Professional Documents
Culture Documents
11/6/2019
Mục lục
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN
KTTC.............................................................................................................................2
1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích..............................................2
2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích......................................................................2
3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng..........................................................3
4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích..................3
5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?..........................5
6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến
giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).................................................................................6
7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ
nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)................7
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN......................................11
1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động
của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?)..............................11
2. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích,
ví dụ)............................................................................................................................13
3. Các phương pháp định giá bất động sản:................................................................14
Phương pháp so sánh trực tiếp.................................................................................15
Phương pháp thu nhập..............................................................................................17
Phương pháp chi phí.................................................................................................19
Phương pháp thặng dư.............................................................................................21
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.....................24
1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp...........................24
2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp.........................................................24
3. Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất động sản?)
Phân tích?.....................................................................................................................25
4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp.......................................25
Phương pháp giá trị tài sản thuần.............................................................................25
Phương pháp định giá chứng khoán.........................................................................27
Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần..............................................................28
Phương pháp PER....................................................................................................29
Phương pháp định lượng goodwill...........................................................................31
1
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC
1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.
Khái niệm:
Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những
hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể
dự kiến trước một cách hợp lý.
Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày
31/12/2001: Tài sản là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát được và dự tính đem
lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi
chung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu.
Đặc trưng:
Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vô
hình song gọi chung là nguồn lực.
Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết
là doanh nghiệp.
Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai.
Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quy định quyền của chủ thể đối với tài
sản. Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
Quyền sử dụng là quyền khai thác những công việc ứng dụng công dụng lợi ích
của tài sản, Quyền được khai thác những lợi ích mà tài sản mang lại.
Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đó
Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại nhất thiết phải xem xét
đến quyền chủ thể
Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả
năng khai thác của chủ thể
Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền.
Khái niệm:
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.
Đặc trưng:
Sai số thẩm định giá 5 - 10% Mang tính chất chính xác tương đối
Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền
Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ
yếu là bất động sản
Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định
Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định
Thẩm định giá là những dữ liệu, những thông tin được sử dụng để định giá
giá trị tài sản liên quan một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường
Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường,...
Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,…
4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích
Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch
và thương vụ so sánh?
Khái niệm: giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời
điểm thẩm định giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người
mua sẵn sàng mua, sau 1 quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùng
hành động 1 cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Giải thích khái niệm:
Số tiền trao đổi:
3
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán định lượng từng đơn vị
tiền tệ.
Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc
trao đổi, mua bán tài sản chứ không phải dựa trên các cơ sở khác
mà ước tính.
Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh toán vào thời điểm
giao dịch, không phải là số tiền được quy định từ trước.
Thời điểm: giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm,
đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù hợp nữa.
Người bán sẵn sàng bán:
Là người muốn bán tài sản nhưng không phải là người nhiệt tình
quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà
không cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên
thị trường.
Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị
trường công khai sau 1 quá trình tiếp thị .
Người mua sẵn sàng mua:
Là người muốn mua nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng
mua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện
giao dịch thông thường trên thị trường.
Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người
sẽ mua với giá thấp nhất có thể được.
Sau 1 quá trình công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu,
trưng bày 1 cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua
trao đổi,mua bán. Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể
của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách
hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá.
Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ
thuộc hay quan hệ phụ thuộc nào có thể gây ra 1 mức giá giả tạo.
Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các
bên mua bán độc quyền khách quan.
Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều được
thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng
thực tế và tiềm tàn của tài sản, đặc điểm của thị trường và thời gian
thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết rằng các bên đều hành
4
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm
mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất. trong thực tế, biểu hiện của
khôn ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành động
phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời
điểm đó
Không bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào
từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.
5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?
Khái niệm: Giá trị Phi thị trường của TS là số tiền ước tính của 1 tài sản
dựa trên đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng
có thể mua bán tài sản trên thị trường.
Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau:
Giá trị đang sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng cho
một mục đích nhất định và do đó không liên quan đến thị trường
Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất
định cho một dự án đầu tư nhất định
Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh
nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh
Giá trị bảo hiểm là số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi
phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường chứ không xem trọng
đến việc xác định giá trị thị trường của tài sản là bao nhiêu
Giá trị tính thuế là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các
văn bản pháp lý làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho nhà nước
Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa
để phục hồi, sử dụng nữa
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản
trong các điều kiện thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình
thường cần có để giao dịch theo giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng
bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán
Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt quá Giá trị thị trường khi một tài sản
này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc
lợi ích kinh tế
6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động
của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).
