ANALISIS HIGHEST & BEST USE PADA LAHAN PROPERTI KOMERSIL MILIK PT

SAMUDERA INDONESIA Tbk. CABANG MEDAN DI JALAN RAYA PELABUHAN

BELAWAN

Hasbullah Budiman1, Khaira Amalia Fachrudin2, dan Sugiharto Pujangkoro3

1 Alumni Magister Manajemen Properti dan Penilaian SPs USU

2Staf Pengajar SPs USU
3Staf Pengajar SPs USU

Email : hasbullah.budiman@gmail.com, khairaamalia@yahoo.co.id, ..

ABSTRACT

Port of Belawan is the main port in North Sumatra under the management of PT Pelabuhan
Indonesia I. Geographically, it is a very strategic location as it is only 13.5 km from the
international shipping lane straits of Malacca. According to the master plan of Belawan Port
of Indonesia of 2011 that has been made in accordance with the regional spatial plan (RSP)
Medan 2015-2035, it is positioned as an international port, industrial areas, warehousing,
center of Business District (CBD) and neighborhoods that support industrial activities.
Therefore, there are many things that need to be prepared either in relation to infrastructure
and superstructure in addition to the transportation networks and trade. The growth of port
activity and business growth in the port of Belawan resulted in the demand for land
increased. To improve the efficiency of limited land it is necessary to optimize the use of land.
The case study for this research was an area of 11.200 M² of vacant land belonging to PT
Samudera Indonesia Tbk. Medan branch located on Jalan Raya Pelabuhan of Gabion,
Belawan, Medan municipality. The land was currently empty and the land owner planned to
build a commercial property on it. Hence, it was necessary to analyze Highest and Best Use
(HBU) on that land. The objective of HBU analysis was to identify the most profitable use of
the property and competitive for the land. There are four criteria in HBU analysis that is,
physically possible, legally permitted, financially feasible with the method of financial analysis
of Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return and Profitability Index, and
has a maximum productivity. By using HBU analysis, it can be designed and considered the
most profitable alternative property. The Selection of alternative land use was done by
distributing HBU questionnaires to the stakeholders in the business of transport services and
as a result there are three main options that is, full Container Yard, Container Depots, and
Distribution Warehouses. The results of the study is a buildup of charge of containers or full
container yard which is an alternative use that provides the increase of the highest value for
vacant land with a value of maximum productivity of Rp. 1,694,234, ,-/M² become Rp.
3,940,321,-/M² . The results of this study can be used as guidelines for landowners as a basis
for decision making to the land optimization.

Keywords: Analysis of Highest and Best Use, Vacant Land, Full Container Yard, Value of
Land

Source : http://www.e-jurnal.com/2017/06/analisis-highest-best-use-pada-lahan.html 1
 PENDAHULUAN
Pelabuhan Belawan merupakan
pelabuhan utama dibawah pengelolaan PT
Pelabuhan Indonesia I dimana secara
geografis lokasinya sangat strategis karena
hanya berjarak 13,5 KM dari jalur pelayaran
internasional Selat Malaka. Letak pelabuhan
berada di daratan semenanjung yang
merupakan muara Sungai Belawan dan
Sungai Deli, lahan daratnya secara
administratif berada di dalam kawasan
daerah Pemerintah Kota Medan (Rencana
Induk Pelabuhan Belawan Indonesia 2011).
Sesuai Rencana Induk Pelabuhan
Belawan Indonesia 2011 telah disusun
sejalan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) Kota Medan dimana Belawan
diposisikan sebagai Pelabuhan International,
kawasan industri, pergudangan, Center of
Business District (CBD) serta pemukiman
yang mendukung kegiatan industri. Untuk itu
banyak hal yang perlu dipersiapkan baik Gambar 1. Posisi Pelabuhan Belawan Dalam
menyangkut infrastruktur maupun Program Tol Laut
suprastruktur disamping jaringan transportasi
dan perdagangan.
Sejalan dengan Program Pemerintah
Republik Indonesia di bidang transportasi
laut dalam rangka menekan biaya logistik
yang masih dinilai cukup tinggi dan
membuat harga barang kebutuhan pokok di
beberapa daerah menjadi sangat tinggi.
Program Pemerintah tersebut adalah
Program Tol Laut atau Marine Highway dan
Pelabuhan Belawan sebagai salah satu dari 5
Pelabuhan Utama di Indonesia. Fungsi
Pelabuhan Belawan sebagai pelabuhan
penghubung di Sumatera bagian Utara.
Dalam waktu dekat di Pelabuhan Belawan
terdapat proyek pengembangan dermaga
sepanjang 700 M dalam 2 tahap proyek
pengerjaan sehingga meningkat kapasitas
pelabuhan dari 1.200.000 Teus menjadi
2.000.000 Teus.
Pertumbuhan arus barang di
Pelabuhan Belawan juga meningkat yaitu
untuk angkutan antar pulau rata-rata 78,44%
untuk kegiatan muat dan 14,73% untuk
Source : http://www.e-jurnal.com/2017/06/analisis-highest-best-use-pada-lahan.html
kegiatan bongkar. Sedangkan untuk
angkutan luar negeri rata-rata 69,93% untuk
kegiatan muat dan 6,61% untuk kegiatan
bongkar. Melihat kondisi diatas dapat
disimpulkan kegiatan Pelabuhan Belawan
akan terus meningkat di masa yang akan
datang. Gambar 1.1 menunjukan peranan
Pelabuhan Belawan sebagai jalur pelayaran
domestik dan posisi Pelabuhan Belawan
dalam Program Tol Laut yang dicanangkan
oleh Presiden Republik Indonesia pada
tahun 2015 kemarin.
Sumber : Deputi Kementerian Perencanaan
Pembangunan Nasional/Badan
Perencanaan Pembangunan
Nasional Bidang Kemaritiman
dan Sumber Daya Alam
Melihat kondisi perkembangan
Pelabuhan Belawan, PT Samudera Indonesia
Tbk. (PT SI Tbk) sebagai salah satu
perusahaan pelayaran di Indonesia yang
berdiri sejak 13 Nopember 1964,
memandang Belawan sebagai lokasi bisnis
yang sangat strategis dan menjanjikan di
masa mendatang. Di Indonesia, selain
armada kapal dan alat mekanis PT SI Tbk.
memiliki aset tanah dan bangunan yang
banyak yang terdiri dari pelabuhan, depo
peti kemas, gudang, gedung kantor, pool
trucking dan bengkel.
Untuk di wilayah Sumatera Utara memiliki
2
aset luas tanah seluas 160.049 M dan luas
2
bangunan 23.065 M . Untuk di wilayah
Pelabuhan Belawan seluas 153.376 M 2 dan
1
 2
luas bangunan 20.910 M . Sedangkan khusus
di lokasi Kawasan Samudera Logistics Center
atau yang lebih dikenal dengan nama SLC
yang berlokasi di Kelurahan Bagan Deli,
Kecamatan Medan Belawan terdapat lahan
2 pengguna jasa fasilitas yaitu :
seluas 148.334 M yang dimiliki oleh PT SI
Tbk. dan anak perusahaannya yaitu PT
Masaji Tatanan Container atau PT MTCon.
Semua lahan yang dimiliki oleh PT SI Tbk.
digunakan untuk kepentingan komersil.
Dengan semakin sangat terbatasnya
perolehan lahan di wilayah Pelabuhan
Belawan, khususnya lahan yang berada
dekat dengan kawasan pelabuhan maka
perusahaan dalam hal ini PT SI Tbk. harus
melakukan optimalisasi lahan. Selain itu
perusahaan telah mengeluarkan dana yang
cukup banyak untuk pembelian atau
pengadaan lahan yang telah dimilikinya saat
ini. Oleh karena itu perusahaan harus benar-
benar optimal dalam pemanfaatan lahan dan
bangunan yang dimilikinya saat ini.
Selain masalah terbatasnya lahan di
wilayah Pelabuhan Belawan, PT SI Tbk.
selaku pemilik lahan kosong sejak tahun
2009 telah mengeluarkan biaya yang cukup
besar untuk lahan kosong tersebut. Adapun
biaya-biaya yang dikeluarkan yaitu :
a. Biaya kebersihan lahan untuk
pembabatan rumput secara rutin setiap
bulan sekitar Rp. 2.000.000,-. atau Rp.
24.000.000,- per tahunnya.
b. Biaya keamanan untuk 3 orang anggota
satuan pengamanan setiap bulan sebesar
Rp. 12.000.000,-. atau Rp. 144.000.000,-
per tahunnya.
c. Biaya Pajak Bumi dan Bangunan sebesar
Rp. 132.865.079,- untuk tahun 2015.
Jadi total biaya yang dikeluarkan oleh PT SI
Tbk. Cabang Medan tiap tahunnya adalah
Rp. 300.865.079,- dan lahan sudah kosong
sejak tahun 2009. Mengingat besarnya biaya
yang dikeluarkan setiap tahunnya, sudah
selayaknya PT SI Tbk. Cabang Medan selaku
pemilik lahan melakukan pengembangan
lahan agar lebih produktif.
Bila melihat kondisi pasar di bisnis
transportasi saat ini dimana rencananya
lahan akan dibangun dengan beberapa
alternatif fasilitas berdasarkan
telewawancara kepada beberapa calon
1. Gudang distribusi untuk barang-barang
jadi dan setengah jadi baik baik untuk
keperluan ekspor dan impor. Jumlah
pemilih sebanyak 7 (tujuh) perusahaan.
2. Depo kontainer atau tempat
penumpukan dan penyimpanan
kontainer, selain itu juga tempat
perbaikan kontainer yang rusak dan
pembuatan kantor yang terbuat
kontainer. Jumlah pemilih sebanyak 3
(tiga) perusahaan.
3. Tempat penumpukan kontainer yang
berisi muatan (Full Container Yard) untuk
menyimpan barang dan kontainer yang
berisi muatan sebelum barang atau
kontainer ekspor tersebut dikirimkan ke
Pelabuhan Belawan atau sebaliknya
tempat penumpukan barang atau
kontainer yang berisi muatan impor
sebelum dikirim ke lokasi pemilik
barang. Jumlah pemilih sebanyak 3 (tiga)
perusahaan.
Selain ketiga alternatif diatas, penulis
juga melakukan survei langsung kepada
pihak-pihak yang berkepentingan di bisnis
transportasi untuk melihat dan memutuskan
alternatif usaha mana yang paling banyak
dipilih sebagai dasar untuk melakukan
pemilihan alternatif usaha yang akan
dilakukan.
Sejak tahun 2009 hingga tahun 2015 ini
masih terdapat lahan yang belum digunakan
oleh PT SI Tbk. Cabang Medan. Padahal
nilai harga pasar lahan saat ini di Belawan
2
sangat tinggi yaitu Rp. 1.694.234,- per M
berdasarkan hasil penilaian dari KJPP
Desmar, Anis dan rekan pada tanggal 30
Desember 2015. Kondisi di sekitar
Pelabuhan Belawan saat ini sangat sulit
untuk mencari lahan kosong sebagai untuk
melakukan suatu kegiatan usaha karena
kebanyakan lahan adalah milik Pemerintah
dengan status tanah Hak Pengelolaan
2
Pelabuhan yang dapat dikelola dengan Menurut Grissom (1983) mengutip
sistem sewa bekerjasama dengan PT Pelindo dari The Society of Residential (SSA) definisi
I Cabang Belawan. Highest and Best Use atau Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik adalah satu konsep
Dengan melihat latar belakang diatas, penilaian yang dapat diaplikasikan ke tanah
perlu dilakukan penelitian yang berjudul atau bangunan yang biasanya diartikan
Analisis Highest and Best Use (HBU) pada sebagai penggunaan tanah yang akan
lahan properti komersil di Jl. Raya memaksimalkan kekayaan pemilik melalui
Pelabuhan Belawan dengan mengambil penggunaan tanah yang paling
obyek penelitian di Samudera Logistics Center menguntungkan.
milik PT Samudera Indonesia Tbk. Cabang
2
Medan. Lahan kosong seluas 11.200 M yang Highest and Best Use dapat definisikan
akan menjadi obyek penelitan berlokasi di Jl. sebagai penggunaan secara rasional
Raya Pelabuhan Gabion Belawan, Kelurahan memungkinkan dan diizinkan atas lahan
Bagan Deli, Kecamatan Medan Belawan, kosong atau pengembangan properti, yang
Kotamadya Medan. Lahan yang menjadi secara fisik memungkinkan, didukung
bahan penelitian diperlihatkan pada Gambar penuh, secara finansial layak dan
2. menghasilkan nilai tertinggi. HBU dari
sebidang tanah tertentu tidak ditentukan
dengan analisis subyektif dari pemilik atau
pengembang atau penilai, melainkan
dibentuk oleh daya saing antara pasar
dimana properti berada. Oleh karena itu,
analisis dan interpretasi Highest and Best Use
merupakan studi ekonomi atas daya pasar
yang difokuskan pada subyek properti
(Appraisal Institute 2008).

