Chỉ số kinh tế

CÁC CHỈ SỐ KINH TẾ

Trong 6 tháng đầu năm 2021, trong bối cảnh dịch bệnh toàn cầu GDP vẫn tăng 5,6%. Sản xuất và xây dựng tăng
gần 9% và chiếm 59% GDP.

Nửa đầu năm ghi nhận tổng trị giá xuất nhập khẩu hàng hóa đạt 317 tỷ USD, tăng mạnh 32% theo năm. Thâm

hụt thương mại 1,4 tỷ USD.

Trong 6 tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giảm -3% theo năm, trong đó vốn đăng ký mới
tăng 13% theo năm đạt 9,55 tỷ USD.

Ngành du lịch tiếp tục khó khăn với 88.200 lượt khách quốc tế trong nửa đầu năm, giảm -98% theo năm.
 Bán lẻ

BÁN LẺ
NGUỒN CUNG GIÁ THUÊ TRUNG BÌNH CÔNG SUẤT

~1,6 triệu m2 $41/m2/tháng 93%

Ổn định QoQ Ổn định QoQ 2 điểm % QoQ
2% YoY 3% YoY Ổn định YoY

Tình hình hoạt động

Diện tích đã thuê Diện tích trống Giá trung tâm Giá ngoài trung tâm

1,400 120

1,200 100
Nghìn m²

1,000

USD/m²/tháng
80
800
60
600
40
400

200 20

0 0
2017 2018 2019 2020 H1/2021
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn cung tương lai

Khu ngoài trung tâm Khu trung tâm

210,000
180,000
150,000
120,000
m²

90,000
60,000
30,000
0
6T/2021ƯT 2022ƯT 2023ƯT
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

(1) Dữ liệu được cập nhật đến Q2/2021

QoQ: So sánh theo quý
(2) Công suất thuê tính bằng diện tích đã cho thuê chia cho tổng diện tích có thể thuê
YoY: So sánh theo năm
(3) Giá thuê trung bình các diện tích trống tại tầng trệt, đã bao gồm phí dịch vụ, không VAT

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Bán lẻ

Dịch COVID-19 bùng phát đã làm suy giảm nhu cầu mua sắm trong phân khúc bán lẻ. Hầu
hết các nhãn hàng đã quyết định tạm dừng kế hoạch mở rộng cho tới khi tình hình dịch bệnh
được cải thiện. Các ngành hàng, đặc biệt là nhóm ngành dịch vụ ăn uống, vẫn duy trì được sự
ổn định nhờ các nền tảng bán hàng trực tuyến và dịch vụ giao hàng, giúp duy trì công suất
thuê ở mức cao trên mặt bằng chung của thị trường.
Bà Hoàng Nguyệt Minh
Giám đốc, Bộ Phận Cho Thuê Thương Mại, Savills Hà Nội

TIÊU ĐIỂM

Nguồn Cung Không Đổi

Nguồn cung tăng trưởng trung bình 5%/năm trong 5 năm qua. Mặc dù vậy, do không có nguồn cung mới, tổng nguồn
cung đạt khoảng 1,6 triệu m², ổn định theo quý và tăng 2% theo năm. Khu vực Nội thành với thị phần 42% ghi nhận mật
độ bán lẻ cao nhất là 0,48 m²/người.
Trong khi Trung tâm mua sắm vẫn duy trì nguồn cung cao nhất ở mức 914.000 m², tốc độ tăng trưởng nguồn cung của
Trung tâm bách hóa (10%) và Khối đế bán lẻ (9%) vượt xa Trung tâm mua sắm trong 5 năm vừa qua.

Giá Thuê Ổn Định, Công Suất Thuê Giảm

Ở mức 41USD/ m²/tháng, giá cho thuê tầng trệt không đổi so với quý trước, nhưng tăng nhẹ 3% theo năm.
Công suất thuê mảng bán lẻ giảm – 2 điểm % theo quý, đạt 93% và duy trì ổn định theo năm. Trung tâm mua sắm giảm
mạnh nhất. Khu vực Nội thành và phía Tây thành phố bị ảnh hưởng nặng nề, diện tích cho thuê thêm của quý 2 giảm
-29.000 m². Sự kéo dài của đại dịch đã làm giảm số lượng người lui tới, các trung tâm bán lẻ đã sửa chữa và cải tạo lại khu
vực kinh doanh, dẫn tới sự gia tăng diện tích trống.

