkiyeti kanununa getirilen ek ve deiik dzenlemeler
kapsamnda; toplu yap ve toplu yap ynetimi kavramlar irdelenmeli, mevcut uygulamalar ile mevzuat
hkmleri karlatrlmaldr.

Yavuz, N., 2009, 5711 Sayl Yeni Kat Mlkiyeti Kanununa Gre Toplu
Yaplarn-Sitelerin-Ynetimi, Adalet Yaynevi, Ankara.

Ayn Kanunun 67 nci maddesine gre; tapu sicilinde; toplu yap kapsamnda bulunan bamsz
blmlerin ortak kullanma ve faydalanmasna ayrlm bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis
edildikleri toplu yap kapsamndaki dier parsellerin ada, parsel, blok ve bamsz blm numaralar
gsterilmek sureti ile tescili gerekmektedir. nk, yaplarn konumlar, ortak nitelikteki yerler ve
tesisler, bunlarn kullanl ama ve ekilleri, toplu yap kapsamndaki parsel veya parsellerin tamamn
kapsayacak ekilde bir btn olarak ilgili makamlarca onaylanm imar plan hkmlerine uygun olarak
hazrlanm vaziyet plannda ve projelerde belirtilmek gerektir. Buna ilikin dzenlemenin yer ald 68
inci madde 3 nc fkra hkm ise, toplu yap uygulamasnda kamuya ayrlan yerler hakknda yetkili
kamu kurumu ile anlama artna bal olarak ve ayrca kamu kullanmn kstlamamak kayd ile toplu
yap ynetimince stlenilebilecei dzenlemesini iermektedir. Toplu yaplar iinde yer alan kamuya ait
yerlerin kullanm kurallarnda skntlar kabilir. Bu konularda; birden fazla parsel zerine bir toplu yap
ina edildiinde imar kanunu gerei olarak ilgili yaplarn aralarnda oluturulan yollar ve yeil alanlar
kamuya terk edilmektedir. Bu yerlerin iletilmesi ve bakm toplu yap ynetimine braklm ancak
yetkili kamu kurumunun onay ve kamunun kullanmnn kstlanmamas gibi engeller konmutur. Bu
kural nedeniyle en ok ne kan konu toplu yaplardaki gvenlik sorunu olmaktadr.

TOPLU YAPILARDA YNETM TARZLARI VE LDERLK

Ynetim srecinde stlerin astlarnda uyandrdklar duygular, astlarn ii yaparken sergileyecekleri
davranlarn en nemli temelini olutururlar. dl ve ceza yntemiyle yneten geleneksel yneticinin
uygulamalar fke, korku veya dl duygusuna sebep olur. Bu duygular isyan, kt niyetli itaat veya
gnll boyun eme davranlarn ortaya karr ve bu da verimsizlii dourur. Problemin temeli, insann
bedeni, nefsi, zihni, kalbi ve ruhu ile bir btn olduunu dikkate almayan ve onun bir nesne gibi
ynetilebilecei inancna dayanan geleneksel ynetim paradigmasdr. Yneticiler etkili olmay
renmedike insan kaynann potansiyelinden tam olarak faydalanamazlar. Etkili ynetici olmak insan
ile insanlarn yeteneklerinin niteliine birlikte odaklanarak bunlar arasndaki dengeyi kurabilmektir. Bu
da ynetim paradigmasnn deitirilerek insann bir btn olarak dikkate alnmas ile mmkn olabilir.
Globalleen dnyada toplumlar ve toplu yaplar yneticiden ok lidere ihtiya duyarlar. Lider, i
ahlak kurallarn temel alan, yaratclk ve deiim odakl ynetim anlaynn ncsdr. Bu kiilerin
amac ayrcalk kazanmak ya da stat sahibi olmak deildir. Gerek amalar, bireyleri sinerji yaratarak
ortak hedefler dorultusunda altrmaktr. Liderin evresinde gelien frsatlar fark etmesi ve zorluklar
frsata dntrmek iin hzl harekete geebilme yetenei olduundan toplu yaplarda liderlere ihtiya
duyulmaktadr.
lkemizde ynetim sorunlarna bir zm olarak grlen lider kavram, yneticilerde gerekli
dnm salamamaktadr. Liderliin bilgelikle bann kurularak benmerkezci olmaktan
uzaklamasnn salanmas gerekmektedir. Yneticilerin geleneksellikten kurtularak bilge lidere
dnmeleri temel alan bireysel bir seim ve isel bir sretir. Kurumlarda hkim bulunan anlay
nedeniyle dnm iin bilge liderlie ulama amal bireysel abalar byk nem tamaktadr.
Birden fazla insann birlikte olduu hemen her faaliyetin ynetilmesi gerektii genel olarak kabul
edilen bir konudur. Faaliyet kurumsal ise ynetimin ve yneticiliin nemi daha ok ortaya kmakta ve
alanlar belirlenmi yneticiler ynetmektedir. Ynetici, elindeki kaynaklar en iyi ekilde kullanarak
mmkn olan en yksek verimi salamaya almas gereken insandr ve amacn gerekletirme
srecinde kurallar uygular, kurallar koyar, kurallara uyar, emir alr ve emir verir. Kurumun

88
www.hedefaof.com



performansn etkileyen i ve d faktrlerin oluturduu engellerin almas konusunda yneticilerin
dinamizmi, verimlilii ve etkililii belirleyici unsurdur. Ynetici, ynettii birimin grevlerinin yerine
getirilmesinden ve amalarnn gerekletirilmesinden sorumludur. Bunu salamak iin yneticinin ne
yapmas ve nasl yapmas gerektii yneticiliin temel sorusudur.
Genellikle, ynetim tarzlar; geleneksel ynetim ve lider ynetimi olarak ikiye ayrlabilir. Geleneksel
yneticiler otoriter, demokratik ve insancldrlar ve liderler; otokratik, demokratik, brokratik, karizmatik,
durumsal, etkileimci, organizasyonel, mteebbis ve doal lider gibi birok tre ayrlabilmektedir.
Ynetim tarzlarn yneticinin oda, arac ve amacna gre alt blmlere ayrmak mmkndr. rnein;
geleneksel ynetici; otoriter, insancl ve ilgisiz tarzda hareket eder ve disiplini salamaya ve verimi
artrmaya odaklanr. Ceza sistemini ve dl, ara olarak kullanr. Sistemi srdrme amacn gder.
Lider ynetimi ise klasik lider ynetimi ve bilge lider ynetimi olarak ayrlr. Klasik lider ynetimi;
acil durum lideri, devrim lideri, olaan durum lideridir. dzen kurmaya, yenilik yapmaya ve motivasyona
odakldr. nisiyatif, kartlk ve tevik aralarn kullanr. Sistem kurma ve sistemi deitirme
amacndadr. Bilge lider ise, gvenilir liderler yetitirir ve sistemi dntrmeye alr.
Geleneksellemi ynetim tarznda, geleneksel yneticiler, kurulularnn ynetimini, ustalarndan
rendikleri tarzda; ktlk, rekabet, dl-ceza, mevzuat, sicil esaslar, kendilerinin dnp planlad ve
kendinden altndakilerin uygulad, yapyapma, yneten-ynetilen ayrm ve emir-komuta-kontrol gibi
yntemlerle, otorite piramitleri eklindeki rgtlerde, st kademeyi memnun etmek amacyla srdrp
giderler. Yneticiler, kurumsal amalar gerekletirebilmek iin, bir yandan prosedrel grevlerini
yaparken dier yandan da vizyonlarn insanlara alayarak ve onlar motive ederek alma evki de
oluturmaya alrlar. Bu nedenle, yneticilikte yn verme ve liderlik yapma bir parann iki yz gibidir
ve ikisi de nemlidir. nsan gcn etkili bir ekilde kullanabilmek iin, hem liderlik hem de yneticilik
zellikleriyle nitelik ve becerilerinin bir arada olmas gerekir.

www.anadolu.edu.tr

yi ynetici denilen kiiler aslnda lider nitelikleri de bulunan yneticilerdir. Lider yneticinin,
uygulama, ynetme (liderlik yapma ile yn verme) ve temel nitelik (karakter) konularnda yetkin
niteliklere sahip olmas gerekir. Liderler bakalarn etkileyebilir ve inandrarak bir hedefe
ynlendirebilirler. inde bulunulan koullarn farkll, liderlerde de farkl zelliklere ihtiya dourur.
Kaosun hkim olduu ve herkesin aklna geldii gibi bireysel davrand deprem ve kaza gibi olaand
durumlarda oradakilerden birinin inisiyatifi ele alarak sistem kurmas ve dzenlilii oluturmas gerekir.
Bu acil durum liderliidir ve geici bir sre iindir. Topluma hkim mevcut sistemin insanlarn
ounluunu memnun etmedii ve sisteme kartln olutuu toplumlarda bir lider karak sistemi
deitirebilir. Bu devrim liderliidir. Geleneksellemi olaan yaplarda insanlar motive ederek verimi
oaltabilen kii olaan durum lideridir. Btn bu liderliklerin ortak zellii, insanlar ynlendirme ve
arzu ettikleri yne srklemede motivasyon temelli etkiye sahip olmalar, yap iinde tek adam olmaya
zen gstermeleri ve baka liderlerin ortaya kmasna izin vermemeleridir. Bu ynleriyle geleneksel
yneticilere benzerler. Gerekten devrim liderleri, genellikle yetkiyi ele geirerek yeni dzenin
kurulumunu salama aamasnda kendi statsn garantiye alacak g ilikilerini ve hukuki
mekanizmalar oluturarak hzla otoriter nitelikli geleneksel yneticilere dnrler. Bu lider tipleri
ortaya kabilecek yeni liderleri kendi otorite alanlarna tehdit olarak grdklerinden, evrelerindeki
liderlik potansiyeli bulunan kiileri ynetimden uzak tutmaya alrlar. Motivatr tutumlarna ramen
ynetim alanlar iindekilere, inisiyatif verme konusunda ok tedbirli davranrlar ve ilkelerden ok
kendilerine sadk, silik ve emre amade olanlara gvenirler. Bundandr ki liderleri seilen kurumlarda -
olaanst durumlar ortaya kmadka- neredeyse mrlk bakanlar bulunur ve alternatif lider ktl
yaanr. Bu liderlerin rgtlerdeki olumlu etkileri st dzeye kamaz ve var olan kstl etki de kendi
dnemleri ile snrl kalr. Aslnda bu kiilere lider denilmesi, liderliin gerek anlam ile eliir.
Liderliin z, bakalarnn potansiyellerini grebilmelerine ve harekete geirebilmelerine yardmc
olmak ve onlara ilham verebilmektir. Lider nitelii bulunan insann bunu yapabilmek iin aslnda bir

89
www.hedefaof.com



ynetici unvanna da ihtiyac yoktur. nce kendine liderlik ederek potansiyelini harekete geirmeyi
baarm insanlar, evrelerindeki herkese -ve stlerine de- liderlik yapabilirler. Kurumlarda lider denilen
kiinin vizyonuna iten katlma, inanma, destekleme ve hibir zorlama olmakszn bunun gereklerini
yerine getirme var ise gerek liderliin olduu sylenebilir. Bunu salayabilenler, otoritelerini isel
niteliklerinden alrlar ve takipilerinin her birini yeni liderlere dntrmek iin gayret ederler. Yneten,
makam gcyle hkmetmenin ve korkutmann, disiplinli grntnn tesinde bir fayda temin
etmeyeceinin bilincinde olup, astlarnn ve stlerinin retici niteliini artrmann psikolojik zeminini
oluturmaya bilinli olarak gayret edip ve baarabilirse liderdir. Lider, insanlarda uyandrmakta olduu
duygularn ne kadar nemli olduunu, insanlarn genel olarak duygularna gre karar vererek
davrandklarn ve bu davranlarna mantksal gerekeler rettiklerini bilip, bunu gzeterek ynetir.
Bilgelik, ilkelere dayanan ve drstl esas alan salam bir karakter ile zgrlk, btnlk, bolluk ve
hizmet bilinlerinden oluan olgunluk yeterliliinin sonucudur. Bunlar saduyulu davran ve
gvenilirlii dourur, insann manevi otoritesini salar ve onu lider yapar. Bunlar bilge liderlerdir.

Toplu yaplarda liderlie sizce neden ihtiya duyulur?

Kurumlar farkl ynetim tarzlaryla baarya ulaabilmektedirler. nemli olan ynetim tarznn
kurumun hedefleriyle ve tarz belirleyen farkl boyutlarn birbirleriyle tutarl olmasdr. rnein,
kararlarn binlerce yaam etkileyebildii ve uygulama hznn kritik neme sahip olduu
anagayrimenkuln ynetimi veya toplu yaplarn ynetimi alannda baary getirecek ynetim tarz ile
yaratcln nemli olduu bir moda tasarm irketinde baary salayacak ynetim tarznn birbirinden
farkl olmas beklenir. Ynetim tarzn belirleyen temel boyutlardaki farkl seimleri incelemek, bir
kurum iin yaplacak en iyi tercihleri belirlemeye yardmc olmaktadr.
Ynetim tarzn belirleyen birinci boyut stratejik yn belirlemeyle ilgilidir. Yn veya strateji belirleme
konusunda temel yaklam gzlemlenir:
Vizyoner liderlik: nsanlara heyecan veren bir vizyonu olan bir liderin bu vizyonu kuruma
sahiplendirerek uygulama etkinlii salamasyla baarya ular. Vizyoner liderler genellikle
babacan olarak tanmlanan liderler tarafndan uygulanr.
Emir-komuta zinciri liderlii: Uygulamayla ilgili etkinliin en detayl aamalarna kadar
yukardan planland, kararlarn byk kaynaklar gerektirdii ve plana uymann uygulama
etkinlii asndan nem tad kurumlarda uygulandnda baarya ular. Bu durumda
yetkiler genellikle merkezde toplanr ve liderler otoriter olarak tanmlanr.
Katlmc liderlik: Kurumun aadan gelen bilgilerle ynlendirilmesini temel alan bir
yaklamdr ve zellikle pazardaki trendleri takip etmenin birok kk kararn stratejiyi
etkiledii konumlarda baarl olur. Bu liderlik tipi sosyal lider olarak tanmlanr ve
alanlarn yetkilendirilmesi ve yetkinin devredildii katlmc liderliin temel unsurudur.
Ynetim tarzn belirleyen ikinci boyut kurum kltr ve deerleridir. Bu boyutta da drt temel
seenek gzlemlenir:
Giriimcilik ve yenilikiliin n planda olmas: Bu kltrde inisiyatif alnmas ve yaratclk
zendirilir. rnein 3M irketi iin geerli olan ynetim kltr bu trdendir.
Takm almasnn n planda olmas: Akln, karlkl gvenin ve birlikte almann
zendirilmesi esastr.
Rekabetiliin ve yarmacln n planda olmas: Her alann bir dierinden daha iyiyi
yapmaya alt, stresin yksek olduu bir performans kltrn ierir.
Disiplin ve operasyonel mkemmeliin n planda olmas: Tutarllk, kalite yntemleri, srekli
iyiletirme ve hatalar en aza indirmenin zendirildii bir alma kltrdr.

90
www.hedefaof.com



 Ynetim tarzn belirleyen nc boyut kontrol ve hesap verme anlaydr. Bu boyutta da temel
yaklam gzlenir:
nsan odakl: Profesyonel standartlar, etik kurallar ve deerlerin n plana kt alanlarn ie
ballnn nemli olduu durumlarda n plana kar. in tabiat nedeniyle girdilerle ktlar
arasndaki ban llmesinin daha g olduu yaratc kurumlarda daha yaygndr.
Finansal sonu odakl: Yerinden verilecek birok kk kararlarn kurumun i sonularn
etkiledii durumlarda n plana kar. Rekabeti anlay nem kazanr. sonular en nemli
kontrol mekanizmas olarak deerlendirilir.
Operasyonel sonular odakl: Anahtar performans gstergeleri, sre analizleri ve hedeflerle
ynetim n plana kar. tanmlarnn ve sorumluluklarn net olarak belirlenmesi esastr.
Ynetim tarzn belirleyen drdnc boyut yetkinlikleri gelitirme yntemidir. Drt temel yaklam
vardr:
Sre odakl entelektel sermayenin kurumsallatrlmas: Herhangi bir alann yetkinlikleri
yerine kurumun sistemlerinin yetkinliklerinin n planda olmas salanmaya allr.
eriden gelitirme: alan balln n plana karan, eitime ve alanlarn geliimine
odaklanmakla belirginleir.
En iyileri kuruma kazandrma: Piyasay yakndan takip etme ve en baarllar kuruma
kazandrma konusuna ncelik verilmesiyle anlalr. zellikle hzl byme aamasndaki
kurumlarda n plana kar, da aklk nemli bir zelliidir.
Kiralama veya taeron kullanma: Yalnzca basit iler iin deil, ayn zamanda kurum iin nemli
konularda da en iyilerden oluan bir a ynetmeye ncelik veren bir anlaytr. Hzl byme
aamasnda, proje bazl alan kurumlarda ve yaratcln nemli olduu kurumlarda daha
yaygndr.
Ynetim tarzn belirleyen beinci boyut ise ilikiler ynetimidir:
Mteri ve kanal ilikilerinin en ncelikli iliki olmas: Uzun vadeli ilikilerin ve srekli dinleme
yaklamnn benimsenmesi nem kazanr.
Rekabet odakl yaklam: Rekabeti takip etmenin, pazar pay ve rakip uygulamalarnn nemli
olduu taktiksel yaklamlarn baar iin kritik olduu sektrlerde nem kazanr.
ortaklaryla ilikilerin nemli olmas: zellikle lisans ile retim yapan, deiik lkelerdeki
pazarlama a iin farkl irketlerle alan kurumlarda n plana kar.
Dzenleyici ve denetleyici devlet kurumlaryla ilikilerin en nemli iliki olduu sektrler:
Enerji, telekom gibi sektrlerde n plana kar.
zetle, kurumlar veya toplu yaplar kendileri iin en baarl olacak ynetim tarzn seerken
hedeflerini, stratejilerini iinde bulunduklar koullar gz nne aldklarnda daha tutarl seimler
yapabilirler ve uygulama etkinliini yakalayabilirler.

TOPLU YAPILARDA YNETM UYGULAMALARI

lkemizde; yaanan ekonomik ve sosyal gelime ile nfus artnn dourduu iyerleri ve konut
ihtiyalarnn karlanmas amacyla, ina edilen toplu yaplarn kullanma baland bilinen bir gerektir.
Bu nitelikteki toplu yaplamalarda sitenin ynetilmesi gerekmektedir. O nedenle zellikle ynetim,
sorunlara uygun zmlerde bulunmas gerekmektedir.
Toplu yap kapsamnda bulunan parsel ve parsellerdeki birden ok bamsz blm kapsayan ana
yapda ortak yerleri bulunan blok yaplarndan her birinin ynetim faaliyetleri, o blokta bulunan bamsz
kat maliklerinden oluan, blok kat malikleri kurulunca stlenilecek olup, bu ynetim faaliyetleri; blok
sorunlar ile yalnz o bloa ait ortak yerlere ilikin faaliyetlerle snrldr. Dier taraftan bir adada birden
ok parsel yer almaktaysa, aday oluturan parsellere ait ortak yerlerin ynetimi de kanunda
91
www.hedefaof.com



dzenlenmitir. 69. madde hkmne gre; bu durumda ynetim yetkisi; o adada bulunan bamsz blm
maliklerinden oluan ada kat malikleri kuruluna aittir. Ynetim plannda, ynetim yetkisinin ada
temsilciler kuruluna devrinin kararlatrlmas mmkn olup, ynetim plannda aksi kararlatrlmadka
ada temsilciler kurulu, blok yaplarda her blokta bulunan bamsz blm maliklerince seilen blok
yneticilerinden ve blok niteliinde olmayan yaplarn ise bamsz blm maliklerince seilen
temsilcilerinden oluacaktr. Ada temsilciler kurulunda bu yneticiler ve temsilciler ynettikleri ve temsil
ettikleri bamsz blm says kadar oy hakkna sahiptirler. Ayrca, ynetim planndan farkl
dzenlemelere de yer verilebilir.
Toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve tesisler ise; bu kapsamda yer alan bamsz blm
maliklerinden oluan toplu yap kat malikleri kurulunca ynetilir. Ynetim tarz, kanunlarn emredici
hkmleri sakl kalmak koulu ile bu kurul tarafndan kararlatrlr. Ynetim plnnda, ynetim yetkisi,
toplu yap temsilciler kuruluna verilebilir, ynetim plnnda aksi bir dzenlemeye yer verilmedike;
toplu yap temsilciler kurulu, blok yaplarda her blokta bulunan bamsz blm maliklerince seilen
blok yneticileri ve blok niteliinde olmayan yaplarn bamsz blm maliklerince seilen
temsilcilerden oluur. Ynetim plannda ayrca; toplu yap temsilciler kurulu yelerinin says ve nasl
seilecei konularna yer verilir, bu yneticiler ve temsilciler ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz
blm says kadar oy hakkna sahiptirler.
Kat mlkiyeti kanunu; bir veya birden ok imar parseli zerinde, belli bir onayl yerleim plnna
gre yaplm veya yaplacak, alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile
bunlarn ynetimi bakmndan birbirleriyle balantl birden ok yapy ifade eder. eklinde tanmlad
toplu yaplar bakmndan; Madde 69 kapsamnda ynetim yetkisini, iki duruma da uygun olarak
dzenlemektedir. Bunlardan ilki; bir adada birden fazla parsele ait yaplama olumas durumu, dieri ise
ada kriterine bal olmakszn kanun kapsamnda toplu yaplama durumudur. Her iki durumda da, toplu
yaplamalarda, st ynetim olarak adlandrlabilecek bir ynetsel organa iaret edilmektedir. Bu
ynetim ise; toplu yapya dahil bulunan gerek blok halindeki gerekse blok halinde olmayan yaplamalar
bakmndan, tm bamsz blm kat maliklerinden olumas esasna balanmtr. Ayrca kanun metni
ile; blok halinde veya blok halinde olmayan yaplarn ynetim veya temsilcilerinden, st ynetimin
oluturulabilecei de ayr bir hkm olarak dzenlenmitir.
Kanunun ngrd biimde gereklememi olan ve ancak fonksiyon olarak toplu yaplardaki ortak
yerlerin ynetimini yrten oluumlarn, zellikle hukuksal ihtilaflardaki konumunun ayrca
deerlendirilmesi gerei de hissedilmektedir.
Sonu olarak, lkemiz gerekleri bakmndan bir zorunluluk olarak ortaya kan toplu yaplamalar
nedeni ile yasal dzenlemeler sz konusu olsa da, hukuksal ihtilaflarda yaanan farkllklarn zaman
zaman yasal dzlemde karl olmasa dahi, hukukun genel ilkelerinin referans ile zme
kavuturulmas gerekmekle birlikte, toplu yap ynetimlerinin, yasal koullara uygun hale getirilmesine
de bireylerin de aba harcamalar gerekmektedir.
Toplu Yaplarda Ynetici ve Deneti
Toplu yaplardaki yerlerin ynetiminde, bloklarn ve toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve
tesislerin ynetimi ayr ayr dzenlenir.
Ynetim plnnda baka trl dzenlenmedike, blok kat malikleri kurulu blok iin, blok niteliinde
olmayan yaplarn yer ald parseldeki kat malikleri kendilerine zglenen ortak yer ve tesisler iin,
toplu yap temsilciler kurulu ise toplu yap kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler iin ynetici ve
deneti atar.
Blok yneticisi ve denetisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliinde olmayan yaplarn ortak yer ve
tesisleri iin ynetici ve deneti, bu yaplardaki kat maliklerinin say ve arsa pay bakmndan ounluu
tarafndan seilir. Toplu yap kapsamndaki btn ortak yap, yer ve tesisler iin ynetici ve deneti ise,
toplu yap temsilciler kuruluna katlan ynetici ve temsilcilerin, ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz
blm saysnn salt ounluunun oyu ile atanr.

92
www.hedefaof.com



 Blok yaplarn her biri, kendi sorunlarna ve yalnz o bloa ait ortak yerlere rnein, bloun
asansrne, atsna ilikin olarak, o blokta bulunan bamsz blm maliklerinden oluan blok kat
malikleri kurulu tarafndan ynetilir.
Blok niteliinde olmayan yaplar, blok yaplar ile ayn parselde yer alyorsa, kendi sorunlarna ve o
parsele ait ortak yerlere ilikin olarak, o parselde bulunan bamsz blm maliklerinden oluan kat
malikleri kurulu tarafndan ynetilir.
Bir adada birden ok parselin yer almas durumunda, aday oluturan parsellere ait ortak yerler ile
toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve tesislerin nasl ynetilecei, ncelikle ynetim plannda
belirtilmelidir. Ynetim plannda hkm yoksa, bu konuda karar verme yetkisi, ada temsilciler kurulu
veya toplu yap temsilciler kuruluna aittir.
Site Yneticisinin Grevleri
Ynetici btn harcamalar belgeye balamak zorundadr. Gelir ve giderleri noterden onaylanm,
iletme hesab defterine yazmak zorundadr. Bu defterde bir sayfaya gelirler, bir sayfaya giderler birer
birer yazlmaldr. Her demeyi kimin yapt ve kime hangi deme yapld defterden belli olmaldr.
ok byk harcamalarn yapld sitelerde, iletme hesab defteri kullanlmaldr. Sitelerde bazen iletme
hesab defteri kullanlmamakta, bunun yerine dzenleme sistemine gre ticari defter tutulmaktadr ki, bu
yanl bir uygulamadr. letme hesab defterine yaplacak kaytlar mutlaka belgeye dayandrlmal ve
mutlaka tarih srasna gre yaplmaldr.
Ynetici btn gelirleri tek bankaya yatrmaldr. Ancak, ynetici kendi banka hesabna para
yatrtamaz, kendi kredi kartyla deme yapamaz. Ynetici elden makbuz karl aidat almamaldr ve
ihtiya halinde bankadan para ekmelidir. Gerekmedii durumda para ekmesi durumunda, apartmann
parasn kendi iinde kullanmas durumu doar ki, bu da su oluturur. Ynetici bankamatik kartyla para
ekmemelidir. Kasadan ve makbuz karl para ekilmeli ve bu makbuzlar saklanmaldr. Ynetici ve
avukat bu konuda bilgili ve ehil olmaldr. Yneticilik, ciddi ve sorumluluk gerektiren bir itir. Bu
nedenle her yneticinin elinde Kat Mlkiyeti Kanunu olmaldr.
Ynetici ile yaplacak i szlemesi yeterli olmaldr. Sonraki yllar iin cret art koulu objektif
esaslara balanmaldr. Ynetici her an denetime hazr olmaldr. Denetim ve kat malikleri kurulu
toplants ncesinde bankadan tm yln ekstresi alnmaldr. Ynetici bir yllk hesap defterini, orijinal
belgeleri denetiye vermemeli, yannda incelemesini salamaldr. Yneticinin belgesiz harcama yapmas
gveni ktye kullanma suunu oluturur. (Yeni Ceza Kanunu-Madde 255/2) Ynetici, mahkumiyeti
halinde iine devam edemez.
Apartman, bloklar ve toplu yapda ynetim ve denetim kurullar seimine bir rnek vermek gerekirse,
rnein; blokta 94 daireden oluan bir sitede;
Sitenin toplu yap esasna gre site ynetim plan yaplmam; halen apartman ynetim
plan ile idare ediliyorsa; kat mlkiyeti kanununun 34. maddesine (1) gre kat malikleri kurulu
ynetici veya ynetim kurulunu kendi aralarndan veya dardan seecekleri bir veya
kiiye verebilir.
Denetilik ise; ayn kanunun 41/3 maddesine (2) gre; kat maliklerinin kendi aralarndan
seecekleri bir veya kiiye verilebilir.

Sitede, kat mlkiyeti kanununun geici 3 ve 69. (3) maddelerinde belirtildii gibi binalar birden
ok parsel zerinde yaplm ise; toplu yap kapsamnda olur ve site ynetim plan yaplm
olmas gerekir. Bu durumda;
1. Blok ynetimi ve denetimi; blok kat malikleri kurulu tarafndan
2. Toplu yap ynetimi ve denetimi ise toplu yap temsilciler kurulu tarafndan seilir.
Ynetim ve denetim kurullarnn seimleri iin ncelikle site ynetim planna baklr. Ynetim
Planlarnda belirtilmesi gereken rnein; bu konu genel kurula katlan kat malikleri ve kat maliklerinin
vekili olarak katlanlar arasndan (kat malikinin vekalet verecei ei ya da ocuu genel kurula katlp

93
www.hedefaof.com



ynetici seilebilir) birini blok yneticisi olarak, genel kurula katlan kat malikleri ve kat maliklerinin
vekili olarak katlanlar arasndan (kat malikinin vekalet verecei ei ya da ocuu genel kurula katlp
deneti seilebilir) birini blok denetisi olarak seer biiminde belirtilebilir. Kat malikleri
toplantsnda vekalet sadece dier bir kat malikine veya Kat malikinin ei veya ocuuna verilebilir.
Toplu yap ynetim ve toplu yap denetim kurulu seimleri ise toplu yap temsilciler kurulu tarafndan,
her yl en ge mart ay sonuna kadar yaplr.
Ynetim Planlar ve Deitirilmesi
Toplu yap kapsamndaki yap ve yerler iin tamamn kapsayan bir tek ynetim pln dzenlenir.
Ynetim pln, toplu yap kapsamndaki btn kat maliklerini balar. Ynetim plnnn deitirilebilmesi
iin, toplu yap temsilciler kurulu yelerinin temsil ettikleri bamsz blmlerin tamsaysnn bete
drdnn oyu arttr.
Ynetim plnnda toplu yap temsilciler kurulu oluuncaya kadar, bu kurulun grevlerini stlenmek,
yetkilerini kullanmak ve kurulun olumas iin gerekli giriim ve arlarda bulunmak zere, bir geici
ynetim kurulmas ngrlebilir. Bu takdirde ynetim plnnda geici ynetimin nasl oluacana ve ne
zamana kadar devam edeceine ilikin hkmlere yer verilir. Geici ynetim en ge toplu yapnn
bitimini izleyen bir yl sonrasna kadar devam edebilir. Bu sre, her halde toplu yap kapsamndaki ilk
yap ruhsatnn alnmasndan itibaren on yl gemekle sona erer.
Yeni deiikliklerle toplu yaplarda ynetim planlarnn da deimesi gerekmektedir. Geici
ynetimle ilgili ynetim pln hkmleri, geici 3. maddeye gre, kanun yrrle girmeden nce
yaplm olan toplu konutlara ait ynetim planlarnn, yrrllk tarihinden itibaren alt ay iinde kanun
hkmlerine gre yenilenmesi gerekmektedir. Toplu yaplara ait ynetim planlarnda bu ynde bir
deiiklik iin kat maliklerinin salt ounluu yeterlidir. Deiiklik iin kat maliklerinin toplant
tutanaklarnda isim, soyad ve imzalar belgelenmi olmaldr.

Sitelerin veya toplu yaplarn ynetiminde, ynetim uygulamalar

sizce neden nemlidir?

Kat Mlkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi en ok sorun yaanan konular arasnda yer almaktadr. Bunu
gidermek iin ynetim planna bir kural konmas yeterlidir. rnein; doktor muayenehaneleri iyeridir.
KMK.'nn 24. maddesine gre konut niteliindeki bamsz blmlerde doktor muayanehanelerinin
almasna izin verilmektedir. Ancak sonuta doktor muayenehanesi de bir iyeridir; iinde bulunduu
apartmanla ilgisi olmayan yabanclar belirsiz zamanlarda ieri girmekte ve apartman sakinlerinin can, mal
gvenliini tehdit etmektedir. Bunu nlemek iin ynetim planlarna, "konut niteliindeki bamsz
blmlerde hibir mesleki faaliyet yaplamaz" kuralnn konmas yeterli olacaktr.
Toplu Yaplarda Vaziyet Plan ve Projeleri
Toplu yaplarda; yaplarn konumlar, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunlarn kullanl ama ve
ekilleri, toplu yap kapsamndaki parsel ve parsellerin tamamn kapsayacak biimde, bir btn olarak
ilgili makamlarca onaylanm imar plan hkmlerine uygun olarak hazrlanm vaziyet plannda ve
projelerde belirtilir.
Kamuya ayrlan yerlerin dzenlenmesi, iletilmesi ve bakm, bu konuda yetkili kamu kurumu ile
anlama salanmas halinde, kamunun kullanmn kstlamamak kouluyla toplu yap ynetimince
stlenilebilir.
Toplu yap uygulamasnda, kat mlkiyetinin ve kat irtifaknn tesisine, aranacak belgelere, tapuda
yaplacak ilemlere ilikin konular, Bayndrlk ve skn Bakanlnca hazrlanacak bir ynetmelikle
dzenlenir.

94
www.hedefaof.com



TOPLU YAPILARDA YNETM ORGANLARININ
OLUTURULMASI
Toplu yaplarda ynetim organ olarak kat malikleri kurullar eitli ekillerde snflandrlabilir. rnein;
kat maliklerinin oluturduu kurullar;
I. Alt Ynetim Organ Olarak Kat Maliklerinin Oluturduu Kurullar
Blok Kat Malikleri Kurulu

Grup Oluturan Yaplar Kat Malikleri Kurulu

Parsel Kat Malikleri Kurulu

Ada Kat Malikleri Kurulu

Ada Temsilciler Kurulu
II. Toplu Yap Ynetim Organ Olarak Kat Maliklerinin Oluturduu Kurullar
Toplu Yap Kat Malikleri Kurulu

Toplu Yap Temsilciler Kurulu

dur. Toplu yaplardaki yerlerin ynetiminde, bloklarn ve toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve
tesislerin ynetimi ayr ayr dzenlenir. Toplu yaplarda ynetim organlarnn veya kurullarn
oluturulmas; blok kat malikleri kurulu, toplu yap kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu, ada
temsilciler kurulu, toplu yap temsilciler kurulu, blok yneticiler temsilcilerdir.
Toplu Yaplarda Blok Kat Malikleri Kurulu
Blok yaplar, en azndan ana yapda ortak yerleri bulunan yaplardr. Bitiik olarak yaplm ortak
duvar ve atlar bulunan ikiz yaplar da blok yap niteliindedir.
Toplu yap kapsamnda bulunan parsel ve parsellerdeki birden ok bamsz blm kapsayan ana
yapda ortak yerleri bulunan blok yaplarn her biri, kendi sorunlarna ve yalnz o bloa ait ortak yerlere
ilikin olarak, o blokta bulunan bamsz blm maliklerinden oluan blok kat malikleri kurulu
tarafndan ynetilir.
Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yap Kat Malikleri Kurulu
Bir parselde blok niteliinde olmayan yaplar varsa veya bu nitelikteki yaplarla blok yaplar ayn
parselde yer alyorlarsa, kendi sorunlarna ve o parsele ait ortak yerlere ilikin olarak, o parselde bulunan
bamsz blm maliklerinden oluan kat malikleri kurulu tarafndan ynetilir.
Toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bamsz blm
maliklerinden oluan toplu yap kat malikleri kurulu tarafndan ynetilir. Ynetim ekli, kanunlarn
emredici hkmleri sakl kalmak kouluyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr.
Toplu Yaplarda Ada Kat Malikleri Kurulu
Bir adada birden ok parsel yer alyorsa, aday oluturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan
bamsz blm maliklerinden oluan ada kat malikleri kurulu tarafndan ynetilir ve ynetim tarz,
kanunlarn emredici hkmleri sakl kalmak kouluyla, bu kurul tarafndan kararlatrlr.
Toplu Yaplarda Ada Temsilciler Kurulu
Ynetim plannda baka trl dzenlenmemise, ada temsilciler kurulu, blok yaplarda her blokta
bulunan bamsz blm malikleri tarafndan seilen blok yneticileri ve blok niteliinde olmayan
yaplarn bamsz blm malikleri tarafndan seilen temsilcilerden oluur.
Ada temsilciler kurulu yelerinin says ve nasl seilecei toplu yapnn zellii dikkate alnarak
ynetim plannda belirtilir.

95
www.hedefaof.com



 Ada temsilciler kurulunda bu yneticiler ve temsilciler, ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz blm
says kadar oy hakkna sahiptirler.
Ada kat malikleri kurulu ynetim yetkisini, ynetim plannda ada temsilciler kuruluna verebilir.
Toplu Yap Temsilciler Kurulu
Toplu yap kat malikleri kurulu, ynetim yetkisini, ynetim plannda toplu yap temsilciler kuruluna
verebilir.
Blok Yneticiler-Temsilciler
Ynetim plannda baka trl dzenlenmemise, toplu yap temsilciler kurulu, blok yaplarda her
blokta bulunan bamsz blm malikleri tarafndan seilen temsilcilerden oluur.
Toplu yap temsilciler kurulu yelerinin says ve nasl seilecei toplu yapnn zellii dikkate
alnarak ynetim plannda belirtilir.
Toplu yap temsilciler kurulunda bu yneticiler ve temsilciler, ynettikleri ve temsil ettikleri bamsz
blm says kadar oy hakkna sahiptirler.

