คำำ�นำำ�

“ถ้้ารู้้อ� ย่่างนี้้� ไม่่น่า่ พลาดเลย” คุุณเคยได้้ยินิ คำำ�นี้้� จากคนใกล้้ตัวั คุุณที่่ซื้� อ�้ บ้้าน
หรืือคอนโดกัันไปแล้้วบ้้างไหมครัับ? คำำ�สั้้น� ๆที่่บ� อกได้้ถึงึ อาการเชิิงตััดพ้้อ ท้้อใจ ที่ทีี�่ มงาน
พวกเราได้้ยินิ กัันบ่่อยครั้้�ง หลัังจากได้้ฟังั ประสบการณ์์จากผู้้ที่� ซื้�่ อ�้ บ้้านกัันไปแล้้ว และ
อาจจะพลาดในเรื่่อ� งราวต่่างๆไป เช่่น การไม่่ได้้วางแผนการเงิินล่่วงหน้้าไม่่ได้้เตรีียมตััว
รัับมืือกัับปัญ ั หาที่่อ� าจจะเกิิดขึ้้น� ระหว่่างซื้้อ� โครงการอยู่่�ในพื้้น� ที่่น้ำ� ��ำ ท่่วม เพื่่อ� นบ้้านต่่อเติิม
มั่่ว� ซั่่ว� หรืือ ข้้อเสนอสุุดพิเิ ศษของโครงการที่อ�่ าจจะต้้องแลกกัับอะไรบางอย่่าง ซึ่่ง� ปััญหา
เหล่่านี้ห�้ ลายๆเคสที่่ส� อบถามมา เกิิดจากความเผลอ ลืืมตััวในช่่วงบรรยากาศความดีีใจ
ที่่กำ� �ำ ลัังจะได้้บ้า้ นหลัังใหม่่จากน้ำำ�� พัักน้ำำ�� แรง ทำำ�ให้้เราลืืมถามประเด็็นสำำ�คััญในกระบวนการ
ขั้้�นตอนการซื้้�อก็็เป็็นได้้

“ซื้้อ� บ้้าน อย่่าลืืมถาม” เลยกลายมาเป็็นที่ม�่ าของหนัังสืือเล่่มนี้้� ที่พ�่ วกเราอยาก

จะมาแชร์์ประสบการณ์์ ของผู้้ที่� เ�่ คยพลาดไปแล้้ว และไม่่อยากให้้คนที่จ�่ ะซื้้อ� บ้้านหรือื
คอนโด ต้้องเจ็็บใจกัับความเจ็็บปวดเดิิมๆ ทีีมงานบรรณาธิิการ นัักวิิเคราะห์์อสัังหาฯ
ของเรา เลยได้้ร่ว่ มมืือกัันค้้นหาคำำ�ตอบ พร้้อมวิิธีีการเตรีียมตััวรัับมืือก่่อนที่่จ� ะซื้้อ� บ้้าน
และคอนโด เพื่่�อที่จ�่ ะได้้ไม่่ต้อ้ งเสีียใจหลัังจากจ่่ายเงิินไปหลัักแสน หลัักล้้านบาทครัับ

สุุดท้า้ ยนี้้� ทางทีีมงาน ThinkofLiving.com หวัังว่่าหนัังสืือเล่่มนี้้� จะเป็็นประโยชน์์

แก่่ทุุกท่่านที่่�กำำ�ลัังจะซื้้�อ บ้้านหรืือคอนโด ได้้อย่่างสบายใจผ่่านเนื้้�อหาประสบการณ์์
ที่่�พวกเราไปเจอมา และฝากติิดตามเป็็นกำำ�ลัังให้้พวกเราในครั้้�งต่่อๆไปด้้วยนะครัับ

ด้้วยความเคารพ
ทีีมงาน Thinkofliving.com
CONTENTS
จะซื้้�อ ทาวน์์โฮ
ถนนในหมู่่�บ้้านที่�่เรา โครงกา
มที่่�ผมจ
ะซื้้�อ
าใช้้เป็็น รแจ้้งว่่า
มีีรถที่�่ไม่่ใช่่ลููกบ้้านม ผมจะซื้้�อบ้้านในทำำ�เล 2 คััน แ จอดรถ
อดภััย ต่่ลองจ ได้้
ทางผ่่านได้้รู้้�สึึกไม่่ปล ที่่�เคยน้ำำ��ท่่วม “เปิิดปร อดจริิง
แล้้ว
่าเป็็น ะตููออก
เลยโครงการแจ้้งว่ “มีีวิิธีีดููยัังไงว่่าจะ แบบนี้้�เรีี จากรถไม่
คืืออะไรคะ? ยกว่่าจอ ่ได้้”
“ถนนภาระจำำ�ยอม” ท่่วมอีีกไหม?” แล้้วแต่่ละ ดได้้หรืือ
ครัับ?
โครงการ “เขารัับมืือ
P. 6 กัันอย่่างไร?”
P. 34
P. 16

แล้้ว..
ิดกฏหมาย
” โครงการโทรมหมด
ต่่อเติิมผิ
“ข้้างบ้้าน นเร า อ ยู่� ่ แ ล้้ว เพื่่� อนบ้้ า น
ะยื่่�นมาบ้้า เพื่่� อนบ้้าน “เอาบ้้านเดี่่�ย
วมา ง”
จนแทบจ ได้้ บ้้ า ง ค ะ? “ไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลา
ิจะทำำ�อะไร เปิิดบริิษััท” จนเราเดืือดร้้
บ้้าง?
เราและนิิติ ทั้้�งจอดรถขวางและส่่งเสีีย
อน
ทางนิิติิจะทำำ�อย่่ าง ไรไ ด้้
งดััง
มีีวิิธีีจััดการอย่่างไรได้้บ้้า
งครัับ?

P. 50 P. 76
P. 66

“Shop ในคอนโด” คอนโดที่่�จะซื้้�อ

้
เป็็นของ Developer จะซื้�้อให้ มีี 300 ยููนิิต แต่่ให้้ลิิฟต์์
ที่�่สนใจ
คอนโด
หรืือ เป็็นพื้้� นที่่�ส่่วนกลาง ถเป็็น มาแค่่ 2 ตััวเอง
ที่�่จอดร
ของลููกบ้้านครัับ? และ โนมััติิ” “จะรอลิิฟต์์นานไหม”?
ะ บบจ อดอััต ?
“ ร
รายได้้จากการปล่่อยเช่่า หมครัับ
้ อ เสีี ยอะไรไ
จะไปอยู่่�ที่่�ใคร? มีีข้

P. 100
P. 84
P. 92
 คอนโดน้ำ
โฉนด(คอนโด) � �ว
ำ�รั่่
คอนโดสามารถ “เจาะผนััง” พื้้�นพัังห
“พื้�้ นที่�่งอกขึ้้�น” มดเลย
เพื่่� อ Built-In เฟอร์์นิิเจอร์์ “เคลมป
ตอนสร้้างเสร็็จ ระกััน”
หรืือ “ทุุบผนััง” อะไรได้้บ้
โครงการเรีียก ้างคะ?
เพื่่� อกั้้�นห้้องใหม่่ได้้ไหม?
เก็็บเงิินเพิ่่� มครัับทำำ�ยัังไงดีี

P. 108 P. 128
P. 112

์คอนโด ผมผ่่อนดาวน์์คอนโด
ผ่่อนดาวน์
ผมกำำ�ลััง อน มาแล้้ว 2 ปีี แต่่ “สร้้างไม่
่เสร็็จ”
แค่่ 2 เดืื
จ่่ายช้้าไป ะ คอนโดที่่�ผมผ่่อนดาวน์์อ ตามกำำ�หน ด ผมส ามา รถ
ก า ร จ ยู่่�
ทางโครง เพิ่่� งแจ้้งว่่า “มีีการเปลี่่�ย
ไปข ายใหม่่” นแบบ “ขอเงิินคืืน” ได้้ไหม?
คืืนแล้้ว
“ยึึดห้้อง รืือครัับ?
และปรับ ั ราคาขึ้้น� ” จนผมกู้้�ไม่่ผ่า่ น
ำ�ได้้ด้้วยห
สามารถทำ และต้้องทำำ�เรื่่�องคืืนห้้อง
อยากรู้้�
ว่่าทำำ�แบบนี้้�ได้้ด้้วยหรืือค
รัับ?
P. 144 P. 168
P. 154

โครงการเรีียกผมไปโอนรัับห้้อง
คอนโดผ่่อนดาวน์์กัันกี่่�งวด
ล้้าน ก่่อนตรวจ Defect
งวดละเท่่าไหร่่ และถ้้าเรา าคา 2
ซื้� ้ อ ค อนโดร ง พร้้อมเสนอเงื่่�อนไขโปรโมชััน
“กู้้�ไม่่ผ่่าน” ทางโครงการจะ อยา ก แต่่งห้้อ
ไ ม่่มีี เงิินเหลืือ ห ม? “Free All” ลดค่่าใช้้จ่่าย
แต่่ ิน” ได้ ้ ไ
“คืืนเงิินดาวน์์” ให้้ไหมคะ?
า ม า ร ถ “กู้้�เกิ ได้้เป็็นแสนเลย
เรา ส
ควรจะเอาดีีไหมครัับ?

P. 194
P. 174
P. 188
 พิมพ์ภรณ์ รัตนคนึงธรรม

ถนนในหมู่่�บ้้านที่่�เราจะซื้้�อ
มีีรถที่่�ไม่่ใช่่ลููกบ้้านมาใช้้
เป็็นทางผ่่านได้้
รู้้�สึึกไม่่ปลอดภััยเลย
โครงการแจ้้งว่่าเป็็น
“ถนนภาระจำำ�ยอม” คืืออะไรคะ?

6|
 แปลงที่่ดิ� นิ ตาบอดของชาวบ้้าน

ทางเข้้า–ออก
โครงการ

ถนนภาระจำำ�ยอม
ทางเข้้า–ออก
โครงการ

ถนนสาธารณะประโยชน์์

เรื่่�องถนนภาระจำำ�ยอมเป็็นปััญหาที่่�โครงการมัักจะไม่่ได้้แจ้้งให้้ทราบตั้้�งแต่่ต้้น
อย่่างแฟนเพจที่่� Inbox มาถามเรื่่อ� งนี้้ก็� เ็ ล่่าไปเครีียดไปเหมืือนกััน เราจะให้้เขามาเล่่า
ให้้เพื่่อ� นๆ ฟัังซัักหน่่อยจะได้้ระวัังกัันไว้้

แฟนเพจ : ผมไปจองบ้้านในโครงการหมู่่�บ้า้ นแห่่งหนึ่่ง� แปลงที่่ดิ� นิ เป็็นรููปสี่่เ� หลี่่ย� มผืืนผ้้า

ในผัังก็็มีีถนนหลัักอยู่่�ตรงกลางหมู่่�บ้า้ นตามปกติิ และสองฝั่่ง� ของถนนเป็็นซอยย่่อยๆ
แต่่ละซอยก็็จะมีีบ้้าน 4 - 8 หลััง ไปจนสุุดโครงการ ..ผ่่านไป 3 เดืือน โครงการ
ก็็เรีียกไปตรวจบ้้าน ผมถึึงมีีโอกาสเข้้าไปดููโครงการสัักทีี แต่่กลัับสัังเกตเห็็นว่่ามีีคน
ที่่ไ� ม่่ใช่่ลููกบ้้านใช้้ถนนหลัักของโครงการผ่่านเข้้า-ออก คนกลุ่่�มนี้้�คืือ ชาวบ้้านที่่อ� ยู่่อ� าศััย
บนที่่ดิ� นิ ด้้านหลัังโครงการที่่เ� ป็็นที่่ดิ� นิ ตาบอด ซึ่่�งที่่ดิ� นิ โครงการนั้้�นติิดภาระจำำ�ยอมให้้
คนกลุ่่�มนี้้�เข้้าออกด้้วย เจอแบบนี้้�แล้้วจะโอนดีีไหมครัับ

Admin : สำำ�หรัับคำำ�ถามว่่า โอนได้้ไหม? ก็็คงต้้องบอกว่่าลองสอบถามโครงการก่่อน

ว่่ามีีวิิธีีจััดการอย่่างไรกัับชาวบ้้านที่่�ผ่่านเข้้าออก เพื่่�อดููว่่าแฟนเพจเองจะโอเคกัับวิิธีี
จััดการของโครงการหรืือเปล่่า เพราะถนนภาระจำำ�ยอมจะมีีความเสี่่�ยงต่่างๆ ตามมา
ดัังนี้้�ค่่ะ

|7
 เสี่่�ยงที่่�ถนนจะเสีียหายง่่ายขึ้้�น เนื่่�องจากมีีผู้้�ใช้้
ผ่่ า นเข้้ า ออกมากขึ้้� น ซึ่่ � ง ตามสิิ ทธิ ิ ข องการจดภาระ
จำำ�ยอมนั้้�น ชาวบ้้านที่่�มาขอใช้้เป็็นทางผ่่านต้้องเสีีย
ค่่าใช้้จ่่ายให้้กัับโครงการเหมืือนกัันนะ เพื่่�อให้้ใช้้เป็็น
ค่่าบำำ�รุุงรัักษาถนน และการใช้้เป็็นทางผ่่านต้้องทำำ�ให้้
ถนนของโครงการเสีียหายน้้อยที่่สุ� ุดด้้วย

ความเป็็นส่่วนตััวลดลง แน่่นอนว่่าการแชร์์ถนน
ให้้ กั ั บ ชาวบ้้ า นใช้้ ย่ ่ อ มทำำ � ให้้ เ รารู้้�สึึกเสีียความเป็็ น
ส่่วนตััวไป และยัังทำำ�ให้้รู้้�สึึกถึึงความไม่่ปลอดภััยอีีกด้้วย
ซึ่่�งในส่่วนนี้้�กฎหมายไม่่ได้้กำ�ำ หนดอะไร เพื่่�อช่่วยเรื่่�องนี้้�
สัักเท่่าไหร่่ เพีียงแต่่บอกว่่า โครงการสามารถขอย้้าย
พื้้�นที่่�ภาระจำำ�ยอมไปส่่วนอื่่�นได้้ แต่่ยัังคงต้้องให้้แปลง
ที่่ดิ� นิ ด้้านในเข้้าออกได้้เหมืือนเดิิม เราก็็อาจจะลองถาม
โครงการดููว่่าสามารถย้้ายพื้้�นที่่ภ� าระจำำ�ยอมไปไว้้ส่ว่ นอื่่น�
ที่่�ไม่่ใช่่ถนนหลัักของโครงการแทนได้้ไหม แต่่ส่่วนใหญ่่
แล้้วยากค่่ะ เพราะผัังโครงการถููกออกแบบมาหมดแล้้ว

ความเสี่่�ยงที่่�จะเป็็นภาระจำำ�ยอมตลอดไปเพราะ
กฎหมายของการจดภาระจำำ�ยอมนี้้� เป็็นเรื่่�องที่่�ไม่่ได้้มีี
จำำ�กััดระยะเวลา ตราบใดที่่�แปลงที่่�ดิินด้้านในยัังคง
ใช้้งานอยู่่�ตลอด ไม่่ได้้ทิ้้ง� ร้้างไปนาน 10 ปีี ภาระจำำ�ยอม
ก็็จะยัังคงอยู่่�อย่่างนั้้�น หรืือจนกว่่าที่่�ดิินแปลงด้้านใน
เหล่่านั้้�นจะมีีถนนตััดผ่่าน ไม่่จำำ�เป็็นต้้องใช้้ทางภาระ
จำำ�ยอมอีีกแล้้ว จึึงจะสิ้้�นสุุดภาระผููกพัันนี้้�ได้้นะ

8|
 แปลงที่่ดิ� นิ ตาบอดของชาวบ้้าน

ทางเข้้า–ออก
โครงการ

ถนนภาระจำำ�ยอม
ประตููเข้้าออกซอย ที่่โ� ครงการติิดตั้ง�้ เพิ่่�มให้้ทุกุ ซอย

ทางเข้้า–ออก
โครงการ

ถนนสาธารณะประโยชน์์

การจััดการอย่่างที่่�เคยเห็็นในโครงการอื่่�นๆ ก็็คืือ ทำำ�ประตููเล็็กกั้้�นในแต่่ละซอย

เพิ่่�มเติิม เพื่่�อให้้เกิิดความปลอดภััยกัับผู้้�ที่่�อยู่่�อาศััยในโครงการมากขึ้้�น และชาวบ้้าน
ที่่ผ่� า่ นเข้้าออกก็็ต้อ้ งติิดสติ๊๊ก� เกอร์์ /ใช้้ Key Card /ใช้้ระบบ RFID เช่่นเดีียวกัับลููกบ้้าน
เพื่่�อป้้องกัันไม่่ให้้คนแปลกหน้้ามาเนีียนเข้้าโครงการได้้ง่่ายๆ ถ้้าโครงการมีีการ
จััดการที่่�ดีีให้้ ก็็ลองพิิจารณาดููว่่าเรายอมรัับได้้ไหมนะ จริิงๆ แล้้วอัันนี้้�เป็็นแค่่เคส
ตัั ว อย่่างที่่�ยกมาเล่่าสู่่�กัันฟัังเท่่านั้้�น ยัังมีีเรื่่�องจริิงที่่�เคยเกิิดขึ้้�นในแบบอื่่�นๆ อีีก
ที่่เ� ราจะขอมาแชร์์ให้้เพื่่�อนๆ ได้้ทราบกัันค่่ะ

|9
 กรณีี : Developer ทำำ� 2 โครงการติิดกััน ใช้้ถนน
ภาระจำำ � ยอมร่่ ว มกัั น แต่่ ชื่่� อ โฉนดของถนนภาระ
จำำ�ยอมยัังคงเป็็นของ Developer

กรณีีแบบนี้้� เ จอบ่่ อ ยเลย คืือ

Developer ต้้องการพััฒนาที่่ดิ� ินผืืนใหญ่่ ที่่ดิ� นิ ของโครงการ
รอพััฒนาในอนาคต
จึึงต้้องการแบ่่งที่่�ดิินเพื่่�อพััฒนาเป็็น 2
โครงการ แต่่ทีีนี้้แ� ปลงที่่ดิ� นิ ดัันอยู่่ใ� นซอย
ทำำ�ให้้โครงการตััดสิินใจซื้้�อแปลงที่่�ดิิน
ด้้ า นหน้้ า ซอยเพื่่ � อ เปิิ ดท างเข้้ า และจด

ถนนภาระจำำ�ยอม
ให้้ ถ นนนี้้� เ ป็็ น ภาระจำำ � ยอมกัั บ ทั้้� ง 2
โครงการซึ่่ง� โฉนดของถนนภาระจำำ�ยอมนั้้น�
ไม่่ได้้โอนให้้เป็็นของทั้้�ง 2 โครงการนะ
Developer ยัังคงเป็็นเจ้้าของอยู่่�
ถนนสาธารณะประโยชน์์

กรณีีนี้้� มีีความเสี่่ย� งคืือ เจ้้าของบ้้านในหมู่่�บ้า้ นทั้้�งหมดจะไม่่มีีสิทธิิ ใิ นถนนภาระ

จำำ�ยอมนั้้�น อย่่างถ้้าถนนเกิิดเสีียหาย เป็็นหลุุมเป็็นบ่่อ เราต้้องการซ่่อมแซมถนน
ก็็ไม่่สามารถที่่จ� ะไปบัังคัับให้้ Developer จััดการได้้ แม้้ว่า่ เราจะเสีียค่่าดููแลรัักษาถนน
ให้้เขาก็็ตาม ดููเหมืือนเราจะตกเป็็นแต้้มรอง แต่่กรณีีแบบนี้้ก็� ไ็ ม่่น่า่ จะมีีปััญหาอะไรมากนััก
เพราะ Developer เขาต้้องรัักษาชื่่�อเสีียงของบริิษััทอยู่่�แล้้วหล่่ะ แต่่ถ้้าในอนาคต
Developer ยกเลิิกทางภาระจำำ�ยอมนี้้ขึ้้� น� มาจริิงๆ ก็็สามารถรวมตััวไปขอเปิิดทางออกได้้
แล้้วก็็คงต้้องจ่่ายค่่าเปิิดทางภาระจำำ�ยอมให้้แก่่ Developer ไปตามระเบีียบนะ

10 |
 กรณีี : Developer ทำำ� 2 โครงการติิดกััน โดยจด
ถนนให้้ที่่�ดิินบางส่่วนของโครงการแรก เป็็นทาง
ภาระจำำ�ยอม เพื่่� อเปิิดทางเข้้า-ออก ให้้กับ
ั โครงการที่่� 2

กรณีีนี้้�จะต่่างกัับเคสที่่แ� ล้้วนิดิ หน่่อย

แต่่มีีความวุ่่�นวายตามมาที่่�ต่่างกััน คืือ
Developer ไม่่ได้้เป็็นเจ้้าของถนนภาระ
จำำ�ยอมแต่่ถนนเส้้นนี้้�กลายเป็็นกรรมสิิทธิ์์�
ของที่่ดิ� นิ ในโครงการแรกที่่จด
� ภาระจำำ�ยอม
ทางเข้้า–ออก
โครงการ 2

ไว้้ให้้โครงการ 2 ใช้้ได้้ด้้วย ซึ่่�งส่่วนใหญ่่

ทางเข้้า–ออก
โครงการ 1

แล้้วตอนขายโครงการแรกเขาจะไม่่บอก
เราหรอกว่่าจะมีีโครงการด้้านในเพิ่่�มขึ้้�น
ถนนภาระจำำ�ยอม

บางทีีเพิ่่�มขึ้้�นมาอีีก 2, 3 โครงการ
กลายเป็็นว่่าทางเข้้า-ออกของโครงการ
ถนนสาธารณะประโยชน์์ เรามีีรถมาร่่วมใช้้กันั หนาแน่่นมาก ทั้้�งๆที่่�
ตอนขายไม่่ได้้แจ้้งอะไรเลย
กรณีีแบบนี้้�จะมีีความวุ่่�นวายของการจััดการในอนาคต เพราะหากโครงการที่่�
2, 3 ที่่อ� ยู่่ด้� า้ นในต้้องการปรัับถนน เช่่น เปลี่่ย� นช่่องจราจร หรืือต้้องการลดช่่องถนน
เพื่่�อทำำ�เป็็นที่่�จอดรถของ Visitors ก็็ต้้องได้้รัับความยิินยอมจากโครงการแรกด้้วย
หรืือหากโครงการแรกจะจััดการอะไรบริิเวณถนน ก็็ติิดกฎหมายที่่�ว่่าห้้ามทำำ�อะไร
ก็็ตาม..ที่่�จะทำำ�ให้้ประโยชน์์ในการใช้้ที่ภ�่ าระจำำ�ยอมของลููกบ้้านโครงการด้้านในลดลง
หรืือแค่่สะดวกน้้อยลงก็็ไม่่ได้้แล้้วนะ จะจััดการอะไรสัักทีีจึึงต้้องเป็็นเรื่่อ� งที่่ทุ� กุ โครงการ
ต้้องคุุยกััน รอมติิร่่วมกััน ต้้องใช้้เวลานานหน่่อยค่่ะ

| 11
 � ินในโครงการที่่�จดเป็็นถนน
กรณีี : เราต้้องแชร์์ที่่ดิ
ภาระจำำ�ยอมให้้ชาวบ้้านเข้้าออกด้้วย

ทางเข้้า–ออก ทางเข้้า–ออก

ถนนสาธารณะประโยชน์์
อาคาร A อาคาร B

ถนนภาระจำำ�ยอม

เนื่่อ� งจากเคสนี้้�ที่ดิ�่ นิ ของโครงการเป็็นแปลงยาว ซึ่่ง� ถนนทางเข้้าโครงการเป็็นถนน

ภาระจำำ�ยอม ที่่�มีีชาวบ้้านใช้้ถนนเส้้นนี้้�เป็็นทางเข้้าบ้้านอยู่่�กลุ่่�มหนึ่่�ง เมื่่�อ Developer
ซื้้�อที่่�ดิินมาแล้้วจึึงติิดภาระจำำ�ยอมมาด้้วย

ข้้อเสีียของเคสนี้้�จะรุุนแรงแค่่ไหนขึ้้น� อยู่่�กับั ว่่าชาวบ้้านที่่เ� ราต้้องแชร์์ทางเข้้าออก

ด้้วยเป็็นใคร และมีีพฤติิกรรมอย่่างไร บางเคสเป็็นบ้้านพัักอาศััยเหมืือนกัันก็็ดููเรีียบร้้อยดีี
ไม่่มีีปัญ
ั หาอะไร แต่่บางเคสก็็กลายเป็็นร้้านค้้า ร้้านอาหาร ก็็จะมีีรถมาจอดตลอดแนว
ถนนภาระจำำ�ยอม ทำำ�ให้้การเข้้า-ออกโครงการไม่่สะดวกก็็มีี ทั้้�งๆ ที่่�โครงการเรา
เป็็นเจ้้าของที่่�ดิิน แต่่การจััดการหน้้างานจริิงๆ ก็็ลำำ�บากเหมืือนกััน และยัังทำำ�ให้้
ความปลอดภััย ความเป็็นส่่วนตััวในการพัักอาศััยลดลงด้้วย ถ้้าเจอทางเข้้าโครงการ
ประมาณในผัังนี้้� ก็็ให้้ เอ๊๊ะ!! กัันสัักนิิด แล้้วลองถามเซลล์์ดููเลยนะคะ

12 |
ควรทำำ�อย่่างไรเมื่่�อต้้องการซื้้�อโครงการที่่�ติิดภาระจำำ�ยอม

1. สอบถามโครงการให้้ชััดเจนว่่าเป็็นภาระจำำ�ยอมกรณีีไหน เป็็นกรณีีที่่�เราต้้อง
แชร์์ที่่�ดิินให้้กัับผู้้�อื่่�นเข้้า-ออก หรืือ ผู้้�อื่่�นต้้องจำำ�ยอมให้้เราผ่่านทาง เพื่่�อจะได้้ถาม
รายละเอีียดให้้ถููกต้้อง

กรณีีแรก หากโครงการเราเป็็นฝ่่ายจำำ�ยอมให้้ที่่�ดิินแปลงอื่่�นเข้้าออก เราควร

ถามรายละเอีียด ดัังนี้้�

ภาระจำำ�ยอมนั้้�นจดให้้กับั ที่่ดิ� นิ ด้้านในกี่่แ� ปลง เพื่่อ� มาชั่่ง� ใจดููว่่าเรารัับได้้ไหมที่่จ� ะเสีีย

ความเป็็นส่่วนตััว และความปลอดภััยของโครงการไปในระดัับที่่เ� รารัับได้้หรืือเปล่่า
ขนาดทางภาระจำำ�ยอมคืือขนาดเท่่าไหร่่ เพื่่อ� ให้้รู้้�ว่า่ ขอบเขตของภาระจำำ�ยอมอยู่่�ตรงไหน
เราจะได้้รักั ษาสิิทธิใิ นที่่ดิ� นิ ได้้ถููกต้้อง
ถามรายละเอีียดเรื่่อ� งการเก็็บค่่าใช้้จ่า่ ยจากแปลงที่่ดิ� นิ ด้้านในว่่ามีีข้้อตกลงกัันอย่่างไร
เพื่่�อใช้้เงิินส่่วนนี้้�ในการดููแลรัักษาถนนภาระจำำ�ยอม

กรณีีที่่� 2 หากแปลงที่่�ดิินอื่่�นต้้องจำำ�ยอมให้้เราใช้้เป็็นทางผ่่าน เราควรรู้้�

รายละเอีียดดัังนี้้�

มีีการจดบัันทึึกข้้อตกลงการเป็็นภาระจำำ�ยอมอย่่างเป็็นทางการหรืือยััง เพืื่่อ� เช็็คให้้

มั่่�นใจว่่าทางโครงการใช้้เส้้นทางนี้้�เป็็นทางเข้้า-ออกได้้อย่่างแน่่นอนไหม
ทางโครงการจะต้้องเสีียเงิินค่่าดููแลรัักษาถนนให้้กับั เจ้้าของที่่ดิ� นิ เท่่าไหร่่ เพราะนั่่�น
หมายความว่่าเงิินส่่วนนี้้�จะถููกเก็็บรวมอยู่่�ในค่่าส่่วนกลางโดยอััตโนมััติิ
ขนาดทางภาระจำำ�ยอมคืือขนาดเท่่าไหร่่ เพื่่อ� ให้้รู้้�ว่า่ ขอบเขตของภาระจำำ�ยอมว่่าเรา
สามารถใช้้พื้้�นที่่�ถนนตรงไหนได้้บ้้างตามกฎหมาย

| 13
 เงื่อ�่ นไขในการซ่่อมแซมถนนหรืือปรัับปรุุงถนนเป็็นอย่่างไร ใครจะเป็็นผู้้�ออกค่่าใช้้จ่า่ ย
และใครเป็็นผู้้�ดำำ�เนิินการ เจ้้าของที่่ดิ� ินมีีความยิินยอมหรืือไม่่
ต้้องสอบถามให้้รู้้�ว่า่ มีีแปลงที่่ดิ� นิ ข้้างเคีียงแปลงไหนที่่ม� าร่่วมแชร์์ถนนภาระจำำ�ยอม
กัับโครงการเราด้้วยรึึเปล่่า เพื่่�อให้้รู้้�ว่่าเราต้้องแชร์์ถนนกัับใครบ้้าง จำำ�นวนกี่่�แปลง
เพราะจะส่่งผลต่่อความเป็็นส่่วนตััวของโครงการและการเสื่่อ� มสภาพของถนนด้้วยนะ
มีีที่่ดิ� นิ แปลงไหนเป็็นภาระจำำ�ยอมให้้กับั โครงการเราบ้้าง อัันนี้้�ควรรู้้�ไว้้เพื่่อ� ใช้้ในการ
ตััดสินิ ใจ หากต้้องขอทางภาระจำำ�ยอมหลายแปลงเพื่่อ� จะเปิิดทางเข้้าออก ก็็เป็็นไป
ได้้ว่า่ การดููแลจััดการถนนภาระจำำ�ยอมก็็จะมีีความลำำ�บากมากขึ้้น� เพราะต้้องมีีผู้้�ร่่วม
ตััดสิินใจหลายฝ่่าย
 มีีเงื่อ�่ นไขอะไรที่่กำ� �ำ หนดไว้้เป็็นพิิเศษ ซึ่่ง� จะส่่งผลกระทบต่่อการอยู่่อ� าศััยในอนาคต
หรืือไม่่ ซึ่่�งบางทีีมีีเงื่่�อนไขต่่างๆ ที่่ต� กลงกัันไว้้เป็็นพิิเศษแต่่เราไม่่ทราบค่่ะ

2. Recheck ด้้วยตััวเอง โดยเราสามารถเอาเลขโฉนดทั้้�งหมดของโครงการ

ไปสอบถามที่่�สำำ�นัักงานที่่�ดิิน ทางเจ้้าหน้้าที่่จ� ะสามารถเช็็คให้้เราได้้เลยว่่าแปลงที่่ดิ� ิน
ของโครงการเรานั้้�นมีีติิดภาระจำำ�ยอมตรงไหนหรืือไม่่ และนอกจากนี้้�เรายัังเช็็คได้้ด้ว้ ย
ว่่าที่่�ดิินของโครงการเรานั้้�นมีีทางเข้้าออกที่่�เชื่่�อมกัับถนนสาธารณะประโยชน์์รึึเปล่่า
หรืือว่่าเป็็นที่่ดิ� นิ ตาบอดแล้้วต้อ้ งใช้้ทางภาระจำำ�ยอมของแปลงที่่ดิ� นิ อื่่น� ในการเข้้าออกอยู่่�
และหากต้้องใช้้ถนนภาระจำำ�ยอมจริิงๆ ยัังสามารถรู้้�ได้้เลยว่่าถนนนั้้น� เป็็นของคนไหน

14 |
 ถนนสาธารณะ

ที่่ดิ� นิ ตาบอด

สรุุปให้้เข้้าใจง่่ายๆ ภาระจำำ�ยอม เป็็นหลัักการทางกฎหมายที่่ต้� อ้ งการให้้ทุกุ แปลง

ที่่ดิ� นิ มีีทางเข้้าออกได้้เสมอ หากเจ้้าของที่่ดิ� นิ แปลงไหนเป็็นที่่� ‘ตาบอด’ คืือ เป็็นแปลง
ที่ิิ��ดิินที่่�ติิดกัับที่่�ดิินของคนอื่่�นทั้้�งหมด ไม่่ได้้ติดกั
ิ ับถนนสาธารณะเลย ก็็มีีสิิทธิิในการ
ขอให้้แปลงที่่�ดิินข้้างเคีียงแบ่่งที่่�ดิินออกมาเพื่่�อจดเป็็นถนนภาระจำำ �ยอม ให้้กัับ
แปลงที่่�ตาบอดผ่่านทางได้้ จนกว่่าแปลงที่่�ดิินนั้้�นจะมีีทางเข้้าออกที่่�เชื่่�อมกัับถนน
สาธารณะ แต่่จะได้้เป็็นทางคนเดิินหรืือทางรถยนต์์ผ่่านก็็ต้้องอยู่่�ที่ต่� กลงกัันอีีกทีี

การจดภาระจำำ�ยอมนั้้�นทำำ�ได้้ที่ก�่ รมที่่ดิ� นิ นะ และเมื่่อ� จดไปแล้้วเนี่่ย� ก็็จะเป็็นภาระ

ผููกพัันติิดไปกัับที่่�ดิินเลย เช่่นถ้้า Developer เคยจดภาระจำำ�ยอมไว้้บนแปลงที่่�ดิิน
ของหมู่่�บ้้าน พอขายให้้กัับลููกบ้้านทั้้�งหมดแล้้ว ลููกบ้้านก็็จะได้้รัับที่่�ดิินที่่�ติิดภาระ
จำำ�ยอมไปด้้วย ความน่่ากลััวมัันอยู่่�ตรงนี้้�แหละว่่า หากเราไม่่รู้้�มาก่่อนว่่าโครงการที่่�
เราจะซื้้�อติิดภาระจำำ�ยอม พอซื้้�อมาแล้้วภาระนั้้�นก็็จะตกมาอยู่่�กัับเรา

นอกจากนี้้�ยัังมีีกรณีีที่่�แปลงที่่�ดิินของโครงการเป็็นที่่ดิ� ินตาบอดซะเอง แล้้วต้้อง

ไปขอที่่�ดิินแปลงข้้างๆ ให้้เปิิดทางเข้้าออก แล้้วทีีนี้้�จะมีีอะไรการัันตีีเรื่่�องทางเข้้าออก
ของเราได้้บ้้างว่่าจะเป็็นแบบตอนที่่�เพิ่่�งซื้้�อมาใหม่่ๆ ได้้ตลอดไป ก็็ต้้องหาคำำ�ตอบ
ให้้ได้้ก่่อนรัับโอนบ้้าน ปััญหาเหล่่านี้้�เจ้้าของโครงการเขาไม่่ค่่อยบอกกัันหรอก
เราต้้องสอบถามเอง และสัังเกตดีีๆ นะคะ

| 15
 ภัสริน ไทยพิสท
ุ ธิกล
ุ

ผมจะซื้้อ � บ้้านในทำำ�เลที่่�เคยน้ำำ��ท่่วม
“มีีวิิธีดู
ี ูยัังไงว่่าจะท่่วมอีีกไหม?”
แล้้วแต่่ละโครงการ
“เขารัับมืือกัันอย่่างไร?”

16 |
 ขอบคุณภาพประกอบจาก www.thaiwpc.com

จากคำำ�ถามที่่�ว่่า ถ้้าซื้้�อบ้้านในทำำ�เลที่่�เคยมีี
น้ำำ��ท่่วม มีีวิิธีีดููยัังไงว่่าจะโดนน้ำำ��ท่่วมอีีกไหม?
คำำ�ตอบคืือมีีโอกาสที่่�จะเกิิดน้ำำ��ท่่วมขึ้้�นได้้

ทัง้ นีต้ อ้ งพิจารณาถึงท�ำเล สภาพแวดล้อม และปัจจัยอืน่ ๆ เนือ่ งจากน�ำ้ ท่วมเป็น

ปรากฎการณ์์ทางธรรมชาติิที่่�ไม่่สามารถหลีีกเลี่่�ยงได้้ แต่่สามารถลดความรุุนแรงและ
วางแผนรัับมืือเพื่่�อบรรเทาความรุุนแรงและผลกระทบได้้ ซึ่่�งแต่่ละโครงการจะมีีวิิธีี
ในการรัับมืือแตกต่่างกัันไปนั่่�นเอง

| 17
 หลายๆคนเมือ่ คิดจะซือ้ บ้านอาจจะมีความกังวลใจและมีคำ� ถามเกิดขึน้ ว่า ซือ้ บ้าน
ในท�ำเลไหนน�ำ้ ไม่ทว่ ม? หรือ ถ้าจะซือ้ บ้านในท�ำเลทีเ่ คยมีนำ�้ ท่วม แล้วน�ำ้ จะท่วม
อีกหรือไม่? เราจะขอตอบโดยแยกออกเป็น 2 กรณีคอื ท�ำเลทีน่ ำ�้ ไม่ทว่ ม เราสามารถ
ศึกษาได้จากการค้นหาข้อมูลในอดีตว่าท�ำเลนีเ้ ป็นพืน้ ทีร่ บั น�ำ้ หรือไม่ ซงึ่ โชคดีทมี่ หี ลาย
หน่วยงานได้ทำ� การวิจยั และรวบรวมข้อมูลทีเ่ ป็นประโยชน์อยูพ่ อสมควร และสามารถ
ลงพืน้ ทีส่ ำ� รวจสภาพแวดล้อมรอบๆโครงการได้
ส่วนค�ำถามที่ว่าถ้าซื้อบ้านในท�ำเลที่เคยน�้ำท่วมแล้วจะท่วมอีกหรือไม่ อย่างที่
ได้้กล่่าวไปข้้างต้้นว่่ามีีโอกาสจะเกิิดน้ำำ��ท่่วมขึ้้�นได้้ ถ้า้ คุุณอยากซื้้�อบ้้านในทำำ�เลเหล่่านี้้�
ด้้วยเหตุุผลหลายๆอย่่างเช่่น มีีราคาที่่�ไม่่สููงมาก อยู่่�ในทำำ�เลที่่�คุ้้�นชิิน หรืือ ชื่่�นชอบ
การออกแบบของโครงการ สิ่่�งที่่�ต้้องคำำ�นึึงถึึงก็็คือื การออกแบบโครงการว่่ามีีมาตรฐาน
ในการป้้องกัันน้ำำ��ท่่วมหรืือไม่่และอย่่างไร ซึ่่�งในทุุกๆข้้อที่่�กล่่าวมาเราจะมาลงรายละเอีียด
กัันอีีกครั้้�ง ตามหััวข้้อด้้านล่่างค่่ะ

18 |
 ถ้าย้อนกลับไปเมือ่ ปี 2554 เหตุการณ์ทเี่ ป็นความเจ็บปวดของคนมีบา้ นในช่วง
เวลานั้นคงหนีไม่พ้นปัญหาอุทกภัยครั้งรุนแรงที่สุดเป็นประวัติการณ์ ที่ท�ำให้มีผู้เสีย
ชีีวิติ และบาดเจ็็บหลายราย บ้้านเรืือนนัับหมื่่�นหลัังได้้รับั ความเสีียหายและต้้องจมอยู่่�
ในน้ำำ��เป็็นเวลานานหลายเดืือน และเมื่่�อน้ำำ��ลดลงแล้้วก็็ต้อ้ งทำำ�การฟื้้น� ฟููสภาพของที่่�อยู่่�
อาศััยที่่�ทั้้�ง เปื่่�อย ผุุพังั เป็็นเวลานาน ผ่่านมาจนถึึงปััจจุุบันั หากเรามีีโอกาสได้้ผ่า่ นไป
ยัังพื้้�นที่่�ที่่�เคยได้้รัับน้ำำ��

ถ้้าสัังเกตดีีๆจะเห็็นว่่าบ้้านบางหลัังยัังคงทิ้้�งร่่องรอยของน้ำำ��ท่่วมในครั้้�งนั้้�นเอาไว้้
ทั้้�งจากคราบบนผนัังและความเสีียหายต่่างๆ จากเหตุุการณ์์น้ำำ��ท่ว่ มใหญ่่ในปีี 2554 นั้้�น
ส่่งผลให้้ “น้ำำ��ท่่วม” กลายเป็็นปััจจััยหลัักในการพิิจารณาทำำ�เลซื้้�อบ้้านพื้้�นที่่�เสี่่�ยงภััยน้ำำ��ท่่วม
ได้้รัับความนิิยมลดลงทัันตาเห็็น และส่่งผลให้้คอนโดมิิเนีียมมีีความนิิยมมากขึ้้�น

| 19
ขอบคุณภาพประกอบจาก www.thaiwpc.com

สาเหตุที่ท�ำให้เกิด “น�้ำท่วม” นั้นเกิดขึ้นได้จากหลายปัจจัยทั้งปัจจัยจาก

ธรรมชาติ เช่น พายุ ลมมรสุม และ ปัจจัยทางกายภาพ เช่น พืน้ ทีป่ า่ ไม้ทจี่ ะสามารถ
รับน�้ำได้ลดลง ในส่วนของพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีศักยภาพการป้อนน�้ำเข้าสู่ระบบ
สูบและอุโมงค์ระบายน�้ำไม่สมดุลกับศักยภาพของระบบสูบและอุโมงค์ รวมไปถึง
ปัจจัยจากปัญหาในการบริหารจัดการน�้ำต่างๆ ท�ำให้เราไม่สามารถฟันธงได้ 100%
ว่าพืน้ ทีไ่ หนจะไม่เกิดเหตุการณ์นำ�้ ท่วม อย่างไรก็ตามเราสามารถเรียนรูจ้ ากอดีตและ
วางแผนเพื่อป้องกันปัญหาอุทกภัยได้

20 |
 ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับท�ำเล

ศึกษาลักษณะทางกายภาพของท�ำเล
ลงพื้นที่ส�ำรวจ
มองย้อนอดีต
ซื้อบ้านอย่างไร
ให้ห่างไกลน�้ำท่วม

พิ จารณาการออกแบบ

การออกแบบตัวบ้าน

ซื้อบ้านอย่างไร
ให้ห่างไกลน�้ำท่วม
1. ศึกษาหาข้อมูลเกี่ยวกับท�ำเล

หากเราอยากได้้บ้้านที่่�ไม่่มีีปััญหาน้ำำ��ท่่วมมากวนใจหรืืออาจจะเคยประสบพบเจอกัับ
เหตุุการณ์์น้ำำ��ท่ว่ มมาก่่อน ทำำ�เลถืือเป็็นปััจจััยที่่�สำำ�คััญอัันดัับต้้นๆในการพิิจารณาทีีเดีียวค่่ะ
วิิธีีที่่�จะดููว่่าทำำ�เลที่่�เรากำำ�ลัังจะตััดสิินใจซื้้�อบ้้านนั้้�นอยู่่�ในพื้้�นที่่�เสี่่�ยงที่่�จะเกิิดเหตุุการณ์์
น้ำำ��ท่่วมหรืือไม่่ สามารถทำำ�ได้้ดัังนี้้�

| 21
 ศึกษาลักษณะทางกายภาพของท�ำเล

ก่่อนตััดสิินใจซื้้�อบ้้าน เราควรสำำ�รวจว่่าทำำ�เลนั้้�นๆ
อยู่่�ในพื้้�นที่่�สููงหรืือต่ำำ�� ซึ่่� งถ้้าเราไม่่ทราบถึึงลัักษณะ
ภููมิิประเทศก็็สามารถตรวจสอบได้้จาก แผนที่่�แสดง
ระดัับความสููงต่ำำ��ของพื้้�นที่่�ซึ่่�งมีีหลายหน่่วยงานได้้ทำำ�
ขึ้้�นมาค่่ะ โดยทั่่�วไปแล้้ว ทำำ�เลที่่�อยู่่�ในพื้้�นที่่�สููงจะมีีความ
เสี่่�ยงต่่อการถููกน้ำำ��ท่่วมน้้อยกว่่าพื้้�นที่่�ที่่�อยู่่�ต่ำำ�� หรืือถ้้าจะ
ท่่วมก็็ท่ว่ มน้้อยกว่่าและมีีโอกาสที่่�จะแห้้งเร็็วกว่่า เนื่่�องจาก
น้ำำ��จะไหลจากที่่�สููงลงสู่่�ที่่�ต่ำำ�� แต่่ก็็ไม่่ได้้เป็็นสิ่่�งที่่�การัันตีี
ว่่าน้ำำ��จะท่่วมหรืือไม่่ท่ว่ มทำำ�เลนั้้�นๆได้้โดยตรง เพราะเรา
ต้้องพิิจารณาถึึงสิ่่�งขวางกั้้�นทางน้ำำ��ด้้วยค่่ะ และถึึงแม้้ว่า่
ทำำ�เลของโครงการที่่�เราสนใจจะไม่่ได้้อยู่่�ในพื้้�นที่่�ต่ำำ��แต่่ถ้า้
โครงการอยู่่�ในตำำ�แหน่่งที่่�ต่ำำ��กว่่าที่่�ดิินโดยรอบก็็อาจจะ
ทำำ�ให้้เกิิดน้ำำ��ท่่วมขัังได้้ค่่ะ

