Besonderse

Kontraktereg
Eksamen
5 November
15:00 – 18:00
 Kontaksessie 1
Inleiding

Historiese oorsig:
▪ Ontwikkel uit ruilkontrak (Romeinse en Romeins-Hollandse reg)

▪ Benoemde kontrak

▪ Sterk gemeenregtelik georiënteerd

Defenisie van ‘n koop:

• Die koopkontrak is 'n spesifieke, genomineerde, wedersydse ooreenkoms om
te koop en te verkoop, in waarvan die verkoper die ware voorneme het om
'n vasberade of bepalende voorwerp te lewer saam met al sy regte in die
voorwerp ongestoord, aan die koper, en die koper het die ware voorneme
om 'n vasberade of bepalende prys vir die voorwerp te betaal.
Vereistes vir ‘n geldige koopkontrak:
• Die voorvereistes vir die sluiting van kontrakte in die algemeen - konsensus,
kontraktuele
• kapasiteit, wettigheid, fisiese moontlikheid en formaliteite- is van toepassing
op alle kontrakte van verkoop.

• Vir 'n kontrak om kwalifiseer as 'n kontrak van verkoop, die verkoper en die
koper moet konsensus bereik oor die essentialia van die koopkontrak
McWilliams v First Consolidated Holdings & Farren v Sun Service SA Photo Trip
Management

Hierdie essensiële onderskei 'n kontrak van verkoop van alle ander
kontrakte, en is:
a) die voorneme van die verkoper om te verkoop en die koper te koop
(dit wil sê, konsensus oor die aard van die kontrak);
b) die voorwerp verkoop (dit wil sê, konsensus oor wat gekoop en
verkoop word); En
c) die koopprys (dit wil sê, konsensus oor die geldelike prestasie as gevolg
van die koper om die verkoper).
Onderskeid tussen ‘n koopkontrak en ‘n huurkontrak:
• Daar word onderskeid getref tussen ‘n koopkontrak en huurkontrak omdat ‘n
huurkontrak nie eienaarskap oordra nie, maar die bedoeling van ‘n
koopkontrak is om eienaarskap oor te dra.
• Huurkontrak is tydelike van aard en ‘n koopkontrak is nie gebonde aan ‘n
termyn nie.
Onderskeid tussen ‘n ruil kontrak en koopkontrak:

• Een voorwerp word geruil vir ‘n ander deur ‘n ruilkontrak.

• ‘n Bedrag geld word gewoonlik aangebied vir ‘n koopkontrak om oorweeg
te word.
• In ‘n ruil kontrak is die lewering van die ruilsaak die enigste vereiste van
eienaarskap.
• In ‘n koopkontrak is lewering van die koopsaak gewoonlik nie die enigste
vereistes vir eienaarskap nie
Eienaarskap van die koopsaak:
• Die verkoper hoef nie die eienaar van die koopsaak te wees wat verkoop
word om ‘n geldige en bindende kontrak van verkoop te stig nie.
• Die verkoper moet slegs al sy regte met betrekking tot die koopsaak oodra
aan die koper sonder inmening of versteuring.
• Indien een van die regte eienaarskap is moet die verkoper hierdie reg oordra
aan die koper.
• Die oordrag van eienaarskap is ‘n kenmerk van ‘n koopkontrak
• Enige klousule in die koopkontrak wat noem dat die koper nie eienaarskap sal
kry nie is die effek dat die koop kontrak nie ‘n koopkontrak is nie.
• Die rede hiervoor is dat een van die essentiala van ‘n koop kontrak wat die
voorneme om te koop en verkoop dan afwesig is.

Sluiting van ‘n koopkontrak en oordrag van eienaarskap:

• Die blote sluiting van 'n koopkontrak lei nie tot die oordrag van eienaarskap
nie.
• Die koper verkry slegs 'n persoonlike reg teen die verkoper [McWilliams v First
Consolidated Holdings
• Ander vereistes bestaan vir die oordrag van eienaarskap (soos lewering van
die voorwerp verkoop en/of betaling van die prys) soos hieronder bespreek.

1.Bedoeling – koop en verkoop (geaardheid van kontrak)

2.Koopsaak

3.Koopprys
 Konsensus oor essentialia

1. McWilliams v First Consolidated Holdings

Feite:

• M het aandele by F gekoop vir R55 000, koopkontrak wat oraal

gesluit is F se prokureur bevestig mondelinge kontrak per brief
aan M. ingesluit ooreengekome terme.
• M het nie op brief- of dispuut inhoud gereageer nie, behalwe
gesê koopprys R50 000
• Prokureur gesterf
• Notas gemaak deur prokureur tydens onderhandelinge bewys
bepalings van ooreenkoms
• Uit notas verskyn ooreenkoms oor prys, metode van betaling en
koopsaak

Uitspraak

• Hof moes besluit of 'n kontrak van verkoop tot wese gekom het
• M beweer nie alle materiële terme ooreengekom tydens
mondelinge onderhandelinge, spesifiek dié in
• memo aan M gestuur
• Hof besluit dat positiewe ooreenkoms bereik is, konsensus oor
aard van kontrak veroorsaak, koopsaak en prys
• M moes gereageer het op memo as kommersiële praktyk en
menslike verwagting sou inderdaad
• vra vir 'n reaksie - moes gereageer het indien brief nie ware
posisie bevat het nie

Essentialia van die koopkontrak:

Aard van die koopkontrak:

