PGS.TS.

NGUYỄN LƯƠNG HẢI (Chủ biên)

TH.S. LÊ TRỌNG TÙNG
TH.S. LÃ NGỌC MINH

GIÁO TRÌNH

KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ NGÀNH XÂY DỰNG

 LỜI NÓI ĐẦU

Mục đích của cuốn sách này là giới thiệu cho sinh viên và những người hoạt
động trong lĩnh vực quản lý xây dựng, kỹ thuật xây dựng các kiến thức cơ bản về
kinh tế xây dựng, nhằm trang bị những kiến thức cơ bản về kinh tế xây dựng cho hoạt
động nghề nghiệp của họ. Nghiên cứu về kinh tế và kinh tế xây dựng sẽ đem lại cho
họ khả năng và sự tự tin để phát triển toàn diện cũng như kết nối nghề nghiệp của họ
với các ngành nghề liên ngành khác trong sự phát triển chung của xã hội. Các công
cụ của lý thuyết kinh tế được sử dụng bởi các nhà hoạt động nghề nghiệp trong lĩnh
vực xây dựng có thể cho phép họ trở thành những người phát triển giàu trí tưởng
tượng và hiệu quả trong môi trường xây dựng. Nghiên cứu kinh tế học và kinh tế học
xây dựng cung cấp một cách tiếp cận và sự hiểu biết về các tác động của thiết kế và
xây dựng, không chỉ trong bối cảnh kinh tế mà còn trong bối cảnh xã hội.
Với mong muốn đó, quyển sách này được biên soạn tập trung vào những nội
dung kinh tế học xây dựng bao gồm sự tiếp cận từ góc độ phát triển ngành (vĩ mô
ngành) đến sự phát triển các dự án đầu tư xây dựng (vi mô ngành). Theo đó, nội dung
cuối sách được chia thành năm phần tương ứng với năm chương:
Chương 1: Trình bày những vấn đề cơ bản của kinh tế học nói chung và
những nội dung nghiên cứu cơ bản của kinh tế học xây dựng. Nội dung chương làm
rõ các khái niệm, nguyên tắc, các quy luật kinh tế cơ bản. Trên cơ sở đó liên hệ với
khái niệm, vai trò, phạm vi nghiên cứu của kinh tế học xây dựng; cấu trúc kinh tế của
ngành công nghiệp xây dựng.
Chương 2: Trình bày những nội dung cơ bản của hoạt động quản lý đầu tư
xây dựng. Bắt đầu bằng những khái niệm về quản lý đầu tư xây dựng, quá trình hình
thành dự án đầu tư xây dựng, các yếu tố tác động đến dòng tiền tệ của dự án đầu tư
và các phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng được sử dụng.
Chương 3: Trình bày cụ thể những nội dung liên quan đến định giá trong xây
dựng. Nội dung chương sẽ làm rõ bản chất sản phẩm xây dựng, quá trình hình thành
chi phí đầu tư xây dựng theo các giai đoạn đầu tư xây dựng khác nhau và trình bày
các phương pháp định giá xây dựng được sử dụng phổ biến.
Chương 4: Trình bày các nội dung liên quan đến đo bóc khối lượng xây dựng.
Giới thiệu hệ thống các loại bản vẽ kỹ thuật trong thiết kế xây dựng, trình bày những
nguyên tắc và hướng dẫn cơ bản trong đo bóc khối lượng các công tác xây dựng.
Chương 5: Trình bày các nội dung liên quan đến sự phát triển khoa học công
nghệ và sự tác động đến môi trường quản lý xây dựng. Nội dung chương giới thiệu
các công nghệ trong xây dựng và quản lý xây dựng; ứng dụng công nghệ trong quản
lý xây dựng.
Tập thể tác giả tham gia biên soạn cuốn sách này bao gồm: PGS.TS. Nguyễn
Lương Hải (chủ biên) viết các chương 1,2,4 và tham gia viết các chương 3,5; Th.S.

3
Lê Trọng Tùng tham gia viết chương 3; Th.S. Lã Ngọc Minh tham gia viết chương
5.
Cuốn sách này được biên soạn nhằm phục vụ giảng dạy môn Kinh tế xây
dựng cho ngành Kinh tế xây dựng và các ngành Kỹ thuật xây dựng tại Trường đại
học Giao thông vận tải. Đồng thời, cuốn sách này là tài liệu tham khảo hữu ích cho
các đối tượng độc giả nghiên cứu và hoạt động nghề nghiệp trong lĩnh vực Kinh tế
và Quản lý xây dựng. Trong quá trình biên soạn, nội dung của cuốn sách được cập
nhật và tham khảo những kiến thức đương đại về Kinh tế học, Kinh tế học xây dựng
và Quản lý xây dựng trên thế giới, trong đó có xem xét thực tiễn phát triển ngành xây
dựng tại Việt Nam. Nội dung quyển sách không tránh khỏi những thiếu sót về mặt
nội dung cũng như hình thức. Nhóm tác giả biên soạn mong nhận được các góp ý của
độc giả để quyển sách được hoàn thiện hơn trong quá trình sử dụng cũng như tái bản.
Mọi ý kiến đóng góp xin được gửi về Bộ môn Kinh tế xây dựng, Trường đại
học Giao thông vận tải.
Hà nội, tháng 6 năm 2021
Nhóm tác giả

4
Chương 1.NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ KINH TẾ XÂY
DỰNG

1.1 KHÁI NIỆM KINH TẾ VÀ CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN CỦA KINH
TẾ
1.1.1 Kinh tế
Thuật ngữ kinh tế (Economics) bắt nguồn từ Hy Lạp cổ đại, xuất phát từ nguồn
gốc là “quản lý các việc gia đình, nội trợ (household/housekeeping”. Thoạt nghe,
nguồn gốc của thuật ngữ này có vẻ kỳ cục. Tuy vậy, trên thực tế thì quản lý nội trợ
và kinh tế có rất nhiều điểm tương đồng. Một người quản gia phải đối mặt rất nhiều
quyết định. Các quyết định liên quan đến phân công công việc cho các thành viên (ai
nấu cơm, ai giặt đồ, ai lau nhà, ai đi chợ…). Tóm lại, người quản gia phải sắp xếp
công việc trong điều kiện nguồn nhân lực có hạn trong phạm vi gia đình, trên cơ sở
xem xét đến khả năng, sự nỗ lực cũng như mong muốn của các thành viên. Hơn nữa,
mỗi một hộ gia đình đều có khoản thu nhập, và các thành viên trong hộ gia đình phải
quyết định chi tiêu như thế nào là tốt nhất trong điều kiện cân đối sự thỏa mãn các
mong muốn, đòi hỏi của mình với các nguồn cung hàng hóa dịch vụ luôn sẵn sàng.
Cũng giống như một hộ gia đình, một xã hội hay một nền kinh tế cũng phải đối
mặt với nhiều quyết định. Theo đó, xã hội hay nền kinh tế đó phải quyết định những
công việc phải làm là gì, ai sẽ làm. Trong đó có sự phân công lao động cụ thể, sẽ có
người sẽ sản xuất lương thực, có người sản xuất quần áo… và các ngành công nghiệp
khác. Khi xã hội phân công lao động bao gồm sắp xếp các yếu tố đầu vào (con người,
đất đai, nhà cửa, máy móc, nguyên vật liệu,…) cho các ngành nghề, công việc khác
nhau thì cũng phải sắp xếp, bố trí, phân phối các sản phẩm đầu ra (hàng hóa và dịch
vụ) được sản xuất ra, chính là các quyết định liên quan đến phân phối sản phẩm và
dịch vụ cho các đối tượng cụ thể.
Quản lý nguồn tài nguyên của xã hội là hết sức quan trọng vì nguồn tài nguyên
là khan hiếm. Sự khan hiếm thể hiện ở đây là xã hội đó có nguồn tài nguyên là hữu
hạn và vì vậy không thể sản xuất ra tất cả các loại hàng hóa và dịch vụ mà con người
muốn có. Cũng giống như người quản lý gia đình không thể đưa cho tất cả các thành
viên những gì mà họ muốn, một xã hội không thể thỏa mãn hết tất các cá nhân về
những tiêu chuẩn sống cao nhất như họ mong muốn.
Kinh tế (Economics) là sự nghiên cứu cách thức xã hội quản lý các nguồn tài
nguyên khan hiếm của mình. Trong hầu hết các xã hội, các nguồn tài nguyên được
bố trí, phân phối không phải bởi một chính quyền trung ương chuyên về kế hoạch
hóa mà thông qua sự kết hợp của hàng triệu hộ gia đình và các doanh nghiệp. Các
nhà kinh tế học, vì vậy, nghiên cứu cách thức mà con người ra các quyết định: họ
làm bao nhiêu, họ mua cái gì, họ tiết kiệm bao nhiêu, và họ đầu tư các khoản tiết
kiệm của họ như thế nào. Các nhà kinh tế học cũng nghiên cứu cách thức con người
tương tác với nhau. Ví dụ, các nhà kinh tế học nghiên cứu cách thức mà các bên bán
5
và các bên mua một sản phẩm định giá sản phẩm đó và số lượng sản phảm đó sẽ được
bán. Cuối cùng, các nhà kinh tế phân tích những áp lực và các xu hướng ảnh hưởng
tổng thể đến nền kinh tế, bao gồm sự tăng trưởng thu nhập bình quân, sự phân bố lao
động thất nghiệp, và tỉ lệ lạm phát, tăng giá.
1.1.2 Các nguyên tắc kinh tế cơ bản
Mặc dù nghiên cứu về kinh tế liên quan đến nhiều khía cạnh và góc độ khác nhau,
lĩnh vực nghiên cứu này được thống nhất trong các ý tưởng/quan niệm đa chiều. Do
đó, hình thành nên những nguyên tắc cơ bản khác nhau trong quá trình nghiên cứu
kinh tế. Nghiên cứu kinh tế của một tổ chức xã hội (gia đình, doanh nghiệp, ngành,
quốc gia, toàn cầu) thực chất là nghiên cứu sự tương tác của các nhóm người trong
tổ chức xã hội đó. Nghiên cứu hành vi của một nền kinh tế thực chất là nghiên cứu
hành vi của các cá thể của nền kinh tế đó. Các hành vi kinh tế đều dựa trên các nguyên
tắc cơ bản sau đây:
Nguyên tắc # 1: Con người phải đối mặt với sự đánh đổi
Bài học đầu tiên về việc ra các quyết định được tóm lược trong câu ngạn ngữ
“không có bữa trưa nào là miễn phí/there is no such thing as a free lunch”. Đề có
được một thứ chúng ta thích, chúng ta thường phải cho đi một thứ khác mà chúng ta
cũng thích. Việc đưa ra các quyết định chính là yêu cầu về sự đánh đổi một mục
tiêu/lợi ích với mục tiêu/lợi ích khác.
Hãy xem xét cách một sinh viên phải quyết định cách phân bổ tài nguyên quý
giá nhất của mình. Sinh viên đó có thể dành tất cả thời gian để học kinh tế xây dựng;
sinh viên ấy có thể dành tất cả thời gian để nghiên cứu tâm lý học; hoặc sinh viên ấy
có thể phân chia thời gian của mình giữa hai lĩnh vực. Cứ mỗi giờ sinh viên ấy học
một môn, sinh viên đó từ bỏ một giờ sinh viên có thể sử dụng để học môn kia. Và cứ
mỗi giờ sinh viên đó dành thời gian cho việc học, sinh viên từ bỏ một giờ mà sinh
viên đó có thể dành để ngủ trưa, đạp xe, xem TV hoặc làm việc bán thời gian để kiếm
thêm tiền.
Hoặc xem xét cha mẹ quyết định làm thế nào để chi tiêu thu nhập gia đình của
họ. Họ có thể mua thức ăn, quần áo, hoặc một kỳ nghỉ gia đình. Hoặc họ có thể tiết
kiệm một số thu nhập của gia đình để nghỉ hưu hoặc đầu tư cho giáo dục đại học của
con trẻ. Khi họ chọn chi thêm một đồng cho một trong những hàng hóa này, họ có ít
hơn một đồng để chi cho một số mặt hàng/dịch vụ khác.
Khi con người được tập hợp lại thành các xã hội, họ phải đối mặt với các loại
đánh đổi khác nhau. Sự đánh đổi kinh điển là giữa “súng và bơ”. Chúng ta càng chi
nhiều cho quốc phòng để bảo vệ bờ cõi của chúng ta khỏi những kẻ xâm lược nước
ngoài (súng), chúng ta càng ít chi tiêu cho tiêu dùng để nâng cao mức sống hàng ngày
(bơ). Cũng quan trọng giống như trong xã hội hiện đại là sự đánh đổi giữa môi trường
trong sạch và mức thu nhập cao. Luật pháp yêu cầu các công ty giảm ô nhiễm sẽ làm
tăng chi phí sản xuất hàng hóa và dịch vụ. Do chi phí cao hơn, các công ty này cuối
cùng sẽ kiếm được lợi nhuận nhỏ hơn, trả lương thấp hơn, tính giá cao hơn hoặc kết
hợp cả ba. Do đó, trong khi các quy định về ô nhiễm mang lại cho chúng ta lợi ích

6
của một môi trường sạch hơn và sức khỏe được cải thiện đi kèm, chúng phải chịu chi
phí cao hơn/ hay làm giảm thu nhập của các chủ sở hữu, công nhân và khách hàng.
Một sự đánh đổi khác mà xã hội phải đối mặt là giữa hiệu quả và công bằng.
Hiệu quả có nghĩa là xã hội đang nhận được nhiều nhất có thể từ các nguồn lực khan
hiếm của nó. Công bằng có nghĩa là lợi ích của những tài nguyên đó được phân phối
công bằng giữa các thành viên xã hội. Nói cách khác, hiệu quả liên quan đến kích
thước của chiếc bánh kinh tế và sự công bằng đề cập đến cách thức chiếc bánh được
chia. Thông thường, khi chính sách của chính phủ đang được kiến tạo, hai mục tiêu
này xung đột với nhau: hiệu quả và công bằng.
Ví dụ, xem xét các chính sách nhằm đạt được sự phân phối tốt hơn về phúc lợi
kinh tế. Một số trong những chính sách này, chẳng hạn như hệ thống phúc lợi hoặc
bảo hiểm thất nghiệp, cố gắng giúp đỡ những thành viên của xã hội mà đang cần
nhất. Những chính sách khác, chẳng hạn như thuế thu nhập cá nhân, yêu cầu các cá
nhân có sự thành công hơn về mặt tài chính đóng góp nhiều hơn những người khác
để hỗ trợ chính phủ. Mặc dù các chính sách này mang lại lợi ích để đạt được sự công
bằng lớn hơn, nhưng chúng đang tạo ra chi phí/thiệt hại xã hội liên quan đến giảm
hiệu năng. Khi chính phủ phân phối lại thu nhập từ người giàu sang người nghèo,
điều đó sẽ làm giảm sự đánh giá/phần thưởng cho những người làm việc chăm chỉ;
kết quả là mọi người làm việc ít hơn và sản xuất ít hàng hóa và dịch vụ hơn. Nói cách
khác, khi chính phủ cố gắng cắt chiếc bánh kinh tế thành những lát bằng nhau hơn,
chiếc bánh sẽ nhỏ hơn.
Có thể thấy rằng con người phải đối mặt với sự đánh đổi không tự nó cho chúng
ta biết những quyết định mà họ sẽ hoặc nên đưa ra. Một sinh viên không nên từ bỏ
việc nghiên cứu tâm lý học chỉ vì làm như vậy sẽ tăng thời gian dành cho việc nghiên
cứu kinh tế xây dựng. Xã hội không nên ngừng bảo vệ môi trường chỉ vì các quy
định môi trường làm giảm mức sống vật chất của chúng ta. Người nghèo không nên
bị bỏ qua chỉ vì giúp họ sẽ bóp méo khuyến khích hiệu năng công việc. Tuy nhiên,
phải thừa nhận sự đánh đổi trong cuộc sống rất quan trọng bởi vì mọi người có thể
đưa ra quyết định tốt chỉ khi họ hiểu các lựa chọn mà họ có sẵn!
Nguyên tắc # 2: Chi phí của một thứ là những gì bạn phải từ bỏ để có được nó
Bởi vì mọi người phải đối mặt với sự đánh đổi, đưa ra quyết định đòi hỏi phải
so sánh chi phí và lợi ích của các chuỗi hành động thay thế. Tuy nhiên, trong nhiều
trường hợp, chi phí của một số hành động không rõ ràng như nó xuất hiện trước tiên.
Xem xét ví dụ, quyết định có nên học đại học. Lợi ích là làm giàu trí tuệ và cả
đời cơ hội có việc làm tốt hơn. Nhưng chi phí là gì? Để trả lời câu hỏi này, bạn có
thể muốn thêm số tiền bạn chi cho học phí, sách, phòng và bảng. Tuy nhiên, tổng số
này không thực sự đại diện những gì bạn từ bỏ để dành một năm ở trường đại học.
Vấn đề đầu tiên với câu trả lời này là nó bao gồm một số thứ không thực sự tốn
kém khi học đại học. Ngay cả khi bạn nghỉ học, bạn sẽ cần một nơi để ngủ và thức
ăn để ăn. Phòng và bảng là chi phí học đại học chỉ trong trường hợp nó đắt hơn khi
ở trường đại học so với ở nơi khác. Thật vậy, chi phí phòng và bảng ở trường của
bạn có thể thấp hơn tiền thuê nhà và chi phí ăn uống mà bạn sẽ tự trả. Trong trường
7
hợp này, tiền tiết kiệm cho phòng học và bảng lại là một lợi ích của việc đi học đại
học.
Vấn đề thứ hai với cách tính chi phí này là đã bỏ qua chi phí lớn nhất khi học
đại học-thời gian của bạn. Khi bạn dành một năm để nghe giảng, đọc sách giáo khoa
và viết bài, bạn không thể dành thời gian đó để làm việc. Đối với hầu hết sinh viên,
số tiền lương nếu đi làm phải từ bỏ để đi học là chi phí giáo dục lớn nhất.
Chi phí cơ hội của một thứ là những gì bạn từ bỏ để có được thứ đó. Khi đưa
ra bất kỳ quyết định nào, chẳng hạn như có nên học đại học hay không, những người
ra quyết định nên nhận thức được chi phí cơ hội đi kèm với mỗi hành động có thể.
Ví dụ, trong thực tế ở các trường đại học ở các nước phát triển, họ thường là các vận
động viên ở độ tuổi đại học có thể kiếm được hàng triệu đồng nếu họ bỏ học và chơi
các môn thể thao chuyên nghiệp nhận thức rõ rằng chi phí cơ hội của họ ở trường đại
học là rất cao. Tuy vậy, cũng không có gì đáng ngạc nhiên khi họ thường quyết định
rằng lợi ích không đáng là bao.
Nguyên tắc # 3: Suy nghĩ hợp lý tại điểm cận biên
Quyết định trong cuộc sống hiếm khi có màu đen và trắng rõ ràng mà thường
liên quan đến các sắc thái của màu xám. Khi đến giờ ăn tối, quyết định mà bạn phải
đối mặt không phải là giữa việc nhịn ăn hay “ăn như heo” (ăn bất kể thứ gì trong
máng thức ăn), mà là lấy thêm thìa khoai tây nghiền. Khi các bài thi chuẩn bị ngập
đầu, quyết định của bạn không phải là giữa việc thổi bay chúng hay học 24 giờ một
ngày, mà là dành thêm một giờ để xem lại các ghi chú của bạn thay vì xem TV. Các
nhà kinh tế sử dụng thuật ngữ thay đổi biên để mô tả các điều chỉnh gia tăng nhỏ cho
một kế hoạch hành động hiện có. Hãy nhớ rằng, “cận biên” có nghĩa là “ khía cạnh”,
vì vậy những thay đổi cận biên là những điều chỉnh xung quanh các khía cạnh của
những gì bạn đang làm.
Trong nhiều tình huống, mọi người đưa ra quyết định tốt nhất bằng cách suy
nghĩ ở trạng thái cận biên. Ví dụ, giả sử bạn đã nhờ một người bạn cho lời khuyên về
việc nên học ở trường bao nhiêu năm. Nếu anh ta so sánh bạn với tư cách của một
người có bằng tiến sĩ với học sinh bỏ học cấp ba, bạn có thể phàn nàn rằng sự so sánh
này không hữu ích cho quyết định của bạn. Bạn đã có được nền tảng giáo dục ở một
mức độ và bây giờ là quyết định có nên học thêm một hoặc hai năm ở trường nữa
không. Để đưa ra quyết định này, bạn cần biết những lợi ích bổ sung mà một năm
học thêm sẽ mang lại (mức lương cao hơn trong suốt cuộc đời và niềm vui học tập
tuyệt đối) và các chi phí bù thêm mà bạn sẽ phải chịu (học phí và tiền lương bị bỏ
qua trong khi bạn ở trường). Bằng cách so sánh các lợi ích cận biên và chi phí cận
biên, bạn có thể đánh giá liệu những năm học thêm có đáng giá hay không.
Một ví dụ khác, hãy xem xét một hãng hàng không quyết định tính phí bao
nhiêu cho hành khách bố sung. Giả sử rằng việc bay một chiếc máy bay 200 chỗ ngồi
trên khắp đất nước khiến hãng hàng không tốn 100.000 đô la. Trong trường hợp này,
chi phí trung bình của mỗi ghế là 100.000 đô la / 200, là 500 đô la. Người ta có thể
bị thuyết phục để kết luận rằng hãng hàng không không bao giờ nên bán vé với giá
dưới 500 đô la. Tuy nhiên, trên thực tế, hãng hàng không có thể tăng lợi nhuận của
8
mình bằng cách suy nghĩ “cận biên”. Hãy tưởng tượng rằng một chiếc máy bay sắp
cất cánh với mười ghế trống và một hành khách ở chế độ chờ đang chờ ở cổng sẵn
sàng trả 300 đô la cho một chỗ ngồi. Các hãng hàng không nên bán nó cho anh ta?
Tất nhiên là nên rồi. Nếu máy bay có ghế trống, chi phí cho thêm một hành khách là
rất nhỏ. Mặc dù chi phí trung bình để chở một hành khách là 500 đô la, nhưng chi
phí cận biên chỉ bằng chi phí cho túi đậu phộng và lon soda mà hành khách phụ thêm
sẽ tiêu thụ. Miễn là hành khách phụ thêm trả nhiều hơn chi phí cận biên, bán cho anh
ta một vé là có lãi.
Như những ví dụ này cho thấy, các cá nhân và công ty có thể đưa ra quyết định
tốt hơn bằng cách suy nghĩ cận biên. Một người ra quyết định hợp lý thực hiện một
hành động khi và chỉ khi lợi ích cận biên của hành động vượt quá chi phí cận biên.
Nguyên tắc # 4: Con người phản ứng với các động cơ
Bởi vì mọi người đưa ra quyết định bằng cách so sánh chi phí và lợi ích, hành
vi của họ có thể thay đổi khi chi phí hoặc lợi ích thay đổi. Đó chính là, mọi người
phản ứng với các động cơ lợi ích. Chẳng hạn, khi giá của một quả táo tăng lên, mọi
người quyết định ăn nhiều lê hơn và ít táo hơn, vì chi phí mua một quả táo cao hơn.
Đồng thời, các vườn táo quyết định thuê thêm công nhân và thu hoạch nhiều táo hơn,
vì lợi ích của việc bán một quả táo cũng cao hơn. Như chúng ta sẽ thấy, ảnh hưởng
của giá cả đối với hành vi của người mua và người bán trong một thị trường, trong
trường hợp này, thị trường của táo là rất quan trọng để hiểu cách thức nền kinh tế
hoạt động.
Các nhà hoạch định chính sách công cộng không bao giờ nên quên các động
lực lợi ích, vì nhiều chính sách thay đổi chi phí hoặc lợi ích mà mọi người phải đối
mặt và do đó, thay đổi hành vi. Chẳng hạn, thuế xăng dầu, khuyến khích mọi người
lái những chiếc xe nhỏ hơn, tiết kiệm nhiên liệu hơn. Nó cũng khuyến khích mọi
người đi phương tiện giao thông công cộng thay vì lái xe và sống gần nơi họ làm việc
hơn. Nếu thuế đủ lớn, mọi người sẽ bắt đầu lái xe điện.
Khi các nhà hoạch định chính sách không xem xét chính sách của họ ảnh hưởng
đến các động cơ lợi ích như thế nào, họ có thể kết thúc với kết quả mà họ không
mong muốn. Ví dụ, xem xét chính sách công về an toàn tự động. Ngày nay tất cả các
xe đều có dây an toàn, nhưng điều đó không đúng 40 năm trước. Vào cuối những
năm 1960, cuốn sách của Ralph Nader, cuốn sách viết về Không an toàn ở mọi tốc
độ đã tạo ra nhiều lo ngại của công chúng về an toàn tự động. Quốc hội Mỹ đã phản
ứng bằng việc ban hành luật pháp yêu cầu các công ty xe hơi tạo ra các tính năng an
toàn khác nhau, bao gồm dây an toàn, thiết bị tiêu chuẩn trên tất cả các xe mới.
Làm thế nào để một luật dây an toàn ảnh hưởng đến an toàn tự động? Hiệu quả
trực tiếp là rõ ràng. Với dây an toàn trong tất cả các xe ô tô, nhiều người đeo dây an
toàn hơn và khả năng sống sót sau một tai nạn ô tô lớn tăng lên. Theo nghĩa này, dây
an toàn cứu mạng người.
Nhưng đó không phải là kết thúc của câu chuyện. Để hiểu đầy đủ các tác động
của luật này, chúng ta phải nhận ra rằng mọi người thay đổi hành vi của họ để đáp
ứng với các động lực mà họ phải đối mặt. Hành vi có liên quan ở đây là tốc độ và sự
9
quan tâm mà tài xế vận hành xe của họ. Lái xe chậm và cẩn thận rất tốn kém vì nó
sử dụng thời gian và năng lượng của người lái. Khi quyết định lái xe an toàn như thế
nào, những người có lý trí sẽ so sánh lợi ích cận biên từ việc lái xe an toàn hơn với
chi phí cận biên. Họ lái xe chậm hơn và cẩn thận khi lợi ích của việc tăng độ an toàn
cao. Điều này giải thích tại sao mọi người lái xe chậm và cẩn thận hơn khi đường
đông hơn là khi đường thông thoáng.
Bây giờ hãy xem xét cách luật thắt dây an toàn thay đổi cách tính lợi ích chi
phí của người lái xe hợp lý. Thắt dây an toàn làm giảm tai nạn cho người lái xe vì
chúng làm giảm khả năng bị thương hoặc tử vong. Do đó, luật thắt dây an toàn làm
giảm lợi ích của việc lái xe chậm và cẩn thận. Mọi người phản ứng với dây an toàn
khi họ muốn cải thiện tình trạng đường bằng cách lái xe nhanh hơn và ít cẩn thận
hơn. Do đó, kết quả cuối cùng của luật thắt dây an toàn là số vụ tai nạn lớn hơn.
Làm thế nào để pháp luật ảnh hưởng đến số người chết vì lái xe? Những người
lái xe đeo dây an toàn có nhiều khả năng sống sót sau bất kỳ tai nạn nào, nhưng họ
cũng có nhiều khả năng thấy mình gặp tai nạn. Hiệu ứng ròng là mơ hồ. Hơn nữa,
việc giảm lái xe an toàn có tác động xấu đến người đi bộ (và đối với người lái xe
không thắt dây an toàn). Họ bị đe doạ bởi luật pháp vì họ có nhiều khả năng thấy
mình gặp tai nạn nhưng không được bảo vệ bởi dây an toàn. Do đó, luật thắt dây an
toàn có xu hướng làm tăng số ca tử vong liên quan đến người đi bộ.
Lúc đầu, cuộc thảo luận về lợi ích và dây an toàn này có vẻ như là sự đầu cơ
nhàn rỗi. Tuy nhiên, trong một nghiên cứu năm 1975, nhà kinh tế Sam Peltzman đã
chỉ ra rằng các luật an toàn tự động, trên thực tế, có nhiều tác dụng nhất định. Theo
bằng chứng của Peltzman, luật này tạo ra cả số ca tử vong ít hơn cho mỗi vụ tai nạn
và đồng thời có nhiều vụ tai nạn hơn. Kết quả cuối cùng là sự thay đổi nhỏ về số
người tài xế chết và sự gia tăng số ca tử vong liên quan đến người đi bộ.
Phân tích về an toàn tự động của Peltzman là một ví dụ về nguyên tắc chung
mà mọi người phản ứng với các động lực. Nhiều động lực mà các nhà kinh tế học
nghiên cứu đơn giản hơn so với các luật về an toàn tự động. Không ai ngạc nhiên khi
mọi người lái những chiếc xe nhỏ hơn ở châu Âu, nơi thuế xăng dầu cao hơn ở Hoa
Kỳ, nơi thuế xăng dầu thấp. Tuy nhiên, như ví dụ về dây an toàn cho thấy, các chính
sách có thể có những hiệu ứng không rõ ràng trước. Khi phân tích bất kỳ chính sách
nào, chúng ta phải xem xét không chỉ các tác động trực tiếp mà cả các tác động gián
tiếp biểu hiện thông qua các động cơ. Nếu chính sách thay đổi các động cơ, nó sẽ
khiến mọi người thay đổi hành vi của họ.
Bốn nguyên tắc đầu tiên trình bày ở trên đã thảo luận về cách các cá nhân đưa
ra quyết định. Khi chúng ta thảo luận về cuộc sống của mình, nhiều quyết định của
chúng ta không chỉ ảnh hưởng đến chính chúng ta mà cả những người khác. Ba
nguyên tắc tiếp theo liên quan đến cách mọi người tương tác với nhau.
Nguyên tắc # 5: Trao đổi có thể làm cho mọi người tốt hơn
Có lẽ bạn đã nghe về tin tức rằng người Nhật và người Mỹ là đối thủ của nhau
trong nền kinh tế thế giới. Theo một số cách, điều này là đúng, đối với các công ty
Mỹ và Nhật Bản sản xuất nhiều hàng hóa giống nhau. Ford và Toyota cạnh tranh cho
10
cùng một khách hàng trên thị trường ô tô. Compaq và Toshiba cạnh tranh cho cùng
một khách hàng trên thị trường máy tính cá nhân.
Tuy nhiên, rất dễ bị nhầm lẫn khi nghĩ về cạnh tranh giữa các quốc gia. Giao
thương giữa Hoa Kỳ và Nhật Bản không giống như một cuộc thi thể thao, trong đó
một bên thắng và bên kia thua. Trên thực tế, điều ngược lại là đúng: Trao đổi thương
mại giữa hai quốc gia có thể làm cho mỗi quốc gia trở nên tốt hơn.
Để xem tại sao, hãy xem xét trao đổi thương mại ảnh hưởng đến gia đình bạn
như thế nào. Khi một thành viên trong gia đình bạn tìm kiếm một công việc, anh ấy
hoặc cô ấy cạnh tranh với các thành viên của các gia đình khác đang tìm kiếm việc
làm. Các gia đình cũng cạnh tranh với nhau khi họ đi mua sắm, bởi vì mỗi gia đình
muốn mua hàng hóa tốt nhất với giá thấp nhất. Vì vậy, theo một nghĩa nào đó, mỗi
gia đình trong nền kinh tế đang cạnh tranh với tất cả các gia đình khác.
Mặc dù có sự cạnh tranh này, gia đình bạn sẽ không tốt hơn khi cô lập bản thân
khỏi tất cả các gia đình khác. Nếu có, gia đình bạn sẽ cần phải tự trồng thực phẩm,
tự làm quần áo và tự xây nhà. Rõ ràng, gia đình bạn kiếm được nhiều từ khả năng
giao dịch với người khác. Trao đổi thương mại cho phép mỗi người chuyên về các
hoạt động mà họ làm tốt nhất, cho dù đó là trồng trọt, may vá, hoặc xây dựng nhà.
Bằng cách giao dịch với những người khác, mọi người có thể mua nhiều loại hàng
hóa và dịch vụ hơn với chi phí thấp hơn.
Các quốc gia cũng như gia đình được hưởng lợi từ khả năng giao dịch với nhau.
Thương mại cho phép các quốc gia chuyên về những gì họ làm tốt nhất và tận hưởng
nhiều loại hàng hóa và dịch vụ hơn. Người Nhật, cũng như người Pháp và người Ai
Cập và người Brazil, là những đối tác của Mỹ trong nền kinh tế thế giới cũng như họ
là đối thủ của Mỹ.
Nguyên tắc # 6: Thị trường thông thường là cách thức tốt để tổ chức các hoạt
động kinh tế
Sự sụp đổ của chủ nghĩa xã hội ở Liên Xô và Đông Âu có thể là sự thay đổi
quan trọng nhất trên thế giới trong suốt nửa thế kỷ 20. Các nước xã hội chủ nghĩa đó
đã làm việc với tiền đề rằng các nhà hoạch định trung ương trong chính phủ ở vị trí
tốt nhất để hướng dẫn hoạt động kinh tế. Các nhà hoạch định này đã quyết định hàng
hóa và dịch vụ nào được sản xuất, sản xuất bao nhiêu và ai sản xuất và tiêu thụ những
hàng hóa và dịch vụ này. Lý thuyết đằng sau kế hoạch tập trung là chỉ có chính phủ
mới có thể tổ chức hoạt động kinh tế theo cách thúc đẩy sự thịnh vượng kinh tế cho
cả nước.
Ngày nay, hầu hết các quốc gia từng có nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã
từ bỏ hệ thống này và đang cố gắng phát triển nền kinh tế thị trường, kể cả Việt Nam
và Trung Quốc hiện nay. Trong nền kinh tế thị trường, các quyết định của một nhà
hoạch định trung ương được thay thế bằng các quyết định của hàng triệu công ty và
hộ gia đình. Các công ty quyết định thuê ai và làm gì. Các hộ gia đình quyết định các
công ty để làm việc và mua gì với thu nhập của họ. Các công ty và hộ gia đình tương
tác trên thị trường, nơi giá cả và lợi ích hướng dẫn quyết định của họ.

11
 Thoạt nhìn, sự thành công của các nền kinh tế thị trường là khó hiểu. Rốt cuộc,
trong nền kinh tế thị trường, không ai tìm kiếm sự thịnh vượng kinh tế của toàn xã
hội. Thị trường tự do chứa nhiều người mua và người bán của nhiều hàng hóa và dịch
vụ, và tất cả trong số họ quan tâm chủ yếu đến sự thịnh vượng của chính họ. Tuy
nhiên, mặc dù vận hành với cơ chế ra quyết định phi tập trung và tự đúa ra các quyết
định, các nền kinh tế thị trường đã chứng minh thành công đáng kể trong việc tổ chức
hoạt động kinh tế theo cách thúc đẩy sự thịnh vượng kinh tế nói chung.
Trong cuốn sách năm 1776 của mình Một cuộc điều tra về bản chất và nguyên
nhân của sự giàu có của các quốc gia, nhà kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan
sát nổi tiếng nhất trong tất cả các nền kinh tế: Các hộ gia đình và các công ty tương
tác trong thị trường hành động như thể họ được dẫn dắt bởi một “bàn tay vô hình”
cái dẫn họ đển kết quả thị trường mong muốn. Một trong những mục tiêu của chúng
tôi trong cuốn sách này là hiểu cách “bàn tay vô hình” này hoạt động theo cách kỳ
diệu của nó. Khi bạn học kinh tế, bạn sẽ học được rằng giá cả là công cụ mà bàn tay
vô hình chỉ đạo hoạt động kinh tế. Giá cả phản ánh cả giá trị của một hàng hóa đối
với xã hội và chi phí cho xã hội tạo ra hàng hóa. Bởi vì các hộ gia đình và các công
ty nhìn vào giá cả khi quyết định mua và bán gì, họ vô tình tính đến lợi ích xã hội và
chi phí cho hành động của họ Do đó, giá cả định hướng những người ra quyết định
cá nhân này đạt được kết quả rằng, trong nhiều trường hợp, tối đa hóa phúc lợi xã hội
nói chung là mục tiêu.
Có một hệ quả quan trọng đối với kỹ năng của bàn tay vô hình trong việc hướng
dẫn hoạt động kinh tế: Khi chính phủ ngăn giá điều chỉnh tự nhiên theo cung và cầu,
nó cản trở khả năng của bàn tay vô hình để điều phối hàng triệu hộ gia đình và doanh
nghiệp tạo nên nền kinh tế. Hệ quả này giải thích tại sao thuế ảnh hưởng xấu đến việc
phân bổ nguồn lực: Thuế làm biến dạng giá cả và do đó là quyết định của các hộ gia
đình và doanh nghiệp. Nó cũng giải thích tác hại thậm chí còn lớn hơn do các chính
sách kiểm soát trực tiếp giá cả, chẳng hạn như kiểm soát tiền thuê. Và nó giải thích
sự thất bại của chủ nghĩa cộng sản. Ở các nước cộng sản, giá cả không được xác định
trên thị trường nhưng được quyết định bởi các nhà hoạch định trung ương. Các nhà
hoạch định này thiếu thông tin được phản ánh trong giá khi giá được tự do phản ứng
với các áp lực/tác động thị trường. Các nhà hoạch định trung ương đã thất bại vì họ
cố gắng điều hành nền kinh tế bằng một tay bị trói sau lưng, bàn tay vô hình của thị
trường.
Nguyên tắc # 7: Các chính phủ có thể đôi khi cải thiện kết quả của thị trường
Mặc dù thị trường thường là một cách tốt để tổ chức hoạt động kinh tế, quy tắc
này có một số ngoại lệ quan trọng. Có hai lý do rộng rãi để một chính phủ can thiệp
vào nền kinh tế: để thúc đẩy hiệu quả và thúc đẩy công bằng. Đó là, hầu hết các chính
sách nhằm mục đích mở rộng chiếc bánh kinh tế hoặc thay đổi cách thức chiếc bánh
được chia.
Bàn tay vô hình thường dẫn dắt thị trường phân bổ nguồn lực hiệu quả. Tuy
nhiên, vì nhiều lý do, đôi khi bàn tay vô hình không hoạt động. Các nhà kinh tế sử
dụng thuật ngữ thị trường thất bại để chỉ một tình huống trong đó thị trường tự mình
không phân bổ nguồn lực một cách hiệu quả.
12
 Một nguyên nhân có thể của sự thất bại thị trường là một yếu tố ngoại tại. Một
yếu tố ngoại tại là tác động của từ hành động của một kẻ ngoài cuộc. Ví dụ kinh điển
liên quan đến chi phí bên ngoài là ô nhiễm. Nếu một nhà máy hóa chất không chịu
toàn bộ chi phí khói mà nó phát ra, nó có thể sẽ phát ra quá nhiều. Ở đây, chính phủ
có thể nâng cao phúc lợi kinh tế thông qua quy định môi trường. Ví dụ kinh điển về
lợi ích bên ngoài là việc tạo ra kiến thức. Khi một nhà khoa học thực hiện một khám
phá quan trọng, anh ta tạo ra một nguồn tài nguyên quý giá mà người khác có thể sử
dụng. Trong trường hợp này, chính phủ có thể nâng cao phúc lợi kinh tế bằng cách
trợ cấp cho nghiên cứu cơ bản, như trên thực tế đang diễn ra.
Một nguyên nhân khác có thể dẫn đến sự thất bại thị trường là sức mạnh thị
trường. Sức mạnh thị trường đề cập đến khả năng của một người (hoặc một nhóm
nhỏ) ảnh hưởng quá mức đến giá cả thị trường. Ví dụ, giả sử rằng tất cả mọi người
trong thị trấn cần nước nhưng chỉ có một giếng. Chủ sở hữu của giếng có sức mạnh
thị trường, trong trường hợp này là một đơn vị độc quyền về việc bán nước. Chủ sở
hữu giếng không phải chịu sự cạnh tranh khắt khe mà bàn tay vô hình thường giữ lợi
ích cá nhân cho riêng mình. Bạn sẽ học được rằng, trong trường hợp này, điều chỉnh
giá mà phí độc quyền có thể có khả năng nâng cao hiệu quả kinh tế.
Bàn tay vô hình thậm chí còn ít có khả năng đảm bảo rằng sự thịnh vượng kinh
tế được phân phối công bằng. Một nền kinh tế thị trường trong đó phần thưởng cho
mọi người theo khả năng của họ để sản xuất những thứ mà người khác sẵn sàng trả
tiền. Người chơi bóng đá giỏi nhất thế giới, kiếm được nhiều tiền hơn người chơi cờ
vua giỏi nhất thế giới đơn giản vì mọi người sẵn sàng trả nhiều tiền để xem bóng đá
hơn cờ vua. Bàn tay vô hình không đảm bảo rằng tất cả mọi người đều có đủ thực
phẩm, quần áo tươm tất và chăm sóc sức khỏe đầy đủ. Mục tiêu của nhiều chính sách
công, như thuế thu nhập và hệ thống phúc lợi, là để đạt được sự phân phối công bằng
hơn về phúc lợi kinh tế.
Để nói rằng chính phủ có thể cải thiện kết quả thị trường đôi khi không có nghĩa
là nó sẽ luôn luôn như vậy. Chính sách công được thực hiện không phải bởi các thiên
thần mà bởi một quá trình chính trị không hoàn hảo. Đôi khi các chính sách được
thiết kế đơn giản để thưởng cho những người có quyền lực chính trị. Đôi khi chúng
được thực hiện bởi các nhà lãnh đạo có thiện chí, những người không được thông tin
đầy đủ. Một mục tiêu của nghiên cứu kinh tế học là giúp bạn đánh giá khi nào chính
sách của chính phủ là hợp lý để thúc đẩy hiệu quả hoặc công bằng và khi nào thì
không.
Chúng ta bắt đầu bằng cách thảo luận về cách các cá nhân đưa ra quyết định và
sau đó xem xét cách mọi người tương tác với nhau. Tất cả những quyết định và tương
tác này cùng nhau tạo nên nền kinh tế. Ba nguyên tắc cuối cùng liên quan đến hoạt
động của toàn bộ nền kinh tế.
Nguyên tắc # 8: Tiêu chuẩn sống của một quốc gia phụ thuộc vào khả năng sản
xuất hàng hóa dịch vụ của nó
Sự khác biệt về mức sống trên toàn thế giới là đáng kinh ngạc. Năm 1997, một
người Mỹ trung bình có thu nhập khoảng 29.000 đô la. Trong cùng năm đó, người
13
Mexico trung bình kiếm được 8.000 đô la và người Nigeria trung bình kiếm được
900 đô la. Không có gì đáng ngạc nhiên, sự thay đổi lớn trong thu nhập trung bình
này được phản ánh trong các thước đo khác nhau về chất lượng cuộc sống. Công dân
của các quốc gia thu nhập cao có nhiều TV hơn, nhiều xe hơn, dinh dưỡng tốt hơn,
chăm sóc sức khỏe tốt hơn và tuổi thọ dài hơn so với công dân của các quốc gia thu
nhập thấp.
Thay đổi mức sống theo thời gian cũng lớn. Tại Hoa Kỳ, thu nhập trong lịch
sử đã tăng khoảng 2% mỗi năm (sau khi điều chỉnh các thay đổi về chi phí sinh hoạt).
Với tốc độ này, thu nhập trung bình tăng gấp đôi cứ sau 35 năm. Trong thế kỷ 20,
thu nhập trung bình đã tăng khoảng tám lần.
Điều gì giải thích những khác biệt lớn về mức sống giữa các quốc gia và theo
thời gian? Câu trả lời đơn giản đến bất ngờ. Hầu như tất cả sự khác biệt về mức sống
là do sự khác biệt ở năng suất sản xuất của quốc giá, nghĩa là, số lượng hàng hóa và
dịch vụ được sản xuất từ mỗi giờ của một công nhân. Ở các quốc gia nơi người lao
động có thể sản xuất một lượng lớn hàng hóa và dịch vụ trên một đơn vị thời gian,
hầu hết mọi người đều được hưởng mức sống cao; ở những quốc gia nơi người lao
động làm việc kém hiệu quả, hầu hết mọi người phải chịu đựng sự tồn tại ít ỏi hơn.
Tương tự, tốc độ tăng trưởng của năng suất của một quốc gia xác định tốc độ tăng
trưởng của thu nhập trung bình.
Mối quan hệ cơ bản giữa năng suất và mức sống rất đơn giản, nhưng ý nghĩa
của nó rất sâu rộng. Nếu năng suất là yếu tố chính quyết định mức sống, thì những
giải thích khác phải có tầm quan trọng thứ yếu. Ví dụ, nó có thể thúc đấy long tin đối
với các công đoàn hoặc đạo luật lương tối thiểu để tăng mức sống của người lao động
Mỹ trong thế kỷ qua. Tuy nhiên, anh hùng thực sự của công nhân Mỹ là năng suất
tăng lên của họ. Một ví dụ khác, một số nhà bình luận đã tuyên bố rằng sự cạnh tranh
gia tăng từ Nhật Bản và các quốc gia khác giải thích sự tăng trưởng chậm trong thu
nhập của Hoa Kỳ trong 30 năm qua (những năm 70s-90s của thế kỷ 20). Tuy nhiên,
nhân vật phản diện thực sự không phải là đối thủ từ nước ngoài mà là tăng trưởng
năng suất ở Hoa Kỳ.
Mối quan hệ giữa năng suất và mức sống cũng có ý nghĩa sâu sắc đối với chính
sách công. Khi suy nghĩ về bất kỳ chính sách nào sẽ ảnh hưởng đến mức sống, câu
hỏi chính là làm thế nào nó sẽ ảnh hưởng đến khả năng sản xuất hàng hóa và dịch vụ
của chúng ta. Để nâng cao mức sống, các nhà hoạch định chính sách cần nâng cao
năng suất bằng cách đảm bảo rằng người lao động được giáo dục tốt, có các công cụ
cần thiết để sản xuất hàng hóa và dịch vụ và có quyền truy cập vào công nghệ tốt
nhất hiện có.
Ví dụ, trong những năm 1980 và 1990, nhiều cuộc tranh luận ở Hoa Kỳ tập
trung vào thâm hụt ngân sách Chính phủ, vượt quá mức chi tiêu của chính phủ đối
với thu nhập của chính phủ. Như chúng ta sẽ thấy, mối quan tâm về thâm hụt ngân
sách chủ yếu dựa trên tác động bất lợi của nó đến năng suất. Khi chính phủ cần tài
trợ thâm hụt ngân sách, họ sẽ làm như vậy bằng cách vay trong thị trường tài chính,
cũng giống như một sinh viên có thể vay để tài trợ cho giáo dục đại học hoặc một
công ty có thể vay để tài trợ cho một nhà máy mới. Do đó, chính phủ vay để tài trợ
14
cho thâm hụt của nó, do đó, nó làm giảm số lượng tiền có sẵn cho những người vay
khác. Do đó thâm hụt ngân sách làm giảm đầu tư cả vào nguồn nhân lực (giáo dục
học sinh) và vốn vật chất (nhà máy của công ty). Bởi vì đầu tư hôm nay thấp hơn có
nghĩa là năng suất thấp hơn trong tương lai, thâm hụt ngân sách của chính phủ thường
được cho là làm giảm sự tăng trưởng về mức sống.
Nguyên tắc # 9: Giá cả tăng khi chính phủ in quá nhiều tiền mặt
Ở Đức vào tháng 1 năm 1921, một tờ báo hàng ngày có giá 0,30 Mark. Chưa
đầy hai năm sau, vào tháng 11 năm 1922, cùng một tờ báo có giá 70.000.000 Mark.
Tất cả các mức giá khác trong nền kinh tế tăng bởi số lượng tương tự. Thời kỳ này là
một trong những ví dụ mang tính lịch sử nhất về lạm phát, sự gia tăng mức giá chung
trong nền kinh tế.
Mặc dù Hoa Kỳ chưa bao giờ trải qua lạm phát thậm chí gần với mức đó ở Đức
trong những năm 1920, lạm phát đôi khi là một vấn đề kinh tế. Trong những năm
1970, ví dụ, mức giá chung tăng hơn gấp đôi, và Tổng thống Gerald Ford đã gọi lạm
phát là kẻ thù công cộng số một. Ngược lại, lạm phát trong những năm 1990 là
khoảng 3% mỗi năm; với tốc độ này, phải mất hơn 20 năm để giá tăng gấp đôi. Bởi
vì lạm phát cao áp đặt các chi phí khác nhau cho xã hội, giữ cho lạm phát ở mức thấp
là mục tiêu của các nhà hoạch định chính sách kinh tế trên toàn thế giới. Ở Việt Nam
thì sao?
Điều gì gây ra lạm phát? Trong hầu hết các trường hợp lạm phát lớn hoặc liên
tục, thủ phạm hóa ra là sự tăng trưởng giống nhau về số lượng tiền. Khi một chính
phủ tạo ra số lượng lớn tiền quốc gia, giá trị của đồng tiền sẽ giảm. Ở Đức vào đầu
những năm 1920, khi giá trung bình tăng gấp ba lần mỗi tháng, số lượng tiền cũng
tăng gấp ba lần mỗi tháng. Mặc dù ít kịch tính hơn, lịch sử kinh tế của Hoa Kỳ chỉ ra
một kết luận tương tự: Lạm phát cao trong thập niên 1970 có liên quan đến sự tăng
trưởng nhanh chóng về số lượng tiền và lạm phát thấp trong những năm 1990 có liên
quan đến sự tăng trưởng chậm về số lượng tiền bạc.
Nguyên tắc #10: Xã hội đối mặt với sự đánh đổi trong ngắn hạn giữa lạm phát
và thất nghiệp
Nếu lạm phát rất dễ giải thích, tại sao các nhà hoạch định chính sách đôi khi
gặp khó khăn trong việc kiểm soát nó? Một lý do là giảm lạm phát thường được cho
là gây ra tình trạng thất nghiệp tăng tạm thời. Đường cong minh họa sự đánh đổi này
giữa lạm phát và thất nghiệp được gọi là đường cong Phillips, theo tên nhà kinh tế
đầu tiên phát hiện ra mối quan hệ này.
Đường cong Phillips vẫn là một chủ đề gây tranh cãi giữa các nhà kinh tế,
nhưng hầu hết các nhà kinh tế ngày nay chấp nhận ý tưởng rằng có một sự đánh đổi
ngắn hạn giữa lạm phát và thất nghiệp. Điều này đơn giản có nghĩa là, trong khoảng
thời gian một hoặc hai năm, nhiều chính sách kinh tế đẩy lạm phát và thất nghiệp
theo hướng ngược lại. Các nhà hoạch định chính sách phải đối mặt với sự đánh đổi
này bất kể lạm phát và thất nghiệp đều bắt đầu ở mức cao (như vào đầu những năm
1980), ở mức thấp (như vào cuối những năm 1990), hoặc ở đâu đó ở giữa.

