Chuyen de Dau Tu BDS PDF

CHUYÊN ĐỀ
GÓC NHÌN CHUYÊN SÂU

VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG
SƦN
CHUYÊN ĐỀ
GÓC NHÌN CHUYÊN SÂU
VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG
SƦN
Đội ngø nghièn cứu & phân tích thông tin thị trường Rever | www.rever.vn | Hotline 24/7: 0901 777 667
Phần lởn nhà åầu tư bất åộng sản thành công åược cho
rằng có "cảm tênhƱ, åộ nhạy tốt về thị trường. Hai yếu tố
åó khi hệ thống hoá lại chúng thực sự là gì, và làm sao
åể gi÷p quá trénh åầu tư bất åộng sản có rủi ro thấp
nhất?
Chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động

sản tại Rever.vn thực hiện vào Tháng 7 näm 2018 ra åời
vởi mục tiêu giải åáp câu hỏi trên, vởi tổng thời lượng 8
kú åã ra mắt. Hy vọng, toàn bộ thông tin trong chuyên
åề åược tổng hợp tại åây sẽ phần nào hỗ trợ quý khách
åầu tư và giao dịch bất åộng sản thành công.
CHUYÊN ĐỀ: GÓC NHÌN CHUYÊN SÂU VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN
LỜI MỞ ĐƪU
Đầu tư bất åộng sản luôn là chủ åề åược nhắc tởi nhiều trong các cuộc thảo
luận, hội thảo hay các hưởng dẫn åầu tư sinh lời. Tuy nhiên, không phải ai cøng
hiểu åược bản chất, hệ thống åược cách hoạt åộng của thị trường giao dịch và
åầu tư bất åộng sản.
Phần lởn nhà åầu tư bất åộng sản thành công åược cho rằng có "cảm tênhƱ, åộ
nhạy tốt về thị trường. Hai yếu tố åó khi hệ thống hoá lại chúng thực sự là gì, và
làm sao åể gi÷p quá trénh åầu tư bất åộng sản có rủi ro thấp nhất? Chuyên
åề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản tại Rever.vn ra åời vởi mục tiêu
trên, vởi tổng thời lượng 8 kú ra mắt mỗi thứ 2 và thứ 4 hàng tuần, kéo dài trong 1
tháng từ ngày 2/7/2018.
Theo phân têch của các chuyèn gia, trong 10 näm trỠ lại åây, thị trường bất åộng
sản Việt Nam trải qua nhiều giai åoạn thäng trầm nhưng nhén chung thị trường
åã có bưởc phát triển khỠi sắc.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất åộng sản Việt Nam, näm 2017, lượng giao dịch
bất åộng sản täng mạnh so vởi näm 2016. Chỉ tênh rièng tại Hà Nội và TP. Hồ Chê
Minh, có 64.263 giao dịch thành công (chưa kể åất nền dự án), chủ yếu là sản
phẩm chung cư giá rẻ và trung cấp.
Bất åộng sản åóng vai trò quan trọng åối vởi sự phát triển của nền kinh tế. Bất
åộng sản åược coi là khỠi åầu của một chuỗi kinh doanh, từ xây lắp, vật liệu, du
lịch, nghỉ dưỡng… và tham gia vào hầu hết các ngành kinh tế khác. Bất åộng
sản cøng không chỉ “cắt kh÷c” kinh doanh bắt åầu từ khi công trénh hoàn thiện
åến bán cho người mua. Đó là phần việc của các nhà môi giởi, một trong những
hoạt åộng cuối cöng của chu trénh kinh doanh dự án bất åộng sản.
Một åiều åáng tiếc không phải nhà åầu tư nào cøng nắm åược åiều này. Tuy có
nhiều hénh thức åầu tư bất åộng sản nhưng thực tế thói quen åầu tư của åa số
người hiện nay åều theo số åông. Nếu xuất hiện hình thức åầu tư mởi, sinh lời
nhanh sẽ theo åó mà bỏ vốn mà chưa có cái nhìn bao quát về hình thức åó.
Chưa kể, ngay cả những nhà åầu tư chuyèn nghiệp cøng trượt ngã nhiều mởi
biết åược åâu là hénh thức åầu tư phö hợp vởi ménh.
Nhận thức åược åiều này, các chuyên gia tại Rever.vn åã nghièn cứu và thực
hiện chuyèn åề mang tên “Gïc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản” vởi
mong muốn gi÷p các nhà åầu tư tiềm näng có cái nhén chi tiết về thị trường bất
åộng sản, hiểu cách thức vận hành, những yếu tố quyết åịnh thành công và thất
bại khi åầu tư. Đồng thời, hệ thống hoá chúng bằng những tiêu chí, nguyên lý
ngắn gọn, åơn giản nhất åể việc åầu tư bất åộng sản dễ tiếp cận nhất, từ nhà
åầu tư mởi bắt åầu åến nhà åầu tư åã có nhiều kinh nghiệm.
Chuyèn åề do Rever thực hiện gồm 8 kú:
Kỳ 1: Các loƥi hình đƫu tƣ

Ở Kú 1, các chuyên gia sẽ cung cấp nhận åịnh åầy åủ về một số loại hénh åầu tư
nổi bật hiện nay cöng ưu åiểm, hạn chế, những tièu chê åánh giá tiềm näng các
loại hình. Từ åó, gi÷p các nhà åầu tư có thể lựa chọn hình thức åầu tư phö hợp
vởi số vốn và åiều kiện của mình.
Kỳ 2: Tƥi sao nên chọn đƫu tƣ bƩt động sƧn thay vì các loƥi hình đƫu tƣ khác
Nội dung Kú 2 sẽ miêu tả chân dung những nhà åầu tư hiện nay và trả lời câu hỏi
vì sao bất åộng sản lại åược các chuyên gia chọn åể åầu tư nhiều nhất tại thời
åiểm hiện tại.
Kỳ 3: 8 loƥi hình đƫu tƣ bƩt động sƧn

8 loại hénh åầu tư bất åộng sản phổ biến hiện nay là gì? Những loại hình này có
ưu và nhược åiểm rao sao? Câu trả lời sẽ có trong Kú 3 của chuyèn åề.
Kỳ 4: Hƣớng dẫn nhà đƫu tƣ xác định thị trƣờng

Link bài viết:
Xác åịnh thị trường – Phần 1
Xác åịnh thị trường – Phần 2
Thị trường bất åộng sản luôn vận åộng không ngừng. Đôi khi åón åầu xu hưởng
không phải lựa chọn khôn ngoan. Ở Kú 4, các chuyên gia sẽ åưa ra những gợi ý
thời åiểm nào bạn nèn åón åầu xu hưởng åầu tư cøng như xác åịnh sản phẩm
nào åang khan hiếm åể åầu tư.
Kỳ 5: Định giá bƩt động sƧn
Đầu tư bất åộng sản không thể không nắm åược cách åịnh giá bất åộng sản.
Nội dung Kú 5 sẽ åi sâu vào phương thức này åể gi÷p các nhà åầu tư nắm vững
trong tay công cụ khi åầu tư bất åộng sản.
Kỳ 6: Có nên vay ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn

