cr TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION No. - 2086 -2014-SUNARP-TR-L Lima, 341, 2 APELANTE JORGE LUIS SANCHEZ OJEDA TITULO: 442718 del 7/5/2014. RECURSO HTD N° 065362 del 1/8/2014. REGISTRO Predios de Lima. ACTO (s) ADECUACION Y MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO. SUMILLA COMPUTO DEL PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE LOS BIENES COMUNES REQUERIDO PARA CONVOCAR A JUNTA DE PROPIETARIOS “Cuando en el reglamento interno inscrito, la suma de los porcentajes de participacién sobre los bienes comunes que fueron asignados a las secciones de propiedad exclusiva no llegan al 100%, no cabe exigir que la convocatoria a Junta : haya sido efectuada por propietarios que representen el 25%, bastando que representen la cuarta parte de los porcentajes que fueron asignados’. | ASUNTOS A TRATAR EN CONVOCATORIA EFECTUADA POR ‘ PROPIETARIOS QUE REPRESENTAN EL 25% DE PARTICIPACIONES SOBRE LOS BIENES COMUNES “Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios insonito, propietarios que representan el 25% de participacién sobre los bienes de propiedad comun estén legitimados para convocar a junta de propietarios en la que se acuerde la adecuacién del regiamento interno a la Ley 27157". FORMALIDAD EL REGLAMENTO INTERNO “El escrito de! Presidente de la Junta de Propietarios con firma certificada por notario, que no contiene el texto del reglamento intemo, que se remite a la copia certificada del acta de /a junta en la que si consta el texto del regiamento intemo, da ménito a la inscripcién del reglamento intemo”. |. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA Mediante el titulo venido en grado de apelacién se solicita la inscripcién de la adecuacién y modificacién de Reglamento interno de la edificacién inscrita en ta ficha N° 47148 que continda en la partida electronica 49071348 del Registro de Predios de Lima. Atal efecto se adjunta la siguiente documentacién - Certificacién de reproduccién del acta de sesién extraordinaria de ta junta de propietarios del 25/2/2014 y la constancia de su adhesién al libro de actas abierto el 26/3/2014. Al reingreso del 30/5/2014 se presenta:- Escrito suscrito por Maria del Carmen Reétegui Rosell de Navarro de fecha 28/4/2014 con firma certificada por Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 28/4/2014. - Certificacién de reproduccién del aviso de convocatoria a junta de propietarios del 25/2/2014 publicada en el diario Oficial El Peruano. - Acta de sesién extraordinaria de la junta de propietarios del 25/2/2014 y la constancia de su adhesion al.libro de actas abierto el 26/3/2014 en copias certificadas por Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 28/4/2014 Alreingreso del 22/7/2014 se adjunta: - Escrito del interesado del 21/7/2014. + Escrito del interesado de! 30/6/2014 DECISION IMPUGNADA EI Registrador Publico Sergio Paredes Aldave del! Registro de Predios de Lima denego !a inscripcién formulando la siguiente observacion: (Se ha reenumerado para mejor resolver) DEL REINGRESO DE FECHA 22/07/2014 1. Mediante el documento aclaratorio anexado al presente reingreso se solicita calificar como valida la convocatoria efectuada para la sesion del 25/2/2014; sefialando que segin la asignacién de los porcentajes de Participacién inscritos se tratarla de un caso excepcional, ya que la convocatoria fue realizada por 16.69% de un total de 33.01%; al respecto cabe indicar que para el tema de agenda: eleccién del presidente de la junta de propietarios, resulta aplicable el articulo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, "que cuando el reglamento interno no haya previsto la convocatoria para la designacién del primer presidente ésta sera efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen el 25% de las patticipaciones y respecto a la adecuacién y modificacién del reglamento interno, la convocatoria debe ser realizada por el presidente con mandato inscrito; entonces considerando estos supuestos la convocatoria seguiria resultado INVALIDA, por no encontrarse dentro del supuesto mencionado. 2, Respecto a la formalidad del regiamento interno (art. 86° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios), cabe reiterar lo sefialado en el art. 10° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Piblicos “cuando por disposicién expresa se permite que la inscripcién se efectle en merito a documentos privados, debera presentarse el documento original con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposicién en contrario que establezca formalidad distinta 3. Asimismo no se ha adjuntado la documentacién indicada en el punto 7 a fin de proceder a la calificacién de la independizacién, de acuerdo a lo establecido en el articulo 63 del Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios. Por otro lado, se reitera en todos sus extremos la observacién de fecha 11/7/2014: DEL REINGRESO DE FECHA 30/5/2014, se reitera en lo siguiente. 