第八章 其他各税（上）复习要点

一、房产税
（一）纳税人
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典
的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷
未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税
单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
（二）征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区内的房产。
P518 页，城市、县城、建制镇定义，不包括农村
房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、
娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、烟囱、室外游泳池等不属
于房产。
对征税范围内具备房屋功能的地下建筑物也应征收房产税。
（三）税率
1.从价计征:税率为 1.2％；
2.从租计征:税率为 12％；
优惠税率：对个人出租住房，不区分用途，减按 4％。对企事业单位、社会团体以及
其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4％的税率征收房产税。
（四）计税依据
1.自用的房屋: 房产余值
房产余值是指房产原值一次减除 10％-30％的扣除比例后的余值。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在会计账簿“固定资产”科目中记载的房屋
的原价。按房产余值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为
取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。凡以房屋为载体，不可随意移
动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，
计征房产税。
2.出租的房屋:不含增值税的房产租金收入
（五）应纳税额的计算
1.从价计征: 1.2％；
应纳税额=应税房产原值×(1-原值减除比计税方法例) ×1.2％
2.从租计征:税率为 12％应纳税额=计税
应纳税额=不含增值税的房产租金收入×12％(或 4％)
说明：房产税按年计征，纳税人持有的不满一年的房产，应按纳税义务发生时间的起
止时间计算应纳税额
（六）纳税义务发生时间
1．购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
2．购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋
权属证书之次月起计征房产税。
3．出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
4．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
5．融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳
房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
 6．纳税人自建的房屋，自建成之次月起计征房产税。
7．纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应
纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
P520 页房产税优惠内容，特别宗寺庙等，举例明确征与不征的内容
P521 页 缴纳期限和缴纳地点。

二、城镇土地使用税
（一）纳税人
城镇土地使用税的纳税人是在征税范围内使用土地的单位和个人。具体规定如下：
1.土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳；
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；
3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
4.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税；
5.在征税范围内承租集体建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人 ，
缴纳土地使用税。
（二）征税范围
在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。
（三）税率形式
定额税率（幅度税额）
（四）计税依据
实际占用的土地面积(平方米)
1.土地使用证所载面积
2.未取得土地使用证，按实际占用面积申报。
（五）应纳税额的计算
应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额
影响税额计算的两因素：纳税义务发生时间和税收优惠
（六）纳税义务发生时间
1．征税范围内的房屋所占地的纳税义务发生时间起止规定同房产税
2．以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定的交付土地时间
的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的 ，由受让方从合同签订的
次月起缴纳城镇土地使用税。
纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满 1 年时开始缴纳城镇土地使用税。
3．纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的
计算应截止到土地权利发生变化的当月末。
（七）税收优惠
1．国家机关、人民团体、军队自用的土地免缴城镇土地使用税。
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免缴城镇土地使用税。
(1)由国家财政部门拨付事业经费的单位，不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。
(2）事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。
(3)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可
以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。
3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免缴城镇土地使用税。
 (1)宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。
(2）公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用
地。
以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳城镇土地使
用税，如公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土
地。
4．市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴城镇土地使用税。
5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免缴城镇土地使用税。指直接从事种植、养
殖、饲养的专业用地。不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。
6.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
P525 页、省级确定的免税项目
P526 页 缴纳期限和地点
三、契税
（一）纳税人
在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人
（二）征税范围
1．国有土地使用权出让
2．土地使用权转让
3．房屋买卖
4．房屋赠与
5．房屋交换
6．视同土地使用权转让、房屋买卖
（1）以土地、房屋权属作投资、入股
（2）以土地、房屋权属抵债
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属
（4）以预购方式或预付集资建房款方式取得土地、房屋权属（注意：契税立法后删去
此规定）
法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房
屋权属时，不征收契税。（注意：契税立法后，改为免税。）
（三）税率
3％～5％幅度比例税率
（四）计税依据
按土地、房屋权属转移具体情形确定的不含增值税交易价格，具体规定如下：
1． 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
减免的土地出让金也应计税。
2．土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买
卖的市场价格核定。
3．土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差