Vài näm trỠ lại åây, hình thức vay ngân hàng åầu tư bất åộng sản phát triển
mạnh mẽ. Đi kæm vởi tiềm näng là thách thức mà các nhà åầu tư sẽ gặp phải
trong quá trình vay vốn ngân hàng. Trong Kú 6, các chuyên gia sẽ tập trung phân
tích những yếu tố này và åưa ra lưu ù khi vay ngân hàng åầu tư bất åộng sản.
Kỳ 7: Những lƫm tƣởng về đƫu tƣ bƩt động sƧn
Mơ hồ về thị trường, không sàng lọc bất åộng sản, vỡ kế hoạch tài chênh, ảo
tưỠng về lợi nhuận… là một vài lầm tưỠng cơ bản của nhà åầu tư khi bắt åầu
bưởc chân vào lënh vực åầu tư åầy tiềm näng này.
Trong Kú 7, các nhà åầu tư có thể tém thấy những vấn åề ménh gặp phải và có
cái nhén åầy åủ hơn về thị trường åể từ åó quyết åịnh åầu tư phö hợp.
Kỳ 8: Hỏi đáp cùng chuyên gia Rever
Trong kú cuối của chuyèn åề, chuyèn gia Rever sẽ giải åáp trực tiếp thắc mắc
của các nhà åầu tư trong quá trénh åầu tư bất åộng sản.
Rever là Công ty công nghệ hoạt åộng trong lënh vực bất åộng sản thành lập
tháng 8 näm 2016 vởi thế mạnh về Big Data, Learning Machine, 3D vitual tour và
åào tạo môi giởi chuyèn nghiệp tại Học viện Rever Academy.
Sau 2 näm hoạt åộng vởi tièu chê minh bạch, cam kết thông tin chính xác cho
khách hàng, bảo vệ quyền lợi của khách hàng, Rever åã tạo åược chỗ åứng
nhất åịnh trong giởi bất åộng sản. Chuyèn åề åầu tièn do Rever thực hiện hy
vọng sẽ mang tởi cho các nhà åầu tư một góc nhén chuyèn sâu, åầy åủ về åầu tư
bất åộng sản, một loại hénh kinh doanh sinh lời åầy hứa hẹn.
KỲ 1: CÁC LOƤI HÌNH ĐƪU TƢ
Qua nhiều giai åoạn phát triển, các hình thức åầu tư mởi xuất hiện tạo ra thị
trường kinh doanh sôi åộng. Mỗi loại hénh åầu tư sẽ có åặc åiểm và lợi thế riêng.
Đâu sẽ là phương thức phù hợp vởi từng nhà åầu tư? Kú 1 của Chuyèn åề Góc
nhìn chuyên sâu về åầu tư bất åộng sản sẽ từng bưởc gi÷p các nhà åầu tư có
cái nhén åa chiều về thị trường cøng như loại hénh åầu tư åầy hứa hẹn - åầu tư
bất åộng sản.
1. Phân loƥi các loƥi hình đƫu tƣ:
Vởi sự góp sức của công nghệ hiện åại, các nhà åầu tư có nhiều kènh åể sử
dụng nguồn tiền nhàn rỗi của ménh nhằm sinh lời. Nguồn vốn có thể do vay, mua
bán, trao åổi hoặc tự thân têch løy (tiền, vàng, kiến thức) mà có.
Bài viết tạm chia các hénh thức åầu tư hiện nay thành ba dạng: åầu tư quyền sỠ
hữu, åầu tư cho vay và åầu tư vàng.
a. Đƫu tƣ quyền sở hữu:
Đầu tư quyền sỠ hữu là dạng åầu tư dễ sinh lời nhưng cøng chứa åựng rủi ro cao.
Đầu tư quyền sỠ hữu gồm có: åầu tư chứng khoán, kinh doanh khỠi nghiệp, åầu
tư bất åộng sản và åầu tư åồ cổ.
Đầu tư chứng khoán là một trong những hình thức åầu tư gián tiếp vào các
doanh nghiệp. Tại åó, nhà åầu tư bỏ vốn åể mua chứng khoán åang lưu hành
trèn thị trường åể åạt åược lợi êch nhất åịnh. Cổ phiếu là chứng chỉ chứng nhận
bạn sỠ hữu một phần tài sản của công ty.
Đầu tư chứng khoán là hình thức åầu tư gián tiếp vào doanh nghiệp. Ảnh: Tạp chí tài chính
Đây là kènh åầu tư linh hoạt, có thể mua bán dễ dàng và nhanh chóng, åặc biệt
vởi cổ phiếu nièm yết. Đầu tư cổ phiếu không åòi hỏi vốn lởn và mọi åối tượng
åều có thể tham gia. Ưu åiểm của hénh thức åầu tư này là tận dụng åược nguồn
vốn nhàn rỗi, sinh lời nhanh nếu åầu tư å÷ng thời åiểm, có tầm nhén dài hạn và
chọn å÷ng cổ phiếu åể åầu tư.
Tuy nhièn, thị trường chứng khoán thường có nhiều biến åộng khó lường do chịu
ảnh hưỠng bỠi nhiều yếu tố như kinh tế vë mô trong nưởc, biến åộng kinh tế thế
giởi, ténh hénh hoạt åộng doanh nghiệp, tâm lù nhà åầu tư trong nưởc và nưởc
ngoài, yếu tố dòng tiền cho åầu tư và các sự kiện kinh tế chênh trị khác.
Kinh doanh khởi nghiệp: Bạn åầu tư một khoản tiền vào xây dựng và åiều hành
một công ty cøng là một hénh thức åầu tư. KhỠi nghiệp là một trong những hénh
thức åầu tư khó nhất bỠi không chỉ åòi hỏi một số tiền lởn mà còn phụ thuộc sản
phẩm doanh nghiệp của bạn bán ra có tiềm näng phát triển hay không.
Đầu tư đồ cổ: Bức tranh của danh họa nổi tiếng, những vật dụng cổ có giá trị
cøng åược xếp hàng loại hénh åầu tư quyền sỠ hữu. Tuy nhièn, loại hénh này cần
người åầu tư phải có lượng kiến thức khổng lồ cøng như số vốn lởn. Hiện nay, Ỡ
Việt Nam hénh thức này thièn nhiều về th÷ chơi của những người giàu hơn là một
loại hénh åầu tư nghièm túc.
Đầu tư bất động sản: Nhà, cän hộ, nhà cho thuè, nhà mua åi bán lại åều là
những khoản åầu tư bất åộng sản có thể sinh lời. Được åánh giá là hénh thức
åầu tư lởn và ổn åịnh, có khả näng sinh lời cao, åầu tư bất åộng sản có sự tham
gia của nhiều bèn như môi giởi, chủ åất, chênh quyền…
b. Đƫu tƣ cho vay:
Hénh thức åầu tư này ổn åịnh hơn hénh thức åầu tư quyền sỠ hữu. Đi kæm vởi tênh
rủi ro, åầu tư cho vay không mang lại nhiều lợi nhuận. Đầu tư cho vay gồm có:
gửi tiền tiết kiệm và åầu tư trái phiếu.
Gửi tiền tiết kiệm ngân hàng: Nếu bạn có một số tiền nhàn rỗi, không muốn
mạo hiểm åầu tư và chấp nhận lợi nhuận có åược không cao, bạn có thể cân
nhắc lựa chọn hénh thức gửi tiền tiết kiệm, thông qua lãi suất ngân hàng åể kiếm
lời. Thông thường loại hénh này cần åầu tư dài hạn mởi có thể sinh lời nhiều.
Gửi tiết kiệm ngân hàng åược åánh giá là cách thức an toàn, ít chịu phụ thuộc.
Tuy nhiên, rủi ro khi gửi tiết kiệm chính là vấn åề lạm phát, dẫn åến åồng tiền mất
giá trị một phần nào åó.
Đầu tư trái phiếu: Các nhà åầu tư cho vay bằng cách mua về những trái phiếu
mà một công ty phát hành. Đổi lại, công ty sẽ trả lại trong khoảng thời gian åược
åịnh sẵn và trả lại khoản gốc vào ngày åáo hạn. Tuy nhièn, hénh thức này chứa
nhiều rủi ro như lãi suất, lạm phát, khả näng thanh khoản không cao.
c. Đƫu tƣ vàng:
Có thể nói, åầu tư vàng là loại hénh åầu tư xuất hiện sởm nhất khi con người bắt
åầu có ý thức tiết kiệm và mua vàng tích trữ. Loại hình này phù hợp vởi những
người có tiền vốn nhưng sợ rủi ro khi åầu tư và không tém thấy kènh åầu tư hợp lý.
Đầu tư vàng là hénh thức åầu tư dành cho những người không ưu mạo hiểm. Ảnh: Zing
Nhiều người cho rằng có số tiền lởn mởi åầu tư vàng. Nhưng ngược lại, nếu vốn êt,
bạn có thể mua vàng miếng nhỏ sau lần lënh lương. Cứ têch løy dần dần bạn sẽ
có trong tay một lượng vàng åáng kể. Đây cøng là ưu åiểm của loại hénh åầu tư
này khi số vốn bỏ ra êt, thoải mái thời gian åầu tư nhưng vẫn åem lại hiệu quả.
Vàng hiện nay cøng có nhiều loại khác nhau, trong åó có thể kể åến vàng tây,
vàng 9999, vàng SJC… Mỗi loại vàng åều có những mức giá khác nhau. Tuy
nhièn, rủi ro khi åầu tư vào hénh thức này chênh là giá vàng trèn thị trường luôn
biến åộng, nhà åầu tư cần åưa ra quyết åịnh nèn bán hoặc nèn mua l÷c nào
cho chính xác.
2. Tiêu chí nào để đánh giá lựa chọn kênh đƫu tƣ?
Tuy hiện nay có rất nhiều hénh thức åầu tư nhưng nổi bật trong åó phải kể åến
bốn loại hénh: åầu tư vàng, gửi tiền tiết kiệm, åầu tư chứng khoán và bất åộng
sản. Đây là những loại hénh phổ biến åược nhiều nhà åầu tư lựa chọn cøng như
mang lại lợi nhuận cao.
Vởi những loại hénh åầu tư kể trèn, nhà åầu tư có nhiều kènh cøng như công cụ
åể “bỏ trứng” sinh lời. Tuy nhièn, quan niệm “bỏ trứng vào nhiều giỏ” lại không
hoàn toàn å÷ng trong åầu tư. Điều kiện, nguồn vốn và khả näng åầu tư của bạn
åối vởi từng loại hénh åầu tư là khác nhau nèn việc åầu tư trải dài trèn nhiều loại
hénh åầu tư khó mang lại thành công. Vậy tièu chê nào åể gi÷p các nhà åầu tư
lựa chọn hénh thức åầu tư phö hợp?
Hénh thức åầu tư phö hợp vởi nhà åầu tư cần thỏa mãn các tièu chê: tênh thanh
khoản, khả näng sinh lời cøng như rủi ro, dòng tiền, số tiền åầu tư, phương thức
åầu tư, các bèn tham gia và hoàn cảnh nhà åầu tư.
a. Tính tài khoƧn:
Hay khả näng quy åổi thành tiền do hénh thức åầu tư mang lại åược åánh giá là
yếu tố åầu tièn khi cân nhắc lựa chọn åầu tư.
Đầu tư vàng và gửi tiền tiết kiệm mang tênh thanh khoản thấp. Trong khi nhà åầu
tư sẽ khó mua hoặc bán vàng trong thời gian tỉ giá xuống thấp hoặc quá cao thé
tiền gửi ngân hàng sinh lời nhiều hay êt phụ thuộc thời gian gửi và tỉ giá lãi suất
mỗi näm.
Chứng khoán åược åánh giá có tênh thanh khoản cao hơn hai hénh thức trên
nhưng phụ thuộc rất nhiều vào lãi suất và sự lên xuống của thị trường. Trong khi
åó, åầu tư bất åộng sản có tính thanh khoản cao, nếu không bán åược có thể
cân nhắc cho thuê kiếm lời ngay.
b. KhƧ năng sinh lời, rủi ro
Điều quan tâm thứ hai của các nhà åầu tư là khả näng sinh lời cøng như rủi ro từ
khoản åầu tư của ménh.
Là hai hénh thức åầu tư êt rủi ro nhất, åầu tư vàng và gửi tiền tiết kiệm mang lại lợi
nhuận lâu dài. Nói cách khách, hai phương thức này sinh lời lâu dài, åòi hỏi phải
åầu tư åều åặn. Hénh thức này sẽ phö hợp vởi những nhà åầu tư có tiền nhàn rỗi,
không ưa mạo hiểm và chấp nhận sinh lời không cao.
Đầu tư chứng khoán cøng có khả näng sinh lời tương åối lâu, åòi hỏi têch trữ lâu
dài. Độ rủi ro của hénh thức này tương åối cao khi phụ thuộc vào ténh hénh tài
chênh của công ty phát hành trái phiếu.
Là hénh thức åầu tư sinh lời nhanh, åầu tư bất åộng sản lại ẩn chứa nhiều rủi ro
nếu gặp chủ åầu tư không có uy tên, thị trường bất åộng sản åi xuống, xuất hiện
åầu cơ...
c. Dòng tiền:
Dòng tiền là chuyển åộng ra, vào của åồng tiền trong một doanh nghiệp, dự án
hoặc sản phẩm tài chênh
Xçt về tièu chê này, åầu tư vàng phụ thuộc vào tỉ giá chung của thị trường. Đầu tư
chứng khoán phụ thuộc nhiều vào ténh hénh kinh doanh của công ty. Nếu công ty
phát triển tốt, dòng vốn åổ vào nhiều, dòng tiền mang lại cho các nhà åầu tư lởn
và ổn åịnh.
Cøng giống åầu tư chứng khoán, tiền gửi tiết kiệm cøng phụ thuộc ténh hénh kinh
doanh của ngân hàng, lãi suất ngân hàng thời åiểm gửi tiền. Đầu tư bất åộng
sản phụ thuộc vào nhà phát triển dự án, chủ åầu tư, tiềm lực tài chênh cøng như
mức åộ uy tên của các bèn tham gia. Điều này dễ dàng kiểm chứng thông qua
những dự án mà họ åã triển khai trưởc åó.
d. Số tiền đƫu tƣ:
Như åã phân têch Ỡ trèn, åầu tư vàng và chứng khoán không åòi hỏi quá nhiều
vốn và rất linh hoạt vào trữ lượng vàng bạn muốn mua.
Đối vởi gửi tiền tiết kiệm, nhà åầu tư cøng không cần một số tiền lởn trong một
thời åiểm, có thể chia ra nhiều åợt gửi. Hénh thức này cøng có thời gian gửi tiền
linh hoạt.
Đối vởi åầu tư bất åộng sản, nhà åầu tư cần số tiền vốn lởn, huy åộng trong một
lần. Tuy nhièn, hiện nay có nhiều chủ dự án chấp nhận hénh thức vay ngân hàng
åể trả theo thời hạn åề ra. Điều này hỗ trợ phần nào cho các nhà åầu tư chưa
có åược nguồn vốn lởn.
e. Phƣơng thức đƫu tƣ:

