građevinsko – arhitektonski fakultet u nišu nauka + praksa 12.

1 / 2009

STAMBENI KOMPLEKSI SA VIŠESPRATNIM ZGRADAMA –

PROBLEMSKI OKVIR

Mr Ivana S. Bogdanović Protić1

Rezime, Stambeni kompleksi sa višespratnim zgradama postoje u svim evropskim zemljama bez obzira
na društveno-političko uređenje i stepen ekonomskog razvoja. U periodu nakon II svetskog rata, masovna
stambena izgradnja postaje glavni instrument za rešavanje stambenih potreba u porastu. Zbog pojave
prvih problema, zapadno-evropske zemlje prestaju sa masovnom izgradnjom kompleksa sa višespratnim
zgradama već 1970-ih godina. Zemlje istočne i centralne Evrope nastavljaju sa izgradnjom do 1990-ih
godina, što uzrokuje i veću kvantitativnu zastupljenost ovog vida stanovanja i veći obim problema. Ovaj
rad daje pregled vrsta problema koji se javljaju u kompleksima sa višespratnim zgradama u evropskim
zemljama.

Ključne reči: stambeni kompleksi, višespratno stanovanje, problemi

Abstract, Urban residential complexes with multi-level housing exist in all European countries regardless
of social and economical organization and level of economical development. Massive housing
development became main instrument for solving growing housing needs during the period after the II
World War. Due to the appearance of first problems West-European countries have stopped the massive
housing development of urban residential complexes with multi-level housing during 1970’s. Eastern and
Central-European countries continued the massive housing construction since 1990’s. That is the reason
for more quantitative representation of this type of housing and greater scope of problems. The aim of this
paper is the overview of types of problems present in urban residential complexes with multi-level
housing in European countries.

Key words: urban residential complexes, multi-level housing, problems

1. UVOD živi u neadekvatnim uslovima, neprilagođenim

0 njihovim potrebama i savremenim koncepcijama
p Kompleksi sa višespratnim stanovanjem u većem organizovanja stanovanja i gradskog života. Imajući u
ili
p manjem obimu zastupljeni su u svim evropskim
zemljama, bez obzira na društveno-političko uređenje vidu uticaj kvaliteta stanovanja na socijalne, ekono-
p mske i egzistencijalne aspekte kvaliteta života, u radu
i0 stepen ekonomskog razvoja. Nakon II svetskog rata,
ap naročito 1960-ih i 1970ih godina, masovna se istražuju kategorije problema u kompleksima sa
stambena izgradnja postaje glavni instrumenta za višespratnim stanovanjem u evropskim zmeljama.
p
rešavanje
p rastućih stambenih potreba i istovremeno
glavni mehanizam u sklopu političkih i socijalnih 2. OSVRT NA RAZVOJ KOMPLEKSA SA
p VIŠESPRATNIM STANOVANJEM
reformi.
0 Uprkos fascinantnim zamislima poznatih
arhiektonskih
p škola o stvaranju naselja koja će imati Prvi kompleksi sa višespratnim stanovanjem u Evropi
povoljnije
p uslove za život od tradicionalnih vidova datiraju sa kraja XIX i početka XX veka, a razlog za
stanovanja, veliki broj stanovnika višespratnih zgrada njhovu izgradnju bilo je nerešeno stambeno pitanje

