TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP.

HỒ CHÍ MINH
KHOA XÂY DỰNG

TIỂU LUẬN
HỌC PHẦN: LUẬT XÂY DỰNG
LỚP HỌC PHẦN: 350007201
GVHD: CÔ LÊ THỊ THU HẰNG
ĐỀ TÀI: ĐỀ 3: CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN TƯ VẤN QUẢN LÝ
DỰ ÁN
HỌ VÀ TÊN: TRẦN THỊ TRÚC LINH

TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 10/2021

 MỤC LỤC

1. HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN

1.1. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng 3
1.2. Hình thức quản lý dự án 3
1.3. Điều kiện năng lực của TVQLDA 4
1.4. Nhiệm vụ, quyền hạn của CĐT và BQLDA 4
2. QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
2.1. CHUẨN BỊ DỰ ÁN 6
2.1.1. Thi tuyển kiến trúc 6
2.1.2. Chọn đơn vị tư vấn lập dự án 7
2.1.3. Lập dự án: 8
- Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
- Lập báo cáo nghiên cứu khả thi
- Lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật
2.1.4. Phê duyệt dự án 9
2.2. THỰC HIỆN DỰ ÁN
2.2.1. Xin cấp giấy phép đầu tư 11
2.2.2. Chuẩn bị trước khi xây lắp 12
- Kế hoạch đấu thầu
- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán
- Xin giấy phép xây dựng
2.3. KẾT THÚC DỰ ÁN
2.3.1. Quy định nghiệm thu, bàn giao CTXD 19
2.3.2. Quy trình quyết toán, thanh toán HĐXD 20
2.3.3. Bảo hành công trình 23
3.3. CHI PHÍ TƯ VẤN QUẢN LÝ DỰ ÁN 24
3.4. HÌNH THỨC XỬ PHẠT TƯ VẤN QUẢN LÝ DỰ ÁN 25
TÀI LIỆU THAM KHẢO 26

2
1. HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN
1.1. NỘI DUNG QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
“Điều 66. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng” [1]
1. Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng gồm quản lý về phạm vi, kế hoạch
công việc; khối lượng công việc; chất lượng xây dựng; tiến độ thực hiện; chi phí đầu
tư xây dựng; an toàn trong thi công xây dựng; bảo vệ môi trường trong xây dựng; lựa
chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; quản lý rủi ro; quản lý hệ thống thông tin công
trình và các nội dung cần thiết khác được thực hiện theo quy định của Luật này và quy
định khác của pháp luật có liên quan.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện hoặc giao Ban quản lý dự án, tư vấn
quản lý dự án, tổng thầu (nếu có) thực hiện một phần hoặc toàn bộ các nội dung quản
lý dự án quy định tại khoản 1 Điều này.
1.2. HÌNH THỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN
“Điều 16. Hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng” [2]
1. Người quyết định đầu tư quyết định áp dụng hình thức tổ chức quản lý dự án
theo quy định tại Điều 62 của Luật Xây dựng năm 2014.
“Điều 62. Hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng” [1]
Căn cứ quy mô, tính chất, nguồn vốn sử dụng và điều kiện thực hiện dự án,
người quyết định đầu tư quyết định áp dụng một trong các hình thức tổ chức quản lý
dự án sau:
1. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư
xây dựng khu vực áp dụng đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án theo
chuyên ngành sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách của tập đoàn kinh tế, tổng công
ty nhà nước.
2. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án áp dụng đối với dự án sử dụng
vốn nhà nước quy mô nhóm A có công trình cấp đặc biệt; có áp dụng công nghệ cao
được Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ xác nhận bằng văn bản; dự án về quốc
phòng, an ninh có yêu cầu bí mật nhà nước.
3. Thuê tư vấn quản lý dự án đối với dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân
sách, vốn khác và dự án có tính chất đặc thù, đơn lẻ.
4. Chủ đầu tư sử dụng bộ máy chuyên môn trực thuộc có đủ điều kiện năng lực
để quản lý thực hiện dự án cải tạo, sửa chữa quy mô nhỏ, dự án có sự tham gia của
cộng đồng.
5. Ban quản lý dự án, tư vấn quản lý dự án quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều
này phải có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Điều 152 của Luật này.

3
 6. Chính phủ quy định chi tiết về mô hình, tổ chức và hoạt động của các ban
quản lý dự án đầu tư xây dựng.
“Khoản 19. Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng” [4]
1. Căn cứ quy mô, tính chất, nguồn vốn sử dụng và điều kiện thực hiện dự án
đầu tư xây dựng, người quyết định đầu tư quyết định áp dụng một trong các hình thức
tổ chức quản lý dự án sau:
a) Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư
xây dựng khu vực;
b) Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng một dự án;
c) Chủ đầu tư sử dụng bộ máy chuyên môn trực thuộc;
d) Tổ chức tư vấn quản lý dự án.
2. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư
xây dựng khu vực được áp dụng đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công khi người
quyết định đầu tư giao quản lý thực hiện đồng thời hoặc liên tục các dự án thuộc cùng
chuyên ngành hoặc trên cùng một địa bàn.
1.3. ĐIỀU KIỆN NĂNG LỰC CỦA TVQLDA
“Điều 152. Điều kiện của tổ chức tư vấn quản lý dự án, Ban quản lý dự án
đầu tư xây dựng” [1]
1. Tổ chức tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng phải đáp ứng các điều kiện
sau:
a) Có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng phù hợp với công việc quản lý
dự án theo quy mô, loại dự án;
b) Cá nhân đảm nhận chức danh giám đốc quản lý dự án, cá nhân trực tiếp tham
gia quản lý dự án phải có chuyên môn phù hợp, được đào tạo, kinh nghiệm công tác và
chứng chỉ hành nghề phù hợp với quy mô, loại dự án.
1.4. NHIỆM VỤ, QUYỀN HẠN CỦA CĐT VÀ BQLDA
“Điều 68. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc lập và quản lý thực
hiện dự án đầu tư xây dựng” [1]
1. Chủ đầu tư có các quyền sau:
a) Lập, quản lý dự án khi có đủ điều kiện năng lực theo quy định của Luật này;
b) Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin, tài liệu về lập,
quản lý dự án;
c) Lựa chọn, ký kết hợp đồng với nhà thầu tư vấn để lập, quản lý dự án;