5
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
mặt pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể liên
quan đến tài sản cần thẩm định.
Yếu tố kinh tế:
Cung và cầu là hai ở tố phản ánh đặc tính khách quan của giá trị hay còn
gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Thông thường giá trị của tài sản
luôn tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch đối với yếu tố Cung. Đánh
giá các yếu tố tác động đến cung cầu: như độ khan hiếm, sức mua, thu
nhập, nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản
và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ để
thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trường
và giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính một cách xác thực giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định.
Yếu tố khác:
Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng
miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả năng thanh
toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa,… là những yếu tố mang
tính vùng miền địa phương
Do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài
sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá các nước
thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm định viên nước
ngoài hoạt động một cách tự lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có sự
liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước.
7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở,
tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định
viên? Ví dụ)
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở nguyên tắc
Dựa trên quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản của con người luôn có xu
hướng khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù
đắp chi phí phải bỏ ra. Vì vậy giá trị tài sản theo nguyên tắc này chỉ được xác
định hay thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nội dung nguyên tắc:
Một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những
lợi ích khác nhau cho chủ thể nhưng giá trị của tài sản chỉ được xác định
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải
thỏa mãn đồng thời 3 điều kiện cơ bản theo IVSC:
7
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
8
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất
định.
Bản chất của Thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến Các
khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ước
tính giá trị của tài sản
Nội dung nguyên tắc
Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai
mà tài sản mang lại cho chủ thể, vì vậy nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi
ích này để ước tính giá trị các tài sản Cần thẩm định
Ví dụ
Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc
Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và
nhất thiết phản phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị
của tài sản
Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào
nhưng sẽ có ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với
những tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền
Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản Cần
thẩm định cụ thể các thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ
chiết khấu, thời hạn đầu tư và các động thái của thị trường để tiến hành
so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản Cần thẩm
định.
9
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
tiếp cận bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ
phận tài sản hiện diện hay không hiện diện trong tổng thể tài sản.
10
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác
động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?)
Khái niệm:
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đặc điểm của bất động sản:
BĐS có tính cố định về vị trí
Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét
khoảng cách từ các vị trí đó đến các trung tâm. Khoảng cách này
càng ngắn thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại, vì vậy
trong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét và
gắn liền với từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lời
của bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả năng sinh lời của bất động
sản thường chịu sự tác động của các yếu tố môi trường: chính trị,
kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác
động của những yếu tố này và càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của
bất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế và hạ tầng
xã hội)
BĐS có tính bền vững
Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là
khoảng thời gian mà bất động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh
tế. Theo lý thuyết tuổi thọ của công trình xây dựng được chia thành 4
loại: loại 1 có tuổi thọ >= 100 năm, loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40
năm, loại 4 >= 20 năm
Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì
giá trị đầu tư được tính toán dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh
tế mà tài sản mang lại. Vì vậy trong thẩm định giá cần phải xem xét
tính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù
hợp
Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động
sản mỗi vị trí đều có những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo
11
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
mục đích sử dụng của chủ thể để lựa chọn. Vì vậy trong thẩm định
giá nhất thiết không được so sánh rập khuân giữa các bất động sản
với nhau để ước tính giá trị tài sản. Trong đầu tư xây dựng phát triển
bất động sản phải chú ý khai thác những đặc điểm khác biệt của bất
động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giá
giữa các vận động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với
nhau.
Tính than hiếm: do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên
cạnh đó một số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia
tăng dân số, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu có khả năng thanh toán, các
động Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho bất động sản đã khan
hiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao. Trong
thẩm định giá đối với những hàng hóa mang tính khan hiếm như
BĐS đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá cả của
tài sản Cần Thẩm định. Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính
sách chống đầu cơ đối với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy
phát triển thị trường BĐS đúng hướng
Tính có giá trị lớn: BĐS là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là
những tài sản có giá trị lớn hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn.
Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn đòi hỏi Nhà Đầu Tư phải có
lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư. Trong ông có
thể đầu tư trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận
cao, rủi ro đi kèm nhiều. Vì vậy phải tính đến những rủi ro trong quá
trình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu tư vì sự thay
đổi thị trường của các tham số trong quá trình tính toán đối với những
tài sản có giá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn tại của 1 BĐS bị chịu ảnh hưởng
bởi sự ra đời của một bất động sản khác. Ảnh hưởng đó có thể là tích
cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của bất động sản trên
hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế. Bên cạnh đó
bất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậy
tính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng trong thời gian dài . Vì vậy trong
định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có
các công trình, bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong quá trình
đầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu của công trình xây dựng đó trong
khoảng thời gian ngắn.