4. Visto el contenido de la convocatoria, se advierte que se indica que los convocantes son los propietarios que representan ei 25% de las participaciones (amparado en el articulo 22 y 34 del reglamento interno inscrito); sin embargo, cabe indicar que si bien quedé establecido en laRESOLUCION No. - 2086 -2014-SUNARP-TR-L partida matriz N° 49071348 (asiento de restificacién) la reserva de aires de la futura ampliacién, dicha reserva no fue independizada como una seccién de propiedad exclusiva, por tanto no puede considerarse que Industrial Técnica Metalica S.A. represente un porcentaje de participacién y que a su vez dicho porcentaje pueda formar parte de! 25% que convocé para la presente sesion. En esta situacién la convocatoria habria sido efectuada por los propietarios que representan solo el 16.69%, por tanto dicha convocatoria no sera valida y por lo tanto resultarian invélidos los acuerdos idoptados en la sesion del 25/2/2014. 5. De conformidad con lo dispuesto por el articulo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el regiamento interno se inscribira en mérito a escritura publica 0 documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios 0 por el presidente de la junta de propietarios (...). El titulo que va dar mérito para la inscripcién del reglamento interno es el documento privado con firmas certificadas por notario, la misma que de acuerdo al articulo 153 del D.S. N°035-2006, tiene un contenido obligatorio. El documento presentado solo contiene la solicitud de inscripcién. EI acta en copia certificada es el documento por el cual se acredita el acuerdo que es distinto al reglamento intemo que debe cumplir la formalidad afin de poder ser inscrito en el Registro de Predios. El Reglamento de las inscripciones del Registro de Predios no establece la inscripcién del reglamento interno mediante copia certificada del acta. 6. Respecto al acuerdo sobre modificacién de reglamento interno, cabe indicar que el inciso D) del articulo 21 del reglamento interne inscrito, establece que la modificacién del reglamento interno debe ser aprobado por las dos terceras partes de los votos de los propietarios incorporados a la junta; sin embargo los propietarios que aprobaron el acuerdo de modificacion de reglamento, solo representan el 16.69%. 7.- De la eleccion del presidente de la junta de propietarios, como bien fo indica el reglamento inscrito el presidente forma parte de la directiva, por tanto deberia haber sido designado en sesién ORDINARIA en el primer trimestre de cada afio (articulo 22°) 8. Del texto de la adecuacién y modificacion del reglamento interno, se informa lo siguiente: a) Se omite considerar a las secciones independizadas ALMACEN N° 1 y N° 2 (inscritas en las fichas N° 170380 y 170381 - as. 4b) de la ficha 47148- P. E. N'49071348). b) En el articulo 6 se indica que el criterio de asignacién de los porcentajes de participacién en bienes y gastos comunes se efectua en funcién del area ocupada; sin embargo dicho criterio no se encuentra determinado en el feglamento inscrito; por el contrario del articulo 11° del reglamento inscrito se aprecia que los porcentajes habrian sido asignados en funcién del valor de la unidad inmobiliaria 9. Se deja constancia respecto de los ALMACENES N° 1 y N° 2, que si bien fueron declarados como secciones exclusivas de la edificacion y fueron’ independizados como tal, no se les ha asignado porcentaje de participacién, sirvase aclarar. ee10, Finalmente, se debe informar que conjuntamente con la asignacién de porcentaje de participacién se debe independizar la seccién denominada “aires reservados’, por tanto debera cumplir con lo dispuesto en el articulo 63° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, b) documento privado suscrito por el propietario del predio, con fitma certificada por Notario, en el que se describa el area, linderos y medidas perimétricas de la seccién de dominio exclusive y de los bienes comunes regulados por el reglamento’ interno. Asimismo, debe presentarse c) plano de independizacién que grafique fas unidades de dominio exclusivo y las zonas ‘comunes autorizado por profesional campetente con firma certificada por notario. Asimismo’ la independizacién de las unidades de dominio exclusivo corresponde al titular registral, en el presente debe ser a solicitud del titular que se reserva el derecho en el regiamento interno, FUNDAMENTOS DE LA APELACION El recurrente sustenta su recurso de apelacién, entre otros, sobre la base de los siguientes fundamentos: La totalidad de porcentajes asignados segin el reglamento interno no suma el 100% sino el 33.01%, toda vez que el porcentaje restante quedé implicitamente reservado para los aires segun se desprende del andlisis de los antecedentes registrales y segun consta en el atticulo 42 (Disposiciones Transitorias) de! Reglamento interno vigente. - Enla ficha 47148 se aclara que después de las independizaciones en la partida matriz quedan conjuntamente con los bienes y zonas comunes los aires reservados para la futura construccién de los restantes pisos proyectados. = Sin embargo, a dichos aires no se les asignd un porcentaje de participacién sobre los bienes y servicios comunes, pues de conformidad con el Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, los porcentajes de participacién se asignaban en funcién al area techada y los aires constituian una seccién no techada + Ante dicha circunstancia sui generis para efectos de verificacion de validez de la convocatoria y el computo del quérum y de la votacién para ta aprobacién de acuerdos, existen 2 posibilidades: 4, Considerar sdlo el total de porcentajes de participacién_asignados e inscritos (33.01%) por lo que el minimo requerido para la convocatoria es el 25% de dicho total y no del 100%, es decir 8.2525% 2. Considerar que la intervencién