4
 d) Tổ chức lập, quản lý dự án; quyết định thành lập, giải thể Ban quản lý dự án
đầu tư xây dựng một dự án theo thẩm quyền;
đ) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ đầu tư có các nghĩa vụ sau:
a) Xác định yêu cầu, nội dung nhiệm vụ lập dự án; cung cấp thông tin, tài liệu
cần thiết trong trường hợp thuê tư vấn lập dự án; tổ chức nghiệm thu kết quả lập dự án
và lưu trữ hồ sơ dự án đầu tư xây dựng;
b) Lựa chọn tổ chức tư vấn lập dự án có đủ điều kiện năng lực theo quy định của
Luật này;
c) Chịu trách nhiệm về cơ sở pháp lý, tính chính xác của các thông tin, tài liệu
được cung cấp cho tư vấn khi lập dự án; trình dự án với cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt theo quy định của pháp luật;
d) Lựa chọn tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra dự
án theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức thẩm định dự án và của người quyết định đầu tư;
đ) Tổ chức quản lý thực hiện dự án theo quy định tại Điều 66 của Luật này;
e) Kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án; định kỳ báo cáo việc thực hiện dự án
với người quyết định đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền;
g) Thu hồi vốn, trả nợ vốn vay đối với dự án có yêu cầu về thu hồi vốn, trả nợ
vốn vay;
h) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
“Điều 69. Quyền và nghĩa vụ của ban quản lý dự án đầu tư xây dựng” [1]
1. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng có các quyền sau:
a) Thực hiện quyền quản lý dự án theo ủy quyền của chủ đầu tư;
b) Đề xuất phương án, giải pháp tổ chức quản lý dự án, kiến nghị với chủ đầu tư
giải quyết vấn đề vượt quá thẩm quyền;
c) Thuê tổ chức tư vấn tham gia quản lý dự án trong trường hợp cần thiết sau
khi được người quyết định đầu tư, chủ đầu tư chấp thuận.
2. Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng có các nghĩa vụ sau:
a) Thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư về quản lý dự án trong phạm vi được ủy
quyền;
b) Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng bảo đảm yêu cầu về tiến độ, chất
lượng, chi phí, an toàn và bảo vệ môi trường trong xây dựng;
c) Báo cáo công việc với chủ đầu tư trong quá trình quản lý dự án;
d) Chịu trách nhiệm về vi phạm pháp luật trong quản lý thực hiện dự án;
5
 đ) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
2. QUY TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
2.1. CHUẨN BỊ DỰ ÁN
2.1.1. Thi tuyển kiến trúc
“Điều 15. Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng” [1]
1. Công trình công cộng quy mô lớn, có yêu cầu kiến trúc đặc thù phải tổ chức
thi tuyển hoặc tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc gồm:
a) Công trình công cộng cấp I, cấp đặc biệt;
b) Trụ sở cơ quan Đảng, Nhà nước, trung tâm hành chính - chính trị, trung tâm
phát thanh, truyền hình;
c) Nhà ga đường sắt trung tâm cấp tỉnh, nhà ga hàng không dân dụng;
d) Công trình giao thông trong đô thị từ cấp II trở lên có yêu cầu thẩm mỹ cao
(cầu qua sông, cầu vượt, ga đường sắt nội đô);
đ) Các công trình có vị trí quan trọng, có yêu cầu cao về kiến trúc (công trình
tượng đài, điểm nhấn trong đô thị).
2. Bộ Xây dựng quy định chi tiết các công trình khác có ý nghĩa quan trọng
trong đô thị và trên các tuyến đường chính cần tổ chức thi tuyển; quy định cụ thể về
hình thức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc xây dựng; quyền, trách nhiệm của cơ
quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc và chi phí
cho việc thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng.
Tổ chức, cá nhân có phương án thiết kế kiến trúc được lựa chọn được ưu tiên
thực hiện các bước thiết kế tiếp theo khi có đủ điều kiện năng lực thực hiện theo quy
định.
“Điều 17. Thi tuyển phương án kiến trúc” [5]
1. Thi tuyển phương án kiến trúc là việc tổ chức cuộc thi để chọn phương án
kiến trúc tối ưu, đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, văn hóa, hiệu quả kinh tế -
xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.
2. Công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc bao gồm:
a) Công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I;
b) Nhà ga đường sắt trung tâm cấp tỉnh, nhà ga hàng không dân dụng; cầu trong
đô thị từ cấp II trở lên, ga đường sắt nội đô từ cấp II trở lên; công trình tượng đài, công
trình là biểu tượng về truyền thống, văn hóa và lịch sử của địa phương; công trình
quan trọng, điểm nhấn trong đô thị và trên các tuyến đường chính được xác định trong
đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được cấp có thẩm quyền
phê duyệt.
6
 3. Việc tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc được đề xuất trong chủ trương đầu
tư hoặc báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
4. Người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định hình thức thi tuyển
phương án kiến trúc, quyết định thành lập Hội đồng thi tuyển phương án kiến trúc.
5. Chi phí thi tuyển phương án kiến trúc được tính trong tổng mức đầu tư của dự
án.
6. Trên cơ sở phương án kiến trúc trúng tuyển, tổ chức, cá nhân có phương án
kiến trúc trúng tuyển được thực hiện các bước tiếp theo của dự án khi đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu.
7. Thông tin về thi tuyển, hội đồng thi tuyển phương án kiến trúc và kết quả của
cuộc thi phải được chủ đầu tư công khai trên phương tiện thông tin đại chúng.
8. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.1.2. Chọn đơn vị tư vấn lập dự án
“Điều 65. Thuê tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng” [1]
1. Chủ đầu tư ký kết hợp đồng tư vấn quản lý dự án với tổ chức, cá nhân có đủ
điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của Luật này để thực hiện một,
một số hoặc toàn bộ công việc quản lý dự án.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát công việc tư vấn quản lý dự án và được
ủy quyền cho tư vấn thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo hợp đồng quản lý dự án.
“Điều 20. Thuê tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng” [2]
1. Trường hợp Ban quản lý dự án chuyên ngành, Ban quản lý dự án khu vực
không đủ điều kiện năng lực để thực hiện một số công việc quản lý dự án đầu tư xây
dựng thì được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại
Nghị định này để thực hiện.
2. Đối với các doanh nghiệp là thành viên của tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà
nước nếu không đủ điều kiện năng lực để quản lý dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn
vốn nhà nước ngoài ngân sách hoặc vốn khác thì được thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có
đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Nghị định này để thực hiện.
3. Tổ chức tư vấn quản lý dự án có thể đảm nhận thực hiện một phần hoặc toàn
bộ các nội dung quản lý dự án theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư.
4. Tổ chức tư vấn quản lý dự án được lựa chọn phải thành lập văn phòng quản
lý dự án tại khu vực thực hiện dự án và phải có văn bản thông báo về nhiệm vụ, quyền
hạn của người đại diện và bộ máy trực tiếp quản lý dự án gửi chủ đầu tư và các nhà
thầu có liên quan.

