UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

MARTINA KNECHTL

STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM,

AVSTRIJSKEM IN NEMŠKEM PRAVU

Diplomsko delo

Maribor, 2011
 UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM,

AVSTRIJSKEM IN NEMŠKEM PRAVU

Študent: Martina Knechtl

Številka indeksa: 71144204
Študijski program: UNI-PRAVO
Mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, avgust 2011

 Zahvala

Za pomoč pri pisanju diplomske naloge se iskreno zahvaljujem mentorju. Prav

tako gre zahvala mojim staršem, ki so mi nesebično stali ob strani, in fantu
Matjažu za vso čustveno in materialno podporo, zato diplomsko nalogo
posvečam prav njim.
KAZALO

POVZETEK ......................................................................................................... - 1 -

ZUSAMMENFASSUNG .................................................................................... - 2 -

UVOD ................................................................................................................ - 3 -

1. STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM PRAVU ........................................... - 7 -

1.1. SPLOŠNO ................................................................................................ - 7 -

1.2. NASTANEK ............................................................................................. - 7 -

1.3. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK ................................................... - 8 -

1.4. PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ..................................................... - 9 -

1.4.1. REDNO PRENEHANJE ................................................................. - 10 -

1.4.2. PREDČASNO PRENEHANJE......................................................... - 11 -

1.4.3. POSLEDICE PRENEHANJA STAVBNE PRAVICE ....................... - 13 -

2. »BAURECHT« ALI STAVBNA PRAVICA V AVSTRIJSKEM PRAVU ........ - 15 -

2.1. SPLOŠNO ............................................................................................... - 15 -

2.2. NASTANEK STAVBNE PRAVICE .........................................................- 16 -

2.3. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK .................................................. - 17 -

2.4. PRENEHANJE ..................................................................................... - 18 -

3. »ERBBAURECHT« ALI STAVBNA PRAVICA V NEMŠKEM PRAVU ...... - 20 -

3.1. SPLOŠNO .............................................................................................. - 20 -

3.2. NASTANEK........................................................................................... - 20 -

3.3. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK ................................................. - 22 -

3.4. PRENEHANJE ..................................................................................... - 24 -

3.4.1. »Heimfall«...................................................................................... - 25 -

4. ZAKLJUČEK ................................................................................................ - 28 -
BIBLIOGRAFIJA ............................................................................................. - 32 -

LITERATURA .............................................................................................. - 32 -

VIRI.............................................................................................................. - 33 -
 POVZETEK

Diplomsko delo sestavljajo trije sklopi – tri poglavja: stavbna pravica bo

obravnavana najprej z vidika slovenskega, nato pa še z vidika avstrijskega in
nemškega prava.

V prvem poglavju bo predstavljena stavbna pravica v domačem, slovenskem

pravu, njena narava in funkcija, njen nastanek, pravice strank v razmerju in
prenehanje ter posledice prenehanja stavbne pravice.

V enakem smislu bo obravnavana tudi stavbna pravica in njene posebnosti v

avstrijskem pravu1 (v sklopu drugega poglavja).

V tretjem poglavju se bomo po enakem ključu seznanili še s stavbno pravico in

njenimi posebnostmi v nemškem pravu2.

V zaključku bodo povzete temeljne karakteristike in bistvene razlike med

ureditvami stavbnih pravic v vseh treh pravnih sistemih.

Namen diplomskega dela je prikazati razlike med (sorodnimi) pravnimi sistemi

in njihove posebnosti v zakonodaji glede stavbne pravice.

Ključne besede: stavbna pravica, lastnik zemljišča, imetnik stavbne pravice

ali stavbni upravičenec, lastništvo zemljišča, lastništvo zgradbe, lastninska
pravica, nadomestilo - odškodnina.

1 Po avstrijski pravni terminologiji je stavbna pravica »das Baurecht«.

2 V Nemčiji je stavbna pravica poimenovana »das Erbbaurecht« - dedna stavbna pravica.

-1-
 ZUSAMMENFASSUNG

Meine Diplomarbeit ist aus zwei Kapitteln zusammengesetzt: das (Erb-)

Baurecht wird aus der slowenischen Sichtpunkt und dann aus der Sichtpunkt
des österreichischen und deutschen Gesetzes vorgestellt.

Im ersten Kapittel wird das (Erb-) Baurecht im heimlichen, slowenischen Recht

vorgestellt, seine Natur und Funktion, seine Entstehung, die Rechte der
Parteien im Verhältnis und die Kündigung und Konsequenzen der Kündigung
des (Erb-) Baurechtes.

In der gleichen Weise wird auch das Baurecht und seine Besonderheiten im
österreichischen Recht bearbeitet (innerhalb des zweiten Kapittels).

Im dritten Kapittel wird in der gleichen Weise auch das Erbbaurecht und seine
Besonderheiten im deutschen Recht vorgestellt.

Zum Schluss werden die grundliegende Eigenschaften und die wesentlichen

Unterschiede zwischen der Regulierung der (Erb-) Baurechte in allen drei
Rechtssystemen zusammengefasst.

Der Zweck der Diplomarbeit ist die Unterschiede zwischen den verwandten
Rechtssystemen und ihre Besonderheiten in dem (Erb-) Baurecht vorzustellen.

Schlagwörter: das (Erb-)Baurecht, der (Erb-)Bauberechtigte, das Eigentum

des Grundes, das Eigentum des Gebäudes, das Eigentumsrecht, das Ersatz - die
Entschädigung.

-2-
 UVOD

Stavbna pravica (superficies)3 pomeni pravico imeti v lasti zgrajeno zgradbo4

nad ali pod tujo nepremičnino5 za določen (navadno daljši) čas. Lahko bi rekli,
da je stavbna pravica zaradi svoje vsebine, ki je v lastninski pravici na zgradbi
(ne pa tudi na nepremičnini pod ali nad njo), podobna ali sorodna lastninski
pravici, z vidika samega zemljišča pa je stavbna pravica podobna dolgoročnemu
zakupu zemljišča, saj imetnik stavbne pravice lastniku zemljišča navadno
plačuje nadomestilo in ima za čas trajanja stavbne pravice pravico rabe
zemljišča6. Medtem pa lastniku zemljišča ostane le gola lastninska pravica na
zemljišču. Drugačen primer, ko tudi lastnik uţiva upravičenje uţitka ali rabe
zemljišča skupaj z imetnikom stavbne pravice, je mogoč na podlagi dogovora v
pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice.

Stavbno pravico uvrščamo med omejene stvarne pravice, ki so izvedene iz

lastninske pravice in dajejo upravičencu določena upravičenja glede tuje stvari.
V primerjavi z lastninsko pravico ne gre za manjši obseg pravice, saj ima
imetnik stavbne pravice lastninsko pravico na zgradbi. Omejene stvarne pravice
praviloma delimo na pravice do uporabe oziroma uţivanja tuje stvari (sluţnosti
in stavbna pravica) ter »zavarovalne« pravice. Namen vpeljave instituta stavbne
pravice je, da tujec pridobi lastninsko pravico na zgradbi, ne pa tudi na
zemljišču.7

3 V avstrijskem pravu se stavbna pravica imenuje »das Baurecht«, v nemškem pa »das

Erbbaurecht« - dedna stavbna pravica.
4 Zgradbe (bodisi pod bodisi nad zemljiščem) so: hiše in večstanovanjske zgradbe, viadukti,
mostovi,garaţe, kleti, športni objekti, parkirišča ipd.
5 Z nepremičnino mislimo zemljiško parcelo, v nadaljevanju tudi: zemljišče.
6 Raba zemljišča pri stavbni pravici je namenska: zemljišče se uporabi za zgraditev, obnovo ali
vzdrţevnje zgradbe, ki je predmet stavbne pravice.
7 Povzeto po SPZ s komentarjem, GV zaloţba, 2004.

