ELEMENTOS DE DERECHOS REALES

Apuntes de Clase

Dra. MIRYAM ADRIANA FARINA

Prescripción adquisitiva

El tiempo es un poder al que ningún ser humano puede sustraerse

 Regulación legal: Libro IV (1897-1907)

Libro V T.I (2532-2565)

 Regla general (2565) “Los derechos reales principales se pueden adquirir

por prescripción adquisitiva en los términos de los arts. 1897 y siguientes”

 Excepciones Derecho real de superficie (no usucapión)

Art. 1897. Prescripción adquisitiva: “La prescripción para adquirir es el modo por
el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado por la ley.”

Requisitos de la prescripción adquisitiva larga

 Tiempo: 20 años (1899) Las causales de suspensión e interrupción de la

posesión repercuten sobre el cómputo del tiempo

 Posesión exigible: (1900) Ostensible (pública, no clandestina)

Continua

Ininterrumpida
 No hace falta ni titulo ni buena fe

Presunción de fecha y extensión Art. 1914

 Si media título se presume que la relación de poder comienza desde la fecha

del título y tiene la extensión que en él se indica. (Ej. boleto de
compraventa).

Fundamentos

 Seguridad jurídica

 Orden público

 El interés general

 Sanea la posesión y los títulos

Tolera: Accidentalmente un usurpador puede llegar a usucapir contra el

verdadero propietario ante la inacción de éste. Es un mal menor al que resultaría
de una inestabilidad indefinida.

Unión de posesiones 1901

Un poseedor puede unir su posesion a la de su antecesor, siempre que deriven

directamente la una de la otra

 Ambas continuas y ostensibles

 Deben derivar la una de la otra.

 No hace falta la buena fe ni un nexo jurídico

 Deben ser posesiones del mismo tipo

 Se aplica al sucesor particular.

 El heredero continúa la posesión del causante.

 Requisitos de la prescripción adquisitiva breve

 Tiempo 10 años

 Posesión

 Justo Título

 Buena fe

1902. Justo titulo. “El justo título es el que tiene por finalidad transmitir un
derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas
exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto”. (Idóneo pero ineficaz)

1902. Buena fe. “La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no

haber conocido ni podido conocer la falta de derecho de ella”. (Cuando se trata de
cosas registrables requiere examen de documentación, constancias registrales y
verificación)

Efectos

 El poseedor adquiere la propiedad

 Se presume, salvo prueba en contrario que la posesión se inicia

el día del justo título.

 La sentencia tiene efectos retroactivos al comienzo de la

posesión.

Unión de posesiones en la prescripción breve

 Las prescripciones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un

vinculo jurídico por ejemplo una cesión de posesión, o de boleto de
compraventa.

 Es posible unir más de una transmisión mientras deriven la una de la otra.

 Deben ser posesiones del mismo tipo (Posee como dueño y transmite como
dueño)
 Prescripción breve de cosa mueble no registrable (1898)

 Cosa mueble hurtada o perdida ---- 2 años

Prescripción breve de cosa mueble registrable (1898)

 Mueble registrable no hurtado ni perdido ---------- 10 años

 Cuando la recibe del titular registral o su cesionario y los registros

identificatorios sean coincidentes.

 El plazo de posesión comienza a correr desde la registración de justo título

Suspensión

Alcance subjetivo (2540)

Art. 2539: “La suspensión de la prescripción detiene el computo del tiempo por el
plazo que dura pero aprovecha el periodo transcurrido hasta que ella comenzó”

 Aplicable a la prescripción larga y a la breve

 Suspende la continuidad de la posesión.

 Desaparecida la causa el curso de la prescripción se reanuda

Causas de suspensión (2541 a 2543)

 Suspensión por interpelación fehaciente (2541) Por una sola vez, por seis
meses, por la interpelación fehaciente del titular del derecho realizada por
carta documento, telegrama, carta recibida por el poseedor,

 Pedido de mediación (2542) Se suspende desde la comunicación fehaciente

de la fecha de audiencia, o la audiencia, lo que ocurra primero y se reanuda
 veinte días después de que el acta de cierre de la mediación se encuentre en
poder de las partes.