• Die verkoper en die koper moet konsensus bereik rakende die essentialia:
o die aard van die kontrak,
o die koopsaak wat verkoop word en
o die koopprys)
• voordat 'n koopkontrak kan bestaan.
• Hulle moet hul voorneme om te koop en te verkoop openbaar.
• As die partye net 'n skyn van verkoop skep, maar in werklikheid 'n ander tipe
kontrak (soos 'n skenking) afhandel, sal die howe nie uitwerking gee op
• die skyn nie, maar eerder tot die ware bedoeling van die partye [Zandberg v
Van Zyl , Vasco Drycleaners v Twycross Mountbatten Investmentsv
Mahomed; Michau v Maizebard ]
• Die partye moet inderdaad hierdie bedoeling het, en kan nie bloot onder die
indruk wees dat hierdie bedoeling teenwoordig wees.
• Die voorneme van die partye tot 'n koopkontrak is om die regte van
onverdeelded gebruik, genot en oorhandiging van die koopsaak aan die
koper; met ander woorde, om die koper in staat te stel om eienaarskap
verkry van die voorwerp wat verkoop word.
• Gevolglik kan daar geen sprake wees van 'n kontrak van verkoop as daar 'n
bepaling in die kontrak is wat eienaarskap nie aan die koper sal oordra nie.
• As die koper en die verkoper weet die koopsaak is nie dan van die verkoper
nie en hy/sy nie die reg het om dit verkoop nie bv ‘n gesteelde item, is die
koopakte van die nietig en onwettig - [Mountbatten Investments (Pty) Ltd v
Mahomed].
Die koopsaak wat verkoop is:
Algemeen:
• Vir 'n geldige koopkontrak moet die verkoper en die koper konsensus bereik
oor die voorwerp wat verkoop word.
• Die objek moet bepaal of bepalend wees ten tyde van die sluiting van die
kontrak.
• Dit voldoen aan die vereiste dat die uitvoering van 'n kontrak fisies moontlik
moet wees.
• As die beskrywing van die voorwerp te vaag is om te bepaal presies wat
verkoop word, sal die kontrak nietig wees.
• Die voorwerp wat verkoop word, kan roerbaar wees (byvoorbeeld 'n motor)
of onroerende (byvoorbeeld 'n plaas), materiaal (byvoorbeeld 'n rok) of
immateriële (byvoorbeeld boekskuld).
• Dit moet ook handelaars wees; met ander woorde, die eiendom wees van 'n
persoon en kommersieel verkoop word kan word [Sanachem v Boere Agri-
care].
• In CWA Snyders NO v Louistef het die die verhoorhof het bevind dat 'n terrein
lisensie vir 'n vulstasie nie 'n handelaars koopsaak was nie (dit wil sê
voorwerp).
• Die Appèlhof het egter gehou dat 'n terrein lisensie 'n persoonlike reg verleen
met die doel om petroleumprodukte te verkoop, wat inderdaad 'n
handelaars koopsaak skep.
• Die Konstitusionele Hof het laasgenoemde siening tot dusver ondersteun as 'n
huurder se reg om 'n terrein lisensie oor te dra inderdaad omdat dit 'n bate
 met kommersiële waarde is, maar dat dit onderhewig is aan twee
beperkings, naamlik dat 'n terrein lisensie slegs aan nuwe huurders of nuwe
eienaars oorgedra kan word en dit kan nie die beëindiging van die
huurtydperk oorleef nie.
• Soms blyk die voorwerp wat verkoop word, handelbaar te wees, maar die
vervreemding daarvan is deur die wet verbied word: byvoorbeeld mag geen
gedeelte van landbougrond verkoop of geadverteer word te koop nie tensy
die Minister van Landbou skriftelik tot onderverdeling ingestem het
[Subdivision of Agricultural Land Act 70 of 1970 section 3(e); Hamilton
Browning v Denis Baker Trust; Cussons v Kroon; Geue v Van der Lith ;Adlem v
Arlow ], en geen land mag in ‘n informele nedersetting verkoop word totdat
die nedersetting as ‘n goedgekeurde nedersetting verklaar is nie.
• Waar 'n beperking van handel toevallig is vir 'n besigheid en deel vorm van sy
welwillendheid , word die kontraktuele reg om die beperking af te dwing
saam met die koopsaak en deel van die besigheid se welwillendheid is
verkoop. [Botha v Carapax Shadeports ;Branco t/a Mr Cool v Gale]
• Daar was bevind in Becker & Co v Becker en dit was bevestig in Grainco v
Van Der Merwe dat die dat die geïmpleerde verbod teen die werwing van
kliënte, waarna verwys word as die Trego verbod, in die nastrewing van die
voorste Engelse geval van Trego v Hunt, is aanvaar en is steeds in Suid-Afrika
van toepassing.
• Die Trego-beginsel bepaal dat die verkoper van welwillendheid verbied word
om dit te verhaal deur die werwing van ou kliënte self al het die beperking op
handel verstryk.
• Die juridiese basis van hierdie geïmpliseer verbod kan óf spruit uit 'n
stilswyende term of 'n natuurlike van 'n kontrak van verkoop.

Verskillende Koopsake verkoop:

Deeltitel eiendom:
• Deel titel eiendom wor gerugleer deur die ‘Sectional Titles Act 95 of 1986.
• Die koopsaaak behels ‘n eenheid en die gedeelde eienaarskap van die
gemeenskaplike eiendom. – Phone-A-Copy-saak, Exdev-saak.
• Die ‘Sectional Titels Act’ maak voorsiening vir die eienaar van die eenheid om
die reg op ekslusiewe gebruik en genot van ‘n afgebakende area van die
gemeenskaplike eiendom – McKersie-saak.

Deeltyd Eiendom:
• Word gereguleer deur ‘Timeshare Control Act 75 of 1983’.
• As die tyd deel skema bestuur word deur ‘n deeltitel eiendom skema, word
die koopsaak verkoop soos by deeltitel eiendom, maar met die beperking
dat die gebruik en genot toegekn word aan verskillende eienaars op ‘n tyd-
skedule.
• As die skema geadministreer word deur ‘n gedeelde blokskema of klub, word
die koopsaak verkoop as ‘n persoonlike rege (nie ‘n regte reg nie) aan die
onverdeelde gebruik en genot van ‘n ekslusiewe area wat toegeken word
aan ‘n persoon wat daarop geregtig is volgens ‘n tyd skedule.
Toekomstige koopsake:
• Word slegs bepaalbaar ten tye van die sluiting van die koopkontrak deur
spesifieke bepalings of die plaasvinf van ‘n spesifieke gebeurtenis.
• As die gebeurtenis plaasvind of die bepalings nagekom word , word die
koopsaak bepaal.
• Bv waar die boer volgende seisoen se oes verkoop aan B vir R20 per sak.
(emptio re speratae).
• Die koopsaak word eers bepaal na die oes , en word bepaal as die oes
gemeet word in eenhede.
• Emptio spei – waar die boer die oes verkoop vir ‘n vaste bedrag van R10 000
of die oes nou realiseer of nie. Die koopsaak word vasgemaak by die sluiting
van die koopkontrak.
• die generiese verkoop, waar die voorwerp word in die algemeen aangedui
en slegs later geïndiversialiseer (byvoorbeeld 20 sakke sement van al die
sakke beskikbaar in die verkoper se winkel), met die gevolg dat voor
individualisering - wat bestaan van 'n fisiese en sielkundige element – die
voorwerp wat verkoop word, is bepalend en sal slegs vasgestel word na
individualisering – Phone A Copy-saak, Exdev-saak.

