Emsal Hesabı - Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır

26.06.2021 Emsal Hesabı | Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır? | insaathesabi.
com

Hisse alın, satın. Öğrenin.
GCM eğitim setleri ile nasıl işlem yapılır öğren.
Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır ?

gcmviop.com
Emsal hesabının hesaplanma yöntemi değişmiştir. Mart 2021 yılında yazılan güncel
versiyonu okumak için bu sayfayı ziyaret edebilirsiniz:
2021 Detaylı Emsal Hesabı Yazısına Gitmek İçin Tıklayınız!
Detaylı emsal hesabı çok sıklıkla karşılaştığımız bir konu.
Ali Amca gelir ve tapusunu verir. “Oğlum bizim bu binayı yıksak yerine nasıl bir inşaat
oluyor?” diye sorar.
Şimdi sırasıyla izlenmesi gereken adımları yazacağım ve terimleri açıklayacağım.
Öncelikle hesaplarımızı yaparken uymamız gereken yönetmelik Tip imar yönetmeliğidir.

Eğer inşaat mühendisi, mimar veya bu işlere meraklı birisiyseniz bu yönetmeliği
dikkatlice okuyun. Bu yönetmelik İmar Kanunu’na göre hazırlanmıştır ve tüm Türkiye’de
geçerlidir. Hâl böyle olunca bir sürü sıkıntıyı beraberinde getiriyor. Niye mi?
Anadolu’nun bir mahallesindeki bir arsayla, İstanbul’un çok değerli yerindeki bir arsa için
aynı şartlar geçerli olur mu? Tabii ki olmaz. Bu yüzden Plan notları diye bir şey çıkmış.
Tip imar yönetmeliğinin birçok yerinde özel konularda “ilgili belediye yetkilidir” diye bir
ifade kullanılmış.
Bir kaç örnek verelim;
• H/2 arka bahçe mesafesini temin etmek şartı ile bina derinliğini (40.00) m’ye çıkarmaya
https://insaathesabi.com/blog/detayli-emsal-hesabi-nasil-yapilir/ 1/12
26.06.2021 Emsal Hesabı | Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır? | insaathesabi.com
ilgili idare yetkilidir.
• Fazla meyilli ve tehlike arz eden yerlerde uygulanacak şekli takdire Belediye yetkilidir. 
Ama en önemli madde şu:
Madde 3 – İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış

hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire,
(Değişik ibare:RG-1/6/2013-28664) ilgili idare yetkilidir.
Yani plan notları: Belediyenin Tip İmar Yönetmeliği dışına çıkmadan kendince aldığı
kurallardır diyebiliriz. Her belediyede farklı farklıdır. Örnek olarak: Kadıköy belediyesi
plan notları
Şimdi gelelim hesap yapmaya.
Elimizdeki bilgiler şunlar: 3315 Ada / 98Parsel
http://webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu/index.aspx sitesine girip Ada/parsel’i giriyoruz

ve karşımıza şu sayfa çıkıyor.
Gördüğünüz gibi, köşe başında bir arsaymış.
Öncelikle şunu belirteyim:
Net hesap yapmak istiyorsanız belediyeye gidip imar durumu almalısınız. Çünkü sistem
size bu arsayı autocad veya netcad formatında vermiyor. Bu yüzden net ölçü
alamıyoruz. Örneğin bu arsanın Kadıpaşa sokağa bakan cephesinde arsanın ufak bir
kısmı yola girmiş. Bu ufak kısmın belediyeye bedelsiz terk edilmesi gerekiyor. İmar
durumu alırsak arsanın köşe noktalarının koordinatlarını veriyorlar. Bu sayede net alanı
ve cephe uzunluklarını öğrenmiş oluyoruz.
Arsanın kaç m² olduğu bazı belediyelerin imar durumu belgelerinde yazıyor ama bazıları
da yazmıyor, Kadıköy gibi.
Bu arsanın m²’sini öğrenmek için http://webgis.kadikoy.bel.tr/keos/ sitesine girelim ve

arama kısmına 3315/98 yazın. Arsamız 1479,98 m² imiş.
Üstteki yola terk kısmına gelince, zannediyorum 10 m² kadar bir terk alanımız var.
Belirttiğim gibi bunu bedelsiz terk ediyoruz. Bu alanı terk etmeden ruhsat alamıyoruz.
Terk ettiğimiz alanlardan sonra 1470 m² kaldığını varsayalım ve devam edelim.
İmar durumundaki KAKS kısmına bakıldığında 2,07 olduğu görülür.
Yani yapılacak inşaat alanı = 1470*2,07= 3042,9 m²


