Висока економска школа струковних

студија Пећ у Лепосавићу

ЗАВРШНИ РАД
Уговор о грађењу

МЕНТОР КАНДИДАТ
др Милица Вукићевић Петковић Драгана Трајковић
Бр. индекса:115/15

Лепосавић, 2019.
 САДРЖАЈ

УВОД........................................................................................................................ 2
1. УГОВОР - ПОЈАМ И ДЕФИНИЦИЈА ...................................................... 3
1.1. Уговор о грађењу део уговора о делу ....................................................... 3
1.1.1. Обавезе извођача радова ...................................................................... 4
1.1.2. Одговорност за недостатке .................................................................. 5
1.1.3. Обавезе наручиоца ............................................................................... 5
1.1.4. Ризик случајне пропасти или оштећења ствари ................................ 6
1.1.5. Престанак уговора о делу .................................................................... 6
2. УГОВОР О ГРАЂЕЊУ ................................................................................. 8
2.1. Обавезе извођача радова .......................................................................... 11
2.1.1. Обавеза придржавања уговорних рокова ........................................ 13
2.1.2. Обавеза плаћања уговорне казне ...................................................... 15
2.1.3. Обавеза осигурања радова ................................................................. 16
2.2. Обавеза наручиоца радова ....................................................................... 17
2.2.1. Обавеза плаћања уговорене грађевинске цене ................................ 18
2.2.2. Обавеза плаћања аванса ..................................................................... 19
2.3. Примопредаја грађевине и радова .......................................................... 19
2.3.1. Примопредаја ...................................................................................... 20
2.3.2. Коначни обрачун ................................................................................ 20
2.4. Одговорност извођача за недостатке грађевине и радова .................... 21
2.5. Одговорност пројектанта за недостатке грађевине ............................... 23
2.5.1. Остала правила о одговорности ........................................................ 24
2.5.2. Одговорност за штету трећим лицима ............................................. 26
2.5.3. Посебне врсте уговора о грађењу ..................................................... 27
2.5.4. Цена...................................................................................................... 28
2.5.5. Уговор о консалтинг инжењерингу (,,чисти инжењеринг“) .......... 29
ЗАКЉУЧАК ......................................................................................................... 31
ЛИТЕРАТУРА ..................................................................................................... 32

Уговор о грађењу Страна 1

 УВОД

Уговор о грђењу се сматра уговором о раду којим је извођач радова

(извођач радова, извођач радова) дужан да изгради одређени грађевински
објекат у уговореном року, или да изврши неке грађевинске радове на већ
постојећој згради или изврши друге грађевинске радове, и Уговорни орган је
обавезан да плати одређену цену за то.
Уговор о изградњи мора бити попуњен у писаној форми. Под зградом,
зграда обухвата зграде, бране, мостове, тунеле, водовод, канализацију,
путеве, железнице, бунаре и друге објекте чија изградња захтева веће и
сложеније радове. Овај уговор се сматра уговором о раду.
Под изградњом грађевинског објекта подразумевају се грађевински и
занатски радови, као и монтажа и уградња уређаја, постројења, опреме, итд.
Уговор о изградњи је двострани обавезујући и благи уговор јер и
уговорне стране и извођач и уговорни ауторитет имају права и обавезе. Да би
се закључио уговор, потребно је испунити одређени број законских услова.
Тако, од инвеститора, извођач је дужан да прибави инвестициони програм и
инвестиционо-техничку документацију.
Предмет уговора о изградњи је извршење уговорених радова
(изградња, реконструкција или адаптација објекта, заједно са припремним,
монтажним, завршним и другим радовима на инвестиционом објекту). Под
изградњом инвестиционог објекта подразумева се извођење грађевинских и
занатских радова, монтажа и уградња опреме и опреме.
Овај уговор је од великог економског значаја и одвија се у неколико
модалитета: уговор о радовима, уговор по систему кључ у руке, уговор о
инжењерингу итд. У погледу карактеристика, овај уговор је формалан,
теретана и двоструко обавезан, а оно што га карактерише у односу на друге
уговоре је велико учешће државних органа у његовој реализацији.
Овај завршни рад систематизован је у четири поглавља.
У првом поглављу после увода, говоримо о појму и дефиницији
уговора. Друго поглавље бави се уговором о грађењу у коме су описане
обавезе извођача радова, обавеза наручиоца радова, примопредаја грађевине
и радова, одговорност извођача за недостатке грађевине и радова и
одговорност пројектанта за недостатке грађевине. И на крају у последњем
поглављу дата су закључна разматрања.

Уговор о грађењу Страна 2

 1. УГОВОР - ПОЈАМ И ДЕФИНИЦИЈА

Уговор је двострани правни посао у коме је потребна изјава двеју или

више воља као и њихова сагласност да би дошло до облигационог односа.
Изјава којом се чини предлог за закључење уговора је понуда, а изјава којом
се даје сагласност на предлог тј. понуду назива се прихват. Предуговор је
такав уговор којим се преузима обавеза да ће се касније закључити други,
главни уговор.
Уговор је сагласност воља два или више лица којим се постиже
одређено облигационо- правно дејство које се састоји у настанку, измени или
гашењу облигације. Део облигационог права којим је регулисана материја
уговора назива се уговорно право. Уговорно право има велики значај у
економском и правном промету. Оно уређује и омогућава динамику
имовинских односа. Уговор је закључен кад су се уговорне стране сагласиле
о битним елементима уговора. Уговор се може односити на три ствари:
 уговор као правни акт,
 уговор као правни однос и
 на правни документ или исправу.
Под уговором као правним актом треба разумети размену сагласних
изјава воље између два или више лица, којом се заснива, мења или укида
одређени правни однос. Размена подударних изјава воље јесте један догађај,
један чин, који се обично назива закључење уговора. Као правни акт уговор
се нити склапа, нити раскида, нити поништава, него се њиме зачиње,
преобликује или окончава правни однос. Он је средство, није циљ. С обзиром
на број његових страна, уговор може бити двострани (билатерални) и
вишестрани (мултилатерални). Облигациони уговор можемо дефинисати
попут општег, тј. као размену подударних изјава воље између два или више
лица, којим се заснива, мења или укида одређени облигациони однос.
Облигациони уговор у правном смислу подразумева искључиво споразуме
који су усмерени на стварање облигационог односа, на обавезу да се нешто
да, учини или не учини. Сагласност воља којој није циљ настанак, него
промена или нестанак облигационог односа, јесте споразум, али није уговор
у исти мах.

1.1. Уговор о грађењу део уговора о делу

Уговор о делу (лат. locatio conductio opens) је консензуалан уговор

којим се извођач радова (посленик, предузимач) обавезује се да обави
одређени посао, као што је израда или оправка неке ствари или извршење

Уговор о грађењу Страна 3

неког физичког или интелектуалног рада и слично, а наручилац се обавезује
да му за то плати накнаду.1 Основне карактеристике уговора о делу су:
 да је то консензуалан уговор — јер настаје у оном моменту чим је
између уговарача постигнута сагласност о битним елементима тог
уговора; о да је реципрочно теретан уговор - јер дужности и права
постоје и на страни извођача радова и на страни наручиоца; о да је
еквивалентан уговор — јер између међусобних права и обавеза
уговорних страна треба постојати уобичајена еквиваленција,
сразмера њихових вредности;
 да извођач радова наручени посао обавља самостално, а не под
сталним руководством наручиоца дела.
Потребно је разликовати уговор о делу од купопродајног уговора (лат.
emptio venditio), јер и ова два уговора могу често бити веома слични и тешко
их је разликовати; прво - питање материјала, тј. да ли је материјал за израду
дела дао наручилац или извођач радова, јер ако га је дао наручилац дела
постаје уговор о делу, а ако га је дао извођач радова постаје уговор о
купопродаји; друго - питање стручности извођачевог рада, тј. да ли је
наручиоц при уговарању имао у виду специјалну стручност извођача радова
или није, јер ако није (нпр. одело из конфекције), ради се о купопродаји, а ако
јесте (нпр. одело по наруџбини код познатог врсног кројача или израда неке
уметничке слике по наруџбини) ради се о уговору о делу, без обзира да ли је
извођач радова дао сав свој материјал.
Уговор о делу настаје његовим закључењем, а пошто се ради о
сагласном уговору, у правилу се сматра да је такав уговор закључен чим је
постигнута сагласност уговорних страна о његовим битним елементима, a то
су: прво - објекат уговора тј. резултат извођачевог рада (нпр. наручено одело,
кућа која треба да се изгради и сл.), а не извршење неких радњи у корист
наручиоца; друго - рок до којега треба наручено дело урадити; треће - висина
накнаде која ће припасти извођачу радова као противвредност за утрошени
рад и материјал. Да би се постигла наведена сагласност о битним елементима
уговора о делу, често се у том правцу објављују јавна надметања и конкурси.