-3-
Vsebina stavbne pravice je torej lastninska pravica na zgradbi, ki ni
samostojna pravica, temveč soobstoja le s stavbno pravico: ni npr. mogoč
prenos zgolj lastninske pravice na zgradbi, mogoč je prenos stavbne pravice
skupaj z lastninsko pravico na zgradbi. Tako ta institut odstopa od splošnega
načela superficies solo cedit8, kjer je zgradba (in vse, kar je trajno spojeno z
zemljiščem) pojmovana kot »prirast«, sestavni del zemljišča. To načelo z
ustanovitvijo stavbne pravice ne pride več v poštev, ponovno pa se vzpostavi, ko
stavbna pravica preneha – ko je opravljen izbris iz registra oz. zemljiške knjige.
Stavbno pravico stranki (lastnik zemljišča9 in imetnik stavbne pravice10)
navadno dogovorita s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice, v kateri določita
obe pogodbeni stranki, dotično zemljišče, ki bo predmet stavbne pravice, čas
trajanja stavbne pravice (navadno se stavbna pravica ustanavlja za daljši čas, v
praksi se najpogosteje dogovori za obdobje 99 let) in nadomestilo (določiti
morata višino vsakokratnega ali enkratnega zneska nadomestila ter zapadlost
vsakokratnega ali enkratnega plačila11), ki ga imetnik stavbne pravice plačuje
(ali v enkratnem znesku poravna) lastniku zemljišča. Obveznost plačila
nadomestila je obligacijske narave in velja za vsakokratnega imetnika stavbne
pravice.

Pri ustanovitvi stavbne pravice ni dovoljeno postavljati razveznih pogojev, saj bi

v tem primeru prenehanje razmerja lahko nastopilo prej kot po preteku
pogodbeno dogovorjenega roka12. Po drugi strani pa bi to pomenilo veliko
negotovost za imetnika stavbne pravice, katerega temeljni namen je zagotoviti si
trajnost razmerja, dolgoročnost stavbne pravice in, če pogledamo iz človeške
plati, občutek varnosti.

8 Načelo “superficies solo cedit” izvira iz rimskega prava.

9 V avstrijskem in nemškem pravu je poimenovanje enotno: »der Grundstückseigentümer«.
10 V avstrijskem pravu je ta oseba imenovana »der Bauberechtigte«, v nemškem pa »der
Erbbauberechtigte«.
11 Nadomestilo se lahko določi kot dajatev v enkratnem znesku ali pa kot mesečna ali letna
dajatev – renta, lastnik zemljišča pa se lahko nadomestilu tudi odpove.
12 Predvsem v nemškem pravu je sistem fleksibilnejši, saj pozna moţnost t.i. »Heimfall«
instituta, o katerem bo govora v tretjem poglavju.

-4-
Stavbna pravica se vpiše v zemljiško knjigo13 in njen vpis je konstitutivne
narave. Potrebna je notarsko overjena pogodba o ustanovitvi stavbne pravice,
izjava lastnika zemljišča za dovolitev vpisa stavbne pravice (pri nas je to
zemljiškoknjiţno dovolilo ali intabulacijska klavzula) ter predlog za vpis stavbne
pravice v zemljiško knjigo. Z vpisom v zemljiško knjigo je stavbna pravica
ustanovljena.

Glede trajanja stavbne pravice so zakonodaje različne, vendar razlike niso

drastične. O tem bo govora pri posameznih poglavjih dotičnega pravnega
sistema.

Stavbna pravica običajno redno preneha – s potekom časa, za katerega je

ustanovljena. Izredno prenehanje razmerja (pred potekom časa, za katerega je
bila stavbna pravica ustanovljena) lahko nastopi s soglasjem obeh strank
(dogovor, pogodba o prenehanju stavbne pravice) ali pa na zahtevo lastnika
zemljišča v določenih primerih. Podrobneje bodo načini prenehanja
predstavljeni v posameznih poglavjih. V vsakem primeru je potrebno opraviti še
izbris stavbne pravice iz zemljiške knjige14.

Ob prenehanju stavbne pravice (z izbrisom iz zemljiške knjige) stavba postane

znova sestavni del zemljišča15, lastnik zemljišča pa ima sedaj tudi lastninsko
pravico na zgradbi, ki je bila za časa stavbne pravice zgrajena ali obnovljena in
primerno vzdrţevana. Imetnik stavbne pravice je ob prenehanju stavbne pravice
upravičen do nadomestila oz. odškodnine, zaradi povečanja trţne vrednosti
celotne nepremičnine. Določbe glede višine odškodnine so v vseh primerjanih
pravnih sistemih različne in bodo natančneje obravnavane v posameznih
poglavjih.

13 Na tem mestu je potrebno poudariti, da vsi trije obravnavani pravni sistemi poznajo zemljiško
knjigo kot uraden register (dokument), kamor se vpisujejo posamezne nepremičnine in njihove
posebnosti, tudi stavbna pravica, zastavna pravica, sluţnosti itd..
14 V nekaterih primerih na podlagi zemljiškoknjiţnega dovolila, drugače pa tudi na podlagi
odločbe sodišča.
15 V tem primeru je načelo superficies solo cedit znova vzpostavljeno.

-5-
V zaključku diplomskega dela bodo povzete vse razlike in podobnosti vseh treh
obravnavanih zakonodaj.

Na spodnjih slikah sledi grafični prikaz stavbne pravice.

Prva slika prikazuje zemljišče in morebitno ţe obstoječo zgradbo kot enoto, ki

pripada lastniku nepremičnine.

LASTNIK NEPREMIČNINE

Druga slika prikazuje ločenost zemljišča in zgradbe pri stavbni pravici, čeprav
sta fizično še vedno enota.

IMETNIK STAVBNE PRAVICE

ZEMLJIŠKI LASTNIK

-6-
 1. STAVBNA PRAVICA V SLOVENSKEM
PRAVU

1.1. SPLOŠNO

Stavbna pravica je v slovenskem pravu urejena v Stvarnopravnem zakoniku16.

Ta zakon ureja temeljna načela stvarnega prava (le-ta veljajo tudi za stavbno
pravico kot stvarno pravico), posest in stvarne pravice ter način njihove
pridobitve, prenosa, varstva in prenehanja.17 Stavbna pravica po klasifikaciji
2.člena SPZ spada med stvarne pravice. Poleg stavbne pravice so to še:
lastninska pravica, zastavna pravica, sluţnosti, zemljiški dolg in pravica
stvarnega bremena.

Konkretno je stavbna pravica urejena v XI. delu SPZ (od 256. do 265. člena).
Stavbna pravica je po definiciji pojma v 256. členu pravica imeti v lasti zgradbo
nad ali pod tujo nepremičnino. Njeno trajanje je v našem pravu omejeno na
največ devetindevetdeset (99) let.18 Poleg tega je stavbna pravica tudi
prenosljiva in se za prenos smiselno uporabljajo določbe, ki se sicer uporabljajo
za prenos lastninske pravice na nepremičninah.19

1.2. NASTANEK

Stavbna pravica nastane na podlagi veljavnega pravnega posla, t.j. po volji

strank. Poleg veljavnega pravnega posla (pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice,
pogodbe o stavbni pravici) zakon za nastanek stavbne pravice zahteva še
zemljiškoknjiţno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Vpis je konstitutivnega

16 Uradni list RS št.87/2002 z dne 17.10.2002.

17 1. člen SPZ.
18 2. odstavek 256. člena SPZ.
19 3. odstavek 256. člena SPZ.

-7-
značaja, kar pomeni, da ustanavlja stavbno pravico. V zemljiški knjigi se zaradi
ustanovitve stavbne pravice na podlagi zemljiškoknjiţnega dovolila (z overjenim
podpisom lastnika zemljišča) odpre poseben vloţek, v katerem se opredeli zveza
z vloţkom, v katerem je vpisana nepremičnina.