Verbruikerswet:
• As die Verbuikerswet van toepassing is op toekomstige koopsake, moet die
toekomstige koopsake wat deur beskrywing of monster verkoop word in alle
materiele en karaktereienskappe soos voorsien word deur ‘n gewone
verbruiker ooreenste, met die koopsaak wat gelewer word [Artikel 18(3) van
die Verbuikerswet].
• Toekomstige koopsake wat verkoop wor deur beskrywings en monsters moet
ooreenstem met Artikel 18(4) van die Verbuikerswet.
• Voor die koper besit neem van die koopsaak , mag hy/sy dit inspekteer om
seker te maak dit is op standaard met die gehalte en en tipe soos
ooreengekom het of as ‘n spesiale bestelling geplaas is dat die koopsaak
redelik ooreenstem met die materiele spesifikasies. – Artikel 19(5) van die
Verbruikerswet.
• As die verbruiker nie die geleentheid gekry het om die koopsaak te inspketeer
nie of as die koopsaak nie die spesifikasies nakom nie mag die verbruiker die
koopsaak aan die verskaffer teruggee en die ooreenkoms kanselleer binne 10
weksdae – Artikel 20(4) van die Verbuikerswet, die risiko en koste verbonde
aan die kansellasie en teruggawe van die koopsaak le by die verskaffer.

Res aliena (nie die eiendom van die verkoper nie)

• Die verkoper is nie die eienaar nie.
• Beinvloed nie die gevolgtrekking van die koopkontrak nie.
• Die verkoper hoef nie die eienaar te wees nie.
• Die verkoper se plig is om slegs die onverdeelde gebruik en genot van al sy
regte aan die koper te lewer.
• As die verkoper weet hy is nie die eienaar nie en die die koper bona fide
optree , kan die koper die verkoper aanspreeeklik hou vir bedrog op
bedrieglike voorstelling. Die verkoper kan ook krimineel aanspreeklik gehou
word bv vir bedrog of diefstal.
• As die verkoper res aliena verkoop aan die koper, is die werklike eienaar om
terme van die gemenereg geregtig om te sy eiendom te eis deur middle van
‘n rei vindication aksie.
• Die reg van die werklike eienaar kom van die reel - nemo plus iuris in alium
transferre potest quam ipse .
• Die reel geken as die nemo plus iuris bepaal dat ‘n persoon net regte kan
oodra wat hyself beklee.
• Die werklike eienaar kan sy regte beofen op die reg op sy eiendom vanaf
enige persoon wie in besit van sy eiendom is , as dit nog bestaan.
• As die koper res aliena bona fide besit , mag die werklike eienaar sy eiendom
eis vand die koper as die eiendom nog bestaan.
• Indien so 'n koper die eiendom aan iemand anders verkoop het kan die ware
eienaar nie die waarde van die eiendom van die voormalige koper eis nie.
• Aan die anderkant sal die eienaar in staat wees om die waarde van sy
eiendom terug te eis waar die koper, deur sy nalatige of opsetlike gedrag, dit
onmoontlik gemaak het vir die eienaar om sy eiendom te herwin. [Alderson &
Flitton (Tzaneen) (Pty) Ltd v EG Duffeys Spares- saak
• As die koper res aliena koop en in slegte trou optree, kan die ware eienaar sy
eiendom eis van die koper.
• As die koper nie meer in die besit is van die eiendom nie of dit vernietig het,
kan die ware eienaar eis vir die waarde van die eiendom.
• Die ware eienaar kan hierdie regte uitoefen teenoor alle kopers wat in slegre
trou optree.
• Die ware eienaar van die eiendom is in sekere gevalle nie geregtig op sy rei
vindication nie.
• Beperkings word geplaas op die reg van die eienaar om in die volgende
omstandighede te regverdig, onder andere, waar:
o Die werklike eienaar het aan die koper voorgestel dat die verkoper (en
nie homself nie) die eienaar is die voorwerp wat verkoop word, sal die
leer van estoppel sal die ware eienaar verbied om die werklike op te
roep.
o Die voorwerp verkoop is deur ‘n hofbevel and die koper bona fide
opgetree het.
o As die voorwerp nie aan die insolvente boedel behoort nie , en die
curator nie daarvan geweet het nie en bona fide opgetree het.
o Die koper het volgens wet 'n retensiereg of stilswyende hipotese oor
die verkoopte voorwerp;
o die werklike eienaar het 'n faktor opdrag gegee om die voorwerp
namens hom te verkoop, die faktor neem die koopprys vir sy eie
rekening, terwyl hy nie daartoe gemagtig is nie, 'n koper, wat te
goeder trou opgetree het, mag slegs bevestig word deur die werklike
eienaar wat hom moet verged met die koopprys.
Verbruikerswet:
• As die Verbruikerswet van toepassing is het elke verbruiker die reg om aan te
neem dat die verkoper die reg het om die koopsaak te verkoop.- Artikel
44(1).
• Die verskaffer is aanspreeklik vir enige skulde soos bv uitstaande skuld op ‘n
kar.