1.1.1. Обавезе извођача радова

Извођач радова је дужан да скрене пажњу наручиоцу на недостатке
материјала који му је наручилац предао, а које је приметио или је морао
приметити, иначе ће одговарати за штету. Ако је наручилац захтевао да се
ствар изради од материјала на чије му је недостатке извођач радова указао,
извођач радова је дужан поступити по његовом захтеву, изузев ако је
очигледно да материјал није подобан за наручено дело или ако би израда од
захтеваног материјала могла нанети штету угледу извођачу радова, у ком
случају извођач радова може раскинути уговор.
1
www.znanje.com
Уговор о грађењу Страна 4
 Наручено дело треба да се изврши на уговорени начин и у уговореном
времену, а ако оно није одређено, онда за време које је разумно потребно за
такве послове, при чему је потребно нагласити следеће: што се тиче самог
начина извршења нарученог дела, дело треба да је извршено на у уговору
предвиђен начин, стручно и уредно, а ако су уговорне стране имале пред
очима изричиту личну стручност извођача радова (нпр. израда неке
уметничке слике), дело треба да изврши извођач лично, док у осталим
случајевима може се израда дела поверити другим стручним лицима односно
сарадницима, одговарајући за њихов рад.
Извођач радова је дужан да преда наручиоцу израђену или оправљену
ствар. Извођач радова се ослобађа ове обавезе ако ствар коју је израдио или
оправио пропадне из узрока за који он не одговара.

1.1.2. Одговорност за недостатке

Наручилац је дужан прегледати извршено дело. Ако наручилац на
позив извођача радова да прегледа и прими извршени рад то не уради без
оправданог разлога, сматра се да је рад примљен.
Ако се доцније покаже неки недостатак наручилац се ипак може
позвати на њега, под условом да о њему обавести извођача радова што пре, a
најдуже у року од месец дана од његовог откривања. Истеком две године од
пријема обављеног посла, наручилац се више не може позивати на
недостатке.
Наручилац који је уредно обавестио извођача радова да извршени рад
има неки недостатак може захтевати од њега да недостатак уклони и за то му
одредити примеран рок. Наручилац има право и на накнаду штете коју трпи
због недостатака. Ако уклањање недостатака захтева претеране трошкове,
извођач радова може одбити да уклони недостатке, али у том случају
наручиоцу припада, по његовом избору, право на снижење накнаде или
раскид уговора, као и право на накнаду штете.

1.1.3. Обавезе наручиоца

Наручилац је дужан да од извођача радова прими рад извршен према
одредбама уговора и правилима посла. Извођачу радова треба исплатити
уговорену накнаду за извршено дело, односно накнаду према постојећим
тарифама или којим другим прописима, након што је готово дело прегледало
и са своје стране га одобрио, односно ако се ради о тзв. плаћању према
поднесеним ситуацијама (нпр. у грађевинарству), плаћање накнаде се врше
постепено.
Наручилац је дужан да преузме од извођача радова довршено и
прегледано дело на уговорен начин, на уговореном месту и у уговорено

Уговор о грађењу Страна 5

време, односно према општим правилима и узансама о испуњењу уговора,
уколико у том правцу није било утаначења.

1.1.4. Ризик случајне пропасти или оштећења ствари

У случају када је извођач радова дао материјал за израду ствари, a
ствар буде оштећена или пропадне из ма ког узрока пре предаје наручиоцу,
ризик сноси извођач радова, те нема право на накнаду за дати материјал, као
ни на накнаду за свој рад. Ако је наручилац прегледао извршени рад и
одобрио га, сматра се да му је ствар предата, а да је код извођача радова
остала на чувању.
У случају када је наручилац дао материјал за израду ствари - ризик
сноси наручилац, а извођач радова има право на своју накнаду само онда ако
је наручилац био у закашњењу, доцњи или ако није хтео да прегледа
израђену ствар.
Ризик због пропасти ствари без кривње извођача дела пада на
наручиоца и онда ако се ради о постепеним преузимањима појединих
израђених делова, који су након прегледа и одобрења од стране наручиоца
остали даље код извођача радова, при чему извођач радова има право на
накнаду таквих израђених делова.

1.1.5. Престанак уговора о делу

Уговор о делу може престати из следећих разлога:
 извршењем или предајом дела наручиоцу;
 споразумним раскидом уговора од стране наручиоца и извођача
радова;
 раскидањем уговора пре истека рока - ако је очигледно да извођач
радова неће завршити посао у предвиђеном року, наручилац може
раскинути уговор и захтевати накнаду штете;
 раскидање уговора о делу због одступања од уговорених услова -
ако се у току извршења дела покаже да се извођач радова не држи
услова уговора, наручилац може упозорити извођача радова на то и
одредити му примеран рок да свој рад саобрази својим обавезама, у
супротном наручилац може раскинути уговор и захтевати накнаду
штете.
 једностраним раскидом уговора наручиоца дела - све док наручени
посао није довршен наручилац може раскинути уговор кад год хоће,
али је у том случају дужан да исплати извођачу радова уговорену
накнаду, умањену за износ трошкова које овај није учинио, а које би
био дужан учинити да уговор није раскинут, као и за износ зараде
коју је остварио на другој страни или коју је намерно пропустио да
оствари.

Уговор о грађењу Страна 6

  смрћу извођача радова, али не и смрћу наручиоца јер уговор и даље
остаје на снази, само што су у даљој обавези према извођачу радова
наследници наручиоца.
Уговор о грађењу је уговор о делу, двострано обавезујући формалан,
теретан правни посао. У даљем раду детаљно је описан уговор о грађењу.

Уговор о грађењу Страна 7

 2. УГОВОР О ГРАЂЕЊУ

Уговор о грађењу је уговор о делу којим се извођач обавезује према

одређеном пројекту саградити у уговореном року одређену грађевину на
одређеном земљишту, или на таквом земљишту односно на већ постојећем
објекту извршити какве друге грађевинске радове, а наручилац се обавезује
да му за то исплати одређену цену.
Грађевина, по одредбама Закона о облигационим односима, јесу зграде,
бране, мостови, тунели, водоводи, канализације, цесте, железничке пруге,
бунари и други грађевински објекти чија израда захтева веће и сложеније
радове, односно грађевински објекат трајно повезан са тлом који се састоји
од грађевинског склопа и уграђене опреме који заједно чине технолошку
целину.
Грађење подразумева извођење припремних радова, грађевинских
радова, уградњу и монтажу опреме, готових грађевинских елемената и
конструкција, као и друге радове у простору...
Под изградњом грађевинског објекта се подразумева извођење
грађевинских и занатских радова као и уграђивање и монтажа уређаја,
постројења, опреме и сл.
Правни основ за закључивање уговора о грађењу чине:
 Закон о облигационим односима;
 Закон о планирању и изградњи;
 Закон о изградњи објеката;
 Посебне узансе о грађењу;
 Закон о одржавању стамбених зграда и др.
Уговор о грађењу представља такав уговор којим се једна уговорна
страна - извођач радова обавезује да према одређеном пројекту сагради у
уговореном року одређену грађевину на одређеном земљишту, или да на
таквом земљишту, односно на већ постојећем објекту изврши какве друге
грађевинске радове, а друга уговорна страна - наручилац радова обавезује се
да му за то исплати одређену накнаду (цену)2
У правној теорији, међутим, не постоји јединствен став о томе да ли се
рок грађења може сматрати битним елементом уговора о грађењу по природи
посла. Док једни аутори позитивно одговарају на то питање, други аутори,
напротив, одговарају негативно. Трећи аутори сматрају да, и ако би се
прихватило становиште да је рок грађења битан елемент овог уговора, ипак
се не би могле применити исте правне последице као кад је у питању фиксни
рок код уговора о продаји. Чини се да се са највише основа може прихватити
став да рок грађења по правилу није битан елемент овог уговора по природи

2
Мирко Васиљевић, Трговинско право, Правни факултет, Београд, 2011., стр. 224.
Уговор о грађењу Страна 8
посла, изузев кад из изричите изјаве воље уговорних страна или из садржаја
уговора несумњиво произилази да уговорне стране (првенствено наручилац)
имају особити интерес да се грађевина (или грађевински наручилац) заврши
у уговореном року (нпр. завршетак спортске хале за одређену спортску
манифестацију и слично).
За разлику од предмета уговора о грађењу, који мора да буде у уговору
јасно одређен, грађевинска цена може бити или одређена или одредива.
Отуда је и одређивање цене путем тзв. клизне скале сасвим довољно и такав
се уговор сматра пуноважним.
Битним елементом уговора о грађењу по самом закону сматра се и
писмена форма (прописана битна форма). Опредељење законодавца за
формални карактер овог уговора диктирано је тројаким разлозима:
 прво, сложеност правних односа,
 друго, дуготрајност правних односа и
 треће, по правилу велика вредност правног посла.
Ипак, правна теорија и судска пракса стоје на становишту да
недостатак писмене форме овог уговора може бити конвалидиран његовим
извршењем.
Поред битних елемената, уговор о грађењу редовно садржи и друге
елементе: динамички план градње, начин наплате извршених радова, надзор
над извођењем радова, уговорну казну за доцњу, премију за превремено
извршење уговора, одређене гарантних рокова и слично.
Уговор о грађењу спада у двострано обавезне и теретне уговоре,
уговоре са трајним престацијама, формалне уговоре, комутативне уговоре. У
нашем праву уговор о грађењу спада и у именоване уговоре, који се посебно
регулишу под овим називом или под називом „извођење инвестиционих
радова у иностранству“. Овакав третман овог уговора присутан је у
кодификацијама новијег датума, док у свим кодификацијама с краја XIX и
почетка XX века овај уговор не постоји као посебан уговор, већ има третман
уговора о делу.
Иако Закон о облигационим односима третира уговор о грађењу у
посебним именованим уговором, ипак га он правно одређује као уговор о
делу („уговор о грађењу је уговор о делу...“), с друге стране протеже и
примену правила уговора о делу о одговорности за недостатке грађевине на
овај уговор. Суштински посматрано, разграничење уговора о грађењу и
уговора о делу више се своди на квантитативни терен него на квалитативни
терен. Отуда, послови грађевинског занатства могу бити само изузетно
предмет уговора о грађењу: када су изразито грађевинског карактера
(завршни радови у грађевинарству, кровнопокривачки, терацерски и слични
радови) или када по обиму и сложености превазилазе обим нормалних
занатских радова који су предмет уговора о делу.