1
Mr Ivana S. Bogdanović Protić, asistent, Građevinsko-arhitektonski fakultet u Nišu

5
građevinsko – arhitektonski fakultet u nišu
radničke klase u većini evropskih gradova, masovna
imigracija ruralnog stanovništva u potrazi za poslom,
porast stambenih potreba, nedostatak osnovnih
higijenskih uslova stanovanja. Ideje koje se vezuju za
ova naselja kretale su se od čisto humanističkih do
tehnokratskih, odnosno do radikalnih pogleda da
arhitektura treba da oblikuje novo društvo
industrijskom proizvodnjom. Mnogi stambeni
kompleksi izgrađena su prema principima CIAM-a i
Le Corbusiera: potpuna segregacija urbanih funkcija,
pre svega stambene zona od zone rada, odvajanje
javnog i automobilskog prevoza od pešačkog i
biciklističkog, konstrukcijom nadvožnjaka
podzemnih pešačkih prolaza [5].
Posle ogromnih razaranja u II svetskom ratu, javila
sa potreba za masovnom stambenom izgradnjom koja
bi zamenila uništene i oštećene objekte, nadoknadila
manjak investiranja u stambenu izgradnju za vreme
rata i obezbedila smeštaj za milione raseljenih ljudi.
Osim ratnih razaranja, na favorizovanje izgradnje
višespratnih stambenih zgrada uticali su i sledeći
faktori: industrijalizacija, porast populacije u
gradovima, težnja da se postignu bolji uslovi života
nego kod tradicionalnog stanovanja, što je
prouzrokovalo zanemarivanje starih istorijskih delova
u gradskom jezgru, koja su izgubila atraktivnost.
Popularnosti ovog vida stanovanja je naročito
doprineo ekonomski aspekt [7]. Verovalo se da će
troškove izgradnje smanjiti upotreba standardnih
konstruktivnih elemenata, proizvedenih u hiljade i
hiljade komada, što je takođe značilo i ponavljanje
jednom napravljenih grešaka. Tako je izgradnja
kompleksa sa višespratnim stanovanjem postala
centralni instrument za rešavanja pomenutih problema
već do 1950. godine u većini evropskih zemalja. Ova
naselja nudila su viši standard stanovanja za veliki
broj korisnika [6]: pristojnu površinu stana i dobre
sanitarne uslove, centralno grejanje, dobro osvetljenje
i provetravanje, kao i velike slobodne zelene površine
između zgrada. Često su građena izvan tradicionalnih
urbanih prostora u gradovima, namerno izolovana od
ostalih urbanih funkcija, jer je planirano da postanu
socijalno integrisana urbana naselja u kojima će živeti
srednja klasa bez socijalne segregacije i konflikata [2].
Tokom 1960-ih i 1970-ih godina razmera ovih
naselja je prerasla individualna susedstva sa često
desetak hiljada stanova. Veličina je postala glavni
moto - orijentacija ka kvantitetu, što većem broju
spratova, a novostvoreno urbano okruženje je često
bilo projektovano u skladu sa ptičjom, a ne pešačkom
perspektivom. Očekivanja političara, sociologa i
predstavnika stambene industrija iz 1960-ih i 1970-ih
godina da će nova naselja i novi socio-politički model
6
nauka + praksa 12.1 / 2009
doprineti opštem napretku i dobru, pokazala su se kao
nerealna, a jedini doprinos bila je masovna
industrijska izgradnja i nefleksibilnost.
3. PROBLEMI U KOMLEKSIMA SA
VIŠESPRATNIM STANOVANJEM
Problemi u kompleksima sa višespratnim
stanovanjem postoje u svim evropskim zemljama, a
posle kratkog perioda oduševljenja ovim vidom
stanovanja, već tokom 1960-ih godina dolazi do
njihove transformacije od prestižne i poželjne forme
i stanovanja do problematičnog. Prvi problemi su
registrovani najpre u zapadnoj Evropi, a poslednjih
decenija i u zemljama istočne i centralne Evrope.
Kako je izgradnja kompleksa sa višespratnim
stanovanjem 1970-ih proglašena za slabu strategiju za
zadovoljenje stambenih potreba, zapadno – evropske
zemlje još tada prestaju sa njihovom izgradnjom [1].
U komleksima sa višespratnim stanovanjem se
javljaju sledeći problemi [8] :
