29.01.

2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

2021 İnşaat Maliyeti – Çok

Detaylı Anlatım

Bu yazıyı sonuna kadar okuduğunuzda şunları öğreneceksiniz:

• Mimara gitmeden kendi arsanıza nasıl bir inşaat yapabileceğinizi
• Arsanıza yapacağınız inşaatın maliyetini %98 doğrulukla nasıl hesaplayabileceğinizi
• Müteahhitlerin gerçekte ne kadar kazandığını
• İnşaatı kendinizin yapmasıyla müteahhitin yapması arasında ne kadar fark olduğunu
• İmar durumu, taks, kaks, emsal, ayrık nizam, bitişik nizam, ada, pafta, parsel gibi terimlerin
ne anlama geldiğini
• İnşaat yapılaşma şartlarını öğreneceksiniz.

Yazının sonunda kendi arsanıza yapacağınız inşaatta zemin kurulumunu, zemin kat alanını, normal kat

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 1/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

alanını, kaç daire çıkacağını, dairelerin net m²’sini ve buna benzer tüm detayları tek tek
hesaplayabileceksiniz. Arsanızı müteahhite belli bir yüzdeyle kat karşılığı vermekle, arsayı satmak
arasındaki farkı kendiniz hesaplayacaksınız. Müteahhitten %50 almakla %51 almak arasındaki farkın
ne olduğunu göreceksiniz. Dairelerinizi küçük yapmakla, büyük yapmak arasında inşaat yapım
maliyeti ve satış tutarları arasındaki farkı göreceksiniz.
Siz takipçilerimizden her gün 100’lerce şu soruları alıyoruz:

• Ayrık nizamda inşaat alanı hesabı nasıl yapılır?

• Bitişik nizamda inşaat alanı hesabı nasıl yapılır?
• Emsal, taks, kaks nedir?
• İmar durumu nasıl okunur?
• 2021 konut inşaat maliyeti nedir?
• Basit inşaat maliyeti ne kadardır?
• 2021 bina inşaat maliyeti nedir?
• 2021 yapı birim maliyetleri nedir?
• 2021 yapı yaklaşık maliyeti nedir?
• 100 metrekare ev maliyeti nedir?
• İnşaat metrekare maliyeti nedir?
• Kaba inşaat maliyeti nedir?
• Müstakil ev maliyeti ne kadardır?
• Müteahhitler ne kadar kazanır?
• Arsanın, inşaat maliyetindeki yüzdesi ne kadardır?
• Müteahhit gözüyle hesap nasıl yapılır?

Ayrıca bu sorulara ve buna benzer soruların da hepsine bu yazıda cevap vereceğiz.

Yazıya başlayalım.

Önce örnek bir yer seçmemiz lazım. İstanbul’da bulunan Kartal belediyesini seçtim.
Ada ve parsel nedir tanımlarını yapalım.

Ada Nedir?

Çok basit tabirle, etrafı sokak veya caddelerle çevrili alana ada denir. Coğrafyadaki adalar gibi
düşünebilirsiniz. Coğrafyada etrafı denizlerle çevrili olan ve bir kara parçasına bağlantısı olmayan
bölgelere ada deniyordu, imar durumundaki ada tanımında da etrafı sokak veya caddelerle çevrili
olacak. Aşağıdaki resimde kırmızı çizdiğim kısımlar birer adadır.

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 2/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Parsel nedir?

Parsel, adanın içindeki bölümlere de parsel denir.

Aşağıdaki resimde kırmızı çerçevelerin her biri bir parseldir.

Yola terk, bedelsiz yola terk nedir?