Уговор о грађењу Страна 9

 За правну теорију, пословну и судску праксу посебно је значајно
разграничење уговора о грађењу, односно уговора о делу од уговора о
продаји, са којим често овај уговор има додирних тачака. Ово разграничење
значајно је посебно из три разлога:
 прво, пренос ризика код овог уговора везује се за пренос
(примопредају) грађевине (радова), а код продаје за предају ствари,
 друго, различита је одговорност за скривене мане, и
 треће, различити су рокови застарелости, подизања приговора,
одговорности.
За разграничење ових уговора Закон о облигационим односима
поставља неколико критеријума.3
 Прво, ако уговорне стране нарочито имају у виду рад извођача (нпр.
афирмисани вајар, афирмисани извођач зграда са специјалном
наменом), онда ће се радити у сваком случају о уговору о грађењу.
 Друго, ако материјал (битан део) за изградњу обезбеђује наручилац
онда ће радити о уговору о грађењу.
 Треће, ако земљиште обезбеђује наручилац, без обзира на то ко даје
материјал, радиће се о уговору о грађењу.
 Четврто, ако се наруџба наручиоца односи на индивидуално
одређену ствар, без обзира на то ко обезбеђује материјал и
земљиште, онда је реч о уговору о грађењу, а ако се наруџба односи
на изградњу типизираног (серијског) објекта, онда је реч о продаји
(исти је случај и са изградњом грађевинских објеката непосредно за
тржиште примењују се правила уговора о продаји).
Специфичност предмета уговора о грађењу и посебно његова вредност
диктирају постојање значајних особености код закључења ових уговора. Реч
је о институту административно правног утицаја на закључење овог уговора,
који има своја два домена примене. Прво, домен административно правних
обавеза наручиоца радова, као услова за закључење овог уговора. Друго,
домен поступка и начина закључења уговора.
Административно правне обавезе наручиоца радова обухватају:
доношење одлуке о изградњи објекта, обезбеђење финансијских средстава и
прибављање одобрења за изградњу. Наручилац радова доноси одлуку о
изградњи на начин предвиђен својим статутом. Услов за доношење ове
одлуке јесте претходно обезбеђење финансијских средстава за финансирање
изградње (сопствена средства, кредити, емитовање хартија од вредности,
гаранције банака), чиме се обезбеђује сузбијање тзв. непокривених
инвестиција. Најзад, наручилац радова обавезан је да прибави одобрење за
изградњу од надлежног општинског органа управе. Овај орган је дужан да
изда ово одобрење ако наручилац поднесе: одговарајућу техничку
документацију, потврду надлежног органа да је предвиђена изградња у

3
Исто, стр. 226
Уговор о грађењу Страна 10
складу са просторним и урбанистичким планом, доказ о праву коришћења
(својини) или службености на земљишту на коме ће се објекат градити, доказ
да су за изградњу обезбеђена финансијска средства, као и доказе да су
испуњени прописани водопривредни, саобраћајни, санитарни и други услови.
Уступање изградње грађевинских објеката, односно извршења
одређених грађевинских радова врши се, у складу са посебним законима о
изградњи инвестиционих објеката, јавним надметањем (позив свим
заинтересованим извођачима да учине своје понуде у погледу извођења
одређених радова или изградње одређеног грађевинског објекта),
прикупљањем понуда (позив одабраних извођача од инвеститора да учине
своје понуде) или непосредном погодбом (извођење мањих грађевинских
радова или реконструкција, извођење хитних радова после ванредних
догађаја, уступање радова односно изградње после поновљеног неуспеха
јавног надметања или прикупљања понуда).
У вези са поступком и начином уступања изградње грађевинских
објеката, односно радова постављају се три значајна питања. Прво, какве су
правне последице ако наручилац не поштује прописани поступак закључења
уговора о грађењу (нпр. закључио је уговор непосредном погодбом а, с
обзиром на вредност посла, требало је да се закључи јавним надметањем)?
Друго, какве су правне последице ако наручилац радова не закључи уговор са
најповољнијим понуђачем? И треће, какве су правне последице ако
наручилац радова уопште не закључи уговор о грађењу после спроведеног
поступка уступања радова, односно уступања изградње грађевинског
објекта? У прва два случаја, у правној теорији и судској пракси заузет је став
да је реч о једностраној забрани упућеној наручиоцу, која не утиче на
ништавост уговора, већ само на административну одговорност прекршиоца
коме је забрана упућена (привредни преступ). Чини се да овај став захтева
озбиљно преиспитивање јер је реч о императивном институту, чија повреда
мора водити ништавости. У трећем случају, иако уговор о грађењу није
закључен, лице које је расписало лицитацију или је приступило прикупљању
понуда, преузело је једнострану обавезу да закључи уговор са најповољнијим
понуђачем, изузев ако је ту обавезу у условима надметања изричито
искључило, те отуда и постоји његова обавеза да најповољнијем понуђачу
накнади штету (тзв. негативни уговорни интерес).

2.1. Обавезе извођача радова

Извођач радова, као и наручилац, има и административно правне и

уговорне обавезе.4 У административне обавезе извођача спадају:
 Обавеза пријаве почетка радова (надлежном општинском органу
управе пре почетка грађења),

4
Исто, стр. 229
Уговор о грађењу Страна 11
  Обавеза именовања руководиоца градилишта,
 Обавеза вођења грађевинских књига (које су врло значајне за
имовинскоправне односе извођача и наручиоца) и
 Обавеза обезбеђења градилишта.
У уговорне обавезе извођача спадају:
 Обавеза проучавања техничке документације,
 Обавеза извођења уговорених грађевинских радова,
 Обавеза придржавања уговорених рокова,
 Обавеза плаћања уговорне казне,
 Обавеза омогућавања наручиоцу радова да врши надзор,
 Обавеза осигурања радова,
 Обавеза заштите обустављених радова и
 Обавеза обавештавања наручиоца о важнијим околностима.
Извођач радова, који према уговору не обезбеђује пројектно-техничку
документацију, а која је редовно саставни део уговора, дужан је да је детаљно
проучи и да од наручиоца затражи благовремено објашњења о недовољно
јасним детаљима. Наручилац радова дужан је да поступи по захтеву извођача
и да му у примереном року пружи тражена објашњења у писменој форми. С
друге стране, извођач радова није овлашћен да мења пројектно-техничку
документацију, али ако уочи одређене недостатке, дужан је да о томе упозори
наручиоца, а у тежим случајевима може и да обустави радове. За измену
техничке документације овлашћен је наручилац као господар посла, али уз
одговарајуће измене грађевинске цене и рока грађења.
Извођач радова дужан је да изведе уговорене радове (припремне,
главне и завршне) у свему према пројектној документацији. Извођач радова
дужан је да изведе и вишкове радова (количине изведених радова које
прелазе уговорене количине радова), који се такође сматрају уговореним
радовима. За свако, пак, одступање од пројекта грађења, односно уговорених
радова (па и кад је реч о вишковима радова), извођач мора да има писмену
сагласност наручиоца радова. Изузетно, извођач не мора да има претходну
писмену сагласност наручиоца кад је реч о тзв. непредвиђеним радовима
(који нису предвиђени уговором, а чије је извођење нужно због осигурања
стабилности објекта или ради спречавања настанка штете, а изазвани су
неочекиваном тежом природом земљишта, неочекиваном појавом воде или
другим ванредним и неочекиваним догађајима), али само онда ако због
њихове хитности није био у могућности да прибави ту сагласност. Извођач
радова, дужан је у сваком случају да обавести наручиоца о непредвиђеним
радовима и предузетим мерама и има увек право на правичну накнаду за ове
радове (ако су морали бити изведени). Наручилац радова може због
непредвиђених радова и да раскине уговор, али је дужан да извођачу плати
део цене за извршене радове и правичну накнаду за учињене неопходне
трошкове.
Уговор о грађењу Страна 12
 Значи, извођач радова током извођења радова има бројна права и
обавезе. У уговорене обавезе спадају: обавезу проучавања техничке
документације, обавезу извођења уговорених грађевинских радова, обавезу
придржавања уговорених рокова, плаћања уговорене казне ако је уговорена,
обавезу омогућавања наручиоцу радова да врши надзор, обавезу осигурању
радова, заштите обустављених радова и обавезу обавештења наручиоца о
важнијим околностима у вези градње.
Пријава почетка радова - минимално 8 дана пре почетка извођења
радова. Пријава се подноси општинској комисији за извођење грађевинских
радова. Предузимање мера обезбеђења да би заштитио: грађевину и радове,
опрему и материјал, раднике, пролазнике и саобраћај, као и суседне објекте.
Извођач радова, који према уговору не обезбеђује пројектно-техничку
документацију, а која је редовно саставни део уговора, дужан је детаљно исту
да проучи и да од наручиоца затражи благовремено објашњење о недовољно
јасним детаљима. Наручилац радова дужан је да поступи по захтеву извођача
и да му у примереном року достави тражена објашњења у писаној форми. С
друге стране, извођач радова није овлашћен да мења пројектно-техничку
документацију, али ако уочи одређене недостатке дужан је да о томе упозори
наручиоца, а у тежим случајевима може и да обустави радове. За измене
техничке документације овлашћен је наручилац као господар посла, али уз
одговарајуће измене цене и рока грађења.
Извођач радова дужан је да изведе уговорене радове (припремне,
главне и завршне) у свему према пројектној документацији. Извођач радова
дужан је да изведе и вишкове радова (количине изведених радова који
прелазе уговорене количине радова), који се такође сматрају уговореним
радовима. За свако, одступање од пројекта грађења, извођач мора да има
писмену сагласност наручиоца. Изузетно, извођач не мора да има претходну
писмену сагласност наручиоца када је реч о такозваним непредвиђеним
радовима (који нису предвиђени уговором, а чије је извођење нужно због
осигурања стабилности објекта или ради спречавања настанка штете, a
изазвани су неочекиваном тежином земљишта, појавом воде или другим
ванредним и неочекиваним догађајима), али само онда ако због њихове
хитности није био у могућности да прибави ту сагласност. Извођач радова
није дужан једино да изведе такозване, накнадне радове, тј. радове који нису
уговорени и нису нужни за испуњење уговора. Ако међутим наручилац жели
да их изведе, дужан је да их прво понуди на извођење извођачу.