15
 Tại sao chúng ta phải đối mặt với sự đánh đổi ngắn hạn này? Theo một giải
thích chung, nó phát sinh vì một số giá chậm điều chỉnh. Giả sử, ví dụ, chính phủ
giảm số lượng tiền trong nền kinh tế. Về lâu dài, kết quả duy nhất của sự thay đổi
chính sách này sẽ là sự sụt giảm trong mức giá chung. Tuy nhiên, không phải tất cả
giá sẽ điều chỉnh ngay lập tức. Có thể mất vài năm trước khi tất cả các công ty phát
hành danh mục mới, tất cả các công đoàn đều nhượng bộ tiền lương và tất cả các nhà
hàng đều in thực đơn mới. Đó là, giá được cho là chậm điều chỉnh trong ngắn hạn.
Bởi vì giá là thay đổi chậm, các loại chính sách của chính phủ có tác động ngắn
hạn khác với hiệu ứng dài hạn của chúng. Ví dụ, khi chính phủ giảm số lượng tiền,
nó sẽ giảm số tiền mà mọi người chi tiêu. Chi tiêu thấp hơn, cùng với giá bị mắc kẹt
quá cao, làm giảm số lượng hàng hóa và dịch vụ mà các công ty bán. Doanh số thấp
hơn, lần lượt, làm cho các công ty sa thải công nhân. Do đó, việc giảm số lượng tiền
làm tăng thất nghiệp tạm thời cho đến khi giá đã hoàn toàn điều chỉnh theo sự thay
đổi.
Sự đánh đổi giữa lạm phát và thất nghiệp chỉ là tạm thời, nhưng nó có thể kéo
dài trong vài năm. Do đó, đường cong Phillips rất quan trọng để hiểu được nhiều sự
phát triển trong nền kinh tế. Cụ thể, các nhà hoạch định chính sách có thể khai thác
sự đánh đổi này bằng nhiều công cụ chính sách khác nhau. Bằng cách thay đổi số
tiền mà chính phủ chi ra, số tiền thuế và số tiền mà nó in ra, trong ngắn hạn, các nhà
hoạch định chính sách có thể ảnh hưởng đến sự kết hợp giữa lạm phát và thất nghiệp
mà nền kinh tế gặp phải. Bởi vì các công cụ chính sách tiền tệ và tài khóa này có tiềm
năng rất mạnh, nên các nhà hoạch định chính sách nên sử dụng các công cụ này như
thế nào để kiểm soát nền kinh tế, nếu có, là một chủ đề của cuộc tranh luận.
1.1.3 Các quy luật cơ bản của kinh tế cơ bản
Quy luật giá trị
Quy luật giá trị được biết đến là một trong những quy luật kinh tế cơ bản nhất
hình thành trong môi trường tại đó hoạt động sản xuất hàng hoá và cung cấp dịch vụ
được tiến hành, hay nói cách khác ở đâu có sản xuất và trao đổi hàng hoá, dịch vụ thì
ở đó có sự hình thành và tác động của quy luật giá trị. Quy luật giá trị chi phối cơ chế
vận động của thị trường và chi phối các quy luật kinh tế khác, hoặc cũng có thể nói
các quy luật kinh tế khác là sự biểu hiện yêu cầu của quy luật giá trị. Quy luật giá trị
quyết định giá cả hàng hoá, dịch vụ, trong đó giá cả là tín hiệu nhạy bén nhất của cơ
chế thị trường. Quy luật giá trị yêu cầu việc sản xuất và trao đổi hàng hóa phải được
tiến hành trên cơ sở của việc hao phí lao động xã hội cần thiết: Trong sản xuất nó đòi
hỏi người sản xuất luôn luôn có ý thức tìm cách hạ thấp hao phí lao động cá biệt
xuống nhỏ hơn hoặc bằng hao phí lao động xã hội cần thiết. Trong lĩnh vực sản xuất:
Đối với việc sản xuất một thứ hàng hóa riêng biệt thì yêu cầu của quy luật giá trị
được biểu hiện ở chỗ: hàng hoá của người sản xuất muốn bán được trên thị trường,
muốn được xã hội thừa nhận thì lượng giá trị của một hàng hoá cá biệt phải phù hợp
với thời gian lao động xã hội cần thiết. Đối với một loại hàng hoá thì yêu cầu quy
luật giá trị thể hiện là tổng giá trị của hàng hóa phải phù hợp với nhu cầu có khả năng
thanh toán của xã hội. Trong lĩnh vực trao đổi: Việc trao đổi phải tiến hành theo
nguyên tắc ngang giá. Quy luật giá trị biểu hiện sự hoạt động của nó thông qua sự
16
vận động của giá cả xung quanh giá trị. Giá cả phụ thuộc vào giá trị, giá trị là cơ sở
của giá cả, những hàng hoá có hao phí lao động lớn thì giá trị của nó lớn dẫn đến giá
cả cao và ngược lại. Đối với mỗi hàng hoá thì giá cả hàng hoá có thể bằng hoặc nhỏ
hơn hoặc lớn hơn giá trị nhưng đối với toàn bộ hàng hóa của xã hội thì chúng ta luôn
luôn có tổng giá cả hàng hóa bằng tổng giá trị. Quy luật giá trị tự phát điều tiết việc
sản xuất và lưu thông hàng hóa thông qua sự biến động của cung - cầu thể hiện qua
giá cả trên thị trường.
Quy luật cung cầu
Cung phản ánh khối lượng sản phẩm hàng hoá, dịch vụ được sản xuất hoặc
cung cấp và đưa ra thị trường để giao dịch (để bán). Cung do sản xuất quyết định, nó
không đồng nhất với sản xuất. Cầu phản ánh nhu cầu tiêu dùng có khả năng thanh
toán của xã hội. Do đó, cầu không đồng nhất với tiêu dùng, vì nó không phải là nhu
cầu tự nhiên, nhu cầu bất kì theo nguyện vọng tiêu dùng chủ quan của con người, mà
phụ thuộc vào khả năng thanh toán. Cung - Cầu có mối quan hệ hữu cơ với nhau,
thường xuyên tác động lẫn nhau trên thị trường, ở đâu có thị trường thì ở đó có quy
luật cung - cầu tồn tại và hoạt động một cách khách quan. Cung - cầu tác động lẫn
nhau: Cầu xác định cung và ngược lại cung xác định cầu. Cầu xác định khối lượng,
chất lượng và chủng loại cung về hàng hoá. Những hàng hoá nào được tiêu thụ thì
mới được tái sản xuất. Ngược lại, cung tạo ra cầu, kích thích tăng cầu thông qua phát
triển số lượng, chất lượng, chủng loại hàng hoá, hình thức, quy cách và giá cả của
nó. Cung - cầu tác động lẫn nhau và ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả. Đây là sự tác
động phức tạp theo nhiều hướng và nhiều mức độ khác nhau. Quy luật cung - cầu tác
động khách quan và rất quan trọng. Nếu nhận thức được chúng thì chúng ta vận dụng
để tác động đến hoạt động sản xuất kinh doanh theo chiều hướng có lợi cho quá trình
tái sản xuất xã hội. Các chính phủ có thể vận dụng quy luật cung - cầu thông qua các
chính sách, các biện pháp kinh tế như: giá cả, lợi nhuận, tín dụng, hợp đồng kinh tế,
thuế, thay đổi cơ cấu tiêu dùng. Để tác động vào các hoạt động kinh tế theo quy luật
cung - cầu, duy trì những tỷ lệ cân đối cung - cầu một cách lành mạnh và hợp lý.
Quy luật canh tranh
Cạnh tranh là sự tác động lẫn nhau giữa các nhóm người, giữa người mua và
người bán hay giữa người sản xuất và người tiêu dùng. Hai nhóm này tác động lẫn
nhau với tư cách là một thể thống nhất, một hợp lực. Ở đây cá nhân chỉ tác động với
tư cách là một bộ phận, một lực lượng xã hội, là một nguyên tử của một khối. Chính
dưới hình thái đó mà cạnh tranh đã vạch rõ cái tính chất xã hội của sản xuất và tiêu
dùng. Bên canh tranh yếu hơn cả cũng đồng thời là cái bên mà ở đó mỗi cá nhân đều
hoạt động một cách độc lập với đông đảo những người cạnh tranh với mình và thường
thường là trực tiếp chống lại những người đó. Chính vì sự phụ thuộc lẫn nhau giữa
một người cạnh tranh cá biệt với những người khác lại càng thêm rõ ràng. Trái lại
bên mạnh hơn bao giờ cũng đương đầu với đối phương với tư cách là một chỉnh thể
ít nhiều thống nhất. Người mua làm cho giá thị trường càng thấp, càng tốt. Mỗi người
chỉ quan tâm đến đồng nghiệp trong chừng mực thấy đi với họ có lợi hơn việc chống
lại họ. Khi một bên yếu hơn bên kia thì hành động chung sẽ chấm dứt, mỗi người sẽ
tự lực xoay sở lấy. Nếu một bên chiếm ưu thế thì mỗi người bên đó đều sẽ được lợi,
17
tất cả diễn ra như là họ cùng nhau thực hiện độc quyền chung vậy. Cạnh tranh như
một tất yếu trong nền kinh tế hàng hoá. Cạnh tranh có tác dụng san bằng các giá cả
mấp mô để có giá cả trung bình, giá trị thị trường và giá cả sản xuất đều hình thành
từ cạnh tranh trong nội bộ ngành và giữa các ngành. Trong cơ chế thị trường, quy
luật cạnh tranh như một công cụ, phương tiện gây áp lực cực mạnh thực hiện yêu cầu
của quy luật giá trị, cạnh tranh trong một cơ chế vận động chứ không phải cạnh tranh
nói chung.
Quy luật lưu thông tiền tệ
Quy luật lưu thông tiền tệ là quy luật xác định lượng tiền cần cho lưu thông.
Lượng tiền cần cho lưu thông chính bằng tỷ số giữa tổng giá cả hàng hoá với tốc độ
lưu thông tư bản. Trong thực tế: lượng tiền cần cho lưu thông bằng tỷ số giữa tổng
giá cả hàng hóa trừ đi tổng tiền khấu trừ, trừ đi tổng giá cả bán chịu cộng với tổng
tiền thanh toán với tốc độ lưu thông tư bản. Quy luật lưu thông tiền tệ tuân theo các
nguyên lý sau: (1)Lưu thông tiền tệ và cơ chế lưu thông tiền tệ do cơ chế lưu thông
hàng hoá quyết định; (2) Tiền đại diện cho người mua, hàng đại diện cho người bán.
Lưu thông tiền tệ có quan hệ chặt chẽ với tiền - hàng, mua - bán, giá cả - tiền tệ; (3)
Kinh tế hàng hoá trên một ý nghĩa nhất định có thể gọi là kinh tế tiền tệ, quyết định
cơ chế lưu thông tiền tệ. Mặt khác cơ chế lưu thông tiền tệ còn phụ thuộc vào cơ chế
xuất nhập khẩu, cơ chế quản lý kim loại quý, cơ chế kinh doanh tiền của ngân hàng.
Nếu quy luật canh tranh, quy luật cung - cầu làm giá hàng hoá vận động, san bằng
thì quy luật lưu thông tiền tệ giữa mối liên hệ cân bằng giữa hàng và tiền.
Trên đây nhắc lại một số quy luật kinh tế cơ bản nhất, bất kỳ ngành sản xuất
nào hoạt động trong một xã hội hay một nền kinh tế đều chịu sự chi phối của các quy
luật kinh tế cơ bản đó, ngành công nghiệp xây dựng cũng không là ngoại lệ. Ngoài
ra có thể đề cập đến một số loại quy luật khác như: quy luật tỷ suất lợi nhuận có xu
hướng giảm, quy luật khủng hoảng kinh tế, quy luật tâm lý… những quy luật này
cũng có những tác động ở những góc độ khác nhau tới cơ chế thị trường.
Kết luận
Bây giờ chúng ta đã có những trải nghiệm qua những “hương vị” cơ bản nhất
của những gì mà kinh tế thuộc về. Trong các chương sắp tới, chúng ta sẽ phát triển
nhiều hiểu biết cụ thể về đầu tư, thị trường và nền kinh tế trong ngành công nghiệp
xây dựng. Nắm vững những hiểu biết này sẽ cần một số nỗ lực nhất định, nhưng nó
không phải là một nhiệm vụ quá sức. Lĩnh vực kinh tế dựa trên một vài ý tưởng cơ
bản có thể được áp dụng trong nhiều tình huống khác nhau, ví dụ như lĩnh vực xây
dựng.
1.2 KHÁI NIỆM, PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ VÀI TRÒ CỦA KINH TẾ
XÂY DỰNG
Cũng giống như bản chất kinh tế nói chung, kinh tế xây dựng liên quan đến các
quyết định trong điều kiện phải bố trí các nguồn lực khan hiếm trong ngành xây dựng.
Ví dụ, các quyết định này liên quan đến sự lựa chọn đầu tư, triển khai hoạt động đầu
tư, chủ thể đầu tư…Có thể phát biểu một cách ngắn gọn, “kinh tế là khoa học về sự

18
lựa chọn”. Về bản chất, kinh tế liên quan đến việc bố trí sử dụng các nguồn lực khan
hiếm, muốn có nhiều hơn một thứ này thì bắt buộc phải có ít hơn những thứ khác.
Do đó có thể nhận thấy, định nghĩa tiêu chuẩn của kinh tế học về kinh tế thường
là nghiên cứu về sản xuất, phân phối và tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ. Định nghĩa thứ
hai là nghiên cứu về sự lựa chọn liên quan đến việc phân bổ các nguồn lực khan hiếm.
Định nghĩa đầu tiên chỉ ra rằng kinh tế bao gồm bất kỳ doanh nghiệp, tổ chức phi lợi
nhuận hoặc đơn vị hành chính nào liên quan đến việc sản xuất, phân phối và tiêu thụ
hàng hóa và dịch vụ. Định nghĩa thứ hai xác định rằng kinh tế học là cốt lõi của
những gì các nhà quản lý của các tổ chức này thực hiện.
Bản chất kinh tế hay sự lựa chọn trong ngành xây dựng
Vấn đề khan hiếm xảy ra trong các dự án xây dựng, cụ thể là vấn đề không có
đủ tiền để làm tất cả những điều người ta muốn. Thỏa hiệp là cần thiết và phải đưa
ra quyết định. Một số yếu tố thiết kế rườm rà, tốn kém có thể phải được bỏ qua. Đây
là tình trạng khó khăn liên tục trong đó khách hàng và kiến trúc sư tìm thấy chính họ,
và áp lực này buộc kiến trúc sư có trách nhiệm phải tạo ra các thiết kế vừa đáp ứng
các công năng yêu cầu và hiệu quả về chi phí, nhiều khi phải hy sinh yếu tố thẩm mỹ.
Các kiến trúc sư có thể phải đối mặt với các quyết định tương tự: ví dụ, họ có thể
phải đối mặt với sự lựa chọn giữa việc mở rộng thành văn phòng thứ hai hoặc mua
thêm thiết bị. Kinh phí có thể không đủ để làm cả hai ngay lập tức. Mỗi lựa chọn đều
có ưu điểm và nhược điểm và trong việc lựa chọn một, kiến trúc sư đã từ bỏ các cơ
hội có được bởi các lựa chọn thay thế. Do đó, chi phí thực sự của một lựa chọn được
lựa chọn là lựa chọn tốt nhất và lợi ích ròng của nó đã bị hy sinh. Do đó chi phí này
được biết đến là chi phí cơ hội như đã đề cập. Giống như các mục tiêu mà chủ đầu tư
đặt ra xác định hình dạng kinh tế nhất của một công trình, mục tiêu của từng đối tác
trong thực tế sẽ quyết định cuối cùng là sự kết hợp kinh tế nhất giữa công việc và con
người cho công trình đó. Nói cách khác, không có một cách nào để điều hành một
thực tế, bởi vì phương pháp kinh tế nhất phụ thuộc vào một mức độ những gì mà
những bên tham gia thực tế trong dự án đó có thể hy vọng đạt được.
Vai trò kinh tế của ngành kinh tế xây dựng/ngành công nghiệp xây dựng
Nhiều người nghĩ rằng xây dựng là một ngành nghề diễn ra một cách tạm thời,
với các công việc diễn ra trên một công trường xây dựng trong một thời gian tương
đối ngắn. Trong thực tế, xây dựng mang một tính năng vĩnh viễn giống như của bất
kỳ lĩnh vực kinh tế nào. Quá trình xây dựng diễn ra liên tục và nó là một phần của
tổng sản lượng sản xuất hàng năm của mọi xã hội, nền kinh tế. Hoạt động xây dựng
các công trình xây dựng dân dụng có thể dịch chuyển từ tạm thời từ vị trí này sang
vị trí tạm thời khác, nhưng kéo theo đó các quy trình xây dựng, bảo trì và cải tạo các
tòa nhà, các công trình dân dụng luôn là một hoạt động kinh tế thiết yếu trong mỗi
xã hội kể từ khi con người bắt đầu tự cung cấp nơi trú ẩn cho mình-các công trình
dân dụng.
Ngành xây dựng đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Rốt cuộc, nó
tạo ra và duy trì môi trường kiến thiết cơ bản/ cơ sở hạ tầng. Như chúng ta đã thấy,
môi trường kiến thiết cơ bản bao gồm cơ sở hạ tầng, các tòa nhà thương mại và công
19
nghiệp và nhà ở. Những tòa nhà này là cần thiết đảm bảo cho hoạt động sản xuất
được diễn ra và có thể được coi là đầu tư vào tài sản của một quốc gia. Do đó, quy
mô và năng lực của ngành xây dựng rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của
phần còn lại của xã hội. Để hiểu được ý nghĩa kinh tế của nó so với các ngành công
nghiệp khác, chúng ta có thể xem xét quy mô của ngành xây dựng so với phần còn
lại của nền kinh tế.
Thước đo tốt nhất về quy mô của một nền kinh tế là thu nhập quốc dân. Thước
đo này cho thấy tổng giá trị của tất cả hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả xây dựng,
được sản xuất trong một năm nhất định. Có ba phương pháp đo lưu lượng hàng hóa
và dịch vụ được sản xuất: phương pháp đầu ra, trong đó tính tổng giá trị của tất cả
hàng hóa và dịch vụ được sản xuất; phương pháp thu nhập, trong đó tính toán tổng
số thu nhập kiếm được từ sản xuất hàng hóa và dịch vụ; và phương pháp đo lường
tổng chi tiêu (và tiết kiệm) của tất cả các công ty, cơ quan chính phủ và hộ gia đình.
Vì tất cả thu nhập kiếm được để đổi lấy hàng hóa và dịch vụ, thước đo đầu ra
phải bằng thước đo thu nhập và vì thu nhập có thể được chi tiêu hoặc tiết kiệm, thước
đo thu nhập phải bằng thước đo chi tiêu. Bất kỳ phương pháp nào được sử dụng, tổng
số là như nhau. Các phương pháp tính thu nhập quốc dân khác nhau được sử dụng để
trả lời các câu hỏi khác nhau. Ví dụ, các chính phủ cần biết về những thay đổi trong
tỷ lệ tương đối của thu nhập kiếm được và không kiếm được trước khi áp dụng thay
đổi thuế. Các công ty có thể muốn biết nếu chi tiêu của người tiêu dùng tăng hay
giảm trước khi đầu tư vào nhà máy và thiết bị mới. Các chính trị gia, nhà báo và nhà
văn cần sử dụng thông tin về những thay đổi trong nền kinh tế từ năm này sang năm
khác để đưa ra hoặc nhận xét về các chính sách đối phó với các vấn đề kinh tế.
Tổng giá trị của tất cả hàng hóa và dịch vụ được sản xuất tại một quốc gia trong
một năm nhất định được gọi là tổng sản phẩm quốc nội (GDP). Giá trị tiền tệ của tất
cả hàng hóa và dịch vụ có thể được đo bằng giá bán của chúng. Những giá này được
gọi là giá thị trường và bao gồm thuế. Nếu GDP được tính toán trên cơ sở giá trị ròng
tính thuế, thì giá được sử dụng được gọi là yếu tố chi phí. Một yếu tố trong bối cảnh
này đóng vai trò là một đầu vào trong quá trình sản xuất, bao gồm lao động, vật liệu
và thiết bị. Do đó, giá trị của một sản phẩm với yếu tố chi phí tố là giá trị thực tế mà
người lao động hoặc chủ sở hữu nhận được sau khi đã khấu trừ thuế.
Dù sử dụng biện pháp nào, giá thị trường hoặc yếu tố chi phí, GDP đại diện
cho sản lượng thực tế của một quốc gia trong một năm nhất định. Ví dụ, năm 1993,
GDP của UK là 630,023 triệu bảng theo giá thị trường và 546,120 triệu bảng tính
theo yếu tố chi phí. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần thu nhập quốc dân kiếm được
trong phạm vi nội địa. Cũng cần phải tính đến thu nhập nước ngoài để đo sức mua
của công dân một nước, nhưng trước khi thêm các khoản thu nhập nước ngoài này
vào GDP, lợi nhuận của các công ty nước ngoài phải được khấu trừ. GDP cộng với
thu nhập tài sản ròng từ nước ngoài bằng tổng sản phẩm quốc dân (GNP). Ví dụ, năm
1993, GNP của UK là 633,085 triệu bảng theo giá thị trường và 549,182 triệu bảng
theo yếu tố chi phí. Một sự điều chỉnh tiếp theo là cần thiết để tính đến cả tiền được
chuyển đến quốc gia đó bởi các cá nhân ở nước ngoài và tiền được chuyển ra nước
ngoài bởi các cá nhân ở đất nước này. Khi những điều chỉnh này đã được thực hiện,
20
chỉ số đo lường về tổng thu nhập khả dụng quốc gia (GNDI) được tính toán. Ví dụ,
năm 1993, GNDI của UK là £ 627,979m.
Đóng góp của ngành xây dựng vào thu nhập quốc dân rất phức tạp, vì có vẻ
như sự đóng góp vào GDP chỉ diễn ra trong những năm xây dựng, nhưng lợi ích thu
được từ công việc xây dựng trải dài qua tuổi thọ hoạt động của các tòa nhà và công
trình xây dựng. Do đó, các công trình không chỉ đóng góp vào GDP trong quá trình
xây dựng mà còn thêm một thứ gì đó vào kho tài sản của một quốc gia khi phần giá
trị của các công trình trong một quốc gia tích lũy vì lợi ích của các thế hệ kế tiếp.
Trên thực tế, trong bất kỳ năm nào, sản lượng của các công trình mới của ngành xây
dựng chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ các công trình được chào bán. Ngay cả một sự gia tăng
nhỏ trong tổng nhu cầu đối với các công trình (văn phòng, nhà ở) thuộc một loại cụ
thể có thể dẫn đến sự gia tăng lớn trong việc xây dựng các công trình (văn phòng,
nhà ở) mới, nếu không có đủ các công trình (văn phòng, nhà ở) hiện có để đáp ứng
nhu cầu của khách hàng.
GDP là thước đo thu nhập hàng năm của nền kinh tế và nền kinh tế tăng trưởng
liên quan đến tốc độ tăng thu nhập đó từ năm này sang năm khác. Trong bất cứ năm
nào, ngành công nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng và tư liệu sản xuất. Trong khi hàng
tiêu dùng là những hàng hóa được các hộ gia đình mua để sử dụng, các hàng hóa đầu
tư tài chính hoặc hàng hóa đầu tư, chẳng hạn như các máy móc và các tòa nhà ở, làm
tăng thêm năng lực sản xuất của nền kinh tế. Một nền kinh tế phải dành thu nhập của
mình chi tiêu cho hàng hóa đầu tư cũng như hàng tiêu dùng. Nếu toàn bộ thu nhập
quốc dân được tiêu vào các chi tiêu hiện tại, sẽ không còn gì để đầu tư vào hàng hóa
đầu tư cần thiết để sản xuất hàng hóa trong tương lai. Do đó, xây dựng tạo ra cả hàng
tiêu dùng và hàng hóa đầu tư, và bằng cách cung cấp hàng hóa đầu tư, nó cho phép
nền kinh tế phát triển.
60,000

47,790
50,000 46,299
43,914

39,023
40,000
Tỷ. VND

30,000 26,227
23,370
21136
20,000 16043
13202
11508
10490 11197
9046
10,000
2606 3662.6 3563
2942.7
369.4 2011.8
0.5 1 6.5 20 21.650.8186.9 821.8 325.1
0

Năm

21
Hình 1-1 Đầu tư xây dựng tại Việt Nam qua các năm (Nguồn: Tổng cục thống kê)
Nền kinh tế có thể được chia thành các thành phần kinh tế khác nhau. Mỗi cách
phân chia nền kinh tế làm sáng tỏ một vai trò khác nhau về vai trò của ngành xây
dựng. Ví dụ, có thể thực hiện phân chia ba phần của nền kinh tế thành các lĩnh vực
cơ bản, thứ cấp và phân phối và ứng dụng. Lĩnh vực cơ bản liên quan đến việc khai
thác nguyên liệu thô và thu hoạch thực phẩm từ đất liền và biển. Lĩnh vực chính bao
gồm khai thác, khai thác và nông nghiệp, và liên kết các hoạt động kinh tế của xã hội
với việc khai thác hoặc sử dụng tài nguyên thiên nhiên của thế giới. Lĩnh vực thứ cấp
bao gồm các ngành công nghiệp sản xuất, sản xuất hàng hóa thành phẩm từ nguyên
liệu thô, bao gồm sản xuất ô tô, nội thất, nhà máy và máy móc. Khu vực phân phối
và ứng dụng quan tâm đến việc phân phối và ứng dụng hàng hóa. Lĩnh vực thứ ba
này bao gồm các ngành công nghiệp dịch vụ, như vận tải, bán buôn và bán lẻ. Các
dịch vụ khác bao gồm du lịch, làm tóc, y tế, giáo dục và quản lý chính phủ, pháp lý,
ngân hàng, bảo hiểm và các dịch vụ tài chính khác.
Rõ ràng, ngành xây dựng được cấu trúc trong cả ba lĩnh vực. Một số công ty
xây dựng lớn sở hữu mỏ vật liệu (đá,…) của riêng họ trong lĩnh vực sơ cấp mà họ sử
dụng để cung cấp cho các công trường hoặc nhà máy sản xuất vật liệu của họ. Đồng
thời, các công ty trong lĩnh vực thứ cấp sản xuất các cấu kiện đúc sẵn được lắp ráp
tại các vị trí xây dựng, nơi có nhiều nguyên liệu thô, xi măng, cốt liệu, vv được
chuyển thành các công trình, tòa nhà hoàn thiện. Một số nhà thầu cung cấp dịch vụ
quản lý thuần túy trên cơ sở thu phí dịch vụ nghề nghiệp. Họ không tự mình thực
hiện bất kỳ công việc xây dựng thực tế nào, giao thầu lại tất cả các gói công việc cho
các nhà xây dựng chuyên nghiệp. Các dịch vụ, mà nhà thầu thu phí quản lý cung cấp
theo định nghĩa thuộc lĩnh vực phân phối và ứng dựng, cũng giống như các dịch vụ
được cung cấp bởi các cá nhân/đơn vị hoạt động chuyên nghiệp như các kỹ sư kết
cấu, kiến trúc sư và khảo sát.
Đầu ra của ngành xây dựng có thể được coi là một loạt các khoản đầu tư, vì các
quyết định đầu tư vào các công trình ( văn phòng, nhà máy, đường giao thông,…)
được thực hiện nhằm nhận được lợi ích trong nhiều năm trong tương lai. Do đó, kỳ
vọng hiện tại về tương lai đóng một vai trò quan trọng trong các quyết định đầu tư
của các công ty xây dựng và chính phủ. Để xây dựng một bức tranh về bất kỳ lĩnh
vực công nghiệp nào, các khía cạnh khác nhau của ngành cần phải được xem xét
riêng. Những khía cạnh này bao gồm các loại hàng hóa hoặc sản phẩm được sản xuất,
cụ thể là đầu ra của ngành, loại công ty sản xuất đầu ra đó, các loại lao động khác
nhau được sử dụng, công nghệ và vật liệu được sử dụng trong ngành và các loại
khách hàng hình thành nhu cầu cho đầu ra của ngành công nghiệp. Mục đích chủ yếu
đề cập đến đầu ra của ngành xây dựng áp dụng cho cả khu vực công và khu vực tư
nhân.
Sản phẩm đầu ra của ngành công nghiệp xây dựng
Ngành công nghiệp xây dựng có thể được phân chia giữa xây dựng (nhà cửa),
xây dựng dân sự khác (xây dựng dân dụng) và xây dựng phi dân dụng. Các công ty
trong ngành hoạt động bao gồm các lĩnh vực dịch vụ nghề nghiệp, xây dựng, sửa
chữa và phá hủy tất cả các loại công trình xây dựng. Trong đó, các dự án cơ sở hạ
22
tầng mới, như đường và cầu, nhà máy xử lý nước thải và xử lý nước thải, chiếm tỷ
trọng vốn khá lớn. Đó là cơ sở hạ tầng được xây dựng cho phép các hoạt động khác
diễn ra, từ sản xuất công nghiệp đến các hoạt động văn hóa. Ví dụ, một mạng lưới
đường bộ và đường sắt hiệu quả cho phép hàng hóa được vận chuyển nhanh chóng
từ nhà máy đến khách hàng. Cung cấp cơ sở hạ tầng của toàn bộ nền kinh tế có thể
không sinh lãi, nhưng nó rất cần thiết cho sự vận hành trơn tru và sự thịnh vượng của
toàn xã hội.
Công trình xây dựng dân dụng không chỉ bao gồm nhà ở, cửa hàng, văn phòng
và nhà máy, nhà ga, thư viện, nhà hát, nhà thờ, bảo tàng và sân vận động thể thao,
mà còn là các công trình kỹ thuật dân dụng như cầu, đường hầm, đường và đập,...
Những loại công trình này này và nhiều loại công trình khác, có thể đứng một mình
hoặc kết hợp với nhau, là những sản phẩm chính của ngành công nghiệp xây dựng.

1200
1000
1000
870
Chính quyền đô thị

800
650
600 500

400

200

0
1990 2000 2015 2025
Năm
Hình 1-2 Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam (Nguồn: Bộ xây dựng)

23
 35

Số m2 sàn trên đầu người

29
30
25 22
20
15
10
4.5
5
0
2010 2015 2020
Năm

Hình 1-3 Biểu đồ phát triển số m2 diện tích ở trên đầu người tại Việt Nam (Nguồn:
Bộ xây dựng)
Đường biển Đường sắt Đường không
3% 2% Đường sông
6%
1%

Đường bộ
88%

Hình 1-4 Phân bố đầu tư hạ tầng giao thông từ 2001-2010 tại Việt Nam (Nguồn:
Bộ GTVT)
1.3 CẤU TRÚC KINH TẾ CỦA NGÀNH CÔNG NGHIỆP XÂY DỰNG VÀ
XU HƯỚNG TOÀN CẦU HÓA
Ngành xây dựng bao gồm các loại công ty chuyên nghiệp khác nhau làm việc cùng
nhau trên các vị trí địa lý tạm thời (công trường xây dựng) để sản xuất xây dựng các
tòa nhà và công trình kỹ thuật dân dụng. Khi họ đã hoàn thành các cam kết hợp đồng,
mỗi công ty chuyển sang làm việc khác với các công ty khác nhau trên các công
trường mới. Ngoài các nhà thầu chính, kiến trúc sư, kỹ sư và nhà khảo sát, rất ít công
ty còn lại tham gia trong suốt thời gian của một dự án. Các tổ chức dự án tạm thời
24
được thành lập để quản lý các dự án. Sau khi hoàn thành hợp đồng, các công ty tham
gia vào tổ chức tạm thời này cũng giải tán.
Lao động trong ngành xây dựng
Lao động trên công trường có xu hướng được thuê trên cơ sở thời vụ. Hệ thống tuyển
dụng thời vụ thường hoạt động như sau. Một công nhân được thuê vào để làm một
công việc cụ thể, đôi khi được gọi là gói công việc/giao khoán. Khi hoàn thành, công
nhân được trả tiền và phải tìm thêm công việc trên một công trường khác. Nếu chủ
lao động có một công trường khác, người lao động có thể chuyển thẳng sang một
công việc khác cho cùng một chủ. Nếu không, phải tìm một chủ nhân mới. Do đó, để
có được nhiều công việc hơn từ một người sử dụng lao động, người lao động có động
lực để thực hiện tốt các công việc của mình. Tuy nhiên, nếu có một công việc khác
với mức lương cao hơn được chào mời bởi một công ty cho công trường khác, thì
công nhân có thể rời đi mà không cần thông báo và chuyển sang công việc được trả
lương cao hơn.
Không có hợp đồng lao động, mặc dù các công ty thường giữ lại một khoản thanh
toán của lao động được trả. Điều này mang lại cho công ty một số đòn bẩy đối với
người lao động, nhưng người lao động vẫn được coi là tự làm chủ. Nếu tay nghề
không đủ tốt, công nhân có thể bị sa thải. Cả nhà thầu chính và nhà thầu phụ đều thuê
người trên cơ sở thời vụ này. Bởi vì tất cả những điều không chắc chắn được tạo ra
bởi cách sử dụng lao động này trong môi trường xây dựng, hầu như không ngạc nhiên
khi hoạt động kiểm soát tiến độ trên công trường hiếm khi đi theo kế hoạch.
Các công ty xây dựng
Một cách nhìn vào cấu trúc của ngành xây dựng là xem xét số lượng doanh nghiệp
tham gia vào các khía cạnh khác nhau của ngành. Các công ty xây dựng có thể là các
nhà xây dựng nói chung, các công ty xây dựng dân dụng và các chuyên gia, và sự
đóng góp của từng loại vào giá trị của sản lượng xây dựng cuối cùng. Quá trình xây
dựng cũng liên quan đến các nhà cung cấp cấu kiện và vật liệu cho ngành, một số
người sản xuất gần như hoàn toàn cho mục đích xây dựng, chẳng hạn như các nhà
sản xuất gạch. Kiến trúc sư và nghề nghiệp khác cũng là một phần của ngành xây
dựng, mặc dù họ thường bị loại khỏi hầu hết các phân tích thống kê của ngành.
Trước khi thảo luận về thị trường xây dựng, sẽ là hữu ích khi đề cập về các hệ thống
đấu thầu và mua sắm, trong đó mô tả cách mà các công ty xây dựng có được công
việc và liên quan đến các hoạt động xây dựng.
Hệ thống đấu thầu
Các thị trường xây dựng được đặc trưng bởi quá trình đấu thầu. Hệ thống đấu thầu
thường hoạt động như sau. Khi một khách hàng hoặc công ty muốn thuê một nhà
thầu, quảng cáo về dịch vụ/mời thầu sẽ được phát hành và một số công ty nhà thầu
sẽ được tiếp cận. Mỗi công ty được cung cấp các tài liệu đấu thầu/hồ sơ mời thầu bao
gồm thiết kế, đặc điểm kỹ thuật và khối lượng, số lượng công việc cần thiết. Các nhà
thầu khảo sát số lượng sau đó định giá dự thầu và gửi hồ sơ dự thầu trong phong bì
dán kín(hồ sơ dự thầu phải được niêm phong khi nộp). Thông thường, giá đấu thầu
25
thấp nhất sẽ được trao sau khi xem xét một số yêu cầu về kỹ thuật. Có hai loại quy
trình đấu thầu, đấu thầu cạnh tranh và hạn chế. Trong đấu thầu cạnh trạnh, các thông
báo mời thầu có thể xuất hiện trên các tạp chí thương mại, website và các phương
tiện thông tin đại chúng khác theo quy định của Luật đấu thầu và bất kỳ công ty nào
cũng có thể tiếp cận để đấu thầu. Trong đấu thầu hạn chế, khách hàng/chủ đầu tư sẽ
chuẩn bị một danh sách ngắn các ứng viên, thường là không quá 05 công ty. Điều
này làm tăng cơ hội cho bất cứ ai đấu thầu thành công. Trong đấu thầu rộng rãi, cơ
hội thành công sẽ giảm vì số lượng các công ty cạnh tranh là lớn. Nguy cơ thất bại
cao cũng là rào cản nhiều công ty tham gia.
Chi phí vật liệu, lao động, máy móc và các chi phí quản lý khác được tính
toán bao gồm trong đơn giá dự thầu, thường bao gồm các thông số kỹ thuật về công
nghệ thi công và chất lượng yêu cầu của công trình. Các công trình thường được phân
tích cụ thể về khối lượng công việc và đơn giá tương ứng của chúng. Tổng số giá trị
cuối cùng hình thành cơ sở cho giá đấu thầu của nhà thầu. Giá dự thầu của các nhà
thầu cho phép so sánh được thực hiện giữa các nhà thầu khác nhau đấu thầu một dự
án, trên cơ sở cùng một công việc và tiến độ hoàn thành.
Trong thực tế, chi phí xây dựng thực tế khác với giá đấu thầu, vì nhiều lý do.
Điều kiện địa chất có thể gặp khó khăn không lường trước. Điều kiện thời tiết bất lợi
thường gây ra sự chậm trễ tiến độ. Sự cố kỹ thuật và tai nạn có thể xảy ra. Sự chậm
trễ làm tăng chi phí lao động. Chi phí tài chính cũng tăng nếu khách hàng/chủ đầu tư
không thể nhận được doanh thu từ việc bán, thuê hoặc sử dụng tòa nhà /công trình
cho đến ngày hoàn thành công trình bị trì hoãn. Sự chậm trễ làm tăng thời gian vay
nợ, và do đó tăng khoản thanh toán lãi vay.
Cuối cùng, có rất nhiều kỹ thuật tâm lý và kỹ năng tham gia trò chơi trong
quá trình đấu thầu. Các công ty nhà thầu cần xem xét mức độ cạnh tranh cho một hợp
đồng nhất định. Đó là, ví dụ, không phải là một câu hỏi nhằm chiến thắng tất cả các
cuộc đấu thầu mà công ty tham gia. Nếu một công ty thường chiến thắng mọi lúc, thì
có thể công ty đó đang đánh giá thấp và bỏ thầu thấp các gói thầu. Hoặc cũng có thể
đã tính giá dự thầu cao hơn và vẫn thắng thầu, và thay vào đó, công ty có thể gặp khó
khăn để thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của mình. Trong đấu thầu, nếu một công ty có
đủ khối lượng công việc để làm, có thể không cần thiết hoặc có thể đưa ra mức giá
đấu thầu thấp. Đồng thời, điều quan trọng là công ty sẽ được quan tâm và xem xét ở
các gói thầu trong tương lai bởi các khách hàng tiềm năng.
Hình thức quản lý thực hiện dự án
Hình thức truyền thống (DBB): Hình thức tổ chức truyền thống này chia ra làm ba
giai đoạn tách biệt: Thiết kế-Đấu thầu-Xây dựng. Ưu điểm của hình thức này là tạo
ra sự tách biệt và minh bạch giữa các giai đoạn khác nhau. Tuy nhiên, hình thức này
sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án và trong nhiều trường hợp đã nảy sinh những
tiêu cực ảnh hưởng đến hiệu năng cuối cùng của dự án.

26
 Hợp đồng
thiết kế Chủ đầu tư/Ban Hợp đồng
quản lý DA xây dựng

Nhà thầu tư vấn Nhà thầu xây dựng Hợp đồng

chính thầu phụ
chính

Nhà thầu tư vấn

Nhà thầu phụ Nhà thầu phụ Nhà thầu phụ
phụ

Trình tự thực hiện dự án

THIẾT KẾ ĐẤU THẦU THI CÔNG XÂY DỰNG

Hình 1-5 Hình thức thực hiện dự án truyền thống-DBB

Hình thức dịch vụ quản lý xây dựng-CM (construction management): Hình thức
tổ chức này nhằm tạo điều kiện cho sự thực hiện chồng lẫn giữa các giai đoạn dự án,
thường được gọi là hình thức thực hiện nhanh, để cho phép hoàn thành dự án sớm
hơn. Thực hiện nhanh đạt được bằng cách chia dự án thành một số giai đoạn. Cách
tiếp cận này cho phép công việc xây dựng bắt đầu sau khi thiết kế và chỉ đấu thầu
cho giai đoạn một. Giai đoạn một có thể chỉ bao gồm việc phá hủy và chuẩn bị mặt
bằng đòi hỏi rất ít thời gian đối với công việc thiết kế. Với cơ cấu tổ chức này, người
quản lý xây dựng chịu trách nhiệm kiểm soát và phối hợp tổng thể công việc xây
dựng được cung cấp bởi tổng thầu theo tổ chức truyền thống. Một trong những nhiệm
vụ chính của người quản lý xây dựng là kiểm soát chi phí.
Hợp đồng Hợp đồng dịch vụ
thiết kế Chủ đầu tư/Ban quản lý xây dựng
quản lý DA
Nhà thầu quản
lý xây dựng
Nhà thầu tư vấn Hợp đồng
chính xây dựng
Hợp đồng thầu
phụ
Nhà thầu tư vấn Nhà thầu 1 Nhà thầu 2 Nhà thầu 3
phụ

Nhà thầu Nhà thầu Nhà thầu

phụ phụ phụ
Trình tự thực hiện dự án nhanh
THIẾT KẾ 1 ĐẤU THẦU 1 THI CÔNG XÂY DỰNG 1
THIẾT KẾ 2 ĐẤU THẦU 2 THI CÔNG XÂY DỰNG 2
THIẾT KẾ 3 ĐẤU THẦU 3 THI CÔNG XÂY DỰNG 3

27
 Hình 1-6 Hình thức CM
Hình thức DB (Design-Build): Theo cách tiếp cận này, chủ đầu tư giao dịch với một
tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm cho cả thiết kế và xây dựng dự án. Thiết kế-xây
dựng không phải là một cách tiếp cận mới để thực hiện dự án, nó đã xuất hiện trong
các hình thức giao dịch trọn gói và chìa khóa trong nhiều năm qua, nhưng trong
những năm gần đây đã có quan tâm rộng rãi trong định dạng này theo đó hệ thống
này đã trở thành sự lựa chọn phổ biến hơn cho nhiều loại dự án, đặc biệt là các dự án
cơ sở hạ tầng thường được thực hiện như các hình thức đối tác tác công tư (PPP), các
hình thức khác như BOT, BT, BOO.
Chủ đầu tư/Ban
quản lý DA
Hợp đồng tổng
thầu xây dựng
Tổng thầu thiết kế- Hợp đồng
xây dựng thầu phụ
Hợp đồng
thiết kế

Nhà thầu tư vấn Nhà thầu phụ Nhà thầu phụ

Trình tự thực hiện dự án nhanh

THIẾT KẾ
ĐẤU THẦU
THI CÔNG XÂY DỰNG

Hình 1-7 Hình thức thiết kế-xây dựng (DB)

Thị trường xây dựng
Ngành xây dựng bao gồm một số lượng lớn các công ty được tổ chức tại các thị
trường riêng biệt. Thị trường được xác định theo nghĩa người mua và người bán, các
sản phẩm và dịch vụ được cung cấp và định giá. Trong phần trước, nhu cầu được
định nghĩa là số lượng người mua sẵn sàng và có thể mua, trong khi cung là số lượng
hàng hóa hoặc dịch vụ mà các công ty sẵn sàng và có thể chào bán. Trong kinh tế tân
cổ điển, cơ chế giá mô tả sự tương tác giữa cung và cầu.
Mặc dù có rất nhiều công ty xây dựng trong cả nước, ngành xây dựng thường bị
phân mảnh. Ở bất kỳ khu vực nào cũng có rất nhiều thị trường con mà trong bất kỳ
thị trường con nào, có khá ít công ty thống trị việc cung cấp sản phẩm, nguyên liệu
hoặc dịch vụ. Các thị trường chỉ có một vài người bán được gọi là thị trường độc
quyền, và đặc điểm chính của độc quyền là các công ty tránh cạnh tranh về giá. Mục
tiêu của các công ty trong cạnh tranh độc quyền là duy trì hoặc tăng thị phần và duy
trì lợi nhuận siêu thường hoặc trên trung bình. Do đó, họ có thể cạnh tranh để giành
thị phần bằng cách làm cho sản phẩm hoặc dịch vụ của họ khác biệt với các đối thủ
28
cạnh tranh bằng cách, ví dụ, cung cấp dịch vụ sau bán hàng vượt trội so với đối thủ
cạnh tranh, hoặc giao hàng nhanh hơn hoặc thời gian tín dụng dài hơn. Trong xây
dựng, ví dụ, một nhà thầu có thể cung cấp một hợp đồng bảo trì sau khi hoàn thành.
Ngoài ra, vì chỉ có một vài công ty, họ có thể gặp gỡ và kết hợp với nhau một
cách không chính thức để tạo thành các liên minh và tăng giá và lợi nhuận trên mức
cạnh tranh. Mặc dù thao túng giá là bất hợp pháp, các biện pháp ngăn chặn là chưa
đủ và sự giám sát đã không hiệu quả. Ví dụ, các nhà thầu đã được biết với chiến thuật
thông thầu để phân bổ thắng thầu cho nhau. Các công ty đấu thầu, sắp xếp cho một
trong số họ đấu thầu với giá thấp hơn so với phần còn lại. Đấu thầu thấp nhất, nhưng
giá vẫn còn cao hơn giá sẽ phải trả nếu các công ty cạnh tranh giá song phẳng với
nhau. Thực tiễn đó được gọi là đấu thầu thông đồng/thông thầu. Một phương pháp
được sử dụng để chống lại sự thông thầu là chèn một điều khoản vào hồ sơ mời thầu
để kiểm tra chi phí dự thầu của nhà thầu. Trên thực tế, lợi nhuận của các công ty liên
quan đến thông thầu nói chung là thấp, vì nhiều công ty dễ bị tổn thương và chỉ tồn
tại được do các hoạt động thông thầu. Những nhà thầu khác thì thiếu động lực để
hoạt động có hiệu quả. Tất nhiên, một số thành viên của liên minh thông thầu có lợi
nhuận cao. Nói chung, thông thầu là một thực tiễn đã và đang diễn ra ở nhiều thị
trường xây dựng khác nhau, gây ra nhiều hệ lụy khác nhau, Việt Nam cũng không là
ngoại lệ. Dẫn đến, thị trường cạnh tranh trong xây dựng bị bóp méo.
Ngành xây dựng là một mạng lưới các thị trường liên quan đến các nhà xây dựng
chuyên nghiệp, cho thuê thiết bị, lao động, vật liệu và linh kiện. Nhiều thị trường con
khác nhau tương tác để sản xuất xây dựng các dự án xây dựng trên các công trường.
Có những thị trường trao đổi thương mại, trong đó các công ty cung cấp dịch vụ của
họ trực tiếp cho thị trường hoặc cho các công ty khác trong ngành xây dựng. Ký hợp
đồng làm việc cho một công ty khác trong ngành xây dựng được gọi là hợp đồng thầu
phụ. Các thị trường riêng biệt đã phát triển trong từng khu vực của đất nước. Không
giống như các ngành công nghiệp khác, những doanh nghiệp có xu hướng tự đặt
mình ở những vị trí thấp nhất thích hợp cho hoạt động của họ dựa trên sự gần gũi với
nguyên liệu thô hoặc nguồn cung cấp khác hoặc gần với thị trường của họ, ngành xây
dựng luôn là ngành mà ở đó thị trường được định vị. Tuy vậy, thế giới luôn thay đổi
và không có gì là vĩnh viễn, ngành xây dựng cũng thay đổi theo xu hướng chung trên
toàn cầu.
Tác động và xu hướng toàn cầu hóa đối với ngành xây dựng
Ngày nay, ngành công nghiệp xây dựng toàn cầu đang thay đổi nhanh chóng.
Rào cản đối với thương mại toàn cầu đã được giảm đáng kể, cho phép vốn, lao động,
hàng hóa và công nghệ lưu chuyển tự do qua biên giới. Điều này đã tăng cơ hội kinh
doanh theo cấp số nhân trên toàn cầu. Tuy nhiên, toàn cầu hóa cũng làm tăng đáng
kể sự phức tạp của môi trường kinh doanh xây dựng. Thay đổi nhu cầu của khách
hàng và cơ chế tài trợ mới đang thúc đẩy các doanh nghiệp trong ngành đa dạng hóa
và tìm kiếm các vụ sáp nhập và mua lại ở các thị trường mới trên thế giới để có được
cơ hội chuyên môn và dự án mới.
Để cạnh tranh trong môi trường kinh doanh năng động và nhiều rủi ro, các
công ty thiết kế và xây dựng, cả trong và ngoài nước, sẽ cần phải tập trung vào các
29
xu hướng chính hình thành môi trường bên ngoài của họ. Hiểu xu hướng, và cách
chúng tương tác và định hình môi trường vận hành ngành công nghiệp, đã trở thành
một kỹ năng quan trọng trong thế giới kinh doanh ngày nay. Các nhà lãnh đạo sâu
sắc cần dự đoán và quan sát có hệ thống, nhằm phát hiện và hành động theo các xu
hướng mới nổi để nắm bắt các cơ hội thị trường, kiểm tra rủi ro và thúc đẩy các ý
tưởng mới. Trong một thế giới nơi sân chơi của các nguồn lực, cạnh tranh và nhu cầu
của khách hàng luôn thay đổi với tốc độ ngày càng tăng, các nhà lãnh đạo công ty
phải nhìn xa hơn là các giải pháp hiệu suất truyền thống và suy nghĩ ngắn hạn để định
hình chiến lược công ty của họ.
Sau đây là các xu hướng mà các công ty hoạt động trong ngành xây dựng cần
chuẩn bị các chiến lược để thích ứng:
▪ Xem các đối thủ cạnh tranh như các cộng tác viên tiềm năng. Bất chấp xu
hướng chung cho các công ty xây dựng đa quốc gia lớn chuyển sang tập trung vào
các thị trường mới nổi tăng trưởng cao, sự cạnh tranh ngày càng tăng từ các tổ chức
quốc tế làm việc tại Việt Nam trong những năm tới. Điều đó đặc biệt đúng với các
công ty châu Âu và châu Á, bao gồm các công ty Nhật Bản, Trung Quốc và Hàn
Quốc. Mặc dù các công ty lớn hơn có thể tập trung vào các hợp đồng có quy mô nhỏ
hơn, các công ty nhỏ hơn có thể là sự bổ sung cần thiết cho các hợp đồng lớn, nơi họ
mang các khả năng thích hợp hoặc đội ngũ nhân viên am hiểu địa bàn. Tương tự như
vậy, các công ty nhỏ hơn có thể cung cấp nhân viên chuyên nghiệp hoặc khả năng
cho một dự án lớn hơn mà một công ty lớn đang tìm kiếm người quản lý.
▪ Hiểu được các rào cản chi phí và rủi ro tham gia vào các thị trường mới: Các
công ty xây dựng xem xét kinh doanh trên quy mô toàn cầu cần phải có tình hình tài
chính lành mạnh và khả năng liên kết vững chắc, cũng như hiểu biết sâu sắc về các
rủi ro liên quan. Chi phí “nhập cảnh” thường cao hơn nhiều so với dự đoán. Quản lý
rủi ro trở thành một yếu tố chính trong hoạch định chiến lược. Sự phức tạp của phân
bổ rủi ro thường tạo ra mặt bằng mới cho các nhà thầu trang trải khi kinh doanh ở
một quốc gia mới/thị trường mới. Quan hệ đối tác công-tư (PPP) nói riêng có thể rất
khó khăn và thường mang lại rủi ro lớn hơn về vòng đời dài hơn, quy mô trách nhiệm
lớn hơn và tính dễ bị tổn thương cao đối với những thay đổi trong động lực bên ngoài
khi dự án tiến triển.
▪ Suy nghĩ tầm chiến lược (strategic thinking) và hiểu các điểm kết nối của
công ty với thế giới: Tư duy chiến lược vượt ra ngoài quá trình sáng tạo để hiểu và
thích nghi với môi trường thay đổi. Nó cũng bao gồm một quan điểm và cách tiếp
cận khác nhau để đối phó với các môi trường hiện tại và tương lai mà tất cả chúng ta
đang hoạt động trong các tổ chức cá nhân và lãnh đạo tổ chức. Nhiều người trong số
các nhà lãnh đạo đang nhận ra rằng một nguồn lợi thế cạnh tranh lâu dài là khả năng
đọc môi trường của họ rõ ràng, có phản ứng hợp lý với cách suy nghĩ chiến lược.
Đừng đánh mất các dấu hiệu lớn thay vì tập trung cố gắng giải quyết mọi thách thức
trong tầm tay. Hãy sẵn sàng linh hoạt và phản ứng với các kịch bản diễn ra nhanh
chóng, đồng thời vẫn giữ một tầm nhìn rõ ràng về những phán đoán nào nên được
đưa ra. Tập trung vào các rủi ro và câu hỏi, các điểm kết nối với thế giới có khả năng
ảnh hưởng đến công ty và cách chúng thực sự có khả năng làm điều đó.

30
 ▪ Hợp tác và đổi mới: Nhiều công việc thiết kế và xây dựng quốc tế ngày nay
rất phức tạp, quy mô lớn và có tính hợp tác và do đó không thể được thực hiện theo
kiểu silo. Các công nghệ mới nổi, cũng như nhu cầu của chủ sở hữu, đang thúc đẩy
các chuyên gia thiết kế và nhà thầu làm việc như một nhóm gắn kết ngay từ đầu,
truyền đạt và tiếp cận các dự án một cách toàn diện hơn. Là một phần của nỗ lực này,
đó là chìa khóa để xây dựng các liên minh chiến lược với các đối tác đáng tin cậy và
phát triển một mạng lưới rộng lớn các công ty là những người chơi theo nhóm, cởi
mở và đổi mới. Các liên minh chiến lược là lối vào chính cho sân chơi toàn cầu. Rất
ít người đi một mình,… năng lực cốt lõi trong việc xây dựng các liên minh chiến
lược là bắt buộc.
▪ Định vị công ty của bạn để thành công trong nhiều thị trường hơn: Trong sự
phục hồi kinh tế chậm chạp này, không ai được muốn chỉ trông chờ vào thị trường
truyền thống. Khi nhiều công ty tìm cách tổ chức lại và xây dựng lại bằng cách đưa
vào đội ngũ nhân viên mới sau vài năm cắt giảm ngân sách hoạt động, cơ hội sẽ tăng
lên để đa dạng hóa vào các thị trường và khu vực địa lý mới, giảm rủi ro và đặt lợi
nhuận trên cơ sở lớn hơn cho tương lai.
▪ Tạo chiến lược thích ứng mới và năng lực cốt lõi: Để thích ứng với xu hướng
toàn cầu hóa đang diễn ra và thành công trong dài hạn, các công ty nên xem xét các
chiến lược thích ứng sau đây: (1) Phát triển sự hiểu biết sâu sắc hơn về việc tìm kiếm
các lựa chọn tài chính thay thế. (2) Làm việc với các nhóm đa dạng và thích ứng
nhanh với việc thay đổi môi trường chính trị xã hội. (3) Đầu tư vào tài năng; tiếp tục
phát triển khoa học công nghệ. (4) Trao quyền cho thế hệ lãnh đạo trẻ để định hình
vận mệnh của chính họ.

31
 Chương 2.QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG

2.1 KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Đầu tư
Đầu tư là một tài sản hoặc hiện vật có được với mục tiêu tạo ra thu nhập hoặc sự
thỏa mãn cho chủ thể đầu tư. Theo bản chất kinh tế, đầu tư là việc mua hàng hóa mà
các hàng hóa này không được tiêu dùng ngay hôm nay, nhưng được sử dụng trong
tương lai để tạo ra sự thịnh vượng. Trong tài chính, một khoản đầu tư là một tài sản
tài chính được mua với ý tưởng rằng tài sản đó sẽ cho thu nhập trong tương lai hoặc
sau đó sẽ được bán với giá cao hơn để kiếm lợi nhuận.
Đầu tư là việc sử dụng tiền để mua tài sản với hy vọng rằng tài sản sẽ tạo ra thu
nhập theo thời gian hoặc đánh giá cao theo thời gian. Mặt khác, tiêu dùng là khi bạn
mua một thứ gì đó với mục đích sử dụng cá nhân ngay lập tức và không mong đợi
rằng nó sẽ tạo ra tiền hoặc tăng giá trị.
Vai trò của đầu tư
Đầu tư cũng giúp tăng trưởng kinh tế vì nó tạo ra hoạt động kinh tế, chẳng hạn
như mua và bán hàng hóa và dịch vụ, và sử dụng lao động. Những người có việc làm
được trả tiền, gửi tiết kiệm, đầu tư hoặc tiêu tiền của họ. Nếu họ tiêu tiền của họ,
doanh nghiệp tạo ra nhiều lợi nhuận hơn. Các doanh nghiệp sau đó có thể tái đầu tư
lợi nhuận vào các hoạt động kinh doanh tiếp theo mở rộng nền kinh tế. Tăng trưởng
kinh tế có thể được thúc đẩy thông qua việc sử dụng các khoản đầu tư đúng đắn ở
cấp độ kinh doanh, thương mại. Khi một công ty chế tạo hoặc mua một thiết bị sản
xuất mới để nâng tổng sản lượng hàng hóa trong cơ sở sản xuất, việc sản xuất tăng
lên có thể khiến tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng lên. Điều này cho phép nền kinh
tế tăng trưởng thông qua việc tăng sản lượng dựa trên đầu tư thiết bị trước đó.
Tất nhiên, quá nhiều điều tốt có thể là xấu. Nếu mọi người đang đầu tư, thì không
ai tiêu thụ. Nếu không có ai tiêu thụ, các doanh nghiệp phụ thuộc người tiêu dùng,
như nhà hàng và cơ sở bán lẻ, sẽ bị ảnh hưởng. Điều này có thể dẫn đến sa thải, sụp
đổ. Điều quan trọng là tìm sự cân bằng hợp lý giữa đầu tư và tiêu dùng.
Hoạt động đầu tư
Đầu tư là bỏ tiền để làm việc để bắt đầu hoặc mở rộng một dự án - hoặc để mua
một tài sản hoặc tìm kiếm tiền lãi - nơi mà các khoản tiền đó được đưa vào hoạt động,
với mục tiêu là thu nhập và tăng giá trị theo thời gian. Thuật ngữ "đầu tư" có thể chỉ
bất kỳ cơ chế nào được sử dụng để tạo thu nhập trong tương lai. Về mặt tài chính,
điều này bao gồm việc mua trái phiếu, cổ phiếu hoặc tài sản bất động sản trong một
số lựa chọn khác nhau. Ngoài ra, một tòa nhà được xây dựng hoặc cơ sở hạ tầng được
sử dụng để sản xuất hàng hóa có thể được coi là một khoản đầu tư. Việc sản xuất
hàng hóa cần thiết để sản xuất các hàng hóa khác cũng có thể được coi là đầu tư.

32
 Hành động với hy vọng tăng doanh thu trong tương lai cũng có thể được coi là
một khoản đầu tư. Ví dụ, khi chọn theo đuổi mục tiêu bổ sung đào tạo, mục tiêu
thường là tăng cường kiến thức và cải thiện kỹ năng với hy vọng cuối cùng tạo ra thu
nhập cao hơn. Bởi vì đầu tư được định hướng theo hướng tăng trưởng hoặc thu nhập
trong tương lai, có rủi ro liên quan đến đầu tư trong trường hợp nó không thể phát
triển hoặc sai lầm. Chẳng hạn, đầu tư vào một công ty cuối cùng bị phá sản hoặc một
dự án thất bại. Đây là những gì khác với đầu tư với tiết kiệm - tiết kiệm là tích lũy
tiền để sử dụng trong tương lai không gặp rủi ro, trong khi đầu tư đang bỏ tiền ra để
kiếm lợi trong tương lai và gây ra một số rủi ro.
Quản lý đầu tư
Quản lý đầu tư hoạt động của các cá nhân, tổ chức, nhà tư vấn liên quan đến
những vấn đề thuộc về quyết định đầu tư và phân bổ tài sản. Điều này có nghĩa là
việc tư vấn cho khách hàng đưa ra các chiến lược đầu tư và hướng dòng tiền vào đầu
tư tài sản, chứng khoán hoặc trái phiếu đầu tư để đạt hiệu quả và mục tiêu đầu tư.
Quản lý đầu tư do đó liên quan đến việc xử lý các tài sản tài chính và các khoản
đầu tư khác mà không chỉ mua và bán chúng. Quản lý bao gồm đưa ra một chiến lược
ngắn hạn hoặc dài hạn để tạo lập và thanh lý các danh mục đầu tư. Thuật ngữ này
thường đề cập đến việc quản lý các cổ phần trong danh mục đầu tư và giao dịch
chúng để đạt được mục tiêu đầu tư cụ thể. Quản lý đầu tư còn được gọi là quản lý
tiền, quản lý danh mục đầu tư hoặc quản lý tài sản.
Quản lý đầu tư chuyên nghiệp nhằm đáp ứng các mục tiêu đầu tư cụ thể vì lợi
ích của khách hàng, người có tiền và có trách nhiệm giám sát. Những khách hàng
này có thể là nhà đầu tư cá nhân hoặc nhà đầu tư tổ chức như quỹ hưu trí, chính phủ,
tổ chức giáo dục và công ty bảo hiểm…
Các hoạt động quản lý đầu tư bao gồm phân bổ tài sản, phân tích báo cáo tài
chính, lựa chọn cổ phiếu, giám sát các khoản đầu tư hiện có, và chiến lược và thực
hiện danh mục đầu tư. Quản lý đầu tư cũng có thể bao gồm lập kế hoạch tài chính và
dịch vụ tư vấn, không chỉ giám sát danh mục đầu tư của khách hàng mà còn phối hợp
nó với các tài sản và mục tiêu khác. Các nhà quản lý chuyên nghiệp đối phó với nhiều
loại tài sản chứng khoán và tài chính khác nhau, bao gồm trái phiếu, cổ phiếu, hàng
hóa và bất động sản. Người quản lý cũng có thể quản lý các tài sản thực như kim loại
quý, hàng hóa và tác phẩm nghệ thuật. Các nhà quản lý có thể giúp điều chỉnh các
danh mục đầu tư để phù hợp với kế hoạch của khách hàng.
Trong tài chính doanh nghiệp, quản lý đầu tư bao gồm đảm bảo tài sản hữu hình
và vô hình của một công ty được duy trì, hạch toán và sử dụng tốt.
Dự án đầu tư
Theo Viện nghiên cứu về quản lý dự án (Project Management Institude) định
nghĩa một dự án là “là sự thực hiện một sự nỗ lực tạm thời để tạo ra một sản phẩm,
dịch vụ hay kết quả có tính riêng biệt” (PMI, 2013, P573). Thuật ngữ mấu chốt trong
định nghĩa này chính là tạm thời (temporary) và riêng biệt (unique): bất kỳ một dự

33
án nào cũng phải có thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc, và nó phải có một sản
phẩm, dịch vụ hay kết quả hoàn thành được chuyển giao.
Ví dụ, khi một người phụ trách đào tạo bộ môn tiếng anh nói “ chúng ta cần phải
cải thiện điểm số tiếng anh IELTS cho sinh viên” không thể được xem là một dự án.
Tuy nhiên, nếu nói: “chúng ta cần phải cải thiện điểm số tiếng anh IELTS cho sinh
viên đạt mức 6.5 trong vòng 5 năm học đại học” có thể xem là thỏa mãn định nghĩa
một dự án. Một ví dụ khác, một doanh nghiệp có thể đưa ra quyết định huy động vốn
để xây tòa nhà trụ sở làm việc. Đây không được xem là một dự án, nhưng nếu nói
rằng “ Doanh nghiệp đang có kế hoạch huy động một trăm triệu đô la trong vòng hai
năm” có thể thỏa mãn định nghĩa của một dự án.
Ta thường thấy, nhiều cơ quan thuộc Chính phủ thường hay có các nhiệm vụ hay
công việc đặc thù nhưng mang tính thường xuyên, liên tục mà họ thường gọi đó là
một dự án, ví dụ như công tác bảo trì các công trình kết cấu hạ tầng hay dân dụng
theo quy định của pháp luật quốc gia. Tuy nhiên, theo quy định thì các nhiệm vụ này
không được xem là một dự án bởi vì những nhiệm vụ này không được định nghĩa rõ
ràng về sản phẩm hoàn thành được chuyển giao, hay thời điểm bắt đầu và thời điểm
kết thúc. Thay vì vậy, chúng được gọi là một chương trình (program), bao gồm nhiều
dự án cho mỗi chương trình. Về cơ bản, chúng ta cần phân biệt giữa khái niệm một
chương trình và một dự án.
Chương trình (program): một chương trình có thể gồm nhiều thứ khác nhau và
nhiều người khác nhau, phụ thuộc vào nhiều hoàn cảnh cụ thể. Trong lĩnh vực quản
lý dự án, một chương trình thường là một nhóm các dự án liên quan đến nhau hoặc
các dịch vụ với mong muốn hướng tới một mục đích chung và thường được điều
hành bởi một tổ chức. Một chương trình cũng có thể chỉ là một dự án lớn và phức tạp
mà được chia thành nhiều dự án nhỏ với mục đích đạt được hiệu quả điều hành tốt
hơn. Viên nghiên cứu quản lý dự án (PMI) định nghĩa một chương trình là “ là một
nhóm các dự án, các chương trình con, và các chương trình hoạt động được điều hành
theo phương thức phối hợp để đạt được các lợi ích, cái mà không thể có được từ việc
điều hành, thực hiện chúng một cách riêng rẽ” (PMI, 2013). Các chương trình có thể
gồm nhiều yếu tố có liên quan ngoài phạm vi các dự án riêng lẻ trong chương trình
đó.
Các chương trình có thể là tạm thời (diễn ra một lần) hoặc thường xuyên:
▪ Các chương trình tạm thời: Ví dụ, thành phố Tokyo có thể có nhiều dự án xây
dựng phục vụ cho Olympic Tokyo 2020 đang được điều hành thực hiện dưới dạng
một chương trình. Khi chương trình kết thúc đồng nghĩa việc hoàn thành các dự án,
là khi khai mạc Olympic Tokyo 2020, nó sẽ được hoàn thành và đóng chương trình.
Tuy nhiên, việc bảo trì các dự án này trong tương lại là một vấn đề khác.
▪ Các chương trình thường xuyên (thường là định kỳ hoặc thường niên): Các
dạng chương trình này gồm các dự án như bảo trì đường bộ hay chống ngập mặn,
hạn hán ở một số chính quyền địa phương…Các chương trình này thường có ngân
sách hàng năm chi tiêu cho các tiểu dự án trong phạm vi ngân sách dự toán cho phép.