Yeni imar planları belirlendiğinde parselimiz sokağın, parkın, yeşil alanın vb kamu alanlarının içinde
kalabilir. Bu durumda o alanı terk etmemiz gerekmektedir. Örneğin; aşağıdaki resimde 60 nolu
parselimizin sınırları kırmızıyla çizilmiş. Siyah olarak gördüğünüz kısım ise yeni imar planındaki yol
sınırı. Yani yolda genişleme yapılacak ama henüz yapılmamış. Farz edelim ki belediye 10 yıl sonra
yolu genişletecek, sizin de arsanızın bir kısmını alması gerekiyor, bu durumda burayı kamulaştırması
gerekiyor kamulaştırırken de size ödeme yapması gerekiyor Ama siz belediyenin buraya yol
https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 3/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı
gerekiyor, kamulaştırırken de size ödeme yapması gerekiyor. Ama siz belediyenin buraya yol
yapmasını beklemeden inşaat ruhsatı için başvuruya gittiğinizde, belediye yola giden fazlalık alanı
bedelsiz bir şekilde belediyeye vermenizi istiyor. Evet yanlış duymadınız, bu alanı belediyeye verirken
hiçbir ödeme alamazsınız. Arsanızın tamamı 500m² olsun, 100m²’si belediyenin yeni yaptığı imar
planlarına göre yolun içinde kalıyor. Normalde arsanızın m² değeri 5000TL idi. Kamulaştırma olsaydı
belediye size 500.000TL ödeyecekti ama şimdi siz bu alanı bedava bir şekilde belediyeye
vereceksiniz.

İmar durumu nasıl okunur? Taks, kaks, emsal, bitişik nizam, ayrık nizam nedir?

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 4/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Ayrık nizam nedir?

Binaların bir birinden ayrı olması durumudur. Yan yana iki arsa düşünün, her iki arsaya da inşaat
yapılırken herkes kendi arsasından belli bir mesafe geri çekilecek(genelde 3mt), böylece iki arsa
arasında 6mt boşluk olacak.
Bitişik nizam nedir?: Binaların birbirine bitişik olması durumudur. Genelde arsa m²’leri çok küçükse,
arsaların daha fazla küçülecek durumu olmadığında bitişik nizam olur. Binalar sırt sırta verirler. İki
bina arasında hiçbir boşluk olmaz.
Taks nedir?

Taban alanı kat sayısı’dır. Yani arsanın üzerine kurulacak binanın kurulum alanı ne kadar olmalı, onu
hesap eder. 500m² bir arsanız olsun. Taks sınırı varsa, arsanızın tamamına inşaat yapamazsınız. Arsa
benim değil mi, istediğimi yaparım diyemezsiniz. Örnek bir taks hesabı yapalım: Aşağıdaki resimde
solda 0.20- 0.40 / 1,75 yazıyor. Orada yazan 0.20-0.40 yazan kısım taks’tır. Arsamız 500m²’ydi.
500×0.20 = 100m², 500×0.40=200m², yani binamızı en az 100m² kurabiliriz, en çok 200m² kurabiliriz.
Zemin kat alanınızın 90m² olmasını isterseniz, 100m²’den az olduğu için imar durumu buna izin
vermiyor. Aynı şekilde 200’den büyük olmasına da izin vermiyor. Zemin kat kurulum alanı için taks 1.
Sınırlamamız. Yoldan ve yan arsalardan çekilme yaptığımızda ortaya çıkan sonuç da ikinci
sınırlamamız oluyor.

Kaks nedir? (Emsal nedir?)

Kat alanı kat sayısı’dır. Diğer bir değişle “emsal”. Emsali burada yüzeysel olarak anlatacağım. Taks’ın
altında yazan 1.75 değeri emsal değeridir. 500m² arsamız varsa 500×1.75 =875m² inşaat yapabiliriz.
Ama bu hesap bu kadar basit değil, emsale dahil olan, dahil olmayan alanlar var. Detaylı emsal hesabı
için şu yazımızı okuyabilirsiniz: Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?

Şimdi imar durumunu beraber okuyalım:

A: Ayrık nizam, ön bahçeden 5mt, yan bahçelerden 3mt çekilmemiz gerekiyor.

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 5/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Taks 0.20 – 0.40

Arsa alanımız: 398m²
Yani taban kurulumu (398×0,20) ile (398×0.40) arasında olacak. Yani 80-160 m² arasında olacak.
Hepsi bu kadar basit.

Şimdi arsamızı autocade koyalım, yola terkimizi yapalım. (Autocad vb program bilmeyenlere kağıt
kalemle hesap yapacağız, yazının devamında görebilirsiniz.) Ön bahçe, yan bahçe ve arka bahçeden
çekilmeleri yapalım. Yola terki tekrardan anlatabilmek için yandaki 69 parselin hesabını yapacağım.