Res litigiosa
• Wanneer ‘n tweede koop plaasvind, waar litigasie hangend is, het die eerste
koper reg en afdwingbaar teenoor die tweede koper ongeag of die twee
koper in goedere trou op getree het of nie
• Koopsaak word ‘n res litigiosa sodra dagvaarding bedien is
• Kootbodien-saak

Koopprys:
Algemeen:
• Vereistes vir ‘n geldige koopprys:
o Ooreenkom oor die koopprys
o Die prys moet seker wees
o Die prys moet in aanvaarbare geldeenheid wees of enige
geldeenheid wat geruil kan word.
• Betaling kan beskik van geld of ander goedere. Die vraag ontstaan dan of dit
‘n koopkontrak of ruil kontrak is:
o Die ware bedoeling van die partye moet vasgestel word, dit bepaal
die tipe kontrak
o As die partye se bedoeling nie vas gestel kan word nie, moet die
verhouding tussen die bedrag en die waarde van die koopsaak
vasgestel word. As die geld meer waarde dra as die waarde van die
koopsaak is dit ‘n koopkontrak anders is dit ‘n ruil kontrak.
o AS die geld waarde en die koopsaak se waarde ewe veel is is dit ‘n
koopkontrak omdat die vermoede bestaan dat die partye ‘n
koopkontrak gaan sluit.
o Mountbatten Investment-saak, Bloemfontein Market Garage -saak
• Die koper en verkoper moet ooreenkom op die betaling van die prys, die
bedrag daarvan en die feit dat dit betaal gaan word met ‘n bedrag geld.

Ooreenkoms oor koopprys

• Koopprys bepaald/bepaalbaar
• Nie buite verhouding tot waarde
• Bepaalbaar –
• Geen koopkontrak bestaan waar die prys van die koopsaak onbepaald of
onbepaalbaar is nie.
• Ernistige bedoeling moet bestaan dat die ooreengekom prys die prys van die
koopkontrak is en dat dit betaal gaan word soos ooreengekom.
 • As die koopkontrak selfs afgehandel is in die vorm van ‘n kontrak maar die
ware bedoeling van die partye is om ‘n donasie kontrak aantegaan sal die
gereg effek gee aan die ware bedoeling van die partye nie aan die
gestimuleerde bedoeling nie. – Vasco Dry Cleaners- saak
• Die gereg sal nie effek gee and die koopprys as daar ‘n ernistige
wanvoorstelling tussen die prys en die waarde van die koopsaak is nie.
• Die prys kan wel minder wees as die waarde en as ‘n winskoop gesien nie ,
maar moet nie heeltemal uit proporsie wees nie.
• Deugdelike metodes:
o bv. R125; R10 per sak; aankoopprys plus 30%; gangbare/gebruiklike
prys bv. Brood
o Die metode moet geldig en effektief wees om die koopkrys te bepaal.
o Oneffektiewe metodes bv:
▪ As die prys net as redelik en regverdig aangedui is.
▪ Waar ‘n onbenaamde derde party die prys vasstel. –
Cassimjee-saak, Aris Enterprise-saak.
o As ‘n derde persoon ‘n redelike bepaling maak is die partye daardeur
gebind.
o As die bepaling onredelik is kan ‘n hof die ware bepaling gee, in die
geval waar die hof ‘n aanpassing maak moet die ander party ‘n keuse
gegee word of hulle by die ooreenkoms wil hou of nie. – van Heerden
saak.
• Verbruikerswet
o Prys mag nie onbillik, onredelik of onregverdig wees nie.- Artikel
48(1)(a)(i).
o Hof mag enige prys bevel maak wat hy as regverdig en billik beskou,
bv die terugkeer van die eiendom, of kompensasie aan die verbruiker
toe te ken- Artikel 52(3).
o Kleinhandelaar moet prys behoorlik ten toon stel.- Artikel 23
o Verskaffer is gebonde aan die laer prys wat vertoon word as daar
meer as een prys vertoon word. – Artikel 23(6)(b).
o Verskaffer nie gebind aan ‘n prys wat duidelik verkeerd is of meer
gepeuter is nie. – Artikel 23(9) en (10).
o Ook nie gebind om die prys te vertoon nie, veral nie as dit vir
bemarking doel eindes vertoon word of goedere wat nie oor die
algemeen toeganklik vir verbruikers is nie – Artikel 23(4).

Formaliteite:
Algemeen:
• Verwys na die eksterne sigbare vorm wat vereis word vir ‘n spesifieke kontrak.
• Sekere vereistes is van toepassing op onroerende eiendom.
• Partye mag ook ooreenkom op fomaliteite vir ‘n kontrak. Die bedoelings van
die partye moet ondersoek word omdat twee redes bestaan vir die
ooreenkoms om ‘n kontrak te maak:
o Dat die kontrak slegs geldig sal wees sodra die formaliteite nagekom is.
 o Dat die formaliteite slegs sal dien as bewyse tussen die partye, waar
die geval ‘n geldige kontrak reeds bestaan voor die formalteite
nagekom is.
o Kan vervat word in ‘n brief of faktuur.
• As die reg formaliteite vereis kan die partye nie ooreekom om die formaliteite
te verlaat nie.

Koopkontrak vir grond:

• Formaliteite in terme van die Alienation of Land Act:
o Vermeeding van grond moet vervat word in ‘n vervreemding akte en
geteken wees deur die partye., mag nie elektronies voltooi word nie.
• Vereistes vir die agent om skriftelike toestemming van die betrokke party, sluit
die volgende uit:
o Voorinkorporasiekontrak – tree op namens ‘n maatskappy
o Vennoot namens vennootskap
o Persoon deur regswerking gemagtig bv. ouer namens minderjarige
kind – Ten Brink-saak
o Funksionarisse of bestuur van maatskappy
o Geen formaliteite is ‘n vereiste vir die verkoop van land waar die
verkoop plaasvind deur ‘n publieke veiling, verkoop vind plaas op die
oomblik wat die hoogste bie plaasvind – Shumie-saak.