ลงพื้นที่ส�ำรวจ

เราควรสำำ�รวจว่่าทำำ�เล
นั้้�นๆ เวลาที่่�เกิิดฝนตกหนััก
มีีน้ำำ��ท่ว่ มขัังหรืือไม่่ มีน้ำำ��ขั
ี งั
มากน้้อยเพีียงใด เมื่่�อมีี
น้ำำ��ขัังแล้้วระบายน้ำำ��ได้้เร็็ว
หรืือไม่่ โดยอาจจะเลืือกไป
โครงการในช่่วงเวลาที่่�ฝนตก
โดยไม่่ ต้ ้ อ งนัั ด ล่่ ว งหน้้ า
เพื่่�อให้้เห็็นสภาพที่่�แท้้จริิง

ขอบคุณภาพประกอบจาก thaicontractor.com

22 |
 ขอบคุณภาพประกอบจาก www.thaiwpc.com

การสำำ�รวจนี้้�แนะนำำ�ให้้สำำ�รวจทั้้�งตััวโครงการเองและสภาพแวดล้้อมรอบโครงการ
ทั้้�งถนนใหญ่่ ถนนซอย ย่่านที่่�โครงการนั้้�นๆตั้้�งอยู่่� ตลอดจนถึึงปากทางเข้้าโครงการ
และเราควรเข้าไปสอบถามข้อมูลกับคนในพื้นที่ว่า บริเวณนี้เคยมีน�้ำท่วมหรือไม่
ถ้ามีทว่ มหนักขนาดไหน น�ำ้ ระบายเร็วหรือไม่ เป็นต้น เพือ่ ประกอบกับการตัดสินใจ
ด้วยค่ะ และอีกจุดหนึ่งที่ต้องสังเกตเวลาที่เราลงไปส�ำรวจพื้นที่คือคราบน�้ำท่วม

ถ้าท�ำเลนัน้ เคยมีนำ�้ ท่วมหนักๆตามผนังหรือสิง่ ปลูกสร้างอาจจะยังมีคราบน�ำ้ ท่วม

หลงเหลือไว้ให้เห็นได้

| 23
 มองย้อนอดีต เขตที่รอด เขตที่่�น้ำำ��ท่่วมมาก
จากน�้ำท่วม และท่่วมนาน
อี ก หนึ่ ง ช่ อ งทางในการพิ จ ารณา ทุ่งครุ ตลิ่งชัน
ว่ า ท� ำ เลนั้ น ๆจะน�้ ำ ท่ ว มหรือไม่คือการ ราษฎร์บูรณะ ทวีวัฒนา
ย้ อ นกลั บ ไปดู เ หตุ ก ารณ์ ใ นอดี ต ช่ ว ง คลองสาน บางพลัด
วิกฤตการณ์น�้ำท่วมปี 2554 ซึ่งถ้าดู ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางแค
จากแผนผังในรูปแล้วจะเห็นว่าจาก 50 ราชเทวี ภาษีเจริญ
เขตในกรุงเทพฯ มีเพียง 12 เขต เท่านัน้ วังทองหลาง หนองแขม
ที่เหลือรอดจากมวลน�้ำมาได้ และอีก พญาไท ดอนเมือง
12 เขตที่ได้รับความเสียหายมากที่สุด วัฒนา บางเขน
ซึ่งเป็นเขตที่มีน�้ำท่วมมากและท่วมนาน สาทร สายไหม
ก่ อ ให้ เ กิ ด ความเสี ย หายเรื้ อ รั ง ให้ กั บ สวนหลวง หลักสี่
ตัวบ้านและผู้อยู่อาศัย สรุปได้ดังนี้ ปทุมวัน จตุจักร
บางนา คลองสามวา

24 |
 และอี ก หนึ่ ง ช่ อ งทางที่ น ่ า สนใจที่ เ ราสามารถตรวจสอบพื้ น ที่ น�้ ำ ท่ ว มทั้ ง ใน
กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดได้คือ http://flood.gistda.or.th ที่จะมีการเก็บสถิติพื้นที่
น�้ำท่วมเป็นรายปีให้เราเอาข้อมูลไปใช้ประกอบการตัดสินใจได้

เมื่่�อเราหาข้้ อ มูู ล จากเหตุุ ก ารณ์์

ในอดีีตแล้้วพบว่่า โครงการที่่�เราสนใจ
ตั้้�งอยู่่�ในพื้้�นที่่�เสี่่�ยงก็็หมายความว่่าพื้้�นที่่�
ดัังกล่่าวอาจจะมีีความเป็็นไปได้้ว่่าจะมีี
โอกาสเกิิดน้ำำ��ท่่วม แต่่ก็ไ็ ม่่เสมอไปนะคะ
เพราะเราอาจจะต้้องพิิจารณาปััจจััยอื่่�นๆ
ประกอบด้้วยเช่่น ในบางเขตต้้องกลาย
เป็็นพื้้�นที่่�ทางผ่่านของน้ำำ��เพื่่�อระบายลงสู่่�ทะเล เป็็นต้้น อย่่างไรก็็ตามถึึงแม้้ว่่า
โครงการจะตั้้�งอยู่่�พื้้�นที่่�เสี่่�ยงน้ำำ��ท่่วมก็็ตาม แต่่ถ้า้ ทางโครงการมีีการบริิหารจััดการและ
รัับมืือกัับน้ำำ��ท่่วมเป็็นอย่่างดีี มีีการออกแบบโครงการให้้สามารถแก้้ปััญหาน้ำำ��ท่่วมได้้
โครงการที่่�เราจะเลืือกซื้้�อก็็มีีแนวโน้้มที่่�จะปลอดภััยจากน้ำำ��ท่่วมได้้เช่่นเดีียวกััน

| 25
2. พิ จารณาจากการออกแบบ

การออกแบบโครงการ

หลังจากเหตุการณ์ในปี 2554 นั้น บ้านแนวราบหลายโครงการก็ได้มีการ

ออกแบบเพื่อป้องกันและลดความรุนแรงของเหตุการณ์น�้ำท่วม ซึ่งสามารถท�ำได้
หลายวิิธีี เช่่น การถมดิินปรัับระดัับให้้พื้้�นที่่�ภายในโครงการหรืือถนนโครงการสููงกว่่า
ถนนสาธารณะ รวมไปถึึงการทำำ�รางระบายน้ำำ��หรืือทำำ�คัันดิินกั้้�นน้ำำ��รอบโครงการ การเพิ่่�ม
ระบบบ่่อสููบระบายน้ำำ��ในโครงการ รวมไปถึึงการออกแบบรั้้�วโครงการให้้มีีโครงสร้้าง
ที่่�แข็็งแรง ด้้านล่่างเป็็นรั้้�วคอนกรีีตทึึบกัันน้ำำ��เข้้าทั้้�งระดัับใต้้ดินิ และผิิวดิิน ถ้้าโครงการ
มีีการออกแบบเหล่่านี้้�ก็็จะสามารถช่่วยป้้องกัันน้ำำ��ท่่วมได้้อีีกทางหนึ่่�ง นอกจากนี้้�ทาง
โครงการเองก็็ควรมีีระบบหรืืออุุปกรณ์์ที่่�ใช้้ในการแก้้ปััญหาน้ำำ��ท่่วม เช่่น ระบบ
แจ้้งเตืือนภััย ปั๊๊�มน้ำำ��สำำ�รอง มีีการเตรีียมกระสอบทรายเพื่่�อใช้้เป็็นกำำ�แพงรอบ
โครงการ เป็็นต้้น

26 |
 สรุปการออกแบบ
เพื่ อป้องกันน�้ำท่วมในโครงการมีดังนี้

ภายนอกโครงการ ภายในโครงการ

ก�ำแพงรั้วโครงการ
ระดับน�้ำ

ถนนภายในโครงการ 0.5เมตร
ดิน
คานคอดิน
ภายนอกโครงการ
แผ่นคอนกรีตกันน�้ำซึม

การปรับระดับดินถามภายในโครงการ การท�ำรั้วรอบโครงการ

ภายในโครงการ
ระดับน�้ำ
เนินยกระดับ
ภายนอกโครงการ

การท�ำเนินหลังเต่า การเสริมคันดิน

ประตูระบายน�้ำหมุน ปิด/เปิด
ภายในโครงการ

ท่อระบายน�้ำภายนอกโครงการ ท่อระบายน�้ำภายในโครงการ

การท�ำระบบระบายน�้ำในโครงการ การท�ำก�ำแพงป้องกันน�้ำ

| 27
 ตัวอย่างโครงการที่มีการวางแผน
รั บ มื อ กั บ น�้ ำ ท่ ว มท� ำ ให้ ร อดพ้ น จาก
วิกฤตการณ์ไปได้ ไม่วา่ จะเป็นการก่อคัน
ดินยกสูงประมาณ 2 เมตรรอบโครงการ
ในตัวหมู่บ้านยังมีแนวกระสอบทรายสูง
1 เมตรเหมือนเป็นก�ำแพงรอบโครงการ
ป้องกันไว้อีกชั้น ในจุดเฝ้าระวังยังมีการ
ติดตั้งเครื่องสูบน�้ำเตรียมพร้อมไว้ท�ำให้
น้ำำ��ไม่่สามารถไหลเข้้าท่่วมหมู่่�บ้้านได้้ ซึ่่�ง
สามารถป้้องกัันความเสีียหายที่่�จะเกิิด
ขึ้้�นกัับตััวบ้้านและโครงการได้้ โดยจะมีี
ความลำำ�บากเพีียงแค่่การเดิินทางไปยััง
พื้้�นที่่�อื่่�นๆซึ่่� งทางโครงการนี้้�ก็็ ได้้ จััดรถ
รัั บ -ส่่ ง เพื่่�ออำำ�นวยความสะดวกให้้ กัั บ
ลููกบ้้านค่่ะ

ขอบคุณรูปภาพและข้อมูลจาก www.sanook.com

28 |
 อีกหนึง่ ตัวอย่างทีเ่ รามักจะเห็นกันได้ในโครงการทัว่ ๆไปคือการปรับระดับถมดิน
หรือการท�ำเนินเสริมบริเวณทางเข้าด้านหน้าโครงการให้สูงกว่าถนน การท�ำรั้ว
โครงการชนิดทึบน�้ำเพิ่มปั๊มน�้ำในบ่อสูบน�้ำรวมถึงการออกแบบให้มีสวนบริเวณหน้า
โครงการ ซึง่ สวนนีจ้ ะมีความชันและยกระดับสูงขึน้ เรือ่ ยๆ ซึง่ จะท�ำหน้าทีเ่ หมือนเป็น
ก�ำแพงกันน�้ำนั่นเอง

รั้ว

สวนหน้าโครงการ น�้ำท่วมนอกโครงการ

| 29
 การออกแบบตััวบ้้าน
สำำ�หรัับตััวบ้้านเองก็็มีีการออกแบบ
เพื่่�อป้้องกัันน้ำำ��ท่่วมเช่่นเดีียวกััน ซึ่่�งทำำ�ได้้
โดยการยกระดัับที่่�จอดรถและระดัับพื้้�นดิิน
ในบ้้ า นให้้ สูู ง กว่่ า ระดัั บ ถนนโครงการ
ถ้้ายกระดัับตััวบ้้านสููงกว่่าลานจอดรถ
ได้้อีีกชั้้�นก็็ยิ่่�งดีี และควรมีีการเดิินราง
ระบายน้ำำ��รอบบ้้าน รวมถึึงระบบระบายน้ำำ�� บ่่อพัักน้ำำ��ควรมีีวาล์์วปิิดเปิิดเพื่่�อป้้องกััน
น้ำำ��เข้้าจากภายนอก และควรแยกสายเมนของระบบไฟฟ้้าระหว่่างชั้้�นบนกัับชั้้�นล่่าง
ตู้้�ไฟ สวิิตช์์หรืือปลั๊๊�กควรอยู่่�ในระดัับที่่�สููงพอและมั่่�นใจว่่าจะปลอดภััยจากน้ำำ��ท่่วม
ซึ่ง่� น่่าจะอยู่่�ที่่�ระดัับ 80-100 เซนติิเมตร เป็็นต้้นค่่ะ

30 |
 สรุปการออกแบบ
เพื่ อป้องกันน�้ำท่วมตัวบ้านมีดังนี้

70mm

ยกระดับที่จอดรถและระดับพื้นดินในบ้านให้สูงกว่าระดับ
ถนนโครงการ
ยกระดับตัวบ้านสูงกว่าลานจอดรถ
ควรมีการเดินรางระบายน�้ำรอบบ้าน
บอ่ พักน�ำ้ ควรมีวาล์วปิดเปิดเพือ่ ป้องกันน�ำ้ เข้าจากภายนอก
ควรแยกสายเมนของระบบไฟฟ้าระหว่างชั้นบนกับชั้นล่าง
ตู้ไฟ สวิตช์หรือปลั๊กควรอยู่ในระดับที่สูงพอที่จะปลอดภัย
จากน�้ำท่วม

| 31
32 |
 ทั้ ง หมดนี้ เ ป็ น ข้ อ มู ล ในการเลื อ ก
ที่อยู่อาศัยให้ห่างไกลน�้ำท่วม เราจะได้
ไม่่ต้อ้ งมานั่่�งเสีียใจและซ่่อมแซมภายหลััง
เพราะน้ำำ��ท่่วมถืือเป็็นปััญหาใหญ่่ที่่�เมื่่�อเกิิด
ขึ้้�นแล้้วทำำ�ให้้มีีความเสีียหายต่่อบุุคคล
และทรััพย์์สิินซึ่่�งอาจจะทำำ�ให้้เราเสีียเงิิน
และเสีียเวลา พาลไปจนถึึงอาจจะทำำ�ให้้เรา
ไม่่มีีความสุุขในการอยู่่�บ้้านเลยก็็เป็็นได้้
การหาข้้อมููลและสอบถามเรื่่�องเหล่่านี้้�
ก่่อนตััดสิินใจซื้้�อบ้้านจึึงเป็็นสิ่่�งที่่�สำำ�คััญค่่ะ

| 33
 คุณธรรม คำ�ลือ

ทาวน์์โฮมที่่�ผมจะซื้้�อ
โครงการแจ้้งว่่าจอดรถได้้ 2 คััน
แต่่ลองจอดจริิงแล้้ว
“เปิิดประตููออกจากรถไม่่ได้้”
แบบนี้้�เรีียกว่่าจอดได้้หรืือครัับ?

34 |
 เรื่่อ� งนี้้เ� ป็็นปัญ
ั หาสำำ�คััญของคนซื้อ�้ โครงการประเภททาวน์์โฮมเลยนะครัับ เพราะ
บางทีีกว่่าเราจะเจอโปรดัักส์์บ้้านที่่�ทำ�ำ เลดีี การออกแบบโครงการและฟัังก์์ชัันก็็ถููกใจ
เราหมดทุุกอย่่าง แต่่สุดท้ ุ า้ ยก็็อาจมาจบตรงที่่� “ที่่จ� อดรถกว้้างไม่่พอ” หรืือจอดรถที่่�
เราขับอยู่ในปัจจุบันไม่ได้ซะอย่างงั้น

“ดังนั้นคุณต้องเลือกแล้วล่ะ ระหว่าง..
หาบ้านใหม่ที่จอดรถเราได้
แต่ถูกใจน้อยลง
กับขายรถทิ้งแล้วซื้อคันใหม่
เพื่ อที่จะได้อยู่บ้านที่เราชอบ”

ใช่ครบั ...นั่นคือความจริงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะคงไม่มอี ะไรทเี่ พอร์เฟคตรงใจ

เราไปหมดซะทุกอย่าง แต่ปัญหาเหล่านี้เราสามารถป้องกัน และมีวิธีคาดการณ์
ล่วงหน้าได้หลายวิธีครับ

ขอขอบคุณรูปภาพจากโครงการ URBANIO วิภาวดี-แจ้งวัฒนะ จาก Ananda ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 35

จะรู้ได้อย่างไร
ว่าจอดรถพอไหม?
อย่ า งแรกเลยคือ เวลาเราจะไปซื้อโครงการ
ประเภทนี้ ถ้าใครที่มีรถยนต์มากกว่า 1 คันอยู่แล้ว
เราสามารถขับรถไปที่โครงการทัง้ 2 คัน (อาจไปกับแฟน
หรือเพื่อนก็ได้) แล้วลองจอดรถในบ้านดูทงั้ 2 คันเลยครับ
ว่าที่จอดพอหรือเปล่า และสามารถเปิดประตูลงจากรถ
ได้สะดวกไหม ซึ่งจะเป็นวิธีที่เห็นผลชัดเจนมากที่สุด
แต่ส�ำหรับใครที่ยังไม่มีรถยนต์ส่วนตัว หรืออาจมีแผนที่จะซื้อในอนาคตอยู่
ในใจอยู่แล้ว เราสามารถกะระยะความกว้างของรถรุ่นนั้นๆ กับความกว้างที่จอดรถ
ของตัวบ้านได้ครบั ว่ามีความเหมาะสมและใช้งานได้สะดวกหรือไม่ โดยสิง่ ที่เราต้อง
ทราบและต้องท�ำความเข้าใจก่อนก็คือ ขนาดหน้ากว้างของทาวน์โฮมเป็นขนาดเท่าไร
และสามารถจอดรถแบบไหนได้บ้างครับ

36 |
 ขอขอบคุณรูปภาพจากโครงการ Verve เพชรเกษม จาก SC Asset

ซึ่งโดยทั่วไปแล้วขนาดหน้ากว้างของทาวน์โฮมที่มีขายอยู่ในท้องตลาด จะมี
ตั้งแต่ขนาดเล็กสุดอยู่ที่ 4 เมตร ไปจนถึงที่ผู้เขียนเคยเห็นใหญ่สุดคือ 10 เมตร
เลยครับ แต่ในที่นี้ผมขอยกตัวอย่างเฉพาะทาวน์โฮมที่มหี น้ากว้าง 5 - 6 เมตร
เท่านั้น เพราะเป็นความกว้างทมี่ ขี ายอยูม่ ากที่สุด และเป็นระยะที่สามารถจอดรถได้
2 คัน ซึ่งเป็นปัญหาของค�ำถามที่เกิดขึ้นในบทนี้นั่นเองครับ
รวมถึงจะคัดเฉพาะทาวน์โฮมระดับ Segment : Economy - Upper Class
ของ ThinkofLiving หรืออยู่ในช่วงราคา 2 - 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับ Segment
ที่คนส่วนใหญ่สามารถจับต้องได้มากที่สุดเท่านั้นนะครับ จะเป็นอย่างไรบ้างนั้น
เราไปชมกันเลยดีกว่าครับ

| 37
Developer ตัวอย่างโครงการ หน้ากว้าง (m.) รูปประกอบ

AP บ้านกลางเมือง 5
รามอินทรา-วัชรพล

นารายณ์ FLORA 5
พร็อพเพอตี้ ติวานนท์

Land & Indy 5

Houses รังสิต-คลอง 2

Ananda Urbanio 5.5

วิภาวดี-แจ้งวัฒนะ

พฤกษา Patio 5.5

พระราม 9 –
พัฒนาการ
AP Pleno 5.5
สุขสวัสดิ์ 70

Sansiri Siri Place 5.7

ราชพฤกษ์ –
รัตนาธิเบศร์
พฤกษา The Connect 5.7
บางนา – สุวรรณภูมิ

38 |
Developer ตัวอย่างโครงการ หน้ากว้าง (m.) รูปประกอบ

สัมมากร Sammakorn 5.7

Avenue
ชัยพฤกษ์ – วงแหวน
Q House Gusto 5.7
ดอนเมือง –
สรงประภา
เอเซียถือหุ้น Dhepa 6
จ�ำกัด รามค�ำแหง 118

NC Group บ้านฟ้า ทาวน์นี่ 6

ปิ่นเกล้า –
ดอนหวาย

จากตารางข้างต้นนี่เป็นแค่ตัวอย่างส่วนหนึ่งเท่านั้นนะครับ ซึ่งตัวผู้เขียนเองได้
ลองรวบรวมข้อมูลทาวน์โฮมที่ ThinkofLiving เราเคยท�ำรีวิวมากว่า 50 โครงการ
แล้วก็พบว่า ทาวน์โฮมแบบหน้ากว้าง 5.7 และ 5.5 เมตร ค่อนข้างเป็นที่นิยม และ
มีจ�ำนวนโครงการมากที่สุดในท้องตลาด รองลงมาจะเป็นแบบหน้ากว้าง 5 เมตร
ส่วนทาวน์โฮมที่หน้ากว้าง 6 เมตร เราจะไม่ค่อยได้พบเห็นกันบ่อยนักครับ

ซึ่่�งโดยทั่่�วไปหากอ้้างอิิงตามพระราชบััญญััติิควบคุุมอาคาร พ.ศ.2522 ฉบัับ

ปรัับปรุุง 2558 จะระบุุไว้้ชัดั เจนว่่า ที่่�จอดรถสำำ�หรัับ 1 คััน จะต้้องเป็็นพื้้�นที่่�สี่่�เหลี่่�ยม
ผืืนผ้้าที่่�มีีขนาดความกว้้างไม่่น้อ้ ยกว่่า 2.5 เมตร และความยาวไม่่น้้อยกว่่า 5 เมตร
ดัังนั้้�นทาวน์์โฮมที่่�มีีหน้้ากว้้าง 5 เมตร หลายๆโครงการจึึงมัักโฆษณาเอาไว้้ว่่า
“สามารถจอดรถได้้ 2 คััน” ทั้้�งที่่�ความจริิงแล้้วหากลองพิิจารณาดีีๆ ยัังมีีอีีก
หลายปััจจััยด้้วยกัันครัับ ที่่�ทำ�ำ ให้้เราไม่่สามารถนำำ�รถเข้้าจอด 2 คััน ตััวอย่่างเช่่น

| 39
 บางโครงการถูกออกแบบมาเพื่อ
เน้นพื้นที่ใช้สอยในบ้าน และมีที่จอดรถ
แค่ 1 คันเท่านั้น ให้จอดได้สบายๆ ไม่ตอ้ ง
รูปแบบฟังก์ชัน เบยี ดกับใครเลย และอาจมีพื้นที่เหลืออีก
เล็กน้อยให้พอจอดรถมอเตอร์ไซค์ หรือ
ของบ้าน ท�ำสวนเล็กๆด้านหน้าได้อีกด้วยครับ

40 |
 © rastaman777 / Adobe Stock

ส�ำหรับทาวน์โฮมหน้ากว้าง 5 เมตร อาจจอดรถ

เล็กอย่าง Eco Car ได้แบบ 2 คันพอดีๆ แต่ถ้าจอดรถ
ทมี่ ขี นาดใหญ่มากกว่านี้ ก็อาจเป็นการจอดแบบเบยี ดๆ
ขนาดและ และเปิิดประตููเข้้า-ออกรถได้้ไม่่สะดวกนัักนะครัับ เลวร้้าย
ที่่�สุดคืื
ุ อ จอดรถคัันที่่� 2 ไม่่ได้้เลย ต้้องนำำ�รถไปจอดหน้้าบ้้าน
ความกว้าง และเกิิดปัญ ั หาจอดรถล้ำำ�พื้้
� นที่่
� บ้� า้ นคนอื่่น
� จนกลายเป็็น
ของตัวรถ ปััญหาระหว่่างเพื่่�อนบ้้านกัันมานัักต่่อนัักแล้้วครัับ
แต่ละรุ่น ดังนั้นสิ่งที่เราต้องรู้เป็นล�ำดับต่อมาก็คือ ขนาด
ของรถแต่ละรุนน
่ ั่นเอง จะเป็นอย่างไรบ้าง เราไปชมกัน
เลยครับ

| 41
 กลุ่ม Brand Size รูปประกอบ

Suzuki Celerio 3.60 x 1.60

Nissan March 3.78 x 1.67
กลุ่ม A
Mitsubishi Mirage 3.80 x 1.67
Honda Brio 3.64 x 1.68
Mazda2 4.32 x 1.69
Toyota Vios 4.42 x 1.70
Honda City 4.44 x 1.70
Nissan Tiida 4.25 x 1.70
Toyota Yaris Ativ 4.23 x 1.73
Susuki Swift 3.84 x 1.74
กลุ่ม B
Nissan Almera 4.50 x 1.74
Nissan Juke 4.14 x 1.77
Mazda CX-3 4.28 x 1.77
Honda HRV 4.29 x 1.77
Mitsubishi Lancer 4.62 x 1.77
Toyota Corolla Altis 4.63 x 1.78

จากตารางนี้้ผ� มได้้รวบรวมยี่่�ห้อ้ รถยนต์์ยอดนิิยม ที่่�คิดว่

ิ า่ คนส่่วนใหญ่่น่า่ จะคุ้้�นเคย
และมีีใช้้งานกัันอยู่่�เกืือบทุุกๆบ้้าน ซึ่่�งผมสามารถแบ่่งออกเป็็น 4 กลุ่่�มใหญ่่ๆด้้วยกััน
ตามขนาดความกว้้างของตััวรถดัังนี้้ครั � ับ

กลุ่่�ม A ความกว้้างขนาดไม่่เกิิน 1.69 เมตร

กลุ่ม B ความกว้างขนาด 1.70 - 1.79 เมตร
กลุ่ม C ความกว้างขนาด 1.80 - 1.89 เมตร
กลุ่่�ม D ความกว้้างขนาดมากกว่่า 1.90 เมตร

42 |
 กลุ่ม Brand Size รูปประกอบ

Toyota CH-R 4.36 x 1.80

Honda Civic 4.65 x 1.80
Mazda 3 4.46 x 1.80
MG ZS 4.31 x 1.81
Mercedes - Benz C-Class 4.69 x 1.81
BMW 3 Series 4.71 x 1.83
กลุ่ม C
Chevlolet Captiva 4.66 x 1.84
Nissan Teana 4.89 x 1.84
Toyota Camry 4.89 x 1.84
Mercedes - Benz E-Class 4.92 x 1.85
Honda Accord 4.88 x 1.86
BMW Series 5 4.91 x 1.86
Volvo S90 4.96 x 1.88
Lexus LS 5.23 x 1.90
กลุ่ม D
BMW Series 7 5.24 x 1.90
Mercedes - Benz S-Class 5.27 x 1.91

ซึง่ ผลปรากฏว่า รถกลุม่ C เป็นประเภทรถทมี่ มี ากที่สุดในท้องตลาด โดยเฉพาะ

ขนาดหน้ากว้าง 1.80 และ 1.84 เมตร รองลงมาคือ รถกลุ่ม B ขนาดหน้ากว้าง
1.77 และ 1.70 เมตรตามล�ำดับครับ ซึ่งตรงจุดนี้ผมสังเกตเห็นความคล้ายกันกับ
เรื่่อ� งขนาดหน้้ากว้้างของทาวน์์โฮมที่่�เราได้้รู้้�ก่อ่ นหน้้านี้้ คืื
� อหน้้ากว้้าง 5.7 เมตร ที่่�เป็็น
ขนาดใหญ่่เป็็นอัันดัับสองจะมีีจำำ�นวนเยอะและเป็็นที่่�นิิยมในท้้องตลาดมากที่่�สุุด
รองลงมาคืือ 5.5 และ 5 เมตรตามลำำ�ดัับ

ถ้้าเป็็นเช่่นนั้้�นเราก็็ลองมาดููกัันดีีกว่่าครัับว่่า ขนาดหน้้ากว้้างของรถแต่่ละกลุ่่�ม
จะเหมาะกัับทาวน์์โฮมแบบไหนบ้้าง

| 43
© www.goodcarbadcar.net

เราจะรู้ได้อย่างไรว่า
รถขนาดไหน
เหมาะที่จะจอดทาวน์โฮมหน้ากว้างเท่าไหร่?

วิ ธี ที่ เ ราจะรู ้ ไ ด้ ง ่ า ยที่สุ ด เลยคือ

3
“การค� ำ นวณ” ซึ่ ง ก่ อ นหน้ า นี้ผมได้
2
รวบรวมระยะของรถรุนต ่ า่ งๆมาให้ทกุ คน
ได้ทราบแล้ว ต่อมาเราต้องรู้อีกว่าการ
กลุ่ม? กลุ่ม?
จอดรถมีระยะอะไรทเี่ ราต้องค�ำนึงถึงอีก
และจะมผี ลกับการจอดรถของเราอย่างไร
บ้างครับ
1

44 |
 โดยทั่วไปแล้วชื่อเรียกหน้ากว้างของทาวน์โฮม
จะเป็นการนับระยะตามขอบเขตที่ดินจริงๆ ซึ่งจะรวม
พื้นที่ในเสาหรือก�ำแพงรั้วบ้านด้วยครับ โดยก�ำแพงรั้ว
ความกว้างของ ทั่วไปจะหนาประมาณ 20 เซนติเมตร ซึ่งจะแบ่งครึ่ง
พื้ นที่จอดรถที่ กันระหว่างบ้าน 2 หลังที่อยูต่ ดิ กันคนละ 10 เซนติเมตร
แท้จริง แสดงว่ายูนติ ทอี่ ยูตร
่ งกลางซึง่ เป็นแปลงมาตรฐานทมี่ ีรัว้
อยู่ 2 ด้าน จะต้องหักพื้นที่ออกไปทัง้ หมด 20 เซนติเมตร
ออกจากความกว้างของตัวบ้าน เช่น บ้านหน้ากว้าง 5 เมตร
ก็จะเหลือพื้นที่จอดรถได้จริงๆคือ 4.8 เมตร เป็นตนคร
้ บั

เท่าทผี่ มได้ลองหาข้อมูลมา หัวข้อนี้ไม่มมี าตรฐาน

ที่ก�ำหนดมาแน่ชัดนะครับว่าจะต้องเว้นกว้างเท่าไหร่
บ้างก็บอกว่า 70 เซนติเมตร บ้างก็บอกว่า 1 เมตร ดังนั้น
ระยะเปิดประตู ผมจึงขอทดลองด้วยตัวเองกับรถทบี่ า้ นของผมทัง้ 2 คัน
ข้างรถ ผลที่ได้คือ ผมต้องใช้ระยะกว้างประมาณ 55 เซนติเมตร
ในการเปิดประตูลงจากรถ ซึง่ เป็นระยะที่คนหุน่ กลางๆ
ทั่่�วไปจะสามารถเปิิดออกและลงจากรถได้้พอดีีๆ (ถ้้าเป็็น
คนผอมหรืือคนตััวใหญ่่ก็อ็ าจ +/- อีีกสััก 10 เซนติิเมตร)
ดัังนั้้�นผมจะขอยึึดตัวั เลขนี้้เ� ป็็นเกณฑ์์ในการคำำ�นวณพื้้�น
ที่่�การจอดรถในบทนี้้�ต่่อๆไปด้้วยนะ

อย่่ า งที่่� รู้้�กัั น แล้้ ว ครัั บ ว่่ า รถแต่่ ล ะยี่่� ห้ ้ อ มีีขนาด

แตกต่่างกัันออกไป แล้้วถ้้าเราจอดรถ 2 คัันรวมกัันล่ะ่
ทั้้�งแบบขนาดเดีียวกัันและต่่างขนาดกัันจะเป็็นอย่่างไร
ระยะความกว้าง ถ้้ า เรามีีรถแบบนี้้� อ ยู่่�แล้้ ว เราจะเหมาะกัั บ ทาวน์์ โ ฮม
ของตัวรถ หน้้ากว้้างแบบไหน เราไปชมพร้้อมๆกัันเลยดีีกว่่าครัับ

| 45
ทาวน์โฮมหน้ากว้าง 5 เมตร
เป็นขนาดหน้ากว้างที่เล็กที่สุดที่เราน�ำมาพิจารณากันในวันนี้นะครับ ซึง่ เมอื่ ลอง
ค�ำนวณดูแล้วก็ปรากฏว่า แม้แต่รถขนาดเล็กที่สุดหน้ากว้าง 1.6 เมตร 2 คัน ก็ยัง
เหลือระยะเปิดประตูไม่ถึง 55 เซนติเมตร ตามเกณฑ์ที่ผมได้ตั้งเอาไว้ก่อนหน้านี้

แต่ถามว่าแล้วจอดได้มยั๊ ? ค�ำตอบคือ “ได้ครบั ” เพราะที่ระยะ 50 เซนติเมตร

ผมมองว่ายังสามารถเปิดประตูลงจากรถได้แบบพอดีๆตัวครับ แต่อาจติดปัญหา
ส�ำหรับคนที่ตัวใหญ่ๆอยู่สักหน่อยนะ

a).

53 53 53
cm. cm. cm.
A A
1.60m 1.60m

4.8m

b). c).

50 50 50 49 49 49
cm. cm. cm. cm. cm. cm.
A B A A
1.60m 1.70m 1.67m 1.67m

4.8m 4.8m

46 |
ทาวน์์โฮมหน้้ากว้้าง 5.5 เมตร
เมื่่�อที่่�จอดรถกว้้างเพิ่่�มขึ้้�น ทำ�ำ ให้้สามารถจอดรถได้้หลากหลายประเภทมากขึ้้�น
และยัังเปิิดประตููลงจากรถได้้สะดวกอีีกด้้วย นี่่�จึึงเป็็นหนึ่่�งในทาวน์์โฮมที่่�ได้้รัับความ
นิิยมมากในท้้องตลาดนั่่�นเองครัับ

a). b).

61 61 61 57 57 57
cm. cm. cm. cm. cm. cm.
B B B B
1.70m 1.77m 1.80m 1.80m

5.3m 5.3m

c). d).

55 55 55 54 54 54
cm. cm. cm. cm. cm. cm.
C C C C
1.80m 1.84m 1.84m 1.84m

5.3m 5.3m

| 47
a).

60 60 60
cm. cm. cm.
C C
1.84m 1.84m

5.5m

b).

59 59 59
cm. cm. cm.
C C
1.84m 1.90m ทาวน์โฮมหน้ากว้าง
5.7 เมตร
5.5m เป็นระยะทาวน์โฮมที่สามารถจอด
รถขนาดใหญ่ ที่มีความกว้าง 1.90 เมตร
c). จ�ำนวน 2 คันได้ จึงไม่แปลกเลยครับที่
จะเป็นหน้ากว้างทาวน์โฮมที่ได้รับความ
นิ ย มมากที่สุ ด ในท้ อ งตลาด เพราะ
57 57 57
cm. cm. cm. สามารถเผื่อส�ำหรับการจอดรถ Luxury
D D
1.90m 1.90m
Car ที่เราอาจมีแพลนการซื้อในอนาคต
ได้นั่นเองครับ

5.5m

48 |
 © www.hondanews.com

ทีนี้ผมว่าเราน่าจะได้ค�ำตอบของค�ำถามในบทนี้แล้วนะครับ ว่าเพราะอะไร...
เมื่อซื้อทาวน์โฮมมาแล้วถึง “จอดรถ 2 คันไม่ได้” นั่นก็คงเป็นเพราะ คุณอาจซื้อ
บ้านที่มีหน้ากว้างไม่เหมาะสมกับขนาดความกว้างของรถที่คุณมีอยู่ เมื่อจอดรถ
แล้วเหลือระยะเปิดประตูขา้ งรถน้อยเกินไป และไม่เพยี งพอต่อการใช้งานจริงๆนั่นเองครับ

ทางแก้คือจะต้องเลือกบ้านที่มหี น้ากว้างมากกว่านั้นอกี สักหน่อย จากเดิมทเี่ ป็น

หน้ากว้างแค่ 5 เมตร ก็อาจขยับขึ้นมาเป็น 5.5 หรือ 5.7 เมตร เพราะเป็นหน้า
กว้างที่สามารถรองรับขนาดรถต่างๆทมี่ อี ยูใ่ นท้องตลาดส่วนใหญ่ได้ รวมถึงจะมพี ื้นที่
เหลือให้ใช้งานได้สะดวกอีกด้วยครับ

ซึ่งผมก็หวังว่าเนื้อหา ข้อมูล และวิธีคิดต่างๆในบทนี้ จะช่วยให้อีกหลายๆคน

ที่ก�ำลังจะซื้อทาวน์โฮม และก�ำลังเผชิญกับปัญหาเหล่านี้อยู่ จะสามารถตัดสินใจได้
อย่างถูกต้องมากขึ้นนะครับ

| 49
 อรปรียา ฉายทองดี

“ข้้างบ้้านต่่อเติิมผิิดกฏหมาย”
จนแทบจะยื่่�น
มาบ้้านเราอยู่่�แล้้ว
เราและนิิติิจะทำำ�อะไรได้้บ้้างคะ?

50 |
 © FrankBoston /Adobe Stock

หลายๆคนที่่อ� ยู่่ห� มู่่บ้� า้ นจััดสรรหรืือทาวน์์โฮมคงเคยเจอปััญหาเพื่่อ� นบ้้านต่่อเติิมบ้้าน

ไม่่ว่่าจะเป็็นครััวไทยด้้านหลัังบ้้าง โรงจอดรถบ้้าง หรืือห้้องเพิ่่�มเติิมต่่างๆ นัับว่่าเป็็น
ปััญหาระดัับประเทศกัันเลยทีีเดีียว เพราะไม่่ว่่าจะโครงการไหนๆ ก็็ล้ว้ นสามารถเจอ
ปััญหานี้้�เหมืือนกัันหมดนะคะ

ปััญหาเหลานี้้�มักจ ั ะสงผลกระทบกัับเราไม่่ทางตรงก็็ทางอ้้อม ไม่่ว่่าจะเป็็นเรื่่อ� ง

ของทััศนีียภาพ, เสีียงรบกวน แม้้แต่่ขั้้น� ตอนการก่่อสร้้างก็็อาจจะมีีเศษหิิน ทราย ปููน
กระเด็็ นเข้้ามาในบ้้านของเรา ทำำ�ให้้บ้้านเราสกปรกหรืือเกิิดความเสีียหายได้้
จึึงเกิิดข้้อสงสััยตามมาว่่าที่่�เพื่่�อนบ้้านทำำ�แบบนี้้�มัันผิิดกฎหมายหรืือไม่่? แล้้วเรากัับ
นิิติิบุุคคลจะสามารถทำำ�อะไรได้้บ้้าง? เรามาลองดููกัันที่่�กรณีีศึึกษาต่่างๆกัันเลยค่่ะ

51
การต่อเติม
่ ก
ทีม ั จะเจอ
มีอะไรบ้าง?
การต่อเติมบา้ นนัน้ ถือเป็นการเพิ่ม
พืน้ ที่ใช้สอยให้กบต
ั วั บ้าน ซึง่ โดยส่วนใหญ่
ก็มกจั ะต่อขยายออกมาจากตัวบ้านหลัก
ในบริเวณที่ดินของตัวเอง ซึง่ จะแบ่งได้ 3
ส่วนใหญ่ๆก็คือ

ต่อเติมหน้าบ้าน เพื่อท�ำหลังคา
กันสาด, หลังคาที่จอดรถ
ต่อเติมข้างบ้าน เพื่อท�ำเป็นห้อง
อเนกประสงค์
ต่อเติมหลังบ้าน เพื่อท�ำเป็นครัวไทย

52 |
 โดยการต่อเติมแต่ละแบบจะมีเรือ่ งของกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึง่ กฎหมาย
ที่วา่ ก็คอื พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร มีไว้เพือ่ การป้องกันอัคคีภยั เป็นหลัก ซึง่ ในกฎหมาย
ฉบัับนี้้ไ� ด้้ระบุุไว้้ว่่า การดััดแปลงต่่างๆที่่ม� าจากการต่่อเติิม เพิ่่�ม ลด หรืือขยายขอบเขต
ของอาคารที่่�มีีอยู่่�แล้้วให้้ผิิดไปจากเดิิม คืือการดััดแปลงทั้้�งหมด ซึ่่�งเจ้้าของบ้้านนั้้�น
ไม่่สามารถที่่จ� ะต่่อเติิมจนชิิดขอบที่่ดิ� ินของตััวเองได้้ ใครมาบอกว่่า “ก็็อยู่่�ในเขตบ้้าน
ของเขาเองทำำ�ไมจะทำำ�ไม่่ได้้” นั่่�นขอบอกเลยว่่า “ผิิดแล้้วค่่ะ” เนื่่�องจาก พ.ร.บ. ควบคุุม
อาคารนั้้�นมีีกฎหมายที่่�เกี่่�ยวกัับระยะร่่น และที่่ว่่� างกำำ�หนดไว้้อยู่่�ด้้วยนั่่�นเอง

กฎหมายเป็นสิ่งที่ส�ำคัญและไม่ควรจะมองข้ามในการต่อเติมบ้าน เพราะถ้า
ต่อเติมผิดกฎหมายก็มกจั ะเกิดปัญหาตามมาอยา่ งที่กล่าวไปข้างต้น น�ำมาให้เกิดการ
ผิดใจกันระหว่างเพื่อนบ้าน หรือเกิดการร้องเรียนฟ้องร้อง ท�ำให้เป็นปัญหาใหญ่
ตามมาภายหลังได้

53
การต่อเติมพื้ นทีด
่ า้ นข้างบ้าน
ปฏิเสธไม่ได้เลยวา่ การต่อเติมที่นิยมที่สุดในบ้านเดยี่ ว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม
นั้นคือการท�ำครัวเพิ่มเติมด้านหลังบ้าน เพราะบางโครงการนั้นไม่ได้มีห้องครัวปิด
เวลาท�ำอาหารจึงมีกลิน่ ฟุง้ กระจายไปยังห้องอืน่ ๆได้ และยังท�ำความสะอาดยาก หรือ
มีการสร้างห้องเพิ่มเติม เนื่องจากข้อจ�ำกัดของพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านไม่เพียงพอ
จึงได้ต่อเติมพนื้ ที่ออกมาอีก ท�ำให้เกิดความเดือดร้อนไม่ว่าจะเป็นเรือ่ งของกลิน่ , เสียง
หรือการระบายน�้ำจากหลังคา อาจสร้างปัญหาตัง้ แต่ขึน้ ตอนระหว่างการก่อสร้าง ให้กบั
ผู้ที่อยู่หลังที่อยู่ติดกันได้

การก่่อสร้้างที่่�เพื่่�อนบ้้านมัักจะเจอแล้้วเป็็นปััญหาส่่วนใหญ่่ เป็็นการก่่อสร้้าง
บนรั้้ว� ร่่วม หรืือก่่อสร้้างชิิดริิมเขตที่่ดิ� นิ เลย ซึ่่�งเป็็นการกระทำำ�ที่่ผิ� ดิ พรบ. ควบคุุมอาคาร
ในเรื่่อ� งการเว้้นระยะร่่นระหว่่างที่่ดิ� นิ ค่่ะ ทางที่่ดีีก่่� อนที่่เ� พื่อ่� นบ้้านจะเริ่่มก่่
� อสร้้าง หรืือ
กำำ�ลัังก่่อสร้้างอยู่่�ควรเข้้าไปพููดคุุยกัับเจ้้าของบ้้านนั้้�นๆ หรืือมาแจ้้งเพื่่�อให้้เราอนุุญาต
เป็็นลายลัักษณ์์อัักษร หรืือตััวเพื่่�อนบ้้านเองต้้องยื่่�นแบบเพื่่�อขออนุุญาตจากทาง
นิิติิบุุคคล ก่่อนจะก่่อสร้้างให้้ถููกต้้องนะคะ

54 |
แล้วอย่างไร
ทีเ่ รียกว่าผิดกฎหมาย ?
ส�ำหรับกฎหมายที่เกี่ยวกับการต่อเติมบา้ นนัน้ หลักๆแล้วก็จะเป็นเรือ่ งระยะร่น
ต่างๆรอบตัวบ้าน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการลามไฟเวลาไฟไหม้นั่นเอง

ระยะห่างระหว่างอาคาร
การต่อเติมอาคารชั้นเดียว หรืออาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร เช่น
การต่อเติมพื้นที่ครัวด้านหลังบ้าน, ต่อเติมห้องด้านข้างรวมถึงลานจอดรถนั้น จะมี
ข้อก�ำหนดเรื่องระยะห่างของผนังและที่ดินบ้านข้างเคียง ดังนี้


ผนังทีม่ ชี อ่ งเปิด (เช่น หน้าต่าง, ช่องลม ผนังทึบ (ไม่มีช่องแสง)ควรมีระยะห่าง
ระบายอากาศ, ชอ่ งแสง หรือบล็อคแก้ว) จากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า
ควรมีระยะห่ า งจากแนวเขตที่ดิ น ข้ า ง 50 เซนติเมตร
เคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร

55
ระยะชายคา, การต่อเติมชายคา (พืน้ ที่ด้านบนที่ไม่สามารถขึน้
ไปใช้งานได้) จะต้องเว้นระยะจากแนวเขตที่ดิน ไม่น้อย
กันสาด กว่า 50 เซนติเมตร เช่นเดียวกับการต่อเติมผนังทึบค่ะ

ระยะของ การต่อเติมระเบียงชั้นบน หรือหลังคาที่สามารถ

ขึ้นไปใช้งานด้านบนได้ จะต้องเว้นระยะจากระเบียง
ระเบียง จนถึงแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร เช่นเดียวกับ
ชัน
้ บน การต่อเติมผนังที่มีช่องเปิดค่ะ

56 |
การต่อเติมด้านหลังบ้าน
นอกจากการต่อเติมพื้นที่ด้านข้างบ้านแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ยอดฮิตไม่แพ้กันเลยก็
คือ การต่อเติมครัว หรือพื้นที่ใช้สอยด้านหลังบ้านนั่นเองค่ะ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ
บ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮมต่างก็มีปัญหานี้ด้วยเหมือนกัน เพราะหลังจากที่เพื่อนบ้าน
ต่อเติมด้านหลังแล้ว ท�ำให้เวลาฝนตกน�้ำจะไหลเข้ามายังฝัง่ บ้านของเราทันที หรือถ้า
บ้านไหนที่เขาท�ำครัวไทย ก็จะมีกลิน่ ฟุง้ กระจายและปล่อยควันมาทางบ้านเราได้ เวลา
ตากผ้าก็อาจมีกลิ่นติดมาอีก

ซึ่งวิธีการสังเกตดูว่าเพื่อนบ้านท�ำผิดกฎหมายหรือไม่ ก็สามารถตรวจสอบได้
ตาม พรบ.ควบคุมอาคาร ที่กล่าวถึงระยะที่ควรเว้นระหว่างบ้านข้างๆ ได้เหมือนกับ
ปัญหาการต่อเติมด้านข้างบ้านก่อนหน้านี้เลยค่ะ

57
การต่อเติมด้านหน้าบ้าน
ปัญหาอีกอยา่ งที่เรามักจะเจอคือ การก่อสร้างต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ ซึง่ โดย
ส่วนใหญ่แล้วจะอยู่บริเวณด้านหน้าบ้าน เพราะโครงการมาตรฐานส่วนใหญ่จะไม่ได้
มีหลังคาคลุมรถตลอดทั้งคัน ท�ำให้ผู้อยู่อาศัยส่วนมากต้องการต่อเติมหลังคาที่
ลานจอดรถเอง จึงท�ำให้บดบังทัศนียภาพของบ้านด้านข้างไปด้วย หรือบางครัง้ ก็อาจ
สะท้อนแสงแดดเข้าไปภายในบ้านท�ำให้บา้ นร้อน รวมถึงปัญหาอืน่ ๆตามมาอีกมากมาย

ซึ่งในบางโครงการจะมีนิติบุคคล ที่ออกกฎระเบียบในการต่อเติมไว้ชัดเจน ซึ่ง

ลูกบ้านที่ท�ำการต่อเติมจะต้องส่งแบบให้กับนิติบุคคล โดยเสียค่ายื่นแบบตามแต่ละ
นิติฯจะก�ำหนด และรอรับการอนุมัติก่อนการก่อสร้างจริง ถ้าลูกบ้านฝ่าฝืนท�ำการ
ก่อสร้างโดยไม่ขออนุญาต หรือก่อสร้างไม่ตรงกับแบบที่ยืน่ เอาไว้กจ็ ะมีบทลงโทษค่ะ

58 |
 ส�ำหรับตัวเราเองถ้าเจอปัญหาเพื่อนบ้านต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ แล้วได้รับ
ผลกระทบจากการกระท�ำนั้น อาจจะต้องเริ่มจากการเข้าไปพูดคุยว่า เราได้ความ
เดือดร้อนอะไรจากการต่อเติมของเขา โดยเสนอวิธีแก้ว่า อาจติดตั้งแผงกันแดดที่
สามารถพับเก็บได้ หรือเปลยี่ นแบบให้ถูกต้อง ถ้ายังไม่มีการแก้ไข อาจแจ้งนิตบิ คุ คล
เพื่อให้เข้ามาจัดการต่อไปค่ะ

แล้วอย่างไร
ทีเ่ รียกว่า
ผิดกฎหมาย?