Triển Vọng
Đối mặt với làn sóng COVID-19 lần thứ 4, cái nhìn của người tiêu dùng Việt Nam về nền kinh tế trở nên ảm đạm. Theo
Infocus Mekong, nhận định tổng quan về tình hình chung của nền kinh tế trở nên tiêu cực, giảm xấp xỉ 50% từ đầu năm
nay. Doanh thu bán lẻ tại Hà Nội giảm trong vài tháng gần đây, riêng tháng sáu giảm -9 điểm % so với năm trước. Tuy
nhiên, nhờ các biện pháp kiểm soát dịch chặt chẽ trong các đợt dịch trước, Hà Nội đã đạt mức tăng 7 điểm theo năm trong
nửa đầu năm 2021.
Lĩnh vực thương mại điện tử tiếp tục trở nên phổ biến hơn khi người tiêu dùng giữ sự thận trọng khi mua sắm. Theo một
nghiên cứu của Google, nền kinh tế kỹ thuật số cuả Việt Nam được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng 52 tỷ USD vào năm
2025, tăng 29% mỗi năm từ năm 2020. Euromonitor International ước tính ngành thương mại điện tử của Việt Năm chỉ
chiếm 3% tổng thị trường bán lẻ vào năm ngoái, thấp nhất so với các nền kinh tế lớn khác trong khu vực Đông Nam Á.
Chính phủ Việt Nam đã đặt mục tiêu nâng con số này lên mức 10% trên toàn quốc, và 50% ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh vào năm 2025.

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Bán lẻ
Nam Châm Thu Hút Thương Hiệu Cao Cấp
Các nhà bán lẻ quốc tế, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp, coi Hà Nội là một cơ hội đầu tư tiềm năng. Hầu hết các thương
hiệu cao cấp tập trung ở khu trung tâm, với một số khác ở Lotte Center, Ba Đình.

Nền kinh tế phát triển mạnh cùng với khả năng chi tiêu cao hơn đã thuyết phục được Tiffany & Co và Porsche Studio gia
nhập thị trường Hà Nội trong 12 tháng vừa qua.

Nguồn Cung Chậm Trễ

Sự không chắc chắn về đại dịch khả năng lớn sẽ làm trì hoãn lễ ra mắt của các trung tâm bán lẻ. Vincom Mega Mall Smart
City với 44.000 m² diện tích cho thuê đã dời ngày khai trương một lần nữa từ tháng 4 sang tháng 8.
Với 120.000 m² diện tích cho thuê, nguồn cung trong 6 tháng còn lại của năm tại Hà Nội là rất mạnh. Dự kiến có 12 dự án
sẽ ra mắt trong 6 tháng tới, với 98% ở Khu ngoài trung tâm.

Ngành Ẩm Thực Thích Ứng và Phát Triển

Trong bối cảnh khó khăn của đại dịch, nhiều khách thuê ngành ẩm thực phải trả lại gian hàng. Mặc dù vậy, phần lớn các
nhà hàng đã có những thay đổi sáng tạo để thích ứng, đặc biệt là với dịch vụ giao đồ ăn trực tuyến. Triển vọng dài hạn của
ngành ẩm thực vẫn rất sáng sủa. Thị trường dịch vụ thực phẩm Việt Nam đạt giá trị 24,62 tỷ USD vào năm 2020 và có tốc
độ tăng trưởng kép hàng năm dự kiến là 8,6% từ năm 2021-2026. Xu hướng ăn uống ngoài hàng gia tăng cùng với giới trẻ
tìm kiếm không gian thân thiện với ngân sách góp phần tích cực vào sự tăng trưởng này.

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Văn phòng

VĂN PHÒNG

NGUỒN CUNG GIÁ THUÊ HẠNG A CÔNG

CÔNGSUẤT
SUẤT

~2 triệu m 2 $21/m /tháng $33/m /tháng 90%

89
1 điểm QoQ
Ổn định QoQ
10% YoY
Ổn định QoQ
6% YoY
Ổn định QoQ
7% YoY
%
-4 điểm % YoY
Ổn định
QoQ -4
điểm %
Tình hình hoạt động
YoY
DT trống DT đã cho thuê Giá thuê gộp TB
2,400 24

2,000 20

USD/m²/tháng
Ngàn m²

1,600 16

1,200 12

800 8

400 4

0 0
2017 2018 2019 2020 H1/2021
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn cung tương lai

Trung tâm Nội thành Phía Tây Khu khác
240,000

200,000
(1) Dữ liệu thị trường cập nhật
160,000 đến Q2/2021
(2) Công suất thuê tính bằng
diện tích đã cho thuê chia
120,000
m²

cho tổng diện tích có thể

thuê
80,000 (3) Giá thuê trung bình đã bao
gồm phí dịch vụ, không VAT
40,000
QoQ: So sánh theo quý
YoY: So sánh theo năm
0
H2/2021ƯT 2022ƯT 2023ƯT
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Văn phòng

Trong 6 tháng đầu năm, những tòa văn phòng mới đã cho thuê
tốt, bao gồm Capital Place, Leadvisors Tower, Thaiholdings Tower và
Century Tower. Những khách thuê nhỏ có xu hướng không dịch chuyển
trong khi khách thuê lớn với chiến lược kinh doanh dài hạn có thể sẽ
lên kế hoạch mở rộng văn phòng.
Bà Hoàng Nguyệt Minh
Giám đốc, Bộ Phận Cho Thuê Thương Mại, Savills Hà Nội

TIÊU ĐIỂM

Nguồn Cung Mới Ngoài Trung Tâm

Tổng nguồn cung đạt trên 2 triệu m² từ 187 dự án, ổn định theo quý và tăng 10% theo năm. Trong Q2, một dự án Hạng C
gia nhập thị trường với gần 2.800 m² tại khu vực nội thành, trong khi một dự án Hạng C khác cùng khu vực với 1.800 m²

tạm đóng cửa để sửa chữa. Phân khúc Hạng A tăng 24% theo năm, theo sau là phân khúc Hạng B với 9%. Tuy nhiên, Hạng

B vẫn duy trì nguồn cung lớn nhất với gần 940.000 m², tương đương với 47% tổng nguồn cung thị trường.