7
 5. Chủ đầu tư có trách nhiệm giám sát việc thực hiện hợp đồng tư vấn quản lý
dự án, xử lý các vấn đề có liên quan giữa tổ chức tư vấn quản lý dự án với các nhà
thầu và chính quyền địa phương trong quá trình thực hiện dự án.
2.1.3. Lập dự án
“Điều 52. Lập dự án đầu tư xây dựng” [1]
1. Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư
xây dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Nội dung Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc
lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân theo quy định của Luật này
và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, trước khi lập Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả
thi đầu tư xây dựng. Những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định.
3. Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng
trong các trường hợp sau:
a) Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;
b) Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định.
4. Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc Báo cáo
kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
“Điều 53. Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng” [1]
1. Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng.
2. Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng.
3. Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên.
4. Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và
thiết bị phù hợp.
5. Dự kiến thời gian thực hiện dự án.
6. Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ
vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động của dự
án.
“Điều 54. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng” [1]
1. Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công
trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai
thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung
sau:
8
 a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công
trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;
b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);
c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích
thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;
d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây
dựng cho từng công trình;
đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp
phòng, chống cháy, nổ;
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng
để lập thiết kế cơ sở.
2. Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây
dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;
b) Khả năng đảm bảo các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa
chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu
trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây
dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử
dụng công trình và bảo vệ môi trường;
c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng,
phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;
d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai
thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế
phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;
đ) Các nội dung khác có liên quan.
“Điều 55. Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng” [1]
1. Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.
2. Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyết
minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng
đất, quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, an toàn xây dựng,
phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường, bố trí kinh phí thực
hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
2.1.4. Phê duyệt dự án
“Điều 60. Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng” [1]

9
 1. Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn công trái quốc gia, vốn
trái phiếu Chính phủ, vốn trái phiếu chính quyền địa phương, vốn hỗ trợ phát triển
chính thức, vốn vay ưu đãi của nhà tài trợ nước ngoài, vốn tín dụng đầu tư phát triển
của Nhà nước, vốn đầu tư từ nguồn thu để lại cho đầu tư nhưng chưa đưa vào cân đối
ngân sách nhà nước, các khoản vốn vay khác của ngân sách địa phương để đầu tư thì
thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về
đầu tư công.
2. Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng do Chính phủ bảo lãnh, vốn vay được bảo
đảm bằng tài sản nhà nước, vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước, vốn từ
quỹ phát triển hoạt động sự nghiệp, giá trị quyền sử dụng đất của cơ quan, tổ chức,
doanh nghiệp nhà nước góp vốn để đầu tư xây dựng thì thẩm quyền quyết định đầu tư
xây dựng được quy định như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư dự án quan trọng quốc gia;
b) Người đại diện có thẩm quyền của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật quyết định đầu tư dự án.
3. Đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu quyết
định đầu tư xây dựng dự án trong phạm vi quyền hạn theo quy định của pháp luật.
“Điều 35. Thẩm quyền quyết định đầu tư chương trình, dự án” [6]
1. Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư chương trình, dự án sau đây:
a) Chương trình mục tiêu quốc gia, dự án quan trọng quốc gia đã được Quốc hội
quyết định chủ trương đầu tư;
b) Chương trình đầu tư công đã được Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư;
c) Chương trình, dự án sử dụng vốn ODA và vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ
nước ngoài trong lĩnh vực quốc phòng, an ninh, tôn giáo và các chương trình, dự án
khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương có thẩm quyền sau đây:
a) Quyết định đầu tư dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C sử dụng vốn đầu tư công
thuộc thẩm quyền quản lý, trừ dự án quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
b) Được phân cấp hoặc ủy quyền quyết định đầu tư đối với các dự án nhóm B,
nhóm C quy định tại điểm a khoản này cho cơ quan trực thuộc.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư chương trình, dự án sau
đây:
a) Chương trình đầu tư công đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định
chủ trương đầu tư;

10
 b) Dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C do cấp tỉnh quản lý, trừ dự án quy định tại
điểm c khoản 1 Điều này.
4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã quyết định đầu tư chương trình,
dự án sau đây:
a) Chương trình đầu tư công đã được Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định
chủ trương đầu tư;
b) Dự án nhóm B, nhóm C do cấp mình quản lý, trừ dự án quy định tại điểm c
khoản 1 Điều này.
5. Trường hợp điều chỉnh quyết định đầu tư chương trình, dự án, thẩm quyền
quyết định đầu tư chương trình, dự án thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 43 của
Luật này.
6. Chính phủ quy định việc phân cấp thẩm quyền, trình tự, thủ tục quyết định
đầu tư đối với chương trình, dự án sử dụng vốn từ nguồn thu hợp pháp của các cơ quan
nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập dành để đầu tư phù hợp với quy định về quyền tự
chủ tài chính của các cơ quan, đơn vị.
7. Người đứng đầu Bộ, cơ quan trung ương, địa phương quyết định đầu tư
chương trình, dự án chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư các chương trình, dự án được
phê duyệt.
2.2. THỰC HIỆN DỰ ÁN
2.2.1. Xin cấp giấy phép đầu tư
“Điều 12. Phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng” [2]
1. Dự án đầu tư xây dựng được phê duyệt tại quyết định đầu tư xây dựng. Thẩm
quyền quyết định đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 60 Luật Xây dựng
năm 2014.
2. Nội dung chủ yếu của quyết định đầu tư xây dựng gồm:
a) Tên dự án;
b) Chủ đầu tư;
c) Tổ chức tư vấn lập dự án, khảo sát (nếu có), lập thiết kế cơ sở;
d) Mục tiêu, quy mô đầu tư xây dựng, tiến độ thực hiện dự án;
đ) Công trình xây dựng chính, các công trình xây dựng và cấp công trình thuộc
dự án;
e) Địa điểm xây dựng và diện tích đất sử dụng;
g) Thiết kế cơ sở, thiết kế công nghệ (nếu có), quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp
dụng được lựa chọn;

