Mixed Use Development

in Urban Design & Regulation Perspective

PA4 - 2021
 • Brief History of Mixed Use Development
• Understanding Urban Design Policy
Agenda: • Designing Mixed Use in Urban Context
• Compliance with Regulations
 • 19th century : A mix of uses was once the norm in the US prior to the
implementation of modern zoning and land-use practices.
• 1910-1950 : Modern land use planning
• Modern zoning practices assigned land uses according to function.
• Retail, work, living schools, etc., were segregated from each other.
• 1960-1970 : Mixed-use re-emerged as a tool for urban revitalization,
Brief History often as part of large scale public/ private partnerships.
• 1970-1980 : Mixed-use developments began to be built on smaller
of Mixed Use scales than their predecessors.
• They were more integrated into urban contexts, often relating to
Development historic structures or districts
• 1990-present : Mixed-use developments emerged as manifestations of
sustainable design, walkable urbanism and “smart growth” initiatives.
Residential emerged as a primary use.
• They became integral components of Transit Oriented
Development (TOD’s), Traditional Neighborhood Developments
(TND’s) and were considered an essential ingredient to the
creation of “Livable Communities.”
 • Peruntukan Lahan - Land Use
• Sirkulasi & Linkage - Circulation & Linkage
• Intensitas Pemanfaatan Lahan
Understanding
• Tata Ruang Terbuka
Urban Design • Tata Bangunan
Policy • Wajah Jalan – (Streetscape & signage)
• Konservasi
 • Prominent Location : urban area
• Connectivity to main road and public transport network
• Contribution of public space : urban park, community center
• Providing public facilities/amenities to communities
Designing • Providing options of different mix (retail, residential, office)
• Injecting urban activities (urban activation), space to meet
Mixed Use in and interact, space for art expression and creative ideas
• Acting as landmark and point of interest
Urban Context • Relation with building context (relate, respond, contribute to
local urban context), respond to both current and future
context
• Increasing the attractivity and value of regions
• As economic generator for the regions
Guidance for Mixed Use Buildings
quality-design-guidelines-commercial-and-
mixed-use-areas
 • RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) :
• Kota Tangerang 2012 – 2032 - Perda 6 Tahun 2012
• Kabupaten Tangerang 2011-2031 – Perda No 13 Tahun
2011
• Kota Tangerang Selatan 2011-2031 – Perda No 15 Tahun
2011
• Perda No 9 Tahun 2019 tentang Perubahan RTRW Kota
Tangsel
Compliance • RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota)
• RTRK (Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis)
with
Regulations • RTBL (Rencana Tata Bangunan & Lingkungan)
• Perda Tangsel tentang Bangunan Gedung :
• Perda No 5 Tahun 2013
• Perda Perubahan No 6 Tahun 2015
• Undang-Undang No 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
 1:1000.000

Kedudukan Regulasi 1:500.000

1:50.000 sd 1: 100.000

1:250.000
1:50.000

1:1.000

1:25.000 sd
1:25.000
1: 100.000
Lampiran RTRW Kota Tangsel
• Peta Rencana Struktur Ruang
• Peta Rencana Sistem Pelayanan Kota
• Peta Rencana Jaringan Transportasi Darat
• Peta Rencana Sistem Jaringan Jalan
• Peta Rencana Jaringan Perkeretaapian
• Peta Kawasan Keselamatan Operasi
Penerbangan
• Peta Rencana Sistem Jaringan Energi
• Peta Rencana Sistem Jaringan Telekomunikasi
• Peta Rencana Sistem Pengelolaan Air Minum
Kota
• Peta Rencana Sistem Pengelolaan Air Limbah
• Peta Rencana Sistem Persampahan
• Peta Rencana Sistem Jaringan Drainase
• Peta Rencana Penyediaan Sarana dan
Prasarana Jaringan Jalan Pejalan Kaki
• Peta Rencana Jalur Sepeda
• Peta Rencana Jalur Evakuasi Bencana
• Peta Rencana Pola Ruang
• Peta Rencana Kawasan Perlindungan
Setempat
• Peta Rencana Kawasan Ruang Terbuka Hijau
• Peta Kawasan Rawan Bencana
• Peta Rencana Ruang Evakuasi Bencana
• Peta Penetapan Kawasan Strategis
RTRW - Peta
Rencana
Struktur
Ruang
 RTRW-Peta
Rencana Pola
Ruang
 RTRW-Peta
Rencana
Struktur
Ruang