Giá Thuê Tăng, Công Suất Giảm

Giá thuê gộp thị trường đạt 21 USD/m2/tháng, ổn định theo quý nhưng tăng 6% theo năm, Hạng A đạt 33 USD/ m2/tháng.
Công suất thuê đạt 90%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -4 điểm % theo năm nhờ nguồn cung cao cấp mới có sự cải

thiện lớn về công suất trong 6 tháng đầu năm 2021. Hạng C duy trì công suất cho thuê lớn nhất đạt 95%. Trong 6 tháng

đầu năm 2021, diện tích cho thuê thêm đạt 60.000 m2. Trong khi khách thuê nhỏ có xu hướng không dịch chuyển văn

phòng, khách thuê lớn với chiến lược kinh doanh dài hạn hơn có thể sẽ lên kế hoạch mở rộng.

Triển Vọng
Tới năm 2023, hơn 600.000 m² từ 22 dự án, hầu hết từ văn phòng Hạng B. Phía Tây sẽ cung cấp nguồn cung tương lai lớn

nhất với 230.000 m². Các dự án đáng chú ý bao gồm, TechnoPark Tower trong năm 2021, dự án 36 Cát Linh năm 2022, dự

án Lotte Mall và 27-29 Lý Thái Tổ trong năm 2023.

Bất chấp dịch bệnh COVID-19, nền kinh tế Hà Nội giữ vững mức tăng trưởng GDP ở H1/2021 là 5,9% theo năm với mục

tiêu GDP cả năm 2021 là 7,5%.

Số lượng doanh nghiệp ICT của Việt Nam được kì vọng sẽ đạt 100.000 trong năm 2025, gần gấp đôi số lượng của năm

2020. Theo nghiên cứu của Savills, tới năm 2022, các thị trường mới nổi bao gồm Việt Nam sẽ có hoạt động cho thuê phát

triển mạnh nhất nhờ tăng trưởng của kinh tế tốt cộng với sức mạnh từ các ngành công nhiệp và xu hướng làm việc linh
hoạt.

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Văn phòng

Giá Thuê Trung Tâm Vững Vàng

Văn phòng cao cấp mới tại khu vực trung tâm giữ vững mức giá thuê gộp trung bình cao nhất là 38 USD/m2/tháng, tăng

4% theo năm.

Kể từ khi Corner Stone gia nhập thị trường năm 2014, không có văn phòng Hạng A mới nào tại khu trung tâm cho đến khi
tòa Thaiholdings Tower bắt đầu hoạt động vào năm 2019 với 24.500 m² diện tích cho thuê. Sau khi sửa chữa, International
Centre trở lại thị trường diện tích cho thuê là 7.000 m² , cùng với tòa BRG Tower gia nhập năm 2021 với 5.600 m².

Nguồn cung văn phòng hạng A thiếu hụt, không đủ đáp ứng nguồn cầu trong giai đoạn từ 2014 - 2019 cùng với đó là
nhiều dự án văn phòng hiện hữu tại đây đều đã cũ, chất lượng giảm. Vì vậy, từ sau khi mở cửa, Thaiholdings Tower và

International Centre đều đã có hoạt động cho thuê tốt.

Hạng A Ổn Định Giá Thuê Trong Năm Tới

Phân khúc Hạng A có Capital Place gia nhập thị trường với diện tích cho thuê hơn 90.000 m² tại khu vực nội thành. Với

những dự án mới này, nguồn cung Hạng A tăng 24% theo năm và giá thuê trung bình tăng 7% theo năm.

Diện tích thuê thêm luôn ổn định trong 3 năm vừa qua, sẽ cần nhiều thời gian để các tòa nhà văn phòng với diện tích lớn

được lấp đầy. Giá thuê hạng A được dự đoán sẽ duy trì ổn định do số lượng dự án cao cấp vẫn hạn chế tới năm 2023.

Giao Dịch Trong Tương Lai

Trong năm 2021, ngành Công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) vẫn tiếp tục được mở rộng. Những giao dịch mở rộng
quy mô lớn trong phân khúc Hạng A bao gồm Shopee, Line tại Capital Place và HCL tại Leadvisors Tower. Những ngành

công nghiệp khác như Sản xuất, Tài chính, Ngân hàng và Bảo hiểm cũng được kì vọng sẽ tăng trưởng.