Đầu tư vàng, chứng khoán và bất åộng sản åều là hình thức mua åi bán lại. Các
hình thức này åều nhận lãi từ chênh lệch giá. Đối vởi hình thức gửi tiền tiết kiệm,
nhà åầu tư dựa trên lãi suất åể sinh lời.
f. Các bên tham gia:
Đây cøng là yếu tố åánh giá khả näng åầu tư của các hình thức. Khi åầu tư
vàng, quyền quyết åịnh chủ yếu là của nhà åầu tư. Đầu tư chứng khoán hay gửi
tiền tiết kiệm, nhà åầu tư sẽ phải làm việc vởi sàn giao dịch và ngân hàng.
Nhà åầu tư bất åộng sản thường làm việc trực tiếp vởi môi giởi åể kiếm åược dự án phù
hợp.
Đối vởi hình thức bất åộng sản, nhà åầu tư thường làm việc trực tiếp vởi môi giởi.
Để åầu tư å÷ng, bạn cần làm việc chặt chẽ và chia hoa hồng cho môi giởi bất
åộng sản.
g. Nhà đƫu tƣ hoàn cƧnh ra sao:
Điều này cøng có ảnh hưỠng lởn tởi quyết åịnh åầu tư của nhà åầu tư. Nếu bạn
åang có số tiền nhàn rỗi lởn, am hiểu về thị trường bất åộng sản, mong muốn
sinh lời nhanh thé hénh thức åầu tư bất åộng sản sẽ phö hợp vởi bạn. Nhưng nếu
bạn là nhà åầu tư không ưa mạo hiểm, số tiền vốn không nhiều thé åầu tư vào
bất åộng sản sẽ mang lại nhiều rủi ro.
Như vậy, mỗi loại hénh åầu tư có những ưu åiểm và lợi thế rièng. Trèn thực tế, vởi
sự hỗ trợ của công nghệ cöng sự phát triển của thông tin åại ch÷ng, vận åộng
nội tại của thị trường, loại hénh åầu tư bất åộng sản hiện åang åược nhiều người
cân nhắc.
Theo thống kè sơ bộ từ Hiệp hội Bất åộng sản Việt Nam (VNREA), Quù IV/2017
tổng lượng giao dịch tại Hà Nội và TP. Hồ Chê Minh ưởc åạt 15.300 giao dịch.
Trong åó, Hà Nội là 5.959 giao dịch và TP. Hồ Chê Minh là 9.336 giao dịch. Quù
cuối näm, giao dịch bất åộng sản cao cấp sôi åộng hơn các quù åầu näm.
Đặc biệt, trong 11 tháng näm 2017, có 4.500 doanh nghiệp kinh doanh bất
åộng sản åược thành lập mởi, täng 60% về số doanh nghiệp và số vốn (số liệu
của Cục Quản lù åäng kù kinh doanh - Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
Có thể thấy, thị trường åầu tư bất åộng sản åang rất sôi åộng vởi nhiều tiềm
näng phát triển. Nhưng vởi những rủi ro tiềm tàng, liệu åầu tư vào bất åộng sản
có an toàn hơn so vởi các loại hénh åầu tư khác? Câu trả lời sẽ có trong Kú 2 của
chuyèn åề mang tên: Tại sao nên chọn đầu tư bất động sản thay vì các loại
hình đầu tư khác.
KỲ 2: TƤI SAO NÊN CHỌN ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN THAY VÌ CÁC
LOƤI HÌNH ĐƪU TƢ KHÁC
Nối tiếp Kú 1: Các loại hénh åầu tư thuộc chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu
tư bất åộng sản do Rever thực hiện, Rever gửi åến bạn Kú 2 của chuyên åề vởi nội
dung chính: Tại sao nên chọn åầu tư bất åộng sản thay vì các loại hénh åầu tư
khác?
Như Rever åã åề cập Ỡ Kú 1: Các loại hénh åầu tư, ch÷ng ta có thể thấy mỗi loại
hénh åầu tư như: vàng, chứng khoán, bất åộng sản, gửi tiết kiệm ngân hàng…
åều có những ưu åiểm và những hạn chế rièng. Ngoài ra, mỗi loại hénh åầu tư sẽ
phö hợp vởi åối tượng, tênh cách nhà åầu tư nhất åịnh mà Rever cøng sẽ åi vào
phân têch sâu hơn trong kú 2 này.
1. Loƥi hình đƫu tƣ và chân dung nhà đƫu tƣ
Đối với hình thức đầu tư vàng: Loại hénh åầu tư này thêch hợp dành cho những
người åang có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi nhưng không biết lựa chọn kènh åầu tư
nào cho phù hợp. Có thể thấy åầu tư vàng rất dễ, cứ có tiền thì mua vàng và chờ
åược giá thì bán. Trên thị trường hiện nay åang giao dịch nhiều loại vàng åể nhà
åầu tư có thể lựa chọn, chẳng hạn như: vàng 10k, 14k, 18k, 24k, vàng 9999...
Đối với hình thức gửi tiết kiệm ngân hàng: Đây åược xem là phương thức åầu
tư an toàn nhất, rất phö hợp dành cho những người có åiều kiện kinh tế tốt
nhưng không ưa thêch mạo hiểm åổ tiền vào các kènh khác như: chứng khoán,
bất åộng sản... Ngày nay, các ngân hàng (cả ngân hàng trong nưởc và ngoài
nưởc) åang khuyến khêch khách hàng gửi tiết kiệm vởi åa dạng mức lãi suất và
thời gian gửi linh hoạt.
Đối với hình thức đầu tư chứng khoán (đầu tư cổ phiếu): Nếu tâm lù không
vững, nhà åầu tư không nèn tham gia vào hénh thức åầu tư chứng khoán bỠi yếu
tố tâm lù rất quan trọng, làm cho åa số nhà åầu tư bị mất tiền trưởc khi cổ phiếu
làm cho họ giàu có hơn. Bèn cạnh åó, khi tham gia åầu tư chứng khoán, nhà
åầu tư cần dành thật nhiều thời gian åể tém hiểu về thị trường chứng khoán, các
công ty nièm yết trèn sàn chứng khoán cøng như có khả näng phân têch những
biến åộng của thị trường chứng khoán trong một khoảng thời gian nhất åịnh.
Tuy nhièn, åây là kènh åầu tư có tênh thanh khoản cao hơn so vởi bất åộng sản.
Trong suốt thời gian giao dịch của thị trường, nhà åầu tư có thể bán những cổ
phiếu của ménh chỉ mất vài giây åồng hồ.
Đối với hình thức đầu tư bất động sản: Đây là loại hénh không “kçn” nhà åầu tư,
bất cứ ai cøng có thể trỠ thành một nhà åầu tư bất åộng sản. Chẳng hạn như
một người có tài sản nhà åất, họ mua åi bán lại åể hưỠng số tiền chènh lệch, åó
cøng là một cách åầu tư bất åộng sản.
Tuy nhièn, åể thành công trong åầu tư bất åộng sản, nhà åầu tư cần trang bị
cho ménh kỹ näng phân têch, dự báo và nắm bắt thị trường tốt. Vởi åầu tư bất
åộng sản, nhà åầu tư có thể cần åến một khoản tiền åầu tư lởn, hoặc có thể
döng chênh nhà åất sắp mua của ménh åể thế chấp khoản vay tiền tại ngân
hàng. Ở một khêa cạnh khác, kènh åầu tư bất åộng sản cøng thêch hợp dành
cho những người ưa mạo hiểm (åối vởi hénh thức åầu tư kiểu lưởt sóng).
Bất åộng sản hiện åang là kènh åầu tư åược khá nhiều người lựa chọn nhờ tiềm näng sinh
lời cao so vởi nhiều kènh åầu tư khác
Theo nhận định riêng của Rever, so vởi các kènh như chứng khoán, vàng, gửi
tiết kiệm ngân hàng thé kènh bất åộng sản hiện nay có “vị trê åứng” tương åối
cao trong mắt các nhà åầu tư, là sự lựa chọn hàng åầu của nhiều nhà åầu tư
trèn thị trường hiện nay.
Thực tế chỉ ra rằng có rất nhiều người åã trỠ thành tỷ ph÷ nhờ biết cách åầu tư
vào kènh bất åộng sản. Vậy những lợi êch mà åầu tư bất åộng sản mang lại là
gé? Tại sao nèn chọn åầu tư bất åộng sản thay vé các loại hénh åầu tư khác?
Cöng Rever giải åáp qua những thông tin dưởi åây.
2. Những thuận lợi khi đƫu tƣ vào bƩt động sƧn thay vì các kênh đƫu tƣ
khác
Thuận lợi thứ nhất: Đầu tư bất åộng sản åược hưỠng lợi lởn từ các chênh sách
phát triển khu åô thị, quy hoạch hạ tầng của nhà nưởc, åiều mà các loại hénh
khác không có. Có thể thấy åiều này từ việc Chênh phủ hay các công ty åầu tư
chi một khoản tiền khá lởn dành cho cơ sỠ hạ tầng giao thông như: åường bộ
(åường cao tốc, hầm chui, cầu…), åường sắt (các tuyến Metro), sân bay… hay
åầu tư vào xây dựng phát triển các tiện êch phục vụ công dân như: trường học,
bệnh viện, nhà máy, trung tâm mua sắm…, góp phần thay åổi bộ mặt nhiều
vöng trèn åất nưởc, täng nhu cầu nhà Ỡ. Chênh nhờ những quy hoạch hạ tầng và
tiện êch công cộng này mà giá trị bất åộng sản có nhiều cơ hội “än theo”, việc
này xảy ra mà nhà åầu tư không cần phải tốn một xu.
Có thể dẫn chứng åến trường hợp giá åất một số tuyến åường thuộc các
phường: Thạnh Mỹ Lợi, Bénh Trưng Tây (Quận 2) åã åua nhau thiết lập mặt bằng
giá mởi sau khi thành phố chênh thức åưa vào sử dụng dự án cầu qua åảo Kim
Cương. Cụ thể, giá åất mặt tiền åường Lè Hiến Mai, thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi,
åã täng 78% so vởi åầu näm, và cung åường huyết mạch của Quận 2 gần cây
cầu bắc qua Đảo Kim Cương là Đồng Vän Cống và Mai Chê Thọ cøng täng giá
56% và 44% từ åầu näm åến nay, lần lượt ghi nhận mức giá mởi 61-75 triệu
åồng mỗi m2.
Giá trị bất åộng sản luôn täng theo các dự án quy hoạch hạ tầng, phát triển khu åô thị vệ
tinh
Thuận lợi thứ hai: So vởi các kènh åầu tư khác như: vàng, gửi tiết kiệm ngân
hàng, chứng khoán… thé bất åộng sản có åa dạng loại hénh åầu tư hơn, chẳng
hạn như: cän hộ chung cư, nhà phố, åất nền, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng.
Ngoài ra còn có những loại hénh khác chưa thật sự phổ biến như: åầu tư nhà
xưỠng, hoa vièn nghëa trang, phòng trọ cho thuè… (Rever sẽ phân têch kỹ hơn về
các loại hénh bất åộng sản này trong Kú 3 của chuyèn åề).
Vởi một kènh mà có nhiều loại hénh åầu tư như thế này, chắc chắn nhà åầu tư sẽ
dễ dàng lựa chọn cho ménh một loại hénh phö hợp nhất vởi nhu cầu cøng như
hoàn cảnh tài chênh của bản thân.
Thuận lợi thứ ba: So vởi vàng hay chứng khoán giá thường åược nièm yết sẵn
trèn thị trường thé khi åầu tư vào bất åộng sản, nhà åầu tư có thể thương lượng
giá tốt hơn, từ åó mang về khoản lợi nhuận tốt. Cụ thể hơn, khi một người åầu tư
vào kènh chứng khoán hay vàng, họ thường phải mua cổ phiếu/vàng vởi giá trị
thị trường Ỡ thời åiểm åó mà không bao giờ åược sử dụng hai từ “thương lượng”.
Trong khi åó åối vởi thị trường bất åộng sản, giá cả giao dịch åều åược thương
lượng, nhà åầu tư có cơ hội sỠ hữu một bất åộng sản vởi mức giá “hời” nếu như
nắm åược lợi thế giao dịch nằm trong tay: thời åiểm åi xuống của bất åộng sản,
người bán vé lù do nào åó cần bán gấp, bất åộng sản mang nhiều khuyết
åiểm…
Thuận lợi thứ tư: Thực tế åã chỉ ra rằng giá bán bất åộng sản có xu hưởng täng
theo thời gian, còn các loại hénh khác như vàng, chứng khoán thé giá cả lèn
xuống thất thường và không ổn åịnh. Vởi giá bán täng theo thời gian như vậy,
åầu tư bất åộng sản gi÷p nhà åầu tư linh hoạt trong từng thời åiểm của thị
trường, họ có thể tém åược cho ménh chiến lược åầu tư phö hợp vởi các mục tièu
tài chênh mà ménh åề ra:
 Tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn: Bất åộng sản có một xu hưởng
không åổi dù “nổ bong bóng”, åó là nhìn chung, giá trị bất åộng sản luôn
täng theo thời gian. Đây là åiểm mấu chốt cho các nhà åầu tư dài hạn,
không sợ mất giá, åiều họ cần làm là kièn nhẫn ngồi nhén thị trường và
chọn thời åiểm giao dịch sao cho hợp lù.
 Cần tiền ngay: Nhà åầu tư åang cần tiền hỗ trợ ngay cho cuộc sống hay
cần trang trải khoản lãi suất ngân hàng hàng tháng? Hãy chọn hénh thức
åầu tư cho thuè, họ sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn tiền ổn åịnh theo thời gian.
 Tăng thêm giá trị cho bất động sản: Nhà åầu tư muốn åầu tư thu tiền về
sởm trong ngắn hạn hay trung hạn, åiều cần làm åể täng thèm giá trị tài
sản åầu tư là cải tạo hoặc chia nhỏ bất åộng sản. Khi phát hiện một bất
åộng sản cø åầy tiềm näng, nhà åầu tư có thể cải tạo lại bằng cách trau
chuốt nội – ngoại thất. Điều này có thể åơn giản là sơn lại tường phòng
ngủ, åặt một tấm thảm mởi cho phòng khách, sắm một bộ dụng cụ bếp
mởi… hay thay åổi cơ cấu cho cän nhà: thèm phòng ngủ, phòng khách,
vườn cảnh quan… khi ấy sẽ gi÷p thu h÷t khách hàng và nâng cao lợi
nhuận hơn nhiều so vởi chi phê bỏ ra. Chia nhỏ bất åộng sản phö hợp vởi
những bất åộng sản lởn, gi÷p täng åộ thanh khoản cho tài sản. Đơn giản
mà nói, giá trị nhỏ vởi một diện têch thêch hợp sẽ gi÷p khách hàng dễ tiếp
cận và sỠ hữu bất åộng sản.
So vởi các kênh khác, bất åộng sản luôn có xu hưởng täng giá ổn åịnh
Thuận lợi thứ năm: Thị trường åầu tư bất åộng sản ổn åịnh hơn. Trong thị trường
bất åộng sản, không dễ åể người ta có thể thay åổi luật, lãi suất, thủ tục pháp lù,
giá cả thị trường… Điều này cần một khoảng thời gian åáng kể, vé vậy các nhà
åầu cơ khó thể thay åổi hoặc tác åộng ngay lập tức åến thị trường, chưa kể thị
trường bất åộng sản ngày càng chịu sự kiểm soát chặt chẽ của các nhà chức
trách. Điều này åồng nghëa vởi việc thị trường bất åộng sản trong thời gian dài
tương åối ổn åịnh so vởi các thị trường åầu tư khác như cổ phiếu, vàng, ngoại
hối.
KỲ 3: 8 LOƤI HÌNH ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN
Trong thị trường bất åộng sản Việt Nam hiện nay, các xu hưởng åầu tư åều xoay
quanh 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản bao gồm: Cän hộ chung cư, nhà phố,åất
nền, bất åộng sản nghỉ dưỡng, hoa viên nghëa trang, Shophouse và Officetel,
phòng trọ cho thuè, nhà xưỠng. Trong Kú 3 này, Rever sẽ giúp bạn tìm hiểu tổng
quát hơn 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản này.
Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ nhất: Cän hộ chung cư
Trưởc ténh hénh quỹ åất tại các thành phố lởn ngày càng thu hẹp như hiện nay,
åầu tư cän hộ chung cư åang trỠ thành xu hưởng åầu tư bất åộng sản tuy mởi
phát triển trong khoảng 10 näm trỠ lại åây nhưng cực kú tiềm näng. Thị trường
bất åộng sản cän hộ phát triển nhộn nhịp vởi nhiều phân kh÷c từ bénh dân åến
cao cấp. Các dự án cän hộ chung cư thường toạ lạc tại những vị trê tốt vởi tiện
êch sống åầy åủ và tiện nghi. Chênh vé vậy, loại hénh åầu tư cän hộ chung cư ngày
càng thu h÷t trong mắt các nhà åầu tư.
Thị trường cän hộ chung cư åa dạng từ phân kh÷c cao cấp åến bénh dân
Ưu điểm của các loại hình đầu tư căn hộ chung cư:
 Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều åợt. Hiện nay, các
dự án cän hộ chung cư (åầu tư cän hộ dạng sơ cấp) thường åược ngân
hàng hỗ trợ cho vay vởi lãi suất hấp dẫn.
 Nhu cầu thuè cän hộ åang lởn, nhất là Ỡ các thành phố lởn.
 Đầu tư cän hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hénh thức åầu
tư Ʊ lưởt sóngƱ.
 Tênh thanh khoản tốt. Nếu cho thuè åối vởi åầu tư cän hộ dạng thứ cấp,
khả näng sinh lợi sẽ åều åặn và ổn åịnh hàng tháng.
Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư:
 Nhiều dự án cän hộ chung cư bị Ʊthổi phồngƱ giá trị quá mức so vởi thực tế.
 Chu kú giá täng nhẹ, êt có biến åộng täng vọt.
 Nhà åầu tư cần mất nhiều thời gian åể tém hiểu thị trường.
Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ hai: Nhà phố
Ngoài loại hénh åầu tư bất åộng sản cän hộ chung cư, một hénh thức åầu tư bất
åộng sản åược khá nhiều nhà åầu tư chọn lựa hiện nay åó là nhà phố. Đây là
loại hénh åầu tư không mởi nhưng chưa hề giảm nhiệt vé nguồn cầu luôn tốt.
Cöng Rever tém hiểu kỹ hơn về những ưu và nhược åiểm của loại hénh này.
Tênh pháp lù của nhà phố thường åược åảm bảo rõ ràng và åầy åủ hơn so vởi
nhiều loại hénh khác
Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:
 Nhà phố vừa có thể sử dụng åể Ỡ, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuè
mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hénh
åầu tư nhà phố khá cao.
 Nhu cầu cao, åặc biệt là những khu vực có vị trê åẹp trong thành phố.
 Thu nhập ổn åịnh hàng tháng tốt hơn so vởi những loại hénh khác vé nhu
cầu tém thuè nhà phố åể mua bán kinh doanh luôn luôn có.
 Tênh pháp lù thường åược åảm bảo rõ ràng và åầy åủ hơn so vởi loại hình
åầu tư åất nền.
Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:
 Đầu tư nhà phố thường có vốn åầu tư cao, vé giá nhà phố thường cao hơn
nhiều so vởi nhà trong hẻm bénh thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con
åường lởn, vị trê åẹp thé giá càng cao.
 Diện têch nhà phố nhỏ sẽ gây khó khän trong việc tách sổ åể åứng tèn
riêng.
 Lợi nhuận và thanh khoản của loại hénh này chịu ảnh hưỠng từ sự biến
åộng của thị trường bất åộng sản, khó tự åiều chỉnh giá theo mong
muốn.
Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ ba: Đất nền
Đầu tư åất nền là loại hénh dö åã hénh thành từ lâu åời tuy nhièn åược rất nhiều
nhà åầu tư quan tâm vé lợi nhuận cao. Khi mà quỹ åất åang ngày càng hạn hẹp,
việc sỠ hữu åất Ỡ những thành phố lởn ngày càng hạn chế thé những nhà åầu tư,
åặc biệt là những nhà åầu tư êt vốn thường tém åến các vöng ven åể åầu tư åất
nền. Loại hénh này sỠ hữu nhiều ưu åiểm, tuy nhièn, cøng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho
các nhà åầu tư.
Khả näng sinh lời, thanh khoản của åất nền tốt hơn nhà phố
Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:
 Là một trong những loại hénh åầu tư vốn êt, tiềm näng nhất hiện nay.
 Lợi nhuận kú vọng åạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng.
 Khả näng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, åặc biệt là những khu vực
åang có cơ sỠ hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của åất nền trong 1 näm
thường không thấp hơn 15%.
 Khả näng rởt giá của loại hénh này khá thấp do êt chịu tác åộng xấu theo
chu kú täng trưỠng của thị trường.
 Quỹ åất åô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyèn åất không täng thèm, tạo
åiều kiện cho åầu tư åất nền phát triển mạnh.
 Là loại hénh åầu tư êt bị chi phối bỠi giá trị ảo do quảng cáo.
 Nếu åất nền có sổ åỏ, sẽ åược ngân hàng thẩm åịnh giá cho vay từ 50 -
60%, thậm chê Ỡ mức cao nhất åạt tởi 70%.
Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền:
 Tênh pháp lù Ỡ một số khu vực åất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà åầu tư
dễ gặp rủi ro khi åầu tư.
 Đất nền có vị trê càng åẹp, khả näng thanh khoản cao thé giá càng mắc,
mất nhiều vốn åầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trê åẹp thé thường khó
bán, phải ƱchônƱ vốn lâu.
 Đất nền chỉ thật sự täng trưỠng nếu nằm trong khu vực phát triển åô thị,
hạ tầng giao thông åồng bộ, kinh tế vöng phát triển, quy hoạch bài bản.
Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ tư: bất åộng sản nghỉ dưỡng
Tại thời åiểm hiện tại, åầu tư vào bất åộng sản nghỉ dưỡng không còn là khái
niệm xa lạ åối vởi các nhà åầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam åang có
những bưởc chuyển ménh mạnh mẽ, thu h÷t không chỉ khách du lịch trong nưởc
mà cả åông åảo lượng khách quốc tế. Chênh vé vậy, kço theo sự phát triển của
loại hénh åầu tư bất åộng sản nghë dưỡng nhằm åáp ứng nhu cầu cư tr÷ và nghỉ
dưỡng cho du khách.
Lợi nhuận từ bất åộng sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch
Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:
 Bất åộng sản nghỉ dưỡng vừa có thể döng åể Ỡ, vừa có thể döng åể kinh
doanh sinh lời theo hénh thức tự kinh doanh hoặc cho một bèn thuè kinh
doanh.
 Khá åặc thö so vởi những loại hénh khác nèn sỠ hữu nhiều tiềm näng mà
các loại hénh åầu tư khác không có åược.
 Có sức h÷t mạnh mẽ trong giởi åầu tư vé khả näng sinh lời kço dài. Mức lợi
nhuận cam kết của loại hénh này từ 8 - 14% kço dài từ 8 - 10 näm.
 Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển
của xã hội. Đồng thời số åường bay quốc tế åược cải thiện tạo nguồn thu
lởn cho loại hénh åầu tư bất åộng sản nghỉ dưỡng này.
Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:
 Lợi nhuận phụ thuộc vào biến åộng của thị trường du lịch.
 Vốn åầu tư cao tuú thuộc vào åịa åiểm du lịch vé các bất åộng sản nghỉ
dưỡng, nhất là những bất åộng sản có view biển hoặc Ỡ ven biển thường
có giá rất cao.
 Bất åộng sản nghỉ dưỡng thường vưởng mắc nhiều khó khän về pháp lù.
Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ näm: Hoa vièn nghëa trang
Loại hénh åầu tư hoa vièn nghëa trang là loại hénh åầu tư bất åộng sản mởi nhưng
tạo åược nhiều sức h÷t åối vởi những nhà åầu tư vé åem lại nhiều lợi nhuận thiết
thực. Loại hénh åầu tư bất åộng sản hoa vièn nghëa trang này åã xuất hiện phổ
biến trèn thế giởi từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hénh này mởi vừa có xu hưởng nỠ
rộ Ỡ các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM.
Loại hénh åầu tư hoa vièn nghëa trang còn åang khiến nhiều nhà åầu tư ngần
ngại
Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:
 Loại hénh åầu tư thị trường ngách này không bị biến åộng bỠi chu kú bất
åộng sản.
 Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lèn åến 40 - 100%.
 Nguồn cung tương åối êt nhưng nhu cầu thé không åổi.
 Vốn åầu tư vừa t÷i tiền và sản phẩm åa dạng.
 Thường sẽ åược chủ åầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà åầu
tư.
 Cơ chế thoáng, mỠ cửa về hành lang pháp lý.
 Chất lượng sống ngày càng cao cöng quan niệm sống của người Việt
Nam luôn hưởng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người åã
khuất tạo åiều kiện tiềm näng phát triển loại hénh åầu tư hoa vièn nghëa
trang.
Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:
 Rủi ro từ åầu tư hoa vièn nghëa trang gần như rất thấp hoặc không có.
 Chịu ảnh hưỠng bỠi yếu tố quy hoạch của nhà nưởc.
 Quan niệm åầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại åối vởi loại hénh
hoa vièn nghëa trang này.
Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ 6: Shophouse và Officetel
Shophouse hay còn có tèn gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hénh nhà
kiểu mởi, gồm nhà Ỡ kết hợp vởi cửa hàng kinh doanh. Mặc dö åây là loại hénh
có lịch sử lâu åời và phổ biến trèn thế giởi nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa
xuất hiện và nỠ rộ cách åây vài näm cöng vởi các dự án bất åộng sản và åang
trỠ thành xu hưởng åầu tư bất åộng sản mởi.
Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hénh åầu tư mang lại tiềm näng
sinh lời lởn
Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse:
 Đây là loại hénh åầu tư có giá trị thương mại lởn.

 Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
 Doanh thu từ cho thuè cao. Tỉ lệ khai thác của các cän shophouse theo
thống kè lèn tởi khoảng 8 - 12%/ näm.
 Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 - 5%.
Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse:
 Giá cao hơn nhiều so vởi các cän hộ thông thường.

 Thời gian sỠ hữu Shophouse chỉ khoảng 50 näm. Rièng dự án Masteri
Millennium quyền sỠ hữu lèn tởi 99 näm.
Cän hộ Officetel là một loại hénh åầu tư bất åộng sản mởi vô cöng hấp dẫn åối
vởi các nhà åầu tư vé mức åộ lợi nhuận åem lại. Có thể nhận åịnh, loại hénh åầu
tư cän hộ Officetel sẽ åón åầu xu hưởng åầu tư bất åộng sản trong những näm
tởi do nhu cầu sử dụng cän hộ vän phòng åa näng vừa có thể Ỡ, vừa có thể sử
dụng làm vän phòng.
Diện têch nhỏ, Officetel không thêch hợp cho những cá nhân muốn sinh sống lâu
dài
Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:
 Diện têch thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nèn giá bán thấp hoặc không quá
cao.
 Lợi nhuận cho thuè hấp dẫn, cao hơn so vởi cho thuè các loại cän hộ
thông thường.
 Được sử dụng åịa chỉ åể åäng kù doanh nghiệp.
 Cho phçp sử dụng bảng tèn công ty trưởc cän hộ và lễ tân.
Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:
 Diện têch nhỏ không phö hợp vởi cá nhân muốn lưu tr÷ lâu dài.
 Quyền sỠ hữu chỉ 50 näm. Rièng dự án Masteri Millennium quyền sỠ hữu lèn
tởi 99 näm.
 Chi phê vận hành cän hộ Officetel cao hơn các loại cän hộ khác.
Loại hénh åầu tư thứ bảy: Phòng trọ cho thuè
Nhu cầu thuè phòng trọ hiện nay rất lởn, åặc biệt tập trung Ỡ các thành phố lởn
do thị trường việc làm cao. Bèn cạnh tênh ổn åịnh cao và tiềm näng lởn, åầu tư
cho thuè phòng trọ cøng tiềm ẩn không êt rủi ro.
Nguồn cầu luôn lởn åối vởi loại hénh åầu tư phòng trọ cho thuè
Ưu điểm của loại hình đầu tư phîng trọ cho thuê:
 Nguồn cầu luôn lởn nhất là tại các thành phố lởn như Hà Nội và TP.HCM.
 Doanh thu ổn åịnh hàng tháng, không chịu biến åộng của thị trường bất
åộng sản.
 Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuè phòng trọ, còn có
tiềm näng gia täng giá trị bất åộng sản.
Nhược điểm của loại hình đầu tư phîng trọ cho thuê:
 Phải åóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá
nhân và 5% doanh thu.
 An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuè, có thể gây nèn những tệ nạn,
nguy hiểm ảnh hưỠng åến số lượng người thuè.
 Khả näng sinh lời thấp.
 Có thể tốn nhiều thời gian åể thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuè gây thất thu.
 Chi phê åể bảo tré phòng trọ nhiều.
Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ tám: Đầu tư nhà xưỠng
Trong xu hưởng mỠ rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp åều có nhu
cầu tém thuè nhà xưỠng hay nhà kho åể hoạt åộng sản xuất. Đặc biệt, các
doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nưởc ngoài thường tém åến các khu
nhà xưỠng xây sẵn åể tiết kiệm chi phê ban åầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà
xưỠng bán hoặc cho thuè åang trỠ thành loại hénh åầu tư hấp dẫn các nhà åầu
tư tham gia.
Để åầu tư loại hénh nhà xưỠng, rất khó åể tém åược quỹ åất lởn phö hợp
Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:
 Giá thuè åất công nghiệp åang täng cao trong thời gian gần åây.
 Lợi nhuận cho thuè nhà xưỠng cao hơn những loại hénh khác.
Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:
 Tiềm näng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.

 Thời gian thu hồn vốn rất chậm, êt nhất cøng phải mất 10 näm åể thu hồi
vốn.
 Khó tém quỹ åất lởn.
 Thủ tục khó khän, pháp lù không hỗ trợ các nhà åầu tư.
KỲ 4 (PHƪN 1): XÁC ĐỊNH THỊ TRƢỜNG BƨT ĐỘNG SƦN

Đầu tư bất åộng sản thành công còn töy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại
thời åiểm muốn åầu tư, thị trường åang åi lèn hay åi xuống, hoặc åang åứng về
phêa ai? là åiều các nhà åầu tư phải xác åịnh trưởc khi rót vốn.
Trong Kú 3 của chuyèn åề Gïc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các
nhà åầu tư åã nhận diện åầy åủ 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản. Đây là tiền åề
åể các nhà åầu tư lựa chọn sản phẩm nào nèn åầu tư.
Nhưng åầu tư bất åộng sản thành công còn töy thuộc vào nhu cầu của thị
trường. Tại thời åiểm åó, thị trường åang åi lèn hay åi xuống? Thị trường åang
åứng về phêa ai? Và các nhà åầu tư cần kiểm soát åộ kú vọng thế nào? Trong Kú
4 (Phần 1): Xác định thị trường bất động sản, các chuyèn gia sẽ åưa ra những
gợi ù åể trả lời cho những thắc mắc trèn.
1. Đánh giá vận động của thị trƣờng
Như åã nói trong Kú 3: Các loại hénh åầu tư, åầu tư bất åộng sản phổ biến hiện
nay bao gồm 8 loại hénh. Để lựa chọn åầu tư một hay nhiều loại hénh vào thời
åiểm nào töy thuộc vào việc các nhà åầu tư xác åịnh åược sự vận åộng lèn -
xuống của các loại hénh åầu tư åó.
Cụ thể, các chuyèn gia åưa ra hai nguyèn tắc thị trường và giá trị åể xác åịnh thị
trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu. Nguồn
cung cao và nhu cầu thấp dẫn åến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và
nhu cầu cao, giá sẽ täng.
Xác åịnh giá trị åược thiết lập dựa trèn một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng
bán và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kço co diễn ra giữa các mong muốn
của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả.
Để åưa ra nhận åịnh thị trường rõ ràng, các nhà åầu tư cần lièn tục tém hiểu về
ténh trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn åề mà
các nhà åầu tư cần làm rõ:
 Tồn kho bất động sản: Đang åược bán vởi giá bao nhiêu và số lượng tồn
kho täng hay giảm
 Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu åể những cän nhà rao bán có åược
người mua
 Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá tốt - khi một nhóm các bất
åộng sản có chung chất lượng và åặc åiểm
 Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay åổi tại những
công ty tuyển dụng lởn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng åồng
và luật pháp åịa phương ảnh hưỠng tởi nhà åất.
Những dự án nhiều tiềm näng khi rục rịch ra mắt hay mỠ bán sẽ tạo ra những
“cơn sóng” ảnh hưỠng åến thị trường bất åộng sản. Nhà åầu tư nào nắm åược
cơ hội này dö có åầu tư mua åể Ỡ, chuyển nhượng hay cho thuè åều sinh lời.
Có thể kể åến dự án Swan Bay của chủ åầu tư SwanCity là một ví dụ. Nằm trên
bán åảo Nhơn Trạch vởi vị trí di chuyển thuận tiện, không quá xa trung tâm, Swan
Bay có giá bán cøng như ténh hénh chuyển nhượng tương åối tốt. Khi mỠ bán giai
åoạn 1 cøng như ra mắt 66 cän biệt thự giởi hạn åều nhận åược sự quan tâm
của khách hàng.
Swan Bay là một trong các dự án åược các nhà åầu tư quan tâm và rót vốn vì có nhiều
tiềm näng trong vị trí, hạ tầng giao thông cøng như tiện ích.
Empire City Thủ Thièm còn “nóng” hơn khi tính åến thời åiểm này, sau ba lần giởi
thiệu tởi khách hàng, các sản phẩm åều nhận åặt chỗ và giao dịch hết ngay sau
ngày ra mắt.
Nhận diện åược nguồn cung - cầu các loại hénh cøng là yếu tố quan trọng åể
các nhà åầu tư rót vốn. Nguồn cung các cän hộ shophouse hiện còn khá êt
nhưng nhu cầu åối vởi dự án này luôn cao. Hiện tại, số lượng cän hộ rung ra trèn
thị trường tương åối thấp so vởi cöng kú näm 2017, các nhà åầu tư có xu hưởng
mua dự trữ åể tung ra vào thời åiểm sau.
Một thực tế nhận thấy rằng, åể ra quyết åịnh åầu tư kịp thời, các nhà åầu tư
trưởc åó åã phải có một quá trénh tém hiểu, nhận åịnh, åánh giá thị trường åể
åưa ra xu hưởng vận åộng của thị trường. Chênh việc chỉ ra åược xu hưởng vận
åộng åi lèn hay åi xuống sẽ gi÷p các nhà åầu tư åón åầu åược thị trường, kiếm
åược khoản lợi nhuận hấp dẫn.
2. Làm thế nào để đón đƫu thị trƣờng?
Khả näng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà åầu tư sẽ åược phát huy khi
thị trường thay åổi, dö thay åổi theo xu hưởng åi lèn (täng giá) hay åi xuống (mất
giá), và ngay cả khi thị trường ổn åịnh.
Khi nhận biết åược thị trường có xu hưởng åi lèn, người bán có thể åịnh giá cao
hơn và kú vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, åem lại cho họ số tiền mong muốn vởi
åiều kiện thị trường tiếp tục täng trưỠng. Những người bán muốn täng giá khi thị
trường täng trưỠng thường giữa giá Ỡ mức thị trường và bán nhà ngay thời åiểm
åó.
Khi nhận biết åược thị trường åi lèn, người bán có thể åịnh giá cao hơn và kú vọng giá thị
trường sẽ theo kịp, mang lại cho họ số tiền mong muốn.
Khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là åịnh giá quá
cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn và nghë rằng họ sẽ giảm giá
sau nếu kế hoạch không bán åược nhà.
Khi giá thị trường giảm s÷t, người bán thường mắc sai lầm åịnh giá quá cao và không theo
kịp thị trường.
Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp vởi thị
trường. Do vậy, người bán cần åịnh giá å÷ng åể bán åược nhà thay vé “giảm giá
theo thị trường” và mất nhiều thời gian åể bán.
Định giá là một công việc vất vả. Trong Kú 5 của chuyèn åề Góc nhìn chuyên
sâu về đầu tư bất động sản, chuyèn gia sẽ tư vấn cho các nhà åầu tư các bưởc
åịnh giá hợp lù vởi sự vận åộng của thị trường.
Bèn cạnh việc nhận åịnh åược vận åộng của thị trường từ åó åón åầu thị trường
bất åộng sản, các chuyèn gia tư vấn các nhà åầu tư cần åánh giá åược kú vọng
åể có những quyết åịnh hợp lù vởi vận åộng của thị trường.
KỲ 4 (PHƪN 2): XÁC ĐỊNH THỊ TRƢỜNG BƨT ĐỘNG SƦN
Sau khi hiểu åược cách thức vận åộng của thị trường, xác åịnh tiềm näng dự án,
các nhà åầu tư cân nhắc vởi kú vọng bản thân åể có thể åưa ra quyết åịnh åầu
tư hợp lù.
Như åã giởi thiệu trong phần 1 của Kú 4 Chuyèn åề: Góc nhìn chuyên sâu và
đầu tư bất động sản, vởi 8 loại hénh åầu tư, các nhà åầu tư cần åưa ra åược suy
åoán chênh xác về thời åiểm åi lèn cøng như åi xuống của thị trường.
Trong phần 2 của Kú 4, các chuyèn gia sẽ åưa ra những khêa cạnh åánh giá åể
các nhà åầu tư kiểm soát kú vọng åầu tư của bản thân.
1. Kiểm soát kỳ vọng nhà đƫu tƣ

