1.

UVOD

Prostorno planiranje je djelatnost planiranja koja ima cilj da uskladi sve aktivnosti i procese
za razvijanje povoljnih uslova za život i rad ljudi na određenom teritoriju, te se na taj način
osigurava svrsishodno iskorištavanje zemljišta uz zaštitu okoliša i očuvanje estetskih i
kulturnih vrijednosti prostora.
Kada govorimo o urbanističkom planiranju možemo reći da ono predstavlja skup djelatnosti
koje se zajednički bave fizičkim planiranjem naselja, u prvom redu gradova, proučavanjem
njihove strukture i njihovog razvitka. Za razliku od urbanističkog planiranja, urbanizam
proučava razvitak gradova, njihovu fizičku i socijalnu strukturu; u užem smislu možemo reći
da je to djelatnost izrade urbanističkih planova. Na obje teorije imaju uticaj druge nauke i
zakoni, koje se kreću u određenim društvenim okvirima, ali i društveni interesi, izraženi kroz
političku volju zakonodavnih institucija društva.
Osnovna podjela planova prostornoh uređanja:
1. Razvojni planovi;
2. Detaljni planovi.
Razvojnim planovima se utvrđuje dugotrajna politika (20-30godina) izgradnje,prostornog
uređenja i zaštite sredine.
Detaljnim planovima se reguliše korištenje zemljišta ,izgradnja i detaljno uređenjepodručja.
Razvojni planovi su:
 Prostorni plan(1:300 000,1:200 000,1:100 000,1:50 000,1:10 000)
 Urbanistički plan (1:10 000,1:5 000,1:2 000)
Detaljni planovi su:
 Regulacioni plan (1:1 000,1:500)
 Urbanistički projekat (1:500 , 1:250)
 Urbanistički red (1:5 000,1:2 500,1:1 000)
 Zoning plan
 Plan parcelacije
2. REGULACIONI PLAN
Regulacioni plan donosi se za naselja za koja se ne donosi generalni urbanistički plan ili plan
opšteg uređenja. Planom generalne regulacije utvrđuje se dugoročna projekcija razvoja i
prostornog uređenja i prostornog uređenja naselja, kao i pravila regulacije.
Planom generalne regulacije se razrađuju i određuju:
 Trase, koridori i kapaciteti za saobračajnu, energetsku, vodoprivrednu, komunalnu i
drugu ifrastrukturu;
 Visinske kote raskrnica ulica (nivelacioni plan;
 Pretežne namjene površina u građevinskom reonu;
 Podjela na zone
 Lokacije za javne objekte.