de Industrial Técnica Metalica S.A. como titular de los aires reservados, representa implicitamente el porcentaje restante (66.99%), y por tanto su sola participacién tanto en la convocatoria como en la sesién de junta de propietarios ha cubierto satisfactoriamente el minimo requerido para la validez de la instalacién de dicha junta y de los acuerdos aprobados en la misma - Una interpretacién distinta, como es que a pesar de no estar inscrito el 100% de porcentajes se exige el 25% de dicho tal no inscrito, resulta excesiva y rigida, ya que el total de porcentajes inscritos no representa la totalidad de los derechos de dominio involucrados én dicho régimen inmobiliario. - Se ha presentado un documento privado con firma notarialmente certificada expedida por la presidenta desinada de la junta de propietarios, adjuntandose a dicho documento copia notarialmente certificada del acta de la sesién de junta de propietarios, cumpliendo con €WV. RESOLUCION No. - 2086 -2014-SUNARP-TR-L la formalidad requerida por el Art, 86 de! Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, - La adecuacién del reglamento interno no conlleva a una variacion de los. Porcentajes de participacién inscritos, habiéndose mantenidos sin alteracién alguna - El acuerdo de adecuacién del reglamento interno y asignacién de porcentaje de participacién a los aires reservados sobre los bienes comunes no constituye una afectacién al derecho legitimado de los porcentajes asignados a las demas unidades de propiedad exclusiva - A pesar de haberse inscrito el reglamento interno bajo’el imperio de la antigua legislacién de propiedad horizontal no consta la designacién de presidente de la junta de propietarios, por lo que es perfectamente valida la sesi6n realizada para aprobar entre otros acuerdos, la designacién del Presidente de dicha junta de propietarios, conforme a ley. ANTECEDENTE REGISTRAL En la ficha N° 47148 que continda en la partida electronica N° 49071348 del Registro de Predios de Lima se encuentran inscritas las zonas comunes asi como el sétano y los aires reservados para las futuras construcciones del edificio de 6 pisos ubicado en el Lt. 1 de la Mz. GE con frente a la Av. Elmer Faucett Urb. Maranga Cuarta etapa de! distrito de San Miguel. En el As. 3-b).se encuentra la fabrica que corresponde a la tera etapa de la edificacién de 6 pisos y sétano. Esta tera etapa parcial consta de sétano, primer y segundo piso. En el ter. Piso esta la zona de tiendas y la zona de almacenes, adyacentes a las tiendas. En el segundo piso estan las oficinas. En el As. 4-b) esta inscrito el Reglamento interno de Condominio y Propiedad horizontal contenido en la escritura publica del 27/10/1982. Obra extendido asiento de rectificacion en el que se precisa que el inmueble matriz también comprende los aires reservados para futuras construcciones de los demas pisos. En la partida no se ha inscrito al Presidente de la junta de propietarios. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Duran. Con el informe oral del abogado Juan José Garazatua Nufiovero. De lo expuesto y del andlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: Cuando en el reglamento intemo inscrito, ia suma de los porcentajes de Participacién sobre los bienes comunes que fueron asignados a las secciones de propiedad exclusiva no llegan al 100%: acabe exigir que la convocatoria a Junta haya sido efectuada por propietarios que representen el 25% o basta con que representen la cuarta parte de los porcentajes que fueron asignados? - Cuando no existe Presidente de ta Junta de Propietarios inscrito: Epropietarios que representan el 25% de participacién sobre los bienes de propiedad comun pueden convocar a junta de propietarios en la que se traten asuntos distintos a la eleccién del presidente?Vv. = Elescrito del Presidente de la junta de propietarios con firma certificada por notario, que no contiene el texto de! regiamento intemo, que se remite a la copia certificada del acta de la junta en la que si consta el texto del reglamento inteo, zcumple con la formalidad exigida para la inscripcién del reglamento interno? ANALISIS 4. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comin’ es una modalidad de la propiedad en la que coexisten en una edificacién, secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad comun? Asi conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una seccién determinada de la edificacién, va a coexistir una. copropiedad sobre ios elementos comunes de la edificacién, como el terreno en donde esta construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demés elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva. Actuaimente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/7/1899, y su reglamento, el D.S. 008-2000-MTC, y sus modificaciones, habiéndose aprobado el T.U.O mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Dicha normativa derogé el D. Ley 22112, que regulaba el régimen de propiedad horizontal. 2. Cémputo_de!