ส�ำหรับการก่อสร้างต่อเติมพื้นที่ด้านหน้าบ้าน
จะมีกฎหมายเรื่องการเว้นระยะจากถนนสาธารณะ
หรืือถนนส่่วนกลางภายในโครงการ ซึ่่�งโดยทั่่�วไปสำำ�หรัับ
โครงการหมู่่�บ้้านจััดสรร จะต้้องยื่่�นแบบการก่่อสร้้าง
เพื่อ่� ขออนุุญาตกัับนิติิ บุิ คุ คลกัันก่่อนเช่่นกัันค่่ะ เพราะถ้้า
ไม่่เป็็นเช่่นนั้้�นแล้้ว ก็็จะถืือว่่าผิิดกฎได้้นะคะ

59
ระยะห่างจากถนนสาธารณะ
การต่อเติมบ้านออกมาทางด้านหน้า ไม่ว่าจะเป็นห้องอเนกประสงค์หรือห้อง
อื่นๆ จะต้องค�ำนึงถึงกฎหมายดังนี้

อาคารพักอาศัยที่สงู ไม่เกิน 3 ชัน้ หรือสงู ไม่เกิน 10 เมตร และพืน้ ที่รวมไม่เกิน

1,000 ตารางเมตร จะมีกฏหมายบังคับเกี่ยวกับแนวรน่ อาคารจากทางสาธารณะ ดังนี้

ถ ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลาง

ถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

 ถา้ ถนนสาธารณะกว้างมากกว่าง 6 เมตร ริมแนวอาคารห่างจากถนนสาธารณะ

อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้น, พื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ร่นจากเขตถนน
อย่างน้อย 0.5 เมตร
อาคารสููงไม่่เกิิน 3 ชั้้�น, พื้้�นที่่เ� กิิน 300 ตารางเมตร ร่่นจากเขตถนนอย่่างน้้อย
1 เมตร

60 |
 © deagreez /Adobe Stock

นอกจากการต่่ อ เติิ ม บ้้ า นให้้ ถูู ก กฎหมายแล้้ ว

เจ้้าของบ้้านที่่ต่ � อ
่ เติิมจะต้้องขออนุุญาตก่่อสร้้าง
กัั บ เจ้้ า พนัั ก งานท้้ อ งถิ่่� น ของที่่� ดิิ น เขตนั้้� น ๆ
ด้้วยนะคะ

61
 แล้้วเราจะมีีวิิธีีดููอย่่างไรว่่าการต่่อเติิมแบบไหน
ต้้องขออนุุญาตบ้้าง ?
มีี 5 ข้้อให้้ลอง Check List กัันดููค่่ะ (อ่่านเพิ่่�มเติิมพระราชบััญญััติิ
ควบคุุมอาคาร พ.ศ. 2522)

การเพิ่่�ม ลด พื้้�นที่่ชั้้� น� ใดชั้้�นหนึ่่�ง เกิิน 5 ตารางเมตร หรืือมีีการเพิ่่�ม

เสาหรืือคาน ต้้องขออนุุญาต

การเพิ่่�ม ลด พื้้�นที่่�หลัังคา เกิิน 5 ตารางเมตรหรืือมีีการเพิ่่�ม

เสาหรืือคาน ต้้องขออนุุญาต

การเปลี่่ย� นแปลงโครงสร้้างอาคาร ด้้วยวััสดุุคนละชนิิดกัับของเดิิม

จะต้้องขออนุุญาต

การเปลี่่ย� นแปลงส่่วนของอาคาร(ที่่ไ� ม่่ใช่่โครงสร้้างด้้วยวััสดุุอะไร

ก็็ตามที่่�เพิ่่�มน้ำ�ำ� หนัักให้้แก่่โครงสร้้างเกิิน 10 % ต้้องขออนุุญาต

การต่่อเติิม เพิ่่�ม ลด เนื้้�อที่่�ของอาคาร(ที่่�ไม่่ใช่่โครงสร้้าง)

ด้้วยวััสดุุอะไรก็็ตามที่่�เพิ่่�มน้ำำ��หนัักให้้แก่่โครงสร้้างเกิิน 10 %
ต้้องขออนุุญาต

62 |
แล้้วถ้้าเกิิดเราเห็็นว่่าสิ่่�งที่่�เพื่่� อนบ้้านทำำ�ผิิดจริิง
เราจะมีีขั้้�นตอนในการดำำ�เนิินการอย่่างไรบ้้าง ?

ในความเป็็นจริิงแล้้วไม่่มีีวิิธีีไหนที่่ดีี� ที่่สุ� ดุ เราต้้องพิิจารณาถึึงความเหมาะสมใน

แต่ล่ ะสถานการณ์์ไป โดยเริ่่มจ � ากการเข้้าไปพููดคุุยกัับเจ้้าของบ้้านที่่ต่� อ่ เติิมก่่อน ว่่าที่่เ� ขา
ทำำ�ส่่งผลกระทบอะไรกัับเราบ้้าง สามารถเปลี่่�ยนแปลงแก้้ไขให้้ถููกต้้องได้้หรืือไม่่
ถ้้าเพื่อ่� นบ้้านยัังนิ่่�งเฉยไม่่สนใจ เราอาจจะให้้นิติิ บุิ คุ คลของหมู่่บ้� า้ นเข้้ามาช่่วยเจรจา

ซึ่่�งในความเป็็นจริิงแล้้ว แต่่ละนิิติบุิ คุ คลก็็จะมีีวิิธีีการจััดการที่่แ� ตกต่่างกัันไป ซึ่่�งจะ

ขอยกตััวอย่่างให้้ฟังั ในท้้ายบทนะคะ แต่่ถ้้าเกิิดแจ้้งนิิติบุิ คุ คลไปแล้้วไม่่มีีความคืืบหน้้า
ใดใดกลัับมา เราเองที่่เ� ป็็นผู้้�เดืือดร้้อนสามารถแจ้้งไปยัังพนัักงานท้้องถิ่่�น หรืือใครอยู่่�
กรุุงเทพมหานครก็็สามารถโทรแจ้้งสายด่่วนรัับเรื่่�องราวร้้องทุุกข์์ของ กทม. ได้้ที่่�
เบอร์์ 1555

ซึ่่�งเจ้้าของบ้้านที่่�ต่่อเติิมผิิดกฎหมาย หรืือไม่่แจ้้งขออนุุญาตหรืือแจ้้งแล้้ว
แต่่ไม่่ทำำ�ตามแบบ จะมีีโทษคุุกไม่่เกิิน 3 เดืือน หรืือปรัับไม่่เกิิน 60,000 บาท
(หรืือทั้้�งจำำ�ทั้้�งปรัับ) และอาจโดนปรัับอีีกไม่่เกิินวัันละ 10,000 บาท ตลอดเวลาที่่�
ยัังฝ่่าฝืืน จนกว่่าจะแก้้ไขให้้ถููกต้อ้ งค่่ะ และในกรณีีที่เ่� ราซึ่่�งเป็็นผู้้�เสีียหายร้้องเรีียนกัับ
เจ้้าหน้้าที่่� เจ้้าของบ้้านจะต้้องแก้้ไขให้้ถููกต้้องตามเจ้้าหน้้าที่่บ� อก ถ้้าไม่่ทำำ�ก็็จะมีีโทษ
เพิ่่�มเติิม จำำ�คุุกไม่่เกิิน 6 เดืือน หรืือปรัับไม่่เกิิน 100,000 บาท (หรืือทั้้�งจำำ�ทั้้�งปรัับ)
และปรัับรายวัันอีีกวัันละไม่่เกิิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่่�ยัังฝ่่าฝืืนค่่ะ

63
© Somkit / Adobe Stock

หรืือในกรณีีที่่�ทนไม่่ไหวจริิงๆ เราเองสามารถฟ้้องศาลแพ่่ง หมวดความผิิด

ละเมิิด (ตามมาตรา 435 บุุคคลใดจะประสบความเสีียหาย อัันพึึงเกิิดจากโรงเรืือน
หรืือสิ่่�งปลููกสร้้างอย่่างอื่่�นของผู้้�อื่่�น บุุคคลผู้้�นั้้�นชอบที่่จ� ะเรีียกให้้จััดการตามที่่�จํําเป็็น
เพื่่�อบํําบััดปกป้้องภยัันตรายนั้้�นเสีียได้้) หรืือหากเกิิดอััตรายต่่อเรา ก็็สามารถฟ้้อง
ศาลอาญา ความผิิดเกี่่�ยวกัับการก่่อให้้เกิิดภยัันตรายต่่อประชาชนได้้ (ตามมาตรา
227 ผู้้�ใดเป็็นผู้้�มีีวิิชาชีีพออกแบบ ควบคุุม หรืือทำำ�การก่่อสร้้างซ่่อมแซม หรืือรื้้อ� ถอน
อาคารหรืือสิ่่�งปลููกสร้้างใดๆ ไม่่ปฏิิบัติั ติ ามหลัักเกณฑ์์ หรืือวิิธีีการอัันพึึงกระทำำ�นั้้น� ๆ
โดยประการที่่น่่� าจะเป็็นเหตุุให้้เกิิดอัันตรายต่อ่ บุุคคลอื่่น� ต้้องระวางโทษจำำ�คุกุ ไม่่เกิิน
5 ปีี หรืือทั้้�งจำำ�ทั้้�งปรัับ)

64 |
สรุุปขั้้�นตอนการดำำ�เนิินการ

พูู ดคุุยกัับเพื่่� อนบ้้าน ให้้แก้้ไขให้้ถููกต้้อง

ประณีีประนอมเพื่่� อรัักษาความสััมพัั นธ์์
กัับเพื่่� อนบ้้านไว้้

แจ้้งนิิติบุ
ิ ุคคลให้้เข้้ามาพูู ดคุุย หาทาง
แก้้ปััญหาและจััดการตามกฎของนิิติิฯ

แจ้้งเจ้้าพนัักงานประจำำ�ท้้องถิ่่�น

ฟ้้องศาลได้้ทั้้ง � แพ่่ งและอาญา

(ขึ้้�นอยู่่�กัับแต่่ละกรณีี)

65
 อรปรียา ฉายทองดี

เพื่่� อนบ้้าน
“เอาบ้้านเดี่่�ยวมาเปิิดบริิษััท”
จนเราเดืือดร้้อน ทั้้�งจอดรถขวาง
และส่่งเสีียงดััง
มีีวิิธีีจััดการอย่่างไรได้้บ้้างครัับ?

66 |
 © deagreez / Adobe Stock

หลายๆคนที่่รั� กั ความสงบและต้้องการบ้้านที่่�มีีความเป็็นส่่วนตััวคงเลืือกที่่จ� ะอยู่่�

บ้้านเดี่่ย� วกัันใช่่ไหม แต่่ก็ดั็ นั มาเจอปััญหาที่่ห� ลายๆโครงการมัักจะเจอทำำ�ให้้เราปวดหััว
บางคนถึึงกัับต้้องขายบ้้านเพื่่อ� หนีีไปอยู่่ที่� อื่่�่ น� กัันเลย นั่่�นก็็คือื การที่่เ� พื่่อ� นบ้้านของเรา
ซื้้�อบ้้านเดี่่�ยวมาเพื่่�อเปิิดบริิษััทเสีียอย่่างนั้้�น ส่่งผลกระทบต่่อบ้้านข้้างๆจนผิิดใจกััน
ได้้เลยทีีเดีียว ในกรณีีนี้้นั� บั ว่่าเพื่่อ� นบ้้านมีีการใช้้งานอาคารที่่ผิ� ดปริ ะเภทนะคะ ซึ่่�งเป็็น
การละเมิิดกฎหมายที่่�เปิิดสถานประกอบการ หรืือทำำ�ธุุรกิิจในโครงการที่่�อยู่่�อาศััย

การแบ่่งอาคารออกเป็็นแต่่ละประเภทนั้้�นก็็เพื่อ�่ ประโยชน์์ในการใช้้งานและเป็็น
ไปตามกฎหมายพระราชบััญญััติคิ วบคุุมอาคารซึ่่�งเรามัักจะคิิดว่า่ สามารถซื้อ�้ บ้้านเดี่่ย� ว
มาทำำ�สำ�นัำ กั งานได้้หรืือไม่่ ถ้า้ ไม่่ทำ�ำ ให้้ใครเดืือดร้้อน บอกได้้เลยค่่ะว่่า ไม่่ได้้ เนื่่�องจากมีี
นิิยามของอาคารแต่่ละประเภทอยู่่� โดยนิิยามของที่่อ� ยู่่อ� าศััยก็็คือื อาคารที่่ใ� ช้้อยู่่อ� าศััย
ได้้ทั้้�งกลางวััน และกลางคืืนไม่่ว่่าจะถาวรหรืือชั่่�วคราวซึ่่�งก็็คืือ “บ้้าน” นั่่�นเองค่่ะ แต่่
เรามัักจะเจอกัับโครงการบ้้านที่่นำ� ำ�ไปใช้้เป็็นอย่่างอื่่�น..

67
 ออฟฟิิศ/สำำ�นัักงาน
ใครหลายๆคนก็็ฝัันอยากมีีบ้้านที่่�
สงบสุุข อยู่่แ� ล้้วสบายใจกัันทั้้ง� นั้้น� ใช่่ไหมคะ
แต่่แล้้วเราก็็มัักจะเจอกัับเพื่่�อนบ้้านที่่�มา
เปิิดบริิษััทหรืือกิิจการต่่างๆทำำ�ให้้ความ
สงบสุุขนั้้�นหายไปเลย ซึ่่�งพบได้้บ่่อยๆ
เลยก็็คืือ เพื่่�อนบ้้านเอาบ้้านมาทำำ�เป็็นสำำ�นัักงาน ทำำ�ให้้เราอยู่่�บ้้านอยู่่�เฉยๆ จู่่�ๆก็็มีี
รถมาขวางหน้้าบ้้านเรา และ ถนนส่่วนกลางทำำ�ให้้ลููกบ้้านไม่่มีีที่่�จอดรถส่่วนกลาง
จะขัับรถสวนกัันก็็ลำ�ำ บาก บอกกล่่าวกัันก็็แล้้วแต่่ก็ยั็ งั มีีมาจอดทุุกวััน ทั้้�งรถยนต์์ และ
มอเตอร์์ไซค์์ ก็ทำ็ �ำ ไงได้้ในบริิษัทมีีพนั
ั กั งานเยอะจะไปจอดกัันที่่ไ� หน ไม่่รวมกัับเสีียงดััง
ครื้้�นเครง เวลามีีงาน หรืือมีีคนมากมายเข้้ามาใช้้ส่่วนกลางด้้วยซะอย่่างนั้้�น

Tips : สำำ �นั ั ก งาน หมายถึึ ง อาคารหรืื อ ส่่ ว นหนึ่่� ง ส่่ ว นใดที่่ � ใ ช้้ เ ป็็ น สำำ �นั ั ก งานหรืื อ ที่่ � ทำ ำ � การ
แล้้ ว นอกจากการเปิิ ด บริิ ษั ั ท ในโครงการบ้้ า นเดี่่ � ย วแล้้ ว ก็็ มีี เพื่ ่ � อ นบ้้ า นนำำ � มาทำำ � เป็็ น อาคารอื่่� น ๆ
ที่่�ส่่งผลกระทบกัับบ้้านเพื่�อ่ นบ้้านอีีก จะมีีอะไรบ้้างไปดููกัันค่่ะ

บางคนเคยเจอเพื่่�อนบ้้านเปิิดบ้้าน
เป็็นสตููดิิโอ ให้้เช่่าถ่่ายภาพ เสีียอย่่างนั้้�น
แบ่่งเป็็นหลายส่่วน หนัักหน่่อยก็็เป็็น
สตููดิิ โ อทั้้� ง ชั้้� น ล่่ า ง และชั้้� น บนเลย
พอมีีกองถ่่ายเข้้ามาทีี เพื่่�อนบ้้านคนอื่่�นๆ
นี่่ � ต้ ้ อ งมาเสีียความเป็็ น ส่่ ว นตัั ว กัั น ไป
มีีคนนอกเข้้า-ออกตลอดเวลา จะปลอดภััย
กัับบ้้านเราไหมก็็ไม่่รู้้�..

Tips : อาคารสาธารณะ หมายถึึง อาคารที่่�ใช้้เพื่่�อการชุุมนุุมคนโดยทั่่�วไปเพื่่�อกิิจกรรมทางสัังคม,

การนัันทนาการ หรืือเป็็นสถานศึึกษา ฯลฯ

68 |
 บางบ้้านเจอเคสหนััก เพื่อ�่ นบ้้านทำำ�
โรงงาน เคสแรก เป็็นโรงงานตััดสติ้้ก� เกอร์์
รัับทำำ�ป้า้ ยโฆษณาต่่างๆ พอมีีงานเข้้ามาก็็จะ
มีีเสีียงเครื่่�องจัักรดัังตลอดเวลา งานเร่่ง
หน่่อยก็็ได้้ยิินเสีียงทั้้�งวัันทั้้�งคืืนเลยค่่ะ
พอทำำ�เสร็็จก็็มีีรถบรรทุุกหรืือรถใหญ่่เข้้ามา
ขนของอีีก

อีีกเคส เจอเพื่่�อนบ้้านทำำ�โรงงานน้ำำ�ส้ � ้มคั้้�น โอ้้โหทีีนี้้�หนัักเลยค่่ะ นอกจากแพ็็ค

ของกัันให้้วุ่่�นวายเสีียงดััง มีีรถบรรทุุกมารัับแล้้ว บางทีีแรงงานต่่างด้้าวก็็เยอะ และ
ที่่�แย่่ที่่สุ� ุดคืือ แมลงสาบ แมลงวััน ที่่�ตามมากัับขยะ ซึ่่�งมัันก็็มาสร้้างความเดืือดร้้อน
ให้้กัับบ้้านข้้างๆนี่่�แหละ

Tips : โรงงาน หมายถึึง อาคารหรืือส่่วนหนึ่่ง� ส่่วนใดของอาคารที่่ใ� ช้้เป็็นโรงงานตามกฎหมายว่่าด้้วยโรงงาน

บ้้านข้้างๆใครทำำ�เป็็นร้้านอาหาร
หรืือเบเกอรี่่�นี้้�ปััญหาใหญ่่นอกจากกลิ่่�น
ควัันที่่�ลอยฟุ้้�งกระจายไปหลายหลัังแล้้ว
ยัังมีีมด หนูู แมลงสาบยกขบวนกัันมา
ตามของกิิน สร้้างความปวดหััววุ่่�นวายให้้
บ้้านข้้างๆจนทนไม่่ไหวแน่่นอน

Tips : ภััตตาคาร หมายถึึง อาคารหรืือส่่วนหนึ่่�งส่่วนใดของอาคารที่่�ใช้้เป็็นที่่�ขายอาคารหรืือเครื่่�องดื่่�ม

(โดยมีีพื้้�นที่่สำ� �ำ หรัับตั้้ง� โต๊๊ะอาหารไว้้บริิการภายในอาคารหรืือภายนอกอาคาร)

69
 การใช้้อาคารแต่่ละประเภทก็็เหมาะกัับการใช้้งานที่่�แตกต่่างกัันนะคะ
แต่่เมื่่อ� ใดที่่�เราใช้้บ้า้ นเดี่่ย� วซึ่่�งเป็็นอาคารพัักอาศััยมาทำำ�เป็็นอาคารประเภท
อื่่น� ๆ ข้้างต้้นทำำ�ให้้เกิิดผลเสีียที่่�อาจจะตามมาสรุุปได้้ ดัังนี้้�

หน้้าบ้้านเรากลายเป็็นที่่�จอดรถของเขา
กลิ่่�นอาคาร กลิ่่�นควััน หรืือจากขยะมููลฝอยและฝุ่่�นละอองลอยเข้้ามา
บ้้านเรา และยัังมีีปััญหามด หนูู แมลงสาบ ตามมาอีีก
ความสงบหายไป จะปลอดภััยไหม มีีคนนอกผ่่านหน้้าบ้้านเราประจำำ�
มีีเสีียงเครื่่�องจัักร เสีียงพููดคุุยสัังสรรค์์ รบกวนตลอดเวลา
ทััศนีียภาพไม่่เหมาะกัับการอยู่่�อาศััย
เสีียสุุขภาพจิิต เกิิดการทะเลาะวิิวาทได้้

70 |
แล้้วเราสามารถทำำ�อะไรได้้บ้า้ ง ?

เพื่่� อนบ้้านมีีการเปิิดบริิษััท มีีพนัักงาน

เข้้า-ออก ส่่งผลกระทบและสร้้างความ
เดืือดร้้อน

แจ้้งนิิติิบุุคคลให้้เข้้ามาดููและพิิ จารณาว่่าผิิด
กฎระเบีียบของหมู่่�บ้้านหรืือไม่่ และตัักเตืือน
พร้้อมหาทางแก้้ปััญหา

หากไม่่มีีการแก้้ไขอะไรเกิิดขึ้้�น ให้้แจ้้ง
เจ้้าพนัักงานท้้องถิ่่น
� เช่่น สำำ�นัักงานเขต
หรืือเทศบาล ให้้ปิิดกิิจการ

แจ้้งความ และฟ้้องศาลเป็็นขั้้�นสุุดท้้าย
ให้้ปิิดกิิจการ

71
 ถ้้าคุุณเจอเพื่่�อนบ้้านใช้้งานอาคารผิิดประเภท
แล้้ ว ทนไม่่ ไ หว เรามาดููว่่ า จะทำำ �ยั ั ง ไงได้้ บ้ ้ า งกัั น ค่่ ะ
โดยปกติิแล้้วในสััญญาจะซื้้อ� จะขายก่่อนที่่เ� ราจะซื้้อ� บ้้านนั้้น�
จะระบุุประเภทของที่่�อยู่่�อาศััยไว้้แล้้วนะคะ ว่่าบ้้านพััก
อาศััยเป็็นอาคารสำำ�หรัับใช้้เพื่่�ออยู่่�อาศััยเท่่านั้้�น ทำำ�ให้้
เมื่่� อ มีีการใช้้ ง านผิิ ดปร ะเภทเกิิ ดขึ้้ � น นั้้� น แปลว่่ า ผิิ ด
กฎหมายนั่่�นเอง และนอกจากกฎหมายยัังมีี ข้้อตกลง
หรืือ ข้้อห้้าม จากทางนิิติิบุุคคลของหมู่่�บ้้านอยู่่�ด้้วย
แม้้ว่่าบางอย่่างอาจจะไม่่ผิิดกฎหมายแต่่ก็็ผิิดข้้อห้้าม
ของนิิติิบุุคคลได้้เหมืือนกัันค่่ะ

เริ่่ม� แรก ถ้้าคุุณทนไม่่ไหว (หรืือจริิงๆก็็ไม่่จำ�ำ เป็็นต้้องอดทนนะ) ก็็ควรจะแจ้้งนิิติิ

บุุคคลให้้เข้้ามาดููและพิิจารณาว่่าผิิดกฎระเบีียบของหมู่่�บ้้านหรืือไม่่ เพราะบางครั้้�ง
ถ้้าเราพููดเองแล้้วเขาไม่่ฟัังอาจจะทำำ�ให้้มองหน้้ากัันไม่่ติด ิ แล้้วเกิิดการกลั่่�นแกล้้งกััน
ขึ้้น� มาได้้ ซึ่่ง� นิิติบุิ คุ คลแต่่ละที่่นั้้� น� ก็็จะมีีวิิธีีการจััดการที่่แ� ตกต่่างกัันออกไปค่่ะ โดยทั่่ว� ไป
นิิติิบุุคคลที่่�เข้้มงวดก็็มัักจะไม่่ปล่่อยให้้ลููกบ้้านทำำ�ผิิดกฎระเบีียบ หรืือมีีความเสี่่�ยงที่่�
จะเกิิดความไม่่ปลอดภััยอยู่่แ� ล้้ว เพื่อ�่ คงภาพลัักษณ์์ของหมู่่�บ้า้ น และลดปััญหาที่่ทำ� �ำ ให้้
เสีียชื่่�อเสีียงได้้ในอนาคต ซึ่่�งใครๆก็็คงไม่่อยากให้้มีีชื่่�อโครงการตััวเองลงในกระทู้้�
ระบายเรื่่�องทุุกข์์ของลููกบ้้าน หรืือกลายเป็็นข่่าวดัังอยู่่�แล้้วใช่่ไหมคะ พอมีีการแจ้้ง
กัับนิิติิบุุคคแล้้ว ทางนิิติิฯ ก็็จะทำำ�การเตืือนและลงโทษตามระเบีียบต่่อไปค่่ะ

แต่่บางโครงการที่่�เราแจ้้งนิิติิบุุคคลก็็แล้้ว พููดคุุยกัับเพื่่�อนบ้้านดีีๆ ซื้้�อของกิิน

ไปฝากตีีสนิิท ค่่อยๆพููดก็็แล้้ว ก็็ยัังไม่่แก้้จนจะเกิิดการทะเลาะ จนจะมองหน้้ากััน
ไม่่ติิดแล้้วนะคะ ขั้้�นต่่อไปคงจะต้้องแจ้้งไปทางหน่่วยงานท้้องถิ่่�น เช่่น สำำ�นัักงานเขต
หรืือเทศบาล เป็็นการเอาจริิง เพื่่�อยุุติิการเปิิดกิิจการต่่างๆของเพื่่�อนบ้้านที่่�ส่่งผล
กระทบกัับเราไปเลย ซึ่่�งเราเองสามารถแจ้้งได้้เลยว่่าเพื่่อ� นบ้้านทำำ�ผิดิ กฎหมาย ไม่่ว่า่ จะเป็็น
การใช้้อาคารผิิดประเภท, สร้้างความเดืือดร้้อนให้้ผู้้�อื่่�น ฯลฯ

72 |
 Tips ข้้อกฎหมาย

ในกรณีีที่่�มีีเหตุุอัันอาจก่่อให้้เกิิดความเดืือดร้้อน แก่่ผู้้�อยู่่�อาศััยบริิเวณ
ใกล้้เคีียงดัังต่่อไปนี้้� ให้้ถืือว่่าเป็็นเหตุุรำ�ำ คาญ เช่่น แหล่่งน้ำำ� ท
� างระบายน้ำำ� �
ที่่�อาบน้ำำ�� ส้้วม หรืือที่่�ใส่่มููล หรืือเถ้้า การเลี้้�ยงสััตว์์ในที่่� หรืือวิิธีีใด
หรืือมีีจำำ�นวนเกิินสมควร การกระทำำ�ใดๆ อัันเป็็นเหตุุให้้เกิิดกลิ่่น� แสง รัังสีี
เสีียง ความร้้อน สิ่่�งมีีพิิษ ความสั่่น� สะเทืือน ฝุ่่�นละออง เขม่่า เถ้้า ฯลฯ ซึ่่�งมีี
ความผิิดตามพระราชบััญญัั ติิการสาธารณสุุข พ.ศ. 2535 ตามบท
บััญญััติิมาตรา 25

ในกรณีีที่่�บุุคคลหนึ่่�งบุุคคลใดใช้้สิิทธิิของตนจนเป็็นเหตุุให้้เจ้้าของอสัังหา-
ริิมทรััพย์์ได้้รัับความเสีียหาย หรืือ ได้้รัับความเดืือนร้้อนจากกลิ่่�น เสีียง
แสงสว่่าง หรืือมลภาวะใดๆ เกิินกว่่าที่่บุ� คุ คลทั่่�วไปจะทนได้้เจ้้าของอสัังหา-
ริิมทรััพย์์นั้้�น มีีสิิทธิิกระทำำ�การเพื่่�อป้้องกัันความเสีียหายหรืือเดืือดร้้อน
นั้้�นให้้สิ้้น� ไป อัันเป็็นการคุ้้�มครองสุุขภาพอนามััยของเจ้้าของอสัังหาริิมทรััพย์์
ที่่�ได้้รัับความเสีียหายหรืือเดืือดร้้อนจากกลิ่่�น เสีียง แสงสว่่าง หรืือ
มลภาวะนั้้�นให้้มีีสุุขลัักษณะที่่� ตามประมวลกฎหมายแพ่่งและพาณิิชย์์
มาตรา 1337

ผู้้�ใดจงใจหรืือประมาทเลิินเล่่อ ทำำ�ต่อ่ บุุคคลอื่่น� โดยผิิดกฎหมายให้้เขาเสีียหาย

ถึึงแก่่ชีีวิิตก็็ดีี แก่่ร่่างกายก็็ดีี อนามััยก็็ดีี เสรีีภาพก็็ดีี ทรััพย์์สิินหรืือสิิทธิิ
อย่่างหนึ่่�งอย่่างใดก็็ดีี ท่่านว่่า ผู้้�นั้้�นทำำ�ละเมิิด จำ�ำ ต้้องใช้้ค่่าสิินไหมทดแทน
เพื่่�อการนั้้�น ตามประมวลกฎหมายแพ่่งและพาณิิชย์์ มาตรา 420

73
© Olesia Bilkei / Adobe Stock

เมื่่�อแจ้้งหน่่วยงานท้้องถิ่่�นแล้้ว มีีคำำ�สั่่�งให้้เพื่่�อนบ้้านแก้้ไข
ให้้ถููกต้้องตามกฎหมายออกมา ถ้้าเพื่่�อนบ้้านไม่่ทำำ�ตามอีีก
เจ้้าพนัักงานท้้องถิ่่�นจะสามารถออกหนัังสืือให้้เจ้้าของบ้้านนั้้�นใช้้
งานสถานที่่นั้้� น� ทั้้�งหมด หรืือบางส่่วนได้้ หรืือเรีียกว่่าสั่่�งปิิดบริิษัทั
ได้้เลยค่่ะ

74 |
 แต่่ ทั้้� ง นี้้� ทั้้� ง นั้้� น ก็็ เ พื่่� อการอยู่่�ร่่ ว มกัั น อย่่ า งสงบสุุ ขข องเพื่่� อนบ้้ า น
ทุุ ก ๆคน ก็็ ค วรศึึกษาข้้ อ ห้้ า มของนิิ ติิ บุุ ค คลก่่ อ นจะลงมืือจัั ด ตั้้� ง
หรืือทำำ �กิิ จ การอื่่� น ๆนอกเหนืือจากการใช้้ พัั กอาศัั ย เพื่่� อไม่่ ใ ห้้ เ กิิ ด
ความเดืือดร้้อนกัับเพื่่� อนบ้้าน ทำำ�ให้้ทั้้�งเขาและเราเองก็็มีีความสุุขค่่ะ

75
 อรปรียา ฉายทองดี

โครงการโทรมหมดแล้้ว..เพื่่� อนบ้้าน
“ไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลาง”
ทางนิิติิจะทำำ�อย่่างไรได้้บ้้าง?

76 |
 © lovelyday12 / Adobe Stock

ทุุกๆคนที่่�มีีที่่�อยู่่�อาศััยเป็็นที่่�ดิินจััดสรรหรืืออาคารชุุด คงจะหนีีไม่่พ้้นที่่�จะ
ต้้องชำำ�ระ “ค่่าส่่วนกลาง” กัันใช่่ไหมคะ ซึ่่ง� ค่่าส่่วนกลางนั้้�นก็็คือื Maintenance Fee/
Common Fee คืือเงิินที่่�เราจะต้้องจ่่ายเพื่่�อให้้นิิติิบุุคคลใช้้เพื่่�อประโยชน์์ในพื้้�นที่่�
ส่่วนกลางที่่�ลููกบ้้านทุุกคนนั้้�นใช้้ร่่วมกััน ได้้แก่่ ค่่าน้ำำ�� ค่่าไฟในอาคาร Clubhouse
ค่่าทำำ�ความสะอาดถนน ค่่าดููแลสวน ค่่าจ้้างเจ้้าหน้้าที่่รั� ักษาความปลอดภััย รวมถึึง
ค่่าซ่่อมบำำ�รุุงพื้้�นที่่�ส่่วนกลางที่่�อาจชำำ�รุุดทรุุดโทรมไปตามกาลเวลา เช่่น ค่่าซ่่อม
สระว่่ายน้ำำ�
� เครื่่อ� งเล่่นในฟิิตเนส หรืือประตููไม้้กั้้น� หน้้าหมู่่บ้� า้ นเสีีย และอีีกมากมายเลยค่่ะ

ซึ่่ง� แต่่ละโครงการก็็มีีอััตราการเรีียกเก็็บที่แ�่ ตกต่่างกัันไป ขึ้้น� อยู่่กั� บั หลากหลาย

ปััจจััย เช่่น ถ้้าโครงการไหนที่่มี� ียููนิิตมาก ก็็จะทำำ�ให้้ค่่าส่่วนกลางมีีตััวหารมากขึ้น�้ เราก็็
จะจ่่ายค่่าส่่วนกลางได้้ถููกลงไปด้้วย และถ้้าโครงการไหนมีีสิ่่�งอำำ�นวยความสะดวก
ภายในโครงการเยอะ แต่่ละชิ้้�นมีีราคาสููง ก็็จะมีีค่่าการซ่่อมบำำ�รุุงที่่สูู� งเช่่นกััน

77
 หรืืออีีกปััจจััยหนึ่่�งที่่สำ� ำ�คััญก็็คืือ ค่่าส่่วนกลางมัักคิิดตามขนาดที่่�ดิิน หรืือขนาด
พื้้�นที่่�ใช้้สอย ซึ่่�งบ้้านและคอนโดมิิเนีียมจะมีีวิิธีีคิิดไม่่เหมืือนกััน คืือ

บ้้าน คอนโดมิิเนีียม
คิิดตามขนาดที่่�ดิินบ้้าน คิิดตามขนาดพื้้�นที่่�ห้้อง
(บาท/ตารางวา/เดืือน) (บาท/ตารางเมตร/เดืือน)

หมายเหตุุ : แต่่ก็็มีีบางที่่�เก็็บเป็็นอััตราส่่วนเท่่ากัันในทุุกยููนิิต ส่่วนใหญ่่แล้้วจะมีี

ขนาดที่่�อยู่่�อาศััยต่่างกัันไม่่มาก เช่่น คิิดเป็็น 1,500 บาท/ยููนิิต/เดืือน ไปเลยค่่ะ

นอกจากนั้้�นค่่าส่่วนกลางยัังสามารถปรัับ ขึ้้�น-ลง
ตามค่่าใช้้จ่่ายที่่�อาจจะเกิิดขึ้้�นในอนาคตได้้ด้้วยนะ เช่่น
มีกี ารลงมติิเห็็นชอบกัันในกรรมการแล้้วว่่า เราจะมีกี าร
ติิดตั้้�งระบบจอดรถอััตโนมััติิ ทำำ�ให้้อาจจะมีีค่่าซ่่อม
บำำ�รุงุ รัักษาที่่ม� ากกว่่าการจอดแบบปกติิในอนาคต หรืือ
ถ้้าเกิิดส่่วนกลางมีีการใช้้เงิินค่่าน้ำำ�� /ค่่าไฟที่่สูู� งขึ้้�น ก็็อาจ
จะทำำ�ให้้ต้อ้ งเรีียกเก็็บมากขึ้น�้ เพื่่�อให้้นิติิ สิ ามารถบริิหาร
จััดการต่่อไปได้้ ซึ่่�งในสััญญาซื้้�อขายส่่วนใหญ่่ก็็จะระบุุ
ไว้้อยู่่�แล้้วว่่า ค่่าส่่วนกลางที่่�เรีียกเก็็บครั้้�งแรกนั้้�น จะมีี
ระยะเวลาตามกำำ�หนด เช่่น 2 ปีี หรืือ 5 ปีี และอาจมีี
การเปลี่่ย� นแปลงได้้ค่่ะ

78 |
ค่่าส่่วนกลางไม่่จ่่ายได้้ไหม ?
ขอบอกก่่อนเลยค่่ะว่่า “ไม่่ได้้” เนื่่�องจากเป็็นหน้้าที่่ที่� ่�เจ้้าของบ้้าน หรืือห้้องชุุด
ในคอนโดมิิเนีียมทุุกคนต้้องรัับผิิดชอบร่่วมกััน ซึ่่ง� จะมีรี ะบุุอยู่่ใ� นสััญญาตั้้�งแต่่การซื้้อ� /
ขายตั้้�งแต่่แรกแล้้ว และทางนิิติิบุุคคลก็็สามารถแจ้้งดำำ�เนิินคดีีกัับคนที่่�ค้้างชำำ�ระ
ได้้ด้้วยนะคะ

ตาม พ.ร.บ. จััดสรรที่่�ดิิน(ฉบัับที่่�2) พ.ศ.2558 กำำ�หนดให้้ผู้้�มีีอำำ�นาจในการ

ดููแลโครงการ ซึ่่�งในกรณีีทั่่�วไปหรืือก็็คืือ นิิติิบุุคคล สามารถระงัับการให้้บริิการกัับ
เจ้้าของบ้้านที่่�ค้้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลาง คืือ ตััดสิิทธิ์์�ในการใช้้ส่่วนกลางบางอย่่าง ซึ่่�งจะ
เป็็นไปตามเงื่่�อนไขกฎหมายข้้อบัังคัับ พร้้อมกัับสามารถดำำ�เนิินคดีีตามกฎหมาย
เพื่่�อบัังคัับให้้จ่่ายค่่าส่่วนกลางได้้ค่่ะ

ถ้้านิิติิบุุคคลไม่่สามารถเก็็บค่่าส่่วนกลางได้้
หรืือพูู ดอีีกอย่่างหนึ่่�งก็็คืือ
มีีลููกบ้้านที่่�ไม่่ยอมจ่่าย
ค่่าส่่วนกลางนั้้�นจะเกิิดอะไรขึ้้�น.. ?