Khi åã nắm åược vận åộng của thị trường, nguồn cung - cầu thời åiểm hiện tại,
các nhà åầu tư cần åánh giá tởi mong muốn của bản thân vởi nguồn åầu tư có
phö hợp vởi thị trường hay không.
Nếu thị trường åất nền chững lại, việc tung sản phẩm åất nền vởi giá cao sẽ
không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường cän hộ có nguồn cung thấp thì
các nhà åầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu täng trỠ lại.
Để có åược nhận åịnh åầy åủ về åầu tư bất åộng sản từ các chuyèn gia, bạn có
thể tham khảo tài liệu dưởi åây:
Nhà åầu tư cần xác åịnh những yếu tố ảnh hưỠng tởi giá trị nguồn åầu tư gồm:
 Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương åương
trong khu vực vừa åược bán là cách xác åịnh giá thị trường
 Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác åịnh giá sản phẩm
åầu tư
 Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưỠng tởi giá và tốc åộ giao dịch vì
người mua tiềm näng thường åưa ra quyết åịnh dựa trên cảm xúc, do åó
ấn tượng ban åầu rất quan trọng
 Mức độ cạnh tranh
 Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưỠng bỠi tình hình thị trường bất åộng
sản. Kết hợp åịnh giá và chiến lược thị trường sao cho bán åược trong 30
ngày åầu tiên từ lúc åäng bán.
Dù giá thấp sẽ thu h÷t åược nhiều người xem nhưng không åảm bảo việc bán nhà cøng
như mục tiêu tài chính của nhà åầu tư.
Trong 5 yếu tố trèn, các nhà åầu tư chỉ có thể thay åổi åược hai åiều là giá và
ténh trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà åầu tư không nèn åánh giá quá
thấp dự án bất åộng sản. Một dự án åược åịnh giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút
người mua, khiến nhiều người åến xem và chào mua.
Một sản phẩm åược åịnh giá thấp sẽ thu h÷t người mua và có thể åược bán rất
nhanh. Tuy nhièn, có thể bị bỏ qua bỠi các khách hàng, những người åặt ra câu
hỏi “liệu sản phẩm åó có vấn åề gé mà lại bán giá åó?” cøng như những người
mua tém kiếm khoảng giá cao hơn một ch÷t so vởi thị trường.
Một sản phẩm åược åịnh giá cao so vởi thị trường sẽ không nhận åược nhiều sự
quan tâm của khách, åäng bán lâu nèn giảm giá sẽ khiến người mua nhén nhận
không tốt. Giá trị tài sản bị ảnh hưỠng bỠi ténh hénh thị trường bất åộng sản. Thị
trường là khách quan, ch÷ng ta có thể kết hợp việc åịnh giá và chiến lược thị
trường sao cho tận dụng åược 30 ngày åầu tièn åäng bán bất åộng sản.
2. Tiềm năng của sƧn phẩm bƩt động sƧn
Những sản phẩm bất åộng sản “hot”, có tiềm näng trong tương lai vởi khả näng
sinh lời tốt sẽ thu h÷t åược nhà åầu tư tém åến bèn cạnh yếu tố về thị trường còn
cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ åầu tư uy tên; vị trê dự án åắc åịa; môi
trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện êch nội khu vượt trội; hỗ trợ vay
vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá vởi các dự án lân cận; hồ sơ
pháp lù åầy åủ.
Sau hàng loạt cơn sốt giá åất ảo và những dự án “ma” mà chủ åầu tư nhận tiền
rồi biến mất, nhà åầu tư cần tém hiểu kë chủ åầu tư. Bạn cøng cần phải nắm
åược thông tin näng lực tài chênh của chủ åầu tư, thể hiện trèn báo cáo tài chênh
näm gần nhất; Uy tên truyền thông của chủ åầu tư thể hiện trèn các mặt báo
trong và ngoài nưởc; Khảo sát người dân åang sinh sống tại khu vực về mức åộ
hài lòng vởi các sản phẩm/dịch vụ mà chủ åầu tư åó åang cung cấp.
Sản phẩm bất åộng sản åược åánh giá tiềm näng dựa vào yếu tố: uy tín chủ åầu tư, vị trí,
môi trường, tiện ích, hạ tầng, chính sách vay vốn ngân hàng, hồ sơ pháp lù.
Ngoài ra, åộ uy tên của một chủ åầu tư cøng åược åánh giá qua việc chủ åầu tư
åó có sử dụng hay hợp tác vởi các åơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các
åơn vị phân phối này thường là những sàn bất åộng sản có uy tên, åã từng phân
phối nhiều hàng hóa trèn thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin
của dự án åến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp.
Sau khi nắm åược thông tin về chủ åầu tư, vấn åề pháp lù cøng cần åược làm rõ.
Để tém hiểu dự án có pháp lù rõ ràng hay không, bạn cần tém hiểu xem khu vực
mà bạn dự åịnh åầu tư åã åược duyệt qua quy hoạch chi tiết bỠi các cấp có
thẩm quyền hay chưa, và dự án có åược quyết åịnh giao åất chi tiết vởi tỷ lệ
1/1500. Ngoài ra, khu åất cøng phải åược xem là åất thổ cư hợp lệ, åược phçp
xây dựng nhà cửa trèn åó và cơ sỠ hạ tầng xung quanh åã åược hoàn thiện
tương åối.
Định giá bất åộng sản trưởc khi mua sẽ giúp bạn không bị “hở” hay mua quá
cao so vởi giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp åể åịnh giá, chẳng
hạn như: thông qua ngân hàng åể åịnh giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giởi åịa
phương. Tuy nhièn, cách åịnh giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian åể
tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. Bên cạnh xác
åịnh chủ åầu tư, tênh pháp lù, giá cả thì vị trí giao thông thuận tiện hay không
cøng là yếu tố tạo nên tiềm näng của dự án mà nhà åầu tư cần quan tâm.
3. Nhận diện qua tổng thể thị trƣờng khu vực

Bèn cạnh tiềm näng nội tại của sản phẩm, các nhà åầu tư cøng nèn nhận diện
khả näng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách
khác, bản thân thị trường khu vực åó åang åược chênh quyền ch÷ trọng åầu tư
mỠ rộng thé khả näng åầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác.
Thị trường bất åộng sản các tỉnh của TP. Hồ Chê Minh thời gian gần åây åều ghi
nhận nhiều dấu hiệu khỠi sắc. Trong åó, 3 khu vực nổi lèn là thị trường phát triển
sôi åộng gồm: Khu Đông Sài Gòn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.
Thị trường bất åộng sản Quận 2 hiện åang rất sôi åộng vởi nhiều dự án nhờ hạ tầng åồng
bộ.
Khu Đông Sài Gòn bao gồm ba quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức. Khu
này åược giởi chuyèn gia åánh giá là khu vực có tiềm näng phát triển vượt trội so
vởi các khu vực lân cận khi mà 70% vốn åầu tư phát triển hạ tầng của thành phố
åều tập trung tại åây. Hàng loạt các hạng mục giao thông åược xây dựng làm
thay åổi bộ mặt khu cửa ngõ phêa Đông nói rièng và toàn thành phố nói chung.
Khu Tây Sài Gòn bao gồm: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Hóc Môn, Bình
Chánh, Củ Chi åược xem là những khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương åối hoàn
thiện. Đây åã trỠ thành åiểm nóng của bất åộng sản khu Tây Sài Gòn bỠi vai trò
là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chê Minh åi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Đến nay,
hầu hết những công trénh hạ tầng åối nội và åối ngoại tại åây åang dần hoàn
thiện.
Nhiều nhà åầu tư åang chuyển hưởng vào khu Tây Sài Gòn åể åón åầu cơ hội
khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông åô thị åang dần åược mỠ rộng,
dịch vụ tiện êch ngày một nâng cao, bất åộng sản Ỡ åây åang täng giá từng
ngày.
Vởi lợi thế về mặt bằng, gần khu trung tâm và việc kết nối giao thông thuận tiện nên thị
trường bất åộng sản Quận 7 vẫn åang sôi åộng.
Theo các chuyèn gia nhận åịnh, vởi hàng loạt cơ sỠ hạ tầng åột phá và quy mô
trong thời gian tởi, thị trường bất åộng sản khu Nam Sài Gòn (Quận 7, 8, Nhà Bè,
Cần Giờ) sẽ luôn giữ vững åộ nóng. Bằng chứng là hàng loạt các tên tuổi lởn
trong giởi åịa ốc åã tung ra những dự án lởn åể thu h÷t khách hàng.
Như vậy, một dự án tiềm näng åể åầu tư cần åược nhận diện qua tổng thể khu
vực cøng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ åó, các nhà åầu tư sẽ có cái nhén
bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường åể rót vốn hiệu quả.
KỲ 5: NHỮNG PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BƨT ĐỘNG SƦN DÀNH
CHO NHÀ ĐƪU TƢ
Nối tiếp kú 4 – Xác åịnh thị trường bất åộng sản thuộc chuyèn åề Góc nhìn
chuyên sâu về åầu tư bất åộng sản, Rever ra mắt kú 5 vởi nội dung: Những
phương pháp åịnh giá bất åộng sản dành cho nhà åầu tư.
1. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ nhƩt: Thẩm định giá
qua vị trí
Điều åầu tiên khi bạn tự thẩm åịnh giá nhà åất åó là phải lưu ù åến yếu tố vị trí
của bất åộng sản. Chi tiết hơn, bạn cần phải xác åịnh nhà åất của bạn là nằm Ỡ
khu vực nào, quận huyện nào, mặt åường lởn hay mặt åường nhỏ, nằm Ỡ hẻm
chính hay hẻm phụ. Theo åó, các cän nhà nếu nằm Ỡ mặt tiền åường thường có
giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn một åiều là giá bán sẽ cao hơn các cän
nhà åất trong hẻm.
2. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ hai: Thẩm định
giá qua bƧng giá đƩt địa phƣơng
Sau khi bạn åã xác åịnh åược vị trê nhà åất, bạn cần dành ra một khoảng thời
gian rảnh åể tham khảo bảng giá åất mởi nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố
ban hành. Bên cạnh åó, bạn cøng có thể tham khảo giá thị trường nhà åất dựa
vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất åộng sản, các website uy tín...
Hiện nay, các kènh thông tin rao vặt về nhà åất khá phổ biến, chỉ vởi một c÷
nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá åất trong khu vực và
các åịa bàn lân cận.
Thông thường, so vởi åơn giá åất mà Nhà nưởc quy åịnh, giá trị åất mặt tiền của
một cung åường sẽ gấp khoảng trèn dưởi 4 lần.
Cách åịnh giá này thực hiện theo nguyèn tắc giá åất hiện tại åang cao hơn 3-4
lần bảng giá åất TP.HCM quy åịnh (ban hành näm 2015 và åiều chỉnh 5 näm
một lần). Theo các chuyèn gia bất åộng sản ưởc tênh, hệ số 3,8-4,5 là åộ vènh
bénh quân có thể chấp nhận åược. Trèn thực tế, gần 80% giao dịch nhà åất
thành công åã chấp nhận khoảng cách này.
Ví dụ: Nhà nưởc quy åịnh åất tại åường Cô Giang (quận Ph÷ Nhuận) näm 2015
là 19,5 triệu åồng/m2 trọn tuyến åường. Mức giá này nhân vởi 3,8-4,5 sẽ ra mức
giá tiệm cận Ỡ mức tương åối thị trường hiện nay (näm 2017) và töy từng vị trí,
diện têch thửa åất, mức giá này có thể dao åộng 10-15%. Chẳng hạn, nếu giá
åất tại åường Cô Giang åược chào bán gấp 10 lần giá Nhà nưởc quy åịnh thé
nhà åầu tư phải kiểm tra kỹ vé có dấu hiệu giá ảo.
Cơn sốt åất tại Tp.HCM thực tế åã khiến giá åất tại nhiều tuyến åường täng ảo
gấp 10-16 lần bảng giá åất. Độ vênh này khó có thể åược thị trường chấp nhận,
chưa từng có trong giao dịch. Giá åất có thể täng 6-8 lần tại những khu vực
åược cải tạo hạ tầng hoặc có åiểm nhấn tiện ích công cộng.
3. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ ba: Thẩm định giá qua
tình trƥng nhà
Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những åiều quan trọng khi bạn tự thẩm åịnh
giá nhà åất åó là bạn phải biết cách phân loại bất åộng sản, hãy xác åịnh nhà
åất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1; nhà biệt thự hay cän hộ cao
cấp... Hơn nữa, khi åánh giá ténh trạng nhà åất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà
åất dựa vào thời åiểm xây dựng và sửa chữa nhà åể khấu hao giá trị bất åộng
sản.
4. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ tƣ: Thẩm định giá qua
giá bán của bƩt động sƧn lân cận
Dựa vào các phương tiện thông tin åại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao
dịch bất åộng sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà åất xung quanh
khu vực mình Ỡ. Ngoài ra bạn cøng nèn tém hiểu các bất åộng sản tương tự vởi
bất åộng sản của ménh như diện tích, vị trí, khu vực åã giao dịch åể có cơ sỠ so
sánh về giá cả.
Thẩm åịnh giá bất åộng sản qua giá bán của các bất åộng sản lân cận
Một mẹo nhỏ dành cho bạn åó là hãy åóng vai người åi mua nhà, åi khảo sát
các cän nhà åang åäng biển rao bán tại khu vực gần vởi nhà bạn åể hỏi giá
bán. Nếu có thể, bạn xem khoảng ba cän là tốt.
Ngoài ra, bạn cøng có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưỠng tổ khu phố những khu
nhà, åất lân cận cøng åang rao bán. Nếu bạn åang Ỡ một thị trường mà giá åịa
ốc åang nóng, thé bạn có thể gia täng giá rao bán so vởi thông tin thẩm åịnh giá
mà bạn có åược khoảng 10%. Còn nếu thị trường åịa ốc åang có nguy cơ åóng
bäng, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm åịnh giá như một công cụ åể ấn
åịnh giá bán bằng chênh giá bạn åã khảo sát cộng thèm khoảng 5%.
5. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ năm: Nhờ sự hỗ trợ
của ngƣời môi giới địa phƣơng, am hiểu khu vực
Một cách åịnh giá åất khác mà bạn nèn biết åó là dựa trèn kinh nghiệm của
các môi giởi chuyèn nghiệp. Một môi giởi chuyèn nghiệp tại một khu vực sẽ cho
bạn thông tin nhanh chóng, chênh xác và hiệu quả nhất về giá åất cöng kú hàng
näm.
Thực tế hiện nay cho thấy nhiều người không muốn thuè môi giởi trong việc mua
bán nhà bỠi không tin tưỠng bèn thứ ba. Dö vậy, không thể phủ nhận rất nhiều
giao dịch mua bán bất åộng sản thành công là nhờ dịch vụ này.
Mặt khác, người mua cøng nèn nhận thức rằng, việc phải bỏ tiền ra åể thuê môi
giởi không phải vì việc này quá khó åể bạn tự thực hiện mà nó giúp cho việc mua
bán của bạn thuận lợi hơn. BỠi hầu hết các nhân viên môi giởi thường theo sát
thị trường, nắm chắc giá cả, có khả näng åánh giá tài sản, åàm phán tốt và am
hiểu thủ tục giấy tờ.
Bạn có thể tham khảo giá thị trường nhà åất dựa vào thông tin từ các môi giởi åịa phương
6. Phƣơng pháp thẩm định giá bƩt động sƧn thứ sáu: Thông qua ngân
hàng để định giá
Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm åịnh tài sản bất åộng sản åể cho vay. Chính vì
vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu åất ménh dự åịnh
mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất
cơ hội vé chậm åưa ra quyết åịnh. Vé ngân hàng åịnh giá Ỡ mức an toàn nèn trèn
thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.
Bèn cạnh åó, một cách khác mà nhà åầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả
của các åơn vị thẩm åịnh giá chuyèn nghiệp miễn phê hoặc trả phê trèn cộng
åồng mạng.
Ngân hàng sẽ là åơn vị giúp bạn åịnh giá åất tương åối chính xác
Thông thường, ngân hàng khi åịnh giá bất åộng sản thế chấp sẽ tiến hành quy
trình 5 bướcnhư sau:
 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất åộng sản åược giao dịch
trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh åược vởi bất
åộng sản thế chấp cần åịnh giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng
pháp lù…
 Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất åộng sản
thế chấp.
 Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh åược åể so sánh vởi bất
åộng sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 - 5 cái) rồi tiến hành åiều chỉnh.
 Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất åộng sản
so sánh so vởi bất åộng sản mục tièu. R÷t ra kết luận và tiến hành åiều
chỉnh.
 Bước 5: Bưởc này tiến hành ưởc tính giá trị bất åộng sản thế chấp trên cơ
sỠ åã åiều chỉnh khoa học.
7. Tổng kết: Tổng hợp thông tin và đƣa ra giá bán cuối cùng
Sau khi åã thu thập åược nhiều thông tin hữu êch, bây giờ là l÷c bạn cần xem xçt,
tổng hợp so sánh lại toàn bộ thông tin và quy åịnh mức giá hợp lù cho nhà åất
của ménh. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trưởc quyết åịnh thẩm åịnh
giá của ménh, việc nhờ åến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty
chuyèn thẩm åịnh giá là åiều nèn làm, tránh ténh trạng thẩm åịnh sai giá một
cách trầm trọng.
Giá trị của bất åộng sản åược tạo thành từ rất nhiều yếu tố, do åó åể åịnh giá
åược chênh xác thé ch÷ng ta cần phải có åầy åủ các thông tin như: ténh trạng
pháp lý, quy hoạch của Nhà nưởc lièn quan åến åến bất åộng sản... Trưởc khi
tiến hành giao dịch bất åộng sản, cần tham khảo åầy åủ các bưởc åã nèu trèn
hoặc tém åến các åơn vị chuyèn thẩm åịnh giá uy tên.
KỲ 6: CÓ NÊN VAY NGÂN HÀNG ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN?
Nối tiếp kú 5 – Những phương pháp åịnh giá bất åộng sản dành cho nhà åầu
tư thuộc chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu về åầu tư bất åộng sản, Rever ra mắt kú
6 vởi nội dung: Có nèn vay ngân åầu tư bất åộng sản.
1. Các hình thức vay vốn ngân hàng đƫu tƣ