Source : https://tangerangkab.go.id/sekilas-tangerang/show/830
 RTRW-Peta
Rencana Pola
Ruang

Source : https://tangerangkab.go.id/sekilas-tangerang/show/830
RTBL – Peta
Peruntukan
Lahan
 RTBL – Peta
Rencana
Intensitas
Pemanfaatan
Lahan
 RTBL – Peta
Rencana Tata
Bangunan
 Panduan
RTRW
Kasus PA4-
2020

Source : RTRW Kota Tangerang Selatan

Panduan
RTBL

Source : RTBL Rawabuntu-Puspitek

Panduan
RTBL

Source : RTBL Rawabuntu-Puspitek

Perda No 5 Tahun 2013 – Ttg Bangunan Gedung
 • (1) Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan
teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
• (2) Persyaratan administratif bangunan gedung meliputi :
• a. status hak atas tanah dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas
tanah;
• b. status kepemilikan bangunan gedung; dan
• c. IMB.
• (3) Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi :
Perda No 5 Tahun 2013 – • a. persyaratan tata bangunan dan lingkungan yang terdiri atas :
Tentang Bangunan Gedung • 1) persyaratan peruntukan lokasi;
• 2) intensitas bangunan gedung;
- Pasal 11 • 3) arsitektur bangunan gedung;
• 4) pengendalian dampak lingkungan untuk bangunan gedung tertentu; dan
• 5) rencana tata bangunan dan lingkungan.
• b. persyaratan keandalan bangunan gedung terdiri atas :
• 1) persyaratan keselamatan;
• 2) persyaratan kesehatan;
• 3) persyaratan kenyamanan; dan
• 4) persyaratan kemudahan.
 Status Hak atas Tanah
• Status Kepemilikan Hak Atas Tanah
• Pasal 12
• (1) Setiap bangunan gedung harus didirikan di atas tanah milik sendiri atau
milik pihak lain yang status tanahnya jelas dan atas izin pemilik tanah.
• (2) Status tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diwujudkan dalam
bentuk dokumen sertifikat hak atas tanah atau bentuk dokumen keterangan
status tanah lainnya yang sah.

Source : Perda No 5 Tahun 2013

 Status Kepemilikan Bangunan Gedung
• Status Kepemilikan Bangunan Gedung
• Pasal 13
• (1) Status kepemilikan bangunan gedung dibuktikan dengan surat bukti
kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Walikota.

Source : Perda No 5 Tahun 2013

 Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan
• Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan
• Pasal 17
▪ (1) Bangunan gedung harus diselenggarakan sesuai dengan peruntukan lokasi yang
telah ditetapkan dalam ketentuan tentang rencana tata ruang dan ketentuan tentang
tata bangunan dan lingkungan dari lokasi bersangkutan.
▪ (2) Pemerintah Daerah wajib memberikan informasi mengenai rencana tata ruang
dan tata bangunan dan lingkungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada
masyarakat secara cuma-cuma.
▪ (3) Informasi sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berisi keterangan mengenai
peruntukan lokasi, intensitas bangunan yang terdiri dari kepadatan bangunan,
ketinggian bangunan, dan garis sempadan bangunan.