34
Tuổi thọ của các chương trình này thường tồn tại theo tuổi thọ của các công trình
thuộc chương trình đó.
Danh mục đầu tư (portfolio): là một nhóm các dự án, nhưng chúng không nhất
thiết phải liên quan hoặc phụ thuộc vào nhau, thường được điều hành bởi một giám
đốc dự án hoặc một phòng ban. Viện nghiên cứu quản lý dự án định nghĩa danh mục
đầu từ là “ các dự án, các chương trình, các danh mục đầu tư con, và các hoạt động
được điều hành theo nhóm nhằm mục đích đạt được các mục tiêu chiến lược”
(PMI,2013).
Các tiểu dự án/dự án thành phần (Sub-projects): đây là các dự án con thuộc một
dự án ban đầu được chia nhỏ theo nguyên tắc phân chia: tính đặc thù, trách nhiệm
liên quan, giai đoạn thực hiện, khu vực thực hiện, và các tiêu chí khác. Đối với những
người phụ trách điều hành các tiểu dự án thì tiểu dự án đó được điều hành như một
dự án, ngoài ra người điều hành tiểu dự án phải xem xét không những các mối quan
hệ bên trong giữa các hoạt động của tiểu dự án mà còn bao gồm cả các mối quan hệ
bên ngoài (với các hoạt động trong các tiểu dự án khác trong cùng dự án phân chia).

Danh mục Chương

đầu tư trình

Chương Dự án Dự án Dự án Dự án Chương
trình trình con

Tiểu dự án Tiểu dự án Tiểu dự án

Hình 2-1 Cấu trúc và mối quan hệ giữa chương trình, danh mục và dự án
Các dự án có mang tính riêng biệt duy nhất không? Ví dụ nhiều người cho rằng
hai công trình xây dựng có cùng thiết kế thì sẽ là giống nhau. Trong lĩnh vực quản lý
dự án, chúng ta có thể có các dự án tương tự nhau, nhưng tất cả các dự án đều mang
tính riêng biệt duy nhất. Sự khác biệt giữa các dự án có thể từ các yếu tố như địa
điểm xây dựng (cấu tạo địa chất, các điều kiện thời tiết, thị trường lao động, các tiêu
chuẩn xây dựng, các điều kiện không lường trước được, v.v.), mức độ kỹ năng của
người lao động, phương thức và kinh nghiệm quản lý dự án, và các điều kiện khác.
Dự án hoặc dự án đang được đề cập có thể là các dự án công cộng - được thực
hiện bởi khu vực công - hoặc các dự án tư nhân. Cả hai loại dự án cần phải được
thẩm định để xác định xem chúng có đại diện cho việc sử dụng tài nguyên hiệu quả
hay không. Các dự án thể hiện việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực từ quan điểm tư
nhân có thể liên quan đến chi phí và lợi ích của nhiều cá nhân hơn là chỉ với chủ sở
hữu tư nhân của chúng. Ví dụ, một dự án tư nhân có thể trả thuế, cung cấp việc làm
cho người thất nghiệp và gây ô nhiễm. Những ảnh hưởng này được gọi là lợi ích và
35
chi phí xã hội để phân biệt chúng với chi phí và lợi nhuận tài chính hoàn toàn riêng
tư của dự án. Phân tích chi phí lợi ích xã hội được sử dụng để thẩm định các dự án tư
nhân theo quan điểm xã hội cũng như để thẩm định các dự án công cộng.
2.2 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Thông thường một dự án đầu tư xây dựng được hình thành thông qua 03 giai đoạn
sau đây:
2.2.1 Chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng
Chuẩn bị đầu tư/hay trong điều kiện nào đó có thể hiểu là chuẩn bị dự án bao gồm:
Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập,
thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu
tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần
thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;
Bước 1: Về quy hoạch
Khi tiến hành đầu tư bất kỳ dự án xây dựng nào (thường liên quan đến việc sử dụng
đất) thì đều cần phải kiểm tra lại quy hoạch của khu vực dự án dự kiến hình thành
trên thực địa, bời vì theo quy định của bất kỳ quốc gia nào thì hoạt động đầu tư nói
chung và đầu tư xây dựng nói riêng đều phải chịu sự quản lý nhà nước theo quy
hoạch (Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch xây dựng,…), nên bắt buộc
dự án muốn hình thành phải có quy hoạch xây dựng chi tiết được phê duyệt. Trách
nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết là của chính quyền đại
phương.
Quy trình quy hoạch gồm các bước:
1. Xin cấp phép quy hoạch
2. Lập quy hoạch 1/2000
3. Thỏa thuận quy hoạch kiến trúc
4. Lập quy hoạch 1/500
5. Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và các phương án kiến trúc sơ bộ
Việc rà soát quy hoạch nhằm hai mục đích:
Mục đích thứ nhất: Dự án nằm tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết Nhà đầu tư
(NĐT) cần chờ địa phương lập quy hoạch chi tiết tuy nhiên thông thường NĐT
thường đề xuất tài trợ lập QHCT.
Mục đích thứ hai: Dự án nằm tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết NĐT tùy theo mục
đích của mình cần xin điều chỉnh QHCT để đáp ứng mục đích, hiệu quả đầu tư.
Chú ý rằng NĐT chưa chắc đã trở thành Chủ đầu tư dự án sau này.
Bước 2: Về lựa chọn Nhà đầu tư
6. Sau khi đã có Quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo đúng quy trình, Địa
phương cần tiến hành lựa chọn Nhà đầu tư. Có ba hình thức lựa chọn Nhà
đầu tư:

36
 Hình thức thứ nhất: Đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư.
Hình thức thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất chỉ áp dụng với đất sạch (đã
được giải phóng mặt bằng).
Hình thức thứ ba: Quyết định chủ trương đầu tư/ cấp Giấy chứng nhận đăng
ký đầu tư. Đây là hình thức chỉ định Chủ đầu tư, hiện nay đang hạn chế áp dụng tại
các địa phương.
Bước 3: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư
Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có/ thuộc dự
án nhóm A...); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo
kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực
hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.
7. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư
8. Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc nước ngoài
9. Tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư
10. Xin giới thiệu địa điểm (hình thức Giao đất, cho thuê đất)
11. Đề xuất dự án đầu tư bao (hình thức Giao đất, cho thuê đất): gồm các nội
dung nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư
và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về
lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế –
xã hội của dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.
12. Thỏa thuận thuê địa điểm; đề xuất nhu cầu sử dụng đất (hình thức Giao đất,
cho thuê đất); trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê
địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm
để thực hiện dự án đầu tư
13. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình (gồm ba hình thức): a) Báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi nếu có (dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A…); b) Báo
cáo nghiên cứu khả thi; c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình
(công trình tôn giáo; công trình có Tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm
tiền sử dụng đất).
14. Thẩm định dự án đầu tư: Thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để quyết
định phê duyệt chủ trương đầu tư; thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để
quyết định đầu tư.
15. Phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư (hình thức giao đất, cho
thuê đất). Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án của nhà đầu tư nước
ngoài, DA kinh doanh có điều kiện...)
Trong đó:
Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, thông thường gồm
các nội dung sau đây (Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13):
1. Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng.
2. Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng.
37
 3. Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên.
4. Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và
thiết bị phù hợp: (a) Sơ bộ về địa điểm xây dựng; quy mô dự án; vị trí, loại và
cấp công trình chính; b) Bản vẽ thiết kế sơ bộ tổng mặt bằng dự án; mặt bằng,
mặt đứng, mặt cắt công trình chính của dự án; c) Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ
giải pháp thiết kế nền móng được lựa chọn của công trình chính; d) Sơ bộ về dây
chuyền công nghệ và thiết bị công nghệ (nếu có).
5. Dự kiến thời gian thực hiện dự án.
6. Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ
vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động của
dự án.
Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, thông thường gồm các
nội dung sau đây (Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13):
1. Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công
trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai
thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung
sau:
a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp
công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;
b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);
c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích
thước, kết cấu chính của công trình xây dựng;
d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây
dựng cho từng công trình;
đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp
phòng, chống cháy, nổ;
e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng
để lập thiết kế cơ sở.
2. Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:
a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây
dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;
b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên,
lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm,
yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng
xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành,
sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;

38
 c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng,
phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;
d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai
thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ
chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;
đ) Các nội dung khác có liên quan.
Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, thông thường gồm
các nội dung sau đây (Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13):
1. Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.
2. Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm
thuyết minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích
sử dụng đất, quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, an toàn
xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường, bố trí
kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
Bước 4. Các thủ tục về đất đai
16. Thông báo thu hồi đất (hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư)
17. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện (hình thức Đấu thầu
lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất)
18. Điều chỉnh Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (nếu có)
19. Phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) hoặc xác nhận cam
kết kế hoạch bảo vệ môi trường (đối với các dự án đấu giá đất, đấu thầu lựa
chọn nhà đầu tư và dự án đã thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư,
cấp giấy Chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thực hiện thủ tục về môi
trường).Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất (hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất)
20. Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng (hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất)
21. Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt
bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng; Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất; Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất; Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hình
thức giao đất, cho thuê đất)
22. Hồ sơ xin giao đất/ thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất)
23. Trích đo bản đồ địa chính để điều chỉnh ranh khu đất, kiểm định bản đồ (hình
thức giao đất, cho thuê đất)
24. Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư (hình thức giao đất, cho
thuê đất)
25. Thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để Tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư và chủ đầu tư thực hiện khảo sát, lập dự án đầu tư (hình thức giao đất, cho
thuê đất)
39
2.2.2 Thực hiện đầu tư
Giai đoạn thực hiện đầu tư/hay theo cách thức khác có thể hiểu là thực hiện dự án
bao gồm, thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng,
rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự
toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có
giấy phép xây dựng); tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi
công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối
lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình
hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết
khác;
26. Giao đất/ thuê đất: Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê đất); nhận bàn giao
đất trên bản đồ và thực địa
27. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
28. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp
kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
29. Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo
cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế).
a) Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD);
b) Lựa chọn nhà thầu KSXD;
c) Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD;
d) Thực hiện khảo sát xây dựng;
đ) Giám sát công tác khảo sát xây dựng;
e) Khảo sát bổ sung (nếu có);
g) Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng;
h) Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
30. Thiết kế xây dựng gồm các bước: Thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi
công và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế do người quyết
định đầu tư quyết định khi quyết định đầu tư dự án
a) Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng đối với công trình
có yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng;
b) Thiết kế hai bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công được áp dụng
đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng;
c) Thiết kế ba bước gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi
công được áp dụng đối với công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng, có quy mô lớn,
yêu cầu kỹ thuật và điều kiện thi công phức tạp;
d) Thiết kế theo các bước khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.
40
 31. Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình:
a) Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình;
b) Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có);
c) Lựa chọn nhà thầu tư ván thiết kế thiết kế xây dựng công trình;
d) Thiết kế xây dựng công trình;
đ) Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu
tư); Thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
e) Thẩm định thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản
vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra thiết kế để phục
vụ công tác thẩm định;
g) Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản
vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
h) Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng;
thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
i) Thay đổi thiết kế (nếu có);
k) Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình;
l) Giám sát tác giả.
32. Giấy phép xây dựng
33. Đấu thầu xây dựng:
a) Lựa chọn nhà thầu tư vấn QLDA (trường hợp thuê tư vấn QLDA);
b) Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng (cho bước khảo sát)
34. Thi công xây dựng công trình:
a) Chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình;
b) Chọn nhà thầu giám sát thi công;
c) Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ
yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất
để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu
trong hoạt động xây dựng.
34. Thông báo khởi công xây dựng (chủ đầu tư)
35. Thực hiện thi công xây dựng công trình:
a) Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng
xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây dựng...;
b) Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình;
c) Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu);
d) Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành;
41
 đ) Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.
36. Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi
nghiệm thu hoàn thành để đưa công trình vào sử dụng
37. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi
trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án
2.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử
dụng
Bao gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xây
dựng; Khai thác vận hành công trình để tạo ra sản phẩm; Duy tu, sửa chữa để duy trì
năng lực thiết kế của công trình:
38. Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử
39. Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
40. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình
41. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn)
42. Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động/ Chứng nhận đủ
điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện)
43. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở
44. Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng
45. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có)
2.3 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN DÒNG TIỀN TỆ CỦA DỰ ÁN ĐẦU
TƯ
Dòng tiền tệ của một dự án đầu từ chịu nhiều tác động bởi các yếu tố sẽ làm tăng/giảm
giá trị dòng tiền tiền tệ của dự án như: thời gian, chi phí sử dụng vốn thay đổi, chính
sách và các rủi ro khác liên quan đến các giai đoạn của dự án.
2.3.1 Giá trị tiền tệ theo thời gian
ĐỂ ĐÁNH GIÁ MỘT DỰ ÁN, Người quản lý tài chính phải so sánh chi phí và lợi
ích của nó. Trong hầu hết các trường hợp, những chi phí và lợi ích này được trải đều
theo thời gian. Làm thế nào các nhà quản lý tài chính có thể so sánh chi phí và lợi ích
xảy ra trong nhiều năm? chúng ta cần các công cụ cho phép chúng ta so sánh các
dòng tiền xảy ra tại các thời điểm khác nhau.
Công cụ đầu tiên là một phương pháp trực quan để thể hiện một dòng tiền: dòng thời
gian. Bằng cách chuyển đổi tất cả các dòng tiền thành một điểm chung theo thời gian,
các công cụ này cho phép chúng ta so sánh chi phí và lợi ích của một dự án dài hạn.
Chúng ta có thể biểu diễn một luồng dòng tiền trên dòng thời gian, biểu diễn tuyến
tính về thời gian của dòng tiền dự kiến. Các mốc thời gian là một bước đầu tiên quan
trọng trong việc tổ chức và sau đó giải quyết một vấn đề tài chính.
Chúng ta bắt đầu xem xét việc định giá các dòng tiền kéo dài trong nhiều giai
đoạn với một số công cụ và từ vựng cơ bản. Chúng ta đề cập đến một loạt các dòng
tiền kéo dài trong nhiều giai đoạn như là một dòng tiền.

42
 Để minh họa cách xây dựng dòng thời gian, giả sử rằng một người bạn nợ
bạn tiền. Người nợ đã đồng ý hoàn trả khoản vay bằng cách thực hiện hai khoản
thanh toán 10.000 đô la vào cuối mỗi hai năm tiếp theo. Chúng ta trình bày thông tin
này trên dòng thời gian như sau:
Năm 1 Năm 2
Thời gian 0 1 2

Dòng tiền: $ 0 $10,000 $10,000

Hiện tại Cuối năm 1 Bắt đầu năm 2

Hình 2-2 Hình dòng tiền thu

Ngày 0 đại diện cho hiện tại. Ngày 1 là một năm sau và đại diện cho sự kết
thúc của năm đầu tiên. Dòng tiền 10.000 đô la dưới ngày 1 là khoản thanh toán bạn
sẽ nhận được vào cuối năm đầu tiên. Ngày 2 là hai năm kể từ bây giờ; nó đại diện
cho sự kết thúc của năm thứ hai Dòng tiền 10.000 đô la dưới ngày 2 là khoản thanh
toán bạn sẽ nhận được vào cuối năm thứ hai.
Để theo dõi dòng tiền trên dòng thời gian, hãy diễn giải từng điểm trên dòng
thời gian là một ngày cụ thể. Khoảng cách giữa ngày 0 và ngày 1 sau đó biểu thị
khoảng thời gian giữa các ngày này- trong trường hợp này, năm đầu tiên là giá trị của
khoản vay. Ngày 0 là ngày bắt đầu của năm đầu tiên và ngày 1 là ngày kết thúc năm
đầu tiên. Tương tự, ngày 1 là đầu năm thứ hai và ngày 2 là cuối năm thứ hai. Bằng
cách biểu thị thời gian theo cách này, ngày 1 biểu thị cả cuối năm 1 và đầu năm 2,
điều này có ý nghĩa vì những ngày đó thực sự là cùng một thời điểm.
Trong ví dụ trên, cả hai dòng tiền đều là dòng tiền thu. Tuy nhiên, trong nhiều
trường hợp, một quyết định tài chính sẽ liên quan đến cả dòng chi và dòng thu. Để
phân biệt giữa hai loại dòng tiền, chúng ta gán một dấu hiệu khác nhau cho mỗi dòng:
Dòng tiền thu là dòng tiền dương, trong khi dòng tiền chi là dòng tiền âm.
Năm 1 Năm 2
Thời gian 0 1 2

Dòng tiền: -$ 10,000 $10,000 $10,000

Ba quy tắc giá trị dòng tiền tệ theo thời gian:

Quy tắc 1: So sánh và kết hợp các giá trị tiền tệ:
Nguyên tắc đầu tiên là chỉ có thể so sánh hoặc kết hợp các giá trị tại cùng một thời
điểm. Một đô la ngày nay và một đô la trong một năm sau là không tương đương. Để
43
so sánh hoặc kết hợp các dòng tiền xảy ra tại các thời điểm khác nhau, trước tiên cần
chuyển đổi các dòng tiền thành cùng một đơn vị và di chuyển chúng đến cùng một
thời điểm để so sánh.
Quy tắc 2: Di chuyển dòng tiền về tương lai:
Nói chung, nếu lãi suất thị trường trong năm là r, thì chúng ta nhân với hệ số
yếu tố lãi suất, (1 + r), để di chuyển dòng tiền từ đầu đến cuối năm. Quá trình di
chuyển một giá trị hoặc dòng tiền chuyển tiếp theo thời gian được gọi là lũy tích/gộp.
Quy tắc thứ hai quy định rằng để di chuyển dòng tiền về thời điểm tương lai, chúng
ta cần phải lũy tích/gộp nó. Giả sử chúng ta có 1000 đô la ngày hôm nay và chúng ta
muốn xác định số tiền tương đương trong một năm. Nếu lãi suất thị trường hiện tại
là 10%, chúng ta có thể sử dụng tỷ lệ đó để di chuyển dòng tiền về phía trước theo
thời gian. Đó là, ($ 1000 hôm nay) * (1,10 $ trong một năm / $ hôm nay) = $ 1100
trong một năm. Giá trị của một dòng tiền được chuyển tiếp về phía trước theo thời
gian được gọi là giá trị tương lai của nó. Trong ví dụ trước, $ 1210 là giá trị tương
lai của $ 1000 hai năm kể từ ngày hôm nay.
Thời gian 0 1 2

Dòng tiền: $ 1,000 $1,100 $1,210

x 1.10 x 1.10

Sự khác biệt về giá trị giữa tiền hôm nay và tiền trong tương lai thể hiện giá
trị thời gian của tiền tệ. Cũng lưu ý rằng giá trị tương đương tăng 100 đô la trong
năm đầu tiên, nhưng tăng thêm 110 đô la trong năm thứ hai. Trong năm thứ hai,
chúng ta kiếm được tiền lãi trên 1000 đô la ban đầu của mình, cộng với kiếm được
tiền lãi từ 100 đô la tiền lãi mà chúng ta nhận được trong năm đầu tiên. Hiệu ứng này
của việc kiếm tiền lãi trên lãi suất được gọi là lãi kép.
Với mức lãi suất 10%, tất cả các dòng tiền đều có giá 1000 đô la vào ngày 0,
1100 đô la vào ngày 1 và 1210 đô la vào ngày 2- tất cả là tương đương nhau. Chúng
có cùng giá trị nhưng được thể hiện bằng các đơn vị khác nhau (thời điểm khác nhau).
Một mũi tên chỉ về bên phải chỉ ra rằng giá trị đang được di chuyển về phía trước
theo thời gian, đó là lũy tích/gộp.
Giá trị của một dòng tiền được chuyển tiếp về phía trước theo thời gian được
gọi là giá trị tương lai của nó. Trong ví dụ trước, $ 1210 là giá trị tương lai của $
1000 hai năm kể từ ngày hôm nay. Lưu ý rằng giá trị tăng lên khi chúng ta di chuyển
dòng tiền xa hơn nữa trong tương lai. Sự khác biệt về giá trị giữa tiền hôm nay và
tiền trong tương lai đại diện cho giá trị thời gian của tiền và nó phản ánh thực tế rằng
bằng cách có tiền sớm hơn, bạn có thể đầu tư vào đó và kết quả là có nhiều tiền hơn
sau này.
Giá trị tương lai thay đổi sẽ như thế nào nếu chúng ta di chuyển dòng tiền về
phía trước 03 năm? Tiếp tục với cách tiếp cận tương tự, chúng ta gộp dòng tiền lần
44
thứ ba. Giả sử lãi suất thị trường cạnh tranh được cố định ở mức 10%, chúng ta nhận
được:
$ 1000 * (1.10) * (1.10) * (1.10) = $ 1000 * (1.10) 3 = $ 1331
Nói chung, để có một dòng tiền C chuyển tiếp n giai đoạn trong tương lai,
chúng ta phải lũy tích nó bằng n thời đoạn tác động của yếu tố lãi suất. Nếu lãi suất
r không đổi, thì:
𝐹𝑉𝑛 = 𝐶 ∗ (1 + 𝑟) ∗ (1 + 𝑟) ∗ … ∗ (1 + 𝑟) = 𝐶 ∗ (1 + 𝑟)𝑛

▪ Màu đỏ: tiền gốc

▪ Màu xanh green: lãi trên tiền gốc
▪ Màu xanh blue: lãi trên lãi
Tổng giá trị tương lai
▪

▪ Năm

Hình 2-3 Lũy tích lãi suất theo thời gian

Quy tắc 3: Di chuyển dòng tiền về hiện tại
Ngược lại với quy tắc 2, để di chuyển dòng tiền ngược thời gian (về hiện tại),
chúng ta chia nó cho hệ số yếu tố lãi suất, (1 + r), trong đó r là lãi suất. Quá trình di
chuyển một giá trị hoặc dòng tiền ngược thời gian để xác định giá trị tương đương
ngày hôm nay của dòng tiền trong tương lai, được gọi là chiết khấu. Quy tắc thứ ba
quy định rằng để di chuyển dòng tiền ngược thời gian, chúng ta phải chiết khấu nó.
Để minh họa, giả sử rằng bạn dự đoán sẽ nhận được 1000 đô la hai năm kể từ
hôm nay thay vì trong một năm. Nếu lãi suất cho cả hai năm là 10%, chúng ta có thể
biểu diễn mốc thời gian sau:

45
 0 1 2

$ 826.45 $909.09 $1,000

÷ 1.10 ÷ 1.10

Khi lãi suất là 10%, tất cả các dòng tiền- Dòng 826,45 đô la vào ngày 0,
909,09 đô la vào ngày 1 và 1000 đô la vào ngày 2 là tương đương. Chúng đại diện
cho cùng một giá trị trong các đơn vị khác nhau (thời điểm khác nhau). Mũi tên chỉ
về bên trái để chỉ ra rằng giá trị đang được di chuyển ngược thời gian, được gọi là
chiết khấu. Lưu ý rằng giá trị dòng tiền giảm khi chúng ta di chuyển dòng tiền ngược
thời gian như vậy.
Nói chung, để di chuyển một dòng tiền C ngược n kỳ, chúng ta phải chiết
khấu nó bằng n thời đoạn ảnh hưởng của yếu tố lãi suất. Nếu lãi suất r không đổi, thì:

𝑪
Giá trị hiện tại, 𝑷𝑽 = 𝑪 ÷ (𝟏 + 𝒓)𝒏 = (2.1)
(𝟏+𝒓)𝒏

Biểu diễn thời gian của nhiều dòng tiền

Hầu hết các dự án đầu tư có nhiều dòng tiền xuất hiện/ diễn ra tại các thời điểm khác
nhau. Xem xét một dòng tiền: C0 tại ngày 0, C1 tại ngày 1, v.v., lên đến CN tại ngày
N.

Hình 2-4 Biểu diễn nhiều dòng tiền trên dòng thời gian
Sử dụng các quy tắc tiền tệ theo thời gian, chúng ta tính toán giá trị hiện tại
của dòng tiền này theo hai bước. Đầu tiên, chúng ta tính giá trị hiện tại của từng dòng
tiền riêng lẻ. Sau đó, một khi dòng tiền ở cùng một đơn vị (cùng giá trị đô la ở thời
điểm hiện tại), chúng ta có thể cộng chúng lại với nhau, Nghĩa là, giá trị hiện tại của
dòng tiền là tổng giá trị hiện tại của từng dòng tiền. Do đó, công thức chung cho giá
trị hiện tại của dòng tiền:

46
 𝑵 𝑵
𝑪𝒏
𝑷𝑽 = ∑ 𝑷𝑽(𝑪𝒏 ) = ∑
(𝟏 + 𝒓)𝒏
𝒏=𝟎 𝒏=𝟎

Giá trị hiện tại (PV) là số tiền bạn cần đầu tư ngay hôm nay để tạo ra dòng
tiền C0, C1, .., CN. Nghĩa là, nhận được những dòng tiền đó tương đương với việc có
giá trị hiện tại của chúng trong ngân hàng hôm nay.
Thực hiện theo nguyên lý tương tự, to có công thức xác định giá trị tương lai
của dòng tiền tệ bằng cách lũy tích dòng tiền Ci, hoặc quy đổi giá trị PV về tương lai,
ta có:
𝐹𝑉𝑛 = 𝑃𝑉 ∗ (1 + 𝑟)𝑛
Dòng tiền đều vô hạn
Dòng tiền vô hạn bao gồm các dòng tiền bằng nhau xuất hiện/diễn ra đều đặn
và tồn tại vĩnh cửu/mãi mãi. Lưu ý từ dòng thời gian rằng dòng tiền đầu tiên không
xuất ngay lập tức (tại thời điểm 0); nó bắt đầu xuất hiện vào cuối giai đoạn đầu tiên.

Hình 2-5 Dòng tiền đều vô hạn

Để minh họa, giả sử bạn có thể đầu tư 100 đô la vào tài khoản ngân hàng trả
lãi 5% mỗi năm và mãi mãi. Vào cuối một năm, bạn sẽ có 105 đô la trong ngân hàng-
gồm 100 đô la gốc của bạn cộng với 5 đô la tiền lãi. Giả sử bạn rút tiền lãi $ 5 và tái
đầu tư $ 100 cho năm thứ hai. Một lần nữa, bạn sẽ có 105 đô la sau một năm và bạn
có thể rút 5 đô la và tái đầu tư 100 đô la cho một năm khác. Bằng cách thực hiện năm
nay qua năm khác, bạn có thể rút $ 5 mỗi năm và vĩnh viễn:

Lưu ý rằng Cn = C trong công thức giá trị hiện tại vì dòng tiền đều vĩnh viễn là không
đổi. Ngoài ra, vì dòng tiền đầu tiên trong một khoảng thời gian, C0 = 0.

47
Bây giờ hãy khái quát hóa công thức này. Giả sử chúng ta đầu tư một khoản P vào
ngân hàng. Hàng năm chúng ta có thể rút tiền lãi mà chúng ta đã kiếm được, C = r *
P, để lại tiền gốc, P, trong ngân hàng. Do đó, giá trị hiện tại của việc nhận C vĩnh
viễn là chi phí đầu tư trước P = C / r. Vì thế:
𝑪
Giá trị hiện tại của một dòng đều vô hạn, 𝑷𝑽( 𝑪 𝒅ò𝒏𝒈 đề𝒖 𝒗ô 𝒉ạ𝒏) = 𝒓
(2.2)

Giá trị dòng tiền đều hàng năm và hữu hạn

Một dòng tiền đều hữu hạn là một dòng gồm N dòng tiền bằng nhau được trả đều
đặn. Sự khác biệt giữa một dòng niên kim hữu hạn và dòng đều vĩnh viễn là dòng
niên kim hữu hạn kết thúc sau một số thời đoạn thanh toán nhất định. Ví dụ, các
khoản vay mua xe hơi, thế chấp, và một số trái phiếu là niên kim hữu hạn. Chúng ta
có thể biểu diễn cho dòng tiền đều hữu hạn trên dòng thời gian như sau.

Giá trị hiện tại của một hữu hạn với N thời đoạn với thanh toán và lãi suất r là:

Để minh họa, giả sử bạn đầu tư 100 đô la vào tài khoản ngân hàng trả lãi 5%. Vào
cuối một năm, bạn sẽ có 105 đô la trong ngân hàng- bao gồm 100 đô la gốc của bạn
cộng với 5 đô la tiền lãi. Sử dụng chiến lược tương tự như khi áp dụng cho dòng tiền
đều vĩnh viễn, giả sử bạn rút tiền lãi $5 và tái đầu tư $100 cho năm thứ hai. Một lần
nữa, bạn sẽ có 105 đô la sau một năm và bạn có thể lặp lại quy trình đó, rút 5 đô la
và tái đầu tư 100 đô la mỗi năm. Đối với dòng đều vĩnh viễn, bạn đã để lại số tiền
đầu tư gốc vĩnh viễn. Tuy nhiên trong trường hợp này, bạn có thể quyết định sau 20
năm thì đóng tài khoản và rút tiền gốc. Trong trường hợp đó, dòng tiền của bạn sẽ
như thế này:

48
 Với khoản đầu tư 100 đô la ban đầu của bạn, bạn đã tạo ra một niên kim 20
năm là 5 đô la mỗi năm, cộng với bạn sẽ nhận được thêm 100 đô la vào cuối 20 năm.
Thực chất, đầu tư ban đầu 100 đô la để tạo ra dòng tiền đều ( 5 đô) trên dòng thời
gian, giá trị hiện tại của các dòng tiền này là 100 đô la, hoặc: 100 đô la = PV (niên
kim 20 năm của 5 đô la mỗi năm) + PV (100 đô la trong 20 năm). Sắp xếp lại công
thức này ta có: PV (niên kim 20 năm của $ 5 mỗi năm) = $ 100-PV ($ 100 trong 20
năm) = 100-100 / (1,05) 20 = $ 62,31. Vì vậy, giá trị hiện tại của $ 5 trong 20 năm là
$ 62,31. Theo quan sát, giá trị của niên kim là khoản đầu tư ban đầu vào tài khoản
ngân hàng trừ đi giá trị hiện tại của tiền gốc sẽ còn lại trong tài khoản sau 20 năm.
Chúng ta có thể sử dụng cùng một ý tưởng để rút ra công thức chung. Đầu tiên,
chúng ta đầu tư P đồng vào ngân hàng và chỉ rút tiền lãi C = r * P mỗi kỳ. Sau N kỳ,
chúng ta đóng tài khoản. Do đó, đối với khoản đầu tư ban đầu của P, chúng ta sẽ nhận
được niên kim N là C mỗi kỳ, cộng với việc chúng ta sẽ lấy lại P ban đầu vào cuối
kỳ. P là tổng giá trị hiện tại của hai loại dòng tiền, hoặc P = PV (niên kim của C trong
N kỳ) + PV (P trong N kỳ). Bằng cách sắp xếp lại các số hạng, chúng ta tính toán giá
trị hiện tại của niên kim hữu hạn: PV (niên kim của C trong N kỳ) = P- PV (P trong
giai đoạn N), hay:
𝑃𝑉(𝑑ò𝑛𝑔 đề𝑢 𝐶 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑁 𝑘ỳ) = 𝑃 − 𝑃𝑉(𝑃 𝑡𝑟𝑜𝑛𝑔 𝑁 𝑘ỳ)
𝑃 1
= 𝑃 − (1+𝑟)𝑁 = 𝑃(1 − (1+𝑟)𝑁 )

Hãy nhớ lại rằng khoản thanh toán định kỳ C là tiền lãi kiếm được mỗi kỳ;
nghĩa là, C = r * P hoặc, tương tự, đầu tư P cho được lãi trả trước C, và P = C/r. Thực
hiện thay thế P vào công thức trên, ta có giá trị hiện tại của niên kim hữu hạn: PV
(niên kim của C trong N kỳ):
𝟏 𝟏
𝑷𝑽(𝒅ò𝒏𝒈 đề𝒖 𝑪 𝒕𝒓𝒐𝒏𝒈 𝑵 𝒌ỳ 𝒗ớ𝒊 𝒔𝒖ấ𝒕 𝒄𝒉𝒊ế𝒕 𝒌𝒉ấ𝒖 𝒓) = 𝑪 ∗ 𝒓 (𝟏 − (𝟏+𝒓)𝑵)
(2.3)
Tương tự, ta có công thức xác định giá trị tương lai của dòng niên kim hữu hạn:
𝐹𝑉(𝑑ò𝑛𝑔 đề𝑢 ℎữ𝑢 ℎạ𝑛) = 𝑃𝑉 ∗ (1 + 𝑟)𝑁
1 1
= 𝐶 ∗ 𝑟 (1 − (1+𝑟)𝑁 ) ∗
(1 + 𝑟)𝑁
1
= 𝐶 ∗ 𝑟 ((1 + 𝑟)𝑛 − 1)

49
Công thức này rất hữu ích nếu chúng ta muốn biết tài khoản tiết kiệm sẽ tăng trưởng
theo thời gian như thế nào. Hoặc ứng dụng kết quả này để đánh giá một kế hoạch tiết
kiệm cho hưu trí, bảo hiểm,...
Dòng tiền tăng trưởng
Cho đến nay, chúng ta chỉ xem xét các dòng tiền có cùng giá trị mỗi kỳ. Thay
vào đó, dòng tiền dự kiến sẽ tăng với tốc độ không đổi trong từng thời kỳ, chúng ta
cũng có thể rút ra một công thức đơn giản cho giá trị hiện tại của dòng tương lai.
Đối với dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn (growing perpetuity) là một dòng
trong đó các dòng tiền diễn ra đều đặn và tăng trưởng với tốc độ không đổi và vĩnh
viễn. Ví dụ: mức tăng vĩnh viễn với khoản thanh toán đầu tiên là 100 đô la tăng với
tỷ lệ 3% có dòng thời gian sau:

Nói chung, sự gia tăng vĩnh viễn với khoản thanh toán đầu tiên C và tốc độ
tăng trưởng g sẽ có một loạt các dòng tiền sau:

Cũng giống như trường hợp có dòng tiền vĩnh viễn bằng nhau, chúng ta áp
dụng quy ước rằng khoản thanh toán đầu tiên xảy ra vào ngày 1. Lưu ý một quy ước
quan trọng thứ hai: Khoản thanh toán đầu tiên không bao gồm tăng trưởng. Đó là,
khoản thanh toán đầu tiên là C, mặc dù là một khoảng thời gian đã xảy ra. Tương tự,
dòng tiền trong giai đoạn n chỉ trải qua n-1 kỳ tăng trưởng. Thay thế các dòng tiền từ
dòng thời gian trước vào công thức chung cho giá trị hiện tại của dòng tiền, ta có
công thức:

Để rút ra công thức cho giá trị hiện tại của dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn,
chúng ta tuân theo logic tương tự được sử dụng cho dòng tiền đều vĩnh viễn thông
thường: Tính số tiền bạn cần gửi vào hôm nay để tự tạo ra sự vĩnh viễn. Trong trường
hợp dòng tiền đều vĩnh viễn, chúng ta đã tạo một khoản thanh toán liên tục vĩnh viễn
bằng cách rút tiền lãi kiếm được mỗi năm và tái đầu tư tiền gốc. Để tăng số tiền chúng
ta có thể rút mỗi năm, tiền gốc mà chúng ta tái đầu tư mỗi năm phải tăng lên. Do đó,
chúng ta sẽ rút ít hơn toàn bộ số tiền lãi kiếm được trong mỗi kỳ, sử dụng số tiền lãi
còn lại để tăng tiền gốc của chúng ta.
50
 Hãy xem xét một trường hợp cụ thể. Giả sử bạn muốn tạo ra mức tăng trưởng
vĩnh viễn ở mức 2%, và bạn đầu tư 100 đô la vào tài khoản ngân hàng trả lãi 5%.
Vào cuối một năm, bạn sẽ có 105 đô la trong ngân hàng – bao gồm 100 đô la gốc của
bạn cộng với 5 đô la tiền lãi. Nếu bạn chỉ rút 3 đô la, bạn sẽ có 102 đô la để tái đầu
tư, tức là nhiều hơn 2% so với số tiền bạn có ban đầu. Số tiền này sau đó sẽ tăng lên
$ 102 * 1.05 = $ 107.10 trong năm tiếp theo và bạn có thể rút $ 3 * 1.02 = $ 3.06, số
tiền này sẽ để lại cho bạn số tiền gốc là $ 107.10- $ 3.06 = $ 104.04. Lưu ý rằng $
102 * 1,02 = $ 104,04. Đó là, cả số tiền bạn rút và tiền gốc bạn tái đầu tư tăng 2%
mỗi năm. Trên dòng thời gian, những dòng tiền này trông như thế này:

Bằng cách làm theo chiến lược này, bạn đã tạo ra một sự tồn tại ngày càng tăng
bắt đầu từ $ 3 và tăng 2% mỗi năm. Sự vĩnh viễn ngày càng tăng này phải có giá trị
hiện tại bằng với chi phí 100 đô la ban đầu. Chúng ta có thể khái quát hóa lập luận
này. Trong trường hợp dòng tiền vĩnh bằng nhau, chúng ta đã gửi một số tiền P vào
ngân hàng và rút tiền lãi mỗi năm. Bởi vì chúng ta luôn để lại P gốc trong ngân hàng,
chúng ta có thể duy trì mô hình này mãi mãi. Nếu chúng ta muốn tăng số tiền chúng
ta rút từ ngân hàng mỗi năm bằng g%, thì tiền gốc trong ngân hàng sẽ phải tăng theo
cùng một yếu tố g%. Nghĩa là, thay vì tái đầu tư P vào năm thứ hai, chúng ta nên tái
đầu tư P (1 + g) = P + g*P. Để tăng tiền gốc của chúng ta bằng g*P, chúng ta chỉ có
thể rút C = r*P-g*P = P*(r-g). Việc giải phương trình này với ẩn P, số tiền ban đầu
được gửi vào tài khoản ngân hàng, cho biết giá trị hiện tại của dòng tiền gia tăng vĩnh
viễn với giá trị dòng tiền ban đầu C là:
Giá trị hiện tại của một dòng đều phát triển vô hạn,
𝑪
𝑷𝑽( 𝑪 𝒅ò𝒏𝒈 đề𝒖 𝒕ă𝒏𝒈 𝒗ô 𝒉ạ𝒏) = (2.4)
𝒓−𝒈

Dòng tiền đều tăng trưởng hữu hạn (Growing annuity):

Một dòng niên kim tăng trưởng hữn hạn bao gồm N dòng tiền tăng trưởng qua các
năm đều đặn. Thực chất đó là một dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn và có điểm kết
thúc. Dòng thời gian sau đây cho thấy một niên kim tăng trưởng hữu hạn với dòng
tiền ban đầu C, tăng trưởng với tốc độ g mỗi kỳ cho đến giai đoạn N:

51
Các quy ước được sử dụng trước đó vẫn được áp dụng: (1) Dòng tiền đầu tiên đến
vào cuối giai đoạn đầu tiên và (2) dòng tiền đầu tiên không tăng. Do đó, dòng tiền
cuối cùng chỉ phản ánh số giai đoạn tăng trưởng là N-1. Giá trị hiện tại của một niên
kim tăng trưởng N kỳ với dòng tiền ban đầu C, tốc độ tăng trưởng g và tăng lãi suất
được xác định bởi công thức sau:
Giá trị hiện tại của dòng đều tăng trưởng hữu hạn,
𝟏 𝟏+𝒈 𝑵
𝑷𝑽 = 𝑪 ∗ 𝒓−𝒈 (𝟏 − ( 𝟏+𝒓 ) ) (2.5)

Bởi vì dòng niên kim hữu hạn chỉ có một số lượng hữu hạn sự kỳ tăng trưởng, phương
trình trên cũng thỏa mãn khi g> r. Quá trình rút ra biểu thức đơn giản cho giá trị hiện
tại của một niên kim tăng trưởng hữu hạn cũng giống như đối với một niên kim đều
hữu hạn thông thường.
Công thức cho dòng niên kim tăng trưởng hữu hạn là tổng quát của tất cả các
công thức khác trên đây. Làm thế nào để rút ra các công thức khác từ công thức này,
trước tiên hãy xem xét công thức tính dong tiền tăng trưởng vĩnh viễn. Đó là một
dòng niên kim tăng trưởng hữu hạn với N = ∞. Nếu g <r, thì:
1+𝑔
<1
1+𝑟
Và như vậy:
1+𝑔 𝑁
( ) → 0 𝑘ℎ𝑖 𝑁 → ∞
1+𝑟
Khi đó ta có công thức dòng đều tăng trưởng hữu hạn khi N = ∞ trở thành công thức:
𝑪 𝟏+𝒈 𝑵 𝑪 𝑪
𝑷𝑽 = 𝒓−𝒈 (𝟏 − ( 𝟏+𝒓 ) ) = 𝒓−𝒈 (𝟏 − 𝟎) = 𝒓−𝒈 (2.6)

Đó chính là công thức tính đối với dòng tiền tăng trưởng vĩnh viễn (growing
perpetuity). Các công thức khác tính toán cho một niên kim đều hữu hạn hoặc vĩnh
viễn cũng được rút ra theo công thức trên nếu chúng ta để tốc độ tăng trưởng g = 0.
Vì vậy, nếu chúng ta nhớ công thức tính cho dòng niên kim tăng trưởng hữu hạn thì
chúng ta sẽ tính được cho các trường hợp còn lại!
2.3.2 Lãi suất và chi phí sử dụng vốn
Cơ chế tính toán giá trị hiện tại và giá trị tương lai trên cơ sở lãi suất thị trường.
Nhưng làm thế nào để chúng ta xác định lãi suất đó? Lãi suất được phát biểu theo
nhiều cách khác nhau. Mặc dù thường được quy định là lãi suất hàng năm, bản thân
các khoản thanh toán lãi có thể xảy ra ở các khoảng thời gian khác nhau, chẳng hạn
như hàng tháng hoặc nửa năm- được biết đến là tần suất ghép lãi.
Lãi suất thực hàng năm (EAR- effective annual rate): là tỉ lệ lãi suất cho biết
số tiền lãi thực tế sẽ kiếm được vào cuối một năm. Trong phần trước, chúng ta đã sử
dụng EAR làm tỷ lệ chiết khấu r trong giá trị tiền tệ theo. Ví dụ: với EAR là 5%,
khoản đầu tư 100.000 đô la tăng lên 100.000 đô la * (1 + r) = 100.000 đô la * (1.05)
52
= 105.000 đô la trong một năm. Sau hai năm, nó sẽ tăng lên $ 100.000 * (1 + r) 2 =
$ 100.000 * (1.05) 2 = $ 110.250.
Nói chung, bằng cách tăng hệ số lãi suất (1 + r) với lũy thừa phù hợp, chúng ta
có thể tính một mức lãi suất tương đương trong một khoảng thời gian dài hơn. Hoặc,
chúng ta có thể sử dụng cùng một phương pháp để tìm mức lãi suất tương đương
trong thời gian ngắn hơn một năm. Trong trường hợp này, chúng ta nhân hệ số lãi
suất (1 + r) với một lũy thừa là một phân số thích hợp tương ứng. Ví dụ: kiếm lãi 5%
trong một năm tương đương với nhận
(1 + r) 1/2 = (1.05) 1/2 = $ 1.0247
cho mỗi $ 1 được đầu tư mỗi nửa năm, hoặc tương đương sau sáu tháng. Nghĩa là, tỷ
lệ 5% lãi suất thực hàng năm tương đương với lãi suất xấp xỉ 2,47% kiếm được sau
mỗi sáu tháng. Chúng ta có thể xác minh kết quả này bằng cách tính lãi mà chúng tai
sẽ kiếm được trong một năm bằng cách đầu tư trong hai giai đoạn sáu tháng với tỷ lệ
này:
(1 + r) 2 = (1.0247) 2 = $ 1.05
Ví dụ trước cho thấy rằng kiếm được tỷ lệ lãi suất thực hàng năm là 5% trong hai
năm tương đương với tỉ lệ 10,25% trong tổng số tiền lãi trong toàn bộ thời gian:
$ 100.000 * (1,05)2 = $ 100.000 * 1.1025 = $ 110,250
Nói chung, chúng ta có thể chuyển đổi tỷ lệ chiết khấu r trong một thời đoạn thành
tỷ lệ chiết khấu tương đương cho n thời đoạn bằng cách sử dụng công thức sau:
Tỉ lệ lãi suất tương đương n thời đoạn chiết khấu - rn = (1 + r) n-1 (2.7)
Trong công thức này, n có thể lớn hơn 1 (để tính tỷ lệ trong hơn một thời đoạn)
hoặc nhỏ hơn 1 (để tính tỷ lệ trong một phần của một thời đoạn). Khi tính toán các
giá trị hiện tại hoặc tương lai, rất thuận tiện khi điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu để phù
hợp với khoảng thời gian của dòng tiền. Điều chỉnh này là cần thiết để áp dụng các
công thức tính dòng tiền vĩnh viễn hoặc niên kim hữu hạn.
Lãi suất danh nghĩa (APR- Annual Percentage Rate): Các ngân hàng cũng
phát biểu lãi suất theo mức lãi suất danh nghĩa (APR), trong đó chỉ ra số tiền lãi đơn
giản kiếm được trong một năm, nghĩa là số tiền lãi kiếm được mà chứa tính đến sự
ghép lãi theo kỳ hạn. Bởi vì nó không bao gồm hiệu ứng ghép lãi, mức phát biểu lãi
suất APR thường ít hơn số tiền lãi thực tế mà bạn sẽ kiếm được. Để tính toán số tiền
thực tế bạn sẽ kiếm được trong một năm, trước tiên chúng ta phải chuyển đổi APR
thành tỷ lệ lãi suất thực EAR.
Ví dụ: giả sử Ngân hàng Vietcombank quảng cáo các tài khoản tiết kiệm với
lãi suất 6% APR với ghép lãi hàng tháng. Trong trường hợp này, bạn sẽ kiếm được
6% /12 = 0,5% mỗi tháng. Vì vậy, một APR với ghép lãi hàng tháng thực sự là một
cách phát biểu lãi suất hàng tháng, thay vì lãi suất hàng năm. Bởi vì lãi suất ghép lãi
theo tháng, bạn sẽ kiếm được $ 1 * (1.005)12 = $ 1.061678 vào cuối một năm, với tỷ
lệ lãi suất thực hàng năm là 6.1678%. Tỷ lệ 6.1678% (EAR) mà bạn kiếm được từ

53
khoản tiền gửi của mình cao hơn 6% APR được trích dẫn do ghép lãi: Trong những
tháng sau đó, bạn kiếm được tiền lãi từ tiền lãi được trả trong những tháng trước đó.
Điều quan trọng cần ghi nhớ là vì APR không phản ánh đúng số tiền bạn sẽ
kiếm được trong một năm, chúng ta không thể sử dụng chính APR làm tỷ lệ chiết
khấu. Thay vào đó, APR với k thời đoạn ghép lãi là một cách phát biểu tỉ lệ lãi thực
tế kiếm được trong mỗi giai đoạn ghép lãi:
𝑨𝑷𝑹
𝑳ã𝒊 𝒔𝒖ấ𝒕 𝒕𝒉𝒆𝒐 𝒕𝒉ờ𝒊 đ𝒐ạ𝒏 𝒌 = 𝒌 𝒕𝒉ờ𝒊 đ𝒐ạ𝒏/𝒏ă𝒎 (2.8)

Khi chúng ta đã tính lãi thu được trên mỗi thời đoạn ghép lãi từ biểu thức trên, chúng
ta có thể tính tỷ lệ lãi suất thực hàng năm (EAR) bằng cách sử dụng phương trình
quy đổi (2.7) Do đó, tỷ lệ lãi suất thực EAR tương ứng với APR với k thời đoạn ghép
lãi mỗi năm được thực hiện theo công thức chuyển đổi sau:
𝑨𝑷𝑹 𝒌
𝟏 + 𝑬𝑨𝑹 = (𝟏 + ) (2.9)
𝒌

Bảng 2.1 cho thấy tỷ lệ lãi suất danh nghĩa tương ứng với APR là 6% với các thời
đoạn ghép lãi khác nhau. EAR tăng theo tần suất ghép lãi vì khả năng “kiếm lãi” sớm
hơn. Đầu tư có thể ghép lãi thậm chí thường xuyên hơn là hàng ngày (hàng giờ). Về
nguyên tắc, thời đoạn ghép lãi có thể là hàng giờ hoặc mỗi giây.
Bảng 2-1 Quy đổi lãi suất danh nghĩa APR 6% sang lãi suất thực EAR
Kỳ/tần suất ghép lãi Lãi suất thực (EAR)
Hàng năm (1+0.06/1)1 – 1 = 6%
Nửa năm (1+0.06/2)2 – 1 = 6.09%
Hàng tháng (1+0.06/12)12 – 1 = 6.1678%
Hàng ngày (1+0.06/365)365 – 1 = 6.1831%
Trong giới hạn này, chúng ta tiếp cận ý tưởng về việc ghép lãi liên tục, trong
đó chúng ta ghép lãi ngay lập tức. Trên thực tế, ghép lãi thời đoạn ngắn hơn so với
thời đoạn hàng ngày có tác động không đáng kể đến tỷ lệ ẺAR và hiếm khi được
quan sát với thời đoạn ngắn như thế này. APR 6% với kết quả ghép lãi liên tục trong
EAR xấp xỉ 6,1837%, gần giống như ghép lãi hàng ngày.
Khi ta gởi hay vay tiền, tổ chức tài chính sẽ báo lãi suất danh nghĩa hàng năm
(annual percentage rate, APR). Nhưng APR chỉ là con số trên giấy tờ. Mức lãi ta
thực sự hưởng (nếu gởi tiền) hay thực trả (nếu đi vay) là (EAR- effective annual rate),
tùy thuộc vào tần suất tính lãi (compounding frequency / interval, n). Theo đó: EAR
= (1 + APR/k)k – 1. Ví dụ, “Với lãi suất huy động 13,8%/năm kỳ hạn 1 ngày, tức là
tính lãi suất kép/lãi suất thực, cứ sau mỗi ngày ghép tiền lãi vào vốn thì lãi suất thật
sau 365 ngày là 14,79%.” Tính như vầy: EAR = (1 + 0,138/365)365 – 1 = 0,147946
= 14,7946%.
Như vậy, với một APR nhất định, tần suất ghép lãi càng nhiều thì EAR càng
cao, nhưng cũng sẽ đụng tới một mức trần nào đó như đã nói ở trên. Nếu ghép lãi
54
được thực hiện liên tục, lúc này EAR = eAPR – 1, trong đó e là hằng số (=
2,7182818…). Với APR = 13,8%, lãi suất thực tế tối đa sẽ là EAR = 2,71828180,138 –
1 = 14,7976%.
Ngân hàng cũng có thể vận dụng cách tính ngược từ EAR sang APR cho mục đích
tiếp thị, với
APR = n(1 + EAR)1/n – 1 (2.10)
Ví dụ, nếu ngân hàng cho vay và muốn hưởng 18%/năm thì không cần báo giá
đó, nếu tính lãi nhiều hơn một lần mỗi năm. Nếu tính lãi hàng tuần, lãi suất niêm yết
chỉ là: APR = 52(1 + 0,18)1/52 – 1 = 16,58%. Hoặc thông báo lãi suất tiết kiệm với
thời đoạn ghép lãi lớn hơn 1 năm, ví dụ 2 năm với APR 6%, tần suất ghép lãi 2 năm,
lúc đó lãi suất thực thực chất là: EAR= (1+0.06/(1/2))1/2-1 = 0.0583, hay 5,83%. Do
đó, trong mọi trường hợp, ngân hàng thường ưa thích sử dụng các phát biểu mức lãi
suất theo APR!
2.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Khi chi tiền cho hoạt động kinh doanh/đầu tư, điều quan trọng là chúng ta
phải nỗ lực để chi tiêu là đúng đắn. Điều này rất quan trọng vì chúng ta muốn đảm
bảo có tạo ra giá trị trong việc chi tiêu tiền. Có nhiều cách khác nhau để chúng ta có
thể đánh giá hiệu quả của việc chi tiền sẽ có đối với hoạt động kinh doanh. Điều này
được gọi là "thẩm định đầu tư".
Thẩm định đầu tư là một cách mà một doanh nghiệp sẽ đánh giá sự hấp dẫn
của các khoản đầu tư hoặc dự án có thể dựa trên những kết quả của một số kỹ thuật
tính toán tài chính và ngân sách khác nhau. Đối với các nhà giao dịch tài chính, đây
là một hình thức phân tích cơ bản vì nó có thể giúp xác định các xu hướng dài hạn
cũng như lợi nhuận của một công ty.
Các phương pháp kỹ thuật thẩm định đầu tư thông thường bao gồm: thời gian
hoàn vốn, tỷ suất hoàn vốn nội bộ, giá trị hiện tại ròng, tỷ lệ lợi nhuận kế toán và chỉ
số lợi nhuận. Chúng chủ yếu nhằm đánh giá hiệu năng của một dự án đầu tư mới.
Câu hỏi đầu tiên xuất hiện trong đầu chúng ta trước khi bắt đầu bất kỳ dự án mới nào
là “Liệu liệu nó có khả thi hay có lợi nhuận không?” Những kỹ thuật này trả lời câu
hỏi này rất tốt. Mỗi kỹ thuật đánh giá dự án từ một góc độ khác nhau và cung cấp
một cái nhìn sâu sắc khác nhau.
2.4.1 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn (PP-Payback
Period).
Một trong những kỹ thuật thẩm định đầu tư đơn giản nhất là thời gian hoàn
vốn. Kỹ thuật hoàn vốn cho biết dự án mất bao lâu để tạo ra dòng tiền đủ để trang
trải chi phí ban đầu của dự án. Có thể coi thời hạn hoàn vốn là nhóm chỉ tiêu tĩnh nếu
trong tính toán không xét đến giá trị tiền tệ theo thời gian.
Thời gian thu hồi vốn (Thv) nhờ lợi nhuận hàng năm
𝑽
𝑻𝒉𝒗 = 𝑳 (2.11)
𝒏