Menurut Wijaya et al. (2008) analisis

Gambar 2. Peta Lokasi Lahan Kosong Milik dengan prinsip penggunaan tertinggi dan
PT SI Tbk. Cabang Medan terbaik dapat memberikan jawaban atas
permasalahan dalam menentukan
pemanfaatan lahan yang paling sesuai,
Analisis pemanfaatan lahan ini dapat
dengan ataupun tanpa eksistensi alternatif
dilakukan dengan menggunakan metode
pemanfaatan. Alternatif pemanfaatan dapat
penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest
diidentifikasi dari observasi awal kepada
and Best Use) atau lebih dikenal dengan
para pemangku kepentingan untuk
HBU. Dengan melakukan perhitungan aliran
kemudian ditentukan jenis pemanfaatan
kas (discounted cash flow) selama 25 tahun,
lahan yang paling sesuai.
maka dapat diketahui juga penggunaan
alternatif manakah yang paling optimal,
Menurut Prawoto (2014) Highest and
yaitu dengan membandingkan nilai Net
Best Use dapat didefinisikan sebagai
Present Value (NPV), Internal Rate of Return
kemungkinan yang rasional dan sah
(IRR), Profitability Index (PI) dan Payback
penggunaan tanah atau properti yang sudah
Period (PP) untuk pemanfaatan properti
dikembangkan yang secara fisik mungkin,
yang ada.
mendapat dukungan yang cukup dan secara
finansial itu layak dan menghasilkan nilai
TINJAUAN TEORETIS
yang tertinggi. Menurut MAPPI (2015)
Pengertian Highest and Best Use
dimana definisi Highest and Best Use sesuai
dengan Konsep dan Prinsip Umum
Penilaian adalah penggunaan yang paling

3
mungkin dan optimal dari suatu properti, nilainya didasarkan atas penggunaan
yang secara fisik memungkinkan, telah tertinggi dan terbaik sebagai tanah
dipertimbangkan secara memadai, secara kosong dan siap untuk dibangun
hukum diizinkan, secara finansial layak dan menjadi sebuah penggunaan yang
menghasilkan nilai tertinggi dari properti terbaik secara ekonomi. Penggunaan
tersebut. tertinggi dan terbaik dipengaruhi oleh
seberapa besar pengembangan-
pengembangan yang ada menambah
Kegunaan Highest and Best Use atau memberi kontribusi nilai properti.
Sebagai salah satu alat dalam investasi
Faktor-faktor yang membentuk nilai
sektor properti, analisis penggunaan
suatu properti adalah :
tertinggi dan terbaik atau HBU banyak
1. Kegunaan (utility) yaitu kemampuan
digunakan dewasa ini. Definisi HBU yang
untuk memenuhi kebutuhan dan
umum dipergunakan di Amerika Serikat
keinginan.
adalah penggunaan terbaik dan legal yang
2. Kelangkaan (scarcity) yaitu kondisi
paling mungkin dari suatu lahan kosong
kekurangan pasokan barang terhadap
atau suatu peroperti yang diperbaiki, yang
permintaannya.
mana daya dukung fisiknya memungkinkan
3. Keinginan (desirebility) yaitu keinginan
(physically possible), memiliki dukungan daya
pembeli atas sebuah barang untuk
serap pasal lokal, kelayakan secara
memenuhi kebutuhan manusia.
keuangan dan hal ini menghasilkan nilai
4. Daya beli (purchasing power) yaitu
tertinggi. Empat kriteria HBU harus
kemampuan untuk berpartisipasi di
berhubungan dengan perizinan yang sah
pasar dengan kemampuan menyertakan
(legally possibility), kelayakan keuangan
uang maupun sesuatu yang setara
(financial possibility), keuntungan maksimum
(Appraisal Institute 2008).
(Appraisal Institute 1993).
Menurut Ratterman (2009) nilai suatu
Menurut Prawoto (2014) terdapat dua
properti bergantung kepada apakah
kelompok Highest and Best Use (HBU) yang
pengembangan tanah dengan alternatif
dikenal dalam praktek penilaian yaitu :
properti tertentu memenuhi kriteria Highest
1. Highest and Best Use pada lahan kosong
and Best Use atau tidak. Apabila suatu
(HBU as though vacant)
properti memenuhi kriteria Highest and Best
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari
Use maka nilai pasar suatu properti akan
sebuah lahan kosong adalah
optimal karena sudah sesuai dengan
mengasumsikan bahwa tanah adalah
ketentuan dan pasar, atau sebaliknya suatu
kosong atau dapat dibuat kosong
properti yang tidak Highest and Best Use nilai
melalui pembongkaran bangunan,
akan kurang optimal. Prinsip kegunaan
dengan mempertimbangkan hubungan
tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use)
antara kegunaan yang ada saat ini
ini melekat pada tanah.
dengan semua kegunaan potensialnya.
2. Highest and Best Use pada lahan yang
Dalam Standar Penilaian Indonesia
sudah dikembangkan (HBU Property as
Tahun 2015 disebutkan bahwa properti
Improved)
adalah suatu konsep hukum yang mencakup
Kegunaan tertinggi dan terbaik dari
kepentingan, hak dan manfaat yang
sebuah lahan yang telah dikembangkan
berkaitan dengan suatu kepemilikan.
adalah terkait dengan kegunaan
Konsep hukum dari properti meliputi segala
seharusnya ada pada lahan tersebut
sesuatu yang merupakan konsep
sejalan
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang
dengan perkembangannya. Lahan yang
bernilai, berbentuk benda atau bukan
telah dilakukan pengembangan,
(corporeal or non corporeal), berwujud atau