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 6/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Üstteki 69 parselin alanı 484m²’dir.

Resmi autocade koydum, parsel sınırlarından çizgimizi çizdik.

Resim kısmını silince binamızın dış hatları bu şekilde oluyor. Çizdiğim resmin alanını imar
durumunda gözüktüğü gibi 484m² olacak şekilde ölçekledim. Kırmızıyla gösterdiğim alan yola terk
edeceğimiz alan. Hesaba devam ederken o kısmı sileceğiz.

Bu arsadaki yapılaşma şartlarımıza göre ön, yan ve arka bahçelerden çekilmemizi yapalım.

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 7/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Çekilme sonucunda köşelerini kırmızıyla çizdiğim alan meydana çıkıyor. Önden 5mt, yan ve arkadan
3mt çekildim. Kalan alan bizim zemin alanımız olacak.
Arka bahçeden çekilme kısmı imar durumunda yazmıyor ama plan notunda belirtilmişti. Çok detaylı
kısımlar için plan notlarını da okumanız gerekiyor Bu kısma birazdan değineceğim.

Normal kat alanı hesaplama

2 üst resimde imar durumunun sağ tarafında bina yüksekliğinde “5 kat” ibaresi var. Zemin katın
üstüne 4 tane normal kat yapabiliriz anlamına geliyor. Ama normal katın alanı ne olacak?
Bulunduğunuz bölgede ne kadar çıkma yapılabiliyor bakmak lazım, plan notlarında da belirtilmiş
olabilir. Yakınlarınızda yeni yapılan bir binaya da bakabilirsiniz %99 ihtimalle aynı şartlar sizin için
de geçerlidir.
Çıkmanın ne olduğunu açıklayıp normal kat alanı hesaplamaya devam edeceğiz.

Çıkma nedir?

2 kırmızı çizginin arasındaki mesafe çıkmadır. Alttaki resimde tek yönden çıkma yapılmış. Binanızın
durumuna göre tek cepheden de çıkma olabilir, 4 cepheden de çıkma olabilir. Bizim binamızda 4
cepheden çıkma yapacağız.

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 8/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Zemin katta her cepheden 1,5mt çıktığımda normal kat alanına ulaştım. Aşağıdaki resimde
görebilirsiniz.

Plan notu nedir?

Belediyeler imar planlarını yaptıktan sonra bazı bölgelere, caddelere, bir kısım parsellere özel hususlar
olabiliyor. Birkaç örnek vereyim:
1. Bağdat Caddesi’ndeki binaların yüksekliği 5 katı geçemez.
2. 1065 nolu adadaki yapıların yüksekliği en çok 18mt olabilir.
3. 180 nolu adadaki yapıların ön cephe çıkma mesafesi en az 8mt olmalıdır. (Normalde imar
durumunda 5mt gözüküyor)
Bu ve buna benzer hususlar plan notlarında yazar.
Örnek hesabını yaptığımız arsanın plan notlarını incelemek için resimdeki yere tıklayınız.
https://belnet.kartal.bel.tr/imardurumu/

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 9/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Herkesin anlayabileceği bir dilden anlattığımız için autocad bilmeyenler için de hesap yapmalıyız.
Kağıt, kalemle hesap yapacağız. Arsanızın ölçülerini elbet biliyorsunuzdur. Bilmiyorsanız, arsanızın
köşe noktalarını biliyorsunuzdur, elinize metreyi alıp ölçebilirsiniz. Onu da bilmiyorsanız belediyeden
gidip arsanızın durumunu öğrenebilirsiniz.
1.durum: Önce parselimizi çizdik.

2.durum: Bedelsiz terk edeceğimiz yer varsa terkini yaptık. Artık orası sizin arsanız değil?

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 10/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

3.durum: İmar durumunda yazan çekme mesafelerini yaptık. Kalan kısım bizim zemin katımız oldu.

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 11/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

4.durum: Zemin katımızın alanını hesaplayalım.

5.durum: Cephelerden çıkma yaptık ve normal kat alanımızı bulduk.

https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 12/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı

Şimdi bulduğumuz tüm bu bilgileri excele koyalım, binamız meydana çıksın. Excel dosyasını yazının
sonuna koyacağım, isteyenler indirip aynı dosyayı kullanabilir, isteyenler kendine yeni excel yapabilir.
İsteyenler excel kullanmadan kendisi de hesaplayabilir.