Sama pogodba o ustanovitvi stavbne pravice pa mora po zakonu vsebovati ime

lastnika zemljišča, zemljiškoknjiţno oznako nepremičnine, natančen opis (v
smislu posebnih omejitev ali obremenitev za katerokoli/obe stranki20) in
trajanje stavbne pravice ter določilo o nadomestilu, ki ga mora plačati imetnik
stavbne pravice lastniku nepremičnine (zemljišča).21 Na tem mestu je potrebno
pripomniti, da se stavbna pravica lahko ustanovi tudi neodplačno. Tudi tako
določilo je smiselno (potrebno) vnesti v pogodbno o ustanovitvi stavbne
pravice.22 Na imetnika stavbne pravice tako preko pogodbe, zemljiškoknjiţnega
dovolila in vpisa preide celotna uporabna vrednost nepremičnine.23
Edini pogoj, ki ga zakon postavlja v odseku o nastanku stavbne pravice, je
neobstoj razveznega pogoja v pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice.24

1.3. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK

Imetnik stavbne pravice s sklenitvijo pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice

pridobi lastninsko pravico na zgradbi in upravičenje rabe ter uţivanja zemljišča,
lastnik zemljišča pa je svojo »popolno« lastninsko pravico izgubil, ostaja mu le
gola lastninska pravica na zemljišču, razen če sta se stranki v pogodbi dogovorili
za drugačen obseg pravic. Zato je pomembno, da stranki v pogodbo vneseta čim
več določil o obsegu in načinu izvajanja stavbne pravice oz. o obsegu pravic za
lastnika zemljišča. Obveznosti iz pogodbe veţejo posledice na vsakokratnega

20 Tako 2. odstavek 259. člena SPZ: »Če se stavbna pravica nanaša na zgradbo pod
nepremičnino, se mora s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice dogovoriti glede načina rabe
in vzdrževanja zemeljske površine.«
21 Povzeto po: 257. člen SPZ, dr. Juhart Miha, dr. Tratnik Matjaţ, dr. Vrenčur Renato, Stvarno
pravo, GV zaloţba, Ljubljana, 2007 (v nadaljevanju Stvarno pravo), str.668.
22 Povzeto po: Stvarno pravo, str. 669.
23 Povzeto po: Stvarno pravo, str. 668.
24 Prav tam.

-8-
imetnika stavbne pravice in vsakokratnega lastnika zemljišča (namreč tako
zemljišče, kot tudi stavbno pravico25 je mogoče samostojno prenašati naprej).26
Imetnik stavbne pravice ima za časa trajanja stavbne pravice pravico uporabljati
in uţivati nepremičnino.27 Lastnik zemljišča pa je (kadar je stavbna pravica
ustanovljena odplačno) upravičen do nadomestila za uporabo nepremičnine.
Običajno gre za periodična plačila (mesečno ali letno), redkeje za plačila v
enkratnem znesku.28

Stranki se v pogodbi dogovorita o vseh podrobnostih, tudi o lastnosti zgradbe, ki

jo bo postavil (ali bodisi obnovil, bodisi vzdrţeval) imetnik stavbne pravice in o
obsegu uporabe zemljišča. Mogoč je tudi dogovor, po katerem stranki pogodbe
skupaj (vsaka v določenem, opisanem obsegu) uporabljata zemljišče. Vendar je
potrebno opozoriti, da so takšni dogovori podvrţeni pravilom obligacijskega
prava. Kadar pride do kršitev teh dogovorov, se lahko obligacijske posledice
raztezajo tudi na stvarno področje.29 Na podlagi teh ugotovitev lahko sklepamo,
da je opis stavbne pravice (poleg določitve trajanja in višine nadomestila)
najpomembnejši del pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice.

1.4. PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE

Stavbna pravica navadno preneha z izbrisom, po poteku pogodbeno

dogovorjenega časa. Lahko pa preneha tudi pred potekom pogodbeno
določenega časa (bodisi zaradi sklenitve pravnega posla – pogodbe o

25 Lastninska pravica na zgradbi se lahko prenaša samo skupaj s stavbno pravico; lastninska
pravica na zgradbi je namreč vsebina stavbne pravice.
26 Povzeto po: Stvarno pravo, str. 669.
27 1. odstavek 259. člena SPZ.
28 Stvarno pravo, str. 669.
29 Stvarno pravo, str.668.
Če imetnik stavbne pravice postavi na zemljišče drugačno zgradbo, kot je bilo dogovorjeno,
odgovarja lastniku zemljišča po pravilih obligacijskega prava, takšno ravnanje pa lahko vpliva
tudi na veljavnost pogodbe o stavbni pravici, torej lahko nastanejo tudi stvarnopravne posledice.

-9-
prenehanju, bodisi zaradi kršitev sklenjene pogodbe o ustanovitvi stavbne
pravice). Tako ločimo redno in predčasno prenehanje stavbne pravice.30

Ob prenehanju stavbne pravice nastaneta še dve obveznosti:

- imetnik stavbne pravice (imetnik stavbne pravice) mora lastniku zemljišča
(nepremičnine) prepustiti posest nad zgradbo31 in
- lastnik zemljišča mora (bivšemu) imetniku stavbne pravice plačati
nadomestilo.32
O obeh bo govora v posebnem podpoglavju.33

1.4.1. REDNO PRENEHANJE

Stavbna pravica je ustanovljena za določen čas, do največ devetindevetdeset

(99) let. Po preteku pogodbeno določenega časa stavbna pravica preneha.
Vendar sam potek časa ni dovolj za prenehanje stavbne pravice. Zaradi načela
zaupanja v zemljiško knjigo (glede točnosti in aţurnosti podatkov v njej) je
potreben še izbris. Tudi zakon v 260. členu določa, da stavbna pravica preneha z
izbrisom iz zemljiške knjige.

Izbris stavbne pravice iz zemljiške knjige lahko predlaga lastnik zemljišča (oz.
upravičeni predlagatelj) naslednji dan po nastopu dneva, ki je v pogodbi določen
kot dan prenehanja. Za izbris upravičenec ne potrebuje nobenih dokazil oz.
posebnih listin.34

30 Glej podpoglavji 1.4.1. in 1.4.2..

31 Ponovno se vzpostavi načelo, da je zgradba sestavni del zemljišča (superficies solo cedit).
Tako tudi 1. odstavek 263. člena SPZ.
32 2. ostavek 263. člena SPZ govori o »dogovorjenem« plačilu, ki ne sme biti manjše od polovice
povečanja trţne vrednosti nepremičnine.
33 Glej podpoglavje 1.3.3..
34 Stvarno pravo, str. 674.

- 10 -
 1.4.2. PREDČASNO PRENEHANJE

Do predčasnega prenehanja stavbne pravice pride v dveh, zakonsko določenih35

primerih. Primeri, navedeni v zakonu, so edini moţni načini predčasnega
prenehanja stavbne pravice, saj po istem zakonu ni dovoljeno postavljati
razveznih pogojev v pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice.36

1.4.2.1. PREDČASNO PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE NA

PODLAGI PRAVNEGA POSLA

Kadar se lastnik zemljišča in imetnik stavbne pravice sporazumeta s pogodbo,

da stavbna pravica preneha pred potekom s pogodbo o ustanovitvi stavbne
pravice določenega časa, se za tako pogodbo po 261. členu SPZ smiselno
uporabljajo določila, ki urejajo nastanek stavbne pravice: imetnik stavbne
pravice se s pogodbo zaveţe, da bo lastniku zemljišča izdal zemljiškoknjiţno
dovolilo, s katerim bo lastnik zemljišča dosegel izbris stavbne pravice iz
zemljiške knjige.37 Tudi v tem primeru je torej ključnega pomena sam izbris
stavbne pravice iz zemljiške knjige.

V primeru, ko stranki ţe odločata o prenehanju stavbne pravice, je smiselno, da

se na istem mestu dogovorita še o višini nadomestila, ki ga prejme »bivši«
imetnik stavbne pravice.

1.4.2.2. PREDČASNO PRENEHANJE STAVBNE PRAVICE ZARADI

KRŠITVE

SPZ v svojem 262. členu navaja dve kršitvi – obe na strani imetnika stavbne
pravice, in sicer:
- prenehanje zaradi neplačevanja nadomestila za stavbno pravico38 ter

35 261. in 262. člen SPZ.

36 Stvarno pravo, str. 675.
37 Stvarno pravo, str. 676.
38 Ta kršitev seveda ni relevantna, če je stavbna pravica ustanovljena neodplačno.