_porcentaje de particivacién sobre los bienes_comunes requeridos para convocar a Junta de Propietarios: : EI reglamento Interna inscrito en el As. 4-b) de la ficha 47148 fue otorgado al amparo de la Ley 22112, Ley que establecié el Régimen de Propiedad Horizontal para toda edificacién 0 conjunto de edificaciones pertenecientes a diferentes propietarios. En el Art. 2 de esta Ley se establecio: “Cada propietario de una seccién de dominio exclusivo es copropietario del terreno sobre el que esté construida la edificacién 0 conjunto de edificaciones y de los bienes de dominio comtn, en proporcién al area construida de su seccién, En igual proporcién tendré derecho a participar en Jas votaciones que se lleve a cabo en las Juntas de propietarios y obligacién a contribuir para los gastos de conservacin, mantenimiento y administracién de los bienes y de los servicios comunes. « * Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y el T.U.O. de su reglamento aprobado ‘mediante Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, norma ultima que fo define en su articulo 129, ‘como aque! "(...) régimen juridico que supone la existencia de una edifcacién 0 conjunto de ‘edifcaciones integradas por secciones inmobitanias de dominio exclusivo, perteneciantes a distintos propietanos, y bienes y servicios de dominio comin. Cuentan con un Reglamente Infemo y una Junta ‘de Propietarios” En ta doctiina y legislacion comparada se conoce @ esta modalidad de ta propiedad como “propiedad horizontal". en razén a que ha sido ideada pare las titulardades existentes en un edifcio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propieterios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresueto, comprendides dentro de los planos verticales del perimetro superficial del inmueble y hasta que Sea ttl al propietario el ejercicio de su derecho -como se sefiala en el articulo 954 del Cédigo Civit, como sucede en el caso de la propiedad comin: sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.RESOLUCION No. - 2096 -2014-SUNARP-TR-L Precisando esta norma, el articulo 2 del Reglamento de [a citada norma, aprobado por D.S. 019-78-VC estabiecié: “El area construida que sefiala el articulo 2 del Decreto ley es aquella que corresponde a los ambientes techados de cada seccién, sin tener en cuenta los elementos 0 sistemas de techado. En la referida area quedan comprendidas las éreas ocupadas por muros, columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las éreas de aleros o voladizos en general que no cubren ambiente cerrados”. De lo expuesto se desprende que bajo la vigencia del D. Ley 22112 sélo se asignaban porcentajes de participacion a las secciones de propiedad exclusiva que contaban con area techada, De esta forma a las areas no techadas - tales como os aires, entre otfos - no podia asigndrseles porcentaje de participacién. 3. Como se ha sefialado, conforme a la normativa. anterior, a las secciones de propiedad exclusiva que no eran techadas — tales como fos estacionamientos no techados -, no se les asignaba porcentaje de participacién en los bienes comunes. Ello generé situaciones anomalas, puesto que se trataba también de secciones de propiedad exclusiva, pero sin porcentaje de participacién sobre los bienes comunes. En este caso, la anomalia surgida a raiz de la imposibilidad legal de asignar porcentajes de participacién a las secciones no techadas, fue que la sumatoria de los porcentajes de participacién sobre los bienes comunes que se asignaron a las secciones de propiedad exclusiva conformantes de la edificacién no sumaron 100% Asi, en el articulo 6 del Reglamento Interno inscrito se han sefialado los porcentajes de participacién que le corresponden a las secciones conformantes de la edificacion: Tienda 1: 3.98%, Tienda 2: 2.39%, Tienda 3: 1.97%, tienda 4: 3.33%, tienda 5: 5.16%, oficina 1: 3.6%, oficina 2: 2.67%, oficina 3: 5.12% y oficina 4: 5.33% Sumados los porcentajes antes sefialados, se aprecia que ascienden a 33.55%, es decir no se ha efectuado la distribucion del 100% de los porcentajes. 4, El articulo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios Cuando el Reglamento intemo no haya previsto la convocatoria para la designacin del primer presidente, ésta serd efectuada por el propietario constructor 0 por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en las areas y bienes comunes. Cs Como puede apreciarse, esta norma regula la legitimidad de la convocatoria para la designacién del primer presidente: - Propietario constructor; 0, - Propietarios que representen cuando menos el 25% de las participaciones en los bienes comunes, Resulta por tanto que no cualquier propietario puede convocar a junta para designar al primer presidente: se requiere que los convocantesfetnan por lo menos e! 25% de las participaciones sobre los bienes comunes. Ahora bien, de lo que se trata es que propietarios que representen una cuarta parte de los porcentajes de parlicipacién efectien la convocatoria. Por lo tanto, si en el reglamento interno inscrito no se distribuy6 entre las secciones conformantes de la edificacion e! 100%, no podria exigirse que la convocatoria sea efectuada por 25% de las, participaciones — pues ello implicaria una mayor exigencia a la prevista en la norma -, requiriéndose que la convocatoria haya sido cursada por propietarios que representen la cuarta parte de los porcentajes de participacion que fueron asignados. 