Nguồn Cung Hưởng Lợi Từ Hạ Tầng

Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thay đổi xu hướng văn phòng trong tương lai. Tuyến đường sắt đô thị đang được ưu tiên phát
triển tại khu vực phía Tây và Nội thành. Các tuyến đường sắt 2A và 3 đi qua khu vực Nội thành và phía Tây sẽ tăng sức thu

hút cho các dự án văn phòng chất lượng tại khu vực này như Lotte Center, Capital Place, Tiến Bộ Plaza và 36 Cát Linh. Khu

đô thị Starlake có vị trí chiến lược giữa Vành đai 2 và Vành đai 3 sẽ cung cấp khoảng 300.000 m2 diện tích cho thuê văn

phòng Hạng A tới năm 2024, cùng với đó là dự án lân cận Lotte tại quận Tây Hồ cũng sẽ hưởng lợi từ sự phát triển của các
tuyến vành đai này.

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Khách sạn

KHÁCH SẠN
NGUỒN CUNG GIÁ THUÊ TRUNG BÌNH CÔNG SUẤT

10.114 phòng $77/phòng/đêm 27%

Ổn định QoQ 1% QoQ 3 điểm % QoQ
2% YoY -9% YoY 6 điểm % YoY

Tình hình hoạt động

Cho thuê Còn trống Giá thuê TB

12,000 120

9,000 90

USD/phòng/đêm
Phòng

6,000 60

3,000 30

0 0
6T/2017 6T/2018 6T/2019 6T/2020 6T/2021

Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn cung tương lai

Phòng Khách sạn
2,000 16

1,500 12
Khách sạn
Phòng

1,000 8
(1) Dữ liệu thị trường cập nhật đến Q2/2021
(2) Công suất tính bằng số phòng được thuê
chia cho tổng số phòng.
500 4 (3) Giá thuê phòng trung bình đã bao gồm phí
dịch vụ, không VAT
(4) QoQ: So sánh theo quý
(5) YoY: So sánh theo năm
0 0 (6) Ghi chú: Nguồn cung tương lai không bao
6T/2021 2022 2023 gồm các dự án đang chờ cấp sao và đóng cửa
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills tạm thời do Covid-19

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Khách sạn

Thị trường khách sạn Hà Nội hiện vẫn đang đứng vững trước đại dịch
với công suất chỉ đạt 27%. Nhiều hy vọng cho sự trở lại của ngành du lịch khi
việc triển khai vắc xin sẽ giúp du lịch quốc tế được mở cửa. Tại Mỹ, các khách
sạn đang gặp khó khăn sau khi mở cửa trở lại do sự thiếu hụt về nhân viên và
chuỗi cung ứng. Cùng với đó là việc giá phòng tăng do nguồn cầu lớn, kỳ vọng
của khách hàng cũng tăng. Việt Nam hoàn toàn có thể trải qua những khó
khăn đó khi du lịch trở lại.
Matthew Powell,
Giám đốc, Savills Hà Nội

TIÊU ĐIỂM

Nguồn Cung Không Đổi

Tổng nguồn cung ổn định theo quý với 10.120 phòng từ 17 khách sạn 5 sao, 17 khách sạn 4 sao và 32 khách sạn 3 sao.

Khách sạn 5 sao chiếm tới 54% tổng nguồn cung. Tới cuối Q2/2021, năm khách sạn 3 sao cung cấp 315 phòng đang tạm

đóng cửa do Covid và để sửa chữa.

Mười khách sạn 3-5 sao tại Hà Nội đã được chọn làm địa điểm cách ly.

Công Suất Phòng Được Cải Thiện

Dù thị trường Hà Nội đã có sự phục hồi vào tháng Tư, tuy nhiên làn sóng dịch Covid-19 lần thứ tư từ cuối tháng 4 đã đẩy

công suất phòng của quý 2 xuống còn 27%. Tuy nhiên công suất thị trường vẫn tăng 6 điểm % theo năm do giãn cách xã
hội giai đoạn này được nới lỏng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Giá phòng trung bình đạt 77 USD/phòng/đêm, tăng 1% theo quý nhưng giảm -9 % theo năm. Khách sạn 5 sao dẫn đầu với

doanh thu phòng trung bình đạt 28 USD/phòng/đêm nhờ nhóm khách chính là khách công tác và khách lưu trú dài ngày.

Trong 6 tháng đầu năm, công suất phòng đạt 25%, giảm -8 điểm % theo năm, giá phòng trung bình giảm -16% theo năm.

Du khách tới Hà Nội trong nửa đầu năm hầu hết là khách nội đia, đạt 2,9 triệu khách, giảm -25% theo năm.

Triển Vọng

Từ 6 tháng cuối năm 2021 tới 2023, gần 2.600 phòng dự kiến sẽ được đưa vào thị trường từ 14 dự án. Trong năm 2021, ba

dự án 3-5 sao được dự tính sẽ cung cấp trên 500 phòng. Khu vực nội thành sẽ đóng góp lớn nhất vào nguồn cung tương
lai với 1.200 phòng từ 7 khách sạn, theo sau là khu phía tây với 36% nguồn cung tương lai. Các khách sạn quốc tế sẽ cung

cấp gần 1.300 phòng tương đương với 48% nguồn cung tương lai, bao gồm những thương hiệu lớn như Eastin, Grand

Mercure, Fairmont, Four Seasons, Lotte, Dusit và Wink.