- 11 -
- prenehanje zaradi izvrševanja stavbne pravice preko dogovorjenih okvirjev39.
Toţbo na prenehanje stavbne pravice zaradi kršitve lahko vloţi le lastnik
zemljišča.40

V primeru neplačevanja nadomestila se pojavi pomembno vprašanje v zvezi s

periodičnimi plačili41, o katerem sam zakon ne pove ničesar, in sicer: s kolikimi
obroki mora biti imetnik stavbne pravice v zamudi, da je toţbeni zahtevek
lastnika zemljišča utemeljen? Po mnenju nekaterih teoretikov zadošča, da je
imetnik stavbne pravice v zamudi z dvema zaporednima obrokoma.42

V primeru izvrševanja stavbne pravice preko dogovorjenih okvirjev pa gre za

skupno rabo zemljišča (imetnik stavbne pravice ni upravičen do rabe in uţivanja
celotnega zemljišča) in kršitev s strani imetnika stavbne pravice. 43 Pri tej kršitvi
je bistvenega pomena določenost obsega stavbne pravice (njen natančen opis) v
(temeljni) pogodbi. Kadar bodo meje med obveznostmi strank pogodbe
nejasne, zabrisane, bo sodišče le s teţavo odločilo o obsegu kršitve in njenem
sankcioniranju.44

Smiselno pa je proučiti tudi obraten primer, ko je dogovorjena skupna raba

zemljišča in pravila skupne rabe krši lastnik zemljišča. V takem primeru ima
imetnik stavbne pravice na voljo posestno varstvo: toţbo na prenehanje motenja
z navedbo motilnih ravnanj.45

Višino pripadajočega nadomestila za imetnika stavbne pravice ob prenehanju

stavbne pravice določi sodišče.46

39 Ta kršitev je relevantna, če gre za skupno rabo nepremičnine (zemljišča).

40 1. odstavek 262. člena SPZ.
41 Ţe iz zakonske besedne zveze: »…ne plačuje nadomestila…« iz 1. odstavka 262. člena SPZ je
mogoče razbrati, da zakonodajalec cilja na periodična plačila, sicer bi v zakonu pisalo: »…ne
plača nadomestila…«. Kadar gre za enkratni znesek, zadeva ni sporna.
42 Stvarno pravo, str. 677.
43 Prav tam.
44 Prav tam.
45 Stvarno pravo, str. 677.
46 2. odstavek 262. člena SPZ.

- 12 -
 1.4.3. POSLEDICE PRENEHANJA STAVBNE PRAVICE

Najvaţnejša posledica prenehanja stavbne pravice je ponovna stvarnopravna

zdruţitev zgradbe z zemljiščem – načelo enotnosti nepremičnine je znova
vzpostavljeno. Da pa bo to načelo v celoti znova zaţivelo, je potrebno upoštevati
še dejansko prepustitev posesti lastniku zemljišča in s prenehanjem povezano
plačilo nadomestila imetniku stavbne pravice. Glede na razlog prenehanja
stavbne pravice bo to nadomestilo bodisi vnaprej določeno47 (s strani strank
temeljne pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice), bodisi bodo stranke o njegovi
višini odločile s pogodbo o prenehanju stavbne pravice48, bodisi bo o njegovi
višini odločalo sodišče49.

Kljub temu, da imata stranki pogodbe pri določanju višine nadomestila

razmeroma proste roke50, ju zakon glede višine nadomestila v 2. odstavku 263.
člena omejuje, saj določa, da mora lastnik zemljišča imetniku stavbne pravice ob
prenehanju plačati nadomestilo v dogovorjeni vrednosti, ki ne sme biti manjša
od polovice povečanja trţne vrednosti nepremičnine. Zakon ne ponuja razlage
povečanja trţne vrednosti nepremičnine.

Če se zavedamo, da na vrednost nepremičnin vpliva več faktorjev, ki nimajo

nobene zveze s stavbno pravico (npr. če območje, na katerem se nahaja
nepremičnina, obremenjena s stavbno pravico, postane ugodna lokacija, se
trţna vrednost dotične nepremičnine poveča), ugotovimo, da je določba zakona
precej nejasna.51 Zato je potrebno pri izračunu relevantnega povečanja trţne
vrednosti upoštevati zgolj kar je dodane vrednosti zaradi zgradbe. Razlika med
vrednostjo nepremičnine z zgradbo vred v času ob prenehanju stavbne pravice

47 Pri rednem prenehanju stavbne pravice s potekom v pogodbi določenega časa.

48 Pri predčasnem pogodbenem prenehanju stavbne pravice.
49 Pri predčasnem prenehanju stavbne pravce zaradi kršitve.
50 Višina nadomestila je lahko določena kot fiksni znesek, lahko pa je določena kar kot odstotek
povečanja trţne vrednosti nepremičnine, večji od 50.
51 Stvarno pravo, str. 674.

- 13 -
in vrednostjo nepremičnine brez zgradbe v času ob prenehanju stavbne pravice
je tista trţna vrednost, ki jo upoštevamo pri izračunu višine nadomestila.
V primeru, ko se stranki sploh nista dogovorili glede višine nadomestila ob
prenehanju stavbne pravice, štejemo, da je bilo dogovorjeno z zakonom
predvideno nadomestilo.52

Glede prepustitve posesti je potrebno poudariti, da ima lastnik zemljišča v

primeru drugačnega ravnanja imetnika stavbne pravice pravico uveljavljati
zahtevke iz varstva lastninske pravice.

52 Stvarno pravo, str. 675.

- 14 -
 2. »BAURECHT« ALI STAVBNA PRAVICA V
AVSTRIJSKEM PRAVU

2.1. SPLOŠNO

Avstrijska stavbna pravica ali »Baurecht« je z novelo ABGB53 prešla v avstrijsko

pravo iz nemškega ţe leta 191254. Najpogosteje ta institut še danes uporablja
javna oblast v zvezi s prostorskim urejanjem: »So sollte das Baurecht
vorzüglich der städtischen Wohnpolitik der öffentlichen Hand dienen.« 55
Avstrijski zakon o stavbni pravici56 v prvem odstavku prvega člena določa, da je
zemljišče moč obremeniti s stvarno, prenosljivo in podedljivo pravico imeti
zgrajeno zgradbo (objekt) nad ali pod površino zemljišča.57

Prvi člen v drugem odstavku določa še, da se stavbna pravica razteza tudi na
dele zemljišča, ki so za njeno izvrševanje potrebni58 in v tretjem odstavku, da je
stavbno pravico nedopustno omejiti na del zgradbe, npr. na nadstropje.59

Pred zadnjo novelo BauRG, je bilo stavbno pravico v Avstriji mogoče dogovoriti
za obdobje najmanj trideset (30) in največ osemdeset (80) let60. Po novejši

53 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (v nadaljevanju ABGB).

54 Tako Gschnitzer Franz, Faistenberger Franz, Österreichisches Sachenrecht, Springer Verlag,
Wien, 1995 (v nadaljevanju Gschnitzer), str.151: v avstrijskem pravu je stavbna pravica urejena s
posebnim zakonom, t.j. »Baurechtsgesetz« (v nadaljevanju BauRG), z dne 26.4.1912.
55 Tako Gschnitzer, str.151: stavbna pravica v glavnem sluţi mestnim stanovanjskim politikam
javne oblasti.
56 »Baurechtsgesetz« ali BauRG, ki je pričel veljati 1.7.1990.
57 »Ein Grundstück kann mit dem dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Rechte, auf
oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, belastet werden (Baurecht).«
58 Npr. dovoz do hiše.
59 »(3) Die Beschränkung des Baurechtes auf einen Teil eines Gebäudes, inbesondere ein
Stockwerk, ist unzulässig.«

- 15 -
ureditvi je najkrajše trajanje stavbne pravice deset (10) let, najdaljše pa sto
(100) let.61

Tudi v avstrijskem pravu stavbna pravica velja za nepremično stvar, zgrajena

zgradba je vsebina stavbne pravice in prav tako velja za samostojno
nepremičnino.62

Smisel stavbne pravice je na eni strani v uporabi sicer neuporabljenih površin za

stanovanjske namene, pri čemer - navadno javna oblast - obdrţi lastninsko
pravico na zemljišču (ohranja se lastnina), na drugi strani pa je smisel v
pridobitvi zgradbe, brez obveznosti dodatnega plačila oz. stroškov za stavbno
zemljišče.63

2.2. NASTANEK STAVBNE PRAVICE

Stavbna pravica nastane s pogodbo med strankama in z vpisom v zemljiško

knjigo (»Grundbuch«). V zemljiško knjigo se stavbna pravica vpiše kot breme
nepremičnine.64