额。
4．房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，包括能办理权属登记的配设施
的价款。精装修房屋的契税计税依据包括装修费。
纳税人申报的成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、
房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
注意：契税立法后，核定征收的规定调整为“纳税人申报的成交价格、互换价格差额
明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核
定。”
5．以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。
其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
（五）应纳税额的计算
应纳税额=计税依据×适用税率
（六）税收优惠
纳税人有下列情形之一的，减征或者免征契税：
1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、
科研和军事设施的，免征；
2．城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
4．承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
5．对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面
积为 90 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的
税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下的，减按 1%
的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。（北京市、上海市、
广州市、深圳市不执行第二套购房契税优惠。）
6.财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于规定的减征、
免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款，其纳税义务发生时间为改变有关土地
房屋用途的当天。
（七）纳税义务发生时间与缴税时间
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税
人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理
纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
注意：契税立法，统一的申报缴纳时间。具体规定为：纳税人应当在依法办理土地、
房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
四、耕地占用税
（一）征税范围
占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的行为。
占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建
设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，按规定缴纳耕地占用税。
占用农用地建设直接为农业生产服务的设施，不缴纳耕地占用税。
（二）税率、计税依据
1.税率形式为定额税率（地区差别税率）
2.计税依据为实际占用的耕地面积（平方米）
（三）税收优惠
1.军事设施、学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免税。
2.铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道、水利工程占用耕地，减
按每平方米二元的税额征收。
3.农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收 。
其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免税。
 4.农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农
村居民，在规定用地标准以内新建自用住宅，免征耕地占用税。
五、印花税
（一）征税范围
1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保
险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
2.产权转移书据；
包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使
用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。
3.营业账簿；
4.权利、许可证照；
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
5.经财政部确定征税的其他凭证。
（二）税率
1.比例税率
采用比例税率的应税凭证有：应税合同；记载资金的营业账簿；产权转移书据。
2.定额税率
采用定额税率的应税凭证有：权利、许可证照和其他账簿。
（三）计税依据
1.从价计征应税凭证，凭证记载的金额；
（1）易货合同的计税依据为购销合计金额
（2）加工承揽合同，计税依据为加工或承揽收入的金额，分为以下两种情况：
① 对于由受托方提供原材料的加工、定做合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原
材料金额的，应分别按加工承揽合同、购销合同计税；合同中未分别记载的，应就全部金
额依照加工承揽合同计税。
② 对于由委托方提供主要材料或原料，受托方只提供辅助材料的加工合同，无论加工
费和辅助材料金额是否分别记载，均以辅助材料与加工费的合计数，依照加工承揽合同计
税。对委托方提供的主要材料或原料不计税。
（3）建筑安装工程承包合同计税依据为承包金额，不得剔除任何费用。
（4）货物运输合同的计税依据为取得的运费收入，不包括所运货物的金额、装卸费和
保险费等.
（5）财产保险合同的计税依据为保险费金额，不包括所保财产的金额。
（6）技术合同的计税依据为合同所载的价款、报酬或使用费，研究开发经费不作为计
税依据。
同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额
的，应分别计算应纳税额，相加后按合计应纳税额纳税；如未分别记载金额的，按税率高
的税目计税。
2.从量计征应税凭证，应税件数。
应纳税额的计算应当注意的问题：
　　1.按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，按凭证所载数量及市场价格计算金额，
依适用税率贴足印花。
　　2.应税凭证所载金额为外国货币的，按凭证书立当日的国家外汇管理局公布的外汇牌
价折合人民币，计算应纳税额。
　　3.同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税率，如分别载有金额的，应
分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。
　　4.已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。
　　5.按比例税率计算纳税而应纳税额又不足 1 角的，免纳印花税；应纳税额在 1 角以上
的，其税额尾数不满 5 分的不计，满 5 分的按 1 角计算贴花。对财产租赁合同的应纳税额
超过 1 角但不足 1 元的，按 1 元贴花
（四）税收优惠
1．已缴纳印花税的凭证副本或者抄本；
2．财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；
3．国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同；
4．无息、贴息贷款合同；’
5．外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同；
6．为支持农村保险事业的发展，减轻农牧业生产的负担，对农林作物、牧业畜类保险
合同暂不贴花；
7．各类发行单位之间，以及发行单位与订阅单位或个人之间书立的征订凭证，暂免征
印花税；
8．个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；
9．自 2008 年 11 月 1 日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税；
（五）缴纳方法
1．自行贴花
2. 汇贴缴纳。
一份凭证应纳税额超过 500 元的，应向当地税务机关申请填写缴款书或者完税证，将
其中一联粘贴在凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花。
3．汇总缴纳。
同一种类应纳税凭证，需频繁贴花的，纳税人可以根据实际情况自行决定是否采用按
期汇总缴纳印花税的方式。汇总缴纳的期限为一个月。采用按期汇总缴纳方式的纳税人应
事先告知主管税务机关。缴纳方式一经选定，一年内不得改变。