Exceldeki bu tabloda her bir kısmı nasıl bulduğumu sıra sıra anlatacağım:

Arsa alanı: Bunu imar durumundan alabilirsiniz.

Zemin kat alanı: Arsanın yola terkini yaptıktan sonra ön, yan ve arka cepheden çekildikten sonra
bulduğumuz alan. Üstte 212 olarak bulmuştuk.

Normal kat sayısı: İmar durumunda binamızın 5 katlı olduğu yazıyor. 1 tane zemin kat yaptığımız
için geriye 4 kat kalıyor. (5-1=4)

i k l k
https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ k b ld l Ü l k 13/14
29.01.2021 2021 İnşaat Maliyeti - Çok Detaylı Anlatım - İnşaat Hesabı
Normal kat alanı: Zemin kat alanına çıkma yaptıktan sonra bulduğumuz alan. Üstte 309 olarak
bulmuştuk.

Asansör, Kat holü, Merdiven, Şaft boşluğu: Daireler haricinde bir katta bu alanlar da var. m²’leri 1-
2 m² şaşabilir. Herkesin apartmanı kendine özgüdür. Hesabınızı yaparken excelde girdiğim verileri
kullanabilirsiniz.

Normal Kat Hesabı;

1 kattaki daire sayısı: Tamamen bize bağlı. Farklı farklı değerler girerek denemeler yapmalısınız.
309 m²’lik bir normal kat alanınız var. Buraya ister 1 daire yapın, ister 5 daire yapın. Birazdan aradaki
farkı hesaplayacağız.

Kattaki brüt daire alanı: Normal kat alanımız 309’du. Bu alandan asansör, kat holü, merdiven ve
şaft boşluğunu çıkarttığımızda geriye sadece daireler kalıyor. Yani 309-8-12-14-1= 274 m²

1 daire brüt alanı: kattaki brüt daire alanımız 274’dü. 1 katta 3 daire yapalım demiştik. 274/3= 91 m²

1 daire net alanı: 91m² brüt alanı olan dairenin %11-12’si duvar alanıdır. 91/1,11 yaptığımızda 82 m²
buluruz, yani dairenin net alanını. Buradaki brüt kavramını karıştırmayın. %11’i düştüğümüzde sadece
dairenin duvarlarını düşmüş oluyoruz. Odaların arasında bölme olarak kullanılan duvarı ve dış
cephedeki duvarı.
Zemin kat için de aynı hesapları yapıyoruz.
1 kattaki daire sayısını şimdilik 3 olarak hesapladık. Siz bu hesabı 2 ve 4 olarak da yapın. Normal
katta 2 daire, 3 daire ve 4 daire olması durumunda satış sonrası karlılığımızı hesaplayacağız. Excelde
formülasyon kurulu. Sadece adetleri değiştirerek hesabı yapabilirsiniz.

Bodrum kat sayısı: Plan notlarında yazmadığı sürece sınırsız bodrum kat yapabilirsiniz. Muhtemelen
plan notlarında da yazmıyordur. Tabi bodrum kat sayısını artırdığınızda maliyet de eş zamanlı
artacaktır. Maliyet kısmını şimdi hiç düşünmeyin, onu biraz sonra detaylı hesaplayacağız.

Bodrum kat m²: Bazı bölgelerde yan ve arka bahçe sınırının tamamını kullanabiliyorken, bazı
bölgelerde 1mt çekilmeniz gerekiyor. Genelde ön cepheden 5mt çekilmenizi isterler. Burada
belediyenin kuralları işler. Tabi bu kurallar siz bodrumun tamamını kullanmak istediğinizde sizin için
önem teşkil eder.(Yani otopark yapmak istediğinizde) Biz bodrum katı 400m² olarak kabul ettik. Siz
de kendinize göre bir değer yazabilirsiniz.

Toplam bağımsız bölüm sayısı: Zemin katta 2 daire yaptık. Normal katta da 3 daire yaptık, 4 tane de
https://insaathesabi.com/blog/2021-insaat-maliyeti-cok-detayli-anlatim/ 14/14