2.1.1. Обавеза придржавања уговорних рокова

Извођач радова дужан је да изведе грађевинске радове у свему према
правилима грађевинске струке („пажња доброг стручњака“). Чини се,
међутим, да се у правној теорији данас с правом упозорава да сваки стручњак
мора да познаје правила своје струке, али њихова примена мора да обезбеди

Уговор о грађењу Страна 13

добру израду једног грађевинског објекта (реч је о облигацији резултата, а не
о облигацији средства), а с друге стране, кад је реч о неиспитаним или
недовољно испитаним грађевинским материјалима {нови материјали), да се
не могу у свој строгости применити ни правила о пажњи доброг стручњака.
Извођач радова није дужан једино да изведе тзв. накнадне радове, тј.
радове који нису уговорени и нису нужни за испуњење уговора. Ако,
међутим, наручилац жели извођење и накнадних радова, дужан је да их прво
понуди на извођење извођачу.
Извођач радова дужан је да уговорене радове, односно уговорену
грађевину, заврши у уговореном року. Ако није друкчије уговорено, рок за
извођење радова тече од увођења извођача у посао. Ако извођач радова не
започне радове у уговореном року, односно одмах по увођењу у посао, a то
не учини ни у накнадно остављеном року, наручилац може да раскине уговор
и захтева накнаду штете. С друге стране, ако је извођач и започео извођење
радова на време, али по динамици извођења радова постоји оправдана сумња
да ће радови бити завршени на време, наручилац може да захтева од извођача
да предузме одређене мере за убрзавање радова.
Извођач радова има право да у одређеним случајевима захтева
продужење рока за извођење радова. Прво, у случају наступа одређених
промењених околности (природни догађаји - пожар, поплава, земљотрес,
изузетно лоше време неуобичајено за годишње доба и за место извођења
радова и сл.; мере надлежних органа - забрана увоза одређених грађевинских
материјала који се не производи у земљи и сл.; услови за извођење радова у
земљи или води, који нису предвиђени техничком документацијом). Друго,
кад због неиспуњавања обавеза наручиоца не може уредно да извршава своје
обавезе (закашњење са увођењем у посао, закашњење у испоруци опреме од
наручиоца или лица које је наручилац одредио, неисплата или неуредна
исплата уговореног аванса, неисплата или неуредна исплата привремених
ситуација, отклањање недостатака у пројектној документацији наручиоца и
сл.). Треће, због одступања од предмета уговора (вишкови радова преко 10
процената од уговорених количина радова; непредвиђени радови за које
извођач приликом закључења уговора није знао нити морао знати да се
морају извести).
Кад је реч о промењеним околностима, као основу продужења рока
извођења радова, потребно је да су оне настале до наступања доцње извођача
радова. Изузетно, међутим, извођач може да захтева продужење рока за
извођење радова ако су у питању промењене околности које би наступиле и
да су радови изведени у предвиђеном року. Овакво решење Посебних узанси
о грађењу има у виду услове за извођење радова у земљи или води који нису
предвиђени техничком документацијом, те се поставља питање, није ли овај
основ требало третирати као случај непредвиђених радова и подврћи га том
правном режиму, будући да се, поред осталог, он тешко уклапа у општа
правила о последицама дужничке доцње.

Уговор о грађењу Страна 14

 Извођач радова који у уговореном или продуженом року не заврши
уговорене радове пада у дужничку доцњу на коју се у начелу примењују
општа правила о овој доцњи. Ипак, раскид уговора о грађењу изузетна је
појава, већ се најчешће примењује санкција уговарања уговорене казне. С
друге стране, ниједан уговор, па ни уговор о грађењу, не може да буде
раскинут због незнатног неиспуњења обавезе, већ само због знатног
неизвршења обавеза.

2.1.2. Обавеза плаћања уговорне казне

У случају доцње извођача радова са извршењем своје основне
уговорене обавезе (изузетно и у случају неиспуњења обавеза) редовно се у
уговорима о грађењу уговара плаћање уговорне казне. Према Посебним
узансама о грађењу уговорна казна може износити један промил од укупне
уговорене цене радова за сваки дан закашњења, с тим што њен износ не може
прећи пет процената од укупне цене радова.
Уговорна казна се обрачунава до примопредаје објекта, односно према
вредности дела објекта који представља економско-техничку целину и као
такав се може самостално користити, ако је његова примопредаја извршена
раније. Ако је наручилац започео коришћење објекта или дела објекта и пре
примопредаје, уговорна казна обрачунава се до почетка коришћења.
Захтев за плаћање уговорне казне наручилац може истаћи, за разлику
од општих правила облигационог права о уговорној казни, и после
примопредаје објекта (радова), али најкасније до завршетка коначног
обрачуна (тзв. задржавање права на уговорну казну). Наручилац, међутим, не
мора да чека овај крајњи рок, већ може да изјави да задржава право на
уговорну казну и пре примопредаје објекта (радова). Осим посебним
писменим захтевом, наручилац може да задржи право на уговорну казну и
изјавом у грађевинском дневнику.
Наручилац има право да захтева уговорну казну и онда кад није
претрпео никакву штету, али само ако је извођач одговоран што је дошло до
неиспуњења или неуредног испуњења уговорне обавезе (што се
претпоставља ако не докаже супротно). Ако је наручилац претрпео већу
штету од уговорене уговорне казне, онда може захтевати и ту штету, под
условом да је докаже. С друге стране, извођач може да захтева смањење
уговорне казне „ако нађе даје она несразмерно висока с обзиром на вредност
и значај предмета обавезе“.
За разлику од континенталне правне праксе познавања Једног
инструмента обезбеђења извршења уговора о грађењу — уговорне казне, са
изложеним правним режимом, англосаксонска правна пракса познаје, за ове
потребе, два института:
 Институт penalty (који одговара нашем поимању уговорне казне) и

Уговор о грађењу Страна 15

  Институт Liquidated damages (који није зависан од висине стварне
штете и представља унапред договорени износ штете између
уговорних страна, коју ће наручилац вероватно имати и коју извођач
обавезно плаћа за случај неизвршења или неуредног извршења
уговора, јер суд нема овлашћење да смањи унапред уговорени износ
штете).
Одредбу о Liquidated damages садрже сви енглески општи услови који
се користе у грађевинарству (тзв. RIBA и ICE, као и Општи услови FIDIC).
Једнообразним правилима о уговорним клаузулама о уговорној суми за
случај неиспуњења или неуредног испуњења уговорних обавеза (UNCITRAL,
1983) направљен је компромис између два система обезбеђења поштовања
рокова извршења грађевинских радова (систем уговорне казне и систем
уговорног износа штете). Према овим правилима, чија је примена
препоручена од доносиоца и код уговора о грађењу, поверилац нема право да
захтева накнаду штете за део који је покривен уговореном сумом, али има
право да захтева накнаду „за део штете који није покривен уговореном сумом
уколико штета знатно превазилази уговорену суму“. Такође је предвиђено да
„ни суд, ни арбитража не могу смањити уговорену суму, изузев ако је
уговорена сума у знатној несразмери са штетом коју је претрпео поверилац“.
Код уговора о грађењу уобичајено је да извођачи (као и испоручилац
инвестиционе опреме и слично) унапред искључују своју одговорност за
изгубљену добит, тако да одговарају само за стварну штету. Ово стога што
ризици штета изгубљене добити могу да буду врло Извођач је дужан да
омогући наручиоцу вршење стручног надзора над извођењем радова, ради
контроле њиховог уредног извођења, нарочито у погледу врсте, количине и
квалитета радова, материјала, опреме и предвиђених рокова. Извођач је
обавезан да поступи по свим захтевима наручиоца поднесеним у вези с
вршењем стручног надзора.