Hiện nay, ngân hàng trong và ngoài nưởc có khá nhiều hénh thức cho vay vốn.
Tuy nhièn 2 hénh thức vay vốn ngân hàng phổ biến nhất là: vay tên chấp và vay
thế chấp
- Vay thế chấp là hénh thức vay truyền thống của ngân hàng. Theo hénh thức vay
thế chấp thé bạn phải có tài sản åảm bảo mởi åược vay. Hạn mức vay khá cao
lèn åến 80% giá trị tài sản. Lãi suất của hénh thức vay thế chấp cøng phö hợp vởi
khoản vay. Thời hạn vay kço dài åến tối åa 25 näm tuú theo nhu cầu người vay.
Hénh thức vay này phö hợp vởi cả cá nhân và doanh nghiệp.
- Vay tiền tên chấp là một trong những hénh thức cho vay của ngân hàng. Vay tên
chấp không åòi hỏi tài sản åảm bảo, nhưng thay vào åó bạn sẽ phải lấy uy tín
của ménh làm cơ sỠ åể ngân hàng quyết åịnh có cho bạn vay hay không.
Uy tên của bạn åược thể hiện qua xác minh thu nhập cøng như xác minh tên
dụng. Tuú vào mỗi ngân hàng mà bạn có thể vay một khoản tài chênh từ vài triệu
åồng åến hàng träm triệu åồng nếu åiều kiện của bạn phö hợp vởi åiều kiện của
ngân hàng.
Thời hạn vay tên chấp cøng khá linh hoạt, bạn có thể åược vay tên chấp lèn åến
60 tháng tuú hỗ trợ của các ngân hàng.
Thông thường, các khoản vay tên chấp hoặc thế chấp sẽ åược sử dụng như
khoản vay tièu döng åể åầu tư bất åộng sản. Đặc biệt là vay thế chấp, người
mua bất åộng sản sẽ sử dụng chênh tài sản ménh mua åể trỠ thành tài sản åảm
bảo åể åược ngân hàng cho vay lèn åến 70% gêa trị tài sản.
Cần cân nhắc kỹ lưỡng trưởc khi có ù åịnh vay ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản
Nếu bạn có nhu cầu vay vốn åể åầu tư bất åộng sản, bạn nèn tém åến ngân
hàng åể vay vốn. Vì vay vốn ngân hàng có sự åảm bảo cao bỠi pháp lý thay vì
bạn tém åến “chợ åen” sẽ phải chịu mức lãi suất cao quá luật åịnh. Tuy nhiên,
trưởc khi có ù åịnh vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản, bạn cần cân
nhắc kỹ lưỡng tình hình thị trường bất åộng sản, loại hénh åầu tư, cøng như lãi
suất hàng tháng phải trả åể có åược khoản åầu tư tiềm näng và tránh åược rủi
ro åến mức thấp nhất có thể.
2. Chính sách tín dụng của ngân hàng đối với thị trƣờng bƩt động sƧn
2018
Xçt theo thực tế, vay vốn ngân hàng åầu tư bất åộng sản không còn là åiều xa lạ
åối vởi nhiều người. Người ta thường döng khoản vay tên chấp, thế chấp åể trỠ
thành khoản vay tièu döng và åầu tư bất åộng sản. Trong vài näm trỠ lại åây
hénh thức vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản phát triển mạnh mẽ. Tuy
nhièn, hiện nay khi giá nhà åất åang täng nóng, các ngân hàng siết vốn vay bất
åộng sản.
Trong åó, thị trường bất åộng sản näm 2018 sẽ phải åối mặt vởi nhiều thách
thức, khó khän về quan hệ cung - cầu, tiếp cận quỹ åất åầu tư, thủ tục hành
chênh nhưng trưởc hết là khó khän trong việc tiếp cận vốn vay tên dụng ngân
hàng. Hiện nay ngân hàng nhà nưởc åang tiếp tục thực hiện lộ trénh hạn chế
dần nguồn tên dụng rót vào bất åộng sản.
Không chỉ lënh vực bất åộng sản mà các lënh vực nóng khác như chứng khoán, tiêu dùng
cøng åang bị ngân hàng siết chặt tín dụng
Các ngân hàng nhà nưởc hiện nay åang chỉ åạo các ngân hàng thương mại cöng chuyển
dịch cơ cấu tên dụng theo hưởng tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, ngân
hàng siết chặt tập trung vốn cho vay vào lënh vực bất åộng sản, sử dụng vốn åể cho vay
trung và dài hạn, åảm bảo khả näng thanh khoản.
Ngoài ra các ngân hàng sẽ thường xuyèn rà soát, åánh giá và theo dõi tiến åộ của các
bất åộng sản, näng lực tài chênh của khách hàng, khoản tên dụng và tài sản bảo åảm åể
có biện pháp xử lù tương ứng.
Không chỉ lënh vực bất åộng sản bị ngân hàng siết chặt tên dụng, hàng loạt các lënh vực
nóng khác như chứng khoán, tièu döng cøng bị ảnh hưỠng.
Vởi lënh vực vay tièu döng, ngân hàng nâng cao, kiểm soát hiệu quả công tác xçt
duyệt hồ sơ. Đặc biệt, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tièu döng
nhưng thực chất là åể åầu tư, kinh doanh bất åộng sản hay chứng khoán.
Đây không phải lần åầu tièn Ngân hàng kiểm soát vốn vào lënh vực bất åộng
sản, chứng khoán. Trong thời gian qua, các lënh vực trèn åều täng trưỠng quá
nóng. Kể cả tên dụng cho vay tièu döng trong näm 2017 cøng täng åến 60%.
Việc siết chặt cho vay bất åộng sản tác åộng lởn åến thị trường bất åộng sản.
Theo nhiều chuyèn gia nhận åịnh, chủ trương này hợp lù trong bối cảnh các dự
án cao cấp ngày càng nhiều, lượng cung täng mạnh khiến phân kh÷c này åang
có dấu hiệu dư thừa, các nguy cơ têch tụ nhiều nợ xấu, khiến thị trường có nguy
cơ xảy ra Ʊ bong bóngƱ.
3. Nhà đƫu tƣ nào thích hợp vay ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn
Nếu vay tiền ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản sinh lời thé nhất åịnh nhà åầu tư
phải åảm bảo các yếu tố sau åây:
- Điều kiện kinh tế tương åối tốt
- Thu nhập hàng tháng ổn åịnh
Những người có ù åịnh vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản phải là những người có
thu nhập ổn åịnh hàng tháng
Vé åầu tư bất åộng sản là åầu tư trung hạn nên nếu có khả näng åáp ứng åược
åiều kiện trên thì việc vay tiền ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản vẫn là 1 loại
hénh åầu tư mang lại lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, nếu như không có nguồn vốn cố
åịnh lởn hơn 50% số tiền bạn phải trả ngân hàng hàng tháng thì bạn sẽ dễ dàng
bị phá sản khi có sự cố. Ngoài ra, åể hạn chế số tiền lãi phải trả hàng tháng, cho
thuê ngay bất åộng sản åầu tư tại thời åiểm åó trưởc khi chờ täng giá cøng là
một giải pháp.
4. Tiềm năng và thách thức khi vay vốn ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn
a. Tiềm năng:
Trong bối cảnh xã hội ngày càng phát triển, thị trường bất åộng sản luôn là
ngành åầu tư tiềm näng sinh lợi lởn. Thị trường bất åộng sản vẫn åang có sức
hút ổn åịnh, giá åất nông nghiệp, åất thổ cư, åất nền cho åến các loại hénh cän
hộ cao cấp, cän hộ nghỉ dưỡng åều có biến åộng mạnh. Việc åầu tư một cách
mạnh dạn bằng cách vay vốn ngân hàng åược åánh giá cả và khả näng thu lợi
nhuận từ åây là rất lởn nếu như tém hiểu kỹ thị trường và loại hénh åầu tư.
b. Thác thức:
Đi liền vởi tiềm näng luôn là những thách thức to lởn mà nhà åầu tư bất åộng
sản phải åối mặt khi vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản, nhất là trong
bối cảnh hiện nay, các ngân hàng åang siết chặt vòng vốn cho bất åộng sản.
Mức lãi suất åể các nhà åầu tư phải trả cho nguồn vốn åầu tư bất åộng sản là
không hề nhỏ. Vé vậy, trưởc khi quyết åịnh åầu tư, các nhà åầu tư phải cân nhắc
kỹ loại hénh sản phẩm åầu tư. Tránh trường hợp chịu lãi suất cao và sản phẩm có
tênh thanh khoản kçm, khó åầu tư. Trong trường hợp bất åộng sản bị rởt giá hay
không thể bán, nhà åầu tư không chỉ mất åi lợi nhuận mà còn dẫn åến thua lỗ,
thậm chê là phá sản. Để tém hiểu rõ thèm các ưu åiểm và khuyết åiểm của các
loại hénh åầu tư bất åộng sản, mời bạn åón åọc Kú 3 chuyèn åề Góc nhén chuyèn
sâu về åầu tư bất åộng sản mang tèn: 8 loại hénh åầu tư bất åộng sản.
5. Kinh nghiệm vay vốn ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn an toàn
Thứ nhất: Bạn nèn chọn mua bất åộng sản có vị trê kết nối giao thông trung bình
åến khá.
- Thứ hai: Nơi bạn có ù åịnh åầu tư phải là nơi có cụm dân cư mật åộ từ vừa åến
åông å÷c. Vé những nơi này thường có cơ sỠ hạ tầng phát triển, åáp ứng nhu
cầu việc làm cao nèn những nơi này rất thêch hợp åể åầu tư bất åộng sản.
Cần lựa chọn loại hénh åầu tư bất åộng sản thích hợp åể tránh rủi ro
- Thứ ba: Đầu tư vào những sản phẩm an toàn, có pháp lù hoàn chỉnh bao gồm:
có sổ åỏ, không quy hoạch, có giấy phçp xây dựng.
- Thứ tư: Định giá bất åộng sản trưởc khi åầu tư åể tránh bị mua hở giá. Cần tém
åến chuyèn gia hoặc những người hiểu biết về thị trường bất åộng sản. Hoặc tự
so sánh, åánh giá sản phẩm vởi khu lân cận trong thời gian gần nhất. Đây là
nguyèn tắc kiếm lời khi mua không chờ åến khi bán, giảm rủi ro trong quá trénh
åầu tư bất åộng sản bằng vay vốn ngân hàng. Bạn có thể åón åọc Kú 5 của
chuyèn åề Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản mang tèn: Định giá bất
åộng sản åể có cái nhén chi tiết về tầm quan trọng của việc åịnh giá bất åộng
sản cøng như làm sao åể åịnh giá bất åộng sản một cách chênh xác nhất.
- Thứ näm: Tém hiểu thật kỹ tênh thanh khoản thật sự của bất åộng sản trưởc khi
åầu tư. Chỉ nèn åầu tư vào bất åộng sản có thanh khoản tốt có thể bán nhanh
khi cần tiền, tránh rủi ro chôn vốn bất khả kháng.
- Thứ sáu: Chỉ vay vốn ngân hàng trong ngưỡng an toàn, 50% giá trị tài sản trỠ
xuống. Cân nhắc kỹ åến lãi suất thả nổi.
- Thứ bảy: Khi có êt tiền åầu tư bất åộng sản thé cần chọn thời gian åầu tư vào
thời åiểm thêch hợp như thị trường khủng hoảng, giá sụt mạnh. Thị trường åang
nóng sốt, phải biết Ʊliệu cơm gắp mắmƱ, cân nhắc khả näng åầu tư của chênh
ménh, nhất là khi bạn åi vay vốn ngân hàng åể åầu tư bất åộng sản.
Phương pháp åầu tư bất åộng sản mởi không cần vay vốn ngân hàng
Đầu tư vào các dự án có chủ åầu tư nưởc ngoài åang là phương án tối ưu dành
cho những nhà åầu tư êt vốn nhưng muốn åầu tư bất åộng sản mà không phải
vay vốn ngân hàng.
Theo åiều 57 Luật Kinh doanh bất åộng sản về việc thanh toán trong mua bán,
thuè mua bất åộng sản hénh thành trong tương lại quy åịnh:
“ Việc thanh toán trong mua bán, thuè mua bất åộng sản hénh thành trong
tương lai åược thực hiện nhiều lần, lần åầu không quá 30% giá trị hợp åồng,
những lần tiếp theo phải phö hợp vởi tiến åộ xây dựng bất åộng sản nhưng tổng
số không quá 70% giá trị hợp åồng khi chưa bàn giao nhà, công trénh xây dựng
cho khách hàng. Trường hợp bèn bán, bèn cho thuè mua là doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số khðng quá 50% giá trị hợp đồng”.
Chênh vé vậy những dự án của chủ åầu tư nưởc ngoài luôn thu h÷t rất nhiều nhà
åầu tư bỠi khả näng thanh toán chậm, tối åa 50% trong 2 näm åầu tièn. Điều
này gi÷p cho người mua chủ åộng dòng tiền mà không cần vay vốn ngân hàng.
KỲ 7: NHỮNG LƪM TƢỞNG VỀ ĐƪU TƢ BƨT ĐỘNG SƦN
Mơ hồ về thị trường, chạy theo thị trường åể nhận nhiều lợi nhuận, xác åịnh sai thị
trường… là một vài lầm tưỠng cơ bản của nhà åầu tư khi bắt åầu bưởc chân
vào lënh vực åầu tư åầy tiềm näng này.
Trong các kú trưởc của Chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản,
các nhà åầu tư åã lần lượt åánh giá lại những tiềm näng và thách thức khi bưởc
chân vào thị trường này.
Đầu tư bất åộng sản luôn song hành hai yếu tố lợi nhuận cao và rủi ro nhiều. Chỉ
khi hiểu rõ và tránh những kú vọng vượt xa thực tế, nhà åầu tư mởi thực sự thành
công.
Và trong Kú 7 của Chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản, các
nhà åầu tư có thể tém thấy những vấn åề ménh gặp phải và có cái nhén åầy åủ
hơn về thị trường åể từ åó quyết åịnh åầu tư phö hợp.
1. Đƫu tƣ bƩt động sƧn không chỉ nhìn vào giá
Mỗi nhà åầu tư khi quyết åịnh rót vốn vào các loại hình bất åộng sản nào åều
cân nhắc vào giá trị của sản phẩm åó cøng như tiềm lực tài chính của bản thân.
Tuy nhièn, åầu tư nhén vào giá åäng bán thôi chưa åủ, các nhà åầu tư cần quy
chiếu trên tổng thể các yếu tố như vị trí, hạ tầng giao thông xung quanh cøng
như quy hoạch åô thị, quy hoạch dự án.
The Metropole Thủ Thiêm, Eco Smart City Thủ Thiêm, Empire City... là một trong những dự
án åầy tiềm näng mà nhiều nhà åầu tư quan tâm. Nguồn ảnh: dự án Eco Smart City.
Những yếu tố này sẽ quyết åịnh tính hợp lý của lựa chọn åầu tư của nhà åầu tư
hoặc có nên mạo hiểm åón åầu thị trường hay không. Nếu các dự án, cän hộ có
mức giá tương åối cao nhưng nằm Ỡ vị trê åẹp, quy hoạch tiềm näng, hạ tầng
giao thông trong tương lai åược åầu tư thé hoàn toàn có thể cân nhắc rót vốn
thay vé các nhà åầu tư chỉ tập trung vào các dự án vừa túi tiền, không nằm Ỡ vị trí
åẹp.
2. Định giá sƧn phẩm không đúng với thị trƣờng