6. Teniendo en cuenta entonces que el 33.55% representa la totalidad de las participaciones sobre los bienes y zonas comunes, la. cuarta parte de dichos porcentajes asciende a 8.39%. En este caso, los convocantes fueron: - Maria del Carmen Gloria Reategui Rosello de Navarro propietaria de la tienda 3, tienda 4 y Oficina 3. Su participacion asciende a 10.42%. - Alfonso Juvenal Dario Navarro propietario de la oficina 1 y de la oficina 2 Su participacion asciende a 6.27%. Resuita por tanto que las participaciones de los propietarios convocantes: ascienden a 16.69%, esto es, mas del 50% de la totalidad de los porcentajes que han sido asignados a las secciones de propiedad exclusiva en el reglamento interno inscrito, por lo que se tendria por cumplida la participacion que exige el articulo 87 del RIRP. En tal sentido se revoca el cuarto extremo de la observacién. 6. Asuntos_a_tratar_en convocatoria_efectuada_por_propietarios_que representan 25% de participacién sobre fos bienes comunes: EI Registrador sefiala ademas respecto a la convocatoria a junta de propietarios, que los propietarios que representen al menos el 25% de las participaciones pueden convocar a sesién de junta de propietarios sdlo para la eleccion del presidente de la junta de propietarios, mas no para asuntos distintos como lo es la adecuacién y modificacién del reglamento interno. La regia general es que la Junta de Propietarios debera ser convocada a sesién por el Presidente, siempre que no exista disposicién distinta en el reglamento interno, conforme a lo establecido en el articulo 146 del Reglamento de la Ley 27187. De otra parte, como se ha sefialado, el segundo parrafo del articulo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, regula la convocatoria para la designacién del primer presidente, sefialando que ésta sera efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos e! 25 % de fas participaciones en las areas comunes y bienes comunes. Asimismo, el articulo 5.2 de la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y comin dispone: “§.2 Aprobacién del reglamento interno El reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificacién quien debe ser el propietario de la misma.RESOLUCION No. - 2086 -2014-SUNARP-TR-L También se aprueba conforme al articulo 39 de la Ley 27157, por acuerdo de mas del 50% de los propietarios que conforman la edificacién, para lo cual el voto se computa por cada seccién de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participacién en las zonas comunes. En este ultimo caso, la convocatoria se realiza por el propietario constructor © por los propietarios que retinan por lo menos el 25% de participacion en la edificacién, debiéndose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepcién y con una anticipacién no menor de cinco dias naturales.” Como vemos, las normas regulan los siguientes supuestos respecto a quién es el legitimado para convocar a Junta de Propietarios: - Elpresidente Evidentemente, para que sea exigible que la convocatoria haya sido efectuada por el presidente, debe obrar inscrito el presidente. Esto es, mientras no obre inscrito el presidente, para efectos de terceros la Junta de Propietarios no cuenta con presidente. - El propietario constructor o propietarios que representen 25% de las Participaciones en los bienes comunes Las normas prevén que éstos son los legitimados para convocar a Junta de Propietarios para tratar los siguientes asuntos: a) Designacién del primer presidente b) Aprobacién del reglamento interno No existe norma respecto a quién es el legitimado para convocar en caso de acefalia o ausencia definitiva del designado para hacerlo. Esta instancia, ante el vacio normativo existente con relacién a la convocatoria a Junta de Propietarios, en los casos de acefalia o imposibilidad de convocatoria por el Presidente o la persona legitimada conforme al Reglamento Intemo aprobé un acuerdo plenario, aplicable a los miembros de la segunda instancia, adoptado en el LXXX Pleno Registral realizado los dias 15 y 16 de diciembre de 2011, en los siguientes términos CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS ‘La convocatoria a sesién de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por ef designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello.” En el supuesto regulado en este acuerdo, a pesar de obrar inscrito presidente, se admite que la convocatoria haya sido efectuada por propietarios que representen 25% de las participaciones. 7. Como puede apreciarse, ni las normas ni el acuerdo del Tribunal establecen quien es el legitimado para convocar a Junta de Propietarios que tenga por objeto adecuar el reglamento inscrito a la Ley 27157, cuando no obra inscrito presidente. EI Registrador considera que rige la regia general: debe convocar el presidente, y por ello formula observacién sefialando que el 25% de propietarios sdlo podia convocar para elegir al presidente. Una vez elegido el presidente, éste podria convocar a Junta para adecuar o modificar el reglamento. :Sin embaigo, esta instancia entiende que si el 25% de propietarios esta legitimado para convocar con el objeto de aprobar el reglamento interno, también est legitimado para convocar con el objeto de adecuar el reglamento interno inscrito a la Ley. Asi, a diferencia de las personas juridicas. regidas por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Juridicas - conforme al que el presidente con mandato vencido puede Unicamente convocar a elecciones -, las normas facultan al 25% de los propietarios no sélo a convocar para elegir al primer presidente, sino también para aprobar el reglamento interno Esto es, el 25% de propietarios puede convocar para definir el contenido del feglamento interno (aprobacién del primer reglamento), lo que comprenderia también adecuar o modificar dicho reglamento. Por las consideraciones expresadas, corresponde revocar el primer extremo de la observacién del Registrador. 