96
www.hedefaof.com



 zet

Toplu yap kavramnn gnlk dildeki kullanm Toplu yaplardaki yerlerin ynetiminde, bloklarn
site kavramdr. Toplu yap, bir veya birden ok ve toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve
imar parseli zerinde, belli bir onayl yerleim tesislerin ynetimi ayr ayr dzenlenir.
planna gre, yaplm veya yaplacak, alt yap
Ynetim plnnda baka trl dzenlenmedike,
tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve
blok kat malikleri kurulu blok iin, blok
hizmetler ile bunlarn ynetimi bakmndan
niteliinde olmayan yaplarn yer ald
birbirleriyle balantl birden ok yapy ifade
parseldeki kat malikleri kendilerine zglenen
eder. Toplu yap kapsamndaki imar parsellerinin
ortak yer ve tesisler iin, toplu yap temsilciler
bitiik veya komu olmalar arttr. Ancak bu
kurulu ise toplu yap kapsamndaki btn ortak
parseller arasnda kalan ve imar planna gre yol,
yap, yer ve tesisler iin ynetici ve deneti atar.
meydan, yeil alan, park, otopark gibi kamuya
ayrlan yerler iin bu koul aranmaz. Toplu yap Toplu yaplarda ynetici btn harcamalar
kapsamndaki her imar parseli, kat irtifaknn belgeye balamak zorundadr. Gelir ve giderleri
veya kat mlkiyetinin oluturulmasnda, ayr ayr noterden onaylanm, iletme hesab defterine
dikkate alnr. yazmak zorundadr. Bu defterde bir sayfaya
gelirler, bir sayfaya giderler birer birer
Kurumlar farkl ynetim tarzlaryla baarya
yazlmaldr. Her demeyi kimin yapt ve kime
ulaabilmektedirler. nemli olan ynetim
hangi deme yapld defterden belli olmaldr.
tarznn kurumun hedefleriyle ve tarz belirleyen
ok byk harcamalarn yapld sitelerde,
farkl boyutlarn birbirleriyle tutarl olmasdr.
iletme hesab defteri kullanlmaldr.
rnein, kararlarn binlerce yaam
etkileyebildii ve uygulama hznn kritik neme Toplu yaplarda; yaplarn konumlar, ortak
sahip olduu anagayrimenkuln ynetimi veya nitelikteki yerler ve tesisler, bunlarn kullanl
toplu yaplarn ynetimi alannda baary ama ve ekilleri, toplu yap kapsamndaki parsel
getirecek ynetim tarz ile yaratcln nemli ve parsellerin tamamn kapsayacak biimde, bir
olduu bir moda tasarm irketinde baary btn olarak ilgili makamlarca onaylanm imar
salayacak ynetim tarznn birbirinden farkl plan hkmlerine uygun olarak hazrlanm
olmas beklenir. Ynetim tarzn belirleyen temel vaziyet plannda ve projelerde belirtilir.
boyutlardaki farkl seimleri incelemek, bir
Toplu yap kapsamndaki yap ve yerler iin
kurum iin yaplacak en iyi tercihleri belirlemeye
tamamn kapsayan bir tek ynetim pln
yardmc olmaktadr.
dzenlenir. Ynetim pln, toplu yap
lkemizde; yaanan ekonomik ve sosyal gelime kapsamndaki btn kat maliklerini balar.
ile nfus artnn dourduu iyerleri ve konut
Toplu yaplardaki yerlerin ynetiminde, bloklarn
ihtiyalarnn karlanmas amacyla, ina edilen
ve toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve
toplu yaplarn kullanma baland bilinen bir
tesislerin ynetimi ayr ayr dzenlenir. Toplu
gerektir. Bu nitelikteki toplu yaplamalarda
yaplarda ynetim organlarnn veya kurullarn
sitenin ynetilmesi gerekmektedir. O nedenle
oluturulmas; blok kat malikleri kurulu, toplu
zellikle ynetim, sorunlara uygun zmlerde
yap kat malikleri kurulu, ada kat malikleri
bulunmas gerekmektedir.
kurulu, ada temsilciler kurulu, toplu yap
Toplu yap kapsamnda bulunan parsel ve temsilciler kurulu, blok yneticiler temsilcilerdir.
parsellerdeki birden ok bamsz blm
kapsayan ana yapda ortak yerleri bulunan blok
yaplarndan her birinin ynetim faaliyetleri, o
blokta bulunan bamsz kat maliklerinden
oluan, blok kat malikleri kurulunca
stlenilecek olup, bu ynetim faaliyetleri; blok
sorunlar ile yalnz o bloa ait ortak yerlere
ilikin faaliyetlerle snrldr. Dier taraftan bir
adada birden ok parsel yer almaktaysa, aday
oluturan parsellere ait ortak yerlerin ynetimi de
kanunda dzenlenmitir.

97
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, bir veya birden ok
imar parseli zerinde, belli bir onayl yerleim
planna gre, yaplm veya yaplacak, alt yap
tesisleri, ortak kullanm yerleri, sosyal tesis ve
hizmetler ile bunlarn ynetimi bakmndan
birbirleriyle balantl birden ok yapy ifade
eder?
a. Toplu yap
b. Ynetim
c. Apartman
d. Denetim
e. Kurul
2. Aadakilerden hangisi, Trk Dil Kurumunda
toplu yap tanmlarndan esas olarak ele
alnandr?
a. ehir
b. Konutlar topluluu, toplu yerleim merkezi
c. merkezi
d. Bir veya birka kentten oluan devlet Mauris
e. Sanal ortamda oluturulan sayfalar
3. Aadakilerden hangisi, birden ok yapnn
toplu yap olarak saylmas iin aranan
koullardan deildir?
a. Onayl yerleim planna gre yaplm olmas
b. Onayl yerleim planna gre yaplacak olmas
c. Alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri,
sosyal tesis ve hizmetlerin olmamas
d. Alt yap tesisleri, ortak kullanm yerleri,
sosyal tesis ve hizmetlerin birbirleri ile
balantl olmas
e. mar parsellerinin bitiik veya komu olmalar
4. Aadakilerden hangisi, i ahlak kurallarn
temel alan, yaratclk ve deiim odakl ynetim
anlaynn ncsdr?
a. Ynetim
b. Kurul
c. Toplu yap
d. Organizasyon
e. Lider
www.hedefaof.com



5. Aadakilerden hangisi, insanlara heyecan
veren bir vizyonu olan bir liderin bu vizyonu
kuruma sahiplendirerek uygulama etkinlii
salamasyla baarya ular?
a. Vizyoner liderlik
b. Emir-komuta zinciri liderlii
c. Katlmc liderlik
d. nsan odakl liderlik
e. Rekabet odakl liderlik
6. Aadakilerden hangisi, site yneticisinin
grevlerinden deildir?
a. Btn harcamalar belgeye balamak
zorundadr
b. Gelir ve giderleri noterden onaylanm,
iletme hesab defterine yazmak zorundadr
c. Btn gelirleri tek bankaya yatrmaldr
d. Elden makbuz karl aidat almamaldr
e. Ynetici bir yllk hesap defterini, orijinal
belgeleri denetiye vermelidir
7. Aadakilerden hangisi, toplu yaplarda;
yaplarn konumlar, ortak nitelikteki yerler ve
tesisler, bunlarn kullanl ama ve ekilleri,
toplu yap kapsamndaki parsel ve parsellerin
tamamn kapsayacak biimde, bir btn olarak
ilgili makamlarca onaylanm imar plan
hkmlerine uygun olarak hazrlanmtr?
a. Parsel
b. Ada
c. Vaziyet plan ve projesi
d. Ortak yerler
e. Arsa
8. Aadakilerden hangisi, ynetim plan iin
belirtilmez?
a. Ynetim pln toplu yap kapsamndaki yap
ve yerler iin tamamn kapsayan bir tek
ynetim pln dzenlenir
b. Ynetim pln toplu yap kapsamndaki btn
kat maliklerini balamaz
c. Ynetim plnnn deitirilebilmesi iin, toplu
yap temsilciler kurulu yelerinin temsil
ettikleri bamsz blmlerin tamsaysnn
bete drdnn oyu arttr
d. Ynetim plnnda deiiklik iin kat
maliklerinin salt ounluu yeterlidir
e. Ynetim plnnda deiiklik iin kat
maliklerinin toplant tutanaklarnda isim,
soyad ve imzalar belgelenmi olmaldr
98
9. Toplu yap kapsamnda bulunan parsel ve
parsellerdeki birden ok bamsz blm
kapsayan ana yapda ortak yerleri bulunan blok
yaplarn her biri, kendi sorunlarna ve yalnz o
bloa ait ortak yerlere ilikin olarak, o blokta
bulunan bamsz blm maliklerinden oluan
hangi kurul tarafndan ynetilir?
a. Grup Oluturan Yaplar Kat Malikleri Kurulu
b. Parsel Kat Malikleri Kurulu
c. Ada Kat Malikleri Kurulu
d. Blok kat malikleri kurulu
e. Ada Temsilciler Kurulu
10. Ynetim plannda baka trl
dzenlenmemise, toplu yap temsilciler kurulu,
blok yaplarda her blokta bulunan bamsz
blm malikleri tarafndan seilen hangilerinden
oluur?
a. Maliklerden
b. Denetilerden
c. Yneticilerden
d. Liderlerden
e. Temsilciler
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm Yant
Anahtar
1. a Yantnz yanl ise Toplu Yaplar ve Toplu
Yaplarn Kurulmas balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
2. b Yantnz yanl ise Toplu Yaplar ve Toplu
Yaplarn Kurulmas balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
3. c Yantnz yanl ise Toplu Yaplar ve Toplu
Yaplarn Kurulmas balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
4. e Yantnz yanl ise Toplu Yaplarda
Ynetim Tarzlar ve Liderlik balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
5. a Yantnz yanl ise Toplu Yaplarda
Ynetim Tarzlar ve Liderlik balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
6. e Yantnz yanl ise Toplu Yaplarda
Ynetim Uygulamalar balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
7. c Yantnz yanl ise Toplu Yaplarda
Vaziyet Plan ve Projeleri balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
8. b Yantnz yanl ise
Ynetim Planlar ve
Deitirilmesi balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
9. d Yantnz yanl ise Toplu Yaplarda
Ynetim Organlarnn Oluturulmas balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
10. e Yantnz yanl ise Toplu Yaplarda
Ynetim Organlarnn Oluturulmas balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
99
Sra Sizde Yant Anahtar
Sra Sizde 1
lkemizde nfus hzl bir biimde artmaktadr,
ayn zamanda krsal kesimden byk ehirlere
g son yllarda armaktadr ve ekonomik ve
sosyal gelimeler ve deimeler nedeniyle byk
ehirlerde ok sayda iletmelere, maazalara ve
konutlara talep ok artmaktadr. Bu talepleri
karlamak iin byk ehirlerde yaplamalar
artmakta ve yaplamada da en ok toplu yaplar
kurulmaktadr.
Sra Sizde 2
Globalleen dnyada toplumlar ve toplu yaplar
yneticiden ok lidere ihtiya duyarlar. Lider, i
ahlak kurallarn temel alan, yaratclk ve
deiim odakl ynetim anlaynn ncsdr. ktem evik, S., 2010, Toplu Yaplarda
Bu kiilerin amac ayrcalk kazanmak ya da stat
sahibi olmak deildir. Gerek amalar, bireyleri
sinerji yaratarak ortak hedefler dorultusunda
altrmaktr. Liderin evresinde gelien
frsatlar fark etmesi ve zorluklar frsata
dntrmek iin hzl harekete geebilme
yetenei olduundan toplu yaplarda liderlere
ihtiya duyulmaktadr.
Sra Sizde 3
Bir sitenin veya her sitenin bir tek ynetim plan
olur ve her site tek bir ynetim planna gre
ynetilir. Site sakinleri ve ynetim, site ynetim
planna gre hareket ederler ve sitenin tek olan
ynetim plannn kanun karsnda bile ncelikli
olarak uygulanma zellii vardr. Kat malikleri
kurulu, ylda bir defadan az olmamak zere
ynetim plannda gsterilen zamanlarda, eer
byle bir zaman gsterilmemise, her takvim
ylnn ilk ay iinde toplanaraksistemli, dzenli
ve doru biimde ynetim uygulamalar yaparlar.
www.hedefaof.com



Yararlanlan Kaynaklar
Demirci, M. K. (Edi.). (2008). letmecilik
Kuram ve Uygulamalar. Ankara: Detay
Yaynclk.
Efil, . (2010). letmelerde Ynetim ve
Organizasyon, 11. Bask, Dora Yaynlar, Bursa.
zgren, A.. (2003), Yaamnda 100
Kanguru, Elma Yaynevi.
Koel, T. (2011). letme Yneticilii: Ynetim
ve Organizasyon, Organizasyonlarda
Davran, Klasik, Modern, ada ve Gncel
Yaklamlar. 3. Bask, stanbul: Beta Basm
Yaym Datm A..
Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
Ynetim, On ki Levha Yaynlar, stanbul.
zbak, Pervin, "Toplu Yaplarda "st
Ynetim" (http://www.turkhukuksitesi.com)
Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2007). Amatr-Profesyonel
Toplu Yap Site Merkezi Yneticisinin El
Kitab, 6.B., Geit Kitabevi, stanbul.
Yavuz, N., 2009, 5711 Sayl Yeni Kat
Mlkiyeti Kanununa Gre Toplu Yaplarn -
Sitelerin Ynetimi, Adalet Yaynevi, Ankara.
100
 www.hedefaof.com



6












Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Kat maliklerinin borlarn tanmlayabilecek,
Anagayrimenkuln bakm, korunmas ve zarardan sorumluluu aklayabilecek,
Komu haklarn anlatabilecek,
Komular bakmndan yasaklar tanmlayabilecek
bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Kat Maliklerinin Borlar Komu Haklar

Anagayrimenkuln Bakm Yasaklar

Zarardan Sorumluluk Takn Davranlar

indekiler

Giri

Kat Maliklerinin Borlar ve Anagayrimenkuln Bakm, Korunmas ve Zarardan Sorumluluk

Komu Haklar

Komularn Uymas Gereken Konular

Komular Bakmndan Yasaklar

102
www.hedefaof.com



 Kat Maliklerinin Zarardan
Sorumluluu ve Komu
Haklar
GR
Ynetim kt kaynaklarn ihtiyalar dorultusunda rasyonel kullan biimidir. Gelimi binalarda birok
insann beraber yayor olmas, artk apartmanlarn, sitelerin, i hanlarnn, havaalan, alveri merkezi
gibi yerlerin ynetiminin ne kadar zor ve nemli olduunu gstermektedir. Bina ynetimini
gerekletirmek iin baz kurallar ve kanunlara bal olarak hareket etmek gerekir. Bunlar; Anayasa,
Kanunlar (Kat mlkiyeti kanunu), ynetmelik ve kararnameler, yargtay itihatlar, zel szlemeler, rf
ve adetlerdir. Nasl kanunlar anayasaya aykr olamazsa, ynetmelikler kanunlara, zel anlamalar
kanunlar ve anayasaya aykr olamazlar.
nsanlar bir arada toplu olarak yaamak mecburiyetindedirler. Ev, iyeri, arazi, ky, ehir ve lkelerin
yaknlklarna gre aldklar ada komu denilmektedir. Apartmanlar, ortak yaamdan kaynaklanan bir ok
sorunlara neden olabilir ve kat sakinleri arasndaki ilikileri zedeleme durumuna gelebilir. Ortaya okan
sorunlarn zmnde, komuluk hukuku ile iyi niyet ve drstlk kurallar iinde uzlalamayan
durumlarda ve ynetim plannda hkm bulunmayan hallerde, Kat Mlkiyeti Hukuku, Medeni Hukuk,
Borlar Hukuku ve ilgili yasa hkmlerinin uygulanmas ile tm kat malikleri, site sakinlerinin ortak
alanlarda olas hukuki sorunlarna zm salabilir. rnein; ynetim plannn KMK. ve ilgili yasalara
uygun yaplmas, genel kurul toplant ve kararlarnn usulne uygun olmas, bor ve ykmllklerini
yerine getirmeyen kat malikleri ve 3.ahslar hakknda noter kanalyla ihtar ve ihbarname ekilmesi, eer
kat malikleri bir baka kat malikinden rahatszsa dava almas ve icra takibi yaplmas, dier kurumlarla
yaplacak szlemelerden doabilecek ihtilaflarn en aza indirilmesinin salanmas, kat irtifakndan kat
mlkiyetine gei ilemlerinin yaplmas gibi skntlar veya zm bekleyen konular hukuki yollarla
zlebilir.
Kat malikleri, anagayrimenkuln bakmna ve mimari durumu ile gzelliini ve salamln titizlikle
korumaya mecburdurlar. Ana tanmazn, kat maliklerinin verecei gider karl avansla stma,
temizlik, bakm, onarm, kapc creti gibi harcamalarn karlayp ayakta duraca ve kat maliklerinin
herhangi bir kii veya zmre adna kr veya baka bir biimde yararlanma amac gden ticari iletme
deil, bir dayanma ve komuluk topluluu niteliinde olduu gerektir.
Komular, bir toplumda birlikte yaama olana salayan insancl, gereki zorunlu temel hukuk
kuralna gre hakim somut olayn zelliini, tanmazlarn konumlarn, kullanma amalarn, niteliklerini
yresel rf ve adetleri toplumun doal ihtiyalarn ve gereklerini gz nnde bulundurarak komularn
birbirlerine gstermekle ykml olduklar olaan katlanma ve hogr snrn aan bir taknln
bulunup bulunmadn saptama, zarar giderici nlemlerden en uygununu bulma, kanlmaz
mdahaleleri yapmak suretiyle zverileri denkletirme durumundadr.
almada, kat maliklerinin borlar ve anagayrimenkuln bakm, korunmas ve zarardan sorumluluk
ile komu haklar ele alnmtr.

103
www.hedefaof.com



KAT MALKLERNN BORLARI VE ANAGAYRMENKULN
BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK
Kat malikleri, gerek bamsz blmlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanrken; doruluk
kaidelerine uymak, zellikle birbirini rahatsz etmemek, birbirinin haklarn inememek ve ynetim
plan hkmlerine uymakla karlkl olarak ykmldrler.
Kat maliklerinin birbirlerini rahatsz etmekten kast;
Huzuru bozacak ekilde grlt yapmak ve bu kapsamda oturma odalarnda 60, mutfak ve
banyoda 70 desibel olan grlt snrn amamak,

Uygun olmayan saatlerde tamirat yapmak,

Ortak yerlere veya bir baka kat malikinin damna, terasna, balkonuna p, atk su atmak, hal
kilim paspas benzerlerini silkelemek,

Ortak yerlere amar asmak,

Ynetim plannda aka yasaklanmasna ramen hayvan beslemek,

Ynetim plannda hkm olmasa da rahatszlk veren hayvan beslemesi
gibi bakalarnn huzurunu bozacak ekildeki hareketlerdir.
Kat maliklerinin birbirlerinin haklarn inemesinden kast da, herkesin ortak kullanmnda olan ortak
yerlerde dier kat maliklerinin haklarna tecavz edilmesi ynndeki hareketlerdir.
Kat malikleri ynetim planna uymak zorundadr. Ancak, ynetim planndaki hkm kendince doru
ve yerinde grmeyen kat maliki bu konudaki maddenin deitirilmesi iin dava aabilir.
Anagayrimenkuln Bakm, Korunmas ve Zarardan Sorumluluk
Kat malikleri, anagayrimenkuln bakmna ve mimari durumu ile gzelliini ve salamln titizlikle
korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, btn kat maliklerinin bete drdnn yazl rzas olmadka
anagayrimenkuln ortak yerlerinde; inaat, onarm ve tesisler, deiik renkte d badana veya boya
yaptramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluun anayapya veya bamsz bir blme veya
blmlere zarar verdiinin ve acilen onarlmas gerektiinin veya anayapnn glendirilmesinin zorunlu
olduunun mahkemece tespit edilmi olmas halinde, bu onarm ve glendirmenin projesine ve tekniine
uygun biimde yaplmas konusunda kat maliklerinin rzas aranmaz.
Kat maliki kendi bamsz blmnde anayapya zarar verecek nitelikte onarm, tesis ve deiiklik
yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine balantl bulunan bamsz blmlerin balantl
yerlerinde, bu blm maliklerinin ortak rzas ile anayapya zarar vermeyecek onarm, tesis ve deiiklik
yaplabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve dier bamsz blmlere, kusuru ile verdii zarardan dolay dier
kat maliklerine kar sorumludur. Bu durumda da bamsz blm maliklerince;
Gvenlik amac dnda pencerelerine demir parmaklk yaptrlamaz.

Ak balkon sabit camekan dahil kapal hale getirilemez.

Bamsz blmn kapsnn rengi, dier maliklerin rzas olmadan deitirilemez.
Ortak yerlerden olan d duvarlara montaj yaptrmak suretiyle gnelik tente yaptrlamaz.

Mimari projede olmad taktirde bamsz blme baca yaptrlamaz.

Bamsz blmlerde yap statiine aykr ve anayapya zarar veren deiiklikler yaptrlamaz.

104
www.hedefaof.com



 Kat maliklerinden herhangi birinin dier kat maliklerinin bete drdnn yazl rzasn almadan,
kendi bamsz blmnde deiiklik yapmas halinde, dier kat maliklerinden herhangi biri veya kat
maliki olan ynetici ya da kat malikleri kurulunca bu konuda yetkili klnm ynetici, anagayrimenkuln
bulunduu yerin sulh hukuk mahkemesinde dava ap, mdahalenin nlenmesini ve durumun eski hale
getirilmesini isteyebilir.
Anagayrimenkuln Genel Giderlerine Katlma ve Ortak Giderlerin Teminat
Kat maliklerinden her biri aralarnda baka trl anlama olmadka;
Kapc, kaloriferci, bahvan ve beki giderlerine ve bunlar iin toplanacak avansa eit olarak,
Anagayrimenkuln sigorta primlerine ve btn ortak yerlerin bakm, koruma ve onarm giderleri
ile ynetici ayl gibi dier giderlere ortak tesislerin iletme giderlerine ve giderler iin
toplanacak avansa kendi arsa pay orannda katlmakla ykmldr.
Kat malikleri kurulunda oy birlii ile alnacak kararlar ile, genel giderlere katlma pay iin arsa pay
orannda katlmak dnda kalan bir anlama yaplabilir.
Kat malikleri;
Ortak yer veya tesisler zerindeki kullanma hakkndan vazgemek
Veya kendi bamsz blmnn durumu dolaysyla bunlardan faydalanmaya lzum ve ihtiya
bulunmadn ileri srmek suretiyle; bu gider ve avans payn demekten kanamaz.
Kat malikleri, ortak yer ve tesisler zerindeki kullanma haklarndan vazgemek veya kendi bamsz
blmlerinin durumundan tr bunlardan faydalanmaya lzum ve ihtiya bulunmadn ileri srmek
suretiyle gider ve avans payn demekten kanamazlar. Asansr, kalorifer ve kapcdan
yararlanmadklarn ne srerek giderlere katlma ykm ve zorunluluundan kurtulamazlar.
Kat malikleri;
Kalorifer tesisatnn bozukluu nedeniyle yeteri kadar snmadn ileri srerek ortak
giderlerden indirim talebinde bulunamazlar.

Kalorifer dilimlerini skp kaldrarak ynetim giderlerinden kurtulamazlar.

Bamsz blm bo da olsa ynetim giderlerini demek zorundadrlar.

at onarlmasna arsa pay orannda katlmak zorundadrlar.

Gider ya da avans payn demeyen kat maliki hakknda, dier kat maliklerinden her biri veya
ynetici tarafndan, ynetim planna ve Kat Mlkiyeti Kanununa gre dava alabilir, icra takibi
yaplabilir.
Gider ve avans paynn tamamn demeyen kat maliki demede geciktii gnler iin aylk yzde be
gecikme tazminat demekle ykmldr. Gecikme tazminat, asl alacan gnnde denmesi halinde
alacaklnn bu ge demeden kabul edilen zararnn karldr. Ancak gecikme tazminatnn dava
konusu edilmesi halinde buna faiz yrtlr. Zira gecikme tazminat bir faiz gibi feri bir alacak deildir.
Gecikme tazminatnn balangc;
iletme projesinin imza karl veya taahhtl mektupla tebli edilmi ise demenin yaplmas
gereken tarihten,
iletme projesi veya avans miktar kat malikleri kurulu tarafndan belirlenmise, toplantya
katlanlar ile toplantya katlmayp kendilerine tebligat yaplm olanlar ynnden demelerin
yaplmas gerektii tarihten itibaren, ilemeye balar.
Kat malikinin payna decek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatndan, bamsz
blmlerin birinde kira akdine, oturma hakkna veya baka bir nedene dayanarak devaml bir ekilde
faydalananlar da mtereken ve mteselsilen sorumludur. Ancak, kiracnn sorumluluu demekle
ykml olduu kira miktar ile snrl olup, yapt deme kira borcundan dlr.
105
www.hedefaof.com



 Sizce, kat malikleri genel giderlere katlmak istemezse ne olur?

Kiraclarn ortak giderlerden sorumluluu, anagayrimenkulde oturduklar sreyle snrldr. Bamsz

blm tahliye ettikten sonra gider bamsz blmde oturduu zamana ait olsa dahi aleyhine icra takibi
yaplamaz, dava alamaz. Kirac, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatndan
ykml olduu kira miktaryla snrl olarak kat maliki ile birlikte mtereken ve mteselsilen
sorumludur. Kira paras pein denmise kiracdan yeniden deme yapmas istenemez. Aylk % 5
gecikme tazminatnn mal sahibinden istenebilmesi iin mal sahibine kirac tarafndan aidatlarn
denmediine dair bir tebligat yaplmaldr. cra takibi ynetici tarafndan yaplmal ve ibu takip iin,
takip talebi ile ilamsz takiplerde deme emri gnderilmelidir.
cra takibinde;
Yneticinin seimine ilikin kat malikleri kurulu karar,

Borcu gsterir kat malikleri kurulu karar veya kesinlemi iletme projesi, eklenmelidir.
bu icra takibi zerine borlu;

Borcu (7) gn iinde demek zorundadr.

Borca itiraz varsa (7) gn iinde itirazn yapmak ve bu arada Mal Beyannda bulunmak
zorundadr.
Borcuna itiraz ve borcun da denmemesi halinde iletme projesi kesinlemi ise (6) ay iinde
cra Mahkemesine itirazn kaldrlmas iin, kesinlememi ise (1) yl iinde mahkemeye itirazn
iptali iin bavurmaldr.
Gider ve avans paylarn sresinde demeyen kat malikleri hakknda;

% 5 gecikme tazminat,

Borcuna itiraz halinde % 40 inkar tazminat,

Bamsz blm zerinde dier bamsz blm malikleri lehine ipotek tesisi, istenebilir.
Toplu yap kapsamndaki belli bir yapya veya yaplarn yalnzca birkandaki kat maliklerinin ortak
kullanm ve yararlanmasna tahsis edilmi tesis ve yerlere ilikin ortak giderler ise btn kat malikleri
tarafndan karlanr. Blok kat malikleri, toplu yap temsilcileri ve geici ynetim kurulu kararlar, 2004
sayl cra ve flas Kanununun 68. maddesinin birinci fkrasnda belirtilen belgelerden saylr.
Kat malikleri, toplu yap kapsamndaki ortak yap, yer ve tesisler zerindeki kullanma hakkndan
vazgemek veya bunlarn baka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduunu veya bamsz
blmlerinin veya kendilerinin durumu dolaysyla bunlardan faydalanmaya lzum ve ihtiya
bulunmadn ileri srmek suretiyle toplu yap ortak gider payn ve toplanacak avans demekten
kanamazlar.

Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap Ynetimi, 2.B., Beta

Basm, stanbul.

eitli yarg kararlarna rnek vermek gerekirse;

Projesinde kalorifer tesisat olan dkknlar stma giderlerine katlmak zorundadr.
Kat maliki, kalorifer tesisatnn bozukluu nedeniyle yeteri kadar snamadn ileri srerek
ortak giderlerden indirim yaplmasn isteyemez.
Kesinleen iletme projesi ile kat malikleri kurulunun iletme giderleriyle ilgili kararlar cra ve
flas Kanununun 68. Maddesindeki ilam mahiyetindeki belgelerden saylr. Gider veya avans
payn demeyen kat maliki veya faydalananlar hakknda, kat maliklerinden her biri ya da
ynetici dava aabilir, icra takibi yapabilir.
106
www.hedefaof.com



 Gider ve avans paylarn sresinde demeyen kat maliklerinden aylk % 5 hesabyla gecikme
tazminat ve %40 inkr tazminat istenebilir.
Gider ve avans paylarn sresinde demeyen kat maliklerinin bamsz blm zerinde malikin
borlar nedeniyle dier bamsz blm malikleri lehine ipotek tesis edilmesi istenebilir.
Zemin katta oturan kat maliki de asansr giderine katlmak zorundadr.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler zerindeki kullanma hakkndan vazgemek veya kendi
bamsz blmnn dolaysyla bunlardan yararlanmaya ihtiya bulunmadn ileri srmek
suretiyle genel giderler ve avans payn vermekten kanamazlar.
Kat maliklerinin, baka trl bir anlama olmadka genel giderlere arsa pay orannda
katlmalar gerekir.

Kiraclar, genel giderlerden mal sahibi ile birlikte kira paras ile snrl olarak sorumludurlar.
Sigorta Anlamas
Anagayrimenkuln, kat malikleri kurulunca belirlenecek deer zerinden sigorta edilmesi kat
malikleri kurulunca kararlatrlabilir. Sigorta yaplmas halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa
paylar orannda, katlmakla ykmldrler. Anagayrimenkuln tmnn harap olmas halinde alnacak
sigorta bedeli, aksine szleme olmadka, kat maliklerine arsa paylar orannda paylatrlr.
Yalnz bir veya birka bamsz blm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir ksm hasara uramsa,
alnacak sigorta bedeli hasara urayan yerlerin onarmna arsa paylar orannda harcanr. Kat malikleri
anagayrimenkuln sigortasyla giderilemeyecek olan zararlarn karlamak zere, kendi bamsz
blmlerini ayrca kendi ad ve hesaplarna gre sigorta ettirebilirler; bu durumda alnacak sigorta bedeli,
anagayrimenkuln sigorta bedelindeki paylar da ayrca sakl kalmak zere yalnz kendilerine ait olur.
Msaade Mecburiyeti
Kat maliklerinden birinin bamsz blmnde veya bu blmdeki tesislerde meydana gelen bir hasar
veya bozukluun onarm veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yaplmas iin dier bir bamsz
blme girmek gerekiyorsa, o blmn maliki veya o blme baka sfatla oturanlar, giri msaadesi
vermeye ve blmde gerekli ilerin yaplmasna katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkuln bir ksmnn harap olmas halinde, harap olan bamsz blm ve eklentilerinin
veya ortak yerlerin veya bamsz blmdeki tesislerin yeniden yaplmas iin, salam kalan bamsz
blmlerin iinde veya dndan faydalanlmas gerekiyorsa, o blmlerin malikleri veya orada baka
sfatla oturanlar buna msaade etmeye mecburdurlar.
Msaade yznden, kat maliklerinin veya orada baka sfatla oturanlarn urayacaklar zarar, lehine
msaade verilen bamsz blm malikleri derhal demekle ykmldrler.
Msaade mecburiyetiyle ilgili olarak;
Onarm anagayrimenkule veya ortak tesislere aitse davay yneticide aabilir.

Msaade iin kat malikleri kuruluna bavurmak zorunluluu yoktur.

Lehine izin verilen, kat maliklerinin veya orada baka sfatla oturanlarn urayacaklar zarar
derhal demek zorundadr.

Sizce, kat malikleri sigorta yaptrmak mecburiyetinde midirler?

Yasak ler
Anagayrimenkuln, ktkte mesken, i veya ticaret yeri olarak gsterilen bamsz bir blmnde;
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvar gibi messeseler kurulamaz; kat maliklerinin buna
aykr szlemeleri hkmszdr; dispanser, klinik, poliklinik niteliinde olmayan muayenehaneler bu
107
www.hedefaof.com



hkmn dndadr. Belirtilen yasaklar emredici mahiyette olduundan kat maliklerinin tmnn rzas
olsa dahi bamsz blmde ibu yasaklarla ilgili messeseler kurulamaz.
Anagayrimenkuln, ktkte mesken olarak gsterilen bamsz bir blmnde; sinema, tiyatro,
kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulp, dans salonu ve emsali gibi elence ve toplant yerleri ve frn
lokanta, pastahane, sthane gibi gda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basmevi, dkkan,
galeri, ve ar gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirlii ile verecei kararla alabilir.
Bu karar, yneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi zerine btn bamsz blmlerin kat
mlkiyeti ktndeki sahifelerine er verilir. Yasak iler kapsamnda;
Mesken olan yerde di klinii alamaz.
Mesken olan yerde di muayenehanesi alabilir.
Ynetim plannda aksine hkm yoksa, mesken kat maliklerinin rza ve muvafakati alnmadan
doktor muayenehanesi veya rntgen muayenehanesi olarak kullanlabilir.
Ynetim plannda aksine hkm varsa, mesken niteliindeki bamsz blm doktor
muayenehanesi veya rntgen muayenehanesi olarak kullanlamaz.
Meskenler bro olarak kullanlabilir. Yargtay itihatlarna gre bro, herhangi bir iverene veya
kurulua bal olmakszn daha ok fikri faaliyete mahsus hizmet reten en ok 1 2 kii ile
sekreterin alt ticari nitelikte olmayan yerlerdir. Buna gre, avukat, izim yapan mhendis
yazhanesi bro olarak saylmakla beraber, muhasebecilik, emlak ve araba komisyonculuu
yaplan yerler, ticari irketlerin irtibat brolar, bankalar, dernekler bro saylmaz.
Yukarda belirtildii zere avukat yazhanesi, mhendis brosu gibi yerlerin almas iin kat
maliklerinin izni dahi gerekli deildir.
Tapuda mesken olarak grnen bamsz blmn iyeri olarak kullanlabilmesi iin, btn kat
maliklerinin oybirlii ile karar almalar ve bunu tapu ktne tescil etmeleri gerekir.
Bamsz blm sahiplerinden birinin tapu ktnde mesken olarak kaytl blmn kat malikleri
kurulunun onayn almadan veya olumsuz karara ramen iyeri haline getirilmesi halinde ibu kat maliki
hakknda dava alabilir. Kat malikinin sz konusu yeri kiraya vermi olmas durumunda, davada
husumet kat malikinin yan sra kiracya da yneltilir. Dava kat maliklerinden biri, tm, kat maliki olan
ynetici veya kat malikleri kurulunun kararna istinaden ynetici tarafndan alabilir.
eitli Yargtay kararlarna gre;
Tapuda konut olarak kaytl olan dairede btn kat maliklerinin muvafakati olmadka terzilik
yaplamaz.

Cinsi dkkn olarak yazlan bamsz blm birahane ve restoran olarak kullanlabilir.
Tapuda sinema olarak kaytl olan bamsz blm pavyon olarak iletilebilir.

Cinsi dkkn olan bamsz blmlerin ikili bar olarak kullanlmasn engelleyici kanuni bir
hkm yoktur.

Konutta di klinii alamaz. Ancak di muayenesi almas mmkndr.

Ynetim plannda aksine hkm varsa mesken niteliindeki bamsz blm doktor muayenesi
olarak kullanlamaz.

Bro ynetim plannda aksine hkm yoksa mesken olan yerlerde alabilir.
Bro herhangi bir iverene veya kurulua bal olmakszn daha ok fikri faaliyete mahsus
hizmet reten ticari nitelikte olmayan yerlerdir.
Mesken niteliindeki yer emlak komisyoncusuna kiraya verilemez.

Muhasebe brosu mesken olan yerlerde alabilir.

108
www.hedefaof.com



 Ticari irketlerin irtibat brolar ve benzeri yerleri bro saylmaz.

Bankalar bro saylmaz.

Tapuda mesken olarak grnen bamsz blm dernek merkezi olarak kullanlamaz.

Noterlerin alt yerler resmi daire niteliinde olduu iin iyeri kapsamndadr.
Tapuda mesken olarak kaytl olan bamsz blmde dershane alabilmesi kat maliklerinin
oybirlii ile verecekleri kararla olabilir ve bu kararn da tapuya ilenmesi gerekir.
Kat Mlkiyetinin Devri Mecburiyeti
Kat maliklerinden biri, kendisine den borlar ve ykmleri yerine getirmemek suretiyle dier kat
maliklerinin haklarn, onlar iin ekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin
mstakil blm zerindeki mlkiyet hakknn kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Bir kat maliki hakknda, bamsz blmn mlkiyetinin hkme en yakn tarihteki deeri o kat
malikine denerek bu mlkiyetinin dier kat maliklerine, arsa paylar orannda devredilmesi iin davann
almas, aksi kararlatrlmadka, dier kat maliklerinin say ve arsa pay ounluuyla karar vermesine
baldr. Bu karara ramen kat maliklerinden bir ksm bu davay amak istemezse, bu davay dier kat
malikleri aar ve hkim hkm vermeden nce devir bedelinin ileride hak sahibine denmek zere
bankada er aylk vadeli hesaba yatrlmas ve makbuzun ibraz iin davaclara resen belirleyecei
uygun bir sre verir. Devir bedelinin sresi iinde yatrldna ilikin belge ibraz edildiinde ve davann
kabul halinde hkim, davalnn bamsz blmnn mlkiyetinin davay am olan kat maliklerine
arsa paylar orannda devredilmesine ve devir bedelinin ilemi faiziyle birlikte davalya denmesine
karar verir.
Aadaki durumlarda, ekilmezlik her ekilde var kabul edilir:
Ortak giderlerden ve avanstan kendine dn borlar demedii iin hakknda iki takvim yl
iinde defa icra veya dava takibine neden olunmas;

Anagayrimenkuln bulunduu yerin sulh hkimi tarafndan verilen emre ramen, bu kanunda
yazl bor ve ykmleri yerine getirmemek suretiyle teki kat maliklerinin haklarn ihlal
etmekte devaml olarak bir yl srar edilmesi;

Kendi bamsz blmn randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanma suretiyle
ahlak ve adaba aykr harekette bulunmas.
Buradaki dava hakk, devir konusunda kat maliklerince alnan dava ama kararnn renilmesi
tarihinden balayarak alt ay ve her halde dava hakknn doumundan balayarak be yl iinde
kullanlmazsa veya dava nedeni ortadan kalkmsa dava der.
Kat Mlkiyetinin Sona Ermesi
Kat mlkiyeti, Kat Mlkiyeti Ktndeki sicil kaydnn silinmesiyle sona erer (KMK. md:46/1). Bu
da aadaki hallerde olur.
Kat Maliklerinin stemesiyle
Anagayrimenkuldeki btn kat malikleri, veya btn bamsz blmleri kendi mlkiyetinde toplam
bulunan malik, Tapu daresine dilekeyle bavurarak, kat mlkiyetinin adi mlkiyete evrilmesini
isteyebilir (KMK. md:46/3). Bu durumda; o gayrimenkul, bamsz blmlere bal arsa paylarna gre,
Genel Ktkte yeni bir sayfaya geirilerek ve eski kaytlara balant salamak suretiyle tescil olunur.
Anagayrimenkn niteliinde, kat mlkiyetinin kurulmasnda sonra deiiklikler olmusa, yeni sicil
kaydna bunlarda yansr.
Anagayrimenkuln Arsasyla Yok Olmas
Anagayrimenkul; deprem, toprak kaymas, sel basmas, yangn ve benzeri nedenlerle, arsasyla
birlikte yok olmusa, genel hkmlere gre sicil kayd silinir (KMK. md: 46/6).
109
www.hedefaof.com



 Anagayrimenkuln Kamulatrlmas
Anagayrimenkuln kamulatrlmas halinde, genel hkmlere gre sicil kayd silinir. (KMK.
md:46/6)
Anagayrimenkul kamulatrlrsa; her bamsz blmn kamulatrma bedeli, balantl
bulunduu arsa pay ve eklentileri de gz nnde tutularak ayr ayr takdir olunur ve o blmn
malikine denir (KMK. md:46/7).
Kamulatrmay yapan messese, anagayrimenkuln yine kat mlkiyetine bal olarak kalmasn
isteyebilir. Bu durumda; her bamsz blm, kamulatrmay yapan messese adna tescil edilir.
Anagayrimenkul ksmen kamulatrlmsa geri kalan blmler iin kat mlkiyetinin devam edip
etmeyeceine karar verilmesi gerekir. Bu konuda kararn, Kat Malikleri Kurulunca ve oybirlii
ile alnmas gerekir. Bu konuda anlamazlk karsa; kat maliklerinden herhangi biri kat
mlkiyetinin devam etmesi iin dava aabilir. Dava, o yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde alr.
Dier kat malikleri veya karara olumsuz oy veren kat malikleri hasm gsterilir.