▪ Bacaan lebih lanjut : Pasal 18 (hal 24) sampai dengan Pasal 38 (hal 33)

Source : Perda No 5 Tahun 2013

 • KDB : Koefisien Dasar Bangunan
• KLB : Koefisien Lantai Bangunan
Intensitas • KDH : Koefisien Daerah Hijau
Bangunan • KTB : Koefisien Tapak Basement
• Garis Sempadan Bangunan (muka, samping, belakang)
Gedung • Jarak Bebas Bangunan
• KB: Ketinggian Bangunan
KDB – Koefisien Dasar
Bangunan

KDB = Luas seluruh lantai bangunan

Luas daerah perencanaan
 KLB - Koefisien Lantai
Bangunan

KLB = Luas seluruh lantai bangunan

Luas daerah perencanaan
 KDH - Koefisien
Daerah Hijau

KDH = Luas seluruh ruang terbuka di

luar bangunan Gedung untuk
penghijauan
Luas daerah perencanaan
 KTB - Koefisien Tapak
Basement

KTB = Luas tapak basement

Luas daerah perencanaan
 GSB – Garis
Sempadan Bangunan

• Garis Sempadan Muka

• Garis Sempadan Belakang
• Garis Sempadan Samping
Jarak Bebas Bangunan

• Ketinggian Bangunan
• Rumus : (Y)n = (3.5 +
n/2)m
• N = jumlah lapis
• Y = jarak bebas (m)
Jarak Bebas Bangunan

• Ketinggian Bangunan
• Rumus : (Y)n = (3.5 +
n/2)m
• N = jumlah lapis
• Y = jarak bebas (m)
• Jenis Bidang Dinding
Bangunan
• Dinding Terbuka
• Dinding Masif
• DindingTertutup
 KB: Ketinggian
Bangunan

• jarak yang diukur dari lantai

dasar bangunan sampai
dengan titik puncak
Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung
• Paragraf 6 Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung
• Pasal 41 Persyaratan keandalan bangunan gedung terdiri dari:
• persyaratan keselamatan bangunan gedung, persyaratan kesehatan bangunan
gedung, persyaratan kenyamanan bangunan gedung dan persyaratan
kemudahan bangunan gedung.
Persyaratan keselamatan bangunan gedung
• Pasal 42 Persyaratan keselamatan bangunan gedung sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 41 meliputi persyaratan kemampuan bangunan gedung terhadap
beban muatan, persyaratan kemampuan bangunan gedung terhadap bahaya
kebakaran dan persyaratan kemampuan bangunan gedung terhadap bahaya petir.
Persyaratan kemampuan bangunan gedung
terhadap beban muatan
• Pasal 43
• (1) Persyaratan kemampuan bangunan gedung terhadap beban muatan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 meliputi persyaratan struktur bangunan
gedung, pembebanan pada bangunan gedung, struktur atas bangunan gedung,
struktur bawah bangunan gedung, pondasi langsung, pondasi dalam,
keselamatan struktur, keruntuhan struktur dan persyaratan bahan.

• Bacaan lebih lanjut : Pasal 43

Persyaratan kemampuan bangunan gedung
terhadap bahaya kebakaran
• Pasal 44
• (1) Persyaratan kemampuan bangunan gedung terhadap bahaya kebakaran
meliputi sistem proteksi aktif, sistem proteksi pasif, persyaratan jalan ke luar dan
aksesibilitas untuk pemadaman kebakaran, persyaratan pencahayaan darurat,
tanda arah ke luar dan sistem peringatan bahaya, persyaratan komunikasi dalam
bangunan gedung, persyaratan instalasi bahan bakar gas dan manajemen
penanggulangan kebakaran.