12
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
2. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu,
phân tích, ví dụ)
Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động
sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ
Đặc điểm:
Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta không thể đưa
hàng hóa đến nơi giao dịch được.
Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm
tra thực địa - đăng ký pháp lý.
Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thay
đổi về giá, pháp lý, Điều kiện môi trường)
Yêu cầu:
Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi
Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn
Là Thị trường mang tính khu vực
Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc
độ phát triển kinh tế văn hóa xã hội.
Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng,
địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa
phương khác .
Yêu cầu:
Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất
động sản trong mối quan hệ với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội
của địa phương đó.
Là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến
Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối
Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh
Ít người tham gia thị trường bất động sản và họ cũng thường là người
ít có kinh nghiệm mua bán bất động sản
Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được,
không phải ai cũng nắm bắt được
Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh. Người Bán
Luôn có khuynh hướng đặt giá độc quyền. Khi tăng giá, yếu tố độc
quyền của người bán càng tăng (do đất đai khan hiếm và cố định nên
tình trạng cạnh tranh bán là rất ít)
Yêu cầu:
13
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và người
mua. Để giao dịch thành công cần phải có người môi giới.
Khi định giá, Nếu dựa vào các dữ liệu thị trường, cần cân nhắc
thận trọng nhằm xác minh các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được
tiêu chuẩn So sánh hay không
Cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi
Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu
tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài
Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản. Việc kéo
Giá bất động sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế
Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lý
do của tình trạng đầu cơ bất động sản
Yêu cầu
Nhà nước Cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải công
khai các chính sách này một cách rộng rãi
Trong hoạt động định giá đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính
hợp lý giá trị bất động sản nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu
việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản
không tốt.
Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh
tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả.
Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động
sản, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị
trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các
nhà đầu tư.
Yêu cầu:
Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế
chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản
Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất. Vì
đất đai có khuynh hướng độc quyền tự nhiên do khan hiếm, nhà
nước không thể để tự do cung cầu được vì có thể dẫn đến tình trạng
ép cung
14
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
15
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Tỷ lệ điều chỉnh % =
Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có)
Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh
Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều
chỉnh
16
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
17
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
e) Ưu điểm
Phương pháp thu nhập về lý thuyết có cơ sở chặt sẽ tiếp cận một cách
trực tiếp từ các khoản thu nhập hay các khoản lợi ích mà bất động
sản mang lại cho nhà đầu tư.
Về cơ bản phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính toán ngoại
trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền
phương pháp này sẽ đạt được độ chính xác cao hơn nếu có thể dự
kiến được các khoản thu nhập trong tương lai đảm bảo độ tin cậy cao
f) Nhược điểm
Do việc ước tính dự kiến dự báo dòng tiền trong tương lai khó khăn sai số
có thể xảy ra vì hệ kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi
nhỏ của các tham số trong quá trình tính toán.
18
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
CT: %KH =
Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mòn của kết cấu chủ yếu để tính
hao mòn của công trình.
CT: %KH =
20
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng
được.
Thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng
biệt. việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên
môn và kinh nhiệm của thẩm định viên. Do đó, nếu nhà thẩm định có
chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan
thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá.
e) Hạn chế:
Pp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của
pp so sánh trực tiếp cũng đúng với pp chi phí.
Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng
của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
Việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện. trên thực tế chưa có 1 pp ước tính giảm giá cụ thể nào đó
được chấp nhận rộng rãi.
Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành
thạo về kỹ thuật xây dựng.
Nhìn chung pp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng.
f) Điều kiện áp dụng
Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS ử dụng cho
mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà
máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu,… đặc biệt là những công
trình xây dựng công cộng có rất ít các chứng cứ thị trường để so sánh.
Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thường khác.
Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu.
Pp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí
là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra
giá trị của BĐS.
Pp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra
đối với các pp khác.
Phương pháp thặng dư
a) Cơ sở lý luận:
Là một dạng đặc biệt của pp đầu tư, pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy
đủ cả 5 nguyên tắc định giá.
21
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Pp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này
giá trị của một BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó
sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
Chi phi phát
Giá trị của triển ( bao
Giá trị của
BĐS ( giá trị = - gồm cả lãi
sự phát triển
thặng dư) của nhà đầu
tư)
22
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh
giá các phương án phát triển BĐS.
Là pp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng một
cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội
đầu tư vào BĐS… được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá
nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có
giá trị cao hơn chi phí bỏ ra.