11
 h) Yêu cầu về nguồn lực, khai thác sử dụng tài nguyên (nếu có), vận hành sử
dụng công trình; phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, phương án bảo vệ môi
trường (nếu có), phòng chống cháy nổ;
i) Tổng mức đầu tư và dự kiến phân bổ nguồn vốn sử dụng theo tiến độ;
k) Hình thức tổ chức quản lý dự án được áp dụng.
2. Bộ Xây dựng quy định chi tiết về hồ sơ trình thẩm định dự án, thẩm định thiết
kế cơ sở và mẫu quyết định đầu tư xây dựng.
2.2.2. Chuẩn bị trước khi xây lắp
- Kế hoạch đấu thầu
“Điều 33. Nguyên tắc lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu” [7]
1. Kế hoạch lựa chọn nhà thầu được lập cho toàn bộ dự án, dự toán mua sắm.
Trường hợp chưa đủ điều kiện lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu cho toàn bộ dự án, dự
toán mua sắm thì lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu cho một hoặc một số gói thầu để thực
hiện trước.
2. Trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu phải ghi rõ số lượng gói thầu và nội dung
của từng gói thầu.
3. Việc phân chia dự án, dự toán mua sắm thành các gói thầu phải căn cứ theo
tính chất kỹ thuật, trình tự thực hiện; bảo đảm tính đồng bộ của dự án, dự toán mua
sắm và quy mô gói thầu hợp lý.
“Điều 34. Lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu” [7]
1. Căn cứ lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu đối với dự án:
a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc Giấy chứng nhận đầu tư và các tài liệu có
liên quan. Đối với gói thầu cần thực hiện trước khi có quyết định phê duyệt dự án thì
căn cứ theo quyết định của người đứng đầu chủ đầu tư hoặc người đứng đầu đơn vị
được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án trong trường hợp chưa xác định được chủ đầu tư;
b) Nguồn vốn cho dự án;
c) Điều ước quốc tế, thỏa thuận quốc tế đối với các dự án sử dụng vốn hỗ trợ
phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi;
d) Các văn bản pháp lý liên quan.
2. Căn cứ lập kế hoạch lựa chọn nhà thầu đối với mua sắm thường xuyên:
a) Tiêu chuẩn, định mức trang thiết bị, phương tiện làm việc của cơ quan, tổ
chức, đơn vị và cán bộ, công chức, viên chức; trang thiết bị, phương tiện làm việc hiện
có cần thay thế, mua bổ sung, mua sắm mới phục vụ cho công việc;
b) Quyết định mua sắm được phê duyệt;

12
 c) Nguồn vốn, dự toán mua sắm thường xuyên được phê duyệt;
d) Đề án mua sắm trang bị cho toàn ngành được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt (nếu có);
đ) Kết quả thẩm định giá của cơ quan, tổ chức có chức năng cung cấp dịch vụ
thẩm định giá hoặc báo giá (nếu có).
3. Kế hoạch lựa chọn nhà thầu được lập sau khi có quyết định phê duyệt dự án,
dự toán mua sắm hoặc đồng thời với quá trình lập dự án, dự toán mua sắm hoặc trước
khi có quyết định phê duyệt dự án đối với gói thầu cần thực hiện trước khi có quyết
định phê duyệt dự án.
“Điều 35. Nội dung kế hoạch lựa chọn nhà thầu đối với từng gói thầu” [7]
1. Tên gói thầu:
Tên gói thầu thể hiện tính chất, nội dung và phạm vi công việc của gói thầu, phù
hợp với nội dung nêu trong dự án, dự toán mua sắm. Trường hợp gói thầu gồm nhiều
phần riêng biệt, trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu cần nêu tên thể hiện nội dung cơ bản
của từng phần.
2. Giá gói thầu:
a) Giá gói thầu được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư hoặc dự toán (nếu có)
đối với dự án; dự toán mua sắm đối với mua sắm thường xuyên. Giá gói thầu được
tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí để thực hiện gói thầu, kể cả chi phí dự phòng, phí, lệ
phí và thuế. Giá gói thầu được cập nhật trong thời hạn 28 ngày trước ngày mở thầu nếu
cần thiết;
b) Đối với gói thầu cung cấp dịch vụ tư vấn lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi,
báo cáo nghiên cứu khả thi, giá gói thầu được xác định trên cơ sở các thông tin về giá
trung bình theo thống kê của các dự án đã thực hiện trong khoảng thời gian xác định;
ước tính tổng mức đầu tư theo định mức suất đầu tư; sơ bộ tổng mức đầu tư;
c) Trường hợp gói thầu gồm nhiều phần riêng biệt thì ghi rõ giá ước tính cho
từng phần trong giá gói thầu.
3. Nguồn vốn:
Đối với mỗi gói thầu phải nêu rõ nguồn vốn hoặc phương thức thu xếp vốn, thời
gian cấp vốn để thanh toán cho nhà thầu; trường hợp sử dụng vốn hỗ trợ phát triển
chính thức, vốn vay ưu đãi thì phải ghi rõ tên nhà tài trợ và cơ cấu nguồn vốn, bao
gồm vốn tài trợ, vốn đối ứng trong nước.
4. Hình thức và phương thức lựa chọn nhà thầu:
Đối với mỗi gói thầu phải nêu rõ hình thức và phương thức lựa chọn nhà thầu;
lựa chọn nhà thầu trong nước hay quốc tế.