KOMU HAKLARI
Mlkiyetin tanm MK. md. 683 de, bir eye malik olan kimsenin, Hukuk dzeninin snrlar iinde, o
ey zerinde diledii gibi, kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olaca, maln
haksz olarak elinde bulunduran kimseye kar istihkak davas aabilecei gibi, her trl haksz el
atmann nlenmesini de dava edebilecei ifade edilmitir. Eya Hukukunun btn gz nnde
tutularak ele alndnda, mlkiyet hakk eya zerinde en geni yetkiler salayan ayni hak olarak
nitelenebilir. Ancak mlkiyet hakknn bir baka zellii de ieriinin yalnzca yetkileri deil, ayn
zamanda devleri de kapsamasdr.
MK. md. 737-750 de yer alan kstlamalar, komuluk nedeniyle meydana gelen karlkl ilikide,
birbirini rahatsz etmemeleri, zarara sokmamalar veya birbirine yardm etmelerini amalamaktadr. Bu
almada Mlkiyet hakkndan doan yetkilerin komu lehine snrlandrlmas Meden Kanunumuzun
sistematiine uygun olarak ele alnacaktr. MK. md. 737 de komulardan sz edilmi, ancak bu konuda
belirleyici bir l gsterilmemitir. Bu nedenle doktrin ve uygulamadan yararlanarak, komunun tespiti
gerekir. Komudan ama; tanmazlardan birinde yaplan takn eylemlerin etkilerini duyurabilecek alan
iinde bulunan tanmazlarn btndr. Komuluu belirlerken, tanmazlarn birbirine yaknl,
uzakl, birbirine bitiik olup olmad nemli deildir. Komu kavram, nisb bir kavram olup, her
somut olayda yaplan eylemlerin etkilerini dourabilecei alan gz nnde tutularak hangi tanmazlarn
komu saylmas gerektii belirlenmelidir. nk takn eylemler, yalnzca birbirine bitiik komular
arasnda deil, birbirinden az ok ayr olan komular arasnda da sz konusu edilebilir. Bir kiinin
mlknn kullanlmasnn etki alan iinde bulunan kimseler komu saylr. Tanmazlarn mevkiinin,
komuluk ilikilerine yer vermesi yeterlidir. Yargtaya gre komudan ama, yalnz birbirine bitiik
olan yaplar deil, iindekilerin herhangi bir davran ile uzakta veya yaknda bulunan dier yaplar ile
ilgili tanmazlardr. Buna gre komu, yalnz zarar veren takn eylemin meydana geldii tanmazn
civarnda, bitiiinde deil, bu eylemlerden zarar gren tm tanmazlardr. Bu anlamda kat mlkiyeti
kurulan tanmazn eitli katlar da MK. md. 737 anlamnda komu saylr.
Yetki Kullanma Biimi
Tanmaz mlkiyetinden doan yetkiler, hukuk dzeninin izdii snrlar iinde kullanlabilir. Malik,
yetkilerini kullanrken, yine mlkiyet hakkndan doan devlere de uymak mecburiyetindedir. yle ki,
MK. md. 737 ve 738 ile malike, kanma sorumluluu yklemi bulunmaktadr. Malik komularna zarar
verecek her trl takn eylemlerden kanmakla devli klnmtr. te yandan sz konusu hkmlerle
malike, komulardan gelecek ar olmayan etkilere katlanma devi de ykletilmitir.
Komular arasnda iyi iliki kurmak, iyi geinmek ve zarar verici davranlardan kanmak amacyla
konan MK. md. 737/I e gre Herkes tanmaz mlkiyetinden doan yetkileri kullanrken ve zellikle
iletme faaliyetlerini srdrrken komularn olumsuz ekilde etkileyecek taknlktan kanmakla
ykmldr. Bylece komulara zarar verecek nitelikte takn etkiler meydana getiren eylemlerden
kanma zorunluluu ngrlmtr.
110
www.hedefaof.com



 Kimler Komu Saylr?
Bir kiinin gayrimenkuln kullanmasnn etki alan iinde bulunan kiiler komu saylr. (Y. 5. HD.
5. 5. 1978 t., 1978/4978 E., 1978/5150 K.) Medeni Kanun, komu gayrimenkul sahiplerinin tasarruf ve
hareket serbestisini baz konularda kayt ve arta balayarak snrlamtr. Maksat, komudan gelecek
zararlara kar mlk sahibini korumaktr. Bir eye malik olan kimse, hukuk dzeninin snrlar iinde, o
ey zerinde diledii gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. (TMK.
Md:683/1)
Kat malikleri, kiraclar ve apartmanda baka bir sfatla oturanlar, bamsz blmlerini kullanrken
Kat Mlkiyeti Kanununun hkmlerine, Ynetim Planna, genel hukuk kurallarna, rf ve adetlere uygun
davranmak; komularn tedirgin edecek davranlardan kamak zorundadr.
Komu hakk, mlkn kullanlmasn snrlayc nitelikte bir haktr. Bir gayrimenkuln maliki, komu
gayrimenkullerin maliklerine kar baz yapma ve yapmama (kanma) ykmleri altndadr.

KOMULARIN UYMASI GEREKEN KONULAR

Kural olarak bir malik, tanmazn, tahsis edildii amaca uygun olarak kullanmaktan alkonamaz. Ancak
MK. 737/I ile malik iin zarar verecek takn eylemlerden, ar davranlardan kanma sorumluluu
ngrlmtr. te yandan, yine bahsedilen hkmn 2. fkrasnda zellikle tanmazn durumuna,
niteliine ve yerel dete gre komular arasnda ho grlebilecek dereceyi aan duman, buu, kurum,
toz, koku kartarak, grlt veya sarsnt yaparak rahatszlk vermek yasaktr. ifadeleri yer almaktadr.
Bunun sonucu olarak Kanunun, malike, ykletilen kanma devine aykr davranlm olup olmad, bir
eylemin taknlk saylp saylmayaca belirlenirken, komuya zarar vermeme lt benimsenmitir.
MK. md. 737/II de rnek olarak saylanlar iinde komular arasnda ho grlebilecek dereceyi ama,
rahatszlk vermeme lt sz konusudur. Demek ki, bir kullanmann taknlk saylp saylmayacan
belirlerken, hkim o tanmazn yerini, zglendii amac ve mahall adetleri gz nnde tutmaldr.
Kanunda nelerin taknlk saylaca ynnden genel bir kural ngrlmediinden, burada, hkime geni
bir takdir hakk tannd sylenebilir.

www.anadolu.edu.tr

lkenin her yerinde sosyal ve ekonomik ihtiyalar, mahall adetler birbirine benzemedii iin, Kanun
hkime, genel ihtiyalar ve blgedeki adetleri dikkate alarak bir dzenleme yapmak konusunda da yetki
verilmi olduu ileri srlebilir. Ancak, anlamazlk durumunda taraflarn menfaati makl bir ekilde
tartlarak, komular arasnda hogr ile karlanmas gereken eylemlerle dierleri arasndaki snr
saptamak gerekir. Buna gre kalorifer bacasndan kan dumann bir taknlk tekil edip etmediinin
saptanmasnda, bunun mahall adetlere gre, komular arasnda ho grlebilecek dereceyi geen bir
keyfiyet olup olmadnn tespiti gerekir. Ayrca kalorifer tesisatnn, blgenin koullarna ve mahall
adetlere gre, btn bilimsel tedbirlerin uygulanp uygulanmadnn ve bu eksiklikler varsa ne ekilde
giderilmesi gerektiinin incelenmesi gerekir. rnein kyde bir tarlaya atlan gbrenin kard koku,
tanmazn kullanlmasnda taknlk saylmaz. Buna karlk, bir fabrikann koku yapan baz maddelerini,
bir kentin iinden geen suya dkp pis kokunun yaylmasna neden olunmas, MK. md. 737 anlamnda
taknlk kabul edilmelidir. Ksacas; tanmazn bulunduu blgenin ky, kasaba, ehir olup olmamasna,
tanmazlarn ehrin i yerinde veya oturma blgesinde bulunup bulunmamasna gre, malike den
kanma devinin kapsam deiir. Tanmazn nitelii de, davrann takn saylp saylmayacan
etkiler. Tanmazn tahsis edildii amaca uygun den eylemler, taknlk saylmaz. Ancak, tanmazlar
bulunduklar blgelerin zelliklerine uygun iletmelere zglenmelidirler. rnein, bir kentin oturma
blgesindeki bir tanmaz ahr olarak kullanlmamaldr.
Tanmaz malikinin kanma sorumluluu belirlenirken, taknln komu tanmaz ve komu
zerinde zarar veren ve allm llere gre ekilmez bir etki yapan nitelikte bulunup bulunmad gz
nnde tutulmaldr. Eer grltler ve taknlklar komuda allm llere gre ekilmez bir etki
meydana getirmez ise, ondan hogr gstermesi, buna katlanmas beklenmelidir. Genel olarak
111
www.hedefaof.com



denilebilir ki, zarar verebilecek ve her eyden nce sala dokunan taknlklar, bacalardan kan gazlar,
suyun kirletilmesi MK. md. 737 kapsamna girer. Tozlarn ieriye girmesi, emelerin, hendek, sarn,
lamlarn rutubet yapmas, kurum veya duman yznden ekinlerin zarara uramas, rahatszlk veren
zellikle grlt karan taknlklar da bu kapsamdadr. Gnlk hayatta ska karlatmz apartman
ve evlerin bahelerinde, ocuk barmalar, piyano ve keman egzersizleri, radyo, pikap, televizyon
grltleri, yksek sesle saz ve ark icras, hal silkmeleri, evde beslenen kpeklerin uluma ve
barmalar apartman ya da evde oturanlarn huzurlarn bozan davranlardr. Kat Mlkiyeti Kanununda
yaplan dzenlemelerle Meden Kanunun komuluk hukukuna ilikin devleri uygulama alan bulmutur.
Malikin MK. md. 737 deki ykmlln ihll etmesi, ayn Kanun md. 730 gereince sorumlu
olmasna yol aar. Bu ihllin kusurlu bir fiil sonucu olmas gerekmez. Kusur ile nedeniyet verilmi
olmasa dahi, taknlk oluturann bir fiilin varl MK. md. 737nin uygulanmas iin yeterlidir. Malik
zarar tehlikesini gidermeye, durumu eski hale getirmeye, saldr nedenini sona erdirmeye ve domu
zarar tazmine mecburdur. Taknln nlenmesi iin aadaki tedbirler alnmaldr:
Komularna rahatszlk vermemek

Komu arsasnda zarar verici kaz ve inaat yapmamak

Komu gayrimenkuldeki aalarn dal ve kklerinin kendi arsasna gemesine katlanmak

Zarar verici bir durumun varlnda su giderlerinin dzenlenmesini salamak

Suyolu, gaz ve elektrik borularnn geirilmesine katlanmak

Zorunlu geit hakk tanmak

Zorunlu su hakk tanmak

Snrlk koyma mecburiyetinde olmak
1. Komularna Rahatszlk Vermemek
Herkes, tanmaz mlkiyetinden doan yetkileri kullanrken ve zellikle iletme faaliyetini
srdrrken, komularn olumsuz ekilde etkileyecek taknlktan kanmakla ykmldr (TMK.
Md:737/1).
zellikle, tanmazn durumuna niteliine ve yerel adete gre komular arasnda ho
grlebilecek dereceyi aan duman, buu, kurum, toz, koku kartarak, grlt veya sarsnt
yaparak rahatszlk vermek yasaktr. (TMK. Md: 737/I1)
Yerel adete uygun ve kanlmaz taknlklardan doan denkletirmeye ilikin haklar sakldr
(TMK. Md:737/1II). Ho grlebilecek derece TMK. Md:737/IIIe gre belirlenir.
2. Komu Arsasnda Zarar Verici Kaz ve naat Yapmamak
TMK. md:738e gre: Malik, kaz ve yap yaparken komu tanmazlara, onlarn topraklarn sarsmak
veya tehlikeye drmek veya zerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kanmak
zorundadr. Bunun bir sonucu olarak Komuluk hukuku kurallarna aykr yaplar hakknda takn
yaplara ilikin hkmler uygulanr. Bylece, bir tanmaz malikinin tamamen kendi arazisinin snrlar
iinde olsa dahi, kaz ve yap serbestsi komular lehine kstlanmtr. Eer tanmaz maliki kaz ve yap
yaparken snrlar aarsa, bu takdirde, MK. md. 725in uygulanaca bir mlkiyet ihlli sz konusu olur.
Yap malzemelerinin komu tanmaza konulmas halinde ise, MK. md. 683 uyarnca el atmann
nlenmesi davas alabilir. Ancak bir yapnn veya kaznn komu tanmazda toprak kaymas, su
szmasna yol amas halinde MK. md. 738 uygulanr. Malik komularna zarar verecek, komu arazideki
tesisleri ve yaplar tehlikeye sokacak davranlardan kanmaya mecburdur. Aksi durumda MK. md. 730
uyarnca sorumlu olur. Zarar veren kazda gerekli nlemleri almaya mecbur tutulur. Hatta gerektiinde
kaz durdurulur; ayrca komuya verdii zarar tazmin ettirilir.
Malikin ykmlln ihll ederek yapt inaatta ise MK. md. 738/f. 2de Takn yaplara ilikin
hkmler uygulanr. hkm yer almaktadr. Baka deyile, MK. md. 725 kyasen uygulanacaktr. yle
112
www.hedefaof.com



ki; zarara urayan komu, sresi iinde itiraz etmezse ve inaat iyi niyetli yaplm olup da durum ve
koullar da uygun ise, yap kaldrlmaz. Komu tanmaz maliki, kendi arazisine zarar veren inaat
grd durumda, buna on be gn iinde itiraz etmemise, tazminat hakk sakl olmak zere yaplan
takn inaata katlanmak mecburiyetinde kalabilir. Komu araziye tama sz konusu olmad iin, talan
arazi ksmnn devri veya yap malikine irtifak hakk tannmas da gerekmez. Ancak yaplan yapnn
yktrlmamas imknnn kazanlmas karlnda, komunun urad zararn tazmin edilmesi gerekir.
Eer yukarda belirtilen koullar yoksa zarara urayan komu, komuluk ilikisine ait kurallara aykr
ekilde yaplan yapnn yktrlmasn isteyebilir. Kaz ve yap sonucunda komu tanmazdaki kaynan
kesilmesi veya kirletilmesi halinde MK. md. 757 ve 758 hkmleri uygulanr.
MK. md. 739da Kaz ve yaplarda uyulmas gerekli kurallar zel kanunlarda belirtilir hkm yer
almaktadr. Bu hususu zellikle dzenleyen mar Kanunudur. zel kanunlarda belirtilen kaz ve yapnn
dar hkmlerine ihlli halinde de MK. md. 738 uygulanr.
Yarg kararlarna gre kaz ve yap ile ilgili kanma sorumluluu;
Komunun yaptrd kaz nedeniyle zarar grenin mevcut hakkna malik olmas gerektiini ve
kaz sonunda yklan komu yapda kirac olarak bulunduu iin, kaznn yapld arsada payda
olan kii tarafndan bylece verilen zarardan sorumlulukta, BK. md. 41 ve devam hkmlerin
uygulanacan belirtmitir. Yargtay MK. md. 730daki sorumluluu kusur sorumluluu olarak
deerlendirmitir. Kusursuz sorumluluk, malikin Meden Kanun 738 md. uyarnca da, genel
olarak, ister malikin elinde bulunsun, isterse kirac ya da intifa hakk sahibinin elinde olsun
komu tanmazlara zarar veremeyeceini kabul etmek zorunludur. MK. md. 730 bir kusursuz
sorumluluu ngrmtr ve kanunun anlam ve gerei, komu tanmazlardan yararlanan
kiileri korumaktadr. Sosyal ve insan dnceler bunu gerekli klmaktadr.
Bir kimsenin komu arsada yaplan yap dolaysyla kendi yapsna zarar gelmesi halinde hem
komu arsann malikine kar Meden Kanunun hkmlerine dayanan bir tazminat hakk, hem
de, yapy yapan kimseye kar Borlar Kanununun haksz fiil hkmlerine dayanarak tazminat
hakk doabilir. Bu iki hakkn amac; ayn zararn bertaraf edilmesi olduundan, ortada haklarn
hepsini ayn zamanda kullanabilecei bir hukuk durumun mevcut olduu kabul edilir. Hak
sahibi, bu haklardan hepsini ayn zamanda kullanabilecei gibi, bunlardan bir tanesini
kullanmaya da yetkilidir.

Gerekli tedbirlerin alnmamas yznden zarar gren yap, malik tarafndan yerine baka bir yap
yaplmak zere yklacak idi ise, bir zarardan sz edilemez ve tazminat gerekmez.

Davacnn kendi arsasnda bulunan yapsnn yapl sistemi ne olursa olsun; zarar, komu arsa
malikinin, hakkn kullanrken, bunu aarak gerekli tedbirleri almamas eklinde davranndan
domutur. Kaz srasnda bitiik arsaya zarar verecek ekildeki davran, zararn meydana
gelmesinin tek nedenidir. Eer, teknik kurallara uygun davranlm veya kaz bu ekilde
yaplmam olsayd, zarar hi meydana gelmeyecekti. Zarar veya zararn bir miktar zerinden
gereklemesi davacnn yapsnn yapl tarzndan deil, davalnn arsasndaki kazdan
meydana geldiine gre, davacnn zararnn detilmesinde birlikte kusur kuralnn uygulanmas
ve bu yapl tarznn karl olan miktar iin davalnn da bir derece kusuru olduu esas
benimsenerek indirme yaplmas usule ve yasaya aykrdr. Bu karar da doktrinde
eletirilmektedir. Bilirkiilerce birlikte kusur saptanmken dairenin byle bir karar vermesi MK.
md. 738in zyle badamaz.
3. Komu Gayrimenkuldeki Aalarn Dal ve Kklerinin Kendi Arsasna Gemesine Katlanmak
TMK. md:740a gre: Komunun arazisine taarak zarar veren dal ve kkler, onun istemi zerine
uygun bir sre iinde kaldrlmazsa, komu bu dal ve kkleri kesip kendi mlkiyetine geirebilir.
Ekilmi veya zerine yap yaplm arazisine dallarn tamasna katlanan komu, bu dallarda yetien
meyveleri toplama hakkna sahip olur.
MK. md. 741de Komu tanmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda olduklar kurallar zel
kanunlarla belirlenir. Hkm yer alm ise de bu gne kadar byle bir zel kanun karlm deildir. Bu
durumda, tanmazlarn yeri, nitelii ve mahall adetler bu konuda gz nnde tutulmaldr.

113
www.hedefaof.com



 Tanmaz maliki, mlkiyetten doan yetkilerini kullanarak tanmaz zerine ve diledii yerine eitli
aa ve kalc bitkiler dikebilir. Bu bitkilerden takn olup olmad tartlabilenler, kalc olarak, yani
srekli kalmak zere dikilen bitkiler ve aalardr. Geici olarak ve yakn gelecekte kaldrlmak zere
dikilen, yani tanmazn btnleyici paras saylmayan menkul bitkiler ynnden menkul inaatla ilgili
hkmler kyasen uygulanr ve bunlara takn bitkiyle ilgili hkmler uygulanamaz. St ve kavak
aalar, Yargtay uygulamasna gre, geici olarak ve yakn gelecekte kaldrlmak zere dikilen aa
tr olarak nitelendirilmektedir. Bu tr uyumazlklarda menkul inaatla ilgili hkmleri kyasen
uygulamaktadr. Kanaatimizce st ve kavak aalar srekli kalmak zere dikilen bitki ve
aalardandr. Bu nedenle burada MK. md. 740 uygulama alan bulmaldr.
Aa ve bitkilerin taknlndan sz edilebilmesi iin, bunlarn dallarnn ve kklerinin yatay snr
aarak komu tanmaza sarkmas ya da gemesi gerekir. MK. md. 740 a gre Komunun arazisine
taarak zarar veren dal ve kkler, onun istemi zerine uygun bir sre iinde kaldrlmazsa, komu bu dal
ve kkleri kesip kendi mlkiyetine geirebilir. 740/II de ise Ekilmi ve zerine yap yaplm arazisine
dallarn tamasna katlanan komu, bu dallarda yetien meyveleri toplama hakkna sahip olur. 740/III de
ise Komu ormanlar hakknda bu hkmler uygulanmaz. hkmyle komu ormanlar iin katlanma
sorumluluu aka ngrlmtr. Buna karlk, dier yerlerde, aacn, komu topra aan dal ve
kklerine katlanma sorumluluu, zarar vermeme artna balanmtr. Eer bir zarar sz konusu olursa,
uygun bir sre iinde dal ve kklerin kaldrlmas gerekir. Aksi durumda ise, komu, bunlarn kesip
kalntlarn benimsemeye yetkili klnmtr.
Dal ve kklerin kesilmesinin koullar;
Aacn komu topran snrn aan dal ve kklerinin kesilebilmesi iin, at topraa zarar
vermesi gerekir. Burada her eit tanmazn kullanlmas ynnden malik iin katlanma snrn
aan bir zarar sz konusudur. yle ki, glge ve rutubetin bitkilere zararl olmas, dallarn
manzara kesmesi, gne nn eve girmesini nlemesi, MK. md. 740 anlamnda zarar saylr.
Dal ve kklerin gelip gemeye engel olmasnda da durum byledir. Uyumazlk karsa, zararn
varln ispat etmek komuya der.
Aacn gvdesinin bulunduu tanmaz malikine uygun bir srenin verilmesi gerekir. BK md.
106 ya gre, bu sre, ya komu veya bavurmas zerine hkim tarafndan belirlenir. Ne var ki,
byle bir sre verilirken budama ve ekme mevsimi gz nnde bulundurulmaldr. Aksi
durumda, MK. md. 2ye aykr davranlm olur. Dal ve kklerin kaldrlmas isteminin kime
yaplaca Kanunda aklanm deilse de, aacn gvdesinin bulunduu tanmaz zilyedine,
tanmazdan yararlanan kiiye yneltilmesi kabul edilmektedir. Payl mlkiyete konu bir
tanmaz payda, MK. md. 691e dayanarak, aacn aan dal ve kklerini kesmeye yetkisi
vardr. te yandan komu tanmaz zerinde, intifa hakk ya da geit hakk sahibi olan kii de,
dal ve kklerin snr gemesiyle, hakkn kullanlmas glemi, bylece zarar meydana gelmi
ise, kesme iin istemde bulunma yetkisi tannmtr.
Hak ve ykmllkler;
MK. md. 740/IIde Ekilmi ve zerine yap yaplm arazisine dallarn tamasna katlanan
komu, bu dallarda yetien meyveleri toplama hakkna sahip olur. hkm yer almaktadr.
Ekilmiten ama, yalnzca buday ve benzeri bitkileri deil, iek, sebze ve fidan da kapsar.
Meyvelerin toplanmas iin, dallarn snr amasyla komunun bir zarara uramasna gerek
yoktur.
Meyve, aacnda durduka, gvdenin sahibinin mlkiyetinde kalr. Eer meyve toplanrsa,
toplama hakk olan kimsenin mlkiyetine geer. Toplama hakk ise, dallarn getii komu
tanmaz zerindeki mlkiyet veya intifa hakk sahibine ve varsa kiracya tannmtr.
4. Zarar Verici Bir Durumun Varlnda Su Giderlerinin Dzenlenmesi
Bir arazinin suyu teden beri alt taraftaki araziye doal bir ekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi
maliki, st taraftaki fazla suyun boaltlmas srasnda da bu sular tazminat isteme hakk olmakszn
kabul etmek zorundadr. Alt taraftaki arazi maliki boaltma dolaysyla akan sulardan zarar grmekte ise,
gideri stteki arazi malikine ait olmak zere, kendi arazisinde yaplacak mecraya suyun aktlmasn
isteyebilir.
114
www.hedefaof.com



 Malike komu lehine getirilen bu ykmllk, suyun ak tarzna gre gerek st taraftaki, gerekse alt
taraftaki arazilerin malikleri iin sz konusu olabilir. st taraftaki arazi maliki, alt taraftaki araziye akan
sularn doal ak tarzn deitiremez (MK. md. 742/ II). Ancak kendi tanmaz iin mecburi olan
lde suyu tutabilir (MK. md. 742/III). Aksine davranr ve aka engel olacak nlemler alrsa, MK. md.
730 uyarnca bunlar kaldrtlr ve zarar tazmin ettirilir. Ancak bu kural ancak, kar, yamur ve tutulmam
kaynak sular gibi doal olarak akan sular iin geerlidir. Komu kaynak suyundan yararlanma MK. md.
761 de aranan koullarn gereklemesine baldr.
Katlanma ykmllnn koullar;
Sular doal olarak gelen su olmaldr. Yani su, yamur, karlarn erimesi, dolu gibi doal
nedenlerden meydana gelmi veya kendiliinden yerden kaynayp akan su olmaldr. Yoksa
belirli baz tertibat ile getirilip aktan su veya kullanldktan sonra dklen bulak sular bu
hkme tabi deildir.
Kendi kendine akan sular olmaldr, yani suyun akmas topran meyline tabi olmaldr. Suni
tesislerle bu akma ne oaltlm, ne de azaltlm olmaldr.
Bu iki koul mevcut olunca, bir arsa sahibi st arsadan akan sular kendi arsasna kabule mecburdur;
yani st taraftaki arsa sahibi alttaki arsa sahibinden, bir takm tesisat ve tertibat ile suyun akmasna mani
olmamasn talep edebilir; aksi durumda kendi arsasnn su altnda kalmas tehlikesi ba gsterir. Buna
karlk, alttaki arsa sahibi, stteki arsa sahibinden suyun doal akn deitirecek tesisat ve tertibat
yapmamasn talep edebilecei gibi, yukardaki arsa sahibine lzumundan fazla suyu alkoymasn ve
zellikle suyu baka yere veya baka bir arsaya aktmasn isteyebilir. Bununla beraber, alttaki arsa sahibi,
yukardan doal olarak akan suyu ve bu sularla birlikte gelen kum, akl, kuru yaprak gibi arsann
zerinde bulunan maddeleri kabule mecbursa da, st arazinin kullanlm, kirli ve bulak sularn ve
zellikle lam sularn kabule zorlanamaz. Buna aykr hareket eden st arsa sahibi, alttaki arsa sahibine
urad zarar tazmine ve bu gibi fiillerden kanmakla ykml klnabilir.
Fazla suyun aktlmas;
MK. md. 744/I de Bir arazinin suyu teden beri alt taraftaki araziye doal bir ekilde akmakta ise,
alt taraftaki arazi maliki, st taraftaki araziden fazla suyun boaltlmas srasnda da bu sularn tazminat
isteme hakk olmakszn kabul etmek zorundadr. hkm yer almaktadr. Ayrca 744/II-III de Alt
taraftaki arazi maliki boaltma dolaysyla akan sulardan zarar grmekte ise, gideri stteki arazi malikine
ait olmak zere, kendi arazisinde yaplacak mecrayla suyun aktlmasn isteyebilir. Bataklklarn
kurutulmas hakkndaki zel kanun hkmleri sakldr. hkmlerini ierir.
st taraftaki arsa sahibi, doal olarak akan sularn akn deitirmezse de, teden beri alt taraftaki
arsaya akan sular bir batakln suyu ise ve yukardaki arsa sahibi bu batakl kurutmak iin bir takm
abalara girimise, bu abalar dolaysyla kan fazla sular alt taraftaki arsa sahibi kabule mecburdur
(MK. md. 743 I-II-III). Eer alttaki arsa sahibi, fazla gelen bu sulardan bir zarar grecekse, bataklk
sahibinden gerekli tesis ve abalarn kendi arsasnda da yaplmasn isteyebilir. Bundan doacak
masraflar bataklk sahibine ait olur. MK. md. 744/III hkmne paralel bir dzenleme Tapu Kanunu md.
15 de yer almaktadr. TK. md. 15 de Sahipli arazide meydana gelen bataklklarn salk nedenlerinden
dolay kurutulmas gerei domusa, devlet ve il tarafndan verilecek msait bir sre iinde sahipleri
kurutmadklar takdirde o bataklk devlet veya il tarafndan kurutulur. Sahiplerinden kurutma masrafna
itirak edenlerin arazisi kendilerine verilir. Bu takdirde arazi sahibine denecek bedelin tespitinde
istimlk kanunun hkmler uygulanr. hkm yer almaktadr.
5. Suyolu, Gaz ve Elektrik Borularnn Geirilmesine Katlanmak
Her tanmaz maliki, urayaca zararn tamamnn nceden denmesi kouluyla, su yolu, kurutma
kanal, gaz ve benzerlerine ait borularn, elektrik hat ve kablolarnn, baka yerden geirilmesi olanaksz
veya ar lde masrafl olduu takdirde, kendi arazisinin altndan veya stnden geirilmesine
katlanmakla ykmldr (TMK. md:744/I).
Meden Kanunun md. 744 de Her tanmaz maliki, urayaca zararn tamamnn nceden denmesi
kouluyla, su yolu, kurutma kanal, gaz ve benzerine ait borularn, elektrik hat ve kablolarn, baka yerden
115
www.hedefaof.com



geirilmesi olanaksz veya ar lde masrafl olduu takdirde, kendi arazisinin altndan veya stnden
geirilmesine katlanmakla ykmldr. ifadelerine yer vermitir. Yine 744/II de Mecra geirilmesinin
kamulatrma kurallarna bal olmas halinde, bu kanunun mecralara ilikin komuluk hkmleri
uygulanmaz. hkm yer almaktadr.
Su, gaz, elektrik ve benzeri madde ya da kuvveti tamaya yarayan mecralarn komu tanmazndan
geirilmesini isteme yetkisi, tanmaz malikinin mlkiyet hakkna bal bir haktr. Mecrann geirilmesi
sz konusu olan tanmazn malikine ise, kanun, buna ilikin isteme katlanma devi yklemitir. stelik
bu dev mecrann denmesi iin gerekli tesislerin yaplmasyla ilgili uralarla mecrann geirildikten
sonra bakm ve onarm iin tanmazna girilmesine ve gerekli olan malzemelerin sokulmasna da
katlanmay kapsar.
Kanunda belirtilen koullarn yerine gelmesine bal olarak tanmazn malikine ykletilen katlanma
devinin nitelii, doktrinde tartmaldr. Hkim gr, ihtiya iinde olan tanmaz malikine kanunun bir
irtifak hakk tandna ilikindir ki, bu kanun bir irtifak diye nitelenmektedir. Ne var ki, ister irtifak
hakk, ister hukuk bir durum olarak kabul edilsin, burada tescile yer yoktur. Eer tescil yaplmsa bu
kurucu deil, aklaycdr.
Tanmazn altndan veya stnden mecra geirilmesine malikin katlanma sorumluluunun
doabilmesi iin gerekli olan koullar, MK. md. 744 de aka belirtilmitir. Katlanma sorumluluunun
domas iin gereken koullar unlardr :
Mecrann, baka yerden geirilmesi imknsz veya ok fazla bir masraf gerektirmi olmaldr.
Kanun hkmndeki olanaksz sz, tereddt yaratmamakta ise de ar lde masrafl
szlerinin yorumlanmas gerekir. Yaplacak masrafn ok fazla olup olmadnn
belirlenmesinde, mecray geirecek kiinin servetinin mi yoksa bu ilerin yaplmasnn
gerektirecei giderlerin mi gz nnde tutulmaldr sorusuna arazisinden bu gibi yollar
geirilecek olan gayrimenkul sahibine ykletilecek ykn arlna gre ok fazlalk halinin var
olup olmadnn tayin edilmesi gerekir; bir baka deile arazisinden bu gibi yollar geirilecek
olan kimseye yklenecek yk dolaysyla denecek tazminat miktar temel olarak alnacak,
byle bir yolun arazisinden geirilmesine katlanacak olan gayrimenkul sahibinin urayaca
zarar tam ve pein olarak deyeceine gre bu zarara kar denmesi gereken tazminattan,
baka yerden bu gibi yollar geirmek iin yaplacak masraflarn ok fazla olaca anlalrsa
ancak bu gibi yollarn komu gayrimenkulden geirilmesi kabul olunabilir. grn ileri
srlebilir.
Mecrann geirilmesi nedeniyle tanmaz malikinin urayaca btn zararlar, tam ve pein
olarak denmelidir. Bu tazminat, stnden ya da altndan mecra geirilecek tanmazn bu
yzden deerinde meydana gelecek azalmay, mecrann neden olaca hasarlar ve tanmaz
malikinin urayaca dier malvarl kayplarn karlamaldr. Mecrann bakm iin geirilen
tanmaza girilecei gz nnde tutularak, tazminatn kapsam belirlenmelidir. MK. md. 744 n
uygulanabilmesi iin her iki tanmazn da zel mlkiyetin konusunu oluturmas gerekir.
Komuluk hukuku ilkelerine gre, gayrimenkullerin en verimli biimde iletilmesini, onlarn
ihtiyalar bulunan ve en rasyonel bir biimde kullanlmasna elverecek su, gaz ve elektrikten
yoksun kalmamalarn salanmaldr. Hkmn bu amacna gre, MK. 744. maddesine dayanan
talep hakknn kullanlabilmesi iin, gayrimenkuller arasnda komuluk ilikisinin bulunmas ve
yararlanan gayrimenkuln katlanan gayrimenkulden sz geen mecralarn geirilmesi
konusunda kesin ihtiyacn olmas yeterlidir. Yoksa yararlanan ve katlanan gayrimenkuln veya
her ikisinin tapulu olup olmamas MK. 744 maddesinin uygulanmas iin gerekli deildir.
6. Zorunlu Geit Hakk
TMK. md: 747ye gre: Tanmazndan genel yola kmak iin yeterli geidi bulunmayan malik, tam
bir bedel karlnda bir geit hakk tannmasn komularndan isteyebilir.
Bu hak, ilk nce kendisinden bu geidin istenmesi nceki mlkiyet ve yol durumuna gre en uygun
den komuya kar ve daha sonra bundan en az zarar grecek olana kar kullanlr. Zorunlu geit iki
tarafn menfaati gzetilerek belirlenir.