Việc triển khai vắc xin sẽ tăng sự tự tin cho ngành du lịch. Kế hoạch của Việt Nam sớm thí điểm sử dụng hộ chiếu vắc xin ở

Phú Quốc và Quảng Ninh là một bước quan trọng để chào đón du khách quốc tế quay trở lại đất nước.

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Căn hộ dịch vụ

CĂN HỘ DỊCH VỤ
NGUỒN CUNG GIÁ THUÊ TB CÔNG SUẤT

5.550căn $24/m /tháng 2 69%

3% QoQ -1% QoQ 1 điểm % QoQ
20% YoY -8% YoY Ổn định YoY

Hoạt động thị trường

Số căn trống Số căn đã cho thuê Giá thuê TB

6,000 30

5,000 25

4,000 20

US$/m2/mth
Units

3,000 15

2,000 10

1,000 5

0 0
2017 2018 2019 2020 H1/2021
Source Savills Research & Consultancy

FDI Hà Nội, 1H/2021

Vốn đăng ký mới Số dự án

1,200 300

1,000 250

800 200
Số dự án
Triệu USD

600 150

400 100
(1) Dữ liệu thị trường cập nhật đến Q2/2021
200 50 (2) Công suất thuê tính bằng số căn đã cho
thuê chia cho tổng số căn
(3)Giá thuê phòng trung bình đã bao gồm phí
0 0 dịch vụ, không VAT
1H/2017 1H/2018 1H/2019 1H/2020 1H/2021 QoQ: So sánh theo quý
Nguồn MPI
YoY: So sánh theo năm

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Căn hộ dịch vụ

Phát triển công nghiệp gia tăng gần đây tại Bắc Giang, Thái Nguyên
và Hải Dương thúc đẩy nguồn cung tương lai tại khu vực vành đai Hà Nội do
có sự tiếp cận thuận lợi từ đây đến các tỉnh này. Các chủ đầu tư và thương
hiệu quản lý lớn sẽ sớm chiếm lĩnh thị trường.

Matthew Powell,
Giám Đốc, Savills Hà Nội

TIÊU ĐIỂM

Khu Vực Phía Tây Trỗi Dậy

Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tăng mạnh 20% theo năm, đạt 5.500 căn. Sau thời gian dài chờ đợi, hai dự án Hạng B tại
quận Ba Đình và Đống Đa cung cấp 136 căn. Tỷ trọng các căn hạng A ổn định trong vòng 5 năm qua ở mức 53%, phần lớn
được quản lý bởi Ascott và thương hiệu mới vào Oakwood.

Nguồn cung tương lai ghi nhận 2.400 căn từ 19 dự án. Các đơn vị quản lý nước ngoài sẽ nắm giữ 96% số lượng căn tương

lai. CapitaLand mua lại dự án Somerset Metropolitan West Hanoi quy mô 364 căn, dự kiến sẽ khuấy động khu vực phía Tây

sau thời gian dài yên ắng.

Các Dự Án Mạnh Trụ Vững

Giá thuê giảm -8% theo năm, xuống còn 24 USD/m2/tháng. Trong vòng 5 năm trở lại, quận Cầu Giấy duy trì mức giá thuê

cao nhất, đạt 32 USD/m2/tháng vào H1/2021. Quận Đống Đa vươn lên chiếm vị trí thứ hai, sau khi dự án Hạng A Novotel

Hanoi Thái Hà đi vào hoạt động.

Công suất toàn thị trường tiếp tục vật lộn ở mức thấp tại 69%. Tuy nhiên, quận ngoại thành Gia Lâm ghi nhận mức tăng

đáng kể, 32 điểm % theo quý, nhờ khả năng đáp ứng nhu cầu cao của Vinhomes Ocean Park S2.17 cho các sinh viên trường

quốc tế và chuyên gia Hàn Quốc làm việc tại các khu lân cận. Sau một năm ghi nhận, khách thuê Hàn Quốc vượt qua Nhật

Bản để chiếm đa số tại quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm.

FDI Triển Vọng Nhưng KCN Nhạy Cảm Trước Covid

Trong nửa đầu năm 2021, Hà Nội đứng thứ sáu cả nước về thu hút FDI đăng ký với 761 triệu USD. Năm tỉnh miền Bắc lọt

top 10 các tỉnh nhận đầu tư cao nhất, đóng góp 25% tổng FDI đăng ký, bao gồm: Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc
Giang và Bắc Ninh.