23
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
Khái niệm:
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng, có trụ
sở giao dịch cố định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của
pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.
Đặc trưng:
Doanh nghiệp là một loại hình tài sản - có giá trị
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế
Doanh nghiệp là tổ chức nhà đầu tư
Doanh nghiệp là một tài sản duy nhất
Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà
doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh
Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
Khi đưa ra các quyết định về kinh doanh và tài chính, doanh
nghiệp quan tâm:
Khả năng sinh lời của doanh nghiệp và xu hướng trong tương lai
Tình hình tài chính của doanh nghiệp
Mức độ tin cậy về mặt báo cáo tài chính của doanh nghiệp
Các khoản đầu tư của doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời
của các nhà đầu tư
Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp trong mỗi thời kỳ.
24
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
3. Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất
động sản?) Phân tích?
4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
Các phương pháp trên trình bày nội dung phương pháp, cơ sở lý luận, phương
pháp xác định (công thức nếu có, giải thích công thức), ưu nhược điểm và điều
kiện áp dụng. Chú ý: Các phương pháp này đang được sử dụng như thế nào ở
VN?
25
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Nguyên giá
Chất lượng còn lại
Giá trị thực (tính theo giá trị thị
= x ( của TS tại thời
tế của TS trường tại thời điểm
điểm định giá)
định giá)
Tài sản bằng tiền mặt, tiền gửi, giấy tờ có giá được xác định như
sau:
Tiền mặt được xác định theo biên bản ký quỹ
Tiền gửi xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận với ngân
hàng nơi DN mở tài khoản.
Giấy tờ có giá xác định theo giá giao dịch trên thị trường nếu
không có giao dịch xác định theo giá giấy tờ đó
26
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Các khoản nợ phải thu được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế
toán sau khi đối chiếu xử lý
các khoản chi phí dở dang về SXKD và đầu tư xây dựng cơ bản
giá trị tài sản ký cược, kỹ quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác định
theo số dư thực tế trên sổ kế toán
TS vô hình nếu có xác định theo giá trị còn lại đang hạch toán
trên sổ kế toán.
giá vốn đầu tư dài hạn của DN và giá trị quyền sử dụng đất được
thực hiện theo quy định của điều 31 và 33 NĐ59/2011.
Các khoản nợ phải
Giá trị thực tế vốn Giá trị thực tế của trả và sử dụng nguồn
= -
NN tại DN DN kinh phí sự nghiệp
( nếu có)
Các khoản nợ
Nợ thực tế phải Tổng các khoản nợ
= - không phải thanh
trả phải trả của DN
toán.
c) ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng.
d) Điều kiện áp dụng ở VN:
PVo =
27
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
PP định giá chứng khoán được sử dụng 1 cách tương đối phổ biến ở VN và
trên thực tế phương pháp này được sử dụng nhiều đối với các DN đã phát
hành chứng khoán
Tuy nhiên, để kết quả của pp là tương đối chính xác và hạn chế sai số thì
các nhà đầu tư cần chú ý đến:
Độ tin cậy của số liệu
Các nhà đầu tư cần quan tâm đến các yếu tố tạo nên giá trị vô hình của DN.
( ví dụ: chất lượng sản phẩm, trình độ quản lý, trình độ tay nghề, chất
lượng,…)
Các nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến yếu tố rủi ro trong hoạt động công ty
như: tình hình của thị trường, triển vọng công ty vì điều này ảnh hưởng lớn
đến thời gian hoạt động cũng như thời gian chiết khấu của công ty.
Dòng tiền
thuần của = Dòng tiền vào - Dòng tiền ra
DADT
Dòng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị thanh lý TSCĐ,..