Tip imar yönetmeliğinde şöyle bir madde var:
“Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-
takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar, açık
çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik
koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları
dahil açık veya kapalı merdivenler emsale dahil edilmez.”
Yani diyor ki balkonları, kat bahçelerini, yangın koridorunu, bina hollerini, sahanlıklar,
merdivenler emsale dahil değildir ve bu alanlar maksimum (3042,9*0,20) m² kadar
olabilir.
Bir de TAKS’a dâhil edilmeyen alanlar var:
“Trafolar, yangın merdivenleri veya müstakil yangın merdiveni olmayan yapılarda yangın
merdiveni olarak kullanılan bina merdivenlerinden biri, temele kadar inen toprağa
dayalı asansör boşlukları, ışıklıklar, şaft bacaları taban alanına dahil edilmez.”
Yani işler okulda öğretildiği gibi 1000m² arsamız varsa, kaks’da 2 ise 2000m² inşaat
yapılır şeklinde olmuyor.
Neyse, şimdi binayı maksimum ne kadarlık bir alana kurabiliyoruz ona bakalım.
Bizi sınırlayan 2 şey var:
1. İmar durumunda verilen taks (0,35). Bizim arsamız 1470m² * 0,35=514,5m²
2. Yola bakan cephelerden 5 m çekileceğiz, arka bahçelerden de 4 m çekileceğiz. Bu

çekme mesafeleri de imar durumunda belirtiliyor zaten. Çekme yaptıktan sonra diyelim
ki geriye kalan arsa 400 m², o zaman 400 m²’den fazla kuramazsın.
Biz yoldan 5’er m, arkadan da 4’er m çekildiğimizde 514,5 m²’den küçük olmadığını
varsayarak devam edelim.
Tamamen varsayımlardan oluşan bir tahmin yapalım.
Bir kat brüt 400 m² olsun, katta 4 daire olsun ve 1 daire brüt 100 m² olsun.
Öncelikle Taks’a dahil olmayan alanları düşelim;
Yangın merdiveni = 12 m²
Yangın Güvenlik holü = 6 m²
Şaft boşlukları = 5 m²
2 tane asansör = 8 m²

Toplam= 31 m²
Yönetmelik bize kat alanının %20 fazlasını da yapabilirsin demişti ya, şimdi o %20’nin ne
kadar olduğunu hesaplayalım.
%20 kullanma hakkı = [(Kat brüt alanı-taks’a dahil olmayan alanlar)/1,2]*0,2
= [(400-31)/1,2]*0,2 = 61,5m²
%20’ye dâhil alanlar
Merdiven= 6 m²
Kat holü= 17 m²
Bir de balkon kalıyor geriye. Balkon için 61,5-(6+17)=38,5 m² hakkımız kalıyor.
Piyasada işler şöyle yürüyor, o balkonu dairenin içine oda gibi yapıyoruz, pencere
kenarını da cam balkon yapıyoruz. İskandan sonra orayı odaya çeviriyoruz.
Şimdi kat emsalini hesaplayalım: (brüt alan-taks’a girmeyen alan)/1,2 = (400-31)/1,20=

307,50 m²
Yani bizim 400 m² brüt katımız var ama emsal alanımız 307,50 m².
Bir de hesabı tersten yapalım daha iyi anlaşılsın. Katımızın emsali 307,50 m². 61,5 m²’de
emsale girmeyen alan var. 31 m²’de Taks’a girmeyen alan var. Toplamda 400 m² etti.
Üstte %20 kullanma hakkını hesaplarken birçoğunuzun kafası karışıyor. Önce 1,2’ye
bölüyorsun, sonra tekrar 0,2 ile çarpıyorsun diye sorular geliyor. Şöyle ki (400-31)/1,2
yaptığımda katın emsalini hesaplamış oluyorum. Emsal alanı da 0.2 ile çarptığımda
kullanabileceğim %20 alanı veriyor bana.
Yani 400 m² brüt kat alanım vardı. %20 de emsal artışı var. 80 m² fazla kullanırım
şeklinde olmuyor hesap. Kat emsalinin %20 fazlasını kullanabiliyorsun. O yüzden önce
emsali hesaplaman gerek.
Toplam emsal alanımız: 3042,9 m²’idi.
3042,9/307,5 = 9,89 kat
Ufak tefek düzenlemelerle bunu 10 normal kat şeklinde yaparız.