Stranki se s pogodbo dogovorita o trajanju in obsegu stavbne pravice. Kadar

stranki dogovorita obveznost plačila nadomestila za stavbno pravico
(»Bauzins«) v zaporednih dajatvah, morata določiti višino65 in zapadlost
vsakokratnega plačila. Najpogosteje se stranke teh pogodb dogovorijo o letnih
zneskih plačil, enkratna plačila pa so opcija, katere se stranke redkeje
posluţujejo. Takšna zakonska določba v vseh pogledih zagotavlja nujno

60 Tako tudi Koziol Helmut, Welser Rudolf, Grundriß des Bürgerlichen Rechts, Manzsche
Verlag, Wien, 1991 (v nadaljevanju Koziol – Welser), str.130.
6161 Tako BauRG v 3. členu: »(1) Das Baurecht kann nicht auf weniger als zehn und nicht mehr
als hundert Jahre bestellt werden.«
62 Tako Koziol – Welser, str.130.
63 Tako Koziol – Welser, str.130.
64 1.odstavek 5.člena BauRG.
65 Najpogosteje v praksi stranke za opredelitev višine zneskov vsakokratnih plačil uporabljajo
nek odstotek od vrednosti zemljišča, npr. 2% vsako leto.

- 16 -
potrebno gotovost in neke vrste varnost za stranki, čeprav usodo plačil krojita
sami. Pomembno je, da so obveznosti strankama znane in določene (ali vsaj
določljive), zato je dobro, da ste stranki dogovorita o vseh anticipiranih
problemih njunega razmerja. Dopustni so tudi dogovori o zavarovanju vrednosti
stavbne pravice, kadar vrednost dajatev ni določena glede na vrednost
zemljišča.66

Omejitev stavbne pravice z razveznim pogojem ni dopustna.67 Taka zakonska

določba je povsem na mestu, saj bi v nasprotnem primeru ob nastopu nekega
(določenega) dejstva imetnik stavbne pravice izgubil stavbno pravico, kar pa ni
njen namen. Smisel stavbne pravice je namreč deloma tudi v njenem trajanju, ki
daje imetniku stavbne pravice (in njegovim dedičem) dolgoročno lastninsko
pravico na zgradbi.68

2.3. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK

Stranki posla, s katerim je stavbna pravica ustanovljena, se v avstrijskem pravu

imenujeta »Bauberechtigte« (imetnik stavbne pravice) in
»Grundstückeigentümer« (lastnik zemljišča). Stranki torej dogovorita trajanje
stavbne pravice in določita višino nadomestil za stavbno pravico, če sta se o tem
sporazumeli. Stavbna pravica se lahko ustanovi tudi neodplačno.69 Tako
ravnanje je pogosto odraz sorodstvenih razmerij (npr. oče in hči skleneta
neodplačno pogodbo o stavbni pravici) ali pa navezav med različnimi nosilci
javne oblasti in izvajalci javnih sluţb (npr. občina in izobraţevalni zavod
skleneta neodplačno pogodbo o stavbni pravici).

Imetnik stavbne pravice uţiva od vpisa stavbne pravice ugodnosti lastnika na

zgradbi, ki je predmet stavbne pravice70 in pravice uţitkarja na nepremičnini (če

66 2.odstavek 3.člena BauRG.

67 1.odstavek 4.člena BauRG.
68 Tako tudi v slovenskem in nemškem pravu.
69 Tako Gschnitzer, str.151.
70 Lahko gre za obstoječ ali bodoč gradbeni objekt.

- 17 -
se stranki nista dogovorili kaj drugega).71 Kot lastnik lahko stavbno pravico tudi
odsvoji ali obremeni (npr. z zastavno pravico).

Lastniku nepremičnine ostane le gola lastninska pravica na zemljišču. Drugačen

dogovor je moţen s temeljno pogodbo. Tako lahko lastnik zemljišča poleg gole
lastninske pravice na podlagi dogovora v pogodbi o stavbni pravici obdrţi
nekatere »izvedene« pravice (uţitka ali rabe, npr. uporaba zemljišča za parkirni
prostor).

Ob izvršbi na s stavbno pravico obremenjeno zemljišče se smiselno uporabljajo

predpisi o izvršbi na zemljišča obremenjena s sluţnostmi.72
Stranki pogodbe morata ves čas njenega trajanja upoštevati obstoječe predpise o
uporabi zemeljskega površja in podzemlja nekega zemljišča.73

2.4. PRENEHANJE

»Baurecht« preneha redno s potekom časa, za katerega je bila ustanovljena,

moţno pa je predčasno prenehanje na podlagi sporazuma strank.

Prenehanje zaradi zaostanka s plačili na strani imetnika stavbne pravice je

mogoče, če so le-ta dogovorjena v pogodbi med strankama in kadar je imetnik
stavbne pravice v zamudi z najmanj dvema zaporednima letnima dajatvama za
stavbno pravico (»Bauzins«).74

Ob prenehanju stavbne pravice postane lastnik zemljišča (ponovno) lastnik

celotne nepremičnine z zgradbo vred.75

71 1.odstavek 6.člena BauRG.

Glej tudi: Gschnitzer, str.151.
72 11.člen BauRG.
73 12.člen BauRG.
74 2.odstavek 4.člena BauRG.
75 Glej: Gschnitzer, str.152; Koziol – Welser, str.130.

- 18 -
Stranki se lahko ob prenehanju stavbne pravice dogovorita o višini odškodnine,
ki jo prejme imetnik stavbne pravice. Če ni drugačnega dogovora, pripada
imetniku stavbne pravice ob prenehanju stavbne pravice odškodnina v
vrednosti ene četrtine (1/4) vrednosti zgradbe. Če imetniku stavbne pravice ob
prenehanju stavbne pravice po zakonu ali pogodbi pripada odškodnina, se
zastavna in druge stvarne pravice na stavbni pravici raztezajo tudi na
odškodnino.76 Odškodnina se torej zmanjša za vrednost vseh obremenitev
(omejitev) stavbne pravice.

76 10.člen BauRG.
Glej tudi: Koziol – Welser, str.130.

- 19 -
 3. »ERBBAURECHT« ALI STAVBNA
PRAVICA V NEMŠKEM PRAVU

3.1. SPLOŠNO

Institut »Erbbaurecht« je v nemškem pravu ţe dolgo v uporabi, predvsem na

področju drţavnega javnega prava in na cerkvenem področju v smislu
prostorskega reguliranja (t.i. »Bauregierung«) in pomeni podedljivo in
odsvojljivo (prenosljivo) pravico imeti v lasti zgradbo nad ali pod površjem tuje
nepremičnine (zemljišča). Institut je urejen v posebnem zakonu, imenovanem
»Erbbaurechtsgesetz«77, ki je bil prvič uveljavljen 15.1.1919 in je do danes
doţivel številne spremembe, zadnjo 8.12.2010.78 Pred letom 1919 je bil institut
del obligacijskega (drţavljanskega) zakonika, »Bürgerlichesgesetzbuch«79.

3.2. NASTANEK

»Erbbaurecht« (kot tudi avstrijska »Baurecht« in slovenska stavbna pravica)

nastane navadno s pravnim poslom med strankama: »Erbbauberechtigte« je
(dedni) imetnik stavbne pravice, »Grundstückseigentümer« pa lastnik
zemljišča. Zahteva za ustanovitev je tudi vpis v zemljiško knjigo, ki je
konstitutivnega značaja.

Stavbna pravica omogoča pozidavo zemljišča, ne da bi bila na zemljišču

potrebna lastninska pravica, in je časovno omejena stvarna pravica postaviti in

77 V nadaljevanju ErbbauRG, pred letom 2007 pod imenom »Erbbaurechtsverordnung« ali

ErbbauVO.
78 Povzeto po: Prütting Hans, Sachenrecht, 33.Auflage, C.H.Beck, München, 2008 (v
nadaljevanju Prütting), str.347 in http://bundesrecht.juris.de/erbbauv/index.html, in
http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/erbbauv/gesamt.pdf z dne 12.5.2011.
79 V nadaljevanju BGB, v veljavi od 1.1.1900.