• Sleutelbegrippe in veband met die Artikel 2(1) van die Wet op Vervreemding
van 1981
o Vervreem
▪ Beteken verkoop, ruil of skenking van grond ongeag die feit dat
dit onderhewig is aan a opskortende of resolutiewe toestand,
en vervreemding het 'n ooreenstemmende betekenis. Die rede
vir die kwalifikasie aangaande die teenwoordigheid van 'n
opskortende of resolutiewe toestand uit die Corondimas -
beginsel wat geformuleer is deur Watermeyer in Corandimas-
saak, , dat wanneer ‘n koopkontrak onderhewig is aan ‘n
opskortende voorwaarde, geen koop bestaan nie tot die
voorwaarde vervul is nie.- Diggers Development-saak
o Grond
▪ Enige eenheid, (by deeltitel eiendom moet dieselfde vereistes
nagekom word)
▪ Enige reg om oordrag van grond te eis;
▪ Vir doeleindes van Hoofstuk I en II van die wet ook enige
belange in grond behalwe regte wat geregistreer is ingevolge
die Registration of Mining Titles Act 1967.
▪ Die vooruitsigte van van indirekte belange in grond word
uitgesluit – Janse van Rensburg-saak
o Vervreemdingsakte
▪ Dokument/ dokumente in terme van waar grond vervreem
word, het ‘n weier betekenis as ‘n koopkontrak.
 ▪‘n belang in grond sal insluit die woonplek waar indiensneming
plaasvind en winste insluit- Janse van Rensburg-saak.
• Oogmerk van statutêre voorskrifte
o Om geskille oor die inhoud van koopkontrak te verhoed
o Om enige onsekerhede te verhoed
o Om wanpraktye te verhoed – Philmatt-saak

Wanneer word ‘n skriftelike kontrak benodig?

Algemeen:
• Gewoonlik net een document – nie ‘n vereiste nie, want meer as een
document kan ‘n kontrak wees – Craib-saak
• Parol- bewyse reel van toepassing- geen verbale getuienis mag in geregtelike
prosedures toegelaat word, om verandering, byvoeging of teenstrydgheid
van ‘n geskrewe kontrak te maak nie.
• Geldige kontrak maar die ware bedoelings van die partye word nie
weerspieel nie , mag verbale getuines toegelaat word (uitsonedring op die
Parol- reel) om die ware bedoelings te bewys. Ratifikasie kan ook voorkom –
Brtis v van Heerden-saak
• Vervreemdings akte moet al die essentialie bevat sowel as enige ander
voorwaardes wat uitdruiklik genoem word of geimpliseer word in die
onderhandelinge en beskou word as wesenlik deur die partye. – Herselman-
saak
• As die bogenoemde tekort skiet of onvoltooide is , is die kontrak nietig.
• Wesenlike terme is wat die patye as belangrik beskou en belangrik genoeg is
om intesluit in die kontrak.
• Vereistes vir ‘n voorwaarde om weneslik te wees- Herselman-saak:
o Het die party hulle denkkrag aan die voorwaardes toegepas
o Het hulle uitdruklik, stilswyend ooreengekom:
▪ Dat die voorwaarde moet deel vorm van die koopkontrak?
▪ En dat die voorwaarde bindend op hulle is.
▪ Slegs op toepassing op voorwaardes wat nie naturalia is nie –
Botha -saak
• Vervreemdingsakte moet ook die regte van die koper om die vervreemding
te kanselleer bevat. In terme van Artikel 29A van die Wet op Vervreemding
van 1981, of Artikel 16 same met Artikel 32 van die Verbruikerswet.

Koopsaak moet duidelik omskryf wees:

• Die geskrewe kontrak moet duidelik die koopsaak identifiseer as dit nie
geidentifiseer kan word nie is die kontrak ongeldig en nietig- Phone A Copy-
saak.
• Feite vraag en word bepaal deur omstandighede van elke saak.
• Toets vir identifikasie van die koopsaak:
o Is dit bepaal of bepaalbaar met verwysings na die geskrewe kontrak,
sonder enige mondelinge getuienis.
• Clements-saak en Heademans -saak bepaal die algemene riglyne om te
bepaal of die koopsaak reg geidentifiseer is volgens die reg:
 a) 'n Absolute akkurate beskrywing van die verkoopte koopsaak is nie
nodig nie. Solank die koopsaak verkoop kan word tot sekerheid, is dit
op sigself seker.
b) Dit moet egter moontlik wees om die bedoeling van die partye by die
kontrak te bepaal met 'n redelike mate van sekerheid.
c) Onelegante, ongeraffineerde of swak taalgebruik beïnvloed nie
outomaties die geldigheid van die koopakte nie, op voorwaarde dat
die bepalings van die kontrak nog vasgestel kan word met 'n redelike
mate van sekerheid.
d) Die toets is of die verkoopte koopsaak slegs behoorlik geïdentifiseer
kan word onder die koopakte self, sonder dat mondelinges getuienis
gelewer word.
e) Daar is (as 'n breë, algemene reël) twee moontlike kategorieë
koopaktes ter sprake, naamlik:
i. Die koopaktes wat self die voorwerp beskryf wat voldoende
verkoop word, beskryf sodat die koopsaak wat op sigself
verkoop word, kan geïdentifiseer word onder die betrokke
kontrak.
ii. Waar die koopakte die voorwerp aandui wat as 'n genus
verkoop word, as dit'n generiese verkoop is dan sal dit
aangaan en die voorwerp wat verkoop word, word eers na
individualisering vasgestel.
Die bedoeling van die partye en die bewoording van die kontrak sal
bepaal of (i) of (ii) hierbo is van toepassing.
• Ander moontlikhede om die verkoopte koopsaak behoorlik te definieer, is om:
o (a) Heg 'n kaart by die kontrak. So 'n kaart (wat 'n integrale deel van
die kontrak vorm), moet aangeheg word by die sluiting van die
kontrak en mag nie na dit tyd aangeheg word nie.
o Beskryf die voorwerp wat verkoop word deur middel van 'n objektiewe
maatstaf, byvoorbeeld: Die plaas Knoppieslaagte wat geregistreer is in
die naam van X en word veronderstel deur 'n verband ten gunste van
Y.
• Waar die deeltitelregister oopgemaak is, kan die deeleiendom omskryf word
op grond van:
o die eenheid se nommer, die naam van die gebou (e) en die nommer
van die deeltitelplan;
o die onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom; en
o die gebied vir uitsluitlike gebruik, indien so 'n gebied bestaan.
• Waar die deeltitelregister nie oopgemaak is nie, mag die deeltiteleiendom
omskryf word op grond van:
o 'n konsep-deelplan wat die eenheid driedimensioneel omskryf en wat
ook 'n beskrywing bevat van die onverdeelde aandeel in die
gemeenskaplike eiendom en eksklusiewe gebruik gebied (as daar een
is); of
o 'n generiese verkoop – Phone a Copy-saak