55
 Trong đó:
- V: Vốn đầu tư của phương án (có thể trừ đi giá trị thu hồi khi đào thải).
- Ln: Lợi nhuận ròng thu được hàng năm tính cho năm đại diện hay ước lượng
trung bình.
Khi vốn đầu tư V bỏ ra nhiều lần thì tính toán tương đối phức tạp, trừ trường
hợp trị số V là do thay thế phương án đã hết tuổi thọ bằng phương án cùng loại tiếp
và thời kỳ tính toán bằng bội số các tuổi thọ của các phương án thì việc tính toán
cũng đơn giản như vừa trình bày. Khi vốn đầu tư bỏ ra nhiều lần (ví dụ đầu tiên là
cho các hạng mục công trình cốt yếu để nhà máy tạm hoạt động sau đó sẽ bỏ vốn xây
dựng bổ sung thêm dần trong nhiều năm), có thể tính trị số Thv theo hai hướng:
- Nếu mỗi lần bỏ vốn tương đương với một bộ phận độc lập của dự án và có
thể xác định được trị số lợi nhuận hàng năm.
- Nếu điều kiện trên không thể thực hiện thì ta phải tính trị số Thv cho từng
đợt bỏ vốn, nếu ở cuối đợt số vốn đầu tư V của mỗi đợt chưa được hoàn trả hết nhờ
lợi nhuận Ln thì ta phải cộng số vốn còn lại này vào đợt tiếp theo để tính toán thời kỳ
hoàn vốn tiếp cho đến hết.
Cần lưu ý là trị số V cần phải được tính trừ đi một giá trị thu hồi khi thanh lý
tài sản ở cuối tuổi thọ của nó.
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao cơ bản hàng năm
Trong đó: - Kn: Tiền khấu hao cơ bản hàng năm.
𝑽
𝑻𝒉𝒗 = 𝑳 (2.12)
𝒏 +𝑲𝒏

Nếu trị số: Ln và Kn không đều đặn hàng năm thì trị số Thv được xác định
bằng cách trừ dần giữa trị số V và trị số Ln và trị số: Ln + Kn.
Nếu vốn đầu tư bỏ ra nhiều đợt thì cách tính trị số Thv cũng tương tự như vừa
trình bày ở mục trên. Chỉ tiêu Thv còn được gọi là thời gian khấu hao. Trị số V phải
trừ đi một giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản cố định. Khi số tiền khấu hao và lợi
nhuận hàng năm không đều ta phải tìm trị số Thv bằng cách trừ dần các trị số này khỏi
trị số của V.
Ưu điểm của phương pháp này là tương đối đơn giản. Nhược điểm của
phương pháp này là không phản ánh sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian, khó
tính đến yếu tố trượt giá, rủi ro.
2.4.2 Phương pháp tỉ suất hoàn vốn kế toán (APR-Accounting Rate of
Return)
Tỷ suất hoàn vốn kế toán là một kỹ thuật kế toán để đo lường lợi nhuận dự kiến từ
một khoản đầu tư. Nó thể hiện lợi nhuận kế toán ròng phát sinh từ khoản đầu tư theo
tỷ lệ phần trăm của khoản đầu tư vốn đó. Nó còn được gọi là lợi tức đầu tư hoặc hoàn
vốn. Công thức của ARR như sau:
ARR = (Lợi nhuận trung bình hàng năm sau thuế / Đầu tư ban đầu) X 100
56
 Tỷ suất hoàn vốn kế toán (ARR) là tỷ lệ được sử dụng trong ngân sách vốn
để tính toán lợi tức kỳ vọng đầu tư so với chi phí ban đầu. Không giống như NPV,
ARR không tính giá trị thời gian của tiền và nếu ARR bằng hoặc lớn hơn tỷ lệ hoàn
vốn yêu cầu, thì dự án được coi là có mức sinh lời chấp nhận được. ARR được trình
bày dưới dạng tỷ lệ hoàn vốn, ví dụ ARR 20% có nghĩa là dự án được dự báo sẽ hoàn
lại 20 đồng cho mỗi 100 đồng được đầu tư trong khoảng thời gian một năm.
2.4.3 Chỉ số doanh lợi (PI- Profitability Index)
Chỉ số doanh lợi xác định số tiền dự án sẽ kiếm được trên mỗi đô la đầu tư.
Giá trị hiện tại của một dòng tiền dự kiến trong tương lai chia cho giá trị dòng tiền
ban đầu phản ánh chỉ số doanh lợi (PI) của dự án. Đây là một trong những kỹ thuật
thẩm định đầu tư khá đơn giản.
Giả sử, giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến thu được trong tương lai của dự
án là $ 130.000 và dòng tiền đầu tư ban đầu là $ 100.000. Khi đó chỉ số doanh lợi PI
là 1,3. tức là $ 130.000 / $ 100.000. Điều đó có nghĩa là mỗi đô la đầu tư đang tạo ra
doanh thu 1,3 đô la. Nếu chỉ số doanh lợi lớn hơn 1, dự án nên được chấp nhận và
nếu nó nhỏ hơn 1 thì nên từ chối.
Thực ra chỉ số PI là một cách trình bày khác về NPV, đơn giản hơn.
2.4.4 Phương pháp dùng chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value -
NPV)
Chỉ tiêu hiện tại ròng/ hay hiệu số thu chi quy về hiện tại cho biết lợi nhuận
ròng thu được tới thời điểm xem xét là bao nhiêu.
Đây là kỹ thuật tính toán trong thẩm định đầu tư phổ biến nhất. Giá trị hiện
tại ròng là tổng cộng của dòng tiền thu (dấu dương) và dòng chi (dấu âm) trong tương
lai liên quan đến dự án được chiết khấu về thời điểm hiện tại. Trong kỹ thuật này, chi
phí sử dụng vốn trung bình có trọng số (WACC) là yếu tố chiết khấu cho dòng tiền
trong tương lai theo phương pháp giá trị hiện tại ròng này. Về bản chất, phương pháp
này tổng hợp các dòng tiền ròng chiết khấu từ khoản đầu tư theo tỷ lệ hoàn vốn yêu
cầu tối thiểu & khấu trừ khoản đầu tư ban đầu để mang lại “giá trị hiện tại ròng”. Dự
án thường được chấp nhận nếu NPV dương. Công thức tính toán:
n n
Bt Ct
NPV=   (2.13)
t 0 1  r t
t 0 1  r t
Trong đó:
Bt: Là khoản thu ở năm t của dự án, bao gồm: Doanh thu do bán hàng và dịch
vụ cho khách hàng ở năm t. Giá trị thu hồi biểu thị một dòng tiền vào năm cuối của
giai đoạn dự báo vận hành dự án, có thể được biểu thị dưới dạng một số tiền cụ thể
hoặc theo tỷ lệ phần trăm của chi phí ban đầu. Tùy thuộc vào loại hình đầu tư, giá trị
thu hồi có thể là không đáng kể (nghĩa là nhỏ so với đầu tư ban đầu) hoặc đáng kể.
Giá trị thu hồi cho các khoản đầu tư vào thiết bị sản xuất có xu hướng là nhỏ trong
khi giá trị thu hồi cho đầu tư vào phát triển bất động sản có xu hướng đáng kể hơn.
Đầu tư vào bất động sản thường được dự kiến sẽ có giá trị thu hồi lớn nhờ dòng tiền
57
dương dự kiến sẽ được tạo ra bởi tài sản vào cuối thời hạn dự án và xu hướng tăng
chung về giá trị bất động sản.
Ct: Dòng tiền chi của dự án, bao gồm: Dòng tiền chi liên quan đến khoản đầu
tư ban đầu bao gồm tất cả các chi phí dự kiến sẽ phải chi trả để có được các tài sản
sẵn sàng cho mục đích vận hành của dự án. Đó là, khoản đầu tư ban đầu bao gồm chi
phí mua tài sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, cộng với các chi phí khác để chuẩn bị cho
việc vận hành các tài sản (vốn lưu động,…) thường được vốn hóa theo khoản mục
kế toán tài chính. Đầu tư ban đầu của các khoản đầu tư lớn hơn, dài hạn hơn, chẳng
hạn như xây dựng một cơ sở sản xuất hoặc phát triển tài kinh doanh thu lợi nhuận,
có thể diễn ra trong vài năm ban đầu. Ngoài chi phí đầu tư ban đầu, dòng chi bao
gồm chi phí vận hành trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động (không bao gồm khấu
hao cơ bản).
n: Tuổi thọ dự kiến của dự án
r (WACC- weighted average cost of capital): Tỉ suất chiết khấu-Chi phí sử
dụng vốn trung bình của dự án. Tỷ lệ chiết khấu phù hợp, thường được gọi là tỷ lệ
chiết khấu tối thiểu/ngưỡng tối thiểu, thường dựa trên chi phí sử dụng vốn trung bình
của dự án (WACC), được điều chỉnh theo rủi ro dự án. Nên sử dụng chi phí vốn trung
bình có trọng số trước thuế (P-TWACC):
P-TWACC = kD (D / V) + kE (E / V) (2.14)
Trong đó kD là chi phí sử dụng vốn vay D, và kE là chi phí sử dụng vốn chủ
sở hữu E trong tổng vốn đầu tư V của dự án/khoản đầu tư. Ngoài ra có thể đưa thêm
các yếu tố rủi ro vào trong các giá trị kE và kD.
Chú ý: hệ số 1/(1+r)t là hệ số chiết khấu (discounting rate) tức là chuyển đổi
giá trị đồng tiền về thời điểm hiện tại, khi đó thời gian (t) từ năm tính toán về năm
gốc mang dầu dương. Ngược lại nếu quy đổi về về năm tương lai thì t mang dấu âm,
khi đó chúng ta có giá trị tương lai ròng (NFV –Net Future Value) của dự án:
𝑵𝑭𝑽 = ∑𝒏𝒕=𝟎 𝑩𝒕 (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 − ∑𝒏𝒕=𝟎 𝑪𝒕 (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 ≥ 𝟎 (2.15)
Hoặc:
𝑵𝑭𝑽 = −𝑽(𝟏 + 𝒓)𝒏 + ∑𝒏𝒕=𝟏 𝑩𝒕 (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 − ∑𝒏𝒕=𝟏 𝑪𝒕 (𝟏 + 𝒓)𝒏−𝒕 + 𝑺𝑽 ≥ 𝟎 (
2.16)
Cần phải lưu ý là giá trị NPV tính toán phụ thuộc vào giá trị r, và chúng quan
hệ tỉ lệ nghịch. Khi tính toán, việc xác định giá trị r hay WACC phụ thuộc vào các
yếu tố của dự án (khả năng tài trợ, mức lợi nhuận của vốn chủ sở hữu) và yếu tố thị
trường (lãi suất vay vốn, trượt giá,...). Đây cũng là một hạn chế hoặc khó khăn trong
việc tính toán và sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá hay so sánh các phương án đầu
tư. Đặc biệt khi so sánh các phương án đầu tư, kết luận sẽ tuỳ thuộc giá trị của r tại
các mức khác nhau.

58
2.4.5 Chỉ tiêu tỷ suất nội hoàn IRR (hay còn gọi là suất thu lợi nội tại)
Trong một số tình huống, bạn biết giá trị hiện tại và dòng tiền của một cơ hội
đầu tư nhưng bạn không biết mức lãi suất tương đương với chúng. Lãi suất này được
gọi là lãi suất hoàn vốn nội bộ (IRR), được định nghĩa là lãi suất mà tại đó giá trị hiện
tại ròng của dòng tiền bằng 0.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ chiết khấu, mang lại dòng tiền chiết khấu trong
tương lai ngang bằng với khoản đầu tư ban đầu. Nói cách khác, đó là tỷ lệ chiết khấu
mà tại đó công ty sẽ không thua lỗ cũng không tạo ra lợi nhuận. Nó có thể tính được
bằng cách giải phương trình NPWIRR = 0, trong đó IRR là nghiệm của phương trình.
Để giải phương trình này có thể tính chính xác bằng công thức trong bảng tính Excel
hoặc theo phương pháp thử dần gần đúng theo công thức:
𝑵𝑷𝑽𝟏
𝑰𝑹𝑹 = 𝒓𝟏 + (𝒓𝟐 − 𝒓𝟏 ) ∗ 𝑵𝑷𝑽 (2.17)
𝟏 +|𝑵𝑷𝑽𝟐 |

- r1,r2: Suất chiết khấu ước tính ở mức thấp và mức cao mà tại đó NPW có giá trị
dương và giá trị âm gần 0.
- NPW1, NPW2: Giá trị dương và giá trị âm của NPW ứng với r1 & r2.
Quy tắc đánh giá tính hiệu quả của phương án thông qua chỉ tiêu IRR:
Một phương án được coi là hiệu quả (có hiệu quả) khi trị số IRR của nó tìm ra thoả
mãn điều kiện: IRR  r (r: chi phí sử dụng vốn tối thiểu hay WACC).
Ưu điểm của phương pháp tính theo tỷ số IRR: Trị số IRR được xác định
nội bộ phương án một cách khách quan, không phụ thuộc vào chi phí sử dụng vốn
WACC, nhiều khi rất khó ước tính chính xác như khi tính toán ở chỉ tiêu NPV. Đây
là một thế mạnh của chỉ tiêu này, mà sau này sử dụng để đánh giá, so sánh các phương
án loại trừ nhau, sẽ đem lại những hiệu năng vượt trội (sẽ trình bày ở phần sau) so
với dùng chỉ tiêu NPV.
Vấn đề gặp phải khi tính toán và đánh giá dự án theo tỉ số IRR:
Các vấn đề với IRR xảy ra khi dòng tiền của dự án diễn ra không như thông
thường, lúc này tính toán và xác định đúng giá trị IRR là rất khó. Hoặc khi chúng ta
đang cố gắng so sánh hai hoặc nhiều khoản đầu tư để xem cái nào là tốt nhất, sử dụng
IRR nếu không đúng quy tắc có thể dẫn đến các kết luận sai lệch/ngược nhau.
Giả sử chúng ta có một dự án khai thác mỏ đá xây dựng đòi hỏi khoản đầu tư
60 triệu đô la. Dòng tiền của chúng ta trong năm đầu tiên sẽ là $ 155 triệu đô là. Vào
năm thứ hai, mỏ sẽ cạn kiệt, nhưng chúng ta sẽ phải chi 100 triệu đô la để vận hành
khôi phục khả năng khai thác mới.
Năm

Để tìm IRR cho dự án này, chúng ta có thể tính NPV theo nhiều mức khác
nhau:

59
 Suất chiết khấu NPV
0% - $5.00
10% - $1.74
20% - $0.28
30% $0.06
40% - $0.31
Giá trị NPV dường như đang diễn biến theo một kiểu kỳ dị ở đây. Đầu tiên, khi tỷ lệ
chiết khấu tăng từ 0% đến 30%, NPV bắt đầu âm và trở nên tích cực (dương). Điều
này có vẻ ngược đời vì NPV đang tăng khi tỷ lệ chiết khấu tăng. Sau đó nó bắt đầu
trở nên nhỏ hơn và trở nên tiêu cực (âm) trở lại! Trong khi đó, IRR gì? Để tìm hiểu,
chúng ta vẽ sơ đồ NPV như sau:

Hình 2-6 Biểu đồ NPV

Trong Hình 2.6, lưu ý rằng NPV bằng 0 khi tỷ lệ chiết khấu là 25%, vì vậy
đây là IRR. Hoặc là không phải nó? NPV cũng bằng 0 ở mức 331/3 phần trăm. Giá
trị nào là đúng? Câu trả lời là cả hai hoặc không giá trị nào; chính xác hơn, không có
câu trả lời chính xác rõ ràng ở đây. Đây là vấn đề đa kết quả của giá trị IRR. Nhiều
phần mềm tính toán tài chính không nhận ra vấn đề này và chỉ tìm ra giá trị IRR đầu
tiên được tìm thấy. Có những tính toán khác chỉ báo cáo giá trị IRR dương nhỏ nhất,
mặc dù câu trả lời này cũng không tốt hơn bất kỳ câu trả lời nào khác.
Do đó dẫn đến những khuyến cáo khi tính toán và sử dụng chỉ tiêu IRR như
sau:
Bảng 2-2 Lựa chọn dự án trong các trường hợp dòng tiền khác nhau

60
 Dòng tiền Số giá trị Lựa chọn theo Lựa chọn theo NPV
IRR IRR
Dòng tiền đầu tiên 1 Chấp nhận nếu Chấp nhận nếu
âm, vác dòng tiền IRR>r NPV>0
còn lại dương Bác bỏ nếu IRR<r Bác bỏ nếu NPV<0
Dòng tiền đầu tiên 1 Chấp nhận nếu Chấp nhận nếu
dương, vác dòng IRR<r NPV>0
tiền còn lại âm Bác bỏ nếu IRR>r Bác bỏ nếu NPV<0
Sau dòng đầu tiên, Có thể có Không áp dụng Chấp nhận nếu
một số dòng tiền nhiều hơn 1 NPV>0
dương và một số giá trị Bác bỏ nếu NPV<0
dòng tiền âm
So sánh lựa chọn phương án loại trừ nhau bằng chỉ tiêu IRR:
Các dự án loại trừ lẫn nhau xay ra khi chấp nhận một dự án đầu tư, có nghĩa
là loại bỏ các dự án đầu tư khác, mặc dù các dự án đầu tư đứng một mình có thể thỏa
mãn là các dự án đầu tư tốt, tức là, có giá trị hiện tại ròng dương (NPV) và tỷ lệ hoàn
vốn nội bộ cao (IRR). Có hai lý do mà một công ty/tổ chức không có sự lựa chọn độc
lập của các dự án. Đầu tiên, công ty có thể phải đối mặt với một hạn chế phân bổ
vốn, trong đó không phải tất cả các dự án tốt có thể được chấp nhận và các lựa chọn
phải được thực hiện trên các dự án đầu tư tốt. Trong trường hợp thứ hai, các dự án
có thể loại trừ lẫn nhau vì chúng phục vụ cùng một mục đích và việc chọn một dự án
làm cho dự án khác trở nên dư thừa. Đây là trường hợp khi chủ sở hữu của một tòa
nhà thương mại đang lựa chọn trong số một số hệ thống điều hòa không khí hoặc
sưởi ấm khác nhau cho tòa nhà. Đây cũng là trường hợp khi các khoản đầu tư cho
phép các phương pháp thay thế cho tương lai; một công ty phải lựa chọn giữa một
phương án có “tỷ suất lợi nhuận cao, sản lượng thấp” và một phương án có “tỷ lệ sản
lượng cao, tỷ suất lợi nhuận thấp” cho một sản phẩm, và chỉ có thể chọn một trong
hai.
NPV và IRR đều là các chỉ số tính toán hoàn vốn dựa trên dòng tiền, có xét
đến yếu tố thời thời gian và thường mang lại kết luận giống nhau, chấp nhận hoặc từ
chối đối với một khoản đầu tư độc lập, hay dự án độc lập. Tuy nhiên, khi so sánh
hoặc xếp hạng nhiều dự án, cả hai cách tiếp cận dựa trên chỉ tiêu NPV và IRR có thể
cho các kết quả khác nhau, do sự khác biệt về quy mô hoặc giả định tỷ lệ tái đầu tư.
Các phương án có vốn đầu tư khác nhau
Chỉ tiêu NPV của một dự án được quy định bằng đồng tiền cụ thể (ví dụ: đô
la) và không ảnh hưởng bởi quy mô của dự án. IRR, ngược lại, là tỷ lệ phần trăm lợi
nhuận, được chuẩn hóa cho đo lường và phụ thuộc theo quy mô của dự án (hay nói
các khác chỉ tiêu IRR khi được tính toán đã bị bỏ qua yếu tố quy mô dự án) . Không
có gì đáng ngạc nhiên, thứ hạng dựa trên chỉ tiêu NPV sẽ xếp hạng cao nhất cho các

61
dự án có quy mô lớn nhất (có dòng tiền lớn), trong khi thứ hạng dựa trên IRR sẽ
nghiêng về các dự án có quy mô đầu tư nhỏ hơn.
Chúng ta có thể xem xét ví dụ sau đây: Có hai phương án đầu tư A và B với
dòng tiền như sau:
Dự án A
$350,000 $450,000 $600,000 $750,000

Dòng tiền:

$1,000,000

NPVA= $467,937
IRRA= 33.66 %
Dự án B
$3,000,000 $3,500,000 $4,500,000 $5,500,000

Dòng tiền:

$10,000,000
NPVB= $1,358,664
IRRB= 20.88%

Khi tính toán NPV và IRR cho hai phương án, chúng ta thấy NPV A =
$467,939 < NPVB = $1358,664, khi đó kết luận phương án đầu tư B tốt hơn A. Mặt
khác, IRRA= 33,66% > IRRB=20.88%, khi đó kết luạn phương án đầu tư A tốt hơn
B. Do đó, các kết luận trên là khó hiểu và gây khó khăn trong việc ra quyết định cuối
cùng. Trong trường hợp này, phương án A có vốn đầu tư ban đầu khác với phương
án B, do đó dẫn đến các chỉ tiêu không cho cùng một kết luận như đã nói ở trên.
Các phương án có dòng tiền khác nhau theo thời gian
Bây giờ chúng ta xét hai phương án đầu tư có cùng quy mô đầu tư như nhau:

62
 Dự án A
$5,000,000 $4,000,000 $3,200,000 $3,000,000

Dòng tiền:

$10,000,000

NPVA= $1,194,712
IRRA= 21.41%
Dự án B
$3,000,000 $3,500,000 $4,500,000 $5,500,000

Dòng tiền:

$10,000,000
NPVB= $1,358,664
IRRB= 20.88%

Tương tự tính toán NPV và IRR cho hai phương án, chúng ta thấy NPV A =
$1191,712 < NPVB = $1358,664, khi đó kết luận phương án đầu tư B tốt hơn A. Mặt
khác, IRRA= 21,41% > IRRB=20.88%, khi đó kết luận phương án đầu tư A tốt hơn
B. Do đó, các kết luận trên cũng là khó hiểu và gây khó khăn trong việc ra quyết định
cuối cùng. Trong trường hợp này, phương án A có vốn đầu tư ban đầu không khác
so với phương án B, do đó không thể kết luận là do yếu tố quy mô đầu tư khác nhau
ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tính toán. Hãy ví dụ dưới đây ở bảng 2.3 cũng cho kết
quả tương tự;
Bảng 2-3 Phương án đầu tư có dòng tiền khác nhau theo thời gian
Chỉ tiêu Dự án A Dự án B
Năm 0 (10,000,000) (10,000,000)
Năm 1 5,000,000 5,500,000
Năm 2 5,000,000 2,200,000
Năm 3 3,200,000 4,100,000
Năm 4 3,000,000 5,000,000
WACC (r) 15% 15%
NPV $1,947,856 $ 2,000,708
IRR 25.42% 24.74%

63
 Vậy giải pháp ở đây là gì? Từ đó các kết luận đưa ra là hợp lý và logic cho
tất cả các trường hợp?
Tính toán phương án dòng tiền chênh lệch/tăng thêm
Một cách tiếp cận khác để lựa chọn giữa hai dự án loại trừ lẫn nhau là tính
toán chênh lệch dòng tiền mỗi kỳ giữa hai phương án đầu tư. Khi tính toán dòng tiền
chênh lệch, dự án với khoản đầu tư ban đầu lớn hơn sẽ trở thành dự án cơ sở để so
sánh. Dòng tiền chênh lệch được tạo ra có thể được sử dụng để tính NPV và quy tắc
quyết định có thể được tóm tắt như sau:
Nếu NPVB-A> 0 : Dự án B tốt hơn Dự án A
NPVB-A <0 : Dự án A tốt hơn Dự án B
Dòng tiền chênh lệch cũng có thể được sử dụng để tính toán IRR, và có thể
hướng dẫn chúng ta trong việc lựa chọn dự án tốt hơn.
Nếu IRR B-A> WACC hay r (tỉ suất chiết khấu của dự án: Dự án B tốt hơn Dự
án A
IRRB-A < WACC hay r: Dự án A tốt hơn Dự án B
Chú ý: hai điểm sau đây về NPV của phương án dòng tiền chênh lệch. Đầu
tiên là nó cho kết quả tương tự như khi tính NPV của các dự án riêng lẻ và sau đó
tính phần chênh lệch giữa chúng, nghĩa là NPVB-A = NPVB − NPVA.Thứ hai là, cách
tiếp cận dòng tiền chênh lệch chỉ thực hiện được khi hai dự án được so sánh có cùng
mức rủi ro và tỷ lệ chiết khấu.
Kết luận:
Khi xem xét so sánh hai phương án chúng ta có thể sử dụng một trong ba
cách:
1. So sánh NPV của phương án lực chọn chọn. NPV của phương án nào lớn
hơn được lựa chọn.
2. Tính NPV của phương án dòng tiền chênh lệch. Và NPV của phương án
chênh lệch dương thì chọn phương án co sở và ngược lại.
3. So sánh IRR của phương án dòng tiền chênh lệch. So sách IRR của phương
án dòng tiền chênh lệch với suất chiết khấu của dự án, nếu nó lớn hơn thì chọn dự án
cơ sở và ngược lại.
Cả ba cách tiếp cận trên luôn đưa ra quyết định giống nhau. Tuy nhiên, chúng
ta không được so sánh IRR tính toán của từng phương án riêng rẽ. Nếu chúng ta làm
như vậy thì sẽ có thể dẫn đến lựa chọn sai, như hai ví dụ trên đây, đó là, chúng ta sẽ
chấp nhận phương án có ngân sách nhỏ (A). Khi làm việc với các dự án loại trừ lẫn
nhau, không cần thiết phải xác định xem đó là vấn đề quy mô hay vấn đề khác nhau
của dòng tiền theo thời gian. Trên thực tế cả hai khả năng này luôn xảy ra trong nhiều
tình huống thực tế. Thay vào đó, người đánh giá/thẩm định chỉ nên sử dụng IRR của
dòng tiền chênh lệch hoặc sử dụng phương pháp NPV. Tuy nhiên như đã nói ở trên,
hạn chế khi sử dụng NPV là phải biết được suất chiết khấu r. Do đó, sử dụng chỉ tiêu
64
IRR của phương án dòng tiền gia tăng vẫn là sự lựa chọn ưu việt hơn mặc dù nó có
một số hạn chế như đã đề cập.
So sánh các dự án có tuổi thọ khác nhau
Khi các dự án được so sánh có tuổi thọ không bằng nhau, không thể đơn giản
so sánh bằng cách sử dụng chỉ tiêu NPV của chúng. Chúng ta cần chuyển đổi dòng
tiền thành giá trị tương đương hàng năm (EA) bằng cách chia NPV cho hệ số niên
kim tương ứng với tuổi thọ của dự án trước khi so sánh, theo công thức sau
𝒓
𝑬𝑨 = 𝑵𝑷𝑽 ∗ (𝟏−(𝟏+𝒓)−𝒏 ) (2.18)

2.4.6 Phương pháp phân tích tỉ số thu chi- BCR (Benefit Cost Ratio analysis).
Một dạng khác của chỉ tiêu NPV được gọi là Tỷ lệ chi phí lợi ích (hoặc BCR),
về mặt hiệu quả, là một cách khác để so sánh giá trị hiện tại của dòng chi phí của dự
án với giá trị hiện tại của dòng lợi ích dự án . Thay vì tính NPV bằng cách trừ giá trị
hiện tại của doàng chi phí- PV (dòng chi phí) từ giá trị hiện tại của dòng lợi ích- PV
(dòng lợi ích), chúng ta chia PV (dòng lợi ích) cho PV (dòng chi phí), tức là:
𝑷𝑽(𝒅ò𝒏𝒈 𝒍ợ𝒊 𝒊𝒄𝒉)
𝑩𝑪𝑹 = 𝑷𝑽(𝒅ò𝒏𝒈 𝒄𝒉𝒊 𝒑𝒉í) , (2.19)

hay
n n
Bt Ct
BCR =  1  r 
t 0
t
:
t 0 1  r t
(2.20)

Nếu tỷ lệ này bằng hoặc lớn hơn mức mong đợi, thì chấp nhận dự án. Nếu nó ít hơn
sự mong đợi, sau đó từ chối dự án. Cần phải rõ ràng rằng khi:
NPV ≥ 0, thì BCR ≥ 1
và, NPV <0, thi BCR < 1
Tuy nhiên, khi so sánh hoặc xếp hạng hai hoặc nhiều phương án, một lần nữa giả
định rằng không có ràng buộc ngân sách, quy tắc quyết định dựa trên BCR có thể
cho kết quả không chính xác. Chẳng hạn, nếu hai dự án A và B được so sánh, trong
đó:
PV(dòng lợi PV(dòng chi NPV BCR
ích) phí)
Dự án A $100 $60 $40 1.67
Dự án B $80 $45 $35 1.78
Lúc này nếu sử dụng BCR để xếp hạng các dự án này sẽ đặt B (BCR = 1,78)
trên A (BCR = 1,67). Sử dụng quy tắc quyết định theo NPV sẽ đặt A (NPV = $ 40)
trên B (NPV = $ 35). Trong tình huống này, quy tắc quyết định theo NPV sẽ là quy
tắc chính xác được sử dụng cho mục đích xếp hạng, trừ khi có ràng buộc về ngân
sách, khi đó một biến thể khác của chỉ tiêu BCR, chỉ tiêu PI (Profitability Index) như
đã đề cập, cần được sử dụng.
65
 Chương 3.ĐỊNH GIÁ TRONG XÂY DỰNG

3.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TRONG XÂY DỰNG

3.1.1 Công nghiệp xây dựng và sản phẩm xây dựng
Ngành công nghiệp xây dựng là ngành đóng góp đáng kể vào giá trị chung
của môt nền kinh tế. Tác động đáng kể của nó đối với nền kinh tế có thể được nhận
thấy thông qua giá trị đóng góp của ngành công nghiệp xây dựng vào tổng giá trị sản
lượng của toàn bộ nền kinh tế, cũng như sự đóng góp về lao động làm việc trong
ngành xây dựng trong tổng thể lực lượng lao động của nền kinh tế, hay số lượng
doanh nghiệp xây dựng so với tổng số doanh nghiệp hoạt động trong tất cả các ngành
công nghiệp.
Mặt khác, ngành công nghiệp xây dựng như đã đề cập, chịu sự ảnh hưởng của
các sản phẩm xây dựng (chủ yếu là các công trình xây dựng) mang đặc điểm không
đồng nhất, khá phức tạp và phân tán trong sản xuất, chế tạo. Công trình xây dựng có
thể phân loại theo nhiều cách khác nhau, thường được phân loại thành hai nhóm lớn
đó là xây dựng công trình dân dụng và công trình phi dân dụng (các công trình quân
sự, công trình đặc biệt). Các công trình xây dựng được phân loại trong đó bao gồm
nhiều loại công việc, công nghệ chế tạo khác nhau như: công tác đất, công tác bê
tông, công tác nề, công tác hoàn thiện,...Hơn nữa, ngành công nghiệp xây dựng đòi
hỏi một lượng vốn đầu tư lớn, rủi ro cao, trong đó tạo ra các dự án trong một khoảng
thời gian khá dài dài, mang tính riêng biệt và phức tạp. Quá trình sản xuất xây dựng
xét trong phạm vi một dự án thường bao gồm các giai đoạn đòi hỏi một chuỗi các
loại dịch vụ chuyên biệt được cung cấp. Trong quá trình hình thành, từ kế hoạch ban
đầu đến hoàn thành dự án, các công việc xây dựng trải qua các giai đoạn khác nhau,
theo trình tự, và đòi hỏi các yếu tố đầu vào được cung cấp từ những đối tượng/tổ
chức khác nhau, bao gồm: các tổ chức tài chính, cơ quan Chính phủ, kỹ sư, kiến trúc
sư, luật sư, công ty bảo hiểm, nhà thầu, nhà sản xuất và cung ứng thiết bị và vật liệu,
công nhân xây dựng. Trong quá trình xây dựng dự án, thậm chí một tiểu dự dự án/
hạng mục công trình cũng đòi hỏi sự liên quan đến nhiều kỹ năng tich hợp, vật liệu,
cấu kiện và nhiều hoạt động khác nhau để kiến tạo nên sản phẩm hoàn thành cuối
cùng. Quá trình tổ hợp các giai đoạn, công việc phải được tiến hành theo một trật tự
logic và các ràng buộc cần thiết để tạo thành một mô hình sản xuất phức hợp cho sản
phẩm chế tạo.
Ở một mức độ nào đó, mỗi dự án xây dựng là riêng biệt – không có hai công
việc nào là giống nhau. Trong các chi tiết riêng của nó, mỗi cấu trúc được thiết kế để
phù hợp với môi trường của nó, được sắp xếp để thực hiện chức năng cụ thể của nó
và được thiết kế để phản ánh thẩm mỹ riêng. Những thay đổi của địa điểm xây dựng
và khả năng thay đổi sáng tạo và tiện dụng của ngay cả sản phẩm xây dựng được tiêu
chuẩn hóa để làm cho mỗi dự án xây dựng trở thành một trải nghiệm mới và khác

66
nhau. Các nhà thầu thiết lập “nhà máy” trên công trường xây dựng và phần lớn, làm
theo đơn đặt hàng của mỗi dự án.
Xây dựng chịu ảnh hưởng của các yếu tố rất khác nhau và đôi khi là không
thể dự đoán được. Đội ngũ xây dựng bao gồm kiến trúc sư, kỹ sư, công nhân, nhà
thầu chuyên ngành, nhà cung cấp vật liệu và những người khác, thay đổi từ công việc
này đến các công việc tiếp theo. Tất cả sự phức tạp vốn có ở các địa điểm xây dựng
khác nhau – như điều kiện đất dưới bề mặt địa chất, phức tạp của địa hình bề mặt,
thời tiết, giao thông, cung cấp vật liệu, tiện ích và dịch vụ, nhà thầu chuyên nghiệp
địa phương, điều kiện lao động và công nghệ sẵn có – là một phần vốn có của ngành
xây dựng. Tất cả những yếu tố đó tạo nên sự khác biệt giữa các dự án xây dựng với
nhau, sự khác biệt của ngành sản xuất xây dựng so với các ngành sản xuất khác.
3.1.2 Khái niệm định giá trong xây dựng
Định giá là hoạt động không thể thiếu trong quản lý dự án nói chung và quản
lý chi phí dự án đầu tư xây dựng nói riêng. Hoạt động định giá trong xây dựng góp
phần đảm bảo thực hiện thành công của dự án đầu tư. Định giá được hiểu là hoạt
đánh giá định lượng về số lượng, giá trị có thể có – số lượng, chi phí bao nhiêu để có
thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ theo yêu cầu. Giá cả chính là yếu tố quyết định trong
các hoạt động cung cầu, kinh doanh, thương mại – do đó giá cả thông thường được
xác định thông qua hoạt động định giá. Định giá trong xây dựng là hoạt động đánh
giá định lượng về số lượng hoặc kết quả có thể có đối với sản phẩm của hoạt động
đầu tư xây dựng. Định giá trong xây dựng trong phạm vi chương này bao gồm việc
đi xác định chi phí đầu tư xây dựng công trình/dự án theo các giai đoạn khác nhau
trong quá trình đầu tư xây dựng/giai đoạn thực hiện dự án. Định giá trong xây dựng
giúp đảm bảo tính đúng, tính đủ chi phí cho từng dự án, công trình, gói thầu xây
dựng, phù hợp với yêu cầu thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, điều kiện xây dựng, kế hoạch
thực hiện dự án, mặt bằng giá thị trường tại khu vực xây dựng công trình và các biến
động giá dự kiến trong quá trình đầu tư xây dựng.
Đặc điểm định giá trong xây dựng cũng khác biệt so với các ngành sản xuất
khác. Thị trường xây dựng, trong đó một sản phẩm xây dựng chỉ có một người mua
và bao gồm nhiều người có thể bán, có nhiều chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất,
quá trình sản xuất tiến hành ngoài hiện trường, sản phẩm không sản xuất mang tính
hàng loạt/chế tạo săn, việc mua bán được tiến hành trong một thời gian dài theo quá
trình hình thành sản phẩm. Mặt khác, quá trình định giá sản phẩm xây dựng cũng
không nằm ngoài các quy luật của thị trường, cũng chịu sự tác động của các quy luật
và nguyên tắc kinh tế cơ bản nói chung và trong thị trường xây dựng nói riêng như:
Quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật lưu thông tiền tệ,...Do
đó, hoạt động định giá xây dựng phải xem xét đồng thời sự ảnh hưởng của đặc điểm
sản xuất xây dựng của ngành và sự ảnh hưởng của các quy luật và nguyên tắc kinh
tế.
Do đó để hoạt động định giá phản ánh một cách chính xác giá trị và giá cả
của sản phẩm xây dựng. Các người mua (khách hàng/chủ đầu tư) thường thuê các tổ
chức tư vấn quản lý dự án bao gồm việc xác định chi phí dự án (định giá) hình thành
theo các giai đoạn sản xuất khác nhau. Các tổ chức tư vấn quản lý dự án (khảo sát,
67
thiết kế, lập dự án, thẩm tra, quản lý thực hiện dự án,...) có khả năng cung cấp các
dịch vụ tư vấn và định giá theo yêu cầu của các chủ đầu tư một cách chuyên nghiệp,
chính xác và phù hợp với các quy định pháp luật về xây dựng của các chính phủ.
3.1.3 Quá trình hình thành chi phí đầu tư xây dựng
a. Các giai đoạn của quá trình đầu tư xây dựng
Quá trình đầu tư xây dựng/quá trình hình thành dự án đầu tư như đã đề cập ở
chương 2, bao gồm ba giai đoạn: giai đoạn chuẩn bị dự án, giai đoạn thực hiện dự án
và giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng. Theo
đó, Các loại chi phí đầu tư xây dựng được hình thành theo quá trình đầu tư xây dựng,
và mức độ chính xác cũng được tăng dần theo quá trình này. Thông thường quá trình
hình thành chí phí và giá xây dựng có thể được biểu diễn như hình 3.1 dưới đây:

BÁO CÁO NCTKT

CHUẨN BỊ DỰ ÁN

THIẾT KẾ
(Dự án QTQG, nhóm Sơ bộ TMĐT
A,…) SƠ BỘ

BÁO CÁO NCKT

THIẾT KẾ
(Tất cả các dự án trừ Tổng mức đầu tư
DA chỉ lập BCKTKT) CƠ SỞ

Dự toán xây dựng

Dự toán gói thầu

THIẾT KẾ KỸ THUẬT
(Đối với dự án thiết kế 03 bước)
THỰC HIỆN DỰ ÁN

Giá gói thầu

Giá đề ghị trúng thầu

Giá trúng thầu

THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG
(Tất cả các dự án)
Giá hợp đồng

Giá thanh toán

KẾT THÚC

BẢN VẼ HOÀN CÔNG

XD

Giá quyết toán

(Tất cả các dự án)

Hình 3-1 Quá trình hình thành chi phí đầu tư xây
68
 1. Sơ bộ tổng mức đầu tư
Sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng là ước tính (khái toán) toàn bộ chi phí đầu
tư xây dựng của dự án, được xác định phù hợp với thiết kế sơ bộ và các nội dung
khác của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.
Căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư là quy mô, công suất hoặc năng
lực phục vụ theo phương án thiết kế sơ bộ của dự án và suất vốn đầu tư xây dựng
hoặc dữ liệu chi phí của các dự án tương tự đã thực hiện.
Nội dung các khoản mục chi phí trong sơ bộ tổng mức đầu tư được Nhà nước
quy định cụ thể ở từng thời điểm, thông thường các khoản mục chi phí này gồm có:
chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác giải phóng mặt
bằng (nếu có); chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.
Sơ bộ tổng mức đầu tư được xác định đối với các dự án quan trọng quốc gia
và dự án nhóm A, là cơ sở để phân tích sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án và
xem xét, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng dự án.
2. Tổng mức đầu tư xây dựng
Tổng mức đầu tư xây dựng (sau đây gọi tắt là tổng mức đầu tư) là toàn bộ chi
phí dự tính để đầu tư xây dựng dự án, được xác định phù hợp với thiết kế cơ sở và
các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Trường hợp dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu
tư được xác định phù hợp với thiết kế bản vẽ thi công và các yêu cầu cần thiết khác
của dự án.
Nội dung của tổng mức đầu tư được cơ cấu thành các khoản mục chi phí cụ
thể. Thông thường, các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư gồm có: Chi phí
chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác giải phóng mặt
bằng (nếu có); Chi phí xây dựng; Chi phí thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng; Chi phí khác và Chi phí dự phòng.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường về
nhà, đất, các công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí
bồi thường khác theo quy định của Nhà nước; các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử
dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí di dời, hoàn trả cho
phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng phục vụ giải phóng mặt bằng (nếu
có) và các chi phí có liên quan khác.
- Chi phí xây dựng là chi phí thi công xây dựng các công trình, hạng mục công
trình chính của dự án; công trình, hạng mục công trình tạm; công trình phụ trợ phục
vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình cũ hiện có (không thuộc phạm vi của công
tác phá dỡ giải phóng mặt bằng).
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công
nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí đào tạo và chuyển giao công
69
nghệ (nếu có); chi phí chạy thử thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật (nếu có); chi phí vận
chuyển; chi phí bảo hiểm; thuế, các loại phí và các chi phí có liên quan khác.
- Chi phí quản lý dự án là các chi phí cần thiết để tổ chức quản lý việc thực
hiện và thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến giai
đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là các chi phí cần thiết để thực hiện các công
việc tư vấn đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến giai đoạn kết thúc xây
dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
Các công việc tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: Lập nhiệm vụ, lập phương
án kỹ thuật khảo sát xây dựng, lập nhiệm vụ thiết kế; Thực hiện khảo sát xây dựng,
giám sát khảo sát xây dựng; Lập và thẩm tra Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu
có), Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; Thiết kế xây dựng
công trình; Thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán xây dựng; Lập, thẩm định hồ sơ mời
quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan
tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt
động xây dựng; Thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
Giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị và các công việc tư vấn đầu tư
xây dựng khác có liên quan.
- Chi phí khác là các chi phí cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhưng chưa được tính vào các khoản mục chi phí nêu trên, như: chi phí rà phá bom
mìn, vật nổ; chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công; chi phí bảo hiểm
công trình trong thời gian xây dựng; phí thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc
thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu; chi
phí kiểm toán; chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư; lãi vay trong thời
gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác có liên quan.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát
sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.
Tổng mức đầu tư là một trong những dữ liệu quan trọng giúp đánh giá hiệu
quả tài chính và kinh tế xã hội của dự án nhằm lựa chọn và quyết định phương án
đầu tư xây dựng; Tổng mức đầu tư cũng là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản
lý vốn khi đầu tư xây dựng dự án.
Đối với các dự án sử dụng vốn Nhà nước, tổng mức đầu tư được phê duyệt là
chi phí tối đa để đầu tư xây dựng dự án.
3. Dự toán xây dựng công trình
Dự toán xây dựng công trình là toàn bộ chi phí cần thiết dự tính để đầu tư xây
dựng công trình, được xác định theo khối lượng tính toán từ thiết kế kỹ thuật (trường
hợp công trình thiết kế 3 bước) hoặc thiết kế bản vẽ thi công (trường hợp công trình
thiết kế 1 bước và 2 bước).

70
 Nội dung của dự toán xây dựng công trình thông thường bao gồm các khoản
mục chi phí: Chi phí xây dựng; Chi phí thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng; Chi phí khác và Chi phí dự phòng.
Dự toán xây dựng công trình được xác định phù hợp với tổng mức đầu tư
được phê duyệt, trên cơ sở các bước thiết kế chi tiết hơn sau bước thiết kế cơ sở. Dự
toán xây dựng công trình là cơ sở để xác định giá gói thầu xây dựng và quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình.
4. Dự toán gói thầu xây dựng
Dự toán gói thầu xây dựng (sau đây gọi tắt là dự toán gói thầu) là toàn bộ chi
phí cần thiết để thực hiện gói thầu được xác định cho từng gói thầu, phù hợp với kế
hoạch lựa chọn nhà thầu.
Dự toán gói thầu được xác định trên cơ sở các khoản mục chi phí thuộc phạm
vi của từng gói thầu (thi công xây dựng; mua sắm, lắp đặt thiết bị; tư vấn đầu tư xây
dựng…) phù hợp với thiết kế, phạm vi, tính chất, đặc điểm và điều kiện cụ thể của
gói thầu.
Dự toán gói thầu thầu được lập đối với các dự án hoặc công trình được cấp
có thẩm quyền cho phép triển khai theo từng gói thầu (các dự án xây dựng công trình
theo tuyến, các dự án có quy mô lớn triển khai theo từng giai đoạn/phân kỳ đầu tư).
Đối với dự án đã được phê duyệt dự toán xây dựng công trình, dự toán gói
thầu được xác định trên cơ sở các khoản mục chi phí thuộc phạm vi của gói thầu
trong dự toán xây dựng công trình được duyệt.
Dự toán gói thầu được phê duyệt là cơ sở để xác định giá gói thầu.
5. Giá gói thầu
Giá gói thầu là giá trị của gói thầu được phê duyệt trong kế hoạch lựa chọn
nhà thầu làm cơ sở để lựa chọn nhà thầu. Giá gói thầu bao gồm toàn bộ chi phí cần
thiết để thực hiện gói thầu, kể cả chi phí dự phòng, thuế, phí và lệ phí.
Giá gói thầu được xác định trên cơ sở dự toán gói thầu hoặc tổng mức đầu tư,
dự toán xây dựng công trình đã được phê duyệt.
Giá gói thầu là giới hạn tối đa của giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá
trúng thầu, giá hợp đồng và thanh quyết toán hợp đồng.
6. Giá đề nghị trúng thầu
Giá đề nghị trúng thầu là giá dự thầu của nhà thầu được đề nghị trúng thầu
sau khi đã được sửa lỗi, hiệu chỉnh các sai lệch theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu, hồ
sơ yêu cầu, trừ đi giá trị giảm giá (nếu có).
7. Giá trúng thầu
Giá trúng thầu là giá được ghi trong quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn
nhà thầu và là cơ sở để xác định giá trị của hợp đồng.
8. Giá hợp đồng
71
 Giá hợp đồng là giá trị ghi trong văn bản hợp đồng được ký kết giữa bên giao
thầu và bên nhận thầu, làm căn cứ để tạm ứng, thanh toán và quyết toán hợp đồng.
Giá hợp đồng được xác định trên cơ sở giá trúng thầu (trong trường hợp đấu
thầu) hoặc giá trị dự toán được duyệt (trong trường hợp chỉ định thầu) và kết quả đàm
phán, thương thảo hợp đồng giữa các bên.
9. Giá thanh toán hợp đồng
Giá thanh toán hợp đồng là giá trị mà bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán
cho bên nhận thầu tương ứng với mỗi đợt thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc thanh toán hợp đồng phải phù hợp với hình thức hợp đồng, giá hợp đồng
và các điều khoản thanh toán quy định trong hợp đồng mà các bên đã ký kết.
10. Giá quyết toán
Giá quyết toán bao gồm: quyết toán hợp đồng xây dựng và quyết toán dự án
hoàn thành.
Quyết toán hợp đồng là việc xác định tổng giá trị cuối cùng của hợp đồng xây
dựng mà bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán cho bên nhận thầu khi bên nhận
thầu hoàn thành tất cả các công việc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Quyết toán dự án hoàn thành là hoạt động nhằm đánh giá kết quả của quá
trình đầu tư, xác định năng lực sản xuất, giá trị tài sản mới tăng thêm do đầu tư dự
án mang lại và xác định chi phí đầu tư được quyết toán.
Chi phí đầu tư được quyết toán là toàn bộ chi phí hợp pháp thực hiện trong
quá trình đầu tư để đưa dự án vào khai thác, sử dụng. Chi phí hợp pháp là toàn bộ
các khoản chi phí thực hiện trong phạm vi dự án, dự toán được duyệt và hợp đồng đã
ký kết, phù hợp với các quy định của pháp luật.
Đối với các dự án sử dụng vốn Nhà nước, chi phí đầu tư được quyết toán phải
nằm trong giới hạn tổng mức đầu tư được duyệt hoặc được điều chỉnh, bổ sung theo
quy định của pháp luật.
3.2 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH MỘT SỐ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
3.2.1 Phương pháp tính đơn giá nhân công, đơn giá máy thi công và giá vật
liệu đến chân công trình.
Chi phí vật liệu, nhân công và máy thi công là 3 yếu tố cơ bản để hình thành
các chi phí đầu tư xây dựng. Để xác định được 3 khoản mục chi phí này, ngoài việc
xác định mức hao phí vật liệu, nhân công, máy thi công ta cần phải xác định được
đơn giá tương ứng của các hao phí đó.
3.2.1.1 Phương pháp tính đơn giá nhân công xây dựng
Đơn giá nhân công xây dựng (sau đây gọi tắt là đơn giá nhân công) được hiểu
là chi phí tiền lương tính cho 1 ngày công (tương ứng với 8 giờ làm việc) của công
nhân trực tiếp. Về mặt bản chất, đơn giá nhân công được xác định trên cơ sở tiền

72
lương tháng của công nhân chia cho tổng số ngày công làm việc trong tháng theo quy
định.
Tiền lương tháng của công nhân được cấu thành bởi 3 yếu tố: mức lương (hay
còn gọi là lương cơ bản), phụ cấp và các khoản bổ sung khác. Vì vậy, tiền lương
tháng của công nhân được xác định theo công thức:
TLtháng = [LTT x Hcb] + [(LTT x f1) + (LTT x Hcb) x f2] + Bk (3.1)
Trong đó:
- LTT: tiền lương tối thiểu do Nhà nước quy định ở từng thời điểm;
- Hcb: hệ số cấp bậc lương tương ứng với cấp bậc thợ của công nhân. Hệ
số này được xác định theo thang, bảng lương của Nhà nước hoặc của doanh nghiệp;
- f1: các khoản phụ cấp tính theo lương tối thiểu (như phụ cấp khu vực,
phụ cấp lưu động; phụ cấp độc hại nguy hiểm…) theo quy định của Nhà nước;
- f2: các khoản phụ cấp tính theo lương cơ bản (như phụ cấp thu hút, phụ
cấp nghĩ lễ, tết, phép…) theo quy định của Nhà nước;
- Bk: các khoản bổ sung khác (nếu có). Đó là những khoản tiền ngoài mức
lương, phụ cấp lương và có liên quan đến việc thực hiện công việc hoặc chức danh
(như tiền ăn giữa ca, tiền hỗ trợ đi lại, tiền xăng xe, điện thoại, tiền trang phục…)
theo quy định cụ thể của doanh nghiệp.
Đơn giá tiền lương ngày công của công nhân được xác định theo công thức:
TLngày = TLtháng/T (3.2)
Với: T là số ngày công làm việc trong tháng (theo quy định hiện nay đối với
công nhân trực tiếp thì T = 26).
Trước đây, việc tính đơn giá nhân công xây dựng được xác định theo phương
pháp nêu trên. Tuy nhiên, để quản lý chi phí đầu tư xây dựng, từ năm 2015 Bộ Xây
dựng đã ban hành các văn bản (Thông tư) hướng dẫn xác định đơn giá nhân công xây
dựng. Theo các văn bản này, đơn giá nhân công xây dựng không còn được xác định
theo bản chất của các yếu tố cấu thành tiền lương như trên mà được xác định sao cho
phù hợp với mặt bằng giá nhân công trên thị trường.
Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, đơn giá nhân công xây dựng có nhiều
cách xác định, nhưng phương pháp chủ yếu được sử dụng hiện nay đó là tính theo
công thức:
j i
GNC .H cb
G i
NC  (3.3)
H cbj
Trong đó:
- GiNC: đơn giá của nhân công xây dựng loại i;

73
 - GjNC: đơn giá nhân công loại j (cùng nhóm với nhân công loại i) được
tỉnh, thành phố nơi xây dựng công trình công bố;
- Hicb và Hjcb: hệ số cấp bậc của nhân công loại i và loại j theo quy định
của Bộ Xây dựng.
Khi lập tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng công trình thì đơn giá nhân
công phải được xác định theo đúng văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên,
khi lập giá dự thầu, nhà thầu thi công có thể vận dụng các văn bản này hoặc xác định
theo phương pháp riêng của mỗi nhà thầu để tham dự thầu.
3.2.1.2 Phương pháp tính đơn giá máy thi công
Đơn giá ca máy thi công (sau đây gọi tắt là đơn giá ca máy) là mức chi phí
bình quân cho 1 ca làm việc của máy (8 giờ) theo quy định. Đơn giá ca máy bao gồm
các khoản mục chi phí: chi phí nhiên liệu, năng lượng; chi phí nhân công điểu khiển;
chi phí khấu hao; chi phí sửa chữa và các chi phí khác có liên quan đến việc sử dụng
máy thi công.
Đơn giá ca máy được xác định theo công thức:
CCM = CNL + CNC + CKH + CSC + CK (3.4)
Trong đó:
- CCM: đơn giá ca máy (đồng/ca);
- CNL: chi phí nhiên liệu, năng lượng (đồng/ca);
- CNC: chi phí nhân công điều khiển (đồng/ca);
- CKH: chi phí khấu hao (đồng/ca);
- CSC: chi phí sửa chữa (đồng/ca);
- CK: chi phí khác (đồng/ca).
1. Xác định chi phí nhiên liệu, năng lượng (CNL).
Chi phí nhiên liệu, năng lượng trong đơn giá ca máy được xác định theo công
thức:
CNL = ĐMNL x GNL x Kp (3.5)
Trong đó:
- CNL: chi phí nhiên liệu, năng lượng trong 1 ca máy (đồng/ca);
- ĐNL: định mức tiêu hao nhiên liệu, năng lượng trong 1 ca làm việc của
máy, được xác định theo quy định của Bộ Xây dựng;
- GNL: giá nhiên liệu, năng lượng lấy theo giá trước thuế tại thời điểm tính
toán;
- Kp: hệ số nhiên liệu phụ theo quy định của Bộ Xây dựng.
2. Xác định chi phí nhân công điều khiển (CNC).
74
 Chi phí nhân công điều khiển trong đơn giá ca máy được xác định theo công
thức:
n
CNC   Ni .CTLi (3.6)
i 1

Trong đó:
- Ni: số lượng công nhân theo cấp bậc loại i điều khiển trong 1 ca máy
được xác định theo quy định của Bộ Xây dựng;
- CTLi: đơn giá tiền lương ngày công của công nhân loại i điều khiển máy,
xác định theo phương pháp tính đơn giá nhân công Mục 3.2.1.1;
- n: số lượng, loại công nhân điều khiển máy trong 1 ca máy theo quy định
của Bộ Xây dựng.
3. Xác định chi phí khấu hao (CKH).
Chi phí khấu hao trong đơn giá ca máy được xác định theo công thức:
( NG  GTH )  ĐM KH
CKH  (3.7)
SCa
Trong đó:
- CKH: chi phí khấu hao trong đơn giá ca máy (đồng/ca);
- NG: nguyên giá máy (đồng);
- GTH: giá trị ước tính có thể thu hồi khi thanh lý, thải loại máy (đồng),
được xác định theo quy định của Bộ xây dựng;
- ĐMKH: định mức khấu hao của máy trong 1 năm (%/năm) do Bộ Xây
dựng ban hành;
- SCa: tổng số ca làm việc của máy trong 1 năm (ca/năm) do Bộ Xây dựng
ban hành.
• Xác định nguyên giá của máy (NG).
Nguyên giá của máy thi công là toàn bộ các chi phí phải bỏ ra để có được
máy thi công tính đến thời điểm đưa máy thi công vào trạng thái sẵn sàng sử dụng,
nó bao gồm: giá mua (chưa thuế VAT), các khoản thuế không được hoàn lại (nếu có)
và các chi phí trực tiếp có liên quan (như chi phí vận chuyển, bốc xếp, bảo quản, chi
phí lắp đặt, chi phí chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí chạy thử, các khoản chi
phí hợp lệ khác có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư máy).
Nguyên giá của máy để tính giá ca máy được xác định theo nguyên tắc phù
hợp với mặt bằng giá máy trên thị trường của loại máy sử dụng để thi công xây dựng
công trình. Nguyên giá máy được xác định trên cơ sở các số liệu sau:

75
 - Khảo sát nguyên giá máy thi công của các doanh nghiệp hoạt động trên địa
bàn tỉnh (nơi xây dựng công trình) về lĩnh vực thiết bị thi công, kinh doanh, cho thuê
máy thi công; báo giá của nhà cung cấp hoặc theo hợp đồng mua bán máy.
- Tham khảo nguyên giá máy của các địa phương lân cận công bố hoặc tham
khảo nguyên giá máy do Bộ Xây dựng ban hành.
Trong thực tế, nguyên giá máy thường được tham khảo theo nguyên giá máy
do Bộ Xây dựng ban hành, kể cả khi xây dựng bộ đơn giá xây dựng công trình của
các tỉnh, thành phố.