4
tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, Setelah melakukan analisis kelayakan
yang memiliki nilai tukar atau yang dapat keuangan dari setiap potensi kegunaan
membentuk kekayaan. Penggunaan kata maka kegunaan yang menghasilkan harga
properti tanpa adanya kualifikasi atau atau nilai tertinggi adalah kegunaan yang
penjelasan tambahan dapat merujuk kepada tertinggi dan terbaik.
real properti, personal properti atau jenis
properti lainnya seperti perusahaan atau Capital Budgeting
badan usaha dan Hak Kekayaan Finansial
atau kombinasi darinya (MAPPI 2015). Modal (Capital) adalah aktiva tetap
yang digunakan dalam operasi perusahaan.
Kriteria Highest and Best Use Sedangkan anggaran (Budget) adalah suatu
rencana yang menjelaskan arus kas keluar
Adapun kriteria Highest and Best Use dan arus kas masuk yang diproyeksikan
adalah sebagai berikut : atau diprediksi selama periode tertentu di
masa mendatang. Adapun penganggaran
1. Secara fisik dimungkinkan (Physically modal (Capital Budgeting) adalah
Possible) keseluruhan proses menganalisis proyek-
Ukuran bentuk tanah, luas, ketinggian dan proyek dan menentukan apakah proyek-
kontur tanah berpengaruh terhadap proyek tersebut harus dimasukkan dalam
kegunaan yang dapat dibangun diatasnya. anggaran modal.
Sebagai contoh bentuk tanah yang tidak
proporsional atau teratur akan Menurut Suliyanto (2010) dalam Studi
menyebabkan biaya yang lebih besar dalam Kelayakan Bisnis terdapat beberapa metode
membangunnya dibandingkan tanah yang dapat digunakan menilai kelayakan suatu
memiliki bentuk proporsional atau teratur. investasi yaitu :
2. Secara legal diizinkan (Legally 1. Payback Period
Permissible) Payback Period adalah metode yang
Ketentuan hukum mengenai pengembangan digunakan untuk menghitung lama
properti seperti KDB (Koefisien Dasar periode yang diperlukan untuk
Bangunan), KLB (Koefisien Lantai mengembalikan uang yang telah
Bangunan), KDH (Koefisien Dasar Hijau), diinvestasikan dari aliran kas masuk
Ketentuan sempadan jalan, zoning, tahunan yang dihasilkan oleh proyek
pengawasan terhadap aset yang memiliki investasi tersebut. Apabila kas masuk
nilai sejarah dan peraturan mengenai jumlahnya sama maka Payback Period
lingkungan hidup dapat mempengaruhi dari suatu investasi dapat dihitung
potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dengan cara membagi jumlah investasi
dari suatu properti. dengan periode tahunan.
3. Secara keuangan layak (Financially 2. Net Present Value
Feasible) Net Present Value (NPV) merupakan
Setelah melewati kedua syarat diatas, maka metode yang dilakukan dengan cara
kegunaan yang dimungkinkan adalah perlu membandingkan nilai sekarang dari
dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan aliran kas masuk bersih dengan nilai
pendapatan, tingkat pengembalian (return) sekarang dari biaya pengeluaran suatu
apakah sama atau lebih besar dari biaya investasi. Oleh karena itu, untuk
operasional. Semua kegunaan yang melakukan perhitungan kelayakan
diekspektasikan dapat memberikan positive investasi dengan metode NPV
return maka dianggap layak secara diperlukan data aliran kas keluar awal,
keuangan. aliran kas masuk bersih di masa yang
4. Menghasilkan profit yang maksimum akan datang dan rate of return minimum
(Maximally Productive) yang diinginkan. Jika hasil perhitungan
NPV positif berarti investasi akan

5
 memberikan hasil yang lebih tinggi
dibandingkan dengan rate of return
minimum yang diinginkan. Sebaliknya
jika NPV negatif berarti investasi akan
memberikan hasil yang lebih rendah
dibandingkan rate of return minimum
yang diinginkan, maka investasi
sebaiknya ditolak.
3. Profitability Index (PI)
Metode Profitability Index (PI) atau sering
disebut dengan Desirability Index (DI)
merupakan metode yang menghitung
perbandingan antara nilai sekarang
Latar Belakang
1. Perkembangan perekonomian dan pertumbuhan bisnis
jasa transportasi di Pelabuhan Belawan, kebutuhan akan
lahan meningkat, lahan yang tersedia terbatas jumlahnya
2. Untuk membuat lahan yang akan dibangun menjadi
properti menjadi optimal, dilakukan Analisis HBU
Perumusan Masalah
Terdapat lahan kosong milik PT Samudera Indonesia Tbk.
Medan di Jl. Raya Pelabuhan Gabion Belawan yang perlu
dilakukan analisis HBU dari aspek fisik, legal, finansial dan
produktifitas maksimum serta jenis properti komersil yang
dapat memberi nilai tertinggi

penerimaan kas bersih di masa yang

akan datang dengan nilai sekarang
investasi. Tinjauan Pustaka
4. Internal Rate of Return (IRR)
Metode Internal Rate of Return (IRR) pada
dasarnya merupakan metode untuk Pengumpulan Data

menghitung tingkat bunga yang dapat

menyamakan antara present value dari
semua aliran kas masuk dengan aliran Penetapan Alternatif Penentuan nilai
kas keluar dari suatu investasi proyek. Properti lahan kosong

Maka pada prinsipnya metode ini Penelitian Lapangan

digunakan untuk menghitung besarnya melalui penyebaran
rate of return yang sebenarnya. Pada kuesioner untuk
penentuan alternatif
dasarnya Internal Rate of Return harus properti komersil yang
dicari dengan cara trial and error. akan dibangun

Dengan menggunakan alat-alat

analisis tersebut selanjutnya dapat dipilih Highest and Best Use (HBU)
1. Aspek Fisik
mana alternatif pengembangan properti (Bentuk, Ukuran Lahan,
yang dapat memberikan payback period, net Utilitas Umum, Aksesibilitas,
Lokasi Lahan)
present value, internal rate of return, modified 2. Aspek Legal
internal rate of return dan profitability index (Zoning, Peraturan
tertinggi diantara pengembangan yang Pemerintah terkait bangunan)
3. Analisis Capital Budgeting
memungkinkan atau layak secara fisik, 4. Aspek Produktivitas
hukum dan keuangan. Maksimum
KERANGKA KONSEP PENELITIAN
Membandingkan nilai lahan per M2 untuk lahan
Dalam rangka memberikan pedoman kosong dan lahan dengan properti komersil
dan arahan agar uraian dan analisis dapat
sesuai dengan apa yang telah digariskan pada
Kesimpulan penelitian
latar belakang masalah dan perumusan
masalah maka perlu disusun suatu kerangka
Gambar 3. Diagram Alir Penelitian
pemikiran dalam penulisan ini. Adapun
kerangka pemikirannya yang merupakan
diagram alir penelitian untuk proses analisis
penggunaan tertinggi dan terbaik dapat
dilihat pada Gambar 3.