หากนิิติบุิ คุ คลเก็็บค่่าส่่วนกลางไม่่ได้้ หรืือไม่่เพีียงพอต่่อการใช้้งานจริิง จะทำำ�ให้้

การบริิหารขาดสมดุุลไปได้้ อาจจะทำำ�ให้้เกิิดขาดทุุนสะสม เช่่น มีีค่่าใช้้จ่่ายต่่อเดืือนอยู่่ที่� �่
2 แสนบาท หรืือปีีละ 2.4 ล้้านบาท แต่่เมื่่�อเรีียกเก็็บแล้้ว ได้้เพีียงปีีละ 2 ล้้านบาท
ก็็ไม่่สามารถบริิหารเงิินมาใช้้ได้้ทััน โดยสุุดท้้ายแล้้วหมู่่�บ้้านนั้้�นๆ อาจจะต้้องจำำ�ใจ
ยกให้้เทศบาลเข้้ามาดููแล แต่่ทั้้�งนี้้�ทั้้�งนั้้�นก็็มีีเงื่่�อนไขที่่�ทั้้�งในโครงการและเทศบาล
กำำ�หนด ซึ่่�งคงไม่่ดีีเท่่ากัับมีีกรรมการและนิิติิบุุคคลดููแลนะคะ

79
 © Rawpixel.com / Adobe Stock

นอกจากนั้้�นแล้้วเมื่่�อเวลาผ่่านไป ยัังไม่่มีีงบประมาณในการดููแลพื้้�นที่่ส่่� วนกลาง

เพีียงพอ ลููกบ้้านก็็จะต้้องเจอกัับสภาพโครงการที่่ดูู� เก่่า ชำำ�รุุดทรุดุ โทรม บางฟัังก์์ชันั
อาจใช้้การไม่่ได้้ด้ว้ ยซ้ำำ� � รวมถึึงการรัักษาความปลอดภััยก็ล็ ดลง ทััศนีียภาพแย่่ไม่่น่่าอยู่่�
ซึ่่ง� ถ้้าหนัักขึ้น�้ เรื่่อ� ยๆ ก็็จะส่่งผลไปถึึงการซื้้�อขายเปลี่่ย� นมืือของโครงการนั้้�นๆ อาจขาย
ไม่่ออก เพราะสภาพส่่วนกลางดููไม่่ดีี หรืือจะปล่่อยเช่่าก็็ไม่่ได้้ ทีีนี้้�แย่่กัันไปตามๆ
กัันหมดเลยค่่ะ

ความเข้้าใจผิิดในการจ่่ายค่่าส่่วนกลาง
บ างคนคิิดว่่า ฉัันต้้องไปต่่างประเทศหลายปีี หรืือมีีบ้้านหลายหลััง บางหลัังซื้้อ� ทิ้้�งไว้้
ไม่่ได้้ไปอยู่่�เลย ก็็เลยคิิดว่่าพื้้�นที่่�ส่่วนกลางก็็ไม่่ได้้ใช้้ ทำำ�ไมจะต้้องจ่่ายด้้วย?
อัันนี้้�เป็็นความคิิดที่่� “ผิิด” นะคะ เนื่่�องจากค่่าส่่วนกลางถููกเฉลี่่�ยแต่่ละยููนิิตมา
เท่่าๆแล้้ว ถ้้ามีีใครไม่่จ่่ายก็็จะเกิิดการที่่�ค่่าส่่วนกลางไม่่พอ ต้้องเก็็บเพิ่่�มเติิม
กระทบกัับลููกบ้้านคนอื่่�นๆอีีก ถ้้าเป็็นโครงการใหม่่ที่่�ยัังขายไม่่หมด ห้้องที่่�ทาง
Developer เป็็นเจ้้าของก็็จะต้้องจ่่ายค่่าส่่วนกลางในยููนิิตนั้้น� ๆด้้วย เพื่่�อให้้สามารถ
บริิหารโครงการต่่อไปได้้นั่่�นเอง
บ้้านที่่ถูู� กธนาคารยึึดแล้้วไม่่ต้้องจ่่ายค่่าส่่วนกลางแล้้ว ความจริิงเป็็นหน้้าที่่ข� องนิิติิ
บุุคคลที่่�จะต้้องตามจากเจ้้าของเก่่า หรืือรัับแจ้้งไปทางธนาคารว่่า บ้้านหลัังนี้้�มีีหนี้้�
ค่่าส่่วนกลางอยู่่�นะ เพราะไม่่เช่่นนั้้�น เมื่่�อมีีการขายทอดตลาดผู้้�ซื้้�อใหม่่ เขาจะ
ไม่่ได้้รัับรู้้�ด้้วยนะคะ

80 |
ตััวอย่่างการจััดการ

พอเกิิดปััญหาเรื่่�องค้้างค่่าส่่วนกลางขึ้้�น แต่่ละนิิติิบุุคคลก็็มีีการจััดการที่่�
แตกต่่างกัันออกไปนะคะ ทั้้�งนี้้�ทั้้�งนั้้�นการจำำ�กััดสิิทธิ์์�ในการใช้้งานพื้้�นที่่�
ส่่วนกลาง จะต้้องไม่่ละเมิิดข้อ้ กฎหมาย ตามมาตรา 43 ของกฎหมายจััดสรร
ที่่�กล่่าวว่่าสาธารณููปโภคในโครงการจััดสรรนั้้�น ให้้ตกอยู่่ใ� นภาระจำำ�ยอมเพื่่�อ
ประโยชน์์แก่่ที่่�ดิินจััดสรร หมายถึึงลููกบ้้านมีีสิิทธิ์์�ที่่�จะใช้้พื้้�นที่่�ส่่วนกลางได้้
แม้้ว่่าจะไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลางค่่ะ

แต่่ก็็มีีมาตรการลงโทษผู้้�ที่่�ค้้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางอยู่่�ว่่าถ้้าเจ้้าของที่่�ดิิน
จััดสรรแปลงใดค้้างชำำ�ระค่่าบริิหารทรััพย์์ส่่วนกลางเกิิน 3 เดืือน นิิติิบุุคคล
สามารถระงัับการใช้้ประโยชน์์ในสาธารณููปโภคส่่วนกลางได้้ และถ้้าค้้างเกิิน
6 เดืือน สามารถระงัับการทำำ�นิติิ ิกรรมได้้เลยค่่ะ

โครงการ A โครงการ B

มีีลููกบ้้านที่่�ค้้างค่่าส่่วนกลางนิิติิฯก็็
จััดการโดยงดบริิการบางอย่่าง เช่่น
มีีบริิการรัับฝาก-ส่่งของให้้แต่่ละบ้้าน
ไม่่ไปส่่งของหรืื อ จดหมายให้้ กั ั บ
บ้้านที่่�ไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลาง บริิการ
สาธารณะต่่างๆ หรืือไม่่เก็็บขย ะ,
งดเปิิ ดป ระตููกั้้� น กระดกให้้ แต่่ก็็
ไม่่ค่่อยได้้ผลมากนัักเนื่่�องจากลููกบ้้าน
ไม่่ได้้เดืือดร้้อนอะไรมาก
เป็็นอาคารชุุดมีีลููกบ้้านไม่่ยอมจ่่ายค่่า
ส่่วนกลาง สามารถระงัับการใช้้งาน
พื้้� น ที่่ � ส่่ วนกลางหรืื อ ตัั ดบั ั ต รที่่ � ใ ช้้
สแกนเข้้ า ส่่วนกลาง (แต่่ตัั ดน้ำ ำ � � /
ตััดไฟไม่่ได้้นะคะ) แต่่ก็็ไม่่ได้้ทำ�ำ ให้้ได้้
ค่่าส่่วนกลางคืืนมาอยู่่ดีี�

81
แนวทางแก้้ไข
เนื่่�องจากผลเสีียของการไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลางนั้้�นมีีเยอะ และกระทบต่่อลููกบ้้าน
คนอื่่น� ๆด้้วย นิิติบุิ คุ คลจึึงต้้องมีกี ารตามค่่าส่่วนกลางทุุกๆปีีงบประมาณ และต้้องออก
เอกสารแจ้้งเตืือน ถ้้ามีีบ้้านที่่�ถููกยึึด ก็็จะต้้องแจ้้งเรื่่�องหนี้้�ค่่าส่่วนกลางไปทางกรม
บัังคัับคดีี หรืือธนาคารเพื่่�อตามด้้วยค่่ะ สำำ�หรัับบ้้านที่่�ใช้้หลััก “ไม่่มีี ไม่่หนีี ไม่่จ่่าย”
จะมีีวิิธีีการดำำ�เนิินการแยกกัันระหว่่างบ้้านและคอนโดมิิเนีียม ดัังนี้้�

บ้้านจััดสรร

ถ้้าชำำ�ระค่่าส่่วนกลางล่่าช้้า นิิติบุิ คุ คลสามารถเรีียกเก็็บค่่าปรัับ 10-15 % ของยอด

ที่่�ต้้องชำำ�ระพร้้อมดอกเบี้้�ยได้้
ถ้้าค้้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางเกิิน 3 เดืือน นิิติิบุุคคลสามารถระงัับการให้้บริิการหรืือ
การใช้้งานพื้้�นที่่ส่่� วนกลางได้้ เช่่น ไม่่ให้้ใช้้สระว่่ายน้ำำ��, ฟิิตเนส, ไม่่เก็็บขยะ ฯลฯ
ถ้้าค้้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางเกิิน 6 เดืือน นิิติิบุุคคลสามารถระงัับการทำำ�นิิติิกรรม
ต่่างๆได้้ เช่่น การจดทะเบีียนสิิทธิิ, การโอน, การซื้้�อขาย เป็็นต้้น
สุุดท้า้ ยถ้้ายัังไม่่มีกี ารจ่่ายค่่าส่่วนกลาง นิิติบุิ คุ คลสามารถฟ้้องร้้อง เพื่่�อบัังคัับชำ�ำ ระ
หนี้้�จากลููกบ้้านที่่ค้� ้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางได้้

82 |
 © Nishihama / Adobe Stock

คอนโดมิิเนีียม

ถ้้าไม่่ชำำ�ระค่่าส่่วนกลางภายในวัันที่่�มีกี ารแจ้้งไป ในระยะเวลา 6 เดืือน นิิติิบุุคคล

สามารถเรีียกเก็็บค่่าปรัับไม่่เกิิน 12% ของยอดที่่ต้� อ้ งชำำ�ระพร้้อมดอกเบี้้�ยได้้ ถ้า้ เกิิน
6 เดืือน นิิติิบุุคคลสามารถเรีียกเก็็บค่่าปรัับได้้ไม่่เกิิน 20 %
ลููกบ้้านที่่ค้� า้ งชำำ�ระค่่าส่่วนกลางจะไม่่มีีสิิทธ์อ์ อกเสีียงและลงคะแนนใดๆ ในที่่ป� ระชุุมได้้
ไม่่สามารถซื้้�อ-ขาย หรืือโอนกรรมสิิทธิ์์�ใดๆ ได้้ เนื่่�องจากไม่่ได้้ ‘ใบปลอดหนี้้�’
สุุดท้้ายถ้้ายัังไม่่มีีการจ่่ายค่่าส่่วนกลาง นิิติิบุุคคลสามารถฟ้้องร้้องเพื่่�อบัังคัับชำำ�ระ
หนี้้�จากลููกบ้้านที่่ค้� ้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางได้้
การจดทะเบีียนสิิทธิิ, การโอน, การซื้้�อขาย เป็็นต้้น
สุุดท้า้ ยถ้้ายัังไม่่มีีการจ่่ายค่่าส่่วนกลาง นิิติบุิ คุ คลสามารถฟ้้องร้้อง เพื่่�อบัังคัับชำ�ำ ระหนี้้�
จากลููกบ้้านที่่ค้� ้างชำำ�ระค่่าส่่วนกลางได้้

สุุดท้้ายอย่่างลืืม !
สอบถามนิิติบุ ิ ุคคลของโครงการที่่�เราจะซื้้�อ ว่่ามีีวิิธีีการจััดการอย่่างไร
เมื่่�อต้้องเจอกัับปััญหาลููกบ้้านไม่่จ่่ายค่่าส่่วนกลางด้้วยนะคะ

83
 ปองพล วราวุฒิ

“Shop ในคอนโด”
เป็็นของ Developer หรืือ
เป็็นพื้้�นที่่�ส่่วนกลางของลููกบ้้านครัับ?
และ รายได้้จากการปล่่อยเช่่า
จะไปอยู่่�ที่่�ใคร?

84 |
 หลายๆคนที่่�กำำ�ลัังตามหาคอนโดอยู่่� ไม่่ว่่าจะเป็็นจากการอ่่านรีีวิิว
พรีีวิิ ว หรืื อ เดิิ น ไปสอบถามที่่� สำำ �นัั ก งานขาย เรามัั ก จะเห็็ น ส่่วนหนึ่่� ง
ของ Factsheet โครงการ (หรืือโบรชัั วร์์) ที่่�ระบุุเอาไว้้ว่่าจะมีี Shop
ร้้านค้้า ไม่่ว่่าจะกี่่�ยููนิิตก็็ตาม ผ่า่ นตากัันมาบ้้างใช่่ไหมล่่ะครัับ

| 85
 บาง Developer มัักใช้้จุุดเด่่นของร้้านค้้าเหล่่านี้้� มาเป็็นส่่วนประกอบที่่�ให้้
โครงการของตนเอง ทำำ�ให้้ดููน่่าสนใจขึ้้�น เช่่น ที่่�ร้้านค้้าชั้้�นล่่างเราจะมีี 7-Eleven /
Family Mart / MaxValu หรืือ ร้้านกาแฟ คาเฟ่่ แบรนด์์ต่่างๆมาเปิิดที่่�ร้้านค้้านี้้�
ด้้วยนะ

ซึ่่ง� เรื่่อ� งของร้้านค้้านี้้ผ� มอยากให้้ผู้้�ที่ต�่ ามหาคอนโดอยู่่� ทราบไว้้คร่า่ วๆสัักนิิด ว่่ามีี

2 ประเด็็นหลัักๆที่�ค่ วรทราบก่่อนซื้้�อครัับ ได้้แก่่

86 |
 © amnaj / Adobe Stock

ประเด็็นที่่� 1 : ร้้านค้้าเหล่่านี้้� มีีการเซ็็นสััญญาแล้้วหรืือยััง ?

ถ้้ามีีการเซ็็นสััญญาจัับมืือร่่วมกัันแล้้ว ก็็ดีีไปครัับ ปกติิพวกมิินิมิ าร์์ทแบรนด์์ต่า่ งๆ

มัักจะยอมจัับมืือร่่วมอยู่่�แล้้ว กัับโครงการที่มีียู
�่ นิู ติ รวมเยอะๆ (สััก 6-7 ร้้อยห้้องขึ้้น� ไป)
เพราะเค้้าเห็็นอยู่่�แล้้วว่่า ถ้้ามาก็็จะมีีลููกค้้าแน่่นอน แต่่ว่่าสััญญาก็็อาจจะเป็็นระยะ
สั้้�นด้้วย (3-5 ปีี) รอดููยอดขายอีีกทีี

ประเด็็นที่่� 2 : แล้้วร้า้ นค้้า “ตรงนี้้�” เป็็นกรรมสิิทธิ์์ข

� องใคร ?

อัันนี้้�มัักเป็็นคำำ�ถามที่่� ผมเชื่่�อว่่าหลายคนมัักลืืมถาม ตอนไปเดิินดููหรืือสนใจ

โครงการแน่่ๆ เพราะเรากำำ�ลังั โฟกััสกับั รููปแบบโครงการ หรืือแปลนห้้องและราคาอยู่่�
ซึ่่�งประเด็็นนี้้จ� ะมีีผลต่่อรููปแบบโครงการ หรืือ ค่่าส่่วนกลางด้้วยนะครัับ

โดยปกติิแล้้ว กรรมสิิทธิ์์�ในอาคารชุุด จะมีีอยู่่� 2 ประเภท คืือ

1. กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนรวม (พื้้�นที่่�ส่่วนกลาง)
2. กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล (พื้้�นที่่�ขายขาด)
แล้้วสองอย่่างนี้้� ถ้้าอยู่่�ในโครงการที่่�เราสนใจล่่ะ จะมีีผลต่่างกัันยัังไง?

| 87
 เริ่่� มจ าก กรรมสิิ ท ธิ์ ์ � ส่ ่ ว นรวม
อัันนี้้�แปลตรงตััวง่่ายๆเลยครัับ หมายถึึง
คุุณจะได้้ชื่่�อว่่าเป็็นเจ้้าของร่่วมกัันกัับ
ทุุ ก ๆคนที่่ � อ าศัั ย ในคอนโดฯแห่่ ง นั้้� น
เหมืือนกัับ ที่ ่ � ทุ ุ ก ๆคนเป็็ น เจ้้ า ของร่่ ว ม
บนส่่วนกลางจุุดต่่างๆ เช่่น Fitness /
สระว่่ายน้ำำ� � / ห้้องอ่่านหนัังสืือ เพีียงแต่่พื้้น� ที่่�
ส่่วนกลางตรงร้้านค้้านั้้�นเตรีียมออกแบบ
ให้้สำ�ำ หรัับทำำ�การค้้าขาย พาณิิชยกรรมได้้
และอาจจะเป็็นรููปแบบร้้านที่่ท� างโครงการ
ตั้้ง� ใจจะให้้เป็็น เช่่น มิินิมิ าร์์ท, ร้้านกาแฟ,
ร้้านซัักรีีด, ร้้านอาหาร เป็็นต้้น และที่่�
สำำ�คัญ ั เลยคืือ รายได้้จากการปล่่อยเช่่าพื้้น�
ที่่�ตรงนี้้� จะได้้เป็็นเงิินเข้้ากองกลางไปที่่�
นิิติิบุุคคลด้้วยครัับ (บางโครงการที่่�ผม
รู้้�มา พื้้�นที่�่ Shop 1 ยููนิิต พื้้�นที่่�ประมาณ
80-100 ตร.ม. ค่่าเช่่าเกืือบแสนต่่อเดืือน
ก็็มีีนะครัับ อัันนี้้�แล้้วแต่่ทำำ�เลด้้วยนะ)

88 |
 มาต่่อกัันที่่�อีีกแบบครัับ กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล หรืือเข้้าใจได้้ง่่ายๆเลยครัับ
ว่่าพื้้�นที่่�ตรงนี้้จ� ะเป็็นแบบ “พื้้�นที่่�ขายขาด” หรืือออกเป็็นโฉนดให้้จัับจองกัันได้้นั่่�นเอง
ในส่่วนของร้้านค้้า Shop ยููนิิต เหล่่านี้้�มัักจะถููกออกแบบวางตำำ�แหน่่งไว้้ในจุุดที่่�มีี
การสััญจรเดิินผ่่านไปมาได้้เยอะหน่่อย ทั้้�งคนในส่่วนของลููกบ้้านเอง หรืือ บางโครงการ
ออกแบบให้้คนภายนอกสามารถเข้้ามาใช้้งานร้้านค้้าได้้ด้้วย

เพีียงแต่่… ร้้านค้้าที่่�จะขายเป็็นกรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล นั้้�นต้้องดููเจตจำำ�นงลงไป

อีีกครัับ ว่่าทางผู้้�พััฒนาโครงการ (Developer) ตั้้�งใจจะเก็็บไว้้เอง หรืือ ปล่่อยขาย
ให้้กัับบุุคคลทั่่�วไปด้้วย เพราะจะมีีความแตกต่่างกัันอีีก ผมจะยกตััวอย่่างให้้นะครัับ

| 89
 ตััวอย่่าง 1 โครงการ A :
พื้้� นที่่�ร้้านค้้า 2 Unit (กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล)
(ทางผู้้�พััฒนาโครงการเก็็บไว้้เอง)

ลัักษณะแบบนี้้� ทางผู้้�พััฒนา จะไม่่ได้้กำำ�ไรจากการขายพื้้�นที่่�

ตรงนี้้� ซึ่�ง่ ผมเชื่่�อว่่าถ้้าขายขาดให้้คนทั่่�วไป จะขายได้้ไม่่ยากเลย

ซึ่่�งก็็จะมีีข้้อสัังเกตต่่างๆดัังนี้้�ครัับ
ฝั่่�งผู้้�พััฒนาโครงการ จะได้้รายได้้จากการทำำ�พาณิิชย์์ในพื้้�นที่่�ตรงนี้้�
เข้้าตนเอง
ฝั่่�งผู้้�พััฒนาโครงการ จะต้้องจ่่ายค่่าส่่วนกลาง(ต่่อตร.ม.) เท่่ากัับ
ลููกบ้้านคนอื่่�น
ฝั่ง�่ ลููกบ้้าน ไม่่ต้อ้ งรัับผิิดชอบค่่าส่่วนกลางและซ่่อมบำำ�รุงุ พื้้น� ที่่บ� ริิเวณนี้้�
ฝั่่�งลููกบ้้าน อาจจะได้้ร้้านดีีๆ ร้้านที่่�ชอบ ที่่�โครงการแจ้้งไว้้ตอนแรก
ถ้า้ ผู้้�พััฒนารายได้้มีีทุนุ สููงๆหน่่อย ก็็อาจจะทำำ�เป็็นร้้านที่มีี�่ แบรนด์์ดีีๆ
มาอยู่่� เช่่นพวกร้้านกาแฟอย่่าง Starbucks / True Coffee / Cafe
Amazon หรืือ ร้้านอาหาร ร้้านมิินิิมาร์์ท เป็็นต้้นครัับ เพราะถ้้าฝั่่�ง
Developer ถืือครองกรรมสิิทธิ์์�และตััดสิินใจฝ่่ายเดีียว จะทำำ�ให้้
ติิดต่่อร้้านค้้า และคุุมโซนได้้ง่่ายกว่่า

90 |
 ตััวอย่่าง 2 โครงการ B :
พื้้� นที่่�ร้้านค้้า 6 Unit (กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล)
(ขายให้้กัับบุุคคลทั่่�วไป)

ลัักษณะแบบนี้้ คื � อื ทางผู้้�พััฒนาโครงการ อาจจะไม่่ได้้วางแบบแผน

ให้้กับั ร้้านค้้าที่่จ� ะมาลงในโครงการนะครัับ คืือจะให้้บุคคล
ุ ภายนอกทั่่ว� ไป
ที่่�มาซื้้�อ ก็็แล้้วแต่่เลย ว่่าจะเปิิดร้้านอะไรกัันเอง

ฝั่่�งผู้้�พััฒนาโครงการ จะได้้รายได้้จากการขายขาดไปเลย
รููปแบบร้้านค้้าโครงการ อาจจะไม่่ได้้มีีหมวดหมู่่� กระจายสะเปะสะปะ
ถ้้าคนอยู่่�น้้อย หรืือ บุุคคลที่่�มาเปิิดร้้านไม่่เต็็ม อาจจะดููร้้างไปเลย
ฝั่่�งลููกบ้้าน ไม่่ต้้องรัับผิิดชอบค่่าส่่วนกลางบริิเวณนี้้�
ฝั่่�งลููกบ้้าน อาจจะไม่่ได้้ชอบร้้านบางประเภทที่่�อยู่่�ในโครงการนี้้�
เพราะไม่่ได้้ใช้้งาน

ซึ่ง�่ ถ้้าเราดููจากตััวอย่่างแล้้ว ก็็จะเห็็นว่่าพื้้�นที่�่ Shop ในทั้้�งสองกรรมสิิทธิ์�์ อย่่างๆ

กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนรวม(พื้้�นที่่�ส่่วนกลาง) / กรรมสิิทธิ์์�ส่่วนบุุคคล (พื้้�นที่่�ขายขาดที่่�มีีทั้้�ง
Developer เก็็บไว้้เอง หรืือ ขายขาดบุุคคลภายนอก) ทั้้�งคู่่� ก็็มีีข้อ้ ดีีข้้อเสีียที่่แ� ตกต่่างกััน
รวมถึึงผลประโยชน์์ที่ลู�่ กู บ้้านจะได้้รับั ก็็ต่า่ งกัันด้้วย ต้้องสอบถามทางโครงการดีีๆครัับ
ว่่าถ้้าจะเป็็นร้้านอะไร จะจัับมืือเซ็็นสััญญากัับแบรนด์์ร้า้ นเหล่่านั้้น� นานเท่่าไร เพราะถ้้า
Traffic ของ Shop ร้้านค้้าเหล่่านี้้ทำ� �ร
ำ ายได้้ได้้น้อ้ ยในช่่วงแรกๆ แน่่นอนว่่าร้้านค้้าก็็อาจ
จะปิิดตััวลงได้้นั่่�นเองครัับ

| 91
 ปองพล วราวุฒิ

คอนโดที่่ส� นใจจะซื้้�อ
เป็็นระบบจอดรถอััตโนมััติิ
มีีข้้อเสีียอะไรไหมครัับ?

92 |
 “สวััสดีีครัับ ผมกำำ�ลัังจะหาซื้้อ � คอนโดมิิเนีียมในเมืืองเพื่่�ออยู่่เ� อง และ
ก็็เริ่่�มตามข้้อมููลจากทางรีีวิิวต่่างๆ รวมถึึงใช้้เวลาว่่างเข้้าไปดููตาม
คอนโดด้้วยตนเองด้้วย ซึ่่�งในช่่วงปีีนี้้ผ � มเห็็นว่่า เรื่่�องของที่่�จอดรถ
ในคอนโดหลายๆที่่� เปลี่่� ย นไปใช้้ แ บบอัั ตโนมัั ติิ กัั น หลายที่่� ม ากๆ
ซึ่่�งผมไม่่ค่่อยรู้้�เรื่่�องเกี่่�ยวกัับระบบนี้้� ว่่ามัันมีีข้้อดีี ข้้อเสีียยัังไงบ้้าง
พอจะทราบไหมครัับ?”

Answer : ใช่่แล้้วครัับ ในช่่วงประมาณ 3-4 ปีีที่ผ่�่ า่ นมา เราจะเริ่่ม� เห็็นทางฝั่่ง� ผู้้พั� ฒ

ั นา
โครงการ ได้้เอาระบบที่่จ� อดรถอััตโนมััติิมาใช้้กันั ในคอนโดบ้้านเรา ก็็เริ่่ม� จากในตััวเมืือง
ชั้้�นในของกรุุงเทพฯ แต่่ก่่อนอื่่�นเรามาทำำ�ความเข้้าใจกัับเรื่่�องของ “ที่่�จอดรถ”
กัันสัักหน่่อยก่่อนครัับ

การกำำ�หนดจำำ�นวนที่่�จอดรถนั้้�นไม่่ใช่่ว่่าโครงการอยากจะจััดให้้ลููกบ้้านเท่่าไร
ตามแต่่ใจได้้ เพราะในความเป็็นจริิงแล้้วคงมีีโครงการแทบจะนัับจำำ�นวนได้้ ที่่�ให้้
ที่่�จอดรถ 100% หรืือมากกว่่า (ส่่วนใหญ่่จะเป็็นคอนโดหรูู ระดัับบนมากๆ)

ดัังนั้้น� จึึงต้้องมีีการจััดที่่จ� อดรถโดยมีีกฎหมายเข้้ามาควบคุุมให้้มีีจำ�ำ นวนที่่เ� หมาะสม

ตามขนาดของโครงการในแต่่ละโครงการ ถ้้าใครจััดที่่จ� อดได้้น้อ้ ยกว่่ากฎหมายกำำ�หนด
ก็็มีีโอกาสที่่�จะไม่่ได้้รัับอนุุญาตให้้ก่่อสร้้างจริิงได้้

| 93
 สำำ�หรัับจำำ�นวนที่่จ� อดรถของคอนโดมิิเนีียมนั้้น� จะอ้้างอิิงตาม พรบ.ควบคุุมอาคารฯ
ว่่าตััวตึึกทั้้ง� หมดมีีพื้้�นที่่กี่� ต�่ ารางเมตร และต้้องมีีที่่จ� อดรถกี่่คั� นั ซึ่่ง� ในพื้้�นที่่ข� องกรุุงเทพฯ
กัับ นอกเขตกรุุงเทพฯ จะคิิดไม่่เหมืือนกััน เลยทำำ�เป็็นกราฟฟิิกให้้ดููคร่่าวๆ

ในเขตพื้้�นที่่�กทม. ทุุกพื้้�นที่่�ก่่อสร้้าง 120 ตารางเมตร ต้้องมีีที่่�จอดรถ 1 คััน

นอกเขตพื้้�นที่่�กทม. ทุุกพื้้�นที่่�ก่่อสร้้าง 240 ตารางเมตร ต้้องมีีที่่�จอดรถ 1 คััน

“ที่่�จอดรถของ อาคารชุุด หรืือ คอนโดมิิเนีียม ในด้้านกฎหมายแล้้วให้้

พิิ จารณาจากหลัักเกณฑ์์ดัังต่่อไปนี้้� ถ้้าเป็็นอาคารขนาดใหญ่่ที่่�สร้้างขึ้้�น
เพื่่� อใช้้เป็็นอาคาร หรืือส่่วนหนึ่่�งส่่วนใดของอาคารเป็็นที่่�ประกอบกิิจการ
ประเภทเดีียวหรืือหลายประเภท โดยมีีความสููงจากระดัับถนนตั้้�งแต่่ 15
เมตรขึ้้�นไป และมีีพื้้�นที่่�รวมกัันทุุกชั้้น � ในหลัังเดีียวกัันเกิิน 1,000 ตารางเมตร
หรืือมีีพื้้�นที่่�รวมกัันทุุกชั้้�นหรืือชั้้�นหนึ่่�งชั้้�นใดในหลัังเดีียวกัันเกิิน 2,000
ตารางเมตร”

� อดรถ x 100
จำำ�นวนที่่จ
� อดรถ
= % ของที่่จ
จำำ�นวนยููนิต
ิ ของคอนโด

เมื่่�อคำำ�นวณที่่จ� อดรถจากทั้้�ง 2 กรณีีข้้างต้้นแล้้ว ให้้ก่อ่ สร้้างตามกรณีีที่่ไ� ด้้จำ�ำ นวน

มากที่่�สุุด ถ้้าหากนำำ�จำำ�นวนที่่�จอดรถมาเทีียบกัับจำำ�นวนยููนิิตห้้อง ก็็จะได้้จำำ�นวน
ร้้อยละ(%) ของที่่�จอดรถของคอนโดของโครงการนั้้�นครัับ

94 |
ขอบคุุณภาพประกอบจาก : actforumexpo.com – HS Parking Solutions Co., Ltd

จริิงๆแล้้วที่่�จอดรถอััตโนมััติิ (Automated Parking System) เป็็นเทคโนโลยีีที่่�

มีีการใช้้ในหลายประเทศทั่่�วโลกมากนานแล้้ว แต่่เราจะเห็็นระบบการจอดรถแบบนี้้�
ในพื้้�นที่่�ๆ ราคาที่่�ดิินสููงลิิบลิ่่�ว เช่่นตามเมืืองหลวงประเทศดัังต่่างๆ ซึ่่�งแน่่นอนว่่า
ตอนนี้้�กรุุงเทพฯบ้้านเรา ราคาที่่ดิิ� นก็็สููงมากเช่่นกััน เลยทำำ�ให้้เราจะเห็็นระบบนี้้�มาก
ขึ้้�นนั่่�นเองครัับ

Developer ทั้้�งหลายเห็็นว่่า เทคโนโลยีีระบบนี้้�สามารถเอาเข้้ามาอยู่่�ใน

คอนโดมิิเนีียมได้้ และดีีกัับพวกเค้้าเลยล่่ะครัับ เพราะว่่ามัันสามารถ “ประหยััดพื้้น� ที่่”�
ได้้เยอะมากสำำ�หรัับพื้้�นที่่�ในตััวอาคารโครงการ โดยประมาณแล้้วระบบนี้้�สามารถ
ประหยััดพื้้�นที่่�จอดรถได้้ถึึง 50% ถ้้าเทีียบกัับที่่�จอดรถแบบช่่องจอดปกติิธรรมดา
(Conventional) ที่่�จะต้้องมีีส่่วนของ ช่่องจอด, ทางรถวิ่่�ง, ทางลาด ฯลฯ จะกิินพื้้�นที่่�
ไปแล้้วนั่่�นเองครัับ

| 95
 อ าคารที่่�จอดรถแบบดั้้�งเดิิมใช้้พื้้�นที่่�
ประมาณ 25 ตารางเมตรต่่อที่่�จอด
รถหนึ่่�งคััน
ในขณะที่่� ที่่�จอดรถอััตโนมััติิใช้้พื้้�นที่่�
25 12.5-15
เพีียง 12.5 - 15 ตารางเมตรต่่อรถ
ตร.ม. ตร.ม. หนึ่่�งคัันเท่่านั้้�น

โดยขึ้้�นอยู่่�กัับขนาดและประเภทของพื้้�นที่่�ร่่วมด้้วย เราลองไปดููระบบจอดรถ
อััตโนมััติิประเภทต่่างๆ กัันหน่่อยครัับ

ขอบคุุณภาพประกอบจาก : www.utron-parking.com

ระบบที่่�จอดรถ
แบบซ้้อน Stacking

เป็็นวิิธีีที่ส่�่ ว่ นใหญ่่รถยนต์์จะถููกเรีียงสููงซ้้อนกััน 2 คััน ใช้้กำ�ลั

ำ งั หลัักในการยกขึ้้น� ลง
ด้้วยไฮดรอลิิค การใช้้งานง่่ายไม่่ซับั ซ้้อน การใช้้งานก็็จะใช้้การจอดซ้้อนขึ้้น� ไปด้้านบน
หรืือซ่่อนลงไปในชั้้�นใต้้ดิิน และถ้้าต้้องการเคลื่่�อนย้้ายตััวรถ รถด้้านล่่างจะต้้องถููก
เคลื่่�อนย้้ายออกมาก่่อนที่่�จะลดระดัับและเอารถด้้านบนออกได้้ หรืือหากเป็็นระบบ
แบบยกลงเก็็บใต้้พื้้�น จำำ�เป็็นต้้องยกรถคัันที่่�อยู่่�เหนืือคัันที่่�จะออกขึ้้�นก่่อน เพื่่�อให้้
คัันที่่จ� ะออกอยู่่�ในระนาบพื้้�นดิินจึึงจะออกได้้ ดัังนั้้�นการจััดที่่จ� อดรถระบบนี้้�จะต้้องมีี
เจ้้าหน้้าที่่ค� อยดููแลอยู่่�เสมอ เพื่่�อเคลื่่อ� นย้้ายรถของลููกบ้้าน เรีียกว่่าระบบนี้้� ยัังต้้องใช้้
มนุุษย์์เข้้ามาคุุมดููแลในการใช้้งานอยู่่�นิิดหน่่อย

96 |
ขอบคุุณภาพประกอบจาก : www.g-park.co.th – อาคารจอดรถอััตโนมััติแิ บบ Puzzle รพ.เปาโล เมโมเรีียล โชคชััย 4

ระบบที่่�จอดรถ
แบบ Puzzle

เป็็นที่่จ� อดรถซ้้อนกัันหลายระดัับแบบอััตโนมััติิหรือื กึ่่�งอััตโนมััติิ ช่่วยให้้สามารถ

เข้้าถึึงพื้้�นที่่�ว่่างได้้เพิ่่�มขึ้้�นและมีีความคล่่องตััวสามารถเคลื่่�อนที่่�ได้้อััตโนมััติิทั้้�งในแนว
นอนและแนวตั้้�ง ที่่�จอดรถอััตโนมััติิในกรุุงเทพฯ ส่่วนใหญ่่จะใช้้ระบบที่่�จอดรถแบบ
Puzzle เป็็นเทคโนโลยีีพื้้�นฐาน โดยการใช้้งานในแต่่ละโครงการจะแตกต่่างกัันไป
เป็็นระบบที่่�จอดรถขนาดกลาง-ใหญ่่

ใช้้หลักั การของคานกัับการเคลื่่อ� นที่่ด้� ว้ ยมอเตอร์์ไฟฟ้้าทางซ้้าย-ขวา ยกพาเลท

จอดรถขึ้้�น-ลงด้้วยรอกไฟฟ้้าทดกำำ�ลััง พร้้อมระบบล็็อกพาเลทจอดรถเสริิมความ
ปลอดภััย ระบบนี้้�จะใช้้ไมโครโปรเซสเซอร์์ หรืือ PCL มาควบคุุมการทำำ�งานว่่าต้้อง
การนำำ�รถเข้้าจอด หรืือ นำำ�รถที่่�จอดออกมา ระบบนี้้�ก็็ยัังต้้องใช้้คน เป็็นผู้้�สั่่�งการใน
การเริ่่�มการทำำ�งาน

| 97
 ระบบจอดแบบ
Full Automate

เป็็นระบบลิิฟต์์ขนาดใหญ่่ที่ทำ�่ �ำ งานแบบ Full Logic Control และ Robotic Movement

โดยระบบจะสามารถคำำ�นวณปริิมาณรถเข้้า-ออกเพื่่�อกำำ�หนดช่่องจอดรถให้้โดย
คอมพิิวเตอร์์เป็็นผู้้ค� วบคุุม สามารถสั่่ง� การสำำ�รองที่่จ� อดรถส่่วนบุุคคลได้้ รููปแบบการจอดรถ
ด้้วยระบบนี้้จ� ะสามารถเห็็นได้้ในอาคารจอดรถขนาดใหญ่่ จากประสิิทธิิภาพในการทำำ�งาน
แบบอััตโนมััติิจึงึ ทำำ�ให้้ระบบนี้้มีีร
� าคาค่่อนข้้างสููง แต่่เมื่่อ� เทีียบกัับที่่จ� อดรถแบบธรรมดา
(Conventional) แล้้ว สามารถใช้้ประโยชน์์พื้้น� ที่่ไ� ด้้อย่่างเต็็มที่่ก� ว่่า ลดค่่าใช้้จ่า่ ยได้้เมื่่อ�
เทีียบกัับการก่่อสร้้างอาคารจอดรถแบบเดิิม เพื่่อ� รองรัับการจอดรถยนต์์ในจำำ�นวนที่่เ� ท่่ากััน

โดยการติิดตั้้�งจะขึ้้น� อยู่่�กัับการออกแบบและลัักษณะของพื้้�นที่่ใ� นแต่่ละโครงการ

หากมีีข้้อจำำ�กัดั ในเรื่่อ� งทางเข้้า-ออก มีีทางเดีียว ทางโครงการต้้องใส่่รถลาก หรืือแผ่่นจาน
สำำ�หรัับหมุุนรถเพื่่�อให้้ผู้�ขั้ บั ขี่่ไ� ม่่ต้อ้ งถอยรถออกจากช่่องจอด แต่่ถ้า้ มีีพื้้�นที่่เ� พีียงพอและ
มีีการออกแบบอาคารที่่�มีีทางเข้้า-ออกช่่องจอดได้้ 2 ฝั่่ง� ก็็จะช่่วยให้้สามารถใช้้งาน
ได้้สะดวกขึ้้�น วิ่่�งตรงเข้้ามาจอดได้้เลย กรณีีเรีียกรถลงจากชั้้�นจอดรถแล้้วก็็สามารถ
เคลื่่�อนรถออกจากช่่องจอดได้้เลย โดยที่่�ไม่่จำำ�เป็็นต้้องหมุุนรถกลัับมาอีีกฝั่่�ง

98 |
 สำำ�หรัับการเตรีียมเข้้าจอดรถ ระบบ Mechanical parking โดยปกติิแล้้ว
ทางโครงการจะมีีพื้้�นที่่ใ� ห้้จอดรถรอเพื่่อ� ดููว่่าช่่องจอดไหนว่่างให้้เราเข้้าไปจอดรถให้้ระบบ
อััตโนมััติิยกรถเราไปเก็็บ หรืือบางโครงการก็็เป็็นแบบลงชั้้�นใต้้ดิินครัับ
ส่่วนลููกบ้้านที่่�ต้้องการจะเรีียกใช้้
รถยนต์์ โดยปกติิแล้้วทางโครงการจะมีี
พื้้�นที่่�ให้้รอรถอาจจะจััดเอาไว้้ในส่่วนของ
Lobby หรืื อ แยกเป็็ น พื้้� น ที่่ � ร อเฉพาะ
ในอาคาร โดยจะมีีหน้้าจอมอนิิเตอร์์บอก
ระยะเวลาและช่่องจอดระหว่่าง ที่่กำ� �ลั ำ งั นำำ�
รถยนต์์ลงมาส่่ง

ข้้อดีี
ส ะดวกสบาย ไม่่ต้้องวิ่่�งวนหาที่่�จอด
บางคนทำำ�งานกลัับคอนโดดึึกๆ ต้้องวน
ขึ้้� น อาคารยัั น ชั้้� น สุุ ดท้ ้ า ยบ่่ อ ยครั้้� ง
แต่่ระบบนี้้จ� ะไม่่ต้อ้ งมาขัับวน ซึ่ง�่ เราเข้้า
ช่่องจอด ออกจากรถ เดิินขึ้้น� ตึึกจบเลย
ข้้อเสีีย
รอนาน ระยะเวลารอแต่่ละที่่ไ� ม่่เท่่ากััน
อยู่่�ที่ป�่ ระมาณ 3-5 นาทีี แล้้วแต่่ปััจจััย
รอบด้้านต่่างๆ ยิ่่ง� ถ้้าใครเป็็นคนขี้้ลื� มื ของ
ในรถบ่่อยๆละก็็ คอนโดระบบจอดแบบนี้้�
อาจจะไม่่เหมาะกัับคุุณนะ

 น� ที่่ใ� ช้้สอยรวมในอาคาร (แต่่อันั นี้้�

ลดพื้้
เป็็นข้้อดีีจากทางฝั่่ง� Developer นะ) ซึ่่ง�
ถ้้าเจ้้าไหนประหยััดพื้้น� ที่่ไ� ปได้้เยอะแล้้วก็็
อาจจะเพิ่่ม� % ของที่่จ� อดรถรวมทั้้ง� หมด
ให้้ลููกบ้้านเพิ่่ม� ก็็มีีให้้เห็็น เช่่น สมมติิว่่า
คอนโดมิิเนีียม A เป็็นที่่จ� อดรถแบบปกติิ
ให้้ที่จ� ่ อดรถมา 50% แต่่ คอนโดมิิเนีียม
B เป็็นที่่จ� อดรถแบบอััตโนมััติิ ให้้ที่จ� ่ อดรถ
มา 60% ซึ่่ง� ทั้้ง� คู่่�อยู่่�ในย่่านเดีียวกัันเลย
นั่่น� เอง
ค่ า่ บำำ�รุงุ สููงกว่่าระบบปกติิ (Coventional)
เพราะมัันเป็็นเครื่่อ� งจัักรครัับ ซึ่่ง� ค่่าใช้้จ่า่ ย
เหล่่านี้้ก็� จ็ ะไปอยู่่�ในค่่าส่่วนกลาง หรืือค่่า
เรีียกเก็็บพิิเศษเป็็นงวดเวลาซ่่อมบำำ�รุงุ
ครั้้ง� ใหญ่่
ถ้ า้ ระบบเสีียหาย ช่่วงที่่ร� อช่่างจากบริิษััท
ลิิฟต์์มาซ่่อมบำำ�รุุง จากเดิิมที่่�รอ 3-5
นาทีีอยู่่�แล้้ว อัันนี้้�ถ้้าโครงการไหนมีี
Slot น้้อย ก็็ต้อ้ งพิิจารณาตรงนี้้กั� นั ด้้วยครัับ

| 99
 พิมพ์ภรณ์ รัตนคนึงธรรม

คอนโดที่่�จะซื้้�อมีี 400 ยููนิิต

แต่่ให้้ลิิฟต์์มาแค่่ 3 ตััวเอง
“จะรอลิิฟต์์นานไหม”?

100 |
 แฟนเพจ : ผมกำำ�ลัังจะตััดสิินใจซื้้�อคอนโดแห่่งหนึ่่�งจำำ�นวนห้้อง
ประมาณ 400 ยููนิติ แต่่ผมเห็็นว่่าโครงการให้้ลิฟิ ต์์มา 3 ตััวเอง อยากรู้้�ว่่า
ลิิฟต์์ 3 ตััวนี่่ถื� อื ว่่าเยอะหรืือน้้อยหรอครัับ ผมเป็็นคนไม่่ชอบรอลิิฟต์์นานๆ
ถ้้าแบบนี้้�จะรอลิิฟต์์นานไหมครัับ?

Admin : ได้้โจทย์์มาปุ๊๊�บ! เบื้้�องต้้นเลยก็็คงใส่่สููตรคำำ�นวณหา

อััตราส่่วนลิิฟต์์กัันก่่อนเลยใช่่ไหมคะ 400 ห้้อง หารด้้วยลิิฟต์์ 3 ตััว
ก็็มีีอัตั ราส่่วนลิิฟต์์ 1 ตััวต่่อ 134 ห้้อง เทีียบๆ ดููก็เ็ ป็็นอััตราส่่วนมาตรฐาน
ในปััจจุุบัันที่่�โครงการก็็มัักจะคำำ�นวณจำำ�นวนลิิฟต์์ให้้มีีประมาณ 1 ตััวต่่อ
100 - 200 ห้้อง แต่่ว่าสู ่ ตู รของการคำำ�นวนอััตราส่่วนลิิฟต์์ก็ยั็ งั ไม่่สามารถ
การัันตีีได้้ ว่่าเราจะรอลิิฟต์์นานหรืือไม่่เพราะขึ้้�นอยู่่�กัับชนิิดของลิิฟต์์ด้้วย
ถ้้าอย่่างนั้้�นวัันนี้้�เราจะไปลองจัับเวลากัันจริิงๆ กัันดููดีีกว่่า..ว่่าที่่�เคยพููดถึึง
อััตราส่่วนลิิฟต์์ 1 ต่่อ 100 บ้้าง หรืือ 1 ต่่อ 200 บ้้างเนี่่ย� เขาใช้้เวลารอลิิฟต์์
กัันจริิงๆ เท่่าไหร่่ค่่ะ

101

1 คอนโดแรกที่่เ� ราจะไปลองจัับเวลา
ลิิฟต์์กััน เป็็นคอนโดที่่�อยู่่�อาศััยมาแล้้ว
8-9 ปีี สููง 47 ชั้้น� มีีห้้องพัักอาศััย 560
ยููนิติ กัับลิิฟต์์ 5 ตััว คิิดอััตราส่่วนลิิฟต์์
แล้้วได้้ ลิิฟต์์ 1 ตััวต่่อ 112 ห้้อง แต่่ลิฟิ ต์์
โดยสารที่่นี่� จ�่ ะแยกเป็็นแบบ Low & High
Zone เอาไว้้ คืือ

ฝั่ง�่ Low Zone (ชั้้น� 1-29) จะมีี 3 ตััว

ฝั่ง�่ High Zone (ชั้้น� 30-46) จะมีี 2 ตััว
รวมเป็็นทั้้�งหมด 5 ตััว

เลืือกจัับเวลาในช่่วงเร่่งด่่วนคืือ เช้้า 8 โมงครึ่่ง� และช่่วงค่ำำ�� ตอน 1 ทุ่่�ม จะได้้รู้้�ว่า่

เวลาที่่�มีีคนใช้้งานเยอะๆ เนี่่�ยจะต้้องรอนานไหม ชั้้�นที่่�เราจะไปอยู่่�ที่่�ชั้้�น 14 นะคะ
มาดููผลการจัับเวลากัันเลย...

เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15
0:54 นาทีี 1:02 นาทีี 0:54 นาทีี 1:10 นาทีี 0:55 นาทีี 1:20 นาทีี
112:1

โครงการแรกก็็เก็็บข้้อมููลกัันไปก่่อนนะ เดี๋๋�ยวเราลองไปจัับเวลาหลายๆ ที่่�แล้้ว

มาสรุุปกััน เฉลี่่ย� ช่ว่ งเวลาเร่่งด่่วนของโครงการนี้้�ใช้้เวลาประมาณรอบละ 1 นาทีีค่่ะ

102 |
2 คอนโดต่่อไปเราก็็เลืือกคอนโดที่่มีีอั
� ตั ราส่่วนลิิฟต์์ใกล้้ๆ กัับโครงการแรก คืือ
ลิิฟต์์ 1 ตััว ต่่อ 145 ห้้อง ที่่นี่� เ�่ ป็็นคอนโดที่่มีี� อยู่่อ� าศััยมามากกว่่า 10 ปีี สููง 29 ชั้้น�
มีีจำำ�นวน 1,300 ห้้องกัับลิิฟต์์ทั้้ง� หมด 9 ตััว เรามาลองจัับเวลาช่่วงเร่่งด่่วนเหมืือนเดิิมนะคะ

เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15
0:29 นาทีี 0:27 นาทีี 0:22 นาทีี 1 นาทีี 0:30 นาทีี 0:50 นาทีี
145:1
ปรากฎว่่าคอนโดนี้้�ใช้้เวลาในการรอลิิฟต์์จนขึ้้�นไปถึึงชั้้�น 20 เฉลี่่�ยทั้้�ง 6 รอบ
ที่่�ลองจัับเวลาอยู่่�ที่่�ประมาณ 40 วิินาทีีเท่่านั้้�นเอง ถืือว่่าเร็็วกว่่าคอนโดแรกที่่�มีี
อััตราส่่วนลิิฟต์์ 112 : 1 อีีกนะคะ

3 ไปกัันที่่ค� อนโดที่่� 3 เราลองหาคอนโดที่่มีีอั

� ตั ราส่่วนลิิฟต์์ที่สู�่ งู เกิิน 200 : 1
มาให้้ลองเปรีียบเทีียบกัันบ้้าง โครงการที่่พ� าไปมีี 2 อาคารนะคะ เราจะทดลองที่่อ� าคาร
B สููง 31 ชั้้น� ซึ่่ง� อยู่่อ� าศััยกันั มาประมาณ 2 ปีีแล้้ว อาคารนี้้มีีห้� อ้ งพััก 1,580 ยููนิติ
กัับลิิฟต์์ 6 ตััว จึึงมีีอััตราส่่วนที่่ลิ� ฟิ ต์์ 1 ตััวต่่อ 263 ห้้อง เป็็นอััตราส่่วนที่่สู� งู ทีีเดีียว
เรากดรอลิิฟต์์ไปชั้้น� 14 แล้้วเวลาที่่ใ� ช้้ในการรอลิิฟต์์ที่จั�่ บั ออกมาได้้คืือ..

เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15
1:2 นาทีี 1:04 นาทีี 1:45 นาทีี 2:18 นาทีี 0:49 นาทีี 1:17 นาทีี
263:1
เห็็นได้้ชัดั อยู่่�นะคะว่่าคอนโดที่่�มีีอัตั ราส่่วนลิิฟต์์เกิิน 200 ขึ้้น� มา จะต้้องใช้้เวลา
ในการรอลิิฟต์์ที่ม�่ ากขึ้้�นหน่่อย เฉลี่่ย� เวลาในการรอลิิฟต์์ของโครงการนี้้�อยู่่ที่� �่ 1:25 นาทีี
ก็็สมเหตุุสมผลนะคะที่่�ใช้้เวลาในการรอลิิฟต์์ที่่�มากกว่่าโครงการที่่�มีีอััตราส่่วนลิิฟต์์
100 กว่่าๆ อยู่่�นิิดหน่่อย

103
4 มาทดลองจัับเวลากัับคอนโดที่่มีีอั
� ตั ราส่่วนลิิฟต์์สูงู ๆ อีีกสัักโครงการแล้้วกััน
เราไปกััน ณ คอนโดที่่มีี� คนอยู่่อ� าศััยมาประมาณ 3 ปีี ห้้องพัักอาศััยจำ�ำ นวน 875 ยููนิติ
อาจจะดููไม่่เยอะนััก แต่่ที่นี่�่ เ�่ ขาให้้ลิฟิ ต์์มา 4 ตััว จึึงมีีอััตราส่่วนลิิฟต์์ 1 ตััว ต่่อ 219 ห้้อง
เรากดขึ้้น� ไปที่่ชั้้� น� 17 ไปดููผลกัันเลยค่่ะ

เวลา 8:30 เวลา 8:35 เวลา 8:40 เวลา 19:05 เวลา 19:10 เวลา 19:15
0:44 นาทีี 0:55 นาทีี 0:43 นาทีี 0:54 นาทีี 0:42 นาทีี 1:00 นาทีี
219:1

สำำ�หรัับโครงการนี้้�เราก็็ได้้เวลาเฉลี่่ย� ในการรอลิิฟต์์อยู่่�ที่่� 50 วิินาทีี พอๆ กัับ

โครงการที่่�มีีอััตราส่่วนไม่่ถึึง 200 เลย ที่่�เป็็นแบบนี้้�เพราะว่่าโครงการนี้้�มีีจำำ�นวนแค่่
23 ชั้้�น เท่่านั้้�น ทำำ�ให้้โอกาสที่่ลิ� ิฟต์์จะต้้องหยุุดหลายๆ ชั้้�นก็็ลดลงไปด้้วย

ความสููง จำำ�นวนปีีที่่� จำำ�นวนห้้อง จำำ�นวน อััตราส่่วน เวลาเฉลี่่�ยในการ

คอนโด คอนโด ลููกบ้า้ นเข้้าพััก พัักอาศััย ลิิฟต์์ จำำ�นวนลิิฟต์์ รอขึ้้�นลิิฟท์์
(ชั้้�น) อาศััย (ปีี) (ยููนิิต) (ตััว) ต่่อห้้องพััก ช่่วงเวลาเร่่งด่่วน
1 47 9 560 5 112 : 1 1:00 นาทีี
2 29 13 1,300 9 145 : 1 0:40 นาทีี
3 23 2 875 4 219 : 1 0:50 นาทีี
4 31 3 1,580 6 263 : 1 1:25 นาทีี

ถ้้าดููจากจำำ�นวนอััตราส่่วนลิิฟต์์ก็็คงจะเดากัันเล่่นๆ ว่่าคอนโดที่่� 1 น่่าจะใช้้เวลา

ในการรอลิิฟต์์น้้อยกว่่าคอนโดที่่� 3 ที่่�มีีอััตราส่่วนสููงถึึง 200 กว่่าใช่่ไหมคะ แต่่ผล
ที่่�วััดมาปรากฎว่่าคอนโดที่่� 3 ใช้้เวลาน้้อยกว่่า เพราะเราต้้องดููด้้วยว่่าคอนโดนั้้�นๆ
มีีจำำ�นวนผู้้�อยู่่�อาศััยแล้้วเยอะขนาดไหน ซึ่่�งเป็็นคำำ�ถามที่่�เราหาคำำ�ตอบให้้ไม่่ได้้นะคะ
จะมีีนิิติิบุุคคลที่่พ� อรู้้�แต่่ก็จ็ ะเก็็บไว้้เป็็นข้้อมููลภายในที่่ไ� ม่่ได้้เปิิดเผย เราก็็ต้อ้ งคาดเดา
จากจำำ�นวนปีีที่่�ลูกบู้ ้านเข้้าพัักอาศััยแทน ว่่าโครงการที่่�เปิิดนานแล้้วก็็อาจจะมีีลููกบ้้าน
เข้้าอยู่่�เต็็มกว่่าโครงการที่่�เพิ่่�งเสร็็จใหม่่ๆ นะคะ

104 |
 © Victor / Adobe Stock

ที่่�สัังเกตได้้อีีกอย่่างหนึ่่�งคืือความสููงของคอนโด มีีผลต่่อเวลาการรอลิิฟต์์ด้้วย
เหมืือนกััน ยิ่่�งคอนโดที่่�มีีความสููงมากลิิฟต์์ก็็ต้้องใช้้เวลาในการขึ้้�นลงที่่�นานขึ้้�นด้้วย
ทีีนี้้�ก็ขึ้้็ น� อยู่่�กัับแต่่ละคนแล้้วว่่ารับั ได้้กับั การรอลิิฟต์์นานแค่่ไหน แต่่ในช่่วงก่่อนซื้้อ� นั้้�น
คงไม่่มีีใครสามารถไปจัับเวลาในการรอลิิฟต์์ได้้ ได้้แต่่อาศััยเทีียบๆ ข้้อมููลกับั คอนโด
ที่่�มีีอััตราส่่วนลิิฟต์์คล้้ายๆ กัันแทนค่่ะ

นอกจากอััตราส่่วนลิิฟต์์แล้้ว อีีกเรื่่อ� งหนึ่่ง� ที่่เ� ราต้้องพิิจารณาก็็คืือ “สเปคของลิิฟต์์”

นั่่�นเอง ซึ่่ง� ไม่่ได้้มีีกำำ�หนดไว้้เป็็นกฎหมายนะว่่า อาคารที่่มีี� ความสููงเท่่านั้้น� เท่่านี้้� หรืือมีี
จำำ�นวนคนใช้้งานกี่่ค� น จะต้้องใช้้ลิฟิ ต์์ที่มีี�่ ความเร็็วเท่่าไหร่่ มีีเพีียงข้้อกำำ�หนดเรื่่อ� งลิิฟต์์
ดัับเพลิิงในอาคารที่่�สููงเกิิน 23 เมตรเท่่านั้้�น ทำำ�ให้้ Developer แต่่ละเจ้้าสามารถ
เลืือกสเปคของลิิฟต์์เอง

ทีีนี้้�เวลาเลืือกคอนโดเราจะใช้้เกณฑ์์ไหนในการดููว่าลิ ่ ฟิ ต์์ที่ใ�่ ห้้มาเหมาะกัับโครงการ

หรืือไม่่ คำำ�ตอบคืือเรามีีสมาคมลิิฟต์์แห่่งประเทศไทย (Lift Association of Thailand)
ที่่�มีีมาตรฐานของลิิฟต์์ที่่�กำำ�หนดไว้้ให้้เทีียบเคีียงดููได้้

105
ความเร็็ว (F=Floor)

จำำ�นวนชั้้�น 4F 6F 9F 10F 20F 30F 40F 50F 60F

ความเร็็วลิิฟท์์
45-60 60-90 90-105 105-120 120-150 150-210 210-360 360-420 420-600
เมตร/นาทีี

หมายเหตุุ ในกรณีีที่่เ� ป็็นอาคารประเภทที่่พั� กั อาศััย คอนโดมิิเนีียม/อพาร์์ทเมนท์์ สามารถเลืือกใช้้ความเร็็วที่่ล� ดลงหนึ่่ง� ระดัับได้้

(ตััวอย่่าง : 10F ความเร็็วมาตรฐานคืือ 120-150 mpm เลืือกใช้้ที่�่ 60-120 mpm ก็็ได้้)
ขอบคุุณข้้อมููลจากสมาคมลิิฟต์์แห่ง่ ประเทศไทย

จากตารางเราก็็เอาความสููงของคอนโดที่่เ� ราต้้องการจะซื้้อ� เทีียบดูู เช่่น คอนโดสููง

30 ชั้้�น ควรใช้้ลิิฟต์์ที่่�มีีความเร็็ว 150-210 เมตร/นาทีี ทีีนี้้�เราก็็ลองสอบถามกัับทาง
โครงการเลยว่่าลิฟิ ต์์ที่จ�่ ะใช้้นั้้น� มีีความเร็็วเท่่าไหร่่ ซึ่่ง� อาจจะมีีความเร็็วที่่ล� ดลง 1 ระดัับ
ได้้ตามหมายเหตุุในตารางนะคะ
ขนาดบรรทุุกของลิิฟต์์โดยสาร (P=Persons)

ประเภทอาคาร P8 P9 P10 P11 P13 P15 P17 P20 P24 P27

เล็็ก/กลาง
สำำ�นัักงาน
ใหญ่่
เล็็ก/กลาง
โรงแรม
ใหญ่่
อาคารที่่�พักั อาศััย
คอนโดมิิเนีียม/อพาร์์ทเมนท์์
โรงพยาบาล
ห้้างสรรพสิินค้้า
ขอบคุุณข้้อมููลจากสมาคมลิิฟต์์แห่ง่ ประเทศไทย

นอกจากนี้้�ขนาดบรรจุุลิิฟต์์สำำ�หรัับคอนโดก็็มีีผลด้้วยเช่่นกััน มีีข้้อแนะนำำ�ว่่า
ควรใช้้ลิฟิ ต์์ที่สา
�่ มารถรองรัับคนได้้ 8-13 คน ขึ้้น� อยู่่�กัับขนาดของโครงการ ซึ่่ง� ส่่วนใหญ่่
แล้้วที่่�ลองสัังเกตดููโครงการใหญ่่ๆ ระดัับ 1,000 ยููนิติ ก็็จะเลืือกใช้้ลิิฟต์์ที่่�รองรัับได้้
13 คนนี่่�แหละค่่ะ ส่่วนโครงการที่่�เล็็กลงมาก็็สามารถเลืือกลิิฟต์์ที่่�เล็็กลงได้้ตาม
แต่่มัันก็็จะสััมพัันธ์์กัับจำำ�นวนลิิฟต์์ด้้วยนะคะ บางโครงการให้้ลิิฟต์์มาเยอะ แต่่จุุได้้
ไม่่เยอะ ก็็อาจจะรอนานเหมืือนกััน

106 |
 © Michal / Adobe Stock

สุุดท้้ายคำำ�ตอบว่่า
เราจะต้้องรอลิิฟต์์นานหรืือไม่่

คำำ�ตอบที่่ดี� ที่่� ดคื

ี สุ ุ อ ื การไปลองจัับเวลาดููจริง ิ ๆ นะคะ แต่่หากเป็็นสิ่่�งที่่�
เราต้้องคาดการณ์์ก่่อนซื้้�อ ก็็สามารถทำำ�ได้้ด้้วยการใช้้อััตราส่่วนคำำ�นวณ
คร่่าวๆ และการเลืือกโครงการที่่�ให้้ลิิฟต์์มาได้้มาตรฐานที่่� สมาคมลิิฟต์์
แห่่งประเทศไทย (Lift Association of Thailand) กำำ�หนด และมีีการเลืือก
แบรนด์์ ลิิ ฟ ต์์ ที่่� มีีชื่่� อ เสีียง ยิ่่� ง ถ้้ า โครงการที่่� บ อกว่่ ามีีลิิ ฟ ต์์ 2 ตัั ว
ยิ่่�งต้้องคิิดเรื่่�องนี้้�ให้้ดีๆ ี นะ เพราะถ้้าลิฟ ิ ต์์เสีียไป 1 ตััว แปลว่่าทั้้ง
� โครงการ
จะเหลืือลิิฟต์์แค่่ตััวเดีียวเท่่านั้้�นค่่ะ

107
 ปองพล วราวุฒิ

โฉนด(คอนโด)
“พื้้� นที่่�งอกขึ้้�น” ตอนสร้้างเสร็็จ
โครงการเรีียกเก็็บเงิินเพิ่่� มครัับ
ทำำ�ยัังไงดีี

108 |
 “สอบถามครัับ ตััวผมได้้ไปซื้้�อคอนโดแห่่งนึึง โซนสุุขุุมวิิท ซึ่่�งก็็มีรี าคาสููง
เหมืือนกััน ประมาณ 6.3 ล้้านบาท (ตกตร.ม.ละ 180,000 บาท) แต่่กะว่่า
จะให้้เป็็นรางวััลชีีวิติ ตััวเองหน่่อย เลยสู้้�ราคาครัับ และได้้ไปสอบถามธนาคาร
มาแล้้วกู้้�ผ่่านแบบฉิิวเฉีียดเหมืือนกััน

แต่่เรื่่�องมัันมีีอยู่่�ว่่า ช่่วงเวลาที่่�โครงการกำำ�ลัังจะเรีียกมาตรวจ Defect

ห้้องก่่อนโอน ทางโครงการได้้แจ้้งมาแล้้วว่่า จากเดิิมพื้้�นที่่�โฉนดห้้องของผม
35 ตร.ม. พอรัังวััดจริิงมัันกลายเป็็น 36.1 ตร.ม. ซึ่่�งทางโครงการก็็แจ้้งมาว่่า
จะต้้องจ่่ายเงิินเพิ่่�มในส่่วนต่่างของพื้้น� ที่่�ใช้้สอยที่่�เพิ่่�มมา คิิดจากราคาต่่อตร.ม.
ณ วัันที่่�ผมซื้้�อตอนแรก

ก็็คืือ 1.1 x 180,000 = 198,000 บาท (สำำ�หรัับผมถืือว่่าเป็็นเงิินไม่่น้อ้ ยเลย)

อยากทราบว่่า ทางโครงการมีีสิิทธิ์์�เรีียกเก็็บเงิินเราเพิ่่�มได้้ด้้วยหรืือครัับ?”

1 Bedroom
35 sq.m

Price 6.3 MB
(180,000 Bath/sq.m)

109
 คำำ�ตอบ : ทางผู้้�พััฒนาโครงการ หรืือ Developer ในเคสนี้้ มี� สิี ทิ ธิ์์ส� ามารถ
เรีียกเก็็บเพิ่่�มได้้ครัับ… ทีีนี้้�ต้้องมาดููว่่าเพราะอะไร? ในที่่�นี้้�ส่่วนใหญ่่ สััญญาจะซื้้�อ
จะขายจะมีีระบุุอยู่่�แล้้วนะครัับ ซึ่่�งในส่่วนสััญญานี้้� จะไปสอดคล้้องกัับกฎหมาย ปพพ.
มาตรา 466 อยู่่�ด้้วย ผมขออนุุญาตนำำ�มาให้้เห็็นครัับ

ประมวลกฎหมายแพ่่ งและพาณิิชย์์ (มาตรา 466)

มาตรา 466 ในการซื้้อ� ขายอสัังหาริิมทรััพย์นั้้์ น� หากว่่าได้้ระบุุจำ�ำ นวน

เนื้้�อที่่�ทั้้�งหมดไว้้ และผู้้�ขายส่่งมอบทรััพย์์สิินน้้อยหรืือมากไปกว่่าที่่�ได้้
สััญญาไซร้้ ท่า่ นว่่าผู้้�ซื้อ�้ จะปััดเสีีย หรืือจะรัับเอาไว้้และใช้้ราคาตามส่่วนก็็ได้้
ตามแต่่จะเลืือก

อนึ่่ง� ถ้้าขาดตกบกพร่่องหรืือล้ำำ�จำ � �ำ นวนไม่่เกิินกว่่าร้้อยละห้้าแห่่งเนื้้อ� ที่่�

ทั้้�งหมดอัันได้้ระบุุไว้้นั้้น� ไซร้้ ท่า่ นว่่าผู้้�ซื้อ�้ จำำ�ต้อ้ งรัับเอาและใช้้ราคาตามส่่วน
แต่่ว่่าผู้้�ซื้้�ออาจจะเลิิกสััญญาเสีียได้้ในเมื่่�อขาดตกบกพร่่องหรืือล้ำำ��จำำ�นวน
ถึึงขนาดซึ่่�งหากผู้้�ซื้้�อได้้ทราบก่่อนแล้้วคงจะมิิได้้เข้้าทำำ�สััญญานั้้�น

หรืือหมายความง่่ายๆว่่า โดยทั่่�วไปพื้้�นที่่�ของห้้องชุุุ�ด(คอนโด) สามารถเพิ่่�มลด

ได้้ไม่่เกิิน 5% ของพื้้น� ที่่�ห้อ้ งนั้้�น โดยส่่วนที่่�เพิ่่�มหรืือลด ต้้องมีีการจ่่ายเพิ่่�มหรืือลดตาม
ราคาที่่�ได้้ตกลงจะซื้้�อขายกััน

110 |
 © Photographee.eu / Adobe Stock

อย่่างเคสของผู้้�ที่่�ขอคำำ�ปรึึกษามานั้้�น ตััวพื้้�นที่่�ห้้องในสััญญาขนาด 35 ตร.ม.

ถ้้ากรณีี พื้้�นที่่�เพิ่่�ม 5% = 1.75 ตร.ม. (หรืือต้้องไม่่เกิิน 36.75 ตร.ม.)
ถ้้ากรณีี พื้้�นที่่�ลด 5% = 1.75 ตร.ม. (หรืือต้้องไม่่ต่ำำ��กว่่า 33.25 ตร.ม.)
*ในเคสที่่�แจ้้งมาคืือได้้รัับห้้องขนาด 36.1 ตร.ม. (คิิดเพิ่่�มเป็็น 3.15%)

ซึ่่�งถ้้าเราดููจาก ปพพ.มาตรา 466 ในส่่วนหลััง

จะมีีบอกไว้้อีกว่
ี า่ ถ้้าขนาดของห้้องชุุดนั้้�นเพิ่่�มลดเกิินกว่่า
5% แล้้วละก็็ ทางฝั่่�งของผู้้�ซื้้�อ สามารถยกเลิิกสััญญา
ซื้้�อขาย ได้้นั่่�นเองครัับ

สุุดท้้ายนี้้� ถ้้าผู้้�อ่่านคนไหนที่่�มีีวางแผนจะซื้้�อคอนโดอยู่่�ละก็็ อาจจะต้้องเตรีียม

เงิินสดส่่วนต่่าง (หรืือวงเงิินกู้้�เผื่่�อ) เอาไว้้อีีกราว 5% เผื่่�อกรณีีเกิิดเหตุุไม่่คาดคิิด
อย่่างเคสที่่�ทางบ้้านขอคำำ�ปรึึกษามานะครัับ แน่่นอนว่่าเรื่่�องเหล่่านี้้�หลายๆอย่่างถููก
ระบุุเอาไว้้ในสััญญา แต่่จากที่่�ผมได้้มีโี อกาสถามไถ่่กับั หลายๆท่่าน เค้้าอาจจะละเลย
ตกหล่่นในการอ่่านสััญญาในเรื่่�องความครบถ้้วนไป หรืือบางท่่านอ่่านแล้้ว แต่่ยััง
ไม่่เข้้าใจ ไม่่เคลีียร์์ประเด็็น ผมแนะนำำ�ให้้สอบถามเจ้้าหน้้าที่่�วัันนั้้�นไปเลยครัับ จะได้้
ไม่่เป็็นปััญหาในภายหลััง

111
 พิมพ์ภรณ์ รัตนคนึงธรรม

คอนโดสามารถ
“เจาะผนััง”
เพื่่� อ Built-In เฟอร์์นิิเจอร์์
“หรืือทุุบผนััง”
เพื่่� อกั้้�นห้้องใหม่่ได้้ไหม?

112 |
 “ทุุ ก คนคงมีี ค อนโดในฝัั น ของตัั ว เองกัั น
ใช่ ไ หมคะ เพราะแต่ ล ะคนก็ ค งอยากได้ พ้ื นที่
พัั กอาศััยที่่�ตอบโจทย์์กัับไลฟ์์สไตล์์ของตััวเอง
กัันทั้้�งนั้้�น”

มีแฟนเพจ Thinkofliving หลายๆ ท่านที่ถาม

ค�ำถามเกีย่ วกับการต่อเติมเข้ามาทางหลังบ้าน แน่นอน
ว่าค�ำถามฮอตฮิตก็ยังเป็นเรื่องการทุบผนังเพื่อกั้นห้อง
ใหม่ และการ Built-in ห้องว่าแต่ละโครงการสามารถ
ท�ำได้ไหม? เรามาดูเคสจริงทีเ่ กิดขึน้ กันหน่อยดีกว่าค่ะ

| 113
 แฟนเพจ : สวััสดีีครัับ ผมกำำ�ลัังจะจองห้้อง 1 Bedroom Plus ครัับ
เป็็นห้้องที่่�มีีห้อ้ งอเนกประสงค์์เพิ่่�มขึ้้�นมาอีีกห้้องหนึ่่�ง ห้้องตััวอย่่างตกแต่่ง
เป็็น Walk-in Closet ครัับ แต่่ผมอยากทุุบผนัังออก ให้้เป็็นพื้้�นที่่�ห้้องนอน
ให้้หมดเลยมากกว่่า ผมสามารถทำำ�ได้้ไหม ต้้องดููอะไรบ้้าง

Admin : สำำ�หรัับงาน Built-in/ เจาะผนัังในคอนโดนั้้�น คำำ�ถาม

ที่่�เราจะลืืมถามเซลล์์ไม่่ได้้เลยคืือ “ผนัังของโครงการก่่อสร้้างแบบไหนคะ?”
เพราะรููปแบบของการก่่อสร้้างจะเป็็นคำำ�ตอบว่่าทุุบ/เจาะ ได้้หรืือไม่่ค่ะ่ ซึ่่�ง
สมััยนี้้�คอนโดส่่วนใหญ่่ก็มั็ ักจะใช้้เป็็นผนััง Precast กัันหมดแล้้ว แต่่ก็็จะ
มีีบางโครงการที่่�เป็็นผนัังแบบก่่ออิิฐ ฉาบปููน หรืือตามภาษาสถาปััตย์์ฯ
เขาจะเรีียกว่่าแบบ Conventional อยู่่�บ้้างเหมืือนกััน ส่่วนใหญ่่จะเห็็น
ในคอนโด Low Rise และเป็็นของแบรนด์์ Local หน่่อย นอกจากนี้้�ก็็จะ
มีีผนัังเบาที่่�ใช้้กั้้�นห้้องภายในอาคารด้้วยเช่่นกััน ซึ่่�งผนัังทั้้�ง 3 ประเภทนี้้�แหละ
เป็็นสิ่่�งที่่�เราต้้องรู้้�จักั เอาไว้้เพราะผนัังแต่่ละประเภทก็็มีข้ี อ้ จำำ�กััดที่่�แตกต่่าง
กัันไปค่่ะ

แปลนห้องเดิม ตำำ�แหน่่งที่่�ต้้องการทุุบใหม่่

114 |
รูจ
้ ก
ั ผนังของคอนโด
เอาไว้ก่อนดีที่สุด
จากการที่ผนังคอนโดนั้นมีหลาย
แบบด้วยกัน ทัง้ ผนัง Precast, ผนังแบบ
ก่ออิฐ ฉาบปูน, ผนังเบา เราก็ต้องเข้าใจ
ธรรมชาติของผนังห้องแต่ละประเภทของ
เราก่อน..

ผนังคอนกรีตส�ำเร็จรูประบบอัตโนมัติ
หรือ พรีคาสท์ (Precast)
เป็็นวััสดุุในการก่่อสร้้างที่่�มีีคุณ ุ สมบััติติ อบโจทย์์ผู้้�อยู่่�อาศััย Precast จึึงเป็็นตััวเลืือก
อัันดัับต้้นๆ เพราะสามารถลดปััญหาที่่�เกิิดจากการก่่อสร้้างบ้้านแบบสมััยเก่่าได้้ดีี
ด้วยนวัตกรรมต่างๆ ท�ำให้ที่อยู่อาศัยสมัยนี้น่าอยู่มากขึ้น ในกรณีที่ “คอนโดที่สร้าง
ด้วยระบบ Precast หรือผนังคอนกรีตเสริมเหล็กส�ำเร็จรูปจะเป็นกรณีที่ไม่สามารถ
ทุบผนังได้เลย เพราะการสร้างด้วยระบบนี้จะใช้ผนัง Precast รับน�้ำหนักโครงสร้าง
อาคาร” นอกจากนีผ้ นังคอนกรีตเสริมเหล็กสามารถใช้เป็นผนังกัน้ ห้องได้เช่นกันหาก
ก่่อขึ้้�นตั้้�งแต่่ต้น้ แต่่หากจะต่่อเติิมในภายหลัังจากจะมีีความยุ่่�งยากมากขึ้้�น เพราะต้้องดูู
ว่่าโครงสร้้างของอาคารนั้้�นใช้้ผนััง Precast ส่่วนนี้้�เป็็นผนัังรัับน้ำำ��หนัักด้้วยหรืือเปล่่า?

ข้อดีของผนัง Precast คือ มีความแข็งแรงทนทานเหมือนกับผนังก่ออิฐ แถม

ยังสามารถติดตัง้ ได้เร็วกว่า จึงเป็นทีน่ ยิ มกันมากในคอนโดยุคปัจจุบนั แต่กม็ ขี อ้ จ�ำกัด
ในเรือ่ งของความยากในการดัดแปลง ทุบ เจาะ ต่อเติม เพราะผนังคอนกรีตเสริมเหล็ก
มีความแข็งของตัววัสดุมากๆ จึงเจาะเข้ายาก แต่กย็ งั สามารถตกแต่งผิวหน้าได้โดยใช้
กระเบื้องติดผนังเช่นเดียวกับผนังก่ออิฐ แถมก่อนจะเจาะยังต้องถามช่างประจ�ำ
โครงการให้ดีว่าเป็นส่วนที่เจาะหรือทุบได้ไหม? และถ้าเจาะหรือทุบไปแล้วจะหมด
ประกันกับทางโครงการเลยหรือเปล่า?

| 115
 ผนังก่ออิฐฉาบปูน

ข้อดีของผนังประเภทนี้ คือ เป็นผนังที่มีความ

คงทนแข็งแรง ง่ายต่อการยึดเจาะ แขวนสิ่งของต่างๆ
แต่ก็แลกมาด้วยน�้ำหนักที่มากท�ำให้ต้องก่อผนังตาม
แนวทีม่ คี านรองรับเท่านัน้ ซึง่ ข้อจ�ำกัดของผนังประเภท
นี้้�ต้้องใช้้เวลาในการก่่อสร้้างมากกว่่าแบบ Precast
จึึงไม่่เป็็นที่่�นิิยมในการก่่อสร้้างคอนโด แต่่ก็็พบเห็็นได้้
ในคอนโด Low Rise ของ Developer ที่่�เป็็น Local หน่่อย
เพราะพอเป็็นคอนโด Low Rise ก็็จะมีีขนาดอาคาร
ไม่่ใหญ่่มากพอให้้ลงทุุนใช้้ผนััง Precast ซึ่่�งส่่วนที่่�
แพงของผนััง Precast ก็็คืือแบบที่่�ใช้้ในการหล่่อผนััง
นั่่�นแหละ พอโครงการใช้้จำำ�นวนไม่่เยอะก็็ทำำ�ให้้ราคา
ค่่ า ก่่ อ สร้้ า งต่่ อ ตารางเมตรสูู ง หลายๆ โครงการ
ในลักษณะนี้จึงเลือกใช้ผนังก่ออิฐฉาบปูนแทน

สำำ�หรัับวััสดุุที่่�ใช้้ก่่อมีี
ให้้เลืือกตั้้�งแต่่

> อิิฐมอญ อิฐมอญ อิฐมวลเบา

© vladakela / Adobe Stock © showcake / Adobe Stock
> อิิฐมวลเบา
> ซีีเมนต์์บล็็อก
> อิิฐขาว
ซีเมนต์บล็อก อิฐขาว
© modify260 / Adobe Stock

116 |
 © Hoda Bogdan / Adobe Stock

ซึ่งวัสดุแต่ละชนิดก็จะมีความแข็งแรง น�้ำหนัก การป้องกันความร้อนที่ต่างกัน

ก็แล้วแต่วา่ คอนโดจะเลือกอิฐชนิดไหน ซึง่ คอนโดส่วนใหญ่ในปัจจุบนั นีจ้ ะนิยมเลือกใช้
อิิฐขาวกัันมากขึ้้�น อย่่างเช่่น คอนโด EDGE Sukhumvit 23, คอนโด Sync Nature
Siam, Sari 64 เพราะ มีีอัตั ราการร้้าวหลัังการฉาบน้้อยกว่่าวััสดุุอื่่�น เนื่่�องจากมีีค่า่
การดููดซึึมน้ำำ��ที่่�ประมาณ 19% น้้อยกว่่าอิิฐชนิิดอื่่�นมีีสููงถึึง 30% และมีีคุุณสมบััติิ
ในการน�ำความร้อนต�ำ ่ ท�ำให้ตวั ผนังทีก่ อ่ ด้วยอิฐขาวมีการป้องกันความร้อนได้ดี แต่ไม่วา่
โครงการจะเลือกใช้อิฐชนิดไหน ผนังลักษณะนี้ก็เป็นผนังที่เราสามารถเจาะ ทุบ
ได้อยู่ดีนะคะ

| 117
 ผนัังเบา

คือผนังพวกสมาร์ทบอร์ดต่างๆ ที่ผู้คนนิยมใช้ส�ำหรับการกั้นห้องหรือต่อเติม
บ้าน โดยจะใช้โครงคร่าวไม้ อะลูมิเนียมหรือเหล็กในการขึ้นเป็นโครงผนังหลัก แล้ว
ปิิดทัับด้้วยบอร์์ดผนััง ซึ่่�งวััสดุุที่่�นิยิ มใช้้เป็็นบอร์์ดสำำ�หรัับผนัังเบาก็็คือื ไฟเบอร์์ซีเี มนต์์
ไม้้อัดั ซีีเมนต์์ และยิิปซั่่�มบอร์์ด ทำำ�ให้้ลักั ษณะที่่�เห็็นภายนอกจะไม่่ต่า่ งกัับการก่่อกำำ�แพง
ด้้วยปููนซีีเมนต์์

ข้อดีของผนังเบา คือมีน�้ำหนักเบามากกว่าผนังประเภทอื่นๆ ท�ำให้โครงสร้าง

ไม่ตอ้ งรับน�ำ้ หนักเยอะจึงไม่จำ� เป็นทีต่ อ้ งมีคานรองรับเหมือนการก่ออิฐฉาบปูนทัว่ ไป
แถมยังติดตัง้ ง่าย จึงเป็นทางเลือกทีด่ ใี นการต่อเติมห้อง และยิง่ เหมาะกับการต่อเติม
ในคอนโดที่เปลี่ยนแปลงโครงสร้างได้ยาก

118 |
 ส่่วนข้้อเสีีย คืือมีีความแข็็งแรงทนทานน้้อยกว่่าผนัังแบบก่่ออิิฐ เพราะผนัังเบา
จะเน้้นเรื่่�องของความเบาและการติิดตั้้�งที่่�ง่า่ ย และกัันเสีียงได้้น้อ้ ยกว่่าผนัังแบบก่่ออิิฐ
ซึ่่�งหากอยากจะเจาะรููแขวนของต่่างๆ ก็็เป็็นผนัังที่่�สามารถเจาะได้้ง่่าย แต่่มีีเรื่่�อง
ที่่�ต้้องระวััง 2 หััวข้้อ หลัักๆ ดัังนี้้�
1. การรับน�้ำหนักของผนัง

ในกรณีทตี่ อ้ งการจะแขวนของหนัก
เช่น โทรทัศน์ หรือต้องการจะ Built-in พอจะรู้จักผนัง
ตู้ลอย ต้องค�ำนึกถึงโครงสร้างภายใน ที่พบบ่อยๆ ในคอนโด
ของผนังเบาด้วย ควรเสริมโครงคร่าวให้ ทั้ง 3 ประเภทกันแล้ว
ถีข่ นึ้ เช่น จากเดิมโครงคร่าวมีขนาดห่าง
เวลาจะตัดสินใจ
กัน 60 ซม. ควรเปลี่ยนเป็น 40 หรือ
ซื้อคอนโด
30 ซม. และควรยึดสิ่งที่แขวนกับโครง
คร่าว ไม่ใช่ยึดกับบอร์ดที่ใช้ปิดผิว ก็อย่าลืมถามกันนะคะ
ว่าโครงสร้างของผนัง
2. จุดที่ต้องระวังในการเจาะ อาคารเป็นแบบไหน
เพราะว่ามีผลโดยตรง
คื อ ช่ ว งระหว่ า งรอยต่ อ ของแผ่ น กับผู้ที่ต้องการ
บอร์ดเพราะเป็นจุดทีเ่ กิดการแตกร้าวได้ ทุบ เจาะ
ง่ายที่สุด จากหลายสาเหตุ เช่น การยืด คอนโดเลยนะ
หดตัวของแผ่นบอร์ด การทรุดตัวของ
โครงสร้าง และการกระทบกระเทือนจาก
แรงภายนอก ควรฉาบด้วยอะคริลคิ ฉาบ
บาง เช่น Acrylic Sealant หรือ Wall
Putty ที่มีคุณสมบัติยืดหยุ่นสูง ช่วยยึด
เกาะได้ดี หากต่อแผ่นบอร์ดแบบเว้นร่อง
ควรยิงยาแนวด้วยโพลียูริเทนซิลแลนท์
(PU Sealant)

| 119
ต�ำแหน่งห้องของโครงการก็มีผล
ต่อการ Built-in เฟอร์นิเจอร์ติดผนัง
ส�ำหรับต�ำแหน่งของห้องก็มีส่วน
ส�ำคัญเช่นกัน เพราะหากต�ำแหน่งห้อง
ของเราอยู่ในต�ำแหน่งที่ติดกับห้องงาน
ระบบ, ลิฟต์ การเจาะผนังก็เป็นสิง่ ทีอ่ าจ
เกิดผลกระทบต่องานระบบในโครงการ
ก็ ไ ด้ ดั ง นั้ น หากห้ อ งของเราอยู ่ ใ น
ต�ำแหน่งเหล่านี้ หากต้องการจะเจาะผนัง
ต้้องมีีความระวัังเป็็นพิิเศษ ต้้องสอบถาม
ช่่างของโครงการให้้มาตรวจสอบก่่อน
ทุุกครั้้�ง

ต�ำแหน่งของงานระบบที่มีผลต่อการ
Built-in เฟอร์นิเจอร์ติดผนัง
ทีนเี้ รามาดูตำ� แหน่งทีส่ ามารถเจาะผนังได้และเจาะไม่ได้กนั บ้าง อธิบายให้เข้าใจ
ง่ายๆ เลยคือ พืน้ ทีท่ หี่ า้ มเจาะนัน้ เป็นบริเวณทีโ่ ครงการวางงานระบบเอาไว้ ทัง้ ระบบ
ท่่อน้ำำ�� และสายไฟ โดยเฉพาะกัับสายไฟด้้วยแล้้วอัันตรายมากๆ แนะนำำ�ให้้ใช้้ช่่างที่่�
ชำำ�นาญโดยเฉพาะจะดีีกว่่า เพราะมีีหลายเคสที่่�ช่่างก่่อสร้้าง เจาะผนัังแล้้วไปโดนสายไฟ
จนไฟช็็อตเสีียชีีวิิตคาบ้้านก็็มีี ในหนัังสืือเล่่มนี้้�ก็็จะมาสอนดููงานระบบในห้้องคอนโด
กัันว่่าช่่างติิดตั้้�งอะไรไว้้ตรงไหนบ้้าง

120 |
 เอาตััวอย่่างแปลนงานระบบไฟฟ้้ามาให้้
ดููกันั รููปสััญลักั ษณ์์ต่า่ งๆ นั้้�น คืือตำำ�แหน่่งที่่�มีี
การติิดตั้้�งงานระบบไฟอย่่างในแปลนก็็จะมีี
บอกไว้้ครบ เช่่น ในกลุ่่�ม ELECTRIC POWER
SYSTEM ก็็จะเป็็นตำำ�แหน่่งของปลั๊๊�กไฟ
สวิิตซ์์ไฟ และกล่่องพัักสายไฟ, กลุ่่�ม MATV.
SYSTEM ก็็จะเป็็นตััวรัับเสาอากาศทีีวีแี ละ
กลุ่่�ม FIBER OPTIC SYSTEM ก็็จะเป็็น
กล่่องรัับสััญญาณ Fiber Optic ซึ่่�งบริิเวณ
เหล่่านั้้�นเราห้้ามไปเจาะผนัังเด็็ดขาด เพราะ
นอกจากสวิิ ต ซ์์ ไ ฟที่่�เราเห็็ น บนผนัั ง แล้้ ว
ตามแนวนั้้�นยัังมีีสายไฟที่่�ซ่่อนไว้้อยู่่�ด้้วย

ส�ำหรับระบบท่อน�้ำในคอนโดจะมีระบบซ่อนไว้ในพื้นและผนังอีกเช่นกัน แต่
ส่วนใหญ่จะเดินมาจากด้านล่างที่ใต้พื้น และฝังอยู่ในซิงค์ล้างจานและพวกสุขภัณฑ์
ในห้องน�ำ
้ ท�ำให้เราไม่เห็นงานระบบส่วนนี้ ก็ให้สงั เกตไว้วา่ ตรงไหนทีม่ อี ปุ กรณ์ทตี่ อ้ ง
ต่อท่อน�้ำเราก็อย่าไปเจาะผนังในส่วนที่ใกล้บริเวณนั้นเลย ซึ่งเราสามารถคอนเฟิร์ม
ต�ำแหน่งที่เจาะกับทางช่างโครงการอีกที

| 121
 ขอบคุุณรููปจากบ้้านและสวน

ตามปกติิแล้้วลัักษณะของการเดิินสายไฟก็็จะเดิิน
ลงมาจากฝ้้าด้้านบน แล้้วมาจบที่่�ตััวเต้้ารัับหรืือสวิิตซ์์
ไฟนี่่�แหละค่่ะ รููปที่่�เอามาให้้ดููจะเป็็นแบบ Loft ที่่�เปิิด
ให้้เห็็นงานระบบจะได้้เข้้าใจง่่ายขึ้้�น แต่่ว่่าตามปกติิท่่อ
พวกนี้้�ถููกซ่่อนไว้้ด้้านในผนัังเราก็็ยัังสามารถคาดเดา
ได้้ว่่าบริิเวณนี้้�แหละคืือตำำ�แหน่่งที่่�มีีสายไฟซ่่อนอยู่่�

ทางที่่�ดีีที่่�สุดุ ก่่อนจะเจาะ ให้้ช่า่ งประจำำ�โครงการช่่วย

ตรวจสอบก่่อนว่่าตรงไหนที่่�เจาะได้้ไม่่ได้้ซึ่่�งช่่างประจำำ�
โครงการต้้องมีีแปลนงานระบบของห้้องอยู่่�แล้้วทั้้�งระบบ
ไฟฟ้้า ประปา แอร์์ หรืืออีีกทางที่่�ดีีคืือให้้ช่่างนั้้�นเขีียน
จุุดเจาะให้้เราเลยเพื่่�อป้้องกัันความคลาดเคลื่่�อนค่่ะ

122 |
สรุุปสิ่่�งที่่�ต้้องทราบก่่อนการทุุบหรืือ
Built-in เฟอร์์นิิเจอร์์ติิดผนััง

1. ประเภทของผนััง ต้้องทราบให้้แน่่ชัดั ว่่าผนัังห้้องของ

เราเป็็นผนัังประเภทไหน ทำำ�หน้้าที่่�รัับน้ำำ��หนัักโครงสร้้าง
อาคารหรืือไม่่ ถ้า้ คำำ�ตอบคืือ “No” เป็็นเพีียงผนัังกั้้�นห้้อง
ธรรมดาแปลว่่าคุุณได้้ไปต่่อ ก็็จััดการวางแผนทุุบหรืือ
เจาะผนัังได้้

2. ดููตำำ�แหน่่งของห้้อง ถ้้าตำำ�แหน่่งห้้องของคุุณอยู่่�ติิด
กัับลิิฟต์์ หรืือห้้องงานระบบ ก็็ต้้องสอบถามช่่างของ
โครงการก่่อนว่่า เราจะสามารถทำำ�อะไรกัับผนัังส่่วนที่่�
ติิดกัับพื้้�นที่่�ส่่วนกลางได้้บ้้าง

3. ดููตำำ�แหน่่งของงานระบบ ว่่าผนัังที่่�เรากำำ�ลัังจะทุุบ
หรืือเจาะนั้้�น เป็็นตำำ�แหน่่งที่่�มีีงานระบบฝัังอยู่่�หรืือไม่่
ซึ่่�งแปลนแบบนี้้�เราสามารถขอได้้จากฝ่่ายนิิติบุิ คุ คลของ
อาคาร เพื่่�อนำำ�มาใช้้วางแผนคร่่าวๆ ว่่าเราจะ Built-in
ตรงไหน มีีผลต่่องานระบบหรืือไม่่ซึ่่�งพอเราออกแบบ
สำำ�เร็็จแล้้ว ก็็ต้้องส่่งไปทางโครงการอนุุมััติิอีีกทีีแหละ
ว่่าแปลนการตกแต่่งห้้องของเราจะไม่่ส่่งผลกระทบ
ต่่อโครงสร้้างและงานระบบของโครงการค่่ะ

| 123
ขั้นตอนการขอตกแต่งคอนโด
ใครที่เป็นมือใหม่ยังไม่เคยตกแต่งคอนโดอาจจะยังเห็นภาพไม่ชัดใช่ไหมคะ
ว่าจริงๆ แล้วการตกแต่งคอนโดมีความซับซ้อนมากกว่าการตกแต่งบ้าน เพราะเป็น
ห้องชุดพักอาศัยรวมกับเพือ่ นบ้านเป็นร้อยเป็นพันยูนติ การ Built-in ภายในห้องของ
เราบางทีก็ส่งผลถึงเจ้าของร่วมได้ ทางคอนโดแต่ละแห่งก็จะออกขั้นตอนและ
กฎระเบียบมาเพื่อดูแลความเรียบร้อยให้กับลูกบ้านแหละ ไปดูกันหน่อยดีกว่าว่า
ถ้าจะตกแต่งคอนโดนั้น เราจะต้องท�ำอย่างไรบ้าง

ง แ จ ง
้ ต อ
่ น ต
ิ บ
ิ ค
ุ ค ล
1. เจ้าของห้องต้อ
ห้อง
ว่าต้องการต่อเติม

2. ขอผังงานระบบของห้องพัก
เพื่่�อดููว่่าพื้้�นที่่�ตรงไหนสามารถเจาะไ
ด้้ ทุุบได้้
ซึ่่�ง ส่่ ว นใ หญ่ ่ แ ล้้ ว หา กมีีก าร ทุุ บ ผนั
ั ง เดิิ ม ขอ ง
อาคารเกิิดขึ้้�น โครงการจะถืือว่่าห้้
องพัักนั้้�น
หมดประกัันโครงสร้้างไปนะคะ ก็ต้็ อ้ งล
องช่่างใจ
ให้ ้ ดีี ก่ ่ อ นที่่� จะ ตัั ด สิิ น ใจ ทุุ บ ว่ ่ า ถ้้ า
เกิิ ด เห ตุุ
ผิิดพลาด เราจะต้้องเป็น็ ผู้้�ซ่อ่ มผนัังห้้
องเองนะ
เรามีีงบประมาณมากพอที่่�จะรับั มืือกัับ
เหตุกุ ารณ์์
แบบนั้้�นได้้ไหม

124 |
 ม เ ร อ
่ ื ง ข อ บ เ ข ต ก าร
3. สอบถา ใน เช่น
ตกแต่งภาย ก / ตร.ม.
ว า
่ 2 0 0 ก
ม ว า ง ส ง
่ ิ ข อ ง ห นักมาก ก
โ ค ม ไ ฟ ท ม
่ ี น
ี �้ำหนักมาก
• ห้า วน
เจ า ะ เพ ด า น เพื่อเดินท่อแข
• ห้าม
งท่อน�้ำ
• ห้ามดัดแปล ลงผนังภายนอก
แป
• ห้ามเปลี่ยน หน่งประตู
ต�ำแ ype เพิ่่�ม
• ห้ามเปลี่ยน งปรัับอากาศแบบ Split T
รื่่�อ
• ห้้ามติิดตั้้�งเค

4. ยื่นแบบตกแต่ง 15
วัน
ก่่อนเริ่่�มทำำ� แปล
นที่่�ต้้องส่่งให้้ทาง
โครงการก็จ็ ะมีแี บบ
แปลน
แบบตกแต่่งผนััง พื้้� ตกแต่ง่ ภายใน,
น, แบบแปลน
งานไฟฟ้า้ แสดงปริมิ
าณ
แบบแปลนงานระบ กระแสไฟที่่�ใช้้,
บ / รออนุมัุ ัติิ
5. วางเงินค�้ำประกัน
จะเป็นจ�ำนวนเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับแต
่ละโครงการ
ซึง่ เงินในส่วนนเี้ ป็นเงินทีท่ างโครงการ
เกบ็ ไว้ เผอื่
ในกรณีที่ช่างที่เราน�ำมาท�ำพื้นที่ส่
วนกลางเสีย
หาย และเงินส่วนนี้ก็เผื่อไว้ใช้หักเป
็นค่าน�้ำค่าไฟ
ที่มาใช้ในการตกแต่งด้วยเช่นกัน แต
่หลายๆ ที่ก็
มีข้อยกเว้น เช่นหากตกแต่งไม่ถึง
10 วัน ก็ไม่
ต้องเสียค่าน�้ำค่าไฟ
| 125
 จริงๆแล้วในส่วนของการต่อเติม เรือ่ งของผนังทีก่ ล่าวมาตอนแรก ทัง้ แบบ Precast
หรือ ก่ออิฐฉาบปูน ในบ้านแนวราบก็มีกฎข้อบังคับ คล้ายๆกับของคอนโดเลยค่ะ
บางทีเราก็อาจจะรู้สึกว่ากฎระเบียบของโครงการเป็นเรื่องยุ่งยากได้เหมือนกัน แต่
นัน่ หมายความว่าทางโครงการนัน้ ใส่ใจดูแลเราอย่างดี เพือ่ ป้องกันปัญหาต่างๆทีจ่ ะเกิด
ขึน้ ล่วงหน้าได้

และการทีเ่ ราส่งแบบตกแต่งภายในไปให้ทางนิตฯิ ก่อนจะลงมือท�ำนัน้ คงไม่ได้

เป็นเรื่องยุ่งยากเกินความสามารถของ Interior หรือลูกบ้านอย่างแน่นอน ซึ่ง
เจ้าหน้าที่ของโครงการจะมีหน้าที่ตรวจสอบแบบของเราอย่างละเอียด และถ้าหาก
เกิดข้อผิดพลาดขึ้น ทางเราจะไม่ใช่ฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบความเสียหายแน่นอน

จ�ำเอาไว้ว่าทางที่ดีที่สุดในการอยู่กับโครงการอย่างสงบสุขคือ การเคารพกฎ
ของคอนโด พยายามอย่าสร้างปัญหาหรือต่อต้านกฏของโครงการ เพราะในท้ายทีส่ ดุ
แล้วคนที่จะผิดและต้องรับผิดชอบคือทางเราเอง

126 |
 โครงการบ้านสามารถทุบ
ผนังเพื่ อต่อเติมได้ไหม?
หลายคนอาจเข้าใจว่า “บ้าน” ก็นา่ จะต้องเจาะหรือทุบ
ผนังได้อยูแ่ ล้ว ถ้าเป็นสมัยก่อนในยุคทีก่ ารสร้างบ้านเป็น
เรือ่ งของการก่ออิฐฉาบปูนเท่านัน้ ก็ตอบเลยว่า “ใช่” แต่
ในยุคนี้งานก่อสร้างมีเทคโนโลยีที่พัฒนาไปมาก ท�ำให้
ในปัจจุบนั เรามาถึงยุคทีใ่ ช้ระบบ Precast ในการก่อสร้าง
กันเป็นส่วนใหญ่แล้ว ก่อนจะซือ้ บ้านในโครงการทุกครัง้
จึงควรสอบถามเรือ่ งระบบการก่อสร้างก่อน เหมือนกับการ
ก่อสร้างของคอนโดนั่นแหละ

ขอบคุณรูปประกอบจาก www.kconcrete.co.th

โดยหลัักๆแล้้วโครงสร้้างจะมีีอยู่่� 2 แบบ
1. Conventional (ก่่ออิิฐฉาบปููน)
ลัักษณะนี้้�จะสามารถต่่อเติิมจากโครง
สร้้างเดิิมได้้เลย

2. Precast (ผนัังหล่่อสำำ�เร็็จรููป)
 ลัักษณะนี้้�จะใช้้ Precast เป็็นผนััง
รัับน้ำำ��หนััก ตััวบ้้านไม่่ต้อ้ งมีีเสา แต่่ก็็
ไม่่สามารถทุุบผนัังได้้เช่่นกัันค่่ะ

| 127
 ภัสริน ไทยพิสท
ุ ธิกล
ุ

คอนโดน้ำำ�� รั่่�ว
พื้้� นพัังหมดเลย
“เคลมประกััน”
อะไรได้้บ้้างคะ?