ƒ fizički i ekološki problemi - monotoni izgled,
odsustvo raznovrsnosti urbanih sadržaja i servisa,
spajanje kompleksa sa zelenim gradskim pojasom,
visok stepen zavisnosti od automobila, upotreba
štetnih i neodrživih građevinskih materijala, nizak
stepen održavanja, oštećenja konstrukcije, energetski
gubici i velika potrošnja energije
ƒ ekonomski i socijalni problemi - uprkos jevtinoj
izgradnji, visoki troškovi konstrukcije doveli su do
visokih renti u poređenju sa drugim sektorima tržišta,
karakteristike zgrada uticale su na velike troškove
održavanja. U većini ovih zgrada su ostali da žive
samo manjine i najsiromašnije stanovništvo, dok se
srednja klasa odselila na atraktivnije lokacije, a ranije
planirana socijalna mešavina nije postignuta. Usled
pomenute situacije, pošto su stanari gradskog jezgra
preseljenjem u nova naselja izgubili socijalne veze,
stanarima i lokalnim zajednicama je bilo teško da
izgrade jake socijalne veze [1].
Svi navedeni problemi doprineli su preranom
propadanju i fizičkom zastarevanju stambenog fonda,
kao i koncentraciji socijalnih problema i stvaranju
negativnog imidža, nasuprot novim atraktivnim
stambenim naseljima u gradskom jezgru ili naseljima
dobro povezanih sa gradskim tkivom.
3.1 DODATNI PROBLEMI U ZEMLJAMA
CENTRALNE I ISTOČNE EVROPE
Za razliku od zemalja zapadne Evrope, u kojima
je proces intenzivne izgradnje kompleksa sa
višespratnim stanovanjem okončan 1970-ih godina i
zamenjen urbanom obnovom i regeneracijom, zemlje
građevinsko – arhitektonski fakultet u nišu
centralne i istočne Evrope nastavile su sa masovnom
izgradnjom višespratnog stanovanja do 1990. godine.
Posledica toga je velika razlika u kvantitetu ovih
naselja u zapadnoj, centralnoj i istočnoj Evropi. U
periodu od 1960. godine do sredine 1970-ih godina, a
u centralnoj i istočnoj Evropi i tokom 1980-ih godina,
izgrađeno je više od 45 miliona zgrada, od kojih je 34
miliona u istočnoj i centralnoj Evropi. U gradovima
istočne i centralne Evrope ovaj tip stanovanja čini
dominantni i najbrojniji deo stambenog fonda.
Evidentne su i velike razlike u broju stanovnika koji
žive u naseljima sa višespratnim zgradama u
zemljama zapadne, centralne i istočne Evrope /tabela
1/ [1]. Istovremeno su ova stambena naselja mnogo
veća u istočnoj Evropi, a često imaju više od 30000
stanova, a negde čak i do 500000 stanovnika.
Tabela 1: Kvantitativna zastupljenost višespratnog
stanovanja u evropskim zemljama
broj stanovnika u % u odnosu na
naseljima sa ukupan broj
višespratnim stanovnika
stanovanjem
zapadna Evropa 6 miliona ljudi do 10 % stanovnika
istočna i 34 miliona ljudi 20-40 % stanovnika /u
centralna pojedinim zemljama i
Evropa* do 60% /
*izuzimajući bivši Sovjetski savez u kojem živi 11 miliona ljudi
Pored navedenih problema u kompleksima sa
višespratnim stanovanjem u zapadano-evoprskim
zemljama, u zemljama centralne i istočne Evrope se
javljaju i dodatni:
ƒ razlike u kvalitetu i standardu izgradnje u odnosu
na zapadno-evropske zemlje i veći stepen propadanja
stambenih zgrada
ƒ tranzicione promene i privatizacija
ƒ zanemarivanje održavanja i loš sistem upravljanja
zgradama u socijalističkom periodu
ƒ nedostatak inicijative kod stanara za unapređenje
stambenog okruženja i odsustvo efikasnih posrednika
– kondominijuma, kooperacija, asocijacija
ƒ neregulisani vlasnički odnosi nad pripadajućim
slobodnim prostorima u stambenim kompleksima.
Razlozi za navedene probleme proizilaze iz
činjenice da su se urbane politika zemalja centralne i
istočne Evrope bazirale na socijalističkom modelu i
planskom sistemu ekonomije [9], što je
podrazumevalo:
ƒ prihodi stanara pod kontrolom države
ƒ jaka i direktna kontrola države nad korišćenjem