9 normal kat yapıp arta kalan m²’yi de dubleks yaparız. Emsal olduğu için istediğimiz gibi
oynayabiliriz m²’lerle. İmar durumuna bakınca h’serbest’ zaten.
Toplam inşaat alanını hesaplayalım: 10 kat dairemiz var, 1 kat 400 m² yani 4000 m² brüt
alan var, aşağıya da 500 m²’den 2 kat bodrum yapalım otopark-sığınak vs. için 5000 m²
inşaat yapar (Emsal alanımız 3042m²’ydi).
Not: Bodrum emsale dahil değil, istenildiği kadar bodrum kat yapılabilir ama bodrum
katın tapusu yoktur.
Not: Yazıyı yazalı nerdeyse 1 yıl oldu. 100’lerce geri dönüş aldım. “1,2” nin nereden
geldiğini neden anlatamadım anlayamadım gitti. Sorulan soruların yarısından çoğu
1,2’nin nereden geldiği.
Şöyle çok basit bir örnek vereyim: 1000 m² arsamız var ve kaks:2 Yani emsal
alanımız=2000 m²
Ee bakanlık %20 vermişti o ne olacak? O ekstra işte. Onu emsale karıştırmayın. Hesabı
yaparken 2000*1,20= 2400 m² şeklinde yapıyoruz ama emsalimiz 2000 m². Aradaki 400
m² ek emsal.
Denklemde 1.2’ye bölünce bu 400 m²’yi aradan çıkartmış oluyorum.
Sonuçta ben o 400 m²’yi dairemde, binamda yine kullanıyorum ama emsal hesabımın
içine katmıyorum.
%25 emsal artışı ile ilgili de çok fazla soru aldım. Onun hesabının nasıl yapıldığını
yazmadan önce %20-%25 farkını anlatayım. Belediyeden 22.05.2014 tarihinden önce
parselinizdeki hissedarlardan herhangi biri herhangi bir evrak (çarp-röperli-aplikasyon-
kot vs.) almışsa 2016 yılının sonuna kadar %25 ek emsal hakkından yararlanıyordu. Ama
böyle bir evrakı yoksa %20 ek emsal hakkı vardı. 2017 yılında %25 artık kalmayacak
herkes %20 ile devam edecek denmişti. Ama bu madde tekrar değişti ve %25 ek emsal
30 Haziran 2017’ye kadar uzatıldı. Bu sefer evrak vs. de istemiyorlar. 30 Haziran 2017’ye
kadar herkes aynı haklara sahip ve herkes %25’le hesabını yapabilecek.
%20 ile hesap yaparken: Yangın merdiveni, yangın güvenlik holü, baca (şaft) ve asansör
%20’ye (Taks’a) değildi.

%25 ile hesap yaparken: Kat holü, baca ve asansör %25’e (Taks’a) dâhil değil.
%20 ile hesap yaparken: Merdiven, kat holü ve balkon %20’ye dâhil alan olarak
geçiyordu.
%25 ile hesap yaparken: Balkon, merdiven, yangın merdiveni, yangın merdiveni
güvenlik holü %25’e dâhil alan olarak geçiyor.
Yani üstte yaptığımız binayı %25 ile hesaplayacak olursak;
Öncelikle %25’e dâhil olmayan alanları düşelim;
Kat holü: 17 m²
Baca: 5 m²
Asansör: 8 m²
Toplam: 30 m²
%25 kullanma hakkı = 400*0,25=100 m²
Aşağıda yazdığım %25’e dahil alanlar toplamı max 100 olabilir. O yüzden balkon da 76
m² çıkıyor.
%25’e dâhil alanlar ise:
Merdiven: 6 m²
Yangın merdiveni: 12 m²
Yangın güvenlik holü: 6 m²
Balkon: 76 m²
Toplam:100 m²
Şimdi kat emsalini hesaplayalım: (brüt alan-%25’e girmeyen alan-%25’e dâhil alan) =
(400-30-100)=270 m²
Yani bizim 400 m² brüt katımız var ama emsal alanımız 270 m².
Aynı binayı %20 ile çözdüğümüz zaman ise 307,5 m² olmuştu. Sadece 1 kat için aradaki
fark bu kalanını da siz hesaplayın.
Emsal hesabınızı yaptıktan sonra binanızın maliyetini hesaplamak için İnşaat Maliyeti
Hesaplama Programımızı kullanabilirsiniz. Detaylı bilgi için; www.insaathesabi.com
 