6
METODOLOGI PENELITIAN yang ingin diketahui oleh peneliti,
sedangkan sampel adalah subkelompok atau
Jenis Penelitian sebagai dari populasi. Dengan meneliti
Jenis penelitian yang dilakukan adalah sampel, seorang peneliti dapat menarik
penelitian kuantitatif dimana fenomena kesimpulan yang dapat digeneralisasi untuk
dapat diklasifikasikan relatif tetap, konkrit, seluruh populasinya. Populasi dalam
teramati, terukur dan gejala bersifat sebab penelitian ini adalah semua pelaku usaha
akibat. Hipotesis diuji melalui pengumpulan yang membutuhkan pelayanan jasa
data. Data yang telah dikumpulkan transportasi laut dan darat yang melalui
dianalisis menggunakan statistik dan Pelabuhan Belawan, Sumatera Utara dan
ekonometrika sehingga dapat disimpulkan selama ini menggunakan fasilitas yang ada
hipotesis yang dirumuskan terbukti atau di Samudera Logistics Center. Sampel
tidak (Sugiono 2012). kuesioner yang digunakan dalam penelitian
ini adalah semua populasi yang merupakan
Statistik yang digunakan adalah pelaku usaha yang juga sebagai pelanggan
statistik inferensi yang mempelajari cara utama dari PT Masaji Kargosentra Tama
penarikan kesimpulan mengenai Cabang Medan.
keseluruhan populasi berdasarkan data
yang diambil secara sampel. Sedangkan
ekonometrika didefinikan sebagai analisis Teknik Pengumpulan Data
kuantitatif dari fenomena ekonomi secara riil Untuk pengumpulan adalah suatu
berdasarkan pada pengembangan teori dan teknik yang digunakan untuk
observasi yang dihubungkan dengan mengumpulkan data yang diperlukan.
metode inferensi (Suliyanto 2011). Dalam penulisan ini, penulis memerlukan
data yang relevan dan akurat. Untuk
memperoleh data yang lengkap dalam
Lokasi dan Waktu Penelitian obyek penelitian ini, maka penulis
Untuk survei yang dilakukan melalui melakukan dua jenis penelitian yaitu :
kuesioner dan wawancara terstruktur 1. Penelitian Kepustakaan (Library Research)
kepada para pemangku kepentingan yang Penelitian dengan mencari data teoritis
telah menggunakan jasa transportasi di dengan cara membaca dan mempelajari
lingkungan Samudera Logistics Center, berkas-berkas dari beberapa sumber
Belawan. Penelitian terhadap lahan seluas yang relevan dengan tujuan penelitian
2 ini, antara lain buku-buku, majalah atau
11.200 M milik PT Samudera Indonesia Tbk.
Cabang Medan yang berlokasi pada tabloid properti, literatur-literatur lain
Kawasan Samudera Logistics Center Jl. Raya serta catatan kuliah yang erat kaitannya
Pelabuhan Gabion Belawan, Kelurahan dengan permasalahan yang menjadi
Bagan Deli, Kecamatan Medan Belawan, obyek pembahasan penelitian.
Kotamadya Medan. Lahan tersebut berada
diatas Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 2 2. Penelitian Lapangan (Field Research)
Bagan Deli, Medan dengan luas total lahan Penulis melakukan penelitian dengan
2 cara melakukan survei ke lapangan
sesuai sertifikat yaitu 59.987 M . Peta lokasi
untuk mendapatkan data atau penjelasan
penelitian sudah ditampilkan pada Gambar
yang lengkap. Dalam penelitian
2. Penelitian dilaksanakan pada bulan
lapangan ini teknik pengumpulan data
Desember 2015 hingga Maret 2016.
yang dilakukan adalah dengan
menyebarkan kuesioner, wawancara
Populasi dan Sampel terstruktur dan observasi atau survei.
Menurut Sekaran dan Bougie (2013) Penulis melakukan wawancara
populasi mengacu pada keseluruhan dilakukan secara langsung kepada
kelompok orang, kejadian atau hal minat pihak-pihak yang terkait dengan

7
 penelitian untuk memperoleh Operasional. Data sekunder lain adalah
keterangan yang diperlukan. Metode bersumber dari PT Pelabuhan Indonesia
penelitian yang digunakan dalam I (Pelindo 1) berupa Rencana Induk
penelitian ini adalah metode survei dan Pelabuhan Belawan Indonesia yang
wawancara. Menurut Sugiono (2012) dikeluarkan oleh Kementerian
metode survei digunakan untuk Perhubungan Republik Indonesia.
mendapatkan data dari tempat tertentu
(bukan buatan), dengan cara
menyebarkan kuesioner dan wawancara Aspek Penelitian
terstruktur. Alternatif pemanfaatan Adapun aspek-aspek yang akan dikaji secara
lahan diperoleh berdasarkan hasil mendalam pada penelitian ini dapat dilihat
kuesioner dan wawancara kepada pada Tabel 1.
stakeholder atau para pemangku Data Yang
No Topik Aspek Indikator
kepentingan yang akan bersentuhan Diperlukan

langsung dengan fasilitas yang akan 1 Analisis Aspek Fisik 1. Lokasi lahan Layout lahan
dibangun pada lokasi tersebut. penggunaan
tertinggi
yang ada
2. Aksesibilitas
Selanjutnya alternatif tersebut dipilih dan terbaik

berdasarkan pilihan terbanyak untuk 3. Ukuran dan

bentuk tanah
dijadikan tiga alternatif pemanfaatan
Aspek Legal 1. Zonasi 1.RTRW
lahan yang akan dianalisis nantinya.
2. Peraturan 2.Rencana Induk
bangunan Pelabuhan
Untuk observasi, penulis mengadakan Belawan

pengamatan langsung karena dengan cara 3.GSB, KDB,

ini akan didapat data yang pasti karena KLB, KDH dan
ketinggian
pengumpulan datanya dengan jalan bangunan

mengadakan pengamatan langsung 2 Pemilihan Desain Alternatif yang Peraturan

terhadap obyek yang diperlukan. Secara alternatif alternatif memungkinkan
sesuai peraturan
Daerah

umum penelitian ini merupakan penelitian

Pemilihan 1.Data subyek
permodelan keuangan dengan alternatif
Penentuan
alternatif
menggunakan prinsip Highest and Best Use. penggunaan 2.Data fisik

3 Analisis Aspek 1. Biaya investasi 1.Harga tanah

penggunaan Finansial obyek
tertinggi penelitian
Jenis dan Sumber Data dan terbaik
2. Pendapatan

Jenis data yang akan dikumpulkan 3. Pengeluaran 2.Harga satuan

biaya
dalam penelitian ini adalah jenis data cross 4. Aliran kas
section. Menurut Sangaji dan Sopiah (2010)
Aspek Nilai lahan 1.Payback Periods
yang dimaksud data cross section adalah Produktifitas
data yang dikumpulkan pada suatu waktu Maksimum 2.Net
Value
Present

tertentu pada beberapa obyek dengan tujuan

3.Internal Rate of
menggambarkan keadaan tertentu. Return
Data yang digunakan dalam penelitian
4.Profitability
ini adalah Index

1. Data primer yang diperoleh langsung

melalui wawancara yang dibantu
dengan kuesioner yang telah disiapkan. Tabel 1. Aspek Penelitian
2. Data sekunder yaitu data yang diperoleh
Departemen Finance & Accounting PT
Teknik Analisis Data
Samudera Indonesia Tbk. Cabang
Medan berupa laporan keuangan dan Analisis data pada penelitian ini
Departemen Operasi berupa data menggunakan prinsip Highest and Best Use
performansi perusahaan dari sisi dengan empat metode analisis yaitu :