zemljišta - specifični obrasci korišćenja zemljišta
karakterističnim za socijalističke države
ƒ značajno državno vlasništvo nad zemljištem i
stambenim fondom u gradovima
nauka + praksa 12.1 / 2009
ƒ administrativna zabrana stambene potrošnje
(negde 1 stan po porodici)
ƒ administrativna zabrana veličine i razvoja većih
gradova (priliv stanovnika, industrijski rast)
ƒ direktna kontrola nad finansijskim resursima
gradova i donošenje političkih odluka.
Postoje velike razlike u standardima
primenjivanim za izgradnju stambenih zgrada u
zapadnoj, istočnoj i centralnoj Evropi. Istraživanja
pokazuju da su stanovi u zapadno-evropskim
zemljama građeni sa mnogo višim standardima [10].
Stambeni fond je još pre početka privatizacije bio
oštećen, delimično zbog nekvalitetne konstrukcije i
primenjenih građevinskih materijala, ponekad čak
opasnih po život, a delimično zbog niskih ulaganja u
održavanje pre privatizacije. Dodatni problem jeste i
niska ekonomska efikasnost stambenog fonda, loše
tehničke karakteristike zgrada i neefikasno korišćenje
građevinskog zemljišta .
U većini zemalja istočne i centralne Evrope urbane
prostorne promene nastupile su kao posledice kolapsa
socijalističkog modela, u političkom, ekonomskom i
institucionalnom smislu. Promene su se krajem 1990-
ih godina manifestovale kao odlazak ''komandnog
sistema'', deregulacija stambenog tržišta i privatizacija
stambenih zgrada u društvenoj svojini. Privatizacija se
dogodila u relativno kratkom vremenskom periodu i
predstavlja radikalnu transformaciju vlasništva. Ovaj
transfer imovine sa državnog na privatno vlasništvo
predstavlja jedan od najmasovnijih primera
privatizacije u tranzitnoj ekonomiji. Privatizacijom je
u jugoistočnoj Evropi obuhvaćeno 85-90% stanova u
višespratnim zgradama u roku od 4 godine [3].
Nasuprot tome, vodeća zapadno-evropska zemlja u
pogledu privatizacije je Velika Britanija u kojoj je
30% stambenog fonda privatizovano za 15 godina [6],
dok je prosečni procenat privatizovanih stanova u
zapadno evropskim zemljama prosečno 62% [9].
Iz ovako masovne privatizacije proistekli su brojni
problemi. Naime, privatizacija je uglavnom vršena po
niskim, netržišnim cenama, što je doprinelo da čak i
socijalno i finansijski ugroženi građani postanu
vlasnici stanova, bez mogućnosti da učestvuju u
održavanju i ulaganju u unapređenje stambenih
zgrada. Istovremeno se imućniji građani često
iseljavaju na atraktivnije lokacije. Uz odsustvo
redovnog održavanja i ulaganja u periodu koji je
prethodio tranziciji i privatizaciji, stanje stambenog
fonda i stambenog okruženja se još više narušava.
U zemljama zapadne Evrope nosioci urbanog
razvoja su lokalne vlasti, uz sve veću i značajniju
participaciju građana. U istočno-evropskim zemljama
u socijalističkom periodu urbani razvoj je bio zadatak
7
građevinsko – arhitektonski fakultet u nišu
države. Posle privatizacije podela odgovornosti
održavanja višespratnog stanovanja je prebačena sa
centralnih na lokalne vlasti. Društvene kompanije
zadužene za održavanje i upravljenje su doživele
finansijski kolaps, jer nisu bile u mogućnosti da
prikupljaju takse od vlasnika. Subvencije su im
ukinute, tako da su sprovođene samo urgente
popravke, jer finansijska sredstva nisu dovoljna za
adekvatno održavanje. U većini zemalja opštinske
kompanije su bile nadležne za upravljanje i
održavanje društvenih zgrada. Cene održavanja je
diktirala centralna (ili lokalna) vlast ispod svarnih
troškova, jer nije bilo konkurencije među različitim
kompanijama [3].
Kompleksi sa višespratnim stanovanjem u
zemljama istočne i centralne Evrope su tek u skorije
vreme postali socijani obeleženi. Sa dramatičnim