- 20 -
imeti v lasti zgradbo na tujem zemljišču. Ta pravica je samostojno prenosljiva80
(seveda s soglasjem lastnika zemljišča oz. z njegovo privolitvijo v spremembo
imetnika stavbne pravice), toda ne pod pogojem ali s krajšim rokom, in
podedljiva – ni namen stavbne pravice, da razmerje preneha s smrtjo imetnika
stavbne pravice.81

Stavbno pravico je moč tudi omejiti oz. obremeniti (npr. z zemljiškim

dolgom).82

Za stranki je pomembno, da s pogodbo uredita čim več podrobnosti iz razmerja

glede stavbne pravice. Predvsem pomembno je, da stranki pogodbe določita
njeno trajanje, namreč v nemškem pravu trajanje stavbne pravice v zakonu ni
določeno. Potemtakem je moţno stavbno pravico (ki je seveda odsvojljiva in
podedljiva) ustanoviti za nedoločen, neskončen čas. Praksa o trajanju stavbne
pravice v Nemčiji pove, da se stavbna pravica pogosto ustanavlja za 99 let.83
Navadno se pri sestavljanju pogodbe o stavbni pravici stranki ne dogovorita
samo o stvarnih, temveč tudi o razmerjih obligacijske narave (npr. plačilo
nadomestila, višina odškodnine…), kar v nemški praksi danes ţe velja kot
pravilo. Tako vsakokratni udeleţenec takega razmerja ne more biti v dvomih
glede svojih pravic in obveznosti.84

Za vpis stavbne pravice v zemljiško knjigo se tudi v nemškem pravu odpre

poseben vloţek.85

80 Wolf Manfred, Wellenhofer Marina, Sachenrecht, 24. Auflage, C.H.Beck, München, 2008 (v
nadaljevanju Wolf, Wellenhofer), str.39.
81 Povzeto po: Prütting, str.348.
82 Wolf, Wellenhofer, str.40.
83 Prütting, str. 348.
84 Povzeto po: Prütting, str.348.
85 Imenuje se »Erbbaugrundbuckblatt«.

- 21 -
 3.3. PRAVICE IN OBVEZNOSTI STRANK

»Erbbauberechtigte« ima lastninsko pravico na zgradbi, ki kljub drugačnemu

temljnemu načelu rimskega prava, ni sestavni del zemljišča, na katerem se
nahaja, temveč bistveni sestavni element stavbne pravice in samostojna
nepremičnina.

Stranki se s pogodbo o stavbni pravici dogovorita o medsebojnih pravicah in

obveznostih, predvsem o plačilu nadomestila za nepremičnino (neke vrste
odškodnina), ki pripada lastniku zemljišča zaradi izgube posesti nad svojo
lastnino in ga mora plačevati imetnik stavbne pravice v skladu z dogovorom
(bodisi mesečno, v natančno določeni višini in ob določenem roku zpadlosti,
bodisi v enkratnem znesku).

Nemški zakon o stavbni pravici (ErbbauRG) v 2. členu določa, da morata stranki

v vsebino dogovora (pogodbe) o ustanovitvi stavbne pravice vnesti tudi
naslednje dogovore:
- dogovor o vzdrţevanju in uporabljanju zgradbe (objekta),
- dogovor o zavarovanju zgradbe in o njeni obnovi v primeru uničenja,
- dogovor o odgovornosti za plačevanje javnih dajatev in drugih bremen,
- posebne vrste dogovor o odvzemu oz. vrnitvi stavbne pravice (t.i.
institut »Heimfall«86),
- dogovor o plačevanju pogodbenih kazni (s strani upravičenca),
- dogovor o prednostni pravici imetnika stavbne pravice, da po poteku
pogodbeno (ali zakonsko) določenega časa obnovi razmerje z lastnikom
zemljišča (prednostno podaljšanje stavbne pravice),
- dogovor o zavezanosti lastnika zemljišča, da bo ob prodaji zemljišča
(seveda za primerno plačilo) upošteval prednost ustreznega ali aktualnega
zainteresiranega imetnika stavbne pravice.

86 Ta institut bo opisan kot posebnost v posebnem poglavju.

- 22 -
Slednji dogovori so s pomočjo določil v nemškem pravu prešli v zakon, medtem
ko pri nas sam zakon ne določa, kaj natančno se morata stranki dogovoriti,
vsebina pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice je le v grobem predpisana in ne
posega toliko na obligacijsko področje. Medtem pa nemški zakon o stavbni
pravici (verjetno zaradi dolgoletne prakse in pojavljanja vedno enakih
problemov pri večini tovrstnih pogodb) sam postavlja tudi nekatera obligacijska
določila.

Stranki pogodbe pa se v skladu s 5. členom ErbbauRG lahko dogovorita tudi, da

imetnik stavbne pravice za prenos stavbne pravice potrebuje privolitev lastnika
zemljišča. Kadar takšnega dogovora v pogodbi ni, lahko imetnik stavbne pravice
prenaša svojo pravico prosto.

Prav tako isti člen zakona določa, da se stranki lahko v pogodbi o ustanovitvi
stavbne pravice dogovorita tudi o obvezni privolitvi lastnika zemljišča v
obremenitve na stavbni pravici. Imetnik stavbne pravice ima namreč vso
pravico obremeniti ali prenesti svojo stavbno pravico. Kadar je med strankama v
pogodbo vpeljan takšen dogovor, se tudi za vsakršno spremembo razmerij, ki
obremenjujejo stavbno pravico, zahteva privolitev (soglasje) lastnika zemljišča.

V obeh primerih, navedenih zgoraj, so v času, ko soglasje lastnika zemljišča še ni

podano, takšni dogovori (pogodbe glede prenosa stavbne pravice in pogodbe o
obremenitvah stavbne pravice) imetnika stavbne pravice s tretjimi osebami brez
učinka. To stanje preneha, ko lastnik zemljišča poda svojo privolitev k razmerju,
ki ga je sklenil imetnik stavbne pravice. Zaradi teh določil zakon ne dovoljuje
sklicevanja na zgoraj omenjena primera v smislu razlogov za »Heimfall«. Poleg
tega so takšni dogovori po svojem smislu dobri tudi za imetnika stavbne pravice,
saj bo imetnik stavbne pravice zaradi varnosti svojih dogovorov sprva zahteval
privolitev lastnika zemljišča in šele nato sklenil omenjene posle. Ko je podano
soglasje lastnika zemljišča, se šele lahko v zemljiško knjigo vnesejo spremembe
(vpis obremenitev, sprememba imetnika stavbne pravice).87

87 15. člen ErbbauRG.

- 23 -
V primerih, ko lastnik zemljišča brez utemeljenega razloga noče podati svojega
soglasja, se na zahtevo imetnika stavbne pravice sproţi postopek za pridobitev
soglasja pred okrajnim sodiščem (sodiščem prve stopnje), seveda v kraju kjer
nepremičnina leţi.

3.4. PRENEHANJE

»Erbbaurecht« preneha redno s potekom časa, za katerega je bila ustanovljena.

Ob prenehanju stavbne pravice pripade zgradba lastniku zemljišča, ki pa mora
zato imetniku stavbne pravice plačati odškodnino. V določenih primerih in pod
določenimi pogoji mora imetnik stavbne pravice prenesti stavbno pravico na
lastnika zemljišča proti primernemu nadomestilu (npr. kadar imetnik stavbne
pravice ne more izpolniti svojih obveznosti do lastnika zemljišča), o tem se
morata stranki dogovoriti v pogodbi o stavbni pravici.88

Prenehanje stavbne pravice v nemškem pravu je moţno na dva načina, in sicer z

ukinitvijo razmerja ali pa s potekom časa, za katerega je bila stavbna pravica
ustanovljena. V prvem primeru mora svoje soglasje (ki je nepreklicno) k
prenehanju stavbne pravice podati lastnik zemljišča.89 Kadar pa stavbna pravica
preneha v skladu s pogodbo, po preteku časa, za katerega je bila ustanovljena, je
lastnik zemljišča zavezan k plačilu nadomestila za zgradbo imetniku stavbne
pravice. Stranki imata vsekakor proste roke pri ureditvi nadomestila za imetnika
stavbne pravice, saj lahko doseţeta številne dogovore o višini plačila
nadomestila in naravi plačil nadomestila, kot tudi o izključitvi nadomestila za
imetnika stavbne pravice.90 To pomeni, da stranki lahko skleneta dogovor, s
katerim lastnik zemljišča imetniku stavbne pravice ne dolguje ničesar, morebiti
zaradi povečanja trţne vrednosti nepremičnine(zemljišča napram zgradbi),
morebiti zaradi sorodstvenih vezi, ipd.