8
1. Analisis perkiraan nilai pasar tanpa Penentuan nilai lahan kosong pada
pengembangan dengan menggunakan penelitian ini dilakukan dengan metode
Metode Perbandingan Data Pasar. penetapan nilai berdasarkan data yang
2. Analisis penentuan alternatif jenis diperoleh oleh KJPP Desmar, Anis dan
pemanfaatan lahan dengan rekan yang dilakukan pada tanggal 30
menyebarkan kuesioner dan melakukan Desember 2015 dengan nilai sebesar Rp.
wawancara terstruktur. 2
1.694.234,-/M .
3. Analisis perkiraan nilai pasar lahan
dengan pengembangan yang melibatkan Analisis Alternatif Pemanfaatan
kriteria dalam prinsip Highest and Best Berdasarkan Persepsi Calon Pengguna Jasa
Use yaitu secara hukum diizinkan, secara Berdasarkan hasil survei melalui
fisik memungkinkan, secara finansial penyampaian kuesioner yang dilakukan
layak dan menghasil keuntungan yang pada tanggal 1 Februari 2016 hingga 29
maksimal. Februari 2016 dengan melibatkan 25 calon
4. Analisis penentuan jenis pemanfaatan pengguna jasa fasilitas yang akan dibangun
lahan terbaik dengan membandingkan diperoleh 3 alternatif pemanfaatan. Kedua
nilai pasar lahan tanpa pengembangan puluh lima responden saat ini merupakan
dan nilai pasar lahan dengan pelanggan aktif yang menggunakan fasilitas
pengembangan yang telah diperoleh. di lingkungan Samudera Logistics Center,
Nilai tertinggi diantara seluruh nilai Belawan sehingga kedua puluh lima
pasar lahan yang diperoleh merupakan responden ini merupakan seluruh populasi
penggunaan tertinggi dan terbaik pada dalam penelitian ini. Untuk data responden
lahan tersebut. ditabulasi oleh penulis ada pada Lampiran
8.
Para pelanggan tersebut telah memahami
Langkah Analisis Data
situasi dan kondisi dari lokasi yang
Langkah-langkah analisis data yang
merupakan obyek penelitian penulis.
akan dilakukan yaitu :
Adapun 3 alternatif pemanfaatan lahan
1. Menetapkan alternatif properti komersial
adalah :
dan penentuan nilai lahan kosong.
a. Gudang distribusi.
2. Menganalisis dari aspek fisik, yang
b. Tempat penumpukan kontainer yang
ditinjau dari beberapa hal yaitu bentuk
berisi muatan (Full Container Yard)
dan ukuran lahan, utilitas umum,
c. Depo kontainer.
aksesibilitas dan kesimpulan aspek fisik.
d. Gedung Perkantoran.
3. Menganalisis dari aspek legal
e. Tempat Penumpukan Sementara yang
berdasarkan peraturan zoning atau
bekerjasama dengan Bea Cukai.
zonasi dan Rencana Tata Ruang Tata
f. Bengkel alat berat.
Wilayah Kota (RTRWK) yang berlaku
pada lahan obyek penelitian.
4. Menganalisis dari aspek finansial. Alternatif
Pemanfaatan
Gudang
Full
Container
Depo
Gedung TPS
Distribusi Kontainer
5. Menghitung produktifitas maksimum Lahan Yard Kantor Bea
Cukai
dari lahan.
Jumlah
2
6. Membandingkan nilai lahan per M responden
yang memilih
4 16 3
1 1
(orang)
untuk lahan kosong dan lahan dengan
properti komersial diatasnya.
Tabel 2. Data Hasil Kuesioner
HASIL DAN PEMBAHASAN
Sumber : Hasil Pengolahan Data Human
Capital & Facility Services Department
Analisis Perkiraan Harga Pasar Lahan PT SI Tbk. Medan
Tanpa Pengembangan

9
 Analisis dengan menggunakan Prinsip
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat
memberikan solusi yang terbaik bagi
pemilik lahan dalam menentukan
pemanfaatan lahan yang kosong
kedepannya. Alternatif pemilihan lahan
dapat dipilih berdasarkan masukan yang
diberikan oleh pemangku kepentingan yang
memiliki kemungkinan akan menggunakan
fasilitas yang akan dibangun. Berdasarkan
hasil survei melalui kuesioner yang
diberikan kepada para pemangku
kepentingan terdapat 3 alternatif
pemanfaatan lahan berdasarkan jumlah
pemilih yang paling banyak yaitu :
a. Tempat Penumpukan Kontainer yang
berisi muatan (Full Container Yard)
b. Gudang Distribusi atau Distribution
Center
c. Depo Kontainer atau Container Yard.
Analisis Fisik
Berdasarkan survei di lokasi dengan
bukti kepemilikan Sertifikat Hak Guna
Bangunan No. 2/Bagan Deli atas nama PT
2
Samudera Indonesia Tbk. seluas 59.987 M
dengan perincian data sebagai berikut:
a. Secara geografis lahan yang merupakan
lokasi penelitian terletak diantara 3° 46’
33” Lintang Utara serta pada 98° 41’ 49’’
Bujur Timur. Lahan tersebut sebelah
Timur berbatasan berbatasan dengan
paluh atau sungai kecil, sebelah Barat
berbatasan dengan jalan akses masuk ke
lokasi, sebelah Utara berbatasan dengan
lahan Full Container Yard milik PT Masaji
Kargosentra Tama Cabang Medan dan
sebelah Selatan berbatasan Depo
Kontainer milik PT Masaji Tatanan
Container Cabang Medan.
b. Bentuk, kontur dan ukuran lahan.
Dari hasil pengukuran di lapangan lahan
berbentuk persegi panjang dan memiliki
panjang 140 M dan lebar 80 M. Untuk
kontur lahan agak merata dan sedikit
bergelombang. Kondisi awal lahan
kosong adalah merupakan hutan bakau
yang lebat dan sudah dilakukan
pembersihan lahan sebelum dilakukan
penimbunan dengan pasir batu atau
lebih dikenal dengan nama sirtu. Kondisi
teknis lahan kosong adalah lahan sudah
mengalami perbaikan tanah dasar dan
sudah mendapatkan beban namun
belum maksimal. Lapisan atas terdiri
dari sirtu dan untuk lapisan tanah dasar
atau subgrade terdiri dari tanah merah
dan sirtu setebal 70 CM.
Lahan saat ini dalam kondisi kosong dan
ditanami oleh rumput liar dan terdapat
beberapa genangan air bila dalam
kondisi cuaca hujan. Berikut gambar
kondisi lahan yang menjadi obyek
penelitian.
c. Utilitas umum.
Pada Gambar 4 menunjukan dimana
lahan berada yaitu dalam satu kawasan
yang diberi nama Samudera Logistics
Center (SLC) memiliki ketersediaan
utilitas umum seperti listrik, pasokan air
bersih dan telepon. Pasokan air bersih
diperoleh dari sumber air bersih yang
ada di Kawasan SLC.
d. Aksesibilitas.
Untuk menuju ke lokasi lahan jalan yang
dilalui melalui Jalan Raya Pelabuhan
Belawan dan masuk ke Jalan Sawita
yang merupakan askes masuk utama di
Kawasan Samudera Logistic Center. Jalan
Raya Pelabuhan Belawan merupakan
satu-satunya akses menuju Pelabuhan
Internasional Belawan atau yang dikenal
dengan nama Belawan International
Container Terminal atau BICT. Jarak lokasi
lahan penelitian ke pusat kota Belawan
adalah 2 KM dan jarak ke BICT adalah 1
KM. Sedangkan jarak lokasi penelitian ke
Kantor Camat Medan Belawan adalah
2,3 KM. Gambar 4 menunjuk posisi lahan
penelitian dalam wilayah Pelabuhan
Belawan.
10
 Gambar 4. Lokasi Penelitian e. Ketinggian bangunan sesuai dengan
kelayakan persyaratan bangunan
Sedangkan lebar jalan menuju lahan yang gedung.
ada menuju lokasi lahan penelitian adalah f. Lebar bangunan minimal 8 M dan
8,5 M dengan kapasitas Jalan Kelas I yaitu panjang bangunan minimal 8M atau luas
jalan yang dapat dilalui kendaraan bermotor lantai dasar bangunan minimal 64 M2.
termasuk muatan dengan ukuran lebar tidak g. Garis sempadan samping bangunan
melebihi 2.500 milimeter, ukuran panjang minimal 3 M.
tidak melebihi 18.000 milimeter dan muatan h. Garis sempadan belakang bangunan
sumbu terberat yang diizinkan 10 ton. Jalan minimal 3 M.
masuk ke lokasi lahan penelitian berjarak i. Garis sempadan paluh minimal 30 M.
100 M dari Jalan Raya Pelabuhan Belawan
dan berjarak 50 M dari Jalan Sawita. Untuk Dari hasil analisis lahan obyek
angkutan umum banyak tersedia di Jalan penelitian berdasarkan persyaratan diatas,
Raya Pelabuhan Belawan dari dan menuju yaitu :
Kota Medan. Sesuai Rencana Tata Ruang a. Zonasi atau peruntukan lahan sudah
yang ada pada Lampiran 1 di wilayah sesuai dengan peruntukan yang
tempat penelitian dimana Jl. Sawita nantinya ditetapkan oleh Dinas Tata Ruang Tata
dibangun jalan akses yaitu Jalan Simpang Bangunan Kotamadya Medan yaitu zona
Pelabuhan II yang langsung bangunan industri dan pergudangan
menghubungkan jalan tol menuju Pelabuhan dengan ketentuan Kegiatan Diizinkan
Belawan. atau I. Dengan demikian Surat Izin
Mendirikan Bangunan dapat diterbitkan
Analisis Legal oleh Pemerintah Kota Medan melalui
PT SI Tbk. Cabang Medan memiliki Dinas Tata Ruang Tata Bangunan.
lahan sebagai obyek penelitian berdasarkan b. Bila mengacu kepada ketentuan
bukti kepemilikan yaitu Sertifikat Hak Guna Peraturan Bangunan diatas maka luas
Bangunan (SGHB) No. 2 Bagan Deli atas lahan yang dapat dimanfaatkan adalah
nama PT Samudera Indonesia Tbk. dengan 2
11.200 M dengan panjang 140 M dan
masa HGB selama 30 tahun dan berakhir
lebar 80 M.
hingga tanggal 26 Juni 2023. Berdasarkan
c. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
data yang diperoleh dari Dinas Tata Ruang maksimal 50% maka luas dasar
Tata Bangunan Kota Medan untuk tanah bangunan yang dapat dibangun yaitu
milik PT SI Tbk. Cabang Medan pada lokasi 2
dengan bukti kepemilikan yang ada seluas seluas 6.600 M .
2 d. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) tidak
59.987 M sesuai Peraturan Daerah No. 2 masalah karena bangunan hanya
Tahun 2015 mengenai Rencana Detail Tata dibangun sebanyak 1 lantai.
Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Medan e. Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimal
Tahun 2015-2035 yaitu : 30% dimana nanti luas lahan hijau
a. Peruntukan di lokasi tersebut adalah 2
termasuk zona industri dan sebanyak 3.360 M . Nantinya didalam
pergudangan. Dokumen pendukung lahan yang akan dikembangkan atau
berupa Rencana Detail Tata Ruang ada yang menjadi obyek penelitian ini akan
pada Lampiran 1. terdapat lahan hijau berupa taman seluas
2
b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 3.360 M artinya sudah memenuhi
maksimal 50%. ketentuan yang ada. Selain itu masih
c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) terdapat tanaman bakau di sekeliling
maksimal 1,5. lahan yang akan dikembangkan yang
d. Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimal berbatasan dengan sungai atau paluh.
30%. Total luas lahan yang ada yaitu sebesar