• Bacaan lebih lanjut : Pasal 44

Persyaratan kemampuan bangunan gedung
terhadap bahaya petir dan bahaya kelistrikan
• Pasal 45
• (1) Persyaratan kemampuan bangunan gedung terhadap bahaya petir dan bahaya
kelistrikan meliputi persyaratan instalasi proteksi petir dan persyaratan sistem kelistrikan.
• (2) Persyaratan instalasi proteksi petir harus memperhatikan perencanaan sistem
proteksi petir, instalasi proteksi petir, pemeriksaan dan pemeliharaan serta memenuhi
standar nasional sistem proteksi petir pada bangunan gedung, dan/atau standar teknis
lainnya.
• (3) Persyaratan sistem kelistrikan harus memperhatikan perencanaan instalasi listrik,
jaringan distribusi listrik, beban listrik, sumber daya listrik, transformator distribusi,
pemeriksaan, pengujian dan pemeliharaan dan memenuhi standar nasional tegangan
standar, standar nasional persyaratan umum instalasi listrik, standar nasional sistem
pasokan daya listrik darurat dan siaga, standar nasional sistem pasokan daya listrik
darurat menggunakan energi tersimpan, dan/atau standar teknis lainnya.
Persyaratan Kesehatan Bangunan Gedung
• Pasal 46
• Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan sistem
penghawaan, pencahayaan, sanitasi dan penggunaan bahan
bangunan.
Persyaratan Kenyamanan Bangunan Gedung
• Pasal 55
• Persyaratan kenyamanan bangunan gedung meliputi kenyamanan
ruang gerak dan hubungan antar ruang, kenyamanan kondisi udara
dalam ruang, kenyamanan pandangan, serta kenyamanan terhadap
tingkat getaran dan kebisingan.
Persyaratan Kemudahan Bangunan Gedung
• Pasal 60
• Persyaratan kemudahan meliputi kemudahan hubungan ke, dari dan
di dalam bangunan gedung serta kelengkapan sarana dan prasarana
dalam pemanfaatan bangunan gedung.
Dokumen Rencana Teknis
Penyedia Jasa Perencanaan Teknis
Pelaksanaan Konstruksi
Pengawasan Pelaksanaan Konstruksi
Sertifikat Layak Fungsi
Kegiatan Pemanfaatan Bangunan Gedung
Case Study : Tanjong Pagar Center
Singapore
Tanjong Pagar Center
Singapore
Tanjong Pagar Center
• Land Area : 15,000 sqm
• Building Area : 158,000 sqm
• 6 floor retail podium (10,000 sqm)
• Luxury Garden in the City (7,000 sqm)
• Building height : 283.7 m (65 levels) with 3
basement
• Architect : SOM & Architect 61

• Grade A Office (90,000sqm), Luxury Apartment

(181 units), Luxury Business Hotel, Retail + F&B,
Urban park
• Parking space : 625 lot
• Tanjung Pagar MRT Station
 Tanjong Pagar Center

Source : www.som.com
Tanjong Pagar Center

Source : www.som.com
Tanjong Pagar Center

Source : www.som.com
Tanjong Pagar Park
Tanjong Pagar Park
 Central Park – West
Jakarta (6 in 1 Mixed
Use Development)

• Podomoro City Land Area : 22 ha

(220,000 sqm), 4 ha of green areas
• Central Park Office Tower
• 46 storey
• 70,000 sqm office space
• Grade A rating
• Central Park Residences
• 3 highrise towers
• 56 storey
• 1 – 3 bedroom type
• Various Facilities
 Central Park – West
Jakarta (6 in 1 Mixed
Use Development)

• Central Park Mall

• 4.5 storey
• 348 retail units
• Gross floor area: 188,077 sqm
• Leasable area : 125,626 sqm
• The 5 senses thematic park
• 1.5 ha park
• Garden Shopping Arcade
• 4 storey
• 85 units
• Central Park Hotel (Pullman)
• 12 storey
• 395 rooms
Central Park – West Jakarta (6 in 1 Mixed Use Development)
 • Tanjung Pagar Center-Singapore by SOM (3
mins)
• https://www.youtube.com/watch?v=iypMR
Fz250U
• South Quarter Jakarta-Indonesia by Atkins (3
mins)
Case Study • https://www.youtube.com/watch?v=KjKP_T
Videos ZWCVc
• Central Park Sydney-Australia by Jean Nouvel (7
mins)
• https://www.youtube.com/watch?v=LZM94
YwoPvE
THANK YOU