8. Del quérum_y mayoria para aprobar el reglamento interno El Registrador sefiala que no se cumple con la mayoria para modificar el Reglamento Interno, prevista en el Regiamento inscrito, el que establece la aprobacién por las dos terceras partes de los votos de los propietarios incorporados a la junta. En la sesi6n de la junta de propietarios del 25/2/2014 se aprobé al amparo de la Tercera Disposicién Final de la ley 27157 la adecuacién del Reglamento interno sefialandose en ia sesién que también existia la necesidad de aprobar la modificacién del reglamento intemo a efectos de asignarsele a los aires el porcentaje de participacién sobre los bienes comunes. Como se ha explicado la no asignacién de porcentajes de participacion a los aires obedecié a que la derogada legislacion que regia a este tipo de edificaciones al amparo de la cual se otorgé el Reglamento inscrito, establecia la asignacién de porcentajes en funcién al rea construida y/o techada, motivo por el cual no le fue asignado porcentaje sobre los bienes comunes a fos aires. En esta edificacién, los aires nunca constituyeron bien comun: se trataba de seccién de propiedad exclusiva a la que no se le pudo asignar porcentaje de participacién en los bienes comunes y permanecié en la matriz conjuntamente con los bienes comunes. La asignacién de porcentaje que ahora se le otorga en el Reglamento interno no constituye entonces una adecuacién del mismo a la legislacién actual, pues de conformidad con el articulo 42d) de la ley 27157 el reglamento interno debe contener los porcentajes que a cada seccién le corresponda, consecuentemente el quorum y la mayoria exigibles en la sesién de junta de propietarios son los propios de una adecuacién. En ese sentido, en el CXIX pleno del Tribunal Registral realizado en sesion extraordinaria modalidad no presencial realizada el dia 26 de mayo de 2014, se aprobé el siguiente acuerdo vinculante para esta segunda instancia. ADECUACION DEL REGLAMENTO INTERNO A LA LEY 27187 “La adecuacién del Reglamento Intemo a la Ley 27157, implica su modificacién y la de los porcentajes de participacién de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bienes y gastos comunes, si estos no sonRESOLUCION No. - 2086 -2014-SUNARP-TR-L compatibles con dicha Ley 0 adolecieran de las exigencias seftaladas por €sta, los mismos que pueden ser modificados por acuerdo de la Junta de Propietarios con el quorum y mayorias sefialadas por la Tercera Disposici6n Final de la ley acotada’. Corresponde entonces al presente caso aplicar el quérum y mayoria exigibles a la adecuacién y no los propios de modificacion establecidos en el Reglamento interno inscrito® como lo refiere el Registrador, y siendo que de acuerdo a la Tercera Disposicién Final de la Ley 27157 el quérum para adecuar el regiamento es mayoria de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan en segunda convocatoria, adoptandose los acuerdos por la mayoria de los concurrentes a la junta de propietarios, se concluye que si existid quorum y-mayoria para la adopcién de acuerdos en la sesién de junta de propietarios de! 25/2/2014 realizada en segunda convocatoria, por lo que se revoca el sexto extremo de la observacion 9. Del criterio adoptado en el reglamento interno para la asignacién de porcentajes de particioacion: De acuerdo al articulo 6 Reglamento interno aprobado en sesién del 25/2/2014 se indica que el porcentaje de participacién que se atribuye a las. secciones de propiedad exclusiva sobre las areas y bienes comunes es en funcién del area ocupada El articulo 42 de la Ley 27157, sefiala que el reglamento interno debe é contener obligatoriamente, entre otros datos: d) Los porcentaje que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, fa conservacién, mantenimiento y administracién de la edificacion, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios. (Lo resaltado es nuestro). De acuerdo a la normativa que regula el régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comin, se deja libertad para que los propietarios establezcan los, criterios de divisién de las participaciones sobre los bienes comunes, ctiterios que establecerén de acuerdo a sus necesidades, intereses 0 a aspectos objetivos que distribuyan de la mejor forma posible el derecho de propiedad sobre los bienes comunes, Come ya se indicé el criterio establecido en el D.L. 22112 - Ley de Propiedad, Horizontal, y su Reglamento, norma al amparo de la cual se otorgé el Reglamento inscrito -, fue el del area construida y/o area techada. Entonces si ahora se establece un criterio distinto, como es el area ocupada, ello aun cuando sea diferente al previsto en el reglamento interno inscrito importaria una adecuacién y no una modificacién del reglamento interno, pues dicho criterio distinto se esta otorgando al amparo de lo establecido en la Ley 27157, norma actual que regula. este tipo de edificaciones. En tal sentido, resulta aplicable también al presente caso el acuerdo citado en el considerando precedente, debiéndose revocar el literal b) del octavo extremo de la observacion > De acuerdo al articulo 21 inciso D del reglamento interno inscrito para modificer el Reglamento