11
 2
11.200 M sehingga dengan adanya luas Analisis Produktifitas Maksimal
lahan hijau maka luas pemanfatan lahan Semua alternatif pemanfaatan lahan
2 telah dilihat baik dari aspek fisik, aspek legal
adalah sebesar 7.840 M . dan aspek finansial selanjutnya akan dicari
f. Garis sempadan samping bangunan nilai lahan tertinggi melalui analisis
sepanjang 3 M. produktifitas maksimal. Analisis ini
g. Garis sempadan belakang bangunan menentukan alternatif pemanfaatan lahan
sepanjang 3 M. yang memiliki nilai lahan yang tertinggi
h. Garis sempadan paluh sepanjang 30-35 2
untuk per M . Nilai properti yang
M sesuai dengan Peraturan Bangunan
yang berlaku. digunakan adalah nilai Net Present Value
yang dihasil oleh masing-masing kegiatan
Dengan mengikuti semua ketentuan usaha yang akan dijalankan. Untuk nilai
bangunan merupakan nilai investasi yang
yang ada, maka untuk desain pemanfaatan
dikeluarkan untuk menjalankan masing-
lahannya adalah sebagai berikut :
masing usaha. Nilai lahan dapat dilihat pada
a. Gudang Distribusi
Lebar bangunan sepanjang 40 M untuk Tabel 3.
gudang distribusi dan 8 M untuk
Gudang Depo
bangunan kantor. Panjang bangunan No Distribusi
Full Container
Yard (Rp.)
Kontainer
Uraian (Rp.) (Rp.)
sepanjang 119 M untuk gudang
distribusi dan 8 M untuk bangunan 1
Nilai
properti 35.755.170.050 52.420.325.279 27.425.647.156
kantor. Ketinggian bangunan sesuai
dengan kelayakan persyaratan bangunan 2
Nilai
25.759.824.222 4.032.554.400
bangunan 8.288.732.037
gedung yaitu 4 M dari permukaan tanah
untuk alternatif pembangunan gudang 3
Nilai
lahan
10.040.345.828
44.131.593.243
23.393.092.756

distribusi.
b. Full Container Yard
Untuk alternatif pemanfaatan lahan
sebagai tempat penumpukan kontainer
yang berisi muatan dibutuhkan sebuah
kantor dengan spesifikasi bangunan
lebar 8 M dan panjang 8 M. Untuk
pemanfaatan lahan sebagai tempat
2
penumpukan adalah sebesar 7.840 M .
c. Depo Kontainer
Untuk alternatif pemanfaatan lahan
sebagai tempat penumpukan kontainer
yang kosong dibutuhkan sebuah kantor
dengan spesifikasi bangunan lebar 8 M
dan panjang 8 M. Untuk pemanfaatan
lahan sebagai tempat penumpukan
2 2
adalah sebesar 7.840 M .
Analisis Finansial
Dalam analisis finansial akan dihitung
biaya investasi, pendapatan dan
pengeluaran biaya dari kegiatan usaha
masing-masing alternatif pemanfaatan yang
ada dengan metode Capital Budgeting.
4
Nilai
2 846.459 2.088.669
lahan/ M 3.940.321
Tabel 3. Nilai Lahan
Sumber : Hasil pengolahan data
Dengan asumsi lahan yang digunakan
tidak dibeli karena milik dari PT Samudera
Indonesia Tbk. Cabang Medan selaku
pengelola, maka berdasarkan hasil analisis
produktifitas maksimal melalui perhitungan
2
nilai lahan/M diatas, maka nilai lahan
tertinggi diperoleh dengan alternatif
pemanfaatan lahan yaitu Full Container Yard
atau tempat penumpukan kontainer yang
berisi muatan sebesar Rp. 3.940.321,-/M .
Nilai lahan jauh lebih tinggi dibandingkan
lahan tersebut tetap dibiarkan kosong oleh
pemilik lahan dimana hanya memiliki nilai
2
Rp. 1.694.234,-/M . Untuk saat bisnis Full
Container Yard baru dijalani oleh PT Masaji
Kargosentra Tama Cabang Medan yang
merupakan anak perusahaan PT SI Tbk.
Untuk di Pelabuhan Belawan yang menjadi

12
 4 Tahun ke-4
7.939.661.173 18.663.063.422
kompetitor adalah PT Pelabuhan Indonesia I
5 Tahun ke-5
(Pelindo 1) dengan tarif jauh lebih mahal 8.318.358.406 19.603.801.833
dan menerapkan tarif progresif setelah masa 6 Tahun ke-6
8.715.990.501 20.568.563.208
penyimpanan kontainer yang berisi muatan
7 Tahun ke-7
lebih dari 3 (tiga) hari sehingga sangat 9.133.504.201 21.557.856.568
memberatkan para pemilik barang atau 8 Tahun ke-8
9.571.893.586 22.572.200.802
perusahaan ekspor-impor.
9 Tahun ke-9
Analisis Capital Budgeting 10.032.202.440 23.612.124.846
Biaya Investasi 10 Tahun ke-10
10.515.528.736 23.996.306.719
Berdasarkan hasil analisis yang telah
dilakukan, maka biaya yang diperlukan Tabel 5. Proyeksi Biaya dan Pendapatan
untuk membangun ketiga alternatif Untuk Gudang Distribusi
pemanfaatan lahan kosong adalah seperti Sumber : Hasil pengolahan data
pada Tabel 4.
Untuk alternatif Full Container Yard dapat
Gudang
Full Container
Depo dilihat pada Tabel 6.
No Distribusi Kontainer
Uraian (Rp.)
Yard (Rp.)
(Rp.) Proyeksi
Proyeksi
No Pendapatan
Biaya (Rp.)
Nilai Uraian (Rp.)
1
investasi 47.680.649.150 32.996.834.129 17.995.926.278
1 Tahun ke-1
4.105.624.375 15.052.800.000
Tabel 4. Nilai Investasi
2 Tahun ke-2
Sumber : Hasil pengolahan data 4.939.739.826 15.544.838.400
3 Tahun ke-3
5.178.601.817 16.091.607.840
Nilai investasi diatas adalah selain biaya
4 Tahun ke-4
untuk pembangunan gudang atau lahan 5.429.406.908 16.615.474.680
tempat penumpukan kontainer dan kantor, 5 Tahun ke-5
5.692.752.253 17.155.477.680
juga untuk pembelian perlengkapan gudang
6 Tahun ke-6
seperti rak, kamera pengawas atau CCTV 5.969.264.866 17.712.096.009
dan loading bay. Alat untuk pengoperasian 7 Tahun ke-7
6.259.603.109 18.285.823.157
gudang harus dipersiapkan oleh pemilik
8 Tahun ke-8
lahan seperti peralatan mekanis yang berupa 6.564.458.265 18.877.166.603
forklift dan pallet mover untuk gudang 9 Tahun ke-9
6.884.556.178 19.486.648.582
distribusi dan reachstacker dan forklift untuk
10 Tahun ke-10
full container yard dan depo kontainer. 7.220.658.987 19.973.814.796
Tabel 6. Proyeksi Biaya dan Pendapatan
Untuk Full Container Yard.
Proyeksi Biaya dan Pendapatan
Sumber : Hasil pengolahan data
Proyeksi biaya termasuk biaya depresiasi
dan amortisasi dan proyeksi pendapatan
Untuk alternatif Depo Kontainer dapat
selama periode 10 (sepuluh) tahun untuk
dilihat pada Tabel 7.
ketiga alternatif pemanfaatan lahan ini
Proyeksi
diperkirakan. Untuk alternatif gudang Proyeksi
No Pendapatan
Biaya (Rp.)
distribusi dapat dilihat pada Tabel 5. Uraian (Rp.)
Proyeksi
Proyeksi 1 Tahun ke-1
No Pendapatan 2.309.997.515 7.056.000.000
Biaya (Rp.)
Uraian (Rp.)
2 Tahun ke-2
2.799.666.471 7.492.766.400
1 Tahun ke-1
5.586.537.823 12.313.687.059 3 Tahun ke-3
2.931.524.794 8.035.919.640
2 Tahun ke-2
7.235.507.587 16.641.025.306 4 Tahun ke-4
3.069.976.034 8.510.365.080
3 Tahun ke-3
7.578.997.141 17.745.848.638