116
www.hedefaof.com



 Kanun koyucu mecra geirmeye hakk olan ile katlanma devi bulunan tanmaz malikinin karlarn
dengelemek istemitir. te yandan, bu dev kendisine ykletilen komu malikin en az zarar grmesini
salamak amac ile MK. md. 745e gre, tanmazndan mecra geiren kimse, zararnn insafl bir lde
gz nne alnmasn isteyebilir. Eer olaanst durumlar hakl klyorsa ve mecra tanmazn zerinden
geiyorsa, malik, mecrann geirilecei elverili bir blmn, kendi zararnn btnn tazmin edecek bir
karlk denerek satn alnmasn isteyebilir. Mecra geirilecek tanmaz malikine en az zarar verecek bir
zm seilmelidir. Kanun hkmnn kesin ifadesine gre satn almay isteme hakk, mecrann yerin
altndan deil de topran zerinden veya havadan geirilmesinin sz konusu olduu durumlarda
kullanlabilir. Satn almay isteme hakk kullanlnca, tanmazn, mecrann geirilmesine elverili
blmnn tam deerinin pein denmesi artyla, mecra geirilmesini isteyen adna tesciline karar
verilmelidir. Mahkemece, mar Kanunu uyarnca, blme imkn bulunup bulunmad ilgili yerlerden
sorulup olumlu cevap alndktan sonra byle bir kararn verilebilecei de gz nnde tutulmaldr. Eer
mecrann geirilecei blmn dnda kalan para, kullanlamayacak duruma gelirse, malik, tanmazn
tmnn alnmasn isteyebilir ki, tam deerin pein denmesi gerekir. u var ki, MK. 745 /II ile tannan
bu hak, mecra geirilmesi istenirse, ileri srlmelidir. Bir kez mecra geirildikten sonra, malik, bu Kanun
hkmnden artk yararlanamaz.
MK. md. 746 da durum deiirse, ykml tanmaz maliki, mecrann kendi yararna olarak baka
bir yere nakledilmesini isteyebilir. Yer deitirme giderleri, kural olarak mecra sahibine aittir. zel
durumlar hakl gsterdii takdirde, tanmaz maliki de giderlerin uygun bir ksmna katlanmakla ykml
tutulabilir.ifadesine yer verilmitir. rnein, malik, tanmazn zglendii amac, yani kullanma ya da
iletme biimini deitirebilir, orada bir inaat yapmas veya sanayi tesisleri kurmas sz konusu olabilir.
Kanalizasyon ebekesindeki deiiklikler, o tanmazdan mecra geirilmesi mecburiyetini ortadan
kaldrabilir.
Geit haklar ve zorunlu geit
MK. 747. maddesine gre, genel yola kmak iin yeterli bir geidi bulunmayan tanmaz sahibi, tam
bir bedel karlnda komularndan kendisine gemek iin geit hakk tannmasn isteyebilir. Bylece
kanun, mecra irtifaknda olduu gibi koullarn gereklemesi ile dorudan doruya bir irtifak hakk
deil, ihtiya sahibine irtifak hakk kurulmasn isteme hakk salamtr. Bu bir yenilik dourucu haktr.
Bu hak, geit ihtiyac bulunan tanmazn mlkiyetine baldr. Tanmaz payl mlkiyete tabi ise, talep
paydalarn hepsinin katlmas ile kullanlabilir. Hak sahibi bu hakkn kullanarak irtifak hakk
kurulmasn talep edince, ykml tanmaz maliki irtifak hakk borcu altna girmektedir. te bu borla
ykml olma durumu mlkiyetin kstlamasn oluturmaktadr. Bu bor yerine getirilince, ortaya bir
geit irtifak kar.
Zorunlu geit irtifaknn koullar
MK. md. 747 uyarnca bir tanmaz malikinin dierinden geit irtifak kurulmasn isteyebilmesi iin;
Bir gayrimenkuln geit zorunluluunun bulunmas gereklidir. Bundan ama, bir gayrimenkuln
genel bir yola kmak iin gerekli yol balantsndan ya tamamen mahrum kalmas veya mevcut
ban, gayrimenkuln iktisad ihtiyalar bakmndan yetersiz bulunmasdr. Zorunlu geit hakk,
yalnzca arazi maliklerine deil, ancak tapu ktnde bamsz ve srekli olarak ayrca
kaydedilen haklarn sahiplerine de tannmtr.
Geit isteyen tanmaz malikinin genel yola kmak iin yeterli bir geidi bulunmamaldr. Hi
geit bulunmamas gibi mevcut bir geidin ihtiyac karlamamas da sz konusu art
gerekletirir. Zorunlu geit talebi bakmndan, geit isteyen gayrimenkul zerinde bir yap olup
olmamas veya gayrimenkuln zel mlkiyet altnda bulunup bulunmamas nemli deildir.
Gayrimenkuln geit zorunluluunun, o gayrimenkulle genel yol arasndaki geit ballnn
yetersizliinden ileri gelmesi gereklidir. Geit hakknda, geit tesisinin amac, yol zarureti iinde
bulunan gayrimenkulle genel bir yol arasnda, gayrimenkuln yararlanmas ekline ve iktisad
ihtiyalarna uygun bir yol bann kurulmasdr.
Geit zorunluluunun, gayrimenkulden usule uygun ve rasyonel bir ekilde yararlanma
ihtiyacndan domas gereklidir. Bu hak, komu gayrimenkuller zerindeki mlkiyet hakkn

117
www.hedefaof.com



 nemli bir ekilde snrlamaktadr. Bu nedenle hak, geit isteyen gayrimenkul malikinin kiisel
ve belirsiz ihtiyalarna gre deil, ancak rasyonel bir ekilde iletilmesi ve ekonomik bakmdan
en elverili ekilde yararlanlmas bakmndan gayrimenkuln ihtiyalarna gre tayin edilir.
Geit zorunluluunun, geide muhta gayrimenkul malikinin iradi bir fiili sonucunda domam
olmas gerekir. Malikin serbest irade ve kararyla gayrimenkulden yararlanma eklinin
deitirilmesi sonucunda bir zaruret hali ortaya karsa, yeni yararlanma eklinden tr o
gayrimenkuln yeri ekonomik ihtiyalarn gerekli kld lde zaruri bir geit talebinde
bulunabilir. Bu uygulama MK 2deki drstlk kuralna ve Anayasamzdaki mlkiyet hakkna
aykrdr. Bu gibi durumlarda artk komu malikinden zaruri bir geit talebinde bulunmaya
imkn olmad grlmektedir.
Geit isteyen, ykml tanmaz malikine fedakrln karlnda tam bir denkletirme bedeli
denmelidir. Zaruri geit karl tazminat, geit isteyen gayrimenkul malikinin geitten
salayaca faydalara gre deil, ancak geit mkellefinin geit yznden urayaca zarara
gre takdir edilir. Zorunlu geit karlnda tazminatn miktar, hkim tarafndan belirlenir.
Tazminat, geit isteyen tarafndan denir.
Bu koullarn gereklemesi zerine kendisinden geit talep eden malik, hakkn kullanlmas zerine
doan borcunu rzas ile ifa etmek isterse, yaplacak resmi senette geidin yeri ve denkletirme bedelinin
miktar tayin edilmeli ve malik irtifakn tescilini talep etmelidir. Bu talep zerine yaplan tescil ile geit
irtifak doar. rtifak yararlanan tanmaz lehine kurulduu iin eyaya bal irtifaklarn tescilindeki usul
gereince hem yararlanan, hem ykml tanmazn sayfalarnda tescil yaplr.
Tanmaz maliki, geit irtifakn kurma borcunu yerine getirmekten kanrsa, bu takdirde ihtiya
sahibi, irtifak hakknn mahkemece kurularak tescili iin dava aar. Geidin yararna ve zararna
kurulaca tanmaz sahiplerinin tm davada yer almaldr. MK. md. 780 de yaplan atf gereince,
kyasen uygulanacak MK md. 716 uyarnca, mahkemenin kararnn kesinlemesi ile irtifak kurulmu olur.
Hkim karardan nce, bedelin miktarn belirleyerek denmesini bekleyecek ve iki tarafn menfaatini
gzeterek davac lehine uygun bir yerde geit hakk kuran bir karar verecektir. Kararn kesinlemesi
zerine irtifak hakk sahibi kendisi aklayc tescili yaptrabilir. rtifak ister borlunun rzas ile ister
mahkeme karar ile kurulmu olsun, bu tanmazda malik tarafndan kurulmu btn snrl ayni
haklardan nce yer alr. Bunun iin snrl ayni hak sahiplerinin rzas veya dava edilmeleri aranmaz.
Geit irtifak, ykml tanmaz malikine, yararlanan tanmaz ile genel yol arasnda gidip gelmelere
katlanma ykmll ykler. rtifak hakk sahibi yolun yaptrlmas veya geidin geniletilmesi iin
gerekli masraflara katlanacak, geidin bakm da kendisine ait olacaktr. Hakkn kullanrken de ykml
tanmaz malikine en az zarar verecek ekilde davranmak mecburiyetindedir.( MK. md. 786)
Zorunlu geit hakk, geit zorunluluunun ortadan kalkmas ile sona erer. Ykml veya yetkili
gayrimenkullerden birinin tamamen kaybolmas, btn irtifak haklar iin kendiliinden sona erme
nedenidir. Zorunlu geit hakknn salad faydann tamamen ortadan kalkmas veya faydann, ykml
gayrimenkuldeki yke oranla son derece azalmas da zorunlu geit hakkn sona erdirir.
Zorunlu geit hakkndan vazgeme, kamulatrma gibi durumlarda bu hakk sona erdiren nedenler
arasndadr. Eer zorunlu geit hakk, ykml gayrimenkulde nceden tesis edilmi bulunan rehin hakk
sahibinin rzas alnmakszn tesis olunmu bulunuyorsa, gayrimenkuln paraya evrilmesi bakmndan,
baz koullar altnda zorunlu geit hakknn terkini istenebilir. Zorunlu geit hakknn terkinine, ancak
kte yaplan tescilin terkiniyle son verilir.
MK. md. 748 zorunlu geit dnda kalan geici nitelikte geitler ile krsal alanda ihtiya duyulan
dier geitlerin zel kanun hkmleri ile dzenlenecei, zel kanun hkm yoksa yerel detin
uygulanmas gerektiini kabul etmitir. Bu ekilde dorudan doruya kanundan kaynaklanan geit
haklar, tapu ktne tescil edilmeksizin doarlar. Bunlardan srekli nitelikte olanlar beyanlar
stununda gsterilir. 748. madde de Tanmaz malikinin tanmazn iletme veya iyiletirme ya da
tanmaz zerinde yap yapma amacyla komu tanmaza geici olarak girme hakk ile tarla yolu,
hayvan sulama yolu, k geidi, tomruk kaydrma yolu ve oluu ve bunlara benzer dier geitler zel
kanun hkmlerine tabidir. zel kanun hkm yoksa yerel adet uygulanr. ifadeleri yer almaktadr.

118
www.hedefaof.com



 7. Zorunlu Su Hakk
MK. 761 zorunlu su hakk eklinde dzenlenen bu hak da komuluk ilikisinden doan, bir
tanmaz mlkiyeti kstlamasdr. Buna gre, kendi evinin veya arazisinin gerekli su ihtiyacn, ar
klfetli gidere katlanmakszn karlayamayan tanmaz maliki, komu tanmaz malikine tam bir
tazminat deyerek, onun ihtiya fazlas olan su kayna zerinde kaynak irtifak tesisi talebinde
bulunabilir.
Komu tanmaz maliki bu talebin yaplmasyla, kaynak irtifak tesisi borcu altna girer. Bu borcunu
ifa etmez ise, su ihtiyac olan tanmaz maliki, mahkemeye bavurarak kaynak irtifak tesisini talep eder.
Zorunlu su hakk iin koul ngrlmtr :
Su gereksinimi ar zahmet ve masraf yaplmakszn karlanamamal,
Komu kendi ihtiyacndan fazla suya sahip olmal,

Komuya alnacak su iin tam bir tazminat denmeli,

Komunun su kayna yalnzca onun ihtiyacn karlayacak lde ise, ona kar bu hak
kullanlamaz. Zarur kaynak hakknn tesisi, tazminatn tayini, gereken tesislerin yapm ve bakm, zaruri
geit hakkna benzemektedir. MK. 760. maddesine konulan yeni bir hkmle genel su ihtiyac iin ise u
dzenleme yaplmtr zel mlkiyete tabi arazide bulunan kaynak, kuyu ve derelerden komularn ve
dier kiilerin su ime, su alma veya hayvan sulama ya da benzer yollarla yararlanlmas zel kanun
hkmlerine tabidir. zel kanun hkmleri yoksa yerel adetler uygulanr.
8. Snrlk Koyma Mecburiyeti
TMK. md:749a gre: Snrlklar zerinde payl mlkiyete ilikin hkmler sakl kalmak zere; her
arazi maliki, tanmaznn snrnn it veya duvar gibi snrlklarla evrilmesi iin yaplan giderleri
karlar.
Arazinin snrlklarla evrilmesi ykmll ve biimine ilikin zel kanun hkmleri sakldr.
MK. 749. maddesi Snrlklar zerinde payl mlkiyete ilikin hkmler sakl kalmak zere; her arazi
maliki, tanmaznn snrnn it veya duvar gibi snrlklarla evrilmesi iin yaplan giderleri karlar.
Arazinin snrlklarla evrilmesi ykmll ve biimine ilikin zel kanun hkmleri sakldr. kanun
hkmn iermektedir. Bu alanda K. md. 41de zel hkm yer almaktadr.
MK. 750. maddesi, katlma ykmll bal altnda Her tanmaz maliki komuluk hukukundan
doan yetkilerin kullanlmas iin gerekli ileri ve bunlarn giderlerine kendi yararlanmas orannda
katlmakla ykmldr. hkmn koymutur. Bu hkmle komuluk haklarnn kullanlmasna ait
tesisatn masraflarna katlanma ykmll ngrlmektedir. rnek olarak; kurulan bir geit irtifak
dolaysyla yaplan yoldan ykml tanmaz maliki de yararlanyorsa, o da masraflara yararlanmas
orannda katlacaktr. MK. md. 720 uyarnca komu tanmazlar arasnda ortak olan duvar, it, parmaklk
vs. nin masraflarna katlma ykmll bu hkme tabidir.

KOMULAR BAKIMINDAN YASAKLAR

Kat maliklerinin gerek bamsz blmlerini, gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanrken zellikle
birini rahatsz etmemek ykmllnde bulunduklarndan, bir takm yasaklara da uymak ve yasaklara
kar gelmemeleri gereklidir. Bu yasaklardan bazlar unlardr;
Grltye neden olma
Kiilerin huzur ve sknunu bozma
naat veya ykmla ilgili emniyet kurallarna uyma
Hayvann tehlike yaratabilecek ekilde serbest braklmas
evreyi kirletmek
Atklarn toplanmas
119
www.hedefaof.com



 1. Grltye Neden Olma
lgili kanunlarla belirlenen hkmlere aykr olarak, baka bir kimsenin salnn zarar grmesine
elverili bir ekilde grltye neden olan kii, iki aydan iki yla kadar hapis veya adli para cezas ile
cezalandrlr (TCK. Md:183). Kat maliklerinin gerek bamsz blmlerini, gerek eklentilerini ve ortak
yerleri kullanrken zellikle birini rahatsz etmemek ykmllnde bulunmaktadr (KMK. 18 md; Y.
18. HD., 05.06.1992 E. 1992/4930 k. 1992/5253). Bakalarnn huzur ve sknetini bozacak ekilde
grltye neden olan kiiye idari para cezas verilebilir (Kabahatler K. Md:36).
ehir ve kasabalarda gerek mesken iinde ve gerek dnda saat 24ten sonra her ne suretle olursa
olsun civar halknn rahat ve huzurunu bozacak surette grlt yapanlar polise menolunur (Polis Vazife
ve Salahiyet K. Md:14). 09.08.1983 t., ve 2872 s. evre K.na ve ilgili ynetmeliklere gre; evre ve
insan salna zarar veren, kiilerin huzur ve sknunu, beden ve ruh saln bozacak ekilde grlt
yapan fabrika, iyeri, atlye, elence yerleri gibi messeseleri tutanak dzenleyerek gerekli mercilere
bildirmek ve bu konuda kendisine verilen grevleri yerine getirmek zabtann grevidir.
Meskun bir mahal ierisinde i makinalaryla kaz ya da inaat yaplacaksa, bu grltl i, ancak
gnn belli saatlerinde yaplabilir. Belli saatler dnda olursa kabahat eylemi olur. lerleyen teknolojiden
yararlanlarak bilimsel biimde, grltlerin lm ve iddet derecesinin belirlenmesi mmkn hale
gelmitir. Komu pastahanede mevcut makinalarn kartt grltnn, hogr ve tahamml snrlar
ierisinde kalp kalmadnn bu yolla tespiti gerekir (YHGK., 22.04.1992 t., E 1992/5-202, K 1992/259).
Kat malikinin bamsz blmnde ani ve yksek tonda grltye neden olacak ileri yapmaya
balamadan nce, salk durumu olan ocuunun zarar grmemesi iin komusuna, gereken nlemleri
alabilmesi amacyla haber vermesi gerekir (Y. 18. HD., 2006/6943 E., 2006/9821 K.; TMK. md: 2, 737
KMK. md: 18).
Kat malikleri ve dier sakinlerin, hayatn olaan ak ierisindeki ses ve eylemlerden doan ve
tahamml snrlarn amayan ses, grlt ve benzeri olgulara karlkl olarak katlanmalar gerekir. Bu
balamada zihinsel engelli bir ocuun bu durumdan kaynaklanacak ses ve grltlerden, makul ve
tahamml edilmesi gereken dzeyde kald srece rahatsz olunduu iddia edilemez (Y. 18. HD,;
30.06.2003, E. 2003/4759, K.2003/5686).

Kat Malikleri, komularyla iletiim kurmak zorunda mdr?

Bir toplumda birlikte yaama olana salayan insancl, gereki zorunlu temel hukuk kuralna gre
hakim somut olayn zelliini, tanmazlarn konumlarn, kullanma amalarn, niteliklerini yresel rf
ve adetleri toplumun doal ihtiyalarn ve gereklerini gz nnde bulundurarak komularn birbirlerine
gstermekle ykml olduklar olaan katlanma ve hogr snrn aan bir taknln bulunup
bulunmadn saptama, zarar giderici nlemlerden en uygununu bulma, kanlmaz mdahaleleri
yapmak suretiyle zverileri denkletirme durumundadr (YHGK., 30.05.2001 t., E. 2001/1-429 K.
2001/452).
2. Kiilerin Huzur ve Sknunu Bozma
Srf huzur ve sknunu bozmak amacyla bir kimseye srarla; telefon edilmesi grlt yaplmas ya da
ayn amala hukuka aykr baka bir davranta bulunulmas halinde, madurun ikayeti zerine faile
hapis cezas verilir (TCK. md: 123).
3. naat veya Ykmla lgili Emniyet Kurallarna Uyma
naat veya ykm faaliyeti esnasnda, insan hayat veya beden btnl asndan gerekli olan
tedbirleri almayan kii, hapis ya da adli para cezas ile cezalandrlr (TCK. md: 176).
4. Hayvann Tehlike Yaratabilecek ekilde Serbest Braklmas
Gzetimi altnda olan hayvan bakalarnn hayat veya sal bakmndan tehlikeli olabilecek ekilde
serbest brakan veya bunlarn kontrol altna alnmasnda ihmal gsteren kii, hapis ve adli para cezas ile
cezalandrlr (TCK. md:177).
120
www.hedefaof.com



 5. evreyi Kirletmek
evreyi kirletenler ve evreye zarar verenler neden olduklar kirlenme ve bozulmadan doan
zararlardan dolay kusur art aranmakszn sorumludurlar (evre K. md: 28).
6. Atklarn Toplanmas
Evsel atk ve artklar, bunlarn toplanmasna veya depolanmasna zg yerler dnda atan kiiye,
idari para cezas verilir (Kabahatler K. md: 41/1).
Yarg Kararlarna Gre Takn Davranlara rnekler
Kullanlan bk makinelerinin komusunu rahatsz edecek ekilde zarar meydana getirdiine ve
bunun giderilmesi yollar bilirkii raporunda aklanmal ve bu yolda karar verilmelidir.
Komusuna ait tezghlarn almas srasnda kan grltden dier komunun fazlasyla
rahatsz olaca, uyuyamayaca, iki kiinin dahi konumasnn anlalamayaca yerinde
yaplan kefe ait bilirkiinin grne gre, komunun evinde durulmaz dereceye vardrlan
grlt ho grllkle karlanamaz. Komu hakknn korunmas ncelikle gelir.
Komunun evinin atsna biriken yamur sularnn dier komuya zarar verip vermedii
aratrlmal ve bir zarar varsa bunu nleyecek tedbirlerin alnmasna komu zorlanmaldr.
Evinin bitiiinde olan komu ahrnn duvarndan szan rutubet ile pis kokularn nlenmesi
istenebilir. davalnn tanmazna tuvalet ina etmesi nlenemez. Ancak tuvalet olarak
kullanlmaktan tr bir zarar meydana gelmise bunun nlenmesi istenebilir.
Bir tarm blgesinde fabrika kurulmamaldr. Duman ve evreye saaca kimyasal maddeler,
fabrikaya ait pis sular, bu komu tarm toprana sahip kiileri zarara uratr. Onlarn da MK.
md. 737 uyarnca zararl eylemlerin nlenmesini istemeleri haklardr.
Komu fabrikann bacasndan kan dumanlardan, bahenin harap olduunu ve meyvelerin
yenilmez hale geldiini ileri srerek bahe sahibi, MK. 737. maddesi gereince bu durumun
nlenmesini isteyebilir.
Komunun kalorifer bacasnn komuluk hukuku ilikilerine uygun bulunmayacak biimde
duman kartt ve bundan dier komunun zarar grd bilirkiilerce saptanm ve
mahkemece kalorifer tesisatnn mazotla ileyecek biime evrilmesi yolu ile zararn
giderilmesine karar verilmitir. Bu zararn giderilmesi koullarnn aranmas ve yerine
getirilmesi hukuk kurallarnn bir hkmdr ve bilirkii incelemesi ile kalorifer iletmesinin
mazotla yaplmasn ya da bacann ykseltilmesini, konuyu zmleyici olarak ileri srdkleri
iin grlere uygun olarak sorunun zlmesi yoluna gidilmelidir.
Malikin yapsna pencere amas, MK. md. 737ye uyan bir taknlk saylmamaktadr. Bir
tanmaz malikini, kendi snrlar iinde yaptrd yapda komu tanmaza bakan pencere
amaktan alkoyan bir hkm yoktur. Anayasann gvencesi altnda olan mlkiyet hakknn
kanun hkmleri dnda geleneklere veya din inanlara gre snrlandrlmas uygun olmaz.
Komuluk Hakkna Uymayanlar Hakknda Ne Yaplabilir?
dari kurul, makam veya kamu grevlilerine bavurabilir. rnein; Kabahatler K. md: 36ya gre;
bakalarnn huzur ve sknunu bozacak ekilde grltye neden olan kiiye idari para cezas verilir. Bu
konudaki idari para cezasna kolluk veya belediye zabta grevlileri karar verir. Kanunda ak hkm
bulunmayan hallerde ilgili kamu kurum ve kuruluunun en st amiri bu konuda yetkilidir. dari kurul,
makam veya kamu grevlileri, ancak ilgili kamu kurum ve kuruluunun grev alanna giren yerlerde
ilenen kabahatler dolaysyla idari yaptrm karar vermeye yetkilidir (Kabahatler K. md:2).

121
www.hedefaof.com



 zet

Kat malikleri, gerek bamsz blmlerini, gerek Malik, tanmazn, tahsis edildii amaca uygun
eklentileri ve ortak yerleri kullanrken; doruluk olarak kullanmaktan alkonamaz. Ancak malik
kaidelerine uymak, zellikle birbirini rahatsz iin zarar verecek takn eylemlerden, ar
etmemek, birbirinin haklarn inememek ve davranlardan kanma sorumluluu
ynetim plan hkmlerine uymakla karlkl ngrlmtr. Kanunda, zellikle tanmazn
olarak ykmldrler. durumuna, niteliine ve yerel dete gre
komular arasnda ho grlebilecek dereceyi
Kat malikleri, anagayrimenkuln bakmna ve
aan duman, buu, kurum, toz, koku kartarak,
mimari durumu ile gzelliini ve salamln
grlt veya sarsnt yaparak rahatszlk vermek
titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliki
yasaktr. ifadeleri yer almaktadr. Bunun sonucu
kendi bamsz blmnde anayapya zarar
olarak Kanunun, malike, ykletilen kanma
verecek nitelikte onarm, tesis ve deiiklik
devine aykr davranlm olup olmad, bir
yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine
eylemin taknlk saylp saylmayaca
balantl bulunan bamsz blmlerin balantl
belirlenirken, komuya zarar vermeme lt
yerlerinde, bu blm maliklerinin ortak rzas ile
benimsenmitir.
anayapya zarar vermeyecek onarm, tesis ve
deiiklik yaplabilir. Kanunda rnek olarak saylanlar iinde komular
arasnda ho grlebilecek dereceyi ama,
Her kat maliki anagayrimenkule ve dier
rahatszlk vermeme lt sz konusudur. Bir
bamsz blmlere, kusuru ile verdii zarardan
kullanmann taknlk saylp saylmayacan
dolay dier kat maliklerine kar sorumludur.
belirlerken, hkim o tanmazn yerini,
Kat mlkiyeti, Kat Mlkiyeti Ktndeki sicil
zglendii amac ve mahall adetleri gz nnde
kaydnn silinmesiyle sona erer.
tutmaldr. Kanunda nelerin taknlk saylaca
Komudan ama; tanmazlardan birinde yaplan ynnden genel bir kural ngrlmediinden,
takn eylemlerin etkilerini duyurabilecek alan burada, hkime geni bir takdir hakk tannd
iinde bulunan tanmazlarn btndr. sylenebilir.
Komuluu belirlerken, tanmazlarn birbirine
yaknl, uzakl, birbirine bitiik olup olmad
nemli deildir. Komu kavram, nisb bir
kavram olup, her somut olayda yaplan
eylemlerin etkilerini dourabilecei alan gz
nnde tutularak hangi tanmazlarn komu
saylmas gerektii belirlenmelidir. nk takn
eylemler, yalnzca birbirine bitiik komular
arasnda deil, birbirinden az ok ayr olan
komular arasnda da sz konusu edilebilir. Bir
kiinin mlknn kullanlmasnn etki alan
iinde bulunan kimseler komu saylr.
Tanmazlarn mevkiinin, komuluk ilikilerine
yer vermesi yeterlidir.
Komular, bir toplumda birlikte yaama olana
salayan insancl, gereki zorunlu temel hukuk
kuralna gre hakim somut olayn zelliini,
tanmazlarn konumlarn, kullanma amalarn,
niteliklerini yresel rf ve adetleri toplumun
doal ihtiyalarn ve gereklerini gz nnde
bulundurarak komularn birbirlerine gstermekle
ykml olduklar olaan katlanma ve hogr
snrn aan bir taknln bulunup
bulunmadn saptama, zarar giderici
nlemlerden en uygununu bulma, kanlmaz
mdahaleleri yapmak suretiyle zverileri
denkletirme durumundadr.
122
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, kat maliklerinin
birbirlerini rahatsz etmesine neden olmaz?
a. Huzuru bozacak ekilde grlt yapmak
b. Uygun saatlerde tamirat yapmak
c. Ortak yerlere amar asmak
d. Rahatszlk veren hayvan besleme
e. Hal kilim paspas benzerlerini silkelemek
2. Her kat maliki anagayrimenkule ve dier
bamsz blmlere, kusuru ile verdii zarardan
dolay dier kat maliklerine kar sorumludur.
Aadakilerden hangisi, sorumluluklardan
deildir?
a. Gvenlik amac dnda pencerelerine demir
parmaklk yaptrlmama
b. Ak balkon sabit camekan dahil kapal hale
getirilememe
c. Bamsz blmn kapsnn rengi, dier
maliklerin rzas olmadan deitirilebilmesi
d. Ortak yerlerden olan d duvarlara montaj
yaptrmak suretiyle gnelik tente
yaptrlamamas
e. Bamsz blmlerde yap statiine aykr ve
anayapya zarar veren deiiklikler
yaptrlamamas
3. Aadakilerden hangisinde, kat maliklerinin
giderlere katlma ykm ve zorunluluundan
kurtulama durumu yoktur?
a. Kalorifer tesisatnn bozukluu nedeniyle
yeteri kadar snmadn ileri srerek ortak
giderlerden indirim talebinde bulunamaz
b. Kalorifer dilimlerini skp kaldrarak ynetim
giderlerinden kurtulamaz
c. Bamsz blm bo da olsa ynetim
giderlerini demek zorundadr
d. at onarlmasna arsa pay orannda katlmak
zorundadr
e. htiya bulunmadn ileri srmek suretiyle
gider ve avans payn demeyebilir
www.hedefaof.com



4. Aadakilerden hangisi, kat maliklerinden
birinin bamsz blmnde veya bu blmdeki
tesislerde meydana gelen bir hasar veya
bozukluun onarm veya giderilmesi veya
tesislerin yeniden yaplmas iin dier bir
bamsz blme girmek gerekiyorsa, o blmn
maliki veya o blme baka sfatla oturanlar,
giri msaadesi vermeye ve blmde gerekli
ilerin yaplmasna katlanmaya mecburdurlar
ifadesini tanmlayan kavramdr?
a. Msaade mecburiyeti
b. Sigorta mecburiyeti
c. Yasaklardan saknma mecburiyeti
d. Genel giderlere katlma mecburiyeti
e. Teminat gsterme mecburiyeti
5. Aadakilerden hangisi, kat maliklerinden
biri, kendisine den borlar ve ykmleri yerine
getirmemek suretiyle dier kat maliklerinin
haklarn, onlar iin ekilmez hale gelecek
derecede ihlal ederse, onlar o kat malikinin
mstakil blm zerindeki mlkiyet hakknn
kendilerine devredilmesi durumu kavramn ifade
eder?
a. Yasaklardan saknma mecburiyeti
b. Genel giderlere katlma mecburiyeti
c. Teminat gsterme mecburiyeti
d. Kat mlkiyeti devri mecburiyeti
e. Sigorta mecburiyeti
6. Aadakilerden hangisi, kat mlkiyetinin sona
ermesinin nedenlerinden deildir?
a. Kat maliklerinin istemesi
b. Anagayrimenkuln arsasyla yok olmas
c. Anagayrimenkuln kamulatrlmas
d. Anagayrimenkuln zelletirilmesi
e. Kat mlkiyetinin adi mlkiyete evrilmesi
7. Aadakilerden hangi kavram, bir eye malik
olan kimsenin, hukuk dzeninin snrlar iinde, o
ey zerinde diledii gibi, kullanma, yararlanma
ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olaca
anlamndadr?
a. Mlkiyet
b. Tasarruf
c. Hukuk
d. stihkak
e. Tescil
123
8. Aadakilerden hangisi, tanmazlarn Kendimizi Snayalm Yant
birbirine yaknl, uzakl, birbirine bitiik olup Anahtar
olmadnn nemli olmad, mlknn
kullanlmasnn etki alan iinde bulunduu 1. b Yantnz yanl ise Kat Maliklerinin
kiilerdir? Borlar ve Anagayrimenkuln Bakm,
Korunmas ve Zarardan Sorumluluk balkl
a. Yetkili konuyu yeniden gzden geiriniz.
b. Komu 2. c Yantnz yanl ise Kat Maliklerinin
c. Malik Borlar ve Anagayrimenkuln Bakm,
Korunmas ve Zarardan Sorumluluk balkl
d. Ynetici konuyu yeniden gzden geiriniz.
e. Deneti 3. e Yantnz yanl ise Anagayrimenkuln
Genel Giderlerine Katlma ve Ortak Giderlerin
9. Aadakilerden hangisi, taknln nlenmesi Teminat balkl konuyu yeniden gzden
iin gerekli tedbirlerden deildir? geiriniz.
a. Komularna rahatszlk vermemek 4. a Yantnz yanl ise Msaade Mecburiyeti
b. Komu arsasnda zarar verici kaz ve inaat balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
yapmamak 5. d Yantnz yanl ise Kat Mlkiyetinin Devri
Mecburiyeti balkl konuyu yeniden gzden
c. Komu gayrimenkuldeki aalarn dal ve
geiriniz.
kklerinin kendi arsasna gemesine
katlanmak 6. d Yantnz yanl ise Kat Mlkiyetinin Devri
Mecburiyeti balkl konuyu yeniden gzden
d. Zarar verici bir durumun varlnda su geiriniz.
giderlerinin dzenlenmesini salamak
7. a Yantnz yanl ise Komu Haklar balkl
e. Suyolu, gaz ve elektrik borularnn konuyu yeniden gzden geiriniz.
geirilmesine katlanamamak
8. b Yantnz yanl ise Komu Haklar balkl
10. Kat maliklerinin bamsz blmlerini, konuyu yeniden gzden geiriniz.
eklentilerini veya ortak yerleri kullanrken
zellikle birini rahatsz etmemeli ve yasaklara 9. e Yantnz yanl ise Komularn Uymas
kar gelmemelidirler. Aadakilerden hangisi, Gereken Konular balkl konuyu yeniden
yasaklardan deildir? gzden geiriniz.

a. Grlt yapma 10. c Yantnz yanl ise Komular Bakmndan

Yasaklar balkl konuyu yeniden gzden
b. Kiilerin huzur ve sknunu bozma geiriniz.
c. naat veya ykmla ilgili emniyet kurallarna
uymama
d. Hayvann tehlike yaratabilecek ekilde serbest
braklmas
e. evreyi kirletmek

124
www.hedefaof.com



Sra Sizde Yant Anahtar Yararlanlan Kaynaklar
Sra Sizde 1 Demirci, M. K. (Edi.). (2008). letmecilik
Kuram ve Uygulamalar. Ankara: Detay
Kat malikleri, zerlerine den giderleri demek Yaynclk.
zorundadrlar. Tm kat malikleri, beraber
yaadklar anagayrimenkuln gerekli olduu Sirmen, L. (2002/2003). Kat Mlkiyeti ve
zamanlarda bakmnn, korunmasnn ve Tanr Mlkiyeti Ders Notlar, Ankara
niversitesi Dner Sermayesi Basks.
onarmnn yaplmas iin gereken giderlere
katlanmaldrlar. Bu almalar iin yaplacak Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
harcamalara veya giderlere tm kat malikleri Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
katlrlar. Eer giderlere katlmazlarsa, bu
Sar, Y., Mlkiyet Hakkndan Doan Yetkilerin
maliklere dava alr. Komu Lehine Snrlandrlmas" Trk Hukuk
Sra Sizde 2 Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com)

Kat malikleri, sigorta yaptrmak mecburiyetinde Yaln, Ayhan, (2007). Amatr-Profesyonel

deildirler. Ancak, anagayrimenkuln tmnn Toplu Yap Site Merkezi Yneticisinin El
harap olmas halinde eer sigorta yaplmsa, Kitab, 6.B., Geit Kitabevi, stanbul.
sigorta, kat maliklerinin zarara uramasn nler. Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
Sigorta yaptrlmsa, sigorta bedeli de kat El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.
maliklerinin arsa paylar orannda paylatrlr.
Zevkliler, A., Komuluk Hukukunda Takn
Sra Sizde 3 Bitki ve Aalar, DHFD, C. 1, Say 2, s. 113.
Kat malikleri komularyla iletiim kurmak
zorunda deildir, ancak iletiim kurma gerei
duyulabilir. Komularn haklarna kar kusursuz
sorumluluu yerine getirirken, toplum iinde
yaamn bir gerei olarak iletiimi salkl, doru
ve zamannda gerekletirmek gerekebilir.

125
www.hedefaof.com



7












Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Kapc kavramn ve kapcnn grev ve sorumluluklarn tanmlayabilecek,
Kapclk szlemesini aklayabilecek,

Kapcnn haklarn ve borlarn tanmlayabilecek,

Kapcnn iten karlmas veya kendisinin kmasn anlatabilecek

bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Kapc Kapcnn Haklar

Kapclk Szlemesi Kapcnn Borlar

Kapc ve Kaloriferci Ynetmelii Kapcnn ten kmas

indekiler

Giri

Kapc Kavram

Kapcnn Grev ve Sorumluluklar

Kapcnn e Alnmas ve Kapclk Szlemesi

Kapc ve Kaloriferci Ynetmelii

Kapcnn Haklar

Kapcnn Borlar

verenin Borlar

Yneticinin Yetki, Grev ve Sorumluluklar

Kapcnn alma Koullar

Kapcnn ten karlmas veya Kendisinin kmas

126
www.hedefaof.com



 Kapclk Hizmetleri
GR
alma hayat ierisinde yer alan baz iler ve bu ileri yapanlar, iin zelliinden dolay ayr bir statye
tabi tutulmaktadr. Bunlardan biri de, kapclk hizmetini yerine getiren konut kapclardr. Kapclar,
gnlk yaantmzda genellikle her sabah karlatmz ilk kiidir, nerede ise btn apartmanlarda
kapclara rastlamak mmkndr ve kapclarla ilgili konular, sorunlar ve yasalar sk sk gndeme
gelmektedir.
Kapc veya kaloriferci, apartman, i han ve benzeri binalarda temizlik, alveri ve kalorifer yakma
ilemlerini yerine getirme bilgi ve becerisine sahip kiidir. Kapclarn alma ekli gerekten dier
ilerdeki alma koullarna gre ok farkllk gstermektedir. Kapclarn ikamet ettikleri apartman veya
site genellikle altklar iyerleridir. Bu durumda kapclarn hizmet vermeleri hem kolaylamakta hem
de zorlamaktadr. Kapclarn hizmet vermeleri kolaylamaktadr, nk, dier iyerlerinde alanlarn,
ie gidi ve gelilerde ulam, trafik vb. sorunlarla karlamalar kapclar iin sz konusu deildir.
Kapclarn hizmet vermeleri zorlamaktadr, nk apartman sakinlerine hizmet verebilmek iin
kendilerini gnn hemen hemen btn saatlerinde her an i yapabilecek konumda hissetmektedirler.
Apartman iyeri olarak dnldnde, kat malikleri ve kapclar, bu iyerinin ivereni ve alanlar
olarak bir btnlk gstermektedir. Apartmanda kapc dairesi var ise, kapc dairesinin ncelikle
kapclk hizmetlerini yapan kapcya konut olarak kullanmas iin tahsis edilmesi gerekir. mar
Kanunu'nun 36. maddesine gre kapc daireleri ana bina iinde olabilmektedir. Ayrca brt 40
metrekareyi gememek koulu ile bahenin herhangi bir yerinde de yaplabilir.
Kapclk hizmetlerini yapan kapclarn, mutlaka tam zamanl altrlmas gerekmez. Apartman
ynetimi isterse kapcy ksmi sreli olarak da altrabilir. inin normal haftalk alma sresinin,
tam sreli i szlemesiyle alan emsal iiye gre nemli lde daha az belirlendii szlemeye ksmi
sreli i szlemesi denir. rnein, bir iyerinde, tam sreli i szlemesi iin haftalk 45 saat alma
sresi n grlmse, ksmi sreli (part time) alma bu almann 3, 4 saat gibi daha az allmas
biiminde deil, tam sreli almann te ikisinden daha az olan bir miktar kadar alanlar ksmi sreli
olarak istihdam edilen kapclar olarak alglanmaldr. Ksmi sreli i szlemesinde kapcnn hangi
saatler arasnda ve hangi gnler alacann aka belirtilmesi gerekmektedir. Kapc ksmi sreli i
szlemesine gre alyorsa, her 7,5 saat bir gn kabul edilerek sigorta primi Sosyal Gvenlik
Kurumuna yatrlr. rnein; kapc haftann 3 gn gnde 5 saat alyorsa, kapcnn bir haftalk sre
ierisindeki almas 15 saat etmektedir. 15 saati gnlk alma sresi olan 7,5 saate blerek kapcnn
iki gn alt bulunur. SGK primi de bu biimdeki almaya gre her hafta iki gn alm kabul
edilerek yatrlr.
Kapclk szlemesinin koca ile yaplmasna karn, kocann baka ilerde almas nedeniyle
kapclk grevine giren ileri fiilen ein yapmas da sz konusu olabilmektedir. Szlemesi koca ile
yaplmakla beraber, koca bir baka ite alr ve kapclk ii fiilen ei tarafndan yrtlebilir. rnein;
koca kadrolu ii veya Emekli Sand Kanunu'na tabi bir ite alyorsa, bu durumda fiilen kapclk
hizmetini yapan ein sigortal saylmas gerekmektedir.
almada, kapclk hizmetleri, kapcnn grev ve sorumluluklar, kapclarn haklar, borlar,
alma koullar gibi konular ele alnmtr.
127
www.hedefaof.com



KAPICI KAVRAMI
Konut kapcs; anatanmazn korunmas, bakm, kk aptaki onarm, ortak yerlerin ve demelerin
bakm, temizlii, bamsz blmlerde oturanlarn ar ilerinin grlmesi, gvenliklerinin salanmas,
kaloriferin yaklmas ve bahenin dzenlenmesi, bakm ve benzeri hizmetleri gren kiidir (Konut
Kapclar Ynt. md:3).
Meslek Standartlar Komisyonu tarafndan yaplan tanmna gre; kapc veya kaloriferci, apartman, i
han ve benzeri binalarda temizlik, alveri ve kalorifer yakma ilemlerini yerine getirme bilgi ve
becerisine sahip kiidir. Kapc veya kaloriferci, iletmenin genel alma ilkeleri dorultusunda, ara,
gere ve ekipmanlar etkin bir biimde kullanarak, ii sal, i gvenlii ve evre koruma
dzenlemelerine ve meslein verimlilik ve kalite gerekliliklerine uygun olarak ilemlerini yerine getirir.