se nrecesarla de la aprobacién de las dos terceras partes de los votos de los propietarios incorporados e a la junta.De la eleccién del Presidente 10. La junta de propietarios esta constituida por la reunion de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una edificacion sujeta el régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun, y puede realizar los actos necesarios para el manejo y administracién de la edificacién asi como los de disposicién de las zonas comunes, entre otros. Si bien la Junta de Propietarios no constituye una persona juridica pues no cuenta con todos los atributos y facultades de ésta y porque la ley no le ha atribuido dicha calidad, no puede desconocerse su naturaleza y al encontrarse conformada por una reunién de personas resulta indispensable para su actuacién y desenvolvimiento que alguien la represente. En ese sentido, es primordial que la junta de propietarios cuente con un representante inscrito. De alli que la exigencia del Registrador de que la eleccién del presidente de la junta de propietarios se realice en sesin ordinaria de la junta de propietarios tal como lo establece el articulo 22 del Reglamento interno inscrito, restringe el derecho de la junta de encontrarse representada teniendo en cuenta que no se ha inscrito presidente de la junta ‘de propietarios y. que los propietarios no. pueden intervenir indistintamente en su representacién, por el contrario fa inscripcion permitira el ejercicio por parte de la junta de los derechos que le corresponda. En tal sentido debe ser revocado el sétimo extremo de la observacién. De los Almacenes 41. Es objeto de observacién que no se les ha asignado porcentaje de patticipacién a los Almacenes N° 1 y N° 2. En la fabrica levantada sobre el terreno inscrito en la ficha 47148 registrada enel As, 3-b) se ha sefialado que se ha construido una primera etapa de un edificio de 6 pisos y sétano. En el primer piso se encuentran las tiendas En este mismo piso se desarrolla la zona de almacenes, adyacentes a las tiendas, compuesto de edificaciones de una sola planta y de forma de construccién diferente a la del block del proyecto de 6 pisos. En el titulo archivado N° 3551 del 11/11/1982 en el que consta la escritura pibblica de independizacion y reglamento interno, asi como declaratoria de fabrica se describe a estos almacenes indicandose que no se consideran en la presente independizacién, ya que éstos podran en un futuro ser independizados mediante una subdivision de terreno y consecuentemente originaria titularidades independientes. Asimismo, obra el plano en el que estos almacenes constan graficados apreciéndose que no comparten zonas comunes con el edificio donde se encuentran las oficinas y tiendas, por lo que no deben entonces formar parte del edificio cuyas zonas comunes estan inscritas en la ficha 47148, Asi también de la ficha 170380 en la que se encuentra inscrita el almacén N° 1 figura registrada la fabrica de una casa habitacion de tres planteas, la que no forma parte de las secciones de propiedad exclusiva del edificio. Asimismo, en la relacién de secciones de propiedad exclusiva de esta edificacién, obrante en el reglamento inscrito, no se considera a dichos almacenes.RESOLUCION No. - 20 86-2014-SUNARP-TR-L Por tal motivo los almacenes no son secciones de propiedad exclusiva de la edificacién sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad comun, debiéndose revocar el literal a) del octavo extremo y noveno de la observacién. : Formalidad de! Reglamento Interno 12. En el segundo extremo de la observacién, el Registrador sefiala que no se ha presentado el reglamento interno con la formalidad establecida en el articulo 86 del RIRP. Respecto a la formalidad requerida para la inscripcién del Reglamento Intemo de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comun, su adecuacién ylo modificacién, la Decimosegunda Disposicién Transitoria del Reglamento* de la Ley N° 27167 establecié lo siguiente: ‘La adecuacién del Regiamento intemo a que se refiere la tercera disposicién final de la ley, podré efectuarse mediante escritura publica o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobara el Viceministerio de Vivienda y Construccién (...).” (subrayado y resaltado es nuestro). La misma regla ha sido recogida en el articulo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios “Articulo 86.- Formalidad del reglamento intemo El reglamento intemo se inscribiré en _mérito_a escritura publica o documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los Propietarios 0 por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este ditimo, se insertaré 0 acompariara copia certificada de! acta de la sesién de junta de propietarios en la que se aprobé el reglamento intemo, (...)” Como se aprecia, el referido texto recoge la alternativa del documento privado con firmas certificadas por notario (excepcién al articulo 2010 del Codigo Civil), sin perjuicio de la aplicacién de la regla general del instrumento publico (articulo 2010 de! Cédigo Civil) A ello debe-agregarse, que conforme al numeral 5.15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Comun®, “el Reqlamento Interno o su_modificacién_se inscribe en_mérito de escritura 0 documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta. Cuando sdio interviene el presidente bastard la copia certificada del acta de /a junta de