Các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp (KCN) là nguồn cầu chính tại thị trường căn hộ dịch vụ. Đại
dịch Covid nổ ra đỉnh điểm tại các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh từ tháng 5/2021, tác động tiêu cực đến nhu

cầu thuê căn hộ dịch vụ. Với quy mô đông nhân công và chia sẻ nhiều không gian chung, môi trường trong các KCN dễ
nhạy cảm với Covid. Việt Nam đang thí nghiệm giảm thời gian cách ly xuống còn 7 ngày cho những người tiêm đủ liều vắc-
xin từ tháng Bảy năm nay. Tính đến tháng 6/2021, các nước có lượng đầu tư cao nhất tại miền Bắc đang gia tăng tỷ lệ tiêm

mũi vắc-xin thứ hai, bao gồm Singapore (36% tổng số dân), Hồng Kông (19%), Trung Quốc (16%), Nhật Bản (12%) và Hàn

Quốc (10%).

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Căn hộ bán

CĂN HỘ BÁN
NGUỒN CUNG SƠ CẤP LƯỢNG GIAO DỊCH TỶ LỆ HẤP THỤ

21.300 4.800 23%

-13% QoQ 4% QoQ 4 điểm % QoQ
-27% YoY -11% YoY 4 điểm % YoY

Tình hình hoạt động

Hạng A Hạng B Hạng C Tỷ lệ hấp thụ

40,000 100

30,000 75
số căn
bán

%
20,000 50

10,000 25

0 0
2017 2018 2019 2020 H1/2021
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

Nguồn cung tương lai

Hạng A Hạng B Hạng C

60,000

50,000
căn

40,000

30,000

20,000

10,000

0
2021ƯT 2022ƯT Sau 2022
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

(1) Dữ liệu thị trường được cập nhật đến Q2/2021 QoQ: So sánh theo quý
(2) Tỷ lệ hấp thụ được tính bằng số căn bán được trong quý chia cho tổng số căn sơ cấp YoY: So sánh theo năm

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Căn hộ bán

Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng tại Hà Nội đang thu hẹp khoảng cách về giá giữa khu vực đô
thị và lân cận. Quy hoạch phân khu nội đô lịch sử đặt mục tiêu giảm dân số của khu vực, đồng
thời khẳng định xu hướng phát triển chung cư hướng ra ngoài trung tâm và tạo điều kiện cho
việc cải tạo, nâng cấp cũng như tạo ra các dòng sản phẩm cao cấp nâng tầm vị thế thị trường.
Đỗ Thu Hằng,
Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội

TIÊU ĐIỂM

Nguồn Cung Mới Thấp Nhất Trong 5 Năm

Một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp khoảng 1.600 căn hộ ra thị trường, nguồn cung mới giảm -60%
theo quý và -74% theo năm. Nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 5 năm. Trong bối cảnh lo lắng gia tăng do làn sóng
Covid-19 thứ 4, các chủ đầu tư giảm quy mô mở bán. Nguồn cung sơ cấp giảm -13% theo quý và -27% theo năm xuống
21.300 căn.

Nguồn Cung Hạn Chế Đẩy Giá Tăng

Số lượng căn bán trong quý 2 đạt khoảng 4.800, tăng 4% theo quý với tỷ lệ hấp thụ đạt 23%, tăng 4 điểm % theo quý. Số
lượng giao dịch hạng B và C chiếm 94%. Nguồn cung mới trong quý đạt tỷ lệ hấp thụ 46%.
Giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2 tăng 7% theo quý và 11% theo năm, các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt
mức 13% theo năm.

Phát Triển Hạ Tầng Hỗ Trợ Tăng Trưởng

Ngân sách 8,93 tỷ USD để đầu tư công trong giai đoạn 2021-2025 sẽ tập trung vào các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển
kinh tế - xã hội.
Năm 2021, hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động. Tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh – Hà
Đông) sẽ đi vào hoạt động quý 3/2021, trong khi tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn – Ga Hà Nội) đoạn trên cao có thể sẽ
đi vào hoạt động trong quý 4. Trong giai đoạn 2021-2025, bảy đường vành đai sẽ lần lượt đi vào hoạt động.

Triển Vọng
Trong năm 2021, 18 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp khoảng 14.300 căn hộ. Phần lớn sẽ là các
dự án hạng B với 81% thị phần và nằm ở các quận Từ Liêm với 47%, Hoàng Mai với 23% và Long Biên với 11% thị phần.
Hà Nội lập Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030. Chương trình xác định nhu cầu về nhà ở của thành phố để
xây dựng các loại hình nhà ở khác nhau và mối liên hệ giữa phát triển nhà ở với yêu cầu về phát triển đô thị.
 Căn hộ bán

Bất chấp Covid, tăng trưởng giá vẫn mạnh!

Đây là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng. Nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn
và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng mạnh về giá căn hộ.
Từ năm 2017, giá sơ cấp đã tăng 14% mỗi năm tại quận Cầu Giấy, nơi có các cơ sở chăm sóc sức khỏe và giáo dục có chất
lượng. Giá bán sơ cấp tại quận Long Biên tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng
gần đây, bao gồm nút giao thông kết nối đường Vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 2 đã
mang lại lợi ích cho các dự án hạng B và C tại đây. Các quận/huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai,
Thanh Trì cũng ghi nhận giá tăng.
Chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang được thu hẹp do cơ sở hạ tầng cải thiện và
các dự án ở xa sẽ có nhiều tiện ích đa dạng để bù đắp cho bất lợi về vị trí. Các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm kết nối đã
và đang góp phần bao gồm đường Vành đai 3 mở rộng và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2.