88 Povzeto po: Wolf, Wellenhofer, str.40.

Mišljen je institut »Heimfall«.
89 26. člen ErbbauRG.
90 1. odstavek 27. člena ErbbauRG.

- 24 -
V primerih, ko je bila stavbna pravica ustanovljena z namenom zadovoljevanja
stanovanjskih potreb, mora odškodnina za imetnika stavbne pravice znašati vsaj
dve tretjini (2/3) skupne vrednosti, ki jo ima zgradba ob prenehanju stavbne
pravice. Na drugačne dogovore se lastnik zemljišča ne more sklicevati.91Zakon
pa v istem členu dopušča tudi moţnost, da lastnik zemljišča namesto plačila v
tem primeru ponudi imetniku stavbne pravice podaljšanje razmerja (seveda
neodplačno) za določeno časovno obdobje. Razumljivo je, da imetniku stavbne
pravice ni potrebno pristati na takšno rešitev, vendar pa mu v primeru, ko jo
imetnik stavbne pravice odkloni, preneha upravičenje do odškodnine.92 Tako je
v ErbbauRG izrecno določena moţnost ponavljajočega podaljševanja stavbne
pravice v izogib plačilu odškodnine (nadomestila) imetniku stavbne pravice.
Vsekakor je takšno določilo zakona v skladu s samim smislom stavbne pravice,
saj je mišljena kot dolgotrajna pravica; zgradbo bo namreč imetnik stavbne
pravice še naprej s pridom uporabljal kot svojo lastnino, kar je njegov prvobitni
interes. Ta rešitev je glede na naravo razmerja zelo primerna in bo verjetno
sprejemljiva in izvedljiva za obe stranki.

Naslednja določba zakona v zvezi z odškodnino in prenehanjem stavbne pravice

poudarja, da se stranki o podaljšanju namesto odškodnine ne moreta dogovoriti
pred pogodbeno določenim rokom za prenehanjem stavbne pravice.93

Po 13. členu ErbbauRG stavbna pravica ne preneha, če je zgradba, ki je njen

predmet, uničena.

3.4.1. »Heimfall«

»Heimfall« je poseben dogovorni institut nemškega prava, ki v abstraktnem

smislu pomeni akt prenosa pravice na točno določenega pravnega naslednika.
Gre torej za prenos stavbne pravice nazaj na prvotnega odsvojitelja94 – lastnika
zemljišča, kot opisuje 4. točka 2. člena ErbbauRG: »…4. eine Verpflichtung des

91 2. odstavek 27. člena ErbbauRG.

92 3. odstavek 27. člena ErbbauRG.
93 4. odstavek 27. člena ErbbauRG.
94 Primeren izraz za učinke »Heimfall«-a bi bil tudi devolucija.

- 25 -
Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter
Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu ubertragen
(Heimfall);…«.

Lastnik zemljišča lahko od imetnika stavbne pravice zahteva, da stavbno pravico

prenese nanj ali pa neko drugo osebo, ki jo je sam določil 95 96. Tak zahtevek
zastara po preteku šestih mesecev od dneva, ko je lastnik zemljišča izvedel, da so
nastopile (v pogodbi) določene predpostavke, v vsakem primeru pa po preteku
dveh let od dneva nastopa predpostavk iz dogovora.97 Omenjeni institut se
uporablja kot neke vrste varovalo, ki ga lahko aktivira lastnik zemljišča, kadar
imetnik stavbne pravice krši nekatere dogovorjene obveznosti.

Razlika med učinki »Heimfall«-a in rednim prenehanjem stavbne pravice je v

tem, da v primeru predčasnega prenosa stavbne pravice na lastnika zemljišča98
ali na od njega določeno tretjo osebo, stavbna pravica ne preneha (sprememba
je le v osebi imetnika stavbne pravice), medtem ko se pri rednem prenehanju na
podlagi zahtevka lastnika zemljišča stavbna pravica izbriše iz zemljiške knjige.
Poleg tega tudi stavbna pravica ostane takšna kot je – z vsemi morebitnimi
omejitvami in obremenitvami (npr. zastavna pravica na stavbni pravici).99

Ali bo institut zaţivel v praksi, pa je odvisno od strank pogodbe o ustanovitvi

stavbne pravice. Tako morata stranki v pogodbo vnesti določilo, da mora
imetnik stavbne pravice pod določenimi (v pogodbi opisanimi) pogoji ali
predpostavkami prenesti stavbno pravico nazaj na lastnika zemljišča oz. na
tretjo, od njega določeno osebo.

95 Tako 3. člen ErbbauRG.

96 Kot tretjo osebo lahko lastnik zemljišča v pogodbi določi tudi sebe, če seveda predvideva, da
bo zemljišče prodal.
97 4. člen ErbbauRG.
98 Lastnik zemljišča ima seveda moţnost, da stavbno pravico, potem, ko je prešla nanj, izbriše,
lahko jo pa tudi prenese na novega imetnika stavbne pravice.
99 33. člen ErbbauRG.

- 26 -
Potrebno je poudariti, da se tak dogovor navezuje na dotično stavbno pravico,
zato se ob morebitnih prenosih z njo tudi transferira, prehaja na novega
imetnika stavbne pravice.100

Ker obstaja moţnost, da bi lastnik zemljišča v slabem namenu (kadar ne bi

deloval v skladu z običaji ali načelom dobre vere in poštenja) izkoristil svoje
upravičenje do zahtevka za vrnitev stavbne pravice, se tudi njegovo delovanje in
vzgibi upoštevajo pri razsoji, ali je upravičen do vrnitve stavbne pravice ali ne.

Zakon predvideva za imetnika stavbne pravice odškodnino za stavbno pravico

(ne pa za zgradbo samo), in sicer plačilo primernega nadomestila imetniku
stavbne pravice.101 Mogoč je tudi dogovor strank, da v primeru »Heimfall«-a
imetniku stavbne pravice nadomestilo sploh ne pripada.

Kot primerno nadomestilo šteje tisto, ki je dogovorjeno. Če nadomestilo ni

dogovorjeno, je po 2. odstavku 32. člena ErbbauRG primerno nadomestilo tisto,
v višini vsaj dveh tretjin (2/3) vrednosti stavbne pravice v času prenosa na
lastnika zemljišča.

100 Povzeto po 3. členu ErbbauRG.

101 1. odstavek 32. člena ErbbauRG.

- 27 -
 4. ZAKLJUČEK

Z metodo proučevanja vseh treh zakonodaj glede ureditve stavbne pravice lahko
povzamemo naslednje ugotovitve:

 stavbna pravica je eden starejših institutov, saj jo (npr. v nemško

govorečih deţelah) poznajo ţe iz srednjega veka v povezavi s
fevdalnimi razmerji,

 stavbna pravica nastane s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice in

je končni rezultat dogovora strank, v nemškem pravu pa je
predpisana tudi vsebina (oziroma nekatere klavzule) pogodbe, saj
zakon zahteva nekatere obvezne sestavine pogodbe (posebne
dogovore, klavzule102), medtem ko pri nas (pa tudi v avstrijski
zakonodaji) takšni posebni dogovori niso obvezujoče narave103,

 vse tri obravnavane zakonodaje predvidevajo vpis v zemljiško

knjigo kot konstitutivni element stavbne pravice,

 v avstrijskem in nemškem pravu je stavbna pravica urejena v

posebnem zakonu104, medtem ko je pri nas urejena v SPZ v sklopu
posebnega oddelka (poglavja),

 čas trajanja stavbne pravice je v slovenski zakonodaji omejen samo

navzgor, na največ devetindevetdeset let, v avtrijski zakonodaji
lahko stavbna pravica traja od deset do sto let, v nemški

102 Glej str. 26, poglavje 3.3.

103 Vendar bi bilo dobro, da bi se obe zakonodaji zgledovali po nemški, saj se s takšno ureditvijo
stranki izogneta marsikateri dilemi (npr. glede odgovornosti plačevanja dajatev za zemljišče,
ipd. …)
104 BauRG in ErbbauRG.