Die koopprys moet duidelik omskryf word:

 • Die vervreemdingsakte meot die verkoop prys duidelik omskryf so ook die
wyse van betaling en waneer die betaling moet plaasvind.
• As die verkoopprys in paaiement betaal word moet dit duidelik omskryf word
te same met die bedrag en die tydperk tussen die betalings en die tydperk
wanneer betlaings gemaak moet word. – Patel -saak .
• As d.b.g. nie gedoen is nie, is die kontrak ongeldig en nietig

Chretien-saak, kom ooreen dat verkooppsrys en betalingsooreenkoms vasgestel sal word

op ‘n latere datum, 30 April 2005 op skrif, dit was nie gedoen nie. Die hoogste Hof van
Appel bevind dat Artikel 2(1) Wet op Vervreemding van 1981 bepaal dat alle wesenlike
voorwaardes op skrif moet wees en nie beperk is tot die essentialia nie. Hof bevind wyse
van betaling en tyd van betaling is ‘n wesenlike voorwaarde en daar is geen geldige
kontrak wanneer ‘n wesenlike bepaling/voorwaarde blanko gelaat word vir verdere
onderhandelinge daarvan nie. Gevoglike was die vervreemdingakte ongeldig omdat dit
nie aan Artikel 2(1) voldoen het nie.

• Naturalia terme hoef nie in skrif te wees nie.

Partye moet duidelik omskryf wees:

• Scheepers v Strydom-saak , Beide die verkoper en die koper moet
geidentifiseer kan word vanuit die kontrak.
• Die kontrak moet duidelik stel wie is die koper en wie is die verkoper.
• Enige ander persone betrokke, moet die kontrak duidelik stel wie hulle is en
wat hulle bevoegdhede is.

Wysiging van skriftelike kontrakte

• Moet voldoen aan toepaslike wetgewing, as nie, ongeldig en nietige kontrak.

Beëindiging en herinstelling
• Mondelings in orde, hoef nie te voldoen aan die statutere vereistes nie.

Blanko spasies
• Word soms blanko gelaat vir pryse ens om met die hand ingevul te word.
• Waneer standaard voorwaardes van verkoop so fein gedruk is en onleesbaar
is , sal die voorwaardes en terme nie deel vorm van die verkoopkontrak nie, -
Sentrachem-saak.
• Om die uitwerking van die blanko-spasie op die geldigheid van die kontrak
te bepaal is daar drie moontlike konstruksies Johnston v Leal -saak:
o As dit die bedoeling van die partye is dat die blanko spasies nie deel
vorm van die kontrak nie, is dit ‘n geldige kontrak.
o Wel deel maar blanko totdat wilsooreenstemming bereik = eers geldig
as wilsooreenstemming bereik word.
o As die partye nie wilsooneenstemming bereik het nie en nie di blanko
spasies voltooi het nie is die kontak ongeldig want:
 ▪ Daar is geen wilsooreenstemming oor die fundamentele
voorwaardes van die kontrak nie.
▪ Die staturere vereistes is nie nagekom nie.

o As die blanko-spasies wel deel is maar per abuis nie voltooi nie is die
kontrak vatbaar vir rektifikasie

• Rektifikasie slegs moontlik

o indien ex facie geskrewe dokument = geldige kontrak
o As ‘n Wesenlike beding blanko gelos is , is rektifikasie nie moontlik nie

Handtekening van partye

• ‘n verteenwoordiger van die partye mag ook teken.
• Name hoef nie ten volle geteken te wees nie enige merk of parafeering is
voldoende – Chisnall -saak
• As die Verbruikerswet vereis dat ‘n document geteken of geparafeer moet
word, mag die getekenery geaffekteer word in diensooreenstemming met
die gereg en wetgewing, bv as dit ‘n elektroniese handtekening is.
• Aanbod en aanname in twee dokumente = beide moet onderteken word-
Herselman-saak
• Eksterne bewyse is toelaatbaar om die identiteit van die ondertekenaar te
bepaal- SA Investments v Van der Schyff-saak
• Verteenwoordigers = skriftelike volmag, kan slegs of ‘n verkoper of koper
verteenwoordig.
• Skriftelik volmag moet ten tye van kontraksluiting inwerking wees en die
verteenwootdige moet teenwoordig daarvan wees. Hoef nie in sy
teenwoordigheid te wees t.t.v die tekeninge nie.
• Verteenwoordigers kan nie ‘n trust wat nog gestig moet word verteenwoordig
nie.
• Trust wat vervreemdingsakte van grond sluit = magtigingsbrief van Meester
vereis
• Maatskappyverteenwoordigers en Verbruikerswet toepassing: Lees par 13.66-
69
• Invloed van die Verbruikerswet:
o Konflik: Arikel 50(1) en (2)(a) van die Verbuikerswet beaam dat ;n
geldige koopkontrak nie op skrif hoef te wees nie en as dit op skrif is
moet die verbuiker /koper dit teken , waar die Wet op Vervreemding
van Grond vereis dat dit opskrif moet wees.
o As die kontrak op skrif gestel is moet dit ‘n in eenvoudige en maklike
verstaanbare taal wees- Artikel 22
o Om die konflik tussen die Wet op Vervreemding van Grond en die
Verbuikerswet aantespreek is die bepalings in Artikel 2(9) van die
Vebruikerswet van toepassing:
▪ Waar moontlike moet alle vereistes met botsende wetgewing
toegepas word, waar dit nie moontlik is sal die wetgewing wat
die meeste beskerming vir die verbruiker / koper bied van
toepassing wees.
Gevolge van nienakoming van formaliteite ingevolge die wet van
vervreemding van grond artikel 28(1) en (2):
• Kontrak nietig, geen regsverpligitnge tussen partye.
• Teenprestasie kan nie geëis word nie, maar gelewerde prestasie kan
teruggevorder word.
• Koper: redelike vergoeding vir noodsaaklike uitgawes en verbeterings
• Verkoper: redelike vergoeding vir okkupasie en opsetlike/nalatige skade
• NB: Waar beide partye volledig presteer het = kontrak regsgeldig