Kapcnn Hukuki Tanm

Btn konut kapclar Kanununa tabidir. Konuttan kastedilen, 634 sayl KHKye tabi
anagayrimenkullerdir. 4857 sayl K. md: 110a gre; konut kapclarn hizmetlerinin kapsam ve
nitelii ile alma sreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil gnleri, yllk cretli izin haklar ve
kapc konutlar ile ilgili konularn dzenlenmesinde uygulanacak deiik ekil ve esaslar, alma ve
Sosyal Gvenlik Bakanlnca hazrlanacak bir ynetmelikle dzenlenir.
Kat mlkiyetine konu olan apartmanlar iin kapc tutmak zorunlu deildir. Kapcy; Kat Malikleri
Kurulu veya bu kurulun verdii yetkiye dayanarak ynetici ie alr. Bamsz blm adedi 8den az olan
binalarda; kat malikleri, ilerinden birine yetki vererek, onun araclyla kapc tutabilir. Kapc altran
binalarda; konutun maliki veya ortaklarna iveren, iveren vekili olarak hareket eden kiiye ynetici,
kapcnn alt konut ile bamsz blm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tmne ise iyeri denir.
Kapc ile 1 yl veya daha uzun hizmet sresi iin yazl szleme arttr. Yazl szleme yaplmazsa
iveren, iiye en ge 2 ay iinde genel ve zel alma koullarn, gnlk ya da haftalk alma sresini,
temel cretini ve varsa cret eklerini, cret deme dnemini, sresi belirli ise szlemenin sresini, fesih
halinde taraflarn uymak zorunda olduklar hkmleri gsteren yazl bir belge vermekle ykmldr.
Sresi 1 ay gemeyen belirli sreli i szlemelerinde bu fkra hkm uygulanmaz. szlemesi 2 aylk
sre dolmadan sona ermi ise, bu bilgilerin en ge sona erme tarihinde iiye yazl olarak verilmesi
zorunludur ( K. md: 8/III).
Kapcy ie alrken srekli hizmet sz konusuysa deneme sresi belirlenebilir. Ancak, deneme sresi
en ok 2 aydr ( K. md. 15/I). Deneme sresi, Toplu Szlemeleri ile 4 aya kadar uzatlabilir.
Taraflar, kanuni sreden fazla sreyi kabul etmise, fazla sreye ilikin hkmler geersiz saylr.
Kararlatrlan deneme sresi kesindir. Deneme sresi iinde kapcnn rnein hastaland iin
almam olmas, bu srenin uzatlmasn zorunlu klmaz. Ancak, gerekli grld takdirde ve deneme
sresinin uzunluuna ilikin kanuni snrlamaya uyulmak artyla 2inci bir Deneme Sreli Szlemesi
yaplmas iin hukuki bir engel yoktur. Deneme sresinin balangc, szlemenin yapld tarih deil,
kapcnn fiilen ie balama tarihidir. Taraflar, deneme sresi iinde, hizmet szlemesini bildirimsiz ve
tazminatsz feshedebilirler, ancak, kapcnn alt gnler iin cret ve dier haklar sakldr.
Kapclar iin de ya snr vardr. 15 yan doldurmam ocuklarn altrlmas yasaktr. Ancak, 14
yan doldurmu ve ilkretimini tamamlam olan ocuklar, bedensel, zihinsel ve ahlaki gelimelerine
ve eitimine devam edenlerin okullarna devamna engel olmayacak hafif ilerde altrlabilirler ( K.
md. 71/1).

Kapclara eitim vermek sizce gerekli midir?

Kapc ile yaplacak szlemede dikkat edilmesi gereken konular:

Taraflar kural olarak diledikleri gibi szleme yapabilirler.
Szlemenin ierii, insan onurunun ve kiiliinin korunmasyla snrldr.
128
www.hedefaof.com



 Gereklemesi fiilen ya da hukuken imknsz olan konularda szleme yaplamaz (BK. M:20/I).

Hukuku Mevzuatnn buyurucu hkmlerine kar olamaz.

Kamu dzeni ile genel adab ve kiilik haklarna aykr olamaz.

Genel ahlak grlerine aykr olamaz.

Apartmanlarda kapc ile kat malikleri arasnda i szlemesi devam ederken veya sona erdikten sonra
idari veya adli makamlara aktarlan hukuki uyumazlklarn banda, konut kapcsnn apartman
hizmetlerini ailesinin btn bireyleri ile birlikte yaptn ve aile bireylerinin sigortasz altrldn
iddia etmesidir. lkemizde kapclarn ounlukla erkek olduu bilinen bir gerektir. Kat malikleri kurulu
veya apartman yneticisi ile konut kapcs arasnda i szlemesi yaplmaktadr. Resmi kaytlarda da
kapc olarak koca gzkmektedir. Uygulamada baz hizmetleri baz zamanlar konut kapcsnn ei
yapmaktadr. rnein; apartman merdivenlerinin temizlenmesi gibi ilerin yaplmas. Yargnn
kararlarna gre, bu tr hizmetlerin yaplmas kocaya yardm niteliinde grlmekte olduu ynndedir.

KAPICININ GREV VE SORUMLULUKLARI

Konut Kapclar Ynetmelii md:5e gre; kapcnn grev ve sorumluluklar unlardr:
Yneticinin talimat dorultusunda konutun kaloriferini zamannda yakmak, sy ayarlamak ve
sndrmek,

Hidrofor ve benzeri aralar altrmak,

Anatanmazn ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbalarn, ara ve
gerelerini, dzenli, bakml ve iler biimde tutmak,
Kendisine ayrlan konutu baka amalarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya
ailesinden birisinin konuta verecei zarar ve hasarlar karlamak,

Yneticinin talimat erevesinde konutun gvenliini salayc nlemler almak,

Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini grmek, pleri toplamak, bahe dzenlemesi ve
bakmn yapmak,
Verilen eitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,
veya toplu i szlemesinde belirlenen dier grevleri yerine getirmek.

KAPICININ E ALINMASI VE KAPICILIK SZLEMES

Kapcnn ie alnmasnda yaplan kapclk szlemesinde; i szlemesinin tr ve alma biimi ile
iveren ve iyeri ad ve adresi, kapcnn kimlii, ie balama tarihi, yapaca iler, temel creti ve varsa
cret ekleri, cret deme ekli ve zaman, alma sresi ve ara dinlenmesi, varsa zel hkmler,
dzenlenme tarihi ve taraflarn imzas konularnn bulunmas gerekir (Konut Kapclar Ynt. md:6).

Kapcy e Alrken Yaplmas Gerekenler

Kapcy; Kat malikleri kurulu veya bu kurulun verdii yetkiye dayanarak ynetim kurulu veya kurulun
verdii yetkiye dayanarak ynetici ie alr. Bamsz blm adedi 8'den az olan binalarda; kat malikleri,
ilerinden birine yetki vererek, o'nun araclyla kapc tutabilir. Kapcy ie alan iveren;
Anagayrimenkuln adresini,

altrlan ii saysn,

alma konusunu,

in balama ve bitme gnn,

Kat malikleri kurulunda bulunanlarn ad, soyad ve adreslerini,
129
www.hedefaof.com



 Varsa iveren vekili veya ynetim kurulu yelerinin ad, soyad ve adreslerini,
Srekli ilerde kanunda belirtilen sre iinde Blge alma Mdrlne bildirmeye
mecburdur ( K. md: 3).
Kapcy ie alrken yneticinin yapmas gerekenler yle sralanabilir;
ncelikle ilan veya baka bir yntemle kapc aday bulunur.
Vukuatl nfus kaydndan aile durumu tesbit edilir, aile durumu ile kapc hakknda istihbarat
yaplr.

Salk durumu ile ilgili rapor ile iyi hal kad nfus rnei istenir.

Kapc ile Szleme yaplmaldr.

Kapcya, cret hesabn gsterir, imzal bir pusula vermek veya deftere cretle ilgili bu hesaplar
imzas ile kaydetmek zorundadr ( K. md: 37).
Sosyal Gvenlik Kurumuna ve Blge alma Mdrlne iyeri bildirgesi verilir, ii bildirim
listesi ve sigortal ie giri bildirgesi tanzim edilip SGKya bildirilir, onayl bir sureti dosyalanr.
Yneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, ie yeni aldklar kapclar 15 gn iinde alma
ve Sosyal Gvenlik Bakanlna, Blge alma Mdrlne ve sendikalarna bildirmek
zorundadrlar. Bu i iin dzenlenmi matbu evraktan 3 nsha dzenlenir (verenlerin ileri
alma Bakanlna, Blge alma Mdrlne ve Sendikalara Bildirim Hakknda
Ynetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Say 18074).

Kapc Ynetmelii hazrlanp imzalattrlr.

Kapc ie baladktan 3 gn iinde Kimlik Bildirme Belgesi doldurup muhtara onaylattktan
sonra Mahalli Genel Kolluk rgtne verilir. (1774 nolu Kimlik bildirme kanunu Md.5)

Apartman demirbalar tutanak ile kapcya teslim edilir.

Komulara yeni kapc tantrlr.
e alnan her iiye, en ge 15 gn iinde i alma ve Kimlik Karnesi verilmek
zorundadr. Deneme sresine bal tutulan iiler iin bu 15 gnlk sre, deneme sresinin
bitiminden sonra balar (i alma ve Kimlik Karnesi Tz md: 2).
Sigortal kapc altran bir apartman tamamen el deitirirse; yeni iveren bildirge ve
bordrolar yetkili kuruma gndermeye mecburdur. lemler, o gn uygulanan sosyal gvenlik
mevzuatna gre yaplr.
veren; i kazasna urayan kapcya, kurumca el konuluncaya kadar gerekli salk yardmlarn
yapmakla ykmldr.
Bu konuda yapt harcamalar ve yol paralar belgelendii takdirde, kurum tarafndan iverene
denir.
veren, bu ykmlln gerei gibi yerine getirmezse ve bundan tr de sigortalnn tedavi
sresinin uzamasna, malul kalmasna veya malullk derecesinin artmasna neden olmusa,
kurumun bu yzden urayaca her trl zarar demekle ykmldr.
veren, i kazasn, o yer yetkili zabtasna derhal ve kuruma da en ge kazadan sonraki 2 gn
iinde haber verme kad ile bildirmek zorundadr.
Kazas veya Meslek Hastal; iverenin kast veya iveren saln koruma ve i gvenlii ile ilgili
mevzuata yahut su saylan bir eylemi sonucu gelmise; sigortalya veya hak sahibi olanlara yaplan ve
ileride yaplmas gerekli olan her trl giderlerin tutar ve gelir balanrsa, bu gelirlerin hesap edilecek
sermaye deerleri toplam kurumca, iverenden alnr.

130
www.hedefaof.com



 alma gcn, kanunda belirtildii oranda yitirdii belirlenen veya salk kurulunca
dzenlenecek raporda alabilir durumda olmad belirlenen sigortal mall saylr ve
kendisine malllk ayl balanr.

Kanundaki koullar gerekletiinde, sigortalya yallk ayl balanr.

Sigortalnn lmesi halinde; kanuna gre aylk balanmasna hak kazanan kimselere aylk
balanr.
veren sosyal gvenlik mevzuatna gre kendisine den ykmllklerden, bunlara ilikin
harcamalardan tr sigortalnn cretinde indirme yapamaz.
Yukarda saylan konulara uymayan iveren K. md: 98108 hkmlerine gre cezalandrlr.
Kapc ile yaplacak yazl szlemede bulunmas gerekenler yle sralanabilir;
veren ve iinin ad ve kimlikleri,
Yaplacak i,

verenin adresi,
Sresi belirli szlemelerde, szlemenin sresi,

cret, deme ekli ve zaman,

Var ise, taraflarn ileri srdkleri zel artlar,

Hizmet akdinin yapld gn,

Taraflarn imzas,

Sizce kapc ile szleme yaplmal mdr?

Kapc szlemesi'nde; veren; "Kat malikleri kurulu", veren vekili, "Ynetici", yeri,
Anagayrimenkul", i, "Kapc", Yaplacak i, "Kapclk hizmeti" dir. Kapc szlemesi; nitelii
bakmndan hem bir "hizmet akdi", hem de "i akdi"dir. Szleme aadaki rnee uygun olarak 2 nsha
dzenlenir. Ancak gayrimenkuln zelliklerine gre gerekli deiiklikler yaplabilir. Kapclk ve
kalorifercilik hizmeti, Kapc ve Kaloriferci Ynetmelii hkmlerine gre yaplacaktr. Szleme
sadece kapclk hizmeti iin dzenlenecekse gerekli deiiklikler yaplr. Kaloriferci, bahvan veya
grevlendirilecek dier iiler hakknda da, ayn biimde szleme dzenlenebilir. Kapclk szlemesi
rnei aada verilmitir.

131
www.hedefaof.com



 APARTMAN KAPICILARI LE YAPILAN KAPICILIK SZLEMES
VEREN: Apartman bamsz daire malikleri (Adlar ve Soyadlar)
YNETC: Kat malikleri adna (Ad ve Soyad)
YER: ................................Apartman
ADRES: .............................. ............. ............ ...............................
KAPICI Ad ve soyad: ........................................
Doum tarihi: ...............................
Baba ad: ......................................
Adresi: ..........................................
YAPILACAK : Kapclk hizmeti ve kalorifercilik. Kapc; kat maliklerinin birlikte konut olarak
kullandklar gayrimenkuln mterek yerlerinin, mtemilatnn temizliini yapmak, ortak yerlerin genel
anlamda gzetimini salamak, pleri toplamak, k aylarnda kaloriferi yakmak, bahenin bakm ve
sulama ilerini yapmakla grevlidir.
E BALAMA TARH: ....................................
SZLEMENN SRES: ..................................
CRET: Aylk ............................ TL.
CRET DEME ZAMANI: Her ayn ......'ine kadar denir. Ynetici iveren tarafndan, kapclk ve
kalorifercilik hizmetine karlk, alt ay takip eden ilk 7 gn iinde imzal Gider Makbuzu veya
Bordro imzalattrmak suretiyle denecektir.
KAPICI KONUTU: Kapc; kapc dairesinde kira demeden oturacaktr.
KAPICI KONUTUNUN ELEKTRK-SU GDER: Depozitolar ilgili idarelere kapc tarafndan
yatrlarak, elektrik ve su giderleri kendisi tarafndan denecektir.
ALIMA SAATLER: Gnde 7,5 haftada 45 saat allacaktr.
YAZ AYLARINDA: 07.30-10.30 (3 saat alma) 10.30-14.00 (Ara dinlenmesi) 14.00-15.30 (1,5 saat
alma) 15.30-17.00 (Ara dinlenmesi) 17.00-20.00 (3 saat alma)
KI AYLARINDA: 06.00-10.00 (4 Saat alma) 10.00-11.30 (Ara dinlenmesi) 11.30-12.30 (1 saat
alma) 12.30 - 17.00 (Ara dinlenmesi) 17.00-19.00 (2 saat alma) 19.00-22.30 (Ara dinlenmesi)
22.30-23.00 (0,5 saat alma)
Kapc, i saatlerinden saylmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir. Kapc, ara dinlenmelerinde
kat malikleri veya yerlerine kaim kiilere hizmet grmek zorunda deildir Buna ramen kendiliinden
byle bir almada bulunduu takdirde fazla mesai yaptn iddia edemez. Kat malikleri kurulu veya
onlar adna ynetici;yukarda belirtilen alma saatlerinin balama ve bitme zamanlarn bir hafta nce
bildirmek kaydyla deitirebilir.
HAFTA TATL: Kapc ............................gn hafta tatilini kullanr.
GENEL TATL: Kapc genel tatillerde alr,ancak bu gnlerin creti % 100 zaml denir.
YILLIK ZN: Kapc,1475 sayl i kanununda belirtilen sre dahilinde yneticinin belirtecei tarihte
yllk cretli izin kullanr.
DENEME SRES: e balama tarihinden itibaren 1 aydr.
ZEL KOULLAR: .............................................. .............................
-Kapcnn hafta tatili, yllk izini, mazeret izini gibi konularla; raporlu ve yllk izinli, mazeret izinli
olduu srelerde kapclk hizmetinin nasl temin edilecei; bu hizmetin dardan geici ii temin
edilerek mi veya gider makbuzu tanzim edilerek kapcnn eine veya 18 yan bitirmi ocuu varsa ona
m grdrlecei gibi konularn szlemede belirtilmesinde yarar vardr.
-Kalorifer iin apartman nne dklen kmrlerin kalorifer dairesine tanmas; kaloriferin yaklmas,
devaml yakt ikmalinin yaplmas, ekonomik ve fenni yakma kurallarna uyulmas; kllerin apartman
dna yneticinin gsterecei yere tanp dklmesi, kapcnn normal grevlerindendir. Bundan tr
ayrca cret denmez.
SZLEME TARH: ....................................... bu kapclk szlemesinde yer almayan durumlarda
1475 sayl i kanunu ve ilgili mevzuat hkmleri uygulanacaktr.
.............................tarihinde yukardaki artlarla tanzim edilen szleme taraflarca okundu imzaland.

YNETC KAPICI
Ad soyad (mza) Ad soyad (mza)

132
www.hedefaof.com



KAPICI VE KALORFERC YNETMEL
Kapc ve Kaloriferci Ynetmelii, Kapc ve Kaloriferci Szlemesine ek olarak dzenlenir. Aadaki
konular ile anagayrimenkuln zelliklerine gre saptanan hkmleri ierir:
yerinin adresi,

Anagayrimenkuln bakm, temizlii ve onarmyla ilgili iler,

Kalorifer tesisatnn altrlmas ve bakmyla ilgili iler,

Gnlk alma izelgesi,

Kapcnn, anagayrimenkulde oturanlarla ve nc ahslarla ilikileri ve bu konuda uymas
gereken kurallar,
Kapcya salanacak haklar ve sosyal yardmlar,

Kapcnn kyafeti ve kiisel davranlarnda uymas gereken kurallar,

Kapcnn sorumluluu,

Ynetmeliin ihlali halinde yaplacak ilemler,

Kapcnn hangi durumlarda iine son verilecei,

Kapcnn kendi isteiyle iten ayrlmas halinde ykmllkleri,

Kapc dairesinin boaltlmas konusunda uygulanacak prosedr,

Ynetmeliin yrrle giri tarihi,

Taraflarn imzalar.

Osman Oy, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap Ynetimi, 2.B., Beta

Basm, stanbul.

Kapcnn ahs ile lgili Konular ve Sorumluluklar

Kapc, her zaman temiz kyafetle dolamaldr. Her gn sakal tra olmal, trnaklarn ve salarn
uzatmamal ve beden temizliine dikkat etmelidir. Einin ve ocuklarnn da temizlik konusunda iyi
olmalarn salar. Kapc dairesinde; kendisi, ei ve ocuklarndan baka hi kimseyi barndrmamal ve
ikamet ettirmemelidir. Anagayrimenkuln snrlar iinde kesinlikle iki ve uyuturucu madde
kullanmamal, sarho olmamal ve misafirlerinden sarho olanlar ieri almamaldr. Anagayrimenkulde
oturanlar, komular ve sokaktan geenleri rahatsz etmemelidir. Kapc; einin, ocuklarnn,
misafirlerinin, akrabalarnn hareketlerinden ve zararlarndan sorumludur. Misafirlerini belirli bir saatten
sonra kabul etmelidir. ikayet ve mracaatlarn yneticiye yapar. Kesinlikle dedikodu yapmamaldr.
Kapc dairesinin iini dn, evresini temiz tutmaldr. amarlarn herkesin gremeyecei bir yerde
kurutmaldr. Anagayrimenkulde ticari faaliyet yapmamaldr. Anagayrimenkul tehlikeye sokabilecek
her trl fiil ve hareketten kanmaldr. Kapc, aile bireylerinin de ynetmelie uymalarn salar.

Kapcya Salanacak Faydalar

Kapc, Sosyal Gvenlik Kurumu Kanununa gre sigorta ettirilir. Kapcnn kendisinin ve ailesinin
oturmas iin kapc dairesi tahsis edilir ve daire iin kapcdan kira paras alnmaz. szlemesinin feshi
veya sona ermesi halinde, kapc dairesini 15 gn iinde boaltp yneticiye teslim eder. Kapcnn
elektrik ve su giderlerinin belirli bir ksm kat malikleri tarafndan karlanr. Kapcya kat maliklerinin
tespit ettii aylk cret denir. deme alt ay takip eden ayn 7inci gnn sonuna kadar gider
makbuzu karlnda yaplr. Kapc, pazar gnleri izinli saylr ve yllk cretli izin, Kanunu
hkmlerine gre verilir. Kapc yllk cretli izin esnasnda baka bir ite alamaz. Kapcya; lm, tabi
133
www.hedefaof.com



afetler veya olaanst nedenlerden dolay, ynetici tarafndan 10 gne kadar izin verilebilir. Kapcnn,
gayrimenkuln dndaki bir yerde ikamet etmesi gerekirse; bu takdirde kira, yakacak, aydnlatma, yol
paras ad altnda bir deme yaplmaz.

Kapcnn nc ahslarla likileri

Kapc; bamsz blmlerde oturanlara, anagayrimenkle girip kanlara ve ilikide bulunduu herkese
kar daima nazik ve terbiyeli davranr, kesinlikle mnakaa veya kavga etmemelidir. Aile bireylerinin de
ayn konulara uymasn salamaldr. Anagayrimenkulde oturanlar hakknda dedikodu yapmaz; hangi
amala olursa olsun, nc ahslara bilgi vermez. Kapc yapt her ii bakasnn hak ve hukukuna
tecavz etmeden, kimsenin malna, canna zarar vermeden yapar. Gerek kendi ahsyla ilgili bir iin veya
anagayrimenkule yahut bamsz blmlerde oturanlara ait ilerin yaplmas srasnda, ad geenlere ve
onlarn dnda kalan ahslara verecei maddi ve manevi zararlardan kapc ahsen sorumludur. Bu
konuda, ynetici, Kat Malikleri Kurulu veya bamsz blmlerde oturanlarn sorumluluu yoktur.

Ynetmeliin Uygulanmas
Ynetmelik, kapc ile yaplan szlemenin ayrlmaz bir parasdr. Kapc, kanunun kendisine
ykleyecei grevleri de yerine getirmek zorundadr. Taraflar, bu ynetmelik hkmlerine uymaya
mecburdurlar. Bu ynetmelikte bulunmayan konular hakknda 634 sayl Kat Mlkiyeti Kanunu, 4857
sayl Kanunu ve Sosyal Gvenlik Kurumu Kanunu hkmleri uygulanr. Gerektiinde; bu
ynetmelikte ve kapc szlemesinde deiiklikler yaplabilir.

Ynetmeliin hlali
Kapcnn, ynetmelik hkmlerine aykr davranlar hem ynetmelik, hem de kapc szlemesinin
ihlali olarak kabul edilir. Kapc tarafndan ynetmeliin bir takvim yl iinde 2 defa ihlali ve bu
konunun ynetici tarafndan yazl olarak teblii halinde, durum Kat Malikleri Kurulunda grlr.
Kurul, kapcnn iine son verip vermemekte serbesttir. Kapcnn herhangi bir sutan dolay mahkm
olmas veya yz kzartc bir fiilden tr hakknda resmi takibat yaplmas halinde ynetici tarafndan
iine son verilir. Bu konuda Kat Malikleri Kurulunun ayrca bir karar almasna lzum yoktur.

Kapcnn ten Ayrlmas

Kapcnn iten ayrlmas; ynetmelik hkmlerine gre iine son verilmesi ile veya kendi arzusu ile olur.
Kapcnn iine son verilmesi veya iten ayrlmas halinde 4857 Kanununun ilgili hkmleri uygulanr.
ine son verilen veya iini kendisi brakan kapc, kendisine teslim edilen her eyi yneticiye aynen
teslim eder.

Ynetmeliin Yrrle Girii

Ynetmelik, kat malikleri kurulunun ../../.. tarih ve sayl karar ile kabul edilmi ve yrtlmesi iin
yneticiye yetki verilmitir. Bu ynetmelik hkmlerini ynetici yrtr. ../../..
Ynetici Kapc ve Kaloriferci
(Ad, soyad, imzas) (Ad, soyad, imzas)

KAPICININ HAKLARI
Kapc szlemesinde kapcnn haklar unlardr:
alma sresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve cretin denmesi

Hafta tatilinin ayarlanmas

Fazla alma karl cretin belirlenmesi

Genel tatil ve yllk cretli iznin belirlenmesi

134
www.hedefaof.com



 alma sresi ile ara dinlenmesinin belirlenmesi ve cretin denmesi; Kapcnn alma sresi
haftada en ok krkbe saattir. Aksi kararlatrlmamsa bu sre, iyerlerinde haftann allan gnlerine
eit lde blnerek uygulanr. Kapc konutu tahsis edilmi iyerinde alma biimine gre kapcnn
gnlk alma sresi en ok drde blnebilir. Ara dinlenmesi alma sresinden saylmaz. alma
saatleri, yaz ve k saat uygulamalar ve iklim artlar dikkate alnarak dzenlenebilir. Kapcya konut
tahsis edilmemi ise gnlk alma saatleri blnemez.
Aada belirtilen durumlar alma sresinden saylr;
Kapcnn iveren tarafndan baka bir yere gnderilmesi iverenle ilgili herhangi bir yerde
megul edilmesi suretiyle asl iini yapmakszn geirdii sreler;

ocuk emziren kapclarn ocuklarna st vermeleri iin belirtilecek sreler;

Kapcnn apartman sakinlerinin ar ilerini yapmak zere darda geirdii sreler, alma
sresinden saylr.
Hafta tatilinin ayarlanmas; Kapcya haftada bir gn cretli hafta tatili izni verilir. Bu sreyi
apartman ynetimi isterse artrlabilir.
Fazla alma karl cretin belirlenmesi; Gece dnemi olarak kabul edilen 20.00-06.00 saatleri
arasnda kapc 7.5 saatten fazla altrlamaz. Kapcnn bir hafta ierisinde krkbe saati aan
almalar fazla alma olarak deerlendirilir.
Fazla alma yapan kapc isterse, zaml cret yerine, fazla alt her saat karlnda bir saat otuz
dakikay serbest zaman (izin) olarak kullanabilir. Kapc hak ettii serbest zaman alt ay ierisinde,
alma sreleri iinde ve cretinde bir kesinti olmadan kullanr. Kapcnn Kanunu'ndan ve
szlemelerden kaynaklanan tatil ve izin gnlerinde serbest zaman kullandrlamaz. Kapc, kullanmak
istedii serbest zaman, nceden yazl olarak apartman ynetimine bildirmesi gerekir. Apartman
ynetiminin belirledii bir tarihten itibaren i gnleri ierisinde kapc aralksz olarak serbest zaman
kullanr. Aada belirtilen kapclara fazla alma yaptrlamaz.
a. 18 yan doldurmam kapclar,
b. Salklarnn elvermedii hekimin raporu ile belgelenen kapclar,
c. Gebe, yeni doum yapm ve ocuk emziren kapclar,
d. Ksmi sreli (part time) i szlemesi ile altrlan kapclar.
Her bir saat fazla alma iin verilecek cret normal alma cretinin saat bana den miktarnn
yzde elli ykseltilmesi suretiyle denir. Apartman ynetimi isterse yzde elliden yksek oranda zaml
cret deyebilir. rnek: kapcnn saatlik creti 10 lira ise, bir saatlik fazla alma creti 15 lira eder.
Genel tatil ve yllk cretli izninin belirlenmesi; Kapcnn yllk cretli izine hak kazanmas iin ayn
apartmanda deneme sresi dahil, bir yl alm olmas gerekir. Aralkl almalarda sreler toplanarak
deerlendirilir. Bir yllk sre iinde ( Kanununun 55. maddede saylan haller dndaki nedenlerle)
iinin devamnn kesilmesi halinde bu boluklar karlayacak kadar hizmet sresi eklenir ve bu suretle
iinin izin hakkn elde etmesi iin gereken bir yllk hizmet sresinin biti tarihi gelecek hizmet ylna
aktarlr. Kapcnn gelecek izin haklar, bir nceki izin hakknn doduu gnden balayarak gelecek
hizmet ylna doru hesaplanr. Kapc her hizmet ylna karlk, yllk iznini gelecek hizmet yl iinde
kullanr. Kapcnn evlenmesinde, ana veya babalarnn, elerinin, karde veya ocuklarnn lmnde
gne kadar izin verilir. szlemesinde mazeret izinlerinin cretli olaca ynnde bir hkm varsa
kapcya cretli mazeret izni verilir.

www.anadolu.edu.tr

135
www.hedefaof.com



 Yllara gre izin sreleri;
a. Bir yldan be yla kadar (be yl dahil) olanlara ondrt gn,
b. Be yldan fazla onbe yldan az olanlara yirmi gn,
c. Onbe yl (dahil) ve daha fazla olanlara yirmialt gndr.
Yllk izin sreleri i szlemeleri ve toplu i szlemeleri ile artrlabilir.
Yal ve gen kapclarn izin sreleri; onsekiz ve daha kk yataki kapclar ile elli ve daha yukar
yataki kapclara verilecek yllk izin sresi yirmi gnden az olamaz. Yllk cretli izin apartman
ynetimi tarafndan blnemez. Apartman ynetimi ile kapc anlarsa izin srelerinin bir blm on
gnden aa olmamak zere en ok e blebilirler. Apartman ynetimi tarafndan yl iinde verilmi
bulunan dier cretli ve cretsiz izinler veya dinlenme ve hastalk izinleri yllk izinden dlmez. Kapc
yllk cretli izin hakkndan vazgeemez. Bu ynde talepte bulunan kapclarn taleplerini apartman
ynetimlerinin yasal olarak kabul etmemeleri gerekir.
Yllk cretli izinleri iyerinin bulunduu yerden baka bir yerde geirecek olanlar kapclara cretsiz
izin verilir. Bunun iin kapcnn istekte bulunmas ve bu durumu belgelemeleri gerekir. Apartman
ynetimi kapcya drt gne kadar cretsiz izin vermek zorundadr. Yol izni alanlar bu sreyi
kullanmadan ie dnerlerse, apartman ynetimi bunlar srenin bitiminden nce ie balatmayabilir.
Apartman ynetimi, yllk cretli iznini kullanan kapcya, yllk izin dnemine ilikin cretini ilgili
kapcnn izine balamasndan nce pein olarak demek veya avans olarak vermek zorundadr. Yllk
cretli izin sresine rastlayan hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil cretleri ayrca denir.

Kapc Konutlarnn Elektrik, Su, Telefon ve Isnma Giderleri

Kapc konutlar, kapclara grevi nedeniyle verilirse, kapc konutlarndan kira istenmemektedir. Bu
uygulama genelletirilerek kapc dairesinin btn giderlerinin de apartman sakinleri tarafndan
karlanacana ynnde toplumda bir gr ve uygulama olumutur. Ancak, kapc konutlarnda oturan
kapclarn yapm olduklar elektrik ve su giderlerinin apartman ynetimi/apartman sakinleri tarafndan
mutlak surette karlanacana ilikin bir mevzuat hkm bulunmamaktadr.
Konut Kapclar Ynetmelii'ne gre elektrik ve su giderlerinin apartman sakinleri tarafndan
karlanp karlanmayaca, karlanacaksa ksmen mi tamamen mi karlanaca i szlemesinde veya
toplu i szlemesinde belirtilir. szlemesinde/toplu i szlemesinde elektrik, su ve snma giderlerini
kapcnn karlayaca belirtilmise kapc kendisi sz konusu giderleri karlar.
szlemesinde giderlerin kim tarafndan karlanaca konusunda bir hkm yok ise, apartman
ynetimi uygulamasna gre hareket edilir. Apartman ynetimi i szlemesinde olmamasna ramen,
kapc konutunun elektrik, su ve snma giderlerini karlyorsa bu uygulamaya devam edilir. Kapc onay
vermedii srece iyeri uygulamas haline gelen bu uygulama deitirilememektedir.
Kapcnn kullanm olduu telefonlar apartmana aitse, apartman ynetimi bu telefon giderlerini der.
szlemesinde kapcnn telefon giderlerinin apartman ynetimi tarafndan denecei belirtilmise
apartman ynetimi der. Szlemede hkm yok ise, kapc telefon giderlerini kendisi der.
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen ynetici tarafndan szlemeleri herhangi bir
nedenle fesh edilen veya sona eren kapc, konutu onbe gn ierisinde boaltmak zorundadr. Bu sre
ierisinde boaltlmayan yerler yneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin bavurusu zerine
bakaca bir tebligata gerek kalmadan mahalli mlki amirlerin karar ile bir hafta ierisinde zabtaca
boalttrlr.

KAPICININ BORLARI
Grme Borcu: Aksi kararlatrlmamsa, i grme borcunu bizzat kapc yerine getirmek zorundadr
(BK. Md:320).

136
www.hedefaof.com



 Kapcnn lm halinde Szlemesi son bulur (BK. md: 347/I).
Kapc i grme borcunu zenle yerine getirmelidir. Aksi halde, iten karma hakk doar ( K.
md: 25/II).

Kapc szlemede belirtilen ya da kendisinden beklenilecek ii yerine getirmelidir. nk,

szlemede belirtilmeyen hizmetlerin geici veya srekli olarak kapcya grdrlmesi,
kapcnn onayna veya kabulne baldr. nk, kapc, i szlemesinde kararlatrlmayan
hizmetleri yapmakla ykml tutulamaz.
Kapc, i szlemesi gerei olmad srece, yan iler yapmakla ykml deildir. Ancak, yan
ilerin grlmesi konusunda yerlemi bir uygulama varsa, bu tr ileri yapmakla ykml
tutulabilir.
szlemesinde, iverene i deiiklii yapma yetkisi verilmise, iveren deiiklik yapabilir.
veren, kapcnn yapaca ilerde esasl deiiklikler yapmsa, bu deiiklikleri yazl olarak
kapcya bildirmek zorundadr. Kapc kendisine yazl olarak bildirilen yeni ii, 6 i gn iinde
kabul etmezse, yaplan deiiklik kapcy balamaz.

Kapc, deiiklik nerisini 6 ign iinde kabul etmezse, iveren deiikliin geerli bir
nedene dayandn ve fesih iin geerli bir nedenin olduunu yazl olarak aklamak ve
bildirim sresine uymak suretiyle i szlemesini feshedebilir. Kapc bu durumda K. md: 17-
21 hkmlerine gre dava aabilir (. K. md:22/I).
Sadakat Ballk Borcu: Kapc iverenin ve apartmann (iyerinin) karlarn korumay stlendii
iin baz hareketleri yapmak, baz hareketlerden de kanmak zorundadr.
verenin Emir ve Talimatlarna Uyma Borcu: veren, iyerinde alkoll iki iilmesini yasaklayabilir
(. K. md:84). veren, sigara ime yasa koyabilir.

VERENN BORLARI
cret deme Borcu: Kapcnn creti Trk Paras olarak ve en ge ayda bir denir (. K. md:32).
Kapcy Koruma Borcu: veren, i sal ve gvenlii tedbirlerini almakla ykmldr. veren
kural olarak, hizmeti iin gerekli olan ara ve gereci kapcya vermekle ykmldr (BK. md: 331/I).

YNETCNN YETK, GREV VE SORUMLULUKLARI

Konut Kapclar Ynetmelii md: 4e gre; konut yneticisi, iverenin temsilcisidir. Yneticinin grev
ve sorumluluklar unlardr:
verence kendisine yazl yetki verilmesi koulu ile i ve toplu i szlemesi yapmak,
deitirmek ve feshetmek,
Merkezi stmal kaloriferli konutlarda kapc iin atei belgesinin varln aratrmak, belgesi
olan ie almak,
Kapcnn ie giriinde, salk raporunu istemek, uygun olan ie balatmak ve ylda bir salk
kontroln yaptrmak,
Kapcnn Kanunu ve szlemesinden doan cret ve tazminat haklarn zamannda ve usulne
uygun olarak demek, sigorta primlerini zamannda yatrmak,
Konut tesisatnn kullanma biimiyle ilgili teknik bilgiyi yazl olarak kapcya vermek ve
zelliklerine uygun olarak kapcya vermek ve zelliklerine uygun olarak bakmnn yaplmasn
salamak.
Kapcnn alma koullar ile grevlerini belirten bir belgeyi konut sakinlerinin bilgisine
sunmak ve bu belgeyi ilgililerin grebilecei konutun giriinde bir yere asmak,
Kapc konutunun tahliyesi gerektiinde, 634 sayl Kat Mlkiyeti Kanunu gereince, idari
makamlara bavurmak.
137
www.hedefaof.com



KAPICININ ALIMA KOULLARI

Kapcnn creti
Kapcnn creti taraflarn anlamasyla belirlenir. Ancak, kapcnn alaca cret asgari cretten aa
olamaz ( K. md: 39, Konut Kapclar Ynt. md: 8). Asgari cret ynetmeliine gre, asgari cretin,
iyerinde kolayca grlebilir bir yere aslmas gerekir. cret en ge bir ayda denir. Ancak; bu sre
anlama ile bir haftaya kadar indirilebilir. demenin Trk parasyla yaplmas gerekir ( K. md: 32).
creti ynetici genel giderler ad altnda der.
Kapc, kaloriferci ve bahvan gibi zel hizmetlerde alanlarn cretinden gelir vergisi kesilmez
(GVK. md: 23/6). Anagayrimenkuln ksmen konut, ksmen iyeri olarak kullanlmas durumu
deitirmez. Kapc, ihtiya duyduunda, iyerini skntya drmemek kaydyla, hak ettii creti
tutarnda avans isteyebilir (BK. md: 372). Kapcnn creti zamannda denmezse;
deme gnnden itibaren 20 gn iinde mcbir bir neden dnda creti denmeyen kapc, i
grme borcunu yerine getirmekten kanabilir.
Gnnde denmeyen cretler iin mevduata uygulanan en yksek faiz oran uygulanr ( K.
md: 34/I).
creti denmeyen kapc, Szlemesini hakl bir nedenle feshedebilir ( K. md: 24/II, e).
cret alacaklarnda zaman am sresi 5 yldr ( K. md: 34/VII).