4. Xác định chi phí sửa chữa (CSC).

Chi phí sửa chữa trong đơn giá ca máy được xác định theo công thức:
NG  ĐM SC
CSC  (3.8)
SCa
Trong đó:
- CSC: chi phí sửa chữa trong 1 ca máy (đồng/ca);
- ĐMSC: định mức sửa chữa của máy trong năm (% năm) theo quy định
của Bộ Xây dựng.
5. Xác định chi phí khác (CK).
Chi phí khác trong đơn giá ca máy là các khoản chi phí cần thiết đảm bảo để
máy hoạt động bình thường, bao gồm: chi phí bảo hiểm máy trong quá trình sử dụng;
chi phí đăng kiểm máy; chi phí di chuyển máy trong nội bộ công trình và các khoản
chi phí có liên quan trực tiếp đến quản lý máy và sử dụng máy tại công trình.
Chi phí khác trong đơn giá ca máy được xác định theo công thức:
NG  ĐM K
CK  (3.9)
SCa
Trong đó:
- CK: chi phí khác trong 1 ca máy (đồng/ca);
- ĐMK: định mức chi phí khác của máy trong năm (% năm) theo quy định
của Bộ xây dựng.
Ghi chú: Đơn giá ca máy thi công hiện nay được các tỉnh, thành phố xác định và
công bố ở từng thời điểm (tháng, quý) dựa trên văn bản hướng dẫn xác định giá ca
máy của Bộ Xây dựng. Khi lập tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng công trình thì
đơn giá ca máy phải lấy theo đơn giá do tỉnh, thành phố ban hành hoặc tính theo văn
bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, khi lập giá dự thầu thì nhà thầu thi công
có thể xác định đơn giá ca máy theo phương pháp riêng của nhà thầu để tạo ra sự
cạnh tranh về giá dự thầu với các nhà thầu khác.

76
3.2.1.3 Phương pháp tính giá vật liệu đến chân công trình.
Giá vật liệu đến chân công trình là toàn bộ chi phí bỏ ra để có được vật liệu
tại địa điểm thi công công trình, bao gồm: giá mua (chưa có thuế VAT), chi phí vận
chuyển, bốc xếp, hao hụt, bảo quản, lệ phí cầu phà…
Giá vật liệu đến chân công trình được xác định trên cơ sở:
- Nguồn cung cấp vật liệu: nơi sản xuất, khai thác hoặc kinh doanh vật liệu
được xác định theo nguyên tắc lấy ở nguồn cung cấp gần nhất, có giá thành phù hợp.
- Cự ly và loại đường vận chuyển từ nơi cung cấp đến chân công trình (nếu
vận chuyển bằng đường sông thì phải xác định cự ly và loại sông vận chuyển).
- Phương thức vận chuyển: vận chuyển bằng ô tô, xà lan, gánh bộ…
- Giá vật liệu tại nguồn cung cấp vật liệu…
Có 2 phương pháp chủ yếu được sử dụng để tính giá vật liệu đến chân công
trình, đó là: phương pháp sử dụng giá cước vận chuyển của các tỉnh, thành phố và
phương pháp tính theo hao phí ca máy vận chuyển.
1. Xác định giá vật liệu tính đến chân công trình theo giá cước vận chuyển.
Điều kiện áp dụng phương pháp này là tỉnh, thành phố nơi xây dựng công
trình phải ban hành giá cước vận chuyển hàng hóa.
Theo phương pháp này, giá vật liệu tính đến chân công trình được xác định
theo công thức:
Gvt = Gg + Clth (3.10)
Trong đó:
- Gvt: giá vật liệu tính đến chân công trình;
- Gg: giá gốc vật liệu chưa có thuế VAT tại nguồn cung cấp ở thời điểm tính
toán. Giá gốc vật liệu xác định theo thông báo giá của địa phương (Sở xây dựng hoặc
Liên Sở Tài chính – Xây dựng); hoặc theo báo giá của nhà sản xuất/đại lý phân phối
trên thị trường (trong trường hợp này phải thu thập được ít nhất 3 báo giá và lấy giá
thấp nhất trong 3 báo giá đó);
- Clth: chi phí lưu thông, được xác định theo công thức:
Clth = Cvc + Cbx + Ck (3.11)
Với:
+ Cvc: chi phí vận chuyển;
+ Cbx: chi phí bốc xếp;
+ Ck: chi phí khác (cầu phà, giao dịch, hao hụt, bảo quản …).
• Xác định chi phí vận chuyển (Cvc):
Chi phí vận chuyển được tính theo công thức:
77
 n
Cvc    .Li .Ci .H bh  Cvck (3.12)
i 1

Trong đó:
- : trọng lượng tự nhiên của hàng hoá (tấn);
- Li: Độ dài quãng đường vận chuyển (Km) của đường loại i;
- Ci: đơn giá cước vận chuyển ứng với đường loại i do tỉnh, thành phố ban
hành (i = 1 ÷ n);
- Hbh: Hệ số điều chỉnh bậc hàng xác định theo văn bản ban hành cước vận
chuyển của các tỉnh, thành phố.
- Ckvc: chi phí vận chuyển khác (phụ phí cộng thêm cho thiết bị tự đổ - xe
ben, thiết bị nâng hạ - xe có gắn cần cẩu, thiết bị hút xả…) xác định theo văn bản ban
hành cước vận chuyển của các tỉnh, thành phố.
• Xác định chi phí bốc xếp (Cbx):
Chi phí bốc xếp (nếu có) được xác định theo công thức:
Cbx = ĐMbx . Gbx (3.13)
Trong đó:
- ĐMbx: định mức hao phí của công tác bốc xếp tính theo công (nếu bốc
bằng thủ công) hoặc tính theo ca máy (nếu bốc bằng cần cẩu) được xác định theo
định mức dự toán do Bộ Xây dựng ban hành;
- Gbx: đơn giá tiền lương ngày công của công nhân bốc xếp (nếu bốc bằng
thủ công) hoặc đơn giá ca máy (nếu bốc bằng cần cẩu).
• Xác định chi phí khác (Ck):
Chi phí khác trong chi phí lưu thông chủ yếu là lệ phí cầu, phà được xác định
theo mức thu phí của phương tiện vận chuyển khi qua các trạm thu phí (nếu có).
2. Xác định giá vật liệu tính đến chân công trình theo hao phí ca máy vận
chuyển.
Đối với các tỉnh, thành phố nơi xây dựng công trình không ban hành giá cước
vận chuyển hàng hóa thì giá vật liệu tính đến chân công trình được xác định theo hao
phí ca máy vận chuyển.
Theo phương pháp này, giá vật liệu tính đến chân công trình được xác định
theo công thức:
Gvt = Gg + Cvc + Cbx + Ck (3.14)
Trong đó:
- Gvt: giá vật liệu tính đến chân công trình;

78
 - Gg: giá gốc của vật liệu chưa có thuế VAT;
- Cvc: chi phí vận chuyển;
- Cbx: chi phí bốc xếp;
- Ck: chi phí khác.
→ Các giá trị Gg, Cbx và Ck được xác định như đối với phương pháp tính giá
vật liệu theo giá cước vận chuyển.
• Xác định chi phí vận chuyển (Cvc):
Chi phí vận chuyển vật liệu được xác định theo công thức:
Cvc = Mi x Gimtc (3.15)
Trong đó:
- Mi: lượng hao phí ca máy của loại máy i dùng vận chuyển vật liệu được
xác định theo định mức dự toán do Bộ xây dựng ban hành;
- Gimtc: đơn giá ca máy của loại máy i dùng vận chuyển được xác định
theo phương pháp tính đơn giá máy thi công.
Trong thực tế, khi xác định giá vật liệu đến chân công trình theo 2 phương
pháp nêu trên mà giá vật liệu tính được cao hơn so với giá thực tế trên thị trường
(theo báo giá trực tiếp của nhà cung cấp đến địa điểm thi công) thì chủ đầu tư trình
cấp có thẩm quyền xem xét cho áp dụng giá của những vật liệu này theo báo giá trực
tiếp của nhà cung cấp.
Khi lập giá dự thầu thì nhà thầu có thể áp dụng các phương pháp tính giá vật
liệu trên đây hoặc có thể xác định theo phương pháp riêng để tạo ra sự cạnh tranh với
các nhà thầu khác khi tham dự thầu.

79
 Bảng 3.1: Bảng tính giá vật liệu đến chân công trình theo giá cước vận chuyển.
Giá
Điểm Điể vật
Hệ
đầu m Đơn liệu
Tê Tổn số Hệ Hệ Ph Chi
(nguồ cuối giá Chi Lệ Giá đến
n Bậc Loại C g cự điều số số ụ phí
T Đơ n (địa cước phí phí gốc châ
vật hàn đườn ự ly chỉn trọng nân phí vận
T n vị cung điểm vận bốc cầu vật n
liệ g g ly (km h lượn g hạ hạ chuyể
cấp thi chuyể xếp phà liệu côn
u ) bậc g ben ben n
vật công n g
hàng
liệu) ) trìn
h
[1 [8 [14 [16 [17 [18
[2] [3] [4] [5] [6] [7] [9] [10] [11] [12] [13] [15] [19]
] ] ] ] ] ]
1
…

80
 Bảng 3.2: Bảng tính giá vật liệu đến chân công trình theo hao phí ca máy vận chuyển.
Giá
Điểm Điểm Hao Chi Lệ
Hệ số Đơn vật
đầu cuối phí ca phí phí Giá
Tên Phương Cự điều giá ca Chi phí liệu
Đơn (nguồn (địa Loại máy bốc cầu gốc
TT vật tiện vận ly chỉnh máy vận đến
vị cung điểm đường vận xếp phà vật
liệu chuyển (km) loại vận chuyển chân
cấp vật thi chuyển (nếu (nếu liệu
đường chuyển công
liệu) công) (ca) có) có)
trình
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16]
1
…

81
3.2.2 Xác định tổng mức đầu tư xây dựng
Tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở nội dung báo cáo nghiên cứu khả
thi gồm: thiết kế cơ sở, thuyết minh thiết kế cơ sở, quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng,
giải pháp công nghệ và kỹ thuật, thiết bị; giải pháp về kiến trúc, kết cấu chính của
công trình; giải pháp về xây dựng và vật liệu chủ yếu, điều kiện thi công công trình
của dự án; kế hoạch thực hiện dự án và các yêu cầu cần thiết khác phù hợp với nội
dung báo cáo nghiên cứu khả thi.
Căn cứ vào mức độ chi tiết của thiết kế cơ sở, suất vốn đầu tư xây dựng đã
được công bố, các dữ liệu cần thiết khác và các quy định hiện hành của Nhà nước về
quản lý chi phí đầu tư xây dựng để xác định tổng mức đầu tư bằng phương pháp phù
hợp.
Về mặt lý thuyết, để lập tổng mức đầu tư có nhiều phương pháp khác nhau;
tuy nhiên trong thực tế có 2 phương pháp được sử dụng phổ biến đó là: phương pháp
xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở của dự án và phương pháp
xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng.
3.2.2.1 Phương pháp 1: Xác định tổng mức đầu tư từ khối lượng xây dựng tính
theo thiết kế cơ sở của dự án
Điều kiện để áp dụng phương pháp này là dự án phải có thiết kế cơ sở đủ
điều kiện để xác định khối lượng của nhóm, loại công tác xây dựng, bộ phận kết cấu
công trình và giá xây dựng công trình tương ứng.
Phương pháp xác định tổng mức đầu tư từ khối lượng xây dựng tính theo
thiết kế cơ sở của dự án là phương pháp cơ bản và phổ biến được sử dụng trong thực
tế, đặc biệt là đối với các dự án xây dựng công trình giao thông.
Theo phương pháp này, tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo công
thức:
V = GGPMB + GXD + GQLDA + GTV + GK + GDP (3.16)
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư của dự án;
- GGPMB: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công
tác giải phóng mặt bằng (nếu có);
- GXD: Chi phí xây dựng của dự án;
- GTB: Chi phí thiết bị của dự án;
- GQLDA: Chi phí quản lý dự án;
- GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- GK: Chi phí khác;
- GDP: Chi phí dự phòng.

82
 1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác
giải phóng mặt bằng.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác giải phóng
mặt bằng để xây dựng dự án (nếu có) được xác định trên cơ sở phương án bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư của dự án và các chế độ, chính sách của Nhà nước có liên quan
về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình.
Trên cơ sở phương án giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng dự án, chủ
đầu tư xác định khối lượng các tài sản cần phải bồi thường, bao gồm: đất; cây trồng,
vật nuôi; nhà cửa, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất bị thu
hồi để thực hiện dự án. Căn cứ vào các quy định hiện hành của Nhà nước và địa
phương về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xác
định đơn giá bồi thường.
Ngoài ra, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác
giải phóng mặt bằng để xây dựng dự án còn bao gồm: chi phí hỗ trợ di chuyển, ổn
định đời sống (hỗ trợ tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt nhà ở và các công trình xây dựng
khác; hỗ trợ di chuyển từ chỗ ở cũ đến chỗ ở mới; hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển
đổi nghề nghiệp…); kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… được xác
định theo các quy định hiện hành của Nhà nước.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác giải phóng
mặt bằng (GGPMB) được xác định theo công thức:
n
GGPMB   QGPMB
i i
.DGPMB  GGPMB
K
(3.17)
i 1

Trong đó:
- QiGPMB: khối lượng tài sản loại i phải bồi thường khi thực hiện giải
phóng mặt bằng để xây dựng dự án (i = 1 ÷ n);
- DiGPMB: đơn giá bồi thường của tài sản loại i theo quy định;
- GKGPMB: các chi phí hỗ trợ và tái định cư khác có liên quan đến công
tác giải phóng mặt bằng.
2. Xác định chi phí xây dựng của dự án.
Chi phí xây dựng của dự án trong tổng mức đầu tư (GXD) được xác định trên
cơ sở khối lượng của nhóm, loại công tác xây dựng hoặc bộ phận kết cấu công trình
(theo mức độ chi tiết của bản vẽ thiết kế cơ sở) và giá xây dựng công trình tương
ứng.
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) được xác định bằng tổng chi phí xây dựng
của các công trình thuộc dự án, tức là:
n
GXD   GXDCT
i
(3.18)
i 1

83
 Trong đó: GiXDCT là chi phí xây dựng công trình thứ i thuộc dự án (i = 1÷ n),
được xác định theo công thức:
m
G i
XDCT   QXD
j
.Z j (3.19)
j 1

Với:
- QjXD: khối lượng của nhóm, loại công tác xây dựng hoặc bộ phận kết cấu
thứ j của công trình thuộc dự án (j = 1÷ m) được xác định từ thiết kế cơ sở;
- Zj: giá xây dựng tổng hợp đầy đủ hoặc không đầy đủ tương ứng với nhóm,
loại công tác xây dựng hoặc bộ phận kết cấu thứ j.
Như vậy, ngoài khối lượng các nhóm, loại công tác xây dựng hoặc bộ phận
kết cấu của công trình được xác định theo mức độ chi tiết của thiết kế cơ sở; để xác
định được chi phí xây dựng của từng công trình thuộc dự án trong tổng mức đầu tư
ta cần phải xây dựng được giá xây dựng tổng hợp (đầy đủ hoặc không đầy đủ) tương
ứng với từng nhóm, loại công tác xây dựng hoặc bộ phận kết cấu của công trình.
• Phương pháp lập giá xây dựng tổng hợp.
Giá xây dựng tổng hợp được xác định theo các nhóm, loại công tác xây dựng
hoặc bộ phận kết cấu công trình. Về mặt nguyên tắc, giá xây dựng tổng hợp được xác
định trên cơ sở tổng hợp từ các đơn giá xây dựng chi tiết tính cho 1 đơn vị của từng
hạng mục công tác trong nhóm, loại công tác xây dựng hoặc bộ phận kết cấu công
trình.
Đơn giá xây dựng chi tiết của từng hạng mục công tác được xác định trên cơ
sở định mức xây dựng; đơn giá vật liệu, nhân công, máy thi công và các yếu tố chi
phí cần thiết khác phù hợp với mặt bằng giá thị trường và các quy định của Nhà nước
có liên quan tại thời điểm xác định. Bên cạnh đó, đơn giá xây dựng chi tiết có thể xác
định theo đơn giá xây dựng công trình do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố công bố,
hoặc xác định trên cơ sở giá thị trường, hay có thể xác định theo đơn giá của các hạng
mục công tác tương tự ở các công trình đã thực hiện.
Đơn giá xây dựng chi tiết của từng hạng mục công tác gồm đơn giá không
đầy đủ và đơn giá đầy đủ. Đơn giá xây dựng chi tiết không đầy đủ bao gồm: chi phí
vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công (Bảng 3.3). Đơn giá xây dựng chi
tiết đầy đủ thông thường bao gồm: chi phí trực tiếp (chi phí vật liệu, chi phí nhân
công, chi phí máy thi công), chi phí gián tiếp (chi tiết theo quy định cụ thể của Nhà
nước ở từng thời điểm) và thu nhập chịu thuế tính trước (Bảng 3.4).

84
 Bảng 3.3 Cấu tạo đơn giá xây dựng chi tiết không đầy đủ

Mã Khối
Đơn
hiệu Thành phần hao lượng Thành
TT vị Đơn giá
đơn phí định tiền
tính
giá mức
Tên hạng mục công
1 ĐG1 …
tác
Vật liệu: VL
Vật liệu 1 … … … …
Vật liệu 2 … … … …
……………… … … … …
Nhân công: NC
Nhân công bậc … công … … …
Máy thi công: MTC
Máy thi công 1 ca
Máy thi công 2 ca
……………… … … … …
VL + NC
Tổng cộng:
+ MTC

Bảng 3.4 Cấu tạo đơn giá xây dựng chi tiết đầy đủ

Mã Khối
Đơn
hiệu Thành phần hao lượng Thành
TT vị Đơn giá
đơn phí định tiền
tính
giá mức
Tên hạng mục công
1 ĐG1 …
tác
1.1 Chi phí trực tiếp
Vật liệu: VL
Vật liệu 1 … … … …
Vật liệu 2 … … … …
85
 ……………… … … … …
Nhân công: NC
Nhân công bậc … công … … …
Máy thi công: MTC
Máy thi công 1 ca
Máy thi công 2 ca
……………… … … … …
Cộng chi phí trực
tiếp (VL + NC + T
MTC)
1.2 Chi phí gián tiếp
Chi phí gián tiếp 1 GT1
Chi phí gián tiếp 2 GT2
……………… … … … …
Cộng chi phí gián
GT
tiếp
Thu nhập chịu thuế
1.3 TL
tính trước
Chi phí xây dựng
trước thuế (T + GT GXDtt
+ TL)

Giá xây dựng tổng hợp bao gồm: giá xây dựng tổng hợp đầy đủ và giá xây
dựng tổng hợp không đầy đủ.
- Giá xây dựng tổng hợp đầy đủ được xác định trên cơ sở tổng hợp từ các đơn
giá xây dựng chi tiết đầy đủ tính cho 1 đơn vị của từng hạng mục công tác trong
nhóm, loại công tác xây dựng hoặc bộ phận kết cấu công trình.
- Giá xây dựng tổng hợp không đầy đủ được xác định trên cơ sở tổng hợp từ
các đơn giá xây dựng chi tiết không đầy đủ tính cho 1 đơn vị của từng hạng mục công
tác trong nhóm, loại công tác xây dựng hoặc bộ phận kết cấu công trình.
Ví dụ: Xác định giá xây dựng tổng hợp của kết cấu mặt đường bê tông nhựa
C12,5 dày 6cm.
Kết cấu mặt đường này gồm 2 hạng mục công tác đó là: Tưới lớp dính bám
(vật liệu theo tiêu chuẩn trong hồ sơ thiết kế, chẳng hạn trong trường hợp này là nhũ
tương gốc axít 0,5kg/m2) và rải thảm mặt đường bê tông nhựa C12,5 dày 6cm (vật
86
liệu mua ngoài). Vì vậy, giá xây dựng tổng hợp của kết cấu mặt đường bê tông nhựa
(Bảng 3.7) sẽ được xác định dựa trên đơn giá xây dựng chi tiết của 2 hạng mục công
tác nêu trên (Bảng 3.5 và Bảng 3.6).
Bảng 3.5 Đơn giá xây dựng chi tiết (không đầy đủ) hạng mục Tưới lớp dính
bám mặt đường bằng nhũ tương gốc axít 0,5 kg/m2.
Khối
Mã
Thành phần hao Đơn vị lượng Đơn
TT hiệu Thành tiền
phí tính định giá
đơn giá
mức
[7] = [5] x
[1] [2] [3] [4] [5] [6]
[6]
Tưới lớp dính
bám mặt đường
1 ĐG.1 bằng nhũ tương 100m2
gốc axít 0,5 kg/m2.

Vật liệu: A1
Nhũ tương gốc axít
kg a1 x1 A1 = a1.x1
loại 60%
Nhân công: B1
Nhân công bậc công b1 y1 B1 = b1.y1
3,5/7
Máy thi công: C1
Máy phun nhựa
ca c1 z1 c1.z1
đường 190CV
Máy nén khí 600
ca c2 z2 c2.z2
m3/h
……………. …… …… …… ……

Bảng 3.6: Đơn giá xây dựng chi tiết (không đầy đủ) hạng mục Rải thảm
mặt đường bê tông nhựa C12,5 dày 6cm.

Mã Khối
Đơn vị Đơn Thành
TT hiệu Thành phần hao phí lượng
tính giá tiền
đơn giá định mức

87
 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] = [5]
x [6]
Rải thảm mặt đường
2 ĐG.2 bê tông nhựa C12,5 100m2
dày 6cm.
Vật liệu: A2
Bê tông nhựa C12,5 tấn a2 x2 a2.x2
Nhân công: B2
Nhân công bậc 3,5/7 công b2 y2 b2.y2
Máy thi công: C2
Máy rải 130 – 140 CV ca c3 z3 c3.z3
Máy lu bánh thép 10T ca c4 z4 c4.z4
Máy lu bánh hơi 16T ca c5 z5 c5.z5
……………. …… …… …… ……

Ghi chú: Trong Bảng 3.5 và Bảng 3.6, cột [3] và [5] được xác định theo định mức
dự toán do Bộ Xây dựng ban hành; cột [6] xác định theo đơn giá vật liệu (tính đến
chân công trình), đơn giá nhân công và đơn giá máy thi công tính tại thời điểm lập
tổng mức đầu tư của dự án.
Bảng 3.7 Giá xây dựng tổng hợp (không đầy đủ) kết cấu mặt đường bê tông
nhựa C12,5 dày 6cm
Mã Thành Thành phần chi phí
hiệu phần Đơn vị Khối Máy
Vật Nhân Tổng cộng
đơn công tính lượng thi
giá việc liệu công
công
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]=[5]+[6]+[7]
Kết cấu
mặt
đường
bê tông A1 + B1 + C1 +
100m2 1 Z
nhựa A2 B2 C2
C12,5
dày
6cm.
Tưới lớp
DG.1 100m2 1 A1 B1 C1
dính
88
 bám mặt
đường
bằng
nhũ
tương
gốc axít
0,5
kg/m2
Rải thảm
mặt
đường
bê tông
DG.2 nhựa 100m2 1 A2 B2 C2
C12,5
dày
6cm.

3. Xác định chi phí thiết bị của dự án.

Chi phí thiết bị của dự án (GTB) trong tổng mức đầu tư được xác định trên cơ
sở khối lượng, số lượng, chủng loại thiết bị hoặc hệ thống thiết bị (theo mức độ chi
tiết của thiết kế cơ sở), giá mua thiết bị hoặc hệ thống thiết bị tương ứng và các chi
phí khác có liên quan.
Chi phí thiết bị của dự án (GTB) được xác định bằng tổng chi phí thiết bị của
các công trình thuộc dự án, tức là:
n
GTB   GTBCT
i
(3.20)
i 1

Trong đó: GiTBCT là chi phí thiết bị công trình thứ i thuộc dự án (i = 1÷ n),
được xác định theo công thức:
m
G i
TBCT   QTBj .DG j  CTB
K
(3.21)
j 1

Với:
- QjTB : khối lượng, số lượng của loại thiết bị hoặc hệ thống thiết bị thứ j
của công trình thuộc dự án (j = 1÷ m) xác định từ thiết kế cơ sở;
- DGj: giá của 1 đơn vị thiết bị hoặc hệ thống thiết bị thứ j.

89
 - CKTB: các chi phí khác có liên quan (vận chuyển, lắp đặt, thí nghiệm, chạy
thử, đào tạo chuyển giao công nghệ…).

4. Xác định chi phí quản lý dự án.

Chi phí quản lý dự án trong tổng mức đầu tư được xác định trên cơ sở định
mức tỷ lệ % (theo quy định của Nhà nước ở từng thời điểm) hoặc lập dự toán phù
hợp với hình thức tổ chức quản lý dự án, phạm vi công việc và thời gian thực hiện.
5. Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) trong tổng mức đầu tư được xác định
theo công thức:
n
GTV   GTVi (3.22)
i 1

Trong đó:
- GTVi: chi phí thực hiện công việc tư vấn đầu tư xây dựng thứ i của dự án (i
= 1÷ n).
Chi phí để thực hiện các công việc tư vấn đầu tư xây dựng của dự án được
xác định theo theo định mức tỷ lệ % (do Bộ Xây dựng quy định ở từng thời điểm)
hoặc xác định bằng cách lập dự toán trên cơ sở nội dung, khối lượng công việc tư
vấn phải thực hiện.
Trường hợp thuê tư vấn nước ngoài để thực hiện một số công việc tư vấn đầu
tư xây dựng thì chi phí thuê tư vấn nước ngoài được xác định phù hợp với loại công
việc tư vấn trên cơ sở số lượng chuyên gia, trình độ chuyên gia tư vấn, thời gian làm
việc của chuyên gia, mức tiền lương chuyên gia của quốc gia và khu vực dự kiến
thuê và các chi phí cần thiết khác để hoàn thành công việc tư vấn.
6. Xác định chi phí khác.
Chi phí khác (GK) trong tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
n
GK   GKi (3.23)
i 1

Trong đó:
- GKi: chi phí khác thứ i của dự án (i = 1÷ n).
Các khoản mục chi phí khác được xác định bằng định mức tỷ lệ % (theo quy
định của Nhà nước ở từng thời điểm) hoặc bằng phương pháp lập dự toán trên cơ sở
khối lượng, phạm vi công việc, thời gian thực hiện và các quy định hiện hành của
Nhà nước có liên quan.

90
 Ghi chú: Khi xác định tổng mức đầu tư thì tổng của chi phí quản lý dự án, chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác có thể được ước tính theo tỷ lệ % (do Nhà
nước quy định) so với tổng của chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án.
7. Xác định chi phí dự phòng.
Chi phí dự phòng (GDP) trong tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí dự phòng
cho yếu tố khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá.
Chi phí dự phòng (GDP) được xác định theo công thức:
GDP = GDP1 + GDP2 (3.24)
Trong đó:
- GDP1: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng, công việc phát sinh được
xác định bằng tỷ lệ % trên tổng các khoản mục chi phí trong tổng mức đầu tư đã tính
ở các bước nêu trên:
GDP1 = (GGPMB + GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK ) x Kps (3.25)
Với: Kps là tỷ lệ % dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh (do Nhà
nước quy định ở từng thời điểm).
- GDP2: chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá. Về mặt nguyên tắc, chi phí dự
phòng do yếu tố trượt giá được xác định trên cơ sở độ dài thời gian thực hiện dự án,
kế hoạch thực hiện dự án (tiến độ phân bổ vốn) và chỉ số giá xây dựng bình quân có
tính đến các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế.
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá được xác định theo công thức:
T
GDP 2   Ct . ( I XDCT  I XDCT )t  1 (3.26)
t 1

Trong đó:
- T: độ dài thời gian thực hiện dự án (năm);
- t: số thứ tự năm phân bổ vốn theo kế hoạch thực hiện dự án (t = 1÷T);
- Ct: số vốn đầu tư (không bao gồm chi phí dự phòng và chi phí lãi vay –
nếu có) được phân bổ ở năm thứ t theo kế hoạch thực hiện dự án;
- IXDCT: chỉ số giá xây dựng bình quân được xác định bằng cách tính bình
quân các chỉ số giá xây dựng liên hoàn của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm
tính toán phù hợp với loại công trình và địa điểm xây dựng.
± ΔIXDCT: mức biến động của chỉ số giá xây dựng bình quân, xác định trên
cơ sở dự báo khả năng biến động giá trong nước và quốc tế theo kinh nghiệm chuyên
gia. Trong thực tế, đối với các dự án xây dựng thông thường thì không xét đến ΔIXDCT
(tức là ΔIXDCT = 0). Tuy nhiên, khi tính dự phòng trượt giá (GDP2) mà có giá trị âm
(do chỉ số giá xây dựng bình quân IXDCT < 1) thì có thể lấy giá trị ΔIXDCT = 1 – IXDCT,
khi đó chi phí dự phòng trượt giá (GDP2) có giá trị bằng 0; mục đích là nhằm giữ
nguyên giá trị dự toán đã tính ban đầu.
91
3.2.2.2 Phương pháp 2: Xác định tổng mức đầu tư theo suất vốn đầu tư xây
dựng công trình
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là mức chi phí cần thiết để đầu tư xây
dựng công trình mới tính theo 1 đơn vị diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ
theo thiết kế của công trình.
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình hiện nay do Bộ Xây dựng ban hành bình
quân cho cả nước theo từng năm; đây là một trong những cơ sở để xác định và quản
lý chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị dự án trong đó có tổng mức đầu tư.
Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo suất vốn đầu tư xây dựng công
trình được sử dụng đối với những dự án không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp
1 và chủ yếu là áp dụng đối với các dự án dân dụng và công nghiệp.
Theo phương pháp này, tổng mức đầu tư của dự án cũng được xác định theo
công thức (3.16).
1. Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác
giải phóng mặt bằng.
Vì suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành chưa bao
gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có liên quan đến công tác giải phóng
mặt bằng để thực hiện dự án, nên chi phí này trong tổng mức đầu tư được xác định
giống như phương pháp 1 nêu trên.
2. Xác định chi phí xây dựng.
Chi phí xây dựng của dự án (GXD) được xác định bằng tổng chi phí xây dựng
của các công trình thuộc dự án, tức là:
n
GXD   GXDCT
i

i 1 (3.27)
Trong đó: GiXDCT là chi phí xây dựng công trình thứ i thuộc dự án (i = 1÷ n),
được xác định theo công thức:
GXDCT = SXD x P x Hqđ + CKXD (3.28)
Trong đó:
- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị diện tích, công suất hoặc
năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng ban hành phù hợp với loại và cấp công trình.
- P: diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình.
- Hqđ: hệ số quy đổi suất chi phí xây dựng về thời điểm lập tổng mức đầu tư
và địa điểm xây dựng công trình.
- CKXD: các chi phí cần thiết khác chưa được tính trong suất chi phí xây dựng
phù hợp với điều kiện cụ thể của công trình.

92
 c. Xác định chi phí thiết bị.
Chi phí thiết bị của dự án (GTB) được xác định bằng tổng chi phí thiết bị của
các công trình thuộc dự án, tức là:
n
GTB   GTB
i
(3.29)
i 1

Trong đó: GiTB là chi phí thiết bị của công trình thứ i thuộc dự án (i = 1÷ n),
được xác định theo công thức:
GTB = STB x P x Hqđ + CKTB (3.30)
Với:
- STB: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích, công suất hoặc năng
lực phục vụ do Bộ Xây dựng ban hành.
- P: diện tích, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình.
- Hqđ: hệ số quy đổi suất chi phí thiết bị về thời điểm lập tổng mức đầu tư và
địa điểm xây dựng công trình.
- CKTB: các chi phí cần thiết khác chưa được tính trong suất chi phí thiết bị
phù hợp với điều kiện cụ thể của công trình.
c. Xác định các khoản mục chi phí còn lại trong tổng mức đầu tư.
Chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV), chi phí
khác (GK) và chi phí dự phòng được xác định như phương pháp 1 nêu trên.
Ngoài 2 phương pháp chủ yếu đã trình bày trên đây, tổng mức đầu tư xây
dựng còn có thể xác định từ dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã
thực hiện, tuy nhiên phương pháp này trong thực tế ít khi được sử dụng.
Bảng 3.8 Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư xây dựng

GIÁ TRỊ THUẾ

GIÁ TRỊ
TT NỘI DUNG CHI PHÍ TRƯỚC
SAU THUẾ
THUẾ GTGT

[1] [2] [3] [4] [5]

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1 có liên quan đến công tác giải phóng mặt GGPMB
bằng.
2 Chi phí xây dựng GXD
2.1 Chi phí xây dựng công trình A
93
 2.2 Chi phí xây dựng công trình B
2.3 ……………………………….
3 Chi phí thiết bị GTB
4 Chi phí quản lý dự án GQLDA
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GTV
5.1 Chi phí khảo sát xây dựng. GTV1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc
5.2 GTV2
lập báo cáo kinh tế kỹ thuật.
5.3 Chi phí thiết kế xây dựng công trình. GTV3
……………………………………. …..
6 Chi phí khác GK
6.1 Chi phí khác 1 GK1
6.2 Chi phí khác 2 GK2
…………………………………….. …..
7 Chi phí dự phòng GDP
Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc
7.1 GDP1
phát sinh
7.2 Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá GDP2
TỔNG CỘNG (1+2+3+4+5+6+7) V

3.2.3 Xác định dự toán xây dựng công trình

Dự toán xây dựng công trình được xác định cho từng công trình thuộc dự án
theo khối lượng tính toán từ thiết kế kỹ thuật (đối với công trình thiết kế 3 bước) hoặc
thiết kế bản vẽ thi công (đối với công trình thiết kế 2 bước và 1 bước); các chỉ dẫn
kỹ thuật, yêu cầu công việc phải thực hiện; điều kiện thi công; biện pháp thi công của
công trình; định mức xây dựng, giá xây dựng công trình và các quy định khác có liên
quan được áp dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của công trình.
Về mặt nguyên tắc, dự toán xây dựng công trình được xác định bằng tổng các
khoản mục chi phí cấu thành. Như đã đề cập ở Mục 3.1.3, nội dung các khoản mục
chi phí trong dự toán xây dựng công trình do Nhà nước quy định cụ thể ở từng thời
điểm, thông thường nó bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý
dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng. Vì vậy, dự
toán xây dựng công trình được xác định theo công thức tổng quát sau:
GXDCT = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP (3.31)

94
 Trong đó:
- GXDCT: giá trị dự toán xây dựng công trình;
- GXD: chi phí xây dựng;
- GTB: chi phí thiết bị;
- GQLDA: chi phí quản lý dự án;
- GTV: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- GK: chi phí khác;
- GDP: chi phí dự phòng.
3.2.3.1 Xác định chi phí xây dựng (GXD)
Chi phí xây dựng là chi phí liên quan đến việc thi công xây dựng công trình,
hạng mục công trình chính; công trình, hạng mục công trình tạm; công trình phụ trợ
phục vụ thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng cũ (không thuộc phạm vi
công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng).
Nội dung của chi phí xây dựng do Nhà nước quy định cụ thể ở từng thời điểm,
thông thường chi phí xây dựng bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, thu nhập
chịu thuế tính trước và thuế giá trị gia tăng.
Công thức xác định chi phí xây dựng của công trình:
GXD = T + GT + TL + VAT (3.32)
Trong đó:
- T: Chi phí trực tiếp;
- GT: Chi phí gián tiếp;
- TL: Thu nhập chịu thuế tính trước;
- VAT: thuế giá trị gia tăng.
+ Chi phí trực tiếp (T): là các khoản mục chi phí trực tiếp tham gia vào quá
trình thi công xây lắp công trình (chi phí nhân công trực tiếp, chi phí máy thi công)
và trực tiếp hình thành nên kết cấu công trình (chi phí nguyên vật liệu).
+ Chi phí gián tiếp (GT): là các khoản mục chi phí không trực tiếp tham gia
vào quá trình thi công xây lắp công trình nhưng cần thiết để tổ chức bộ máy chỉ đạo
điều hành quá trình thi công (chi phí quản lý công trường, chi phí quản lý trên phòng
ban doanh nghiệp, chi phí bảo hiểm của người lao động, chi phí điện nước công
trường…); chi phí lán trại, nhà tạm; chi phí thí nghiệm vật liệu…
+ Thu nhập chịu thuế tính trước (TL): là khoản lợi nhuận dự kiến của nhà
thầu được tính trong dự toán chi phí xây dựng.
+ Thuế giá trị gia tăng (VAT): là khoản thuế giá trị gia tăng đầu ra mà nhà
thầu phải nộp tương ứng với doanh thu thu được từ việc bàn giao công trình cho chủ
đầu tư.
95
 Có 2 phương pháp chủ yếu để xác định chi phí xây dựng của công trình, đó
là: xác định chi phí xây dựng theo đơn giá xây dựng công trình do các tỉnh, thành
phố ban hành và xác định chi phí xây dựng theo định mức hao phí vật liệu, nhân
công, máy thi công và đơn giá tương ứng.
1. Xác định chi phí xây dựng theo đơn giá xây dựng công trình do các tỉnh, thành
phố ban hành.
Hiện nay các tỉnh, thành phố trong cả nước đều ban hành bộ đơn giá xây dựng
công trình được xây dựng tương ứng với các phần định mức dự toán do Bộ xây dựng
ban hành. Đây là một trong những cơ sở để xác định chi phí đầu tư xây dựng trong
đó có dự toán xây dựng công trình.
Đơn giá xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật biểu thị chi phí về vật
liệu, nhân công và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác (khảo
sát, xây dựng, lắp đặt, sửa chữa) từ khi chuẩn bị đến khi kết thúc công tác theo đúng
yêu cầu kỹ thuật, quy trình, quy phạm quy định.
Theo phương pháp này, chi phí xây dựng (GXD) trong dự toán xây dựng công
trình được xác định theo trình tự các bảng tính sau:
- Bảng dự toán chi tiết;
- Bảng phân tích vật tư;
- Bảng tổng hợp vật tư;
- Bảng dự toán chi phí xây dựng.
Từ khối lượng các hạng mục công tác đã bóc từ hồ sơ thiết kế, kết hợp đơn
giá xây dựng công trình của các tỉnh, thành phố (nơi xây dựng công trình) để lập
Bảng dự toán chi tiết (Bảng 3.9) nhằm xác định chi phí vật liệu, nhân công, máy thi
công để hoàn thành từng hạng mục công tác cũng như toàn bộ công trình.
Bảng 3.9 Bảng dự toán chi tiết
Mã Hạng Khối Đơn giá Thành tiền
Đơn
hiệu mục lượng Máy Máy
TT vị
đơn công thiết Vật Nhân thi Vật Nhân
thi
tính liệu công liệu công
giá tác kế công công
[9] = [10] [11]
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [5] x = [5] = [5]
[6] x [7] x [8]
Hạng
mục
1 m1 x1 y1 z1 m1.x1 m1.y1 m1.z1
công tác
1
Hạng
2 m2 x2 y2 z2 m2.x2 m2.y2 m2.z2
mục
96
 công tác
2
… … ………. … … … … … … … …
Tổng cộng: X Y Z

Ghi chú: trong Bảng 3.9, cột [2], [4], [6], [7] và [8] xác định theo bộ đơn giá xây
dựng công trình do tỉnh, thành phố ban hành tương ứng với tên hạng mục công tác ở
cột [3]. Giá trị X, Y, Z là tổng chi phí vật liệu, nhân công và máy thi công của toàn
bộ công trình được tính theo bộ đơn giá xây dựng công trình.
Tuy nhiên, bộ đơn giá xây dựng công trình do các tỉnh, thành phố ban hành
thường được xây dựng trước thời điểm lập dự toán (thời điểm trong quá khứ). Vì vậy,
khi sử dụng bộ đơn giá xây dựng công trình để xác định chi phí xây dựng thì các giá
trị X, Y, Z phải điểu chỉnh về thời điểm hiện tại. Theo đó, hệ số điều chỉnh nhân công
và máy thi công sẽ được các tỉnh, thành phố ban hành; còn chi phí vật liệu được điều
chỉnh bằng các tính chênh lệch vật liệu (giữa giá vật liệu của từng loại ở hiện tại và
giá vật liệu đã tính trong bộ đơn giá xây dựng công trình).
Trong thực tế, khi sử dụng bộ đơn giá xây dựng công trình để xác định chi
phí xây dựng thì đơn vị tư vấn và chủ đầu tư thường chỉ lấy chi phí nhân công và
máy thi công trong bộ đơn giá do các tỉnh, thành phố ban hành, còn chi phí vật liệu
của công trình được xác định thông qua Bảng phân tích vật tư (Bảng 3.10) và Bảng
tổng hợp vật tư (Bảng 3.11). Bảng phân tích vật tư nhằm xác định hao phí vật liệu
của từng loại cho từng hạng mục công tác; Bảng tổng hợp vật tư nhằm xác định hao
phí vật liệu của từng loại cho toàn bộ công trình, trên cơ sở đó tính tổng chi phí vật
liệu của công trình.
Bảng 3.10 Bảng phân tích vật tư
Mã Khối lượng vật liệu
Khối
hiệu Hạng mục công Đơn Theo
TT lượng
định tác vị tính định Yêu cầu
thiết kế
mức mức
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] = [5] x
[6]
Hạng mục công tác
1 m1
1
Vật liệu:
Vật liệu A a m1 . a
Vật liệu B b m1 . b
Vật liệu C c m1 x c

97
 ………. … …
Hạng mục công tác
2 m2
2
Vật liệu: … …
Vật liệu A … …
Vật liệu D … …
Vật liệu E … …
……….
… … …….. … … … …

Ghi chú: trong Bảng 3.10, cột [2], [4] và [6] được xác định theo định mức dự toán
do Bộ Xây dựng ban hành tương ứng với hạng mục công tác ở cột [3].
Bảng 3.11: Bảng tổng hợp vật liệu
Khối
lượng vật
Đơn giá Thành tiền
TT Tên vật liệu Đơn vị liệu (của
vật liệu vật liệu
toàn bộ
công trình)
[1] [2] [3] [4] [5] [6] = [4] x
[5]
1 Vật liệu A
2 Vật liệu B
3 Vật liệu C
4 Vật liệu D
5 Vật liệu E
… ………. … ….. ….. …..
Tổng cộng: X*

Ghi chú: trong Bảng 3.11, khối lượng của từng loại vật liệu ở cột [4] được tổng
hợp từ Bảng 3.10; cột [5] là đơn giá của từng loại vật liệu trước thuế VAT tính đến
chân công trình ở thời điểm lập dự toán chi phí xây dựng.
Sau khi đã có được tổng chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công của toàn
bộ công trình thì tiến hành lập Bảng dự toán chi phí xây dựng (Bảng 3.12) để xác
định các khoản mục chi phí còn lại và tính chi phí xây dựng của công trình.
98
 Bảng 3.12 Bảng dự toán chi phí xây dựng
TT Khoản mục chi phí Cách tính Giá trị Ký hiệu
[1] [2] [3] [4] [5]
I Chi phí trực tiếp
1 Chi phí vật liệu Bảng tổng hợp vật X* VL
tư
Bảng dự toán chi
2 Chi phí nhân công tiết x Hệ số điều Y x Knc NC
chỉnh nhân công
Bảng dự toán chi
3 Chi phí máy thi công tiết x Hệ số điều Z x Kmtc M
chỉnh máy thi công
Cộng chi phí trực tiếp VL + NC + M T
II Chi phí gián tiếp
1 Chi phí gián tiếp 1 Xác định theo quy GT1
định của Bộ Xây
2 Chi phí gián tiếp 2 GT2
dựng tại thời điểm
3 Chi phí gián tiếp 3 lập dự toán. GT3
… ………. ….. ….. …..
Cộng chi phí gián tiếp GT1 + GT2 + … GT
Thu nhập chịu thuế tính (T + GT) x tỷ lệ %
III TL
trước theo quy định
Chi phí xây dựng trước T + GT + TL GXDtt
thuế
GXDtt x thuế suất
IV Thuế giá trị gia tăng VAT
VAT
Chi phí xây dựng sau GXDtt + VAT GXD
thuế

Ghi chú: trong Bảng 3.12, Knc và Kmtc là hệ số điều chỉnh chi phí nhân công và
máy thi công về thời điểm lập dự toán, hệ số này do Sở Xây dựng của các tỉnh, thành
phố ban hành. Đối với chi phí máy thi công, ngoài hệ số điều chỉnh Kmtc theo quy
định, trong thực tế nhiều công trình còn phải tính thêm chi phí bù giá nhiên liệu máy
thi công theo yêu cầu.

99
 2. Xác định chi phí xây dựng theo định mức hao phí vật liệu, nhân công, máy thi
công và đơn giá tương ứng.
Theo phương pháp này, chi phí xây dựng (GXD) được xác định bằng cách lập
dự toán theo trình tự các bảng tính sau:
- Bảng phân tích đơn giá chi tiết;
- Bảng dự toán chi tiết;
- Bảng dự toán chi phí xây dựng.
Từ khối lượng các hạng mục công tác của công trình được bóc từ hồ sơ thiết
kế, kết hợp với định mức dự toán do Bộ Xây dựng ban hành để lập Bảng phân tích
đơn giá chi tiết (Bảng 3.13) nhằm xác định chi phí vật liệu, nhân công và máy thi
công để hoàn thành 1 đơn vị khối lượng theo định mức của từng hạng mục công tác.
Bảng 3.13 Bảng phân tích đơn giá chi tiết.
Mã Đơn giá Thành tiền
hiệ Khối
u Đơ lượn Vậ Má
T Hạng mục Nhâ Nhâ Máy
địn n vị g t y thi Vật
T công tác n n thi
h tính định liệ côn liệu
mứ mức công công công
u g
c
[9]
= [10] [11] =
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [5] = [5] [5] x
x x [7] [8]
[6]
Hạng mục
1
công tác 1
Vật liệu: VL
1
Vật liệu X1 q1 a1 q1.a
1

Vật liệu X2 q2 a2 q2.a

2

…… ….. …. …..
.
Nhân công: NC1
Nhân công
côn
bậc…nhóm n1 b1 n1.b1
g
…
100
 Máy thi MTC
công: 1
Máy thi
ca k1 c1 k1.c1
công Y1
Máy thi
ca k2 c2 k2.c2
công Y2
….. … ….. …. …..
.
Hạng mục
2
công tác 2
… … ………. … … … … … … … …

Ghi chú: trong Bảng 3.13, cột [2], [4] và [5] được xác định theo định mức dự toán
do Bộ Xây dựng ban hành tương ứng với hạng mục công tác ở cột [3]. Cột [6], [7]
và [8] là giá vật liệu (trước thuế VAT) tính đến chân công trình, đơn giá nhân công
và đơn giá máy thi công của địa phương nơi xây dựng công trình tại thời điểm lập dự
toán.
Từ chi phí vật liệu, nhân công, máy thi công để hoàn thành 1 đơn vị khối
lượng theo định mức của từng hạng mục công tác ở Bảng phân tích đơn giá chi tiết,
tiến hành lập Bảng dự toán chi tiết (Bảng 3.14) để xác định chi phí vật liệu, nhân
công, máy thi công hoàn thành khối lượng của từng hạng mục công tác và của toàn
bộ công trình theo hồ sơ thiết kế.
Bảng 3.14 Bảng dự toán chi tiết
Mã Hạng Khối Đơn giá Thành tiền
Đơn
hiệu mục lượng Máy Máy
TT vị
đơn công thiết Vật Nhân
thi
Vật Nhân
thi
tính liệu công liệu công
giá tác kế công công
[9]
= [10] [11]
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [5] = [5] = [5]
x x [7] x [8]
[6]
Hạng
mục
1 m1 VL1 NC1 MTC1
công tác
1
Hạng
2 m2 VL2 NC2 MTC2
mục
101
 công tác
2
… … ………. … … … … … … … …
Tổng cộng: X Y Z

Ghi chú: trong Bảng 3.14, cột [6], [7], [8] được xác định từ cột [9], [10], [11] ở
Bảng 3.13 tương ứng với từng hạng mục công tác của công trình. Giá trị X, Y, Z là
tổng chi phí vật liệu, nhân công và máy thi công để hoàn thành toàn bộ công trình
theo hồ sơ thiết kế.
Bước tiếp theo là lập Bảng dự toán chi phí xây dựng (Bảng 3.15) để xác định
các khoản mục chi phí còn lại và tính chi phí xây dựng của công trình.
Bảng 3.15 Bảng dự toán chi phí xây dựng
TT Khoản mục chi phí Cách tính Giá trị Ký hiệu
[1] [2] [3] [4] [5]
I Chi phí trực tiếp
1 Chi phí vật liệu Bảng dự toán chi X VL
tiết
2 Chi phí nhân công Bảng dự toán chi Y NC
tiết
3 Chi phí máy thi công Bảng dự toán chi Z M
tiết
Cộng chi phí trực tiếp VL + NC + M T
II Chi phí gián tiếp
1 Chi phí gián tiếp 1 Xác định theo quy GT1
định của Bộ Xây
2 Chi phí gián tiếp 2 GT2
dựng tại thời điểm
3 Chi phí gián tiếp 3 lập dự toán. GT3
… ………. ….. ….. …..
Cộng chi phí gián tiếp GT1 + GT2 + … GT
Thu nhập chịu thuế tính (T + GT) x tỷ lệ %
III TL
trước theo quy định
Chi phí xây dựng trước T + GT + TL GXDtt
thuế
GXDtt x thuế suất
IV Thuế giá trị gia tăng VAT
VAT

102
 Chi phí xây dựng sau GXDtt + VAT GXD
thuế

3.2.3.2 Xác định chi phí thiết bị (GTB)

Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công
nghệ; chi phí vận chuyển; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí chạy thử
thiết bị theo yêu cầu kỹ thuật (nếu có); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu
có); chi phí bảo hiểm; thuế, các loại phí và các chi phí có liên quan khác.
Chi phí thiết bị cũng được xác định bằng cách lập dự toán theo một trong hai
phương pháp giống như đối với chi phí xây dựng.
3.2.3.3 Xác định chi phí QLDA (GQLDA)
Chi phí quản lý dự án là các chi phí cần thiết để tổ chức quản lý việc thực
hiện và thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi kết
thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
Chi phí QLDA trong dự toán xây dựng công trình được xác định theo công
thức:
GQLDA= (GXDtt+GTBtt) x T (3.33)
Trong đó:
- GXDtt: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng;
- GTBtt: chi phí thiết bị trước thuế giá trị gia tăng;
- T: định mức tỷ lệ (%) của chi phí QLDA theo quy định của Nhà nước ở
từng thời điểm.
Trong thực tế, khi chi phí quản lý dự án xác định theo công thức (3.33) nếu
không phù hợp hoặc chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án thì chi phí quản lý dự án
được xác định bằng cách lập dự toán trên cơ sở nội dung, phạm vi công việc, thời
gian thực hiện và phù hợp với hình thức tổ chức quản lý dự án.
3.2.3.4 Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV)
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng là các chi phí cần thiết để thực hiện các công
việc tư vấn đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến giai đoạn kết thúc xây
dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng trong dự toán xây dựng công trình có thể xác
định theo định mức tỷ lệ (%) hoặc lập dự toán. Thực tế, chỉ có chi phí khảo sát xây
dựng được xác định bằng cách lập dự toán, các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng còn
lại thường được tính bằng định mức tỷ lệ (%) theo quy định.
Việc lập dự toán chi phí khảo sát xây dựng cũng được thực hiện theo một
trong hai phương pháp lập như đối với chi phí xây dựng.