Dịch chuyển xa trung tâm

Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm
2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh
Trì, Gia Lâm, Đông Anh chiếm 32% thị phần. Từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung.
Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao khiến các chủ đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng
được cải thiện đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh.
Sự phát triển của các trung tâm loại hai được cho là sẽ tiếp diễn. Xu hướng làm việc tại nhà sau COVID có thể là một yếu tố
góp phần, tuy nhiên thực tế là người mua ngày càng quan tâm về giá. Giá căn hộ sơ cấp trung bình ở Hưng Yên hiện thấp
hơn khoảng 20% so với Hà Nội.

Nhà ở có thương hiệu

Nghiên cứu của Savills toàn cầu gần đây cho thấy Việt Nam hiện nằm trong số 10 thị trường tăng trưởng nhanh nhất thế
giới về nhà ở có thương hiệu. Nhà ở có thương hiệu thường tập trung tại các tỉnh/thành phố du lịch như Kiên Giang, Đà
Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ninh và Khánh Hòa. Nguồn cung hạn chế khiến tỷ lệ hấp thụ cao 88%. Giá chào bán theo căn
có thể lên tới 7 triệu USD.
Cho đến nay, Hà Nội chỉ có hai dự án căn hộ được vận hành bởi các thương hiệu quản lý với nguồn cung hơn 500 căn. Giá
chào bán sơ cấp trong khoảng từ 2.000 USD/m2 tới 7.000 USD/m2.
Các chủ đầu tư đang hợp tác với các nhà điều hành quốc tế để giới thiệu các dự án mới cho thị trường. Khách hàng mục
tiêu bao gồm các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWI) trong nước và người mua nước ngoài. Chi phí đầu vào thấp so
với khu vực giúp giảm rủi ro phát triển và nhiều tiềm năng tiếp cận với nguồn cầu mới.
Theo báo cáo của Christie Luxury Defined, trên thị trường hạng sang toàn cầu trung bình cần khoảng 190 ngày để bán được
bất động sản có giá trên 1 triệu USD. Bất động sản cao cấp bán nhanh hơn trên thị trường sơ cấp (146 ngày) so với thị
trường thứ cấp (259 ngày).

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Biệt thự/Nhà liền kề

BIỆT THỰ/NHÀ LIỀN KỀ

NGUỒN CUNG SƠ CẤP LƯỢNG GIAO DỊCH TỶ LỆ HẤP THỤ

1.950 1.087 56%

-1% QoQ 16% QoQ 9 điểm % QoQ
5% YoY 131% YoY 30 điểm % YoY

Tình hình hoạt động

Biệt thự Liền kề Nhà phố Tỷ lệ hấp thụ

5,000 100

4,000 80
Giao dịch

3,000 60
%
2,000 40

1,000 20

0 0
2017 2018 2019 2020 1H/2021
Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn

Nguồn cung mới 2021

Khác, 13%

Từ Liêm, Đan Phượng,

7% 37%

Hà Đông,
10% ~2.100 căn

Hoài Đức, 33%

Nguồn Nghiên cứu & Tư vấn Savills

(1) Dữ liệu thị trường được cập nhật đến Q2/2021

(2) Tỷ lệ hấp thụ được tính bằng số căn bán
được trong quý chia cho tổng số căn sơ cấp
(3) QoQ: So sánh theo quý
(4) YoY: So sánh theo năm

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Biệt thự/Nhà liền kề

Bất động sản vùng ven trên toàn cầu đang cho thấy nguồn cầu mạnh mẽ. Đây là
phản ứng trực tiếp đối với sự bùng phát của Covid khi có xu hướng rời xa các Thành
phố với mật độ dân cư cao cũng như tính thuận tiện của xu thế làm việc ở nhà mang
lại. Hà Nội cũng đang mở rộng ra các vùng ven, tuy không chịu ảnh hưởng như toàn
cầu mà ảnh hưởng nhiều hơn do các yếu tố về giá và hạ tầng. Chúng tôi kỳ vọng sẽ
có nhiều sự quan tâm hơn tới loại hình bất động sản nhà ở thấp tầng, với điều kiện
giá vẫn trong tầm với.