13
 5. Thời gian bắt đầu tổ chức lựa chọn nhà thầu:
Thời gian bắt đầu tổ chức lựa chọn nhà thầu được tính từ khi phát hành hồ sơ
mời thầu, hồ sơ yêu cầu, được ghi rõ theo tháng hoặc quý trong năm. Trường hợp đấu
thầu rộng rãi có áp dụng thủ tục lựa chọn danh sách ngắn, thời gian bắt đầu tổ chức lựa
chọn nhà thầu được tính từ khi phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển.
6. Loại hợp đồng:
Trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu phải xác định rõ loại hợp đồng theo quy định
tại Điều 62 của Luật này để làm căn cứ lập hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển,
hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu; ký kết hợp đồng.
7. Thời gian thực hiện hợp đồng:
Thời gian thực hiện hợp đồng là số ngày tính từ ngày hợp đồng có hiệu lực đến
ngày các bên hoàn thành nghĩa vụ theo quy định trong hợp đồng, trừ thời gian thực
hiện nghĩa vụ bảo hành (nếu có).
- Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán
“Điều 11. Nội dung dự toán xây dựng công trình” [8]
1. Dự toán xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết dự tính để xây dựng
công trình được xác định theo thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc thiết
kế bản vẽ thi công trong trường hợp dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật
đầu tư xây dựng.
2. Nội dung dự toán xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,
chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự
phòng. Các khoản mục chi phí trên được quy định chi tiết tại các điểm b, c, d, đ, e, g
khoản 2 Điều 5 Nghị định này, trừ các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác
tính chung cho cả dự án.
3. Đối với dự án có nhiều công trình, chủ đầu tư xác định tổng dự toán để quản
lý chi phí đầu tư xây dựng trong trường hợp cần thiết. Tổng dự toán gồm các dự toán
xây dựng công trình và chi phí tư vấn, chi phí khác, chi phí dự phòng tính chung cho
cả dự án.
“Điều 13. Thẩm tra, thẩm định dự toán xây dựng công trình” [8]
1. Việc thẩm định dự toán xây dựng công trình được thực hiện đồng thời với
việc thẩm định bước thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định tại
Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
2. Thẩm quyền thẩm định dự toán xây dựng công trình được thực hiện theo quy
định của Luật Xây dựng và Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự
án đầu tư xây dựng.

14
 3. Nội dung thẩm định dự toán xây dựng công trình của cơ quan chuyên môn về
xây dựng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 83a Luật Xây dựng được bổ sung tại
khoản 26 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, gồm:
a) Sự đầy đủ, tính hợp lệ của hồ sơ trình thẩm định dự toán xây dựng công trình;
các căn cứ pháp lý để xác định dự toán xây dựng công trình;
b) Sự phù hợp của dự toán xây dựng công trình với tổng mức đầu tư xây dựng
đã được phê duyệt; phương pháp xác định dự toán xây dựng công trình;
c) Sự phù hợp của nội dung dự toán xây dựng công trình theo quy định tại Điều
11 Nghị định này với các nội dung và yêu cầu của dự án;
d) Sự tuân thủ các quy định của pháp luật về việc áp dụng, tham khảo hệ thống
định mức xây dựng, giá xây dựng công trình và các công cụ cần thiết khác theo quy
định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố; về việc vận dụng, tham
khảo dữ liệu về chi phí của công trình tương tự và các công cụ cần thiết khác để xác
định dự toán xây dựng công trình;
đ) Danh mục định mức dự toán mới, định mức dự toán điều chỉnh (nếu có) và
phương pháp xác định; xác định danh mục các định mức cần tổ chức khảo sát trong
quá trình thi công xây dựng.
4. Nội dung thẩm định dự toán xây dựng công trình của chủ đầu tư quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 83 Luật Xây dựng được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 25 Điều 1
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, gồm:
a) Sự đầy đủ của hồ sơ dự toán xây dựng công trình thẩm định; kiểm tra kết quả
thẩm tra dự toán xây dựng công trình của tổ chức tư vấn (nếu có);
b) Kết quả hoàn thiện, bổ sung hồ sơ trình thẩm định dự toán xây dựng công
trình (nếu có) theo kiến nghị của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với các trường
hợp dự toán xây dựng công trình được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định
quy định tại khoản 3 Điều này (nếu có) và các ý kiến giải trình;
c) Sự phù hợp, đầy đủ của việc xác định khối lượng công tác xây dựng, chủng
loại và số lượng thiết bị tính toán trong dự toán xây dựng công trình so với thiết kế;
d) Xác định giá trị dự toán xây dựng công trình đảm bảo tính đúng, tính đủ theo
quy định; phù hợp với giá trị tổng mức đầu tư xây dựng; phù hợp với yêu cầu kỹ thuật,
công nghệ xây dựng, điều kiện thi công, biện pháp thi công xây dựng định hướng, tiến
độ thi công công trình và mặt bằng giá thị trường;
đ) Phân tích, đánh giá mức độ, nguyên nhân tăng, giảm của các khoản mục chi
phí so với giá trị dự toán xây dựng công trình đề nghị thẩm định;