 120 metrekare eve ne kadar beton gider, 150 m2 eve ne kadar demir gider, 150
metrekare ev maliyeti, 5 katlı bina maliyeti 2020, 500 metrekare arsaya kaç metrekare
ev yapılır, ada/parsel, arsa, arsa m2, bina maliyet analizi, detaylı emsal, detaylı emsal
hesabı, dir dairenin maliyeti ne kadar, doğru emsal hesabı, doğru emsal hesaplama,
emsal, emsal hesabı, emsal hesabı anlatımı, emsal hesabı kısa, emsal hesabı notları,
emsal hesabı notu, emsal hesabı örneği, emsal hesaplama, emsal hesaplama kolay
anlatım, emsal nasıl hesaplanır, emsal nasıl yapılır, emsal notu, en kolay emsal
hesabı, ev fiyatı hesaplama, ev hesap programı, ev proje çizim fiyatları, ev yapmak
kaça mal olur, İmar durumu, inşaat hesaplama, inşaat maliyet hesabı, inşaat
malzeme listesi excel, kaba inşaat maliyeti, KAKS, kat emsal, kat emsali, katlı bina
maliyeti 2020, Kolay emsal hesabı, m kare hesaplama, m2 eve ne kadar demir gider,
maliyet hesaplama tablosu, metrekare ev maliyeti, metrekare eve ne kadar beton
gider, müstakil ev maliyeti 2019, müstekil ev kaça mal olur, müteahhit ne kadar para
kazanır, okumuş amele, plan notları, taks, tapu, tip imar, tip imar yönetmeiği,
yönetmelik
Search 
KATEGORİLER
 Dizayn (13)
 Eğitim (111)
 Finans (51)
 Gayrimenkul (98)
 Hakediş (16)
 Hukuk (196)
 İnşaat Hukuku (3)

 İnşaat Hukuku (3)
 Nedir (200) 
 Şantiye (136)
 Tadilat (79)
 Teknik Bilgi (5)
 Yapı Maliyeti (20)
 Yapı Malzemesi (100)
 Yönetmelik (231)
EN ÇOK OKUNAN YAZILAR

 2021 İnşaat Maliyeti – Çok Detaylı Anlatım


 METRETÜL HESAPLAMA
 İnşaat Demiri İle İlgili Bilmeniz Gereken Her Şey
 İnşaat Demiri Ağırlığı
 Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır ?
ÜCRETSİZ DENE 
 ÖNCEKİ
Beton Karışım Oranları
SONRAKİ 
İnşaat Demiri Ağırlığı
İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER

MİSİNİZ?
İnşaat Hesabı, tüm binaların, apartmanların, projelerin, A’dan Z’ye tüm hesapları yaparak,
detaylı inşaat maliyet hesabını yapan ve 60 sayfalık rapor halinde sunan alanında ilk ve tek
inşaat maliyeti hesaplama platformudur.
Adres: Orhan Veli Kanık Cad. No:37/B Kavacık/Beykoz-İstanbul
E-Posta: destek@insaathesabi.com
Telefon: 0216 706 0572
Whatsapp: 0533 048 72 28
Hakkımızda Çerez Politikası
İhracat Hedefi Kişisel Verilerin Korunması
Hesabın Doğruluğu Sözleşmeler
Güncelleme Geçmişi Teslimat ve İade Bildirimi
Banka Hesap Bilgileri Veri Güvenliği
Blog
Çevik Proje Yazılım A.Ş. tarafından geliştirilmiştir. © 2015 – 2021 Insaathesabi.com Tüm Hakları Saklıdır.
    

Emsal Hesabı - Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Emsal Hesabı - Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

26.06.2021 Emsal Hesabı | Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır? | insaathesabi.

Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır ?