Dòng tiền ra: chi đầu tư vào TSCĐ và TSLĐ
Xác định tỷ lệ chiết khấu:
i=
Vo =
Trong đó:
Vo : giá trị DN
CFt : thu nhập thuần năm thứ t
Vn : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tư
I: tỷ suất hiện tại hóa
28
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Bước 1:
Dự báo dài hạn về các dòng tiền vào và dòng tiền ra
Dự báo chu kỳ đầu tư n
Dự báo giá trị doanh nghiệp ở thời điểm cuối chu kỳ Vn
Bước 2: xác định tài sản chiết khấu, tài sản xuất khẩu được lựa chọn trên nguyên
tắc vừa thể hiện được yếu tố thời giá của tiền tệ vừa tính đến yếu tố rủi ro
Bước 3: xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thuần
Phương pháp này được áp dụng phổ biến ở những quốc gia có thị trường
chứng khoán phát triển nơi có đầy đủ các thông tin về quá khứ và hiện tại
để các nhà đầu tư có thể dự báo tương đối chính xác về tình hình tài chính
và rủi ro của doanh nghiệp
Việc áp dụng phương pháp ở Việt Nam tương đối là khó khăn do doanh
nghiệp chưa có thói quen lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn đặc biệt
là dự báo dòng tiền vào và dòng tiền ra gặp khó khăn ở một số vấn đề sau:
Khó khăn trong việc lập kế hoạch tạo ra dòng tiền hoạt động vì đây là vấn
đề tiềm ẩn nhiều rủi ro khó có khả năng dự báo các dòng tiền sẽ tăng lên
trong nhiều năm phương pháp này thường áp dụng từ 5 đến 10 năm. Tuy
nhiên ở Việt Nam có thể dự báo dòng tiền khá chính xác trong một đến hai
năm nhưng việc dự báo là khó chính xác cho những năm tiếp.
Khó khăn trong việc đưa ra các kế hoạch chi tiêu vốn các dòng tiền vào và
dòng tiền ra thường gắn với các hoạt kế hoạch chi tiêu vốn. Trong những
năm doanh nghiệp hoạt động kém hiệu quả thì các nhà quản trị thường thắt
chặt chi tiêu. Như vậy các giả thiết về kế hoạch chi tiêu có thể thay đổi dẫn
đến sự thay đổi của các giả định rất dễ dẫn tới sự thay đổi của kết quả.
Rất khó Xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ tăng trưởng. Mức độ tăng trưởng
của doanh nghiệp thường thay đổi rất nhanh, hiếm có doanh nghiệp nào đạt
mức độ tăng trưởng và duy trì nó ở trong thời gian lâu dài.
29
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
P/E =
30
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Chỉ số P/E ở Việt Nam không thể hiện được số trung bình ngành, không đại diện
được toàn bộ hoạt động của thị trường
Trên thị trường nước ta chưa có một tổ chức nào đứng ra thu thập thống kê các số
liệu cơ bản ngành như: doanh thu và tỷ suất sinh lời trung bình ngành, thống kê
P/E trung bình ngành.
Phương pháp định lượng goodwill
a) cơ sở lý luận:
Giá trị doanh nghiệp không chỉ bao gồm giá trị của TSHH mà còn
bao gồm giá trị của tài sản vô hình.
Giá trị tài sản vô hình trong 1 DN được tính bằng giá trị hiện tại của
khoản thu nhập do TS vô hình tạo ra, tức là bằng giá trị hiện tại của
các khoản siêu lợi nhuận
Lợi thế thương mại là mức chênh lệch giữa lợi nhuận doanh nghiệp
thu được với một mức lợi nhuận thông thường trên thị trường với
cùng một lượng tài sản đưa vào doanh nghiệp và lợi nhuận siêu ngạch
do tài sản vô hình của doanh nghiệp tạo ra.
b) Phương pháp xác định
Vo = ANC + GW
GW =
Vo : giá trị DN
ANC: giá trị tài sản thuần
GW: giá trị tài sản thuần
Bt : Lợi nhuận năm t
At : giá trị tài sane đưa vào kinh doanh
r: TSLN “bình thường” của TS đưa vào kinh doanh
r.At: lợi nhuận bình thường của TS năm t.
Bt - r.At : siêu lợi nhuận năm t.
31
Quỳỳ nh of Quỳỳ nh. 11/6/2019
Thương hiệu mạnh tạo sự tín nhiệm thuận lợi cho việc giới thiệu
thêm sản phẩm mới
Thương hiệu mạnh cho phép giá trị chi phí cao hơn, lợi ích nhiều
hơn
Thương hiệu mạnh là một lợi thế có giá trị rõ ràng và bền vững.
d) Hạn chế:
Khó khăn khi ước lượng tỷ suất hiện tại hóa (i) trong chu kỳ đầu tư
(n). Bên cạnh đó việc dự báo thêm các dòng tiền vào và ra như:
KHTSCĐ, lợi nhuận thuần, vốn đầu tư lại làm phức tạp thêm vấn
đề.
Đối với những doanh nghiệp nhỏ không có dấu chiến lược kinh
doanh hoặc chiến lược kinh doanh không rõ ràng thì phương pháp
này, trong chừng mực nào đó, có thể nói còn nhiều tính lý thuyết.
Phương pháp hiện tại háo dòng tiền thuần đòi hỏi người đánh giá
phải có năng lực chuyển môn tài ba trong lĩnh vực thẩm định dự án
đầu tư nào cũng có.
32