2.1.3. Обавеза осигурања радова

Уговором о грађењу редовно се предвиђа обавеза извођача да осигура
радове, материјал и опрему за уграђивање и уобичајених ризика до њихове
пуне вредности. Овакву обавезу предвиђају и наше Посебне узансе о
грађењу, као и Општи услови FIDIC, предвиђајући чак да ако извођач
пропусти да изврши овакво осигурање, тада наручилац може и сам, на рачун
извођача (одбијајући износ плаћене премије од износа који дугује извођачу
по основу грађевинске цене), да закључи уговор о осигурању радова,
материјала и опреме које је он набавио и предао извођачу. Уобичајени
ризици од којих се врши осигурање одређују се према свим околностима
конкретног случаја, а нарочито према врсти радова, месту извођења радова,
врсти и својствима материјала и опреме који се уграђују. Редовно се оваквим
осигурањем обухвата и ризик одговорности извођача (и наручиоца) за штете

Уговор о грађењу Страна 16

проузроковане извођењем радова, односно изградњом грађевинског објекта
трећем лицу.
Извођач има право да привремено обустави извођење радова, ако је
због поступака наручиоца спречен да изводи радове или му је због тога
извођење радова знатно отежано. Извођач може да обустави радове због
поступака наручиоца (неплаћање ситуација, неплаћање уговореног аванса,
непредавање техничке документације...), тек по истеку привременог рока, с
тим што је дужан да настави са извођењем радова одмах по отклањању
сметњи због којих су радови обустављени. У случају обустављања радова,
извођач је дужан да заштити већ изведене радове од пропадања
предузимањем само нужних мера заштите. Извођач има право на накнаду
оправданих трошкова заштите обустављених радова, као и право на накнаду
претрпљене штете.
Извођач радова дужан је да извештава наручиоца о свим важнијим
околностима тока извршења уговора, а посебно: о околностима које
онемогућавају или отежавају извођење радова, о обустављању радова, о
мерама које предузима за заштиту изведених радова и о настављању радова
по престанку сметњи због којих је извођење радова обустављено. Ово
обавештење врши се редовно у писменој форми (доказна форма).
Неудовољење овој обавези може да води обавези извођача да накнади штету
наручиоцу, која је проузрокована пропуштањем таквог обавештења.

2.2. Обавеза наручиоца радова

Наручилац радова је обавезан, на основу уговора, да обезбеди и преда

благовремено извођачу сву потребну пројектно-техничку документацију, са
свим графичким, рачунским и описним прилозима потребним за извођење
радова који су предмет уговора. Ако наручилац радова, као господар посла,
током извођења радова, мења пројектно-техничку документацију, дужан је
такође да преда извођачу цртеже и прорачуне извршених измена и допуна.
Да би омогућио извођачу извршење уговорних обавеза, наручилац је
дужан да га уведе у посао. Увођењем извођача у посао омогућује му се
фактичко извршење његових уговорних обавеза, а такође се он овим чином
правно овлашћује за извршење својих обавеза. Увођење извођача у посао
обухвата нарочито: предају градилишта, предају техничке документације за
извођење радова у довољном броју примерака, предају одобрења за
изградњу, као и пружање доказа о обезбеђеним финансијским средствима.
Извођач се уводи у посао у року који је предвиђен уговором. Доцња са
увођењем извођача у посао рађа обавезу на накнаду штете, а ако не би било
извршено увођење у посао ни у накнадном року, извођач може да раскине
уговор.
Вршење стручног надзора над извођењем радова редовно је право
наручиоца радова, а не и његова обавеза. Изузетно, међутим, самим уговором
Уговор о грађењу Страна 17
о грађењу или посебним прописима ово може бити одређено и као обавеза
наручиоца радова. Реализација ове обавезе може бити изузетно значајна код
процењивања одговорности извођача за недостатке изграђеног грађевинског
објекта, односно изведених грађевинских радова.

2.2.1. Обавеза плаћања уговорене грађевинске цене

Основна обавеза наручиоца радова која стоји као пандан основној
обавези извођача радова да изврши уговорене радове или изгради одређени
грађевински објекат јесте обавеза плаћања цене грађења.
Цена грађења одређује се на начин утврђен условима наручиоца за
подношење понуда, а може да буде утврђена као цена за јединицу мере могло
избећи нити њихово дејство отклонити. Промењеним околностима у
грађевинарству сматрају се нарочито: мере утврђене актима надлежних
органа (забрана увоза и слично); промена цена материјала и услуга трећих
лица на тржишту; промене трошкова живота и услова за извођене радова у
земљи или води, који нису предвиђени техничком документацијом.
Измена уговорене цене грађења не зависи од модалитета уговорене
цене, већ само од тога да ли је уговорена цена грађења као фиксна
(:непроменљива) или као променљива. Закон о облигационим односима, као
и Посебне узансе о грађењу, прихватају, наиме, став да се и једна и друга
категорија цена грађења може мењати, с тим да је процентуални ризик који
мора сносити извођач радова код уговорене фиксне цене нешто виши
(повећање цене радова по основу промењених околности за више од 10
процената) од ризика који извођач радова мора сносити код уговорене
променљиве цене (између два и пет процената). Променљива цена грађења се
увек претпоставља, ако изричито није уговорена фиксна цена грађења.
Режим измене уговорене цене грађења зависи од тога да ли се
примењује Закон о облигационим односима или Посебне узансе о грађењу, с
једне стране, као и од тога да ли је, кад је реч о променљивој цени (пошто је
код фиксне цене због императивности норме Закона о облигационим
односима то немогуће у смислу процентуалног смањења ризика који мора
сносити извођач), искључена примена ових извора и уговорена измена цена
грађења по методу тзв. клизне скале. У пословној пракси развијена је
клаузула измене уговорене цене грађења без формуле (описно се одређује
начин прилагођавања уговорене цене новонасталим околностима) и са
формулом (математички се израчунава дефинитивна цена грађења).
Време и начин плаћања цена грађења регулише се уговором: одједном,
у ратама, пре почетка грађења, током грађења, по завршетку грађења. Ако се
плаћање врши сукцесивно, према обиму изведених радова у одређеном
временском периоду, тада се цена грађења плаћа техником тзв. грађевинских
ситуација. Извођач радова саставља привремене ситуације на основу
података о изведеним радовима из грађевинске књиге за један месец. То

Уговор о грађењу Страна 18

оверава надзорни орган наручиоца на градилишту, а након тога врши се
њихова наплата од наручиоца.
Пошто привремене ситуације представљају аконтациону исплату, то
извођач радова по завршетку радова и извршеној примопредаји саставља тзв.
коначну ситуацију, којом обрачунава неплаћене износе по привременим
ситуацијама.
Наручилац радова може да оспори привремене ситуације у погледу
цене, количине и врсте изведених радова, с тим што је и тада дужан да плати
у уговореном или прописаном року (осам дана од пријема привремене
ситуације, а петнаест дана од пријема коначне ситуације) неспорни износ.
Неспорне износе који су правилно обрачунати наручилац мора да плати
чак и ако није оверио ситуацију.
Наручилац радова има право и да задржи одређени део цене за
отклањање недостатака утврђених приликом примопредаје радова, и то у
сразмери са утврђеним недостацима. Задржани део цене наручилац може
употребити за отклањање недостатака на изведеним радовима ако их сам
извођач не отклони у примереном року. Ако извођач отклони утврђене
недостатке, задржани износ му се враћа, а ако не отклони, враћа му се
неутрошени износ за отклањање недостатака.

2.2.2. Обавеза плаћања аванса

Уговором о грађењу може бити предвиђена обавеза наручиоца да плати
одређени аванс извођачу. Ако је уговорено плаћање аванса, а није уговорен
рок плаћања, аванс се плаћа пре почетка извођења радова. Посебним
узансама о грађењу предвиђено је да се примљени аванс враћа наручиоцу
сукцесивно и сразмерно примљеном авансу и вредности уговорених и
неизвршених радова, и то кад новчани износ испостављених привремених
ситуација достигне висину од 50 процената од уговорене цене. Уговором о
грађењу, међутим, може бити уговорено и да се примљени аванс урачунава у
цену грађења.
Плаћањем аванса може да се искључи утицај промењених околности по
основу измене цене грађевинског материјала на измену цене грађења, под
условом да је уговорено да се аванс или део аванса даје извођачу ради
набавке материјала и под условом да наручилац докаже да је извођач
примљеним авансом могао искључити утицај измена цена материјала на
уговорену цену (благовременом набавком, на пример).

2.3. Примопредаја грађевине и радова

По завршетку грађевинског објекта, односно по завршетку

грађевинских радова, а пре примопредаје између уговорних страна, врши се
прво технички преглед од стране органа управе (грађевинска инспекција).
Уговор о грађењу Страна 19
Техничким прегледом објекта, односно радова утврђује се њихова подобност
за употребу према предвиђеној намени. Овим прегледом, у случају
констатованих мањих недостатака, извођачу може бити наложено да их у
остављеном примереном року отклони, а у случају већих недостатака који
утичу на безбедност може бити наложено и рушење изграђеног објекта и
његово уклањање. По отклањању утврђених недостатака или у случају да
недостаци нису утврђени издаје се одобрење за употребу објекта. Тек по
завршетку ове фазе, која се одвија независно од воље уговорних страна (још
једно административно правно обележје овог уговора), може се приступити
примопредаји грађевине између уговорних страна.