103
 Đối với những công việc tư vấn đầu tư xây dựng có định mức tỷ lệ (%) thì
được xác định theo công thức:
GTVi = Gcti x Ni x ki (3.34)
Trong đó:
- GTVi: là chi phí của công việc tư vấn đầu tư xây dựng thứ i có định mức
tỷ lệ (%);
- Gcti: là chi phí xây dựng trước thuế hoặc chi phí thiết bị trước thuế hoặc
tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị trước thuế theo quy định của Bộ Xây dựng
- Ni: là định mức tỷ lệ (%) theo quy định của Bộ Xây dựng;
- ki: là hệ số điều chỉnh (nếu có) theo quy định của Bộ Xây dựng.
3.2.3.5 Xác định chi phí khác (GK)
Chi phí khác là các chi phí cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công
trình nhưng chưa được tính vào các khoản mục chi phí nêu trên, như: chi phí rà phá
bom mìn, vật nổ; chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công; chi phí bảo
hiểm công trình trong thời gian xây dựng; lệ phí thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả
thi hoặc thẩm định Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; lệ phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà
thầu; chi phí kiểm toán; chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư và các chi
phí cần thiết khác có liên quan.
Chi phí khác trong dự toán xây dựng công trình được tính theo định mức tỷ
lệ (%) hoặc xác định bằng cách lập dự toán. Trong các khoản mục chi phí khác thì
chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công được lập dự toán theo các
phương pháp giống như chi phí xây dựng; chi phí rà phá bom mìn, vật nổ (nếu có)
được xác định theo quy định của Bộ Quốc phòng. Các khoản mục chi phí khác còn
lại thường được tính theo định mức tỷ lệ (%) theo quy định của Nhà nước.
3.2.3.6 Xác định chi phí dự phòng (GDP)
Chi phí dự phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng cho khối lượng,
công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá.
Chi phí dự phòng trong dự toán xây dựng công trình được xác định theo công
thức:
GDP = GDP1 + GDP2 (3.35)
Trong đó:
- GDP1: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh được
xác định theo công thức:
GDP1 = (GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK) x Kps (3.36)
Với: Kps là hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh được xác
định theo quy định của Nhà nước.
- GDP2: là chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá.
104
 Về mặt nguyên tắc, chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá được xác định trên
cơ sở độ dài thời gian xây dựng công trình, kế hoạch thực hiện dự án và công trình
(tiến độ phân bổ vốn) và chỉ số giá xây dựng bình quân có tính đến các khả năng biến
động giá trong nước và quốc tế.
Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá (GDP2) trong dự toán xây dựng công
trình cũng được xác định theo công thức (3.26). Tuy nhiên, trong trường hợp này Ct
là giá trị dự toán xây dựng công trình (trước chi phí dự phòng) thực hiện trong khoảng
thời gian thứ t (t = 1÷T); T là thời gian xây dựng công trình (quý, năm).
Bảng 3.16 Bảng tổng hợp dự toán xây dựng công trình

GIÁ TRỊ THUẾ GIÁ TRỊ

TT NỘI DUNG CHI PHÍ TRƯỚC
GTGT SAU THUẾ
THUẾ

[1] [2] [3] [4] [5]

1 Chi phí xây dựng GXD
2 Chi phí thiết bị GTB
3 Chi phí quản lý dự án GQLDA
4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GTV
4.1 Chi phí khảo sát xây dựng. GTV1
Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc
4.2 GTV2
lập báo cáo kinh tế kỹ thuật.
4.3 Chi phí thiết kế xây dựng công trình. GTV3
……………………………………. …..
5 Chi phí khác GK
5.1 Chi phí khác 1 GK1
5.2 Chi phí khác 2 GK2
…………………………………….. …..
6 Chi phí dự phòng GDP
Chi phí dự phòng cho khối lượng, công việc
6.1 GDP1
phát sinh.
6.2 Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. GDP2
TỔNG CỘNG (1+2+3+4+5+6) GXDCT

105
3.2.4 Xác định giá dự thầu gói thầu thi công xây dựng
Giá dự thầu gói thầu thi công xây dựng (sau đây gọi tắt là giá dự thầu) là giá
do nhà thầu ghi trong đơn dự thầu thuộc hồ sơ dự thầu, bao gồm toàn bộ các chi phí
để thực hiện gói thầu thi công xây dựng theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu.
Giá dự thầu được lập dựa trên cơ sở khối lượng mời thầu, các chỉ dẫn và yêu
cầu nêu trong hồ sơ mời thầu. Trường hợp nhà thầu phát hiện khối lượng mời thầu
sai khác so với khối lượng xác định từ hồ sơ thiết kế thì nhà thầu có thể thông báo
cho bên mời thầu và lập một bảng chào giá riêng cho phần khối lượng sai khác này
để bên mời thầu xem xét. Nhà thầu không được tính toán phần khối lượng sai khác
này vào giá dự thầu.
Giá dự thầu phải được tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí để thực hiện gói thầu,
kể cả chi phí dự phòng, phí, lệ phí và thuế. Giá dự thầu là một trong những tiêu chí
rất quan trọng để cạnh tranh với các nhà thầu khác và quyết định đến khả năng trúng
thầu. Vì vậy, khi tham dự thầu, nhà thầu có thể căn cứ vào lợi thế, chiến lược kinh
doanh và chiến lược cạnh tranh trong đấu thầu để lập giá dự thầu cho phù hợp.
Giá dự thầu gói thầu thi công xây dựng được xác định theo công thức:
GDT = GXD + GDP (3.37)
Trong đó:
- GDT: giá dự thầu gói thầu thi công xây dựng;
- GXD: chi phí xây dựng của gói thầu;
- GDP: chi phí dự phòng của gói thầu.
1. Xác định chi phí xây dựng của gói thầu (GXD).
Chi phí xây dựng của gói thầu thi công xây dựng được xác định theo công
thức:
n
GXD   Qi .§ i (3.38)
i 1

Trong đó:
- Qi: là khối lượng mời thầu của hạng mục công việc thứ i trong hồ sơ mời
thầu (i = 1 ÷ n);
- Đi: đơn giá dự thầu của hạng mục công việc thứ i do nhà thầu lập.
Đơn giá dự thầu của từng hạng mục công việc (Đi) là đơn giá xây dựng chi
tiết đầy đủ. Các khoản mục chi phí cấu thành đơn giá dự thầu tương ứng với các
khoản mục chi phí cấu thành đơn giá xây dựng chi tiết đầy đủ được Nhà nước quy
định ở từng thời điểm. Thông thường, đơn giá dự thầu bao gồm: chi phí trực tiếp (chi
phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công; chi phí gián tiếp; thu nhập chịu
thuế tính trước và thuế giá trị gia tăng (Bảng 3.17).
Bảng 3.17 Bảng phân tích đơn giá dự thầu chi tiết (Đi).
106
 Mã Mã
Đơn
hiệu hiệu Thành phần chi Định Đơn Thành
TT vị
đơn định phí mức giá tiền
tính
giá mức
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]
Hạng mục công
1
việc (i)
Chi phí trực tiếp:
Vật liệu: VL
Vật liệu 1
Vật liệu 2
…………….
Nhân công: NC
Nhân công bậc… công
Máy thi công: M
Máy thi công 1 ca
Máy thi công 2 ca
…………….
Cộng chi phí trực
T
tiếp (VL+NC+M)
Chi phí gián tiếp:
Chi phí gián tiếp 1
Chi phí gián tiếp 2
…………….
Cộng chi phí gián
GT
tiếp
Thu nhập chịu
thuế tính trước TL
[(T+GT) x tỷ lệ %]
Đơn giá dự thầu
trước thuế Đtt
(T+C+TL)

107
 Thuế giá trị gia
tăng (Đtt x thuế VAT
suất)
Đơn giá dự thầu
sau thuế (Đtt + Đi
VAT)

Ghi chú: trong Bảng 3.17, cột [3], [5] và [6] xác định theo định mức dự toán (do
Bộ Xây dựng ban hành, hoặc định mức nội bộ của nhà thầu – nếu có) tương ứng với
hạng mục công việc ở cột [4]; cột [7] xác định theo đơn giá vật liệu, đơn giá nhân
công và đơn giá máy thi công tại thời điểm lập giá dự thầu.
Về mặt nguyên tắc, nhà thầu thi công có quyền quyết định định mức dự toán,
giá xây dựng công trình và các chi phí khác có liên quan khi xác định giá dự thầu để
tham gia đấu thầu. Vì vậy, đơn giá dự thầu của nhà thầu có thể cao hoặc thấp hơn
đơn giá do Nhà nước quy định hoặc đơn giá được phê duyệt trong dự toán. Tuy nhiên,
giá dự thầu của nhà thầu không được vượt giá gói thầu.
Trong thực tế, có 2 cách lập đơn giá dự thầu: một là định mức dự toán, giá cả
(vật liệu, nhân công, máy thi công) và các chi phí khác liên quan trong đơn giá dự
thầu được lấy theo quy định của Nhà nước (như khi lập dự toán), sau đó nhà thầu sẽ
tiến hành giảm giá thông qua thư giảm giá hoặc ghi trực tiếp vào đơn dự thầu. Hai
là, nhà thầu sẽ tạo ra tính cá biệt trong giá dự thầu ngay từ khi lập đơn giá dự thầu,
tức là định mức dự toán, giá cả (vật liệu, nhân công, máy thi công) và các chi phí
khác liên quan được xác định theo chiến lược cạnh tranh của nhà thầu.
Sau khi lập bảng phân tích đơn giá dự thầu chi tiết cho từng hạng mục công
việc, bước tiếp theo nhà thầu lập bảng tính chi tiết giá dự thầu (Bảng 3.18).
Bảng 3.18 Bảng tính chi tiết giá dự thầu
Mã Khối Thành
Mô tả công việc Đơn vị Đơn giá
TT hiệu lượng tiền dự
mời thầu tính dự thầu
đơn giá mời thầu thầu
[7] = [5]
[1] [2] [3] [4] [5] [6]
x [6]
Hạng mục công
1
việc 1
Hạng mục công
2
việc 2
.. ….. ……………. ….. ….. ….. …..
Tổng cộng: GXD

108
 Ghi chú: trong Bảng 3.18, cột [5] được xác định theo bảng tiên lượng mời thầu
trong hồ sơ mời thầu; cột [6] xác định theo Bảng 3.14 tương ứng với mã hiệu đơn giá
ở cột [2] và hạng mục công việc ở cột [3].
2. Xác định chi phí dự phòng trong giá dự thầu gói thầu thi công (GDP).
Theo quy định, giá dự thầu của nhà thầu phải bao gồm chi phí dự phòng cho
các yếu tố rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Về mặt lý thuyết,
chi phí dự phòng trong giá dự thầu gói thầu thi công gồm có 2 yếu tố: chi phí dự
phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá.
Tuy nhiên, việc tính toán chi phí dự phòng phải dựa theo tính chất của gói thầu, hình
thức hợp đồng và các chỉ dẫn, yêu cầu cụ thể nêu trong hồ sơ mời thầu.
Đối với hợp đồng trọn gói thì chi phí dự phòng (bao gồm dự phòng khối
lượng, công việc phát sinh và dự phòng trượt giá) được tính toán và phân bổ trong
đơn giá dự thầu của từng hạng mục công việc. Khi đó, bảng tổng hợp giá dự thầu sẽ
không thể hiện tách biệt phần chi phí dự phòng.
Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định, chi phí dự phòng chỉ bao gồm chi phí
dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh được tính toán thành 1 khoản mục
riêng trong bảng tổng hợp giá dự thầu.
Đới với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh, chi phí dự phòng bao gồm cả chi
phí dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và dự phòng trượt giá và được tính
toán thành 1 khoản mục riêng trong bảng tổng hợp giá dự thầu (Bảng 3.19).
Đối với các gói thầu có thời gian thực hiện hợp đồng ngắn, không phát sinh
rủi ro trượt giá thì chi phí dự phòng được tính bằng không.
Chi phí dự phòng do chủ đầu tư xác định theo tính chất của từng gói thầu
nhưng không được vượt mức tối đa do Nhà nước quy định.
Bảng 3.19 Bảng tổng hợp giá dự thầu
(Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh)
Yêu cầu kỹ
Thành tiền
TT Mô tả công việc mời thầu thuật/Chỉ Trang số
dự thầu
dẫn kỹ thuật
I Chi phí xây dựng A
Hạng mục công trình/Hạng
A1
mục công tác 1
Hạng mục công trình/Hạng
A2
mục công tác 2
… ……………. ……….
II Chi phí dự phòng B = B 1 + B2

109
 Chi phí dự phòng cho khối
1 lượng, công việc phát sinh B1
[B1 = b1 (%) x A]
Chi phí dự phòng trượt giá
B2
[B2 = b2 (%) x A]
Giá dự thầu A+B

Phương pháp xác định chi phí dự phòng khối lượng, công việc phát sinh và
chi phí dự phòng trượt giá (nếu có) trong giá dự thầu tương tự phương pháp xác định
chi phí dự phòng khi dự toán xây dựng công trình.
Trong Bảng 3.19, Bên mời thầu phải ghi rõ tỷ lệ (%) dự phòng cho khối lượng,
công việc phát sinh (b1) và tỷ lệ (%) dự phòng trượt giá (b2) trong hồ sơ mời thầu, để
nhà thầu làm cơ sở chào thầu. Về mặt nguyên tắc, khi tham dự thầu nhà thầu phải
tính chi phí dự phòng theo đúng tỷ lệ (%) quy định trong hồ sơ mời thầu. Tuy nhiên,
thực tế khi lập giá dự thầu, nhà thầu thường "ngầm định" tính chi phí dự phòng ở
trong đơn giá vật liệu, đơn giá nhân công và đơn giá máy thi công ở bảng phân tích
đơn giá dự thầu chi tiết. Bởi vì, thực tế chi phí dự phòng không được Bên mời thầu
xem xét, đánh giá để so sánh, xếp hạng nhà thầu, mặc dù giá trúng thầu và giá hợp
đồng theo quy định phải bao gồm chi phí dự phòng.

110
Chương 4.ĐO BÓC KHỐI LƯỢNG TRONG XÂY DỰNG

4.1 THIẾT KẾ VÀ HỆ THỐNG BẢN VẼ THIẾT KẾ XÂY DỰNG

Khái niệm thiết kế
Thiết kế XD là quá trình mô tả hình dáng kiến trúc và kết cấu XD, để thuyết
minh cho sự hợp lý về các chỉ tiêu kỹ thuật và các nội dung kinh tế của công trình
XD thông qua hệ thống các bản vẽ và thuyết minh CTXD
Các bước thiết kế:
Thiết kế sơ bộ là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư
xây dựng, thể hiện những ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình, lựa chọn
sơ bộ về dây chuyền công nghệ, thiết bị làm cơ sở xác định chủ trương đầu tư xây
dựng công trình
Thiết kế cơ sở là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây
dựng trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, thể hiện được các thông số kỹ
thuật chủ yếu phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng, là căn cứ để
triển khai các bước thiết kế tiếp theo
Thiết kế kỹ thuật là thiết kế cụ thể hóa thiết kế cơ sở sau khi dự án đầu tư xây
dựng công trình được phê duyệt nhằm thể hiện đầy đủ các giải pháp, thông số kỹ
thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng,
là cơ sở để triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
Thiết kế bản vẽ thi công là thiết kế thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật, vật
liệu sử dụng và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp
dụng, bảo đảm đủ điều kiện để triển khai thi công xây dựng công trình.
Các loại bản vẽ công trình giao thông trong hồ sơ kỹ thuật
Bản vẽ công trình giao thông đường bộ(cầu, đường,...) thông thường bao gồm hệ
thống các bản vẽ cơ bản sau đây:
- Hồ sơ khảo sát: Bản vẽ bình đồ khảo sát địa hình, địa chất của tuyến đường,
cầu đi qua; các bản vẽ hiện trạng công trình trên tuyến, bản vẽ đăng ký cầu cũ, cống
cũ.
- Hồ sơ thiết kế:
+ Bản vẽ kiến trúc: bao gồm bình đồ tuyến thiết kế (bao gồm điểm đầu, điểm
cuối, hiện trạng và kiến trúc thiết kế tuyết); bản vẽ kiến trúc cầu (mặt bằng, mặt cắt
dọc)
+ Bản vẽ Trắc dọc thiết kế tuyến.
+ Các bản vẽ Trắc ngang các cọc điển hình trên tuyến.

111
 + Bản vẽ thiết kế công trình trên tuyến: Hệ thống thoát nước ngang, tường chắn,
hệ thống thoát nước dọc tuyến, an toàn giao thông, nút giao thông, cây xanh, biển
báo v.v..
+ Các bản vẽ kết cấu điển hình về: Mặt cắt ngang thiết kế tuyến đường, điển
hình ống cống, rãnh, tường chắn, an toàn giao thông, mố, trụ, bản mặt cầu, cọc v.v..
Bản vẽ thiết kế:
Bản vẽ thiết kế là tài liệu mô tả hình dáng, cấu tạo kết cấu và thuyết minh các
chỉ tiêu kỹ thuật của CTXD, nhằm cung cấp thông tin và cơ sở cho quá trình triển
khai thi công xây dựng. Bản vẽ thiết kế là tài liệu mô tả hình dáng, cấu tạo kết cấu
và thuyết minh các chỉ tiêu kỹ thuật của CTXD, nhằm cung cấp thông tin và cơ sở
cho quá trình triển khai thi công xây dựng.
▪ Bản vẽ quy hoạch là bản vẽ thể hiện quy hoạch của một khu vực địa lý hành
chính về xây dựng. Tình trạng và vị trí sử dụng đất, cách bố trí các công trình dân
dụng trong một tổng thể

Hình 4-1 Quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) khu nhà ở tái định cư giải phóng mặt
bằng và cho thuê phường Giang Biên, quận Long Biên, HN
▪ Bản vẽ kiến trúc là bản vẽ biểu diễn cấu tạo về mặt kiến trúc của công trình. Thể
hiện mô hình, đường nét, hình dáng, cách thức bố trí (các kết cấu, bộ phận, hạng mục
công trình), đường giao thông... đảm bảo công năng và thẩm mỹ cho công trình.
Ví dụ: Với công trình dân dụng, bản vẽ kiến trúc thể hiện mô hình, đường nét,
hình dáng, cách thức bố trí các phòng, đường giao thông đi lại trong công trình...
Bản vẽ kiến trúc của công trình được ký hiệu là KT. Ví dụ: KT 01; KT 02...
thường được xắp xếp theo thứ tự: Mặt bằng tầng 1, Mặt bằng tầng 2,.... Mặt
đứng, Mặt cắt.

112
 C¾t n g a n g ®iÓn h×n h

Bn=4000 20000

VØ
a hÌ

1125 300 1125 725

70 150
Cao ®é thiÕt kÕ Cao ®é thiÕt kÕ
2% 10 %

160

250 425 300

Hình 4-2 Bản vẽ kiến trúc cắt ngang điển hình đường giao thông
MÆt chÝnh cÇu (1:400)

58150 (Ðu ? ng cong tròn R=2000m)

10000 38150 10000
4000 50 15000 50 15000 50 4000

4000 4000

Bï n c¸ t pha, sÐt c¸ t, lÉn h÷u c¬

C¸ t h¹ t nhá - c¸ t trung, x¸ m tr¾ng,

n©u x¸ m. KÕt cÊu kÐm chÆt - chÆt võa

§ ¸ phong ho¸ RQD<20%.

§ ¸ phong ho¸ RQD>20%.

Hình 4-3 Bản vẽ kiến trúc cầu hai nhịp

113
 mÆt b » n g mÆt b » n g

10000 4700 5325 5325 4700 10000

500 4200 4200 500

5040

5040
532
5
532

5
8000

8000
42000/2=21000

42000/2=21000
10500

10500
2500 2500

2500 2500
9515 9515
10500

10500
42000/2=21000

42000/2=21000
8000

8000
532

9
5
532
5
5
5040

5040
4200 4200
10000 500 4700 5325 5325 4700 500 10000

Hình 4-4 Mặt bằng cầu

114
 Hình 4-5 Bản vẽ trụ cầu
mÆt t r - í c mè

5325 500 16500 16500 500 5325

5040 42000 5040

8000 10500 5000 10500 8000

Hình 4-6 Bản vẽ tứ nón, chân khay

▪ Bình đồ: Những điểm có cùng cao độ được nối lại với nhau tạo thành đường
đồng mức. Đường đồng mức là những đường cong trơn. Chỗ nào đường đồng
mức thưa thì địa hình ở đó thoải, chỗ nào đường đồng mức mau (dày) thì địa
hình ở đó dốc. Chỗ nào các đường đồng mức trùng nhau địa hình ở đó là vách
115
 đứng. Bình đồ tuyến là bản vẽ mô tả các yếu tố của tuyến đường theo mặt bằng
của tuyến đi qua, trong đó bao gồm các đường đồng mức, các mốc xác định cao
độ, đường cánh tuyến, đường tim tuyến, cùng các đối tượng địa hình, địa vật
khác.

Hình 4-7 Ký hiệu thường dùng trong bản vẽ bình đồ (hiện trạng)
▪ Bản vẽ kết cấu là bản vẽ biểu diễn cấu tạo về mặt kết cấu của một
công trình. Thể hiện cách bố trí của cốt thép... nhằm đảm bảo khả năng chị u tải
(chịu lực) của công trình.
Bản vẽ kết cấu của công trình đƣợc ký hiệu là KC. Ví dụ KC 01; KC 02…
thường được xắp xếp theo thứ tự: Mặt bằng kết cấu móng, Mặt bằng đài móng, Chi
tiết dầm, sơ đồ bố trí gối cầu, chi tiết móng mố cầu...
▪ Trắc dọc
Trắc dọc bao gồm bản vẽ và bảng số liệu xác định các yếu tố của tuyến đường theo
phương tim tuyến, cơ bản bao gồm:
- Cọc tuyến: Vị trí (mốc) định vị tuyến theo tim tuyến
- Lý trình cọc: Khoảng cách của cọc so với điểm đầu tuyến được viết dạng
- Km ̅𝑎̅𝑏̅𝑐̅ + 𝑥̅̅𝑦̅𝑧̅ ( Trong đó ̅𝑎̅𝑏̅𝑐̅ là số km tính từng đầu tuyến; 𝑥̅̅𝑦̅𝑧̅ là phần dư theo
mét còn lại. Ví dụ: Quốc lộ 1A Km2078+300 là vị trí cọc tuyến thuộc địa bàn tỉnh
Cần Thơ)
- Mức so sánh: Là ngưỡng cao độ được dùng làm mốc để vẽ các điểm trên trắc
dọc.
- Cao độ tự nhiên (cao độ đường đen): Cao độ khảo sát, đo vẽ được theo hiện
trạng/tự nhiên của các điểm theo tim tuyến.
- Cao độ thiết kế (cao độ đường đỏ): Cao độ các điểm theo tim tuyến sau khi tính
toán các yếu tố kỹ thuật thiết kế tạo nên.
- Cự ly lẻ: Khoảng cách lẻ giữa 2 cọc liên tiếp.
- Cự ly cộng dồn: Khoảng cách cộng dồn liên tiếp giữa các cọc tính từ đầu tuyến.
- Dốc dọc thiết kế: Độ dốc từng đoạn tuyến đường theo phương tim tuyến (hay độ
dốc mặt đường theo phương dọc tuyến). Ngoài ra còn có thể mô tả dốc dọc rãnh trái,
rãnh phải với ý nghĩa tương tự.
- Đường cong: Vị trí các đoạn thiết kế đường cong theo phương nằm (cong nằm),
có ghi các yếu tố của đường cong như bán kính cong, dốc siêu cao, độ mở rộng.

116
- Vị trí thiết kế cống ngang, có ghi cao độ đặt cống, cao độ nước dâng, cao độ
khống chế.
- Các ghi chú về cao độ khác: chiều cao đắp, chiều sâu đào, cao độ khống chế
khác.
▪ Trắc ngang
Trắc ngang bao gồm bản vẽ và bảng số liệu xác định theo mặt cắt thẳng đứng vuông
góc với trục tuyến đường mô tả các yếu tố:
- Bề rộng mặt đường: Bề rộng phần xe chạy, bề rộng lề đường (lề gia cố, lề đất),
dải phân cách
- Độ dốc: Độ dốc mặt đường, độ dốc siêu cao, dốc mái ta luy.
- Cao độ tự nhiên: Cao độ các điểm xác định theo bề mặt tự nhiên
- Cao độ thiết kế: Cao độ các điểm mặt đường sau khi được tính toán các yếu tố
kỹ thuật.
- Khoảng cách lẻ thiết kế: Khoảng giữa các điểm đã xác định cao độ trên trắc
ngang
- Khoảng cách mia: Khoảng cách các điểm tính từ tim đường
- Diện tích phần đào đắp xác định theo từng cọc theo trắc ngang
- Các yếu tố cong trên trắc ngang thuộc đoạn cong nằm
1
1:
0.17

4% 3% 3% 4%
.50 1:
1:1 1
1
1:
530.39
530.48
530.51

530.56

530.51
530.48
530.08
530.08
530.48

534.65
530.39 0.13
0.75

530.39 0.75
0.40
530.64 0.40
0.40

1.75 1.75 4.17

521.39
522.39

530.09

530.39

534.44

535.24
0.30

0.60

7.50 3.00 2.00 1.30 2.00 10.00

117
 Hình 4-8 Trắc ngang điển hình

Hình 4-9 Bản vẽ hình chiếu cống tròn

Hình 4-10 Bản vẽ mặt bằng cống

118
 §i N
µN
GÞ
U
§i M
¦ ên
glÇ
N0
m

N1

D1000
N2
TD

436.49
g trßn

0+
Cäc C2, Km
ThiÕt kÕcèn
P
§ iÓm ®Ç

TC
Km0+00

u t uy Õn
.00

00
D10 èng
cò c
ng Õn èi 3
Cè 0.4
N3

tk + 25
1

T hiÕ m0
1, K
N4

äcC
C
N5

§i
CH
2

IÒN
GE
§i

N
Bã
SIN
H

Hình 4-11 Bản vẽ bình đồ tuyến

119
 Hình 4-12 Bình đồ tuyến công trình cầu

120
Hình 4-13 Trắc dọc tuyến

121
 Tr ¾c ng ang t - ê ng c h¾n
Tõ lý tr×nh: Km 1+842.99-:- Km 1+899.38

500.79
§¸ hé c x©y
MNLN(2009)=500.31
VXM M100

Hình 4-14 Bản vẽ tường chắn

122
 PhÇn ®æsau cï ng
khe co d· n
400

130
Chèt b¶n dÉn +4.158

300 630

745
+3.413(+3.153) Tim gèi +3.283

300

3658
Chi tiÕt B 350

2428

2783
2400 1100 500

1500
-1.00

4000

24 cäc BTCT 8 7
35x35cm
1 1

Hình 4-15 Bản vẽ kết cấu mặt cắt mố cầu

(1:80)
E
4000
125 7x150 150 16x150=2400 275

B9-Y20-150
114 4x150 68

L16a-Y16 (Mid)
120

870

C5-Y16-150 B8-Y20
4x150 166

L16-Y16
150

C10-Y16-800
E
L16b-Y16 (Mid)
2653
55 11x150=1650

B7-Y20-150

B5a-Y20-150

B6-Y20-150
1500
200

125 16x150=2400 1475

4000

Hình 4-16 Bản vẽ bố trí thép thân mố cầu

123
▪ Bản vẽ bố trí thiết bị là bản vẽ biểu diễn vị trí đặt các thiết bị trong công trình.
Bản vẽ bố trí thiết bị thường dựa trên tên, loại thiết bị lắp đặt vào công trình.
Đối với công trình dân dụng: bản vẽ bố trí thiết bị thường là các bản vẽ thể hiện
vị trí lắp đặt các thiết bị như: Điện, nước, hệ thống PCCC, điều hoà thông gió, hệ
thống kỹ thuật công trình (camera an ninh, điều khiển toà nhà)...Ví dụ:
+ Bản vẽ thiết kế điện có: Đ 01, Đ 02...
+ Bản vẽ thiết kế cấp nước, thoát nước: N 01, N 02...

9384

1690 3600 3610 484

4040
600
10022

3040
1920
422

Hình 4-17 Mặt bằng chiếu sáng& động lực điển hình

124
 Hình 4-18 Mặt bằng cấp nước tầng điển hình
Vai trò của bản vẽ thiết kế:
Tuỳ từng đối tượng mà bản vẽ thiết kế có các vai trò như sau:
▪ Người làm dự toán dùng để xác định khối lượng của các công việc thi công xây
dựng công trình, từ đó áp đơn giá để xác định giá trị dự toán xây dựng công trình.
▪ Người làm công tác kế hoạch có thể dựa vào bản vẽ thiết kế để tính toán và dự
trù các nguồn lực phục vụ kế hoạch thi công xây dựng công trình.
▪ Người thi công (nhà thầu xây dựng) nhìn vào bản vẽ thiết kế và sử dụng các
phương tiện kỹ thuật, công nghệ và nhân lực, vật lực để biến thiết kế trên bản
vẽ thành công trình trong thực tế.

125
▪ Người làm công tác kiểm soát khối lượng, chi phí (kế toán, kiểm toán, thanh tra,
nhân viên ngân hàng, kho bạc) dựa vào bản vẽ để kiểm tra, kiểm soát khối lượng
trong hồ sơ thanh quyết toán.
Các hệ thống quy tắc ký hiệu trong bản vẽ XD:
▪ Trục trong bản vẽ xây dựng thể hiện là các đường nối các vị trí tim kết cấu chính
(cột, tim tường, trụ, mố, tim đường…). Có hai loại chính là trục dọc và trục
ngang: Đối với các trục ngang được kí hiệu bằng các chữ cái, kiểu chữ in hoa,
Đối với các trục dọc được kí hiệu là các con số

▪ Kí hiệu cốt trong bản vẽ là việc ghi cao độ (độ cao, chiều cao) của các bộ phận,
chi tiết của công trình.
▪ Cao độ của công trình, cao độ của các kết cấu, chi tiết cần thể hiện cao độ được
ghi theo đơn vị mét (m) với độ chính xác 3 con số đằng sau dấu “,” hoặc “.” Và
ghi trên mũi tên kí hiệu. Kí hiệu cao độ là mũi tên hình tam giác đều, tô nửa đen,
nửa trắng, độ cao của tam giác bằng độ cao của chữ số ghi cao độ.
Cao độ ± 0.000 (còn được gọi là cốt 0) được quy ước là cốt mặt nền của công
trình sau khi hoàn thiện.

Cao độ của các kết cấu, bộ phận ở vị trí thấp hơn ± 0.000 (nằm dưới mặt nền)
được gọi là cao độ âm và kí hiệu dấu (-).

Cao độ của các kết cấu, bộ phận, ở vị trí cao hơn ± 0.000 (nằm trên mặt nền)
được gọi là cao độ dương và kí hiệu dấu (+),Ví dụ:

126
 Quy định phải ghi dấu (-) trước cao độ âm, đối với cao độ dương thì có thể ghi
dấu (+) hoặc không ghi.
Cao độ trên mặt cắt và mặt đứng ghi theo đường dóng từ các kết cấu và bộ phận.
Có thể ghi cao độ ngay tại mặt bằng tại vị trí cần thể hiện hoặc trích ra ngoài
hình vẽ.
▪ Đường kích thước là đường phải cách mép vật thể ít nhất 10 mm và đầu mép
phải kéo dài quá các đường dóng biên từ 1 – 3 mm.
Tại điểm giao nhau giữa đường dóng kích thước và đường ghi kích thước phải
dùng nét gạch ngắt có chiều dài 2 – 4 mm, nghiêng 450 về phía bên phải đường dóng
để giới hạn phần ghi kích thước.
Sử dụng mũi tên thay cho gạch ngắt trong các trường hợp: Thể hiện kích thước
đường kính, bán kính và góc; Kích thước bán kính góc lượn; Kích thước từ một điểm
nào đó đến một điểm gốc quy ước.
▪ Các bộ phận trong công trình được kí hiệu thống nhất. Người làm công tác đo
bóc khối lượng xem bản vẽ (đọc bản vẽ) và dựa vào các kí hiệu để biết được tại
vị trí nào đó của công trình thể hiện cái gì.
▪ Quy định các nét vẽ:

127
128
129
130
131
132
4.2 NGUYÊN TẮC ĐO BÓC KHỐI LƯỢNG
Theo quy định của Bộ xây dựng:
1. Đo bóc khối lượng xây dựng công trình là việc xác định khối lượng cụ thể
được thực hiện theo phương thức đo, đếm, tính toán, kiểm tra trên cơ sở kích thước,
số lượng quy định trong bản vẽ thiết kế, thuyết minh thiết kế hoặc từ yêu cầu triển
khai dự án, thi công xây dựng, chỉ dẫn kỹ thuật, các hồ sơ, chỉ dẫn khác có liên quan
và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
2. Việc đo bóc khối lượng xây dựng công trình phải phù hợp với mục đích sử
dụng, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo quy định.
3. Khối lượng đo bóc cần thể hiện được tính chất, kết cấu công trình, vật liệu
chủ yếu sử dụng và biện pháp thi công, đảm bảo đủ điều kiện để xác định chi phí xây
dựng.
4. Đối với một số bộ phận công trình, công tác xây dựng thuộc công trình,
hạng mục công trình chưa thể đo bóc được khối lượng chính xác, cụ thể thì có thể
đưa ra “khối lượng tạm tính”. Khối lượng tạm tính được xác định khi công việc có
trong hồ sơ thiết kế, yêu cầu thực hiện của dự án nhưng không thể xác định được
khối lượng chính xác theo những quy tắc đo bóc. Khối lượng tạm tính sẽ được đo
bóc tính toán lại khi thực hiện nghiệm thu, thanh toán và quyết toán hoặc thực hiện
theo quy định cụ thể tại hợp đồng xây dựng.
5. Việc xác định khối lượng trong nghiệm thu, thanh toán và quyết toán chi
phí xây dựng thực hiện theo các quy định trong hợp đồng và nguyên tắc đo bóc trong
theo quy định của nhà nước.
Ngoài ra khi đo bóc khối lượng, các nguyên tắc sau thường được áp dụng:
133
- Tính đúng, tính đủ khối lượng các công tác xây dựng phù hợp với từng giai đoạn
thiết kế;
- Khối lượng các công tác xây dựng được đo bóc phải có đơn vị đo phù hợp với đơn
vị tính định mức, đơn giá xây dựng công trình;
- Khối lượng công tác xây dựng phải bóc tách theo đúng chủng loại, quy
cách (kích thước), điều kiện kỹ thuật và biện pháp thi công;
- Khối lượng công tác xây dựng được đo bóc phải thuận lợi trong việc áp giá khi xác
định giá trị dự toán xây dựng hạng mục công trình (công trình xây dựng);
- Khi đo bóc khối lượng công tác xây dựng cần vận dụng cách đặt thừa số chung cho
các bộ phận giống nhau, hoặc dùng ký hiệu để sử dụng lại nhằm giảm nhẹ khối lượng
công tác tính toán.
- Tận dụng số liệu đo bóc của công tác trước cho các công tác sau, kết hợp khối
lượng của các công tác giống nhau (giảm trừ).
Những sai sót thường gặp khi đo bóc khối lượng xây dựng
▪ Tính thừa hoặc tính thiếu khối lượng
▪ Kể thiếu đầu công việc
▪ Bỏ sót (không tính) khối lượng xây dựng (nhất là những kết cấu giống nhau,
trong bản vẽ kết cấu chỉ thể hiện 1 kết cấu và ghi số lượng kèm theo)
▪ Tính trùng khối lượng xây dựng
▪ Phân tích công nghệ khi tính toán không phù hợp với công nghệ thi công thực tế
▪ Gộp chung khối lượng các loại kết cấu trong cùng một công tác không đúng quy
định trong định mức và yêu cầu kĩ thuật
▪ Nhầm đơn vị đo, thứ nguyên khi tính toán
4.3 HƯỚNG DẪN ĐO BÓC KHỐI LƯỢNG CÁC CÔNG TÁC XÂY DỰNG
CHỦ YẾU
4.3.1 Quy định về đo bóc khối lượng:
Đo bóc theo diện tích, quy mô công suất hoặc năng lực phục vụ theo thiết kế
công trình
1. Đo bóc khối lượng theo diện tích, quy mô công suất hoặc năng lực phục
vụ được thực hiện làm cơ sở để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư xây
dựng theo phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình.
2. Đo bóc theo diện tích sàn xây dựng đối với công trình dân dụng và công
nghiệp
a) Khối lượng diện tích sàn xây dựng công trình là tổng diện tích sàn xây
dựng của tất cả các tầng, bao gồm cả các tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng
áp mái và tầng mái tum (nếu có). Diện tích sàn xây dựng của một tầng là diện tích
134
sàn xây dựng của tầng đó, gồm cả tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)
và diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật,
ống khói.
b) Các thông tin mô tả bao gồm: chiều cao công trình (chiều cao từng tầng
hoặc chiều cao toàn bộ tòa nhà), số lượng tầng (bao gồm tầng nổi, tầng hầm), tính
chất kết cấu, vật liệu sử dụng chủ yếu, biện pháp gia cố nền đặc biệt và các thông tin
khác có liên quan đến việc xác định chi phí (nếu có) cần được ghi trong Bảng chi tiết
khối lượng công tác xây dựng.
3. Đo bóc theo diện tích cầu giao thông
a) Khối lượng diện tích cầu giao thông đường bộ tính theo chiều rộng là hết
gờ lan can ngoài và chiều dài đến hết đuôi mố.
b) Các thông tin mô tả bao gồm: loại cầu, loại dầm cầu, bề rộng cầu, chiều
dài nhịp, loại cọc, chiều dài cọc móng và các thông tin khác có liên quan đến việc
xác định chi phí (nếu có) cần được ghi trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây
dựng.
4. Đo bóc theo quy mô công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình
a) Đối với những công trình đã có trong danh mục suất vốn đầu tư được cấp
có thẩm quyền ban hành thì Đơn vị tính sử dụng để đo bóc phù hợp với đơn vị tính
tương ứng trong tập suất vốn đầu tư ban hành.
b) Khi đo bóc khối lượng theo quy mô công suất, theo thông số kỹ thuật hoặc
năng lực phục vụ theo thiết kế của công trình, các thông tin mô tả cần được thể hiện
rõ về tính chất, đặc điểm và loại vật liệu sử dụng xác định từ thiết kế cơ sở và các
yêu cầu cần thiết khác trong dự án.
Đo bóc theo nhóm công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình
1. Danh mục nhóm công tác, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình được lựa
chọn trên cơ sở mục tiêu thực hiện công việc chính trong quá trình xây dựng.
2. Đơn vị tính
a) Xác định phù hợp với loại công tác xây dựng chính, đơn vị kết cấu hoặc
bộ phận của công trình, đảm bảo thuận tiện nhất trong việc đo đếm trên bản vẽ hoặc
ngoài thực địa khi xây dựng công trình và phải phù hợp với đơn vị tính theo định
mức đã được công bố (nếu có).
b) Đối với những nhóm công tác, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình đã
có trong danh mục định mức, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thì tên gọi,
Đơn vị tính ghi trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng, Bảng tổng hợp
khối lượng công tác xây dựng công trình, hạng mục công trình phù hợp với tên gọi,
Đơn vị tính trong tập định mức, đơn giá ban hành.
3. Khối lượng đo bóc theo nhóm công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ
phận công trình được thực hiện theo phương thức đo, đếm, tính toán, kiểm tra trên
cơ sở kích thước, số lượng và thống kê trong hồ sơ thiết kế của công trình, các chỉ
135
dẫn kỹ thuật, yêu cầu công việc phải thực hiện của công trình.
Đo bóc khối lượng theo công tác xây dựng
1. Khối lượng xây dựng công trình phải được đo, đếm, tính toán theo trình tự
phù hợp với quy trình công nghệ, trình tự thi công xây dựng công trình. Chi tiết
hướng dẫn đo bóc khối lượng các công tác xây dựng chủ yếu theo Phụ lục 1 của
Thông tư này.
2. Đối với những công tác đã có trong danh mục định mức hoặc đơn giá xây
dựng được cấp có thẩm quyền ban hành thì tên gọi, đơn vị tính các công tác đó ghi
trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng, Bảng tổng hợp khối lượng công
tác xây dựng công trình, hạng mục công trình phù hợp với tên gọi, Đơn vị tính công
tác xây dựng tương ứng trong hệ thống định mức hoặc Đơn giá xây dựng công trình.
Xác định khối lượng trong nghiệm thu, thanh toán và quyết toán hợp
đồng thi công xây dựng
1. Khi lập hồ sơ mời thầu, chủ đầu tư phải quy định rõ nguyên tắc, phương
pháp đo bóc khối lượng khi nghiệm thu, thanh toán và quyết toán hợp đồng.
2. Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác thì nguyên tắc đo bóc khối
lượng các công tác xây dựng chủ yếu theo hướng dẫn tại Phụ lục 1 và các quy định
khác có liên quan.
3. Khối lượng thi công xây dựng hoàn thành được kiểm tra, tính toán, đo đạc,
xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai
đoạn thi công đã được quy định trong điều khoản của Hợp đồng xây dựng và phải
được đối chiếu với khối lượng trong thiết kế được duyệt để làm cơ sở nghiệm thu,
thanh toán. Đối với hợp đồng trọn gói không cần đo bóc khối lượng hoàn thành chi
tiết. Khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán được duyệt phải được chủ đầu tư
hoặc người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt làm cơ sở nghiệm thu, thanh
toán và quyết toán hợp đồng.
4.3.2 Đo bóc khối lượng các công tác xây dựng chủ yếu
1. Đo bóc công tác phá dỡ
Khối lượng công tác phá dỡ được phân loại theo loại cấu kiện cần phá dỡ,
loại vật liệu cần phá dỡ, biện pháp thi công và điều kiện thi công.
Phần mô tả trong công tác phá dỡ cần ghi chú về biện pháp chống đỡ (nếu
có), khối lượng biện pháp chống đỡ và vận chuyển phế thải ra khỏi công trình được
tính toán thành những công tác riêng biệt.
Khối lượng vật liệu sau khi phá dỡ nếu được tận dụng (tận dụng hết, tận dụng
bao nhiêu %...) thì cần được ghi rõ trong phần mô tả khoản mục công việc trong Bảng
tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
2. Đo bóc công tác đào, đắp
Khối lượng đào phải được đo bóc theo nhóm, loại công tác, cấp đất, đá, độ
sâu đào, bề rộng của hố đào, điều kiện thi công, biện pháp thi công (thủ công hay cơ
136
giới).
Khối lượng đắp phải được đo bóc theo nhóm, loại công tác, theo loại vật liệu
đắp (đất, đá, cát...), cấp đất đá, độ dày của lớp vật liệu đắp, độ chặt yêu cầu khi đắp,
điều kiện thi công, biện pháp thi công (thủ công hay cơ giới).
Khối lượng công tác đào, đắp được tính theo kích thước trong bản vẽ thiết kế,
tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu, không tính thêm độ nở rời, co ngót hoặc hao hụt.
Trường hợp đào đất để đắp thì khối lượng đất đào bằng khối lượng đất đắp
nhân với hệ số chuyển đổi từ đất đào sang đất đắp. Trường hợp mua đất rời để đắp
thì khối lượng đất rời dùng để đắp được xác định căn cứ vào khối lượng đất do tại
nơi đắp nhân với hệ số tơi xốp của đất (bằng khối lượng thể tích khô của đất theo yêu
cầu thiết kế chia cho khối lượng thể tích khô xốp ngoài hiện trường).
Khối lượng đào, đắp khi đo bóc không bao gồm khối lượng các công trình
ngầm chiếm chỗ (đường ống kỹ thuật, cống thoát nước...). Trong khối lượng đào
không tính riêng khối lượng các loại đất/đá mà khác với cấp đất/đá đang thực hiện
đo bóc nếu khối lượng đó nhỏ hơn 1m3.
Đối với công tác đào, đắp móng công trình nhà cao tầng, công trình thủy
công, trụ cầu, mố cầu, hầm, các công trình theo tuyến, nền đất yếu thi trong phần mô
tả đào, đắp cần ghi rõ biện pháp thi công phục vụ đào, đắp như làm cừ chống sạt
lở,...(nếu có).
Việc tận dụng vật liệu sau khi đào (nếu có), phương án vận chuyển vật liệu
đào ra khỏi công trình cần được ghi cụ thể trong phần mô tả của khoản mục công
việc trong Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
3. Đo bóc công tác xây
Khối lượng công tác xây được đo bóc, phân loại riêng theo loại vật liệu xây
(gạch, đá...), mác vữa xây, chiều dày khối xây, chiều cao công trình, theo bộ phận
công trình và điều kiện thi công.
Khối lượng xây dựng được đo bóc bao gồm cả các phần nhô ra và các chi tiết
liên kết gắn liền với khối xây thể hiện trong thiết kế, không phải trừ khối lượng các
khoảng trống không phải xây trong khối xây có diện tích nhỏ hơn 0,25m2.
Độ dày của tường khi xác định không bao gồm lớp ốp mặt, lớp phủ bề mặt
(lớp trát). Độ dày của tường vát là độ dày trung bình của tường đó.
Xây tường độc lập có chiều dài lớn hơn không quá 4 lần chiều dày tường
được tính là xây cột, trụ.
Khối lượng cột, trụ gắn với tường, được thiết kế cùng một loại vật liệu với
tường, thực hiện thi công cùng với xây tường, khi đo bóc khối lượng thì được tính là
khối lượng của tường đó.
4. Đo bóc công tác bê tông
Khối lượng bê tông được đo bóc, phân loại riêng theo phương thức sản xuất
bê tông (bê tông trộn tại chỗ, bê tông thương phẩm), theo loại bê tông sử dụng (bê
137
tông đá dăm, bê tông át phan, bê tông chịu nhiệt, bê tông bền sunfat...), kích thước
vật liệu (đá, sởi, cát...), mác xi măng, mác vữa bê tông, theo chi tiết bộ phận kết cấu
(móng, tường, cột ...), theo chiều dày khối bê tông, theo chiều cao công trình, theo
cấu kiện bê tông (bê tông đúc sẵn), theo điều kiện thi công và biện pháp thi công.
Khối lượng bê tông được đo bóc là toàn bộ kết cấu bê tông kể cả các phần
nhô ra, không trừ thể tích cốt thép, dây buộc, bản mã, các bộ phận ứng suất trước
(ngoại trừ ống luồn cáp, ống siêu âm), các lỗ rỗng trên bề mặt kết cấu bê tông có thể
tích nhỏ hơn 0,1 m3 nằm trong bê tông.
Cột, trụ nối với tường, nếu có cùng loại cấp phối, mác bê tông với tường và
không có yêu cầu phải đúc riêng thì khi đo bóc được đo như bộ phận của tường.
Phần bê tông giao giữa cột và dầm nếu có cùng loại cấp phối, mác bê tông và
không có yêu cầu phải đúc riêng thì khi đo bóc được đo như bộ phận của dầm.
Phần bê tông dầm, cột, vách nằm trong tấm sàn nếu có cùng loại cấp phối,
mác bê tông với tấm sàn và không có yêu cầu phải đúc riêng thì khi đo bóc được do
như bộ phận của sàn.
Những yêu cầu đặc biệt về các biện pháp đầm, bảo dưỡng hoặc biện pháp kỹ
thuật xử lý đặc biệt theo thiết kế hoặc tiêu chuẩn, quy phạm, phương án vận chuyển
bê tông (cự ly, loại xe), tỷ lệ cấp phối bê tông cần được ghi rõ trong Bảng chi tiết
khối lượng công tác xây dựng và Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
5. Đo bóc công tác ván khuôn
Khối lượng ván khuôn được đo bóc, phân loại riêng theo yêu cầu thiết kế,
chất liệu sử dụng làm ván khuôn (thép, gỗ, gỗ dán phủ phim...).
Khối lượng ván khuôn được đo cho bề mặt của bê tông cần phải chống đỡ
tạm thời trong khi đúc (kể cả các phần ván khuôn nhô ra theo tiêu chuẩn kỹ thuật
hoặc chỉ dẫn kỹ thuật), không phải trừ các lỗ rỗng trên bề mặt kết cấu bê tông có diện
tích nhỏ hơn 1m2.
Đối với khối lượng ván khuôn theo tấm định hình khi thi công theo yêu cầu
kỹ thuật có kích thước lớn hơn 3m2 không phải trừ diện tích ván khuôn các lỗ rỗng
trên bề mặt kết cấu bê tông.
Ván khuôn để lại công trình, chất liệu sử dụng làm ván khuôn, số lần luân
chuyển ván khuôn (nếu cần thiết) cần được nêu rõ trong phần mô tả của khoản mục
công việc trong Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
6. Đo bóc công tác cốt thép
Khối lượng cốt thép phải được đo bóc, phân loại theo loại thép (thép thường
và thép dự ứng lực, thép trơn, thép vằn), mác thép, nhóm thép, đường kính cốt thép
theo chi tiết bộ phận kết cấu (móng, cột, tường...) và điều kiện thi công.
Khối lượng cốt thép được đo bóc bao gồm khối lượng cốt thép, mối nối chồng,
nối ren, nối ống, miếng đệm, con kê, bu lông liên kết và khối lượng cốt thép biện
pháp thi công như thép chống giữa hai lớp cốt thép... (nếu có). Khối lượng cáp dự
138
ứng lực đo bóc tương ứng với chiều dài của kết cấu có sử dụng cáp dự ứng lực.
Các thông tin cường độ tiêu chuẩn, hình dạng bề mặt và các đặc điểm về nhận
dạng khác cần được ghi rõ trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng, Bảng
tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
7. Đo bóc công tác cọc
Khối lượng cọc phải được đo bóc, phân loại theo loại vật liệu chế tạo cọc (cọc
tre, cọc gỗ, bê tông cốt thép, thép,...), kích thước cọc..., (chiều dài mỗi cọc, đường
kính, tiết diện), biện pháp thi công (đóng, ép,...) cọc, độ sâu cọc, cấp đất đá, điều kiện
thi công (trên cạn, dưới nước, môi trường nước ngọt, nước lợ, nước mặn) và biện
pháp thi công (thủ công, thi công bằng máy).
Độ sâu cọc được đo dọc theo trục của cọc từ điểm bắt đầu tiếp xúc với mặt
đất tới cao độ mũi cọc.
Các thông tin liên quan đến các yêu cầu cần thiết khi đóng cọc, nối cọc, phá
dỡ đầu cọc cần được ghi rõ trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng, Bảng
tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
Đối với kết cấu cọc Barrete hay cọc bê tông cốt thép đúc sẵn tại hiện trường,
việc đo bóc khối lượng công tác bê tông, cốt thép cọc như hướng dẫn về khối lượng
công tác bê tông (Mục 4) và cốt thép (Mục 6) đã quy định ở trên.
Các ống vách để lại vĩnh viễn (phục vụ công tác cọc khoan nhồi, tường cừ
giữ lại...) phải được ghi rõ trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng, Bảng
tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
8. Đo bóc công tác khoan
Khối lượng công tác khoan phải được đo bóc, phân loại theo đường kính lỗ
khoan, chiều sâu khoan, điều kiện khoan (khoan trên cạn hay khoan dưới nước, môi
trường nước ngọt, nước lợ, nước mặn), cấp đất, đá; phương pháp khoan (khoan thẳng,
khoan xiên) và thiết bị khoan (khoan xoay, khoan guồng xoắn, khoan lắc...), kỹ thuật
sử dụng bảo vệ thành lỗ khoan (ống vách, bentonit...).
Chiều sâu khoan được đo dọc theo lỗ khoan, tính từ điểm bắt đầu tiếp xúc với
mặt đất đến cao độ đáy hố khoan.
Các thông tin về công tác khoan: Chiều sâu khoan, cấp đất đá, điều kiện khi
khoan (khoan trên cạn, dưới nước, độ sâu mực nước, tốc độ dòng chảy, mực nước
thủy triều lên và xuống, chiều sâu ngàm vào đá, chiều dài ống vách phụ (nếu có),...)
cần được ghi rõ trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng, Bảng tổng hợp
khối lượng công tác xây dựng.
9. Đo bóc công tác làm đường
Khối lượng công tác làm đường phải được đo bóc, phân loại theo loại đường
(bê tông xi măng, bê tông át phan, láng nhựa, cấp phối...), theo trình tự của kết cấu
(nền, móng, mặt đường), chiều dày của từng lớp, theo biện pháp thi công.
Khối lượng làm đường khi đo bóc không phải trừ các khối lượng lỗ trống trên
139
mặt đường (như hố ga, hố thăm hoặc tương tự) có diện tích nhỏ hơn 1m2.
Các thông tin về loại vật liệu, chiều dày các lớp cấp phối, mặt cắt ngang
đường, lề đường cần được ghi rõ trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng,
Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
Khối lượng công tác vỉa hè, dải phân cách, lan can phòng hộ, sơn kẻ, diện
tích trồng cỏ, hệ thống cọc tiêu, biển báo hiệu, hệ thống chiếu sáng... được đo bóc
riêng.
Các công tác xây, bê tông, cốt thép... thuộc công tác làm đường, khi đo bóc
như hướng dẫn về đo bóc khối lượng công tác xây (Mục 3), công tác bê tông (Mục
4) và công tác cốt thép (Mục 6) quy định ở trên.
10. Đo bóc công tác đường ống
Khối lượng công tác đường ống được đo bóc, phân loại theo loại ống, kích
thước ống, vật liệu chế tạo (bê tông, gang, thép,...).
Chiều dài của đường ống được đo dọc theo đường trung tâm của đường ống.
Chiều dài của đường ống cấp nước phân phối, thoát nước được đo bao gồm chiều dài
có phụ kiện và van. Chiều dài đường ống thoát nước (mưa, bẩn) không tính chiều dài
ở các hố ga, hố thu và hố thăm chiếm chỗ.
Vật liệu, kiểu nối, đường kính ống và yêu cầu lót ống được nêu rõ trong Bảng
chi tiết khối lượng công tác xây dựng, Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
11. Đo bóc công tác kết cấu thép
Khối lượng kết cấu thép phải được đo bóc, phân loại theo chủng loại thép,
đặc tính kỹ thuật của thép, kích thước kết cấu, các kiểu liên kết (hàn, bu lông...), các
yêu cầu kỹ thuật cần thiết khi gia công, lắp dựng, biện pháp gia công, lắp dựng (thủ
công, cơ giới, trụ chống tạm khi lắp dựng kết cấu thép ...).
Khối lượng kết cấu thép được đo bóc theo khối lượng của các thanh thép, các
tấm thép tạo thành. Khối lượng kết cấu thép bao gồm cả mối nối chồng theo quy định
của tiêu chuẩn kỹ thuật, khối lượng cắt xiên, cắt vát các đầu hoặc các khối lượng
khoét bở để tạo ra các rãnh, lỗ hoặc khắc hình trên bề mặt kết cấu thép mà mỗi lỗ có
diện tích nhỏ hơn 0,1m2 cũng như khối lượng bu lông, đai ốc, con kê nhưng không
bao gồm khối lượng các bu lông, chi tiết gá lắp, lắp ráp tạm thời.
Đối với kết cấu thép phục vụ thi công cần nêu rõ thời gian sử dụng, số lần
luân chuyển, thanh lý thu hồi... trong Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng,
Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
12. Đo bóc công tác kết cấu gỗ
Khối lượng kết cấu gỗ phải được đo bóc, phân loại theo nhóm gỗ, theo chi
tiết bộ phận kết cấu (vì kèo gỗ, xà gồ gỗ, cầu phong gỗ, dầm gỗ, kết cấu gỗ mặt
cầu,...), kích thước cấu kiện, chi tiết liên kết, mối nối trong kết cấu không gian, theo
điều kiện thi công và biện pháp thi công.
Khối lượng bao gồm cả mối nối, mối ghép bằng gỗ. Đối với sàn, vách, trần
140
gỗ không trừ khối lượng khoảng trống, lỗ rỗng có diện tích nhỏ hơn 0,25m2. Không
tính các vật liệu dùng để chống đỡ khi lắp dựng kết cấu gỗ như đà giáo, thanh
chống,...
Chiều dài của các bộ phận gỗ được đo là tổng chiều dài không trừ mối nối và
mối ghép.
Khối lượng các vật liệu kim khí để tăng cường độ cứng cho kết cấu gỗ và mối
nối bằng sắt thép, bu lông, neo, tăng đơ, đinh... và các lớp hoàn thiện bề mặt được đo
bóc riêng.
Vật liệu, loại và kích thước của đồ gá lắp được nêu rõ trong Bảng chi tiết khối
lượng công tác xây dựng, Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
13. Đo bóc công tác hoàn thiện
a) Yêu cầu chung của công tác hoàn thiện
Khối lượng công tác hoàn thiện được đo bóc, phân loại theo công việc cần
hoàn thiện (trát, láng, ốp, lát, sơn, mạ, làm cửa, làm trần, làm mái...), theo chiều dày
bề mặt cần hoàn thiện (trát, láng, sơn, mạ...), theo chủng loại đặc tính kỹ thuật vật
liệu sử dụng hoàn thiện (loại vữa, mác vữa, loại gỗ, loại đá, loại tấm trần, loại mái...),
theo chi tiết bộ phận kết cấu (dầm, cột, tường, trụ, trần, mái...), theo điều kiện thi
công và biện pháp thi công.
Khối lượng công tác hoàn thiện khi đo bóc không phải trừ đi khối lượng các
lỗ rỗng, khoảng trống không phải hoàn thiện có diện tích nhỏ hơn 0,25m2.
Các thông tin về đặc tính kỹ thuật của vật liệu cần được ghi rõ trong Bảng chi
tiết khối lượng công tác xây dựng và Bảng tổng hợp khối lượng công tác xây dựng.
b) Đo bóc công tác trát, láng
Khối lượng được đo bóc là khối lượng bề mặt cần hoàn thiện được xác định
tiếp xúc với nền của kết cấu bao gồm cả khe nối trơn, các bờ, các góc, chỗ giao cắt
phẳng, các phần lõm vào, lồi ra... Khối lượng các gờ chỉ, các phào và các vật liệu
dùng để liên kết phục vụ công tác trát, láng như các miếng giữ góc, các sợi, các lưới
thép được tính riêng.
c) Đo bóc công tác lát, ốp
Khối lượng được đo bóc là khối lượng bề mặt cần ốp, lát của kết cấu bao gồm
cả chỗ nối, các gờ, các góc, lát tạo đường máng và rãnh, lát trên đường ống dẫn ngầm
và nắp hố thăm, lát vào các khung và lát xung quanh các đường ống, dầm chìa và
tương tự...
Khối lượng các chi tiết trang trí ở gờ, ở các góc và chỗ giao nhau được tính
riêng.
d) Đo bóc công tác cửa
Khối lượng được đo bóc theo loại cửa và theo bộ phận của cửa như khung
cửa, cánh cửa, các thanh nẹp, các tấm nẹp trang trí, hộp cửa, vật liệu chèn khe (nếu
141
có), các loại khóa, các loại phụ kiện tự đóng, mở...
Các thông tin như chất liệu cửa (cửa gỗ, cửa kính, cửa kim loại, cửa nhựa,
cửa cuốn...), tính chất loại vật liệu (nhóm gỗ, chất liệu kim loại,...), phương pháp liên
kết, đặc điểm vị trí lắp dựng (tường gạch, tường bê tông, kết cấu gỗ...), xử lý bề mặt
và hoàn thiện trước khi lắp dựng cần được ghi rõ trong Bảng chi tiết khối lượng công
tác xây dựng.
e) Đo bóc công tác trần
Khối lượng được đo bóc theo loại trần (bao gồm tấm trần, hệ dầm trần, khung
treo, các thanh giằng, miếng đệm, thanh viền...) thuộc hệ thống kỹ thuật công trình
được gắn vào trần.
Khối lượng đo bóc có thể tính riêng theo tấm trần và hệ dầm trần, khung
treo...
g) Đo bóc công tác mái
Khôi lượng được đo bóc theo loại mái, bề mặt cần lợp mái ứng với từng khối
lượng theo bộ phận của mái như vì kèo, giằng vì kèo, xà gỗ, cầu phong, lớp mái theo
vật liệu sử dụng (gồm cả làm úp nóc, bờ chảy).
g) Công tác sơn
Khối lượng sơn tường được đo bóc là khối lượng bề mặt cần hoàn thiện.
Diện tích được đo cho công tác sơn đường ống là chiều dài nhân với chu vi
của đoạn ống được sơn không trừ hoặc thêm các mặt bích, van, giá treo và các phụ
kiện nhô lên khác.
Khi tính toán diện tích sơn các bộ phận kết cấu kim loại, không tính toán chi
tiết cho từng tấm nối, đinh tán, bu lông, đai ốc và các chi tiết tương tự.
Đối với kết cấu thép có yêu cầu sơn bảo vệ trước khi lắp đặt thì khối lượng
sơn được bổ sung thêm khối lượng sơn vá, dặm hoàn thiện sau khi lắp đặt.
14. Đo bóc công tác lắp đặt hệ thống kỹ thuật công trình
Khối lượng lắp đặt hệ thống kỹ thuật công trình như cấp điện, nước, thông
gió, cấp nhiệt, điện nhẹ, báo cháy, chữa cháy... được đo bóc, phân loại theo từng loại
vật tư, phụ kiện và theo các thông số kỹ thuật (tiết diện, chủng loại...) của hệ thống
kỹ thuật công trình theo thiết kế sơ đồ của hệ thống, có tính đến các điểm cong, gấp
khúc theo chi tiết bộ phận kết cấu, theo các modul lắp đặt, theo kiểu liên kết, theo
biện pháp thi công và điều kiện thi công (chiều cao, độ sâu lắp đặt).
15. Đo bóc công tác lắp đặt thiết bị công trình
Khối lượng lắp đặt thiết bị công trình được đo bóc, phân loại theo loại thiết
bị, tổ hợp, hệ thống thiết bị cần lắp đặt, theo các modul lắp đặt, theo kiểu liên kết,
theo biện pháp thi công và điều kiện thi công (chiều cao, độ sâu lắp đặt)...
Khối lượng lắp đặt thiết bị công trình bao gồm tất càr các phụ kiện để hoàn
thiện tại chỗ, các thiết bị, tổ hợp, hệ thống thiết bị theo thiết kế và phục vụ công tác
142
kiểm tra, chạy thử, vận hành tạm.
16. Đo bóc công tác dàn giáo phục vụ thi công
Khối lượng công tác dàn giáo phục vụ thi công bao gồm cả công tác lắp dựng
và tháo dỡ được đo bóc theo chủng loại dàn giáo (dàn giáo tre, gỗ, thép và dàn giáo
công cụ), theo mục đích sử dụng (dàn giáo trong, dàn giáo ngoài, dàn giáo hoàn thiện
trụ, cột độc lập...), thời gian sử dụng dàn giáo, số lần luân chuyển, thanh lý thu hồi...
Chiều cao dàn giáo là chiều cao từ cốt mặt nền, sàn hiện tại của công trình
đến độ cao lớn nhất bảo đảm đủ điều kiện thuận lợi để thi công.
Đo bóc khối lượng dàn giáo thép công cụ phục vụ thi công thì ngoài các
nguyên tắc nói trên cần lưu ý một số quy định cụ thể như sau:
- Dàn giáo ngoài được tính theo diện tính hình chiếu đứng trên mặt ngoài của
kết cấu.
- Dàn giáo trong được tính theo diện tích hình chiếu bằng của kết cấu và chỉ
được tính đối với các công tác có chiều cao lớn hơn 3,6m theo nguyên tắc lấy chiều
cao dàn giáo 3,6m làm gốc và cứ mỗi khoảng tăng thêm 1,2m tính thêm một lớp để
cộng dồn, khoảng tăng chưa đủ 0,6m không được tính khối lượng.
- Dàn giáo hoàn thiện trụ và cột độc lập được tính theo chu vi mặt cắt cột, trụ
cộng thêm 3,6m nhân với chiều cao cột, trụ.