Reg om aanbod te herroep of vervreemdingsakte te beëindig

• Art 29A: Wet op Vervreemding van Grond
• Koper – binne 5 dae na ondertekening
• Onvoorwaardelike beëindiging van vervreemdingsakte
• B.w.v. geskrewe ondertekende kennisgewing
• Mits:
o kooprys nie R250 000 oorskry nie
o Koper natuurlike persoon
o Grond hoofsaaklik vir bewoningsdoeleindes is.
• Enige betaling moet binne 10 dae na lewering van kennisgewing terugbetaal
word
• Afkoelreg: Verbruikerswet
• Kontrak ontstaan as gevolg van direkte bemarking
o Direkte bemarking beteken: Waar ‘n verbruiker in persoon, by pos of
deur elektronies kommunikasie direk of indirek benader word om
goedere aangebied word vir ‘n donasie.
• Verbruiker – binne 10 besigheidsdae na lewering kontrak kanselleer en
goedere teruggee
 Kontaksessie 2
Verpligtinge van die verkoper:

Inleiding:
• Verpligtinge van die verkoper:

o Bewaring van die koopsaak

o Verskaffing van eiendomsreg

o Waarborg teen verborge gebreke

o Waarborg teen uitwinning

• Naturalia wat deur incidentalia(ongelukke) uitgesluit kan word.

• Die nalatige optrede van die verkoper wat die vernietiging of skade
veroorsaak aan die verkoopte koopsaak kan in twee kategorie verdeel word:
o Doelbewuste dade: waar die verkoper die nagevolge van sy optrede
bedoel het.
o Nalatige dade: waar die verkoper nie soos ‘n redelike persoon optree
onder omstandighede nie. Nalatigheid het twee forme:
▪ Sorgloosheid en;
▪ Growwe nalatigheid, toeval en ‘Act of God’ is uitgesluit.

Faktore wat bewaringsplig beinvloed:

Bewaringsplig vs Risiko-leerstuk

Bewaringsplig

• Vanaf kontraksluiting tot lewering

• Verkoper aanspreeklik vir skade weens sy skuldige
(opsetlike/nalatige) optrede
Faktore wat bewaringsplig beïnvloed:

• Verkoper: mora debitoris- as hy nie die koopsaak lewer nie

o Verkoper aanspreeklik vir alle skade
• Koper: mora debitoris en mora creditoris- waar hy nie die koopprys
betaal of koopsaak ontvang nie
o Verkoper slegs aanspreeklik vir skade agv opset of growwe
nalatigheid
• Verkoper – mora creditoris – waar hy geen betaling ontvang nie:
o Geen uitwerking op die plig van bewaaring nie.
Risiko-leerstuk

• Bepaal wie dra die risiko.

• Skade tussen kontraksluiting en lewering weens toeval/oormag
• Algemene reël eienaar dra verlies vir skade sonder om prys van die koper te
verhaal.
• Koopkontrak geld risiko-leerstuk
Koper dra verlies mits koopkontrak perfecta is:

1. Koper en verkoper het bedoeling om te koop en te verkoop

2. Koopsaak bepaald
3. Koopprys bepaald
4. Geen opskortende voorwaarde

Die gevolg is dat die koper die risiko dra as die koopsaak beskadig word deur toeval of
oormag.
Koper moet steeds verkoopsprys betaal al het die koper nog die koopsaak gelewer nie.
Dit is ‘n naturale van enige koopkontrak en die partye kan deur ooreenstemming dit
uitsluit/ verander – Gengan-saak

Skade aan
Koopsaak na
kontraksluiting
maar voor lewering

Skuld
Geen Skuld
(Doelbewus /
(Toeval / Oormag)
Nalatigheid)

Risiko – Leerstuk
Plig van Bewaaring (aangee van
Risiko)

Verkoper dra Koper dra risiko as

skade kontrak perfecta is
 Verskaffing van eiendomsreg: Vereistes vir oorgang:

Koper verkry slegs eienaarskap by onroerende goed as:

• Die verkoper die eienaar is eienaar

• Verkoper: bedoeling om eiendomsreg oor te dra;
• Koper: bedoeling om eiendomsreg te ontvang
• Registrasie van eiendom is in die naam van koper.

• Lendalease-saak:
o Sluiting van ‘n koopkontrak dra nie eiendomsreg oor nie. Die verkoper
verkry slegs ‘n persoonlikereg tot die koopsaak teen die verkoper vir die
lewering van die koopsaak. Die regte eienaarskap vind eers plaas as al
die vereistes nagekom is, bv lewering.