Định giá sản phẩm quá cao hoặc quá thấp so vởi thị trường là một trong những
lầm tưỠng phổ biến của các nhà åầu tư. Một cän nhà åược åịnh giá tốt tạo ra
hứng th÷ và thu h÷t người mua, khiến nhiều người åến xem và quyết åịnh xuống
tiền một cách nhanh chóng.
Một cän nhà åược åịnh giá thấp dö có thể thu h÷t người mua và bán åược
nhanh nhưng số åông khách hàng sẽ thắc mắc và nghi ngại cän nhà có vấn åề
gé khi bán vởi giá thấp như vậy. Bèn cạnh åó, một cän nhà åịnh giá quá cao so
vởi thị trường chung sẽ không nhận åược nhiều sự quan tâm của khách hàng.
Khi åó, chủ cän nhà buộc phải giảm giá, từ åó gây ra những nhén nhận không tốt
từ các nhà åầu tư khác.
Như vậy, nhà åầu tư cần åịnh giá åón åược hưởng phát triển của thị trường hoặc
nằm trong biểu åồ chung của các sản phẩm cöng loại hoặc cöng åịa åiểm thay
vé åịnh giá trèn trời hoặc quá thấp. Để tém hiểu kỹ hơn về cách thức åịnh giá sản
phẩm, bạn có thể tham khảo tại Kú 5: Những phương pháp åịnh giá bất åộng
sản dành cho nhà åầu tư.
3. Chƥy theo thị trƣờng để đƣợc giá hời

Đây cøng là một trong những lầm tưỠng thường xuyên xảy ra åối vởi các nhà
åầu tư mởi bắt åầu. Để åầu tư thành công, các nhà åầu tư åược tư vấn không
nên chạy theo thị trường mà cần åịnh giá åón åầu thị trường.
Để åầu tư thành công, các nhà åầu tư cần åịnh giá åón åầu thị trường thay vì chạy theo thị
trường. Nguồn ảnh: dự án Alpha Riverside.
Khi nhận biết åược thị trường có xu hưởng åi lèn, người bán có thể åịnh giá cao
hơn và kú vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, åem lại cho họ số tiền mong muốn -
vởi åiều kiện thị trường tiếp tục täng trưỠng. Những người bán muốn täng giá khi
thị trường täng trưỠng thường åược tư vấn giữ giá Ỡ mức thị trường và bán nhà
ngay thời åiểm åó - và tiếp tục cuộc sống của họ.
Khi giá thị trường giảm s÷t, những người bán thường mắc sai lầm là åịnh giá quá
cao, hy vọng thu h÷t những chào mua mong muốn - và nghë rằng họ sẽ giảm giá
sau nếu kế hoạch không bán åược nhà. Thực tế chứng minh những người làm
vậy không bao giờ giảm giá kịp vởi thị trường. Do vậy người bán cần åịnh giá
å÷ng åể bán åược nhà thay vé “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian
åể bán.
4. Xác định sai thị trƣờng tiềm năng