BẢNG TỔNG HỢP KHỐI LƯỢNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG

- Tên dự án: ....................................................................................................
- Tên công trình:
- Hạng mục công trình:

MÃ HIỆU DANH MỤC ĐƠN VỊ CÁCH KHỐI GHI

CÔNG TÁC CÔNG TÁC XÂY TÍNH THỨC XÁC LƯỢNG CHÚ
STT
DỰNG ĐỊNH
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)

Ghi chú:
- Danh mục công tác xây dựng ở cột (3) có thể giữ nguyên như kết cấu ở Bảng
chi tiết khối lượng công tác xây dựng hoặc có thể sắp xếp lại tùy theo mục đích sử
dụng.
- Cách thức xác định ở cột (5) ghi rõ cách thức để xác định khối lượng như:
theo số liệu từ "Bảng chi tiết khối lượng công tác xây dựng", “Tạm tính" hay “Thống
kê từ thiết kế", "Xác định theo phần mềm thiết kế, phần mềm chuyên dụng” ...
143
 - Khối lượng ghi ở cột (6) là khối lượng toàn bộ ứng với tên công việc đã đo
bóc sau khi đã được làm tròn các trị số. Khối lượng này được tổng hợp từ Bảng chi
tiết khối lượng công tác xây dựng hoặc thống kê từ bản vẽ thiết kế.
- Cột (7) dành cho các ghi chú làm rõ hơn về các đặc điểm, mô tả khoản mục
công tác cần lưu ý khi áp giá, xác định chi phí....
BẢNG CHI TIẾT KHỐI LƯỢNG CÔNG TÁC XÂY DỰNG
- Tên dự án: …………………………………………….
- Tên công trình: ..................
- Hạng mục công trình: …………………………….
KÝ MÃ DANH DIỄN KHỐI
SỐ BỘ ĐƠN
HIỆU HIỆU MỤC KHỐI
PHẬN GIẢI LƯỢNG GHI
STT VỊ LƯỢNG
BẢN CÔNG CÔNG GIỐNG TÍNH MỘT BỘ
TOÀN BỘ CHÚ
TÍNH NHAU
VẼ TÁC TÁC TOÁN PHẬN
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)=(6)x(8) (10)

Ghi chú:
- Danh mục công tác ở cột (4), đơn vị tính ở cột (5) được lập theo các nguyên
tắc nêu tại khoản 2, khoản 3 Điều 4 - Yêu cầu trong triển khai công tác đo bóc khối
lượng xây dựng công trình.
- Tại cột Diễn giải tính toán (cột 7): cần ghi rõ chi tiết cơ sở đưa ra các khối
lượng, công thức xác định, ...
- Cột (10) dành cho các ghi chú cần thuyết minh làm rõ về các đặc điểm, mô
tả khoản mục công việc cần lưu ý khi thực hiện đo bóc, xác định chi phí, áp Đơn giá
cho công tác, ...

144
 Chương 5.PHÁT TRIỂN KHOA HỌC CÔNG NGHỆ VÀ
THAY ĐỔI MÔI TRƯỜNG QUẢN LÝ XÂY
DỰNG

5.1 CÔNG NGHỆ TRONG XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

a) Công nghệ trong xây dựng
Như tên gọi của nó, công nghệ xây dựng (construction technology) liên quan đến các
phương pháp hoặc kỹ thuật được sử dụng để kết nối các vật liệu xây dựng và các cấu
kiện xây dựng trên công trường xây dựng tạo thành sản phẩm xây dựng hoàn
thành.Thuật ngữ công nghệ (technology) có thể được chia thành hai từ khóa - kỹ
thuật (techno) và lo gíc (logic). Logic đề cập đến các khái niệm về trình tự hoặc thủ
tục. Đó là, logic đề cập đến thứ tự của sự vật; một cái gì đó được thực hiện đầu tiên,
một cái khác được thực hiện thứ hai, và cứ như vậy cho đến khi đạt được kết quả.
Thêm từ kỹ thuật (technical) vào điều này dẫn đến ý tưởng rằng công nghệ phải thực
hiện với trình tự kỹ thuật trong đó một cái gì đó được thực hiện để tạo ra kết quả cuối
cùng. Có lấy ví dụ khi đề cập một công nghệ áp dụng cho việc thi công bê tông, ốp
một tòa nhà, đào một đường hầm, v.v.
Khi một dự án đã được xác định, một trong những câu hỏi quan trọng nhất
mà người quản lý xây dựng phải đối mặt là ‘Nên chọn kỹ thuật hoặc phương pháp
xây dựng nào?” Các phương pháp mới liên tục được hoàn thiện và người quản lý xây
dựng phải cân nhắc những lợi thế và bất lợi của một phương pháp hoặc kỹ thuật nhất
định.
Ngày nay, công nghệ đang tập trung vào việc cải thiện năng suất trên hiện
trường thông qua các ứng dụng tiện ích dựa trên công nghệ đám mây. Phần mềm
giám sát xây dựng, được thiết kế để có thể truy cập dễ dàng thông qua điện thoại
thông minh phổ biến và các thiết bị di động khác, có thể cung cấp cho giám sát xây
dựng khả năng gửi báo cáo từ hiện trường. Các phương pháp báo cáo bằng giấy bút
thông thường có thể tốn kém hàng giờ mỗi tuần, vì các nhà quản lý buộc phải biên
dịch dữ liệu từ sổ ghi chép nguệch ngoạc hoặc bảng tính cá nhân. Dữ liệu được thu
thập rất dễ bị mất hoặc lỗi của con người.
Bằng cách giảm gánh nặng cho công tác giám sát xây dựng khi thực hiện
công việc đối chiếu tài liệu thủ công, một lượng thời gian đáng kể có thể được tiết
kiệm mỗi tháng. Tự động hóa quy trình báo cáo và tài liệu lưu trữ có thể cải thiện
đáng kể chất lượng dữ liệu được thu thập, cho phép dễ dàng truy xuất, tóm tắt và đưa
vào sử dụng bất kỳ hoàn cảnh nào. Lưu trữ dữ liệu trong cơ sở dữ liệu tập trung trên
“đám mây” cho phép tất cả dữ liệu được tạo trong dự án - ảnh, báo cáo, sự cố an toàn
và tài liệu về điều kiện thời tiết - sẽ được đưa vào sử dụng gần như ngay lập tức.
Công nghệ cũng có thể được sử dụng để nhắm đến các mục tiêu khác bao
gồm các quy trình công việc không hiệu quả khác trong không gian quản lý xây dựng,

145
chẳng hạn như theo dõi thời gian, sự có mặt và chi phí lao động. Bằng cách chuyển
mô hình khả năng hoàn thành nhiệm vụ trong máy tính để bàn vào ứng dụng điện
thoại di động, có thể nhập tiến độ từ hiện trường, tiết kiệm thời gian và cho phép
phân tích dữ liệu ngay lập tức. Tiến độ có thể được theo dõi và gán cho các mã chi
phí phù hợp từ hiện trường, cải thiện độ chính xác và hợp lý hóa quy trình xây dựng.
Bất kỳ công nghệ nào có thể tạo điều kiện giao tiếp tốt hơn sẽ giúp các nhà
quản lý giảm thiểu chi phí và giữ cho các dự án xây dựng đúng tiến độ. Phần mềm
cho phép cập nhận cảnh báo theo thời gian thực có nghĩa là phản ứng nhanh hơn với
các sự cố an toàn hoặc các vấn đề logic. Một số ứng dụng có thể cung cấp cho các
thành viên trong nhóm phương tiện dễ dàng và thuận tiện để chia sẻ thông tin an toàn,
tin nhắn và cập nhật an toàn trong thời gian thực, có thể truy cập từ thiết bị di động,
máy tính xách tay và máy tính để bàn.
Theo chia sẻ trên trang Construction Global, trong thập kỷ này các xu hướng
công nghệ xây dựng sau đây sẽ chiếm lĩnh và phát triển:
Máy tính bảng và ứng dụng Blueprint
Trong mọi trường hợp luôn cần một văn phòng tại hiện trường để lưu giữ nhiều bản
thiết kế và các tài liệu khác mà các nhà thầu cần trên công trường, máy tính bảng và
ứng dụng bản vẽ số hóa hiện đang phát triển. Các thiết bị này cho phép truy cập vào
thông tin quan trọng ngay từ hiện trường. Chúng có thể được sử dụng để tìm kiếm
những trở ngại có thể cần được giải quyết, có thể giúp cải thiện sự an toàn.
Máy tính bảng và điện thoại thông minh cũng có thể được sử dụng để liên lạc trong
thời gian thực với tất cả các thành viên của nhóm xây dựng, ngay cả khi họ không
phải có mặt tại hiện trường cùng một lúc. Các nhà thầu có thể đặt hàng hoặc gửi
email mà không cần rời khỏi hiện trường, điều này không chỉ tiết kiệm thời gian mà
còn cả tiền bạc.
Thiết bị công nghệ đeo/ Wearable Tech
Kính thông minh, quần áo, cảm biến và công nghệ đeo được khác có thể cải thiện sự
an toàn và tăng hiệu quả làm việc. ví dụ với kính Microsoft HoloLens, người đeo có
thể ghim nội dung kỹ thuật số của họ - chẳng hạn như ứng dụng, thông tin và các
video đa chiều - trong không gian vật lý xung quanh họ, cho phép tương tác qua hình
ba chiều hòa vào thế giới thực. Một máy tính thực tế tăng cường tương tác thực tế
(Augmented Reality) đeo đầu cung cấp một giải pháp thay thế để làm việc từ bản
thiết kế giấy hoặc các mô hình dựa trên màn hình kỹ thuật số. Những đổi mới khác
bao gồm mũ thông minh phát hiện sự mệt mỏi của công nhân và con quay hồi chuyển
thu nhỏ cảm nhận được các chuyến đi, té ngã và tai nạn.
Augmented Reality (AR) được hiểu là công nghệ cho phép con người quan
sát những vật trong thế giới thật thông qua một thiết bị điện tử nào đó. Khi đó ngoài
những gì mắt thường ta nhìn thấy, thiết bị điện tử còn cho ta biết những thông tin
khác liên quan đến vật đang được quan sát. Tóm lại, trong khi VR thay thế hoàn toàn
thực tại bởi một thế giới mô phỏng, AR chỉ bổ sung các chi tiết vào thế giới thực tại.
Trí tuệ nhân tạo (AI)
146
 Trí tuệ nhân tạo (AI) là một thuật ngữ tổng hợp để mô tả khi một cỗ máy bắt
chước các chức năng nhận thức của con người, như giải quyết vấn đề, nhận dạng mẫu
và học tập. Máy học là một tập hợp con của AI. Học máy là một lĩnh vực của trí tuệ
nhân tạo, sử dụng các kỹ thuật thống kê để cung cấp cho các hệ thống máy tính khả
năng học hỏi từ dữ liệu mà không cần lập trình rõ ràng. Một cỗ máy trở nên tốt hơn
trong việc hiểu và cung cấp những hiểu biết sâu sắc khi nó được tiếp xúc với nhiều
dữ liệu hơn.
McKinsey hy vọng sự lan tỏa của AI trong lĩnh vực xây dựng sẽ đang là
khiêm tốn trong tương lai gần. Tuy nhiên, một sự thay đổi đang được mong chờ. Các
bên liên quan trong suốt vòng đời dự án bao gồm các nhà thầu, điều hành dự án, chủ
sở hữu và nhà cung cấp dịch vụ sẽ phải suy nghĩ lại khi xem AI chỉ phù hợp với các
ngành công nghiệp khác. Kỹ thuật và xây dựng sẽ cần phải bắt kịp với các phương
pháp và xu hướng ứng dụng AI. Đó là cách duy nhất để cạnh tranh với các đối thủ
trên thị trường sắp tới và sẽ duy trì trong tương lai.
Hiện tại, các ứng dụng AI trong xây dựng vẫn còn tương đối mới, mặc dù một
nhóm hẹp các công ty khởi nghiệp đang thu hút được sự chú ý của thị trường và sự
chú ý đối với các phương pháp ứng dụng AI của họ. Có một vài ví dụ giai đoạn đầu
phát triển AI mà các công ty xây dựng có thể xem xét, đánh giá:
- Tối ưu hóa tiến độ, kế hoạch của dự án có thể thực hiện thông qua xem xét hàng
triệu phương án lựa chọn thay thế để thực hiện dự án và liên tục cải thiện công việc
lập kế hoạch dự án tổng thể.
- Công nghệ nhận dạng và phân loại hình ảnh có thể đánh giá dữ liệu video được thu
thập trên các công trường làm việc để xác định hành vi không an toàn của nhân viên,
công nhân và tổng hợp dữ liệu này để phục vụ cho các ưu tiên đào tạo và giáo dục
trong tương lai.
- Các nền tảng phân tích nâng cao có thể thu thập và phân tích dữ liệu từ các cảm
biến để hiểu các tín hiệu và mẫu để triển khai các giải pháp trên thực tế, cắt giảm chi
phí, ưu tiên bảo trì phòng ngừa và ngăn chặn thời gian ngừng hoạt động ngoài dự
kiến.
In 3D (3D Printing)
In 3D có thể cắt giảm chi phí dự án, tác động môi trường và cung cấp giải
pháp cho tình trạng thiếu công nhân lành nghề. Trong các dự án lớn hơn, các chuyên
gia của MEP (Cơ khí, Kỹ thuật & Hệ thống nước) như Newtecnic đang sử dụng công
nghệ để tạo ra các mặt tiền phức tạp bằng cách kết hợp tối đa 50 máy móc và quy
trình thành một đầu ra duy nhất để cung cấp một giải pháp kỹ thuật vượt trội, có thể
dễ dàng chế tạo và xây dựng, cho phép tạo ra sản phẩm với độ bền lâu dài. Khả năng
lặp lại thiết kế và cải tiến nó từ quan điểm sản xuất, phủ nhận sự cần thiết sử dụng
của một xưởng sản xuất quy mô lớn như truyền thống, thay vì một thiết bị liên kết
với chính bản thiết kế. Các máy như Concreative Concrete 3D có tính năng của một
Máy in 3D với 6 cánh tay trục lớn nhất thế giới, có khả năng tạo ra các cấu kiện có
chiều cao lên tới 4,5m và chiều dài lên tới 6m trong một lần in.

147
 Ví dụ trong đợt đối phó với đại dịch covid-19, vào tháng 3/2020, công nghệ
in 3D được ứng dụng xây dựng phòng bệnh cho bệnh viện dã chiến tại Trung Quốc.
Mỗi phòng bệnh được tạo ra từ máy in 3D có diện tích khoảng 10m2, có thể cho 2
bệnh nhân nằm. Chỉ mất 2 giờ đồng hồ là một căn phòng như thế được in xong.
Rô bôt/Robotics
Việc sử dụng robot trong xây dựng đang là xu hướng gia tăng trên thế giới. Ví dụ xe
tự hành được sử dụng làmg tăng sự an toàn và hiệu quả với chu kỳ làm việc suốt ngày
đêm. Trang bị robot đã được sử dụng trong các dây chuyền sản xuất công nghiệp
trong nhiều năm và giờ đây, công nghệ đang được điều chỉnh để dễ di chuyển hơn
hoặc được sử dụng cho một loạt các nhiệm vụ đòi hỏi nhiều lao động trên các công
trường xây dựng – như vận chuyển vật liệu, xây tường và cấu trúc in 3D. SAM, viết
tắt của Semi-Automated Mason, là một trong những robot lát gạch thương mại đầu
tiên được thiết kế và chế tạo bởi Construction Robotics. SAM100 có thể tác nghiệp
với việc xây dựng công trình và giảm tác động về sức khỏe và an toàn đối với lực
lượng lao động.
Kết nối vạn vật/Internet of Things
Kết nối của các thiết bị thông qua internet đang phát triển với tốc độ đáng kể. Một
báo cáo gần đây của Gartner ước tính sẽ có hơn 26 tỷ thiết bị được kết nối vào năm
2020. Đối với ngành xây dựng, tất cả bắt đầu với các công trường được kết nối, liên
kết trở lại văn phòng chính. Tương tự như lập luận về trường hợp trong kinh doanh
thương mại khi ứng dụng kết nối vạn vật, lợi ích ở đây được nhấn mạnh bao gồm:
Bằng cách cho phép máy móc, thiết bị và kết cấu xây dựng giao tiếp với nền tảng dữ
liệu trung tâm, các tham số hiệu suất quan trọng sẽ được tăng cường, cho phép điều
chỉnh chính xác và chủ động được thực hiện trong thời gian thực. Quản lý kết nối
kiểu như thế này sẽ giảm đáng kể rủi ro chương trình và sự thiếu hiệu quả của dự án,
cải thiện dự báo cho các dự án trong tương lai.
Thiết bị bay không người lái/Drones
Thiết bị bay không người lái được sử dụng để theo dõi hiệu quả hơn tiến trình
dự án và cung cấp sự tin cậy lớn hơn đối với các mục tiêu dự án. Có thể lập bản đồ
hiện trường nhanh hơn 400 lần so với các phương pháp thủ công, máy bay không
người lái thu thập dữ liệu với khối lượng lớn và thường được tích hợp với các hệ
thống BIM để tạo ra các biểu diễn trực quan chính xác cao của các công trường xây
dựngn. Theo báo cáo của PwC (là một tổ chức cung cấp mạng lưới dịch vụ chuyên
nghiệp trên thế giới), họ có thể tiết kiệm riêng ngành xây dựng của Anh 4,65 tỷ đô la
vào năm 2030, với nền kinh tế máy bay không người lái sử dụng hơn 600.000 thiết
bị. Trong tương lai, họ sẽ có thể khai thác học máy để cung cấp một mức độ giám sát
các chi tiết cực nhỏ.
Chuỗi khối/ Blockchain
Không chỉ là một nền tảng cho tiền điện tử, Blockchain còn cung cấp khả năng tăng
tốc độ tương tác và giảm chi phí hoạt động trong khi đồng thời có thể cung cấp lịch
sử giao dịch an toàn và đáng tin cậy. Các giải pháp như Brickschain có thể tạo ra một
148
dòng dữ liệu thực mới.” Chủ đầu tư và các nhóm của dự án đã phụ thuộc vào bảng
tính excel và phương tiện truyền thông cũ để thực hiện một dự án,” Giám đốc điều
hành Bassem Hamdy (Bassem Hamdy là một kỳ cựu trong ngành xây dựng với 20
năm kinh nghiệm. Ông là người tiên phong nổi tiếng trong công nghệ xây dựng và
đóng vai trò không thể thiếu trong việc thành lập một ngành công nghiệp cho phần
mềm quản lý dự án. Bassem lần đầu tiên gia nhập CMiC vào những năm 1990 và đã
thành công trong việc giúp các công ty xây dựng chuyển hệ thống của họ từ giấy sang
phần mềm ...) nói: Tích hợp trên mạng thông qua chuỗi khối cho phép kết nối giữa
nhiều bên liên quan chính trong chuỗi cung ứng xây dựng. Không có công nghệ này,
ngành công nghiệp xây dựng toàn cầu sẽ tiếp tục mất 95% dữ liệu khi dự án kết thúc.
Bằng cách nắm bắt các tài nguyên dữ liệu bị mất này, chúng ta sẽ đạt được hiệu quả
sử dụng tài sản (các dự án) và hiệu quả sự dựng vốn đầu tư (ROI) cho khách hàng
của chúng ta, điều mà không có sẵn trước đây.
Tăng cường thực tế mở rộng/Augmented Reality
Công nghệ tăng cường thực tế mở rộng (AR) mang lại trải nghiệm tốt hơn khi “chui
vào” ở bên trong một tòa nhà/công trình. Hình thức truy cập công trường từ xa này
mang lại lợi ích của sự an toàn được cải thiện bằng cách cho phép công nhân trực
quan hóa công trường và cho khách hàng cơ hội hợp tác sáng tạo trước khi hoàn
thành thiết kế và xây dựng. Các công ty như Scope AR đang hợp tác với Caterpillar
để cung cấp nền tảng gọi video hỗ trợ trực tiếp dựa trên AR được xây dựng dành
riêng cho nhu cầu hỗ trợ từ xa độc đáo của các ngành công nghiệp sử dụng máy móc
hạng nặng.
Thực tế ảo/Virtual Reality (VR)
Nó là không thể để cho bạn hoặc khách hàng của bạn thực sự tưởng tượng một công
trường/côn trình từ một tập hợp các bản vẽ. Với công nghệ thực tế ảo (VR), việc thiết
kế, lập kế hoạch và xây dựng không bao giờ đơn giản hơn và tạo ra trải nghiệm thực
sự hấp dẫn. Quan trọng hơn, đối với những người xây dựng, nó có thể cho phép đánh
giá thiết kế để xác định các thách thức tiềm năng và các vấn đề quan tâm có thể hỗ
trợ trong việc lập kế hoạch lịch trình dự án.
Mô hình thông tin công trình (BIM)
Xây dựng mô hình thông tin công trình (BIM) là trung tâm của một cuộc cách
mạng công nghệ thông minh về chuyển đổi số trong xây dựng. BIM đang trở thành
tiêu chuẩn cho các dự án cao cấp như cơ sở hạ tầng. Lợi ích của việc kết nối các quy
trình công việc trong một dự án, như Chương trình Đường cao tốc thông minh M4
do Balfour Beatty thực hiện, cho phép nhiều bên liên quan từ các nhóm thiết kế, xây
dựng và kỹ thuật phối hợp và nhận diện các hiệu quả mới. Với nhiều dự án hơn đòi
hỏi mức độ BIM cấp 2, điều quan trọng là các công ty xây dựng ở mọi quy mô đều
tích hợp một cách tiếp cận hợp nhất dữ liệu trong một dự án thành một bảng điều
khiển duy nhất cho phép cung cấp những thông tin có thể sử dụng.
b) Quản lý xây dựng trong sự phát triển công nghệ

149
 Trái ngược với công nghệ xây dựng, quản lý xây dựng giải quyết làm thế nào
các nguồn lực có sẵn cho người quản lý có thể được áp dụng tốt nhất. Thông thường,
khi nói về tài nguyên cho xây dựng, chúng ta nghĩ đến bốn M trong xây dựng: nhân
lực (manpower), máy móc (machines), vật liệu (Materials), và tiền (Money). Quản
lý liên quan đến việc áp dụng đúng thời điểm và hiệu quả của bốn M để xây dựng
một dự án. Nhiều vấn đề phải được xem xét khi quản lý một dự án và áp dụng thành
công 4M. Một số là kỹ thuật (ví dụ: thiết kế ván khuôn, công suất của máy đào, độ
kín của lớp hoàn thiện bên ngoài, v.v.). Tuy nhiên, nhiều vấn đề có bản chất định tính
hơn và giải quyết các vấn đề như động lực của người lao động, quan hệ lao động,
hình thức hợp đồng, trách nhiệm pháp lý và an toàn trên công trường làm việc. Các
vấn đề tổ chức có thể rất quan trọng đối với sự thành công của bất kỳ dự án nào.
Ngày nay,ngành xây dựng phải đối mặt với những ràng buộc về sự cạnh tranh
gay gắt hàng ngày - từ tình trạng thiếu lao động đến các yêu cầu của các dự án phức
tạp. Chủ dự án luôn yêu cầu xây dựng trọng phạm vi ngân sách hoặc đáp ứng thời
hạn xây dựng.
Trong Khảo sát xây dựng toàn cầu năm 2017 đối với các chủ dự án, KPMG
tổng hợp và chỉ ra một yếu tố đóng góp chính - các công cụ quản lý lỗi thời không
còn phù hợp với công việc: “Đối với hầu hết các chủ sở hữu và nhà thầu, quản trị dự
án, quản trị rủi ro và kiểm soát vẫn duy trì hình thức tĩnh truyền thống, quản lý thủ
công và các hoạt động dựa trên bàn giấy là những thứ mà không cho thấy được các
sự kiện đang thay đổi trong thực tế. Và theo thời gian, các quá trình điều khiển này
đã trở nên phức tạp và dài hơn bao giờ hết, đến mức chúng tạo sức ép lên người dùng
với quá nhiều thông tin và quá nhiều nhiệm vụ, dẫn đến các nhà quản lý dự án rất
khó khăn để hiểu được dữ liệu để đưa ra quyết định đúng đắn.”
Các công ty xây dựng truyền thống bảo thủ không còn sự lựa chọn nào khác.
Để duy trì tính cạnh tranh, họ phải tránh xa các mô hình quản lý giấy bút truyền
thống, phát huy sử dụng phần mềm và phần cứng tích hợp trong quản lý xây dựng.
Mặc dù nhiều công ty vẫn dựa vào các bảng tính hoặc thậm chí nhiều kỹ thuật trên
giấy truyền thống, nền tảng phần mềm quản lý dự án cho phép các công ty xây dựng
phối hợp tốt hơn quy trình làm việc của họ và nâng cao hiệu quả. Người quản lý cũng
có thể sử dụng Mô hình thông tin xây dựng (BIM) để quản lý xây dựng thông qua
việc sử dụng dữ liệu thực tế.
5.2 ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ TRONG QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
Ứng dụng công nghệ trong quản lý các dự án xây dựng cho phép phát triển công
ty một cách lành mạnh về tài chính và quản trị thông qua sự hợp tác tốt hơn, lập kế
hoạch tốt hơn và lập ngân sách tốt hơn. Công nghệ quản lý dự án cải thiện giao tiếp
và hợp tác bằng cách phá vỡ các bức tường giữa các cá nhân và các nhóm. Phần mềm
quản lý dự án tốt cho phép các nhóm tập trung tài liệu, làm việc theo lịch trình và
ngân sách cùng nhau và “gắn thẻ” cho nhau trong các bản cập nhật và yêu cầu. Nói
cách khác, ứng dụng công nghệ trong quản lý bằng việc xây dựng các nền tảng cho
phép kết hợp các phần cứng và phần mềm quản lý dự án giúp mọi người kết nối và
liên kết. Điều này giúp doanh nghiệp phát triển: Bạn có thể theo dõi năm người khác
150
nhau đang làm gì bằng cách sử dụng email và bảng tính, tuy nhiên thời gian của bạn
sẽ được sử dụng tốt hơn dành cho việc tìm kiếm các cơ hội phát triển. Và khi bạn tìm
thấy những cơ hội đó, trong đó dẫn đến nhiều dự án hơn và nhiều nhân viên làm việc
trong các dự án đó, bạn sẽ nhanh chóng đạt đến kết quả mà việc sử dụng email và
bảng tính là quá tải để có thể xử lý.
Lập lịch trình quản lý dự án tốt bắt đầu với kế hoạch tốt, và công nghệ quản lý
dự án là công cụ cho phép lập kế hoạch và lịch trình tốt. Trong những năm gần đây,
tiến bộ khoa học trong quản lý dự án được biến nhiều đến với mô hình xây dựng tinh
gọn (Lean construction) và mô hình thông tin công trình (Building Information
Model-BIM).
5.2.1 Xây dựng tinh gọn (Lean construction)
Thuật ngữ xây dựng Lean được đặt ra bởi tổ chức quốc tế về xây dựng tinh gọn
(IDLC) khi nó được thành lập vào năm 1993. Được sử dụng trong bối cảnh này, xây
dựng bao gồm toàn bộ ngành công nghiệp và không phải là giai đoạn mà việc xây
dựng vật lý diễn ra. Do đó, xây dựng tinh gọn liên quan đến kiến trúc sư, nhà thiết
kế, kỹ thuật, nhà xây dựng và nhà cung cấp.
Năm 1997 Glenn Ballard và Greg Howell đã thành lập Viện Xây dựng tinh
gọn trong nỗ lực phát triển và chia sẻ thông tin về cách cải thiện việc quản lý các dự
án xây dựng. Họ đã phân tích dữ liệu và nhận thấy rằng chỉ hơn một nửa số nhiệm
vụ được thực hiện bởi những người đi trước được hoàn thành trong một tuần nhất
định đã thực sự hoàn thành đúng hạn. Theo truyền thống, trọng tâm của các nỗ lực
cải tiến là tập trung vào năng suất của công nhân, nhưng Ballard và Howell cảm thấy
rằng phương pháp quản lý dự án này đã bỏ lỡ các nguyên nhân thực sự và kết quả
của quy trình làm việc không thể dự đoán trước. Điều này dẫn họ đến ý tưởng rằng
ngành xây dựng phải đối mặt với nhiều thách thức tương tự của ngành sản xuất. Họ
bắt đầu thực hiện nhiều nguyên tắc của Hệ thống sản xuất của tập đoàn Toyota về
phương pháp sản xuất tinh gọn và điều chỉnh chúng cho bối cảnh ngành xây dựng.
Giống như sản xuất tinh gọn, xây dựng tinh gọn tìm cách tạo ra các hệ thống sản xuất
nhằm giảm thiểu lãng phí thời gian, vật liệu và nỗ lực nhằm tạo ra giá trị cao nhất
cho khách hàng. Các nhà hoạt động nghề nghiệp tin rằng cách duy nhất để đạt được
mục tiêu cao nhất đó là kết nối tất cả các bên liên quan và người tham gia bao gồm
kiến trúc sư, kỹ sư, nhà thầu, quản lý tài sản và khách hàng tham gia sớm vào dự án
xây dựng. Điều này khác với cách tiếp cận quản lý dự án truyền thống trong đó những
người tham gia sẽ kết nối với các thiết kế/dự án theo từng giai đoạn hơn là chủ động
ảnh hưởng đến chúng.
Phát triển mô hình quản lý sản xuất của Toyota trong quản lý xây dựng tinh
gọn:
Trong phần này, mô hình quản lý sản xuất Toyota được đề xuất để giải quyết một số
hạn chế vốn có của các mô hình hiện hữu trong lĩnh vực xây dựng. Mô hình Toyota
đã được đề cập ngắn gọn bao gồm 14 nguyên tắc trong bốn lớp/cấp độ khác nhau.
Mỗi lớp có thể được xem như một mô hình riêng lẻ. Nhiệm vụ đầu tiên liên quan đến
thực tiễn của mô hình Toyota là vận hành từng nguyên tắc thành các thuộc tính có
151
thể thực hành trong ngành xây dựng. Theo mô hình Toyota, các nguyên tắc cơ bản
nên có ý nghĩa tích cực cho ngành xây dựng. Về lý thuyết, mô hình này đánh giá
ngang nhau các khía cạnh của “quy trình” và các khía cạnh của “con người”, cũng
như các khía cạnh khác. Đây sẽ là một lựa chọn thích hợp, vì hầu hết các mô hình
xây dựng tinh gọn tập trung nhiều vào kỹ thuật, với sự chú ý khá hạn chế vào khía
cạnh con người.
Các tài liệu nghiên cứu về xây dựng tinh gọn đã đề cập một số dự án xây dựng
đã diễn giải và thực hiện một số nguyên tắc từ Hệ thống sản xuất của Toyota vận
dụng trong ngành xây dựng. Tuy nhiên, như Picchi và Granja (2004) đã quan sát,
trong hầu hết các trường hợp, các nhà xây dựng chuyên chuyên nghiệp chỉ đưa một
công cụ xây dựng tinh gọn vào thực tế và bỏ lỡ sự cần thiết tương tác với các công
cụ sản xuất tinh gọn khác. Trong phần này, những nỗ lực được thực hiện để thảo luận
về việc thực hiện tám nguyên tắc cốt lõi của Toyota trong danh mục thuộc khía cạch
“Quy trình/process” vận dụng trong ngành xây dựng.
1. Liên hệ giữa mô hình Toyota và mô hình LPS (Last Planer System)
Như đã thảo luận trước đó, Last Planner System đóng vai trò là một trong những
nền tảng lý thuyết của xây dựng tinh gọn, và trong một số trường hợp, LPS hóa ra
đồng nghĩa với xây dựng tinh gọn. LPS hiện được coi là hệ thống lập kế hoạch và
kiểm soát mạnh mẽ và nổi tiếng nhất từ tất cả các kỹ thuật và công cụ xây dựng tinh
gọn. LPS xây dựng theo nguyên tắc lập kế hoạch công việc phản ứng có hệ thống
được thực hiện ở mức thấp nhất có thể trong hệ thống phân cấp của các nhà hoạch
định quy hoạch cuối cùng. Triết lý cơ bản là đảm bảo rằng tất cả các điều kiện tiên
quyết cần thiết để thực hiện công việc xây dựng riêng biệt đã được đưa ra trước khi
nó được giao cho một nhóm làm việc. Nó sử dụng kế hoạch tổng thể của dự án làm
khung chung, nhưng gợi ý rằng các hoạt động hàng ngày của sản xuất nên được quản
lý theo cách tiếp cận linh hoạt hơn, nhận thức được tiến độ thực tế của dự án. Có bốn
loại chính cho bất kỳ nhiệm vụ dự án thực thi nào, cụ thể là NÊN/SHOULD, CÓ
THỂ/CAN, SẼ/WILL, và ĐÃ/DID:
SHOULD/NÊN: các nhiệm vụ cần được thực hiện trong tương lai gần theo kế hoạch
tổng thể của dự án.
CAN/CÓ THỂ: các nhiệm vụ đã sẵn sàng tất cả các điều kiện tiên quyết của chúng:
ví dụ: các bước dự án trước đó đã được hoàn thành, các vật liệu cần thiết đã sẵn sàng
và lực lượng lao động có sẵn.
SẼ/WILL: các nhiệm vụ được khởi công trước vòng kế hoạch tiếp theo.
ĐÃ/DID: các nhiệm vụ được hoàn thành.
Mục tiêu tổng thể của LPS là tăng độ tin cậy của kế hoạch, và do đó đóng vai trò là
khuôn khổ để giải quyết lãng phí phát sinh từ sự không chắc chắn và sai lệch kế
hoạch. LPS sử dụng hệ thống phân cấp lịch trình và công cụ lập kế hoạch bốn cấp:
kế hoạch tổng thể, kế hoạch giai đoạn (kéo), kế hoạch hướng tới và kế hoạch làm
việc hàng tuần
Kế hoạch tổng thể và giai đoạn
152
Kế hoạch tổng thể là lịch trình tổng thể của dự án, được phát triển từ các tiêu chí thiết
kế và hỗ trợ các mục tiêu dự án của chủ đầu tư. Nó bao gồm các cột mốc và các mục
với thời gian sớm của sự kiện. Các mốc thời gian được xác định bằng cách sử dụng
quy trình kéo/pull của các cột mốc kế tiếp. Kế hoạch này sau đó được phát triển bởi
những người chịu trách nhiệm xây dựng giai đoạn cùng với các nhà thầu phụ, bắt đầu
lùi từ ngày hoàn thành giai đoạn dự kiến. Quá trình cho thấy những gì phải được thực
hiện để đảm bảo công việc cho sản xuất.
Kế hoạch hướng tới
Kế hoạch hướng tới thể hiện một mức độ trung gian của kế hoạch. Đó là một lịch
trình của các nhiệm vụ tiềm năng, thường là trong 6 tuần tới 8 tuần. Số tuần mà quá
trình nhìn về phía trước kéo dài được xác định bởi các đặc điểm của dự án, độ tin cậy
của hệ thống lập kế hoạch và thời gian sớm để có được thông tin, vật liệu, lao động
và thiết bị. Công việc được lên kế hoạch ở cấp độ phân công, có nghĩa là một cái gì
đó có thể được truyền đạt tới người lao động. Quản lý tiếp tục chia nhỏ các hoạt động
thành nhiều chi tiết hơn và sàng lọc các hoạt động nhỏ hơn trong suốt thời gian phía
trước, cho đến khi các hoạt động về cơ bản là trở thành các nhiệm vụ được giao.
Kế hoạch làm việc hàng tuần
Kế hoạch làm việc hàng tuần là một lịch trình ở cấp độ phân công. Lịch trình chi tiết
được bắt nguồn từ các kế hoạch hướng tới trên cơ sở hàng tuần. Kế hoạch làm việc
hàng tuần được hình thành dựa trên cơ chế của LPS, nhằm mục đích biến đổi những
gì NÊN làm thành những gì CÓ THỂ thực hiện, do đó hình thành một kho công việc
sẵn sàng. Trong khi đó, việc kiểm tra các điều kiện tiên quyết có thể diễn ra khi mức
độ lịch trình chi tiết này có thể đạt được. Một quy trình lập kế hoạch công việc hàng
tuần điển hình được đề xuất tuân theo các nguyên tắc bao gồm định nghĩa, tên gọi,
trình tự, kích cỡ và hướng dẫn thực hành.
2. Thực hiện các nguyên tắc “quy trình” của mô hình quản lý sản xuất
Toyota (Nguyên tắc 2-8)
Ngoài LPS là một khuôn mẫu quan trọng mà các nguyên tắc của Toyota có thể
được thực hiện trong ngành xây dựng với trọng tâm lập kế hoạch và kiểm soát, các
nỗ lực đã được thực hiện để tìm kiếm các phương thức thay thế thực hiện các nguyên
tắc của Toyota trong bối cảnh ngành xây dựng. Là một triết lý sản xuất, dường như
bảy nguyên tắc của mô hình Toyota có nhiều điểm tương đồng với triết lý JIT (Just-
In-Time), đặc biệt là trong các lĩnh vực quản lý vật liệu, thiết kế mặt bằng công trình,
v.v.
Nguyên tắc một nhánh dòng chảy/ One-Piece Flow (P2)
Là nguyên tắc doanh nghiệp hướng đến việc tại mỗi công đoạn “làm một chuyển
một” mà không sản xuất theo lô lớn. Thực hiện “one piece flow” giúp doanh nghiệp
loại bỏ được các vấn đề về chờ đợi và lưu kho. Trong điều kiện lý tưởng, thời gian
sản xuất có thể rút ngắn xuống chỉ còn tương đương 10% thời gian sản xuất ban đầu.

153
 Như đã thảo luận trước đó, một nhánh dòng chảy có thể đạt được thông qua các
nỗ lực tập thể như nhịp thời gian (takt time), bố trí máy hình chữ U, hệ thống dây
chuyền, v.v. Dòng chảy liên tục và nhịp thời gian takt dễ dàng được áp dụng nhất
trong các hoạt động sản xuất và dịch vụ lặp đi lặp lại). Trong xây dựng, việc tạo ra
một dòng quy trình liên tục tại chỗ là một thách thức lớn do tính chất phân mảnh của
nó, mô hình hoạt động tiêu chuẩn hóa thấp, các tính năng có một không hai của các
sản phẩm xây dựng, v.v..
Nhịp thời gian (takt time) là thời gian cần thiết để từng công đoạn sản xuất ra
một đơn vị sản phẩm được tính toán dựa trên nhu cầu sản xuất và thời gian làm việc.
Takt time cho biết bao nhiêu lâu cần phải hoàn thành một sản phẩm dựa trên nhu cầu
của khách hàng. Dựa vào Takt time, người điều độ sản xuất biết được phải phân chia
công việc và bố trí máy móc thiết bị sao cho thời gian làm việc thực tế trên từng công
đoạn gần nhất với Takt time. Thực hiện đúng tốc độ sản xuất theo Takt time giúp
đồng nhất hóa tốc độ trong toàn bộ dây chuyền sản xuất. Đảm bảo sản xuất theo Takt
time nghĩa là doanh nghiệp có thể giao hàng đúng hạn cho khách hàng.
Tuy nhiên, các hoạt động lặp đi lặp lại cũng có thể được ghi nhận một phần trong
ngành xây dựng; do đó, nguyên tắc này có thể được áp dụng phù hợp, với điều trị cần
thiết. Tuy nhiên, có ba yếu tố, đó là loại bỏ sự lãng phí, dòng lao động và dòng nguyên
liệu, hoặc thi công các công trình dạng tuyến (đường, đường ống,..) có thể phản ánh
nguyên tắc một dòng chảy này trong bối cảnh của ngành công nghiệp xây dựng.
Hệ thống “kéo” Kanban/ Hệ thống sản xuất theo nhu cầu/Pull Kanban System
(P3)
Push system (hệ thống đẩy) là một hệ thống mà trong đó, nhà sản xuất sẽ sản
xuất dự trên những dự đoán tốt nhất của họ về những gì thị trường muốn. Về cơ bản,
việc sản xuất hàng hóa được lên kế hoạch dựa trên một lịch trình với thời hạn sản
xuất định trước. Sau đó nhà sản xuất đẩy hàng hóa ra thị trường. Các mô hình sản
xuất truyền thống thường sử dụng hệ thống “đẩy”, nhằm mục đích bảo đảm con người
và thiết bị đều được sử dụng tối ưu. Với mô hình này, các công đoạn sẽ được chạy
tối đa công suất, tối ưu hiệu suất, từ đó, bán thành phẩm, thành phẩm được liên tục
“đẩy” sang công đoạn kế tiếp, đẩy vào kho, bán ra hệ thống phân phối, ra thị trường
bán lẻ. Kết quả của việc này là trong chuỗi sản xuất, chuỗi cung ứng, nếu các công
đoạn trước nhanh hơn, có công suất, hiệu suất lớn hơn các công đoạn sau, sản xuất
nhanh hơn bán hàng, lập tức xuất hiện hàng tồn trước mỗi công đoạn chậm, ở cuối
dây chuyền, trong kho nhà máy, các trung tâm phân phối, các nhà phân phối, … Tồn
kho, khi nói về hiệu quả, rõ ràng là lãng phí (waste). Nó chiếm chỗ nhà xưởng, kho
bãi, “chiếm dụng” vốn luân chuyển và gây ra hư hỏng sản phẩm, hàng hóa mất giá
trị.
Trong khi đó hệ thống kéo (Pull system) là hệ thống mà trong đó việc sản xuất
được khởi xướng từ người hoặc tổ chức tiêu thụ hàng hóa đó. Thành phẩm sẽ không
được sản xuất mà không có một đơn đặt hàng của khách hàng cụ thể. Nguyên lý của
hệ thống “kéo” là kiểm soát được dịch chuyển từ đầu đến cuối dây chuyền, sản lượng
của khâu trước được cân đối với năng lực của khâu sau. Và chìa khóa của hệ thống
kéo này, trong Sản xuất Tinh gọn, là “thẻ Kanban”. Thẻ kanban là thiết bị điều khiển
154
có tác dụng người trao, khâu sau, nói với người nhận thẻ, khâu trước đó, là: “Đưa tôi
N đơn vị (bán thành phẩm / thành phẩm), và chỉ N đơn vị thôi. Khi bạn đã làm xong
số lượng đó, hãy dừng lại! Chờ đợi cho đến khi bạn có thẻ Kanban tiếp theo”. Và
như vậy, có thể công đoạn trước ngừng lại, không làm gì cả trong khi công đoạn sau
“tiêu thụ” hết lượng N công đoạn trước đã giao. Điều này có thể, nếu không nói là
chắc chắn, phát sinh chi phí, nhưng trong đa số các trường hợp, nó không như lớn
như chi phí cho việc tồn đọng bán thành phẩm, tồn kho hàng hóa.
Các ứng dụng tiềm năng của hệ thống kéo (kanban) đã xuất hiện trong ngành
xây dựng. Cụ thể hơn, hệ thống kanban kéo có thể được sử dụng để mua sắm vật liệu
vào đúng thời điểm và đúng số lượng dựa trên nhu cầu thực tế công trường. Chiến
lược kanban được phát triển để quản lý việc bổ sung một số loại sản phẩm sản xuất
sẵn từ các nhà cung cấp ưa thích đến công trường. Hệ thống kanban cho phép các đội
xây dựng lấy sản phẩm từ thị trường hàng ngày, theo nhu cầu của công trường. Chiến
lược kanban này không thể được thực hiện cho đến khi có sẵn một số các yếu tố thành
phần, bao gồm (1) thị trường hoặc cửa hàng đại lý, (2) hệ thống vận chuyển thu gom
hàng (3) cửa hàng vệ tinh và (4) hệ thống quản lý hàng tồn kho.
Nó chỉ trích cách tiếp cận truyền thống tạo ra các đơn đặt hàng theo đợt lớn trên
cơ sở hàng tuần hoặc hai tuần một lần. Tuy nhiên, tâm lý hàng loạt là một trong
những thách thức quan trọng nhất trong thực hiện chiến lược Kanban. Ngoài thực
tiễn thực hiện tại chỗ, cơ chế kéo cũng được đề xuất là một trong những nguyên tắc
đúng lúc/JIT (Just- in- Time) sẽ hỗ trợ các nhà xây dựng trong chuỗi cung ứng xây
dựng được hưởng các lợi ích tương tự. Về vấn đề này, mỗi chiếc xe tải trống trở lại
nhà máy là một kanban. Trong một nghiên cứu trường hợp được báo cáo trong ngành
xây dựng ở Anh, một hệ thống mua sắm điện tử đã được chủ đầu tư sử dụng như hệ
thống kanban, tại đó họ đặt hàng cho sản phẩm được yêu cầu ngoài hiện trường với
ngày và thông số kỹ thuật cụ thể, cũng như thời gian giao hàng. Do sự khác biệt giữa
lĩnh vực sản xuất và xây dựng, các nguyên tắc kanban, hầu hết là đóng vai trò là nhà
cung cấp kanban để giúp các nhà thầu kiểm soát tốt hơn các yêu cầu về vật liệu và
hàng tồn kho. Hơn nữa, kanban có thể thực hiện các chức năng về tầm nhìn, kiểm
soát sản xuất và giám sát tiến độ, cũng có thể được sử dụng như một công cụ kiểm
soát an toàn vì thông tin an toàn có thể được thêm vào trên mỗi kanban.
Nguyên tắc điều hòa/ Heijunka (P4)
Heijunka, hoặc điều hòa khối lượng công việc, là công cụ giúp cân bằng sản xuất và
lập lịch trình sản xuất giúp doanh nghiệp biết được các thông tin hiển thị khi nào sản
xuất cái gì và sản xuất bao nhiêu. Khi một dây chuyền cùng sản xuất nhiều sản phẩm
thì việc tính toán kế hoạch sản xuất từng loại sản phẩm là cần thiết. Có lẽ là khó thực
hiện nhất trong ngành xây dựng. So với sản xuất công nghiệp khác, sự khác biệt chính
là các công việc xây dựng đòi hỏi lượng thời gian khác nhau. Điều đáng nói là có
một số điểm chung giữa hệ thống LPS và nguyên tắc của heijunka. Cả hai đều nhằm
đạt được một luồng công việc ổn định và đáng tin cậy. Hệ thống LPS được ghi nhận
trong tài liệu và đôi khi nó được sử dụng để thể hiện cấu trúc tinh gọn. Ngoài việc áp
dụng bốn cấp kế hoạch của Ballard (2000), bao gồm kế hoạch tổng thể, kế hoạch giai
đoạn, kế hoạch hướng tới và kế hoạch hàng tuần, một trong những vấn đề quan trọng
155
ở đây là người quản đốc cần được trao quyền để cam kết vào ngày nào nhiệm vụ
hàng ngày hoặc hàng tuần anh ấy thực sự có thể phân công thực thi trong một thời
gian nhất định. Bằng cách này, người quản đốc có thể có được ý thức sở hữu như là
một phần của cả chương trình dự án.
Chất lượng tích hợp/Built-In Quality (P5)
Nguyên tắc về chất lượng tích hợp có thể được hiểu là “ làm đúng khi thực hiện
ngay lần đầu tiên”, đây là mục tiêu bao trùm của Quản lý chất lượng toàn diện
(TQM). Tuy nhiên, văn hóa chất lượng trong ngành xây dựng thích sử dụng giám sát
thời gian để khắc phục các sự cố xảy ra thay vì áp dụng phương pháp chất lượng tích
hợp của Toyota để loại bỏ các khiếm khuyết ngay từ đầu. Trong trường hợp này,
Nguyên tắc này của phương thức Toyota có thể được hiểu là việc áp dụng các phương
pháp phòng ngừa cũng như nhân viên có thái độ đối với chất lượng song hành với
việc “dừng lại và khắc phục” lỗi hay không. Để đạt được thành công, hãy “thực hiện
đúng ngay lần đầu tiên”, đòi hỏi phải thay đổi tư duy, vì nhân viên nên được khuyến
khích phơi bày các vấn đề cũng như được đào tạo để nâng cao năng lực để xác định
các vấn đề. Ngoài ra, tiêu chuẩn ISO 9000 đã đóng một vai trò trong việc thiết lập
một hệ thống đảm bảo chất lượng cũng thúc đẩy các công ty xây dựng nỗ lực hướng
tới quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn. Tuy nhiên, đảm bảo chất lượng không mang
lại đủ lợi ích để phù hợp với việc thực hiện nó về mặt chi phí. Để gặt hái những lợi
ích và cải thiện khả năng cạnh tranh chi phí tổng thể của ngành xây dựng, cần thực
hiện một hệ thống TQM toàn công ty, đòi hỏi một nền văn hóa được xây dựng theo
tiêu chuẩn ISO 9000 và cải tiến liên tục.
Hơn nữa, tương tự như thực tiễn về andon (Là một công cụ của quản lý trực quan
được thể hiện dưới dạng “đèn báo” hoặc “bảng Andon” nhằm kiểm soát và hướng
dẫn công việc của người công nhân. Hệ thống thông tin kiểm soát trên bảng Andon
giúp cảnh báo cho người công nhân nhận biết được các nguy cơ hoặc các vấn đề xảy
ra đồng thời đưa ra các tín hiệu này lên Andon để người quản lý dây chuyền biết và
đưa ra cách xử lý nhanh chóng) cần được trao quyền từ quản lý cấp cao, sự tham gia
của nhân viên và trao quyền từ quản lý được xác định là thước đo chính để phản ánh
Hiệu suất TQM trong ngành xây dựng. Một sự trao quyền ba giai đoạn được phác
thảo để thực hiện trong các tổ chức xây dựng và nêu bật một số yếu tố tổ chức quan
trọng như cơ cấu tổ chức, cơ chế kiểm soát quy trình và thái độ của nhân viên đối với
việc trao quyền, cũng như bản chất năng động của môi trường xây dựng được đặc
trưng bởi những thay đổi liên tục liên quan đến lực lượng lao động, yêu cầu của khách
hàng, mục tiêu dự án, công nghệ và kinh tế.
Chuẩn hóa công việc/Standardized Work (P6)
Tiêu chuẩn hóa ngụ ý rằng tất cả các công việc nên được xác định cao về thời
gian, nội dung, trình tự và kết quả. Tạo công việc được tiêu chuẩn hóa đòi hỏi phải
xác định các yếu tố lặp lại của một quy trình, đánh giá cách tốt nhất để thực hiện các
yếu tố đó, phát triển một phương pháp đáng tin cậy để đảm bảo hiệu suất của các yếu
tố đó và sau đó thực hiện phương pháp đáng tin cậy theo thời gian cần thiết. Các nhà
thực hành xây dựng có thể bày tỏ sự hoài nghi rằng công việc tiêu chuẩn là không
thể trong xây dựng vì mỗi dự án xây dựng là duy nhất và bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi
156
các yếu tố bên ngoài. Việc thực hiện tiêu chuẩn hóa (Nguyên tắc 6) trong ngành xây
dựng có thể được coi là:
1. việc thúc đẩy các công việc được tiêu chuẩn hóa như sử dụng các kỹ thuật ngoài
công trường liên quan đến các cấu kiện đúc sẵn.
2. các nhiệm vụ được tiêu chuẩn hóa trong quá trình xây dựng trong đó các yếu tố
lặp lại của một quy trình được xác định.
Lý do của việc sử dụng cấu kiện đúc sẵn là tính kinh tế của sản xuất quy mô lớn
có thể đạt được bằng cách tiêu chuẩn hóa các bộ phận sản xuất, cùng với các lợi ích
khác bao gồm chất lượng được cải thiện với kiểm soát chất lượng tốt hơn, giảm lãng
phí, vận hành ít lao động hơn và sản xuất các hạng mục xây dựng nhanh hơn. Do đó,
các chuyên gia trong ngành tư vấn xây dựng thường khuyên nên sử dụng nhiều kỹ
thuật ngoại vi và tiêu chuẩn hóa để tăng chất lượng và giảm chi phí và thời gian xây
dựng. Một điều được nhấn mạnh rằng tư duy tinh gọn có thể được áp dụng thành
công cho các hình thức công nghệ lắp ráp khác nhau để làm “trơn tru” quá trình xây
dựng. Tuy nhiên, tiêu chuẩn hóa đã thay đổi qua nhiều năm, với những nỗ lực được
thực hiện để đáp ứng nhu cầu của khách hàng và sản xuất các tòa nhà riêng lẻ, trong
khi vẫn sử dụng các thành phần tiêu chuẩn và sử dụng các quy trình tiêu chuẩn để
đảm bảo thành công. Các ý kiến cũng ủng hộ rằng, để đáp ứng nhu cầu về sự đa dạng
hơn, tiền chế phải hướng tới sản xuất tinh gọn hơn là giữ cách sản xuất hàng loạt kiểu
cũ, trong đó đề cập đến việc sản xuất các khối lượng nhỏ hơn nhưng có hiệu quả kinh
tế của các công việc tiêu chuẩn hóa, được thiết kế đặc biệt cho một dự án. Điều này
phản ánh chính xác chiến lược của Toyota để sản xuất số lượng xe ít hơn nhưng với
phạm vi danh mục sản phẩm lớn hơn.
Liên quan đến các công việc/sản phẩm được tiêu chuẩn hóa, Santos et al. (2002b)
đã xem xét một số quy trình xây dựng của thợ nề với hai chỉ số, cụ thể là (1) số thợ
nề nhận thức được tiêu chuẩn bằng văn bản và (2) số lần sửa đổi các tiêu chuẩn mỗi
năm. Kết quả thấy rằng các tiêu chuẩn bằng văn bản là không hiệu quả do thiếu các
hoạt động làm việc nhóm và giải quyết vấn đề. Các công ty xây dựng đã phát triển
các tiêu chuẩn, nhưng thường không thực hiện và duy trì các tiêu chuẩn của họ trong
thực tế. Hơn nữa, các tiêu chuẩn bằng văn bản có ít giá trị nếu người lao động không
có đủ kiến thức về nội dung trong đó hoặc động lực để áp dụng chúng vào thực tế.
Kiểm soát trực quan/Visual Control (P7)
Sử dụng hình ảnh và màu sắc để hướng dẫn và nhận biết được các tiêu chuẩn, cách
làm đúng tại nơi làm việc. Các thông tin trực quan của VM giúp người lao động có
thể dễ dàng nhận biết các điều kiện làm việc so với tiêu chuẩn mà không mất quá
nhiều thời gian chú ý.
Có 18 hoạt động thực hành quản lý trực quan đã được báo cáo ghi nhận trong
bối cảnh xây dựng. Những hoạt động thực tiễn này bao gồm một loạt các lĩnh vực và
các công cụ được sử dụng như kanban, sửa lỗi, thực hành ngoài hiện trường như Kiểu
“5-S” (Là một phương pháp làm việc nhằm tạo ra một môi trường làm việc sạch sẽ,
ngăn nắp, thuận tiện, giảm thiểu lãng phí, đảm bảo an toàn tại nơi làm việc: Theo
nghĩa gốc trong tiếng Nhật, 5S có nghĩ là: Seiri (Sàng lọc), Seiton (Sắp xếp), Seiso
157
(Sạch sẽ), Seiketsu (Săn sóc) và Shitsuke (Sẵn sàng)). Vận hành liên tục 5S giúp
doanh nghiệp hình thành thói quen ngăn nắp, gọn gàng và quản lý khoa học từ đó
thay đổi tư duy của người lao động), tạo mẫu và lấy mẫu, và các công cụ khác. Về
cơ bản, thực tiễn quản lý trực quan có thể được phân loại thành các lớp khác nhau
của khung làm việc trực quan, cụ thể là thứ tự thị giác, tiêu chuẩn hình ảnh, biện pháp
trực quan, điều khiển trực quan và đảm bảo thị giác. Ví dụ, một công ty ở Peru đã lắp
đặt đèn trong bộ điều khiển tương ứng với từng tầng của tòa nhà đang xây dựng. Các
đội làm việc trên tầng đó sẽ đặt công tắc đèn theo yêu cầu của họ: màu xanh lá cây
có nghĩa là tất cả đều ổn, màu vàng có nghĩa là họ sẽ hết vật liệu trong 30 phút và
màu đỏ có nghĩa là công việc đã dừng lại. Hơn nữa, có thể trình diễn cách các mô
hình tòa nhà có thể tạo ra hình ảnh 3D của một quy trình xây dựng, giúp các nhà thực
hành xây dựng quản lý công việc của họ tốt hơn. Mặc dù các công cụ kiểm soát hình
ảnh được định hướng bằng phần mềm này đã được ghị nhận là hữu ích trong việc cải
thiện sự trôi chảy trên các công trường xây dựng, nhưng có thể cần một thời gian dài
hơn để chúng được sử dụng ở các nước đang phát triển. Tại Toyota, việc sử dụng
sáng tạo bất kỳ phương tiện nào là cách tiếp cận tốt nhất có sẵn để tạo ra sự kiểm soát
trực quan thực sự. Các khái niệm 5-S có thể dễ dàng được áp dụng trong các công
trường xây dựng, vì chúng không cần các yêu cầu phần mềm phức tạp. Tuy nhiên,
hiện tại các khái niệm 5-S không được các nhà xây dựng chuyên nghiệp trong ngành
xây dựng nhìn nhận tốt. Đã có báo cáo rằng có rất nhiều cải tiến đối với thiết kế công
trường, bao gồm giảm nhu cầu về không gian lưu trữ, di chuyển tối thiểu và xử lý tại
chỗ, tiếp cận công trường tốt hơn có thể đạt được bằng cách triển khai đồng thời các
khái niệm JIT và 5-S.
Áp dụng công nghệ đáng tin cậy/Adoption of Reliable Technology (P8)
Nhiều khả năng, mọi tổ chức đều muốn đi đầu trong công nghệ. Điều này cũng
đúng trong ngành xây dựng, vốn vẫn còn sử dụng rất nhiều lao động. Các chuyên gia
xây dựng đã thử nhiều công nghệ mới, với hy vọng cải thiện hiệu suất, trong một
ngành được biết đến với tốc độ chậm chạp trong việc áp dụng công nghệ mới. Một
quan điểm về việc áp dụng công nghệ mới theo cách nghĩ của Toyota bao gồm các
nguyên tắc như:
1. công nghệ mới phải được kiểm tra kỹ lưỡng và được chứng minh là đáng tin cậy.
2. công nghệ mới phải hỗ trợ dòng chảy liên tục trong hoạt động (quy trình).
3. công nghệ mới phải giúp nhân viên thực hiện tốt hơn (con người).
Ý nghĩa quan trọng của những điều trên đối với ngành xây dựng là rõ ràng. Nó cũng
cung cấp sự biện minh hợp lệ cho việc áp dụng công nghệ mới khi xem xét chi phí.
Tóm lại, những thảo luận trên nhằm chuyển đổi bảy nguyên tắc của hệ thống sản
xuất Toyota thuộc về lớp quy trình (Process) sang bối cảnh xây dựng. Nó ngụ ý rằng
việc triển khai mô hình sản xuất Toyota trong xây dựng phần lớn dựa trên các hoạt
động xây dựng tinh gọn, có liên quan chặt chẽ đến các hoạt động lập kế hoạch và
kiểm soát trên công trường. Xây dựng tinh gọn phân biệt chính nó với quản lý xây
dựng truyền thống ở hai khía cạnh: (1) quản lý sự lãng phí và (2) quản lý theo triết
lý dòng chảy. Tương tự, bảy nguyên tắc này làm việc cùng nhau để loại bỏ lãng phí
158
trong suốt quá trình xây dựng. Chúng bao gồm việc giới thiệu quy trình Just-in-time
(JIT), 5-S, kiểm soát trực quan và các thứ khác, để cải thiện quy trình xây dựng. Mặt
khác, việc thực hiện các nguyên tắc của mô hình Toyota trong bối cảnh xây dựng có
thể khởi tạo một hệ thống kiểm soát sản xuất, chẳng hạn như việc áp dụng LPS, để
có kế hoạch mua sắm chiến lược, trong đó cần có kế hoạch sản xuất đáng tin cậy. Cả
hai đều phản ánh các hoạt động và các khía cạnh chiến thuật của việc xây dựng tinh
gọn và cũng phù hợp với các nguyên tắc của Phương thức Toyota ở khía cạnh “quy
trình/process.
3. Thực hiện mô hình đối tác và con người trong xây dựng
Ba nguyên tắc liên quan đến yếu tố “con người và đối tác” hàm ý rằng các công ty
nên phát triển các nhà lãnh đạo sống theo triết lý của công ty và sự tôn trọng lẫn nhau
giữa các nhà cung cấp và “công ty chính”, cũng như giữa quản lý và công nhân. Điều
này được áp dụng cho các nhà hoạt xây dựng, cụ thể là các nhà lãnh đạo, cá nhân,
nhà cung cấp và đối tác.
Các nhà lãnh đạo và sự lãnh đạo/Leaders and Leadership
Tương tự, các nhà lãnh đạo của Toyota phải có sự kết hợp của sự hiểu biết sâu sắc
về công việc cũng như khả năng phát triển, cố vấn và lãnh đạo. Trong bối cảnh xây
dựng, các nhà quản lý dự án được yêu cầu phát triển hai loại kỹ năng, đó là kỹ năng
cụ thể và kỹ năng chung. Kỹ năng cụ thể liên quan trực tiếp và chỉ cho các dự án xây
dựng, và phản ánh các kỹ năng cụ thể của họ; kỹ năng chung là điều cần thiết để
người quản lý dự án hoạt động hiệu quả với kiến thức chuyên môn của mình và bao
gồm các kỹ năng lãnh đạo, giao tiếp, đàm phán và giải quyết vấn đề. Khác với các
kỹ năng cần thiết của các nhà lãnh đạo Toyota trong Nguyên tắc 9 của Toyota, cấu
trúc tổ chức độc đáo của Toyota, được nêu bật và phản ánh triết lý của Toyota về
việc tăng thêm giá trị cho nhân viên của mình. Trong xây dựng, so sánh tổ chức cổ
đông truyền thống với phiên bản tinh gọn. Theo truyền thống, tổ chức của các bên
liên quan có thể được vẽ như một kim tự tháp như minh họa trong Hình 5.1 (kim tự
tháp bên trái), với giám đốc ở trên cùng, và người thực hiện ở phía dưới.
Nguyên tắc là, trong một tổ chức truyền thống, các chỉ đạo được đưa ra từ trên
cao theo cách “chỉ huy và kiểm soát”. Lấy cảm hứng từ khái niệm trưởng nhóm trong
triết lý tinh gọn (TPS), một kim tự tháp khác (lần này được đảo ngược) đã được đề
xuất, như minh họa trong hình 5.2, trong đó người thực thi đứng trên và được hỗ trợ
bởi phần còn lại của các bên liên quan. Điều này phản ánh khái niệm lãnh đạo phục
vụ trong bối cảnh xây dựng. Nếu cấu trúc tổ chức kim tự tháp lộn ngược có thể được
thực hiện thành công trong ngành xây dựng, nó sẽ cho phép các nhà lãnh đạo sử dụng
tất cả các nỗ lực, cũng như tất cả các nguồn lực cần thiết, để giúp đỡ các công nhân
tiền tuyến. Trong xây dựng, lãnh đạo có tầm quan trọng hàng đầu và được yêu cầu
để làm “trơn tru” và kích hoạt làm việc nhóm hiệu quả ở cấp độ công trường. Ví dụ,
người quản lý công trường không còn đơn giản là người giám sát để kiểm tra công
việc sau khi hoàn thành. Thay vào đó, họ phải dành thời gian để giải quyết các vấn
đề bằng cách trực tiếp quan sát các nguồn gốc và chịu trách nhiệm để đạt được và
duy trì năng suất cao nhất.