2.3.1. Примопредаја
Примопредаја изграђеног објекта, односно радова, одвија се између
уговорних страна из уговора о грађењу, и то састављањем записника о
примопредаји, који потписују обе уговорне стране. Ако једна уговорна
страна неоправдано одбије да учествује у поступку примопредаје, онда
записник о примопредаји може саставити и само једна уговорна страна и
доставити га другој страни, чиме наступају правна дејства примопредаје.
Записником о примопредаји утврђује се посебно: да ли су радови изведени по
уговору, прописима и правилима струке; да ли квалитет изведених радова
одговара уговореном квалитету, односно које евентуално преправке треба
извршити или шта треба поново извести и у ком року, као и о којим
питањима техничке природе није постигнута сагласност.
Осим записничког пријема, посебне узансе о грађењу, као што је то
случај и у упоредном праву, познају и институцију прећутног пријема на бази
почетка коришћења објекта пре примопредаје. Институт прећутног пријема
даном почетка фактичког коришћења прихваћен је и у судској пракси.

2.3.2. Коначни обрачун

После извршене примопредаје спроводи се коначни обрачун цене
радова, с тим што се он мора завршити у року од 60 дана од дана
примопредаје. Коначним обрачуном расправљају се односи између
уговорних страна и утврђује извршење њихових међусобних права и обавеза
из уговора. Коначни обрачун врши се записнички од обеју уговорних страна,
али као и у случају примопредаје, у случају неоправданог одбијања једне
уговорне стране да учествује у овом поступку, коначни обрачун може да
састави и само једна уговорна страна и да га достави другој страни, која га
може оспорити, а ако га не оспори, коначни обрачун обавезује оба уговарача.
Коначним обрачуном обухватају се сви радови изведени на основу уговора,
укључујући и непредвиђене и накнадне радове које је извођач био дужан или
овлашћен да изведе, без обзира на то да ли су радови били обухваћени
привременим ситуацијама.

Уговор о грађењу Страна 20

 2.4. Одговорност извођача за недостатке грађевине и радова

Одговорност извођача у току извођења радова вишеструка је:

 Прво, одговорност у погледу начина извођења радова,
 Друго, одговорност у погледу поштовања рокова,
 Треће, одговорност у погледу материјала и опреме,
 Четврто, одговорност за грешке у пројекту и
 Пето, одговорност за мане земљишта.
Извођач радова дужан је да изводи грађевинске радове према
правилима своје струке, при чему мора да поштује уговор и пројекат који је
обезбедио наручилац. Ипак, извођач може да одговара и за туђе грешке
(грешке пројектанта), али не за недостатке његовог рада, већ зато што као
стручњак није на то упозорио наручиоца (упозорење на грешке у пројекту
које су се могле открити).8 У основи исти принцип важи и за одговорност
извођача за мане земљишта. Извођач је, најзад, одговоран за уграђивање у
грађевински објекат материјала и опреме, без обзира на то да ли их набавља
он или наручилац, који одговарају прописаном или уговореном квалитету.
Ако је потребно, извођач је дужан и да изврши одговарајуће испитивање
материјала и опреме који су предвиђени техничком документацијом, као и
материјала и опреме које је наручилац набавио или изабрао и да упозори
наручиоца на утврђене или уочене недостатке. Такав материјал и опрему
извођач може утврђивати само ако наручилац, и поред упозорења на њихове
недостатке, то захтева, под условом да та не угрожава стабилност објекта,
животе људи, суседне објекте, саобраћај и околину, што га ослобађа од
одговорности. Ипак, коначна оцена квалитета изведених радова и
употребљеног материјала и опреме врши се приликом примопредаје.
Наручилац радова, који у току извођења радова, захваљујући контроли
и стручном надзору, уочи одређене недостатке на изведеним радовима, може
захтевати њихово отклањање, а ако извођач то не учини, може да раскине
уговор и да захтева накнаду штете по основу неквалитетно изведених радова
и по основу раскида уговора.
Уговором се предвиђа плаћање уговорне казне у случају да извођач
касни. То може бити:
 Уговорени износ по периодима,
 Проценат од вредности неизвршених радова за утврђено време,
 Проценат од вредности неизвршених радова за утврђено време по
прогресивној стопи.
Сматра се да је казна уговорена за неуредно испуњење ако није
другачије уговорено. У том случају по Посебној Узанси казна је један промил
од укупно уговорене цене за сваки дан закашњења. Тај износ не може прећи

Уговор о грађењу Страна 21

5% од укупне цене радова. У укупну цену не улази вредност већ предатог
дела објекта.
У погледу правне природе одговорности извођача (као и пројектанта)
после примопредаје постоје три становишта:
 Прво, да је реч о уговорној одговорности, будући да се ради о
неуредном извршењу уговорне обавезе, те извођач и даље одговара
за скривене мане, а ослобађа се одговорност за видљиве мане.
 Друго, да је реч о деликатној одговорности, ако се утврди превара
(која се широко тумачи) извођача (изјава да објекат нема никаквих
недостатака или прећуткивање постојања недостатака), која повлачи
поништај дејства примопредаје (fraus omnia corumpit).
 Треће, да је реч о гаранцији извођача за солидарност објекта и
квалитет радова у прописаним или уговореним гарантним роковима.
Према Посебним узансама о грађењу, извођач „гарантује“ да су
изведени радови у време примопредаје у складу са уговором, прописима и
правилима струке и да немају мана које онемогућавају или умањују њихову
вредност или њихову подобност за редовну употребу, односно употребу
одређену уговором.
Одговорност извођача за квалитет изведених радова, по примопредаји,
вишеструко је условљена. Прво, потребно је да се ради о скривеним манама
које се нису могле применити приликом примопредаје или о видљивим
манама за које је извођач знао, а није их показао наручиоцу (што мора
доказати наручилац). Друго, потребно је да наручилац обавести извођача о
показаном недостатку што пре, а најкасније у року од месец дана од његовог
откривања. Треће, потребно је да се недостатак појави најкасније у року од
две године од дана примопредаје. Четврто, ако наручилац остварује право по
основу одговорности за недостатке грађевине судским путем, потребно је да
поднесе тужбу најкасније годину дана од учињеног обавештења (изузетно он
ово своје право може остваривати и касније али само приговором против
захтева извођача за исплату накнаде из уговора).
Право наручиоца по основу одговорности извођача за недостатке
(квалитативне) грађевине, изузетно, није ничим условљено у случају кад је
реч о таквим недостацима који се односе на чињенице које су извођачу биле
познате, или му нису могле остати непознате, а он их није саопштио
наручиоцу. На овај начин гаранцијска одговорност извођача за квалитет
изведених радова претвара се у деликатну одговорност, у ком случају се
примењују правила и рокови ове одговорности.
Извођач одговара за недостатке у изради који се тичу њене
солидарности, уколико се ови недостаци појаве у року од десет година од
примопредаје. Реч је о претпостављеној одговорности, што значајно ублажује
оштрицу спора о томе да ли је обавеза извођача резултата или обавеза
средстава. Под недостацима у изради грађевине који се тичу њене
Уговор о грађењу Страна 22
солидарности треба подразумевати оне недостатке који се односе на
стабилност и сигурност грађевине.
Извођач одговара и за солидарност грађевине проузроковану манама
земљишта (осим ако је посебна специјализована организација дала стручно
мишљење о томе да је земљиште подобно за изградњу, а у току грађења се
нису појавиле околности које би доводиле у сумњу основаност датог
стручног мишљења) или грешком у пројекту који је обезбедио наручилац
(осим ако те грешке није могао уочити).

2.5. Одговорност пројектанта за недостатке грађевине

Код класичног уговора о грађењу (о коме је до сада било речи)

наручилац склапа одвојени уговор са пројектантом (у том случају извођач и
пројектант нису ни у каквом правном односу), чија правна природа зависи од
тога шта је предмет обавезе пројектанта. Ако је предмет обавезе пројектанта
само израда пројекта, онда пројектант одговара само за своје радње, и тада је
реч о уговору о делу. Ако је, пак, предмет обавезе пројектанта и израда
пројекта и надзор над извођењем радова, управљање радовима и слично, онда
пројектант, као и извођач, може одговарати и за своје радње, и за радње
извођача, и тада је реч о уговору о делу и о уговору о пуномоћству.
Наручилац може ангажовати посебно лице за израду пројекта (уговор о
пројектовању као уговор о делу), а посебно лице за стручни надзор над
извођењем радова и управљање радовима (уговор о консалтинг
инжењерингу).
Пројектант је дужан да уради пројекат у свему према правилима
струке, те отуда одговара за све грешке у пројекту, које су резултат
непоштовања правила струке. Ако су недостаци грађевине у узрочној вези са
недостацима пројекта (било да су они последица мана земљишта), онда
пројектант одговара и за те недостатке у мери своје кривице, а у истом року
као и извођач.
Пројектант који је истовремено и надзорни орган наручиоца одговара и
за властите грешке (грешке у пројекту), као и за мане земљиште (као и
извођач) које утичу на солидарност грађевине, а проузроковане су кривицом
другог лица и кривицом пројектанта. Пројектант задужен за надзор
одговоран је и за несолидарност грађевине и њене квалитативне мане ако су
оне последица пропуста у вршењу надзора (контрола начина извођења
радова, контрола употребљеног материјала, контрола грађевинских
ситуација).
Кад су за штету одговорни и извођач и пројектант, одговорност сваког
од њих одређује се према величини његове кривице. Кад се, пак, не могу
утврдити удели у настанку штете извођача и пројектанта, њихова
одговорност треба да буде солидарна. Ако извођач или пројектант обештети