128 |
 * ใช้้เป็็นเพีียงภาพประกอบ ไม่่มีคี วามเกี่่ย� วข้้องกัับเนื้้อ� หา

อีกกรณีหนึ่งคือไม่ทราบถึงความ
คุม้ ครองว่าคลอบคลุมถึงอะไรบ้าง เช่น ถ้า
น�้ำรั่วเราสามารถเรียกประกันได้หรือไม่
่ อ้ื ทีอ
่ ยูอ
ประกันคุม้ ครองทีว่ งเงินเท่าไหร่ ซึง่ ความ
คนทีซ ่ าศัย
ไม่วา่ จะเป็น ไม่รนู้ เี้ องเมือ่ เกิดความเสียหายขึน้ อาจจะ
บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ท�ำให้เราเสียประโยชน์ได้ ส�ำหรับวิธดี วู า่
หลายๆคนอาจจะไม่ทราบว่า ประกันคอนโดหรือบ้านของเรานัน้ มีความ
โครงการทีเ่ ราซือ ้ อยูน ่ น
ั้ คุ้มครองอะไรบ้าง สามารถสอบถามกับ
่ ำ� ขึน
มีประกันทีท ้ มาเพื่ อคุม้ ครอง โครงการ นิตบิ คุ คล หรือดูได้จากเอกสาร
ความเสียทีเ่ กิดขึน ้
ภายในตัวบ้านหรือคอนโด
แนบตอนท�ำการซือ้ ขาย ซึง่ ทางโครงการ
จะระบุเอาไว้ทั้งรายละเอียดของประกัน
และระยะเวลาทีค่ มุ้ ครอง รวมถึงเงือ่ นไข
ต่างๆ เราจะขอแบ่งการอธิบายเป็นประกัน
ของคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรค่ะ

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 129

คอนโดมิเนียม
ส�ำหรับประกันคอนโดมิเนียมจะแบ่งออกเป็น All-risk คือประกันทีค่ มุ้ ครองความ
เสีย่ งภัยทุกกรณีทจี่ ะเกิดขึน้ กับอาคาร และ PL (Public Liability) การประกันภัยต่อ
บุคคลภายนอก ซึง่ แต่ละแบบมีรายละเอียดดังนี้
ทรัพย์สินส่วนบุคคล
ห้องชุด
ALL RISKS เฟอร์นิเจอร์
คุ้มครองความเสี่ยงทุกชนิด
ทรัพย์สินส่วนกลาง
สิ่งปลูกสร้าง / ตัวอาคาร
ประกันภัยอาคาร ขยายความคุ้มครอง รั้ว / ประตูรั้ว
เครื่องจักร / เครื่องใช้ส�ำนักงาน
ฝ้าเพดาน / ผนัง
งานระบบต่างๆ
PUBLIC LIABILITY ทรัพย์สินส่วนกลางของนิติ
คุ้มครองความเสียหาย
ต่อสาธารณะชน

ประกันคุม้ ครองเฉพาะความเสียหายอันเนื่องมาจากอุบตั เิ หตุจากปัจจัยภายนอก

130 |
 ประกั น ภั ย การเสี่ ย งภั ย ทุ ก ชนิ ด
 (All Risks)

คือ ประกันที่คุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกกรณีที่จะเกิดขึ้นกับอาคาร ทั้งทรัพย์

ส่วนกลาง ได้แก่ สิ่งปลูกสร้างตัวอาคาร รั้ว ฝ้าเพดาน ผนังโดยรอบ เครื่องจักร
อุปกรณ์ต่างๆ รวมถึง ลิฟต์ งานระบบต่างๆ และทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุด
และเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งรายการที่คุ้มครองจะขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ระบุไว้ในประกัน

บางโครงการระบุ ไ ว้ ว ่ า คุ ้ ม ครอง
เฉพาะตัวห้อง ส่วนบางโครงการจะเพิม่
ความคุ ้ ม ครองให้ เ ฟอร์ นิ เ จอร์ ที่ ท าง
โครงการแถมมาให้ดว้ ย แต่มกั จะไม่รวม
ของตกแต่ ง เครื่ อ งใช้ ไ ฟฟ้ า และ
เฟอร์นเิ จอร์ทเ่ี ราซือ้ มาเพิม่ เติมภายหลัง

ซึ่งเราจะได้ความคุ้มครองมากน้อยนั้นก็ขึ้นอยู่กับประกันที่ทางโครงการหรือ
นิติบุคคลท�ำเอาไว้ อย่างไรก็ตามค่าเบี้ยประกันทางนิติบุคคลจะเป็นผู้พิจารณาให้
เหมาะสมกับงบประมาณที่มีอยู่ค่ะ

ประกันความรับผิดชอบต่อสาธารณชน
 (Public Liability)

คือ การประกันภัยต่อบุคคลภายนอก เช่น คุ้มครองในกรณีสิ่งของจากใน

คอนโดเราตกใส่รถบุคคลอืน่ ท�ำให้เกิดความเสียหาย เป็นต้น เนื่องจากคอนโดมิเนียม
เป็นอาคารที่มีคนพักอาศัยอยู่เป็นจ�ำนวนมาก ท�ำให้มีความเสี่ยงต่อการเกิดภัยกับ
บุคคลอืน่ และหากเกิดขึน้ บางกรณีอาจจะมีคา่ ใช้จา่ ยทีส่ งู การทีท่ างโครงการท�ำประกัน
ประเภทนีเ้ อาไว้ให้ถอื เป็นประโยชน์ตอ่ ลูกบ้านมากทีเดียว

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 131

 เนื่องจากรายละเอียดของประกันในคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งมีความแตกต่าง
กันออกไป ดังนัน้ เมือ่ เกิดภัยขึน้ อันดับแรกแนะน�ำให้เราไปสอบถามทางโครงการ หรือ
นิตบิ คุ คลว่าประกันครอบคลุมอะไรบ้าง และให้พจิ ารณาถึงจุดเกิดเหตุ เพราะถ้าความ
เสียหายเกิดขึน้ ในห้องของเรา เช่นเกิดขึน้ กับ พืน้ ผนัง ประตู หน้าต่าง เฟอร์นเิ จอร์
ที่ทางโครงการให้มา และไม่ได้เสียหายจากการเสื่อมสภาพ กรณีเหล่านี้มักจะอยู่ใน
ความคุม้ ครองของประกันอยูแ่ ล้ว แต่ถา้ ขอบเขตของความเสียหายก�ำ้ กึง่ ระหว่างห้อง
ของเราและพื้นที่ส่วนกลาง ประกันจะรับผิดชอบหรือไม่ และความเสียหายนี้ใครจะ
เป็นฝ่ายซ่อม ปัญหาเหล่านี้บางกรณีถือว่าเป็นปัญหาโลกแตกกันเลยทีเดียว ดังนั้น
สิ่งที่ต้องค�ำนึงถึงเมื่อจะท�ำการเคลมประกันมีดังนี้

“ทรัพย์ส่วนบุคคล”
 หรือ ”ทรัพย์ส่วนกลาง”

ก่อนโอน โครงการซ่อม
พื้นที่ส่วนบุคคล
อยู่ในประกัน (เคลมประกัน)
หลังโอน
ไม่ได้อยู่ในประกัน (ซ่อมเอง)

อยู่ในประกัน (เคลมประกัน)
พื้นที่ส่วนกลาง
นิติบุคคลซ่อม

ก่อนอื่นต้องดูว่า สาเหตุมาจากตรงไหน และ จุดที่เกิดปัญหานั้นเป็นทรัพย์สิน

นัน้ เป็นของใคร “ทรัพย์สว่ นบุคคล” หรือ “ทรัพย์สว่ นกลาง” หากเป็นพืน้ ทีส่ ว่ นกลาง
นิตบิ คุ คลจะต้องเป็นผูร้ บั ผิดชอบค่าใช้จา่ ยในการซ่อมแซม แต่ถา้ เป็นพืน้ ทีส่ ว่ นบุคคล
เราก็ต้องเป็นฝ่ายซ่อมเอง ซึ่งถ้าคอนโดมีการท�ำประกันภัยอาคารเอาไว้ ความช�ำรุด
เสียหายบางกรณี เช่นเกิดจากภัยธรรมชาติ หรืออุบัติเหตุ สามารถเคลมประกันได้
ทั้งทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลค่ะ

132 |
 ส�ำหรับวิธีดูว่าพื้นที่ส่วนไหนเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลหรือพื้นที่ส่วนกลาง
สามารถดูได้ดังนี้ค่ะ
ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดกับห้องชุด ให้คิดเนื้อที่ของผนังครึ่งหนึ่งเป็น
เนื้อที่ห้องชุด
ผนัังที่่�กั้้�นระหว่่างห้้องชุุดกัับพื้้�นที่่�ส่่วนกลาง ให้้คิิดผนัังทั้้�งหมดเป็็นเนื้้�อที่่�
ห้้องชุุด
ผนังห้องชุดทีอ่ ยูภ่ ายนอกอาคาร ให้คดิ เนือ้ ทีผ่ นังทัง้ หมดเป็นพืน้ ทีส่ ว่ นกลาง

พื้้�นที่่�บางจุุดที่่�คาบเกี่่�ยวระหว่่าง พื้้�นที่่�ส่่วนบุุคคล หรืือ พื้้�นที่่�ส่่วนกลาง เช่่น

ท่่อน้ำำ��ดีี , ท่่อน้ำำ��ทิ้้�ง , ท่่อไฟฟ้้า , อุุปกรณ์์ใต้้เพดาน และใต้้พื้้�นห้้อง มีีวิิธีีดููง่่ายๆว่่า
ถ้้ า เราสามารถใช้้ ป ระโยชน์์ กัั บ พื้้�นที่่�นั้้�นๆได้้ เ พีี ย งคนเดีี ย ว เราย้้ า ย ทุุ บ เจาะ
แล้้วไม่่เดืือดร้้อนใครให้้ถือื เป็็น พื้้�นที่่�ส่่วนบุุคคล แต่่ถ้า้ เป็็นส่่วนที่่�เราต้้องใช้้ประโยชน์์
ร่่วมกัันกัับคนอื่่�นๆ พื้้�นที่่�ตรงนั้้�นถืือเป็็น พื้้�นที่่�ส่่วนกลางค่่ะ

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 133

 อุบัติเหตุ หรือ
 การเสื่อมสภาพ

อีี ก จุุ ด หนึ่่�งที่่�คนทั่่�วไปมัั ก จะไม่่ ท ราบกัั น คืื อ

“ตััวประกัันโดยทั่่�วไปแล้้วจะคุ้้�มครองเฉพาะความ
เสีียหายที่่�เกิิดจากอุุบััติิเหตุุหรืือปััจจััยภายนอกหรืือ
ภััยธรรมชาติิ” ตามความเสีียหายจริิงแต่่ไม่่เกิินทุุน
ประกััน เช่่น ไฟไหม้้ ควััน ฟ้้าผ่่า ลมพายุุ น้ำำ��ท่่วม
แผ่่ น ดิิ น ไหว ภัั ย จากอากาศยาน ภัั ย เนื่่�องจากน้ำำ��
และภััยจราจล เป็็นต้้น นั่่�นหมายความว่่าจะ “ไม่่คุ้้�มครอง
ในกรณีีที่่�ที่่�เกิิดการเสื่่�อมสภาพตามอายุุการใช้้งาน”
นอกจากนี้้�ยัังมีีการขยายความคุ้้�มครองเพิ่่�มเติิมด้้วย
ซึ่่�งถ้้าความเสีียหายอยู่่�นอกเหนืือจากรายละเอีียดที่่�ระบุุ
ไว้้ในประกััน นั่่�นหมายความว่่า เราต้้องรัับผิิดชอบ
ค่่าใช้้จ่่ายในการซ่่อมแซมเองค่่ะ

เมื่อเกิดเหตุ

ประกันภัยอาคาร

อุบัตเหตุ / ลักทรัพย์ / อยู่ในขยายความ

ภัยธรรมชาติ คุ้มครอง การเสื่อมสภาพ

เคลมได้ เคลมไม่ได้

134 |
 เมื่่�อเราศึึ ก ษาความคุ้้�มครอง
ของประกัั น ครบถ้้ ว นแล้้ ว พบว่่ า
ประกัันไม่่ได้้คุ้้�มครองบางรายการ
เช่่น เฟอร์์นิิเจอร์์

เราสามารถวางแผนซื้้�อประกัันเสริิม
เพิ่่�มเติิมได้้ โดยจะมีีการจ่่ายเบี้้�ยเพิ่่�มตาม
ความต้้ อ งการของรายละเอีี ย ดความ
คุ้้�มครอง เป็็นการตอบโจทย์์ของเจ้้าของ
คอนโดที่่�ต้้องการความปลอดภััยความ
เสี่่�ยงมากยิ่่�งขึ้้�น เพราะถ้้าความเสีียหาย
อยู่่�นอกเหนืือจากรายละเอีียดที่่�ระบุุไว้้ใน
ประกัันหลััก

นั่นหมายความว่าเราต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเอง การเพิ่มทุน
ประกันหรือความคุม้ ครองจะมีหลากหลายหัวข้อ โดยแต่ละหัวข้อก็จะมีวงเงินประกัน
ภัยที่แตกต่างกัน

อย่างในกรณีการสูญหายของทรัพย์สินหรืออุบัติเหตุอื่นๆ โดยเวลาเอาประกัน
ก็จะอยู่ที่ 1 ปี หลังจากมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก ในกรณีที่ซื้อคอนโดมิเนียมมือ
หนึ่งจากโครงการ ก็อาจจะสอบถามเรื่องประกันคอนโดมิเนียมดังกล่าวว่าความ
ครอบคลุมในส่วนห้องพักอาศัยเราหรือไม่ หรือมีแค่พื้นที่ส่วนกลาง ส่วนในกรณีที่
ซื้อมือสอง ก็จะสอบถามกับเจ้าของห้อง นิติบุคคลประจ�ำโครงการ หรือ Agency ที่
ท่านติดต่ออยู่ค่ะ

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 135

 1 กระจกที่ฝังแน่น

2 เครื่่�องใช้้ไฟฟ้้า

3 การลักทรัพย์

การขยาย
ความคุ้มครอง 4 คอมพิิ วเตอร์์และอุุปกรณ์์อิิเล็็กทรอนิิกส์์

5 เครื่องจักรหยุดชะงัก

6 ประกันภัยเงินส่วนกลาง

นอกจากการคุม้ ครองแบบปกติแล้ว
ยังมี “การขยายความคุม้ ครองเพิม่ เติม”
หรื อ “ความคุ ้ ม ครองพิ เ ศษ” ซึ่ ง จะ
คุ้มครองเพิ่มเติมเกี่ยวกับความเสียหาย
แบบปกติ ประกอบด้วย งานกระจกโดย
รอบอาคาร (Fixed Plate Glass) , เครือ่ ง
ใช้ไฟฟ้า , เครือ่ งจักรหยุดชะงัก , การลัก
ทรัพย์โดยไม่มีรอยงัดแงะต่ออาคาร ,
คอมพิวเตอร์และอุปกรณ์อเิ ล็กทรอนิกส์
และ ประกันภัยเงินส่วนกลางทั้งในและ
นอกสถานที่เอาประกันภัย แต่อย่างไร
ก็ตามต้องขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ระบุ
ในกรมธรรม์ด้วยค่ะ ตัวอย่างของความ
คุม้ ครองประเภทนีม้ ดี งั นี้

136 |
ความคุ้มครองพิ เศษ
การประกันภัยการเสียชีวิตจากอุบัติเหตุ คุ้มครองการเสียชีวิตอันเนื่อง
มาจากไฟไหม้ ชิงทรัพย์ หรือการปล้นทรัพย์ ณ สถานที่เอาประกันภัย
การประกันภัยเงินชดเชยส�ำหรับลูกจ้างในบ้าน การประกันภัยเงินชดเชย
ค่ารักษาพยาบาล ค่าใช้จ่ายในการจัดงานศพ
การประกัันภััยกระจก (กระจกที่่�ติิดตั้้�งถาวร) เนื่่�องมาจากสาเหตุุภัยั ธรรมชาติิ
ได้้แก่่ ภััยแผ่่นดิินไหว ภััยน้ำำ��ท่่วม ภััยลมพายุุ ภััยลููกเห็็บ และอุุบััติิเหตุุ
คุ้้�มครองค่่าใช้้จ่า่ ยสำำ�หรัับการบาดเจ็็บหรืือตายของสััตว์์เลี้้�ยง สุุนัขั แมว
หรืือนกของผู้้�เอาประกัันภััย อัันเนื่่�องมาจากไฟไหม้้ ฟ้้าผ่่า การเฉี่่�ยวและชนของ
ยานพาหนะ หรืือแผ่่นดิินไหว ภายในสถานที่่�เอาประกัันภััย
 วามเสีียหายหรืือสููญหายของอุุปกรณ์์แบบ
ค
พกพาที่่�อยู่่�ในสถานที่่�เอาประกัั นภัั ย อุุปกรณ์์
แบบพกพา เช่่น โน้้ตบุ๊๊�ก แท็็บเล็็ต โทรศััพท์์มือื ถืือ
กล้้องถ่่ายภาพ หรืือกล้้องวีีดีโี อ
น้ำำ��ท่่วม คุ้้�มครองทรััพย์์สิินที่่�ได้้เอาประกัันภััยไว้้
อัันเกิิดขึ้้�นจากภััยน้ำำ��ท่่วม

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 137

บ้านจัดสรร
นอกจากคอนโดมิิ เ นีี ย มแล้้ ว โครงการประเภท
แนวราบ (ทาวน์์โฮม บ้้านแฝด บ้้านเดี่่�ยว) หลัังจากที่่�
โอนกรรมสิิทธิ์์�เป็็นที่่�เรีียบร้้อยแล้้ว ทางโครงการก็็จะมีี
ประกันมาให้เช่นเดียวกัน แต่จะมีรายละเอียดแตกต่าง
จากคอนโดมิเนียม เนื่องจากตัวบ้านจะตั้งอยู่แยกออก
จากพื้นที่ส่วนกลางชัดเจน ท�ำให้ไม่มีจุดที่ก�้ำกึ่งเหมือน
คอนโดมิเนียม ดังนั้นจึงไม่ค่อยมีกรณีที่ไปกระทบกับ
พืน้ ทีส่ ว่ นกลางมากนัก แต่เนือ่ งจากบ้านมีสว่ นประกอบ
ทั้งโครงสร้างถาวร เช่น ฐานราก เสาเข็มและพวกผนัง
ต่างๆ ซึ่งอายุการใช้งานไม่เท่ากัน ดังนั้นในแต่ละส่วน
ก็็จะมีีระยะเวลาการคุ้้�มครองไม่่เท่่ากัันด้้วยค่่ะ โดยทั่่�วไป
มัักจะแบ่่งออกได้้ดัังนี้้�

138 |
  ่วนที่รับประกันเป็น
ส
ระยะเวลา 1 ปี นั บ
จากวันโอนกรรมสิทธิ์

ได้้แก่่ ระบบไฟฟ้้า ระบบสุุขาภิิบาล

การรั่่�ว การซึึมของน้ำำ��ฝนตามวงกบประตูู
หน้าต่าง ซึง่ การรับประกันนีร้ วมถึง ความ
ช�ำรุดเสียหายที่เกิดกับรั้ว และก�ำแพง
เฉพาะทีเ่ กิดกับโครงสร้าง โดยไม่รวมถึง
ประตู อุปกรณ์ รางเลือ่ น บานพับ สี และ
ส่วนประกอบอืน่ ๆทีเ่ ป็นสนิม

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 139

 ส่วนที่รับประกันเป็น
ระยะเวลา 5 ปี

นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่
โครงสร้ า งอาคารอั น ได้ แ ก่ เสาเข็ ม
ฐานราก เสา คาน พืน้ (ไม่รวมการฉาบ
ผิวซึ่งอาจแตกร้าวลายงา ที่รับประกัน
เพียง 1 ปี) โครงหลังคาและผนังที่รับ
น�้ำหนัก

140 |

จากการสัั ง เกตความคุ้้�มครอง
ของโครงการแนวราบจะเห็็นได้้ว่่า
ป ร ะ กัั น นั้้� น ไ ม่่ ค ร อ บ ค ลุุ ม ส่่ ว น
ต่่อเติิมของบ้้าน รวมไปถึึงอุุปกรณ์์
ต่่างๆ ที่่�ติิดตั้้�งภายหลัังด้้วย
 ่วนที่อยู่นอกเหนือ
ส
การรับประกัน
ส่วนต่อเติมอาคารหลังการโอน
กรรมสิทธิ์ และ การใช้งานที่ปิดไป
จากปกติวิสัย
ภัยธรรมชาติ
การติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าที่ลูกบ้าน
ด�ำเนินการเอง
การทรุดตัว การแตกร้าวของพื้นที่
จอดรถ พื้นลานซักล้าง พื้นดินทั่วไป
สวน การตกแต่งสวน องค์ประกอบสวน
หลอดไฟ และ อุปกรณ์
งานตกแต่งภายในและภายนอก
กรณีีนี้้�ค่อ่ นข้้างน่่าสนใจ เนื่่�องจาก
ปัั ญ หาของโครงการประเภทแนวราบ
ส่่วนใหญ่่ไม่่ว่า่ จะเป็็นการทรุุด ร้้าว น้ำำ��รั่่�ว
มัักจะเกิิดขึ้้�นในบริิเวณที่่�ลููกบ้้านทำำ�การ
ตกแต่่งต่่อเติิม และประกัันภััยบ้้านไม่่
ครอบคลุุมถึึงภััยธรรมชาติิซึ่่�งจะแตกต่่าง
จากคอนโดมิิเนีียม ดัังนั้้�นเราจึึงควรศึึกษา
รายละเอีียดของประกัันให้้ครบถ้้วน เพราะ
หากทำำ�การต่่อเติิมไปและเกิิดปััญหาขึ้้�น
เราจะต้้องเป็็นฝ่่ายซ่่อมเองค่่ะ
ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 141
 ความคุ้มครองพิ เศษ
 ารประกันภัยการเสียชีวิตจาก
ก
อุบัติเหตุ


การประกั นภัยกระจก (กระจกที่
ติดตั้งถาวร)

 ุ้ ม ครองค่ า ใช้ จ่ า ยส� ำ หรั บ การ

ค
บาดเจ็บหรือตายของสัตว์เลี้ยง

 วามเสียหายหรือสูญหายของ
ค
อุปกรณ์แบบพกพาทีอ ่ ยูใ่ นสถาน
ที่เอาประกันภัย

น�้ำท่วม

อย่างไรก็ตามโครงการแนวราบก็สามารถซือ้ ความคุม้ ครองเพิม่ เติมได้เช่นเดียว

กับคอนโด ซึ่งรายละเอียดของความคุ้มครองเพิ่มเติมนั้นจะมีส่วนที่คล้ายกันกับ
ประกันภัยของคอนโดมิเนียม และมีจุดที่แตกต่างเช่น

ความคุม้ ครองความเสียหายทีเ่ กิดจาก ไฟไหม้, ฟ้าผ่า, ภัยระเบิด, ภัยจากยานพาหนะ,

ภัยจากน�ำ้ , น�ำ้ ท่วม, ภัยจากควัน ,แผ่นดินไหว, ลมพายุ, ลูกเห็บ และจากอุบตั เิ หตุ
อื่นๆ คุ้มครองความเสียหายที่เกิดจากภัยธรรมชาติทุกชนิด
ความคุ้มครองสิ่งของมีค่าเช่น อัญมณี ทองค�ำและเงินสด
ความคุ้มครองเหตุโจรกรรมที่มีร่องรอยการงัดแงะ

142 |
 ประกัันภััยคอนโดมิิเนีียมและบ้้าน
ถืือเป็็นการประกัันความเสี่่�ยงที่่�คาดว่่า
น่่าจะเกิิดกัับที่่�พัั กอาศััยของเรา
ซึ่่�งหากเราศึึกษาและวางแผนก็็จะช่่วยลด
ค่่าใช้้จ่่ายในการซ่่อมแซมได้้

อย่่างไรก็็ตามประกัันของแต่่ละโครงการมีีความแตกต่่างกัันไม่่มากก็็น้้อย
ผู้้�เขีียนแนะนำำ�ให้้ลูกู บ้้านอ่่านเอกสารเกี่่�ยวกัับประกัันที่่�ทางโครงการให้้มา และสอบถาม
รายละเอีียดจากทางโครงการให้้ชัดั เจน ก็็จะช่่วยให้้เราไม่่เสีียประโยชน์์เมื่่�อเกิิดความ
เสีียหายขึ้้�นในบ้้านค่่ะ

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 143

 คุณธรรม คำ�ลือ

ผมกำำ�ลัังผ่่อนดาวน์์คอนโด
จ่่ายช้้าไปแค่่ 2 เดืือน
ทางโครงการจะ
“ยึึดห้้องคืืนแล้้วไปขายใหม่่”
สามารถทำำ�ได้้ด้้วยหรืือครัับ?

144 |
 © Freedomz / Adobe Stock

คำ�ตอบคือ “ได้ครับ”
ในกรณีนี้จะอยู่ในเงื่อนไขของสัญญา ที่เราได้เซ็นรับทราบกับทางโครงการ
ในตอนแรกและยังอยูใ่ นช่วงขัน้ ตอนก่อนโอนกรรมสิทธิน์ นั่ เองครับ โดยในการซือ้ ขาย
อสังหาริมทรัพย์ ไม่วา่ จะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม จะมีสญ ั ญาอยู่ 3 ฉบับด้วยกัน
ประกอบด้วย

สัญญาจอง สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาซื้อขาย

| 145
 สัญญาจอง
เป็นสัญญาแรกสุดทีเ่ รามักจะเจอตอนช่วง Pre-Sales หรือตอนเปิดตัวโครงการ
ใหม่ๆ ซึง่ ผูพ้ ฒ
ั นาโครงการอาจก�ำลังอยูใ่ นช่วง จัดท�ำแผนขออนุญาตก่อสร้างโครงการ
นัน้ ๆ กับทางหน่วยงานราชการ หรือเป็นช่วงทีก่ ารศึกษาผลกระทบสิง่ แวดล้อม (EIA)
ยังไม่ผ่านนั่นเองครับ ดังนั้นโครงการที่เราจองในตอนนี้จึงอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้
อยูต่ ลอดเวลา และผูซ้ อื้ อย่างเราก็จะต้องยอมรับความเสีย่ งของเงือ่ นไขนีด้ ว้ ยเช่นกันครับ

โดยหนังสือสัญญาจองจะท�ำหน้าที่เป็นหลักฐาน เพื่อแสดงสิทธิ์ในการซื้อขาย
อสังหาริมทรัพย์ของเรา ด้วยการวางเงินจองประมาณ 5,000 - 20,000 บาท ตามแต่ละ
Segment ของโปรดักส์ ซึ่งเป็นตัวเลขที่เราสามารถพบเห็นกันได้บ่อยๆ ครับ

146 |
 และนอกจากนั้นเรายังต้องท�ำสัญญาจองซื้อ เพื่อป้องกันความเสี่ยง ไม่ให้ทาง
โครงการน�ำไปขายให้กับคนอื่น และรอวันที่จะเข้ามาท�ำ “สัญญาจะซื้อจะขาย”
อีกครัง้ หลังจากทีท่ างโครงการได้รบั ใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานราชการแล้วครับ
ซึ่งในช่วงเวลานี้จะมีอยู่แค่กรณีเดียวเท่านัน้ ทีท่ างโครงการจะสามารถยกเลิกสัญญา
ของเราได้คอื

แต่ในกรณีที่เรามา
ท� ำ สั ญ ญาตามนั ด หมาย
“เมื่อถึงเวลาเรียกมาท�ำสัญญาจะ ทางโครงการจะน�ำเงินจอง
ซื้อจะขายฉบับต่อไป แล้วเราไม่มา มาหั ก ลบกั บ มู ล ค่ า เต็ ม
ตามนั ด หมาย ทางโครงการจะ ของอสังหาริมทรัพย์ที่เรา
สามารถยกเลิกสัญญา พร้อมกับ จะซือ้ ก่อนจะกูก้ บั ธนาคาร
ยึดเงินจองของเราทัง้ หมดได้ครับ” ให้ดว้ ยนะครับ

© Nichapa / Adobe Stock

| 147
 ้
สัญญาจะซือ
จะขาย

สัญญาฉบับนีถ้ า้ หากว่าเป็น “บ้าน”

จะสามารถทำ�ตั้งแต่ครั้งแรกที่เราเข้าไป
ดูโครงการได้เลยครับ เพราะโปรดักส์
แนวราบเหล่านี้ ส่วนใหญ่มกั จะสร้างเสร็จ
ก่อนขายอยูแ่ ล้ว ซึง่ เราจะได้เห็นของจริง
เลยว่าเป็นยังไง ถ้าถูกใจก็นัดทำ�สัญญา
เตรียมกูธ้ นาคารกันได้เลย
แต่่ในกรณีีของ “คอนโดมิิเนีียม” จะต่่างออกไปครัับ ทุุกคนทราบหรืือไม่่ว่า่
จริิงๆแล้้ว การจะซื้้�อขายคอนโดมิิเนีียมได โครงการนั้้�นๆจะต้้องผ่่าน EIA ก่่อน
ซึ่่�งเป็็นกฎหมายที่่�มีีมานานแล้้วนะครัับ แต่่ทุกุ วัันนี้้�ก็็ยังั มีีคนไม่่ทำำ�ตามเยอะครัับ ถ้้าเรา
ลองไปดููในตลาดปััจจุุบัันจริิงๆ เราจะเห็็นว่่าหลายๆโครงการยัังมีีการแอบขายกัันใน
ช่่วง VIP หรืือรอบพิิเศษต่่างๆ ก่่อนที่่� EIA จะผ่่านด้้วยซ้ำำ�� แน่่นอนว่่าคนเหล่่านั้้�น
ก็็จะต้้องยอมรัับความเสี่่�ยง ของรููปแบบและการก่่อสร้้างของโครงการที่่�ยัังไม่่นิ่่�ง
เหมืือนที่่�ผมได้้อธิิบายไปแล้้วก่่อนหน้้านี้้� ส่่วนคนธรรมดาที่่�มารอบปกติิก็็อาจจะต้้อง
เสีียสิิทธิ์์� ในการจัับจองห้้องตำำ�แหน่่งดีีๆ ไปก่่อนนั่่�นเองครัับ

148 |
 © SOMKID / Adobe Stock

แต่ เ มื่ อ ไม่ กี่ ป ี ที่ ผ ่ า นมาก็ ไ ด้ มี ก ารรื้ อ กฎหมายนี้ ขึ้ น มาใหม่ ใ ห้ เ ข้ ม แข็ ง ขึ้ น
ถ้าโครงการไหนยังไม่ผา่ น EIA อาจมีการตรวจเข้มมากขึน้ ก็คอื ห้ามขายก่อนเด็ดขาด
ถ้าฝ่าฝืนก็จะมีมาตรการลงโทษทางกฎหมายต่างๆ ก็วา่ กันไปครับ ทัง้ นีก้ เ็ พือ่ ช่วยสร้าง
ความมัน่ ใจ และช่วยคุม้ ครองผูบ้ ริโภคอย่างเราๆ ไม่ให้ถกู เอารัดเอาเปรียบนัน่ เองครับ

โดยในชีวิตจริง...การจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมสักแห่งเป็นเรื่องใหญ่ครับ
ต้องใช้เงินเป็นล้านๆในการซื้อขาย ดังนั้นการขอสินเชื่อต่างๆ จึงเป็นขั้นตอนที่ต้อง
ใช้เวลา และต้องมีข้อตกลงร่วมกันของทั้งสองฝ่าย เรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย”
เป็นเหมือนคำ�มัน่ สัญญาว่า ฝ่ายทีจ่ ะซือ้ ต้องการทีจ่ ะซือ้ จริงๆ และฝ่ายทีจ่ ะขายก็ตอ้ ง
ห้ามไปขายให้กบั คนอืน่ ก่อน ลักษณะจะคล้ายๆกับการจองนัน่ แหละครับ แต่จะเห็นผล
ที่ชัดเจนมากกว่า และเป็นทางการมากขึ้น

| 149
 แต่ก็จำ�เอาไว้ว่า “สัญญาทุกฉบับ
มีสิทธิ์ยกเลิกได้เสมอ” ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ
เงือ่ นไขทีแ่ นบมาในสัญญาฉบับนัน้ ๆครับ
ดังนัน้ เราจึงต้องศึกษาและทำ�ความเข้าใจ
ให้ ล ะเอี ย ด ซึ่ ง เงื่ อ นไขในการยกเลิ ก
สัญญาของแต่ละโครงการจะไม่เหมือน
กันครับ และในช่วงระหว่างขั้นตอนนี้จะ
เป็นการผ่อนดาวน์กบั โครงการไปเรือ่ ยๆ
ซึ่งเป็นเหมือนการซ้อมผ่อนกับธนาคาร
นั่นเองครับ

ในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยทั่วไป
มักจะระบุเงือ่ นไขและระยะเวลาเอาไว้วา่
ถ้าเราขาดส่งผ่อนชำ�ระประมาณ 1 - 2
เดือนทางโครงการจะสามารถยกเลิกสัญญา
จะซือ้ จะขายของเราได้ทนั ที หรือในกรณี
ที่บางโครงการขายดีมากๆ มีคนรอเข้าคิว
พร้ อ มที่ จ ะเสี ย บแทนอยู่ ต ลอดเวลา
แค่เราขาดส่ง 45 วัน ทางโครงการก็พร้อม
จะยกเลิกสัญญา แล้วไปขายให้กบั คนใหม่
แล้วล่ะครับ

ซึ่งโดยส่วนตัวแล้วผมเชื่อว่า จาก
คำ�ถามของปั ญ หาในข้ า งต้ น ของบทนี้
นี่น่าจะเป็นสาเหตุหลักที่ทำ�ให้โ ครงการ
ยกเลิกสัญญาของผู้ถามนั่นเองครับ

150 |
© Kritchanut / Adobe Stock

| 151
© MIND AND I / Adobe Stock

ขั้นตอนนี้ถึงจะไม่ได้เกี่ยวข้อกับค�ำถามโดยตรง
แต่ผมจะขอกล่าวเสริมเพือ่ เป็นเกร็ดความรูเ้ พิม่ เติมสัก
เล็กน้อยนะครับ ซึง่ หลังจากท�ำสัญญาจะซือ้ จะขายเสร็จ
สัญญา ก็จะต้องน�ำสัญญาไปยื่นเรื่องเพื่อขอสินเชื่อกับธนาคาร
โดยจะต้องนัดเจ้าหน้าที่จากสถาบันทางการเงิน และ
ซื้อขาย ผู้ขายหรือก็คือทางโครงการ เพื่อมาจดทะเบียนโอน
และจดจ�ำนองที่กรมที่ดินครับ ซึ่งเราจะสามารถออก
สัญญาฉบับใหม่จากกรมที่ดินที่ชื่อว่า “หนังสือสัญญา
ขายที่ดิน” ได้นั่นเอง

152 |
 โดยในวันทีท ่ ำ� สัญญาฉนับนีท ้ กี่ รมทีด ่ น
ิ
เรายั ง จะต้ อ งเตรี ย มเงิ น ค่ า ใช้ จ่ า ยต่ า งๆ
ไปช�ำระด้วยนะครับ ซึ่งจะประกอบด้วย

ค่า่ ธรรมเนีียมการโอน
คิิดเป็็น 2% ของราคาประเมิินหรืือราคาขาย ซึ่่�งถ้้าราคา
ไหนสููงกว่่าก็็จะใช้้ราคานั้้�นมาคิิดครัับ และโดยส่่วนใหญ่่แล้้ว
ผู้้�ซื้้�อกัับผู้้�ขายก็็จะแบ่่งชำำ�ระคนละครึ่่�ง หรืือคนละ 1%

ค่า่ จดจำำ�นอง
คิิดเป็็น 1% ของวงเงิินที่่�เราต้้องการกู้้�กัับธนาคาร

ค่า่ อากรแสตมป์์
 ค ิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย และต้องไม่ต�่ำกว่าราคา
ประเมินนะครับ แต่ถา้ กรณีทตี่ ำ�่ กว่าก็ให้ใช้ราคาประเมินมา
ค�ำนวณแทน

ค่า่ ภาษีีธุรุ กิิจเฉพาะ

คิิดเป็็น 3.3% ของราคาขาย โดยเราจะได้้รัับการยกเว้้น
ไม่่ต้อ้ งชำำ�ระภาษีีชนิิดนี้้�ได้้มีอี ยู่่� 2 กรณีีด้ว้ ยกััน คืือ เราถืือครอง
อสัังหาริิมทรััพย์์นั้้�นๆ มาเกิิน 5 ปีี หรืือมีีชื่่�อที่่�ย้้ายทะเบีียน
บ้้านเข้้ามาอยู่่�อาศััยแล้้วเกิิน 1 ปีีครัับ (ปล.ชำำ�ระอย่่างใดอย่่างหนึ่่�ง
ระหว่่าง ค่่าภาษีีอากรแสตมป์์หรืือค่่าภาษีีธุุรกิิจเฉพาะ)

| 153
 คุณธรรม คำ�ลือ

คอนโดที่่�ผมผ่่อนดาวน์์อยู่่�เพิ่่� งแจ้้งว่่า
“มีีการเปลี่่�ยนแบบ และปรัับราคาขึ้้�น”
จนผมกู้้�ไม่่ผ่า่ นและต้้องทำำ�เรื่่อ� งคืืนห้้อง
อยากรู้้�ว่่า..ทำำ�แบบนี้้�ได้้ด้้วยหรืือครัับ?