Kapcnn alma Sresi

alma sresi ve ara dinlenmesi Konut Kapclar Ynt. md: 7de aadaki biimde dzenlenmitir:
alma sresi genel olarak haftalk 45 saattir. Bu sre alma biimine gre szleme ile
azaltlabilir.
Ayrca, K. md: 63te belirtilen sreyi aksatmak kouluyla younlatrlm alma ilikisi
kurulabilir.
alma sresi, kapcnn ite geirdii zamandr.
Kapc konutu tahsis edilmi iyerinde alma biimine gre gnlk alma sresi en ok 4e
blnebilir.
Bu sreyi aan almalar, kural olarak fazla alma cretini gerektirir.
sresinden saylan haller;
Kapcnn, iinde ve iverenin her an buyruuna hazr bir halde bulunmakla beraber
altrlmakszn ve kacak ii bekleyerek bo geirdii sreler.
Kapcnn, iveren tarafndan baka bir yere gnderilmesi veya iverenle ilgili herhangi bir yerde
megul edilmesi suretiyle asl iini yapmakszn geirdii sreler, kanuni i srelerinden saylr
( K. md: 66).

Kapcnn Ara Dinlenmesi

Ara dinlenmeler alma sresinden saylmaz. Kapc ara dinlenmesi esnasnda iyerinden dar kabilir.
4 Saat veya daha ksa sreli ilerde 15 dakika, 4 saatten fazla ve 7,5 saatten az sreli ilerde yarm saat,
7,5 saat veya daha fazla sreli ilerde 1 saat ara dinlenmesi verilir ( K. md:68). Bu dinlenme sreleri en
az olup aralksz verilir.

Kapcnn Genel Tatili ve creti

Kapcnn genel tatili ve creti, Konut Kapclar Ynt. md:10a gre dzenlenir. 2429 sayl Ulusal
Bayram ve Genel Tatiller hakknda kanunda yer alan tatil gnlerinde, kapcnn altrlp
altrlmayaca i veya toplu i szlemesinde belirlenir. Bu gnlere ilikin cretler, Kanununun
138
www.hedefaof.com



47inci maddesine uygun olarak denir. Gnlk alma sresinin dnda fazla alma yaplabilir ( K.
md:41). Ancak, olaan nedenlerle fazla almalarn toplam, 1 ylda 270 saatten fazla olamaz ( K. md:
41/VIII). Her bir saat fazla alma iin verilecek cret normal alma cretinin saat bana den
miktarnn % 50 ykseltilmesi suretiyle denir ( K. md: 41/II). Fazla saatlerle almak iin iinin
onaynn alnmas gerekir ( K. md:41/VIII). K. md: 42deki durumlarda zorunlu nedenlerle alma
yaptrlabilir. Ulusal bayram ve genel tatil gnlerinde alma K. md: 44de dzenlenmitir.
Yllk cretli izin hakkn kazanabilmek iin, o iyerinde, deneme sresi de iinde olmak zere en az 1
yl alm olmak gerekir ( K. md: 53/I). Yllk cretli izin hakkndan vazgeilemez ( K. md: 53/II).
Kapcya K. hkmlerine gre yllk cretli izin kullandrlr (Konut Kapclar Ynt. md: 11).
Hizmet sresi: 1 yldan 5 yla kadar olanlara 14 gnden, 5 yl ile 15 yl arasnda olanlara 20 gnden,
15 yl ve daha fazla olanlara 26 gnden, az yllk cretli izin verilemez. Ancak 18 ve daha kk yataki
iilere 50 ve daha yukar yataki iilere verilecek yllk cretli izin 20 gnden az olamaz. Bu sreler,
szleme ile artabilir ( K. md:55). K.na tabi olanlar, szlemelerine yllk cretli izin haklarndan
vazgetiklerine dair bir hkm koyamazlar.
Kapc, yllk cretli iznini, iyerinin bulunduu yerden baka bir yerde geirecekse; istedii takdirse,
gidi ve dnnde yolda geecek sreleri karlamak zere 4 gne kadar cretsiz izin verilmesi
zorunludur ( K. md: 56/VI).
Yl iinde verilen dier cretli ve cretsiz izinler, yllk cretli izine mahsup edilemez ( K.
md:56/IV). yerinin el deitirmesi veya bakasna gemesi, kapcnn yllk cretli izin hakkn ortadan
kaldrmaz. Aksine bir szleme olsa bile, yllk cretli izin sresine ilikin cretleri yeni iveren
tarafndan denir ( K. md: 54).
Yllk cretli izin iveren tarafndan blnemez; devaml bir biimde kullanlmas zorunludur ( K.
md: 56/I). Ancak, taraflarn anlamas ile bir blm 10 gnden aa olmamak zere en ok 3e
blnebilir ( K. md: 65/III). stemde bulunmalar ve bu durumu belgelemeleri koulu ile gidi ve
dnlerinde yolda geecek sreleri karlamak zere iveren toplam 4 gne kadar cretsiz izin vermek
zorundadr ( K. md: 56/VI).
Yllk cretli izin gnlerinin hesabnda izin sresine rastlayan ulusal bayram, hafta tatili ve genel tatil
gnleri izin sresinden saylmaz ( K. md: 56/V). Yllk cretli izne ilikin cret kapcnn izne
balamasndan nce pein veya avans olarak denir ( K. md: 57/I). Kapc yllk cretli izni esnasnda
baka bir ite alrsa, bu izin sresi iin kendisine verilen cret iveren tarafndan geri alnabilir ( K.
md: 58). Szleme, kapc yllk cretli izin kullanrken yerine bakacak birini bulmasna dair bir hkm
yoksa yerine bakacak birini bulmak zorunda deildir. zinde olan kapcnn yerine bakann cretini
iveren der.
Konut kapclar ynt. md: 12ye gre: Kapc yllk cretli izin, hastalk izni veya tatil gnlerinde
grevinden ayrldnda yerine geici kapc altrlabilir. Geici kapcya asgari cretin altnda cret
denemez.
Kapc hak ettii halde, yllk cretli iznini kullanmadan i szlemesi feshedilmise, i szlemesinin
herhangi bir nedenle sonra ermesi halinde iinin hak kazanp da kullanmad yllk izin srelerine ait
creti, szlemenin sona erdii tarihteki creti zerinden kendisine veya hak sahiplerine denir. Bu crete
ilikin zamanam i szlemesinin sona erdii tarihten itibaren balar.
veren tarafndan i szlemesinin feshedilmesi halinde, K. md:17de belirtilen bildirim sresiyle,
K. md: 27 gereince iiye verilmesi zorunlu yeni i arama izinleri yllk cretli izin sreleri ile i ie
giremez ( K. md: 59).

Kapc Dairesi
Kapc dairesi ayrlacak binalarla bu dairelerin l ve nitelikleri; Belediye mar Ynetmeliklerinin
Kapc Daireleri ile ilgili hkmnn deitirilmesine ve ynetmeliklerinde bu konuda hkm bulunmayan
belediyelerin ynetmeliklerine ek madde konulmasna dair ynetmelikte belirtilmitir (RG. 7.8.1975
tarih. Say 15319).
139
www.hedefaof.com



 Ad geen ynetmelie gre kapc dairesi ayrlacak binalar; konut, iyeri ve bro olarak kullanlacak
binalardr (resmi daire hari). Bu binalardan:
Kaloriferli olanlarndan, konut binalarnn 8 daireden, iyeri ve bro binalarnn 300 m3
(brt)den.
Kalorifersiz olanlarnda, konut binalarnn 12 daireden, iyeri ve bro binalarnn 4000 m3
(brt)den fazla olanlarnda kapc dairesi ayrlmas zorunludur.
Konut binalarnn daire says 20den, iyeri ve bro binalarnn 6000 m3 (brt)den fazla
olanlarnda, kapc dairesine ilaveten esas giri kaps yannda 4 m2den kk olmayan kapal
bir kapc blmesi ayrlacaktr.
Konut binalarnn daire says 50den, iyeri ve bro binalarnn 15000 m3 (brt)den fazla
olanlarnda kapc dairesinden baka, ayn l ve nitelikte bir de kalorifer dairesi ayrlacaktr.
Kapc dairesinin l ve nitelikleri;
Kapc dairelerinin taban demesi st seviyenin hibir yeri tabii zemine 0,5 mden fazla gml
olmayacaktr.
Kapc daireleri dorudan k ve hava alabilecek biimde dzenlenecek ve alan 9 m2den az
olmamak artyla bir odas veya 6ar metrekareden az olamayan 2 odas bulunacak ve
bunlardan ayr olarak bir yemek piirme yeri ile hela ve du yeri (ikisi ayn hacimde olabilir)
ihtiva edecektir.

Kapc dairesi KMK. md: 4/a uyarnca kanunen ngrlen ortak yerlerdendir.
Kapclarn daireden yararlanrken uymalar gerekenler;
KMKye gre; dier bamsz blm maliklerinin uymaya zorunlu olduklar kurallara uygun
biimde davranmaya mecburdurlar.

Kapc dairesi, baka bir amala kullanlamaz.

Kapcya grevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu deildir.

Kapcya grevi nedeniyle konut verilmise, konutun 3194 sayl mar Kanunu ve Belediye mar
Ynetmelikleri ile ngrlen asgari koullara uygun olmas gerekir.
Kapcya grevi nedeniyle verilmi olan konut iin i szlemesinin devam sresince kira
istenemez.
Kapcnn su, elektrik, snma ve scak su giderlerine ksmen ya da tamamen katlp
katlmayaca szleme ile belirlenir.
Kapcnn konutunun boaltlmasnda, KMK. Ek 2nci maddesi hkmleri uygulanr. Bu konuda
i veya toplu i szlemesinden doan haklar sakldr.

Kapclara daire vermek sizce zorunlu mudur?

Kapcnn Sigorta Hak ve Ykmleri

Kapclar ile iverenleri (Kat Malikleri Kurulu veya iveren vekili olarak ynetici) hakknda sigorta hak
ve ykmleri, sigortalnn ie alnd tarihten balar. Bu suretle sigortal olmak hak ve ykmlerini
azaltmak veya bakasna devretmek yolunda hkmler konulamaz ve vazgeilemez. Yardm ve
ykmleri azaltmak veya bakasna devretmek yolunda szlemeye hkmler konulamaz. veren, rnei
kurumca hazrlanacak bildirgeyi, sigortal altrmaya balad tarihte kuruma bildirmekle ykmldr.
veren, iyerini bildirme ykmlln yerine getirmezse veya 1 aylk sreyi geirdikten sonra
yerine getirmise; kurumun bu yzden urad zarar demekle ykml olur.

140
www.hedefaof.com



KAPICININ TEN IKARILMASI VEYA KENDSNN IKMASI
Kapclk szlemesi, belirli bir sre iin yaplmsa, srenin bitiminde kendiliinden sona erer. Bu
durumda kapc; ii brakr, kendisine verilen demirbalar iade eder, kapc dairesini boaltp iverene
iade eder ve szleme, kapcnn lm ile de sona erer. Kapc szlemesine son verme yetkisi kat
malikleri kuruluna aittir (Y. 5. HD., 20.05.1986, E. 1986/6520, K. 1986/6986).

Szlemenin Feshinde Bildirim

Belirsiz sreli i szlemelerinin feshinden nce durumun dier tarafa bildirilmesi gerekir ( K. md: 17).
szlemeleri;

i 6 aydan az srm ii iin, bildirimin dier tarafa yaplmasndan balayarak 2 hafta sonra,
i 6 aydan 1,5 yla kadar srm olan ii iin, bildirimin dier tarafa yaplmasndan balayarak
4 hafta sonra,
i 1,5 yldan 3 yla kadar srm olan ii iin, bildirimin dier tarafa yaplmasndan balayarak
6 hafta sonra,

i 3 yldan fazla srm ii iin, bildirim yaplmasndan balayarak 8 hafta sonra,

feshedilmi saylr.
Bu sreler asgari olup szlemeler ile arttrlabilir. Bildirim artna uymayan taraf, bildirim sresine
ilikin cret tutarnda tazminat demek zorundadr. veren bildirim sresine ait creti pein vermek
suretiyle i szlemesini feshedebilir. Bildirim sresine uymayan taraf, yukarda belirtilen srelere ilikin
cret tutarnda tazminat (ihbar tazminat) demek zorundadr.
Szlemenin feshinde usul; iveren fesih bildirimini yazl olarak yapmak ve fesih nedenini ak ve
kesin bir biimde belirtmek zorundadr ( K. md: 19).
Szlemenin feshinde kapcnn dava hakk;
szlemesi feshedilen kapc, fesih bildiriminde neden gsterilmedii veya gsterilen nedenin
geerli bir neden olmad iddias ile fesih bildiriminin tebli tarihinden itibaren 1 ay iinde i
mahkemesinde dava aabilir. Toplu i szlemesinde hkm varsa veya taraflar anlarlarsa
uyumazlk ayn srede zel hakeme gtrlr ( K. md: 20/I).
Feshin geerli bir nedene dayandn ispat ykmll iverene aittir. Kapc, feshin baka bir
nedene dayandn iddia ettii takdirde, bu iddiasn ispatla ykmldr ( K. md: 20/II).
Dava seri muhakeme usulne gre 2 ay iinde sonulandrlr. Mahkemece verilen kararn
temyizi halinde, Yargtay 1 ay iinde kesin olarak karar verir ( K. md: 20/III).

Szlemenin Kapc Tarafndan Hakl Nedenle Derhal Feshi

K. md: 24de; sresi belirli olsun veya olmasn ii, aada yazl hallerde i szlemesini srenin
bitiminden nce veya bildirim sresini beklemeksizin feshedebilir.
Salk nedenleri;
szlemesinin konusu olan iin yaplmas iin niteliinden doan bir nedenle iinin sal
veya yaay iin tehlikeli olursa,
inin srekli olarak yakndan ve dorudan buluup grt iveren yahut baka bir ii bir
bulac veya iinin ii ile badamayan bir hastala tutulursa.
Ahlak ve iyiniyet kurallarna uymayan haller ve benzerleri;
veren i szlemesi yapld srada bu szlemenin esasl noktalarndan biri hakknda yanl
zellikler veya koullar gstermek yahut geree uygun olmayan bilgiler vermek veya szler
sylemek suretiyle iiyi yanltrsa,

141
www.hedefaof.com



 veren iinin veya ailesi yelerinden birinin eref ve namusuna dokunacak biimde szler
syler, davranlarda bulunursa veya iiye cinsel tacizde bulunursa,
inin dier bir ii veya nc kiiler tarafndan iyerinde cinsel tacize uramas ve bu
durumu iverene bildirmesine ramen gerekli nlemler alnmazsa,
veren tarafndan iinin creti kanun hkmleri veya szleme koullarna uygun olarak hesap
edilmez ve denmezse,
cretin para bana veya i tutar veya i tutar zerinden denmesi kararlatrlp da iveren
tarafndan iiye yapabilecei say ve tutardan az i verildii hallerde, aradaki cret zaman
esasna gre denerek iinin eksik ald cret karlanmazsa, yahut alma koullar
uygulanmazsa.
Zorlayc nedenler; iinin alt iyerinde bir haftadan fazla sre ile iin durmasn gerektirecek
zorlayc nedenler ortaya karsa, szlemeyi kapc feshedebilir.

verenin Hakl Nedenle Derhal Fesih Hakk

K. md: 25de dzenlendii gibi, sresi belirli olsun veya olmasn iveren, aada yazl hallerde i
szlemesini srenin bitiminden nce veya bildirim sresini beklemeksizin feshedebilir:
Salk nedenleri;
inin kendi kastndan veya derli toplu olmayan yaayndan yahut ikiye dknlnden
doacak bir hastala veya sakatla uramas halinde, bu nedenle doacak devamszln ard
ardna 3 i gn veya bir ayda 5 i gnnden fazla srmesi.
inin tutulduu hastaln tedavi edilemeyecek nitelikte olduu ve i yerinde almasn da
saknca bulunduunun salk kurulunca saptanmas durumunda.
inin hastalk, kaza, doum ve gebelik gibi hallerde iveren iin i szlemesini bildirimsiz fesih
hakk; belirtilen hallerin iinin i yerinde alma sresine gre 17nci maddedeki bildirim srelerini 6
hafta amasndan sonra doar. Doum ve gebelik hallerinde bu sre 74nc maddedeki srenin
bitiminde balar. Ancak iinin i szlemesinin askda kalmas nedeniyle iine gidemedii sreler iin
cret ilemez.
Ahlak ve iyiniyet kurallarna uymayan haller ve benzerleri;
szlemesi yapld srada bu szlemenin temel noktalarndan biri iin gerekli zellikler
veya koullar kendisinde bulunmad halde bunlarn kendisinde bulunduunu ileri srerek
yahut geree uygun olmayan bilgiler veya szler syleyerek iinin ivereni yanltmas.
inin, iveren yahut bunlarn aile yelerinden birinin eref ve namusuna dokunacak szler sarf
etmesi veya davranlarda bulunmas yahut iveren hakknda eref ve haysiyet krc aslsz ihbar
ve isnatlarda bulunmas.
inin iverenin baka bir iisine cinsel tacizde bulunmas.
inin, iverene yahut onun aile yelerinden birine yahut iverenin baka iisine satamas
veya 84nc maddeye aykr hareket etmesi.
inin, iverenin gvenini ktye kullanmak, hrszlk yapmak, iverenin meslek srlarn ortaya
atmak gibi doruluk ve balla uymayan davranlarda bulunmas.
inin, iyerinde 7 gnden fazla hapisle cezalandrlmas veya cezas ertelenmeyen su ilemesi.
inin yapmakla ykml olduu grevleri kendisine hatrlatld halde yapmamas.
Zorlayc nedenler; iiyi iyerinde bir haftadan fazla sre ile almaktan alkoyan zorlayc bir
nedenin ortaya kmas veya iinin gzaltna alnmas veya tutuklanmas halinde devamszln feshi
bildirim sresini amas gibi durumlarda, ii feshin ngrlen nedenlere uygun olmad iddias ile 18,
20 ve 21inci madde hkmleri erevesinde yarg yoluna bavurabilir.
142
www.hedefaof.com



Derhal Fesih Hakkn Kullanma Sresi ve Yeni Arama zni
K. md:27de aadaki biimde dzenlenmitir:
Bildirim sreleri iinde ivereni iiye yeni bir i bulmas iin gerekli olan i arama iznini i
saatleri iinde ve cret kesintisi yapmadan vermeye mecburdur.
arama izninin sresi gnde 2 saatten az olamaz ve ii isterse i arama srelerini birletirerek
toplu kullanabilir. Ancak i arama iznini toplu kullanmak isteyen ii, bunu iten ayrlaca
gnden nceki gnlere rastlatmak ve bunu iverene bildirmek zorundadr.
veren i arama iznini vermez ya da eksik kullandrrsa o sreye ilikin cret iiye denir.

veren, i arama izni esnasnda iiyi altrr ise iinin izin kullanarak bir alma karl
olmakszn alaca crete ilaveten, altrd srenin cretini yz de yz zaml der.

Szlemesinin Sona Ermesinin Sonucu

Kapcya, iveren tarafndan iinin eidinin ne olduunu ve sresini gsteren bir alma belgesi verilir
( K. md: 28). veren bu belgeye kapcy ven, niteliklerini anlatan szler yazmak zorunda deildir.
Yanl bilgiler yznden yeni iverenin tazminat isteme hakk doar. Bu belge, her trl resim ve hartan
muaftr.
braname; kapcnn alacaklarn tamamen aldn gsteren bir belgedir. Bu belgede, ifadeler ak ve
net olmaldr. szlemesinden nce hazrlananlar hukuken geerli deildir. Ayrca, kapcya kdem
tazminat denir.

Kapc Dairesinin Tahliyesi

Kapclk szlemesi, Kat Malikleri Kurulunca veya bu kurulca verilen yetkiye dayanarak feshedilirse
kapc 15 gn iinde dairesini boaltmak zorundadr (KMK. Ek 2. md). Kapc daireyi boaltmazsa,
yneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin bavurusu zerine Mahalli Mlki Amirlerinin karar
ile 1 hafta iinde zabtaca zorla boaltlr. Kapc, kaloriferci, bahvan, beki ve dardan atanan
yneticinin i akitleri yenilenmezse, fuzuli sail olduklarndan, mlki idari amire bavurmadan da ortak
yerden tahliyesi alacak bir dava ile de istenebilir (Y. 18. HD. 28.1.1994, E. 1993/13381. K. 1994/795).

Kdem Tazminatn Douran Nedenler

Hizmet akdi, iveren tarafndan bildirim sresi verilerek veya salk nedenleri yahut iyerinde, kapcy 1
haftadan fazla sreyle almaktan alkoyan zorlayc nedenin ortaya kmas halinde sre verilerek
feshedilmesi durumunda, kapc kdem tazminatna hak kazanr.
Hizmet akdi, kapc tarafndan; salk, ahlak iyiniyet kurallarna uymayan vb hallerden, zorlayc
nedenlerden feshedilmise kapc kdem tazminatn hak eder. Kdem tazminat ie balama tarihinden
itibaren geen hizmetinin her tam yl iin 30 gnlk brt creti zerinden hesaplanr. Kdem tazminat
iin Kanununda zaman am hkm yoktur. Borlar Kanununda cret d alacaklar iin 10 yllk
zaman am vardr.

143
www.hedefaof.com



 zet
Kapclk hizmetini yapan konut kapcs;
anatanmazn korunmas, bakm, kk aptaki
onarm, ortak yerlerin ve demelerin bakm,
temizlii, bamsz blmlerde oturanlarn ar
ilerinin grlmesi, gvenliklerinin salanmas,
kaloriferin yaklmas ve bahenin dzenlenmesi,
bakm ve benzeri hizmetleri gren kiidir.
Btn konut kapclar Kanununa tabidir.
Konuttan kastedilen, 634 sayl KHKye tabi
anagayrimenkullerdir. 4857 sayl K. md:
110a gre; konut kapclarn hizmetlerinin
kapsam ve nitelii ile alma sreleri, hafta tatili,
ulusal bayram ve genel tatil gnleri, yllk cretli
izin haklar ve kapc konutlar ile ilgili konularn
dzenlenmesinde uygulanacak deiik ekil ve
esaslar, alma ve Sosyal Gvenlik
Bakanlnca hazrlanacak bir ynetmelikle
dzenlenir.
Kapcya, iveren tarafndan iinin eidinin ne
olduunu ve sresini gsteren bir alma belgesi
verilir. Kapclar ile iverenleri hakknda sigorta
hak ve ykmleri, sigortalnn ie alnd
tarihten balar.
Kapcnn grev ve sorumluluklar; yneticinin
talimat dorultusunda konutun kaloriferini
zamannda yakmak, sy ayarlamak ve
sndrmek, hidrofor ve benzeri aralar
altrmak, anatanmazn ortak yerlerini ve
tesislerini temiz bulundurmak, demirbalarn,
ara ve gerelerini, dzenli, bakml ve iler
biimde tutmak, kapcnn kendisine ayrlan
konutu baka amalarla kullanmamak, konutu
korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta
verecei zarar ve hasarlar karlamak,
yneticinin talimat erevesinde konutun
gvenliini salayc nlemler almak, belirlenen
saatlerde servis hizmetlerini grmek, pleri
toplamak, bahe dzenlemesi ve bakmn
yapmak, verilen eitimlere uygun davranmak ve
koruyucu malzemeyi kullanmak, i veya toplu i
szlemesinde belirlenen dier grevleri yerine
getirmek vb. olarak sralanabilir.
Kapcy ie alan iveren; Blge alma
Mdrlne, anagayrimenkuln adresini,
altrlan ii saysn, alma konusunu, iin
balama ve bitme gnn, kat malikleri
kurulunda bulunanlarn ad, soyad ve adreslerini,
varsa iveren vekili veya ynetim kurulu
yelerinin ad, soyad ve adreslerini, srekli ilerde
kanunda belirtilen sre iinde bildirmelidir.
www.hedefaof.com



Kapc ve Kaloriferci Ynetmelii, Kapc ve
Kaloriferci Szlemesine ek olarak dzenlenir ve
anagayrimenkuln zelliklerine gre saptanan
hkmleri ierir. Ynetmelikte; iyerinin adresi,
anagayrimenkuln bakm, temizlii ve
onarmyla ilgili iler, kalorifer tesisatnn
altrlmas ve bakmyla ilgili iler, gnlk
alma izelgesi, kapcnn, anagayrimenkulde
oturanlarla ve nc ahslarla ilikileri ve bu
konuda uymas gereken kurallar, kapcya
salanacak haklar ve sosyal yardmlar, kapcnn
kyafeti ve kiisel davranlarnda uymas
gereken kurallar, kapcnn sorumluluu
belirlenir.
Kapc, Sosyal Gvenlik Kurumu Kanununa
gre sigorta ettirilir. Kapcnn kendisinin ve
ailesinin oturmas iin kapc dairesi tahsis edilir
ve daire iin kapcdan kira paras alnmaz.
szlemesinin feshi veya sona ermesi halinde,
kapc dairesini 15 gn iinde boaltp yneticiye
teslim eder. Kapcnn elektrik ve su giderlerinin
bir ksm kat malikleri tarafndan karlanr.
Kapcya kat maliklerinin tespit ettii aylk cret
denir. deme alt ay takip eden ayn
7inci gnn sonuna kadar gider makbuzu
karlnda yaplr. Kapc, pazar gnleri izinli
saylr ve yllk cretli izin, Kanunu
hkmlerine gre verilir. Kapc yllk cretli izin
esnasnda baka bir ite alamaz. Kapcya;
lm, tabi afetler veya olaanst nedenlerden
dolay, ynetici tarafndan 10 gne kadar izin
verilebilir.
Kapclar, kapc dairesi olarak ayrlan konutlarda
ailesiyle birlikte yaayabilirler. Kapcya konut
verilmesi zorunlu deildir. Kapcnn su, elektrik,
snma ve scak su giderlerine ksmen ya da
tamamen katlp katlmayaca szleme ile
belirlenir.
Kapc szlemesine son verme yetkisi kat
malikleri kuruluna aittir. Kapclk szlemesi,
belirli bir sre iin yaplmsa, srenin bitiminde
kendiliinden sona erer. Bu durumda kapc; ii
brakr, kendisine verilen demirbalar iade eder,
kapc dairesini boaltp iverene iade eder ve
szleme, kapcnn lm ile de sona erer.
144
Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, anatanmazn 4. Aadakilerden hangisi, Kapc ve Kaloriferci
korunmas, bakm, kk aptaki onarm, ortak Ynetmeliinde yer almaz?
yerlerin ve demelerin bakm, temizlii,
bamsz blmlerde oturanlarn ar ilerinin a. yerinin adresi
grlmesi, gvenliklerinin salanmas, b. Anagayrimenkuln bakm, temizlii ve
kaloriferin yaklmas ve bahenin dzenlenmesi, onarmyla ilgili iler
bakm ve benzeri hizmetleri gren kiidir?
c. Kapcya salanacak haklar ve sosyal
a. Konut kapcs yardmlar
b. Temizlik grevlisi d. Kapcnn hangi durumlarda iine son
verilecei
c. Bahvan
e. Kapc niformasnn biimi
d. Gvenlik grevlisi
5. Aadakilerden hangisi, kapcya salanan
e. Tamirci faydalardan deildir?
2. Aadakilerden hangisi, kapcnn grev ve a. Kapcnn kendisinin ve ailesinin oturmas iin
sorumluluklarndan deildir? kapc dairesi tahsis edilir ve daire iin
a. Yneticinin talimat dorultusunda konutun kapcdan kira paras alnr
kaloriferini zamannda yakmak, sy b. szlemesinin feshi veya sona ermesi
ayarlamak ve sndrmek halinde, kapc dairesini 15 gn iinde
boaltp yneticiye teslim eder
b. Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini
grmek, pleri toplamak, bahe dzenlemesi c. Kapc, Sosyal Gvenlik Kurumu Kanununa
ve bakmn yapmak gre sigorta ettirilir

c. Anatanmazn ortak yerlerini ve tesislerini d. Kapc, pazar gnleri izinli saylr ve yllk
cretli izin, Kanunu hkmlerine gre
temiz bulundurmak, demirbalarn, ara ve
verilir
gerelerini, dzenli, bakml ve iler biimde
tutmak e. Kapcya; lm, tabi afetler veya olaanst
nedenlerden dolay, ynetici tarafndan 10
d. Kapcnn kendisine ayrlan konutu baka gne kadar izin verilebilir
amalarla kullanmak
6. Aadakilerden hangisi, kapcnn haklarndan
e. Yneticinin talimat erevesinde konutun deildir?
gvenliini salayc nlemler almak
a. alma sresi ile ara dinlenmesinin
3. Aadakilerden hangisi, kapcy ie alan belirlenmesi
iverenin Blge alma Mdrlne b. Hafta tatilinin ayarlanmas
bildirmesi gerekenlerden deildir?
c. Fazla alma karl cretin belirlenmesi
a. altrlan ii says
d. Genel tatil ve yllk cretli iznin belirlenmesi
b. Anagayrimenkuln projesi
e. zinli zamanlarda cretin denmemesi
c. alma konusu
7. Aadakilerden hangisi, kapcnn
d. in balama ve bitme gnn borlarndan deildir?
e. Kat malikleri kurulunda bulunanlarn ad, a. grme borcu
soyad ve adreslerini
b. Sadakat ballk borcu
c. cret deme borcu
d. verenin emir ve talimatlarna uyma borcu
e. Kapc, i szlemesinde kararlatrlmayan
hizmetleri yapmakla ykml tutulamaz

145
www.hedefaof.com



8. Aadakilerden hangisi, yneticinin grev ve
sorumluluklarndan deildir?
a. verence kendisine yazl yetki verilmesi
koulu ile i ve toplu i szlemesi yapmak,
deitirmek ve feshetmek
b. Merkezi stmal kaloriferli konutlarda kapc
iin atei belgesinin varln aratrmak,
belgesi olan ie almak
c. Kapcnn ie giriinde, salk raporunu
istemek, uygun olan ie balatmak ve ylda
bir salk kontroln yaptrmak
d. Kapc konutunun tahliyesi gerektiinde,
konuyu iverene devretmek
Kendimizi Snayalm Yant
Anahtar
1. a Yantnz yanl ise Kapc Kavram
balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
2. d Yantnz yanl ise Kapcnn Grev ve
Sorumluluklar balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.
3. b Yantnz yanl ise Kapcy e Alrken
Yaplmas Gerekenler balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
4. e Yantnz yanl ise Kapc ve Kaloriferci
Ynetmelii balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.

e. Kapcnn alma koullar ile grevlerini 5. a Yantnz yanl ise Kapcya Salanacak
Faydalar balkl konuyu yeniden gzden
belirten bir belgeyi konut sakinlerinin
geiriniz.
bilgisine sunmak ve bu belgeyi ilgililerin
grebilecei konutun giriinde bir yere asmak 6. e Yantnz yanl ise Kapcnn Haklar
balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
9. Aadakilerden hangisi, kapcnn creti
konusunda uygulamalardan deildir? 7. c Yantnz yanl ise Kapcnn Borlar
balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
a. Kapcnn creti taraflarn anlamasyla
belirlenir 8. d Yantnz yanl ise Yneticinin Yetki,
Grev ve Sorumluluklar balkl konuyu
b. Kapcnn alaca cret asgari cretten aa yeniden gzden geiriniz.
olamaz
9. c Yantnz yanl ise Kapcnn alma
c. Kapc, kaloriferci ve bahvan gibi zel Koullar balkl konuyu yeniden gzden
hizmetlerde alanlarn cretinden gelir geiriniz.
vergisi kesilir
10. b Yantnz yanl ise Kapcnn ten
d. cret en ge bir ayda denir karlmas veya Kendisinin kmas balkl
konuyu yeniden gzden geiriniz.
e. creti ynetici genel giderler ad altnda der
10. Aadakilerden hangisi, kapclk
szlemesinin sona ermesi ve sonrasnda
yaplmas gerekenlerden deildir?
a. Szleme kapcnn lm ile sona erer
b. Kapc ii brakmaz
c. Kapc kendisine verilen demirbalar iade
eder
d. Kapc szlemesine son verme yetkisi kat
malikleri kuruluna aittir
e. Kapc dairesini boaltp iverene iade eder

146
www.hedefaof.com



Sra Sizde Yant Anahtar Yararlanlan Kaynaklar
Sra Sizde 1 Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
Kapclara eitim verilmesi gerekir. zellikle
yneticiler tarafndan kapclara her konuda Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
destek verilmelidir. Anagayrimenkuln nasl El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.
temizlenecei, demirbalarn bakmnn nasl
Yaln, Ayhan, (2007). Amatr-Profesyonel
yaplaca, konutun nasl korunaca, Toplu Yap Site Merkezi Yneticisinin El
kapclkhizmetlerinin nasl olmas gerektii gibi Kitab, 6.B., Geit Kitabevi, stanbul.
konularda eitimler verilmelidir. Yneticiler,
kapclk hizmetlerine ilikin ileri planlamal,
organize etmeli, denetlemeli ve kapcy
ynlendirmelidirler.
Sra Sizde 2
Kapc ile kanun gerei szleme yaplmaldr.
Szleme yaplmad takdirde, ynetici ve kat
malikleri kurulu, ii altrp bunu gerekli
yerlere bildirmedii iin kanunlar karsnda
sulu duruma derler.

Sra Sizde 3
Kapclara anagayrimenkul iinde kapc konutu
tahsis etmek zorunlu deildir. Ancak kapclk
hizmetlerinin aksamamas, her an ileri
yapabilecek yerde kapcnn hazr olmas ve
alma saatlerinin esnek olmas nedeniyle kapc
konutunda kapcnn ikamet etmesi daha uygun
olmaktadr.

147
www.hedefaof.com



8












Amalarmz


Bu niteyi tamamladktan sonra;
Apartman/site/toplu yap ynetimine ilikin belgeleri tanmlayabilecek,
Anagayrimenkuln hukuki ynetimine ilikin belgeleri aklayabilecek,
Kiralama ynetimini tanmlayabilecek,
Belge rneklerini anlatabilecek
bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar
Anagayrimenkul Ynetimi Apartman Ynetimi

Bte Ynetimi Belgeler

Kiralama Ynetimi Dileke

indekiler

Giri

Apartman/Site/Toplu Yap Ynetimine likin Belge, Szleme ve Dilekeler

Anagayrimenkuln Hukuki Ynetimine likin Belgeler

Bte Ynetimine likin Belgeler

Gvenlik ve Teknik Ynetime likin Belgeler

Belge rnekleri

148
www.hedefaof.com



 Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi ile lgili Belgeler
GR
Anagayrimenkuln ynetimi, deien dnya ile birlikte ok katl binalarn olumas, bu binalarda toplu
yaayan insanlarn kullandklar ortak alanlarn ynetilmesi anlamna gelmektedir. Gnmzde apartman
ve sitelerin yneticilii herkesin stlenmekten kand byk bir sorun halini almtr. lgili yasalar
apartman ve sitelerde fiilen oturan kiilerin dnda, dardan bir kiinin de yneticilik yapabilmesine
imkan tanmaktadr. Mevcut klasik yneticilik sisteminde, her sene yeni bir kii yneticilik grevini
stlenmekte; eski ynetici grevini devir ederken yalnzca mli devir yapmakta, zmlenememi
sorunlar ise yeni gelen yneticiye aktarmaktadr. Toplu yaam alanlarnda ynetim faaliyetlerini stlenen
kiilerin en nemli sermayesi, iyi niyet ve zveri olmaktadr. Gnmzde hemen her apartmanda yaanan
bu durum, sorunlarla ba baa kalan kat maliklerini yeni ve daha gereki bir ynetim anlayn
benimsemeye ynlendirmektedir. Bylesi bir sorunun tek ve kesin zm ise; en ada yaklam
olarak, bina ynetiminin etkin biimde gerekletirilmesidir. Baarl ynetim sisteminin temelinde
apartman ynetimine ilikin kanunlar ve ynetmelikler yer almaktadr. Ynetimin asl amac; apartmann
ynetimini kanunlara uygun, denetlenebilir ve effaf bir ekilde gerekletirip hem yasal adan hem de
ileyi bakmndan apartman sakinlerinin sorun yaamamalarn salamaktr.
Anagayrimenkul, bir iletme dzeninde, aktif pasif ve gelir giderler baz alnmak sureti ile hukuki
denetimler yaplarak iletilmesi gerekmektedir. letme projesinin kat malikleri ve kiraclar tarafndan on-
line veya aylk raporlamalar aracl ile takip edilebilmesi de gerekmektedir. Kat malikleri iin bu
alma sistemi; mutlak ve kolay eriim, hzl ve denetlenmi hizmet, gvenli ve korunmu ilem, dzenli
ynetim ve en nemlisi konutlarda yaayan bireylerin yaam kalitesi zerine kurulmu olmaldr. Bylece
anagayrimenkuln her hangi d veya i etkenler ile oluabilecek zararlara kar korunmas, risklerin en
aza indirilmesi ve beklenmedik zararlarn tazmini hususunda maksimum korunma salanmaktadr.
Kat malikleri toplantlar ve toplantlarn hangi esaslara gre planlanaca ve toplantlarda alnan
kararlarn yasalara uygunluunun belirlenmesi gerekir. Anagayrimenkul ynetiminde eitli belgeler
hazrlanmaldr. rnein; iletme projesini hazrlama ve site / apartman sakinlerinin masraflarn daire
bana blme ve tebli etmelidir. Masraflar, iletme defterine ilenmelidir. Notere defter onay
yaptrmaldr. Kapc, kaloriferci veya bahvann; SGK ie giri bildirgesi ve aylk SGK bildirge ve
bordrolarn hazrlamaldr. SGKl iilerin ie giri ve klarnda blge alma mdrlne verilecek
resmi evraklarn hazrlanmas gereklidir.