Roerende goed se eiendomsreg:

• Verkoper: eienaar
• Verkoper: bedoeling om eiendomsreg oor te dra;
o Koper: bedoeling om eiendomsreg te ontvang
• Kontantkoop:
o Lewering van koopsaak
o Betaling van koopprys
• Kredietkoop:
o Blote lewering

Verskaffing van eiendomsreg: Betaling van koopprys

Kontantkoop

1. Betaling en lewering gelyktydig

2. Vermoede kontantkoop
3. Indien betaling nie plaasvind: Verkoper moet binne redelike tyd
terugeis.
 Verskaffing van eiendomsreg: Lewering van koopsaak
Minimum vereiste vir die oordrag van eienaarskap vanaf die verkoper na die koper
is die lewering van die koopsaak- Eskom v Rollomatic Engineering-saak

Kredietkoop

1. Totaliteit van omstandighede bepaal of kontant/krediet

2. Stilswyende kredietverskaffing[ 33] Grosvenor Motors v Douglas
• Verkoper aanvaar sekuriteit deur betaling van die
verkoopsprys
• Partye kom ooreen op rente op koopprys
• Waar kredietkoop uit vorige transaksies afgelei
• Handelsgebruik
• Verkoper aanvaar ‘n vooruitgedateerde tjek
• Waar die verkoper nie die koopsaak binne redelike tyd
terugeis nie
[33] Grosvenor Motors v Douglas

Vorms van lewering

1. Roerende en onroerende onliggaamlike sake

• Bv boekskulde: sessie
• Bv serwituut: sessie en registrasie
2. Onroerende liggaamlike sake
• Bv grond: Regstrasie
3. Roerende liggaamlike sake
• Bv motor: Fisies, wilsverandering of simbolies

Verskaffing van eindomsreg: Dubbelverkopings

Res Litigiosa:

• Wanneer ‘n tweede koop plaasvind, waar litigasie hangend is, het die eerste
koper reg en afdwingbaar teenoor die tweede koper ongeag of die twee
koper in goedere trou op getree het of nie
• Koopsaak word ‘n res litigiosa sodra dagvaarding bedien is
• Kootbodien-saak

Waarborg teen uitwinning

Koper geen/beperkte verhaalsreg

• Oorsaak van uitwinning nie t.t.v. kontraksluiting of daarna a.g.v.

verkoper se skuld

• As verkoper homself vrywaar teen skadevergoeding (kansellasie en

koopprys kan steeds gevorder word)

• Verkoper openbaar onsekerheid m.b.t. eiendomsreg, dan is die

verkoper nie aanspreeklik nie

• Uitwinning deur oormag veroorsaak

Verbruikerswet
 • Versweë bepaling dat verskaffer geregtig en gemagtig is om goedere
te verkoop/eiendomsreg oor te dra/te verhuur

• Verskaffer waarborg ongestoorde besit.

Waarborg teen Verborge gebreke

Betekenis

• ‘n Gebrek is ‘n gebrek aan die koopsaak , wat die koopsaak ongeskik maak vir
dit waarvoor die koopsaak in die algemeen gebruik word, die koper was nie
bewus van hierdie gebrek tydens die kontraksluiting nie en kon nie ontdek word
sonder redelike ondersoek nie. – Dibley-saak & Waller v Pienaar-saak

• latente gebrek:

o Kan nie gesien of ontdek word deur ‘n ywerige persoon nie.

• Patent gebrek:

o Kan raak gesien word deur ‘n ywerige persoon.

Voorwerp, tydstip en plek van lewering

1. Koper moet lewer:

• Saak
• Bykomstige sake vir behoorlike gebruik
• Voordele na perfecta-wording
2. Binne tyd:
• soos ooreengekom of
• binne redelike tyd
3. Op plek:
• Ooreengekom of
• plek waar koopsaak is ttv kontraksluiting of
• sake of woonplek van verkoper
Waarborg deur regswerking

• ‘n Geimpliseerde waarborg teen latente deffekte wat

automaties toegepas word deur die reg (Naturalia)form
deel van elke koopkontrak tensy dit spesifiek uitgesluit is
met ‘n voetstootsklousule.
• Onderskeid moet getref word waar die koopsaak
ongeskik vir die doel was waarvoor dit gekoop is en
waar die koopsaak koopsaak ‘n gebrek gehad het
maar steeds geskik was vir die doel van die koop.
• Freddy Hirsch v Chickenland-saak het die koopsaak nie
‘n latente gebrek gehad nie , maar die koopsaak
gelewer was anders as die koopsaak wat gekoop is. In
hierdie geval mag die verkoper nie staatmaak op die
voetstoots klousule nie.

Remedies:

• Aedilisiese aksies:
• Actio quanti minoris (prysvermindering)
• Actio redhibitoria (restitusie)
• Die koper kan nie skade eis met die aksies nie.

Actio empti: Gronde vir instelling

▪ Waarborg teen verborge gebreke

▪ Uitdruklik/Stilswyend

▪ Waarborg van aanwesigheid van besondere eienskappe

▪ Koopsaak vir besondere doel aangekoop

▪ Verkoper verswyg verborge gebreke

▪ Opsetlike wanvoorstelling

▪ bedoeling om te bedrieg en koper tot kontraksluiting te

beweeg

▪ Algemene openbaringsplig? [53] Waller v Pienaar

▪ Inligting binne eksklusiewe kennis van verkoper

▪ Wat ongelyke bedingingsposisie veroorsaak

▪ Voetstootsklousule

▪ verskaf geen beskerming as verkoper van verborge gebrek t.t.v.

kontraksluiting bewus was
 ▪ Verkoper alternatiewelik aanspreeklik o.g.v. delik - [46] Freddy
Hirsch Group (Pty) Ltd v Chickenland (Pty) Ltd

Waarborg teen verborge gebreke: Invloed van die Verbruikerswet

Goeie gehalte van goedere

• Redelikerwys geskik vir doel

• Nie slegs wesenlike gebreke

• Redelike tydperk duursaam en bruikbaar

• Voldoen aan standaarde

Defek of gebrek

• Hoef nie verborge te wees nie

Verweer vir defektiewe/gebrekkige goedere

• Indien verbruiker uitdruklik ingelig en toegestem het

• Gebruik van voetstootsklousule ingeperk

Remedies

• Verbruiker mag teruggee – binne 6 maande na lewering

• Verskaffer moet herstel, vervang of koopprys terugbetaal

Versweë waarborg van goeie gehalte

• Produsent; invoerder, verspreider en kleinhandelaar

Aanspreeklikheid vir skadevergoeding veroorsaak deur gebrekkige goedere

• Produsent; invoerder, verspreider en kleinhandelaar

• Skuldloos