154 |
 ในบทนี้้ผ� มมีีเคสของเพื่่อ� นคนหนึ่่ง� ที่่�รู้จั�้ กั กัันมาเล่่าให้้ฟัังครัับ เค้้าเป็็น
พนัักงานออฟฟิิศธรรมดาคนนึึง ซึ่่ง� หลัังจากทำำ�งานเก็็บเงิินมาได้้สักั พััก ก็็เริ่่ม� อยากซื้้อ�
คอนโดเป็็นบ้้านหลัังแรกของตััวเอง โดยเค้้าใช้้เวลาหลัังเลิิกงานทุุกวััน ตั้้ง� แต่่ช่ว่ งเย็็นๆ
ไปจนถึึงค่ำำ�� รวมไปถึึงวัันเสาร์์และวัันอาทิิตย์์ด้้วย เพื่่�อไปเดิินหาคอนโด และดูู
สภาพแวดล้้อมในทำำ�เลที่่เ� ค้้าสนใจ

จนเวลาผ่่านไปประมาณ 2 อาทิิตย์์ ในที่่สุ� ดุ ก็็ได้้มาเจอกัับคอนโด 2 โครงการ

ที่่ต� รงใจเค้้ามากที่่สุ� ดุ ซึ่ง�่ อยู่่�ในทำำ�เลเดีียวกัันครัับ แต่่ท้า้ ยที่่สุ� ดุ แล้้วยัังไงก็็คงจะซื้้อ� ได้้แค่่
โครงการเดีียวเท่่านั้้�น ซึ่่�งพอเลืือกได้้แล้้วก็็เตรีียมการเพื่่�อที่่�จะไปเข้้าคิิวซื้้�อในช่่วง
Presale โดยทางโครงการแจ้้งว่่าจะเปิิด Presale ในเช้้าตรู่่�วัันเสาร์์ เป็็นระบบการ
ต่่อแถวเข้้าคิิว ใครมาก่่อนได้้ก่่อน ทำำ�ให้้เพื่่�อนผมตััดสิินใจไปต่่อแถวตั้้�งแต่่กลางคืืน
วัันศุุกร์์ ยอมอดหลัับอดนอน ไปนั่่�งอยู่่�ริมิ ทาง (แต่่ก็แ็ อบมีีคนเข้้ามาต่่อแถวเป็็นเพื่่�อน
อยู่่�เยอะเหมืือนกัันนะ) เพราะด้้วยความกัังวลที่่ว่� า่ จะไม่่ได้้ตำ�ำ แหน่่งห้้องที่่เ� ค้้าสนใจ หรืือ
กลััวว่่าโครงการจะขายหมดก่่อนครัับ

| 155
 เช้้าตรู่่�วัันเสาร์์มาถึึง กัับการไม่่ได้้นอน และต่่อแถวรัับแดดยามเช้้า เพื่่�อเข้้าคิิว
ซื้้�อบ้้านในฝัันหลัังแรก ในที่่�สุุดความพยายามก็็สััมฤทธิ์์�ผล เค้้าได้้วางเงิินจองห้้อง
ที่่�ต้้องการจนได้้ และโครงการได้้นััดหมายให้้เค้้ามาทำำ�สััญญาจะซื้้�อจะขายในอีีก
14 วัันข้้างหน้้า แน่่นอนว่่าเขายิินดีีที่่จ� ะมาอีีกครั้้�ง โดยโครงการนี้้�มีีกำ�ำ หนดจะก่่อสร้้าง
แล้้วเสร็็จในอีีก 2 ปีีข้้างหน้้า และในระหว่่างนั้้�นเค้้าก็็ต้้องผ่่อนดาวน์์กัับโครงการไป
เรื่่อ� ยๆ เดืือนละ 10,000 บาท ซึ่่ง� พออ่่านมาถึึงตรงนี้้�แล้้ว ทุุกอย่่างดููเหมืือนจะเป็็นไปได้้
ด้้วยดีีนะครัับ แต่่ยัังลืืมเรื่่�องที่่�สำำ�คััญไปอีีกอย่่างคืือ “เงิิน” นั่่�นเอง

ตััวเพื่่�อนผมยัังต้้องวิ่่�งไปคุุยกัับธนาคารด้้วยตััวเองอีีกหลายแห่่ง วัันเสาร์์และ
วัันอาทิิตย์์เค้้าต้้องอยู่่�ที่่�ห้้างสรรพสิินค้้าทั้้�งวััน เข้้า-ออก อยู่่�เกืือบ 10 ธนาคาร
เพื่่�อเทีียบอััตราดอกเบี้้�ย ว่่าที่่�ไหนถููกกว่่ากััน ซึ่่�งสำำ�หรัับคนที่่�ซื้้�อคอนโดครั้้�งแรก
อย่่างเค้้าแล้้ว ก็็เป็็นอะไรที่่�เหนื่่�อยและปวดหััวมากครัับ ผลคืือ..เพื่่�อนผมสามารถกู้้�
ธนาคารได้้เฉีียดฉิิวพอดีีเลย ได้้ฟัังดัังนั้้�นก็็เหมืือนกัับยกภููเขาออกจากอก กัับการ
เตรีียมหาและซื้้อ� บ้้านหลัังแรกของเพื่่�อนผม ที่่ต้� อ้ งใช้้เวลาส่่วนตััวไปกว่่า 2 - 3 เดืือน

แต่่อยู่่�มาวัันหนึ่่�ง...ก็็มีีจดหมายส่่งมาถึึงเพื่่�อนผมที่่�บ้้าน ซึ่่�งโครงการแจ้้งว่่าต้้อง
การเจรจาเพื่่�อขอคืืนเงิินจอง และเงิินผ่่อนดาวน์์ทั้้�งหมดครัับ สาเหตุุคืือ มีีการแก้้ไข
รููปแบบโครงการ และแบบห้้องใหม่่อีีกครั้้�งหนึ่่�ง แต่่เค้้าจะให้้สิิทธิ์์�เพื่่�อนผม รวมถึึง
ลููกค้้าที่่�เคยซื้้�อไปแล้้วก่่อนหน้้านี้้� ได้้เป็็นกลุ่่�มแรกที่่�จะได้้เลืือกตำำ�แหน่่งห้้องใหม่่
ก่่อนครัับ ซึ่่�งเพื่่�อนผมเค้้าก็็โอเคนะ โดยให้้เงื่่�อนไขโครงการไปว่่า อยากจะขอห้้อง
ขนาดเท่่าเดิิม ซึ่ง�่ โครงการก็็จัดั ให้้ตามคำำ�ขอครัับ พร้้อมกัับส่่งข้้อมููลและรายละเอีียด
การซื้้�อขายชุุดใหม่่มาให้้

156 |
 และนั่่�นก็็ทำ�ำ ให้้เพื่่�อนผมตกใจเป็็นอย่่างมากครัับ เค้้ารีีบสอบถามกัับทางโครงการ
ทัันทีีว่่า “ห้้องขนาดเท่่าเดิิม แต่่ทำำ�ไมราคามัันเพิ่่�มขึ้้�นล่่ะครัับ?” ซึ่่�งทางโครงการ
ได้้อธิิบายว่่า เนื่่�องจากมีีการแก้้ไขรููปแบบโครงการใหม่่ โดยได้้นำำ�พื้้�นที่่�พัักอาศััย
ส่่วนหนึ่่�งไปทำำ�เป็็นส่่วนกลาง ให้้มีีขนาดใหญ่่และน่่าใช้้งานมากขึ้้�น ยููนิิตก็็น้้อยลง
ได้้ความเป็็นส่่วนตััว จึึงทำำ�ให้้ราคาต่่อตารางเมตรของโครงการเพิ่่�มมากขึ้้น� ตามไปด้้วย

เอาล่่ะสิิครับั ...ทีีนี้้�เพื่่�อนผมเลยต้้องรีีบวิ่่ง� กลัับไปเช็็คที่ธ�่ นาคารอีีกครั้้�ง ปรากฏว่่า

คราวนี้้� “กู้้�ไม่่ผ่่าน” แล้้วครัับ ถึึงจะเจ็็บใจที่่�ไม่่ได้้อยู่่�โครงการที่่�หวัังเอาไว้้ แต่่ก็็
ทำำ�อะไรไม่่ได้้ นอกซะจากต้้องสละสิิทธิ์์�ไป พููดได้้เลยว่่า “จบกัันครัับ” กัับเวลา
หลายเดืือนที่่�ผ่่านมา เค้้ารู้้�สึึกเสีียแรงและเสีียเวลาไปแบบเปล่่าประโยชน์์มากๆ
ซึ่่�งพอมาคิิดๆดููแล้้ว ถ้้าตอนนั้้�นเค้้าตััดสิินใจเลืือกซื้้�ออีีกโครงการหนึ่่�ง ที่่�เล็็งๆ
เอาไว้้อยู่่�เหมืือนกััน ก็็คงไม่่เกิิดเหตุุการณ์์แบบนี้้�ครัับ แต่่จะกลัับไปซื้้�อโครงการนั้้�น
ก็็คงซื้้�อไม่่ทัันแล้้ว เพราะเค้้าขายหมดไปแล้้วนั่่�นเอง

| 157
 อยู่่�มาวัันหนึ่่ง� ...ผมกัับเพื่่อ� นก็็ได้้นัดั ไปทานข้้าว
กัันหลัังจากไม่่ได้้เจอกัันมานาน และพอเค้้ารู้้�ว่่า
ผมทำำ�งานอยู่่�ที่่� Think of Living ก็็เลยได้้โอกาส
ขอคำำ�ปรึึกษา และได้้เล่่าเรื่่�องเมื่่�อสัักครู่่�นี้้�ให้้ฟััง
พร้้อมกัับตั้้�งคำำ�ถามว่่า

“มัันเกิิดอะไรขึ้้�น?
ทำำ�ไมโครงการที่่�เปิิดตััว
และขายไปแล้้ว
ถึึงยัังมีีการเปลี่่�ยนแปลงรููปแบบ
โครงการได้้อยู่่�อีีก?”

ซึ่ง�่ ผมก็็ได้้ตอบกลัับไปว่่า จริิงๆแล้้วเหตุุการณ์์

แบบนี้้�สามารถเกิิดขึ้้�นได้้จากหลายกรณีี เช่่น
โครงการทำำ � ยอดไม่่ ไ ด้้ เ ลยปรัั บ การขายใหม่่
ก่่ อ สร้้ า งผิิ ด แบบจนต้้ อ งรื้้ � อ /เปลี่่ � ย นแบบใหม่่
หรืือยื่่�น EIA ไม่่ผ่่าน เป็็นต้้น ซึ่่�งโครงการที่่�
เพื่่� อ นผมเล่่ า มานั้้� น ผมก็็ พ อจะทราบข่่ า วอยู่่�
เหมืือนกัันครัับว่่า สาเหตุุมัันเกิิดจากการยื่่�นขอ
EIA ไม่่ผ่่านนั่่�นเอง โดยผมจะอธิิบายให้้เพื่่�อนผม
และคุุณผู้้�อ่่านได้้เข้้าใจอย่่างละเอีียดไปพร้้อมๆกััน
ดัังนี้้ครั
� บั

158 |
 © pandpstock001 / Adobe Stock

เชื่่อ� ว่่าหลายๆคนที่่ซื้� อ�้ โครงการคอนโดมิิเนีียม คงจะเคยเห็็นคำำ�ว่า่ EIA Approved

ผ่่านหููผ่่านตากัันมาบ้้างไม่่มากก็็น้้อยนะครัับ แล้้วรู้้�หรืือไม่่ครัับว่่าจริิงๆแล้้ว EIA
หมายถึึงอะไร และมีีความสำำ�คัญ ั หรืือมีีผลกระทบกัับเรามากน้้อยเพีียงใด ซึ่ง�่ ในบทนี้้�
เราจะมาหาคำำ�ตอบไปพร้้อมๆกัันครัับ

EIA (Environmental Impact Assessment) คืือ การประเมิินผลกระทบ

สิ่่�งแวดล้้อม เป็็นรายงานที่่�จำำ�เป็็นต้้องจััดทำำ�ขึ้้�นก่่อนการก่่อสร้้างบ้้านจััดสรรหรืือ
คอนโด เพื่่�อป้้องกัันปััญหาด้้านสิ่่�งแวดล้้อมที่่�อาจส่่งผลกระทบต่่อเศรษฐกิิจ สัังคม
และสุุขอนามััยของชุุมชนโดยรอบ ซึ่่ง� อาจเกิิดขึ้้น� ได้้ทั้้ง� ในระหว่่างและหลัังการก่่อสร้้าง
โครงการ

| 159
ขอขอบคุุณรููปภาพจาก กองพััฒนาระบบการวิิเคราะห์์ผลกระทบสิ่ง�่ แวดล้้อม

160 |
 โดยในทางกฎหมายแล้้วเจ้้าหน้้าที่่โ� ยธาจะพิิจารณาการออก “ใบอนุุญาตก่่อสร้้าง”
ก็็ต่อ่ เมื่่�อโครงการนั้้�นๆได้้รับั “อนุุมัติั กิ ารประเมิินผลกระทบสิ่่ง� แวดล้้อมแล้้ว” หรืือ
“ผ่่าน EIA” แล้้วเท่่านั้้�น ดัังนั้้�น EIA จึึงมีีความสำำ�คัญ ั ในการควบคุุมไม่่ให้้โครงการ
ก่่อสร้้างเหล่่านั้้�นส่่งผลเสีียต่่อสิ่่�งแวดล้้อมนั่่�นเองครัับ

โดยปััจจุุบัันขั้้�นตอนการยื่่�นขออนุุมัติั ิ EIA จะใช้้เวลา 105 วััน หรืือประมาณ

3 เดืือน ถ้้าไม่่ผ่า่ นก็็ต้อ้ งปรัับแก้้แล้้วมาขอใหม่่ได้้เรื่่อ� ยๆ แต่่ปัญ ั หาคืือ ปกติิแล้้วเราจะ
พบว่่าโครงการคอนโดมิิเนีียมส่่วนใหญ่่ “มัักจะนำำ�ห้้องชุุดออกมาขายก่่อนได้้รัับการ
อนุุมัติั ิ EIA” ซึ่่�งจะทำำ�ให้้ผู้้�ซื้้�อมีีความเสี่่�ยงอยู่่�หลัักๆ 3 เรื่่�อง คืือ

แบบที่่�ไม่่ตรงปกในตอนแรก

โดยในระหว่่างที่่� EIA ยัังไม่่ผ่่านการอนุุมััติิ คณะกรรมการมีีสิิทธิ์์�สั่่�งให้้แก้้ไข

แบบได้้เสมอ ดัังนั้้�นแปลนห้้องชุุดที่่ไ� ด้้จองไว้้ หรืือแม้้กระทั่่�งตััวโครงการเอง ก็็อาจจะ
ต้้องมีีการปรัับเปลี่่�ยนแบบกัันในภายหลััง เหมืือนกัับเคสของเพื่่�อนผมในตอนแรก
บางโครงการฟัังก์์ชันั บางส่่วนอาจเพิ่่�มขึ้้น� /ลดลง หรืือบางชั้้น� หายไปทั้้�งชั้้น� ก็็มีี เลวร้้ายสุุด
ที่่�ผมเคยเห็็นก็็คืือ ทำำ�ยัังไงก็็ยื่่�น EIA ไม่่ผ่่าน จนต้้องพัับหรืือยกเลิิกโครงการไปเลย
ก็็มีีครัับ

| 161
 ราคาที่่�เกิินเอื้้�อม

ไม่่ ไ ด้้ ม าจากการปรัั บ ตัั ว ของราคาที่่ � ดิ ิ น

นะครัับ แต่่เป็็นผลมาจากขนาดของห้้องที่่เ� ปลี่่ย� น
แปลงไป (ไม่่เกิิน 5% ของพื้้�นที่่ห้� ้อง เพราะถ้้า
เกิิ น จะสามารถขอคืืนห้้ อ งได้้ ) ซึ่่ � ง ในกรณีีที่่ �
ห้้องเล็็กลง ฟัังก์์ชัันยัังใช้้งานได้้ปกติิ ก็็ถืือว่่า
ดีีครัับ เพราะเราก็็จ่่ายเงิินน้้อยลงด้้วย

แต่่ถ้า้ เกิิดห้้องเพิ่่�มขึ้้น� มาสััก 1 - 2 ตารางเมตร

สมมุุติิเป็็นคอนโดตารางเมตรละ 70,000 บาท
รวมแล้้วต้้องเพิ่่�มเงิินอีีก 70,000 - 140,000 บาท
ซึ่่ � ง เงิิ น หลัั ก แสนก็็ ไ ม่่ ใ ช่่ เ งิิ น น้้ อ ยๆเลยนะครัั บ
ทำำ�ให้้บางคนอาจกู้้�ธนาคารไม่่ผ่า่ นด้้วยซ้ำำ�� จนต้้อง
ขอคืืนห้้อง เหมืือนกัับเคสของเพื่่�อนผมก็็มีี

วััน เวลา กัับโอกาสที่่�เสีียไป

ปััญหาสุุดท้้ายจะเกิิดขึ้้น� จากกระบวนการยื่่น� ขออนุุมัติั ิ EIA ซึ่่ง� ต้้องใช้้ระยะเวลา

พอสมควรเลยครัับ โดยสำำ�หรัับคอนโดมิิเนีียมนั้้�นจะใช้้เวลาพิิจารณารายงานประมาณ
3 - 4 เดืือน ถ้้ารอบแรกยัังไม่่ผ่่านก็็ต้้องยื่่�นใหม่่รอบสอง แล้้วต้้องรอใหม่่ไปเรื่่�อยๆ
บางโครงการที่่�ผมเคยทราบคืือ ยื่่�นนานเป็็น 1 - 2 ปีี กว่่าจะผ่่านก็็มีีครัับ แน่่นอนว่่า
ทำำ�ให้้กำ�ำ หนดการก่่อสร้้างนั้้�น ถููกเลื่่อ� นออกไปด้้วยเช่่นกััน บางทีี..ถ้้าเราเลืือกโครงการ
ที่่�เปิิดตััวหรืือก่่อสร้้างเวลาไล่่เลี่่�ยกััน แต่่ EIA ผ่่านแล้้ว ก็็อาจจะได้้อยู่่�จริิงไปตั้้�งนาน
แล้้วก็็ได้้นะครัับ

162 |
 © I Believe I Can Fly / Adobe Stock

โครงการคอนโดมิิเนีียมทุุกแห่่ง จะต้้องทำำ�
EIA หรืือไม่่?
ตามกฎหมายแล้้ว อาคารคอนโดมิิเนีียมที่่�มีีพื้้�นที่่�ใช้้สอยรวมกัันตั้้�งแต่่ 4,000
ตารางเมตรขึ้้�นไป หรืือมีีจำำ�นวนห้้องชุุดตั้้�งแต่่ 80 ห้้องขึ้้�นไป จะต้้องทำำ� EIA ครัับ
โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิิเนีียม High Rise ที่่�พบเห็็นได้้ทั่่�วไป แต่่สำำ�หรัับ
โครงการคอนโดมิิเนีียม Low Rise บางแห่่ง ที่่เ� ป็็นโครงการขนาดเล็็กไม่่ถึงึ 80 ยููนิติ
แล้้วไม่่ต้้องทำำ� EIA ก็็มีีเหมืือนกัันครัับ

| 163
© Fabio Balbi / Adobe Stock

จะรู้้�ได้้อย่่างไรว่่าโครงการผ่่าน EIA
แล้้วหรืือยััง?
ง่่ายที่่สุ� ดุ คืือ สอบถามกัับเซลล์์โครงการครัับ หรืือถ้้าตามปกติิแล้้วโครงการไหนที่่�
EIA Approved แล้้ว ก็็มัักจะดึึงจุุดนี้้�มาเป็็นอีีกหนึ่่�งจุุดขายของโครงการด้้วยเช่่นกััน
ซึ่่ง� เราจะเห็็นได้้ตามป้้ายหน้้าโครงการ หรืือบนเว็็บไซต์์หลััก เพื่่�อการัันตีีกัับผู้้�บริิโภคว่่า
จะมีีโครงการนี้้�เกิิดขึ้้�นจริิงแน่่ๆ หรืือเราสามารถตรวจสอบได้้ด้้วยตััวเองที่่�เว็็บไซต์์
สำำ�นักั งานนโยบายและแผนทรััพยากรธรรมชาติิและสิ่่�งแวดล้้อม ก็็ได้้อีีกเช่่นกัันครัับ

164 |
โครงการไม่่ผ่่าน EIA
มีีความเสี่่�ยง ยัังไม่่ควร
ซื้้�อ/จองใช่่หรืือไม่่?
ความเสี่่�ยงในที่่�นี้้�ผมหมายถึึง อาจเกิิดการ
ปรัั บ แก้้ ไ ขรูู ป แบบโครงการได้้ อีี กในอนาคต
มีีการเปลี่่�ยนแผนการขายใหม่่ ปรัับราคา หรืือ
เปลี่่ย� น Segment ใหม่่ก็มีี็ เลวร้้ายที่่สุ� ดุ คืือโครงการ
นั้้�นอาจไม่่เกิิดขึ้้�นก็็เป็็นได้้ครัับ แน่่นอนว่่าเงิินจอง
บางส่่วนของเราจะต้้องไปอยู่่�กัับเขาก่่อนซึ่่ง� สำำ�หรัับ
นัักลงทุุนบางรายนั้้น� ก็็อาจนำำ�เงิินส่่วนนี้้ไ� ปใช้้ประโยชน์์
อย่่างอื่่�นได้้อีีกเยอะเลยครัับ

ทั้้�งนี้้ก็� ขึ้้็ น� อยู่่�กับั แต่่ละคนครัับ ว่่ายอมรัับความ

เสี่่ย� งที่่อ� าจจะเกิิดขึ้้น� ได้้มากน้้อยแค่่ไหน เพราะไม่่ว่า่
เราจะซื้้�อโครงการของเจ้้าเล็็กๆ หรืือเจ้้าใหญ่่ๆ
ต่่างก็็มีีโอกาสเจอปััญหานี้้�ได้้เหมืือนกัันหมดครัับ
แต่่ถ้้าหากเราเจอกรณีีที่่�โครงการเกิิดเหตุุการณ์์
แบบนี้้ขึ้้� �นจริิงๆ สิ่่�งที่่�เราพอจะทำำ�ได้้คืือ

| 165
 สอบถามแนวทางแก้้ไขปััญหากัับโครงการ

ว่่ามีีมาตรการหรืือทางออกสำำ�หรัับเรื่่อ� งนี้้�อย่่างไร ถ้้าโครงการต้้องการยื่่�นแก้้ไข

จนกว่่าจะผ่่าน EIA จะต้้องใช้้เวลานานเท่่าไร แล้้วถ้้าผู้้�ซื้อ�้ ไม่่สามารถรอได้้ โครงการจะ
คืืนเงิินจองหรืือไม่่ หรืือจะมีีค่่าชดเชยอย่่างไรครัับ

การเรีียกร้้องสิิทธิ์์�โดยชอบธรรม

ในกรณีีที่่�โครงการมีีแนวโน้้มว่่าจะไม่่คืืนเงิิน หรืือทำำ�ท่่าจะเอาเปรีียบผู้้�ซื้้�อ
ผู้้�ซื้้�อสามารถรวมตััวกัันเพื่่�อไปจดบัันทึึกประจำำ�วัันกัับตำำ�รวจในท้้องที่่� และติิดต่่อ
สำำ�นัักงานคุ้้�มครองผู้้�บริิโภค (สคบ.) ให้้ช่่วยเหลืือเรื่่�องการขอคืืนเงิินได้้ครัับ

แต่่ถ้้าใครที่่�ต้้องการจอง หรืือซื้้�อโครงการที่่�ยัังไม่่ผ่่าน EIA เพราะต้้องการห้้อง

ราคาดีีและตำำ�แหน่่งดีีๆ ก่่อนคนอื่่�นก็็ไม่่ผิิดนะครัับ เพราะเรายัังมีีสิิทธิิทางกฎหมาย
คุ้้�มครองผู้้�บริิโภคอยู่่� แต่่จะมีีความเสี่่�ยงคืือ เรื่่�องของเวลาที่่�อาจต้้องสููญเสีียไปครัับ
เพราะเราต้้องมานั่่�งลุ้้�นกัันทีีหลัังอีีกว่่า ตกลงโครงการจะผ่่านหรืือไม่่ผ่่าน EIA
แล้้วจะก่่อสร้้างล่่าช้้าหรืือไม่่

เพราะถึึงแม้้ผู้้�บริิโภคอย่่างเราๆ จะพยายามสอบถามเท่่าไร ตราบใดที่่ยั� ังไม่่ถึึง

เวลาที่่�กำำ�หนดไว้้ในสััญญาว่่าจะเป็็นวัันโอนกรรมสิิทธิ์์� ทางโครงการก็็จะแก้้ตััวได้้ว่่า
สามารถก่่อสร้้างเสร็็จทัันเวลาแน่่นอน หรืืออาจขอเลื่่อ� นเวลาส่่งมอบออกไปอีีกหน่่อย

166 |
 © VadimGuzhva / Adobe Stock

เหตุุผลเพราะโครงการประสบปััญหาเหตุุสุดุ วิิสัยั ต่่างๆนาๆ ดีีไม่่ดีีถ้า้ ช่่างหน้้างาน

ถููกเร่่งให้้รีีบทำำ�งานให้้เสร็็จทัันตามกำำ�หนดในเวลาน้้อยนิิด งานก็็อาจไม่่เรีียบร้้อย ไม่่มีีคุณ
ุ ภาพ
หรืือมีีปััญหาตามมาในภายหลัังได้้อีีกมากมายครัับ

ซึ่่�งทางที่่�ดีีที่่�ผมอยากจะแนะนำำ�คืือ เราควรเลืือกซื้้�อโครงการคอนโดมิิเนีียมที่่�
ผ่่าน EIA แล้้วเรีียบร้้อย เพราะสามารถมั่่�นใจได้้ว่่า โครงการนั้้�นจะมีีโอกาสเกิิดขึ้้�น
จริิงได้้อย่่างแน่่นอน และจะไม่่มีีการเปลี่่�ยนแปลงอีีกในภายหลััง เพราะได้้ทำำ�แบบขอ
อนุุญาติิก่่อสร้้างไปเรีียบร้้อยแล้้วนั่่�นเองครัับ

| 167
 พิณทุมา พัฒนศิริมงคล

ผมผ่่อนดาวน์์คอนโด
มาแล้้ว 2 ปีี แต่่
“สร้้างไม่่เสร็็จ” ตามกำำ�หนด
ผมสามารถ “ขอเงิินคืืน” ได้้ไหม?

168 |
 © Edb3_16 / Adobe Stock

พี่่�ๆครัับ รบกวนขอคำำ�แนะนำำ�หน่่อยครัับ ตอนนี้้�ผมเครีียดมากเลยยย T T

เมื่่�อประมาณ 2 ปีีที่่�แล้้ว ผมไปจองคอนโดแห่่งหนึ่่�งมา เพราะเห็็นว่่าใกล้้ที่ทำ่� ำ�งานดีี
หลัังจากนั้้น� ผมก็็ผ่อ่ นดาวน์์มาเรื่่อ� ยๆ ระหว่่างที่่ผ่� อ่ นดาวน์์ผมก็็มีีไปเดิินดููพื้้น� ที่่โ� ครงการ
บ้้างนะ ก็็เห็็นโครงการเริ่่�มการก่่อสร้้างไปแล้้วบางส่่วน แต่่พอใกล้้ๆกำำ�หนดตึึกเสร็็จ
ผมเดิินไปอีีกรอบ คราวนี้้�สร้้างเสร็็จไป 50-60% เอง สุุดท้้ายก็็เลยกำำ�หนดมา 5
เดืือนแล้้ว ตอนนี้้�ผมกลััวว่่าคอนโดจะสร้้างไม่่เสร็็จแล้้วผมจะเสีียเงิินฟรีี ผมสามารถ
เรีียกร้้องอะไรได้้บ้้างไหมครัับ !?

อย่่างที่่เ� รารู้้�ๆกัันว่่าโครงการ ส่่วนใหญ่่จะเปิิดขายก่่อนสร้้างอยู่่�แล้้ว เพราะผู้้�พััฒนา

โครงการหรืือ Developer ต้้องได้้ยอดจองจำำ�นวนหนึ่่�ง เพื่่�อให้้ธนาคารปล่่อยเงิินกู้้�
มาสร้้างคอนโดก่่อน โดยอาศััยแค่่รููป Perspective + ห้้องตััวอย่่างเท่่านั้้�น ซึ่่�งปััญหา
ที่่�เราพบเห็็นกัันบ่่อยๆ คืือ โครงการสร้้างไม่่ได้้ หรืือสร้้างล่่าช้้า ก็็มีีให้้เห็็นอยู่่�ตลอด

169
กรณีี สร้้างไม่่เสร็็จ
1. คอนโดขายไม่่ออก - มีียอดจองต่ำำ��กว่่าเกณฑ์์ที่่�ธนาคารจะอนุุมััติิเงิินกู้้�ให้้
ผู้้�พัฒ
ั นาโครงการนำำ�ไปสร้้างคอนโด

2.โครงการไม่่ผ่า่ น EIA -กรณีีที่่�โครงการขอใบอนุุญาตไม่่ผ่่าน โครงการจะ

ไม่่สามารถก่่อสร้้างคอนโดได้้ แต่่บางโครงการก็็ขายในช่่วงทำำ� EIA ค่่ะ

ยกตััวอย่่าง เพื่่อ� นเราเคยซื้้อ� โครงการที่่อ� ยู่่�ติิดกัับชุุมชนขนาดใหญ่่ ที่่ค� นในละแวก

ร้้องเรีียนไม่่ยอมให้้สร้้างตึึกสููง เพราะจะมีีผลกระทบจากการก่่อสร้้าง เช่่น บัังวิิว
บัังลม คนในชุุมชน ถ้้ามีีคนร้้องเรีียนจำำ�นวนมาก ก็็ส่่งผลให้้ขอ EIA ไม่่ผ่า่ นค่่ะ

กรณีี สร้้างล่่าช้้า
1. บริิษัทั รัับเหมาไม่่ส่ง่ งาน - โครงการเลืือกผู้้�รัับเหมาที่่�ไม่่มีีคุุณภาพมาใช้้งาน
ทำำ�ให้้การก่่อสร้้างมีีปััญหา และส่่งงานล่่าช้้า

2. สั่่�งระงัับการก่่อสร้้างทัันทีี - ในระหว่่างก่่อสร้้าง ถ้้ามีีคนร้้องเรีียน เช่่น

มีีผลกระทบจากการก่่อสร้้าง หรืือสร้้างผิิดแบบ สามารถสั่่ง� ระงัับใบอนุุญาติไิ ด้้ทันั ทีี

ข้้อดีี ข้้อเสีีย ของการซื้้�อคอนโดก่่อนสร้้างเสร็็จ

ข้้อดีี คืือ ถ้้าเราซื้้�อคอนโดตั้้�งแต่่ช่ว่ ง Pre - Sale เราจะได้้ห้อ้ งในราคาถููก

และตำำ�แหน่่งดีี รวมถึึงเวลาเราขอกู้้�เงิินจากธนาคาร ยอดเงิินที่่จ� ะขอกู้้�จะน้้อยลง
ทำำ�ให้้ดอกเบี้้�ยลดลงได้้เยอะ

ข้้อเสีีย คืือ เรามีีความเสี่่�ยงหลายด้้าน ทั้้�งโครงการไม่่ได้้ก่่อสร้้าง หรืือ

สร้้างล่่าช้้า รวมไปถึึงบางโครงการมีีการเปลี่่�ยนรููปแบบ เพราะ EIA ไม่่ผ่า่ น

170 |
 ทำำ�อย่่างไรดีีคอนโดสร้้างไม่่เสร็็จ?? หลายๆคนที่่�เจอปััญหานี้้�
อาจจะไม่่รู้้�ว่าผู้้�ซื้้
่ อ� อย่่างเรานั้้�น ได้้รับั การคุ้้�มครองจากกฏหมายอยู่่�เหมืือนกััน โดยเรา
สามารถร้้องเรีียนโครงการได้้ ที่่สำ� �ำ นัักงานคณะกรรมการคุ้้�มครองผู้้�บริิโภค หรืือ สคบ.
ซึ่่�งเรามีีสิิทธิิเรีียกร้้องอะไรได้้บ้า้ ง ?? ไปดููกัันค่่ะ

ตาม พรบ.คุ้้�มครองผู้้�บริิ โ ภค
พ.ศ.2543 กำำ�หนดให้้ผู้้�บริิโภคอย่่างเรา
ได้้รัับความเป็็นธรรมจากการทำำ�สััญญา
หรืือโฆษณาอย่่ า งถูู ก ต้้ อ ง เพื่่ � อ ไม่่ ใ ห้้
หลงผิิดในการซื้้�อ-ขาย ในกรณีีนี้้�คอนโด
ที่่�เราซื้้�อมา สร้้างไม่่เสร็็จตามกำำ�หนด
เวลาที่่ต� กลงกัันไว้้ ซึ่่ง� ถืือเป็็นความผิิดของ
ทางโครงการ เราสามารถร้้องเรีียนโดยตรง
ได้้ที่�่ สคบ. โดยมีี 2 แนวทางให้้เลืือก
ข้้อแรก : ถ้้าเรารู้้�สึึกไม่่พอใจแล้้ว อยากยกเลิิกสััญญากัับทางโครงการ เรามีี
สิิทธิิบอกเลิิกได้้ทัันทีี พร้้อมเรีียกเงิินที่่�ชำำ�ระคืืนได้้หมด (เงิินจอง + เงิินมััดจำำ� +
เงิินดาวน์์) แถมเรีียกดอกเบี้้�ยร้้อยละ 7.5 ต่่อปีี โดยนัับจากวัันที่่�เริ่่�มต้้นการชำำ�ระ
เงิินนั้้�นๆ **แต่่ศาลมีีอำำ�นาจลดลงได้้ตามความเหมาะสม (ตามพ.ร.บ.ข้้อสััญญา
ที่่�ไม่่เป็็นธรรม มาตรา 7) ซึ่่�งส่่วนใหญ่่ที่่�เห็็นมาก็็ได้้ประมาณ 2-3% เองนะ

ข้้อสอง : ถ้้าเราไม่่อยากบอกเลิิกสััญญา แล้้วอยากรอให้้โครงการสร้้างเสร็็จ

เรามีีสิิทธิิเรีียกร้้องค่่าปรัับจากทางโครงการเป็็นรายวัันได้้ ตามที่่�ตกลงกัันในสััญญา
ซึ่่ง� ต้้องไม่่ต่ำ��ำ กว่่า 0.01 % ของราคาซื้้�อขาย แต่่รวมกัันต้้องไม่่เกิิน 10% หรืือประมาณ
100 วััน ในกรณีีถ้้าครบ เราแนะนำำ�ให้้บอกเลิิกสััญญาดีีกว่่าค่่ะ

171
© ilkercelik/ Adobe Stock

ขั้้�นตอนในการเรีียกร้้องค่่าปรัับ (กรณีีสร้้างล่่าช้้า)

1. เราทำำ�จดหมายแสดงความจำำ�นงเพื่่อ� ขอค่่าปรัับกัับทางโครงการ
โดยต้้องระบุุให้้ชัดั เจนว่่าจะชำำ�ระเงิินด้้วยวิิธีีใด

2. ส่่งจดหมายให้้ทางโครงการทำำ�การลงนาม

3. จาก ข้้อ 2. ถ้้าโครงการยิินยอมก็็ไม่่มีีปัญ ั หาอะไร แต่่ถ้า้ โครงการ

ไม่่ยอมจ่่าย เราสามารถนำำ�เรื่อ�่ งไปยื่่น� ฟ้้อง สคบ. ได้้ (แจ้้ง Online
หรืือโทรสอบถามข้้อมููลเพิ่่�มเติิมได้้ที่่� Call Center 1166)

172 |
 Tips : ในกรณีีที่่ � ค อนโดสร้้ า งล่่ า ช้้ า
แล้้ ว เราทำำ � เรื่่ � อ งขอเงิิ น ชดเชยคืืน
เมื่่�อคอนโดสร้้างเสร็็จ แต่่เรื่่�องยัังไม่่
เรีียบร้้ อ ย ห้้ า มเซ็็ น รัั บ ห้้ อ งเด็็ ด ขาด
เพราะเมื่่�อเซ็็นไปแล้้วเท่่ากัับเรายอมรัับ
สภาพห้้อง ณ วัันนั้้�นซึ่่�งอาจจะไม่่ได้้
รัับเงิินคืืนด้้วยนะ

สุุ ดท้้ า ยนี้้� เราควรจะทำำ �

อย่่างไรดีี!? ที่่�จะไม่่เจอปััญหา
ค อ น โ ดสร้้ า ง เ สร็็ จ ล่่ า ช้้ า
ในเบื้้� อ งต้้ น คงไม่่ มีี วิิ ธีี ก ารที่่�
เช็็ ค ได้้ 100% แต่่ เ ราแนะนำำ �
ให้้ ซื้้� อ กัับ Developer ที่่�
น่่าเชื่่�อถืือ มีีประวััติิผลงานที่่�ดีี
มาก่่ อ นไว้้ เ ป็็ น ตััวช่่ ว ยในการ
ตััดสิินใจซื้้อ � เพราะมีีโอกาสที่่�จะ
รัับผิิ ดช อบหรืือคืืนเงิิ น เราได้้
© Jonathan Stutz / Adobe Stock
มากกว่่าค่่ะ

173
 ภัสริน ไทยพิสท
ุ ธิกล
ุ

คอนโดผ่่อนดาวน์์กัันกี่่�งวด
งวดละเท่่าไหร่่
และถ้้าเรา “กู้้�ไม่่ผ่่าน”
ทางโครงการจะ
“คืืนเงิินดาวน์์” ให้้ไหมคะ?

174 |
 ถ้้าพููดถึึงเงิินดาวน์์เราเชื่่�อว่่าหลายๆคนที่่�อยู่่�ในแวดวงอสัังหาฯหรืือเคยผ่่านการ
ซื้้�อขายบ้้านหรืือคอนโดคงจะรู้้�จัักกัันดีีอยู่่�แล้้วมองผิิวเผิินเหมืือนไม่่มีีอะไรน่่าตื่่�นเต้้น
แต่่เมื่่อ� ไม่่นานมานี้้�ผู้้�เขีียนได้้มีีโอกาสพููดคุุยกัับเพื่่อ� นคนหนึ่่�งที่่เ� ดิินเข้้ามาด้้วยหน้้าตา
สุุดแสนจะตื่่น� เต้้นและบอกว่่าต้้องการจะซื้้อ� คอนโด

เพื่่�อน : เธอๆๆ เราว่่าจะซื้้�อคอนโดแหละ ราคาดีีมากเลย

เรา : เหรอๆ ที่่�ไหน ราคาเท่่าไรอ่่ะ
เพื่่อ� น : โครงการนี้้ไ� ง ผ่่อนแค่่เดืือนละ 1,900 บาทเอง (พร้้อมโชว์์โบรชััวร์์ให้้ดู)ู
เรา : ห้้องราคาเท่่าไร แล้้วต้้องจ่่ายดาวน์์บอลลููนเท่่าไรเหรอ
เพื่่�อน : ประมาณ 2.4 ล้้านอ่่ะ ว่่าแต่่ บอลลููนคืืออะไรเหรอ
เรา : อ้้าว ก็็ดาวน์์งวดพิิเศษไง ปกติิจะประมาณหมื่่�นสองหมื่่�นนะ แกลอง
ถามเค้้าดูู
เพื่่�อน : เฮ้้ย เป็็นหมื่่�นเลยเหรอ ก็็ในโปรชััวร์์บอกว่่าดาวน์์แค่่ 1,900 เอง
เรา : 1,900 มัันงวดปกติิรึึเปล่่า เงิินดาวน์์มัันต้้องมีีงวดบอลลููนด้้วยนะ
เพื่่�อน : โห ถ้้าต้้องจ่่ายเป็็นหมื่่�นผ่่อนไม่่ไหวอ่่ะ เราไม่่ต้้องจ่่าย 1,900 เท่่ากััน
ทุุกเดืือนเหรอ
เรา : ไม่่นะ มัันจะมีีงวดปกติิ กัับ งวดบอลลููน แล้้วถ้้าคอนโดราคา 2.4
ล้้านบาท เวลากู้้�ธนาคารคิิดง่่ายๆก็็น่า่ จะผ่่อนประมาณเดืือนละ 17,000
บาท (ล้้านละ 7,000) อยู่่�แล้้วนะแก
เพื่่�อน : ผ่่อนธนาคารก็็ไม่่ใช่่ 1,900 เหรอ
เรา : ไม่่ใช่่นะ
เพื่่�อน : ?????
*บทการสนทนาด้้านบนเป็็นการจำำ�ลองสถานการณ์์ให้้เหมืือนจริิง อาจมีีการใช้้ภาษาพููดเพื่่�ออรรถรสในการอ่่าน

จากนั้้น� นางก็็โวยวายยกใหญ่่ บอกว่่า

โฆษณาในโบรชััวร์์ไม่่ตรงกัับความจริิง
ทำำ�ให้้เกืือบจะไปเป็็นหนี้้�ในทรััพย์์สิินที่่�
นางไม่่น่่าจะผ่่อนไหว

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 175

 และอีีกเหตุุการณ์์หนึ่่�งคืือมีีคนรู้้�จัักของผู้้�เขีียนได้้ทำำ�การผ่่อนดาวน์์คอนโด
ไปเรื่่�อยๆ แต่่พอเจอเงิินดาวน์์งวดใหญ่่ไปครั้้�ง 2-3 ครั้้�งก็็หมุุนเงิินไม่่ทััน ประกาศ
ขายก็็ยังั ไม่่มีีคนซื้อ�้ ต้้องไปกดบััตรเงิินสดและไปหยิิบยืืมเงิินคนอื่่น� มาผ่่อนเอาดาบหน้้า
ไปก่่อนทำำ�ให้้เป็็นหนี้้�สิินเพิ่่�มสะสม พอถึึงเวลาโอนเธอได้้ไปยื่่�นกู้้�กัับธนาคารปรากฎ
ว่่า “กู้้�ไม่่ผ่่าน” เนื่่�องจากทางธนาคารพิิจารณาว่่ารายได้้ต่่อเดืือนของเธอนั้้�นต่ำำ��กว่่า
เงิินที่่�ขอกู้้� และมีีหนี้้�สิินพ่่วงมาอีีก ทำำ�ให้้เธอโอนคอนโดไม่่ได้้ และไม่่รู้้�ว่่าโครงการจะ
คืืนเงิินดาวน์์ให้้หรืือไม่่ จะเข้้าไปถามก็็กลััวว่่าจะโดนนััดให้้โอนห้้อง จึึงจำำ�ใจไม่่ติิดต่่อ
โครงการ เสีียเงิินดาวน์์ไปฟรีีๆ โดยที่่�ไม่่ทราบว่่าจริิงๆแล้้ว ทางโครงการไม่่มีีสิิทธิ์์�ยึึด
เงิินดาวน์์เราไป ทางโครงการยึึดได้้แต่่เพีียงเงิินจองทำำ�สััญญาเท่่านั้้�น

176 |
 จากสองเหตุุการณ์์นี้้ทำ� �ำ ให้้เราคิิดขึ้้น� ได้้ว่า่ เรื่่อ� งเงิินดาวน์์ที่ม�่ องดููเป็็นเรื่่อ� งธรรมดาๆ
ของคนที่่�อยู่่�ในวงการอสัังหาฯ แต่่ก็็มีีคนกลุ่่�มหนึ่่�งที่่�ไม่่รู้้�เลยว่่า มัันแบ่่งออกเป็็น
กี่่ป� ระเภท ต้้องจ่่ายประมาณเท่่าไร และถ้้าไม่่จ่า่ ยจะส่่งผลอย่่างไรบ้้าง ด้้วยความไม่่รู้้�นี้้เ� อง
จึึงเป็็นเหตุุที่่�ทำำ�ให้้คนที่่�กำ�ลั
ำ ังตััดสิินใจจะซื้้�อคอนโดหลงไปกัับป้้ายโฆษณาจููงใจที่่�บอก
ว่่าผ่่อนในราคาถููกแสนถููก จนทำำ�ให้้ไม่่ได้้เตรีียมตััวสำำ�รองค่่าใช้้จ่า่ ยส่่วนอื่่น� ๆเอาไว้้ พอมารู้้�
อีีกทีีว่่ามีีค่่าใช้้จ่า่ ยมากกว่่าที่่คิ� ดิ ก็็คืือวัันที่่กำ� �ำ เงิินไปจองซึ่่ง� บางรายอาจจะยกเลิิกการจอง
และกลัับบ้้านด้้วยความผิิดหวััง เสีียใจและเสีียเวลา หรืือซ้ำำ��ร้้ายกว่่านั้้�นก็็คืือกลุ่่�มที่่�
กััดฟัันจองไปแล้้วด้้วยความอยากได้้บังั ตา แต่่ถึงึ เวลาผ่่อนจริิงๆกลัับผ่่อนไม่่ไหว เนื่่อ� งจาก
ไม่่ได้้พิิจารณาความสามารถในการผ่่อนชำำ�ระของตััวเองนั่่�นเอง

ดัังนั้้�นการผ่่อนดาวน์์จึึงเปรีียบเสมืือนการจำำ�ลอง
ความสามารถในการผ่่อนชำำ�ระของเรากัับธนาคาร
หรืือคืือการซ้้อมผ่่อนคอนโดนั่่�นเอง
ดัังนั้้�นเราจึึงควรประเมิินความสามารถ
ในการผ่่อนชำำ�ระของตััวเองว่่าสามารถผ่่อนไปได้้ตลอด
รอดฝั่่�งหรืือไม่่ หากผ่่อนดาวน์์ได้้สบายๆ
การผ่่อนคอนโดของจริิงก็็ไม่่ใช่่เรื่่�องยากเช่่นเดีียวกััน