13
 5 Tahun ke-5
3.215.349.836 9.003.510.342
Menurut Akmaluddin (2013) tingkat
6 Tahun ke-6
3.367.992.327 9.515.993.889 kapitalisasi untuk properti komersil adalah
7 Tahun ke-7
3.528.266.944 10.048.474.420
sebesar 10,26%. Untuk nilai Terminal Value
dengan menggunakan asumsi stable growth
8 Tahun ke-8
3.696.555.291 10.601.631.481 atau g yaitu sebesar
9 Tahun ke-9
3.873.258.056 11.176.166.098
Capitalization rate = r - g
g = r – Capitalization rate
10 Tahun ke-10
4.058.795.958 11.455.570.251 = 11,41% – 10,26% = 1,15%
Tabel 7. Proyeksi Biaya dan Pendapatan
Untuk Depo Kontainer.
Dari hasil perhitungan proyeksi diperoleh
Sumber : Hasil pengolahan data
bahwa Net Present Value dari pembangunan
semua fasilitas pemanfatan lahan ada pada
Payback Period
Tabel. 9.
Metode ini menunjukan jangka waktu
Gudang Full Depo
pengembalian modal awal yang akan No Distribusi Container Kontainer
Uraian Yard (Rp.)
dilakukan. Jangka waktu pengembalian (Rp.) (Rp.)

untuk ketiga alternatif pemanfaatan lahan

1 Nilai NPV
dapat dilihat pada Tabel 8. 35.755.170.050 52.420.325.279 27.425.647.156

No
Gudang
Distribusi
Full Container
Yard
Depo
Kontainer
Tabel 9. Data Net Present Value
Uraian Sumber : Hasil pengolahan data
Payback
1
Period 6 tahun 1 bulan 3 tahun 10 bulan 4 tahun 6 bulan
NPV diatas menunjukan bahwa semua
Tabel 8. Data Payback Period proyek alternatif pemanfaatan lahan adalah
Sumber : Hasil pengolahan data layak untuk dijalankan. Namun proyek
alternatif dengan nilai NPV yang tertinggi
Karena nilai Payback Period masih dibawah yang kita pilih yaitu tempat penumpukan
10 (sepuluh) tahun maka investasi untuk kontainer yang berisi muatan atau Full
semua alternatif pemanfaatan lahan Container Yard.
dianggap layak.
Internal Rate of Return
Hasil perhitungan untuk Internal Rate of
Net Present Value
Metode ini merupakan selisih Present Value Return adalah sebagai berikut :
Gudang Full
Depo
Proceed dengan Present Value Initial No Distribusi Container
Kontainer (%)
Uraian (%) Yard (%)
Investment dengan menggunakan discount
factor sebesar 11,41%. Untuk discount factor 1 Nilai IRR
21,1 31,0 29,0
(DF) yang juga sebagai Cost of Equity
diperoleh dari rumus : Tabel 10. Data Internal Rate of Return
ke = krf + ß X (km – krf) Sumber : Hasil pengolahan data
krf = Risk Free Rate of Return = 7,36%
diperoleh dari tingkat suku bunga Sertifikat Karena nilai Internal Rate of Return (IRR)
Bank Indonesia per 26 April 2016. yaitu sebesar 31,0% jauh diatas Cost of Equity
ß = Beta = 1,19 diperoleh dari Tabel sebesar 11,41% dengan asumsi
Total Betas By Sector Damodaran menggunakan modal sendiri sebanyak 100%
bulan Januari 2016. milik PT SI Tbk. Cabang Medan, maka maka
km - krf = Risk Premium of Equity = 3,4% investasi alternatif pemanfaatan lahan
diperoleh dari Tabel Country Defaults kosong berupa tempat penumpukan
Spreads and Risk Premium Damodaran bulan kontainer yang berisi muatan atau Full
Januari 2016. Container Yard dapat dianggap paling layak.
ke = 7,36% + (1,19) X ( 3,4) = 11,41%.

14
Profitability Index bulan, nilai Net Present Value sebesar Rp.
Perhitungan Profitability Index untuk semua 27.425.647.156,-, nilai Internal Rate of Return
alternatif proyek pemanfaatan lahan dengan sebesar 29,0% dan nilai Profitability Index
menggunakan rumus : sebesar 2,52 dimana alternatif pemanfaatan
lahan yang terbaik adalah Full Container Yard
PI = PV (Future Cashflows) =1+ NPV atau tempat penumpukan kontainer yang
Initial Investment Initial Investment berisi muatan.

Untuk nilai Profitability Index untuk semua Analisis dengan Prinsip Penggunaan
alternatif pemanfaatan lahan dapat dilihat Tertinggi dan Terbaik yang dilakukan
pada Tabel 11. menunjukan bahwa pemanfaatan yang
terbaik pada lahan kosong milik PT SI Tbk.
Gudang
Full
Container
Depo dengan alternatif pemanfaatan lahan sebagai
No
Distribusi Kontainer
Uraian Yard tempat penumpukan kontainer berisikan
1 Nilai PI
muatan atau Full Container Yard adalah
1,75 2,59 2,52
dengan kriteria HBU sebagai berikut :
Tabel 11. Data Profitablity Index 1. Lokasi berada di suatu Kawasan
Sumber : Hasil pengolahan data Samudera Logistics Center, Belawan yang
memiliki potensi yang baik dan lokasi
Hasil perhitungan diatas menunjukan yang strategis dengan aksesibilitas yang
bahwa proyek inventasi pembangunan mudah dijangkau, utilitas umum yang
lahan sebagai tempat penumpukan lengkap dan memungkinkan untuk
kontainer yang berisi muatan atau Full dikemangkan sebagai properti komersil.
Container Yard adalah paling layak untuk 2. Berdasarkan peraturan yang berlaku
dijalankan. dalam Rencana Wilayah dan Rencana
Tata Ruang Kota Medan tahun 2015-
2
2035, lahan seluas 11.200 M dapat
KESIMPULAN DAN SARAN dibangun properti komersil berupa
Kesimpulan tempat penumpukan kontainer yang
Dari hasil studi yang telah dilakukan berisi muatan atau Full Container Yard
penulis terhadap lahan kosong milik PT 2
Samudera Indonesia Tbk. Cabang Medan dengan luas 7.840 M . Dari hasil analisis
yang berlokasi di Kawasan Samudera finansial diperoleh value of property atau
Logistics Center, Jalan Raya Pelabuhan nilai properti sebesar Rp. 52.420.325.279,.
Belawan, Kelurahan Bagan Deli, Kecamatan 3. Produktifitas maksimum yang akan
Medan Belawan adalah : memberikan peningkatan nilai lahan
2
dari Rp. 1.694.234,-/M menjadi Rp.
2
Berdasarkan Analisis Keuangan 3.940.321,-/ M .
dimana untuk alternatif pemanfaatan
Gudang Distribusi : Payback Period selama 6 Analisis Capital Budgeting yang
tahun 1 bulan, nilai Net Present Value sebesar dilakukan mendapatkan hasil :
Rp. 35.755.170.050,-, nilai Internal Rate of 1. Hasil perhitungan Payback Period dimana
Return sebesar 21,1% dan nilai Profitability jangka waktu proyek investasi yaitu
Index sebesar 1,75, untuk alternatif selama 3 tahun 10 bulan.
pemanfaatan Full Container Yard : Payback 2. Hasil perhitungan Net Present Value
Period selama 3 tahun 10 bulan, nilai Net adalah Rp. 52.420.325.279,-.
Present Value sebesar Rp. 52.420.325.279,-, 3. Hasil perhitungan Internal Rate of Return
nilai Internal Rate of Return sebesar 31,0% dan adalah 31,0%.
nilai Profitability Index sebesar 2,59 dan 4. Hasil perhitungan Profitability Index
untuk alternatif pemanfaatan Depo adalah 2,59.
Kontainer : Payback Period selama 4 tahun 6