159
 Phân
cấp từ Người
dưới (b) lao động
Giám đốc
Chỉ
đạo
Giám đốc dự án Trưởng nhóm

Đội trưởng Đội trưởng

Trưởng nhóm
Giám đốc dự án
Hỗ trợ
Người Giám đốc
lao động Phân cấp
từ trên
xuống (a)

Hình 5-1 Cơ cấu tổ chức truyền thống (a) và cơ cấu theo triết lý tinh gọn
(b)
Quản lý con người/People Management
Toyota cố gắng phát triển những cá nhân xuất sắc và điều này bao gồm bốn
hoạt động chính: lựa chọn cẩn thận, đào tạo đa dạng, làm việc nhóm hiệu quả và tổ
chức theo câu trúc lộn ngược. Điều này phản ánh rằng Nguyên tắc 10 của ban quản
lý nhân sự Toyota là một mô hình mềm của quản trị nguồn nhân lực (HRM) coi
nguồn nhân lực là tài sản có giá trị. Văn hóa thống trị của ngành xây dựng hiện đang
nhấn mạnh mô hình cứng của HRM, coi con người là nguồn tài nguyên được cung
cấp và triển khai khi cần thiết để đạt được mục tiêu của tổ chức. Theo đuổi Nguyên
tắc 10 của Toyota trong xây dựng có thể được hiểu là khuyến khích mô hình mềm
của HRM. Các tài liệu đã đề cập đến các yếu tố khác nhau của mô hình mềm, bao
gồm làm việc theo nhóm, đào tạo, trao quyền, v.v., trong bối cảnh xây dựng. Thực tế
làm việc nhóm thông qua một tổ chức là một thành phần thiết yếu của việc thực hiện
sản xuất tinh gọn, vì nó tạo dựng niềm tin, cải thiện giao tiếp và phát triển sự phụ
thuộc lẫn nhau. Tất cả các thành viên của nhóm nên cố gắng cải tiến liên tục và sự
hài lòng của khách hàng/chủ đầu tư thông qua làm việc nhóm. Ngoài đào tạo mở
rộng, nhân viên đa kỹ năng không phải là hiếm trong các công ty áp dụng phương
pháp tinh gọn. Tuy nhiên, ngành xây dựng được đặc trưng là dựa trên thủ công, với
các hợp đồng thầu phụ áp dụng rộng rãi đã ngăn cản việc đầu tư vào đào tạo. Công
nhân đa kỹ năng có thể được nhìn thấy ở châu Âu, chẳng hạn như trong các ngành
công nghiệp xây dựng của Đức và Hà Lan.
Các mối quan hệ đối tác/Partner Relationships
Hợp tác trong ngành xây dựng không phải là một khái niệm mới. Để đáp ứng sự thay
đổi căn bản trong ngành xây dựng về giá trị đồng tiền, lợi nhuận và độ tin cậy, hợp
tác đã trở thành một yêu cầu phổ biến đối với các dự án xây dựng cơ bản do chính
phủ tài trợ. Hơn nữa, khi ngày càng có sự công nhận về triết lý đúng thời điểm (JIT)
và quản lý chất lượng toàn bộ (TQM) trong cộng đồng các chuyên gia xây dựng, các
tổ chức xây dựng đã thừa nhận lợi ích của việc có một vài nhà cung cấp tốt mà họ đã
160
hợp tác lâu dài. Hơn nữa, các công ty sản xuất thực hiện thuê ngoài các công việc
của họ thông qua các thỏa thuận hợp đồng với các bên khác (hợp đồng thầu phụ).
Tương tự, hầu hết các công việc xây dựng được thực hiện bởi các nhà thầu phụ có
thể được xem là thuê ngoài. Để không chỉ tạo ra lợi nhuận bền vững mà còn tăng
thêm giá trị trong suốt quá trình xây dựng, sự hài hòa giữa các nhà thầu và nhà thầu
phụ được cho là điều kiện tiên quyết để khuyến khích phương pháp xây dựng tinh
gọn. Về vấn đề này, cách đối xử của Toyota đối với các đối tác bao gồm hợp tác lẫn
nhau, tin tưởng và chia sẻ lợi ích trên cơ sở lâu dài, tất cả đều có thể thúc đẩy sự hài
hòa giữa các công ty xây dựng và các nhà thầu phụ.
4. Thực hiện mô hình giải quyết vấn đề (Problem-Solving Model) trong xây
dựng
Giải quyết vấn đề đặc trưng cho phần lớn các hoạt động quản lý trong xây dựng. Tuy
nhiên, các nhà thầu và ngành xây dựng nói chung không thực hiện điều này theo cách
mà Toyota mong muốn. Điều này là do các vấn đề xây dựng không được cấu trúc
theo các yếu tố không chắc chắn (biến) và biến thể khác nhau, thiếu hiểu biết về mối
tương quan giữa các biến thể này và nhiều giải pháp cho các vấn đề xây dựng. Thông
thường, các nhà thầu giải quyết vấn đề, nhưng không quan tâm đến việc học hỏi từ
tình huống hoặc tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề. Kiến thức kinh nghiệm là
những gì họ dựa vào rất nhiều, mặc dù điều này không được mã hóa tốt trong sách
vở và được ghi nhận lỏng lẻo trong trí nhớ. Hơn nữa, vấn đề xây dựng thường không
có hướng dẫn rõ ràng. Về vấn đề này, các nguyên tắc giải quyết vấn đề của Toyota
có khả năng cải thiện các thực tế giải quyết vấn đề áp dụng cho ngành xây dựng. Hơn
nữa, trở thành một tổ chức học tập là mục tiêu cuối cùng của việc thực hiện mô hình
Toyota. Tuy nhiên, quá trình học tập trong triết lý cải tiến liên tục (kaizen) không
được áp dụng một cách rộng rãi trong ngành xây dựng. Ít có các tổ chức xây dựng có
một hệ thống trong đó có thể cho phép nắm bắt, chuyển đổi và kết nối một cách có
hệ thống các bài học mà họ đã học, một số ít thể hiện sự quan tâm đến việc đó. Nhiều
học giả đã cung cấp một khung khái niệm về việc nuôi dưỡng một tổ chức học tập
trong ngành xây dựng. Khung này sử dụng TQM như một người kiến tạo và bao trùm
khái niệm tổ chức học tập.
Kết luận
Nội dung này cung cấp một đánh giá chuyên sâu về mô hình sản xuất tinh gọn Toyota
trong bối cảnh xây dựng. Bốn khối xây dựng của mô hình Toyota cũng như các
nguyên tắc tương ứng đã được xem xét. Do đó, một số thông số có thể đo lường được
xuất hiện như là hệ quả. Điều quan trọng cần lưu ý là mô hình Toyota không chỉ là
một bộ phương pháp để loại bỏ sự lãng phí. Ngược lại, mô hình Toyota có thể được
xem là một hệ thống kỹ thuật xã hội nhận ra tầm quan trọng của con người và các
công cụ sản xuất tinh gọn. Hơn nữa, mô hình Toyota đã được lấy làm khuôn khổ để
thảo luận về ứng dụng của nó cho ngành xây dựng, tuân theo nguyên tắc 4P: triết lý
(philosophy), quy trình (process), con người (people) / đối tác (partners) và triết lý
giải quyết vấn đề (Problem- solving). Trong phần thảo luận về các nguyên tắc thuộc
quá trình (process) của mô hình Toyota, một nỗ lực đã được thực hiện để liên kết một

161
số nguyên tắc của Phương thức Toyota với Hệ thống LPS như một thay đổi cần thiết
để thực hiện tốt hơn triết lý xây dựng tinh gọn.
5.2.2 Mô hình thông tin công trình (BIM)
5.2.2.1 Giới thiệu về BIM
Sự ra đời của BIM
Những năm đầu của thập kỷ 70, một công nghệ mới với thuật ngữ là Building
Information Modeling (BIM) đã xuất hiện trong ngành công nghiệp xây dựng, đó là
công nghệ sử dụng mô hình ba chiều (3D) để tạo ra, phân tích và truyền đạt thông tin
của công trình.
Theo Viện Kiến trúc Hoa Kỳ, tên gọi Building Information Modeling (BIM)
được Autodesk đặt ra (Autodesk là một công ty lớn của Mỹ, chuyên cung cấp các
phần mềm đồ họa phục vụ cho công tác thiết kế và thi công xây dựng) và được phổ
biến rộng rãi bởi Jery Laiserin (một chuyên gia phân tích công nghiệp (Technology
Industry Analyst) người Mỹ) để mô tả mô hình không gian ba chiều thiết lập bằng
công cụ máy tính để thể hiện các vật thể. Nó trợ giúpquá trình trao đổi và chia sẻ
thông tin của công trình bằng cách số hóa. Các nhà tư vấn thiết kế cũng như các nhà
thầu xây dựng có thể sử dụng các phần mềm BIM (chẳng hạn như Autodesk Revit
Architectural, Revit Structure, Revit MEP, v.v.) để tạo nên một mô hình của công
trình trên máy vi tính mà mô hình này sẽ giống hệt như công trình thực tế ở ngoài
công trường. Mô hình không gian ba chiều này được liên kết với cơ sở dữ liệu thông
tin của dự án, thể hiện tất cả các mối liên hệ về mặt không gian, các thông tin hình
học, kích thước, số lượng, và cả cấu tạo vật liệu của các cấu kiện, bộ phận của công
trình. Nó có thể được sử dụng để thể hiện toàn bộ vòng đời của một công trình xây
dựng từ khâu thiết kế, thi công, cho đến khâu vận hành sử dụng.
Khái niệm về BIM.
Khi nói về BIM nhiều người nghĩ rằng đơn giản nó là một sản phẩm phần mềm,
thực tế công nghệ BIM không bó hẹp trong việc diễn tả một thiết kế kiến trúc hay
việc tạo ra một mô hình ba chiều trình bày phối cảnh của công trình sau khi công
trình đã được thiết kế xong. BIM là tiến trình tạo dựng và sử dụng mô hình kĩ thuật
số cho công việc thiết kế, thi công và cả quá trình thực hiện dự án. Phần mềm đơn
giản chỉ là cơ cấu để tiến trình BIM được thực hiện. BIM chứa đựng những thay đổi
mang tính cách mạng trong việc thông tin của công trình xây dựng được tạo ra, thể
hiện, và sau này được sử dụng trong quá trình xây dựng. Do hợp nhất được thông tin
từ tất cả các khía cạnh của quá trình xây dựng công trình nên BIM có thể làm tăng
hiệu quả sử dụng và tính sẵn có của các thông tin này lên gấp nhiều lần.
Tiến trình BIM liên quan đến các bên tham gia trong toàn bộ vòng đời của dự án
(kiến trúc sư, kĩ sư, nhà thầu, chủ công trình, quản lý thiết bị, v.v), tất cả những người
góp sức và trao đổi thông qua việc chia sẻ mẫu thiết kế. Những mẫu thiết kế này bao
gồm sự kết hợp giữa mô hình thông minh 2D và 3D trước đây sử dụng để lập bản vẽ
thiết kế công trình, cùng với các yếu tố ngoại vi như vị trí địa lý và điều kiện thực tế
ở địa phương, cho đến dữ liệu ảo của công trình cung cấp nguồn cho mọi thông tin
162
phục vụ việc thiết kế công trình. ‘’Sự thông minh’’ được đưa vào vật thể bao gồm
giá trị biến đồ họa xác định trước và thông tin phi đồ họa, cung cấp cho kiến trúc sư,
kĩ sư cơ-điện-nước, và nhà thầu khả năng biểu diễn hình học và mối quan hệ giữa
các yếu tố công trình liên quan. Thông tin này khi đưa vào hệ thống dữ liệu tích hợp
sẽ được cập nhật vào toàn bộ các bản vẽ thiết kế và danh mục của dự án. Khi dự án
có một thay đổi được phê duyệt và tích hợp vào mô hình kết quả của BIM, tất cả các
góc nhìn đồ họa (sơ đồ, kiến trúc, chi tiết, và các bản vẽ cấu trúc khác), cũng như các
thông tin phi đồ họa như tài liệu thông tin về kiến trúc và các danh mục sẽ tự động
phản hồi và cập nhật các thay đổi đó.
Tình hình áp dụng BIM trên thế giới và Việt Nam
a) Tình hình áp dụng BIM trên thế giới
Hầu hết tại các nước đã ứng dụng BIM, chính phủ đều nhận thức được sự cần
thiết của BIM trong quản lý xây dựng nên đã nhanh chóng thành lập các tổ chức phát
triển BIM quốc gia để nghiên cứu và xây dựng các tiêu chuẩn và lộ trình để đảm bảo
sự thành công cho việc áp dụng BIM ở quốc gia mình. Phần dưới đây sẽ đi sâu nghiên
cứu một số bài học tại một số nước đi đầu trong việc áp dụng BIM vào ngành xây
dựng.
Tại Mỹ, Hội đồng dự án BIM (United States™ Project Committee) đã được
thành lập ngay từ 2008 nhằm thúc đẩy sự phát triển BIM theo từng ngành, từng bang
và trên cả nước, đồng thời công bố tiêu chuẩn quốc gia về BIM (National BIM
Standard). Đến nay tiêu chuẩn này đã ngày một hoàn thiện và chuẩn bị công bố phiên
bản 3 (NBS-version 3). Tiêu chuẩn quốc gia này bao gồm các chỉ dẫn theo 3 cấp:
• Cấp độ A hay còn gọi là tiêu chuẩn cốt lõi bao gồm tiêu chuẩn quốc gia,
quốc tế, các quy phạm, tiêu chuẩn trong việc trao đổi thông tin, tiêu chuẩn phù
hợp với kỹ thuật và thử nghiệm.
• Cấp độ B hay tiêu chuẩn tham khảo, bao gồm các tiêu chuẩn đã được ứng
dụng bởi các tổ chức và các ngành công nghiệp khác liên quan về quá trình thực
hiện dự án ứng dụng BIM, chỉ dẫn đặc điểm kĩ thuật khi ứng dụng BIM và ví dụ
tham khảo.
• Cấp độ C là các tiêu chuẩn đã được thực tế chứng minh về cách thức tiến
hành BIM, bao gồm thỏa thuận hợp đồng, hướng dẫn ứng dụng BIM để đạt kết
quả tốt nhất tốt nhất và việc sử dụng dịch vụ hỗ trợ từ bên thứ 3.
Tại Anh, chiến lược phát triển ngành xây dựng được chính phủ Anh đề ra vào
năm 2011 với mục tiêu giảm 33% chi phí các dự án sử dụng vốn đầu tư công vào
năm 2025. Để đạt được mục tiêu này, chính phủ Anh thành lập Hội thúc đẩy và thực
hiện BIM (Client BIM Mobilization and Implementation) nhằm tạo điều kiện cho các
đối tượng tham gia ứng dụng BIM trong các dự án và hướng tới mục tiêu đưa Vương
quốc Anh dẫn đầu về công nghệ BIM. Đồng thời, chính phủ Anh công bố chiến lược
và lộ trình áp dụng BIM trong đó có áp dụng thử ở một số dự án công vào năm 2012.
Việc đẩy mạnh sự áp dụng rộng rãi của BIM sẽ được tiến hành trong giai đoạn 2013-
2015 và hướng đến việc đảm bảo tất cả các dự án đầu tư công có vốn từ 5 triệu bảng
163
sẽ ứng dụng BIM ở từng giai đoạn phù hợp vào năm 2016.
Tại Pháp, Bộ Nhà ở đã chỉ đạo đẩy mạnh áp dụng BIM cho các công trình nhà
ở với lộ trình bắt đầu từ 2014 với ngân sách 20 triệu euro cho 3 năm. Các hoạt động
được triển khai với 3 nội dung:
• Thuyết phục các bên liên quan, đặc biệt là chủ đầu tư sử dụng BIM;
• Hỗ trợ các công ty nhỏ và vừa về trang thiết bị và năng lực triển khai;
• Tạo môi trường đảm bảo thuận lợi cho việc áp dụng BIM.
Tại Liên bang Nga, kế hoạch triển khai BIM được Thủ tướng Medvedev giao
cho Bộ Xây dựng phê duyệt vào ngày 29/12/2014 với các nhiệm vụ:
• Thành lập nhóm triển khai do Thứ trưởng Bộ Xây dựng trực tiếp chỉ đạo;
• Thực hiện các dự án thí điểm từ 04-11/2015;
• Rà soát các văn bản quy phạm pháp luật cũng như các tiêu chuẩn kỹ thuật
vào năm 2016;
• Phát triển chương trình đào tạo.
Tại Nhật Bản, Bộ đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) đã xây dựng
hướng dẫn về BIM cho xây dựng công trình dân dụng ở và hạ tầng kỹ thuật trong đó
hướng dẫn về BIM cho công trình dân dụng đã được ban hành còn hướng dẫn về
BIM cho hạ tầng kỹ thuật đang được dự thảo và dự kiến ban hành vào năm 2016.
Singapore có tiêu chuẩn quốc gia và lộ trình ứng dụng BIM rõ ràng từ rất sớm.
Chính phủ Singapore thành lập Ban chỉ đạo BIM bao gồm: Bộ phận hướng dẫn thực
hiện BIM, Bộ phận pháp lý và hợp đồng và Hiệp hội các nhà quản lý BIM. Ban chỉ
đạo này có nhiệm vụ phát triển những tiêu chuẩn và các nguồn lực hỗ trợ BIM để tạo
điều kiện hợp tác sử dụng BIM. Đồng thời tư vấn những lĩnh vực cần thiết có thể tiến
hành BIM hiệu quả ở cấp độ công ty, dự án hay cả ngành xây dựng. Tháng 5 năm
2012, cùng với Bộ Xây dựng và Công nghiệp, Ban chỉ đạo BIM Singapore đã công
bố tiêu chuẩn BIM của Singapore là căn cứ hướng dẫn ứng dụng BIM và chỉ rõ vai
trò và trách nhiệm của các bên tham gia khi ứng dụng BIM ở các giai đoạn của dự
án. Tháng 8 năm 2013, phiên bản 2 của bộ tiêu chuẩn BIM của Singapore được công
bố thay thế cho phiên bản 1. Một điểm đặc biệt là Singapore có lộ trình áp dụng BIM
rất chặt chẽ:
• Tháng 7/2012: ứng dụng BIM ở tất cả dự án công có vốn > 10 triệu đôla;
• Tháng 7/2013: ứng dụng BIM cho thiết kế kiến trúc ở tất cả dự án xây
mới có diện tích >20.000m2;
• Tháng 7/2014: ứng dụng BIM cho thiết kế kỹ thuật ở tất cả dự án xây
mới có diện tích >20.000m2;
• Tháng 7/2015: Ứng dụng BIM cho cả thiết kế kiến trúc và kỹ thuật ở tất
cả dự án xây mới có diện tích >5.000m2.
Trung Quốc đã lập cổng thông tin điện tử về BIM vào năm 2008 nhằm thúc đẩy
164
sự phát triển của BIM trong ngành Xây dựng. Trong khoảng thời gian này, nhiều
cuộc hội thảo, seminar, trao đổi về BIM được tổ chức với sự tham gia của tất cả các
bên như chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu, nhà nghiên cứu và chính phủ. Bộ Nhà ở, Phát
triển đô thị và nông thôn Trung Quốc (MOHURD) xác định việc áp dụng BIM vào
ngành xây dựng là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong kế hoạch 5 năm lần
thứ 12. Hiện nay, Trung Quốc đã có tiêu chuẩn quốc gia về BIM.
b) Tình hình áp dụng BIM tại Việt Nam
Tại Việt Nam, khái niệm BIM được biết đến thông qua mạng lưới kiến trúc sư,
kỹ sư làm việc cho một số công ty tư vấn nước ngoài, chủ yếu trong lĩnh vực tư vấn
thiết kế. Sau đó, nhiều nhà thiết kế Việt Nam tập hợp nhau lại thành các nhóm trên
các diễn đàn để chia sẻ kinh nghiệm sử dụng các phần mềm công cụ và quy trình
trong BIM. Các trao đổi của họ chủ yếu xoay quanh các thao tác trong phần mềm
chứ chưa hướng đến các giải pháp thúc đẩy việc ứng dụng BIM một cách có hiệu
quả.
Khi các thông tin về BIM ngày càng phổ biến, các cơ quan Nhà nước cũng đã
có những động thái chỉ đạo như:
- Ban hành các văn bản hướng dẫn áp dụng BIM: Quyết định 2500/QĐ-TTg
của Thủ tướng Chính Phủ ngày 22/12/2016 Phê duyệt đề án áp dụng mô hình thông
tin công trình BIM trong hoạt động xây dựng và quản lý vận hành công trình. Theo
kế hoạch, từ 2017-2019, Đề án chuẩn bị các điều kiện cần thiết và đạo tạo kỹ năng
cho việc áp dụng BIM bao gồm: nâng cao nhận thức và khuyến khích các cơ quan,
tổ chức, doanh nghiệp áp dụng BIM; Xây dựng hành lang pháp lý để áp dụng BIM,
hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế kỹ thuật có liên quan;
Xây dựng các hướng dẫn về BIM; xây dựng chương trình khung cho việc đào tạo
kiến thức về BIM và triển khai thực hiện đào tạo nâng cao năng lực cho các cơ quan
chuyên môn về xây dựng. Từ năm 2018-2020, thực hiện áp dụng BIM trong thiết kế,
thi công, quản lý dự án cho tối thiểu 20 công trình xây dựng mới thuộc các loại khác
nhau từ cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn Nhà nước và các
nguồn vốn khác…
- Năm 2017, Ban chỉ đạo BIM Bộ Xây dựng và Autodesk đã ký biên bản ghi
nhớ để phối hợp hướng tới mục tiêu thực hiện áp dụng rộng rãi Bim tại Việt Nam
vào năm 2021.
Bảng 5-1 Một số công trình ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM)
STT Công trình Quy mô Dịch vụ BIM sử
dụng
1 Công trình Tổng mức đầu tư Mô hình 3D trong giai đoạn chuẩn
đường metro 2: 1,7 tỷ Euro bị thi công
Bến Thành-
Thanh Lương
2 Công trình Tổng mức đầu tư Mô hình 3D và quét lazer 3D
đường Quốc lộ 1 2,990 tỷ VNĐ trong giai đoạn chuẩn bị và sau thi
165
 đoạn đi qua công
Quảng trị
3 Công trình Cầu Dài 1 km, 30 nhịp, Dịch vụ BIM được sử dụng trong
Sài Gòn 2 rộng 23,5m với 6 làn quá trình lập hồ sơ mời thầu và
xe trong đó có 4 làn khối lượng, mô hình 3D và dữ
ô tô liệu trình chiếu
4 Công trình Hầm Tổng mức đầu tư Mô hình 3D và kiểm soát xung
qua sông Sài Gòn 8.101 nghìn tỷ VND đột trong các quá trình sau thi
(Hầm Thủ công, hay quá trình vận hành và sử
Thiêm) dụng
5 Công trình Cầu Tổng mức đầu tư Mô hinh 3D, lập hồ sơ công trình,
Vàm Rồng 272 triệu USD lập mô hình bóc tách khối lượng
và mô hình hoàn công trong giai
đoạn thi công
6 Công trình số 5 Tải trọng tàu thiết Mô hình 3D trong giai đoạn thiết
và 6 Cảng Cửa kế 30.000 DWT kế
Lò, tại thị xã Cửa
Lò, tỉnh Nghệ An
7 Công trình Đường cao tốc với Mô hình 3D và kiểm soát xung
đường cao tốc vận tốc thiết kế đột trong giai đoạn thiết kế và
Bến Lức-Long 100km/h, mặt cắt chuẩn bị thi công
Thành, gói thầu ngang rộng 33m
A2-1, tại tỉnh với 4 làn xe cơ giới,
Vĩnh Long, thành 2 làn dừng khẩn
phố Hồ Chí Minh cấp
8 Công trình Mặt đường rộng từ Mô hình 3D cho đường cao tốc 6
đường cao tốc Hà 32,5 đến 35 m với làn xe và nút giao khác mức dạng
Nội - Hải Phòng, sáu làn xe chạy hoa thị, phục vụ cho giai đoạn
gói thầu EX1, theo tốc độ thiết kế quản lý và vận hành
EX4, EX6 và lên tới 120 km/giờ,
EX7, tại thành hai làn dừng xe
phố Hà Nội khẩn cấp
5.2.2.2 Lợi ích của BIM trong xây dựng
Đặc điểm của BIM là mô hình tổng hợp toàn diện các thông tin công trình, được
số hóa và trình bày qua hình ảnh 3 chiều đa luồng dữ liệu, cung cấp cho người dùng
cái nhìn trực quan và cho khả năng tư duy gần với suy nghĩ tự nhiên nhất của con
người. BIM cho phép mô hình hóa công trình để phản ánh chính xác cấu tạo cùng
các thuộc tính của công trình trên thực tế sẽ được hình thành trong tương lai. Bằng
cách này, các đối tác tham gia dự án có thể xem xét trước và đánh giá hiệu quả của
nó trước khi thực hiện, kiểm soát được các xung đột, độ chính xác của bản thiết kế,
giải quyết được các vấn đề liên quan ngay ở giai đoạn đầu của dự án, đạt được kết
166
quả tiết kiệm đáng kể về mặt thời gian, chi phí và năng lượng.
Lợi ích của BIM xét theo các chủ thể tham gia dự án xây dựng
Ứng dụng BIM trong các dự án đầu tư xây dựng mang lại nhiều lợi ích cho chủ
đầu tư, nhà thầu tư vấn, nhà thầu xây dựng và cả cơ quan quản lý nhà nước về xây
dựng.
Bảng 5-2 Lợi ích của BIM xét theo các chủ thể tham gia dự án xây dựng
Lợi ích
Chủ thể
- BIM cung cấp cái nhìn trực quan hỗ trợ rất tốt trong quá trình
lựa chọn phương án đầu tư, phương án thiết kế, xác định kế
hoạch vốn phù hợp với kế hoạch triển khai; giúp chủ đầu tư
dễ dàng trong việc xem xét và ra quyết định thông qua các
thông tin được tích hợp sẵn trong mô hình;
- Việc áp dụng BIM giúp giảm thiểu thời gian ngừng chờ xử
Chủ đầu tư
lý xung đột ngoài ý muốn (xuất phát từ lỗi thiết kế hoặc từ
việc không phù hợp giữa thiết kế và thi công) và qua đó cũng
góp phần tiết kiệm chi phí cho dự án;
- Cơ sở dữ liệu thông tin BIM sử dụng rất hiệu quả trong việc
xây dựng báo cáo vận hành, phân tích và báo cáo việc sử
dụng không gian, tối ưu hóa chi phí vận hành
- Sử dụng mô hình BIM giúp các nhà thầu xây lắp hạn chế sai
sót trong việc triển khai bản vẽ thiết kế đến tổ chức thực
hiện;
- BIM cũng được sử dụng làm cơ sở để nhà thầu xây dựng
phương án thi công, bố trí nguồn lực, phối hợp công việc
trong các giai đoạn thi công khác nhau nhằm tối ưu hóa việc
sử dụng nguồn lực của Nhà thầu, tăng năng suất lao động,
tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian thi công.
- Việc áp dụng BIM giúp nhà thầu phát hiện và lường trước
các khó khăn trong quá trình thi công ngay từ giai đoạn tiếp
Nhà thầu cận hồ sơ thiết kế để đưa ra phương án thực hiện cho phù
hợp. Điều này đặc biệt cần thiết đối với các dự án có điều
kiện thi công khó khăn hoặc yêu cầu kỹ thuật cao. Dựa vào
tính trực quan của mô hình BIM và các thông tin tích hợp
đầy đủ, nên những “xung đột” giữa các kết cấu hoặc giữa
các bộ phận công trình được hiển thị rõ trên mô hình, từ đó
các kỹ sư đề ra được phương án phù hợp để giải quyết những
“xung đột” đó.
- Mô hình thông tin công trình hoàn thiện có khả năng cung
cấp thông tin về các loại vật liệu ngay tại giai đoạn thiết kế
như khối lượng, thông số kỹ thuật, và thuộc tính. Những
167
 thông tin đó có thể được sử dụng cho việc mua bán vật liệu
từ các nhà cung cấp và nhà thầu phụ.
- BIM có thể được dùng nền tảng cho các cấu kiện chế tạo
sẵn. Giải pháp này đã được sử dụng rất thành công cho các
cấu kiện bê tông chế tạo sẵn, các lỗ mở cửa và chế tạo sẵn
các tấm kính. Nó cho phép các nhà cung cấp có thể phối hợp
trên mô hình, để phát triển chi tiết cần thiết cho chế tạo sẵn.
- Với việc công trình được mô phỏng qua hình ảnh mô hình 3
chiều trực quan sẽ tạo thuận lợi cho việc thuyết trình, đánh
giá, lựa chọn giải pháp thiết kế có hiệu quả;
- Việc áp dụng BIM góp phần tăng năng suất, chất lượng thiết
kế, thuận lợi trong việc điều chỉnh thiết kế và hạn chế được
sai sót trong quá trình thực hiện: Do có sự phối hợp đồng
thời của các bộ môn thiết kế, các thông tin thiết kế được hiển
thị trực quan nên việc dùng BIM sẽ tăng chất lượng thiết kế,
giảm đáng kể mâu thuẫn giữa thiết kế tại văn phòng và triển
khai thi công ngoài hiện trường. Các thiết kế thực hiện thông
qua BIM khi có điều chỉnh ở bộ phận thiết kế này, thì thông
tin thay đổi sẽ hiển thị trên đối tượng đó ở bộ phận thiết kế
khác, qua đó việc điều chỉnh thiết kế được thực hiện nhanh
chóng;
- Công tác đo bóc khối lượng và lập dự toán chi phí của công
trình được thực hiện một cách nhanh chóng và chính xác:
Đơn vị thiết
việc sử dụng mô hình thông tin công trình ở định dạng 3D,
kế
kèm theo đó là tích hợp phần mềm đo bóc khối lượng nên
việc đo bóc khối lượng công trình được thực hiện một cách
tự động. Với cơ sở dữ liệu về giá phù hợp, việc xác định chi
phí xây dựng công trình sẽ được rút ngắn đáng kể. Tiện ích
này đặc biệt có ý nghĩa trong giai đoạn thiết kế của dự án,
khi các thiết kế thường xuyên thay đổi, chủ đầu tư rất cần
các thông tin một cách nhanh chóng để kịp thời đưa ra quyết
định lựa chọn phương án;
- Việc ứng dụng quy trình BIM trong các doanh nghiệp tư vấn
thiết kế nước ta hiện nay cũng sẽ từng bước tạo tác phong
làm việc theo nhóm, xây dựng môi trường làm việc chuyên
nghiệp theo hướng hiện đại, hội nhập với thế giới.
- Việc sử dụng dữ liệu, lưu trữ và trao đổi dựa trên công nghệ
điện toán đám mây giúp các nhóm làm việc khác nhau về
địa điểm phối hợp với nhau để thiết kế, chuyển giao sản
phẩm và lưu trữ thuận tiện hơn.
Cơ quan - Thông qua mô hình thông tin công trình, các cơ quan quản
quản lý Nhà lý nhà nước về xây dựng, quản lý đô thị có được cái nhìn
168
 nước về xây tổng quát, cụ thể về sự phù hợp của quy hoạch, kiến trúc
dựng công trình, đấu nối hạ tầng kĩ thuật… phục vụ quá trình xét
duyệt quy hoạch, phương án kiến trúc, cấp phép xây dựng…
Nếu được xây dựng đồng bộ quy trình xét duyệt thông qua
cổng điện tử một cửa có thể giúp nâng cao chất lượng xét
duyệt, cải tiến thủ tục hành chính hướng đến tăng năng suất
và hiệu quả cho tất cả các bên.
- Việc ứng dụng BIM trong quy hoạch, thiết kế, xây dựng
công trình giúp giảm được thời gian nghiên cứu và phê duyệt
hồ sơ cấp phép cũng như phục vụ rất có hiệu quả công tác
thanh tra, kiểm tra công trình xây dựng do các thông tin của
công trình được thể hiện logic, đầy đủ và trực quan.
- Sử dụng BIM cho phép đơn giản hóa việc bàn giao thông tin
liên quan tới thiết bị công trình. Trong suốt quá trình thi công
nhà thầu chính và đặc biệt là nhà thầu cơ điện đã tập hợp
thông tin về vật liệu lắp đặt và bảo trì cho các hệ thống trong
công trình. Các thông tin này có thể được liên kết tới đối
tượng trong mô hình thông tin công trình, được bàn giao cho
Đơn vị quản chủ đầu tư và có thể được sử dụng để kiểm tra tất cả hệ thống
lý, vận hành thiết bị công trình.
công trình - Mô hình thông tin công trình là một nguồn thông tin chính
xác và rất quan trọng cho việc quản lý và vận hành công
trình. Nó có thể được tích hợp với hoạt động thiết bị và các
hệ thống quản lý và được dùng như một nền tảng hỗ trợ cho
việc giám sát các hệ thống kiểm soát thời gian thực để quản
lý thiết bị từ xa và rất nhiều các khả năng khác vẫn chưa
được phát triển hoàn thiện.
Lợi ích của BIM xét theo các giai đoạn của dự án
Với các dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, BIM có thể được sử
dụng cho rất nhiều mục đích khác nhau xuyên suốt vòng đời công trình.
Qua các giai đoạn của dự án, lượng thông tin sẽ ngày càng tăng dần lên do sự
tăng lên về công việc cần thực hiện của các bên tham gia dự án. Bên cạnh đó các
cách thức trao đổi thông tin thông thường cũng như các vấn đề phối hợp giữa các bên
có thể làm thất lạc, sai lệch thông tin do lượng thông tin quá nhiều. Đặc biệt trong
giai đoạn bàn giao dự án để vận hành và quản lý, một số lượng khổng lồ các thông
tin về bản vẽ, tài liệu sẽ được nhà thầu bàn giao cho chủ đầu tư. Khi Chủ đầu tư cần
truy xuất thông tin, hoặc thậm chí khôi phục thông tin bị thất lạc, sẽ mất nhiều thời
gian và lãng phí chi phí nếu chỉ theo các phương pháp trao đổi và quản lý thông tin
truyền thống.
Bảng 5-3 Ứng dụng của BIM theo các giai đoạn của dự án
STT Ứng dụng của BIM Các giai đoạn của vòng đời dự án
169
 Thiết kế Vận
Thiết kế Xây
hành và
ý tưởng chi tiết dựng
quản lý
1 Trực quan hóa x x x x
Quản lý thông tin vòng
2 x x x x
đời công trình
3 Thẩm tra thiết kế x x
Chương trình tính toán
4 x x
động lực học chất lưu
5 Phân tích kết cấu x
Phân tích chiếu sáng
6 x
mặt trời
Mô phỏng dòng giao
7 x
thông
Mô phỏng và phân tích
8 x x
môi trường
9 Phát hiện xung đột x x
10 Quản lý tiến độ (4D) x x
11 Lập dự toán chi phí (5D) x x
12 Bóc tách khối lượng x x
Phân tích khả năng xây
13 x x
dựng
Mô phỏng vận hành cần
14 x
trục
15 Kiểm tra công trình ảo x
Mô hình thông tin công trình (BIM) giúp cho thông tin của dự án liên quan tới
tất cả các bên được phát triển một cách xuyên suốt trong suốt các giai đoạn của vòng
đời dự án, từ đó đến khi bàn giao cho chủ đầu tư, mô hình này sẽ trở thành mô hình
thông tin tài sản (AIM – Asset Information Model) với lượng thông tin vô cùng đầy
đủ .
Theo Patrick MacLeamy, chủ tịch và CEO của công ty HOK, công ty kiến trúc
lớn thứ 5 thế giới của Mỹ, giá trị lợi ích của BIM tăng dần theo thời gian và các giai
đoạn của dự án. Theo đó, nếu giá trị của BIM cho thiết kế là 1, thì đến giai đoạn thi
công sẽ là 20, dùng để quản lý tài sản sẽ là 60 lần và giá trị to lớn này thuộc về chủ
đầu tư.

170
 Hình 5-2 Giá trị lợi ích của BIM theo thời gian
Theo Trung tâm nghiên cứu kỹ thuật xây dựng hạ tầng tích hợp Đại học Stanford
(Stanford University Center for Integrated Facilities Engineering – CIFE), Mô hình
thông tin công trình BIM giúp:
+ Giảm bớt 40% các yêu cầu thay đổi;
+ Sai lệch của quyết toán với dự toán chỉ khoảng +/- 3%
+ Giảm 80% thời gian lập dự toán
+ Tiết kiệm chi phí tới 10%
+ Giảm 7% tiến độ
5.2.2.3 Mô hình thông tin công trình (BIM) với các giai đoạn của dự án xây
dựng
Giai đoạn chuẩn bị - thiết kế
Hiện tại BIM được sử dụng phổ biến trong quá trình chuẩn bị dự án. BIM các
thông tin của dự án được mô hình hóa một cách đơn giản hơn và giúp thu hẹp lượng
thông tin được liên kết với giai đoạn lập kế hoạch, từ đó thuận lợi hơn cho việc quản
lý dự án. Trong Giai đoạn thiết kế, với các điều kiện hiện tại được mô hình hóa, BIM
cho phép người thiết kế có thể làm việc với mô hình 3D thể hiện thế giới thực và giúp
người thiết kế tự tin lựa chọn các phương án không phổ biến. Bên cạnh đó, do trong
giai đoạn chuẩn bị có sự tham gia hợp tác của nhiều chủ thể quản lý dự án, việc sử
dụng BIM tạo điều kiện cho các bên tiếp cận cũng như đóng góp vào mô hình một
lượng thông tin hữu dụng khổng lồ mà không xảy ra sự mất mát về dữ liệu, từ đó
tăng hiệu quả hợp tác quản lý hỗ trợ rất tốt trong việc lập kế hoạch xây dựng.
a) Phát triển mô hình dự án.
Việc phát triển mô hình cho dư án là bản chất của giai đoạn thiết kế. Với việc
lấy mô hình làm trung tâm, các thành viên của tất cả các nhóm thuộc dự án có thể
171
hợp tác làm việc thông qua việc sử dụng mô hình. Mô hình không gian 3 chiều (3D)
được sử dụng như một công cụ trực quan rất hữu ích cho các nhà thiết kế. Tất cả các
ý tưởng về dự án sẽ được phản ánh trong mô hình theo cách này hay cách khác.
b) Phân tích khả năng xây dựng.
Bim cũng thường được sử dụng để xem xét khả năng xây dựng công trình . Tất
cả các chi tiết, bộ phận của công trình cùng với đó là việc sản xuất, lắp ráp thông qua
mô hình thông tin sẽ giúp cho bộ phận quản lý dự án đánh giá được khả năng xây
dựng. Hơn nữa, mô hình này còn giúp giải quyết bố trí hiện trường xây dựng, cung
cấp khả năng tiếp cận công trường, bàn giao vật tư v..v..
c) Lập kế hoạch – tiến độ xây dựng.
Với sự hỗ trợ từ mô hình 4D, kế hoạch xây dựng có thể được mở rộng. Các kế
hoạch nhánh có thể được xây dựng từ kế hoạch chính. Điều này sẽ tạo điều kiện trực
quan hóa quá trình xây dựng và cho phép dễ dàng quản lý trình tự, bố trí vị trí các
công tác và nguồn lực v..v.. trong quá trình xây dựng. Hơn nữa, các thành phần của
mô hình có thể bao gồm thông tin về năng suất, nhu cầu tài nguyên, tiến độ. Cách
tiếp cận này cho phép tinh chỉnh các nhiệm vụ dựa trên vị trí của chúng trong dự án
một cách dễ dàng, từ đó kế hoạch – tiến độ xây dựng được lập đã có sự cân bằng
trong tổng thể dự án, giảm khả năng phải điều chỉnh có thể gây ảnh hưởng tới việc
thực hiện dự án sau này.
d) Quản lý Chi phí của Dự án
Chi phí của dự án có thể được dự tính và theo dõi bằng cách sử dụng BIM trong
tất cả các giai đoạn của lập kế hoạch dự án. Việc dự tính các khoảng ngân sách cho
các công việc của dự án có thể được thực hiện dễ dàng thông qua mô hình sơ đồ 5D.
Khi các mô hình phát triển theo các giai đoạn thực hiện dự án, việc theo dõi chi phí
có thể được tinh chỉnh dựa vào mô hình; hơn nữa, các tác động chi phí cho các
phương án thiết kế có thể được ước tính ở bất kỳ giai nào. Việc theo dõi, phân tích
chi phí sẽ dựa trên sự kết nối giữa các thành phần của mô hình thông tin và cơ sở dữ
liệu chi phí thực được cập nhật thường xuyên . Các cơ sở dữ liệu có thể được chỉnh
sửa và tùy chỉnh theo các tùy chọn của người dùng.
Giai đoạn xây dựng
Trước đây, vào thời điểm mà BIM chưa được ứng dụng và các ưu điểm của
nó chưa thực sự được nhìn nhận, các thông tin công trình gây hạn chế rất lớn cho sự
hợp tác của các chủ thể tham gia quản lý thực hiện dự án, làm gia tăng rủi ro, gây
nên sự giao tiếp và truyền tải thông tin kém và có thể tạo nên thiếu hiệu quả trong
quản lý thực hiện dự án. Trái lại, mô hình BIM cung cấp sớm các thông tin cho các
khâu lập kế hoạch, bóc tách khối lượng và lập dự toán, hỗ trợ lập và quản lý kế hoạch
chính xác hơn trong thời gian ngắn hơn. Hoạt động xây dựng cũng được hỗ trợ bởi
BIM vì dữ liệu có thể được thêm vào mô hình để hỗ trợ quản lý tiến độ (4D) và quản
lý chi phí (5D) của dự án. BIM bảo tồn và sử dụng thông tin trên toàn bộ vòng đời
của một công trình hạ tầng kỹ thuật, cho phép chủ đầu tư và các bên có liên qun quản
lý tốt hơn các dự án, nhìn rõ hơn các mâu thuẫn có thể phát sinh, các tác động và giới
172
hạn về hậu cần xuyên suốt các dự án
a) Phối hợp hoạt động của các chủ thể tham gia quản lý thực hiện dự án xây
dựng
Việc phối hợp công việc giữa các chủ thể trong quản lý thực hiện dự án xây dựng
là một tính năng cực kỳ quý giá của BIM. Do sơ đồ 3D chi tiết cho một dự án có thể
nhanh chóng và đơn giản cho thấy nhiều đặc điểm của dự án mà khó có thể tưởng
tượng được trong mô hình của bản vẽ 2D thông thường, việc tương tác giữa những
người có trách nhiệm trong quản lý dự án có thể dễ dàng hơn để giải quyết những
vấn đề mâu thuẫn phát sinh. Vi vậy BIM có thể đóng vai trò là điểm trung tâm để
liên hệ và liên lạc giữa tất cả các chủ thể quản lý dự án.
b) Quản lý quá trình thi công xây dựng
Việc quản lý quá trình thi công xây dựng thường liên quan đến chủ đề như thi
công; lập kế hoạch và tiến độ; mua sắm vật tư; kiểm soát chi phí và phân tích dòng
tiền; xử lý vật liệu, chế tạo và lắp đặt. Tất cả các nội dung này trong quá trình thi
công xây dựng đều được quản lý hiệu quả hơn thông qua BIM.
Hình 5.2. Minh họa mô hình 3D tổng thể công trình

Hình 5.3. Minh họa mô hình 3D thiết kế kết cấu công trình

Hình 5.4. Minh họa mô hình 3D chế tạo, lắp ráp cấu kiện công trình
173
Giai đoạn vận hành và quản lý
Giai đoạn vận hành và duy tu của công trình sẽ kéo dài hơn bất kỳ giai đoạn
nào của dự án, do vậy các lợi ích mang lại sẽ có tác động lũy kế. Sử dụng mô hình
BIM cho phép người vận hành truy cập các thông tin chi tiết của mô hình sau giai
đoạn xây dựng và các thông tin sẽ được cập nhật liên tục trong suốt giai đoạn vận
hành.
Trong việc vận hành và quản lý dự án sau khi hoàn thành bàn giao ví dụ
việc bảo trì dự án, có rất nhiều loại thông tin khác nhau liên quan đến bảo trì như
thay thế các bộ phận đặt hàng, lập lịch bảo trì, hồ sơ bảo trì trong quá khứ, quản lý
chi phí…Việc sử dụng BIM sẽ giúp ích rất lớn cho Chủ đầu tư để tiết kiệm thời gian,
chi phí để truy cập các dữ liệu cần thiết.Ngoài ra, BIM còn cho phép kiểm soát rất
nhiều loại dữ liệu khác tùy theo nhu cầu của chủ đầu tư như Dữ liệu về sử dụng năng
lượng, phân bổ không gian, vị trí của nhân viên và lịch trình sử dụng không gian,
v.v.cũng như được tích hợp để điểu khiển các hệ thống của công trình như hệ thống
thoát nước, sưởi, làm mát, không khí, an ninh….

174
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nelson, J. A., & Ferber, M. A. (2009). Introduction: The social construction

of economics and the social construction of gender. In Beyond economic man
(pp. 1-22). University of Chicago Press.
2. Myers, D. (2016). Construction economics: A new approach. Taylor &
Francis.
3. Walker, A. (2015). Project management in construction. John Wiley & Sons.
4. Azhar, S., Khalfan, M., & Maqsood, T. (2012). Building information
modelling (BIM): now and beyond. Construction Economics and Building,
12(4), 15-28.
5. Getting started with BIM for building design – a guide to your first project,
Autodesk.
6. Saeed Reza Mohandes (2017), Building information modeling in construction
industry: review paper, AIP Conference Proceedings 1903, 080008
7. Trung tâm thông tin và thống kê KH&CN – Sở Khoa học và Công nghệ
TP.HCM (2019), Xu hướng ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) về
quản lý khối lượng, chi phí (QS) và tạo lập thực tế ảo (VR ) trong ngành xây
dựng.
8. Quyết định 2500/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính Phủ ngày 22/12/2016 Phê
duyệt đề án áp dụng mô hình thông tin công trình BIM trong hoạt động xây
dựng và quản lý vận hành công trình.
9. Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Khoa học “Nghiên cứu xây dựng lộ trình
áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) nhằm nâng cao hiệu quả thiết kế,
xây dựng và quản lý công trình tại Việt Nam” Mã số RD 03-14, Viện Kinh tế
xây dựng, Bộ Xây dựng.
10. Một số tài liệu tham khảo khác.

175
 MỤC LỤC
Lời nói đầu ............................................................................................................. 3
Chương 1. Những vấn đề chung về kinh tế xây dựng ....................................... 5
1.1 Khái niệm kinh tế và các nguyên tắc cơ bản của kinh tế ............................ 5
1.1.1 Kinh tế.................................................................................................. 5
1.1.2 Các nguyên tắc kinh tế cơ bản ............................................................. 6
1.1.3 Các quy luật cơ bản của kinh tế cơ bản ............................................. 16
1.2 Khái niệm, phạm vi nghiên cứu và vài trò của Kinh tế xây dựng ............. 18
1.3 Cấu trúc kinh tế của ngành công nghiệp xây dựng và xu hướng toàn cầu
hóa ................................................................................................................... 24
Chương 2. Quản lý hoạt động đầu tư xây dựng ............................................... 32
2.1 Khái niệm cơ bản về quản lý đầu tư xây dựng .......................................... 32
2.2 Quá trình hình thành dự án đầu tư xây dựng............................................. 36
2.2.1 Chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng ........................................................ 36
2.2.2 Thực hiện đầu tư ................................................................................ 40
2.2.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác
sử dụng ........................................................................................................... 42
2.3 Các yếu tố tác động đến dòng tiền tệ của dự án đầu tư ............................. 42
2.3.1 Giá trị tiền tệ theo thời gian ............................................................... 42
2.3.2 Lãi suất và chi phí sử dụng vốn ......................................................... 52
2.4 Các phương pháp đánh giá và thẩm định dự án đầu tư ............................. 55
2.4.1 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn (PP-Payback
Period). ........................................................................................................... 55
2.4.2 Phương pháp tỉ suất hoàn vốn kế toán (APR-Accounting Rate of
Return) ........................................................................................................... 56
2.4.3 Chỉ số doanh lợi (PI- Profitability Index) .......................................... 57
2.4.4 Phương pháp dùng chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value -
NPV) ........................................................................................................... 57
2.4.5 Chỉ tiêu tỷ suất nội hoàn IRR (hay còn gọi là suất thu lợi nội tại) ... 59
2.4.6 Phương pháp phân tích tỉ số thu chi- BCR (Benefit Cost Ratio
analysis). ........................................................................................................... 65
Chương 3. Định giá trong xây dựng .................................................................. 66
3.1 Những vấn đề cơ bản về định giá trong xây dựng .................................... 66

176
 3.1.1 Công nghiệp xây dựng và sản phẩm xây dựng .................................. 66
3.1.2 Khái niệm định giá trong xây dựng ................................................... 67
3.1.3 Quá trình hình thành chi phí đầu tư xây dựng ................................... 68
3.2 Phương pháp xác định một số chi phí đầu tư xây dựng ............................ 72
3.2.1 Phương pháp tính đơn giá nhân công, đơn giá máy thi công và giá vật
liệu đến chân công trình. .................................................................................. 72
3.2.2 Xác định tổng mức đầu tư xây dựng .................................................. 82
3.2.3 Xác định dự toán xây dựng công trình............................................... 94
3.2.4 Xác định giá dự thầu gói thầu thi công xây dựng ............................ 106
Chương 4. Đo bóc khối lượng trong xây dựng ............................................... 111
4.1 Thiết kế và hệ thống bản vẽ thiết kế xây dựng........................................ 111
4.2 Nguyên tắc đo bóc khối lượng ................................................................ 133
4.3 Hướng dẫn đo bóc khối lượng các công tác xây dựng chủ yếu .............. 134
4.3.1 Quy định về đo bóc khối lượng: ...................................................... 134
4.3.2 Đo bóc khối lượng các công tác xây dựng chủ yếu ......................... 136
Chương 5. Phát triển khoa học công nghệ và thay đổi môi trường quản lý
xây dựng ......................................................................................................... 145
5.1 Công nghệ trong xây dựng và quản lý xây dựng .................................... 145
5.2 Ứng dụng công nghệ trong quản lý dự án xây dựng ............................... 150
5.2.1 Xây dựng tinh gọn (Lean construction) ........................................... 151
5.2.2 Mô hình thông tin công trình (BIM) ................................................ 162
Tài liệu tham khảo ............................................................................................... 175

177
178