15
 e) Đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công không thuộc đối
tượng phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, chủ đầu tư thẩm định
các nội dung quy định tại khoản 3 Điều này và các điểm a, b, c, d, đ khoản này.
5. Nội dung thẩm định dự toán xây dựng công trình đối với công trình xây dựng
thuộc dự án PPP:
a) Đối với các công trình xây dựng thuộc dự án PPP thành phần sử dụng vốn
đầu tư công: cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định các nội dung quy định tại
khoản 3 Điều này; chủ đầu tư thẩm định các nội dung quy định tại khoản 4 Điều này
và các nội dung quy định tại hợp đồng dự án PPP;
b) Đối với các công trình xây dựng không sử dụng vốn đầu tư công thuộc dự án
PPP: chủ đầu tư thẩm định theo nội dung quy định tại các khoản 3, 4 Điều này và các
nội dung quy định tại hợp đồng dự án PPP.
6. Chủ đầu tư thẩm định dự toán chi phí các công việc chuẩn bị để lập thiết kế
xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và các chi phí tính chung cho cả dự án. Trường
hợp dự toán các chi phí này đã được phê duyệt trong tổng mức đầu tư xây dựng, chủ
đầu tư xem xét quyết định việc chuẩn xác lại nếu cần thiết. Trường hợp thuê tư vấn
nước ngoài thì thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự toán chi phí thuê tư vấn nước
ngoài thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 32 Nghị định này.
7. Việc thẩm tra phục vụ thẩm định dự toán xây dựng công trình thực hiện theo
quy định tại Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây
dựng.
8. Chi phí cho tổ chức, cá nhân tham gia thẩm định được trích từ phí, chi phí
thẩm định dự toán xây dựng.
9. Bộ Xây dựng quy định chi phí thẩm tra dự toán xây dựng. Bộ Tài chính quy
định phí thẩm định dự toán xây dựng.
“Điều 14. Phê duyệt dự toán xây dựng công trình” [8]
1. Thẩm quyền phê duyệt dự toán xây dựng công trình theo quy định tại Điều 82
Luật Xây dựng được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24, 25 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Xây dựng.
2. Chủ đầu tư phê duyệt dự toán chi phí các công việc chuẩn bị để lập thiết kế
xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và các chi phí tính chung cho cả dự án.
3. Quyết định phê duyệt dự toán xây dựng công trình và dự toán chi phí quy
định tại khoản 2 Điều này được gửi cho người quyết định đầu tư.
- Xin giấy phép xây dựng
“Điều 40. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng” [2]

16
 1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy
định tại Điều 91, Điều 92 và Điều 93 của Luật Xây dựng năm 2014.
2. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng trong đô thị tại khu vực chưa có quy
hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc
không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị
thì giấy phép quy hoạch xây dựng hoặc thông tin quy hoạch được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cung cấp là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
“Điều 91. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô
thị” [1]
1. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn
định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý
quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành.
2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê
duyệt.
3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi
trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ
công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử
- văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công
trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại
Điều 82 của Luật này.
5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo
quy định tại các Điều 95, 96 và 97 của Luật này.
“Điều 92. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo
tuyến ngoài đô thị” [1]
1. Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
2. Đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ” [1]
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê
duyệt;

17
 b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi
trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ
công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử
- văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công
trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại Khoản 7
Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95,
Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ
thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây
dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô
thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch
chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
“Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn” [1]
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho
từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch
phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi
trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu
mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng
điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản
2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này
và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn,
khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì
cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công

18
trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và
thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.
5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu
xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây
dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
2.3. KẾT THÚC DỰ ÁN
2.3.1. Quy định nghiệm thu, bàn giao CTXD
“Điều 123. Nghiệm thu công trình xây dựng” [1]
1. Việc nghiệm thu công trình xây dựng gồm:
a) Nghiệm thu công việc xây dựng trong quá trình thi công và nghiệm thu các
giai đoạn chuyển bước thi công khi cần thiết;
b) Nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, hoàn thành công trình xây dựng
để đưa vào khai thác, sử dụng.
2. Hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào
khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng,
tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng
vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật này.
3. Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Tổ chức,
cá nhân tham gia nghiệm thu chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận khi
nghiệm thu công trình xây dựng.
4. Công trình quan trọng quốc gia, công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp,
công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng và môi trường, công trình sử dụng
vốn nhà nước phải được kiểm tra công tác nghiệm thu trong quá trình thi công và khi
hoàn thành thi công xây dựng công trình. Trách nhiệm tổ chức kiểm tra công tác
nghiệm thu được quy định như sau:
a) Hội đồng nghiệm thu nhà nước các công trình xây dựng tổ chức kiểm tra
công tác nghiệm thu của chủ đầu tư đối với công trình quan trọng quốc gia, công trình
có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp;
b) Cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức kiểm tra công tác nghiệm thu của
chủ đầu tư đối với các công trình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản
này.
5. Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chất lượng, nghiệm thu và giải quyết
sự cố công trình xây dựng.