APARTMAN/STE/TOPLU YAPI YNETMNE LKN BELGE,

SZLEME VE DLEKELER
Site ynetiminin yapmas gereken hizmet admlar ve bunlara ilikin hazrlanacak belgeler ve
uygulamalar unlardr:

Site sakinlerini bilgilendirme ve site tantm el kitabnn hazrlanmas ve datlmas

Web sitesinin kurulmas ynetimin effaflnn salanmas

Site ynetim plannn deerlendirilmesi ve uygulanmas

149
www.hedefaof.com



 Site iletme projesinin yaplmas ve tm kat maliklerine tebli edilmesi

Yllk olaan ya da olaanst toplantlarn dzenlenmesi

Site sakinleri memnuniyet aratrmas ve deerlendirmesi

Siteyle ilgili tm resmi evraklarn kabul, yazmalarn yaplmas dosyalanmas

Yllk faaliyet raporunun hazrlanmas ve yl sonunda genel kurula sunulmas gerekir.

ANAGAYRMENKULN HUKUK YNETMNE LKN

BELGELER
Komuluk hukuku ile iyi niyet ve drstlk kurallar iinde uzlalamayan durumlarda ve ynetim
plannda hkm bulunmayan hallerde, kat mlkiyeti hukuku, medeni hukuk, borlar hukuku ve ilgili yasa
hkmleri uygulanr.
Ynetim plannn KMK. ve ilgili yasalara uygun yaplmas gereklidir. letme projesinin 2004 sayl
icra ve iflas kanununun 68.maddesi birinci fkrasnda belirtilen belgelerden saylmas salanmaldr.
Genel kurul toplant ve kararlarnn usulne uygun olmas gereklidir. Bor ve ykmllklerini yerine
getirmeyen kat malikleri ve 3.ahslar hakknda noter kanalyla ihtar ve ihbarname ekilmelidir. cra
takibi yaplmas, dava almas ve firmalarla yaplacak szlemelerden doabilecek ihtilaflarn en aza
indirilmesinin salanmas gereklidir. Kat irtifakndan kat mlkiyetine gei ilemleri yaplmaldr.

Konut Ynetimine likin Hizmet Uygulamalar

Bamsz blm sahipleri; konut, temizlik, shhi tesisat, elektrik tesisat, boya ve badana, ilalama
hizmetlerine ilikin belgeler hazrlamal ve uygulamalar yapmaldrlar.

BTE YNETMNE LKN BELGELER

Sitenin mali yl btesi kat malikleri kurulunda grlerek kabul edilmediyse, ynetim kurulu iletme
projesini hazrlar ve usulne uygun bir ekilde tebli eder. Kesinlemi iletme projesi erevesinde
toplanacak avans ve aidatlar ile dier gelirler sitenin mali btesini oluturur. Bu btenin site ve
sakinlerinin yararna kullanlmas ve tm gelir-giderlerin belgelenerek dosyada saklanmas esastr.
Bte ynetim hizmetlerine ilikin hazrlanacak belgeler ve uygulamalar unlardr:

Site resmi defterlerinin yllk noter tasdiklerinin yaptrlmas

letme projesinde belirtilen avans ve aidatlarn takip ve tahsilt
Bina ynetimi ve 3. ahslarla ilgili demelerin yaplmas

Site personelinin tm yasal ilemleri yaplmas ile cretlerinin denmesi

Site gelir ve giderlerinin muhasebeletirilmesi

Her ay bor alacak izelgelerinin blok panosunda duyurulmas
Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylk faaliyet raporunun sunulmas

Yllk faaliyet raporunun yl sonunda genel kurula sunulmas

Resmi defterlerin yl sonunda notere kapattrlmas

GVENLK YNETMNE LKN BELGELER

Apartman ve Sitelerde Gvenlik 5188 sayl yasa gereince salanr. ileri Bakanlnn 08.11.2005
tarih ve 2005/117 sayl genelgesinde Site ve Apartmanlarn zel gvenlik izni almalar gerektii
belirtilmitir. Bu nedenle Site/Apartman genel kurulunun veya ynetim kurulunun kararyla valilie

150
www.hedefaof.com



mracaat edilerek zel gvenlik izni alnr veya bu konuda alan zel gvenlik firmas grevlendirilir.
Gvenlik hizmetine ilikin hazrlanacak belgeler ve uygulamalar unlardr:

Risk analizi ve sitenin profilinin kartlmas

Giri k kontrol ve ziyareti karlama
Standart devriye, gzetim ve kontrol

Nokta gvenlii
Kameral gvenlik, tesis, bina ve evre kontrol
Gnlk, haftalk, aylk denetim ve raporlama
ilemlerinin yaplmas gereklidir.

Sizce, anagayrimenkul ynetiminde belge dzenlenmesi neden

nemlidir?

Teknik Ynetime likin Uygulamalar ve Belgeler

Teknik ynetime ilikin uygulamalar unlardr;
Elektrik, mekanik ve shhi tesisat sistemlerinin bakm ve kontrolnn yaplmas
Aydnlatma, yangn ve doalgaz alarm sistemlerinin kontrolnn salanmas
Merkezi stma ve scak su sistemlerinin periyodik bakmlarnn gerekletirilmesi
Asansrlerin bakm anlamalar ve rutin bakmlarnn yaplmas
Santral ve telefon sistemlerinin bakm ve onarmnn salanmas
Elektrik trafo, jeneratr ve hidroforlarn bakmnn gerekletirilmesi
Artma sistemleri, su kuyusu, havuz dairesi bakmnn salanmas
Klima sistemleri ve bina otomasyon sistemleri bakmnn yaplmas
Yangn sndrme tplerinin periyodik bakm ve dolumu ilemlerinin yaplmas
Dier ilerin bakm yapm ve kontrolne ilikin belgelerin hazrlanmas gereklidir.

Temizlik Ynetimine likin Belgeler ve Uygulamalar

Anagayrimenkulde, genel temizlik, haere ilalama, su deposu temizlii, p toplama ve atk hizmetleri
temizlii hassas bir konudur. Hizmet aksiyon plan iinde gnlk i ak emasna uygun olarak yaplmal
ve dzenli olarak kontrol edilip raporlanmaldr.
Temizlik ynetimine ilikin; bloklarn gnlk temizlii, ortak alanlarn gnlk temizlii, otoparklarn
temizlii, plerin toplanmas, sert zeminlerin cilalanmas, genel koruyucu temizlik ve ilalama, inaat
sonras genel ve detayl temizlik, d cephe cam temizlii, haere ilalama, su deposu temizlii ve baca
temizlii gibi almalarn yaplmas gereklidir.

Havuz Bakm Ynetimi

Havuz bakmnda yaplan yanl ve eksik ilemler yzme havuzunun salksz bir ortama dnmesine
neden olur. Byk harcamalar yaplarak edinilen yzme havuzunun salkl bir ekilde kullanlabilmesi
iin, ayn hassasiyetle bakmnn yaplmas gerekir. Bakm uzman kiilerce yaplyorsa salkldr.
Havuz bakm hizmetlerine ilikin; filtrasyon sistemi kontrol, filtrasyon pompasnn temizlenmesi,
havuz dip temizlii, havuz yzey temizlii, savak kanallarnn temizlii, tesisatn kontrol, havuz suyu
kimyasallarnn deerinin llmesi ve havuz suyu kimyasallarnn havuza atlmasna ilikin uygulamalar
yaplmaktadr.
151
www.hedefaof.com



Bahe Bakm Ynetimi
Gnmz koularnda tm bitkiler daha youn ilgiye ve daha profesyonel bilgiye gereksinim duyar.
Salkl bitki ve bahe iin ayda bir veya iki kez dzenli olarak bakm yaplmas gerekir. Bahe Bakm
Hizmetlerine ilikin uygulamalar; ekim, biim, budama, sulama, ilalama, gbreleme, tanzim ve
dzenlemelerdir.

Sizce, anagayrimenkulde bteyi oluturan balca unsurlar nelerdir?

Kiralama Ynetimi
Kat malikleri tarafndan bamsz blmler kiraya verilmesi durumunda, kiralama hizmetlerine ilikin
hazrlanacak belgeler ve uygulamalar unlardr;
Kira kontratnn yaplmas

Kira ve depozitonun tahsilatnn yaplmas veya bankaya yatrlmasnn salanmas

Su, elektrik ve doalgaz faturalarnn takibinin yaplmas

Site ortak gider demelerinin takibinin yaplmas

Kiracnn ulaabilecei acil destek hattnn kurulmas

Gayrimenkuln tapu ilemlerinin yaplmas

Emlak vergi beyannamesinin hazrlanmas ve takibinin yaplmas

Kirac tahliye taahhtnamesinin hazrlanmas gereklidir.

Sigorta Ynetimi
Apartman ve site kat malikleri kurulunun karar almas halinde anagayrimenkul ve sitenin sigortas yaplr.
Sigorta yaplacak konular; konut hizmetleri, yangn, dahili su, terr, yangn, 3.ahs sorumluluk ve
emniyeti suiistimal sigortalar yaplabilir. Bu sigorta kapsamnda sitenin oyun park, asansr, merdiven,
kazan dairesi gibi paylalan alanlarnn grecei zararlar da teminat altndadr.

Sosyal Tesis Ynetimi

Site sosyal tesisleri gereksinimleri karlamak iin, gnn stresinden uzaklap keyifli zamanlarn ve toplu
yaamn gerei olarak oluturulur. Fitness merkezinde form korunur, jogging ve bisiklet parkurunda
hareketin nemi kavranr. Tenis kortu, basketbol, voleybol sahalarnda spor yapmann keyfine varlr.
Kapal havuz, sauna, trk hamamnda vcut yorgunluktan arndrlr. zetle, sosyal tesisler ve
etkinliklerle yaam enerjisi tazelenir.
Spor Tesis Ynetim Hizmetlerine ilikin eitli uygulamalar yaplmaktadr. rnein; sosyal tesis,
fitness, jogging, spor tesisi, havuz, sauna, yeil alan, site kafeterya alma ve kullanm kurallarna
uyulmas gereklidir.

BELGE RNEKLER
Apartman ve sitelerde oturmak belli sorumluluklar da beraberinde getirir. Ortak yaanan binann
sorunlarna zm getirmek ve gerekli hizmetleri yapmak iin ynetim kurullar oluturulmutur. ou
zaman amatr bir ruhla alan bu kurullar, aslnda kanunlarla belirlenen maddeler nda almak
zorundadr.
Ynetici veya ynetim kurulu, anatanmazn ynetimiyle ilgili btn ilerde yetkilidir. Ancak,
ynetim plan ya da kat malikleri kurulu, yneticinin yetkili olduu konularn snrn izmi olabilir.
Bundan baka, ynetici, kat maliklerini ok nemli mali ykler altna sokabilecek ileri de, ancak kat

152
www.hedefaof.com



malikleri kurulundan karar aldktan sonra yapmaldr. Hangi ilerin kat maliklerine ar ykler
getireceinin belirlenmesinde, ilgili binann konumu, nitelikleri ve oturanlarn ortalama gelir seyirleri ile
sosyal durumlar gibi faktrler gz nne alnmaldr. Bu duruma uygun apartman ynetim plan
hazrlanmaldr.

Apartman Ynetim Plan rnei

a. Genel Hkmler
Ynetim plan, ............... li, .............. lesi, ............ Mahallesi, .................. Caddesi, Tapunun .......
pafta, ......... ada, ........ parselinde kaytl ....................... m'lik arsa ve zerindeki .......... blokta toplam
............ bamsz blmden oluan ..................... sitesi adl sitedeki bloklar iin kat maliklerini balayan
bir szleme hkmnde olup, site bu ynetim planna gre ynetilir. Bloklarn adlar: .............. apartman,
............ apartman, ............. apartman ve ............... apartman'dr. (Madde 1)
Tapu siciline bamsz blm olarak tescil edilen yerler dnda kalan bilumum yerler ortak yer olarak
kabul edilmitir. Ortaklaa kullanmaya ve faydalanmaya yarayan ortak yerler unlardr: Otoparklar,
yollar, bahe ve yeil alanlar, trafo merkezi, su depolar, kanalizasyon sistemi, evre ve bahe aydnlatma
tesisat,atlar,kapc daireleri, havuzlar, saunalar, lokaller.......................vb. (Madde 2)
Site iindeki bamsz blmler toplam .......... blokta toplanmtr. Beher blok .......... bodrum,
............. zemin, ................ normal ve at aras kattan mteekkil olup sadece konut olarak
kullanlacaklardr. yeri veya ticaret yeri olarak kullanlamazlar. Ayrca bamsz blmlere herhangi bir
eklenti vb yaplamayaca gibi kahvehane, lokanta, birahane, gece kulb, gazino, kumarhane, pansiyon,
salk oca, dispanser, hastahane, dershane, yurt ve okul ile siyasi parti veya spor kulb veya vakf veya
dernek merkez veya ubesi veya lokali ile her trl grlt karabilecek sosyal ve ticari faaliyetlere
tahsis edilemez. (Madde 3)
Ortak yerlerin bozulmasna veya hasarna, daire maliklerinden biri veya o bamsz blmden
faydalanan veya kullanan kimse kusurlu bir hareketi ile sebep olmusa, ortak masraf o daire malii
tarafndan denir. Eer dier bamsz blm malikleri demilerse, yaptklar demeler orannda sebep
olan ahsa kar rcu haklar vardr. (Madde 4)
Bu ynetim plan ana gayrimenkuln tm bamsz blm maliklerini ve bunlarn miraslar ile
kiraclarn, bamsz blmleri sonradan veya herhangi bir sebeple iktisap edecek olan nc kiileri de
balar. Ynetim plannn veya maddelerinin deitirilmesi iin sitedeki btn bamsz blm
maliklerinin bete drdnn oyu arttr. (Madde 5)
Ortak ksmlar zerinde kanunlara aykr olarak bamsz blm maliklerinin haklar ile badamayan
haklar kurulamaz, kira szlemeleri yaplamaz. Ancak bamsz blm kiraland veya devredildii
takdirde ortak ksmlar da o bamsz blmn arsa pay orannda kiralanm ve devredilmi saylr.
(Madde 6)
Bu ynetim plannda hkm bulunmayan hallerde, Kat Mlkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ile dier
kanunlarn emredici ilgili hkmleri uygulanr. (Madde 7)

Sizce, anagayrimenkn sigorta yaplmas zorunlu mudur?

b. Kat Maliklerinin Haklar ve Borlar

Kat malikleri ortak yerlerin bakm ve temizliine ve korunmasna itina gstermee ve bloklarn
gzelliini ve salamln titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat malikleri kendilerine ait bulunan
bamsz blmlerde, bloklarn estetiine ve dayankllna halel getirmemek ve hariten grnn
bozmamak kayt ve artyla bilcmle masraflar kendilerine ait olmak zere istedikleri tadilat
yaptrabilirler, ancak ortak ksmlardan olan blme ve duvarlarda pencere ve kap aamaz, kendi bamsz
blmne balkon vb ilave edemez, d cepheyi deitirecek herhangi bir inaat yapamazlar. (Madde 8)

153
www.hedefaof.com



 Daire malik veya kullananlar gerek kendi bamsz blmlerini ve gerekse de ortak yerleri
kullanrken hsnniyet kurallarna uymak zorundadr. zellikle aadakileri yapamazlar:
Dairelerin balkon ve pencerelerinden hal, kilim, araf vb silkelemezler, su ve benzeri eyler
dkemez, p vb atamazlar.

Ortak yerlerde ve bahede amar vb asamazlar, kurutamazlar.

Kendi bamsz blm ile ortak yerlerde kedi, kpek, kmes hayvanlar ile kk ve bykba
hayvanlar, at, eek vb besleyemezler. Her trl vahi, yabani, yrtc veya tehlikeli hayvanlar
kafeste veya muhafaza altnda olsalar bile hibir ekilde site dahiline sokamazlar, bakamazlar.
Arclk veya ipekbcekilii yapamazlar.
Ortak yerlerde mnhasran kendilerine ait olacak ekilde sebze, meyve vb. Ekip dikerek veya
yetitirip bakamazlar.
Kendi zel arabalar ile misafirlerinin arabalarn otopark olarak ayrlan yerlerin dna park
edemezler, brakamazlar.
Dairelerde ve ortak yerlerde patlayc, yanc, pis kokulu vb maddeler bulunduramazlar.
zellikle geceleri yatma saatlerinde grlt yapacak ekilde amar makinesi, radyo, teyp, TV
vb. Cihazlar kullanlmasnda bakalarn rahatsz etmemeye dikkat ederler. Daire sahipleri
birbirlerinin haklarna riayet etmek yek dierini rahatsz etmemek hususunda kat malikleri
kurulunun bu hususta ekseriyetle alaca kararlara uymak zorundadrlar. Kendi dairelerinde
dier daire sahiplerini rahatsz edecek ekilde toplantlar dzenleyemezler; nian, dn gibi
toplantlarda teki daire sahiplerini rahatsz etmemee itina ederler. Site iinde arabalarnn
klaksonlarn almazlar.
Bamsz blmlerini ve ortak yerleri ahlak ve adabmza, rf ve adetlerimize aykr saylacak
bir ekilde veya kumarhane olarak kullanamazlar.
Bahe ve ortak yerlerdeki iek ve imlere basamazlar veya koparamazlar. Site dahilindeki
mevcut aalar titizlikle korumaa mecburdurlar. Hibir ekilde mevcut aalar kesemez veya
budayamazlar. Site dahilinin temiz ve bakml tutulmas esas olup bahelere hi bir ekilde p
vb atamaz veya brakamazlar. (Madde 9)
Kendi dairelerini kiraya verirken kiraclarnn da bu siteyi oluturan mensuplarndan biri olduu
gereini daima gz nnde bulundurarak dier daire sahiplerinin veya komularnn sosyal, kltrel ve
medeni seviyelerinden aa olmamasna azami itina ve titizlii gstermeye mecburdurlar. Normal aile
dnda pheli veya sabkal kimselere veya yabanc uyruklulara (mesela renci veya aratrma gruplar,
turist kafilesi, kaak, sulu veya zanl gibi) kiraya veremezler. (Madde 10)
Kat Malikleri, dier bamsz blmlerde eklenti veya ortak yerlerde meydana gelen arzalarn
giderilmesi iin kendi bamsz blmlerine girilmesi gerekiyorsa, buna izin vermek zorundadrlar.
Ancak bu gibi ilerin taraflarca en uygun bir zamanda yaplmas ve bu izin nedeniyle kat malikleri ya da o
blmde oturanlarn urayacaklar zararlarn, izin verilen kimse tarafndan derhal denmesi veya zararn
giderilmesi mecburidir. (Madde 11)

www.anadolu.edu.tr

c. Genel ve Ortak Masraflara Katlma

Bamsz blm malikleri ortak yerlerin veya ilerin genel giderlerine katlmaa ve borlarn
demee mecburdurlar. Daire sahipleri apartmanlarn ortak giderlerinden;
Kapc, beki, koruyucu, bahvan vb giderlerine ve bunlar iin toplanacak avanslara (arsa pay
ne olursa olsun) eit olarak,

154
www.hedefaof.com



 Btn ortak ksmlarn, bilumum bahe, yol, park, otopark, ocuk bahesi ve evrenin, sabit
tesislerin (beki evi, aydnlatma direkleri, trafo merkezi, bahe duvarlar, bahe sulama devreleri
vb gibi) bakm, onarm, dzenleme koruma ve yenileme giderleriyle ortak tesislerin iletme
giderlerine (su motoru, plerin alnmas, evre aydnlatlmas, garajlarn aydnlatlmas vb gibi)
ve kat malikleri kurulunca kararlatrlan ve ortak giderler iin toplanacak avansa kendi arsa
paylar orannca katlrlar.
zellikle bulunduklar apartman dahilinde ve o apartmana ait olup dier apartmanlar
ilgilendirmeyen ortak giderlere ise (yakt gideri, at onarm, atdaki mterek TV anteni
bakm, apartmann kalorifer kazan, hidroforu, asansr bakm vb gibi) kendi arsa paylar
orannda ve dier apartmanlar kartrmakszn katlrlar. (Madde 12)
Daire maliklerinden hibiri kendi ortak yerler zerindeki kullanma hakkndan vazgemek veya
bunlardan yararlanmaa lzum ve ihtiya duymadn ileri srmek suretiyle gider veya avans payn
demekten kanamaz. Bamsz blm kiraya verilmise avanstan veya ortak giderlerden kendisine
den pay bir hafta iinde demeyen daire sahibinin borcu, bakaca bir ihtara lzum grlmeksizin, kira
alacana mahsuben kiracdan alnr. Bu yolla da alnamazsa ilgili kanunlar erevesinde ipotek ve haciz
hakkn tescil edilebilir. (Madde 13)
Daire sahipleri ile dairelerde oturan veya faydalananlar, bor ve ykmllklerin yerine
getirilmesinde mteselsilen sorumludurlar veya dier tabirle ngrlen mkellefiyetin, bamsz blmde
kirac veya baka bir sfatla faydalanmakta olan ahslar tarafndan da yerine getirilmesini temin etmekle
ykmldrler. (Madde 14)
Daire sahipleri, kiraclar deitike bunlarn kimliklerini ve varsa iyeri adreslerini geciktirmeden
Yneticiye bildirmee mecburdurlar. (Madde 15)

Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap Ynetimi, 2.B., Beta

Basm, stanbul.

d. Ynetim Organlar ve Kat Malikleri Kurulu

Sitedeki ynetim organlar; site kat malikleri kurulu, site ynetim kurulu, site denetim kurulu,
apartman kat malikleri kurulu, apartman ynetim kurulu, apartman denetim kurulundan ibarettir.
Site kat malikleri kurulu en yksek karar ve ynetim organdr. Arsa pay ne olursa olsun sitedeki
btn bamsz blm malikleri bu kurulun birer tabii yesidir. Daire sahipleri toplantlarda bizzat
bulunabilecekleri gibi yerine bir temsilci de gnderebilirler. Temsilci, kurula hitaben yazl bir belge ile
tayin edilir. Malik olmayan bir kimse ikiden fazla kimseyi temsil edemez. Daire sahibi ise kendinden
baka iki kiiyi daha temsil edebilir.
Btn daire sahipleri ile onlarn varisleri veya o bamsz blmn kiraclar veya baka sebeplerle
oturanlar veya faydalananlar veya o bamsz blm sonradan iktisap edenler ile Ynetici ve denetiler,
Site kat malikleri ile Apartman kat malikleri kurulunun kararlarna uymakla mkelleftirler. (Madde 17)
Apartman kat malikleri kurulu her sene Mays aynn ilk yarsnda, Site kat malikleri kurulu ise 2.
Yarsnda toplanr. Toplantlarn nerede ve hangi saatte yaplaca ve gndemi site yneticisi tarafndan
tm daire sahiplerine veya dairelerden faydalananlara taahhtl mektup veya imza karlnda bir hafta
nce tebli edilir. Bamsz blmlerin birden fazla paydann bulunmas halinde paydalardan herhangi
birine yaplan tebligat dier paydalara da aynen yaplm saylr. Site iinde bizzat oturmayan daire
sahipleri adres deiikliklerini site yneticisine veya kendi apartman yneticisine vaktinde bildirmemise
itiraz hakkn kaybeder. lk ar yaplrken birinci toplantda yeterli ounluun salanamamas halinde
ikinci toplantnn nerede ve hangi tarihte yaplaca da belirtilir. (Madde 18)
Gerektiinde ynetici, denetici veya daire sahiplerinin te birinin yazl ars zerine olaanst
toplantlar yaplabilir. Olaanst toplantlarda toplantnn sebebi yazl olarak tespit edilen toplant
gnnden en az 15 gn evvel daire sahiplerine imza mukabili veya taahhtl mektup ile tebli edilir. Bu
yazda toplantnn gn yeri ve saati belirtilir. Masraflar site yneticisi tarafndan genel giderlerden
denir.
155
www.hedefaof.com



 Olaanst toplant ayn ekilde her apartman iin kendi bnyeleri iinde de ayr ayr kendi ynetici,
deneti veya apartman daire sahiplerinin te birinin ars zerine yaplp kendi i bnyeleri iin karar
alabilirler. (Madde 19)
Site kat malikleri kurulunda yalnz o toplantnn gndeminde bulunan maddeler grlebilir. Ancak
toplantda mevcut yelerin te biri isterse baka hususlar da gndeme alnarak grlebilir. Site kat
malikleri kurulu o toplanty ynetmek zere aralarndan birini bakan seer. (Madde 20)
Her bamsz blm sahibinin bir oyu vardr. Ayn kiinin birden fazla bamsz blm varsa, her
bamsz blm iin bir oy hakkn vardr. Bir bamsz blme birden fazla kimse malik ise, ilerinden
vekalet verecekleri birisi onlar temsil eder. Ayrca hepsinin birden ortaklaa bir kiiye vekalet vermeleri
de mmkndr. Kat maliklerinden her biri, teki kat maliki veya nc kii (mesela kiracs gibi)
tarafndan vekalet verilerek temsil olunabilirler. Ancak bir kimsenin asaleten ve vekaleten sahip olduu
oy says, btn oylarn te birini geemez. Daire sahiplerinden biri reit deilse velisi, kstl ise vasisi
tarafndan temsil edilir. Bu durumdaki daire sahibi Site ve apartman genel kurullarna ve grmelere
katlabilir fakat o konu hakknda oy kullanamaz. (Madde 21)
Site kat malikleri kurulu ile apartman ynetim kurulu, kat maliklerinin say ve arsa pay bakmndan
yarsndan fazlasyla toplanr. Kararlarn ounlukla verir. Yeterli say salanamad iin ilk toplant
yaplamazsa, ikinci toplant en ge bir hafta iinde yaplr, ancak bu toplantda ounluk aranmaz ve
katlanlarn ekseriyeti ile karar verilir. (Madde 22)
Site kat malikleri kurulunca alnan kararlar site yneticisi tarafndan o toplantya katlmam maliklere
ve bamsz blmde kirac varsa ona usulne uygun olarak duyurulur. Ayn ekilde apartman kurulunca
alnan kararlar da o apartman yneticisi tarafndan kendi apartman sakinlerine uygun ekilde duyurulur.
(Madde 23)
Site kat malikleri kurulu ile bina kat malikleri genel kurulu kararlar birbirlerinden tamamen farkl
defterlere yazlarak toplantya katlanlarca imzalanr. Karara muhalif olanlar muhalefet erhlerini deftere
derek imza ederler. Her iki defterin de (1) den balayarak srayla giden sayfa numaralar tamas ve her
sayfasnn noterlike mhrlenmi ve onaylanm olmas art ve mecburidir. (Madde 24)
e. Site Ynetimi; Ynetici ve Denetiler
Apartman Ynetimi; Apartman Yneticisi ve Yardmcs
Her apartmandaki kat malikleri kurulu, her yl mays aynn ilk yarsnda yapaca olaan
toplantsnda kendi aralarndan veya dardan, arsa pay ve say okluu ile kendi apartman yneticisi ile
ynetici yardmcsn ve 2 denetiyi seerler. Apartman yneticisi ayn zamanda site ynetim kurulunun
da tabii yesidir. Ynetim kurulu yeleri 1 yl iin seilirler. Eski yneticinin seilmesi mmkndr.
Yneticilere bir cret verilip verilmeyecei, verilecekse miktar ve artlar ancak site genel kurulunca
karara balanr. Ynetici dardan atanmsa kendisiyle szleme yaplr; bu durumda yneticiden
teminat istenebilir. (Madde 25)
Ynetici Kat Mlkiyet Kanunu ve szlemesinde belirtilen grevlerin dnda zellikle aadaki ileri
grr:
Bina kat malikleri kurulunca verilen kararlar uygular.
Ana gayrimenkuln amacna uygun olarak kullanlmas, korunmas vb iin gerekli tedbirleri alr.
Ana gayrimenkuln, ortak tesis ve eklentilerin ynetimi, bakm, onarm ve iler halinde
tutulmas iin gerekli paralarn avans olarak toplanmas, borlarn denmesi; bor ve
mkellefiyetini yerine getirmeyen daire sahipleri hakknda dava ve icra takibi yapar.
Seilmesini izleyen 10 gn iinde letme projesini hazrlayarak imza karlnda daire
sahiplerine sunar.

156
www.hedefaof.com



 Bu projede;
Ana gayrimenkuln ve ortak yerlerin bir yllk ynetimine dair tahmini gelir ve gider tutarlar,
Btn giderlerden her bamsz blm sahibine arsa pay orannda decek miktar,
Tahmini giderleri karlamak zere her daire sahibinin ortak giderlerden hissesine den miktara
gre vermesi gereken avans tutar ve avanslar deme zaman gsterilir. (kat maliklerinden biri
bu projeye, kendisine yasal yoldan tebliinden balayarak 15 gn iinde itiraz ederse durum kat
malikleri kurulunca incelenir ve proje hakknda bir karar verilir veya yeni proje hazrlanr.)
Kat malikleri kurulunun toplantya arlmas ve gndeminin hazrlanmas ve bu ar yaplrken
deneti raporlarnn bir suretinin eklenmesini salar.
Apartmanda istihdam edilecek kimselerin almalarna nezaret eder. Onlarn maalarn der.
Grevlerini aksatmalar veya herhangi bir sebeple devam edememeleri halinde yerlerine geici
olarak yenilerini alr veya tayin eder. Binada alacak mstahdemin adedine, vasfna ve
cretlerine kat malikleri kurulu karar verir, ancak tayinlerini ynetici yapar. Mstahdemler,
yneticinin emir ve denetimi altndadrlar. Binada alacak kiilerle ayr ayr i akdi yapar,
grev ve mesuliyetleri ile cret ve sosyal haklarn kendileriyle yaplan szlemede belirtir. cab
halinde mstahdemleri iten karmada tam yetkilidir.
Mays aynda yaplan toplantlarda gelir ve giderin hesabn apartman kat malikleri kuruluna
sunar.
Gelir ve giderlerin kayd iin noterlike onaylanm bir iletme defterinin tutulmas ve bu defter
ile dier tm belgelerin en az 10 yl sre ile saklanmasn salar,
cabnda apartmanda can ve mal emniyeti asndan lzumlu ve acil grd her tedbiri alr ve
bunlar iin demelerde bulunabilir. (Madde 26)
Apartman Denetileri
Kat malikleri kurulu olaan toplantlarnda apartman yneticisinin ve yardmcsnn denetimini
yapmak zere ayrca kendi aralarnda en az iki kiiyi deneti olarak seer. Denetiler kat malikleri
dndan seilemezler. Denetiler mnferiden veya birlikte ynetici ve yardmcsn her zaman
denetleyebilirler. Herhalukarda ylda en az bir kere olmak zere denetleme neticelerini ve dncelerini
yazl olarak olaan toplantlarda kat malikleri kuruluna sunarlar. Bu rapor oaltlarak bir rnei
taahhtl mektupla ve toplantdan en az bir hafta nce kat maliklerine gnderilir veya imza karl
verilir. (Madde 27)
Site Ynetimi: Site Yneticisi ve Yardmcs
Site ynetim kurulu 5 kiiden oluur. Apartman yneticileri bu kurulun tabii yesidir. 5. kii ise site
kat malikleri kurulu tarafndan apartman ynetici yardmclar arasndan seilir.
Ynetim kurulu kendi aralarnda gizli oyla site ynetici ile yardmcsn seerler. Ynetici ve ynetim
kurulu yeleri 1 yl iin seilirler. Eski yneticinin tekrar seilmesi mmkndr. Yneticiye bir cret
verilip verilmeyecei, verilecekse miktar ver artlar site genel kurulunca kararlatrlr. Ynetici
dardan atanmsa kendisiyle szleme yaplr; Bu durumda yneticiden teminat istenebilir. (Madde 28)
Site yneticisi, sitenin idari adan en st dzeydeki yetkili kiisi olup ayn zamanda site ynetim
Kurulunun da bakandr. Balca grevleri yledir:
a. Site kat malikleri kurulunca verilen kararlar uygular,
b. Sitedeki tm bamsz blm maliklerinin bete drdnn oylaryla deitirilen ynetim plan
maddelerini en ge bir ay iinde tapu mdrlne ibraz ederek siciline kaydettirir.
c. cabnda sitede can ve mal emniyeti asndan lzumlu ve faydal grld her tedbiri resen
alabilir ve bunlar iin demelerde bulunabilir.
d. Site kat malikleri kurulunca karar verilmise bamsz blmler dnda ortak yerlerdeki eklenti
ve tesislerin sigorta ettirilmesini salar.
157
www.hedefaof.com



 e. Sitedeki mstahdemler site yneticisinin emir ve denetimi altndadr. cab halinde
mstahdemleri iten karmada tam yetkilidir.
f. Site kat malikleri kurulunun toplantya arlmasn, gndeminin hazrlanmasn ve bu ar
yaplrken deneti raporlarnn bir suretinin de eklenmesini salar,
g. Ortak yerlerin bir yllk ynetimine dair tahmini gelir ve gider tutarlarn yaparak bamsz
blm maliklerinin bilgisine sunar,
h. Mays aynn 2. yarsnda yaplan toplantlarda gelir ve giderin hesabn site kat malikleri
kuruluna sunar
i. Gelir ve giderlerin kayd iin noterlike onaylanm bir iletme defterinin tutulmas ve bu defter
ile dier tm belgelerin en az 10 yl sre ile saklanmasn salar,
j. Siteyi resmi ve zel kiiler nezdinde temsil eder,
k. Kat maliklerinin veya kiraclarn kapal otoparktan yararlanma eklini dzenler, icabnda
dnml olarak kullanlmas iin planlar yapar. (Madde 29)
Site Denetileri
Site denetim kurulu 3 kiiden oluur. Site kat malikleri kurulunca kat malikleri arasndan seilirler.
Bilahare aralarndan birini bakan seerek site ynetim kurulu bakanlna yazyla bildirirler. (Madde
30)
Denetim kurulunun da grevi aynen ynetim kurulunda olduu gibi bir yl olup yeniden deneti
olarak seilmek mmkndr; Ancak kii st ste 2 yldan fazla denetilik yapamaz. Denetim kurulu
olarak veya mnferiden ynetim kurulunun her trl faaliyetini ve tasarrufunu denetlemek ve ara
raporlar vermek ve reylere itirak etmemek kaydyla ynetim kurulu toplantlarnda hazr bulunmak
yetkilerini haizdirler. (Madde 31)
Denetim Kurulu seildikleri bir yllk sre zarfnda yaptklar denetimlerini, Herhalukarda ylda en az
bir kere olmak zere denetleme neticelerini, Ynetim kurulu faaliyet ve sarfiyatlarn ve sitenin durumunu
bildirir raporlarn site kat malikleri kurulunun bilgisine sunulmak zere 15 gn nce ynetim kuruluna
tevdi ederler. (Madde 32)
Denetim kurulu raporlar biri bakana ait olmak zere en az iki denetinin imzasn havi olacaktr.
(Madde 33)
....../...../20... tarihinde dzenlenen ibu ynetim plannn metin ve muhtevas, aada kimlikleri yazl
gayrimenkuln btn bamsz blm maliklerince okunarak arzularna uygun olduunu ve oybirliiyle
kabul ve imzaladklarn beyan ederler. (Madde 34)

158
www.hedefaof.com



 Ynetim Kurulu Faaliyet Raporu rnei
Kat Malikleri Ynetim Kurulu Faaliyet Raporu
........Apartman Ynetim Kurulu 20..-20.. Dnemi Faaliyet Raporu
Apartman ynetim kurulu olarak, 20..- 20... dnemi ierisinde genel kurulun verdii yetki ve alnan
kararlar dorultusunda almalarn srdrm; ....../...../20.. tarihinde yaplmas planlanan olaan genel
kurula bilgi vermek amacyla yaplan almalar aada genel kurulun grlerine sunulmutur.
Dnem ierisinde apartmanmzn yamur derelerinin yenilenmesi, apartman d cephesinin
boyatlmas, asansrn aylk bakmlarnn zamannda yaplmas, brulrlerin yllk bakmnn yaplmas,
yangn tplerinin yllk periyodik yenilenmesi, kapc dairesine aspiratr taklmas, pencere
denizliklerinden giren suyun nlenmesi iin denizliklere silikon srlmesi ve bahedeki dallar uzayan
aalarn budanmas ile apartmanmz iin hayati nem tayan kalorifer yakt alm ileri ilgili firma ve
ahslarca toplantlar dzenlenerek demeler zamannda yaplarak hizmetlerin aksamamas salanmtr.
Apartmanmzn menfaatleri azami gzetilerek tm olumsuzluklara gerekli mdahaleler yaplm,
kurallara uygun olarak en iyi hizmet verilmesi yolunda aba harcanmtr.
Apartmanmzda bulundurulmas gereken alet ve avadanlklar, tm demirba eyalar demirba
defterine kaydedilmitir.
Apartman ynetim kurulunun bir yllk faaliyeti srasnda yapt harcamalar ve gelirlerin dkm
ek'te bilgilerinize sunulmutur.