ekonomskim i političkim promenama, deindustrijali-
zacijom, rapidnim porastom nezaposlenosti i pono-
vnim otkrivanjem atraktivnosti kvaliteta života u sta-
rom gradskom jezgru i tendencijom odseljavanja
bogatih u predgrađa dolazi do socijalne segregacije, a
loš kvalitet života u naseljima sa višespratnim
zgradama postaje sve primetniji. Narušavanje
kvaliteta višespratnog stanovanja u zemljama istočne i
centralne Evrope predstavlja problem velikih razmera.
Procenjuje se da postoji čak 5-6 miliona stanova u
kojima je potrebno izvršiti različite vidove
unapređenja kvaliteta stanovanja [4]. Njihova obnova,
održavanje i unapređenje predstavlja enormni zadatak
za zemlje centralne i istočne Evrope.
4 ZAKLJUČAK
Propadanje i fizičko zastarevanje stambenog fonda,
koncentracija ekonomskih i socijalnih problema u
kompleksima sa višespratnim zgradama predstavljaju
posledice politike masovne stambene izgradnje, koja
je dominirala evropskim zemljama nekoliko decenija
posle II svetskog rata, a naročito 1960-ih i 1970-ih
godina. Ideja izgradnje kompleksa sa višespratnim
stanovanjem doživela je vrhunac u zemljama
centralne i istočne Evrope, bivšim socijalističkim
zemljama, u kojima je diktatorski politički režim
stvorio optimalne okolnosti za transformaciju
tehnologije u ideologiju. Razmera problema u ovim
zemljama je mnogo veća nego u zapadno-evropskim
zemljama, što proizilazei iz prethodnog socijalističkog
društveno-političkog sistema, privatizacije i promene
vlasničkih odnosa, neefikasne zakonske regulative,
neefikasnog sistema održavanja i upravljanja, manjka
finansijskih sredstava za investiranje u održavanje
stambenog fonda. U zapadno-evropskim zemljama
nauka + praksa 12.1 / 2009
tendenciha obnove višespratnog stanovanja prisutna je
godinama. S obzirom na razmeru problema, u
zemljama centralne i istočne Evrope je potrebno što
pre pokretati sveobuhvatne programe obnove i
unapređenja u cilju sprečavanja daljeg narušavanja
kvaliteta stanovanja i pojave još ozbiljnijih problema.
LITERATURA
[1] Andrews, K.D., Sendi, R. (2001), Large Housing
Estates In Slovenia: A Framework For Renewal, European
Journal of Housing Policy, vol. 1, no 2, pp. 233-255
[2] Bogdanović, I., Mitković P. (2005),: Revitalization of
residential complexes in the context of housing quality
improvement, Facta Universitatis, series Architecture and
civil engineering, Vol.3, No 2, 2005. Vol.3, No 2, pp. 219 -
233
[3] Bogdanović, Protić, I. (2008), Unapređenje
višespratnog stanovanja metodom urbane regeneracije sa
posebnim osvrtom na grad Niš, Građevinsko-arhitektonski
fakulet Niš, magistarska teza
[4] Hargreaves, A. (2004), Building communities of place:
Habitual movement around significant places, Journal of
Housing and the Built Environment, vol. 19, no 1, pp. 49–
65
[5] Neary, S.J., Brown, F.E., Symes, M.S., (1994) The
Urban Experience - A People-Environment Perspective,
Taylor & Francis group
[6] Ploštajner, Z., Černič, B., Mali, R., Sendi, R. (2004),
Large Housing Estates in Slovenia, Policies and practices,
RESTATE report 4g. Utrecht: Faculty of Geosciences,
Utrecht University, str 15-27
[7] Power, A., (1999), High–rise estates in Europe:Is rescue
possible?, Journal of European Social Policy, vol. 9, no 2,
pp 139-163
[8] Sendi, R. (2005) , The improvement of living conditions
in large housing estates: does anybody care, International
housing conference, housing: new challenges and
innovations in tomorrow's cities, University of Iceland,
strNEMA STRANA
[9] Studija razvoja lokalne ekonomije grada Niša (2005),
Grad Niš, Niš
[10] Tosics, I., Large housing estates in the west and in
the east: what can we learn?, keynote presentation at the
RESTATE Conference in Ljubljana