Nguyễn Bùi Khánh Linh 1953801090052

Tóm tắt án lệ:

Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua
ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng
4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

 Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03-3-2010 của Hội đồng Thẩm
phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến
với bị đơn là ông Lê Văn Ngự; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị Quý,
bà Trần Thị Phấn, anh Lê Văn Tám, chị Lê Thị Tường, anh Lê Đức Lợi, chị Lê Thị
Đường, anh Lê Mạnh Hải, chị Lê Thị Nhâm.

 Khái quát nội dung của Án lệ số 04/2016/AL:

Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp
đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp
đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận,
người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất;
bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai;
người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác
định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.

Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong
giao kết hợp đồng.

Theo Khoản 2, Điều 404, BLDS 2005 về Thời điểm giao kết hợp đồng trong dân sự:
 2. Hợp đồng cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận
được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao
kết.

Theo Khoản 2, Điều 393, BLDS 2015 về Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng:

2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao
kết hợp đồng , trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập
giữa hai bên.

BLDS 2015 đã ghi nhận vai trò của im lặng nhưng không nêu trong phần chấp nhận
giao kết hợp đồng mà trong phần xác định thời điểm hợp đồng được giao kết. BLDS
2015 đã khắc phục được nhược điểm nói trên. BLDS 2105 theo hướng im lặng không là
chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng nhưng có ngoại lệ, khi thỏa thuận theo thói quen
của các bên thì im lặng vẫn là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.

Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?

 Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển

nhượng trong tình huống trên là thuyết phục.
 Vì theo vấn đề pháp lý được giải quyết thông qua án lệ số 04/2016/AL:

Tài sản chung của vợ chồng khi thực hiện giao dịch đều phải được sự đồng ý của cả vợ và chồng là quy định
thống nhất và xuyên suốt trong các lần sửa đổi, bổ sung, thay thế Luật hôn nhân và gia đình. Theo quy định của
Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 và Luật hôn nhân và gia đình 2014, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài
sản chung là quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ hoặc chồng. Tuy nhiên, trên thực tế,
không phải trường hợp nào cũng có văn bản thỏa thuận giữa vợ và chồng về việc định đoạt quyền sử dụng đất.
Nhiều chủ thể khi thực hiện chuyển nhượng và nhận quyền sử dụng đất đã không quan tâm sự tồn tại của văn
bản thỏa thuận giữa vợ và chồng, dẫn đến việc giao dịch chuyển nhượng có nguy cơ bị vô hiệu.

Trong vụ án đó, mặc dù người vợ biết và phải biết về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng do không
có văn bản thỏa thuận theo quy định của pháp luật nên vẫn có đủ cơ sở để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu. Trước đây, khi chưa có án lệ, Tòa án khi thực hiện xét xử trên
nguyên tắc chỉ tuân theo pháp luật nhiều khả năng sẽ phải tuyên hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, trên phương diện
khách quan, việc tuyên hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là không công bằng đối với bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền và lợi ích của bên nhận chuyển nhượng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Vì vậy,
vẫn có những Tòa án có quan điểm khác cho rằng trong trường hợp này hợp đồng không thể bị coi là vô hiệu.

Án lệ số 04/2016/AL được ban hành giúp các Tòa án thống nhất quan điểm trong việc xem xét hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp không có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng nhưng
vợ hoặc chồng đã đồng ý hoặc đã biết về việc chuyển nhượng đó nhưng không bày tỏ ý kiến phản đối.

Đối với tình huống này, bà Chu và ông Bùi là vợ chồng và cả hai người đều đồng
ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Văn và tại thời điểm đó không ai
phản đối gì nên giao dịch chuyển nhượng này là có hiệu lực.

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì chỉ người được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (hay gọi là người đứng tên trên sổ đỏ) mới có các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất. Do đó, các con của bà Chu và ông Bùi không được
tham gia vào giao dịch này và tại thời điểm đó, áp dụng Khoản 2 Điều 404 BLDS
2005: “2. Hợp đồng cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên
nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp
nhận giao kết.”, giao dịch này vẫn có hiệu lực.

 Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

 Khoản 2 Điều 176 của Bộ luật dân sự năm 1995;
 Điều 15 của Luật hôn nhân và gia đình năm 1986.