Уговор о грађењу Страна 23

наручиоца у потпуности по основу солидарне одговорности, има право на
регрес према другом за половину исплаћеног износа.
2.5.1. Остала правила о одговорности
Наручилац радова има следећа права по основу одговорности извођача
за недостатке грађевине:
 прво, право да захтева отклањање мана (недостатака) у примереном
року,
 друго, право да сам (уз ангажовање трећег лица) изврши отклањање
недостатака, на рачун извођача, ако то не учини извођач („грађење
ради покрића“),
 треће, право да захтева снижење цене и
 четврто, право да раскине уговор (ако се ради о битним или
неотклоњивим недостацима).
Уз сва ова права наручилац има и право на накнаду проузроковане
штете.
За недостатке и солидарност грађевине извођач одговара у првом реду
другој уговорној страни - наручиоцу радова. Права наручиоца по овом
основу, међутим, прелазе по самом закону на прибавиоца грађевине или
њеног дела (доцнијег стицаоца). Права доцнијег стицаоца грађевине,
међутим, нису оригинална, већ он улази у права наручиоца, те отуда за њега
не теку ни нови рокови за обавештење извођача о недостацима и за тужбу,
већ им се урачунава рок претходника (крајњи је рок за обавештење о
недостацима грађевине месец дана од откривања, а за несолидарност
грађевине шест месеци од откривања, док је у оба случаја преклузивни рок за
тужбу годину дана од обавештавања о недостатку).
Обавезе наручиоца се по правној природи деле се на:
 Административне и
 Уговорне.
Наручилац је дужан да прибави одобрење за изградњу, да уведе
извођача у посао у року који је одређен уговором, да врши надзор над
извођењем радова на начин утврђен законом о изградњи објеката, да плати
уговорену цену, односно да плати аванс.
Наручилац радова је обавезан да обезбеди и преда благовремено
извођачу сву потребну пројектно-техничку документацију са свим
графичким, рачунским и описним прилозима потребним за извођење радова
који су предмет уговора.
Наручилац прво мора да преда градилиште. Уређеним се сматра само
оно градилиште које извођачу између осталог обезбеђује фактичку и правну
могућност приступа парцели на којој се изводе радови.

Уговор о грађењу Страна 24

 Наручиоц мора уручити и:
 Техничку документацију за извршење радова у потребном броју
 примерака,
 Одобрење за изградњу,
 Доказе о обезбеђеним финансијским средствима,
 Рок за изградњу тече од тренутка увођења у посао.
Вршење стручног надзора је право наручиоца радова. Реализација ове
обавезе може бити веома значајна код процењивања одговорности извођача
за недостатак изграђеног грађевинског објекта, односно изведених
грађевинских радова.
Предмет стручног надзора су:
 Врсте, количине и квалитет радова, материјала и опреме,
 Придржавање техничке документације и решења значајних за
стабилност и сигурност објекта. Начин надзора се одређује уговором
и посебним узансама.
Цена је основна обавеза наручиоца радова коју је он дужан да плати за
извршење уговорених грађевинских радова. Време и начин плаћање цене
грађења регулише се уговором: одједном, у ратама, пре почетка грађење,
током грађења и након завршетка грађења. Плаћање пре градње, авансом за
износе које ће дати, наручиоц тражи и гаранцију банке да ће извођач или
извршити уговорене радове или вратити аванс. Ако није другачије
договорено, обавеза почиње тећи кад новчани износ испостављених
привремених ситуација достигне висину од 50% уговорене цене. Враћање се
врши сукцесивно и у сразмери примљеног аванса и вредности уговорених a
неизвршених радова. Враћање аванса остварује се кроз одбијање
одговарајуће рате од цене коју треба платити по доспелој привременој
ситуацији. Плаћање у току изградње, извођења радова врши се на основу
фактура, у послу грађења а називају се ситуацијама. По Посебним узансама
то је фактура која се испоставља за радове изведене у протеклом периоду од
месец дана. Радови се утврђују на основу грађевинског дневника и
грађевинско-обрачунски лист књиге у коју се дневно бележи ситуација на
градилишту. У пракси постоје и такозване обрачунске ситуације на ком је
подигнута грађевина. Посебне особности уговора о грађењу је да се
одговорност за извршене радове продужава и после примопредаје објекта. То
је такозвана законска гаранција или по уговору о грађењу уговорена
гаранција. Ова гаранција траје временски онолико колико је утврђено
уговорено али не краће од законом прописаним роком. Законски гарантни
рок је 10 година.
Пројектанти одговарају за штете настале услед лошег пројектовања.
Одговарају за недостатке грађевине који се тичу њене солидности, унутар 10
година од примопредаје радова. За недостатке услед пројектовања или због

Уговор о грађењу Страна 25

особина земљишта, које је пројектант утврђивао одговорност пројектанта се
не може искључити ни ограничити. Право на тужбу има не само наручилац
већ и сваки стицаоц грађевине унутар 10 година.
Пројектант се ослобађа кривице само ако недостатак пије настао
његовим пропустом.
За разлику од општих правила облигационог права о начелној
могућности да се прописана одговорност може уговором искључити или
ограничити, уколико није реч о намери или грубој непажњи, прописана
одговорност извођача и пројектанта императивне је природе. Ова
императивност, међутим, установљена је у интересу наручиоца, те би била
могућа уговарања која су у његовом интересу (нпр. продужење трајања
прописаних гарантних рокова, али не би била дозвољена уговарања која
фаворизују интересе извођача радова или пројектанта (нпр. ослобођење од
одговорности за обичну непажњу). Са недозвољеношћу уговорних клаузула о
искључењу или ограничењу одговорности извођача или пројектанта не треба
мешати могућност њиховог ослобођења од одговорности доказивањем
узрочне везе настале штете са искључивом кривицом или радњом наручиоца,
искључивом кривицом или радњом трећег лица (пројектант или извођач,
надзорни инжењер, други извођач који је изводио претходне радове и
слично) или услед више силе.
2.5.2. Одговорност за штету трећим лицима
У нашој правној теорији и судској пракси дуго је било спорно питање
субјекта одговорности за штету нанету трећим лицима извођењем
грађевинских радова. Становишта су се кретала од искључиве одговорности
извођача, преко искључиве одговорности наручиоца, до солидарне
одговорности извођача и наручиоца. Ово питање коначно је пресечено
доношењем Закона о облигационим односима, који се недвосмислено
определио за солидарну одговорност извођача и наручиоца. Ова солидарна
одговорност установљена је у интересу трећег лица (реч је о уговорној -
деликатној одговорности), те ће отуда она постојати у сваком случају, па и
кад се несумњиво може утврдити искључива кривица извођача или
наручиоца, чиме се не дира у право регреса исплатиоца према одговорном
субјекту. Правила о солидарној одговорности, такође, не дирају у правила о
евентуалној суодговорности трећег оштећеног лица за проузроковану штету
(подељена одговорност).
Према општим правилима о вануговорној одговорности, међутим,
извођач одговара према трећим лицима само до завршетка изградње и
примопредаје радова. Ипак, извођач радова који је напустио градилиште,
остављајући недовршене објекте у стању које значи опасност за трећа лица,
остаје одговоран солидарно са наручиоцем радова за штету коју претрпети
треће лице, јер и такву штету треба сматрати штетом у вези са извођењем
радова.