15
 Hasil kuesioner mengenai alternatif
pemanfaatan lahan kosong yang dimiliki
oleh PT SI Tbk. Cabang Medan kepada para
responden yang merupakan pengguna
fasilitas jasa transportasi di SLC Belawan
diperoleh kesimpulan yaitu Full Container
Yard atau tempat penumpukan kontainer
yang berisi muatan yang paling banyak
dipilih yaitu sebanyak 16 responden. Dari
hasil penelitian yang dilakukan penulis
melalui Analisis HBU diperoleh alternatif
pemanfaatan lahan yang terbaik juga adalah
Full Container Yard. Hal ini menunjukan
bahwa kondisi pasar yang diwakili oleh para
responden sudah sejalan dengan hasil
penelitian yang dilakukan.
Kondisi Pelabuhan Belawan dimana
saat ini PT Pelabuhan Indonesia I (Pelindo I)
menerapkan tarif penumpukan kontainer di
pelabuhan yang sangat tinggi sehingga
membuka peluang bagi usaha Full Container
Yard karena pemilik usaha atau perusahaan
dapat menawarkan tarif penumpukan
kontainer yang lebih rendah atau lebih
kompetitif kepada para pemilik barang yang
akan diekspor ke luar negeri atau dimpor
dari luar negeri. Pada umumnya lokasi
pabrik atau industri tidak memiliki tempat
penumpukan kontainer yang berisi muatan
karena lahan yang terbatas sehingga mereka
membutuhkan lahan untuk menyimpan Full
Container. Melihat kondisi ini dapat
disimpulkan usaha Full Container Yard
memiliki prospek yang cerah di masa
mendatang.
Saran
PT SI Tbk. Cabang Medan atau para
pemilik lahan kosong dapat
mempertimbangkan hasil penelitian yang
dilakukan penulis sebagai dasar acuan
untuk pemanfaatan lahan komersil yang saat
ini dalam kondisi kosong dan tidak
digunakan di wilayah Pelabuhan Belawan.
Berdasarkan hasil kuesioner yang
dilakukan oleh penulis yaitu peningkatan
sistem keamanan di Kawasan Samudera
Logistics Center, Belawan untuk menjamin
keamanan semua barang milik pengguna
jasa dan untuk pembuatan tempat
penumpukan kontainer yang berisi muatan
harus yang bebas dari banjir dan tarif
kompetitif yang ditawarkan kepada para
pelanggan nantinya.
Untuk Akademisi dapat mempelajari
lebih dalam mengenai Analisis Penggunaan
Terbaik dan Tertinggi atau Analisis HBU
agar dijadikan pedoman dalam melakukan
Analisis HBU karena referensi yang terbatas.
Bagi masyarakat atau dunia usaha
dapat menjadikan tempat penumpukan
kontainer berisikan muatan atau Full
Container Yard sebagai salah satu alternatif
terbaik dalam pemilihan alternatif
pemanfaatan lahan yang terbaik dan dapat
memberikan tingkat keuntungan yang
tertinggi di daerah sekitar pelabuhan laut
khususnya di wilayah Pelabuhan Belawan.
Khusus dunia usaha sesuai dengan
Peraturan Direktur Jendral Perhubungan
Laut No. HK.103/2/4/DTM-16 dimana
mulai 1 Juli 2016 setiap kontainer yang berisi
muatan harus dilakukan verifikasi berat
kotor kontainer atau peti kemas sebelum
dimuat kedalam kapal pengangkut, artinya
dengan bisnis Full Container Yard ini dapat
dijadikan peluang usaha baru yaitu jasa
penimbangan kontainer yang berisi muatan
setelah perusahaan yang memiliki usaha
mendapatkan persetujuan dari instansi yang
berwenang di bidang kemetrologian atau
bekerjasama dengan instansi yang
berwenang di bidang kemetrologian.
Bagi penilai dalam melakukan analisis
penggunaan tertinggi dan terbaik atau
Analisis HBU sebaiknya agar analisis yang
dilakukan lebih baik sebaiknya
menggunakan data yang lebih akurat dan
aktual karena penelitian ini masih
menggunakan data berupa asumsi.
Bagi manajer properti sebaiknya
sebelum melakukan pengembangan suatu
lahan yang tidak produktif maka perlu
dilakukan suatu analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik dari suatu lahan agar
pemilihan alternatif pemanfaatan lahan
dapat memberikan hasil yang terbaik.
16

DAFTAR PUSTAKA
Akmaluddin dan Christiono Utomo. 2013.
Analisis Highest and Best Use Pada
Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54
Surabaya. Jurnal Teknik Pomits. 2(1):
C6-C10.
Appraisal Institute. 2008. The Appraisal Of
Real Estate, 13th Edition. North
Michigan Avenue, Chicago.
Appraisal Institute. 1993. The Dictionary Of
Real Estate Appraisal, Chicago : North
Michigan Avenue.
Asnawi, S. K. dan Chandra Wijaya. 2010.
Pengantar Valuasi. Jakarta : Penerbit
Salemba Empat.
Darmodaran, Aswath. 2012. Investment
Valuation. 3rd Edition. New Jersey :
John Wiley & Son, Inc.
Direktorat Jenderal Perhubungan Laut. 2016.
Peraturan tentang Berat Kotor Peti Kemas
Terverifikasi Yang Diangkut Kapal
(Verified Gross Mass of Container/VGM).
Fachrudin, Khaira Amalia dan Juli Meliza.
2014. Metode Penelitian, Dilengkapi
Dengan Kasus Manajemen Properti dan
Penilaian. Medan : USU Press.
Faradiani, Finda Virgitta dan Christiono
Utomo. 2014. Analisis Highest and Best
Use Pada Lahan Kosong di Jemur
Gayungan II Surabaya. Jurnal Teknik
Pomits. 3(2): C61-C63.
Grissom, Terry V. 1983. The Semantic Debate :
Highest And Best Use vs Most Probable
Use. The Appraisal Journal. Vol. 51 (1) :
45-47.
Hermit, Herman. 2009. Teknik Penaksiran
Harga Tanah Perkotaan. Edisi Kesatu.
CV Mandar Maju : Bandung.
Kementerian Perhubungan Republik
Indonesia. 2011. Rencana Induk
Pelabuhan Belawan Indonesia. Medan :
PT Pelindo I.
Kantor Jasa Penilai Publik Desmar, Anis dan
rekan. 2015. Laporan Penilaian Revaluasi
Aset PT Samudera Indonesia Tbk. Tahun
2015. Jakarta.
MAPPI. 2015. Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia
(SPI). Edisi VI 2015.
Parwoto, Agus. 2014. Teori dan Praktek
Penilaian Properti. Edisi Kedua.
Yogyakarta : BPFE.
Pratt, Shannon P. dan Alina V Niculita. 2008.
Valuing A Business. 5th Edition. New
York : The Mc Graw-Hill Company.
Ratterman, R. Mark. 2009. The Student
Handbook To The Appraisal Of Real
Estate. 13th Edition. Chicago :
Appraisal Institute.
Sangadji, E. M. dan Sopiah. 2010. Metode
Penelitian Pendekatan Praktis dalam
Penelitian. Yogyakarta : Penerbit Andi.
Sekaran, Uma and Bougie R. 2013. Research
Methods for Business, A Skill Approach.
6th Edition. London : John Wiley &
Son, Inc.
Sugiyono. 2012. Metode Penilaian Bisnis.
Cetakan ke 16. Bandung : Penerbit
Alpabrata.
Suliyanto. 2011. Ekonometrika Terapan Teori
dan Aplikasi. Yogyakarta : Penerbit
Andi.
Suliyanto. 2010. Studi Kelayakan Bisnis.
Yogyakarta : Penerbit Andi.
Syahfardyn, W. E. dan Haryo Sulistyarso.
2013. Analisis HBU dalam Penentuan
Pemanfaatan Lahan Kosong Pada
Kawasan Segitiga Koridor Lingkar
Timur Sidoarjo. Jurnal Teknik Pomits.
2(2): C92-C95.
Wijaya, Agus. dan Putu Rudi Setiawan.
2008. Prinsip Penggunaan Tertinggi
Dan Terbaik Untuk Menentukan Jenis
Pemanfaatan Lahan Pasar. Jurnal
Perencanaan Wilayah. 19(2): 71-87.
17