propietarios en que se adopta el acuerdo, sin requerirse la trascripcién del texto del reglamento o su modificacién." (subrayado y resaltado nuestro) Entonces la normativa especial sobre adecuacién u otorgamiento de Reglamento interno, permite la utilizacién indistinta de la escritura publica 0 del documento privado con firmas certificadas; apreciéndose que en ambos * D.S. N* 035-2008-VIVIENDA DEL 6/11/2006, Texto Unico Ordenado del Reglamento de ta Ley 27187, Ley de Regularizacién de Edificaciones del Procedimiento para la Dedlaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobilianias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comin, ® Aprobada por Resolucion del Superintendente Nacional de los Regisires Publicas N° 340-2008- 'SUNARPYSN de! 23/12/2008, publicada en el diario oficial El Peruano el 26/12/2006,supuestos se requiere de intervencién notarial, requisite que garantiza, cuando menos, la autenticidad de las firmas de los otorgantes. 13. En el presente caso, se presenté al inicio del trémite, certificacién notarial de reproduccién del acta de la sesion de la junta de propietarios del 25/2/2014 que contiene el Reglamento interno, no cumpliendo asi con la formalidad requerida. Al reingreso de fecha 30/5/2014 se acompatia escrito de adecuacién y modificacién de reglamento Interno suscrito por la presidenta elegida Maria del Carmen Redtegui Rosellé de Navarro con firma certificada por Notario de Lima Jorge Luis Gonzales Loli el 28/4/2014, que no contiene el texto del reglamento interno, asi como la copia certificada por el mismo Notario del acta de la sesién de junta de propietarios de! 25/2/2014 en la que consta el texto del Reglamento interno. Resulta entonces que son dos las formalidades previstas: - Escritura publica; 0, - Documento que contiene el texto del reglamento intemo, con firma certificada del presidente, al que se acompafia copia certificada del acta de la sesién en que se aprobé. En el presente caso el texto del Reglamento interno.no obra en el documento suscrito con fitma cettificada por la Presidenta Maria del Carmen Redtegui Roselld de Navarro, siendo que la presidenta se remite expresamente a la copia certificada del acta de la junta del 25/2/2014, en la que si obra el texto integro del regiamento. Consideramos que la formalidad en este caso, se ha cumplido pues el reglamento no es aprobado por el presidente sino por la Junta de Propietarios. Por lo tanto, si se ha presentado el texto integro del reglamento aprobado por la Junta, que lleva las firmas de los asistentes, y ademas el documento privado con firma certificada de la presidenta, haciendo expresa remision al texto del reglamento contenido en el acta que se adjunta, se ha cumplido con la formalidad para su acceso al Registro. Consecuentemente, deben revocarse el segundo y quinto extremos de la observacion. De la Independizacién de los aires: 14. Como hemos venido sosteniendo en la partida matriz 47148 donde han quedado registradas las zonas comunes consta la reserva de aires para futuras construcciones. Con el Reglamento Interno aprobado en sesidn de Ia junta de propietarios de! 25/2/2014 se considerd a los aires como seccién de propiedad exclusiva, asignandoseles el porcentaje de participacion que le corresponde en los bienes comunes. Elarticulo 5.5 de la Directiva N°009-2008-SUNARPISN sefiala: “Cuando en el regiamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacién esta podra independizarse como seccién de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participacién en los bienes comunes. En este caso la independizacién procederé siempre que se cuente con un area proyectada de acceso.RESOLUCION No. - 208% -2014-SUNARP-TR-L El reglamento intemo puede establecer reserva de aires sin independizacién, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento ‘especifico correspondiente a la partida registra! de! predio matriz, o de otra partida vinculada’® De acuerdo a lo expuesto, existen dos posibilidades: a) Los aires pueden ser independizados Para ello se requiere: ‘i - Asignarles porcentaje de participacién sobre los bienes comunes y - El area a independizar debe contar con area proyectada de acceso. b) Los aires pueden mantenerse en la partida matriz. Para ello se requiere que el reglamento interno establezca reserva de aires sin independizacién. 15. En el presente caso no se han presentado los requisitos requeridos para la independizacion de los aires (documento privado con firma certificada del propietario y planos de independizacién), y tampoco se ha establecido en el regiamento intemo la reserva de aires sin independizacion. En consecuencia se confirman el tercer y décimo extremos de la observaci6n. Estando a lo acordado por unanimidad; VI ~RESOLUCION CONFIRMAR el tercer y décimo extremos de la observacién formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al titulo sefialado en el encabezamiento de la presente resolucién y REVOCAR lo demas que contiene. __ Registrese y comuniquese. Be J (tra. Sale |? @\ 2 JNORA MARIELLAYALDANA DURAN Presidenta de la Primera Sala fel Tribunal Registral ROSARI N GUERRA MACEDO ANDREA PAt VASQUEZ Resoluciones 201444477 18-2016.doc poorer Vocal (s) del Tribunal Registral © En esos mismos términos ha sido regulada la independizacién de unidades inmobiliarias sujetas a {os regimenes establecidos en le Ley 27167 en el articulo 63 del RIRP.