19
 “Điều 124. Bàn giao công trình xây dựng” [1]
1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp
luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết
với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm
do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu
tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm
bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức
nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập
thành biên bản.
3. Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho
chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình
bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu
cần thiết khác có liên quan.
4. Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ
đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.
2.3.2. Quy định quyết toán, thanh toán HĐXD
“Điều 137. Thanh toán, quyết toán dự án đầu tư xây dựng” [1]
1. Việc thanh toán, quyết toán dự án đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy
định của pháp luật về quản lý vốn đầu tư. Chủ đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của chủ
đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, hợp pháp của các đơn giá,
khối lượng và giá trị đề nghị thanh toán trong hồ sơ thanh toán.
2. Công trình xây dựng sau khi hoàn thành được nghiệm thu bàn giao đưa vào
sử dụng phải thực hiện quyết toán dự án đầu tư xây dựng. Đối với dự án sử dụng vốn
nhà nước, người quyết định đầu tư phê duyệt quyết toán dự án đầu tư trong giới hạn
tổng mức đầu tư được phê duyệt. Thời hạn quyết toán dự án đầu tư xây dựng theo quy
định của Chính phủ.
3. Thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều
144 và Điều 147 của Luật này.
“Điều 147. Quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng” [1]
1. Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết toán hợp đồng xây dựng với bên giao
thầu phù hợp với loại hợp đồng và hình thức giá hợp đồng áp dụng. Nội dung quyết
toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
2. Thời hạn thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng do các bên thỏa thuận.
20
 Riêng đối với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn quyết toán
hợp đồng không vượt quá 60 ngày, kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công
việc của hợp đồng, bao gồm cả phần công việc phát sinh (nếu có). Trường hợp hợp
đồng xây dựng có quy mô lớn thì được phép kéo dài thời hạn thực hiện quyết toán hợp
đồng nhưng không vượt quá 120 ngày.
3. Hợp đồng xây dựng được thanh lý trong trường hợp sau:
a) Các bên đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng;
b) Hợp đồng xây dựng bị chấm dứt hoặc hủy bỏ theo quy định của pháp luật.
4. Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng do các bên hợp đồng thỏa thuận. Đối
với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn thanh lý hợp đồng là 45 ngày
kể từ ngày các bên hợp đồng hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc hợp đồng bị
chấm dứt theo quy định tại Khoản 2 Điều 145 của Luật này. Đối với hợp đồng xây
dựng có quy mô lớn, việc thanh lý hợp đồng có thể được kéo dài nhưng không quá 90
ngày.
“Điều 19. Thanh toán hợp đồng xây dựng” [9]
1. Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp
đồng và các điều kiện trong hợp đồng mà các bên đã ký kết. Khi thanh toán theo các
thỏa thuận trong hợp đồng các bên không phải ký phụ lục hợp đồng, trừ trường hợp bổ
sung công việc chưa có trong hợp đồng.
2. Các bên thỏa thuận trong hợp đồng về số lần thanh toán, giai đoạn thanh toán,
thời điểm thanh toán, thời hạn thanh toán, hồ sơ thanh toán và điều kiện thanh toán.
3. Bên giao thầu phải thanh toán đầy đủ (100%) giá trị của từng lần thanh toán
cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, tiền bảo hành công trình theo thỏa
thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp trong kỳ thanh toán các bên chưa đủ điều kiện để thanh toán theo
đúng quy định của hợp đồng (chưa có dữ liệu để điều chỉnh giá, chưa đủ thời gian để
xác định chất lượng sản phẩm,...) thì có thể tạm thanh toán. Khi đã đủ điều kiện để xác
định giá trị thanh toán thì bên giao thầu phải thanh toán cho bên nhận thầu theo đúng
quy định tại Khoản 3 Điều này.
5. Đối với hợp đồng trọn gói: Thanh toán theo tỷ lệ phần trăm giá hợp đồng
hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc tương ứng với các giai
đoạn thanh toán mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, khi thanh toán không đòi
hỏi có xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết.
6. Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh: Thanh toán trên
cơ sở khối lượng thực tế hoàn thành (kể cả khối lượng tăng hoặc giảm, nếu có) được
nghiệm thu của từng lần thanh toán và đơn giá trong hợp đồng hoặc đơn giá đã điều
chỉnh theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.
21
 7. Đối với hợp đồng theo thời gian việc thanh toán được quy định như sau:
a) Chi phí cho chuyên gia được xác định trên cơ sở mức lương cho chuyên gia
và các chi phí liên quan do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhân với thời gian làm
việc thực tế được nghiệm thu (theo tháng, tuần, ngày, giờ);
b) Các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia thì thanh toán theo
phương thức thanh toán quy định trong hợp đồng.
8. Đối với hợp đồng theo giá kết hợp, việc thanh toán phải thực hiện tương ứng
với quy định về thanh toán hợp đồng xây dựng được quy định từ Khoản 5, 6, 7 Điều
này.
9. Việc thanh toán các khối lượng phát sinh (ngoài hợp đồng) chưa có đơn giá
trong hợp đồng thực hiện theo các thỏa thuận hợp đồng hoặc thỏa thuận bổ sung hợp
đồng mà các bên đã thống nhất trước khi thực hiện và phải phù hợp với các quy định
của pháp luật có liên quan.
10. Thời hạn thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với quy
mô và tính chất của từng hợp đồng. Thời hạn thanh toán không được kéo dài quá 14
ngày làm việc kể từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ theo thỏa
thuận trong hợp đồng và được quy định cụ thể như sau:
a) Trong thời hạn bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị
thanh toán hợp lệ của bên nhận thầu, bên giao thầu phải hoàn thành các thủ tục và
chuyển đề nghị thanh toán tới ngân hàng hoặc Kho bạc Nhà nước phục vụ thanh toán;
b) Trong thời hạn bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ thanh toán
hợp lệ của bên giao thầu, ngân hàng hoặc Kho bạc Nhà nước phục vụ thanh toán phải
chuyển đủ giá trị của lần thanh toán đó cho bên nhận thầu;
c) Đối với các hợp đồng xây dựng thuộc các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn
ODA, vốn vay của các tổ chức tín dụng nước ngoài thời hạn thanh toán thực hiện theo
quy định của Điều ước quốc tế. Khi thỏa thuận về thời hạn thanh toán các bên phải căn
cứ các quy định của Điều ước quốc tế và quy trình thanh toán vốn đầu tư theo quy định
của pháp luật để thỏa thuận trong hợp đồng cho phù hợp.
11. Nghiêm cấm bên giao thầu không thanh toán đầy đủ hoặc không đúng thời
hạn theo các thỏa thuận trong hợp đồng cho bên nhận thầu.
“Điều 22. Quyết toán hợp đồng xây dựng” [9]
1. Quyết toán hợp đồng là việc xác định tổng giá trị cuối cùng của hợp đồng xây
dựng mà bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán cho bên nhận thầu khi bên nhận thầu
hoàn thành tất cả các công việc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

22
 2. Hồ sơ quyết toán hợp đồng do bên nhận thầu lập phù hợp với từng loại hợp
đồng và giá hợp đồng. Nội dung của hồ sơ quyết toán hợp đồng xây dựng phải phù
hợp với các thỏa thuận trong hợp đồng, bao gồm các tài liệu sau:
a) Biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc thuộc phạm vi hợp đồng
và công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng;
b) Bảng tính giá trị quyết toán hợp đồng xây dựng (gọi là quyết toán A-B), trong
đó nêu rõ giá trị công việc hoàn thành theo hợp đồng; giá trị khối lượng công việc phát
sinh (nếu có) ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã ký, giá trị đã thanh toán hoặc
tạm thanh toán và giá trị còn lại mà bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán cho bên
nhận thầu;
c) Hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công xây dựng công trình đối với hợp đồng có
công việc thi công xây dựng;
d) Các tài liệu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Thời hạn thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng thực hiện theo quy định tại
Khoản 2 Điều 147 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
2.3.3. Bảo hành công trình
“Điều 125. Bảo hành công trình xây dựng” [1]
1. Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thi
công. Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ có trách nhiệm bảo
hành thiết bị do mình cung cấp.
2. Nội dung bảo hành công trình gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế thiết bị hư
hỏng, khiếm khuyết do lỗi của nhà thầu gây ra.
3. Thời gian bảo hành công trình, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ được
xác định theo loại, cấp công trình xây dựng và quy định của nhà sản xuất hoặc hợp
đồng cung cấp thiết bị.
4. Chính phủ quy định chi tiết về bảo hành công trình xây dựng.
“Điều 126. Bảo trì công trình xây dựng” [1]
1. Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau:
a) Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng
phải được bảo trì;
b) Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa
hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với
mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được
xây dựng và lắp đặt vào công trình;