Matthew Powell,
Giám Đốc, Savills Hà Nội

TIÊU ĐIỂM

Nguồn cung mới tăng

Nguồn cung mới đạt khoảng 905 căn, giảm -4% theo quý và tăng 15% theo năm đến từ ba dự án mới và giai đoạn mới của
sáu dự án đã mở bán. Huyện Hoài Đức nắm giữ 50% thị phần, hầu hết đến từ An Lạc Green Symphony và Hinode Royal
Park.
Nguồn cung sơ cấp đạt 1.950 căn, giảm -1% theo quý và tăng 5% theo năm. Huyện Hoài Đức tiếp tục chiếm tới 31% thị
phần, theo sau bởi Đông Anh với 21% và Hà Đông với 17%. Khu vực phía Tây bao gồm Hà Đông, Hoài Đức và Đan Phượng
sẽ mang đến nhiều nguồn cung nhất trong nửa cuối của năm.

Giao dịch TĂNG và TĂNG!

Hoạt động thị trường đạt 1.087 giao dịch, tăng 16% theo quý và 131% theo năm. Hoài Đức dẫn đầu lượng giao dịch với
39% thị phần, theo sau bởi Quận Hà Đông với 19%. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 59%, tăng 9 điểm % theo quý và 30 điểm % theo
năm. Q2/2021 có mức hấp thụ cao nhất kể từ Q2/2019, với Nhà liền kề và Nhà phố thương mại chiếm 83% lượng giao dịch.
63% lượng mở bán mới đã được hấp thụ.
Giá sơ cấp trung bình của Biệt thự đạt 4.907 USD/m2, tăng 10% theo quý và 3% theo năm. Giá trung bình của Nhà liền kề
là 5.173 USD/m2, tăng 11% theo quý và 16% theo năm. Với Nhà phố thương mại, giá trung bình khoảng 8.135 USD/m2,
tăng 4% theo quý và 11% theo năm. Giá sơ cấp trung bình của các loại hình thức bất động sản đều tăng trong quý này, với
mức tăng hơn 20% tại một số dự án ở Quận Hoàng Mai, Huyện Đông Anh và Hoài Đức. Trong vòng 5 năm vừa qua, giá
chào bán thứ cấp của Biệt thự/Nhà liền kề đã tăng khoảng 7% mỗi năm.

Triển vọng cẩn trọng

Trong nửa còn lại của năm, dự kiến có khoảng 2.100 căn từ 10 dự án sẽ được mở bán. Hầu hết nguồn cung tương lai đến
từ giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện có tại Huyện Hoài Đức và Đan Phượng. Quý ba thường có nguồn cung thấp
nhất và hoạt động thị trường giảm nhẹ

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Biệt thự/Nhà liền kề

Tăng giá có chọn lọc

Giá sơ cấp trung bình của tất cả các loại hình biệt thự/liền kề đều tăng trong quý này, với mức cao nhất ở Quận Hoàng Mai
(tăng 15% cho Liền kề và 32% cho Nhà phố thương mại) và Huyện Hoài Đức (tăng 29% cho Biệt thự, 38% cho Liền kề và
59% cho Nhà phố thương mại).
Giá của nguồn cung tồn không có sự thay đổi đáng kể qua các quý. Tuy nhiên, nguồn cung mới tại các giai đoạn sau đều
có sự tăng giá, cao nhất ở những dự án có tốc độ hấp thụ tốt. Các Chủ đầu tư chia dự án thành nhiều khu để xây dựng giá
trị và gia tăng mức giá.
Thị trường Biệt thự/Nhà liền kề Hà Nội tiếp tục hoạt động mạnh mẽ với tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 56%. Giá chào bán thứ
cấp tăng khoảng 7% mỗi năm.

Rủi ro lớn từ giá chào bán cao

Mức giá tại một số dự án ở Quận Từ Liêm và Huyện Đông Anh có sự suy giảm trong quý này. Mặc dù các dự án đều có chất
lượng tốt nhưng giá chào bán cao là rào cản dẫn đến mức hấp thụ thấp hơn, với chỉ ít hơn 10 căn mỗi quý.

Điểm nóng thị trường

Khu vực phía Tây sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường trong năm 2021, với cơ sở hạ tầng cải thiện, một số dự án lớn và các chủ
đầu tư uy tín.
Những dự án về cơ sở hạ tầng thúc đẩy giá trị khu vực phía Tây, bao gồm Đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu – Lê Văn
Lương, với các dự án đang được triển khai như tuyến Metro số 2A, số 3, đường vành đai 3.5 và các tuyến đường mở rộng
về phía Tây kết nối với các quận trung tâm. Nhiều dự án quy mô lớn đang chậm triển khai đã sẵn sàng trở lại khi các dự án
cơ sở hạ tầng xung quanh được hoàn thiện. Mới đây, Vinhomes đã công bố triển khai Vinhomes Wonder Park ở Huyện Đan
Phượng và Vinhomes Cổ Loa ở Huyện Đông Anh từ cuối năm nay.
Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng đã tác động lên giá đất, đặc biệt là ở Huyện Đông Anh. Với kế hoạch đưa các Huyện
Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên thành các Quận trung tâm trước năm 2025, những khu vực này
sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý.

H1/2021 – Tóm lược thị trường Bất động sản Hà Nội savills.com.vn
 Biệt thự/Nhà liền kề

Q2/2020 - Market Brief savills.com.vn