Các nhà åầu tư cần åánh giá tởi mong muốn của bản thân vởi nguồn åầu tư có
phö hợp vởi thị trường hay không. Nếu thị trường åất nền chững lại, việc tung sản
phẩm åất nền vởi giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường cän
hộ có nguồn cung thấp thé các nhà åầu tư thay vé cố gắng bán ra, thé mua åể
têch trữ chờ nhu cầu täng trỠ lại.
Xác åịnh thị trường tiềm näng, sản phẩm åang åược giá cần bao gồm những
yếu tố cốt lõi: chủ åầu tư uy tên; vị trê dự án åắc åịa; môi trường sống xung quanh
chất lượng; hệ thống tiện êch nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng
hoàn thiện; so sánh giá vởi các dự án lân cận; hồ sơ pháp lù åầy åủ. Để tém hiểu
thèm về cách thức xác åịnh thị trường tiềm näng, bạn có thể tham khảo tại Kú 4:
Xác åịnh thị trường bất åộng sản.
5. Tìm ngƣời đồng hành chứ không phƧi một môi giới đơn thuƫn
Đầu tư bất åộng sản không phải là một cuộc chơi một lần rồi thôi mà là một
hành trénh dài åầy tiềm näng mà cøng nhiều thách thức. Trèn hành trénh åó, nhà
åầu tư không nèn “åơn thương åộc mã” mà cần có người åồng hành thiện chê.
Môi giởi bất åộng sản åược xem là người åồng hành không thể tách rời trong
cuộc chơi åầu tư. Chênh những người åồng hành này sẽ hỗ trợ các nhà åầu tư
dö lâu näm hay mởi bắt åầu có åược cái nhén bao quát, khách quan về thị
trường.
Bèn cạnh åó, môi giởi bất åộng sản cøng là cánh tay åắc lực åể hỗ trợ khách
hàng trong khâu hoàn thiện giấy tờ pháp lù. Điều này åòi hỏi nhà åầu tư cần tém
kiếm những môi giởi hay công ty tư vấn bất åộng sản hỗ trợ sau giao dịch.
Như môi giởi tại Công ty Công nghệ Bất åộng sản Rever không chỉ åưa ra nhận
xçt tổng quan, åa chiều, phân têch khả näng åầu tư mà còn hưởng dẫn chủ åầu
tư hoàn tất thủ tục, hỗ trợ sau giao dịch. Những åơn vị như vậy sẽ là người åồng
hành tin cậy trong hành trénh dài hạn của các nhà åầu tư.
Trèn hành trénh åầu tư bất åộng sản, công ty tư vấn bất åộng sản như Rever sẽ là một
người åồng hành hỗ trợ kể cả hậu giao dịch, mang lại sự an tâm cho nhà åầu tư.
Sau 7 kú của Chuyèn åề: Góc nhén chuyèn sâu về åầu tư bất åộng sản, các
chuyèn gia tại Rever.vn hy vọng gửi tởi quù åộc giả những åánh giá khách quan
nhất của thị trường åầu tư bất åộng sản. Đây là một thị trường nhiều tiềm näng
nhưng cøng åầy thách thức. Nếu nắm rõ cách thức vận åộng, không hiểu lầm về
thị trường, các nhà åầu tư có thể gặt hái åược nhiều thành công hơn.
KỲ 8: HỎI ĐÁP CÙNG CHUYÊN GIA REVER
Trong kú cuối của chuyên åề: Góc nhìn chuyên sâu về åầu tư bất åộng sản,
chuyên gia Rever sẽ giải åáp trực tiếp thắc mắc của các nhà åầu tư trong quá
trénh åầu tư bất åộng sản.
Câu hỏi 1: Tôi muốn đƫu tƣ bƩt động sƧn nhƣng không có nhiều vốn, tôi
nên chọn loƥi hình đƫu tƣ nào?
Trả lời: Có rất nhiều nhà åầu tư nhỏ åứng trưởc những khó khän về dòng vốn.
Giải pháp hiệu quả nhất cho vấn åề này åó chênh là lựa chọn loại hénh åầu tư
phö hợp. Khi bạn không có nguồn vốn vững mạnh, bạn có thể tém åến những
sản phẩm vừa t÷i tiền của ménh. Tuy nhièn, thông thường những sản phẩm vởi
vốn nhỏ hoặc phö hợp vởi t÷i tiền của bạn thường không có khả näng sinh lời tốt,
dễ gặp rủi ro như chôn vốn lâu khiến bạn lỗ hoặc phá sản.
Đề xuất mà Rever muốn gửi åến bạn åó là chọn các dự án cän hộ chung cư của
chủ åầu tư nưởc ngoài. Những dự án này åều có chất lượng tốt cùng hệ thống
tiện êch åa dạng. Thèm vào åó, những vị trí của các dự án cän hộ cao cấp åều
nằm Ỡ khu vực có cơ sỠ hạ tầng åồng bộ, hoàn thiện. Như vậy, tiềm näng täng
giá tại những khu vực này tương åối tốt. Đặc biệt, lý do khiến cho các dự án cän
hộ chung cư của chủ åầu tư nưởc ngoài thu hút những khách hàng ít vốn åó
là phương thức thanh toán chậm. Theo luật åịnh hiện hành của Việt Nam, trưởc
khi nhận åược nhà, chủ åầu tư không åược thu quá 50% giá trị cän hộ. Khách
hàng có thể trả theo tiến åộ dự án, mỗi tháng chỉ trả khoảng từ 1 – 2%. Chính vì
vậy, những dự án của chủ åầu tư nưởc ngoài rất thích hợp åể các nhà åầu tư
nhỏ, ít vốn tham gia åầu tư vé khả näng thanh toán chậm, có nhiều thời gian åể
xoay vòng vốn. Hi vọng bạn sẽ có sự lựa chọn åầu tư å÷ng åắn.
Câu hỏi 2: Với số vốn 2 – 3 tỷ, giữa nhà phố và căn hộ chung cƣ thì loƥi hình
nào cho hiệu suƩt sinh lời cao hơn?
Trả lời:
Đối với đầu tư nhà phố: Số tiền 2 - 3 tỷ åồng là vừa åủ åể bạn có thể nghë åến
việc mua một cän nhà phố tại khu vực nội thành TP.HCM, tuy nhièn khả näng
bạn chỉ mua åược những cän nhà trong hẻm, diện têch sẽ nằm trong khoảng từ
50 - 100m2 trỠ lại. Hiệu suất sinh lời từ việc cho thuè nhà phố ổn åịnh 6%/näm,
tốc åộ täng giá tối thiểu khoảng 5-7% một näm.
Đối với đầu tư căn hộ chung cư: Vởi dòng vốn vừa phải, khoảng 2 - 3 tỷ åồng,
bạn có thể lựa chọn cho ménh những cän hộ chung cư thuộc phân kh÷c trung
cấp và cao cấp Ỡ nhiều khu vực tốt như Quận 2, Quận 4, Quận 7, Quận Bình
Thạnh... cách trung tâm TP.HCM khoảng 5 - 10 km di chuyển. Tỷ suất sinh lời từ
tiền cho thuê cän hộ chung cư sẽ Ỡ mức 7 - 9%/näm. Tốc åộ täng giá của cän
hộ chung cư trung cấp - cao cấp sẽ không cao bằng nhà phố. Trong khi åó,
phân kh÷c cän hộ giá rẻ - trung bénh sáng hơn phân kh÷c cao cấp nhưng tỷ suất
sinh lời lại thấp hơn, åạt 5 - 6% một näm và vị trê xa hơn. Việc åầu tư cän hộ có
thành công hay không và thành công åến åâu sẽ phụ thuộc khả näng chọn dự
án, vị trê dự án, thời åiểm mua...
Tỷ suất sinh lời từ tiền cho thuè cän hộ chung cư sẽ Ỡ mức 7 - 9%/näm
Câu hỏi 3: Tôi có nên đƫu tƣ kiểu “lƣớt sóng” không?
Trả lời: So vởi åầu tư cho thuè thé åầu tư kiểu“lưởt sóng” åược những nhà åầu tư
chuyên nghiệp ưa chuộng hơn vì khả näng cho lãi “khủng” trong một khoảng
thời gian ngắn. Tuy nhiên, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lởn, bạn phải có am
hiểu nhất åịnh về thị trường bất åộng sản nếu muốn tham gia åầu tư vào phân
khúc này.
Thông thường, nhà åầu tư khi tham gia “lưởt sóng” có xu hưởng thêch åầu tư vào
åất nền nhiều hơn do tênh thanh khoản cao hơn và khả näng cho lợi nhuận åột
biến.
Để thành công vởi kiểu åầu tư lưởt sóng, bạn không chỉ nắm chắc về khả näng
thanh khoản mà còn phải nắm åược mọi thông tin về khu vực hoặc dự án åịnh
åầu tư (giá bán, quy hoạch, khả näng täng giá, rủi ro, ténh trạng “bong bóng”,
sốt åất “ảo”…). Ngoài ra, bạn cần tránh những lô åất hay dự án có tính pháp lý
không minh bạch và hạn chế sử dụng åòn bẩy tài chênh.
Những người thành công vởi loại hénh này thường là những nhà åầu tư cập nhật
åược một số thông tin êt người biết. Do åó, nếu bạn chưa chắc chắn hoặc không
åủ sự chuyèn nghiệp åể thẩm åịnh thông tin thé không nèn åầu tư theo những lời
åồn thổi hoặc theo phong trào.
Câu hỏi 4: Đƫu tƣ bƩt động sƧn ở khoƧng cách bao nhiêu so với trung tâm
là an toàn?
Trả lời: Bất åộng sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) trong khoảng
từ 3 – 10km thường có tênh thanh khoản tốt. Lù do là mọi người sẽ chấp nhận di
chuyển trong khoảng cách này, vởi bán kênh này, khách hàng chỉ mất từ 10 – 25
ph÷t di chuyển. Đó åược xem là nhu cầu tièu döng thực.
Khi nhắc åến bất åộng sản, thường tồn tại 2 nhu cầu cơ bản là tièu döng và åầu
tư. Khi thị trường åi xuống, có thể nhu cầu åầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu
tièu döng. Nếu mua bất åộng sản không quá xa nơi sầm uất thé dö thị trường åi
xuống, có thể l÷c này nhu cầu tièu döng vẫn còn và bạn vẫn có thể bán åược
bất åộng sản của ménh, tức bất åộng åược giao dịch, åược thoát ra khỏi thị
trường.
Bất åộng sản quá xa trung tâm thường có tính thanh khoản không tốt
Nhiều người mất tiền hoặc åọng vốn hàng tỉ åồng vởi lý do chính là mua bất
åộng sản Ỡ vị trê quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất
åộng sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp vởi nhu cầu nhiều người nên
khi thị trường åi xuống cøng mất luôn tính thanh khoản.
Câu hỏi 5: Tôi muốn tƥo ra lãi ngay sau khi mua bƩt động sƧn thì nên làm
gì?
Trả lời: Vởi loại hénh åầu tư này, åầu tièn bạn cần tự hỏi bản thân có åang mua
rẻ hơn giá thị trường không? Hay åang mua bằng giá thị trường và kú vọng giá sẽ
täng trong tương lai?
Giả sử bất åộng sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỉ åồng, bạn
mua åược vởi mức giá 800 triệu åồng; hoặc giá thị trường là 5 tỉ åồng, bạn mua
vởi giá 4,2 tỉ åồng… L÷c này, khoảng chènh lệch giữa giá bạn mua vào và bán
ra sau khi trừ åi các khoản hao phê khác åược xem là mức lãi, mức lãi này åược
hénh thành Ỡ ngay thời åiểm bạn mua vào. Nếu sau khi rao bán, mức lợi nhuận
ưởc åạt có thể cao hơn so vởi mức mua vào gấp hai, ba lần töy vào thị trường,
vào nhu cầu và khả näng kinh doanh của bạn.
Tạo ra lãi ngay khi mua có thể åược hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. Tuy
nhièn, sai lầm của hầu hết mọi người là thường mua bằng giá thị trường và hy
vọng trong tương lai sẽ lèn giá.
Trong vài trường hợp, sau khi mua xong, thị trường bất åộng sản åi lên và bạn
kiếm thêm åược tiền khi bán. Nhưng tư duy åầu tư thông minh hơn hết là tạo ra
lãi ngay khi mua. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường åi lên và
åi xuống. Đối vởi thị trường åi xuống, bạn nèn chọn khu vực có tênh thanh khoản
cao, åể l÷c này bạn vừa mua vào rẻ và bán ra cøng rẻ, nhưng vẫn có lãi.
Câu hỏi 6: Tôi nên chọn ngân hàng nào để vay vốn đƫu tƣ nhà đƩt là tốt
nhƩt?
Trả lời: Các ngân hàng hiện nay åều dành cho khách hàng nhiều hỗ trợ åể mua
nhà åất. Tuy nhièn trưởc khi quyết åịnh vay tiền mua nhà của bất kú một ngân
hàng nào bạn cøng cần phải nghièn cứu kỹ về lãi suất, thời hạn vay, mức vay,
chênh sách ưu åãi åể biết åược ngân hàng nào cho vay tốt nhất.
Hiện nay, Ngân hàng TMCP åầu tư và phát triển Việt Nam BIDV là thương hiệu
hàng åầu cho vay mua nhà trả góp. Đặc åiểm nổi bật của gói vay là cho vay tởi
100% nhu cầu vay vốn, thời hạn kço dài åến 20 näm, lãi suất từ 7,1%.
Ngân hàng TPCP Ngoại thương Việt Nam Vietcombank cøng là một trong những
ngân hàng dành nhiều ưu åãi cho khách hàng vay mua nhà åất, chung cư.
Hạn mức cho vay mua nhà trả góp của Vietcombank lèn tởi 70% giá trị hợp
åồng mua bán nhà Ỡ, vởi thời gian vay tối åa là 15 näm.
Câu hỏi 7: Tôi chuẩn bị vay ngân hàng mua trƧ góp, vậy tôi cƫn chuẩn bị
thủ tục gì để vay vốn?
Trả lời: Khi vay vốn ngân hàng åể mua nhà bạn cần những thủ tục và åiều kiện
nhất åịnh. Mỗi ngân hàng sẽ có những quy åịnh khác nhau về thủ tục và åiều
kiện vay mua. Rever sẽ hưởng dẫn bạn một số thủ tục cần thiết khi vay ngân
hàng mua nhà åất như:
Hồ sơ pháp lý vay vốn: sổ hộ khẩu/KT3/giấy tạm tr÷ của người vay và bèn bảo
lãnh (nếu có). Chứng minh nhân dân của 2 vợ chồng hoặc bèn bảo lãnh (nếu
có). Giấy åäng kù kết hôn và bèn bảo lãnh (nếu có).
Bạn cần chuẩn bị åầy åủ hồ sơ åể quá trình vay vốn mua nhà åược diễn ra thuận lợi
Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Điều kiện và thủ tục quan trọng khi vay ngân
hàng mua nhà mà bạn phải có åó là hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ. Nếu bạn làm
công ty, bạn cần có hợp åồng lao åộng, thèm vào åó là sao kè tài khoản trả
lương qua ngân hàng hoặc bảng lương trong 3 tháng gần nhất. Nếu bạn là chủ
doanh nghiệp, bạn cần có åäng kù kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế,
báo cáo tài chính của näm trưởc. Có dấu xác nhận của cơ quan thuế trong
bảng kê khai thuế VAT 6 tháng gần åây nhất. Đối vởi chủ hộ kinh doanh cá thể
thì bạn phải có giấy åäng kù kinh doanh và giấy chứng nhận mã số thuế, sổ sách
ghi chçp bán hàng, hoá åơn bán lẻ (nếu có).
Hồ sơ đảm bảo và mục đích vay tiền ngân hàng: Bạn cần có giấy chứng nhận
quyền sử dụng åất, giấy tờ cän nhà, nền nhà dự åịnh mua cöng bièn lai åóng
tiền. Hoặc bạn có thể sử dụng giấy thoả thuận hoặc hợp åồng mua bán nhà do
2 bèn lập (nếu có).
Trèn åây là những thủ tục cần thiết khi vay ngân hàng mua nhà mà Rever gửi
åến bạn tham khảo. Chúc bạn thuận lợi giao dịch thành công.

Chuyen de Dau Tu BDS PDF

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Chuyen de Dau Tu BDS PDF

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

CHUYÊN ĐỀ

GÓC NHÌN CHUYÊN SÂU

Chuyèn åề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động

Kỳ 1: Các loƥi hình đƫu tƣ

Kỳ 3: 8 loƥi hình đƫu tƣ bƩt động sƧn

Kỳ 4: Hƣớng dẫn nhà đƫu tƣ xác định thị trƣờng

Kỳ 6: Có nên vay ngân hàng đƫu tƣ bƩt động sƧn

Kỳ 7: Những lƫm tƣởng về đƫu tƣ bƩt động sƧn

Kỳ 8: Hỏi đáp cùng chuyên gia Rever

1. Phân loƥi các loƥi hình đƫu tƣ:

a. Đƫu tƣ quyền sở hữu:

b. Đƫu tƣ cho vay:

a. Tính tài khoƧn:

b. KhƧ năng sinh lời, rủi ro

d. Số tiền đƫu tƣ:

e. Phƣơng thức đƫu tƣ:

f. Các bên tham gia:

g. Nhà đƫu tƣ hoàn cƧnh ra sao:

1. Loƥi hình đƫu tƣ và chân dung nhà đƫu tƣ

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư:

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:

Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:

Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền:

Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:

Loại hénh åầu tư bất åộng sản thứ 6: Shophouse và Officetel

Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse:

 Đây là loại hénh åầu tư có giá trị thương mại lởn.

Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse:

 Giá cao hơn nhiều so vởi các cän hộ thông thường.

Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:

Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:

Ưu điểm của loại hình đầu tư phîng trọ cho thuê:

Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:

Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:

 Tiềm näng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.

KỲ 4 (PHƪN 1): XÁC ĐỊNH THỊ TRƢỜNG BƨT ĐỘNG SƦN

1. Đánh giá vận động của thị trƣờng

2. Làm thế nào để đón đƫu thị trƣờng?

1. Kiểm soát kỳ vọng nhà đƫu tƣ

2. Tiềm năng của sƧn phẩm bƩt động sƧn

3. Nhận diện qua tổng thể thị trƣờng khu vực

1. Các hình thức vay vốn ngân hàng đƫu tƣ

- Điều kiện kinh tế tương åối tốt

- Thu nhập hàng tháng ổn åịnh

1. Đƫu tƣ bƩt động sƧn không chỉ nhìn vào giá

2. Định giá sƧn phẩm không đúng với thị trƣờng

3. Chƥy theo thị trƣờng để đƣợc giá hời

4. Xác định sai thị trƣờng tiềm năng

Câu hỏi 3: Tôi có nên đƫu tƣ kiểu “lƣớt sóng” không?

You might also like