Уговор о грађењу Страна 26

 2.5.3. Посебне врсте уговора о грађењу
Код сложенијих и вреднијих грађевинских радова, наручилац може
прибећи закључењу одвојених уговора а различитим лицима у циљу
реализације донете инвестиционе одлуке. Наручилац, тако, може да закључи:
 прво, уговор о пројектовању (предмет: израда пројекта),
 друго, уговор о грађењу (предмет: изградња објекта по урађеном
пројекту),
 треће, уговор о испоруци опреме (предмет: куповина опреме са
преласком ризика на наручиоца у зависности од уговорене
транспортне клаузуле),
 четврто, уговор о монтажи и демонтажи (предмет: извршење
одређеног дела монтаже и демонтаже купљене опреме у изградњи
објекта),
 пето, уговор о надзору (предмет: стручни надзор над изградњом
објекта/радовима, управљање и вођење/координација радова),
 шесто, уговор о делу (предмет: обука кадрова за руковање
изграђеним објектом) и слично.
Систем закључења скупног уговора - уговор ,,кључ у руке “
Будући да закључење одвојених уговора за изградњу одређеног
грађевинског објекта наручиоцу причињава посебне тешкоће и веће ризике,
посебно због потребе координације више учесника у послу и због сношења
ризика код инвестиционе опреме према правилима уговора о продаји, а не
уговора о грађењу (примопредаја објекта/радова), то наручилац радова по
правилу прибегава закључењу једног скупног уговора са једним извођачем.
Овакав уговор у пословној пракси, законодавству, судској пракси, па и
правној теорији носи различита терминолошка означења, али се чини да
доминира ознака уговор „кључ у руке“. Зависно од обима обавеза извођача
радова, и овај уговор може да има различите модалитете. Ипак, основна
одлика свих модалитета овог уговора јесте преузимање од једног извођача
обавезе да изврши све радове неопходне за изградњу и употребу одређеног
целовитог грађевинског објекта (израда пројектно-техничке документације,
прибављање грађевинске дозволе, изградња објекта, куповина и монтажа
инвестиционе опреме и пуштање објекта у пробни погон). Предмет обавезе
извођача радова код овог уговора може да буде и стручни надзор над
извођењем радова, али је чешћи случај да наручилац за ове потребе закључи
посебан уговор са другим субјектом о консалтинг инжењерингу.
Код уговора „кључ у руке“ извођач може да преузима и веће обавезе од
стандардних модалитета овог уговора, али и мање. У првом случају, извођач
може да преузме обавезу надзора над изграђеним објектом и да пружа
техничку помоћ наручиоцу све док тај објекат не постигне одређене
производне резултате - тзв. уговор „производ у руке“. Исто тако, извођач
може преузети чак и обавезу откупа производа изграђеног објекта или
Уговор о грађењу Страна 27
обавезу обезбеђења њихове продаје - тзв. уговори са „гарантованим
тржиштем“. У другом случају, будући да је модалитет овог уговора скупљи
за наручиоца (извођач је укалкулисао ризик и време потребне координације
више учесника у послу, као и време и ризик њиховог избора), чест је случај,
нарочито у земљама у развоју, да наручилац учествује у грађењу објекта тако
што обезбеђује радну снагу за монтирање опреме, за стављање објекта у
пробни погон итд. - тзв. уговор „полукључ у руке“.
Ако је закључен уговор „кључ у руке“, према Закону о облигационим
односима, уговорена цена обухвата и вредност свих непредвиђених радова,
као и вишкова радова, а искључен је и утицај мањкова радова на уговорену
цену. Посебне узансе о грађењу овом додају да тај уговор не искључује
измену уговорене цене по основу промењених околности (зависно од тога да
ли је уговорена као променљива или као фиксна, режим измене је различит),
као и то да уговорена цена грађења не обухвата цену накнадних радова.
Уговор кључ у руке има следеће особине:
 Када на страни извођача учествује више субјеката са тим својством,
они одговарају солидарно,
 Извођач веома често обавља послове које претходе грађевинским
радовима: пројектовање, обављање административних послова око
прибављања неопходних одобрења за грађење, рашчишћавање терен
и сл.,
 Извођач обезбеђује надзор,
 Извођач се редовно појављује као комисионар,
 Одговорност извођача је строжија,
2.5.4. Цена
Увек се одређује споразумом странака као:
 Укупна уговорена цена,
 Збир јединичних цена радова,
 Уз навођење израза „кључ у руке“.
Цена је накнада коју инвеститор дугује посленику за постигнути
резултат: грађевину или радове, то јест јединицу мере уговорени радова. То
је такозвана јединична цена. Цена се може одредити и за укупан износ
објекта то је такозвана укупна уговорена цена. У случају "кључа у руке"
уговорена цене обухвата и све непредвидиве трошкове и вишкове радова, али
искључује утицај мањкова радова на уговорену цену. Уговором о грађењу се
поред износа регулише време и начин плаћања цене. Може се уговарати
плаћање цене одједном у тренутку закључења уговора или у тренутку предаје
изграђеног објекта или завршених радова наручиоцу. Цене се у пракси
најчешће уговара сукцесивно, према обиму изведених радова у одређеном
периоду. Такав обрачун грађевинских радова према њиховим количинама и
коштању назива се ситуација.
Уговор о грађењу Страна 28
 Постоји више врста радова чији трошкови чине цену:
 Однос количине предвиђених и оних који се стварно требају
извести:
 вишак и мањак радова,
 Радови чије је предузимање неопходно за стабилност објекта:
 непредвиђени објекти,
 Радови који нису ни нужни ни предвиђени: накнадни радови. Они не
 утичу на цену. Уговорена цена се може мењати уговором:
 Повећање. Ако није другачије договорено извођач који не касни
сноси повећање до 2% а ако касни својом кривицом до 5%.
 Смањење. Ако извођач не касни инвеститор има право на снижења
преко 2% a код фиксних цена 10%. Ако је извођач касни сва
снижења су у корист инвеститора.
 Споразумом странака

2.5.5. Уговор о консалтинг инжењерингу (,,чисти инжењеринг“)

Овај уговор није регулисан Законом о облигационим односима.
Предмет овог уговора је обављање одређених услуга интелектуалног
карактера, као што су давање идеја, израда студија (техничких, економских,
финансијских...), пружање савета и стручне помоћи у току изградње и у
радовима на изграђеном објекту, стручно-технички надзор над извођењем
радова и над изградњом грађевинског објекта, координација свих учесника у
изградњи објекта (радова и управљања целим пројектом...). Делатност
инжењеринга, према томе, не састоји се, као што се то често у правној
литератури погрешно наводи, у непосредном извођењу грађевинских радова
и у набавци инвестиционе опреме, већ се у овој фази остварења целог
подухвата своди на управљање, саветовање и надзор над радовима, итд.
Делатност инжењеринга може бити не само предмет самосталног
уговора, када у основи има природу уговора о делу (са извесним примесама и
уговора о пуномоћству), већ се може уговорити као споредна обавеза у неком
другом уговору уз основни предмет тог уговора (нпр. уз уговор о испоруци
опреме, уговор о лиценци, уговор о грађењу...). Најзад, делатност
инжењеринга може бити у целости утопљена у друге уговорне обавезе неког
другог правног посла, без самосталног исказивања. У овом случају из
уговора се види само главни предмет, који се састоји у одређеном коначном
резултату (нпр. изграђени објект), без обзира на начин како се до њега долази
(случај уговора „кључ у руке“).
Основна делатност консалтинг организације јесу: право на добијање
података, право на ангажовање других стручњака за посао, право на измену
пројеката и радова, ауторско право над пројектом и документацијом и право
на награду. Основне обавезе консалтинг организације јесу: обавеза
поступања по правилима струке, обавеза сталне сарадње са наручиоцем
Уговор о грађењу Страна 29
посла и обавеза чувања поверљивих података. Одговорност консалтинг
организације редовно се уговорним клаузулама ограничава износом награде
(накнаде) уговорене за обављање уговорених услуга.
Уговор о грађењу престаје из разлога:
 Промењених околности,
 Немогућности испуњења обавеза,
 Прекомерног оштећење,
 На основу споразума - обавезном писаном формом извођач може
једнострано раскинути уговор када инвеститор касни са увођењем
грађевинара у посао. Инвеститор може прекинути уговор у случају
знатног повећања цене изазваног непредвиђеним радовима или
вишим ценама материјала и радова,
 Због употребе неадекватног материјала од стране извођача,
 У случају кашњења извођача са извођењем појединих радова према
 временском плану.
Посао грађења је сложен и захтева учествовање више лица чији
поступци самостално или у вези са радњама других лица утичу на исход
уговора. Зато свако од тих лица може да одговара самостално или повезано
са другима лицима тих услуга.

Уговор о грађењу Страна 30

 ЗАКЉУЧАК

Уговор о грађењу је уговор о делу којим се извођач обавезује према

одређеном пројекту саградити у уговореном року одређену грађевину на
одређеном земљишту, или на таквом земљишту односно на већ постојећем
објекту извршити какве друге грађевинске радове, а наручилац се обавезује
да му за то исплати одређену цену.
Грађевина, по одредбама Закона о облигационим односима, јесу зграде,
бране, мостови, тунели, водоводи, канализације, цесте, железничке пруге,
бунари и други грађевински објекти чија израда захтева веће и сложеније
радове, односно грађевински објекат трајно повезан са тлом који се састоји
од грађевинског склопа и уграђене опреме који заједно чине технолошку
целину.
Грађење подразумева извођење припремних радова, грађевинских
радова, уградњу и монтажу опреме, готових грађевинских елемената и
конструкција, као и друге радове у простору. Уговор о грађењу је уговор о
послу којим се уговарач обавезује на одређени пројекат да изгради одређену
зграду на одређеном земљишту у уговореном року, или да изврши друге
грађевинске радове на таквом земљишту или на постојећој згради.
Уговор о грађењу мора бити потписан у писаној форми. За свако
одступање од грађевинског пројекта или уговорених радова, извођач мора
имати писмену сагласност уговорног ауторитета. Он не може захтевати
повећање уговорене цене за радове које је направио без такве сугласности.
Код класичног уговора о грађењу (о коме је до сада било речи)
наручилац склапа одвојени уговор са пројектантом (у том случају извођач и
пројектант нису ни у каквом правном односу), чија правна природа зависи од
тога шта је предмет обавезе пројектанта. Ако је предмет обавезе пројектанта
само израда пројекта, онда пројектант одговара само за своје радње, и тада је
реч о уговору о делу.

Уговор о грађењу Страна 31

 ЛИТЕРАТУРА

[1] Биро З., "Уговор о грађењу", Коментар ЗОО (ур. Благојевић В., Круљ
В.), Београд, 1980.
[2] Васиљевић М., "Фиксна цена грађења у пракси привредних судова",
Привреда и право 11/76.
[3] Вилус Ј., Грађанскоправна одговорност извођача и пројектаната,
Београд 1973.
[4] Јанковец И., "Осигурање грађевинских радова у иностранству",
Уговори у међународној трговини, Правни факултет у Београду 1978.
[5] Капор В., "Јединство облигационог права и посебна правила за уговоре
у привреди", Зборник радова са Саветовања о ЗОО, Београд, 1978.
[6] Николив Ђ., "Примена посебних узанси о грађењу", ПЗ 2/80.
[7] www.scribd.com
[8] www.znanje.com
[9] www.mojrad.net
[10] www.wikipedia.org

Уговор о грађењу Страна 32