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 177

* ดอกจัันทร์์ เจ้้าปััญหา
เรามาเริ่่ม� กัันจากสาเหตุุที่ทำ�่ �ำ ให้้คนเข้้าใจผิิดกัันเวลาอ่่านป้้ายโฆษณาดีีกว่่า ถ้้าใคร
เห็็นโฆษณาโครงการอสัังหาริิมทรััพย์์ไม่่ว่่าจะสื่่�อไหนก็็ตาม ให้้ลองสัังเกตดีีๆว่่ามีี
เครื่่�องหมาย * ดอกจัันทร์์ หรืือไม่่ เพราะเครื่่�องหมายนี้้�หมายความว่่า “มีีเงื่่�อนไข”
ดัังนั้้�นไม่่ว่่าประโยคจะเขีียนว่่าอะไรก็็ตาม ผู้้�เขีียนแนะนำำ�ให้้เราไปถามพนัักงานขาย
ทุุกครั้้�งว่่ามีีเงื่่�อนไขอะไรรึึเปล่่าค่่ะ ยกตััวอย่่างเช่่น

ผ่่อนดาวน์์ 1,900* บาท อาจจะหมายถึึง ผ่่อนดาวน์์ 1,900 บาท

เฉพาะงวดปกติิ แต่่ยัง
ั มีีงวดบอลลููนอีก
ี 4 งวด งวดละ 20,000
บาท เป็็นต้้น

ราคาเริ่่�มต้น
้ เพีี ยง 1.99* ล้้านบาท อาจจะหมายความว่่า ราคา 1.99
ล้้านบาทเฉพาะคนที่่�จองในวััน Presale และจอง 2 ห้้องขึ้้�นไปเท่่านั้น
้�

จากเงื่่�อนไขดัังกล่่าวถ้้าเราไม่่สอบถามให้้ดีีอาจจะทำำ�ให้้เราวางแผนทางการเงิิน
ผิิดพลาดจนอาจจะชวดคอนโดที่่�เราหมายปองไว้้ทำำ�ให้้ เสีียทั้้�งใจ เสีียทั้้�งเงิิน และ
เสีียเวลาได้้

178 |
 ดัังนั้้�นจากคำำ�ถามว่่าคอนโดเค้้าผ่่อนดาวน์์กัันกี่่�งวด งวดละเท่่าไหร่่ และถ้้าเรา
กู้้�ไม่่ผ่่าน ทางโครงการจะคืืนเงิินดาวน์์หรืือไม่่ เราจะขอตอบตามนี้้�ค่่ะ

ผ่่อนดาวน์์คืืออะไร?
การผ่่อนดาวน์์คืือ การผ่่อนชำำ�ระเงิินดาวน์์เป็็นงวดๆ ก่่อนการโอนกรรมสิิทธิ์์�
ตามที่่�ตกลงกัันไว้้ระหว่่างกัับผู้้�ขายและผู้้�ซื้้�อ ปกติิแล้้วที่่�เราเห็็นกัันบ่่อยๆจะแบ่่งออก
เป็็นงวดปกติิ และ งวดพิิเศษ (งวดบอลลููน) แต่่ต้อ้ งสอบถามให้้ดีี เพราะแต่่ละโครงการ
อาจมีีเงื่อ�่ นไขในการผ่่อนดาวน์์ที่ไ�่ ม่่เหมืือนกััน บ้้างก็็ให้้ผ่อ่ นดาวน์์เท่่ากัันทุุกงวด บ้้างอาจมีี
งวดบอลลููนระหว่่างการผ่่อนดาวน์์ บ้้างก็็ต้อ้ งจ่่ายเงิินก้้อนใหญ่่ในงวดสุุดท้้าย ซึ่่�งอาจจะ
ทำำ�ให้้เราเตรีียมเงิินไม่่ทัันได้้ถ้้าวางแผนไม่่ดีี

ข้้อดีีของการซื้้�อโครงการที่่�กำำ�ลัังก่่อสร้้างอยู่่�คืือเราไม่่ต้้องควัักเงิินก้้อนใหญ่่
สามารถผ่่อนดาวน์์เป็็นงวดๆได้้ พอเราผ่่อนดาวน์์ครบกำำ�หนดก็็จะพอดีีกัับเวลาที่่�
โครงการสร้้างเสร็็จ ซึ่่�งหลัังจากนั้้น� เราก็็สามารถยื่่น� กู้้�และผ่่อนกัับทางธนาคารต่่อได้้ค่ะ่

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 179

ปกติิแล้้วเค้้าผ่่อนกัันกี่่�งวด งวดละเท่่าไร?
โดยทั่่�วไปเราจะคุ้้�นเคยกัับคำำ�ว่่า “ผ่่อนดาวน์์” ในกรณีีที่่�เราซื้้�อคอนโดมิิเนีียม
แต่่ต้้องขอบอกเอาไว้้ก่่อนนะว่่า ไม่่ได้้มีีแต่่คอนโดมิิเนีียมเท่่านั้้�นที่่�มีีการผ่่อนดาวน์์
โครงการแนวราบไม่่ว่า่ จะเป็็นทาวน์์โฮม บ้้านแฝด หรืือ บ้้านเดี่่ย� วก็็มีีเงิินดาวน์์กับั เค้้า
ได้้เหมืือนกัันถ้้าเป็็นโครงการที่่�อยู่่�ในระหว่่างการก่่อสร้้าง เนื่่�องจากระยะเวลาในการ
ผ่่อนดาวน์์นั้้�นจะอ้้างอิิงกัับระยะเวลาในการก่่อสร้้างของโครงการ พููดง่่ายๆคืือพอ
ผ่่อนดาวน์์เสร็็จก็็ถึงึ เวลาโอนพอดีี แต่่ที่เ�่ ราไม่่เห็็นโครงการแนวราบมีีเงิินดาวน์์นั้้น� เพราะ
โครงการสร้้างบ้้านเสร็็จเป็็นเฟสแล้้วค่่อยขาย พอเราจองและทำำ�สััญญาก็็สามารถ
ไปขอกู้้�ธนาคารได้้เลย แต่่บางโครงการที่่�เปิิดให้้จองก่่อน เขาก็็จะมีีเก็็บเงิินดาวน์์ค่่ะ

ทรััพย์แ์ ต่่ละประเภทจะมีีระยะเวลาในการจ่่ายเงิินดาวน์์ไม่่เท่่ากัันขึ้้น� อยู่่�กัับระยะ

เวลาในการก่่อสร้้างโครงการ หลัักๆแล้้วแบ่่งได้้ดัังนี้้�

1. Low Rise (10 - 18 เดืือน)

2. High Rise (2 - 3 ปีี)
3. บ้้านแนวราบ (6 เดืือน - 1 ปีีกว่่า)

โดยเฉลี่่�ยแล้้วจำำ�นวนเงิินดาวน์์โครงการจะอยู่่�ที่่� 10-30% ของราคาขาย เช่่น

คอนโดราคา 2 ล้้านบาท ก็็จะต้้องจ่่ายงวดดาวน์์ 10% รวมประมาณ 2 แสนบาท
เป็็นต้้น

180 |
ตััวอย่่างเงิินดาวน์์คอนโดมิิเนีียม

งวด 1 งวด 2 งวด 3 งวด 4 งวด 5 งวด 6 งวด 7 งวด 8 งวด 9 งวด 10
5,000 5,000 5,000 20,000 5,000 5,000 5,000 20,000 20,000 40,000

จากตััวอย่่างแสดงให้้เห็็นว่่างวดปกติิเราจะต้้องจ่่ายเงิินดาวน์์อยู่่� 5,000
บาทแต่่หลัังจากจ่่ายไปแล้้วทุุกๆ 3 เดืือนจะต้้องจ่่ายงวดบอลลููนเท่่ากัับ 20,000 บาท
สัังเกตว่่างวดท้้ายๆ เราต้้องจ่่าย 20,000 บาทติิดกัันหลายครั้้�งและปิิดท้้ายด้้วยงวด
สุุดท้้ายอีีก 40,000 บาทซึ่่�งเป็็นเงิินที่่�สููงพอสมควรหากวางแผนทางการเงิินไม่่ดีีก็็
อาจจะทำำ�ให้้ไม่่มีีจ่่ายได้้

ซื้้�อบ้้าน อย่่าลืืมถาม | 181

หลัักเกณฑ์์เงิินดาวน์์ขั้้�นต่ำำ��

สำำ�หรัับเงิินดาวน์์ได้้มีีการเปลี่่ย� นแปลงโดยการประกาศใช้้มาตรการควบคุุมสิินเชื่่อ�
ที่่อ� ยู่่�อาศััยตััวใหม่่ ตั้้ง� แต่่วันั ที่่� 1 เมษายน 2562 ที่่ผ่� า่ นมา ทางธนาคารแห่่งประเทศไทย
(ธปท.) ได้้มีีการปรัับเงิินดาวน์์ขั้้น� ต่ำำ� ซึ่่ � ง� จะมีีผลกระทบกัับคนที่่มีี� ที่่อ� ยู่่�อาศััยตั้้ง� แต่่ 2 หลััง
ขึ้้�นไป และ คนที่่�ซื้้�อที่่�อยู่่�อาศััยที่่มีีมู � ูลค่่ามากกว่่า 10 ล้้านบาทขึ้้�นไป มาตรการนี้้�จััด
ทำำ�ขึ้้�นมาเพื่่�อช่่วยให้้ผู้้�ซื้้�อบ้้านเพื่่�ออยู่่�อาศััยจริิงสามารถซื้้�อบ้้านได้้ในราคาที่่�เหมาะสม
ในขณะที่่ผู้้�� ที่่�ซื้�้อเพื่่�อลงทุุนสามารถรัับความเสี่่�ยงได้้ดีีขึ้้�นป้้องกัันการเก็็งกำำ�ไรในตลาด
อสัังหาริิมทรััพย์์ที่่�เกิินกว่่ารายได้้ของผู้้�กู้้�ทำำ�ให้้เกิิดเป็็นสิินเชื่่�อที่่�ไม่่สััมพัันธ์์กัับรายได้้
และกลายเป็็นหนี้้�เสีีย

182 |
 สำำ�หรัับผู้้�กู้้�ที่่�อยู่่�อาศััยหลัังแรก
•
ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้้�อที่่�อยู่่�อาศััยราคาต่ำำ��กว่่า 10 ล้้าน ผู้้�กู้้�จะต้้องวางเงิินดาวน์์ขั้้�นต่ำำ��
0-10% ซึ่่�งไม่่มีีการเปลี่่�ยนแปลงจากในปััจจุุบััน
• ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้อ�้ ที่่อ� ยู่่�อาศััยราคา 10 ล้้านบาทขึ้้�นไป ผู้้�กู้้�จะต้้องวางเงิินดาวน์์ขั้้น� ต่ำำ�
�
20%

สำำ�หรัับผู้้�กู้้�ที่่�อยู่่�อาศััยหลัังที่่� 2 เป็็นต้้นไป

• ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้้�อที่่�อยู่่�อาศััยราคาต่ำำ�� กว่่า 10 ล้้าน และผ่่อนชำำ�ระบ้้านหลัังแรกยััง

ไม่่ถึึง 3 ปีี จะต้้องวางดาวน์์ 20%
•
ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้อ�้ ที่่อ� ยู่่�อาศััยราคาต่ำำ�� กว่่า 10 ล้้าน และผ่่อนชำำ�ระบ้้านหลัังแรกตั้้�งแต่่
3 ปีีขึ้้�นไป จะต้้องวางเงิินดาวน์์ 10%
• ในกรณีีต้้องการกู้้�ซื้้�อบ้้านหลัังที่่� 2 ที่่�ราคาตั้้�งแต่่ 10 ล้้านบาทขึ้้�นไป จะต้้อง
วางดาวน์์ 20%
• ในกรณีีซื้้�อบ้้านหลัังที่่� 3 ขึ้้�นไป จะต้้องวางดาวน์์ 30% ในทุุกระดัับราคา

อธิิบายมาถึึงตรงนี้้�หลายๆคนคงสงสััยว่่าถ้้างวดในการจ่่ายเงิินดาวน์์อ้้างอิิงจาก
ระยะเวลาการก่่อสร้้าง แล้้วถ้้าเราซื้้�อโครงการในช่่วงใกล้้โอน เราจะยัังจ่่ายเงิินดาวน์์
เท่่าเดิิมอยู่่�หรืือไม่่

คำำ�ตอบก็็คืือ ถ้้าเราซื้อ�้ โครงการตั้้�งแต่่ช่ว่ งแรกๆที่่เ� ปิิดตััวหรืือเปิิดขาย ระยะเวลา

ในการผ่่อนดาวน์์ก็จ็ ะยาวกว่่า ดัังนั้้�นจึึงผ่่อนด้้วยจำำ�นวนเงิินที่่�น้อ้ ยกว่่า แต่่ถ้า้ เราผ่่อน
ดาวน์์ในช่่วงที่่�คอนโดหรืือบ้้านใกล้้เสร็็จหรืือใกล้้โอนกรรมสิิทธิ์์� ก็มีี็ ความเป็็นไปได้้ว่่า
จะต้้องผ่่อนเงิินดาวน์์ในจำำ�นวนที่่�มากกว่่าเพราะจำำ�นวนงวดเหลืือน้้อยลง ซึ่่�งเราอาจ
จะต้้องเตรีียมเงิินเอาไว้้เผื่่�อ หรืือทางโครงการอาจจะให้้เราผ่่อนต่่องวดในจำำ�นวนที่่�
ใกล้้เคีียงกัับของเดิิม แต่่ยอดโอนกรรมสิิทธิ์์�จะเหลืือมากหน่่อยนั่่�นเอง

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 183

ถ้้าเรากู้้�ไม่่ผ่่าน ทางโครงการจะคืืน
เงิินดาวน์์หรืือไม่่คะ?
ถััดจากการผ่่อนดาวน์์คอนโดแล้้วก็็มาถึึงขั้้�นตอนลุ้้�นระทึึกว่่าเราจะกู้้�ธนาคาร
ผ่่านหรืือไม่่จริิงๆแล้้วการผ่่อนดาวน์์ถืือเป็็นด่่านแรกว่่าเราจะสามารถผ่่อนเงิินกู้้�จาก
ธนาคารได้้ตลอดรอดฝั่่�งหรืือไม่่ หลัังจากนั้้�นธนาคารจะทำำ�การประเมิินความสามารถ
ในการผ่่อนชำำ�ระโดยดููผ่่าน Statement และภาระหนี้้�สิิน ย้ำำ�� !! ว่่าหนี้้�สิินด้้วยนะคะ
ดัังนั้้�นถ้้าใครต้้องผ่่อนรถ ผ่่อนบััตรเครดิิต ผ่่อนบ้้านอีีกหลััง ธนาคารจะเอาตรงนี้้�
มาพิิจารณาด้้วย ทางที่่ดีี� ควรเก็็บเงิินออมและเคลีียร์์ตัวั เองให้้ปลอดจากหนี้้�สินิ อัันจะ
ส่่งผลให้้การคำำ�นวณศัักยภาพในการผ่่อนคอนโดเราลดลง ซึ่่�งอาจจะทำำ�ให้้เรา
กู้้�ไม่่ผ่่านได้้

184 |
 ก่่อนอื่่น� ต้้องทำำ�ความเข้้าใจว่่าโครงการไม่่มีีสิทธิ์์
ิ ยึ� ดึ เงิินดาวน์์เราไปนะคะ ทางโครงการ
ยึึดได้้แต่่เพีียงเงิินจองทำำ�สััญญาเท่่านั้้�น (เราจะได้้รัับเงิินทำำ�สััญญาและเงิินจองคืืน
ด้้วยหรืือไม่่นั้้�น จะขึ้้�นอยู่่�กัับเงื่่�อนไขของโครงการ) เพราะว่่าตามสััญญาของทาง
สคบ. นั้้�นไม่่มีีข้อ้ กำำ�หนดให้้โครงการสามารถยึึดเงิินมััดจำำ�ได้้ ดังั นั้้�นทางโครงการต้้อง
คืืนให้้ทั้้�งหมด ถึึงแม้้ว่่าในสััญญาจะระบุุว่่ายึึดก็็ตาม

แต่่ถ้า้ โครงการยึึดจริิงๆ อาจจะต้้องจ้้างทนาย เพื่่อ� ให้้ทนาย ไปเจรจาต่่อรองขอคืืน

และถ้้าโครงการยัังจะตุุกติิก ก็็ให้้ทนายฟ้้องพร้้อมเรีียกค่่าเสีียหายเพิ่่�มเติิม อาจจะ
เหนื่่�อยขึ้้�นศาลหน่่อยแต่่ ชนะ100% แน่่นอนค่่ะ หรืือถ้้าไม่่อยากจ้้างทนายก็็ไปแจ้้ง
เรื่่�องกัับ สคบ. เพื่่�อขอคืืนเงิินมััดจำำ�ก็็ได้้ค่่ะ โดยเราต้้องเตรีียม

1. เตรีียมเอกสารทั้้ง� หมดให้้ครบถ้้วน รวมทั้้ง� หลัักฐาน (ถ้้ามีี)

สำำ�เนาเอกสารนะคะ
2. โหลดใบคำำ�ร้้อง จากหน้้าเว็็บ สคบ.
3. จากนั้้�นนำำ�เอกสารทั้้�งหมด ไปส่่งที่่� สคบ. ที่่�อาคาร
เฉลิิมพระเกีียรติิ แจ้้งวััฒนะ
4. รอเรื่่�องทั้้�งหมด ไม่่เกิิน 41 วัันทำำ�การ จากนั้้�นรอทาง
สคบ. เรีียกผู้้�ถููกร้้องทุุกข์์เข้้าไปไกล่่เกลี่่�ยที่่� สคบ.
ถ้้าตกลงกัันได้้ก็็จบลงในที่่�นั้้�น ถ้้าไม่่ได้้ สคบ. ก็็จะ
ส่่งดำำ�เนิินคดีีตามกฏหมาย เพื่่อ� สู้้�คดีีกัันต่่อไปนั้้�นเองค่่ะ

ดัังนั้้น� ก่่อนที่่จ� ะทำำ�การจอง ทำำ�สััญญา และจ่่ายเงิินดาวน์์ แนะนำำ�ให้้ยื่น�่ ขอ Pre-approve

กัับธนาคารต่่าง ๆ เพื่่�อตรวจสอบในเบื้้�องต้้นว่่ามีีโอกาสได้้รัับอนุุมััติิเงิินกู้้�หรืือไม่่
และจะได้้วงเงิินกู้้�เท่่าไร หรืือถ้้าเรารู้้�ตััวว่่าน่่าจะกู้้�ไม่่ผ่่านตั้้�งแต่่เนิ่่�นๆ และไม่่อยากไป
สู้้�คดีีหรืือไม่่อยากขึ้้�นศาล ก็็สามารถหาวิิธีีแก้้ไขปััญหาได้้ดัังนี้้�

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 185

 กรณีีที่่ไ� ม่่อยากไปสู้้�คดีีหรืือไม่่อยาก
ขึ้้น� ศาลก็็ประกาศขายดาวน์์ โดยตั้้ง� ราคาขาย
แบบขาดทุุนหรืือลองเปลี่่�ยนธนาคารกู้้�
เพราะว่่าแบงค์์เอกชนรายใหญ่่ๆ จะอนุุมัติั ิ
ได้้เร็็วกว่่าที่่�เป็็นรััฐวิิสาหกิิจหรืือไม่่ก็็หา
ผู้้�กู้้�ร่ว่ ม เช่่น พ่่อ แม่่ ญาติิพี่น้�่ อ้ งก็็อาจจะ
กู้้�ผ่า่ นได้้แล้้วค่่ะ

เปลี่่�ยนธนาคารกู้้�
ทำำ�การขอสิินเชื่่อ� กัับธนาคารอื่่น� ๆดููอีีก
รอบเนื่่อ� งจากธนาคารเอกชนรายใหญ่่จะ
อนุุมัติั ไิ ด้้เร็็วกว่่าที่่เ� ป็็นรััฐวิิสาหกิิจ

หาคนมากู้้�ร่่วม
หากธนาคารพิิจารณาแล้้วว่่าความ
สามารถในการผ่่อนชำำ�ระของเราไม่่พอเรา
อาจจะหาคนมากู้้�ร่ว่ มได้้ซึ่่ง� จะทำำ�ให้้มีีโอกาส
ในการกู้้�ผ่า่ นมากขึ้้น� โดยถ้้าเป็็น พ่่อ แม่่
พี่่� น้้องจะยิ่่�งดีี เพราะถ้้าผู้้�ที่่�จะมากู้้�ร่่วม
มีีฐานเงิินเดืือนหรืือรายได้้ ที่ ่ � ม ากกว่่ า
ก็็อาจจะกลายมาเป็็นผู้้�กู้้�หลัักได้้

ประกาศขายดาวน์์ด้้วยราคาขายแบบขาดทุุน

หากยัังพอมีีเวลาอีีกทางเลืือกหนึ่่�งแนะนำำ�ว่่าให้้ประกาศขายดาวน์์ ถึึงแม้้ว่่าจะ
ไม่่อยากขายแต่่ก็ต้็ ้องจำำ�ใจ และควรรีีบปล่่อยให้้เร็็วที่่�สุุด ถ้้าคอนโดยัังเป็็นที่่ต้� ้องการ
ของตลาดก็็อาจจะขายได้้กำำ�ไรนิิดหน่่อย แต่่ก็็ต้้องเผื่่�อใจในกรณีีที่่�ขายแล้้วขาดทุุน
ไว้้ด้้วยค่่ะ

186 |
 อ่่านกัันมาถึึงตรงนี้้�เราจะรู้้�ได้้ว่่าหากมีีการศึึกษาเงื่่�อนไข
และรายละเอีียดต่่างๆอย่่างถี่่�ถ้ว ้ นก่่อนจะทำำ�การจอง ใช้้เหตุุผล
ในการเลืือกบ้้านมากกว่่าอารมณ์์ และสามารถประเมิินตััวเอง
ได้้ว่่ามีีความสามารถในการผ่่อนชำำ�ระเท่่าไรก็็จะหมดปััญหา
กลุ้้�มใจเรื่่�องเงิินดาวน์์แน่่นอนค่่ะ

ซื้อบ้าน อย่าลืมถาม | 187

 พิณทุมา พัฒนศิริมงคล

อยากซื้้�อคอนโด
ราคา 2 ล้้าน
แต่่ไม่่มีีเงิินเหลืือแต่่งห้้อง
เราสามารถ “กู้้�เกิิน” ได้้ไหม?

188 |
 © Photobyphotoboy / Adobe Stock

“สอบถามครัับ พอดีีผมกำำ�ลัังจะซื้้�อคอนโดหลัังแรก ราคา 2 ล้้านบาท

เพราะ บ้้านของผมอยู่่�ค่่อนข้้างไกลจากที่่�ทำำ�งานแต่่คอนโดที่่�ผมดููไว้้ขาย
แบบ Fully Fitted แล้้วเงิินเก็็บที่่�ผมตั้้�งใจจะเอาไว้้ซื้้�อเฟอร์์ฯตอนแรก
หมดไปกัับค่่าใช้้จ่่ายต่า่ งๆ ทั้้�งค่่าโอน ค่่าจดจำำ�นอง ค่่าส่่วนกลาง เป็็นต้้น
พอเป็็ น แบบนี้้� แ ล้้ ว ผมสามารถกู้้�เงิิ น ธนาคารอีี กก้้ อ นได้้ ไ หม ผมจะได้้
� เฟอร์์นิเิ จอร์์ หรืือตกแต่ง
เอาเงิินมาซื้้อ ่ ห้้องเพิ่่� มเติิม รบกวนด้้วยนะครัับ”

สำำ�หรัับคำำ�ตอบนี้้�ก็็คืือ ไม่่ได้้
เพราะมีีกฎหมายใหม่่ LTV จากแบงค์์ชาติิ ที่่�เข้้ามาควบคุุมไม่่ให้้คนก่่อหนี้้�ไป
มากกว่่านี้้� ซึ่่ง� จะแตกต่่างจากสมััยก่่อนที่ยื่�่ น�่ กู้้ไ� ด้้เพิ่่�มเป็็น 110-120% อย่่างกรณีีที่เ�่ ราซื้้อ�
คอนโดหรืือบ้้านเป็็นครั้้�งแรก ทางธนาคารสามารถปล่่อยวงเงิินกู้้ใ� ห้้เราได้้ไม่่เกิิน 100%
แน่่นอนค่่ะ เราขอแบ่่งสาเหตุุที่เ�่ งิินไม่่พอออก 2 แบบ

| 189
 กู้้�ได้้ไม่่เกิิน 100% หมายความว่่า สำำ�หรัับสิินเชื่่�อที่่�อยู่่�อาศััย เรากู้้�
ได้้มากสุุด 100% ส่่วนถ้้าใครจะกู้้�สินิ เชื่่อ� อเนกประสงค์์เพิ่่ม ก็
� ต้็ อ้ งไปหาหลัักค้ำำ�� ประกััน
มาเพิ่่�มเอง ซึ่่�งจะเป็็นคนละส่่วนกััน แต่่บอกเลยนะว่่าดอกเบี้้�ยมหาโหดเลยแหละ TT
ไม่่แนะนำำ�ๆ

ค่่าใช้้จ่่ายแฝง หมายความว่่า บางคนไม่่รู้้�ว่่านอกเหนืือจากราคาซื้้�อขาย

เรายัังมีีค่่าใช้้จ่่ายอื่่�นๆในการโอน ที่่�ต้้องให้้ทั้้�งทางโครงการ ธนาคาร และกรมที่่�ดิิน
ซึ่่�งรวมๆแล้้วก็็เกืือบๆแสนเลย ซึ่่�งเงิินตรงนี้้�เราต้้องมีีเงิินสำำ�รองด้้วยนะ

วัั น นี้้� เ ราเลยมีี ข้้ อ แนะนำำ � หรืือ

ทริิ ค ดีี ๆ ที่่� ไ ด้้ จ ากประสบการณ์์
การซื้้อ � คอนโดของเราเองช่่วยทำำ�ให้้
เราไม่่ต้้องหาเงิินก้้อน หรืือกู้้�สิินเชื่่�อ
ตััวอื่่�นที่่�ดอกเบี้้�ยค่่อนข้้างสููง

190 |
กรณีีที่่� 1 : ยื่่�นกู้้�เกิินวงเงิินซื้้�อ-ขายจริิง

ตอบสั้้�นๆง่่ายๆ คืือ ให้้ทาง Developer ยื่่�นกู้้�กัับธนาคารเกิินราคาซื้้�อขายจริิง

เล็็กน้้อย ประมาณ 5-10% แต่่ต้้องบอกก่่อนเลย วิิธีีนี้้�ใช้้ไม่่ได้้กัับทุุกโครงการนะ
ส่่วนใหญ่่ที่่�เราเจอจะเป็็นโครงการที่่� Deal กัับทางธนาคารไว้้ หรืือโครงการที่่�มีี
เจ้้าของเป็็น Local ก็็พอมีีให้้เห็็นอยู่่�บ้้าง (ใช้้เป็็นมาตรฐานไม่่ได้้นะ)

ในกรณีีนี้้�ถ้้าเราได้้วงเงิินตามที่่�ยื่่�นไปเช่่น ถ้้าเราซื้้�อคอนโดราคา 2 ล้้านบาท

ทางโครงการสามารถยื่่�นกู้้�ให้้เราได้้ในงบ 2.2 ล้้านบาท ซึ่่�งถ้้าเป็็นแบบนี้้� เราจะได้้
เงิินสดเพิ่่�มขึ้้น� มา 200,000 เราสามารถเก็็บไว้้เป็็นค่่าตกแต่่ง หรืือซื้้�อเฟอร์์นิเิ จอร์์ได้้

ข้้อดีี
เราได้้เงิินสดมาใช้้จ่่ายเพิ่่�มเติิม บางคน
ก็็เอาเงิินสดนั้้�นมาโปะหนี้้�กับั ธนาคารเลย
หรืืออย่่างกรณีีนี้้ก็� เ็ อาเงิินไปซื้้อ� เฟอร์์นิเิ จอร์์
พร้้อมตกแต่่ง จะได้้ไม่่ต้้องไปกู้้�สิินเชื่่�อ
อเนกประสงค์์ ซึ่่ง� ดอกเบี้้�ยค่่อนข้้างสููงถึึง
28% เลยนะ แถมระยะเวลาผ่่อนสั้้น� เพีียง
3-4 ปีีเอง
ข้้อเสีีย
ถึึงแม้้เราจะมีีเงิินสดในการใช้้ตกแต่่งเพิ่่�ม
แต่่อย่่าลืืม !!! วงเงิินที่่�เพิ่่�มมากขึ้้�น =
เราจะต้้องเสีียดอกเบี้้�ยมากขึ้้�นเช่่นกััน
ทำำ�ให้้เงิินที่่�เราผ่่อนต่่อเดืือนสููงขึ้้�น และ
ถ้้าเราบริิหารจััดการไม่่ดีภี าระหนี้้�จะกลัับ
มาทำำ�ร้้ายเราเองนะ

Warning !!! สำำ�หรัับคนที่่�จะยื่่�นกู้้�ธนาคาร อย่่าลืืมเช็็คความสามารถ

ในการผ่่อนชำำ�ระต่่อเดืือนด้้วยนะ ตามประกาศของแบงค์์ชาติิ แนะนำำ�ให้้
เรามีีหนี้้�ไม่่เกิิน 1 ใน 3 ของรายได้้ หรืือประมาณ (33%)

| 191
กรณีีที่่� 2 : ซื้�อ
้ คอนโดที่่�ขายแบบ Fully Furnished

บางคนอาจจะลืืมคิิดไป ปััจจุุบันั บางโครงการมีีห้อ้ งที่่ข� ายพร้้อมเฟอร์์นิเิ จอร์์ ที่่เ� รา

หิ้้�วของมาจากบ้้านอีีกนิิดหน่่อยก็็เข้้าอยู่่�ได้้เลย หรืือที่่�เราเรีียกว่่า Fully Furnished
โดยสิ่่�งที่่�ได้้ส่่วนใหญ่่ เช่่น ชุุดครััว+Hob&Hood, ชุุดวางทีีวีี, โซฟา, สุุขภััณฑ์์
ภายในห้้องน้ำำ��, ฐานเตีียง+ฟููก, ตู้้�เสื้้�อผ้้า, โต๊๊ะเครื่่�องแป้้ง และเครื่่�องปรัับอากาศ
เป็็นมาตรฐาน จะขาดก็็แค่่เครื่่อ� งใช้้ไฟฟ้้าเองนะ

ข้้อดีี
ห้้องแบบนี้้� จะช่่วยเราประหยััดเงิินที่่ต้� อ้ ง
ซื้้� อ เฟอร์์ นิ ิ เ จอร์์ ไ ปได้้ เ ยอะเลย ราวๆ
100,000-200,000บาท ขึ้้� น อยู่่�กัั บ
เฟอร์์นิเิ จอร์์ที่โ�่ ครงการให้้ด้้วย
ข้้อเสีีย
แต่่เฟอร์์นิเิ จอร์์ที่โ�่ ครงการให้้มานั้้�นอาจจะ
ไม่่ถููกกัับ Lifestyle ที่่�ตััวเองชื่่�นชอบ
แนะนำำ�ให้้ใช้้ไปก่่อน แล้้วพอมีีเงิินค่่อยซื้้อ�
มาเปลี่่�ยน

192 |
กรณีีสุุดท้้าย : บััตรเครดิิต

สำำ�หรัับคนที่่�หมดหนทางแล้้ว เราก็็มีอีี ีกทางเลืือกที่่�น่่าสนใจ คืือการสมััครบััตร

เครดิิตที่ผูู�่ กกัับร้้านขายเฟอร์์นิเิ จอร์์อย่่าง IKEA, SB Design Square, Index Living mall,
Homepro เป็็นต้้น ที่่�ชอบจััดโปรโมชัันผ่่อน 0% นาน 10-24 เดืือน แล้้วแต่่บััตร
หรืือบางบััตรก็็มีส่ี ่วนลดพิิเศษให้้อีีกด้้วยนะ

ข้้อดีี ข้้อเสีีย

ช่่วยลดค่่าใช้้จ่่ายต่่อเดืือนไม่่ให้้สููงมาก ระวัังช้้อปเพลิิน !!! เพราะบััตรเครดิิต
รวมถึึงเป็็นการประหยััด ทำ�ำ ไห้้เราไม่่ต้อ้ ง เป็็นเงิินในอนาคตถ้้าเราบริิหารจััดการ
เสีียดอกเบี้้�ยกัับทางธนาคารเยอะ ไม่่ดีี อาจจะทำำ�ให้้เราหมุุนเงิินไม่่ทััน

| 193
 พิณทุมา พัฒนศิริมงคล

โครงการเรีียกผมไปโอนรัับห้้อง
ก่่อนตรวจ Defect
พร้้อมเสนอเงื่่�อนไขโปรโมชััน
“Free All”
ลดค่่าใช้้จ่่ายได้้เป็็นแสนเลย
ควรจะเอาดีีไหมครัับ?

194 |
 สวััสดีีครัับ พอดีีผมไปจองคอนโดแห่่งหนึ่่�ง บริิเวณแยกบางนา
ที่่�ตึึกใกล้้เสร็็จ ทางโครงการก็็โทรมาให้้ผมไปโอนรัับห้้อง พร้้อมยื่่�น
ข้้อเสนอ Free All ให้้ โดยมีีบทสนทนาประมาณนี้้�ครัับ

พนัักงานโครงการ : สวััสดีีค่่ะ โทรมาจากโครงการ.. ใช่่คุุณ A รึึเปล่่าคะ



ผม : ใช่่ครัับ

พนัักงานโครงการ : ตอนนี้้�คอนโดเราใกล้้สร้้างเสร็็จแล้้ว พร้้อมให้้ตรวจ


รัับห้้องได้้ในอีีก 2 เดืือนข้้างหน้้า แต่่ตอนนี้้โ� ครงการจััดโปรโมชััน “Free All” มาให้้
คุุณลููกค้้า แต่่มีข้ี อ้ แม้้ว่า่ ต้้องรัับโอนก่่อนตรวจห้้องนะคะ

ผม : ครัับ แล้้ว Free All นี้้�มีีอะไรบ้้างหรอครัับ

พนัักงานโครงการ : ฟรีีทั้้�งหมด 4 รายการค่่ะ มีีค่่าโอน, ค่่าจดจำำ�นอง,


ค่่าส่่วนกลางล่่วงหน้้า 2 ปีี, ค่่ากองทุุน สำำ�หรัับห้้องลููกค้้ารวมคร่่าวๆแล้้วก็็
ประมาณ แสนกว่่าบาทค่่ะ

ผม : แล้้วแบบนี้้� ถ้้าผมตรวจรัับห้้องแล้้วมีปัี ญ
ั หา
ทางโครงการจะจััดการให้้ผมไหมครัับ

พนัักงานโครงการ : แน่่นอนค่่ะ ถ้้าอยู่่�ในประกััน โครงการเป็็นผู้้�รับั ผิิดชอบค่่ะ



ผม : อืืม .. ผมขอคิิดดููก่่อนนะครัับ

พนัักงานโครงการ : ได้้ค่่ะ แต่่รีีบหน่่อยนะคะ มีีเฉพาะเดืือนนี้้�เท่่านั้้�น

195
 พอวางสายเสร็็จ ส่่วนตััวผมก็็เริ่่ม� ลัังเลใจนะ เพราะ เงิินแสนสำำ�หรับั ผมเป็็นตััวเลข
ที่่�ค่อ่ นข้้างเยอะทีีเดีียว ถ้้าประหยััดส่่วนนี้้�ไปได้้ก็ค็ งจะดีี แต่่อีกี ใจหนึ่่�งผมก็็แอบกลััว
ว่่าพอรัับห้้องไปแล้้ว เวลาเรามีีปััญหาทางโครงการจะรัับผิิดชอบให้้มากน้้อยแค่่ไหน
เอาไงดีีละทีีนี้้� ช่่วยผมคิิดหน่่อยครัับ

สำำ�หรัับปััญหานี้้� เราลองมาดููโปรโมชัันที่่�ทางโครงการแถมให้้ก่่อน.. คำำ�ว่่า

“Free All” คืืออะไร !? แล้้วแบ่่งออกเป็็นอะไรบ้้าง แล้้วมันั คุ้้�มจริิงไหมนะ.. สมมุุติิ ถ้้าเรา
ซื้้อ� ห้้องพัักขนาด 40 ตร.ม. ราคาซื้อ�้ -ขายอยู่่�ที่่� 5 ล้้านบาท เราจะประหยััดเงิินไปได้้กี่่บ� าท

ค่่าโอนกรรมสิิทธิ์์� (1%) เป็็นเงิิน 50,000 บาท

ค่่าจดจำำ�นอง (1%) เป็็นเงิิน 50,000 บาท
กองทุุน 700 บาท/ตร.ม. เป็็นเงิิน 28,000 บาท
ค่่าส่่วนกลางล่่วงหน้้า 2 ปีี 35 บาท/ตร.ม. เป็็นเงิิน 33,600 บาท
รวมเป็็นเงิิน 161,600 บาท

จากรายการข้้างต้้น เราสามารถประหยััดเงิินไปได้้แสนกว่่าเลยนะ สำำ�หรัับเรา

ถืือว่่าเป็็นจำำ�นวนเงิินที่่�ค่่อนข้้างเยอะทีีเดีียว แต่่ส่่วนตััวผู้้�เขีียนคงฟัันธงให้้ไม่่ได้้
ว่่าฝั่่�งไหนดีีกว่่ากััน แต่่ขออธิิบายเหตุุผลของทั้้�ง 2 แบบ คืือ “โอนก่่อนตรวจห้้อง”
หรืือ “ตรวจห้้องก่่อนโอน” ไปดููกัันค่่ะ

196 |
 โอนก่่อนตรวจห้้อง
สำำ�หรัับกรณีีแรก ที่่�เราเลืือกรัับ
โปรโมชััน “Free All” บางคนมองว่่าเป็็น
การประหยััดค่่าใช้้จ่่ายไปได้้เยอะเลย
แล้้วถ้้าเราอยากเลืือกแบบนี้้� เราสามารถ
เช็็คอะไรเบื้้�องต้้นได้้บ้้าง ไปดููกัันค่่ะ

ความน่่าเชื่่�อถืือของ Developer : ให้้เลืือกบริิษััทที่่�ทำำ�มาแล้้วหลายๆโครงการ

แล้้วสอบถามลููกบ้้านที่่�เคยซื้้อ� ไปว่่าเป็็นยัังไงบ้้าง มีีปัญ
ั หาอะไรรึึเปล่่า หรืือถ้้าไม่่รู้้�จักั ใคร
แนะนำำ�ให้้เปิิดพัันทิิบ แล้้วลองโพสใน “ห้้องชายคา” มีีคนรอให้้คำำ�แนะนำำ�เพีียบเลย

บริิษัทั รัับเหมาก่่อสร้้าง : อยากให้้ลองเช็็คว่่าโครงการที่่�เราซื้้�อ ใช้้บริิษััทก่่อสร้้าง

จากที่่ไ� หน แล้้วให้้ไปดููผลงานเก่่าๆ ว่่ามีีปัญ ั หารึึเปล่่า แต่่ถ้า้ เลืือกได้้ก็อ็ ยากให้้ใช้้บริิษัทั
ที่่มี� ชื่่ี อ� เสีียง ที่่เ� ราเห็็นใช้้กันั บ่่อยๆก็็จะมีี ฤทธา (Ritta), สี่่พ� ระยาก่่อสร้้าง (Siphya), ซิินเท็็ค
คอนสตรััคชั่่น� (Syntec), ทีี.ทีี.เอส (T.T.S), คอนสตรััคชั่่น� ไลน์์ (Construction Line),
พรีีบิิลท์์ (Pre-built) เป็็นต้้น

Warning !!! เวลาเราเซ็็ นสัั ญญารัั บส่่ วนลดไปแล้้ ว เขาอาจจะ

เขีียนต่่อท้้ายว่่า “กรณีีที่่�เราเอาส่่วนลดไป ต้้องโอนในกำำ�หนด และ
ไม่่เอาส่่วนที่่�ซ่่อมเล็็กๆน้้อยๆมาอ้้าง” ซึ่่�งพอห้้องมีี Defect เราอาจ
จะรอการซ่่อมนานกว่่าปกติิ หรืือบางโครงการก็็ให้้เราซ่่อมเอง เพราะ
ถ้้าเราโอนไปแล้้ว เท่่ากัับเรายอมรัับสภาพห้้อง ณ วัันที่่�โอนไปด้้วยนะ

197
 สำำ�หรัับกรณีีนี้้� เราขอยก Case Study จากประสบการณ์์ที่่�เราเจอมา เพื่่�อเป็็น
ความรู้้�ให้้กัับผู้้�อ่่าน ในการตััดสิินใจเพิ่่�มเติิมนะคะ

เหตุุการณ์์ หลัังจากที่่�โอนมาได้้
เดืือนเดีียว ก็็มีน้ำี �รั่่
�ำ วซึ
� มึ มาจากผนัังทำำ�ให้้
ชุุดครััวที่่�โครงการให้้มา + ลามิิเนตบวม
เสีี ย หาย เราก็็ โ ทรกลัั บ ไปหา Sale
คนเดิิมที่่�ยื่่�นข้้อเสนอให้้เราโอนรัับห้้อง
ก่่อนตรวจ ว่่าห้้องมีีปัญ ั หาจััดการยัังไงได้้
บ้้างคะ แต่่รู้้�ไหมว่่าเขาตอบกลัับมา
ว่่าไง ?? เขาบอกให้้เราไปแจ้้งนิิติิเอาเอง
เพราะเรามอบห้้องไปแล้้ว ไม่่เกี่่�ยวกัับ
ทางเขา .. เรานี้้�อึ้้�งไปเลย 0.0 หลัังจากนั้้�นเราต้้องกลัับไปติิดต่่อนิิติิอีีกรอบ ซึ่่�งนิิติิ
ก็็รับั ปากว่่าจะซ่่อมให้้ ซึ่่�งกว่่าจะมาตรวจห้้อง เราก็็รอไปอีีก... 2-3 อาทิิตย์์ แถมต้้อง
ซ่่ อมอีี กเป็็ นเดืื อน ทำำ �ให้้ เรายัั งย้้ ายเข้้ ามาอยู่่�ไม่่ ได้้ เสีี ยเวลา เสีี ยความรู้้�สึึ ก
แถมยัังต้้องเสีียเงิินค่่าเดิินทางอีีกด้้วย TT

Tips : ปีี 2563 รััฐบาลมีีนโยบายช่่วย

เหลืือคนซื้้อ� บ้้านไม่่เกิิน 3 ล้้าน ให้้ลดค่่า
โอน + ค่่าจดจำำ�นอง เหลืือ 0.01% ทำำ�ให้้
เราไม่่ต้้องรัับโปรโมชััน “Free All” จาก
ทาง Developer แต่่บางเจ้้าก็็ยื่่น� ข้้อเสนอ
เป็็นของแถมอย่่างอื่่�นมาให้้ ยัังไงก็็ลอง
ชั่่�งใจดูู ว่่าคุ้้�มไหมนะ
Credit © estradaanton / Adobe Stockk

198 |
 © Philip Steury / Adobe Stock

ตรวจห้้องก่่อนโอน
สำำ�หรับั กรณีีนี้้� แม้้เงิินส่่วนลดหาย แต่่สิ่่ง� ที่่ไ� ด้้มาคืือความสบายใจ ไม่่มีปัี ญ
ั หาจุุกจิิก
ตามมาภายหลัังได้้ แถมเวลาช่่างมาซ่่อมห้้องก่่อนโอน ใช้้เวลาแตกต่่างจากหลัังโอน
เสีียจริิงๆ เวลาเราสั่่�งแก้้งานไปไม่่ถึึง 2 อาทิิตย์์ ก็็แก้้เสร็็จแล้้ว เนื่่�องจากโครงการ
พยายามจะเร่่งขายให้้หมดนั่่�นเอง

ส่่วนตััวผู้้�เขีียนคิิดว่่า ถ้้าเราไม่่ได้้เดืือดร้้อนเรื่่�องเงิินมากนััก และไม่่อยาก

ั หาในภายหลััง แนะนำำ�ให้้ ตรวจห้้องก่่อนโอนดีีกว่่า เพราะจะได้้ดูสู ภาพห้้องจริิง
มีีปัญ
ก่่อนว่่ามีี Defect เยอะไหม ถ้้ามีีมากเกิินเราจะได้้ตััดสิินใจยกเลิิกสััญญาได้้ทััน
รวมถึึงในอีีกแง่่หนึ่่ง� คืือ “บริิการก่่อนการขาย” กัับ “บริิการหลัังการขาย” ก็็ย่อ่ มแตกต่่าง
กัันอยู่่�แล้้ว ยัังไงก็็ลองชั่่�งใจดููตามความเหมาะสมของแต่่ละบุุคคลค่่ะ

Tips : ถ้้าเกิิดเราไปตรวจห้้องแล้้วมีี Defect มากๆ ห้้องจริิงไม่่อยู่่�

ในสภาพพร้้อมโอน เรามีีสิิทธิิบอกเลิิกสััญญาซื้้�อ-ขาย พร้้อมทั้้�งเรีียก
เงิินที่่�ได้้ชำำ�ระไปแล้้วกัับโครงการทั้้�งหมด ตาม “พรบ. อาคารชุุด
(ฉบัับที่่� 4) พ.ศ. 2551”

199