 Casos especiales de suspensión (2543) Matrimonio, unión convivencial,

entre los incapaces y sus padres tutores o curadores, entre las personas
jurídicas y sus administradores e integrantes de los órganos de fiscalización,
entre el heredero que es administrador de la sucesión y sus propios
intereses particulares.

 Impedimentos de menores o incapaces para el ejercicio del derecho. (6

meses)

Interrupción

Art. 2544. Efectos “El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no

sucedido el lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo”

 Natural ¿? [Se priva al poseedor durante un año de su posesión ya sea que

la interrupción la produzca el propietario o un tercero]

 Civil. Por petición judicial (2546)

Por solicitud de arbitraje

Por reconocimiento (2545)

 Quienes pueden usucapir? 2534 “la prescripción opera a favor y en contra

de todas las personas, excepto disposición legal en contrario”

 Contra quienes se puede usucapir? Persona humana, personas jurídicas, el

estado (solo los bienes privados no los del dominio público porque son
inalienables e imprescriptibles)

 Cosas susceptibles de usucapión: Pueden adquirirse por prescripción todas

las cosas que pueden ser objeto de una adquisición.

 Renuncia Es posible renunciar a la prescripción cumplida.

 Formas de hacer valer la prescripción

(2552) “La prescripción puede ser articulada por vía de acción o por vía de
excepción”

 Por excepción: Ante la acción de reivindicación interpuesta por el

propietario

 Por acción

Juicio de Usucapión

Art. 24 de la ley 14159, reformado por el decreto 5756/58

Objeto: Es hacer cesar el estado de incertidumbre a partir de un proceso que tiene

por objeto declarar al poseedor dueño del inmueble que ha adquirido por efectos
del tiempo y la calidad de la posesión requerida por la ley.

Efectos de la sentencia. Adquirir el derecho real dotando al poseedor mediante la

sentencia del título del que carece.

Sentencia de prescripción adquisitiva. (1905)“La sentencia que se dicte en los

juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar
la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del
derecho real respectivo”

Prueba

 Orden Público. La etapa probatoria es indefectible. No se ve afectada por

acuerdo transaccional, allanamiento o rebeldía. Mediación. No está
exceptuada pero no es mediable.

 Prueba Compuesta o Compleja. Debe ser insospechada, clara, cabal,

convincente. Debe reunir las cualidades que no la hagan confundible con la
mera ocupación.
  Debe acompañarse con la demanda informe registral que acredite quien es
el titular contra quien se dirige la demanda y el plano de mensura con fines
de usucapir inscripto. Sin plano el juez puede rechazar in limine

 El demandante debe acreditar en forma fehaciente los elementos

constitutivos de la posesión: el corpus y el animus. Actos posesorios,

 Si se ha intentado utilizar la unión de posesiones deberá acreditar que se

cumplen los extremos necesarios para la unión de posesiones, es decir que
deriven la una de la otra, mediante un vínculo jurídico.

 En los procesos de usucapión no es viable la declaración de puro derecho.

 Si se trata de un interversión unilateral de titulo deberá probarse

acabadamente cual fue el momento temporal a partir del cual comenzó a
poseer animus dominis-

Consideraciones finales respecto de la prueba

“El plazo de veinte años exigidos por la ley para dar por adquirido el dominio
del inmueble a quien lo ha poseído en forma púbica, pacífica, continua e
ininterrumpida, comportándose como un verdadero dueño, debe haber dejado
huellas imborrables de las que resultarán las pruebas a rendir en el proceso.

Consideramos inadmisible que quien ha destinado el inmueble a vivienda,

lo ha explotado comercialmente o, de alguna manera, lo ha mantenido
productivo a lo largo de tan dilatado periodo de tiempo, carezca de pruebas que
acrediten la posesión que invoca.”*

* Miryam Adrina Farina “Prescripción adquisitiva de inmuebles” en LL 13-12-

2010.