Sra No Giderler Miktar

1 Yakt Giderleri 3500,00
2 Elektrik Giderleri 600,00
3 Su Giderleri 850,00
4 Kapc Giderleri 1.700,00
5 Bakm Onarm Giderleri 400,00
6 D Cephe Boya Gideri 5.000,00
7 Asansr ve Brulr Bakm 1.000,00
8 Demirba Gideri 500,00
9 Temizlik Giderleri 120,00
10 Muhtelif Giderler 50,00
Toplam 13.720,00

Sra No Gelirler Miktar

1 Aidat Gelirleri 14.000,00
2 Faiz Gelirleri 900,00
3 Dier Gelirler --
Gelirleri Toplam 14.900,00
Giderler Toplam 13.720,00
Gelir-Gider Fark (Mevcut) 1.180,00
Not: Apartman Ynetimi Banka Hesabnda

Genel Kurulun bilgisine saygyla sunulur (....../...../20)

Apartman Ynetim Kurulu

ye ye Bakan
(Ad ve Soyad) (Ad ve Soyad) (Ad ve Soyad)
(mza) (mza) (mza)

159
www.hedefaof.com



 Denetim Kurulu Faaliyet Raporu rnei
Kat Malikleri Denetim Kurulu Raporu
....................Apartman Denetim Kurulu Raporu
....................Apartman yneticisinin .. /.. /20.. - .. / .. / 20.. tarihleri arasndaki bir yllk dneme ait
almalar ve faaliyetleri denetlenmi aadaki hususlar tespit edilmitir.
a. Mali Ynden Yaplan nceleme:
Belirtilen dneme ait gelir ve giderlerin aadaki gibi olduu tespit edilmitir.

Sra No Giderler Miktar

1 Yakt Giderleri 3500,00
2 Elektrik Giderleri 600,00
3 Su Giderleri 850,00
4 Kapc Giderleri 1.700,00
5 Bakm Onarm Giderleri 400,00
6 D Cephe Boya Gideri 5.000,00
7 Asansr ve Brulr Bakm 1.000,00
8 Demirba Gideri 500,00
9 Temizlik Giderleri 120,00
10 Muhtelif Giderler 50,00
Toplam 13.720,00

Sra No Gelirler Miktar

1 Aidat Gelirleri 14.000,00
2 Faiz Gelirleri 900,00
3 Dier Gelirler --
Gelirleri Toplam 14.900,00
Giderler Toplam 13.720,00
Gelir-Gider Fark (Mevcut) 1.180,00
Not: Apartman Ynetimi Banka Hesabnda

Gelir ve gider arasndaki farkn durumu tespit edilmitir

Mevcutlarn Durumu:
Bankalarda :
1.180,00
Kasadaki Nakit.. :
------
Toplam... :
1.180,00

b. dari Ynden Yaplan nceleme:

Ynetim kurulu defteri ve dier defterlerin usulne uygun olarak tutulduu,
Harcamalara ait makbuz ve belgelerin harcama konularna gre ayr ayr dosyalarda daha dzenli
tutulmas gerektii,
Baz kat maliklerinin aidatlarn devaml 5-10 gn gecikmeli dedikleri, bu durumdaki kat
maliklerine usulne uygun uyar yazs yazlmas gerei,tespit edilmitir.
Sonu: Yneticinin alma ve faaliyetlerinin baarl olduu, kanunlara ve ilgili mevzuata aykr bir
hususa rastlanmad sonucuna varlmtr.
Yneticilerin bra edilmesi hususunun Kat malikleri kuruluna arz olunur.( .. /.. / 20.. )
Apartman Denetim Kurulu

ye ye Bakan
(Ad ve Soyad) (Ad ve Soyad) (Ad ve Soyad)
(mza) (mza) (mza)
160
www.hedefaof.com



 Toplantya Davet Mektubu
Kat Malikleri Kurulu toplantsna davet;
Toplantya davet ncelikle ynetim plannda belirtilen usuller ile yaplr. Ynetim plannda toplant
zaman belirtilmemise KMK.nun, md.29/1 e gre her takvim ylnn ilk ay olan ocak iinde yaplr
(senede en az bir kez, olaan kat malikleri kurulu toplants).
Eer ocak aynda yaplmamsa veya nemli bir sebep kmsa kat malikleri kurulu olaanst olarak
toplanr.
Toplant tarihinden en az 15 gn nce taahhtl mektup veya btn kat maliklerine imzalattrlacak
bir belge ile ynetici tarafndan yaplr. ayet bir bamsz blmn birden fazla maliki varsa hepsi ayr
ayr davet edilir. Adresleri belli olmayanlara ilan yolu ile ar yaplr. lk toplantda yeterli ounluk
salanamamsa en ge bir hafta iinde 2. toplant yaplabilir. Dikkat edilecek hususlar:
Toplant yeri, tarih, gn ve saati ak ak belirtilir.
Davet Ynetim plannda belirtilen usuller ile yaplr.
Hisseli bamsz blmlerin btn hissedarlar ayr ayr davet edilir, ancak aralarndan birinin
vekil tayin etmeleri istenmelidir.
Mutlaka gndem belirtilir ki, sonu olmayan gr bildirimleri ile vakit kaybedilmez.
Katlamayacaklara hazr rneini hazrlanan vekaletname rnei gnderilmeli ki, imzalayp
vekiline kolayca verebilsin.
yelere kimlere vekalet verebilecekleri 2 madde halinde yazmaldr.
Kat Malikleri Kurulu toplantsna davet aadaki rnee uygun olarak yaplr.

..Apartman Kat Maliklerine

Kat Malikleri Kurulu, aadaki gndem maddelerini grp karara balamak zere .. /.. 20.. gn,
saat .da, .nolu dairede olaan (veya olaanst) olarak toplanacaktr.
Bu toplantda yeter say salanamad takdirde, ikinci toplant nisap (ounluk) aranmakszn / .. /
20.. gn, saat .da, ..nolu dairede yaplacaktr. Btn kat maliklerinin toplantya katlmalar veya
kendilerini temsil ettirmeleri nemle rica olunur. .. / .. / 20..

. Apartman Yneticisi
(Ad, Soyad, imza, Kae)

Gndem:
1. Al, yoklama ve toplant bakannn seimi,
2. Ynetici faaliyet raporu ve deneti raporunun okunmas,
3. Yeni ynetici ve deneti seimi,
4. Dilekler,
5. Kapan

161
www.hedefaof.com



 Vekaletname rnei
Vekaletin noterde dzenlenmesi gerekmez. Dosya kadna vekalet aadaki rnee uygun olarak
yaplabilir.
..Apartman Kat Malikleri Kuruluna
Ben, apartmanndaki ..numaral dairenin malikiyim. Kat malikleri
toplantsnda ben temsil etmesi iin i vekil tayin ettim.
Toplantda benim adma gr bildirmeye ve oy kullanmaya yetkilidir. .. / .. / 20..

. Apartman Kat Maliki

(Ad, Soyad, imza, )
Adres:
..
..
......

Kapc-Kaloriferci Talimatnamesi rnei

Kapc, Kaloriferci alma Talimat: (Konut kapclar tznn 3/g maddesi uyarnca
dzenlenmitir. Ana tanmazn giriinde ilan panosunda devaml asl bulundurulmas gerekmektedir.)
...........................Apartman kat malikleri adna ynetici.............................................
kapc..............................................arasnda yaplan,kapclk szlemesi,hkmleri dikkate alnarak Kat
mlkiyeti kanunu,i kanunu, konut kapclar tz ve dier mevzuat hkmleri erevesinde kapcnn
alma koullar ve grevleri bu talimatta belirtilmitir.
Kapc; kat maliklerinin birlikte konut olarak kullandklar gayrimenkuln mterek yerlerinin,
mtemilatnn temizliini yapmak ve temiz bulundurmak,ortak yerlerin genel anlamda
gzetimini salamak ve nezaret etmek,pleri toplamak,bahenin bakm ve sulama ilerini ve
al-veri ilerini yapmakla grevlidir.
K aylarnda; kalorifer yaklmas ve kaloriferin yank tutulmas ncelikler yaplr. Dier
servisler bir sra dahilinde aadaki ekilde yerine getirilir.
a. Her sabah ve akam belirlenen zamanda gnlk gazete ve ekmek servisi yapmak.
b. Her sabah ve akam servisinde yz metreye kadar civardaki bakkal,manav ve bir baka
iyerinden teamln gerektirdii lde al-veri ihtiyalarn grmek.
c. Her ign pleri belirtilen saatlerde toplamak.
d. Apartman merdiven ve merdiven demirleri, sahanlklar ve asansr; yaz aylarnda haftada
iki defa, k sezonunda ise haftada bir defa paspaslayp temizlemek.
e. Apartmann ortak yerleri niteliindeki ksmlarn; snak ve apartmann bahesinin
temizliini yapmak ve temiz bulundurmak.
f. Binann kalorifer kazann yakmak, yeterli sy temin etmek. Kalorifer yaktn kalorifer
dairesine aktarmak ve gerektike kazan temizlii yapmak.
Kapc, hastalk ve lm gibi istisnai durumlarda, kat maliklerinin makul isteklerini yerine
getirmekle de ayrca, ykmldr.
Kapcya; grd ilerin karl olarak aylk brt ............................TL. cret ile ramazan ve
kurban bayramlarnda yarmar maa (1/2 maa) tutarnda iki kez ikramiye denecektir.
Kapcya; kaloriferli kapc dairesi tahsis edilir. Depozitolar ilgili idarelere kapc tarafndan
yatrlmak suretiyle, elektrik ve su giderleri kendisi tarafndan denecektir.
Fazla alma gnleri ve fazla alma saati, kat malikleri kurulunca veya ynetici tarafndan
gerektiinde bildirilir.
162
www.hedefaof.com



 cret, her ayn beinci gn ve iyerinde ynetici tarafndan denir. cretin denmesinde i
yasasnn 30.maddesi gereince hareket olunur.
Kapcnn aadaki hallerde bir yevmiyesi, tekerrr halinde ise duruma gre iki ila
yevmiyesi kesilir.
a. Kapcnn yapmakla devli bulunduu grevleri kendisine hatrlatld halde yapmamas,
bir yevmiye kesimi, tekerrr halinde iki yevmiye kesimi yaplr.
b. Kapcnn yneticiden izin almakszn veya hakl bir sebebe dayanmakszn grevine bir gn
gelmemesi halinde, iki yevmiye kesimi yaplr.
c. Kapcnn (2) fkrasnda belirtilen devamszl bir aylk sre iinde tekrar etmesi halinde
ikinci devamszlnda yevmiyesi kesilir.
d. Kapcnn cret kesintisi cezasn gerektiren davran, eer ayn zamanda i yasasnn
17.maddesinin ll.bendinde yazl hallerden biri eklinde ise, yukardaki hkmler, iverenin
kapclk szlemesini bildirimsiz ve tazminatsz olarak bozma hakkn kullanmasna engel
oluturmaz.
Kapc, Pazar gnleri dnda 7.5 saat hesab ile haftada 45 saat almaya mecburdur. Kanunen
mmkn bulunan ve ynetici tarafndan lzum gsterilen fazla almalar buna dahil deildir.
Gnlk i sresi aada tespit olunmutur.
a. 06.30-09.30 (3saat alma)
b. 09.30-13.00 (Ara dinlenmesi)
c. 13.00-14.30 (1.5 saat alma)
d. 14.30-18.00 (Ara dinlenmesi)
e. 18.00-21.00 (3 saat alma)
Kapc, i saatlerinden saylmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir. Kapc, ara
dinlenmelerinde kat malikleri veya yerlerine kaim kiilere hizmet grmek zorunda deildir.
Buna ramen kendiliinden byle bir almada bulunduu takdirde fazla mesai yaptn iddia
edemez.
Kat malikleri kurulu veya onlar adna ynetici, yukarda belirtilen alma saatlerinin balama ve
bitme zamanlarn bir hafta nce bildirmek kaydyla deitirebilir.
Ynetici, kapcy genel tatil ve ulusal bayram gnlerinde altrp, altrmamak da serbesttir.
Kapc genel tatil gnlerinde altrld takdirde bu gnlerin creti %100 zaml denir. Kapc
bu gnlerde alamazlk edemez.
Ulusal bayram ve genel tatil gnleri srasyla aada belirtilmitir.
1 Ocak ylba gn
23 Nisan gn
19 Mays gn
30 Austos gn
28 Ekim leden sonra ve 29 Ekim gn (Ulusal bayram)
Ramazan bayram 3,5 gn (Arife gnleri dahil)
Kurban bayram 4,5 gn (Arife gnleri dahil)
Al-veri ileri dier ilere gre ncelikle yerine getirilir. p toplama ii akam, bahe sulama
ileri ise sabah ve akam saatlerinde yaplacaktr.
Kapc kiisel ihtiyalarn olabildiince ara dinlenmeleri srasnda yerine getirir.
Kapc, 1475 sayl i yasasnda belirtilen sre dahilinde yneticinin belirtecei tarihte, yllk
cretli izin kullanr.

163
www.hedefaof.com



 Yukarda belirtilen iler, alma saatleri ierisinde ancak kapc tarafndan yerine getirilecektir.
Kapc grevi ilgili konularda apartman sakinleriyle hibir ekilde muhatap olmayacaktr. Her
trl konuda ilgili ynetici ile temas kurarak ilerini salkl bir ekilde yrtecektir.
Kapc kalorifer dairesinden ve kendisine zimmetle teslim edilen alet ve tehizattan sorumlu olup
kendisine verilen sarf malzemelerini titiz bir ekilde kullanmakla mkelleftir. Bunlara ak bir
ihmali neticesinde zarar verdii takdirde zarar detilir.
Kapc genel olarak kaba, hain ve irkin szlerden kanr, zel olarak da apartmanda oturanlara
kar saygdan ayrlmamaya dikkat eder. Ynetici; kat malikleri ve kiraclarnda kapcya ve aile
mensuplarna kar iyi muamele gstermeleri iin gerekli abay harcar. ..../..../200.

Ynetici: Ad soyadmza
Kapc-Kaloriferci: Ad soyadmza

Personel hbarname rnei

yerinin
nvan:
Faaliyet Konusu:
Adresi:
Say:

htar Bildirimi

inin
Ad Soyad:
T.C Kimlik No:
alt blm:
Adresi:

Haksz Davrann
Tarihi:
Yeri ve saati:
Yasal dayana:
htarn Konusu
yerinde i saatleri iinde kural olarak departmannzda almalarnz srdrmeniz gerekmesine
ramen, bu kurala aykr olarak; ..../..../...tarihinde saat ...... de ...................blmnde,....../..../....tarihinde,
saat ....den itibaren.............. blmnde, i ile ilikili olmayan zel sohbetlerde bulunduunuz ve alma
saatlerinde i arkadalarnz ilerini aksatmaya sebep olacak ekilde gereksiz yere megul ettiiniz
ahitler ile tespit edilmitir.
yerinin dzeni btn alanlarn iyeri kurallarna uymasna baldr. Ve bu kurallar siz iyi
biliyorsunuz. yerinde alma saatleri iinde gerek kendiniz iinizi aksatarak gerekse alan i
arkadalarnzn almalarn bir vesile ile engelleyerek alma dzeninin bozulmasna neden
olmaktasnz. Bu davrannzn kt rnek tekil ettii ve bundan sonra bu tr davranlar tekrar etmeniz
halinde i szlemenizin feshedileceini ihtar ederiz.

veren veya vekili

Ad, Soyad ve mzas
./.../...tarihinde tebell ettim/tebellden kanlmtr.

Tanklar
Ad Soyad Ad soyad Ad Soyad
mza mza mza

164
www.hedefaof.com



 Borluya Dava Dilekesi rnei
(Borlu Kat Malikine Dava Almas)

() Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliine

Davac: (Yneticinin Ad, Soyad ve Adresi)
Daval: (Kat Malikinin Ad, Soyad, Adresi) veya
(Kiracnn Ad, Soyad ve Adresi)
Konusu: Kat Maliki (veya Kirac) bulunan davalnn ana gayrimenkuln genel giderlerinden payna
den (..) TLnin %10 gecikme zammyla tahsilinin salanmas.
Hukuki Dayanak: Kat Mlkiyeti Kanunu Md.22, 33 ve ilgili mevzuat.
Deliller: Tapu Sicil kayd, Ynetim Plan, Kat Malikleri Kurulu karar , htarname ve dier deliller.
Sonu ve stek: Kat Maliki (veya kirac) bulunan davalnn anagayrimenkuln,
Genel giderlerinden payna den () TLnin %10 Gecikme Faizi zammyla
salanmas ve yarglama giderlerinin davalya dettirilmesini arz ve talep ederim. ( Tarih/./..)

Ynetici
(Ad-Soyad, mza)

Haksz Mdahale Dilekesi

(Binaya Mdahale Eden (Balkon Kapatan) Daireye Dava)

() Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliine

Davac: (Yneticinin Ad, Soyad ve Adresi)
Daval: (Kat Malikinin Ad, Soyad, Adresi) veya (Kiracnn Ad, Soyad ve Adresi)
Konusu: Kat Maliki (veya Kirac) bulunan daval kat maliklerinin olurunu almadan bamsz
blmnn balkonunu geniletmi bulunmaktadr. Yaplan bu mdahalenin nlenerek eski haline
dntrlmesi talep edilmektedir.
Olay: (.) li, (.) lesi, (..) mahallesi, (.) caddesi, () sokakta,
(.) ada, (.) parselde bulunan () kap numaral, apartmann paydalarndanm. Davalya ait bamsz
blmn salon balkonu plan d olarak Kat Maliklerinin oluru alnmadan bytlerek Kat Mlkiyeti
Kanununun 19.maddesine muhalefet edilmitir. Yukarda aklanan nedenlerle sz konusu bamsz
blmn eski haline getirilmesi iin dava alm bulunmaktadr.
Hukuki Dayanak: Kat Mlkiyeti Kanunu Md.19, 33 ve ilgili mevzuat.
Deliller: Tapu Sicil kayd, Keif, Bilirkii incelemesi, ve dier deliller.
Sonu ve stek: Davalya ait bamsz blmn salon balkonu plan d olarak Kat Maliklerinin oluru
alnmadan bytlmesi nedeniyle bu mdahalenin nlenmesi, sz konusu balkonun eski haline
getirilmesi ve yarglama giderlerinin Davalya dettirilmesini arz ve talep ederim. ( Tarih/./..)

Ynetici
(Ad-Soyad, mza)

165
www.hedefaof.com



 Borcunu demeyene potek Dilekesi
(Borcunu demeyenin Dairesine potek Koyma)

(Borluya Alan Davaya Ait Mahkeme Kararndan Sonra)

Tapu Sicil Mdrlne (Muhafzlna)
Payda bulunduumuz ve tapuda (.) ili, (.) lesi, (..) mahallesi, (.)
caddesi, () sokakta, (.) ada, (.) parsel zerinde; ayn gayrimenkuln (..) nolu bamsz
blm maliki bulunan (. .) (borlu kat malikinin ad, soyad ve adresi yazlr)
() genel giderlerden payna den (.)yi (..) Sulh Hukuk
Mahkemesinin ././2012 tarih ve (.) sayl kararna ramen dememitir.
Mahkeme karar dikkate alnarak, borlu bulunan kat malikinin tapu ktnde kaytl bamsz
blm zerinde bor tutar olan (..) TL. miktarnda dier kat malikleri lehine kanuni ipotek
hakknn tescil edilmesini, bu durumun borluya duyurulmasn arz ederim. (Tarih ././...)

Ynetici
(Ad-Soyad, mza)

Adres :
Ekler :
Ek 1- Yneticinin tevsikine ilikin belge,
Ek 2- Ynetim Plan,
Ek 3- Mahkeme Karar,

Komu Rahatszlk Dilekesi

(Komulardan Birinin ekilmezlik Hali)

() Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliine

Davac: (Yneticinin Ad, Soyad ve Adresi)
Daval: (Kat Malikinin Ad, Soyad, Adresi)
Konusu: Kat Maliki (veya Kirac) bulunan davalnn bamsz blmnn . (ekilmez
hali.kumarhane olarak ilettii vs.) sebebiyle mlkiyet hakknn devri talep edilmektedir.
Olay: (.) li, (.) lesi, (..) mahallesi, (.) caddesi, () sokakta,
(.) ada, (.) parselde bulunan () kap numaral apartmann, () bamsz blm maliki olan
davalnn, () apartmann (ekilmez hali.kumarhane olarak ilettii vs.) sebebiyle, bamsz
blmn dier kat maliklerine arsa paylar orannda mlkiyet hakknn devredilmesi iin ibu dava
alm bulunmaktadr.
Dier kat maliklerinin ad ve soyadlar ile arsa paylarn gsteren liste ile ynetici olarak bu davay
amama yetki veren Kat Malikleri kurulunun karar dileke ekinde sunulmutur.
Hukuki Dayanak: Kat Mlkiyeti Kanunu Md.25 ve ilgili mevzuat.
Deliller: Tapu Sicil kayd, Ynetim Plan, Kat Malikleri Kurulu Karar, htarname ve dier deliller.
Sonu ve stek: Daval kat malikinin (.) noLU bamsz blmnn dava tarihindeki deeri
kendisine denmek kaydyla, mlkiyetinin dier ket maliklerine arsa paylar orannda devredilmesini ve
yarglama giderlerinin Davalya dettirilmesini arz ve talep ederim. ( Tarih/./..)

Davac-Ynetici
(Ad-Soyad, mza)

Ekler:
Ek 1- Kat maliklerinin, ad, soyad ve arsa paylar listesi.
Ek 2- Yneticiye dava ama yetkisi veren kat malikleri kurulu karar.
166
www.hedefaof.com



 Ortak Yere Tecavz Dilekesi
(l Merkelerinde Valilie Komu Hakkna Tecavz ikayet )

Valilik Makamna
ikayeti: (Ad, Soyad, Adresi)
ikayet Edilen: (Ad, Soyad, Adresi)
Konusu: 3091 Sayl Kanuna Muhalefet.
Tarihi: (Tecavzn Vukuu bulduu tarih yazlr.)
Olaylar: (.) ili, (.) lesi, (..) mahallesi, (.) caddesi, ()
sokakta, (.) ada, (.) parselde bulunan (..) kap numaral, apartmann paydalarndanm. Bitiik
apartman komumuz, ikayet olunan ahs bir blmn zel aracnn garaj olarak kullanmaktadr. Btn
ikazlarmza ramen 10 gnden beri bu fiili durumu kaldrmamakta srar etmektedir.
3091 sayl Tanmaz Mal Zilyetliine Yaplan Tecavzn nlenmesi Hakkndaki Kanun un 4.
Maddesine gre tecavzn menine karar verilerek yasal ilemlerin yaplmasn arz ederim.
(Tarih ././...)

ikayeti
(Ad-Soyad, mza)

(le Merkelerinde Kaymakamla Komu Hakkna Tecavz ikayet )

Kaymakamlk Makamna
ikayeti: (Ad, Soyad, Adresi)
ikayet Edilen: (Ad, Soyad, Adresi)
Konusu: 3091 Sayl Kanuna Muhalefet.
Tarihi: (Tecavzn Vukuu bulduu tarih yazlr.)
Olaylar: 1. (.) ili, (.) lesi, (..) mahallesi, (.) caddesi, ()
sokakta, (.) ada, (.) parselde bulunan (..) kap numaral, apartmann payda ve
nolu bamsz blmn malik ve zilyediyim.
2. ikayet olunan ., komu apartmanda . Nolu dairenin malikidir.
3. ikayet olunan ., //20.. tarihinde, ana gayrimenkulmzn bahe
duvarna hakl bir sebebi olmad halde tecavz ederek, oradan kap amtr.
4. Zilyedlik ve mlkiyet hakkma yaplan bu tecavzn nlenmesine karar verilmesini arz
ederim. (Tarih ././...)

ikayeti
(Ad-Soyad, mza)

167
www.hedefaof.com



 Mahkemeden Ynetici Atanmas stek Dilekesi
(Mahkemeden Apartman Ynetici Atanma stemi Dilekesi)

() Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliine

Davac: (Ad, Soyad ve Adresi)
Vekili:
Daval:
Konusu: Apartman Yneticisi Atanmas stemimizdir.
Aklamalar:
1. Mvekkilimiz (..) adresinde bulunan (.) Apartmannda oturmaktadr. 20 Daireli
apartmanda, () tarihinde son yaplan genel kurul toplantsnda tartma km ve ynetici
semek mmkn olmamtr.
2. Apartman olduka sorunlu bir binadr. Deprem nedeni ile hafif hasar raporu verilen binann
nnden geen yolda da alt yap bakmndan Belediye ve Telekom ile sorunlar yaanmaktadr.
Genel Kurul yapldnda ise atda k bakm yaplmakta idi. u anda tm bu iler sahipsiz
kalmtr.
3. Yasa gerei, kendi yneticisini seemeyen apartman sakinlerine mahkemenizce ynetici
seilmesini istemekteyiz.
Hukuki Dayanak: BK.HUMK., 634 Sayl Yasa, lgili Mevzuat.
Deliller: Ynetim Plan, Karar Defteri ve dier deliller.
Sonu ve stek: Aklanan nedenler ile mvekkilimizin oturmakta olduu, ..Apartmanna
mahkemenizce Ynetici atanmasna karar verilmesini talep ederi. ( Tarih/./..)

Davac
(Ad-Soyad, mza)

Ekler:
Ek 1- Ynetim Plan.
Ek 2- Karar Defteri.

168
www.hedefaof.com



 Ynetim Plann mzalamayan Kat Malikine Kar Alacak Dava Dilekesi
(Ynetim Plann Hakl Sebebi Olmazszn mzalamayan Kat Malikine Kar Alacak Dava
Dilekesi)

() Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimliine

Davac: (Ad, Soyad ve Adresi)
Vekili:
Daval: (Ad, Soyad, Adresi) veya
Konusu: Ynetim Plann, hakl bir sebep olmad halde imzalamayan davalya uyarda bulunulmas
talebidir. Apartman Yneticisi Atanmas stemimizdir.
Aklamalar:
1. Mvekkilimiz (..) adresinde bulunan (.) Apartmannda oturmaktadr. 20 Daireli
apartmanda, () tarihinde son yaplan genel kurul toplantsnda tartma km ve ynetici
semek mmkn olmamtr.
2. Apartman olduka sorunlu bir binadr. Deprem nedeni ile hafif hasar raporu verilen binann
nnden geen yolda da alt yap bakmndan Belediye ve Telekom ile sorunlar yaanmaktadr.
Genel Kurul yapldnda ise atda k bakm yaplmakta idi. u anda tm bu iler sahipsiz
kalmtr.
3. Yasa gerei, kendi yneticisini seemeyen apartman sakinlerine mahkemenizce ynetici
seilmesini istemekteyiz.
Hukuki Dayanak: BK.HUMK., 634 Sayl Yasa, lgili Mevzuat.
Deliller: Ynetim Plan, Karar Defteri ve dier deliller.
Sonu ve stek: Aklanan nedenler ile mvekkilimizin oturmakta olduu, ..Apartmanna
mahkemenizce Ynetici atanmasna karar verilmesini talep ederi. ( Tarih/./..)

Davac-Ynetici
(Ad-Soyad, mza)

Ekler:
Ek 1- Ynetim Plan.
Ek 2- Karar Defteri.

169
www.hedefaof.com



 zet

Site ynetiminin yapmas gereken hizmet Gnmz koularnda tm bitkiler daha youn
admlar ve bunlara ilikin hazrlanacak belgeler ilgiye ve daha profesyonel bilgiye gereksinim
ve uygulamalar bulunur. rnein; site sakinlerini duyar. Salkl bitki ve bahe iin ayda bir veya
bilgilendirme ve site tantm el kitabnn iki kez dzenli olarak bakm yaplmas gerekir.
hazrlanmas ve datlmasnn yaplmas, web Bahe Bakm Hizmetlerine ilikin uygulamalar;
sitesinin kurulmas ynetimin effaflnn ekim, biim, budama, sulama, ilalama,
salanmas, site ynetim plannn gbreleme, tanzim ve dzenlemelerdir.
deerlendirilmesi ve uygulanmas, site iletme
Kat malikleri tarafndan bamsz blmlerin
projesinin yaplmas ve tm kat maliklerine tebli
kiraya verilmesi durumunda, kiralama
edilmesi, yllk olaan ya da olaanst
hizmetlerine ilikin belgeler hazrlanmaldr.
toplantlarn dzenlenmesi, site sakinleri
memnuniyet aratrmas ve deerlendirmesi, Apartman ve site kat malikleri kurulunun karar
siteyle ilgili tm resmi evraklarn kabul, almas halinde anagayrimenkul ve sitenin
yazmalarn yaplmas dosyalanmas, yllk sigortas yaplr. Sigorta yaplacak konular; konut
faaliyet raporunun hazrlanmas ve yl sonunda hizmetleri, yangn, dahili su, terr, yangn,
genel kurula sunulmas gerekir. 3.ahs sorumluluk ve emniyeti suiistimal
sigortalar yaplabilir. Bu sigorta kapsamnda
Bamsz blm sahipleri; konut, temizlik, shhi
sitenin oyun park, asansr, merdiven, kazan
tesisat, elektrik tesisat, boya ve badana, ilalama
dairesi gibi paylalan alanlarnn grecei
hizmetlerine ilikin belgeler hazrlamal ve
zararlar da teminat altndadr.
uygulamalar yapmaldrlar.
Apartman ve sitelerde oturmak belli
Sitenin mali yl btesi kat malikleri kurulunda
sorumluluklar da beraberinde getirir. Ortak
grlerek kabul edilmediyse, ynetim kurulu
yaanan binann sorunlarna zm getirmek ve
iletme projesini hazrlar ve usulne uygun bir
gerekli hizmetleri yapmak iin ynetim kurullar
ekilde tebli eder. Kesinlemi iletme projesi
oluturulmutur. ou zaman amatr bir ruhla
erevesinde toplanacak avans ve aidatlar ile
alan bu kurullar, aslnda kanunlarla belirlenen
dier gelirler sitenin mali btesini oluturur. Bu
maddeler nda almak zorundadr.
btenin site ve sakinlerinin yararna kullanlmas
ve tm gelir-giderlerin belgelenerek dosyada Ynetici veya ynetim kurulu, anatanmazn
saklanmas esastr. ynetimiyle ilgili btn ilerde yetkilidir. Ancak,
ynetim plan ya da kat malikleri kurulu,
Anagayrimenkulde, genel temizlik, haere
yneticinin yetkili olduu konularn snrn
ilalama, su deposu temizlii, p toplama ve
izmi olabilir. Bundan baka, ynetici, kat
atk hizmetleri temizlii hassas bir konudur.
maliklerini ok nemli mali ykler altna
Hizmet aksiyon plan iinde gnlk i ak
sokabilecek ileri de, ancak kat malikleri
emasna uygun olarak yaplmal ve dzenli
kurulundan karar aldktan sonra yapmaldr.
olarak kontrol edilip raporlanmaldr.
Hangi ilerin kat maliklerine ar ykler
Temizlik ynetimine ilikin; bloklarn gnlk getireceinin belirlenmesinde, ilgili binann
temizlii, ortak alanlarn gnlk temizlii, konumu, nitelikleri ve oturanlarn ortalama gelir
otoparklarn temizlii, plerin toplanmas, sert seyirleri ile sosyal durumlar gibi faktrler gz
zeminlerin cilalanmas, genel koruyucu temizlik nne alnmaldr. Bu duruma uygun apartman
ve ilalama, inaat sonras genel ve detayl ynetim plan hazrlanmaldr.
temizlik, d cephe cam temizlii, haere
Anagayrimenkuln baarl ynetilebilmesi iin,
ilalama, su deposu temizlii ve baca temizlii
belegeler, szlemeler, talimatnameler, dilekeler
gibi almalarn yaplmas gereklidir.
vb. gibi eitli dkmanlara gereksinim vardr.
Havuz bakm hizmetlerine ilikin; filtrasyon
sistemi kontrol, filtrasyon pompasnn
temizlenmesi, havuz dip temizlii, havuz yzey
temizlii, savak kanallarnn temizlii, tesisatn
kontrol, havuz suyu kimyasallarnn deerinin
llmesi ve havuz suyu kimyasallarnn havuza
atlmasna ilikin uygulamalar yaplmaktadr.
170
www.hedefaof.com



Kendimizi Snayalm
1. Aadakilerden hangisi, site ynetiminin
yapmas gereken hizmet admlarndan deildir?
a. Site sakinlerini bilgilendirme
b. Site tantm el kitabnn hazrlanmas
c. Web sitesinin kurulmas
d. Site ynetim plannn deerlendirilmesi
e. Site iletme projesinin yaplmamas
2. Aadakilerden hangi hizmet uygulamas,
bamsz blm sahiplerinin; konut, temizlik,
shhi tesisat, elektrik tesisat, boya ve badana,
ilalama hizmetlerine ilikin belgeler hazrlamal
ve uygulamalar yapmasdr?
a. Konut ynetimine ilikin hizmet uygulamas
b. Bte ynetimine ilikin hizmet uygulamas
c. Anatanmaz ynetimine ilikin hizmet
uygulamas
d. Kapc ynetimine ilikin hizmet uygulamas
e. Teknik ynetimine ilikin hizmet uygulamas
3. Aadakilerden hangisi, Bte Ynetim
Hizmetlerine ilikin hazrlanacak belgeler ve
uygulamalardan deildir?
a. Resmi defterlerin yl sonunda notere
atrlmas
b. Yllk faaliyet raporunun yl sonunda genel
kurula sunulmas
c. Her ay bor alacak izelgelerinin blok
panosunda duyurulmas
d. Site gelir ve giderlerinin muhasebeletirilmesi
e. Site personelinin tm yasal ilemleri yaplmas
ile cretlerinin denmesi
4. Aadakilerden hangisi, gvenlik hizmetine
ilikin hazrlanacak belgeler ve uygulamalardan
deildir?
a. Risk analizi ve sitenin profilinin kartlmas
b. Giri k kontrol ve ziyareti karlama
c. Santral ve telefon sistemlerinin bakm ve
onarmnn salanmas
d. Standart devriye, gzetim ve kontrol
e. Kameral gvenlik, tesis, bina ve evre kontrol
www.hedefaof.com



5. Aadakilerden hangisi, teknik ynetime
ilikin uygulamalardan deildir?
a. Elektrik, mekanik ve shhi tesisat sistemlerinin
bakm ve kontrolnn yaplmas
b. Nokta gvenlii
c. Aydnlatma, yangn ve doalgaz alarm
sistemlerinin kontrolnn salanmas
d. Merkezi stma ve scak su sistemlerinin
periyodik bakmlarnn gerekletirilmesi
e. Asansrlerin bakm anlamalar ve rutin
bakmlarnn yaplmas
6. Aadakilerden hangisi, temizlik ynetimine
ilikin belgeler ve uygulamalardan deildir?
a. Bloklarn gnlk temizlii
b. Ortak alanlarn gnlk temizlii
c. plerin toplanmas
d. Otoparklarn temizlii
e. Yangn sndrme tplerinin periyodik bakm
7. Aadakilerden hangisi, kiralama hizmetlerine
ilikin hazrlanacak belgeler ve uygulamalardan
deildir?
a. Kira kontratnn yaplmas
b. Kira ve depozitonun tahsilatnn yaplmas
veya bankaya yatrlmasnn salanmas
c. Site kafeterya alma kurallarna uyulmas
d. Kiracnn ulaabilecei acil destek hattnn
kurulmas
e. Su, elektrik ve doalgaz faturalarnn
takibinin yaplmas
8. Aadakilerden hangisi, anatanmazn
ynetimiyle ilgili btn ilerde yetkilidir?
a. Ynetici
b. Kirac
c. Deneti
d. Sigortac
e. Kapc
171
9. Aadakilerden hangileri, ortak yerlerin
bakm ve temizliine ve korunmasna itina
gstermee ve bloklarn gzelliini ve
salamln titizlikle korumaya mecburdurlar?
a. Tapu memurlar
b. Kat malikleri
Kendimizi Snayalm Yant
Anahtar
1. e Yantnz yanl ise Apartman/Site/Toplu
Yap Ynetimine likin Belge, Szleme ve
Dilekeler balkl konuyu yeniden gzden
geiriniz.

c. yeri sahipleri 2. a Yantnz yanl ise Konut Ynetimine

likin Hizmet Uygulamas balkl konuyu
d. Kurucular yeniden gzden geiriniz.
e. Denetiler 3. a Yantnz yanl ise Bte Ynetimine
likin Belgeler balkl konuyu yeniden gzden
10. Aadakilerden hangisi, sitedeki ynetim geiriniz.
organlarndan deildir?
4. c Yantnz yanl ise Gvenlik Ynetimine
a. Site kat malikleri kurulu likin Belgeler balkl konuyu yeniden gzden
b. Site ynetim kurulu geiriniz.

c. Site denetim kurulu 5. b Yantnz yanl ise Teknik Ynetime

likin Belgeler balkl konuyu yeniden gzden
d. yeri ynetim kurulu geiriniz.
e. Apartman denetim kurulu 6. e Yantnz yanl ise Temizlik Ynetimine
likin Belgeler ve Uygulamalar balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
7. c Yantnz yanl ise Kiralama Ynetimi
balkl konuyu yeniden gzden geiriniz.
8. a Yantnz yanl ise Yneticinin Yetki,
Grev ve Sorumluluklar balkl konuyu
yeniden gzden geiriniz.
9. b Yantnz yanl ise Kat Maliklerinin
Haklar ve Borlar balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.
10. d Yantnz yanl ise Ynetim Organlar
ve Kat Malikleri Kurulu balkl konuyu yeniden
gzden geiriniz.

172
www.hedefaof.com



Sra Sizde Yant Anahtar
Sra Sizde 1
Anagayrimenkuln gelirlerinin ve giderlerinin
belli olmasnda, apartman ynetiminin kanunlara
uygun, denetlenebilir, effaf bir ekilde
ynetilmesinde ve apartman sakinlerinin rahat
yaamalarnda belge dzenlenmesi nem tar.
Yararlanlan Kaynaklar
Oy, Osman, (2010). Apartman/Site/Toplu Yap
Ynetimi, 2.B., Beta Basm, stanbul.
Yaln, Ayhan, (2010). Apartman Yneticisinin
El Kitab, 27.B., Trkmen Kitabevi, stanbul.

Sra Sizde 2
Btede gelirler, toplanacak avans ve aidatlar,
giderler ise, anagayrimenkul yararna harcanacak
tm harcamalar yer alr.

Sra Sizde 3
Anagayrimenkuln sigorta yaplmas zorunlu
deildir. Ancak, anagayrimenkuln, kat malikleri
kurulunca tayin edilecek deer zerinden sigorta
edilmesi kat malikleri kurulunca
kararlatrlabilir. Sigorta yaplmas halinde kat
malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylar
orannda, katlmakla ykmldrler.

173
www.hedefaof.com