- 28 -
 zakonodaji pa čas trajanja stavbne pravice ni določen, kar bi
teoretično lahko privedlo do neskončno dolgega trajanja stavbne
pravice, vendar pa praksa navaja najpogostejšo dobo, za katero v
Nemčiji sklepajo pogodbe o stavbni pravici, in sicer je ta doba
pogosto devetindevetdeset let (kot je tudi pri nas zgornja meja
trajanja stavbne pravice,

 največje razlike med tremi obravnavanimi zakonodajami se

pojavijo v določilih o prenehanju stavbne pravice, predvsem v
določilih o plačilu nadomestila imetniku stavbne pravice:

o slovenska zakonodaja določa, da mora lastnik zemljišča

imetniku stavbne pravice ob prenehanju plačati
nadomestilo v dogovorjeni vrednosti, ki ne sme biti manjša
od polovice povečanja trţne vrednosti nepremičnine v času
ob prenehanju stavbne pravice,

o avstrijska zakonodaja določa, da se stranki lahko ob

prenehanju stavbne pravice dogovorita o višini odškodnine,
ki jo prejme imetnik stavbne pravice in če ni drugačnega
dogovora, pripada imetniku stavbne pravice odškodnina v
vrednosti ene četrtine vrednosti zgradbe ob prenehanju
stavbne pravice,

o nemška zakonodaja pa zahteva, da odškodnina za

imetnika stavbne pravice znaša vsaj dve tretjini skupne
vrednosti, ki jo ima zgradba ob prenehanju stavbne pravice,
kadar je stavbna pravica ustanovljena z namenom
zadovoljevanja stanovanjskih potreb, obenem pa v
nemškem pravu obstaja tudi moţnost, da lastnik zemljišča
namesto plačila ponudi imetniku stavbne pravice
podaljšanje razmerja za določeno časovno obdobje, stranki
pa se nasploh lahko dogovorita tudi drugače (popolna

- 29 -
 dispozitivnost določil zakona, kadar ureja različne
situacije).

Iz vsega povedanega je moč ugotoviti, da je zakonsko predvideno nadomestilo za

imetnika stavbne pravice ob njenem prenehanju največje v nemškem pravu,

katero poleg tega vključuje tudi drugačne rešitve problema izplačila nadomestila

(podaljšanje namesto nadomestila, dogovori o načinih plačila nadomestila in

izključitvi le-tega), pozna pa tudi institut predčasne vrnitve stavbne pravice

(»Heimfall« institut), kjer mora nadomestilo (če ni drugače dogovorjeno)

znašati vsaj dve tretjini vrednosti stavbne pravice (torej upoštevajoč vse njene

obremenitve in omejitve, za katerih vrednost se zmanjša tudi vrednost stavbne

pravice) v času ob prenosu stavbne pravice nazaj na lastnika zemljišča. Iz tega je

mogoče sklepati, da je nemško pravo glede stavbne pravice nekoliko razvitejše,

naprednejše, pa tudi sam zakon o stavbni pravici je zelo specifičen glede vsebine

pogodbe o stavbni pravici. Tudi izvajanje in uporaba stavbne pravice kot

modernega instituta je pogostejša v Nemčiji, manj je stavbnih pravic v Avstriji,

najmanj pa pri nas. Razloge za to najdemo v ljudski miselnosti, saj je, še posebej

pri nas, razširjeno (staro ljudsko) mišljenje »ţiveti in graditi na svoji zemlji«. Po

pričevanju nekaterih avtorjev je moč zaključiti, da se stavbne pravice

posluţujejo večinoma javne oblasti vsake od treh drţav, v nemškem in

avstrijskem pravu pa tudi cerkvene institucije.105

V Nemčiji je prišlo do razcveta stavbne pravice predvsem po zaslugi tuje delovne

sile, ki se je v zadnjih desetletjih prejšnjega stoletja na veliko priseljevala v to

drţavo zaradi zasluţka. V teh primerih si delavci iz tujine niti niso mogli

privoščiti zemljišča, s pomočjo stavbne pravice pa jim je bilo omogočeno bivanje

105 Tako Wolf, Wellenhofer, str. 41 in Koziol – Welser, str. 130.

- 30 -
(bodisi z gradnjo bodisi v ţe obstoječem objektu) s pripadajočimi stroški

zemljišča, ki niso bili pretirano visoki. V tem je tudi smisel stavbne pravice,

čeprav se danes pogosteje kot za stanovanjske namene uporablja za izgradnjo

gospodarskih objektov (javne garaţe, športni parki ipd.).

Kot pomembno pa je potrebno izpostaviti tudi trditev, da je stavbna pravica

druţbi na splošno in stanovanjskim namenom ljudi prijazen in uporaben

institut. Potrebno bi bilo ta institut bolje predstaviti pri nas, saj je v uporabi

veliko manj, kot v Avstriji ali Nemčiji. Nemško pravo je dotični institut uredilo

do potankosti v posebnem zakonu, tako je tudi v Avstriji, medtem ko je pri nas

ureditev stavbne pravice v primerjavi z omenjenima drţavama umeščena v

Stvarnopravni zakonik kot posebne vrste stvarna pravica. Tudi določil, ki urejajo

stavbno pravico je številčno in tekstovno v našem pravu manj, kot v avstrijskem,

v katerem jih je manj, kot v nemškem.

Vsekakor je najpomembnejša razlika med vsemi tremi zakonodajami v višini

nadomestila, do katerega je upravičen imetnik stavbne pravice. Zanimivo je, da

je v Avstriji določena kot minimalna najniţja vrednost le ene četrtine zgradbe ob

prenehanju stavbne pravice.

Razširjenost stavbne pravice bi lahko dosegli tudi na evropski ravni, morda celo
preko uredbe ali direktive Evropske Unije. Vendar bi s poenotenjem ali
omejevanjem predpostavk, ki danes veljajo za stavbno pravico porušili
unikatnost instituta v vsaki drţavi, poenotenje pa morda tudi ne bi bilo nujno
ugodno za vse drţave in, kar je pomembnejše, za ljudi, končne dejanske
uporabnike stavbne pravice.

- 31 -
 BIBLIOGRAFIJA

LITERATURA

Eickmann Dieter, Gursky Karl-Heinz, Westermann Harm Peter, Westermann

Harry, Westermann Sachenrecht: ein Lehrbuch, C. F. Müller, Heidelberg, 1998.

Faistenberger Franz, Gschnitzer Franz, Österreichisches Sachenrecht, Springer,

Wien - New York, 1995.

Juhart Miha, Tratnik Matjaţ, Vrenčur Renato, Stvarno pravo, GV zaloţba,

Ljubljana, 2007.

Koziol Helmut, Welser Rudolf, Grundriß des bürgerlichen Rechts, Band II,
Sachenrecht, Familienrecht, Erbrecht, Manz Verlag, Wien, 1975.

Prütting Hans, Sachenrecht: ein Studienbuch, 33.Auflage, C. H. Beck, München,

2008.

Wellenhofer Marina, Wolf Manfred, Sachenrecht, C. H. Beck, München, 2008.

Wiefels Josef, Bürgerliches Recht, Sachenrecht, L. Schwan, Düsseldorf , W.

Kohlhammer, Stuttgart, 1968.

- 32 -
 VIRI

Baurechtsgesetz (BauRG) - JUSLINE Österreich, URL:

http://www.jusline.at/index.php?cpid=f04b15af72dbf3fdc0772f869d4877ea&la
w_id=331, 15. 6. 2011.

ErbbauRG – nichtamtliches Inhaltsverzeichnis, URL:

http://bundesrecht.juris.de/erbbauv/index.html, 18.6.2011.

DEJURE.org – Erbbaurechtsgesetz, URL: http://dejure.org/gesetze/ErbbauRG,

13. 6. 2011.

Uradni list Republike Slovenije, št. 87/2002 z dne 17. 10. 2002, Stvarnopravni
zakonik (SPZ), URL: http://www.uradni-
list.si/1/content?id=38945&part=&highlight=spz, 10. 6. 2011.

- 33 -