23
 c) Việc bảo trì công trình phải bảo đảm an toàn đối với công trình, người và tài
sản.
2. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì
công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình.
3. Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo
kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt.
4. Chính phủ quy định chi tiết về bảo trì công trình xây dựng và trách nhiệm
công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng.
3.3. CHI PHÍ TƯ VẤN QUẢN LÝ DỰ ÁN
“Điều 4. Nội dung sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng”
[10]
d) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa
công trình của dự án vào khai thác sử dụng. Đối với dự án đầu tư theo hình thức đối
tác công tư (PPP) chi phí quản lý dự án gồm chi phí quản lý dự án của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, chi phí hoạt động của đơn vị quản lý dự án thuộc cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện dự án và chi phí quản lý dự án của nhà đầu tư;
“Điều 21. Chi phí quản lý dự án” [10]
1. Chi phí quản lý dự án là chi phí cần thiết để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa
công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
2. Nội dung chi phí quản lý dự án gồm tiền lương của cán bộ quản lý dự án; tiền
công trả cho người lao động theo hợp đồng; các khoản phụ cấp lương; tiền thưởng;
phúc lợi tập thể; các khoản đóng góp (bảo hiểm xã hội; bảo hiểm y tế; bảo hiểm thất
nghiệp; kinh phí công đoàn, trích nộp khác theo quy định của pháp luật đối với cá
nhân được hưởng lương từ dự án); ứng dụng khoa học công nghệ, quản lý hệ thống
thông tin công trình, đào tạo nâng cao năng lực cán bộ quản lý dự án; thanh toán các
dịch vụ công cộng; vật tư văn phòng phẩm; thông tin, tuyên truyền, liên lạc; tổ chức
hội nghị có liên quan đến dự án; công tác phí; thuê mướn; sửa chữa, mua sắm tài sản
phục vụ quản lý dự án; chi phí khác và chi phí dự phòng.
3. Chi phí quản lý dự án xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm (%) do Bộ
Xây dựng ban hành hoặc bằng dự toán phù hợp với hình thức tổ chức quản lý dự án,
thời gian thực hiện dự án, quy mô và đặc điểm công việc quản lý dự án.
4. Trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án đối với các dự án sử dụng
vốn nhà nước ngoài ngân sách và dự án có tính chất đặc thù, riêng lẻ thì chi phí tư vấn
quản lý dự án xác định bằng dự toán trên cơ sở nội dung, khối lượng công việc quản lý
dự án được chủ đầu tư và tổ chức tư vấn thỏa thuận trong hợp đồng quản lý dự án.
24
 5. Đối với các dự án cải tạo, sửa chữa quy mô nhỏ theo quy định tại Nghị định
về quản lý dự án đầu tư xây dựng, dự án có sự tham gia của cộng đồng thì chủ đầu tư
được sử dụng bộ máy chuyên môn trực thuộc để quản lý thì chi phí quản lý dự án xác
định bằng dự toán theo quy định tại khoản 3 Điều này.
“Điều 22. Quản lý chi phí quản lý dự án” [10]
1. Đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước, dự án đầu tư theo hình thức đối tác
công tư (PPP), chi phí quản lý dự án xác định theo khoản 3 Điều 22 Nghị định này là
chi phí tối đa để quản lý dự án phù hợp với tiến độ của dự án. Chi phí quản lý dự án
được quản lý trên cơ sở dự toán được xác định hàng năm phù hợp với nhiệm vụ, công
việc quản lý dự án thực hiện và các chế độ chính sách có liên quan.
2. Trường hợp thực hiện trước một số công việc quản lý ở giai đoạn chuẩn bị
đầu tư và chi phí cho các công việc này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được
tính trong chi phí quản lý dự án.
3. Định mức chi phí quản lý dự án và phương pháp lập dự toán xác định chi phí
quản lý dự án thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
3.4. HÌNH THỨC XỬ PHẠT TƯ VẤN QUẢN LÝ DỰ ÁN
“Điều 7. Vi phạm quy định về lựa chọn tổ chức, cá nhân tham gia hoạt
động đầu tư xây dựng” [11]
1. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với hành vi lựa chọn
tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện năng lực tham gia hoạt động:
c) Lập dự án đầu tư xây dựng;
d) Thẩm tra dự án đầu tư xây dựng;
đ) Quản lý dự án đầu tư xây dựng;
2. Ngoài quy định tại khoản 1 Điều này, chủ đầu tư có sử dụng nhà thầu nước
ngoài thì còn bị phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với một trong
các hành vi sau đây:
đ) Không thông báo cho các nhà thầu liên quan và cơ quan quản lý chất lượng
xây dựng khi sử dụng nhà thầu nước ngoài thực hiện công việc tư vấn quản lý dự án
đầu tư xây dựng hoặc giám sát chất lượng xây dựng.
3. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động xây dựng đến 03 tháng đối
với hành vi quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này.
“Điều 22. Vi phạm quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình”
[11]
Trường hợp nhà thầu tư vấn quản lý dự án, ban quản lý dự án đầu tư xây dựng
chuyên ngành, ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu vực là chủ đầu tư thì tùy theo

25
phạm vi nhiệm vụ được giao, nhà thầu tư vấn quản lý dự án, ban quản lý dự án bị xử
phạt hành chính đối với những hành vi quy định từ Điều 7 đến Điều 21 của Nghị định
này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Luật xây dựng số 50/2014/QH13;
[2] Nghị định 59/2015/NĐ-CP về Quản lý dự án đầu tư xây dựng;
[3] Nghị định 15/2021/NĐ-CP về Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý
dự án đầu tư xây dựng;
[4] Luật 62/2020/QH14 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng;
[5] Luật kiến trúc 2019;
[6] Luật đầu tư công 39/2019/QH2014;
[7] Luật đấu thầu 2013;
[8] Nghị định 10/2020/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
[9] Nghị định 37/2015/NĐ-CP về Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
[10] Nghị định 68/2019/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
[11] Nghị định 139/2017/NĐ-CP về Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong
hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu
xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật;
kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở;

26