Planom detaljne regulacije, koji se radi za specifične dijelove naseljaili građevinskog područj,
pored pomenutog određuju se još i:
 Granice javnog građevinskog zemljišta za elementima za obilježavanje na katastarskoj
podlozi;
 Regulacione linije ulica i javnih površina i građevinske linije;
 Nivelacione kote uliva i javnih površina.
Cilj izrade regulacionog plana je preispitivanje prostornih mogućnosti područja, opremanje
područja sadržajima društvene infrastrukutre, interpolacija novih stambenih i uslužnih
sadržaja, kvalitetno saobraćajno rješenje, te rješenje opremanja područja komunalnom
infrastrukturom.
Izradi regulacionog plana općine ili grada prstupa se nakon što općinsko ili gradsko vijeće
donese odluku o pristupanju izrade regulacionog plana. Nakon toga potpisuje se ugovor
između naručioca plana, u ovom slučaju općine ili grada i preduzeća koje će biti izvršilac
izrade plana.
Nakon analize prostorno planske dokumentacije, stanja objekata i infrastrukture na prostoru
za koji se izrađuje plan, pristupa se izradi regulacionog plana.
Programskim zadacima i smjernicama, koje je nosilac pripreme dostavio nosiocu izrade plana,
ostvareno je aktivno učešće Opštine i zainteresovanih subjekata u izradi ovog planskog
dokumenta. Učešće će se ostvariti i kroz proceduru javnog uvida i stručnih rasprava kroz koje
će plan proći, a sve u cilјu produkovanja što kompletnijeg i kvalitetnijeg dokumenta koji će
imati praktičnu i operativnu vrijednost.
Kao informaciono - dokumentaciona osnova su korišteni svi do sada izrađeni planovi, koji na
bilo koji način imaju veze sa predmetnim prostorom, koji obuhvataju predmetni prostor ili ga
tangiraju, urbanistička dokumentacija nižeg reda, ali i tehnička dokumentacija rađena za
pojedine segmente javne infrastrukture, koja je bila dostupna.
Regulacioni plan se sastoji iz tekstualnog i grafičkog dijela (karata).
U tekstualnom dijelu regulacionog plana određuju se urbanistički uslovi (standardi) za
građenje i uređenje prostora. Navedeni uslovi, odnosno standardi su:
 namjene površina,
 podjelu prostora na cjeline i podcjelin
 izbor vrsta i tipova regulacionih rješenja
 određivanje građevinskih linija,
 prijedlog za izmjenu ili poboljšanje parcelacije,
 određivanje graničnih parametara za racionalno korišćenje zemljišta (koeficijent
zauzetosti, spratnost objekta i drugo), određivanje objekata koji su za zamjenu,
dogradnju, dogradnju itd,
 obezbjeđivanje javnog i opšteg interesa u funkcionisanju prostora: saobraćajnih
površina, zelenih površina, prostora za razvoj objekata privrede i neprivrede,
društvenih službi itd.,
 uslovi za opremanje svim vrstama infrastrukture,
 formiranje urbanističko-tehničkih uslova za izgradnju, dogradnju ili nadogradnju
objekata,
 uslovi za zaštitu, očuvanje, uređenje i aktiviranje prirodnih resursa,
 prirodni uslovi za građenja (reljef, geologija, hidrogeologija, vode, klima i drugo),
 uslovi za očuvanje, zaštitu i prezentaciju nasljeđa kulture, prirode i zaštitu životne
sredine,
 uslovi za zaštitu ljudi i dobara u slučaju elementarnih nepogoda i tehnoloških
akcidenata,
 mjere energetske efikasnosti,
 uslovi za uklanjanje barijera za kretanje lica sa umanjenim tjelesnim sposobnostima,
 određivanje zona odnosno lokacija za koje je obavezno raditi urbanistički projekat,
 ekonomska valorizacija plana i
 drugo što proističe iz karaktera zadatog područja.
Regulacioni plan se po pravilu donosi za uže urbano područje u cjelini,a obavezno za
područje na kome postoji intenzivna izgradnja odnosno rekonstrukcija ili sanacija kao i za
industriske zone veće od 10 hektara, za zaštićene rekreacione površine i historijske cjeline,za
dio nacionalnog parka koji se izgrađuje,te za turistička i banjska naselja.
Radi se naosnovu urbanističkog plana. Regulacion plan se radi u mjerili 1:1 000,1:500
zavisno od veličine područja za koje se radi. Regulacioni plan je osnova za izradu:
1. urbanističkog projekta,
2. izdavanje urbanističke saglasnosti,
3. pribavljanje građevinskog zemljišta (lokacije).
3. ANALIZA I OCJENA STANJA

Analiza postojećeg stanja radi se na osnovu obilaska terena, anketa provedenih na terenu,
elaborata o rezultatima istražnih radova i inžinjersko-geološkim i geotehničkim osobinama
terena.
Vlasnička struktura parcela ne može biti relavantna za izradu detaljnih urebanističko-
tehničkih uslova i ona ima jedino informatini karakter. Međutim, veoma važnu ulogu za
izradu plana ima namjena površina.

Slika 1.Zastupljenost pojedinih namjena-procentualno