2021 Detaylı Emsal Hesabı Yazısına Gitmek İçin Tıklayınız!

Detaylı emsal hesabı çok sıklıkla karşılaştığımız bir konu.

Şimdi sırasıyla izlenmesi gereken adımları yazacağım ve terimleri açıklayacağım.

Öncelikle hesaplarımızı yaparken uymamız gereken yönetmelik Tip imar yönetmeliğidir.

Bir kaç örnek verelim;

ilgili idare yetkilidir.

Ama en önemli madde şu:

Madde 3 – İmar Planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış

Şimdi gelelim hesap yapmaya.

Elimizdeki bilgiler şunlar: 3315 Ada / 98Parsel

http://webgis.kadikoy.bel.tr/imardurumu/index.aspx sitesine girip Ada/parsel’i giriyoruz

Gördüğünüz gibi, köşe başında bir arsaymış.

Öncelikle şunu belirteyim:

Bu arsanın m²’sini öğrenmek için http://webgis.kadikoy.bel.tr/keos/ sitesine girelim ve

Terk ettiğimiz alanlardan sonra 1470 m² kaldığını varsayalım ve devam edelim.

İmar durumundaki KAKS kısmına bakıldığında 2,07 olduğu görülür.

Yani yapılacak inşaat alanı = 1470*2,07= 3042,9 m²

Bir de TAKS’a dâhil edilmeyen alanlar var:

Bizi sınırlayan 2 şey var:

1. İmar durumunda verilen taks (0,35). Bizim arsamız 1470m² * 0,35=514,5m²

2. Yola bakan cephelerden 5 m çekileceğiz, arka bahçelerden de 4 m çekileceğiz. Bu

Tamamen varsayımlardan oluşan bir tahmin yapalım.

Öncelikle Taks’a dahil olmayan alanları düşelim;

Yangın Güvenlik holü = 6 m²

%20 kullanma hakkı = [(Kat brüt alanı-taks’a dahil olmayan alanlar)/1,2]*0,2

%20’ye dâhil alanlar

Bir de balkon kalıyor geriye. Balkon için 61,5-(6+17)=38,5 m² hakkımız kalıyor.

Şimdi kat emsalini hesaplayalım: (brüt alan-taks’a girmeyen alan)/1,2 = (400-31)/1,20=

Toplam emsal alanımız: 3042,9 m²’idi.

3042,9/307,5 = 9,89 kat

Ufak tefek düzenlemelerle bunu 10 normal kat şeklinde yaparız.

Denklemde 1.2’ye bölünce bu 400 m²’yi aradan çıkartmış oluyorum.

Yani üstte yaptığımız binayı %25 ile hesaplayacak olursak;

Öncelikle %25’e dâhil olmayan alanları düşelim;

%25 kullanma hakkı = 400*0,25=100 m²

%25’e dâhil alanlar ise:

Yangın güvenlik holü: 6 m²

hesabı, ev fiyatı hesaplama, ev hesap programı, ev proje çizim fiyatları, ev yapmak

maliyet hesaplama tablosu, metrekare ev maliyeti, metrekare eve ne kadar beton

 İnşaat Hukuku (3)

 Teknik Bilgi (5)

 Yapı Maliyeti (20)

 Yapı Malzemesi (100)

EN ÇOK OKUNAN YAZILAR

 2021 İnşaat Maliyeti – Çok Detaylı Anlatım

 İnşaat Demiri İle İlgili Bilmeniz Gereken Her Şey

 İnşaat Demiri Ağırlığı

 Detaylı Emsal Hesabı Nasıl Yapılır ?

Beton Karışım Oranları

İnşaat Demiri Ağırlığı

İNŞAAT HESABINI ÜCRETSİZ OLARAK DENEMEK İSTER

Adres: Orhan Veli Kanık Cad. No:37/B Kavacık/Beykoz-İstanbul

Telefon: 0216 706 0572

Whatsapp: 0533 048 72 28

Hakkımızda Çerez Politikası

İhracat Hedefi Kişisel Verilerin Korunması

Hesabın Doğruluğu Sözleşmeler

Güncelleme Geçmişi Teslimat ve İade Bildirimi

Banka Hesap Bilgileri Veri Güvenliği

You might also like